Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Defector]

Conono schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 11:33:
[...]

Wellicht was mijn vorm ongelukkig (waarvoor excuses), maar ik vraag mij wel degelijk af wat Harrie bedoelde met zijn opmerking "wonen is een eerste levensbehoefte" in combinatie met de opmerking dat banken "keihard" zijn. Dat duidt immers op een denkfout, namelijk dat banken er op enige wijze verantwoordelijk voor zijn om mensen aan woonruimte te helpen. Want dat is niet zo.

Waar op gedoeld werd met zijn reactie was de situatie wanneer een klant netjes zijn verplichtingen voldoet voor een periode. Daarna verandert er wat in de situatie door scheiding bijvoorbeeld, moet de hypotheek op 1 naam. De persoon kan dat netjes dragen (deed dat daarvoor immers ookal) Maar door regelgeving wordt dat tegengehouden of moeten er extra kosten betaald worden. Terwijl er feitelijk niets veranderd, want de klant kan nog steeds zijn verplichtingen voldoen.

En zo zijn er nog wel meer voorbeelden waar de bank het grootste voordeel/beslissend vermogen heeft. En de klant maar heeft te volgen. Terwijl er helemaal geen sprake hoeft te zijn van financieel wanbeleid.

[ Voor 11% gewijzigd door Defector op 07-02-2019 11:42 ]

[RemcoDelft]

Chief schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 07:47:
Laten we even die 10% liquiditeitsregel als waarheid nemen: dat betekent dat de bank 1 euro aan eigen vermogen moet hebben om 10 euro's aan jou uit te lenen in de vorm van een hypotheek. Laten we dit "superdebiel" systeem vervolgens de nek omdraaien en dat betekent dat dezelfde bank 10 euro eigen vermogen moet hebben voor diezelfde 10 euro aan hypotheek aan jou. Met andere woorden: de bank moet dus 10x zoveel eigen vermogen aanhouden. Tjah, vervolgens rekent de bank de fors hogere kosten hiervoor door aan jou, de afnemer van de hypotheek die dan weer moord en brandt schreeuwt dat de hypotheek zo belachelijk duur is

En met die fors hogere hypotheekkosten zou je fors minder kunnen lenen, zouden prijzen flink minder worden opgeblazen, zouden woningen dus goedkoper zijn, zou er veel minder risico zijn, en zouden we minder schulden hebben.

Stel je het tegenovergestelde eens voor: we veranderen de 10% regel in een 1% regel, we verlagen de rente naar 1%, we laten de leennormen los, en dankzij renteaftrek kan je voor 400 euro per maand aflossingsvrij een miljoen euro lenen om een 60 jaar oud flatje te kopen. De bank heeft hiervoor slechts 10.000 euro nodig, jijzelf betaalt elk jaar 10.000 euro aan de bank.

Ik weet 1 ding zeker: hogere schulden zijn niet gunstig voor de consument. Ik zie veel liever voldoende nieuwbouw, waardoor de waarde van dat 60 jaar oude flatje vrijwel nihil wordt.

[Conono]

Defector schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 11:40:
[...]


Waar op gedoeld werd met zijn reactie was de situatie wanneer een klant netjes zijn verplichtingen voldoet voor een periode. Daarna verandert er wat in de situatie door scheiding bijvoorbeeld, moet de hypotheek op 1 naam. De persoon kan dat netjes dragen (deed dat daarvoor immers ookal) Maar door regelgeving wordt dat tegengehouden of moeten er extra kosten betaald worden. Terwijl er feitelijk niets veranderd, want de klant kan nog steeds zijn verplichtingen voldoen.

Er verandert wel degelijk wat. Eerst waren er 2 personen op wie de bank kon verhalen, en daarna nog maar 1. Dat is echt volstrekt logisch, en bovendien was dit vooraf al bekend.

Ik zie overigens nog steeds niet wat dat met de "eerste levensbehoefte"- opmerking te maken heeft.

En zo zijn er nog wel meer voorbeelden waar de bank het grootste voordeel/beslissend vermogen heeft. En de klant maar heeft te volgen. Terwijl er helemaal geen sprake hoeft te zijn van financieel wanbeleid.

Het gaat niet om wanbeleid, het gaat om risico. Op het moment dat er wanbeleid is (of andere problemen), is het al te laat. De regels zijn er nou juist om problemen te voorkomen.

[Harrie_]

Conono schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 11:33:
[...]

Wellicht was mijn vorm ongelukkig (waarvoor excuses), maar ik vraag mij wel degelijk af wat Harrie bedoelde met zijn opmerking "wonen is een eerste levensbehoefte" in combinatie met de opmerking dat banken "keihard" zijn. Dat duidt immers op een denkfout, namelijk dat banken er op enige wijze verantwoordelijk voor zijn om mensen aan woonruimte te helpen. Want dat is niet zo.

Nou ik wil wel uitleggen wat ik daarmee bedoel. In ieder geval niet dat banken mensen aan woonruimte moeten helpen want daar zijn ze niet voor verantwoordelijk. Maar wel dat een bank, wanneer deze een hypotheek verstrekt, ook een bepaald maatschappelijk belang dient en naar mijn mening dus binnen bepaalde sociale normen moet handelen.

Als ik de berichtgeving lees over malafide hypotheekvormen, woekerrentes e.d. dan moet ik al snel denken aan die kerel in de VS die het patent op een aidsmedicijn kocht om vervolgens datzelfde medicijn 75x duurder te maken (ik weet de exacte verhoging zo even niet). Er was toen in de VS, wat de vrije markt economie zo ongeveer tot levensbeschouwing heeft verheven, ontzettend veel ophef over. De kapitalisten pur sang vonden dat zelfs te ver gaan.

Wat ik dus bedoel te zeggen met 'wonen is een primaire levensbehoefte' is dat ik vind dat wanneer je je op die markt begeeft ik vind dat je moreel verplicht om binnen bepaalde 'sociale normen' te handelen. Dat wil zeggen: winst maken mag zeker, maar je hoeft mensen geen poot uit de draaien. En bij problemen heb je ene bepaalde morele zorgplicht. Maar dat is wat ik vind

Edit: wat @Defector zegt dus. Enerzijds heeft dat ook met wet- en regelgeving te maken (waar de bank zich gewoon aan heeft te houden) anderzijds heeft het ook te maken met interne regelgeving en keuzes van de bank waarbij de bank zich - m.i. teveel - laat leiden door winst en te weinig door de mores.

[ Voor 8% gewijzigd door Harrie_ op 07-02-2019 12:02 ]

[Conono]

Harrie_ schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 11:58:
...
Edit: wat @Defector zegt dus. Enerzijds heeft dat ook met wet- en regelgeving te maken (waar de bank zich gewoon aan heeft te houden) anderzijds heeft het ook te maken met interne regelgeving en keuzes van de bank waarbij de bank zich - m.i. teveel - laat leiden door winst en te weinig door de mores.

Helder, dank. Maar bedenk wel dat jouw normen en waarden ("mores") niet hetzelfde zijn als die van mij, of van iemand anders. Het zijn ongeschreven "regels" waarvan jij vindt dat iemand anders zich daaraan moet houden. Jij vindt dus eigenlijk dat een bank buiten alle wetgeving, óók nog moet voldoen aan jouw geheel persoonlijke mening. Dat is nogal subjectief. En juist om dit subjectieve element te voorkomen, spreken we met elkaar regels af (wetgeving dus).
Oftewel: als je vindt dat het spelletje niet eerlijk is moet je niet bij diegene zijn die het spelletje volgens de regels speelt. Je moet zijn bij diegene die de regels maakt. De regels gelden immers voor iedereen, jouw geheel persoonlijke mores niet.

[Napo]

Harrie_ schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 11:58:
[...]

Enerzijds heeft dat ook met wet- en regelgeving te maken (waar de bank zich gewoon aan heeft te houden) anderzijds heeft het ook te maken met interne regelgeving en keuzes van de bank waarbij de bank zich - m.i. teveel - laat leiden door winst en te weinig door de mores.

Wat poog je hiermee te zeggen? De bank staat blijkbaar niet binnen de groep waarin de normen anders zijn dan waaraan de bank voldoet (de groep Nederlanders als geheel). Indien je dus gebruik maakt van middelen van personen dan wel organisaties buiten de groep met eenzelfde normen als jij hebt dan loop je dit risico, de keuze is om dan Nederland als groep een andere set aan normen aan te meten - politiek bedrijven en de samenleving het goede ervan laten zien - of gebruik maken van personen of organisaties die aan jouw normen voldoen.

Een bank heeft - zeker met hypotheken - tegenwoordig bijzonder weinig speelruimte om een persoonlijk aanbod te doen. Dat laat "het systeem" simpelweg niet toe.

[Harrie_]

Napo schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 13:47:
[...]
Wat poog je hiermee te zeggen? De bank staat blijkbaar niet binnen de groep waarin de normen anders zijn dan waaraan de bank voldoet (de groep Nederlanders als geheel). Indien je dus gebruik maakt van middelen van personen dan wel organisaties buiten de groep met eenzelfde normen als jij hebt dan loop je dit risico, de keuze is om dan Nederland als groep een andere set aan normen aan te meten - politiek bedrijven en de samenleving het goede ervan laten zien - of gebruik maken van personen of organisaties die aan jouw normen voldoen.

Een bank heeft - zeker met hypotheken - tegenwoordig bijzonder weinig speelruimte om een persoonlijk aanbod te doen. Dat laat "het systeem" simpelweg niet toe.

Ik snap niet wat er nu continu zo onduidelijk is. Een mooi voorbeeld is dat artikel waar @Chief eerder mee kwam:

De Consumentenbond stapt naar toezichthouder AFM. Mensen die een spaarhypotheek hebben bij ING of Rabobank worden volgens de belangenvereniging onterecht op kosten gejaagd. Bij de verlenging van een dergelijke hypotheek vragen deze banken namelijk een hogere rente dan bij een annuïteitenhypotheek.

De bank kan wel 40% rente rekenen als ze wil. Ik weet niet wat er wettelijk wel en niet mag, maar ookal mag het wettelijk dan kan ik toch nog vinden dat ik een dergelijke insteek moreel verwerpelijk vind.

[Napo]

Harrie_ schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 13:55:
[...]


Ik snap niet wat er nu continu zo onduidelijk is. Een mooi voorbeeld is dat artikel waar @Chief eerder mee kwam:


[...]


De bank kan wel 40% rente rekenen als ze wil. Ik weet niet wat er wettelijk wel en niet mag, maar ookal mag het wettelijk dan kan ik toch nog vinden dat ik een dergelijke insteek moreel verwerpelijk vind.

Het is zeker niet onduidelijk, je hebt uiteindelijk zelf de keuze om een hypotheek af te sluiten bij een bank. Als je de handelingen van een bank moreel verwerpelijk vindt dan doe je daar geen zaken mee. Ben je het niet eens met de voorwaarden sluit je het eveneens niet af. Achteraf klagen is altijd gemakkelijk.

---

Daarnaast spreekt het bericht van @Chief over hetvolgende

Bij Rabobank betalen mensen gemiddeld zo'n 0,35 procent meer rente dan klanten met een annuïteitenhypotheek.

Als ze basale zaken als procent en procentpunt niet uit elkaar kunnen houden kan ik bijzonder weinig met het "nieuwsbericht"

[Harrie_]

Napo schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 15:22:
Het is zeker niet onduidelijk, je hebt uiteindelijk zelf de keuze om een hypotheek af te sluiten bij een bank. Als je de handelingen van een bank moreel verwerpelijk vindt dan doe je daar geen zaken mee. Ben je het niet eens met de voorwaarden sluit je het eveneens niet af. Achteraf klagen is altijd gemakkelijk.

Dat heeft niets met achteraf klagen te maken. Dus de mensen in deze uitzending van kassa mogen ook niet achteraf klagen? Ze hebben immers zelf hun handtekening gezet dus ze hadden maar op de hoogte moeten zijn van alle kleine lettertjes. In de vervolguitzending (die kreeg ik zo even niet gevonden) gaat het o.a. om klanten die een prospectus gehad hebben waarin staat dat de rente van de lening met de marktrente meebeweegt. Die zijn in het gelijk gesteld door de rechter, vervolgens redeneert de bank dat klanten die niet aan kunnen tonen ooit een prospectus gehad/gezien hebben daar dan geen recht op hebben.

Het echtpaar wat in het filmpje naar voren komt heeft 33k geleend, 46k betaald aan de bank en in totaal nu 4,5k afgelost. Oh maar de bank heeft binnen de wet gehandeld (ze zijn binnen het wettelijk maximum van 14% (!) rente gebleven) en het stond ergens in de voorwaarden op pagina 16 dus dan mogen we er niets van vinden

Napo schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 15:22:
Daarnaast spreekt het bericht van @Chief over hetvolgende

Bij Rabobank betalen mensen gemiddeld zo'n 0,35 procent meer rente dan klanten met een annuïteitenhypotheek.

Als ze basale zaken als procent en procentpunt niet uit elkaar kunnen houden kan ik bijzonder weinig met het "nieuwsbericht"

Iedereen snapt natuurlijk iedereen dat er in dit artikel bedoeld wordt dat als de rente bij een annïteitenhypotheek 2% zou zijn dat er dan voor een spaarhypotheek 2,35% wordt gerekend. Mooi als die verslaggever van nu.nl neer zou zetten dat het om een verschil van 0,35% procentpunt gaat maar ik denk dat dat voor de gemiddelde lezer meer verwarring oplevert dan hoe het nu geschreven staat.

Uiteindelijk gaat toch om de kern van het bericht? De consumentenbond stapt naar de AFM toe omdat ING en Rabobank iets doen wat in hun ogen niet deugt en waarbij die banken aangeven dat het gewoon mag, m.a.w. de de banken lopen weer de grenzen op te zoeken van 'waar ze mee weg kunnen komen'. Wettelijk gezien mag ik ook iedereen die ik tegenkom een sukkel noemen, maar ik heb zo'n donkerbruin vermoeden dat ik daar geen vrienden mee maak...

[Napo]

Harrie_ schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 15:43:
[...]


Dat heeft niets met achteraf klagen te maken. Dus de mensen in deze uitzending van kassa mogen ook niet achteraf klagen? Ze hebben immers zelf hun handtekening gezet dus ze hadden maar op de hoogte moeten zijn van alle kleine lettertjes. In de vervolguitzending (die kreeg ik zo even niet gevonden) gaat het o.a. om klanten die een prospectus gehad hebben waarin staat dat de rente van de lening met de marktrente meebeweegt. Die zijn in het gelijk gesteld door de rechter, vervolgens redeneert de bank dat klanten die niet aan kunnen tonen ooit een prospectus gehad/gezien hebben daar dan geen recht op hebben.

Het echtpaar wat in het filmpje naar voren komt heeft 33k geleend, 46k betaald aan de bank en in totaal nu 4,5k afgelost. Oh maar de bank heeft binnen de wet gehandeld (ze zijn binnen het wettelijk maximum van 14% (!) rente gebleven) en het stond ergens in de voorwaarden op pagina 16 dus dan mogen we er niets van vinden

Oprecht is mijn standpunt in deze - op basis van jouw laatste alinea - had de leningnemer zich beter moeten informeren. Als je de condities niet begrijpt moet je geen lening afsluiten. Is 14% een hoog percentage? Ja, zeker in de huidige markt. Ben je zelf verantwoordelijk voor het product dat je afneemt? Zeer zeker. "Ik wist het niet" is mijn inziens geen reden, de persoon in de video had het moeten oversluiten.

[...]


