Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[nare man]

Timmy schreef op vrijdag 3 augustus 2018 @ 09:52:
[...]

Deels heb je daar als koper van een woning zicht op, maar zodra het de andere onderdelen van het complex betreft wordt het lastig om daar een beeld van te krijgen.

Een normaal functionerende VVE heeft tenminste een jaarlijkse vergadering waarvan notulen zijn en als het goed is is er ook een meerjarenonderhoudsplan waarin de staat is beschreven van niet alleen de individuele appartementen maar ook algemene en technische ruimtes, eventuele apparatuur zoals liften en hydroforen, et cetera, met een beschrijving van de actuele staat, wanneer vervanging nodig is, et cetera.

Dat zijn allemaal stukken waarmee de koper verder kan kijken dan slechts de staat van het individuele appartement dat hij overweegt te kopen.

Als de verkoper die stukken niet kan aanleveren of ze zien er niet goed uit, dan moet je het als koper dus gewoon niet doen. Better safe than sorry.

Helaas zijn veel mensen nog te dom om te poepen en denken ze over hun nieuwe iPhone nog kritischer na dan over hun nieuwe koophuis.

[Voor 3% gewijzigd door nare man op 03-08-2018 12:10]

[Philip Corvage]

nare man schreef op vrijdag 3 augustus 2018 @ 12:09:
[...]


Een normaal functionerende VVE heeft tenminste een jaarlijkse vergadering waarvan notulen zijn en als het goed is is er ook een meerjarenonderhoudsplan waarin de staat is beschreven van niet alleen de individuele appartementen maar ook algemene en technische ruimtes, eventuele apparatuur zoals liften en hydroforen, et cetera, met een beschrijving van de actuele staat, wanneer vervanging nodig is, et cetera.

Dat zijn allemaal stukken waarmee de koper verder kan kijken dan slechts de staat van het individuele appartement dat hij overweegt te kopen.

Als de verkoper die stukken niet kan aanleveren of ze zien er niet goed uit, dan moet je het als koper dus gewoon niet doen. Better safe than sorry.

Helaas zijn veel mensen nog te dom om te poepen en denken ze over hun nieuwe iPhone nog kritischer na dan over hun nieuwe koophuis.

Een tijdje terug hadden wij serieuze interesse in een grachtenpand in Schiedam. Het leek een heel pand, maar het betrof feitelijk een appartementsrecht. Een deel van de begane grond was van de achterburen en er was een ingang/poort naar het achterterrein.

Makelaar kon niets zeggen over een VvE. 'Die is waarschijnlijk slapend, maar u kunt hem zo oprichten hoor, daar komt u wel uit met de andere rechthebbenden.' Maar wie dat dan waren en hoe of wat, dat wisten ze niet. Dat je verplicht een opstalverzekering moest hebben, daar hadden ze nog nooit van gehoord. Aangezien het een heel oud pand was, zijn we heel hard weggelopen. Maar ik had al een bod op mijn kladblaadje staan toen ik terugbelde.

Achteraf heel blij dat het zo gelopen is. We hebben nu een huis dat in alle opzichten superieur is. Het beschouw mijn verliefdheid op dat huis (en de locatie) als een tijdelijke verstandsverbijstering

[DutchChelsea]

@Philip Corvage Onbegrijpelijk dat een makelaar zoiets zegt over een VVE. Dan begrijp je je vak niet. Volgens mij raak je je huis ook niet kwijt als er zoveel onduidelijkheid over eigendomsrechten en verplichtingen is.
Ik vorm een VVE met één andere pandeigenaar. We vergaderen niet, we hebben geen MJOP maar we hebben - uiteraard - wel een gezamenlijke opstalverzekering. En de laatste jaren grote klussen (nieuw dak, nieuw terras en schilderwerk buiten, samen wel 30.000 euro) gedaan en betaald volgens de verdeelsleutel uit splitsingsakte

[Bart2005]

Mfpower schreef op vrijdag 20 juli 2018 @ 20:26:
[...]

Dat niet alleen. Voor wie is dat nou eigenlijk goed nieuws? De bezittende klasse? Hij doet veel te blij. Als ik het verhaal zou houden zou ik de stoplichten op rood zetten en dit slecht nieuws noemen.

Breaking News: vraag en aanbod liggen ver uit elkaar. Dit betekent dat de primaire levensbehoefte, wonen, voor veel mensen buiten bereik zal zijn. Tel daarbij op de kunstmatig lage rente en iedereen betaalt te veel. Dit kan op termijn alleen maar misgaan. Alle signalen voor de NL huizenmarkt staan daarom op rood.

Goede post. Filmpje verder niet gekeken maar ik denk wel te weten welk bericht het wil brengen... We voelen ons allemaal handelaars die zuiver door ergens te wonen geld verdienen. Dat is een akelige misvatting waar de mens helaas zeer gevoelig voor is. We vinden het prachtig om steeds hetzelfde ding maar dan weer even ouder voor meer geld aan elkaar te verkopen. We doen zoiets heel graag terwijl het in principe natuurlijk heel slecht voor ons is. Je betaalt door dat mechanisme steeds meer en meer aan de primaire levensbehoefte wonen en dat is uiteraard slecht voor iedereen.

Ik las onderweg nog een voorbeeld over een appartementje van een jaar geleden voor 3 ton wat nu weer weg ging voor 475.000 euro.... De zoekende naar woonruimte moet zo'n schrikbarend verschil maar weer ophoesten ten bate van de verkoper die mee gaat in de machinatie. Niet goed, niet goed.

[Voor 10% gewijzigd door Bart2005 op 14-08-2018 18:35]

[Philip Corvage]

Bart2005 schreef op dinsdag 14 augustus 2018 @ 18:31:
[...]
Ik las onderweg nog een voorbeeld over een appartementje van een jaar geleden voor 3 ton wat nu weer weg ging voor 475.000 euro.... De zoekende naar woonruimte moet zo'n schrikbarend verschil maar weer ophoesten ten bate van de verkoper die mee gaat in de machinatie. Niet goed, niet goed.

Tja, een verkoper die zegt: "Ik ga niet mee in de machinatie" en zijn pand van de hand doet voor de prijs van een jaar geleden is ook niet echt handig bezig, denk ik

[Bart2005]

Philip Corvage schreef op dinsdag 14 augustus 2018 @ 18:47:
[...]

Tja, een verkoper die zegt: "Ik ga niet mee in de machinatie" en zijn pand van de hand doet voor de prijs van een jaar geleden is ook niet echt handig bezig, denk ik

Je snapt het niet Philip. Het gaat over de machinatie die fout is. Die maakt het voor iedereen steeds duurder. Ook voor de verkoper. Dat is niet goed. We betalen steeds meer voor wonen en dat is fout. Men houdt daardoor steeds minder over om de echte economie draaiende te houden.

[Voor 6% gewijzigd door Bart2005 op 14-08-2018 18:51]

[Maahes]

Momenteel is 60% van de woningen een koopwoning. Het grootste deel van de woningbezitters ziet (meestal onterecht) graag de woningwaarde stijgen. Om electoraal verlies te vermijden komt de politiek vooral op voor de woningbezitter:
- Sociale huur flink verhogen voor middeninkomens met de term 'scheefwoners' (prijsopdrijvend)
- Geen regulatie vrije sector huur (prijsopdrijvend)
- Startersleningen (prijsopdrijvend)
- Mondjesmaat bouwgrond beschikbaar stellen (prijsopdrijvend)

Door de euforie die iedereen heeft vanwege de hoge waarde van hun bezit op papier, is het niet vanzelfsprekend dat dit politiek opgelost wordt. Intussen wonen we allemaal duur, en is doorverhuizen naar iets groters ook alleen maar duurder dan het hoeft te zijn, waardoor niemand er baat bij heeft, ook de huizenbezitter niet.

In 2012 (!) is er al een rapport verschenen die de problemen en oplossingen behandeld, de commissie huizenprijzen. De voorzitter van deze commissie is een D66'er. Je weet wel, die partij die nu in de regering zit en precies niet doet wat zij zelf aanbevolen hadden, op vrijwel ieder punt.

[Philip Corvage]

Bart2005 schreef op dinsdag 14 augustus 2018 @ 18:49:
[...]

Je snapt het niet Philip. Het gaat over de machinatie die fout is. Die maakt het voor iedereen steeds duurder. Ook voor de verkoper. Dat is niet goed. We betalen steeds meer voor wonen en dat is fout. Men houdt daardoor steeds minder over om de echte economie draaiende te houden.

Ik snap het wel, maar als individuele koper/verkoper doe je er niets aan.

De huizenprijzen worden in Nederland voor een deel bepaald door vraag en aanbod, maar ook voor een heel groot deel door het bedrag dat kopers maandelijks gaan betalen voor de hypotheek. Dat laatste bedrag wordt bepaald door de rentestand, de hypotheekrenteaftrek en de bereidwilligheid van de banken.

De overheid bepaalt het aanbod via het bestemmingsplan en door de grond voor nieuwbouw zelf te verkopen voor een hoge prijs. Dus eigenlijk bepaalt de overheid de huizenprijs door regelgeving voor bouwen en grond, fiscale regelgeving en regels voor banken. Daarom verschilt de huizenprijs ook heel sterk per land. Kijk bijvoorbeeld maar naar Nederland en Duitsland.

Weer anders gezegd: in Nederland betaal je eigenlijk niet voor de stenen, maar voor een vergunning om ergens te wonen.

Het resultaat is dat sommigen zwaar profiteren, bijvoorbeeld mensen die lang geleden hun huis kochten en het nu verkopen, en andere zwaar benadeeld worden, bijvoorbeeld starters. Waar iedereen last van heeft is dat de overheid op de lange termijn volstrekt onbetrouwbaar is en de regels zo maar kan veranderen tijdens het spel.

In de tussentijd moet je toch ergens wonen. En zolang de rente laag is, kunnen veel mensen de maandlasten wel opbrengen. Twintig jaar vast zetten en je loopt weinig risico. Intussen voor de zekerheid zo veel mogelijk aflossen en dan maar hopen dat ze over en tijdje je (deels) afgeloste huis niet als vermogen (box 3) gaan beschouwen...

Edit: de (onnatuurlijk lage) rentestand wordt trouwens ook bepaald door de overheid en wel door de ECB.

[TheGhostInc]

Maahes schreef op dinsdag 14 augustus 2018 @ 19:40:
Momenteel is 60% van de woningen een koopwoning. Het grootste deel van de woningbezitters ziet (meestal onterecht) graag de woningwaarde stijgen. Om electoraal verlies te vermijden komt de politiek vooral op voor de woningbezitter:
- Sociale huur flink verhogen voor middeninkomens met de term 'scheefwoners' (prijsopdrijvend)
- Geen regulatie vrije sector huur (prijsopdrijvend)
- Startersleningen (prijsopdrijvend)
- Mondjesmaat bouwgrond beschikbaar stellen (prijsopdrijvend)

Allereerst is het helemaal niet gek dat woningbezitters graag de woningwaarde zien stijgen. Door inflatie wordt het geld minder waard, als de woning dezelfde waarde heeft/houdt, dan moet de monetaire waarde dus oplopen.
Ten tweede is dit land een democratie, waarbij uiteindelijk de meerderheid 'beslist'. Prima om lekker Nederlands te klagen, maar als 60% prijsstijgingen wil, dan is dat toch volledig democratisch?
Misschien niet heel sociaal, maar goed, er zitten ook genoeg asociale mensen in sociale huurwoningen. Dat een huisbezitter dan lekker egoïstisch doet is ook zijn goed recht.

Maar los daarvan is dit ook een mindset van pre-2008. Als je meer dan 100% leent en weinig aflost, dan is het heel pijnlijk als de woning niet meer waard wordt. Dan moet je hopen dat na een jaar of 10 je net niet meer onderwater staat.
Ondertussen zijn we 10 jaar verder en is (50+%) aflossen een harde eis, is meer dan 100% lenen praktisch niet meer mogelijk en zijn de normen fors aangescherpt.

Ik heb net mijn huis gekocht en dit is gewoon lachen. Ik betaal mijn maandlasten met een dikke smile. De helft van mijn maandelijkse 'kosten' gaat in een grote spaarpot en als ik klaar met werken ben heb ik een gratis huis. (Waarschijnlijk nog wel wat eerder)
Of dit ding nou meer of minder waard wordt, dat boeit eigenlijk weinig. Het is wel lekker dat er meteen wat overwaarde inzit (heb de woning scherp gekocht), zodat als ik onverhoopt snel zou moeten verkopen dat ik alvast de aankoopsom terug heb en geen enorme bedragen hoef bij te leggen. Maar met 100% aflossing is dat alleen maar relevant in de eerste jaren. Met een dikke 2% aflossing per jaar kun je al best snel een flinke daling opvangen.

Maahes schreef op dinsdag 14 augustus 2018 @ 19:40:
Door de euforie die iedereen heeft vanwege de hoge waarde van hun bezit op papier, is het niet vanzelfsprekend dat dit politiek opgelost wordt. Intussen wonen we allemaal duur, en is doorverhuizen naar iets groters ook alleen maar duurder dan het hoeft te zijn, waardoor niemand er baat bij heeft, ook de huizenbezitter niet.

Hoezo wonen we allemaal duur?
Nu een woning kopen is volgens mij historisch spotgoedkoop!
Een heel groot deel van je woonquote is aflossing. Dat is dus verplicht sparen.
De rente staat bijzonder laag, hierdoor is de koopsom hoog, maar daarmee dus het spaarpotje ook.

Ik koop liever de woning voor €100.000 tegen 3%, dan voor €80.000 tegen 5%. Uiteindelijk maakt het maandelijks niks uit. Nu zul je natuurlijk denken dat als de rente na 30 jaar op 5% staat, dan krijg ik toch maar €80.000, maar dan vergeet je een belangrijk punt.
De huidige prijzen zijn vooral zowel bestaande bouw als nieuwbouw. Als ik €100.000 geef aan mijn verkopers, dan kunnen die dat ook uitgeven aan nieuwbouw. Dus door de lage rente hebben zij 25% meer te besteden aan de nieuwe woning en is de kans veel groter dat er daadwerkelijk wordt gebouwd.

Dus die 'papieren prijzen' zorgen ervoor dat er meer gebouwd wordt en dat is de enige mogelijkheid op lagere prijzen. Dus laat die hoge prijzen nog maar een jaar of 10 duren, zodat er lekker gebouwd kan worden en het voor iedereen interessant is. En dan is er misschien ook wel wat ruimte om sociale huurwoningen neer te zetten. Als de prijzen van woningen gaan dalen, dan is het eerste wat sneuvelt de sociale huurwoning (die dik gesubsidieerd wordt door de koopwoningen in de meeste bouwplannen)
Tijdens de crisis hadden we lagere prijzen, werd er minder gebouwd en die hebben we snoeihard alweer om onze oren gehad. Niet alleen door minder gebouwde huizen, maar ook door minder 'bouwcapaciteit'.

Dus 3x hoera voor D66, dat ze maar zo wijs mogen blijven om niks te veranderen... een beetje rust in de markt levert meer op dan alle goedbedoelde aanpassingen die alleen maar een grotere puinhoop ervan maken.

[CurlyMo]

TheGhostInc schreef op woensdag 15 augustus 2018 @ 04:07:
[...]
Ten tweede is dit land een democratie, waarbij uiteindelijk de meerderheid 'beslist'. Prima om lekker Nederlands te klagen, maar als 60% prijsstijgingen wil, dan is dat toch volledig democratisch?
Misschien niet heel sociaal, maar goed, er zitten ook genoeg asociale mensen in sociale huurwoningen. Dat een huisbezitter dan lekker egoïstisch doet is ook zijn goed recht.

Die opvatting van democratie is te kort door de bocht. De meerderheid kan niet alles zomaar ten koste van de minderheden beslissen:

Een kernpunt van democratie is dat minderheden meerderheid kunnen worden. Alleen daarom al moeten in een democratie de rechten van minderheden worden beschermd. Dat stelt grenzen aan wat een meerderheid mag beslissen. Een echte democratie beschermt de grondrechten van zijn burgers, rechten die desnoods via de rechter kunnen worden afgedwongen. In die zin vervult de rechter in onze democratie een wezenlijke functie.

https://www.montesquieu-i...7sk/rechter_en_democratie

Als 60% dus prijsstijging wil, maar daarmee de grondrechten van de minderheid schend, dan gaat het feestje mooi niet door. Wonen is een primaire levensbehoefte en als die dus niet meer vervult kan worden door de minderheid, dan heeft de meerderheid toch echt pech.

[TheGhostInc]

CurlyMo schreef op woensdag 15 augustus 2018 @ 07:26:
[...]

Als 60% dus prijsstijging wil, maar daarmee de grondrechten van de minderheid schend, dan gaat het feestje mooi niet door. Wonen is een primaire levensbehoefte en als die dus niet meer vervult kan worden door de minderheid, dan heeft de meerderheid toch echt pech.

ALS....

Wil je nu zeggen dat het zo is, of wil je 'onzekerheid' scheppen dat het MISSCHIEN zo is?
De primaire levensbehoefte in Nederland wordt geregeld via de sociale huurwoningen, mijn 'betoog' geeft keurig aan hoe een hoge huizenprijs meehelpt in die behoefte te voorzien.
Heb je een onderbouwing waarom, als mijn huis de helft kost, dit helpt om de primaire levensbehoefte 'wonen' in te vullen van en een bijstandsmoeder?

[CurlyMo]

TheGhostInc schreef op woensdag 15 augustus 2018 @ 08:59:
[...]
Heb je een onderbouwing waarom [...]

Nee, die heb ik niet, want dat was niet het deel van jouw betoog waar ik op reageerde. Ik reageerde alleen op het deel van je stelling dat in een democratie de meerderheid beslist. En dat is niet zomaar waar.

[Alfalva]

CurlyMo schreef op woensdag 15 augustus 2018 @ 07:26:
[...]

Die opvatting van democratie is te kort door de bocht. De meerderheid kan niet alles zomaar ten koste van de minderheden beslissen:

[...]

https://www.montesquieu-i...7sk/rechter_en_democratie

Als 60% dus prijsstijging wil, maar daarmee de grondrechten van de minderheid schend, dan gaat het feestje mooi niet door. Wonen is een primaire levensbehoefte en als die dus niet meer vervult kan worden door de minderheid, dan heeft de meerderheid toch echt pech.

Wonen is een grondrecht. Goedkoop wonen is dat echter niet, dus ik begrijp niet helemaal wat je punt is.

[CurlyMo]

Alfalva schreef op woensdag 15 augustus 2018 @ 09:32:
[...]

Wonen is een grondrecht. Goedkoop wonen is dat echter niet, dus ik begrijp niet helemaal wat je punt is.

Nu ben je de tweede die reageerd op mijn stelling als een mening, niet als een hypothetisch denkkader.

Als X, maar daarmee Y, dan Z.

Ik zeg dus niet dat dat zo is, is zeg dat wanneer dat wel zo zou zijn. Opnieuw. Om aan te geven dat in een democratie de meerderheid niet allesbepalend is.

[Alfalva]

CurlyMo schreef op woensdag 15 augustus 2018 @ 09:40:
[...]

Nu ben je de tweede die reageerd op mijn stelling als een mening, niet als een hypothetisch denkkader.

Dat is dan ook precies zoals jij het opschrijft. _{En ja, dat is met een "t"}

Als X, maar daarmee Y, dan Z.

