Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Verwijderd]

Biggg schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 14:33:
[...]


Lees je de reacties van anderen wel? Ik stel toch duidelijk en "wat iemand moet betalen" (dus regulering financieringscapaciteit van kopers en van de huren van de bestaande woningen).

Dat lost in ieder geval vast op dat een kleine groep mensen niet enorm veel geld verdiend aan dit tekort, ten koste van mensen die geen huis kunnen kopen en dus voor torenhoge huren voor de bestaande oude woningen moeten betalen (e.g. Soros voorbeeld die even 83 miljoen casht in een paar jaar).

En het kan een incentive voor beleggers zijn om hun focus te verleggen naar nieuw te bouwen woningen ipv veel geld verdienen aan de bestaande woningen.

Als water schaars is, dan kan je ervoor kiezen dat je heel veel geld kan lenen voor water en je kan de prijzen van water reguleren. En beide gevallen zijn er mensen met dorst, maar alleen in het eerste geval verdienen de bezitters van water enorm veel geld en hebben ook geen incentive om water minder schaars te maken.

Ja ik lees ze wel degelijk. Maar deel niet jullie fantasie wereld.

En snap jullie aversie ook niet tegen beleggers in woningen. Die zorgen juist voor huurwoningen voor mensen die anders maar ergens onder een brug moeten slapen ofzo?

Overigens als er veel winstmarge zit op water kun je er donder op zeggen dat er snel meer water beschikbaar is. Als je de prijs reguleert blijf je altijd met watertekort zitten.

Het probleem met de huizenmarkt is dat het vooral een voorraadmarkt is en je de productie niet even snel kunt verhogen, zoals je met watertoevoer wel kunt. Betekent dat het (veel) langer duurt voor er een evenwicht komt, niet dat de markt niet werkt en je het probleem kunt oplossen met fantasie denkbeelden die in de praktijk juist averechts werken.

Wat betreft de wens van veel jongeren om alleen een woning te kopen/huren. Ik zou zeggen, ga eerst eens op zoek naar een levenspartner. Heb je 2x zoveel kans op een woning (dubbel inkomen) en zijn er 2x zo weinig woningen extra nodig.

[Richh]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 11:40:
Om het terug te trekken naar de woningmarkt: Iedereen roept dat een afbetaalde woning een vermogensvoorziening voor de oude dag is. Maar als je alsnog gedwongen wordt je huis "op te eten", is dat wel zo'n goed idee?

Waarom niet?
Laten we even naar het grote plaatje kijken.

Ik snap dat veel mensen nu tot het einde der tijden in hun eigen woning willen wonen, daarna erven de kinderen het huis en wordt het dan uiteindelijk verkocht (met een mooie opbrengst voor de schatkist). Dit versterkt het verschil tussen kinderen van ouders met een koophuis, en kinderen van ouders zonder.
Bovendien krijg je dan wat je nu krijgt: ouderen die in een groot huis wonen met z'n tweeën (en wel heel veel woongenot moeten inleveren voor relatief gezien weinig euro's als ze kleiner willen wonen), en jonge mensen die klein wonen met een startend gezin.

Zo gek is het toch niet: als je start met werken koop je een kleine woning, iets later koop je een grotere woning, en als je stopt met werken verkoop je de toko en ga je huren van het geld wat je al die jaren hebt opgespaard in je koopwoning.

Heb je dat hele pensioensstelsel en AOW amper meer nodig, wat in the long term iedereen een hoop lasten scheelt.

Voor mij persoonlijk heb ik allang geaccepteerd dat de pensioenspotten leeg zijn als ik 80 ben, en de AOW al onhoudbaar is verklaard. De eigen woning zal - als onze generatie er überhaupt ooit een kan kopen - de spaarpot zijn om de oude dag door te komen. Wellicht is het nu makkelijk praten, maar ik vind dat oprecht prima.

Als woningprijzen stabiel zouden zijn, en men hun mindset een beetje bijdraait, zou dit prima werken

[CVTTPD2DQ]

N1ckk schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 14:40:
Waarom is een gezin met kinderen kapitaalkrachtiger? Kinderen kosten ook geld? Tweeverdieners zonder kinderen hebben meer focus op carrière oha? Of bedoel je dat de doelgroep 30-35+ kapitaalkrachtiger is dan net-af schoolverlaters / starters? Dat is m.i. echt iets anders. En dat tweede lijkt me logisch, een trui met een gat erin krijg je ook korting op in de winkel (als slechte metafoor).

Een paar pagina's terug zie je de discussie dat gezinnen met kinderen - verhoudingsgewijs - een van de meest kapitaalkrachtige groepen zijn. We hoeven verder niet te speculeren over het oorzakelijke verband (hebben ze kinderen ómdat ze goed verdienen etc?), althans, dat was niet mijn bedoeling. Ze zijn in ieder geval een belangrijke doelgroep voor nieuwbouw.

N1ckk schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 14:40:
Overigens is "tweedehands" niet het enige verschil als je het mij vraagt. Je woonwensen zijn leidend, bijv. oud & karakteristiek (jaren 30 / ouder) of modern en hoog (hoogbouw, 40+ verdiepingen oid). Maar ook dat oudere huizen veelal meer tuin hebben of in de stadskern liggen (bijv)

En die worden weer bepaald door het aanbod, en het aanbod wordt weer bepaald door de nieuwbouw van decennia geleden. Hoogbouw is in Nederland (met Rotterdam en in mindere mate de andere grote steden als uitzondering) zeer schaars, dus als je drie hoog achter wil wonen, betaal je daar meestal een premium voor.

[redwing]

Verwijderd schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 14:52:
[...]
Ja ik lees ze wel degelijk. Maar deel niet jullie fantasie wereld.

En snap jullie aversie ook niet tegen beleggers in woningen. Die zorgen juist voor huurwoningen voor mensen die anders maar ergens onder een brug moeten slapen ofzo?

Als je 1000 huishoudens hebt en maar 900 huizen, zal een belegger niets anders doen dan de prijs van huizen sterker te laten stijgen. Het is simpelweg een tussenpersoon die winst wil maken. Hij voegt dus helemaal niets toe.

Overigens als er veel winstmarge zit op water kun je er donder op zeggen dat er snel meer water beschikbaar is. Als je de prijs reguleert blijf je altijd met watertekort zitten.

Als jij midden in een woestijn zit en 10 liter water hebt, kun je het zo duur maken als je wilt, het zal 10 liter water blijven. Net als met de huizenmarkt, er zit een limiet aan wat we bij kunnen bouwen en dat is niet genoeg om het tekort op te lossen. Dat tekort blijft er dus.

Het probleem met de huizenmarkt is dat het vooral een voorraadmarkt is en je de productie niet even snel kunt verhogen, zoals je met watertoevoer wel kunt. Betekent dat het (veel) langer duurt voor er een evenwicht komt, niet dat de markt niet werkt en je het probleem kunt oplossen met fantasie denkbeelden die in de praktijk juist averechts werken.

Inderdaad, dus stoppen met het verruimen van de financieringsmogelijkheden. Als je de genoemde 1000 man in 900 huizen wil stoppen kun je de 100 man die geen huis kunnen betalen wel een zak geld geven, maar uiteindelijk zul je 100 huizen tekort houden. Extra financiering zorgt dan alleen maar voor hogere prijzen.

Wat betreft de wens van veel jongeren om alleen een woning te kopen/huren. Ik zou zeggen, ga eerst eens op zoek naar een levenspartner. Heb je 2x zoveel kans op een woning (dubbel inkomen) en zijn er 2x zo weinig woningen extra nodig.

Dus je moet verplicht trouwen/samen gaan wonen om een huis te mogen kopen en dan moet je ook nog eens allebei fulltime werken? Als je daar het probleem niet van ziet weet ik het ook niet meer. ...

[Biggg]

Verwijderd schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 14:52:
[...]


Ja ik lees ze wel degelijk. Maar deel niet jullie fantasie wereld.

En snap jullie aversie ook niet tegen beleggers in woningen. Die zorgen juist voor huurwoningen voor mensen die anders maar ergens onder een brug moeten slapen ofzo?

Beleggers zorgen niet voor huurwoningen. Beleggers kopen bestaande woningen en verhuren zo voor meer geld in een markt waar schaarste heerst.

Overigens als er veel winstmarge zit op water kun je er donder op zeggen dat er snel meer water beschikbaar is. Als je de prijs reguleert blijf je altijd met watertekort zitten.

Nee dus, kijk maar naar de olie"markt".. Maar het is niet eens relevant, want zoals je al zegt:

Het probleem met de huizenmarkt is dat het vooral een voorraadmarkt is en je de productie niet even snel kunt verhogen, zoals je met watertoevoer wel kunt. Betekent dat het (veel) langer duurt voor er een evenwicht komt, niet dat de markt niet werkt en je het probleem kunt oplossen met fantasie denkbeelden die in de praktijk juist averechts werken.

Wat betreft de wens van veel jongeren om alleen een woning te kopen/huren. Ik zou zeggen, ga eerst eens op zoek naar een levenspartner. Heb je 2x zoveel kans op een woning (dubbel inkomen) en zijn er 2x zo weinig woningen extra nodig.

Dat van die fantasiewereld laat ik maar even lopen, ik hoop dat we het bij inhoudelijke argumenten kunnen houden, feit is wel dat jij selectief quote en dan zegt dat het geen problemen oplost.

Wakker worden: er zijn 2 problemen
1. Mensen kunnen geen huis krijgen -> oorzaak: huizentekort -> oplossingen: bouwen en dus grond goedkoper maken, procedures versimpelen, bestemmingsplannen aanpassen, buitenstedelijk bouwen, afschaffen verhuurdersheffing, alleen nieuwe gebouwde woningen financieel aantrekkelijk maken voor beleggers etc.

2. De ongelijkheid mensen met kapitaal vs mensen zonder kapitaal. De woningmarkt versterkt dit waardoor we haves en have-nots krijgen. -> oorzaak: fiscaal systeem, financieringsruimte, risico's niet bij de hypotheek verstrekker, huizentekort, ongereguleerde huurprijzen, rentemanipulatie ECB, opkopen hypotheken ECB -> oplossingen: afschaffen HRA, NHG, risico's bij de hypotheekverstrekker neerleggen, jubelton afschaffen, inkomsten uit woningverhuur belasten, winsten uit waardestijging van huizen belasten (vermogensbelasting omvormen naar vermogenrendementsbelasing incl vermogen uit huizen), financieringscapaciteit beperken, huurprijzen reguleren, zelfbewoningsplicht etc..

Op korte termijn kunnen we probleem 2 oplossen, probleem 1 zal iets van de lange adem zijn.

[Richh]

Verwijderd schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 14:52:
En snap jullie aversie ook niet tegen beleggers in woningen. Die zorgen juist voor huurwoningen voor mensen die anders maar ergens onder een brug moeten slapen ofzo?

Als beleggers woningen bouwden, dán voegden ze wat toe. Echter zijn er maar weinig beleggers in de nieuwbouwsector bezig. Het gros bemoeit zich met bestaande bouw.
Edit: misschien niet het gros, maar laten we dan zeggen: een aanzienlijk deel van de beleggers bemoeit zich met bestaande bouw, en daar hebben we in het grote plaatje erg weinig aan.

Beleggers kopen een woning, en verhuren deze voor meer dan de hypotheeklast.

Dat betekent dat wanneer de bewoners een hypotheek kónden afsluiten, zij niet alleen goedkoper woonden, maar bovenal ook vermogen zouden opbouwen.

Kijk, er dienen huurwoningen te zijn voor wie niet wil kopen. Er dienen _betaalbare_ huurwoningen te zijn zodat men niet de koopmarkt op gedwongen worden (ik zal hier niet nogmaals dat artikel van Hans de Geus delen). Hier voorziet het gros van de particuliere woningbeleggers NIET in.

[ Voor 9% gewijzigd door Richh op 20-05-2021 21:55 ]

[Verwijderd]

redwing schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 15:01:
[...]

Als je 1000 huishoudens hebt en maar 900 huizen, zal een belegger niets anders doen dan de prijs van huizen sterker te laten stijgen. Het is simpelweg een tussenpersoon die winst wil maken. Hij voegt dus helemaal niets toe.

Als daarvan 500 huishoudens willen huren, zal er toch iemand 500 huizen moeten kopen en die verhuren. Een belegger voegt dus wel degelijk iets toe. Net als een bank. Want anders moesten al die mensen eerst 20 jaar sparen voordat ze huis konden kopen.

Overigens zijn institutionele beleggers een grote speler in de nieuwbouw om te verhuren. En ze zouden graag veel meer willen, maar ja ... de overheid enzo.

[Verwijderd]

Biggg schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 15:11:
[...]
Op korte termijn kunnen we probleem 2 oplossen, probleem 1 zal iets van de lange adem zijn.

Je denkt het "probleem" van ongelijkheid te kunnen oplossen? Op korte termijn?

Dat lijkt me nu bij een uitstek een feature van de wereld wat niet oplosbaar is.

Enige waar je voor kunt zorgen is dat ook de mensen aan de onderkant een goed leven kunnen leiden. Daar zijn we in NW-Europa aardig in geslaagd de afgelopen decennia.

Wat dat betreft is het schuldenprobleem aan de onderkant een groter probleem. En niet eens veroorzaakt door ongelijkheid.

[Verwijderd]

Richh schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 15:16:
[...]
Hier voorziet het gros van de particuliere woningbeleggers NIET in.

Nu stappen we ineens over naar particuliere woningbeleggers?

En een groot deel van de huizen met gereguleerde huur in bijvoorbeeld Amsterdam is in handen van particuliere eigenaren/beleggers. Veelal wonen die zelf in hetzelfde gebouw.

Je vergist je overigens in de nieuwbouw activiteiten van woningbeleggers.

https://www.colliers.com/...linvestmentattractiveness

"Vooral nieuwbouw is in trek: 60 procent van alle investeringen komt uit deze hoek."

[redwing]

Verwijderd schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 15:24:
[...]
Als daarvan 500 huishoudens willen huren, zal er toch iemand 500 huizen moeten kopen en die verhuren. Een belegger voegt dus wel degelijk iets toe. Net als een bank. Want anders moesten al die mensen eerst 20 jaar sparen voordat ze huis konden kopen.

Alleen is dat niet wat er in de praktijk gebeurt. Huizen worden puur opgekocht als belegging omdat ze weten dat ze er veel winst op kunnen maken. Wederom is dit dingen uit zijn verband rukken. Je hebt inderdaad wat beleggers (of andere bedrijven) nodig die huizen verhuren. Maar zeker niet in de mate waarin dat nu gebeurt. De schaal en manier waarop het nu gebeurt is puur profiteren van het tekort aan huizen gecombineerd met alle gekte er omheen. En dat is zeer zeker geen goede zaak.

