Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Valorian]

Wilf schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 09:59:
[...]
Een koophuis is praktisch nooit gelijk bewoonbaar, zeker niet aan de onderkant van de markt. Dan moet je dus eerst jarenlang help-mijn-man-is-klusser-taferelen doorstaan en tigduizend euro extra investeren in egaliseren, nieuwe betonnen vloer, fundering, electra, isolatie, keuken of vergelijkbaar onderhoud. De betaalbare huizen zonder problemen worden immers zonder voorbehoud van financiering opgekocht door ‘investeerders’

“Bewoonbaar” is dan kennelijk nogal een rekbaar begrip. Want verreweg de meeste koophuizen, ook aan de onderkant van de markt, zijn tot het moment van verkoop gewoon bewoond, dus per definitie “bewoonbaar”. Dat veel mensen bij het kopen van een nieuw huis óók graag meteen de nodige renovaties, verbouwingen en onderhoudswerk willen verrichten staat daar geheel los van.

[Wilf]

GeeMoney schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 10:54:
[...]


Klinkt een beetje als wel willen oogsten maar niet willen zaaien .

Klinkt meer als: prioriteiten in het leven elders leggen en anderen het vuile werk voor je laten doen

En jarenlang klussen is ook wat overdreven. Mijn eerste woning is helemaal gestript (jaren 30, 80m2) en in 7 maanden helemaal opnieuw opgebouwd door mijzelf en mijn vader. Alleen de betonvloeren hebben we laten doen.
Waar een wil is, is een weg.
Die tijd kijk ik nu op terug als een hele drukke maar ook fantastische periode.
Natuurlijk was ik kapot en heb ik 3 weken recht moeten trekken op een strandbedje in Spanje daarna maar alles is zelf gekozen en gedaan en ik woonde daar heerlijk en trots.

Overigens toen ook op de piek gekocht (2008) en in 2013 verkocht. 5,5 Jaar aflossing en vanwege de verbouwing met winst verkocht.
Al was dat helemaal niet persé het plan. De nieuwe woning kwam destijds op een plek waar we graag wilde wonen en ik wilde een extra kamer ivm kantoor aan huis.

Kansen willen zien en benutten en misschien ook een klein beetje geluk al ben ik van mening dat je zelf veel kan sturen in het leven.

Als je niet beseft dat tijd, geld, handigheid, ouders en een goede gezondheid geen privileges zijn dan is geluk zeker te sturen in het leven

Als de beslissing om wel of niet te kopen maar weloverwogen zijn genomen maakt iedereen voor zichzelf de juiste beslissing .
Woongenot en locatie staan bij mij voorop, daarnaast maak ik graag eigen keuzes en houd ik niet van afhankelijkheden. Huren beperkt mij daarin 9 van de 10x dus heb ik gekocht op 19 jarige leeftijd.

Daar zijn we het dus 100% eens. En dat zie ik af en toe verwateren in de discussie: kies voor woongenot. In deze markt is dat voor een beginnend huurder lastig en voor een beginnend koper schier onmogelijk.

Ik ben zeker niet tégen kopen; ik ben vóór een passende woning voor iedereen. En dat is in deze markt een uitdaging.

Als ik een mooier en beter huis vind dat minstens zo betaalbaar is, huur of koop, dan kies ik daarvoor. Maar ik ga niet een huis kopen ‘omdat dat zo hoort’ wat in no way aan al mijn eisen kan voldoen (mijn eisen zijn: geen terugval van wat ik nu heb én in dezelfde regio). Dat is een persoonlijke beslissing. Ik stel direct woongenot hoger dan 7 maanden krom liggen om dat een paar jaar later weer te herhalen. Maar goed, ik heb ook geen ouders

Valorian schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 11:00:
[...]


“Bewoonbaar” is dan kennelijk nogal een rekbaar begrip. Want verreweg de meeste koophuizen, ook aan de onderkant van de markt, zijn tot het moment van verkoop gewoon bewoond, dus per definitie “bewoonbaar”. Dat veel mensen bij het kopen van een nieuw huis óók graag meteen de nodige renovaties, verbouwingen en onderhoudswerk willen verrichten staat daar geheel los van.

Nou ik heb heel wat huizen hier bekeken in de regio onder de €320.000 en 80% daarvan was redelijk verwoest of uitgeleefd door mensen die sinds de jaren 70 niets aan het huis hadden gedaan.

[GeeMoney]

Wilf schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 11:20:

[...]
Als je niet beseft dat tijd, geld, handigheid, ouders en een goede gezondheid geen privileges zijn dan is geluk zeker te sturen in het leven

Tijd kan je maken, geld heb je ook deels zelf in de hand, ouders kan natuurlijk ook een broer of vriend zijn en geluk, tsja, afdwingen .

[...]
Daar zijn we het dus 100% eens. En dat zie ik af en toe verwateren in de discussie: kies voor woongenot. In deze markt is dat voor een beginnend huurder lastig en voor een beginnend koper schier onmogelijk.

Ik ben zeker niet tégen kopen; ik ben vóór een passende woning voor iedereen. En dat is in deze markt een uitdaging.

Thumbs up, 100% eens ook.

Als ik een mooier en beter huis vind dat minstens zo betaalbaar is, huur of koop, dan kies ik daarvoor. Maar ik ga niet een huis kopen ‘omdat dat zo hoort’ wat in no way aan al mijn eisen kan voldoen (mijn eisen zijn: geen terugval van wat ik nu heb én in dezelfde regio). Dat is een persoonlijke beslissing. Ik stel direct woongenot hoger dan 7 maanden krom liggen om dat een paar jaar later weer te herhalen. Maar goed, ik heb ook geen ouders

Door wellicht die 7 maanden effort heb ik het dus nu “allemaal” maar dat kwam dus ook 15 jaar geleden niet aanwaaien. Voor wat het waard is natuurlijk, ik kijk er niet naar maar als starter moet je dus soms ook je kansen willen zien of benutten (als je persé wilt kopen dan). Voor mij is belangrijk dat ik op een leuke plek naar mijn zin woon:). Uiteraard heeft niemand garanties in het leven maar ik ben nog niet overtuigd dat het voor starters nu 1000% lastiger te kopen is dan 15 jaar geleden.

[ Voor 3% gewijzigd door GeeMoney op 22-08-2020 11:39 ]

[Miks]

Sport_Life schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 09:35:
[...]

Mensen die in 2009 op de top een woning kochten, stonden doorgaans in 2015 weer boven water . Dus 6 jaar. Dat is exclusief aflossing.
Mensen wonen gemiddeld 7 jaar in een koopwoning. Dus zonder aflossing meegenomen is in de meeste gevallen een koopwoning op de top van de markt kopen beter dan niet kopen.

Jij kijkt naar een worst case scenario waarbij mensen na 2 of 3 jaar noodgedwongen moeten verkopen en waarbij de aankoop (achteraf) op een piek moment lag.
In de meeste gevallen is dat niet het geval, dus in de meeste gevallen is dat een slecht advies, imo .

Ik ga niet uit van het worst case scenario, maar ik denk inderdaad wel dat iedereen er rekening mee zou moeten houden.

Het voorbeeld wat je aanhaalt zegt niet veel over het kopen op de huidige piek. Je gaat uit van hetzelfde herstel als 5 jaar geleden. Dat is een gevaarlijke aanname.
Als de komende 5 jaar de prijzen blijven dalen, dan kan dat nog best een tijd langer doorzetten ivm het uitstromen van de boomers op de huizenmarkt, en de start van de problemen met de aflossingsvrije hypotheken. Geen onrealistisch scenario imho (maar jij denkt daar vast anders over).
Het herstel van de prijzen kan best tien jaar langer duren. Kijk maar naar de piek eind jaren '70.

[Sport_Life]

GeeMoney schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 11:31:
[...]

Uiteraard heeft niemand garanties in het leven maar ik ben nog niet overtuigd dat het voor starters nu 1000% lastiger te kopen is dan 15 jaar geleden.

Inderdaad. Huis kopen is altijd een uitdaging. Onze eerste woning was met 5,5% rente (2011) , omdat er flinke risico opslag op zat. De meeste banken wilde überhaupt niet financieren.
En we zaten prima in onze huurwoning (525 euro per maand voor een woning met woz waarde van nu 273k). Maar de ondernemer in mij vond dat een eigen woning op de lange termijn beter uitpakt. En dat gevoel bleek juist te zijn. Ondanks dat 2011 nog voor de grote daling was.

En geluk in welvaart dwing je af . Geluk in welzijn niet. En uit onderzoek blijkt dat een hogere welvaart ook verband houdt met hoger welzijn

[ Voor 22% gewijzigd door Sport_Life op 22-08-2020 12:16 ]

[Vorkie]

Miks schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 11:48:
[...]


Ik ga niet uit van het worst case scenario, maar ik denk inderdaad wel dat iedereen er rekening mee zou moeten houden.

Het voorbeeld wat je aanhaalt zegt niet veel over het kopen op de huidige piek. Je gaat uit van hetzelfde herstel als 5 jaar geleden. Dat is een gevaarlijke aanname.
Als de komende 5 jaar de prijzen blijven dalen, dan kan dat nog best een tijd langer doorzetten ivm het uitstromen van de boomers op de huizenmarkt, en de start van de problemen met de aflossingsvrije hypotheken. Geen onrealistisch scenario imho (maar jij denkt daar vast anders over).
Het herstel van de prijzen kan best tien jaar langer duren. Kijk maar naar de piek eind jaren '70.

[Afbeelding]

Mooi tabelletje uit het CBS rapport van 2012: https://www.cbs.nl/-/medi...3B944B37C7337C699717F4F74

[/URL]

Hoe zou jij de wereldwijde Corona-crisis willen plaatsen in deze tabel?

De staatschuld in 2012 was 71,3%, in 2020 verwachten ze, na de huidige steunpakketten, 63.1%, scheelt nog aardig.

https://www.rijksoverheid...Tweede%20Kamer%20gestuurd.

ze hebben al rekening gehouden met een hoop belastinguitstel op lange termijn!

Belastinguitstel en verschil met Voorjaarsnota
De eerste raming (een tekort van 68 miljard euro) wijkt af van de eerste grove schatting die in de Voorjaarsnota werd gemaakt (een tekort van 92 miljard euro). Dit verschil kent voornamelijk een technische verklaring. Het grootste verschil tussen de eerdere grove schatting en de raming van nu wordt veroorzaakt door belastinguitstel. Dat gaat over de belastingen die burgers en bedrijven dit jaar niet, maar volgend jaar alsnog betalen over het boekjaar 2020. Naar verwachting wordt in totaal voor 31 miljard euro aan uitstel aangevraagd, waarvan 27 miljard euro verschuift naar latere jaren.

Waar valt er ondertussen nog rekening mee te houden, de hele wereld voelt dezelfde pijn, als de rente stijgt is elk land de pisang, zover gaan de centrale banken het niet laten komen, niet als je als land nog onder je 100% staatschuld zit....

Gereserveerd zijn is OK, maar nu een huis kopen en de rente 20 jaar vast zetten, zitten echt zo weinig risico's aan vast, als normaal volk. Wil je gaan investeren met vastgoed, tja, dan heb je vrij weinig zekerheid en stap je hoog in.

[Richh]

Ik vind vooral dat je er rekening mee moet houden. De beste manier van er 'rekening mee houden' is nog niet eens die lange rentetermijn, maar vooral een woning kopen waar je lange tijd in kan wonen.

Ik vind de huidige situatie vooral lullig voor alleenstaande jongeren met een goed inkomen. Zij kunnen een woning die lange tijd mee gaat niet financieren. Hierdoor worden zij gedwongen te kiezen tussen kwaden: de oplossingen kennen relatief hoge lasten of toch wel een risico.

Dat dat risico mogelijk wel meevalt omdat de prijzen toch voor eeuwig met 8% per jaar zullen stijgen zal ik nooit ontkennen. Het punt is: er is een risico, en die is nu groter dan een jaar geleden.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 22-08-2020 12:49 ]

[izdp]

Miks schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 01:17:
[...]


Ja wat als de huizenprijs over 2 jaar +35% is gegaan, wat dan? Of +40? Herken je misschien enige mate van FOMO in jouw redenatie?

Wie koopt straksalle huozen dan? De starter kan zijn huis al niet betalen. De betaalbaarheid is slecht en de starter komt er niet meer tussen. Denk je echt dat het scenario realistisch is dat een starter straks nog minder goed ertussen komt?

Als mijn advies voor de starter om nu nog even te wachten met een huis kopen volgens jou een slecht advies is, dan ben ik benieuwd hoe je het advies om gewoon te kopen labelt. We staan aan de vooravond van de ontvouwing van een crisis die door vele economen al wordt bestempeld als mogelijk groter dan de kredietcrisis en jij noemt mijn advies om het als starter nog even aan te zien een slecht advies. Ik ruik hier de gedachtegang van een makelaar.

De huizenprijzen staan op instorten. Dat 'feit' zie je natuurlijk pas achteraf. Beetje flauw dus om het te hebben over 'feiten' als ik een verwachting uitspreek. De neergaande huizenprijzen wordt al wel door bijna alle banken erkend in de ramingen. Is dat 'feit' genoeg voor je? Dit doet me denken aan de waarschuwing van het IMF in 2008, die ze overigens in 2014 hebben herhaald. En de DNB die banken heeft gedwongen hogere buffers aan te houden omdat ze uitgaan van 'overvaluation' op de huizenmarkt.

Vraag aan jou: wanneer is een nationale daling in de huizenprijs bij een paar procent gestopt? Als we het dan toch over in het verleden behaalde resultaten hebben... Een kleine daling van huizenprijzen is in de recente geschiedenis niet voorgekomen. Laat dat eens op je inwerken.

Het rapport van DNB misbruik je Miks.
DNB weegt risico's voor de banken af. Pensioenfondsen en Verzekeringsmaatschappijen bleven hier buiten schot.
Dit zeggen ze over overvaluation: While sluggish supply and declining interest rates partly account for the price increases, there are also signs of overvaluation. House price increases have significantly outpaced income growth in recent years. As a result, price/income ratios in the major cities are now much higher than at the peak of the previous housing market boom.

