Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Harrie_]

Nuevocasa schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:10:
[...]
Het begint hier wel een beetje op Calimero gedrag te lijken. Omdat ik die boot net gemist heb vind ik het niet eerlijk en moeten we het maar flink gaan belasten. De bron van het probleem moet worden aangepakt, dat is niet direct de overwaarde. Dat is een gevolg van de alsmaar lagere rente en het te lage aanbod.

Belangrijkste is dat de rente gaat stabiliseren en dat het aanbod dus omhoog gaat.

Maar:
• We zitten in een monetaire unie dus we kunnen als natie eigenlijk geen invloed uitoefenen op de rentevoet.
• We kunnen wel zorgen dat het aanbod omhoog gaat, maar schaarste in en om de grote steden blijft omdat we helaas geen grond kunnen produceren. 300k woningen bouwen in Friesland zal de woningprijzen in de overhitte gebieden niet laten zakken.

De laatste jaren worden er continu regelingen in het leven geroepen die de huizenprijzen alleen maar toe laten nemen:
• Lagere/geen overdrachtsbelasting
• Startersleningen
• Verruimen financieringsnorm; 2e inkomen

[Richh]

Nuevocasa schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:10:
[...]

Zo zijn er wel veel meer dingen niet eerlijk. Mijn zwager kreeg 20-25 jaar geleden meer dan fl.1.000 studiefinanciering. Dat was toen belachelijk veel geld. Ook nooit gehad, nu krijgt men zelfs een lening aangesmeerd. Zo zijn er genoeg voorbeelden. In de tijd van mijn ouders als starter had je premie woningen, die werden gedeeltelijk gesubsidieerd. De rente was alleen wel 12%.
In de tijd van mijn opa en oma moesten ze eerst op een zolderkamertje bij anderen inwonen. Daarna met kinderen in een gedeelte van een heel klein boerderijtje.

Het begint hier wel een beetje op Calimero gedrag te lijken. Omdat ik die boot net gemist heb vind ik het niet eerlijk en moeten we het maar flink gaan belasten. De bron van het probleem moet worden aangepakt, dat is niet direct de overwaarde. Dat is een gevolg van de alsmaar lagere rente en het te lage aanbod.

Belangrijkste is dat de rente gaat stabiliseren en dat het aanbod dus omhoog gaat.

En daar ben ik het dan dus ook net zo goed niet mee eens. Het zorgt allemaal voor kansenongelijkheid. Volgens mij is links tot rechts daar tegen.

Je kan het gaan bestempelen als 'calimero gedrag', maar we hebben het hier niet over een paar procent meer belastingafdracht of de pensioenafdracht. We hebben het over bovenmodale inkomens eeuwig laten duurhuren versus de generatie ervoor die over 30 jaar een half miljoen euro bezit tegen een lagere maandlast. Dit heeft forse impact op ons monetaire systeem op de lange termijn.

En als je dan een belasting voorstelt die letterlijk niemand onrecht aandoet om het op te lossen...
Wees blij met zo'n mini hervorming, D66 wil je woning in box 3 stoppen.

Op ons monetaire beleid hebben we jammer genoeg weinig invloed, en het aanbod kan pas als we alle zeilen bijzetten invloed krijgen over een jaar of 5. Wat doen we in de tussentijd?

[Ypuh]

@Nuevocasa Ik kan geen positieve noot uit dit bericht halen, behalve dat het probleem doorschuiven schijnbaar de beste oplossing is? Hoef me niet af te vragen wat je gestemd hebt vorige maand .

Ik vind het prima als we zeggen 'I was here first' en dat vervolgens met hand en tand verdedigen. Egoïstische gedachte, maar wel eerlijk. De neveneffecten zijn alleen een stuk minder gunstig, ook voor jou. Als ik bijvoorbeeld naar de Verenigde Staten kijk waar ieder z'n eigen broek op mag houden ben ik niet heel jaloers.

Zelf vind ik het een beetje dubbel. Wel profiteren van 10 jaar lang 1000 gulden studiefinanciering en 400% stijging van de huizenprijzen, maar bij de eerste belastingverhoging van enkele procenten direct op je achterste poten staan. Die mindset gaat verder dan alleen de woningmarkt en als dat de standaard wordt (waar het wel op lijkt) zie ik eigenlijk alleen maar verliezers.

[Koekfabriek]

Richh schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:18:
[...]

En daar ben ik het dan dus ook net zo goed niet mee eens. Het zorgt allemaal voor kansenongelijkheid. Volgens mij is links tot rechts daar tegen.

Je kan het gaan bestempelen als 'calimero gedrag', maar we hebben het hier niet over een paar procent meer belastingafdracht of de pensioenafdracht. We hebben het over bovenmodale inkomens eeuwig laten duurhuren versus de generatie ervoor die over 30 jaar een half miljoen euro bezit tegen een lagere maandlast. Dit heeft forse impact op ons monetaire systeem op de lange termijn.

En als je dan een belasting voorstelt die letterlijk niemand onrecht aandoet om het op te lossen...
Wees blij met zo'n mini hervorming, D66 wil je woning in box 3 stoppen.

Op ons monetaire beleid hebben we jammer genoeg weinig invloed, en het aanbod kan pas als we alle zeilen bijzetten invloed krijgen over een jaar of 5. Wat doen we in de tussentijd?

Maar het lost toch niks op zolang het monetaire beleid en vraag naar huizen (i.e. hoeveelheid inwoners) niet structureel veranderen?

Voor de rest ben ik helemaal voor om grote wijzigingen in de woningmarkt te doen zodat de bevolking betaalbaar en goed kan wonen. Maar dit kan volgens mij niet zonder de onderliggende problemen aan te pakken.

[Nuevocasa]

Harrie_ schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:17:
[...]


Maar:
• We zitten in een monetaire unie dus we kunnen als natie eigenlijk geen invloed uitoefenen op de rentevoet.
• We kunnen wel zorgen dat het aanbod omhoog gaat, maar schaarste in en om de grote steden blijft omdat we helaas geen grond kunnen produceren. 300k woningen bouwen in Friesland zal de woningprijzen in de overhitte gebieden niet laten zakken.

De laatste jaren worden er continu regelingen in het leven geroepen die de huizenprijzen alleen maar toe laten nemen:
• Lagere/geen overdrachtsbelasting
• Startersleningen
• Verruimen financieringsnorm; 2e inkomen

Het probleem moet veel breder worden aangepakt. De verhuurders heffing voor woningbouwcorporaties moeten ze afschaffen zodat die meer kunnen bouwen. Eigenlijk zou je van de huursubsidies ed ook vanaf moeten, iemand die een normale baan heeft zou genoeg moeten verdienen om te kunnen wonen. ((Off topic)Dus minimum loon flink omhoog. De grote bedrijven met enorme winsten normaal belasten. Wat ik ook een goede vind, is dat werknemers ook aandelen in het bedrijf krijgen zodat niet alleen naar het belang van de aandeelhouders wordt gekeken zoals nu vaak)
De woningbouwcorporaties moeten ook bouwen voor het midden inkomen van 35k tot +- 60k.
'vroeger' was het ook heel normaal dat je eerst begon met een paar jaar huren en dan kopen als je een paar stappen met je baan had gemaakt. Dat is nu gewoon onmogelijk.

[Requiem19]

Nuevocasa schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:10:
[...]

Zo zijn er wel veel meer dingen niet eerlijk. Mijn zwager kreeg 20-25 jaar geleden meer dan fl.1.000 studiefinanciering. Dat was toen belachelijk veel geld. Ook nooit gehad, nu krijgt men zelfs een lening aangesmeerd. Zo zijn er genoeg voorbeelden. In de tijd van mijn ouders als starter had je premie woningen, die werden gedeeltelijk gesubsidieerd. De rente was alleen wel 12%.
In de tijd van mijn opa en oma moesten ze eerst op een zolderkamertje bij anderen inwonen. Daarna met kinderen in een gedeelte van een heel klein boerderijtje.

Het begint hier wel een beetje op Calimero gedrag te lijken. Omdat ik die boot net gemist heb vind ik het niet eerlijk en moeten we het maar flink gaan belasten. De bron van het probleem moet worden aangepakt, dat is niet direct de overwaarde. Dat is een gevolg van de alsmaar lagere rente en het te lage aanbod.

Belangrijkste is dat de rente gaat stabiliseren en dat het aanbod dus omhoog gaat.

Tjah, ik zit wél op de boot en ik pluk er flink voordelen van, maar ook ik vind het systeem niet goed.

Zowel niet voor mezelf, als voor starters.

[Harrie_]

Koekfabriek schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:23:
[...]
Maar het lost toch niks op zolang het monetaire beleid en vraag naar huizen (i.e. hoeveelheid inwoners) niet structureel veranderen?

En daar komt die winst-belasting om de hoek. Nu financieren de starters de overwaarde van de doorstromers; en dat ebt oneindig door. Op het moment dat je die winst-belasting zou invoeren moeten woningprijzen gaan dalen, dat heeft over de hele linie een positief effect voor kopers. Starters kunnen eerder/makkelijker/sneller kopen, doorstromers pakken minder winst maar daar staat tegenover dat hun volgende woning ook weer minder gaat kosten.

Wat je in feite met zo'n systeem doet is de lucht uit de markt halen; het verdwijnt niet meer in de zakken van investeerders, banken en mensen aan het einde van de trein. In plaats daarvan gaat het de schatkist in en kunnen er weer andere mooie dingen van doen... _{zoals bijv. eindelijk een keer voldoen aan de NAVO-norm van 2% BBP besteden aan defensie}

[Harrie_]

Nuevocasa schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:26:
[...]


Het probleem moet veel breder worden aangepakt. De verhuurders heffing voor woningbouwcorporaties moeten ze afschaffen zodat die meer kunnen bouwen. Eigenlijk zou je van de huursubsidies ed ook vanaf moeten, iemand die een normale baan heeft zou genoeg moeten verdienen om te kunnen wonen. ((Off topic)Dus minimum loon flink omhoog. De grote bedrijven met enorme winsten normaal belasten. Wat ik ook een goede vind, is dat werknemers ook aandelen in het bedrijf krijgen zodat niet alleen naar het belang van de aandeelhouders wordt gekeken zoals nu vaak)
De woningbouwcorporaties moeten ook bouwen voor het midden inkomen van 35k tot +- 60k.
'vroeger' was het ook heel normaal dat je eerst begon met een paar jaar huren en dan kopen als je een paar stappen met je baan had gemaakt. Dat is nu gewoon onmogelijk.

Allemaal waar. Eigenlijk moeten we gewoon het hele systeem herzien van de grond af aan. De woningmarkt is nu als een machine waar we al jarenlang allerlei tandwieltjes aan het toevoegen en verwijderen zijn waardoor het nu een groot complex gedrocht is geworden, datzelfde geldt trouwens ook voor het hele toeslagensysteem.

Het is net zoiets als de energietransitie; op enig moment moet je gewoon stoppen met het (sub)optimaliseren van je verbrandingsmotor en gewoon een compleet nieuwe motor ontwikkelen zonder fossiele brandstoffen.

[Requiem19]

Die energietransitie is wel een goede vergelijking.

Dat had al JAREN eerder gekund, maar de lobby van de energie/oliebedrijven/auto industrie heeft dat altijd enorm afgeremd.

Pas toen Tesla echt begon door te breken en het fiscale beleid qua bijtelling een verschil begon te maken zag je de hele industrie meedraaien omdat ze beseften dat ook zij moesten veranderen om relevant te blijven.

De woningmarkt veranderen gaat ook pijn doen in de portemonnee van een flink aantal clubs. Banken, hypotheekadviseurs, makelaars, beleggers, woningbezitters zelf.

Op de één of andere manier moet je dus als overheid met een slimme oplossing komen waarin je het voor de zittende partijen ook interessant maakt om mee te bewegen met de verandering.

[Verwijderd]

Richh schreef op donderdag 29 april 2021 @ 00:06:
[...]

En waarom is dat huis dan in waarde gestegen?

Zomaar?

Vraag/aanbod verhaal.

En daarnaast zoals gewoonlijk is de prijs wat de gek ervoor wil/kan geven.

Inkomens gestegen. Toestroom hoger verdienende expats. Men wil/kan/moet meer geld uitgeven aan wonen op de gewenste plek. Zoveel uit de pas lopen de huizenprijzen nu ook weer niet over 10 jaar gekeken.

Zoveel mensen, zoveel wensen en zoveel overwegingen.

Bij krapte is de keuze tussen hogere prijzen of enorme wachtlijsten.
Enige goede oplossing is veel en veel meer bijbouwen.

[Ypuh]

Harrie_ schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:33:
Het is net zoiets als de energietransitie; op enig moment moet je gewoon stoppen met het (sub)optimaliseren van je verbrandingsmotor en gewoon een compleet nieuwe motor ontwikkelen zonder fossiele brandstoffen.

Wat dus schier onmogelijk is. Er zijn zo ontzettend veel belanghebbenden die gaan steigeren met de wens dat het huidige systeem zich voortzet. De electrische auto is een goed voorbeeld, er waren gigantische boetes en een totale cultuuromslag nodig voordat de ouwe reuzen als Volkswagen het ook maar zouden overwegen. De aanjager (Tesla) maakt 18 jaar later nog steeds verlies en VW zit al bijna weer op rozen.

De woningmarkt is nog complexer en groter verschil; veruit het meeste kapitaal zit aan de kant van de mensen die het meeste profiteren van het huidige systeem. Als Henk & Ingrid al dwars gaan liggen bij een hervorming die hun mogelijk een paar euro aan (papieren) overwaarde kost, wat moeten projectontwikkelaars, beleggers, huisjesmelkers, vastgoedmagnaten etc. dan wel niet in de strijd gooien?

Wat dat betreft heb ik nog het meeste hoop voor de Woning Corporaties en sociale huur, om via die weg de druk te verlichten op een oververhitte koopmarkt. Verder kun je Jan Modaal nog een beetje belasten zoals we hier voorstellen, omdat die nauwelijks terug kan vechten. Aan de kant van aannemers valt niet zoveel te halen; dat zijn niet de partijen die overdreven profiteren van de huidige prijsstijgingen. Ze kunnen misschien iets meer uren verkopen en hun personeel iets beter belonen, maar die hebben we linksom of rechtsom ook hard nodig de komende jaren.

[Señor Sjon]

@Ypuh Het is toch treffend dat er na Almere nu 40 jaar later er pas ergens bij Gouda een stad bij komt? Na VINEX is er geen zak gebeurd qua coherent beleid op de woningmarkt. Gemeentes en provincies hebben het overzicht niet.