Overigens zijn institutionele beleggers een grote speler in de nieuwbouw om te verhuren. En ze zouden graag veel meer willen, maar ja ... de overheid enzo.

Momenteel is de grootste beperkende factor dat er niet genoeg mensen zijn om huizen te bouwen. En ook dat is niet iets dat je even binnen een paar jaar op kunt lossen. Maar ook in deze uitspraak zit wel een kern van waarheid, de overheid zou ook een hoop dingen beter kunnen doen. Alleen is dat in de huidige markt hooguit 1 van de problemen en zeker niet het grootste probleem.

[redwing]

Verwijderd schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 15:34:
[...]
Je denkt het "probleem" van ongelijkheid te kunnen oplossen? Op korte termijn?

Niet oplossen, maar wel zorgen dat het niet erger wordt. En daar zijn we best goed in bezig, maar de woningmarkt verstoort dit momenteel wel steeds meer.

Dat lijkt me nu bij een uitstek een feature van de wereld wat niet oplosbaar is.

Enige waar je voor kunt zorgen is dat ook de mensen aan de onderkant een goed leven kunnen leiden. Daar zijn we in NW-Europa aardig in geslaagd de afgelopen decennia.

Wat dat betreft is het schuldenprobleem aan de onderkant een groter probleem. En niet eens veroorzaakt door ongelijkheid.

Maar wel (mede) door de gestegen huizenprijzen waardoor zowel huren als kopen onnodig duur is.

[Richh]

Verwijderd schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 15:40:
[...]


Nu stappen we ineens over naar particuliere woningbeleggers?

Ineens? We hadden het over beleggers.
Particuliere beleggers zijn daar simpelweg onderdeel van, en nemen een steeds substantiëler aandeel daarin. Hell: in de grote steden ging 40% van alle bestaande woningen die verkocht werden, naar een belegger. Je kan onmogelijk ontkennen dat daar iets speelt.

En een groot deel van de huizen met gereguleerde huur in bijvoorbeeld Amsterdam is in handen van particuliere eigenaren/beleggers. Veelal wonen die zelf in hetzelfde gebouw.

Is dat zo? Op basis van WOZ kan je daar een kamer van 20m2 al in de vrije sector drukken toch
Ik kan me niet voorstellen dat die beleggers waar ik het hierboven over heb, allemaal in de sociale sector aan het verhuren zijn.

Je vergist je overigens in de nieuwbouw activiteiten van woningbeleggers.

https://www.colliers.com/...linvestmentattractiveness

"Vooral nieuwbouw is in trek: 60 procent van alle investeringen komt uit deze hoek."

En dat is een zeer goede zaak laat ik benadrukken dat ik dat eerder aanmoedig.

60% van de investeringen komt uit beleggers hoeft trouwens niet mijn stelling "Echter zijn er maar weinig beleggers in de nieuwbouwsector bezig. Het gros bemoeit zich met bestaande bouw." tegen te spreken. Overigens, laat ik dan nu verduidelijken dat ik vooral problemen zie bij de particuliere woningbelegger.

Bijvoorbeeld pensioensfondsen kunnen prima in nieuwbouw investeren; graag zelfs.

[ Voor 13% gewijzigd door Richh op 20-05-2021 16:10 ]

[Verwijderd]

redwing schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 15:50:
[...]
Alleen is dat niet wat er in de praktijk gebeurt. Huizen worden puur opgekocht als belegging omdat ze weten dat ze er veel winst op kunnen maken.

Dan heb je het over speculanten die voor snelle winst gaan.

Lijkt me geen grote groep. Meeste beleggers gaan voor lange termijn rendement. En veel winst?

Aanvangsrendement van zo'n 3-4% na kosten.

Snelle winst haal je eerder door het flippen van huizen dan door ze te verhuren.

[redwing]

Verwijderd schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 16:45:
[...]
Dan heb je het over speculanten die voor snelle winst gaan.

Lijkt me geen grote groep. Meeste beleggers gaan voor lange termijn rendement. En veel winst?

Aanvangsrendement van zo'n 3-4% na kosten.

Snelle winst haal je eerder door het flippen van huizen dan door ze te verhuren.

Als je ze een paar jaar verhuurd en daarna verkoopt heb je je rendement van 3a4% gegarandeert en daar bovenop de winst door de huizenstijgingen. Als je kijkt naar wat er de laatste jaren gebeurt is dat er steeds meer mensen instappen puur voor die snellere winst (dus niet over tientallen jaren, maar binnen 5 jaar). En die mensen zijn het grote probleem, de beleggers die er al langer inzitten voor die 3% winst zie ik ook geen probleem in.

Dus zoals ik al zei is het niet zo dat beleggers standaard een probleem zijn, maar degene die nu instappen voor de kortere termijn winst zijn dat wel. Die zorgen er alleen maar voor dat de prijzen van zowel huur als koop harder stijgen.

[pizzacabonara]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 13:02:
[...]

Is het nou de derde of de vierde keer dat dit bericht langs komt?

Oh shit.

[Verwijderd]

Richh schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 16:07:
[...]
Is dat zo? Op basis van WOZ kan je daar een kamer van 20m2 al in de vrije sector drukken toch
Ik kan me niet voorstellen dat die beleggers waar ik het hierboven over heb, allemaal in de sociale sector aan het verhuren zijn.

Het aandeel vrije sector huur wordt steeds groter (maar daarvan is een deel ook middenhuur), maar ongeveer de helft van de woningen van particuliere beleggers valt in de sociale sector.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 15:40:
[...]


Nu stappen we ineens over naar particuliere woningbeleggers?

En een groot deel van de huizen met gereguleerde huur in bijvoorbeeld Amsterdam is in handen van particuliere eigenaren/beleggers. Veelal wonen die zelf in hetzelfde gebouw.

Je vergist je overigens in de nieuwbouw activiteiten van woningbeleggers.

https://www.colliers.com/...linvestmentattractiveness

"Vooral nieuwbouw is in trek: 60 procent van alle investeringen komt uit deze hoek."

Rapport komt uit 2019. Daarnaast wordt er gesproken over 50% en niet 60%. Tevens kan ik er niet op uitmaken hoe deze vastgoed adviseurs aan alle cijfers zijn gekomen. Elke vorm van bronvermelding ontbreekt.

[Verwijderd]

redwing schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 16:52:
[...]
Als je kijkt naar wat er de laatste jaren gebeurt is dat er steeds meer mensen instappen puur voor die snellere winst (dus niet over tientallen jaren, maar binnen 5 jaar). En die mensen zijn het grote probleem, de beleggers die er al langer inzitten voor die 3% winst zie ik ook geen probleem in.

Bron?

Verwar je huizen niet met cryptocoins?

Als die beleggers binnen 5 jaar snelle winst verwachten komen ze van een koude kermis thuis denk ik.

[Richh]

Verwijderd schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 16:55:
[...]


Het aandeel vrije sector huur wordt steeds groter (maar daarvan is een deel ook middenhuur), maar ongeveer de helft van de woningen van particuliere beleggers valt in de sociale sector.

De term 'middenhuur' spreekt weinig goed; 30m2 verhuren voor €1100 is natuurlijk middenhuur maar laten we nou niet doen alsof dat is wat Nederland nodig heeft.
Feit blijft dat dit soort woningen betaalbaarder waren met hypotheek, nog los van dat de prijzen dan ook minder opgeblazen waren.

Ik ben erg benieuwd naar een bron voor deze stelling. Of kijk je ipv naar de sector vooral naar de prijs en vallen studentenkamers hier ook onder

Verwijderd schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 17:17:
Als die beleggers binnen 5 jaar snelle winst verwachten komen ze van een koude kermis thuis denk ik.

Hier in Zwolle worden woningen die in juni vorig jaar verkocht zijn voor 360k nu te koop aangeboden voor 465k. En nee, dat was geen opknapper.

Ik zou dat niet als een koude kermis bestempelen.

In dat prachtige rendement wordt altijd gedaan alsof de woningwaardestijging niet bestaat, terwijl die gemiddeld in Nederland 14% bedraagde afgelopen jaar.
Nu snap ik echt wel dat de serieuze beleggers er long term in zitten en dat die waarde eens zal corrigeren (dat is op z'n minst te hopen). Maar laten we niet ontkennen dat er wel degelijk mensen voor snelle winst in zitten - en op dit moment lukt ze dat ook

[ Voor 46% gewijzigd door Richh op 20-05-2021 19:07 ]

[Miks]

Verwijderd schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 17:17:
[...]


Bron?

Verwar je huizen niet met cryptocoins?

Als die beleggers binnen 5 jaar snelle winst verwachten komen ze van een koude kermis thuis denk ik.

Los van de uit het niets gegrepen vergelijking met crypto herken ik wel degelijk de berichten dat steeds meer 'fools' gaan investeren in vastgoed.

De hoeveelheid verjaardagen waar ik ondanks corona ben geweest waar men het had over investeren in vastgoed zijn inmiddels niet meer op meer handen dan vingers te tellen.

Ook kan je niet meer op een fatsoenlijke manier op de normale wijze naar youtbe zonder gebombardeerd te worden met vastgoed-investeer-jubelverhalen van mensen die je proberen te overtuigen hun cursus/fonds of wat dan ook te proberen.

Wat mij betreft - maar dat hoor je mij wel vaker zeggen - staan alle seinen op rood.

[Mark31]

Biggg schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 15:11:
[...]

Beleggers zorgen niet voor huurwoningen. Beleggers kopen bestaande woningen en verhuren zo voor meer geld in een markt waar schaarste heerst.


[...]

Nee dus, kijk maar naar de olie"markt".. Maar het is niet eens relevant, want zoals je al zegt:

[...]


Dat van die fantasiewereld laat ik maar even lopen, ik hoop dat we het bij inhoudelijke argumenten kunnen houden, feit is wel dat jij selectief quote en dan zegt dat het geen problemen oplost.

Wakker worden: er zijn 2 problemen
1. Mensen kunnen geen huis krijgen -> oorzaak: huizentekort -> oplossingen: bouwen en dus grond goedkoper maken, procedures versimpelen, bestemmingsplannen aanpassen, buitenstedelijk bouwen, afschaffen verhuurdersheffing, alleen nieuwe gebouwde woningen financieel aantrekkelijk maken voor beleggers etc.

2. De ongelijkheid mensen met kapitaal vs mensen zonder kapitaal. De woningmarkt versterkt dit waardoor we haves en have-nots krijgen. -> oorzaak: fiscaal systeem, financieringsruimte, risico's niet bij de hypotheek verstrekker, huizentekort, ongereguleerde huurprijzen, rentemanipulatie ECB, opkopen hypotheken ECB -> oplossingen: afschaffen HRA, NHG, risico's bij de hypotheekverstrekker neerleggen, jubelton afschaffen, inkomsten uit woningverhuur belasten, winsten uit waardestijging van huizen belasten (vermogensbelasting omvormen naar vermogenrendementsbelasing incl vermogen uit huizen), financieringscapaciteit beperken, huurprijzen reguleren, zelfbewoningsplicht etc..

Op korte termijn kunnen we probleem 2 oplossen, probleem 1 zal iets van de lange adem zijn.

Dus huizenbezitters kapot belasten?
Lijkt me niet de oplossing om het probleem te verhelpen.
Veel jeugd die geen huizenbezitters zijn kijken tegenwoordig niet meer naar oplossingen maar met pure jalozie richting huizenbezitters.
Jalozie siert je niet, is een zeer slechte eigensschap.
Probeer in mogelijkheden te denken ipv afgunst!

[ANdrode]

Mark31 schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 19:26:
[...]


Dus huizenbezitters kapot belasten?
Lijkt me niet de oplossing om het probleem te verhelpen.
Veel jeugd die geen huizenbezitters zijn kijken tegenwoordig niet meer naar oplossingen maar met pure jalozie richting huizenbezitters.
Jalozie siert je niet, is een zeer slechte eigensschap.
Probeer in mogelijkheden te denken ipv afgunst!

Niet huizenbezitters kapot belasten. Vermogen belasten in plaats van inkomen.

Gaat de belastingdruk daarmee voor iemand omhoog? Dat speelt alleen als je erg scheef zit op de vermogens/inkomen curve.

[ Voor 15% gewijzigd door ANdrode op 20-05-2021 19:57 ]

[Mark31]

ANdrode schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 19:56:
[...]


Niet huizenbezitters kapot belasten. Vermogen belasten in plaats van inkomen.

Gaat de belastingdruk daarmee voor iemand omhoog? Dat speelt alleen als je erg scheef zit op de vermogens/inkomen curve.

Wat hier al vaker is beschreven, Vermogen in stenen groeien op dit moment door te weinig huizen + te lage rente + teveel geld bijgedrukt.
Dat betekend niet dat je veel Cash aan vermogen hebt, want dat zit in je stenen, geld in stenen kan je niet betalen.
Mag ik dan ook symbolisch elke keer een baksteen betalen ?
Prima hoor!.
Maar je moet kijken naar iemands inkomen, wij hebben bijvoorbeeld ons huis voor 2 ton gekocht , werk al vanaf mijn 16e dus had al veel kunnen sparen , maar wel met een relatief kleine loon !
Daardoor hebben we nu dit huis kunnen kopen, ons huis is in 5 jaar tijd 1 ton meer gestegen, maar daar heb ik letterlijk geen cent aan!.
Simpelweg het zit niet in mijn beurs, wat ik in mijn portomonee heb zitten is alleen het geld wat je aan inkomen ontvangt.
Veel mensen realiseren dit gedeelte niet.
Daarom vind ik de enige die goed over de situatie heeft nagedacht is Richie op dit forum, die meld dat je het verschil tussen Koop ( 2 ton ) en Overwaarde ( 1 ton mijn geval ) bij verkoop belasting over moet betalen.
Maar dan heb je het ook in harde cash , in je portomonee, dus kan je het betalen.
Op dit moment niet, om huizenbezitters kapot te belasten creeër je alleen een situatie dat huizen echt alleen nog maar voor de ELITE worden..
Lijkt me niet echt de bedoeling.

[ANdrode]

Mark31 schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 20:07:
[...]
Wat hier al vaker is beschreven, Vermogen in stenen groeien op dit moment door te weinig huizen + te lage rente + teveel geld bijgedrukt.
Dat betekend niet dat je veel Cash aan vermogen hebt, want dat zit in je stenen, geld in stenen kan je niet betalen.
Mag ik dan ook symbolisch elke keer een baksteen betalen ?
Prima hoor!.

