Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Quadcheck]

Requiem19 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 16:01:
[...]


Weet ik eigenlijk niet, want in praktijk hoor je inderdaad alleen verhalen over mensen die de risico categorie laten verlagen....

Ik heb het bij de aanvraag van mijn hypotheek nagevraagd (ABN AMRO) en zij wist te vertellen dat de risico opslag niet later nog verhoogd zou kunnen worden. Dus als je eenmaal in de lagere risicoklasse valt dat je dan voor de loop van je lening daar in blijft of nog omlaag gaat.

Maar ja, dat zullen ze vast wel gaan overdenken als het morgen ineens elkaar stort.

[Requiem19]

Quadcheck schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 16:44:
[...]


Ik heb het bij de aanvraag van mijn hypotheek nagevraagd (ABN AMRO) en zij wist te vertellen dat de risico opslag niet later nog verhoogd zou kunnen worden. Dus als je eenmaal in de lagere risicoklasse valt dat je dan voor de loop van je lening daar in blijft of nog omlaag gaat.

Maar ja, dat zullen ze vast wel gaan overdenken als het morgen ineens elkaar stort.

Je zou ook wel heel wat boosheid van je klanten op je halen als bank als je dat gaat te doen. Gaat het al slecht met de economie, gaat de bank je ook nog eens meer laten betalen...

Maar zoals iemand anders al zei op de vorige pagina, ongetwijfeld is deze optie kundig in de hypotheekovereenkomsten verwerkt zodat banken het in ieder geval kunnen toepassen mocht het ooit echt nodig zijn.

Voor de meeste mensen die al wat langer een woning hebben zie ik dit overigens ook niet zo snel gebeuren, aangezien die al wat langer meesurfen op de stijgingen. Maar mensen die echt recent gekocht hebben daarentegen hebben wel degelijk dit risico.

[Quadcheck]

Ja ik heb recent gekocht en ben me zeer bewust van het risico. Bij de ING heb je namelijk ook een risico klasse >100%, waar dit bij de ABN ophoudt bij >85%

Dus denk dat de ING theoretisch gezien meer rente zou kunnen rekenen voor huizen die onder water staan. Bij de ABN lijkt me dat niet te kunnen omdat je een lening aangaat onder die afspraken.

[Bard1982]

Quadcheck schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 16:56:
Ja ik heb recent gekocht en ben me zeer bewust van het risico. Bij de ING heb je namelijk ook een risico klasse >100%, waar dit bij de ABN ophoudt bij >85%

Dus denk dat de ING theoretisch gezien meer rente zou kunnen rekenen voor huizen die onder water staan. Bij de ABN lijkt me dat niet te kunnen omdat je een lening aangaat onder die afspraken.

Moeten ze het wel eerst laten taxeren.

[Quadcheck]

WOZ lijkt me genoeg?

[Sport_Life]

Bard1982 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 17:01:
[...]


Moeten ze het wel eerst laten taxeren.

Volgens mij staat in mijn hypotheek voorwaarden dat de bank het kan taxeren (op onze kosten..) en dan verhogen. Nu hadden wij gelukkig al een smak geld en bovendien verwacht ik niet dat dit zal worden toegepast, maar in theorie kan het wel. En ik gok zomaar dat het in bijna iedere hypotheek overeenkomst staat.

[Quadcheck]

Sport_Life schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 17:04:
[...]

Volgens mij staat in mijn hypotheek voorwaarden dat de bank het kan taxeren (op onze kosten..) en dan verlagen. Nu hadden wij gelukkig al een smak geld en bovendien verwacht ik niet dat dit zal worden toegepast, maar in theorie kan het wel. En ik gok zomaar dat het in bijna iedere hypotheek overeenkomst staat.

Welke bank? Dat lijkt mij vrij apart toch, dat zij willen taxeren en de klant moet betalen? En je bedoelt verhogen gok ik?

Edit: Ik heb het net nog gecontroleerd en bij ABN kan dat dus niet.

[ Voor 5% gewijzigd door Quadcheck op 01-06-2021 17:16 ]

[Sport_Life]

Quadcheck schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 17:13:
[...]


Welke bank? Dat lijkt mij vrij apart toch, dat zij willen taxeren en de klant moet betalen? En je bedoelt verhogen gok ik?

Edit: Ik heb het net nog gecontroleerd en bij ABN kan dat dus niet.

Zie Algemene Voorwaarden Syntrus:

4.5 Wanneer mogen wij een onderpand
taxeren?
Wij mogen de waarde van het onderpand altijd
laten taxeren. Wij laten u weten waarom wij dit
doen. Wij kiezen een expert die het onderpand
taxeert. U betaalt de kosten voor de taxatie

4.6 Wat gebeurt er als het onderpand niet
genoeg zekerheid geeft?
Blijkt uit een taxatie dat de waarde van het
onderpand volgens ons te laag is ten opzichte van
de schuld? Dan hebben wij het recht om extra
voorwaarden te stellen bij de geldlening.
Bijvoorbeeld:
 extra aflossingen om het bedrag van de
geldlening te verlagen;
 extra zekerheden te geven bij de geldlening;
 het rentepercentage bij de geldlening aan te
passen.

Zoals gezegd, ik heb er willens en wetens voor getekend , omdat ik het risico bij mij nihil vind en deze verstrekker toen de laagste rente had (zowel aflossingsvrij als annuïtair).

Overigens ging deze verstrekker ook akkoord met de woz waarde om de risico klasse te verlagen .

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 01-06-2021 17:23 ]

[Caelorum]

Ik heb ook zo'n bepaling, maar dan wel met de voorwaarde dat er sprake moet zijn van achterstallig onderhoud of bijv. grote verbouwingen die niet zijn overeengekomen met / gemeld aan de verstrekker. Bijv. Complete verdieping erop zetten enz.

En dat vind ik eerlijk gezegd wel logisch. Als het onderpand ineens heel veel minder waard wordt zou in dat als hypotheekverstrekker ook wel willen weten.

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 16:51:
Je zou ook wel heel wat boosheid van je klanten op je halen als bank als je dat gaat te doen. Gaat het al slecht met de economie, gaat de bank je ook nog eens meer laten betalen...

De geldverstrekkers hebben er ook niet zoveel belang bij, ze schoppen de onderpanden van hun leningen onderuit, en ze verhogen het risico op wanbetaling in een, zoals je zegt, waarschijnlijk slechte economie.

Ergens is het natuurlijk verkeerd dat hypotheekgever en hypotheeknemer eigenlijk dezelfde belangen hebben ...

[eamelink]

Quadcheck schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 17:13:
Edit: Ik heb het net nog gecontroleerd en bij ABN kan dat dus niet.

Sure? Bij de ‘Woning Hypotheek’-voorwaarden mogen ze het wel:

quote: https://www.abnamro.nl/nl...il%202019_tcm16-27755.pdf

27.17 Kan de bank mijn woning tijdens de looptijd laten taxeren?

De bank mag op elk gewenst moment de waarde van uw woning (het onderpand) opnieuw (laten) vaststellen. Dat mag alleen als wij daar een reden voor hebben. Redenen zijn bijvoorbeeld als wij vermoeden dat er sprake is van achterstallig onderhoud, of wanneer de huizenprijzen dalen. De waarde van uw woning wordt bepaald door een erkend taxateur. De bank wijst de taxateur aan. U moet de kosten voor deze taxatie zelf betalen. Doet u dat niet, dan telt de bank deze kosten op bij uw hypotheekschuld.

[ Voor 3% gewijzigd door eamelink op 01-06-2021 19:03 ]

[lama83]

David456 schreef op maandag 31 mei 2021 @ 22:28:
ik denk dat dit op termijn kan uitlopen op een catastrophe voor de Nederlandse bevolkingssamenstelling. Het krijgen van kinderen wordt door veel van mijn leeftijdsgenoten uitgesteld en er is nu al sprake van vergrijzing....

dat wordt in dit artikel van conijn ook genoemd:
https://twitter.com/annel...97768225291653122/photo/1

vergeet ook niet de mentale gevolgen (frustratie, neerslachtigheid, uitzichtloosheid, ziekteverzuim bijv.) van klemzitten of verplicht thuis moeten blijven wonen. een bij-effect: https://www.nrc.nl/nieuws...-de-solidariteit-a4043591

[ Voor 27% gewijzigd door lama83 op 01-06-2021 21:13 ]

[Verwijderd]

no shit, als je al niet eens gaat samenwonen kun je kinderen krijgen ook wel vergeten.

en het is onzin dat je geen huis kunt kopen als je beide full time werkt.

nee, niet je droomhuis natuurlijk. en ook geen ferrari.

[ Voor 44% gewijzigd door Verwijderd op 01-06-2021 19:41 ]

[alexbl69]

Verwijderd schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 19:35:
no shit, als je al niet eens gaat samenwonen kun je kinderen krijgen ook wel vergeten.

en het is onzin dat je geen huis kunt kopen als je beide full time werkt.

nee, niet je droomhuis natuurlijk. en ook geen ferrari.

Probleem is dat de situatie waarin je de woningmarkt 'aantreft' op het moment dat jij een woning nodig hebt enorm kan verschillen van jaar tot jaar. Nieuwbouwwoningen zijn nu 60% duurder dan 6 jaar geleden, een trend die zich alleen nog maar door zal zetten de komende periode.

Aangezien de meeste starters niet de luxe hebben om de volgende (voor hun) positieve cyclus af te wachten (het is onmogelijk in te schatten wanneer deze komt) moet je dus de markt 'nemen' zoals die is op het moment dat je een behoefte hebt/krijgt aan een (andere) woning.

Als jij 60% meer moet betalen dan je 'lotgenoten' een paar jaar eerder frustreert dat.

[Verwijderd]

alexbl69 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 21:27:
[...]
Als jij 60% meer moet betalen dan je 'lotgenoten' een paar jaar eerder frustreert dat.

Hebben wij ook gehad. Lekker belangrijk. Gaat er niet om dat je jezelf met anderen vergelijkt. Pak je eigen kansen.

PS:
Na die 60%+ stijging volgde nog eens 75% de 5 jaar erna.

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 01-06-2021 21:35 ]

[Requiem19]

alexbl69 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 21:27:
[...]

Probleem is dat de situatie waarin je de woningmarkt 'aantreft' op het moment dat jij een woning nodig hebt enorm kan verschillen van jaar tot jaar. Nieuwbouwwoningen zijn nu 60% duurder dan 6 jaar geleden, een trend die zich alleen nog maar door zal zetten de komende periode.

Aangezien de meeste starters niet de luxe hebben om de volgende (voor hun) positieve cyclus af te wachten (het is onmogelijk in te schatten wanneer deze komt) moet je dus de markt 'nemen' zoals die is op het moment dat je een behoefte hebt/krijgt aan een (andere) woning.

Als jij 60% meer moet betalen dan je 'lotgenoten' een paar jaar eerder frustreert dat.

Ik zou naast de prijsstijging ook wel eens een grafiekje willen zien met de stijging van kosten per maand voor precies dezelfde woning.

We focussen volgens mij iets teveel op de absolute prijsstijgingen, ipv de stijging van de betaalbaarheid.

Die woning die 60% duurder geworden is, gecorrigeerd voor de inflatie, hoeveel meer kost deze netto per maand ten opzichte van eerst?

