Ervaring met huis kopen - Deel 8

[Toke_gt]

vincentR97 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 15:50:
[...]

Voor mezelf heb ik al besloten dat 6k te weinig is. Een verschil van 100 euro is te groot om zo makkelijk te laten schieten. Voor mij was een belangrijk verkooppunt de lage VvE kosten en ik had wel degelijk minder geboden als de kennis van nu toen had.

Bedenk dan wat je minder zou hebben geboden. Ik zou wel realistisch blijven. Je had immers ook eerder zelf de informatie van de VVE kunnen opvragen? Nu blijkt het bij de notaris, maar heb je zelf niet gekeken naar jaarverslag, meerjarenplan etc?

De VvE beheerder kon mij vertellen dat de verhoging in 2024 een normale verhoging was van ~20 euro. Een onverwachte verhoging van de VvE kosten is hier niet aan de orde geweest. De verkoper/makelaar hebben zich vergist hier.

Ze hebben waarschijnlijk bedrag uit eigen koopakte van 5 jaar geleden overgenomen en zaten zo dus 100 euro te laag. Duur foutje.

[ Voor 6% gewijzigd door Toke_gt op 12-07-2024 16:15 ]

[vincentR97]

Toke_gt schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 16:12:
[...]

Bedenk dan wat je minder zou hebben geboden. Ik zou wel realistisch blijven. Je had immers ook eerder zelf de informatie van de VVE kunnen opvragen? Nu blijkt het bij de notaris, maar heb je zelf niet gekeken naar jaarverslag, meerjarenplan etc?

[...]

Ze hebben waarschijnlijk bedrag uit eigen koopakte van 5 jaar geleden overgenomen en zaten zo dus 100 euro te laag. Duur foutje.

Waarom zou ik de informatie bij de VvE moeten opvragen? Ik had geen enkele reden om aan te moeten nemen dat de informatie die de koper mij verstrekt onjuist was. In alle andere VvE stukken is geen informatie gegeven over mijn maandelijkse bijdrage.

Dat laatste is ook niet het geval. De VvE beheerder kon mij vertellen dat ook 2 jaar terug bij hun aankoop de kosten al zeker hoger waren dat ze mee adverteerde.

[vincentR97]

Plint schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 16:10:
Wat waren de vve kosten volgens de koopakte?

Je koopt een huis toch niet op basis van de lage vve kosten?
Ja wellicht als je ook weet dat alles in het verleden qua onderhoudt ook goed is uitgevoerd. Maar lage vve kosten geven vaak een hint dat er niet veel aan onderhoudt wordt gedaan. Maar goed, we weten het originele bedrag niet.

Anyhow, irritant is het zeker dat je hiermee wordt geconfronteerd zo vlak voor de overdracht.
De notaris zou hier wellicht nog best wel een passende oplossing voor kunnen hebben?

Volgens de koopakte waren de VvE kosten 109 euro. Die blijken nu dus tegen de 210 aan te zitten. Totaal 265 inclusief voorschot stookkosten...

[vincentR97]

Wolly schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 16:04:
[...]


Dan ben je zelf lid van de VVE en heb je dus een stem.

[...]


Dat maakt toch niet uit, het gaat erom dat hier iemand met verkeerde info is verleid tot een aankoop van een pand.

Bedankt voor dit

[Toke_gt]

vincentR97 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 16:20:
[...]
Waarom zou ik de informatie bij de VvE moeten opvragen? Ik had geen enkele reden om aan te moeten nemen dat de informatie die de koper mij verstrekt onjuist was.

Je wilt toch weten hoe een VVE ervoor staat? Wat innen ze jaarlijks, welke kosten gaan er jaarlijks uit, wat wordt er gereserveerd voor onderhoud op lange termijn. Dat blijkt uit een jaarverslag.
Ik zeg niet dat je had kunnen concluderen dat het niet klopte, maar ik denk wel dat je dit voor je voeten geworpen krijgt als je er hard tegenin gaat.

[vincentR97]

Toke_gt schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 16:24:
[...]

Je wilt toch weten hoe een VVE ervoor staat? Wat innen ze jaarlijks, welke kosten gaan er jaarlijks uit, wat wordt er gereserveerd voor onderhoud op lange termijn. Dat blijkt uit een jaarverslag.
Ik zeg niet dat je had kunnen concluderen dat het niet klopte, maar ik denk wel dat je dit voor je voeten geworpen krijgt als je er hard tegenin gaat.