Dan verkoop je de hut óf neem je een hypotheek zo lang je er vermogen in hebt zitten.

Maar je moet kijken naar iemands inkomen, wij hebben bijvoorbeeld ons huis voor 2 ton gekocht , werk al vanaf mijn 16e dus had al veel kunnen sparen , maar wel met een relatief kleine loon !
Daardoor hebben we nu dit huis kunnen kopen, ons huis is in 5 jaar tijd 1 ton meer gestegen, maar daar heb ik letterlijk geen cent aan!.
Simpelweg het zit niet in mijn beurs, wat ik in mijn portomonee heb zitten is alleen het geld wat je aan inkomen ontvangt.
Veel mensen realiseren dit gedeelte niet.
Daarom vind ik de enige die goed over de situatie heeft nagedacht is Richie op dit forum, die meld dat je het verschil tussen Koop ( 2 ton ) en Overwaarde ( 1 ton mijn geval ) bij verkoop belasting over moet betalen.
Maar dan heb je het ook in harde cash , in je portomonee, dus kan je het betalen.
Op dit moment niet, om huizenbezitters kapot te belasten creeër je alleen een situatie dat huizen echt alleen nog maar voor de ELITE worden..
Lijkt me niet echt de bedoeling.

De keerzijde is dat je nu effectief woningen voor beleggers en voor ouderen maakt.

Wanneer je kapitaal (ook in stenen) belast kan je de belasting verschuiven. En gaan aan de prijzen redelijk rap omlaag, want wat men er aan wil besteden (of kan besteden) is ongeveer gelijk, en de lucht in de markt verdwijnt. Daarnaast kan je zo ook voorzieningen die duurder worden betalen terwijl je de intergenerationele ongelijkheid er mee verkleint.

Overigens zal je bij de combinatie van een laag inkomen plus dure woning daar altijd nog voordeel hebben doordat je in mijn ogen de progressieve belastingtarieven bij zo'n oplossing wel moet behouden en een belastingvrije voet moet overwegen.

Maar deze moet niet volledig anders zijn bij spaargeld ("wil straks kopen") of stenen ("was net op tijd").

Belasten bij verkoop klinkt aantrekkelijk maar lijkt mij niet uitvoerbaar. In Nederland betaal je vanaf 40K netto inkomen 55% marginale belasting. Wat hoger voor een stel dat dit netjes verdeeld. Komt er dus op neer dat je bij 200K winst als stel 110K af mag dragen, dat is niet realistisch.

[ Voor 7% gewijzigd door ANdrode op 20-05-2021 20:22 ]

[Verwijderd]

Richh schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 18:58:
[...]

Ik ben erg benieuwd naar een bron voor deze stelling. Of kijk je ipv naar de sector vooral naar de prijs en vallen studentenkamers hier ook onder

https://www.amsterdam.nl/...wonen/wonen-in-amsterdam/

[Mark31]

ANdrode schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 20:18:
[...]


Dan verkoop je de hut óf neem je een hypotheek zo lang je er vermogen in hebt zitten.


[...]


De keerzijde is dat je nu effectief woningen voor beleggers en voor ouderen maakt.

Wanneer je kapitaal (ook in stenen) belast kan je de belasting verschuiven. En gaan aan de prijzen redelijk rap omlaag, want wat men er aan wil besteden (of kan besteden) is ongeveer gelijk, en de lucht in de markt verdwijnt. Daarnaast kan je zo ook voorzieningen die duurder worden betalen terwijl je de intergenerationele ongelijkheid er mee verkleint.


Belasten bij verkoop klinkt aantrekkelijk maar lijkt mij niet uitvoerbaar. In Nederland betaal je vanaf 40K netto inkomen 55% marginale belasting. Wat hoger voor een stel dat dit netjes verdeeld. Komt er dus op neer dat je bij 200K winst als stel 110K af mag dragen, dat is niet realistisch.

Dus je zegt dat je je hele leven maar Hypotheek op Hypotheek moet nemen?
Waarom koop je dan een huis?
Dan Huur je je eigen huis!
Dit slaat totaal nergens op, Nogmaals zware afgunst van niet huizenbezitters!.
Als je de Overwaarde belast, maakt me niet uit hoe, al doe je het op je huidige hypotheek (nu 150 K ) en de verkoop 3 ton (dus 1,5 ton ) belasting over betalen, ook prima, maar dan heb je het in harde flappen.
Nu heb je Niks Nada Noppes.
Nogmaals, als dit echt gaat gebeuren , daag ! dan vertrek ik uit Nederland ( ben serieus ) , met die achterlijke belasting op belastingen.

[Verwijderd]

Richh schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 18:58:
[...]

Hier in Zwolle worden woningen die in juni vorig jaar verkocht zijn voor 360k nu te koop aangeboden voor 465k. En nee, dat was geen opknapper.

Ik zou dat niet als een koude kermis bestempelen.

In dat prachtige rendement wordt altijd gedaan alsof de woningwaardestijging niet bestaat, terwijl die gemiddeld in Nederland 14% bedraagde afgelopen jaar.

Iets met 1 zwaluw.

Meeste grote beleggers zijn clubs zoals bijvoorbeeld deze met een grote portfolio van middenhuur appartementen en huizen.

https://www.alteravastgoed.nl

[ANdrode]

Mark31 schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 20:21:
[...]
Dus je zegt dat je je hele leven maar Hypotheek op Hypotheek moet nemen?
Waarom koop je dan een huis?
Dan Huur je je eigen huis!
Dit slaat totaal nergens op, Nogmaals zware afgunst van niet huizenbezitters!.
Als je de Overwaarde belast, maakt me niet uit hoe, al doe je het op je huidige hypotheek (nu 150 K ) en de verkoop 3 ton (dus 1,5 ton ) belasting over betalen, ook prima, maar dan heb je het in harde flappen.
Nu heb je Niks Nada Noppes.
Nogmaals, als dit echt gaat gebeuren , daag ! dan vertrek ik uit Nederland ( ben serieus ) , met die achterlijke belasting op belastingen.

Bij mij geen afgunst tussen bezitter en niet bezitter. Iedereen mag investeren en speculeren in wat je wilt - als maar bij een investering met veel vreemd vermogen horen ook risico's.

Wel heel grote vraagtekens over de intergenerationele welvaartsverdeling (scheef) en verdeling van kosten van vergrijzing (ook scheef).

[Mark31]

ANdrode schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 20:27:
[...]


Bij mij geen afgunst tussen bezitter en niet bezitter. Iedereen mag investeren en speculeren in wat je wilt - als maar bij een investering met veel vreemd vermogen horen ook risico's.

Wel heel grote vraagtekens over de intergenerationele welvaartsverdeling (scheef) en verdeling van kosten van vergrijzing (ook scheef).

Als je een huis als belegging ziet ben je sowieso niet helemaal goed erbij in mijn ogen.
Een koopwoning los je af , waardoor je daarna inderdaad rustiger kan leven dan constant tot je 70e moet jagen op het werk.
Lekker hoor als je al vanaf je 16e werkt , maar niet voor mij weg gelegd.
Maar in 1e instantie is een Huis een dak boven je hoofd, daarnaast kijk je naar een manier waarop je niet tot zo lang door moet werken .
Ik zie een huis niet als belegging , ik ga ook niet zomaar verhuizen, en helemaal niet voor het geld, dan zouden we alleen voor meer vrije tijd verhuizen dat je minder hoeft te werken.
Ik snap uberhaupt niet dat de nieuwe generaties een huis als belegging zien , daar ligt de grote fout al, dat is het namelijk niet.
Of je moet inderdaad een huisjesmelker zijn , maar de meeste wonen gewoon in hun eigen huis.

[Richh]

Verwijderd schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 20:21:
[...]


https://www.amsterdam.nl/...wonen/wonen-in-amsterdam/

Nederland is een stuk groter dan Amsterdam.

En de PDF zegt zelf ook al: "Dit zijn vooral kleine woningen, voor studenten en jongeren". Oftewel, studentenkamers / studio's.

Top dat die er zijn voor minder dan €750, dat wel. Maar hadden we hier echt de particuliere verhuurder voor nodig? Waren deze woningen er anders niet geweest en/of onbereikbaar qua prijs voor de huidige bewoner? Ik geloof daar helemaal niks van.

Verwijderd schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 20:25:
[...]


Iets met 1 zwaluw.

Meeste grote beleggers zijn clubs zoals bijvoorbeeld deze met een grote portfolio van middenhuur appartementen en huizen.

https://www.alteravastgoed.nl

Dat zijn niet de particuliere vastgoedbeleggers die voor een probleem zorgen. Zeker als ze nieuwbouw realiseren zal niemand daar wat tegen hebben

Ik huur van een grote vastgoedbelegger (Vesteda). Mijn complex is in 2 jaar tijd in handen geweest van 4 partijen
Wie denk je dat daar beter van zal worden? De huurder? Waarvan een overgroot deel maar wat graag had willen kopen?

[ Voor 34% gewijzigd door Richh op 20-05-2021 20:36 ]

[Verwijderd]

Richh schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 20:31:
[...]

Nederland is een stuk groter dan Amsterdam.

En de PDF zegt zelf ook al: "Dit zijn vooral kleine woningen, voor studenten en jongeren". Oftewel, studentenkamers / studio's.

Top dat die er zijn voor minder dan €750, dat wel. Maar hadden we hier echt de particuliere verhuurder voor nodig? Waren deze woningen er anders niet geweest en/of onbereikbaar qua prijs voor de huidige bewoner? Ik geloof daar helemaal niks van.

58000 woningen voor jongeren en studenten?

Van oudsher zijn er veel particuliere woningen in Amsterdam die in de sociale huursector vallen. En ja, oudere woningen zijn vaak niet zo groot, maar daar woonde vroeger ook gewoon een gezin op een etage.

Dat dat nu te klein zo zijn voor alleenstaande of stelletjes lijkt me onzin.

Wij hebben destijds ook een pand gekocht dat uit 3 woningen bestond. Een voor ons, twee voor de sociale verhuur.

Dus ja, zonder particuliere eigenaren waren die woningen er niet geweest. Ook niet zonder de gemeente Amsterdam trouwens, want anders waren al die panden allang gesplitst en apart verkocht

[Requiem19]

Miks schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 19:18:
[...]


Los van de uit het niets gegrepen vergelijking met crypto herken ik wel degelijk de berichten dat steeds meer 'fools' gaan investeren in vastgoed.

De hoeveelheid verjaardagen waar ik ondanks corona ben geweest waar men het had over investeren in vastgoed zijn inmiddels niet meer op meer handen dan vingers te tellen.

Ook kan je niet meer op een fatsoenlijke manier op de normale wijze naar youtbe zonder gebombardeerd te worden met vastgoed-investeer-jubelverhalen van mensen die je proberen te overtuigen hun cursus/fonds of wat dan ook te proberen.

Wat mij betreft - maar dat hoor je mij wel vaker zeggen - staan alle seinen op rood.

Als je vaker blijft zeggen dat de seinen op rood staan maakt het juist minder indruk :-).

[Richh]

Verwijderd schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 20:40:
[...]


58000 woningen voor jongeren en studenten?

Van oudsher zijn er veel particuliere woningen in Amsterdam die in de sociale huursector vallen. En ja, oudere woningen zijn vaak niet zo groot, maar daar woonde vroeger ook gewoon een gezin op een etage.

Dat dat nu te klein zo zijn voor alleenstaande of stelletjes lijkt me onzin.

Wij hebben destijds ook een pand gekocht dat uit 3 woningen bestond. Een voor ons, twee voor de sociale verhuur.

Dus ja, zonder particuliere eigenaren waren die woningen er niet geweest. Ook niet zonder de gemeente Amsterdam trouwens, want anders waren al die panden allang gesplitst en apart verkocht

Ik citeer letterlijk jouw bron hè.
Let vooral op het woordje 'vooral'.

En wat was het probleem geweest aan het apart verkopen van deze woningen?

Nu hebben jullie 2 huurders die jullie vermogen financieren. Die 2 huurders hebben in deze situatie straks €0 opgebouwd, jullie straks een afbetaald pand. Terwijl jullie alle 3 dezelfde maandlast kenden.
Als ze apart verkocht werden, had iedereen straks 1/3e van de opbrengst.
Dit vermogen zorgt ervoor dat jullie eventueel met een nieuwe hypotheek makkelijker een extra pand voor verhuur zouden kopen. De twee huurders zullen dit mogelijk nooit bereiken.

Zo ingewikkeld is het gevolg toch niet?

[Verwijderd]

Richh schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 21:41:
[...]

Ik citeer letterlijk jouw bron hè.
Let vooral op het woordje 'vooral'.

En wat was het probleem geweest aan het apart verkopen van deze woningen?

Nu hebben jullie 2 huurders die jullie vermogen financieren. Die 2 huurders hebben in deze situatie straks €0 opgebouwd, jullie straks een afbetaald pand. Terwijl jullie alle 3 dezelfde maandlast kenden.
Als ze apart verkocht werden, had iedereen straks 1/3e van de opbrengst.
Dit vermogen zorgt ervoor dat jullie eventueel met een nieuwe hypotheek makkelijker een extra pand voor verhuur zouden kopen. De twee huurders zullen dit mogelijk nooit bereiken.

Zo ingewikkeld is het gevolg toch niet?

Nou, zo hoog was die huur niet hoor. En banken waren ook niet happig om het te financieren.

Maar beide huurders konden en wilden niet kopen. Hebben ondertussen wel een eigen huis inmiddels. Maar dit was voor hun een prima start in hun wooncarrière. Geen hoge huur en flink de ruimte om te sparen.

Zeg je nu dat je liever dure koopwoningen hebt dan sociale huurwoningen. Soms snap ik jullie communisten niet zo goed hoor.

Overigens in mijn tijd kochten wij geen huis om geld mee te verdienen. Als iemand van buiten Amsterdam had je geen keus. Je moest wel kopen, want een sociale woning kreeg je niet.

Die huurders zijn trouwens al jaren geleden ingeruild voor 3 pubers en de woning samengevoegd tot 1 huis.

En straks als die pubers het huis uit zijn geven we dat huis graag door aan een ander gezin en gaan ergens wat kleiner wonen.

Moet er niet aan denken een pand te kopen voor de verhuur. Genoeg ellende gezien daarmee.

[Verwijderd]

Richh schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 21:41:
[...]

Ik citeer letterlijk jouw bron hè.
Let vooral op het woordje 'vooral'.

Je citeert ook nog eens verkeerd. Dat gaat om nieuwbouw. Niet om de bestaande voorraad.

