Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[bie100]

Shadowhawk00 schreef op maandag 7 juni 2021 @ 11:19:
[...]


Grappig dat iedereen altijd roept dat mensen met veel geld hier alleen van profiteren. Alleen was het lange tijd zo dat door de HRA juist mensen met een modaal inkomen een huis konden kopen. Die DGA kan dat huis toch wel kopen met of zonder HRA, maar jan modaal die kan met een rente van 5% zonder HRA geen huis kopen. Dat er nu even een paar jaar een lage rente is dat is leuk meegenomen maar deze regels zijn gemaakt in tijden dat 10% rente niet extreem was en veel hypotheek rentes lopen 10-15 jaar dus er zijn er genoeg nu met 5% of meer.

tja als ze het zelf kunnen betalen dan profiteren ze er toch van niks mis mee uiteraard want ze hebben er recht op

[redwing]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 11:37:
[...]
Per saldo zijn NIBUD leennormen fors aangescherpt sinds 2008 en pas sinds 2015 weer iets soepeler geworden.

Klopt, maar in die tussentijd zag je de huizenprijzen ook veel minder stijgen/dalen. Maar daar zaten veel meer factoren aan (zoals dat nu bij de stijging ook is) . Punt is wel dat als je gedurende een stijging van de prijzen de leennormen versoepelt, dat alleen maar een versterkend effect heeft.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 11:38:
[...]


En werkt ongelijkheid in de hand. Kinderen met rijke ouders kunnen wel een huis kopen (gesubsidieerd nog wel door het belastingvrije schenken) en kinderen zonder rijke ouders hebben het nakijken omdat ze nu overboden worden.

Die ongelijkheid had je anders ook gehad. Kinderen van rijke ouders wonen in een studentenhuis van de ouders dus die betalen geen/weinig kosten waardoor ze geen studieschuld hebben.
Vaak is het met goede connecties makkelijker om stage/werk te vinden.

Uiteindelijk is er maar 1 ding wat echt telt. Vraag en Aanbod. Zolang er meer mensen in een gebied willen wonen dan dat daar ruimte voor is krijg je concurrentie. En concurrentie zal in dit geval zorgen voor hogere prijzen, dus of zorg dat die mensen niet allemaal op 1 plekje willen wonen of zorg dat er minder schaarste is op die locatie. Er zijn altijd wel mensen die wat meer geld hebben en die kopen de woningen dan gewoon.

[Maestro1990]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 10:32:
[...]


Volgens mij kijk jij niet naar de juiste gegevens.

Bij inkomensbegrippen selecteren : bruto inkomen
Bij kenmerken van huishoudens selecteren: voornaamste inkomstenbron = inkomen werknemer/zelfstandige

Daar keek ik inderdaad niet naar, ik begrijp nu hoe je tot die 1/3 komt.

Had ik niet direct verwacht. Daarin zal ongetwijfeld mee spelen dat alle leeftijdsklassen vertegenwoordigd zijn.
Als je beiden FT werkt of nagenoeg FT is dat natuurlijk makkelijker te realiseren.

[Requiem19]

TMC schreef op maandag 7 juni 2021 @ 11:24:
[...]
Gereguleerde huur (sociale huur). Daar mag je alleen in als je inkomen relatief laag is.

Stel dat je die 40% niet zou reguleren voor de lagere inkomens, dan zouden die groepen in ieder geval niet kunnen wonen in de populaire grote steden. Dan krijg je demografisch een onwenselijke situatie zonder diversiteit, waarbij in de grote steden de gezinnen met grote inkomens wonen en alle lagere inkomens ver buiten de randsteden gaan wonen.

Lijkt me wel een leuke case om te kijken wat dit doet met een land...

[TMC]

Shadowhawk00 schreef op maandag 7 juni 2021 @ 11:42:
[...]


Die ongelijkheid had je anders ook gehad. Kinderen van rijke ouders wonen in een studentenhuis van de ouders dus die betalen geen/weinig kosten waardoor ze geen studieschuld hebben.
Vaak is het met goede connecties makkelijker om stage/werk te vinden.

Uiteindelijk is er maar 1 ding wat echt telt. Vraag en Aanbod. Zolang er meer mensen in een gebied willen wonen dan dat daar ruimte voor is krijg je concurrentie. En concurrentie zal in dit geval zorgen voor hogere prijzen, dus of zorg dat die mensen niet allemaal op 1 plekje willen wonen of zorg dat er minder schaarste is op die locatie. Er zijn altijd wel mensen die wat meer geld hebben en die kopen de woningen dan gewoon.

"De ongelijkheid had je anders ook gehad". Niet in dezelfde mate. Als mensen belastingvrij een ton kunnen schenken, doen ze dat veel eerder dan wanneer je er belasting over moet betalen.

"Uiteindelijk is er maar 1 ding wat echt telt. Vraag en Aanbod." Ja, en die vraag wordt sterk beïnvloed door regelgeving. Als ik morgen ineens 2 ton meer kan lenen, stijgt per direct de vraag in een segment waar ik anders nooit had gekeken.

[Shadowhawk00]

Requiem19 schreef op maandag 7 juni 2021 @ 11:47:
[...]


Stel dat je die 40% niet zou reguleren voor de lagere inkomens, dan zouden die groepen in ieder geval niet kunnen wonen in de populaire grote steden. Dan krijg je demografisch een onwenselijke situatie zonder diversiteit, waarbij in de grote steden de gezinnen met grote inkomens wonen en alle lagere inkomens ver buiten de randsteden gaan wonen.

Lijkt me wel een leuke case om te kijken wat dit doet met een land...

Nou dat probleem hebben we al gedeeltelijk hoor. Iets met leraren tekort in amsterdam en ook verplegend personeel schijnt daar wat lastiger te vinden te zijn.
Dan krijg je gewoon de situatie dat laat betaalde baantjes niet meer gevuld kunnen worden in de randstad, dus geen vuil ophalen, geen schoonmakers, kappers, cafes en dat soort dingen.

[TMC]

Requiem19 schreef op maandag 7 juni 2021 @ 11:47:
[...]


Stel dat je die 40% niet zou reguleren voor de lagere inkomens, dan zouden die groepen in ieder geval niet kunnen wonen in de populaire grote steden. Dan krijg je demografisch een onwenselijke situatie zonder diversiteit, waarbij in de grote steden de gezinnen met grote inkomens wonen en alle lagere inkomens ver buiten de randsteden gaan wonen.

Lijkt me wel een leuke case om te kijken wat dit doet met een land...

Dat valt mee, want als je minder regulering hebt zullen de prijzen minder hard stijgen waardoor ook direct de noodzaak voor regulering minder is. Een vicieuze cirkel. Als je wilt kijken hoe dit uitpakt moet je even naar Antwerpen gaan, waar je voor <1000 euro prima appartementen in of nabij het centrum kunt vinden.

[Requiem19]

TMC schreef op maandag 7 juni 2021 @ 11:50:
[...]
Dat valt mee, want als je minder regulering hebt zullen de prijzen minder hard stijgen waardoor ook direct de noodzaak voor regulering minder is. Een vicieuze cirkel. Als je wilt kijken hoe dit uitpakt moet je even naar Antwerpen gaan, waar je voor <1000 euro prima appartementen in of nabij het centrum kunt vinden.

We kunnen ipv naar Antwerpen ook naar Londen gaan? Of een andere Europese metropool?

Werkt jouw idee daar wel?

[Requiem19]

Shadowhawk00 schreef op maandag 7 juni 2021 @ 11:50:
[...]


Nou dat probleem hebben we al gedeeltelijk hoor. Iets met leraren tekort in amsterdam en ook verplegend personeel schijnt daar wat lastiger te vinden te zijn.
Dan krijg je gewoon de situatie dat laat betaalde baantjes niet meer gevuld kunnen worden in de randstad, dus geen vuil ophalen, geen schoonmakers, kappers, cafes en dat soort dingen.

Ik denk dat leraren etcetera niet eens in aanmerking komen voor die 40% lage lonen woningen...

[TMC]

Requiem19 schreef op maandag 7 juni 2021 @ 11:54:
[...]


We kunnen ipv naar Antwerpen ook naar Londen gaan? Of een andere Europese metropool?

Werkt jouw idee daar wel?

Als ik kan kiezen tussen Antwerpen (een stad die in veel opzichten heel veel lijkt op Nederlandse steden) of Londen (een stad die in veel opzichten totaal anders is dan Nederlandse steden), lijkt Antwerpen mij verreweg de meest logische vergelijking.

[Verwijderd]

Alles overziend was er t/m de corona crisis niet zo heel veel geks aan de hand op de huizenmarkt.

De ontwikkeling de afgelopen 12 maanden daarentegen is wel typisch.

Mensen hielden meer geld over (want heel veel uitgaven werden onmogelijk), ruimte in/rondom huis werd misschien meer gewaardeerd, vaker werken vanuit huis. Maar eigenlijk zijn dat alle drie effecten die tijdelijk zijn en weer verdwijnen nadat het nieuwe normaal weer is ingetreden.

Dat zou niet zo'n grote invloed moeten hebben op koopprijzen, waarbij kopers zich voor langere tijd vastleggen op bepaalde woonlasten.

We gaan het zien of er na normalisering van de samenleving een correctie komt of dat de prijzen vrolijk blijven voortstijgen, gevoed door FOMO.

[Verwijderd]

TMC schreef op maandag 7 juni 2021 @ 11:50:
[...]
Als je wilt kijken hoe dit uitpakt moet je even naar Antwerpen gaan, waar je voor <1000 euro prima appartementen in of nabij het centrum kunt vinden.

Maar kan 40% van de bevolking daar ook een woning vinden van 400 euro? Of worden die verbannen naar de getto's?

Want het aantal huurders dat in Belgie teveel moet uitgeven aan woonlasten (>40% inkomen) is volgens Eurostat een stuk hoger dan in Nederland (35% versus 25%).

[ Voor 13% gewijzigd door Verwijderd op 07-06-2021 12:16 ]

[Rzaan]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 12:13:
[...]


Maar kan 40% van de bevolking daar ook een woning vinden van 400 euro? Of worden die verbannen naar de getto's?

Waar zijn die in Nederland?
Dan wil ik een keer gaan kijken.

[Requiem19]

TMC schreef op maandag 7 juni 2021 @ 12:03:
[...]
Als ik kan kiezen tussen Antwerpen (een stad die in veel opzichten heel veel lijkt op Nederlandse steden) of Londen (een stad die in veel opzichten totaal anders is dan Nederlandse steden), lijkt Antwerpen mij verreweg de meest logische vergelijking.

Het gaat er niet om waar jij uit kan kiezen, maar om te illustreren dat het laten varen van zo'n concept niet in alle steden even goed uitwerkt.

Daarnaast gaat het natuurlijk niet alleen om Amsterdam, maar om heel Nederland...

[Rubbergrover1]

TMC schreef op maandag 7 juni 2021 @ 11:48:
[...]
"De ongelijkheid had je anders ook gehad". Niet in dezelfde mate. Als mensen belastingvrij een ton kunnen schenken, doen ze dat veel eerder dan wanneer je er belasting over moet betalen.

Klopt, zonder die vrijstelling was die ton niet geschonken, maar met een familiebank constructie geleend. Met renteaftrek...

[fredkroket]

Richh schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 21:53:
https://www.iex.nl/Column...s-worden-opgedrongen.aspx

Fysieke taxaties gaan volgende maand duurder worden, en daarnaast is er nogal wat ophef over modeltaxaties en desktaxaties.

Ik kan helaas de link naar de Telegraaf niet inzien, maar het IEX artikel belicht net even te weinig waarom de prijs wordt verhoogd.

