Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Maestro.mosjuh]

The Zep Man schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:28:
[...]
Het punt is dat die wensen ergens vandaan komen, en dat wordt vanuit ervaringen van de vorige generatie gevoed.

Check - omdat de buurman alles kan betalen, wil ik dat ook allemaal hebben. Een mindset die bij de millenials / gen x generatie steeds sterker aanwezig lijkt te zijn (mede doordat op de socials voornamelijk het perfecte plaatje wordt gepresenteerd).

Ook in de vorige generatie waren er grote verschillen: ja - er waren stellen die toen heel vroeg hun droomhuis kochten (of een huis kochten en er eigenhandig hun droomhuis van gemaakt hebben). Maar veel meer was het normaal dat je zelf een woning opknapte. Nogmaals: dat staters er nu over het algemeen er voor kiezen dat opknappen niet meer te willen en daar diverse argumenten voor verzinnen snap ik, maar het blijft een keuze (ook nu komen er nog gewoon woningen op de markt die laag geprijsd zijn).

"De mensen hebben te veel wensen" klinkt als "STFU, I got mine/ik kan het niet krijgen, dus anderen mogen het ook niet wensen".

Precies, als iemand een andere visie presenteert kan je maar beter direct op de man spelen in plaats van met argumenten te komen.

[Maestro.mosjuh]

Jeroenneman schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:26:
[...]

Succes met sparen om je droomhuis te financieren als je voor een huur appartement al 1K+ mag dokken op de vrije markt.

[...]

Dus die "woon-carriere" klinkt leuk, maar is in de huidige markt bijna niet te doen.

Nee, dan zoek je het verkeerde huis (op de verkeerde locatie) wat niet past bij de fase van je wooncarrière. Mijn eerste appartement stond in de slechtste wijk van de stad met ditto (onderhouds)staat. Had ik toen een mooier appartement gewild? Ja. Kon ik dat betalen? Nee.
Maar ik heb er mijn woning van gemaakt met wat verf en vloerbedekking.

Mijn 2e woning was een huurhuis (andere stad): ik had me ingeschreven op alle woningen die ook in een slechte wijk stonden - ik was 3e op de lijst maar de eerste 2 haakten af. Het was een krot, maar ik heb het geaccepteerd.

[Richh]

Maestro.mosjuh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:16:
[...]


Nee hoor - historisch gezien stijgen prijzen van woningen altijd en dus is overwaarde van alle generaties.
Daarnaast ben je tegenwoordig verplicht een deel van je hypotheek af te lossen, dus zelfs als de waarde van je woning gelijk blijft of licht zou dalen, dan heb je bij verkoop "overwaarde". Let wel - meestal bleven mensen een jaartje of 10 in hun eerste woning wonen, dus dan heb je al een mooi deel afgelost.

Historisch gezien wel ja, maar dit gaat volgens jou dus voor eeuwig door? Ookal worden huizen gekeken naar het aantal benodigde jaarsalarissen, alleen maar duurder? Het probleem is precies dat huizenprijzen fors harder dan inflatie stijgen

Mocht de waarde van je woning toch dalen, dan is de kans groot dat de prijs van je droomhuis ook gedaald is - dus makkelijker te financieren en kan je nogsteeds een wooncarrière hebben.

Hier zit echt de crux, want dit klopt dus niet.
Als je het cash van je bankrekening betaalt heb je gelijk, dan is doorstromen in een dalende markt inderdaad een voordeel.
Echter: dit doet de gemiddelde Nederlander niet. De gemiddelde Nederlander sluit een hypotheek af. En die kan tegen 4% rente fors minder lenen dan tegen 1% rente. Hierdoor kan je je restschuld niet wegfinancieren, en wordt het droomhuis de volgende stap, onbereikbaar.
Dalende rentes -> stijgende prijzen -> overwaarde + meer leenruimte (win-win)
Stijgende rentes -> dalende prijzen -> restschuld + minder leenruimte (lose-lose).

Het gaat overigens niet eens om droomhuizen, het gaat om de gezinswoning voor het stel wat een gezin wil beginnen. Met de huidige extreme stijgingen (en mogelijk in de toekomst net zulke dalingen?) ga je simpelweg een reeel risico aan als je over zeg 5 jaar een grotere woning 'nodig' hebt.
Het is niet gek dat mensen zich daar op willen indekken.

Dit is een keuze gebaseerd op de eerste foute aanname (dat je vast zit in je eerste huis omdat er geen overwaarde is/zal zijn). En door die keuze willen alle starters hetzelfde huis - ergo, de prijzen van die huizen stijgen onevenredig (11% in een jaar) - mede onder invloed van flippers die er gebruik van maken.

Als deze stelling zou kloppen, zouden appartementen met 1 of 2 slaapkamers nog betaalbaar zijn.
Dat zijn ze niet.

Natuurlijk stijgen lonen wel - zeker voor de groep mensen die een huis kunnen/willen kopen.
Er vind ten eerste regelmatig inflatiecorrectie plaats, maar ook door leeftijd en ervaring ga je in veel sectoren elk jaar omhoog (je refereert zelf naar de Young Professionals die bij uitstek juist veel stijgen - maar ook na hun piek zullen die elk jaar inflatiecorrectie krijgen).
Maar ook voor mensen die minimumloon verdienen gaat het loon gewoon omhoog:
in de afgelopen 3 1/2 jaar (dat is een veel kortere periode dan die jij aanhaalt) is het minimumloon gewoon 7,6% omhoog gegaan (bron)

Inflatiecorrectie is fors, fors te weinig om de huidige prijsstijgingen bij te houden. Dit zijn geen noemenswaardige loonstijgingen.

Dat het de afgelopen 3-4 jaar wel lekker ging zal ik niet ontkennen. De economie draaide ook goed. Maar zoom eens uit de trend is overduidelijk:

En dan gaat het niet eens om het verschil tussen productiviteit en lonen, maar vooral om de duidelijk afbouwende curve van de lonen.
Ik noemde ook bewust 2008 om een volledige financiele cyclus mee te pikken. Tussen 2009 en 2015 steeg het modale inkomen in Nederland met slechts 500 euro. De kans is, zeker door corona, best aanwezig dat dat de komende 6 jaar vergelijkbaar zal gaan.
Als je dan nu als 28-jarige een mini-appartement koopt omdat 'je toch vanzelf wel die stappen kan zetten in je wooncarriere', dan mag je mogelijk je kinderwens tot je 34e uitstellen. Dat risico is waar het om draait.

Je moet het opknappen ook niet financieren (met hypotheek) - je moet er voor sparen nadat je het huis gekocht hebt. Zoals ik al zei: wooncarrière: je koopt een huis die niet helemaal je-van-het is (er hebben anderen gewoond, dus het is prima bewoonbaar!), bij binnenkomst verf je een muur en leg je nieuwe vloerbedekking neer. Daarna spaar je om de woonkamer helemaal naar wens te maken, vervolgens de badkamer en daarna de zolder (ofzo). En dat opknappen kan je zelf in het weekend doen, dus je hoeft geen dure vakman in te schakelen (waarom denk je dat aannemers zo duur zijn? Men is gewend om het allemaal uit te besteden...).
Wordt het dan 100% perfect? Nee! Maar het is wel je eigen huis die je zelf opgeknapt hebt. En nogmaals: je droomhuis komt later.

Vooropgesteld: zeker waar. Daarom zou je idealiter ook niet een woning moeten kopen naar de max van je leenruimte, maargoed; daaronder is er vaak geen keuze.

Los daarvan is zeker niet iedere woning prima bewoonbaar, zeker als de 80-jarige enkele maanden geleden was overleden in de woning, of het om een volledig gestripte ex-huurwoning ging.

Overigens; laat ik het even verduidelijken: ik denk dat starters er goed aan doen als ze een woning kopen die voldoende ruimte biedt; als in voldoende voor een gezin ook al ben je nu nog met z'n tweeen. De visgraatvloer en taatsdeur van de woningflipper zijn inderdaad nergens voor nodig.

Nee - doordat het merendeel van de starters een perfect huis wil (terwijl dat vroeger anders was zoals ik heb aangegeven) is er een opkomst van huizenflippers.

Let wel - starters maken nu dus _de keuze_ om een kant en klare woning te kopen en te betalen. Daar kan je genoeg redenen voor opgeven (ik heb het druk, ik kan niet klussen (nee, als je het nooit doet leer je het ook niet), ik wil mijn tijd anders besteden / ik heb andere prioriteiten), maar dat blijft het: een keuze. Hierdoor start je wooncarrière met het betalen van de hoofdprijs. En als je dat kan financieren is er natuurlijk geen probleem, maar je maakt dan dus de keuze hiervoor en kan dan geen andere partijen de schuld geven (niet de overheid en niet "de markt" (alle starters zijn onderdeel van die markt die voor de hoge prijzen zorgen).

In mijn optiek profiteren huizenflippers vooral van de lastigheid voor starters om een verbouwing te financieren, terwijl als het al gedaan is, het direct mee te financieren is in een lage hypotheek. Er zijn een aantal jongeren met een hoog inkomen en rijke ouders die daar aan mee kunnen doen. Tja.

Overigens doe je nu net alsof alle starters alleen maar huizen kopen via fundamakeovers dat is natuurlijk niet waar; ook jongeren kopen net zo goed een hoop bouwvallen en knappen deze regelmatig zelf ook op.
Laten we nou niet gelijk een gehele generatie afbranden omdat er een paar avocado eten.

[Jeroenneman]

Maestro.mosjuh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:38:
[...]


Nee, dan zoek je het verkeerde huis (op de verkeerde locatie) wat niet past bij de fase van je wooncarrière. Mijn eerste appartement stond in de slechtste wijk van de stad met ditto (onderhouds)staat. Had ik toen een mooier appartement gewild? Ja. Kon ik dat betalen? Nee.
Maar ik heb er mijn woning van gemaakt met wat verf en vloerbedekking.

Mijn 2e woning was een huurhuis (andere stad): ik had me ingeschreven op alle woningen die ook in een slechte wijk stonden - ik was 3e op de lijst maar de eerste 2 haakten af. Het was een krot, maar ik heb het geaccepteerd.

En omdat jij het hebt geaccepteerd, heeft een ander op plek 4+ het niet gekregen. Dus leuk dat het voor jou succesvol is geweest, maar als ik hier kijk, dan zijn zelfs de huizen op de shitty plekken nog 250K+. En dan mag je er nog flink wat aan verspijkeren.

Iedereen zegt: er is een wooncrisis, en een Tweaker deelt anekdotisch materiaal om de schuld weer neer te leggen bij "de millennial" die te veeleisend is.

Alsjeblieft man.

[CVTTPD2DQ]

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:40:
Los daarvan is zeker niet iedere woning prima bewoonbaar, zeker als de 80-jarige enkele maanden geleden was overleden in de woning, of het om een volledig gestripte ex-huurwoning ging.

Hier heb ik wel een issue mee. Die 80-jarige woonde er ook, en die woningen worden ook zo aan nieuwe huurders opgeleverd, toch? Tweakers zijn vrij vlug geneigd om te roepen dat iets "voor een ton moet worden gerenoveerd", terwijl de meeste Nederlanders waarschijnlijk een rol behang zouden kopen en een weekendje laminaat zouden leggen.

[The Zep Man]

Maestro.mosjuh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:38:
[...]

Check - omdat de buurman alles kan betalen, wil ik dat ook allemaal hebben. Een mindset die bij de millenials / gen x generatie steeds sterker aanwezig lijkt te zijn (mede doordat op de socials voornamelijk het perfecte plaatje wordt gepresenteerd).

Old man screams at cloud.

Dat het nu beter zichtbaar is houdt niet in dat die wens nu sterker is.

Precies, als iemand een andere visie presenteert kan je maar beter direct op de man spelen in plaats van met argumenten te komen.

Oeh, een gevoelige snaar geraakt. Mogelijk toch ergens een terecht punt genoemd.

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:44:
Hier heb ik wel een issue mee. Die 80-jarige woonde er ook, en die woningen worden ook zo aan nieuwe huurders opgeleverd, toch? Tweakers zijn vrij vlug geneigd om te roepen dat iets "voor een ton moet worden gerenoveerd", terwijl de meeste Nederlanders waarschijnlijk een rol behang zouden kopen en een weekendje laminaat zouden leggen.

Die 80 jarige woont daar niet lang meer in, en hoeft de continue stijgende kosten van de komende jaren niet te onderdrukken. De jongere mensen die potentieel daarin gaan wonen wel.

[ Voor 30% gewijzigd door The Zep Man op 21-05-2021 11:00 ]

[Richh]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:44:
[...]


Hier heb ik wel een issue mee. Die 80-jarige woonde er ook, en die woningen worden ook zo aan nieuwe huurders opgeleverd, toch? Tweakers zijn vrij vlug geneigd om te roepen dat iets "voor een ton moet worden gerenoveerd", terwijl de meeste Nederlanders waarschijnlijk een rol behang zouden kopen en een weekendje laminaat zouden leggen.

