Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Requiem19]

Rzaan schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 17:22:
Als dat van alle tijden is, geeft dat niet zoveel

Het geeft juist extra veel, maar het laat zien dat het een fundamenteel probleem is in overheidsbeleid, aangezien dit nooit voldoende rekenschap geeft voor zaken op de lange termijn.

[Ivow85]

Miks schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 12:55:
[...]


Een sociale woning is eigenlijk ook heel erg duur geworden (zelfs zonder WWS-stelsel). We hebben het hier over woningen die al tientallen jaren zijn afbetaald(!)

Het grootste deel van de kosten voor die woning lopen echter gewoon door nadat deze is afbetaald, en die kosten stijgen bovendien mee met de indexering van lonen en materiaalprijzen. Het heet: beheer, onderhoud en woningverbetering.

Ik weet natuurlijk niet hoe de corporaties in jouw regio het doen, maar waar ik woon zijn 3 grote woningcorporaties actief. Alle drie zijn behoorlijk actief met grote renovatieprojecten, wijk voor wijk uiteraard. Waardoor bewoners van wijken die nog niet aan de beurt zijn soms het idee hebben 'dat de woningbouw niets doet met al die huuropbrengsten'.

Maar wat ik zie, is dat complete vooroorlogse wijken gerenoveerd worden en voorzien van nieuwe kozijnen met isolatieglas, compleet nieuwe daken met een dikke laag isolatie, nieuw schilderwerk, onderhoud aan houtwerk, goten dakkapellen etc. Als bonus komen er, waar dat kan, zonnepanelen op. Al die huisjes zien er van buiten weer uit 'als nieuw', maar dan wel duurzaam.

Dat bespaart de bewoners heel veel energiekosten.
Maar om zulke projecten uit te kunnen voeren is al snel 50 tot 75k per woning nodig. Daar zijn dus heel wat huurpenningen voor nodig
Sterker nog: kostentechnisch is het voor een woningcorporatie goedkoper om elk huizenblok gewoon elke ca. 50 jaar plat te gooien en er nieuwbouw neer te zetten. De reden dat dit niet gedaan wordt, is dat de meeste mensen dat niet willen vanwege het 'karakter van de buurt' of omdat ze zo verknocht zijn aan hun gedateerde huisje. Dus dan maar duur renoveren zodat de boel behouden kan blijven.

[Blik1984]

m0ridin schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 16:28:
[...]


Klopt, ging om 'goedkope' starter woningen... Tot 365k ongeveer

Meer een mix van diverse soorten huizen, waaronder ook starterswoningen eengezinswoningen (24 stuks), maar ook andere huizen die 500k+ waren (16 stuks). Denk dat de inschrijvingen met name op de 24 goedkopere woningen zaten, daar is de vraag gewoon enorm en gezien de ontwikkelingen in Leidsche Rijn was dat echt een hele goede koop. Voor 100k extra per woning was dat project ook makkelijk uitverkocht geweest. Ben wel benieuwd naar de verdeling in inschrijvingen.

[Rubbergrover1]

twodigits schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 11:11:
[...]


Wat ik zelf lastig vind om te begrijpen is dat enkele jaren geleden er amper vraag was naar woningen en nu een zeer grote vraag. Ik heb een appartement wegens gebrek aan interesse 5 jaar moeten verhuren tot ik het in 2018 kon verkopen. Ik heb in 2013 tijdelijk gehuurd van mensen die hun woning niet konden verkopen, diezelfde woningen gaan nu voor een ton meer weg en staan amper een week te koop.

Zo gek is dat toch niet? Als woningen een tijdje in waarde dalen, er voldoende keus is en het vooruitzicht is dat jouw gewenste soort woning volgend jaar bv 5% goedkoper is, dan is het niet raar dat de meeste mensen denken: ik wacht nog een jaartje. Met als gevolg dat die woningen bij hebben aan vraag inderdaad in waarde dalen.

Omgekeerd, als woningen fors in waarde stijgen en je denkt dat jouw gewenste soort woning volgend jaar 10% duurder is, en er bovendien grote kans is dat er maar weinig van jouw soort woningen te koop komt, dan kun je maar beter zo snel mogelijk toeslaan. Liever nu dan volgend jaar.

Gaat er daarbij dus niet zozeer om dat het korte tijd geleden nog anders was, gaat er vooral om hier je denkt dat het de komende jaren zal gaan.

[CornermanNL]

Richh schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 16:50:
In het FD staat nog een interessant stuk over assetinflatie en de gevolgen ervan: https://fd.nl/opinie/1379...jven-geloven-iid1ca3ZaWmw


[...]

Goed stuk, maar dat doet niets af aan het feit dat mensen nu willen / moeten wonen. En niet kunnen wachten op een moment in de toekomst, waar de prijzen met 50% gaan dalen. En dan hebben ze er iets aan ? Waarschijnlijk niet , want wellicht zijn ze zelf hun baan kwijt en kunnen ze geen hypotheek krijgen op dat moment.

Al de gedachten spelletjes over inflatie deflatie of een asset wel of niet te duur is doen niet ter zake. Je kan als je nu vooruit wil met je leven niet gaan gokken op een gebeurtenis die al dan niet gaat gebeuren en dat jij dan net op dat moment in een goede positie bent om te kopen. Hoe groot is die kans ?

En ondertussen krijg je ieder jaar vrolijk 6% huurverhoging om je oren. En als je geluk hebt 2% salaris erbij.
Leuke gedachtenspelletjes maar daar heeft niemand met een woningwens ook maar iets aan.

Zo lang we denken en geloven dat de vrije marktretoriek van de afgelopen 40 jaar op het gebied van zo'n beetje alles wat voor mensen belangrijk is , de weg voorwaarts is. Zal de stabiliteit in inkomen, loongroei , woningmarkt blijven zoals het nu is. Een weg naar winstmaximalisatie zonder te doen waar behoefte aan is.

Het is een geen eenzijdig verhaal van ingrijpen op de woningmarkt. Het is het beperken van de marktwerking op alle gebied , deze is namelijk doorgeschoten. En moet om verbetering te brengen veel meer overheids regie hebben. Want buiten geloof is op een klein percentage mensen na, niemand er echt iets mee opgeschoten de afgelopen decennia, met al die geweldige marktwerking.

[ Voor 0% gewijzigd door CornermanNL op 09-04-2021 17:48 . Reden: typo ]

[Rubbergrover1]

Travelista schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 11:02:
Eind 2020 kwam deze te koop voor € 799.000,= https://www.funda.nl/koop...126879-groningerweg-80-f/

Volgens het kadaster als nieuwbouw gekocht op 29-12-2017 voor € 220.000,=

Tja...

Die appartementen komen ze 5 jaar geleden aan de straatstenen niet kwijt. Dat project stond al een paar jaar stil omdat in de krimpende markt 'niemand' een appartement ver buiten het centrum wou. Die wijk was meer voor de vrijstaande/twee onder een kap woningen. Nu zijn relatief nieuwe appartementen roofgoed en zijn het gewilde appartementen aan de rand van de stad, vlak bij de natuur. Het kan verkeren.

[Richh]

CornermanNL schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 17:47:
[...]


Goed stuk, maar dat doet niets af aan het feit dat mensen nu willen / moeten wonen. En niet kunnen wachten op een moment in de toekomst, waar de prijzen met 50% gaan dalen. En dan hebben ze er iets aan ? Waarschijnlijk niet , want wellicht zijn ze zelf hun baan kwijt en kunnen ze geen hypotheek krijgen op dat moment.

Al de gedachten spelletjes over inflatie deflatie of een asset wel of niet te duur is doen niet ter zake. Je kan als je nu vooruit wil met je leven niet gaan gokken op een gebeurtenis die al dan niet gaat gebeuren en dat jij dan net op dat moment in een goede positie bent om te kopen. Hoe groot is die kans ?

En ondertussen krijg je ieder jaar vrolijk 6% huurverhoging om je oren. En als je geluk hebt 2% salaris erbij.
Leuke gedachtenspelletjes maar daar heeft niemand met een woningwens ook maar iets aan.

Zo lang we denken en geloven dat de vrije marktretoriek van de afgelopen 40 jaar op het gebied van zo'n beetje alles wat voor mensen belangrijk is , de weg voorwaarts is. Zal de stabiliteit in inkomen, loongroei , woningmarkt blijven zoals het nu is. Een weg naar winstmaximalisatie zonder te doen waar behoefte aan is.

Het is een geen eenzijdig verhaal van ingrijpen op de woningmarkt. Het is het beperken van de marktwerking op alle gebied , deze is namelijk doorgeschoten. En moet om verbetering te brengen veel meer overheids regie hebben. Want buiten geloof is op een klein percentage mensen na, niemand er echt iets mee opgeschoten de afgelopen decennia, met al die geweldige marktwerking.

Natuurlijk doet het wel ter zake! Je zit er voor 30 jaar aan vast hè. Tussen nu en 2 jaar geleden hebben we het wellicht zelfs over ruim een ton wat je had kunnen 'besparen'. Dit maakt en breekt mensen, en doet altijd ter zake om die reden.
Een 50% crash kan je lang op wachten, dat snap ik ook wel. Maar zelfs een 10% afname op een huisje van een half miljoen? Dan is zelfs 6% op je 1000 euro huur toch peanuts?

Maarja. Dan moet het wel omslaan. Als dat niet gebeurt wordt je dubbel genaaid totdat je de boot definitief gemist hebt. Die FOMO is serieus en dat snappen mensen echt wel.
Juist die tweedeling (als het zo door gaat komt het niet meer goed, vs als het om slaat ben je gek als je nu koopt) vind ik op z'n minst fascinerend - en doet hoe dan ook ter zake als je vermogen wil opbouwen als jongere voor je oude dag.

Nu instappen in een woning die eigenlijk niet aan je eisen voldoet, terwijl je wellicht prima (maar te duur?) huurt is net zo hard gokken als wachten op een betere markt. Die beslissing, op basis van je eigen toekomstvisie, kan je best maken als het past binnen je financiële mogelijkheden en als je nog niet op het punt staat om je gezin te starten.

En zelfs als je geen keuze hebt: het is financieel een van de meest ingrijpende beslissingen van je leven. Natuurlijk doet dat ter zake en is het goed om dergelijke informatie op z'n minst te lezen.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 09-04-2021 18:09 ]

[Rzaan]

Richh schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 18:06:
Een 50% crash kan je lang op wachten, dat snap ik ook wel. Maar zelfs een 10% afname op een huisje van een half miljoen?

Maar wanneer is dit?
En dan geef ik je een marge van 9 maanden.

[Requiem19]

Wat is die 10% waardedaling waard in je portemonnee als de rente 1,5% stijgt...

[Richh]

Rzaan schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 18:09:
[...]

Maar wanneer is dit?
En dan geef ik je een marge van 9 maanden.

Ik gaf hierboven al aan dat ik geen datums ga noemen. Wat verwacht je nu met deze vraag te bereiken? Je gaf zelf ook al aan dat je denkt dat het 'een keer' zal omslaan, daar noem je zelf ook geen datum bij. Waarom verwacht je dat van anderen wel?

En waarom specifiek die marge van 9 maanden? Puur zodat je over 9 maanden iemands ongelijk kan aanwijzen?

En dan?

Daar draait de hele reden van waarom ik zo'n artikel over asset inflatie deel toch niet om?

Edit
@Rzaan in dat geval neem ik mijn woorden terug, mijn sarcasme detector was even defect vrees ik

[ Voor 19% gewijzigd door Richh op 09-04-2021 18:27 ]

[Richh]

Requiem19 schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 18:13:
Wat is die 10% waardedaling waard in je portemonnee als de rente 1,5% stijgt...

De hypotheekrenteaftrek

Maar iets serieuzer: inbreng eigen vermogen, doorstroommogelijkheden als de rente opnieuw daalt, makkelijker extra aflossen.

Wat is de reden waarom het nu gunstig is als je vroeger een huis had gekocht op toen de rente vroeger 1,5% hoger lag?

[Nickster!]

Requiem19 schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 18:13:
Wat is die 10% waardedaling waard in je portemonnee als de rente 1,5% stijgt...

Niet iedereen wil / hoeft 100% te financieren

[Requiem19]

Richh schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 18:17:
[...]

De hypotheekrenteaftrek

Maar iets serieuzer: inbreng eigen vermogen, doorstroommogelijkheden als de rente opnieuw daalt, makkelijker extra aflossen.

Wat is de reden waarom het nu gunstig is als je vroeger een huis had gekocht op toen de rente vroeger 1,5% hoger lag?

Dat eigen vermogen zit voor de meesten in de overwaarde, die dan ook 10% gedaald is.

De leenruimte zal ook lager worden als de rente stijgt, dus per saldo schieten de meeste mensen er relatief weinig mee op.

[Richh]

Requiem19 schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 18:20:
[...]


