Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Maahes]

Jopie035 schreef op donderdag 23 juli 2020 @ 20:51:
[...]


Maar de partijen die wel bouwen zijn daar toch niet debet aan? Overheid/gemeentes hebben de markt om zeep geholpen... Beleggers willen best veel meer bouwen.

Mee eens. Maar aangezien je geen nieuwe grond kunt produceren is het ook weet niet zo gek dat er sprake is van restrictief beleid.

[Jopie035]

kabeltjekabel schreef op donderdag 23 juli 2020 @ 20:50:
[...]


Warmtenet is zonder directe en/of indirecte subsidie gewoon verlieslatend.

MKB leningen... wat is je onderpand? Juist; heel wat lastiger makkelijk te verkopen dan een huis.

Bij infra loop je meestal dat soort risico's niet, je hebt een concessie om een dienst te leveren tegen vaste voorwaarden...

MKB, Sure, maar yields zijn veel hoger dan vastgoed...

[Kaiberia]

Jopie035 schreef op donderdag 23 juli 2020 @ 20:45:
[...]

Nee, geen medelijden, wat ik wil zeggen is dat huurniveaus niet onredelijk zijn bij de nette partijen in de markt. Ik hoor alleen de 'broken record' dat je voor een klein hokje 1500 euro moet betalen maar

Dit is ook niet waar, maar heel onrealistisch is het niet dat je bijna dubbel per maand kwijt bent aan huur wat je qua hypotheek kwijt bent voor een identieke koopappartement. Dan zit je redelijk snel rond de 600-1000 voor een bezemkast (welke amper verkocht worden) en 900-1500 voor een appartement, afhankelijk van locatie, grootte en jaar. Daar zit juist het kromme en je hebt dubbel de lasten. Aan de ene kant moet je geld in een put gooien. Aan de andere kant moet je nog steeds sparen om het verschil te maken dat je in alleen salarisgroei niet terugziet.

[Jopie035]

Richh schreef op donderdag 23 juli 2020 @ 20:54:
[...]

[...]

Mijn verhuurder Vesteda heeft het pand waar ik in woon gewoon van MVGM overgenomen, die hetzelfde pand van Delta Lloyd heeft overgenomen. In minder dan 3 jaar tijd. Maargoed, dat is een N=1 situatie, wellicht bouwen ze ook wel wat, ja.

Op Vesteda heb ik de minste kijk, maar voor zover ik weet heeft DL zijn portefeuille ingebracht bij Vesteda voor aandelen Vesteda (Stones for shares), en is MVGM een asset manager en niet een belegger. MVGM beheert het pand (dagelijkse beheer)... De facto is er dus niet veel veranderd, 2 beleggers hebben hun panden op 1 hoop gegooid en gaan onder 1 noemer verder.

Maar... betaal jij nu 1500 euro voor een hokje van 4 bij 5?

[Jopie035]

Maahes schreef op donderdag 23 juli 2020 @ 20:54:
[...]


Dat gaat toch tegen alle logica van de markt in? Een belegging met een gelijk risico maar hogere rendementen....

Nee, die markt is voor de meeste beleggers niet toegankelijk, al was het maar dat 1 belegging makkelijk 300mio doet. En minder liquide is. Denk aan het willen kopen van Eneco door PGGM/Shell...
Nu zijn alleen ABP en PGGM groot genoeg hiervoor (en dan zelfs nog is een consortium nodig).

[Richh]

Jopie035 schreef op donderdag 23 juli 2020 @ 21:05:
[...]


Op Vesteda heb ik de minste kijk, maar voor zover ik weet heeft DL zijn portefeuille ingebracht bij Vesteda voor aandelen Vesteda (Stones for shares), en is MVGM een asset manager en niet een belegger. MVGM beheert het pand (dagelijkse beheer)... De facto is er dus niet veel veranderd, 2 beleggers hebben hun panden op 1 hoop gegooid en gaan onder 1 noemer verder.

Maar... betaal jij nu 1500 euro voor een hokje van 4 bij 5?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Maar laten we de discussie nou niet gaan verleggen, want dat is wat er nu een beetje gebeurt.

Volgens mij gaat het niet over mij, maar over een hele generatie millenials.
Het gros van deze generatie houdt minder geld over om te sparen, en lost pas veel later af op een woning, waardoor hij/zij veel later en moeilijker vermogen kan opbouwen. In plaats daarvan helpt de millenial met het opbouwen van vermogen bij mensen die al een vermogen hebben. De woningmarkt speelt daarin een zeer belangrijke rol.

En volgens mij hadden we het over particuliere verhuurders die leuk boeren op het verhuren van bestaande appartementjes, dus niet over de corporaties die inderdaad een essentiële rol spelen in de nieuwbouwsector, precies in het prijssegment waar de vraag het grootst is.

Zoals ik in mijn vorige post verder omschreef, dus

Al vind ik het een beetje flauw dat we het prijssegment 730-1000 noemen, want eigenlijk is mijn generatie net zo geïnteresseerd in woningen onder die 730 euro, iemand heeft bedacht dat zo 'goedkoop' huren alleen mag met een ondermodaal inkomen, maargoed, dat terzijde..

[Jopie035]

Richh schreef op donderdag 23 juli 2020 @ 20:54:

Nee, want ik mag geen 300k financieren maar wel 1000 p/m aan huur betalen.
Dat. is. het. hele. fucking. punt. hier.
Je moet duur huren omdat je de koopwoning niet kan financieren en er geen betaalbaar alternatief is.

Ik snap je (terechte) punt, maar hoe had je dat willen oplossen?

[Richh]

Jopie035 schreef op donderdag 23 juli 2020 @ 21:17:
[...]


Ik snap je (terechte) punt, maar hoe had je dat willen oplossen?

Als je voorkomt dat particuliere beleggers bestaande woningen in dit prijssegment opkopen, dan wordt de jongere starter daar wel degelijk beter van.
Een van de redenen waarom die woning precies zo duur is, is omdat er goeie beleggingsresultaten mee te behalen zijn. Als je dat ontneemt wordt de woning goedkoper. De starter die wellicht 250k mag financieren, maakt dan wel een kans en houdt iedere maand én geld over én lost af zodat hij vermogen op kan bouwen.

Overigens zijn er verschillende plekken waarin het goedkope prijssegment precies zo aan banden wordt gelegd en dat lijkt me helemaal prima.

Laat particuliere beleggers, net als corporaties en grote beleggers, zich fixeren op nieuwbouw, niet op het overkopen van bestaande bouw. Als ze 10% rendement op nieuwbouw kunnen regelen: ik gun het ze van harte! En dan lossen we ook nog eens de woningnood op.

[Jopie035]

Richh schreef op donderdag 23 juli 2020 @ 21:22:
[...]

Als je voorkomt dat particuliere beleggers bestaande woningen in dit prijssegment opkopen, dan wordt de jongere starter daar wel degelijk beter van.
Een van de redenen waarom die woning precies zo duur is, is omdat er goeie beleggingsresultaten mee te behalen zijn. Als je dat ontneemt wordt de woning goedkoper. De starter die wellicht 250k mag financieren, maakt dan wel een kans en houdt iedere maand én geld over én lost af zodat hij vermogen op kan bouwen.

Overigens zijn er verschillende plekken waarin het goedkope prijssegment precies zo aan banden wordt gelegd en dat lijkt me helemaal prima.

Laat particuliere beleggers, net als corporaties en grote beleggers, zich fixeren op nieuwbouw, niet op het overkopen van bestaande bouw. Als ze 10% rendement op nieuwbouw kunnen regelen: ik gun het ze van harte! En dan lossen we ook nog eens de woningnood op.

Helemaal mee eens, ook niet moeilijk te regelen lijkt me.

[Jopie035]

Voor iedereen die zo bezorgd is over vastgoedbeleggers die zoveel geld verdienen... wacht maar tot de slachting in winkelvastgoed begint (kijk naar de fondsaandelen van Wereldhave of Vastned voor een voorproefje).

[ Voor 4% gewijzigd door Jopie035 op 23-07-2020 21:37 ]

[izdp]

Gossie,ik erken ogenblikkelijk dat het voor starters moeilijk is om op zichzelf te gaan wonen.
Maar hier lees ik toch een kippenhok vol konijnen die in de koplampen blijven staren.
Slappe hap denk ik dan.
Lees ook sommetjes waar geen moer van klopt.

Eisen qua woonruimte eens afschalen? Of zit je best fijn bij pappie en mammie op schoot?
Maar eh, waarom niet samen huren of kopen wat dan ook?
Bed erin, paar kratten, liefst met inhoud, en je viert al feest.
Op je 18e al inschrijven, huurtoeslag bestaat nog steeds,antikraak of iets in die geest, netwerk gebruiken, meer uren werken, beleggen, handelen, ondernemer worden, alles om je inkomen op te krikken.
In hemelsnaam verzin wat en doe wat en stop eens met dat klagen.
Ik heb echt geen bijzondere familie en alle kinderen wonen op zichzelf zonder hulp van ouders. Huur en koop en in de randstad en ook nog eens in de grote steden in centrum en de zgn dure wijken.

Kortom doorloop de school van wonen en denk niet dat je dan altijd blijft zitten in groep 3.

[Miks]

@izdp gaap. Dit liedje is hier zo vaak voorbij gekomen, polariseert, is niet inhoudelijk en feitelijk en al 100x weerlegd. Laten we niet opnieuw bespreken dat de starter een aansteller is.

@Jopie035 jouw 'rendement' van 3% slaat als een tang op een varken. Dit netto huurrendement waar je op doelt is natuurlijk niet het type rendement waar je hier een discussie over moet voeren. Jij noemt dit 'het' rendement.
Je bent een financial, en je weet donders goed dat je loopt te spelen met cijfers.
Het werkelijke rendement, zullen we het maar het totale rendement noemen voor het gemak, zou ook de toename van de waarde van het pand en de aflossing mee moeten nemen.
Met een stijging in de prijzen van 8% afgelopen jaar is het werkelijke rendement natuurlijk nooit geen 3%. Nee dat ligt dan op zo'n 10% en dat is schandalig voor zo'n relatief risicoloze investering.

Dan vervolgens de discussie verschuiven omdat pensioenfondsen ook meeprofiteren gaat volledig voorbij aan het feit dat de pensioenfondsen aan de andere kant niet profiteren maar juist schade ondervinden op langere termijn van het leegtrekken van de reëele economie. Zeg maar de leningen van nu zijn een belasting op de toekomst, dat verhaal.

Daarnaast is het absurd om de bizarre situatie van de huizenmarkt NIET aan te pakken omdat pensioenfondsen ook meeprofiteren op dit moment. Het is alsof het huis in de fik staat maar er mag niet geblust worden omdat de boeken dan nat worden.

Dat is geen ideologische discussie. Dat is staan voor bepaalde rechten in een democratie die gebouwd is op gelijke kansen. Ik snap heel goed dat bepaalde liberalen deze situatie willen behouden omdat ze er van profiteren. In the end is dat een politieke verloochening van jewelste: juist ook het liberalisme gaat uit van gelijke kansen, en juist die worden starters nu ontnomen (denk aan belastingvrije schenkingen).

[Napo]

Omdat we de langspeelplaat blijven herhalen:

izdp schreef op donderdag 23 juli 2020 @ 23:57:
Eisen qua woonruimte eens afschalen?

De excepties zoeken inderdaad naar de perfecte woning voor een bodemprijs. Dat is niet de norm en dat zal ook nooit de norm zijn. In beginsel zoekt men een betaalbare woning om te wonen.

Of zit je best fijn bij pappie en mammie op schoot?

Geen idee wat je hiermee wil zeggen.

Maar eh, waarom niet samen huren of kopen wat dan ook?

Omdat er nog steeds een daadwerkelijk aanwezig gat is tussen kopen en wonen. De huurmarkt is niet zo ideaal dat er zomaar een woning voor je klaarstaat. Daarnaast komen ook daar de inkomenseisen naar voren die in de regel ook niet mals zijn waardoor je als recent afgestudeerde ook weer tussen wal en schip valt.

Niets mis om een periode in het ouderlijk huis te blijven wonen maar ook dat is niet oneindig, niet als je een stap wil maken in je levensfase.

Bed erin, paar kratten, liefst met inhoud, en je viert al feest.
Op je 18e al inschrijven, huurtoeslag bestaat nog steeds,antikraak of iets in die geest, netwerk gebruiken,

Niets mis mee om met tweedehands meubels te beginnen indien je de ruimte niet hebt of je geen nieuwe meubels wil kopen. Men is over het algemeen best vindingrijk. Het blindstaren op excessen werkt niet, daarvoor doe je het probleem te kort.

meer uren werken, beleggen, handelen, ondernemer worden, alles om je inkomen op te krikken.

Meer werken heeft zijn limieten en willen we een samenleving waarin het noodzakelijk is om 60 uur per week te werken? Lijkt me niet. Beleggen en handelen zijn beiden niet bijzonder gemakkelijk zonder kapitaal met alle bijkomende risicos van dien. Inkomen opkrikken klinkt leuk maar juist de groepen die dat niet kunnen zittne in de problemen. Werken om te leven of leven om te werken, mijns inziens zouden we als maatschappij moeten streven naar werken om te leven en niet om leven om te werken.

In hemelsnaam verzin wat en doe wat en stop eens met dat klagen.

Dit klinkt meer alsof je niet erkent dat er een probleem is in de huizenmarkt, klopt dat?

Ik heb echt geen bijzondere familie en alle kinderen wonen op zichzelf zonder hulp van ouders. Huur en koop en in de randstad en ook nog eens in de grote steden in centrum en de zgn dure wijken.

Kortom doorloop de school van wonen en denk niet dat je dan altijd blijft zitten in groep 3.

Zonder context zegt dit weer vrij weinig, wanneer zijn ze ingestapt en hoe was de markt toen? De markt 10 jaar geleden was significant anders dan dat hij nu is.

[Requiem19]

Het zal niet de eerste keer zijn dat het moeilijk is voor starters.

Ja - de situatie moet beter. Maar in de tussentijd zul je er zelf iets van moeten maken. Wachten totdat er ooit een oplossing komt voor je persoonlijke situatie... dat is zonde van je tijd.

[Fraggert]

Jopie035 schreef op donderdag 23 juli 2020 @ 21:17:
[...]


Ik snap je (terechte) punt, maar hoe had je dat willen oplossen?

als ze nou ook een stoppen met die betaalbaarheid op de koopmarkt te beinvloeden, alle maatregelen leiden er alleen maar toe dat vraag- en koopprijzen stijgen omdat er nu eenmaal veel kopers op een woning komen. Dat heeft gewoon een averechts effect.