Hé supply .
En ze benoemen die met name voor de grote steden en daar hebben ze natuurlijk gelijk in qua risico.
Voorts vergelijken ze nogal appels met peren.
Met buitenland vergelijken is er 1 van.
Woningmarkten zijn per land dusdanig anders ingericht dat ze zo, 1 op 1, niet mogen vergelijken.
Een andere is dat de huizen generaal gesproken een stuk beter zijn geworden met lagere onderhoud- en energiekosten.
Wat ze totaal niet benoemen is dat inmiddels afgelost moet worden (voor de HRA in ieder geval)
Dus een steeds groter deel van de hypotheken is al aardig veilig.
De nieuwe hypotheken uiteraard niet, maar met rentevaste termijnen van 10 jaar en langer, zit er na 10 jaar al aardig wat aflossing in.
Natuurlijk als er een grote depressie zou komen, ja dan is alles mogelijk.
Maar nog veel te prematuur om die als feit te presenteren.

[izdp]

Sport_Life schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 09:05:
[...]

Ik ken jouw situatie, maar imo is het ook in jouw geval financieel interessant vroeg of laat woning te kopen.
Wanneer dat moment precies is valt niet te zeggen, dat kan morgen zijn, maar ook over 5 of 10 jaar. Stel dat er een hoge inflatie komt- wat niet ondenkbaar is met de hoeveelheid geld die de economie in wordt gepompt (check de goudprijs van afgelopen half jaar) - ben je veel beter uit met een koopwoning, ook al betaal je daar nu voor je gevoel veel geld voor.

Woonwensen veranderen met de tijd (kinderen, zat van de drukte, of gewoon iets nieuws.).

Dat kan je niet zo stellen.
Zie eindjaren '70, .Die hoge inflatie dreef de rente bizar hoog op en de lonen bleven daar bij achter en de huizenmarkt klapte in elkaar.
Degenen die toen geld hadden en niet naar de banken moesten waren spekkoper.
Maar de gemene deler is toch wel dat zelfs een goede handige inflatie nog niet in zicht is.

[Verwijderd]

Richh schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 12:49:
Ik vind vooral dat je er rekening mee moet houden. De beste manier van er 'rekening mee houden' is nog niet eens die lange rentetermijn, maar vooral een woning kopen waar je lange tijd in kan wonen.

Dit dus. Zowel het blind advies "ga maar kopen" als "ga vooral niet kopen" klinkt even grootmoedig als de banken die de meest risicovolle hypotheken verstrekten. Enig verschil is dat de banken tijdens de vorige crisis werden gered onder de mom "too big to fail", en dikke kans dat je als individu niet wordt gered. Zelfs de beste economen zitten er vaker naast dan dat ze correct zijn. Anders zouden ze voor zichzelf werken en in aandelen handelen. Je kan geen one-size-fits-all advies geven met het huidige klimaat.

[CVTTPD2DQ]

Wilf schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 11:20:
Nou ik heb heel wat huizen hier bekeken in de regio onder de €320.000 en 80% daarvan was redelijk verwoest of uitgeleefd door mensen die sinds de jaren 70 niets aan het huis hadden gedaan.

Wat is verwoest? Een lekkend dak? Scheuren in draagmuren? Of gewoon bruine tegeltjes en hoogpolig tapijt?

Woorden als 'krot' en 'bouwval' worden zeker op Tweakers zo makkelijk gebruikt dat het eigenlijk onduidelijk is wat er mee bedoeld wordt. 'Onbewoonbaar' heeft volgens mij gewoon een duidelijke definitie. Een huis met rotte enkel glas-kozijnen zonder CV is bijvoorbeeld gewoon bewoonbaar. En dat soort huizen zie je maar héél zelden op Funda, en vrijwel nooit in de stedelijke gebieden.

Mensen die enkel in een gemoderniseerd of modern huis willen wonen moeten ook niet gek opkijken als anderen ruimte/locatie/mogelijkheden belangrijker vinden.

[Mark31]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 14:08:
[...]


Wat is verwoest? Een lekkend dak? Scheuren in draagmuren? Of gewoon bruine tegeltjes en hoogpolig tapijt?

Woorden als 'krot' en 'bouwval' worden zeker op Tweakers zo makkelijk gebruikt dat het eigenlijk onduidelijk is wat er mee bedoeld wordt. 'Onbewoonbaar' heeft volgens mij gewoon een duidelijke definitie. Een huis met rotte enkel glas-kozijnen zonder CV is bijvoorbeeld gewoon bewoonbaar. En dat soort huizen zie je maar héél zelden op Funda, en vrijwel nooit in de stedelijke gebieden.

Mensen die enkel in een gemoderniseerd of modern huis willen wonen moeten ook niet gek opkijken als anderen ruimte/locatie/mogelijkheden belangrijker vinden.

Bij ons staat er echt een te koop, overal schimmels/lekkage.
Daarnaast echt hele dunne vloeren enkelglas etc.
Als je dat huis wil op pimpen moet je er toch wel 1,5 ton tegen aan kletsen.

[CVTTPD2DQ]

Mark31 schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 14:22:
Bij ons staat er echt een te koop, overal schimmels/lekkage.
Daarnaast echt hele dunne vloeren enkelglas etc.

Ook zo'n huis is waarschijnlijk geschikt voor bewoning. Er zijn heel wat huurwoningen die in zo'n toestand worden verhuurd.

Mark31 schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 14:22:
Als je dat huis wil op pimpen moet je er toch wel 1,5 ton tegen aan kletsen.

En 'onbewoonbaar' in het wetboek betreft huizen die *niet* met eenvoudige maatregelen geschikt te maken zijn.

Waarschijnlijk heb je voor 15k de grootste problemen in zo'n huis wel verholpen(*). En als je dan vijf jaar eerder je gezin kunt starten, of een uur bespaart op je reistijd elke dag (da's twee weken vakantie extra per jaar) lijkt de keuze me snel gemaakt.

(*) Tenzij je met 'dunne vloer' de constructievloer bedoelt.

[Wilf]

GeeMoney schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 11:31:
[...]

Tijd kan je maken, geld heb je ook deels zelf in de hand, ouders kan natuurlijk ook een broer of vriend zijn en geluk, tsja, afdwingen .

Tot 4 jaar geleden werkte ik tussen de 70 en 96 uur in de week met een WuO van €15.000 per jaar en familie & vrienden heb ik niet, dus check je privileges

En om een idee te geven: alle huizen hier in betaalbaar gebied zijn kwaaitaal, veel hebben vochtproblemen en bijna allemaal zijn de betaalbare versies door sterfgeval van de originele eigenaren. Een feest voor als je van bruin-rode interieurs uit de jaren zeventig, compleet weggerookte stankhollen of onleefbaar beschimmelde huizen houdt maar ik heb daar geen zin in. Het ergste huis was eentje waar de makelaar niet meer mee naar binnen wilde want dat was zó verschimmeld dat je acuut keelpijn kreeg. Het was echt serieus erg. Alle muren zwart. Alle kozijnen compleet verrot. Wel lekker goedkoop doorzonwoningkje voor slechts €250.000 (behoorlijk goedkoop voor deze regio). Dat was vorig jaar nazomer trouwens.

Ofwel: de huizenmarkt is breder dan de focus op kopen. Goedkoop en prettig wonen kan zowel in huur als koop. Zou moeten kúnnen in zowel huur als koop.

Mijn privilege is dat we op het laagste moment in een huurhuis zijn gestapt. Nu zou dat een stuk lastiger worden.

[ Voor 11% gewijzigd door Wilf op 22-08-2020 17:11 ]

[Requiem19]

96 uur per week.. dat is 13,7 uur per dag x7 dagen per week.

Dan doe je iets niet goed of je werkt (lijkt me?) niet zo efficient.

Zelfs mensen in de heftige uren industrieën halen dat bij lange na niet.

[Wilf]

Culturele sector (allround technicus) met werken reken ik dan wel reistijd mee; in de ochtend vertrekken en in de nacht weer thuis. Ben blij dat ik daar mee gestopt ben want mijn toenmalige werk bestaat nu bijna niet meer.

96 uur was wel incidenteel. Meestal was het dinsdag t/m zaterdag en dan dagen variërend van 11:00 tot 1:00 of 9:00 tot 3:00 afhankelijk van waar je staat.

[ Voor 26% gewijzigd door Wilf op 22-08-2020 19:08 ]

[Joosie200]

Wilf schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 17:07:
[...]
Mijn privilege is dat we op het laagste moment in een huurhuis zijn gestapt. Nu zou dat een stuk lastiger worden.

Dat is ook mijn voordeel. Ken collega's die 2x zoveel huur aftikken, al hebben die een vriendin dus als ze het splitten betaalt ie hetzelfde. Verschil is wel: hij heeft een klein appartement in de binnenstad, ik een eengezinswoning 13-in-dozijn jaren 90 rijtjeshuis buiten dezelfde binnenstad.

Dus voorlopig zit ik prima waar ik zit. Het is ook een sociale huurwoning dus de huurverhoging is niet zo absurd als wat mijn collega heeft in zijn vrije sector huurappartement. Maar mijn vizier staat wel op: alles na vaste lasten opsparen, richten op doorgroeien op werk en daarmee in brutoloon en dan maar zien wat de mogelijkheden zijn qua hypotheek. Tijdens corona hoef ik niet zo snel me te bekommeren dat ik op straat sta. Werk zelf bij een bank namelijk en door corona heeft mijn afdeling meer werk dan eerder. Dus die hypotheekaanvraag komt wel rond, eerst maar studieschuld volledig weg krijgen + kosten koper bij elkaar sparen.

En als dat gepaard gaat met dalende huizenprijzen werkt het in mijn voordeel. Maar ik lees hier vooral veel Tweakers met hun schaapjes op het droge en ik wil mijn overwaarde niet zien verdampen. Tegengestelde belangen dus

[lama83]

Verwijderd schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 08:28:
[...]

Dan zou ik vooral nog even 10 jaar wachten en dan heel goedkoop instappen, als ik jou was.

Met zijn tweeën kopen is al even de nieuwe normaal overigens. Alleen oudere doorstromers hebben vaak nog mogelijkheden om op 1 inkomen te blijven doorstromen.

Straks heb je torenhoge WOZ waardes waardoor zelfs 2 verdieners het niet meer bij kunnen benen.

Ik kan je wel vertellen hoe ik op 1 inkomen toch in de huizenmarkt kon stappen en omhoog kon klimmen door een jarenlange crisis heen, maar dat voegt natuurlijk niet veel toe als je zit te wachten op de ondergang die jouw droom woning binnen handbereik gaat brengen. Stap 1 was: niet meteen je droom woning kunnen kopen, maar wel "iets" met potentie voor toekomstige verkoop kopen.

Moeten die (meerdere) k.k. wel afwegen de potentiele winst c.q. overwaarde.

[Verwijderd]

lama83 schreef op zaterdag 22 augustus 2020 @ 21:16:
[...]

Straks heb je torenhoge WOZ waardes waardoor zelfs 2 verdieners het niet meer bij kunnen benen.


[...]

Moeten die (meerdere) k.k. wel afwegen de potentiele winst c.q. overwaarde.

Kosten koper zijn al lang geen bizarre bedragen meer. De KK voor mijn recentste aankoop waren nauwelijks hoger dan voor mijn eerste appartement. Je krijgt ook nog een deel terug van de Belastingdienst.

Als niemand het meer kan betalen, gaan de prijzen vanzelf stabiliseren.

[Wilf]

Shuo caocao…

Er staat een huis nu te koop dat best interessant kan zijn voor ons. Vraagprijs 275 maar verkoopprijs zal minimaal 300 worden (verkoopprijzen in dezelfde buurt) en waarschijnlijk hoger (hoekhuis met grote tuin en garage). Echter: 3 ton betekent een hypotheeklast van 975 per maand. Dat is hoger dan onze huur. Voor dezelfde oppervlakte (wij zitten nu op net iets boven de 1000 inclusief GWL en internet). Bovendien is het huis (uit begin jaren zestig in een beruchte kwaaitaalbuurt) totaal leeggetrokken dus je kan er niet gelijk in.

Het idee dat kopen altijd goedkoper is gaat in deze markt dus steeds sneller mank.

[Bravertal]

@Wilf , je hypotheeklast wordt steeds lager, huren gaan omhoog. Na 10 jaar heb je nog 2/3 vd hypotheek.

Is jouw huurwoning qua huis met je potentiële aankoop (anders is het ook appels met peren vergelijken).

[mwa]

Wilf schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 09:59:
Shuo caocao…

Er staat een huis nu te koop dat best interessant kan zijn voor ons. Vraagprijs 275 maar verkoopprijs zal minimaal 300 worden (verkoopprijzen in dezelfde buurt) en waarschijnlijk hoger (hoekhuis met grote tuin en garage). Echter: 3 ton betekent een hypotheeklast van 975 per maand. Dat is hoger dan onze huur. Voor dezelfde oppervlakte (wij zitten nu op net iets boven de 1000 inclusief GWL en internet). Bovendien is het huis (uit begin jaren zestig in een beruchte kwaaitaalbuurt) totaal leeggetrokken dus je kan er niet gelijk in.

Het idee dat kopen altijd goedkoper is gaat in deze markt dus steeds sneller mank.

Je vergeet dan ook even voor het gemak dat je dus ook wat opbouwt met een koophuis he..

[Wilf]

@Bravertal We hebben nu geen garage en tuin op begane grond. Formaat is wel vergelijkbaar. Alleen de sfeer niet. Dit huis heeft fantastisch karakter. En dit huis ligt in de middeleeuws centrum met alle voorzieningen op kruipafstand. Dat te koop staande huis in een kwaaitaal-opbouwwijk.

Opbouw is niet relevant ten opzichte van de reële kosten. Opbouw is fictieve waarde betaald met reëel geld. Wat ook gealloceerd moet worden. Dat wordt ook ‘voor het gemak’ vergeten.

Ik heb een aantal oude auto’s. Veelal vragen mensen mij: waarom bouw je geen lpg in? Nou, omdat je dan €2000 investeert en ik dat nooit ga terugverdienen in die 0 tot 500 kilometer per jaar die ik rijd.

