Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Sir_Lion]

https://nos.nl/artikel/23...bieden-huizen-op-te-kopen

Dit lijkt mij ook een goede stap. Zo wordt de vraagkant toch wat beteugeld en kan de oververhitte markt ruimte krijgen om net wat af te koelen.

Het huidige woonprobleem is gewoonweg te complex en heeft eenmaal veel maatregelen nodig om dit op te lossen.

[Verwijderd]

Richh schreef op maandag 31 mei 2021 @ 13:49:
[...]
Meer dan de helft van de vrije sector huurders wil verhuizen naar een koopwoning.

Als er niet meer koopwoningen komen blijft het vissen in dezelfde vijver. En het gaat op relatieve koopkracht. Die veranderd voor iedereen in dezelfde mate, dus verliezen deze vissers nog steeds van financieel sterkere vissers.

Net als daarvoor.

Ik denk dat de helft van de Fiat Panda bezitters ook wel een BMW of Ferrari wil hebben, maar ja, zo werkt de wereld niet.

[Wilf]

Shadowhawk00 schreef op maandag 31 mei 2021 @ 13:18:
[...]
Lusten en lasten van een eigen woning, het zijn niet alleen de lusten maar ook de lasten. Weet je hoe vervelend het kan zijn als op de 2e verdieping de waterleiding springt door de vorst en jij 4 uur later thuis komt. Bij een huurwoning bel je de eigenaar op en die moet maar regelen dat het gerepareerd word en met de verzekering gaan bellen. In beide gevallen heb je natte voeten dat dan weer wel.

Grappig dat je dat zegt. Ik heb met huurhuizen van investeerders meegemaakt dat je weken, maanden of tot Sint juttemus kon wachten op reparatie en in ons eerste koophuis waar we net wonen hebben we net lekkage gehad, alles binnen 2 dagen geregeld via verzekering. Wat een last joh, een eigen huis

[Verwijderd]

Biggg schreef op maandag 31 mei 2021 @ 14:13:
[...]


Als je 4% krijgt op een spaarrekening en 5% rendement kan maken op het verhuren van een huis, dan kies je natuurlijk snel voor het eerste, dat is minder gedoe. Maar als je moet betalen voor je spaargeld, ja, dan is die 5% op woningverhuur ineens interessant. Of dat nou airbnb is of de dat je het verhuurt aan particulieren maakt dan niet zoveel meer uit. Dit drijft prijzen op en in het geval van airbnb, maakt woningen schaarser.

[...]

De logica dat beleggers prijzen opdrijven snap ik niet. Waarom zou een belegger meer kunnen betalen dan een aspirant koper, als die belegger dat daarna tegen een veel hogere prijs gaat verhuren aan diezelfde apirant koper?

[Richh]

Verwijderd schreef op maandag 31 mei 2021 @ 14:39:
[...]


Als er niet meer koopwoningen komen blijft het vissen in dezelfde vijver. En het gaat op relatieve koopkracht. Die veranderd voor iedereen in dezelfde mate, dus verliezen deze vissers nog steeds van financieel sterkere vissers.

Net als daarvoor.

Ik denk dat de helft van de Fiat Panda bezitters ook wel een BMW of Ferrari wil hebben, maar ja, zo werkt de wereld niet.

Het gaat hier natuurlijk om de invloed van buy to let. Deze hebben impact op het aanbod van koopwoningen.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op maandag 31 mei 2021 @ 14:41:
[...]


De logica dat beleggers prijzen opdrijven snap ik niet. Waarom zou een belegger meer kunnen betalen dan een aspirant koper, als die belegger dat daarna tegen een veel hogere prijs gaat verhuren aan diezelfde apirant koper?

Omdat voor een koper de totale maandlasten inclusief aflossing maatgevend zijn, terwijl voor een belegger vooral de financieringslasten (in verhouding tot de huur) maatgevend zijn*. Bij de huidige rente zit er een gigantisch verschil tussen die twee. En 'mag' een koper niet zo veel lenen als wat een woning kost, terwijl die zelfde koopprijs voor een belegger winstgevend is .

* Uiteraard zit het iets gecompliceerder en wordt in werkelijkheid het hele langetermijn kostenplaatje bekeken in relatie tot risico en inkomsten. Maar waar voor een koper de aflossing binnen de huidige normen volledig als onderdeel van de maandelijkse maandlasten meetelt, trekt dit bij beleggers veel minder zwaar mee.

[Richh]

Verwijderd schreef op maandag 31 mei 2021 @ 14:41:
[...]


De logica dat beleggers prijzen opdrijven snap ik niet. Waarom zou een belegger meer kunnen betalen dan een aspirant koper, als die belegger dat daarna tegen een veel hogere prijs gaat verhuren aan diezelfde apirant koper?

Omdat de aspirant koper best een hoger maandbedrag wil accepteren (zeker tijdelijk, als hij in een leeftijdscategorie zit voordat er bijvoorbeeld kinderen komen), maar dit veelal niet mag van de hypotheekverstrekker.

Nog los van het biedingsproces:
Het is voor beleggers relatief makkelijk om met leverage (overwaarde) meer panden zonder voorbehouden van financiering te bemachtigen. Voor starters is dat vaak geen reëele optie; er staat een groot risico tegenover als je hoog biedt.

Verwijderd schreef op maandag 31 mei 2021 @ 15:12:
[...]


Tuurlijk niet. Maatgevend voor een belegger is of hij er marktconform aanvangsrendement (op dit moment 4,5%-5%) op kan maken. Hangt af van wat huurders willen betalen.

Aangezien iedereen hier (terecht) betoogt dat kopen goedkoper is dan huren zouden beleggers nooit meer kunnen/willen betalen dan aspirant kopers.

Tenzij de aspirant koper wel €1200 huur mag (moet?) betalen maar geen €800 hypotheek

[ Voor 23% gewijzigd door Richh op 31-05-2021 15:16 ]

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op maandag 31 mei 2021 @ 14:56:
[...]

Omdat voor een koper de totale maandlasten inclusief aflossing maatgevend zijn, terwijl voor een belegger vooral de financieringslasten (in verhouding tot de huur) maatgevend zijn*.

Tuurlijk niet. Maatgevend voor een belegger is of hij er marktconform aanvangsrendement (op dit moment 4,5%-5%) op kan maken. Hangt af van wat huurders willen betalen.

Aangezien iedereen hier (terecht) betoogt dat kopen goedkoper is dan huren zouden beleggers nooit meer kunnen/willen betalen dan aspirant kopers.

[Shadowhawk00]

De vraag is alleen hoeveel invloed heeft het. Als je dit topic leest zou je bijna verwachten dat er enkele 1000en mensen rondlopen die even 400k op de plank hebben liggen. Er zijn best een paar beleggers bij die een woning kunnen kopen maar die gaan echt wel kijken naar rendement vs investering. Maar hoe erg drijven die de prijs op. Zijn het er echt zo veel dat ze grote invloed hebben.
Banken gaan je echt niet snel geld lenen om een pand te kopen om te verhuren daar zitten ook best wat voorwaarden aan.

[burnedhardware]

Richh schreef op maandag 31 mei 2021 @ 15:09:
[...]
Tenzij de aspirant koper wel €1200 huur mag (moet?) betalen maar geen €800 hypotheek

als je dat een paar jaar hebt gedaan, mogen hypotheekverstrekkers afwijken van de leennormen en daarmee een hogere hypotheek aanbieden.
bron: https://www.eigenhuis.nl/...oge-huur-geen-hypotheek#/

[ Voor 5% gewijzigd door burnedhardware op 31-05-2021 15:33 ]

[Richh]

burnedhardware schreef op maandag 31 mei 2021 @ 15:32:
[...]

als je dat een paar jaar hebt gedaan, mogen hypotheekverstrekkers afwijken van de leennormen en daarmee een hogere hypotheek aanbieden.
bron: https://www.eigenhuis.nl/...oge-huur-geen-hypotheek#/

Ja, Vereniging Eigen Huis zal dat graag willen.

Er zijn ook pilots geweest met dit soort concepten. Maar dit is geen regel waar je bij de eerste de beste hypotheekverstrekker bij terecht kan. De explain bestaat al veel langer, maar is in mijn ervaring meestal toch echt geen optie

Los van dit is het natuurlijk extreem prijsopdrijvend, in plaats van dat je de squeeze bij jonge mensen oplost vergroot je het probleem vooral en zet je het ook nog eens 30 jaren vast. Dat zal ongetwijfeld de reden zijn dat dit geen standaard regel is.

[ Voor 8% gewijzigd door Richh op 31-05-2021 15:41 ]

[Verwijderd]

https://www.parool.nl/nie...s-voor-starters~b3051b52/

De Pontsteiger dan? Weliswaar een luxe­project, maar met huurprijzen van 1575 euro per maand niet onbetaalbaar voor een starters­koppel met een modaal inkomen. Maar ook hier weer een inkomenseis: voor een koppel bedraagt die op jaarbasis 70 keer de maandhuur. Dat betekent dus een gezamenlijk bruto in­komen van minimaal 110.250 euro.

Ook in de vrije sector stellen woningcorporaties die hoge inkomenseisen. Voor een appartement met een kale huur van 850 euro moet je bij Stadgenoot 2975 euro netto per maand verdienen (3,5 keer maandhuur), bij De Key 2550 euro ­netto (3 keer maandhuur).

"Dit soort inkomenseisen is zo'n beetje de standaard. Het probleem is dat de verhurende partij sterk staat en kan zich dergelijke eisen veroorloven - voor jou honderd anderen," zegt stadsgeograaf Cody Hochstenbach.

Gevraagd naar de gedachte achter de inkomenseisen zeggen verhuurders en woning­corporaties zeker te willen weten dat een huurder de huur kan betalen en niet in financiële problemen komt.

--

1575 euro maandhuur maakt waarde van het pand zeg 420k.
makkelijke te financieren met inkomen 110k.

850 euro maandhuur maakt waarde van het pand zeg 227k.
2975 netto maandsalaris kan je 233k financieren

[Metro2002]

Sir_Lion schreef op maandag 31 mei 2021 @ 14:32:
https://nos.nl/artikel/23...bieden-huizen-op-te-kopen

Dit lijkt mij ook een goede stap. Zo wordt de vraagkant toch wat beteugeld en kan de oververhitte markt ruimte krijgen om net wat af te koelen.

Ik betwijfel of dit nou veel zoden aan de dijk gaat zetten.

Daarnaast heb je natuurlijk het probleem dat er dan straks weliswaar meer koopwoningen overblijven maar minder huurwoningen beschikbaar komen. Krijg je straks weer een oververhitte huurmarkt

[Richh]

Verwijderd schreef op maandag 31 mei 2021 @ 15:48:
https://www.parool.nl/nie...s-voor-starters~b3051b52/

De Pontsteiger dan? Weliswaar een luxe­project, maar met huurprijzen van 1575 euro per maand niet onbetaalbaar voor een starters­koppel met een modaal inkomen. Maar ook hier weer een inkomenseis: voor een koppel bedraagt die op jaarbasis 70 keer de maandhuur. Dat betekent dus een gezamenlijk bruto in­komen van minimaal 110.250 euro.

Ook in de vrije sector stellen woningcorporaties die hoge inkomenseisen. Voor een appartement met een kale huur van 850 euro moet je bij Stadgenoot 2975 euro netto per maand verdienen (3,5 keer maandhuur), bij De Key 2550 euro ­netto (3 keer maandhuur).

"Dit soort inkomenseisen is zo'n beetje de standaard. Het probleem is dat de verhurende partij sterk staat en kan zich dergelijke eisen veroorloven - voor jou honderd anderen," zegt stadsgeograaf Cody Hochstenbach.

Gevraagd naar de gedachte achter de inkomenseisen zeggen verhuurders en woning­corporaties zeker te willen weten dat een huurder de huur kan betalen en niet in financiële problemen komt.

--

1575 euro maandhuur maakt waarde van het pand zeg 420k.
makkelijke te financieren met inkomen 110k.