Daar zit zeker een kern van waarheid in

Toch snap ik wel dat de 80-jarige de vervallen keuken in z'n laatste jaren wel accepteerde en die kleine lekkage daar niet meer op wil lossen, en dat de jongere toch echt de traplift eruit wilt hebben en weer leuningen aan de muur wil.

Volgens mij worden veel sociale huurwoningen wel degelijk overgenomen inclusief de vloer van de vorige bewoner en/of drukt de sociale verhuurder er wel een nieuwe keuken in als het echt nodig is.

Het 'er moet een ton aan worden gerenoveerd' is idd overdreven, maar ik vind niet dat alle huizen op Funda per definitie instapklaar zijn te maken met een rol behang en een pak laminaat, 'omdat er vroeger ook iemand heeft gewoond'.

[Harrie_]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:44:
[...]


Hier heb ik wel een issue mee. Die 80-jarige woonde er ook, en die woningen worden ook zo aan nieuwe huurders opgeleverd, toch? Tweakers zijn vrij vlug geneigd om te roepen dat iets "voor een ton moet worden gerenoveerd", terwijl de meeste Nederlanders waarschijnlijk een rol behang zouden kopen en een weekendje laminaat zouden leggen.

Dit in combinatie met 'ik kan zelf niets' dus zelfs dat laminaat moet gelegd worden door een 'pro' incl. bijkomende kosten.

Edit:
Ik zie in mijn persoonlijke (hoger opgeleide) kring dat mensen zaken voor veel geld uitbesteden die je volgens mij prima zelf kunt. Zo heb ik nu al een aantal keer gezien dat bij de aankoop van een woning direct een schilder komt om alles wit te sauzen/spuiten à 4k tot 5k. Met een paar honderd euro haal je voldoende emmers latex en materialen om dat zelf te doen.

Prima natuurlijk als je dat geld er voor over hebt, maar ik krijg dan ook altijd een wrange nasmaak van opmerkingen als "het kost 50k om dat op te knappen". Nee; "het kost 50k om dat op te knappen conform je hoge standaard qua afwerkingsniveau waarbij je alles zou uitbesteden en zelf niets doet".

[ Voor 36% gewijzigd door Harrie_ op 21-05-2021 11:07 ]

[Caelorum]

Harrie_ schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 11:02:
[...]
Dit in combinatie met 'ik kan zelf niets' dus zelfs dat laminaat moet gelegd worden door een 'pro' incl. bijkomende kosten.

Want iedereen heeft een kantoorbaan tegenwoordig? Ik denk juist dat mensen het tegenwoordig vaker zelf kunnen, puur en alleen doordat het veel makkelijker is geworden om alle benodigde informatie tot je te nemen. Of de wil er nog is? Nou, de noodzaak is er en dus doen veel starters een hoop zelf.

[CVTTPD2DQ]

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:51:
Volgens mij worden veel sociale huurwoningen wel degelijk overgenomen inclusief de vloer van de vorige bewoner en/of drukt de sociale verhuurder er wel een nieuwe keuken in als het echt nodig is.

Dat zal ongetwijfeld per woningcorporatie verschillen, maar wat ik bij mijzelf en kennissen/familieleden heb gezien bij verhuizingen naar een sociale huurwoning:

• Echt nergens lag vloer, was ook niet over te nemen.
• Keuken van minstens twintig jaar oud is tien jaar later nog niet vervangen (aanrechtblokje van drie kastjes breed)
• Badkamers die gezien de stijlkeuzes ergens in de jaren '60/'70 moeten zijn betegeld.
• Bij één woning: "muurkunst" van de vorige bewoner, die erg creatief was met een viltstift. Was op te lossen met een likje verf, natuurlijk, maar dat kun je ook 'ter overname' krijgen.

Het is allemaal prima bewoonbaar en bruikbaar, maar ik denk dat je niet de illusie hoeft te hebben dat mensen die een sociale huurwoning toegewezen krijgen (en die vaak niet binnen een paar maanden 500 euro kunnen sparen voor een nieuw laminaatje) een "instapklare" woning krijgen.

[Harrie_]

Caelorum schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 11:06:
[...]

Want iedereen heeft een kantoorbaan tegenwoordig? Ik denk juist dat mensen het tegenwoordig vaker zelf kunnen, puur en alleen doordat het veel makkelijker is geworden om alle benodigde informatie tot je te nemen. Of de wil er nog is? Nou, de noodzaak is er en dus doen veel starters een hoop zelf.

Ik volg niet waarom mijn posts telkens verkeerd worden gelezen?
@CVTTPD2DQ maakt een opmerking over de gemiddelde Tweaker versus de 'meeste' Nederlanders, ik heb daar nog een aanvulling op en dan heb je het over wat de meeste mensen zouden doen. Dat is toch exact wat michie1 - en ik dus indirect - zeggen?

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:17:
[...]


Die gemiddeldes daar kan ik ook niet zoveel mee eerlijk gezegd. Dat is een gemiddelde van woningen; daar zitten dus ook kleine (studio)-appartementen bij; ik denk dat als je gaat kijken naar de prijzen van tussenwoningen een heel ander cijfer ziet...

Misschien dat de prijs per m² dan iets 'eerlijker' is. In december waren er 9 gemeenten waar de gemiddelde prijs per m² boven de 5.000 lag. Daar tegenover waren er 18 gemeenten met een gemiddelde prijs per m² onder de 2.000. Ik heb de indruk dat een hoop mensen op Tweakers vooral in de regionen zoeken met een m² prijs van 4-5k, terwijl er dus best een behoorlijke spreiding in gemiddelde prijs per m² is.

[Verwijderd]

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:40:
[...]
In mijn optiek profiteren huizenflippers vooral van de lastigheid voor starters om een verbouwing te financieren, terwijl als het al gedaan is, het direct mee te financieren is in een lage hypotheek. Er zijn een aantal jongeren met een hoog inkomen en rijke ouders die daar aan mee kunnen doen. Tja.

Ik denk dat huizenflipper profiteren van het feit dat kopers het tegenwoordig meteen perfect willen hebben.

Toen wij destijds kochten was het heel normaal dat huizen oud en niet perfect gestyled waren. Oude keuken en badkamer geen probleem. Pas in de loop der jaren sparen en dan aanpakken.

Hetzelfde zie ik in mijn oude studentenhuis. Kamers werden nooit geverfd of nieuwe vloerbedekking. Meubels liet de vorige bewoner staan of haalde je bij de kringloop. Tegenwoordig wordt er geverfd, laminaat erin, hele lading gloednieuwe meubels mee. Iedereen een eigen televisie en computer, in plaats van 1 gezamenlijke televisie.

[noslen]

Wat is de maand op maand verandering? Misschien het base effect, yoy

[Rubbergrover1]

Jeroenneman schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:43:
[...]

En omdat jij het hebt geaccepteerd, heeft een ander op plek 4+ het niet gekregen. Dus leuk dat het voor jou succesvol is geweest, maar als ik hier kijk, dan zijn zelfs de huizen op de shitty plekken nog 250K+. En dan mag je er nog flink wat aan verspijkeren.

Maar dat is in feite niet anders dan wat Maestro.mosjuh heeft gedaan. Een huis op een shitty plek die er misschien niet mooi uit ziet, tegen een prijs die voor veel mensen goed betaalbaar is. (Op de echt shitty plekken is de prijs iha overigens wel een stukje lager.) Een hoop plekken die 5-10 jaar geleden zo'n shitty plek waren, waarvan iedereen zei dat je gek was om daar te gaan wonen, dát zijn nu juist vaak de locaties die flink in waarde gestegen zijn en die nu erg gewild zijn. Want nog redelijk betaalbaar en vaak niet meer zo heel shitty.

[Rzaan]

Of het gaat nog een stap verder.
Amsterdam Noord wilde niemand wonen.
En is in zeer korte tijd inmiddels geliefd maar ook onbetaalbaar geworden.

[ Voor 12% gewijzigd door Rzaan op 21-05-2021 11:27 ]

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 11:13:
[...]


Ik denk dat huizenflipper profiteren van het feit dat kopers het tegenwoordig meteen perfect willen hebben.

Toen wij destijds kochten was het heel normaal dat huizen oud en niet perfect gestyled waren. Oude keuken en badkamer geen probleem. Pas in de loop der jaren sparen en dan aanpakken.

Hetzelfde zie ik in mijn oude studentenhuis. Kamers werden nooit geverfd of nieuwe vloerbedekking. Meubels liet de vorige bewoner staan of haalde je bij de kringloop. Tegenwoordig wordt er geverfd, laminaat erin, hele lading gloednieuwe meubels mee. Iedereen een eigen televisie en computer, in plaats van 1 gezamenlijke televisie.

Heeft volgens mij meer te maken met de financieringsmogelijkheden. Ook huizen waar veel aan gedaan moet worden, worden tegenwoordig flink overboden. Max hypotheek + spaargeld is dan snel op en er is geen geld meer voor een likje verf. Bij een geflipte woning is de woningwaarde een stuk hoger en daarmee ook de maximale leensom. Als dan de max hypotheek + spaargeld op zijn na het overbieden, dan is dat niet erg als die woning toch niet aangepakt hoeft te worden.

[Harrie_]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 11:13:
[...]


Ik denk dat huizenflipper profiteren van het feit dat kopers het tegenwoordig meteen perfect willen hebben.

Toen wij destijds kochten was het heel normaal dat huizen oud en niet perfect gestyled waren. Oude keuken en badkamer geen probleem. Pas in de loop der jaren sparen en dan aanpakken.

Hetzelfde zie ik in mijn oude studentenhuis. Kamers werden nooit geverfd of nieuwe vloerbedekking. Meubels liet de vorige bewoner staan of haalde je bij de kringloop. Tegenwoordig wordt er geverfd, laminaat erin, hele lading gloednieuwe meubels mee. Iedereen een eigen televisie en computer, in plaats van 1 gezamenlijke televisie.

Precies dit. Zal natuurlijk niet voor iedereen gelden maar ik zie om mijn heen heel veel (N=1) dat alles hagelnieuw en super afgewerkt moet zijn. Marktplaats en Kringloop zijn 'vieze woorden' natuurlijk
Onlangs in mijn persoonlijke kring nog meegemaakt dat bij de aankoop van een woning direct de keuken werd vervangen; de bestaande keuken was een nette, neutrale keuken van 3 jaar oud. Die had nog járen meegekunnen. Als mensen dat allemaal graag willen helemaal prima natuurlijk en wie ben ik om te oordelen hoe ze hun financiën besteden; je ziet echter wel dat het een 'trend' begint te worden dat alles op en top moet zijn; mensen hebben het gevoel dat wanneer het huis geen 'Audi Q5' is het wel een 'Opel Corsa uit 1992' moet zijn, daar zit gevoelsmatig weinig meer tussenin lijkt het en dat vraag ik me af: wat is er mis met een 'Volkswagen van 10 jaar oud'?

V.w.b. die flips; in Wat er nou weer voor een pand te koop staat... - Deel 3 komt steevast bij elke flip weer dezelfde checklist voorbij: vissengraat-vloer, taats-deuren, etc. Dat is kennelijk toch wat veel kopers willen. Ritje naar de meubelboulevard om een interieur uit te kiezen en klaar.

[Rubbergrover1]

Rzaan schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 11:25:
Of het gaat nog een stap verder.
Amsterdam Noord wilde niemand wonen.
En is inmiddels ook onbetaalbaar geworden.

Precies, dat is een van de locaties waar ik aan dacht.

[Mektheb]

Harrie_ schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 11:27:
[...]


Precies dit. Zal natuurlijk niet voor iedereen gelden maar ik zie om mijn heen heel veel (N=1) dat alles hagelnieuw en super afgewerkt moet zijn. Marktplaats en Kringloop zijn 'vieze woorden' natuurlijk
Onlangs in mijn persoonlijke kring nog meegemaakt dat bij de aankoop van een woning direct de keuken werd vervangen; de bestaande keuken was een nette, neutrale keuken van 3 jaar oud. Die had nog járen meegekunnen. Als mensen dat allemaal graag willen helemaal prima natuurlijk en wie ben ik om te oordelen hoe ze hun financiën besteden; je ziet echter wel dat het een 'trend' begint te worden dat alles op en top moet zijn; mensen hebben het gevoel dat wanneer het huis geen 'Audi Q5' is het wel een 'Opel Corsa uit 1992' moet zijn, daar zit gevoelsmatig weinig meer tussenin lijkt het en dat vraag ik me af: wat is er mis met een 'Volkswagen van 10 jaar oud'?

V.w.b. die flips; in Wat er nou weer voor een pand te koop staat... - Deel 3 komt steevast bij elke flip weer dezelfde checklist voorbij: vissengraat-vloer, taats-deuren, etc. Dat is kennelijk toch wat veel kopers willen. Ritje naar de meubelboulevard om een interieur uit te kiezen en klaar.

Dat heeft met de algemene welvaard te maken, we gaan alleen maar meer naar het "meer en nieuw is beter" model.