CrazyOne schreef op donderdag 29 april 2021 @ 10:41:
Als we op die manier overwaarde gaan berekenen wordt het nog leuk om je kluswoning te verkopen... Wij hebben onze woning in 2017 gekocht, en deze zal nu 100 tot 150k meer waard zijn, omdat we woningverbeterende upgrades hebben uitgevoerd a minimaal 50k.
Helaas is dit allemaal zelf gedaan, dus de werkbonnen hebben we niet, dus kunnen we de arbeidskosten niet aftrekken (ook wel 50k denk ik).

Dus wat doet deze regeling met kluswoningen, slecht onderhouden woningen? Maakt het deze duurder?

Bovendien is er maar 1 duidelijk aanwijsbare reden voor de huizenprijzen in NL, en dat is de lage rente. En die blijft zolang we in de EU zitten. De centrale bank zal de rente niet verhogen om de +- 500k inwoners in Nederland te helpen met het kopen van een woning als daardoor 100 miljoen mensen in zuid europa failliet gaan. Dus als de NL overheid iets wil doen aan de huizenmarkt moeten ze lobbyen voor een hogere rente en dat gaan never nooit niet gebeuren want ze hebben er zelf veel voordeel van.

Jup, daar kan je donder op zeggen.

Harrie_ schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:17:
[...]


Maar:
• We zitten in een monetaire unie dus we kunnen als natie eigenlijk geen invloed uitoefenen op de rentevoet.
• We kunnen wel zorgen dat het aanbod omhoog gaat, maar schaarste in en om de grote steden blijft omdat we helaas geen grond kunnen produceren. 300k woningen bouwen in Friesland zal de woningprijzen in de overhitte gebieden niet laten zakken.

De laatste jaren worden er continu regelingen in het leven geroepen die de huizenprijzen alleen maar toe laten nemen:
• Lagere/geen overdrachtsbelasting
• Startersleningen
• Verruimen financieringsnorm; 2e inkomen

Ik zie het eerder als correctie op doorgeslagen financieringsnormen de andere kant op rond 2013.

En we hebben genoeg grond, alleen niet genoeg bestemde grond. Een woonbestemming ergens op krijgen is een dagtaak op zich. Dan krijg je nog hele boodschappenlijstjes erbij met wensen vanuit gemeente, duurzaamheid boven de landelijke normen etc en dan nog is men verbaasd dat er weinig gebouwd wordt en dat wat wel gebouwd wordt, stervensduur is.

Requiem19 schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:38:
Die energietransitie is wel een goede vergelijking.

Dat had al JAREN eerder gekund, maar de lobby van de energie/oliebedrijven/auto industrie heeft dat altijd enorm afgeremd.

Pas toen Tesla echt begon door te breken en het fiscale beleid qua bijtelling een verschil begon te maken zag je de hele industrie meedraaien omdat ze beseften dat ook zij moesten veranderen om relevant te blijven.

De woningmarkt veranderen gaat ook pijn doen in de portemonnee van een flink aantal clubs. Banken, hypotheekadviseurs, makelaars, beleggers, woningbezitters zelf.

Op de één of andere manier moet je dus als overheid met een slimme oplossing komen waarin je het voor de zittende partijen ook interessant maakt om mee te bewegen met de verandering.

Hoeveel Model S'en worden er verkocht nadat die absurde subsidies eraf gingen?

Overigens, als de waarde van woningen bewust onderuit gehaald wordt, haal je ook de financierbaarheid van duurzaamheidsmaatregelen onderuit. Bezint eer ge begint.

[Rzaan]

Dus als ik het goed begrijp zou ik - die door goed opletten en sparen - geen hypotheek meer had, over de volledige verkoopprijs belasting moeten betalen?
Iemand anders die een dubbele hypotheek heeft en niks overhoudt, geen belasting betalen.

Nee, da's lekker!

[Requiem19]

Señor Sjon schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:43:
@Ypuh Het is toch treffend dat er na Almere nu 40 jaar later er pas ergens bij Gouda een stad bij komt? Na VINEX is er geen zak gebeurd qua coherent beleid op de woningmarkt. Gemeentes en provincies hebben het overzicht niet.


[...]

Jup, daar kan je donder op zeggen.


[...]

Ik zie het eerder als correctie op doorgeslagen financieringsnormen de andere kant op rond 2013.

En we hebben genoeg grond, alleen niet genoeg bestemde grond. Een woonbestemming ergens op krijgen is een dagtaak op zich. Dan krijg je nog hele boodschappenlijstjes erbij met wensen vanuit gemeente, duurzaamheid boven de landelijke normen etc en dan nog is men verbaasd dat er weinig gebouwd wordt en dat wat wel gebouwd wordt, stervensduur is.


[...]

Hoeveel Model S'en worden er verkocht nadat die absurde subsidies eraf gingen?

Overigens, als de waarde van woningen bewust onderuit gehaald wordt, haal je ook de financierbaarheid van duurzaamheidsmaatregelen onderuit. Bezint eer ge begint.

Hoeveel is Volkswagen gaan investeren in elektrisch, of GE, of Ford, of welke autobouwer dan ook na deze maatregel en wending op de markt? Exact.... de meeste autobouwers hebben nu als doel om binnen 10-15 jaar überhaupt een fossiele brandstoffen meer te produceren.

Maakt het dan uit dat er geen Model S'en meer verkocht worden? Nee, het was de katalysator van verandering :-). Geen bezinning nodig .

Mbt je 2e punt: je zou duurzaamheidsmaatregelen bijvoorbeeld in mindering kunnen brengen op de belasting die geheven wordt op winst. Dus: isolatie, zonnepanelen, warmtepomp = aftrekbaar voor winstbelasting op verkoop, maar een uitbouw bijvoorbeeld niet. Hoppa, incentive om juist te investeren in duurzaam. ^^.

[Harrie_]

Ypuh schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:42:
[...]
Wat dus schier onmogelijk is. Er zijn zo ontzettend veel belanghebbenden die gaan steigeren met de wens dat het huidige systeem zich voortzet.

@Ypuh @Señor Sjon Het is inderdaad onzettend moeilijk en extreem complex, dat gezegd hebbende; ik heb ook niet de antwoorden op het huidige (falende) systeem. Ik weet wel dat wanneer je een motorblok iedere duizend kilometer moet voorzien van weer een nieuwe 'bypass' het op de lange termijn gewoon niet houdbaar is.

[Richh]

Koekfabriek schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:23:
[...]


Maar het lost toch niks op zolang het monetaire beleid en vraag naar huizen (i.e. hoeveelheid inwoners) niet structureel veranderen?

Ik denk dat er wel degelijk ruimte is om aanpassingen te maken. Kijk naar Duitsland, waar de druk op de huizenmarkt fors lager is dan hier - ook in de steden. Terwijl men ook daar hetzelfde monetaire beleid kent, en het aantal inwoners op z'n minst evenredig stijgt.

Ook met de huidige huizenvoorraad ben ik van mening dat de verdeling sociale huur / vrije sector huur (en de bijbehorende prijzen, en inkomensgrenzen) en de hoeveelheid koopwoningen, grondig op de schop zou mogen.

Voor de rest ben ik helemaal voor om grote wijzigingen in de woningmarkt te doen zodat de bevolking betaalbaar en goed kan wonen. Maar dit kan volgens mij niet zonder de onderliggende problemen aan te pakken.

Ik ben ook voorstander van het onderliggende probleem aanpakken, maar je zal toch iets moeten doen met de twintiger/dertigers met een goede vaste baan die nu 1250 per maand aan huur betaalt voor 50m2 en telkens wordt overboden voor een plekje met een extra slaapkamer.

De pijn mag best ietsje meer worden verdeeld.

[Requiem19]

Rzaan schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:46:
Dus als ik het goed begrijp zou ik - die door goed opletten en sparen - geen hypotheek meer had, over de volledige verkoopprijs belasting moeten betalen?
Iemand anders die een dubbele hypotheek heeft en niks overhoudt, geen belasting betalen.

Nee, da's lekker!

Nee, je hypotheek staat volledig buiten de belasting op de verkoopwinst. Misshcien moeten we dit concept even toevoegen aan de topic warning .

[Señor Sjon]

Wellicht is het een beter idee om het belasten van overwaarde separaat in bv een PFSL topic te doen?

[Koekfabriek]

Harrie_ schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:29:
[...]


En daar komt die winst-belasting om de hoek. Nu financieren de starters de overwaarde van de doorstromers; en dat ebt oneindig door. Op het moment dat je die winst-belasting zou invoeren moeten woningprijzen gaan dalen, dat heeft over de hele linie een positief effect voor kopers. Starters kunnen eerder/makkelijker/sneller kopen, doorstromers pakken minder winst maar daar staat tegenover dat hun volgende woning ook weer minder gaat kosten.

Wat je in feite met zo'n systeem doet is de lucht uit de markt halen; het verdwijnt niet meer in de zakken van investeerders, banken en mensen aan het einde van de trein. In plaats daarvan gaat het de schatkist in en kunnen er weer andere mooie dingen van doen... _{(zoals bijv. eindelijk een keer voldoen aan de NAVO-norm van 2% BBP besteden aan defensie}

Winst belasting lost niet op dat geld praktisch gratis is (NGH 10 jaar vast zit onder de 1 procent).
Zolang geld niks kost en de betaalbaarheid (voor de overgrote meerderheid) goed te doen is.

Ik heb het ooit uitgerekend met mijn starterswoning van 4 jaar geleden. Onze maandlasten waren vergelijkbaar als de maandlasten van de verkopers ondanks dat wij ongeveer 90k meer hadden betaald voor hetzelfde huis. Bij verkoop van ons huis gold ongeveer hetzelfde. Zulke verschillen ga je niet afromen met belasting, zolang de rent structureel blijft dalen richting 0.

Zelfde met de vraag naar woningen. Natuurlijk zijn onze woonwensen/eisen veranderd maar NL groeit qua immigratie ieder jaar al met ongeveer 100k de laatste 10 jaar. Die mensen moeten ergens wonen en de huizen zijn er gewoon niet.

Zoals ik zeg, ik ben helemaal voor de woningmarkt vlot trekken. Maar zolang partijen niet eens willen nadenken aan het aanpakken van het onderliggende probleem dan is de rest pleisters plakken en leuk voor de buhne en geen structurele oplossing.

We zitten in een EU/Euro-wurggreep waar we onszelf in hebben gestemd. Het was en is op sommige gebieden jarenlang feest geweest met open grenzen en ongekende financiele mogelijkheden. Genoeg mensen (waaronder ik) die daar vol van profiteren. Maar ieder voordeel heb zijn nadeel.

[Rzaan]

Requiem19 schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:47:
Nee, je hypotheek staat volledig buiten de belasting op de verkoopwinst. Misshcien moeten we dit concept even toevoegen aan de topic warning .

Wat is dan de definitie van de verkoopwinst?

[Koekfabriek]

Richh schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:47:
[...]

Ik denk dat er wel degelijk ruimte is om aanpassingen te maken. Kijk naar Duitsland, waar de druk op de huizenmarkt fors lager is dan hier - ook in de steden. Terwijl men ook daar hetzelfde monetaire beleid kent, en het aantal inwoners op z'n minst evenredig stijgt.

Ook met de huidige huizenvoorraad ben ik van mening dat de verdeling sociale huur / vrije sector huur (en de bijbehorende prijzen, en inkomensgrenzen) en de hoeveelheid koopwoningen, grondig op de schop zou mogen.

Huizenmarkt is natuurlijk amper te vergelijken. Alleen al doordat je in Duitsland 20+% eigen geld mee moet nemen (zie dit voor veel starters niet als pluspunt werken). Opvallend is dat vooral de Duitse huurmarkt bijna geheel geliberaliseerd is t.o.v. de Nederlandse markt. Weet niet of wij dat hier als wenselijk zien.

[...]

Ik ben ook voorstander van het onderliggende probleem aanpakken, maar je zal toch iets moeten doen met de twintiger/dertigers met een goede vaste baan die nu 1250 per maand aan huur betaalt voor 50m2 en telkens wordt overboden voor een plekje met een extra slaapkamer.

De pijn mag best ietsje meer worden verdeeld.

Nee mee eens.

[Requiem19]

Rzaan schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:52:
[...]

Wat is dan de definitie van de verkoopwinst?

(Verkoopprijs - aankoopprijs) + investeringen.

Dus je koopt aan voor 250k. Je verkoopt voor 500k. Je hebt 100k geinvesteerd in een uitbouw. De grondslag voor je 'verkoopwinst' is:

(500-250)+100 = 150k. Over die 150k betaal je dan - bijvoorbeeld - 25%.

Dan ga je nu tegen me zeggen: hoe bepaal je die investeringen?! Telt mn oplaadpaal onderhoud voor de elektrische grasmaaier ook?! Telt het schilderwerk ook?!

Daar zeg ik dan op: maak een lijst van kwalificerende investeringen / aftrekbaar onderhoud. En als je slim bent als overheid kun je die lijst zo maken dat mensen sneller geneigd zijn om duurzaamheidsinvesteringen te doen (want aftrekbaar).

[Richh]

Verwijderd schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:38:
[...]


Vraag/aanbod verhaal.

En daarnaast zoals gewoonlijk is de prijs wat de gek ervoor wil/kan geven.

Zoek eens op hoeveel huizen er de afgelopen 50 jaar in Nederland tekort waren. Er is altijd een tekort geweest.
Er zit wel een verschil in vraag; als de economie goed draait en/of de rente laag ligt, ligt de vraag hoger.

Het woordje 'kan' is inderdaad de sleutel: als er "een gek" 2 ton meer kan betalen (bijvoorbeeld omdat hij 2 ton overwaarde heeft) wordt het huis 2 ton meer waard, want er is immers iemand die het kan betalen. Met als gevolg dat de verkoper die 2 ton overwaarde weer meeneemt naar een andere woning, en zo verder. Dit loopt exponentieel op.

De prijzen zijn gestegen door de extreem lage rente die de afgelopen decennia enkel is gedaald, wat zich doorrekent in meer leenruimte voor een lagere maandlast. Dit zorgt voor zowel meer beschikbaar geld als een overwaarde, wat in een nieuwe woning wordt gestopt, waarna ook die persoon meer beschikbaar geld + overwaarde heeft, een vicieuze cirkel die de prijzen opdrijft.

Waar niemand bij gebaat is.

Inkomens gestegen. Toestroom hoger verdienende expats.

De inkomens zijn vrijwel niet gestegen het afgelopen jaar. De toestroom van expats ligt stil in het afgelopen jaar.
De huizenprijzen stegen met 15% in het afgelopen jaar.

Men wil/kan/moet meer geld uitgeven aan wonen op de gewenste plek. Zoveel uit de pas lopen de huizenprijzen nu ook weer niet over 10 jaar gekeken.

I beg to differ

Bij krapte is de keuze tussen hogere prijzen of enorme wachtlijsten.
Enige goede oplossing is veel en veel meer bijbouwen.