Van wat ik begrepen heb van de taxatrice die ik vorig jaar zomer had, is dat ze ook een bouwkundig deel moeten gaan opnemen en uitvoeren. Dat kost meer tijd en moet gewoon betaald worden.

Overigens was zij daar zelf niet enthousiast over, ze gaf zelf aan dat een echte bouwkundige daar vaak gewoon betere inzichten in heeft.

Richh schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 21:53:
Tegelijkertijd: is de waarde ook niet simpelweg letterlijk wat de hoogste bieder er voor wil geven?

En dit is een groot deel van het probleem denk ik. Doordat iedereen teveel kan en wil betalen, stijgt inderdaad de waarde. Dus ook de taxatie. Eigenlijk kan je je dan bijvoorbeeld afvragen of huizen niet altijd te goedkoop geweest zijn, immers kunnen we het nu ineens wel betalen en willen we het betalen.

Dus ja, als iedereen in een bepaalde straat 400K voor een bepaald huis biedt, dan is het natuurlijk ook niet meer realistisch om als taxateur te zeggen de waarde is 300K. 3 jaar terug misschien wel, nu niet meer. Hoe vervelend ook.

Uiteindelijk moet de ECB de stimuleringsmaatregelen gewoon gaan afbouwen, want dat is immers (een deel van) de oorzaak dat mensen zo naarstig op zoek zijn gegaan naar rendement. En omdat heel de samenleving alleen nog maar draait om rendement maken op iets, zijn prijzen van huizen en aandelen als een raket omhoog geschoten.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 7 juni 2021 @ 11:19:
[...]


Grappig dat iedereen altijd roept dat mensen met veel geld hier alleen van profiteren.

Volgens mij heb ik dit niet gelezen. Waar heb je dat zien staan?

Alleen was het lange tijd zo dat door de HRA juist mensen met een modaal inkomen een huis konden kopen. Die DGA kan dat huis toch wel kopen met of zonder HRA, maar jan modaal die kan met een rente van 5% zonder HRA geen huis kopen.

Daarom is het dus geldverspilling om hypotheekrenteaftrek aan die DGA te verspillen. En zit je beter een tekening kunnen hebben waarbij die DGA geen subsidie meer krijgt.

Daarnaast is er het in mijn ogen vreemde principe dat mensen met een hoger inkomen minder subsidie nodig zouden moeten hebben, maar juist meer subsidie krijgen omdat ze meer kunnen lenen en meer rente betalen. Ik zou het, mede daarom, beter vinden als die subsidie niet afhankelijk zou zijn van hoeveel rente je betaalt, of hoe hoog de hypotheek is

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op maandag 7 juni 2021 @ 12:58:
[...]

Volgens mij heb ik dit niet gelezen. Waar heb je dat zien staan?

[...]

Daarom is het dus geldverspilling om hypotheekrenteaftrek aan die DGA te verspillen. En zit je beter een tekening kunnen hebben waarbij die DGA geen subsidie meer krijgt.

Daarnaast is er het in mijn ogen vreemde principe dat mensen met een hoger inkomen minder subsidie nodig zouden moeten hebben, maar juist meer subsidie krijgen omdat ze meer kunnen lenen en meer rente betalen. Ik zou het, mede daarom, beter vinden als die subsidie niet afhankelijk zou zijn van hoeveel rente je betaalt, of hoe hoog de hypotheek is

Het is ook geen subsidie, maar een cap erop zou wel goed zijn ja alleen moet je dat dan wel verstandig doen. Dus bijvoorbeeld tot X% van modaal inkomen, zodat je niet elke 5 jaar het weer moet gaan aanpassen. De belastingdienst is niet zo goed in het aanpassen van software.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 7 juni 2021 @ 13:00:
[...]


Het is ook geen subsidie, maar een cap erop zou wel goed zijn ja alleen moet je dat dan wel verstandig doen. Dus bijvoorbeeld tot X% van modaal inkomen, zodat je niet elke 5 jaar het weer moet gaan aanpassen. De belastingdienst is niet zo goed in het aanpassen van software.

Met zo'n cap blijf je houden dat iemand met een hoger inkomen een hogere hypotheek kan nemen en daarmee ook een hoger voordeel heeft. Bovendien krijg je dan dus de 'schrijnende gevallen' dat mensen die net boven die cap gaan verdienen en er zo een paar duizend euro op achteruit gaan.

[finsdefis]

Rzaan schreef op maandag 7 juni 2021 @ 12:15:
[...]

Waar zijn die in Nederland?
Dan wil ik een keer gaan kijken.

Loop een keertje in de Bijlmer rond zou ik zeggen.

Of kijk de klassieker Probleemwijken

Leuk als je 'veroordeeld' bent tot dat soort buurten. Dat doet de sociale mobiliteit geen goed.

[ Voor 5% gewijzigd door finsdefis op 07-06-2021 13:09 ]

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op maandag 7 juni 2021 @ 13:07:
[...]

Met zo'n cap blijf je houden dat iemand met een hoger inkomen een hogere hypotheek kan nemen en daarmee ook een hoger voordeel heeft. Bovendien krijg je dan dus de 'schrijnende gevallen' dat mensen die net boven die cap gaan verdienen en er zo een paar duizend euro op achteruit gaan.

Ik bedoel soort van je mag tot bedrag X aftrekken maar bedrag X maak je afhankelijk van modaal inkomen, zodat je het laat meegaan met de economie. Als je nu zegt tot maximaal 1miljoen hypotheek dan heb je al veel rijtjeshuizen in amsterdam waar de hypotheek al hoger voor is.

[Michael_OsGroot]

fredkroket schreef op maandag 7 juni 2021 @ 12:55:
[...]


Ik kan helaas de link naar de Telegraaf niet inzien, maar het IEX artikel belicht net even te weinig waarom de prijs wordt verhoogd.

Van wat ik begrepen heb van de taxatrice die ik vorig jaar zomer had, is dat ze ook een bouwkundig deel moeten gaan opnemen en uitvoeren. Dat kost meer tijd en moet gewoon betaald worden.

Overigens was zij daar zelf niet enthousiast over, ze gaf zelf aan dat een echte bouwkundige daar vaak gewoon betere inzichten in heeft.


[...]

En dit is een groot deel van het probleem denk ik. Doordat iedereen teveel kan en wil betalen, stijgt inderdaad de waarde. Dus ook de taxatie. Eigenlijk kan je je dan bijvoorbeeld afvragen of huizen niet altijd te goedkoop geweest zijn, immers kunnen we het nu ineens wel betalen en willen we het betalen.

Dus ja, als iedereen in een bepaalde straat 400K voor een bepaald huis biedt, dan is het natuurlijk ook niet meer realistisch om als taxateur te zeggen de waarde is 300K. 3 jaar terug misschien wel, nu niet meer. Hoe vervelend ook.

Uiteindelijk moet de ECB de stimuleringsmaatregelen gewoon gaan afbouwen, want dat is immers (een deel van) de oorzaak dat mensen zo naarstig op zoek zijn gegaan naar rendement. En omdat heel de samenleving alleen nog maar draait om rendement maken op iets, zijn prijzen van huizen en aandelen als een raket omhoog geschoten.

Ik vraag me af of een primaire levensbehoefte ooit te goedkoop kan zijn. Die kan je namelijk zo duur maken als je wil, mensen zullen het altijd blijven afnemen. Niet wonen is namelijk zo een extreme maatregel dat je dat gewoon niet als echte optie kan zien. Ik ken genoeg mensen die met 1,2 of zels 3 huisgenoten wonen terwijl ze gewoon werken. Er is altijd een mauw aan te passen als je de huur niet kan betalen. Ik zou dat echter niet als een wenselijke situatie omschrijven.

[Verwijderd]

fredkroket schreef op maandag 7 juni 2021 @ 12:55:
[...]
Uiteindelijk moet de ECB de stimuleringsmaatregelen gewoon gaan afbouwen, want dat is immers (een deel van) de oorzaak dat mensen zo naarstig op zoek zijn gegaan naar rendement. En omdat heel de samenleving alleen nog maar draait om rendement maken op iets, zijn prijzen van huizen en aandelen als een raket omhoog geschoten.

En daar komt het ECB fabeltje weer eens voorbij.

[Verwijderd]

Michael_OsGroot schreef op maandag 7 juni 2021 @ 13:15:
[...]
Ik vraag me af of een primaire levensbehoefte ooit te goedkoop kan zijn. Die kan je namelijk zo duur maken als je wil, mensen zullen het altijd blijven afnemen.

Oh vandaar dat voedsel en kleding zo duur is.

[Harrie_]

Shadowhawk00 schreef op maandag 7 juni 2021 @ 13:10:
[...]


Ik bedoel soort van je mag tot bedrag X aftrekken maar bedrag X maak je afhankelijk van modaal inkomen, zodat je het laat meegaan met de economie. Als je nu zegt tot maximaal 1miljoen hypotheek dan heb je al veel rijtjeshuizen in amsterdam waar de hypotheek al hoger voor is.

Het gaat om hypotheek en niet om WOZ. Mensen die op dit moment een hypotheek financieren (of hebben gefinancierd) van 1mln+ zitten met hun inkomen waarschijnlijk wel iets boven modaal
Geld ontvangen is altijd leuker dan betalen, maar als er een groep is die de afschaffing van HRA financieel prima zou moeten kunnen dragen dan is het die groep lijkt me.

[Michael_OsGroot]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 13:28:
[...]


Oh vandaar dat voedsel en kleding zo duur is.

Ik weet niet precies wat je hier mee bedoelt.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 7 juni 2021 @ 13:10:
[...]


Ik bedoel soort van je mag tot bedrag X aftrekken maar bedrag X maak je afhankelijk van modaal inkomen, zodat je het laat meegaan met de economie. Als je nu zegt tot maximaal 1miljoen hypotheek dan heb je al veel rijtjeshuizen in amsterdam waar de hypotheek al hoger voor is.

Ik zou die grens veel lager dan een miljoen willen hebben. Je kunt voor de helft van het geld een prima woning vinden. Als je dan de keus maakt om een huis van een miljoen te willen, dan mag je het deel dat boven die normale, betaalbare woning komt van mij volledig zelf betalen.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 11:23:
[...]


Soms. Inderdaad.

Maar als je kijkt naar cijfers uit Woon2018 onderzoek zie je dat van alle huurwoningen maar 3% een huur heeft boven de 1000 euro en 15% een middenhuur heeft (vrij sector tot 1000 euro).

Bij particuliere verhuurders is dat 10% hoge huur en 30% middenhuur en 60% gereguleerd.

Heb het idee dat er onevenredig veel media aandacht uitgaat naar jonge starters die veelal alleen een huurwoning zoeken in het centrum van dure steden.

Hiermee geef je dus aan dat het onderscheid gereguleerd <-> liberaal inderdaad een heel ander onderscheid is dan particulier <-> corporatie. En dat er bij de particuliere verhuurders zelfs het gros van de woningen gereguleerd is. Een gereguleerde huurprijs hoeft dus helemaal niet commerciële verhuur tegen te werken, commerciële partijen verhuren ook gewoon als je van hogerhand de huurprijzen reguleert.

Het zou leuk zijn als je ook zulke statistiekjes hebt over welke woningen er jaarlijks beschikbaar komen. Heb je dat toevallig ook? Want volgens mij zit dáár vooral het probleem. Als iedereen blijft zitten waar 'ie zit, dan kun je nog zo veel woningen hebben, maar blijft de aanwas een groot tekort houden.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op maandag 7 juni 2021 @ 13:55:
[...]