[alexbl69]

Requiem19 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 22:07:
[...]
Ik zou naast de prijsstijging ook wel eens een grafiekje willen zien met de stijging van kosten per maand voor precies dezelfde woning.

We focussen volgens mij iets teveel op de absolute prijsstijgingen, ipv de stijging van de betaalbaarheid.

Die woning die 60% duurder geworden is, gecorrigeerd voor de inflatie, hoeveel meer kost deze netto per maand ten opzichte van eerst?

In 6 jaar tijd 60% is fors meer dan de inflatie. Volgens de inflatiecalculator is de inflatie van 2015 tot nu ca. 8%. De hypotheekrente is ten opzichte van toen nog wel iets gedaald, maar bij lange niet voldoende om dit verschil te compenseren. Mijn vriendin kocht in 2015 een nieuwbouwwoning, haar hypotheek (20 jaar vast) was toen al net iets meer dan 2%.

Nu hoor ik verhalen over mensen die een stuk grond gekocht hebben, maar de uiterste termijn van de offerte van de aannemer hebben laten verlopen (of de aannemer trekt zijn offerte simpelweg weer terug), en nu tot 20% meer mogen betalen dan ze nog geen jaar geleden geoffreerd is.

De situatie was al beroerd, maar verandert langzaam in een slagveld. Heb al eerder aangeven dat de leverbaarheid en de prijzen van de meest simpele artikelen momenteel door het dak gaan. Van de prijzen merkt de consument nog niet zoveel omdat (onder-) aannemers aan eerder afgesloten contracten vastzitten. Maar nieuwe projecten zullen nog veel duurder worden. Weet echt niet waar dit zal eindigen.

[CVTTPD2DQ]

lama83 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 19:07:
dat wordt in dit artikel van conijn ook genoemd:
https://twitter.com/annel...97768225291653122/photo/1

Dat is iets subtieler, volgens hem loopt de woningdruk op door de vergrijzing hier eufemistisch "gezinsverdunning" genoemd. Verder worden de goochelgetallen van het ABF ineens een harde waarheid, en zijn de onhoudbare woonwensen van de boomers het enige acceptabele patroon voor de toekomst.

Er is natuurlijk een wisselwerking tussen woonwensen en drukte op de woningmarkt. In Amsterdam is een woning delen heel normaal voor alleenstaanden, en is een flat ineens heel geschikt om een gezin op te voeden. Als zoiets in Amsterdam kan, kan het ook in Utrecht, Nijmegen en in andere gebieden met grote krapte. Opa of oma in huis kan ook weer snel heel normaal worden, zoals in andere landen in Europa.

lama83 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 19:07:
vergeet ook niet de mentale gevolgen (frustratie, neerslachtigheid, uitzichtloosheid, ziekteverzuim bijv.) van klemzitten of verplicht thuis moeten blijven wonen. een bij-effect: https://www.nrc.nl/nieuws...-de-solidariteit-a4043591

Alsof een huis daar de oplossing voor is. Tweeverdieners die hun relatie willen beëindigen komen door de huidige woningmarkt óók in de problemen.

[Requiem19]

alexbl69 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 22:28:
[...]

In 6 jaar tijd 60% is fors meer dan de inflatie. Volgens de inflatiecalculator is de inflatie van 2015 tot nu ca. 8%. De hypotheekrente is ten opzichte van toen nog wel iets gedaald, maar bij lange niet voldoende om dit verschil te compenseren. Mijn vriendin kocht in 2015 een nieuwbouwwoning, haar hypotheek (20 jaar vast) was toen al net iets meer dan 2%.

Nu hoor ik verhalen over mensen die een stuk grond gekocht hebben, maar de uiterste termijn van de offerte van de aannemer hebben laten verlopen (of de aannemer trekt zijn offerte simpelweg weer terug), en nu tot 20% meer mogen betalen dan ze nog geen jaar geleden geoffreerd is.

De situatie was al beroerd, maar verandert langzaam in een slagveld. Heb al eerder aangeven dat de leverbaarheid en de prijzen van de meest simpele artikelen momenteel door het dak gaan. Van de prijzen merkt de consument nog niet zoveel omdat (onder-) aannemers aan eerder afgesloten contracten vastzitten. Maar nieuwe projecten zullen nog veel duurder worden. Weet echt niet waar dit zal eindigen.

Dat zegt me nog steeds niet wat de effectieve maandlasten 6 jaar geleden waren ten opzichte van nu voor precies hetzelfde huis?

Met inflatie bedoel ik dus ook niet de absolute woningprijs, maar de inflatie van de maandlasten van 6 jaar terug naar nu.

Kortom, de prijs op je koopovereenkomst is 60% gestegen, maar is de prijs in je portemonnee ook 60% gestegen (inflatiegecorrigeerd)? En wat als we de mediane loonstijging meenemen in dit verhaal?

Vraag me simpel gezegd af of we niet teveel kijken naar een indicator (de absolute prijs).

Met betrekking tot je andere punt, vandaag artikel op nos.nl over inflatie. Voor het eerst op de gewenste 2% in de EU. Verschillende economen verwachten dat dit ondanks de hele situatie eerder iets zal daken dan stijgen.

[RemcoDelft]

Requiem19 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 23:06:
[...]


Vraag me simpel gezegd af of we niet teveel kijken naar een indicator (de absolute prijs).

"We" kijken juist veel te veel naar maandlasten en veel te weinig naar de echte prijs. 80.000 euro overbieden kost toch slechts de helft van een private leaseauto per maand, dus je zou wel gek zijn om het niet te doen?

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 23:06:
[...]


Dat zegt me nog steeds niet wat de effectieve maandlasten 6 jaar geleden waren ten opzichte van nu voor precies hetzelfde huis?

Met inflatie bedoel ik dus ook niet de absolute woningprijs, maar de inflatie van de maandlasten van 6 jaar terug naar nu.

Kortom, de prijs op je koopovereenkomst is 60% gestegen, maar is de prijs in je portemonnee ook 60% gestegen (inflatiegecorrigeerd)? En wat als we de mediane loonstijging meenemen in dit verhaal?

Vraag me simpel gezegd af of we niet teveel kijken naar een indicator (de absolute prijs).

Met betrekking tot je andere punt, vandaag artikel op nos.nl over inflatie. Voor het eerst op de gewenste 2% in de EU. Verschillende economen verwachten dat dit ondanks de hele situatie eerder iets zal daken dan stijgen.

Betaalbaarheid van maandlasten is alleen een goede maatstaf als je het normaal vindt om je huis volledig met geleend geld te kopen.
Dat:
1. Vind ik niet normaal of gezond (ja, ik weet dat dit op grote schaal gebeurt, maar dat zegt niets. De lange rij bij de McDrive betekent ook niet dat er goed voedsel vandaan komt)
2. Levert enorme problemen op als de rentes weer eens gaan stijgen

[Quadcheck]

eamelink schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 19:02:
[...]


Sure? Bij de ‘Woning Hypotheek’-voorwaarden mogen ze het wel:


[...]

Dat gaat over een overwaarde hypotheek, niet de standaard woning hypotheek. Kijk maar bij de inleiding van punt 27

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 23:15:
[...]

"We" kijken juist veel te veel naar maandlasten en veel te weinig naar de echte prijs. 80.000 euro overbieden kost toch slechts de helft van een private leaseauto per maand, dus je zou wel gek zijn om het niet te doen?

Ik zou het eerder omgekeerd bekijken. Idioot hoeveel mensen een lease auto hebben en wat ze er per maand aan uitgeven. Lenen voor een auto die niet in waarde stijgt, waar je niet voor aflost en waar je uiteindelijk niets aan overhoud.

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 23:06:
[...]
Dat zegt me nog steeds niet wat de effectieve maandlasten 6 jaar geleden waren ten opzichte van nu voor precies hetzelfde huis?

Ik zal het morgen onderbouwen, maar het scheelt in bruto maandlasten zo'n 2%punt van het bruto inkomen.

[Tuttel]

Verwijderd schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 01:10:
[...]


Ik zou het eerder omgekeerd bekijken. Idioot hoeveel mensen een lease auto hebben en wat ze er per maand aan uitgeven. Lenen voor een auto die niet in waarde stijgt, waar je niet voor aflost en waar je uiteindelijk niets aan overhoud.

*huurhuis

[alexbl69]

Requiem19 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 23:06:
[...]
Met betrekking tot je andere punt, vandaag artikel op nos.nl over inflatie. Voor het eerst op de gewenste 2% in de EU. Verschillende economen verwachten dat dit ondanks de hele situatie eerder iets zal daken dan stijgen.

Is wel grappig als je ziet wat de economen daarover zeggen.

Ze spreken enkel de 'verwachting' uit dat de inflatie weer zal gaan dalen, maar elk concreet voorbeeld dat ze aanhalen wijst enkel op het tegendeel. Vanuit zowel de financiële wereld als de ECB zullen altijd sussende woorden komen met betrekking tot de inflatie. Die zijn beiden gebaat bij de daarbij behorende lage rente en kwantitatieve verruiming. De financiële wereld omdat ze verslaafd zijn geraakt aan gratis geld, de ECB omdat zonder dit beleid Zuid Europa door de hoeven zakt.

Praktijk is dat alles juist nog veel duurder is geworden / zal gaan worden. De energieprijzen, brandstofprijzen, vakanties en de voor dit topic relevante bouwkosten... de reële inflatie is er wel degelijk en zal de komende periode nog harder toe gaan slaan.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 23:06:
[...]


Dat zegt me nog steeds niet wat de effectieve maandlasten 6 jaar geleden waren ten opzichte van nu voor precies hetzelfde huis?

In heb voor de grap eens gekeken wat een grote bank nu en in 2015 aan rente vroeg in de zelfde situatie (85% ltv, 10 jaar vast). Was toen 3,05% en is nu 1,22%. Annuïteit voor een ton was toen 424,31, annuïteit voor 160k is nu 530,96. Een stijging van 25 procent in 6 jaar dus. In die tijd is het modaal inkomen ongeveer 10% gestegen. De cpi is overigens ook met bijna 10% gestegen.

Overigens zijn de huizenprijzen gemiddeld sinds 2015 55% gestegen en niet 60%. Scheelt dus wel een beetje. En een jaar geleden was dat nog 'maar' iets onder 40% hoger dan in 2015. Rente zat toen op 1,58% wat 486,82 aan maandlasten zou geven, een kleine 15% meer dan in 2015. De maandlasten zijn dus een tijd lang niet heel erg uit de pas gelopen met de loonstijging/inflatie. Pas het laatste jaar is het echt scheef gaan lopen.

(Wat overigens naar mijn mening dus een teken is dat er nu ook echt lucht in de markt gepompt is, wat zou kunnen betekenen dat in de herfst van volgend jaar de prijsdaling in kan gaan zetten. Maar dat is slechts mijn wazige glazen bol.)

[Bschnitz]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 05:31:
[...]

In heb voor de grap eens gekeken wat een grote bank nu en in 2015 aan rente vroeg in de zelfde situatie (85% ltv, 10 jaar vast). Was toen 3,05% en is nu 1,22%. Annuïteit voor een ton was toen 424,31, annuïteit voor 160k is nu 530,96. Een stijging van 25 procent in 6 jaar dus. In die tijd is het modaal inkomen ongeveer 10% gestegen. De cpi is overigens ook met bijna 10% gestegen.