Ik zeg dus niet dat dat zo is, is zeg dat wanneer dat wel zo zou zijn. Opnieuw. Om aan te geven dat in een democratie de meerderheid niet allesbepalend is.

Misschien moet je dan een voorbeeld nemen wat wél klopt..

[CurlyMo]

Alfalva schreef op woensdag 15 augustus 2018 @ 09:58:
[...]
_{En ja, dat is met een "t"}

Je begrijpt me. Doel van communicatie geslaagd

Misschien moet je dan een voorbeeld nemen wat wél klopt..

Ik had uitgebreider mogen zijn. Daar heb je gelijk in, maar gedachte experimenten hoeven niet persé overeen te komen met de werkelijkheid. Het mogen ook louter hypothetische exercities zijn.

Maar we gaan flink off-topic, dus ik heb hier genoeg over gezegd.

[CornermanNL]

Napo schreef op vrijdag 3 augustus 2018 @ 09:26:
oh god

HUIZENKOPERS DE DUPE DOOR SLORDIGE VVE

[...]


Beetje een huilie verhaal die ook prima past in het beeld dat ik van iets te veel kopers heb. Iedereen kijkt naar zo laag mogelijke VvE kosten omdat het "weggegooid geld" is en snappen niet wat een VvE (waar ze dus onderdeel van uit gaan maken...) er mee dienen te doen.

Het bizarre aan dit verhaal is dat dit soort maatregelen schijnbaar benodigd zijn geweest omdat te veel appartementeneigenaren niet verder kunnen kijken dan hun neus lang is. Uiteindelijk is niemand de dupe van een slechte VvE (in het geval van koop/verkoop) omdat het simpelweg een deel is van wat je koopt. Is de dekking van de VvE niet afdoende dan zou het bod lager moeten worden.

the boy who cried wolf?

Inderdaad, het is ook gewoon een van de vele dingen die mensen niet begrijpen, hypotheken, verzekeringen VVE's

Zoals met zoveel zaken is het iets dat niet goed uitgelegd wordt, of doelbewust niet goed uitgelegd wordt.
De meeste mensen snappen niet dat je een appartementsrecht koopt , dat houdt in dat de waarde van je appartementsrecht samenhangt met de staat van het complex en daarmee het functioneren van de VVE , meerjaren onderhoudsplannen etc. Niemand die er naar vraagt en niemand die ze leest.

Hetzelfde is het geval met de blije mensen en hun fictieve woningwaarde , compleet irrelevant als je nu niet gaat verkopen. Maar de meeste feesten alsof het weer 1999 is.

Ik lees hier dat 60% van het totale woningenpakket koopwoningen zijn, ik denk dat slechts een handvol mensen in staat is om uit te leggen hoe hun verplichtingen en financieen daaromtrent in elkaar steken.

Door de krapte die optreedt en het geluk dat ze nu verplicht moeten aflossen verbloemt een hoop onwetendheid. Gelukkig voor die mensen. Minder gelukkig voor diegenen met een huurwoning.

[CornermanNL]

Alfalva schreef op woensdag 15 augustus 2018 @ 09:32:
[...]

Wonen is een grondrecht. Goedkoop wonen is dat echter niet, dus ik begrijp niet helemaal wat je punt is.

Het probleem is de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen , de lonen zijn voor veel mensen die niet beschikken over mooie banen in goede sectoren pas nu weer aan het stijgen. Daar haal je de 10 jaar loonmatiging en bevriezing niet mee is. Het probleem hiermee is dat de druk op het vrij besteedbaar inkomen steeds groter wordt.

De huurverhogingen gaan gewoon door, het salaris houdt die niet bij. Dan heb je daarnaast de inflatie op alle dagelijkse zaken ook nog. Er wordt door veel mensen nogal makkelijk overheen gestapt hoe duur wonen de afgelopen jaren werkelijk is geworden. Nog niet eens in de koopmarkt eigenlijk. Die is amper terug op het niveau van voor de crisis. Huren is het echte pijnpunt. Voorheen starte je misschien in een huurwoning om te sparen voor een koophuis. Dat is al heel lang niet meer mogelijk.

Hoe eerder je een koopwoning hebt , hoe leuker het is, al begin je in een klein achteraf flatje. Het enorme voordeel van bezit wordt vaak onderschat.

[Wailing_Banshee]

Het is wel heel erg gesteld met de huizenmarkt als er een run is op een boerderij in Beerta (oost Groningen)...

http://www.dvhn.nl/gronin...89.000-euro-23458762.html

Ja, het is groot, maar het ligt ook behoorlijk ver overal vandaan. En er is nog heel veel aan te doen!

[Oilman]

Prijs is ook bizar laag in vergelijking met de rest van het land. Het perceel is 24000 m2, boerderij moet inderdaad veel aangebeuren, maar het ziet er allemaal behoorlijk origineel uit en zeker niet uitgeleefd.

Als de boerderij elders had gestaan dan was de vraagprijs zo maar 5x zo hoog geweest.

[629110]

Dit topic heb ik zojuist ontdekt. Bookmarked !

Ik woon op dit moment zo een 5 jaar in Amsterdam in een woning (3 kamer woning van 87m2) die valt onder "sociale huur" maar deze heb ik gehuurd bij een makelaar. Ik noem het zelf vrije sector maar dit is niet helemaal zo. 580 euro was de prijs waar voor ik erin mocht. Op dit moment is de huur 700 euro. De zelfde huizen bij mij in de straat die zijn leeggekomen worden opnieuw verhuurd voor minimaal 850 euro.

Nu zit ik samen met andere duizenden mensen in een probleem, ik wil namelijk verhuizen naar een grotere woning. Jong volwassenen die enkele kinderen krijgen en die wat ruimer willen wonen omdat je toch wel wilt dat je kinderen een slaapkamer hebben. En vooral de gezinnen waarbij er maar 1-1,2 FTE werkt. Even los van het feit of het 2 parttimers zijn of 1 fulltimer. Maar die huizen zijn niet te vinden !

- Vrije sector eengezinswoningen in de buurt beginnen bij 1000 a 1100 euro per maand. Echter kom ik niet in aanmerking omdat ik te weinig verdien.
- Sociale huurwoning kom ik niet in aanmerking omdat ik te veel verdien.
- Kopen ? Begint bij de 5 ton. Ik mag maar 2 ton lenen ongeveer.
- Buiten Amsterdam ? Ik verdien zo veel dat ik eigenlijk dan toch weer terecht kom bij huizen die 1000 euro per maand zijn en dat heb ik er niet voor over.

Wat zou een oplossing kunnen zijn ?
Klinkt het reëel dat er een oplossing komt voor de midden inkomens ? Mensen die niet in aanmerking komen voor sociale huurwoningen. En alle vrije sector woningen weg worden gekaapt ?

De "midden inkomen sector woning" van 100-130m2 voor 800-950 euro. Met als eis dat je meer moet verdienen dan de sociale huurwoning grens (36798 euro) en maximaal x bedrag.

De vrije sector wordt dan alleen voor mensen die meer verdienen dan diezelfde x bedrag.

[Oilman]

Er willen nu eenmaal heel veel mensen in Amsterdam wonen, dat maakt het duur. Je zegt 1000 Euro per maand te kunnen betalen, maar je vindt dit te veel. Dan heb je toch gewoon een keuze? Dan gaan jullie toch samen met een beetje meer werken om het te compenseren, er is ruimte genoeg als je samen maar 1-1,2 FTE werkt.

[LittleTycoon]

629110 schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 14:04:
Dit topic heb ik zojuist ontdekt. Bookmarked !

Ik woon op dit moment zo een 5 jaar in Amsterdam in een woning (3 kamer woning van 87m2) die valt onder "sociale huur" maar deze heb ik gehuurd bij een makelaar. Ik noem het zelf vrije sector maar dit is niet helemaal zo. 580 euro was de prijs waar voor ik erin mocht. Op dit moment is de huur 700 euro. De zelfde huizen bij mij in de straat die zijn leeggekomen worden opnieuw verhuurd voor minimaal 850 euro.

Nu zit ik samen met andere duizenden mensen in een probleem, ik wil namelijk verhuizen naar een grotere woning. Jong volwassenen die enkele kinderen krijgen en die wat ruimer willen wonen omdat je toch wel wilt dat je kinderen een slaapkamer hebben. En vooral de gezinnen waarbij er maar 1-1,2 FTE werkt. Even los van het feit of het 2 parttimers zijn of 1 fulltimer. Maar die huizen zijn niet te vinden !

- Vrije sector eengezinswoningen in de buurt beginnen bij 1000 a 1100 euro per maand. Echter kom ik niet in aanmerking omdat ik te weinig verdien.
- Sociale huurwoning kom ik niet in aanmerking omdat ik te veel verdien.
- Kopen ? Begint bij de 5 ton. Ik mag maar 2 ton lenen ongeveer.
- Buiten Amsterdam ? Ik verdien zo veel dat ik eigenlijk dan toch weer terecht kom bij huizen die 1000 euro per maand zijn en dat heb ik er niet voor over.

Wat zou een oplossing kunnen zijn ?
Klinkt het reëel dat er een oplossing komt voor de midden inkomens ? Mensen die niet in aanmerking komen voor sociale huurwoningen. En alle vrije sector woningen weg worden gekaapt ?

De "midden inkomen sector woning" van 100-130m2 voor 800-950 euro. Met als eis dat je meer moet verdienen dan de sociale huurwoning grens (36798 euro) en maximaal x bedrag.

De vrije sector wordt dan alleen voor mensen die meer verdienen dan diezelfde x bedrag.

Klinkt lullig, maar stuk verder van A"dam gaan wonen en meer reistijd woon werk accepteren

[Sport_Life]

LittleTycoon schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 20:31:
[...]

Klinkt lullig, maar stuk verder van A"dam gaan wonen en meer reistijd woon werk accepteren

Een eengezinswoning voor 200k is ook wel erg optimistisch, ook buiten Amsterdam.

[Biggg]

Wat ik toch wel vaak mis in de huizenmarkt discussie is dat wij het normaal vinden dat banken opgelegd moet worden om maximaal 100% van de woningwaarde te financieren (en max x keer het jaarinkomen). Dat is volgens mij op zichzelf al een indicatie van een ongezonde situatie.

Denk maar eens na, zou jij een groot bedrag aan iemand uitlenen die je niet kent voor slechts 1% rente spread (verschil aanwenden kapitaal en hypotheekrente), terwijl hij zelf geen cent inlegt? Natuurlijk niet!

De redenen dat banken dit wel doen zijn er volgens mij 3: en volgens mij zouden we als maatschappij beter af zijn als we ze alledrie wegnemen.

Reden 1: Deze is obvious, de NHG. In mijn ogen gewoon een indirecte verkapte subsidie aan banken, met de belastingbetaler als achtervang. Waarom zou je niet 100% uitlenen als de staat garant staat? Echter hebben natuurlijk niet alle hypotheken NHG en toch vindt boven de NHG grens nu en in verleden >100% financiering plaats. Reden 2 is nog veel belangrijker.

Reden 2: De rechtspositie van de huiseigenaar als hij zijn hypotheek niet meer kan betalen. Deze is in Nederland echt bijzonder slecht. Je kan de rest van je leven met een restschuld blijven zitten van tienduizenden euro's. Banken weten dat er om die reden toch altijd een groot gedeelte van de hypotheek hoe dan ook terug komt EN dat mensen tot het uiterste gaan om hun hypotheek te blijven betalen om dit scenario te voorkomen. Daarom hoor je ook zo vaak dat "Nederlanders van die trouwe hypotheekbetalers zijn". In andere landen, zoals bijv. Amerika, kan je gewoon failliet gaan, sleutels inleveren en is vervolgens het huis van de bank, maar er is - voor zover ik begrijp - geen eindeloze restschuld voor de particulier. Reden 2 maakt tevens dat wij het in NL nodig hebben gevonden om Reden 1 te introduceren.

Reden 3: De grote banken in NL zijn too-big-to-fail. Ze kunnen en mogen niet failliet, want dan stort onze mogelijkheid om uberhaupt boodschappen te betalen etc in = chaos. Dit komt omdat wij elkaar bijna alleen nog digitaal betalen, en dat kan alleen door onderling banktegoed naar elkaar over te maken. We gebruiken het banktegoed dus als geld en hebben geen digitaal alternatief. Daarom kunnen banken enorme risico's nemen waarbij de winsten privaat zijn en de verliezen worden afgewenteld op de maatschappij. De vraag is: hoe lang gaat de maatschappij deze situatie nog accepteren?
De eerste stap naar de oplossing lijkt redelijk eenvoudig (afgezien van de enorme lobby van banken om dit tegen te houden): de (Nederlandse) overheid moet het mogelijk maken dat burgers over digitaal chartaal (!=giraal) geld kunnen beschikken en hiermee onderling kunnen bankieren. Een digitale spaarrekening inclusief bankpas etc, geregeld door de overheid, betaald vanuit de belastingen (nuts voorziening). Als we dit hebben, dan kunnen banken gewoon failliet gaan zonder dat gelijk de hele maatschappij instort omdat we elkaar onderling niet meer kunnen betalen. Vervolgens kunnen we dus ook per direct het Deposito Garantie Stelsel afschaffen (je weet wel, dat van 20k naar 100k ging in de crisis, maar nooit meer terug).
Dit alles lijkt me in ieder geval veel beter dan een Europees Deposito Garantie Stelsel, waarbij de Nederlandse belastingbetaler ook nog eens garant staat voor de banken in Italie, Frankrijk, Spanje etc. Helaas loopt de Europese politiek (niet gehinderd door enige vorm van democratisch mandaat) - hand in hand met de bankenlobby - die kant uit.

Samengevat, maatregelen voor een gezondere financieringssituatie in NL:
- particulieren moeten kunnen beschikken over digitaal chartaal geld op door de overheid geregelde bankrekening voor alle NL burgers
- afschaffen Deposito Garantie Stelsel
- verbetering rechtspositie consument bij faillissement: sleutels inleveren bij de bank = einde hypotheek en geen restschuld
- afschaffen NHG

Wedden dat je dan banken geen Loan-To-Value en Loan-To-Income norm meer hoeft op te leggen. Ik denk dat er geen bank meer is die meer dan 80% woningwaarde aan een particulier zal uitlenen. Geen een aandeelhouder zal accepteren dat zijn bedrijf zulke risico's neemt.

[LittleTycoon]

Dat klopt allemaal wel tot op zekere hoogte (reden 4 is het onverantwoordelijke rentebeleid van ECB gepushed door politiek). Maar ja, durf jij de redenen weg te nemen op korte termijn, dan maak je nog eens een crash van de huizenmarkt mee.

[629110]

LittleTycoon schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 20:31:
[...]

Klinkt lullig, maar stuk verder van A"dam gaan wonen en meer reistijd woon werk accepteren

Dat ga ik dus niet doen en blijf dus in deze huis wonen tot dat het wel anders kan. Volgend jaar krijg ik opnieuw een maximale huurverhoging. Daarna zit ik op de “maximale sociale huur woning grens” waardoor hij niet meer wordt verhoogd.

Dit is ook de reden waarom er zo veel “scheefwoners” zijn. Mensen die wel willen verhuizen maar niet het dubbele willen gaan betalen.

https://www.parool.nl/ams...l-bij-de-woning~a4599514/

[Voor 7% gewijzigd door 629110 op 22-08-2018 22:47]

[Sport_Life]

Ik zou ook het liefst in een Audi A6 rond willen rijden, maar ik ben niet bereid 80k voor een vervoersmiddel te betalen. Ben ik dan een scheefrijder? Nee , het is een keuze wat ik wel en niet doe.

Jij wilt op een triple A locatie wonen, maar bent niet bereid er geld voor neer te leggen. Dat gaat niet

[Voor 23% gewijzigd door Sport_Life op 22-08-2018 22:54]

[Biggg]

LittleTycoon schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 22:03:
Dat klopt allemaal wel tot op zekere hoogte (reden 4 is het onverantwoordelijke rentebeleid van ECB gepushed door politiek). Maar ja, durf jij de redenen weg te nemen op korte termijn, dan maak je nog eens een crash van de huizenmarkt mee.

Afkicken is niet leuk, zo hebben zowel de junkie als de drugsdealer een belang om de bestaande situatie in stand te houden. Raadt eens wie uiteindelijk het slechtst af is. Het wordt tijd dat we in Nederland eens collectief gaan beseffen hoe de vork in de steel steekt.

[TheGhostInc]

Biggg schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 21:14:
Wat ik toch wel vaak mis in de huizenmarkt discussie is dat wij het normaal vinden dat banken opgelegd moet worden om maximaal 100% van de woningwaarde te financieren (en max x keer het jaarinkomen). Dat is volgens mij op zichzelf al een indicatie van een ongezonde situatie.

Denk maar eens na, zou jij een groot bedrag aan iemand uitlenen die je niet kent voor slechts 1% rente spread (verschil aanwenden kapitaal en hypotheekrente), terwijl hij zelf geen cent inlegt? Natuurlijk niet!

Sandwich spread?
Zoek eens op wat een geldscheppende bank doet...

Biggg schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 21:14:
De redenen dat banken dit wel doen zijn er volgens mij 3: en volgens mij zouden we als maatschappij beter af zijn als we ze alledrie wegnemen.

Reden 1: Deze is obvious, de NHG. In mijn ogen gewoon een indirecte verkapte subsidie aan banken, met de belastingbetaler als achtervang. Waarom zou je niet 100% uitlenen als de staat garant staat? Echter hebben natuurlijk niet alle hypotheken NHG en toch vindt boven de NHG grens nu en in verleden >100% financiering plaats. Reden 2 is nog veel belangrijker.

NHG is geen subsidie, maar een verzekering tegen onderwaarde. Je betaalt een premie, die tegenwoordig vrij fors is en daarvoor krijg je een lagere risicoklasse. Net zoiets als een ORV. Maar uiteindelijk betaal je ongeveer evenveel rente (je max. maandbedrag is fixed) aan de bank, maar over een iets hoger bedrag. Daar zit weinig winst voor de bank (if any). En ze moeten ook nog bijlappen bij een NHG garantie. Je rekent de bank te snel rijk.
De garantstelling van de staat is puur handig om de dekkingsgraad van NHG niet te absurd hoog te hoeven maken. Die was zo'n 0,4% en gaat nu al richting de 0,6%. Het geld klotst bij NHG ondertussen ook alweer tegen de plinten omhoog. Alweer 1,175 Miljard.

Biggg schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 21:14:
Reden 2: De rechtspositie van de huiseigenaar als hij zijn hypotheek niet meer kan betalen. Deze is in Nederland echt bijzonder slecht. Je kan de rest van je leven met een restschuld blijven zitten van tienduizenden euro's. Banken weten dat er om die reden toch altijd een groot gedeelte van de hypotheek hoe dan ook terug komt EN dat mensen tot het uiterste gaan om hun hypotheek te blijven betalen om dit scenario te voorkomen. Daarom hoor je ook zo vaak dat "Nederlanders van die trouwe hypotheekbetalers zijn". In andere landen, zoals bijv. Amerika, kan je gewoon failliet gaan, sleutels inleveren en is vervolgens het huis van de bank, maar er is - voor zover ik begrijp - geen eindeloze restschuld voor de particulier. Reden 2 maakt tevens dat wij het in NL nodig hebben gevonden om Reden 1 te introduceren.