Het zou leuk zijn als je ook zulke statistiekjes hebt over welke woningen er jaarlijks beschikbaar komen. Heb je dat toevallig ook? Want volgens mij zit dáár vooral het probleem. Als iedereen blijft zitten waar 'ie zit, dan kun je nog zo veel woningen hebben, maar blijft de aanwas een groot tekort houden.

Maakt dat wat uit, de gegevens geven redelijk duidelijk aan dat er niet heel veel extreem hoge huren gevraagd werden ( is wel 2018 ) en dat het gros van de woningen onder de 1000 euro zat in huur in de maand.

Overigens is het wel bekend dat de media voornamelijk extreme opzoekt om over te rapporteren. Want dat scoort goed. Je hoort nooit iets over mensen van <30 die alleen een huis gekocht hebben, je hoort alleen dat mensen <30 dat niet kunnen zelfs niet als stelletje.

[Harrie_]

Rubbergrover1 schreef op maandag 7 juni 2021 @ 13:55:
[...]
Het zou leuk zijn als je ook zulke statistiekjes hebt over welke woningen er jaarlijks beschikbaar komen. Heb je dat toevallig ook? Want volgens mij zit dáár vooral het probleem. Als iedereen blijft zitten waar 'ie zit, dan kun je nog zo veel woningen hebben, maar blijft de aanwas een groot tekort houden.

Precies dit inderdaad. Sowieso zijn de resultaten van Woon2018 (de naam geeft het al aan) enkele jaren oud, dus de (forse) prijsstijgingen met name in de particuliere verhuur van de afgelopen jaren zitten hier niet in.

Verder is het aantal beschikbaar gekomen huurwoningen natuurlijk erg interessant zoals je zelf ook al aangeeft. Ik heb hier zelf ook geen cijfers van, maar mijn onderbuikgevoel geeft aan dat vooral mensen die voor een laag bedrag gehuurd zitten veel blijven zitten waar ze zitten, terwijl er veel meer doorloop is in het hogere segment dus je ziet dan vooral de woningen/appartementen van €1000+ op de markt komen...

[fredkroket]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 13:27:
[...]
En daar komt het ECB fabeltje weer eens voorbij.

En wat is hier precies een fabeltje aan? Ik sta open voor kritiek en andere argumenten, maar hier kan ik weinig mee.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op maandag 7 juni 2021 @ 13:55:
[...]
Een gereguleerde huurprijs hoeft dus helemaal niet commerciële verhuur tegen te werken, commerciële partijen verhuren ook gewoon als je van hogerhand de huurprijzen reguleert.

Afhankelijk van hoever de gereguleerde prijzen onder de marktprijzen liggen. Als die te laag liggen worden huurhuizen verkocht aan kopers/bewoners.

Overigens zonder regulering is dus ook al het gros van de huurwoningen niet duurder dan 1000 euro. Blijft een kwestie van vraag/aanbod natuurlijk.

Zo heel veel mensen zijn er nu ook weer niet die 1200-1500 euro in de maand willen neerleggen voor een huurwoning.

Wat dat betreft heeft corona crisis een heel andere uitwerking op vrije sector huren dan op koopprijzen.

[Verwijderd]

fredkroket schreef op maandag 7 juni 2021 @ 14:08:
[...]
En wat is hier precies een fabeltje aan? Ik sta open voor kritiek en andere argumenten, maar hier kan ik weinig mee.

Heb het hier al tig keer verkondigd en ook andere onderzoeken geven het aan.

De huizenprijs wordt niet primair gedreven door de rentestand.

En de afgelopen 2/3 jaar is de ECB ook niet meer gaan stimuleren.

Iedereen geeft die arme ECB overal maar de schuld van, maar feitelijk volgen zij slechts de ontwikkelingen in de reële economie.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 7 juni 2021 @ 14:03:
[...]


Maakt dat wat uit, de gegevens geven redelijk duidelijk aan dat er niet heel veel extreem hoge huren gevraagd werden ( is wel 2018 ) en dat het gros van de woningen onder de 1000 euro zat in huur in de maand.

Ja, dat maakt heel veel uit. Voor potentiële huurders is het niet van belang of er bv een miljoen huizen in de lage huur zit en 10.000 in de hoge huur. Het is van belang welke woningen er op de markt komen. Als die miljoen huizen niet vrij komen, omdat de mensen blijven zitten waar ze zitten, maar er wel huizen vrij komen in het 1000+ segment, dan heb je als potentiële huurder alleen de mogelijkheid om iets te huren voor 1000+ huur.

[fredkroket]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 14:12:
[...]
niet primair

Kijk, precies... Misschien niet primair, maar de lage rente stand zorgt wel dat een veel hogere hypotheek betaalbaar blijft voor de bewoner.

Daarnaast zorgt de lage rente stand ervoor dat mensen gaan zoeken naar meer rendement (huisjes melken, aandelen kopen) op liggende gelden. En de huisjesmelkers drijven eea weer verder op.

Dus om nou te doen alsof het ECB-verhaal een fabeltje is... De ECB-heeft zeker wel een aandeel in de huidige situatie.

[Verwijderd]

fredkroket schreef op maandag 7 juni 2021 @ 14:20:
[...]

Kijk, precies... Misschien niet primair, maar de lage rente stand zorgt wel dat een veel hogere hypotheek betaalbaar blijft voor de bewoner.

Daarnaast zorgt de lage rente stand ervoor dat mensen gaan zoeken naar meer rendement (huisjes melken, aandelen kopen) op liggende gelden. En de huisjesmelkers drijven eea weer verder op.

Dus om nou te doen alsof het ECB-verhaal een fabeltje is... De ECB-heeft zeker wel een aandeel in de huidige situatie.

Denk dat je het effect van iets lagere hypotheekrente op netto maandlasten nogal overschat.
De rentedaling was voornamelijk tussen 2008 en 2015 - toen de huizenprijzen kelderden.
Rentedaling zette zich gematigd voort na 2015 - toen huizenprijzen fors stegen.

Oftwel... onzin. Die lage spaarrente was er 5 jaar geleden ook al.

[Harrie_]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 14:12:
[...]


Heb het hier al tig keer verkondigd en ook andere onderzoeken geven het aan.

De huizenprijs wordt niet primair gedreven door de rentestand.

En de afgelopen 2/3 jaar is de ECB ook niet meer gaan stimuleren.

Iedereen geeft die arme ECB overal maar de schuld van, maar feitelijk volgen zij slechts de ontwikkelingen in de reële economie.

De huizenprijs wordt primair gedreven door wat mensen eraan uit kunnen geven.

Als je dan nagaat dat een stel waarvan beide partners modaal verdienen bij een hypotheekrente van 5% max. € 340k kan lenen en bij een rente van 1,5% max € 385k kan lenen, dan is het niet zo verwonderlijk dat de huizenprijs - indirect door de lage rente - heel rap met 40k stijgt.

[fredkroket]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 14:25:
[...]


Denk dat je het effect van iets lagere hypotheekrente op netto maandlasten nogal overschat.
De rentedaling was voornamelijk tussen 2008 en 2015 - toen de huizenprijzen kelderden.
Rentedaling zette zich gematigd voort na 2015 - toen huizenprijzen fors stegen.

Oftwel... onzin. Die lage spaarrente was er 5 jaar geleden ook al.

Kijk aub even hier:
https://www.hypotheek-ren...l/hypotheekrente/historie

Rente in 2014: 3,75 procent
Rente in 2021: 1,25 procent

Kijk aub even hier:
https://www.nibud.nl/wp-c...astnormen-2021-excel.xlsx

Zoals je dan zelf kunt zien is de maximale hypotheek van een 100K inkomen gestegen van 539K naar 687K. Dat doet dus de lage rente. En hoe je het ook wend of keert, de hypotheekrente is verbonden aan wat de ECB in de hand heeft.

Spaarrente was in 2014 bij ING nog 1,70%
Inmiddels is de spaarrente bij ING nog maar 0,01% en met een beetje pech ben je al aan het betalen.

Hier ga ik het bij laten.

edit: en die gestegen leencapaciteit is dan tegen een vergelijkbare maandelijkse maandlast. Gevolg is dus dat mensen makkelijk meer betalen voor hetzelfde, per maand lijkt het immers ongeveer hetzelfde te kosten.

[ Voor 8% gewijzigd door fredkroket op 07-06-2021 14:46 ]

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 14:25:
[...]


Denk dat je het effect van iets lagere hypotheekrente op netto maandlasten nogal overschat.
De rentedaling was voornamelijk tussen 2008 en 2015 - toen de huizenprijzen kelderden.
Rentedaling zette zich gematigd voort na 2015 - toen huizenprijzen fors stegen.

Er is vooral een effect van de maximale leencapaciteit en de huizenprijzen. Bij een lagere rente stijgt die leencapaciteit ceteris paribus. En zullen de huizenprijzen in het algemeen dus ook stijgen.

Maar tussen 2008 en 2015 bleven de overige omstandigheden niet gelijk. In de zelfde tijd werden de leennormen namelijk veel strenger, zodat de leencapaciteit, ondanks de dalende rente, juist daalde (met 8%). Niet vreemd dat de woningprijzen in die tijd niet stegen.
https://fd.nl/economie-po...t-8-onder-niveau-van-2008
(Overigens lagen de prijzen in 2015 ongeveer weer op het niveau van 2008)

[ Voor 4% gewijzigd door Rubbergrover1 op 07-06-2021 14:59 ]

[Richh]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 14:10:
Overigens zonder regulering is dus ook al het gros van de huurwoningen niet duurder dan 1000 euro. Blijft een kwestie van vraag/aanbod natuurlijk.

Ik ben heel benieuwd waar je dit op baseert.

Zo heel veel mensen zijn er nu ook weer niet die 1200-1500 euro in de maand willen neerleggen voor een huurwoning.

Klopt, wil ik ook niet. Toch doet men het, want je hebt geen keuze.
Wat zei je laatst ook alweer? Iedereen wil een Ferrari voor 1000 euro? zelfde verhaal. Ik wil ook wel huren voor 500 euro!

Wat dat betreft heeft corona crisis een heel andere uitwerking op vrije sector huren dan op koopprijzen.

Kwestie van tijd tot deze communicerende vaten uiteindelijk weer invloed op elkaar hebben.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 07-06-2021 15:11 ]

[Richh]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 14:12:
[...]


Heb het hier al tig keer verkondigd en ook andere onderzoeken geven het aan.

De huizenprijs wordt niet primair gedreven door de rentestand.

Welke onderzoeken? Ik zie hierboven al enkele bronnen genoemd die juist het tegenovergestelde beweren, en niet de minste partijen. Heb jij een onderzoek dat aantoont dat de Nederlandse huizenprijzen niet op zn minst _gedeeltelijk_ gedreven worden door lage rentes?

Het is een belangrijke stimulans voor de vorming van een voordeel voor huizenbezitters. Je hebt overwaarde en voordelige financiering van de verder af te lossen schuld. En gezien deze dubbele bonus (gedeeltelijk) wordt betaald aan de verkoper, en deze zijn bonus weer doorbetaald aan de volgende verkoper, zit je in een vicieuze cirkel die de prijzen opdrijft.

Heb ik ook al tig keer verkondigd overigens, en ik ben daar niet de enige in.

En de afgelopen 2/3 jaar is de ECB ook niet meer gaan stimuleren.

Huh? Covid printing van de Euro gemist?

Iedereen geeft die arme ECB overal maar de schuld van, maar feitelijk volgen zij slechts de ontwikkelingen in de reële economie.

Ontwikkeling in de reële economie? Covid gemist? Een noemenswaardig gedeelte van de reële economie hangt nog altijd vast aan staatssteun, indirect afhankelijk van de ECB.
Overigens volgt de ECB inderdaad slechts politieke keuzes en maakt deze beslissingen niet zelf.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 07-06-2021 15:10 ]

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op maandag 7 juni 2021 @ 14:32:
[...]