Wordt de betaalbaarheid beter op de koopmarkt, dan ontspant de huurmarkt ook.

Gewoon het al oude spelletje vraag en aanbod.

Maar zolang er een groot woningtekort is zal het moeilijk worden hier het tij te gaan keren.

[Napo]

Requiem19 schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 08:18:
Het zal niet de eerste keer zijn dat het moeilijk is voor starters.

Ja - de situatie moet beter. Maar in de tussentijd zul je er zelf iets van moeten maken. Wachten totdat er ooit een oplossing komt voor je persoonlijke situatie... dat is zonde van je tijd.

Natuurlijk, iedereen is enigszins afhankelijk van de markt op het moment ze instappen en dat geeft ze meer of minder mogelijkheden. Men kan afhankelijk van de persoonlijke situatie het moment van instappen wellicht verschuiven om op een beter moment de stap te maken naar een huur- of koopwoning maar ook daar heeft niet iedereen dezelfde flexibiliteit.

Er iets van maken poogt men ook aangezien men daarin niet echt een andere keus in heeft. De huizenmarkt is een component van de welvaart en ook dit is een onderdeel van de welvaart van de generatie die nu onder druk staat.

De basis van de discissuie is en blijft de huidige markt. Er valt haast niet te ontkennen dat er een hoge druk staat op de huidige markt en dat dit grote invloed heeft op bepaalde groepen binnen de samenleving die op zoek zijn naar een plek om te wonen.

[Napo]

Fraggert schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 08:25:
[...]


als ze nou ook een stoppen met die betaalbaarheid op de koopmarkt te beinvloeden, alle maatregelen leiden er alleen maar toe dat vraag- en koopprijzen stijgen omdat er nu eenmaal veel kopers op een woning komen. Dat heeft gewoon een averechts effect.

Wordt de betaalbaarheid beter op de koopmarkt, dan ontspant de huurmarkt ook.

En het grote probleem is dat de betaalbaarheid niet positief maar negatief beinvloed wordt. Het wordt bereikbaarder door een grotere leencapaciteit te faciliteren, meer schulden creeeren terwijl het probleem niet aangepakt wordt.

Uiteindelijk vloeien de extra schulden weer naar de vorige huizenbezitters tot de generatie die uit de markt stapt. Netto winst? Vermogen gaat naar de al vermogende toe.

Zolang er niet kritisch gekeken wordt naar de huizenmarkt, waar de druk vandaan komt en hoe deze aangepakt kan worden moet je inderdaad niet de geldkraan verder opendraaien. Spelen met de leennorm is geen oplossing, hoe graag de politiek men dat ook wil laten denken.

Als men niet eens snapt dat het product gelimiteerd is en dat de aankopers in de regel (uitgaande van starters) gelimiteerd zijn door de leennorm dan bepaalt de leennorm deels de prijs van een woning. Als je voor iedereen (of een significant deel) meer geld beschikbaar stelt dan zal men dat waarschijnlijk gaan gebriuken (hallo geweldige startersleningen)

[ Voor 14% gewijzigd door Napo op 24-07-2020 08:34 ]

[Requiem19]

Napo schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 08:27:
[...]


Natuurlijk, iedereen is enigszins afhankelijk van de markt op het moment ze instappen en dat geeft ze meer of minder mogelijkheden. Men kan afhankelijk van de persoonlijke situatie het moment van instappen wellicht verschuiven om op een beter moment de stap te maken naar een huur- of koopwoning maar ook daar heeft niet iedereen dezelfde flexibiliteit.

Er iets van maken poogt men ook aangezien men daarin niet echt een andere keus in heeft. De huizenmarkt is een component van de welvaart en ook dit is een onderdeel van de welvaart van de generatie die nu onder druk staat.

De basis van de discissuie is en blijft de huidige markt. Er valt haast niet te ontkennen dat er een hoge druk staat op de huidige markt en dat dit grote invloed heeft op bepaalde groepen binnen de samenleving die op zoek zijn naar een plek om te wonen.

De tendens in de discussie is ‘de slachtofferrol’ en de blik dat er een hele groep is who ‘got lucky’ toen ze goedkoop konden instappen.

De echte slachtoffers waren de starters die voor de vorige crisis kochten en in de dalende markt moesten verkopen. Dan begin je met -xxxxxx aan vermogen.

Er zal nooit een rode loper worden uitgerold die je zo naar de perfecte starterswoning leidt voor een laag bedrag. Die rode loper is er ook nooit geweest. Soort van collectief geheugenverlies hoe de markt (En economie) was in 2009-2013.

Starters mogen nu, ten opzichte van toen, al heel blij zijn met het aanbod van banen en de economische mogelijkheden (Corona even buiten beschouwing).

In de vorige crisis ontstond een verloren generatie die én na hun studie geen werk kon vinden én thuis moest wonen omdat er geen inkomen was.

Dan is het huidige woningprobleem bijna een luxe probleem. En ja - het is een probleem.

Maar was er ooit een tijd waarin álles precies goed was?

[Fraggert]

Requiem19 schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 08:43:
Maar was er ooit een tijd waarin álles precies goed was?

Dat is helaas een utopie, maar we moeten ernstig af van die enorme excessen, of dat nu rentes van 8-14 procent zijn uit de tijd dat de generatie van mijn ouders net kochten of nu haast 0% in een overspannen markt met een krap aanbod en gekunstelde prijsopdrijvende betaalbaarheid.

[Napo]

Requiem19 schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 08:43:
[...]


De tendens in de discussie is ‘de slachtofferrol’ en de blik dat er een hele groep is who ‘got lucky’ toen ze goedkoop konden instappen.

De echte slachtoffers waren de starters die voor de vorige crisis kochten en in de dalende markt moesten verkopen. Dan begin je met -xxxxxx aan vermogen.

En dit is iets wat je natuurlijk zo veel mogelijk wil voorkomen echter is een groot deel van de maatregelen daarin juist contraproductief. Het vergroten van de leencapaciteit vergroot enkel het potentiele probleem bij een neergang van de markt. In de goede tijden kan je makkelijker steunmaatregelingen afbouwen, dat hebben we deels - maar heel langzaam - gedaan door de afbouw van het maximaal te lenen bedrag en de HRA maar anderszijds creeeren we weer nieuwe maatregelen.

Er zal nooit een rode loper worden uitgerold die je zo naar de perfecte starterswoning leidt voor een laag bedrag. Die rode loper is er ook nooit geweest. Soort van collectief geheugenverlies hoe de markt (En economie) was in 2009-2013.

Starters mogen nu, ten opzichte van toen, al heel blij zijn met het aanbod van banen en de economische mogelijkheden (Corona even buiten beschouwing).

In de vorige crisis ontstond een verloren generatie die én na hun studie geen werk kon vinden én thuis moest wonen omdat er geen inkomen was.

Dan is het huidige woningprobleem bijna een luxe probleem. En ja - het is een probleem.

En nu is er werk maar alsnog te weinig geld om in te stappen, ja dat is een betere situatie zelfs als je nog in het ouderlijk huis woont. Dan kan er in ieder geval wat vermogen opgespaard worden maar zelfs dat is in de meeste gevallen niet afdoende geweest om de prijsstijging bij te benen.

Maar was er ooit een tijd waarin álles precies goed was?

Nee die is er niet en die zal er waarschijnlijk ook nooit zijn. Het gaat ook niet om het perfecte moment maar om een moment die goed genoeg is. Wat goed genoeg is is een vervolgvraag waar ik nu geen antwoord voor heb . Toegangkelijkheid is daarbij wel een kernwoord.

[Requiem19]

Fraggert schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 08:51:
[...]


Dat is helaas een utopie, maar we moeten ernstig af van die enorme excessen, of dat nu rentes van 8-14 procent zijn uit de tijd dat de generatie van mijn ouders net kochten of nu haast 0% in een overspannen markt met een krap aanbod en gekunstelde prijsopdrijvende betaalbaarheid.

Dat vind ik ook, laat daar geen misverstand over zijn.

Maar wat nu als de huizenmarkt daalt doordat de economie een grote hit krijgt. Zijn de starters dan echt geholpen? Of krijgen ze én geen baan meer én geen huis?

Daarnaast: in een vrije markt zijn de prijzen verdraaid lastig te reguleren. Dan zouden we een staatsbouwbedrijf moeten hebben die bijbebouwt als er tekort is en minder bouwt als er overschot is (naast regulering van leencapaciteit etc).

[Jopie035]

Miks schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 03:48:


@Jopie035 jouw 'rendement' van 3% slaat als een tang op een varken. Dit netto huurrendement waar je op doelt is natuurlijk niet het type rendement waar je hier een discussie over moet voeren. Jij noemt dit 'het' rendement.
Je bent een financial, en je weet donders goed dat je loopt te spelen met cijfers.
Het werkelijke rendement, zullen we het maar het totale rendement noemen voor het gemak, zou ook de toename van de waarde van het pand en de aflossing mee moeten nemen.
Met een stijging in de prijzen van 8% afgelopen jaar is het werkelijke rendement natuurlijk nooit geen 3%. Nee dat ligt dan op zo'n 10% en dat is schandalig voor zo'n relatief risicoloze investering.

Ik bedoel te zeggen dat ze 3% verdienen aan de huurder, de markt doet ze idd nog 7% cadeau (oid). Maar voor een deel is het toekomstig rendement. Want na een 10% waardestijging van je pand verdien je geen 3% meer aan je huurder... maar 2.7%.

Zie het als een bond belegger, die kocht ooit een 30 jarig bondje met een coupon van 2% op 100. Na een flinke rentedaling op dag 1 is het bondje 130 waard. Enorm rendement natuurlijk. Houdt hij het bondje de volle looptijd dan eindigt hij gewoon met een rendement van 2% per jaar... Het enorme rendement in jaar1 wordt gevolgd door 29 jaren met beneden gemiddeld rendement (c.p.).

En ja, een bondje lost af op 100 en een woning kan stijgen naar 200. Maar de intentie van een core fonds is een stabiel direct rendement op de lange termijn. Daar is het om te doen. Waardestijging is mooi meegenomen natuurlijk.

Je hebt ook value add fondsen, die gaan echt voor de waardestijging, kopen opknappen doorverkopen. Das een ander paar mouwen.

[Fraggert]

Requiem19 schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 08:56:
[...]


Dat vind ik ook, laat daar geen misverstand over zijn.

Maar wat nu als de huizenmarkt daalt doordat de economie een grote hit krijgt. Zijn de starters dan echt geholpen? Of krijgen ze én geen baan meer én geen huis?

Daarnaast: in een vrije markt zijn de prijzen verdraaid lastig te reguleren. Dan zouden we een staatsbouwbedrijf moeten hebben die bijbebouwt als er tekort is en minder bouwt als er overschot is (naast regulering van leencapaciteit etc).

Die twijfel is er niet, wees gerust

Het vervelende is dat de Corona-crisis mogelijk ook weer voor een exces in de economie kan/zal zorgen.
Starters (en in mindere mate doorstromers) zijn zeker niet geholpen met (weer) een financiele crisis.
Lage prijzen maar geen inkomen? Net zo kansloos als een vrijgezelle starter met een redelijke baan.

Ik ben doorstromer? Ik heb afgelost met nu 90K overwaarde, wordt dat 30K? Maar zakt mijn beoogde doorstroomwoning 150K? Prima goed, zolang de rente niet naar 8% of hoger gaat

Dat is het punt van excessen in markten. De vrije markt die je beschrijft kan prima fungeren binnen een bepaalde bandbreedte. Binnen die bandbreedte kunnen fluctuaties van welke aard dan ook worden opgevangen. Maar ook dan vallen er mensen soms buiten de boot, het zijn er dan alleen wel veel minder.

Zo'n Staatsbouwbedrijf is geen slecht idee. Sterker nog.......vroeger waren de woningbouwverenigingen van de overheid, pas in 1990 daaromtrent zijn deze verzelfstandigd binnen een bepaald kader.

Het zou niet eens zo'n gek idee zijn geweest als we dát niet hadden laten gebeuren

Ik heb het daarstraks niet gepost, maar dan nu toch maar even, wat als huizenprijzen nou eens wat meer gereguleerd gingen worden?

[Wilf]

Jopie035 schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 08:57:
[...]


Ik bedoel te zeggen dat ze 3% verdienen aan de huurder, de markt doet ze idd nog 7% cadeau (oid). Maar voor een deel is het toekomstig rendement. Want na een 10% waardestijging van je pand verdien je geen 3% meer aan je huurder... maar 2.7%.

Zie het als een bond belegger, die kocht ooit een 30 jarig bondje met een coupon van 2% op 100. Na een flinke rentedaling op dag 1 is het bondje 130 waard. Enorm rendement natuurlijk. Houdt hij het bondje de volle looptijd dan eindigt hij gewoon met een rendement van 2% per jaar... Het enorme rendement in jaar1 wordt gevolgd door 29 jaren met beneden gemiddeld rendement (c.p.).

En ja, een bondje lost af op 100 en een woning kan stijgen naar 200. Maar de intentie van een core fonds is een stabiel direct rendement op de lange termijn. Daar is het om te doen. Waardestijging is mooi meegenomen natuurlijk.

Je hebt ook value add fondsen, die gaan echt voor de waardestijging, kopen opknappen doorverkopen. Das een ander paar mouwen.

Vooropgesteld dat ik het 1. niet erg vindt dat een dienstverlener geld verdient (dus een verhuurder); 2. geen econoom ben; Elk jaar stijgt de huur (net) boven de inflatie en de aflossing daalt. Hoe komt het dan dat de verhuurder niet elk jaar meer verdient? Alle woonlasten zijn immers ook voor de huurder (behalve groot onderhoud) en huisjesmelkers vragen soms zelfs de bewoners de WOZ te betalen (of zeggen er niet bij dat dat iets is voor de huisbaas als de brief ‘aan de bewoners’ op de deurmat valt). Hoe kan het rendement dan achterblijven?

[Z___Z]

Jopie035 schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 08:57:
[...]


Ik bedoel te zeggen dat ze 3% verdienen aan de huurder, de markt doet ze idd nog 7% cadeau (oid). Maar voor een deel is het toekomstig rendement. Want na een 10% waardestijging van je pand verdien je geen 3% meer aan je huurder... maar 2.7%.

Zie het als een bond belegger, die kocht ooit een 30 jarig bondje met een coupon van 2% op 100. Na een flinke rentedaling op dag 1 is het bondje 130 waard. Enorm rendement natuurlijk. Houdt hij het bondje de volle looptijd dan eindigt hij gewoon met een rendement van 2% per jaar... Het enorme rendement in jaar1 wordt gevolgd door 29 jaren met beneden gemiddeld rendement (c.p.).