Bij het kopen van een huis ben je dus eerst €25.000 extra kwijt aan overbiedsaldo (geleend als je taxatie overeenkomt), dan €12.500 aan overdrachtskosten (reëel geld), dan nog > €10.000 voor een keuken en andere voorzieningen om te kunnen leven, daarna nog alle upgrades zoals een HR-ketel jonger dan 30 jaar, plus op termijn >€10.000 om te verduurzamen… Dat gaat allemaal best rap. En in al die tijd hou je dus geen tijd en geld meer over om te leven; lig je krom om een huis bewoonbaar te maken.

Maar goed, dat is sowieso allemaal fictief want bij bieden hoor je toch dat je geen kans maakt met financiering onder voorbehoud hier, been there done that

[ Voor 11% gewijzigd door Wilf op 23-08-2020 10:28 ]

[Bravertal]

@Wilf , dus toch niet interessant voor jou. Geen probleem toch, lekker blijven huren.

[Wilf]

Nou, vooral spreadsheets bijhouden en realistisch blijven. Het is net als met een auto kopen; verliefdheid is je grootste vijand. Dat maakt deze tijd dan wél weer positief; echt mooie huizen zijn toch onbetaalbaar dus verliefd ga je niet worden. Dan is het de balans opmaken: hoeveel ben je bereid in te leveren en wat mag dat kosten?

Ik ben toch van plan de makelaar te bellen want de potentie is er zeker en de voordelen van een eigen stek zie ik écht wel. Het zelf inrichten van een MER en infra bijvoorbeeld. Maar wat mag je dat kosten? Hoeveel woongenot en leef- en werktijd wil je daar voor inleveren? Daar moet ik even voor gaan rekenen.

Een eigen garage en tuin met boom zijn mij namelijk best wel wat waard.

[ Voor 5% gewijzigd door Wilf op 23-08-2020 10:54 ]

[Vorkie]

@Wilf Misschien dit verder bespreken / uiteenzetten in Ervaring met huis kopen - Deel 8 ?

[Bravertal]

@Wilf

Ik zou het niet doen en gewoon lekker blijven huren want het is een sfeerloos huis. Jouw huurhuis heeft fantastisch karakter en ligt in een middeleeuws centrum met alle voorzieningen op kruipafstand, dit is jou wel wat waard, toch?

Daarnaast is opbouw niet relevant ten opzichte van de reële kosten. Opbouw is fictieve waarde betaald met reëel geld. Wat ook gealloceerd moet worden. Dat wordt ook ‘voor het gemak’ vergeten door kopers (advies: blijf huren).

Daarnaast is het ook zo dat je bij het kopen van een huis eerst €25.000 extra kwijt aan overbiedsaldo (geleend als je taxatie overeenkomt), dan €12.500 aan overdrachtskosten (reëel geld), dan nog > €10.000 voor een keuken en andere voorzieningen om te kunnen leven, daarna nog alle upgrades zoals een HR-ketel, plus op termijn >€10.000 om te verduurzamen… Dat gaat allemaal best rap en weer een reden om te blijven huren.

Ook houdt je al die tijd hou je geen tijd en geld meer over om te leven; lig je krom om een huis bewoonbaar te maken, weer een reden om te blijven huren.

Ik snap echt niet dat je overweegt om te gaan kopen voor een garage, tuin en een boom. Tuin heeft ook onderhoudt nodig, oftewel kost nog meer tijd.

Mocht je echt een garage en tuin willen. Kan je dan beter niet zo'n woning gaan huren?

[lama83]

Bravertal schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 11:06:

Ik snap echt niet dat je overweegt om te gaan kopen voor een garage, tuin en een boom. Tuin heeft ook onderhoudt nodig, oftewel kost nog meer tijd.

Onderschat tuinonderhoud niet; in het begin dacht ik ook "leuk", maar in de praktijk met m'n baan, vaak niet thuis en andere sociale verplichtingen schiet het er vaak bij in. Het kan snel dichtgroeien waarbij je nog meer werk hebt (tenzij je hem volgooit met tegels ).

[ Voor 9% gewijzigd door lama83 op 23-08-2020 11:56 ]

[Wilf]

Bravertal schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 11:06:Mocht je echt een garage en tuin willen. Kan je dan beter niet zo'n woning gaan huren?

Succes met nu instappen.

Dat is nou helemaal het punt; doordat we laag zijn ingestapt is zowel koop als huur van een ander huis sowieso achteruitgang. Áls ik zou overstappen zou het sowieso het liefst koop worden wegens alle voordelen van koop. Maar de huidige markt is daar simpelweg veel te ongunstig voor.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Dus ja; of wachten op een mogelijke daling van de koopmarkt die er voorlopig toch niet aan zit te komen (zeker niet onderin de markt) of toch maar een terugval incasseren om zo wel hopelijk een plek te vinden waar je nog jaren vooruit kan.

[Requiem19]

Wilf schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 09:59:
Shuo caocao…

Er staat een huis nu te koop dat best interessant kan zijn voor ons. Vraagprijs 275 maar verkoopprijs zal minimaal 300 worden (verkoopprijzen in dezelfde buurt) en waarschijnlijk hoger (hoekhuis met grote tuin en garage). Echter: 3 ton betekent een hypotheeklast van 975 per maand. Dat is hoger dan onze huur. Voor dezelfde oppervlakte (wij zitten nu op net iets boven de 1000 inclusief GWL en internet). Bovendien is het huis (uit begin jaren zestig in een beruchte kwaaitaalbuurt) totaal leeggetrokken dus je kan er niet gelijk in.

Het idee dat kopen altijd goedkoper is gaat in deze markt dus steeds sneller mank.

Misschien mis ik iets, maar waarom vergelijk je aflossing+rente met huur?

Dat is niet de juiste vergelijking - obviously.

[Wilf]

Requiem19 schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 12:15:
[...]


Misschien mis ik iets, maar waarom vergelijk je aflossing+rente met huur?

Dat is niet de juiste vergelijking - obviously.

Hoe moet je anders vergelijken wat je maandelijkse kosten zijn van huur vs. koop?

Bij aflossing komt daarbij natuurlijk nog GWL, internetaansluiting en OZB voor eigenaren dus dat is per maand nog een paar honderd meer dan de inclusiefprijs van huren (en dan moet je nog een extra 100 of zo opzijleggen voor onderhoud). Voor de rest geen idee want ik bezit geen huis hè

[Phony]

In de meeste gevallen zit internet en GWL niet in de huurprijs bij een zelfstandige woning, dus dat kun je al buiten beschouwing laten.

Het belangrijkste is dat je kosten niet verwart met uitgaven. Tegenover aflossing staat ook de waarde van een woning. Daarom moet je bij vergelijking tussen koop en huur wel iets verder kijken. Waar @Requiem19 ook op doelt.

[Requiem19]

Wilf schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 12:22:
[...]
Hoe moet je anders vergelijken wat je maandelijkse kosten zijn van huur vs. koop?

Bij aflossing komt daarbij natuurlijk nog GWL, internetaansluiting en OZB voor eigenaren dus dat is per maand nog een paar honderd meer dan de inclusiefprijs van huren (en dan moet je nog een extra 100 of zo opzijleggen voor onderhoud). Voor de rest geen idee want ik bezit geen huis hè

Je zou de effectieve kosten moeten vergelijken.

Dus huur + gwl + overige kosten vergelijken met netto rentekosten + alle overige kosten eigen huis.

De aflossing is geen kostenpost...

[Vorkie]

https://www.berekenhet.nl/modules/wonen/huren-of-kopen.html

Netto zal je per maand misschien meer gaan betalen, maar op lange termijn ben je spekkoper. Aflossing is kapitaalopbouw.

het staat er ook wel lekker als one-liner tussen:

Let op: Bij kopen zit in de maandlasten ook geld om de hypotheek af te lossen. Daarmee bouwt u eigen vermogen op. Bij huren bouwt u niets op.
Om in 30 jaar dezelfde € xxxxxx bij elkaar te sparen, moet u circa € xxxx per maand sparen. Dat u tegelijk 'spaart' is een extra voordeel bij kopen.

[ Voor 50% gewijzigd door Vorkie op 23-08-2020 12:49 ]

[Wilf]

Requiem19 schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 12:39:
[...]


Je zou de effectieve kosten moeten vergelijken.

Dus huur + gwl + overige kosten vergelijken met netto rentekosten + alle overige kosten eigen huis.

De aflossing is geen kostenpost...

Kostenpost of niet, het is wel een vaste uitgavenpost. Dan kan het wel fictieve waardeopbouw zijn maar daar heeft de hypotheekverstrekker geen boodschap aan. Elke maand betalen zul je moeten, tot aan je dood

[Requiem19]

Wilf schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 13:10:
[...]
Kostenpost of niet, het is wel een vaste uitgavenpost. Dan kan het wel fictieve waardeopbouw zijn maar daar heeft de hypotheekverstrekker geen boodschap aan. Elke maand betalen zul je moeten, tot aan je dood

Het is geen fictieve waarde opbouw, het is een aflossing van een lening.

Je spaart nu toch ook neem ik aan? Vind je dat ook een kostenpost?

[Wilke]

Wilf schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 09:59:
Er staat een huis nu te koop dat best interessant kan zijn voor ons. Vraagprijs 275 maar verkoopprijs zal minimaal 300 worden (verkoopprijzen in dezelfde buurt) en waarschijnlijk hoger (hoekhuis met grote tuin en garage). Echter: 3 ton betekent een hypotheeklast van 975 per maand.

Waarvan bijna 600/maand aflossing vanaf maand 1, en daarna oplopend.

Maar je hebt wel gelijk dat er vast eerst nog 30-50k tegenaan moet voor je er echt kunt wonen, een daarna ook normaal onderhoud.

Opbouw is niet relevant ten opzichte van de reële kosten. Opbouw is fictieve waarde betaald met reëel geld. Wat ook gealloceerd moet worden. Dat wordt ook ‘voor het gemak’ vergeten.

Meestal zeg je zinnige dingen, maar dit volg ik echt niet.

Elke euro die je aflost is een euro die je bij verkoop ooit extra overhoud (of niet tekort komt), of die als je nooit verhuist er voor zorgt dat je na 30 jaar een huis hebt waar je in kunt wonen zonder hypotheeklasten.

Hier is niets fictiefs aan.

[ Voor 44% gewijzigd door Wilke op 23-08-2020 13:48 ]

[Valorian]

Wilf schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 13:10:
[...]
Kostenpost of niet, het is wel een vaste uitgavenpost. Dan kan het wel fictieve waardeopbouw zijn maar daar heeft de hypotheekverstrekker geen boodschap aan. Elke maand betalen zul je moeten, tot aan je dood

Nee hoor, tot de boel afgelost is. Bij nieuwe hypotheken meestal na maximaal 30 jaar. In tegenstelling tot huurders, die betalen inderdaad tot hun dood

[Sport_Life]

Wilf schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 13:10:
[...]
Kostenpost of niet, het is wel een vaste uitgavenpost. Dan kan het wel fictieve waardeopbouw zijn maar daar heeft de hypotheekverstrekker geen boodschap aan. Elke maand betalen zul je moeten, tot aan je dood

Niet lullig bedoeld hoor , maar je gaat straks een van de grootste verplichtingen van je leven aan. De opmerkingen die je plaatst getuigen nogal van gebrek aan inzicht en kennis.
Dat in combinatie met het huidige prijsniveau maakt het een potentieel gevaarlijke situatie, precies zoals hierboven is aangegeven: een woning kopen in deze tijd is prima te doen, mits je weet waar je mee bezig bent.
Ga bij verschillende hypotheek adviseurs langs om te begrijpen waar je aan begint , praat erover met vrienden, etc. Maak vervolgens een gedetailleerde rekensom in Excel, inclusief alle kosten die erbij komen (ozb ed) en maak onderscheid in bruto en netto (na aftrek hra).

Verder kun je in de Excel sheets een beetje spelen met de rentevaste periode, zet een deel op 1 jaar en een deel op 20 jaar vast.

Verder , een woning van 275k die voor 300k weggaat en waar voor 50k aan verbouwd moet worden : waarom kijk je niet voor een woning van 350k die meer af is?

Persoonlijk zou ik ook kijken naar woningen die moderner zijn, zodat de overstap naar gasloos beter mogelijk is , minder kans op verborgen gebreken etc.

[ Voor 30% gewijzigd door Sport_Life op 23-08-2020 14:03 ]

[Wilf]

Requiem19 schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 13:29:
[...]


Het is geen fictieve waarde opbouw, het is een aflossing van een lening.

Je spaart nu toch ook neem ik aan? Vind je dat ook een kostenpost?

Nee want spaargeld kan ik ieder moment bij en inzetten wanneer nodig (plotselinge uitgaven). Kan je met je aflossing ook een nieuwe wasmachine kopen?

Wilke schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 13:42:
[...]
Meestal zeg je zinnige dingen, maar dit volg ik echt niet.

Elke euro die je aflost is een euro die je bij verkoop ooit extra overhoud (of niet tekort komt), of die als je nooit verhuist er voor zorgt dat je na 30 jaar een huis hebt waar je in kunt wonen zonder hypotheeklasten.

Hier is niets fictiefs aan.

Ooit. Dan ga er er dus vanuit dat je ooit gaat verhuizen of ooit oud genoeg gaat worden om afbetaling mee te maken. Dat zijn aannames. En assumptions…

Ik ben geen 19 meer hè

Sport_Life schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 13:52:
[...]Verder , een woning van 275k die voor 300k weggaat en waar voor 50k aan verbouwd moet worden : waarom kijk je niet voor een woning van 350k die meer af is?

Omdat 320.000 max hypotheek is.

[Requiem19]

Wilf schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 14:19:
[...]
Nee want spaargeld kan ik ieder moment bij en inzetten wanneer nodig (plotselinge uitgaven). Kan je met je aflossing ook een nieuwe wasmachine kopen?

Als je spaart in bijv obligaties vind je het dus wel een kostenpost, omdat je pas na x jaar je geld terug krijgt.