Niet gek ook want ook starters hebben wensen, dat we genoegen moeten nemen met sloppie seconds is iets wat al jaren aan het veranderen is dat mensen dat niet willen ( uitzondering daar gelaten )

Daarom zijn zaken zoals private lease zo in trek, wel de lusten en niet de lasten en geen oud barrel rijden, en ze willen het er ook voor betalen ( zie de markt )

[Richh]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 11:13:
[...]


Ik denk dat huizenflipper profiteren van het feit dat kopers het tegenwoordig meteen perfect willen hebben.

Toen wij destijds kochten was het heel normaal dat huizen oud en niet perfect gestyled waren. Oude keuken en badkamer geen probleem. Pas in de loop der jaren sparen en dan aanpakken.

Hetzelfde zie ik in mijn oude studentenhuis. Kamers werden nooit geverfd of nieuwe vloerbedekking. Meubels liet de vorige bewoner staan of haalde je bij de kringloop. Tegenwoordig wordt er geverfd, laminaat erin, hele lading gloednieuwe meubels mee. Iedereen een eigen televisie en computer, in plaats van 1 gezamenlijke televisie.

En alle verwende millennials willen het zeker allemaal direct perfect?

[Snowdog]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 11:13:
[...]


Ik denk dat huizenflipper profiteren van het feit dat kopers het tegenwoordig meteen perfect willen hebben.

Toen wij destijds kochten was het heel normaal dat huizen oud en niet perfect gestyled waren. Oude keuken en badkamer geen probleem. Pas in de loop der jaren sparen en dan aanpakken.

Hetzelfde zie ik in mijn oude studentenhuis. Kamers werden nooit geverfd of nieuwe vloerbedekking. Meubels liet de vorige bewoner staan of haalde je bij de kringloop. Tegenwoordig wordt er geverfd, laminaat erin, hele lading gloednieuwe meubels mee. Iedereen een eigen televisie en computer, in plaats van 1 gezamenlijke televisie.

Weet niet wanneer jij studeerde, maar dit was toen ik studeerde, ruim 20 jaar geleden, eigenlijk ook wel vrij normaal. Even verven was het probleem niet en... nouja, "gloednieuwe meubels" van de Ikea ofzo en een eigen TV en computer was wel vrij normaal.

Misschien vergelijk je het met een jaar of 50 geleden though, geen idee?

[Koekfabriek]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 11:13:
[...]


Ik denk dat huizenflipper profiteren van het feit dat kopers het tegenwoordig meteen perfect willen hebben.

Toen wij destijds kochten was het heel normaal dat huizen oud en niet perfect gestyled waren. Oude keuken en badkamer geen probleem. Pas in de loop der jaren sparen en dan aanpakken.

Hetzelfde zie ik in mijn oude studentenhuis. Kamers werden nooit geverfd of nieuwe vloerbedekking. Meubels liet de vorige bewoner staan of haalde je bij de kringloop. Tegenwoordig wordt er geverfd, laminaat erin, hele lading gloednieuwe meubels mee. Iedereen een eigen televisie en computer, in plaats van 1 gezamenlijke televisie.

Dit zijn toch ook de kosten niet? Wat gek dat studenten tegenwoordig een eigen computer hebben trouwens. Zal het nog beter vertellen, mijn vader had niet eens een typemachine in zijn studententijd en mijn opa kon niet eens studeren. Decadentie van tegenwoordig.

Dus mensen willen alles perfect hebben en betalen een flipper, maar nemen wel de moeite voor hun studentenkamer om die te schilderen/vloer te leggen? Tijdgeest en belang van bepaalde zaken is gewoon veranderd. Mijn schoonvader is altijd vol verbazing dat "de jeugd" het vaak geen bal uitmaakt wat voor merk auto er gereden wordt, dat was in zijn tijd van belang. Hij snapt dan weer niks van bijbetalen voor een visgraatvloer.

Nu zal ik niet zeggen dat we bepaalde dingen normaal zijn gaan vinden die dat vroeger niet waren en dat bepaalde mensen behoefte hebben aan iets minder onrealistische eisen.

[Maestro.mosjuh]

Jeroenneman schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:43:
[...]

Iedereen zegt: er is een wooncrisis, en een Tweaker deelt anekdotisch materiaal om de schuld weer neer te leggen bij "de millennial" die te veeleisend is.

Nee hoor, ik heb nergens ontkent dat er een woningcrisis is - die mening deel ik en ook ik hoop dat deze over een paar jaar weer minder heftig of opgelost is want er worden maar weinig mensen beter van.

Ik probeerde alleen te verklaren waarom de prijzen zo snel stijgen en waarom starters nu meer dan ooit het lastig hebben om een eerste huis te kopen. Zoals vaker aangegeven is dat een combinatie van factoren (te weinig woningen, lage rente, belastingmaatregelen, FOMO, meer alleenstaanden die een woning kopen) - sommige hebben op korte termijn effect (waardoor de jaar-op-jaar groei nu zo hoog is - nav nu.nl artikel), en ik geef mijn visie op nog een factor die daar (lange(re) termijn) invloed op heeft: veranderende keuzes / wensen van starters.

[Maestro.mosjuh]

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:40:
[...]

Historisch gezien wel ja, maar dit gaat volgens jou dus voor eeuwig door?

Voor eeuwig? Nee...

Maar ik heb meer factoren genoemd die van invloed zijn op het hebben/krijgen van overwaarde.

[...]

Stijgende rentes -> dalende prijzen -> restschuld + minder leenruimte (lose-lose).

Restschuld is dus niet een gegeven, ook omdat je tegenwoordig verplicht aflost. En de minder leenruimte kan je (gedeeltelijk?) wegstrepen tegen dalende huizenprijzen, dus kom je al dichter bij (neutraal-neutraal). Waarbij je loonstijging dan zorgt dat je toch de volgende stap kan maken.

Het gaat overigens niet eens om droomhuizen, het gaat om de gezinswoning voor het stel wat een gezin wil beginnen. Met de huidige extreme stijgingen (en mogelijk in de toekomst net zulke dalingen?) ga je simpelweg een reeel risico aan als je over zeg 5 jaar een grotere woning 'nodig' hebt.
Het is niet gek dat mensen zich daar op willen indekken.

Check - en dit soort keuzes (indekken van risico's) beïnvloeden dus "de markt" (en versterken elkaar - omdat de ene koper die keuze maakt, ziet de andere koper zich genoodzaakt dit ook te doen - self-fulfilling prophecy?)

[...]

Inflatiecorrectie is fors, fors te weinig om de huidige prijsstijgingen bij te houden. Dit zijn geen noemenswaardige loonstijgingen.

Klopt - de stijging van de huizenprijs is nu veel hoger dan gemiddelde loonstijgingen (en zeker meer dan inflatie). Zoals ik hierboven ook aangaf: ik ontken niet dat er een crisis is, maar in dit geval reageerde ik op de claim dat er _sinds 2008_ bijna geen loonstijging was geweest - ik denk dat inflatiecorrectie+groei in functie voor de gemiddelde nederlander sinds 2008 nog een aardige duit is geweest (en ja, dat is dubbel vervelend voor "de starter"). En dat dan in relatie tot je wooncarrière: als je in 2008 net begon met werken (en wonen) en dat inkomen vergelijkt met dit jaar, dan zal je er - gemiddeld genomen voor diegene die een huis kopen of gekocht hebben - toch aardig op vooruit zijn gegaan (en dus meer kunnen besteden dan in 2008).

[... knip (goed stuk met onderbouwing) ...]

De kans is, zeker door corona, best aanwezig dat dat de komende 6 jaar vergelijkbaar zal gaan.
Als je dan nu als 28-jarige een mini-appartement koopt omdat 'je toch vanzelf wel die stappen kan zetten in je wooncarriere', dan mag je mogelijk je kinderwens tot je 34e uitstellen. Dat risico is waar het om draait.

Again - daar kan ik het denk ik wel mee eens zijn, maar ik denk dat ze daar 30 a 40 jaar geleden anders over dachten (dan begon je je gezinnetje in je appartement en stoomde daarna pas door).
Dus wat ik probeer te zeggen is dat ik dit soort keuzes wel snap, maar doordat er "gemiddeld genomen" andere keuzes gemaakt worden, heeft dat invloed op "de markt" (ander vraag en aanbod) en dus de prijs en zal dat - imo - ook invloed hebben op de extra hoge prijsstijging (met als concreet voorbeeld de flippers die door deze keuzes ook $$$ verdienen en dus prijs opdrijven).

De rest van je verhaal kan ik het dan natuurlijk ook mee eens zijn (niet iedereen koopt een geflipt huis e.d.) maar doordat er door de bank genomen andere wooncarrière-keuzes gemaakt worden, heeft ook dat invloed op de prijs(stijging) - en zoals hierboven aangegeven is dat dus 1 van de factoren, maar zeker niet de enige.

Een andere is natuurlijk FOMO - door alle ontwikkelingen stijgen de huizeprijzen en omdat alles stijgt, willen steeds meer mensen steeds sneller op die trein springen. Wellicht (ik heb geen bronnen om dit te staven) verklaart dat ook het volgende:

Als deze stelling zou kloppen, zouden appartementen met 1 of 2 slaapkamers nog betaalbaar zijn.

Appartementen zouden vroeger in hogere mate door stellen / gezinnen bewoond werden - deze gaan nu direct in een eengezinswoning (dat is een keuze die we beide wel onderschrijven). De prijsstijging die dat veroorzaakt bij eengezinswoningen zorgt voor FOMO bij alleenstaanden waardoor die de appartementen opkopen en daarmee mede de prijsstijging veroorzaken.

[CVTTPD2DQ]

Koekfabriek schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 11:36:
Dit zijn toch ook de kosten niet? Wat gek dat studenten tegenwoordig een eigen computer hebben trouwens. Zal het nog beter vertellen, mijn vader had niet eens een typemachine in zijn studententijd en mijn opa kon niet eens studeren. Decadentie van tegenwoordig.

Het punt is wel dat je twee verhalen hoort: aan de ene kant wordt alles duurder en worden studenten 'gedwongen' om te lenen. Aan de andere kant "lijken" ze minder bereid te zijn om een met een paar simpele keuzes flink kosten te besparen. (20 jaar geleden had ik inderdaad ook al huisgenoten die alles nieuw hadden van IKEA, en elk jaar op vakantie en wintersport gingen ... maar dat was écht niet de norm).

Ik vermoed dat er genoeg spaarzame studenten zijn (die als het even kan thuis blijven wonen), maar mensen onthouden vooral de uitzonderingen.

Maar dit is eigenlijk dezelfde ergernis die ik heb met de verhalen over de woningmarkt. Óf er is woningnood, óf je kunt je neus ophalen als een woning geen splinternieuwe keuken heeft. Maar niet allebei. Natuurlijk begrijp ik dat het verschillende groepen zijn die hierover klagen, maar het komt in de media (en hier) vaak samen.

Koekfabriek schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 11:36:
Mijn schoonvader is altijd vol verbazing dat "de jeugd" het vaak geen bal uitmaakt wat voor merk auto er gereden wordt, dat was in zijn tijd van belang. Hij snapt dan weer niks van bijbetalen voor een visgraatvloer.

Een twintig jaar oude auto in 2020 heeft geen spatje roest, waarschijnlijk airco, en kan nog prima mee op de snelweg na 150Mm. Een twintig jaar oude auto in 1975 was bijvoorbeeld een Traction Avant, of een 2CV met maximumsnelheid van 50km/u. Tegelijkertijd heb ik het idee dat 'nieuwe' auto's veel duurder zijn geworden. Dus dat is goed te verklaren: in een "oud barrel" rijden was vroeger veel minder prettig dan nu.

[ Voor 9% gewijzigd door CVTTPD2DQ op 21-05-2021 12:11 ]

[Verwijderd]

Snowdog schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 11:33:
[...]


Weet niet wanneer jij studeerde, maar dit was toen ik studeerde, ruim 20 jaar geleden, eigenlijk ook wel vrij normaal. Even verven was het probleem niet en... nouja, "gloednieuwe meubels" van de Ikea ofzo en een eigen TV en computer was wel vrij normaal.

Misschien vergelijk je het met een jaar of 50 geleden though, geen idee?

Begin jaren '90. Toen ik net klaar was begon inderdaad de omslag te komen. We keken met verbazing naar de eerste vader die laminaat kwam leggen. Nu kijken ze met verbazing naar oude foto's van hoe onze kamers er destijds uitzagen

[Klaas25]

Hoe bereken je nou je boete als je extra wil aflossen in deze tijd?

Alle voorbeelden en invulformules op internet gaan er vanuit dat de rente lager is op moment van extra aflossen dan bij het afsluiten van je hypotheek.

Maar de bodem is wel in qua hypotheekrente en wat als je dit jaar afsluit en over paar jaar extra (meer dan 10% wil aflossen) wanneer de rente (heel waarschijnlijk) hoger staat.

[wortelsoft]

Klaas25 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 12:24:
Hoe bereken je nou je boete als je extra wil aflossen in deze tijd?