En ja, een bondje lost af op 100 en een woning kan stijgen naar 200. Maar de intentie van een core fonds is een stabiel direct rendement op de lange termijn. Daar is het om te doen. Waardestijging is mooi meegenomen natuurlijk.

Je hebt ook value add fondsen, die gaan echt voor de waardestijging, kopen opknappen doorverkopen. Das een ander paar mouwen.

Dit is precies het probleem van pensioenfondsen. Die hebben hoge rendementen gehaald de afgelopen 10 jaar op staatsobligaties, omdat de rente is gedaald. Hierdoor puilen ze uit in marktwaarde, maar pensioenfondsen zitten bonds uit tot maturity, dus het maakt geen hol uit wat de marktwaarde is. Daarom is er rekenrente, die hiervoor corrigeert. Maar dit is nu net de deur uit gegooid, dus alweer ten koste van de jongere generatie. Want ja er zit nu geld genoeg in de pot, maar het rendement van een groot deel van die pot gealloceerd aan ouderen is 0% door de afbouw van risico waardoor zij meer in de kansloze obligaties zitten.

Alle maatregelen van de ECB en de NL Overheid van het afgelopen decennia heeft er voor gezorgd dat geld van de not-haves naar de haves aan het stromen is.

[FastFox91]

Z___Z schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 09:28:
[...]
Alle maatregelen van de ECB en de NL Overheid van het afgelopen decennia heeft er voor gezorgd dat geld van de not-haves naar de haves aan het stromen is.

Euhm, negatieve rente betekent toch dat schuld minder waard wordt (goed voor non-haves) en dat geld minder waard wordt (slecht voor haves)?

[Richh]

Waar zijn de CBS en Kadaster data over de woningprijzen? Die zouden er begin deze week al moeten zijn, toch?

Had gelezen dat ze naar vrijdag zouden worden uitgesteld (why?) en nu is het er nog steeds niet?

[Z___Z]

FastFox91 schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 09:45:
[...]

Euhm, negatieve rente betekent toch dat schuld minder waard wordt (goed voor non-haves) en dat geld minder waard wordt (slecht voor haves)?

Om geld te mogen lenen heb je geld nodig (haves). Door dalende rentes worden kapitaal goederen duurder (aandelen, vastgoed). Deze zijn in bezit van de haves en worden gefinancierd door de goedkope rentes.

De not-haves kunnen niet lenen, en hebben geen kapitaal goederen, en de toegang tot deze twee wordt steeds moeilijker.

[Fraggert]

Richh schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 09:50:
Waar zijn de CBS en Kadaster data over de woningprijzen? Die zouden er begin deze week al moeten zijn, toch?

Had gelezen dat ze naar vrijdag zouden worden uitgesteld (why?) en nu is het er nog steeds niet?

misschien moet er nog even hevig ge-spindoctor-t worden aan de te publiceren artikelen

[Richh]

Fraggert schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 10:04:
[...]


misschien moet er nog even hevig ge-spindoctor-t worden aan de te publiceren artikelen

Haha, dat zou ik niet durven zeggen

Volgens mij is er nog steeds grote krapte en stijgen de verkoopprijzen, dus ookal zou het aanbod verder toenemen dan de vraag aan het inhalen is, dan kunnen partijen nog steeds aan de cijfers draaien

[Requiem19]

Ik heb toch wel een paar mooie kansen laten liggen door wat strenge negatieve koopadviezen hier... beter gaan die prijzen wel dalen nu, anders zijn dat dure adviezen geweest .

[Wilf]

FastFox91 schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 09:45:
[...]

Euhm, negatieve rente betekent toch dat schuld minder waard wordt (goed voor non-haves) en dat geld minder waard wordt (slecht voor haves)?

Schuld is een asset voor de haves. De have-nots hebben alleen toegang tot kleine kredieten met rentes van 5 tot 500%.

Richh schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 09:50:
Waar zijn de CBS en Kadaster data over de woningprijzen? Die zouden er begin deze week al moeten zijn, toch?

Had gelezen dat ze naar vrijdag zouden worden uitgesteld (why?) en nu is het er nog steeds niet?

Ze wachten tot er zoveel mogelijk mensen op vakantie zijn én er ander nieuws is om dit zsm op pagina 9 te krijgen

[Fraggert]

Richh schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 10:06:
[...]

Haha, dat zou ik niet durven zeggen

Volgens mij is er nog steeds grote krapte en stijgen de verkoopprijzen, dus ookal zou het aanbod verder toenemen dan de vraag aan het inhalen is, dan kunnen partijen nog steeds aan de cijfers draaien

Doe ik wel voor je

zekers, hier en daar (dus lokaal) zag je aanbod iets stijgen, maar dat heeft amper, laat staan landelijk, een effect.

Requiem19 schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 10:17:
Ik heb toch wel een paar mooie kansen laten liggen door wat strenge negatieve koopadviezen hier... beter gaan die prijzen wel dalen nu, anders zijn dat dure adviezen geweest .

>2021 komt onze tijd Req .......we pakken wat "verlies" op onze dalende overwaarde maar stromen gewoon volgas door naar (in mijn geval) die landelijke woonboerderij met eindelijk die garage/loods die groot genoeg is


even in herinnering:

Dit plaatje schetste ik eind mei 2020 op de vraag van @Miks

Segment.......................2020..................1-6 2021........7-12 2021

<350K...........................+5%...................+3%...............0%

>350..............................-5%...................-5%................-5%

Voor het segment waar ik naar toe wil zou het mooi zijn als eind 2021 een daling blijft doorzetten

[FastFox91]

Z___Z schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 10:01:
[...]

Om geld te mogen lenen heb je geld nodig (haves).

Volgens mij heb je inkomen nodig om geld te mogen lenen en een waardevast onderpand.

[Z___Z]

FastFox91 schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 10:54:
[...]

Volgens mij heb je inkomen nodig om geld te mogen lenen en een waardevast onderpand.

Je denkt micro-economie, Mijn stelling gaat op voor macro-economie, wat uiteindelijk invloed heeft op micro-economie.

[Sissors]

En een hoge rente is dus goed voor de have-nots vergeleken met de haves? Of keren we dan de redenatie om?

[Fraggert]

Sissors schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 11:28:
En een hoge rente is dus goed voor de have-nots vergeleken met de haves? Of keren we dan de redenatie om?

Wat is hoog?

m.a.w. .....ik gaf al even aan dat de excessen op de huidige woningmarkt niet goed zijn.

Als de rente "hoog" staat, maar de huizenprijzen gedaald zijn, dan kan de betaalbaarheid nog steeds een probleem worden.

(hoge prijs x lage rente) = (lage prijs x hoge rente)

Het rekensommetje is natuurlijk sterk afhankelijk van de ingevulde cijfers (en verschillen dus per individueel geval) maar vertaald naar maandlasten kun je net zo goed tegen een probleem aanlopen omdat je de maandlasten niet mag/kan/wil ophoesten.

[absurdsmash]

Richh schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 09:50:
Waar zijn de CBS en Kadaster data over de woningprijzen? Die zouden er begin deze week al moeten zijn, toch?

Had gelezen dat ze naar vrijdag zouden worden uitgesteld (why?) en nu is het er nog steeds niet?

Ja hadden er vandaag moeten zijn. Maar er blijken problemen met de data (?).

Bron https://twitter.com/Wonin.../1286546334368006145?s=19

Toeval of niet het is wel gek want ze zijn al jaren elke maand op tijd

[ Voor 7% gewijzigd door absurdsmash op 24-07-2020 11:42 ]

[Wilf]

Sissors schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 11:28:
En een hoge rente is dus goed voor de have-nots vergeleken met de haves? Of keren we dan de redenatie om?

Nope; hoe minder je hebt, hoe minder onderpand, hoe hoger de rente. Daarom kan een hypotheek in sommige landen nu geld opleveren (negatieve rente) en zijn de flits- en microkredieten voor de allerarmsten nog steeds met minimaal twee cijfers voor het procenttekentje

Hogere rente zou wellicht iets nivelleren maar de havenots betalen sowieso wel (exorbitant) meer.

[mannowlahn]

Deewop schreef op donderdag 23 juli 2020 @ 15:09:
[...]


Ik vermoed dat er weinig afgunst is tegen vermogen an sich, maar dat het meer gaat om hoe dat vermogen besteed wordt. Vorige week ging een collega van mij nog op huisbezichtiging, even een beleggings appartementje kopen. Dat vermogen wordt dus aangewend om andere Nederlanders het moeilijker te maken aan een primaire levensbehoefte te voldoen (huisvesting). Dat vergroot het probleem dat niet-vermogenden zich geen geschikt/gewenst huis kunnen veroorloven. Ik zie liever dat iemand een mooie auto koopt of de aandelenmarkt op gaat, en de woningmarkt met rust laat.

Tja maar als je eenmaal vermogen hebt boven de 30 nogwat K, dan ga je belasting betalen. En mede daarom kan je maar beter je geld gaan investeren.

Ik ben met je eens dat voor de huizenmarkt wellicht het verhuren wat meer aan banden gelegd mag worden. Is nu al met nieuwe woningen dat je een woonplicht hebt, maar dat helpt niet zoveel met oudere woningen.

[Miks]

Jopie035 schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 08:57:
[...]


Ik bedoel te zeggen dat ze 3% verdienen aan de huurder, de markt doet ze idd nog 7% cadeau (oid). Maar voor een deel is het toekomstig rendement. Want na een 10% waardestijging van je pand verdien je geen 3% meer aan je huurder... maar 2.7%.

Zie het als een bond belegger, die kocht ooit een 30 jarig bondje met een coupon van 2% op 100. Na een flinke rentedaling op dag 1 is het bondje 130 waard. Enorm rendement natuurlijk. Houdt hij het bondje de volle looptijd dan eindigt hij gewoon met een rendement van 2% per jaar... Het enorme rendement in jaar1 wordt gevolgd door 29 jaren met beneden gemiddeld rendement (c.p.).

En ja, een bondje lost af op 100 en een woning kan stijgen naar 200. Maar de intentie van een core fonds is een stabiel direct rendement op de lange termijn. Daar is het om te doen. Waardestijging is mooi meegenomen natuurlijk.

Je hebt ook value add fondsen, die gaan echt voor de waardestijging, kopen opknappen doorverkopen. Das een ander paar mouwen.

Dus om samen te vatten: die 3% is niet het rendement, maar is een bepaalde berekening die niks te maken heeft met het werkelijke rendement. En het werkelijke rendement op vastgoed ligt gewoon veel te hoog. Zijn we het daar over eens.

[Requiem19]

muffstuff schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 12:50:
[...]

Tja maar als je eenmaal vermogen hebt boven de 30 nogwat K, dan ga je belasting betalen. En mede daarom kan je maar beter je geld gaan investeren.

Ik ben met je eens dat voor de huizenmarkt wellicht het verhuren wat meer aan banden gelegd mag worden. Is nu al met nieuwe woningen dat je een woonplicht hebt, maar dat helpt niet zoveel met oudere woningen.

Als je dat geld gaat investeren, moet je precies dezelfde belasting betalen....

[GENETX]

Momenteel merk ik al wel op dat de boel afvlakt op Walter Living in een aantal wijken in Enschede en Hengelo. De "goede" wijken met prima recentere huizen voor een redelijke prijs (200-300k segment) lijken wat te stagneren obv de m2 prijzen. De YoY stijging in de wijk waar ik deze week een bezichtiging had was op Walter Living zelfs negatief tov vorig jaar. Hetzelfde voor de wijk waarin ik volgende week een huis ga bezichtigen.

Daarentegen staan Enschede en Hengelo in zijn geheel nog steeds wel op meer dan +5%.

[dejeroen]

GENETX schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 14:18:
Momenteel merk ik al wel op dat de boel afvlakt op Walter Living in een aantal wijken in Enschede en Hengelo. De "goede" wijken met prima recentere huizen voor een redelijke prijs (200-300k segment) lijken wat te stagneren obv de m2 prijzen. De YoY stijging in de wijk waar ik deze week een bezichtiging had was op Walter Living zelfs negatief tov vorig jaar. Hetzelfde voor de wijk waarin ik volgende week een huis ga bezichtigen.

Daarentegen staan Enschede en Hengelo in zijn geheel nog steeds wel op meer dan +5%.

Dan klopt mijn gevoel over de regio rondom Enschede dat het afgelopen half jaar nauwelijks een stijging is geweest in de huizenprijzen.
Begin van het jaar kreeg ik hetzelfde soort woningen als wanneer ik nu zoek.
De afgelopen jaren was dat wel anders, dan keek ik weer op funda na een salarisverhoging, maar dan zie je dat je minder woning krijgt voor dat geld, want de prijzen stegen sneller dan het inkomen.

Voor mij wel fijn om nu te zoeken, je weet ongeveer wat je kunt krijgen, en na twee maanden weet je dat nog steeds.
Het is nog wel steeds met tientallen belangstellenden en de kans is nog steeds klein dat je zonder overbieden geen woning krijgt, maar de vraagprijzen zijn in ieder geval wat stabieler.

[TheGhostInc]

GENETX schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 14:18:
Momenteel merk ik al wel op dat de boel afvlakt

We zitten midden in de vakantieperiode, dat helpt niet mee.

Maar ik merk dat hier nog steeds het idee leeft dat de prijzen zonder crisis gewoon omhoog zouden blijven lopen, maar de voorspellingen waren voor Corona al een stuk lager:
Nic Vrieselaar, econoom bij Rabobank, gaat ervan uit dat de prijzen ook ná 2020 zullen blijven stijgen, maar op een veel lager pitje. Bokeloh van ABN Amro sluit zich daarbij aan. ,,Het is moeilijk te voorspellen wat er op de langere termijn gebeurt, maar ervan uitgaande dat de economische groei aanhoudt, blijven ook de huizenprijzen stijgen. Die stijging zal alleen op een lager niveau liggen.”
En dit was Januari 2019, ruim weg van enige ellende.

Dus een prognose van zo'n beetje de loonstijging/inflatie voor >2020, afhankelijk van de regio. En bij voldoende bouw zou er vanaf 2021 mogelijk ook nog wat ruimte gaan ontstaan.
Even kijken wat Corona doet (bouw omlaag? immigratie ook omlaag? loonstijging omlaag/weg?) op langere termijn.

