Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[lama83]

Vorkie schreef op donderdag 16 juli 2020 @ 09:58:
[...]

De inflatie van de Euro de afgelopen maanden, in April en Mei was deze dus erg laag.

het is maar waar je naar kijkt; als je NL selecteert en Meat kiest, dan zie je daar +9% prijsstijging tov jaar eerder als ik het goed lees.

https://sdw.ecb.europa.eu/browse.do?node=9691210

lullige is dat straks de hardwerkende starter in spe die wel z'n baan weet te behouden en vermogen heeft opgebouwd, nu niks krijgt aan 'gratis geld' omdat hij een baan heeft en dat ze vermogen verdampt. ls klap op de vuurpijl, mag hij/zij ook nog een hogere huizenprijs betalen. ik vraag me wel eens af waar ze nog de motivatie vandaan halen; werken voor het BBP zodat we meer aan de EU kunnen afdragen?

[ Voor 38% gewijzigd door lama83 op 17-07-2020 09:05 ]

[lama83]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 16 juli 2020 @ 09:43:


Aangezien je op de hoogte bent van de woningmarkt in Delft, weet je ook dat er heel veel projecten in Delft worden ontwikkeld. Waaronder ook een heleboel betaalbare huizen.

ik heb even uit nieuwsgierigheid gekeken, maar kwam 450k voor gezinswoning tegen als goedkoopste en een loft hokje van 55m2 voor 240k. dat wordt m niet met 1-1,5 modaal alleen.

[Rubbergrover1]

lama83 schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 08:57:
[...]


ik heb even uit nieuwsgierigheid gekeken, maar kwam 450k voor gezinswoning tegen als goedkoopste en een loft hokje van 55m2 voor 240k. dat wordt m niet met 1-1,5 modaal alleen.

Hangt natuurlijk ook af van wat je 'betaalbaar' vindt... Maar FunkyTrip deed het voorkomen alsof de gemeente Delft vooral op woningen van boven een miljoen inzet, terwijl een heleboel van wat er gebouwd wordt dus juist veel minder kost.

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op donderdag 16 juli 2020 @ 18:21:
[...]

Het valt mij juist vaak op dat veel eengezinswoningen "klein" zijn, boven de 160m2 is vrij uitzonderlijk. Ook voor vrijstaande woningen.
Onze woning is 175m2 en met kinderen zou ik niet (meer) kleiner kunnen /willen wonen.

Ik vrees dat dat vooral een luxeprobleem is en ook nog eens heel erg afhangt van hoe groot je gezin is.
Wij zijn met z'n 3-en en komen van 105m2 en gaan nu naar 140m2 + kantoor in een wat uit de kluiten gewassen schuur (dat laatste was voor ons echt een harde eis, kantoor buiten de leefschil). Die 140m2 is voor ons 3-tjes gevoelsmatig echt enorm. We vragen ons nu al af wat we met al die ruimte op zolder moeten gaan doen. Voor de opslag van zooi hebben we hem in principe niet nodig, want er is ook een best forse vliering. Waarschijnlijk maken we er een hobbykamertje voor mijn vrouw en een grote logeerkamer. Houden we nog een flinke voorzolder over waar eigenlijk alleen een wasmachine, droger en wasrek komt te staan.

We hebben in onze zoektocht zelfs huizen afgeschoten als "te groot".

[Valorian]

Het heeft ook alles te maken met waar je prio's liggen. De een geeft om ruimte en komt uiteindelijk in een kast van 150m2 + terecht. De ander wil per se in het centrum van een dure stad, dan is 100+ vaak al geen optie (tenzij je een hele goede baan hebt). Kijk naar de "Wonderwoods" appartementen in Utrecht waarvan de prijzen net bekend zijn. 115m2 voor 800.000+ euro...

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 09:40:
Maar FunkyTrip deed het voorkomen alsof de gemeente Delft vooral op woningen van boven een miljoen inzet, terwijl een heleboel van wat er gebouwd wordt dus juist veel minder kost.

Desalniettemin is de 450k die @lama83 noemt toch wel behoorlijk veel voor een stel, en is 240k wel behoorlijk veel voor een alleenstaande (of een stel waarvan er 1 nog studeert).

En dan heeft 'ie nog de goedkoopste eruit gezocht.

[ Voor 5% gewijzigd door Richh op 17-07-2020 10:05 ]

[Ivow85]

Sport_Life schreef op donderdag 16 juli 2020 @ 18:21:
[...]

Het valt mij juist vaak op dat veel eengezinswoningen "klein" zijn, boven de 160m2 is vrij uitzonderlijk. Ook voor vrijstaande woningen.
Onze woning is 175m2 en met kinderen zou ik niet (meer) kleiner kunnen /willen wonen.

Dat ligt dan vooral aan je referentiekader. In de randstad heeft een eengezinswoning een oppervlakte van gemiddeld 125m². In dat gemiddelde zijn natuurlijk ook de villa's uit het Gooi, Aerdenhoudt, Wassenaar etc meegenomen dus een 'modale' eengezinswoning zal iets minder oppervlakte hebben. Het modale rijtjeshuis in de randstad heeft zo'n 90-120m². Daar onder zitten de 'goedkopere' kleine arbeiderswoningen, boven 130m² kom je echt in het luxere segment.

Appartementen zijn in dit gemiddelde niet meegenomen. Appartementen zijn gemiddeld iets minder dan 80m².

En ja, (ver) buiten de randstad zullen ongetwijfeld ruimere woningen staan.

[Richh]

izdp schreef op donderdag 16 juli 2020 @ 13:29:
[...]


Totaal niet interessant, want het is weer de grijsgedraaide plaat van al tientallen jaren oud.
De DNB vindt de hypotheekmarkt veel te groot en richt zich NIET op de bescherming van de consumenten, maar op het verminderen van het risico voor banken/verzekeringmaatschappijen cq financiële stelsel.

Dat DNB inderdaad vooral op het financiële stelsel let is natuurlijk waar. Alleen, consumenten zijn tegelijkertijd behoorlijk afhankelijk van dit financiële stelsel. Je doet nu net alsof dat niet zo is. DNB kan prima met een statement komen wat voor beide beter zou zijn: minder geld lenen is beter voor de economie en brengt minder risico bij de startende generatie.
Dat de insteek van dit artikel vooral het laatste is, is volgens mij prima.

Het risico is voor mij een fata morgana.
De klap die nu huizencrisis heet, liet zien dat de hypotheekmarkt in NL 1 van de gezondste in de wereld was.
Daarna zijn er nog meer maatregelen genomen om de risico's nog verder in te perken.
Aflossing, maximaal percentage en leencapaciteit naar inkomen.
Als negatief staat daar tegenover dat de financiële dempers via ons sociaal stelsel in een sneltreinvaart zijn afgebroken en richting het Angelsaksische gaat.
Dat is voor mij het grootste punt van zorg.

Eerst zeg je dat de DNB alleen op macro-economische dingen let, en nu stel je hier alleen maar risico's die macro-economisch zijn?
Dat consumenten, micro-economisch, hier in Nederland altijd hun huis blijven afbetalen ondanks economische onrust, betekent niet dat het gezond is voor consumenten om een zeer hoge hypotheekschuld mee te slepen en een relatief hoge aflossing kennen. Juist DNB zegt in het artikel zelf dat het risico bij startende generaties hoger wordt. Ik denk dat ze daarmee de spijker op de kop slaan.

Overigens is het prima te verklaren waarom we 2008 een 'huizencrisis' noemden gezien de situatie in de US. Destijds kenden wij in Nederland helemaal geen huizencrisis. Het financiële systeem kende een minor reset door onrust in de munt van de wereldeconomie, en dát heeft een kleine impact op de Nederlandse woningmarkt. Dan komen er een handjevol kopers die net hebben gekocht onder water, maar dat is nog geen huizencrisis.
De reden waarom Nederlanders beter hun hypotheek kunnen blijven aflossen is omdat we veel meer vangnetten kennen dan de US.
Dat betekent echter nog steeds niet dat het fijn is voor starters dat ze steeds meer en meer mogen lenen, en dat onder water staan onmogelijk is hier. En onder water staan heeft op micro-economisch niveau wel degelijk gevolgen voor de consument. Gebruik moeten maken van het vangnet is niet fijn.

Dus de DNB zou het liefst zien dat je max 80% mag lenen.
Dat zou betekenen dat de prijzen fors zouden dalen?
Zeker, want koop zal dan voor velen een droom blijven.
Een natte droom voor de vastgoedverhuurders.

Een goed functionerende huurmarkt zou de prijzen gigantisch stabiliseren, dat is de reden waarom precies jouw systeem in ontzettend veel landen precies zo gebruikelijk is.
Tegelijkertijd moet je natuurlijk de verhuurmarkt dermate sturen (jaja: sturing op de huurmarkt, laat het Ollongren niet horen) zodat mensen met een bovenmodaal inkomen een paar euro per maand over houden om te sparen.

Bovendien zal de druk op de goedkope woningen enorm toenemen en deze veel te dure woningen nog duurder maken.

Dat concept speelt al tientallen jaren.

Met deze rente en de consument die deze rente voor steeds langer vastzet zie ik weinig gevaar voor de markt.
Als de prijzen fors dalen, so what? Je lasten blijven gelijk.

Dan moet je wél in een huis wonen waar je de komende tientallen jaren kan blijven wonen. Toch duikt er regelmatig iemand in dit topic op dat de starter 'maar gewoon met wat minder tevreden moet zijn', wat dus precies een slecht plan is als je het mij vraagt.
Daarbij is onder water staan ook erg vervelend voor de consumenten die in een scheiding liggen, of bij andere economische onrust. Er zijn allerlei redenen waarom mensen verhuizen, niet alles is per sé gewenst.

Je woning is geen beleggingsobject, maar is om fijn in te wonen

Misschien moeten we dan zorgen dat het minder als een beleggingobject gebruikt wordt, en precies juist naar die DNB luisteren om dat te voorkomen

[izdp]

Richh schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 10:41:
[...]

Dat DNB inderdaad vooral op het financiële stelsel let is natuurlijk waar. Alleen, consumenten zijn tegelijkertijd behoorlijk afhankelijk van dit financiële stelsel. Je doet nu net alsof dat niet zo is. DNB kan prima met een statement komen wat voor beide beter zou zijn: minder geld lenen is beter voor de economie en brengt minder risico bij de startende generatie.
Dat de insteek van dit artikel vooral het laatste is, is volgens mij prima.


[...]

Eerst zeg je dat de DNB alleen op macro-economische dingen let, en nu stel je hier alleen maar risico's die macro-economisch zijn?
Dat consumenten, micro-economisch, hier in Nederland altijd hun huis blijven afbetalen ondanks economische onrust, betekent niet dat het gezond is voor consumenten om een zeer hoge hypotheekschuld mee te slepen en een relatief hoge aflossing kennen. Juist DNB zegt in het artikel zelf dat het risico bij startende generaties hoger wordt. Ik denk dat ze daarmee de spijker op de kop slaan.

Overigens is het prima te verklaren waarom we 2008 een 'huizencrisis' noemden gezien de situatie in de US. Destijds kenden wij in Nederland helemaal geen huizencrisis. Het financiële systeem kende een minor reset door onrust in de munt van de wereldeconomie, en dát heeft een kleine impact op de Nederlandse woningmarkt. Dan komen er een handjevol kopers die net hebben gekocht onder water, maar dat is nog geen huizencrisis.
De reden waarom Nederlanders beter hun hypotheek kunnen blijven aflossen is omdat we veel meer vangnetten kennen dan de US.
Dat betekent echter nog steeds niet dat het fijn is voor starters dat ze steeds meer en meer mogen lenen, en dat onder water staan onmogelijk is hier. En onder water staan heeft op micro-economisch niveau wel degelijk gevolgen voor de consument. Gebruik moeten maken van het vangnet is niet fijn.


[...]

Een goed functionerende huurmarkt zou de prijzen gigantisch stabiliseren, dat is de reden waarom precies jouw systeem in ontzettend veel landen precies zo gebruikelijk is.
Tegelijkertijd moet je natuurlijk de verhuurmarkt dermate sturen (jaja: sturing op de huurmarkt, laat het Ollongren niet horen) zodat mensen met een bovenmodaal inkomen een paar euro per maand over houden om te sparen.


[...]
Dat concept speelt al tientallen jaren.


[...]

Dan moet je wél in een huis wonen waar je de komende tientallen jaren kan blijven wonen. Toch duikt er regelmatig iemand in dit topic op dat de starter 'maar gewoon met wat minder tevreden moet zijn', wat dus precies een slecht plan is als je het mij vraagt.
Daarbij is onder water staan ook erg vervelend voor de consumenten die in een scheiding liggen, of bij andere economische onrust. Er zijn allerlei redenen waarom mensen verhuizen, niet alles is per sé gewenst.


[...]

Misschien moeten we dan zorgen dat het minder als een beleggingobject gebruikt wordt, en precies juist naar die DNB luisteren om dat te voorkomen

Ik doe net alsof dat niet zo is? Hoe kom je daarbij?
Ik heb bakken vol kritiek op DNB die sinds het vertrek van Duisenberg,en met name door Wout Wellink, het financieel stelsel als een luchtballon heeft opgeblazen en als toezichthouder zijn taak verzaakte.
De hypotheekmarkt van NL had daar niets mee van doen.

Je micro macro kan ik niet volgen.
Je herhaalt feitelijk precies wat ik stelde.
Alleen kom je merkwaardig genoeg tot een totaal andere conclusie voor de starters.
Ik zie juist, buiten mijn door jou herhaalde grootste punt van zorg, minder risico voor de starters.
Die zijn zich zeker bewust waar de risico's liggen.
Die reageren daarop met hele lange rentevaste perioden en de slimsten(?) met meeneemhypotheken.

En ja een gezonde huurmarkt zou een zegen zijn, maar hoe die te bereiken?
De woco's hebben het sinds de privatisering en hun feestvieren volledig verknald.
Er is niet gebouwd naar de ontwikkeling van huishoudens.
Onderhoud en renovatie was een weeskind geworden.
Dit al lang voor de verhuurdersheffing kwam.

Bijbouwen en maar procentje of wat uitmaken voor de prijs?
Ja, zolang er tekorten zijn kan de nieuwbouwmarkt tot het gaatje gaan met de prijs.
Dan is de enige rem betaalbaarheid en de leennormen.
Met die maximale hypotheek van 80% die DNB maar blijft bepleiten komen juist de starters helemaal niet meer aan de bak. Niet met koop en niet met huur.
Tenzij je erg rijk start met inkomen en dat is maar een beperkte groep.
Het zou een ramp zijn voor de cohesie van onze samenleving, die toch al ernstig onder druk staat

Voor de goede orde: ik heb zelf een eigen woning, nooit geopteerd voor de HRA, heb nog ander vastgoed voor de verhuur op A-locaties en richt me daarbij op starters tot en met sociale verhuur.
Voor mij is de prijsontwikkeling en navenante kosten een gruwel.
Ik dreig zo gedwongen te worden om mijn doelstelling te laten varen en voor het grote geld te gaan.
Druist in tegen alles waar ik voor sta.