Dit heb ik gedaan. Echter geeft de jaarbalans van een grote VvE van meer dan 30 appartementen mij geen enkel inzicht in de verplichte maandelijkse bijdrage. Daarvoor moet ik toch echt vertrouwen op de informatie die ik van de verkoper krijg.

[Wispe]

Plint schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 16:10:
De notaris zou hier wellicht nog best wel een passende oplossing voor kunnen hebben?

Want?
De notaris is geen een onderhandelaar.

[THM0]

vincentR97 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 16:26:
[...]

Dit heb ik gedaan. Echter geeft de jaarbalans van een grote VvE van meer dan 30 appartementen mij geen enkel inzicht in de verplichte maandelijkse bijdrage. Daarvoor moet ik toch echt vertrouwen op de informatie die ik van de verkoper krijg.

Denk ook niet dat het veel uitmaakt. Er is op dit punt gewoon verkeerde informatie verstrekt. Dat zal ongetwijfeld onbewust gedaan zijn, maar maakt het voor jou niet minder vervelend. Maar in 109 euro per maand zal niet heel veel reservering voor noodzakelijk onderhoud zitten zeg maar.

Maar tot hoever ben je bereid dit te trekken? Wil je desnoods van de koop afzien? Je zegt 6k te weinig vergoeding te vinden maar ik moet nog zien dat je meer kunt krijgen. Er is voor beide partijen natuurlijk wel een tijdsdruk om eruit te komen, mits verkopers begrijpen dat er zonder oplossing niet getekend gaat worden.

[ Voor 5% gewijzigd door THM0 op 12-07-2024 16:38 ]

[xah5kiDe]

Nou gefeliciteerd, je kunt nu onder de koop uit en krijgt je aanbetaling terug. Je dient dan de verkopende partij in gebreke te stellen. Maar probeer er eerst met de verkopende partij uit te komen. En hoe hard je wilt onderhandelen is aan jou. De verkoper weet ook wat het tweede bod was. En je bent nu misschien een paar maanden verder dus kan hij het mogelijk voor een hoger bedrag verkopen? Maar misschien heeft hij het geld nu wel heel hard nodig en kan hij niet nog een keer een verkoop traject ingaan.
Mij persoonlijk lijkt 5 jaar redelijk, maar wie ben ik

[Toke_gt]

vincentR97 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 16:26:
[...]

Dit heb ik gedaan. Echter geeft de jaarbalans van een grote VvE van meer dan 30 appartementen mij geen enkel inzicht in de verplichte maandelijkse bijdrage. Daarvoor moet ik toch echt vertrouwen op de informatie die ik van de verkoper krijg.

Inning contributie 30x12x110 of 30x12x210 geeft een verschil van 35.000 euro. Had je kunnen zien. Of je had kunnen zien dat er aan onderhoud bedrag xxx nodig is en dat een bijdrage van 110 pm daarvoor niet toereikend is.
Maar het is wat geneuzel in de marge zo, wat ik bedoelde is dat je dit te horen kunt krijgen als je 25K gaat claimen. Ik vind zelf een bedrag van 6K helemaal niet raar, dat gaat uit van 5 jaar compensatie. Lijkt me heel behoorlijk. Wat als jij over vijf of tien jaar gaat verhuizen? Geef je de compensatie dan door aan je kopers?

[Plint]

Wispe schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 16:36:
[...]


Want?
De notaris is geen een onderhandelaar.

Dat is er één uit eigen ervaring een n=1.
Wij hadden bij de koop van ons huis 9 jaar geleden de situatie dat de vve kosten tussen voorlopig koopcontract en definitefe overdracht besloten was dat de VVE kosten omhoog zouden gaan maar nog niet besloten was. Hierdoor onstond er onzekerheid voor ons dat we niet wisten waar we aan toe waren. Ter plekke is toen met de notaris een oplossing gemaakt, mochten de kosten hoger uitvallen dan 25Euro (uit mijn hoofd) dat de verkoper het verschil zou betalen voor 2 jaar ofzo.

Nu is dat een hele andere situatie dan deze maar kan me voorstellen dat iedereen wel een oplossing wil.

Kan de verkoper ook makkelijk de koop ontbinden bij een (te hoge) vergoeding?

[vincentR97]

THM0 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 16:37:
[...]