Dat eigen vermogen zit voor de meesten in de overwaarde, die dan ook 10% gedaald is.

De leenruimte zal ook lager worden als de rente stijgt, dus per saldo schieten de meeste mensen er relatief weinig mee op.

Voor hurende starters (met al dan niet een gevulde spaarrekening) niet, en daar hadden we het over.

Doorstromen naar groter terwijl je een 2e hypotheek met hogere rente en minder leenruimte moet afsluiten, is inderdaad precies wat je niet wil als huizenbezitter. Precies vandaar dat je imho als starter enigszins voorzichtig mag zijn als je nu een huis koopt uit FOMO, met als doel om over 3 jaar door te stromen naar het huis wat je echt wilt.

[Rzaan]

Richh schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 18:14:
[...]

Ik gaf hierboven al aan dat ik geen datums ga noemen. Wat verwacht je nu met deze vraag te bereiken? Je gaf zelf ook al aan dat je denkt dat het 'een keer' zal omslaan, daar noem je zelf ook geen datum bij. Waarom verwacht je dat van anderen wel?

En waarom specifiek die marge van 9 maanden? Puur zodat je over 9 maanden iemands ongelijk kan aanwijzen?

Ik had een emoticon moeten gebruiken.

Ik ben er zelf zeker van dat er een neergang of stagnatie zal komen.
Maar durf daar echt geen uitspraak over te doen wanneer. Zou zomaar pas over 15 jaar kunnen zijn.
De gevolgen van Corona had ik ook heftiger verwacht.
Wellicht is het net zoals met Jerommeke die op een rotsblok slaat, er gebeurt niets, maar 3 plaatjes verder spat de rots alsnog uiteen.
De economische klap moet misschien nog komen, maar ik hoor alleen maar verhalen over iets lagere groeiverwachtingen.

[Requiem19]

Richh schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 18:26:
[...]

Voor hurende starters (met al dan niet een gevulde spaarrekening) niet, en daar hadden we het over.

Doorstromen naar groter terwijl je een 2e hypotheek met hogere rente en minder leenruimte moet afsluiten, is inderdaad precies wat je niet wil als huizenbezitter. Precies vandaar dat je imho als starter enigszins voorzichtig mag zijn als je nu een huis koopt uit FOMO, met als doel om over 3 jaar door te stromen naar het huis wat je echt wilt.

Wat zijn de (statistische) cijfers van het EV van starters dan versus bijv doorstromers?

Het zou mij verbazen als starters meer ruimte hebben om te sparen:
- beginnende baan
- hoge huurkosten

Dan is je concurrentie dus een doorstromer met hoger salaris en meer ruimte om te sparen (want nu lagere lasten).

Dus hoe goed is de daling van de markt nu echt voor starters als de rente toeneemt. Ik heb mijn twijfels.

[Miks]

Ivow85 schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 17:34:
[...]


Het grootste deel van de kosten voor die woning lopen echter gewoon door nadat deze is afbetaald, en die kosten stijgen bovendien mee met de indexering van lonen en materiaalprijzen. Het heet: beheer, onderhoud en woningverbetering.

Ik weet natuurlijk niet hoe de corporaties in jouw regio het doen, maar waar ik woon zijn 3 grote woningcorporaties actief. Alle drie zijn behoorlijk actief met grote renovatieprojecten, wijk voor wijk uiteraard. Waardoor bewoners van wijken die nog niet aan de beurt zijn soms het idee hebben 'dat de woningbouw niets doet met al die huuropbrengsten'.

Maar wat ik zie, is dat complete vooroorlogse wijken gerenoveerd worden en voorzien van nieuwe kozijnen met isolatieglas, compleet nieuwe daken met een dikke laag isolatie, nieuw schilderwerk, onderhoud aan houtwerk, goten dakkapellen etc. Als bonus komen er, waar dat kan, zonnepanelen op. Al die huisjes zien er van buiten weer uit 'als nieuw', maar dan wel duurzaam.

Dat bespaart de bewoners heel veel energiekosten.
Maar om zulke projecten uit te kunnen voeren is al snel 50 tot 75k per woning nodig. Daar zijn dus heel wat huurpenningen voor nodig
Sterker nog: kostentechnisch is het voor een woningcorporatie goedkoper om elk huizenblok gewoon elke ca. 50 jaar plat te gooien en er nieuwbouw neer te zetten. De reden dat dit niet gedaan wordt, is dat de meeste mensen dat niet willen vanwege het 'karakter van de buurt' of omdat ze zo verknocht zijn aan hun gedateerde huisje. Dus dan maar duur renoveren zodat de boel behouden kan blijven.

De kosten worden nogal hoog inderdaad als de corporaties steeds groter en inefficienter worden. Geloof me, ik ken ze van binnen.

Om maar een paar dingen te bedenken: verkeerd bestelde keukens die direct weggegooid worden, monteurs die voor een wandcontactdoos soms wel 5 keer terug moeten, bestuurders en externen die ver boven de balkenendenorm uitkomen en handmatige financiële administraties.

En dan hebben we nog andere onzinnige zaken zoals buurtcoaches, wijkbeheerders, huismeesters en weet ik niet wat er allemaal verzonnen wordt om mensen bezig te houden.

Als je denkt dat de grote schandalen in de corporatiesector het enige is wat er mis was, dan heb je het echt mis.

Geef je de bewoners hun eigen regie - denk aan echt corporatief wonen - dan zijn er niet de hemeltergende inefficienties die je bij uitstek aantreft bij de woco's.

[Richh]

Requiem19 schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 18:33:
[...]


Wat zijn de (statistische) cijfers van het EV van starters dan versus bijv doorstromers?

Het zou mij verbazen als starters meer ruimte hebben om te sparen:
- beginnende baan
- hogere huur

Dan is je concurrentie dus een doorstromer met hoger salaris en meer ruimte om te sparen (want nu lagere lasten).

Dus hoe goed is de daling van de markt nu echt voor starters als de rente toeneemt. Ik heb mijn twijfels.

Geen idee, zijn vast ergens te vinden

Maar de vraag is of huizenbezitters hun vermogen in een dalende markt zijn bereid uit te geven om door te stromen. Sterker nog, er zullen bezitters zijn die onder water zitten en dat eerst nog moeten aflossen.

Verder was 'inbreng eigen geld' slechts 1 van de voordelen, wat inderdaad niet voor iedereen even goed uit zal pakken. Er zitten ook sowieso nadelen aan, dat zal ik zeker niet ontkennen.

[CornermanNL]

Richh schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 18:06:
[...]

Natuurlijk doet het wel ter zake! Je zit er voor 30 jaar aan vast hè. Tussen nu en 2 jaar geleden hebben we het wellicht zelfs over ruim een ton wat je had kunnen 'besparen'. Dit maakt en breekt mensen, en doet altijd ter zake om die reden.
Een 50% crash kan je lang op wachten, dat snap ik ook wel. Maar zelfs een 10% afname op een huisje van een half miljoen? Dan is zelfs 6% op je 1000 euro huur toch peanuts?

Maarja. Dan moet het wel omslaan. Als dat niet gebeurt wordt je dubbel genaaid totdat je de boot definitief gemist hebt. Die FOMO is serieus en dat snappen mensen echt wel.
Juist die tweedeling (als het zo door gaat komt het niet meer goed, vs als het om slaat ben je gek als je nu koopt) vind ik op z'n minst fascinerend - en doet hoe dan ook ter zake als je vermogen wil opbouwen als jongere voor je oude dag.

Nu instappen in een woning die eigenlijk niet aan je eisen voldoet, terwijl je wellicht prima (maar te duur?) huurt is net zo hard gokken als wachten op een betere markt. Die beslissing, op basis van je eigen toekomstvisie, kan je best maken als het past binnen je financiële mogelijkheden en als je nog niet op het punt staat om je gezin te starten.

En zelfs als je geen keuze hebt: het is financieel een van de meest ingrijpende beslissingen van je leven. Natuurlijk doet dat ter zake en is het goed om dergelijke informatie op z'n minst te lezen.

Als de markt keert, en hij keert alleen als de omstandigheden op gebied van economische groei tegenvallen. dan heb je geen baan. Dus geen leencapaciteit. Dan heb je nog geen toegang tot de koopmarkt. De mensen die ik ken die nu (misschien te duur, wie zal het zeggen) van huur naar koop zijn gegaan zijn wat blij dat ze eindelijk na jaren van gerommel met tijdelijke contracten eindelijk een vast contract hebben, en nu van het huren af zijn. Een groot deel gaat naar een spaarpot. Of zoals ik liever zeg een bezit met een restwaarde.

En ze zijn vaak aardig goedkoper uit. Het is een goed artikel, maar geen basis om te wachten, en ik ben er zeker van dat de meeste mensen al afhaken bij asset gerelateerde inflatie. Rente op rente is al moeilijk. Laat staan de dynamiek tussen opkoopprogramma's , rentes, winsten , verwachte winsten en daar dan uit concluderen dat je met een acceptabele wachttijd inderdaad de juiste keuze maakt.

De meeste experts zitten er grotendeels naast, en jij verwacht op basis van dit artikel dat mensen dan een keuze gaan maken om dan maar toch te wachten ?

Stel ze doen dat en het gebeurd niet, dan moeten ze wellicht weer 5 jaar in de wachtstand.

Ik denk dat tot 2016 de huizen historisch goedkoop waren, en ze nu iets te duur zijn. Het probleem zit hem in de combinatie , te weinig sturing in wat er gebouwd wordt en wanneer. De flexibele arbeidsmarkt en de loonmatiging. De vraag is nu hoog omdat de mensen die in 2016 tot heden niet konden kopen vanwege het ontbreken van vaste contracten die nu wel hebben. Het zijn starters , het zijn mensen die aan baby 2 beginnen die al 10 jaar in de wachtstand hebben gestaan.

Gecombineerd met de krapte en het slechte of moet ik zeggen ontbrekende beleid vanaf 2008 op het gebied van woningbouw hebben we de markt die we nu hebben.

En die 6% is ieder jaar weer , rente op rente effect, na krap 5 jaar hebben veel mensen al minder pijn dan nu die extra ton erbij proberen te krijgen. Omdat de aflossing en rente vaak, zelfs nu lager is dan de huidige huur.

[Z___Z]

Ik weet wel zeker dat dalende huizenprijzen nadelig is voor starters. Kijk maar van 2009-2013, mensen die onder water staan die blijven allemaal zitten. Dus de hele markt gaat op slot. De enigen die wel verkopen zijn de mensen die moeten (scheiding of gezinsuitbreiding in een te klein huis). Je zag namelijk het aantal transacties harder dalen dan de prijzen.

De huizenmarkt wordt bepaald door het kleine aantal transacties wat elk jaar plaats vind. Daaraan wordt de totale marktwaarde bepaald. Maar net als aandelen, als iedereen tegelijk wil verkopen klapt de markt ineen, net als iedereen opeens besluit om niet meer te kopen.

[Verwijderd]

Z___Z schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 20:37:
Ik weet wel zeker dat dalende huizenprijzen nadelig is voor starters. Kijk maar van 2009-2013, mensen die onder water staan die blijven allemaal zitten. Dus de hele markt gaat op slot. De enigen die wel verkopen zijn de mensen die moeten (scheiding of gezinsuitbreiding in een te klein huis). Je zag namelijk het aantal transacties harder dalen dan de prijzen.

De huizenmarkt wordt bepaald door het kleine aantal transacties wat elk jaar plaats vind. Daaraan wordt de totale marktwaarde bepaald. Maar net als aandelen, als iedereen tegelijk wil verkopen klapt de markt ineen, net als iedereen opeens besluit om niet meer te kopen.

Verschil met andere assets is dat je in een huis kan wonen...ook dat je onder de 200K dit "aandeel" niet kan kopen....
Crypo wel of edel..of mandje huppelepup...maar met een woning is het meteen BAM zeg maar en kan je niet voor paar 1k instappen.

Maarja ; No risk = No fun

[CVTTPD2DQ]

Ivow85 schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 17:34:
Maar wat ik zie, is dat complete vooroorlogse wijken gerenoveerd worden en voorzien van nieuwe kozijnen met isolatieglas, compleet nieuwe daken met een dikke laag isolatie, nieuw schilderwerk, onderhoud aan houtwerk, goten dakkapellen etc. Als bonus komen er, waar dat kan, zonnepanelen op. Al die huisjes zien er van buiten weer uit 'als nieuw', maar dan wel duurzaam.

Eens, juist de corporatiewijken zijn hier - van buiten - goed onderhouden. En soms uitstekend onderhouden en verduurzaamd. Ik denk dat dat ook een beetje wrevel geeft. De bewoners zelf zijn veel meer bezig met de binnenkant van hun woning, en die is vaak nog "in originele staat". Wat kan hun het schelen dat de kozijnen op tijd geschilderd worden? Ze mogen niet eens de kleur uitkiezen.

[Miks]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 21:01:
[...]