[Richh]

Verwijderd schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 22:54:
[...]


Nou, zo hoog was die huur niet hoor. En banken waren ook niet happig om het te financieren.

Maar beide huurders konden en wilden niet kopen. Hebben ondertussen wel een eigen huis inmiddels. Maar dit was voor hun een prima start in hun wooncarrière. Geen hoge huur en flink de ruimte om te sparen.

Wil je nu echt het argument aan gaan dat al die nieuwe pandjesbeleggers die nu een tweede woning onder hypotheek zetten, dit tegen 'niet zulke hoge huur' zitten te verhuren, en dat de starter in Amsterdam nu kan huren en ruimte kan overhouden om te sparen?
Want dat is volgens jou nu dus zo?

Ik snap oprecht niet hoe je probeert te beargumenteren dat dit geen probleem is

Je zei een paar posts hierboven nog '1 zwaluw maakt nog geen zomer'. Dat jij destijds woningen tegen een normale huur verhuurde is natuurlijk top, maar je kan mij echt niet wijsmaken dat dit nog steeds in grote getale in Amsterdam speelt - evenals de rest van Nederland.

Overigens; eerlijk is eerlijk: voor verhuurders wordt het ook steeds lastiger om een woning te verhuren tegen een 'normale' prijs als de aankoopprijs al zo torenhoog is. De vicieuze cirkel met stijgende huuropbrengst -> stijgende verkoopprijs -> stijgende huuropbrengst is al enkele jaren aan het lopen.

Zeg je nu dat je liever dure koopwoningen hebt dan sociale huurwoningen. Soms snap ik jullie communisten niet zo goed hoor.

Dat zeg ik niet?

Ik stel dat het voor het behoud van welvaart in Nederland én voor eerlijke kansen (wat overigens een liberaal standpunt is imho) goed zou zijn als een groot deel van Nederland vermogen kan opbouwen door middel van de eigen woning. Dit ideaalbeeld bestaat al enige decennia in ons land en de voordelen ervan hoef ik waarschijnlijk niet nogmaals te benoemen.

Het grootste risico aan dat beeld ontstaat wanneer het huizenbezit slechts bij een deel van Nederland ligt.
Dat probleem vergroot zich wanneer overwaarde de leenruimte creeert om meer woningen te kopen om te verhuren, en zo verder.
Terwijl aan de andere kant starters het geld niet mogen lenen (en gelukkig maar, want anders dreven ze de prijzen verder op), maar wel een hoge huur mogen afdragen en dus dit maar doen, bij gebrek aan alternatief (want heel veel starterswoningen zijn in bezit van beleggers). Hierdoor ontstaat er te weinig vermogen om de extreme prijsstijgingen bij te houden. En zie daar: de ongelijke kans.

Je stelt dat het alternatief 'dure koopwoningen' zouden zijn. Wie zegt dat de koopwoningen dan per sé duurder zouden zijn?
Zou het niet zo kunnen zijn dat die woningen juist zo duur worden omdat er een waardevolle verhuurwaarde aan hangt?

Overigens in mijn tijd kochten wij geen huis om geld mee te verdienen. Als iemand van buiten Amsterdam had je geen keus. Je moest wel kopen, want een sociale woning kreeg je niet.

Dat is toch exact hetzelfde als waar de starter van nu landelijk mee te maken heeft? Laten we nou niet doen alsof je nu in <insert willekeurige stad> een sociale huurwoning kan krijgen en als je ietsje boven modaal verdient is het zelfs volledig onmogelijk.

Je doet net alsof de starter alleen maar koopt om geld te verdienen, maar deze koopt (denk ik) vooral om niet teveel geld te verliezen aan de verhuurder in de zin van vermogensopbouw.
Ik ben zelf zo'n 2 jaar in de markt voor een koopwoning, maar ik heb zeker nu écht niet de illusie dat me dat geld gaat opleveren

Verwijderd schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 22:56:
[...]


Je citeert ook nog eens verkeerd. Dat gaat om nieuwbouw. Niet om de bestaande voorraad.

Misschien moet je dan je bronnen iets letterlijker noemen ipv 1 pagina met 10 PDF'jes linken en er dan maar vanuit gaan dat ik de juiste zin eruit pik
Los daarvan ontspoort dit een beetje van de originele discussie.

[ Voor 5% gewijzigd door Richh op 20-05-2021 23:51 ]

[Caelorum]

Richh schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 23:39:
[...]

Je doet net alsof de starter alleen maar koopt om geld te verdienen, maar deze koopt vooral om niet teveel geld te verliezen aan de verhuurder in de zin van vermogensopbouw.
Ik ben zelf zo'n 2 jaar in de markt voor een koopwoning, maar ik heb zeker nu écht niet de illusie dat me dat geld gaat opleveren

Dit dus. Wij hebben recent een huis gekocht welke vergelijkbaar is als het huidige huurhuis, maar wel 40 jaar ouder. De maandlasten zijn wat lager, maar als je onderhoud gaat rekenen komen we niet goedkoper uit. Duurder misschien zelfs al wel.
Alleen over de hele 30 jaar van de hypotheek gezien is het echt een enorm verschil, er vanuitgaande dat het huis even veel waard blijft.
Tonnen verschil in vermogen, maar vooral de maandlasten na 30 jaar.

[Verwijderd]

Richh schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 23:39:
Zou het niet zo kunnen zijn dat die woningen juist zo duur worden omdat er een waardevolle verhuurwaarde aan hangt?

Dat denk ik dus niet. Omdat koopwoningen in Nederland internationaal gezien relatief goedkoop zijn en vrij sector huren juist relatief hoog.

Ik ben eigenlijk bang dat die mooie sociale huursector het een beetje verpest voor de mensen die starten buiten de boot (te hoog inkomen).

Eenmaal in de boot (huren ver beneden de marktwaarde) stapt er natuurlijk niemand meer uit.

Naast ons een blok gerenoveerde woningen van zeg 60m2 met 2/3 slaapkamers. Helft koopwoningen die weggaan van 450/500k waar jonge gezinnen wonen. Helft corporatiewoningen waar alleenstaande 50+ ers klagen over hoge huur (600 euro) en te weinig ruimte. Tsja.

[Verwijderd]

Richh schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 23:39:
[...]
Ik stel dat het voor het behoud van welvaart in Nederland én voor eerlijke kansen (wat overigens een liberaal standpunt is imho) goed zou zijn als een groot deel van Nederland vermogen kan opbouwen door middel van de eigen woning. Dit ideaalbeeld bestaat al enige decennia in ons land en de voordelen ervan hoef ik waarschijnlijk niet nogmaals te benoemen.

Vermogen opbouwen middels de eigen woning.

Hm, weet niet wat ik daarvan moet vinden.

Gelijke kansen is zeker liberaal en nastrevenswaardig, maar lastig in de praktijk. Maar of het wel of niet hebben van een eigen woning daarbij een eerste prioriteit is. Hm.

[Richh]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 00:55:
[...]


Dat denk ik dus niet. Omdat koopwoningen in Nederland internationaal gezien relatief goedkoop zijn en vrij sector huren juist relatief hoog.

Tov ons inkomen zijn koopwoningen volgens mij helemaal niet zo goedkoop. Vrije sector huren zijn wel relatief duur, inderdaad.
Dat is imho ook de enige overgebleven drijfveer van prijsstijgingen als je met 2 modale inkomens amper een modale gezinswoning kan kopen

Ik ben eigenlijk bang dat die mooie sociale huursector het een beetje verpest voor de mensen die starten buiten de boot (te hoog inkomen).

Eenmaal in de boot (huren ver beneden de marktwaarde) stapt er natuurlijk niemand meer uit.

Ja, klopt.
Maar hoe zie je dit opgelost te krijgen, zonder flink te draaien aan de knoppen om bijvoorbeeld betaalbare huren af te dwingen en de excessieve koopprijsstijgingen ongedaan te maken?

Ik zie echt geen enkele andere structurele oplossing dan een oplossing die de nodige pijn bij verhuurders en bezitters (dmv bijvoorbeeld belasting op overwaarde) legt.
Want daar begon onze discussie immers zo ongeveer

Verwijderd schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 00:59:
[...]


Vermogen opbouwen middels de eigen woning.

Hm, weet niet wat ik daarvan moet vinden.

Gelijke kansen is zeker liberaal en nastrevenswaardig, maar lastig in de praktijk. Maar of het wel of niet hebben van een eigen woning daarbij een eerste prioriteit is. Hm.

Extreem lastig, maar naar mijn persoonlijke politieke voorkeur eigenlijk het enige wat een overheid zou moeten nastreven

We zitten gevangen in een systeem waarin een groot deel van het land een koopwoning (en dus: vermogen) bezit. Als je streeft naar gelijke kansen, is het per definitie nodig dat jonge mensen ook ditzelfde kunnen bereiken.
Lukt dit niet, dan ontstaat er een zeer grote en groeiende tweedeling; we hebben het immers over ruim tien jaarsalarissen aan vermogen.

Met name als de verhuurder steeds makkelijker aan meer woningen kan komen (overwaarde als hefboom), en de huurder eigenlijk meer geld dan de hypotheeklast (+onderhoud) aan een verhuurder betaald. Dat vicieuze cirkeltje loopt enkel door.

Maar nee, ideaal is het zeker niet. Het is vermogen waar je als normale burger geen hol mee kan, enkel op papier. Het is eindelijk heel stom dat we het zo doen
Je kan het alleen aanbreken als je de boel verkoopt en de rest van je tijd gaat huren - wat overigens imho een prima wijze is om de vergrijzing van iedere generatie mee te financieren als je het mij vraagt, maar dat is wellicht een ander verhaal.
Punt is dat je er nu niet meer onderuit kan omdat er zoveel mensen al in het spelletje meedoen, en je deze geen 'pijn' kan doen door hun electorale gewicht. Hans de Geus noemt het een 'fuik' in de veel gedeelde artikelen in dit topic. Ik denk dat dat klopt.

Als je wilt voorkomen dat huizen werken als primaire vorm van vermogensopbouw, dan zouden we misschien eens moeten stoppen met alle fiscale voordeeltjes die we nu aan de eigen woning plakken. Alle winst is immers volledig onbelast, we subsidiëren zelfs de hypotheekrente... Maak huizen maar wat minder aantrekkelijk, niemand heeft wat aan die dure stenen

Idealiter waren huizen (die immers regelmatig al 3x zijn afbetaald) goedkoop en bouwden we ons vermogen zelf op, maar ja; de koopprijzen en huren verhogen zichzelf automatisch tot een niveau waarop we het net kunnen betalen en dit systeem aanpassen is onmogelijk, alleen al door de stakeholders.

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 21-05-2021 01:49 ]

[battler]

Het is nog steeds feest.
https://www.nu.nl/economi...gen-dan-maand-ervoor.html

[The Zep Man]

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 01:44:
Idealiter waren huizen (die immers regelmatig al 3x zijn afbetaald) goedkoop en bouwden we ons vermogen zelf op, maar ja; de koopprijzen en huren verhogen zichzelf automatisch tot een niveau waarop we het net kunnen betalen en dit systeem aanpassen is onmogelijk, alleen al door de stakeholders.

Ik denk dat het door de huidige stakeholders komt. Aanpassen kan prima, maar zal niet onder neoliberaal beleid gebeuren. Begin eerst maar eens met het weren van buitenlandse investeerders, die geen stemrecht hebben.

battler schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 05:59:
Het is nog steeds feest.
https://www.nu.nl/economi...gen-dan-maand-ervoor.html

Sterker nog, het is de grootste stijging in 20 jaar.

[ Voor 45% gewijzigd door The Zep Man op 21-05-2021 07:55 ]

[CrazyOne]

Klopt wel, heb in een jaar tijd de prijs per m2 voor normale woningen hier in de buurt van 1600 naar 2500 zien gaan...

[anandus]

The Zep Man schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 07:22:
[...]
Sterker nog, het is de grootste stijging in 20 jaar.

Je zou toch denken dat de rek er op een gegeven moment uit is?

Waar halen de mensen toch het geld vandaan?

[The Zep Man]

anandus schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 07:50:
Waar halen de mensen toch het geld vandaan?

Mensen die hun eerste huis kopen/doorstromen: de bank.

Huisjesmelkers: huisjes melken.

[anandus]

The Zep Man schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 07:54:
[...]
Mensen die hun eerste huis kopen/doorstromen: de bank.

Uitraard, maar ik dacht al jaren geleden dat mensen aardig op hun max aan het lenen waren, maar blijkbaar was dat dus niet het geval?

[The Zep Man]

anandus schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 07:55:
Uitraard, maar ik dacht al jaren geleden dat mensen aardig op hun max aan het lenen waren, maar blijkbaar was dat dus niet het geval?

Als stelletje kan je een aardige hypotheek nemen, met alle risico's van dien (zo hoog heb je geen NHG, als er een loon wegvalt dan is het niet meer te betalen, etc.). Uiteraard kan dat op steeds minder woning, maar nog steeds op een stuk meer woning als dat je in je uppie zou kunnen betalen. En als je doorstroomt neem je waardeloze overwaarde mee uit je vorige huis.

[ Voor 15% gewijzigd door The Zep Man op 21-05-2021 07:58 ]

[anandus]

The Zep Man schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 07:57:
[...]
Als stelletje kan je een aardige hypotheek nemen, met alle risico's van dien (zo hoog heb je geen NHG, als er een loon wegvalt dan is het niet meer te betalen, etc.). Uiteraard kan dat op steeds minder woning, maar nog steeds op een stuk meer woning als dat je in je uppie zou kunnen betalen.

Ik denk dat het hem ook zit in 'minder woning', dat mensen tegenwoordig met minder woning genoegen nemen dan bijv 10 jaar geleden.

In je uppie kan je volgens mij al een tijdje niet echt een woning meer kopen?

Het verschilt per persoon, maar met een modaal salaris (€2816 bruto) kan je ongeveer de helft (159.453) van een gemiddeld huis (334.000) aan hypotheek krijgen als ik vluchtig naar een hypotheeksite kijk.

Sowieso vraag ik me af of je voor dat bedrag (160k) eigenlijk nog wel een woning kan krijgen.

[ Voor 26% gewijzigd door anandus op 21-05-2021 08:03 ]

[The Zep Man]

anandus schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 07:58:
Ik denk dat het hem ook zit in 'minder woning', dat mensen tegenwoordig met minder woning genoegen nemen dan bijv 10 jaar geleden.

Of anders geformuleerd: men is nu bereid (veel) meer te betalen voor dezelfde woning.

[redwing]

Verwijderd schreef op donderdag 20 mei 2021 @ 17:17:
[...]
Bron?

