Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Reiziger88]

Rzaan schreef op maandag 24 mei 2021 @ 11:19:
Ik ken aardig wat ZZP'ers (niet in de IT)
Die denken in het begin ook allemaal dat ze heel veel verdienen (wat ze objectief gezien ook doen)
Maar dat gevoel komt vooral omdat ze daarvoor in loondienst waren.

Tot het moment dat ze maanden op een rij op zaterdag en zondag zitten te buffelen. O, o, o, wat verdien ik toch veel.
Ineens begint het thuisfront te protesteren. De vriendenclub haakt af.
Om het tij te keren worden extra vrije dagen ingeplant, klanten afgezegd. De omzet daalt.
Dan komen ze er ineens achter dat ze ook geen verzekering meer hebben tegen invaliditeit. Tering, wat is dat duur. Hoppa, gaan weer kosten.
He, geen pensioen-opbouw? Weer een hoop geld daar naar toe.
Wat? Niet WA-verzekerd? (wel als particulier, maar niet voor je werk) Weer de portemonnee trekken.
Zo wordt het een enorme optelsom.
Heb je net geïnvesteerd in de nieuwste spullen, is er alweer een nieuw model op de markt.
Op een dag merk je dat je qua ontwikkeling achter loopt, en dat je het niet 1-2-3 kan bijbenen.

Ineens was dat loondienst zo slecht nog niet.

De reden dat veel ZZP'ers zo door een roze bril kijken, is omdat ze een hele hoop van de noodzakelijke stappen niet maken en de noodzakelijke uitgaven niet doen.
Ze beoordelen veel zaken op hun eerste jaar als ZZP-er.

Natuurlijk zitten die erbij, maar je hoeft enkel de freelance topic te lezen om te concluderen dat er heel veel jarenlang veel omzet mee halen met beperkt aantal uur. Veel IT zzp'er werk is gewoon uurtje factuurtje. Zzp heeft gewoon veel mensen waarbij het niet werkt, maar als IT zzp'er zie ik veel succesverhalen. Maar goed, dit gaat teveel off topic.

[Shadowhawk00]

Ebayzo schreef op maandag 24 mei 2021 @ 08:10:
[...]
En waarheen precies?

Private sector huur, koopwoning.

Maar inderdaad het is niet echt handig om te verhuizen maar elke 2 jaar een inkomenstoets en dan gewoon de huur bijstellen aan de hand van het inkomen.
Het is natuurlijk ook gestoord dat je als student een huis krijgt met 400 huur en je dan 2 jaar later met 40k per jaar nog steeds maar 400huur betaald. Dat is natuurlijk ook krom.

[Ebayzo]

Shadowhawk00 schreef op maandag 24 mei 2021 @ 11:28:
[...]


Private sector huur, koopwoning.

Maar inderdaad het is niet echt handig om te verhuizen maar elke 2 jaar een inkomenstoets en dan gewoon de huur bijstellen aan de hand van het inkomen.
Het is natuurlijk ook gestoord dat je als student een huis krijgt met 400 huur en je dan 2 jaar later met 40k per jaar nog steeds maar 400huur betaald. Dat is natuurlijk ook krom.

Klopt, maar kan zijn dat je het nieuws gemist hebt, maar het aantal beschikbare woningen is nogal beperkt. Als je ook nog eens alle "scheefwoners" uit hun sociale huurwoning gaat forceren zal dat niet mee gaan helpen. Er moeten eerst betaalbare doorstroomwoningen gaan komen voor deze groep.

[Shadowhawk00]

Ebayzo schreef op maandag 24 mei 2021 @ 11:50:
[...]
Klopt, maar kan zijn dat je het nieuws gemist hebt, maar het aantal beschikbare woningen is nogal beperkt. Als je ook nog eens alle "scheefwoners" uit hun sociale huurwoning gaat forceren zal dat niet mee gaan helpen. Er moeten eerst betaalbare doorstroomwoningen gaan komen voor deze groep.

Daarom zeg ik ook, misschien is het gezien de beperkte aanbod dan gewoon bij de scheefhuurders de huur optrekken zodat ze tenminste gewoon huur betalen conform hun salaris.

[Ebayzo]

Shadowhawk00 schreef op maandag 24 mei 2021 @ 12:02:
[...]


Daarom zeg ik ook, misschien is het gezien de beperkte aanbod dan gewoon bij de scheefhuurders de huur optrekken zodat ze tenminste gewoon huur betalen conform hun salaris.

Dat gebeurt al jaren (https://www.huurwoningen....hankelijke-huurverhoging/). Maar wat wil je hier precies mee bereiken dan naast huurdertje pesten Reken er maar op (ikzelf tot recent ook) dat deze huurders over het algemeen ook liever een eigen woning hebben maar dit simpelweg niet lukt.

[Trichoglossus]

Shadowhawk00 schreef op maandag 24 mei 2021 @ 11:28:
[...]


Private sector huur, koopwoning.

Maar inderdaad het is niet echt handig om te verhuizen maar elke 2 jaar een inkomenstoets en dan gewoon de huur bijstellen aan de hand van het inkomen.
Het is natuurlijk ook gestoord dat je als student een huis krijgt met 400 huur en je dan 2 jaar later met 40k per jaar nog steeds maar 400huur betaald. Dat is natuurlijk ook krom.

400 euro huur voor een huis? Waar?!?!
Beetje sociale huurwoning doet al 600+/maand

[Caelorum]

Trichoglossus schreef op maandag 24 mei 2021 @ 12:12:
[...]

400 euro huur voor een huis? Waar?!?!
Beetje sociale huurwoning doet al 600+/maand

Studentenwoningen aan de rand van Nederland lukt nog wel. Verwacht er alleen niet teveel van. Genoeg ruimte, maar muren en vloeren zo dun dat je letterlijk alles hoort en troosteloze omgeving. Nog steeds beter dan geen woning hebben..

(dit zijn veelal wel woningen waar mensen noodgedwongen langer in zitten, omdat er geen (betaalbaar) alternatief is)

[ Voor 11% gewijzigd door Caelorum op 24-05-2021 12:25 ]

[Trichoglossus]

Een studentenwoning kun je niet vergelijken met een sociale huurwoning, waar je wel alle voorzieningen voor jezelf hebt, en niet hoeft te delen met tig anderen die daar ook een kamertje hebben.

Ik denk dat je erg goed moet zoeken in Nederland, wil je ergens een sociale huurwoning voor 400 euro kunnen vinden, die groter is dan 'n kippenhok.

[Loft]

Trichoglossus schreef op maandag 24 mei 2021 @ 08:22:
[...]


verdeling sociale huurwoningen Jaarlijks aanbod sociale huurwoningen van woningcorporaties
Voor huurders met inkomen (2021)
Minimaal 80% Tot en met € 40.024
Maximaal 10% Hoger dan €40.024 tot en met € 44.655
Maximaal 10% Hoger dan € 44.655

Ik weet niet wat voor inkomen jij voor ogen om in aanmerking te kunnen komen voor sociale huur?

Iedereen met een loon dat voldoet aan die eisen. It's that simpel.

Ik gaf aan dat er veelal in het begin een inkomenscheck is. Dan voldoet men aan de eis, en dan kan men blijven zitten voor een lage huur. Dat gaat doorstroming tegen en zorgt dat er weinig betaalbaars op de onderkant van de markt is.

[unezra]

Reiziger88 schreef op maandag 24 mei 2021 @ 11:09:
[...]
Kerel, relax een beetje. Al die verwijten is niet goed voor je. Lees gewoon even de freelance topic door dan kom je al snel tot de conclusie dat ik niet bluf. Ik denk dat ik inderdaad te hoog zat met 80 euro -> 140 tot 180k. Maar goed, 130k winst is echt niet raar. Dat kan heel de freelance topic je wel aangeven is niks nieuws.

Met €80 per uur kom je alleen volgens mij absoluut niet aan geschetste bedragen. Genoemde €128.000 aan *omzet* bij €80 per uur en 40 uur per week is al niet eens heel pessimistisch als je aquisitie, administratie, verlof, cursusdagen, etc, mee neemt.

Sure, als jij besluit 60 uur per week te werken, zal je omzet hoger zijn. Maar dan moet je dat ook vergelijken met iemand in loondienst die structureel 60 uur per week zou werken.

Vertaal ik dat naar mijn eigen situatie, zou ik uitkomen op een ruwe €95.000 - €110.250 per jaar aan bruto loon. Kijk wat je daar voor kunt lenen en zet dat af tegen wat jij als ZZP'er kunt lenen bij vergelijkbare werkuren.

Daarmee kan je overigens echt veel lenen. En vergeet je partner niet. Verder interesseert het me niet. Ik heb soms het gevoel dat mensen met cijfers willen discusseren wat gewoon goed voelt voor hen. Veel plezier met je objectieve discussie:)

Die partner heb je in loondienst ook.

[Loft]

Shadowhawk00 schreef op maandag 24 mei 2021 @ 12:02:
[...]


Daarom zeg ik ook, misschien is het gezien de beperkte aanbod dan gewoon bij de scheefhuurders de huur optrekken zodat ze tenminste gewoon huur betalen conform hun salaris.

Helemaal mee eens.
Dat creëert inkomsten voor de woning bouw verenigingen waardoor er weer woning gebouwd kunnen worden.

[Caelorum]

Trichoglossus schreef op maandag 24 mei 2021 @ 12:31:
Een studentenwoning kun je niet vergelijken met een sociale huurwoning, [...]

Studentenwoning als in sociale huur, geschikt voor studenten of mensen die net in Nederland zijn, maar meer ook echt niet. Die dingen zijn vaak 50m2 voor 4-500E, redelijk ruim en goedkoop, maar de staat en omgeving is er dan ook naar.
Je zal ze alleen niet snel krijgen want er zijn er, gelukkig, niet heel veel van en er is, helaas, een grote vraag naar. Maar ze bestaan nog wel.

[Loft]

Trichoglossus schreef op maandag 24 mei 2021 @ 12:31:
Een studentenwoning kun je niet vergelijken met een sociale huurwoning, waar je wel alle voorzieningen voor jezelf hebt, en niet hoeft te delen met tig anderen die daar ook een kamertje hebben.

Ik denk dat je erg goed moet zoeken in Nederland, wil je ergens een sociale huurwoning voor 400 euro kunnen vinden, die groter is dan 'n kippenhok.

Het minimumloon voor een 22 jarig is 1684 bruto, waarvan hij/zij ongeveer 1577 netto zou overhouden.
Een huur van 400 zou dan wel erg weinig zijn, je kunt dan makkelijk meer betalen. Voor een uitkering is dat 1232.
In alle gevallen is 400 aan de lage kant.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 24 mei 2021 @ 11:28:
[...]
Het is natuurlijk ook gestoord dat je als student een huis krijgt met 400 huur en je dan 2 jaar later met 40k per jaar nog steeds maar 400huur betaald. Dat is natuurlijk ook krom.

Waarom is dat krom? En wat vind je er krom aan, dat je een huis met 400 euro huur kunt krijgen of dat je dat met een hoger inkomen nog steeds betaalt?

Als de woning daadwerkelijk ook maar 400 euro waard is (op basis van zaken als woonoppervlak, locatie en comfort), dan vind ik het prima dat iemand het 40k die woning huurt. Als de woning in feite 700 euro waard zou moeten zijn, dan zou de woning ook voor 700 euro verhuurd moeten worden. En dan zou het ook geen probleem moeten zijn als iemand ineens 40k verdient in plaats van student te zijn.