Eens, juist de corporatiewijken zijn hier - van buiten - goed onderhouden. En soms uitstekend onderhouden en verduurzaamd. Ik denk dat dat ook een beetje wrevel geeft. De bewoners zelf zijn veel meer bezig met de binnenkant van hun woning, en die is vaak nog "in originele staat". Wat kan hun het schelen dat de kozijnen op tijd geschilderd worden? Ze mogen niet eens de kleur uitkiezen.

Ik weet echt niet welke corporatiewoningen je het over hebt - komt ook niet overeen met wat ik zie.

Kenmerkend voor corporatiewoningen is: slechte afwerking, volledig uitgewoond, alleen het hoogstnodige onderhoud. Er wordt wel verduurzaamd maar dit blijkt bij de maandelijkse kosten voor de bewoner vies tegen te vallen: alleen het label telt immers voor de WWS!

Oftewel: van buiten lijkt het heel wat, maar woningen zitten vaak alsnog net de koudebruggen en de bijbehorende schimmelproblematiek. Maar wel netjes label A.

[HBSVDK]

Z___Z schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 20:37:
Ik weet wel zeker dat dalende huizenprijzen nadelig is voor starters. Kijk maar van 2009-2013, mensen die onder water staan die blijven allemaal zitten. Dus de hele markt gaat op slot. De enigen die wel verkopen zijn de mensen die moeten (scheiding of gezinsuitbreiding in een te klein huis). Je zag namelijk het aantal transacties harder dalen dan de prijzen.

De huizenmarkt wordt bepaald door het kleine aantal transacties wat elk jaar plaats vind. Daaraan wordt de totale marktwaarde bepaald. Maar net als aandelen, als iedereen tegelijk wil verkopen klapt de markt ineen, net als iedereen opeens besluit om niet meer te kopen.

Verschil is dat er nu veel particuliere beleggers tussen zitten die huizen voor wisselende prijzen (duur/goedkoop) hebben gekocht. Zou het niet kunnen zijn dat wanneer de huizenprijzen de daling inzetten juist diegene met een goede overwaarde het huis verkopen om op een gunstiger tijdstip weer aan te kopen?

[izdp]

Miks schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 12:55:
[...]


Helemaal mee eens. Sociale woningen zijn er te weinig. Echter, wat is een sociale woning eigenlijk? Het idee van corporatief woningbezit is al tientallen jaren kapot - sinds de intrede van de 'pakken' die de 'truien' hebben verstoten. Een sociale woning is eigenlijk ook heel erg duur geworden (zelfs zonder WWS-stelsel). We hebben het hier over woningen die al tientallen jaren zijn afbetaald(!) Maar de megalomane wocos worden steeds minder efficient. Zie ook de grote kantoren en de 'leuke projecten' die ze draaien. Niet voor niets dat de politiek heeft ingegrepen zodat ze weer terug moesten naar hun primaire taak

Daarnaast, hoeveel medewerkers van een woco wonen nog in hun eigen bezit? Je ziet ook heel veel wocos die fuseren - zodat het bestuur een hoger salaris kan opstrijken. En bewoners die nog inspraak hebben? Laat me niet lachen.

De woco heeft zijn idealen al jaren geleden verloren, met als gevolg dat je deze beter kan opheffen.

Weg met de woco, terug met het corporatief bezit zoals bijvoorbeeld de ecowijk in Boekel. Zie ook de tegenlicht uitzending van enkele weken geleden. Daar zie je dat actieve participatie echt zijn vruchten afwerpt.

Uit ervaring van mezelf en van mijn familie kan ik me aardig vinden in je schrijven, behalve wat je zegt over afbetaalde woningen.
Dat is nu juist 1 van goede pijlers van een woco.
Wat er als 'winst' overblijft kan de basis zijn van nieuwbouw die gezien het sociale karakter onder de kostprijs verhuurd moet worden.
Zo ging het althans. Echter vele woco's hebben de lasten van onderhoud en tijdige renovatie nooit genomen, maar deze daadwerkelijk grof verjubeld.
De winsten van nu zouden ze makkelijk weer kunnen aanwenden voor nieuwbouw zoals bedoeld, maar ja oeps er zijn giga-bedragen nodig voor renovatie. Nog los van de energietransitie waar ze maar al te graag deze kosten onder scharen.
En natuurlijk hun eigen organisaties waren behoorlijk opgeblazen met dito salarissen en dat terugdraaien valt niet mee.

En de grote schuldige was dhr. Zalm die door het afstoten van die woningen naar privaat, de bijbehorende schulden van de begroting kon afschrijven en zo met vlag en wimpel kon voldoen aan de vereisten die het verdrag van Maastricht voorschreef.
Heel slim, maar ja toen brak het feest los voor de bestuurders en ik kwam ze overal tegen in de wereld,
Van feest naar feest

[izdp]

Ivow85 schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 17:34:
[...]


Sterker nog: kostentechnisch is het voor een woningcorporatie goedkoper om elk huizenblok gewoon elke ca. 50 jaar plat te gooien en er nieuwbouw neer te zetten. De reden dat dit niet gedaan wordt, is dat de meeste mensen dat niet willen vanwege het 'karakter van de buurt' of omdat ze zo verknocht zijn aan hun gedateerde huisje. Dus dan maar duur renoveren zodat de boel behouden kan blijven.

Hoe kom je daar nu bij?
Als je weer een volwaardige woning hebt na je genoemde renovatie voor 50 à 75k staat dat in geen verhouding tot de kosten van sloop en nieuwbouw.
Alleen als het is zo uitgevoerd dat het in feite een soort korte termijnoperatie is, bouwkundig gezien, ja dan misschien.

[izdp]

Richh schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 18:14:
[...]

Ik gaf hierboven al aan dat ik geen datums ga noemen. Wat verwacht je nu met deze vraag te bereiken? Je gaf zelf ook al aan dat je denkt dat het 'een keer' zal omslaan, daar noem je zelf ook geen datum bij. Waarom verwacht je dat van anderen wel?

En waarom specifiek die marge van 9 maanden? Puur zodat je over 9 maanden iemands ongelijk kan aanwijzen?

En dan?

Daar draait de hele reden van waarom ik zo'n artikel over asset inflatie deel toch niet om?

Edit
@Rzaan in dat geval neem ik mijn woorden terug, mijn sarcasme detector was even defect vrees ik

Asset-inflatie?
Ach niets nieuws onder de zon economisch gezien.
Er is verschrikkelijk veel geld beschikbaar in de wereld en dat wordt vooral opgeslagen.
In spaargeld, extra bizar veel in 2020, in bitcoin, aandelen, en ja huizen.
Dus waar zal je dan bijzonder op moeten letten voor een draai in de markt?

Volgens mij nog steeds de bekende grootheid van de omloopsnelheid van het geld.
Gaat die substantieel omhoog dan is het momentum nabij.

[Ivow85]

izdp schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 01:52:
[...]


Hoe kom je daar nu bij?
Als je weer een volwaardige woning hebt na je genoemde renovatie voor 50 à 75k staat dat in geen verhouding tot de kosten van sloop en nieuwbouw.
Alleen als het is zo uitgevoerd dat het in feite een soort korte termijnoperatie is, bouwkundig gezien, ja dan misschien.

Met die 50-75k is de buitenschil weer een beetje bijgetrokken. Maar daarmee is de binnenzijde nog niet gedaan én je krijgt er de buitenzijde ook niet mee op het niveau van nieuwbouw.

Ga je ook de binnenzijde aanpakken om het 2021 te maken, dan ga je dik over de 100k heen.

[Rubbergrover1]

Ivow85 schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 08:22:
[...]


Met die 50-75k is de buitenschil weer een beetje bijgetrokken. Maar daarmee is de binnenzijde nog niet gedaan én je krijgt er de buitenzijde ook niet mee op het niveau van nieuwbouw.

Ga je ook de binnenzijde aanpakken om het 2021 te maken, dan ga je dik over de 100k heen.

Ik vraag me af wat je precies bedoelt met 'de binnenzijde aanpakken'. En vooral ook wat daarin extra zit in vergelijking met wat je bij een kale nieuwbouwwoning nog extra zou moeten doen.

[Ivow85]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 08:33:
[...]

Ik vraag me af wat je precies bedoelt met 'de binnenzijde aanpakken'. En vooral ook wat daarin extra zit in vergelijking met wat je bij een kale nieuwbouwwoning nog extra zou moeten doen.

Keuken, badkamer, elektra, lage temperatuurverwarming, nieuwe waterleidingen en riolering. Waar nodig oude riet-stuc of boardplafonds vervangen voor gips.

Volledige renovatie is in praktijk duurder dan sloop + nieuwbouw. Bij renovatie is zo'n beetje alles maatwerk. Bij een nieuw blokje zet de woningbouw seriewerk neer met veel prefab delen.

[CVTTPD2DQ]

Miks schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 22:41:
Ik weet echt niet welke corporatiewoningen je het over hebt - komt ook niet overeen met wat ik zie.

Kenmerkend voor corporatiewoningen is: slechte afwerking, volledig uitgewoond, alleen het hoogstnodige onderhoud. Er wordt wel verduurzaamd maar dit blijkt bij de maandelijkse kosten voor de bewoner vies tegen te vallen: alleen het label telt immers voor de WWS!

Ongetwijfeld zal er wel wat af te dingen zijn op de kosteneffectiviteit van verduurzaming. Andersom zie je dat particulieren vaak zonnepanelen op het dak gooien, want door saldering is dat nu gunstig, ook al doe je niets aan het energiegebruik van de woning.

Maar vergelijk je geen appels met peren? Als ik hier om de hoek de vinexwijk uit de jaren '00 inloop, met dikke leaseauto's, alle parkeerplaatsen ramvol, want twee(!) auto's per gezin, vind ik het eigenlijk wel logisch dat alles er mooier en 'luxe' uitziet.

Een wocowijk moet je niet vergelijken met protserige buitenwijken, maar vergelijkbare wijken met koopwoningen. Waar auto's meestal tien jaar oud zijn, witte busjes geparkeerd zijn omdat de bestuurders er wonen, niet omdat ze er komen klussen. Daar zie je op koopwoningen de airco's die half van de muur afvallen, dingen die geschilderd zijn terwijl ze eigenlijk aan vervanging toe zijn, kozijnen die wegrotten, etc.

[Rubbergrover1]

Ivow85 schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 08:36:
[...]


Keuken, badkamer, elektra, lage temperatuurverwarming, nieuwe waterleidingen en riolering. Waar nodig oude riet-stuc of boardplafonds vervangen voor gips.

Volledige renovatie is in praktijk duurder dan sloop + nieuwbouw. Bij renovatie is zo'n beetje alles maatwerk. Bij een nieuw blokje zet de woningbouw seriewerk neer met veel prefab delen.

Maar een hoop van die posten heb je dus ook als je een nieuwbouwwoning plaatst. Dat zal soms inderdaad iets goedkoper zijn dan bij renovatie omdat je met een 'leeg canvas' begint. Maar die meerkosten zullen bij renovatie van een paar honderd identieke sociale huurwoningen ook weer niet een zo dramatisch grote kostenpost zijn dat dit sloop en nieuwbouw rechtvaardigt.

[Trichoglossus]

Miks schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 22:41:
[...]


Ik weet echt niet welke corporatiewoningen je het over hebt - komt ook niet overeen met wat ik zie.

Kenmerkend voor corporatiewoningen is: slechte afwerking, volledig uitgewoond, alleen het hoogstnodige onderhoud. Er wordt wel verduurzaamd maar dit blijkt bij de maandelijkse kosten voor de bewoner vies tegen te vallen: alleen het label telt immers voor de WWS!

Oftewel: van buiten lijkt het heel wat, maar woningen zitten vaak alsnog net de koudebruggen en de bijbehorende schimmelproblematiek. Maar wel netjes label A.

Niet mijn ervaring.

Een vriendin van mij woont in een plaats waar alle corporatiewoningen worden verduurzaamd. Dakisolatie van 12cm, spouwmuurisolatie, vloerisolatie, zonnepanelen. En dat allemaal voor een huurverhoging van 4 euro per maand.
De zaken waarvoor de woningbouw verantwoordelijk is - buitenkant van woning - zien er allemaal prima uit. Onderhoud gebeurt gewoon op reguliere basis.
De bewoner is uiteraard zelf verantwoordelijk voor de inrichting van de woning, maar ook koopwoningen zijn soms volledig uitgewoond.


Ik durf wel te stellen dat deze corporatiewoningen in een betere staat verkeren dan een doorsnee rijtjes koophuis in die plaats.

[Z___Z]

HBSVDK schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 01:20:
[...]


Verschil is dat er nu veel particuliere beleggers tussen zitten die huizen voor wisselende prijzen (duur/goedkoop) hebben gekocht. Zou het niet kunnen zijn dat wanneer de huizenprijzen de daling inzetten juist diegene met een goede overwaarde het huis verkopen om op een gunstiger tijdstip weer aan te kopen?