[GENETX]

Ja, ik heb tot nu toe geen geluk gehad wat dat betreft, maar extreem overbieden lijkt er sowieso niet bij bij de meeste huizen. Ik heb vooral het gevoel dat de groep die voorheen nergens voor in aanmerking kwam nu een kans krijgt, en momenteel nog loopt te overbieden om dit moment niet te missen. Zeker nu ze wellicht nog een baan hebben, de tweede Corona-golf lijkt al in aantocht. Mogelijk vooral in het <200k segment van starters wellicht.

Wat dat betreft lijkt de voorspelling van de Rabobank wel te kloppen. Ik denk dat zodra het huidige stuwmeertje ook op begint te drogen dat dan de daling idd wel ingezet wordt.

@TheGhostInc Het betreft year-on-year! Vakantie maakt daarin niet uit dus.

[Moonborne]

De prognose van Rabobank liet eerder zien dat in 2021 we op het prijspeil van 2019 zouden zitten. De vraag is echter wat de rol van gedragseffecten / sentiment gaat zijn. Als er een daling ingezet wordt, kan dat versterkt worden door het gedrag van mensen. Dat zie je ook in aandelenmarkten, er is typisch een katalysator nodig om de versnelling in te zetten. De geprognotiseerde daling zou dus goed sterker kunnen uitvallen.

Of geldt hier 'this time is different'? Ik denk het niet.

[Beanie]

GENETX schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 14:18:
Momenteel merk ik al wel op dat de boel afvlakt op Walter Living in een aantal wijken in Enschede en Hengelo. De "goede" wijken met prima recentere huizen voor een redelijke prijs (200-300k segment) lijken wat te stagneren obv de m2 prijzen. De YoY stijging in de wijk waar ik deze week een bezichtiging had was op Walter Living zelfs negatief tov vorig jaar. Hetzelfde voor de wijk waarin ik volgende week een huis ga bezichtigen.

Daarentegen staan Enschede en Hengelo in zijn geheel nog steeds wel op meer dan +5%.

Op wijk niveau kijken kan natuurlijk een sterk vertekend beeld geven. Als de woningen die verkocht worden bijvoorbeeld een piepklein kaveltje hebben maar wel hetzelfde woonoppervlak dan zal dat een effect op de prijs hebben. Idem voor bijvoorbeeld wanneer er in een periode meer kluswoningen in die wijk verkocht worden versus kant-en-klare instapwoningen.

Het vergelijk kan je alleen goed maken als je de referenties goed bekijkt op meer factoren dan m² en prijs alleen. Maak je het gebied groter dan maakt het weer minder uit doordat de mix aan woningen naar verwachting beter is en je aantallen ook groter. Daardoor is de kans op uitschieters die het resultaat beinvloeden kleiner.

Neemt natuurlijk niet weg dat er zeker sprake kan zijn van een afvlakking/stijging/daling* (*haal door wat van toepassing is )

[izdp]

Miks schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 03:48:
@izdp gaap. Dit liedje is hier zo vaak voorbij gekomen, polariseert, is niet inhoudelijk en feitelijk en al 100x weerlegd. Laten we niet opnieuw bespreken dat de starter een aansteller is.

k aan belastingvrije schenkingen).

*knip*
Immers in mijn allereerste zin erken ik de positie van een starter.
Mijn liedje, polariseren, niet inhoudelijk, al 100 x weerlegd,aansteller?

Na mijn eerste zin, gaf ik virtueel een schop onder de kont van de willende starters.
Dit zeg ik als bezitter van vastgoed en verhuur.
Je onzinverhaal van een BAR 5% etc. toont alleen maar aan dat je echt een totaal groentje bent.
Een BAR van 4 à 5% is geen belegging in vastgoed, maar je hoofd in een strop steken.
De dupe zal de huurder zijn, die waanzinnig veel te veel zal moeten dokken.
Klinkt tegenstrijdig hè.
Mijn rendement is nooit onder de enkelvoudige cijfers gekomen.
Maar ja, ik kom uit de linkse hoek.
Weer tegenstrijdig,
En toch heb ik vorige maand weer een starter blij gemaakt in het centrum van Utrecht.
Die kan daar met huurtoeslag voor een prikkie wonen.
Ik zou er veel meer uit kunnen halen, maar kan ik mezelf niet verkopen omdat ik mijn doelstelling dan zou verloochenen,
En die is: met mijn geld jonge mensen hetzelfde te geven waar ik zo van genoot.
Eerdaags een feestje en wat zie ik?
Veel ex-huurders die met elkaar een relatie nog steeds hebben en ik ben uitgenodigd.

*knip*

Edit: toen ik zo genoot daar, betaalde ik relatief bekeken waanzinnig veel meer dan mijn huurders van nu.
Gewoon omdat ik klem zat en moest wonen en ik daar wilde wonen en geld had verdiend.
Niks ouders, helemaal zelf geflikt.
Ik huurde toen al kon ik kopen als starter.
Met 60k spaargeld wat ik lees en klagen?
Kom op, verhef je..

Laat de denigrerende toon en op de man opmerkingen in het vervolg achterwege

[ Voor 17% gewijzigd door tweakduke op 25-07-2020 10:05 ]

[Beanie]

Miks schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 03:48:
Met een stijging in de prijzen van 8% afgelopen jaar is het werkelijke rendement natuurlijk nooit geen 3%. Nee dat ligt dan op zo'n 10% en dat is schandalig voor zo'n relatief risicoloze investering.

Waarom is een bepaald rendement schandalig? Omdat het risicoloos is? Wat als we volgende jaar daadwerkelijk die crisisdaling te pakken krijgen van 20-30% die je zelf al vaker genoemd hebt? Is het dan nog steeds een risicoloze investering?

Rendement op de huurprijs van 10% en dat schandalig noemen, dat kan ik wel begrijpen. Dan wel als het op basis van een categorie huisjesmelker is. Een nette verhuurder die er voor zijn huurder is en een faire huurprijs rekent en dan nog 10% kan maken is niet schandalig wat mij betreft.

Een prijsstijging is compleet buiten de invloed van een belegger om en is gewoonweg een meevaller. Een belegger kan niet zelf de marktprijzen opdrijven tenzij die hele diepe zakken heeft.

[izdp]

Beanie, je vertelt precies waarom ik veel te lang wachtte om te kopen en te verhuren.
De linkse hoek waarin ik verkeerde en ja met geld en schande om te verdienen aan de woningnood.
Maakte niet uit dat ik mijn rekensom losliet en aantoonde dat de huurders dan goedkoper uit waren en meer kwaliteit.
Aan wonen verdienen was een doodzonde.
Zoveel jaren later ben ik de enige linkse die is overgebleven.
Met rendement ;-)

[Miks]

Beanie schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 23:33:
[...]

Waarom is een bepaald rendement schandalig? Omdat het risicoloos is? Wat als we volgende jaar daadwerkelijk die crisisdaling te pakken krijgen van 20-30% die je zelf al vaker genoemd hebt? Is het dan nog steeds een risicoloze investering?

Er is een enorm tekort. Sociale verhuurders worden zwaar belast. En de extreme rendementstrekker slaan we over. Dat is absurd. Zeker als je ziet dat de verschillen alleen maar toenemen.

En mijn reactie was op de relatief zielige teneur van Jopie ("slechts 3% rendement"-teneur). De vastgoedbelegger is relatief spekkoper in Nederland, geen zielige hongerlijer.

Nogmaals, je mag best een boterham verdienen. Maar het moet in verhouding blijven. Dat je flink rijk kan worden, schandalig rijk, daar moeten we overigens de overheid op aankijken. Van de belegger hoef je niet anders te verwachten dan dat zij belegt met zo hoog mogelijk rendement.

En het risico, dat inderdaad verschijnt als het wat minder goed gaat met de markt, daarvan weten we nu al 12 jaar dat dit niet bestaat. Het komt bij de bank uit, en die zijn we nu alweeeeer aan het redden. (Dan doel ik op de geldpers, en dat deze al aan staat sinds september!)
Wel de lusten, niet de lasten.

[Mark31]

Wat een onzin, iemand die het juiste moment bijvoorbeeld bitcoins en veel verdient mag wel, slimme investeringen is gewoon beter.
Je kan beter het geld laten werken ipv jezelf dat is de kunst.
Mijn pa heeft bijvoorbeeld 2 woningen op vakantie parken (150 ) duizend euro de stuk.
Hij weet hoeveel hij nodig heeft per maand om hypotheek af te lossen en spullen te vernieuwen.
Daarnaast houd hij nog 500 euro per maand per huis over.
Dus 1000 euro terwijl je er niks voor hoeft te doen.

[Miks]

Mark31 schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 09:45:
Dus 1000 euro terwijl je er niks voor hoeft te doen.

Dit dus. Anderen laten werken, zelf het geld opstrijken. In welke wereld is dat eerlijk?

[fsfikke]

Miks schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 10:57:
[...]

Dit dus. Anderen laten werken, zelf het geld opstrijken. In welke wereld is dat eerlijk?

En die 2x€150k is aan komen vliegen? We kunnen winst maken wel verbieden, maar dan zijn er ook snel geen (vakantie)huisjes meer. Of andere financiële systemen beter zouden zijn lijkt me nogal off-topic hier.

[Rubbergrover1]

Miks schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 10:57:
[...]

Dit dus. Anderen laten werken, zelf het geld opstrijken. In welke wereld is dat eerlijk?

Dan zul je dus ook tegen iedere andere vorm van investeren zijn, of tegen bijvoorbeeld rente op een spaarrekening? Dan is er immers ook sprake van anderen laten werken en zelf het geld opstrijken.

[Fraggert]

Miks schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 10:57:
[...]

Dit dus. Anderen laten werken, zelf het geld opstrijken. In welke wereld is dat eerlijk?

Serieus joh?

En we laten maar even buiten beschouwing dat voor het vermogen, waarmee die 2 huisjes gekocht zijn, ook waarschijnlijk gewoon gewerkt is?

Ik heb nog nooit 2 zakken met 150K op straat kunnen oprapen.

[izdp]

Miks schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 01:59:
[...]

En het risico, dat inderdaad verschijnt als het wat minder goed gaat met de markt, daarvan weten we nu al 12 jaar dat dit niet bestaat. Het komt bij de bank uit, en die zijn we nu alweeeeer aan het redden. (Dan doel ik op de geldpers, en dat deze al aan staat sinds september!)
Wel de lusten, niet de lasten.

12 jaar?
Dan vergeet je de periode 2009-2014?
Heel veel particuliere verhuurders kwamen destijds in de knel met hun financiering.
Dat was een groter probleem dan dat van onderwaterstaande eigenwoningbezitters.
Natuurlijk konden degenen met veilig geld hun slag toen slaan, omdat bijna niemand meer durfde te kopen.
Die hebben een geweldig rendement gemaakt en staan al een tijd aan de verkoopkant als een huurder verkast.

[Beanie]

Miks schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 01:59:
[...]


Er is een enorm tekort. Sociale verhuurders worden zwaar belast. En de extreme rendementstrekker slaan we over. Dat is absurd. Zeker als je ziet dat de verschillen alleen maar toenemen.

En mijn reactie was op de relatief zielige teneur van Jopie ("slechts 3% rendement"-teneur). De vastgoedbelegger is relatief spekkoper in Nederland, geen zielige hongerlijer.

Nogmaals, je mag best een boterham verdienen. Maar het moet in verhouding blijven. Dat je flink rijk kan worden, schandalig rijk, daar moeten we overigens de overheid op aankijken. Van de belegger hoef je niet anders te verwachten dan dat zij belegt met zo hoog mogelijk rendement.

En het risico, dat inderdaad verschijnt als het wat minder goed gaat met de markt, daarvan weten we nu al 12 jaar dat dit niet bestaat. Het komt bij de bank uit, en die zijn we nu alweeeeer aan het redden. (Dan doel ik op de geldpers, en dat deze al aan staat sinds september!)
Wel de lusten, niet de lasten.

Dan is je gedachte erachter anders dan puur alleen dat rendement maken niet mag. Wat je eigenlijk zegt is dat je gelijke monniken gelijke kappen wilt voor verhuurders (sociaal en liberale markt). Daar is wat voor te zeggen, maar dan zou ik eerder willen zien dat de verhuurdersheffing verdwijnt in plaats van een extra heffing op particuliere investeerders. Waarvan ik overigens verwacht dat als dat zou komen ze snel een loophole vinden en gebruiken om het te omzeilen, maar dat terzijde.

Betreft schandalig rijk vind ik daar wel enige nuance op van toepassing. Er zijn beleggers die woningen verhuren, niks onderhouden en de boel compleet uitmelken. Dat is echter lang niet op alle beleggers van toepassing. Er zijn er net zoveel die wel empathisch verhuren en geld steken in panden om ze beter te maken. Daarmee blijven aannemers, etc. aan het werk en zie je soms dat zelfs een slechte straat of buurt weer beter wordt doordat huizen aangepakt worden.

Je moet het ook zo zien dat wanneer een belegger weinig verdient deze ook niet geneigd is te investeren of om risico te nemen. Als het rendement groter is dan hebben ze ook armslag om voor de moeilijke projecten te gaan. Er zijn in de grote steden voldoende voorbeelden bekend van lokale beleggers die alleen panden in de stad hebben en hart voor die stad hebben. Zij willen investeren in kwaliteit voor die stad. Als ze 3-5% maken dan kunnen ze die investeringen natuurlijk nooit doen. Maken ze meer rendement dan zijn zij degenen die ook bereid zijn om dat extra rendement in de stad te investeren. Het is immers zo dat wat ze in de stad (of straat/wijk) steken het ook wel weer terug krijgen doordat prijzen stijgen wegens betere kwaliteit.

Al met al is het niet alleen maar een verhaal van jaarlijkse kale rendementen, het is ook wat die rendement op de lange termijn kunnen doen. Het is lang niet altijd zo dat het verdwijnt in de zoveelste Porsche voor de pandeigenaar.

Miks schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 10:57:
[...]

Dit dus. Anderen laten werken, zelf het geld opstrijken. In welke wereld is dat eerlijk?

Dat is een kort door de bocht redenatie. Als iemand investeert in die vakantiewoningen betekent het ook dat er een park is waar mensen komen, een park met voorzieningen, voorzieningen die in stand gehouden moeten worden, door mensen, mensen met dus werk.

Je kan dus zeggen dat door die investeringen er ook mensen aan het werk raken. Een dergelijke filosofie gaat op veel manieren op. Uiteraard zijn er nuances van toepassing op dit verhaal, maar de stelling zoals je die poneert is vrij eenzijdig.

[Verwijderd]

Miks schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 10:57:
[...]

Dit dus. Anderen laten werken, zelf het geld opstrijken. In welke wereld is dat eerlijk?

Van welke planeet kom jij precies? Met jouw gedachtegang zou iedereen zzp'er moeten worden? Of een bv zonder personeel? Hoe zie je dat precies voor je?