Denk ook niet dat het veel uitmaakt. Er is op dit punt gewoon verkeerde informatie verstrekt. Dat zal ongetwijfeld onbewust gedaan zijn, maar maakt het voor jou niet minder vervelend. Maar in 109 euro per maand zal niet heel veel reservering voor noodzakelijk onderhoud zitten zeg maar.

Maar tot hoever ben je bereid dit te trekken? Wil je desnoods van de koop afzien? Je zegt 6k te weinig vergoeding te vinden maar ik moet nog zien dat je meer kunt krijgen. Er is voor beide partijen natuurlijk wel een tijdsdruk om eruit te komen, mits verkopers begrijpen dat er zonder oplossing niet getekend gaat worden.

Ik heb besloten dat we niet gaan passeren bij de notaris zonder dat ik uitsluitsel heb gecompenseerd te worden. Hierin is 10k mijn minimale eis. De enige uitzondering hierop is wanneer mijn advocaat me kan verzekeren dat we dit bedrag (en wie weet meer) kunnen terugvorderen na passeren.

Van de koop afzien is zeker een optie die ik overweeg mocht er geen overeenstemming mogelijk zijn. Echter lijkt me dit niet in het belang van beide partijen en verwacht ik niet dat dit zover zal komen. Als we de koop gaan ontbinden heb ik naar mijn inziens ook recht op een schadevergoeding. Al is het maar voor de taxatie en hypotheek adviseur.

[Wispe]

Plint schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 16:49:
[...]


Dat is er één uit eigen ervaring een n=1.
Wij hadden bij de koop van ons huis 9 jaar geleden de situatie dat de vve kosten tussen voorlopig koopcontract en definitefe overdracht besloten was dat de VVE kosten omhoog zouden gaan maar nog niet besloten was. Hierdoor onstond er onzekerheid voor ons dat we niet wisten waar we aan toe waren. Ter plekke is toen met de notaris een oplossing gemaakt, mochten de kosten hoger uitvallen dan 25Euro (uit mijn hoofd) dat de verkoper het verschil zou betalen voor 2 jaar ofzo.

Nu is dat een hele andere situatie dan deze maar kan me voorstellen dat iedereen wel een oplossing wil.

Kan de verkoper ook makkelijk de koop ontbinden bij een (te hoge) vergoeding?

Ik hoop voor je dat het niet mét de notaris was, anders is dat hartstikke in strijd met de wet en tuchtrechtelijk verwijtbaar.

En ik kan het weten, want ik ben ook aan dat tuchtrecht gebonden.

[vincentR97]

xah5kiDe schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 16:47:
Nou gefeliciteerd, je kunt nu onder de koop uit en krijgt je aanbetaling terug. Je dient dan de verkopende partij in gebreke te stellen. Maar probeer er eerst met de verkopende partij uit te komen. En hoe hard je wilt onderhandelen is aan jou. De verkoper weet ook wat het tweede bod was. En je bent nu misschien een paar maanden verder dus kan hij het mogelijk voor een hoger bedrag verkopen? Maar misschien heeft hij het geld nu wel heel hard nodig en kan hij niet nog een keer een verkoop traject ingaan.
Mij persoonlijk lijkt 5 jaar redelijk, maar wie ben ik

Hierop een paar punten.

- Als ik op deze gronden de koopovereenkomst laat ontbinden, heb ik dan ook niet recht op 10% van de aankoopsom als boete? Andersom werkt dit namelijk wel zo, als ik als koper niet aan mijn verplichtingen voldoe. Ik denk dit ook in het koopcontract te lezen, maar helaas is het mij (nog) niet volledig helder.
- Betreft de verkoper gaan deze emigreren eind volgende week na passeren. Een nieuwe koper zoeken zit er dus niet in. Maar zoals ik ook zeg in mijn vorige punt, het lijkt me niet dat zij hier zomaar zonder boete vanaf komen

[Wolly]

xah5kiDe schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 16:47:
Nou gefeliciteerd, je kunt nu onder de koop uit en krijgt je aanbetaling terug. Je dient dan de verkopende partij in gebreke te stellen. Maar probeer er eerst met de verkopende partij uit te komen. En hoe hard je wilt onderhandelen is aan jou. De verkoper weet ook wat het tweede bod was. En je bent nu misschien een paar maanden verder dus kan hij het mogelijk voor een hoger bedrag verkopen? Maar misschien heeft hij het geld nu wel heel hard nodig en kan hij niet nog een keer een verkoop traject ingaan.
Mij persoonlijk lijkt 5 jaar redelijk, maar wie ben ik

Hoezo krijgt hij zijn aanbetaling terug? Hij lijdt hier gewoon keihard schade door, stel dat hij zijn oude huis al heeft opgezegd of verkocht…

[Toke_gt]

vincentR97 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 17:00:
[...]