Dat is natuurlijk ook de manier waarop huurtoeslag is 'ingericht'. Die student die een woning voor 700 euro huurt, betaalt dat vanwege de huurtoeslag 350 euro voor. En zodra het inkomen stijgt, neemt de toeslag af. Op zich een prima situatie vind ik, mits die woning ook werkelijk 700 waard is. En niet 1000 euro of juist 400 euro.

[Loft]

Rubbergrover1 schreef op maandag 24 mei 2021 @ 12:40:
[...]

Waarom is dat krom? En wat vind je er krom aan, dat je een huis met 400 euro huur kunt krijgen of dat je dat met een hoger inkomen nog steeds betaalt?

De onderkant van de huurmarkt is gesubsidieerd. Iemand die zoiets verdiend zou die subsidie wellicht niet hoeven te ontvangen. (of omgekeerd, dat bedrag kan beter ten gooede komen aan iemand die het meer nodig heeft)

[unezra]

Loft schreef op maandag 24 mei 2021 @ 12:42:
[...]
De onderkant van de huurmarkt is gesubsidieerd. Iemand die zoiets verdiend zou die subsidie wellicht niet hoeven te ontvangen. (of omgekeerd, dat bedrag kan beter ten gooede komen aan iemand die het meer nodig heeft)

Dat gebeurt ook niet.
Huurtoeslag is inkomensafhankelijk.

Ik twijfel sterk of de woningbouwverenigingen zélf wel gesubsidieerd zijn.

Als ik voor de grap even het jaarverslag van een niet geheel willekeurige woningcorporatie door lees, zie ik daar weinig in terug over subsidie op exploitatie. (Disclaimer: Ik heb het HEEL vluchtig doorgelezen. Wellicht dat ik er overheen kijk.)

https://www.woongoedzeist...ag-19-incl-verklaring.pdf

[Rubbergrover1]

Reiziger88 schreef op maandag 24 mei 2021 @ 11:09:
[...]

Kerel, relax een beetje. Al die verwijten is niet goed voor je. Lees gewoon even de freelance topic door dan kom je al snel tot de conclusie dat ik niet bluf. Ik denk dat ik inderdaad te hoog zat met 80 euro -> 140 tot 180k. Maar goed, 130k winst is echt niet raar. Dat kan heel de freelance topic je wel aangeven is niks nieuws.

Dat kun je vooral omdat je niet of weinig reserveert voor diverse kostenposten die voor iemand in loondienst al standaard geregeld zijn.

Even heel gechargeerd, je kunt moeiteloos tot het pensioen zonder onderbreking van opdracht naar opdracht, allemaal dicht bij huis zodat je nauwelijks reiskosten hebt, hoeft niet bij of om te scholen, wordt nooit ziek en je kunt na je pensionering toe met alleen AOW (want geen pensioenregeling). Het is mooi als je dit allemaal lukt. Maar bij de meeste mensen is het gat tussen omzet en inkomen wel iets groter.

[Trichoglossus]

Loft schreef op maandag 24 mei 2021 @ 12:40:
[...]


Het minimumloon voor een 22 jarig is 1684 bruto, waarvan hij/zij ongeveer 1577 netto zou overhouden.
Een huur van 400 zou dan wel erg weinig zijn, je kunt dan makkelijk meer betalen. Voor een uitkering is dat 1232.
In alle gevallen is 400 aan de lage kant.

Waarom zou je meer moeten betalen? Wie gaat er nou voor zijn lol een paar honderd euro extra huur betalen?

[Loft]

unezra schreef op maandag 24 mei 2021 @ 12:53:
[...]


Dat gebeurt ook niet.
Huurtoeslag is inkomensafhankelijk.

Ik twijfel sterk of de woningbouwverenigingen zélf wel gesubsidieerd zijn.

Als ik voor de grap even het jaarverslag van een niet geheel willekeurige woningcorporatie door lees, zie ik daar weinig in terug over subsidie op exploitatie. (Disclaimer: Ik heb het HEEL vluchtig doorgelezen. Wellicht dat ik er overheen kijk.)

https://www.woongoedzeist...ag-19-incl-verklaring.pdf

Ik ben daar al een tijd uit. De laatste details weet ik niet meer
Ze zijn het deel aan het rechtzetten. Voorheen betaalden woningbouwverenigingen geen belasting over het vastgoed, volgens mij is dat rechtgezet. Er waren nog wel wat meer grotere en kleinere voordelen van een woningbouwvereniging ten opzichte van andere vastgoed eigenaren. Goed dat e dat gelijk trekken.


_{Nu nog kerken belasting laten betalen over vermogen en vastgoed}

[Rubbergrover1]

Loft schreef op maandag 24 mei 2021 @ 12:42:
[...]


De onderkant van de huurmarkt is gesubsidieerd. Iemand die zoiets verdiend zou die subsidie wellicht niet hoeven te ontvangen. (of omgekeerd, dat bedrag kan beter ten gooede komen aan iemand die het meer nodig heeft)

Je probleem is dus vooral dat die student een woning voor 400 euro huurt terwijl de werkelijke waarde een stuk hoger ligt. Dan zit dáár dus het probleem. Niet dat die oud student tevreden is met zijn studentenhuisje, maar dat de huur niet marktconform is. Dan zou je dus beter dáár iets aan kunnen doen. Als de huur-punten tabel meer marktconform zou zijn, dan maak je het ook voor private investeerders interessant om voor de lagere huren te gaan bouwen. Of voor de groep met boxen de liberalisatiegrens.

[Loft]

Trichoglossus schreef op maandag 24 mei 2021 @ 12:55:
[...]

Waarom zou je meer moeten betalen? Wie gaat er nou voor zijn lol een paar honderd euro extra huur betalen?

Vanuit het individu, helemaal met je eens.
Vanuit het systeem waarin de overheid de minder bedeelden onder ons wil helpen, met o.a. subsidie zou men het scheef kunnen vinden dat iemand die huur makkelijk kan betalen een plek bezet houdt voor iemand die dat niet zo makkelijk kan betalen.

[Loft]

Rubbergrover1 schreef op maandag 24 mei 2021 @ 13:05:
[...]

Je probleem is dus vooral dat die student een woning voor 400 euro huurt terwijl de werkelijke waarde een stuk hoger ligt. Dan zit dáár dus het probleem. Niet dat die oud student tevreden is met zijn studentenhuisje, maar dat de huur niet marktconform is. Dan zou je dus beter dáár iets aan kunnen doen. Als de huur-punten tabel meer marktconform zou zijn, dan maak je het ook voor private investeerders interessant om voor de lagere huren te gaan bouwen. Of voor de groep met boxen de liberalisatiegrens.

Het systeem kan (wellicht zelf moet) beter wat mij betreft.

[Verwijderd]

Loft schreef op maandag 24 mei 2021 @ 13:06:
[...]


Vanuit het individu, helemaal met je eens.
Vanuit het systeem waarin de overheid de minder bedeelden onder ons wil helpen, met o.a. subsidie zou men het scheef kunnen vinden dat iemand die huur makkelijk kan betalen een plek bezet houdt voor iemand die dat niet zo makkelijk kan betalen.

Vind ik ook, als je het hele plaatje bekijkt van de huurmarkt..kan dat (gesubsidieerden)scheefhuren imho ook niet meer. (oplossing hier is om betreffende scheefwoner de bekomen subsidie terug te vorderen, als deze niet wil vertrekken uit die woning)

[ Voor 11% gewijzigd door Verwijderd op 24-05-2021 13:15 ]

[Loft]

unezra schreef op maandag 24 mei 2021 @ 12:53:
[...]


Dat gebeurt ook niet.
Huurtoeslag is inkomensafhankelijk.

Ik twijfel sterk of de woningbouwverenigingen zélf wel gesubsidieerd zijn.

Als ik voor de grap even het jaarverslag van een niet geheel willekeurige woningcorporatie door lees, zie ik daar weinig in terug over subsidie op exploitatie. (Disclaimer: Ik heb het HEEL vluchtig doorgelezen. Wellicht dat ik er overheen kijk.)

https://www.woongoedzeist...ag-19-incl-verklaring.pdf

Pagina 35.
12 personen Directie
35 personen Wijken
9 Personen Vastgoed
7 Personen Financien

63 in totaal

19% Directie...

Dat kan ook wel efficiënter als je alleen naar de nummers kijkt (geen idee hoe ze het intern geregeld hebben) (17,5% op basis van FTE)

[Rubbergrover1]

Loft schreef op maandag 24 mei 2021 @ 13:13:
[...]


Pagina 35.
12 personen Directie
35 personen Wijken
9 Personen Vastgoed
7 Personen Financien

63 in totaal

19% Directie...

Dat kan ook wel efficiënter als je alleen naar de nummers kijkt (geen idee hoe ze het intern geregeld hebben) (17,5% op basis van FTE)

Dat komt vooral doordat een hoop werk, zoals onderhoud en de toewijzing van woningen, uitbesteed wordt. Zo'n percentage zegt dus niet veel.

[unezra]

Verwijderd schreef op maandag 24 mei 2021 @ 13:10:
[...]
Vind ik ook, als je het hele plaatje bekijkt van de huurmarkt..kan dat (gesubsidieerden)scheefhuren imho ook niet meer. (oplossing hier is om betreffende scheefwoner de bekomen subsidie terug te vorderen, als deze niet wil vertrekken uit die woning)

In mijn beleving *is* dat scheefwonen niet gesubsidieerd.
Iemand met een hoger inkomen, verliest zijn of haar recht op huurtoeslag.

De woning zelf zal in de basis die bruto huurprijs per maand kosten, die op basis van het puntenstelsel redelijk is. Dat is volstrekt gereguleerd.

Alleen, juist boven de huurtoeslaggrens, de vrije sector, schieten de prijzen vrij snel omhoog maar dat is een segment dat vrij snel buiten bereik van de starter is.

Dat scheefwonen een fenomeen is dat aangepakt zou moeten worden ben ik met je eens, maar het is dus niet gesubsidieerd scheefwonen. Er is immers geen sprake meer van huurtoeslag.

[unezra]

Rubbergrover1 schreef op maandag 24 mei 2021 @ 13:30:
[...]
Dat komt vooral doordat een hoop werk, zoals onderhoud en de toewijzing van woningen, uitbesteed wordt. Zo'n percentage zegt dus niet veel.

Dit. An-sich zegt 19% directie ook niet zo veel. Ik heb wel gekkere dingen gezien in organisaties die soms volkomen valide waren. Ik weet ook niet hoe de managementlagen er onder in elkaar steken.

Op basis van enkel zulke getallen roepen dat er te veel overhead is in een dergelijke organisatie is nogal kort door de bocht.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op maandag 24 mei 2021 @ 13:05:
Je probleem is dus vooral dat die student een woning voor 400 euro huurt terwijl de werkelijke waarde een stuk hoger ligt. Dan zit dáár dus het probleem. Niet dat die oud student tevreden is met zijn studentenhuisje, maar dat de huur niet marktconform is. Dan zou je dus beter dáár iets aan kunnen doen. Als de huur-punten tabel meer marktconform zou zijn, dan maak je het ook voor private investeerders interessant om voor de lagere huren te gaan bouwen. Of voor de groep met boxen de liberalisatiegrens.

