Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[3x3]

Interessant.

De CU komt met een totaalplan voor de woningmarkt.
https://www.christenunie....naar+volkshuisvesting.pdf


Woningbouwcorporaties weer vrij spel geven om commerciële vastgoedbaasjes te worden.

De vorige keer dat dat gebeurde trok dat niet de beste bestuurders naar de sector:

[ Voor 41% gewijzigd door 3x3 op 11-03-2019 14:13 ]

[ANdrode]

3x3 schreef op maandag 11 maart 2019 @ 13:06:
Woningbouwcorporaties weer vrij spel geven om commerciële vastgoedbaasjes te worden.

De vorige keer dat dat gebeurde trok dat niet de beste bestuurders naar de sector:

Mooi frame van de krant die recent klimaatverandering heeft erkend
Non sequitur.

Het lijkt mij dat het probleem in beloningsbeleid en toezichtstructuur eigenlijk zoals in veel semi-financials zat.

[3x3]

ANdrode schreef op maandag 11 maart 2019 @ 16:05:
[...]

Mooi frame van de krant die recent klimaatverandering heeft erkend
Non sequitur.

Het lijkt mij dat het probleem in beloningsbeleid en toezichtstructuur eigenlijk zoals in veel semi-financials zat.

Woningbouwcorporaties zijn geen semi-financials maar partijen in het sociale domein als je het mij vraagt.

Welke krant, lijkt mij in deze niet relevant. Alle kranten hebben vrijwel even negatief en kritisch geoordeeld over de misstanden in de tijd dat coöperaties de commerciële kant op mochten gaan.

De overheid maakt op dit moment al genoeg kapot in de woningmarkt als je het mij vraagt. Met hogere vermogensbelastingen zoals ATAD1, wijzigingen in de vennootschapsbelasting, het tarievenstel in Box 3, de verhuurdersheffing en duurdere grondprijzen wordt er nu nog maar de helft bijgebouwd tegenover 5 jaar terug.

Nog meer overheidsbelastingen en bemoeienissen zoals de CU voorstelt gaan voor de broodnodige bijbouw weinig vooruitgang bieden.

[Señor Sjon]

Ik vind het grappig dat CU zegt dat de overheid de regie moet terugpakken, terwijl zij aan de knoppen qua bouwgrond draaien.

[3x3]

Señor Sjon schreef op maandag 11 maart 2019 @ 16:42:
Ik vind het grappig dat CU zegt dat de overheid de regie moet terugpakken, terwijl zij aan de knoppen qua bouwgrond draaien.

De CU lijkt de woningmarkt gewoon als een grote flappentap te zien voor de overheid in plaats van te erkennen dat er gigantische problemen zijn.

[Richh]

3x3 schreef op maandag 11 maart 2019 @ 13:06:
Interessant.

De CU komt met een totaalplan voor de woningmarkt.
https://www.christenunie....naar+volkshuisvesting.pdf
[Afbeelding]

Nou, totaalplan... Hoewel het veel (véééééel) beter is dan wat alle andere partijen durven te presenteren betreft de woningmarkt (van links tot rechts) - is het verre van een totaalplan.

Eerst maar het stukje overdrachtsbelasting. Henk Nijboer (PvdA) heeft al eerder een verlaging naar 0% voor starters, en 10% voor investeerders geopperd: https://www.tweedekamer.n...2018Z19621&did=2018D51688

Dat plan is gesneuveld omdat het onuitvoerbaar is genoemd: https://uploads.dkcdn.nl/...goverdrachtsbelasting.PNG
Wat best een gekke conclusie is volgens mij, maar goed. Ik vind het wel een beetje gek dat de ChristenUnie nu dit plan opnieuw in verkiezingstijd opnieuw presenteert. Hoe erg ik er als starter ook achter zou staan

Bouwen voor starters is het volgende punt. Dat gebeurt al... toch? Concreet: wat gaat er extra komen? Er staat al 2 jaar de wens voor 75.000 woningen per jaar, dat is de afgelopen jaren bij lange na niet gelukt. Wat gaat de ChristenUnie anders doen?

En meer informatie voor starters? Er is imho meer dan genoeg te vinden, als je maar zoekt. Ja, vertel de middelbare scholier eens dat ze zich in moeten schrijven voor een sociale huurwoning

Nee, ik vind het helemaal tóp dat er ein-de-lijk een partij toegeeft dat het niet goed gaat. Dat het heel raar is dat je een generatie én maximaal laat lenen én met maximale woonlasten opzadelt in de krapste woningmarkt in tijden. Daar moet inderdaad wat aan gedaan worden.

Wellicht is het verkiezingsretoriek, aan de andere kant moet ik als stemmer dan ook maar stemretoriek toepassen misschien.

[LED-Maniak]

Richh schreef op maandag 11 maart 2019 @ 22:26:
[...]
Bouwen voor starters is het volgende punt. Dat gebeurt al... toch? Concreet: wat gaat er extra komen? Er staat al 2 jaar de wens voor 75.000 woningen per jaar, dat is de afgelopen jaren bij lange na niet gelukt. Wat gaat de ChristenUnie anders doen?

Gros wat hier gebouwd wordt is door stelletjes van begin 40 die door de lage rentestanden gigantische bedragen kunnen lenen voor vrijstaande huizen. Dat heeft niets met starterswoningen te maken. Die zijn blijkbaar niet interessant voor gemeentes en projectontwikkelaars.

Ik kijk uit naar de dag dat de rentevast periode voor deze mensen af begint te lopen.

[Richh]

LED-Maniak schreef op maandag 11 maart 2019 @ 22:55:
[...]

Gros wat hier gebouwd wordt is door stelletjes van begin 40 die door de lage rentestanden gigantische bedragen kunnen lenen voor vrijstaande huizen. Dat heeft niets met starterswoningen te maken. Die zijn blijkbaar niet interessant voor gemeentes en projectontwikkelaars.

Klopt... beperkte mankracht, beperkte middelen, beperkte materialen. Dan kies je voor hetgene waar de dikste marge op zit, en dat zijn zeker niet de betaalbare starterswoningen.
Aan de andere kant zou zo'n 40-er natuurlijk een woning achter laten die voor de starter op te kopen is, dus echt een probleem is het niet, als er maar bijgebouwd wordt. Het probleem is alleen dat die starter zoveel aan het overbieden is dat 'ie de helft van die nieuwbouwwoning aan het financieren is

Ik kijk uit naar de dag dat de rentevast periode voor deze mensen af begint te lopen.

De dag dat de ECB stopt met deze hoeveelheid geld bijdrukken gaat er sowieso heel wat mis.

[3x3]

Richh schreef op maandag 11 maart 2019 @ 22:59:
[...]

Klopt... beperkte mankracht, beperkte middelen, beperkte materialen. Dan kies je voor hetgene waar de dikste marge op zit, en dat zijn zeker niet de betaalbare starterswoningen.
Aan de andere kant zou zo'n 40-er natuurlijk een woning achter laten die voor de starter op te kopen is, dus echt een probleem is het niet, als er maar bijgebouwd wordt. Het probleem is alleen dat die starter zoveel aan het overbieden is dat 'ie de helft van die nieuwbouwwoning aan het financieren is

Niet alleen dat. Het belastingklimaat in Nederland is aan het veranderen. Zowel particuliere verhuurders als sociale corporaties krijgen te maken met veel meer belastingdruk, in die marktsituatie ga je niet bijbouwen. Projectontwikkelen kost vaak jaren, grote kans dat over 5 tot 6 jaar die belastindruk nog extremer wordt lijkt niet kleiner te worden op dit moment.

Investeren in het buitenlands vastgoed wordt voor steeds meer Nederlandse investeerders de meest logische keuze. Grond,arbeid en ook bestaand vastgoed zijn daar vaak goedkoper in verhouding met de huuropbrengsten en het belastingklimaat is er meestal minder vijandig.

Ondertussen is het de gewone startende jan-modaal voor wie koopwoningen onbetaalbaar aan het worden zijn. Ook de sociale en particulier huren door blijven stijgen met de waarde van de huizen.

[kabeltjekabel]

Als je als politieke partij in een enorm dichtbevolkt land met tevens een toppositie qua agrarische export zegt een totaaloplossing voor woningmarkt // volkshuivesting te hebben zonder de woorden "bevolkingsgroei", "immigratie", "migratiesaldo" of "migrant" te gebruiken ben je gewoon af wat mij betreft.

Bij extra geboorten bij eigen bevolking weet je jaren en jaren van te voren wat voor voorzieningen je wanneer nodig hebt. We weten nu exact hoeveel autotochtonen we in de kleuterklas krijgen in 2023, hoeveel er de dienstplichtige leeftijd bereiken in 2037. Maarja, als je alsmaar beleidsmatig blijft liegen over migratie dan blijft alles in de soep lopen.

[laat ook maar..]

CBS bevolkingsgroei 2016
CBS bevolkingsgroei 2017
CBS bevolkingsgroei 2018

[ Voor 21% gewijzigd door kabeltjekabel op 12-03-2019 00:11 ]

[ANdrode]

Volkskrant artikel over de rol van provincie in ruimtelijke planning:

Zuid-Holland heeft tot 2025 100 duizend nieuwe woningen nodig en daar blijft het niet bij. ‘We hadden in de crisis gewoon moeten doorbouwen.’

Alphen aan den Rijn ligt midden in het Groene Hart. Elk voordeel heeft zijn nadeel, want de Zuid-Hollandse gemeente met 112 duizend inwoners barst uit zijn groene voegen. De plek voor nieuwbouw is beperkt. Zodra je plannen maakt voor een woonwijk in de polder, krijg je het aan de stok met de provincie.

[RemcoDelft]

ANdrode schreef op dinsdag 12 maart 2019 @ 09:50:
Volkskrant artikel over de rol van provincie in ruimtelijke planning:
‘We hadden in de crisis gewoon moeten doorbouwen.’

Dat heb ik altijd gezegd, maar hoge prijzen en creatief boekhouden door gemeenten was belangrijker.

De plek voor nieuwbouw is beperkt. Zodra je plannen maakt voor een woonwijk in de polder, krijg je het aan de stok met de provincie.

Van de 5 lagen overheden die we ondertussen hebben, zijn de provincies wel de meest overbodige laag. Die zijn uitsluitend bezig zichzelf in stand te houden. Elk veldje binnen de stad wordt volgebouwd zodat er nog meer mensen in de file kunnen staan, en zelfs als er in afgelegen dorpjes iets buiten het dorp gebouwd mag worden, zijn het postzegelkavels middenin lege velden.

[Señor Sjon]

ANdrode schreef op dinsdag 12 maart 2019 @ 09:50:
Volkskrant artikel over de rol van provincie in ruimtelijke planning:

[...]

Dat klinkt als mijn werk... We zijn van contingenten naar contouren naar nu weer contingenten gegaan. De meeste gemeentes mogen maar 100% programmeren naar de geprognosticeerde behoefte. Zo is er dus 'De Lijst' met projecten in een gemeente waar je niet tussen komt. Als zo'n project stagneert, is er geen plek voor andere projecten die wel vlot getrokken kunnen worden. Zodra je aan de bestemming Agrarisch komt heb je omwonenden, provincie en LTO in je nek. Maar diezelfde partijen (buiten LTO) klagen wel weer dat er niks gebouwd wordt. De focus ligt extreem op binnenstedelijk herontwikkelen tot het laatste Cruyffcourt weg is.

Zie ook: https://www.telegraaf.nl/...ke-terugval-bij-nieuwbouw en
https://www.telegraaf.nl/...e-meter-in-stad-volbouwen

Samen verkochten de gezamenlijke woningbouwers en ontwikkelaars in deze tweede helft van vorig jaar 17.215 nieuwe koopwoningen. Dat is ruim 9% minder in vergelijking met een jaar geleden,
...
Een verbetering is allerminst in zicht, zegt Rietdijk. „De verkoopcijfers over de eerste maanden van 2019 bevestigen de trend, want opnieuw zien we verkoopdalingen.” Voor dit jaar gaat de organisatie uit van een verdere daling naar 32.000 verkopen.

Volgens Rietdijk moeten lokale gemeentes minder zuinig plannen. „Aanvankelijk gingen wij bij een woonbehoefte van 100% altijd uit van 130% plancapaciteit. Mocht een plan niet doorgaan, dan leidt dit in ieder geval niet direct tot woningtekorten. Maar in de huidige situatie is het beter om te kiezen voor 140 tot 150% nu blijkt dat de bevolking voortdurend zoveel harder groeit dan gedacht.”

[ Voor 4% gewijzigd door Señor Sjon op 12-03-2019 12:16 ]

[ANdrode]

Mooi inzicht over die lijst van projecten. Wat een rare gang van zaken als er geen verplichting wat betreft oplevering bij plaatsing op deze lijst hoort...

Dit beleid is net zoals grondposities een kleine verkenning dmv WoB etc waard

Señor Sjon schreef op dinsdag 12 maart 2019 @ 12:14:
[...]Maar diezelfde partijen (buiten LTO) klagen wel weer dat er niks gebouwd wordt. De focus ligt extreem op binnenstedelijk herontwikkelen tot het laatste Cruyffcourt weg is.

Hebben ontwikkelaars en uitvoerders ook belang bij compacte bouw? Of zit daar eigenlijk geen voorkeur.