Iedereen snapt natuurlijk iedereen dat er in dit artikel bedoeld wordt dat als de rente bij een annïteitenhypotheek 2% zou zijn dat er dan voor een spaarhypotheek 2,35% wordt gerekend. Mooi als die verslaggever van nu.nl neer zou zetten dat het om een verschil van 0,35% procentpunt gaat maar ik denk dat dat voor de gemiddelde lezer meer verwarring oplevert dan hoe het nu geschreven staat.

Uiteindelijk gaat toch om de kern van het bericht? De consumentenbond stapt naar de AFM toe omdat ING en Rabobank iets doen wat in hun ogen niet deugt en waarbij die banken aangeven dat het gewoon mag, m.a.w. de de banken lopen weer de grenzen op te zoeken van 'waar ze mee weg kunnen komen'. Wettelijk gezien mag ik ook iedereen die ik tegenkom een sukkel noemen, maar ik heb zo'n donkerbruin vermoeden dat ik daar geen vrienden mee maak...

De "iedereen snapt wel wat er bedoeld wordt" is niet de manier om je als nu.nl maar zeer zeker als de consumentenbond om het kenbaar te maken. Als de partij die voor jouw belang opkomt al niet correct kan verwoorden waar het om gaat spreekt dat van weinig kunde. De kern van het een spaarhypotheek is ook het financieren van een woning, dat de rente dan wat hoger is maakt niet zo heel veel uit?

[Harrie_]

Napo schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 16:05:
[...]
Oprecht is mijn standpunt in deze - op basis van jouw laatste alinea - had de leningnemer zich beter moeten informeren. Als je de condities niet begrijpt moet je geen lening afsluiten. Is 14% een hoog percentage? Ja, zeker in de huidige markt. Ben je zelf verantwoordelijk voor het product dat je afneemt? Zeer zeker. "Ik wist het niet" is mijn inziens geen reden, de persoon in de video had het moeten oversluiten.
[...]

Klopt helemaal. Ik kan wel zeggen dat de consument niet verantwoordelijk is, dat is hij overduidelijk wel; hij heeft immers zijn handtekening onder die lening gezet. Waar het mij om gaat is de 'slinkse' manier waarop dit soort financiële producten verkocht worden, want laten we eerlijk zijn: die worden op een zodanige manier in de markt gezet en geadviseerd dat de geldverstrekker ook van te voren weet dat een hoop consumenten erin tuinen. Ik vind het dan wel erg kort door de bocht wanneer de geldverstrekker zich dan verschuilt achter achter: 'Het staat in de voorwaarden, het staat in de prospectus, u had het kunnen weten'. Maar in dit soort situaties loopt het recht altijid achter de feiten aan. Op het moment dat dit zoiets een probleem wordt (m.a.w. teveel mensen 'tuinen erin') wordt er weer een wet of regel gemaakt die ervoor moet zorgen dat dit niet meer/minder gebeurt en dan vind men wel weer een andere truc.

Napo schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 16:05:
[...]
De "iedereen snapt wel wat er bedoeld wordt" is niet de manier om je als nu.nl maar zeer zeker als de consumentenbond om het kenbaar te maken. Als de partij die voor jouw belang opkomt al niet correct kan verwoorden waar het om gaat spreekt dat van weinig kunde. De kern van het een spaarhypotheek is ook het financieren van een woning, dat de rente dan wat hoger is maakt niet zo heel veel uit?
[...]

Ik weet in deze niet hoe de uiting van de consumentenbond is geweest. Misschien heeft de consumentenbond het wel keurig verwoord maar heeft een knuppel bij nu.nl het wel slecht 'vertaald'

[twain4me]

Harrie_ schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 11:09:

Om dat maar volledig af te schuiven op het kunnen begrijpen van de financiële implicaties van het handelen van de consument is ècht te kort door de bocht. Als consument ga je ervanuit dat je goed en eerlijk geadviseerd wordt door iemand die er verstand van heeft. Je mag van iedereen verwachten dat hij/zij weet waar hij voor tekent maar niet volledig de lange termijn gevolgen en de implicaties van diverse what-if scenario's kan overzien -> daar speelt de adviseur (van de bank) een belangrijke rol in, een die de banken (mijns inziens) over het algemeen niet goed invullen.

Banken hebben zorgplicht en dat kan je bij de afm, kifid of rechter afdwingen.
Veder is het een feit dat de gemiddelde consument het contract wat ze hebben met de bank niet eens leest.
ze hebben geen idee wat ze boetevrij mogen aflossen, ze hebben geen idee wat de regels zijn rondom hun bouwdepot. ze hebben geen idee of ze na een X% te hebben afgelost probleemloos de woning mogen verhuren.
Alles wat ze weten is hoeveel rente ze betalen. De grootste financiele overeenkomst die je ooit zal tekenen, en nieteens de moeite kunnen opbrengen om het goed te lezen en daarna te begrijpen.
Ik heb ook de broschure van lands bekenste woeker polis gelezen, en daarna heel snel in de papierbak gemikt, want, te hoog risico. Als ik dat kon, waarom konden die achteraf klagers dat dan niet? Juist! Ik heb het gelezen en begrepen en die mensen niet.
Waarom hebben die mensen van de rechter toch gelijk gekregen? omdat het bedrijf in kwestie niet voldoende heeft gewaarschuwd voor de risico's. oftewel, ze hebben wel gewaarschuwd , maar in te kleine letters of niet vaak genoeg, en dan kijk ik naar dat nieuws en denk dan.. WTF waarom wordt dom zijn beloond in deze, ze hadden immers wel geprofiteerd als het goed was gegaan met de beurs. Maar dat heeft dan te maken met de zorgplicht. De verhouding tussen bank en klant is niet gelijk en daarom moet de bank EXTRA zijn best doen om de risico's uit te leggen.
En ergens is het als verstandig persoon best zuur als minder verstandige mensen een bailout krijgen.

Veder zeg je elders dat de bank altijd zijn winst prognose wil halen, dat is onjuist, In ken genoeg voorbeelden waar de bank water bij de wijn heeft gedaan om problemen op te lossen.
Is het raar dat ze hun geld willen? en is het raar dat ze altijd eerst nee verkopen? Nee natuurlijk niet, anders zou helemaal niemand meer zijn hypotheek aflossen.

Harrie_ schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 11:58:
[...]

De bank kan wel 40% rente rekenen als ze wil. Ik weet niet wat er wettelijk wel en niet mag, maar ookal mag het wettelijk dan kan ik toch nog vinden dat ik een dergelijke insteek moreel verwerpelijk vind.

Ik wist niet dat de bank eenzijdig contracten kan aanpassen of opleggen, waarom zou je daar je handtekening onder zetten En weer kom ik aan bij LEZEN en begrijpen van de stukken waar je je handtekening onder zet. De "ik begreep het niet kaart" wordt iets te vaak en iets te makkelijk getrokken.
Persoonlijk ben ik een beetje "Ik begreep het niet" moe, in basis moet je niet ergens je handtekening onder zetten als je het niet begrijpt.

Dat filmpje is wel een raar verhaal.

Waarom niet met een advocaat naar kifid indruk wekken dat de rente vast zou staan aan de euribor en dat niet doet is bijna gegarandeerd winnen bij kifid.

instand edit: daar zijn meer mensen achter gekomen.
link

Kortom, de bank hoeft geen moreel kompas te hebben, dat slaat de rechter/ kifid er wel in. rechters

[Harrie_]

twain4me schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 17:17:
[...]
Banken hebben zorgplicht en dat kan je bij de afm, kifid of rechter afdwingen.
[...]
Kortom, de bank hoeft geen moreel kompas te hebben, dat slaat de rechter/ kifid er wel in. rechters

Nee maar dat is dus precies wat ik bedoel. Ik irriteer me dat banken continu zonder moreel kompas lijken te opereren (ik wil hier niet àlle banken over één kam scheren, maar goed je begrijpt wat ik bedoel), op het moment dat ze op de vingers getikt worden door een of andere autoriteit of een rechter trekken ze even het boetekleed aan en gaan ze weer vrolijk door. Dat ontslaat de consument er natuurlijk niet van dat die goed moet onderzoeken waar hij/zij voor tekent maar het mes snijdt wat mij betreft aan twee kanten en ik vind dat er hier wel iets té makkelijk naar de consument wordt gewezen. Er wordt nog te vaak bij wijze van spreken op pagina 16 van de voorwaarden allerlei risico's benoemd in moeilijke juridische taal om later naar de consument te kunnen wijzen in het kader van 'die had het kunnen weten'. Helaas telt onze maatschappij meer 'praktisch opgeleiden' en die schijnen over het algemeen wat meer moeite te hebben met dat soort ingewikkelde documenten, die laten het zich dus uitleggen door de adviseurs die dat soort financiële producten verkopen en dan krijg je zo'n 'wij van WC-eend'-verhaal

[Sport_Life]

Het is inmiddels toch vrij algemeen bekend - dus ook bij praktisch opgeleide mensen - dat banken het niet zo best voor hebben met de consument?
Als je bij de vw dealer binnenloopt probeert men een auto te verkopen, als je bij een bank binnenloopt probeert men een lening te verkopen. Het advies van de vw dealer is daarbij van vergelijkbare aard als het advies van een bankmedewerker. Het is aan de consument te bepalen in hoeverre hij daarbij bereid is extra te betalen voor extern advies. (bij de aanschaf van een nieuwe auto zou dat ook welkom zijn, gezien de vaste lasten wat het met zich mee brengt).

Overigens vind ik persoonlijk een nieuwe auto van 40k die na 15 jaar niets waard is in verhouding veel duurder dan een hypothecaire lening voor 30 jaar waarbij de waarde van het onderpand over een termijn van 30 jaar doorgaans stijgt.

[ Voor 36% gewijzigd door Sport_Life op 07-02-2019 19:18 ]

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 19:14:
Het is inmiddels toch vrij algemeen bekend - dus ook bij praktisch opgeleide mensen - dat banken het niet zo best voor hebben met de consument?
Als je bij de vw dealer binnenloopt probeert men een auto te verkopen, als je bij een bank binnenloopt probeert men een lening te verkopen. Het advies van de vw dealer is daarbij van vergelijkbare aard als het advies van een bankmedewerker. Het is aan de consument te bepalen in hoeverre hij daarbij bereid is extra te betalen voor extern advies.

Alleen is dit dus gewoon niet waar. Banken hebben een (veel) hogere zorgplicht dan autoverkopers. Rechters nemen alle wet- en regelgeving mee in hun oordeel, alsmede normen en waarden die als algemeen geldend gezien worden (redelijkheid en billijkheid).

Mijn opening van het blok consumentenrecht begon geparafraseerd ongeveer zo: "De consument is dom, enorm dom, met dat uitgangspunt wordt consumentenrecht geschreven."

[Sport_Life]

Verwijderd schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 19:18:
[...]

Banken hebben een (veel) hogere zorgplicht dan autoverkopers.

Wat dus eigenlijk absurd is als je bedenkt dat een auto van 40k aanschaf over 15 jaar ca 80k kost (incl verzekering, belasting, benzine, afschrijving, etc) waarbij het onderpand op dag 1 al veel minder waard is.

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 19:22:
[...]

Wat dus eigenlijk absurd is als je bedenkt dat een auto van 40k aanschaf over 15 jaar ca 80k kost (incl verzekering, belasting, benzine, afschrijving, etc) waarbij het onderpand op dag 1 al veel minder waard is.

Deels mee eens ja.

[3x3]

Mijn vrienden van RTLZ hebben een analyse gemaakt.

• Aanbod van woningen daalt
• Aanbod nieuwbouw woningen dalen
• Het aantal huishoudens groeit door.
• De prijzen stijgen niet meer
• weinig groei in hypotheken
• Maar de vraag blijft

Ik moet zeggen, dat waar RTL op terugkijkt ook wel het geluid is dat ik gehoord heb de laatste tijd. Er zijn diverse signalen dat de prijzen stabiliseren of zelfs dalen (zoals in A'dam).

Huizen zijn wel zo schaars geworden dat ze duur zijn geworden voor grote groepen werkenden in Nederland.

[Napo]

3x3 schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 21:18:
[YouTube: De huizenmarkt stabiliseert. 'Echte prijsstijgingen zijn er wel uit' - RTL Z NIEUWS]

Mijn vrienden van RTLZ hebben een analyse gemaakt.

De vrienden van RTLZ zijn toppers in het uitleggen van bepaalde punten in zowel een positieve manier als een negatieve manier. Over 2 maanden kunnen ze weer eenzelfde video maken met een compleet andere conclusie.

[3x3]

Napo schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 21:44:
[...]


De vrienden van RTLZ zijn toppers in het uitleggen van bepaalde punten in zowel een positieve manier als een negatieve manier. Over 2 maanden kunnen ze weer eenzelfde video maken met een compleet andere conclusie.

Positief of negatieve interpretatie is vaak een gevolg van in welke rol je zit, of welk belang je hebt. De feiten en analyses zijn wel verhelderend.

[kabeltjekabel]

3x3 schreef op woensdag 6 februari 2019 @ 08:24:
[...]

Bij versneld aflossen loopt een bank gewoon rente mis ten opzichte van wat jij als klant beloofd hebt aan rente te betalen. Als je wel versneld 30K wilt kunnen aflossen, dan is een hypotheek waar je 20% mag aflossen een oplossing voor jou.

Als je een huis alleen met je partner kan financieren maar niet in je eentje kan betalen, dan is het huis misschien wel te groot/duur voor 1 persoon. Als je dat financieringsprobleem op kan lossen
door 30K bij te storten is dat netjes, en eerlijker dan een bank opzadelen met ongeveer het dubbele kredietrisico.

De bank wilde hier extra aflossing, niet de klant. Het was ook niet te duur, zeker niet te groot, en het was ook prima te betalen, maar de bank had een of andere correctiefactor voor ZZP inkomen....

Dus de bank wilde 30K hebben, en dat konden ze krijgen ook, maar dan wilden ze ook nog een boetebedrag erbij. Maar als hij de tent verkocht had en de 30K had uitgegeven aan overdrachtsbelasting en een verhuizing hadden ze hem wél boetevrij een 30K lager bedragen willen financieren. Dat is natuurlijk absurd.

Harrie_ schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 08:52:
[...]
Ok, sorry, dan heb ik het over een ander systeem. Maar ik bedoel te zeggen dat het vrij cru is het dat het zo werkt. Ik ben nogal kritisch op hoe dit hele syteem werkt (dat had je al in de gaten ) maar dat komt niet in de laatste plaats vanwege mijn vorige hypotheek waar administratief e.e.a. misgegaan was (fout van de bank) waardoor de bank deze wilde stopzetten. Hypotheek is altijd iedere maand netjes betaald maar daar heeft de bank dan op zo'n moment geen boodschap aan. Ik kan daar wel vier pagina's over voltypen maar daar is dit topic ook niet voor bedoeld; ik kan het enkel samenvatten met 3 van deze:

Het huidige geldsysteem is ook gewoon georganiseerde misdaad, maar dan gelegaliseerd en deels publieke sector.

twain4me schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 17:17:
[...]
En ergens is het als verstandig persoon best zuur als minder verstandige mensen een bailout krijgen.

Ja tuurlijk joh, want het toppunt van kapitalisme is het onverbreideld immoreel afpersen van dommere mensen? Het fatsoenlijk functioneren van een markteconomie kun je niet los zien van wat basale morele regeltjes.

Overigens baal ik er ook altijd van als er weer een of andere bank overeind gehouden wordt. Maar dat heeft niks met domme mensen te maken maar met slimme mensen die slecht zijn.

...dit ging nog even door, dus is het wel genoeg met de rant. Het topic is ontwikkelingen op de huizenmarkt, geen agitatie vs de huidige maatschappij.