De krapte is van alle tijden. Ook in 2012 waren er te weinig huizen.
Wachtlijsten zijn geen keuze, als je een iets bovenmodaal inkomen hebt. Ook de wachttijden van soms zelfs 22 jaar (inschrijven kan pas op je 18e) zijn in het verleden nog nooit eerder vertoond. De sloop van sociale huur, verhuurderheffing, het is hier allemaal besproken...

Het huizentekort ga je onmogelijk oplossen, ook niet na 20 jaar. De afgelopen 50 jaar kende Nederland een woningtekort.
Daarbij is het simpelweg een foute redenatie dat meer geld resulteert in meer woningen. De afgelopen 3 jaar is dat overduidelijk gebleken: huizen duurder dan ooit, nieuwbouw lager dan ooit. Sterker nog: door perverse prikkels bij gemeenten wordt het juist minder interessant om bouwgrond te verkopen...

Conclusie: we zitten met z'n allen maar meer en meer geld te betalen, voor hetzelfde huis. Waar uiteindelijk niemand wat aan heeft - ja, degenen die de boel verkopen en emigreren naar een warm land.
En dan heb ik het nog niet eens gehad over de fiscale voordelen die bij een koopwoning komen kijken...

Wat je kan doen, is zorgen dat er minder geld verdwijnt in de stenen. Pak leennormen aan, belast overwaarde. Dat is gunstig voor letterlijk iedereen.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 29-04-2021 13:48 ]

[Rzaan]

Requiem19 schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:57:
[...]


(Verkoopprijs - aankoopprijs) + investeringen.

Dus je koopt aan voor 250k. Je verkoopt voor 500k. Je hebt 100k geinvesteerd in een uitbouw. De grondslag voor je 'verkoopwinst' is:

(500-250)+100 = 150k. Over die 150k betaal je dan - bijvoorbeeld - 25%.

Dan ga je nu tegen me zeggen: hoe bepaal je die investeringen?! Telt mn oplaadpaal onderhoud voor de elektrische grasmaaier ook?! Telt het schilderwerk ook?!

Daar zeg ik dan op: maak een lijst van kwalificerende investeringen / aftrekbaar onderhoud. En als je slim bent als overheid kun je die lijst zo maken dat mensen sneller geneigd zijn om duurzaamheidsinvesteringen te doen (want aftrekbaar).

Resultaat zal zijn dat de brave burger die zijn huis met overwaarde verkoopt, dik belasting gaat betalen.
Maar SWIM - die iets creatiever is met belastingen - betaalt dan waarschijnlijk niks aan het einde van de rit.

Bovendien ga je de belastingdienst die nu het werk al niet aankan, opschepen met een bak werk.

[Rubbergrover1]

Nuevocasa schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:10:
[...]
Het begint hier wel een beetje op Calimero gedrag te lijken. Omdat ik die boot net gemist heb vind ik het niet eerlijk en moeten we het maar flink gaan belasten. De bron van het probleem moet worden aangepakt, dat is niet direct de overwaarde. Dat is een gevolg van de alsmaar lagere rente en het te lage aanbod.

Dat zijn twee verschillende zaken.

Door allerlei ontwikkelingen in de belastingsystematiek is het nu zo geworden dat winst op een 'investering' in de eigen woning zo veel lager belast wordt dan winst op andere investeringen of bijvoorbeeld op inkomen. Dat zie ik al jaren als een 'weeffout' in het systeem.

Het bestaan van zo'n 'weeffout', en het effect ervan, komt veel duidelijker naar voren als de situatie 'extremer' is. Iets wat in het verleden vooral theoretisch was ('stel nu dat de woningen een paar jaar 10% per jaar stijgen') maar wat nu ook in de praktijk gebeurt, omdat de woningwaardes nu ook een aantal jaren zo veel stijgen.

De kritiek op deze 'weeffout' staat voor mij los van het effect ervan op de woningmarkt. Zeker heeft het ook een groot effect op de woningmarkt, maar ik vind dit niet de hoofdreden om deze systematiek aan te passen.

offtopic:
Overigens heeft het ook niets met Calimerogedrag of 'de boot hebben gemist' te maken. Ik (en met mij ook anderen op dit forum met kritiek op deze systematiek) 'profiteer' namelijk fijn mee van de belastingarme papieren waardestijging van mijn eigen woning.

[Richh]

Koekfabriek schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:57:
[...]

Huizenmarkt is natuurlijk amper te vergelijken. Alleen al doordat je in Duitsland 20+% eigen geld mee moet nemen (zie dit voor veel starters niet als pluspunt werken). Opvallend is dat vooral de Duitse huurmarkt bijna geheel geliberaliseerd is t.o.v. de Nederlandse markt. Weet niet of wij dat hier als wenselijk zien.

In Duitsland doen ze dan ook aan Bausparen om dat op te lossen. Sparen is daar ook mogelijk, omdat hun huurwoningen niet zo duur zijn; je kan dan geld overhouden om te sparen.

Ik denk dat het de meeste huurders weinig uit maakt of hun woning geliberaliseerd is of niet
De kern van dat probleem is dat huren in Nederland veel te duur is als je eenmaal in de vrije sector beland. In Nederland zijn er vrijwel geen geliberaliseerde woningen onder de 750 euro, wat toch best raar is.
In Nederland is het normaal dat je als huurder alle kosten die een verhuurder heeft betaald, inclusief aflossing, plus enige winst voor de verhuurder.
Terwijl de huurder niks opbouwt en de verhuurder na 30 jaar een afbetaald huis heeft.

Uiteindelijk drijft precies ook dat principe de prijs van koopwoningen weer op, omdat buy-to-let zo interessant wordt.

[Requiem19]

Rzaan schreef op donderdag 29 april 2021 @ 12:05:
[...]


Resultaat zal zijn dat de brave burger die zijn huis met overwaarde verkoopt, dik belasting gaat betalen.
Maar SWIMO - die iets creatiever is met belastingen - betaalt dan waarschijnlijk niks aan het einde van de rit.

Bovendien ga je de belastingdienst die nu het werk al niet aankan, opschepen met een bak werk.

Waar staat SWIMO voor - krijg wat gekke dingen als ik dat google .

Ik denk dat de fiscus weinig effect heeft van dit type transactiebelasting. Net als met de overdrachtsbelasting (wel/geen startersvrijstelling bepaalt de notaris in beginsel) zou je het bij de notaris kunnen neerleggen om de belastbare winst te bepalen.

Een dergelijke verkoopwinst betaal je namelijk niet aan het einde van het jaar in je IB, maar betaal je direct op het moment van overdracht van je woning. Je zult dus op het moment dat je bij de notaris zit al duidelijk moet hebben wat het bedrag is. De notaris houdt dit bedrag in en geeft dit door aan de fiscus.

[Rzaan]

O teveel getikt...... Someone Who Isn't Me

Ik heb nu al een paar methoden gevonden waardoor ik dan nauwelijks overwaarde zal hebben.
Op papier dan.

Mijn overwaarde die ik nu heb, staat vooralsnog op de bank.
Daar betaal ik elk jaar vermogensrendementsheffing over.
Dat vind ik al meer dan voldoende.

[ Voor 79% gewijzigd door Rzaan op 29-04-2021 12:18 ]

[Rubbergrover1]

Señor Sjon schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:43:
@Ypuh Het is toch treffend dat er na Almere nu 40 jaar later er pas ergens bij Gouda een stad bij komt? Na VINEX is er geen zak gebeurd qua coherent beleid op de woningmarkt. Gemeentes en provincies hebben het overzicht niet.

Ik weet niet of jij nog weet hoe mensen in het verleden (en veel ook nu nog) over Almere dachten. De houding was lange tijd vooral: het is overloop van Amsterdam maar de voorzieningen van Amsterdam zijn veel te ver weg. Dus daar wil ik niet wonen. Het heeft vele jaren gekost om het wonen in Almere enigszins aantrekkelijk te maken. En voor veel mensen is het dat nog steeds niet.

Juist daarom is het beleid gedraaid van nieuwe 'zelfvoorzienende' steden bouwen (of kleine dorpen uitbouwen tot groeikernen, wat in de praktijk niet heel anders is dan het bouwen van een volledig nieuwe stad) naar bouwen dicht bij de grotere plaatsen.

Dat er nauwelijks nieuwe dorpen of steden zijn gebouwd heeft dus juist te maken met het jarenlange gebrek aan succes van hoe Almere werd opgezet.

[Beanie]

Requiem19 schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:57:
[...]


(Verkoopprijs - aankoopprijs) + investeringen.

Dus je koopt aan voor 250k. Je verkoopt voor 500k. Je hebt 100k geinvesteerd in een uitbouw. De grondslag voor je 'verkoopwinst' is:

(500-250)+100 = 150k. Over die 150k betaal je dan - bijvoorbeeld - 25%.

Dan ga je nu tegen me zeggen: hoe bepaal je die investeringen?! Telt mn oplaadpaal onderhoud voor de elektrische grasmaaier ook?! Telt het schilderwerk ook?!

Daar zeg ik dan op: maak een lijst van kwalificerende investeringen / aftrekbaar onderhoud. En als je slim bent als overheid kun je die lijst zo maken dat mensen sneller geneigd zijn om duurzaamheidsinvesteringen te doen (want aftrekbaar).

Vast al lang genoemd, maar vind het pervers dat je belasting mag gaan betalen over een winst waar je niet om gevraagd hebt. Als iemand nu zijn huis verkoopt en dus aangeslagen wordt over een 'verkoopwinst' dan kan die persoon minder terugkopen. Het is niet dat je ervoor kiest om winst te maken en toch mag je ervoor gaan betalen.

De enige resultante hiervan die ik zie is dat je potentieel de prijs gaat drukken omdat mensen het niet meer kunnen betalen. Daar moeten toch betere maatregelen voor te verzinnen zijn dan de zoveelste belasting? In mijn optiek is verkoopwinst gaan belasten de makkelijke weg en symptoombestrijding omdat niet meer wil kijken naar hoe het zo gekomen is.

Stijgende prijzen komen met name voort uit lager rentes met een klein beetje gebrek aan aanbod. Voornaamste reden is gewoon dat geld goedkoop is en er een stukje FOMO heerst. Om dat vervolgens maar te gaan bestrijden met een belasting is m.i. de verkeerde manier. Pak de bron aan en je hebt een lange termijn oplossing.

Net weer in het nieuws dat Rabo negatieve rente gaat hanteren voor vermogens boven 100K, dat geld dat wat dan dus geld gaat kosten gaat geïnvesteerd worden en men neemt dan genoegen met een keer 3% want samen met de negatieve rente kom je alsnog op 4% (bijvoorbeeld). Dit zijn de dingen die prijzen opdrijven. We kunnen er echter niks aan doen want de geldpers van de ECB blijft maar doorratelen.

Oh, voor 'shits and giggles' wat moet de hoogte van een belasting op de winst zijn?

[Harrie_]

Koekfabriek schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:49:
[...]
Winst belasting lost niet op dat geld praktisch gratis is (NGH 10 jaar vast zit onder de 1 procent).
Zolang geld niks kost en de betaalbaarheid (voor de overgrote meerderheid) goed te doen is.
[...]

Maar mensen zijn nog steeds gebonden aan een max. hypotheek. Wanneer mensen doorstromen is hun budget dus de max. hypotheek + winst uit verkoop vorige woning. Op het moment dat iedereen een percentage belasting laat betalen over die winst daalt dus het budget voor aankoop nieuwe woning; dan moeten de huizenprijzen inherent mee gaan zakken. Als we iets zien in de woningmarkt is dat woningprijzen zich stabiliseren op wat mensen max. eraan uit kunnen geven.

[Señor Sjon]

@Rubbergrover1 Ik heb jaren in Almere gewoond, ik weet alles van de geforceerde marketing rondom Almere. Grootste wrevel was het gebrek aan eigen economie, waardoor Amsterdam de slagader bleef. Voor alles moest men naar Amsterdam. Ik heb ook in Lelystad gewoond en daar zag je weer de focus richting Zwolle, Almere werd zoveel mogelijk genegeerd.

Beiden zijn een product van hun tijdsbeeld.

[Beanie]

Harrie_ schreef op donderdag 29 april 2021 @ 12:28:
[...]


Maar mensen zijn nog steeds gebonden aan een max. hypotheek. Wanneer mensen doorstromen is hun budget dus de max. hypotheek + winst uit verkoop vorige woning. Op het moment dat iedereen een percentage belasting laat betalen over die winst daalt dus het budget voor aankoop nieuwe woning; dan moeten de huizenprijzen inherent mee gaan zakken. Als we iets zien in de woningmarkt is dat woningprijzen zich stabiliseren op wat mensen max. eraan uit kunnen geven.

*Nostradamus mode aan*
Dan krijg je dus dat met name het doorstroomsegment gaat vastlopen of in prijs gaat zakken. Aan de onderkant van de markt gebeurt in feite niet zoveel want de verkopers van die woning willen maximaal cashen om de volgende woning te kunnen betalen. Het wordt dan een kwestie van vraag en aanbod, als er nog steeds veel starters zijn dan blijven de prijzen daar op het niveau waar ze nu ook zitten. Per saldo bereik je dus niet wat je wil bereiken met enige verschil dat de staat nu nog een stapje extra meeprofiteert van hoge prijzen via de winstbelasting.
*Nostradamus mode uit*

Al met al ben je weer specifieke groepen aan het stimuleren of benadelen waardoor je sowieso onbalans krijgt in de markt, een onbalans die er nu natuurlijk ook is want voor starters is het moeilijk.

Dan is het nog maar de vraag of dit goed gaat werken voor nieuwbouw. Ga je daar niet ook doorwerkingen krijgen? Zo zijn de kosten om een woning te bouwen gewoonweg nog steeds erg hoog en is er nog weinig zicht op dalende materiaalkosten. Een post waar je als Nederland 0,001% procent invloed op hebt, dus daar ben je aan overgeleverd.

Er is waarschijnlijk geen goede oplossing te bedenken voor waar we nu mee te maken hebben. Elke maatregel die je nu bedenkt raakt op zoveel vlakken dat je maar moeilijk kan voorspellen wat er gebeurt. Waar het op de ene kant heel positief kan zijn, kan het juist leiden tot enorme negatieve effecten aan de andere kant of in de verdere toekomst.

Ik zou nu juist pas op de plaats willen maken en eerst maar eens zien waar we straks mee te maken krijgen als we Corona voorbij zijn. De rekening daarvan gaat nog komen en ook die gaat effect hebben op de economie als geheel. Elke maatregel die je nu verzint is pas doorgevoerd wanneer het landschap mogelijk compleet veranderd is.

[Sport_Life]

Beanie schreef op donderdag 29 april 2021 @ 12:21:
[...]

Vast al lang genoemd, maar vind het pervers dat je belasting mag gaan betalen over een winst waar je niet om gevraagd hebt. Als iemand nu zijn huis verkoopt en dus aangeslagen wordt over een 'verkoopwinst' dan kan die persoon minder terugkopen. Het is niet dat je ervoor kiest om winst te maken en toch mag je ervoor gaan betalen.