Tja, je gaat wel een expat vinden die dat kan en wil betalen in Amsterdam. Daar kan je dit gewoon vragen.
Die wil vaak ook niet kopen. Specifiek in Amsterdam is er een markt voor deze bedragen. En anders laat je het leeg staan, het rendeert immers meer dan de bankrekening, ook zonder huurder.

Maar nu pak je dure specifieke project(nieuw?)bouw in onze hoofdstad als voorbeeld.

Het "probleem" zijn natuurlijk de appartementjes van 50-80m2 voor 1000-1500 euro per maand, vaak van een particuliere belegger, die geen of lage inkomenseis stellen, waar vaak ook over te overleggen is (bijvoorbeeld door: meer borg, maanden vooruit betalen, etc). Voornamelijk in de middelgrote steden.

En dan heb je nog de zittende huurders icm huurstijgingen. Als mijn inkomen niet gestegen was, mocht ik niet mijn huidige appartement niet betrekken.

850 euro maandhuur maakt waarde van het pand zeg 227k.
2975 netto maandsalaris kan je 233k financieren

Zowel een huurwoning van 850/maand als een koopwoning van 230k bestaan overigens zo goed als niet in Amsterdam dus wat moet je dan met je netto maandsalaris van 2975?
Misschien wat vaker naar de subway vanuit je studentenkamer waar je nog steeds woont?

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 31-05-2021 16:07 ]

[N1ckk]

Richh schreef op maandag 31 mei 2021 @ 16:03:
[...] dus wat moet je dan met je netto maandsalaris van 2975?

Een hele leuke vriend of vriendin met vergelijkbaar inkomen (collega?) zoeken is op dit moment denk ik de de enige optie

[ Voor 6% gewijzigd door N1ckk op 31-05-2021 16:12 ]

[Verwijderd]

Ik snap het probleem wederom niet.

Is het een probleem dat particuliere verhuurders flexibeler zijn qua eisen voor huurders dan grote beleggers en banken voor hypotheken?

Wil je dat die eisen ook strenger worden?

Denk trouwens dat je redelijk enthousiast bent met 1000/1500 euro voor 50/80 m2 in middelgrote steden.

[lama83]

N1ckk schreef op maandag 31 mei 2021 @ 16:11:
[...]


Een hele leuke vriend of vriendin met vergelijkbaar inkomen (collega?) zoeken is op dit moment denk ik de de enige optie

of kinderwens laten varen als je 32+ bent... misschien dat je dan nog iets voor elkaar krijgt - dan spaar je wellicht meer.

[ Voor 4% gewijzigd door lama83 op 31-05-2021 16:24 ]

[lama83]

Richh schreef op maandag 31 mei 2021 @ 16:03:
[...]


Die wil vaak ook niet kopen.

in eindhoven omgeving is het behoorlijk lucratief voor indier/expat die bij philips werkt met 9k p/m om even een huis te kopen en later weer te verkopen

[Richh]

Verwijderd schreef op maandag 31 mei 2021 @ 16:11:
Ik snap het probleem wederom niet.

Nouja, je geeft eerst aan dat verhuurders niet prijsopdrijvend kunnen zijn omdat huurders immers bereid zijn om meer te betalen en ze wel zouden kopen als ze zoveel te besteden hadden.
Nu leg ik je uit hoe dat komt... en wat begrijp je nu dan niet?

Is het een probleem dat particuliere verhuurders flexibeler zijn qua eisen voor huurders dan grote beleggers en banken voor hypotheken?

Ja, dat zorgt indirect voor een probleem. Het uiteindelijke probleem is dat beleggers 'makkelijker' een woning kunnen kopen, dan dat starters dat kunnen.

Het gevolg is dat de belegger vervolgens datzelfde appartement zal verhuren aan dezelfde jonge mensen die het eigenlijk hadden willen kopen. Dat kan je verdraaien alsof de belegger zo 'flexibel' is, maar dat is natuurlijk eigenlijk niet wat er hier aan de hand is.

Het gaat er onder de streep om dat de bijbehorende vermogensopbouw (door de aflossing) die bij koopwoningen hoort, volledig bij de belegger terecht komt, terwijl de starter feitelijk een hogere maandlast kent dan wat voor hypotheekverstrekkers als een 'veilige' maandlast gezien zou worden, en hierdoor steeds lastiger de koopwoningmarkt nog kan bereiken. Immers: weinig spaargeld en geen overwaarde.

Wil je dat die eisen ook strenger worden?

Dat zou op lange termijn in het grote plaatje wel helpen als je het mij zou vragen.
Maar nee: ik heb liever dat je verhuurders aan banden legt (bijvoorbeeld door het doortrekken van het WWS) ipv die eeuwige focus op inkomens bij verhuur, waardoor je per definitie gaat opzoeken wat iemand kan betalen ipv wat het eigenlijk kost.

Daarnaast moet je zien beleggers verdere toegang tot de woningmarkt zien te beperken en juist starters een sterkere kans geven. Het liefst natuurlijk wel zonder startersleningen en/of meer leenruimte, want dat werkt natuurlijk alleen maar prijsopdrijvend en zorgt voor het vicieuze overwaardecirkeltje.

Als je een stabiele woningmarkt wilt kan je beter de twee groepen met veel geld gaan beperken, dan de nieuwkomers stimuleren met extra geld, want dat extra geld zal door die 2 andere groepen direct doorgezet worden waardoor je per saldo niks oplost.

[ Voor 8% gewijzigd door Richh op 31-05-2021 16:36 ]

[Richh]

lama83 schreef op maandag 31 mei 2021 @ 16:26:
[...]


in eindhoven omgeving is het behoorlijk lucratief voor indier/expat die bij philips werkt met 9k p/m om even een huis te kopen en later weer te verkopen

Voor iedereen was dat de afgelopen 5 jaar zeer lucratief, dat betekent niet dat dat gegarandeerd zo blijft en/of dat iedere expat daar nu zo over denkt

Overigens kan je als expat niet zomaar een hypotheek krijgen volgens mij.

[ Voor 8% gewijzigd door Richh op 31-05-2021 16:30 ]

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op maandag 31 mei 2021 @ 15:12:
[...]


Tuurlijk niet. Maatgevend voor een belegger is of hij er marktconform aanvangsrendement (op dit moment 4,5%-5%) op kan maken. Hangt af van wat huurders willen betalen.

En dat aanvangsrendement hangt dus ook sterk af van de financieringslasten (in verhouding tot de huur), zoals ik aangaf. Het aanvangsrendement hangt af van wat de investeerder zelf moet investeren en wat er na aftrek van financieringslasten en overige kosten van de huur overblijft. Omdat die financieringslasten nu zo ontzettend laag zijn, kan een woning al snel met een goed rendement verhuurd worden.

Aangezien iedereen hier (terecht) betoogt dat kopen goedkoper is dan huren zouden beleggers nooit meer kunnen/willen betalen dan aspirant kopers.

?Hoezo niet? Als kopen goedkoper is dan huren, dan zit er dus een gat tussen de te ontvangen maandelijkse huur en de maandelijkse lasten van het kopen. En dan is er dus een leuke marge voor die investeerder.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op maandag 31 mei 2021 @ 16:42:
[...]
En dat aanvangsrendement hangt dus ook sterk af van de financieringslasten (in verhouding tot de huur), zoals ik aangaf.

Nauwelijks. Net zomin als aandelen evenredig stijgen met rentedaling en bedrijven niet meer gaan investeren omdat de rente iets lager is.

De wereld zit iets complexer in elkaar dan je (klakkeloos) aanneemt.

En wederom. Ik zie het probleem hier niet. Of beter, geformuleerd ... ik zie de oplossing hierin niet.

[Ilmar]

Verwijderd schreef op maandag 31 mei 2021 @ 15:48:
....

Gevraagd naar de gedachte achter de inkomenseisen zeggen verhuurders en woning­corporaties zeker te willen weten dat een huurder de huur kan betalen en niet in financiële problemen komt.

--

1575 euro maandhuur maakt waarde van het pand zeg 420k.
makkelijke te financieren met inkomen 110k.

850 euro maandhuur maakt waarde van het pand zeg 227k.
2975 netto maandsalaris kan je 233k financieren

De ervaring leert dat bij veel verhuurders die inkomens'eis' behoorlijk flexibel is wanneer je een beetje stabiele financiële situatie uitstraalt (wat spaargeld, goed bekend staande werkgever, hoogopgeleide starter met zicht op snelle salarisstijging). De hypotheekverstrekkers houden zich echter voor het overgrote deel strak aan de Nibud normen.

Verwijderd schreef op maandag 31 mei 2021 @ 16:11:
Ik snap het probleem wederom niet.

Is het een probleem dat particuliere verhuurders flexibeler zijn qua eisen voor huurders dan grote beleggers en banken voor hypotheken?

Wil je dat die eisen ook strenger worden?

Denk trouwens dat je redelijk enthousiast bent met 1000/1500 euro voor 50/80 m2 in middelgrote steden.

Het probleem van het 'voordeel van beleggers' is in zekere zin de mismatch tussen de strenge eisen bij kopen eigen woning, de investerings-benadering voor verhuurders (ie. zelfde hypotheeklasten als verhuurder zijn ineens investering ipv consumptief) en de wild-west markt van de vrije-huursector.
Voorbeeld was laatst nog in één van de hier genoemde krantenartikelen: bij laag inkomen maar wel wat spaargeld zelf geen huis kunnen kopen, maar wel een appartement voor verhuur kunnen financieren omdat verwachtte huurinkomsten dan bij inkomen meetellen.
Dat kan je oplossen door regelgeving, extra belasten van de 'bevoordeelden' of gelijktrekken van de eisen. Wat beter werkt durf ik ook niet te zeggen.

Overigens in deze middelgrote stad in het oosten des lands is alles dat geen kamer/studio is of aan de rand van de weilanden staat inderdaad > € 1000.

[Verwijderd]

Ilmar schreef op maandag 31 mei 2021 @ 17:15:
[...]

Voorbeeld was laatst nog in één van de hier genoemde krantenartikelen: bij laag inkomen maar wel wat spaargeld zelf geen huis kunnen kopen, maar wel een appartement voor verhuur kunnen financieren omdat verwachtte huurinkomsten dan bij inkomen meetellen.

Dat verhaal van Hans de Geus is een broodje aap.

[Shadowhawk00]

Leningen voor verhuur zijn strenger dan voor je eigen huis en je moet kunnen aantonen dat je het rendement hebt wat niet kan aangezien je het huis nog niet hebt gekocht.

Ja ze kunnen geen huis kopen maar wel een appartement ja zo kan ik ook vergelijken.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op maandag 31 mei 2021 @ 17:13:
[...]


Nauwelijks. Net zomin als aandelen evenredig stijgen met rentedaling en bedrijven niet meer gaan investeren omdat de rente iets lager is.

De wereld zit iets complexer in elkaar dan je (klakkeloos) aanneemt.

Je spreekt jezelf wel een beetje tegen met het acceptabele aanvangsrendement, dat 'op dit moment' 4,5-5% is. Daarmee impliceert je dat dit geen constant gegeven is, maar afhankelijk is van de markt. Juist doordat de rente laag staat, wordt een lager aanvangsrendement als acceptabel gezien.

Daarnaast betekent bij bv een tweederde financiering dat als de rente structureel een procent lager is, er 2% van de investering meer overblijft per jaar. Gecombineerd het een procent lager acceptabel rendement betekent dat je heel wat meer zou kunnen betalen voor de zelfde woning m tot een acceptabel rendement te komen. En dat doen die beleggers dan ook.

En wederom. Ik zie het probleem hier niet. Of beter, geformuleerd ... ik zie de oplossing hierin niet.

Of het een probleem is of niet laat ik in het midden. Ik geef slechts een verklaring waarom er nu zo veel concurrentie is van beleggers.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 31 mei 2021 @ 17:39:
Leningen voor verhuur zijn strenger dan voor je eigen huis en je moet kunnen aantonen dat je het rendement hebt wat niet kan aangezien je het huis nog niet hebt gekocht.

Ja ze kunnen geen huis kopen maar wel een appartement ja zo kan ik ook vergelijken.