[ Voor 30% gewijzigd door Señor Sjon op 08-02-2019 09:46 ]

[Verwijderd]

Laten we maar niet verder gaan daarop.

[ Voor 92% gewijzigd door Señor Sjon op 08-02-2019 09:47 ]

[3x3]

Mijn vrienden van Rtl-z vertellen over de rol en het belang van gemeenten en hun projectontwikkelaars bij het behouden van kunstmatige schaarste op de woningmarkt:

De PvdA wil dat er een bouwplicht en onteigening komt voor grondeigenaren van bouwgrond.

[RemcoDelft]

3x3 schreef op zondag 10 februari 2019 @ 07:30:
Mijn vrienden van Rtl-z vertellen over de rol en het belang van gemeenten en hun projectontwikkelaars bij het behouden van kunstmatige schaarste op de woningmarkt:

De PvdA wil dat er een bouwplicht en onteigening komt voor grondeigenaren van bouwgrond.

En de provincies? Die bepalen dat er niet buiten gemeentegrenzen mag worden gebouwd.
I.p.v. een jarenlange bureaucratie rond onteigenlingen op te zetten, is het veel eenvoudiger om grondbezitters toe te staan te bouwen. Laat die grondspeculanten en gemeenten stikken in hun piepkleine dure kaveltjes, en sta elke boer toe z'n weiland tegen 50 euro per vierkante meter te verkopen voor woningbouw.

Edit: "Meer overheid" voor een probleem veroorzaakt door teveel overheid is weer typisch zo'n idee waar politici mee komen. Het zal nooit bij ze opkomen dat minder overheid beter is.

[ Voor 10% gewijzigd door RemcoDelft op 10-02-2019 11:38 ]

[ANdrode]

RemcoDelft schreef op zondag 10 februari 2019 @ 10:15:
[...]

En de provincies? Die bepalen dat er niet buiten gemeentegrenzen mag worden gebouwd.
I.p.v. een jarenlange bureaucratie rond onteigenlingen op te zetten, is het veel eenvoudiger om grondbezitters toe te staan te bouwen. Laat die grondspeculanten en gemeenten stikken in hun piepkleine dure kaveltjes, en sta elke boer toe z'n weiland tegen 50 euro per vierkante meter te verkopen voor woningbouw.

In veel regio's is de grond tegen de kom aan feitelijk al in handen van speculanten. En als je er gaat bouwen dan moet je ook de infrastructuur aanleggen _{die verschrikkelijk duur is} en tegelijkertijd werd vanuit grond de gemeentelijke lasten gedrukt.

Ik vrees dat de duurzamen optie het betalen van gemeentelijke lasten via... gemeentelijke belastingen is ipv impliciet via grond. En het grootste deel van de infrastructuur in een wijk afwentelen op de ontwikkelaar als iets niet oorspronkelijk als bouwgrond direct van de gemeente gekocht is.

offtopic:
Ik zou bijna wat avonden vrijmaken om hiervoor wat kleinschalige onderzoeksacties te doen. Met goede vragen en het goede pad kan je duidelijk informatie en een dialoog uit (rijks)overheid krijgen

[ Voor 8% gewijzigd door ANdrode op 10-02-2019 11:26 ]

[GoldenSample]

3x3 schreef op zondag 10 februari 2019 @ 07:30:
[YouTube: Hoe gemeenten cashen bij woningnood • Z zoomt uit]

Mijn vrienden van Rtl-z vertellen over de rol en het belang van gemeenten en hun projectontwikkelaars bij het behouden van kunstmatige schaarste op de woningmarkt:

De PvdA wil dat er een bouwplicht en onteigening komt voor grondeigenaren van bouwgrond.

Tja dit is toch niets nieuws? Gemeenten zijn verslaafd geraakt aan woningbouwgrond voor een kapitaal verkopen. Uiteindelijk is dat niets meer dan een uiterst selectieve belasting voor nieuwe toetreders op de woningmarkt en een vliegwiel voor nog meer verschuiving van (niet bestaand) vermogen van jong naar oud & rijk naar arm.

Ruimtelijke ordening zo vrij laten zonder duidelijke kaders en visie is een geweldige misvatting. Langzaam maar zeker valt dat kwartje op meer plaatsen.

[3x3]

Klaas Knot pleit weer vanuit zijn functie voor lagere maximale LTV's voor starters

Afschaffen van de HRA vind ik dan een minder plan.
Al heb ik mij HRA al gigantisch verspeeld door niet 100% van mijn huis te financieren zoals Knot voorstelde met zijn andere idee.

[ApexAlpha]

3x3 schreef op zondag 10 februari 2019 @ 20:55:
Klaas Knot pleit weer vanuit zijn functie voor lagere maximale LTV's voor starters
[YouTube: Klaas Knot: De huizenmarkt is een bedreiging voor de economie]

Afschaffen van de HRA vind ik dan een minder plan.
Al heb ik mij HRA al gigantisch verspeeld door niet 100% van mijn huis te financieren zoals Knot voorstelde met zijn andere idee.

Raar. Gaat enkel over de particulieren die huizen kopen. De particulieren die nu een hypotheek afsluit moet verplicht aflossen, dus dat lost het 'probleem' in 30 jaar op; de schuld gaat altijd omlaag. Geen woord over extra belasting voor beleggers die huizen en grond massaal opkopen.

[ANdrode]

GoldenSample schreef op zondag 10 februari 2019 @ 15:11:
Ruimtelijke ordening zo vrij laten zonder duidelijke kaders en visie is een geweldige misvatting. Langzaam maar zeker valt dat kwartje op meer plaatsen.

Maar hoe acteer je er op?
En waar bepaald men dit beleid. Doordat het decentraal is en er geen centrale regie is is er niet één punt dat als aanspreekpunt kan fungeren. Voor belangenhebbenden een goed gekozen ontwerp.

offtopic:
Even serieus: Is mij wat consultatie/discussie tijd waard omdat ik daadwerkelijk twijfel hoeveel zicht hier op is. Zelfs tijd in inzichtelijk maken zou mij de moeite waard zijn.

[Señor Sjon]

GoldenSample schreef op zondag 10 februari 2019 @ 15:11:
[...]

Tja dit is toch niets nieuws? Gemeenten zijn verslaafd geraakt aan woningbouwgrond voor een kapitaal verkopen. Uiteindelijk is dat niets meer dan een uiterst selectieve belasting voor nieuwe toetreders op de woningmarkt en een vliegwiel voor nog meer verschuiving van (niet bestaand) vermogen van jong naar oud & rijk naar arm.

Ruimtelijke ordening zo vrij laten zonder duidelijke kaders en visie is een geweldige misvatting. Langzaam maar zeker valt dat kwartje op meer plaatsen.

De grap is dat RO juist helemaal niet vrij is, maar ontzettend gelimiteerd.

[GoldenSample]

ANdrode schreef op maandag 11 februari 2019 @ 10:48:
[...]


Maar hoe acteer je er op?
En waar bepaald men dit beleid. Doordat het decentraal is en er geen centrale regie is is er niet één punt dat als aanspreekpunt kan fungeren. Voor belangenhebbenden een goed gekozen ontwerp.

offtopic:
Even serieus: Is mij wat consultatie/discussie tijd waard omdat ik daadwerkelijk twijfel hoeveel zicht hier op is. Zelfs tijd in inzichtelijk maken zou mij de moeite waard zijn.

Señor Sjon schreef op maandag 11 februari 2019 @ 11:01:
[...]

De grap is dat RO juist helemaal niet vrij is, maar ontzettend gelimiteerd.

Het woord dat we zoeken is gefragmenteerd. Een deel van de Ruimtelijke ordening is naar gemeenten geschoven, andere delen hangen nog op provinciaal en deels ook op landelijk niveau. De fragmentatie oplossen is het eerste wat zou moeten gebeuren. Persoonlijk denk ik dat de woningnood dusdanig hoog en wijd verspreid is dat het het beste is om een landelijke visie te creëren. Op basis daarvan dwingende plannen te maken regionaal niveau, op locaal niveau spelen er helaas zo veel kleine deel belangen welke projecten de nek om draait/vertraagd dat dwang van bovenaf noodzakelijk is. Ook, hoe groot de nadelen er ook van zijn zal de vinexwijk in een nieuwe vorm weer terug moeten komen.

Ja dat zal lokale problemen geven echter is het beter om te wonen in een woning die net niet helemaal aansluit bij de eisen dan überhaupt geen woning te hebben. Overigens gebeurt dat nu al, het is echt niet iedereens droom om in Lelystad te wonen voor een godsvermogen. De angst om de verkeerde woningen te bouwen/ergens niet optimaal geld uit te persen/risico's aan te gaan is zo groot dat er überhaupt geen woningen gebouwd worden.

[3x3]

ApexAlpha schreef op maandag 11 februari 2019 @ 10:00:
[...]


Raar. Gaat enkel over de particulieren die huizen kopen. De particulieren die nu een hypotheek afsluit moet verplicht aflossen, dus dat lost het 'probleem' in 30 jaar op; de schuld gaat altijd omlaag. Geen woord over extra belasting voor beleggers die huizen en grond massaal opkopen.

Waarom zou je particulier huren nog duurder willen maken dan het al is voor de huurders?

Als alle huurwoningen zwaarder belast worden door de overheid, is er geen concurrentieverschil tussen verhuurder dus worden alle huren bijna 1:1 duurder.

Dit terwijl dat door ons belastingstelsel voor burgers particulier huren al relatief duur is voor burgers (geen HRA , geen huursubsidie)

Nederland heeft een relatief kleine particuliere huurmarkt tenopzichte van andere landen. En die particuliere huurmarkt werkt stabilserend voor de markt.

Zo verkopen verhuurders vaak niet als een bewoner eedat n scheiding aan gaat of zijn baan verliest. Terwijl grote groepen burgers niet de financiële reserves aanhouden die wel genoeg zijn om om werkeloosheid of een scheiding (hypotheek alleen dragen + partner uitkopen) op te vangen zonder hun huis te moeten verkopen.

Ook zorgen verhuurders, voor een stukje onderbodem in de markt. Ik denk dat het goed is als we naar de gehele huizenmarkt kijken, we ook de voordelen van particuliere verhuur meenemen in ons perspectief en niet alleen dom & Lubachiaans de rol van de vastgoedinesteerder als negatief zien.

En wat je ook vind van particuliere verhuur, nog meer belasting voor particuliere huursector is oneerlijk.
Huurders in die sector worden als als enige groep bewoners niet gespekt met huurtoeslag bij lage inkomens of HRA bij hoge inkomens.

[ Voor 7% gewijzigd door 3x3 op 11-02-2019 15:25 ]

[ApexAlpha]

3x3 schreef op maandag 11 februari 2019 @ 15:17:
[...]

Waarom zou je particulier huren nog duurder willen maken dan het al is voor de huurders?

Als alle huurwoningen zwaarder belast worden door de overheid, is er geen concurrentieverschil tussen verhuurder dus worden alle huren bijna 1:1 duurder.

Dit terwijl dat door ons belastingstelsel voor burgers particulier huren al relatief duur is voor burgers (geen HRA , geen huursubsidie)

Nederland heeft een relatief kleine particuliere huurmarkt tenopzichte van andere landen. En die particuliere huurmarkt werkt stabilserend voor de markt.

Zo verkopen verhuurders vaak niet als een bewoner eedat n scheiding aan gaat of zijn baan verliest. Terwijl grote groepen burgers niet de financiële reserves aanhouden die wel genoeg zijn om om werkeloosheid of een scheiding (hypotheek alleen dragen + partner uitkopen) op te vangen zonder hun huis te moeten verkopen.

Ook zorgen verhuurders, voor een stukje onderbodem in de markt. Ik denk dat het goed is als we naar de gehele huizenmarkt kijken, we ook de voordelen van particuliere verhuur meenemen in ons perspectief en niet alleen dom & Lubachiaans de rol van de vastgoedinesteerder als negatief zien.

Ten eerste; laten we elkaars argumenten niet als 'dom' en 'Lubachiaans' wegzetten.

Daarnaast zal dit niet per sé zorgen voor hogere huren. Je kan bijvoorbeeld alleen voor nieuwe eigenaren de belasting verhogen door de overdrachtsbelasting te verhogen voor investeerders. Ik zie dan ook geen voordeel voor de volkshuisvesting als bestaande woningen bij opbod worden gekocht door investeerders die gokken op waardevermeerdering en het tussentijds maar verhuren.

Dit geldt natuurlijk niet bij nieuwbouw, waarbij de investering wel bijdraagt aan het oplossing van het probleem.

Daarnaast ligt de verhoging van de huren in Nederland vast in de wet en de overheid stelt hier een maximum aan. Ook zou je woningbouwcorporaties kunnen uitzonderen en die ook in het middensegment laten verhuren en bouwen.

[ANdrode]

ApexAlpha schreef op maandag 11 februari 2019 @ 15:30:
[...]
Daarnaast ligt de verhoging van de huren in Nederland vast in de wet en de overheid stelt hier een maximum aan. Ook zou je woningbouwcorporaties kunnen uitzonderen en die ook in het middensegment laten verhuren en bouwen.

Maximumverhoging is niet van toepassing in vrije sector. Corporaties die bouwen in middenhuur/vrij sector is niet meer toegestaan sinds het werk van de heer Blok. Maximumhuur voor kleine appartementen is sterk verhoogd in steden door voorstellen van de heer Blok.

Daarnaast is recent het "huurcontract voor bepaalde tijd" gebruikelijk geworden. Ik weet niet of iemand er hier ervaring mee heeft maar dat is in de praktijk zeer, zeer toxisch en erg geschikt om bijvoorbeeld van een huurder af te komen als deze naar de huurcommissie stapt als je 3x de maximumhuur volgens puntenstelsel vangt (12m2 studentenkamer @ 30/nacht buiten de randstad, etc).

[ Voor 23% gewijzigd door ANdrode op 12-02-2019 09:04 ]

[3x3]

Een UVA onderzoeker Hochstenbach over de woningmarkt, en sociale huurwoningen en woonlasten in de stad.

Zijn maatregelen:

• Terugbrengen kredietverstrekking
• De lage rente aanpakken
• Meer investeren in de sociale huurvoorraad
• Hogere inkomensgrens voor sociale huurwoningen.
• Minder agressieve prijsstelling voor grond voor sociale of betaalbare huurwoningen.

Is de stad nog betaalbaar? Uitleg over het fenomeen Gentificatie van dezelfde onderzoeker Hochstenbach

Ik ben het eigenlijk wel met hem eens dat de overheid minder belastingagressie moet plegen naar de sociale woningbouwverenigingen en particuliere verhuurders in de middensector.

Door meer belastingen op kapitaal zoals de verhuurdersheffing, en de beperking van de renteaftrek door de EU. daalt de voorraad en stijgt de prijs.

Kapitaalbelastingen op de woningmarkt zijn een heel giftig middel voor de woningvoorraad en betaalbaarheid. Ik zie ze het liefst zo snel mogelijk verdwijnen.

[twisterNL]

ANdrode schreef op dinsdag 12 februari 2019 @ 09:03:
[...]


Maximumverhoging is niet van toepassing in vrije sector. Corporaties die bouwen in middenhuur/vrij sector is niet meer toegestaan sinds het werk van de heer Blok. Maximumhuur voor kleine appartementen is sterk verhoogd in steden door voorstellen van de heer Blok.

Daarnaast is recent het "huurcontract voor bepaalde tijd" gebruikelijk geworden. Ik weet niet of iemand er hier ervaring mee heeft maar dat is in de praktijk zeer, zeer toxisch en erg geschikt om bijvoorbeeld van een huurder af te komen als deze naar de huurcommissie stapt als je 3x de maximumhuur volgens puntenstelsel vangt (12m2 studentenkamer @ 30/nacht buiten de randstad, etc).