Verwar je huizen niet met cryptocoins?

Nee, maar kijk gewoon eens om je heen (of youtiube of andere reclame-sites).

Als die beleggers binnen 5 jaar snelle winst verwachten komen ze van een koude kermis thuis denk ik.

Ja? Ik heb 5 jaar geleden een huis gekocht en heb in de tussentijd meer dan 50% winst. Vind je dat een koude kermis? Voorlopig is dit een van de markten waarbij je op korte termijn de hoogste winsten kunt halen. En het risico is ook nog eens relatief laag, de kans dat de markt echt ineens instort is erg klein, de kans dat het nog minstens een paar jaar doorstijgt juist heel groot.

[Requiem19]

anandus schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 07:55:
[...]
Uitraard, maar ik dacht al jaren geleden dat mensen aardig op hun max aan het lenen waren, maar blijkbaar was dat dus niet het geval?

We horen hier behoorlijk vaak dat als de rente gelijk blijft, de prijzen zullen dalen/stabiliseren.

Nu is de rente gelijk gebleven, maar zien we de grootste stijging ooit op de woningmarkt.

Zou dit mechanisme nog wel kloppen?

We kunnen de stijging wijten aan het extra spaargeld dat Nederlanders hebben, maar dat kan slechts een paar procenten voor z’n rekening nemen. Waar komt de reet van de stijging vandaan? Dat is inderdaad wel echt een heel interessante vraag...

[anandus]

Requiem19 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 08:03:
[...]


We horen hier behoorlijk vaak dat als de rente gelijk blijft, de prijzen zullen dalen/stabiliseren.

Daar klopt natuurlijk weinig van als vraag en aanbod niet in balans zijn, waar in de Nederland zeer sprake van is. Mensen moeten ergens wonen.

De rente is het ene deel van het verhaal. De krapte het andere deel.

Waar komt de reet van de stijging vandaan? Dat is inderdaad wel echt een heel interessante vraag...

Waarschijnlijk dus dat mensen met minder voor hun geld genoegen nemen. De stijging zal waarschijnlijk vooral onderaan de markt te zien zijn vermoed ik.

[ Voor 23% gewijzigd door anandus op 21-05-2021 08:07 ]

[Bschnitz]

anandus schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 07:50:
[...]

Je zou toch denken dat de rek er op een gegeven moment uit is?

Waar halen de mensen toch het geld vandaan?

A label NHG bepaald waarde, max is nu 340K.
Volgend jaar 360/70K. Tot 400K geen KK.

Plafond is dus nu 400K voor alles.

NHG 1.4% 25 jaar, geen risico's dus. Je pakt geen 0.9% 10 jaar omdat je dan minder kan lenen Ivm HRA.

[Requiem19]

anandus schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 08:05:
[...]
Daar klopt natuurlijk weinig van als vraag en aanbod niet in balans zijn, waar in de Nederland zeer sprake van is. Mensen moeten ergens wonen.

De rente is het ene deel van het verhaal. De krapte het andere deel.

[...]
Waarschijnlijk dus dat mensen met minder voor hun geld genoegen nemen. De stijging zal waarschijnlijk vooral onderaan de markt te zien zijn vermoed ik.

Ik denk dat ongeveer 50% van de mensen hier beargumenteert dat het woningtekort geen invloed heeft op de prijzen.

Wellicht dat ze hun ongelijk beginnen in te zien? :-).

[The Zep Man]

Requiem19 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 08:18:
Ik denk dat ongeveer 50% van de mensen hier beargumenteert dat het woningtekort geen invloed heeft op de prijzen.

Argumenten opdragen is goed, maar soms is men best wel ver van de werkelijkheid, en vergeet men de basisregels van elke markt (vraag en aanbod, etc.).

[CrazyOne]

anandus schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 07:50:
Je zou toch denken dat de rek er op een gegeven moment uit is?
Waar halen de mensen toch het geld vandaan?

Tot zo recent als vorig jaar stonden hier in de buurt "normale" vrijstaande huizen voor onder de 2 ton te koop, en dit is op 20 minuten van een grote stad (Groningen). Zit dus nog behoorlijk wat rek in.

[The Zep Man]

CrazyOne schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 08:33:
Tot zo recent als vorig jaar stonden hier in de buurt "normale" vrijstaande huizen voor onder de 2 ton te koop, en dit is op 20 minuten van een grote stad (Groningen). Zit dus nog behoorlijk wat rek in.

Er gaat niets boven Groningen, in Groningen...?

Het heeft dan ook te maken met welke kant van Groningen, denk ik. Een groot deel van Nederland heeft geen interesse in het oostelijke deel, want je bent daar overal ver vandaan, behalve Duitsland. En al had je zoveel interesse in Duitsland, dan is het waarschijnlijk voordeliger om in Duitsland te wonen.

[ Voor 34% gewijzigd door The Zep Man op 21-05-2021 08:37 ]

[Harrie_]

CrazyOne schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 08:33:
[...]


Tot zo recent als vorig jaar stonden hier in de buurt "normale" vrijstaande huizen voor onder de 2 ton te koop, en dit is op 20 minuten van een grote stad (Groningen). Zit dus nog behoorlijk wat rek in.

Ja dezelfde geldt voor een aantal gemeentes in Zuid-Limburg maar is natuurlijk totaal niet representatief voor het hele land. In 6 van de 12 provincies is het nagenoeg onmogelijk om nog een tussenwoning te kopen onder de 3 ton, laat staat een vrijstaand huis...

[The Zep Man]

Harrie_ schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 08:43:
In 6 van de 12 provincies is het nagenoeg onmogelijk om nog een tussenwoning te kopen onder de 3 ton, laat staat een vrijstaand huis...

Welke provincies? Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht, Flevoland, Gelderland, Noord-Brabant?

[Richh]

Requiem19 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 08:03:
[...]


We horen hier behoorlijk vaak dat als de rente gelijk blijft, de prijzen zullen dalen/stabiliseren.

Nu is de rente gelijk gebleven, maar zien we de grootste stijging ooit op de woningmarkt.

Zou dit mechanisme nog wel kloppen?

We kunnen de stijging wijten aan het extra spaargeld dat Nederlanders hebben, maar dat kan slechts een paar procenten voor z’n rekening nemen. Waar komt de reet van de stijging vandaan? Dat is inderdaad wel echt een heel interessante vraag...

FOMO, meer kapitaal uit beleggers, een steeds beperktere groep van starters wat er nog tussen komt.

Dat ontkracht niet direct het mechanisme imho.

[Termi]

anandus schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 07:55:
[...]
Uitraard, maar ik dacht al jaren geleden dat mensen aardig op hun max aan het lenen waren, maar blijkbaar was dat dus niet het geval?

Lagere rente, overwaarde op de eigen woning, jubelton. Nieuwe mensen die willen toetreden in het piramidespel. En de max is wanneer de huizen prijzen niet meer stijgen.

De vraag is alleen wanneer dat is, als een eensgezinswoning in Noordoost Groningen 1 miljoen euro kost dan ga je wel in Duitsland wonen.

[Requiem19]

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 08:49:
[...]

FOMO, meer beleggers, een steeds beperktere groep van starters wat er nog tussen komt.

Dat ontkracht niet direct het mechanisme imho.

FOMO zorgt er niet voor dat je portemonnee dieper wordt he?

En meer beleggers, heb je daar een bron van of is dat simpelweg een aanname?

[Richh]

anandus schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 07:50:
[...]

Je zou toch denken dat de rek er op een gegeven moment uit is?

Waar halen de mensen toch het geld vandaan?

Starters: steeds een kleiner deel van de starters komt er tussen, degene met het hoogste inkomen. Zij nemen bovendien steeds genoegen met minder.

Uiteindelijk kom je op het punt dat je 2 modale inkomens nodig hebt + een jubelton voor een appartementje.

Je ziet doorstromers overwaardes van 2 ton aantikken omdat de starters zoveel geld aan hun eerste woning uitgeven. De ex bezitter van die starterswoning zet dit geld in, bij zijn volgende stap + kan door de dalende rente meer lenen. De oude ex bezitter van de doorstroomwoning ontvangt de overwaarde van de nieuwe woning + het extra leengeld, en zet dit in voor zijn volgende stap + leent weer wat meer.

En zo wordt de bubbel steeds verder opgeblazen.

Starters kunnen niet anders, want de onderkant van de markt wordt opgeblazen door beleggers + het alternatief huren is precies door die beleggers veel te duur geworden.

Dit houdt niet op zolang men FOMO heeft, steeds minder jonge mensen er tussen komen en we beleggers op de huurmarkt niet aanpakken. En natuurlijk de rente zeer laag blijft.

Requiem19 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 08:54:
[...]


FOMO zorgt er niet voor dat je portemonnee dieper wordt he?

En meer beleggers, heb je daar een bron van of is dat simpelweg een aanname?

Nee maar wel de portemonnee van de doorstromer. Zie hierboven.

Aantal beleggers op de markt is veelvuldig besproken.

[ Voor 13% gewijzigd door Richh op 21-05-2021 08:58 ]

[CrazyOne]

Harrie_ schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 08:43:
Ja dezelfde geldt voor een aantal gemeentes in Zuid-Limburg maar is natuurlijk totaal niet representatief voor het hele land. In 6 van de 12 provincies is het nagenoeg onmogelijk om nog een tussenwoning te kopen onder de 3 ton, laat staat een vrijstaand huis...

Oftewel, in de helft van Nederland is het nog WEL mogelijk..... De randstad is ook niet representatief voor heel Nederland. Iets met belevingswereld, geeft verder niet, maar kijk eens iets verder. Wat jij zegt is dat het nog prima mogelijk is om onder de 3 ton nog iets fatsoenlijks te kopen in Nederland.

[Maestro.mosjuh]

anandus schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 07:50:
[...]

Waar halen de mensen toch het geld vandaan?

- Lagere rente (dus je kan meer lenen/betalen tegen dezelfde maandlasten)
- Geen overdrachtsbelasting meer voor starters.
- Loonsverhoging/inflatie (zelfs in corona-tijd zijn veel salarissen nog gestegen)
- Jaar lang sparen, mede door Corona geven/gaven mensen minder uit

Het is geen heel groot mysterie hoor, redelijk goed te verklaren.

[psychodude]

The Zep Man schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 08:35:
[...]
Er gaat niets boven Groningen, in Groningen...?

Het heeft dan ook te maken met welke kant van Groningen, denk ik. Een groot deel van Nederland heeft geen interesse in het oostelijke deel, want je bent daar overal ver vandaan, behalve Duitsland. En al had je zoveel interesse in Duitsland, dan is het waarschijnlijk voordeliger om in Duitsland te wonen.

Het gaat er met name in of je in Groningen stad wilt wonen, of dat er niet zozeer toe doet. Ongeacht waar je in Groningen gaat wonen, verder woon je toch overal op afstand. De twee grootste steden, Utrecht en Amsterdam, binnen de randstad zijn beide vanuit Groningen stad meer dan 2 uur verwijderd. Vanuit bijvoorbeeld Veendam doe je er maar zo'n 10 - 15 minuten langer over.

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 08:49:
[...]
FOMO, meer beleggers, een steeds beperktere groep van starters wat er nog tussen komt.

Met name inderdaad gewoon die selectie aan starters. De prijzen worden opgedreven door een kleine club die zich relatief gezien het kan bekostigen om de prijzen zo ver op te drijven. Voor vele anderen is er inmiddels gewoon überhaupt geen mogelijkheid meer om een geschikte hypotheek te krijgen voor de meerderheid aan beschikbare woningen.

Wat je dan ook ziet is dat Nederlanders gemiddeld genomen op steeds latere leeftijd uit het ouderlijk huis vertrekken. En dat het terug intrekken bij de ouders ook toeneemt. Inmiddels woont ongeveer 1 op de 10 30-jarigen nog thuis bij de ouders. Met de huidige ontwikkelingen zullen dit soort cijfers enkel maar oplopen. Vaak is dit noodzakelijk om voldoende buffer te creëren om uit vermogen opbouw op deze wijze te komen tot een bedrag waarmee een eigen woning betaald kan gaan worden. Als ook gewoon het startersloon dat onvoldoende toereikend is voor de gemiddelde niet-sociale huurwoning.

[Requiem19]

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 08:56:
[...]

Starters: steeds een kleiner deel van de starters komt er tussen, degene met het hoogste inkomen. Zij nemen bovendien steeds genoegen met minder.

Uiteindelijk kom je op het punt dat je 2 modale inkomens nodig hebt + een jubelton voor een appartementje.

Je ziet doorstromers overwaardes van 2 ton aantikken omdat de starters zoveel geld aan hun eerste woning uitgeven. De ex bezitter van die starterswoning zet dit geld in, bij zijn volgende stap + kan door de dalende rente meer lenen. De oude ex bezitter van de doorstroomwoning ontvangt de overwaarde van de nieuwe woning + het extra leengeld, en zet dit in voor zijn volgende stap + leent weer wat meer.

En zo wordt de bubbel steeds verder opgeblazen.

Starters kunnen niet anders, want de onderkant van de markt wordt opgeblazen door beleggers + het alternatief huren is precies door die beleggers veel te duur geworden.

Dit houdt niet op zolang men FOMO heeft, steeds minder jonge mensen er tussen komen en we beleggers op de huurmarkt niet aanpakken. En natuurlijk de rente zeer laag blijft.


[...]

Nee maar wel de portemonnee van de doorstromer. Zie hierboven.

Aantal beleggers op de markt is veelvuldig besproken.

De doorstromers bestaan bij de gratie van starters. Dus waren zij de toenemende financieringsruimte vandaan? Kennelijk zaten ze nog niet op hun max...

Ja, beleggers is vaak besproken, maar uit welke data haal jij dat de recente stijging komt door meer beleggers dit jaar? Zou best kunnen, maar tot je een bron geeft beschouw ik deze opmerking als een aanname.

[Wilke]

https://nos.nl/artikel/23...-huizenprijzen-in-20-jaar

Nou, die vrijstelling van de overdrachtsbelasting heeft me geholpen zeg! /s

+11,5% t.o.v. een jaar geleden bij een algemeen inflatiepeil dat zo goed als exact een tiende daarvan is (2020: 1,3%).

Dat kan toch gewoon geen goed idee zijn.

[ Voor 35% gewijzigd door Wilke op 21-05-2021 09:15 ]

[anandus]

Maestro.mosjuh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:00:
[...]