Denk zelf van niet. Ik denk dat particuliere verhuurders in de markt zitten voor de huur inkomsten en niet voor de prijs speculaties. Dus zolang er geen leegstand is, zal de particuliere verhuurder niet zo snel verkopen denk ik. Het zullen eerder professionele verhuurders zijn die verkopen om later voor minder terug te kopen.

[Rubbergrover1]

Trichoglossus schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 09:48:
[...]
Ik durf wel te stellen dat deze corporatiewoningen in een betere staat verkeren dan een doorsnee rijtjes koophuis in die plaats.

Ben ik met je eens, dat is mijn ervaring ook. Maar dit zal uiteraard afhangen van het beleid van de lokale woningbouwverenigingen. Daarom heeft een welles-nietes discussie weinig zin als het om twee verschillende plaatsen en twee verschillende woningbouwverenigingen gaat.

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 11:22:
[...]

Ben ik met je eens, dat is mijn ervaring ook. Maar dit zal uiteraard afhangen van het beleid van de lokale woningbouwverenigingen. Daarom heeft een welles-nietes discussie weinig zin als het om twee verschillende plaatsen en twee verschillende woningbouwverenigingen gaat.

Ben je binnen geweest? Heb je met de bewoners gepraat? Of loop je er alleen langs met de hond?

Laten we tegen deze anekdotische verhalen eens wat cijfers zetten: 1,5 miljoen woningen hebben schimmelproblemen. Zo'n 15-20% van alle woningen in NL. Dat zijn voornamelijk huurhuizen. Ik ken veel van deze verhalen persoonlijk, het betreft hier veelal de woco's.
https://www.rtlnieuws.nl/...n-veel-groter-dan-gedacht

Deze schimmelproblemen doen zich vaak voor na isolerende maatregelen. Wanneer een tochtig huis wordt dichtgemaakt maar er nog overal koudebruggen zijn. Dan maak je van een gezond huis een ongezond huis dat letterlijk aan je gezondheid vreet.

Veel van die huizen zien er van buiten prima uit ja.

[Mark31]

Miks schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 11:40:
[...]


Ben je binnen geweest? Heb je met de bewoners gepraat? Of loop je er alleen langs met de hond?

Laten we tegen deze anekdotische verhalen eens wat cijfers zetten: 1,5 miljoen woningen hebben schimmelproblemen. Zo'n 15-20% van alle woningen in NL. Dat zijn voornamelijk huurhuizen. Ik ken veel van deze verhalen persoonlijk, het betreft hier veelal de woco's.
https://www.rtlnieuws.nl/...n-veel-groter-dan-gedacht

Deze schimmelproblemen doen zich vaak voor na isolerende maatregelen. Wanneer een tochtig huis wordt dichtgemaakt maar er nog overal koudebruggen zijn. Dan maak je van een gezond huis een ongezond huis dat letterlijk aan je gezondheid vreet.

Veel van die huizen zien er van buiten prima uit ja.

Dit is logisch , hebben wij ook.
Eerst was alles enkelglas, daar hoopte de vocht zich op omdat het de koudste plek is .
Nu heb je beter isolerende glas en is de raampartij niet meer de koudste plek, dus hoopt het vocht zich op op een andere plek.
Je zal meer moeten ventileren, meer is het probleem niet.

[Caelorum]

Veel mensen pleuren ook gewoon die roosters dicht en zetten nooit een raam open. Gecombineerd met dat veel van die woningen geen mechanische ventilatie hebben en dan zit het vocht echt overal.

[Ivow85]

Caelorum schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 14:00:
Veel mensen pleuren ook gewoon die roosters dicht en zetten nooit een raam open. Gecombineerd met dat veel van die woningen geen mechanische ventilatie hebben en dan zit het vocht echt overal.

Dit is inderdaad een probleem. Mensen zetten roosters dicht en MV uit, want 'daardoor komt er zoveel kou in huis'. En vervolgens maar klagen over schimmel.

Schimmel ontstaat niet door isolatie. Schimmel ontstaat door een overmatige hoeveelheid vocht in de lucht. En dat is vrijwel altijd het gevolg van bewoners die onvoldoende ventileren.

Schimmel doordat ventileren niet kan (geen ramen die open kunnen én geen MV) of door vochtdoorslag komt veel minder vaak voor.

[Miks]

Een hoop ventilatie-experts hier. Domme sociale huurders, moeten gewoon hun huis beter ventileren.

[Miks]

Ivow85 schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 14:45:
[...]

Schimmel ontstaat niet door isolatie. Schimmel ontstaat door een overmatige hoeveelheid vocht in de lucht. En dat is vrijwel altijd het gevolg van bewoners die onvoldoende ventileren.

*snip* zo win je geen discussie Er zit altijd vocht in de lucht. Vocht condenseert. Dat is het probleem. Of beweer je hier eigenlijk dat de binnenluchtkwaliteit naar beneden moet? Droge lucht is ook helemaal niet gezond namelijk.

[ Voor 5% gewijzigd door Señor Sjon op 10-04-2021 15:21 ]

[psychodude]

Ivow85 schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 14:45:
[...]


Dit is inderdaad een probleem. Mensen zetten roosters dicht en MV uit, want 'daardoor komt er zoveel kou in huis'. En vervolgens maar klagen over schimmel.

Schimmel ontstaat niet door isolatie. Schimmel ontstaat door een overmatige hoeveelheid vocht in de lucht. En dat is vrijwel altijd het gevolg van bewoners die onvoldoende ventileren.

Schimmel doordat ventileren niet kan (geen ramen die open kunnen én geen MV) of door vochtdoorslag komt veel minder vaak voor.

Hier in particuliere huur ook al jaren last van schimmel, overwegend binnen de wintermaanden. Ventileren kun je hier tot je een ons weegt, maar werkt gewoon echt niet afdoende. De luchtvochtigheid blijft gewoon hoog. Enkel echt letterlijk voor de mussen stoken, ramen vol open en kachel op ongeveer 21 graden helpt om in de wintermaanden de luchtvochtigheid beneden de 60% te krijgen. Maar wordt natuurlijk wel een erg dure grap.

Gemiddelde luchtvochtigheid met 24/7 de klepramen open en bij aanwezigheid kachel op zo'n 19 graden en met enige regelmaat ramen open om te luchten, is al snel nog zo'n 70 - 75%.

Gebrek aan mechanische ventilatie binnen de badkamer is een groot probleem, ook elders geen mechanische ventilatie. Enkele jaren nog wel een luchtontvochtiger gebruikt, en ondanks dat je daarmee zo'n 6L op een dag vangt, is zelfs dit niet afdoende om de luchtvochtigheid op een niveau te krijgen waarbij er geen schimmels groeien. Ook dit is, behoudens het feit dat het al storend is qua geluidsproductie, zeker niet goedkoop. Zet het af tegen daar bovenop ook nog eens een niet kunnen behalen van een gewenst resultaat. Tja, dan stop je ook daar op een gegeven moment maar mee.

Het contrast met een eerder appartement waar we gewoond hebben is daarin dan ook groot. Met mechanische ventilatie verspreid door het appartement zette we de tochtroosters vaak juist dicht, omdat de luchtvochtigheid daarmee veelal al op zo'n 45% zat.

[Señor Sjon]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 09:23:
[...]

Maar een hoop van die posten heb je dus ook als je een nieuwbouwwoning plaatst. Dat zal soms inderdaad iets goedkoper zijn dan bij renovatie omdat je met een 'leeg canvas' begint. Maar die meerkosten zullen bij renovatie van een paar honderd identieke sociale huurwoningen ook weer niet een zo dramatisch grote kostenpost zijn dat dit sloop en nieuwbouw rechtvaardigt.

Je kan niet alles wegrenoveren. Je zal dan een woning volledig opnieuw in moeten richten, die kosten kan je een bestaande huurder niet aandoen. Plus je blijft die lage plafonds, gebrekkige zolderruimte en dramatische akoestiek tussen vloeren en buren houden. Platslaan kost grofweg 30% meer, maar dan heb je wel een volledig nieuwe woning met meer ruimte dan de oude.

Miks schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 11:40:
[...]


Ben je binnen geweest? Heb je met de bewoners gepraat? Of loop je er alleen langs met de hond?

Laten we tegen deze anekdotische verhalen eens wat cijfers zetten: 1,5 miljoen woningen hebben schimmelproblemen. Zo'n 15-20% van alle woningen in NL. Dat zijn voornamelijk huurhuizen. Ik ken veel van deze verhalen persoonlijk, het betreft hier veelal de woco's.
https://www.rtlnieuws.nl/...n-veel-groter-dan-gedacht

Deze schimmelproblemen doen zich vaak voor na isolerende maatregelen. Wanneer een tochtig huis wordt dichtgemaakt maar er nog overal koudebruggen zijn. Dan maak je van een gezond huis een ongezond huis dat letterlijk aan je gezondheid vreet.

Veel van die huizen zien er van buiten prima uit ja.

Mijn ervaringen met huurders is dat ze om kosten te besparen de MV uitzetten en ventilatieroosters dicht vanwege tocht of het idee dat er zomaar koude lucht binnenkomt. Combineer dat met betere kierdichting en er komt te weinig verse lucht binnen. Warme lucht kan helpen, maar dan zetten ze radiatoren dicht op zoveel mogelijk plekken. Er is niet voor niets 'energiearmoede' in opkomst, zeker met immer stijgende prijzen.

@psychodude Bedankt voor het maken van mijn punt. Kachel laag en geen MV geeft problemen. Overigens is de winter vaak droog, qua lucht, de herfst heeft juist veel nattigheid.

[Caelorum]

Miks schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 15:13:
Een hoop ventilatie-experts hier. Domme sociale huurders, moeten gewoon hun huis beter ventileren.

Daar leg je een hoop woorden in mijn mond. Dank je daarvoor, maar de volgende keer hoef je dat niet te doen hoor. Kan ik prima zelf.

[Rubbergrover1]

Miks schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 11:40:
[...]


Ben je binnen geweest? Heb je met de bewoners gepraat? Of loop je er alleen langs met de hond?

Laten we tegen deze anekdotische verhalen eens wat cijfers zetten: 1,5 miljoen woningen hebben schimmelproblemen. Zo'n 15-20% van alle woningen in NL. Dat zijn voornamelijk huurhuizen. Ik ken veel van deze verhalen persoonlijk, het betreft hier veelal de woco's.
https://www.rtlnieuws.nl/...n-veel-groter-dan-gedacht

Deze schimmelproblemen doen zich vaak voor na isolerende maatregelen. Wanneer een tochtig huis wordt dichtgemaakt maar er nog overal koudebruggen zijn. Dan maak je van een gezond huis een ongezond huis dat letterlijk aan je gezondheid vreet.

Veel van die huizen zien er van buiten prima uit ja.

Ik ken inderdaad ook huizen met schimmelproblemen. Dat heeft volgens mij meer met de bouwperiode en het 'bouwbudget' van toen te maken en minder met onderhoudsinspanningen. Ik zie het namelijk net zo goed bij (goedkopere) koopwoningen. Maar in de regel werden de koopwoningen van toen toch wat 'degelijker' en voor een wat 'degelijker' budget gebouwd dan de sociale huurwoningen. Dus logisch dat het percentage schimmelwoningen bij sociale huur hoger is dan bij koop.

[Trichoglossus]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 11:22:
[...]

Ben ik met je eens, dat is mijn ervaring ook. Maar dit zal uiteraard afhangen van het beleid van de lokale woningbouwverenigingen. Daarom heeft een welles-nietes discussie weinig zin als het om twee verschillende plaatsen en twee verschillende woningbouwverenigingen gaat.

Klopt uiteraard. Het was ook alleen maar om aan te geven dat niet alle corporatiewoningen krotten zijn, zoals sommige mensen hier denken.
Er staan op funda ook genoeg koopwoningen die totaal verkrot zijn.

Miks schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 11:40:
[...]


Ben je binnen geweest? Heb je met de bewoners gepraat? Of loop je er alleen langs met de hond?

Laten we tegen deze anekdotische verhalen eens wat cijfers zetten: 1,5 miljoen woningen hebben schimmelproblemen. Zo'n 15-20% van alle woningen in NL. Dat zijn voornamelijk huurhuizen. Ik ken veel van deze verhalen persoonlijk, het betreft hier veelal de woco's.
https://www.rtlnieuws.nl/...n-veel-groter-dan-gedacht

Deze schimmelproblemen doen zich vaak voor na isolerende maatregelen. Wanneer een tochtig huis wordt dichtgemaakt maar er nog overal koudebruggen zijn. Dan maak je van een gezond huis een ongezond huis dat letterlijk aan je gezondheid vreet.

Veel van die huizen zien er van buiten prima uit ja.