Als het pand al verhuurd is, dan is dat rendement niet zo moeilijk aan te tonen.

[Richh]

Shadowhawk00 schreef op maandag 31 mei 2021 @ 17:39:
Leningen voor verhuur zijn strenger dan voor je eigen huis en je moet kunnen aantonen dat je het rendement hebt wat niet kan aangezien je het huis nog niet hebt gekocht.

Als je twee panden hebt met beide een ton overwaarde, kan je de hypotheek op deze panden verhogen en met het vrijgekomen geld een derde pand aankopen (en hierop bovenal bieden zonder voorbehoud van financiering).
Als je vervolgens na enige tijd wel rendement kan aantonen, kan je dit blijven herhalen zolang de markt maar voldoende stijgt (wat de laatste tijd dus zeker het geval is).

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op maandag 31 mei 2021 @ 17:53:
[...]

Je spreekt jezelf wel een beetje tegen met het acceptabele aanvangsrendement, dat 'op dit moment' 4,5-5% is. Daarmee impliceert je dat dit geen constant gegeven is, maar afhankelijk is van de markt. Juist doordat de rente laag staat, wordt een lager aanvangsrendement als acceptabel gezien.

Geëist rendement op risicovolle beleggingen is van veel meer zaken afhankelijk dan de hypotheekrente.

Als je de ontwikkeling van BAR en hypotheekrente naast elkaar legt zie je dat de correlatie niet zo hoog is.

Ja, de afgelopen 10 jaar allebei gedaald, maar er zijn ook jaren dat de ene daalt en de ander stijgt.

Iets met risico, verwachte groei/inflatie enzo.

[Morpheusk]

Shadowhawk00 schreef op maandag 31 mei 2021 @ 17:39:
Leningen voor verhuur zijn strenger dan voor je eigen huis en je moet kunnen aantonen dat je het rendement hebt wat niet kan aangezien je het huis nog niet hebt gekocht.

Ja ze kunnen geen huis kopen maar wel een appartement ja zo kan ik ook vergelijken.

Ietsjes strenger klopt. D.w.z. maximaal 70% lenen of 50% bij aflossingsvrij. Verder hoef je reeds geen inkomen uit verhuur te hebben. Het is belangrijk dat in het taxatierapport een berekende huurwaarde zit en de verwachting van het aantal maanden leegstand bij mutaties.

[Biggg]

Verwijderd schreef op maandag 31 mei 2021 @ 14:41:
[...]


De logica dat beleggers prijzen opdrijven snap ik niet. Waarom zou een belegger meer kunnen betalen dan een aspirant koper, als die belegger dat daarna tegen een veel hogere prijs gaat verhuren aan diezelfde apirant koper?

De aspirant bewoner kan in principe alleen de onderwaarde van het pand lenen. De belegger heeft zo'n beperking niet, die kan net zoveel geld uitgeven zolang hij maar denkt dat het uiteindelijk rendabel is om te
verhuren en kan vaak zonder voorbehoud van financiering bieden.
Hij kan dus net even wat meer bieden omdat zijn persoonlijke business case de beperkende factor is en bij de aspirant kopers de LTV, LTI.

Hierdoor "kaapt" hij "betaalbare" koopwoningen weg en de voorraad betaalbare woningen (huur en koop) krimpt in totaal.

Hierdoor kunnen er weer hogere prijzen gevraagd worden voor de verhuur (de schaarste aan betaalbare woningen krimpt), hetgeen de business case van een volgende belegger positiever maakt. De prijzen stijgen door en ook prijsstijging gaat een onderdeel worden van de business case van de belegger, daarnaast heeft de belegger meer te beleggen door de overwaarde in zijn bestaande panden.

Schaarste in de markt leidt tot een vicieuze cirkel in opwaartse prijzen als je dit niet doorbreekt.

De casus "ik kan wel 1200 euro huur betalen, maar ik krijg geen hypotheek van 800eu/maand" komt toch regelmatig voor op de nieuwssites, oplossing kabinet: verhoog de financieringscapaciteit. Maar dit maakt uiteindelijk vooral de zakken van de beleggers dieper.

Wat doen de beleggers niet (of nauwelijks): zorgen voor meer huizen. Dat zou je verwachten in een "markt", maar zo werkt de "markt" in Nederland niet, want de aanbod kant is totaal niet elastisch en dit is op korte termijn ook niet realiseren.

Het ophogen van de liberalisatiegrens zorgt ervoor dat een belegger die een "betaalbare" woning koopt, hier niet een onbetaalbare woning van kan maken met hoge huur. En het vergroot de totale pool aan bestaande "betaalbare" woningen doordat bestaande "onbetaalbare" huurwoningen een lagere huur krijgen. Dit leidt ook tot woningen die nu een positieve business case hebben, dat ineens niet meer hebben en dus verkocht zullen worden door de belegger. Waarbij de overige beleggers niet meer grotere bedragen zullen bieden dan aspirant bewoners, want dat kan niet uit.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op maandag 31 mei 2021 @ 18:20:
[...]


Geëist rendement op risicovolle beleggingen is van veel meer zaken afhankelijk dan de hypotheekrente.

Als je de ontwikkeling van BAR en hypotheekrente naast elkaar legt zie je dat de correlatie niet zo hoog is.

Ja, de afgelopen 10 jaar allebei gedaald, maar er zijn ook jaren dat de ene daalt en de ander stijgt.

Iets met risico, verwachte groei/inflatie enzo.

Ja, uiteraard. En op dit moment is de situatie zo dat het gewenste bar relatief laag is én de hefboom van de leenrente ontzettend goedkoop is. Dus dat beleggers voor een woning met een zelfde verwachte huuropbrengst van X euro veel meer overhebben dan een paar jaar geleden. Vandaar dat beleggers de prijzen opdrijven.

[bwerg]

Volgens mij nog niet gepost, maar hier nog een leuk idee om de gekte op de huizenmarkt op te lossen:

[...] het online platform van Maurits Grosfeld, waar het bieden op een huis open en bloot gebeurt, zichtbaar voor alle kopers. "Iedereen kan een bod uitbrengen. Je ziet wat mensen bieden, inclusief een eventueel voorbehoud. Voor de koper is het fijn, want je kan stapje voor stapje meer bieden. De verkoper krijgt inzicht in het verkoopproces en een goede prijs.

Van een oud-collega die naar Zweden is verhuisd, heb ik me laten vertellen dat ze dit systeem daar op grote schaal al hanteren. Gevolg: prijzen gaan door het dak omdat mensen steeds maar het hoogste bod willen hebben, biedingen van andere potentiële kopers zetten alleen maar aan om steeds maar weer meer over te bieden.

Iedereen die een paar keer wie is de mol heeft gezien kan dat ook wel voorspellen.

Nee, er zijn twee oplossingen:

• meer aanbod, verzadig de markt, en laat de vrije markt het verder zelf oplossen, of
• de communistische aanpak, streng reguleren en maximumprijzen opleggen. Iedereen maakt weer kans op een woning in hartje Amsterdam, maar je staat wel 15 jaar op een wachtlijst waardoor je maar Drente verhuist.

Iedereen die denkt dat een technocratische oplossing zin heeft denkt niet genoeg door.

[Rzaan]

bwerg schreef op maandag 31 mei 2021 @ 21:27:
Van een oud-collega die naar Zweden is verhuisd, heb ik me laten vertellen dat ze dit systeem daar op grote schaal al hanteren. Gevolg: prijzen gaan door het dak omdat mensen steeds maar het hoogste bod willen hebben, biedingen van andere potentiële kopers zetten alleen maar aan om steeds maar weer meer over te bieden.

Ik weet niet of het de gekte op zou lossen (denk het niet)
Maar ik zou het geen verkeerd systeem vinden.
Nu heb je misschien het idee 'hebben we niet teveel overboden?' of juist 'shit, als we misschien nog 2K meer hadden geboden, hadden wij het gehad'.

[bwerg]

Rzaan schreef op maandag 31 mei 2021 @ 21:55:
Nu heb je misschien het idee 'hebben we niet teveel overboden?' of juist 'shit, als we misschien nog 2K meer hadden geboden, hadden wij het gehad'.

Dus biedt je 2K over. Gevolg: de prijs van het huis is 2K hoger. Degenen die anders het huis hadden gehad met een al hoog bod, hebben hem nog steeds niet want zijn met 2K overboden. Wat een vooruitgang.

Degenen die net met 2K overboden zijn willen hem toch echt, dus herhaal 10 keer. Gevolg: de prijs is 20K hoger. Wat een vooruitgang.

Leuk, iedereen denkt altijd "als dit nou anders zou gaan op X en Y, dan ben ik beter af" zonder zich te beseffen dat als voor iedereen X en Y anders zou gaan, iedereen gewoon veel slechter af is.

[Rzaan]

Met kunst gebeurt het ook. Antieke auto's ook.
Dus zie niet in waarom het niet met huizen zou kunnen.
Zeg niet dat het een perfect systeem is, maar dat is het systeem dat we nu hebben ook niet.

Ik heb zelf ooit een huis gekocht op inschrijving.
Weet nog steeds niet of ik te veel heb betaald destijds.
Daarnaast weet ik ook niet of mijn aankoopmakelaar en de verkoopmakelaar geen handje klap hebben gedaan.

[Verwijderd]

Richh schreef op maandag 31 mei 2021 @ 18:00:
[...]

Als je twee panden hebt met beide een ton overwaarde, kan je de hypotheek op deze panden verhogen en met het vrijgekomen geld een derde pand aankopen (en hierop bovenal bieden zonder voorbehoud van financiering).
Als je vervolgens na enige tijd wel rendement kan aantonen, kan je dit blijven herhalen zolang de markt maar voldoende stijgt (wat de laatste tijd dus zeker het geval is).

Interessant opzetje voor piramide spel.

Wel raar dan dat 90% van de vastgoedbeleggers maar 1 woning heeft.

Blijkbaar houdt niemand van veel winst maken, of werkt het toch anders.

[Verwijderd]

Biggg schreef op maandag 31 mei 2021 @ 18:59:
[...]

Hij kan dus net even wat meer bieden omdat zijn persoonlijke business case de beperkende factor is en bij de aspirant kopers de LTV, LTI.

Die belegger is dus net zo beperkt, en sterker nog niet gebonden aan 1 woning die hij leuk moet vinden. Voor die ene woning tien anderen als die goedkoper zijn.

Verder ga je er onterecht vanuit dat alle aspirant kopers gebonden zijn door LTV en LTI.

Je vergeet nog een groep trouwens. Mensen die een tweede huis erbij willen.

[bwerg]

Rzaan schreef op maandag 31 mei 2021 @ 22:07:
Met kunst gebeurt het ook. Antieke auto's ook.
Dus zie niet in waarom het niet met huizen zou kunnen.

Tuurlijk kan het. De vraag is of het die idiote prijzen verlaagt, en ik zie niet in waarom het dat zou doen en ik zie wel in waarom het dat niet zou doen.

Anders gezegd, als het niet prijsopdrijvend zou werken zou niemand zo zijn kunst verkopen.

Weet nog steeds niet of ik te veel heb betaald destijds.

Dan zou een systeem leuk zijn waarin je eenmalig een bod kan uitbrengen, en achteraf zie zie je wie wat geboden heeft, zonder dat je je bod nog kan aanpassen.

Maar bij het systeem wat hier wordt voorgesteld kun je je bod daarna weer verhogen. Dat werkt alleen maar prijsopdrijvend. Je kunt beter het huis hebben voor X en niet weten wat anderen geboden hebben, dan dat je X biedt, weet wat anderen bieden, en er achter komen dat X te weinig is.

[ Voor 5% gewijzigd door bwerg op 31-05-2021 22:18 ]

[Rzaan]

bwerg schreef op maandag 31 mei 2021 @ 22:17:
[...]

Tuurlijk kan het. De vraag is of het die idiote prijzen verlaagt, en ik zie niet in waarom het dat zou doen en ik zie wel in waarom het dat niet zou doen.