Alle voorbeelden en invulformules op internet gaan er vanuit dat de rente lager is op moment van extra aflossen dan bij het afsluiten van je hypotheek.

Maar de bodem is wel in qua hypotheekrente en wat als je dit jaar afsluit en over paar jaar extra (meer dan 10% wil aflossen) wanneer de rente (heel waarschijnlijk) hoger staat.

Als de rekenrente hoger staat dan jouw rente betaal je geen boete.

[Verwijderd]

dan mag dat gratis

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 12:27:
dan mag dat gratis

Behalve dat je bij sommige geldverstrekkers een bepaald vast bedragje aan administratiekosten hebt. Maar daar gaan de kosten niet in zitten.

Tegenvraag zou dan zijn, waarom wil je meer dan 10% aflossen als je een zo goedkope hypotheek hebt?

[Richh]

Maestro.mosjuh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 11:41:
[...]

Voor eeuwig? Nee...

Maar ik heb meer factoren genoemd die van invloed zijn op het hebben/krijgen van overwaarde.

[...]


Restschuld is dus niet een gegeven, ook omdat je tegenwoordig verplicht aflost. En de minder leenruimte kan je (gedeeltelijk?) wegstrepen tegen dalende huizenprijzen, dus kom je al dichter bij (neutraal-neutraal). Waarbij je loonstijging dan zorgt dat je toch de volgende stap kan maken.

Dat klopt, al moet het dan dus wel allemaal goed komen. En de lonen moeten stijgen, en de eventuele dalig moet rustig gaan.
Als prijzen 10% in een jaar kunnen stijgen dan kunnen ze (naar mijn idee) ook zoveel dalen. Daarvoor moet je 3 jaar aflossen, en dan heb ik het nog niet over de overbiedings-gekte die mogelijk dan ook verdampt
Het gaat om serieus geld wat je echt niet gegarandeerd goed kan maken met loonstijgingen en aflossing - zeker niet op korte termijn (of beter: de termijn tussen je eerste koophuis en je eerste kind).

Check - en dit soort keuzes (indekken van risico's) beïnvloeden dus "de markt" (en versterken elkaar - omdat de ene koper die keuze maakt, ziet de andere koper zich genoodzaakt dit ook te doen - self-fulfilling prophecy?)

[...]

ik denk dat ze daar 30 a 40 jaar geleden anders over dachten (dan begon je je gezinnetje in je appartement en stoomde daarna pas door)

Klopt Maar daar kan de starter zelf vrees ik weinig aan doen

Het ideaalbeeld van eerst een appartementje kopen wordt ook steeds lastiger om te kopen in het begin van je carriere.
In plaats daarvan ga je huren (TINA). Die 30.000 euro kosten die je maakt (anders aan hypotheekkosten), geeft de jongere nu uit aan huur, waar er vroeger in ieder geval een stukje van werd 'gespaard' in de eigen woning EN werd meegelift op de prijsstijging.
Die 30.000 euro beland in de zakken van de verhuurder, die er meer startersappartementen mee kan kopen, waardoor die eerste stap steeds verder buiten bereik raakt. Dit cirkeltje is een probleem

Het ging mij er vooral om dat je stelt dat starters 'veeleisend' zijn, maar dat heeft andere redenen dan dat ze zo verwend zijn.

Tuurlijk zitten er wat verwende millenials tussen, maar die heeft iedere generatie gehad.

Klopt - de stijging van de huizenprijs is nu veel hoger dan gemiddelde loonstijgingen (en zeker meer dan inflatie). Zoals ik hierboven ook aangaf: ik ontken niet dat er een crisis is, maar in dit geval reageerde ik op de claim dat er _sinds 2008_ bijna geen loonstijging was geweest - ik denk dat inflatiecorrectie+groei in functie voor de gemiddelde nederlander sinds 2008 nog een aardige duit is geweest (en ja, dat is dubbel vervelend voor "de starter"). En dat dan in relatie tot je wooncarrière: als je in 2008 net begon met werken (en wonen) en dat inkomen vergelijkt met dit jaar, dan zal je er - gemiddeld genomen voor diegene die een huis kopen of gekocht hebben - toch aardig op vooruit zijn gegaan (en dus meer kunnen besteden dan in 2008).

Die claim in dat opzicht heb ik niet willen maken; het ging me om het grotere plaatje.
Loonstijging 1980-1990: ~30%.
Loonstijging 1990-2000: ~25%.
Loonstijging 2000-2010: ~25%.
Loonstijging 2010-2020: ~10%.
Dat is zeker niet niks en inderdaad een flinke duit in het zakje. Maar het maakt een wezenlijk verschil tov vroeger. En dus ook een wezenlijk verschil in de stappen die vroeger mogelijk waren tov de stappen die nu mogelijk zijn. Zeker deze afname doortrekt in het volgende decennium.

[Harrie_]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 12:44:
[...]
Tegenvraag zou dan zijn, waarom wil je meer dan 10% aflossen als je een zo goedkope hypotheek hebt?

Ik los ook zoveel mogelijk extra af ieder jaar; veel mensen verklaren me voor gek

Ik zie het voordeel van extra aflossen op de lange termijn in de vorm van samengesteld rendement (compound interest). Als ik dit jaar extra aflos betaal ik volgend jaar iets minder per maand, einde van dat jaar los ik weer extra af en omdat ik iedere maand minder betaal kan ik nog iets meer extra aflossen. Na jaren stapelt dat voordeel steeds verder op; mijn doel is nog steeds om na 20 jaar hypotheek vrij te zijn i.p.v. 30 jaar. Die laatste 10 jaar kun je vervolgens je complete maandlast naar de spaarrekening/beurs brengen en een ongekend financieel voordeel eruit halen...

[Verwijderd]

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 12:49:
[...]
Als prijzen 10% in een jaar kunnen stijgen dan kunnen ze (naar mijn idee) ook zoveel dalen.

Ik denk dat huizenprijzen makkelijker (fors) stijgen dan hard dalen in normale omstandigheden.

Mensen zijn verlies avers en zullen alleen gedwongen een huis met verlies verkopen.

Dat gebeurt eigenlijk alleen in een zware recessie.

[battler]

@Harrie_ als je hypotheek rentelager is dan je rendement bij een belegging, dan is het alsnog financieel verstandiger om te investeren. Die compound interest heb je daar ook.

[Klaas25]

Harrie_ schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 12:51:
[...]


Ik los ook zoveel mogelijk extra af ieder jaar; veel mensen verklaren me voor gek

Ik zie het voordeel van extra aflossen op de lange termijn in de vorm van samengesteld rendement (compound interest). Als ik dit jaar extra aflos betaal ik volgend jaar iets minder per maand, einde van dat jaar los ik weer extra af en omdat ik iedere maand minder betaal kan ik nog iets meer extra aflossen. Na jaren stapelt dat voordeel steeds verder op; mijn doel is nog steeds om na 20 jaar hypotheek vrij te zijn i.p.v. 30 jaar. Die laatste 10 jaar kun je vervolgens je complete maandlast naar de spaarrekening/beurs brengen en een ongekend financieel voordeel eruit halen...

Mij lijkt dus ook gewoon nice om de hypotheek "zo snel mogelijk" af te lossen. Of je het waar gaat maken over al die jaren is natuurlijk 2. Het is dat je als sterveling niet onder hypotheek uit kan maar wil gewoon geen schulden.

En voor hypotheekrenteaftrek heb je het niet meer te doen toch? Mijn verschil tussen bruto en netto maandlast is al bizar weinig..

Jij hebt het over steeds per jaar mindere maandlasten. Zoals ik het begreep wordt bij extra aflossen van de achterkant afgesnoept. Dus totaal aantal maanden wordt ingekort. Maandlasten blijven hetzelfde.

[Verwijderd]

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 12:49:
[...]
Loonstijging 2010-2020: ~10%.

Het gemiddelde gezinsinkomen steeg tussen 2011 en 2019 (dus twee jaar korter) met 22%.

Best een fors verschil met de ontwikkeling van modaal inkomen.

[Richh]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 12:55:
[...]


Ik denk dat huizenprijzen makkelijker (fors) stijgen dan hard dalen in normale omstandigheden.

Mensen zijn verlies avers en zullen alleen gedwongen een huis met verlies verkopen.

Dat gebeurt eigenlijk alleen in een zware recessie.

De geschiedenis wijst volgens mij juist iets anders uit; jarenlang relatief beperkt stijgen, maar een prijsdaling van 2% kennen we eigenlijk alleen in een 'omslagjaar' gevolgd door een flinke daling.

De woningmarkt is een vertrouwensmarkt. Als het vertrouwen weg is, stroomt er een hoop de markt op, zeker als er veel particuliere beleggers meedoen.
Maar ja, mensen zullen inderdaad niet snel met verlies verkopen, dat klopt.

[Richh]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 13:00:
[...]


Het gemiddelde gezinsinkomen steeg tussen 2011 en 2019 (dus twee jaar korter) met 22%.

Best een fors verschil met de ontwikkeling van modaal inkomen.

Wat is je bron hiervan?
https://longreads.cbs.nl/...0/inkomen-van-huishoudens dit soort bronnen geven andere cijfers, die in lijn zijn met het modale inkomen wat ik hierboven postte.

En dan nog is 22% lager dan de stijgingen die men '30-40 jaar geleden' kende. Want daar ging uiteindelijk de discussie over: "30-40 jaar geleden begon je gewoon klein en dan kwam alles wel goed" gechargeerd vertaald
Mijn punt is simpelweg dat de stijging nu kleiner is dan toen en dat dit beperkingen opgooit voor de toekomst. Dit komt niet vanzelf goed; niet qua inkomen (trend + vergrijzing), niet qua rente (weinig ruimte omlaag).

Als jouw cijfers om netto gezinsinkomen gaat van tweeverdieners kan ik me er overigens wel wat bij voorstellen, maar dat is wellicht meer politiek gezien.

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 21-05-2021 13:08 ]

[Harrie_]

Klaas25 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 13:00:
[...]
Jij hebt het over steeds per jaar mindere maandlasten. Zoals ik het begreep wordt bij extra aflossen van de achterkant afgesnoept. Dus totaal aantal maanden wordt ingekort. Maandlasten blijven hetzelfde.

Dat verschilt per hypotheekverstrekker. Bij mijn hypotheekverstrekker wordt de maandlast verlaagd maar blijft de 30 jaar staan. Ik mag wel onbeperkt boetevrij aflossen uit eigen vermogen dus als ik een keer een financiële klapper maak (loterij, erfenis) dan ben ik er ook in één keer vanaf.

battler schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 12:58:
@Harrie_ als je hypotheek rentelager is dan je rendement bij een belegging, dan is het alsnog financieel verstandiger om te investeren. Die compound interest heb je daar ook.

Klopt, het rendement van eerder aflossen is zeker het rendement van beleggen niet. Nu durf ik er best in mee te gaan dat je bij beleggen in een index op de lange termijn gewoon een goed rendement haalt, maar 100% zeker is dat niet. Terwijl je bij eerder aflossen wel een zeker rendement hebt (het zit natuurlijk wel vast in de stenen). Uiteindelijk is het ook gewoon een gevoelskwestie, wat @Klaas25 ook zegt.

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 12:51:
[...]


Ik los ook zoveel mogelijk extra af ieder jaar; veel mensen verklaren me voor gek

Ik zie het voordeel van extra aflossen op de lange termijn in de vorm van samengesteld rendement (compound interest). Als ik dit jaar extra aflos betaal ik volgend jaar iets minder per maand, einde van dat jaar los ik weer extra af en omdat ik iedere maand minder betaal kan ik nog iets meer extra aflossen. Na jaren stapelt dat voordeel steeds verder op; mijn doel is nog steeds om na 20 jaar hypotheek vrij te zijn i.p.v. 30 jaar. Die laatste 10 jaar kun je vervolgens je complete maandlast naar de spaarrekening/beurs brengen en een ongekend financieel voordeel eruit halen...

Als je er vanuit gaat dat je van die spaarrekening/beurs een ongekend financieel voordeel hebt, waarom ga je daar dan niet nu al van profiteren in plaats van dat je dat kapitaal gebruikt om de hypotheek af te lossen? Zeker als het gaat om de lange termijn (bv de 30 jaar die voor een hypotheek iha geldt) is de kans dat je met beleggen een beter rendement behaalt dan de besparing op de hypotheeklasten zeer groot. (In het verleden was het gemiddelde jaarrendement over alle 30-jaars periodes tussen de 3% en 8%) Dat effect van samengesteld rendement op je beleggingen is dan groter dan het samengesteld rendement dat je dan mist op je hypotheekaflossing.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 13:32:
[...]

Als je er vanuit gaat dat je van die spaarrekening/beurs een ongekend financieel voordeel hebt, waarom ga je daar dan niet nu al van profiteren in plaats van dat je dat kapitaal gebruikt om de hypotheek af te lossen? Zeker als het gaat om de lange termijn (bv de 30 jaar die voor een hypotheek iha geldt) is de kans dat je met beleggen een beter rendement behaalt dan de besparing op de hypotheeklasten zeer groot. (In het verleden was het gemiddelde jaarrendement over alle 30-jaars periodes tussen de 3% en 8%) Dat effect van samengesteld rendement op je beleggingen is dan groter dan het samengesteld rendement dat je dan mist op je hypotheekaflossing.