[Requiem19]

Miks schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 10:57:
[...]

Dit dus. Anderen laten werken, zelf het geld opstrijken. In welke wereld is dat eerlijk?

Met deze gedachte hadden we nog in het jaar 0 geleefd.

[Kaiberia]

Verwijderd schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 13:50:
[...]

Van welke planeet kom jij precies? Met jouw gedachtegang zou iedereen zzp'er moeten worden? Of een bv zonder personeel? Hoe zie je dat precies voor je?

In een degelijk eerlijke wereld pakt een baas niet 5-10x de loon van een starter zonder er iets voor te doen. Nu gebeurt dit in Nederland een stuk minder dan in kapitalische hemel VS, dankzij belastingen en dat het gros van deze bazen nog wat moeten doen.

Zie het anders, de mening dat iemand vrijwel volledig passief bijna minimum loon kan opstrijken met een tamelijk kleine som, terwijl de rest die dit kapitaal niet kan opbouwen heerlijk verder mag werken, is vanuit ander oogpunt redelijk tenenkrommend.

[Verwijderd]

Kaiberia schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 13:57:
[...]


In een degelijk eerlijke wereld pakt een baas niet 5-10x de loon van een starter zonder er iets voor te doen. Nu gebeurt dit in Nederland een stuk minder dan in kapitalische hemel VS, dankzij belastingen en dat het gros van deze bazen nog wat moeten doen.

Zie het anders, de mening dat iemand vrijwel volledig passief bijna minimum loon kan opstrijken met een tamelijk kleine som, terwijl de rest die dit kapitaal niet kan opbouwen heerlijk verder mag werken, is vanuit ander oogpunt redelijk tenenkrommend.

Zoals al eerder gezegd, die 2x 150k voor die huisjes lagen plots een keer 's ochtends op zijn nachtkastje?

[Mark31]

Miks schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 10:57:
[...]

Dit dus. Anderen laten werken, zelf het geld opstrijken. In welke wereld is dat eerlijk?

Je moet slim zijn, en het geld laten werken.
Waarom je eigen kapot werken voor een appel en een ei?
En ja hij heeft er voor gespaard en gewerkt.
Maar ik bedoel te zeggen door slimme investeringen hoef je niet heel je leven je benen onder je kont uit te werken.

[ Voor 20% gewijzigd door Mark31 op 25-07-2020 15:22 ]

[Miks]

Requiem19 schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 13:56:
[...]


Met deze gedachte hadden we nog in het jaar 0 geleefd.

Ik pak er maar even een reactie uit.
Hoe bedoel je dit? Uit veel econonisch onderzoek blijkt dat het loont voor een samenleving om de niet-reëele economie (de speculatie econonie) meer te belasten en zo de gelijkheid te vergroten.

De ongelijkheid vergroten, zoals nu gebeurt door de opeenstapeling van kapitaal in assets, zorgt er juist voor dat we meer teruggaan naar het jaar 0.

Dus wat mij betreft gewoon fout, jouw opmerking.

[Miks]

Fraggert schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 12:05:
[...]


Serieus joh?

En we laten maar even buiten beschouwing dat voor het vermogen, waarmee die 2 huisjes gekocht zijn, ook waarschijnlijk gewoon gewerkt is?

Ik heb nog nooit 2 zakken met 150K op straat kunnen oprapen.

Achter veel speculatiegeld zit geen noeste arbeid nee. Althans niet de noeste arbeid waar wat je bedoelt 'gewoon gewerkt' is.

En zelfs al zou er 'gewoon' voor gewerkt zijn, dan nog is het gek dat je daarna kan profiteren. Na hoeveel jaar werk heb je recht om niet meer nuttig te zijn?

Anders gezegd, waarom zou niet iedereen na een jaar hard werken mogen profiteren? Hoe zou onze samenleving eruit zien als iedereen speculeerde?

[Requiem19]

Miks schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 15:43:
[...]


Ik pak er maar even een reactie uit.
Hoe bedoel je dit? Uit veel econonisch onderzoek blijkt dat het loont voor een samenleving om de niet-reëele economie (de speculatie econonie) meer te belasten en zo de gelijkheid te vergroten.

De ongelijkheid vergroten, zoals nu gebeurt door de opeenstapeling van kapitaal in assets, zorgt er juist voor dat we meer teruggaan naar het jaar 0.

Dus wat mij betreft gewoon fout, jouw opmerking.

Hoeveel minder woningen zouden er zijn gebouwd zonder investeerders?

Hoeveel bedrijven waren er niet geweest als er geen investeerder ingesprongen was?

Er zijn mensen / bedrijven / groepen nodig die met kapitaal een risico durven nemen - want ja, het pakt ook regelmatig verkeerd uit.

De mindset ‘anderen laten werken, zelf geld opstrijken’ is opnieuw gewoon heerlijk populistisch en ongenuanceerd.

[Metro2002]

Mark31 schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 14:39:
[...]


Je moet slim zijn, en het geld laten werken.
Waarom je eigen kapot werken voor een appel en een ei?
En ja hij heeft er voor gespaard en gewerkt.
Maar ik bedoel te zeggen door slimme investeringen hoef je niet heel je leven je benen onder je kont uit te werken.

Hij loopt denk ik liever met emmertjes water uit de rivier heen en weer naar zijn klanten in plaats van dat hij eenmalig een waterleiding aanlegt en geld rekent voor de waterleiding.
Dat is zeg maar in een notendop hoe kapitalisme werkt, slim werken.

[ Voor 5% gewijzigd door Metro2002 op 25-07-2020 16:18 ]

[Rubbergrover1]

Miks schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 15:49:
[...]
Hoe zou onze samenleving eruit zien als iedereen speculeerde?

Volgens mij zijn de meeste mensen die geld in og stoppen geen speculanten maar eerder lange termijn beleggers.

Wat betreft je vraag waar als iedereen speculeerde zal ik daarom maar uitgaan van 'beleggen'. Of van de tegenvraag wat als niemand zou beleggen.

Volgens mij is het gros van de mensen al aan het beleggen, of aan het meeprofiteren van beleggingen. De grootste investeerders in Nederland zijn namelijk de pensioenfondsen, waar een groot deel van de Nederlanders aan meedoen. Daarnaast leidt het spaargeld van de Nederlanders er ook toe dat de banken geld in die investeringen kan steken. Zonder beleggingen en investeringen zouden er ook geen banken zijn om je geld op te potten.

Je zou uiteindelijk dus een vreemde samenleving krijgen, waarin veel mensen al hun geld netten zouden uitgeven en waarin je geen pensioenen met zou hebben, maar alles via een vorm van AOW zou gaan.

Maar vooral zou het gevolg zijn gaat er nauwelijks meer bedrijvigheid zou zijn. Er zou namelijk geen enkele manier zijn om als bedrijf investeringen te doen voordat je die kosten al van tevoren bij elkaar had verdiend. Dat betekent voor veel bedrijven in feite bijna terug naar handwerk.

[Jopie035]

Wilf schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 09:27:
[...]
Vooropgesteld dat ik het 1. niet erg vindt dat een dienstverlener geld verdient (dus een verhuurder); 2. geen econoom ben; Elk jaar stijgt de huur (net) boven de inflatie en de aflossing daalt. Hoe komt het dan dat de verhuurder niet elk jaar meer verdient? Alle woonlasten zijn immers ook voor de huurder (behalve groot onderhoud) en huisjesmelkers vragen soms zelfs de bewoners de WOZ te betalen (of zeggen er niet bij dat dat iets is voor de huisbaas als de brief ‘aan de bewoners’ op de deurmat valt). Hoe kan het rendement dan achterblijven?

Kosten voor een verhuurder groeien met meer dan inflatie. Taxaties (elk object krijgt tenminstenelk jaar een full taxatie en elk kwartaal een desk taxatie), OZB (die hoort een verhuurder te betalen), (klein-) onderhoud, badkamer/keuken elke x-jaar, kosten bij mutatie, de kosten voor de property manager... al die zaken groeien doorgaans harder dan inflatie.

Bij oudere objecten, zeg ouder dan 20-jaar, wordt het bruto netto traject nog vaak wat ongunstiger. Bij nieuwbouw houd je iets meer dan 80% van huuropbrengst over na kosten, dit daalt tot 75% bij objecten van 20 jaar oud.

[Jopie035]

Miks schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 12:52:
[...]


Dus om samen te vatten: die 3% is niet het rendement, maar is een bepaalde berekening die niks te maken heeft met het werkelijke rendement. En het werkelijke rendement op vastgoed ligt gewoon veel te hoog. Zijn we het daar over eens.

Is idd het ex-ante rendement.

Of het te hoog is? ...laat ik zeggen dat ik de afgelopen jaren flink gepleit heb voor geld in woningvastgoed (ipv winkels). Ook hypotheken liggen wat mij betreft nog altijd prima, 190 over swap.
Dat maakt "mijn klanten" geen prijszetter, dat is een kans zien op een goede belegging.
Overigens diezelfde vastgoedbeleggers krijgen de komende kwartalen nog flink klappen op hun winkelvastgoed... dus of ze nu echt allemaal zo spekkoper zijn weten we pas over 12 maanden ofzo.

[ Voor 19% gewijzigd door Jopie035 op 25-07-2020 19:01 ]

[CyberMania]

Beanie schreef op vrijdag 24 juli 2020 @ 23:33:
[...]

Waarom is een bepaald rendement schandalig?

De enige mensen die woningen bouwen voor de bevolking zijn de bouwvakkers. Investeerders bouwen zelf helemaal niks dat zijn de mensen die de handen uit de mouwen steken en het 'vuile' werk doen. Zij verdienen alle respect niet de investeerders, zij zijn alleen maar geld aan het verdienen over de rug van anderen zonder zelf een hand uit te steken. Bouwvakkers bouwen huizen, niet investeerders.

[ Voor 17% gewijzigd door CyberMania op 25-07-2020 19:22 ]

[Requiem19]

Ennn terug naar de woningmarkt.

[Sport_Life]

CyberMania schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 19:05:
[...]


De enige mensen die woningen bouwen voor de bevolking zijn de bouwvakkers. Investeerders bouwen zelf helemaal niks dat zijn de mensen die de handen uit de mouwen steken en het 'vuile' werk doen. Zij verdienen alle respect niet de investeerders, zij zijn alleen maar geld aan het verdienen over de rug van anderen zonder zelf een hand uit te steken. Bouwvakkers bouwen huizen, niet investeerders.

Maar bouwvakkers hebben doorgaans geen vermogen, dus zonder investeerders wordt het ook lastig.

[CyberMania]

Sport_Life schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 19:45:
[...]

Maar bouwvakkers hebben doorgaans geen vermogen, dus zonder investeerders wordt het ook lastig.

Ja, maar het is ze te veel eer toe strijken om te zeggen dat zij huizen bouwen voor de mensen om in te wonen.

[Sport_Life]

CyberMania schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 19:49:
[...]


Ja, maar het is ze te veel eer toe strijken om te zeggen dat zij huizen bouwen voor de mensen om in te wonen.

Misschien bedoelen ze het niet zo letterlijk .
Er zijn verschillende types investeerders, van sociaal tot huisjesmelker (10 studenten op 110m2). Niet iedere investeerder heeft per se slechte bedoelingen. Ik heb zelf ooit een stadswoning gehuurd van een ZZP'er die een verhuurpand had als extra stabiel inkomen. Dat ging prima en de prijs is 5 jaar gelijk gebleven (525 euro per maand voor ca 100m2). Kreeg ook nog eens huurtoeslag.
Toen wij eruit gingen is de prijs verhoogd voor de volgende huurders.

Daarentegen ook weleens een manager gehad die 10 studenten in een kleine woning had zitten. En daar was ie maar wat trots op
. Toen z'n eigen dochter ging studeren ging ze bij een andere verhuurder...

[ Voor 20% gewijzigd door Sport_Life op 25-07-2020 20:03 ]

[Wilf]

Jopie035 schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 18:45:
[...]
Kosten voor een verhuurder groeien met meer dan inflatie. Taxaties (elk object krijgt tenminstenelk jaar een full taxatie en elk kwartaal een desk taxatie), OZB (die hoort een verhuurder te betalen), (klein-) onderhoud, badkamer/keuken elke x-jaar, kosten bij mutatie, de kosten voor de property manager... al die zaken groeien doorgaans harder dan inflatie.

Bij oudere objecten, zeg ouder dan 20-jaar, wordt het bruto netto traject nog vaak wat ongunstiger. Bij nieuwbouw houd je iets meer dan 80% van huuropbrengst over na kosten, dit daalt tot 75% bij objecten van 20 jaar oud.

Elk jaar een taxatie? Hoe dan? En waarom zou dat veel geld kosten? Ik heb nog nooit een taxateur over de vloer gehad en ik huur al 23 jaar. Is dat met nattevingerwerk achter een bureautje?

Onderhoud keuken en badkamer? Ehm nou nee hoor. Ik heb altijd oude keukens en badkamers gehad. Huidig huis ook nog jaren negentig-badkamer en keuken. Alle huurwoningen die ik heb gehad hadden een eeuwenoude (sociale) keuken, behalve de enkele louche goedkoop ‘nieuwbouw’-huismelkkotten.

Ik zou het echt heel raar vinden dat er maar 3% marge op zit. Ongelooflijk zelfs. 10% tot 30% is een gezonde marge in witte branches. Hoe kan het dan zijn dat louche branches als de woningmarkt totaal niet interessant zijn terwijl de werkelijkheid compleet anders blijkt te zijn…?

Laat ik het anders zeggen: als scheppen verkopen aan gouddelvers geen gat in de markt voor louche handelaren was waarom zijn er dan zoveel louche handelaren in de huizenmarkt? Want er zijn echt veel nare mensen in koop- en huurmarkt die misbruik maken van de eerste levensbehoefte van mensen; een veilig thuis.

[ Voor 9% gewijzigd door Wilf op 25-07-2020 22:39 ]

[Beanie]

CyberMania schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 19:05:
[...]


De enige mensen die woningen bouwen voor de bevolking zijn de bouwvakkers. Investeerders bouwen zelf helemaal niks dat zijn de mensen die de handen uit de mouwen steken en het 'vuile' werk doen. Zij verdienen alle respect niet de investeerders, zij zijn alleen maar geld aan het verdienen over de rug van anderen zonder zelf een hand uit te steken. Bouwvakkers bouwen huizen, niet investeerders.