De huizenprijs wordt primair gedreven door wat mensen eraan uit kunnen geven.

Of beter, willen geven.

[Verwijderd]

Voor de rest:
Ik ga me weer richten op het volgen van prijsontwikkeling op de rente- en agrarische markten want het wordt hier een herhaling van zetten.

[Richh]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 15:32:
[...]


Of beter, willen geven.

Why not both? Willen en kunnen?

"Willen" is overigens precies behoorlijk afhankelijk van de rente; deze is vrij bepalend voor de maandlast.

De rentes zijn nu 1/3e van de rentes van 7 jaar geleden gekeken naar de cijfers die Fredkroket noemt.

Maar oké, laten we verder maar kijken naar de agrarische markten

[ Voor 8% gewijzigd door Richh op 07-06-2021 15:36 ]

[Harrie_]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 15:32:
[...]
Of beter, willen geven.

Ik zet bewust 'kunnen' onderstreept neer. Daar hebben we het in dit topic al vaker over gehad. Mensen moeten wonen, er is geen alternatief voor een woning; dat maakt een woning dus per definitie een inelastisch goed.

Als morgen de prijs van een liter cola naar €5 schiet dan krijg je de situatie dat mensen dat geld er niet aan willen uitgeven. Ze gaan dan op zoek naar alternatieven, bijv. sinas of ijsthee. Bij een woning gaat dat niet op, daarom zie je al jarenlang dat de prijs meebeweegt met de leennorm; kunnen mensen meer lenen dan gaat de prijs van een woning omhoog.

_{Edit: let wel, bovenstaande verhaal gaat op zolang er schaarste is; m.a.w. zolang er zich tig welwillende kopers aanbieden voor dezelfde woning.}

[ Voor 9% gewijzigd door Harrie_ op 07-06-2021 15:39 ]

[Wilke]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 14:12:
En de afgelopen 2/3 jaar is de ECB ook niet meer gaan stimuleren.

Joh.

https://www.ecb.europa.eu...0318_1~3949d6f266.en.html

https://www.conseq.cz/abo...nues-at-a-very-high-speed

Ik zal 'm voor je linken, als die site dat pikt:



Maareh, of je jezelf nou gewoon slecht informeert of het bewust doet, dit is in elk geval de tigste keer in de laatste weken dat je in dit topic op duidelijke onwaarheden wordt gewezen. Tijd om dingen wat beter uit te zoeken voor je post.

[alexbl69]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 14:12:
[...]
En de afgelopen 2/3 jaar is de ECB ook niet meer gaan stimuleren.

Iedereen geeft die arme ECB overal maar de schuld van, maar feitelijk volgen zij slechts de ontwikkelingen in de reële economie.

Arme ECB .

Die gasten 'flooden' de markt met gratis geld... Niet enkel tot 2 à 3 jaar geleden, maar tot op heden in een telkens sterkere mate. Zij volgen niet de ontwikkeling, zij ZIJN de ontwikkeling.

Waar denk je dat die lage rente vandaan komt? Uit het sprookjesbos

[Harrie_]

Wilke schreef op maandag 7 juni 2021 @ 15:48:
[...]
Maareh, of je jezelf nou gewoon slecht informeert of het bewust doet, dit is in elk geval de tigste keer in de laatste weken dat je in dit topic op duidelijke onwaarheden wordt gewezen. Tijd om dingen wat beter uit te zoeken voor je post.

offtopic:
Ik wil daarbij even de algemene kanttekening maken dat het wat mij betreft op zich niet erg is dat er af en toe wat dingen worden gezegd die niet (compleet) waar zijn op basis van n=1 of een idee/gevoel wat iemand bij de materie heeft, maar daar staat tegenover dat je er dan ook niet met gestrekt been in moet gaan.

Cijfers zijn 1 ding, interpretatie is iets anders. En op dat laatste punt gaat het nogal eens mis. We kunnen hier prima discussiëren of van gedachten wisselen over de woningmarkt maar die continue strijd in de vorm van "wat jij zegt is een leugen want ik heb een grafiek gevonden via Google die (volgens mijn interpretatie) het tegendeel bewijst" hoeft van mij niet zo nodig.

Edit: bovenstaande is trouwens niet specifiek bedoeld als reactie op de post van @Wilke (prima grafiek ) maar meer als reactie op de vrij heftige discussie die hier af en toe los barst; dit is een forum waar we van gedachten wisselen en geen statistisch strijdveld. Wie de schoen past trekke hem aan.

[ Voor 12% gewijzigd door Harrie_ op 07-06-2021 16:05 ]

[jopie]

alexbl69 schreef op maandag 7 juni 2021 @ 15:59:
[...]

Arme ECB .

Die gasten 'flooden' de markt met gratis geld... Niet enkel tot 2 à 3 jaar geleden, maar tot op heden in een telkens sterkere mate. Zij volgen niet de ontwikkeling, zij ZIJN de ontwikkeling.

Misschien een rare vraag, maar kan de ECB ook geld UIT omloop halen? Met andere woorden, kunnen ze het geld wat de afgelopen jaren in omloop is toegevoegd ook weer terughalen?

[Harrie_]

jopie schreef op maandag 7 juni 2021 @ 16:09:
[...]

Misschien een rare vraag, maar kan de ECB ook geld UIT omloop halen? Met andere woorden, kunnen ze het geld wat de afgelopen jaren in omloop is toegevoegd ook weer terughalen?

Nee, niet zomaar. Het geld wat de ECB in omloop brengt zijn in feite betalingen voor de staatsobligaties die ze opkopen. Dus bijv. Nederland geeft 100mld aan staatsobligaties uit, de ECB koopt die op en geeft er 100mld aan euro's voor in ruil. De bedoeling is natuurlijk dat op termijn de staat die lening (want dat is een obligatie in feite) terugbetaalt. Op het moment dat over x jaar dat geld weer terugvloeit vanuit de Europese lidstaten naar de ECB dan wordt dat verrekend en wordt in feite het gecreëerde geld weggestreept. Het systeem werkt in principe niet heel veel anders dan het systeem wat we hebben met hypothecaire leningen (waarbij de bank ook 'op papier' het geld creëert).

Verder gaan de ECB en de Europese lidstaten er ook vanuit dat we de inflatie flink aanjagen met zulke financiële impulsen (die inflatie blijft alleen al een hele tijd uit, maar dat terzijde). Die duizenden miljarden van nu zijn dus op termijn een stuk minder waard; nu zien we dus een 'hoop geld' maar over 10/20/30 jaar word die hoop vanzelf kleiner door inflatie.

[ Voor 15% gewijzigd door Harrie_ op 07-06-2021 16:32 ]

[Verwijderd]

Wilke schreef op maandag 7 juni 2021 @ 15:48:
[...]
Maareh, of je jezelf nou gewoon slecht informeert of het bewust doet, dit is in elk geval de tigste keer in de laatste weken dat je in dit topic op duidelijke onwaarheden wordt gewezen. Tijd om dingen wat beter uit te zoeken voor je post.

*knip*
Niet nodig en bovendien je dumpt wat grafieken zonder enige toelichting. Dat is geen manier van discussiëren.



en

[ Voor 5% gewijzigd door tweakduke op 07-06-2021 18:38 ]

[Harrie_]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 16:53:
[...]


Mooi dat dit +3 krijgt. Een laatste toegift dan:

[Afbeelding]

en

[Afbeelding]

Er zijn al hele boeken volgeschreven over het fenomeen dat de woningmarkt laat reageert op wijzigingen op de financiële markten. Je probeert de situatie van NU (lage rente is medeveroorzaker van prijsstijgingen) te extrapoleren naar het verleden om aan te tonen dat de situatie zoals wij deze nu voor ogen hebben niet juist is. De woningmarkt is een complex geheel en ik ben ervan overtuigd dat de immense prijsstijgingen een combinatie zijn van jarenlang structureel te weinig bijbouwen, de lage rente, vastgoed als 'veilige' belegging op dit moment en zo nog tig zaken meer. Puur naar de rente ontwikkelingen van het afgelopen decennium kijken in vergelijking tot de woningprijzen snijdt dus geen hout. De lage rente - die in de huidige markt als catalysator werkt - kan in een ander tijdperk een hele andere uitwerking hebben omdat variabelen in de (woning)markt er heel anders uitzien...

Aanvulling: een van de variabelen die je hierbij bijv. buiten beschouwing laat is de lage inflatie. Je kunt een prijssteigingspercentage van 'vroeger' wel met nu vergelijken en op basis daarvan de conclusie trekken dat 'vroeger 2%' niet zoveel verschil maakt met 'nu 2,4%' maar als je daarbij in acht neemt dat voorheen de inflatie op 2% of daarboven stond en de inflatie nu al een aantal jaar historisch laag staat dan zie je snel genoeg dat die 2,4% nu veel harder aantikt dan die 2% toen.

[ Voor 14% gewijzigd door Harrie_ op 07-06-2021 17:20 ]

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op maandag 7 juni 2021 @ 17:15:
[...]
Er zijn al hele boeken volgeschreven over het fenomeen dat de woningmarkt laat reageert op wijzigingen op de financiële markten.

Die boeken ken ik niet. Zou ook een beetje vreemd zijn.

Wel ken ik diverse onderzoeken waarin wereldwijd geen/nauwelijks relatie tussen huizenprijzen en rente wordt aangetoond.

Als je 3 jaars beweging rente neemt wordt de correlatie van +0.1 naar -0.25, dus die vlieger gaat niet op.

Wederom negeer je het hele betoog van je mede discussiegenoot en plant vervolgens een paar cijfers neer en dat was het. Onderbouw nu eens serieus je punt.

[ Voor 24% gewijzigd door tweakduke op 07-06-2021 18:40 ]

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op maandag 7 juni 2021 @ 17:15:
[...]
Aanvulling: een van de variabelen die je hierbij bijv. buiten beschouwing laat is de lage inflatie. Je kunt een prijssteigingspercentage van 'vroeger' wel met nu vergelijken en op basis daarvan de conclusie trekken dat 'vroeger 2%' niet zoveel verschil maakt met 'nu 2,4%' maar als je daarbij in acht neemt dat voorheen de inflatie op 2% of daarboven stond en de inflatie nu al een aantal jaar historisch laag staat dan zie je snel genoeg dat die 2,4% nu veel harder aantikt dan die 2% toen.

2% om 2,4% wordt dan 0,5% om 0,7%... conclusie hetzelfde.

maar eigenlijk moet je dan ook hypotheekrente corrigeren voor inflatie, want anders is het appels en peren.

dan wordt het weer 0,2% om 1,5%

in alle gevallen geen (of beter gezegd: een omgekeerde) relatie tussen huizenprijs en rente

[Miks]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 17:20:
[...]
Wel ken ik diverse onderzoeken waarin wereldwijd geen/nauwelijks relatie tussen huizenprijzen en rente wordt aangetoond.

Oei. Basiscursus hoe gebruik ik google nodig?

the empirical results indicate that shocks to national income, stock prices and interest rates influence house prices, and that some of the recent large gains in house prices can be explained in terms of the favourable economic developments captured by these variables.

Explaining changes in house prices, Sutton, G. (2002)

Our results support the existence of a long-run relationship between actual house prices and the amount individuals can borrow with plausible and statistically significant adjustment to this long run equilibrium.

Assessing the role of income and interest rates in determining house prices, McQuinn & O'Reilley, 2008

The results of the empirical analysis suggest that, in the long run, interest rate changes explain house price behavior in both groups of countries, while income changes are only relevant for Western European countries.

Short-run and long-run determinants of house prices in Eastern and Western European countries, Vizek, M. (2010)

[Miks]

Harrie_ schreef op maandag 7 juni 2021 @ 15:36:
[...]