Hierop een paar punten.

- Als ik op deze gronden de koopovereenkomst laat ontbinden

Dat kan, je beroept je op dwaling (verkeerde informatie)

heb ik dan ook niet recht op 10% van de aankoopsom als boete?

Mogelijk wel op een schadevergoeding, maar die 10% boete is in het contract waarschijnlijk gekoppeld aan het niet voldoen aan je verplichtingen? Een koper die de financiering niet rondkrijgt, een verkoper die niet langer bereid is te leveren. Maar dat lijkt mij hier niet aan de orde. Als jij je beroept op dwaling, wordt de overeenkomst vernietigd en dan is dat boetebeding in de overeenkomst ook niet meer geldig. Wel kun je dan een schadevergoeding eisen, maar dat lijkt me op zijn minst een hoop gedoe met mensen die gaan emigreren.

Maar zoals ik ook zeg in mijn vorige punt, het lijkt me niet dat zij hier zomaar zonder boete vanaf komen

Slaap er nog een nacht over en bedenk goed wat je wilt. Als je van de koop afziet, moet je een nieuw appartement vinden, dat op zichzelf ook weer duurder is dan een paar maanden geleden. Met een compensatie voor de extra kosten en waardedaling door de hogere VVE-bijdrage ben je waarschijnlijk meer geholpen. Helemaal geen vergoeding lijkt me inderdaad niet aan de orde, maar mogelijk is hier de makelaar de mist ingegaan ipv de verkopers. Je moet dus ook in je overweging meenemen wie je hier aansprakelijk gaat stellen.

[ Voor 6% gewijzigd door Toke_gt op 12-07-2024 17:45 ]

[vincentR97]

Wolly schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 17:34:
[...]


Hoezo krijgt hij zijn aanbetaling terug? Hij lijdt hier gewoon keihard schade door, stel dat hij zijn oude huis al heeft opgezegd of verkocht…

dit is precies het geval. Huurhuis opgezegd. Eind deze maand dakloos

[vincentR97]

Er is een update. De verkopende makelaar geeft toe fout te zitten en heeft een compensatie van 7500 euro aangeboden. Na direct aangegeven te hebben daar niet mee akkoord te gaan is het nu 9000 euro... Voordat ik toezegging doe ga ik eerst met een jurist praten.

[Hielko]

Toke_gt schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 16:48:
[...]

Inning contributie 30x12x110 of 30x12x210 geeft een verschil van 35.000 euro. Had je kunnen zien. Of je had kunnen zien dat er aan onderhoud bedrag xxx nodig is en dat een bijdrage van 110 pm daarvoor niet toereikend is.
Maar het is wat geneuzel in de marge zo, wat ik bedoelde is dat je dit te horen kunt krijgen als je 25K gaat claimen. Ik vind zelf een bedrag van 6K helemaal niet raar, dat gaat uit van 5 jaar compensatie. Lijkt me heel behoorlijk. Wat als jij over vijf of tien jaar gaat verhuizen? Geef je de compensatie dan door aan je kopers?

Die gaan dan minder voor het appartement betalen omdat die dan wel gaan rekenen met de hogere VVE-kosten. Dat is echt wel een dingetje wat impact heeft op de prijs.

[Enforcer]

vincentR97 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 18:02:
Er is een update. De verkopende makelaar geeft toe fout te zitten en heeft een compensatie van 7500 euro aangeboden. Na direct aangegeven te hebben daar niet mee akkoord te gaan is het nu 9000 euro... Voordat ik toezegging doe ga ik eerst met een jurist praten.

Voor mijn gevoel ben je op dit moment wel heel erg bezig met dollartekens in je hoofd terwijl je niet eens van de hoed en de rand weet en probeer je het hard te spelen. Mogelijk is er geeneens opzet in het spel en maak je het jezelf veel moeilijker dan dat het is. En, nee je hebt geen recht op dat boetebedrag van 10%.