Dus in de prullenbak met de stompzinnige rapporten van DNB qua huizenmarkt.

[Richh]

izdp schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 12:30:
[...]


Ik doe net alsof dat niet zo is? Hoe kom je daarbij?

Omdat je zei: Totaal niet interessant, want het is weer de grijsgedraaide plaat van al tientallen jaren oud.
De DNB vindt de hypotheekmarkt veel te groot en richt zich NIET op de bescherming van de consumenten, maar op het verminderen van het risico voor banken/verzekeringmaatschappijen cq financiële stelsel.
Mijn stelling: verminderd risico bij banken zorgt ook voor verminderd risico bij de consument. Het mag dan niet het belang van DNB zijn, het is desalniettemin wel degelijk goed voor de consument.
Jij doet alsof hetgene wat DNB in het artikel zegt, niet goed voor de consument zou zijn.

Ik heb bakken vol kritiek op DNB die sinds het vertrek van Duisenberg,en met name door Wout Wellink, het financieel stelsel als een luchtballon heeft opgeblazen en als toezichthouder zijn taak verzaakte.
De hypotheekmarkt van NL had daar niets mee van doen.

Je micro macro kan ik niet volgen.
Je herhaalt feitelijk precies wat ik stelde.
Alleen kom je merkwaardig genoeg tot een totaal andere conclusie voor de starters.
Ik zie juist, buiten mijn door jou herhaalde grootste punt van zorg, minder risico voor de starters.

Ja, ik snap ook niet hoe je tot jouw conclusies komt

Stel, een startersstel koopt nu een huis van 400.000 euro's. X jaar later staat de hypotheekrente terug op 5%, is het huis te klein of ligt het stel in scheiding. Dan kan je allebei enkele tienduizenden euro's schuld meepakken.
Het gros kiest nog steeds voor een 10 jaar vaste hypotheek. Als de rente stijgt, zit je wel degelijk in de shit.

Nederland kent op deze manier de hoogste schuld op consumenten van de hele Eurozone. Zo hoog dat onze staatsschuld (laag) + private schulden (zeer hoog), hoger is dan diezelfde combinatie in Italië. Het is toch niet zo gek dat de DNB daar wat van vind? Dat lijkt me juist goed voor al die private consumenten met tonnen woningschuld.

* Richh irriteert zich overigens best wel aan de onduidelijkheid of een hypotheek meeneembaar is of niet.

En ja een gezonde huurmarkt zou een zegen zijn, maar hoe die te bereiken?
De woco's hebben het sinds de privatisering en hun feestvieren volledig verknald.
Er is niet gebouwd naar de ontwikkeling van huishoudens.
Onderhoud en renovatie was een weeskind geworden.
Dit al lang voor de verhuurdersheffing kwam.

Dat is een hele goede vraag. Persoonlijk zie ik zelf weinig andere mogelijkheden dan massaal bijbouwen en streng reguleren. En dat zeg ik toch als liberaal

Bijbouwen en maar procentje of wat uitmaken voor de prijs?
Ja, zolang er tekorten zijn kan de nieuwbouwmarkt tot het gaatje gaan met de prijs.
Dan is de enige rem betaalbaarheid en de leennormen.
Met die maximale hypotheek van 80% die DNB maar blijft bepleiten komen juist de starters helemaal niet meer aan de bak. Niet met koop en niet met huur.
Tenzij je erg rijk start met inkomen en dat is maar een beperkte groep.
Het zou een ramp zijn voor de cohesie van onze samenleving, die toch al ernstig onder druk staat

Ho even NU naar 80% gaan, dat zou een massale ramp zijn. Dat is zeker waar.

Maar dat bepleit DNB helemaal niet in het laatste artikel van ze. Ze tonen juist heel duidelijk dat prijzen stijgen omdat je meer mag lenen omdat de rente zo laag is. Ze zeggen helemaal niet dat de rente omhoog moet, of dat de LTV omlaag moet (in dit artikel). Het is een feitelijk juiste constatering, verder niks.
Het risico waar DNB het over heeft is meer: wat als de rente zou stijgen? Dan zit een generatie die nét gekocht heeft toch echt wel in de shit.

Voor de goede orde: ik heb zelf een eigen woning, nooit geopteerd voor de HRA, heb nog ander vastgoed voor de verhuur op A-locaties en richt me daarbij op starters tot en met sociale verhuur.
Voor mij is de prijsontwikkeling en navenante kosten een gruwel.
Ik dreig zo gedwongen te worden om mijn doelstelling te laten varen en voor het grote geld te gaan.
Druist in tegen alles waar ik voor sta.

Dus in de prullenbak met de stompzinnige rapporten van DNB qua huizenmarkt.

Ik zie niet in wat dit specifieke rapport voor jouw situatie zou moeten betekenen, en snap dus ook je conclusie niet. Ik lees het meer als een algehele /rant richting DNB.
Dat A-locaties de sociale huursector uitgeduwd worden, lijkt me niet de schuld van DNB, maar van de huizenmarkt an sich.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 17-07-2020 12:50 ]

[Vorkie]

@Richh Ik denk eerder de mensen waarvan de rentevaste periode binnenkort dan afloopt in de shit zitten, diegene die net gekocht hebben zullen, als ze wijs geweest zijn, 20-30 jaar rentevast hebben gekozen. Tegen de tijd dat dit afloopt heb je, door annuïteiten hypotheek, veel afgelost.

Of bedoel je het anders?

[izdp]

Richh schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 12:48:
[...]

Omdat je zei: Totaal niet interessant, want het is weer de grijsgedraaide plaat van al tientallen jaren oud.
De DNB vindt de hypotheekmarkt veel te groot en richt zich NIET op de bescherming van de consumenten, maar op het verminderen van het risico voor banken/verzekeringmaatschappijen cq financiële stelsel.
Mijn stelling: verminderd risico bij banken zorgt ook voor verminderd risico bij de consument. Het mag dan niet het belang van DNB zijn, het is desalniettemin wel degelijk goed voor de consument.
Jij doet alsof hetgene wat DNB in het artikel zegt, niet goed voor de consument zou zijn.

Ik heb bakken vol kritiek op DNB die sinds het vertrek van Duisenberg,en met name door Wout Wellink, het financieel stelsel als een luchtballon heeft opgeblazen en als toezichthouder zijn taak verzaakte.
De hypotheekmarkt van NL had daar niets mee van doen.


[...]

Ja, ik snap ook niet hoe je tot jouw conclusies komt

Stel, een startersstel koopt nu een huis van 400.000 euro's. X jaar later staat de hypotheekrente terug op 5%, is het huis te klein of ligt het stel in scheiding. Dan kan je allebei enkele tienduizenden euro's schuld meepakken.
Het gros kiest nog steeds voor een 10 jaar vaste hypotheek. Als de rente stijgt, zit je wel degelijk in de shit.

Nederland kent op deze manier de hoogste schuld op consumenten van de hele Eurozone. Zo hoog dat onze staatsschuld (laag) + private schulden (zeer hoog), hoger is dan diezelfde combinatie in Italië. Het is toch niet zo gek dat de DNB daar wat van vind? Dat lijkt me juist goed voor al die private consumenten met tonnen woningschuld.

* Richh irriteert zich overigens best wel aan de onduidelijkheid of een hypotheek meeneembaar is of niet.


[...]

Dat is een hele goede vraag. Persoonlijk zie ik zelf weinig andere mogelijkheden dan massaal bijbouwen en streng reguleren. En dat zeg ik toch als liberaal


[...]

Ho even NU naar 80% gaan, dat zou een massale ramp zijn. Dat is zeker waar.

Maar dat bepleit DNB helemaal niet in het laatste artikel van ze. Ze tonen juist heel duidelijk dat prijzen stijgen omdat je meer mag lenen omdat de rente zo laag is. Ze zeggen helemaal niet dat de rente omhoog moet, of dat de LTV omlaag moet (in dit artikel). Het is een feitelijk juiste constatering, verder niks.
Het risico waar DNB het over heeft is meer: wat als de rente zou stijgen? Dan zit een generatie die nét gekocht heeft toch echt wel in de shit.


[...]

Ik zie niet in wat dit specifieke rapport voor jouw situatie zou moeten betekenen, en snap dus ook je conclusie niet. Ik lees het meer als een algehele /rant richting DNB.
Dat A-locaties de sociale huursector uitgeduwd worden, lijkt me niet de schuld van DNB, maar van de huizenmarkt an sich.

Inderdaad, die 80% wordt hier niet met name genoemd, maar is wel degelijk de opmaat voor dit rapport.
Als bijbouwen weinig doet voor de prijzen, dan is de logische conclusie beperken van de leencapaciteit.
Hun grote doel en waarom?

Vermindering van risico voor banken is niet aan de orde.
Immers de huizencrisis in NL heeft dat bewezen en daarna zijn de risico's nog veel verder beperkt.
Nl betaalt eigenlijk veel te veel voor de rente, omdat de banken hun eigen vermogen tot een lachertje konden maken dankzij DNB, en mogen dat herstellen.

De gebruikelijke problemen met een hypotheek blijf je houden ongeacht de koopsom.
Wel is het zo dat met de verplichte aflossing, de max van 100% en LTI, deze een stuk veiliger zijn geworden.
De tendens is toch echt dat de rente voor een steeds langere periode wordt vastgezet.
En ja, de hypotheekadviseurs doen niet erg hun best om de meeneemhypotheek onder de aandacht te brengen. Ze verdienen hier op zijn minst een gele kaart!
Het geeft zoveel voordelen als....

Zijn we het in ieder geval eens dat DNB de plank misslaat qua bijbouwen.
Dat persoonlijke komt inderdaad door de markt en de DNB doet daar extra haar best voor.
Die continue aanscherping en dreiging daarvan doet de markt geen goed voor de consument
Een rant?
Nee, de feiten spreken voor zich.

Hoe een gezonde huurmarkt te krijgen?
De overheid is dan aan zet.
De privatisering van de woco's terugdraaien en als een gek (sociaal) gaan bouwen voor 1- en 2-persoonshuishoudens.
Woningen naar m2 hebben we zat. Zo'n 8 miljoen voor 17,4 miljoen mensen.

[RemcoDelft]

Maximum schuld naar 80% lijkt me een hele goede stap naar een gezondere markt. Juist nu schuld zo goed als gratis is, moet schuld beperkt worden.
Een leuk alternatief zou wellicht zijn om de standaard termijn van 30 jaar schuld in te korten: ga maar aflossen in 20 jaar. En tweeverdieners in 12 jaar. Op lange termijn heb je hetzelfde huis tegen dezelfde maandlasten veel sneller schuldenvrij, op korte termijn zullen nogal wat mensen die in de schulden zitten dit niet kunnen waarderen.

[izdp]

Nog wel een interessant punt: mensen willen meer ruimte door het thuiswerken.
Als dit deels een behoorlijk blijvertje wordt dan heeft dat invloed op de markt.
Buiten dat wie gaat die extra ruimte betalen?
Bij minstens gelijke arbeidsprestatie zijn de voordelen voor de werkgever evident.
Mooie taak voor de mondige werknemer om zijn lasten te nivelleren ;-)

[izdp]

RemcoDelft schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 13:20:
Maximum schuld naar 80% lijkt me een hele goede stap naar een gezondere markt. Juist nu schuld zo goed als gratis is, moet schuld beperkt worden.
Een leuk alternatief zou wellicht zijn om de standaard termijn van 30 jaar schuld in te korten: ga maar aflossen in 20 jaar. En tweeverdieners in 12 jaar. Op lange termijn heb je hetzelfde huis tegen dezelfde maandlasten veel sneller schuldenvrij, op korte termijn zullen nogal wat mensen die in de schulden zitten dit niet kunnen waarderen.

Dat vereist dus 20% plus ongeveer 5% kosten aan eigen geld.
Dat maakt de dure goedkope huizen extra duur is mijn stelling en daarboven zullen ze progressief in prijs dalen.
Bovendien drijft dat de huurprijzen verder op aan de onderkant.
Een onmogelijk situatie voor starters want steeds minder woningen waar huurtoeslag voor mogelijk is.

[drooger]

RemcoDelft schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 13:20:
Maximum schuld naar 80% lijkt me een hele goede stap naar een gezondere markt. Juist nu schuld zo goed als gratis is, moet schuld beperkt worden.
Een leuk alternatief zou wellicht zijn om de standaard termijn van 30 jaar schuld in te korten: ga maar aflossen in 20 jaar. En tweeverdieners in 12 jaar. Op lange termijn heb je hetzelfde huis tegen dezelfde maandlasten veel sneller schuldenvrij, op korte termijn zullen nogal wat mensen die in de schulden zitten dit niet kunnen waarderen.

Hoe zie je dan ooit nog starters op de markt komen?

Die moeten voor een 200k kostende woning dan al 40k excl. overdrachtsbelasting, meubels, verf, verduurzaming etc. uit eigen zak betalen.

Ik zie vooral het gevolg dat de koophuizen meer en meer de markt voor beleggers en mensen die reeds een huis hebben wordt.

[Comgenie]

'Nieuwe geluidsnormen dreigen woningbouw stil te leggen'
https://nos.nl/artikel/23...gbouw-stil-te-leggen.html

Volgensmij was deze hier nog niet gelinkt.

[BoB_HenK]

Comgenie schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 13:36:
'Nieuwe geluidsnormen dreigen woningbouw stil te leggen'
https://nos.nl/artikel/23...gbouw-stil-te-leggen.html

Volgensmij was deze hier nog niet gelinkt.

Het blijft een bijzonder schouwspel hoe lobbyclubjes werkelijk alles naar zichzelf toe weten te lullen. Ik stel gelijk maar voor dat we de regeling voor bouw op vervuilde grond laten vervallen, we moeten immers de miljoen halen - fuck de leefbaarheid en/of gezondheidsklachten van bewoners, we moeten bouwen!

[Harrie_]

drooger schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 13:33:
[...]


Hoe zie je dan ooit nog starters op de markt komen?

Die moeten voor een 200k kostende woning dan al 40k excl. overdrachtsbelasting, meubels, verf, verduurzaming etc. uit eigen zak betalen.

Ik zie vooral het gevolg dat de koophuizen meer en meer de markt voor beleggers en mensen die reeds een huis hebben wordt.