Elke nieuw gebouwde studio/appartement in de regio Amsterdam/Utrecht valt inmiddels volgens de puntentelling al automatisch in de vrije sector. Dus dat komt de betaalbaarheid zeker niet ten goede.

[3x3]

twisterNL schreef op woensdag 13 februari 2019 @ 12:46:
[...]


Elke nieuw gebouwde studio/appartement in de regio Amsterdam/Utrecht valt inmiddels volgens de puntentelling al automatisch in de vrije sector. Dus dat komt de betaalbaarheid zeker niet ten goede.

A'dam geeft 80% van haar grond alleen uit onder de conditie dat er een sociale huurhut of middensegment-appartement op wordt gebouwd.

De gevolgen zijn duidelijk: https://www.parool.nl/ams...t-meer-rendabel~a4598101/

Op dit moment is het huurrendement in Amsterdam al het laagst van Nederland (4%) en lijkt het er ook op dat huizenprijzen niet verder door zullen stijgen maar dalen.

Niemand heeft op dit moment belang bij het bijbouwen in Amsterdam - behalve iedereen die een betaalbare woning zoekt natuurlijk.

[twisterNL]

3x3 schreef op woensdag 13 februari 2019 @ 15:25:
[...]

A'dam geeft 80% van haar grond alleen uit onder de conditie dat er een sociale huurhut of middensegment-appartement op wordt gebouwd.

De gevolgen zijn duidelijk: https://www.parool.nl/ams...t-meer-rendabel~a4598101/

Op dit moment is het huurrendement in Amsterdam al het laagst van Nederland (4%) en lijkt het er ook op dat huizenprijzen niet verder door zullen stijgen maar dalen.

Niemand heeft op dit moment belang bij het bijbouwen in Amsterdam - behalve iedereen die een betaalbare woning zoekt natuurlijk.

Ja, de middenhuur loopt lekker. Verhuurders proberen links en rechts er nog wat servicekosten en verplichte afname van hele dure parkeerplaatsen erin te fietsen. Dit is overigens niet het eerste voorbeeld van mislukte middenhuur. Er zijn al voorbeelden dat relatief 'goedkope' huurwoningen alsnog voor 1200 euro per stuk verhuurd worden

Het punt wat ik wou maken is dat wanneer op basis van de puntentelling kijkt elke nieuwbouwwoning, hoe klein ook, in de regio Amsterdam/Utrecht in de vrije sector valt. Dat er afspraken met de gemeente zijn gemaakt is wat anders, maar voor dergelijke huurprijsrestricties krijg je als projectontwikkelaar een prima korting op de bouwgrond. Nu moet de gemeente strak gaan handhaven want er ze nemen er nu al een loopje mee.

En overigens is 4% rendement voor een nagenoeg risicovrije investering (na oplevering) echt meer dan prima. De beurs heeft een meerjarig gemiddelde van 7% maar een veel hoger risico. Je belegde euro's zijn in 2018 puur naar beurskoersen gekeken met 10% gekrompen. Die 4% is voor het risico die genomen wordt gewoon een goed rendement.

[RemcoDelft]

twisterNL schreef op woensdag 13 februari 2019 @ 16:34:
En overigens is 4% rendement voor een nagenoeg risicovrije investering (na oplevering) echt meer dan prima. De beurs heeft een meerjarig gemiddelde van 7% maar een veel hoger risico. Je belegde euro's zijn in 2018 puur naar beurskoersen gekeken met 10% gekrompen. Die 4% is voor het risico die genomen wordt gewoon een goed rendement.

Hier maak je toch 2 denkfouten: Die 4% gaat uit van 100% eigen vermogen, terwijl 80% vreemd vermogen waarschijnlijker is. Dan betaal je misschien 2% hypotheekrente, terwijl de huur 4% oplevert, en dan is jouw 4% al 12% rendement. Tel daar 8% prijsstijging bij op en je zit ruim boven de 50% rendement op je eigen vermogen.
Maar dat is natuurlijk niet risicovrij, als er geen risico op zou zitten zou de bank jou niet nodig hebben, maar zelf deze winst pakken. Bij een kleine prijsdaling van slechts 20% is je eigen vermogen namelijk op, en al deze "snelle jongens" die nu in vastgoed investeren zullen dan in de rij staan om het als eerste weer te verkopen.

[ANdrode]

3x3 schreef op woensdag 13 februari 2019 @ 15:25:
[...]
Op dit moment is het huurrendement in Amsterdam al het laagst van Nederland (4%) en lijkt het er ook op dat huizenprijzen niet verder door zullen stijgen maar dalen.

Het rendement van aandelen bereken je ook niet op basis van dividend …

Het is evident dat je bij verhuur-objecten de waardestijging van vastgoed ook moet meenemen in het rendement. Puur naar de kosten kijken voor onderhoud en kapitaalkosten stelt de situatie verkeerd voor. Rendement over de laatste jaren was zeker in het lagere segment > 15% en hoger bij verhuur voor bepaalde/korte tijd.

Maar Amsterdam is inderdaad niet meer de plek waar je moet zijn. Tijd om de hot potato door te geven aan kleine beleggers/etc.

Grootste vraag van mij: Drukt men dit uit tov de waarde van het onderpand? Natuurlijk hebben 'oude' contracten een portfolio een waarde die relatief laag is tov de huidige waarde van het onderpand.

Het bestaan van oude contracten is logisch bij verhuur. Daarnaast een prikkel om nooit een contract voor onbepaalde tijd onder de liberalisatiegrens te tekenen.

[ Voor 5% gewijzigd door ANdrode op 13-02-2019 20:56 ]

[kabeltjekabel]

Waar komt die 4% huur vandaan? De hokjes die ik te huur zie voor €900 / mnd zien er heel wat onaantrekkelijker uit dan de huizen die ik voor €270K te koop zie staan.

[aicaramba]

3x3 schreef op woensdag 13 februari 2019 @ 15:25:
[...]

A'dam geeft 80% van haar grond alleen uit onder de conditie dat er een sociale huurhut of middensegment-appartement op wordt gebouwd.

De gevolgen zijn duidelijk: https://www.parool.nl/ams...t-meer-rendabel~a4598101/

Op dit moment is het huurrendement in Amsterdam al het laagst van Nederland (4%) en lijkt het er ook op dat huizenprijzen niet verder door zullen stijgen maar dalen.

Niemand heeft op dit moment belang bij het bijbouwen in Amsterdam - behalve iedereen die een betaalbare woning zoekt natuurlijk.

"Ik begrijp ze, maar juist daarom mag ik ook kritiek leveren. Het ontbreekt aan een langetermijnvisie. Er wordt nu beleid bedacht om het huidige tekort aan woningen op te lossen, terwijl het zeker twintig jaar duurt voordat die woningen binnen de Ring zijn opgeleverd. Dat is geen oplossing voor de huidige schaarste."

Beetje raar. Zeggen dat er geen langetermijnvisie is, maar vooral afgeven op de korte termijn.

[twisterNL]

kabeltjekabel schreef op woensdag 13 februari 2019 @ 23:13:
Waar komt die 4% huur vandaan? De hokjes die ik te huur zie voor €900 / mnd zien er heel wat onaantrekkelijker uit dan de huizen die ik voor €270K te koop zie staan.

Zelfs met korting heb je te maken met dure (erfpacht)grond en hoge bouwkosten. Dat drukt het rendement. Aan de andere kant is de inkomstenstroom gegarandeerd want je verhuurt het allemaal sowieso wel.

[3x3]

aicaramba schreef op donderdag 14 februari 2019 @ 08:44:
[...]


[...]


Beetje raar. Zeggen dat er geen langetermijnvisie is, maar vooral afgeven op de korte termijn.

Op korte termijn wel/niet bouwen levert baten of problemen op voor de lange termijn.

Wat dat betreft is de beredenering niet onlogsch. En ben ik heel bang dat de negatieve gevolgen van het absurde beleid van nu nog lang effect zullen hebben.

[ Voor 12% gewijzigd door 3x3 op 15-02-2019 05:36 ]

[Señor Sjon]

aicaramba schreef op donderdag 14 februari 2019 @ 08:44:
[...]


[...]


Beetje raar. Zeggen dat er geen langetermijnvisie is, maar vooral afgeven op de korte termijn.

Met het 40-40-20 beleid van de gemeente i.c.m. de prijzen die ze graag voor de grond beuren gaat geen weldenkend mens daar geld in steken. Die 20% koopwoning moet dan zo duur worden dat het niet reëel meer is.

[Miks]

Flinke prijsstijgingen verwacht voor nieuwbouw.
https://www.dvhn.nl/econo...an-het-huis-24182993.html

Ik begrijp niet dat de politiek niet ingrijpt... er lijkt wel procyclisch beleid gevoerd te worden.

[3x3]

Mijn vrienden van RTL-Z die de linkse UVA geograaf Hochstenbach platform bieden.

Zijn punt: We hebben te weinig sociale huurwoningen. In het bijzonder het aantal goedkope sociale huurwoningen daalt.

Wat vinden jullie?

Moeten de woningen in het middensegment ook gereguleerd worden?

Ik denk dat het leidt tot heel veel problemen als het tot dezelfde overheids-agressie komt als in de sociale sector nu. Bijna geen enkele particuliere investeerder is daar te vinden. En je ziet dat zowel de Nationale overheid als de EU met ATAD Kennard bezig zijn met het belasten van die sector, waardoor zelfs bijbouwen in die sector moeilijk wordt.

[ Voor 54% gewijzigd door 3x3 op 21-02-2019 20:13 ]

[naitsoezn]

Señor Sjon schreef op vrijdag 15 februari 2019 @ 11:17:
[...]

Met het 40-40-20 beleid van de gemeente i.c.m. de prijzen die ze graag voor de grond beuren gaat geen weldenkend mens daar geld in steken. Die 20% koopwoning moet dan zo duur worden dat het niet reëel meer is.

Er zijn al serieuze spelers in A'dam afgehaakt om deze reden. Die wilden echt wat leuks ontwikkelen, wat goed zou zijn voor alle lagen van de markt, maar door dit soort regels stappen die er nu in ieder geval niet in.

Het is trouwens niet alleen dat 40-40-20 beleid, maar ook bv de eerder ingestelde regel dat woningcorporaties zich niet met particuliere verhuur mogen bezighouden. Dat was juist het gedeelte wat geld in het laatje bracht, en nu moeten ze zich alleen 'met hun kerntaak bezighouden' en komt er dus ook geen geld meer binnen om te investeren in dit soort projecten.

[Sport_Life]

Miks schreef op donderdag 21 februari 2019 @ 18:58:
Flinke prijsstijgingen verwacht voor nieuwbouw.
https://www.dvhn.nl/econo...an-het-huis-24182993.html

Ik begrijp niet dat de politiek niet ingrijpt... er lijkt wel procyclisch beleid gevoerd te worden.

Nog hoger.. Kan bijna niet.

[Miks]

3x3 schreef op donderdag 21 februari 2019 @ 19:10:
Mijn vrienden van RTL-Z die de linkse UVA geograaf Hochstenbach platform bieden.

Zijn punt: We hebben te weinig sociale huurwoningen. In het bijzonder het aantal goedkope sociale huurwoningen daalt.

Denk je echt dat hij links is, en dat hij daarom in een bepaald kamp zit met zijn mening? Wat mij betreft heeft hij een punt, zeker de middeninkomens kunnen in enkele regio's geen vrije sector woning betalen. En dat stuk over de WOZ in de wonigwaardering en dat leraren en politieagenten geen huis kunnen vinden in de duurdere gebieden, dat zijn gewoon feiten.

[naitsoezn]

Miks schreef op donderdag 21 februari 2019 @ 20:29:
[...]


Denk je echt dat hij links is, en dat hij daarom in een bepaald kamp zit met zijn mening? Wat mij betreft heeft hij een punt, zeker de middeninkomens kunnen in enkele regio's geen vrije sector woning betalen. En dat stuk over de WOZ in de wonigwaardering en dat leraren en politieagenten geen huis kunnen vinden in de duurdere gebieden, dat zijn gewoon feiten.

Helaas is dat nou juist de groep die niet in aanmerking komt voor een sociale woning, aangezien daar tegenwoordig vrij strenge toewijzingsregels voor zijn. Meer sociale huurwoningen is niet de oplossing voor die middengroep.

[DeKever]

Wat vinden jullie?

Moeten de woningen in het middensegment ook gereguleerd worden?

Ik denk dat het leidt tot heel veel problemen als het tot dezelfde overheids-agressie komt als in de sociale sector nu. Bijna geen enkele particuliere investeerder is daar te vinden. En je ziet dat zowel de Nationale overheid als de EU met ATAD Kennard bezig zijn met het belasten van die sector, waardoor zelfs bijbouwen in die sector moeilijk wordt.

Overheids-aggressie? Over framing gesproken.

Ik ben bang dat overheidsingrijpen niet ineens alles beter maakt, zoals de markt zijn werk laten doen ook niet het ei van Columbus is. Weinig woningen icm veel vraag betekent hoge prijzen (vrije markt) of lange wachtlijsten (communistisch systeem).

Als iemand die opgegroeid is in de provincie zie ik meer in spreiding van werkgelegenheid en voorzieningen. Dat haalt een heel klein beetje de druk van de ketel in de drukke Randstad.

[3x3]

Miks schreef op donderdag 21 februari 2019 @ 20:29:
[...]


Denk je echt dat hij links is, en dat hij daarom in een bepaald kamp zit met zijn mening? Wat mij betreft heeft hij een punt, zeker de middeninkomens kunnen in enkele regio's geen vrije sector woning betalen. En dat stuk over de WOZ in de wonigwaardering en dat leraren en politieagenten geen huis kunnen vinden in de duurdere gebieden, dat zijn gewoon feiten.

Links is helemaal geen scheldwoord

Dat hij links is betekend ook zeker niet dat hij liegt. Want je hebt gelijk het zijn gewoon feiten. Ik denk als je klaas Knot in deze discussie over huurhuizen ziet als rechts. Dat het perspectief van Hochstenbach wel links kan noemen.

Waarom ik hem links noem, is om het standpunt dat hij verdedigd, en om de selectie van waarnemingen die hij wel, en die hij vooral ook niet ter tafel brengt.

Mijn standpunt in deze is ook wel pro-woningbouw vereniging in deze ik ben voor meer sociale huurwoningen. Ik zie ze graag meer aanbod creëeren tegen redelijke prijzen, maar liever sociale woningen dan woningen in het middensegment.

De wachttijden zijn nu zo lang dat je effectief kan spreken van een niet functionerend systeem. Mede door zeer agressieve (vermogens) belastingrecht dat direct uit de EU komt, en de andere vermogensbelasting in vorm van de verhuurdersheffing en crimineel dure grondprijzen van gemeenten wordt er nauwelijks meer aanbod gecreëerd.

Dat de overheid zo agressief belasting heft op vermogen in de woningmarkt met de volgende maatregelen is eigenlijk best nieuw voor de kapitaalintensieve woningmarkt:

• de afschaffing hillen
• de afbouw HRA
• Het progressieve schijvenstelsel in box3
• De verhuurdersheffing
• De hoge grondprijzen
• ATAD
• De nieuwe uitwerking van de Vennootschap belasting

Hebben effectief de volgende effecten:

• Een sociale huurwoning voor steeds meer mensen die er een nodig hebben onbereikbaar worden.
• Particuliere huurwoningen duurder worden.
• Ook huiseigenaren jaar in jaar uit nog meer mogen betalen over de waarde van hun woning

Het zijn vooral de middenklasse en onderklasse die hierdoor benadeeld worden. Die hebben niet zo heel veel vrije besteedruimte over om direct of indirect ook nog deze (verborgen) vermogensbelastingen te gaan betalen via hun woning.