Als je besluit niet te passeren en de koopovereenkomst via de rechter nietig te verklaren vanwege dwaling ben je jaren verder en vele (vooraf gemaakte) proceskosten verder. De verkoper zal waarschijnlijk op zijn beurt jou weer voor de rechter slepen met een vordering tot het nakomen van de koopovereenkomst. Ook daar gaan jaren over en (vooraf gemaakte) proceskosten mee gemoeid.

De compensatie van €7500,- (en zelfs €9000,-) zou ik gewoon mee akkoord gaan. Daar hoef je echt geen jurist voor te vragen wat billijk voor zo'n situatie zou zijn.

[Rukapul]

Je kunt je op dwaling beroepen maar dan moet je dat tijdig inroepen. In principe zie je dan gewoon af van de koop. Niet geheel risicovrij want het kan als oneigenlijk of niet proportioneel worden beoordeeld. En dan geldt het boetebeding mogelijk omgekeerd.

Een schadevergoeding is mogelijk maar niet de 10% zoals hierboven uitgelegd. En bij emigratie is de kans dat je een schadevergoeding (kosten)effectief kunt innen ongeveer nul.

De beste strategie is om te passeren met directe verrekening van een afgesproken vergoeding.

De op een na beste strategie is om te passeren met een voldoende bedrag dat de notaris in depot zal houden voor vergoeding van de schade. Hierbij zal wel een procedure vastgelegd moeten worden want de notaris wil er niet op blijven wachten.

Over de hoogte van de schade: technisch gezien lijkt de schade me vrijwel nul. Bijdrages hebben nauwelijks invloed op verkoopprijs uitgezonderd extreem hoge bijdragen wat hier niet het geval is.

Omgekeerd is een hele lage bijdrage vaak een indicatie dat er iets niet klopt en dat het niet houdbaar is naar de toekomst toe.

Linksom of rechtsom is een VVE bijdrage voornamelijk voor onderhoud wat sowieso nodig is en waarvoor betaald moet worden. Dat onderhoud verdwijnt niet magisch bij een laag bedrag.

Uit de beschrijving krijg ik niet de indruk dat naar bovenstaande punten door koper onderzoek is verricht. Bijvoorbeeld door vergaderverslagen op te vragen of een MJOP. Dat zou wel logisch zijn als TS wel weet dat de bijdrage laag is.

Tenslotte wordt de bijdrage telkens opnieuw vastgesteld. En bij een lage bijdrage kan dat van jaar op jaar fors naar boven zijn.

Persoonlijk vind ik een vergoeding voor het lopende jaar een nobrainer. Daar bovenop kun je nog een redenatie optuigen voor wat extra schade maar die is m.i. gering en vereist behoorlijke hersengymnastiek om dat te onderbouwen naar een bedrag van vele jaren het verschil.

Doe handjeklap voor een paar k en ga verder met je leven zou ik zeggen.

[xah5kiDe]

Die 100 euro per maand komt ongeveer overeen met 20k hypotheek. Dat komt dan eigenlijk neer op 30 jaar compensatie. 9k is minder dan de helft maar nog steeds 9 jaar. Lijkt me best een heel goed voorstel.
Mogelijk dat de verkopende partij hier ook meeleest in dit topic, dus of je alle kaarten hier moet delen ?

[vincentR97]

Enforcer schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 18:09:
[...]

Voor mijn gevoel ben je op dit moment wel heel erg bezig met dollartekens in je hoofd terwijl je niet eens van de hoed en de rand weet en probeer je het hard te spelen. Mogelijk is er geeneens opzet in het spel en maak je het jezelf veel moeilijker dan dat het is. En, nee je hebt geen recht op dat boetebedrag van 10%.

Als je besluit niet te passeren en de koopovereenkomst via de rechter nietig te verklaren vanwege dwaling ben je jaren verder en vele (vooraf gemaakte) proceskosten verder. De verkoper zal waarschijnlijk op zijn beurt jou weer voor de rechter slepen met een vordering tot het nakomen van de koopovereenkomst. Ook daar gaan jaren over en (vooraf gemaakte) proceskosten mee gemoeid.

De compensatie van €7500,- (en zelfs €9000,-) zou ik gewoon mee akkoord gaan. Daar hoef je echt geen jurist voor te vragen wat billijk voor zo'n situatie zou zijn.