Zo werkt het niet he . Beide situaties bouw je vermogen op, het enige verschil is de liquiditeit.

Het is echt belangrijk om dit onderscheid helder te hebben. Huren = 100% kosten voor een dienst.

Kopen = deels kosten en deels investeren in een asset dmv (vreemd) vermogen.

Om de vergelijking beter te maken zou je alle kosten die bij een koophuis komen (zoals onderhoud) ook moeten meenemen.

[Miks]

Hoop mensen hier die nooit van cost of capital hebben gehoord.
Mensen, dat geld in die hypotheek zit, zoals terecht wordt opgemerkt, vast in stenen. Die stenen zouden fundamenteel gezien, ceteris paribus, nooit een betere investering zijn dan inflatie minus onderhoud. Denk aan entropie ladies and gentlemen, die stenen zullen altijd toenemen in wanorde.

Geld rendeert op andere plekken veel beter, ceteris paribus, oftewel houd rekening met je cost of capital.

Dat is de exacte reden waarom, als je rijk wil worden, je dit niet moet stoppen in stenen om zelf in te wonen.

[ Voor 21% gewijzigd door Miks op 23-08-2020 16:12 ]

[Miks]

Requiem19 schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 15:12:
[...]
Kopen = deels kosten en deels investeren in een asset dmv (vreemd) vermogen.

Je bedoelt liability daar waar je asset noemt.

[Requiem19]

Miks schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 16:14:
[...]


Je bedoelt liability daar waar je asset noemt.

Nee.

Je liability is je lening. Je woning is je asset.

Even bij de les blijven hoor.

[Miks]

Lekker hardleers. Genereert die woning geld? Nee. Dus de woning waar je zelf in woont is een liability. Of leveren die oude dakpannen, die oude keuken, de oude voegen en de oude badkamer straks soms meer geld op? Zowel de hypotheek als de woning (waar je zelf in woont) zijn een liability.

[ Voor 6% gewijzigd door Miks op 23-08-2020 17:00 ]

[Requiem19]

Miks schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 16:59:
Lekker hardleers. Genereert die woning geld? Nee. Dus de woning waar je zelf in woont is een liability. Of leveren die oude dakpannen, die oude keuken, de oude voegen en de oude badkamer straks soms meer geld op? Zowel de hypotheek als de woning zijn een liability.

En maar voet bij stuk houden haha.

Mooi dit.

Even voortborduren op jouw theorie, nog een paar liabilities in jouw wereld:

Je auto. Je grasmaaier. Je fiets.

Eigenlijk al je bezit is een risico, in jouw ogen.

Bestaan er dan wel assets?

[ Voor 19% gewijzigd door Requiem19 op 23-08-2020 17:02 ]

[Miks]

Ja want je hebt het echt bij het verkeerde eind. Je vergist je met bedrijven die woningen als inkomstenbron hebben.

@hierboven kan je dan wel een stropop vormen alsof ik beweer dat er geen assets zijn. De woning waarin je leeft kost gewoon geld. Dat is anders in het geval je deze verhuurt. Neem een lesje boekhouden zou ik zeggen want je hebt er duidelijk geen kaas van gegeten.

[ Voor 54% gewijzigd door Miks op 23-08-2020 17:05 ]

[Requiem19]

Al je bezittingen kosten geld => afschrijving, onderhoud. Dat is niet anders bij een woning.

Het maakt niet uit dat je asset zelf geen geld genereert, het blijft een bezit (activa). Daartegenover staat hoe je activum gefinancierd is (eigen vermogen / vreemd vermogen (liability).

[Wilke]

Wilf schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 14:19:
Nee want spaargeld kan ik ieder moment bij en inzetten wanneer nodig (plotselinge uitgaven). Kan je met je aflossing ook een nieuwe wasmachine kopen?

Ooit. Dan ga er er dus vanuit dat je ooit gaat verhuizen of ooit oud genoeg gaat worden om afbetaling mee te maken. Dat zijn aannames. En assumptions…

Je bouwt ook geen pensioen op dan?

Want misschien leef je dan al niet meer, en geld dat je nu in een pensioen belegt kun je ook niet willekeurig uitgeven.

Maar goed, vermogensopbouw over langere termijn is dan duidelijk niet wat je interesse heeft, en dat moet je zelf weten natuurlijk

[Sport_Life]

Miks schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 16:08:
Hoop mensen hier die nooit van cost of capital hebben gehoord.
Mensen, dat geld in die hypotheek zit, zoals terecht wordt opgemerkt, vast in stenen. Die stenen zouden fundamenteel gezien, ceteris paribus, nooit een betere investering zijn dan inflatie minus onderhoud. Denk aan entropie ladies and gentlemen, die stenen zullen altijd toenemen in wanorde.

Geld rendeert op andere plekken veel beter, ceteris paribus, oftewel houd rekening met je cost of capital.

Dat is de exacte reden waarom, als je rijk wil worden, je dit niet moet stoppen in stenen om zelf in te wonen.

Als ik 3 jaar geleden naar jou had geluisterd was mijn "Cost of missed opportunity" per jaar (!) hoger dan ons gezamenlijk netto jaarinkomen.

De meest recente cijfers geven gemiddeld een stijging aan van 7%, nog steeds 3x de gemiddelde loonstijging. Dus je kocht vorig jaar 7% meer woning (woongenot) voor hetzelfde geld

Dus in die zin is het "investeren" in stenen om in te wonen zeker wel wat waard (namelijk woongenot).

[ Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 23-08-2020 17:31 ]

[Phony]

Miks schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 16:08:
Hoop mensen hier die nooit van cost of capital hebben gehoord.
Mensen, dat geld in die hypotheek zit, zoals terecht wordt opgemerkt, vast in stenen. Die stenen zouden fundamenteel gezien, ceteris paribus, nooit een betere investering zijn dan inflatie minus onderhoud. Denk aan entropie ladies and gentlemen, die stenen zullen altijd toenemen in wanorde.

Geld rendeert op andere plekken veel beter, ceteris paribus, oftewel houd rekening met je cost of capital.

Dat is de exacte reden waarom, als je rijk wil worden, je dit niet moet stoppen in stenen om zelf in te wonen.

Niet helemaal mee eens. Met een woning heb je een hefboom op vermogen, wat je niet hebt wanneer je huurt en spaart/belegt. Juist dát is nou net waarom een eigen woning toch vaak iets interessanter wordt dan alleen naar het rendement kijken.

En of een eigen woning een asset of liability is... dat levert een leuke discussie op met verschillende standpunten. Als je niet alleen denkt in termen van bezittingen en schulden dan is het een asset wanneer het geld oplevert, een liability als het dat niet doet.

Daarmee heeft een eigen woning toch een iets ander karakter dan "vastgoed" als asset, wat primair bedoeld is om geld te genereren.

[Richh]

Sport_Life schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 17:23:
[...]

Als ik 3 jaar geleden naar jou had geluisterd was mijn "Cost of missed opportunity" per jaar (!) hoger dan ons gezamenlijk netto jaarinkomen.

De meest recente cijfers geven gemiddeld een stijging aan van 7%, nog steeds 3x de gemiddelde loonstijging.

Hoewel dat ongetwijfeld waar is en hoewel @Miks het volgens mij niet helemaal bij het juiste eind heeft hierboven, is het denk ik toch belangrijk om soms te benoemen dat 'resultaten behaald in het verleden, geen garanties voor de toekomst bieden'.

Na een forse waardestijging zal juist de kans dat de waardestijging doorzet op een gegeven moment kleiner moeten worden. Vooral als het om assets gaan die iedereen nodig heeft, en de lonen niet mee stijgen.

[HellBeast]

Richh schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 17:31:
[...]
Vooral als het om assets gaan die iedereen nodig heeft, en de lonen niet mee stijgen.

Het grote verschil is wel dat de corona crisis niet iedereen (evenredig) raakt. Sommige mensen zijn er zelfs beter van geworden. Als er inderdaad een daling inzet, dan zal die naar mijn verwachting heel geleidelijk zijn.

[Sport_Life]

Richh schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 17:31:
[...]

Hoewel dat ongetwijfeld waar is en hoewel @Miks het volgens mij niet helemaal bij het juiste eind heeft hierboven, is het denk ik toch belangrijk om soms te benoemen dat 'resultaten behaald in het verleden, geen garanties voor de toekomst bieden'.

Na een forse waardestijging zal juist de kans dat de waardestijging doorzet op een gegeven moment kleiner moeten worden. Vooral als het om assets gaan die iedereen nodig heeft, en de lonen niet mee stijgen.

Dat er een correctie of stagnatie komt is denk ik iedereen het wel over eens. Maar de correctie timen gaat niemand lukken. @Miks ook niet.
Bovendien is de vraag in hoeverre de correctie plaatsvindt en wat het beste aankoopmoment wordt. Mensen die in 2013 kochten hielden ook nog een potentiële prijsdaling in het achterhoofd.

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 23-08-2020 17:38 ]

[Verwijderd]

Miks schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 16:59:
Lekker hardleers. Genereert die woning geld? Nee.

Dit is wel heel erg kort door de bocht. Dan kom je met een goed argument (andere vormen van investeren waardoor huren mogelijk voordeliger is voor de aggressieve investeerder) en dan zet je dit neer? Lange termijn besparen is ook een vorm van je spaarpot spekken.

Iedereen die een beetje zonder emotie kijkt naar de markt kan een rekensom loslaten om te kijken of kopen voordeliger is dan huren met verscheidene methodes. De reden die je noemt is voor mij een grote reden dat ik nog niet koop, maar ik sta er hard van te kijken dat de maandlast bij kopen lager is dan de huur voor een gelijk appartement. En dat is nog voor we kijken naar het deel dat niet weggegooid is.

Daarbuiten mis ik de secundaire voordelen die je bij bepaalde segmenten van de woonmarkt ervaart en waar bijna geen alternatieven voor zijn (onterecht, maar dat is hoe traag en ouderwets onze cultuur en politiek nu eenmaal is), en de secundaire voordelen van blijven huren.

[Miks]

Phony schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 17:31:
[...]


Niet helemaal mee eens. Met een woning heb je een hefboom op vermogen, wat je niet hebt wanneer je huurt en spaart/belegt. Juist dát is nou net waarom een eigen woning toch vaak iets interessanter wordt dan alleen naar het rendement kijken.

En of een eigen woning een asset of liability is... dat levert een leuke discussie op met verschillende standpunten. Als je niet alleen denkt in termen van bezittingen en schulden dan is het een asset wanneer het geld oplevert, een liability als het dat niet doet.

Daarmee heeft een eigen woning toch een iets ander karakter dan "vastgoed" als asset, wat primair bedoeld is om geld te genereren.

Exact, je hebt helemaal gelijk. Natuurlijk is vastgoed een asset als je het bedrijfsmatig ziet, maar omdat je erin woont is het een ander verhaal. Dat wil @Requiem19 niet begrijpen.

Die hefboom is alleen interessant als de hypotheekrente lager is dan de prijsstijging. Dat is de afgelopen 30 jaar wel het geval geweest, maar als dit niet meer zo is dan valt dit hefboomeffect negatief uit.

[Miks]

Verwijderd schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 17:36:
[...]


Dit is wel heel erg kort door de bocht. Dan kom je met een goed argument (andere vormen van investeren waardoor huren mogelijk voordeliger is voor de aggressieve investeerder) en dan zet je dit neer? Lange termijn besparen is ook een vorm van je spaarpot spekken.

Iedereen die een beetje zonder emotie kijkt naar de markt kan een rekensom loslaten om te kijken of kopen voordeliger is dan huren met verscheidene methodes. De reden die je noemt is voor mij een grote reden dat ik nog niet koop, maar ik sta er hard van te kijken dat de maandlast bij kopen lager is dan de huur voor een gelijk appartement. En dat is nog voor we kijken naar het deel dat niet weggegooid is.

Daarbuiten mis ik de secundaire voordelen die je bij bepaalde segmenten van de woonmarkt ervaart en waar bijna geen alternatieven voor zijn (onterecht, maar dat is hoe traag en ouderwets onze cultuur en politiek nu eenmaal is), en de secundaire voordelen van blijven huren.

Of het huis een asset of liability is, daar zou je huren vs kopen niet in moeten betrekken. Want welk huurhuis is vergelijkbaar met een koophuis? Wat zijn de kosten voor de huur als service? Dan trek je de discussie direct in een moeras van gevoelsmatigheden.

[ Voor 6% gewijzigd door Miks op 23-08-2020 17:43 ]

[Requiem19]

Ik denk dat @Miks even mist dat a) je asset ervoor zorgt dat je na 30 jaar aflossen veel goedkoper kan wonen (je woont dan immers in je bezit waar geen schuld tegenover staat) en b) je ooit je asset kan verkopen en ervoor kan kiezen om de winst niet in een nieuwe woning te investeren.

[Richh]

HellBeast schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 17:36:
[...]


Het grote verschil is wel dat de corona crisis niet iedereen (evenredig) raakt. Sommige mensen zijn er zelfs beter van geworden. Als er inderdaad een daling inzet, dan zal die naar mijn verwachting heel geleidelijk zijn.

Nog buiten de pandemie, speelde dit principe natuurlijk al jaren op de woningmarkt. Ik snap de woningmarkt-hosanna best van de afgelopen paar jaren, alles verkocht immers als een tiet voor steeds hogere en hogere prijzen. Mijn punt is: dit kán niet nog 10 jaar doorgaan. 8% per jaar waardestijging zonder dat er mensen zoveel meer gaan verdienen en/of de rentes niet nog verder dalen, is niet mogelijk.

Corona kan dit kantelpunt aanwakkeren. Een werkloosheidsgolf door corona (als het al gaat gebeuren) zal zeker impact hebben op de woningmarkt, maar zal hooguit een tijdelijke dip zijn. Dat is interessant, maar niet het grote plaatje.