Allemaal leuk en aardig, maar die Nederlandse banken zijn daarom ook erg 'aardig'.
Zo kost een pintransactie geen drol, krijg je normale wisselkoersen en zijn de meeste kosten vrij netjes.
Ik kom net uit het VK (met hogere huizenprijzen) en daar zijn de banken 'iets' minder lief. Zoals 1-3% transactiekosten op een debit/creditcard (en ja, de prijzen liggen daardoor ook ineens zoveel hoger, bij sommige winkels is dat letterlijk te zien), ben ik compleet afgezet met een wissel actie (en dan bedoel ik dus letterlijk honderden £-en KOSTEN in rekening brengen met een wisselkoers die ook een extra % marge had. En hypotheken zijn er niet 'goedkoper' dan in NL.

Voordat je aan 'deze knop' gaat draaien zou ik echt 2x nadenken.

Biggg schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 21:14:
Reden 3: De grote banken in NL zijn too-big-to-fail. Ze kunnen en mogen niet failliet, want dan stort onze mogelijkheid om uberhaupt boodschappen te betalen etc in = chaos.

Nederlandse banken zijn helemaal niet 'too-big-to-fail'. Het enige 'detail' is dat als je de Nederlandse banken laat falen, je daarna buitenlandse banken krijgt die de markt op komen die wel 'gered' werden door hun overheid.
Even los van de mensen die hun baan dan kwijtraken, bijvoorbeeld een Rabobank probeert ook lokaal te werken. Een megabank uit Duitsland zal de krenten uit de pap vissen en de rest laten zitten. Het MKB zal daar flinke klappen door krijgen.

Biggg schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 21:14:
Wedden dat je dan banken geen Loan-To-Value en Loan-To-Income norm meer hoeft op te leggen. Ik denk dat er geen bank meer is die meer dan 80% woningwaarde aan een particulier zal uitlenen. Geen een aandeelhouder zal accepteren dat zijn bedrijf zulke risico's neemt.

Je hebt 100% gelijk. Er is geen bank die aan een PARTICULIER zal lenen.
Maar wacht even, daar komt een INVESTEERDER en die heeft een miljard, pakt er 4 miljard van de bank bij (netjes 80%) en koopt een halve stad op.
Daarna hoeft die particulier zich inderdaad niet druk te maken over hypotheken, hij mag huren voor de hoofdprijs.

Geloof je me niet? Kijk naar Londen, daar kopen zelfs de ministers massaal vastgoed om te verhuren.
Daar heb je je felbegeerde 80% LTV, maar ook banken/bedrijven die met 'creditscores' werken. Dus geen BKR registratie die verloopt en alleen over leningen gaat. Nee, ALLES gaat via de 'credit score'. Dus geen leuke dealtjes meer, uitgesteld betalen, credit cards of bijvoorbeeld alleen een aanbetaling voor een vakantie oid. En betaal de autoverzekering maar voor een jaar vooruit.

Ik ben echt geen super fan van banken, maar de NLse banken zijn pluisjes. Je wilt niet 'per ongeluk' de VS/UK banken in NL krijgen.
De enige oplossing voor deze crisis is BOUWEN, BOUWEN en bouwen. En hoge prijzen is daarvoor geen ramp.
(Een bouwsector met te weinig capaciteit is wel erg jammer)

[Biggg]

TheGhostInc schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 04:34:
[...]

Sandwich spread?
Zoek eens op wat een geldscheppende bank doet...

Dat een bank geld kan scheppen door z'n balans te verlengen, betekent nog niet dat een bank geen kosten heeft aan de passiva zijde van dit geschepte geld. Het gaat dus om de delta hiertussen. Maar bij 0% risico zou ik ook mijn balans tot in het oneindige willen rekken als ik daar steeds 1% marge op kan pakken.

[...]

NHG is geen subsidie, maar een verzekering tegen onderwaarde. Je betaalt een premie, die tegenwoordig vrij fors is en daarvoor krijg je een lagere risicoklasse. Net zoiets als een ORV. Maar uiteindelijk betaal je ongeveer evenveel rente (je max. maandbedrag is fixed) aan de bank, maar over een iets hoger bedrag. Daar zit weinig winst voor de bank (if any). En ze moeten ook nog bijlappen bij een NHG garantie. Je rekent de bank te snel rijk.
De garantstelling van de staat is puur handig om de dekkingsgraad van NHG niet te absurd hoog te hoeven maken. Die was zo'n 0,4% en gaat nu al richting de 0,6%. Het geld klotst bij NHG ondertussen ook alweer tegen de plinten omhoog. Alweer 1,175 Miljard.

Dat is nou net probleem van de NHG. De hele huizenmarkt gaat als geheel omhoog en naar beneden. Als hij omhoog gaat, dan klotst het geld tegen de plinten en lijkt het allemaal veel te veel, als hij naar beneden gaat, dan blijkt de pot nooit groot genoeg en mag de belastingbetaler bijspringen. Maar denk maar eens goed na over het grotere plaatje en stel jezelf de vraag of de NHG garantie van de staat (en ja, garanties kosten altijd geld) nou een subsidie aan consumenten is of een indirecte subsidie aan banken (zelfde discussie als bijvoorbeeld de HRA).

Als in Nederland non-recourse hypotheken de standaard zou zijn, of persoonlijk faillissement eenvoudiger, dan had je dit hele feest niet nodig.
(zoek maar eens op wat recourse en non-recourse leningen zijn: https://www.creditsesame....ourse-non-recourse-loans/)

[...]

Allemaal leuk en aardig, maar die Nederlandse banken zijn daarom ook erg 'aardig'.
Zo kost een pintransactie geen drol, krijg je normale wisselkoersen en zijn de meeste kosten vrij netjes.
Ik kom net uit het VK (met hogere huizenprijzen) en daar zijn de banken 'iets' minder lief. Zoals 1-3% transactiekosten op een debit/creditcard (en ja, de prijzen liggen daardoor ook ineens zoveel hoger, bij sommige winkels is dat letterlijk te zien), ben ik compleet afgezet met een wissel actie (en dan bedoel ik dus letterlijk honderden £-en KOSTEN in rekening brengen met een wisselkoers die ook een extra % marge had. En hypotheken zijn er niet 'goedkoper' dan in NL.

Voordat je aan 'deze knop' gaat draaien zou ik echt 2x nadenken.

In Amerika heb je recourse en non-recourse staten. Kan jij hard maken dat het bovenstaand scenario daadwerkelijk een verschil is dat consistent te zien is tussen deze staten?
Daarnaast pleit ik in hetzelfde betoog voor een door de overheid geregelde optie om digitaal chartaal geld te hebben, waarmee we elkaar dus digitaal geld kunnen betalen ipv het overboeken van banksaldo. Over het ontploffen van transactiekosten maak ik me niet zoveel zorgen.

[...]

Nederlandse banken zijn helemaal niet 'too-big-to-fail'.

Ehh, jij bent de nationalisatie van ABN en SNS snel vergeten (en het steuncredit aan ING). Dat is toch echt gebeurd omdat ze too-big-to-fail zijn. DSB lieten we gewoon failliet gaan.

Het enige 'detail' is dat als je de Nederlandse banken laat falen, je daarna buitenlandse banken krijgt die de markt op komen die wel 'gered' werden door hun overheid.
Even los van de mensen die hun baan dan kwijtraken, bijvoorbeeld een Rabobank probeert ook lokaal te werken. Een megabank uit Duitsland zal de krenten uit de pap vissen en de rest laten zitten. Het MKB zal daar flinke klappen door krijgen.

Dit argument geldt voor alle bedrijven, maar je ziet de overheid toch ook V&D niet nationaliseren of steuncredit geven? Bedrijven moeten gewoon failliet kunnen gaan. Dat maakt dat de markt zichzelf reinigt en binnen bedrijven gezond beleid wordt gevoerd.

[...]

Je hebt 100% gelijk. Er is geen bank die aan een PARTICULIER zal lenen.
Maar wacht even, daar komt een INVESTEERDER en die heeft een miljard, pakt er 4 miljard van de bank bij (netjes 80%) en koopt een halve stad op.
Daarna hoeft die particulier zich inderdaad niet druk te maken over hypotheken, hij mag huren voor de hoofdprijs.

Geloof je me niet? Kijk naar Londen, daar kopen zelfs de ministers massaal vastgoed om te verhuren.
Daar heb je je felbegeerde 80% LTV, maar ook banken/bedrijven die met 'creditscores' werken. Dus geen BKR registratie die verloopt en alleen over leningen gaat. Nee, ALLES gaat via de 'credit score'. Dus geen leuke dealtjes meer, uitgesteld betalen, credit cards of bijvoorbeeld alleen een aanbetaling voor een vakantie oid. En betaal de autoverzekering maar voor een jaar vooruit.

Ik ben echt geen super fan van banken, maar de NLse banken zijn pluisjes. Je wilt niet 'per ongeluk' de VS/UK banken in NL krijgen.

Nogmaals, kan je dit doemscenario hard maken door in de US recourse met non-recourse staten te vergelijken?

De enige oplossing voor deze crisis is BOUWEN, BOUWEN en bouwen. En hoge prijzen is daarvoor geen ramp.
(Een bouwsector met te weinig capaciteit is wel erg jammer)

Meer bouwen is sowieso goed, maar mijn post ging niet over hoge huizenprijzen. Het ging over het feit dat wij het collectief normaal vinden dat we banken moeten beteugelen met LTV en LTI ratio's, terwijl dat eigenlijk heel raar is. Denk er nog meer eens een keertje over na.

[629110]

Sport_Life schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 22:53:
Ik zou ook het liefst in een Audi A6 rond willen rijden, maar ik ben niet bereid 80k voor een vervoersmiddel te betalen. Ben ik dan een scheefrijder? Nee , het is een keuze wat ik wel en niet doe.

Jij wilt op een triple A locatie wonen, maar bent niet bereid er geld voor neer te leggen. Dat gaat niet

Je snapt hem niet helemaal. Ik woon al in een triple A locatie. De A6 staat al voor de deur Voor 750 euro. per maand.
Maar ik kan niet verhuizen omdat ik dan het dubbele moet gaan betalen om vooruit te gaan.
De zelfde A6 kost 900 euro. De A7 is 1200 euro. De A8 is 1500 euro

Een van mijn buren gingen vorig jaar weg, dat huis is iets groter. Stond voor 1500 euro op Funda. Na maanden leeg te staan is het verhuurd. Blijkt dat er iemand een wiet plantage is begonnen. Nu staat hij alweer maanden leeg. Ik heb hem nog niet gezien op funda. Maar verwacht ook niet dat er een gek in gaat wonen voor die prijs.

TheGhostInc schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 04:34:
[...]
Geloof je me niet? Kijk naar Londen, daar kopen zelfs de ministers massaal vastgoed om te verhuren.
Daar heb je je felbegeerde 80% LTV, maar ook banken/bedrijven die met 'creditscores' werken. Dus geen BKR registratie die verloopt en alleen over leningen gaat. Nee, ALLES gaat via de 'credit score'. Dus geen leuke dealtjes meer, uitgesteld betalen, credit cards of bijvoorbeeld alleen een aanbetaling voor een vakantie oid. En betaal de autoverzekering maar voor een jaar vooruit.

Ik ben echt geen super fan van banken, maar de NLse banken zijn pluisjes. Je wilt niet 'per ongeluk' de VS/UK banken in NL krijgen.
De enige oplossing voor deze crisis is BOUWEN, BOUWEN en bouwen. En hoge prijzen is daarvoor geen ramp.
(Een bouwsector met te weinig capaciteit is wel erg jammer)

Ik ben ook bang van de Londen praktijken. De huidige crisis gaat dus nog een paar jaar duren.

[Voor 57% gewijzigd door 629110 op 23-08-2018 07:47]

[LittleTycoon]

TheGhostInc schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 04:34:
[...]

Sandwich spread?
Zoek eens op wat een geldscheppende bank doet...

[...]

NHG is geen subsidie, maar een verzekering tegen onderwaarde. Je betaalt een premie, die tegenwoordig vrij fors is en daarvoor krijg je een lagere risicoklasse. Net zoiets als een ORV. Maar uiteindelijk betaal je ongeveer evenveel rente (je max. maandbedrag is fixed) aan de bank, maar over een iets hoger bedrag. Daar zit weinig winst voor de bank (if any). En ze moeten ook nog bijlappen bij een NHG garantie. Je rekent de bank te snel rijk.
De garantstelling van de staat is puur handig om de dekkingsgraad van NHG niet te absurd hoog te hoeven maken. Die was zo'n 0,4% en gaat nu al richting de 0,6%. Het geld klotst bij NHG ondertussen ook alweer tegen de plinten omhoog. Alweer 1,175 Miljard.

[...]

Allemaal leuk en aardig, maar die Nederlandse banken zijn daarom ook erg 'aardig'.
Zo kost een pintransactie geen drol, krijg je normale wisselkoersen en zijn de meeste kosten vrij netjes.
Ik kom net uit het VK (met hogere huizenprijzen) en daar zijn de banken 'iets' minder lief. Zoals 1-3% transactiekosten op een debit/creditcard (en ja, de prijzen liggen daardoor ook ineens zoveel hoger, bij sommige winkels is dat letterlijk te zien), ben ik compleet afgezet met een wissel actie (en dan bedoel ik dus letterlijk honderden £-en KOSTEN in rekening brengen met een wisselkoers die ook een extra % marge had. En hypotheken zijn er niet 'goedkoper' dan in NL.

Voordat je aan 'deze knop' gaat draaien zou ik echt 2x nadenken.

[...]

Nederlandse banken zijn helemaal niet 'too-big-to-fail'. Het enige 'detail' is dat als je de Nederlandse banken laat falen, je daarna buitenlandse banken krijgt die de markt op komen die wel 'gered' werden door hun overheid.
Even los van de mensen die hun baan dan kwijtraken, bijvoorbeeld een Rabobank probeert ook lokaal te werken. Een megabank uit Duitsland zal de krenten uit de pap vissen en de rest laten zitten. Het MKB zal daar flinke klappen door krijgen.

[...]

Je hebt 100% gelijk. Er is geen bank die aan een PARTICULIER zal lenen.
Maar wacht even, daar komt een INVESTEERDER en die heeft een miljard, pakt er 4 miljard van de bank bij (netjes 80%) en koopt een halve stad op.
Daarna hoeft die particulier zich inderdaad niet druk te maken over hypotheken, hij mag huren voor de hoofdprijs.

Geloof je me niet? Kijk naar Londen, daar kopen zelfs de ministers massaal vastgoed om te verhuren.
Daar heb je je felbegeerde 80% LTV, maar ook banken/bedrijven die met 'creditscores' werken. Dus geen BKR registratie die verloopt en alleen over leningen gaat. Nee, ALLES gaat via de 'credit score'. Dus geen leuke dealtjes meer, uitgesteld betalen, credit cards of bijvoorbeeld alleen een aanbetaling voor een vakantie oid. En betaal de autoverzekering maar voor een jaar vooruit.

Ik ben echt geen super fan van banken, maar de NLse banken zijn pluisjes. Je wilt niet 'per ongeluk' de VS/UK banken in NL krijgen.
De enige oplossing voor deze crisis is BOUWEN, BOUWEN en bouwen. En hoge prijzen is daarvoor geen ramp.
(Een bouwsector met te weinig capaciteit is wel erg jammer)

De enige oplossing is de rente weer omhoog naar normale hoogte (accuut stopzetten), blijven die betaalde pernsioenspremies en spaargeld van je nog wat waard. De lonen echt omhoog zou ook helpen (alhoewel, ik beleg 100% in aandelen, doe lonen maar niet omhoog)

[Shadowhawk00]

629110 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 07:41:
[...]

Je snapt hem niet helemaal. Ik woon al in een triple A locatie. De A6 staat al voor de deur Voor 750 euro. per maand.
Maar ik kan niet verhuizen omdat ik dan het dubbele moet gaan betalen om vooruit te gaan.
De zelfde A6 kost 900 euro. De A7 is 1200 euro. De A8 is 1500 euro

Een van mijn buren gingen vorig jaar weg, dat huis is iets groter. Stond voor 1500 euro op Funda. Na maanden leeg te staan is het verhuurd. Blijkt dat er iemand een wiet plantage is begonnen. Nu staat hij alweer maanden leeg. Ik heb hem nog niet gezien op funda. Maar verwacht ook niet dat er een gek in gaat wonen voor die prijs.

Ik ben ook bang van de Londen praktijken. De huidige crisis gaat dus nog een paar jaar duren.

Ja toch gestoord dat de verhuurder van jou woning geen markconforme prijs mag vragen en maar beperkt omhoog mag. Of bedoel je dat niet
Uiteindelijk is het gewoon vraag en aanbod, je wilt op een A locatie wonen dan betaal je vaak ook een A locatie prijs. Wil je op een C locatie wonen betaal je een C locatie prijs.
Wonen is een recht, wonen in de randstad is helemaal geen grondrecht. Kijk op funda naar heel nederland en je kan genoeg woningen vinden onder de 200k, zelfs nog een stuk lager. Voor redelijk inkomen is dat best betaalbaar en in de buurt van die woningen zijn de huren ook lager.

Wat is er mis met londen praktijken? Investeerders kopen panden en verhuren die, is gewoon een gezonde markt dat dat kan, zou erger zijn als je dat gaat verbieden. Er zijn best veel nieuwbouw projecten zelfs die niet snel uitverkocht zijn.

Woningmarkt is net zoals ICT en onderwijs, ja het is vervelend in een klein stukje van nederland maar dat is niet representatief voor het hele land. Genoeg ICTers die bijna geen baan kunnen krijgen of docenten die als invaller werken want geen vaste banen beschikbaar. En ook nieuwbouw projecten die niet verkocht worden of deels leeg staan. Alleen niet in dat kleine stukje nederland waar iedereen het altijd over heeft.

[TheGhostInc]

Biggg schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 07:05:
Dat een bank geld kan scheppen door z'n balans te verlengen, betekent nog niet dat een bank geen kosten heeft aan de passiva zijde van dit geschepte geld. Het gaat dus om de delta hiertussen. Maar bij 0% risico zou ik ook mijn balans tot in het oneindige willen rekken als ik daar steeds 1% marge op kan pakken.

Sorry dat ik het zeg, maar is het niet gewoon makkelijker om dingen bij de juiste naam te noemen? Deze website geeft een mooie uitleg over de recente/laatste begrippen. Jij hebt het dus over de 'liquidity coverage ratio (LCR)' wat de kosten van de bank bepaald.Basel 3 limiteert dit 'oneindig' lenen verder.

Biggg schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 07:05:
Dat is nou net probleem van de NHG. De hele huizenmarkt gaat als geheel omhoog en naar beneden. Als hij omhoog gaat, dan klotst het geld tegen de plinten en lijkt het allemaal veel te veel, als hij naar beneden gaat, dan blijkt de pot nooit groot genoeg en mag de belastingbetaler bijspringen. Maar denk maar eens goed na over het grotere plaatje en stel jezelf de vraag of de NHG garantie van de staat (en ja, garanties kosten altijd geld) nou een subsidie aan consumenten is of een indirecte subsidie aan banken (zelfde discussie als bijvoorbeeld de HRA).

Kun jij hard maken dat deze garantie de staat geld heeft gekost en hoeveel?
En ik heb al een keer gezegd dat het geen subsidie is maar een verzekering, dus is het een verzekering voor de bank of voor de consument?

Biggg schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 07:05:
In Amerika heb je recourse en non-recourse staten. Kan jij hard maken dat het bovenstaand scenario daadwerkelijk een verschil is dat consistent te zien is tussen deze staten?