Overigens zijn de huizenprijzen gemiddeld sinds 2015 55% gestegen en niet 60%. Scheelt dus wel een beetje. En een jaar geleden was dat nog 'maar' iets onder 40% hoger dan in 2015. Rente zat toen op 1,58% wat 486,82 aan maandlasten zou geven, een kleine 15% meer dan in 2015. De maandlasten zijn dus een tijd lang niet heel erg uit de pas gelopen met de loonstijging/inflatie. Pas het laatste jaar is het echt scheef gaan lopen.

(Wat overigens naar mijn mening dus een teken is dat er nu ook echt lucht in de markt gepompt is, wat zou kunnen betekenen dat in de herfst van volgend jaar de prijsdaling in kan gaan zetten. Maar dat is slechts mijn wazige glazen bol.)

Deels mee eens. Alleen zullen materialen duur blijven en dat +-5/10 jaar, om A label huizen te maken enzo. Dus als er een bubbel kapot gaat is het die van de pré 2000 huizen. Die zouden dan altijd nog 80k extra kosten om ze A te maken.

Dus in feite zeg ik A label huizen zijn nog lang niet te duur.

Ook komt dat funderings label eraan. Ik denk dus echt dat we binnen afzienbare tijd anders naar huizen zullen kijken. Veel mensen kopen een huis op basis van emoties en dat zal noodgedwongen toch meer richting praktisch gaan.

Maar net zoals bij jou zijn dit aannames.

[Verwijderd]

De stijging van afgelopen jaar loopt inderdaad uit de pas. Maar dat zie je ook bij bitcoin, hout en andere bouwmaterialen.

De (aanbod) economie is natuurlijk ook ontwricht en je ziet vaak grote tijdelijke prijsstijgingen hierna.

Maar meestal niet in huizenprijzen.

We leven in unieke tijden.

Ook mijn glazen bol is stuk, we zullen zien wat het herstel naar normaal gaat brengen.

PS:
Eenmalig hogere prijzen betekent niet eens structureel hogere inflatie. Pas als tweede ronde effecten gaan spelen en met name als lonen ook sterk verhoogd gaan worden gaat dat spelen.

[Requiem19]

RemcoDelft schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 23:15:
[...]

"We" kijken juist veel te veel naar maandlasten en veel te weinig naar de echte prijs. 80.000 euro overbieden kost toch slechts de helft van een private leaseauto per maand, dus je zou wel gek zijn om het niet te doen?

De prijzenstijgingen worden vaak aangehaald om te onderbouwen dat woningen niet meer bereikbaar zijn.

60% is dan ook gelijk een heel heftig percentage. Maar de echte onbereikbaarheid is - als je kijkt wat het je kost per maand - veel minder toegenomen dan 60% (hoewel deze nog steeds is toegenomen).

[Rubbergrover1]

Bschnitz schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 06:42:
[...]


Deels mee eens. Alleen zullen materialen duur blijven en dat +-5/10 jaar, om A label huizen te maken enzo. Dus als er een bubbel kapot gaat is het die van de pré 2000 huizen. Die zouden dan altijd nog 80k extra kosten om ze A te maken.

Dus in feite zeg ik A label huizen zijn nog lang niet te duur.

Ik ben het met je eens dat het prijsverschil tussen een A label huis en een vergelijkbaar huis met een slechter label veel kleiner is dan je zou verwachten op grond van het m de extra besparingen en het extra comfort. Hier zou de komende tijd best verandering in kunnen komen. Al kan het ook zo zijn dat bepaalde technologieën over tien jaar juist zo veel verbeterd zijn, dat je tegen die tijd beter een oude woning kunt verbeteren dan een huis uit de jaren '10 kopen. Maar dat is ook speculeren.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 06:47:
De stijging van afgelopen jaar loopt inderdaad uit de pas. Maar dat zie je ook bij bitcoin, hout en andere bouwmaterialen.

Er is inderdaad een hoop duurder geworden. Zo'n tijdelijke piek is in de regel ook niet echt een probleem en wordt vaak wel weer gevolgd door een daling om een en ander weer te stabiliseren. Maar bij huizen dat zo'n daling toch vaak gepaard met wat paniek en uitstelgedrag. Dus als over een tijdje bijvoorbeeld de prijzen 10% omlaag zouden gaan om die tijdelijke piek teniet te doen, dan zal als gevolg van het extra uitstellen en de toenemende twijfel die prijsdaling van huizen flink veel verder doorschieten.

[Shadowhawk00]

Laten we energielabels maar uit de discussie halen.

Als je 0 op de meter en label F tegelijk kan hebben zegt het niets over hoe energiezuinig je huis is.

En door het enorme tekort zal er niemand zijn die een betaalbaar huis gaat afslaan omdat het op papier minder energiezuinig is. Vanaf een bepaald punt kost het namelijk extreem veel meer om 1 stapje in label omhoog te gaan en bespaart het bijna niets meer.

Wel interressant dat de prijzen pas ongeveer 1.5 jaar echt enorm gestegen zijn, zou dat iets te maken kunnen hebben met de stop in nieuwbouw van ongeveer 2 jaar terug. Toen alle bouwprojecten zo ongeveer stil gelegd moesten worden door de nieuwe overheids regeltjes.

[ Voor 62% gewijzigd door Shadowhawk00 op 02-06-2021 08:55 ]

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 08:42:
Laten we energielabels maar uit de discussie halen.

Als je 0 op de meter en label F tegelijk kan hebben zegt het niets over hoe energiezuinig je huis is.

Natuurlijk wel. Ook dan zou een vergelijkbare woning met A label een stuk meer waarde moeten hebben.

Nul op de meter zegt trouwens weinig over hoe energiezuinig een woning is. Als ik een oude boerderij heb en het dak van de schuur vol leg met zonnepanelen, dan kan ik zonder enige energiebesparende maatregelen een nul op de meter woning hebben. Terwijl het binnen intussen toch weinig comfortabel is.

[Tales]

1,5 jaar geleden is ook wanneer het duidelijk begon te worden dat de PFAS discussie echt nog wel een effect zou gaan hebben. Bij ons het moment dat we zagen dat alle nieuwbouw projecten waar we interesse in hadden langzaam 2 a 3 jaar aan het opschuiven waren qua 'start datum'.

Voeg daar aan toe het thuiswerken, maar wel met een stabiele baan in een 1 kamer appartement met zijn tweeën en je hebt een mooie cocktail waar mensen toch iets 'verder' mee gaan dan ze daarvoor zouden willen (ik inclusief).

Ondertussen zijn de nieuwbouw projecten nog een jaar opgeschoven en gesplitst in fases en lijkt het erop dat er verdere uitstel gaat komen door de nieuwe geluidsnormen rond Schiphol.

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 07:05:
[...]
60% is dan ook gelijk een heel heftig percentage. Maar de echte onbereikbaarheid is - als je kijkt wat het je kost per maand - veel minder toegenomen dan 60% (hoewel deze nog steeds is toegenomen).

Sterker nog, als je onze vrienden van Calcasa mag geloven zijn huizen het afgelopen jaar iets onbetaalbaarder geworden, maar historisch gezien helemaal niet onbetaalbaar.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 08:58:
[...]

Natuurlijk wel. Ook dan zou een vergelijkbare woning met A label een stuk meer waarde moeten hebben.

Nul op de meter zegt trouwens weinig over hoe energiezuinig een woning is. Als ik een oude boerderij heb en het dak van de schuur vol leg met zonnepanelen, dan kan ik zonder enige energiebesparende maatregelen een nul op de meter woning hebben. Terwijl het binnen intussen toch weinig comfortabel is.

Afgezien van het feit dat zaken als zonnepanelen niet mee zouden moeten spelen bij het energielabel, is het verschil in energieverbruik in de praktijk veel kleiner dan de energielabel modellen doen vermoeden.

Heb ons hele huis gerenoveerd en dus ook kritisch gekeken naar isolatie, maar dat viel eigenlijk bar tegen.

Onderzoek van TU Delft:

"Verder is het werkelijke energieverbruik van huishoudens met label A in veel gevallen 20 tot 30 procent hoger dan het theoretische verbruik. Terwijl het werkelijke gasverbruik van woningen met energielabels G en D gemiddeld 50 procent lager ligt dan het theoretische verbruik."

[ Voor 15% gewijzigd door Verwijderd op 02-06-2021 09:32 ]

[RemcoDelft]

@Verwijderd Ik geloof er niets van dat de gemiddelde huizenkoper 13% van z'n nettoinkomen kwijt is aan woonlasten.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 09:22:
[...]


Sterker nog, als je onze vrienden van Calcasa mag geloven zijn huizen het afgelopen jaar iets onbetaalbaarder geworden, maar historisch gezien helemaal niet onbetaalbaar.

[Afbeelding]

Dus klagen mag pas als deze vage index op 30+% staat? Zo'n grafiek is daarnaast ook nietszeggend als de onderliggende data niet bij de hand is.

[ Voor 7% gewijzigd door Verwijderd op 02-06-2021 09:35 ]

[Maestro1990]

Verwijderd schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 09:22:
[...]


Sterker nog, als je onze vrienden van Calcasa mag geloven zijn huizen het afgelopen jaar iets onbetaalbaarder geworden, maar historisch gezien helemaal niet onbetaalbaar.

[Afbeelding]

Dit gaat enkel om de rentelasten.
Belangrijke aanvulling!

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 09:29:
[...]


Afgezien van het feit dat zaken als zonnepanelen niet mee zouden moeten spelen bij het energielabel, is het verschil in energieverbruik in de praktijk veel kleiner dan de energielabel modellen doen vermoeden.

Heb ons hele huis gerenoveerd en dus ook kritisch gekeken naar isolatie, maar dat viel eigenlijk bar tegen.

Onderzoek van TU Delft:

"Verder is het werkelijke energieverbruik van huishoudens met label A in veel gevallen 20 tot 30 procent hoger dan het theoretische verbruik. Terwijl het werkelijke gasverbruik van woningen met energielabels G en D gemiddeld 50 procent lager ligt dan het theoretische verbruik."

In zie een beter label dan ook niet meteen als een voordeliger woning, maar vooral als een woning waar vaak extra inspanningen zijn verricht om het comfortabeler te maken. Dat je niet in een tochtig huis zit dat nauwelijks warm te krijgen is zou voor mij veel meer waarde geven dan de besparing op de stookkosten.

Uiteraard zegt een label niet alles en zul je altijd moeten kijken waarom een woning een bepaald label heeft. Maar het label geeft vaak wel een goede eerste indicatie.

[redwing]

Verwijderd schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 09:22:
[...]


Sterker nog, als je onze vrienden van Calcasa mag geloven zijn huizen het afgelopen jaar iets onbetaalbaarder geworden, maar historisch gezien helemaal niet onbetaalbaar.

[Afbeelding]

Het onbetaalbare zit hem er dan ook in dat je met wat je maximaal kan lenen geen huis kunt kopen. En wat je maximaal kan lenen is door alle regels tegenwoordig niet meer iets dat onbetaalbaar is. Oftewel hun conclusie is nogal logisch, want meer mag je gewoon niet lenen/maandelijks betalen.

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 09:46:
[...]

In zie een beter label dan ook niet meteen als een voordeliger woning, maar vooral als een woning waar vaak extra inspanningen zijn verricht om het comfortabeler te maken. Dat je niet in een tochtig huis zit dat nauwelijks warm te krijgen is zou voor mij veel meer waarde geven dan de besparing op de stookkosten.