Starter studeert af met 20k studieschuld. Deze trekt na het afstuderen weer bij pa en ma in, moet die 20k aflossen en daar bovenop die 40k equity sparen + kosten koper + aanschaf meubels e.d. Gemakshalve reken ik maar even met 80k.

10k sparen wanneer je bij pa en ma woont moet makkelijk lukken dus die starter kan na 8 jaar gewoon een mooie starterswoning kopen. Wat is het probleem?

[koentjuh]

Harrie_ schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 13:56:
[...]


Starter studeert af met 20k studieschuld. Deze trekt na het afstuderen weer bij pa en ma in, moet die 20k aflossen en daar bovenop die 40k equity sparen + kosten koper + aanschaf meubels e.d. Gemakshalve reken ik maar even met 80k.

10k sparen wanneer je bij pa en ma woont moet makkelijk lukken dus die starter kan na 8 jaar gewoon een mooie starterswoning kopen. Wat is het probleem?

Dan ga ik als papa van drie kinderen maar alvast sparen voor een gift tegen die tijd...:-) Hoe doen ze dat in omringende landen eigenlijk? Daar mag je toch ook niet 100% financieren? Of is dat de reden dat Italianen zolang thuis blijven wonen?

[ Voor 11% gewijzigd door koentjuh op 17-07-2020 14:00 ]

[Ivow85]

In omringende landen?

Eerst sparen, dan kopen... En ja, dat zal één van de redenen zijn dat Italianen zo lang thuis blijven wonen.
Alleen is er in bijvoorbeeld België een veel gezondere huurmarkt. Een starters appartementje kun je daar nog voor een schappelijk bedrag huren.
https://www.immoscoop.be/...prijs-800/sorteerop-date/

Zeker voor stellen die beiden werken is het met 700-800 euro huur voor een 2 a 3-kamer appartement goed mogelijk om in een paar jaar tijd flink wat bij elkaar te sparen, mits je natuurlijk niet naar het dubbele inkomen gaat leven. En met 500 euro huur voor een studio of klein 2-kamer appartement moet het een werkende alleenstaande ook nog wel lukken om maandelijks een substantieel bedragje opzij te schuiven.

Ik kies hier bewust de tweede stad van België. Vergelijk die prijzen eens met Rotterdam....

[Richh]

izdp schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 13:16:
[...]


Inderdaad, die 80% wordt hier niet met name genoemd, maar is wel degelijk de opmaat voor dit rapport.
Als bijbouwen weinig doet voor de prijzen, dan is de logische conclusie beperken van de leencapaciteit.
Hun grote doel en waarom?

Dit is een aanname van jou.

Overigens is het toch niet heel erg gek dat De Nederlandse Bank zegt dat mensen niet teveel persoonlijke schulden moeten hebben? Dat een schuld aangaan voor een huis verder toch wenselijk is voor een consument, maakt niet dat het vanuit het standpunt van DNB handig is. Volgens mij mag DNB daar gewoon een fair rapport over schrijven, en ik vond juist dit rapport erg veelzeggend.

De intenties van waarom je een rapport schrijft, als jouw aanname al klopt, weerspreekt nog niet de feitelijke uitkomst van het onderzoek.

Vermindering van risico voor banken is niet aan de orde. Immers de huizencrisis in NL heeft dat bewezen en daarna zijn de risico's nog veel verder beperkt.

Er was geen huizencrisis in NL. De economie kreeg een dreun door een huizencrisis in een ander land, wat gevolgen had voor de wereldeconomie. We kenden hier een economische crisis. De economische crisis had tot gevolg dat huizenprijzen daalden. Dat is geen huizencrisis in NL. Afhankelijk van je definitie van crisis natuurlijk.

De situatie in Nederland was onvergelijkbaar met de situatie in de US rond 2008/2009.
Dat wij, kijkend naar de situatie in de US, wat gekke regeltjes hebben aangepast, staat er los van.

Zijn we het in ieder geval eens dat DNB de plank misslaat qua bijbouwen.

Dat is niet de schuld van DNB. Dat zijn politieke keuzes. DNB != politiek.
Plank wordt wel flink misgeslagen, dat wel.

Er spelen feitelijk 2 dingen op dit moment:

• Er is een serieus tekort aan huizen. -> vooral de groep boven sociale huur kan niks voor zichzelf vinden.
• Huizen zijn te duur. -> geeft risico's aan degene die nu de markt opgaat.

Het eerste komt omdat er te weinig gebouwd is.
Het tweede komt doordat men alsmaar meer en meer mag lenen door de lage rente. -> dat staat in dit rapport.

Sommigen zouden stellen dat, omdat je steeds meer geld kan lenen, er ook steeds meer geld naar nieuwbouw kan gaan, want 'de markt' functioneert zo als huizen te duur worden en mensen wel het geld kunnen lenen.
Echter: doordat grondprijzen 'met de markt' mee bewegen krijg je hierin een vicieuze cirkel omhoog. Daarnaast kennen gemeenten hun belangen bij hoge grondprijzen én is het vergunningenproces extreem tijdrovend, wat de markt zeer sterk verstoort.
Hierdoor werkt de markt niet meer; er komt geen aanbod bij terwijl de vraag er wel is.

Er is daarom geen sterk verband tussen het tekort aan woningen en de hoge prijzen van woningen, er vanuitgaande dat er nog altijd 'een tekort' blijft. En dat is de kern van dit onderzoek. Dat lijkt me gewoon feitelijk waar.

Dat heeft daarom de facto geen enkele relatie met verdere wensen van DNB over een 80% LTI. Dat het daarmee dreigen ongezond is voor de markt is een andere discussie.

Hoe een gezonde huurmarkt te krijgen?
De overheid is dan aan zet.
De privatisering van de woco's terugdraaien en als een gek (sociaal) gaan bouwen voor 1- en 2-persoonshuishoudens.
Woningen naar m2 hebben we zat. Zo'n 8 miljoen voor 17,4 miljoen mensen.

Zijn we dat in ieder geval met elkaar eens

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 17-07-2020 14:34 ]

[Vorkie]

Ivow85 schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 14:19:
In omringende landen?

Eerst sparen, dan kopen... En ja, dat zal één van de redenen zijn dat Italianen zo lang thuis blijven wonen.
Alleen is er in bijvoorbeeld België een veel gezondere huurmarkt. Een starters appartementje kun je daar nog voor een schappelijk bedrag huren.
https://www.immoscoop.be/...prijs-800/sorteerop-date/

Zeker voor stellen die beiden werken is het met 700-800 euro huur voor een 2 a 3-kamer appartement goed mogelijk om in een paar jaar tijd flink wat bij elkaar te sparen, mits je natuurlijk niet naar het dubbele inkomen gaat leven. En met 500 euro huur voor een studio of klein 2-kamer appartement moet het een werkende alleenstaande ook nog wel lukken om maandelijks een substantieel bedragje opzij te schuiven.

Ik kies hier bewust de tweede stad van België. Vergelijk die prijzen eens met Rotterdam....

Niet te vergelijken.

Gemiddeld inkom: Provincie Antwerpen, 19.191
Gemiddeld inkom: Rotterdam, 24.100

Scheelt 416 bruto per / maand.

[Ivow85]

Vorkie schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 14:24:
[...]


Niet te vergelijken.

Gemiddeld inkom: Provincie Antwerpen, 19.191
Gemiddeld inkom: Rotterdam, 24.100

Gemiddeld inkomen is inderdaad niet te vergelijken. Het gemiddeld pensioeninkomen ligt in België immers veel lager dan in Nederland. Alleen is dat niet zo relevant voor starters, maar wel een belangrijke oorzaak voor het verschil in gemiddeld inkomen van alle leeftijdsgroepen.

Wil je inkomens er naast leggen om de kansen voor starters op de woningmarkt te vergelijken, dan moet je de inkomens van werkende 20-30 jarigen er bij pakken. En niet de inkomens van alle leeftijdsgroepen.

[ Voor 7% gewijzigd door Ivow85 op 17-07-2020 14:44 ]

[Harrie_]

@koentjuh @Ivow85 @Vorkie

Dit artikel is alweer een jaar oud, maar er komen wel een aantal interessante cijfers naar voren.

Zo staat Nederland binnen Europa op nr. 1 als het gaat om het aantal huishoudens met een hypotheek, maar staan we onderin de ranglijst qua eigenwoningbezit.

De enige conclusie die je daaruit kunt trekken is dat het kennelijk elders in Europa beter mogelijk is om een eigen woning te bezitten zonder daarvoor een hypotheek te hoeven afsluiten (edit: of die hypotheek kan veel sneller afgelost worden).

Als ik op internet zoek naar vergelijkende cijfers m.b.t. de woningmarkt binnen Europa dan krijg ik veel cijfers m.b.t. relatieve dalingen en stijgingen terug. Ik ben juist benieuwd naar de absolute woningprijzen (is het zo dat een woning in Nederland gemiddeld 300k kost en in Tjechië bijv. maar 50k om maar iets te noemen).

Ik ben ook zeer benieuwd naar de verhouding tussen de gemiddelde woningprijs en het modale netto inkomen per huishouden. Volgens mij is de verhouding hier in Nederland bijna 1 op 10 (woning 10x zo duur als het netto huishoudinkomen). Ik ben zeer benieuwd wat die factor in omringende landen is, want dat kan ook verklaren waarom het daar wel mogelijk is om te kopen zonder hypotheek of met hypotheek tegen 60,70,80% LTV.

Kan iemand die cijfers boven water krijgen ergens?

[Ivow85]

Harrie_ schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 14:54:
@koentjuh @Ivow85 @Vorkie
De enige conclusie die je daaruit kunt trekken is dat het kennelijk elders in Europa beter mogelijk is om een eigen woning te bezitten zonder daarvoor een hypotheek te hoeven afsluiten (edit: of die hypotheek kan veel sneller afgelost worden).

Die edit is een hele belangrijke.

Je eerste conclusie dat er geen hypotheek nodig was om de woning te kopen, gaat in heel veel gevallen waarschijnlijk niet op.

De fiscale regelingen in Nederland maakten dat veel mensen lage tijd hun hypotheek niet volledig aflosten. Tot ver in de jaren '90 was het zelfs niet ongebruikelijk om een deel van de overwaarde te 'verzilveren' voor een nieuwe auto, vakantiehuisje of verbouwing door de hypotheek te verhogen. Er zijn hierdoor nu nog steeds relatief veel ouderen met en (deels) aflossingingsvrije hypotheek. Terwijl het in omringende landen (mede met het oog op veel lagere pensioeninkomens dan in Nederland) gebruikelijker is om de woning in 20, 25 of 30 jaar volledig af te lossen.

[Mark31]

Harrie_ schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 14:54:
@koentjuh @Ivow85 @Vorkie

Dit artikel is alweer een jaar oud, maar er komen wel een aantal interessante cijfers naar voren.

Zo staat Nederland binnen Europa op nr. 1 als het gaat om het aantal huishoudens met een hypotheek, maar staan we onderin de ranglijst qua eigenwoningbezit.

De enige conclusie die je daaruit kunt trekken is dat het kennelijk elders in Europa beter mogelijk is om een eigen woning te bezitten zonder daarvoor een hypotheek te hoeven afsluiten (edit: of die hypotheek kan veel sneller afgelost worden).

Als ik op internet zoek naar vergelijkende cijfers m.b.t. de woningmarkt binnen Europa dan krijg ik veel cijfers m.b.t. relatieve dalingen en stijgingen terug. Ik ben juist benieuwd naar de absolute woningprijzen (is het zo dat een woning in Nederland gemiddeld 300k kost en in Tjechië bijv. maar 50k om maar iets te noemen).

Ik ben ook zeer benieuwd naar de verhouding tussen de gemiddelde woningprijs en het modale netto inkomen per huishouden. Volgens mij is de verhouding hier in Nederland bijna 1 op 10 (woning 10x zo duur als het netto huishoudinkomen). Ik ben zeer benieuwd wat die factor in omringende landen is, want dat kan ook verklaren waarom het daar wel mogelijk is om te kopen zonder hypotheek of met hypotheek tegen 60,70,80% LTV.

Kan iemand die cijfers boven water krijgen ergens?

Wat ik hier al aangaf, ik oriënteer naar huizen in Drenthe.
Dan krijg je in sommige plaatsen ook Duitse huizen op Funda.
Daar betaal je 3 ton voor een hele grote huis.


https://www.funda.nl/koop...uwwoning-haren-duitsland/

[Ivow85]

Mark31 schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 15:16:
[...]


Wat ik hier al aangaf, ik oriënteer naar huizen in Drenthe.
Dan krijg je in sommige plaatsen ook Duitse huizen op Funda.
Daar betaal je 3 ton voor een hele grote huis.


https://www.funda.nl/koop...uwwoning-haren-duitsland/

3 ton exclusief de afgebeelde keuken, vloer en 18k aan makelaarskosten.

En als ik de foto's zo zie, geloof ik niet dat dat huis conform de NEN2580 in de buurt komt van 250m² woonoppervlak. Ik vermoed dat dat het vloeroppervlak van de BG + verdieping is, inclusief de garage. Je komt dan volgens de NEN waarschijnlijk niet boven 175m² uit. Ruim, maar niet héél groot.

[Harrie_]

Ivow85 schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 15:12:
[...]


Die edit is een hele belangrijke.

Je eerste conclusie dat er geen hypotheek nodig was om de woning te kopen, gaat in heel veel gevallen waarschijnlijk niet op.

De fiscale regelingen in Nederland maakten dat veel mensen lage tijd hun hypotheek niet volledig aflosten. Tot ver in de jaren '90 was het zelfs niet ongebruikelijk om een deel van de overwaarde te 'verzilveren' voor een nieuwe auto, vakantiehuisje of verbouwing door de hypotheek te verhogen. Er zijn hierdoor nu nog steeds relatief veel ouderen met en (deels) aflossingingsvrije hypotheek. Terwijl het in omringende landen (mede met het oog op veel lagere pensioeninkomens dan in Nederland) gebruikelijker is om de woning in 20, 25 of 30 jaar volledig af te lossen.

Ja ik zou daar toch weleens graag cijfers over zien want wie zegt dat het inderdaad in het buitenland gebruikelijker is om de woning sneller af te lossen?