Ik hoop enorm op een geleidelijke daling gevolgd door een geleidelijke stijging, dat zou heel stabiel zijn voor Nederland.
Echter: de Nederlandse woningprijzen hebben nog nooit 'geleidelijk' iets gedaan (met uitzondering van kantelpunten). Het is óf >4% omhoog, of >4% omlaag. Een paar jaar 1-3% jaar op jaar omhoog (of omlaag) - zoals de lonen zegmaar - kan ik niet zo aanwijzen.

Sport_Life schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 17:36:
[...]

Dat er een correctie of stagnatie komt is denk ik iedereen het wel over eens. Maar de correctie timen gaat niemand lukken. @Miks ook niet.
Bovendien is de vraag in hoeverre de correctie plaatsvindt en wat het beste aankoopmoment wordt. Mensen die in 2013 kochten hielden ook nog een potentiële prijsdaling in het achterhoofd.

Precies. Daarom is het altijd verstandig om er rekening mee te houden dát het ooit anders zou kunnen worden als dat voor jou niet uitmaakt is er niks aan de hand natuurlijk.

[ Voor 7% gewijzigd door Richh op 23-08-2020 17:49 ]

[Miks]

Requiem19 schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 17:44:
Ik denk dat @Miks even mist dat a) je asset ervoor zorgt dat je na 30 jaar aflossen veel goedkoper kan wonen (je woont dan immers in je bezit waar geen schuld tegenover staat) en b) je ooit je asset kan verkopen en ervoor kan kiezen om de winst niet in een nieuwe woning te investeren.

Als je dit zegt, dan moet je onderkennen dat een kleiner huis zorgt dat je veel eerder je huis hebt afbetaald. Dus een kleiner huis is dan een betere investering dan een groter huis. Dus is een huis een liability.
De discussie huren vs kopen niet betrekken in je huis als asset of liability. Appels en peren.

[Verwijderd]

Miks schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 17:41:
[...]
Dan trek je de discussie direct in een moeras van gevoelsmatigheden.

Want dat is het nu niet wil je zeggen? De discussie liability vs asset van een koophuis is al ver voor de boomer tijdperk door investeerders besproken, en tot nu toe nog geen definitief antwoord.

Klinkt mij een stuk interessanter wel huur vs koop te betrekken, want het hele inzoemen op wat een koophuis wel/niet is, is zeer context-gevoelig. Koophuizen in een vacuum bekijken heb je weinig aan.

[Requiem19]

Miks schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 17:46:
[...]


Als je dit zegt, dan moet je onderkennen dat een kleiner huis zorgt dat je veel eerder je huis hebt afbetaald. Dus een kleiner huis is dan een betere investering dan een groter huis. Dus is een huis een liability.
De discussie huren vs kopen niet betrekken in je huis als asset of liability. Appels en peren.

Ik mis even hoe je een kleiner huis eerder hebt afbetaald. In beide gevallen is het 30 jaar.

[Miks]

Iets met lagere lasten+kleinere hypotheek?

@Verwijderd voor dit topic is de brede discussie interessant. Maar het gaat er in dit geval specifiek om of een huis waar je in woont gezien moet worden als iets dat, vrij vertaald, geld oplevert (asset) of iets dat geld kost (liability). Er dan van alles bij halen is leuk, maar verduidelijkt niks. Daarom houden economen ook zoveel van 'de rest gelijkblijvend', anders kan je nooit iets zinnigs ergens over zeggen.
Dus als je iets wil zeggen over wat voor type investering een huis kopen is (waar het dus over gaat), dan is dat een andere vraag dan de vraag of je beter kunt kopen dan huren.

[Verwijderd]

Maar dat zeg ik dus, nu vervallen we in een semantische discussie waar niemand wat aan heeft. Lekker belangrijk dat een huis in een vacuum voor de economen een liability of een asset is, diezelfde economen struikelen over elkaar bij het bepalen hiervan. Als je op iets wil inzoomen en in een vacuum wil bekijken, prima. Behalve als het geen nut heeft.

[Tanooki]

Laat maar

[ Voor 94% gewijzigd door Tanooki op 23-08-2020 18:55 ]

[Requiem19]

Miks schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 18:38:
Iets met lagere lasten+kleinere hypotheek?

Een hypotheek heeft een standaardlooptijd van 30 jaar, ongeacht je lasten. De hoogte zegt uiteraard niets over hoe snel je aflost.

Ik denk dat je probeert te zeggen dat bij een lagere hypotheek de aflossingslasten lager zijn. Uiteraard, maar het woongenot zal vermoedelijk ook iets minder zijn (immers goedkoper huis). Daarnaast Heb je na 30 jaar ook een lager bedrag afgelost dan bij een hogere hypotheek, dus ook minder over bij verkoop.

Het is allemaal niet zo moeilijk :-).

[izdp]

Niet zo moeilijk doen en gewoon Nederlandse woorden gebruiken voor de Nederlandse situatie.

Is een huis een bezit of een verplichting?
Een bezit dus en de lening een verplichting.
Het huis is voor de lening een onderpand, zoals een berg vermogen of een andere borg dat ook kan zijn.
Je kan er op afschrijven en je kan ook de afschrijving vertalen in onderhoudskosten om waardebehoud,
De grond die meestal ook wordt verworven kan je mijns inziens meestal als een vaste waarde beschouwen.
Op A-locaties zelfs als een renderende investering.

Edit: volgens mij is dit in lijn met de redenering van de belastingdienst met het huurwaardeforfait.
In die zin produceert een huis waarde.

[ Voor 11% gewijzigd door izdp op 23-08-2020 19:26 ]

[Miks]

Verwijderd schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 18:47:
Maar dat zeg ik dus, nu vervallen we in een semantische discussie waar niemand wat aan heeft. Lekker belangrijk dat een huis in een vacuum voor de economen een liability of een asset is, diezelfde economen struikelen over elkaar bij het bepalen hiervan. Als je op iets wil inzoomen en in een vacuum wil bekijken, prima. Behalve als het geen nut heeft.

Ja dat heeft wel nut. Als je een huis - alles bij elkaar optelt - ziet als iets dat waarde oplevert dan begrijp je er niet veel van imho. Je ziet hierboven dat zodra je de vinger op de zere plek probeert te leggen dat de discussie direct verschuift naar woongenot. Wat dus exact mijn probleem is met dit topic.

Men wil namelijk niet onderkennen dat een huis gewoon een kostenpost is (in gewoon Nederlands). Men noemde een huis hier een asset en daar ging het mij dus om. Dat is dus geen discussie in de marge maar een essentieel bouwblok dat bepaalt hoe je naar de huizenmarkt kijkt. Ik zal het voor je platslaan: is een huis een stapel stenen die nooit meer waard zou kunnen worden bij gelijkblijvende omstandigheden, of zie je het als een goed dat op een of andere manier altijd in waarde stijgt?

En dan is het dus belangrijk onderscheid te maken tussen waarde en het bedrag in euro's.

Ik beweer dus dat een huis onder gelijkblijvende omstandigheden nooit kan stijgen maar alleen maar zakken in waarde. Mensen als @Requiem19 en @Sport_Life denken daar blijkbaar anders over. De eerste heeft het idee dat een huis grosso modo een asset is (dus waarde oplevert, want dat is de definitie van een asset), en @Sport_Life rekent zich rijk met zijn overwaarde zonder de notie dat de marktomstandigheden de afgelopen drie jaar wel heel extreem zijn geworden plus dat hij de cost of capital en zijn onderhoudskosten voor het gemak vergeet te vermelden.

Nu, wetende dat een huis gewoon in waarde daalt onder gelijkblijvende omstandigheden is het de vraag of de marktomstandigheden zo veranderen dat dit de waarde kan stuwen. Ik denk dus van niet.

[ Voor 3% gewijzigd door Miks op 23-08-2020 21:20 ]

[Sport_Life]

Miks schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 21:16:
[...]

Nu, wetende dat een huis gewoon in waarde daalt onder gelijkblijvende omstandigheden is het de vraag of de marktomstandigheden zo veranderen dat dit de waarde kan stuwen. Ik denk dus van niet.

Die gelijkblijvende omstandigheden (c.p.) is leuk in een theoretisch economie boek, maar in de praktijk bij de huizenmarkt geldt dit natuurlijk nooit. Historisch gezien stijgt de marktwaarde over een lange termijn , met af en toe een dip gevolgd door een inhaalslag. Er is maar een relatief klein percentage van de huizenbezitters welke is ingestapt in de dip (2013-2014), de rest kocht met dien verstande dat de woningwaarde ofwel sterk daalde in de laagconjunctuur (2010-2013) ofwel een sterke stijging had in de hoogconjunctuur (2015- Q1 2020).

Voor wat betreft bezittingen vs schulden: de woning is het bezit en de lening op de woning is de schuld. In hetzelfde economie boek als waar c.p. is beschreven resp. de linkerzijde van de balans (debet) en de rechterzijde (credit).
Als de woning geen bezit is kun je die nooit als onderpand gebruiken .

Miks schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 21:16:
[...]
@Sport_Life rekent zich rijk met zijn overwaarde zonder de notie dat de marktomstandigheden de afgelopen drie jaar wel heel extreem zijn geworden plus dat hij de cost of capital en zijn onderhoudskosten voor het gemak vergeet te vermelden.

Mijn netto hypotheek rente is 0,75%, bij een inflatie van >2%. Dat betekent dat het geld dat je leent 1,25% per jaar rendement oplevert. Dus de woningwaarde stijgt met de inflatie a 2% en de kosten zijn dus 0,75%.
Stel dat de prijzen de komende jaren met 7% per jaar gaan dalen, dan nog is de "winst" op de inflatie 1,25% . Namelijk 8,25% daling en 1,25% inflatie = per saldo 7%.

Dus je kunt stellen dat ik alleen al obv de inflatie winst maak . En onderhoudskosten heb ik niet gehad afgelopen jaren, want nieuwbouw Verder vorig jaar met pv panelen meer elektra opgewekt dan verbruikt . Vandaar mijn advies aan @Wilf om ook eens te kijken naar een modernere woning ipv jaren 60 meuk (persoonlijke mening). De hogere investering kan zich in sommige gevallen terug verdienen.

[ Voor 43% gewijzigd door Sport_Life op 23-08-2020 22:58 ]

[GeeMoney]

@Miks definieer “onder gelijkblijvende omstandigheden”. Die vlieger gaat denk ik niet op (ja, in theorie) maar in de praktijk natuurlijk niet want niets blijft gelijk en dan laat de historie zien dat als je een stapel stenen bekijkt over een periode van zeg minimaal 8 jaar, deze naar mijn weten altijd nog in waarde is gestegen.
En om relatief met een laag risico “rijk” te worden zou ik het wel degelijk in stenen stoppen, of goud. Maar dat is weer een andere discussie.

En zowel @Sport_Life als ikzelf rekenen ons helemaal niet rijk, als dat zo was stonden onze woningen wel te koop . Ik woon nu gewoon heerlijk op een goede plek met een lage hypotheek en maandlasten met als onderpand een woning die de schuld (zeker volgens de huidige markt) meer dan prima dekt, dat is wat we zeggen. En daar denkt de bank en taxateur precies hetzelfde over.
Overigens hebben wij beiden nieuwbouw voor zover ik weet en zijn de onderhoudskosten de eerste 10 jaar naar alle waarschijnlijkheid dus peanuts (en met regulier bijhouden de 10 jaar daarna ook).
G-w-l trouwensook ivm 0 op de meter en een berg zonnepanelen, hoe zit dat bij jouw huurwoning?

[ Voor 45% gewijzigd door GeeMoney op 23-08-2020 22:40 ]

[Requiem19]

@Miks

An asset is a resource with economic value that an individual, corporation, or country owns or controls with the expectation that it will provide a future benefit

Dit is de definitie.

Na 30 jaar goedkoop kunnen wonen en een verkoopwaarde... hoe is dat geen expected benefit?

Besef je ook dat de woning het eigendom van de grond betreft (erfpachtsituaties buiten beschouwing gelaten). Grond is een schaars goed dat je niet kunt produceren....

[Miks]

Als we dan toch definities erbij pakken, dan doe ik mee. Lijkt wel een vervelende verjaardagsdiscussie...

A liability is a present obligation of the enterprise arising from past events, the settlement of which is expected to result in an outflow from the enterprise of resources embodying economic benefits

Met een kwinkslag wel op een individu te plakken dus. Je gaat iets aan: het kopen van een huis met hypotheek (settlement) en daar ga je geen winst op maken ivm onderhoud (een stapel stenen wordt over 8 jaar echt niet altijd meer waard @GeeMoney - in welke wereld leef jij?) dus hence je outflow.
Ik begrijp natuurlijk dat je de hypotheek en woning wilt scheiden @Requiem19 , om zodoende een mooi begrotingsplaatje te verkrijgen. Maar het gaat er toch om wat het echt is: een huis slurpt geld. Daarom dus een liability.

Kijk, ik snap waar we in dit topic naartoe willen, namelijk de gedachte dat de komende 30 jaren net zo uitzonderlijkzijn als de afgelopen 30 jaren, waarin vastgoed 2 keer in waarde (niet bedrag) over de kop is gegaan. Ik weet zeker dat dit niet nogmaals gaat gebeuren. Ik ben benieuwd wie beweert dat dit wel kan. Die persoon hoor ik dan graag over de redenen waarom dit zou kunnen.
(Dus eigenlijk wat @Vanoverdegrens hieronder nog veel mooier heeft opgeschreven)


https://www.mejudice.nl/a...sinds-1870-de-hockeystick

[ Voor 10% gewijzigd door Miks op 24-08-2020 01:29 ]

[Vanoverdegrens]

Sport_Life schreef op zondag 23 augustus 2020 @ 22:13:
Historisch gezien stijgt de marktwaarde over een lange termijn , met af en toe een dip gevolgd door een inhaalslag.

Het woord "historisch" gebruiken, om vervolgens over een denkbaar kort verleden wat te brabbelen, dat voor die korte periode toevallig toetreft.
Maar dat is geen "historie". Daarvoor dien je wat verder terug te kijken. Niet uitsluitend een korte periode waarin alles rozengeur en maneschijn was, maar ook wat verder terug naar perioden met problemen binnen de samenleving, zoals een langdurig slecht economisch klimaat of oorlog. Want zulke perioden kunnen, en zullen in de toekomst weer op ons pad komen. Hoe en wanneer is lastig exact te bepalen, maar het zal in geen geval allemaal zo mooi blijven, als het de afgelopen 70 jaar was. De enorme bloeiperiode van na WOII loopt op z'n eind, dat lijkt me duidelijk zichtbaar.