Uiteraard zegt een label niet alles en zul je altijd moeten kijken waarom een woning een bepaald label heeft. Maar het label geeft vaak wel een goede eerste indicatie.

Ik heb een jaren 30 huis die intussen weliswaar aardig geisoleerd is, maar daarvoor al een label B had vanwege zonnepanelen. Combineer dat met wat halfslachtige isolatie die weinig doet, maar je wel echt in mag vullen als aanwezig en je komt op labels uit die nergens op slaan. Dat label is niets meer dan een heel grove inschatting vergelijkbaar met de controle die je vroeger deed op het daadwerkelijke energieverbruik. Uiteindelijk is het miets meer of minder dan wat geldklopperij die totaal niets toevoegt.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 09:46:
[...]

In zie een beter label dan ook niet meteen als een voordeliger woning, maar vooral als een woning waar vaak extra inspanningen zijn verricht om het comfortabeler te maken. Dat je niet in een tochtig huis zit dat nauwelijks warm te krijgen is zou voor mij veel meer waarde geven dan de besparing op de stookkosten.

Uiteraard zegt een label niet alles en zul je altijd moeten kijken waarom een woning een bepaald label heeft. Maar het label geeft vaak wel een goede eerste indicatie.

Beetje extreem niet, Dat je spouwisolatie niet de nieuwste is maar een wat oudere variant betekend niet dat deze meteen slecht is. HR++ glas is ook niet ineens waardeloos omdat het geen tripple Glas is.
Als je HR+ Glas hebt en oudere isolatie dan tocht het echt niet in huis hoor, je hebt iets meer verlies dus een iets hogeren kosten qua stoken.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 09:50:
Dat label is niets meer dan een heel grove inschatting vergelijkbaar met de controle die je vroeger deed op het daadwerkelijke energieverbruik.

Uiteraard, het is niet meer dan een eerste indicatie. Dat is wat ik ook aangeef, dat je altijd niet kijken waarom de woning een bepaald label heeft. Maar een woning met halfslachtige isolatie vind ik bijvoorbeeld altijd nog beter dan een woning zonder isolatie.

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 09:54:
[...]

Uiteraard, het is niet meer dan een eerste indicatie. Dat is wat ik ook aangeef, dat je altijd niet kijken waarom de woning een bepaald label heeft. Maar een woning met halfslachtige isolatie vind ik bijvoorbeeld altijd nog beter dan een woning zonder isolatie.

Ik kan je zeggen dat het vaak makkelijker is om een woning te hebben zonder isolatie dan met halfbakken isolatie. Wil je het nl. verbeteren zul je eerst van dat oude spul af moeten komen. En b.v. vloerisolatie met dun piepschuim dat half gelijmt is, is geen voordeel Als de vorige isolatie goed is aangelegd kan dat vaak anders zijn natuurlijk. Was in mijn geval dat schuim echt fatsoenlijk gelegd had het kunnen blijven zitten en had er een laag toegevoegd kunnen worden.

Maar precies daarom vind ik dat label maar een schijnvertoning. Zelfs met de nieuwe check die ze doen krijg je weliswaar een wat beter overzicht, maar als je dan ziet wat dat kost had je dat beter in daadwerkelijk isolatie kunnen steken. Want laten we wel wezen, de mensen die het intereseert doe toch wel onderzoek en degene die geen interesse er in hebben doen er helemaal niets mee.

[Verwijderd]

Maestro1990 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 09:41:
[...]
Dit gaat enkel om de rentelasten.
Belangrijke aanvulling!

Dit is inderdaad op basis van aflossingsvrij. Dus exclusief aflossing. Maar wel inclusief onderhoud en lokale belastingen.

Op basis van annuïteit zal het zo'n 15-18 %punten hoger liggen. Maar dan nog is kopen nu veel betaalbaarder dan 15-20 jaar geleden.

[Requiem19]

Verwijderd schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 09:22:
[...]


Sterker nog, als je onze vrienden van Calcasa mag geloven zijn huizen het afgelopen jaar iets onbetaalbaarder geworden, maar historisch gezien helemaal niet onbetaalbaar.

[Afbeelding]

Maar is dit nou alleen de rentelasten en niet de aflossingslasten? Want met de daling van de rente nemen de netto rentelasten natuurlijk af, maar neemt het aflossingselement toe.

We hebben meer van dit soort data nodig - gek dat hier zo weinig op gefocused wordt realiseer ik me nu ineens.

Stel nu dat blijkt dat de betaalbaarheid van de woningen niet veranderd is ten opzichte van pak 'm beet zes jaar geleden (to be verified!), maar jongeren komen er niet tussen in de woningmarkt - dan is het probleem dus in mindere mate de stijging van de absolute prijzen, maar in grotere mate het gebrek aan woningen (waardoor er teveel bieders zijn op 1 woning en de kans klein is dat jij de woning krijgt).

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 09:54:
[...]

Uiteraard, het is niet meer dan een eerste indicatie. Dat is wat ik ook aangeef, dat je altijd niet kijken waarom de woning een bepaald label heeft. Maar een woning met halfslachtige isolatie vind ik bijvoorbeeld altijd nog beter dan een woning zonder isolatie.

Wat me vooral opviel bij bekijken gegevens CBS wat verbetering van energielabel nu oplevert is hoeveel spreiding er eigenlijk is in energiegebruik binnen een energielabel.

Voorbeeld woning van 100-150m2

energielabel A: gemiddeld 9,3 m3 gas /m2 maar 50% van de mensen gebruikt tussen 5.8 en 15.1
energielabel D: gemiddeld 10.7, 50% interval tussen 6.3 en 16

De variatie binnen een label is veel groter dan tussen de labels.

[Verwijderd]

Inderdaad bij lagere rente loopt het verschil op:



met update aan het begin van de corona crisis:

https://www.calcasa.nl/ni...-waarschuwing-voor-omslag

[ Voor 28% gewijzigd door Verwijderd op 02-06-2021 10:12 ]

[Valorian]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 09:54:
[...]

Uiteraard, het is niet meer dan een eerste indicatie. Dat is wat ik ook aangeef, dat je altijd niet kijken waarom de woning een bepaald label heeft. Maar een woning met halfslachtige isolatie vind ik bijvoorbeeld altijd nog beter dan een woning zonder isolatie.

redwing schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 09:58:
[...]

Ik kan je zeggen dat het vaak makkelijker is om een woning te hebben zonder isolatie dan met halfbakken isolatie. Wil je het nl. verbeteren zul je eerst van dat oude spul af moeten komen. En b.v. vloerisolatie met dun piepschuim dat half gelijmt is, is geen voordeel Als de vorige isolatie goed is aangelegd kan dat vaak anders zijn natuurlijk. Was in mijn geval dat schuim echt fatsoenlijk gelegd had het kunnen blijven zitten en had er een laag toegevoegd kunnen worden.

Helemaal eens met @redwing .. Halfbakken isolatie kan zorgen voor enorme problemen met vocht (en zelfs houtrot) en zorgt er in veel gevallen ook voor dat goede isolatie peperduur wordt. Denk aan een gemiddeld rijtjeshuis met spouw: zit er nog niets in dan kan het vaak voor 750-1000 euro al gevuld met parels of vlokken. Zo'n vrachtwagen rijdt voor en binnen 3 uur zijn ze weer weg. Maar ken meerdere mensen die na een check te horen kregen dat er teveel oude probeersels in zaten die én niet goed isoleerden maar ook betekenden dat de hele muur leeggehaald zou moeten worden en de operatie heel veel duurder. Nog los van eventuele vochtproblemen.

Mijn eigen zolderdak is nog helemaal ongeisoleerd. Dat zijn dakpannen op rachels op planken op balken. Meer niet. Nul isolatie, maar daarmee ook vrijwel geen onderhoud aan een 95 jaar oud dak. En als ik het ooit wil isoleren dan kan ik er zo bij. Reden dat ik het nog niet geisoleerd heb is overigens dat het al afgesloten zit met vlizo-luik en ik er op termijn eerder een verdieping van wil maken dmv dakkapel of opbouw, dus voelt wat zonde om het eerst allemaal netjes af te werken voor relatief weinig energiebesparing en er dan weer een breekijzer in te zetten om er een volwaardige etage van te maken

Edit: maar goed, het valt of staat dus bij de kwaliteit van de isolatie die is aangebracht. Zo kan ik mij ook voorstellen dat een huis met een goed uitgegraven kruipruimte waar matige isolatie is aangebracht (maar voor de tijd waarin dat gedaan is prima spul) een voordeel heeft dat je het relatief makkelijk wisselt voor iets beters, waar een kruipruimte vol puin waar je eigenlijk nauwelijks in kan een veel minder fijn vooruitzicht geeft.

[ Voor 9% gewijzigd door Valorian op 02-06-2021 10:31 ]

[Vanoverdegrens]

Verwijderd schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 10:04:
[...]


Dit is inderdaad op basis van aflossingsvrij. Dus exclusief aflossing. Maar wel inclusief onderhoud en lokale belastingen.

Op basis van annuïteit zal het zo'n 15-18 %punten hoger liggen. Maar dan nog is kopen nu veel betaalbaarder dan 15-20 jaar geleden.

Als het om de betaalbaarheid van alle huizen gaat, itt de betaalbaarheid van de in het betreffende jaar verkochte huizen, dan begrijp ik de lage kosten wel:
veel eigenaren uit de periode met hogere rente hebben inmiddels na afloop van de rentevastperiode een veel lagere rente. Dat gecombineerd met de lagere hypotheek uit het verleden, heeft vaak zeer lage woonlasten tot gevolg.
De woonlasten van de huizen die in 2021 voor zeer hoge bedragen zijn verkocht, zullen beslist een stuk hoger liggen. En de zware aflossingscomponent komt daar nog bovenop.

[Verwijderd]

Vanoverdegrens schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 10:55:
[...]


Als het om de betaalbaarheid van alle huizen gaat, itt de betaalbaarheid van de in het betreffende jaar verkochte huizen, dan begrijp ik de lage kosten wel:
veel eigenaren uit de periode met hogere rente hebben inmiddels na afloop van de rentevastperiode een veel lagere rente. Dat gecombineerd met de lagere hypotheek uit het verleden, heeft vaak zeer lage woonlasten tot gevolg.
De woonlasten van de huizen die in 2021 voor zeer hoge bedragen zijn verkocht, zullen beslist een stuk hoger liggen. En de zware aflossingscomponent komt daar nog bovenop.

Het gaat over de recent verkochte huizen.

De netto woonlasten alle huizen ligt veel lager.

[Vanoverdegrens]

Verwijderd schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 10:58:
[...]


Het gaat over de recent verkochte huizen.

De netto woonlasten alle huizen ligt veel lager.

Dan sluit ik me bij @RemcoDelft aan, en betwijfel deze cijfers.

Edit:
13% van het nettogezinsinkomen.
En daarmee betaal je rente-HRA/forfait + gemeentelasten + onderhoud???!!!

Dat is 130€/maand per 1000€ netto inkomen. Lijkt me te weinig. Vooral als je het onderhoud een eerlijke waarde toekent.

[ Voor 30% gewijzigd door Vanoverdegrens op 02-06-2021 11:12 ]

[Shadowhawk00]

Vanoverdegrens schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 11:00:
[...]