Als ik naar dit document kijk, dan kom ik de volgende tabel tegen:

Maatregel	EU-lidstaten die van de maatregel gebruikmaken
Aangepaste risicogewichten	BE, HR, IE, LU, MT, RO, SI, FI, SE, UK
LTV-maxima	CZ, DK, EE, IE, CY, LV, LT, LU, HU, MT, NL, PL, RO, SK, FI, SE
LTI/DTI-maxima	IE, PL, UK
DSTI/PTI-maxima	EE, CY, LT, HU, PL, RO, SK
Stresstest/gevoeligheidstest/andere standaardvereisten voor prudente kredietverlening	BE, CZ, DK, IE, CY, LU, RO, SK, UK
Looptijd van leningen	EE, LT, NL, PL, RO, SK
Aflossingsvereisten	DK, NL, SK, SE

Als je vervolgens in die tabel naar de laatste 2 maatregelen kijkt dan lijkt het alsof er maar weinig landen zijn waar er actief beleid gevoerd wordt op de looptijd en de vereisten van aflossing.

Mark31 schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 15:16:
[...]

Wat ik hier al aangaf, ik oriënteer naar huizen in Drenthe.
Dan krijg je in sommige plaatsen ook Duitse huizen op Funda.
Daar betaal je 3 ton voor een hele grote huis.

https://www.funda.nl/koop...uwwoning-haren-duitsland/

Die prijzen ken ik maar zijn natuurlijk wel een beetje n=1. In een aantal uithoeken van Nederland kun je ook hele grote huizen kopen voor een fractie van de prijs van woningen in de rest van het land.

[Vorkie]

oops

[ Voor 96% gewijzigd door Vorkie op 17-07-2020 15:35 ]

[ANdrode]

Harrie_ schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 15:31:
[...]
Als je vervolgens in die tabel naar de laatste 2 maatregelen kijkt dan lijkt het alsof er maar weinig landen zijn waar er actief beleid gevoerd wordt op de looptijd en de vereisten van aflossing.

Dat komt omdat er eigenlijk geen prikkel voor de looptijd nodig zou moeten zijn. Alleen in de landen waar er een subsidie op schuld wordt gegeven zie je de aflossings-vereisten!

offtopic:
Het scheelt gewoon concreet subsidie die de overheid anders moet uitkeren

Alinea onder de tabel (blz 14):

Meer dan een derde van alle lidstaten heeft een belastingstelsel dat de financiering van de hypotheekschuld subsidieert, met name via de hypotheekrenteaftrek. De afgelopen jaren zijn stappen ondernomen om dergelijke maatregelen te beperken, omdat ze vaak stijgingen van de huizenprijzen in de hand werken en huishoudens met hoge inkomens bevoordelen. Met name in landen waar de hypotheekrenteaftrek aanzienlijk blijft, zoals in België, Denemarken, Nederland en Zweden, gaan huishoudens gebukt onder een hoge schuldenlast en werd een aanzienlijke stijging van de huizenprijzen genoteerd. In 2017 heeft de Raad landspecifieke aanbevelingen aan Nederland en Zweden gericht om de hypotheekrenteaftrek te beperken en zo de verstoringen op de woningmarkt te verminderen.

[ Voor 3% gewijzigd door ANdrode op 17-07-2020 16:18 ]

[Kaiberia]

Harrie_ schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 14:54:
@koentjuh @Ivow85 @Vorkie


Ik ben ook zeer benieuwd naar de verhouding tussen de gemiddelde woningprijs en het modale netto inkomen per huishouden. Volgens mij is de verhouding hier in Nederland bijna 1 op 10 (woning 10x zo duur als het netto huishoudinkomen). Ik ben zeer benieuwd wat die factor in omringende landen is, want dat kan ook verklaren waarom het daar wel mogelijk is om te kopen zonder hypotheek of met hypotheek tegen 60,70,80% LTV.

Kan iemand die cijfers boven water krijgen ergens?

Geprobeerd. In ieder geval dit op Wikipedia w.b. netto inkomens Wikipedia: List of European countries by average wage. Zie ook de kaarten eronder. De prijzen naar boven halen is een stuk lastiger, veel globale of continentale bronnen sjoemelen met de cijfers en kijken vooral naar hoofdsteden en drukke regio's. Dan krijg je een zwaar vertekend beeld, want t.o.v. andere grote steden vallen Amsterdam en Utrecht nog mee, maar wordt de Randstad als geheel niet meegerekend. En je krijgt ook geen beeld over de grootte van waar je naartoe gaat.

Daarbovenop, naar de anecdotes die ik lees, is het verschil tussen inkomen in de grote steden en het platteland veel groter in andere landen, terwijl je hier nog redelijk mag vechten om meer te verdienen in Utrecht dan op de rand van de Randstad. Zoveel minder verdien je ook niet als je ergens in Gelderland of Overijssel een baan zoekt, terwijl de huisprijzen wel zowat halveren (of andersom, je krijgt 2 keer zoveel huis).

[izdp]

Richh schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 14:23:
[...]

Dit is een aanname van jou.

Overigens is het toch niet heel erg gek dat De Nederlandse Bank zegt dat mensen niet teveel persoonlijke schulden moeten hebben? Dat een schuld aangaan voor een huis verder toch wenselijk is voor een consument, maakt niet dat het vanuit het standpunt van DNB handig is. Volgens mij mag DNB daar gewoon een fair rapport over schrijven, en ik vond juist dit rapport erg veelzeggend.

De intenties van waarom je een rapport schrijft, als jouw aanname al klopt, weerspreekt nog niet de feitelijke uitkomst van het onderzoek.


[...]

Er was geen huizencrisis in NL. De economie kreeg een dreun door een huizencrisis in een ander land, wat gevolgen had voor de wereldeconomie. We kenden hier een economische crisis. De economische crisis had tot gevolg dat huizenprijzen daalden. Dat is geen huizencrisis in NL. Afhankelijk van je definitie van crisis natuurlijk.

De situatie in Nederland was onvergelijkbaar met de situatie in de US rond 2008/2009.
Dat wij, kijkend naar de situatie in de US, wat gekke regeltjes hebben aangepast, staat er los van.


[...]

Dat is niet de schuld van DNB. Dat zijn politieke keuzes. DNB != politiek.
Plank wordt wel flink misgeslagen, dat wel.

Er spelen feitelijk 2 dingen op dit moment:

• Er is een serieus tekort aan huizen. -> vooral de groep boven sociale huur kan niks voor zichzelf vinden.
• Huizen zijn te duur. -> geeft risico's aan degene die nu de markt opgaat.

Het eerste komt omdat er te weinig gebouwd is.
Het tweede komt doordat men alsmaar meer en meer mag lenen door de lage rente. -> dat staat in dit rapport.

Sommigen zouden stellen dat, omdat je steeds meer geld kan lenen, er ook steeds meer geld naar nieuwbouw kan gaan, want 'de markt' functioneert zo als huizen te duur worden en mensen wel het geld kunnen lenen.
Echter: doordat grondprijzen 'met de markt' mee bewegen krijg je hierin een vicieuze cirkel omhoog. Daarnaast kennen gemeenten hun belangen bij hoge grondprijzen én is het vergunningenproces extreem tijdrovend, wat de markt zeer sterk verstoort.
Hierdoor werkt de markt niet meer; er komt geen aanbod bij terwijl de vraag er wel is.

Er is daarom geen sterk verband tussen het tekort aan woningen en de hoge prijzen van woningen, er vanuitgaande dat er nog altijd 'een tekort' blijft. En dat is de kern van dit onderzoek. Dat lijkt me gewoon feitelijk waar.

Dat heeft daarom de facto geen enkele relatie met verdere wensen van DNB over een 80% LTI. Dat het daarmee dreigen ongezond is voor de markt is een andere discussie.

[...]

Zijn we dat in ieder geval met elkaar eens

Beetje flauw om te zeggen dat het een aanname is van mij.
Al tig-keer hebben ze op dit punt de aanval ingezet, optrekkend met het IMF.
En zeker trek ik hun verwachting over bijbouwen en de invloed op de prijzen zwaar in twijfel.
Dat is ook mijn antwoord op wat je zegt over DNB en politieke keuze.
Persoonlijke schulden met onderpand en een betaalbare financiering is niets mis mee.
Dat je meer en meer mag lenen door de lagere rente kan wel in het rapport staan, maar de markt bericht anders.
Zoveel maal je inkomen en klaar. (Uitzonderingen daargelaten zoals het tweede inkomen wat meer mag meetellen, de groene paragraaf en borgstellingen door een derde)
Daarnaast zat hier en daar wel wat beweging in (bewijs van al jaren een hoge huur te kunnen betalen), maar dat zal nu weer moeilijker zijn geworden.
Kortom dat meer kunnen lenen is heel beperkt mogelijk.
Trouwens hogere prijzen zijn voor een stuk ook logisch: de huizen zijn in doorsnee van hogere kwaliteit geworden.


Zeker persoonlijk wat je een crisis vindt.
Als ik de jaren '30/40 had meegemaakt waren het daarna maar rimpeltjes.
Maar qua huizen was het echt bal.
Ver, heel ver onder de kostprijs kon er pas een prijs worden opgemaakt en ja daar ligt de oorsprong wat nu tot de grote tekorten heeft geleid.
Bouwvakkers werden massaal gedumpt en het bouwen lag op zijn gat.
Heel wat projecten zo meegemaakt.
Overigens zo kan je ook stellen dat de US geen huizencrisis had, maar puur door financieel bedrog in een crisis belandde.

Met hoge grondprijzen is op zich niks mis mee, want schaars en gewild goed moet je voor de gemeenschap niet versjacheren.
Met de woco's weer in handen van de gemeenschap kunnen de belangen veel beter worden afgewogen.

Kortom jij mag het anders zien, maar ik herken het aloude verhaal van DNB in een nieuw jasje met de voor hun gewenste uitkomst: de totale hypotheeksom moet naar beneden ongeacht.

[Richh]

izdp schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 17:56:
[...]


Beetje flauw om te zeggen dat het een aanname is van mij.
Al tig-keer hebben ze op dit punt de aanval ingezet, optrekkend met het IMF.
En zeker trek ik hun verwachting over bijbouwen en de invloed op de prijzen zwaar in twijfel.
Dat is ook mijn antwoord op wat je zegt over DNB en politieke keuze.

Hoezo is dat flauw? In het hele artikel staat nergens dat ze naar een 80% LTI streven en/of dat dat de reden is waarom ze dit zeggen. Dat je dat denkt, is gewoon een aanname van je.
DNB is niet de politiek, nogmaals. De politiek zal altijd uit verschillende belangenpartijen hun mening vragen, en daarop tezamen sturen. Verschillende belangenpartijen zullen verschillende belangen hebben. Dat DNB de belangen van DNB aantoont, is helemaal niks mis mee. Sterker nog: dit is gewenst. Dat jij het niet met de mening van DNB eens bent, is prima, maar maakt het onderzoek niet invalide.

Persoonlijke schulden met onderpand en een betaalbare financiering is niets mis mee.

Dan moet het wel gegarandeerd betaalbaar blijven. En die garantie kan niet gegeven worden. Hoe klein de kans ook zou zijn: er is een risico bij de kopers van nu. Er is geen vangnet voor dat risico. Dat risico wordt groter als de rente verder daalt. Het is logisch dat de DNB zegt dat er meer risico ontstaat.

Wat betreft risico's: je moet boomers eens zeggen dat hun pensioen niet gegarandeerd is, dan duurt je hervorming ook 10 jaar

Dat je meer en meer mag lenen door de lagere rente kan wel in het rapport staan, maar de markt bericht anders.
Zoveel maal je inkomen en klaar. (Uitzonderingen daargelaten zoals het tweede inkomen wat meer mag meetellen, de groene paragraaf en borgstellingen door een derde)

En zo simpel is het dus niet.
Bij een inkomen van 40k mag je met 1% rente, 176k euro lenen. Bij een rente van 5% is dit meer dan 10.000 euro minder.
Groene paragraaf? Borgstellingen door een derde? Volgens mij leven we in een ander tijdperk.
Het tweede inkomen is inderdaad een reden wat voor hogere prijzen zorgde, hogere lasten, zonder meer woongenot.

Daarnaast zat hier en daar wel wat beweging in (bewijs van al jaren een hoge huur te kunnen betalen), maar dat zal nu weer moeilijker zijn geworden.

En dat is dus EXACT de hele catch. Ollongren is van plan om juist nu dat bewijs van hogere huren door te voeren naar de hypotheekmarkt. Wat er voor gaat zorgen dat mensen meer mogen lenen. En zie het artikel van DNB: dat mensen meer gaan uitgeven en dezelfde huizen dus alleen maar duurder worden.

Trouwens hogere prijzen zijn voor een stuk ook logisch: de huizen zijn in doorsnee van hogere kwaliteit geworden.

Toch raar dat een woning uit 1960 waar geen drol aan gebeurt is sindsdien, net zoveel in waarde stijgt en alleen maar onbetaalbaarder is geworden voor starters.
Dit argument is in dit topic wel zo extreem vaak debunked... nog los van het feit dat als ik nu een auto koop, ik wél meer luxe heb voor dezelfde betaalbaarheid. In een vrije markt waarin de wereld vooruit gaat is dat heel normaal.
Behalve bij huizen.

Zeker persoonlijk wat je een crisis vindt.
Als ik de jaren '30/40 had meegemaakt waren het daarna maar rimpeltjes.
Maar qua huizen was het echt bal.
Ver, heel ver onder de kostprijs kon er pas een prijs worden opgemaakt en ja daar ligt de oorsprong wat nu tot de grote tekorten heeft geleid.
Bouwvakkers werden massaal gedumpt en het bouwen lag op zijn gat.
Heel wat projecten zo meegemaakt.
Overigens zo kan je ook stellen dat de US geen huizencrisis had, maar puur door financieel bedrog in een crisis belandde.

Dat laatste is dan ook waar als je het mij vraagt.

Met hoge grondprijzen is op zich niks mis mee, want schaars en gewild goed moet je voor de gemeenschap niet versjacheren. Met de woco's weer in handen van de gemeenschap kunnen de belangen veel beter worden afgewogen.

Klopt, het moet ook niet zo zijn dat degene die een starterswoning bouwt, deze na een jaar met een ton winst kan verkopen. Ik snap dan ook wel dat de regel is ingevoerd. Maar zoals ik in mijn vorige post uitlegde, zorgt het precies ook voor een marktverstoring; een vicieuze cirkel omhoog wat betreft grondprijzen, waardoor er geen aanbod ontstaat terwijl de vraag hoog is. In een gezonde vrije markt zou dat juist precies wel moeten gebeuren.
Er moet toch gekeken worden of die balans te verbeteren valt.

Verder eens; woningcoorperaties die in handen zijn van de staat kunnen exact er voor zorgen dat mensen betaalbaar kunnen blijven huren, want de schaarse grond blijft in handen van de staad/woco; er is geen particulier die zo aan de woningnood verdient. Dan stabiliseert de markt en verdwijnt het belang naar stijgende prijzen.