Ik kan mij voorstellen dat deze vorm van bouwen (appartementen/hoogbouw/compactere bouw) meer complexiteit en marge opleveren. Via directe kosten bij bouw dan wel via VVE of via warmtewet/net.

[Señor Sjon]

Die Lijst is helemaal leuk toen er tijdens de crisis projecten af moesten, maar niet die van de gemeente, want die had dure belangen. Nee, de rest niet natuurlijk. Uiteindelijk gebeurt er met de gemeentelijke projecten vaak nog weinig, maar blokkeren ze wel de rest. 125-140% programmeren was vroeger normaal, maar al tijden niet toegestaan.

Ligt aan het gebied. Binnenstedelijk is vaak een can of worms met veel stakeholders. Projecten duren jaren voordat je alles voor elkaar bent inclusief een paar gangen naar de Raad van State. Mag je eindelijk beginnen, dan begint de overlast pas echt, want dan moet je slopen en herbouwen op een vierkante meter. Dit maakt binnenstedelijk herontwikkelen dan ook erg duur. Groene velden in de stad zijn schaars en daar wil je ook als ontwikkelaar eigenlijk niet aan komen. Het tast direct de leefbaarheid aan.

In het veld bouwen is natuurlijk makkelijker en zo kan je ook meer productie draaien tegen lagere kosten. Dat was VINEX met Vathorst en Leidsche Rijn als grote voorbeelden. Ook dat soort projecten zijn nu belast met een ontzettende regeldruk voor de bestemming (MER, PAS, etc) waardoor dat ook rustig 10 jaar kan sudderen. Als eenmaal een project gestopt is zoals tijdens de afgelopen crisis, dan is het momentum weer terugkrijgen echt een bereklus.

[ Voor 15% gewijzigd door Señor Sjon op 12-03-2019 15:02 ]

[Richh]

Plan overheid: 75.000 woningen per jaar.
Daadwerkelijk opgeleverd 2018: 34.040 woningen.

https://www.nvb-bouw.nl/p...nks-stijgend-woningtekort

Nog een paar jaar langer deze situatie en een hele nieuwe generatie zal verstoken blijven van een eigen huis.

En nog een interessante: https://twitter.com/RF_HFC/status/1105034969045524481
Kees Verhoeven heeft 6 jaar geleden een mooi onderzoek gedaan naar de huizenprijzen: https://www.tweedekamer.n...2013Z05500&did=2013D11419

De conclusies van dat document hebben in officiële vorm aan de kamer uitgelegd wat er al tijden in dit topic gezegd wordt. Een paar citaten uit dit stuk:

Het ruimtelijkeordeningsbeleid onderging grote veranderingen.Tot de jaren negentig gingen groen en voldoende woningproductie hand in hand als doelstellingen voor het rijksbeleid. Vanaf begin jaren negentig werd het ruimtelijkeordeningsbeleid als sturingsmiddel aangescherpt, terwijl de verantwoordelijkheid voor de uitvoering juist op regionaal niveau kwam te liggen. Het Rijk stuurde op schaarste met als doel groene ruimte te sparen en bij te dragen aan voldoende opbrengst op regionaal niveau, ter vervanging van rijkssubsidies (1995–2005, Vierde Nota Ruimtelijke
Ordening Extra Vinex). Er kwam steeds minder ruimte beschikbaar om te bouwen. Schaarste en opbrengst werden hoofddoelen.

Gemeenten proberen voortdurend verschillende belangen met elkaar te verenigen. Het belang van het realiseren van een optimale grondopbrengst door het gemeentelijk grondbedrijf kan haaks staan
op andere publieke doelstellingen. Het betreft hier uiteraard lokale afwegingen, maar de commissie constateert dat de afwegingen niet altijd even duidelijk zijn voor gemeenteraad en toezichthouder:
accountant en provincie. Het is van belang dat keuzes tussen actief of passief grondbeleid, de waardering en het afboeken van grondopbrengsten en de incidentele dan wel structurele inzet van grondopbrengsten binnen de gemeentebegroting zorgvuldig tot stand komen en goed gecontroleerd kunnen worden door gemeenteraden.

Zoals uit figuur 2 uit de proloog van dit rapport blijkt, was de prijsstijging van woningen veel sterker dan de stijging van de bouwkosten. De grondprijzen stegen in de periode 1995–2002 ongeveer met 400%; de bouwkosten zijn ongeveer met 60% gestegen. Het aandeel van de grondprijs in de prijs van een nieuwe koopwoning steeg gemiddeld van 13% naar 31%.

Wij voeren een actieve grondpolitiek. De laatste jaren heeft onze gemeente geprofiteerd van het grondbedrijf. Er zijn leuke winsten uit gekomen.

Zelfs toen was het dus al overduidelijk dat het hele bouwsysteem niet op gang komt, omdat de verantwoordelijken hiervoor tegelijkertijd belanghebbenden zijn van schaarste.

Het is tamelijk tenenkrommend dat er helemaal niks met dit rapport is gedaan.

[ Voor 14% gewijzigd door Richh op 13-03-2019 00:18 ]

[GoldenSample]

Richh schreef op dinsdag 12 maart 2019 @ 23:26:
Plan overheid: 75.000 woningen per jaar.
Daadwerkelijk opgeleverd 2018: 34.040 woningen.

https://www.nvb-bouw.nl/p...nks-stijgend-woningtekort

[...]


En nog een interessante: https://twitter.com/RF_HFC/status/1105034969045524481
Kees Verhoeven heeft 6 jaar geleden een mooi onderzoek gedaan naar de huizenprijzen: https://www.tweedekamer.n...2013Z05500&did=2013D11419

De conclusies van dat document hebben in officiële vorm aan de kamer uitgelegd wat er al tijden in dit topic gezegd wordt. Een paar citaten uit dit stuk:


[...]


[...]


[...]


[...]


Zelfs toen was het dus al overduidelijk dat het hele bouwsysteem niet op gang komt, omdat de verantwoordelijken hiervoor tegelijkertijd belanghebbenden zijn van schaarste.

Het is tamelijk tenenkrommend dat er helemaal niks met dit rapport is gedaan.

Tja lokale overheden zijn verslaafd aan de opbrengsten van dure woningbouwgrond. Die olifant in de kamer wordt altijd graag onder het tapijt gemoffeld. Verder hebben veel bestuurslagen nogal stevige oogkleppen op waardoor een soort NIMBY variant komt er er 'nergens' gebouwd mag worden. Dat uiteindelijk mensen een dak boven hun hoofd nodig hebben, tja dat lost een andere gemeente/provincie maar op.

3x3 schreef op maandag 11 maart 2019 @ 23:34:
[...]

Niet alleen dat. Het belastingklimaat in Nederland is aan het veranderen. Zowel particuliere verhuurders als sociale corporaties krijgen te maken met veel meer belastingdruk, in die marktsituatie ga je niet bijbouwen. Projectontwikkelen kost vaak jaren, grote kans dat over 5 tot 6 jaar die belastindruk nog extremer wordt lijkt niet kleiner te worden op dit moment.

Investeren in het buitenlands vastgoed wordt voor steeds meer Nederlandse investeerders de meest logische keuze. Grond,arbeid en ook bestaand vastgoed zijn daar vaak goedkoper in verhouding met de huuropbrengsten en het belastingklimaat is er meestal minder vijandig.

Ondertussen is het de gewone startende jan-modaal voor wie koopwoningen onbetaalbaar aan het worden zijn. Ook de sociale en particulier huren door blijven stijgen met de waarde van de huizen.

Dit is een beetje het zelfde roepen als 'de overheid verstoord al zo veel'; namelijk het kind met het badwater weggooien. Doordat er ergens iets fundamenteel fout zit maakt het nog niet een partij altijd goed en een ander altijd fout.

Probleem blijft vooral de grond/woonrecht voor vierkante meters. Die prijs blijft redelijk gelijk ongeacht wat je neer zet, gezien de grondprijzen astronomisch zijn prijst een 'starterswoning' zich automatisch uit de markt. Relatief voor 'weinig' extra zet je dan dus een groot huis neer op een mini kavel.

Er is al lang aangetoond dat de elasticiteit van het aanbod in Nederland op de woningmarkt zo ongeveer nul is, maakt niet uit hoe duur het wordt, er komt bijna niets bij. Verschil is wel dat er voor nog duurdere woningen gebouwd worden en ja, langzaam zie je ook een heel klein beetje 'uitval' als daar een stokje voor gestoken wordt.

De reden dat er hard gewoekerd wordt aan de commerciële verhuur kant is omdat mensen niet kunnen stoppen met wonen en er toch geen aanbod bij komt. Die overwinsten van commerciële verhuur afromen vind ik helemaal geen slecht idee, probleem is namelijk niet dat men geen aardige huurpenning kan vragen, nee het probleem blijft de grondprijs. Die moet je oplossen.

Tegelijkertijd kun je de extreme rent-seeking (want verreweg de meeste woningen zijn ruim voor de hausse gebouwd, daar is nooit zo veel geld voor energelegd) afromen en ten goede laten komen van het algemeen belang. Daarnaast moet het ook ingezet worden om obstakels weg te nemen om echt flinke nieuwbouw te realiseren.

Het schrikbeeld dat niemand meer in een project zou durven te investeren is een spookbeeld van rechts Nederland. Tot voor kort werd half Kanaleneiland opgekocht door een tnet uit Abudabi voor een spotprijs en moesten woningen van de woningbouwcorporaties voor een schijntje aan investeerders weggegeven worden. Als dat zo makkelijk kan, dan kunnen we dat ook omdraaien en als overheid grootschalig gaan bouwen (via de coöperaties).

Gek genoeg komt er wel noodhulp als er geen water uit de kraan komt, als een megalomane bankier zijn bank opblaast of als we denken dat we 'de KLM verliezen'. Op het moment dat tienduizenden Nederlanders niet meer kunnen wonen op een fatsoenlijke manier, tja dan moet 'de markt het doen'.

[RemcoDelft]

Richh schreef op dinsdag 12 maart 2019 @ 23:26:
Plan overheid: 75.000 woningen per jaar.
Daadwerkelijk opgeleverd 2018: 34.040 woningen.

Hoe valt dit te rijmen met de enorme prijsstijgingen door tekort aan personeel en schaarste van bouwmaterialen? Als er nog niet de helft van de planning wordt gebouwd, wordt "schaarste" van mens en materiaal dan niet gewoon als excuus gebruikt om de winst hard op te krikken (en een fractie van de grondwinst bij de bouwer te houden)?

[ Voor 5% gewijzigd door RemcoDelft op 13-03-2019 09:30 ]

[Señor Sjon]

Woningen zijn in loop der jaren ook wel een stuk bewerkelijker geworden. We isoleren huizen pas ~50 jaar. Daarvoor was het gewoon een spouwmuur. Koudebrugonderbreking? Doen we niet aan. Gewoon de vloerplaat uit laten steken in de buitengevel (gemiddelde flat uit de jaren '60). Waar je vroeger één iemand met dakpannen op zijn nek omhoog liet lopen op een houten ladder is dat tegenwoordig een steiger met valbeveiliging en worden de pannen met een kraan geopperd. Idem met metselwerk. Geen speciezakken van 50kg/persoon, maar een silo. De mortel wordt met een verreiker gebracht tot de metselaar, etc, etc. Er zit een hoop meer techniek en bewerking in.

[RemcoDelft]

@Señor Sjon Maar daar staat toch ook een stijging van productiecapaciteit tegenover? Als ik kijk hoe huizen vroeger met de hand gemetseld werden, stenen handmatig naar boven moesten worden gedragen, en plafonds, vloeren en gevels werden afgewerkt met tierelantijntjes, dan is de benodigde arbeid daar gigantisch afgenomen.
Maar het mist mijn punt een beetje: als er daadwerkelijk al tekorten zijn bij <50% van de planning, is het dan niet compleet onmogelijk om ooit die 75.000 woningen per jaar te halen?

[Richh]

Señor Sjon schreef op woensdag 13 maart 2019 @ 09:53:
Woningen zijn in loop der jaren ook wel een stuk bewerkelijker geworden. We isoleren huizen pas ~50 jaar. Daarvoor was het gewoon een spouwmuur. Koudebrugonderbreking? Doen we niet aan. Gewoon de vloerplaat uit laten steken in de buitengevel (gemiddelde flat uit de jaren '60). Waar je vroeger één iemand met dakpannen op zijn nek omhoog liet lopen op een houten ladder is dat tegenwoordig een steiger met valbeveiliging en worden de pannen met een kraan geopperd. Idem met metselwerk. Geen speciezakken van 50kg/persoon, maar een silo. De mortel wordt met een verreiker gebracht tot de metselaar, etc, etc. Er zit een hoop meer techniek en bewerking in.

Dat is natuurlijk wel zo, maar het is overduidelijk niet dé reden. Het rapport wat ik hiervoor linkte zegt hier letterlijk het volgende over:

De grondprijzen stegen in de periode 1995–2002 ongeveer met 400%; de bouwkosten zijn ongeveer met 60% gestegen.

Ik denk dat het tijd wordt dat de bonnetjes van een nieuwbouwwoning openbaar gemaakt worden. Hoeveel geld is er gegaan naar de aannemer, en hoeveel geld is er gegaan naar de grond?