Dan sluit ik me bij @RemcoDelft aan, en betwijfel deze cijfers.

Het gaat over alle huizen in nederland, dus ook huizen buiten de randstad. Er zijn ook nu nog best veel huizen onder de 250k te koop die hebben geen heel hoge rentelast of aflossing.

[Verwijderd]

Netto woonlasten (inclusief gemeentelijke belastingen, verzekering en onderhoud, maar exclusief gas/water/licht) als percentage besteedbaar inkomen

voor eenpersoonshuishoudens 29%
voor paren 20%

bron:
CBS Statline

[Ivow85]

Verwijderd schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 09:22:
[...]


Sterker nog, als je onze vrienden van Calcasa mag geloven zijn huizen het afgelopen jaar iets onbetaalbaarder geworden, maar historisch gezien helemaal niet onbetaalbaar.

[Afbeelding]

Die grafiek is totaal nietszeggend voor de situatie van starters en doorstromers op de woningmarkt.

Dat maandlasten door de rente voor de gemiddelde woningbezitter zeer laag zijn, maakt dat nog niet dat woningen betaalbaar zijn voor wie een huis wil kopen. Voor kopers wordt betaalbaarheid primair bepaald door de mogelijkheden om de koopsom te financieren met een combinatie van eigen geld en 'vreemd' geld. Als dat niet lukt, dan kunnen de potentiële maandlasten die bij de koopprijs horen nog zo 'betaalbaar' zijn, terwijl het beoogde huis 'onbetaalbaar' is.

[Verwijderd]

Ivow85 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 11:07:
[...]

Die grafiek is totaal nietszeggend voor de situatie van starters en doorstromers op de woningmarkt.

Het gaat dus niet om de gemiddelde woningbezitter, maar om recente kopers.

Mensen die al langer een woning hebben profiteren niet zo direct van een renteverlaging

Waarom is dit zo lastig te geloven voor mensen?
Schatten jullie het verleden zo rooskleurig in, of de huidige situatie zo negatief?

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 11:10:
[...]


Het gaat dus niet om de gemiddelde woningbezitter, maar om recente kopers.

Mensen die al langer een woning hebben profiteren niet zo direct van een renteverlaging

Waarom is dit zo lastig te geloven voor mensen?
Schatten jullie het verleden zo rooskleurig in, of de huidige situatie zo negatief?

Mensen geloven dingen niet die buiten hun eigen referentiekader liggen. Als jou referentiekader een gebied is waar huizenprijzen extreem omhoog zijn geschoten en als iedereen in jou omgeving roept dat ze geen huis kunnen kopen dan is het vreemd dat iemand die je niet kent het tegenovergestelde zegt.

En ergens is het ook niet echt relevant hoe betaalbaar een gemiddeld huis in nederland is, hoe betaalbaar zijn de huizen die te koop staan op een plek waar jij wilt wonen is veel belangrijker.

[Rubbergrover1]

Valorian schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 10:27:
Helemaal eens met @redwing .. Halfbakken isolatie kan zorgen voor enorme problemen met vocht (en zelfs houtrot) en zorgt er in veel gevallen ook voor dat goede isolatie peperduur wordt.

Mee eens. Dat komt ook overeen met één van de sidenotes die ik in het begin al gaf. Dat waar je op dit moment blij bent met een label A woning, het goed kan zijn dat je over 10 jaar hopeloos achter loopt. En je tegen die tijd misschien beter een oude woning zonder maatregelen kunt opknappen dan een verouderde woning van begin deze eeuw.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 10:05:
[...]


Maar is dit nou alleen de rentelasten en niet de aflossingslasten? Want met de daling van de rente nemen de netto rentelasten natuurlijk af, maar neemt het aflossingselement toe.

We hebben meer van dit soort data nodig - gek dat hier zo weinig op gefocused wordt realiseer ik me nu ineens.

Stel nu dat blijkt dat de betaalbaarheid van de woningen niet veranderd is ten opzichte van pak 'm beet zes jaar geleden (to be verified!), maar jongeren komen er niet tussen in de woningmarkt -

Hallo, dat is toch wat in dit topic regelmatig al voorbij komt? Dat de woonlasten in verhouding tot inkomen tot zo'n anderhalf jaar geleden niet bijzonder zijn toegenomen, ondanks de sterk gestegen prijzen, en dat dáár het probleem ook niet zit. Het probleem zit meer in de maximale leensom die naar verhouding sterk achterblijft, zodat je minder huis kunt kopen (maar dan wel tegen lagere lasten).
(voor zover je hier een probleem in ziet)

[Requiem19]

NU.nl heeft tegenwoordig een aparte sectie op de voorpagina voor de Woningnood.

https://www.nu.nl/woningnood

Uit één van de artikelen daarin nog wel een interessant inzicht tov onze buurlanden:

Toch is woningbezit, maar ook het doorstromen naar een volgend huis, volgens Boelhouwer bij ons duidelijk de norm. "We hebben net als Engeland een dynamische markt, waarbij je meerdere keren verhuist en 'verbetert', en mensen zijn 25 tot 30 jaar oud als ze hun eerste woning kopen. Dat is vaak een appartement. In Duitsland en België is dat heel anders: je huurt er langer, en áls je koopt ben je 35 tot 40, en is het een huis met eigen grond."

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 11:30:
[...]

Hallo, dat is toch wat in dit topic regelmatig al voorbij komt? Dat de woonlasten in verhouding tot inkomen tot zo'n anderhalf jaar geleden niet bijzonder zijn toegenomen, ondanks de sterk gestegen prijzen, en dat dáár het probleem ook niet zit. Het probleem zit meer in de maximale leensom die naar verhouding sterk achterblijft, zodat je minder huis kunt kopen (maar dan wel tegen lagere lasten).
(voor zover je hier een probleem in ziet)

Kortom, we moeten de financiering nog meer verruimen? .

De afgelopen tijd kwam juist hier voorbij dat de maandlasten die het Nibud toestaat juist al té ruim zijn (daar hebben we nog pagina's lang discussie over gevoerd). Daarnaast gaat het constant over de stijgingen van de absolute bedragen en over het probleem dat starters er niet tussen komen door die stijgingen.

Dat lijkt steeds meer net de verkeerde discussie te zijn.

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 11:33:
[...]
De afgelopen tijd kwam juist hier voorbij dat de maandlasten die het Nibud toestaat juist al té ruim zijn (daar hebben we nog pagina's lang discussie over gevoerd).

De leencapaciteit is de afgelopen jaren nauwelijks toegenomen ondanks de fors lagere rente.

Zit wel een groot verschil in ontwikkeling tussen normen voor modale alleenverdiener (gelijk) versus stelletjes en bovenmodale alleenverdieners (gestegen).

Alleenstaanden zullen het dus een stuk lastiger hebben gekregen.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 11:33:
[...]
Dat lijkt steeds meer net de verkeerde discussie te zijn.

Klopt. Maar dat is een steeds weer terugkerende discussie.

Of je de leennormen zou moeten verhogen is ook een steeds terugkerende discussie. Of dat de oplossing is betwijfel ik, omdat dat vooral leidt tot meer tegen elkaar opbieden. En dat ook dan degene met een rijke suikeroom of overwaarde er met de woningen vandoor gaat. Grootste verschil is dat diegene dan ook nog eens meer gaat lenen en dat de prijzen zo nog verder oplopen.

Naar mijn mening is de beste 'oplossing' iets wat in dit topic niet populair is. Namelijk dat mensen met weinig geld geen woning kopen. Maar dan moeten er dus wel voldoende en ook betaalbare huurwoningen komen.

[alexbl69]

Verwijderd schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 10:04:
[...]


Dit is inderdaad op basis van aflossingsvrij. Dus exclusief aflossing. Maar wel inclusief onderhoud en lokale belastingen.

Op basis van annuïteit zal het zo'n 15-18 %punten hoger liggen. Maar dan nog is kopen nu veel betaalbaarder dan 15-20 jaar geleden.

15-20 jaar geleden had je nog aflossingsvrij, nu bijna niet meer. Als je die door jou genoemde 15-18% optelt bij de huidige stand van 14% zit je dus op 29-32%... zo ver reikt die grafiek niet eens.

De DNB maakt zich in ieder geval wel grote zorgen: DNB-baas Knot: huizenmarkt loopt helemaal vast

Maar laten we eerlijk zijn, je hebt toch geen vergoelijkende grafieken nodig om de huidige markt te duiden? Ken mensen van wie de kinderen het ouderlijk huis niet uit kunnen omdat ze niks kunnen vinden/betalen.

Kun je met tig grafieken aan komen zetten, maar dat verandert niks aan de realiteit.

[Shadowhawk00]

alexbl69 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 12:13:
[...]

15-20 jaar geleden had je nog aflossingsvrij, nu bijna niet meer. Als je die door jou genoemde 15-18% optelt bij de huidige stand van 14% zit je dus op 29-32%... zo ver reikt die grafiek niet eens.

De DNB maakt zich in ieder geval wel grote zorgen: DNB-baas Knot: huizenmarkt loopt helemaal vast

Maar laten we eerlijk zijn, je hebt toch geen vergoelijkende grafieken nodig om de huidige markt te duiden? Ken mensen van wie de kinderen het ouderlijk huis niet uit kunnen omdat ze niks kunnen vinden/betalen.

Kun je met tig grafieken aan komen zetten, maar dat verandert niks aan de realiteit.

En al klopt het dat er huizen genoeg zijn, als die niet op de juiste plek staan dan gaan die kinderen ook het huis niet uit he.
Maar niet heel gek, 3jaar bijna geen huizen bijbouwen, maar wel gewoon een bevolkingsgroei met een toch al krappe markt. Of je zorgt dat de bevolking stopt met groeien of je zorgt dat er huizen bijgebouwd worden.

Overigens hebben we het in het verleden ook gehad in delen van nederland met voedsel, bijna geen voedsel verbouwd geen import mogelijk maar wel geconsumeerd dat werkte toen ook niet zo heel lekker.

Alleen bij huisen is de markt minder elastisch, een huis bouw je niet eventjes dat kost wat tijd en de bevolking pas je ( buiten oorlog/genocide ) not echt makkelijk even aan.

[Mr_gadget]

Er wordt ook te weinig bijgebouwd in bepaalde segmenten. Er zouden juist meer kleine gezinswoningen en appartementen voor 60+ bijgebouwd moeten worden. Zodat er ook meer doorstroom komt. Maar ik zie hier in omgeving Delft alleen maar dure 400k+ huizen gebouwd worden.

Denk overigens dat een verplichting tot zelfbewoning ook al zal helpen. Er wordt nu veel gespeculeerd en verhuurd.

[Ivow85]

Verwijderd schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 11:10:
[...]


Het gaat dus niet om de gemiddelde woningbezitter, maar om recente kopers.

Mensen die al langer een woning hebben profiteren niet zo direct van een renteverlaging

Waarom is dit zo lastig te geloven voor mensen?
Schatten jullie het verleden zo rooskleurig in, of de huidige situatie zo negatief?

Je leest volgens mij niet helemaal wat ik schrijf.

Die maandlasten behorende bij een hypotheek die nodig is om te kúnnen kopen, zijn in de meeste gevallen absoluut heel betaalbaar op dit moment. Alleen daar heb je niks aan, wanneer je 5k per jaar te weinig verdient om überhaupt die hypotheek te kunnen krijgen. Wanneer je het huis niet kunt financieren, is het onbetaalbaar en dan zijn bijbehorende maandlasten volledig irrelevant.