Die vraag stel ik me niet.
Ik bekijk het vanuit mezelf, en dan zou ik het fijn vinden als ik openlijk zou kunnen bieden.

[Rubbergrover1]

bwerg schreef op maandag 31 mei 2021 @ 22:17:
[...]
Maar bij het systeem wat hier wordt voorgesteld kun je je bod daarna weer verhogen. Dat werkt alleen maar prijsopdrijvend. Je kunt beter het huis hebben voor X en niet weten wat anderen geboden hebben, dan dat je X biedt, weet wat anderen bieden, en er achter komen dat X te weinig is.

Die systematiek werkt net zo prijsopdrijvend. Veel van de mensen die te laag hebben geboden op de eerste woning zullen de verkoopprijs van die woning als referentie voor de tweede woning gebruiken. En daar bijvoorbeeld 10k overheen gaan, in de hoop dat ze de woning dan krijgen. Maar dan gaat de woning naar die ene persoon die 15k meer heeft geboden. Dus bij het derde huis wordt de prijs van huis 2 plus 20k geboden. Want iedereen denkt: er gaat vast weer iemand 15k overbieden, dus die wil ik voor zijn. Met als gevolg dat er ook weer één is die nog wat extra biedt een er met de woning vandoor gaat.

Dit is dus een spiraal waarin zowel de referentieprijs als het overbieden de lucht in gaan.

[David456]

Kom toevallig dit topic tegen, wist niet dat dit soort dingen ook op tweakers.net werden besproken, leuk!

Ik ben twee maanden geleden als starter begonnen met zoeken en ben echt geschrokken van de huidige markt. Heb meermaals overbiedingen van 70k+ meegemaakt. Dankzij genereuze hulp van mijn ouders kon ik ertussen komen, zonder hun hulp was ik totaal kansloos geweest en veroordeeld tot hoge huren. Ik heb wel het gevoel dat ik de absolute hoofdprijs heb betaald en dat maakt het allemaal wel enigszins spannend. Toch ben ik blij dat ik heb kunnen toeslaan. Deze markt kan er zo maar eens voor zorgen dat je een jaar of 10 'achterloopt' met hetgeen je je altijd had voorgesteld bij volwassen worden als je veroordeeld bent tot huren. Hoewel het sinds de aankoop niet meer in mijn belang is dat de huizenprijzen dalen hoop ik toch dat de markt enigszins afkoelt, ik denk dat dit op termijn kan uitlopen op een catastrophe voor de Nederlandse bevolkingssamenstelling. Het krijgen van kinderen wordt door veel van mijn leeftijdsgenoten uitgesteld en er is nu al sprake van vergrijzing....

[Biggg]

Verwijderd schreef op maandag 31 mei 2021 @ 22:16:
[...]


Die belegger is dus net zo beperkt, en sterker nog niet gebonden aan 1 woning die hij leuk moet vinden. Voor die ene woning tien anderen als die goedkoper zijn.

Verder ga je er onterecht vanuit dat alle aspirant kopers gebonden zijn door LTV en LTI.

Je vergeet nog een groep trouwens. Mensen die een tweede huis erbij willen.

Je zei dat je de logica dat beleggers prijzen opdrijven niet snapte, ik heb het je uitgelegd, hopelijk snap je het nu wel..
Beleggen verplaatsen met behulp van ruimere financieringsmogelijkheden (dan aspirant bewoners) woningen van de pool "betaalbare woningen (koop+huur)" naar de pool "onbetaalbare woningen" of naar de pool "niet beschikbare woningen" (airbnb).
Uiteraard zijn er hier en daar uitzonderingen, maar het mechanisme is duidelijk. Ik ga verder niet inhoudelijk op je post reageren als je maar 1 zinnetje in het verhaal quote.

[Harrie_]

Richh schreef op maandag 31 mei 2021 @ 16:03:
[...]
Het "probleem" zijn natuurlijk de appartementjes van 50-80m2 voor 1000-1500 euro per maand, vaak van een particuliere belegger, die geen of lage inkomenseis stellen, waar vaak ook over te overleggen is (bijvoorbeeld door: meer borg, maanden vooruit betalen, etc). Voornamelijk in de middelgrote steden.
[...]

Verwijderd schreef op maandag 31 mei 2021 @ 16:11:
[...]
Denk trouwens dat je redelijk enthousiast bent met 1000/1500 euro voor 50/80 m2 in middelgrote steden.

Hier in den Bosch (21e stad van Nederland qua inwoneraantal met ±100k inwoners) gaat een gestoffeerde particuliere huurwoning van 80m² voor € 995 tot € 1450. Dan zit je voor 1000 euro in een slechtebuitenwijk en voor 1500 euro in een goede wijk of in de binnenstad.
En 50m² vind je bijna alleen in de binnenstad (of daar net omheen) en dan betaal je voor 50m² ongeveer € 1100.

En bedenk er dan ook nog even bij dat volgens de NEN-2580 (de norm die iedereen gebruikt in de bouw, makelaardij, etc.) je een trappengat mee mag tellen als woonoppervlakte zolang het kleiner is dan 4m², je alles mee mag tellen vanaf 1,5m hoogte, etc. In de praktijk huur je een hok van 50m² voor € 1100 en dan blijkt het max. 44m² te zijn. Dat is de oppervlakte van mijn garage

[Tuttel]

bwerg schreef op maandag 31 mei 2021 @ 22:17:
[...]

Tuurlijk kan het. De vraag is of het die idiote prijzen verlaagt, en ik zie niet in waarom het dat zou doen en ik zie wel in waarom het dat niet zou doen.

Anders gezegd, als het niet prijsopdrijvend zou werken zou niemand zo zijn kunst verkopen.

[...]

Dan zou een systeem leuk zijn waarin je eenmalig een bod kan uitbrengen, en achteraf zie zie je wie wat geboden heeft, zonder dat je je bod nog kan aanpassen.

Maar bij het systeem wat hier wordt voorgesteld kun je je bod daarna weer verhogen. Dat werkt alleen maar prijsopdrijvend. Je kunt beter het huis hebben voor X en niet weten wat anderen geboden hebben, dan dat je X biedt, weet wat anderen bieden, en er achter komen dat X te weinig is.

Zeker met de huidige markt werk de huidige gesloten veilig systematiek extreem prijsopdrijvend. Men is niet meer bezig met het inschatten wat het huis (voor hen) waard is, maar met strategisch bieden - je wilt het laagste bedrag bieden waar je de veiling nog mee wint. Het kromme is dat zelfs wanneer je het winnende bod hebt, je je gaat afvragen hoeveel je eigenlijk wel niet té veel betaald hebt. Je bod is immers vooral gebaseerd op wat jij denkt dat de andere potentiele kopers zullen (over)bieden en gaat bijna niet meer over de onderliggende waarde noch de verkopende partij.

Een alternatief systeem vanuit de speltheorie is een Vickrey Auction, in andere woorden second price auction. Het komt er simpelweg op neer dat in een gesloten veiling de hoogste bieder wint, maar de betaalde prijs is het op één na hoogste bod. Bij goed gebruik doorbreekt men het prijsopdrijvende effect en tevens de "Winner's curse" waarbij het winnende bod altijd te hoog is.

Uiteraard is een dergelijke systematiek ook niet fool proof. Het vereist voor de verkopende partij dat er voldoende bieders zijn en dat de bieders ook daadwerkelijk de maximum prijs bieden die ze er voor willen neerleggen - het bedrag waar je nog net blij bent als je het bod wint, maar ook blij bent als je het niet voor die prijs krijgt omdat je oprecht vindt dat het niet meer waard is. Juist door de wetenschap dat de koper weet dat ze minder zouden betalen bij winnende bod, leidt dat de kopers daadwerkelijk het hoogste bieden wat ze er voor over hebben wat tevens ten faveure van de verkopende partij is.

Uiteraard is deze systematiek ook niet perfect, zie ook onderstaande links, maar is het een interessant alternatief op het strategische bieden wat we nu zien met alle consequenties van dien.

Wikipedia: Vickrey auction
https://ideas.4brad.com/w...old-second-price-auctions

[Verwijderd]

Biggg schreef op maandag 31 mei 2021 @ 22:46:
[...]

Je zei dat je de logica dat beleggers prijzen opdrijven niet snapte, ik heb het je uitgelegd, hopelijk snap je het nu wel..

Nee, nog steeds niet.

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op maandag 31 mei 2021 @ 23:14:
[...]
Hier in den Bosch (21e stad van Nederland qua inwoneraantal met ±100k inwoners) gaat een gestoffeerde particuliere huurwoning van 80m² voor € 995 tot € 1450. Dan zit je voor 1000 euro in een slechtebuitenwijk en voor 1500 euro in een goede wijk of in de binnenstad.

Sjieke achterbuurten hebben jullie in Den Bosch

https://www.pararius.nl/a...sch/5fc83308/weversplaats

Maar 80 m2. Dat is ruim genoeg voor een stel met een kind. Mijn buren hebben jarenlang gewoond in een kleinere woning met 2 kinderen.

Maar inderdaad, huren is duur. Wij hebben noodgedwongen 1,5 jaar moeten huren en 2300 euro per maand aftikken is geen pretje.

Protip: zorg dat je een huis koopt
Het lijkt misschien duur op het moment zelf, maar 20 jaar later lach je erom.

Maar, ook via Pararius: Den Bosch gemiddeld 14 euro huur de m2. Dat is in mijn boekje dan voor 50-80 m2 700-1120 euro huur.

En volgens de NVM in heel Nederland gemiddeld 80m2 voor 1115 appartement en 120m2 voor 117 eengezinswoning.

En Almere is de helft goedkoper dan Amsterdam en prima bereikbaar qua werk. Niet zo hip en gezellig natuurlijk, maar ja...

[ Voor 15% gewijzigd door Verwijderd op 01-06-2021 00:00 ]

[bwerg]

Tuttel schreef op maandag 31 mei 2021 @ 23:36:
[...]


Zeker met de huidige markt werk de huidige gesloten veilig systematiek extreem prijsopdrijvend. Men is niet meer bezig met het inschatten wat het huis (voor hen) waard is, maar met strategisch bieden - je wilt het laagste bedrag bieden waar je de veiling nog mee wint.

Laat dat nou net ook zijn wat je doet bij een open bieding. Behalve dat je nog 100 keer een impuls krijgt om dat laagste bedrag toch nog nét even dat kleine beetje op te rekken.

Je zou bijna gaan denken dat het veranderen van het biedsysteem een kunstgreep is die niks relevants oplost.

Het kromme is dat zelfs wanneer je het winnende bod hebt, je je gaat afvragen hoeveel je eigenlijk wel niet té veel betaald hebt. Je bod is immers vooral gebaseerd op wat jij denkt dat de andere potentiele kopers zullen (over)bieden en gaat bijna niet meer over de onderliggende waarde noch de verkopende partij.

Een alternatief systeem vanuit de speltheorie is een Vickrey Auction, in andere woorden second price auction.
...
Het vereist voor de verkopende partij dat er voldoende bieders zijn en dat de bieders ook daadwerkelijk de maximum prijs bieden die ze er voor willen neerleggen - het bedrag waar je nog net blij bent als je het bod wint, maar ook blij bent als je het niet voor die prijs krijgt omdat je oprecht vindt dat het niet meer waard is.

En daar gaat het wel een beetje mis bij een zeer schaars goed wat iedereen nodig heeft. De prijs waar iedereen zich goed bij voelt explodeert net zo hard als de woningmarkt zelf. Het is geen leuke vaas die je voor geen goede prijs wel wil hebben, maar voor een absurd bedrag niet. Nee, je hebt gewoon een woning nodig, klaar.

Daarnaast gaat op een vrije markt natuurlijk niemand akkoord met het aannemen van het op-één-na hoogste bod.