Voorheen had je FOMO, tegenwoordig is het JOMO (jealous of missing out) .

Het zal mij eerlijk gezegd een biet wezen of en hoeveel er wordt belast. De belastingdruk is al gigantisch (geldt ook voor huurders met hoog inkomen), een eventuele belastingdruk op overwaarde zal relatief laag zijn. De enige die er veel last van gaan krijgen zijn diegene die maar net hun hypotheek/woonlasten kunnen betalen en waarbij geen of weinig ruimte is voor extra belasting. Doorgaans de starters .

Koekfabriek schreef op donderdag 29 april 2021 @ 12:50:
[...]

Dat is er van uitgaande dat doorstromers uberhaupt tot max hypotheek gaan.
In mijn omgeving zie ik dat niet. Als starter praktisch 100% lenen wel (zelf zaten wij op 95% volgens mij).
Zelf recent starterswoning verkocht en doorgestroomd en ook in de kennisenkring zit iedereen juist ruim onder de max bij 2de woning.
Het had voor ons in ieder geval niet echt uitgemaakt wat we voor het 2de huis betaald hadden als we belasting moesten betalen over de winst. Helemaal omdat je de hypotheek al uitzoekt voor/tijdens het bieden zodat je weet wat de mogelijkheden zijn.

Ja, precies, dat bedoel ik dus

Degene die er profijt van gaan hebben zijn de banken die "opeethypotheken" kunnen verkopen (las ik ergens dat ING voorstander was?).

Gevaar bij belasting betalen wanneer de overwaarde wordt gebruikt is natuurlijk dat de huizenmarkt weer de andere kant op slaat (iedereen blijft zitten waar ie zit). Als het gevolg is dat er minder woningen te koop staan cq mensen minder snel verhuizen heeft de starter er natuurlijk ook weinig aan.

[ Voor 90% gewijzigd door Sport_Life op 29-04-2021 13:00 ]

[Grotbewoner]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 28 april 2021 @ 19:22:
[...]

Heb je deze voorspellingen ook voor andere momenten? Want dat was waar de eerste post over ging: hoe de voorspellingen van de bevolkingsontwikkeling veranderd waren. Daarover zegt deze grafiek niets.

Zie mijn eerdere post.

[Koekfabriek]

Harrie_ schreef op donderdag 29 april 2021 @ 12:28:
[...]


Maar mensen zijn nog steeds gebonden aan een max. hypotheek. Wanneer mensen doorstromen is hun budget dus de max. hypotheek + winst uit verkoop vorige woning. Op het moment dat iedereen een percentage belasting laat betalen over die winst daalt dus het budget voor aankoop nieuwe woning; dan moeten de huizenprijzen inherent mee gaan zakken. Als we iets zien in de woningmarkt is dat woningprijzen zich stabiliseren op wat mensen max. eraan uit kunnen geven.

Dat is er van uitgaande dat doorstromers uberhaupt tot max hypotheek gaan.
In mijn omgeving zie ik dat niet. Als starter praktisch 100% lenen wel (zelf zaten wij op 95% volgens mij).
Zelf recent starterswoning verkocht en doorgestroomd en ook in de kennisenkring zit iedereen juist ruim onder de max bij 2de woning.
Het had voor ons in ieder geval niet echt uitgemaakt wat we voor het 2de huis betaald hadden als we belasting moesten betalen over de winst. Helemaal omdat je de hypotheek al uitzoekt voor/tijdens het bieden zodat je weet wat de mogelijkheden zijn.

[Grotbewoner]

Miks schreef op woensdag 28 april 2021 @ 21:05:
[...]


De migratie die nu de bevolkingsgroei stuwt, is tijdens corona al sterk teruggelopen.
Je kan het ook omdraaien: waarom zou je als potentiële migrant nog verhuizen? Heel veel kan sinds 2020 op afstand. Een migrant laat letterlijk bijna alles achter. Wie doet zoiets?

Dat er uberhaupt migratie is, heeft natuurlijk oorzaken. Veel daarvan zijn toch wel echt sterk veranderd sinds de pandemie. En dat is te zien in de cijfers(!) (waarbij het natuurlijk mogelijk is dat dit een tijdelijk fenomeen is - maar hoe zeker zijn we daarvan?)

Je moet het zo zien: waarom dacht men dat de bevolking in 2012 niet meer zou groeien? Men onderschatte de migratie.
Wat mij betreft overschatten we nu de migratie.

Ik hoop dat je gelijk hebt, maar ook al overschatten we migratie leidt dat niet echt tot ander beleid. Migratie wordt nog steeds gezien als natuurkracht die ons maar overkomt. Geen enkele partij maakte echt een punt van de groeiende drukte in Nederland; slechts een beetje gezeur over islamitische migranten. En zeuren over de woningmarkt natuurlijk, maar ik heb het idee dat weinig bestuurders dat linken aan de bevolkingsgroei die nu 100% migratie is. Terwijl je migratie volgens mij wel gewoon kan beïnvloeden met wetgeving. Maar het is taboe, want mensen noemen je een racist.

[Rubbergrover1]

Grotbewoner schreef op donderdag 29 april 2021 @ 12:47:
[...]


Zie mijn eerdere post.

Je eerdere post ging over hoe de voorspellingen van de totale bevolkingsontwikkeling veranderd waren. Je tweede post ging over hoe op één moment de voorspelling uitgesplitst werd in factoren. Dat zegt dus niets over hoe de voorspellingen over die verschillende posten veranderd zijn. Terwijl mij dat nu juist relevante informatie lijkt.

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:38:
Die energietransitie is wel een goede vergelijking.

Dat had al JAREN eerder gekund, maar de lobby van de energie/oliebedrijven/auto industrie heeft dat altijd enorm afgeremd.

Pas toen Tesla echt begon door te breken en het fiscale beleid qua bijtelling een verschil begon te maken zag je de hele industrie meedraaien omdat ze beseften dat ook zij moesten veranderen om relevant te blijven.

offtopic:
Ik denk dat je oorzaak en gevolg door elkaar haalt. Ruud Lubbers reed in 2005 in een electrische Passat. In 1995 kon je gewoon een BEV kopen: De Peugeot 106 Electrique.

In de afgelopen 10-20 jaar zijn zowel batterijtechniek als zonnepanelen enorm veel efficiënter geworden. En betaalbaarder. Commercieel beschikbare zonnepanelen uit 2002 kostten een vermogen, en er was geen enkele kans dat je daarmee een huis nul-op-de-meter kon maken. Ecohippies waren in die tijd bezig met passiefhuizen, speksteenkachels en zonneboilers, niet met all-electric verwarmen.

Op dezelfde manier waren batterij-auto's altijd beperkt tot lichte, simpele wagentjes voor de échte milieufanaat.

De verdienste van Tesla is dat ze (met die verbeterde batterij-techniek) een dik grijs scheurmonster hebben gebouwd, van het soort waarmee bestuurders en ondernemers graag rondrijden. Toen is men ineens met subsidies gekomen.

Er is een reden waarom de klimaattransitie nú weer terug is: door technologische verbeteringen is het nu 'verkoopbaar' geworden als iets dat zonder vermindering van welvaart kan gebeuren.

Koekfabriek schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:57:
Huizenmarkt is natuurlijk amper te vergelijken. Alleen al doordat je in Duitsland 20+% eigen geld mee moet nemen (zie dit voor veel starters niet als pluspunt werken). Opvallend is dat vooral de Duitse huurmarkt bijna geheel geliberaliseerd is t.o.v. de Nederlandse markt. Weet niet of wij dat hier als wenselijk zien.

Toch heb ik begrepen dat in veel Duitse steden de huren heel bescheiden zijn - zelfs vergeleken met de sociale huur in Nederland. Eigenlijk zou ik wel eens beter willen begrijpen waar dat verschil vandaan komt.

[Beanie]

Koekfabriek schreef op donderdag 29 april 2021 @ 12:50:
[...]

....Als starter praktisch 100% lenen wel (zelf zaten wij op 95% volgens mij).

Belangrijk onderdeel van of max of niet normaal is. Een alleenstaande starter zal het moeilijk krijgen om niet voor 100% erin te gaan. Een stel begrijp ik het wel van dat die onder de 100% blijven.

[ Voor 38% gewijzigd door Beanie op 29-04-2021 13:22 ]

[eeeeeee]

Richh schreef op donderdag 29 april 2021 @ 12:10:
In Nederland zijn er vrijwel geen geliberaliseerde woningen onder de 750 euro, wat toch best raar is.

De liberalisatiegrens in 2021 is € 752,33. Werkt dit het duurhuren ook in de hand?

[Grotbewoner]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 29 april 2021 @ 13:09:
[...]

Je eerdere post ging over hoe de voorspellingen van de totale bevolkingsontwikkeling veranderd waren. Je tweede post ging over hoe op één moment de voorspelling uitgesplitst werd in factoren. Dat zegt dus niets over hoe de voorspellingen over die verschillende posten veranderd zijn. Terwijl mij dat nu juist relevante informatie lijkt.

Oh, ik begrijp wat je bedoelt. Dit komt in de buurt, lijkt me:

[SvMp]

Richh schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:47:
[...]

Ik denk dat er wel degelijk ruimte is om aanpassingen te maken. Kijk naar Duitsland, waar de druk op de huizenmarkt fors lager is dan hier - ook in de steden. Terwijl men ook daar hetzelfde monetaire beleid kent, en het aantal inwoners op z'n minst evenredig stijgt.

Er is maar één oorzaak van problemen op de Nederlandse huizenmarkt: overbevolking. Alle overige factoren zijn klein in vergelijking met de factor bevolkingsdichtheid. De enige oplossing een zo volledig mogelijke immigratiestop (dus voor mensen van buiten de EU, ook asielzoekers geen permanent verblijf meer aanbieden) en in te zetten op bevolkingskrimp. Pijnlijk, want je kunt niet meer deugen en krimp brengt uitdagingen met zich mee, maar nog langer het probleem voor ons uit schuiven kost ons het laatste stukje groen en maakt de problemen alleen maar groter.

In een land als Duitsland is veel meer ruimte dan hier. Dat merk je al zodra je de grens over rijdt. Dus functioneert de woningmarkt daar wel goed.

De schaarste anders verdelen is hooguit symptoombestrijding.

[ Voor 37% gewijzigd door SvMp op 29-04-2021 13:36 ]

[Wowhead]

Ik kijk wekelijks op funda en zie nog steeds een opwaardse trend voor flat/portiek woningen in mijn stadje. Zelf voor 145k een jaren 60 flat a 70~vierkante meter gekocht bijna een jaar geleden. 10K onderbod want hij stond voor 155k te koop. En ik vind dat ik nog steeds veelste veel betaald hebt en zit er nog mee in me maag, maar in iedergeval een dak boven ons hoofd.

Nu vind je niets meer onder de 175~190k voor de zelfde type woning, allicht wel wat beter afgewerkt dan ons flat woningkje. dan zit je toch al weer snel aan de 210~220k voor een flatje nu, echt bizar.

Ongeveer 5 maanden geleden lagen de prijzen rond tussen de 155 ~165k.
Onze buurvrouw heeft een iets kleinere appartement 2 maanden geleden gekocht voor rond de 200k inclusief eigen inleg etc, ze had iets van 15k overboden.

Niet dat het heel veel uitmaakt voor ons, maar hopelijk vlakt het wel af binnen nu en 5 jaar want dan word het tijd voor ons om iets ruimer te gaan wonen (gezin van 5)

[ Voor 11% gewijzigd door Wowhead op 29-04-2021 13:38 ]

[Richh]

eeeeeee schreef op donderdag 29 april 2021 @ 13:23:
[...]


De liberalisatiegrens in 2021 is € 752,33. Werkt dit het duurhuren ook in de hand?

Ja, ik denk het wel. Of in ieder geval: het gebrek aan enige regelgeving als een woning meer dan het puntenaantal van een sociale huurwoning heeft.

Het oprekken van deze grens (ofwel een tweede schaal toevoegen) en daarbij de inkomensgrenzen verhogen, lijkt mij een goed plan.

Echter zal je bij discussies in de Tweede Kamer eerder Vastgoedbelangen op bezoek zien, dan een jongere met een woonwens.

[Verwijderd]

Richh schreef op donderdag 29 april 2021 @ 11:58:
[...]
Wat je kan doen, is zorgen dat er minder geld verdwijnt in de stenen. Pak leennormen aan, belast overwaarde. Dat is gunstig voor letterlijk iedereen.

Nee, dat lost letterlijk niets op.

Je zult toch een mechanisme moeten hebben dat ervoor zorgt dat een bepaalde woning aan iemand wordt "toegewezen". Dat kan of via marktwerking (hoogste bieder wint) of via een (lange) wachtlijst.

Enige oplossing voor woningtekort is toch echt woningen bijbouwen. En dat is lastig in Nederland, want op diverse terreinen is er een tekort aan geschoold personeel.

Overigens valt het wel mee dat koophuizen in Nederland duur zijn. Het grotere probleem IMO is dat vrije sector huurwoningen in Nederland relatief heel duur zijn.

[Rubbergrover1]

Grotbewoner schreef op donderdag 29 april 2021 @ 13:25:
[...]


Oh, ik begrijp wat je bedoelt. Dit komt in de buurt, lijkt me: [Afbeelding]

Niet helemaal wat ik bedoel .

In je eerdere post had je een grafiek over hoe de bevolkingsprognose voor de toekomst is verschoven in de loop der jaren. Bijvoorbeeld: voorspelling uit 2005 voor de bevolking van 2040 was ongeveer 17 miljoen inwoners, voorspelling uit 2015 voor bevolking van 2040 was ongeveer 18 miljoen inwoners. Wat ik wel interessant zou vinden is waarin die verschuiving zit. Verwachting over de geboortes naar boven bijgesteld? Verwachting over de sterfte naar beneden bijgesteld? Verwachting over de immigratie naar boven bijgesteld? Verwachting over de emigratie naar beneden bijgesteld?

Wat ik inmiddels wel heb gevonden:
https://economie.rabobank...uw-naar-boven-bijgesteld/
"De prognoses uit 1996 en 2015 tonen voor 2040 een verschil in levensverwachting voor vrouwen van vijf jaar. Het verschil tussen de prognoses van 2010 en 2015 in verwachting voor 2060 bedraagt bijna vier jaar. "
Als de verwachtingen over de levensverwachting van 2040 een paar jaar opgeschroefd is, dan betekent dat dat er ook veel minder sterftes zullen zijn dan verwacht. Als er bv elk jaar 20 duizend mensen minder overlijden dan ze eerder dachten, dan betekent dat in twintig jaar zo'n 400.000 minder sterftes dan verwacht en dus een bevolking die zo'n 400 duizend hoger is dan eerder verwacht.