Het probleem is dat er niet alleen recourse en non-recourse staten zijn, maar ook nog staten die er 'half tussen hangen'. Overigens is er genoeg onderzoek naar gedaan die het niet hard kan maken per staat:
Deficiency Judgments as a Mortgage Pricing Factor
Vind geen 'prijs' (hypotheekrente) verschil tussen de staten, maar de overheid geeft ook in sommige staten weer ondersteuning, daarmee is het lastig vergelijken.
"US personal bankruptcy laws are very generous relative to most other industrialised countries," Dr Ghent told ABC News. "Thus, this makes even recourse mortgages in the US more like partial recourse relative to those in other industrialised countries." Bron

Dus volgens mij is het antwoord op jouw vraag, nee, er is geen verschil tussen staten.
Maar mijn argument was dat de US/UK banken 'vervelender' waren en dat is prima te zien:
Rankings by Country of Mortgage Interest Rate

Ranking	Land	Hypotheekrente
5.	United States	4.27%
69.	United Kingdom	3.25%
75.	Netherlands	2.51%
87.	Germany	1.89%

Dus dat geweldig 'sleutel inleveren', levert je een fors hogere rente op. (Waarschijnlijk helpt het niet mee dat daar sowieso meer executies plaats vinden.)
Maar ook krijg je dat banken ineens 'geen zin meer hebben om te lenen' aan mensen met een slechte kredietscore en daardoor neemt zelfs het huizenbezit AF!
En de creditscore is niet te vergelijken met een BKR registratie die na 5 jaar altijd weg is... Je kunt gewoon 10 jaar een aantekening houden als je pech hebt (en daarna nog steeds een slechte score hebben)

Als ik naar mijn hypotheek kijk, dan betaal ik liever een procentje minder, dan dat ik de mogelijkheid om 'de sleutel in te leveren'. Op de hele looptijd scheelt dat zo'n 15% van de woningwaarde aan interest... daarvoor wil ik best 'een beetje harder mijn best doen voor de bank'.

Biggg schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 07:05:
Ehh, jij bent de nationalisatie van ABN en SNS snel vergeten (en het steuncredit aan ING). Dat is toch echt gebeurd omdat ze too-big-to-fail zijn. DSB lieten we gewoon failliet gaan.

Het vetgedrukte is een mening, geen feit. Het was de mening/keuze/uitleg van de politiek. Het faillissement van DSB ging ook prima. The Myth of Too Big To Fail

Biggg schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 07:05:
Dit argument geldt voor alle bedrijven, maar je ziet de overheid toch ook V&D niet nationaliseren of steuncredit geven? Bedrijven moeten gewoon failliet kunnen gaan. Dat maakt dat de markt zichzelf reinigt en binnen bedrijven gezond beleid wordt gevoerd.

De 'markt zijn werk laten doen' werkt niet, dat is een illusie. Kinderarbeid, ziekmakende stoffen, levensgevaarlijke electronica, staatssteun (in het buitenland), kartelvorming & monopolies, misleidende labels en reclames en doe nog wat paard door mijn gehakt.
De spelregels moeten helder zijn en de spelregels voor banken zijn 100x stricter dan voor de V&D.
Daarmee is de overheid ook deels verantwoordelijk voor de bankencrisis. Zij bepaalden de spelregels en zijn daarmee dus ook een gedeelte van het probleem.

LittleTycoon schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 09:36:
[...]

De enige oplossing is de rente weer omhoog naar normale hoogte (accuut stopzetten), blijven die betaalde pernsioenspremies en spaargeld van je nog wat waard. De lonen echt omhoog zou ook helpen (alhoewel, ik beleg 100% in aandelen, doe lonen maar niet omhoog)

Je weet dat als de rente omhoog knalt normaal de aandelen omlaag knallen?
Want dan worden de financieringskosten van bedrijven fors hoger (drukt de winst/remt uitbreidingen) en wordt het gunstiger om het geld ergens anders te plaatsen.

[LittleTycoon]

TheGhostInc schreef op zaterdag 25 augustus 2018 @ 01:41:
Je weet dat als de rente omhoog knalt normaal de aandelen omlaag knallen?
Want dan worden de financieringskosten van bedrijven fors hoger (drukt de winst/remt uitbreidingen) en wordt het gunstiger om het geld ergens anders te plaatsen.

Je kan ook short gaan en het ene aandeel is het andere niet

[Shadowhawk00]

LittleTycoon schreef op zaterdag 25 augustus 2018 @ 08:31:
[...]

Je kan ook short gaan en het ene aandeel is het andere niet

Het gaat niet alleen om jou persoonlijk maar om de gehele economie, minder winst en uitbreiding is ook minder werkgelegenheid. Natuurlijk verdienen een paar aandeelhouders daar ook op maar moet je dat willen?

Kun jij hard maken dat deze garantie de staat geld heeft gekost en hoeveel?
En ik heb al een keer gezegd dat het geen subsidie is maar een verzekering, dus is het een verzekering voor de bank of voor de consument?

Wat dacht je van beiden? De consument blijft gewoon verantwoordelijk voor de schuld ook al is het huis al verkocht door de bank de restschuld blijft aan de consument hangen. Dus NHG zorgt ervoor dat banken minder risico hebben ( is al bijna 0 ) en dat consumenten ook niet persoonlijk faliet raken.

De 'markt zijn werk laten doen' werkt niet, dat is een illusie. Kinderarbeid, ziekmakende stoffen, levensgevaarlijke electronica, staatssteun (in het buitenland), kartelvorming & monopolies, misleidende labels en reclames en doe nog wat paard door mijn gehakt.
De spelregels moeten helder zijn en de spelregels voor banken zijn 100x stricter dan voor de V&D.
Daarmee is de overheid ook deels verantwoordelijk voor de bankencrisis. Zij bepaalden de spelregels en zijn daarmee dus ook een gedeelte van het probleem.

De markt zijn werk laten doen betekend niet dat je geen spelregels hebt, maar dat je niet overal bij blijft. Kartelvorming en monopoliepositie zijn in nederland gewoon geaccepteerd zolang het de overheid niet raakt maar de burgers boeit het niet. Dat je fraude niet toestaat zou in een vrije markt ook gewoon zo werken evenals electronica die gevaarlijk is. Werkt in amerika prima jij verkoopt iets wat gevaarlijk is en iemand raakt gewond dan betaal je gewoon paar miljoen aan het slachtoffer, is een redelijke stok achter de deur om toch maar goede producten te leveren hoor.

[LittleTycoon]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 25 augustus 2018 @ 09:34:
[...]


Het gaat niet alleen om jou persoonlijk maar om de gehele economie, minder winst en uitbreiding is ook minder werkgelegenheid. Natuurlijk verdienen een paar aandeelhouders daar ook op maar moet je dat willen?


[...]

Ja dat moet je willen omdat anders structureel de verhouding tussen risico en rendement zoek raakt met zeepbellen als gevolg en die moeten een keer knappen.

Je vergeet verder even een aantal dingen a) dat de lage rente jouw spaargeld en pensioenen raakt b) dat als het even minder gaat al die werkgelegenheid er knalhard weer uit gaat c) de verdeling van die winsten onevenredig richting aandeelhouders gaat, je lacht je kapot als je winstontwikkeling van bedrijven vergelijkt met loonontwikkeling, eigenlijk triest.

Dus het gaat erom: Wat wil je nu liever, steady ontwikkeling of een varkenscyclus? In zijn algemeenheid meer leed bij de varkenscyclus.

[TerraGuy]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 21:31:
[...]

Wat is er mis met londen praktijken? Investeerders kopen panden en verhuren die, is gewoon een gezonde markt dat dat kan, zou erger zijn als je dat gaat verbieden.

Het wordt vervelend dat rijke investeerders rijker worden door dit soort praktijken, dan meer panden kopen, repeat, zodat basisbenodigdheden als huizen voor een groot deel in handen komen van een paar rijken. Hoe groter ze zijn, hoe meer ze kunnen lobbyen voor hun eigen gewin (bijv. hogere huurprijzen, minder rechten voor bewoners etc). Zo blijft er een gestaag groter wordende geldstroom naar boven gaan. Op korte termijn hoeft het niet zo'n probleem te zijn, op lange termijn is het nadelig voor de gewone man.

[Sissors]

Ik weet dat er soms nadelige gevolgen zijn hoor, en dat regulatie nodig is. Maar iedereen klaagt over het gat tussen sociale huur en kopen, wat door particuliere huur moet worden gevuld. Gaan particulieren verhuren, dan zijn er weer klachten dat diegene er geld aan verdienen.

[Shadowhawk00]

TerraGuy schreef op zaterdag 25 augustus 2018 @ 11:33:
[...]

Het wordt vervelend dat rijke investeerders rijker worden door dit soort praktijken, dan meer panden kopen, repeat, zodat basisbenodigdheden als huizen voor een groot deel in handen komen van een paar rijken. Hoe groter ze zijn, hoe meer ze kunnen lobbyen voor hun eigen gewin (bijv. hogere huurprijzen, minder rechten voor bewoners etc). Zo blijft er een gestaag groter wordende geldstroom naar boven gaan. Op korte termijn hoeft het niet zo'n probleem te zijn, op lange termijn is het nadelig voor de gewone man.

Je vergeet dat die bewoners gewoon stemrecht hebben en uiteindelijk gaan er dus gewoon partijen komen die de huur aan banden gaan leggen. Of nog leuker bedrijven zien in dat het net buiten londen goedkoper is om aan mensen te komen en een stuk makkelijker en opeens zakt de vraag in.
Basisbehoefte zijn nogsteeds maar voor een klein deel in handen van investeerders, sure in amsterdam misschien niet maar wonen is een basisbehoefte, wonen in amsterdam is dat niet.

Ja dat moet je willen omdat anders structureel de verhouding tussen risico en rendement zoek raakt met zeepbellen als gevolg en die moeten een keer knappen.

Je vergeet verder even een aantal dingen a) dat de lage rente jouw spaargeld en pensioenen raakt b) dat als het even minder gaat al die werkgelegenheid er knalhard weer uit gaat c) de verdeling van die winsten onevenredig richting aandeelhouders gaat, je lacht je kapot als je winstontwikkeling van bedrijven vergelijkt met loonontwikkeling, eigenlijk triest.

Dus het gaat erom: Wat wil je nu liever, steady ontwikkeling of een varkenscyclus? In zijn algemeenheid meer leed bij de varkenscyclus.

De verhouding risico rendement is per bedrijf verschillend dus nee het is geen probleem als het voor een paar bedrijven wat minder gaat. Bovendien ging de quote over short gaan dus dat het structureel minder gaat met bedrijven dat is voor bijna niemand goed ( behalve mensen die short zijn gegaan )

Lage rente op mijn spaargeld heb ik zeer weinig last van. Veel mensen hebben een hypotheek, lagere rente betekend dat die minder betalen en dat de overheid veel minder aan HRA kwijt is. De hoeveelheid hypotheek is vaak vele malen groter dan het spaargeld.
Ja natuurlijk gaat werkgelegenheid eruit als het bedrijf slechter loopt, dus daarom moeten bedrijven volgens jou slechter lopen ?? Hoe beter ze nu lopen hoe beter het is, lage rente is makkelijk financieren en investeren dus meer werk. Verdeling van de winst gaat altijd oneerlijk.

[TerraGuy]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 25 augustus 2018 @ 12:05:
[...]

Je vergeet dat die bewoners gewoon stemrecht hebben en uiteindelijk gaan er dus gewoon partijen komen die de huur aan banden gaan leggen. Of nog leuker bedrijven zien in dat het net buiten londen goedkoper is om aan mensen te komen en een stuk makkelijker en opeens zakt de vraag in.
Basisbehoefte zijn nogsteeds maar voor een klein deel in handen van investeerders, sure in amsterdam misschien niet maar wonen is een basisbehoefte, wonen in amsterdam is dat niet.

Het is te hopen dat het dan uiteindelijk (hoeveel jaar aan prijsverhogingen gaan er dan nog komen?) beter wordt, gezien het feit dat het grote geld er toch vaak allerlei voordelen door weten te krijgen in de politiek, voorbeelden te over. Stemrecht is leuk, maar is het zo als het gros van de bevolking ergens tegen (of voor is), dat dat dan ook gebeurt?

En wonen in Amsterdam is geen basisrecht nee, echter is het in de hele randstad vrij ernstig qua prijzen en opkopen van woningen. Andere steden als Utrecht en Groningen gaan ook vrolijk in die richting. Dan rest niets anders dan ellenlange reistijden accepteren of alle banen in de grote steden aan je neus voorbij laten gaan als je dichtbij je werk wilt wonen. Lijkt me ook niet erg gewenst.

[Biggg]

TheGhostInc schreef op zaterdag 25 augustus 2018 @ 01:41:

[...]

Sorry dat ik het zeg, maar is het niet gewoon makkelijker om dingen bij de juiste naam te noemen? Deze website geeft een mooie uitleg over de recente/laatste begrippen. Jij hebt het dus over de 'liquidity coverage ratio (LCR)' wat de kosten van de bank bepaald.Basel 3 limiteert dit 'oneindig' lenen verder.

Prima, LCR, volgens mij hebben we het over hetzelfde. Ik heb overigens niet gezegd dat banken op dit moment de balans oneindig kunnen verlengen, ik redeneerde vanuit mijzelf om vandaar de logica te onderbouwen dat banken de grenzen opzoeken, lees het maar eens na.

[...]

Kun jij hard maken dat deze garantie de staat geld heeft gekost en hoeveel?
En ik heb al een keer gezegd dat het geen subsidie is maar een verzekering, dus is het een verzekering voor de bank of voor de consument?

Ja en nee. Nee, ik kan het niet kwantificeren, maar garanties kosten altijd geld. Iedereen die zegt dat dit niet zo is, is (IMO) ofwel erg naïef, of heeft een belang om anderen zand in de ogen te strooien (e.g. destijds Marcel van Dam over de NHG).

Waarom is dit zo?
Ga maar eens 1000 euro pp garant staan voor 1000 mensen, allemaal met een default risico van 0.01 procent. Statistisch gezien zal je voor 10 mensen 1000 euro moeten betalen. Dat kost je dus 10k over deze 1000 garanties. Iedere garantie kost dus in principe statistisch een 10-tje, en dat is de subsidie die je geeft aan degene voor wie je garant staat (hoewel je in de praktijk nooit 10 euro voor een individuele garantie uitbetaald, alleen maar niks of 1000 euro).

In de woningmarkt casus betekent dit dat banken (of consumenten of zelfs allebei in welk ratio dan ook, wat jij wil, dit laat ik even lopen) een minder groot risico lopen (lager risicoprofiel) door de staatsgarantie van de NHG, zij zullen daardoor voor lagere percentages geld uit de markt kunnen aantrekken (of lagere kosten aan de passiva kant van het geschepte geld, wat jij wil). De overheid staat garantie met een bepaald risico, heeft dus een hoger risicoprofiel en zal dus als gevolg een hoger percentage rente moeten betalen op obligaties -> dit zijn uiteindelijk de kosten van de garantie voor de overheid en dus de belastingbetaler.

Nogmaals, ik heb de cijfers niet, volgens mij kan niemand de risico's op de NL huizenmarkt precies kwantificeren, maar de kosten van een garantie zijn: "hoogte van garantie" maal "risico". Beide zijn bij de NGH in ieder geval niet nul, dus de garantie is niet gratis. Logisch ook, want anders zou het concept "Garant staan" helemaal niet bestaan.

Heb ik het met deze onderbouwing hard genoeg voor je gemaakt?

Daarbij laat ik mijn stelling staan dat bij introductie van non-recoursehypotheken in NL er geen NHG meer hoeft te zijn. Met als gevolg dat er geen extra subsidie meer is vanuit de belastingbetaler (waarvan ook de banken IMO in ieder geval een deel pakken, maar als je ik daarvan niet heb kunnen overtuigen: soit) en geen overheadskosten van de NHG zelf. Dit is voordeel voor de maatschappij als geheel.

[...]

Het probleem is dat er niet alleen recourse en non-recourse staten zijn, maar ook nog staten die er 'half tussen hangen'. Overigens is er genoeg onderzoek naar gedaan die het niet hard kan maken per staat:
Deficiency Judgments as a Mortgage Pricing Factor
Vind geen 'prijs' (hypotheekrente) verschil tussen de staten, maar de overheid geeft ook in sommige staten weer ondersteuning, daarmee is het lastig vergelijken.
"US personal bankruptcy laws are very generous relative to most other industrialised countries," Dr Ghent told ABC News. "Thus, this makes even recourse mortgages in the US more like partial recourse relative to those in other industrialised countries." Bron

Dus volgens mij is het antwoord op jouw vraag, nee, er is geen verschil tussen staten.
Maar mijn argument was dat de US/UK banken 'vervelender' waren en dat is prima te zien:
Rankings by Country of Mortgage Interest Rate

Ranking	Land	Hypotheekrente
5.	United States	4.27%
69.	United Kingdom	3.25%
75.	Netherlands	2.51%
87.	Germany	1.89%

Dus dat geweldig 'sleutel inleveren', levert je een fors hogere rente op. (Waarschijnlijk helpt het niet mee dat daar sowieso meer executies plaats vinden.)
Maar ook krijg je dat banken ineens 'geen zin meer hebben om te lenen' aan mensen met een slechte kredietscore en daardoor neemt zelfs het huizenbezit AF!
En de creditscore is niet te vergelijken met een BKR registratie die na 5 jaar altijd weg is... Je kunt gewoon 10 jaar een aantekening houden als je pech hebt (en daarna nog steeds een slechte score hebben)

Als ik naar mijn hypotheek kijk, dan betaal ik liever een procentje minder, dan dat ik de mogelijkheid om 'de sleutel in te leveren'. Op de hele looptijd scheelt dat zo'n 15% van de woningwaarde aan interest... daarvoor wil ik best 'een beetje harder mijn best doen voor de bank'.

Ik ga hier heel kort door de bocht, maar ik ben bang dat ik anders in herhaling val:
Ik constateer (op basis van het vetgedrukte) dat je niet hebt kunnen onderbouwen dat de Amerikaanse krediet cultuur wordt veroorzaakt door non-recourse hypotheken. De conclusie dat wij in Nederland bij introductie (of zelfs verplichting) van non-recourse hypotheken "Amerikaanse toestanden" zullen krijgen is daarom IMO niet gegrond.

De rest van je betoog mist daarmee fundering, en we krijgen een scheve discussie als ik op die cijfers en argumentatie in ga.

[...]

Het vetgedrukte is een mening, geen feit. Het was de mening/keuze/uitleg van de politiek. Het faillissement van DSB ging ook prima. The Myth of Too Big To Fail

Let's agree to disagree. Het kan waar zijn dat banken nu too-big-to-fail zijn, het kan een complot te zijn van politici om dit burgers wijs te maken en zodoende geld over te hevelen van de maatschappij naar eigenaars van en grootverdieners bij banken. Wij leken zullen de waarheid nooit weten. Feit is wel dat - bij hetgeen ik voorstel in eerdere posts - het voor politici een stuk lastiger is om de maatschappij te laten geloven dat banken gered moeten worden om de maatschappij te beschermen. Oh ja, ik was trouwens de Griekenland bail-out nog even vergeten, die mag je ook rustig aan het lijstje van bankreddingen toevoegen.

[...]