Welk 'probleem' wordt hier precies opgelost? Ik heb voor de grap eens gekeken op de huurwoningensite van de gemeente Tilburg. Geen grote stad, geen randstad.

Dit is het 'sociale' aanbod:

Tussenwoning, 1954, nog geen 80m². Huur: 678,-/maand. Annuitair over 30 jaar, 1,53% is dit een hypotheek van 195000 euro.
Flat, 2005, nog geen 50m². Huur: 650,-/maand, servicekosten 170,-/maand Annuitair over 30 jaar, 1,53% is dit een hypotheek van 188000 euro.

En dat was het. Twee woningen op een gemeente van meer dan 200000 inwoners. Let wel, voor deze woningen zijn inkomenseisen, inschrijvingsduureisen, en in het geval van de flat is het een doorstroomwoning moet je al huurder zijn van de stichting.

Als je op Funda kijkt voor woningen onder de twee ton is het aanbod óók krap, maar groter, en zeker vergelijkbaar kwa prijs.

Ongetwijfeld zijn er oude mensen die dertig jaar lang nooit huurverhoging hebben gekregen, maar de afgelopen vijf jaar is het elk jaar bijna het dubbele van de inflatie geweest.

[Shadowhawk00]

unezra schreef op maandag 24 mei 2021 @ 13:36:
[...]


In mijn beleving *is* dat scheefwonen niet gesubsidieerd.
Iemand met een hoger inkomen, verliest zijn of haar recht op huurtoeslag.

De woning zelf zal in de basis die bruto huurprijs per maand kosten, die op basis van het puntenstelsel redelijk is. Dat is volstrekt gereguleerd.

Alleen, juist boven de huurtoeslaggrens, de vrije sector, schieten de prijzen vrij snel omhoog maar dat is een segment dat vrij snel buiten bereik van de starter is.

Dat scheefwonen een fenomeen is dat aangepakt zou moeten worden ben ik met je eens, maar het is dus niet gesubsidieerd scheefwonen. Er is immers geen sprake meer van huurtoeslag.

De woning zelf is vaak ook gebouwd met publiek geld of zijn er vanuit de overheid veel kortingen gegeven op de woning. Dat iemand niet direct een zak geld met daarop subsidie krijgt zegt niet dat er niet vanuit andere hoeken kortingen zitten.

[unezra]

Shadowhawk00 schreef op maandag 24 mei 2021 @ 14:12:
[...]
De woning zelf is vaak ook gebouwd met publiek geld of zijn er vanuit de overheid veel kortingen gegeven op de woning. Dat iemand niet direct een zak geld met daarop subsidie krijgt zegt niet dat er niet vanuit andere hoeken kortingen zitten.

Dat zo'n woning met publiek geld gebouwd is, betekend niet noodzakelijkerwijs dat de huurprijs daarom is wat hij is. Kijk voor de lol eens naar wat een flat van pak 'm beet 120K huidige marktwaarde aan hypotheek doet en beredeneer dán of 'ie voor een prijs onder de huurtoeslaggrens te verhuren valt.

Gokje: Ja, dat kan prima. (Heb ik de lagere kosten die een woningcorportatie heeft puur vanwege schaalgrootte niet eens meegeteld. Zij kunnen onderhoud per definitie goedkoper laten uitvoeren dan een partikulier.)

In mijn beleving maakt dat de vraag of zo'n woning met gemeenschapsgeld is aangekocht irrelevant, gezien de verhuurprijs realistisch is, ook als er géén sprake is van gesubsidieerde aankoop. Het heeft hooguit invloed op de winstmarge en risico's van een woningcorporatie.)

[dudee]

Trichoglossus schreef op maandag 24 mei 2021 @ 12:12:
[...]

400 euro huur voor een huis? Waar?!?!
Beetje sociale huurwoning doet al 600+/maand

Sociale huurwoningen buiten de randstad kan je prima voor 440 euro per maand huren ex subsidie, wachtijd van 0,0 voor een appartement met 3 kamers. Moet je wel net in Scubbekutteveen willen wonen maar dat is een tweede.

[Miks]

unezra schreef op maandag 24 mei 2021 @ 13:39:
[...]


Dit. An-sich zegt 19% directie ook niet zo veel. Ik heb wel gekkere dingen gezien in organisaties die soms volkomen valide waren. Ik weet ook niet hoe de managementlagen er onder in elkaar steken.

Op basis van enkel zulke getallen roepen dat er te veel overhead is in een dergelijke organisatie is nogal kort door de bocht.

Je hebt duidelijk nooit een woco van binnen gezien. Ik wel en nooit meer.
Niet alleen heel veel management/directie. Ook veel incompetentie en nog maar weinig 'truien' en veel 'pakken'.

Vroeger bestond het bestuur bij een woco in veel gevallen uit de bewoners zelf. Daarom heet het ook corporatie. Inmiddels is daar niks meer van over en zijn het afgezien van het sociale aspect gewoon huisjesmelkers met een sociale grondslag.

[Verwijderd]

unezra schreef op maandag 24 mei 2021 @ 13:36:
[...]


In mijn beleving *is* dat scheefwonen niet gesubsidieerd.
Iemand met een hoger inkomen, verliest zijn of haar recht op huurtoeslag.

De woning zelf zal in de basis die bruto huurprijs per maand kosten, die op basis van het puntenstelsel redelijk is. Dat is volstrekt gereguleerd.

Alleen, juist boven de huurtoeslaggrens, de vrije sector, schieten de prijzen vrij snel omhoog maar dat is een segment dat vrij snel buiten bereik van de starter is.

Dat scheefwonen een fenomeen is dat aangepakt zou moeten worden ben ik met je eens, maar het is dus niet gesubsidieerd scheefwonen. Er is immers geen sprake meer van huurtoeslag.

Ooow dat wist ik niet, dat de toeslag niet meer ontvangen kon worden door de "scheef-woner-huurder" .Ben erook al een tijdje uit:-) Maar idd, wel een puntje dat de scheefhuurder een woning bezet houdt voor degene die wel in aanmerking zou komen voor de toeslag.

[Verwijderd]

Prijzen van woningcorporatie huurwoningen zijn bijna nooit marktconform. Zeker niet op gewilde locaties.

Rijtje woningen naast ons is de helft koop en de andere helft woningcorporatie.

Koopwoningen gaan weg voor 450k.

Huren zijn 600 per maand voor sociale woningen.

Vrije sector huren voor diezelfde woningen zijn 1600/8000 euro.

De reden dat woningcorporatie uitkomen is dat hun aankopen gesubsidieerd zijn en dat ze met overheidsgarantie goedkoop kunnen lenen.

[CVTTPD2DQ]

Tweakers: 40% van een topsalaris besteden aan hypotheek is te veel!
Ook Tweakers: 30% van je minimumloon besteden aan huur is te weinig!

Tweakers: Als jonge startende IT'er met bovenmodaal salaris kom ik er niet meer tussen!
Ook Tweakers: die sociale huurwoningen van 6-700/maand zijn te goedkoop!

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 24 mei 2021 @ 14:10:
[...]


Welk 'probleem' wordt hier precies opgelost? Ik heb voor de grap eens gekeken op de huurwoningensite van de gemeente Tilburg. Geen grote stad, geen randstad.

Dit is het 'sociale' aanbod:

Tussenwoning, 1954, nog geen 80m². Huur: 678,-/maand. Annuitair over 30 jaar, 1,53% is dit een hypotheek van 195000 euro.
Flat, 2005, nog geen 50m². Huur: 650,-/maand, servicekosten 170,-/maand Annuitair over 30 jaar, 1,53% is dit een hypotheek van 188000 euro.

En dat was het. Twee woningen op een gemeente van meer dan 200000 inwoners. Let wel, voor deze woningen zijn inkomenseisen, inschrijvingsduureisen, en in het geval van de flat is het een doorstroomwoning moet je al huurder zijn van de stichting.

En dat zie je niet als een probleem? Volgens mij geeft dit juist goed weer wat het probleem is. Of wat de gevolgen zijn. De huren die ze mogen vragen zijn op een zodanig niveau dat je daar eigenlijk geen fatsoenlijke woning voor kunt bouwen. Of kopen. Gevolg is dat mensen die daar 'tussen zijn gekomen' niet weg willen gaan, maar vaak ook niet kúnnen gaan, omdat een andere woning (koop en vrije sector) verhoudingsgewijs veel duurder is. Er komen dus nauwelijks woningen vrij.

Tegelijk levert de verhuur de woningbouwverenigingen zo weinig op, dat ze eigenlijk alleen huizen kunnen bouwen als ze vanuit verkoop geld binnen krijgen. Of als de woningbouw in een crisis zit zodat bouwen even relatief goedkoop kan. En voor commerciële verhuurders is onder de liberalisatiegrens bouwen al helemaal onaantrekkelijk en vaak onrendabel.

Zouden de huren hoger liggen, dan zouden de woningbouwverenigingen meer binnen krijgen, zouden projecten eerder rendabel zijn en zou het ook voor commerciële partijen interessant kunnen zijn om voor de goedkopere groei te bouwen. Bovendien zou voor de huurders de stap om te verhuizen kleiner zijn, als de volgende woning niet verhoudingsgewijs veel duurder is.

[Trichoglossus]

dudee schreef op maandag 24 mei 2021 @ 15:08:
[...]

Sociale huurwoningen buiten de randstad kan je prima voor 440 euro per maand huren ex subsidie, wachtijd van 0,0 voor een appartement met 3 kamers. Moet je wel net in Scubbekutteveen willen wonen maar dat is een tweede.

Doe eens een voorbeeld? In Friesland zie ik er 2 onder de 400 euro, die op de nominatie staan om gesloopt/gerenoveerd te worden, en derhalve tijdelijk bewoonbaar zijn. Verder kan ik ze zo 1 2 3 nergens vinden.

Rubbergrover1 schreef op maandag 24 mei 2021 @ 18:56:
[...]

En dat zie je niet als een probleem? Volgens mij geeft dit juist goed weer wat het probleem is. Of wat de gevolgen zijn. De huren die ze mogen vragen zijn op een zodanig niveau dat je daar eigenlijk geen fatsoenlijke woning voor kunt bouwen. Of kopen. Gevolg is dat mensen die daar 'tussen zijn gekomen' niet weg willen gaan, maar vaak ook niet kúnnen gaan, omdat een andere woning (koop en vrije sector) verhoudingsgewijs veel duurder is. Er komen dus nauwelijks woningen vrij.

Tegelijk levert de verhuur de woningbouwverenigingen zo weinig op, dat ze eigenlijk alleen huizen kunnen bouwen als ze vanuit verkoop geld binnen krijgen. Of als de woningbouw in een crisis zit zodat bouwen even relatief goedkoop kan. En voor commerciële verhuurders is onder de liberalisatiegrens bouwen al helemaal onaantrekkelijk en vaak onrendabel.

Zouden de huren hoger liggen, dan zouden de woningbouwverenigingen meer binnen krijgen, zouden projecten eerder rendabel zijn en zou het ook voor commerciële partijen interessant kunnen zijn om voor de goedkopere groei te bouwen. Bovendien zou voor de huurders de stap om te verhuizen kleiner zijn, als de volgende woning niet verhoudingsgewijs veel duurder is.