[ Voor 10% gewijzigd door bwerg op 01-06-2021 00:09 ]

[Rubbergrover1]

Wat betreft die hele veiling discussie, er is natuurlijk al lang zo'n openbare online veiling (NVM online bieden). Een van de leuke dingen daarbij is dat je dus kunt zien waarvoor een woning werkelijk verkocht is, zonder dat je kadaster of andere organisaties hoeft te raadplegen. En dat je het kunt zien als op het laatst twee bieders overblijven die tegen elkaar opbieden. Wat dan weer minder leuk is, is dat een hoop van die woningen bewust voor een extra lage prijs op Funda staan, zodat een hoop mensen die de markt niet zo goed kennen denken dat ze een kans maken.

[redwing]

Verwijderd schreef op maandag 31 mei 2021 @ 23:54:
[...]
Sjieke achterbuurten hebben jullie in Den Bosch

https://www.pararius.nl/a...sch/5fc83308/weversplaats

Maar 80 m2. Dat is ruim genoeg voor een stel met een kind. Mijn buren hebben jarenlang gewoond in een kleinere woning met 2 kinderen.

Maar inderdaad, huren is duur. Wij hebben noodgedwongen 1,5 jaar moeten huren en 2300 euro per maand aftikken is geen pretje.

Protip: zorg dat je een huis koopt
Het lijkt misschien duur op het moment zelf, maar 20 jaar later lach je erom.

Tja, veel mensen willen graag, maar kunnen het niet betalen (en al zouden ze het wel kunnen zijn er nog steeds te weinig huizen voor iedereen)

Maar, ook via Pararius: Den Bosch gemiddeld 14 euro huur de m2. Dat is in mijn boekje dan voor 50-80 m2 700-1120 euro huur.

En volgens de NVM in heel Nederland gemiddeld 80m2 voor 1115 appartement en 120m2 voor 117 eengezinswoning.

En Almere is de helft goedkoper dan Amsterdam en prima bereikbaar qua werk. Niet zo hip en gezellig natuurlijk, maar ja...

Gemiddeldes zeggen helaas zo weinig. Er zit vaak een groot verschil tussen woinmegen waarbij de grootte van het huis natuurlijk iets bepaald, maar ook de ligging. Grotere huizen kosten vaak per m2 iets minder wat de gemiddeldes omlaag haalt. Maar je zult zelf ook wel gezien hebben dat degene die je hier linkt de uitzondering is, zeker als je in het centrum wilt zitten.

Algemeen genomen zou ik trouwens niet naar centra kijken, die prijzen zijn daar altijd hoog omdat je daar nooit genoeg kunt bouwen en er altijd veel vraag zal zijn. Naar mijn idee moet je dus ook eerder naar de betaalbaarheid kijken rondom de stad zoals jij al Almere benoemt

Verwijderd schreef op maandag 31 mei 2021 @ 17:13:
[...]
Nauwelijks. Net zomin als aandelen evenredig stijgen met rentedaling en bedrijven niet meer gaan investeren omdat de rente iets lager is.

De wereld zit iets complexer in elkaar dan je (klakkeloos) aanneemt.

Tja, maar dat zie ik bij jouw verhalen ook. Je doet net of beleggers geen probleem zijn omdat er meer redenen zijn voor een prijsstijging. Of dat het tekort aan huizen geen probleem is omdat we in 2008 dalende prijzen hadden bij eenzelfde tekort.
Het zijn dus uiteindelijk veel verschillende dingen die invloed hebben en het totaal zorgt voor een probleem. We moeten dus ook meerdere dingen aanpakken (dus meer bouwen+beleggers verminderen+huurbeleid aanpassen+financieringsruimte juist niet continue vermeerderen+geen startersleningen etc.)

En wederom. Ik zie het probleem hier niet. Of beter, geformuleerd ... ik zie de oplossing hierin niet.

En dit is wat me vooral triggerde om hierop te reageren Ik vind het nl. nogal een verschil of je nu het probleem niet ziet of de oplossing niet ziet. Naar mijn idee is het nl. overduidelijk dat er een probleem is, heel veel mensen zoeken een huis en kunnen dat niet krijgen (al dan niet door de prijs of beschikbaarheid).

Maar dat je de oplossing niet ziet zitten kan dan weer prima. Je kunt daarmee nl. heel veel verschillende kanten op en je kunt natuurlijk van mening zijn dat een bepaalde kant juist goed/verkeerd is. En om dat soort dingen te bespreken is nu juist dit forum. Want b.v. meer bouwen is nodig, maar zal het probleem niet snel oplossen. En met beleggers weren van de markt moet je ook weer opletten, want enige beleggers wil je wel weer hebben, alleen minder grootschalig dan nu. En zo zijn er tig keuzes met hun voor- en nadelen.

[Shadowhawk00]

Een openbare veilig kan zowel positief als negatief zijn ook voor de koper.
Nu moet je 1 bod neerleggen dus gaan mensen die het huis willen (soms/veel)overbieden terwijl dat misschien niet nodig is.

Stel persoon A bied 200k en persoon B bied 250k dan krijgt B het nu maar hij betaald wel 49k te veel.
In dit geval als A niet meer dan 200k kan/wil bieden zou B het krijgen voor 201K dus zou een openbare bieding gustig zijn.

Maar je hebt natuurlijk ook de situatie die mensen hier aangedragen hebben dat A + B hoger kunnen gaan en tegen elkaar gaan opbieden. En dan kan het huis voor 260k verkocht worden.

Je kan dus als koper en verkoper met beide systemen beter of slechter af zijn.

Mensen moeten niet vergeten dat een aantal jaar terug huizen verkocht werden voor onder de vraagprijs dat was nog geen 5 jaar geleden tenminste zo. Dat er nu even een extreme vraag is en de prijzen de hoogte in zijn geschoten betekend niet dat het over 5 jaar niet weer anders kan zijn.

[Rubbergrover1]

Biggg schreef op maandag 31 mei 2021 @ 18:59:
[...]
De aspirant bewoner kan in principe alleen de onderwaarde van het pand lenen. De belegger heeft zo'n beperking niet, die kan net zoveel geld uitgeven zolang hij maar denkt dat het uiteindelijk rendabel is om te
verhuren en kan vaak zonder voorbehoud van financiering bieden.
Hij kan dus net even wat meer bieden omdat zijn persoonlijke business case de beperkende factor is en bij de aspirant kopers de LTV, LTI.

Hierdoor "kaapt" hij "betaalbare" koopwoningen weg en de voorraad betaalbare woningen (huur en koop) krimpt in totaal.

Hierdoor kunnen er weer hogere prijzen gevraagd worden voor de verhuur (de schaarste aan betaalbare woningen krimpt), hetgeen de business case van een volgende belegger positiever maakt. De prijzen stijgen door en ook prijsstijging gaat een onderdeel worden van de business case van de belegger, daarnaast heeft de belegger meer te beleggen door de overwaarde in zijn bestaande panden.

Schaarste in de markt leidt tot een vicieuze cirkel in opwaartse prijzen als je dit niet doorbreekt.

Probleem zit hierbij dus niet zozeer in het opkopen van huizen, maar in de huur die voor die huizen kan worden gevraagd. Je kunt m.i. dan beter iets aan de maximale huurprijzen doen dan met kunstgrepen proberen verhuurders uit de markt te houden.

(Vreemde redenering trouwens dat het vergroten van het aanbod aan huurwoningen leidt tot een betere businesscase voor de belegger.)

[Biggg]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 08:43:
[...]

Probleem zit hierbij dus niet zozeer in het opkopen van huizen, maar in de huur die voor die huizen kan worden gevraagd. Je kunt m.i. dan beter iets aan de maximale huurprijzen doen dan met kunstgrepen proberen verhuurders uit de markt te houden.

(Vreemde redenering trouwens dat het vergroten van het aanbod aan huurwoningen leidt tot een betere businesscase voor de belegger.)

Ik ben het helemaal met je eens. Ik denk dat het ophogen van de liberalisatiegrens een effectief middel op snel wonen voor veel mensen betaalbaarder te krijgen. Niet de enige maatregel die nu nodig is, maar wel een effectieve.

(die huurwoningen komen ergens vandaan he, het zijn niet nieuwe woningen, maar vaak ook woningen van cooperaties die voor honderden euro's minder werden verhuurd. Op het expat segment na is er nog lang geen druk op huurprijzen vanwege teveel huurwoningen, anders dan wat mensen nog kunnen betalen)

[Shadowhawk00]

Biggg schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 08:54:
[...]


Ik ben het helemaal met je eens. Ik denk dat het ophogen van de liberalisatiegrens een effectief middel op snel wonen voor veel mensen betaalbaarder te krijgen. Niet de enige maatregel die nu nodig is, maar wel een effectieve.

(die huurwoningen komen ergens vandaan he, het zijn niet nieuwe woningen, maar vaak ook woningen van cooperaties die voor honderden euro's minder werden verhuurd. Op het expat segment na is er nog lang geen druk op huurprijzen vanwege teveel huurwoningen, anders dan wat mensen nog kunnen betalen)

De markt beweegt ook niet heel snel natuurlijk, jaarcontracten zorgen dat mensen er gemiddelt nog 6 maanden aan vast zitten en een verhuurder zal niet meteen de vraaghuur verlagen maar pas na een tijdje als hij geen huurder vind. Als het hogere segment de prijs laat zakken gaat het overlappen met het segment daaronder.
Dus dan krijg je dat mensen voor 100euro meer van een bezemkast naar een 3kamer app gaan dus dan moet de bezemkast goedkoper worden anders raakt hij zijn huurders ook weer kwijt.

[Verwijderd]

redwing schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 08:31:
[...]
En met beleggers weren van de markt moet je ook weer opletten, want enige beleggers wil je wel weer hebben, alleen minder grootschalig dan nu. En zo zijn er tig keuzes met hun voor- en nadelen.

Ik denk zelfs dat je meer beleggers nodig hebt omdat er kijkend naar koop- en huurprijzen met name een tekort is aan vrije sector huurwoningen. Die zijn immers het duurst relatief gezien.

Vraag is wel natuurlijk wat maatschappelijk gezien de meest wenselijke beleggers zijn. Huisjesmelkers wil je niet hebben natuurlijk. Maar lang niet alle particuliere beleggers zijn dat.

Maar ook qua nieuwbouw moet je denk ik maar in de richting van grote pensioenfondsen en verzekeraars denken. Past ook uitstekend bij het soort beleggingen dat ze willen. En ze zeggen graag meer te willen investeren, maar (lokale) regelgeving werkt niet mee. Dat is trouwens iets wat de politiek bij uitstek moet kunnen oplossen

PS:
https://www.cbs.nl/nl-nl/...-huurstijging-in-zes-jaar

De huurstijgingen bij woningcorporaties zijn de afgelopen 5 jaar net zo hoog als vrije sector huurstijgingen (11,7%).

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 01-06-2021 09:26 ]

[Shadowhawk00]

Heeft er eigenlijk iemand echt getallen om te staven hoeveel huizen er gekocht zijn door beleggers om weer te verhuren de afgelopen jaren en wat het % van het totaal is in die regio?
Mensen roepen nu wel dat het de markt verstoort en dat het slecht is maar ik kan geen getallen vinden.

Dus niet het totale aantal huurwoningen maar hoeveel koopwoningen er afgelopen 3 jaar gekocht zijn om vervolgens huurwoningen te worden.

Het gebeurt natuurlijk wel maar het maakt nogal uit of dat voor 10 huizen of voor 10000 huizen is gebeurt de afgelopen 3-4 jaar.

[Rzaan]

bwerg schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 00:00:
En daar gaat het wel een beetje mis bij een zeer schaars goed wat iedereen nodig heeft. De prijs waar iedereen zich goed bij voelt explodeert net zo hard als de woningmarkt zelf. Het is geen leuke vaas die je voor geen goede prijs wel wil hebben, maar voor een absurd bedrag niet. Nee, je hebt gewoon een woning nodig, klaar.

Dat zou alleen maar opgaan, als je nog helemaal niks hebt.
Of iets wat je keer op keer nodig hebt, zoals eten en drinken.
Maar de meeste mensen die een woning willen kopen, wonen al ergens.
Dus het is niet zo dat er een acute nood gelenigd wordt.
Je staat niet met je rug tegen de muur dat je wel moet kopen.