Er zit ook een bepaalde waarde in de zekerheid: bij extra aflossen nu weet je zeker dat je over bijvoorbeeld 20 jaar je hypotheek afgelost hebt.

Bij beleggen is het rendement niet zeker. En natuurlijk is het rationeel een betere keuze als je kijkt naar lange termijn rendement uit het verleden. Maar het stukje gemoedsrust heeft ook een bepaalde (immateriële) waarde.

Dit soort financiële keuzes moet je wmb daarom niet alleen maken met een Excel sheet, maar ook met de overweging wat voor type persoon jij bent en wat fijn voelt voor jou.

Ik zou het zelf niet direct doen, maar kan me ergens ook wel voorstellen dat het gevoel om schuldenvrij te zijn voor mensen best prettig is.

[Requiem19]

Harrie_ schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 13:27:
[...]


Dat verschilt per hypotheekverstrekker. Bij mijn hypotheekverstrekker wordt de maandlast verlaagd maar blijft de 30 jaar staan. Ik mag wel onbeperkt boetevrij aflossen uit eigen vermogen dus als ik een keer een financiële klapper maak (loterij, erfenis) dan ben ik er ook in één keer vanaf.

Je kunt bij sommige verstrekkers ook zelf kiezen hoe je dit doet: of kortere looptijd, of lagere maandlast.

[battler]

@Harrie_ Maar dan is dat toch ook het argument, je voelt je beter met minder schulden. Het verhaal daarna is een slecht argument om versneld aflossen te rechtvaardigen.

[Requiem19]

Nu.nl gooit het in hun explainer meer op de krapte van de woningmarkt dan de lage rente:

https://www.nu.nl/286881/...isis-blijven-stijgen.html

[Harrie_]

@Rubbergrover1 in feite wat @Requiem19 hierboven zegt.

@battler Ik zie niet in waarom het verhaal daarna een slecht argument is. Feit is dat ik iedere maand mijn hypotheek moet betalen, daarnaast wil ik ook nog leuke dingen doen, op vakantie, etc. Ik hou dus maar een beperkt budget over om extra af te lossen of om elders te investeren.

Als ik het geld investeer blijf ik 30 jaar hypotheek betalen en is mijn jaarlijkse investering vrij beperkt. Als ik versneld aflos ben ik na 20 jaar van mijn hypotheek af. Dan heb ik over 20 jaar de keuze om bijv. minder te gaan werken, maar ik kan ook die 'laatste 10 jaar' het geld wat ik anders naar mijn hypotheek zou brengen investeren, dan investeer je ineens veel geld per jaar en pak je die laatste 10 jaar nog rendement over een beduidend hogere inleg.

Als ik alles doorreken in een Excel-sheet (30 jaar investeren versus 20 jaar extra aflossen + 10 jaar veel investeren) heb ik met versneld aflossen ongeveer 35k minder rendement over 30 jaar dan met investeren (ik reken dan met een verwacht rendement van 4%). De keuze voor 35k minder rendement geeft me zoveel meer zekerheid t.o.v. investeren dat ik het dat waard vind.

[ Voor 4% gewijzigd door Harrie_ op 21-05-2021 14:05 ]

[The Zep Man]

battler schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 13:53:
@Harrie_ Maar dan is dat toch ook het argument, je voelt je beter met minder schulden. Het verhaal daarna is een slecht argument om versneld aflossen te rechtvaardigen.

Hij voelt zich beter omdat hij een beter rendement uit zijn geld haalt, met een garantie die investeren niet kan brengen. De motivatie is dus meer dan 'het voelt lekker om geen schulden te hebben'.

[ Voor 6% gewijzigd door The Zep Man op 21-05-2021 14:11 ]

[Verwijderd]

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 13:06:
[...]

Wat is je bron hiervan?

CBS inkomens van huishoudens, geselecteerd: paar.

Inkomens van alleenstaanden (onder AOW leeftijd) steeg met 17% overigens.

[Verwijderd]

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 13:06:
[...]

Mijn punt is simpelweg dat de stijging nu kleiner is dan toen en dat dit beperkingen opgooit voor de toekomst. Dit komt niet vanzelf goed; niet qua inkomen (trend + vergrijzing), niet qua rente (weinig ruimte omlaag).

Ander punt wat je niet moet vergeten is dat door gestegen welvaart we relatief veel minder kwijt zijn aan andere essentiele zaken als voeding en kleding. Dat was 50 jaar geleden ruim 30% van het inkomen, nu minder dan 10%.

Dat geeft extra ruimte voor andere uitgaven, zoals vakantie maar ook meer geld uitgeven aan huisvesting is een keuze geweest.

[Harrie_]

The Zep Man schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 14:11:
[...]
Hij voelt zich beter omdat hij een beter rendement uit zijn geld haalt, met een garantie die investeren niet kan brengen. De motivatie is dus meer dan 'het voelt lekker om geen schulden te hebben'.

Potverdorie mooi gezegd

We gaan nu wel aardig offtopic met discussiëren over mijn persoonlijke financiële keuzes dus maar weer even terug naar de ontwikkelingen op de huizenmarkt

[Tk55]

Harrie_ schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 14:02:
@Rubbergrover1 in feite wat @Requiem19 hierboven zegt.

@battler Ik zie niet in waarom het verhaal daarna een slecht argument is. Feit is dat ik iedere maand mijn hypotheek moet betalen, daarnaast wil ik ook nog leuke dingen doen, op vakantie, etc. Ik hou dus maar een beperkt budget over om extra af te lossen of om elders te investeren.

Als ik het geld investeer blijf ik 30 jaar hypotheek betalen en is mijn jaarlijkse investering vrij beperkt. Als ik versneld aflos ben ik na 20 jaar van mijn hypotheek af. Dan heb ik over 20 jaar de keuze om bijv. minder te gaan werken, maar ik kan ook die 'laatste 10 jaar' het geld wat ik anders naar mijn hypotheek zou brengen investeren, dan investeer je ineens veel geld per jaar en pak je die laatste 10 jaar nog rendement over een beduidend hogere inleg.

Als ik alles doorreken in een Excel-sheet (30 jaar investeren versus 20 jaar extra aflossen + 10 jaar veel investeren) heb ik met versneld aflossen ongeveer 35k minder rendement over 30 jaar dan met investeren (ik reken dan met een verwacht rendement van 4%). De keuze voor 35k minder rendement geeft me zoveel meer zekerheid t.o.v. investeren dat ik het dat waard vind.

Ik heb hetzelfde berekend in de keuze voor hypotheek (lineair of annuïteiten). Het uiteindelijk verschil, na 30 jaar hypotheek, is een paar duizend euro in het voordeel van lineair.

Bij een annuïteitenhypotheek heb je echter nu lagere lasten, terwijl bij de lineaire hypotheek je lasten in de toekomst lager zijn. Geld is door inflatie en "compounding interest" nu interessanter dan geld in de toekomst. Als je het bedrag dat je overhoudt investeert, heb je inderdaad potentieel tienduizenden euro's meer na 30 jaar hypotheek.

Je moet echter goed nadenken over de volgende zaken:
- Wil je risico van beleggen of wil je zekerheid van (versneld) aflossen?
- Heb je überhaupt de ruimte om het verschil tussen lineair en annuïteitenhypotheek te beleggen?
- Ben je bereid om systematisch te beleggen en daar niet van af te wijken?

[The Zep Man]

Tk55 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 14:19:
Bij een annuïteitenhypotheek heb je echter nu lagere lasten, terwijl bij de lineaire hypotheek je lasten in de toekomst lager zijn.

Je neemt hierbij één factor niet mee. HRA is er nu volledig, potentieel minder/niet later. Met een annuïteitenhypotheek heb je een grotere kans dat je daar de meeste vruchten van kan plukken, en geld dat je nu terugkrijgt is meer waard dan geld dat je later terugkrijgt. Met een lineaire hypotheek ben je misschien goedkoper uit in de toekomst, maar het komt met een risico.

[ Voor 51% gewijzigd door The Zep Man op 21-05-2021 14:24 ]

[Richh]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 14:13:
[...]


CBS inkomens van huishoudens, geselecteerd: paar.

Inkomens van alleenstaanden (onder AOW leeftijd) steeg met 17% overigens.

Opvallend groot verschil tussen de stijging van het gemiddelde en het modale inkomen dus

Maargoed, jij begon de discussie niet die begon uiteindelijk om inkomensstijgingen in de jaren 70-90 tov van de inkomensstijgingen van nu.
Als we graag met gemiddelden willen rekenen, dan moeten we ook met gemiddelden tov die tijd. Die cijfers kan ik niet vinden; maar het algemene plaatje zal er ongetwijfeld hetzelfde uit zien.

Het algemene beeld lijkt me overduidelijk, laten we nou niet gaat mierenneuken om de laatste procentjes

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 14:15:
[...]


Ander punt wat je niet moet vergeten is dat door gestegen welvaart we relatief veel minder kwijt zijn aan andere essentiele zaken als voeding en kleding. Dat was 50 jaar geleden ruim 30% van het inkomen, nu minder dan 10%.

Dat geeft extra ruimte voor andere uitgaven, zoals vakantie maar ook meer geld uitgeven aan huisvesting is een keuze geweest.

Dat is een keuze als ik sommige leeftijdsgenoten zie maar zeker waar.

Maar ja; dat heb ik al heel vaak in dit topic gepost. De verhoudingen zijn vooral anders geworden. Die verwende millenials gaan warempel helemaal naar het buitenland op vakantie met het vliegtuig, ipv met een tentje naar Texel zoals vroeger! En maar zeuren dat ze geen huis kunnen kopen!
Realiteit is dat zo'n vakantie relatief minder is gaan kosten, terwijl huisvesting relatief duurder is geworden. En dat zo'n vliegvakantie van 1000 euro (gut, wij zijn met z'n tweeen een week op Kreta geweest voor 370 inclusief vlucht en verblijf vind daar in Nederland een camping voor en koop een tent...) een druppel op de gloeiende plaat is als je 20.000 euro boven taxatiewaarde biedt.

Het precieze probleem is dat meer geld uitgeven aan huisvesting geen keuze is, maar een rat race waar je (gezien het een primaire levensbehoefte is en eigenlijk de enige weg naar vermogensopbouw voor je oude dag) 'verplicht' (als in, doe je het niet, dan doe je jezelf eigenlijk ook tekort) aan mee moet doen.

[ Voor 50% gewijzigd door Richh op 21-05-2021 14:47 ]

[Tk55]

The Zep Man schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 14:21:
[...]
Je neemt hierbij één factor niet mee. HRA is er nu volledig, potentieel minder/niet later. Met een annuïteitenhypotheek heb je een grotere kans dat je daar de meeste vruchten van kan plukken, en geld dat je nu terugkrijgt is meer waard dan geld dat je later terugkrijgt. Met een lineaire hypotheek ben je misschien goedkoper uit in de toekomst, maar het komt met een risico.

Ik heb het berekend met de nettobedragen zoals die worden geschat door de Rabobank met hun hypotheekberekening. Waarom Rabobank? Omdat zij de jaarlijkse bedragen mooi in een tabel hebben, dus makkelijk over te nemen in Excel

Maar je weet natuurlijk niet hoe de HRA er de komende dertig jaar uitziet.

[Jeroenneman]

The Zep Man schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 14:21:
[...]
Je neemt hierbij één factor niet mee. HRA is er nu volledig, potentieel minder/niet later. Met een annuïteitenhypotheek heb je een grotere kans dat je daar de meeste vruchten van kan plukken, en geld dat je nu terugkrijgt is meer waard dan geld dat je later terugkrijgt. Met een lineaire hypotheek ben je misschien goedkoper uit in de toekomst, maar het komt met een risico.

Volgens mij zitten jullie juist prima op één lijn.

Bij annuïteiten heb je nu lagere netto maandlasten, door de HRA. Door de lagere maandlasten heb je ook nog eens ruimte om te investeren, en zo meer geld in de toekomst te creëren. En natuurlijk verdien je (naar verwachting) aan het begin van je leven minder dan aan het einde.

Een lineaire hypotheek wordt volgens mij om beide redenen nauwelijks nog geadviseerd of verkocht.

[The Zep Man]

Tk55 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 14:30:
Maar je weet natuurlijk niet hoe de HRA er de komende dertig jaar uitziet.

En de Rabobank neemt niet mee dat geld dat je de eerste jaren terugkrijgt meer waard is dan hetzelfde bedrag dat je later terugkrijgt.

Jeroenneman schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 14:32:
Volgens mij zitten jullie juist prima op één lijn.

Bij annuïteiten heb je nu lagere netto maandlasten, door de HRA. Door de lagere maandlasten heb je ook nog eens ruimte om te investeren, en zo meer geld in de toekomst te creëren. En natuurlijk verdien je (naar verwachting) aan het begin van je leven minder dan aan het einde.