Dat valt echt mee. Als ik had geweten dat de VvE kosten bijna dubbel zo hoog waren als mij was verteld had ik misschien wel nooit een bod op dit huis gedaan. Iets als dat heeft gewoon invloed op de waarde van hun huis, en dan praten we niet over kleine bedragen. Ik weiger slachtoffer te zijn van hun fout, en als er twijfel bestaat over de geleden schaden heb ik het recht dat deze twijfel in mijn voordeel beslist wordt.

[Wolly]

vincentR97 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 18:02:
Er is een update. De verkopende makelaar geeft toe fout te zitten en heeft een compensatie van 7500 euro aangeboden. Na direct aangegeven te hebben daar niet mee akkoord te gaan is het nu 9000 euro... Voordat ik toezegging doe ga ik eerst met een jurist praten.

Geeft wel aan dat ze zelf ook begrijpen dat ze er niet met 1 of 5 jaar vanaf komen.

[jeroenkb]

vincentR97 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 18:16:
[...]

Dat valt echt mee. Als ik had geweten dat de VvE kosten bijna dubbel zo hoog waren als mij was verteld had ik misschien wel nooit een bod op dit huis gedaan. Iets als dat heeft gewoon invloed op de waarde van hun huis, en dan praten we niet over kleine bedragen. Ik weiger slachtoffer te zijn van hun fout, en als er twijfel bestaat over de geleden schaden heb ik het recht dat deze twijfel in mijn voordeel beslist wordt.

Ik begrijp je punt, maar het lijkt er op dat je jezelf aan het opfokken bent om de 'strijd' aan te gaan. Dus haal even diep adem. Je hebt dus al 9000 euro binnen.

geef aan dat je daar even over wil denken en praat dan maandag met je advocaat.

En stop even met lezen in dit topic. Alles is al gezegd en het is niet goed voor je bloeddruk

[deejeebv]

vincentR97 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 16:26:
[...]

Dit heb ik gedaan. Echter geeft de jaarbalans van een grote VvE van meer dan 30 appartementen mij geen enkel inzicht in de verplichte maandelijkse bijdrage. Daarvoor moet ik toch echt vertrouwen op de informatie die ik van de verkoper krijg.

Als je alle stukken opvraagt moet je ook je bijdrage kunnen zien. Je hebt als koper ook een onderzoeksplicht.

[vincentR97]

jeroenkb schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 18:57:
[...]

Ik begrijp je punt, maar het lijkt er op dat je jezelf aan het opfokken bent om de 'strijd' aan te gaan. Dus haal even diep adem. Je hebt dus al 9000 euro binnen.

geef aan dat je daar even over wil denken en praat dan maandag met je advocaat.

En stop even met lezen in dit topic. Alles is al gezegd en het is niet goed voor je bloeddruk

Met die bloeddruk gaat het wel goed hoor, maar ik waardeer het medeleven. Het is natuurlijk wel een behoorlijke samenhang van omstandigheden waarin (helaas) geen makkelijk antwoord te formuleren valt. Prettig weekend in ieder geval

[vincentR97]

Enforcer schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 18:09:
[...]

Voor mijn gevoel ben je op dit moment wel heel erg bezig met dollartekens in je hoofd terwijl je niet eens van de hoed en de rand weet en probeer je het hard te spelen. Mogelijk is er geeneens opzet in het spel en maak je het jezelf veel moeilijker dan dat het is. En, nee je hebt geen recht op dat boetebedrag van 10%.

Als je besluit niet te passeren en de koopovereenkomst via de rechter nietig te verklaren vanwege dwaling ben je jaren verder en vele (vooraf gemaakte) proceskosten verder. De verkoper zal waarschijnlijk op zijn beurt jou weer voor de rechter slepen met een vordering tot het nakomen van de koopovereenkomst. Ook daar gaan jaren over en (vooraf gemaakte) proceskosten mee gemoeid.

De compensatie van €7500,- (en zelfs €9000,-) zou ik gewoon mee akkoord gaan. Daar hoef je echt geen jurist voor te vragen wat billijk voor zo'n situatie zou zijn.

Er is geen opzet in het spel geweest. Maar dat maakt voor de zaak natuurlijk niks uit. Opzet of geen opzet, ik heb door foute informatie een contract getekend met hogere maandelijkse kosten dan ik orgineel had verwacht. Dat daar een compensatie tegenover staat lijkt me op zijn plaats. En dat blijkt nu ook wel met het bod dat is gedaan. De vraag blijft echter of dat bod daadwerkelijk mijn volledige schade dekt.