Nog maar eens het Herengracht-grafiekje, omdat er helaas zo weinig lange termijn data te vinden is:
http://www.markjan.eu/blo...9/09/C-_ZzCSXgAA3n-C.jpeg
Inmiddels niet meer actueel, omdat het in 2008 stopt. Het dipje daarna en de volgende heftige stijging is ons allen wel bekend. Het gaat me meer om het grote plaatje, en de gedachtenkronkel "huizen worden op lange termijn altijd meer waard". Dit klopt dus niet.
Door de eeuwen zijn er altijd bloeiperioden, bijv. in de periode dat enkele europese landen de overige wereld koloniseerden, was Nederland, dat daaraan ijverig meedeed, uiteraard in beste economische doen. Met een fortuin verdiend aan gestolen waren, ga je nogal wat makkelijker om, dan met een paar met bikkelhard werken verdiende aalmoezen. De piek in de 18e eeuw is in dat opzicht niet verrassend.
Vermoedelijk dachten veel Nederlanders toen, dat deze bloeiperiode nooit voorbij zou gaan, maar een gewapend conflict met Engeland en de opkomst van Napoleon aan het eind van de 18e eeuw, veranderden de situatie in een handomdraai, en een daling van de prijzen gedurende zo'n 35 jaar was het gevolg.
Van 1780 tot 1815 ongeveer -75%!
En om het niveau van 1780 weer terug te zien, had je minstens 225 jaar oud moeten worden.
Nederland en vooral Amsterdam kenden in de 17e en nog meer 18e eeuw een enorme voorspoed, waarna de 19e en eerste helft van de 20e eeuw een periode van malaise en tegenslag was.
De voorspoedige tijd van de 2e helft 20e eeuw tot nu zal ook ten einde komen. En er zijn genoeg aanwijzingen dat het einde van de hausse niet weg weg is.

Die heb ik hier ook al meermaals beschreven, maar herhaal gaarne:
-machtige boomer-generatie wordt oud en sterft.
-wordt vervangen door veel allochtonen met beperkte vaardigheden voor het economisch verkeer.
-ideologien waar weinig economische kracht van te verwachten valt, winnen aan invloed.
-de politiek wordt daardoor instabiel.
-kans op conflicten stijgt.
-er zijn enorm veel schulden. Sommige staatsschulden gaan niet meer afgelost kunnen worden. Wordt door kunstmatig lage rente zo lang mogelijk houdbaar gemaakt.
-de lage rente hindert investeringen in economische activiteit. Kans<-->risico verhouding is scheef. Wellicht DE reden voor ontbrekende grote innovaties deze eeuw?!
-bevolking is de afgelopen decennia steeds slechter opgeleid. Lat in het onderwijs wordt stelselmatig lager gelegd.
-21e eeuw mist nog grote innovaties. De computer en het internet dateren al weer van de vorige eeuw. Een revolutionaire innovatie op het gebied van de energieverzorging lijkt noodzakelijk om de welvaart te behouden.

Wanneer deze factoren de hausse in een langer durende baisse gaan keren, en hoelang deze gaat duren, is uiteraard niet te voorspellen. Wie er het hardst getroffen gaan worden, is eveneens onduidelijk. Wellicht worden het de mensen met een eigen huis en veel schuld. Als er in een gewapend conflict een bom op valt, is alles foetsie, behalve de schuld.
En je moet natuurlijk niet volledig rekening gaan houden met elk mogelijk doemscenario, maar het compleet tegenovergestelde, namelijk van oneindige groei en bloei uitgaan, is net zo onnozel.
Een gezond risicobesef ligt ergens in het midden.
Maar in Nederland is dat besef nogal uit het lood geslagen, en een ongezonde zorgeloosheid mbt schulden aangaan heeft zich meester gemaakt van een groot deel van de bevolking. Een slechte ontwikkeling, die ons nog flink parten kan gaan spelen.

[ Voor 3% gewijzigd door Vanoverdegrens op 24-08-2020 09:22 ]

[Miks]

Helaas kan ik je maar één duimpje geven.

Daarnaast nog de aanvulling: die historische grafiek die @Vanoverdegrens aanhaalt beschrijft alleen de huizenprijzen. Die huizen onderhouden zichzelf niet, dus onderhoudskosten niet vergeten in het reken-je-rijk-met-wonen-verhaal.

Maar @GeeMoney ontkent elke vorm van entropie geloof ik, als het op huizen aankomt. Wat dat betreft is het wel leuk discussieren hier.

[izdp]

So what als de huizenprijzen dalen?
Je woning blijft renderen met of zonder schuld.
Kan je van goud bijvoorbeeld niet zeggen: dat geeft geen enkel rendement, maar kost enkel.

Ik zie geen enkel verschil in mijn woonhuis en die voor de verhuur.

[Miks]

Haha @izdp hoe kom je erbij dat een huis altijd blijft renderen? Post van Vanoverdegrens niet gelezen? Het kan dus historisch gezien 200 jaar duren voordat je woning dezelfde waarde heeft als toen je deze kocht.

[izdp]

Omdat een woning je dat biedt.
Net zoals een tuin je groenten kan geven.
Je weet wel van de dingen die we eerste levensbehoeften noemen.

[Vanoverdegrens]

@izdp Is dat een serieuze reactie (die van 01:28 uur) van je, of heb je werkelijk geen benul van economische processen?
Ga eens praten met mensen die er van 1780 tot 1820, of van 1890 tot 1950 bewust bij waren. Helaas gaat dat niet meer lukken.
De huizenprijzen staan niet op zichzelf. Ze zijn een afspiegeling van de toestand van de samenleving/economie. Nu ook. Ze geven een grote ongelijkheid binnen de samenleving aan. Voor sommigen is wonen peperduur, voor anderen spotgoedkoop. Je persoonlijke situatie en het tijdstip van toetreding tot de woningmarkt bepalen je lot.

Voor veel huizenbezitters is een flinke prijsdaling helemaal niet "so what". Die kunnen niet doorstromen als ze ipv overwaarde met een restschuld blijven zitten.
Als de huizenprijzen stevig dalen, zal tegelijkertijd de economie ook slecht draaien. Kom dan als verhuurder maar eens met huurverhogingen aanzetten. Eens keert de wal het schip.

En een goedkoop aangekochte woning rendeert veel beter, dan eenzelfde woning die veel duurder werd aangekocht. De huuropbrengst zal namelijk identiek zijn.
Als dus na een flinke prijsdaling anderen dezelfde woningen goedkoper aankopen, dan jij het hebt gedaan, zullen ze met dezelfde huuropbrengst een hoger rendement hebben. En als de markt ooit weer eens slecht wordt, zullen ze meer ruimte hebben om de huur te verlagen. (maar goed, dit denken is inmiddels uitgestorven, want huurprijzen dalen nooit...)

[ Voor 22% gewijzigd door Vanoverdegrens op 24-08-2020 02:00 ]

[Miks]

Duurde een tijdje maar ik zal hier ook nog maar eens benoemen waarom ik denk dat de prijzen eerder zullen dalen dan we in de vorige crisis zagen. Werkloosheid.

Wanneer stonden de huizenprijzen het laagst? Op het moment dat de werkloosheid af begon te nemen, zo rond 2013.


En we zien nu dat de prognoses uitgaan van een flinke toename in werkloosheid naar 6,5 procent (CPB vorige week) De vraag is natuurlijk of deze prognose realistisch is. Zoals altijd wordt een crisis eerst onderschat en daarna overschat. Volgens mij zitten we nog vooral in de onderschattingsfase.

[izdp]

Zeer serieus Vanoverdegrens en ja ik verdenk mezelf van aardig wat economische inzichten.

Voor de problematiek die restschulden gaf, heeft men al de verplichte aflossing bedacht (voor de HRA verplicht althans).
Doe je zonder aflossing dan betaal je een opslag en geen HRA.
Kortom ieder jaar wordt de schuld normaal gesproken minder en kan al gauw een aardige daling verwerken zonder restschuld.
En als dat gebeurt ben je als doorstromer spekkoper!
Als verhuurder heb ik nog nooit een huurprijs verlaagd en geen leegstand.
Zelfs niet met wisselingen.
Alleen degenen die tophuren hanteren zullen het voelen.
Wat duur is of goedkoop maakt uiteraard de locatie uit en buiten dat, is een goede leidraad de (her)bouwkosten.

Qua ongelijkheid binnen de maatschappij is het nu qua huizen een moeilijke periode.
Maar laten we wel wezen, door ons systeem van de hypotheken konden heel veel mensen een huis kopen zonder eigen geld.
Lang niet iedereen deed dat; wilde niet of durfden niet en toch is het eigen woningbezit erg hoog in NL.
Ik vind dat positief want koop versus huurwoning van bv een woco is een wereld van verschil.
Nu is het positieve van de hoge prijzen dat het rendeert om woningen op te knappen.
Al was het slimmer om in crisitijd te doen ;-)

[Wilf]

Ik kan mij goed voorstellen dat de 1% leefbare woningen in NL over zeg 10 tot 20 jaar behoorlijk in waarde kúnnen gaan stijgen maar de meeste mensen wonen in gebied wat te maken krijgt / gaat krijgen met (problemen met) hitte, droogte, funderingsproblemen verzakkingen, overstromingen, drinkwatervoorziening, verzilting, ontwrichtende criminaliteit…

Als er iemand nog gelooft dat één of ander technisch wonder ons nog gaat redden of dat er niks aan de hand is met het klimaat en de complete ontwrichting van samenlevingen die daar op volgt, as we speak al, dan wens ik hen succes met het omgaan met teleurstellingen. Hou er rekening mee dan kan het alleen maar meevallen

Dat is de reden waarom je beter naar je uitgaven kunt kijken dan mogelijke rendementen in de toekomst waarvan je toch al van plan bent in een ‘beter’ huis te steken omdat je nu in een ‘tijdelijk’ huis woont om je ‘wooncarrière’ te ontwikkelen, in plaats van uit te keren als een soort pensioen zodat je op je oude kreupele dag in een kartonnen doos kan genieten van je rendement.

Misschien ben ik niet calvinistisch genoeg voor de koopmarkt. Ik leef liever goed in die korte fijne jaren die je hebt dan wachten op uitbetaling van je ‘asset’ als je 70+ bent.

Toegegeven, ik speel graag de advocaat van de duivel en zet in dit soort discussies graag het contrast wat hoger dus neem alles niet te hoog op. Als het je aan het denken zet en wat realistischer zonder hosanna naar de huizenmarkt kijkt is dat mooi meegenomen.

En voor de kille realiteit verwijs ik graag naar het klimaat-topic.

edit:
Vond dit vlak na posten op NOS

(Shuo caocao caocao jiu dao)^2

Investeren in eigen woning niet rendabel

Na dertig jaar terugverdiend

Een gemiddeld huishouden met energielabel D moet bijvoorbeeld 35.000 euro investeren om de woning energieneutraal te maken. Daarmee wordt 50 euro per maand bespaard op energielasten. Dat betekent dus dat de investering pas na tientallen jaren is terugverdiend.

[ Voor 12% gewijzigd door Wilf op 24-08-2020 02:26 ]

[izdp]

Miks schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 02:04:
Duurde een tijdje maar ik zal hier ook nog maar eens benoemen waarom ik denk dat de prijzen eerder zullen dalen dan we in de vorige crisis zagen. Werkloosheid.

Wanneer stonden de huizenprijzen het laagst? Op het moment dat de werkloosheid af begon te nemen, zo rond 2013.
[Afbeelding]

En we zien nu dat de prognoses uitgaan van een flinke toename in werkloosheid naar 6,5 procent (CPB vorige week) De vraag is natuurlijk of deze prognose realistisch is. Zoals altijd wordt een crisis eerst onderschat en daarna overschat. Volgens mij zitten we nog vooral in de onderschattingsfase.

Voorlopig zijn het vooral de flexwerkers die tot het legertje werklozen zijn gaan behoren.
En dan met name nog de zeer laag betaalden en die zochten echt geen koopwoning.
Als het virus overheden blijft dwingen de economie af te knijpen, ja dan zou de werkloosheid blijven oplopen.
Het kan, maar waarschijnlijk? Voorlopig worden er bakken geld de markt ingesmeten om de negatieve spiraal te keren.
En zo staat de beurs ook in een soort evenwicht af te wachten.
Al met al zou zoiets ook zeer wenselijk zijn voor de huizenmarkt.
Prima als overbieden tot het verleden gaat behoren op uitzonderingen na.
Prima als brak goedkoop en duur goedkoop weer normaliseren qua prijs.
Prima als de prijzen stabiliseren.
Laat het gezond verstand maar weer werken.

En dat is echt een ander standpunt dan dat de hemel valt, de huizenmarkt moet klappen etc.

[izdp]

Wilf schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 02:14:
Ik kan mij goed voorstellen dat de 1% leefbare woningen in NL over zeg 10 tot 20 jaar behoorlijk in waarde kúnnen gaan stijgen maar de meeste mensen wonen in gebied wat te maken krijgt / gaat krijgen met (problemen met) hitte, droogte, funderingsproblemen verzakkingen, overstromingen, drinkwatervoorziening, verzilting, ontwrichtende criminaliteit…

Als er iemand nog gelooft dat één of ander technisch wonder ons nog gaat redden of dat er niks aan de hand is met het klimaat en de complete ontwrichting van samenlevingen die daar op volgt, as we speak al, dan wens ik hen succes met het omgaan met teleurstellingen. Hou er rekening mee dan kan het alleen maar meevallen

Dat is de reden waarom je beter naar je uitgaven kunt kijken dan mogelijke rendementen in de toekomst waarvan je toch al van plan bent in een ‘beter’ huis te steken omdat je nu in een ‘tijdelijk’ huis woont om je ‘wooncarrière’ te ontwikkelen, in plaats van uit te keren als een soort pensioen zodat je op je oude kreupele dag in een kartonnen doos kan genieten van je rendement.