Woningen verkopen aan beleggers, die vervolgens binnen een paar jaar de huur zo omhoog zetten, dat mensen hun huis uit moeten omdat ze de huur niet kunnen betalen. Dat lijkt me nou ook niet echt een wenselijke ontwikkeling.

https://www.gelderlander....-zijn-de-pineut~a5247f3a/

[ Voor 61% gewijzigd door Trichoglossus op 24-05-2021 19:24 ]

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op maandag 24 mei 2021 @ 18:56:
En dat zie je niet als een probleem? Volgens mij geeft dit juist goed weer wat het probleem is. Of wat de gevolgen zijn. De huren die ze mogen vragen zijn op een zodanig niveau dat je daar eigenlijk geen fatsoenlijke woning voor kunt bouwen. Of kopen. Gevolg is dat mensen die daar 'tussen zijn gekomen' niet weg willen gaan, maar vaak ook niet kúnnen gaan, omdat een andere woning (koop en vrije sector) verhoudingsgewijs veel duurder is. Er komen dus nauwelijks woningen vrij.

We hebben het hier over (het vrij willekeurig gekozen) Tilburg. Voor een vergelijkbaar bedrag aan hypotheek koop je hier nog wel een appartement of tussenwoning.

https://www.funda.nl/koop...1396830-hoefstraat-163-b/
https://www.funda.nl/koop...2-van-hogendorpstraat-51/

Voor iets meer zelfs instapklaar:

https://www.funda.nl/koop...s-41302830-doornsingel-9/

Het grote verschil: Je krijgt geen huursubsidie. Voor die huurwoningen wel. En dat maakt al het verschil voor mensen met een kleine baan of uitkering.

Je zult mij niet horen betwisten dat de woningbouwverenigingen te weinig in kas hebben. Maar als we de betaalbaarheidsnormen voor hypotheken loslaten op die huren, dan 'hoort' bij een huur van 670 euro een maandsalaris van 3000 euro bruto.

Als dit 'te goedkoop' is, waar moeten de mensen leven die minder dan 3000 euro bruto per maand verdienen? Want dat zijn er nogal veel.

[Caelorum]

@CVTTPD2DQ je kan die betaalbaarheidsnormen niet zo overzetten, want er wordt daar rekening gehouden met noodzakelijk onderhoud aan de koopwoning, die de huurder niet heeft. De huur kan dus iets hoger dan die norm voor hypotheken.

[CVTTPD2DQ]

Caelorum schreef op maandag 24 mei 2021 @ 19:25:
@CVTTPD2DQ je kan die betaalbaarheidsnormen niet zo overzetten, want er wordt daar rekening gehouden met noodzakelijk onderhoud aan de koopwoning, die de huurder niet heeft. De huur kan dus iets hoger dan die norm voor hypotheken.

Correct. Volgens het NIBUD 1,069% van de woningwaarde. Als we die even op 2 ton zetten dus 170 euro per maand, dus komen we uit op een salaris van 2200 euro bruto. Nog steeds zijn er meer dan genoeg mensen die veel en veel minder verdienen.

[Rubbergrover1]

Trichoglossus schreef op maandag 24 mei 2021 @ 19:18:
Woningen verkopen aan beleggers, die vervolgens binnen een paar jaar de huur zo omhoog zetten, dat mensen hun huis uit moeten omdat ze de huur niet kunnen betalen. Dat lijkt me nou ook niet echt een wenselijke ontwikkeling.

Klopt, is het ook niet. Maar het is voor veel woningbouwverenigingen een van de weinige manieren om aan extra geld te komen om nieuwe huurwoningen te bouwen. Dat is het rotte aan het beleid zoals dit enkele decennia geleden bedacht is. Waar in het verleden voor nieuwbouwprojecten het geld bij de staat geleend kon worden, daar moeten ze nu alles op eigen houtje doen of geld bij commerciële partijen los zien te krijgen. Dat is niet alleen een stuk duurder, ook zullen de woningbouwverenigingen ook een groter deel eigen geld moeten gebruiken.

[Trichoglossus]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 24 mei 2021 @ 19:22:
[...]

Het grote verschil: Je krijgt geen huursubsidie. Voor die huurwoningen wel. En dat maakt al het verschil voor mensen met een kleine baan of uitkering.

Als je in je uppie woont en je verdient net iets meer dan 23.725 euro, kan je de huurtoeslag al op je buik schrijven, en betaal je gewoon de volle mep aan (sociale) huur.

[Mark31]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 24 mei 2021 @ 18:10:
Tweakers: 40% van een topsalaris besteden aan hypotheek is te veel!
Ook Tweakers: 30% van je minimumloon besteden aan huur is te weinig!

Tweakers: Als jonge startende IT'er met bovenmodaal salaris kom ik er niet meer tussen!
Ook Tweakers: die sociale huurwoningen van 6-700/maand zijn te goedkoop!

Hoezo te goedkoop?
Wij hebben 800 bruto, 700 netto met aflossing in 30 jaar hypotheek.
Ik vind 6 a 700 huur een redelijke prijs.

[ANdrode]

Mark31 schreef op maandag 24 mei 2021 @ 20:16:
[...]


Hoezo te goedkoop?
Wij hebben 800 bruto, 700 netto met aflossing in 30 jaar hypotheek.
Ik vind 6 a 700 huur een redelijke prijs.

Met als verschil dat de huur jaarlijks stijgt en de bruto hypotheek niet.

offtopic:
En afbouw HRA is niet prettig maar altijd beter dan kapitaal in box 3 waar de rest van het kapitaal ook woont

[unezra]

Verwijderd schreef op maandag 24 mei 2021 @ 17:39:
Prijzen van woningcorporatie huurwoningen zijn bijna nooit marktconform. Zeker niet op gewilde locaties.

Rijtje woningen naast ons is de helft koop en de andere helft woningcorporatie.

Koopwoningen gaan weg voor 450k.

Huren zijn 600 per maand voor sociale woningen.

Vrije sector huren voor diezelfde woningen zijn 1600/8000 euro.

De reden dat woningcorporatie uitkomen is dat hun aankopen gesubsidieerd zijn en dat ze met overheidsgarantie goedkoop kunnen lenen.

Nee.
Dat is de verkeerde conclusie op basis van bovenstaande.

Je ziet een correlatie die er in mijn beleving niet *is*.

Waarom zou een woningcorporatie noodgedwongen moeten lenen? Misschien hebben ze wel genoeg eigen vermogen om zonder tussenkomst van de bank vastgoed aan te kopen. Dan kan €600 per maand voor een rijtjeshuis prima uit.

[Verwijderd]

a) heb je de balans van een woco wel eens bekeken? zonder al die leningen zouden die sociale huurwoningen trouwens nog een stuk goedkoper kunnen zijn en was er veel minder huursubsidie nodig, maar da's weer een andere discussie.

b) het gaat erom dat huren niet marktconform zijn

en daar ging eerdere discussie om. is het redelijk dat mensen met een hoog inkomen in een goedkope gesubsidieerde woning wonen, terwijl er tegelijkertijd mensen met een laag inkomen op een wachtlijst staan?

[unezra]

Verwijderd schreef op maandag 24 mei 2021 @ 21:02:
a) heb je de balans van een woco wel eens bekeken? zonder al die leningen zouden die sociale huurwoningen trouwens nog een stuk goedkoper kunnen zijn en was er veel minder huursubsidie nodig, maar da's weer een andere discussie.

b) het gaat erom dat huren niet marktconform zijn

en daar ging eerdere discussie om. is het redelijk dat mensen met een hoog inkomen in een goedkope gesubsidieerde woning wonen, terwijl er tegelijkertijd mensen met een laag inkomen op een wachtlijst staan?

Die huurprijzen zijn bepaald op basis van het puntenstelsel. Die woning is niet gesubsidieerd en die inkomens krijgen geen huurtoeslag. De hoge inkomens komen er vaak ook helemaal niet voor in aanmerking, omdat ze te veel verdienen. (Veel woningcorporaties hanteren een maximaal inkomen voor specifieke woningen.)

Het énige dat wel regelmatig gebeurt, is dat mensen blijven wonen in een woning. Het zogenaamde scheefhuren. Dat is met de huidige wet- en regelgeving niet te voorkomen. Een huurwoning met niet-geliberaliseerde huurprijs kán niet boven de liberalisatiegrens getrokken worden tenzij de bewoners vertrekken en er nieuwe huurders in komen.

Tegelijkertijd kun je ook mensen niet hun woning uit zetten omdat ze op een dag te veel zijn gaan verdienen. Je maakt dan iemand dakloos. Dat lijkt me niet de bedoeling van welke wet- en regelgeving dan ook.

Dus nee, je hele redenering gaat aan alle kanten mank. De (maximale) huurprijs is voor dergelijke woningen al door de huurcommissie bepaald. Niet door de woningcorporatie.

[CVTTPD2DQ]

Mark31 schreef op maandag 24 mei 2021 @ 20:16:
Hoezo te goedkoop?
Wij hebben 800 bruto, 700 netto met aflossing in 30 jaar hypotheek.
Ik vind 6 a 700 huur een redelijke prijs.

Dat was een beetje sarcasme. Ik denk dat veel mensen in deze discussie zo'n bedrag aan maandlasten betalen. Maar als mensen met een heel beperkt inkomen zoiets aan huur betalen is het (voor sommigen) een schande.

ANdrode schreef op maandag 24 mei 2021 @ 20:23:
Met als verschil dat de huur jaarlijks stijgt en de bruto hypotheek niet.

Klopt. 2,4% correctie, over 30 jaar, dan verdubbelt de huur ongeveer. Als ik voor het gemak doe alsof dat lineaire groei is ipv. exponentiële, dan betaal je voor een huurwoning met vergelijkbare maandlasten dus anderhalf keer de kosten van een hypotheek.

Huren is duurder, en dat is prima als iedereen de keus heeft tussen huren of kopen. In de praktijk is er natuurlijk een snoeiharde inkomensgrens, en zijn er mensen die nooit van hun leven zullen kunnen kopen.

Verwijderd schreef op maandag 24 mei 2021 @ 21:02:
b) het gaat erom dat huren niet marktconform zijn

Ik gaf net het voorbeeld van huurwoningen op woninginzicht, voor Tilburg en omstreken, waar de maandlasten (op de korte termijn! Op de lange termijn zijn ze zelfs hoger) best vergelijkbaar zijn met die van vergelijkbare koopwoningen. Dus wat is dan 'de markt'? Commerciële huur, die door het puntenstelsel bijna per definitie duurder is?

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 24 mei 2021 @ 21:39:
[...]
Ik gaf net het voorbeeld van huurwoningen op woninginzicht, voor Tilburg en omstreken, waar de maandlasten (op de korte termijn! Op de lange termijn zijn ze zelfs hoger) best vergelijkbaar zijn met die van vergelijkbare koopwoningen. Dus wat is dan 'de markt'? Commerciële huur, die door het puntenstelsel bijna per definitie duurder is?

Je hebt een marktprijs voor kopen en een marktprijs voor huren. Die zijn natuurlijk aan elkaar gerelateerd middels het geëiste rendement op een woningbelegging.

Op dit moment komt dat overeen met zo'n 4,5%-5% huur op jaarbasis ten opzichte van de verkoopwaarde.

Natuurlijk is huren duurder dan kopen. Kopers die verhuren hebben kosten van beheer en onderhoud en lopen risico. Beleggers willen daarvoor gecompenseerd worden natuurlijk.

Wat ik bedoelde is dat dezelfde woningen in de vrije sector 1600/1800 huur doen en via woningcorporatie voor 600 euro weggaan.