En zoals @RemcoDelft ook al zegt: daar tegenover staan de voordelen van automatisering die processen ook efficiënter hebben gemaakt.

RemcoDelft schreef op woensdag 13 maart 2019 @ 10:19:
Maar het mist mijn punt een beetje: als er daadwerkelijk al tekorten zijn bij <50% van de planning, is het dan niet compleet onmogelijk om ooit die 75.000 woningen per jaar te halen?

Ik vrees van wel, zeker zolang je het huidige systeem in stand houdt, waarbij lokale overheden beslissen over bouwgrond en er maximale behoefte aan hebben om er zoveel mogelijk geld voor te vragen.
Er zijn overigens zo'n 69.000 vergunningen afgegeven waar überhaupt gebouwd mág worden; zelfs met dat cijfer wordt de boel bij lange na niet gehaald.

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op woensdag 13 maart 2019 @ 10:19:
@Señor Sjon Maar daar staat toch ook een stijging van productiecapaciteit tegenover? Als ik kijk hoe huizen vroeger met de hand gemetseld werden, stenen handmatig naar boven moesten worden gedragen, en plafonds, vloeren en gevels werden afgewerkt met tierelantijntjes, dan is de benodigde arbeid daar gigantisch afgenomen.
Maar het mist mijn punt een beetje: als er daadwerkelijk al tekorten zijn bij <50% van de planning, is het dan niet compleet onmogelijk om ooit die 75.000 woningen per jaar te halen?

Toen had je ook veel meer arbeiders, dus kon je ook meer handwerk produceren. En er zijn in de 100k+ woningen/jaar jaargangen ook een hoop eentonige wijken neergezet met ~300 stuks van één type. Dan gaat het hard.

Ruimtelijke procedures zijn ook wel *ietsje* veranderd. Een bestemmingsplan van nu is rustig 400 kantjes met 5-10 externe onderzoeken erin voor ~100-200 woningen. Voorheen bleef een bestemmingsplan altijd geldig, dat leverde nog weleens plannen van 10 kantjes met een grove verbeelding op in de jaren '70-'80. Nu ondenkbaar.

@Richh zo'n bonnetje is per project anders.

Overigens, dit zijn cijfers van de NVB. Dus met name koopwoningen. Woningen van corporaties zitten hier niet bij.

[ Voor 6% gewijzigd door Señor Sjon op 13-03-2019 10:29 ]

[kabeltjekabel]

Señor Sjon schreef op woensdag 13 maart 2019 @ 10:27:
[...]

Toen had je ook veel meer arbeiders, dus kon je ook meer handwerk produceren. En er zijn in de 100k+ woningen/jaar jaargangen ook een hoop eentonige wijken neergezet met ~300 stuks van één type. Dan gaat het hard.

Tja, eentonig of niet; zo'n huis uit 197x met 120 m2 woonoppervlak, overvloed aan bergruimte en megagroot dakoppervlak voor PV... dat is nog wel wat. Nu bouwen ze allemaal van die mini hokjes met de meest idiote en dure dakconstructies waarbij ze het voor elkaar krijgen dat er nog geen 3 PV panelen op een huis passen. Bouw dan maar wat meer en wat logischer. Als je binnen zit (wat bijna iedereen doet) zie je toch niet dat je net zoals als je buren een rechte nok hebt.

Maar als je geen grote hoeveelheden nieuwe woning per jaar wilt... moet je toe naar geen bevolkingsgroei. En daar voldoen we eigenlijk al enkele tientallen jaren aan in de zin dat elke volgende generatie 10% kleiner is. Natuurlijke groei is er alleen nog van vergrijzing. Maarja... als je dan 80K+ migranten per jaar erbij laat... dan wordt het proppen.

Die jaren '50 huizen; die zijn spuuglelijk jah. Wat ik nu nieuw gebouwd zie worden qua rijwoningen is allemaal nodeloos ingewikkeld met allemaal kruisnokken, verspringingen, zakgoten...

[Hexxagon]

https://nos.nl/artikel/22...oog-en-onbetrouwbaar.html

En zo blijft het doorgaan, wat kunnen we doen of wat kan de overheid er aan doen?

[Harrie_]

Even los van de opmerking van @Hexxagon hierboven; ik weet ook niet wat de overheid daar aan zou moeten doen, maar met betrekking tot het bouwen van woningen:

Ik heb in de buurt gewoond van de Groote Wielen vlak bij den Bosch en vind dat een prachtige wijk. Er mag wel iets meer commercieel vastgoed in zo'n wijk gelijk mee ontwikkeld worden, maar buiten dat woon je er volgens mij hartstikke fijn met een grote diversiteit aan verschillende woningen en sociale lagen. Nu heeft de term vinex-wijk door de jaren heen een wat negatieve connotatie gekregen maar ik denk dat je met de 'lessons learned' hartstikke goed grootschalig en leefbaar kunt bouwen.

Ik ben verder ook niet op de hoogte van allerlei bestuursrechtelijke, wettelijke, etc. kaders waarin (grootschalig) ontwikkeld kan worden maar als ik het voor het zeggen had dan zou ik woningen met honderden tegelijk tunnelen, lekker snel uit de grond stampen. Om de zoveel woningen laat je de rooilijn wat verspringen, om de zoveel woningen bouw je naar voren uit met een kilkeper en als klap op de vuurpijl breng je nog wat diversiteit in de gevel aan. Dan heb je een mooie gevarieerd uitziende wijk die toch vrij homogeen (en dus 'goedkoop') is gebouwd... maar ik zal wel iets misssen of niet snappen...

[izdp]

Richh schreef op dinsdag 12 maart 2019 @ 23:26:
Plan overheid: 75.000 woningen per jaar.
Daadwerkelijk opgeleverd 2018: 34.040 woningen.

https://www.nvb-bouw.nl/p...nks-stijgend-woningtekort

[...]


En nog een interessante: https://twitter.com/RF_HFC/status/1105034969045524481
Kees Verhoeven heeft 6 jaar geleden een mooi onderzoek gedaan naar de huizenprijzen: https://www.tweedekamer.n...2013Z05500&did=2013D11419

De conclusies van dat document hebben in officiële vorm aan de kamer uitgelegd wat er al tijden in dit topic gezegd wordt. Een paar citaten uit dit stuk:


[...]


[...]


[...]


[...]


Zelfs toen was het dus al overduidelijk dat het hele bouwsysteem niet op gang komt, omdat de verantwoordelijken hiervoor tegelijkertijd belanghebbenden zijn van schaarste.

Het is tamelijk tenenkrommend dat er helemaal niks met dit rapport is gedaan.

Je roept veel en nogal stellig en niet conform de cijfers.

https://opendata.cbs.nl/s...ED/table?ts=1552612301209

Bedenk ook dat van de niet-woningen, het meestal ook een woning of meerdere woningen betreft.
Ik woon zelf bv in een niet-woning en met mij velen in onze buurt.
2,1 persoon per huis is aldus geflatteerd. Onder de 2 vermoed ik als deze groep huizen ook wordt meegenomen.

Voor die beloofde miljoen huizen hoeft er helemaal niet zoveel meer gebouwd te worden.
Een totale bouwstop op eensgezins zou alles oplossen.

Wij wonen per persoon op idioot veel m2 in ons land.

Utrecht heeft trouwens wat jaren geleden een convenant met zijn inwoners gesloten.
Het openbare groen wat er is, zal groen blijven.

[Harrie_]

@izdp Ik kan er geen touw aan vast knopen. Wat bedoel je als je zegt dat veel niet-woningen toch een (of meerdere) woningen betreft. Heb je daar voorbeelden van? Verder kom je met een bron van het CBS met daarin een geconsolideerd aantal woningen en niet-woningen. Wat is een niet-woning dan? M.i. zitten daar ook bijvoorbeeld bedrijfspanden tussen en zeggen die cijfers dus in feite niets.

Verder kom je met bar weinig onderbouwing en beticht je @Richh van 'stellig zijn' en 'niet conform de cijfers'. Leg mij dans eens uit op basis waarvan je oordeeld dat wij in Nederland per persoon op idioot veel m² wonen? En leg eens uit hoe een totale bouwstop op eensgezinswoningen alles zou oplossen, wat is dat voor boude uitspraak?

[izdp]

Niet-woningen zijn bv boerderijen in functie en bedrijfswoningen.
Ook de bestemming van de grond kan dat bepalen.
Dat zijn toch behoorlijke aantallen.
Mijn overbuurman is bv aangegeven als een niet-woning en telt als 1 woning, maar het zijn er in feite 3.
In de gegeven link zie je ook apart hoeveel woningen erbij zijn gekomen in totaal.
Dat lijkt in de verste verte niet op de cijfers van @Richh , waarop die zijn betoog baseert.

Qua m2 haal je dit niet uit deze link, maar het is wel degelijk zo.
Paar oorzaken: de heilige graal van eengezinswoning, terwijl het aantal alleenstaanden explosief is gestegen.
Senioren blijven tegenwoordig veel langer in hun eigen huis wonen.
Goede zaak voor de kosten, maar die bezetten relatief heel veel m2 per persoon.
Langer in eigen huis mede doordat er heel weinig gebouwd is voor deze groep.
Ze willen vrij massaal best kleiner wonen, maar niet kwalitatief minder of kleiner gaan en duurder uitkomen.
Net zoals er nauwelijks wordt gebouwd voor starters.
Een starter of stel wat begint en dan een eengezinswoning als eis?
Best hoor als je koopt, maar niet als je sociaal wilt huren is mijn stelling.
Echter er worden nog steeds eengezinswoning zo toegewezen door het gebrek aan de kleinere bouweenheden.
In mijn gemeente zijn zo heel wat alleenstaanden die wonen in een sociale eengezinswoning.
Dat is in feite geldverspilling wat ten kostte gaat van het aantal te kunnen bouwen wooneenheden.

Dus is mijn overtuiging dat we vooral kleiner moeten bouwen om meer evenwicht te vinden qua m2 woning per persoon.

[Señor Sjon]

Die 34k woningen zijn nieuwbouw koop vrije sector. Corporaties bouwen er ook ~20-30.000.

[izdp]

Ja en dus is dat miljoen meer woningen in het genoemde tijdspad helemaal geen utopische uitspraak.

Overigens erg eens met je @Señor Sjon wat je zegt over binnenstedelijk bouwen/herbouwen.
Gruwelijk duur in vergelijking met een "vrije' bouwomgeving.

[satya]

Gezond verstand en een andere kijk op een zogenaamd overspannen markt?

‘Meer woningen bijbouwen is puur lobbyisme’

https://www.trouw.nl/same...puur-lobbyisme-~ad79878c/

[3x3]

satya schreef op vrijdag 15 maart 2019 @ 21:07:
Gezond verstand en een andere kijk op een zogenaamd overspannen markt?

‘Meer woningen bijbouwen is puur lobbyisme’

https://www.trouw.nl/same...puur-lobbyisme-~ad79878c/

Ik lees vooral een preek voor eigen parochie van de Rotterdammers.

[fotografie999]

Heb het idee dat we het ergste nu wel gehad hebben.
Het appartement wat ik op het oog had werd nog voor het was aangeboden verkocht aan een belegger (https://www.funda.nl/koop...355304-groenlinglaan-110/) Die probeerde het vervolgens te verhuren de afgelopen 3 maanden zonder succes (https://webcache.googleus...&cd=2&hl=nl&ct=clnk&gl=nl) en gaat nu proberen om in een keer +- 40k te verdienen: (https://www.funda.nl/koop...545847-groenlinglaan-110/) Hopen dat de volgende apparementen weer gewoon naar kopers ipv beleggers gaan nu ze ze niet voor 1200 verhuurd krijgen, dan maak ik ook weer kans.

[kabeltjekabel]

fotografie999 schreef op dinsdag 19 maart 2019 @ 12:02:
Heb het idee dat we het ergste nu wel gehad hebben.
Het appartement wat ik op het oog had werd nog voor het was aangeboden verkocht aan een belegger (https://www.funda.nl/koop...355304-groenlinglaan-110/) Die probeerde het vervolgens te verhuren de afgelopen 3 maanden zonder succes (https://webcache.googleus...&cd=2&hl=nl&ct=clnk&gl=nl) en gaat nu proberen om in een keer +- 40k te verdienen: (https://www.funda.nl/koop...545847-groenlinglaan-110/) Hopen dat de volgende apparementen weer gewoon naar kopers ipv beleggers gaan nu ze ze niet voor 1200 verhuurd krijgen, dan maak ik ook weer kans.

Je weet natuurlijk niet of het daadwerkelijk voor 219 verkocht is aan die belegger. Kan ook dat die overboden heeft.

Los daarvan; waarom wordt zoiets een 'appartement' genoemd? Dit is toch gewoon een 'flatje'

[RemcoDelft]

kabeltjekabel schreef op dinsdag 19 maart 2019 @ 18:54:
Los daarvan; waarom wordt zoiets een 'appartement' genoemd? Dit is toch gewoon een 'flatje'

Omdat veel consumenten er gevoelig voor zijn en zich graag "status" laten aanpraten?
Hoekhuis ==> 2 onder 1 kap; gallerijflat ==> halfvrijstaande woning; kluswoning ==> uitgeleefde bouwval; authentieke elementen ==> 50 jaar niets aan vernieuwd; vrijstaande villa ==> de buren wonen 2 meter verder.
Enz. enz. Het is zoals een autoverkoper zegt dat-ie van een oud vrouwtje is geweest. Dit is toch gewoon standaard makelaarspraat wat je negeert?