Misschien ben ik niet calvinistisch genoeg voor de koopmarkt. Ik leef liever goed in die korte fijne jaren die je hebt dan wachten op uitbetaling van je ‘asset’ als je 70+ bent.

Toegegeven, ik speel graag de advocaat van de duivel en zet in dit soort discussies graag het contrast wat hoger dus neem alles niet te hoog op. Als het je aan het denken zet en wat realistischer zonder hosanna naar de huizenmarkt kijkt is dat mooi meegenomen.

En voor de kille realiteit verwijs ik graag naar het klimaat-topic.

Ik zeg het altijd korter: je eigen woning is geen pensioenopbouw.
En eens; dat achterlijke (pensioen)sparen voor als je krakkemikkig bent is dommer dan dom.
Is zeer schadelijk voor de economie in het algemeen.
Een groot deel van de wereldontwrichting is daaraan - ontiegelijk veel dood geld- te danken.

Enne klimaat: bouwen op kelders zonder heipalen

Edit: zag later je aanhalen van dat artikel.
Ik kan het eens zijn met de strekking.
Isolatie extra zoals ik dat noem, plus zorgen voor een goed binnenklimaat, plus de kosten voor koeling is een negatief saldo in ons klimaat.
Voor mij persoonlijk komt daarbij dat ik het buitengeluid uit de natuur niet wil missen.

[ Voor 7% gewijzigd door izdp op 24-08-2020 02:29 ]

[Vanoverdegrens]

@izdp De verplichte aflossing is een druppel op de gloeiende plaat, als de prijzen flink gaan dalen. Die is zo'n 3% per jaar, en prijsdalingen zijn doorgaans hoger.
De huizenmarkt in Nederland heeft traditioneel een sterk speculatief karakter. Ondanks dat de zelfbewoonde woning een consumptiegoed is, zien veel kopers het als een investering, waar een waardestijging van verwacht wordt. In tijden van prijsdalingen slaat dan direct de angst toe en wordt afgewacht. Vandaar de sterke schommelingen en nauwelijks "rustige" perioden.
Ik bewoon sinds 2003 een koophuis in Duitsland, waar de prijzen veel stabieler zijn. Van 2003 tot 2010 daalden de prijzen langzaam in totaal zo'n 10%, om vervolgens flink te stijgen. Maar niet met de idiote nederlandse percentages. Van 2010 tot 2020 zo'n 40-50% waar ik woon. En 2010 was de bodem in de afgelopen 30-40 jaar. Wij kennen minder verhuisbewegingen dan Nederland. In mijn omgeving is momenteel de markt overigens compleet op slot. Nauwelijks aanbod. Een beetje rotzooi, wat normaal onverkoopbaar is, maar courante moderne woningen zijn enorm schaars. Daar zie je al het gevolg van een historisch extreme stijging van ~50% in 10 jaar. Niemand weet hoe ermee om te gaan, is in schocktoestand en bijna iedereen blijft zitten waar ie zit.

Overigens vind ik persoonlijk de lage kostprijs van mijn woning destijds een groter voordeel dan de waardestijging. De laatste is fictief, tot ze bij verkoop gerealiseerd wordt. De lage koopsom zorgt echter voor lage lasten, die me in staat stelden ondanks scheiding de woning te blijven bewonen. En die er voor zorgden dat de woning bijna afbetaald was na 10 jaar. (laatste 7 jaar nauwelijks afgelost)
En omdat mijn "starterswoning", die ik na lang huren pas als 35+er liet bouwen, tevens voldoet tot de kinderen de deur uit zijn, hoef ik ook niet meer door te stromen. Mijn volgende woning wordt een huurappartement. De huidige woning gaat mijn 1e en enige koopwoning blijven. (is een flink vrijstaand huis, dus ik zit best. Zou hem graag bij de zuidas hebben staan, dan is ie >1mln waard, verkocht ik direct en ging met pensioen )

[ Voor 32% gewijzigd door Vanoverdegrens op 24-08-2020 02:50 ]

[HellBeast]

Wilf schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 02:14:
Vond dit vlak na posten op NOS
(Shuo caocao caocao jiu dao)^2

Investeren in eigen woning niet rendabel


[...]

Wat heb jij een negatieve/wat zure blik op de wereld. Uiteraard kan een dosis nuchterheid geen kwaad, maar je draaft wel een beetje door. Voor wat betreft de link over het rendement klopt het wel dat een flinke investering voor de meeste woningen noodzakelijk is. Maar er wordt niet gekeken naar de technologische ontwikkelingen en de daling van de prijzen van warmtepompen en zonnepanelen. De investering is nu inderdaad hoog (vandaar ook de subsidie), maar zal uiteindelijk afnemen.

Ik heb voor mijn nieuwbouwwoning 15.950 euro betaald voor de warmtepomp en de zonnepanelen. Dat was twee jaar terug nog een flink stuk duurder. Het rendement van een zonnepaneel wordt ook steeds beter. Het zou zomaar kunnen dat je in 2030 een zonnepaneel hebt die 2x zoveel rendement levert als een zonnepaneel van nu. Dat maakt het terugverdienmodel natuurlijk wel anders voor iemand die dan instapt. Verder krijgen we ook steeds meer zon uren in NL en wordt apparatuur steeds energiezuiniger.

[Requiem19]

Miks schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 01:14:
Als we dan toch definities erbij pakken, dan doe ik mee. Lijkt wel een vervelende verjaardagsdiscussie...


[...]


Met een kwinkslag wel op een individu te plakken dus. Je gaat iets aan: het kopen van een huis met hypotheek (settlement) en daar ga je geen winst op maken ivm onderhoud (een stapel stenen wordt over 8 jaar echt niet altijd meer waard @GeeMoney - in welke wereld leef jij?) dus hence je outflow.
Ik begrijp natuurlijk dat je de hypotheek en woning wilt scheiden @Requiem19 , om zodoende een mooi begrotingsplaatje te verkrijgen. Maar het gaat er toch om wat het echt is: een huis slurpt geld. Daarom dus een liability.

Je snapt het concept liability gewoon niet.

Vind je kinderen krijgen ook een liability? Of een auto, fiets, grasmaaier?

Dat slurpt namelijk allemaal geld.

Een liability is een verplichting jegens een ander: de bank die je lening kan opeisen als je hem niet meer betaalt bijv.

Daarnaast biedt de liability in zichzelf nooit een voordeel. De lening kost je alleen geld en kan nooit iets opleveren. Een huis kan je

a) winst opleveren
b) heeft verkoopwaarde
c) kun je verhuren als je dat wilt en
d) zorgt voor goedkoop wonen na 30 jaar, terwijl je buurman naast je zijn 31e huurstijging mag betalen

Dat zijn fundamentele verschillen.

Maar vanuit jouw denkbeeld begrijp ik wel weer goed dat je het al een jaar of 6 (en still going strong) bij het verkeerde eind hebt.

Wat dat betreft was het toch weer een nuttige discussie :-).

[RemcoDelft]

@HellBeast Het rendement van zonnepanelen gaat niet verdubbelen in 10 jaar. Elke verdere verbetering wordt steeds moeilijker en steeds duurder.
Halveren in prijs zie ik nog wel gebeuren, maar dan zal de importheffing wel stijgen.

@Wilf Wat NOS schrijft klopt niet eens: als een investering van 35000 euro je 50 euro per maand oplevert, duurt het geen "tientallen jaren" maar verdien je dat nooit terug. Zonder rente zou het ruim 58 jaar duren, maar die 35000 euro kan elders meer opleveren. En die warmtepomp en zonnepanelen zijn lang voor die tijd afgeschreven.
Wat alles nog erger maakt is dat energieprijzen voor het overgrote deel uit belastingen bestaan, en als iedereen straks zonnepanelen gebruikt, gaat de overheid die belastingen toch via andere kanalen innen. Net als met elektrisch rijden zit je dan met een product met een hogere kostprijs, en daar bovenop dezelfde (of hogere!) belastingen als nu.

[ Voor 4% gewijzigd door RemcoDelft op 24-08-2020 07:35 ]

[Wilf]

Daar kan je wel van uit gaan inderdaad.

@HellBeast elke keer als wetenschappers de klimatologische ontwikkelingen langs de modellen leggen blijkt dat zelfs de meest pessimistische voorspellingen / modellen nog te positief zijn. Zoals het er nu uitziet halen we de 6 graden tegen het eind van deze eeuw.

Dat betekent dat tussen nu en 2100 meer dan de helft van de mensen op de wereld óf massaal dood moet óf gaat vluchten naar de schaarse leefbare gebieden. En zoals het nu gaat gaan wij Californië achterna; wij zien onszelf altijd als nat en koud kikkerlandje met heel veel water maar dat water begint toch steeds sneller op te raken en het land uit te drogen / in te klinken.

De klimaatcrisis is vele malen ernstiger dan de bankencrisis, huizencrisis of een virusje als Corona. Het zal namelijk leiden tot meerdere heftige crises tegelijk en zal zeker leiden tot de val van veel civilisaties. En ons kwetsbare landje met een te hoog geloof in technologische oplossingen ( FM versus AM ) zal zeker niet als laatste zijn.

Dus leef nu, leef mooi, leef fijn, koop of huur het huis waar je blij van wordt en denk niet te veel aan fictieve rendementen in de toekomst want net als je pensioen kan je er gif op innemen dat daar niet veel van overblijft tegen die tijd

Dit is niet een oproep om hedonistisch er op los te leven maar wel om nu te leven en er wat van te maken zolang het kan

En de huizenmarkt zal in de toekomst een versnelde neergang zien maar zo ver is het nog niet dus hosanna maar gewoon door totdat de Titanic onder water verdwijnt

[Requiem19]

@Wilf of de huizen worden een nog schaarser goed door de neergang van de wereld (in jouw toekomstvisie) :-).

[ArchitectOfDoom]

Requiem19 schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 09:03:
@Wilf of de huizen worden een nog schaarser goed door de neergang van de wereld (in jouw toekomstvisie) :-).

Ik verkoop mijn landhuis in krimpregio Zuid Limburg wel voor een leuk zakcentje aan vluchtende Hollanders wanneer West Nederland compleet verzuipt. Groetjes vanaf mijn 110m boven NAP terp!

[CVTTPD2DQ]

Wilf schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 02:14:
Investeren in eigen woning niet rendabel
[...]

Daar is wel iets op af te dingen; 'Energielabel D' zegt eigenlijk niets over de omvang van het huis. In een rijtjeshuis met energielabel D zal de besparing inderdaad 50 euro zijn. In een vrijstaande woning met energielabel D misschien wel 200 euro pm. Je hebt bij energiebesparing altijd te maken met afnemende meerverdiensten. Bij 'D' zijn de makkelijke / c.q. 'goedkope' maatregelen al genomen.

RemcoDelft schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 07:33:
Wat alles nog erger maakt is dat energieprijzen voor het overgrote deel uit belastingen bestaan, en als iedereen straks zonnepanelen gebruikt, gaat de overheid die belastingen toch via andere kanalen innen. Net als met elektrisch rijden zit je dan met een product met een hogere kostprijs, en daar bovenop dezelfde (of hogere!) belastingen als nu.

Daarom denk ik dat het financiële rendement van isolatie wordt onderschat tov. die van zonnepanelen / warmtepomp. Zonnepanelen leveren geld op omdat de energiemaatschappijen nu waardeloze stroom moeten opkopen, en in de winter dure stroom moeten terugleveren voor dezelfde prijs - dat is op termijn onhoudbaar. Hetzelfde geldt voor een warmtepomp.

Maar de beweging is ingezet onder de slogan 'van het gas af', dus daar staart iedereen zich op blind.

Aerevan schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 09:08:
Ik verkoop mijn landhuis in krimpregio Zuid Limburg wel voor een leuk zakcentje aan vluchtende Hollanders wanneer West Nederland compleet verzuipt. Groetjes vanaf mijn 110m boven NAP terp!

Denk je dat het zo gaat werken als het water de machtige/invloedrijke mensen na aan de lippen staat? Jouw huis gaat gewoon onteigend worden. "Noodgeval" etc. Met zeven miljoen watertrappende Nederlanders gaat iedereen dat dan "rechtvaardig" vinden.

[ Voor 15% gewijzigd door CVTTPD2DQ op 24-08-2020 09:17 ]

[ArchitectOfDoom]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 09:14:
Denk je dat het zo gaat werken als het water de machtige/invloedrijke mensen na aan de lippen staat? Jouw huis gaat gewoon onteigend worden. "Noodgeval" etc. Met zeven miljoen watertrappende Nederlanders gaat iedereen dat dan "rechtvaardig" vinden.

Nah, zo'n vaart zal dat niet lopen. We gaan polder voor polder opgeven; ipv Ruimte voor de Rivier, Ruimte voor de Zee. Wordt allemaal netjes beleidsmatig ingekaderd en we gaan er met z'n allen heel, heel veel belasting voor betalen.

[Sport_Life]

Vanoverdegrens schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 01:20:
[...]


Het woord "historisch" gebruiken, om vervolgens over een denkbaar kort verleden wat te brabbelen, dat voor die korte periode toevallig toetreft.
Maar dat is geen "historie". Daarvoor dien je wat verder terug te kijken. Niet uitsluitend een korte periode waarin alles rozengeur en maneschijn was, maar ook wat verder terug naar perioden met problemen binnen de samenleving, zoals een langdurig slecht economisch klimaat of oorlog. Want zulke perioden kunnen, en zullen in de toekomst weer op ons pad komen. Hoe en wanneer is lastig exact te bepalen, maar het zal in geen geval allemaal zo mooi blijven, als het de afgelopen 70 jaar was. De enorme bloeiperiode van na WOII loopt op z'n eind, dat lijkt me duidelijk zichtbaar.