Kortom jij mag het anders zien, maar ik herken het aloude verhaal van DNB in een nieuw jasje met de voor hun gewenste uitkomst: de totale hypotheeksom moet naar beneden ongeacht.

Kortom, je bashed het volledige artikel op basis van een eigen aanname. En nogmaals: er wordt gewoon een feitelijke constatering gedaan. Je kan het niet eens zijn met wáárom het onderzoek is uitgevoerd, maar de uitkomst van het onderzoek is niet te ontkrachten door de standpunten van de bron.

Beetje niveau alsof De Telegraaf een onderzoek doet en de conclusies publiceert. Het onderzoek en de conclusietrekking is daadwerkelijk te volgen. Maar jij wil het in de prullenbak gooien, omdat De Telegraaf het heeft onderzocht.
Als je een onderzoek de prullenbak wil ingooien, dan mag je met steekhoudende argumenten komen ipv 'ja maar De Telegraaf is een kutkrant'. Of dat waar is of niet; het gaat om de inhoud.

[Wilke]

izdp schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 17:56:
Trouwens hogere prijzen zijn voor een stuk ook logisch: de huizen zijn in doorsnee van hogere kwaliteit geworden.

Deze opmerking verzwakt je argumentatie IMO toch flink.

Ja, die jaren '90 woningen die je in 2013 voor 2 ton nog niet aan de straatstenen kwijtraakte, zijn 7 jaar achterstallig onderhoud later ineens van zoveel hogere kwaliteit dat ze voor 290k de markt op gaan, en dan met tienduizenden overboden worden. Dit observeer ik in mijn eigen wijk, die niet eens in de buurt van de Randstad ligt. Dit in de 5e coronamaand overigens.

En er is zo weinig gebouwd t.o.v. wat er al stond, dat de hogere kwaliteit van die paar nieuwe huizen echt geen +50% in een paar jaar bij de gemiddelde huizenprijs verklaart.

[izdp]

Richh schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 19:36:
[...]

Hoezo is dat flauw? In het hele artikel staat nergens dat ze naar een 80% LTI streven en/of dat dat de reden is waarom ze dit zeggen. Dat je dat denkt, is gewoon een aanname van je.
DNB is niet de politiek, nogmaals. De politiek zal altijd uit verschillende belangenpartijen hun mening vragen, en daarop tezamen sturen. Verschillende belangenpartijen zullen verschillende belangen hebben. Dat DNB de belangen van DNB aantoont, is helemaal niks mis mee. Sterker nog: dit is gewenst. Dat jij het niet met de mening van DNB eens bent, is prima, maar maakt het onderzoek niet invalide.


[...]

Dan moet het wel gegarandeerd betaalbaar blijven. En die garantie kan niet gegeven worden. Hoe klein de kans ook zou zijn: er is een risico bij de kopers van nu. Er is geen vangnet voor dat risico. Dat risico wordt groter als de rente verder daalt. Het is logisch dat de DNB zegt dat er meer risico ontstaat.

Wat betreft risico's: je moet boomers eens zeggen dat hun pensioen niet gegarandeerd is, dan duurt je hervorming ook 10 jaar


[...]

En zo simpel is het dus niet.
Bij een inkomen van 40k mag je met 1% rente, 176k euro lenen. Bij een rente van 5% is dit meer dan 10.000 euro minder.
Groene paragraaf? Borgstellingen door een derde? Volgens mij leven we in een ander tijdperk.
Het tweede inkomen is inderdaad een reden wat voor hogere prijzen zorgde, hogere lasten, zonder meer woongenot.


[...]

En dat is dus EXACT de hele catch. Ollongren is van plan om juist nu dat bewijs van hogere huren door te voeren naar de hypotheekmarkt. Wat er voor gaat zorgen dat mensen meer mogen lenen. En zie het artikel van DNB: dat mensen meer gaan uitgeven en dezelfde huizen dus alleen maar duurder worden.


[...]
Toch raar dat een woning uit 1960 waar geen drol aan gebeurt is sindsdien, net zoveel in waarde stijgt en alleen maar onbetaalbaarder is geworden voor starters.
Dit argument is in dit topic wel zo extreem vaak debunked... nog los van het feit dat als ik nu een auto koop, ik wél meer luxe heb voor dezelfde betaalbaarheid. In een vrije markt waarin de wereld vooruit gaat is dat heel normaal.
Behalve bij huizen.


[...]

Dat laatste is dan ook waar als je het mij vraagt.


[...]

Klopt, het moet ook niet zo zijn dat degene die een starterswoning bouwt, deze na een jaar met een ton winst kan verkopen. Ik snap dan ook wel dat de regel is ingevoerd. Maar zoals ik in mijn vorige post uitlegde, zorgt het precies ook voor een marktverstoring; een vicieuze cirkel omhoog wat betreft grondprijzen, waardoor er geen aanbod ontstaat terwijl de vraag hoog is. In een gezonde vrije markt zou dat juist precies wel moeten gebeuren.
Er moet toch gekeken worden of die balans te verbeteren valt.

Verder eens; woningcoorperaties die in handen zijn van de staat kunnen exact er voor zorgen dat mensen betaalbaar kunnen blijven huren, want de schaarse grond blijft in handen van de staad/woco; er is geen particulier die zo aan de woningnood verdient. Dan stabiliseert de markt en verdwijnt het belang naar stijgende prijzen.


[...]

Kortom, je bashed het volledige artikel op basis van een eigen aanname. En nogmaals: er wordt gewoon een feitelijke constatering gedaan. Je kan het niet eens zijn met wáárom het onderzoek is uitgevoerd, maar de uitkomst van het onderzoek is niet te ontkrachten door de standpunten van de bron.

Beetje niveau alsof De Telegraaf een onderzoek doet en de conclusies publiceert. Het onderzoek en de conclusietrekking is daadwerkelijk te volgen. Maar jij wil het in de prullenbak gooien, omdat De Telegraaf het heeft onderzocht.
Als je een onderzoek de prullenbak wil ingooien, dan mag je met steekhoudende argumenten komen ipv 'ja maar De Telegraaf is een kutkrant'. Of dat waar is of niet; het gaat om de inhoud.

Kom op zeg : uit onderzoek gebleken.........
Dan stel je je wel bijzonder naïef op en je verdiept je nergens of reageert nergens op de voortdurende mantra van DNB.
Je bent voor mij in ieder geval naïef als jij denkt dat ze voor het heil van de consumenten gaan.
Hopelijk hoef ik je niet al hun falen in die zin op te halen.

DNB voert in deze zin, de woningmarkt, welk degelijk politiek en al heel lang en ja ernstig tekort geschoten met toezicht houden, wat hun kerntaak had moeten zijn.
Ook nu weer bazelen ze de risico's bij elkaar.
Hoe verzin je het dat een lagere rente een risico is voor een hypotheekgever?
Onzin ten top om hier pensioenen bij te halen om het onvergelijkbare.

Met groene investeringen mag je meer dan 100% van de koopsom lenen. 108% in mijn herinnering.
Met een borgstelling door bv een ouder bijna onbeperkt zolang de borg het kan dekken.
Denk niet dat ik in een ander tijdperk leef, maar eerder dat jij de hoed en de rand niet bevroedt.
De reële rente is bv ook niet leidend bij een aanvraag van een hypotheek.
Dus je stelt iets wat er niet is met je sommetje.

Ollogren heeft vierkant gelijk en maakt zo het speelveld eerlijker voor iedereen.
Het verhoogt het risico niet.
Daarvoor zijn de voorwaarden om dat te voorkomen.

Huis uit 1960? Wat een kinderachtig voorbeeld.
Ten eerste is het goed en locatie veel schaarser geworden en ten tweede is er de factor inflatie.
Vergelijk het met beleggen en dan zul je je realiseren hoe weinig dat huis heeft gerendeerd.
Prima, want een eigen huis is en blijft geen beleggingsobject en zeker niet een veilig pensioen!
Stenen betalen helemaal niets!

En nee , al zeg je het nog 10x, geen rant, geen bashen, maar wel heel goed de historie weten en levenslang in de wereld van vastgoed en geld verkeert.
Ik was erbij tot en met de parlementaire enquête die een aanfluiting was en de kern van het probleem niet wist te vinden.

Waarom jij de Telegraaf erbij haalt is mij een raadsel.
Ga jij eerst maar eens de historie van DNB nalopen en toon mij dan maar aan met historische voorbeelden dat het een betrouwbare bron is.


Uit onderzoek gebleken............

[izdp]

Wilke schreef op vrijdag 17 juli 2020 @ 19:50:
[...]


Deze opmerking verzwakt je argumentatie IMO toch flink.

Ja, die jaren '90 woningen die je in 2013 voor 2 ton nog niet aan de straatstenen kwijtraakte, zijn 7 jaar achterstallig onderhoud later ineens van zoveel hogere kwaliteit dat ze voor 290k de markt op gaan, en dan met tienduizenden overboden worden. Dit observeer ik in mijn eigen wijk, die niet eens in de buurt van de Randstad ligt. Dit in de 5e coronamaand overigens.

En er is zo weinig gebouwd t.o.v. wat er al stond, dat de hogere kwaliteit van die paar nieuwe huizen echt geen +50% in een paar jaar bij de gemiddelde huizenprijs verklaart.

Nee, ik zeg heel duidelijk voor een stuk.
Net zoals ik de schaarse locatie en inflatie een stuk had kunnen noemen.
En ja, nu iedereen zo ongeveer in de Randstad en steden wilt wonen met heel veel meters per persoon, dan is het dringen geblazen en jagen de kopers de prijzen enorm op en maken elkaar gek.
Ik zeg niet voor niets dat goedkoop veel te duur is en nog duurder dreigt te worden.
Echt duur zie ik daarentegen nog steeds als moeizaam, tenzij uiteraard in steden.
Daar staat geen enkele maat meer op.

[Maahes]

Zoals ik al eerder zei:

Afkoopsom #erfpacht 020 net overgemaakt, boel eurootjes deur uit. Eén keer raden waarom ik t doe
Smiling face with sunglasses Ongelooflijk dat gemeente A'dam mooie, eeuwige en vooral oplopende inkomstenstroom verkoopt. Op beurs betalen we dik voor zulke dividendstromen

https://twitter.com/ArendJanKamp/status/1284869817321828352

Ik denk dat iedereen er zo over denkt.

Huren moeten omhoog want 'marktconform'. Tegelijkertijd wordt gemeentelijke grond onder de marktprijs verkocht.

[ Voor 11% gewijzigd door Maahes op 20-07-2020 10:40 ]

[BoB_HenK]

Maahes schreef op maandag 20 juli 2020 @ 10:38:
Huren moeten omhoog want 'marktconform'. Tegelijkertijd wordt gemeentelijke grond onder de marktprijs verkocht.

Tenzij het om nieuwbouw gaat, dan zijn de 'incidentele baten' nodig om verkapte structurele tekorten te dichten. Weten we trouwens zeker dat Amsterdam hier niet hetzelfde doet? Pennies on the dollar om simpelweg wat cashflow naar voren te halen?

[Z___Z]

Als de gemeente geld nodig heeft, moeten ze dat gewoon lenen. Dat doen ze goedkoper dan de grond te verkopen. Sowieso incidentele baten gebruiken om structurele kosten te dekken lijkt me een slechte zaak.

[BoB_HenK]

Z___Z schreef op maandag 20 juli 2020 @ 11:04:
Als de gemeente geld nodig heeft, moeten ze dat gewoon lenen. Dat doen ze goedkoper dan de grond te verkopen. Sowieso incidentele baten gebruiken om structurele kosten te dekken lijkt me een slechte zaak.

Toch is het schering en inslag bij gemeenten om op deze manier hun financien te runnen

[SixtyYen]

BoB_HenK schreef op maandag 20 juli 2020 @ 11:02:
[...]


Tenzij het om nieuwbouw gaat, dan zijn de 'incidentele baten' nodig om verkapte structurele tekorten te dichten. Weten we trouwens zeker dat Amsterdam hier niet hetzelfde doet? Pennies on the dollar om simpelweg wat cashflow naar voren te halen?

Volgens mij is het ook een ideologisch dingetje. D66 (nooit meer links noemen) heeft dit al jaren als hun neo-liberale stokpaardje. Dus toen er afgerekend kon worden met dit PvdA pareltje hebben ze dat gedaan. Met de zegen van de linnentasjes brigade (GL), die daar vast nog wel een cultureel centrum ergens in Oud-West voor heeft teruggekregen.

Maar goed, ik woon niet meer in Amsterdam, dus misschien heb ik wat gemist.

Buiten de ring is de situatie natuurlijk anders: koop tegen agrarische grondwaarde (plus vaak nog een opslag, want kopen kopen kopen) en ga dan lekker opwaarderen op je balans. Woop woop woop, weer duur verkopen, iedereen een tuin ter grote van een postzegel, groenniveau basis en knallen. Kan je in ieder geval de WMO gaten mee vullen.

Kijk maar naar de jaren '60 wijken, veel ruimer opgezet, meer groen (onderhoud, onderhoud, kost klauwen met geld!). De boekhouders hebben dat allemaal uitgekleed. Bijkomend voordeel is in ieder geval wel weer dat mensen zich ook veilig voelen, veel van die jaren '60 wijken hebben rare bosjes en hoekjes die het veiligheidsniveau verlagen (ook icm de hoge onderhoudsfactor, die vaak te zeer is teruggedrongen, waardoor de boel verslonst - had Diederik Stapel daar niet ooit een onderzoek over? ).

[BoB_HenK]

Z___Z schreef op maandag 20 juli 2020 @ 11:04:
Als de gemeente geld nodig heeft, moeten ze dat gewoon lenen. Dat doen ze goedkoper dan de grond te verkopen. Sowieso incidentele baten gebruiken om structurele kosten te dekken lijkt me een slechte zaak.

In 2018 kwam 13% van de inkomsten van gemeenten via OZB en grondexploitatie (ieder zo 6-7%). "Pachten" valt bovendien in de categorie overig, dus laten we stellen dat 15% van het inkomen van een gemiddelde gemeente komen uit het gebruik van grond en/of gebouwen. Komt nog eens bij dat er gemiddeld zo'n 10% onttrokken moet worden uit reserves. Klinkt m.i. niet als een houdbaar huishoudboekje.

[Z___Z]

SixtyYen schreef op maandag 20 juli 2020 @ 12:34:
[...]

Volgens mij is het ook een ideologisch dingetje. D66 (nooit meer links noemen) heeft dit al jaren als hun neo-liberale stokpaardje. Dus toen er afgerekend kon worden met dit PvdA pareltje hebben ze dat gedaan. Met de zegen van de linnentasjes brigade (GL), die daar vast nog wel een cultureel centrum ergens in Oud-West voor heeft teruggekregen.