[ Voor 16% gewijzigd door Verwijderd op 24-05-2021 21:49 ]

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op maandag 24 mei 2021 @ 21:45:
[...]


Je hebt een marktprijs voor kopen en een marktprijs voor huren. Die zijn natuurlijk aan elkaar gerelateerd middels het geëiste rendement op een woningbelegging.

Op dit moment komt dat overeen met zo'n 4,5%-5% huur op jaarbasis ten opzichte van de verkoopwaarde.

Natuurlijk is huren duurder dan kopen. Kopers die verhuren hebben kosten van beheer en onderhoud en lopen risico. Beleggers willen daarvoor gecompenseerd worden natuurlijk.

Wat ik bedoelde is dat dezelfde woningen in de vrije sector 1600/1800 huur doen en via woningcorporatie voor 600 euro weggaan.

De regel is inderdaad dat je in 20jaar de investering hebt verdient dus dat is 5% per jaar aan huuropbrenst. Een woning van 450k moet dan per maand 1800 euro opleveren. De woningcooperatie die deze verhuurd voor 600per maand kan het geld beter uitlenen als hypotheek. Dan hebben ze een hoger rendement en minder risico, dus dat is gewoon geen werkbaar model voor een bedrijf.
Dat kan alleen als of die 450k minder is voor de woningcooperatie doordat er ergens belastinggeld naartoe gaat in een of andere vorm. Dus dat is dan gewoon een subsidie. En dat is normaal want mensen met een klein inkomen moeten ook een woning kunnen hebben. Maar mensen die het makkelijk kunnen betalen zouden dus ook gewoon marktconform moeten betalen aan de woning.

[CVTTPD2DQ]

Shadowhawk00 schreef op maandag 24 mei 2021 @ 22:58:
Dat kan alleen als of die 450k minder is voor de woningcooperatie doordat er ergens belastinggeld naartoe gaat in een of andere vorm. Dus dat is dan gewoon een subsidie.

Als de woningbouwvereniging die woningen nú op de vrije markt zou kopen voor 450k, en meteen voor 600 euro per maand zou verhuren, zou er inderdaad iets vreemds aan de hand zijn.

Vaak gaat het om woningen die ergens in 1959 zijn opgeleverd voor een bedrag dat kleiner was dan wat nu de jaarlijkse huur is, en die inmiddels wel afbetaald zijn.

Als er dan geen "marktconforme" huur wordt gevraagd is dat inderdaad een subsidie (van de woningbouwvereniging naar de huurder), maar niet noodzakelijk iets waar belastingcenten heel veel mee te maken hebben.

[Caelorum]

Sowieso bouwen woningcorporaties geen woningen van 450k. Niet in waarde en niet in kostprijs. Die bouwen eerder woningen voor 150k of minder per stuk. 625E/maand volgens die formule.

[Rubbergrover1]

Caelorum schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 00:20:
Sowieso bouwen woningcorporaties geen woningen van 450k. Niet in waarde en niet in kostprijs. Die bouwen eerder woningen voor 150k of minder per stuk. 625E/maand volgens die formule.

En omdat het tegenwoordig op veel plaatsen moeilijk is om voor dat geld een woning te bouwen, worden er nauwelijks huurwoningen in deze klasse gebouwd. Of iets breder getrokken en even simplistisch gezegd, als je naar de puntentabel kijkt, dan kun je op veel plaatsen voor de maximale 'huur per punt' moeilijk een woning bouwen die dat aantal punten scoort.

En dat heeft ook zijn weerslag op de woningen die duurder dan de liberalisatiegrens zijn. Als de kosten 'per punt' om een nieuwe huurwoning te exploiteren bv eenderde hoger liggen dan de maximale huur, dan betekent dat dat een woning die net een punt meer heeft dan de liberalisatiegrens meteen eenderde duurder zal zijn dan de toeslaggrens. En dat je meteen een groot gat krijgt tussen de duurste sociale huurwoning en de goedkoopste geliberaliseerde woningen. Omdat maar weinig mensen voor slechts een paar punten meer woonkwaliteit een paar honderd euro meer huur willen betalen, stokt de doorstroming.

[jadjong]

Caelorum schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 00:20:
Sowieso bouwen woningcorporaties geen woningen van 450k. Niet in waarde en niet in kostprijs. Die bouwen eerder woningen voor 150k of minder per stuk. 625E/maand volgens die formule.

De kosten zitten in de grond en de bijbehorende projectontwikkelaar. Als je die wegstreept kan je prima seriematig 80 modale rijtjeswoningen voor 100k met badkamer en gestucte muren uit de grond stampen. Maar dan moet de gemeente niet de verkoop van grond gaan gebruiken om het gat in de begroting op te lossen.

[unezra]

Caelorum schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 00:20:
Sowieso bouwen woningcorporaties geen woningen van 450k. Niet in waarde en niet in kostprijs. Die bouwen eerder woningen voor 150k of minder per stuk. 625E/maand volgens die formule.

En dus ruim onder de liberalisatiegrens van € 752,33

De andere kant op gerekend zouden ze als ze tégen de liberalisatiegrens aan zouden zitten, een woning voor €180.799 kunnen bouwen. Daar moet je als woningbouwcorporatie zéker een woning voor kunnen bouwen, helemaal als het onderdeel is van een groter project en je d'r niet 1, maar 25 bouwt.

Gegarandeerd dat de kostprijs per woning lager is als je d'r in 1x 25 laat neer ploffen.
(Helemaal omdat woningbouwcorporaties op de inhoud ook nog flink kunnen en zullen bezuinigen. In zo'n woning gaat geen keuken van 20K, maar eerder eentje van 5K.)

[unezra]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 00:10:
[...]


Als de woningbouwvereniging die woningen nú op de vrije markt zou kopen voor 450k, en meteen voor 600 euro per maand zou verhuren, zou er inderdaad iets vreemds aan de hand zijn.

Vaak gaat het om woningen die ergens in 1959 zijn opgeleverd voor een bedrag dat kleiner was dan wat nu de jaarlijkse huur is, en die inmiddels wel afbetaald zijn.

Als er dan geen "marktconforme" huur wordt gevraagd is dat inderdaad een subsidie (van de woningbouwvereniging naar de huurder), maar niet noodzakelijk iets waar belastingcenten heel veel mee te maken hebben.

Dat is geen subsidie. Totaal ander ding.

De "subsidie" waar we hier hooguit mee te maken hebben, is de huurtoeslag. Die is van de overheid naar de huurder toe. Net als zorgtoeslag. Waardoor zo'n woning van €600 voor €400 oid bewoond kan worden. Voor de doelgroep niet meer dan redelijk.

[Rubbergrover1]

unezra schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 07:27:
[...]


En dus ruim onder de liberalisatiegrens van € 752,33

De andere kant op gerekend zouden ze als ze tégen de liberalisatiegrens aan zouden zitten, een woning voor €180.799 kunnen bouwen. Daar moet je als woningbouwcorporatie zéker een woning voor kunnen bouwen, helemaal als het onderdeel is van een groter project en je d'r niet 1, maar 25 bouwt.

Gegarandeerd dat de kostprijs per woning lager is als je d'r in 1x 25 laat neer ploffen.
(Helemaal omdat woningbouwcorporaties op de inhoud ook nog flink kunnen en zullen bezuinigen. In zo'n woning gaat geen keuken van 20K, maar eerder eentje van 5K.)

En stel dat ze dat lukt, en dan? Als je dan als huurder 'uit die woning groeit' (wat betreft levensstijl danwel wat betreft inkomen) en op de geliberaliseerde markt moet kijken, denk je dan dat je op de vrije markt een huurwoning kunt vinden die bv 10% groter en 10% duurder is? Ik denk het niet. Juist als je met kunstgrepen de kosten van een nieuwe woning voor woningbouwverenigingen omlaag zou kunnen brengen, dan wordt het verschil met commerciële partijen alleen maar groter. Met als gevolg dat ook de huren meer uit elkaar gaan lopen. Iemand die in een sociale huurwoning woont zal dan dus wel gek zijn om te gaan verhuizen naar een vrije-sector woning, zodat er weer minder woningen beschikbaar komen.

[unezra]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 07:48:
[...]
En stel dat ze dat lukt, en dan? Als je dan als huurder 'uit die woning groeit' (wat betreft levensstijl danwel wat betreft inkomen) en op de geliberaliseerde markt moet kijken, denk je dan dat je op de vrije markt een huurwoning kunt vinden die bv 10% groter en 10% duurder is? Ik denk het niet. Juist als je met kunstgrepen de kosten van een nieuwe woning voor woningbouwverenigingen omlaag zou kunnen brengen, dan wordt het verschil met commerciële partijen alleen maar groter. Met als gevolg dat ook de huren meer uit elkaar gaan lopen. Iemand die in een sociale huurwoning woont zal dan dus wel gek zijn om te gaan verhuizen naar een vrije-sector woning, zodat er weer minder woningen beschikbaar komen.

Veel mensen die kopen stellen hogere eisen aan afwerkingsniveau en lokatie. Da's dan weer het voordeel van een eigen huis, je bepaalt zelf het afwerkingsniveau en je hebt in de basis meer invloed op de lokatie.

Natuurlijk zou het mooi zijn als de hele huizenmarkt een beetje minder overspannen zou zijn en daar zijn absoluut mogelijkheden voor, maar ik zie voorlopig geen regering daar zijn handen aan durven branden.

[Rubbergrover1]

unezra schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 08:01:
[...]


Veel mensen die kopen stellen hogere eisen aan afwerkingsniveau en lokatie. Da's dan weer het voordeel van een eigen huis, je bepaalt zelf het afwerkingsniveau en je hebt in de basis meer invloed op de lokatie.

Dat zijn zaken die de woning inderdaad duurder maken. En terecht dat je dan ook een hogere huur betaalt. Maar in mijn voorbeeld gaat het er om dat een woning die door welke reden dan ook (afmetingen, afwerkingsniveau, lokatie) 10% meer waard is, veel meer dan 10% hogere huur heeft. Omdat je 'toevallig' in een segment terecht komt waar de huur geliberaliseerd is en je van een commerciële partij huurt, die de gesuggereerde 'voordelen' van een woningbouwvereniging dus niet krijgt.

[Shadowhawk00]

unezra schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 08:01:
[...]


Veel mensen die kopen stellen hogere eisen aan afwerkingsniveau en lokatie. Da's dan weer het voordeel van een eigen huis, je bepaalt zelf het afwerkingsniveau en je hebt in de basis meer invloed op de lokatie.

Natuurlijk zou het mooi zijn als de hele huizenmarkt een beetje minder overspannen zou zijn en daar zijn absoluut mogelijkheden voor, maar ik zie voorlopig geen regering daar zijn handen aan durven branden.

Dat kan nu ook hoor, je moet alleen of je zak met geld of je eisen bijstellen heel simpel. Als je dat niet wilt doen ligt het vaak gewoon aan jezelf dat je niets kan kopen.

Woningbouw cooperaties hebben vaak wel een projectontwikkelaar nodig want die kennis hebben ze zelf niet aan boord. Het is heel veel geregel om een huis te bouwen zonder aannemer of projectontwikkelaar. Zeker als je dan een flat met 25 huizen bouwt.
En ik denk dat de meeste hier de prijzen van bouwmaterialen nogal onderschatten. Ik heb die voor een verbouwing bij een groothandel besteld en die prijzen vallen toch nog tegen.