Zelfde met geboortes. Als ik dit document zie, dan is de verwachting over de toekomstige geboortes flink fluctueren. In de grafieken is moeilijk te zien welk lijntje bij welke periode hoort, maar dat kan ook maar zo 20k per jaar variëren. In 2040, na 20 jaar, zit je dan ook op 400k meer of minder bevolking.

In de cijfers van CBS verandert de migratie ook, maar uit dit document blijkt dat door CBS de verwachting voor de migratie in de loop der jaren juist steeds meer naar beneden wordt bijgesteld. Die hebben in de voorspellingen voor de bevolkingsgroei dan dus juist een dempend effect. Dat huidige voorspellingen voor 2040 hoger liggen dan de voorspellingen voor 2040 van 15 jaar geleden is dus niet vanwege veranderingen in de migratie, maar eerder ondanks de lagere voorspellingen voor de migratie.

[Grotbewoner]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 29 april 2021 @ 14:42:
[...]


In de cijfers van CBS verandert de migratie ook, maar uit dit document blijkt dat door CBS de verwachting voor de migratie in de loop der jaren juist steeds meer naar beneden wordt bijgesteld. Die hebben in de voorspellingen voor de bevolkingsgroei dan dus juist een dempend effect. Dat huidige voorspellingen voor 2040 hoger liggen dan de voorspellingen voor 2040 van 15 jaar geleden is dus niet vanwege veranderingen in de migratie, maar eerder ondanks de lagere voorspellingen voor de migratie.

Precies mijn punt, inderdaad! Migratie laat zich moeilijker voorspellen dan natuurlijke aanwas. En de aanwas door migratie is reeds lange tijd telkens onderschat. In tegenstelling tot het krijgen van kinderen kan je migratie echter wel reguleren. Ik zou zelf een soort bevolkingstarget willen hebben in Nederland waarmee de eisen vestiging aangescherpt of losgelaten worden. Ik vind het erg frustrerend dat er bij politieke partijen erg weinig aandacht voor dit onderwerp lijkt te zijn terwijl ik denk dat we over 30 jaar zullen zeggen dat dit een van de meest vormende veranderingen voor Nederland was.

Het meest recente onderzoek is deze. Met een aardige samenvatting van Paul Scheffer hier."

Hier de bulletpoints voor de conclusies over wonen in Nederland met als grootste TLDR: de meeste huizen voor de groei van de komende 30 jaar moeten de komende 10 jaar gebouwd worden.



Het onderzoek legt zich wel neer bij het zogenaamde feit dat migratie grotendeels niet te reguleren valt "want Schengen". Daar ben ik het niet mee eens. Europa is ook gewoon een regering waar wetten aan te passen zijn aan de huidige situatie. En het een paar delen van het onderzoek zijn niet uitgevoerd "want Corona" (en deze worden ook niet ingehaald, zoals bijvoorbeeld het toch best belangrijke punt "sociale cohesie").

[ Voor 8% gewijzigd door Grotbewoner op 29-04-2021 15:07 ]

[Ypuh]

*knip*
Whataboutisme beargumentering en als laatste een ongepaste vergelijking, dat laten we dus achterwege.

[ Voor 97% gewijzigd door tweakduke op 29-04-2021 19:34 ]

[Rubbergrover1]

Grotbewoner schreef op donderdag 29 april 2021 @ 14:52:
[...]
Ik zou zelf een soort bevolkingstarget willen hebben in Nederland waarmee de eisen vestiging aangescherpt of losgelaten worden.

Daar zou ik zelf geen voorstander van zijn. In mijn optiek zou het beter zijn als er heldere en langdurige criteria zijn/komen voor het hier 'mogen' vestigen.

Even flauw voorbeeld, met zo'n 'bevolkingstarget' zou je dit corona-jaar, met weinig (nieuwe) expats en uitwisselingsstudenten, dus als oost-Europese bouwvakker met migratiewens makkelijk het land in kunnen komen. Terwijl als de expats en studenten weer los gaat barsten en er misschien juist een hoop extra expats en studenten als 'inhaal' komen je bij voorbaat 'nee' zou moeten zeggen tegen die bouwvakker. (Of er via een loting een veel grotere kans op 'nee' zou zijn.)

Het meest recente onderzoek is deze. Met een aardige samenvatting van Paul Scheffer hier."

Hier de bulletpoints voor de conclusies over wonen in Nederland met als grootste TLDR: de meeste huizen voor de groei van de komende 30 jaar moeten de komende 10 jaar gebouwd worden.

Twee dingen vind ik hierin vooral Interessant.

Enerzijds dat er een 'oplossingsrichting' in meerpersoonshuishoudens wordt gesuggereerd: dankzij de meerpersoonshuishoudens blijft de groei in benodigde woningen nog enigszins beperkt. Dit botst wel met de NIMBY-houding van veel mensen als het gaat om studentenhuizen of 'Polen-huizen' in de buurt. Maar misschien dat het dan juist beter is om de (vermeende) overlast van die woningen tegen te gaan in plaats van de strijd aan te gaan tegen die meerpersoonshuishoudens of 'toe te geven' aan de bezwaren van buurtbewoners?

Tweede punt is dat er een hoop 'kleine' woningen nodig lijken te zijn. Migranten hebben relatief vaak een eenpersoonshuishouden en de vergrijzing zal ook tot meer vraag naar kleinere (en soms eenpersoons-) huishoudens leiden. (En daarnaast heb je natuurlijk sowieso de 'gewone' starters die hier niet apart worden benoemd.) Terwijl het op dit moment lijkt of er vooral ook een gebrek aan 'doorstroming' is en veel nieuwbouw vooral uit eengezinswoningen bestaat (vaak juist ook grotere woningen). Dat lijkt tegenstrijdig. Misschien dat door de mogelijke doorstroming er wel veel meer kleine woningen vrij kunnen komen, maar als er ook een trend is naar meer vraag naar kleine woningen, dan schiet het niet op als alleen de doorstroming op gang komt. Toch maar wat meer kleinere appartementen bouwen of woningen splitsen?

[Mark31]

Verwijderd schreef op donderdag 29 april 2021 @ 16:36:
[...]

Elke Euro die circuleert wordt continu belast. Je doet boodschappen -> BTW. De supermarkt betaalt de caissiere uit -> inkomstenbelasting. De caissiere koopt een nieuwe auto -> BTW, BPM, MRB, assurantiebelasting op verplichte WA verzekering, accijns op brandstof. De supermarkt maakt winst -> vennootschapsbelasting. De supermarkt keert winst uit aan de eigenaar -> dividendbelasting. De eigenaar heeft hierdoor vermogen -> vermogensrendementsheffing.

Kortom, bijna elke verplaatsing van geld wordt belast. Dat vinden we (de meeste mensen dan toch) eerlijk. Maar zodra iemand gratis geld van zijn overleden ouders krijgt is belasting opeens diefstal?

*knip*
Een generaliserende off-topic rant voegt niks toe en laten we achterwege.

[ Voor 16% gewijzigd door tweakduke op 29-04-2021 19:28 ]

[Verwijderd]

Wonen in bepaalde Nederlandse regio's wordt zo duur dat slechts goedgesalarieerde tweeverdieners de mogelijkheid hebben om daar een huis te kopen.

Voor starters op de woningmarkt en alleenverdieners is een huis in die gebieden onbetaalbaar geworden. Het betreft met name de regio's Utrecht en Amsterdam. Utrecht is de duurste stad in Nederland wat eengezinswoningen betreft, Amsterdam is de duurste appartementenstad.

https://www.trouw.nl/nieu...-op-huizenmarkt~ba7fce71/

13 januari 1999

[Rzaan]

vliegnerd schreef op donderdag 29 april 2021 @ 17:45:
Hoge inkomens en vermogen wordt bijna niet belast.

Vermogen wordt wellicht niet zo heel hoog belast, maar hoge inkomens toch wel?

[vliegnerd]

Rzaan schreef op donderdag 29 april 2021 @ 18:23:
[...]


Vermogen wordt wellicht niet zo heel hoog belast, maar hoge inkomens toch wel?

In box1 wel, maar de echte verdieners (bonussen) zitten niet in box1. Er was een wet nodig om ondernemers te verplichten een minimum inkomen in box1 op te geven… dat zegt m.i. genoeg.

Het punt is dat “Jan modaal” een hoge belastingdruk ervaart, terwijl een directeur eigenaar van onderneming relatief veel minder betaald. Voor een echte liberaal is zoiets onverteerbaar. (De onderneming kan geen cent verdienen zonder de maatschappij)

[ Voor 25% gewijzigd door vliegnerd op 29-04-2021 18:33 ]

[Sp3dy]

Beetje off-topic, maar zijn er hier mensen die Hoe ik toch huisjesmelker werd hebben gelezen?
https://books.google.nl/b...p_read_button&redir_esc=y

Ik ben op zoek naar cijfers achter de huidige huizenprijs ontwikkeling en vroeg me af of het de moeite waard is om te lezen.

[Requiem19]

vliegnerd schreef op donderdag 29 april 2021 @ 18:28:
[...]


In box1 wel, maar de echte verdieners (bonussen) zitten niet in box1. Er was een wet nodig om ondernemers te verplichten een minimum inkomen in box1 op te geven… dat zegt m.i. genoeg.

Het punt is dat “Jan modaal” een hoge belastingdruk ervaart, terwijl een directeur eigenaar van onderneming relatief veel minder betaald. Voor een echte liberaal is zoiets onverteerbaar. (De onderneming kan geen cent verdienen zonder de maatschappij)

Eh, ja cash bonussen zitten gewoon in box 1.

Als je via dividend uitkering kapitaal uit je BV haalt is dat ook eerst x VPB tarief en dan nog een x 25% in box 2.

[Miks]

Sp3dy schreef op donderdag 29 april 2021 @ 18:31:
Beetje off-topic, maar zijn er hier mensen die Hoe ik toch huisjesmelker werd hebben gelezen?
https://books.google.nl/b...p_read_button&redir_esc=y

Ik ben op zoek naar cijfers achter de huidige huizenprijs ontwikkeling en vroeg me af of het de moeite waard is om te lezen.

Ja dat schijnt een goed/relevant boek te zijn. Moet hier nog binnenkomen. Wat bedoel je met 'cijfers'?

[Sp3dy]

Miks schreef op donderdag 29 april 2021 @ 18:42:
[...]


Ja dat schijnt een goed/relevant boek te zijn. Moet hier nog binnenkomen. Wat bedoel je met 'cijfers'?

Uit de eerste paar pagina’s las ik nog weinig onderbouwing.
Ik was vooral benieuwd of dat het boek voornamelijk die verhaalvorm is of dat er later meer met harde cijfers wordt onderbouwt.

Maar ik heb hem onderhand ook besteld

[Tk55]

Polycom schreef op donderdag 29 april 2021 @ 17:25:
Dit topic is wel een beetje een vergaarbak geworden van mensen die geen huis kunnen kopen/krijgen* en/of zich druk maken over belastingdruk. (Lees: off-topic)

*wat natuurlijk heel vervelend is.

Het zou me niet verbazen als er een correlatie is tussen de staat van de huizenmarkt en het type reacties dat je hier tegenkomt

[vliegnerd]

Requiem19 schreef op donderdag 29 april 2021 @ 18:36:
[...]


Eh, ja cash bonussen zitten gewoon in box 1.

Als je via dividend uitkering kapitaal uit je BV haalt is dat ook eerst x VPB tarief en dan nog een x 25% in box 2.

Zonder te veel off-topic te gaan: ik doelde natuurlijk juist op de CEO bonussen. Als de CEO van booking.com een cash bonus van x miljoen in box 1 zou krijgen dan is dat helemaal prima. Maar de realiteit is dat het aandelen/opties/enz zijn met constructies die geoptimaliseerd zijn om geen belasting te betalen.

Maar ook de vennootschapsbelasting is lager dan arbeid. Vind ik ook raar.

Om het een beetje on topic te houden: de huisjesmelker kan dus boodschappen doen bij de AH nadat hij een lager deel van zijn inkomsten dmv belasting met de maatschappij heeft gedeeld tov de werknemer die in zijn pandjes woont.

[tweakduke]

Modbreak:

Er is het een en ander opgeruimd na aanleiding van een aantal posts die op een slechte manier waren beargumenteerd en off-topic.

Graag on-topic blijven en maak een Topic Report als iets niet in de haak is aub.

[Ypuh]

Weet niet eens wat whataboutisme is, maar laat ook maar .

[ Voor 116% gewijzigd door Ypuh op 29-04-2021 20:25 ]

[Wilke]

Ypuh schreef op donderdag 29 april 2021 @ 20:13:
Weet niet eens wat whataboutisme is, maar laat ook maar .

Dat kan google je heel goed uitleggen denk ik.

[fisherman]

Requiem19 schreef op woensdag 28 april 2021 @ 07:16:
[...]


Grotendeels wel.

Maar stel dat jij nu 10x geboden hebt en 10x overboden bent geweest omdat er bij elke woning 25 andere bieders waren. De 11e keer ga je misschien wel een onwerkelijk groot bod doen om de woning maar te krijgen.

Dat effect wordt minder als je maar 3-4 andere bieders hebt met wie je strijdt.

Ik heb het niet zozeer over overbieden. Het gaat ook gewoon over de vraagprijzen. Zowel transactieprijzen als vraagprijzen gaan omhoog, doordat mensen veel kunnen lenen natuurlijk. Ook taxateurs maken zich schuldig aan deze ontwikkelingen. Wanneer een huis gewoon realistisch getaxeerd zou worden, dan moet er bij de meeste huizen teveel eigen geld bij, waardoor de koop niet door zal gaan in de meeste gevallen.

OM een lang verhaal kort te houden. Een stijging van de rente zorgt sowieso voor een vrije val van de huizenprijzen, daar gaat een tekort (wat er overigens altijd al geweest is) niets aan veranderen. Het moment is natuurlijk niet bekend, dat heeft een land als Nederland niet zelf in de hand. Het zal een keer gaan gebeuren.

Gewoon zorgen dat je hypotheek niet hoger is dan een realistische prijs, dan komt je huis nooit onder water te staan.

[Rubbergrover1]

fisherman schreef op donderdag 29 april 2021 @ 20:38:
[...]
Gewoon zorgen dat je hypotheek niet hoger is dan een realistische prijs, dan komt je huis nooit onder water te staan.

Tsja, zo gewoon is dat niet. Want hoe bepaal je wat een 'realistische prijs' is? Dat is in de regel ook op niets anders gebaseerd dan een samenspel van aannames.

[Iris1234]

Tk55 schreef op donderdag 29 april 2021 @ 19:13:
[...]