Prima, als je het zo wil bekijken dan kan je alles een bepaalde kant op spinnen. Het zijn doorgaans niet de bouwvakkers die samen een plot grond kopen, er een huis op zetten en langjarig gaan verhuren tegen een acceptabele prijs. Het zijn ook niet de bouwvakkers die een oud complex kopen, het plan maken, kapitaal verzamelen en het realiseren.

Dat het zonder bouwvakkers niet kan is absoluut waar en er mag zeker meer respect zijn voor 'lage beroepen' die onze maatschappij in stand houden. Voor alles is een rol en plek in de maatschappij ook voor iemand die zoals je het zo lekker eenzijdig zegt, mensen die zelf geen hand uitsteken.

Bekijk het eens van de andere kant, die investeerder is degenen die oeverloos met gemeentelijke instanties, omwonenden e.d. om tafel zit om een plan voor elkaar te krijgen. Die tijd mag allemaal niet betaald worden? Doorgaans zit die investeerder dat dus allemaal voor te financieren, die investeerder krijgt geen uurloon voor al dat voorwerk. Dat is het risico voor die investeerder, wel betalen met een gerede kans dat er helemaal niks wordt verdiend of pas vele jaren later.

Er mag absoluut gal gespuwd worden over huisjesmelkers en andere niet ethische zaken die veel gebeuren op de verhuurdersmarkt. Maar zo eenzijdig kijken naar iemand die een groot rendement maakt vergeet dat er ook uren en kosten gemaakt worden voordat dat rendement er uit komt. Uiteindelijk is iedereen even goed nodig om de maatschappij in stand te houden, vuilnisman, investeerder, leraar en noem het maar op. Dat betekent niet dat ik exorbitante zelfverrijking wil recht praten, maar kijk alsjeblieft wel wat breder naar 'die dikke rendementen' van investeerders dan alleen de succes verhalen en eindresultaten.

Jopie035 schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 18:45:
[...]


Kosten voor een verhuurder groeien met meer dan inflatie. Taxaties (elk object krijgt tenminstenelk jaar een full taxatie en elk kwartaal een desk taxatie), OZB (die hoort een verhuurder te betalen), (klein-) onderhoud, badkamer/keuken elke x-jaar, kosten bij mutatie, de kosten voor de property manager... al die zaken groeien doorgaans harder dan inflatie.

Taxatie, property manager, dat is allemaal heel sterk afhankelijk van welk soort vastgoed en het soort belegger. Een jaarlijkse hertaxatie hangt maar net af van wie het financiert en welke eisen er worden gesteld. Kan wel zeggen dat jaarlijkse herwaardering met fysieke rondgang door het pand niet vaak gebeurt.

Net zoals property managers, als die full service zijn dus zowel technisch als commercieel kan het duur worden. Een beetje technisch beheer kost echter niet de wereld. Zie eerder flinke kosten in verplichte jaarlijkse keuring aan installaties e.d. maar daar heeft een kleine belegger weinig mee te maken. Die heeft een paar losse woningen en dat is alles.

Wilf schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 22:34:
[...]
Ik zou het echt heel raar vinden dat er maar 3% marge op zit. Ongelooflijk zelfs. 10% tot 30% is een gezonde marge in witte branches. Hoe kan het dan zijn dat louche branches als de woningmarkt totaal niet interessant zijn terwijl de werkelijkheid compleet anders blijkt te zijn…?

Laat ik het anders zeggen: als scheppen verkopen aan gouddelvers geen gat in de markt voor louche handelaren was waarom zijn er dan zoveel louche handelaren in de huizenmarkt? Want er zijn echt veel nare mensen in koop- en huurmarkt die misbruik maken van de eerste levensbehoefte van mensen; een veilig thuis.

Er zijn vastgoedbeleggingen waar ze blij zijn met 3-5% rendement. Hangt er maar net van af hoe lang het gegarandeerd is. Als je 10 jaar 4% kan maken dan is het voor vele gewoon prima. Geld zit in een product dat doorgaans niet direct aan waarde verliest en het levert 4% per jaar op wat anders niks oplevert. Praat je wel over grote beleggingen en niet 1 appartement ergens 3 hoog achter natuurlijk.

Los van exorbitante prijsstijgingen is het netto jaar rendement in veel gevallen ruim onder 10%. Voorbeeldje:

Koop: https://www.funda.nl/koop...van-bijnkershoeklaan-175/
EUR 230.000 gaat misschien weg voor 250.000 in de huidige gekke markt

Huur: https://www.funda.nl/huur...nt-41954364-loderlaan-89/
EUR 1.250 per maand

Maakt:
EUR 15.000 per / EUR 250.000 = 6% BAR dus nog zonder kosten eraf te halen

Voor de grap een prijsstijging component mee rekenen
Na 2 jaar +4% elk jaar
Waarde EXIT: 281.216
Extra rendement per jaar EUR 10.405
Komt ruwweg op 10% BAR per jaar na 3 jaar

Na 5 jaar +3% elk jaar
Waarde EXIT: 289.818
Extra rendement per jaar EUR 7.963
Komt ruwweg op 9,2% BAR per jaar na 5 jaar

Voor de grap ook nog even gereken met 7% per jaar over 3 jaar dan kom je op 13,2% BAR per jaar uit. Dat is dan nog steeds zonder kosten VVE etc.

**Even snel gerekend, wie weet een foutje gemaakt ergens

Even in table form, wat een gekloot om dat hier even snel voor elkaar te bakken
Aannames qua huurstijging en prijsstijging uiteraard, wel alles bruto rendement.

Jaar	Huur	Verkoopwaarde	Stijging p/j	Netto stijging p/j	BAR HW	BAR incl. stijging p/j
Jaar 1	€ 15.000	€ 262.500	5,0%	€ 12.500	6,0%	11,0%
Jaar 2	€ 15.450	€ 257.250	-2,0%	€ -5.250	6,2%	4,1%
Jaar 3	€ 15.914	€ 257.250	0,0%	€ -	6,4%	6,4%
Jaar 4	€ 16.391	€ 262.395	2,0%	€ 5.145	6,6%	8,6%
Jaar 5	€ 16.883	€ 270.267	3,0%	€ 7.872	6,8%	9,9%
Totaal	€ 79.637			€ 20.267

[ Voor 72% gewijzigd door Beanie op 25-07-2020 23:36 ]

[bite]

offtopic:
[quote]Miks schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 10:57:
[...]

Dit dus. Anderen laten werken, zelf het geld opstrijken. In welke wereld is dat eerlijk?

offtopic:
YouTube: Life is a Business of Pimps and Ho's

[Maahes]

fsfikke schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 11:28:
[...]

En die 2x€150k is aan komen vliegen? We kunnen winst maken wel verbieden, maar dan zijn er ook snel geen (vakantie)huisjes meer. Of andere financiële systemen beter zouden zijn lijkt me nogal off-topic hier.

Het is wel degelijk on-topic in hoeverre wij als samenleving de huisvesting willen financialiseren. Aanbod reageert niet op de vraag (prijzen). De marktwerking werkt dus niet voor woningen. De term 'huizenmarkt' suggereert ten onrechte dat huisvesting niet-politiek is. Dat is het natuurlijk wel. Hierin zijn als samenleving keuzes te maken. Die horen thuis (pun intended) in deze discussie.

Ons denkkader is neo-liberaal. Vaak zonder dat wij het door hebben. Ook de naam van het topic: 'Ontwikkelingen op de huizenmarkt'. Zou het niet beter aangepast kunnen worden naar: 'Discussies over hoe wij de volkshuisvesting het beste kunnen organiseren'?.

[superpolm]

Miks schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 10:57:
[...]

Dit dus. Anderen laten werken, zelf het geld opstrijken. In welke wereld is dat eerlijk?

Vergeet niet dat die mensen ook risico lopen, het kan ook fout gaan. Mensen die werken verdienen minder maar lopen ook minder risico.

[Sport_Life]

Beanie schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 22:43:
[...]


Los van exorbitante prijsstijgingen is het netto jaar rendement in veel gevallen ruim onder 10%. Voorbeeldje:

Koop: https://www.funda.nl/koop...van-bijnkershoeklaan-175/
EUR 230.000 gaat misschien weg voor 250.000 in de huidige gekke markt

Huur: https://www.funda.nl/huur...nt-41954364-loderlaan-89/
EUR 1.250 per maand

Maakt:
EUR 15.000 per / EUR 250.000 = 6% BAR dus nog zonder kosten eraf te halen

Voor de grap een prijsstijging component mee rekenen
Na 2 jaar +4% elk jaar
Waarde EXIT: 281.216
Extra rendement per jaar EUR 10.405
Komt ruwweg op 10% BAR per jaar na 3 jaar

Na 5 jaar +3% elk jaar
Waarde EXIT: 289.818
Extra rendement per jaar EUR 7.963
Komt ruwweg op 9,2% BAR per jaar na 5 jaar

Voor de grap ook nog even gereken met 7% per jaar over 3 jaar dan kom je op 13,2% BAR per jaar uit. Dat is dan nog steeds zonder kosten VVE etc.

**Even snel gerekend, wie weet een foutje gemaakt ergens

Even in table form, wat een gekloot om dat hier even snel voor elkaar te bakken
Aannames qua huurstijging en prijsstijging uiteraard, wel alles bruto rendement.

Jaar	Huur	Verkoopwaarde	Stijging p/j	Netto stijging p/j	BAR HW	BAR incl. stijging p/j
Jaar 1	€ 15.000	€ 262.500	5,0%	€ 12.500	6,0%	11,0%
Jaar 2	€ 15.450	€ 257.250	-2,0%	€ -5.250	6,2%	4,1%
Jaar 3	€ 15.914	€ 257.250	0,0%	€ -	6,4%	6,4%
Jaar 4	€ 16.391	€ 262.395	2,0%	€ 5.145	6,6%	8,6%
Jaar 5	€ 16.883	€ 270.267	3,0%	€ 7.872	6,8%	9,9%
Totaal	€ 79.637			€ 20.267

Dat is een mooi scenario. Maar in dit topic is iemand al sinds 2006 aan het voorspellen dat er een grote correctie komt. Kun je die ook toepassen? En waarbij de huurprijzen ook dalen.

[Verwijderd]

Maahes schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 23:30:
[...]


Zou het niet beter aangepast kunnen worden naar: 'Discussies over hoe wij de volkshuisvesting het beste kunnen organiseren'?.

Nou nee?

[DeKever]

Maahes schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 23:30:
[...]


Het is wel degelijk on-topic in hoeverre wij als samenleving de huisvesting willen financialiseren. Aanbodx reageert niet op de vraag (prijzen). De marktwerking werkt dus niet voor woningen. De term 'huizenmarkt' suggereert ten onrechte dat huisvesting niet-politiek is. Dat is het natuurlijk wel. Hierin zijn als samenleving keuzes te maken. Die horen thuis (pun intended) in deze discussie.

Ons denkkader is neo-liberaal. Vaak zonder dat wij het door hebben. Ook de naam van het topic: 'Ontwikkelingen op de huizenmarkt'. Zou het niet beter aangepast kunnen worden naar: 'Discussies over hoe wij de volkshuisvesting het beste kunnen organiseren'?.

Want "volkshuisvesting" dekt de lading beter? Hoe je het wend of keert, dit topic gaat over een markt. Eentje met weinig kraampjes en veel gegadigden.

Ik ben het met je eens dat we onbewust neo-liberaal denken. De term "volkshuisvesting organiseren" laat mij de rillingen over de rug lopen, al dan niet terecht. Voordelen (kansengelijkheid ongeacht inkomen, geen woningmarktbubbels) en nadelen (wachtlijsten, inefficiënties, passiviteit) van socialistischer systemen zijn interessant maar staan los van actuele ontwikkelingen.

[Rubbergrover1]

Maahes schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 23:30:
[...]


Het is wel degelijk on-topic in hoeverre wij als samenleving de huisvesting willen financialiseren. Aanbod reageert niet op de vraag (prijzen). De marktwerking werkt dus niet voor woningen. De term 'huizenmarkt' suggereert ten onrechte dat huisvesting niet-politiek is. Dat is het natuurlijk wel. Hierin zijn als samenleving keuzes te maken. Die horen thuis (pun intended) in deze discussie.

Ons denkkader is neo-liberaal. Vaak zonder dat wij het door hebben. Ook de naam van het topic: 'Ontwikkelingen op de huizenmarkt'. Zou het niet beter aangepast kunnen worden naar: 'Discussies over hoe wij de volkshuisvesting het beste kunnen organiseren'?.

Zou mooi zijn als de discussie daar meer over zou gaan, maar de discussies in dit topic beperken zich nou eenmaal tot de huizenmarkt zelf. Op het moment dat je je binnen dit topic maar iets buiten de gebaande paden treedt en niet meehuilt met de wolven, dan word je bijkans verbaal gelyncht.

[Maahes]

superpolm schreef op zondag 26 juli 2020 @ 00:15:
[...]

Vergeet niet dat die mensen ook risico lopen, het kan ook fout gaan. Mensen die werken verdienen minder maar lopen ook minder risico.

Zolang het om ondernemersrisico gaat is dat inderdaad wenselijk. Er moet een prikkel zijn voor het individu om risicovolle ondernemingen te starten die voor de samenleving als geheel ook goed zijn. Bij beleggen in woningen is dat niet het geval. Het enige risico dat je loopt als belegger in woningen is dat de regelgeving ongunstig wordt voor woningverhuur.

Ik kan het iedereen aanraden om te beleggen in woningen. Maar als samenleving moeten we ervoor zorgen dat de prikkels op individueel niveau bijdragen tot een gedragingen die ook gunstig zijn op macro niveau.

Milton Friedman (een echte liberaal) zou denk ik hetzelfde gezegd hebben: YouTube: Milton Friedman Speaks: Money and Inflation (B1230) - Full Video (vanaf 1:07, een vergelijkbare discussie, maar dan over het kiezen van werk).

[Maahes]

DeKever schreef op zondag 26 juli 2020 @ 08:00:
[...]


Voordelen (kansengelijkheid ongeacht inkomen, geen woningmarktbubbels) en nadelen (wachtlijsten, inefficiënties, passiviteit) van socialistischer systemen zijn interessant maar staan los van actuele ontwikkelingen.

Beweer je dat de overheid inefficienter is in het organiseren van woningen dan 'de markt'? Die discussie durf ik wel aan. De tekorten en hoge prijzen zijn namelijk juist het gevolg van het overlaten van woningbouw aan 'de markt' (en de verziekte lobby die daarbij hoort).

[RemcoDelft]

Maahes schreef op zondag 26 juli 2020 @ 11:25:
[...]