Nog maar eens het Herengracht-grafiekje, omdat er helaas zo weinig lange termijn data te vinden is:
http://www.markjan.eu/blo...9/09/C-_ZzCSXgAA3n-C.jpeg
Inmiddels niet meer actueel, omdat het in 2008 stopt. Het dipje daarna en de volgende heftige stijging is ons allen wel bekend. Het gaat me meer om het grote plaatje, en de gedachtenkronkel "huizen worden op lange termijn altijd meer waard". Dit klopt dus niet.
Door de eeuwen zijn er altijd bloeiperioden, bijv. de periode dat enkele europese landen de overige wereld koloniseerden, was Nederland, dat daaraan ijverig meedeed, uiteraard in beste economische doen. Met een fortuin verdiend aan gestolen waren, ga je nogal wat makkelijker om, dan met een paar met bikkelhard werken verdiende aalmoezen. De piek in de 18e eeuw is in dat opzicht niet verrassend.
Vermoedelijk dachten veel Nederlanders toen, dat deze bloeiperiode nooit voorbij zou gaan, maar een gewapend conflict met Engeland en de opkomst van Napoleon aan het eind van de 18e eeuw, veranderden de situatie in een handomdraai, en een daling van de prijzen gedurende zo'n 35 jaar was het gevolg.
Van 1780 tot 1815 ongeveer -75%!
En om het niveau van 1780 weer terug te zien, had je minstens 225 jaar oud moeten worden.
Nederland en vooral Amsterdam kenden in de 17e en nog meer 18e eeuw een enorme voorspoed, waarna de 19e en eerste helft van de 20e eeuw een periode van malaise en tegenslag was.
De voorspoedige tijd van de 2e helft 20e eeuw tot nu zal ook ten einde komen. En er zijn genoeg aanwijzingen dat het einde van de hausse niet weg weg is.

Die heb ik hier ook al meermaals beschreven, maar herhaal gaarne:
-machtige boomer-generatie wordt oud en sterft.
-wordt vervangen door veel allochtonen met beperkte vaardigheden voor het economisch verkeer.
-ideologien waar weinig economische kracht van te verwachten valt, winnen aan invloed.
-de politiek wordt daardoor instabiel.
-kans op conflicten stijgt.
-er zijn enorm veel schulden. Sommige staatsschulden gaan niet meer afgelost kunnen worden. Wordt door kunstmatig lage rente zo lang mogelijk houdbaar gemaakt.
-de lage rente hindert investeringen in economische activiteit. Kans<-->risico verhouding is scheef. Wellicht DE reden voor ontbrekende grote innovaties deze eeuw?!
-bevolking is de afgelopen decennia steeds slechter opgeleid. Lat in het onderwijs wordt stelselmatig lager gelegd.
-21e eeuw mist nog grote innovaties. De computer en het internet dateren al weer van de vorige eeuw. Een revolutionaire innovatie op het gebied van de energieverzorging lijkt noodzakelijk om de welvaart te behouden.

Wanneer deze factoren de hausse in een langer durende baisse gaan keren, en hoelang deze gaat duren, is uiteraard niet te voorspellen. Wie er het hardst getroffen gaan worden, is eveneens onduidelijk. Wellicht worden het de mensen met een eigen huis en veel schuld. Als er in een gewapend conflict een bom op valt, is alles foetsie, behalve de schuld.
En je moet natuurlijk niet volledig rekening gaan houden met elk mogelijk doemscenario, maar het compleet tegenovergestelde, namelijk van oneindige groei en bloei uitgaan, is net zo onnozel.
Een gezond risicobesef ligt ergens in het midden.
Maar in Nederland is dat besef nogal uit het lood geslagen, en een ongezonde zorgeloosheid mbt schulden aangaan heeft zich meester gemaakt van een groot deel van de bevolking. Een slechte ontwikkeling, die ons nog flink parten kan gaan spelen.

Kijk eens goed naar het Herengracht-grafiekje. Er staat met koeienletters boven: gecorrigeerd voor inflatie.
Ik stel voor dat je je relaas herschrijft met dien verstande dat de inflatie niet mee is genomen in de grafiek.
Verder staat je verhaaltje vol aannames en onzekerheden, iets dat de @Miks van dit topic graag aanhalen om hun "gelijk" te halen.

Verder neem ik aan dat je je woning te koop hebt staan en gaat huren? (sale and leaseback). Dan ben je spekkoper als je jouw theorie volgt.

Ik kan het niet vaak genoeg zeggen: de (huizen)markt timen is onmogelijk. Daar verandert een historisch verhaaltje gebaseerd op een verkeerd geïnterpreteerd grafiekje (!) niets aan.

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 24-08-2020 10:08 ]

[ArchitectOfDoom]

izdp schreef op vrijdag 21 augustus 2020 @ 11:08:
[...]


Hé, dan heb ik je misbegrepen. Over welk geld heb je het dan?

Gezien de grote hoeveelheden particulier geld (Pensioenfondsen van de Boomers) moet je nu staatsschuld aangaan. Dat geld moet je gebruiken voor lange termijn investeringen:
- Onderwijs en innovatie
- Energietransitie en verduurzaming
- Uitkopen boeren en teruggeven aan de natuur (bijvoorbeeld voor waterregulering)
- Herstellen overheidscapaciteit om planmatig te werken op grote schaal (de overheid zou nu geen Deltaplan kunnen realiseren en dat is een probleem)
- Hervormen belastingstelsel naar een systeem die aansluit op de rest van continentaal Europa en niet de niet-mobielen (jij en ik - kortom de factor arbeid) relatief het zwaarst belast


Dat zijn stuk voor stuk grote projecten die op de lange termijn zich uitbetalen. Ja, daar betaal ik als millenial natuurlijk zelf voor op deze manier, maar het is de enige manier om in mijn ogen over de generaties heen iets te realiseren (van de rente op de staatschuld - die zal stijgen door de uitgaven- krijgen de pensioenfondsen iets meer lucht) en voor onze toekomst is de overheid dan in ieder geval fit om de grote aankomende uitdagingen aan te gaan.

Probleem is dat er op dit moment geen enkele visie is (sterker nog, we hebben een premier die visie verafschuwt) en die het liefst overal met de kaasschaaf overheen gaat. Maar op een dag zit je in de korst te schaven en zo langzamerhand is dat moment nu wel bereikt (na 30 jaar sloopwerk).

[FunkyTrip]

Wilf schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 02:14:
Misschien ben ik niet calvinistisch genoeg voor de koopmarkt. Ik leef liever goed in die korte fijne jaren die je hebt dan wachten op uitbetaling van je ‘asset’ als je 70+ bent.

Dat snap ik niet? Als jij in het huis naast me woont dat verhuurd wordt, dan betaal je het dubbele dan wat ik aan mijn hypotheek betaal per maand. Ik kan dus 'beter' leven dan jij bij ongeveer gelijk salaris, want ik heb lagere woonlasten en hou dus meer over om leuke dingen te doen.

[ Voor 4% gewijzigd door FunkyTrip op 24-08-2020 09:57 ]

[Mesque]

FunkyTrip schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 09:57:
[...]


Dat snap ik niet? Als jij in het huis naast me woont dat verhuurd wordt, dan betaal je het dubbele dan wat ik aan mijn hypotheek betaal per maand. Ik kan dus 'beter' leven dan jij bij ongeveer gelijk salaris, want ik heb lagere woonlasten en hou dus meer over om leuke dingen te doen.

In zijn geval niet want Miks heeft een lage huur die al jaren niet is verhoogd, kan voor dat bedrag geen woning kopen etc etc en voert/start daar meerdere keren per week keer op keer dezelfde discussie over. Zou leuk zijn als het eens wat constructiever wordt in plaats van de voortdurende welles nietes discussie.

[ Voor 7% gewijzigd door Mesque op 24-08-2020 10:08 ]

[Sport_Life]

Mesque schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 10:07:
[...]


In zijn geval niet want Miks heeft een lage huur die al jaren niet is verhoogd, kan voor dat bedrag geen woning kopen etc etc en voert/start daar meerdere keren per week keer op keer dezelfde discussie over. Zou leuk zijn als het eens wat constructiever wordt in plaats van de voortdurende welles nietes discussie.

Je vergeet de prijsdaling van 75% die we pas over 100 jaar weer te boven zijn. (inflatie is niet relevant, C.P weet je nog )

[Joosie200]

FunkyTrip schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 09:57:
[...]


Dat snap ik niet? Als jij in het huis naast me woont dat verhuurd wordt, dan betaal je het dubbele dan wat ik aan mijn hypotheek betaal per maand. Ik kan dus 'beter' leven dan jij bij ongeveer gelijk salaris, want ik heb lagere woonlasten en hou dus meer over om leuke dingen te doen.

Dan maakt het uit of je huurt of na 30 jaar aflossen het van jezelf is. Maar als ik mijn type woning die ik nu huur zou kopen (in mijn straat staan meer van zulke woningen te koop) ben ik qua hypotheek net zoveel kwijt als dat ik nu aan huur kwijt ben. En dan heb je nog ozb, eigen onderhoudskosten + wet Hillen na 30 jaar aflossen.

Kortom het hangt van de eigen situatie af of kopen wel de moeite waard is tov blijven huren. Ik hou nu net zo goed meer dan genoeg over om leuke dingen van te doen. Bij een eigen woning zou ik juist meer moeten begroten voor onderhoud aan het dak/kozijnen/keuken/douche op termijn vernieuwen/zonnepanelen etc. Dat heb ik nu als huurder niet, tegelijkertijd is dat onderhoud natuurlijk wel opgenomen in het huurbedrag.

De enige winst op termijn die ik zie bij de eigen woning is dat je straks in een afbetaalde woning zit. Een huurder betaalt aan de verhuurder, met hypotheek 'huur' je het 30 jaar lang van de bank. Nog even daargelaten wie tegenwoordig nog 30 jaar lang in dezelfde woning blijft wonen. Want dat is iets wat ik alleen nog maar van mijn opa en oma ken.

[ Voor 13% gewijzigd door Joosie200 op 24-08-2020 10:12 ]

[Vanoverdegrens]

@Sport_Life Niet gecorrigeerd voor inflatie, is toch veel oninteressanter?!
Het gaat toch hoofdzakelijk om de verhouding van huizenprijzen tot andere producten en inkomen. 3 of 8 jaarinkomens neertellen voor hetzelfde huis, dat is interessant. Kost je hutje hetzelfde als 5 doorsnee auto's, of zijn het er 10. Momenteel zijn huizen in vergelijking met veel andere goederen, diensten en inkomen vreselijk duur, en slechts de enorm lage rente maakt een aankoop ervan nog mogelijk. En zelfs dat met moeite.
Maar dat is geen ramp, want er is een woningtekort, dus dat beetje aanbod vindt wel een koper die het bij elkaar kan lenen, of contant kan aftikken.

Helaas is het erg lastig historische cijfers vwb inflatie en rente te vinden. Hier op blz 3 is een grafiekje te vinden van de lange rente en het prijsniveau: https://pure.knaw.nl/ws/p...0069/18672_291_zanden.pdf
Zichtbaar is dat de 19e eeuw bijv. grotendeels dalende prijzen kende. De huizenprijsontwikkeling was in die eeuw ook niet best, en je schuld groeide dan door het dalend prijspeil relatief ook nog eens. Helaas ontbreekt de loonontwikkeling in dit plaatje, maar die was beslist matig tot slecht.
Waarom kan zo'n soort eeuw niet binnenkort weer opduiken? Hoe ben je nu voorbereid voor het geval dat het gebeurt? Dat zijn vragen die je best mag stellen op het moment dat je voor 5 á 6 jaarinkomens van 2 personen samen een langlopende schuld voor een dak boven je hoofd aangaat.

En jouw dubbeltje is nog niet gevallen, omdat de regering/overheid er met z'n poten aanzit, zodat het niet kan vallen. Deze manipulatie is eindig.
En tenzij er een baanbrekende innovatie opduikt, die de energieverzorging voor de komende honderden jaren, veilig, schoon en goedkoop veiligstelt, verwacht ik dat het heel veel korter dan 100 jaar gaat duren, dat er weer een langere economisch zwakke periode aankomt. En wil ik dat? Nee, natuurlijk niet, want ik leef statistisch nog minder dan 30 jaar. Laat het aub daarna pas weer slechter worden.

Mijn huis staat nog niet te koop. Moet nog 3-5 jaar wachten tot de kinderen uitgevlogen zijn. Dan blijf ik niet alleen wonen in een huis met 4 slaapkamers en 2 badkamers (~160m²). Verkoop dan liever aan een gezin dat van een ruim huis kan genieten, terwijl ikzelf aan ~60m² (2-3 kamer) meer dan genoeg heb.

[Verwijderd]

Joosie200 schreef op maandag 24 augustus 2020 @ 10:10:
[...]


Dan maakt het uit of je huurt of na 30 jaar aflossen het van jezelf is. Maar als ik mijn type woning die ik nu huur zou kopen (in mijn straat staan meer van zulke woningen te koop) ben ik qua hypotheek net zoveel kwijt als dat ik nu aan huur kwijt ben. En dan heb je nog ozb, eigen onderhoudskosten + wet Hillen na 30 jaar aflossen.

Kortom het hangt van de eigen situatie af of kopen wel de moeite waard is tov blijven huren. Ik hou nu net zo goed meer dan genoeg over om leuke dingen van te doen. Bij een eigen woning zou ik juist meer moeten begroten voor onderhoud aan het dak/kozijnen/keuken/douche op termijn vernieuwen/zonnepanelen etc. Dat heb ik nu als huurder niet, tegelijkertijd is dat onderhoud natuurlijk wel opgenomen in het huurbedrag.

De enige winst op termijn die ik zie bij de eigen woning is dat je straks in een afbetaalde woning zit. Een huurder betaalt aan de verhuurder, met hypotheek 'huur' je het 30 jaar lang van de bank. Nog even daargelaten wie tegenwoordig nog 30 jaar lang in dezelfde woning blijft wonen. Want dat is iets wat ik alleen nog maar van mijn opa en oma ken.

Huren is ook niet per definitie slecht. Mijn zus zou ik momenteel misschien niet eens aanrader om iets te kopen. Die zitten in een sociale huurwoning die helemaal perfect voor ze is en tegen een heel schappelijke prijs. Ze zouden makkelijk een koopwoning kunnen dragen, maar vinden het voorlopig wel prima zo.