De 'markt zijn werk laten doen' werkt niet, dat is een illusie. Kinderarbeid, ziekmakende stoffen, levensgevaarlijke electronica, staatssteun (in het buitenland), kartelvorming & monopolies, misleidende labels en reclames en doe nog wat paard door mijn gehakt.
De spelregels moeten helder zijn en de spelregels voor banken zijn 100x stricter dan voor de V&D.
Daarmee is de overheid ook deels verantwoordelijk voor de bankencrisis. Zij bepaalden de spelregels en zijn daarmee dus ook een gedeelte van het probleem.

Dit stuk van je post laat ik even lopen, ik denk dat we een verschil van mening hebben over wat kapitalisme nu precies is en hoe het werkt/zou moeten werken. Dit is denk ik te algemeen om in een huizenmarkt topic te bediscussiëren.

[Shadowhawk00]

TerraGuy schreef op zaterdag 25 augustus 2018 @ 12:38:
[...]

Het is te hopen dat het dan uiteindelijk (hoeveel jaar aan prijsverhogingen gaan er dan nog komen?) beter wordt, gezien het feit dat het grote geld er toch vaak allerlei voordelen door weten te krijgen in de politiek, voorbeelden te over. Stemrecht is leuk, maar is het zo als het gros van de bevolking ergens tegen (of voor is), dat dat dan ook gebeurt?

En wonen in Amsterdam is geen basisrecht nee, echter is het in de hele randstad vrij ernstig qua prijzen en opkopen van woningen. Andere steden als Utrecht en Groningen gaan ook vrolijk in die richting. Dan rest niets anders dan ellenlange reistijden accepteren of alle banen in de grote steden aan je neus voorbij laten gaan als je dichtbij je werk wilt wonen. Lijkt me ook niet erg gewenst.

Dan vraag je toch gewoon veel meer salaris omdat wonen duurder is. Als bedrijven niet aan mensen kunnen komen zullen ze ook wel moeten. Gaan ze vanzelf bedenken dat dat werk ook best wel eens buiten de randstad gedaan kan worden.
Ik krijg genoeg recuiters die mij lastig vallen voor een baan in amsterdam ik zeg altijd ze willen niet genoeg betalen. 10k per maand lijkt me wel redelijk voor een baan in amsterdam.

[629110]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 25 augustus 2018 @ 14:59:
[...]


Dan vraag je toch gewoon veel meer salaris omdat wonen duurder is. Als bedrijven niet aan mensen kunnen komen zullen ze ook wel moeten. Gaan ze vanzelf bedenken dat dat werk ook best wel eens buiten de randstad gedaan kan worden.
Ik krijg genoeg recuiters die mij lastig vallen voor een baan in amsterdam ik zeg altijd ze willen niet genoeg betalen. 10k per maand lijkt me wel redelijk voor een baan in amsterdam.

Er komt ook geen Jan Modaal meer erbij wonen in Amsterdam. Want die kan het niet betalen. Of het zijn (drugs) criminelen. Of heel erg goed betaalde financiele managers. Of zzp’ers/andere bedrijfs mensen.

[LittleTycoon]

[b][message=56230421,noline]Shadowhawk00 schreef op zaterdag 25 augustus 2018 @
[...]


De verhouding risico rendement is per bedrijf verschillend dus nee het is geen probleem als het voor een paar bedrijven wat minder gaat. Bovendien ging de quote over short gaan dus dat het structureel minder gaat met bedrijven dat is voor bijna niemand goed ( behalve mensen die short zijn gegaan )

Lage rente op mijn spaargeld heb ik zeer weinig last van. Veel mensen hebben een hypotheek, lagere rente betekend dat die minder betalen en dat de overheid veel minder aan HRA kwijt is. De hoeveelheid hypotheek is vaak vele malen groter dan het spaargeld.
Ja natuurlijk gaat werkgelegenheid eruit als het bedrijf slechter loopt, dus daarom moeten bedrijven volgens jou slechter lopen ?? Hoe beter ze nu lopen hoe beter het is, lage rente is makkelijk financieren en investeren dus meer werk. Verdeling van de winst gaat altijd oneerlijk.

Wat een gebazel zeg, scheef is niet verschillend. Je hebt natuurlijk niet begrepen dat verhouding risico rendement die scheef ging de financiele crisis van 2008 aanjoeg. Ooit gehoord van rommelhypotheken?

[aicaramba]

629110 schreef op zaterdag 25 augustus 2018 @ 22:23:
[...]


Er komt ook geen Jan Modaal meer erbij wonen in Amsterdam. Want die kan het niet betalen. Of het zijn (drugs) criminelen. Of heel erg goed betaalde financiele managers. Of zzp’ers/andere bedrijfs mensen.

Ik weet niet waar je in amsterdam woont, maar 1000e huur per maand voor een appartement van 90m2+?? Dat is een koopje..

[629110]

750 euro ... zelfs.

[PKHS]

629110 schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 07:45:
750 euro ... zelfs.

Je hebt eerder aangegeven dat je max. €200.000,- aan hypotheek kunt krijgen, betaalt nu €750,- huur voor 83m2 op een top locatie in A'dam en hebt een A6 voor de deur staan van €750,- per maand.
Lijkt mij een gevalletje van prioriteiten bijstellen wanneer je in A'dam wat groters wilt huren/kopen.

[629110]

Het hele verhaal wordt door elkaar gehaald, ik rij niet in een A6. Dat was een opmerking over dat iedereen wel een A8 wil rijden maar niet kan betalen.

Ik hou er wel mee op.

[Sport_Life]

.

[Voor 134% gewijzigd door Sport_Life op 29-06-2020 23:10]

[RemcoDelft]

Sport_Life schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 08:51:
Niet iedereen wil een A8 rijden, ken zat mensen die er niet in gezien willen worden of vanwege hun functie er niet in mogen rijden (te dure uitstraling).

Vanwaar die vergelijking met een Audi A8? Die koop je voor 3000 euro, uit 2002! Dat is het verschil tussen een markt met voldoende aanbod, zoals de automarkt, en een markt met kunstmatige schaarste, zoals de huizenmarkt.
Als er daadwerkelijk genoeg aanbod zou zijn, zou een 60 jaar oud flatje in een achterbuurt geen anderhalve ton kosten.

Ik ben trouwens heel benieuwd of de automarkt dezelfde kant op geduwd wordt: als de overheid vanaf 2030 daadwerkelijk de verkoop van nieuwe benzineauto's gaat verbieden, zou het zomaar kunnen dat auto's zoals bovenstaande straks 10 keer zo duur zijn. Tenslotte heb je nog steeds een auto nodig.

Zie onderstaande grafiek. De gele lijn toont tussen 1996 en 2017 een hele gezonde stijging, wanneer je de periode 2002-2013 eruit haalt.

Ik weet dat jij van mening bent dat prijsstijgingen gezond zijn, maar dat is het dus niet. In slechts 20 jaar tijd 80% duurder na inflatiecorrectie is niet gezond, dat is een molensteen om de nek van de volgende generatie.
Als je dit doortrekt kom je op 224% in 40 jaar, 483% in 60 jaar en 950% in 80 jaar. Dat houdt een keer op, en hoe langer het duurt voor het stabiliseert, hoe groter de klap kan zijn. Maar waarom nu de pijn nemen, als je dat gewoon een generatie door kan schuiven?


In het kader van marketingpraat van makelaars vind ik de term "halfvrijstaand" en "vrijstaand" voor een portiekflat toch wel het gouden windei van het jaar waard

[Voor 7% gewijzigd door RemcoDelft op 27-08-2018 12:17]

[CornermanNL]

Ik denk dat veel mensen vooral last hebben van de loonmatiging bevriezingen die er zijn geweest. Dat heb je niet zomaar ingehaald. De lasten blijven stijgen en de mogelijkheid om te sparen voor een koopwoning is daarmee voor veel mensen verdwenen.

Voor de crisis was er al een tekort aan woningen in de populaire gebieden. Dat is door de bouwstop alleen maar erger geworden. Komt nog een bij dat de kredietverstrekking ten opzichte van voor de crisis strenger is geworden. Starters hebben vaak lang tijdelijke contracten of zitten in zelfstandigen constructies. Helpt ook al niet bij de hypotheekverstrekker. Huren is door de hoge huurprijzen ook onbereikbaar geworden.

Komt eens bij dat bouwen voor starters weinig oplevert voor de projectontwikkelaar. Die heeft liever een segment hoger. Daar zit zijn marge.

Het nog liberaler maken van de markt is denk ik funest voor veel mensen zowel starters als doorstromers. Een aantal pijnlijke gelijktijdige maatregelen zoals regulering van de huurmarkt, verdwijnen van de HRA , maximaal 70% hypotheek en constante bouw en renovatie van woningen (ook in crisistijd) zullen denk ik veel kunnen oplossen.

Daar is echter geen politieke wil voor of duurt nog jaren.

[CornermanNL]

PKHS schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 07:59:
[...]


Je hebt eerder aangegeven dat je max. €200.000,- aan hypotheek kunt krijgen, betaalt nu €750,- huur voor 83m2 op een top locatie in A'dam en hebt een A6 voor de deur staan van €750,- per maand.
Lijkt mij een gevalletje van prioriteiten bijstellen wanneer je in A'dam wat groters wilt huren/kopen.

Het A6 /A8 voorbeeld is een metafoor voor zijn dilemma. Hij woont nu op een locatie die in automodellen een A8 is voor de prijs van een A6. En als hij nu gaat verhuizen komt hij voor de prijs van een A8 in een A3 terecht.

Wellicht is het zo duidelijker ?

[Anoniem: 224360]

De welbekende autovergelijking die zelden (lees nooit) op een forum goed en duidelijk uitpakt......

[Wailing_Banshee]

RemcoDelft schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 09:49:
[...]

Vanwaar die vergelijking met een Audi A8? Die koop je voor 3000 euro, uit 2002! Dat is het verschil tussen een markt met voldoende aanbod, zoals de automarkt, en een markt met kunstmatige schaarste, zoals de huizenmarkt.
Als er daadwerkelijk genoeg aanbod zou zijn, zou een 60 jaar oud flatje in een achterbuurt geen anderhalve ton kosten.

Ik ben trouwens heel benieuwd of de automarkt dezelfde kant op geduwd wordt: als de overheid vanaf 2030 daadwerkelijk de verkoop van nieuwe benzineauto's gaat verbieden, zou het zomaar kunnen dat auto's zoals bovenstaande straks 10 keer zo duur zijn. Tenslotte heb je nog steeds een auto nodig.

Bij auto's hebben ze meer mogelijkheden: verhoog eerst de brandstof prijs en zorg ervoor dat mensen met hun brandstof auto niet meer overal kunnen komen. Oftewel, maak hun het leven zuur. Dat zijn dingen die met woningen een stuk lastiger zijn. Het enige wat de prijs naar beneden kan halen is door bijbouwen. Dan haken investeerders ook snel af (voor zijn veel-te-dure bagger appartement zijn er dan tich betaalbare alternatieven). Helaas is dat niet zomaar even gebouwd, zeker niet omdat mensen (blijkbaar) graag met z'n allen op een paar m2 wil wonen, maar dan wel met tuin en parkeermogelijkheden voor hun auto...

[CaLeX]

Wailing_Banshee schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 11:24:
[...]

Bij auto's hebben ze meer mogelijkheden: verhoog eerst de brandstof prijs en zorg ervoor dat mensen met hun brandstof auto niet meer overal kunnen komen. Oftewel, maak hun het leven zuur. Dat zijn dingen die met woningen een stuk lastiger zijn. Het enige wat de prijs naar beneden kan halen is door bijbouwen. Dan haken investeerders ook snel af (voor zijn veel-te-dure bagger appartement zijn er dan tich betaalbare alternatieven). Helaas is dat niet zomaar even gebouwd, zeker niet omdat mensen (blijkbaar) graag met z'n allen op een paar m2 wil wonen, maar dan wel met tuin en parkeermogelijkheden voor hun auto...

Enige manier?
- Verhuur belasten
- Regels omtrent verhuur veranderen (wanneer box 1 / box 3)
- Wettelijke eisen stellen over bezit van woonhuizen (bijvoorbeeld alleen in stichtingen of prive bezit)
- Adequate controle/snellere afhandeling bij de puntentelling van de huurcommissie.

[Sport_Life]

.

[Voor 103% gewijzigd door Sport_Life op 29-06-2020 23:43]

[Wailing_Banshee]

CaLeX schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 12:13:
[...]

Enige manier?
- Verhuur belasten
- Regels omtrent verhuur veranderen (wanneer box 1 / box 3)
- Wettelijke eisen stellen over bezit van woonhuizen (bijvoorbeeld alleen in stichtingen of prive bezit)
- Adequate controle/snellere afhandeling bij de puntentelling van de huurcommissie.

Als je een woning hebt gekocht, van eigen geld, dan is het toch bezit en valt het toch altijd in de meest ongunstige box? En een hypotheek op een tweede/derde/x'de huis mag je ook niet aftrekken van de belasting. En daar trekken ze nu ook niets van aan.

Punt 3 is niet te doen, teveel uitzonderingen. Wat als je echt twee huizen bezit, één op het platteland (voor in het weekend), en één in de stad (voor werkdagen)? Waar woon je dan?

Die laatste is natuurlijk wel een punt.

[RemcoDelft]

Sport_Life schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 12:21:
Ik ben inderdaad van mening dat prijsstijgingen gezond zijn, gemiddeld 2% per jaar - gelijk aan de inflatie. Zelfde geldt voor een auto of een boot.

Je had het over de gele lijn in je grafiek, dat is na inflatiecorrectie. Bij prijsstijging gelijk aan de inflatie zou die lijn dus niet stijgen, nu zit-ie er in 20 jaar 80% boven.

Edit: je zei: "wanneer je de periode 2002-2013 eruit haalt", ik ging er eerst vanuit dat je bedoelde niet naar dat deel te kijken, maar twijfel nu of je juist bedoelde alleen naar dat deel te kijken.
In het eerste geval is mijn eerdere stelling van toepassing, in het tweede geval is er een vrij stabiele prijs, maar wel op de piek van een crisis net na een gigantische prijsstijging en totaal gesloopte nieuwbouwproductie.

[Voor 32% gewijzigd door RemcoDelft op 27-08-2018 13:23]

[CaLeX]

Wailing_Banshee schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 13:01:
[...]


Als je een woning hebt gekocht, van eigen geld, dan is het toch bezit en valt het toch altijd in de meest ongunstige box? En een hypotheek op een tweede/derde/x'de huis mag je ook niet aftrekken van de belasting. En daar trekken ze nu ook niets van aan.

Punt 3 is niet te doen, teveel uitzonderingen. Wat als je echt twee huizen bezit, één op het platteland (voor in het weekend), en één in de stad (voor werkdagen)? Waar woon je dan?

Die laatste is natuurlijk wel een punt.

Het waren wat voorbeelden die ik niet perfect uitgewerkt heb. _{of ga uitwerken}

Alleen ter verduidelijking dat er meer manieren zijn om deze verhuur perikelen tegen te gaan dan meer te gaan bouwen.

[Wailing_Banshee]

CaLeX schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 14:17:
[...]

Het waren wat voorbeelden die ik niet perfect uitgewerkt heb. _{of ga uitwerken}

Alleen ter verduidelijking dat er meer manieren zijn om deze verhuur perikelen tegen te gaan dan meer te gaan bouwen.

Oh, er zijn vast legio van manieren, maar je moet het de eerlijke koper/gebruiker natuurlijk niet onmogelijk maken omdat er een paar eikels in de wereld zijn die het verpesten... Zeker niet bij zoiets als wonen, wat toch redelijk essentieel is voor je inwoners, die je verwacht dat ze toch dingen als belasting betalen

[Sissors]

CornermanNL schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 10:34:
Het nog liberaler maken van de markt is denk ik funest voor veel mensen zowel starters als doorstromers. Een aantal pijnlijke gelijktijdige maatregelen zoals regulering van de huurmarkt, verdwijnen van de HRA , maximaal 70% hypotheek en constante bouw en renovatie van woningen (ook in crisistijd) zullen denk ik veel kunnen oplossen.

Daar is echter geen politieke wil voor of duurt nog jaren.

Ik ben geen fan van tophypotheken, maar maximaal 70% hypotheek gaat het echt niet leuker maken voor starters.

En ik dacht dat het probleem op zijn minst gedeeltelijk is dat er tussen sociale huur en koop geen fatsoenlijke particuliere huurmarkt zit, en nu willen er een hoop blijkbaar particuliere verhuur nog onaantrekkelijker maken. Ja dan wordt het nog lastiger om wat te huren als je niet in de sociale huur categorie valt.

[Shadowhawk00]

CaLeX schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 12:13:
[...]

Enige manier?
- Verhuur belasten
- Regels omtrent verhuur veranderen (wanneer box 1 / box 3)
- Wettelijke eisen stellen over bezit van woonhuizen (bijvoorbeeld alleen in stichtingen of prive bezit)
- Adequate controle/snellere afhandeling bij de puntentelling van de huurcommissie.

Verhuur is al belast, indirect. De woning is bezig dus belast in box 3, vervolgens heb je ook nog gemeentelijke lasten en WOZ die je ook nog eens mag betalen. Het is al heel simpel, woon je er zelf Box1, woon je er niet zelf Box3 hoeveel simpeler wil je het maken?
En je hebt onderhoud die je moet betalen, niet aan de staat maar je bent het wel kwijt.
Waarom zou iemand niet meer dan 1 huis mogen bezitten?

Bij normale spaarrente of beleggen met beperkt risico zit je ook aan 3-6% rendement per jaar, als je volgens het puntensysteem verhuurt kom je rond de 4-5% uit. Met ook risico dat de huurder het pand sloopt.

Hoorde net dat ze hier in de buurt 500+ woningen gaan zetten, vraag me echt af hoeveel er leeg staan na oplevering ik verwacht 10% of meer.

[CornermanNL]

Sissors schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 17:12:
[...]

Ik ben geen fan van tophypotheken, maar maximaal 70% hypotheek gaat het echt niet leuker maken voor starters.

En ik dacht dat het probleem op zijn minst gedeeltelijk is dat er tussen sociale huur en koop geen fatsoenlijke particuliere huurmarkt zit, en nu willen er een hoop blijkbaar particuliere verhuur nog onaantrekkelijker maken. Ja dan wordt het nog lastiger om wat te huren als je niet in de sociale huur categorie valt.

Maakt het niet makkelijker maar wel noodzakelijk om de schuldenberg zo klein mogelijk te houden, maar je hebt gelijk als je stelt dat de huurmarkt en dan met name de vrije sector onvoldoende werkt.

Het probleem is dat er veel te veel koophuizen zijn, jarenlang is er gedacht dat er slechts een klein deel vrije sector nodig was om te voorzien in mensen die op de woningmarkt starten en niet in aanmerking kwamen voor een sociale huurwoning , wegens te hoge inkomens.

De hele gedachte is dat mensen dan een jaar of 5 in een huurwoning zitten, vaste baan krijgen en wat geld op zij zetten en overstappen naar een koopwoning. Dit gebeurde ook wel regelmatig. Het probleem is nu dat dankzij allerlei omstandigheden veel mensen vast zitten in de dure vrije sector huur en geen kans zien voldoende fondsen bij elkaar te verzamelen om de stap naar een koopwoning te maken.

Het grote probleem is dat er sinds de jaren 80 het eigen woningbezit de pijler van de Nederlandse welvaart is geweest, iedereen voelt zich rijk en kan lekker op de woningmarkt omhoog klimmen.