Ik zet bewust 'kunnen' onderstreept neer. Daar hebben we het in dit topic al vaker over gehad. Mensen moeten wonen, er is geen alternatief voor een woning; dat maakt een woning dus per definitie een inelastisch goed.

Als morgen de prijs van een liter cola naar €5 schiet dan krijg je de situatie dat mensen dat geld er niet aan willen uitgeven. Ze gaan dan op zoek naar alternatieven, bijv. sinas of ijsthee. Bij een woning gaat dat niet op, daarom zie je al jarenlang dat de prijs meebeweegt met de leennorm; kunnen mensen meer lenen dan gaat de prijs van een woning omhoog.

_{Edit: let wel, bovenstaande verhaal gaat op zolang er schaarste is; m.a.w. zolang er zich tig welwillende kopers aanbieden voor dezelfde woning.}

Je kan hoog en laag springen, maar het aantal 'welwillende kopers' heeft eigenlijk niks met een woningtekort te maken.

Voorbeeld:
Situatie: tekort aan woningen maar 'niemand' kan een hypotheek krijgen, dan geen 'welwillende kopers'
Situatie 2: de rente daalt, iedereen wil verhuizen vanwege de lage hypotheek, dan wil dat niet zeggen dat er een tekort is aan woningen maar wel een tekort aan woningen op de markt.

Oftewel: tekort aan woningen op de markt != tekort aan woningen.

[Harrie_]

Miks schreef op maandag 7 juni 2021 @ 23:02:
[...]


Je kan hoog en laag springen, maar het aantal 'welwillende kopers' heeft eigenlijk niks met een woningtekort te maken.

Voorbeeld:
Situatie: tekort aan woningen maar 'niemand' kan een hypotheek krijgen, dan geen 'welwillende kopers'
Situatie 2: de rente daalt, iedereen wil verhuizen vanwege de lage hypotheek, dan wil dat niet zeggen dat er een tekort is aan woningen maar wel een tekort aan woningen op de markt.

Oftewel: tekort aan woningen op de markt != tekort aan woningen.

Is "20 welwillende kopers voor 1 woning" niet een eufemisme voor "een tekort aan woningen op de markt"?

[Miks]

@Harrie_ hierboven nee niet per definitie (link naar een eerdere post van mij)

[Verwijderd]

Miks schreef op maandag 7 juni 2021 @ 22:55:
[...]
Explaining changes in house prices, Sutton, G. (2002)

The point estimates also indicate that decreases in real interest rates lead over time to increases in house prices (Graph 3). This is true whether a real long-term interest rate or a real short-term interest rate is included in the model. A 100 basis point decrease in the real short-term interest rate leads to an increase in house prices in the range of ½–1½ percentage points over four quarters. For all countries, there is a weaker response of housing prices to decreases in long-term interest rates. As discussed above, the difference in the impacts of long and short rates could be attributable to capital market imperfections.

Dus als de korte rente daalt van 4% naar 3% stijgen de huizenprijzen met 0,5%-1,5% het jaar erna.

Dat noem ik dus nauwelijk effect hebben. Het effect van de lange (hypotheek)rente is nog kleiner.

Miks schreef op maandag 7 juni 2021 @ 22:55:
[...]
Assessing the role of income and interest rates in determining house prices, McQuinn & O'Reilley, 2008

Kan het artikel niet lezen, maar natuurlijk bepaalt de leencapaciteit de huizenprijs. Maar zoals ik al eerder zei voornamelijk via het inkomen en niet via de rente.

Miks schreef op maandag 7 juni 2021 @ 22:55:
[...]
Short-run and long-run determinants of house prices in Eastern and Western European countries, Vizek, M. (2010)

Ook hier zijn de gevonden effecten niet groot. Vreemd genoeg kijken ze niet naar inkomens maar naar GDP, soit.

Het effect van rentedaling van 4% naar 3% varieert van 0.1% tot 4% met name in minder ontwikkelde landen. Gemiste kans dat grote volwassen vastgoedmarkten niet zijn meegenomen. Het is niet alsof er niet genoeg data beschikbaar is voor de VS, Canada, Nederland, Australie, Duitsland en Italie. Lijkt op data mining.

Helaas niets nieuws onder de zon dus, ondanks de met veel tromgeroffel en suggestieve samenvattingen aangekondigde onderzoeken gevonden met google (benieuwd welke suggestieve zoekterm je hebt gebruikt).

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 23:45:
[...]

Dus als de korte rente daalt van 4% naar 3% stijgen de huizenprijzen met 0,5%-1,5% het jaar erna.

Als de rente daalt bepaalt het Nibud dat er meer geleend mag worden.

[fredkroket]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 23:45:

Kan het artikel niet lezen, maar natuurlijk bepaalt de leencapaciteit de huizenprijs. Maar zoals ik al eerder zei voornamelijk via het inkomen en niet via de rente.

De lagere rente (2014 tov 2021) zorgt voor bijna 28% meer leencapaciteit bij een gelijk salaris. Uiteraard zorgt een hoger salaris voor meer leencapaciteit, maar 28% is al zomaar extra beschikbaar.

Iedereen (die in 2014 al actief was op de arbeidsmarkt) is veelal ook nog meer gaan verdienen, dus het effect is dubbelop voor die personen.

Iemand die nu 100K verdiend nu tov van iemand die in 2014 100K verdiende kan dus 28% meer betalen voor hetzelfde huis.

Ik begrijp gewoon niet hoe je zo stoïcijns kunt blijven over dat het met de rente vrijwel niks te maken heeft.

[Harrie_]

Miks schreef op maandag 7 juni 2021 @ 23:13:
@Harrie_ hierboven nee niet per definitie (link naar een eerdere post van mij)

Helder verhaal; kan me ook volledig vinden in de metafoor van het 1001-huizen eiland en ik vraag me oprecht af of we ook daadwerkelijk een tekort hebben van 1mln huizen (want die moeten kennelijk uit de grond gestampt worden de komende 10 jaar). Maar dat er tekorten zijn vooral bij starters lijkt me duidelijk. Dat sluit trouwens ook wel aan bij jouw analyse van de 'vertrouwensmarkt' waarbij iedereen eerst koopt en daarna pas verkoopt. Al die starters zijn aan het zoeken maar ze komen helemaal aan het einde van de trein; pas wanneer iedereen daarvoor is doorgestroomd komt er een woning beschikbaar voor de starters...

Dit dit onderzoek artikel - wat inmiddels ook al weer enkele jaren oud is - laat zien dat het aantal verkopers aan starters gestaag terugloopt. Nu hoeft dat niet persé met de woningmarkt te maken hebben en kan het ook gewoon zijn dat het een 'natuurlijk' proces is waarbij mensen langer thuis blijven wonen oid, maar toch schept het wel zorgen naar de toekomst. Als er normaal besproken 50k woningen aan starters worden verkocht en dit loopt terug naar slechts 30k, dan zijn er volgend jaar dus 70k zoekende starters. Als die trend zich weer doorzet dan heb je het jaar erop weer te maken met 90k zoekende starters, etc.

[redwing]

Harrie_ schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 08:06:
[...]
Helder verhaal; kan me ook volledig vinden in de metafoor van het 1001-huizen eiland en ik vraag me oprecht af of we ook daadwerkelijk een tekort hebben van 1mln huizen (want die moeten kennelijk uit de grond gestampt worden de komende 10 jaar).

Dat is inclusief de huizen die verdwijnen/vervangen worden. Het tekort is dus minder maar dit is het totaal wat er in 10 jaar nodig is. Maar ik vraag me wel af waarom we dit iedere keer zo in twijfel trekken met onzinnige metaforen als het 1001-eiland. Er zijn genoeg onderzoeken en dat er een enorm tekort is, is nogal duidelijk. En of dat momenteel nu om 200k of 300k huizen gaat maakt op zich niet eens zoveel uit. Sowieso merk je dat wel gedurende het bouwen. De vraag naar nieuwbouw zie je dan nl. dalen en geplande huizen zijn dan niet bij voorbaat al verkocht. Daar kun je dus tijdens het bouwen op sturen.

Maar dat er tekorten zijn vooral bij starters lijkt me duidelijk. Dat sluit trouwens ook wel aan bij jouw analyse van de 'vertrouwensmarkt' waarbij iedereen eerst koopt en daarna pas verkoopt. Al die starters zijn aan het zoeken maar ze komen helemaal aan het einde van de trein; pas wanneer iedereen daarvoor is doorgestroomd komt er een woning beschikbaar voor de starters...

Dit dit onderzoek artikel - wat inmiddels ook al weer enkele jaren oud is - laat zien dat het aantal verkopers aan starters gestaag terugloopt. Nu hoeft dat niet persé met de woningmarkt te maken hebben en kan het ook gewoon zijn dat het een 'natuurlijk' proces is waarbij mensen langer thuis blijven wonen oid, maar toch schept het wel zorgen naar de toekomst. Als er normaal besproken 50k woningen aan starters worden verkocht en dit loopt terug naar slechts 30k, dan zijn er volgend jaar dus 70k zoekende starters. Als die trend zich weer doorzet dan heb je het jaar erop weer te maken met 90k zoekende starters, etc.

Andere onderzoeken geven aan dat mensen helemaal niet langer thuis willen blijven wonen. Dat is puur een gevolg door het niet kunnen vinden/kopen van een eigen huis. En ja, dit is een probleem dat zichzelf versterkt, vandaar ook dat het zo in vlagen op/neer gaat.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op maandag 7 juni 2021 @ 23:45:

Kan het artikel niet lezen, maar natuurlijk bepaalt de leencapaciteit de huizenprijs. Maar zoals ik al eerder zei voornamelijk via het inkomen en niet via de rente.

Maar de rente is juist één van de belangrijke bepalende factoren van de leencapaciteit...

[Rubbergrover1]

redwing schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 08:26:
[...]
En of dat momenteel nu om 200k of 300k huizen gaat maakt op zich niet eens zoveel uit. Sowieso merk je dat wel gedurende het bouwen. De vraag naar nieuwbouw zie je dan nl. dalen en geplande huizen zijn dan niet bij voorbaat al verkocht. Daar kun je dus tijdens het bouwen op sturen.

Dat is dus een gevaarlijk uitgangspunt. Daardoor heeft de bouw recent een aantal jaar bijna volkomen stilgelegen, met een flinke afname in de bouwcapaciteit tot gevolg (faillissementen, omscholing etc.) Daar komt bij, tegen de tijd dat je je plannen hebt bijgesteld en er werkelijk minder woningen worden opgeleverd kan de markt ook flink omgedraaid zijn.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 08:26:
Andere onderzoeken geven aan dat mensen helemaal niet langer thuis willen blijven wonen. Dat is puur een gevolg door het niet kunnen vinden/kopen van een eigen huis. En ja, dit is een probleem dat zichzelf versterkt, vandaar ook dat het zo in vlagen op/neer gaat.

Er zijn meer redenen voor langer thuiswonen. Bijvoorbeeld dat veel studenten geen beurs meer krijgen en alles moeten lenen. Daardoor is er een flinke omslag in het denken van jongeren gekomen dat het niet meer de standaard is dat je op kamers gaat. Als de opleiding enigszins op reisafstand is, blijf je thuiswonen. Thuiswonen op iets hogere leeftijd is dus niet meer 'gek'.

[Harrie_]

redwing schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 08:26:
[...]
Dat is inclusief de huizen die verdwijnen/vervangen worden. Het tekort is dus minder maar dit is het totaal wat er in 10 jaar nodig is. Maar ik vraag me wel af waarom we dit iedere keer zo in twijfel trekken met onzinnige metaforen als het 1001-eiland. Er zijn genoeg onderzoeken en dat er een enorm tekort is, is nogal duidelijk.
[...]