- Lagere rente (dus je kan meer lenen/betalen tegen dezelfde maandlasten)
- Geen overdrachtsbelasting meer voor starters.
- Loonsverhoging/inflatie (zelfs in corona-tijd zijn veel salarissen nog gestegen)
- Jaar lang sparen, mede door Corona geven/gaven mensen minder uit

Het is geen heel groot mysterie hoor, redelijk goed te verklaren.

Mjah, die rente is al jaren laag.
De overdrachtsbelasting zou wel wat kunnen helpen.
Loonsverhogen en sparen lijkt mij onvoldoende

11 komma nogwat procent groei is toch (gemiddelde) zo 30k in een jaar of iets in die richting.

Jouw genoemde redenen kijken mij niet helemaal afwegen tegen de (constante) harde stijgingen.
Als we het zouden hebben over 2 á 3, misschien 5, procent per jaar, dan zou je dat wel weg kunnen strepen. Maar de groei van de prijzen gaat een stuk harder dan de groei van salarissen, etc.

[Harrie_]

The Zep Man schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 08:46:
[...]
Welke provincies? Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht, Flevoland, Gelderland, Noord-Brabant?

Zoiets ongeveer, misschien nog een stukje Overijssel?

CrazyOne schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 08:58:
[...]
Oftewel, in de helft van Nederland is het nog WEL mogelijk..... De randstad is ook niet representatief voor heel Nederland. Iets met belevingswereld, geeft verder niet, maar kijk eens iets verder. Wat jij zegt is dat het nog prima mogelijk is om onder de 3 ton nog iets fatsoenlijks te kopen in Nederland.

Oftewel, daar ging het niet over. Ik reageerde op jouw post waarin je stelde dat in er in Groningen tot voor vorig jaar nog vrijstaande huizen te koop stonden voor 2 ton. Het punt wat ik wil maken is dat wanneer in de helft van Nederland je voor dat bedrag niet eens een rijtjehuis kunt kopen (ik heb het niet alleen over de randstad), dat het dan wel een hele boude stelling is om te zeggen 'de rek is er nog niet uit want in een uithoek van Nederland is het nog betaalbaar'.

[The Zep Man]

Harrie_ schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:13:
Zoiets ongeveer, misschien nog een stukje Overijssel?

Op Funda heb ik in Noord-Holland en Gelderland recent al tussenwoningen gezien waarvoor de vraagprijs ver onder de 3 ton lag, waarbij ik de aanname doe dat ze niet zover overboden worden dat ze boven de 3 ton uitkomen.

Het punt dat ik wil maken is dat de huizenprijzen overal sterk stijgen. Ook een woning in een gehucht voor twee ton had vijf jaar geleden geen twee ton opgeleverd. Wel heb je een punt dat het mogelijk in de genoemde provincies sneller stijgt.

psychodude schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:01:
Het gaat er met name in of je in Groningen stad wilt wonen, of dat er niet zozeer toe doet. Ongeacht waar je in Groningen gaat wonen, verder woon je toch overal op afstand. De twee grootste steden, Utrecht en Amsterdam, binnen de randstad zijn beide vanuit Groningen stad meer dan 2 uur verwijderd. Vanuit bijvoorbeeld Veendam doe je er maar zo'n 10 - 15 minuten langer over

Bourtange versus De Haar scheelt toch bijna een uur. Je hebt wel gelijk, overigens. Het is nog steeds een eind weg.

[ Voor 24% gewijzigd door The Zep Man op 21-05-2021 09:18 ]

[Maestro.mosjuh]

psychodude schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:01:
[...]

Wat je dan ook ziet is dat Nederlanders gemiddeld genomen op steeds latere leeftijd uit het ouderlijk huis vertrekken. En dat het terug intrekken bij de ouders ook toeneemt. Inmiddels woont ongeveer 1 op de 10 30-jarigen nog thuis bij de ouders.

[...]

Daartegenover staat dat de starters tegenwoordig ook direct in hun droomhuis terecht willen komen - het moet direct een koophuis zijn, het moet direct helemaal klaar voor de toekomst zijn (dus direct een eengezinswoning die helemaal up-to-date is en oh wee als er een klein dingetje aan onderhoud moet plaatsvinden...) en direct op de ideale locatie (wat dan vaak ook de meest gewilde (dure) plekken zijn).

Ik zie het ook in het "Ervaring met huis kopen"-topic: als bij wijze van spreken het huis toe is aan een schilderbeurt dan wordt het huis al afgeschreven als kandidaat "omdat er zoveel aan moet gebeuren". (terwijl je bij het kopen van een huis direct dit soort klein onderhoud moet incalculeren - als je dat niet wil/kan moet je je afvragen of je wel moet kopen...)

Volgens mij was het "vroeger" veel gebruikelijker dat je een woon-carrière had: je begon klein in een huur-appartement, daarna wellicht nog een huurhuis, van daar verhuisde je naar een koopwoning die niet helemaal je-van-het was (wellicht voldeed hij niet aan al je wensen, maar je zag de potentie en kluste zodat het jou huis werd) en als je er dan aan toe was kocht je je droomhuis op je droomlocatie...
En tegen die tijd had je dan ook het inkomen om je droomhuis te financieren.

Juist door deze verandering zie je ook de opkomst van huizenflippers: de vraag naar kant-en-klare woningen is zo groot dat er geld te verdienen valt door woningen op te knappen. Vroeger (15 a 20 jaar geleden) zouden de kopers dat gewoon zelf doen - even de mouwen opstropen en het inrichten / opknappen naar eigen smaak.

[CrazyOne]

Harrie_ schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:13:
Oftewel, daar ging het niet over. Ik reageerde op jouw post waarin je stelde dat in er in Groningen tot voor vorig jaar nog vrijstaande huizen te koop stonden voor 2 ton.

Stukje miscommunicatie, ik reageerde weer op jouw "onder de 3 ton geen tussenwoning". Waarbij je aangaf dat dit in de helft van Nederland nog prima mogelijk was.

[The Zep Man]

Maestro.mosjuh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:16:
Daartegenover staat dat de starters tegenwoordig ook direct in hun droomhuis terecht willen komen - het moet direct een koophuis zijn, het moet direct helemaal klaar voor de toekomst zijn (dus direct een eengezinswoning die helemaal up-to-date is en oh wee als er een klein dingetje aan onderhoud moet plaatsvinden...) en direct op de ideale locatie (wat dan vaak ook de meest gewilde (dure) plekken zijn).

Ik ken stelletjes die mid-jaren 80 hun eerste droomhuis kochten, en daar tot de dag van vandaag lekker in wonen. Die wensen zijn niet onterecht.

[Richh]

Requiem19 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:02:
[...]


De doorstromers bestaan bij de gratie van starters. Dus waren zij de toenemende financieringsruimte vandaan? Kennelijk zaten ze nog niet op hun max...

Starters hoeven niet per se meer te verdienen om meer geld in de woningmarkt de pompen.

Als een startend stel eerst een tussenwoning van 4 ton koopt, dan krijgt de ex-tussenwoningbezitter mogelijk 50k overwaarde, voornamelijk ontstaan door de dalende rente.

Als datzelfde startende stel maar voldoende aan hun eigen eisen zaagt, en akkoord gaat met een appartement wat vroeger 2 ton kostte? Dan krijgt de ex-appartementbezitter 2 ton overwaarde.
De ex-appartementbezitter koopt vervolgens de tussenwoning voor 2 ton + de 50k extra leenruimte.
De ex-tussenwoningbezitter heeft nu 250k overwaarde, en koopt daarmee een tweekapper. Die vervolgens 3 ton overwaarde heeft, en zo verder.

Los daarvan heb je steeds minder jongeren die er tussen komen, en logischerwijs het hoogste inkomen komt ertussen. En dan heb je nog de kleine factor spaargeld.

Door pure FOMO zullen jongeren steeds met minder akkoord gaan, en terechte FOMO want als dit spelletje eeuwig doorzet dan worden huizen onbetaalbaar voor Jan Modaal.
Sterker nog: de alleenstaande starter is in een zeer groot deel van Nederland nu al volledig kansloos. Precies door wat ik hierboven beschrijf.

Ja, beleggers is vaak besproken, maar uit welke data haal jij dat de recente stijging komt door meer beleggers dit jaar? Zou best kunnen, maar tot je een bron geeft beschouw ik deze opmerking als een aanname.

Ik kan zo wel wat gaan zoeken, maar uiteindelijk geldt ook hier hetzelfde: je hebt niet 'meer' beleggers nodig. Je hebt er maar een paar nodig die de onderkant van de markt hard opblazen.
Dit nieuwe geld zet zich vervolgens zeer snel door in de gehele markt.

Requiem19 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 08:18:
[...]


Ik denk dat ongeveer 50% van de mensen hier beargumenteert dat het woningtekort geen invloed heeft op de prijzen.

Wellicht dat ze hun ongelijk beginnen in te zien? :-).

Mwah, volgens mij zijn velen van mening dat het woningtekort wel degelijk ervoor zorgt dat het hele systeem werkt zoals hij nu werkt.
Als er voldoende woningen waren, ging men niet zomaar een halve ton overbieden

Ik denk vooral dat 50% beargumenteert dat meer bouwen het probleem van hoge prijzen niet op gaat lossen. Zeker zolang we vasthouden aan de prijssystemen bij bijv. gronduitgifte bij gemeenten, waardoor nieuwbouw nooit goedkoop kan zijn. Zeker niet met 100k per jaar. Daarmee kan je de vraag niet bijbenen, het begint te laat en het resultaat zal pas voor een volgende generatie soelaas bieden.

Vraag en aanbod in balans brengen is een utopie op de woningmarkt in Nederland; volledig onmogelijk. Daarom zou je, naast dat je er natuurlijk wel naar moet streven, ook op andere vlakken moeten ingrijpen. Bijvoorbeeld op de financieringsnormen, en wellicht mag het eigen huis sowieso wat minder aantrekkelijk gemaakt worden.

Dat is iets heel anders als dat het woningtekort in zijn algemeniteit geen invloed zou hebben op de prijzen

[ Voor 26% gewijzigd door Richh op 21-05-2021 10:05 ]

[Harrie_]

CrazyOne schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:17:
[...]

Stukje miscommunicatie, ik reageerde weer op jouw "onder de 3 ton geen tussenwoning". Waarbij je aangaf dat dit in de helft van Nederland nog prima mogelijk was.

Nou dat heb ik in ieder geval zo niet bedoeld. Volgens mij is het in de helft van Nederland (haast) niet mogelijk, in de andere helft van Nederland liggen de prijzen iets lager maar ik durft daar geen uitspraak over te doen m.b.t. of het dan 'prima mogelijk' is. Ik denk dat je buiten de wat meer 'centrale' provincies iets goedkoper uit bent maar dat het ook daar flink zoeken is; niet dat in Drenthe de huizen voor het oprapen liggen tegen een bodemprijs ofzo.

[Maestro.mosjuh]

anandus schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:13:
[...]

Mjah, die rente is al jaren laag.
De overdrachtsbelasting zou wel wat kunnen helpen.
Loonsverhogen en sparen lijkt mij onvoldoende

11 komma nogwat procent groei is toch (gemiddelde) zo 30k in een jaar of iets in die richting.

Jouw genoemde redenen kijken mij niet helemaal afwegen tegen de (constante) harde stijgingen.
Als we het zouden hebben over 2 á 3, misschien 5, procent per jaar, dan zou je dat wel weg kunnen strepen. Maar de groei van de prijzen gaat een stuk harder dan de groei van salarissen, etc.

"Mjah, die rente is al jaren laag."
Toen ik vorig jaar augustus een offerte opvroeg was die 2,08% voor 20 jaar vast - nu staat deze op 1,83%...

"Loonsverhogen en sparen lijkt mij onvoldoende [...] Jouw genoemde redenen kijken mij niet helemaal afwegen tegen de (constante) harde stijgingen."
Let wel - niet alle huizenzoekers hoeven 11% meer te besteden te hebben: alleen diegene die een huis bemachtigen.
Diegene die het meeste kunnen betalen "bepalen de prijs", of dat nu leuk is of niet. En dus diegene die 11% meer _willen_ en kunnen betalen doen dat, en dan gaat de prijs met 11% omhoog.
(dus een heleboel van de huizenzoekers hoeven niet aan deze voorwaarden te voldoen, alleen de kopers)

[Maestro.mosjuh]

The Zep Man schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:20:
[...]
Ik ken stelletjes die mid-jaren 80 hun eerste droomhuis kochten, en daar tot de dag van vandaag lekker in wonen. Die wensen zijn niet onterecht.

Ik ken koningen die in een paleis wonen, mag ik het daarom ook verwachten?

Jouw n=1 ervaring is natuurlijk niet representatief...

[The Zep Man]

Maestro.mosjuh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:25:
Ik ken koningen die in een paleis wonen, mag ik het daarom ook verwachten?

Jouw n=1 ervaring is natuurlijk niet representatief...

Het punt is dat die wensen ergens vandaan komen, en dat wordt vanuit ervaringen van de vorige generatie gevoed.

"De mensen hebben te veel wensen" klinkt als "STFU, I got mine/ik kan het niet krijgen, dus anderen mogen het ook niet wensen".

[CrazyOne]

@Harrie_ Mwah, het is vanuit Oost-Groningen (neem ik even Veendam als voorbeeld) een goede 2 uur rijden naar Amsterdam (sprekende uit ervaring). In veel landen is dat nog steeds redelijk dichtbij een grote stad. Dat wij allemaal lopen te miauwen over "2 !! uur in de auto zitten ergens naartoe !!!" laat meer zien hoe verwend we in Nederland zijn. Als voorbeeld, Meppel is anderhalf uur rijden van de zuidas in Amsterdam en staan genoeg huizen ruim onder de 3 ton te koop.

[Richh]

Maestro.mosjuh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:16:
[...]

Daartegenover staat dat de starters tegenwoordig ook direct in hun droomhuis terecht willen komen - het moet direct een koophuis zijn, het moet direct helemaal klaar voor de toekomst zijn (dus direct een eengezinswoning die helemaal up-to-date is en oh wee als er een klein dingetje aan onderhoud moet plaatsvinden...) en direct op de ideale locatie (wat dan vaak ook de meest gewilde (dure) plekken zijn).

Ik zie het ook in het "Ervaring met huis kopen"-topic: als bij wijze van spreken het huis toe is aan een schilderbeurt dan wordt het huis al afgeschreven als kandidaat "omdat er zoveel aan moet gebeuren". (terwijl je bij het kopen van een huis direct dit soort klein onderhoud moet incalculeren - als je dat niet wil/kan moet je je afvragen of je wel moet kopen...)