Dit is aan alle kanten gesubsidieerd , premie woningen, HRA , 2 inkomens mogen mee tellen, het toestaan van aflossingsvrije hypotheken. Het maakt kopen bijna altijd goedkoper dan huren in de vrije sector.

Het idee was dat zodra de meerderheid een eigen woning heeft de noodzaak voor (sociale) huur afneemt en er dan minder op de overheid terecht komt. De grote investeringen in sociale woningbouw waren dan minder of niet noodzakelijk.

Echter zitten we nu in de situatie dat met er op veel plekken een tekort aan woningen is, en het starten op de woningmarkt voor steeds meer mensen onhaalbaar is. De vrije sector is hiervoor veel te klein en te duur om een bufferwerking te kunnen hebben.

De meeste vrije sector woningen zijn veel duurder dan gelijkwaardige koopwoningen , zit je eenmaal in zo'n woning dan is sparen voor een koopwoning er vaak niet meer bij. Je kan natuurlijk eindeloos discussiëren over koop versus huur. Ik zie kopen als het vastzetten van het bedrag dat je kwijt bent aan een wonen voor X jaar.

Bij huren is het ieder jaar een verhoging die af gaat van je besteedbare inkomen. Een huurwoning heeft voor de huurder geen enkele waarde, een koopwoning houdt altijd een waarde, die geheel toekomt aan de eigenaar bij verkoop. In het slechtste geval houdt de waarde van je woning de inflatie bij.

Dat is ook een deel van de gedachte geweest om het eigen woning bezit aan te jagen. Er was geen enkele noodzaak om huurwoningen in de vrije sector te ontwikkelen of actief te promoten. Dit was simpelweg niet nodig als je maar zoveel mogelijk mensen een eigen woning kan bezorgen. Huren is simpelweg nooit als goed alternatief voor woningbezit beschouwt door de beleidsmakers.

[Napo]

Het "het is niet eerlijk" seizoen is weer geopenend. Niet dat ik ontken dat de huizenmarkt voor starters momenteel bijzonder lastig/krap is moet men wel eens wat langer nadenken over de consequenties van keuzes

'Het is heel simpel: de komende vijftien jaar kan ik geen huis kopen'

Lianne: "Niemand zegt: 'let op, als je nu leent kun je straks geen huis kopen.' Je hoort alleen maar: 'het is verstandig om bij te lenen, de rente is superlaag.'"

een hypotheek kan ze vanwege haar studieschuld van 35.000 euro wel vergeten. "Ik kan maximaal een huis van 120.000 euro kopen. Probeer daar in de Randstad maar eens iets fatsoenlijks voor te vinden."

Niet alleen zijn zoektocht frustreert hem. Ook dat-ie zich vooral moet richten op dure huurwoningen, roept vragen bij hem op. "Daar snap ik dus echt helemaal niets van. Met een hypotheek zou ik veel goedkoper uit zijn, waardoor ik dus ook makkelijker mijn studieschuld kan aflossen. Dat is toch absurd."

Ook Lianne vindt dat krom. "Ik betaal meer dan een vriendin mét hypotheek." Het zou volgens haar al helpen als banken meer inzoomen op je persoonlijke situatie. "Hoeveel schuld heb je, hoeveel heb je al afgelost, wat is je toekomstperspectief, kun je doorgroeien in je huidige baan. Ze mogen daar best wel wat flexibeler in zijn."

Het blijven natuurlijk stukken uit een groter interview _{hoop ik} maar er komt niets terug over het accepteren van de gevolgen van de keuzes die gemaakt zijn. Waar ik het vestandig vind om te investeren in studie moet je wel realiseren dat bij die keuze ook gevolgen horen en dat kan inderdaad door de lening impact hebben op je latere hypotheek.


Zolang kopers de huurkosten 1 op 1 vergelijken met enkel de hypotheekkosten zijn ze uberhaupt niet bijzonder goed geinformeerd over de overige bijkomende kosten bij het kopen van een huis. Uiteindelijk zijn er redelijk wat situaties waar het huren van een woning zowel verstandiger als financieel interesanter is dan het kopen van een woning.

Studieschuld obstakel bij aanvragen hypotheek

Oud-studenten hebben door hun studieschuld grote moeite met het krijgen van een hypotheek. Banken kijken bij het berekenen van de hoogte ervan naar de oorspronkelijke schuld en niet naar het bedrag dat nog openstaat. Dat is in strijd met een motie die in 2015 door de Tweede Kamer is aangenomen.


"Studenten wordt verteld 'gunstig' te kunnen lenen, maar lopen bij het kopen van een huis tegen een immense muur aan", zegt ISO-voorzitter Tom van den Brink.

Ok, dat de huidige schuld gebruikt zou moeten worden is niet meer dan eerlijk maar ook hier, oorzaak gevolg en je bent er uiteindelijk zelf bij geweest toen je de lening aanging. Daarnaast vind ik het niet meer dan normaal dat een student - in ieder geval vanaf HBO niveau - kan inschatten wat de consequenties van een lening zijn en dus ook dat het impact kan hebben op de latere gewenste hypotheek.

---

Als je vervolgens deze ochtend op de radio vermeende oplossingen hoort die richting een hypotheek met een looptijd van 40 jaar gaat of het toepassen van meer startersleningen vanuit de (lokale) overheid dan vraag ik mij oprecht af wat voor mensen die oplossingen verzinnen. Het zijn inderdaad prima oplossingen als je de stijging van huizenprijzen op dit moment nog niet genoeg vindt maar het zijn geen structurele oplossingen.

Zoals alle oplossingen die de leennorm verruimt (en dat doe je met een langere periode van aflossen en een hoger startkapitaal _{die compleet tegen de LTI/LTV regels gaan waar banken mee hebben te dealen} dan is het gevolg dat de huizenprijzen stijgen

[Voor 4% gewijzigd door Napo op 28-08-2018 08:48]

[Wailing_Banshee]

Napo schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 08:47:
Ok, dat de huidige schuld gebruikt zou moeten worden is niet meer dan eerlijk maar ook hier, oorzaak gevolg en je bent er uiteindelijk zelf bij geweest toen je de lening aanging. Daarnaast vind ik het niet meer dan normaal dat een student - in ieder geval vanaf HBO niveau - kan inschatten wat de consequenties van een lening zijn en dus ook dat het impact kan hebben op de latere gewenste hypotheek.

Dus, als je de keuze hebt: niet studeren (want mijn ouders kunnen het niet betalen) of wel studeren maar dan met een uiteindelijke schuld van 30K, kies jij voor het eerste?

[Napo]

Wailing_Banshee schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 09:04:
[...]

Dus, als je de keuze hebt: niet studeren (want mijn ouders kunnen het niet betalen) of wel studeren maar dan met een uiteindelijke schuld van 30K, kies jij voor het eerste?

Als je gaat stellen dat het een zwart-wit keuze is dan is dit niet een bijzonder goed startpunt voor de discussie.

Uiteindelijk zijn er een aantal variabelen die je kan beinvloeden als student zijnde. Je hebt vaak de mogelijkheid om een bijbaantje te hebben om zodoende de schuldlast te minimaliseren _{(en dat kan zowel in avonden, weekenden en vakantieperiodes zijn)}. Wel is mogelijk om te kijken naar wat er mogelijk is in combinatie met de studie. Daarnaast heb je de keuze om als student sober te leven of toch mee te gaan in diverse luxeproducten/sociale evenementen met als gevolg dat je uitgavepatroon stijgt waardoor je inkomsten in de toekomst alvast besluit uit te geven _{(hence, een lagere hypotheek aangezien je niet onbeperkt inkomsten uit de toekomst naar voren kan trekken)}.

Je ziet ook veel dat studenten koste wat kost in de stad waar ze studeren moeten wonen terwijl ook randgemeentes een optie zijn waardoor de kosten dalen. Je mag toch enigzins wel verwachten dat ze wat verder nadenken dan enkel kijken naar de maximale inkomsten maar ook naar de consequenties van deze keuzes. Mijn inziens is het al vrij kansloos dat bij elke lening de disclaimer "geld lenen kost geld" geplaatst dient te worden. Gratis geld is een utopie.

Zou ik de keuze maken voor de studie? Zeer zeker, zou ik daarbij kijken hoe ik de studielening zo minimaal mogelijk kan houden, zeer zeker. Zou ik accepteren dat kopen er direct na de studie - of zolang de studielening er nog is - wat lastiger wordt, ja dat ook. Uiteindelijk is het een optelsom van omstandigheden.

Het is te makkelijk om "de markt" de schuld te geven van jouw keuzes.

[Voor 13% gewijzigd door Napo op 28-08-2018 09:17]

[aicaramba]

Napo schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 08:47:

Je kan altijd wel blijven wijzen naar studenten / jongeren dat ze betere keuzes moeten maken en dat het dan wel kan, maar feit blijft dat studiefinanciering is afgeschaft, de hypotheekregels strenger zijn geworden én dat huizenprijzen sneller zijn gestegen dan lonen over de afgelopen decennia. Het wordt gewoon steeds moeilijker en dat heeft niets met keuzes van studenten te maken.

Sowieso is dat leenstelsel van Rutte van de zotte.. Steeds maar roepen dat we een kenniseconomie hebben, maar ondertussen wel subsidies voor studeren weghalen.

Uiteraard kun je stellen dat studenten / jongeren zich moeten schikken in de economische ontwikkelingen en daar naar moeten handelen. Maar is dat een gewenste situatie? Is het een gewenste situatie dat jongeren maar moeten inleveren, terwijl veel baby boomers lekker vaak op vliegvakantie kunnen gaan, AOW leeftijd op de onhoudbare 65 jaar blijft en helemaal niets economisch hoeven in te leveren?

Ok, misschien wat populistisch gezwam.

[Voor 25% gewijzigd door aicaramba op 28-08-2018 09:29]

[Napo]

aicaramba schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 09:17:
[...]

Je kan altijd wel blijven wijzen naar studenten / jongeren dat ze betere keuzes moeten maken en dat het dan wel kan, maar feit blijft dat studiefinanciering is afgeschaft, de hypotheekregels strenger zijn geworden én dat huizenprijzen sneller zijn gestegen dan lonen over de afgelopen decennia. Het wordt gewoon steeds moeilijker en dat heeft niets met keuzes van studenten te maken.

Ho, ik zeg niet dat in de huidige markt dat je met betere keuzes voor de langere termijn het voor een starter wel opeens mogelijk is, het blijft in de huidige markt alsnog vrij lastig om als starter een woning te kopen. Wel moet een student/jongere nadenken over de gevolgen van de keuzes, deze verantwoordelijkheid wegnemen bij de student/jongere is geheel onwenselijk. Keuzes hebben gevolgen voor nu en waarschijnlijk ook voor later.

De strengere hypotheekregels treft niet alleen de starters en zjin het gevolg van onder andere de starters maar ook de doorstromers ten tijden van de financiele crisis waar men gemiddeld genomen te rooskleurig was over de toekomst met de welbekende woningen die onder water kwamen te staan. De strengere regels zijn enkel een - naar mijn mening zeer gewenste - correctie die benodigd was.

Sowieso is dat leenstelsel van Rutte van de zotte.. Steeds maar roepen dat we een kenniseconomie hebben, maar ondertussen wel subsidies voor studeren weghalen.

Dat sowieso, subsidies - als we het hebben over startersleningen - zijn sowieso onwenselijk omdat ze de door de overheid gestelde regels omzeilen door maatregelen van de overheid. Waar het doel is beperken van onbetaalbaarheid van een hypotheek creeeren ze potentieel dezelfd situatie. Dat Nederland een kenniseconomie is en zou moeten zijn en blijven is waar en het introduceren van een leenstelsel is ongewenst en zou mijn inziens beter teruggedraaid kunnen worden. Het is echter maar één van de invloeden

aicaramba schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 09:17:
Uiteraard kun je stellen dat studenten / jongeren zich moeten schikken in de economische ontwikkelingen en daar naar moeten handelen. Maar is dat een gewenste situatie? Is het een gewenste situatie dat jongeren maar moeten inleveren, terwijl veel baby boomers lekker vaak op vliegvakantie kunnen gaan, AOW leeftijd op de onhoudbare 65 jaar blijft en helemaal niets economisch hoeven in te leveren?

Gaan we nu serieus vliegvakanties van een oudere generatie meenemen in een discussie over de studieschuld van een student? Wat wil je hier nou mee zeggen? Dat de oudere generatie niet op vliegvakantie mag, de student op vliegvakantie zou moeten kunnen of iets in het midden?

[Voor 16% gewijzigd door Napo op 28-08-2018 09:28]

[aicaramba]

Napo schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 09:27:
[...]


Ho, ik zeg niet dat in de huidige markt dat je met betere keuzes voor de langere termijn het voor een starter wel opeens mogelijk is, het blijft in de huidige markt alsnog vrij lastig om als starter een woning te kopen. Wel moet een student/jongere nadenken over de gevolgen van de keuzes, deze verantwoordelijkheid wegnemen bij de student/jongere is geheel onwenselijk. Keuzes hebben gevolgen voor nu en waarschijnlijk ook voor later.

De strengere hypotheekregels treft niet alleen de starters en zjin het gevolg van onder andere de starters maar ook de doorstromers ten tijden van de financiele crisis waar men gemiddeld genomen te rooskleurig was over de toekomst met de welbekende woningen die onder water kwamen te staan. De strengere regels zijn enkel een - naar mijn mening zeer gewenste - correctie die benodigd was.


[...]


Dat sowieso, subsidies - als we het hebben over startersleningen - zijn sowieso onwenselijk omdat ze de door de overheid gestelde regels omzeilen door maatregelen van de overheid. Waar het doel is beperken van onbetaalbaarheid van een hypotheek creeeren ze potentieel dezelfd situatie. Dat Nederland een kenniseconomie is en zou moeten zijn en blijven is waar en het introduceren van een leenstelsel is ongewenst en zou mijn inziens beter teruggedraaid kunnen worden. Het is echter maar één van de invloeden


[...]


Gaan we nu serieus vliegvakanties van een oudere generatie meenemen in een discussie over de studieschuld van een student? Wat wil je hier nou mee zeggen? Dat de oudere generatie niet op vliegvakantie mag, de student op vliegvakantie zou moeten kunnen of iets in het midden?

Sorry, ik had m'n post wat ge-edit. Niet bedoeld als ninja-edit ofzo.

[Wailing_Banshee]

Napo schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 09:14:
[...]


Als je gaat stellen dat het een zwart-wit keuze is dan is dit niet een bijzonder goed startpunt voor de discussie.

Helaas is het voor velen wel een zwart/wit keuze. Ik was daar één van (gelukkig heb ik nog wel een basisbeurs gekregen). Mijn vader weigerde te betalen, en hij verdiende teveel voor mij om een aanvullende beurs te krijgen.

Ik stap nooit, nooit gedaan ook niet. Vind het vreselijk en vooral zonde van het geld. Ik woonde de eerste 3 jaar van m'n studie (heb er 6 jaar over gedaan, door een switch, waarbij ik 1 jaar volledig heb moeten terugbetalen omdat ik niet voldoende studiepunten gehaald heb, vandaar de switch) in de stad waar ik studeerde, de laatste 3 jaar in een dorp 20km buiten de stad. Bijbaantjes waren er niet in de tijden dat ik kon werken, en helemaal die laatste 3 jaar niet, omdat ik niet meer in de stad woonde.

Het hangt helemaal af wat je studeert, waar je studeert en hoeveel je van je familie krijgt (dat kan zijn zowel in geld als in tijd) hoeveel je nodig hebt.

[Napo]

Wailing_Banshee schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 09:30:
Helaas is het voor velen wel een zwart/wit keuze. Ik was daar één van (gelukkig heb ik nog wel een basisbeurs gekregen).

[...]

Het hangt helemaal af wat je studeert, waar je studeert en hoeveel je van je familie krijgt (dat kan zijn zowel in geld als in tijd) hoeveel je nodig hebt.

En dat is spijtig dat het zo werkt maar de vraag in deze die keer op keer bij mij naar voren komt is waar het vermeende recht op een hypotheek naar voren komt. Uiteindelijk heeft iedereen een bepaalde financiele situatie waar bepaalde mogelijkheden en onmogelijkheden bij zijn. Dat het gevolg is dat het op dit moment als starter vrij lastig is in de huidige woningmarkt is een feit. Er zijn simpelweg een aantal prijsklassen waar er ontzettend veel concurentie is en met wat beperktere middelen ga je daar lastig tussen komen (aan mee kunnen doen).

Je mag je wel afvragen waarom men aan die gekte op de woningmarkt mee wil doen en of er niet nu even een keuze gemaakt dient te worden die past bij hun specifieke situatie. In het stuk van de NOS, specifiek liane:

"Ik kan maximaal een huis van 120.000 euro kopen. Probeer daar in de Randstad maar eens iets fatsoenlijks voor te vinden."

Ja dat is lastig en met zo'n hypotheek ga je waarschijnlijk geen droomplek vinden maar is dat wel reeel om te verwachten als starter? Fatsoenlijk is ook arbitrair en waar moet je genoegen mee nemen. Er wordt zoveel naar de onmogelijkheden gekeken dat de mogelijkheden uit beeld vallen.

En nee, een huurwoning vinden die goedkoop is blijft ook lastig, het is gewoon een ontzettend lastige situatie die niet 1-2-3 opgelost is maar de oplossingen die ik langs hoor komen zijn geen oplossingen, het verergert enkel het probleem.

[CaLeX]

[quote]Shadowhawk00 schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 21:21:
[...]


Verhuur is al belast, indirect. De woning is bezig dus belast in box 3, vervolgens heb je ook nog gemeentelijke lasten en WOZ die je ook nog eens mag betalen. Het is al heel simpel, woon je er zelf Box1, woon je er niet zelf Box3 hoeveel simpeler wil je het maken?
En je hebt onderhoud die je moet betalen, niet aan de staat maar je bent het wel kwijt.
[quote]Ergo het verhuren van een huis wordt niet belast.

Het huis - de hypotheek wordt bij je vermogen opgeteld. Maar de xx00 euro die je per maand ontvangt aan huur niet.

Waarom zou iemand niet meer dan 1 huis mogen bezitten?

Dat schrijf ik toch nergens

Nogmaals het waren voorbeelden op een opmerking waarin gezegd werd dat extra bouwen de enige manier om het massaal opkopen en verhuren door investeringsbedrijven tegen te gaan

[Wailing_Banshee]

Napo schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 09:46:
[...]
En nee, een huurwoning vinden die goedkoop is blijft ook lastig, het is gewoon een ontzettend lastige situatie die niet 1-2-3 opgelost is maar de oplossingen die ik langs hoor komen zijn geen oplossingen, het verergert enkel het probleem.

Eigenlijk is dit ook het grootste probleem. Je kunt geen huis kopen, maar als je wilt sparen, kun je ook geen huis huren, want die zijn ook veel te duur.

(en dat mensen zo graag in de Randstad willen wonen, is iets wat ik absoluut nooit begrepen heb, dus daar laat ik me maar niet over uit, het feit is wel dat dit niet alleen in de Randstad een probleem is, ook in Groningen).

[Napo]

Wailing_Banshee schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 10:05:
[...]

Eigenlijk is dit ook het grootste probleem. Je kunt geen huis kopen, maar als je wilt sparen, kun je ook geen huis huren, want die zijn ook veel te duur.