Zelfs zonder het geld dat je eerder overhoudt te investeren, is dat geld dat je eerder hebt nog steeds meer waard als hetzelfde bedrag dat je later terugkrijgt. Zo werkt inflatie.

[ Voor 49% gewijzigd door The Zep Man op 21-05-2021 14:34 ]

[Verwijderd]

Ontwikkeling op langere termijn 1975-2020

Duidelijk dat mensen steeds meer willen/kunnen betalen voor een huis. Huidige situatie niet overdreven hoog, dus nog genoeg ruimte om verder te stijgen

[Harrie_]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 14:51:
[Afbeelding]

Ontwikkeling op langere termijn 1975-2020

Duidelijk dat mensen steeds meer willen/kunnen betalen voor een huis. Huidige situatie niet overdreven hoog, dus nog genoeg ruimte om verder te stijgen

Je zegt 'genoeg ruimte om nog verder te stijgen', maar e.e.a. hangt natuurlijk wel samen met de maximale leennorm en als ik me niet vergis is die nu (voor alleenstaanden) veel strenger dan vroeger.

[The Zep Man]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 14:51:
[Afbeelding]

Ontwikkeling op langere termijn 1975-2020

Het is duidelijk dat je geen statistieklessen ter harte hebt genomen.

• Geen Y as.
• Geen bron.

[TheGhostInc]

https://www.nu.nl/economi...bereidheid-neemt-toe.html

Het corona 'pessimisme' lijkt wat uit de markt te verdwijnen, consumenten vinden het minder ongunstig om een grote aankoop te doen.
Daarmee zal het overschot aan koopwoningen sneller oplossen, goed nieuws voor al die verkopers die met het handen in het haar zitten omdat ze geen koper kunnen vinden.

Overigens betekent het wel dat als er geen (serieuze) coronarecessie meer volgt, we in een opwaartse spiraal gaan komen van consumentenvertrouwen. Want met -9 staan we nog ver van de +36 uit 2000.

[jurjen_g]

Maestro.mosjuh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:16:
[...]


Nee hoor - historisch gezien stijgen prijzen van woningen altijd

[...]

Ondanks dat ik inmiddels in een woning woon die flink is gestegen (woz 120 k gestegen in 3 jaar *) was mijn eerste koopwoning jammergenoeg wel degelijk minder waard geworden (gekocht in 2005, verkocht in 2016). Achteraf had ik beter kunnen aanhouden tot onze nieuwe woning af was (2018), maar toen wisten we nog niet dat de prijzen 5 jaar achter elkaar 10 tot 20 procent gingen stijgen...

Dus er bestaan periodes dat huizenprijzen zakken. Over periodes van 30 jaar zal historisch altijd wel stijging zijn. Ik plaats deze post vooral zodat mensen zich dat realiseren dat als je zou "beleggen" er wel degelijk risico is. Als wij toevalligerwijze tussen 2009 - 2011 hadden moeten verkopen, was het drama geweest voor onze financiële huishouding. 2016 was het net weer wat aan het opkrabbelen waardoor we de restschuld uit eigen middelen konden betalen.

Overigens heb ik als niet-belegger maar gewoon bewoner geen ene moer aan die overwaarde in mijn stenen; als ik wil verhuizen heb ik het net zo hard nodig omdat het volgende huis net ook teveel waard is geworden. Dus ik zou graag zien dat de huizenprijzen gewoon "vast" worden gezet; alleen nog maar stijgen exact aan de inflatie ofzo. Maar hoe ...

edit:
@The Zep Man niet dat dat voor mijn punt boeit; maar de stijging is vooral doordat dit nieuwbouw was; eerste volledige woz was redelijk in de buurt van stichtingkosten plus jaarlijkse stijgingspercentage, 2e en 3e waren de verkooptransacties van vergelijkbare woningen meer beschikbaar. Ik wilde echter enkelijk duidelijk maken dat ik nu wel stijgende huizenprijs ervaar, maar dus ook een periode heb gekend bij vorige woning dat de prijs daalde

[ Voor 14% gewijzigd door jurjen_g op 21-05-2021 15:52 ]

[redwing]

The Zep Man schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 15:19:
[...]
Het is duidelijk dat je geen statistieklessen ter harte hebt genomen.

• Geen Y as.
• Geen bron.

En bovenal missen de aannames en correcties die zijn toegepast. De gemiddelde huizenprijzen zitten nu rond/boven de piek van 2008 en het inkomen is in die tijd amper onmhoog gegaan. Ergens zijn dus wat correcties gedaan.

Daarnaast vraag ik me af wat 'niet overdreven hoog' betekent als je ziet dat de huizenprijzen al sinds het begin van de grafiek (veel) sterker stijgen dan het inkomen.

[The Zep Man]

jurjen_g schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 15:29:
Ondanks dat ik inmiddels in een woning woon die flink is gestegen (woz 120 k gestegen in 3 jaar)

Dit zegt niets zonder de totale waarde van je woning te weten, en je noemt ook niet of daar bijvoorbeeld een WOZ correctie op is gedaan.

redwing schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 15:29:
En bovenal missen de aannames en correcties die zijn toegepast. De gemiddelde huizenprijzen zitten nu rond/boven de piek van 2008 en het inkomen is in die tijd amper onmhoog gegaan. Ergens zijn dus wat correcties gedaan.

Klopt. Ik ging enkel uit van de problemen met de grafiek. Problemen met de conclusie gebaseerd op de onderliggende data is ronde 2.

Gezien mijn vorige post, misschien is het een idee om hier enkel mensen met getallen te laten reageren die aantoonbaar een diploma hebben waar wiskunde of statistiek een onderdeel van was, met op straf van misbruik een permanente ban. Er wordt nogal wat met onvolledige data gegooid.

[ Voor 63% gewijzigd door The Zep Man op 21-05-2021 15:38 ]

[Richh]

The Zep Man schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 15:32:
Er wordt nogal wat met onvolledige data gegooid.

Er wordt vooral veel nieuwe data geïntroduceerd als de oude data weigert mee te werken aan een standpunt

[ Voor 49% gewijzigd door Richh op 21-05-2021 15:44 ]

[Caelorum]

jurjen_g schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 15:29:
[...]
Overigens heb ik als niet-belegger maar gewoon bewoner geen ene moer aan die overwaarde in mijn stenen; als ik wil verhuizen heb ik het net zo hard nodig omdat het volgende huis net ook teveel waard is geworden. Dus ik zou graag zien dat de huizenprijzen gewoon "vast" worden gezet; alleen nog maar stijgen exact aan de inflatie ofzo. Maar hoe ...

Alleen als je in de regio blijft of wil wonen in een duurdere regio. Geen idee waar je nu zit, maar ik zit bijv. in het midden van het land. Ik heb nog genoeg kanten waar ik naartoe kan (en uiteindelijk ook wel heen wil) gaan waar de huizenprijzen minder hard stijgen. Het zou voor mij dus nog best gunstig kunnen zijn als het maar blijft stijgen.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 14:51:
[Afbeelding]

Ontwikkeling op langere termijn 1975-2020

Duidelijk dat mensen steeds meer willen/kunnen betalen voor een huis. Huidige situatie niet overdreven hoog, dus nog genoeg ruimte om verder te stijgen

Willen/kunnen of mogen/moeten?

[Michael_OsGroot]

jurjen_g schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 15:29:
Overigens heb ik als niet-belegger maar gewoon bewoner geen ene moer aan die overwaarde in mijn stenen; als ik wil verhuizen heb ik het net zo hard nodig omdat het volgende huis net ook teveel waard is geworden. Dus ik zou graag zien dat de huizenprijzen gewoon "vast" worden gezet; alleen nog maar stijgen exact aan de inflatie ofzo. Maar hoe ...

Kan je nagaan eigenlijk hoe extreem de situatie nu is. Je kan letterlijk je huis verkopen, die woningwaarde cashen en gaan huren. Dan zit je in dezelfde situatie als weet ik hoeveel anderen maar dan wel met een getal met 4 of misschien wel 5 nullen op je spaarrekening. En toch is die situatie een achteruitgang van waar je nu zit.

[ Voor 4% gewijzigd door Michael_OsGroot op 21-05-2021 15:54 ]

[Verwijderd]

The Zep Man schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 15:19:
[...]
Het is duidelijk dat je geen statistieklessen ter harte hebt genomen.

• Geen Y as.
• Geen bron.

De bron staat letterlijk onder de grafiek. Begrijpend lezen gemist op school?

Er is een reden dat ik de Y as wegliet. Vast wel een reactie van iemand zo die dat duidelijk maakt.

Speciaal voor jou:



Is het nu duidelijk dat de trend op LT stijgt en dat we nu niet in een extreme situatie zitten?

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 21-05-2021 15:59 ]

[Verwijderd]

redwing schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 15:29:
[...]

En bovenal missen de aannames en correcties die zijn toegepast. De gemiddelde huizenprijzen zitten nu rond/boven de piek van 2008 en het inkomen is in die tijd amper onmhoog gegaan. Ergens zijn dus wat correcties gedaan.

Weet niet onder welke steen jij leeft, maar inkomens zijn sinds 2008 zo'n 30% gestegen.

[Requiem19]

Michael_OsGroot schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 15:54:
[...]

Kan je nagaan eigenlijk hoe extreem de situatie nu is. Je kan letterlijk je huis verkopen, die woningwaarde cashen en gaan huren. Dan zit je in dezelfde situatie als weet ik hoeveel anderen maar dan wel met een getal met 4 of misschien wel 5 nullen op je spaarrekening. En toch is die situatie een achteruitgang van waar je nu zit.

Maar komt dat door het huidige prijs peil, of komt dat wellicht ook wel omdat de woningen - vooral in de periode 2009 - 2013, enorm ondergewaardeerd waren?

[Richh]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 15:57:
[...]


Weet niet onder welke steen jij leeft, maar inkomens zijn sinds 2008 zo'n 30% gestegen.

Ik heb vandaag in dit topic haast 2 pagina's aan volgeschreven inmiddels (oa hier).
Het modale inkomen laat iets heel anders zien dan 30%; fors minder. Natuurlijk ontstaat er discussie over (want vang alle inkomens maar eens in 1 grafiek, modaal zegt lang niet alles), maar zelfs jij hebt zelf nergens 30% genoemd in de afgelopen pagina's.

En nu dan om je punt aan te sterken lekker passief-agressief "weet niet onder welke steen jij leeft" naar anderen in dit topic

Dit heeft echt geen zin zo...

[ Voor 18% gewijzigd door Richh op 21-05-2021 16:08 ]

[battler]

@Verwijderd
Bron

[ChUcKiE]

Ik lees regelmatig dat in de maand ... de huizen prijzen weer met een record zijn gestegen ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar....
Stel ik heb een taxatierapport gemaakt in februari dit jaar, wat zou de taxatiewaardestijging zijn (gemiddeld gezien) als we op 1 juni kijken?

Zijn er zo grafieken die percentages aangeven wat de huizenprijzen doen tov bijvoorbeeld vorige maand, of vorig kwartaal? Of een soort van rekentool waar je twee momenten invoert + 1 waarde en dat de andere waarde er dan als uitkomst uit komt?
Dus zoiets als:
1-1-2021 -> waarde 400.000
1-6-2021 -> waarde na waardestijging 400.000 + x%

[Richh]

Requiem19 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 16:02:
[...]


Maar komt dat door het huidige prijs peil, of komt dat wellicht ook wel omdat de woningen - vooral in de periode 2009 - 2013, enorm ondergewaardeerd waren?

Maakt dit eigenlijk uit?
En, "why not both"?

[Requiem19]

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 16:10:
[...]

Maakt dit eigenlijk uit?
En, "why not both"?

Ik denk dat het ook wel beiden is.

Maar om te begrijpen waar het probleem vandaan komt moet je de context ook begrijpen. Ik hoor verrassend weinig over de onderwaardering van woningen in 2009-2013. Terwijl juist de enorme overwaarde ontstaat omdat mensen (te) goedkoop konden kopen.

Stel de waarde van woningen was niet zo hard gedaald in 2009-2013, dan was er ook veel minder overwaarde in de markt geweest en was de katalysator voor prijsstijgingen (oa de overwaarde!) veel minder sterk geweest.

Wat mij betreft een invalshoek die ik nog niet voorbij heb zien komen...

[CVTTPD2DQ]

ChUcKiE schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 16:10:
Zijn er zo grafieken die percentages aangeven wat de huizenprijzen doen tov bijvoorbeeld vorige maand, of vorig kwartaal? Of een soort van rekentool waar je twee momenten invoert + 1 waarde en dat de andere waarde er dan als uitkomst uit komt?
Dus zoiets als:
1-1-2021 -> waarde 400.000
1-6-2021 -> waarde na waardestijging 400.000 + x%

Aangezien het al een tijdje 10% is, zou ik 1,10^(4/12) doen, dus ongeveer 3,2 procent elke vier maanden. Dat is niet zo goed als op basis van echte cijfers, maar taxaties zijn toch geen exacte wetenschap.