[CVTTPD2DQ]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 09:31:
Heeft er eigenlijk iemand echt getallen om te staven hoeveel huizen er gekocht zijn door beleggers om weer te verhuren de afgelopen jaren en wat het % van het totaal is in die regio?
Mensen roepen nu wel dat het de markt verstoort en dat het slecht is maar ik kan geen getallen vinden.

Het CBS loopt achter, maar je kunt iets afleiden uit deze tabel. Je ziet eigenlijk dat het aantal particuliere huurwoningen jarenlang stabiel blijft, en dan van 2019 naar 2020 ineens groeit met 43000. In dat jaar komen er 77000 woningen bij, 30000 gaan er naar de kopers, het aantal sociale huurwoningen neemt iets af.

Natuurlijk betekent dat niet dat investeerders 50% van alle nieuwbouw hebben gekocht/gefinancierd, want ze kopen ook bestaande woningen. Het totale transactievolume is de laatste jaren 40k per kwartaal in Nederland.

Dus landelijk zijn particuliere huurders sinds 2019 ineens een factor van betekenis op de koopmarkt, ergens rond een kwart van alle kooptransacties. En - hier laten we de cijfers los - particuliere huurders zullen hun voorkeuren hebben; plattelandsgebieden zullen minder populair zijn dan stedelijke, en duurdere vrijstaande woningen minder populair dan goedkopere. Dus het is aannemelijk dat plaatselijk beleggers veel meer dan 25% van het aanbod wegkapen.

[Shadowhawk00]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 10:09:
[...]


Het CBS loopt achter, maar je kunt iets afleiden uit deze tabel. Je ziet eigenlijk dat het aantal particuliere huurwoningen jarenlang stabiel blijft, en dan van 2019 naar 2020 ineens groeit met 43000. In dat jaar komen er 77000 woningen bij, 30000 gaan er naar de kopers, het aantal sociale huurwoningen neemt iets af.

Natuurlijk betekent dat niet dat investeerders 50% van alle nieuwbouw hebben gekocht/gefinancierd, want ze kopen ook bestaande woningen. Het totale transactievolume is de laatste jaren 40k per kwartaal in Nederland.

Dus landelijk zijn particuliere huurders sinds 2019 ineens een factor van betekenis op de koopmarkt, ergens rond een kwart van alle kooptransacties. En - hier laten we de cijfers los - particuliere huurders zullen hun voorkeuren hebben; plattelandsgebieden zullen minder populair zijn dan stedelijke, en duurdere vrijstaande woningen minder populair dan goedkopere. Dus het is aannemelijk dat plaatselijk beleggers veel meer dan 25% van het aanbod wegkapen.

Die tabel geeft alleen aan niet woningcooperaties als ik het goed lees, dus als een pensioenfonds een flat van 50 appartementen laat bouwen zijn dat ineens 50 woningen die bij de particuliere woningen bij komen.

Maar dan nog is het wel een significant aandeel van de markt die ineens naar investerings partijen gaat. Nu zal een groot deel daarvan wel grote partijen vertegenwoordigen.

[Verwijderd]

Uit het rapport dat concludeert dat beleggers prijzen opdrijven (de conclusie wordt gemaakt op een bijzondere manier):

Wanneer we kijken naar de prijseffecten, dan blijkt allereerst dat eenkoopstarterof doorstromerover de periode 2009 –2018 significant meer betaalt voor eenzelfde type woning dan een particuliere investeerder.

Het laatste jaar zijn er nagenoeg geen prijsverschillen tussen koopstarters en particuliere investeerders,met uitzondering van verhuurders met portfolio’s van meer dan tienwoningen; zij betalen minder.

https://www.kadaster.nl/d...2e9e74d45?t=1595425491586

[Shadowhawk00]

Ik vind dat soort onderzoeken altijd wel een beetje dubbel. Vaak willen ze namelijk een stelling bewijzen en werken ze daar naartoe.
Er zijn wel meer van dat soort onderzoeken waarvan ik me afvraag hoe het kan dat ik helemaal niemand ken die het daarmee eens is. Zo zou bijvoorbeeld de meerderheid van de nederlanders graag in de rij staan.

Bijvoorbeeld, in een wijk met meer particuliere beleggers zijn de prijzen hoger.
Leuk maar dat is geen oorzaak/gevolg. Een nieuwere/nettere/betere wijk zal beleggers eerder aantrekken want makkelijker te verhuren en de prijzen zullen hoger liggen.

[Verwijderd]

vandaar mijn opmerking over de opmerkelijke manier van concluderen

maar uit het onderzoek blijkt dus niet dat beleggers meer betalen dan koopstarters.

[redwing]

Verwijderd schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 09:13:
[...]
Ik denk zelfs dat je meer beleggers nodig hebt omdat er kijkend naar koop- en huurprijzen met name een tekort is aan vrije sector huurwoningen. Die zijn immers het duurst relatief gezien.

Tja, en dat is dus precies wat ik bedoel met meningen, daar ben ik het weer niet mee eens. Uiteindelijk is er in elke sector een krapte dus je kunt vrije sector dan wel iets verbeteren, maar uiteindelijk zal dat zorgen voor hogere prijzen in de andere sectoren. En over het geheel gezien levert dat alsnog hogere prijzen op. Naar mijn idee is dat dus niet de stap die je wil maken, want je krijgt dan alsnog dat de beleggers er vooral winst op maken.

Vraag is wel natuurlijk wat maatschappelijk gezien de meest wenselijke beleggers zijn. Huisjesmelkers wil je niet hebben natuurlijk. Maar lang niet alle particuliere beleggers zijn dat.

Daar ben ik het mee eens. Je ziet momenteel ook veel mensen die bij een verhuizing (of b.v. gaan samenwonen) ipv hun huis te verkopen, hem gaan verhuren. En of dat nu de beleggers zijn die je wilt voorkomen weet ik niet. Er zitten natuurlijk voor- en nadelen aan.

Maar ook qua nieuwbouw moet je denk ik maar in de richting van grote pensioenfondsen en verzekeraars denken. Past ook uitstekend bij het soort beleggingen dat ze willen. En ze zeggen graag meer te willen investeren, maar (lokale) regelgeving werkt niet mee. Dat is trouwens iets wat de politiek bij uitstek moet kunnen oplossen

Dat roep ik al vanaf het begin. Een heel gedeelte van de plannen strandt al bij de gemeentes. Simpelweg een inschrijving die meer is dan wat er uiteindelijk gebouwd mag worden zou daar al bij helpen. Als je ten slotte vooraf al weet dat een kwart van de nieuwbouwplannen om wat voor reden dan ook niet doorgaat, kun je beter zorgen voor een kwart meer inschrijvingen/plannen om mee te beginnen.

Probleem blijft natuurlijk wel dat we simpelweg bouwvakkers tekort komen om voldoende te bouwen. En dat is iets dat je niet binnen een paar jaar opgelost krijgt.

[Biggg]

Sport_Life schreef op zondag 30 mei 2021 @ 17:27:
[...]

Toch heeft hij wel gelijk hoor.. overwaarde betekent dat de waarde hoger is dan de schuld. Maar je koopkracht blijft gelijk. Wellicht zelfs lager doordat de belastingen stijgen (ozb, EWF, etc). Mensen die in 2014 nietsvermoedend een woning van 600-700k kochten (met bijhorend salaris) gaan nu in sommige gevallen zelfs villataks betalen.. Dan kun je zeggen dat de woning een miljoen waard is, maar wat heb je daar aan, de woning zelf is nog precies gelijk als in 2014...

Recent artikel:
https://www.ad.nl/wonen/n...een-telefoontje~a8ce26d1/

Nick kon 157 euro per maand op de hypotheek besparen na één telefoontje

De risico-opslag is een verhoging op de rente die banken en andere geldverstrekkers gebruiken om wat meer marge te hebben op leningen die risicovol zijn. Een risico is dat bewoners die (moeten) verhuizen met een restschuld blijven zitten als het huis minder waard is geworden. Is de hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afgesloten, dan geldt er geen risico-opslag, omdat de restschuld in het ergste geval wordt overgenomen door NHG. In de regel betaal je dus geen risico-opslag als je nieuwe huis minder dan 325.000 euro kost.

,,Mijn huis is denk ik ongeveer 750.000 euro waard geworden”, zegt Nick. ,,Dat heb ik bij mijn hypotheekverstrekker Nationale Nederlanden gemeld. Ik heb nog een hypotheek open staan van 475.000 euro. Ik wilde een taxateur laten komen, maar dat was niet nodig. Ik kreeg een e-mail: goed nieuws, de rente gaat naar beneden.”

[Verwijderd]

Wat meer arbeidsproductiviteit in bouw kan geen kwaad.

https://www.volkerwessels.com/nl/projecten/morgenwonen

[Sport_Life]

Biggg schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 11:49:
[...]


Recent artikel:
https://www.ad.nl/wonen/n...een-telefoontje~a8ce26d1/


[...]

Persoon in dat artikel is 54 jaar. Werd weleens tijd dat zijn LTV onder de 70% zou komen , vind je niet?
Overigens gaat een groot deel van de besparing weer naar zijn gestegen EWF.. Maar dat is journalistiek natuurlijk niet interessant.

Maar om terug te komen op jouw reactie, want daar draai je om heen ,waarom zou iemand zijn woning volgens jou moeten verkopen om de belastingen te betalen?

Biggg schreef op zondag 30 mei 2021 @ 12:54:
[...]

offtopic:
My bad, ik was even vergeten dat je een huis niet kan verkopen. Je hebt helemaal gelijk, een eigen huis hoort niet bij je vermogenstitels en daarmee eindig ik de discussie met jou.

[ Voor 30% gewijzigd door Sport_Life op 01-06-2021 12:31 ]

[CVTTPD2DQ]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 10:18:
Die tabel geeft alleen aan niet woningcooperaties als ik het goed lees, dus als een pensioenfonds een flat van 50 appartementen laat bouwen zijn dat ineens 50 woningen die bij de particuliere woningen bij komen.

Ik denk dat er te veel soorten particuliere verhuurders zijn om het uit te splitsen. Tijdelijke onderhuur, handige jongens met een handvol pandjes. Boomers die het beheer uitbesteden aan een derde partij, investeerders als Prins Bernhard Jr, en dan de pensioenfondsen. Allemaal nog met overlap waardoor het moeilijk is te bepalen waar de ene categorie ophoudt en de andere begint.

Verwijderd schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 10:19:
Uit het rapport dat concludeert dat beleggers prijzen opdrijven (de conclusie wordt gemaakt op een bijzondere manier):

Wanneer we kijken naar de prijseffecten, dan blijkt allereerst dat eenkoopstarterof doorstromerover de periode 2009 –2018 significant meer betaalt voor eenzelfde type woning dan een particuliere investeerder.

Even gechargeerd: iemand die een huis voor zichzelf koopt heeft waarschijnlijk andere eisen dan iemand die koopt om te verkameren tbv. studenten/Polen, ook al is dat voor de statistiek hetzelfde soort 'appartement' of 'rijtjeshuis'.

Verder vraag ik me af in hoeverre executieverkopen (die inmiddels nauwelijks meer zullen voorkomen) het cijfer vertekenen.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 10:35:
vandaar mijn opmerking over de opmerkelijke manier van concluderen

maar uit het onderzoek blijkt dus niet dat beleggers meer betalen dan koopstarters.

Dat lijkt me logisch. Waarom zouden ze dat ook wel doen? En wat zou je daaruit willen concluderen?

Als beleggers bv 50k meer willen betalen dan starters, dan heb je als starter de keus om óf die woning te laten schieten, óf zelf ook 50k meer te bieden. In beide gevallen wordt de woning voor 50k meer verkocht en je kunt dan ook prima concluderen dat beleggers en koopstarters de zelfde prijs betalen. Tegelijk is het ook zo dat zonder die beleggers de prijs 50k lager zou hebben gelegen.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 12:29:
[...]
Ik denk dat er te veel soorten particuliere verhuurders zijn om het uit te splitsen. Tijdelijke onderhuur, handige jongens met een handvol pandjes. Boomers die het beheer uitbesteden aan een derde partij, investeerders als Prins Bernhard Jr, en dan de pensioenfondsen. Allemaal nog met overlap waardoor het moeilijk is te bepalen waar de ene categorie ophoudt en de andere begint.