En zeker in deze tijd is de arbeid ook duur en schaars en een aannemer gaat echt niet voor 100k een huis bouwen als hij in dezelfde tijd met dezelfde middelen 200k kan verdienen.


Maar waarom zou iemand een woning bouwen die net onder het puntensysteem valt als je voor iets meer buiten het systeem kan vallen en dus meteen wel een markconforme huur kan vragen.

[ Voor 6% gewijzigd door Shadowhawk00 op 25-05-2021 08:26 ]

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 08:21:
[...]
Maar waarom zou iemand een woning bouwen die net onder het puntensysteem valt als je voor iets meer buiten het systeem kan vallen en dus meteen wel een markconforme huur kan vragen.

Dat zijn dus twee van de 'fouten' in het huidige systeem. Dat er zo'n harde 'knip' is tussen wel/niet geliberaliseerd en dat de bepaalde maximale huur te veel afwijkt van de 'marktprijs'.

Als je de puntentelling tussen 140 en 250 punten ook algemeen geldig zou maken met een maximale huur voor zowel sociale huur als vrije sector, waarbij dat maximum dan geleidelijk aan steeds hoger 'per punt' wordt, dan is er niet meer een duidelijke grens waar je net onder of boven kunt zitten.

[Verwijderd]

https://www.cpb.nl/sites/...van-woningcorporaties.pdf

Interessante observaties.

Meeste woningen van woningcorporaties hebben meer punten dan liberalisatiegrens (142).

Huurprijs houdt beperkt verband met woningkwaliteit...
...ook als locatie niet mee wordt geteld.

Fysieke kwaliteiten van de woningvoorraad spelen dus een kleine rol in de vaststelling van de huren door woningcorporaties

Woningen die meer waard zijn worden tegenrelatief grotere kortingen verhuurd. Hierdoorwillen mensen liever in zo’n woning wonenen kunnen er wachtlijsten ontstaan. Dat verstoort de werking van de woningmarkt.

[Jeroenneman]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 07:48:
[...]

En stel dat ze dat lukt, en dan? Als je dan als huurder 'uit die woning groeit' (wat betreft levensstijl danwel wat betreft inkomen) en op de geliberaliseerde markt moet kijken, denk je dan dat je op de vrije markt een huurwoning kunt vinden die bv 10% groter en 10% duurder is? Ik denk het niet. Juist als je met kunstgrepen de kosten van een nieuwe woning voor woningbouwverenigingen omlaag zou kunnen brengen, dan wordt het verschil met commerciële partijen alleen maar groter. Met als gevolg dat ook de huren meer uit elkaar gaan lopen. Iemand die in een sociale huurwoning woont zal dan dus wel gek zijn om te gaan verhuizen naar een vrije-sector woning, zodat er weer minder woningen beschikbaar komen.

Dat raakt een ander probleem, namelijk de doorstroming van sociale huur (of een gebrek daaraan). Mensen "misbruiken" nu de sociale huur om vermogen op te potten. Je ziet hier op Tweakers ook nog wel eens topics voorbijkomen van mensen die hun inkomen creatief proberen te drukken, een sociale woning intrekken, en het inkomen dan weer omhoog trekken.

Lekker goedkoop wonen en flink kunnen sparen daarna, want je wordt er niet meer uitgezet als je niet meer voldoet aan de criteria.
Een van de redenen dat ik absoluut ben voor eenzelfde systematiek als bij studentwoningen: zodra je niet meer aan de doelgroep voldoet (student/maximaal inkomen), wordt je geacht te vertrekken (met een grace period van 6 tot 12 maanden).

[CVTTPD2DQ]

Nog even wat cijfers: Woonlasten volgens het CBS

• 3/4e van de sociale huurders heeft een woning die gewoon bij het inkomen past. 1/6e woont 'te goedkoop'. 1/10e van de sociale huurders woont te duur
• Het zal niemand verbazen, maar particuliere huurders hebben veruit de hoogste woonlasten, inclusief onderhoud. Huiseigenaars hebben veruit de laagste loonlasten. Sociale huur zit er tussenin

[Rubbergrover1]

Jeroenneman schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 10:30:
[...]


Dat raakt een ander probleem, namelijk de doorstroming van sociale huur (of een gebrek daaraan). Mensen "misbruiken" nu de sociale huur om vermogen op te potten. Je ziet hier op Tweakers ook nog wel eens topics voorbijkomen van mensen die hun inkomen creatief proberen te drukken, een sociale woning intrekken, en het inkomen dan weer omhoog trekken.

Lekker goedkoop wonen en flink kunnen sparen daarna, want je wordt er niet meer uitgezet als je niet meer voldoet aan de criteria.
Een van de redenen dat ik absoluut ben voor eenzelfde systematiek als bij studentwoningen: zodra je niet meer aan de doelgroep voldoet (student/maximaal inkomen), wordt je geacht te vertrekken (met een grace period van 6 tot 12 maanden).

Ik denk dat die groep niet heel groot zal zijn. Ook omdat het vaak erg lastig is om überhaupt een beschikbare sociale huurwoning te vinden. Maar m.i. zit ook dan het probleem vooral er in dat de sociale huurwoning blijkbaar een veel te 'goedkope' prijs/kwaliteit verhouding heeft. Dan kun je m.i. beter een marktconforme huur vragen en de 'doelgroep' tegemoed komen met huurtoeslag dan aan iedereen een (te) lage huur vragen.

[Jannibal23]

Loft schreef op maandag 24 mei 2021 @ 13:13:
[...]


Pagina 35.
12 personen Directie
35 personen Wijken
9 Personen Vastgoed
7 Personen Financien

63 in totaal

19% Directie...

Dat kan ook wel efficiënter als je alleen naar de nummers kijkt (geen idee hoe ze het intern geregeld hebben) (17,5% op basis van FTE)

Woco's zijn vrij traditioneel qua indeling. Deze indeling van functiegroepen zie je veel vaker, wat waarschijnlijk zorgt voor de gewenste herkenbaarheid in de jaarverslagen. Alles moet jaarlijks verantwoord worden, waarbij deze indeling ook verwacht wordt.

Die 12 personen Directie zijn, gokje: een directeur/bestuurder, 3 MT leden, directiesecretaresse, HR-afdeling van 3 mensen, Faciltaire zaken van 3 mensen, controller.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 11:04:
[...]

Dan kun je m.i. beter een marktconforme huur vragen en de 'doelgroep' tegemoed komen met huurtoeslag dan aan iedereen een (te) lage huur vragen.

Probleem daarmee is dat hoge huur terecht komt bij verhuurders.
Toeslagen betaald moeten worden door belastingbetalers.

Ergens moet er dan dus ook geld stromen van verhuurders naar belastingbetalers.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 11:10:
[...]


Probleem daarmee is dat hoge huur terecht komt bij verhuurders.
Toeslagen betaald moeten worden door belastingbetalers.

Ergens moet er dan dus ook geld stromen van verhuurders naar belastingbetalers.

Ik zou het ook geen verkeerde situatie vinden als er in het algemeen een hogere heffing op het bezit van woningen zou zijn. Maar dat is vloeken in de kerk

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 10:45:

Het zal niemand verbazen, maar particuliere huurders hebben veruit de hoogste woonlasten, inclusief onderhoud. Huiseigenaars hebben veruit de laagste loonlasten. Sociale huur zit er tussenin[/li]

Dat komt met name omdat het netto inkomen van huiseigenaren veel groter is dan dat van huurders.

Netto woonlasten huurders (675 euro) is lager dan dat van huiseigenaren (989 euro).

Maar inkomen is veel lager (1771 vs 3410 netto per maand).

Het is vrij logisch dat mensen met een laag inkomen relatief veel uitgaven aan elementaire zaken als huisvesting, maar ook voeding en kleding. Hoe hoger je inkomen hoe meer ruimte voor niet noodzakelijke luxe uitgaven.

Uiteraard zullen huiseigenaren veelal in grotere en duurdere woningen wonen.

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 11:17:
Het is vrij logisch dat mensen met een laag inkomen relatief veel uitgaven aan elementaire zaken als huisvesting, maar ook voeding en kleding. Hoe hoger je inkomen hoe meer ruimte voor niet noodzakelijke luxe uitgaven.

Uiteraard zullen huiseigenaren veelal in grotere en duurdere woningen wonen.

Het was voor mij ook wel duidelijk, maar er worden in dit topic regelmatig een aantal meningen geventileerd

• Huidige woonlasten voor huiseigenaren zijn gevaarlijk hoog
• De gesubsidieerde sociale woningbouw is veel te goedkoop

En ik kan me eigenlijk niet voorstellen hoe je 'te goedkoop' of 'te hoog' dan kunt rijmen met dit soort cijfers.

[unezra]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 08:09:
[...]

Dat zijn zaken die de woning inderdaad duurder maken. En terecht dat je dan ook een hogere huur betaalt. Maar in mijn voorbeeld gaat het er om dat een woning die door welke reden dan ook (afmetingen, afwerkingsniveau, lokatie) 10% meer waard is, veel meer dan 10% hogere huur heeft. Omdat je 'toevallig' in een segment terecht komt waar de huur geliberaliseerd is en je van een commerciële partij huurt, die de gesuggereerde 'voordelen' van een woningbouwvereniging dus niet krijgt.

Ik denk dat die hogere prijs bij commerciële verhuur maar uit 1 ding voort komt:
Die commerciële verhuurder kan het geld er voor krijgen.

Ofwel, die maakt meer winst dan een wonincorp.

Mijn onderbuik zegt dat die woningcorp prima uit komt, alleen winstmaximalisatie misschien niet als doel heeft. Dat heeft een commerciële verhuurder meestal wel.

[unezra]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 11:13:
[...]
Ik zou het ook geen verkeerde situatie vinden als er in het algemeen een hogere heffing op het bezit van woningen zou zijn. Maar dat is vloeken in de kerk

Als je zelf in die woning woont, of het voor mijn part je vakantiewoning is, zou ik dat ook onredelijk vinden.

Hogere heffing op te verhuren panden, zal met de huidige maatregelen alleen maar betekenen dat de huur nóg verder omhoog gaat. Ook dat gaat, zonder mitigerende maatregelen, geen oplossing zijn.

[CornermanNL]

unezra schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 12:43:
[...]


Als je zelf in die woning woont, of het voor mijn part je vakantiewoning is, zou ik dat ook onredelijk vinden.

Hogere heffing op te verhuren panden, zal met de huidige maatregelen alleen maar betekenen dat de huur nóg verder omhoog gaat. Ook dat gaat, zonder mitigerende maatregelen, geen oplossing zijn.

Laten we nu eens beginnen met inkomen uit huurpanden eens te belasten als inkomsten dan komen we al ergens. Die 2,5% waar mensen nu nog genoegen mee nemen is dan weg. Het oppotten van een paar ton in stenen buiten de eigen woning is dan niet zo interessant meer.

De eigen woning belasten op papieren overwaarde is inderdaad een risico voor veel mensen. Zeker als ze ooit op een salaris dat jaren niet genoeg is verhoogd een leuke koopwoning hebben weten te bemachtigen. Dan krijg je situaties dat mensen met een klein inkomen de 'vermogens' last niet kunnen betalen.