Ik herken de problemen niet van schimmelproblemen na isolerende maatregelen. Woning van een vriendin is van 1965. Aan alle kanten geïsoleerd. Schimmel: nul. Er wordt gewoon goed geventileerd. In alle ruimtes zijn er een of meerdere ramen die open kunnen.

Misschien dat het eerder speelt in de na-oorlogse portiekflatten etc. En bij mensen die alle ramen altijd potdicht houden.

[Señor Sjon]

Genoeg over ventilatie (blijft immers een woningmarkttopic)

https://www.rtlnieuws.nl/...laspolder-nieuw-dorp-2024

We gaan er een heus dorp bijkrijgen. Voor het eerst sinds Almere (laat die even bezinken), dus 40 jaar lang bevolkingsgroei sindsdien en nul dorpen erbij, enkel buitenwijken.

[Caelorum]

Dat is best een positieve ontwikkeling. Nog meer buitenwijken zonder fatsoenlijke voorzieningen (alleen het absolute minimum) zorgen alleen maar voor nog meer problemen op de weg.
Als je wil zien hoe problematisch dat is kan je over de oceaan naar de VS kijken. Zoek maar eens op strong towns of de bankrupt video van Road Guy Rob.

Een nieuw dorp met daarin dus alle voorzieningen is een veel betere oplossing.

[psychodude]

Señor Sjon schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 15:28:
[...]
@psychodude Bedankt voor het maken van mijn punt. Kachel laag en geen MV geeft problemen. Overigens is de winter vaak droog, qua lucht, de herfst heeft juist veel nattigheid.

offtopic:
Met winter doel ik al snel op meer gewoon de koude periode van het jaar, niet zozeer de meteorologische winter. Dus zo'n beetje oktober t/m april. In mei t/m september is het warm genoeg om niet regulier te ventileren maar gewoon voltijd de ramen open te zetten, het enig dat werkt zonder mechanische ventilatie om het hier droog genoeg te houden.

Naast gebrek aan mechanische ventilatie is overigens een tweede probleem dat ik vermoed dat meespeelt de waterstand binnen de kruipruimtes hier binnen de straat. In de winter staan deze veelal gewoon blank. En trekt door de vloer op, te herkennen aan het laminaat dat op de beneden verdieping vochtschade toont.

Had de reactie al bijna gepost, maar gezien onderstaande maar even offtopic gemaakt in dat geval .

Señor Sjon schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 15:36:
Genoeg over ventilatie (blijft immers een woningmarkttopic)

https://www.rtlnieuws.nl/...laspolder-nieuw-dorp-2024

We gaan er een heus dorp bijkrijgen. Voor het eerst sinds Almere (laat die even bezinken), dus 40 jaar lang bevolkingsgroei sindsdien en nul dorpen erbij, enkel buitenwijken.

Uiteindelijk denk ik dat er meer van dit nodig is in Nederland, maar het allerbelangrijkste is toch wel een verplaatsing van werkvoorzieningen. In de buurt van Gouda een nieuw dorp binnen de gemeente Goudplas verhelpt op termijn naar mijn idee namelijk weinig. De randstad blijft drukker en drukker worden. Nederland heeft juist buiten de randstad veel terrein met ruimte tot wonen. Maar doordat de arbeidskansen daar minder zijn, wordt dit (logischerwijs) minder benut.

Buiten de randstad zie je sowieso al wel aanwas in de ring rondom, denk Alkmaar en omgeving, Flevoland, een stukje west Veluwe en zuidwest Gelderland, midden Noord-Brabant als ook de zuid-Hollandse en noord Zeeuwse eilanden. Maar er is nog onvoldoende inzet op goede stimulans van het op de kaart zetten van dit soort gebieden voor echte werkgelegenheid als eventuele verdere brug naar de rest van het land. Waarmee grote delen van Groningen, Drenthe, Twente, de Achterhoek, oost Noord-Brabant, Limburg en diep Zeeland aanzienlijk achterblijven in groei en een deel zelfs een verwachte krimp zal vertonen in de komende jaren.

Nota bene wordt na 2035 zelfs verwacht dat buiten de randstad er nog nauwelijks gebieden van groei te vinden zullen gaan zijn. Zie ook: https://www.pbl.nl/sites/...jkste-uitkomsten-3812.pdf

Met een verdere leegloop van de randen van het land en toenemend opproppen binnen de randstad. Kunnen we natuurlijk wel een nieuwe stad gebouwd hebben in de buurt van Gouda. Maar tegen 2050 is dat in dit tempo gewoon een buitenwijk van Gouda geworden. Voor zover je tegen die tijd Gouda niet gewoon als buitenwijk van Rotterdam kunt beschouwen.

Uiteraard kunnen we de gehele randstad zo volbouwen als het Ruhr gebied en er gewoon één Randstad van maken. Maar is natuurlijk een beetje de vraag of we dit als land nu echt moeten willen.

[Señor Sjon]

Dat onderzoek doet elke keer theden+15 jaar. Eerst zou dat al in 2029 zijn namelijk. De WBR (woningbehoefteraming) en BP (bevolkingsprognose) worden elke 3 jaar gemaakt en telkens schuift de krimp ook 3 jaar op.

[Steamwitz]

Señor Sjon schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 15:36:
https://www.rtlnieuws.nl/...laspolder-nieuw-dorp-2024

We gaan er een heus dorp bijkrijgen. Voor het eerst sinds Almere (laat die even bezinken), dus 40 jaar lang bevolkingsgroei sindsdien en nul dorpen erbij, enkel buitenwijken.

Dat ze het een dorp noemen, vind ik al twijfelachtig... aan de west-kant ligt het praktisch tegen Rotterdam aan (~1km) zuid-west-kant ligt het praktisch tegen Nieuwerkerk a/d IJssel (ook ~1 km) aan en aan de noord-oost-kant hoef je alleen het autosnelwegknooppunt en spoorknooppunt over te steken en je bent in Gouda.

Ik hoop overigens voor de toekomstige bewoners dat ze de capaciteit van de A20 flink gaan vergroten, want zelfs nu, in de corona-tijd, staat er dagelijks file.

[Caelorum]

Moet ik toch heel even denken aan een video die ik gisteren zag: YouTube: WFH will forever alter our cities (and countryside, too!)
Alhoewel het in Nederland niet zo'n vaart zal lopen, vraag ik mij wel af of we hier niet ook iets vergelijkbaars gaan zien. Want inderdaad, waarom nog in een dure stad gaan wonen als je ook bijv. Vanuit huis een goed betaalde baan kan hebben, maar dan met bijv. De woonkosten van Oost Drenthe of net over de grens in Duitsland? Of bijv. Zeeland? Waar je eerst dan elke dag 2 uur moest rijden (als het al niet meer is met files) hoef je dat nu (en straks voor een hoop mensen) misschien nog maar 1x per week te doen.

[Miks]

Señor Sjon schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 15:28:
[...]
Mijn ervaringen met huurders is dat ze om kosten te besparen de MV uitzetten en ventilatieroosters dicht vanwege tocht of het idee dat er zomaar koude lucht binnenkomt. Combineer dat met betere kierdichting en er komt te weinig verse lucht binnen. Warme lucht kan helpen, maar dan zetten ze radiatoren dicht op zoveel mogelijk plekken. Er is niet voor niets 'energiearmoede' in opkomst, zeker met immer stijgende prijzen.

Je zit in de bouw toch? Dan weet je toch dat warme lucht geen oplossing is? De warme lucht koelt namelijk gewoon af op de plaatsen waar de koudebruggen zijn. Hoe meer warmte hoe meer watercapaciteit en hoe meer condens.
Dan zou je zeggen: nog méér ventilatie. Ja, dat is wel waar. Maar dan had je, afgezonderd van WTW, het huis niet hoeven isoleren.

Deze ventilatiediscussie overigens nadat mensen beweren dat corporatiewoningen goed worden onderhouden. Dat is niet zo. Anders zou de schimmelproblematiek niet zo groot zijn.

[ Voor 6% gewijzigd door Miks op 10-04-2021 17:45 ]

[finsdefis]

Caelorum schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 17:26:
Moet ik toch heel even denken aan een video die ik gisteren zag: YouTube: WFH will forever alter our cities (and countryside, too!)
Alhoewel het in Nederland niet zo'n vaart zal lopen, vraag ik mij wel af of we hier niet ook iets vergelijkbaars gaan zien. Want inderdaad, waarom nog in een dure stad gaan wonen als je ook bijv. Vanuit huis een goed betaalde baan kan hebben, maar dan met bijv. De woonkosten van Oost Drenthe of net over de grens in Duitsland? Of bijv. Zeeland? Waar je eerst dan elke dag 2 uur moest rijden (als het al niet meer is met files) hoef je dat nu (en straks voor een hoop mensen) misschien nog maar 1x per week te doen.

Belangrijkste verschil met Amerika, afgezien van de afstanden en toestand van de steden, is misschien nog wel dat er in Nederland op 99,9% van de plekken een goede (digitale) infrastructuur is. Dat maakt thuiswerken ook nog eens makkelijker.

Maar ben benieuwd welke kant het op gaat. Zou me ook niet verbazen als sommige werkgevers al snel weer terug naar het oude gaan. Ik ken nu al tal van verhalen om mij heen van werkgevers die het toch al een jaar lang vertikken mensen thuis te laten werken...

Aan de andere kant kan (in shifts) thuiswerken ook mogelijkheden bieden om op kosten te besparen. Het is nog ongewis dus wat dit alles voor effect op de woningmarkt gaat hebben.

Zelf zou ik het wel fijn vinden als thuiswerken wat normaler blijft, dan blijft onze nieuwbouwwoning in een pittoresk dorpje ook meteen wat waardevaster

[Miks]

Caelorum schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 17:26:
Moet ik toch heel even denken aan een video die ik gisteren zag: YouTube: WFH will forever alter our cities (and countryside, too!)
Alhoewel het in Nederland niet zo'n vaart zal lopen, vraag ik mij wel af of we hier niet ook iets vergelijkbaars gaan zien. Want inderdaad, waarom nog in een dure stad gaan wonen als je ook bijv. Vanuit huis een goed betaalde baan kan hebben, maar dan met bijv. De woonkosten van Oost Drenthe of net over de grens in Duitsland? Of bijv. Zeeland? Waar je eerst dan elke dag 2 uur moest rijden (als het al niet meer is met files) hoef je dat nu (en straks voor een hoop mensen) misschien nog maar 1x per week te doen.

De gemiddelde reistijd is zo'n 1,5 uur per persoon per dag. Al decennia. Dat heet: de Brever-wet. Wikipedia: BREVER-wet

Indien mensen niet meer naar kantoor gaan op bijv enkele dagen per week, dan zal men langere reistijd voor lief nemen op de andere dagen. De anderhalf uur gemiddeld blijft in stand.

Maar men wil ook bij voorzieningen wonen. Dat iedereen nu opeens in niemandsland gaat wonen durf ik te betwijfelen, maar de dorpen kunnen wel weer gaan groeien lijkt me.

Dat zie je ook al jaren voltrekken: gezinnen trekken de stad uit, meer dan vroeger.
https://www.rtlnieuws.nl/...uizen-vertrek-cbs-cijfers

[ Voor 3% gewijzigd door Miks op 10-04-2021 18:00 ]

[Z___Z]

Allemaal leuk en aardig WFH, maar als werkgevers vinden dat het werk net zo goed remote kan, kan het net zo goed nog remoter, in India of Oost Europa bijvoorbeeld. Dus zou als Nederlandse kantoor personeel vooral aanraden voorzichtig te zijn met het voorkeur geven aan WFH.

[Freeaqingme]

Z___Z schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 19:14:
Allemaal leuk en aardig WFH, maar als werkgevers vinden dat het werk net zo goed remote kan, kan het net zo goed nog remoter, in India of Oost Europa bijvoorbeeld. Dus zou als Nederlandse kantoor personeel vooral aanraden voorzichtig te zijn met het voorkeur geven aan WFH.

Ik zou me daar niet zo druk om maken. Dan heb je een zodanig cultuurverschil dat het het samenwerken bemoeilijkt. Uiteraard zijn er voorbeelden waar dat uiteindelijk wel lukt, maar minstens zo veel voorbeelden waar men het uit kostenoverwegingen probeert, en niet heel veel later weer heel snel enkel in NL of West-EU inhuurt.

[perspectivebass]

Steamwitz schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 17:20:
[...]

Dat ze het een dorp noemen, vind ik al twijfelachtig... aan de west-kant ligt het praktisch tegen Rotterdam aan (~1km) zuid-west-kant ligt het praktisch tegen Nieuwerkerk a/d IJssel (ook ~1 km) aan en aan de noord-oost-kant hoef je alleen het autosnelwegknooppunt en spoorknooppunt over te steken en je bent in Gouda.

Ik hoop overigens voor de toekomstige bewoners dat ze de capaciteit van de A20 flink gaan vergroten, want zelfs nu, in de corona-tijd, staat er dagelijks file.