Het zou me niet verbazen als er een correlatie is tussen de staat van de huizenmarkt en het type reacties dat je hier tegenkomt

Dat denk ik ook. Wat dat betreft is het soms wel eens leuk om oude krantenberichten terug te lezen zoals deze uit 2013: https://www.rtlnieuws.nl/...oor-dalende-huizenprijzen

Toen was de situatie omgekeerd: “Maar dit lichtpuntje dooft snel, omdat de huizenprijzen sneller dalen dan het bedrag aan aflossingen stijgt. Het extra aflossen leidt er zo helaas niet toe dat het probleem van onderwaarde wordt opgelost.” Ik vraag me wel af wat de reacties toen waren in dit topic.

On topic, ik las dat in de VS ondanks de lichte rentestijging de huizenprijzen in een jaar toch weer met ongeveer 11 procent waren gestegen.

[ Voor 3% gewijzigd door Iris1234 op 30-04-2021 08:37 ]

[Harrie_]

Iris1234 schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 08:36:
[...]
Ik vraag me wel af wat de reacties toen waren in dit topic.
[...]

Ik was toch wel benieuwd en ben even in een van de oude delen gaan kijken omstreeks 2013 en kwam daar o.a. deze uitspraak tegen van @Señor Sjon

Senõr Sjon schreef op maandag 11 februari 2013 @ 22:44:
[...]
Schrik niet als straks de prijzen weer astronomisch stijgen als de boel ooit weer opkrabbelt.
[...]

[Rubbergrover1]

Iris1234 schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 08:36:
[...]


Dat denk ik ook. Wat dat betreft is het soms wel eens leuk om oude krantenberichten terug te lezen zoals deze uit 2013: https://www.rtlnieuws.nl/...oor-dalende-huizenprijzen

Toen was de situatie omgekeerd: “Maar dit lichtpuntje dooft snel, omdat de huizenprijzen sneller dalen dan het bedrag aan aflossingen stijgt. Het extra aflossen leidt er zo helaas niet toe dat het probleem van onderwaarde wordt opgelost.” Ik vraag me wel af wat de reacties toen waren in dit topic.

Inderdaad leuk om terug te lezen.
Bart-Willem in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3"
Artikel uit mei 2013 van NOS waarin VEH wordt aangehaald die een stijging in de woningverkopen voorspelt. Wat achteraf gezien nog zo blijkt te zijn ook. Na Q2 2013 begonnen de verkopen weer te stijgen en stopte de daling in woningprijzen, waarna een voorzichtig herstel begon.
Reacties op het forum op het artikel:
" Het valt trouwens wel op dat dit niet op Nu.nl staat (of "sponsort" VEH Nu.nl niet? )"
"Dat is wishful thinking, kijk is naar de huidige markt? de enige kant die het opkan is omlaag, de vraag is alleen hoeveel."
"Ik moet toegeven dat het er in die zin wel heel dik bovenop licht dat ze op een bepaalde manier proberen de algemene mening te sturen, gewoon niet eens subtiel meer, maar toch bijna niemand die dat doorheeft, de massa echoed gewoon wat ze op nu.nl lezen (ja ook hoogopgeleide IT-ers)"
"Maar we kennen dit toch, de markt op de een of andere manier omhoog praten, beetje volgens de Al Sahaf doctrine ("There are no American infidels in Baghdad. Never!" etc usw). Anno nu zijn mensen inmiddels zo up-to-date dankzij i-net dat dit soort manipulatie behoort in de categorie kansloze excercities lijkt mij..."

Algehele tendens op dit forum naar aanleiding van dat nieuwsbericht: fake news, reclamepraatje, onzin, kan niet etc. Terwijl het achteraf dus gewoon blijkt te kloppen.

Niet dat dit direct zijn impact heeft op de huidige discussie, maar het laat wel zien dat de consensus op dit forum bepaald niet altijd overeen komt met hoe de situatie er werkelijk uit ziet.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 09:13:
[...]

Inderdaad leuk om terug te lezen.
Bart-Willem in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3"
Artikel uit mei 2013 van NOS waarin VEH wordt aangehaald die een stijging in de woningverkopen voorspelt. Wat achteraf gezien nog zo blijkt te zijn ook. Na Q2 2013 begonnen de verkopen weer te stijgen en stopte de daling in woningprijzen, waarna een voorzichtig herstel begon.
Reacties op het forum op het artikel:
" Het valt trouwens wel op dat dit niet op Nu.nl staat (of "sponsort" VEH Nu.nl niet? )"
"Dat is wishful thinking, kijk is naar de huidige markt? de enige kant die het opkan is omlaag, de vraag is alleen hoeveel."
"Ik moet toegeven dat het er in die zin wel heel dik bovenop licht dat ze op een bepaalde manier proberen de algemene mening te sturen, gewoon niet eens subtiel meer, maar toch bijna niemand die dat doorheeft, de massa echoed gewoon wat ze op nu.nl lezen (ja ook hoogopgeleide IT-ers)"
"Maar we kennen dit toch, de markt op de een of andere manier omhoog praten, beetje volgens de Al Sahaf doctrine ("There are no American infidels in Baghdad. Never!" etc usw). Anno nu zijn mensen inmiddels zo up-to-date dankzij i-net dat dit soort manipulatie behoort in de categorie kansloze excercities lijkt mij..."

Algehele tendens op dit forum naar aanleiding van dat nieuwsbericht: fake news, reclamepraatje, onzin, kan niet etc. Terwijl het achteraf dus gewoon blijkt te kloppen.

Niet dat dit direct zijn impact heeft op de huidige discussie, maar het laat wel zien dat de consensus op dit forum bepaald niet altijd overeen komt met hoe de situatie er werkelijk uit ziet.

Artimunor schreef op woensdag 29 mei 2013 @ 12:46:
[...]


Dat is wishful thinking, kijk is naar de huidige markt? de enige kant die het opkan is omlaag, de vraag is alleen hoeveel.

Je zou toch depressief worden als huizenbezitter toendertijd.

(Op dat moment stond ik ruim 10% "onder water" )

Sport_Life schreef op woensdag 4 december 2013 @ 19:54:
[...]

Die komt er sowieso wel, over ~30 jaar. Kijk maar terug naar de afgelopen 100 jaar. Leren we dan nooit van onze fouten? Nee. Bij mij werd op de basisschool (eind jaren 90) al verteld over hoog- en laagconjunctuur, dat het beide kanten op kan gaan (geen idee of ze dat tegenwoordig nog steeds leren op de Pabo, volgens mij niet). Over 30 jaar zitten we ons allemaal weer rijk te rekenen met een stel stenen die op papier heel veel waard zijn. Net zoals dat mensen nu uit paniek ineens al al hun spaargeld gebruiken om af te lossen, terwijl de hypotheekrente nota bene nog nooit zo laag is geweest........

Ik had een voorspellende gave zie ik (alleen bleek 30 jaar 8 jaar te zijn).

[ Voor 22% gewijzigd door Sport_Life op 30-04-2021 09:37 ]

[Louwke]

Ja barre tijden waren dat ja. Kocht mijn huis in 2008 1 jaar voordat alles in elkaar storten. Huis stond op het laagste punt een kleine 25% onder water. Pas sinds eind 2019 stond deze week op gelijke waarde. Heb er echt in de rats van gezeten denkende dat ik er nooit schulden vrij uit zou kunnen komen. Gelukkig is dat nog gelukt. Was echt een situatie die me een tijdje bezig gehouden heeft. Wilde verhuizen maar kon gewoon botweg niet door een rest schuld die over zou blijven..

Nu alleen nog een nieuw huis vinden. Een geluk ook al zou na de aankoop het huis in waarde zakken we niet snel schulden op gaan bouwen nu. Gezien de overwaarde in dit huis op het moment en wat we gezamelijk in brengen.

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 09:13:
[...]

Inderdaad leuk om terug te lezen.
Bart-Willem in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3"
Artikel uit mei 2013 van NOS waarin VEH wordt aangehaald die een stijging in de woningverkopen voorspelt. Wat achteraf gezien nog zo blijkt te zijn ook. Na Q2 2013 begonnen de verkopen weer te stijgen en stopte de daling in woningprijzen, waarna een voorzichtig herstel begon.
Reacties op het forum op het artikel:
" Het valt trouwens wel op dat dit niet op Nu.nl staat (of "sponsort" VEH Nu.nl niet? )"
"Dat is wishful thinking, kijk is naar de huidige markt? de enige kant die het opkan is omlaag, de vraag is alleen hoeveel."
"Ik moet toegeven dat het er in die zin wel heel dik bovenop licht dat ze op een bepaalde manier proberen de algemene mening te sturen, gewoon niet eens subtiel meer, maar toch bijna niemand die dat doorheeft, de massa echoed gewoon wat ze op nu.nl lezen (ja ook hoogopgeleide IT-ers)"
"Maar we kennen dit toch, de markt op de een of andere manier omhoog praten, beetje volgens de Al Sahaf doctrine ("There are no American infidels in Baghdad. Never!" etc usw). Anno nu zijn mensen inmiddels zo up-to-date dankzij i-net dat dit soort manipulatie behoort in de categorie kansloze excercities lijkt mij..."

Algehele tendens op dit forum naar aanleiding van dat nieuwsbericht: fake news, reclamepraatje, onzin, kan niet etc. Terwijl het achteraf dus gewoon blijkt te kloppen.

Niet dat dit direct zijn impact heeft op de huidige discussie, maar het laat wel zien dat de consensus op dit forum bepaald niet altijd overeen komt met hoe de situatie er werkelijk uit ziet.

VEH riep dat toen al een aantal jaren dus vroeg of laat gingen ze ook wel een keer gelijk krijgen. Zo zijn er ook in dit topic een aantal die roepen dat de huizenmarkt in moet gaan storten en die gaan ook echt wel een keer gelijk krijgen.
We kunnen nu eenmaal niet in de toekomst kijken, dus de consensus van dit forum zal inderdaad niet altijd overeen komen met wat er gaat gebeuren. We kunnen hooguit bedenken wat er waarschijnlijk gaat gebeuren.

[Requiem19]

redwing schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 09:34:
[...]

VEH riep dat toen al een aantal jaren dus vroeg of laat gingen ze ook wel een keer gelijk krijgen. Zo zijn er ook in dit topic een aantal die roepen dat de huizenmarkt in moet gaan storten en die gaan ook echt wel een keer gelijk krijgen.
We kunnen nu eenmaal niet in de toekomst kijken, dus de consensus van dit forum zal inderdaad niet altijd overeen komen met wat er gaat gebeuren. We kunnen hooguit bedenken wat er waarschijnlijk gaat gebeuren.

Het blijft wel een leuke illustratie voor de tijdsgeest eind 2013.

De starters van nu denken dat 2009-2014 de tuin van eden was, met gouden appels voor het plukken. In realiteit was het meer een post apocalyptische huizenmarkt waarin de teneur was dat de daling nog lang niet over was. Ik durf wel een leuk bedrag te wedden dat veel mensen die nu willen kopen, op dat moment bewust niet gekocht zouden hebben - ook al zouden ze het wel kunnen.

Zo gaan we wellicht straks ook met medelijden kijken naar iedereen die op de absolute top v/d huizenmarkt gekocht heeft als we weer 5 jar van dalingen krijgen.

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 09:42:
[...]


Het blijft wel een leuke illustratie voor de tijdsgeest eind 2013.

De starters van nu denken dat 2009-2014 de tuin van eden was, met gouden appels voor het plukken. In realiteit was het meer een post apocalyptische huizenmarkt waarin de teneur was dat de daling nog lang niet over was. Ik durf wel een leuk bedrag te wedden dat veel mensen die nu willen kopen, op dat moment bewust niet gekocht zouden hebben - ook al zouden ze het wel kunnen.

Zo gaan we wellicht straks ook met medelijden kijken naar iedereen die op de absolute top v/d huizenmarkt gekocht heeft als we weer 5 jar van dalingen krijgen.

Precies dat probeer ik al een tijdje duidelijk te maken.. maar de "starters" lijken alleen maar gevoelig voor FOMO/JOMO.

Tevens gaan we straks weer ellende krijgen van mensen die op de top een (klein) appartementje kochten....

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 30-04-2021 09:48 ]

[Señor Sjon]

Harrie_ schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 09:03:
[...]


Ik was toch wel benieuwd en ben even in een van de oude delen gaan kijken omstreeks 2013 en kwam daar o.a. deze uitspraak tegen van @Señor Sjon


[...]

Daar is precies uitgekomen wat NostraSjonnus toen al dacht. Werklui weg > markt trekt aan > geen personeel > te weinig capaciteit > schaarste > prijs de lucht in.

[Caelorum]

@Señor Sjon Zin om die even voor een 5 jaar door te trekken? Dan kunnen we over 5 jaar je post weer pakken en kijken of het weer is uitgekomen

[Señor Sjon]

Requiem19 schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 09:42:
[...]


Het blijft wel een leuke illustratie voor de tijdsgeest eind 2013.

De starters van nu denken dat 2009-2014 de tuin van eden was, met gouden appels voor het plukken. In realiteit was het meer een post apocalyptische huizenmarkt waarin de teneur was dat de daling nog lang niet over was. Ik durf wel een leuk bedrag te wedden dat veel mensen die nu willen kopen, op dat moment bewust niet gekocht zouden hebben - ook al zouden ze het wel kunnen.

Zo gaan we wellicht straks ook met medelijden kijken naar iedereen die op de absolute top v/d huizenmarkt gekocht heeft als we weer 5 jar van dalingen krijgen.

Klopt helemaal. Soms kan je de woningmarkt zien als het kopen van een computeronderdeel. Morgen is altijd een betere tijd, dus we wachten met de aankoop. Dit kan men heel lang volhouden. Ondertussen door te wachten kan je bijna geen VGA-kaart krijgen voor een normaal bedrag.

Datzelfde gedrag had je ook in de woningmarkt. Als je in 2012 wou starten, werd je bijkans voor gek verklaard. Maar die hebben nu wel de overwaarde te pakken.

[Ypuh]

Er worden ook wel wat discutabele users gequote als ik die posts zo snel even doorlees (niet jij hoor Senor Sjon). In het huidige topic kun je ook wel een paar doemdenkers, 'stap in voordat het te laat is' of zeikende starters zoals ik vinden.

Verder wou ik wel dat ik de markt kon voorspellen, maar dat schijnt zelfs hoogleraren en de top economen van de grootbanken nog niet gelukt te zijn, dus laat ik daar maar niet aan beginnen. Mijn voorlopige gedachte is dat het de komende jaren eerst erger wordt in het prijssegment tot 3-4 ton en daarna hooguit stabiliseert. Ik kan geen scenario bedenken waarin de vraag naar goedkope woningen drastisch af zal nemen, zelfs worst-case zullen mensen gedwongen hun grote huizen moeten verkopen om er iets goedkopers voor terug te kopen/huren. Dan nog de hele hordes achterstand, mensen die alsnog wel een tweede woning voor hun studerende kind willen etc. Met die 'backlog' kun je alleen al de eerste 5 jaar vooruit qua vraag. Bouwen gaat daar voorlopig nog geen schokkende verandering in brengen.