[twisterNL]

fotografie999 schreef op dinsdag 19 maart 2019 @ 12:02:
Heb het idee dat we het ergste nu wel gehad hebben.
Het appartement wat ik op het oog had werd nog voor het was aangeboden verkocht aan een belegger (https://www.funda.nl/koop...355304-groenlinglaan-110/) Die probeerde het vervolgens te verhuren de afgelopen 3 maanden zonder succes (https://webcache.googleus...&cd=2&hl=nl&ct=clnk&gl=nl) en gaat nu proberen om in een keer +- 40k te verdienen: (https://www.funda.nl/koop...545847-groenlinglaan-110/) Hopen dat de volgende apparementen weer gewoon naar kopers ipv beleggers gaan nu ze ze niet voor 1200 verhuurd krijgen, dan maak ik ook weer kans.

275 euro voor gas/water/licht? Ik kom daar met mijn tochthok bij lange na nog niet aan

[fotografie999]

twisterNL schreef op dinsdag 19 maart 2019 @ 20:40:
[...]


275 euro voor gas/water/licht? Ik kom daar met mijn tochthok bij lange na nog niet aan

Die 275 is inclusief 147 euro aan servicekosten.

[Amphiebietje]

Señor Sjon schreef op donderdag 28 februari 2019 @ 22:50:
[...]

Vroeger ging de WOZ per vijf jaar. Dus kwam je vrijwel altijd boven de drempelbedragen uit waarboven je bezwaar kan maken. Met een jaarlijkse bepaling val je vaak jaar-op-jaar binnen de marges en kan je eigenlijk niks.

Wel als je naar foutieve WOZ-bepalingen van de woningen waarmee vergeleken wordt gaat kijken. Mijn vader maakt al jaren meestal succesvol bezwaar op grond van compleet onlogische vergelijkingen (bv. vergelijking met veel grotere woningen) en onlogische WOZ-bepalingen (bv. tussenwoning die 2x zoveel waard zou zijn als eindwoning in zelfde rij huizen als ze allebei in dezelfde staat zijn).

Richh schreef op woensdag 13 maart 2019 @ 10:23:

Ik denk dat het tijd wordt dat de bonnetjes van een nieuwbouwwoning openbaar gemaakt worden. Hoeveel geld is er gegaan naar de aannemer, en hoeveel geld is er gegaan naar de grond?

Enige tijd geleden stond er in het NRC een artikel over het bouwen van groene sociale sectorwoningen in het oosten van het land, waarin stond dat een moderne (flat)woning van 60 m2 voor rondom de 70.000 Euro kon worden neergezet. Toen ik dat las, vroeg ik me ook al af waarom grootschalige goedkope woningbouw dan niet kon...waar gaat dat verschil van 130.000 tot 180.000 Euro met de geldende verkoopprijzen heen?

[ Voor 32% gewijzigd door Amphiebietje op 19-03-2019 21:10 ]

[Richh]

Amphiebietje schreef op dinsdag 19 maart 2019 @ 21:03:
Enige tijd geleden stond er in het NRC een artikel over het bouwen van groene sociale sectorwoningen in het oosten van het land, waarin stond dat een moderne (flat)woning van 60 m2 voor rondom de 70.000 Euro kon worden neergezet. Toen ik dat las, vroeg ik me ook al af waarom grootschalige goedkope woningbouw dan niet kon...waar gaat dat verschil van 130.000 tot 180.000 Euro met de geldende verkoopprijzen heen?

Precies dit!!!

Waar het heen gaat kan je wel raden. Maar belangrijker: het gaat ten koste van de mensen die er willen gaan wonen.

(ik zou, ondanks dat ik meer verdien dan de sociale huurgrens, per direct het dubbele overhebben voor zo'n flatwoning hell: met mijn huur voor een 60m2 flatwoning in de vrije sector, betaal ik een dergelijke woning in ongeveer 6 jaar volledig af!)

[Señor Sjon]

70k is denk ik alleen bouwkosten excl. BTW? Of je krijgt iets wat men weer lelijk vindt en niet wil hebben.

[Anatidae]

Señor Sjon schreef op dinsdag 19 maart 2019 @ 21:19:
70k is denk ik alleen bouwkosten excl. BTW? Of je krijgt iets wat men weer lelijk vindt en niet wil hebben.

Voor dat geld wil half Nederland echt wel in een lelijk huis wonen hoor. Doen ze nu al voor 2,5 ton😂

[ASW1]

Je moet wel grond hebben omdat hok op neer te zetten.

[RemcoDelft]

ASW1 schreef op dinsdag 19 maart 2019 @ 21:43:
Je moet wel grond hebben omdat hok op neer te zetten.

En zo zijn we weer terug bij de kern van het prijsopdrijven: grond is er wel, maar mag niet bebouwd worden zonder dat de prijs 200 keer over de kop gaat.

[kabeltjekabel]

Señor Sjon schreef op dinsdag 19 maart 2019 @ 21:19:
70k is denk ik alleen bouwkosten excl. BTW? Of je krijgt iets wat men weer lelijk vindt en niet wil hebben.

Haha, wat betreft dat laatste is er met de verkoop van jaren '50 woningen al aangetoond dat er nagenoeg niks is wat men niet wil hebben...

Nog niet zo lang geleden werd er geroepen dat een rijwoning voor 70K gebouwd kon worden, dus die 70K voor een 60m2 flatje zal wel incl. BTW zijn.

[GeeMoney]

Elke nieuwbouw woning heeft in zijn KAO's toch gewoon de splitsing staan van de prijzen voor de woning en de grond?
Zo heb ik uit mijn hoofd 250 euro per m2 betaald en heb ik totaal 750m2 grond.
De andere 350k van mijn koopsom is dus voor de woning.
En een kennis van mij is bezig met aannemers om een enkele woning te laten bouwen en die komt in de huidige markt echt niet onder de 350k uit voor een nagenoeg vergelijkbare woning.

[Señor Sjon]

kabeltjekabel schreef op dinsdag 19 maart 2019 @ 22:38:
[...]


Haha, wat betreft dat laatste is er met de verkoop van jaren '50 woningen al aangetoond dat er nagenoeg niks is wat men niet wil hebben...

Nog niet zo lang geleden werd er geroepen dat een rijwoning voor 70K gebouwd kon worden, dus die 70K voor een 60m2 flatje zal wel incl. BTW zijn.

Dat kon 5 jaar geleden ook wel, op het dieptepunt van de crisis. Maar inmiddels is de EPC strenger, gasloos bouwen verplicht en zo zijn er nog wel wat maatregelen bijgekomen. Een beetje eengezinswoning gaat met gemak over de 100k excl. BTW bouwkosten. Die 70k zal dan ook wel excl. BTW zijn geweest.

GeeMoney schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 09:17:
Elke nieuwbouw woning heeft in zijn KAO's toch gewoon de splitsing staan van de prijzen voor de woning en de grond?
Zo heb ik uit mijn hoofd 250 euro per m2 betaald en heb ik totaal 750m2 grond.
De andere 350k van mijn koopsom is dus voor de woning.
En een kennis van mij is bezig met aannemers om een enkele woning te laten bouwen en die komt in de huidige markt echt niet onder de 350k uit voor een nagenoeg vergelijkbare woning.

De grondprijs in de KAO is een verdeling die gemaakt wordt tussen bouw- en ontwikkelkosten. In de grondprijs zitten ook alle kosten voordat er ook maar een schop de grond ingegaan is. Vaak is het een verdeling 30-70 tot 40-60.

[kabeltjekabel]

Señor Sjon schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 09:45:
[...]

Dat kon 5 jaar geleden ook wel, op het dieptepunt van de crisis. Maar inmiddels is de EPC strenger, gasloos bouwen verplicht en zo zijn er nog wel wat maatregelen bijgekomen. Een beetje eengezinswoning gaat met gemak over de 100k excl. BTW bouwkosten. Die 70k zal dan ook wel excl. BTW zijn geweest.

De laatste aanpassingen aan isolatie-eisen voor woningbouw is het bouwbesluit 2012. Gasloos bouwen gaat samen met een besparing op de aansluitkosten voor gas.

Ik zie massa's nieuwe rijwoningen met een nodeloos duur ontwerp met allerlei maffe dakelementen, geknikte nokken, zakgoten, boven het dak uitstekende muren, mansarde daken, stukjes plat dak, patronen van uitstekende stenen etc; dat doet veel meer voor de kosten.

Maar materiaal en loonkosten (m.n. in de bouw) zijn wel wat omhoog gegaan en de euro naar beneden.

[Señor Sjon]

Bouwbesluit 2012 kent iteraties. De EPC van 0,6 naar 0,4 bijvoorbeeld in 2015 uit mijn hoofd. En gasloos bouwen is ook een aanvulling op dat bouwbesluit per 1 juli vorig jaar. En de aansluitkosten van gas (ca. 1.000 euro) met CV ketel (ca. 800 euro) vallen natuurlijk in het niet bij het het plaatsen van een bron, warmtepomp, boiler, overal LTV/vloerverwarming, etc.


We hebben ook als land besloten niet meer eenvormige wijken te maken zoals in de wederopbouw of de 'bloemkool'-periode. Hele series met eenzelfde woning helpt later de wijk niet vooruit, die rijpen slecht zeg maar. Zie bv de groeikernen van de jaren '80.

[RemcoDelft]

Señor Sjon schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 14:45:
We hebben ook als land besloten niet meer eenvormige wijken te maken zoals in de wederopbouw of de 'bloemkool'-periode. Hele series met eenzelfde woning helpt later de wijk niet vooruit, die rijpen slecht zeg maar. Zie bv de groeikernen van de jaren '80.

De meeste nieuwbouw rijtjeshuizen zien er allemaal hetzelfde uit: zelfde kleurtje, net zo smal, zelfde postzegeltuintje, en zelfde tekort aan parkeerruimte. In details heb je inderdaad wel dit:

kabeltjekabel schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 13:59:
een nodeloos duur ontwerp met allerlei maffe dakelementen, geknikte nokken, zakgoten, boven het dak uitstekende muren, mansarde daken, stukjes plat dak, patronen van uitstekende stenen etc; dat doet veel meer voor de kosten.

Maar dat neemt niet weg dat het allemaal meer van hetzelfde is.

[Amphiebietje]

^ De meeste nieuwbouw ruitjeshuizen zijn naar mijn mening spuuglelijk, en dan vooral die woningen die een soort imitatie zijn van huizen uit de Gouden Eeuw of de jaren 1930.

Señor Sjon schreef op dinsdag 19 maart 2019 @ 21:19:
70k is denk ik alleen bouwkosten excl. BTW? Of je krijgt iets wat men weer lelijk vindt en niet wil hebben.

Het was systeembouw (pre-fab elementen) om het goedkoop te houden, met groene gevels... Wel redelijk grote flatgebouwen. De artist's impression zag er best goed uit.

Maar zelfs inclusief BTW kom je niet op de belachelijk hoge prijzen die voor nieuwbouw worden gerekend. Voor nieuwbouw flatwoningen van zo'n 30-45 m2 in de Randstad begint het nu meestal rondom de 200.000-250.000 (en meestal niet op handige locaties).

[ Voor 12% gewijzigd door Amphiebietje op 20-03-2019 16:49 ]

[Richh]

Señor Sjon schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 14:45:
Hele series met eenzelfde woning helpt later de wijk niet vooruit, die rijpen slecht zeg maar. Zie bv de groeikernen van de jaren '80.

Als de prijs daar juist voor is, is er toch geen probleem? Ik hoef helemaal niet mooi, of groot te wonen.

Ik zoek gewoon een goedkope koopwoning, binnen een half uurtje van mijn werk, die ik mag betalen met een (enkel!) modaal inkomen en voldoende spaargeld. Slecht gerijpt of niet. En ik ben lang niet de enige. Een complete generatie zit precies daarop te wachten: gewoon, betaalbaar wonen.
Net als dat hun ouders dat konden (in diezelfde woningen), net als dat dat nu nog kan als je sociaal mag huren.

Volgens mij help je de wijk prima vooruit met zelfstandige 20'ers en 30'ers.
9% van de 30'ers woont nog bij zijn ouders anno 2019 omdat ze geen betaalbare woning kunnen vinden.

[twain4me]

Je heb genoeg keus in de wijken die @Señor Sjon bedoeld, en dat laat de problemen van die woningen en die wijken zien , niemand wil er wonen dus de prijzen zijn betaalbaar

[3x3]

Richh schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 16:58:
[...]

Als de prijs daar juist voor is, is er toch geen probleem? Ik hoef helemaal niet mooi, of groot te wonen.

Ik zoek gewoon een goedkope koopwoning, binnen een half uurtje van mijn werk, die ik mag betalen met een (enkel!) modaal inkomen en voldoende spaargeld. Slecht gerijpt of niet. En ik ben lang niet de enige. Een complete generatie zit precies daarop te wachten: gewoon, betaalbaar wonen.
Net als dat hun ouders dat konden (in diezelfde woningen), net als dat dat nu nog kan als je sociaal mag huren.