Om nog maar te zwijgen dat er een grote wijk in Waddinxveen (de triangel - 2800 woningen) wordt gebouwd en een aan de west kant van Gouda (westergouwe - 4000 woningen). Denk niet dat A20, N207 en de A12 dat kunnen hebben zonder een groot infrastructuur project erbij te starten. Mag hopen dat dat integraal wordt mee gepakt.

[Z___Z]

perspectivebass schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 20:02:
[...]


Om nog maar te zwijgen dat er een grote wijk in Waddinxveen (de triangel - 2800 woningen) wordt gebouwd en een aan de west kant van Gouda (westergouwe - 4000 woningen). Denk niet dat A20, N207 en de A12 dat kunnen hebben zonder een groot infrastructuur project erbij te starten. Mag hopen dat dat integraal wordt mee gepakt.

Vraag me af of het wel zo’n succes wordt. 30% sociale huur. Waar gaan die mensen werken? Slecht betaalde banen staan meestal niet bekend om hun goede reiskostenvergoeding en dat dorp zal ook geen hoogwaardig ov krijgen. Om er 30% bijstands gezinnen neer te zetten lijkt me ook niet echt geweldig.

Sociale huurwoningen moet je bouwen in de stad, waar werk is voor laag opgeleide mensen.

Snap ook niet de aantrekkelijkheid van Park Triangel. Het is een slaapwijk dat buiten een school geen enkele voorzieningen heeft. Voor alles moet je naar Waddinxveen centrum.
Westergouwe heeft tenminste nog een supermarkt en krijgt ooit nog een eigen wijk winkelcentrum. De ontsluiting van die wijk is echter wel heel slecht. De provinciale weg waar hij aan ligt staat nu al elke dag vast terwijl pas 10% van die wijk gebouwd is.

[Rubbergrover1]

Señor Sjon schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 15:36:
Genoeg over ventilatie (blijft immers een woningmarkttopic)

https://www.rtlnieuws.nl/...laspolder-nieuw-dorp-2024

We gaan er een heus dorp bijkrijgen. Voor het eerst sinds Almere (laat die even bezinken), dus 40 jaar lang bevolkingsgroei sindsdien en nul dorpen erbij, enkel buitenwijken.

Ik zie het toch vooral ook als verkooppraatje. Doelgroep zal toch vooral ook mensen zijn die de steden in de omgeving 'ontvluchten' en die zich meer kunnen vinden in het verhaal van in een gezellig dorp wonen dan in een slapende voorstad wonen. Terwijl er in de praktijk vermoedelijk weinig verschil zal zijn.

Maar ik vind het wel goed dat ze het opzetten met niet puur en alleen het idee van x-duizend woningen erbij, maar dat ze integraal ook alle bijkomende zaken willen meenemen. Ik ben wel benieuwd hoe ze het stedenbouwkundig willen opzetten. Dat is namelijk het mooie van een geheel nieuw dorp, dat je echt alles vanaf de basis kunt plannen of bedenken. Ik hoop dat ze er iets bijzonders van willen/gaan maken, net als dat ze bv. heel bewust Nagele (in de NOP) 'anders' hebben opgezet dan de bestaande dorpen. Maar ik vrees dat het er in de praktijk op neer komt dat het een standaard Vinex-wijk met voorzieningen wordt...

[Señor Sjon]

Z___Z schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 20:19:
[...]

Vraag me af of het wel zo’n succes wordt. 30% sociale huur. Waar gaan die mensen werken? Slecht betaalde banen staan meestal niet bekend om hun goede reiskostenvergoeding en dat dorp zal ook geen hoogwaardig ov krijgen. Om er 30% bijstands gezinnen neer te zetten lijkt me ook niet echt geweldig.

Sociale huurwoningen moet je bouwen in de stad, waar werk is voor laag opgeleide mensen.

Snap ook niet de aantrekkelijkheid van Park Triangel. Het is een slaapwijk dat buiten een school geen enkele voorzieningen heeft. Voor alles moet je naar Waddinxveen centrum.
Westergouwe heeft tenminste nog een supermarkt en krijgt ooit nog een eigen wijk winkelcentrum. De ontsluiting van die wijk is echter wel heel slecht. De provinciale weg waar hij aan ligt staat nu al elke dag vast terwijl pas 10% van die wijk gebouwd is.

Park Triangel ligt in een wig tussen twee bestaande wijken in. Dat is nou ook weer niet zover van de rest af. Meer bijzonder vind ik het gebied bij het Pr. Alexanderplein. Formeel Rotterdam, maar ik woon bijkans dichter bij in een totaal ander dorp.

[psychodude]

Z___Z schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 20:19:
[...]

Vraag me af of het wel zo’n succes wordt. 30% sociale huur. Waar gaan die mensen werken? Slecht betaalde banen staan meestal niet bekend om hun goede reiskostenvergoeding en dat dorp zal ook geen hoogwaardig ov krijgen. Om er 30% bijstands gezinnen neer te zetten lijkt me ook niet echt geweldig.

Sociale huurwoningen moet je bouwen in de stad, waar werk is voor laag opgeleide mensen.

Maar wonen in de stad is tegenwoordig nog nauwelijks te betalen. De rato sociale huur versus particulier zal dan dus ook al snel scheeflopen.

Voor wat betreft OV is het snelst in te zetten uiteraard de bus. De infrastructuur is verder namelijk aanwezig. En daarmee is bij een goede verbinding met het centrum qua afstand een prima reistijd te behalen. Ja, het zal langer duren dan wanneer men binnen de stad woont. Maar met de toenemende verstedelijking van de randstad is dit uiteindelijk gewoonweg het gevolg. Kijken we naar de metropolen van de wereld dan zien we dat het helemaal niet gewoon is om te denken aan zo'n 2 ~ 2.5 uur reistijd met OV retour per dag voor grote aantallen mensen. Hier zitten we in Nederland nog lang niet.

[Z___Z]

Señor Sjon schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 20:57:
[...]

Park Triangel ligt in een wig tussen twee bestaande wijken in. Dat is nou ook weer niet zover van de rest af. Meer bijzonder vind ik het gebied bij het Pr. Alexanderplein. Formeel Rotterdam, maar ik woon bijkans dichter bij in een totaal ander dorp.

Ja snap ik, maar blijkbaar is het zo normaal geworden dat mensen met de auto naar de supermarkt gaan ipv met de fiets, dat het economisch niet meer rendabel is om in zo’n grote wijk nog een supermarkt neer te zetten. Lijkt me voor het milieu en samenhang in de wijk beter als er bij het station bijvoorbeeld wel een supermarkt komt. Maar dat is dus slecht voor de retail in het centrum van Waddinxveen. Alles moet grootschaliger in retail om nog rendabel te zijn, zonder dat we in een hogere dichtheid gaan bouwen

Alexander is meer een stad op zichzelf dan dat het nog Rotterdam is. Er zijn redelijk wat voorzieningen en een groot winkelcentrum. Enige wat er eigenlijk niet is fatsoenlijke horeca. 10 jaar geleden gewoond, misschien is het inmiddels veranderd.

Nesselande is al helemaal ver van Rotterdam. Het is net zoveel Rotterdam als Spijkenisse. Je kan er met de metro komen.

[Z___Z]

psychodude schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 21:03:
[...]


Maar wonen in de stad is tegenwoordig nog nauwelijks te betalen. De rato sociale huur versus particulier zal dan dus ook al snel scheeflopen.

Voor wat betreft OV is het snelst in te zetten uiteraard de bus. De infrastructuur is verder namelijk aanwezig. En daarmee is bij een goede verbinding met het centrum qua afstand een prima reistijd te behalen. Ja, het zal langer duren dan wanneer men binnen de stad woont. Maar met de toenemende verstedelijking van de randstad is dit uiteindelijk gewoonweg het gevolg. Kijken we naar de metropolen van de wereld dan zien we dat het helemaal niet gewoon is om te denken aan zo'n 2 ~ 2.5 uur reistijd met OV retour per dag voor grote aantallen mensen. Hier zitten we in Nederland nog lang niet.

Ratio sociale huur in de stad kan de gemeente natuurlijk wat aan doen.

OV met bus is allemaal leuk en aardig, maar de bus brengt je hooguit naar Rotterdam, Den Haag of Gouda station. Vanaf daar moet je nog een bus/tram/metro pakken om op je daadwerkelijke bestemming te komen. Met de prijs voor OV is dat voor banen zonder reiskostenvergoeding nauwelijks op te brengen buiten de tijd dat het kost.

[psychodude]

Z___Z schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 21:13:
Ratio sociale huur in de stad kan de gemeente natuurlijk wat aan doen.

Uiteraard, dit zou kunnen. Maar ja, of het ook gaat gebeuren is natuurlijk een tweede. Als je dan weer eens een bericht voorbij ziet komen over een aantal sociale woningen binnen de stad, waarbij het aantal nauwelijks op meer dan twee handen te tellen is, en 'binnen de stad' ook al een ruim begrip is, dan is hier als je het mij vraagt weinig verandering te verwachten.

De verwachting is dat Rotterdam tegen 2030 zo'n 15k woningen tekort heeft. Ongeveer 1:3 sociale woningen is geen vreemde ratio vermoed ik. Waar in Rotterdam ga je 5k woningen plaatsen met bestemming sociale huur? De Kralingse plas volbouwen?

Het is niet realistisch om te verwachten dat dit mogelijk is, zeker niet als je nagaat dat je dan dus ook nog 10k overige woningen behoeft. Waar je als gemeente voor moet zorgen is dat bedrijven naar een andere gemeente vertrekken. Maar uiteraard is dat voor een gemeente totaal niet lucratief.

En gezien de Randstad verder nog eens drie provincies betrekt, denk ik persoonlijk dat de enige echte oplossing hierin gemaakt kan worden door dit op landelijk niveau aan te pakken. Alles kleiner dan dat blijft slechts pleisters plakken.

Zelfs het tegen aan blijven gooien van nieuwe woontorens, om qua ruimte binnen de stad in ieder geval uit te komen zoals nu veel binnen Rotterdam gebeurt, gaat gewoonweg niet snel genoeg binnen een stad als Rotterdam. De werkgelegenheid blijft eigenlijk te rap toenemen.

Z___Z schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 21:13:
OV met bus is allemaal leuk en aardig, maar de bus brengt je hooguit naar Rotterdam, Den Haag of Gouda station. Vanaf daar moet je nog een bus/tram/metro pakken om op je daadwerkelijke bestemming te komen. Met de prijs voor OV is dat voor banen zonder reiskostenvergoeding nauwelijks op te brengen buiten de tijd dat het kost.

Maar data uit het buitenland leert ons in deze dat dit dus gewoon in de lijn der verwachting ligt.

offtopic:
En nu zul je zeggen, in Nederland hebben we een goed sociaal vangnet, dan gaat men toch gewoon niet werken? Maar als we kijken naar de twee grootste partijen binnen de huidige verkiezingen, VVD en D66 dan weten we dat beide partijen voornemens zijn om de toeslagen structuur drastisch te veranderen. Waarbij een partij als D66 bijvoorbeeld spreekt van een "bestaansminimum" en al eerder ook als partij heeft geuit arbeidsparticipatie te willen vergroten. En daarin is bijvoorbeeld de D66 niet de enige partij die uitingen van dien aard heeft gedaan. Oftewel, de kans is aannemelijk dat verschillen tussen niet en wel werken in de toekomst gaan vergroten.

[izdp]

Caelorum schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 15:45:
Dat is best een positieve ontwikkeling. Nog meer buitenwijken zonder fatsoenlijke voorzieningen (alleen het absolute minimum) zorgen alleen maar voor nog meer problemen op de weg.
Als je wil zien hoe problematisch dat is kan je over de oceaan naar de VS kijken. Zoek maar eens op strong towns of de bankrupt video van Road Guy Rob.

Een nieuw dorp met daarin dus alle voorzieningen is een veel betere oplossing.

Ik vind het een bijzonder negatieve ontwikkeling en gruw ervan.
Ligt in de diepste polder van Nederland met een pak diepe veenlagen.
Betekent zo'n 4 miljard ton extra gewicht daarop en dus extra bodemdaling.
Veilig ingesloten tussen de dijken betekent doodgewoon superonveilig bij hevige langdurige regenval.
Het is immers een immens diepe badkuip.
Als het tegenzit qua wind dan valt spuien niet mee -nog los van een dreigende stijgende zeewaterspiegel wat spuien sowieso al moeilijker maakt- en zal alles afhangen van pompen van pomp tot pomp tot het eindelijk in de zee kan worden geloost.
Alleen drijvend bouwen kan dit voorkomen, maar ik zie dat niet op die schaal gebeuren.
Kortom standaardbouw; ik zou koop daar nooit en te nimmer overwegen.

[Caelorum]

@izdp de locatie is idd wat minder, maar het idee is gewoon veel beter dan nog weer een buitenwijk aan een bestaande stad plakken.