[Antrophy]

Weet iemand wat je het beste kan doen als je teveel moet betalen voor meerwerk opties nieuwbouw huis? We zijn een aantal onderdelen aan het vergelijken met andere nieuwbouw projecten en we zien dat wij bijna tot wel het dubbele meer moeten betalen voor het zelfde werk en materiaal dat geleverd word. Zijn er organisaties waar je bij kan aankloppen als je het vermoeden hebt als er teveel word gevraagd?

[Inspired]

Antrophy schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 21:48:
Weet iemand wat je het beste kan doen als je teveel moet betalen voor meerwerk opties nieuwbouw huis? We zijn een aantal onderdelen aan het vergelijken met andere nieuwbouw projecten en we zien dat wij bijna tot wel het dubbele meer moeten betalen voor het zelfde werk en materiaal dat geleverd word. Zijn er organisaties waar je bij kan aankloppen als je het vermoeden hebt als er teveel word gevraagd?

Hoezo zou dit niet mogen? Op meerprijzen zit lekker veel marge. En tegenwoordig rekken ze gewoon de prijzen nog wat meer op. Kopers genoeg. Het is helaas niet anders ben ik bang.

[Antrophy]

Inspired schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 21:52:
[...]


Hoezo zou dit niet mogen? Op meerprijzen zit lekker veel marge. En tegenwoordig rekken ze gewoon de prijzen nog wat meer op. Kopers genoeg. Het is helaas niet anders ben ik bang.

Ik zeg niet dat het niet mag, maar was benieuwd naar of dit word toegelaten of dat er nog spraken zijn van regels waar aan gehouden moet worden zodat die marges niet buiten proportie vallen. Ik heb hier 0.0 ervaring mee en schrik dat iedere uitbouw 20/25K is en dat het hier word aangeboden voor 40K. Dubbele deuren met zijlicht, word 4k gevraagd. Andere partij dan maar 1.6K. Dat verschil is heel groot!

[Toke_gt]

Antrophy schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 21:48:
Weet iemand wat je het beste kan doen als je teveel moet betalen voor meerwerk opties nieuwbouw huis? We zijn een aantal onderdelen aan het vergelijken met andere nieuwbouw projecten en we zien dat wij bijna tot wel het dubbele meer moeten betalen voor het zelfde werk en materiaal dat geleverd word. Zijn er organisaties waar je bij kan aankloppen als je het vermoeden hebt als er teveel word gevraagd?

Helaas, je bent wat dit betreft aan de goden overgeleverd. Dat is altijd al zo. Als het geheel je te gortig wordt: bedenk welk meerwerk echt ondoenlijk is om na oplevering te doen. De uitbouw bijvoorbeeld. Andere werkzaamheden (dubbele ipv enkele tuindeuren, dakkapel, zolderindeling) kun je ook prima na oplevering door zelf geregelde leveranciers laten uitvoeren. Zo beperk je de extreme kosten tot het noodzakelijke.

[link0007]

deejeebv schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 19:07:
[...]

Als je alle stukken opvraagt moet je ook je bijdrage kunnen zien. Je hebt als koper ook een onderzoeksplicht.

Onderzoeksplicht is geen detective-plicht. Als je de informatie via de verkoopmakelaar krijgt heb je daarmee voldaan aan je onderzoeksplicht.

Maar ik sluit me volledig aan bij wat de anderen zeggen. Pak die 9k en wees zelf ook redelijk. Dit komt haast over als een Amerikaanse "I will sue you!" houding.

[D-e-n]

vincentR97 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 18:16:
[...]

Als ik had geweten dat de VvE kosten bijna dubbel zo hoog waren als mij was verteld had ik misschien wel nooit een bod op dit huis gedaan.

Sorry, maar dat vind ik dus een te simpele benadering. Een lage VVE bijdrage zegt op zichzelf niks. Daarvoor heb je inzage in de complete VVE stukken nodig. Leeftijd en staat van het pand speelt ook een rol. Of heb je dat meegenomen?

Het kan juist ook een heel slecht teken zijn. Wellicht is er heel weinig geld beschikbaar voor onderhoud. En dan komt er plots een flinke uitgave om de hoek kijken en dan moet je een veel groter bedrag in één keer aftikken. En dan ben misschien nog wel duurder uit, ondanks de lage bijdrage.

Het zal best dat sommige kopers zich laten leiden door de hoogte van de VVE bijdragen maar reëel is het dus vaak niet.