[twisterNL]

3x3 schreef op donderdag 21 februari 2019 @ 19:10:
Mijn vrienden van RTL-Z die de linkse UVA geograaf Hochstenbach platform bieden.

Zijn punt: We hebben te weinig sociale huurwoningen. In het bijzonder het aantal goedkope sociale huurwoningen daalt.

[YouTube: Waarom je woning zo ontzettend duur is • Z zoomt uit]


Wat vinden jullie?

Moeten de woningen in het middensegment ook gereguleerd worden?

Ik denk dat het leidt tot heel veel problemen als het tot dezelfde overheids-agressie komt als in de sociale sector nu. Bijna geen enkele particuliere investeerder is daar te vinden. En je ziet dat zowel de Nationale overheid als de EU met ATAD Kennard bezig zijn met het belasten van die sector, waardoor zelfs bijbouwen in die sector moeilijk wordt.

Als de middenhuur gereguleerd gaat worden door middel van wachtlijsten, die sowieso een achterhaald concept zijn, waardoor starters en recent afgestudeerden alweer buiten de boot vallen hoeft dat wat mij betreft niet zo. Ik heb hier uitgebreid uiteen geschreven waar starters zoal tegenaan lopen. Dan hebben we het qua inkomen net iets onder modaal 30-36K per jaar.

Wat wel moet gebeuren is meer regulatie in het middensegment (720-1000 euro). Exorbitante huurstijgingen en huurprijzen moeten niet kunnen. 30 vierkante meter hoort geen 900 tot 1000 euro te kosten. Voor nieuwbouw moeten gemeenten harde afspraken maken met projectontwikkelaars. Die ontwikkelaars proberen op allerlei slinkse manieren (via de servicekosten) allerlei extra's in rekening te brengen. Denk hierbij aan verplichte parkeerplaatsen à 200 euro en 100 euro om de boel "schoon te houden" met dit geval (naast mijn oude stageadres overigens) als dieptepunt. Hier nog een recent voorbeeld. De gemeente Amsterdam moet die miljoenen korting die ze gegeven hebben terugvorderen, met daarbovenop 8% wettelijke rente!

Mochten projectontwikkelaars er geen trek meer in hebben ligt er een taak schoon voor woningcorporaties. Die staan inmiddels ook al te trappelen maar worden beperkt (bedankt vvd en stef blok). Die verhuurdersheffing dient onmiddellijk stopgezet te worden en de regering dient de portemonnee te trekken voor hun decennialange falend beleid.

[RemcoDelft]

DeKever schreef op donderdag 21 februari 2019 @ 20:51:
Weinig woningen icm veel vraag betekent hoge prijzen (vrije markt)

Vrije markt en schaarste leidt tot meer aanbod. En dat is nou net het probleem: er is geen vrije markt, de overheid bepaalt alles tot in de kleinste details, concurrentie voor nieuwbouwgrond vindt jaarlijks plaats op nog geen 0,01% van Nederland, en zo'n 95% van de bouwtijd is ondertussen bureaucratie.

[ Voor 6% gewijzigd door RemcoDelft op 21-02-2019 21:37 ]

[3x3]

@twisterNL
Misstanden in Amsterdam.
Ik heb je verhaal, en dat van AT5 gelezen. Maar ik moet zeggen, dat het gedrag van de verhuurders in jouw 1e voorbeeld eigenlijk wel te verwachten was door de marktomstandigheden die de wethouder daar gecreëerd heeft voor de sociale en middenhuur.

Grond en het recht om woningen voor een ander te creëren is in Amsterdam bijzonder beperkt, duur en gebonden aan regelgeving. Zeker als je grotendeels afhankelijk bent van extern geld zit je in een heel moeilijke positie als exploitant of ontwikkelaar in A'dam.

Je kan het geld dat je moet betalen voor de grond en het recht om te bouwen voor verhuur eigenlijk niet uit de huurinkomsten halen in de huidige situatie. Dat leidt tot de absurde uitwassen die omschreven hebt.

In Amsterdam was het al zo dat op dit moment verhuurders gemiddeld al de laagste huuropbrengst krijgen per geïnvesteerde euro. Minder dan 4.5 cent tegenover de ruim 6.5 cent die in de meeste middelgrote steden in NL wordt gemaakt.

30M2 flatjes.
Waar jij geen vertrouwen heb in kleine woningen in de middensector in de grote steden, doe ik dat wel. Het aantal eenpersoons huishoudens neemt toe.

Om al die eenpersoonshuishoudens te laten wonen in eengezinswoningen of flatjes met 3 slaapkamers is een mismatch in de markt.

Commerciële projecten van woningbouwcorporaties is niet perce een goed idee. Voor het ze verboden werd ging het best wel wel eens mis, - op kosten van de huurder- doordat er slechte Maserati rijdende directeurtjes kwamen.

• Cruiseschepen die werden aangekocht door woningbouwcorporaties.
• Bouwfraude
• Nog meer bouwfraude
• Weinig transparantie
• Persoonlijke verrijking
• Weinig controle

Als wij willen dat woningbouwcorporaties en particuliere investeerders wel weer woningen gaan maken, moet er gewoon een eind worden gemaakt aan de hoge belastingen op (woning)bezit die de EU, de Regering en de gemeenten afgelopen jaren extreem verhoogd hebben.

[ Voor 8% gewijzigd door 3x3 op 21-02-2019 21:48 ]

[twisterNL]

@3x3

Een korte reconstructie:
Projectontwikkelaar: "We willen een prachtig complex neerzetten voor studenten"
Amsterdam: "Mooi! Jullie hebben het beste plan ingediend. We hebben een ernstig tekort aan betaalbare studentenwoningen. Wij stellen een contract op! We vermelden dat de doelgroep voor het project studenten zijn en dat verhuur geschiedt volgens het WWS. Succes met bouwen!"
Projectontwikkelaar: *zet handtekening*
*Even later*
Raad van state: "Studenten kunnen niet als doelgroep gedefinieerd worden"
Amsterdam: "Jammer, maar geen man overboord. De huurprijzen worden bepaald volgens de WWS".
MinBZK: "Yo, stef blok hier! we passen de WWS aan en zorgen ervoor dat elk nieuw gebouwd hokje, hoe klein ook, gewoon op basis van het WWS in de vrije sector gaan eindigen. De mensen die het niet kunnen betalen moeten maar beter hun best doen! Heel normaal bij de vvd!"
Amsterdam: "WTF?! Ze willen onze stad betaalbaar houden en dit gaat er niet helpen!"
Stef blok: "Ze moeten maar beter hun best doen, DAAG!"
Projectontwikkelaar: "Mooi! Fuck studenten, fuck je WWS en fuck onze afspraken!"
Projectontwikkelaar: *Hamert bord studio's vanaf 1250 euro per maand de grond in*

Als je op deze manier als projectontwikkelaar de gemaakte afspraken bij het grofvuil dondert ben je een asociale klaphork en een leugenaar. Natuurlijk doen ze zoiets, ze zitten in dezelfde markt als bedreigende huisjesmelkers en louche huurbemiddelaars die verboden bemiddelingskosten eisen. Allemaal willen ze een zo'n hoog mogelijk rendement. In dit geval zijn ze flink geholpen vanuit den haag. Maar als je de intentie hebt om te bouwen voor studenten en voor de sociale sector is het wel zo netjes je daaraan te houden en niet als een blad aan een boom te wijzigen wanneer den haag de wetgeving tussentijds wijzigt. En om nog even aan te geven. In 2014 lagen de bouwkosten een heel stuk lager dus het zal wel een gouden rendement opleveren.
Het gevolg is wantrouwen door dit soort incidenten en tegenwoordig worden afspraken over elk onderwerp in beton gegoten. Recente excessen hebben laten zien dat het nog strikter moet. Dan gaat het maar ten koste van het rendement.

Ik ben niet tegen flatjes van 30 vierkante meter (woon zelf in zo'n flatje). Ik ben hartstikke voor dergelijke flatjes. Kleine, maar fijne en duurzame 2-kamerappartementen voor een goede prijs. Het zal zeker helpen tegen de hoge woningnood. Ik vind alleen dat een dergelijke, niet al te grote woning op geen enkele manier een huur van 1000 euro per maand rechtvaardigt.

Woningcorporaties zijn in het verleden inderdaad over de schreef gegaan. Maserarti, omkoping, fraude, een cruiseschip, rentederivaten en grondspeculatie. Dat is iets wat pervers en hard aangepakt is. De verantwoordelijken zijn inmiddels bijna allemaal gestraft, in een aantal gevallen met jarenlange gevangenisstraffen. De interne controle was afwezig en er heerste een schrikbewind door de topmannen van dergelijke woningcorporaties.
In de afgelopen jaren zijn er sterke, onafhankelijke interne en externe controlemechanismes opgetuigd. Er is een grotere rapportageverplichting richting het ministerie dus dat zal nieuwe excessen in de toekomst moeten voorkomen. Ik heb daar vertrouwen in.

Zoals je eerder al zegt behalen projectontwikkelaars een verwacht rendement waar ze hun neus voor ophalen. Dus woningcorporaties kunnen prima instappen om genoeg middenhuur te bouwen, daar waar projectontwikkelaars de boel laten liggen. De nood is hoog en er moet iets gebeuren. De interne en externe controle is opgetuigd dan wel flink aangescherpt. De excessen die jij schetst is echt iets uit het verleden.

Maar in plaats van het woningtekort aan te pakken zag de vvd zijn kans schoon om de corporaties kapot te belasten en te kortwieken. Een ernstig tekort aan betaalbare woningen boeit ze niet want dan "moet je maar beter je best doen".

[Miks]

naitsoezn schreef op donderdag 21 februari 2019 @ 20:36:
[...]

Helaas is dat nou juist de groep die niet in aanmerking komt voor een sociale woning, aangezien daar tegenwoordig vrij strenge toewijzingsregels voor zijn. Meer sociale huurwoningen is niet de oplossing voor die middengroep.

Meer sociale woningen is wel een oplossing. Je moet dan ook niet vergeten de regels aan te passen.

[ Voor 9% gewijzigd door Miks op 21-02-2019 23:53 ]

[Miks]

DeKever schreef op donderdag 21 februari 2019 @ 20:51:
[...]

Als iemand die opgegroeid is in de provincie zie ik meer in spreiding van werkgelegenheid en voorzieningen. Dat haalt een heel klein beetje de druk van de ketel in de drukke Randstad.

Dat haalt misschien iets uut, maar is alsnog klein bier. Ga je 'de provincie' in, dan is de druk daar ook gewoon hoog: https://www.gelderlander....opt-op-z-n-eind~aef2a1ea/

[kabeltjekabel]

twisterNL schreef op donderdag 21 februari 2019 @ 23:32:
Ik ben niet tegen flatjes van 30 vierkante meter (woon zelf in zo'n flatje). Ik ben hartstikke voor dergelijke flatjes. Kleine, maar fijne en duurzame 2-kamerappartementen voor een goede prijs. Het zal zeker helpen tegen de hoge woningnood. Ik vind alleen dat een dergelijke, niet al te grote woning op geen enkele manier een huur van 1000 euro per maand rechtvaardigt.

Juist. 350 pm is dan wel leuk.

Met 1000-1250 euro per maand.... zouden de bewoners meerekenen dat hun vrij-besteedbare inkomen dan veel lager ligt dan bij een iets minder betaalde baan in een randgebied?

[Señor Sjon]

twisterNL schreef op donderdag 21 februari 2019 @ 23:32:
@3x3

Een korte reconstructie:
Projectontwikkelaar: "We willen een prachtig complex neerzetten voor studenten"
Amsterdam: "Mooi! Jullie hebben het beste plan ingediend. We hebben een ernstig tekort aan betaalbare studentenwoningen. Wij stellen een contract op! We vermelden dat de doelgroep voor het project studenten zijn en dat verhuur geschiedt volgens het WWS. Succes met bouwen!"
Projectontwikkelaar: *zet handtekening*
*Even later*
Raad van state: "Studenten kunnen niet als doelgroep gedefinieerd worden"
Amsterdam: "Jammer, maar geen man overboord. De huurprijzen worden bepaald volgens de WWS".
MinBZK: "Yo, stef blok hier! we passen de WWS aan en zorgen ervoor dat elk nieuw gebouwd hokje, hoe klein ook, gewoon op basis van het WWS in de vrije sector gaan eindigen. De mensen die het niet kunnen betalen moeten maar beter hun best doen! Heel normaal bij de vvd!"
Amsterdam: "WTF?! Ze willen onze stad betaalbaar houden en dit gaat er niet helpen!"
Stef blok: "Ze moeten maar beter hun best doen, DAAG!"
Projectontwikkelaar: "Mooi! Fuck studenten, fuck je WWS en fuck onze afspraken!"
Projectontwikkelaar: *Hamert bord studio's vanaf 1250 euro per maand de grond in*

Als je op deze manier als projectontwikkelaar de gemaakte afspraken bij het grofvuil dondert ben je een asociale klaphork en een leugenaar. Natuurlijk doen ze zoiets, ze zitten in dezelfde markt als bedreigende huisjesmelkers en louche huurbemiddelaars die verboden bemiddelingskosten eisen. Allemaal willen ze een zo'n hoog mogelijk rendement. In dit geval zijn ze flink geholpen vanuit den haag. Maar als je de intentie hebt om te bouwen voor studenten en voor de sociale sector is het wel zo netjes je daaraan te houden en niet als een blad aan een boom te wijzigen wanneer den haag de wetgeving tussentijds wijzigt. En om nog even aan te geven. In 2014 lagen de bouwkosten een heel stuk lager dus het zal wel een gouden rendement opleveren.
Het gevolg is wantrouwen door dit soort incidenten en tegenwoordig worden afspraken over elk onderwerp in beton gegoten. Recente excessen hebben laten zien dat het nog strikter moet. Dan gaat het maar ten koste van het rendement.

Ik ben niet tegen flatjes van 30 vierkante meter (woon zelf in zo'n flatje). Ik ben hartstikke voor dergelijke flatjes. Kleine, maar fijne en duurzame 2-kamerappartementen voor een goede prijs. Het zal zeker helpen tegen de hoge woningnood. Ik vind alleen dat een dergelijke, niet al te grote woning op geen enkele manier een huur van 1000 euro per maand rechtvaardigt.

Woningcorporaties zijn in het verleden inderdaad over de schreef gegaan. Maserarti, omkoping, fraude, een cruiseschip, rentederivaten en grondspeculatie. Dat is iets wat pervers en hard aangepakt is. De verantwoordelijken zijn inmiddels bijna allemaal gestraft, in een aantal gevallen met jarenlange gevangenisstraffen. De interne controle was afwezig en er heerste een schrikbewind door de topmannen van dergelijke woningcorporaties.
In de afgelopen jaren zijn er sterke, onafhankelijke interne en externe controlemechanismes opgetuigd. Er is een grotere rapportageverplichting richting het ministerie dus dat zal nieuwe excessen in de toekomst moeten voorkomen. Ik heb daar vertrouwen in.

Zoals je eerder al zegt behalen projectontwikkelaars een verwacht rendement waar ze hun neus voor ophalen. Dus woningcorporaties kunnen prima instappen om genoeg middenhuur te bouwen, daar waar projectontwikkelaars de boel laten liggen. De nood is hoog en er moet iets gebeuren. De interne en externe controle is opgetuigd dan wel flink aangescherpt. De excessen die jij schetst is echt iets uit het verleden.