[Requiem19]

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 15:44:
[...]

Er wordt vooral veel nieuwe data geïntroduceerd als de oude data weigert mee te werken aan een standpunt

Of in jouw geval gewoon geen data, maar de opmerking 'beleggers zijn vaak genoeg besproken in dit topic'

[Richh]

Requiem19 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 16:15:
[...]


Ik denk dat het ook wel beiden is.

Maar om te begrijpen waar het probleem vandaan komt moet je de context ook begrijpen. Ik hoor verrassend weinig over de onderwaardering van woningen in 2009-2013. Terwijl juist de enorme overwaarde ontstaat omdat mensen (te) goedkoop konden kopen.

Stel de waarde van woningen was niet zo hard gedaald in 2009-2013, dan was er ook veel minder overwaarde in de markt geweest en was de katalysator voor prijsstijgingen (oa de overwaarde!) veel minder sterk geweest.

Wat mij betreft een invalshoek die ik nog niet voorbij heb zien komen...

Daar wil ik best in mee gaan hoor.

Laten we dan geleerd hebben dat we de huizenprijzen verder moeten opstuwen als het even slecht gaat om te voorkomen dat er in de toekomst mogelijk een desastreuze tweedeling in de maatschappij bestaat tussen degenen die toen mogelijkheden hadden en degenen die dat niet hadden.

Persoonlijk sta ik dan toch in het kamp dat hoge huizenprijzen voor helemaal niemand* goed zijn. En dat we beter de 'onderwaardering' zo lang mogelijk kunnen volhouden; dat is daadwerkelijk beter voor iedereen.

*emigrerende boomers en bouwbedrijven daargelaten.

Requiem19 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 16:15:
[...]


Of in jouw geval gewoon geen data, maar de opmerking 'beleggers zijn vaak genoeg besproken in dit topic'

Wou je beweren dat dat niet zo is?
Ik vind mezelf al regelmatig te actief in dit topic met veel te volle tegels dat hoef ik niet telkens weer te doen. Bovendien gaat de kwantiteit van beleggers volledig voorbij aan het punt wat ik wou maken, zoals ik hier ook al zei.

[Michael_OsGroot]

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 16:10:
[...]

Maakt dit eigenlijk uit?
En, "why not both"?

Denk het wel dat het uitmaakt. Als mensen nu niet kunnen kopen omdat woningen te duur zijn dan is dat een probleem. Wat we ook nu op moeten lossen.
Als mensen 10 jaar geleden groter konden kopen omdat woningen te goedkoop waren dan is dat niet noodzakelijk een probleem. IK weet overigens niet of het uberhaupt kan dat woningen te goedkoop zijn. Wonen is een primaire levensbehoefte. Maar dan kom je weer uit op de vraag tot op welke hoogte wonen een primaire levensbehoefte is; een plaggehut met 8 man delen houdt je van de straat en niemand zal zeggen dat een vrijstaande villa een levensbehoefte is. Maar hoeveel m2 zou je moeten hebben, tegen hoeveel % van een modaal salaris? En waar? Dat lijkt me best eem vraag die we met zijn allen moeten beantwoorden.

[Richh]

Michael_OsGroot schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 16:26:
[...]

Denk het wel dat het uitmaakt. Als mensen nu niet kunnen kopen omdat woningen te duur zijn dan is dat een probleem. Wat we ook nu op moeten lossen.
Als mensen 10 jaar geleden groter konden kopen omdat woningen te goedkoop waren dan is dat niet noodzakelijk een probleem.

Ja, dat klinkt heel logisch

Ik denk echter dat beide situaties sterk met elkaar in verband staan. Ik denk dat de overwaardes van degenen die toen hebben kunnen kopen, een zeer belangrijke drijfveer zijn van de huidige woningprijzen. Daar kan niemand wat aan doen en dit had natuurlijk niemand voorzien. Echter, in dit opzicht maakt het weinig uit of je het nou linksom of rechtsom op gaat lossen.

Maar hoeveel m2 zou je moeten hebben, tegen hoeveel % van een modaal salaris? En waar? Dat lijkt me best eem vraag die we met zijn allen moeten beantwoorden.

En in welke levensfase?

[ Voor 8% gewijzigd door Richh op 21-05-2021 16:35 ]

[Verwijderd]

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 16:02:
[...]



Ik heb vandaag in dit topic haast 2 pagina's aan volgeschreven inmiddels (oa hier).
Het modale inkomen laat iets heel anders zien dan 30%; fors minder. Natuurlijk ontstaat er discussie over (want vang alle inkomens maar eens in 1 grafiek, modaal zegt lang niet alles), maar zelfs jij hebt zelf nergens 30% genoemd in de afgelopen pagina's.

En nu dan om je punt aan te sterken lekker passief-agressief "weet niet onder welke steen jij leeft" naar anderen in dit topic

Dit heeft echt geen zin zo...

Als je weet hoe modaal inkomen bepaalt wordt zou je het niet gebruiken.

Ik heb letterlijk verwezen naar de CBS tabel inkomen van huishoudens.

Tussen 2008 en 2019 steeg dat inkomen met 27%. Tel 2020 erbij op en je zit aan (bijna) 30%.

Iets totaal anders dus dan amper gestegen.

De ook gemelde bron van Dallas Fed geeft 31% stijging inkomens over 2008-2020.

Wat ik me dan weer afvraag, waarom zijn er hier zoveel mensen die denken dat het zoveel slechter gaat dan het in werkelijkheid gaat?

[The Zep Man]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 15:56:
[...]


De bron staat letterlijk onder de grafiek. Begrijpend lezen gemist op school?

Dit is het internet. Heb je wel eens een link geplaatst naar iets waarnaar je refereerde?

Er is een reden dat ik de Y as wegliet. Vast wel een reactie van iemand zo die dat duidelijk maakt.

Een reden om zaken uit grafieken weg te laten. dan is het een slechte grafiek waar je sowieso niet naar moet linken.

Speciaal voor jou:

[Afbeelding]

Is het nu duidelijk dat de trend op LT stijgt en dat we nu niet in een extreme situatie zitten?

Nee. Graag een link naar de bron en het achtergrondverhaal van de data.

[ Voor 3% gewijzigd door The Zep Man op 21-05-2021 16:50 ]

[Verwijderd]

The Zep Man schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 16:47:
[...]
Dit is het internet. Heb je wel eens een link geplaatst naar de bron van de data en de grafiek?


[...]
Een reden om zaken uit grafieken weg te laten. dan is het een slechte grafiek waar je sowieso niet naar moet linken.


[...]
Nee. Graag een link naar de bron en het achtergrondverhaal van de data.

Jij hebt nooit zelf met ruwe data gewerkt en onderzoek gedaan?

Jij gelooft liever wat de media je voorschotelt?
Beetje jammer voor iemand die er prat op gaat dat hij een diploma met statistiek en wiskunde heeft.

Let er even op aub dat je niet in een jij-bak loopgraaf beland en op de man gaat spelen. Dat is uiteindelijk geen discussiewaardige argumentatie.

[ Voor 11% gewijzigd door tweakduke op 21-05-2021 21:49 ]

[battler]

@Verwijderd Ben je nu gewoon moeilijk aan het doen of mis ik iets? Je gebruikt data, de vraag is waar komt die data vandaan. Dat is toch een volledig legitieme vraag? Kijk anders ook even naar de grafiek en bron die ik heb gepost want die ziet er anders uit maar zou dezelfde data moeten bevatten.

[evleerdam]

ChUcKiE schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 16:10:
Ik lees regelmatig dat in de maand ... de huizen prijzen weer met een record zijn gestegen ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar....
Stel ik heb een taxatierapport gemaakt in februari dit jaar, wat zou de taxatiewaardestijging zijn (gemiddeld gezien) als we op 1 juni kijken?

Zijn er zo grafieken die percentages aangeven wat de huizenprijzen doen tov bijvoorbeeld vorige maand, of vorig kwartaal? Of een soort van rekentool waar je twee momenten invoert + 1 waarde en dat de andere waarde er dan als uitkomst uit komt?
Dus zoiets als:
1-1-2021 -> waarde 400.000
1-6-2021 -> waarde na waardestijging 400.000 + x%

Hier staat de waardestijging per maand:

https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/83906NED

[Requiem19]

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 16:24:
[...]

Daar wil ik best in mee gaan hoor.

Laten we dan geleerd hebben dat we de huizenprijzen verder moeten opstuwen als het even slecht gaat om te voorkomen dat er in de toekomst mogelijk een desastreuze tweedeling in de maatschappij bestaat tussen degenen die toen mogelijkheden hadden en degenen die dat niet hadden.

Persoonlijk sta ik dan toch in het kamp dat hoge huizenprijzen voor helemaal niemand* goed zijn. En dat we beter de 'onderwaardering' zo lang mogelijk kunnen volhouden; dat is daadwerkelijk beter voor iedereen.

*emigrerende boomers en bouwbedrijven daargelaten.

Ik heb volgens mij ook niet normatief beargumenteerd dat hoge huizenprijzen goed zijn, maar ik zie dus wel een extra element in het speelveld: een harde daling en een daaropvolgende sterke stijging werkt als een versterker van een nog hardere stijging van de prijzen en een tweedeling tussen mensen die 'in de trein zitten' en mensen die er niet meer inkomen.

Wou je beweren dat dat niet zo is?
Ik vind mezelf al regelmatig te actief in dit topic met veel te volle tegels dat hoef ik niet telkens weer te doen. Bovendien gaat de kwantiteit van beleggers volledig voorbij aan het punt wat ik wou maken, zoals ik hier ook al zei.

Allemaal prima, maar je stelling was dat de stijging die in 2021 nog steeds doorzet door meer aankopen van beleggers. Als iemand zoiets stelt is een bron gewoon wel zo fijn, anders blijft het niet meer dan een mening - en dan niet een random bron dat er veel aankopen door beleggers zijn in z'n algemeenheid, maar dat er een toename is van beleggingsaankopen.

[Miks]

Requiem19 schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 21:25:
[...]


Als je vaker blijft zeggen dat de seinen op rood staan maakt het juist minder indruk :-).

Toch nog een keer dan maar: historisch grote stijging van huizenprijzen: de seinen staan op rood.

[Skyaero]

ChUcKiE schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 16:10:
Ik lees regelmatig dat in de maand ... de huizen prijzen weer met een record zijn gestegen ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar....
Stel ik heb een taxatierapport gemaakt in februari dit jaar, wat zou de taxatiewaardestijging zijn (gemiddeld gezien) als we op 1 juni kijken?

Zijn er zo grafieken die percentages aangeven wat de huizenprijzen doen tov bijvoorbeeld vorige maand, of vorig kwartaal? Of een soort van rekentool waar je twee momenten invoert + 1 waarde en dat de andere waarde er dan als uitkomst uit komt?
Dus zoiets als:
1-1-2021 -> waarde 400.000
1-6-2021 -> waarde na waardestijging 400.000 + x%

Daar kun je de WOX voor gebruiken
https://www.calcasa.nl/wox-online

Wel een klein beetje behelpen met de grafieken, ik vermoed dat de tabeldata alleen tegen een prijs te verkrijgen zijn.

[Richh]

Requiem19 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 17:05:
[...]

Ik heb volgens mij ook niet normatief beargumenteerd dat hoge huizenprijzen goed zijn, maar ik zie dus wel een extra element in het speelveld: een harde daling en een daaropvolgende sterke stijging werkt als een versterker van een nog hardere stijging van de prijzen en een tweedeling tussen mensen die 'in de trein zitten' en mensen die er niet meer inkomen.

Exact, dat is ook wat ik hierboven schreef
En daarom maakt het dus ook niet uit of er nou vroeger sprake was van onderwaardering of nu van overwaardering.

Schommelingen versterken zich in de toekomst en dat versterkt kansenongelijkheid. En dat lijkt mij een probleem.

Allemaal prima, maar je stelling was dat de stijging die in 2021 nog steeds doorzet door meer aankopen van beleggers. Als iemand zoiets stelt is een bron gewoon wel zo fijn, anders blijft het niet meer dan een mening - en dan niet een random bron dat er veel aankopen door beleggers zijn in z'n algemeenheid, maar dat er een toename is van beleggingsaankopen.

Nee, ik noemde 3 factoren. 1 daarvan was 'beleggers'. Er word weer eens veel te veel gehamerd op een zeer beperkt onderdeel van het punt wat iemand wil maken. Enorm vermoeiend. Geen idee waarom ook, want de originele vraag die je stelde wordt nu allang niet meer beantwoord, door niemand.

Anyhow, ik heb betreft dit punt nu drie keer heb verduidelijkt dat het niet hoeft te gaan om de kwantiteit van het aantal beleggers (toch vraag je daar nog steeds om). Dit was nota bene de hele strekking van waar ik op reageerde: je kan de prijzen heel ver oppompen met weinig transacties.
Dat hele principe: daar zit het punt in wat ik wou maken. Het woningmarkttreintje met overwaarde is waar het geld vandaan komt.