Beweer je dat de overheid inefficienter is in het organiseren van woningen dan 'de markt'? Die discussie durf ik wel aan. De tekorten en hoge prijzen zijn namelijk juist het gevolg van het overlaten van woningbouw aan 'de markt' (en de verziekte lobby die daarbij hoort).

Er is geen "markt", zolang jaarlijks slechts 0,01% van Nederland bebouwd mag worden. De overheid bepaalt precies wat je met je eigen grond mag doen, als je dat afschaft en mensen vrijheid geeft, zal marktwerking zeker werken tot betere huizen voor betere prijzen.
De huidige huizenmarkt is zeg maar een Trabant: duur, traag en volledig gereguleerd.

[Maahes]

RemcoDelft schreef op zondag 26 juli 2020 @ 11:33:
[...]

Er is geen "markt", zolang jaarlijks slechts 0,01% van Nederland bebouwd mag worden. De overheid bepaalt precies wat je met je eigen grond mag doen, als je dat afschaft en mensen vrijheid geeft, zal marktwerking zeker werken tot betere huizen voor betere prijzen.
De huidige huizenmarkt is zeg maar een Trabant: duur, traag en volledig gereguleerd.

Als je echte marktwerking wil, dan moet de grond vrij zijn. Maar dat wil niemand. Want dan kan er ineens een flat naast je achtertuin gebouwd worden. Dus dan moet het over een andere boeg.

Hier een artikel uit 2006 (!): https://www.trouw.nl/nieu...n-zo-duur-bleef~bae6d4e1/
Het huidige beleid is gestart in de jaren 90. Het is al 30 jaar hetzelfde. Wat heeft dit beleid ons opgeleverd? Waarom blijven wij erin geloven dat dit huidige beleid nu wel gaat werken?

[Beanie]

Sport_Life schreef op zondag 26 juli 2020 @ 07:49:
[...]

Dat is een mooi scenario. Maar in dit topic is iemand al sinds 2006 aan het voorspellen dat er een grote correctie komt. Kun je die ook toepassen? En waarbij de huurprijzen ook dalen.

Zeker, maar die laat zich wel raden qua rendement. Zal er eens eentje uitwerken met een NAR rendement o.b.v. identiek appartement. Dan neem je mee aan kosten:
- OZB (eigenaars deel)
- VVE kosten (minus doorberekenbare posten)
- Reservering onderhoud

Eigenlijk zou je dan ook uit moeten gaan van een gefinancierd pand om het helemaal mooi te maken. Zeg bijvoorbeeld 50% geleend tegen 2,85% en een aflossing van 3% p/j.. En dan uitgaande dat je een exit doet na 5 jaar en na 10 jaar. Dan het totaal rendement op de pandwaarde en het rendement op geïnvesteerd vermogen. In het laatste geval is meer dan 10% rendement dan weer wel mogelijk trouwens.

Maahes schreef op zondag 26 juli 2020 @ 11:20:
[...]


Het enige risico dat je loopt als belegger in woningen is dat de regelgeving ongunstig wordt voor woningverhuur.

Niet mee eens, we hebben nu ongeveer 5 tot 7 jaar stijgende prijzen gezien in de woningmarkt, maar als je als belegger ingestapt was in 2006-2008 en een 5 jaar strategie had dan had je dus gewoon wel het risico op devaluatie. In deze markt ondenkbaar, maar het is er wel.

Daarnaast is er het risico dat je grof onderhoud moet gaan doen, een huurder die niet betaalt, die je uit moet zetten en vervolgens je woning nog even afbreekt. Dus nee, het is absoluut kort door de bocht het zo te stellen als je zegt.

Neemt uiteraard niet weg dat een woningbelegging wel een relatief laag risicoprofiel heeft, maar er zijn absoluut risico aanwezig die je ook flink geld kunnen kosten.

[ Voor 32% gewijzigd door Beanie op 26-07-2020 12:34 ]

[Maahes]

Beanie schreef op zondag 26 juli 2020 @ 12:29:

Niet mee eens, we hebben nu ongeveer 5 tot 7 jaar stijgende prijzen gezien in de woningmarkt, maar als je als belegger ingestapt was in 2006-2008 en een 5 jaar strategie had dan had je dus gewoon wel het risico op devaluatie. In deze markt ondenkbaar, maar het is er wel.

Daarnaast is er het risico dat je grof onderhoud moet gaan doen, een huurder die niet betaalt, die je uit moet zetten en vervolgens je woning nog even afbreekt. Dus nee, het is absoluut kort door de bocht het zo te stellen als je zegt.

Neemt uiteraard niet weg dat een woningbelegging wel een relatief laag risicoprofiel heeft, maar er zijn absoluut risico aanwezig die je ook flink geld kunnen kosten.

OK. Er is inderdaad meer risico naast aanpassen van regelgeving. Je bent ook afhankelijk van wat ze allemaal verzinnen bij de ECB. Maar ik blijf erbij dat beleggen in bestaande woningen niet productief is. Een nieuwe woning ontwikkelen en bouwen is productief. Winst daarop voor de ondernemer lijkt mij logisch en gerechtvaardigd. Maar beleggen in bestaande woningen is een zero-sum game. Als de belegger er niet zou zijn dan zou een starter het kopen (weliswaar tegen een lagere prijs).

[Rubbergrover1]

Maahes schreef op zondag 26 juli 2020 @ 13:15:
[...]


OK. Er is inderdaad meer risico naast aanpassen van regelgeving. Je bent ook afhankelijk van wat ze allemaal verzinnen bij de ECB. Maar ik blijf erbij dat beleggen in bestaande woningen niet productief is. Een nieuwe woning ontwikkelen en bouwen is productief. Winst daarop voor de ondernemer lijkt mij logisch en gerechtvaardigd. Maar beleggen in bestaande woningen is een zero-sum game. Als de belegger er niet zou zijn dan zou een starter het kopen (weliswaar tegen een lagere prijs).

Want voor particulieren is het onmogelijk om nieuwbouw te kopen? Je wilt dus liever de situatie dat nieuwbouw allemaal door ontwikkelaars wordt ingepikt en dat particulieren voor eigen bewoning in de bestaande woningen moeten wonen. Interessant concept.

[Requiem19]

Maahes schreef op zondag 26 juli 2020 @ 13:15:
[...]


OK. Er is inderdaad meer risico naast aanpassen van regelgeving. Je bent ook afhankelijk van wat ze allemaal verzinnen bij de ECB. Maar ik blijf erbij dat beleggen in bestaande woningen niet productief is. Een nieuwe woning ontwikkelen en bouwen is productief. Winst daarop voor de ondernemer lijkt mij logisch en gerechtvaardigd. Maar beleggen in bestaande woningen is een zero-sum game. Als de belegger er niet zou zijn dan zou een starter het kopen (weliswaar tegen een lagere prijs).

Die laatste zin is alleen van toepassing in de huidige markt.

Als we weer 2009-2014 hebben en beleggers kopen niet, blijft de woning gewoon te koop staan want de starter kan dan niet kopen of wil dan niet kopen.

Kortom, er zit wel een hele dikke aanname onder je verhaal.

[Maahes]

Rubbergrover1 schreef op zondag 26 juli 2020 @ 15:41:
[...]

Want voor particulieren is het onmogelijk om nieuwbouw te kopen? Je wilt dus liever de situatie dat nieuwbouw allemaal door ontwikkelaars wordt ingepikt en dat particulieren voor eigen bewoning in de bestaande woningen moeten wonen. Interessant concept.

Nee, maar dat zeg ik toch ook niet?

[Maahes]

Requiem19 schreef op zondag 26 juli 2020 @ 17:41:
[...]


Die laatste zin is alleen van toepassing in de huidige markt.

Als we weer 2009-2014 hebben en beleggers kopen niet, blijft de woning gewoon te koop staan want de starter kan dan niet kopen of wil dan niet kopen.

Kortom, er zit wel een hele dikke aanname onder je verhaal.

De starter kon niet bieden wat de verkoper ervoor wilde ontvangen. Dus er kwam geen transactie tot stand. Dat is de reden waarom de woningen toen lang te koop stonden. Het is voor de verkopende partij toen fijn geweest dat de beleggers hebben toegehapt. Mede dankzij het uitkleden van de huurbescherming werd het voor beleggers ineens interessant. Het is een politieke keuze geweest. Met de kennis van toen was het een logische beslissing. De huidige problemen zijn anders. Er moeten nu nieuwe politieke keuzes gemaakt worden.

[Beanie]

Maahes schreef op zondag 26 juli 2020 @ 21:08:
[...]


De starter kon niet bieden wat de verkoper ervoor wilde ontvangen. Dus er kwam geen transactie tot stand. Dat is de reden waarom de woningen toen lang te koop stonden. Het is voor de verkopende partij toen fijn geweest dat de beleggers hebben toegehapt. Mede dankzij het uitkleden van de huurbescherming werd het voor beleggers ineens interessant. Het is een politieke keuze geweest. Met de kennis van toen was het een logische beslissing. De huidige problemen zijn anders. Er moeten nu nieuwe politieke keuzes gemaakt worden.

Dit zijn aannames die niet te staven zijn. Eigenlijk zeg je dus dat de verkopers maar verlies hadden moeten nemen dan hadden starters wel gekocht. Dan zou er dus nog steeds een particuliere verliezer zijn geweest in het hele verhaal.

Overigens is het wel een statement wat je doet, zoals ik het lees suggereer je dat er hele horden beleggers waren die voor teveel geld woningen kochten van mensen die ver onder water stonden. Ik heb de cijfers niet, maar vraag mij wel af hoeveel beleggers er nu daadwerkelijk actief waren t.o.v. de totale verkopen in die periode. 5%? 10%?

Waarom zou een uitgeklede huurbescherming voor een belegger interessanter zijn? Voor zover ik weet heb je alleen de uitgeklede max. 2 jaar overeenkomsten zonder uitvoerige bescherming en de onbepaalde tijd is redelijk gelijk gebleven. Er zijn meer factoren die het interessant hebben gemaakt zoals de expats. Eigenlijk is dat een verstorend markt effect door de andere inkomsten verhouding die zij hebben t.o.v. de 'normale' Nederlander.

[Wilf]

Beanie schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 22:43:

(...)

Er zijn vastgoedbeleggingen waar ze blij zijn met 3-5% rendement. Hangt er maar net van af hoe lang het gegarandeerd is. Als je 10 jaar 4% kan maken dan is het voor vele gewoon prima. Geld zit in een product dat doorgaans niet direct aan waarde verliest en het levert 4% per jaar op wat anders niks oplevert. Praat je wel over grote beleggingen en niet 1 appartement ergens 3 hoog achter natuurlijk.

Los van exorbitante prijsstijgingen is het netto jaar rendement in veel gevallen ruim onder 10%. Voorbeeldje:

Koop: https://www.funda.nl/koop...van-bijnkershoeklaan-175/
EUR 230.000 gaat misschien weg voor 250.000 in de huidige gekke markt

Huur: https://www.funda.nl/huur...nt-41954364-loderlaan-89/
EUR 1.250 per maand

Maakt:
EUR 15.000 per / EUR 250.000 = 6% BAR dus nog zonder kosten eraf te halen

Voor de grap een prijsstijging component mee rekenen
Na 2 jaar +4% elk jaar
Waarde EXIT: 281.216
Extra rendement per jaar EUR 10.405
Komt ruwweg op 10% BAR per jaar na 3 jaar

Na 5 jaar +3% elk jaar
Waarde EXIT: 289.818
Extra rendement per jaar EUR 7.963
Komt ruwweg op 9,2% BAR per jaar na 5 jaar

Voor de grap ook nog even gereken met 7% per jaar over 3 jaar dan kom je op 13,2% BAR per jaar uit. Dat is dan nog steeds zonder kosten VVE etc.

**Even snel gerekend, wie weet een foutje gemaakt ergens

Even in table form, wat een gekloot om dat hier even snel voor elkaar te bakken
Aannames qua huurstijging en prijsstijging uiteraard, wel alles bruto rendement.

Jaar	Huur	Verkoopwaarde	Stijging p/j	Netto stijging p/j	BAR HW	BAR incl. stijging p/j
Jaar 1	€ 15.000	€ 262.500	5,0%	€ 12.500	6,0%	11,0%
Jaar 2	€ 15.450	€ 257.250	-2,0%	€ -5.250	6,2%	4,1%
Jaar 3	€ 15.914	€ 257.250	0,0%	€ -	6,4%	6,4%
Jaar 4	€ 16.391	€ 262.395	2,0%	€ 5.145	6,6%	8,6%
Jaar 5	€ 16.883	€ 270.267	3,0%	€ 7.872	6,8%	9,9%
Totaal	€ 79.637			€ 20.267

Ik heb het voor mijzelf even proberen uit te zetten om te snappen. Ik heb hierbij wel de "EVERYTHING IS AWESOME"-Chinese groeicijfers aangehouden die onze huizenmarkt kenmerkt dus dat is wellicht niet supertoekomstbestendig maar met de afgelopen jaren in beeld zou het best een beetje op waarheid kunnen berusten. Niet dat ik daar zelf echt in geloof i.t.t. anderen in deze topic maar dat is een ander verhaal (ik geloof eerder in een Japanse toekomst voor Europa as a whole - met het verschil dat wij wél jonge immigranten toelaten die iets compenseren maar ook weer extra problemen met zich meebrengen).