Maar in plaats van het woningtekort aan te pakken zag de vvd zijn kans schoon om de corporaties kapot te belasten en te kortwieken. Een ernstig tekort aan betaalbare woningen boeit ze niet want dan "moet je maar beter je best doen".

Lol

Gemeente: betaal je wel even de grondprijs alsof elke woning een penthouse is? Alsjeblieft dank je wel. Oh, het is eigen grond. Dan hebben we hier een post bovenwijkse 'voorzieningen', de berekening voor apparaatkosten (altijd enorm t.o.v. het werk dat ze doen), leges en als je naar de RvS moet, dan geven we je geen rugdekking. Effectief zijn die posten even hoog als een beetje grondprijs.

[3x3]

kabeltjekabel schreef op vrijdag 22 februari 2019 @ 02:10:
[...]


Juist. 350 pm is dan wel leuk.

Met 1000-1250 euro per maand.... zouden de bewoners meerekenen dat hun vrij-besteedbare inkomen dan veel lager ligt dan bij een iets minder betaalde baan in een randgebied?

Gratis bier is dan ook wel leuk.

Als bouwen of kopen van een woning van 30m2 in A'dam 2 ton kost en je dan 4200 euro per jaar ontvangt aan huur. Heb je een rendement van 2,1%

Als je als investeerder een gedeelte of het volledig financiert kost dat zelfs nu met de lage rente van nu zo'n 4,5%. Dat betekend dat voor zo'n constructie financieel niet uit kan.

Onder de 6% huurinkomsten, wordt je al eigenaar van vastgoed met externe financieringsbehoefte eigenlijk alleen maar armer van vastgoed.

Het probleem van nieuwbouw voor het middensegment in A'dam is dat A'dam de grondprijzen zo duur verkoopt, en zoveel regeltjes heeft. Dat projecten in het middensegment eigenlijk niet meer dan 3~4.5% huurrendement kunnen halen terwijl je eigenlijk wel 6% rendement nodig hebt om levensvatbaar te zijn.

Dat betekend de praktijken die @twisterNL omschrijft. Ontwikkelaars moeten bovenop de huurprijs nog 2% rendement ergens halen. Ongeveer 50% van die huurprijs.

Als Amsterdam niet zo agressief zou zijn in haar prijsstelling van grond voor het middensegment en grondprijzen 20 tot 33% lager zou aanhouden, zou er een gezonde markt zijn en er vollop gebouwd worden daardoor zouden huurders voor die middenprijzen kunnen huren in A'dam.

Amsterdam doet dat niet, dus wordt er niet gebouwd.
De woningmarkt in Nederland is geen product van de vrije markt. Maar extreem gereguleerd en belast. Het is de overheid die onze huurprijzen bepaald.

De kunstmatig gecreëerde schaarste door de overheid leidt tot de hoge prijzen. Vervolgens zie je nu ook de opkomst van extra (vermogens)belastingen op de woonmarkt die de betaalbaarheid verder om zeep helpen.

[RemcoDelft]

twisterNL schreef op donderdag 21 februari 2019 @ 23:32:
Ik ben niet tegen flatjes van 30 vierkante meter (woon zelf in zo'n flatje). Ik ben hartstikke voor dergelijke flatjes. Kleine, maar fijne en duurzame 2-kamerappartementen voor een goede prijs. Het zal zeker helpen tegen de hoge woningnood. Ik vind alleen dat een dergelijke, niet al te grote woning op geen enkele manier een huur van 1000 euro per maand rechtvaardigt.

Nadat door aflossingsvrij, tweeverdieners, overheidsbeleid en lage rente prijzen zijn geexplodeerd tot het maximum wat mensen op 2 salarissen mogen lenen, is de enige manier om nog meer winst te maken het verkleinen van woningen. Gemeenten doen dat al decennia door kavels steeds kleiner en duurder te maken, het is niet gek dat projectontwikkelaars volgen.
Maximaal betalen voor een minimaal product, en nog steeds staat half Nederland te juichen als wonen duurder wordt.

Edit: in het nieuwbouwtopic is ook goed te zien hoe laag de verwachtingen ondertussen zijn. Het gaat er niet over hoe je een mooi groot huis kan bouwen zoals in heel veel andere landen het geval zou zijn, het gaat over de meerprijs van een loze leiding, een metertje aanbouw, of een garage waar je autodeur nog niet in open kan.

[ Voor 14% gewijzigd door RemcoDelft op 22-02-2019 10:44 ]

[ANdrode]

RemcoDelft schreef op donderdag 21 februari 2019 @ 21:36:
[...]

Vrije markt en schaarste leidt tot meer aanbod. En dat is nou net het probleem: er is geen vrije markt, de overheid bepaalt alles tot in de kleinste details, concurrentie voor nieuwbouwgrond vindt jaarlijks plaats op nog geen 0,01% van Nederland, en zo'n 95% van de bouwtijd is ondertussen bureaucratie.

Ik probeerde gisteren aan een Amerikaan uit te leggen wat de logica is voor de vierkante meter prijzen aan de ene kant van de gemeentegrens en het weiland aan de andere kant.

Voor een buitenstaander is dit onbegrijpelijk. En het is lastig om uit te leggen waar de frictie zit, de beslissingen zijn goed opgeknipt over meerdere bestuurslagen + de bescherming van grondspeculanten.

[Richh]

3x3 schreef op donderdag 21 februari 2019 @ 19:10:
Wat vinden jullie?

Moeten de woningen in het middensegment ook gereguleerd worden?

Tja... dubbelop natuurlijk.

Aan de ene kant loopt middenhuur nu echt totaal uit de klauwen. Het aanbod tussen 700 en 1000 per maand is bijna niet-bestaand geworden. De goed verdienende starter houd daardoor netto geen cent over dan de fulltime kassamedewerker. Regulering op die markt zou een uitkomst zijn.
Ook zal een sterke regulering in huurprijzen in dat segment een invloed hebben op de betaalbaarheid van gewone koopwoningen.

Aan de andere kant: hoe dan?
De realiteit is dat er amper woningen gebouwd worden; veruit te weinig. Ik zie de overheid ook geen middenhuurwoningen opkopen. En dan nog is er nog altijd te weinig.
Het gevolg zal zijn dat je alleen nog maar meer inkomensgroepen in minder huizen wil proppen. De wachtlijsten zijn nu al regelmatig >10 jaar. Het kán gewoon niet, daarna zijn zowel de lagere als de middeninkomens er de dupe van.
Als je dit wil laten werken moet je 200.000 woningen uit de grond stampen per jaar, de komende 5 jaar. En dat gaat niet gebeuren.

Dus mijn oordeel is toch: nee; niet reguleren.

Verkoop de grond voor een symbolische €1 als er voor een X aantal jaar maximaal X euro aan huur gevraagd gaat worden. Daar hebben we meer aan.

[kabeltjekabel]

3x3 schreef op vrijdag 22 februari 2019 @ 10:15:
[...]

Gratis bier is dan ook wel leuk.

Als bouwen of kopen van een woning van 30m2 in A'dam 2 ton kost en je dan 4200 euro per jaar ontvangt aan huur. Heb je een rendement van 2,1%

Als je als investeerder een gedeelte of het volledig financiert kost dat zelfs nu met de lage rente van nu zo'n 4,5%. Dat betekend dat voor zo'n constructie financieel niet uit kan.

Onder de 6% huurinkomsten, wordt je al eigenaar van vastgoed met externe financieringsbehoefte eigenlijk alleen maar armer van vastgoed.

Het probleem van nieuwbouw voor het middensegment in A'dam is dat A'dam de grondprijzen zo duur verkoopt, en zoveel regeltjes heeft. Dat projecten in het middensegment eigenlijk niet meer dan 3~4.5% huurrendement kunnen halen terwijl je eigenlijk wel 6% rendement nodig hebt om levensvatbaar te zijn.

Dat betekend de praktijken die @twisterNL omschrijft. Ontwikkelaars moeten bovenop de huurprijs nog 2% rendement ergens halen. Ongeveer 50% van die huurprijs.

Als Amsterdam niet zo agressief zou zijn in haar prijsstelling van grond voor het middensegment en grondprijzen 20 tot 33% lager zou aanhouden, zou er een gezonde markt zijn en er vollop gebouwd worden daardoor zouden huurders voor die middenprijzen kunnen huren in A'dam.

Amsterdam doet dat niet, dus wordt er niet gebouwd.
De woningmarkt in Nederland is geen product van de vrije markt. Maar extreem gereguleerd en belast. Het is de overheid die onze huurprijzen bepaald.

De kunstmatig gecreëerde schaarste door de overheid leidt tot de hoge prijzen. Vervolgens zie je nu ook de opkomst van extra (vermogens)belastingen op de woonmarkt die de betaalbaarheid verder om zeep helpen.

Gaat niet om 1 woning. Als je zo'n complex van 5 hoog neerplempt met 300 van die 30 m2 kost dat echt geen 2 ton per hok. Zeker niet als je er van die glasvezel badkamers in doet.

[Valorian]

In Utrecht zijn de nieuwe WOZ-waardes (peildatum 1-1-2018) weer bekend gemaakt. De WOZ-waarde van mijn rijtjeswoning in een krachtwijk is nu 27% gestegen in 1 jaar. En ruim 50% in de afgelopen 3 jaar. .. Wil er vooral zelf lekker blijven wonen dus heb er weinig aan, sterker nog, kost mij alleen maar geld ivm de hogere belastingen. Enige voordeel is wel dat ik nu zoveel overwaarde heb t.o.v. de oorspronkelijke hypotheeksom dat als ik nog eens wil uitbouwen er geen taxatie meer nodig zal zijn om de hypotheek te verhogen.

[Sport_Life]

ANdrode schreef op vrijdag 22 februari 2019 @ 10:53:
[...]


Ik probeerde gisteren aan een Amerikaan uit te leggen wat de logica is voor de vierkante meter prijzen aan de ene kant van de gemeentegrens en het weiland aan de andere kant.

Wat is daar lastig aan? Het komt in Amerika ook voor, in NYC zijn de woningprijzen ook onbetaalbaar en binnen Manhattan zijn ook enorme verschillen in prijs.
Er zijn nou eenmaal veel mensen die in NYC willen wonen, dus vraag > aanbod. Zelfde als in Nederlandse steden .
En laat Nederland nou veel kleiner zijn dan Amerika.

Toen ik ooit aan een Amerikaanse jongen vertelde dat wij binnen 40 minuten op Amsterdam CS zijn was zijn reactie : cool you live near the city center of Amsterdam!

Eenmaal in LA begreep ik precies wat hij bedoelde

[ Voor 27% gewijzigd door Sport_Life op 26-02-2019 04:00 ]

[ANdrode]

Sport_Life schreef op dinsdag 26 februari 2019 @ 03:47:
[...]

Wat is daar lastig aan? Het komt in Amerika ook voor, in NYC zijn de woningprijzen ook onbetaalbaar en binnen Manhattan zijn ook enorme verschillen in prijs.
Er zijn nou eenmaal veel mensen die in NYC willen wonen, dus vraag > aanbod. Zelfde als in Nederlandse steden .

Ik denk dat je het moet uitleggen aan Amerikanen die wel veel van de wereld gezien hebben. Bijvoorbeeld werknemers van een internationale organisatie. Die herkennen harde grenzen aan bebouwing die niet overeenkomen met een fysieke grens niet…

Zo'n harde grens tussen stad en weiland is daar niet gebruikelijk. Terwijl er in Nederland eigenlijk ruimte zat is om te bebouwen, de wil ontbreekt gewoon.

Doordat de ruimte (kunstmatig) zo beperkt is bestaat er amper prijsdifferentiatie. Amsterdam is de afgelopen vier jaar duurder geworden dan andere randstad steden. En toch ontbreekt echte prijsdifferentiatie als je verderop kijkt.

Je noemt Manhattan. Dan heb je het over echte prijsdifferentiatie - 2-5-10x duurder. In Nederland is het verschil in bruikbaar oppervlak voor dezelfde prijs tussen Amersfoort en Utrecht een extra slaapkamer. Zelfde [bij appartementen] voor Amsterdam buiten de ring en Utrecht.

Eenmaal buiten Amsterdam daalt de prijs amper terwijl er eigenlijk ruimte zat is. Bouwgrond blijft extreem duur op een uur van Amsterdam CS. Een weiland kost daar net zo veel als een kavel bouwgrond. Dat is raar.

[Wilke]

De prijzen stijgen vooralsnog lekker door:

https://www.cbs.nl/nl-nl/...rocent-duurder-in-januari

We zitten inmiddels al een stuk (6,5% volgens het CBS) boven de vorige top van 2008.

[ Voor 5% gewijzigd door Wilke op 26-02-2019 10:54 ]

[Jannibal23]

Valorian schreef op maandag 25 februari 2019 @ 23:04:
In Utrecht zijn de nieuwe WOZ-waardes (peildatum 1-1-2018) weer bekend gemaakt. De WOZ-waarde van mijn rijtjeswoning in een krachtwijk is nu 27% gestegen in 1 jaar. En ruim 50% in de afgelopen 3 jaar. .. Wil er vooral zelf lekker blijven wonen dus heb er weinig aan, sterker nog, kost mij alleen maar geld ivm de hogere belastingen. Enige voordeel is wel dat ik nu zoveel overwaarde heb t.o.v. de oorspronkelijke hypotheeksom dat als ik nog eens wil uitbouwen er geen taxatie meer nodig zal zijn om de hypotheek te verhogen.

En wellicht kan er nog een rente-opslag van je hypotheek af door een verbeterde LoanToValue?

[aicaramba]

Valorian schreef op maandag 25 februari 2019 @ 23:04:
In Utrecht zijn de nieuwe WOZ-waardes (peildatum 1-1-2018) weer bekend gemaakt. De WOZ-waarde van mijn rijtjeswoning in een krachtwijk is nu 27% gestegen in 1 jaar. En ruim 50% in de afgelopen 3 jaar. .. Wil er vooral zelf lekker blijven wonen dus heb er weinig aan, sterker nog, kost mij alleen maar geld ivm de hogere belastingen. Enige voordeel is wel dat ik nu zoveel overwaarde heb t.o.v. de oorspronkelijke hypotheeksom dat als ik nog eens wil uitbouwen er geen taxatie meer nodig zal zijn om de hypotheek te verhogen.

Ik denk dat je af moet van de gedachtegang dat stijgende huizenprijzen goed is voor huizenbezitters. Stel dat je wél wil verhuizen.. Dan zijn de andere huizen ook gestegen, dus behalve specifieke situaties waar er verschillen in stijging tussen verschillende huizen zijn heb je er dan ook niets aan. Alleen hogere belastingen.

[Tehh]

Valorian schreef op maandag 25 februari 2019 @ 23:04:
In Utrecht zijn de nieuwe WOZ-waardes (peildatum 1-1-2018) weer bekend gemaakt. De WOZ-waarde van mijn rijtjeswoning in een krachtwijk is nu 27% gestegen in 1 jaar. En ruim 50% in de afgelopen 3 jaar. .. Wil er vooral zelf lekker blijven wonen dus heb er weinig aan, sterker nog, kost mij alleen maar geld ivm de hogere belastingen. Enige voordeel is wel dat ik nu zoveel overwaarde heb t.o.v. de oorspronkelijke hypotheeksom dat als ik nog eens wil uitbouwen er geen taxatie meer nodig zal zijn om de hypotheek te verhogen.

De mutatie in WOZ zegt eigenlijk niet zo veel over de ontwikkelingen op de woningmarkt, het zegt voornamelijk iets over de prijsmutatie van vergelijkbare woningen.
Ik moet het nog eens uitzoeken, maar mijn WOZ zit volgens mij op het niveau van voor de crisis, voor mijn gevoel zijn de huizenprijzen in ons dorpje (in de 'provincie') nog niet op het niveau van voor de crisis, maar we komen wel in de buurt. Zo kan je bij ons in de regio nog steeds een prima tussenwoning van zo'n 80m² op 160m² grond voor 200k kopen. Of 125m² woonruimte en eenzelfde kavel voor 215k.