Ik wil het probleem niet bagatelliseren en ik wil ik ook absoluut niet zeggen dat er (volgens die metafoor) helemaal geen tekort is, of slechts een heel klein tekort. Toch toont de metafoor wel aan dat het aantal zoekenden op een bepaald moment niet persé een absolute graadmeter is voor het tekort.

redwing schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 08:26:
[...]
Andere onderzoeken geven aan dat mensen helemaal niet langer thuis willen blijven wonen. Dat is puur een gevolg door het niet kunnen vinden/kopen van een eigen huis. En ja, dit is een probleem dat zichzelf versterkt, vandaar ook dat het zo in vlagen op/neer gaat.

Ik denk ook niet dat mensen langer thuis willen blijven wonen. Mijn punt was meer bedoeld in de trant van: ongeacht wat de reden is dat mensen langer thuis blijven (gewild of ongewild), vroeg of laat willen ze wel een woning dus die groep zoekende starters wordt op die manier steeds groter. En daarmee wordt de concurrentie steeds groter in dat segment en dat drijft de prijzen steeds verder op.

[Shadowhawk00]

redwing schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 08:26:
[...]
Er zijn genoeg onderzoeken en dat er een enorm tekort is, is nogal duidelijk. En of dat momenteel nu om 200k of 300k huizen gaat maakt op zich niet eens zoveel uit. Sowieso merk je dat wel gedurende het bouwen. De vraag naar nieuwbouw zie je dan nl. dalen en geplande huizen zijn dan niet bij voorbaat al verkocht. Daar kun je dus tijdens het bouwen op sturen.

Dat doen mensen dus niet meer, projectontwikkelaars zijn daardoor in een slechte periode echt goed op hun bek gegaan. Je gaat niet iets produceren waarvan je niet weet of je het verkocht krijgt. Zeker niet als het iets groots/duurs is. Maar goed nieuwbouw projecten worden gewoon snel verkocht dus er is vraag genoeg naar woningen en die vraag blijft nog wel even. Zowel voor betaalbare huur als goedkope koopwoningen.

Alleen de bouwsector is redelijk ingestort door een aantal problemen, eerst een huizencrisis waardoor er projecten niet verkocht werden, toen PFAS waardoor er bijna 2 jaar niet gebouwd mocht worden. En nu willen we wel huizen alleen willen we ze niet bouwen en hebben we geen bouwers meer.
Er zijn echt best veel goede locaties om huizen te bouwen maar daar mag het niet of heeft de buurt bezwaar aangetekend voor de komende 5 jaar.

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 08:30:
[...]
Dat is dus een gevaarlijk uitgangspunt. Daardoor heeft de bouw recent een aantal jaar bijna volkomen stilgelegen, met een flinke afname in de bouwcapaciteit tot gevolg (faillissementen, omscholing etc.) Daar komt bij, tegen de tijd dat je je plannen hebt bijgesteld en er werkelijk minder woningen worden opgeleverd kan de markt ook flink omgedraaid zijn.

Dat is niet zo gevaarlijk als je rekening houdt met de situatie. In 2008 wist je dat de daling puur en alleen door de crisis kwam en dat daarna de vraag weer zou toenemen. Je wist toen dus al dat we nu een tekort zouden krijgen. Iets waar vanuit de politiek niets mee is gedaan en waar we nu heel veel last van hebben.

Maar dat is een heel andere situatie dan in een conomie die goed draait de vraag zien dalen. Daarnaast is er nogal een verschil tussen de helft van de mensen ontslaan en goed sturen op wat er nodig is. Veel andere bedrijven kunnen prima schakelen, dus de bouw kan dat ook. Zeker omdat je de mensen niet alleen voor nieuwbouw kunt gebruiken en er genoeg andere plekken zijn waar dezelfde mensen gebruikt kunnen worden. Maar dan moet je wel plannen maken en niet puur bij een daling al je mensen gaan ontslaan.

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 08:33:
[...]

Er zijn meer redenen voor langer thuiswonen. Bijvoorbeeld dat veel studenten geen beurs meer krijgen en alles moeten lenen. Daardoor is er een flinke omslag in het denken van jongeren gekomen dat het niet meer de standaard is dat je op kamers gaat. Als de opleiding enigszins op reisafstand is, blijf je thuiswonen. Thuiswonen op iets hogere leeftijd is dus niet meer 'gek'.

De meeste studenten die ik ken gaat het puur om de kosten. En de beurs valt daar inderdaad ook onder, maar als de huren een stuk lager waren zou die beurs niet eens zo'n probleem zijn. Hoe dan ook is het niet een keuze omdat ze wel/niet willen, maar een keuze omdat het gewoon te duur is. En dat zou natuurlijk niet de reden moeten zijn.

[Harrie_]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 08:33:
[...]

Er zijn meer redenen voor langer thuiswonen. Bijvoorbeeld dat veel studenten geen beurs meer krijgen en alles moeten lenen. Daardoor is er een flinke omslag in het denken van jongeren gekomen dat het niet meer de standaard is dat je op kamers gaat. Als de opleiding enigszins op reisafstand is, blijf je thuiswonen. Thuiswonen op iets hogere leeftijd is dus niet meer 'gek'.

Of die jonge mensen thuis blijven wonen of op kamers gaan vind ik niet eens zo heel interessant. Vroeg of laat willen ze een volwaardige woning, dus die 2 groepen (thuisblijvers en studenten op kamers) smelten als één groep weer samen op de koop- en huurmarkt.

[Shadowhawk00]

redwing schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 08:38:
[...]

De meeste studenten die ik ken gaat het puur om de kosten. En de beurs valt daar inderdaad ook onder, maar als de huren een stuk lager waren zou die beurs niet eens zo'n probleem zijn. Hoe dan ook is het niet een keuze omdat ze wel/niet willen, maar een keuze omdat het gewoon te duur is. En dat zou natuurlijk niet de reden moeten zijn.

Studentenkamers zijn ook bedoelt voor studenten die te ver van de opleiding af wonen, tenminste zo waren ze ooit bedoelt. Niet zodat de hele school daar kon wonen om te gaan stappen.
Maar eigenlijk is het wel goed dat studenten nu ook naar de kosten kijken voordat ze gaan voor de leukste optie daardoor worden studentenkamers ook wat meer betaalbaar voor studenten die het echt moeten.

[redwing]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 08:43:
[...]
Studentenkamers zijn ook bedoelt voor studenten die te ver van de opleiding af wonen, tenminste zo waren ze ooit bedoelt. Niet zodat de hele school daar kon wonen om te gaan stappen.
Maar eigenlijk is het wel goed dat studenten nu ook naar de kosten kijken voordat ze gaan voor de leukste optie daardoor worden studentenkamers ook wat meer betaalbaar voor studenten die het echt moeten.

Tja, maar eigenlijk zou het betaalbaar moeten zijn voor iedereen die dat wil. Ook voor de ontwikkeling van studenten is het goed om zelfstandig op een kamertje te wonen voordat ze naar een huis gaan.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 09:11:
[...]

Tja, maar eigenlijk zou het betaalbaar moeten zijn voor iedereen die dat wil. Ook voor de ontwikkeling van studenten is het goed om zelfstandig op een kamertje te wonen voordat ze naar een huis gaan.

Bij de stap van thuiswonen naar een 'echt' huis zou een tussenstap in de vorm van bv een hat-eenheid inderdaad veel logischer en natuurlijker zijn. Helaas is dat concept zo goed als verdwenen.

[Yolo2]

Misschien zijn de huidige prijzen wel het nieuwe normaal. Inflatie aangepast. Als er meer inflatie is zijn producten duurder geworden en cash is minder waard. Dus ik ben bang dat de mensen die hopen op de crash naast de pot gaan pissen. Als het omslaat in deflatie is het een andere koek maar dan moet de schuld hard worden afgeschreven dit zie ik niet zo 1,2,3 gebeuren.

Het doel van de centrale banken is door meer inflatie te creëren de schulden juist weg te bubbelen.
Hoop mensen wachten om die giga klap ik hoor ze al naar 2009 ondertussen is alles hard gestegen. En ja er komt een keer een washout om de leverage eruit te halen.
Alleen er is een oud gezegde in Amerika dan (don't fight the fed) zag laatst een interview van die Janet Yellen die is niet van plan te stoppen met quantative easing.

Misschien wel wat hogere rentes alleen dit zou niet giga hoog zijn. Banken zijn bang voor deflatie.
Enigste wat je kan doen is hier tegen is juist eerder kopen dan huren hoe krom het ook klinkt. Maar dit is meer mijn mening. Meeste denken altijd een crash naar beneden, maar dit kan ook omhoog wat je nu eigenlijk ziet. Sommige mensen komen in de problemen. Kunnen geen huis meer kopen en misschien wel nooit meer. (Het nieuwe normaal). Enigste wat je er zelf aan kan doen is zorgen dat je meer inkomen genereert of je standaarden aanpast om wel het huis te bemachtigen.

Meeste grafiekjes die je ziet van huizen etc zijn niet aangepast aan inflatie. Dus mensen roepen het is duur, mensen met geld kopen meerdere panden omdat ze hun geld zien verdampen anders.
wat kocht je in de jaren 80 voor een gulden wat nu 0.45 eurocent is.

Was €100 bij de invoering ƒ220,37 gulden waard, door de inflatie is €100 nu €85,45 (huidige koopkrachtwaarde euro) x 2,20371 = ƒ188,30 waard. Dat betekent dat de euro vandaag niet meer dan 1,88 guldens van 2001 waard is. Een 'eerlijke' omrekenkoers, die rekening houdt met inflatie, is dus 1,8830.14 Sep 2018

https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/prijzen-toen-en-nu

Dit is allemaal relatief oude data ik denk dat we door de pandemie een hele grote stijging gaan zien wat je op meerdere vlakken ziet. Dit geld gaat ook niet zo uit het systeem. De lonen zullen in de toekomst waarschijnlijk wel weer gaan stijgen. Als we de economie weer op volle kracht kunnen laten draaien, dan zullen de rentes ook weer langzaam worden aangepast.

Dus mijn conclusie is deze prijzen zullen misschien afnemen in stijgen op een punt maar een harde daling zie ik niet zo gebeuren. Eerder dat het normaal wordt deze prijzen.
En dan heb ik het niet alleen over de huizen maar alles in het algemeen. (koopkracht maar mensen hebben nog voldoende buffers) Nederland is een heel rijk land die dit wel kan hebben, de strategie van de centrale banken is gevaarlijk. En er zullen een hoop mensen ook de klos van zijn. Maar wat dan alles kapot laten gaan met massale werkloosheid, en bedrijven die allemaal failliet gaan is dat een beter alternatief.
Ja dan is het huis wat je wilden kopen misschien goedkoper. Maar heb je misschien geen baan meer kan je het alsnog niet betalen. Ja het aanbod is dan giga gestegen, alleen geen kopers door werkloosheid en ellende.

[ Voor 10% gewijzigd door Yolo2 op 08-06-2021 09:39 ]

[Rzaan]

fredkroket schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 07:57:
Ik begrijp gewoon niet hoe je zo stoïcijns kunt blijven over dat het met de rente vrijwel niks te maken heeft.

Wellicht heeft dit te maken met het feit dat tegenwoordig 'meningen' en 'feiten' wel vaker door elkaar gehaald worden.

N=1
Een vriend van me heeft net een erg duur huis gekocht dat hij ook nog moet verbouwen.
950K is hij kwijt.
Ik gaf aan dat ik niet wist dat ik zulke rijke vrienden had.
Zijn antwoord was 'Weet je wel hoe weinig het kost om dat te lenen?'.