Volgens mij help je de wijk prima vooruit met zelfstandige 20'ers en 30'ers.
9% van de 30'ers woont nog bij zijn ouders anno 2019 omdat ze geen betaalbare woning kunnen vinden.

In een beetje woning kunnen 2 tot 4 mensen wonen. Er zijn te weinig woningen nu, een investeringsklimaat om massaal bij te bouwen hebben we ook niet.

Ik vind het niet gek dat onder die omstandigheden woningen als eerste gaan naar families met een dubbel salaris. Met 2x modaal kun je vaak al 2~3 ton lenen, daar zijn best veel huizen voor te koop.

Eensgezins huishoudens, vinden misschien meer hun plek op een kamer of studio.

[kabeltjekabel]

Señor Sjon schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 14:45:
Bouwbesluit 2012 kent iteraties. De EPC van 0,6 naar 0,4 bijvoorbeeld in 2015 uit mijn hoofd. En gasloos bouwen is ook een aanvulling op dat bouwbesluit per 1 juli vorig jaar. En de aansluitkosten van gas (ca. 1.000 euro) met CV ketel (ca. 800 euro) vallen natuurlijk in het niet bij het het plaatsen van een bron, warmtepomp, boiler, overal LTV/vloerverwarming, etc.


We hebben ook als land besloten niet meer eenvormige wijken te maken zoals in de wederopbouw of de 'bloemkool'-periode. Hele series met eenzelfde woning helpt later de wijk niet vooruit, die rijpen slecht zeg maar. Zie bv de groeikernen van de jaren '80.

In dezelfde periode is de prijs van zonnepanelen ook als een baksteen gezakt, en die worden nu gebruikt om aan die EPC te komen. Je kunt zo per bouwperiode mooi zien wat de toenmalig goedkoopste milieu-excuus truck was. Zo zijn er hele wijken met lekkende zonneboilers, een paar wijkjes met douche WTW en nu leggen ze overal in een hoekje 3 panelen op de huizen.

Qua eenvormige wijken; de onaantrekkelijkheid van jaren '50 en '60 woningen zit volgens mij niet in de eenvormigheid van de wijk maar in de gigantisch brakke materialen. Zo kun je in een jaren '60 woning de stuc zo'n beetje met de tapijt turbo borstel op de stofzuiger van de muren halen, waren de kozijnen van brandhout, etc. Er staan nog steeds hele wijken met jaren '30 woningen met originele kozijnen. Zoek maar eens een jaren '50 huis met datzelfde... Verder is het ook makkelijker om een kale jaren '30 woning netjes te isoleren dan zo'n naoorlogs krot waar je eerst het asbest dakbeschot er uit moet slopen.

Toevallig heeft recent een vriend van me een jaren '80 woning gekocht in een massale wijk waar alles in dezelfde tijd uit de grond gestampt is. Daar is niks mis mee; keurige woningen met ruime zolder rond inderdaad bloemkooltjes die zeer verkeersarm zijn. Oke, de malle schuiframen zijn rijp voor vervanging en het kruipruimteluik was asbestdeel. Als je dat fixed heb je een ruimer huis dan dat je zo'n ding uit 2003 hebt waar je zelfs beneden een Ikea kast niet liggend kunt opbouwen...

Een andere vriend heeft een huis uit 2012 gekocht. Mooi huis hoor, iets betere isolatie enzo, maar als je in de achtertuin zit, zit je in de schaduw van je huis, de schutting of de berging. Maakt ook weinig uit; het was dusdanig veel duurder dat je er toch minder zit... En door de malle dakconstructie kan hij nagenoeg geen enkel PV paneel kwijt.

Voor een klein huis ga je natuurlijk sowieso geen grondbron aanboren. Dat verdien je never nooit niet terug in een fatsoenlijke termijn.

Als ik 's avonds thuis kom uit m'n werk ga ik eten. Ik ga me niet druk maken om het feit dat mijn huis nu toevallig hetzelfde er uit ziet als dat van mijn buren. Wil je dat persé niet, dan is er ook een gebied ten zuiden van Nederland waar alles een grote chaos is

Kopieër maar eens zo'n jaren '70 wijk met allemaal huizen van 120 m2, een joekel van een zolder met nok op 4m en een aangebouwde stenen garage met pannendak dat direct doorloopt. Ontwerp bestaat gewoon; dus architect kan eruit geknikkerd worden. Hoef je alleen de schrootjes te vervangen door stenen en de boel iets beter te isoleren en klaar. Wedden dat dat prima verkoopt?

[Sport_Life]

Ik moet altijd wel grinniken om dit soort bekrompen discussies: nieuwbouw vs jaren 70 vs jaren vs jaren 30 en alles wat er tussen zit. Iedere post geeft meteen aan waar zijn of haar voorkeur ligt, bij een van voorgenoemde. Bewoners van jaren 70 hutten vinden nieuwbouw verschrikkelijk en vica versa.

Als ik 1 ding geleerd heb van mijn "huizenjacht" is het wel dat iedere woning zijn voor en nadelen heeft. Uiteindelijk zorgt de prijs (waarde) ervoor dat alle voor en nadelen gemiddeld genomen vergelijkbaar zijn.
Dat maakt het dat een jaren 70 woning niet per definitie beter of minder is dan een woning uit 2012.. De laaste heeft betere isolatie en doorgaans een onderhoudsarme tuin en de jaren 70 woning weer een lagere prijs en grotere tuin.

[ Voor 18% gewijzigd door Sport_Life op 20-03-2019 20:51 ]

[kabeltjekabel]

Sport_Life schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 20:48:
Ik moet altijd wel grinniken om dit soort bekrompen discussies: nieuwbouw vs jaren 70 vs jaren vs jaren 30 en alles wat er tussen zit. Iedere post geeft meteen aan waar zijn of haar voorkeur ligt, bij een van voorgenoemde. Bewoners van jaren 70 hutten vinden nieuwbouw verschrikkelijk en vica versa.

Als ik 1 ding geleerd heb van mijn "huizenjacht" is het wel dat iedere woning zijn voor en nadelen heeft. Uiteindelijk zorgt de prijs (waarde) ervoor dat alle voor en nadelen gemiddeld genomen vergelijkbaar zijn.
Dat maakt het dat een jaren 70 woning niet per definitie beter of minder is dan een woning uit 2012.. De laaste heeft betere isolatie en doorgaans een onderhoudsarme geen noemenswaardige tuin en de jaren 70 woning weer een lagere prijs en grotere tuin.

There, fixed that for you.

Over die voorkeuren; wie heeft er een voorkeur voor jaren '50 en '60 woningen dan? De enige mensen die ik zulk soort woningen zie kopen zijn mensen die niet meer hypotheek krijgen maar in de jaren erna uiteindelijk veel meer geld kwijt zijn omdat ze die krot nog moeten fatsoeneren. In dat geval is de prijs dus duidelijk niet aangepast op wat je krijgt.

twain4me schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 18:08:
Je heb genoeg keus in de wijken die @Señor Sjon bedoeld, en dat laat de problemen van die woningen en die wijken zien , niemand wil er wonen dus de prijzen zijn betaalbaar

Oh really? Met een modaal inkomen krijg je €165K hypotheek. Tellen we er de box 3 grens qua vermogen bij; waar zijn al die huizen tot €185K dan? Voor dat geld krijg je geen "gewone goedkope koopwoning" buiten noordoost Groningen.

[ Voor 17% gewijzigd door kabeltjekabel op 20-03-2019 21:17 ]

[GeeMoney]

@kabeltjekabel we moeten ook niet proberen te doen alsof huizen kopen voor alles en iedereen maar mogelijk moet zijn met alle eisen en wensen.
Die woningen van 185k zijn er gewoon alleen niet in hartje Amsterdam. Er zijn genoeg steden en dorpen in Noord Holland bijvoorbeeld met dergelijke woningen. Dat die geen 250m2 tuin hebben en warmtepomp lijkt mij duidelijk.

Mijn ouders konden zich 40 jaar geleden op beide salarissen maar net hun huidige koopwoning mee veroorloven en dat was ook “afzien” en beide inkomens nodig om de hypotheek rond te krijgen.

Door inflatie en dergelijke en natuurlijk ook wat gekte momenteel zijn voor knappe woningen dichtbij grote steden en met een riant stukje grond gewoon 2 goede inkomens nodig. Dat is dus niet anders dan 40 jaar geleden. Natuurlijk lijkt is er nu extra schaarste maar het zijn altijd golf bewegingen.

De huizen prijzen stijgen momenteel exorbitant maar de eisen en wensen net zo goed.
Als het vroeger vroor buiten stonden ook de kerstklokjes in mijn slaapkamer aan de binnenkant van het raam. Nu moet iedereen maar minimaal vloerverwarming hebben en een recente CV ketel met een bad en aparte douche etc.

[ Voor 16% gewijzigd door GeeMoney op 20-03-2019 21:33 ]

[kabeltjekabel]

GeeMoney schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 21:27:
@kabeltjekabel we moeten ook niet proberente doen alsof huizen kopen voor alles en iedereen mogelijk moet zijn met alle eisen en wensen.
Die woningen zij er gewoon alleen niet in hartje Amsterdam. Er zijn geneog steden en dorpen in Noord Holland met dergelijke woningen.

Nee, niet? We moeten dus tegen een hele categorie zeggen; zoek het maar uit, zeg 20% van je baan op en sluit aan in de wachtrij voor van 9 jaar voor een sociale huurwoning?

Oh, waar dan? Let op; heel wat Funda hits met die prijs daar zijn voor de lege kavel

GeeMoney schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 21:27:
Als het vroeger vroor buiten stonden ook de kerstklokjes in mijn slaapkamer aan de binnenkant van het raam. Nu moet iedereen maar minimaal vloerverwarming hebben en een recente CV ketel met een bad en aparte douche etc.

Ja, heerlijk. Bij mij ook, omdat ik het raam open had.
De rest verzin je echt compleet.

[ Voor 24% gewijzigd door kabeltjekabel op 20-03-2019 22:15 ]

[GeeMoney]

kabeltjekabel schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 21:33:
[...]


Nee, niet? We moeten dus tegen een hele categorie zeggen; zoek het maar uit, zeg 20% van je baan op en sluit aan in de wachtrij voor van 9 jaar voor een sociale huurwoning?

Oh, waar dan? Let op; heel wat Funda hits met die prijs daar zijn voor de lege kavel


[...]


Ja, heerlijk. Bij mij ook, omdat ik had raam open had.
De rest verzin je echt compleet.

Tussen Den Helder en Alkmaar zijn er meer dan 300 resultaten.
En ik verzin het niet, wij kregen pas centrale verwarming toen ik 8 jaar oud was. (ben nu 32)
We hadden enkel glas en geen dak isolatie etc.
Mijn vader heeft uiteindelijk de bovenste verdieping recht opgetrokken, geisoleerd, overal dubbel glas en CV aangelegd.
Toen woonden ze er dus al +-18 jaar.

Het zijn de prijzen maar zeker ook de eisen en wensen.

[ Voor 16% gewijzigd door GeeMoney op 20-03-2019 21:40 ]

[kabeltjekabel]

GeeMoney schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 21:37:
[...]


Tussen Den Helder en Alkmaar zijn er meer dan 300 resultaten.
En ik verzin het niet, wij kregen pas centrale verwarming toen ik 8 jaar oud was. (ben nu 32)

Er werd al eerder "gewoon en betaalbaar", dus niet zo'n "huis" uit 1900 wat feitelijk gewoon een schuur met ramen is waar een HR ketel weinig toevoegd omdat er niet veel te condenseren valt als je 90 graden nodig hebt..

Dat van het verzinnen gaat niet over ijs op de slaapkamerramen maar over dat iedereen zomaar vloerverwarming, dubbele badkamer etc. zou eisen.

Mijn slaapkamer heeft jarenlang geen verwarming gehad i.c.m enkelglas, in een jaren '30 huis. Uiteindelijk heeft m'n pa daar een radiator opgehangen, maar die heeft meer gekost in aanschaf dan er ooit aan gas voor is verbrand. Ik vind het heerlijk een koude slaapkamer te hebben.

Nu in een beter geïsoleerd huis heb ik mijn slaapkamerraam nog veel verder open staan

GeeMoney schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 21:37:
Het zijn de prijzen maar zeker ook de eisen en wensen.

Nee, de prijzen. Mijn opa (leeft niet meer) kon op 1 salaris en met een stel jonge kinderen een huis kopen wat hij 50 jaar later met twee salarissen in een soortgelijke functie nog niet had kunnen kopen. En dat was geen luxe huis; de koper heeft het direct laten slopen. Dat was trouwens tijdens die "crisis", dus nu zal het wellicht ook met 3x zijn salaris niet lukken.

[ Voor 41% gewijzigd door kabeltjekabel op 20-03-2019 21:56 ]

[GeeMoney]

@kabeltjekabel zoek het eens 25km verderop, dan is het gewoon mogelijk.
Verstedelijking neemt toe en ook de prijs stijgingen inderdaad maar het is een keer op. De oplossing is dan niet alleen maar stug blijven vasthouden aan die plek in het centrum “net als vroeger” .

[RemcoDelft]

GeeMoney schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 21:37:
Het zijn de prijzen maar zeker ook de eisen en wensen.