Maar goed, ik woon niet meer in Amsterdam, dus misschien heb ik wat gemist.

Buiten de ring is de situatie natuurlijk anders: koop tegen agrarische grondwaarde (plus vaak nog een opslag, want kopen kopen kopen) en ga dan lekker opwaarderen op je balans. Woop woop woop, weer duur verkopen, iedereen een tuin ter grote van een postzegel, groenniveau basis en knallen. Kan je in ieder geval de WMO gaten mee vullen.

Kijk maar naar de jaren '60 wijken, veel ruimer opgezet, meer groen (onderhoud, onderhoud, kost klauwen met geld!). De boekhouders hebben dat allemaal uitgekleed. Bijkomend voordeel is in ieder geval wel weer dat mensen zich ook veilig voelen, veel van die jaren '60 wijken hebben rare bosjes en hoekjes die het veiligheidsniveau verlagen (ook icm de hoge onderhoudsfactor, die vaak te zeer is teruggedrongen, waardoor de boel verslonst - had Diederik Stapel daar niet ooit een onderzoek over? ).

Daar hebben gemeentes ook wat op bedacht, namelijk veel semi-openbaar groen. Daarvan zijn de bewoners eigenaar van het groen tussen de huizen en dus ook verantwoordelijk voor het onderhoud middels een VVE.

Maar goed, ben zelf ook meer van de rechte straten. Het ergste zijn nog de jaren 80 bloemkoolwijken, waar je zonder wegwijzing niet meer uit komt. Ze kunnen beter in de kavel uitgifte max X% verhard eisen, zodat je groene voortuien en niet volledig versteende achtertuinen krijgt.

[Napo]

Z___Z schreef op maandag 20 juli 2020 @ 13:12:
[...]
. Ze kunnen beter in de kavel uitgifte max X% verhard eisen, zodat je groene voortuien en niet volledig versteende achtertuinen krijgt.

En dat moet je dan weer gaan handhaven wat weer een extra kostenpost is

[Fraggert]

Z___Z schreef op maandag 20 juli 2020 @ 13:12:
[...]

Daar hebben gemeentes ook wat op bedacht, namelijk veel semi-openbaar groen. Daarvan zijn de bewoners eigenaar van het groen tussen de huizen en dus ook verantwoordelijk voor het onderhoud middels een VVE.

Maar goed, ben zelf ook meer van de rechte straten. Het ergste zijn nog de jaren 80 bloemkoolwijken, waar je zonder wegwijzing niet meer uit komt. Ze kunnen beter in de kavel uitgifte max X% verhard eisen, zodat je groene voortuien en niet volledig versteende achtertuinen krijgt.

Dit soort regels moet je gewoon in het bestemminsgplan regelen, is tenminste direct (lees: eenvoudig) handhaafbaar dan allerlei obscuur verstopte beperkingen in één of andere privaatrechtelijke koopovereenkomst

[Fraggert]

Napo schreef op maandag 20 juli 2020 @ 13:13:
[...]


En dat moet je dan weer gaan handhaven wat weer een extra kostenpost is

Korte termijnen stellen, dan pak je hopelijk wat dwansgommen die de gemeentekas in kunnen vloeien

[Z___Z]

Napo schreef op maandag 20 juli 2020 @ 13:13:
[...]


En dat moet je dan weer gaan handhaven wat weer een extra kostenpost is

1 persoon die met een drone rondjes vliegt door de stad zou genoeg moeten zijn voor de controle. De kosten zullen inderdaad meer in het bezwaar zitten van mensen die steggelen over de laatste 5%.

[__fred__]

Leuk artikel in het NRC over het naar de verkoopprijs toetaxeren van woningen op dit moment:
https://www.nrc.nl/nieuws...gmarkt-opdrijven-a4006408

[Rmanen]

__fred__ schreef op maandag 20 juli 2020 @ 13:23:
Leuk artikel in het NRC over het naar de verkoopprijs toetaxeren van woningen op dit moment:
https://www.nrc.nl/nieuws...gmarkt-opdrijven-a4006408

Ik las dat artikel vanochtend ook, moest meteen aan dit topic denken. Volgens mij zit de helft van alle 'eerlijke' taxateurs hier te posten

Los daarvan is het natuurlijk van de zotte dat je inmiddels met nagenoeg gratis geld van een ander kan opbieden naar een willekeurig getal, wetende dat je slechts 5% kans hebt op een taxatie in jouw nadeel.

[Harrie_]

__fred__ schreef op maandag 20 juli 2020 @ 13:23:
Leuk artikel in het NRC over het naar de verkoopprijs toetaxeren van woningen op dit moment:
https://www.nrc.nl/nieuws...gmarkt-opdrijven-a4006408

Interessant artikel, dank voor het delen

Toevallig pas geleden een taxatie uit laten voeren en ik heb me ook verbaasd over hoe dat precies gaat met die referentie objecten. Bij mij in de buurt waren zeer weinig referentieobjecten dus dan kom je al gauw uit bij woningen die zéér sterk afwijken. Resultaat van de taxatie komt dan eigenlijk neer op "omdat deze BMW 100k waard is en deze VW Polo 20k, taxeren we deze Ford op 50k"

[Koekfabriek]

Volgens mij is het grootste probleem dat de taxatie op een rond bedraag uit komt i.p.v. een "range". Bijv. 264k, lijkt mij logischer om daar 250 ~ 275K van te maken. Puur omdat het een verplichting is van de bank komen die vreemde prikkels naar voren. Hoe bepaald je objectief de waarde van een object terwijl het nog altijd is wat de gek er voor geeft?

[Napo]

__fred__ schreef op maandag 20 juli 2020 @ 13:23:
Leuk artikel in het NRC over het naar de verkoopprijs toetaxeren van woningen op dit moment:
https://www.nrc.nl/nieuws...gmarkt-opdrijven-a4006408

Dit is ook een nieuwsbericht dat alle opendeuren nog een intrapt

De bank bied een product met vrij laag risico aan. Enkel als de woning zwaar onder water staat is er wat risico maar die komt altijd bij de hypotheekverstrekker te liggen of alsnog middels NHG afgedekt. De koper wil de woning en net zoals andere objecten is de waarde eigenlijk wat de gek er voor geeft.

Zolang de hypotheeknemer vrijwel geen risico loopt ga je dit eigenlijk niet oplossen. Nu ziet de hypotheeknemer een stempel van het NWWI en gaat daar dus mee verder. Onafhankelijkheid bestaat ook niet of je moet iemand vinden die in het ongewis is van de algehele situatie. Iets wat vrij lastig is aangezien alsnog iemand zijn/haar rekening mag betalen.

[Napo]

Koekfabriek schreef op maandag 20 juli 2020 @ 13:49:
Volgens mij is het grootste probleem dat de taxatie op een rond bedraag uit komt i.p.v. een "range". Bijv. 264k, lijkt mij logischer om daar 250 ~ 275K van te maken.

Je kan daar prima 264k van maken waarbij er dan een acceptabele afwijking plaats kan vinden van -5% en +2%. Daarbij kom je wel weer op de discussie wat nou de maximale LTV moet zijn, is dat de taxatiewaarde + wat marge of niet. Nu ga je als taxateur liever op de max max zitten want dat geeft minder problemen in het hypotheekoffertetraject

[ASW1]

Waar het op neer komt is dat je in de praktijk dus niet maximaal 100% kunt lenen maar 110% of misschien wel meer. En die verruiming (of in dit geval gesjoemel) van de leennorm betekent prijsopdrijving. Dat is toch een stuk lucht in de markt.

[Fraggert]

ASW1 schreef op maandag 20 juli 2020 @ 14:06:
Waar het op neer komt is dat je in de praktijk dus niet maximaal 100% kunt lenen maar 110% of misschien wel meer. En die verruiming (of in dit geval gesjoemel) van de leennorm betekent prijsopdrijving. Dat is toch een stuk lucht in de markt.

zie je een geldverstekker al 3 ton uitlenen met de wetenschap dat het onderpand 300K is...ow wacht...maar het kan ook 285.000 zijn

[MaStar]

Deze link is relevant om te delen:
https://www.businessinsid...vrij-annuitair-2020-2010/

Daling hypotheekrente: zoveel lager zijn maandlasten in 10 jaar tijd – hypotheek mét aflossing bijna even duur als aflossingsvrij in 2010

Hier zie je een verklaring van de huidige huizenprijzen. We blijven maar denken in 2015 prijzen, maar moeten in kader van ontwikkeling veel meer kijken naar huidige rentestanden en dito maandlasten.

[ Voor 18% gewijzigd door MaStar op 20-07-2020 14:56 ]

[__fred__]

MaStar schreef op maandag 20 juli 2020 @ 14:55:
Deze link is relevant om te delen:
https://www.businessinsid...vrij-annuitair-2020-2010/

Daling hypotheekrente: zoveel lager zijn maandlasten in 10 jaar tijd – hypotheek mét aflossing bijna even duur als aflossingsvrij in 2010

Hier zie je een verklaring van de huidige huizenprijzen. We blijven maar denken in 2015 prijzen, maar moeten in kader van ontwikkeling veel meer kijken naar huidige rentestanden en dito maandlasten.

Totdat de rente gaat stijgen.

[Wilke]

Fraggert schreef op maandag 20 juli 2020 @ 14:20:
zie je een geldverstekker al 3 ton uitlenen met de wetenschap dat het onderpand 300K is...ow wacht...maar het kan ook 285.000 zijn

Zolang iemand anders garant staat als het mis gaat (hoi NHG!), 100% zeker: hogere lening = meer rente.

[__fred__]

Wilke schreef op maandag 20 juli 2020 @ 15:11:
[...]


Zolang iemand anders garant staat als het mis gaat (hoi NHG!), 100% zeker: hogere lening = meer rente.

Dat geldt voor de bank inderdaad. Voor jou als persoon is de NHG natuurlijk maar een zeer beperkte garantie, waarbij vier redenen zijn, waarom NHG afziet van verhaal bij jou:

• je hebt het samenwonen beëindigd vanwege het verbreken van je relatie (en de hypotheek is aan je en jouw voormalige partner verleend)
• je bent niet-verwijtbaar werkloos geraakt
• je bent arbeidsongeschikt geraakt
• je partner is overleden

Stijging van de rente is toch echt eigen risico.

[Jopie035]

Wilke schreef op maandag 20 juli 2020 @ 15:11:
[...]


Zolang iemand anders garant staat als het mis gaat (hoi NHG!), 100% zeker: hogere lening = meer rente.

Sinds enkele jaren is 10% van het verlies op een NHG lening voor de geldverstrekker...

[Fraggert]

Wilke schreef op maandag 20 juli 2020 @ 15:11:
[...]


Zolang iemand anders garant staat als het mis gaat (hoi NHG!), 100% zeker: hogere lening = meer rente.

Maar dan heb je het weer over aanvullende randvoorwaarden

[Loft]

Wilke schreef op maandag 20 juli 2020 @ 15:11:
[...]


Zolang iemand anders garant staat als het mis gaat (hoi NHG!), 100% zeker: hogere lening = meer rente.

Nope.
Het gaat om de schuld / marktwaarde verhouding.

Als je 3 ton leent op een waarde van een woning van 4 ton OF
Als je 2 ton leent op een waarde van een woning van 2 ton.

On het laatste geval is je rente toch echt hoger

[anon054630]

-

[ Voor 99% gewijzigd door anon054630 op 27-04-2021 14:32 ]

[anon054630]

-

[ Voor 100% gewijzigd door anon054630 op 27-04-2021 14:32 ]

[GoldenSample]

Neuzelaar schreef op maandag 20 juli 2020 @ 23:04:
[...]


Kwam het artikel ook tegen. Deze vond ik helemaal geweldig:
"Als het NWWI bewijs heeft dat een taxateur niet zelf tot een waardebepaling komt, dan onderneemt het stappen. Dit voorjaar werd een taxateur door de tuchtrechter voor een maand geschorst na een klacht van het NWWI. Bij de taxatie van 330.100 euro vermeldde hij doodleuk dat hij de koopsom had gekopieerd. In de tuchtzaak betoogde het NWWI dat de taxateur er is om „de marktwaarde te schatten”. Zodra een taxateur „zich laat leiden door de koopsom, is er van een onafhankelijke taxatie geen sprake”.
In dit geval was de taxateur zo brutaal om te erkennen dat hij de koopsom als leidraad hanteerde."
Maar de taxateur heeft wel een punt: het is waard wat de gek er voor wil geven

Tja dat Artikel, nofi maar iedereen met boerenverstand en enige activiteit op de koop markt weet dit toch? De citaten van de verschillende stakeholders zijn natuurlijk wel genieten. Een voorbeeld van de incest-economie optimaforma zullen we maar zeggen.

[Biggg]

https://www.nu.nl/economi...re-hypotheek-krijgen.html

Het kabinet wil dat het laagste inkomen zwaarder meeweegt in de berekening voor de maximale hypotheek, en dat de hoogte van de studieschuld juist minder effect heeft.

Dat blijkt uit een voorstel tot wetswijziging dat minister van Financiën Wopke Hoekstra afgelopen vrijdag heeft ingediend maar dat tot dinsdag onopgemerkt bleef.

Houdt het dan nooit op?

Met het voorstel volgt Hoekstra deels het advies van het Nibud.

Toch is het voorstel opvallend. De Nederlandsche Bank (DNB) meldde vorige week namelijk dat de verdriedubbeling van de Nederlands huizenprijzen over de afgelopen 25 jaar vooral te verklaren is door de toegenomen financieringsruimte van kopers en niet door het toenemend woningtekort. De centrale bank schrijft dat de stijging van de huizenprijzen de afgelopen kwarteeuw gelijk is opgegaan met de maximale leenruimte van kopers.

Selectief luisteren naar adviseurs en dan claimen simpelweg het beleid te "volgen" wat de adviseurs adviseren. Dit kabinet heeft maar 1 doel op de woningmarkt, hogere huizenprijzen...

[Rubbergrover1]

Zijn niet zulke schokkende wijzigingen. Het zwaarder meetellen van het tweede inkomen zat al jaren in de pijplijn en heeft vooral te maken met het geleidelijk afschaffen van het uitbetalen van de algemene heffingskorting bij partners zonder inkomen. Daardoor houden tweeverdieners relatief meer over van het tweede inkomen dan een paar jaar geleden, en is het dus logisch dat bij tweeverdieners ook het tweede bruto inkomen zwaarder meetelt.