Waarbij gemakshalve te vaak vergeten wordt dat er ook lasten zijn naast de hypotheekrente en aflossing van de hypotheek. Te vaak - worden reserveringen voor onderhoud, gemeentelijke belastingen, overdrachtsbelasting etc. niet meegenomen in de vergelijking waardoor hij compleet mank gaat.

De uitspraak die ik te vaak hoor is dat huren geld weggooien is. Iets waar ik niet per defintiie mee eens ben. Waar we als maatschappij vragen bij mogen stellen is het feit dat een woning meer waard lijkt te moeten worden. Afschijven op een woning lijkt eng of onmogelijk te zijn.

De kern van een woning is leven, niet het verdienen van geld.

[Wailing_Banshee]

Napo schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 10:17:
[...]
De uitspraak die ik te vaak hoor is dat huren geld weggooien is. Iets waar ik niet per defintiie mee eens ben. Waar we als maatschappij vragen bij mogen stellen is het feit dat een woning meer waard lijkt te moeten worden. Afschijven op een woning lijkt eng of onmogelijk te zijn.

De kern van een woning is leven, niet het verdienen van geld.

Ik vind huren wel weggegooid geld, maar niet omdat mijn woning meer waard zou moeten worden, maar omdat ik na het afbetalen van m'n hypotheek een heel stuk goedkoper ga wonen. En laat dat nou ongeveer samenvallen met de leeftijd waarop ik eigenlijk zou willen gaan stoppen met werken... Maar nu hebben wij ons huis ook gekocht voor minimaal 30 jaar, en het liefst zelfs nog langer

Maar het klopt, de kern van een woning is leven. Maar ook daar heb je gradaties in. Ons vorige (en eerste) huis, woonden we perfect. Was goedkoop, zowel in hypotheek als onderhoud. Niet ver van winkels, OV en andere voorzieningen. En we waren er niet gelukkig. Nu hebben we een huis wat duurder was in de aanschaf (dus hogere hypotheek), meer onderhoud nodig heeft, en zich ver van winkels, OV en andere voorzieningen bevindt. Maar we zijn er zielsgelukkig.
We betalen dus voor ons geluk. En dat is iets wat veel mensen vergeten. Ze willen voor een dubbeltje op de eerste rang zitten. Alles dichtbij, lekker ruim, met grote tuin, het liefst geen buren, en ook een lage hypotheek. Ergens zal iets moeten geven...

[aicaramba]

Napo schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 10:17:
[...]


Waarbij gemakshalve te vaak vergeten wordt dat er ook lasten zijn naast de hypotheekrente en aflossing van de hypotheek. Te vaak - worden reserveringen voor onderhoud, gemeentelijke belastingen, overdrachtsbelasting etc. niet meegenomen in de vergelijking waardoor hij compleet mank gaat.

De uitspraak die ik te vaak hoor is dat huren geld weggooien is. Iets waar ik niet per defintiie mee eens ben. Waar we als maatschappij vragen bij mogen stellen is het feit dat een woning meer waard lijkt te moeten worden. Afschijven op een woning lijkt eng of onmogelijk te zijn.

De kern van een woning is leven, niet het verdienen van geld.

Niet altijd, maar regelmatig zijn alle kosten van het kopen (dus gas, water licht, belastingen, verzekeringen, VVE) allen samen alsnog goedkoper/even duur als het huren van een vergelijkbare woning.

Maar idd, aflossing is de echte winst. Huizenprijzengroei is slechts schijnwinst, want als je ooit wil verhuizen zul je ook weer een in prijs gestegen huis moeten kopen.. Er zijn uitzonderingen, maar gemiddeld klopt het wel.

Over de vraag waarom iedereen maar in de randstad moet wonen. Tja, als je bent opgegroeid in een bepaalde stad is niet natuurlijk niet raar dat je daar ook wil blijven wonen na je studie. Er naar toe verhuizen kan je idd zien als luxe, maar willen blijven wonen waar je bent opgegroeid en waar je familie en vrienden zitten reken ik toch niet tot de noemer luxe. Maargoed, daar zal niet iedereen het mee eens zijn.

[Voor 7% gewijzigd door aicaramba op 28-08-2018 11:24]

[CornermanNL]

Napo schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 10:17:
[...]


Waarbij gemakshalve te vaak vergeten wordt dat er ook lasten zijn naast de hypotheekrente en aflossing van de hypotheek. Te vaak - worden reserveringen voor onderhoud, gemeentelijke belastingen, overdrachtsbelasting etc. niet meegenomen in de vergelijking waardoor hij compleet mank gaat.

De uitspraak die ik te vaak hoor is dat huren geld weggooien is. Iets waar ik niet per defintiie mee eens ben. Waar we als maatschappij vragen bij mogen stellen is het feit dat een woning meer waard lijkt te moeten worden. Afschijven op een woning lijkt eng of onmogelijk te zijn.

De kern van een woning is leven, niet het verdienen van geld.

De kern van wonen is zeker leven, het is een eerste levensbehoefte. Dat kopen niet goedkoper is dan huren is in mijn geval nog nooit zo geweest. Ik ben ook nooit in aanmerking gekomen voor betaalbaar huren.

Natuurlijk heb je als huiseigenaar kosten die huurders niet hebben, het enige dat ik als koper als andere factoren gelijk zouden zijn het voordeel van bezit. Kosten van een nieuwe vloer behang verf etc neem ik nooit mee want daarop heb je bij zowel kopen als huren evenveel kans.

Maar het voordeel van bezit wordt vaak onderschat. Huurders hebben ieder jaar een huurverhoging, laten we zeggen 2% , ik als koper moet het geleende bedrag terugbetalen. Doe ik niets extra's dan duurt dat 30 jaar.

Dan heb ik aan het eind van de rit een bezit dat altijd nog een restwaarde heeft bij verkoop. In het gelukkige geval dat ik nog lekker kan blijven wonen waar ik woon heb ik qua woonlasten een heel stuk minder dan diegene die is blijven huren.

De restwaarde is zoals het er nu voorstaat op zijn minst inflatie bestendig. Dus als je beide start met 500 euro woonlast per maand dan heb je na 30 jaar als koper 0 met een x bedrag aan restwaarde en als huurder 906 euro per maand huur met een verdere jaarlijkse verhoging (kort door de bocht berekening met 2%)

Nu kan ik alleen spreken vanuit mijn beleving, toen ik mijn eerste woning kocht , huurde een buurvrouw eenzelfde woning voor 300 euro per maand meer dan dat ik kwijt was. Voor dat verschil (en ieder jaar een huurverhoging) kan ik prima de overige kosten voor mijn huis dekken.

Sterker door extra aflossen werd dat verschil alleen maar groter. Het voordeel bij verhuizen naar een ander koophuis was ook heel prettig, ik kon het voor een goed bedrag kwijt en kon de overwaarde kwijt in de volgende woning. Met de lage rente stand en nog wat storten en verder aflossen zit ik nu voor een fractie van het maandbedrag waarvoor ik een gelijkwaardige woning zou kunnen huren. Dat verschil dekt ruim alle kosten van mijn koopwoning.

Bovendien is er hier in de verste verte geen huurwoning te vinden. Zoals altijd is het natuurlijk afhankelijk van allerlei persoonlijke factoren, maar ik moest de eerste nog tegenkomen die van bezit verwerven minder is geworden.

Zelfs al zou je het puur als een cash flow probleem benaderen dan ga je over lange termijn met het kopen van een woning goedkoper uit zijn.

[righthand]

Napo schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 09:46:
[...]


En dat is spijtig dat het zo werkt maar de vraag in deze die keer op keer bij mij naar voren komt is waar het vermeende recht op een hypotheek naar voren komt. Uiteindelijk heeft iedereen een bepaalde financiele situatie waar bepaalde mogelijkheden en onmogelijkheden bij zijn. Dat het gevolg is dat het op dit moment als starter vrij lastig is in de huidige woningmarkt is een feit. Er zijn simpelweg een aantal prijsklassen waar er ontzettend veel concurentie is en met wat beperktere middelen ga je daar lastig tussen komen (aan mee kunnen doen).

Je mag je wel afvragen waarom men aan die gekte op de woningmarkt mee wil doen en of er niet nu even een keuze gemaakt dient te worden die past bij hun specifieke situatie. In het stuk van de NOS, specifiek liane:

Mwoh, denk ook niet dat iedereen problemen heeft met hypotheekregels en voorwaarden an sich. Dat is ook niet waarover de starter valt. Sterker nog, ook in dit forum lees je dat iedereen de verscherpende voorwaarden voor hypotheekverstrekking kan begrijpen. Want hoe het was geregeld is niet wenselijk.

Alleen worden de (spel)regels nu tijdens het spelen aangepast en worden met name de jonge starters bijzonder nadelig getroffen. Dit terwijl andere generaties juist een oneigenlijk voordeel eruit halen.

Denk alleen al aan de afschaffing van de HRA op aflossingsvrije hypotheken en wat voor een impact dat met zich meebrengt. Begrijpelijke maatregel, ook begrijpelijk dat je dat niet ineens over de lopende hypotheken kan toepassen, maar nu is het wel heel erg binair uitgevoerd met een bepaalde datum als scheidslijn.

En zo zijn er wel meer beslissingen genomen (verkoop sociale woningmarkt naar private investeerders, scheefwoonpremie, afschaffen basisbeurs, meetelling van DUO studieschuld) die vooral nadelig uitpakken voor de jonge modaal verdienende starters....

Je zou bijna denken dat politiek oppertunisme heeft geleidt tot deze bewuste lastenverlegging naar de jonge generatie, immers demografisch is dit ook de kleinste groep opkomende stemmers....Dit in tegenstelling tot de oudere generaties....

[Señor Sjon]

Je hoort er anders genoeg die niet verder dan 80% LTV willen. Dan moet je voor een huis van 200k ook nog 40k eigen vermogen naast aankoopkosten (zeg 10k) sparen. Dus 50k eigen vermogen en een afgeloste studieschuld? Ik denk dat mijn kinderen nooit het huis uit gaan. Met zeg 30k studieschuld moet met van een startsalaris 80k meebrengen voor een woning?!

Je gaat nu ook krijgen dat iemand die met ~20 jaar is gaan werken na het MBO een veel grotere voorsprong heeft op iemand met HBO/WO die met ~24 jaar van school komt. Vier jaar inkomen verdien je niet zomaar terug, naast het aflossen van een schuld.

Ik vermoed wel dat er aardig wat 100k hypotheken bij ouders opgeplust worden. Die zetten overwaarde in om hun kinderen te helpen.

[Voor 6% gewijzigd door Señor Sjon op 28-08-2018 14:07]

[RemcoDelft]

Señor Sjon schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 14:06:
Je hoort er anders genoeg die niet verder dan 80% LTV willen. Dan moet je voor een huis van 200k ook nog 40k eigen vermogen naast aankoopkosten (zeg 10k) sparen. Dus 50k eigen vermogen en een afgeloste studieschuld? Ik denk dat mijn kinderen nooit het huis uit gaan. Met zeg 30k studieschuld moet met van een startsalaris 80k meebrengen voor een woning?!

Combineer dat dan met meer bouwen en een veel gezondere hypotheekrente (zonder Italiaanse geldprinter), en die 200k is nog maar 100k. Dan heb je oopeens 20k minder eigen vermogen nodig.

[Señor Sjon]

200k zal nooit 100k worden. Op een eengezinswoning in dat segment zit nog geen 30k grondkosten.

[Steamwitz]

Napo schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 10:17:
Waar we als maatschappij vragen bij mogen stellen is het feit dat een woning meer waard lijkt te moeten worden. Afschijven op een woning lijkt eng of onmogelijk te zijn.

Ik ben het grotendeels met je eens, behalve dan met bovenstaande stelling. Ik vind dit vrij logisch dat een huis elk jaar meer waard wordt en kan het ook vrij eenvoudig onderbouwen.

(Alle gebruikte getallen zijn voorbeelden, je kunt getallen naar eigen wens aanpassen.)

Een woning van (bijvoorbeeld) 180k bestaat uit een huis van 90k en een stuk grond van 90k.
Eerst de afschrijving:
Het huis schrijf je in 50 jaar af. Elk jaar wordt het huis dus 1800 Euro minder waard (=90k/50jaar).
Grond blijft grond en hoef je dus niets op af te schrijven.
Vervolgens de inflatie (2%):
2% van 180k (huis + grond) is 3600 Euro.

Resultaat:
Het huis van 180k is na één jaar 182k waard inclusief afschrijving en is dus meer waard geworden (=180k-1800+3600).

Let op: Hierbij laat ik dingen als de locatie, werkgelegenheid, hypotheekrente en andere zaken die de waarde van een woning bepalen buiten beschouwing.

<sub>Bij een auto (waar vaak mee vergeleken wordt) is dit heel anders.
Stel een auto is 15k waard.
Eerst de afschrijving:
De auto schrijf je af in 15 jaar. Elk jaar wordt de auto dus 1000 Euro minder waard. (=15k/15jaar)
Vervolgen de inflatie (2%):
2% van 15k is 300 Euro.

Resultaat:
De auto van 15k is na één jaar 14k waard en is dus minder waard geworden (=15k-1000+300).</sub>

[Voor 7% gewijzigd door Steamwitz op 28-08-2018 21:09]

[LittleTycoon]

Napo schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 09:27:
[...]


Ho, ik zeg niet dat in de huidige markt dat je met betere keuzes voor de langere termijn het voor een starter wel opeens mogelijk is, het blijft in de huidige markt alsnog vrij lastig om als starter een woning te kopen. Wel moet een student/jongere nadenken over de gevolgen van de keuzes, deze verantwoordelijkheid wegnemen bij de student/jongere is geheel onwenselijk. Keuzes hebben gevolgen voor nu en waarschijnlijk ook voor later.

De strengere hypotheekregels treft niet alleen de starters en zjin het gevolg van onder andere de starters maar ook de doorstromers ten tijden van de financiele crisis waar men gemiddeld genomen te rooskleurig was over de toekomst met de welbekende woningen die onder water kwamen te staan. De strengere regels zijn enkel een - naar mijn mening zeer gewenste - correctie die benodigd was.


[...]


Dat sowieso, subsidies - als we het hebben over startersleningen - zijn sowieso onwenselijk omdat ze de door de overheid gestelde regels omzeilen door maatregelen van de overheid. Waar het doel is beperken van onbetaalbaarheid van een hypotheek creeeren ze potentieel dezelfd situatie. Dat Nederland een kenniseconomie is en zou moeten zijn en blijven is waar en het introduceren van een leenstelsel is ongewenst en zou mijn inziens beter teruggedraaid kunnen worden. Het is echter maar één van de invloeden


[...]


Gaan we nu serieus vliegvakanties van een oudere generatie meenemen in een discussie over de studieschuld van een student? Wat wil je hier nou mee zeggen? Dat de oudere generatie niet op vliegvakantie mag, de student op vliegvakantie zou moeten kunnen of iets in het midden?

Let wel op de overgangsregelingen voor bestaande huizenbezitters vs. nieuwe huizenbezitters. Als doorstromer je aflossingsvrije hypotheek meenemen is nogal voordelig.

[LittleTycoon]

Napo schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 10:17:
[...]


Waarbij gemakshalve te vaak vergeten wordt dat er ook lasten zijn naast de hypotheekrente en aflossing van de hypotheek. Te vaak - worden reserveringen voor onderhoud, gemeentelijke belastingen, overdrachtsbelasting etc. niet meegenomen in de vergelijking waardoor hij compleet mank gaat.

De uitspraak die ik te vaak hoor is dat huren geld weggooien is. Iets waar ik niet per defintiie mee eens ben. Waar we als maatschappij vragen bij mogen stellen is het feit dat een woning meer waard lijkt te moeten worden. Afschijven op een woning lijkt eng of onmogelijk te zijn.

De kern van een woning is leven, niet het verdienen van geld.

Natuurlijk is huren weggegooid geld als je niet sociale woningbouw huurt. Je moet de winstmarge van de investeerder betalen. Investeerder is niet gek, al die opslagen voor onderhoud etc. betaal je natuurlijk ook. Alleen is timing ontzettend belangrijk, zoals bij alles. Je zou maar in 2008 een huis hebben gekocht en 2013-2015 door omstandigheden hebben moeten verkopen (en niet opnieuw kunnen kopen)

[Shadowhawk00]

LittleTycoon schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 21:43:
[...]

Natuurlijk is huren weggegooid geld als je niet sociale woningbouw huurt. Je moet de winstmarge van de investeerder betalen. Investeerder is niet gek, al die opslagen voor onderhoud etc. betaal je natuurlijk ook. Alleen is timing ontzettend belangrijk, zoals bij alles. Je zou maar in 2008 een huis hebben gekocht en 2013-2015 door omstandigheden hebben moeten verkopen (en niet opnieuw kunnen kopen)

De woningbouw moet ook winst maken om te overleven, goed die hebben korting gekregen op de grond en die bouwen wat groter maar die hebben dan ook weer personeel in dienst.
Huren kan je vergelijken met detachering, je betaalt een premium voor flexibiliteit.
Als je huurt kan je vrij gemakkelijk je woning uit als je wilt gaan verhuizen, net zoals met flex personeel kan je er snel vanaf.
Als je koopt kan je dat niet, zit je net in een dip van de markt heb je een probleem, je zal je huis moeten verkopen en dat lukt niet altijd even snel of voor de juiste prijs.

[RemcoDelft]

Steamwitz schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 20:54:
Een woning van (bijvoorbeeld) 180k bestaat uit een huis van 90k en een stuk grond van 90k.
Eerst de afschrijving:
Het huis schrijf je in 50 jaar af. Elk jaar wordt het huis dus 1800 Euro minder waard (=90k/50jaar).

Het probleem zit veel dieper: jij gaat uit van een grondquote van 50%. 30 jaar geleden was 10% veel meer de norm. Uitgaande van 10% zou de grond onder dat huis van 90k slechts 10k waard zijn (of zelfs minder, want kavels waren 30 jaar geleden groter, maar dat negeer ik nu even), en dan is meestijgen met de inflatie inderdaad heel logisch. Het grote probleem is dat kunstmatige schaarste die prijs enorm heeft opgedreven. Dat kan nog veel verder gaan: als de grondquote 75% wordt, kost de grond onder dat huis van 90k opeens 270k. En als de overheid ooit besluit te stoppen met het uitknijpen van kavels, kan de grondquote weer flink dalen. Maar de vorige crisis heeft wel aangetoond dat gemeenten liever de woningbouw failliet laten gaan dan zelf hun verzonnen prijzen in hun boekhouding aan te passen.

Edit: bij 10% grondquote zou een hoogopgeleide starter met hoge studieschuld dat huis nog op 1 salaris kunnen kopen ook!

[Voor 4% gewijzigd door RemcoDelft op 29-08-2018 11:28]

[Napo]

LittleTycoon schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 21:43:
[...]

Natuurlijk is huren weggegooid geld als je niet sociale woningbouw huurt.

Dat is dus het hele probleem, op zo'n manier staar je je blind op een bepaald soort situaties. Huren geeft significant meer flexibiliteit en is zeer zeker verstandiger als je bijvoorbeeld ergens 2 jaar verwacht te gaan wonen. Blijkbaar is dat onbegrijpbaar dus ik zal er niet verder op in gaan

[aicaramba]

Napo schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 11:20:
[...]