Anyway; het is ook niets meer dan een oefening in begrijpen of ik het echt snap, so here goes (en sorry voor de layoutverneuking maar om compleet te zijn heb ik alles er in gelaten - helaas zijn de dikkere lijnen tussen kolommen, die leesbaarheid tussen Cb en Wb vergrootten, wel weggevallen):

FIELD1	Aanschafkosten (inflatiecorrectie)	Constante bewoner	Cb maandhuur	Cb maanden verhuurd	Cb cumulatief	Cb BAR	Wisselende bewoner (5 jr)	Wb maandhuur	Wb maanden verhuurd	Wb cumulatief	Wb BAR	Inflatie	Huurs-verhoging (boven inflatie)	Woningwaarde	Waarde-vermeer-dering	OZB %	Kosten WOZ	Kosten (Ak + WOZ inflatie-gecorrigeerd)	Investering bij Cb	Investering bij Wb
Jaar 1	-€ 250000,00	€ 15000,00	€ 1250,00	12	€ 15000,00	6%	€ 15000,00	€ 1250,00	12	€ 15000,00	6,0%			€ 250000,00		0,13%	-€ 325,00	-€ 250325,00	-€ 235325,00	-€ 235325,00
Jaar 2	-€ 245000,00	€ 15600,00	€ 1300,00	12	€ 30300,00	6,4%	€ 15600,00	€ 1300,00	12	€ 30300,00	6,4%	2%	2%	€ 267500,00	7%	0,13%	-€ 347,75	-€ 245666,25	-€ 215366,25	-€ 215366,25
Jaar 3	-€ 240100,00	€ 16224,00	€ 1352,00	12	€ 45918,00	6,8%	€ 16224,00	€ 1352,00	12	€ 45918,00	6,8%	2%	2%	€ 286225,00	7%	0,13%	-€ 372,09	-€ 241125,02	-€ 195207,02	-€ 195207,02
Jaar 4	-€ 235298,00	€ 16872,96	€ 1406,08	12	€ 61872,60	7,2%	€ 16872,96	€ 1406,08	12	€ 61872,60	7,2%	2%	2%	€ 306260,75	7%	0,13%	-€ 398,14	-€ 236700,66	-€ 174828,06	-€ 174828,06
Jaar 5	-€ 230592,04	€ 17547,88	€ 1462,32	12	€ 78183,03	7,6%	€ 17547,88	€ 1462,32	12	€ 78183,03	7,6%	2%	2%	€ 327699,00	7%	0,13%	-€ 426,01	-€ 232392,65	-€ 154209,63	-€ 154209,63
Jaar 6	-€ 225980,20	€ 18249,79	€ 1520,82	12	€ 94869,16	8,1%	€ 15750,00	€ 1750,00	9	€ 92369,37	7,0%	2%	2%	€ 350637,93	7%	0,13%	-€ 455,83	-€ 228200,63	-€ 133331,47	-€ 135831,26
Jaar 7	-€ 221460,60	€ 18979,79	€ 1581,65	12	€ 111951,56	8,6%	€ 21840,00	€ 1820,00	12	€ 112361,98	9,9%	2%	2%	€ 375182,59	7%	0,13%	-€ 487,74	-€ 224124,35	-€ 112172,79	-€ 111762,37
Jaar 8	-€ 217031,38	€ 19738,98	€ 1644,91	12	€ 129451,51	9,1%	€ 22713,60	€ 1892,80	12	€ 132828,34	10,5%	2%	2%	€ 401445,37	7%	0,13%	-€ 521,88	-€ 220163,74	-€ 90712,24	-€ 87335,41
Jaar 9	-€ 212690,76	€ 20528,54	€ 1710,71	12	€ 147391,01	9,7%	€ 23622,14	€ 1968,51	12	€ 153793,92	11,1%	2%	2%	€ 429546,54	7%	0,13%	-€ 558,41	-€ 216318,88	-€ 68927,87	-€ 62524,96
Jaar 10	-€ 208436,94	€ 21349,68	€ 1779,14	12	€ 165792,87	10,2%	€ 24567,03	€ 2047,25	12	€ 175285,07	11,8%	2%	2%	€ 459614,80	7%	0,13%	-€ 597,50	-€ 212590,00	-€ 46797,13	-€ 37304,93
Jaar 11	-€ 204268,20	€ 22203,66	€ 1850,31	12	€ 184680,68	10,9%	€ 22140,00	€ 2460,00	9	€ 193919,37	10,8%	2%	2%	€ 491787,84	7%	0,13%	-€ 639,32	-€ 208977,53	-€ 24296,85	-€ 15058,16
Jaar 12	-€ 200182,84	€ 23091,81	€ 1924,32	12	€ 204078,87	11,5%	€ 30700,80	€ 2558,40	12	€ 220741,78	15,3%	2%	2%	€ 526212,99	7%	0,13%	-€ 684,08	-€ 205482,05	-€ 1403,18	€ 15259,73
Jaar 13	-€ 196179,18	€ 24015,48	€ 2001,29	12	€ 224012,78	12,2%	€ 31928,83	€ 2660,74	12	€ 248255,78	16,3%	2%	2%	€ 563047,90	7%	0,13%	-€ 731,96	-€ 202104,37	€ 21908,41	€ 46151,40
Jaar 14	-€ 192255,60	€ 24976,10	€ 2081,34	12	€ 244508,63	13,0%	€ 33205,99	€ 2767,17	12	€ 276496,65	17,3%	2%	2%	€ 602461,25	7%	0,13%	-€ 783,20	-€ 198845,49	€ 45663,14	€ 77651,16
Jaar 15	-€ 188410,49	€ 25975,15	€ 2164,60	12	€ 265593,60	13,8%	€ 34534,22	€ 2877,85	12	€ 305500,94	18,3%	2%	2%	€ 644633,54	7%	0,13%	-€ 838,02	-€ 195706,60	€ 69887,00	€ 109794,34
Jaar 16	-€ 184642,28	€ 27014,15	€ 2251,18	12	€ 287295,88	14,6%	€ 31050,00	€ 3450,00	9	€ 330440,92	16,8%	2%	2%	€ 689757,89	7%	0,13%	-€ 896,69	-€ 192689,15	€ 94606,73	€ 137751,77
Jaar 17	-€ 180949,43	€ 28094,72	€ 2341,23	12	€ 309644,68	15,5%	€ 43056,00	€ 3588,00	12	€ 366888,10	23,8%	2%	2%	€ 738040,94	7%	0,13%	-€ 959,45	-€ 189794,82	€ 119849,86	€ 177093,28
Jaar 18	-€ 177330,44	€ 29218,51	€ 2434,88	12	€ 332670,30	16,5%	€ 44778,24	€ 3731,52	12	€ 404328,58	25,3%	2%	2%	€ 789703,80	7%	0,13%	-€ 1026,61	-€ 187025,54	€ 145644,75	€ 217303,04
Jaar 19	-€ 173783,83	€ 30387,25	€ 2532,27	12	€ 356404,14	17,5%	€ 46569,37	€ 3880,78	12	€ 442811,38	26,8%	2%	2%	€ 844983,07	7%	0,13%	-€ 1098,48	-€ 184383,51	€ 172020,63	€ 258427,87
Jaar 20	-€ 170308,16	€ 31602,74	€ 2633,56	12	€ 380878,79	18,6%	€ 48432,14	€ 4036,01	12	€ 482387,29	28,4%	2%	2%	€ 904131,88	7%	0,13%	-€ 1175,37	-€ 181871,21	€ 199007,58	€ 300516,08

Ik ben hier uitgegaan van een investeerder die de €250.000 zelf financiert (omdat dit in de praktijk ook is; je kan als particulier namelijk in deze prijsklasse regelmatig horen dat ze biedingen o.v.b. financiering sowieso niet accepteren).

En eigenlijk kan je ook zeggen dat geld wat je éénmalig uitgeeft weg is, dus als je dat zelf hebt gefinancierd dit geen schuld naar je eigen verleden is (denk aan sunk cost fallacy; wat weg is is weg en elk geld wat daarna binnenkomt is niet echt meer gerelateerd aan wat je eerder hebt uitgegeven).

Maar goed; als mens zitten we sowieso niet in elkaar; wij kijken naar het verleden en relateren inkomsten aan uitgaves uit het verleden. Als je er zo naar kijkt en uitgaat van 2% inflatie en 2% (extra) huursverhoging dan kom je dus uit op dat je na 13 jaar je complete investering terug hebt verdiend aan constante verhuur (Cb). De andere mogelijkheid is dat je om de 5 jaar een nieuwe verhuurder hebt waarbij je 3 maand leegstand hebt (is wat veel en niet realistisch; vaak gaat het prima back to back), en zelfs ondanks de 3 maanden leegstand per 5 jaar ben je na 12 jaar al aan het terugverdienen omdat het tussentijds indexeren zeer rendabel is.

Ik ben hier weer uitgegaan van dezelfde indexering als de eerste huurdag (waarde woning / 200). Dit komt namelijk akelig dichtbij de werkelijkheid (misschien in sommige gevallen zelfs nog te conservatief als je ziet dat dit soms maar om een paar tientjes extra gaat ten opzichte van constante verhuur en je ziet soms echt extreme verhogingen als de bewoners er uit zijn.

Uitleg van de cijfers:

code:

Inflatiecorrectie aanschafkosten: 2% cumulatief elk jaar afname middels formule:

Ak jr n = Ak jr n-1 - ( Ak jr n-1 x Infl jr n ) 

waarbij:

Ak = aanschafkosten, 
jr n = jaar 
Infl = inflatie

Cb cumulatief / Wb cumulatief kosten: 2% cumulatief elk jaar afname waarde van inkomsten jaar daarvoor middels formule:

CbCum jr n = CbHr jr n + ( CbCum jr n-1 - ( CbCum jr n-1 x Infl jr n ) )

waarbij:

CbCum = Constante bewoner Cumulatieve uitgave aangepast aan inflatie
jr n = jaar
CbHr = Constante bewoner huursom over jaar n
Infl = inflatie

Cb kan ingewisseld worden voor Wb (Wisselende bewoner Cumulatieve uitgave)


Huursverhoging elke 5 jaar bij wisselende bewoner op basis van nieuwe waarde huis (waarbij waarde wordt gedeeld door 200 zoals bij eerste huur). Op basis van praktijkvoorbeelden zijn dergelijke verhogingen realistisch.

OZB = 0,13% - gebaseerd op een gemiddelde (laagste is 0,035% en hoogste 0,23%).


Investering bij constante of wisselende bewoner wordt berekend via de volgende formule:

CbInv jr n = ( ( ( Ak jr n-1 + Kwoz jr n-1 ) - ( ( Ak jr n-1 + Kwoz jr n-1 ) x Infl jr n ) ) + Kwoz jr n ) + ( CbHr jr n + CbCum jr n )

waarbij:

CbInv = Openstaande investering bij constante bewoner
Ak = Aanschafkosten, per jaar aangepast aan inflatie
CbCum = Cumulatieve inkomstenstroom van constante bewoner aangepast aan inflatie
Kwoz = Kosten WOZ elk jaar
jr n = jaar
CbHr = Constante bewoner huursom over jaar n
Infl = inflatie


Cb kan ingewisseld worden voor Wb (Wisselende bewoner Cumulatieve uitgave)

[kabeltjekabel]

Beanie schreef op zaterdag 25 juli 2020 @ 22:43:

Bekijk het eens van de andere kant, die investeerder is degenen die oeverloos met gemeentelijke instanties, omwonenden e.d. om tafel zit om een plan voor elkaar te krijgen. Die tijd mag allemaal niet betaald worden? Doorgaans zit die investeerder dat dus allemaal voor te financieren, die investeerder krijgt geen uurloon voor al dat voorwerk. Dat is het risico voor die investeerder, wel betalen met een gerede kans dat er helemaal niks wordt verdiend of pas vele jaren later.

Als het gaat om een particulier die dat doet dan is dat gewoon een vorm van belasting ontwijken / ontduiken; want jezelf uitbetalen via direct extra vermogen in Box 3 is natuurlijk voordeliger dan het als arbeidsinkomen te laten belasten...

Niet veel anders als die constructie waarbij oude huizen opgeknapt en geflipt worden en de winst ook niet langs de loonbelasting gaat.

[ Voor 7% gewijzigd door kabeltjekabel op 27-07-2020 01:26 ]

[Kaiberia]

Beanie schreef op zondag 26 juli 2020 @ 22:29:
[...]

Ik heb de cijfers niet, maar vraag mij wel af hoeveel beleggers er nu daadwerkelijk actief waren t.o.v. de totale verkopen in die periode. 5%? 10%?

Er zijn meer factoren die het interessant hebben gemaakt zoals de expats. Eigenlijk is dat een verstorend markt effect door de andere inkomsten verhouding die zij hebben t.o.v. de 'normale' Nederlander.

Je hebt de cijfers niet, maar je hebt het wel over de expats. Hoe groot is het effect van deze expats daadwerkelijk buiten A'dam en misschien Utrecht (stad)? Kan zelf niet voorstellen dat er veel expats rondlopen in provincie Utrecht die 500 euro meer te spenderen hebben aan huur, en hiermee de markt verzieken, laat staan het huursegment waar starters op bieden (20-60m2, afhankelijk van regio, alleen/samen, kennisniveau), ook indirect. De hoge expatsalarissen hoor ik voornamelijk vanuit de bedrijven die sowieso veel betalen (e.g. Booking), maar die zitten voornamelijk in A'dam en omgeving. Kan me niet voorstellen dat expats graag naar Nederland komen om vervolgens 1-2 uur reistijd naar werk te hebben.

Verder zou dat rendement verhaal een stuk leuker zijn als iemand een Trinity-studie doet, maar dan op de huizenmarkt van Nederland i.p.v. beleggen in het algemeen. Of in het algeheel kijken op kritieke punten wat het gemiddeld rendement is na X jaar wachten.

[Richh]

Als je dit soort artikelen leest ga je toch denken dat er meer in Nederland geen idee hebben wat hun hypotheek precies is echt, ik zit dit met verbazing te lezen.

https://www.ad.nl/wonen/d...s-een-miljonair~a839449f/

Een paar citaten van deze blijkbaar universitair opgeleide boomer:

Waar heb ik destijds mijn handtekening eigenlijk onder gezet? Ik had geen idee. Ik wist de einddatum van mijn hypotheek niet eens. En toen viel het kwartje pas: een hypotheek is een woningschuld.

Holy crap!

Op het hoogtepunt hebben we zo’n 15.000 tot 20.000 euro per jaar afgelost.

De gemiddelde millenial knijpt in z'n handjes als hij een huis voor die jaarlast kon kopen alleen dan betaalt hij dat 30 jaar lang ipv 'op het hoogtepunt' voor max 10 jaar.
En dan vraagt de interviewer: "Moet je niet heel veel verdienen om zoveel te kunnen aflossen?"

Ja, je hebt inderdaad 1,5 tot 2 inkomens nodig om een huis te kunnen kopen. En daarna blijkbaar geen wijn meer kopen, ofzo

Dure uitstapjes naar de Efteling deden we niet meer. Wintersport ook niet. Dat is een heel netto maandsalaris voor zes dagen sneeuwpret.

Dezelfde generatie als jongeren zeggen dat huizen te duur zijn:
AlS jE gEeN hUiS kAn KoPeN mOeT jE mAaR iEtS mInDeR oP vAkAnTiE gAaN!

Anyhow, vooral het eerste stukje is natuurlijk gestoord. Hoeveel mensen in Nederland hebben geen idee waar ze voor hebben getekend bij de aankoop van hun huis? Hetzelfde interview stelt dat hij 'door iedereen werd gek verklaard'. Oftewel, die volledige generatie snapt blijkbaar hun eigen hypotheek niet!? Ik heb toch moeite om dat te geloven.

Dat zou een hoop zeggen over wat er te gebeuren staat met het aanbod als de eerste aflossingsvrije hypotheken aflopen (2026) of over het moment wanneer de meeste aflossingsvrije hypotheken aflopen (2036).