En ja, de situatie is sterk veranderd in een paar jaar tijd. Appartementen/kleine woningen die je pakweg 5 jaar terug nog net op één modaal inkomen kon financieren, daar heb je nu minstens anderhalf modaal inkomen voor nodig + een zak spaargeld om mee te kunnen doen in het circus van 'overbieden'.
Dat terwijl de uiteindelijke maandlasten voor die hypotheek op basis van anderhalf modaal inkomen niet veel zullen verschillen dan de maandlasten van iemand die hetzelfde huisje 5 jaar terug kocht met een lagere hypotheek maar hogere rente.

Dus ja, je bent nu véél slechter af wanneer in de randstad. In elk geval als alleenstaand of als stel met twee lagere inkomens. Niet vanwege de maandlasten die een nieuwe hypotheek nu met zich mee zou brengen. Maar omdat je gewoon niet meer in aanmerking komt voor een hypotheek die voldoende is om een woning te kopen.

(Ver) buiten de randstad speelt dit veel minder. Wij kijken nu zelf naar huizen in de regio van mijn partner (Limburg). Daar kun je voor 250k echt nog wel leuke gezinswoningen vinden. En voor ruim onder de 2 ton zijn er appartementen. Dus daar kun je als modale starter of stel met 1,5-2x modaal nog wel een geschikte koopwoning bemachtigen. En dan kan je natuurlijk zeggen dat ook die woningzoekende uit de randstad wel elders een huis kan gaan zoeken. Klopt. Maar ook dan is die persoon véél slechter af. Want zomaar naar de andere kant van het land verhuizen, heeft doorgaans een tamelijk heftig effect op je sociale leven.

[Shadowhawk00]

Mr_gadget schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 12:34:
Er wordt ook te weinig bijgebouwd in bepaalde segmenten. Er zouden juist meer kleine gezinswoningen en appartementen voor 60+ bijgebouwd moeten worden. Zodat er ook meer doorstroom komt. Maar ik zie hier in omgeving Delft alleen maar dure 400k+ huizen gebouwd worden.

Denk overigens dat een verplichting tot zelfbewoning ook al zal helpen. Er wordt nu veel gespeculeerd en verhuurd.

Waarom appartementen voor 60+, bouw ze ook maar gewoon voor 20+ want dat zij vaak de starters op de markt met een minder budget. En die zijn vaak nog niet getrouwd. 60+ hebben vaak (klein)kinderen die langskomen dus die willen misschien helemaal niet in een appartement wonen.

Verplichting tot zelfbewoning betekend dat een woningbouw gewoon geen huurhuizen meer mag bouwen, lijkt me niet de meest handige keuze.

[Mr_gadget]

Bij bestaande panden, zelfbewoning. Nieuwbouw mag voor de verhuur. Volgens mij heeft Rotterdam al zoiets

[alexbl69]

Ivow85 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 12:34:
[...]


Je leest volgens mij niet helemaal wat ik schrijf.

Die maandlasten behorende bij een hypotheek die nodig is om te kúnnen kopen, zijn in de meeste gevallen absoluut heel betaalbaar op dit moment. Alleen daar heb je niks aan, wanneer je 5k per jaar te weinig verdient om überhaupt die hypotheek te kunnen krijgen. Wanneer je het huis niet kunt financieren, is het onbetaalbaar en dan zijn bijbehorende maandlasten volledig irrelevant.

Dat had mijn vriendin dus ook. Zat in een huurhuis à €850 per maand. Na de afwikkeling van haar scheiding had ze recht op €70K. Hiermee voldeed ze aan de 'norm' om een hypotheek te krijgen.

Gevolg: ze zit nu in een betere woning, met een netto-maandlast van circa €140 *). Inmiddels is die woning ook nog eens zo'n 60% in waarde gestegen.

Had ze die €70K niet gehad, dan had ze die stap nooit kunnen maken. De meeste starters zitten in deze positie.

*) Netto-maandlast = hypotheekbedrag minus aflossing (want dat is sparen) en na aftrek hypotheekrente.

[Shadowhawk00]

Mr_gadget schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 12:51:
Bij bestaande panden, zelfbewoning. Nieuwbouw mag voor de verhuur. Volgens mij heeft Rotterdam al zoiets

Dat soort grappen betekend ook dat de gemeente dan wel verantwoordelijk is voor de waardedaling van de woning. Kan best duur grapje worden als ineens iedereen met een koopwoning gaat claimen.

Vraag me af hoe juridisch houdbaad zoiets is eigenlijk.
Mensen mogen hun huis aan iedereen verkopen.
Je hebt voor reguliere verhuur geen vergunning nodig
Mensen zijn vrij om zich te vestigen waar ze willen.

Maar was die regel niet voornamelijk bedoeld om AirBnB tegen te gaan want dat onttrekt natuurlijk woningen uit de markt wat reguliere verhuur niet echt doet.

[Verwijderd]

Ivow85 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 12:34:
[...]
En ja, de situatie is sterk veranderd in een paar jaar tijd. Appartementen/kleine woningen die je pakweg 5 jaar terug nog net op één modaal inkomen kon financieren, daar heb je nu minstens anderhalf modaal inkomen voor nodig + een zak spaargeld om mee te kunnen doen in het circus van 'overbieden'.

Vijf jaar geleden was het ook uitzonderlijk goedkoop en aanbod in overvloed.

Kijk je iets verder terug is dat altijd al zo geweest.

Wat wel veranderd is, zijn a) de woningwensen van starters en b) het aantal mensen dat in zijn eentje wil kopen en c) het consumptiegedrag.

[Ivow85]

Verwijderd schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 13:00:
[...]


Vijf jaar geleden was het ook uitzonderlijk goedkoop en aanbod in overvloed.

Kijk je iets verder terug is dat altijd al zo geweest.

Wat wel veranderd is, zijn a) de woningwensen van starters en b) het aantal mensen dat in zijn eentje wil kopen en c) het consumptiegedrag.

Kijk je geen 5 jaar terug, maar 15 jaar terug dan waren de woningen inderdaad duurder. Maar de leennormen ook een stuk ruimer.

In 2007 kon ik 180k lenen (en heb ik toen gelukkig niet gedaan). Ondanks gestegen inkomen, kon ik in 2015 slechts 140k lenen. Voor die 140k in 2015 kocht je in de regio waar ik woon ongeveer hetzelfde startersappartement als voor 180k in in 2007.

Inmiddels kan iemand die in 2015 140k kon lenen nu met de gemiddelde loonstijging zo'n 150-160k lenen. Alleen heeft hetzelfde startersappartement een vraagprijs van 210-225k en wordt daar op flink op overboden.

Ga je nog verder terug in de tijd, dan kocht je in op één modaal inkomen een premie-woning. Ruime gezinswoning dus, in plaats van een starters appartement.

[Shadowhawk00]

Ivow85 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 13:09:
[...]

Ga je nog verder terug in de tijd, dan kocht je in op één modaal inkomen een premie-woning. Ruime gezinswoning dus, in plaats van een starters appartement.

Toen was het ook normaal dat je op 1 salaris een huis kocht en dat de vrouwen nadat ze getrouwd waren het huishouden deden en voor de kinderen zorgde.
Als je het besteedbare inkomen verdubbeld en ook de financiering mogelijkheden verhoogt dan doet dat ook wel iets met prijzen.

[Requiem19]

alexbl69 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 12:13:
[...]

15-20 jaar geleden had je nog aflossingsvrij, nu bijna niet meer. Als je die door jou genoemde 15-18% optelt bij de huidige stand van 14% zit je dus op 29-32%... zo ver reikt die grafiek niet eens.

De DNB maakt zich in ieder geval wel grote zorgen: DNB-baas Knot: huizenmarkt loopt helemaal vast

Maar laten we eerlijk zijn, je hebt toch geen vergoelijkende grafieken nodig om de huidige markt te duiden? Ken mensen van wie de kinderen het ouderlijk huis niet uit kunnen omdat ze niks kunnen vinden/betalen.

Kun je met tig grafieken aan komen zetten, maar dat verandert niks aan de realiteit.

Grafieken hebben we niet nodig om te beseffen dat er een probleem is.

Grafieken, en kwantitatieve data hebben we wel nodig om de omvang van het probleem beter te begrijpen alsmede de onderliggende redenen die ten grondslag liggen aan het probleem.

Er wordt hier heel snel geroepen dat de prijsstijging voornamelijk is toe te rekenen aan de lagere rente, maar nu bespreken we afgelopen dag ineens weer dat de daling van de rente niet tot een gelijkwaardige stijging aan leenruimte heeft gezorgd -> kortom, begrijpen we de oorzaken wel goed genoeg?

[Requiem19]

https://www.nu.nl/woningn...ngmarkt-zijn-beperkt.html

Nu.nl gaat maar door met berichten over de woningmarkt. Komt dus wel lekker op de journalistieke agenda nu .

In samenvatting, de stijging van bouwmaterialenkosten lijkt een gering effect te hebben op de prijzen.

[Rubbergrover1]

alexbl69 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 12:13:
[...]
Maar laten we eerlijk zijn, je hebt toch geen vergoelijkende grafieken nodig om de huidige markt te duiden? Ken mensen van wie de kinderen het ouderlijk huis niet uit kunnen omdat ze niks kunnen vinden/betalen.

Tot enkele decennia geleden was de logische eerste stap een kamer, goedkoop klein appartement of bv een hat-eenheid huren. En waren zulke koop-grafieken voor die kinderen niet echt relevant. Maar sinds de landelijke overheid de facto zijn handen heeft afgetrokken van de sociale huursector is er in feite alleen nog sprake van vervangingsbouw. Waarbij juist de simpele en goedkope eenheden verdwijnen en worden vervangen door duurdere eenheden die 'meer van deze tijd zijn'. Daardoor is sluimerend erin gesloten gaat mensen steeds jonger en het steeds minder eigen geld de koopmarkt op gegaan is. Ook als dat helemaal niet de logische keus zou zijn

De problemen zitten heb dus niet bepaald in een paar jaar vertraging voor de koopwoningen, maar eerder in een paar decennia stilstand bij de huurmarkt.

[Richh]

Requiem19 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 13:27:
Er wordt hier heel snel geroepen dat de prijsstijging voornamelijk is toe te rekenen aan de lagere rente, maar nu bespreken we afgelopen dag ineens weer dat de daling van de rente niet tot een gelijkwaardige stijging aan leenruimte heeft gezorgd -> kortom, begrijpen we de oorzaken wel goed genoeg?

Ik kan de huidige prijsstijgingen ook eigenlijk nergens mee verklaren.

Dalende rentes? Afgelopen anderhalf jaar vrijwel niet gebeurd.
Aanbod tekort? Er is de afgelopen anderhalf jaar meer gebouwd dan dat er mensen zijn bijgekomen.
Stijgende inkomens? Afgelopen anderhalf jaar zeker gemiddeld gezien zeker niet het geval.
Overschot spaargeld? Zal ongetwijfeld iets meehelpen, maar ik denk niet dat mensen een halve ton per jaar besparen omdat de bioscoop dicht is.