[Rubbergrover1]

Caelorum schreef op zondag 11 april 2021 @ 07:13:
@izdp de locatie is idd wat minder, maar het idee is gewoon veel beter dan nog weer een buitenwijk aan een bestaande stad plakken.

Ik zie het idee van een nieuw dorp eerlijk gezegd niet principieel anders dan wat ze een paar decennia geleden met groeikernen deden. Dat ergens al een klein dorp is en dat in no time tien keer zo groot wordt, met de daarbij behorende voorzieningen. Maar een heel nieuw dorp zal voor de nieuwe bewoners wel een romantisch pioniersgevoel geven.

[D.deJong]

Een nieuwbouwwijk een nieuw dorp noemen is gewoon een verkooppraatje. Een aantal van 20.000 nieuwe bewoners lijkt mij ook niet een criteria om het dorp te mogen noemen, de term “nieuwe” vinex is gewoon niet sexy genoeg.
Qua bereikbaarheid wil je daar echt niet wonen als je niet van fietsen houd, met de auto sta je straks in de wijk al in de file.
Er zijn wel plannen om dat stukje snelweg te verbreden maar je blijft daar in een flessenhals zitten.

[ Voor 34% gewijzigd door D.deJong op 11-04-2021 08:24 ]

[Mark31]

Z___Z schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 20:19:
[...]

Vraag me af of het wel zo’n succes wordt. 30% sociale huur. Waar gaan die mensen werken? Slecht betaalde banen staan meestal niet bekend om hun goede reiskostenvergoeding en dat dorp zal ook geen hoogwaardig ov krijgen. Om er 30% bijstands gezinnen neer te zetten lijkt me ook niet echt geweldig.

Sociale huurwoningen moet je bouwen in de stad, waar werk is voor laag opgeleide mensen.

Snap ook niet de aantrekkelijkheid van Park Triangel. Het is een slaapwijk dat buiten een school geen enkele voorzieningen heeft. Voor alles moet je naar Waddinxveen centrum.
Westergouwe heeft tenminste nog een supermarkt en krijgt ooit nog een eigen wijk winkelcentrum. De ontsluiting van die wijk is echter wel heel slecht. De provinciale weg waar hij aan ligt staat nu al elke dag vast terwijl pas 10% van die wijk gebouwd is.

Over het algemeen hebben dorpen procentueel veel minder huurwoningen dan koopwoningen ten opzichtten van de steden.
Hier in ons dorp 20 procent sociale huur, 10 procent particulier , 70 procent koopwoningen.
In dorpen zie je daarom over het geheel gezien veel minder armoede dan in de stad.
Zonder vermogen is het bijna niet tussen te komen.

[Rubbergrover1]

Dat verschilt sterk van dorp tot dorp en van streek tot streek. Ik zou dat daarom niet zo stellig willen zeggen.

[Mark31]

Rubbergrover1 schreef op zondag 11 april 2021 @ 09:42:
Dat verschilt sterk van dorp tot dorp en van streek tot streek. Ik zou dat daarom niet zo stellig willen zeggen.

Ik zat zelfs fout, 75 procent koop, 18 procent sociale huur 7 procent particulier.

[Trichoglossus]

Z___Z schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 20:19:
[...]

Vraag me af of het wel zo’n succes wordt. 30% sociale huur. Waar gaan die mensen werken? Slecht betaalde banen staan meestal niet bekend om hun goede reiskostenvergoeding en dat dorp zal ook geen hoogwaardig ov krijgen. Om er 30% bijstands gezinnen neer te zetten lijkt me ook niet echt geweldig.

Sociale huurwoningen moet je bouwen in de stad, waar werk is voor laag opgeleide mensen.

Snap ook niet de aantrekkelijkheid van Park Triangel. Het is een slaapwijk dat buiten een school geen enkele voorzieningen heeft. Voor alles moet je naar Waddinxveen centrum.
Westergouwe heeft tenminste nog een supermarkt en krijgt ooit nog een eigen wijk winkelcentrum. De ontsluiting van die wijk is echter wel heel slecht. De provinciale weg waar hij aan ligt staat nu al elke dag vast terwijl pas 10% van die wijk gebouwd is.

Tegenwoordig kan je met een inkomen tot ca 44 mille nog reageren op een sociale huurwoning. Niet echt bijstandsniveau lijkt me.

In de dorpen hier is ook ca 1/4 sociale huurwoningen. Gezien de vele leasebakken voor de deur wil ik dat toch echt niet als bijstandsniveau/laag opgeleid bestempelen. Meer een kwestie van net niet meer kunnen kopen in de overspannen huizenmarkt.

[Rzaan]

Wat mij opvalt is dat bij de woningen verderop in mijn buurt, waar de huizenprijzen tussen de 300K en 450K liggen, er enorm veel dikke auto's voor de deur staan. Niet bij iedereen natuurlijk, maar menig Porsche Cayenne, Volvo XC90, Mercedes en BMW's.
Het oud Hollandsche 'waar doen ze het van?' komt dan snel bij me op.

[Rubbergrover1]

Rzaan schreef op zondag 11 april 2021 @ 10:38:
Wat mij opvalt is dat bij de woningen verderop in mijn buurt, waar de huizenprijzen tussen de 300K en 450K liggen, er enorm veel dikke auto's voor de deur staan. Niet bij iedereen natuurlijk, maar menig Porsche Cayenne, Volvo XC90, Mercedes en BMW's.
Het oud Hollandsche 'waar doen ze het van?' komt dan snel bij me op.

Klinkt als lease. Wel nieuwe banen, maar geen reden om te verhuizen? Of geen goede woningen om naar door te stromen.

Je kunt het ook andersom bekijken. Als je tevreden bent met je woning van 3-4 ton, waarom zou je dan moeten gaan verhuizen als je een betere baan krijgt?

[ANdrode]

Rzaan schreef op zondag 11 april 2021 @ 10:38:
Wat mij opvalt is dat bij de woningen verderop in mijn buurt, waar de huizenprijzen tussen de 300K en 450K liggen, er enorm veel dikke auto's voor de deur staan. Niet bij iedereen natuurlijk, maar menig Porsche Cayenne, Volvo XC90, Mercedes en BMW's.
Het oud Hollandsche 'waar doen ze het van?' komt dan snel bij me op.

Ik zie het eerder andersom: Huizen van 5-7 ton maar dan een auto van 20K nieuw voor de deur. De auto past dan bij het inkomen maar de woning niet.

[Mark31]

Nouja wij zouden ook door kunnen stromen, maar door dat belachelijke overbieden doen wij het niet.
Van dat geld kan je andere leuke dingen van doen.
Als je bekijkt onze vaste lasten zijn 2200 euro per maand, onze inkomsten 3300 euro netto en we zetten 500 euro per maand opzij maar brassen ook dus 600 euro per maand op aan leuke dingen.
Ja dan kan je meer aan, maar dan kan je veel minder leuke dingen doen.
Keuzes!

[Rubbergrover1]

ANdrode schreef op zondag 11 april 2021 @ 11:00:
[...]


Ik zie het eerder andersom: Huizen van 5-7 ton maar dan een auto van 20K nieuw voor de deur. De auto past dan bij het inkomen maar de woning niet.

Of ze willen gewoon niet meer uitgeven aan hun auto. Kan toch ook? Gelijk hebben ze. Ik ken ze wel, vette bankrekening, maar tegelijk staat er een klein fiatje voor de deur.

[pizzacabonara]

Rubbergrover1 schreef op zondag 11 april 2021 @ 11:32:
[...]

Of ze willen gewoon niet meer uitgeven aan hun auto. Kan toch ook? Gelijk hebben ze. Ik ken ze wel, vette bankrekening, maar tegelijk staat er een klein fiatje voor de deur.

Een huis een aanzienlijk betere investering.

[Rubbergrover1]

pizzacabonara schreef op zondag 11 april 2021 @ 11:40:
[...]


Een huis een aanzienlijk betere investering.

Hoeft nog niet eens. Kan ook een huurwoning zijn. Ook een vorm van rijkdom als je de keus kunt maken om de zorg over onderhoud etc. 'af te kopen', ook als dat financieel niet de meest gunstige optie is.

[ANdrode]

Rubbergrover1 schreef op zondag 11 april 2021 @ 11:32:
[...]

Of ze willen gewoon niet meer uitgeven aan hun auto. Kan toch ook? Gelijk hebben ze. Ik ken ze wel, vette bankrekening, maar tegelijk staat er een klein fiatje voor de deur.

De keuze voor auto als vervoersmiddel ipv statussymbool snap ik helemaal.

Maar ik doelde meer op wijken waar de oorspronkelijke bewoners een extreme groei van woningprijs hebben meegemaakt (400K guldens in 1995, >650K euro nu) zonder bijpassende stijging in inkomen.

[CVTTPD2DQ]

Rzaan schreef op zondag 11 april 2021 @ 10:38:
Wat mij opvalt is dat bij de woningen verderop in mijn buurt, waar de huizenprijzen tussen de 300K en 450K liggen, er enorm veel dikke auto's voor de deur staan. Niet bij iedereen natuurlijk, maar menig Porsche Cayenne, Volvo XC90, Mercedes en BMW's.
Het oud Hollandsche 'waar doen ze het van?' komt dan snel bij me op.

Veel van de hogere inkomens zitten in de sales/consultancy hoek, en dan heeft de auto ook een vertegenwoordigende functie. Het is het eerste wat de potentiële klant/businesspartner van je ziet. Ik heb het idee dat auto's in die hoek daarom wat groter/dikker zijn dan waar die mensen zelf voor zouden kiezen. En natuurlijk is dat een glijdende helling, want als geleend geld lekker goedkoop is schuiven de normen snel op.

Ongetwijfeld zijn er ook mensen in die sector die het hartstikke leuk vinden dat ze in een dikke slee mogen rijden, maar ik heb er een aantal gesproken die nogal gehecht waren aan hun eigen auto, en het jammer vonden dat ze hem weg moesten doen om te conformeren aan de heersende verwachtingen.

ANdrode schreef op zondag 11 april 2021 @ 11:48:
Maar ik doelde meer op wijken waar de oorspronkelijke bewoners een extreme groei van woningprijs hebben meegemaakt (400K guldens in 1995, >650K euro nu) zonder bijpassende stijging in inkomen

Ook gezien inderdaad, een straatje met schattige (maar kleine!) jaren '30 woningen. Naarmate de jaren verstreken werden de auto's eigenlijk te breed voor het straatje zelf. Behalve het bejaarde stel in het grote hoekhuis, die hadden een D-Kadett voor de deur staan. Je ziet dan wel hoe zo'n wijk van eenvoudig arbeidersbuurtje is 'opgeklommen' - en hoe de oorspronkelijke bevolking eigenlijk wordt weggeconcurreerd.

[Z___Z]

Trichoglossus schreef op zondag 11 april 2021 @ 10:30:
[...]

Tegenwoordig kan je met een inkomen tot ca 44 mille nog reageren op een sociale huurwoning. Niet echt bijstandsniveau lijkt me.

In de dorpen hier is ook ca 1/4 sociale huurwoningen. Gezien de vele leasebakken voor de deur wil ik dat toch echt niet als bijstandsniveau/laag opgeleid bestempelen. Meer een kwestie van net niet meer kunnen kopen in de overspannen huizenmarkt.

44k is voor 1 persoon niet weinig, maar voor een gezin ook niet veel. Er moeten IMHO ook meer 1 persoons sociale huurwoningen gebouwd worden. Daar vertrek je vanzelf uit weg als je een gezin wil stichten.

Met de norm 2 verdieners kom je vrijwel alleen in aanmerking voor een sociale huurwoning als je 2x minimumloon verdient. 10% erboven en je mag het al niet meer huren.

[izdp]

Ivow85 schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 08:22:
[...]


Met die 50-75k is de buitenschil weer een beetje bijgetrokken. Maar daarmee is de binnenzijde nog niet gedaan én je krijgt er de buitenzijde ook niet mee op het niveau van nieuwbouw.

Ga je ook de binnenzijde aanpakken om het 2021 te maken, dan ga je dik over de 100k heen.

Maar dan spreek je vooral over normaal onderhoud.
Een nieuwe keuken, wat tegelwerk vervangen is dat.
Voor de rest zie ik dat niet.
Vergeet niet dat de sociale woningbouw niet hoeft mee te doen aan de mode van VT-Wonen.
Indien wel dan ook gewoon verhuren tegen de gangbare marktprijzen.
Ik gruw van oneigenlijke bevoordeling voor wie het niet nodig hebben.

[izdp]

Caelorum schreef op zondag 11 april 2021 @ 07:13:
@izdp de locatie is idd wat minder, maar het idee is gewoon veel beter dan nog weer een buitenwijk aan een bestaande stad plakken.