[Wilke]

Jannibal23 schreef op dinsdag 26 februari 2019 @ 12:01:
En wellicht kan er nog een rente-opslag van je hypotheek af door een verbeterde LoanToValue?

Zou kunnen - dan ga je echter zeker wel een (nieuw) taxatierapport nodig hebben. Maar op zich, dat kost een paar honderd euro, dus het is niet uitgesloten dat dat uitkan.

[Napo]

Wilke schreef op dinsdag 26 februari 2019 @ 12:46:
[...]


Zou kunnen - dan ga je echter zeker wel een (nieuw) taxatierapport nodig hebben. Maar op zich, dat kost een paar honderd euro, dus het is niet uitgesloten dat dat uitkan.

Ligt aan de bank, sommige banken accepteren de WOZ-waarde andere verwachten een taxatierapport. Iets wat je dient na te kijken

[Harm2211]

aicaramba schreef op dinsdag 26 februari 2019 @ 12:25:
[...]

Ik denk dat je af moet van de gedachtegang dat stijgende huizenprijzen goed is voor huizenbezitters. Stel dat je wél wil verhuizen.. Dan zijn de andere huizen ook gestegen, dus behalve specifieke situaties waar er verschillen in stijging tussen verschillende huizen zijn heb je er dan ook niets aan. Alleen hogere belastingen.

Verhuizen of financieren voor verbouwing gaat anders een stuk makkelijker met overwaarde dan met restschuld en als de gemeente niet genoeg binnen krijgt aan onroerend zaakbelasting omdat WOZ-waarden niet stijgen, dan doen ze het tarief wel omhoog. Doe mij als huizenbezitter toch maar stijgende huizenprijzen, ondanks dat je misschien jaarlijks wat meer lasten hebt.

[kabeltjekabel]

Bij mijn ouders is een jaar geleden een ambtenaar van de gemeente langs (binnen) geweest om een goede inschatting voor de WOZ te kunnen maken. Er bleek een nogal groot verschil te zitten tussen de mate van afwerking en onderhoud in de jaren '30 huizen, alsdus de ambtenaar. Al denk ik dat dat bezoek de WOZ alleen maar gestuwd heeft

[ANdrode]

Tehh schreef op dinsdag 26 februari 2019 @ 12:25:
[...]
Ik moet het nog eens uitzoeken, maar mijn WOZ zit volgens mij op het niveau van voor de crisis, voor mijn gevoel zijn de huizenprijzen in ons dorpje (in de 'provincie') nog niet op het niveau van voor de crisis, maar we komen wel in de buurt. Zo kan je bij ons in de regio nog steeds een prima tussenwoning van zo'n 80m² op 160m² grond voor 200k kopen. Of 125m² woonruimte en eenzelfde kavel voor 215k.

De hulpmiddelen die voor zo'n bepaling beschikbaar zijn zijn echt een klasse beter geworden ten opzichte van 2008. Ik zou eigenlijk wel willen weten hoeveel bezwaren er vroeger goedgekeurd werden (met grondslag) en nu.

Met die data kan je dan waarschijnlijk vooral zien in hoeverre bewoners bezwaar aantekening. Een selectie effect onder de mensen die bezwaar maken zal waarschijnlijk de onderliggende effecten die je hoopt waar te nemen domineren.

offtopic:
Nee ik ga het Wob/Who verzoek pad hiervoor niet indienen en zal al te bundige conclusief op basis de analyse van iemand die deze gegevens opvraagt met bovenliggende redenering verwerpen

[ Voor 9% gewijzigd door ANdrode op 26-02-2019 13:51 ]

[GoldenSample]

Valorian schreef op maandag 25 februari 2019 @ 23:04:
In Utrecht zijn de nieuwe WOZ-waardes (peildatum 1-1-2018) weer bekend gemaakt. De WOZ-waarde van mijn rijtjeswoning in een krachtwijk is nu 27% gestegen in 1 jaar. En ruim 50% in de afgelopen 3 jaar. .. Wil er vooral zelf lekker blijven wonen dus heb er weinig aan, sterker nog, kost mij alleen maar geld ivm de hogere belastingen. Enige voordeel is wel dat ik nu zoveel overwaarde heb t.o.v. de oorspronkelijke hypotheeksom dat als ik nog eens wil uitbouwen er geen taxatie meer nodig zal zijn om de hypotheek te verhogen.

Tja ik vermoed dat je het over Kanaleneiland hebt en daar was de prijsexplosie vorigjaar natuut absurd toen iedereen realiseerde dat de oude bewoners er uit gegooid zijn, alles een toefje opgeknapt werd en je 10 minuten van CS/het centrum zit.

[Valorian]

aicaramba schreef op dinsdag 26 februari 2019 @ 12:25:
[...]

Ik denk dat je af moet van de gedachtegang dat stijgende huizenprijzen goed is voor huizenbezitters. Stel dat je wél wil verhuizen.. Dan zijn de andere huizen ook gestegen, dus behalve specifieke situaties waar er verschillen in stijging tussen verschillende huizen zijn heb je er dan ook niets aan. Alleen hogere belastingen.

Dat is toch precies wat ik ook zeg? Waar baseer je je reactie op dat ik zou denken dat stijgende hiizenprijzen goed zijn voor huizenbezitters?

[Valorian]

GoldenSample schreef op dinsdag 26 februari 2019 @ 14:40:
[...]

Tja ik vermoed dat je het over Kanaleneiland hebt en daar was de prijsexplosie vorigjaar natuut absurd toen iedereen realiseerde dat de oude bewoners er uit gegooid zijn, alles een toefje opgeknapt werd en je 10 minuten van CS/het centrum zit.

Nope, Zuilen. Een van de andere krachtwijken. Al zit ik dan in Zuilen-West , wat op zich weer het betere deel is (de vier vogelaarwijken destijds waren Kanaleneiland, Overvecht, Zuilen-noord-oost en Ondiep geloof ik

Jannibal23 schreef op dinsdag 26 februari 2019 @ 12:01:
[...]

En wellicht kan er nog een rente-opslag van je hypotheek af door een verbeterde LoanToValue?

Heb nu NHG dus nog een lagere rente-opslag wordt lastig (dan moet ik eerst ook nog aanzienlijk meer aflossen, en dat zit er voorlopig niet in).

[ Voor 23% gewijzigd door Valorian op 26-02-2019 15:33 ]

[JDx]

Kreeg vandaag ook de brief, 10k gestegen in 1 jaar in Emmen... woz is nu 98.000 voor een rijtjeshuis met 3 slaapkamers.

[PKHS]

ANdrode schreef op dinsdag 26 februari 2019 @ 13:48:
[...]
De hulpmiddelen die voor zo'n bepaling beschikbaar zijn zijn echt een klasse beter geworden ten opzichte van 2008. Ik zou eigenlijk wel willen weten hoeveel bezwaren er vroeger goedgekeurd werden (met grondslag) en nu.:X[/ot]

Dat zou ik ook wel willen weten.

https://www.parool.nl/ams...rdam-moet-beter~a4622567/
Het model waarmee Amsterdam de waarde van huizen taxeert blijkt al vijf jaar niet aangepast, terwijl de Amsterdamse woningmarkt volop in ontwikkeling is.

3/4 jaar geleden bezwaar gemaakt tegen de WOZ-waarde 2018 (peildatum 01-01-2017).
Telefonische hoorzitting, daarna ondanks herhaaldelijk bellen niets meer gehoord.
3 weken geleden een ingebrekestelling verstuurd.
Vorige week de gewijzigde WOZ ontvangen.
€120.000,- minder dan de oorspronkelijke.

[aicaramba]

Valorian schreef op dinsdag 26 februari 2019 @ 15:19:
[...]


Dat is toch precies wat ik ook zeg? Waar baseer je je reactie op dat ik zou denken dat stijgende hiizenprijzen goed zijn voor huizenbezitters?

Sorry. Ik dacht dat aan de toon van je bericht te kunnen opmaken. Maar blijkbaar niet. Excuses.

Mijn opmerking was ook half niet naar jou bedoeld. Meer dat de algehele tendens vaak nog is dat hogere huizenprijzen beter is voor woningbezitters.

[ Voor 17% gewijzigd door aicaramba op 26-02-2019 19:48 ]

[RemcoDelft]

Wilke schreef op dinsdag 26 februari 2019 @ 10:53:
https://www.cbs.nl/nl-nl/...rocent-duurder-in-januari

M.a.w. de huizenprijzen stijgen ruim tien keer harder dan het aantal huizen. Wat kan er misgaan

[ Voor 7% gewijzigd door RemcoDelft op 26-02-2019 20:05 ]

[DeKever]

aicaramba schreef op dinsdag 26 februari 2019 @ 19:46:
[...]

Sorry. Ik dacht dat aan de toon van je bericht te kunnen opmaken. Maar blijkbaar niet. Excuses.

Mijn opmerking was ook half niet naar jou bedoeld. Meer dat de algehele tendens vaak nog is dat hogere huizenprijzen beter is voor woningbezitters.

Volgens mij heb je 3 situaties:

- Dalende huizenprijzen
- Gelijkblijvende huizenprijzen
- Stijgende huizenprijzen.

Als ik als huizenbezitter moet kiezen, dan heb ik het liefste stabiele huizenprijzen, daarna stijgende huizenprijzen en tot slot dalende huizenprijzen. In die zin snap ik de voorkeur voor hogere huizenprijzen wel. Bij dalende huizenprijzen is de hypotheek snel een molensteen om je nek en ben je minder flexibel. Dat nadeel heb je met hogere huizenprijzen niet.

Maar het belangrijkste vind ik een liquide markt met voldoende vraag en aanbod. Zeg maar het tegenovergestelde van de huidige randstedelijke huizenmarkt.

[Valorian]

RemcoDelft schreef op dinsdag 26 februari 2019 @ 20:05:
[...]

M.a.w. de huizenprijzen stijgen ruim tien keer harder dan het aantal huizen. Wat kan er misgaan

Voor iedereen die iets gekocht heeft waar hij/zij minimaal een jaar of 10 kán zitten als dat moet, ook bij eventuele inkomensterugval, kan er eigenlijk niet zoveel misgaan. Met zo'n horizon pak je zelfs als de markt morgen instort nog zo'n groot deel van de herstel-curve straks weer meer dat je per saldo waarschijnlijk op zijn minst weer 'quite' draait. (zoals de mensen die in 2008 kochten net voor de crash nu ook geen problemen hebben als ze dat zelfde huis nog hebben).

Eventuele laatste 'schade' wordt dan gecoverd door de 100% aflossing waardoor na die eerste 10 jaar bovendien een aanzienlijk deel is afgelost. Al met al kan het nog steeds 'niet leuk' zijn maar echt problematisch lijkt het dan niet te worden. Uitzonderingen zijn er natuurlijk altijd, maar grosso modo loopt het denk ik wel los.

Maar wie nu voor de hoofdprijs koopt met het idee over 3 jaar door te kunnen stromen verkijkt zich misschien wel op de ontwikkelingen en kan nat gaan. Wat dat betreft is het inderdaad een flinke bubble. En zolang iedereen er in mee gaat (en vaak is daar ook weinig keuze, zo lijkt het) en de rente laag staat waardoor het ook nog eens relatief betaalbaar is is het een soort tulpenmanie waarin we elkaar maar blijen overtroeven om een huisje te vinden.

Zelf woon ik nu 9 jaar in mijn huis, heb gekocht in 2010, daarna de prijzen nog flink zien dalen (hoewel 'de kop' er al af was) en vanaf 2013 weer zien stijgen met de laatste jaren natuurlijk explosief. En zo blijft het de komende jaren vast nog wel even 'golven' in ieder geval in de randstad. Ik blijf in ieder geval nog even zitten waar ik zit, en hou mijn lasten laag (ben nu de enige in de straat zonder gevel-optrekking, uitbouw etc.).

[Señor Sjon]

ANdrode schreef op dinsdag 26 februari 2019 @ 13:48:
[...]


De hulpmiddelen die voor zo'n bepaling beschikbaar zijn zijn echt een klasse beter geworden ten opzichte van 2008. Ik zou eigenlijk wel willen weten hoeveel bezwaren er vroeger goedgekeurd werden (met grondslag) en nu.

Met die data kan je dan waarschijnlijk vooral zien in hoeverre bewoners bezwaar aantekening. Een selectie effect onder de mensen die bezwaar maken zal waarschijnlijk de onderliggende effecten die je hoopt waar te nemen domineren.

offtopic:
Nee ik ga het Wob/Who verzoek pad hiervoor niet indienen en zal al te bundige conclusief op basis de analyse van iemand die deze gegevens opvraagt met bovenliggende redenering verwerpen

Vroeger ging de WOZ per vijf jaar. Dus kwam je vrijwel altijd boven de drempelbedragen uit waarboven je bezwaar kan maken. Met een jaarlijkse bepaling val je vaak jaar-op-jaar binnen de marges en kan je eigenlijk niks.

[kabeltjekabel]

Harrie_ schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 18:53:
[...]


Daarom bij > 80% LTV minimaal 20 jaar vast zetten (en als het even kan 30 jaar)

Is er ooit een punt geweest waarbij dat daadwerkelijk veel voordeliger was?

[Harrie_]

kabeltjekabel schreef op donderdag 28 februari 2019 @ 23:32:
[...]


Is er ooit een punt geweest waarbij dat daadwerkelijk veel voordeliger was?

Ik moest even goed kijken... Wanneer heb ik dat gezegd? Oh, augustus vorig jaar

Maar op antwoord te geven op je vraag: nee, nooit. Maar daar staat tegenover de vraag: is er ooit een punt geweest dat de rente zo laag stond?

Verder natuurlijk ook even die post in de context plaatsen; het was een reactie op @Sport_Life die (terecht) opmerkte dat het weleens mis kan gaan met al die hypotheken van 4 ton die nu erg 'makkelijk' worden afgesloten en merkte daarbij terloops op dat die mensen straks weleens een heftig probleem konden hebben als de rente weer op 5% staat.

Of het slim is om die rente zo lang vast te zetten weten we nu niet, over 10 tot 20 jaar kunnen we het daarover hebben in deel 189 van dit topic. Maar uiteindelijk kun je natuurlijk de financiële implicaties doorrekenen. Je kunt de rente voor 10 jaar vastzetten en kijken wat het je oplevert of kost als de rente na 10 jaar 1% lager staat of juist 1% hoger, of 2%, etc. Feit is dat deze (historische lage) rente niet heel veel lager kan. Dan is het gewoon een afweging en een stukje risico-analyse. En juist bij hypotheken > 80% LTV weet je dat je het overgrote deel over 10 jaar nog open hebt staan, dus juist bij die hypotheken loont het de moeite om goed na te gaan welke implicaties een hogere rente over 10 jaar kan hebben. En dan kan het nog zijn dat je op de lange termijn ook met deze lage rente alsnog (iets) duurder uit bent. Daar staat wel tegenover dat je de zekerheid hebt dat je niet over 10 jaar ineens een dubbele maandlast voor je kiezen krijgt, en dat is ook wat waard.

[ASW1]

Harrie_ schreef op donderdag 28 februari 2019 @ 23:59:
[...]