Meer wensen is helemaal niets mis mee, meer luxe ook niet. Alleen die grondprijsstijging van 400% gooit roet in het eten, waardoor het tweede salaris helemaal niet meer woning oplevert.
En als je dan nu ziet dat er steeds kleiner gebouwd wordt om maar "betaalbaar" te zijn, wordt het alleen nog maar erger. Stel je voor, over nog 30 jaar, kan je als tweeverdiener met 40 jaar hypotheek nog een microflat op 12 hoog kopen. Die richting moeten we toch helemaal niet op willen als land, alleen maar omdat bubbels blazen tijdelijk leuk is voor kleine groepjes mensen?
De huizenmarkt is al lange tijd een soort piramidespel, en de huidige nieuwe instappers kunnen alleen gegarandeerd prijsstijgingen krijgen als het aanbod in de toekomst nog veel kleiner wordt, zodat ook zij over 30 jaar hun vinexhuis met flinke winst kunnen verkopen.

Nu kan je kiezen tussen een ruim huis van 40 jaar oud met ruime tuin, of een nieuw huis met amper ruimte.
Over nog 30 jaar kan je misschien kiezen tussen een 40 jaar oud huis met amper ruimte, of een nieuwe microflat op 12 hoog zonder balkon.

[ Voor 26% gewijzigd door RemcoDelft op 20-03-2019 22:03 ]

[GeeMoney]

RemcoDelft schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 22:00:
[...]

Meer wensen is helemaal niets mis mee, meer luxe ook niet. Alleen die grondprijsstijging van 400% gooit roet in het eten, waardoor het tweede salaris helemaal niet meer woning oplevert.
En als je dan nu ziet dat er steeds kleiner gebouwd wordt om maar "betaalbaar" te zijn, wordt het alleen nog maar erger. Stel je voor, over nog 30 jaar, kan je als tweeverdiener met 40 jaar hypotheek nog een microflat op 12 hoog kopen. Die richting moeten we toch helemaal niet op willen als land, alleen maar omdat bubbels blazen tijdelijk leuk is voor kleine groepjes mensen?
De huizenmarkt is al lange tijd een soort piramidespel, en de huidige nieuwe instappers kunnen alleen gegarandeerd prijsstijgingen krijgen als het aanbod in de toekomst nog veel kleiner wordt, zodat ook zij over 30 jaar hun vinexhuis met flinke winst kunnen verkopen.

Nu kan je kiezen tussen een ruim huis van 40 jaar oud met ruime tuin, of een nieuw huis met amper ruimte.
Over nog 30 jaar kan je misschien kiezen tussen een 40 jaar oud huis met amper ruimte, of een nieuwe microflat op 12 hoog zonder balkon.

Het levert meer woning op als je het verder uit het centrum gaat zoeken.
Natuurlijk gaat dit niet 40 jaar lang op dezelfde manier door, het zijn altijd golf bewegingen.
En daar hebben we deels invloed op, elke pak hem beet 4 jaar.

@RemcoDelft niet overal is de grondprijs zo absurd gestegen, je pakt een uiterste. In mijn geval: de eerste fase (2012) 180,- per m2 tegenover 240,- in 2018.
En meer eisen en wensen betekend dus ook gewoon een hogere prijs en de grond is schaarser aan het worden in die centra’s van de steden dus logisch dat dat alsmaar duurder wordt omdat mensen dus ook gewoon maar blijven kopen in die gebieden.

Overigens heb ik beduidend meer grond dan in de eerdere fases. Dus ook dat verhaal gaat niet altijd op. (750m2 vs 450m2)

[ Voor 15% gewijzigd door GeeMoney op 20-03-2019 22:15 ]

[RemcoDelft]

GeeMoney schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 22:06:
En meer eisen en wensen betekend dus ook gewoon een hogere prijs en de grond is schaarser aan het worden in die centra’s van de steden dus logisch dat dat alsmaar duurder wordt omdat mensen dus ook gewoon maar blijven kopen in die gebieden.

Dat gaat niet op, want het zijn de provincies die verbieden om de enorme lege ruimten in het land te bebouwen. Er is geen schaarste, het wordt gemaakt door ambtenaren.

[kabeltjekabel]

De grond wordt niet schaars. Er is nu net zo veel grond als 50 jaar geleden.

Er komen alleen wel steeds meer mensen, de oorsprong daarvan heb ik al eens eerder aangestipt.

Nu we het daar over hebben; ik had nog een leuke discussie met een collega eergisteren. Ik weet niet meer precies hoe we er op kwamen, maar zij begon er zelf over dat ze Pim Fortuyn heel eng vond. Toen het over bevolkingsgroei ging was ze echter van mening dat "we allemaal" een pilletje moesten slikken dat ofwel 50/50 dodelijk was ofwel 50/50 in onvruchtbaarheid zou resulteren (niet allebei). Op mijn vraag hoe zoiets niet enger is dan wat Pim Fortuyn ooit had voorgesteld... tja, dat wist ze ook niet. Verder wist ze ook niet te noemen wat ze nu zo eng vond aan Fortuyn. Wel bleek ze het met een heleboel dingen eens te zijn (Zoals; gebruik West-Europees milieugeld om in Oost Europa oude industrieparken te saneren ipv hier marginale dingetjes te doen.)

En let wel; ook die mensen gaan stemmen! Dus hoe "we" invloed hebben eens in de vier jaar...

[GeeMoney]

RemcoDelft schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 22:17:
[...]

Dat gaat niet op, want het zijn de provincies die verbieden om de enorme lege ruimten in het land te bebouwen. Er is geen schaarste, het wordt gemaakt door ambtenaren.

Dus je wilt net zoveel grond voor de prijs van 60 jaar geleden? Daar zijn de eisen en wensen weer. En de grond in centra’s wordt natuurlijk wel schaarser, dat drijft de prijs mede ook op.
Of moet het vondelpark weg omdat jij in hartje centrum graag 250m2 wilt hebben?

In de buitengebieden zijn er vooralsnog gewoon woningen te koop maar die prijzen stijgen ook.
Er zijn gebieden die 20 jaar geleden leeg liepen en de ene voorziening na de ander ging weg. Nu zie ik ook dat dat zeker om de grote steden weer andersom is. Het zijn dus echt golf bewegingen.
Zomaar elk leeg stuk grond in gaan zetten is natuurlijk ook geen optie, dan verschuif je het ook alleen maar.

[ Voor 13% gewijzigd door GeeMoney op 20-03-2019 22:37 ]

[kabeltjekabel]

GeeMoney schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 22:06:
Overigens heb ik beduidend meer grond dan in de eerdere fases. Dus ook dat verhaal gaat niet altijd op. (750m2 vs 450m2)

Interessant. En mag je er een 3 onder 1 kap op zetten? Laat me raden; nee. Dat is nog zoiets; de marginale kosten per vierkante meter kavel lijken haast wel nul te zijn boven de 200.

[GeeMoney]

kabeltjekabel schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 22:36:
[...]


Interessant. En mag je er een 3 onder 1 kap op zetten? Laat me raden; nee. Dat is nog zoiets; de marginale kosten per vierkante meter kavel lijken haast wel nul te zijn boven de 200.

Originele plan had 2 onder 1 kappers maar er was beduidend meer vraag naar vrijstaande woningen met grotere kavels vandaar dat dat het nu geworden is.

Bekijk de zaken eens buiten hartje amsterdam of een andere grote stad om en dan zal je zien dat de soep niet zo kokend heet gegeten wordt als jullie nu doen overkomen. Hij is wel goed warm, dat ben ik met jullie eens maar niet kokend heet.

Als je (letterlijk) ook je eigen grenzen een beetje verlegd is er nog best veel mogelijk, niet in hartje centrum wellicht maar daarbuiten echt wel. En die centrums worden toch steeds groter dus als je nu buiten het centrum koopt is dat met het huidig tempo over 25jaar gewoon hartje centrum .

Het is in bijvoorbeeld New York toch niet anders? Waar vroeger de arbeiders nog in Brooklyn een huis konden kopen moet je nu half miljonair zijn. In New Jersey echter heb je complete ruim opgezette wijken met zwembad in je achtertuin op slechts 45min rijden van The Big Apple voor 350k Dollars. 100 jaar geleden was je natuurlijk gek om naar New Jersey te vertrekken, nu als je in Brooklyn blijft wonen.

[ Voor 33% gewijzigd door GeeMoney op 20-03-2019 22:50 ]

[kabeltjekabel]

GeeMoney schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 22:41:
[...]


Originele plan had 2 onder 1 kappers maar er was beduidend meer vraag naar vrijstaande woningen met grotere kavels vandaar dat dat het nu geworden is.

Ja, met dubbele kavelprijs?

GeeMoney schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 22:41:
Bekijk de zaken eens buiten hartje amsterdam of een andere grote stad om en dan zal je zien dat de soep niet zo kokend heet gegeten wordt als jullie nu doen overkomen. Hij is wel goed warm, dat ben ik met jullie eens maar niet kokend heet.

Ik heb het geeneens over Amsterdam.

Bekijk het eens vanuit een starter; al spaar je €1200 per maand dan nog kun je jaar op jaar alleen steeds krottigere woningen kopen.

[GeeMoney]

kabeltjekabel schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 22:46:
[...]


Ja, met dubbele kavelprijs?


[...]


Ik heb het geeneens over Amsterdam.

Bekijk het eens vanuit een starter; al spaar je €1200 per maand dan nog kun je jaar op jaar alleen steeds krottigere woningen kopen.

Niet voor het dubbele kavelprijs nee.
En krottigere woningen of steeds verder uit het centrum? (Het is namelijk ook zeker dat laatste)

[kabeltjekabel]

GeeMoney schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 22:49:
[...]


Niet voor het dubbele kavelprijs nee.
En krottigere woningen of steeds verder uit het centrum? (Het is namelijk ook zeker dat laatste)

Ja, beiden.

[Sport_Life]

kabeltjekabel schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 21:09:
[...]


There, fixed that for you.

Over die voorkeuren; wie heeft er een voorkeur voor jaren '50 en '60 woningen dan? De enige mensen die ik zulk soort woningen zie kopen zijn mensen die niet meer hypotheek krijgen maar in de jaren erna uiteindelijk veel meer geld kwijt zijn omdat ze die krot nog moeten fatsoeneren. In dat geval is de prijs dus duidelijk niet aangepast op wat je krijgt.


[...]

Daar geef je zelf het antwoord al. Waarom gaan mensen geld lenen voor een auto, terwijl ze er uiteindelijk meer voor gaan betalen? (ik bedoel geen lease, maar waarbij men eigenaar wordt).

En over tuinen gesproken, niet iedereen wilt een tuin. Onze vorige woning had geen tuin, maar is wel verkocht aan een jongen die euro 4.350 per m2 betaalde.. Vanwege de locatie (en de charme van een oud huis etc).

Jij hebt de neiging je eigen perceptie te reflecteren op de rest van Nederland, zo zit de huizenmarkt (gelukkig) niet in elkaar.

[ Voor 17% gewijzigd door Sport_Life op 20-03-2019 23:53 ]

[kabeltjekabel]

Sport_Life schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 23:48:
[...]

Daar geef je zelf het antwoord al. Waarom gaan mensen geld lenen voor een auto, terwijl ze er uiteindelijk meer voor gaan betalen? (ik bedoel geen lease, maar waarbij men eigenaar wordt).

Veelal om te pronken met een statussymbool. Of om een koekblikje te kopen om naar het werk te rijden dat een takke-eind verderop zit. Want de maximale hypotheek houdt tegenwoordig geen rekening met hoever je naar je werk gaat rijden, terwijl je met 10 km fietsen véél lagere maandlasten hebt dan 60 km autorijden.

Sport_Life schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 23:48:
[...]

Jij hebt de neiging je eigen perceptie te reflecteren op de rest van Nederland, zo zit de huizenmarkt (gelukkig) niet in elkaar.

Ik heb nergens gezegd dat ik een tuin wil.

Wel heb ik gevraagd waar die mensen zijn die "graag" een jaren '50 of '60 huis willen. Dat laatste is me nog steeds niet duidelijk.

[ Voor 14% gewijzigd door kabeltjekabel op 21-03-2019 00:04 ]

[Sport_Life]

kabeltjekabel schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 23:58:
[...]


Veelal om te pronken met een statussymbool. Of om een koekblikje te kopen om naar het werk te rijden dat een takke-eind verderop zit. Want de maximale hypotheek houdt tegenwoordig geen rekening met hoever je naar je werk gaat rijden, terwijl je met 10 km fietsen véél lagere maandlasten hebt dan 60 km autorijden.


[...]


Ik heb nergens gezegd dat ik een tuin wil.

Wel heb ik gevraagd waar die mensen zijn die "graag" een jaren '50 of '60 huis willen. Dat laatste is me nog steeds niet duidelijk.

dat zeg je zelf, de lage (aanschaf) prijs .
Ook vaak de reden dat mensen een jaren 70 woning kopen. Veel kwantiteit voor een relatief lage prijs.

[kabeltjekabel]

Sport_Life schreef op donderdag 21 maart 2019 @ 00:17:
[...]
dat zeg je zelf, de lage (aanschaf) prijs .
Ook vaak de reden dat mensen een jaren 70 woning kopen. Veel kwantiteit voor een relatief lage prijs.