Dat is dus het hele probleem, op zo'n manier staar je je blind op een bepaald soort situaties. Huren geeft significant meer flexibiliteit en is zeer zeker verstandiger als je bijvoorbeeld ergens 2 jaar verwacht te gaan wonen. Blijkbaar is dat onbegrijpbaar dus ik zal er niet verder op in gaan

Dat is niet 100% waar.. Als de huizenprijzen stijgen en je gaat ergens 2 jaar wonen en daarna verkopen kun je door huizenprijzen stijging meer 'winst' hebben dan dat de eenmalige kosten waren.

Als ik in mijn situatie nu, na 2 jaar, zou willen verkopen zou ik zeker beter uit zijn geweest met kopen dan met huren. Sterker nog, na 6 maanden was ik al beter uit geweest met kopen dan met huren.

In geval van dalende huizenprijzen of gelijk blijvende huizenprijzen kan je gelijk hebben.

[Voor 4% gewijzigd door aicaramba op 29-08-2018 11:26]

[LittleTycoon]

Napo schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 11:20:
[...]


Dat is dus het hele probleem, op zo'n manier staar je je blind op een bepaald soort situaties. Huren geeft significant meer flexibiliteit en is zeer zeker verstandiger als je bijvoorbeeld ergens 2 jaar verwacht te gaan wonen. Blijkbaar is dat onbegrijpbaar dus ik zal er niet verder op in gaan

Nou, nou, jij staart je blind. Alsof flexibiliteit zo relevant is met wonen, not. Nederlanders verhuizen gemiddeld 1 maal in de 10 jaar, 7 maal in hun leven. Dat is de benchmark, niet jouw uitzonderingsgeval.

[Napo]

LittleTycoon schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 12:11:
[...]

Nou, nou, jij staart je blind. Alsof flexibiliteit zo relevant is met wonen, not. Nederlanders verhuizen gemiddeld 1 maal in de 10 jaar, 7 maal in hun leven. Dat is de benchmark, niet jouw uitzonderingsgeval.

Laten we inderdaad enkel over de gemiddelden gaan praten, gemiddeld genomen zijn er in Nederland helemaal geen problemen, zo ook niet op de huizenmarkt. Probleem opgelost?

[LittleTycoon]

Napo schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 12:40:
[...]


Laten we inderdaad enkel over de gemiddelden gaan praten, gemiddeld genomen zijn er in Nederland helemaal geen problemen, zo ook niet op de huizenmarkt. Probleem opgelost?

ja, kopen dus

[Steamwitz]

RemcoDelft schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 08:26:
Het probleem zit veel dieper: jij gaat uit van een grondquote van 50%. 30 jaar geleden was 10% veel meer de norm. Uitgaande van 10% zou de grond onder dat huis van 90k slechts 10k waard zijn (of zelfs minder, want kavels waren 30 jaar geleden groter, maar dat negeer ik nu even), en dan is meestijgen met de inflatie inderdaad heel logisch. Het grote probleem is dat kunstmatige schaarste die prijs enorm heeft opgedreven. Dat kan nog veel verder gaan: als de grondquote 75% wordt, kost de grond onder dat huis van 90k opeens 270k. En als de overheid ooit besluit te stoppen met het uitknijpen van kavels, kan de grondquote weer flink dalen. Maar de vorige crisis heeft wel aangetoond dat gemeenten liever de woningbouw failliet laten gaan dan zelf hun verzonnen prijzen in hun boekhouding aan te passen.

Edit: bij 10% grondquote zou een hoogopgeleide starter met hoge studieschuld dat huis nog op 1 salaris kunnen kopen ook!

Je kunt 30 jaar geleden niet vergelijken met nu. Dertig jaar geleden woonden er nog minder dan 15 miljoen mensen in Nederland ipv ruim 17 miljoen nu (ruim 13% meer), wilde we niet met ze allen in de randstad wonen, en vonden we een vader/moeder die zelf voor de kinderen zorgde belangrijker dan twee salarissen (_{om de buren te kunnen overtroeven}).

Je kunt massaal gaan bijbouwen in de randstad (waar de vraag het grootst is), maar het wegennet/rioolnet is daar al overbelast. Wie gaat dat betalen om alle bestaande wegen/leidingen te upgraden? En dan heb ik het nog niet eens over kosten voor het uitkopen van miljoenenbedrijven zoals (melk)veehouderijen, kaskwekerijen, enz. (En dan vergeet ik nog even zaken als de luchtkwaliteit, enz.)
En de grond die nog wel makkelijk verkocht kan worden in de randstad (en dat is niet veel), die kun je als gemeente wel goedkoop gaan verkopen, maar dan de loopt de eerste koper met 'de winst' weg. Ik denk niet dat dat nou echt een vooruitgang is.
Dan kun je nog gaan voorstellen dat je nog maar op één salaris mag lenen, maar dat is dan (als je het heel eerlijk bekijkt) wel een beetje een hypocriete/discriminerende regel. Dat zou namelijk betekenen dat een twee-verdienend gezin op het eerste salaris een huis mag kopen en op het tweede salaris bijvoorbeeld (pleeg)kinderen mag onderhouden (en (pleeg)kinderen zijn DUUR), maar als twee-verdienend gezin mag je dan niet op twee salarissen een huis kopen. En dat is raar, want als één van de twee werkloos wordt, kun je een huis verkopen, maar je (pleeg)kinderen wil/mag/kun je echt niet wegdoen. (Het onderhouden van (pleeg)kinderen op een tweede salaris is een veel groter risico dan een hypotheek op een tweede salaris. En het bijzondere is dat we de (pleeg)kinderen geen probleem vinden, maar die hypotheek "kan echt niet".)

Je kunt de hypotheekrente afschaffen, dat scheelt, en daar zijn we (gelukkig!) al mee bezig. (Het gevaar is wel, en dat zie je ook al, dat investeerders de huizen kopen en verhuren. Daar zou dus meer wetgeving voor moeten komen denk ik.) En de overheid zou meer kunnen doen aan sociale huur en hypotheekrente. (Dat is natuurlijk ook weer een discussie op zich.)

Ik denk dat we er veel meer aan hebben als mensen weer leren om zich in dingen te verdiepen. Je snapt niet hoe een hypotheek werkt? Prima! Maar dan kun je er ook geen hypotheek afsluiten.

_{Ik ben nog steeds voorstander van de aflossingsvrije hypotheek. De beste vorm die er is omdat je zo je eigen aflossingsplan kunt schrijven. (Wat meer aflossen in de goede jaren, en wat minder aflossen in de jaren dat het minder goed uitkomt.) Eeuwig zonde dat de mensen die zich er niet in verdiept hebben / niet met geld om kunnen gaan het verkl**t hebben voor de mensen die dat wel kunnen.}

[Wailing_Banshee]

Steamwitz schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 23:35:
[...]
Je kunt massaal gaan bijbouwen in de randstad (waar de vraag het grootst is), maar het wegennet/rioolnet is daar al overbelast. Wie gaat dat betalen om alle bestaande wegen/leidingen te upgraden? En dan heb ik het nog niet eens over kosten voor het uitkopen van miljoenenbedrijven zoals (melk)veehouderijen, kaskwekerijen, enz. (En dan vergeet ik nog even zaken als de luchtkwaliteit, enz.)

Waarom moet het nou weer allemaal in de weilanden gebeuren? Gewoon die krakkemikkige grachtenpanden tegen de vlakte en daar skyscrapers plaatsen! Weet je hoeveel mensen daar in kunnen wonen en werken? Scheelt ook auto's....

[Napo]

Steamwitz schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 23:35:
[...]

Je kunt 30 jaar geleden niet vergelijken met nu. Dertig jaar geleden woonden er nog minder dan 15 miljoen mensen in Nederland ipv ruim 17 miljoen nu (ruim 13% meer), wilde we niet met ze allen in de randstad wonen, en vonden we een vader/moeder die zelf voor de kinderen zorgde belangrijker dan twee salarissen (_{om de buren te kunnen overtroeven}).

Probleem is inderdaad dat het destijds - met de stap naar tweeverdieners - inderdaad een leuke extra was. Helaas is dat de nieuwe normaal is geworden zodat er (zo blijkt het nu) er niemand echt op vooruit is gegaan. Uiteindelijk zijn grotere leencapaciteiten een tijdelijke impuls waarna de markt zichzelf op dat nieuwe prijspeil gaat stabiliseren.

Dan kun je nog gaan voorstellen dat je nog maar op één salaris mag lenen, maar dat is dan (als je het heel eerlijk bekijkt) wel een beetje een hypocriete/discriminerende regel. Dat zou namelijk betekenen dat een twee-verdienend gezin op het eerste salaris een huis mag kopen en op het tweede salaris bijvoorbeeld (pleeg)kinderen mag onderhouden (en (pleeg)kinderen zijn DUUR), maar als twee-verdienend gezin mag je dan niet op twee salarissen een huis kopen. En dat is raar, want als één van de twee werkloos wordt, kun je een huis verkopen, maar je (pleeg)kinderen wil/mag/kun je echt niet wegdoen. (Het onderhouden van (pleeg)kinderen op een tweede salaris is een veel groter risico dan een hypotheek op een tweede salaris.

Als je de hypotheek niet op twee salarisen kan afsluiten dan heb je als tweeverdiener alsnog een significant voordeel boven een eenverdiener. Je leencapaciteit is inderdaad significant lager dan als je twee salarisen mag gebruiken maar vergeet niet dat je gedurende de algehele periode meer inkomsten daar tegenover hebt staan. Het nadeel is inderdaad dat je de inkomsten die je in de toekomst verwacht niet naar voren kan halen maar wel dat je meer geld kan sparen zodat je het via die manier kan financieren. Het zal dan ook waarschijnlijk meer een effect hebben op een - op termijn(?) - lager LTV doordat men bij grotere woningen potentieel meer eigen middelen zou moeten meebrengen. Uiteindelijk zie ik dit niet direct als een voor- of nadeel, een tweeverdiener zal per saldo meer te besteden hebben dan een eenverdiener.

Ik denk dat we er veel meer aan hebben als mensen weer leren om zich in dingen te verdiepen. Je snapt niet hoe een hypotheek werkt? Prima! Maar dan kun je er ook geen hypotheek afsluiten.

En hier worden gelukkig ook al stappen gemaakt, mijn inziens niet vergaand genoeg aangezien een bank een verkooppraatje kan houden en dat als afdoende bestempelen. Het product Hypotheek is niet bijzonder complex (al helpen de diverse belastingen en aftrekposten daar niet heel erg aan mee) en het is naar waarschijnlijkheid de grootste aankoop van je leven. Als je het product niet snapt zou je het inderdaad niet moeten afsluiten. Dat is hetzelfde als beleggen of elk ander product dat je niet snapt.

Helaas zie je dat met meer financiele producten, men neemt niet de moeite om in te lezen hoe het werkt en het is helaas net zo schrikbarend als een pensioenproduct. Hoge kosten, grote impact maar inlezen vindt men te veel moeite.

_{Ik ben nog steeds voorstander van de aflossingsvrije hypotheek. De beste vorm die er is omdat je zo je eigen aflossingsplan kunt schrijven. (Wat meer aflossen in de goede jaren, en wat minder aflossen in de jaren dat het minder goed uitkomt.) Eeuwig zonde dat de mensen die zich er niet in verdiept hebben / niet met geld om kunnen gaan het verkl**t hebben voor de mensen die dat wel kunnen.}

Aflossingsvrije hypotheken hebben zeker een plek en zouden niet afgeschilderd moeten zijn als geheel onwenselijk. Wel zie ik de onwenselijkheid van een 100₍₊₎%-aflossingsvrije hypotheek en als overheid is het goed om men te stimuleren om af te lossen. Het klinkt inderdaad goed dat men in goede tijden kan aflossen en in slechte tijdeniets minder aflost. Helaas werken heel veel mensen niet op zo'n manier en lossen niet af en nemen extratjes zodra het beter gaat _{(die vakantie naar LA is nu wel echt verdiend!)}. Uiteindelijk is dat de overweging die men zelf zal moeten doen. DIe vergelijking kan je ook maken met lineair en annuiteitenhypotheken. Een annuiteitenhypotheek kan je prima lineair aflossen indien het past en in de wat mindere jaren kan je terugvallen op het momenteel lagere maandbedrag.

Wat ook schrijnend is, is dat men zich blind staart op de netto kosten en de bruto kosten als een leuk nummertje neemt die er minder toe doet. De overheid is niet de partner waar je afspraken mee kan maken en dus je nettokosten kunnen fluctueren door veranderingen in belastingen, iets waar je weinig tot geen invloed op hebt.

[Sport_Life]

Steamwitz schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 23:35:
[...]

Je kunt 30 jaar geleden niet vergelijken met nu. Dertig jaar geleden woonden er nog minder dan 15 miljoen mensen in Nederland ipv ruim 17 miljoen nu (ruim 13% meer), wilde we niet met ze allen in de randstad wonen, en vonden we een vader/moeder die zelf voor de kinderen zorgde belangrijker dan twee salarissen (_{om de buren te kunnen overtroeven}).

Je kunt massaal gaan bijbouwen in de randstad (waar de vraag het grootst is), maar het wegennet/rioolnet is daar al overbelast. Wie gaat dat betalen om alle bestaande wegen/leidingen te upgraden? En dan heb ik het nog niet eens over kosten voor het uitkopen van miljoenenbedrijven zoals (melk)veehouderijen, kaskwekerijen, enz. (En dan vergeet ik nog even zaken als de luchtkwaliteit, enz.)
En de grond die nog wel makkelijk verkocht kan worden in de randstad (en dat is niet veel), die kun je als gemeente wel goedkoop gaan verkopen, maar dan de loopt de eerste koper met 'de winst' weg. Ik denk niet dat dat nou echt een vooruitgang is.
Dan kun je nog gaan voorstellen dat je nog maar op één salaris mag lenen, maar dat is dan (als je het heel eerlijk bekijkt) wel een beetje een hypocriete/discriminerende regel. Dat zou namelijk betekenen dat een twee-verdienend gezin op het eerste salaris een huis mag kopen en op het tweede salaris bijvoorbeeld (pleeg)kinderen mag onderhouden (en (pleeg)kinderen zijn DUUR), maar als twee-verdienend gezin mag je dan niet op twee salarissen een huis kopen. En dat is raar, want als één van de twee werkloos wordt, kun je een huis verkopen, maar je (pleeg)kinderen wil/mag/kun je echt niet wegdoen. (Het onderhouden van (pleeg)kinderen op een tweede salaris is een veel groter risico dan een hypotheek op een tweede salaris. En het bijzondere is dat we de (pleeg)kinderen geen probleem vinden, maar die hypotheek "kan echt niet".)

Je kunt de hypotheekrente afschaffen, dat scheelt, en daar zijn we (gelukkig!) al mee bezig. (Het gevaar is wel, en dat zie je ook al, dat investeerders de huizen kopen en verhuren. Daar zou dus meer wetgeving voor moeten komen denk ik.) En de overheid zou meer kunnen doen aan sociale huur en hypotheekrente. (Dat is natuurlijk ook weer een discussie op zich.)

Ik denk dat we er veel meer aan hebben als mensen weer leren om zich in dingen te verdiepen. Je snapt niet hoe een hypotheek werkt? Prima! Maar dan kun je er ook geen hypotheek afsluiten.

_{Ik ben nog steeds voorstander van de aflossingsvrije hypotheek. De beste vorm die er is omdat je zo je eigen aflossingsplan kunt schrijven. (Wat meer aflossen in de goede jaren, en wat minder aflossen in de jaren dat het minder goed uitkomt.) Eeuwig zonde dat de mensen die zich er niet in verdiept hebben / niet met geld om kunnen gaan het verkl**t hebben voor de mensen die dat wel kunnen.}

Helemaal mee eens, mn de laatste alinea icm begrip van een hypotheek (lening).

Ik lees hier vaak dat men aflossingsvrije hypotheken afkeurd, imo mis je dan het begrip van een leuning.
Meer aflossen in goede tijden en minder aflossen in mindere tijden. Nu doet men massaal andersom, wat zijn effect heeft op de economie en op de persoonlijke financiële situatie (hoge rente, weinig aflossen, en vica versa).

[Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 30-08-2018 08:20]

[Wailing_Banshee]

Napo schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 08:11:
[...]

En hier worden gelukkig ook al stappen gemaakt, mijn inziens niet vergaand genoeg aangezien een bank een verkooppraatje kan houden en dat als afdoende bestempelen. Het product Hypotheek is niet bijzonder complex (al helpen de diverse belastingen en aftrekposten daar niet heel erg aan mee) en het is naar waarschijnlijkheid de grootste aankoop van je leven. Als je het product niet snapt zou je het inderdaad niet moeten afsluiten. Dat is hetzelfde als beleggen of elk ander product dat je niet snapt.

Helaas zie je dat met meer financiele producten, men neemt niet de moeite om in te lezen hoe het werkt en het is helaas net zo schrikbarend als een pensioenproduct. Hoge kosten, grote impact maar inlezen vindt men te veel moeite.

Wat is er te snappen aan een hypotheek: je wilt iets kopen, hebt het geld niet op de bank staan, dus je sluit een lening af, met het onderwerp wat je wilt kopen als onderpand, en belooft die lening binnen de afgesproken tijd terug te betalen. En omdat het om een huis gaat, noemen we het geen lening, maar een hypotheek.

[Napo]

Wailing_Banshee schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 08:20:
[...]

Wat is er te snappen aan een hypotheek: je wilt iets kopen, hebt het geld niet op de bank staan, dus je sluit een lening af, met het onderwerp wat je wilt kopen als onderpand, en belooft die lening binnen de afgesproken tijd terug te betalen. En omdat het om een huis gaat, noemen we het geen lening, maar een hypotheek.

Het product hypotheek is inderdaad niet bijzonder veel meer complexer dan een lening. Ik kan er werkelijk niet bij waarom sommige mensen het product hypotheek niet begrijpen edoch is het zo dat er personen het product niet begrijpen. De gevolgen kan je zien door het verplichte (inmiddels te vervangen door een test van een paar vragen) adviesgesprek.

Verschil met een consumptief kredietis dat er een onderpand is _{(waarvan de waarde inmiddels hoger moet zijn dan de lening)} en dat het gedurende de looptijd een wijzigende rente kan hebben en dat je voor een deel afhankelijk bent van de grillen van de overheid.

Net zoals zoveel financiele producten zijn ze in beginsel redelijk recht toe recht aan en des te frapanter dat je het product kan afsluiten zonder er afdoende kennis van te hebben

[thewizard2006]

Wailing_Banshee schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 08:20:
Wat is er te snappen aan een hypotheek: je wilt iets kopen, hebt het geld niet op de bank staan, dus je sluit een lening af, met het onderwerp wat je wilt kopen als onderpand, en belooft die lening binnen de afgesproken tijd terug te betalen. En omdat het om een huis gaat, noemen we het geen lening, maar een hypotheek.

Niet iedereen is natuurlijk zo slim als jou he

Je hebt te maken met verschillende hypotheken
Met oversluiten
Met over/onderwaarde
Met NHG
Met renteaftrek
Met rente percentages
Met rente periodes
Met marktwerking
Met tussenpersonen
Met spaargeld
Met toekomstperspectief
Met partnerschap/samenleven
Met de huidige markt
Met verzekeringen
Met belastingen
Met persoonsgegevens
Met financiële gegevens
Met vroegtijdig aflossen
Met restschuld
Met onderpand
Met kosten koper
Met depot
Met eigen inleg
Met wijzigende wetten en regelgeving
En nog veel en veel meer kleine dingetjes waar "normale" mensen geen weet van hebben.
Maar verder is het vrij simpel inderdaad.....