Precies. Het is daarom nogal onzinnig om bij particuliere verhuur à priori al de uit te gaan van uitbuitende huisjesmelker die je het beste op de brandstapel kunt gooien.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 12:31:
[...]

Dat lijkt me logisch. Waarom zouden ze dat ook wel doen? En wat zou je daaruit willen concluderen?

Als beleggers bv 50k meer willen betalen dan starters, dan heb je als starter de keus om óf die woning te laten schieten, óf zelf ook 50k meer te bieden. In beide gevallen wordt de woning voor 50k meer verkocht en je kunt dan ook prima concluderen dat beleggers en koopstarters de zelfde prijs betalen. Tegelijk is het ook zo dat zonder die beleggers de prijs 50k lager zou hebben gelegen.

Alleen moet die belegger dan die 50k wel ergens kunnen "verantwoorden" dat is wel gewoon 200euro per maand meer huur vragen om het in 20 jaar terug te verdienen. Wat voor jou je woonruimte is dat is voor de belegger gewoon een rekensom. Ik kan reeel gezien X bedrag per maand vragen, dus kan ik het pand voor Y kopen. Dus die zullen eigenlijk juist veel minder snel overbieden tenzij de vraagprijs gewoon te laag is natuurlijk.

Tenzij je met een huisjesmelker te maken hebt want die splitst het pand op en verhuurt de kamers los. Maar we zijn het er wel over eens dat die groep best aangepakt mag worden ( niet op de bandstapel CO2 normen )

[Biggg]

Sport_Life schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 12:28:
[...]

Persoon in dat artikel is 54 jaar. Werd weleens tijd dat zijn LTV onder de 70% zou komen , vind je niet?
Overigens gaat een groot deel van de besparing weer naar zijn gestegen EWF.. Maar dat is journalistiek natuurlijk niet interessant.

Hoe is leeftijd hierin relevant? Ik vind dat echt een anti-argument. Je stelling was: overwaarde is geen rijkdom, het levert je geen extra koopkracht op. Dit is ontkracht.

Maar om terug te komen op jouw reactie, want daar draai je om heen ,waarom zou iemand zijn woning volgens jou moeten verkopen om de belastingen te betalen?

[...]

Ten eerste, zo ver zal het niet zo snel komen als je de waardevermeerdering belast. Dat is wat anders dan een box 3 jaar-op-jaar afroming van een virtueel rendement zoals nu.

Ten tweede, in het extreme, ja, dan zou het kunnen gebeuren dat iemand zal moeten verhuizen naar een goedkopere woning. Uiteraard voer zoiets in in een combinatiepakket van maatregelen, die in de eerste plaatst voorkomen dat huizenprijzen zo hard stijgen dat mensen de belasting over de waardestijging van hun woning niet meer kunnen betalen. Dat is om meerdere redenen niet goed voor de maatschappij.

[Verwijderd]

Biggg schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 11:49:
[...]

Recent artikel:
https://www.ad.nl/wonen/n...een-telefoontje~a8ce26d1/

[...]

Denk dat die meneer financieel niet zo onderlegd is en nog wel eens voor een verrassing kan komen te staan.

Als rente met 0,3% daalt en waarde onderpand stijgt van 475k naar 750k ben je netto per maand meer kwijt aan hypotheeklasten.

Ja, je brutorentelasten dalen, maar aflossing stijgt bij een annuiteit en belangrijker je krijgt minder renteaftrek door a) lagere rente en b) hogere EWF.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 12:55:
[...]
Alleen moet die belegger dan die 50k wel ergens kunnen "verantwoorden" dat is wel gewoon 200euro per maand meer huur vragen om het in 20 jaar terug te verdienen.

Niet dus. Dat is alleen zo bij gelijkblijvende omstandigheden. En het hele punt is nu juist dat die omstandigheden zo veranderd zijn dat die belegger veel goedkoper aan zijn geld kan komen en daarbij ook vaak nog eens een lager rendement acceptabel vindt. Daardoor blijft er ook bij de zelfde huur onder de streep bv 200 euro meer per maand over.

De businesscase wordt dus juist dankzij de veranderde omstandigheden ook interessant als die woning 50k duurde in aanschaf is.

[ Voor 9% gewijzigd door Rubbergrover1 op 01-06-2021 13:43 ]

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 13:40:
[...]


Denk dat die meneer financieel niet zo onderlegd is en nog wel eens voor een verrassing kan komen te staan.

Als rente met 0,3% daalt en waarde onderpand stijgt van 475k naar 750k ben je netto per maand meer kwijt aan hypotheeklasten.

Ja, je brutorentelasten dalen, maar aflossing stijgt bij een annuiteit en belangrijker je krijgt minder renteaftrek door a) lagere rente en b) hogere EWF.

De vraag is of hij niet gewoon de HRA laat vervallen en kiest voor het EWF als aftrek. Je mag de grootste van de 2 kiezen. Hoe kan je netto meer kwijt zijn als je minder gaat betalen. HRA betekend dat je een deel van de rente terugkrijgt. Dus als je minder rente betaald ben je bij gelijkblijvende aflossingscomponent netto ook minder geld kwijt.

[Verwijderd]

Een belegger betaalt veel meer voor zijn geld dan een koopstarter.

Koopstarter betaalt netto zo'n 0,8%.

Een belegger die 50% met VV financiert (tegen opslag 1%) zit je op 3,6%.

Meeste institutionele beleggers financieren zonder VV.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 13:42:
[...]


De vraag is of hij niet gewoon de HRA laat vervallen en kiest voor het EWF als aftrek. Je mag de grootste van de 2 kiezen. Hoe kan je netto meer kwijt zijn als je minder gaat betalen. HRA betekend dat je een deel van de rente terugkrijgt. Dus als je minder rente betaald ben je bij gelijkblijvende aflossingscomponent netto ook minder geld kwijt.

Het meer betalen komt niet omdat zijn rente wordt verlaagd, maar omdat hij meer belasting moet betalen omdat zijn woningwaarde is gestegen. Als hij geen renteverlaging had aangevraagd was het nog meer geweest.

Maar netto effect van renteverlaging bij HRA en annuiteit is niet zo heel groot.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 13:40:
[...]


Denk dat die meneer financieel niet zo onderlegd is en nog wel eens voor een verrassing kan komen te staan.

Als rente met 0,3% daalt en waarde onderpand stijgt van 475k naar 750k ben je netto per maand meer kwijt aan hypotheeklasten.

Ja, je brutorentelasten dalen, maar aflossing stijgt bij een annuiteit en belangrijker je krijgt minder renteaftrek door a) lagere rente en b) hogere EWF.

Denk dat je dan eerder zelf weinig financieel onderlegd bent. Het eigenwoningforfait is namelijk onafhankelijk van of je wel of niet bij je geldverstrekker aan de bel trekt. Bij een WOZ waarde van 750k blijft het eigenwoningforfait op die zelfde 750k gebaseerd, of je nou wel of niet om verlaging van de renteopslag vraagt.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 13:50:
[...]

Denk dat je dan eerder zelf weinig financieel onderlegd bent. Het eigenwoningforfait is namelijk onafhankelijk van of je wel of niet bij je geldverstrekker aan de bel trekt. Bij een WOZ waarde van 750k blijft het eigenwoningforfait op die zelfde 750k gebaseerd, of je nou wel of niet om verlaging van de renteopslag vraagt.

Het ging om de opmerking van Biggs, dat een stijgende waarde van je woning leidt tot meer koopkracht.

Dat is dus niet het geval.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 13:42:
[...]
De businesscase wordt dus juist dankzij de veranderde omstandigheden ook interessant als die woning 50k duurde in aanschaf is.

Denk dat als beleggers zo redeneren zoals jij ze van een koude kermis thuis gaan komen.

Er is een goede reden dat meeste banken geen verhuurde panden financieren. Het gaat nogal eens fout namelijk, zeker als de markt draait.

Je wilt niet weten hoeveel slimme buy-to-let jongens failliet zijn gegaan en banken achterlieten met restschulden.

[Sport_Life]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 13:42:
[...]


De vraag is of hij niet gewoon de HRA laat vervallen en kiest voor het EWF als aftrek. Je mag de grootste van de 2 kiezen. Hoe kan je netto meer kwijt zijn als je minder gaat betalen. HRA betekend dat je een deel van de rente terugkrijgt. Dus als je minder rente betaald ben je bij gelijkblijvende aflossingscomponent netto ook minder geld kwijt.

Zijn EWF gaat van 475k naar 750k, dus die verhoging kan sowieso van de "besparing" worden afgehaald.
Ik geloof dat er bij ons zo'n 3k EWF is (soortgelijke waarde), dus netto 1.500 euro per jaar.. Een deel daarvan daarvan komt dus in mindering op de 1800 euro besparing (want EWF over 475k was al zonder prijsstijging aanwezig).
Gezien zijn leeftijd zal hij ook al minimaal 10 jaar hebben afgelost, dus ca 1/3e van de LTV stijging.

Al met al is de impact van de waardestijging geen 157 euro per maand. Een deel is aflossing en de kosten nemen toe.
Maar als dat hem een goed gevoel heeft moet ie dat zeker blijven denken . En de krant kan weer de financiële pagina's vullen.
En blijkbaar werkt het want het wordt hier ook klakkeloos overgenomen in een discussie die over heel iets anders ging

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 01-06-2021 14:29 ]

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 14:19:
[...]
Al met al is de impact van de waardestijging geen 157 euro per maand. Een deel is aflossing en de kosten nemen toe.
Maar als dat hem een goed gevoel heeft moet ie dat zeker blijven denken . En de krant kan weer de financiële pagina's vullen.
En blijkbaar werkt het want het wordt hier ook klakkeloos overgenomen in een discussie die over heel iets anders ging

Het gaat er ook niet om of het vanwege waardestijging of vanwege andere oorzaken komt. Het ging er alleen om dat hij zonder telefoontje 157 euro meer per maand had betaald. En dus dankzij dat telefoontje 157 euro minder betaalt dan als hij niet had gebeld.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 14:32:
[...]

Het gaat er ook niet om of het vanwege waardestijging of vanwege andere oorzaken komt. Het ging er alleen om dat hij zonder telefoontje 157 euro meer per maand had betaald. En dus dankzij dat telefoontje 157 euro minder betaalt dan als hij niet had gebeld.

En ook dat klopt dat dus niet. Zelfs als de lening nog 30 jaar loopt en hij in het laagste belastingtarief zit levert dat telefoontje hem netto 40 euro per maand op. Waarschijnlijk loopt de lening korter en zit hij in het hogere tarief. Overstappen naar een andere energieleverancier levert hem meer op waarschijnlijk.

[ Voor 25% gewijzigd door Verwijderd op 01-06-2021 14:42 ]

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 14:32:
[...]

Het gaat er ook niet om of het vanwege waardestijging of vanwege andere oorzaken komt. Het ging er alleen om dat hij zonder telefoontje 157 euro meer per maand had betaald. En dus dankzij dat telefoontje 157 euro minder betaalt dan als hij niet had gebeld.

Klopt .
Maar vervolgens worden er conclusies aan verbonden dat de waardestijging zorgt voor 157 netto besparing, maar dat is onjuist.

Als ik extra pv panelen op mijn dak gooi bespaar ik ook 1000 euro per jaar electra. Maar de kosten van de investering (in dit voorbeeld de ewf verhoging) moeten daar natuurlijk vanaf

[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 01-06-2021 14:39 ]

[Sport_Life]

Verwijderd schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 14:37:
[...]


En ook dat klopt dat dus niet.

Jawel, want de kosten waren al hoger (ewf obv 750k).

Dus zijn telefoontje zorgde voor de rentedaling.

[ Voor 11% gewijzigd door Sport_Life op 01-06-2021 14:41 ]

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 14:40:
[...]