Dat laatste is bij jaren '50 en '60 dus niet zo.

Als hypotheekregeltjes rekening gaan houden met het krotgehalte van die woningen komen we misschien ergens.

[GoldenSample]

GeeMoney schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 22:33:
[...]


Dus je wilt net zoveel grond voor de prijs van 60 jaar geleden? Daar zijn de eisen en wensen weer. En de grond in centra’s wordt natuurlijk wel schaarser, dat drijft de prijs mede ook op.
Of moet het vondelpark weg omdat jij in hartje centrum graag 250m2 wilt hebben?

Het fascinerende is echter dat als ik Microsoft ben gemeenten zich verdringen om je een enorme grijze doos in een weiland te laten zetten. Het zelfde geldt voor een nieuw 'industrie'-terein waar vervolgens vrachtwagens geparkeerd worden en autozaken komen, vervolgens staat het oude 'industrie'-terein, 1km verderop er 5 jaar later vervallen bij.

Op het moment dat er woningen gebouwd moeten worden is het echter andere koek, dan wordt ergens een laatste hoekje grond binnen de dorp/stadsgrenzen gevonden om zo veel mogelijk huisjes op te drukken.

In de buitengebieden zijn er vooralsnog gewoon woningen te koop maar die prijzen stijgen ook.
Er zijn gebieden die 20 jaar geleden leeg liepen en de ene voorziening na de ander ging weg. Nu zie ik ook dat dat zeker om de grote steden weer andersom is. Het zijn dus echt golf bewegingen.
Zomaar elk leeg stuk grond in gaan zetten is natuurlijk ook geen optie, dan verschuif je het ook alleen maar.

Uiteraard is er een golf, de trent is echter stijl omhoog. Toevallig kom ik oorspronkelijk uit z'n dorp tussen Alkmaar en Den-Helder, gezien de oeverloze grafieken niet veel indruk maakten, laat ik 2 voorbeelden geven:

1) Ook daar zijn de prijzen in de jaren 90 geëxplodeerd dankzij ruimere leennormen en beperkt bij bouwen. Een nieuwbouw projectje in begin jaren 90 had elke 1 a 2 jaar na oplevering wel een huis dat verkocht werd. Al die huizen waren vrijwel exact het zelfde, sommige jaren kwam er 50.000 Gulden bovenop de verkoopprijs tov. Een jaar eerder!

Het andere voorbeeld:

2) Mijn ouders kochten hun huis, verbouwde het compleet zelf en trapte mijzelf en mijn broer op 1 Timmermanssalaris door het hoger onderwijs. Ikzelf, iets meer dan 30 jaar jonger dan mijn vader heb een technische master opleiding gedaan (je weet wel, waar men 'schreeuwd' om personeel).

Het frappante is dat ik een vergelijkbare hut als mijn ouders hebben niet kan kopen, nee ook niet als het enkel het casco is. Tegelijkertijd is het aantal 'aardig tot goed' betaalde banen in de regio minder en minder geworden. Veel tijd op de A9 ga je dus wel doorbrengen al wil je enigszins in de buurt komen qua salaris voor z'n hut.

Nu kom ik erzelf waarschijnlijk wel, ik zit in een goede positie qua opleiding, werkervaring en ook qua salaris doe ik het beter dan de meesten om me heen. Maar toch: Als het voor mij, met mijn goede positie, al zo lastig is, waar gaat de timmerman van 2018 dan wonen?

Het trieste is, behalve een te duur betaalde koophut val je in de vrijesectorhuur af en de socialehuur, tja.. Heeft u een decennium Geduld?

[ Voor 7% gewijzigd door GoldenSample op 21-03-2019 09:06 ]

[Señor Sjon]

kabeltjekabel schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 19:30:
[...]


In dezelfde periode is de prijs van zonnepanelen ook als een baksteen gezakt, en die worden nu gebruikt om aan die EPC te komen. Je kunt zo per bouwperiode mooi zien wat de toenmalig goedkoopste milieu-excuus truck was. Zo zijn er hele wijken met lekkende zonneboilers, een paar wijkjes met douche WTW en nu leggen ze overal in een hoekje 3 panelen op de huizen.

De grap is vaak dat dit rond de introductie van de EPC verlaging was. Tot 0,4 kon je bouwen zonder PV of zonneboilers.

Qua eenvormige wijken; de onaantrekkelijkheid van jaren '50 en '60 woningen zit volgens mij niet in de eenvormigheid van de wijk maar in de gigantisch brakke materialen. Zo kun je in een jaren '60 woning de stuc zo'n beetje met de tapijt turbo borstel op de stofzuiger van de muren halen, waren de kozijnen van brandhout, etc. Er staan nog steeds hele wijken met jaren '30 woningen met originele kozijnen. Zoek maar eens een jaren '50 huis met datzelfde... Verder is het ook makkelijker om een kale jaren '30 woning netjes te isoleren dan zo'n naoorlogs krot waar je eerst het asbest dakbeschot er uit moet slopen.

Post-oorlog was natuurlijk niet alles rijk voorhanden als in de jaren voor en na de oorlog. Vergis je niet, een jaren '30 woning heeft vaak al een renovatie ondergaan en hebben (locatie, locatie, locatie) vaak een betere ligging in lommerrijke straatjes dichtbij een centrum. Dat is heel wat anders dan middels een grid snel wijken herbouwen op uitleglocaties om alle platgegooide huizen te vervangen.

Toevallig heeft recent een vriend van me een jaren '80 woning gekocht in een massale wijk waar alles in dezelfde tijd uit de grond gestampt is. Daar is niks mis mee; keurige woningen met ruime zolder rond inderdaad bloemkooltjes die zeer verkeersarm zijn. Oke, de malle schuiframen zijn rijp voor vervanging en het kruipruimteluik was asbestdeel. Als je dat fixed heb je een ruimer huis dan dat je zo'n ding uit 2003 hebt waar je zelfs beneden een Ikea kast niet liggend kunt opbouwen...

Een andere vriend heeft een huis uit 2012 gekocht. Mooi huis hoor, iets betere isolatie enzo, maar als je in de achtertuin zit, zit je in de schaduw van je huis, de schutting of de berging. Maakt ook weinig uit; het was dusdanig veel duurder dat je er toch minder zit... En door de malle dakconstructie kan hij nagenoeg geen enkel PV paneel kwijt.

Die ligging kan je ook hebben in elk ander huis natuurlijk, dat is niet 2012 eigen.

Voor een klein huis ga je natuurlijk sowieso geen grondbron aanboren. Dat verdien je never nooit niet terug in een fatsoenlijke termijn.

Ja hoor, maar we boren voor hele straten tegelijk in een project. Vooral in projecten met EPV (Energieprestatievergoeding) is een bron vaak de beste manier om over 25 jaar nog steeds de opbrengst te garanderen.

Als ik 's avonds thuis kom uit m'n werk ga ik eten. Ik ga me niet druk maken om het feit dat mijn huis nu toevallig hetzelfde er uit ziet als dat van mijn buren. Wil je dat persé niet, dan is er ook een gebied ten zuiden van Nederland waar alles een grote chaos is

Kopieër maar eens zo'n jaren '70 wijk met allemaal huizen van 120 m2, een joekel van een zolder met nok op 4m en een aangebouwde stenen garage met pannendak dat direct doorloopt. Ontwerp bestaat gewoon; dus architect kan eruit geknikkerd worden. Hoef je alleen de schrootjes te vervangen door stenen en de boel iets beter te isoleren en klaar. Wedden dat dat prima verkoopt?

Je romantiseert vroege jaren '70. Ten tijde van de vorige woningboom en na de oliecrisis kreeg je tweede helft van de jaren '70 ook steeds minder voor je geld. Overigens zie je in bv Spijkenisse problemen ontstaan in dit soort wijken. Goedkope huizen in bulk in wijken tegelijk die er hetzelfde uitzien. Dat is bij het verval van een wijk gewoon een probleem. Gevarieerdere wijken zijn op de langere termijn gewoon beter.

[Miks]

GoldenSample schreef op donderdag 21 maart 2019 @ 01:07:
[...]
Maar toch: Als het voor mij, met mijn goede positie, al zo lastig is, waar gaat de timmerman van 2018 dan wonen?

Ja exact dit vraag ik me ook af. Als iets simpelweg onbetaalbaar is en als prijzen worden gestut door allerhande maatregelen zoals startersleningen, volledig belastingvrije schenkingen en nog veel gezinnen die hun vastgoedavontuur zijn aangegaan met aflossingsvrij wonen, dan moeten de prijzen wel in elkaar donderen op termijn.

En dat zou nog weleens eerder kunnen zijn dan verwacht. Ik begin steeds meer huizen te zien die naar beneden worden bijgesteld in vraagprijs. Dat geeft aan dat de rek er wel uit is. Nu nog gelijkblijvende prijzen op jaarbasis en we kunnen spreken van peak-housingmarket.

En het kan vervelend gaan worden. Er is relatief steeds meer investering in de markt door vastgoedinvesteerders en daarvan zijn de reacties grootser dan bij woningbewoners wanneer prijzen gaan dalen.

[GoldenSample]

Señor Sjon schreef op donderdag 21 maart 2019 @ 09:13:
[...]

De grap is vaak dat dit rond de introductie van de EPC verlaging was. Tot 0,4 kon je bouwen zonder PV of zonneboilers.

[...]

Post-oorlog was natuurlijk niet alles rijk voorhanden als in de jaren voor en na de oorlog. Vergis je niet, een jaren '30 woning heeft vaak al een renovatie ondergaan en hebben (locatie, locatie, locatie) vaak een betere ligging in lommerrijke straatjes dichtbij een centrum. Dat is heel wat anders dan middels een grid snel wijken herbouwen op uitleglocaties om alle platgegooide huizen te vervangen.

[...]

Die ligging kan je ook hebben in elk ander huis natuurlijk, dat is niet 2012 eigen.

[...]

Ja hoor, maar we boren voor hele straten tegelijk in een project. Vooral in projecten met EPV (Energieprestatievergoeding) is een bron vaak de beste manier om over 25 jaar nog steeds de opbrengst te garanderen.

[...]

Je romantiseert vroege jaren '70. Ten tijde van de vorige woningboom en na de oliecrisis kreeg je tweede helft van de jaren '70 ook steeds minder voor je geld. Overigens zie je in bv Spijkenisse problemen ontstaan in dit soort wijken. Goedkope huizen in bulk in wijken tegelijk die er hetzelfde uitzien. Dat is bij het verval van een wijk gewoon een probleem. Gevarieerdere wijken zijn op de langere termijn gewoon beter.

Dat laatste klopt zeker, echter woon ik liever in een Tokkiewijk (been there, done that) Dan dat ik überhaupt niet woon.

[henkjobse]

Misschien interessant artikel over de bouwstijlen van diverse jaren nav eerdere discussie hier: https://www.liberoaankoop.nl/blog/bouwjaar-woning/

[3x3]

Vandaag een belangrijk debat in de 2e kamer. over de Wet maatregelen middenhuur.

De middenhuur heeft een belangrijke maatschappelijke functie in Nederland voor de middeninkomens.
Het lijkt erop dat een aantal partijen de boel willen kapotfiscaliseren. We hebben allemaal gezien wat extra belasting heeft gedaan voor het aanbod van de sociale huur, een zelfde behandeling willen politici dus ook geven aan de middenhuur

uit het FD:

Huisjesmelkers

Kleine verhuurders worden de dupe, vrezen zij. Ten onrechte worden zij weggezet als huisjesmelkers die woekerhuren vragen. Een maandhuur van €1200 voor een appartement van 65 vierkante meter klinkt misschien veel, maar in Amsterdam is zo'n koopwoning ook duur, met al snel een WOZ-waarde van €365.000.

En die waarde is de basis voor veel heffingen: pakweg €140 aan onroerendezaakbelasting, bijna evenveel aan rioolheffing en €4380 aan box 3-belasting. Tel daar de jaarlijkse erfpachtcanon bij op plus onderhoudskosten van rond 1% van de woningwaarde en er resteert een nettorendement van nog geen 2%. Aanzienlijk meer dan een spaarrekening, maar niet bepaald een woekerwinst.

Voor wie zowel sociale huur als vrije huur in portefeuille heeft, zijn hoge geliberaliseerde huren een must om de exploitatie rond te krijgen, beweert een belegger op Twitter. Dat is niet overdreven, reageert Van de Noort. Hij noemt het voorbeeld van een Amsterdamse portefeuille van negenendertig woningen, waarvan zes met een huur boven de liberalisatiegrens. 'Het nettorendement ten opzichte van de WOZ-waarde komt uit op 0,1%.'

Huurrendementen van 2 tot 0,1% terwijl je op de beurs op lange termijn makkelijk 7% / 8% haalt.. zijn natuurlijk niet interresant. Ik denk dat het leidt tot nog meer schaarste op de markt, niemand die meer wil investeren in de bouw van nieuwe middenhuur woningen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Meer belastingagressie is geen oplossing als woningen toch al schaars zijn.

[RemcoDelft]

3x3 schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 09:51:
Huurrendementen van 2 tot 0,1% terwijl je op de beurs op lange termijn makkelijk 7% / 8% haalt.