De vraag of 2021 achteraf een goed moment was om te kopen? Ik denk een beetje 2005-2007 prijsniveau. Nog niet op de piek, maar je moet je afvragen of het een woning is waarin je een periode als van 2008-2018 uit wilt zitten. Als dat een appartementje van 60m2 is die je voor 2.5-3 ton gekocht hebt, dan is het antwoord in mijn geval nee.

Ik verwacht niet een tweede kredietcrisis zoals in 2008 die 1:1 gelieerd is aan de huizenmarkt.

[ Voor 3% gewijzigd door Ypuh op 30-04-2021 09:52 ]

[Iris1234]

Requiem19 schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 09:42:
[...]


Het blijft wel een leuke illustratie voor de tijdsgeest eind 2013.

De starters van nu denken dat 2009-2014 de tuin van eden was, met gouden appels voor het plukken. In realiteit was het meer een post apocalyptische huizenmarkt waarin de teneur was dat de daling nog lang niet over was. Ik durf wel een leuk bedrag te wedden dat veel mensen die nu willen kopen, op dat moment bewust niet gekocht zouden hebben - ook al zouden ze het wel kunnen.

Zo gaan we wellicht straks ook met medelijden kijken naar iedereen die op de absolute top v/d huizenmarkt gekocht heeft als we weer 5 jar van dalingen krijgen.

Klopt, achteraf gezien had ik in 2013 kunnen kopen (een collega kocht toen en heeft nu net een ton overwaarde geïncasseerd). Maar ik was één van de weinige die na mijn afstuderen een vaste baan had gevonden in mijn vriendengroep en het bedrijf waar ik werkte was nog jong. Dus ik durfde het toen inderdaad niet aan. Veel mensen om mij heen zaten toen inderdaad vast in startersflatjes en die zijn pas sinds een jaar of 3 weer op het punt dat ze kunnen verkopen zonder restschuld.

Ik ben benieuwd hoe we over 10 jaar naar de situatie nu kijken

[Señor Sjon]

Caelorum schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 09:48:
@Señor Sjon Zin om die even voor een 5 jaar door te trekken? Dan kunnen we over 5 jaar je post weer pakken en kijken of het weer is uitgekomen

Toen al werd plancapaciteit teruggebracht naar 100% van de geraamde behoefte. Daar gingen twee dingen mis. Ik gebruik 1.000 woningen even als voorbeeld.

Ten eerste
100% wordt nooit gerealiseerd, eerder 70-80% van de projecten. Dus programmeer 125-130% om een stabiele projectvoorraad in een regio te hebben. Maar dit werd door de meeste provincies afgewezen, vooral als er krimp aan zou komen.

Ten tweede
De bevolkingsgroei werd omstreeks 2010-2012 erg laag ingeschat. Veel regio's zouden na 2025 met krimp te maken krijgen en vanaf 2030 vrijwel overal, dus waarom nieuwe huizen inplannen? Je kreeg vrijwel niks op de projectenlijst in de woonvisies.

Resultaat
Plancapaciteit werd niet gereserveerd, gronden werden niet (of anders) bestemd en de bevolking groeide veel meer dan gedacht. Dus die 1.000 woningen uit 2012 voor 2030, bleken er misschien wel 1.500 of 2.000 te zijn. Ongeacht de economie, als je al 80% projecten haalt is het vaak veel, dus er waren maar 800 woningen die gebouwd gingen worden. Resultaat: 2 tot 2,5x te weinig woningen geprogrammeerd. Aangezien woningbouw met bestemmingswijziging een lead-in van jaren heeft en er geen uitleglocaties zijn, loop je die achterstand ook niet in. Gevolg is schaarste

Dan reken ik nog niet eens met sloop, een grote bups woningen van na de wederopbouw is kwalitatief niet heel best en kan beter gesloopt worden. Oorspronkelijk ontworpen op 50 jaar (inmiddels 75 jaar), zijn ze al een end voorbij de houdbaarheidsdatum. Dus de vervangingsvraag gaat een grote rol spelen.


@Ypuh De overheid heeft enorm pro-cyclisch gehandeld, waardoor de woningmarktcrisis veel dieper is gegaan dan nodig.

[ Voor 3% gewijzigd door Señor Sjon op 30-04-2021 10:00 ]

[redwing]

Requiem19 schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 09:42:
[...]
Het blijft wel een leuke illustratie voor de tijdsgeest eind 2013.

De starters van nu denken dat 2009-2014 de tuin van eden was, met gouden appels voor het plukken. In realiteit was het meer een post apocalyptische huizenmarkt waarin de teneur was dat de daling nog lang niet over was. Ik durf wel een leuk bedrag te wedden dat veel mensen die nu willen kopen, op dat moment bewust niet gekocht zouden hebben - ook al zouden ze het wel kunnen.

Zo gaan we wellicht straks ook met medelijden kijken naar iedereen die op de absolute top v/d huizenmarkt gekocht heeft als we weer 5 jar van dalingen krijgen.

Klopt, dat gaat zeker gebeuren. De voornaamste vraag is of dat volgende week of pas over 20 jaar gaat gebeuren.

[Ypuh]

Kwam gister deze video tegen over de huizenmarkt in Hong Kong. Nu zit de huizenmarkt daar technisch wel wat anders in elkaar doordat de overheid al het land bezit en het tekort in stand houden, maar met name de trend dat huizen wereldwijd een uitvlucht beginnen te worden voor het grote geld. Huizen/vastgoed zijn een 'store of value' geworden, waar dat geld anders misschien in aandelen, goud, obligaties, spaarrekeningen stond. Die zijn enerzijds al veel te ver opgeblazen terwijl andere niets meer op leveren.

Ik zie die trend ook niet meer omkeren (zoals HK, Londen, NYC, Vancouver, SF etc. al aantonen kan het doorzetten tot het oneindige). Het zal zich grotendeels wel concentreren rondom een stad als Amsterdam of Utrecht, maar inmiddels blijkt wel dat de grootste stijgers regio's als Noordoost Friesland en Groningen zijn. Die liften gewoon mee.

[pingkiller]

Ik zie het meer bouwen argument meermaals voorbij komen. Recente in een gesprek bij de balie meldde de wethouder wonen van Amsterdam dat er meer woningen worden opgekocht door investeerders dan dat ze nu kunnen bijbouwen in Amsterdam. Dat schiet dus niet op.

Laten we eerst zorgen dat investeerders niet de reguliere woningzoekende in de weg zitten voordat we het gaan hebben over het beperken van de immigratie.

[Quadcheck]

Sport_Life schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 09:46:
[...]

Precies dat probeer ik al een tijdje duidelijk te maken.. maar de "starters" lijken alleen maar gevoelig voor FOMO/JOMO.

Tevens gaan we straks weer ellende krijgen van mensen die op de top een (klein) appartementje kochten....

Haha wat moet je dan nu als starter, zeg met een salaris van 2x modaal? Wat is volgens jou het alternatief?

Allemaal wel makkelijk dat FOMO, maar in veel gevallen is dat ook terechte angst. Als jij nu op een maximale hypotheek net een eengezinswoning kan betalen en volgend jaar misschien net nog een appartement. Dan is die angst toch terecht?

Vanuit een luxe positie is het altijd makkelijk redeneren. Maar als er een kans bestaat dat je de komende 10 jaar vast zit in een te duur huurhuis of een woning die niet past bij je toekomst plannen snap ik het volledig.p

[Wowhead]

Ik heb 11 jaar in HK gewoond, het is inderdaad heel erg met de huizen prijzen daar. 350,000 euro voor een 2 kamer flatje van 40~vierkante meter zijn gewone prijzen daar. Huur is ook erg duur voor wat je krijgt. dan heb je nog wel wat dorpen in the middle of nohwere waar de prijzen nog wel ok zijn, volgens NL standaarden nog steeds goed te doen allemaal met een auto tevens.

Terug gekomen vorig jaar naar NL en helaas zelf de boot gemist met de goeie prijzen maar ik zie het hier ook niet meer zo maar terug geschaald worden maar net als in HK gewoon omhoog gaan.

[ Voor 17% gewijzigd door Wowhead op 30-04-2021 10:07 ]

[Sport_Life]

Señor Sjon schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 09:56:
[...]


Dan reken ik nog niet eens met sloop, een grote bups woningen van na de wederopbouw is kwalitatief niet heel best en kan beter gesloopt worden. Oorspronkelijk ontworpen op 50 jaar (inmiddels 75 jaar), zijn ze al een end voorbij de houdbaarheidsdatum. Dus de vervangingsvraag gaat een grote rol spelen.

Dat vraag ik me ook af.. veel van die woningen staan op relatief goede locaties, maar als er 10 eigenaren in een rijtje wonen , hoe gaat dan ooit gezamenlijk een nieuw rijtje gebouwd worden ? Die gaan het toch nooit eens worden?

[Señor Sjon]

pingkiller schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 10:05:
Ik zie het meer bouwen argument meermaals voorbij komen. Recente in een gesprek bij de balie meldde de wethouder wonen van Amsterdam dat er meer woningen worden opgekocht door investeerders dan dat ze nu kunnen bijbouwen in Amsterdam. Dat schiet dus niet op.

Laten we eerst zorgen dat investeerder niet de reguliere woningzoekende in de weg zitten voordat we het gaan hebben over het beperken van de immigratie.

Amsterdam zit Amsterdam in de weg. Veel partijen om te bouwen haken af met de waslijst aan eisen van de gemeente en hoge grondprijzen. Dezelfde wethouder was erg luchtig over de waarschuwingen die hij al sinds het Amsterdamse coalitieakkoord krijgt.

Die er nog overblijven mogen in de wachtkamer...: https://www.bnr.nl/nieuws...e-groeigebieden-amsterdam

De gemeente Amsterdam last een gedeeltelijke bouwstop in voor de belangrijkste groeigebieden van de stad. De stop geldt in ieder geval voor heel 2021. Amsterdam moet fors bezuinigen door de gevolgen van de coronacrisis, blijkt uit een brief van de gemeente aan een projectontwikkelaar die BNR in handen heeft. En dit scenario dreigt ook in andere gemeenten.

Ik heb hier eigenlijk gewoon geen woorden voor.

Sport_Life schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 10:07:
[...]

Dat vraag ik me ook af.. veel van die woningen staan op relatief goede locaties, maar als er 10 eigenaren in een rijtje wonen , hoe gaat dan ooit gezamenlijk een nieuw rijtje gebouwd worden ? Die gaan het toch nooit eens worden?

Worden ze ook niet. Zeker met de gewenste duurzaamheidsslag is hier nog wel wat wrevel te verwachten.

[ Voor 3% gewijzigd door Señor Sjon op 30-04-2021 10:16 ]

[Ypuh]

Sport_Life schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 10:07:
[...]

Dat vraag ik me ook af.. veel van die woningen staan op relatief goede locaties, maar als er 10 eigenaren in een rijtje wonen , hoe gaat dan ooit gezamenlijk een nieuw rijtje gebouwd worden ? Die gaan het toch nooit eens worden?

Wie kan het dan ook betalen om hun eigen woning te slopen, 2 jaar elders te gaan wonen, een aannemer te vinden in deze tijd en er voor een redelijke prijs significant betere woningen voor terug te zetten? Dat is alsof je 10 Golf 2 bezitters vraagt of ze samen 10 nieuwe E-Golfs kunnen betalen die pas over 2 jaar geleverd kunnen worden.

Ik ga er voor het gemak even vanuit dat iedereen die een woning kopt zichzelf voor 85-100% in de schulden steekt en alle spaarrekeningen plundert. Een kapotte lamp vervangen lukt nog wel, een nieuwe keuken of lekkend dak wordt al lastiger, maar meer dan dat is al snel onmogelijk.

[Sport_Life]

Quadcheck schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 10:06:
[...]


Haha wat moet je dan nu als starter, zeg met een salaris van 2x modaal? Wat is volgens jou het alternatief?

Allemaal wel makkelijk dat FOMO, maar in veel gevallen is dat ook terechte angst. Als jij nu op een maximale hypotheek net een eengezinswoning kan betalen en volgend jaar misschien net nog een appartement. Dan is die angst toch terecht?

Vanuit een luxe positie is het altijd makkelijk redeneren. Maar als er een kans bestaat dat je de komende 10 jaar vast zit in een te duur huurhuis of een woning die niet past bij je toekomst plannen snap ik het volledig.p

Als je nu 2x modaal verdient (toevallig zit ik net zo hoog..) dus 70k per jaar, verdiende je 2-3 jaar geleden waarschijnlijk >60k. Voor dat bedrag kun je 307k lenen, tel daar wat spaargeld bij op en je budget was zo'n 325-330k. Daar kocht je toen echt wel wat leuks voor: mijn appartement is verkocht voor 335k aan een dertiger in een dergelijke situatie. De waarde is nu ~400-425k en je hebt >50k spaargeld nodig, dus niet te doen met 70k inkomen.
Dan had je 3 jaar geleden een vrij hoge hypotheek, echter als je de helft aflossingsvrij nam was het goed betaalbaar (zeker in verhouding tot huurwoningen).

Je kunt je afvragen waarom je 2-3 jaar geleden niet bent ingestapt? Mogelijk omdat je wachtte op betere tijden?
Anno nu is de markt compleet verziekt door verhuurders, en zou ik het allemaal laten rusten/even aankijken. Als er 2-3 jaar geleden blijkbaar geen noodzaak was om in te stappen, wat is er in die 2 jaar veranderd dat je nu wel per se moet instappen? Of had je stiekem gehoopt op een prijsdaling die niet is gekomen?

En als je in een gebied woont waar je nu wel een prima woning kunt kopen voor 400k waar je >10 jaar in kunt wonen zou ik nu gewoon instappen en de rente lang vast zetten . In ieder geval geen appartement waar je over 5 jaar uitgroeit..

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 30-04-2021 10:27 ]

[RemcoDelft]

Harrie_ schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 09:03:
[...]


Ik was toch wel benieuwd en ben even in een van de oude delen gaan kijken omstreeks 2013 en kwam daar o.a. deze uitspraak tegen van @Señor Sjon


[...]

Als je wat verder terugkijkt vind je ook posts van mij waarin ik een voorspelling doe wat er gaat gebeuren als de rente gaat stijgen. Wist ik veel, dat de ECB een Italiaanse standaard zou gaan volgen en alle Europese begrotingsafspraken genegeerd zouden worden.
De complete economische basisbeginselen zoals "geld lenen kost geld" zijn in de vorige crisis om zeep geholpen, en daar worden in de huidige crisis nog meerdere scheppen bovenop gedaan. Meer schulden creeren was de "oplossing" van de kredietcrisis en is nu opnieuw de "oplossing" voor de coronacrisis. Hierna komt ongetwijfeld de volgende crisis en is de trucendoos van de ECB al jaren leeg. Wat willen ze doen, schulden nog verder opdrijven door negatieve rente van meerdere procenten in te voeren? Wie gelooft er daadwerkelijk dat de ECB z'n nieuwe schulden de komende 37 jaar gaat afbetalen en niet vergroten?
Naar mijn mening is het huidige beleid totaal onhoudbaar, maar met pappen en nathouden behouden alle betrokkenen nog jarenlang hun eigen baan.
En ach, dat ondanks de hoogste prijzen ooit nieuwbouw vrijwel niet mogelijk is en de woningnood erger is dan ooit, dat is slechts een kleine bijzaak in het grotere plaatje waarin de bubbel steeds verder wordt opgeblazen.