[Mark31]

Rzaan schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 10:10:
[...]

Wellicht heeft dit te maken met het feit dat tegenwoordig 'meningen' en 'feiten' wel vaker door elkaar gehaald worden.

N=1
Een vriend van me heeft net een erg duur huis gekocht dat hij ook nog moet verbouwen.
950K is hij kwijt.
Ik gaf aan dat ik niet wist dat ik zulke rijke vrienden had.
Zijn antwoord was 'Weet je wel hoe weinig het kost om dat te lenen?'.

Totdat hij werkloos word of gaat scheiden en 950 k aan hypotheek heeft.
De tering!, iedereen kijkt naar maandlasten terwijl de risicos bij dat soort absurde bedragen extreem hoog zijn dan bij kleine bedragen.

[Shadowhawk00]

Mark31 schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 10:13:
[...]


Totdat hij werkloos word of gaat scheiden en 950 k aan hypotheek heeft.
De tering!, iedereen kijkt naar maandlasten terwijl de risicos bij dat soort absurde bedragen extreem hoog zijn dan bij kleine bedragen.

Op dat moment heeft hij een probleem als het onderpand minder dan die 950k is. Dat kan zo maar zijn en dan heeft hij 100k restschuld, het kan ook zijn dat de prijzen dan toevallig hoger zijn en hij 100k winst heeft.

[Rzaan]

Mark31 schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 10:13:
[...]


Totdat hij werkloos word of gaat scheiden en 950 k aan hypotheek heeft.
De tering!, iedereen kijkt naar maandlasten terwijl de risicos bij dat soort absurde bedragen extreem hoog zijn dan bij kleine bedragen.

Ik weet het.
Maar door de lage rente (o, o, wat goedkoop) lijkt het of veel mensen die andere risico's nog wat minder laten meewegen.

[franssie]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 10:18:
[...]


Op dat moment heeft hij een probleem als het onderpand minder dan die 950k is. Dat kan zo maar zijn en dan heeft hij 100k restschuld, het kan ook zijn dat de prijzen dan toevallig hoger zijn en hij 100k winst heeft.

100k als persoonlijke lening geeft best wel een hoge maandlast, hogere rente en niet aftrekbaar...

[Maestro.mosjuh]

Mark31 schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 10:13:
[...]


Totdat hij werkloos word of gaat scheiden en 950 k aan hypotheek heeft.
De tering!, iedereen kijkt naar maandlasten terwijl de risicos bij dat soort absurde bedragen extreem hoog zijn dan bij kleine bedragen.

franssie schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 10:21:
[...]

100k als persoonlijke lening geeft best wel een hoge maandlast, hogere rente en niet aftrekbaar...

Rzaan schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 10:18:
[...]

Ik weet het.
Maar door de lage rente (o, o, wat goedkoop) lijkt het of veel mensen die andere risico's nog wat minder laten meewegen.

Ik vermoed dat die risico's best te overzien zijn en wellicht zelfs meevallen - wij weten het complete plaatje niet natuurlijk, maar de risico's worden gedempt door:
- of een "gedwongen" verkoop van toepassing is heeft op zichzelf al een laag risico
- "gedwongen" verkoop is alleen vervelend als de prijs gedaald is (dit feit verlaagd het risico)
- waarschijnlijk heeft hij een ander huis met overwaarde verkocht - in bijna alle gevallen wordt deze overwaarde gebruikt voor het nieuwe huis (dus dan is de hypotheek geen 950k, maar wellicht een ton of meer lager) - dit feit verlaagd het risico op onder water staan.
- minimaal de helft van de hypotheek moet afgelost worden, dus vanaf de eerste maand wordt de hypotheekschuld verlaagt (en dat verlaagd ook het risico op "onder water staan")

"gedwongen" tussen aanhalingstekens omdat bij scheiden of werkloos je niet (direct) gedwongen wordt om te verkopen, dat is alleen zo als je de hypotheek niet meer kan betalen.

[Rzaan]

Kan allemaal best zijn, maar een risico is er altijd.

Als iets lekker goedkoop is (zijn woorden) zijn mensen wel vaker bereid om een risico wat minder in de picture te hebben.
Geldt niet alleen voor huizen, maar ook voor andere aankopen.

[ColeJ]

Maestro.mosjuh schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 10:39:
[...]


[...]


[...]


Ik vermoed dat die risico's best te overzien zijn en wellicht zelfs meevallen - wij weten het complete plaatje niet natuurlijk, maar de risico's worden gedempt door:
- of een "gedwongen" verkoop van toepassing is heeft op zichzelf al een laag risico
- "gedwongen" verkoop is alleen vervelend als de prijs gedaald is (dit feit verlaagd het risico)
- waarschijnlijk heeft hij een ander huis met overwaarde verkocht - in bijna alle gevallen wordt deze overwaarde gebruikt voor het nieuwe huis (dus dan is de hypotheek geen 950k, maar wellicht een ton of meer lager) - dit feit verlaagd het risico op onder water staan.
- minimaal de helft van de hypotheek moet afgelost worden, dus vanaf de eerste maand wordt de hypotheekschuld verlaagt (en dat verlaagd ook het risico op "onder water staan")

"gedwongen" tussen aanhalingstekens omdat bij scheiden of werkloos je niet (direct) gedwongen wordt om te verkopen, dat is alleen zo als je de hypotheek niet meer kan betalen.

Overwaarde wordt tegenwoordig gebruikt om te overbieden. Dan hebben ze alleen geen rente aftrek over dat stuk maar vanwege lage rente en afbouw HRA maakt dat ook geen bal meer uit.

[Miks]

redwing schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 08:36:
[...]
Dat is niet zo gevaarlijk als je rekening houdt met de situatie. In 2008 wist je dat de daling puur en alleen door de crisis kwam en dat daarna de vraag weer zou toenemen. Je wist toen dus al dat we nu een tekort zouden krijgen. Iets waar vanuit de politiek niets mee is gedaan en waar we nu heel veel last van hebben.

Achteraf kan je dit makkelijk stellen. Toen was dit dchter helemaal niet zo duidelijk, getuige bijvoorbeeld ook de prognoses van de bevolkingsgroei.
Ga maar na waarom er toen geen politiek draagvlak was om de sector te ondersteunen, men dachr: this time it's different.

Zoals men nu ook denkt dat de huidige huizenprijzen het nieuwe normaal zijn en dat ze nooit meer kunnen zakken.

[redwing]

Miks schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 11:02:
[...]
Achteraf kan je dit makkelijk stellen. Toen was dit dchter helemaal niet zo duidelijk, getuige bijvoorbeeld ook de prognoses van de bevolkingsgroei.
Ga maar na waarom er toen geen politiek draagvlak was om de sector te ondersteunen, men dachr: this time it's different.

Vooraf kon je dat ook makkelijk stellen. Een financiele crisis is tijdelijk en daarna ga je weer terug naar hoe het eerder was. Daarmee gaat niet je bevolkingsgroei (van kinderen die al geboren zijn ) plotseling permanent omlaag. Het was in die crisis al lang duidelijk dat er meer steun voor de sector nodig was, maar er was geen partij die daar geld voor vrij wilde maken.
Dat is simpelweg puur korte-termijn denken en gebrek aan visie. Iets waar de regering meestal al last van heeft. Aan de andere kant ook niet gek, want uiteindelijk willen ze herkozen worden dus gaat het iedere keer om een tijdvak van 4 jaar. Een tijdvak wat veel te kort is voor echte visie.

Zoals men nu ook denkt dat de huidige huizenprijzen het nieuwe normaal zijn en dat ze nooit meer kunnen zakken.

Wat net zo goed onzin is. Ik kan je 100% zeker vertellen dat die prijzen weer een keer instorten. Of dat nu of over 25 jaar is kan ik je niet vertellen. Maar dat ligt ook weer aan het beleid en hoe we nu om gaan met het bouwen van nieuwe huizen.

[Miks]

redwing schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 08:26:
[...]

Het tekort is dus minder maar dit is het totaal wat er in 10 jaar nodig is. Maar ik vraag me wel af waarom we dit iedere keer zo in twijfel trekken met onzinnige metaforen als het 1001-eiland. Er zijn genoeg onderzoeken en dat er een enorm tekort is, is nogal duidelijk. En of dat momenteel nu om 200k of 300k huizen gaat maakt op zich niet eens zoveel uit. Sowieso merk je dat wel gedurende het bouwen. De vraag naar nieuwbouw zie je dan nl. dalen en geplande huizen zijn dan niet bij voorbaat al verkocht.

Als het echt zo simpel zou zijn dan was men na 2009 ook wel gewoon doorgegaan met bouwen, toch?

Die 'onzinnige metaforen' zoals jij ze noemt verklaren wel de principes achter wat we nu zien op de huizenmarkt. Ik begrijp echt niet hoe het onzinnig is om zodanig te versimpelen zodat je deze mechanismes blootlegt - en dus de markt beter kunt begrijpen.
Zoals ik jouw houding interpreteer is alsof je niet wil begrijpen wat er daadwerkelijk speelt en dat je niet verder wil gaan in jouw begrip van de markt, dieper dan de dogma's (denk bouwen bouwen bouwen) die worden verspreid met bepaalde doelen.

We weten echt al lang dat meer asfalt de files niet doet oplossen. Zo zit het ook met de huizenmarkt.

Huizentekort? Jazeker, ik wil ook wel een derde woning op Texel, voor een paar duizend euro. Betekent dit dat er een tekort is? Nee, de vraag is onuitputtelijk!

[noucmen]

Mark31 schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 10:13:
[...]


Totdat hij werkloos word of gaat scheiden en 950 k aan hypotheek heeft.
De tering!, iedereen kijkt naar maandlasten terwijl de risicos bij dat soort absurde bedragen extreem hoog zijn dan bij kleine bedragen.

Ik begrijp ook niet waarom mensen denken dat als de rente laag is, dan is maandlasten ook behoorlijk laag.

Dat klopt niet, omdat de grote deel van de maandlaste is nog om af te lossen, en niet om voor de rente te betalen.

- Scenario 1: huis 600k, rente 1.5%, inkomen 130k, dan is netto mandlasten 1876 nu t/m 2100 over 30 jaar
- Scenario 2: huis 700k, rente 1.0%, inkomen 130k, dan is netto mandlasten 2148 nu t/m 2250 over 30 jaar

Nu is de markt heel doom: mensen denken dat het is nu ok om een huis van 700k te kopen omdat de rente 1.0% is, terwijl het huis 2 jaar geleden nog 600k was met de rente van 1.5%.

[redwing]

Miks schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 11:11:
[...]
Als het echt zo simpel zou zijn dan was men na 2009 ook wel gewoon doorgegaan met bouwen, toch?

Ja, dat hadden we inderdaad moeten doen en dat was toen ook al bekend. Alleen had er dan wel geld bijgemoeten vanuit de regering omdat op dat specifieke moment mensen de huizen niet konden kopen.

Die 'onzinnige metaforen' zoals jij ze noemt verklaren wel de principes achter wat we nu zien op de huizenmarkt. Ik begrijp echt niet hoe het onzinnig is om zodanig te versimpelen zodat je deze mechanismes blootlegt - en dus de markt beter kunt begrijpen.

Omdat het gewoon niet klopt. Bij de berekening van het huizentekort berekend wordt dit er al uitgefilterd. Dus ipv het simpeler te maken is het een vergelijking die nergens op slaat.

Zoals ik jouw houding interpreteer is alsof je niet wil begrijpen wat er daadwerkelijk speelt en dat je niet verder wil gaan in jouw begrip van de markt, dieper dan de dogma's (denk bouwen bouwen bouwen) die worden verspreid met bepaalde doelen.