En prijs je overtijd mensen uit hun goedkoper koopwoning (in maandelijkse lasten) naar een dure huurwoning. Geen effect wat je wil zien. Je voegt extra onzekerheid en risico toe aan een groep die dat nooit zal kunnen dragen.

En mensen met leencapaciteit gaan naar de bank en verkleinen het gat tussen het niet uitbetalende woonbezit en die schuld steken ze in liquide investeringen die wel uit betalen. En zo vloeit er steeds meer geld naar mensen met mogelijkheden.

De sociale huur is al sinds eind jaren 90 gebaseerd station voor veel starters , wachtlijsten van jaren en wat er nieuw wordt gebouwd is tegen de maximale grens aan en gericht op gezinnen. En niet op de single starter of het stel dat net begint.

Daarop de hoop vestigen is niet reëel binnen het systeem wat er nu al jaren bestaat.

[Rubbergrover1]

unezra schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 12:41:
[...]


Ik denk dat die hogere prijs bij commerciële verhuur maar uit 1 ding voort komt:
Die commerciële verhuurder kan het geld er voor krijgen.

Ofwel, die maakt meer winst dan een wonincorp.

Mijn onderbuik zegt dat die woningcorp prima uit komt, alleen winstmaximalisatie misschien niet als doel heeft. Dat heeft een commerciële verhuurder meestal wel.

Dat ook, maar niet alleen. En als je vervolgens met kunstgrepen de kosten voor sociale nieuwbouw nog weer lager gaat maken dan wat 'gewone' bouwers kunnen realiseren, dan maak je dat verschil dus alleen maar groter.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 12:51:
[...]


Laten we nu eens beginnen met inkomen uit huurpanden eens te belasten als inkomsten dan komen we al ergens. Die 2,5% waar mensen nu nog genoegen mee nemen is dan weg. Het oppotten van een paar ton in stenen buiten de eigen woning is dan niet zo interessant meer.
...
De sociale huur is al sinds eind jaren 90 gebaseerd station voor veel starters , wachtlijsten van jaren en wat er nieuw wordt gebouwd is tegen de maximale grens aan en gericht op gezinnen. En niet op de single starter of het stel dat net begint.

Daarop de hoop vestigen is niet reëel binnen het systeem wat er nu al jaren bestaat.

Het is in de basis helemaal geen probleem dat beleggers in huurwoningen beleggen. Dat dit nu wel een probleem is, komt juist doordat de huursector (en met name de sociale huur) al decennia door de beleidsmakers afgebroken wordt. Als woningbouwverenigingen niet kunnen bouwen en commerciële partijen nauwelijks voor normale prijzen willen bouwen, dan krijg je vanzelf dat andere partijen in het ontstane gat duiken. Om dan vervolgens die verhuurders te gaan 'beboeten' is puur symptoombestrijding.

[CornermanNL]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 13:06:
[...]

Het is in de basis helemaal geen probleem dat beleggers in huurwoningen beleggen. Dat dit nu wel een probleem is, komt juist doordat de huursector (en met name de sociale huur) al decennia door de beleidsmakers afgebroken wordt. Als woningbouwverenigingen niet kunnen bouwen en commerciële partijen nauwelijks voor normale prijzen willen bouwen, dan krijg je vanzelf dat andere partijen in het ontstane gat duiken. Om dan vervolgens die verhuurders te gaan 'beboeten' is puur symptoombestrijding.

Uiteraard, maar ga maar eens 40 jaar desinvestering in sociale huurwoningen omkeren in de komende paar jaar. Dat levert nu al problemen op met bewoners van oude sociale huurwoningen die eigenlijk hun nieuwe huurwoning niet kunnen betalen, en/of niet na jaren ergens gewoond te hebben niet terug kunnen naar hun eigen buurt.

Er moet een grote algehele aanpak komen dus en sociale huur verbeteren , meer doen op het gebied van het beteugelen van het parkeren van grote sommen geld in huurwoningen door grote investeerders, aan de loonmatiging wat gaan doen , arbeidsmarkt terug naar meer stabiliteit enzovoort.

Aan één kant schroeven gaat geen effect hebben , maar op dit moment is het zo dat wat nodig is en op grote schaal op weinig steun van de mensen kan rekenen , want het houdt lastenverzwaringen in , niet erg als het goed (en tijdig progressief) wordt gedaan, zodat de mensen de voordelen gaan ervaren op korte termijn. Sneller een woning , betere arbeidsvoorwaarden, beter onderwijs,

Maar het geloof in marktwerking is te groot, laten we dan maar gewoon beginnen met wat scheefgroei van vermogen aan te pakken door klein te beginnen en belastingvrij inkomen uit huurwoningen eens gaan belasten, en dan snel volgende stappen gaan uitvoeren.

[ Voor 0% gewijzigd door CornermanNL op 25-05-2021 13:15 . Reden: Typo ]

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 13:15:
[...]

Maar het geloof in marktwerking is te groot, laten we dan maar gewoon beginnen met wat scheefgroei van vermogen aan te pakken door klein te beginnen en belastingvrij inkomen uit huurwoningen eens gaan belasten, en dan snel volgende stappen gaan uitvoeren.

Waarom dan specifiek alleen bij de huurwoningen?

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 11:10:
[...]


Probleem daarmee is dat hoge huur terecht komt bij verhuurders.
Toeslagen betaald moeten worden door belastingbetalers.

Ergens moet er dan dus ook geld stromen van verhuurders naar belastingbetalers.

Je bedoelt naast de huidige belasting die je al hebt als je een woning hebt waar je niet in woont.
4% van de waarde bij je inkomen tellen dus dat is 1.5% van de waarde van de woning even aftikken.
En daarnaast nog de gemeentelijke belasting die voor elk huis geld.

Maar het geloof in marktwerking is te groot, laten we dan maar gewoon beginnen met wat scheefgroei van vermogen aan te pakken door klein te beginnen en belastingvrij inkomen uit huurwoningen eens gaan belasten, en dan snel volgende stappen gaan uitvoeren.

Het is niet belastingvrij je betaalt gewoon over het fictief rendement uit je vermogen. Waarom dat niet ook bij andere beleggers doen, dus iedereen die een goed jaar heeft op de beurs mag gewoon even extra aftikken.
Durfkapitaal aan kleine bedrijven geven zodat ze kunnen groeien leuk maar je betaald wel gewoon extra belasting omdat je extra risico loopt.

[ Voor 35% gewijzigd door Shadowhawk00 op 25-05-2021 13:28 ]

[ColeJ]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 13:25:
[...]


Je bedoelt naast de huidige belasting die je al hebt als je een woning hebt waar je niet in woont.
4% van de waarde bij je inkomen tellen dus dat is 1.5% van de waarde van de woning even aftikken.
En daarnaast nog de gemeentelijke belasting die voor elk huis geld.

Tsja, je snapt dat de verhuurde woning voor WOZ-waarde in box 3 zit en dit dus veel lager is dan de werkelijke waarde? Daarnaast kun je als verhuurder ieder jaar in bezwaar gaan tegen de WOZ waarde om deze te drukken. Tevens is er nog een afslag op de WOZ waarde als de woning is gesplitst.

Voorbeeld:
Iemand met 1 miljoen euro spaargeld of aandelen wordt voor 1 miljoen belast in box 3. Iemand met een verhuurd pand met een marktwaarde van 1 miljoen, wordt maar belast tegen de WOZ waarde van het pand. Laat staan als er ook nog een hypotheekschuld met lage rente tegenover staat, dan mag die er ook nog af.

Dit is dus precies de reden dat geld in stenen zo voordelig is. De belastingwinst is gigantisch.

[ColeJ]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 13:25:
[...]

Het is niet belastingvrij je betaalt gewoon over het fictief rendement uit je vermogen. Waarom dat niet ook bij andere beleggers doen, dus iedereen die een goed jaar heeft op de beurs mag gewoon even extra aftikken.
Durfkapitaal aan kleine bedrijven geven zodat ze kunnen groeien leuk maar je betaald wel gewoon extra belasting omdat je extra risico loopt.

De huurpenningen zijn belastingvrij terwijl huurpenningen eigenlijk hetzelfde is als een dividenduitkering bij aandelen. De dividenduitkering is wel belast....

[CornermanNL]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 13:20:
[...]

Waarom dan specifiek alleen bij de huurwoningen?

Huurinkomsten zijn liquide , dus dat als inkomsten bestempelen is een belasting op een stroom geld , net als je normale inkomsten uit arbeid.

Je kan dan bijvoorbeeld dividend ook wat zwaarder belasten als maatregel , en eindelijk de renteaftrek afschaffen op een wat hoger tempo.

Want dat is natuurlijk een bezit subsidie die erg uit de tijd is, en nu met de lage rente goed af te schaffen is.

En huurcontracten beter reguleren is de andere noodzakelijke ingreep. Dus niet meer huur vragen dan binnen bepaalde bandbreedte zodat mensen niet vast komen te zitten.

Er zijn mogelijkheden maar men durft deze niet uit te proberen, men blijft theorie van marktdenken toepassen die bol staat van wensdenken en hoop.

Er is nergens een dempend effect om marktwerking in te dammen , alles wat er gedaan wordt , heeft juist geleid tot winstmaximalisering. Zowel binnen de sociale als vrije sector huur en koopmarkt.

[CornermanNL]

Knip

[ Voor 99% gewijzigd door CornermanNL op 25-05-2021 13:56 . Reden: Eigen quite ipv edit ]

[Verwijderd]

ColeJ schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 13:50:
[...]


De huurpenningen zijn belastingvrij terwijl huurpenningen eigenlijk hetzelfde is als een dividenduitkering bij aandelen. De dividenduitkering is wel belast....

Dividend is net als huur en renteinkomsten niet belast voor particulieren.

[ColeJ]

Verwijderd schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 13:55:
[...]


Dividend is net als huur en renteinkomsten niet belast voor particulieren.

Je hebt gelijk.

[CornermanNL]

Verwijderd schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 13:55:
[...]


Dividend is net als huur en renteinkomsten niet belast voor particulieren.

Moet je wel genoeg hebben om het af te trekken , vandaar ook mijn opmerking om belasting op dividend te verhogen , of niet meer aftrekbaar te maken.

Makkelijke maatregelen maar niemand wil eraan

[Verwijderd]

CornermanNL schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 14:01:
[...]


Moet je wel genoeg hebben om het af te trekken , vandaar ook mijn opmerking om belasting op dividend te verhogen , of niet meer aftrekbaar te maken.

Makkelijke maatregelen maar niemand wil eraan

Logisch, omdat dat dividend al belast wordt in box3.

Je kan het niet dubbel belasten.

[Shadowhawk00]

Alles wat hierboven beschreven word maakt het hebben van een woning alleen maar duurder, dat is best leuk maar wat schiet je daar precies mee op? Dat er minder woningen gebouwd worden? Of dat er minder huurwoningen komen en dat de woningen die er zijn nog minder betaalbaar worden.
De particuliere huur gaat gewoon omhoog om deze extra derving aan inkomsten op te lossen.

Want als je een woning wil kopen zullen al de regeltjes die het hebben van een woning duurder maken gewoon zorgen dat je minder kan financieren. Dus wie help je daar eigenlijk mee? Mensen met veel geld want geld word meer waard, deflatie. Maar verder eigenlijk wint niemand door extra hoge belastingen te heffen op een eerste levensbehoefte.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 14:01:
[...]


Moet je wel genoeg hebben om het af te trekken , vandaar ook mijn opmerking om belasting op dividend te verhogen , of niet meer aftrekbaar te maken.