Volgens mij was het "vroeger" veel gebruikelijker dat je een woon-carrière had: je begon klein in een huur-appartement, daarna wellicht nog een huurhuis, van daar verhuisde je naar een koopwoning die niet helemaal je-van-het was (wellicht voldeed hij niet aan al je wensen, maar je zag de potentie en kluste zodat het jou huis werd) en als je er dan aan toe was kocht je je droomhuis op je droomlocatie...
En tegen die tijd had je dan ook het inkomen om je droomhuis te financieren.

Juist door deze verandering zie je ook de opkomst van huizenflippers: de vraag naar kant-en-klare woningen is zo groot dat er geld te verdienen valt door woningen op te knappen. Vroeger (15 a 20 jaar geleden) zouden de kopers dat gewoon zelf doen - even de mouwen opstropen en het inrichten / opknappen naar eigen smaak.

De wooncarriere werd voornamelijk mogelijk gemaakt door een dalende rente. Hierdoor creeer je stijgende prijzen, overwaardes en meer leenruimte. En stijgende lonen, maar daar kom ik later op.

De rente staat nu voor 10 jaar NHG op 0,88%. Veel starters nemen aan dat dit niet veel verder meer kan dalen. Ergo: de wooncarriere wordt onmogelijk. Als de rentes dalen ontstaat er overwaarde en meer leenruimte, als de rentes stijgen ontstaat er restschuld en minder leenruimte. Je zit dan, bij gelijk inkomen: muurvast.

Jonge mensen doen er dus in deze markt zeer verstandig aan een woning te kopen die zo compleet mogelijk is (als in: voldoende slaapkamers voor de toekomst); dat kent het laagste risico.

Zeker omdat de inkomens sinds 2008 erg weinig zijn gestegen relatief gezien. Lonen stijgen niet of zeer langzaam, fors langzamer dan de huizenprijzen. Door corona is het de vraag of lonen in de toekomst wel opeens serieus gaan stijgen.
Sowieso maken veel 'young professionals' (ik denk toch de categorie die het nu nog lukt) vaak in het begin van hun carriere al vaak grote financiele stappen. Dit houdt een keer op, de 'piek' wordt simpelweg eerder bereikt.

Opknappers zijn lastiger te financieren dan vroeger; gezien je tot 100% van de woningwaarde mag lenen tegenwoordig en je vaak al ver moet overbieden om er tussen te komen, is er fors minder spaargeld beschikbaar. Door de hoge huren is het ook erg lastig om veel spaargeld op te bouwen. Mocht je 106% lenen, dan is een kleine verbouwing financieren een stuk makkelijker dan nu met een bouwdepot.

Juist door deze verandering zie je de opkomt van huizenflippers: het gebrek aan ruimte bij de starter om dit zelf te kunnen doen. Uiteindelijk zijn er wel hoge inkomens zonder spaargeld.

[psychodude]

The Zep Man schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:14:
Bourtange versus De Haar scheelt toch bijna een uur. Je hebt wel gelijk, overigens. Het is nog steeds een eind weg.

De Haar is Drenthe, dat is vals spelen . Vanuit Lelystad ben je er dan nog sneller .

Maar ja, je gaat natuurlijk überhaupt niet in Groningen wonen als je met hoge regelmaat richting de randstad moet. En voor periodiek familie bezoek, uit ervaring kan ik vertellen dat dit voor mij in ieder geval reuze mee valt. Voor wat betreft het verkeer binnen de provincie Groningen zelf, woon ik momenteel op zo'n 25 km van mijn werkplaats in Groningen stad. Maar is mijn reistijd hier zelfs korter dan mijn laatste werklocatie in de Randstad op toen nog geen 5 km afstand.

In een stad als Rotterdam leg je toch aanzienlijk minder snel afstand af als door een open provincie.

[The Zep Man]

psychodude schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:33:
[...]


De Haar is Drenthe, dat is vals spelen . Vanuit Lelystad ben je er dan nog sneller .

Verkeerde link. De Haar, Groningen.

[psychodude]

Maestro.mosjuh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:16:
[...]

Daartegenover staat dat de starters tegenwoordig ook direct in hun droomhuis terecht willen komen - het moet direct een koophuis zijn, het moet direct helemaal klaar voor de toekomst zijn (dus direct een eengezinswoning die helemaal up-to-date is en oh wee als er een klein dingetje aan onderhoud moet plaatsvinden...) en direct op de ideale locatie (wat dan vaak ook de meest gewilde (dure) plekken zijn).

Ik zie het ook in het "Ervaring met huis kopen"-topic: als bij wijze van spreken het huis toe is aan een schilderbeurt dan wordt het huis al afgeschreven als kandidaat "omdat er zoveel aan moet gebeuren". (terwijl je bij het kopen van een huis direct dit soort klein onderhoud moet incalculeren - als je dat niet wil/kan moet je je afvragen of je wel moet kopen...)

Volgens mij was het "vroeger" veel gebruikelijker dat je een woon-carrière had: je begon klein in een huur-appartement, daarna wellicht nog een huurhuis, van daar verhuisde je naar een koopwoning die niet helemaal je-van-het was (wellicht voldeed hij niet aan al je wensen, maar je zag de potentie en kluste zodat het jou huis werd) en als je er dan aan toe was kocht je je droomhuis op je droomlocatie...
En tegen die tijd had je dan ook het inkomen om je droomhuis te financieren.

Juist door deze verandering zie je ook de opkomst van huizenflippers: de vraag naar kant-en-klare woningen is zo groot dat er geld te verdienen valt door woningen op te knappen. Vroeger (15 a 20 jaar geleden) zouden de kopers dat gewoon zelf doen - even de mouwen opstropen en het inrichten / opknappen naar eigen smaak.

Het verschil met vroeger is dat je vroeger aanzienlijk makkelijker sociaal kon gaan huren zonder extreme wachtlijsten. Mijn ouders bijvoorbeeld konden binnen no-time intrekken voor hun sociale huurwoning. Enkele jaren geleden toen ik zelf mijn eerste baan had, was de gemiddelde wachtlijst zo'n 3 jaar. En na die 3 jaar, zou ik überhaupt al te veel verdienen om in aanmerking te komen voor sociale huur.

Oftewel, je wordt direct gedreven in een duurder segment. En inmiddels bijna 10 jaar geleden was dit al prijzig. Maar zeker tegenwoordig lopen de kosten ook hierin natuurlijk erg rap op.

Huren op die manier betekend voor veel mensen dan ook dat kopen er alleen maar moeilijker op wordt, want ze kunnen niets opbouwen. Terwijl dit wel nodig is, want je kunt qua hypotheek sowieso geen 100% van de kosten meer dekken op dit moment.

Ga je dan kijken naar de leeftijd wanneer mensen hun eerste woning in Nederland kunnen gaan kopen, dan is de leeftijd waarop mensen zoeken naar hun 'droomwoning' eigenlijk weer helemaal niet zo gek veel anders dan dat het vroeger geweest is. Want tegen de tijd dat men op de leeftijd is gekomen waar voor het eerst momenteel echt de stap gezet kan gaan worden richting een koopwoning, men al steeds vaker dichtbij hun loonpiek komt.

The Zep Man schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:38:
[...]
Verkeerde link. De Haar, Groningen.

Hehe, toch nog Groningen dan . Uitermate west. Ja, vanuit daar zou het sneller zijn inderdaad. Maar de woningprijzen in dit westelijke deel van Groningen liggen wel hoger dan richting het oosten. Waarbij de vraag natuurlijk is of de meerprijs die je betaald het naar mijn mening toch nog altijd relatief kleine verschil in reistijd richting de randstad, het waard is. Natuurlijk heb je voor oost Groningen een vrij extreem voorbeeld gevonden. Maar meer gebruikelijk is bijvoorbeeld Delfzijl, Veendam of Sappemeer om te gaan wonen, goedkoop, in nog wel een wat mooiere woning.

[Harrie_]

CrazyOne schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:29:
@Harrie_ Mwah, het is vanuit Oost-Groningen (neem ik even Veendam als voorbeeld) een goede 2 uur rijden naar Amsterdam (sprekende uit ervaring). In veel landen is dat nog steeds redelijk dichtbij een grote stad. Dat wij allemaal lopen te miauwen over "2 !! uur in de auto zitten ergens naartoe !!!" laat meer zien hoe verwend we in Nederland zijn. Als voorbeeld, Meppel is anderhalf uur rijden van de zuidas in Amsterdam en staan genoeg huizen ruim onder de 3 ton te koop.

Dat klopt inderdaad, ik ben inmiddels in 26 Amerikaanse staten geweest en als je daar vertelt dat je een uur rijden van Amsterdam af woont dan is iedereen van mening dat je 'vlakbij' Amsterdam woont, terwijl wij (ik) dat heel anders ervaren.

Uiteindelijk is dat natuurlijk ook een 'cultuur'-dingetje; in de VS vind iedereen het volkomen normaal om zo ver van familie (ouders, broers, zussen) te wonen dat je ze maar een paar keer per jaar ziet. Daar waar je gaat wonen maak je gewoon nieuwe vrienden, hier werkt dat toch allemaal wat anders. Ik vind het dan ook weer erg kort door de bocht om die vergelijkingen te maken en op basis daarvan te oordelen dat we 'verwend' zijn; we zijn cultuurhistorisch gewoon iets heel anders gewend.

En v.w.b. werk is 2 uur eigenlijk niet te doen, misschien als we in de toekomst meer gaan thuis werken. Ik woon zelf in de buurt van den Bosch, mijn vrouw werkt in Utrecht. Een OV-verbinding vanuit ons dorp is er niet dus je bent op de auto aangewezen. Buiten de spits om vlam ik in de auto in een goede 40 minuten naar Utrecht, met een reguliere (pre-corona) ochtendspits doe je daar minimaal een uur over en in veel gevallen anderhalf uur. Dat is dan iedere dag 1,5u heen, 8,5 a 9 uur aanwezig op de zaak, 1,5u terug. Leuk, dan kun je je kinderen 10 minuten 's ochtends zien bij het opstaan en 10 minuten 's avonds voor het naar bed gaan...

[The Zep Man]

psychodude schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:50:
Hehe, toch nog Groningen dan . Uitermate west. Ja, vanuit daar zou het sneller zijn inderdaad. Maar de woningprijzen in dit westelijke deel van Groningen liggen wel hoger dan richting het oosten. Waarbij de vraag natuurlijk is of de meerprijs die je betaald het naar mijn mening toch nog altijd relatief kleine verschil in reistijd richting de randstad, het waard is. Natuurlijk heb je voor oost Groningen een vrij extreem voorbeeld gevonden. Maar meer gebruikelijk is bijvoorbeeld Delfzijl, Veendam of Sappemeer om te gaan wonen, goedkoop, in nog wel een wat mooiere woning.

Het was inderdaad een extreem voorbeeld, maar toont aan dat reistijd (en bijbehorende huizenprijzen) in de provincie Groningen sterk kan verschillen. Dat is ten opzichte van de Randstad, maar natuurlijk ook tot de stad Groningen.

Harrie_ schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:52:
En v.w.b. werk is 2 uur eigenlijk niet te doen, misschien als we in de toekomst meer gaan thuis werken.

Ook een goed punt. Meer thuiswerken zal mogelijk ook invloed hebben op prijzen van woningen die wat verder van de meeste klassieke werkplekken liggen.

[ Voor 21% gewijzigd door The Zep Man op 21-05-2021 10:05 ]

[psychodude]

The Zep Man schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:53:
[...]
Het was inderdaad een extreem voorbeeld, maar toont aan dat reistijd (en bijbehorende huizenprijzen) in de provincie Groningen sterk kan verschillen. Dat is ten opzichte van de Randstad, maar natuurlijk ook tot de stad Groningen.


[...]
Ook een goed punt. Meer thuiswerken zal mogelijk ook invloed hebben op prijzen van woningen die wat verder fysiek van het meeste werk verwijderd zijn.

Zeker. Maar ja, zo kun je natuurlijk in iedere provincie ongunstig gaan wonen als je wilt. Zo is Herkingen - Leiden ook ruim 5 kwartier binnen Zuid-Holland. Indien je in Groningen stad werkt, zullen er weinig zijn die in Bourtange zullen gaan wonen .

Woningen in Papenburg zijn echter bijvoorbeeld weer niet zozeer direct goedkoper dan in Bourtange. Dus indien je in Papenburg werkt, zo'n 25 minuten reistijd, en nog wel net in Nederland wilt wonen, dan is Bourtange bijvoorbeeld weer gewoon een optie.

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:13:
Oftewel, daar ging het niet over. Ik reageerde op jouw post waarin je stelde dat in er in Groningen tot voor vorig jaar nog vrijstaande huizen te koop stonden voor 2 ton. Het punt wat ik wil maken is dat wanneer in de helft van Nederland je voor dat bedrag niet eens een rijtjehuis kunt kopen (ik heb het niet alleen over de randstad), dat het dan wel een hele boude stelling is om te zeggen 'de rek is er nog niet uit want in een uithoek van Nederland is het nog betaalbaar'.

Ik denk dat het deels ook met de "tweakers-bubbel" te maken heeft. Relatief veel hoogopgeleide (en mondige) mensen die in de meer gewilde delen van het land werken en willen wonen. Dus lees je hier vooral klachten van de groep mensen die in die helft van het land wil wonen waar wonen onbetaalbaar is. Dan denk je al gauw dat het in heel Nederland onmogelijk is om nog ergens een woning te krijgen. Terwijl de groep die in de 'andere helft' van het land woont veel minder problemen ervaart en nog prima een woning kan kopen. En daarom ook weinig reden tot klagen heeft, dus die hoor je ook niet.

[soganta]

Wilke schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:12:
https://nos.nl/artikel/23...-huizenprijzen-in-20-jaar

Nou, die vrijstelling van de overdrachtsbelasting heeft me geholpen zeg! /s

+11,5% t.o.v. een jaar geleden bij een algemeen inflatiepeil dat zo goed als exact een tiende daarvan is (2020: 1,3%).

Dat kan toch gewoon geen goed idee zijn.

Volgens mij hoort er wel een kanttekening bij deze stijging. Vorig jaar rond deze tijd was er grote onzekerheid na de uitbraak van COVID, ook op woningmarkt leidde dit tot een (achteraf tijdelijke) dip. Logisch dus dat de jaar-op-jaar stijging nu extra groot is.

[Harrie_]

@Rubbergrover1 Toch wil ik daar niet helemaal in meegaan. Volgens mij zijn de prijzen in pakweg 50% van het land echt hoog maar het is niet zo dat slechts 50% van de bevolking daar woont of wil wonen; ik denk dus dat de hoge prijzen het overgrote deel van de bevolking raakt.