Wat minder is een hele leuke understatement.
Maar ik ben het niet zo eens met je.
Tegenwoordig heb je gezien de grootte van huishoudens en de toegenomen schaalgrootte, toch heel wat woningen nodig om alle voorzieningen mogelijk te maken wil het levensvatbaar zijn.
Met 20k bewoners moet je echt een regiofunctie kunnen vervullen, want anders is het niets meer of minder dan een slaapwijk in een of andere polder.
Dan kan je veel beter de kleinere dorpen, die leeglopen qua voorzieningen om bovengenoemde redenen, uitbreiden.
Voor echt nieuwe steden en echt grote wijken is er voor mij geen enkele geschikte plek in de Randstad.
Wij moeten eens accepteren dat we echt in een klein land wonen en dus allereerst moeten beginnen met een goede infra alvorens we ergens gaan bouwen.
Utrecht, Amersfoort en noem maar op hebben daar voor mij heel erg kostbaar mee geblunderd.
Dat later aanleggen kost bizar veel en is nooit voldoende.

[psychodude]

Rzaan schreef op zondag 11 april 2021 @ 10:38:
Wat mij opvalt is dat bij de woningen verderop in mijn buurt, waar de huizenprijzen tussen de 300K en 450K liggen, er enorm veel dikke auto's voor de deur staan. Niet bij iedereen natuurlijk, maar menig Porsche Cayenne, Volvo XC90, Mercedes en BMW's.
Het oud Hollandsche 'waar doen ze het van?' komt dan snel bij me op.

Voor mij is één van de redenen dat ik auto's een grootse geldverkwisting vind de afschrijving.

Een Volvo XC90 nieuw bijvoorbeeld kost je misschien wel al snel zo'n 85K. Maar een tweedehands model van een jaar of 4 oud heb je al snel voor zo'n 30 - 40K. Een model met circa 100K op de teller waar echt nog wel meer in zit, zakt al verder af richting de 20K.

En tja, voor een koopwoning van 300 - 450K, is een auto van ergens 20 - 35K tweedehands nu weer niet exorbitant. Ook voor een Porsche Cayenne kun je tweedehands nog voor geen 20K er al één voor de deur hebben staan, ondanks dat de nieuwprijs 100K overstijgt. Ook daarmee is een eigen Porsche dan ook echt niet ondenkbaar. Heck, woningen hier in de buurt gaan voor circa 150K op dit moment, wonende in de provincie Groningen, en hebben mensen ook gewoon dit soort auto's voor de deur staan.

Er is vrijwel niets dat waarde zo snel verliest als een auto.

[Miks]

Huizen daarentegen...

[Freeaqingme]

@Miks Weet je ook wat de modale huizenprijs is/was? Nu vergelijk je gemiddels met modale getallen. Ik gok dat de spreiding bij huizenprijzen minder van belang is, maar mogelijk dat dat ook nog een ander beeld zou geven?

[izdp]

Miks schreef op zondag 11 april 2021 @ 15:26:
Huizen daarentegen...

[Afbeelding]

Weinig zeggende vergelijking of beter gezegd; een bedrieglijke vergelijking.

Immers net na de grote prijsklap van de jaren 80 vergelijken met nu.
Rentepeil veel hoger destijds en nu echt betere woningen.
Per huishouden nu toch veel meer inkomen gemiddeld.
Uiteraard en helaas gaat dat niet op voor 1-verdieners waar heel erg weinig voor is gebouwd en als 1 van de grootste veroorzakers van de grote woningellende bestempeld mag worden.

[Tuttel]

izdp schreef op zondag 11 april 2021 @ 15:44:
[...]


Weinig zeggende vergelijking of beter gezegd; een bedrieglijke vergelijking.

Immers net na de grote prijsklap van de jaren 80 vergelijken met nu.
Rentepeil veel hoger destijds en nu echt betere woningen.
Per huishouden nu toch veel meer inkomen gemiddeld.
Uiteraard en helaas gaat dat niet op voor 1-verdieners waar heel erg weinig voor is gebouwd en als 1 van de grootste veroorzakers van de grote woningellende bestempeld mag worden.

Net na? De prijzen stegen al weer enkele jaren en die vergelijking wat dat betreft is echt niet zo bedrieglijk qua tijdspanne met de situatie nu een vergelijkbaar aantal jaren na de kredietcrisis. Wist je bijvoorbeeld dat de prijs in de twee jaar voor de impact op de huizenprijzen van de oliecrisis gestegen waren met 45%? Die worden vaak ook niet meegenomen in de vergelijkingen om de ernst van de crisis te duiden.

Uiteraard zijn er genoeg zaken aan te halen waarom de vergelijking verder mank zou gaan welke je ook noemt, maar anderen diskwalificeren op gronden waar je zelf je huiswerk niet hebt gedaan is zwak.

[Miks]

Freeaqingme schreef op zondag 11 april 2021 @ 15:39:
@Miks Weet je ook wat de modale huizenprijs is/was? Nu vergelijk je gemiddels met modale getallen. Ik gok dat de spreiding bij huizenprijzen minder van belang is, maar mogelijk dat dat ook nog een ander beeld zou geven?

Dat is een goede vraag! Huizen die nu gebouwd worden zijn al snel hoger in prijs dan het gemiddelde. Dat doet ook nog wel iets met het verschil gemiddelde en modaal.

[CVTTPD2DQ]

izdp schreef op zondag 11 april 2021 @ 15:44:
Rentepeil veel hoger destijds en nu echt betere woningen.

Tussen 1990 en 2019 heeft de bouwwereld op z'n gat gelegen. De huizen in 2020 zijn grotendeels die uit 1990 - en nog eens dertig jaar ouder.

[Miks]

izdp schreef op zondag 11 april 2021 @ 15:44:
[...]


Weinig zeggende vergelijking of beter gezegd; een bedrieglijke vergelijking.

Immers net na de grote prijsklap van de jaren 80 vergelijken met nu.
Rentepeil veel hoger destijds en nu echt betere woningen.
Per huishouden nu toch veel meer inkomen gemiddeld.
Uiteraard en helaas gaat dat niet op voor 1-verdieners waar heel erg weinig voor is gebouwd en als 1 van de grootste veroorzakers van de grote woningellende bestempeld mag worden.

Rentepeil is inderdaad, zo lijkt het, een oorzaak van hogere waarde. Maar dat heeft niks met bedriegen te maken: huizen zijn gewoon meer geld waard. Rente, inkomen, een- of meerverdiener... Dat is niet relevant voor de feitelijke beschouwing dat huizen meer euro's kosten.

[izdp]

Tuttel schreef op zondag 11 april 2021 @ 16:01:
[...]


Net na? De prijzen stegen al weer enkele jaren en die vergelijking wat dat betreft is echt niet zo bedrieglijk qua tijdspanne met de situatie nu een vergelijkbaar aantal jaren na de kredietcrisis. Wist je bijvoorbeeld dat de prijs in de twee jaar voor de impact op de huizenprijzen van de oliecrisis gestegen waren met 45%? Die worden vaak ook niet meegenomen in de vergelijkingen om de ernst van de crisis te duiden.

Uiteraard zijn er genoeg zaken aan te halen waarom de vergelijking verder mank zou gaan welke je ook noemt, maar anderen diskwalificeren op gronden waar je zelf je huiswerk niet hebt gedaan is zwak.

Huiswerk heb ik wel zeker gedaan.
Ja, de prijzen waren na een lange stabilisatie na de prijsklap alweer wat gestegen.
Echter de prijzen lagen nog steeds ver onder het normale peil en ik vergelijk dan graag met wat nieuwbouw kost onder beschouwing van de eventuele meerwaarde van woningverbetering/woningversobering.
De grote upswing vond pas plaats na '95.
Dan heb ik het over mijn dorp en regio plus over Amsterdam en haar regio en idem dito Utrecht.
Ik weet welhaast zeker dat dit net zo is voor de grootste delen van NL.

[Trichoglossus]

Z___Z schreef op zondag 11 april 2021 @ 14:11:
[...]

44k is voor 1 persoon niet weinig, maar voor een gezin ook niet veel. Er moeten IMHO ook meer 1 persoons sociale huurwoningen gebouwd worden. Daar vertrek je vanzelf uit weg als je een gezin wil stichten.

Met de norm 2 verdieners kom je vrijwel alleen in aanmerking voor een sociale huurwoning als je 2x minimumloon verdient. 10% erboven en je mag het al niet meer huren.

En als je een gezin wilt stichten, hopen dat beide partners genoeg verdienen om wat te kopen, sociale huur met 2 verdienende partners is dan bijna onmogelijk zoals je zelf aangeeft.

Hopelijk heb je dan aardig kunnen sparen als alleenwonende in een kleine sociale huurwoning, anders kan je het wel schudden als starter voor een koopwoning.

Alternatief is dat je in je eentje een ruime sociale huurwoning bemachtigt, waarna je daar een gezin gaat stichten. Woon je vrij goedkoop, scheef met 2x modaal inkomen.

[izdp]

Miks schreef op zondag 11 april 2021 @ 16:15:
[...]


Rentepeil is inderdaad, zo lijkt het, een oorzaak van hogere waarde. Maar dat heeft niks met bedriegen te maken: huizen zijn gewoon meer geld waard. Rente, inkomen, een- of meerverdiener... Dat is niet relevant voor de feitelijke beschouwing dat huizen meer euro's kosten.

Bedrieglijk vergelijken is niet hetzelfde zeggen als bedriegen
Maar neem 2000, tien jaar later, en het plaatje ziet er al totaal anders uit.
Kortom zulke vergelijkingen bewijzen helemaal niets.

Mooi voorbeeld: hier ergens wordt gesteld van vrijstaand bouwen mogelijk voor rond de 200k.
En zie dan het topic van ervaringen met eigen huis bouwen.
Blijkbaar allemaal mensen die maar wat graag veel te veel willen betalen.
Dat wil ik niet, maar of ik nu 200 of 300 m2 wil bouwen, ik kom never nooit ook maar in de buurt van de genoemde bouwkosten per m2. En ik kan bouwen wat ik wil op eigen grond, dus daar zit het niet in.

[izdp]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 11 april 2021 @ 16:14:
[...]


Tussen 1990 en 2019 heeft de bouwwereld op z'n gat gelegen. De huizen in 2020 zijn grotendeels die uit 1990 - en nog eens dertig jaar ouder.

Na 2009 zeker, maar daarvoor heb ik die ervaring niet.
Maar cijfermatig kan ik dat niet onderbouwen van voor 2009.
Zal eens proberen die te vinden.

[Tuttel]

izdp schreef op zondag 11 april 2021 @ 16:33:
[...]


Huiswerk heb ik wel zeker gedaan.
Ja, de prijzen waren na een lange stabilisatie na de prijsklap alweer wat gestegen.
Echter de prijzen lagen nog steeds ver onder het normale peil en ik vergelijk dan graag met wat nieuwbouw kost onder beschouwing van de eventuele meerwaarde van woningverbetering/woningversobering.
De grote upswing vond pas plaats na '95.
Dan heb ik het over mijn dorp en regio plus over Amsterdam en haar regio en idem dito Utrecht.
Ik weet welhaast zeker dat dit net zo is voor de grootste delen van NL.

Neem je zo ook die twee jaar voorafgaand aan de crisis met de 45% prijsstijging mee in wat jij acht als “het normale peil”?

[CVTTPD2DQ]

izdp schreef op zondag 11 april 2021 @ 16:45:
Na 2009 zeker, maar daarvoor heb ik die ervaring niet.
Maar cijfermatig kan ik dat niet onderbouwen van voor 2009.
Zal eens proberen die te vinden.

Cijfers over nieuwbouw zijn hier te vinden. Van 1964 tot 1990 werden jaarlijks meer dan 100000 woningen opgeleverd (met bijna 160000 als hoogtepunt in 1973). Ná 1990 daalt het aantal consistent onder 100000 per jaar. Verhoudingsgewijs lijkt de kredietcrisis kleiner van invloed dan de ontwikkelingen in de jaren '90 (stabilistatie van de vraag? Liberalisering van de woco's?) Bestemmingsplannen zijn juist 'vrijer' geworden tov. de strak geregelde ruimtelijke ordening van de jaren '70 en '80.

https://opendata.cbs.nl/#...t/82235NED/table?dl=4A213

Hier is de samenstelling van het woningbestand:

https://opendata.cbs.nl/s...2550NED/table?fromstatweb

Misschien dat 15% van de woningen nu uit die 'kwalitatief betere nieuwbouw' bestaat. Maar de meeste Nederlanders wonen nog altijd in een huis dat ergens tussen 1955 en 1995 gebouwd is.

[ Voor 5% gewijzigd door CVTTPD2DQ op 11-04-2021 17:02 ]

[Mark31]

Miks schreef op zondag 11 april 2021 @ 15:26:
Huizen daarentegen...

[Afbeelding]

Realiseer dat salarissen in verhouding ook minder zijn geworden.
In 1970 was het minimumloon 65 procent van modaal.
Dat is anno 2021 niet eens de helft met 49 procent.