[ Voor 11% gewijzigd door RemcoDelft op 30-04-2021 10:24 ]

[redwing]

pingkiller schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 10:05:
Ik zie het meer bouwen argument meermaals voorbij komen. Recente in een gesprek bij de balie meldde de wethouder wonen van Amsterdam dat er meer woningen worden opgekocht door investeerders dan dat ze nu kunnen bijbouwen in Amsterdam. Dat schiet dus niet op.

Laten we eerst zorgen dat investeerder niet de reguliere woningzoekende in de weg zitten voordat we het gaan hebben over het beperken van de immigratie.

Die investeerders versterken het probleem maar zijn niet het probleem. Want een investeerder gaat dat huis weer verhuren/verkopen, dus het huis blijft alsnog op de markt en zal gebruikt worden om iemand in te laten wonen. Alleen dan wel tegen een hogere prijs.
Het echte probleem is dan ook veel eerder dat een stad als Amsterdam veel te weinig bijbouwt en vooral veel te veel tegenwerkt (grond te duur/te veel eisen/te weinig plekken waar gebouwd mag worden) De gemeente zou de bouw zo makkelijk mogelijk moeten maken en niet zo moeilijk mogelijk en al helemaal niet om er grof geld mee te verdienen om gaten in de begroting te vullen.

[Señor Sjon]

Ook beleggers moeten een rendement halen en die haal je niet door heel veel voor woningen te betalen. Maar door negatieve rentes gaat het wel lonen om geld in vastgoed te stallen.

[CVTTPD2DQ]

Señor Sjon schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 09:56:
Dan reken ik nog niet eens met sloop, een grote bups woningen van na de wederopbouw is kwalitatief niet heel best en kan beter gesloopt worden. Oorspronkelijk ontworpen op 50 jaar (inmiddels 75 jaar), zijn ze al een end voorbij de houdbaarheidsdatum. Dus de vervangingsvraag gaat een grote rol spelen.

Excuses dat ik hier op inzoom, maar ik vind dit eigenlijk een leuker onderwerp dan 'hoeveel' en 'voor hoeveel'. Ik woon zelf in zo'n na-oorlogs rijtjeshok, waar wat eenvoudige verbeteringen zijn uitgevoerd (dubbelglas, spouwisolatie). De gasrekening is heel beperkt, en ik kan me eigenlijk geen situatie voorstellen waarin een rijtjeshuis met spouwmuren echt problematisch gaat worden om gasloos te maken. Het zal geld kosten, maar dat kost slopen en herbouwen ook.

Voor flats zal dit nog sterker gelden.

[Sport_Life]

redwing schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 10:27:
[...]

Die investeerders versterken het probleem maar zijn niet het probleem. Want een investeerder gaat dat huis weer verhuren/verkopen, dus het huis blijft alsnog op de markt en zal gebruikt worden om iemand in te laten wonen. Alleen dan wel tegen een hogere prijs.
Het echte probleem is dan ook veel eerder dat een stad als Amsterdam veel te weinig bijbouwt en vooral veel te veel tegenwerkt (grond te duur/te veel eisen/te weinig plekken waar gebouwd mag worden) De gemeente zou de bouw zo makkelijk mogelijk moeten maken en niet zo moeilijk mogelijk en al helemaal niet om er grof geld mee te verdienen om gaten in de begroting te vullen.

Nee, die investeerder koopt het voor 400k (leenlasten/"gemist rendement"/onderhoud/etc ~1.000 euro) en verhuurt het voor ~1.500-1.750 euro.
Simpelweg omdat de verhuurwaarde gebaseerd is op de WOZ waarde. Heb het zelf meegemaakt toen ik tijdelijk ging huren enkele jaren geleden.. vies appartementje van 70m2 voor 1.250 euro: heb dat puntensysteem erop nageslagen en de 1.250,- kwam precies op de maximaal toegestane huurprijs...
Dus de huurder betaalt de marge van de verhuurder en gaat ieder jaar meer betalen want woz stijgt.. Dus ja, de woning komt weer op de markt maar is niet interessant voor de huurder (want veel te duur voor wat je krijgt).

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 30-04-2021 10:37 ]

[Requiem19]

RemcoDelft schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 10:22:
[...]

Als je wat verder terugkijkt vind je ook posts van mij waarin ik een voorspelling doe wat er gaat gebeuren als de rente gaat stijgen. Wist ik veel, dat de ECB een Italiaanse standaard zou gaan volgen en alle Europese begrotingsafspraken genegeerd zouden worden.
De complete economische basisbeginselen zoals "geld lenen kost geld" zijn in de vorige crisis om zeep geholpen, en daar worden in de huidige crisis nog meerdere scheppen bovenop gedaan. Meer schulden creeren was de "oplossing" van de kredietcrisis en is nu opnieuw de "oplossing" voor de coronacrisis. Hierna komt ongetwijfeld de volgende crisis en is de trucendoos van de ECB al jaren leeg. Wat willen ze doen, schulden nog verder opdrijven door negatieve rente van meerdere procenten in te voeren? Wie gelooft er daadwerkelijk dat de ECB z'n nieuwe schulden de komende 37 jaar gaat afbetalen en niet vergroten?
Naar mijn mening is het huidige beleid totaal onhoudbaar, maar met pappen en nathouden behouden alle betrokkenen nog jarenlang hun eigen baan.
En ach, dat ondanks de hoogste prijzen ooit nieuwbouw vrijwel niet mogelijk is en de woningnood erger is dan ooit, dat is slechts een kleine bijzaak in het grotere plaatje waarin de bubbel steeds verder wordt opgeblazen.

Precies, je zat er naast met je analyse omdat je niet inzag aan welke knoppen de centrale overheden, EU en centrale banken konden (en wilden) draaien.

Daarom zou je er opnieuw naast kunnen zitten met je huidige standpunt, omdat je het vanuit 1 perspectief bekijkt....

[Ivow85]

pingkiller schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 10:05:
Ik zie het meer bouwen argument meermaals voorbij komen. Recente in een gesprek bij de balie meldde de wethouder wonen van Amsterdam dat er meer woningen worden opgekocht door investeerders dan dat ze nu kunnen bijbouwen in Amsterdam. Dat schiet dus niet op.

Laten we eerst zorgen dat investeerder niet de reguliere woningzoekende in de weg zitten voordat we het gaan hebben over het beperken van de immigratie.

Uiteindelijk wonen er ook mensen in die door investeerders opgekochte woningen. Voor de beschikbaarheid van huisvesting maakt dat niets uit.
Voor de korte-termijn betaalbaarheid natuurlijk wel: investeerders met diepe zakken blijven de boel opkopen, waardoor particulieren met wens voor een koopwoning er nagenoeg niet tussen komen en aangewezen zijn op de op dit moment nog schaarse en veel te dure huur van diezelfde woning. Waardoor die investeerders met diepe zakken nog diepere zakken krijgen en degene met koop-wens niets kan sparen om er op langere termijn misschien toch tussen te komen op de koop-markt.

Dit fenomeen van investeerders die er met "alle" nieuwbouw vandoor gaan is door de overheid natuurlijk wel vrij makkelijk op te lossen, door meer projecten met een langdurige zelfbewoningsplicht aan te wijzen. Die zelfbewoningsplicht kan zelfs in een kettingbeding notarieel worden vastgelegd, zodat ook kopers ná de eerste bewoners een zelfbewoningsplicht hebben. Het bereikbaarder maken van koopwoningen voor particulieren (simpelweg omdat de woningen niet meer door beleggers worden weggekaapt) en enigszins tegengaan van woningspeculatie is hiermee een vrij eenvoudige politieke keuze.

[redwing]

Sport_Life schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 10:34:
[...]

Nee, die investeerder koopt het voor 400k (leenlasten/"gemist rendement" ~1.000 euro) en verhuurt het voor ~1.500 euro.
Simpelweg omdat de verhuurwaarde gebaseerd is op de WOZ waarde. Heb het zelf meegemaakt toen ik tijdelijk ging huren enkele jaren geleden.. vies appartementje van 70m2 voor 1.250 euro: heb dat puntensysteem erop nageslagen en de 1.250,- kwam precies op de maximaal toegestane huurprijs...
Dus de huurder betaalt de marge van de verhuurder en gaat ieder jaar meer betalen want woz stijgt..

Dat zeg ik toch? Die investeerder koopt het huis, waarna de bewoner die er daadwerkelijk in gaat wonen meer moet betalen dan voorheen. Het zorgt dus niet voor een groter woningtekort, maar wel voor een sterkere prijsstijging. Maar de enige reden dat dat kan is omdat er geen concurrentie is (veel meer vraag dan aanbod). Het onderliggende probleem is dat er te weinig huizen worden gebouwd.

En om het op te lossen zul je veel meer moeten bouwen, om het probleem een heel stuk te verminderen moet je die investeerder tegenwerken en zorgen dat mensen rechstreeks kopen/huren.

[ Voor 3% gewijzigd door redwing op 30-04-2021 10:38 ]

[Quadcheck]

Sport_Life schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 10:21:
[...]

Als je nu 2x modaal verdient (toevallig zit ik net zo hoog..) dus 70k per jaar, verdiende je 2-3 jaar geleden waarschijnlijk >60k. Voor dat bedrag kun je 307k lenen, tel daar wat spaargeld bij op en je budget was zo'n 325-330k. Daar kocht je toen echt wel wat leuks voor: mijn appartement is verkocht voor 335k aan een dertiger in een dergelijke situatie. De waarde is nu ~400-425k en je hebt >50k spaargeld nodig, dus niet te doen met 70k inkomen.
Dan had je 3 jaar geleden een vrij hoge hypotheek, echter als je de helft aflossingsvrij nam was het goed betaalbaar (zeker in verhouding tot huurwoningen).

Je kunt je afvragen waarom je 2-3 jaar geleden niet bent ingestapt? Mogelijk omdat je wachtte op betere tijden?
Anno nu is de markt compleet verziekt door verhuurders, en zou ik het allemaal laten rusten/even aankijken. Als er 2-3 jaar geleden blijkbaar geen noodzaak was om in te stappen, wat is er in die 2 jaar veranderd dat je nu wel per se moet instappen? Of had je stiekem gehoopt op een prijsdaling die niet is gekomen?

En als je in een gebied woont waar je nu wel een prima woning kunt kopen voor 400k waar je >10 jaar in kunt wonen zou ik nu gewoon instappen en de rente lang vast zetten . In ieder geval geen appartement waar je over 5 jaar uitgroeit..

Mijn voorbeeld was voor een stel dat samen 2x modaal verdiend en een paar jaar geleden nog niet wilden of komen kopen (lager salaris, pas net bij elkaar, baan nog onzeker, you name it)

Hoe zie je dat? Jij brengt het alsof mensen dan maar beter hun moment hadden moeten kiezen, maar zo makkelijk is het nou eenmaal niet. De meeste mensen hebben misschien een window van 1-5 jaar waarin ze echt een huis willen kopen.

Stel je voor dat je nu in jaar 1 zit van dat window en je zit in een duur huurhuis. Zeg je dan. Kijk het toch maar een paar jaar aan?

[ Voor 12% gewijzigd door Quadcheck op 30-04-2021 10:46 ]

[Sp3dy]

Requiem19 schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 09:42:
[...]


Het blijft wel een leuke illustratie voor de tijdsgeest eind 2013.

De starters van nu denken dat 2009-2014 de tuin van eden was, met gouden appels voor het plukken. In realiteit was het meer een post apocalyptische huizenmarkt waarin de teneur was dat de daling nog lang niet over was. Ik durf wel een leuk bedrag te wedden dat veel mensen die nu willen kopen, op dat moment bewust niet gekocht zouden hebben - ook al zouden ze het wel kunnen.

Zo gaan we wellicht straks ook met medelijden kijken naar iedereen die op de absolute top v/d huizenmarkt gekocht heeft als we weer 5 jar van dalingen krijgen.

N = 1
In 2013 was ik 15. Als starter die nu wil kopen wil ik die weddenschap wel aangaan dat ik toen geen huis kon kopen

8 jaar is een lange periode hoor, de mensen die nu willen kopen zaten toen in een hele andere levensfase. En wat vind je veel mensen? Ik verwacht eerder dat maar een klein deel <10% van de mensen die nu willen kopen in 2013 kon kopen en dat bewust niet heeft gedaan.
Maar ik heb graag ongelijk, dus kom vooral met cijfers om je punt te onderbouwen

[CVTTPD2DQ]

Ivow85 schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 10:34:
Dit fenomeen van investeerders die er met "alle" nieuwbouw vandoor gaan is door de overheid natuurlijk wel vrij makkelijk op te lossen, door meer projecten met een langdurige zelfbewoningsplicht aan te wijzen. Die zelfbewoningsplicht kan zelfs in een kettingbeding notarieel worden vastgelegd, zodat ook kopers ná de eerste bewoners een zelfbewoningsplicht hebben.

Hier in de buurt zijn worden alle woningen (kleine naoorlogse rijtjeshuizen) verkocht met een kettingbeding dat splitsing verbiedt. Toch zie ik op de vergunningenkaart dat de gemeente voor heel wat woningen een splitsingsvergunning (in 2, 3, 5 "units") heeft toegekend. Ik neem aan dat deze woningen ook als zodanig verhuurd worden.

De gemeente heeft natuurlijk geen snel inzicht in alle notariële voorwaarden. En de notaris gaat al helemaal niet handhaven.

[Requiem19]

Sp3dy schreef op vrijdag 30 april 2021 @ 10:49:
[...]


N = 1
In 2013 was ik 15. Als starter die nu wil kopen wil ik die weddenschap wel aangaan dat ik toen geen huis kon kopen

8 jaar is een lange periode hoor, de mensen die nu willen kopen zaten toen in een hele andere levensfase. En wat vind je veel mensen? Ik verwacht eerder dat maar een klein deel <10% van de mensen die nu willen kopen in 2013 kon kopen en dat bewust niet heeft gedaan.
Maar ik heb graag ongelijk, dus kom vooral met cijfers om je punt te onderbouwen

Het was een hypothetische situatie he. Dus stel jij zou met je huidige financieringsmogelijkheden iets kunnen kopen op een markt zoals die in 2013 was.

Wat zouden voor jou toen de redenen zijn geweest om te kopen?