De enige verklaring die ik kan verzinnen is dat starters dermate zitten te schroeven aan hun eisenpakket, dat ze akkoord gaan met minder en minder en minder voor hetzelfde geld, om maar op de woningmarkt trein mee te kunnen doen. Uiteindelijk zorgt dit voor meer overwaarde bij alle bezitters om de prijsstijging verder op te schroeven.

Maar starters die tevreden met minder zijn? Dat is geloof ik een impopulaire mening in dit topic.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 13:45:
[...]

De enige verklaring die ik kan verzinnen is dat starters dermate zitten te schroeven aan hun eisenpakket, dat ze akkoord gaan met minder en minder en minder voor hetzelfde geld, om maar op de woningmarkt trein mee te kunnen doen. Uiteindelijk zorgt dit voor meer overwaarde bij alle bezitters om de prijsstijging verder op te schroeven.

Maar starters die tevreden met minder zijn? Dat is geloof ik een impopulaire mening in dit topic.

Dan ga je er vanuit dat de starters hier veel invloed op hebben gehad. Dat hoeft natuurlijk niet. Het is goed mogelijk dat juist meer gesettelde mensen de knoop hebben doorgemaakt en (eerder) zijn gaan verhuizen. Bijvoorbeeld als de kinderen het huis uit zijn verhuizen, in plaats van pas later verhuizen als ze denken aan stoppen met werken.

Omdat die met gesettelde groepen vaak in een wat duurdere prijscategorie zoeken dan starters (ook binnen de zelfde segmenten) krijg je dan vanzelf dat de gemiddelde verkoopprijs hoger wordt

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 14:06:
[...]

Dan ga je er vanuit dat de starters hier veel invloed op hebben gehad. Dat hoeft natuurlijk niet. Het is goed mogelijk dat juist meer gesettelde mensen de knoop hebben doorgemaakt en (eerder) zijn gaan verhuizen. Bijvoorbeeld als de kinderen het huis uit zijn verhuizen, in plaats van pas later verhuizen als ze denken aan stoppen met werken.

Omdat die met gesettelde groepen vaak in een wat duurdere prijscategorie zoeken dan starters (ook binnen de zelfde segmenten) krijg je dan vanzelf dat de gemiddelde verkoopprijs hoger wordt

Ik denk dat de starters (door het vormen van overwaarde) uiteindelijk erg veel effect hebben op het budget waar die doorstromers mee gaan shoppen.

Ik betwijfel of de vijftiger/zestiger zomaar een nieuwe hypotheek aan gaat met hogere lasten voor een grotere woning, terwijl de kinderen net uit huis gaan. Maar uiteindelijk kan ik dat idee nergens mee onderbouwen

[Verwijderd]

Ivow85 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 13:09:
[...]
Ga je nog verder terug in de tijd, dan kocht je in op één modaal inkomen een premie-woning. Ruime gezinswoning dus, in plaats van een starters appartement.

Tsja, dat was in de tijd dat een gezinsinkomen 1 modaal inkomen was.
Een gezinsinkomen is nu veelal 2x modaal.

En dat starters appartement van 225k is prima te betalen door tweeverdieners. Logisch dat die alleenstaanden met een niet zo'n hoog inkomen verdringen.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 14:06:
[...]
Omdat die met gesettelde groepen vaak in een wat duurdere prijscategorie zoeken dan starters (ook binnen de zelfde segmenten) krijg je dan vanzelf dat de gemiddelde verkoopprijs hoger wordt

Zo worden prijsstijgingen niet door CBS/Kadaster berekend, daarvoor wordt gecorrigeerd.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 14:06:
[...]

Dan ga je er vanuit dat de starters hier veel invloed op hebben gehad. Dat hoeft natuurlijk niet.

https://www.kadaster.nl/-...arkt-1e-kwartaal-van-2021

Kopers tussen de 18 en 35 jaar bepaalden de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt. Bij hun beslissing om een woning te kopen, hielden zij rekening met de verlaging van de overdrachtsbelasting naar 0% per 1 januari en de verhoging naar 2% per 1 april voor woningen boven de €400.000.

Deze 35-minners stelden eind 2020 de eigendomsoverdracht uit naar het 1e kwartaal van 2021. Dit zorgde ervoor dat 61% van alle woningtransacties in dit kwartaal door hen zijn aangekocht. In het 1ste kwartaal van 2020 was dat nog geen 45%.

Ook daalde de gemiddelde leeftijd van alle kopers sterk naar 36 jaar in het 1e kwartaal van 2021. In december 2020 was dat nog 45 jaar.

Het Kadaster registreerde dit kwartaal opvallend veel woningtransacties boven de €400.000 bij de 35-minners. In 2020 kochten zij gemiddeld per maand 1.480 woningen met een koopsom van meer dan €400.000. In het 1e kwartaal van 2021 lag dit maandgemiddelde al veel hoger, op 4.300. Maart spande de kroon met 6.900 woningtransacties.

Lang niet al deze 35-minners zijn koopstarter: 39% was al woningeigenaar.

[Ivow85]

Verwijderd schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 14:28:
[...]


Tsja, dat was in de tijd dat een gezinsinkomen 1 modaal inkomen was.
Een gezinsinkomen is nu veelal 2x modaal.

Een gezinsinkomen is nu wel sneller 2x modaal. Een huishoudinkomen echter niet. Het aantal alleenstaanden groeit nog steeds elk jaar. Er zijn zo'n 3,1 miljoen éénpersoonshuishoudens en ca.0,6 miljoen alleenstaande ouders. Op 8 miljoen huishoudens heeft dus 46% per definitie maar één inkomen.

En dat starters appartement van 225k is prima te betalen door tweeverdieners. Logisch dat die alleenstaanden met een niet zo'n hoog inkomen verdringen.

Is dat écht logisch?
Bijna de helft in ons land is alleenstaand of alleenstaande ouder. Velen daarvan hebben gewoon een modale baan. Persoonlijk vindt ik het niet bepaald logisch dat die mensen in grote delen van het land niet in aanmerking komen voor het kopen van een woning die geschikt is voor een kleiner huishouden (denk aan een appartement van max 60m² en max 3 kamers). Vooral omdat het alternatief voor de groep die tussen modaal en anderhalf keer modaal verdient (vrije sector huur) nagenoeg onbetaalbaar is en voor de groep die minder dan modaal wachtlijsten kent oplopend tot meer dan 10 jaar.

Dat je als modale alleenstaande geen gezinswoning met 3 of meer slaapkamers kunt kopen, heb ik geen moeite mee. Maar dat er vanaf ongeveer een stabiel modaal inkomen voor velen helemaal geen optie tot 'kopen' is, is voor mij niet logisch.

[Verwijderd]

Ivow85 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 14:58:
[...]
Is dat écht logisch?
Bijna de helft in ons land is alleenstaand of alleenstaande ouder.

De helft van de alleenstaanden is boven de 65, die hoeven we niet echt mee te tellen als koopstarters denk ik.

De oplossing voor jonge alleenstaanden die geen huis kunnen kopen is simpel. Zorg dat je niet meer alleen bent

Overigens verdient een alleenstaande die full time werkt wel een stuk meer dan modaal hoor. In dat modale inkomen zitten ook gepensioneerden, bijstandsmoeders en vrouwen die in deeltijd werken.

Je moet dan eerder denken aan zo'n 50k gemiddeld.

Kan je zo'n 225k lenen en zelfs in Amsterdam staan er dan genoeg appartementen op Funda.

[ Voor 28% gewijzigd door Verwijderd op 02-06-2021 15:46 ]

[Rubbergrover1]

Richh schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 14:11:
[...]
Ik betwijfel of de vijftiger/zestiger zomaar een nieuwe hypotheek aan gaat met hogere lasten voor een grotere woning, terwijl de kinderen net uit huis gaan. Maar uiteindelijk kan ik dat idee nergens mee onderbouwen

Het leuke is daarbij dat een hogere hypotheek bij de huidige lage rente niet noodzakelijk en duurdere hypotheek betekent. Bovendien heeft die vijftiger/zestiger ook niet naar een grotere of duurdere woning te gaan. Als ze uit een huis van 7 ton in de stad komen en verhuizen naar een huis van 7 ton buiten de stad, dan is de kans groot dat ze tegelijk luxer en goedkoper kunnen gaan wonen.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 15:54:
[...]

Het leuke is daarbij dat een hogere hypotheek bij de huidige lage rente niet noodzakelijk en duurdere hypotheek betekent. Bovendien heeft die vijftiger/zestiger ook niet naar een grotere of duurdere woning te gaan. Als ze uit een huis van 7 ton in de stad komen en verhuizen naar een huis van 7 ton buiten de stad, dan is de kans groot dat ze tegelijk luxer en goedkoper kunnen gaan wonen.

Zeker op die leeftijd zijn mensen meer honkvast, je hebt een netwerk in de stad en op die leeftijd bouw je lastiger een nieuw netwerk op. Kinderen zijn al uit huis dus die grote impuls heb je niet meer.
Ik zie ze op die leeftijd eerder naar de stad verhuizen omdat je daar veel meer voorzieningen hebt, afhankelijk zijn van de auto is niet altijd even handig zeker niet als verlengen van een rijbewijs niet altijd gegarandeerd meer is.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 15:35:
[...]
Overigens verdient een alleenstaande die full time werkt wel een stuk meer dan modaal hoor. In dat modale inkomen zitten ook gepensioneerden, bijstandsmoeders en vrouwen die in deeltijd werken.

Je moet dan eerder denken aan zo'n 50k gemiddeld.

Dat lijkt mij wat optimistisch. Het mediaan inkomen van werkenden in loondienst ligt rond de 35k, voor zzp'ers rond de 28k en voor zelfstandigen met personeel rond de 48k. Bij de werkende mannen (die relatief vaak voltijd zullen werken) ligt de mediaan vanaf een leeftijd van ongeveer 45 jaar op 50k. Dan zijn er dus al wel een paar carrièresprongen geweest. Voor starters kunt je dat daarin niet zo'n goede referenties.

Voor een man in loondienst van 30 jaar ligt die mediaan ongeveer gelijk aan het modaal inkomen.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 16:05:
[...]


Zeker op die leeftijd zijn mensen meer honkvast, je hebt een netwerk in de stad en op die leeftijd bouw je lastiger een nieuw netwerk op. Kinderen zijn al uit huis dus die grote impuls heb je niet meer.
Ik zie ze op die leeftijd eerder naar de stad verhuizen omdat je daar veel meer voorzieningen hebt, afhankelijk zijn van de auto is niet altijd even handig zeker niet als verlengen van een rijbewijs niet altijd gegarandeerd meer is.

Ik zie beide groepen. Sommigen trekken naar de stad voor de stadse voorzieningen, anderen zie ik juist de stad uit trekken voor de rust/ruimte/natuur/tuin, waar ze meer tijd voor krijgen.

[sugarlevi01]

Verwijderd schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 15:35:
[...]


Kan je zo'n 225k lenen en zelfs in Amsterdam staan er dan genoeg appartementen op Funda.

Ik denk ik ga eens kijken, want ik geloof er niets van gezien de situatie in Utrecht.
Er zijn inderdaad een hoop garageboxen onder de 250k te koop in Amsterdam!!
Ik had mijn filtering even moeten aanpassen geloof ik.

Een aantal studiootjes/kamers tussen de 20-35m2.
En je kunt inderdaad naar de Bijlmer of Osdorp. Maar is de vraagprijs daar de verkoopprijs? Of mag je daar ook nog overbieden?