Edit: puur kijkende naar de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht, Gelderland en Noord-Brabant dan heb je het al over bijna 13 miljoen mensen. Feitelijk woont 75% van de Nederlanders dus in die 5 provincies dus wat mij betreft zijn de woningprijzen in die 5 provincies dan ook wel een beetje maatgevend.

[ Voor 36% gewijzigd door Harrie_ op 21-05-2021 10:14 ]

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:21:
[...]


Nou dat heb ik in ieder geval zo niet bedoeld. Volgens mij is het in de helft van Nederland (haast) niet mogelijk, in de andere helft van Nederland liggen de prijzen iets lager maar ik durft daar geen uitspraak over te doen m.b.t. of het dan 'prima mogelijk' is. Ik denk dat je buiten de wat meer 'centrale' provincies iets goedkoper uit bent maar dat het ook daar flink zoeken is; niet dat in Drenthe de huizen voor het oprapen liggen tegen een bodemprijs ofzo.

Als de gemiddelde woning in 2020 334k kost, dan staan er tegenover de 8 gemeentes met een gemiddelde boven de half miljoen ook een heel wat gemeentes met een gemiddelde een stuk onder de 334k. Dan hoef je natuurlijk niet meteen naar de 5 uithoek-gemeentes die onder de 2 ton zaten gemiddeld, maar kun je ook wat dichter bij 'de reuring' voor iets meer geld, maar nog steeds onder het gemiddelde. En ook in de centrumprovincies zijn er nog gemeentes die gemiddeld onder de 3 ton zaten.

[Maestro.mosjuh]

Richh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:29:
[...]

De wooncarriere werd voornamelijk mogelijk gemaakt door een dalende rente. Hierdoor creeer je stijgende prijzen, overwaardes en meer leenruimte.

Nee hoor - historisch gezien stijgen prijzen van woningen altijd en dus is overwaarde van alle generaties.
Daarnaast ben je tegenwoordig verplicht een deel van je hypotheek af te lossen, dus zelfs als de waarde van je woning gelijk blijft of licht zou dalen, dan heb je bij verkoop "overwaarde". Let wel - meestal bleven mensen een jaartje of 10 in hun eerste woning wonen, dus dan heb je al een mooi deel afgelost.
Mocht de waarde van je woning toch dalen, dan is de kans groot dat de prijs van je droomhuis ook gedaald is - dus makkelijker te financieren en kan je nogsteeds een wooncarrière hebben.

Dus deze claim is incorrect (helaas is je verdere betoog hier een beetje op voortborduurt).

De rente staat nu voor 10 jaar NHG op 0,88%. Veel starters nemen aan dat dit niet veel verder meer kan dalen. Ergo: de wooncarriere wordt onmogelijk. Als de rentes dalen ontstaat er overwaarde en meer leenruimte, als de rentes stijgen ontstaat er restschuld en minder leenruimte. Je zit dan, bij gelijk inkomen: muurvast.

Jonge mensen doen er dus in deze markt zeer verstandig aan een woning te kopen die zo veel mogelijk 'af' is.

Dit is een keuze gebaseerd op de eerste foute aanname (dat je vast zit in je eerste huis omdat er geen overwaarde is/zal zijn). En door die keuze willen alle starters hetzelfde huis - ergo, de prijzen van die huizen stijgen onevenredig (11% in een jaar) - mede onder invloed van flippers die er gebruik van maken.

Zeker omdat de inkomens sinds 2008 erg weinig zijn gestegen relatief gezien. Lonen stijgen niet of zeer langzaam, fors langzamer dan de huizenprijzen.

Natuurlijk stijgen lonen wel - zeker voor de groep mensen die een huis kunnen/willen kopen.
Er vind ten eerste regelmatig inflatiecorrectie plaats, maar ook door leeftijd en ervaring ga je in veel sectoren elk jaar omhoog (je refereert zelf naar de Young Professionals die bij uitstek juist veel stijgen - maar ook na hun piek zullen die elk jaar inflatiecorrectie krijgen).
Maar ook voor mensen die minimumloon verdienen gaat het loon gewoon omhoog:
in de afgelopen 3 1/2 jaar (dat is een veel kortere periode dan die jij aanhaalt) is het minimumloon gewoon 7,6% omhoog gegaan (bron)

Dus ook voor de starters van nu is een wooncarrière een goede keuze / mogelijkheid.

Opknappers zijn lastiger te financieren dan vroeger; gezien je tot 100% van de woningwaarde mag lenen tegenwoordig en je vaak al ver moet overbieden om er tussen te komen, is er fors minder spaargeld beschikbaar. Door de hoge huren is het ook erg lastig om veel spaargeld op te bouwen. Mocht je 106% lenen, dan is een kleine verbouwing financieren een stuk makkelijker dan nu met een bouwdepot.

Je moet het opknappen ook niet financieren (met hypotheek) - je moet er voor sparen nadat je het huis gekocht hebt. Zoals ik al zei: wooncarrière: je koopt een huis die niet helemaal je-van-het is (er hebben anderen gewoond, dus het is prima bewoonbaar!), bij binnenkomst verf je een muur en leg je nieuwe vloerbedekking neer. Daarna spaar je om de woonkamer helemaal naar wens te maken, vervolgens de badkamer en daarna de zolder (ofzo). En dat opknappen kan je zelf in het weekend doen, dus je hoeft geen dure vakman in te schakelen (waarom denk je dat aannemers zo duur zijn? Men is gewend om het allemaal uit te besteden...).
Wordt het dan 100% perfect? Nee! Maar het is wel je eigen huis die je zelf opgeknapt hebt. En nogmaals: je droomhuis komt later.

Juist door deze verandering zie je de opkomt van huizenflippers: het gebrek aan ruimte bij de starter om dit zelf te kunnen doen. Uiteindelijk zijn er wel hoge inkomens zonder spaargeld.

Nee - doordat het merendeel van de starters een perfect huis wil (terwijl dat vroeger anders was zoals ik heb aangegeven) is er een opkomst van huizenflippers.

Let wel - starters maken nu dus _de keuze_ om een kant en klare woning te kopen en te betalen. Daar kan je genoeg redenen voor opgeven (ik heb het druk, ik kan niet klussen (nee, als je het nooit doet leer je het ook niet), ik wil mijn tijd anders besteden / ik heb andere prioriteiten), maar dat blijft het: een keuze. Hierdoor start je wooncarrière met het betalen van de hoofdprijs. En als je dat kan financieren is er natuurlijk geen probleem, maar je maakt dan dus de keuze hiervoor en kan dan geen andere partijen de schuld geven (niet de overheid en niet "de markt" (alle starters zijn onderdeel van die markt die voor de hoge prijzen zorgen).

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:10:
Feitelijk woont 75% van de Nederlanders dus in die 5 provincies dus wat mij betreft zijn de woningprijzen in die 5 provincies dan ook wel een beetje maatgevend.

Ik vind de gemiddelde verkoopprijs maatgevender. Dan zie je dat tegenover die huizen die ver boven het gemiddelde liggen per definitie ook huizen zijn die een stuk onder het gemiddelde liggen (hoe kom je anders aan een gemiddelde...)

[Harrie_]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:15:
[...]

Als de gemiddelde woning in 2020 334k kost, dan staan er tegenover de 8 gemeentes met een gemiddelde boven de half miljoen ook een heel wat gemeentes met een gemiddelde een stuk onder de 334k. Dan hoef je natuurlijk niet meteen naar de 5 uithoek-gemeentes die onder de 2 ton zaten gemiddeld, maar kun je ook wat dichter bij 'de reuring' voor iets meer geld, maar nog steeds onder het gemiddelde. En ook in de centrumprovincies zijn er nog gemeentes die gemiddeld onder de 3 ton zaten.

Die gemiddeldes daar kan ik ook niet zoveel mee eerlijk gezegd. Dat is een gemiddelde van woningen; daar zitten dus ook kleine (studio)-appartementen bij; ik denk dat als je gaat kijken naar de prijzen van tussenwoningen een heel ander cijfer ziet...

[Verwijderd]

soganta schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:07:
[...]
Volgens mij hoort er wel een kanttekening bij deze stijging. Vorig jaar rond deze tijd was er grote onzekerheid na de uitbraak van COVID, ook op woningmarkt leidde dit tot een (achteraf tijdelijke) dip. Logisch dus dat de jaar-op-jaar stijging nu extra groot is.

Dat was ook mijn eerste idee, wat je ook terugziet bij veel prijsontwikkelingen van grondstoffen.

Maar er was dus geen dip in huizenprijzen begin 2020.

In april 2020 waren prijzen ruim 7% hoger dan het jaar ervoor.

Tweejaars stijging van prijzen ligt nu op bijna 20%. Je moet terug naar de gekte eind jaren '90 om dergelijke stijgingen te zien.

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:17:
[...]


Die gemiddeldes daar kan ik ook niet zoveel mee eerlijk gezegd. Dat is een gemiddelde van woningen; daar zitten dus ook kleine (studio)-appartementen bij; ik denk dat als je gaat kijken naar de prijzen van tussenwoningen een heel ander cijfer ziet...

Gemiddelde zegt inderdaad niet alles. Maar het prijsverloop vanaf 2015 voor de gemiddelde woning en voor tussenwoningen ontlopen elkaar niet zo veel. Juist de appartementen zijn relatief veel duurder geworden (begin 2021 staat de index voor het totaal op 151,7, voor tussenwoningen op 153,4 en voor appartementen op 165,5). De tussenwoningen zijn dus de afgelopen 6 jaar gemiddeld niet significant meer gestegen dan het totaalgemiddelde.

[Jeroenneman]

Maestro.mosjuh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:16:

Volgens mij was het "vroeger" veel gebruikelijker dat je een woon-carrière had: je begon klein in een huur-appartement, daarna wellicht nog een huurhuis, van daar verhuisde je naar een koopwoning die niet helemaal je-van-het was (wellicht voldeed hij niet aan al je wensen, maar je zag de potentie en kluste zodat het jou huis werd) en als je er dan aan toe was kocht je je droomhuis op je droomlocatie...
En tegen die tijd had je dan ook het inkomen om je droomhuis te financieren.

Succes met sparen om je droomhuis te financieren als je voor een huur appartement al 1K+ mag dokken op de vrije markt. De enige manier om dit nog te bereiken is om laag te beginnen, jezelf te hebben ingeschreven op 5 jaar voor je geboorte en dan tot je 30e in een sociale huurwoning te zitten.

Mijn ouders waren ook verbaasd toen ik aangaf dat we zsm uit het huur appartement wilden en een koophuis. Maar die kwamen uit een tijd waarin de wachttijd voor een huurhuis in het sociale segment nog 6 maanden was. Ja, dan is het inderdaad misschien verstandig om daar nog even door te sparen.
Maar in mijn situatie: verdiende instant teveel voor sociale huur, vriendin had zich direct ingeschreven tijdens de studie, maar belande op plek 999+. Aangewezen op private sector -> de helft tot een derde van je inkomen ben je kwijt aan de huurbaas, en je bouwt niets op.

Dus die "woon-carriere" klinkt leuk, maar is in de huidige markt bijna niet te doen.

[Moi_in_actie]

Maestro.mosjuh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 09:00:
[...]


- Lagere rente (dus je kan meer lenen/betalen tegen dezelfde maandlasten)
- Geen overdrachtsbelasting meer voor starters.
- Loonsverhoging/inflatie (zelfs in corona-tijd zijn veel salarissen nog gestegen)
- Jaar lang sparen, mede door Corona geven/gaven mensen minder uit

Het is geen heel groot mysterie hoor, redelijk goed te verklaren.

Redelijk te verklaren, maar ik denk dat diegenen die het kunnen betalen 1 grote troef hebben: ze hadden al een koophuis en dit is even hard in waarde gestegen, dus men heeft enorme overwaarde.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Dus ja het klinkt misschien allemaal leuk dat het huis nu veel meer waard is, zo van "als ik het nu verkoop heb ik zoveel winst", maar je zult toch weer ergens moeten gaan wonen. En ga je kopen, zal het volgende huis waarschijnlijk net zo hard in prijs zijn gestegen.

[Harrie_]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:25:
[...]

Gemiddelde zegt inderdaad niet alles. Maar het prijsverloop vanaf 2015 voor de gemiddelde woning en voor tussenwoningen ontlopen elkaar niet zo veel. Juist de appartementen zijn relatief veel duurder geworden (begin 2021 staat de index voor het totaal op 151,7, voor tussenwoningen op 153,4 en voor appartementen op 165,5). De tussenwoningen zijn dus de afgelopen 6 jaar gemiddeld niet significant meer gestegen dan het totaalgemiddelde.

Klopt allemaal, maar mijn gevoel zegt dat de spreiding van tussenwoningen minder is. Appartementen heb je natuurlijk in de prijsklasse 2 ton tot 7 ton, bij tussenwoningen ligt dat wat dichter op elkaar.

[CVTTPD2DQ]

Maestro.mosjuh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:16:
Nee hoor - historisch gezien stijgen prijzen van woningen altijd en dus is overwaarde van alle generaties.

Is het weer tijd om deze grafiek uit de kast te halen? Over de afgelopen dertig jaar klopt je verhaal. Maar als je in de jaren '30 (de Grote Depressie!) in een nieuwbouwwoning trok, stond je huis tot in de jaren '70 "onder water".

Maestro.mosjuh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:16:
Dit is een keuze gebaseerd op de eerste foute aanname (dat je vast zit in je eerste huis omdat er geen overwaarde is/zal zijn). En door die keuze willen alle starters hetzelfde huis - ergo, de prijzen van die huizen stijgen onevenredig (11% in een jaar)

Wat gebeurt er dan met de andere huizen? Worden die verbrand ofzo? Die 10% jaar-op-jaar is een gemiddelde. Daar zitten dus ook minder courante woningen, zoals appartementjes in de Limburgse mijnstreek bij. En de opknappertjes van de flippers.

Maestro.mosjuh schreef op vrijdag 21 mei 2021 @ 10:16:
Natuurlijk stijgen lonen wel - zeker voor de groep mensen die een huis kunnen/willen kopen.
Er vind ten eerste regelmatig inflatiecorrectie plaats, maar ook door leeftijd en ervaring ga je in veel sectoren elk jaar omhoog (je refereert zelf naar de Young Professionals die bij uitstek juist veel stijgen - maar ook na hun piek zullen die elk jaar inflatiecorrectie krijgen).

Inflatiecorrectie krijg je bij de overheid/de overgebleven sectoren met een CAO. In de ICT lijken (volgens niet al te geweldige cijfers) de salarissen de afgelopen tien jaar de inflatie nauwelijks bij te houden.