Hierbij negeer je de winst van prijsstijgingen op de woningmarkt, het is zeg maar alsof je niet naar de aandelenkoers kijkt, maar alleen naar dividend.

De enige echte oplossing is natuurlijk gewoon kavels bebouwen, maar dat zal wel te logisch zijn voor de politiek. Of het past niet binnen de gevestigde belangen, want het daadwerkelijk oplossen van de woningnood zal tot zware afschrijvingen binnen de bestaande bouw (en kavels) leiden.

Ik was het weekend weer eens in Leiden, waar oude flats gesloopt zijn en vergelijkbare nieuwe flats voor in de plaats komen. Scholen worden vervangen door woonruimte, grasveldjes worden volgebouwd met huizen met mini-tuin en schrootjes aan de gevel met amper parkeerruimte, en het gaat allemaal voor de hoofdprijs weg.
Het is toch pure waanzin om flats te vervangen zolang er schaarste is? Maar die nieuwe flat mag niet elders worden neergezet, want lege weilanden moeten om koste wat kost leeg blijven. Als ze dat wel zouden doen, zouden ze de ellende van bouwen in een krappe omgeving niet hebben, zouden ze geen flat hoeven te slopen, en zouden er daadwerkelijk woningen bijkomen.

[ Voor 47% gewijzigd door RemcoDelft op 27-03-2019 10:25 ]

[3x3]

Voor iedereen met interesse

Live uitzending plenaire zaal: video / audio

Ik schrik wel een beetje van hoe dramatisch het niveau is van het debat over zo'n belangrijk onderwerp.

[RemcoDelft]

3x3 schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 10:52:
Ik schrik wel een beetje van hoe dramatisch het niveau is van het debat over zo'n belangrijk onderwerp.

Politici denken niet in oplossingen, politici hebben alleen belang bij zeer trajecten zodat ze decennialang over hetzelfde kunnen debatteren. En ondertussen allemaal lekker bekvechten, geen enkel bedrijf zou het toch verzinnen om elke dag met 150 man te gaan vergaderen?

En zoals altijd is de enige "oplossing" voor teveel regelgeving nog meer regelgeving. Met heel veel blabla over "teveel aan de markt overlaten" terwijl de overheid alles tot in de kleinste details bepaald, van de idiote hoogte van kamerdeuren tot zeer dure kavels.

Kunnen we geen wet maken dat elke politicus wordt ontslagen zodra-ie voor de derde keer "ehh" zegt?

[ Voor 6% gewijzigd door RemcoDelft op 27-03-2019 11:14 ]

[3x3]

Een prettig onderbouwd en gestructureerd verhaal van mevr. van Eijs (d66) over woningcoöperaties toestemming te geven om te bouwen voor het middensegment. Met de uitleg dat de marktpartijen ook toegang nodig hebben en een eerlijke kans tot hetzelfde segment.

[Señor Sjon]

Met de uitleg dat de marktpartijen ook toegang nodig hebben en een eerlijke kans tot hetzelfde segment.

We gaan het weer proberen? In het verleden werd je er door corporaties gewoon uitgeboden voor grondposities. Want zij konden goedkoop lenen en hadden een goudgerande achtervang. Uit die tijd stamt ook dat corporaties weer aan hun hoofdtaak moesten gaan houden.

[3x3]

Señor Sjon schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 11:59:
[...]


We gaan het weer proberen? In het verleden werd je er door corporaties gewoon uitgeboden voor grondposities. Want zij konden goedkoop lenen en hadden een goudgerande achtervang. Uit die tijd stamt ook dat corporaties weer aan hun hoofdtaak moesten gaan houden.

Wat het ook is als de woningbouwverenigingen hun geld gaan investeren in middenhuur, houden ze dan wel geld over om te bouwen voor de sociale huur? Ik denk het niet.

Ze bouwen nu al de helft sociale huurwoningen van het aantal van 5 jaar geleden.

[henkjobse]

Just in: https://www.nu.nl/economi...nederlandse-woningen.html Kennelijk zien deze partijen nog wel brood in de NL OG markt.

[RemcoDelft]

3x3 schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 13:35:
Wat het ook is als de woningbouwverenigingen hun geld gaan investeren in middenhuur, houden ze dan wel geld over om te bouwen voor de sociale huur? Ik denk het niet.

Geeft het niet juist aan hoe verziekt de markt is, dat er wel met miljarden euro's overnames worden gedaan of hypotheken worden gefinancierd, maar er nooit eens een vermogende partij is die gewoon een paar miljard uitgeeft aan nieuwbouw?

[gorgi_19]

henkjobse schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 14:10:
Just in: https://www.nu.nl/economi...nederlandse-woningen.html Kennelijk zien deze partijen nog wel brood in de NL OG markt.

Er is veel te veel geld in de markt; de kosten van geld zijn ook lange tijd niet zo laag geweest en de rendementen op andere investeringen als obligaties niet bijzonder.

Huizenmarkt, zeker met een krappe huizenmarkt, is dan interessant met een consistent en voorspelbaar rendement. De krapte zorgt er voor dat de risico's op leegstand dalen.

[Baytep]

Er was eens een politicus die zei dat Nederland VOL is.
Nu denk ik dat ook, maar niet om dezelfde redenen.

De grond in (west) Nederland is simpelweg heel duur, net als de arbeidskosten om een huis op die grond te zetten.
De groene ruimte tussen steden wordt steeds kleiner, en eigenlijk is verdichting in de steden vaak de enige mogelijkheid.
Toch vinden (jongere) mensen dat ze allemaal hun eigen stulpje moeten hebben, waardoor het aantal mensen per huishouden nog nooit zo laag is geweest.
Daarom vind ik de oplopende prijzen niet zo'n groot probleem. Het is een beetje marktwerking die beperkt wordt door de gemeentes (omwille van het groen, maar ook om financiele redenen).

Daarom moet de overheid lekker afblijven van alle knoppen. Regulering van vrije sector huur lijkt me extreem regressief.

Ik vind wel dat de overheid zich eens moet gaan bezig houden met generatie woningen, hierdoor kan veel compacter en milieu-bewuster gebouwd worden.

[RemcoDelft]

Baytep schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 15:53:
Er was eens een politicus die zei dat Nederland VOL is.

Juliana zei het al in 1951, en in 1979 nog eens. Daarom werd er net na de oorlog groot ingezet op emigratie (naar Canada en Australie). Jammer dat dat korte tijd later vanwege korte termijn economische belangen compleet vergeten is, want ik denk inderdaad dat Nederland veel aangenamer zou zijn met 10 miljoen mensen, of misschien nog wel minder. Meer ruimte, meer natuur, minder overlast van elkaar, geen eeuw continue woningnood, enz. enz. Kleinere huishoudens zouden een krimpende bevolking redelijk kunnen opvangen zonder massale leegstand.

[Avalaxy]

Baytep schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 15:53:

Toch vinden (jongere) mensen dat ze allemaal hun eigen stulpje moeten hebben, waardoor het aantal mensen per huishouden nog nooit zo laag is geweest.
Daarom vind ik de oplopende prijzen niet zo'n groot probleem. Het is een beetje marktwerking die beperkt wordt door de gemeentes (omwille van het groen, maar ook om financiele redenen).

Goh, laat me raden. Je bent zeker zelf wél huizenbezitter?

[Miks]

Baytep schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 15:53:
Er was eens een politicus die zei dat Nederland VOL is.
...
Toch vinden (jongere) mensen dat ze allemaal hun eigen stulpje moeten hebben, waardoor het aantal mensen per huishouden nog nooit zo laag is geweest.
Daarom vind ik de oplopende prijzen niet zo'n groot probleem.
...

Ja echt bizar, ik was laatst bij de bakker en daar vonden (jonge) mensen ook allemaal dat ze hun eigen eten moesten hebben.
Daarom vind ik oplopende voedselprijzen niet zo'n groot probleem.

[Baytep]

Avalaxy schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 16:21:
[...]
Goh, laat me raden. Je bent zeker zelf wél huizenbezitter?

Laten we de "agency" discussie beginnen!

Ja, klopt, na studie samen met vrienden een krot gekocht want arm. Dit opgeknapt, en van de winst kon ieder een eigen krot kopen, maarja, onderhand hebben we het allemaal wel voor elkaar.

en @Miks dat is een vergelijking die wat nuance verdient.
Als iemand er voor kiest om heel duur bio-organisch te eten, en daarna blut is doet hij/zij dat zelf.
Geldt voor een dak boven je hoofd ook.

Het grappige is dat de jonge mensen die in de grote steden wonen vervolgens ook nog tegen hun eigen belang in stemmen.

Dus wat mij betreft prima dat de prijzen stijgen (in de randstad). Houdt er wel rekening mee dat een groot deel veroorzaakt wordt door spelletjes op de financiele markten, dus dat kan als sneeuw voor de zon verdwijnen.

[RocketKoen]

RemcoDelft schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 14:19:
[...]

Geeft het niet juist aan hoe verziekt de markt is, dat er wel met miljarden euro's overnames worden gedaan of hypotheken worden gefinancierd, maar er nooit eens een vermogende partij is die gewoon een paar miljard uitgeeft aan nieuwbouw?

Simpel te verklaren. Het gaat niet alleen om het geld.
1) De gemeente moet toestemming geven voor nieuwbouw en grond beschikbaar maken. Dit doen ze veel te weinig.
2) Je hebt bouwmateriaal en bouwvakkers nodig. Die hebben we simpelweg niet genoeg om meer te bouwen dan we nu doen.

Door deze 2 punten krijg je schaarste. En door schaarste gaat de prijs van nieuwbouw omhoog.
Pas nu wordt geld belangrijk. Want investeerders willen gewoon geld verdienen. Bij een huizenprijs van X hoort een huurprijs Y om het financieel aantrekkelijk te maken.
Dus worden er nog steeds te weinig woningen gebouwd. Maar de woningen die wel worden gebouwd zijn vaak veel duurder.

[Amphiebietje]

RocketKoen schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 18:13:
[...]

Simpel te verklaren. Het gaat niet alleen om het geld.
1) De gemeente moet toestemming geven voor nieuwbouw en grond beschikbaar maken. Dit doen ze veel te weinig.

Die grond moet natuurlijk ook beschikbaar zijn. Er zijn gemeenten waar bijna geen bouwgrond beschikbaar is omdat alles al vol is gebouwd en er eigenlijk alleen iets vrij komt als er een gebouw gesloopt moet worden.

[RocketKoen]

Amphiebietje schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 18:24:
[...]


Die grond moet natuurlijk ook beschikbaar zijn. Er zijn gemeenten waar bijna geen bouwgrond beschikbaar is omdat alles al vol is gebouwd en er eigenlijk alleen iets vrij komt als er een gebouw gesloopt moet worden.

De gemeente (en de provincie) bepaalt wat bouwgrond is. En wat de voorwaarden voor de bouw zijn.
Zo mag je bijvoorbeeld geen blok rijtjeshuizen afbreken en er een flat van 20 verdiepingen neerzetten zonder toestemming van de gemeente.
En de gemeente is hier nogal huiverig in omdat de bevolkingsdichtheid van een buurt invloed heeft op de voorzieningen.
Zijn er wel genoeg parkeerplaatsen.
Kun je er nog komen met de auto of OV.
Is er nog genoeg groen, winkels, recreatie, afvalbakken en scholen in de buurt?

Dus als de bevolkingsdichtheid verandert moet de gemeente allerlei dingen aanpassen om de buurt leefbaar te houden. Kost ze allemaal geld. En als het fout gaat zit je met een probleemwijk.

Ook voor de portemonnee van de gemeente zijn goedkope huurwoningen helemaal niet interresant. De kans dat daar mensen komen te wonen met een bijstandsuitkering of de gemeente op een andere manier geld kosten is gewoon veel groter.
Dus erg veel motivatie om iets aan de schaarste te doen is er niet.

[Avalaxy]

Baytep schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 17:10:
[...]


Laten we de "agency" discussie beginnen!

Ja, klopt, na studie samen met vrienden een krot gekocht want arm. Dit opgeknapt, en van de winst kon ieder een eigen krot kopen, maarja, onderhand hebben we het allemaal wel voor elkaar.

Typisch. Iemand uit een oude generatie die nog voor een prikkie een huis kon kopen die nu tegen de jonge mensen die al van alle kanten genaaid worden (meer bijdragen aan pensioen dan ze hopen te ontvangen, niet meer onbeperkt geld vangen voor een studie, nauwelijks een hypotheek meer krijgen, extreem gestegen huizenprijzen en nauwelijks aanbod) zegt dat zíj geen recht hebben op een huis.

Ik vind dat jij ook geen recht hebt op een huis en stel voor dat je jouw huis verkoopt en de rest van je leven gaat huren. Fair deal?

[Amphiebietje]

Avalaxy schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 18:51:
[...]

Ik vind dat jij ook geen recht hebt op een huis en stel voor dat je jouw huis verkoopt en de rest van je leven gaat huren. Fair deal?

Op sociaal niveau, commercieel onder de liberalisatiegrens, of erboven? Want de eerste twee opties zijn inmiddels ook zo goed als onmogelijk, behalve als je eerst enige tijd (tot 10 jaar) weer bij je ouders gaat wonen of in een tentje/doos gaat wonen.