Dat kun je beter omdraaien. Verdiep je eens in de de onderliggende oorzaken en je ziet dat het gebrek aan bouwen de echte onderliggende oorzaak is van de huidige problemen. Want dat gebrek aan woningen zorgt voor een markt waar vraag en aanbod volledig uit balans is en waardoor alle andere dingen zoveel invloed krijgen. En door die onbalans kun je alleen nog maar een huis kopen als je max leent en betaald. Iets wat niet het geval zou zijn als je genoeg keuze zou hebben (vraag/aanbod in evenwicht)

En daarmee worden ruimere financieringen, schenkingen en startersleningen opeens een probleem. Want er is geen concurrentie dus wordt de prijs bepaald door wat mensen ervoor kunnen betalen. Oftewel verhoog wat ze kunnen betalen en de prijs gaat omhoog.

Dat wil echter niet zeggen dat bouwen de enige oplossing is. Want zoals ik hierboven zeg knu je wel aan b.v. de financiering sleutelen. Verlaag je die, zullen ook de prijzen omlaag gaan. Halen we de HRA versneld weg zal hetzelfde gebeuren. En daarmee kun je de enorme stijging wel dempen of zelfs stoppen.

We weten echt al lang dat meer asfalt de files niet doet oplossen. Zo zit het ook met de huizenmarkt.

Nee dat is echt totaal niet te vergelijken. Al is het maar omdat er wat asfalt betreft alternatieven zijn. Ligt het asfalt er nl. niet gaan mensen b.v. op een andere tijd rijden of met het ov. Ik weet niet hoe je dat ziet met huizen?

Huizentekort? Jazeker, ik wil ook wel een derde woning op Texel, voor een paar duizend euro. Betekent dit dat er een tekort is? Nee, de vraag is onuitputtelijk!

Laten we beginnen met ervoor te zorgen dat elk huishouden dat een huis wil er ook eentje kan kopen. Het tekort dat er nu is is er niet omdat jij een 3e huis wil. Dat is er omdat er heel veel mensen een 1e huis willen. En daar zit het probleem, niet bij die 2e en 3e woningen. Dus laten we om te beginnen bij het echte probleem blijven en er niet allerlei dingen bijhalen die er voorlopig nog niet toe doen.

[Richh]

Yolo2 schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 09:31:
Misschien zijn de huidige prijzen wel het nieuwe normaal. Inflatie aangepast. Als er meer inflatie is zijn producten duurder geworden en cash is minder waard. Dus ik ben bang dat de mensen die hopen op de crash naast de pot gaan pissen.

Precies dit dus. Laat ik zeggen dat ik nu 2 jaar in dit topic erop aandring dat we een cyclische economie hebben, en dat >5% prijsstijging niet normaal voor eeuwig mogelijk is. Zeker toen covid ten tonele kwam, was ik er van overtuigd dat dit de katalysator van een omslag had moeten worden.

In plaats daarvan is het totaal de verkeerde kant op gegaan en is asset inflatie waar we nu al middenin zitten. De rekening van de coronacrisis wordt opgelost met inflatie, en waarschijnlijk zonder de bijbehorende stijgende lonen, zeker op korte termijn. Men stimuleert de economie volledig overhoop en dat zie je in de huizenmarkt terug.
Tel daarbij op dat er politiek totale desintresse is om de jonge generatie betaalbaar onderdak te bieden.

Volgens mij kan het vanaf hier maar 2 kanten op: keihard omhoog of (als het uiteindelijk toch klapt) keihard omlaag. Met inderdaad: alle gevolgen van dien...

[Shadowhawk00]

Miks schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 11:11:
[...]

We weten echt al lang dat meer asfalt de files niet doet oplossen. Zo zit het ook met de huizenmarkt.

Huizentekort? Jazeker, ik wil ook wel een derde woning op Texel, voor een paar duizend euro. Betekent dit dat er een tekort is? Nee, de vraag is onuitputtelijk!

Grappig is dat meer asfalt de files op die locatie wel degelijk oplost. Alleen is het daar ook zo dat mensen weinig keuze hebben en van A naar B moeten dagelijks met de auto. Niet iedereen kan ervoor kiezen niet te werken.

Net zoals met huizen hebben mensen weinig keuze om in een huis te wonen, waar dat huis dan staat is een ander punt. Als er lange wachtlijsten zijn voor sociale huur en mensen daarom jaren langer thuis wonen dan gewenst is er wel degelijk een tekort. Als mensen na een scheiding nog 4 jaar samen moeten wonen is dat ook geen gewenste oplossing. Als het zo was als jij beweert dat iedereen een 2e of 3e huisje wil hebben dan zouden er dus erg veel leeg staan en dat is niet echt het geval.

[fsfikke]

redwing schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 11:28:
[...]

Dat wil echter niet zeggen dat bouwen de enige oplossing is. Want zoals ik hierboven zeg knu je wel aan b.v. de financiering sleutelen. Verlaag je die, zullen ook de prijzen omlaag gaan. Halen we de HRA versneld weg zal hetzelfde gebeuren. En daarmee kun je de enorme stijging wel dempen of zelfs stoppen.

Ik vraag het me af of het zo simpel is als velen denken. Waarom kan je in bijv. Duitsland een hypotheek krijgen voor <0.30% terwijl het in Nederland rond de 1% zit? Kan de ABN niet op dezelfde manier aan geld komen als Duitse banken? Imo zit de HRA nu gewoon ingebouwd in de marge van de banken. In Nederland betaalt men graag een te hoge rente 'want dan krijg je lekker veel HRA terug' Als de HRA afgeschaft zou worden verwacht ik dat de banken zich sterker gaan beconcurreren op aantrekkelijke rentes.

[redwing]

fsfikke schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 11:38:
[...]

Ik vraag het me af of het zo simpel is als velen denken. Waarom kan je in bijv. Duitsland een hypotheek krijgen voor <0.30% terwijl het in Nederland rond de 1% zit? Kan de ABN niet op dezelfde manier aan geld komen als Duitse banken? Imo zit de HRA nu gewoon ingebouwd in de marge van de banken. In Nederland betaalt men graag een te hoge rente 'want dan krijg je lekker veel HRA terug' Als de HRA afgeschaft zou worden verwacht ik dat de banken zich sterker gaan beconcurreren op aantrekkelijke rentes.

Klopt, HRA is tegenwoordig vooral sponsoring van de banken. De rente is hier hoger, de huizenprijzer zijn hoger en dus is de rente die je maandelijks betaald ook een stuk hoger. Dat geld komt vanuit de regering en is precies waarvoor wij belasting betalen. Oftewel de enige die er geld aan over houdt is de bank.

[Rubbergrover1]

Mark31 schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 10:13:
[...]


Totdat hij werkloos word of gaat scheiden en 950 k aan hypotheek heeft.
De tering!, iedereen kijkt naar maandlasten terwijl de risicos bij dat soort absurde bedragen extreem hoog zijn dan bij kleine bedragen.

Een huis van 950k zegt ook niet dat de hypotheek ook 950k is. Als er 5 ton overwaarde in zit en 450k hypotheek, dan sta je niet zo snel onder water. Dan zou dit misschien zelfs een betere deal kunnen zijn dan als de woning 5 ton was en je voor 450k hypotheek hebt.

[noucmen]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 11:45:
[...]

Een huis van 950k zegt ook niet dat de hypotheek ook 950k is. Als er 5 ton overwaarde in zit en 450k hypotheek, dan sta je niet zo snel onder water. Dan zou dit misschien zelfs een betere deal kunnen zijn dan als de woning 5 ton was en je voor 450k hypotheek hebt.

Overwaarde is overbruggingskrediet genoemd, die koste jij in juni 2021 1.9%/jaar, veel duurder dan de hypotheek gebaseerd op je inkomen (rond 1.1%).

[Rubbergrover1]

redwing schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 11:06:
[...]

Vooraf kon je dat ook makkelijk stellen. Een financiele crisis is tijdelijk en daarna ga je weer terug naar hoe het eerder was. Daarmee gaat niet je bevolkingsgroei (van kinderen die al geboren zijn ) plotseling permanent omlaag. Het was in die crisis al lang duidelijk dat er meer steun voor de sector nodig was, maar er was geen partij die daar geld voor vrij wilde maken.

Dat is dus het grootste probleem, dat ook die financiering een sterk pro-cyclisch gegeven is. Op het moment dat de commerciële huizenverkoop stagneert zou je als niet-commerciële partij de mogelijkheden moeten kunnen aangrijpen om voor relatief lage kosten huizen te kunnen bouwen. Daarom zou het m.i. veel beter zijn als bijvoorbeeld de woningbouwverenigingen nog/weer bij de overheid zouden kunnen aankloppen om leningen aan te gaan. Dan kun je én voor relatief lage kosten nieuwe huurwoningen krijgen én je houdt de bouwsector in stand en gezond.

[Rubbergrover1]

noucmen schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 11:48:
[...]


Overwaarde is overbruggingskrediet genoemd, die koste jij in juni 2021 1.9%/jaar, veel duurder dan de hypotheek gebaseerd op je inkomen (rond 1.1%).

Hoe kom je erbij dat er een overbruggingskrediet zou moeten zijn? Als hij zijn vorige huis voor 8 ton verkocht terwijl er 3 ton hypotheek op zat, dan heeft hij gewoon 5 ton overwaarde om in zijn huis te stoppen. En hoeft hij maar 450k te lenen.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 08:36:
[...]
Daarnaast is er nogal een verschil tussen de helft van de mensen ontslaan en goed sturen op wat er nodig is. Veel andere bedrijven kunnen prima schakelen, dus de bouw kan dat ook. Zeker omdat je de mensen niet alleen voor nieuwbouw kunt gebruiken en er genoeg andere plekken zijn waar dezelfde mensen gebruikt kunnen worden. Maar dan moet je wel plannen maken en niet puur bij een daling al je mensen gaan ontslaan.

Die 'andere plekken' drogen in zo'n crisis ook snel op. Zijn niet zomaar uitwisselbaar.

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 11:49:
[...]

Dat is dus het grootste probleem, dat ook die financiering een sterk pro-cyclisch gegeven is. Op het moment dat de commerciële huizenverkoop stagneert zou je als niet-commerciële partij de mogelijkheden moeten kunnen aangrijpen om voor relatief lage kosten huizen te kunnen bouwen. Daarom zou het m.i. veel beter zijn als bijvoorbeeld de woningbouwverenigingen nog/weer bij de overheid zouden kunnen aankloppen om leningen aan te gaan. Dan kun je én voor relatief lage kosten nieuwe huurwoningen krijgen én je houdt de bouwsector in stand en gezond.

Precies dit, maar dan kom je weer bij die lange-termijn visie uit en die hebben we hier om wat voor reden dan ook niet. Je weet gewoon dat de bouwmarkt veel minder cyclisch is dan veel andere markten (je hebt ten slotte een huis nodig), plan daar dan ook voor en zorg dat je in b.v. een economische crisis wel door kunt bouwen. Beter voor de woningmarkt, maar ook beter om de mensen aan het werk te houden die je toch weer nodig gaat hebben.

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 11:55:
[...]

Die 'andere plekken' drogen in zo'n crisis ook snel op. Zijn niet zomaar uitwisselbaar.

Onderhoud e.d. blijft nodig. Zouden b.v. de gemeentes daar geld in kunnen blijven steken, zou je alles draaiende kunnen houden. En dat kost tijdens de crisis wat meer, maar dat verdien je erna weer makkelijk terug. Punt is dat je dan wel in een crisis juist geld uit gaat geven wat vaak wordt tegengehouden.