[ Voor 28% gewijzigd door sugarlevi01 op 02-06-2021 16:38 ]

[michaelrr]

Goedemiddag allen,

Na lang lurken in dit topic wil ik ook mijn input geven m.b.t. de ontwikkelingen op de huizenmarkt.
Ik werk als analist bij een grote bank binnen het domein hypotheken. Ik ken het kredietbeleid rondom hypotheken en maak analyses m.b.t. hypotheek rentes etc.

Onze situatie:
Ik ben getrouwd, rond de 30 jaar en we hebben vorig jaar onze eerste huis gekocht. Dit betreft een 2 onder 1 kap woning in een stad nabij Amsterdam. 20 Jaar annuiteit, high LTV.

M.b.t. mensen die een huis willen kopen of aan het oriënteren zijn: koop liever vandaag dan morgen een huis, want de hypotheek rentes zullen zeker stijgen t.o.v. de huidige rentestanden.

[ColeJ]

Voor 225k een appartement in Amsterdam kun je vergeten.

[michaelrr]

Quadcheck schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 16:44:
[...]


Ik heb het bij de aanvraag van mijn hypotheek nagevraagd (ABN AMRO) en zij wist te vertellen dat de risico opslag niet later nog verhoogd zou kunnen worden. Dus als je eenmaal in de lagere risicoklasse valt dat je dan voor de loop van je lening daar in blijft of nog omlaag gaat.

Maar ja, dat zullen ze vast wel gaan overdenken als het morgen ineens elkaar stort.

Bij ABN AMRO is het zo dat de risicoklasse niet wordt verhoogd. Je moet wel zelf een verzoek indienen voor een lagere risicoklasse.

Bij ING wordt de risicoklasse automatisch aangepast. Bij deze bank is het wel zo dat de risico opslag verhoogd zou kunnen worden indien je weer in een hogere risicoklasse terecht komt.

Als je weet dat je op de langere termijn in een woning zult blijven is het dus niet alleen van belang om te kijken naar de aanvangsrente, maar ook naar de rentes in de lagere LTV buckets. Daarnaast kunnen de banken onderling ook verschillende LTV buckets hebben.

[michaelrr]

Quadcheck schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 17:03:
WOZ lijkt me genoeg?

WOZ is genoeg. Ook een taxatieverslag of zelfs een Calcasa waarderapport zou moeten voldoen.
WOZ waarde is niet direct de beste oplossing, omdat onder de huidige markt omstandigheden de woningwaarde achterloop op bijv. een taxatieverslag of zelfs een Calcasa waarderapport.

[Richh]

michaelrr schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 17:08:
M.b.t. mensen die een huis willen kopen of aan het oriënteren zijn: koop liever vandaag dan morgen een huis, want de hypotheek rentes zullen zeker stijgen t.o.v. de huidige rentestanden.

Prima argument om juist even te wachten.

Als de rentes daadwerkelijk noemenswaardig gaan stijgen, zullen de prijzen op een gegeven moment moeten afkoelen. Het overbieden, wat in sommige regio's wel 100.000 euro boven een modeltaxatie kan worden, is dan toch vrij vlot voorbij.

Ja, je maandlasten liggen bij een hogere hypotheekrente iets hoger als men de hypotheekrente gaat afschaffen. Maar ik denk dat er weinig kopers in de huidige markt wakker liggen van die maandlasten. Geen probleem om ietsje meer te betalen per maand. Als de rente nu iets zou stijgen, betekent dit ook dat in de toekomst de rente weer kan dalen, wat op termijn voor overwaarde en een voordelig over te sluiten hypotheek kan zorgen: het principe (icm stijgende salarissen) waardoor de huizenbezitters van de afgelopen decennia het concept 'woningmarktladder' hebben kunnen gebruiken.

Oke: als je nu een woning kan kopen waar je 20 jaar kan wonen, dan zijn de huidige rentes aantrekkelijk

Voor 'de eerste stap in de woningmarkt' aka een 50m2 appartement met 1/2 slaapkamers is het imho veel gunstiger om met een iets hogere hypotheekrente in te stappen. Wakker liggen over de hoge maandlasten is nu (en dan) het probleem niet. Tienduizenden euro's onder water staan op het moment dat je wilt doorstromen wat je door de hogere rente mogelijk niet kan financieren is potentieel wel een probleem.

[michaelrr]

Richh schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 17:26:
[...]

Prima argument om juist even te wachten.

Als de rentes daadwerkelijk noemenswaardig gaan stijgen, zullen de prijzen op een gegeven moment moeten afkoelen. Het overbieden, wat in sommige regio's wel 100.000 euro boven een modeltaxatie kan worden, is dan toch vrij vlot voorbij.

Ja, je maandlasten liggen bij een hogere hypotheekrente iets hoger als men de hypotheekrente gaat afschaffen. Maar ik denk dat er weinig kopers in de huidige markt wakker liggen van die maandlasten. Geen probleem om ietsje meer te betalen per maand. Zeker omdat in de toekomst de rente weer kan dalen, wat op termijn voor overwaarde en een voordelig over te sluiten hypotheek kan zorgen: het principe waardoor de huizenbezitters van de afgelopen decennia het concept 'woningmarktladder' hebben kunnen gebruiken.

Oke: als je nu een woning kan kopen waar je 20 jaar kan wonen, dan zijn de huidige rentes aantrekkelijk

Voor 'de eerste stap in de woningmarkt' aka een 50m2 appartement met 1/2 slaapkamers is het imho veel gunstiger om met een iets hogere hypotheekrente in te stappen. Wakker liggen over de hoge maandlasten is nu (en dan) het probleem niet. Tienduizenden euro's onder water staan op het moment dat je wilt doorstromen wat je door de hogere rente niet kan financieren is potentieel wel een probleem.

Pro-tip:uit bronnen heb ik ingezien dat de hypotheekrentes daadwerkelijk zullen stijgen. De marges bij de banken staan onder druk. De banken wachten alleen op elkaar wie als eerste gaat verhogen .
Er vinden al verhogingen plaats in de laagste LTV buckets (deze vallen minder op).

Ik ben het met je eens dat de prijzen dan zullen afkoelen, indien de stijging significant is. Op de korte termijn zal hier op de huizenmarkt een run ontstaan op de koop van huizen, wat ervoor zal zorgen dat de huizenprijzen nog meer zullen stijgen.

Overigens wordt niet alles expliciet op de sites van banken vermeld. Wil je bijv. je afloswijze veranderen van annuiteit naar een mix annuiteit - aflosvrij, dan wordt dit niet vaak op de sites vermeld. Als je belt met de hypotheekadviseur is dit meestal wel mogelijk.

Mijn advies voor nieuwe aspriant kopers die langere tijd in hun nieuwe huis zullen verblijven:
Neem een Hypotheek met als afloswijze 50% annuiteit, 50% aflosvrij. Met het verschil in maandbedrag t.o.v. volledig annuiteit aflossen ga je beleggen.

[Richh]

michaelrr schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 17:44:
[...]


Pro-tip:uit bronnen heb ik ingezien dat de hypotheekrentes daadwerkelijk zullen stijgen. De marges bij de banken staan onder druk. De banken wachten alleen op elkaar wie als eerste gaat verhogen .
Er vinden al verhogingen plaats in de laagste LTV buckets (deze vallen minder op).

Wordt hier al enige tijd in het topic gedeeld enkele maanden geleden meldde ik hier al de stijgende staatsrente, een paar weken geleden verschenen de eerste nieuwsberichten. En nu dus de bevestiging uit de sector zelf vanuit jou
De rentes stijgen inderdaad; onze maximale hypotheek is al met €1500 afgenomen

Ik ben het met je eens dat de prijzen dan zullen afkoelen, indien de stijging significant is. Op de korte termijn zal hier op de huizenmarkt een run ontstaan op de koop van huizen, wat ervoor zal zorgen dat de huizenprijzen nog meer zullen stijgen.

Dat is waar. Echter: je kan je volgens mij wel afvragen of je bij die kopers wilt horen. Als je 50.000 euro moet overbieden om 20 euro per maand op de hypotheekrente te besparen...

Mijn advies voor nieuwe aspriant kopers die langere tijd in hun nieuwe huis zullen verblijven:
Neem een Hypotheek met als afloswijze 50% annuiteit, 50% aflosvrij. Met het verschil in maandbedrag t.o.v. volledig annuiteit aflossen ga je beleggen.

Als je jong bent en een huis koopt waar je voor zeer lange tijd wil blijven wonen, kan je dat prima overwegen.
Desalniettemin zou ik zelf hoe dan ook voor 100% aflossen kiezen. Een huis is niet alleen woongenot maar vooral vermogensopbouw. Uiteindelijk is een huis vermogensopbouw en ben je bij aflossingsvrij feitelijk van de bank aan het huren.

Als je dat toch wilt, kan je zelfs nog volledig huren. Hier in Zwolle zijn we onlangs (opnieuw) overboden op een woning die ons €1400 netto hypotheeklast had gekost als we het winnende bod hadden gedaan.
Aan de andere kant van de straat staat eenzelfde vinex blok in de huur van een grotere verhuurder voor zo'n €1100.
Oke, huurstijgingen zijn een probleem, dat wel

[Bschnitz]

Richh schreef op woensdag 2 juni 2021 @ 18:00:
[...]

Wordt hier al enige tijd in het topic gedeeld enkele maanden geleden meldde ik hier al de stijgende staatsrente, een paar weken geleden verschenen de eerste nieuwsberichten. En nu dus de bevestiging uit de sector zelf vanuit jou
De rentes stijgen inderdaad; onze maximale hypotheek is al met €1500 afgenomen


[...]

Dat is waar. Echter: je kan je volgens mij wel afvragen of je bij die kopers wilt horen. Als je 50.000 euro moet overbieden om 20 euro per maand op de hypotheekrente te besparen...


[...]

Als je jong bent en een huis koopt waar je voor zeer lange tijd wil blijven wonen, kan je dat prima overwegen.
Desalniettemin zou ik zelf hoe dan ook voor 100% aflossen kiezen. Een huis is niet alleen woongenot maar vooral vermogensopbouw. Uiteindelijk is een huis vermogensopbouw en ben je bij aflossingsvrij feitelijk van de bank aan het huren.

Als je dat toch wilt, kan je zelfs nog volledig huren. Hier in Zwolle zijn we onlangs (opnieuw) overboden op een woning die ons €1400 netto hypotheeklast had gekost als we het winnende bod hadden gedaan.
Aan de andere kant van de straat staat eenzelfde vinex blok in de huur van een grotere verhuurder voor zo'n €1100.
Oke, huurstijgingen zijn een probleem, dat wel

Hehe, heb mijn huis nu in stille verkoop staan. Taxatie was 370K en hoef er pas over 1 jaar uit. Dag 1 zonder Funda was er al een intern bod via de makelaar van 390K, direct afgewezen. Ik wacht wel effe, nu de rentes stijgen en de nood steeds hoger gaat worden kan ik beter over 3-5 maanden verkopen. Makelaar had al aangegeven dat 400K geen issue zou zijn, maar kon hem niet echt geloven, nu wel.

Nu weet ik dat er mensen zijn die het heel gemeen vinden wat ik doe met wachten, maar denk zelf na. Zou jij 20/30K extra laten liggen VS minimaal risico?