Dat de duo lening minder zwaar meetelt is het gevolg van dat ze (eindelijk!) de duo lasten niet baseren op een vast rentepercentage van 4%, maar laten afhangen van het werkelijke rentepercentage. Lijkt mij alleen maar logisch en ik heb mij er altijd over verbaasd dat ze met twee vaste percentages werkten. Die leningen kunnen dus ook juist zwaarder gaan meetellen, als de rente boven de 2% komt. Is dus niet per definitie een verruiming van de leenmogelijkheden

[kgl]

Biggg schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 08:50:
https://www.nu.nl/economi...re-hypotheek-krijgen.html


[...]


Houdt het dan nooit op?


[...]


Selectief luisteren naar adviseurs en dan claimen simpelweg het beleid te "volgen" wat de adviseurs adviseren. Dit kabinet heeft maar 1 doel op de woningmarkt, hogere huizenprijzen...

Kennelijk houdt het inderdaad nooit op met deze geweldige journalistiek. Nu.nl heeft echt moeite gedaan zich erin te verdiepen:

Op 28 augustus 2017 schreef ik:

Zet alvast maar in je agenda:
~ 20 augustus 2018 nieuws: "Tweede inkomen telt in 2019 opnieuw voor 70% mee voor bepaling financieringslast percentages"
~ 20 augustus 2019 nieuws: "Tweede inkomen telt in 2020 voor 80% mee voor bepaling financieringslastpercentages"
~ 20 augustus 2020 nieuws: "Tweede inkomen telt in 2021 voor 90% mee voor bepaling financieringslastpercentages"
~ 20 augustus 2021 nieuws: "Tweede inkomen telt in 2022 opnieuw voor 90% mee voor bepaling financieringslast percentages"
~ 20 augustus 2022 nieuws: "Tweede inkomen telt in 2023 voor 100% mee voor bepaling financieringslastpercentages"

kgl in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5"

[Fraggert]

__fred__ schreef op maandag 20 juli 2020 @ 13:23:
Leuk artikel in het NRC over het naar de verkoopprijs toetaxeren van woningen op dit moment:
https://www.nrc.nl/nieuws...gmarkt-opdrijven-a4006408

Hier krijg je toch een ranzige smaak van in je waffel of niet dan

[Ivow85]

Fraggert schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 10:06:
[...]


Hier krijg je toch een ranzige smaak van in je waffel of niet dan

Valt wel mee. De marktwaarde is de waarde die serieuze geïnteresseerden er voor over hebben. In een markt waar men flink tegen elkaar op biedt, kun je stellen dat die marktwaarde in elk geval op het niveau ligt van het op één na hoogste bod. Er zijn namelijk meerdere partijen die dat bedrag voor de woning over hebben.

Indien dan het hoogste bod en het op één na hoogste bod dicht bij elkaar liggen, is het niet meer dan logisch dat de vastgestelde marktwaarde (min of meer) gelijk ligt aan de koopprijs.

In een markt waar mensen niet in de rij staan voor een koopwoning, komt de taxatie veel meer aan op de expertise van de taxateur. De taxateur moet dan vaststellen tegen welke prijs de woning binnen een redelijke termijn verkocht zou kunnen worden aan een andere geïnteresseerde. In zo'n markt kijk je onder andere naar de recente verkoopprijzen van andere objecten.

[Fraggert]

Ivow85 schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 10:33:
[...]


Valt wel mee. De marktwaarde is de waarde die serieuze geïnteresseerden er voor over hebben. In een markt waar men flink tegen elkaar op biedt, kun je stellen dat die marktwaarde in elk geval op het niveau ligt van het op één na hoogste bod. Er zijn namelijk meerdere partijen die dat bedrag voor de woning over hebben.

Indien dan het hoogste bod en het op één na hoogste bod dicht bij elkaar liggen, is het niet meer dan logisch dat de vastgestelde marktwaarde (min of meer) gelijk ligt aan de koopprijs.

In een markt waar mensen niet in de rij staan voor een koopwoning, komt de taxatie veel meer aan op de expertise van de taxateur. De taxateur moet dan vaststellen tegen welke prijs de woning binnen een redelijke termijn verkocht zou kunnen worden aan een andere geïnteresseerde. In zo'n markt kijk je onder andere naar de recente verkoopprijzen van andere objecten.

Er staat wel iets meer in dat artikel dan jouw uitleg van de theorie hoe een markt werkt.

[aicaramba]

Biggg schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 08:50:
https://www.nu.nl/economi...re-hypotheek-krijgen.html


[...]


Houdt het dan nooit op?


[...]


Selectief luisteren naar adviseurs en dan claimen simpelweg het beleid te "volgen" wat de adviseurs adviseren. Dit kabinet heeft maar 1 doel op de woningmarkt, hogere huizenprijzen...

Extra maatregelen om eenverdieners uit de markt te drukken?

[Kaiberia]

aicaramba schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 11:36:
[...]

Extra maatregelen om eenverdieners uit de markt te drukken?

Lekker is dat. "Ja je verdient wel evenveel als deze twee hillbillies, maar je bent alleen, graag 1k+ euries ophoesten voor de huur dank u". Nu is Nederland sowieso niet het vriendelijkste land voor alleenstaanden, gaan ze die nog verder uitmelken t.b.v. de echtparen alleen om de bubbel in stand te houden.

[Joopieboy]

Kaiberia schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 11:46:
[...]


Lekker is dat. "Ja je verdient wel evenveel als deze twee hillbillies, maar je bent alleen, graag 1k+ euries ophoesten voor de huur dank u". Nu is Nederland sowieso niet het vriendelijkste land voor alleenstaanden, gaan ze die nog verder uitmelken t.b.v. de echtparen alleen om de bubbel in stand te houden.

Zo wordt de klap met de volgende crisis alleen maar groter. Mensen meer laten lenen, rentes die laag zijn, en dadelijk gaat het fout en dan gaat het goed fout.

Niet dat ik nu als ik opnieuw zou kunnen beginnen iets zou kunnen kopen, voor mijn appartement nu zou ik tussen de 50 en 80k eigen inleg moeten hebben ipv 20k. Maar goed...

En huren met 13-1400 euro per maand is ook de norm met mijn inkomen en een soortgelijk appartement. Maar een hypo van meer dan 700 euro (160k ish) is niet te doen.

Mooi systeem maar dat kunnen ze niet vol blijven houden zo. Zeker niet met die mensen die die enorme bedragen kunnen lenen, auto's op afbetaling of private lease, noem maar op.

[revolution-nl]

Biggg schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 08:50:
https://www.nu.nl/economi...re-hypotheek-krijgen.html


[...]


Houdt het dan nooit op?


[...]


Selectief luisteren naar adviseurs en dan claimen simpelweg het beleid te "volgen" wat de adviseurs adviseren. Dit kabinet heeft maar 1 doel op de woningmarkt, hogere huizenprijzen...

Belachelijk, de oorzaak namelijk een woning tekort is niet weggenomen wat betekend dat de prijzen door deze maatregel verder stijgen, de lasten stijgen de bereikbaarheid neemt weer af waardoor vervolgens weer bij stap 1 bent.

Netto resultaat is negatief, tweeverdieners worden met hogere maandlasten opgezadeld en de bereikbaarheid voor alleenstaande starters is afgenomen.

Waar is dit kabinet mee bezig?

[ Voor 7% gewijzigd door revolution-nl op 21-07-2020 12:10 ]

[Kaiberia]

Joopieboy schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 12:05:
[...]

En huren met 13-1400 euro per maand is ook de norm met mijn inkomen en een soortgelijk appartement. Maar een hypo van meer dan 700 euro (160k ish) is niet te doen.

En in plaats van de huurmarkt aanpakken, gaan ze alleenstaanden nog verder in het nauw drukken en echtparen meer laten lenen. Terwijl de huurmarkt aanpakken de druk verlaagt voor alleenstaanden om ook te kopen, waardoor prijzen goedkoper worden voor de koppels wanneer ze een koophuis nemen, en ze kunnen meer sparen tijdens de huurfase. Het is niet alsof tweeverdieners van nature een voorsprong hebben op de alleenstaande.. oh wacht.

Ja, vooral de bubbel verder opblazen en bang zijn dat de koopmarkt terugloopt naar fatsoenlijke prijzen.

[MaStar]

Goed bericht voor starters, maar met name voor de huizenprijzen:

https://www.nu.nl/economi...re-hypotheek-krijgen.html

Tweeverdieners kunnen vanaf volgend jaar mogelijk een hogere hypotheek afsluiten. Het kabinet wil dat het laagste inkomen zwaarder meeweegt in de berekening voor de maximale hypotheek, en dat de hoogte van de studieschuld juist minder effect heeft.

Hoe meer mensen kunnen lenen, hoe makkelijker "hoge prijzen" bereikbaar zijn voor tweeverdieners

[BoB_HenK]

Ivow85 schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 10:33:
[...]


Valt wel mee. De marktwaarde is de waarde die serieuze geïnteresseerden er voor over hebben. In een markt waar men flink tegen elkaar op biedt, kun je stellen dat die marktwaarde in elk geval op het niveau ligt van het op één na hoogste bod. Er zijn namelijk meerdere partijen die dat bedrag voor de woning over hebben.

Indien dan het hoogste bod en het op één na hoogste bod dicht bij elkaar liggen, is het niet meer dan logisch dat de vastgestelde marktwaarde (min of meer) gelijk ligt aan de koopprijs.

In een markt waar mensen niet in de rij staan voor een koopwoning, komt de taxatie veel meer aan op de expertise van de taxateur. De taxateur moet dan vaststellen tegen welke prijs de woning binnen een redelijke termijn verkocht zou kunnen worden aan een andere geïnteresseerde. In zo'n markt kijk je onder andere naar de recente verkoopprijzen van andere objecten.

Door leenruimte telkens te vergroten wordt de markt'waarde' opgeblazen. Immers, de hoeveelheid hypotheek (en de kosten waartegen dit gebeurd) zijn bepalend voor de prijs. Indien de rente laag blijft (en het dus even goedkoop blijft om te lenen) is de enige logische verwachting een verdere stijging van huizen prijzen.

Uit het artikel blijkt verder wel dat van expertise weinig sprake is onder taxateurs. Afwijking van tonnen, tientallen procenten, per woning zijn geen uitzondering wanneer taxaties worden vergeleken. Moet je je voorstellen dat de ene dokter voorstelt twee tenen te amputeren en de volgende bepleit dat alles net onder je knie er af moet. De hele taxatie industrie draait maar om 1 ding: Zo veel mogelijk taxaties in een zo kort mogelijke periode er door heen rammen, zonder oog voor de werkelijkheid en met als doel niet gepakt worden door een 'wij van wc eend' brancheorganisatie met het alleenrecht om certificaten uit te delen.

[Maahes]

Deze ontwikkelingen van het verruimen van de leenruimte passen in een veel bredere maatschappelijke ontwikkeling. Dit is mooi beschreven in het boek 'Fantoomgroei' van Sander Heijne en Hendrik Noten.

[RemcoDelft]

MaStar schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 12:38:
Goed bericht voor starters, maar met name voor de huizenprijzen:

https://www.nu.nl/economi...re-hypotheek-krijgen.html

Tweeverdieners kunnen vanaf volgend jaar mogelijk een hogere hypotheek afsluiten. Het kabinet wil dat het laagste inkomen zwaarder meeweegt in de berekening voor de maximale hypotheek, en dat de hoogte van de studieschuld juist minder effect heeft.

Hoe meer mensen kunnen lenen, hoe makkelijker "hoge prijzen" bereikbaar zijn voor tweeverdieners

Leuk, weer meer betalen voor hetzelfde dus. Banken blij, makelaars blij, adviseurs blij, politici blij, gemeenten blij, hoogbejaarden blij, en de rest van het land ook blij want hun rijtjespaleis wordt weer meer waard. Steeds meer betalen voor hetzelfde, wat kan er misgaan?
En zelfs starters blij, want ze denken allemaal dat ze een groter huis kunnen kopen als iedereen meer kan lenen

[ Voor 7% gewijzigd door RemcoDelft op 21-07-2020 13:18 ]

[Napo]

Maahes schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 13:10:
Deze ontwikkelingen van het verruimen van de leenruimte passen in een veel bredere maatschappelijke ontwikkeling. Dit is mooi beschreven in het boek 'Fantoomgroei' van Sander Heijne en Hendrik Noten.

Mooie drop van een boek maar uhm, meer dan verkoopcijfers pogen te stuwen is het niet. Wat meer context?

[Napo]

RemcoDelft schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 13:16:
[...]

Leuk, weer meer betalen voor hetzelfde dus. Banken blij, politici blij, hoogbejaarden blij, en de rest van het land ook blij want hun rijtjespaleis wordt weer meer waard. Steeds meer betalen voor hetzelfde, wat kan er misgaan?

Het te grote deel van het land dat spijtig genoeg niet ziet dat meer leencapaciteit geen oplossing is. In een N1 geval wellicht maar over de algehele breedte niet. De woningmarkt is verziekt en de overheid zit er al jaar en dag geen oplossing voor. De enige oplossingen die er komen zijn voornamelijk expansievaten die heel erg tijdelijk werken.

[Metro2002]

MaStar schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 12:38:
Goed bericht voor starters, maar met name voor de huizenprijzen:

https://www.nu.nl/economi...re-hypotheek-krijgen.html

Tweeverdieners kunnen vanaf volgend jaar mogelijk een hogere hypotheek afsluiten. Het kabinet wil dat het laagste inkomen zwaarder meeweegt in de berekening voor de maximale hypotheek, en dat de hoogte van de studieschuld juist minder effect heeft.

Hoe meer mensen kunnen lenen, hoe makkelijker "hoge prijzen" bereikbaar zijn voor tweeverdieners

Ah mooi, dan kan ik nóg meer vragen voor mijn huis

Kortom, dit lost wederom niets op. Ze moeten het juist moeilijker maken om een hypotheek te krijgen. De leencapaciteit is namelijk zo'n beetje de grootste reden voor prijsbewegingen op de woningmarkt.

[RemcoDelft]

Metro2002 schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 13:45:
Kortom, dit lost wederom niets op. Ze moeten het juist moeilijker maken om een hypotheek te krijgen. De leencapaciteit is namelijk zo'n beetje de grootste reden voor prijsbewegingen op de woningmarkt.

De aflossingstermijn elk jaar een jaar verkorten! In 2050 helemaal geen hypotheken meer. Dan kan je gewoon een jaarsalaris sparen en contant een huis afrekenen.

[ Voor 8% gewijzigd door RemcoDelft op 21-07-2020 14:00 ]

[MaStar]

Metro2002 schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 13:45:
[...]

Ah mooi, dan kan ik nóg meer vragen voor mijn huis

Kortom, dit lost wederom niets op. Ze moeten het juist moeilijker maken om een hypotheek te krijgen. De leencapaciteit is namelijk zo'n beetje de grootste reden voor prijsbewegingen op de woningmarkt.