Jawel, want de kosten waren al hoger (ewf obv 750k).

Dus zijn telefoontje zorgde voor de rentedaling.

Ja, maar rentedaling zorgt voor 157 euro lagere bruto rentelasten (blijkbaar 0,4%) maar minder belastingaftrek en meer aflossing bij annuiteit. Netto maandlasten gaan niet zoveel omlaag. En hopelijk voor hem rekent NN geen administratiekosten

[redwing]

Sport_Life schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 14:40:
[...]

Jawel, want de kosten waren al hoger (ewf obv 750k).

De EWF is gebaseerd op de WOZ en die wordt niet bepaald of aangepast door je hypotheekverstrekker. Hij betaalt dus puur de risico-opslag minder. Ze houden alleen waarschijnlijk geen rekening met netto/bruto omdat hogere (bruto dus) getallen beter klinken.

[Verwijderd]

Goed experiment:

https://fd.nl/ondernemen/...ren-van-vastgoedbeleggers

Kunnen we over 5 jaar kijken hoe de koopprijzen en vrije sector huren zich ontwikkeld hebben in de grote steden. Ben benieuwd.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 14:45:
Goed experiment:

https://fd.nl/ondernemen/...ren-van-vastgoedbeleggers

Kunnen we over 5 jaar kijken hoe de koopprijzen en vrije sector huren zich ontwikkeld hebben in de grote steden. Ben benieuwd.

Zit achter paywall, maar ok. Vastgoed investeerders weren, dus ook geen pensioenfonds wat even een flatgebouw neerzet. Vraag me af hoe ze dit gaan doen.
Zolang het gewoon een woonhuis is en het verhuurd word voor langere tijd verwacht ik niet dat een gemeente dat kan verbieden. En je kan mensen ook niet verbieden iets te kopen/verkopen dat is marktverstorend en zorgt voor schadeclaims van de verkoper.

[ Voor 20% gewijzigd door Shadowhawk00 op 01-06-2021 14:53 ]

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 14:43:
[...]
Ja, maar rentedaling zorgt voor 157 euro lagere bruto rentelasten (blijkbaar 0,4%) maar minder belastingaftrek en meer aflossing bij annuiteit. Netto maandlasten gaan niet zoveel omlaag. En hopelijk voor hem rekent NN geen administratiekosten

Als het om een bruto bedrag gaat. En als het een annuïteitenhypotheek betreft.

[Requiem19]

Biggg schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 11:49:
[...]


Recent artikel:
https://www.ad.nl/wonen/n...een-telefoontje~a8ce26d1/


[...]

Een jaar of 10 geleden had Nick na een telefoontje ook 157 euro per maand meer kunnen betalen... :-).

[Biggg]

Sport_Life schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 14:19:
[...]

Zijn EWF gaat van 475k naar 750k, dus die verhoging kan sowieso van de "besparing" worden afgehaald.
Ik geloof dat er bij ons zo'n 3k EWF is (soortgelijke waarde), dus netto 1.500 euro per jaar.. Een deel daarvan daarvan komt dus in mindering op de 1800 euro besparing (want EWF over 475k was al zonder prijsstijging aanwezig).
Gezien zijn leeftijd zal hij ook al minimaal 10 jaar hebben afgelost, dus ca 1/3e van de LTV stijging.

Al met al is de impact van de waardestijging geen 157 euro per maand. Een deel is aflossing en de kosten nemen toe.
Maar als dat hem een goed gevoel heeft moet ie dat zeker blijven denken . En de krant kan weer de financiële pagina's vullen.
En blijkbaar werkt het want het wordt hier ook klakkeloos overgenomen in een discussie die over heel iets anders ging

Jij maakt de EWF berekeningen wel heel bond. Er is een 90% aftrek 'geen of kleine eigenwoningschuld' (wordt ieder jaar wel 3,33% minder).

Dus als je 3000 euro EWF per jaar hebt, dan mag je daar je rentekosten vanaf trekken (effectief wordt dus je HRA voordeel kleiner)

Als je 3000 euro EWF hebt en 0 euro rentekosten, dan heb je dus 90% van die 3000 als bijtelling, dus netto daarvan weer de helft, dus je betaalt maximaal zo'n netto 150 euro per jaar EWF bij een afgelost huis.

Je lijkt niet op de hoogte van die 90% aftrekpost en trekt de kosten door voorbij de rentekosten (althans, je wekt die suggestie).

https://www.belastingdien...-werkt-eigenwoningforfait

Hebt u geen of een kleine eigenwoningschuld? Dan krijgt u een aftrek op uw eigenwoningforfait

Bij geen of weinig eigenwoningschuld betaalt u ook geen of weinig hypotheekrente. Meestal is uw eigenwoningforfait dan hoger dan uw aftrekbare kosten. Wij geven u dan een aftrek op uw eigenwoningforfait.

Voorbeeld 2021

In 2021 moet u voor uw eigen woning € 1.200 eigenwoningforfait aangeven. Aan rente en aftrekbare kosten hebt u € 1.000 betaald. Per saldo is uw eigenwoningforfait dan € 200.

Uw aftrek voor geen of een kleine eigenwoningschuld is € 180 (= € 200 x 90%). Dat betekent dat we het verschil van € 20 bij uw 'inkomen uit werk en woning' optellen.

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 15:09:
Een jaar of 10 geleden had Nick na een telefoontje ook 157 euro per maand meer kunnen betalen... :-).

Goede opmerking. Stel dat de huizenprijzen nu een kleine correctie krijgen van 30-40%, moeten alle huizenbezitters wiens rente is bepaald obv 'lage' LTV dan ineens ook meer afrekenen, of is dat risico (collectief) voor de bank?

[Verwijderd]

Kan Florius de risicoklasse aanpassen zonder dat ik daarom vraag?

Ja, wij kunnen de risicoklassen, risico-opslagen en de rentes van onze hypotheken aanpassen als wij dat nodig vinden. Bijvoorbeeld als de marktomstandigheden daarom vragen. Heeft u gekozen voor een vaste rente? Dan geldt de aanpassing voor u vanaf de nieuwe rentevastperiode. Heeft u gekozen voor een variabele rente? Dan geldt de aanpassing voor u vanaf de maand dat de aanpassing ingaat.

Het kan wel, of ze het in de praktijk ook doen geen idee.

[Requiem19]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 15:50:
[...]


Goede opmerking. Stel dat de huizenprijzen nu een kleine correctie krijgen van 30-40%, moeten alle huizenbezitters wiens rente is bepaald obv 'lage' LTV dan ineens ook meer afrekenen, of is dat risico (collectief) voor de bank?

Weet ik eigenlijk niet, want in praktijk hoor je inderdaad alleen verhalen over mensen die de risico categorie laten verlagen....

[CornermanNL]

Requiem19 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 16:01:
[...]


Weet ik eigenlijk niet, want in praktijk hoor je inderdaad alleen verhalen over mensen die de risico categorie laten verlagen....

Je risico opslag is het geleende bedrag tegenover de waarde van de woning. Daar de meeste mensen aflossen loopt over tijd het risico er sowieso uit. Nu de waarde behoorlijk is gestegen kan de bank een nieuwe WOZ waarde (Die meestal onder de marktwaarde zit ) of een nieuwe taxatie accepteren. Dit doen ze omdat de verschillen vaak zodanig zijn en het risico op niet kunnen terugbetalen sowieso kleiner wordt.

Zeker in combinatie met een verbouwing financieren kan het nuttig zijn om in plaats van deze uit eigen zak te betalen deze te financieren.

Door de bank genomen hebben mensen die risico opslagen verlagen al een overwaarde ten opzichte van het aankoopbedrag uit het verleden. Het risico voor de bank is dus gering. Anders gaan ze niet akkoord.

Het is ligt ook een beetje aan de verstrekken, sommigen doen ook aan automatisch verlagen , het hangt allemaal een beetje af van de strengheid aan de poort bij het afsluiten van de originele hypotheek en de voorwaarden.

Sommige verstrekkers staan onbeperkt aflossen uit eigen geld toe, anderen maximaal 10%. Het is maar net wat voor portefeuille ze zelf nastreven.

[Requiem19]

CornermanNL schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 16:12:
[...]


Je risico opslag is het geleende bedrag tegenover de waarde van de woning. Daar de meeste mensen aflossen loopt over tijd het risico er sowieso uit. Nu de waarde behoorlijk is gestegen kan de bank een nieuwe WOZ waarde (Die meestal onder de marktwaarde zit ) of een nieuwe taxatie accepteren. Dit doen ze omdat de verschillen vaak zodanig zijn en het risico op niet kunnen terugbetalen sowieso kleiner wordt.

Zeker in combinatie met een verbouwing financieren kan het nuttig zijn om in plaats van deze uit eigen zak te betalen deze te financieren.

Door de bank genomen hebben mensen die risico opslagen verlagen al een overwaarde ten opzichte van het aankoopbedrag uit het verleden. Het risico voor de bank is dus gering. Anders gaan ze niet akkoord.

Het is ligt ook een beetje aan de verstrekken, sommigen doen ook aan automatisch verlagen , het hangt allemaal een beetje af van de strengheid aan de poort bij het afsluiten van de originele hypotheek en de voorwaarden.

Sommige verstrekkers staan onbeperkt aflossen uit eigen geld toe, anderen maximaal 10%. Het is maar net wat voor portefeuille ze zelf nastreven.

Ik denk dat we allemaal weten hoe het werkt - de vraag is echter of de bank in in praktijk de risico opslag van je hypotheek zal verhogen als de waarde van de woning gedaald is.

Meer concreet: stel je valt nu in de categorie 'tussen 60-70% LTV'. De woningmarkt crasht en de waarde van je woning daalt 3-4 daar op rij, waardoor je effectief nu in de 90-100% LTV staffel zou vallen.

Gaat de bank dan pro-actief de risico opslag verhogen, waardoor je maandlasten stijgen?

[Game Error]

Wat zijn tegenwoordig betrouwbare onafhankelijke websites voor de waardeschatting van een huis. Walter living zag er ok uit, maar er zijn vast anderen?

[ Voor 5% gewijzigd door Game Error op 01-06-2021 16:24 ]

[Requiem19]

Game Error schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 16:20:
Wat zijn tegenwoordig betrouwbare onafhankelijke websites voor de waardeschatting van een huis. Walter living zag er ok uit, maar er zijn vast anderen?

Calcasa.

[CornermanNL]

Requiem19 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 16:19:
[...]


Ik denk dat we allemaal weten hoe het werkt - de vraag is echter of de bank in in praktijk de risico opslag van je hypotheek zal verhogen als de waarde van de woning gedaald is.

Meer concreet: stel je valt nu in de categorie 'tussen 60-70% LTV'. De woningmarkt crasht en de waarde van je woning daalt 3-4 daar op rij, waardoor je effectief nu in de 90-100% LTV staffel zou vallen.

Gaat de bank dan pro-actief de risico opslag verhogen, waardoor je maandlasten stijgen?

In de meeste gevallen niet , want het risico van niet terugbetalen is niet heel groot. Want de rest van het risico zit in de rentevaste periode. Als je 1 jaars rente vast hebt en de rente stijgt en de waarde van het onderpand daalt dan krijg je te maken met de hernieuwde opslagen. Eerder niet. En bij langer lopende rentes betaal je al iets meer rente , dus heeft de bank zijn geld al binnen.

Het moet heel raar lopen wil je tussentijds de risico opslag naar boven toe opgelegd krijgen van de bank.

[eamelink]

Requiem19 schreef op dinsdag 1 juni 2021 @ 16:19:
Gaat de bank dan pro-actief de risico opslag verhogen, waardoor je maandlasten stijgen?

Dat zal niemand met zekerheid kunnen beantwoorden, want ik denk dat de bank daar nu geen beleid voor heeft. Ik denk wel dat je kan stellen:

1) Vrijwel alle banken zullen in de voorwaarden van de lening de mogelijkheid om het te doen hebben opgenomen
2) Banken zullen er terughoudend mee zijn
3) Als er echt een dergelijke crash komt, gaan ze er intern zeker over praten