Het maakt voor dat punt niet eens uit of er nou meer of minder beleggers zijn bijgekomen, en toch wordt het weer precies zo geframed alsof er fake news verkondigd wordt zolang ik geen onmogelijke broncijfers geef.
Maak er anders een hypothetische situatie van...

Als je zo graag cijfers wilt zien: ik had ook heel flauw een bron opzoeken met beleggersaankopen in januari 2021. En die vergelijken met april 2021. En dan zeggen tada: veel meer beleggers! Wat ook flauw zou zijn, want beleggers die rond januari 2021 wouden kopen gingen ivm 8% overdrachtsbelasting natuurlijk in december kopen. En dan hadden we het daar 2 pagina's over kunnen hebben. Schiet ook niemand wat mee op, want ook dit is al veelvuldig besproken.

[Requiem19]

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 17:36:
[...]

Exact, dat is ook wat ik hierboven schreef
En daarom maakt het dus ook niet uit of er nou vroeger sprake was van onderwaardering of nu van overwaardering.

Schommelingen versterken zich in de toekomst en dat versterkt kansenongelijkheid. En dat lijkt mij een probleem.


[...]

Nee, ik noemde 3 factoren. 1 daarvan was 'beleggers'. Er word weer eens veel te veel gehamerd op een zeer beperkt onderdeel van het punt wat iemand wil maken. Enorm vermoeiend. Geen idee waarom ook, want de originele vraag die je stelde wordt nu allang niet meer beantwoord, door niemand.

Anyhow, ik heb betreft dit punt nu drie keer heb verduidelijkt dat het niet hoeft te gaan om de kwantiteit van het aantal beleggers (toch vraag je daar nog steeds om). Dit was nota bene de hele strekking van waar ik op reageerde: je kan de prijzen heel ver oppompen met weinig transacties.
Dat hele principe: daar zit het punt in wat ik wou maken. Het woningmarkttreintje met overwaarde is waar het geld vandaan komt.

Het maakt voor dat punt niet eens uit of er nou meer of minder beleggers zijn bijgekomen, en toch wordt het weer precies zo geframed alsof er fake news verkondigd wordt zolang ik geen onmogelijke cijfers geef.

Als je zo graag cijfers wilt zien: ik had ook heel flauw een bron opzoeken met beleggersaankopen in januari 2021. En die vergelijken met april 2021. En dan zeggen tada: veel meer beleggers! Wat ook flauw zou zijn, want beleggers die destijds wouden kopen gingen ivm 8% overdrachtsbelasting natuurlijk in december kopen. En dan hadden we het daar 2 pagina's over kunnen hebben. Schiet ook niemand wat mee op.

Kortom, je hebt geen bron en je vindt het flauw worden als iemand je erop aanspreekt. Als je het nu opeens geen interessant onderwerp meer vindt staat het je vrij om er ook niet meer op te reageren.

Om de kwaliteit van het topic te waarborgen en te waarborgen dat niet iedereen zomaar stellige stellingen poneert zonder enige vorm van onderbouwing ga ik prima die vraag blijven stellen.

Hem niet kunnen beantwoorden zegt mij dan voldoende :-).

[Richh]

Requiem19 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 17:41:
[...]


Kortom, je hebt geen bron en je vindt het flauw worden als iemand je erop aanspreekt. Als je het nu opeens geen interessant onderwerp meer vindt staat het je vrij om er ook niet meer op te reageren.

Om de kwaliteit van het topic te waarborgen en te waarborgen dat niet iedereen zomaar stellige stellingen poneert zonder enige vorm van onderbouwing ga ik prima die vraag blijven stellen.

Hem niet kunnen beantwoorden zegt mij dan voldoende :-).

Ik zal onthouden de volgende keer jou ook gewoon woorden in je mond te leggen als we het de volgende keer niet eens zijn

[Requiem19]

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 17:45:
[...]

Ik zal onthouden de volgende keer jou ook gewoon woorden in je mond te leggen als we het de volgende keer niet eens zijn

Als ik weer een absolute stelling poneer zonder onderbouwing, graag .

[Richh]

Requiem19 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 17:48:
[...]


Als ik weer een absolute stelling poneer zonder onderbouwing, graag .

Je mag best mijn absolute stelling nog een citeren trouwens, want dat was dus helemaal niet het geval. Nog los van dat je het uit de context trekt om er een persoonlijk punt van te maken.
Dit hele topic staat overigens ramvol met absolute stellingen die totaal niet onderbouwd zijn. Maar dat zullen wel Tweakers zijn waar jij het mee eens bent denk ik dan

Hoe dan ook: hier heb je er eentje: Requiem19 in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5"

Ach ik zal de volgende keer gewoon overal 'mogelijk' en 'wellicht' omheen zetten en er wat vraagtekens omheen rijmen, dan mag je immers zeggen wat je wilt

[ Voor 47% gewijzigd door Richh op 21-05-2021 18:01 ]

[redwing]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 16:52:
[...]


Jij hebt nooit zelf met ruwe data gewerkt en onderzoek gedaan?

Jij gelooft liever wat de media je voorschotelt?
Beetje jammer voor iemand die er prat op gaat dat hij een diploma met statistiek en wiskunde heeft.

Je geeft zelf een grafiek waaruit allerlei informatie mist en welke duidelijk correcties heeft gehad welke niet benoemd worden. Alle soortgelijke grafieken laten zien dat we nu al boven de piek zitten van voor de krediet-crisis.
Pak alleen de stippellijn die mooi gekozen is om net te doen of alles prima is. Waarom zou die stippellijn omhoog moeten gaan en niet vlak blijven of iig veel minder moeten stijgen? Tussen '75 en '95 is dat het geval en het is logisch dat prijzen evenredig met het inkomen omhoog zouden gaan. We zitten dus vanaf '95 al in een lijn die meer stijgt dan je zou willen. De huizen zijn nu dus al zo'n 2.5* zo duur zijn als je het vergelijkt met het inkomen.

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 16:41:
[...]
Als je weet hoe modaal inkomen bepaalt wordt zou je het niet gebruiken.

Ik heb letterlijk verwezen naar de CBS tabel inkomen van huishoudens.

Tussen 2008 en 2019 steeg dat inkomen met 27%. Tel 2020 erbij op en je zit aan (bijna) 30%.

Iets totaal anders dus dan amper gestegen.

De ook gemelde bron van Dallas Fed geeft 31% stijging inkomens over 2008-2020.

Ik heb het over besteedbaar inkomen, dat had ik er inderdaad bij moeten zetten. De 30% van jou wordt nl. volledig teniet gedaan door gestegen vaste kosten.

Wat ik me dan weer afvraag, waarom zijn er hier zoveel mensen die denken dat het zoveel slechter gaat dan het in werkelijkheid gaat?

Omdat het gewoon slecht gaat op de huizenmarkt. Veel mensen kunnen geen huis kopen, mensen moeten langer thuis of samen in een huis blijven wonen dan ze willen etc. Je kunt je beter afvragen waarom jij net wilt doen of er niets aan de hand is?

[Verwijderd]

redwing schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 18:06:
[...]
Je geeft zelf een grafiek waaruit allerlei informatie mist en welke duidelijk correcties heeft gehad welke niet benoemd worden.

Er mist totaal geen informatie noch zijn er correcties geweest. Wtf is er zo moeilijk aan data lezen?

Overigens, besteedbaar inkomen gaat niet over vaste lasten en dergelijke. Zou ook een beetje krom zijn aangezien het grootste deel van die vaste lasten woonuitgaven betreft om dan op basis van gestegen woonuitgaven te concluderen dat mensen minder aan wonen kunnen uitgeven.

En waarom denk je dat het slecht gaat op de woningmarkt? Recordprijzen en record aantal transacties. Lijkt mij eerder een indicatie dat het (te?) goed gaat op de woningmarkt.

[Verwijderd]

redwing schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 18:06:
[...]

Pak alleen de stippellijn die mooi gekozen is om net te doen of alles prima is. Waarom zou die stippellijn omhoog moeten gaan en niet vlak blijven of iig veel minder moeten stijgen?

Die (niet gekozen) regressielijn geeft alleen aan wat er (gemiddeld/trendmatig) gebeurt.

Of die stijgt of vlak blijft hangt af van gedrag van kopers.

Het is dus een constatering, zonder oordeel.

Een verklaring die ik daarvoor gaf is dat uitgaven aan andere essentiele zaken als voeding en kleding fors gedaald zijn relatief tov inkomen, waardoor mensen meer geld overhouden voor andere zaken (als vakanties en huizen).

Dat is blijkbaar de bestedingsvoorkeur van consumenten. Ook een constatering, zonder oordeel.

[redwing]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 19:06:
[...]
Er mist totaal geen informatie noch zijn er correcties geweest. Wtf is er zo moeilijk aan data lezen?

Kijk naar de grafiek die eerder gepost is. Momenteel zijn de huizenprijzen hoger dan de eerdere piek. Daarnaast loopt deze vlakker, dus er is ergens voor gecorrigeerd.

Dus hoe moeilijk is het om een grafiekje met andere grafieken te vergelijken (en vooral hoe moeilijk is het om gewoon een nette discussie te houden) Maar bovenal, hoe moeilijk is het om eens om je heen te kijken en te zien dat het de verkeerde kant op gaat? En dus niet alleen naar je eigen situatie te kijken?

Overigens, besteedbaar inkomen gaat niet over vaste lasten en dergelijke. Zou ook een beetje krom zijn aangezien het grootste deel van die vaste lasten woonuitgaven betreft om dan op basis van gestegen woonuitgaven te concluderen dat mensen minder aan wonen kunnen uitgeven.

Tja, het klinkt apart maar dat is wel aan de hand. Alleen is het dan niet zo dat ze minder kunnen uitgeven aan wonen, maar juist aan andere dingen. Terwijl je in een goed draaiende economie just zou verwachten dat mensen meer te besteden hebben.

En waarom denk je dat het slecht gaat op de woningmarkt? Recordprijzen en record aantal transacties. Lijkt mij eerder een indicatie dat het (te?) goed gaat op de woningmarkt.

De markt zelf gaat inderdaad prima omdat er een enorm tekort is en alles dus gelijk tegen topprijzen verkocht wordt.
Het probleem is alleen dat dat ook betekent dat het voor mensen die een huis willen kopen alleen maar steeds duurder wordt. En vooral dat daarmee de schulden en risico's steeds groter worden. En dat is wel een probleem.

Dus de woningmarkt zelf is simpel vraag en aanbod. De markt zelf doet dus precies wat je verwacht. Maar dat is wat anders dan een gebalanceerde/gezonde markt waar vraag en aanbod in evenwicht zijn. En dat is iets wat je zeker voor een eerste levensbehoefte als een huis wel zou willen.

[ANdrode]

jurjen_g schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 15:29:
[...]

edit:
@The Zep Man niet dat dat voor mijn punt boeit; maar de stijging is vooral doordat dit nieuwbouw was; eerste volledige woz was redelijk in de buurt van stichtingkosten plus jaarlijkse stijgingspercentage, 2e en 3e waren de verkooptransacties van vergelijkbare woningen meer beschikbaar. Ik wilde echter enkelijk duidelijk maken dat ik nu wel stijgende huizenprijs ervaar, maar dus ook een periode heb gekend bij vorige woning dat de prijs daalde

Of dat de kosten van wonen meegenomen worden in inflatie.

Ik kan mij de frustratie voorstellen als je 0.5% salarisstijging krijgt maar de woning die je vorig jaar bijna kon kopen je netto-jaarsalaris duurder geworden is én dit niet terugkomt in de salarissen...

[Verwijderd]

redwing schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 19:52:
[...]

Kijk naar de grafiek die eerder gepost is. Momenteel zijn de huizenprijzen hoger dan de eerdere piek. Daarnaast loopt deze vlakker, dus er is ergens voor gecorrigeerd.

Dus hoe moeilijk is het om een grafiekje met andere grafieken te vergelijken (en vooral hoe moeilijk is het om gewoon een nette discussie te houden) Maar bovenal, hoe moeilijk is het om eens om je heen te kijken en te zien dat het de verkeerde kant op gaat? En dus niet alleen naar je eigen situatie te kijken?

Modbreak:

Dan komen we zelf eerst met bewijzen, voor we een ander gaan beschuldigen. Bovendien gaan we zelf niet op de man spelen, daar heb ik je eerder vriendelijk voor verzocht. Dat houdt een keer op.

[ Voor 21% gewijzigd door tweakduke op 22-05-2021 20:50 ]

[Verwijderd]

redwing schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 19:52:
[...].
Het probleem is alleen dat dat ook betekent dat het voor mensen die een huis willen kopen alleen maar steeds duurder wordt. En vooral dat daarmee de schulden en risico's steeds groter worden. En dat is wel een probleem.

https://www.dnb.nl/statistieken/dashboards/woninghypotheken/

Duidelijk dat er de laatste jaren niet echt sprake is van fors groeiende hypotheekschulden en risico's.