Makkelijke maatregelen maar niemand wil eraan

Omdat je zo een onlogisch onderscheid gaat maken tussen wel/niet dividenduitkerende beleggingen. Lijkt mij niet logisch.

[Verwijderd]

Wat me belangrijker lijkt is te zorgen dat bouwen sneller en goedkoper kan.

Aantrekkelijk maken / stimuleren van goed opgeleide vakmensen en moderne productietechnieken.

Daarnaast regelgeving versimpelen en versnellen.

En iets bedenken waardoor je bouw van middenhuur woningen kunt vlottrekken.

[CornermanNL]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 14:26:
[...]

Omdat je zo een onlogisch onderscheid gaat maken tussen wel/niet dividenduitkerende beleggingen. Lijkt mij niet logisch.

Je belast inkomende geldstromen als inkomen , niets vreemds aan, koerswinsten en stijgingen in waarde van vastgoed belast je op het meetpunt zoals je nu ook hebt. Ook hier zijn nadelen aan, de een heeft meer inkomens genererende beleggingen dan anderen. Maar het is vrij logisch.

Je voorkomt hiermee dat mensen zonder inkomen uit arbeid de inkomende geldstromen onbelast kunnen besteden aan alledaagse vaste lasten zonder het te belasten. De constructie van 100 panden in privé houden en over de inkomende geldstromen geen inkomstenbelasting betalen.

Maar die mensen hebben natuurlijk ooit heel hard gewerkt voor 'hun' geld. Dus 'dubbel' belasten is dan niet eerlijk. Alleen trekt het alles extra hard scheef. Al decennia. We zitten weer in een renteniers maatschappij met een toplaag die een groot deel van de toegevoegde waarde , en erger de productiviteitsverbetering naar zich toe trekt.

Zo lang je niet zelf een vermogen hebt, of kan gaan opbouwen, kom je nooit op een niveau van enig bezit van betekenis. Iets dat hard nodig is omdat het speelveld zo ingericht is dat alles de kant op gaat van de bezittende klasse.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 14:38:
[...]
Je belast inkomende geldstromen als inkomen , niets vreemds aan, koerswinsten en stijgingen in waarde van vastgoed belast je op het meetpunt zoals je nu ook hebt. Ook hier zijn nadelen aan, de een heeft meer inkomens genererende beleggingen dan anderen. Maar het is vrij logisch.

In de huidige systematiek van fictieve rendementen is dat dus juist niet logisch.
Aandeel 1 stijgt van 100 naar 105 en keert 5% dividend uit. Heffing op fictief rendement bv. 30% over 4,5% rendement = 1,35 euro (of 1,41, afhankelijk van meetmoment) en heffing over dividend bv 30% = 1,50.
Aandeel 2 is een 'huls' om aandeel 1 heen, waarin uitgekeerde dividenden meteen herbelegd worden. Waarde stijgt van 100 naar 110. Heffing op fictief rendement bv. 30% over 4,5% rendement = 1,35 euro (of 1,48, afhankelijk van meetmoment).
Zelfde soort belegging, alleen vanwege de directe herbelegging bespaar je zo de helft van de belastingen.

Het belasten van geldstromen kun je dus niet 'zomaar' invoeren in de huidige systematiek, maar zul je m.i. alleen kunnen invoeren in combinatie met afschaffing van de fictieve heffing.

[CornermanNL]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 14:57:
[...]

In de huidige systematiek van fictieve rendementen is dat dus juist niet logisch.
Aandeel 1 stijgt van 100 naar 105 en keert 5% dividend uit. Heffing op fictief rendement bv. 30% over 4,5% rendement = 1,35 euro (of 1,41, afhankelijk van meetmoment) en heffing over dividend bv 30% = 1,50.
Aandeel 2 is een 'huls' om aandeel 1 heen, waarin uitgekeerde dividenden meteen herbelegd worden. Waarde stijgt van 100 naar 110. Heffing op fictief rendement bv. 30% over 4,5% rendement = 1,35 euro (of 1,48, afhankelijk van meetmoment).
Zelfde soort belegging, alleen vanwege de directe herbelegging bespaar je zo de helft van de belastingen.

Het belasten van geldstromen kun je dus niet 'zomaar' invoeren in de huidige systematiek, maar zul je m.i. alleen kunnen invoeren in combinatie met afschaffing van de fictieve heffing.

Uiteraard , het is allemaal niet zomaar te doen , en het ideale systeem bereik je nooit maar het incentive haal je er wel uit, dus niet iedere huizenkoper wordt nu uit de markt gedrukt door iemand die niet durft te beleggen , prima wat geld stuk kan smijten en tevreden is met een constante , vaste ieder jaar op te hogen huuropbrengst.

Geld op de rekening is waardeloos, en dan is een paar huurwoningen een uitstekende stalling van geld die ook nog belastingvrij inkomsten op vaste basis oplevert.

Het is gewoon tijd voor meer belasting op inkomen uit verhuur. Dat het meer nodig heeft is logisch , denk aan maximaliseren van huurprijzen , streng toezien op bepalen van de huurprijs enzovoort.

[Shadowhawk00]

Of je zorgt er gewoon voor dat geld op de bank weer gewoon wat opbrengt.
Maar je lost er weinig probleem mee op hoor, er zijn niet heel veel mensen die genoeg geld op de plank hebben liggen om een huis te kopen en die het risico en het werk erbij willen om het te verhuren.

Verhuren is ook een groot risico,
Wat als de prijs inzakt en je huurder wil er niet uit dan kan je niet verkopen.
Wat als de huurder niet betaald verlies je zo 6 maanden huur inkomsten.
Wat als de huurder het pand van binnen sloopt kost je zo weer 20-30k om op te knappen.

En die kosten mag je natuurlijk niet aftrekken want tja dat is het risico van beleggen.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 15:09:
[...]
dus niet iedere huizenkoper wordt nu uit de markt gedrukt door iemand die niet durft te beleggen , prima wat geld stuk kan smijten en tevreden is met een constante , vaste ieder jaar op te hogen huuropbrengst.

Een verhuurhuis is ook gewoon een belegging.

Geld op de rekening is waardeloos, en dan is een paar huurwoningen een uitstekende stalling van geld die ook nog belastingvrij inkomsten op vaste basis oplevert.

Net als veel andere beleggingen zoals aandelen, dus.

[CornermanNL]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 15:46:
[...]

Een verhuurhuis is ook gewoon een belegging.

[...]

Net als veel andere beleggingen zoals aandelen, dus.

Het verschilt in die zin niet, ware het niet dat de marktcondities nu het principe van de eerste levensbehoefte geweld aandoen. Doordat de condities zodanig zijn dat alles naar winstmaximalisatie leidt. Dus is strenger worden op de huizenmarkt essentieel. Naast de regulering moet je naar andere zaken kijken die deze disbalans hebben veroorzaakt. Op het gebied van inkomen, inkomenszekerheid en verschillen in vermogen en de mogelijkheid vermogen op te bouwen.

Het stapelen van risico op de zwakste schouders en steeds grotere groepen mensen die tot de groep met de zwakke schouders gaan behoren moet gestopt worden. En het begint met terug te gaan naar het recht op betaalbaar wonen weer in ogenschouw te nemen , dat je het niet redt met alleen maatregelen op de woningmarkt is logisch. Maar je moet ergens beginnen.

We zijn de tijd wel voorbij dat we het kunnen corrigeren met ruimere leennormen en verder liberaliseren van huurprijzen.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 16:19:
[...]
Het verschilt in die zin niet, ware het niet dat de marktcondities nu het principe van de eerste levensbehoefte geweld aandoen. Doordat de condities zodanig zijn dat alles naar winstmaximalisatie leidt. Dus is strenger worden op de huizenmarkt essentieel. Naast de regulering moet je naar andere zaken kijken die deze disbalans hebben veroorzaakt. Op het gebied van inkomen, inkomenszekerheid en verschillen in vermogen en de mogelijkheid vermogen op te bouwen.

Ben het met je eens dat de huurprijzen zeker wel een stuk gereguleerder zouden kunnen, voor zover het gaat om eerstelevensbehoeftewoningen. (En dus niet het hogere segment.) Maar dat hoeft wat mij betreft nog niet te betekenen dat degene die deze woningen willen aanbieden als een paria behandeld hoeven te worden, waar het in dit topic toch vaak op neerkomt.

[hexta]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 16:41:
[...]

Ben het met je eens dat de huurprijzen zeker wel een stuk gereguleerder zouden kunnen, voor zover het gaat om eerstelevensbehoeftewoningen.

Daarme verlies je in 1 klap een enorme hoeveelheid huurwoningen.
Die komen dan op de markt als koopwoningen.

Die overstap is wel lastig te maken, dan zouden verhuurders die opeens bij moeten leggen op een verhuurde woning ook de huurders eruit moeten kunnen zetten. Wat me onmogelijk lijkt om uit te voeren.

[Verwijderd]

CornermanNL schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 14:38:
[...]

Maar die mensen hebben natuurlijk ooit heel hard gewerkt voor 'hun' geld. Dus 'dubbel' belasten is dan niet eerlijk. Alleen trekt het alles extra hard scheef. Al decennia. We zitten weer in een renteniers maatschappij met een toplaag die een groot deel van de toegevoegde waarde , en erger de productiviteitsverbetering naar zich toe trekt.

Is dat zo?

Als ik kijk naar cijfers van het CBS zie ik niet dat vermogensongelijkheid groter wordt, noch dat er een stijgend aandeel van inkomsten uit vermogen is.

[Shadowhawk00]

hexta schreef op dinsdag 25 mei 2021 @ 17:08:
[...]

Daarme verlies je in 1 klap een enorme hoeveelheid huurwoningen.
Die komen dan op de markt als koopwoningen.

Die overstap is wel lastig te maken, dan zouden verhuurders die opeens bij moeten leggen op een verhuurde woning ook de huurders eruit moeten kunnen zetten. Wat me onmogelijk lijkt om uit te voeren.

Eh nee want dat kan helemaal niet, als jij een woning verhuurd en je wil deze verkopen moet je eerst de huurder eruit krijgen. En tenzij jij heel goede reden hebt krijg je een huurder er niet zomaar uit. Nee verkopen is geen goede reden. ( daarom zijn banken altijd zo fel tegen verhuren van woningen met hypotheek ).

Die huurwoningen blijven gewoon huurwoningen totdat de huurder eruit gaat en dan kan de verhuurder deze gaan verkopen. En de vraag is of dat op dat moment wel rendabel is.

Dus tenzij een hele groep huurders tegelijk zijn contract opzegt als de huren gereguleerd worden, veranderd er niet zo heel veel behalve dat huisjesmelkers die absurde prijzen vragen minder winst maken. Sociale verhuur als dan niet particulier word niet geraakt en de prijzen van koopwoningen word een beetje beperkt.

[dudee]

Trichoglossus schreef op maandag 24 mei 2021 @ 19:18:
[...]

Doe eens een voorbeeld? In Friesland zie ik er 2 onder de 400 euro, die op de nominatie staan om gesloopt/gerenoveerd te worden, en derhalve tijdelijk bewoonbaar zijn. Verder kan ik ze zo 1 2 3 nergens vinden.

https://www.thuiskompas.n...r#?gesorteerd-op=prijs%2B
Je houdt nog geld over voor een kist Schultenbrau