Klopt - het lost niets op - behalve dat de prijzen nog meer zullen stijgen en/of de waarde behouden blijft.

Zeker met deze historisch lage rente = gratis geld

[Kaiberia]

Napo schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 13:16:
[...]


Mooie drop van een boek maar uhm, meer dan verkoopcijfers pogen te stuwen is het niet. Wat meer context?

Tl;dr: groei wordt gestimuleerd zonder dat we daadwerkelijk kijken naar wat er van komt, en het gros van deze groei gaat rechtstreeks naar de top. De werkenden verliezen en de kapitalisten winnen.

De huiszoekers mogen telkens meer hypotheek gaan ophoesten, of je wordt gedwongen op een bizar hoge huurmarkt, en de investeerders winnen hiermee. Voor iedereen die al een woning heeft gebeurt er vrijwel niks tot je overweegt van locatie te veranderen, want je overwaarde moet je toch betalen aan het volgende huis op een geografisch equivalent gebied. Het lijkt alleen leuk dat je huis nu 6 ton waard is i.p.v. 5 ton. Daar heb je niks aan tot je verhuist naar een goedkoper huis en je met het verschil tussen nu verhuizen en een jaar geleden verhuizen, meer dingen kan.

Dit kan ook andersom zoals ik al heb gesteld: als je de huurmarkt gezonder maakt, haal je de druk weg bij de koopmarkt. Echter is dit voor verhuurders niet gunstig, want minder inkomsten. En voor de investeerders niet gunstig, want lagere huisprijzen. Dus blazen we de bubbel verder op en houden we de meute dom, want die schreeuwen "er zijn niet genoeg huizen!" zonder te kijken naar andere factoren.

[Tjebakka]

Staat ook in het artikel:

Toch is het voorstel opvallend. De Nederlandsche Bank (DNB) meldde vorige week namelijk dat de verdriedubbeling van de Nederlands huizenprijzen over de afgelopen 25 jaar vooral te verklaren is door de toegenomen financieringsruimte van kopers en niet door het toenemend woningtekort. De centrale bank schrijft dat de stijging van de huizenprijzen de afgelopen kwarteeuw gelijk is opgegaan met de maximale leenruimte van kopers.

[Napo]

Kaiberia schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 14:07:
[...]
Dit kan ook andersom zoals ik al heb gesteld: als je de huurmarkt gezonder maakt, haal je de druk weg bij de koopmarkt. Echter is dit voor verhuurders niet gunstig, want minder inkomsten. En voor de investeerders niet gunstig, want lagere huisprijzen. Dus blazen we de bubbel verder op en houden we de meute dom, want die schreeuwen "er zijn niet genoeg huizen!" zonder te kijken naar andere factoren.

En dan kom je bij de realiteit waar er weer een relatie zit tussen pensioenfondsen en de huurmarkt. De huurmarkt gezond maken heeft als effect dat de rendementen nu en/of op termijn voor de pensioenfondsen weer een klap gaan geven.

De huizenmarkt zit zo verweven door alles heen dat elke aanpassing daar een klap gaat zijn. Een klap die ik niet genomen ga zien worden omdat het politieke zelfmoord gaat zijn. Een klap op de grote en kleine verhuurders en de huidige huizenbezitters (weg fictieve winst of onder water staan). De winst? Bij de huurders en de woningszoekers en dan voornamelijk de starters. Een groep die vertegenworodigd dient te worden maar zit daar de macht?

[Napo]

Tjebakka schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 14:08:
Staat ook in het artikel:


[...]

En daar speelt het journalisme zo'n twijfelachtige rol in de huizenmarkt. De beeldvorming is "meer ruimte = meer kansen" terwijl de het journalisme daar toch echt een realistisch beeld mag schetsen.

[Maahes]

Napo schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 13:16:
[...]


Mooie drop van een boek maar uhm, meer dan verkoopcijfers pogen te stuwen is het niet. Wat meer context?

Een samenvatting is makkelijk te vinden op verkoopsites. Ik wilde juist niet een link droppen naar een website van een winkel omdat ik dacht dat het dan als reclame voor de winkel opgevat kon worden.

[Maahes]

De centrale vraag in het boek is waarom wij steeds harder moeten werken voor hetzelfde.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 09:09:
Zijn niet zulke schokkende wijzigingen. Het zwaarder meetellen van het tweede inkomen zat al jaren in de pijplijn en heeft vooral te maken met het geleidelijk afschaffen van het uitbetalen van de algemene heffingskorting bij partners zonder inkomen. Daardoor houden tweeverdieners relatief meer over van het tweede inkomen dan een paar jaar geleden, en is het dus logisch dat bij tweeverdieners ook het tweede bruto inkomen zwaarder meetelt.

Het zijn jaar-op-jaar geen schokkende wijzigingen. Maar ieder jaar (laten we zeggen) 2% meer leenruimte door verruiming van normen en (laten we zeggen) 2% meer leenruimte door dalende rentes jaar op jaar op jaar zorgt wel voor enorm veel duurdere huizen.

Edit: ik lees bij FD dat het tweede inkomen in 2013 voor 30% meetelde, dat is een enorm aanzienlijke toename.

Dat de duo lening minder zwaar meetelt is het gevolg van dat ze (eindelijk!) de duo lasten niet baseren op een vast rentepercentage van 4%, maar laten afhangen van het werkelijke rentepercentage. Lijkt mij alleen maar logisch en ik heb mij er altijd over verbaasd dat ze met twee vaste percentages werkten. Die leningen kunnen dus ook juist zwaarder gaan meetellen, als de rente boven de 2% komt. Is dus niet per definitie een verruiming van de leenmogelijkheden

Dit is dus totaal niet logisch. Gezien de DUO lening 30 jaar lang blijft staan en het rentepercentage dus kan veranderen over de loop van die 30 jaar, is het helemaal niet gek dat de hypotheekverstrekker uitgaat van een (soort van) worst-case scenario. Dat lijkt me niet meer dan gewenst. Rentes kunnen best stijgen over zo'n lange periode.

Rekenen met het huidige rentepercentage is prima, maar dan moet je ook bij DUO je rente 30 jaar vast kunnen zetten.

Overigens vermeld DUO zelf ook precies hetzelfde in hun voorstel van aanpassingen, ik kan nu even geen linkje opzoeken, maar in het document staat dit principe best duidelijk vermeld.

[ Voor 7% gewijzigd door Richh op 21-07-2020 16:28 ]

[Immutable]

Ik hoorde net weer het nieuws over tweeverdieners die meer mogen lenen.

Is dit puur om de onwetende volk te sussen? Dit is slecht nieuws voor ons allen. Alleen de bank en de overheid gaat hierop verdienen.
Als tweeverdieners meer kunnen lenen, gaan ze dus meer lenen om tegen elkaar op te bieden. Totaal nutteloos. Geweldige oplossing van onze overheid, dit lost het probleem op!! Goed bezig.

Kunnen we even bekijken wie in onze overheid deze actie bedacht & goedgekeurd heeft? En kijken of die persoon toevallig vastgoed heeft ?

Oke het is dus Wopke Hoekstra van het CDA. Als je dus klaagt over te hoge huizenprijzen en je stemt CDA. Mag je naar jezelf wijzen.

[ Voor 30% gewijzigd door Immutable op 21-07-2020 14:55 ]

[Maahes]

Immutable schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 14:31:
Ik hoorde net weer het nieuws over tweeverdieners die meer mogen lenen. Wat wil de overheid hiermee bereiken?

Is dit puur om de onwetende volk te sussen? Dit is slecht nieuws voor ons allen. Alleen de bank en de overheid gaat hierop verdienen.
Prijzen van huizen gaan hierdoor stijgen, ik als 1 verdiener ben echt blij dat ik al een dak boven mijn hoofd heb. Tuurlijk zou ik een relatie willen, maar niet omdat ik alleen op die manier een dak boven mijn hoofd kan kopen.

Als tweeverdieners meer kunnen lenen, gaan ze dus meer lenen om tegen elkaar op te bieden. Totaal nutteloos. Geweldige oplossing van onze overheid, dit lost het probleem op!! Goed bezig.

Kunnen we even bekijken wie in onze overheid deze actie bedacht & goedgekeurd heeft? En kijken of die persoon toevallig vastgoed heeft ?

Het is algemeen bekend dat leenruimte verhogen geen oplossing is inderdaad. Het is gewoon weer een cadeautje aan bezitters van vastgoed.

Het vastgoedbeleid van de afgelopen jaren heeft een tweespalt in de samenleving veroorzaakt en het houdt maar niet op.

Er is een hele grote groep mensen met een prima inkomen die ook nog eens geprofiteerd hebben van de lage rente en woningwaarde stijgingen.

Een andere groep met 'normale' beroepen (e.g. postbezorger, taxi chauffeur) worden helemaal kapot gemaakt door hoge huren en een steeds zwakkere onderhandelingsposities als werknemer.

[Kaiberia]

Napo schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 14:16:
[...]


En dan kom je bij de realiteit waar er weer een relatie zit tussen pensioenfondsen en de huurmarkt. De huurmarkt gezond maken heeft als effect dat de rendementen nu en/of op termijn voor de pensioenfondsen weer een klap gaan geven.

De huizenmarkt zit zo verweven door alles heen dat elke aanpassing daar een klap gaat zijn. Een klap die ik niet genomen ga zien worden omdat het politieke zelfmoord gaat zijn. Een klap op de grote en kleine verhuurders en de huidige huizenbezitters (weg fictieve winst of onder water staan). De winst? Bij de huurders en de woningszoekers en dan voornamelijk de starters. Een groep die vertegenworodigd dient te worden maar zit daar de macht?

Dus laten we de bubbel oplopen tot de markt ineenstort en je alsnog de helft van je waarde verliest, en kijkt elke politicus weg en zegt "het was de crisis!", behalve de oppositie die probeert aan de macht te komen. Je hebt gelijk w.b. politieke zelfmoord, maar het enige dat ik uit dit argument kan halen is "laat alles maar lekker in elkaar storten en wees de meute voor, want iedereen voor zichzelf". Dit is exact wat fantoomgroei bevordert, een lagere klasse dat tegen zichzelf vecht terwijl de kapitaalklasse lachend toekijkt.

Korte termijn pijn voor lange termijn lol moet toch een keer gebeuren, maar als het volk dat niet ziet en de politici dit niet willen voortzetten. Dit zie je ook bij die pensioenfondsen, welke nu de druk leggen op de jongere generaties. En in alle eerlijkheid: als je genoeg kapitaal hebt om te verhuren, jammer dan. Dit is juist het type waar minder naar geluisterd moet worden, niet meer.

[ Voor 4% gewijzigd door Kaiberia op 21-07-2020 14:44 ]

[di-Rossi]

Maahes schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 14:38:
[...]


Het is algemeen bekend dat leenruimte verhogen geen oplossing is inderdaad. Het is gewoon weer een cadeautje aan bezitters van vastgoed.

Het vastgoedbeleid van de afgelopen jaren heeft een tweespalt in de samenleving veroorzaakt en het houdt maar niet op.

Er is een hele grote groep mensen met een prima inkomen die ook nog eens geprofiteerd hebben van de lage rente en woningwaarde stijgingen.

Een andere groep met 'normale' beroepen (e.g. postbezorger, taxi chauffeur) worden helemaal kapot gemaakt door hoge huren en een steeds zwakkere onderhandelingsposities als werknemer.

Helemaal mee eens, alleen is dit niet iets van de afgelopen jaren, maar vanaf medio jaren 90 met verruiming van de leennormen. (Hallo hypotheek op 2 inkomens)

In een normale samenleving zou je op 1 middeninkomen een rijtjeshuis a 100m2 met tuin moeten kunnen kopen. I.p.v. dat deze asset inmiddels een factor 10 kost van datzelfde inkomen

Ik vind dit in een beschaafd land te triest voor woorden. Het eerder genoemde artikel in het NRC betreffende taxaties versterkt jouw punt. De belangen tussen markt en politiek lopen dwars door elkaar heen.

[Immutable]

Dit is trouwens ook slecht voor onze Nederlandse economie. Waarom?

Dit zorgt uiteindelijk voor minder besteedbare inkomen wat men aan andere zaken uit kan geven, in plaats van domme stenen.

Als onze overheid echt onze economie een push wil geven, moeten ze juist hypotheken flink beperken.
Bijvoorbeeld een maximaal percentage van je inkomen aan hypotheken besteden verlagen, dit zorgt voor meer vrij geld wat de economie een boost kan geven. En een bijkomend voordeel is meer belastinginkomsten voor de overheid.

Ik vraag me af welke corrupte lobbyist dit weer bedacht heeft. Totaal niet goed voor onze economie.

[ Voor 21% gewijzigd door Immutable op 21-07-2020 14:57 ]

[Maahes]

Immutable schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 14:54:
Dit is trouwens ook slecht voor onze Nederlandse economie. Waarom?

Dit zorgt uiteindelijk voor minder besteedbare inkomen wat men aan andere zaken uit kan geven, in plaats van domme stenen.

Als onze overheid echt onze economie een push wil geven, moeten ze juist hypotheken en aankopen flink beperken zodat de gemiddelde Nederlander een hoger vrij besteedbaar inkomen heeft en dus meer belasting in de schatkist komt.

Ik vraag me af welke corrupte lobbyist dit weer bedacht heeft. Totaal niet goed voor onze economie.

Van D66, CDA en VVD is het het meest duidelijk dat zij in team vastgoed zitten. Misschien dat er af en toe een politicus van deze partijen roept dat er iets moet gebeuren, maar vergeet het maar.

Voor een ander beleid moet je echt bij PvdA, Groenlinks of SP zijn.

[Immutable]

Maahes schreef op dinsdag 21 juli 2020 @ 14:58:
[...]


Van D66, CDA en VVD is het het meest duidelijk dat zij in team vastgoed zitten. Misschien dat er af en toe een politicus van deze partijen roept dat er iets moet gebeuren, maar vergeet het maar.

Voor een ander beleid moet je echt bij PvdA, Groenlinks of SP zijn.

Maar ook die partijen hebben bloed aan hun handen op andere vlakken. Ik ben namelijk nogal kapitalistisch ingesteld, maar wel op een gezonde gereguleerde manier waar heel Nederland van profiteert.

Moet ik maar een eigen partij beginnen die streeft naar een goede balans tussen capitalisme en socialisme waarbij de partij niet links of rechts is maar gebaseerd is op logica, wetenschap en humanisme als peilers.
Helaas ben ik die partij nog niet tegengekomen. Ik ga dus denk ik volgende keer ook niet stemmen. Als ik ergens op stem, ben ik later weer teleurgesteld in bepaalde acties die die partij heeft gedaan.