Of het slim is om die rente zo lang vast te zetten weten we nu niet, over 10 tot 20 jaar kunnen we het daarover hebben in deel 189 van dit topic. Maar uiteindelijk kun je natuurlijk de financiële implicaties doorrekenen. Je kunt de rente voor 10 jaar vastzetten en kijken wat het je oplevert of kost als de rente na 10 jaar 1% lager staat of juist 1% hoger, of 2%, etc. Feit is dat deze (historische lage) rente niet heel veel lager kan. Dan is het gewoon een afweging en een stukje risico-analyse. En juist bij hypotheken > 80% LTV weet je dat je het overgrote deel over 10 jaar nog open hebt staan, dus juist bij die hypotheken loont het de moeite om goed na te gaan welke implicaties een hogere rente over 10 jaar kan hebben. En dan kan het nog zijn dat je op de lange termijn ook met deze lage rente alsnog (iets) duurder uit bent. Daar staat wel tegenover dat je de zekerheid hebt dat je niet over 10 jaar ineens een dubbele maandlast voor je kiezen krijgt, en dat is ook wat waard.

Die LTV moet je wel meenemen inderdaad. Ben zelf eens gaan rekenen aan de eigen hypotheek met 65% en ik kwam tot de conclusie dat het extra bedrag aan rente dat 20 jaar vast kost ten opzichte van 10 jaar toch wel een substantieel bedrag is.
De grap is wanneer je dat bedrag niet weggooit aan extra rente maar in plaats daarvan aan extra aflossing in combinatie met maar 10 jaar vast de hypotheeklasten daardoor ook lager worden (en je bent nog eerder klaar met aflossen ook).

[Harrie_]

ASW1 schreef op vrijdag 1 maart 2019 @ 08:42:
[...]

Die LTV moet je wel meenemen inderdaad. Ben zelf eens gaan rekenen aan de eigen hypotheek met 65% en ik kwam tot de conclusie dat het extra bedrag aan rente dat 20 jaar vast kost ten opzichte van 10 jaar toch wel een substantieel bedrag is. De grap is wanneer je dat bedrag niet weggooit aan extra rente maar in plaats daarvan aan extra aflossing in combinatie met maar 10 jaar vast de hypotheeklasten daardoor ook lager worden (en je bent nog eerder klaar met aflossen ook). Dat compenseert een stuk van het renterisico nar 10 jaar dat je loopt.

Uiteindelijk is het goed nadenken en afwegen (en dan kun je nog de mist in gaan). Die opmerking van mij (van augustus vorig jaar ) was ook expliciet een reactie op die tophypotheken die 10 jaar voor een lage rente worden vastgezet.

Juist in deze tijden van lage rente is het denk ik zaak dat je vooral nadenkt over de risico's na de rentevast-periode. Als je tot de conclusie komt dat je weleens een dik probleem kunt hebben wanneer die periode afloopt is het misschien verstandiger om 'm langer vast te zetten. En verder is uitsluitend kijken naar het netto verschil onder aan de streep ook niet zaligmakend. Ik heb al vaker met adviseurs om de tafel gezeten die allerlei constructies propageren waarbij ik over een looptijd van 30 jaar 5k of 10k 'goedkoper' uit ben. Nu lijkt 10k veel geld, maar als ik kijk naar het bedrag waarin zich dit vertaalt per jaar of per maand dan is het natuurlijk een lachtertje. En zoals ik al zei: soms is rust en zekerheid ook wat waard.

Verder heb je natuurlijk helemaal gelijk als je zegt dat je het verschil in rente extra kunt aflossen (en dat zou ook zeker een verstandige move zijn), maar dan moet je jezelf natuurlijk ook de vraag stellen of je dat ook ècht gaat doen; of je de discipline en de mogelijkheden hebt om dat geld te reserveren voor extra aflossing. De praktijk leert helaas dat zo'n voordeeltje vanzelf opgaat aan vakantie, interieur, auto en andere luxe-producten... Ik zeg niet dat jij dat niet zou doen @ASW1 , maar de praktijk leert dat veel mensen vooraf dat soort plannen maken waar uiteindelijk niets of weinig van terecht komt. De beste stok achter de deur is nog altijd om je handtekening ergens onder te zetten waardoor er iedere maand gewoon geld wordt afgeschreven; of je het nu wil of niet

[ Voor 7% gewijzigd door Harrie_ op 01-03-2019 08:55 ]

[menn0]

3x3 schreef op donderdag 21 februari 2019 @ 20:53:
[...]

Links is helemaal geen scheldwoord

Dat hij links is betekend ook zeker niet dat hij liegt. Want je hebt gelijk het zijn gewoon feiten. Ik denk als je klaas Knot in deze discussie over huurhuizen ziet als rechts. Dat het perspectief van Hochstenbach wel links kan noemen.

Waarom ik hem links noem, is om het standpunt dat hij verdedigd, en om de selectie van waarnemingen die hij wel, en die hij vooral ook niet ter tafel brengt.

Mijn standpunt in deze is ook wel pro-woningbouw vereniging in deze ik ben voor meer sociale huurwoningen. Ik zie ze graag meer aanbod creëeren tegen redelijke prijzen, maar liever sociale woningen dan woningen in het middensegment.

De wachttijden zijn nu zo lang dat je effectief kan spreken van een niet functionerend systeem. Mede door zeer agressieve (vermogens) belastingrecht dat direct uit de EU komt, en de andere vermogensbelasting in vorm van de verhuurdersheffing en crimineel dure grondprijzen van gemeenten wordt er nauwelijks meer aanbod gecreëerd.

Dat de overheid zo agressief belasting heft op vermogen in de woningmarkt met de volgende maatregelen is eigenlijk best nieuw voor de kapitaalintensieve woningmarkt:

• de afschaffing hillen
• de afbouw HRA
• Het progressieve schijvenstelsel in box3
• De verhuurdersheffing
• De hoge grondprijzen
• ATAD
• De nieuwe uitwerking van de Vennootschap belasting

Hebben effectief de volgende effecten:

• Een sociale huurwoning voor steeds meer mensen die er een nodig hebben onbereikbaar worden.
• Particuliere huurwoningen duurder worden.
• Ook huiseigenaren jaar in jaar uit nog meer mogen betalen over de waarde van hun woning

Het zijn vooral de middenklasse en onderklasse die hierdoor benadeeld worden. Die hebben niet zo heel veel vrije besteedruimte over om direct of indirect ook nog deze (verborgen) vermogensbelastingen te gaan betalen via hun woning.

Mijn standpunt is dat de termen links en rechts echt van de 20e eeuw zijn. Ik mag echt hopen dat we dit decenium nog afkomen van dit soort hokjes denken. Er zijn goede ideeen en slechte ideeen, en terwijl er al talloze voorbeelden geweest zijn van met name de wat (rec(#*$tse) conservatieve partijen die progressievere ideeen pitchen en zelfs eurofiel zijn geworden, zie ik naar mijn mening nog veel te veel van dit soort typeringen.
We are better than that, om onze amerikaanse vriend Rep. Cummings te qouten.

on topic, minimumloon om hoog, dit zal alle <1x modaal doen gaan stijgen, en bouwen, bouwen bouwen. Amsterdam en de NL-se randstad, door alle hoog opgeleiden uit heel europa goede infrastructuur en belasting paradijs, is zo'n ontzettend dikke vette magneet dat er niet tegenaan gebouwd kan worden. Het optrekken van de sociale huur grens zal helpen, maar liever schaf je de verhuurdersheffing af en dwing je cooperaties te doen waar ze voor zijn opgericht, namelijk BOUWEN.

[3x3]

menn0 schreef op vrijdag 1 maart 2019 @ 18:49:
[...]


Mijn standpunt is dat de termen links en rechts echt van de 20e eeuw zijn. Ik mag echt hopen dat we dit decenium nog afkomen van dit soort hokjes denken. Er zijn goede ideeen en slechte ideeen, en terwijl er al talloze voorbeelden geweest zijn van met name de wat (rec(#*$tse) conservatieve partijen die progressievere ideeen pitchen en zelfs eurofiel zijn geworden, zie ik naar mijn mening nog veel te veel van dit soort typeringen.
We are better than that, om onze amerikaanse vriend Rep. Cummings te qouten.

on topic, minimumloon om hoog, dit zal alle <1x modaal doen gaan stijgen, en bouwen, bouwen bouwen. Amsterdam en de NL-se randstad, door alle hoog opgeleiden uit heel europa goede infrastructuur en belasting paradijs, is zo'n ontzettend dikke vette magneet dat er niet tegenaan gebouwd kan worden. Het optrekken van de sociale huur grens zal helpen, maar liever schaf je de verhuurdersheffing af en dwing je cooperaties te doen waar ze voor zijn opgericht, namelijk BOUWEN.

Wat mij betreft gaan alle kapitaal of waarde belastingen uit onze woningmarkt. Het creëert de perverse prikkel dat de overheid er belang bij heeft dat er zo veel mogelijk schaarste is. Het stopt de bijbouw, en maakt de bestaande woningvoorraad onbetaalbaar voor de middenklasse. Het is extreem pervers.

Ook het principe achter het eigen woningforfait is zo'n belasting je betaald 0,7% over de waarde van je woning. Over 50 jaar is dat ruim een derde van de waarde van je woning, voor iets dat een primaire levensbehoefte is.

Voor huurders in de particuliere sector is de belasting nog perverser, want ook daar wordt nog eens vermogensbelasting over de waarde van panden geheven. 1,68% voor vastgoedbazen met meer dan 5 pandjes. Over 50 jaar, is dat 85% van de waarde

Ook in de sociale sector gaat een extreem groot gedeelte van al je huur (1/3e) naar belastingen.

[kabeltjekabel]

Op welke manier zou kapitaalbelasting op woningen de bestaande voorraad onbetaalbaar maken? Het op verkoopprijzen lijkt me juist het tegenovergestelde.

[3x3]

kabeltjekabel schreef op zondag 3 maart 2019 @ 01:36:
Op welke manier zou kapitaalbelasting op woningen de bestaande voorraad onbetaalbaar maken? Het op verkoopprijzen lijkt me juist het tegenovergestelde.

De kapitaalbelastingen voor verhuurders zorgen ervoor dat ze (allemaal) of, prijzen moeten verhogen om hetzelfde rendement moeten halen, of met minder rendement genoegen moeten nemen wat bijbouwen minder (of niet) aantrekkelijker maakt.

De gevolgen van een te laag rendement kunnen maken zien we nu in extreme vorm Amsterdam, daar kan bouwen voor het middensegment niet meer uit. Door een combinatie van hoge grondprijzen, verhoogde kapitaalbelastingen icm een maximale limiet op de huurprijzen.

Huurinkomsten waren al laag in Amsterdam maar als je daar van boven de 4% naar in de 3% daalt, dan kan het financieel niet meer uit voor geen enkele verhuurder of bouwer.

Ook in de sociale huursector zien we de gevolgen daarvan. De belastingdruk is daar verdubbeld, zal verder stijgen en nu al zie je dat maar de helft van de woningen wordt bijgebouwd in vergelijking met voor de verhoging van de belastingdruk.

Voor de kopers, zijn afbouw HRA, afschaffen Hillen meestal een ver van hun bedshow. Dit voelen ze niet direct op het moment dat ze nu een huis kopen, maar wordt over de tijd heel geleidelijk afgebouwd of verhoogd.

De schaarste neemt toe, de prijsdruk neemt toe. Uiteindelijk betaal je via je huurprijs die extra belastingen, en moet ook de koper op lange termijn meer inkomstenbelasting afdragen en jaarlijks meer forfait betalen.

[kabeltjekabel]

3x3 schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 09:26:
[...]

De kapitaalbelastingen voor verhuurders zorgen ervoor dat ze (allemaal) of, prijzen moeten verhogen om hetzelfde rendement moeten halen, of met minder rendement genoegen moeten nemen wat bijbouwen minder (of niet) aantrekkelijker maakt.

De gevolgen van een te laag rendement kunnen maken zien we nu in extreme vorm Amsterdam, daar kan bouwen voor het middensegment niet meer uit. Door een combinatie van hoge grondprijzen, verhoogde kapitaalbelastingen icm een maximale limiet op de huurprijzen.

Huurinkomsten waren al laag in Amsterdam maar als je daar van boven de 4% naar in de 3% daalt, dan kan het financieel niet meer uit voor geen enkele verhuurder of bouwer.

Ook in de sociale huursector zien we de gevolgen daarvan. De belastingdruk is daar verdubbeld, zal verder stijgen en nu al zie je dat maar de helft van de woningen wordt bijgebouwd in vergelijking met voor de verhoging van de belastingdruk.

Voor de kopers, zijn afbouw HRA, afschaffen Hillen meestal een ver van hun bedshow. Dit voelen ze niet direct op het moment dat ze nu een huis kopen, maar wordt over de tijd heel geleidelijk afgebouwd of verhoogd.

De schaarste neemt toe, de prijsdruk neemt toe. Uiteindelijk betaal je via je huurprijs die extra belastingen, en moet ook de koper op lange termijn meer inkomstenbelasting afdragen en jaarlijks meer forfait betalen.

De prijzen voor belasting nemen niet toe door een belasting.

Het bezit van kleine diesel auto'tjes is ook opeens fors belast sinds een paar jaar geleden (van 0 naar €1K per jaar). Die auto's zijn als een baksteen in prijs gezakt op de 2e hands markt. Als ik jouw lijn zou volgen zouden die juist duurder moeten zijn geworden

Uiteindelijk zorgen die belastingen er wel voor dat wonen gewoon duurder wordt, maar bestaande panden worden er niet door in (excl. belasting) aanschafprijs verhoogd. No way.

[ Voor 5% gewijzigd door kabeltjekabel op 06-03-2019 22:10 ]

[3x3]

kabeltjekabel schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 22:08:
[...]


De schaarste neemt niet toe door het bezit te belasten.

Het bezit van kleine diesel auto'tjes is ook opeens fors belast sinds een paar jaar geleden (van 0 naar €1K per jaar). Die auto's zijn als een baksteen in prijs gezakt op de 2e hands markt. Als ik jouw lijn zou volgen zouden die juist duurder moeten zijn geworden

Je huur betaal je incl. kosten en belastingen. De aanschafauto is excl. belastingen.

Als je een eerlijkere auto-vergelijking wilt maken, kun je beter kijken naar de maandprijs van lease-auto's. Door de anti dieselmaatregelen, schrijven nieuwe dieselauto's sneller af. Daardoor zijn B en C segmenters op Diesel zelfs met 20 of 30.000KM per tegenwoordig duurder dan benzine autootjes.

Dat is ook wel eens anders geweest in de tijd dat dieseltjes fiscaal bevoordeeld werden.

[kabeltjekabel]

3x3 schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 22:16:
[...]


Je huur betaal je incl. kosten en belastingen. De aanschafauto is excl. belastingen.

Als je een eerlijkere auto-vergelijking wilt maken, kun je beter kijken naar de maandprijs van lease-auto's. Door de anti dieselmaatregelen, schrijven nieuwe dieselauto's sneller af. Daardoor zijn B en C segmenters op Diesel zelfs met 20 of 30.000KM per tegenwoordig duurder dan benzine autootjes.

Dat is ook wel eens anders geweest in de tijd dat dieseltjes fiscaal bevoordeeld werden.

Ja, de kosten van wonen // rijden worden hoger, maar de kale kosten van het pand // auto niet. Nu wil het geval dat de kale kosten van een woning wél stijgen, en nogal fors ook, ook met die toenemende belastingen.

[3x3]

kabeltjekabel schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 22:18:
[...]


Ja, de kosten van wonen // rijden worden hoger, maar de kale kosten van het pand // auto niet. Nu wil het geval dat de kale kosten van een woning wél stijgen, en nogal fors ook, ook met die toenemende belastingen.

De overheid (ook creator van de schaarste van huizen) pakt mensen dubbel inderdaad.