[ Voor 12% gewijzigd door D-e-n op 13-07-2024 01:03 ]

[Sport_Life]

vincentR97 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 16:26:
[...]

Dit heb ik gedaan. Echter geeft de jaarbalans van een grote VvE van meer dan 30 appartementen mij geen enkel inzicht in de verplichte maandelijkse bijdrage. Daarvoor moet ik toch echt vertrouwen op de informatie die ik van de verkoper krijg.

Om welk bedrag gaat het ? Als de VvE 50 euro zou zijn en het is 150 had je eea wel kunnen weten (onderzoeken waarom de bijdrage laag is).

Ik vind 9.000 euro (7,5 jaar) een goede compensatie en zou dat accepteren.

Edit; begrijp dat het verdubbeld is, dus 100 euro naar 200 euro , m.i. had je dan wel kunnen bedenken dat 100 euro wel erg laag is.. Of tenminste onderzoek doen hoe dat kan (mogelijk geen MJOP).

[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 13-07-2024 04:24 ]

[THE_BASE]

Antrophy schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 21:59:
[...]


Ik zeg niet dat het niet mag, maar was benieuwd naar of dit word toegelaten of dat er nog spraken zijn van regels waar aan gehouden moet worden zodat die marges niet buiten proportie vallen. Ik heb hier 0.0 ervaring mee en schrik dat iedere uitbouw 20/25K is en dat het hier word aangeboden voor 40K. Dubbele deuren met zijlicht, word 4k gevraagd. Andere partij dan maar 1.6K. Dat verschil is heel groot!

Wij waren een paar maanden geleden ook bezig met een nieuwbouwproject en uiteraard ook gekeken naar meerwerk. Dubbele deuren 2.500 euro, schuifpui 4.600 euro, uitbouw 1.2 23.000 euro of 2.4 30.000 euro.

Het zijn nu eenmaal de prijzen waar je rekening mee moet houden. Dit soort meerwerk wordt gezien als extra marge voor de aannemer en de koper betaald voor gemak om het later niet zelf te doen. Aan jou de keuze of je het ervoor over hebt. Wij hebben weleens een project laten schieten omdat het meerwerk belachelijk duur was.

[THE_BASE]

vincentR97 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 19:45:
[...]


Er is geen opzet in het spel geweest. Maar dat maakt voor de zaak natuurlijk niks uit. Opzet of geen opzet, ik heb door foute informatie een contract getekend met hogere maandelijkse kosten dan ik orgineel had verwacht. Dat daar een compensatie tegenover staat lijkt me op zijn plaats. En dat blijkt nu ook wel met het bod dat is gedaan. De vraag blijft echter of dat bod daadwerkelijk mijn volledige schade dekt.

Hier ook een VvE en kosten zijn altijd onderhevig aan onderhoud en moment. We begonnen met 12 euro 8 jaar geleden en zitten nu op zo’n 46 euro. Dat zijn geen wereldschokkende bedragen, maar er wordt niet veel meer gedaan en toch een verviervoudiging van kosten. Puur omdat alles duurder is geworden: inhuren van hoveniers, energiekosten en dergelijke. Kosten VvE staan nooit vast. Overigens willen wij nooit meer ergens wonen waar VvE is, alleen maar gemekker, eeuwig vergaderen en het wordt er niet gezelliger van.

[El Capitan]

THE_BASE schreef op zaterdag 13 juli 2024 @ 07:07:
[...]

Wij waren een paar maanden geleden ook bezig met een nieuwbouwproject en uiteraard ook gekeken naar meerwerk. Dubbele deuren 2.500 euro, schuifpui 4.600 euro, uitbouw 1.2 23.000 euro of 2.4 30.000 euro.

Het zijn nu eenmaal de prijzen waar je rekening mee moet houden. Dit soort meerwerk wordt gezien als extra marge voor de aannemer en de koper betaald voor gemak om het later niet zelf te doen. Aan jou de keuze of je het ervoor over hebt. Wij hebben weleens een project laten schieten omdat het meerwerk belachelijk duur was.

Je kan ze vragen hoe de prijs is opgebouwd. Als ze bijvoorbeeld de uitbouw moeten heien dan komen er veel extra kosten bij. Zo zijn er tal van dingen die kunnen meespelen.

[Rizzi]

vincentR97 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 18:16:
[...]

Dat valt echt mee. Als ik had geweten dat de VvE kosten bijna dubbel zo hoog waren als mij was verteld had ik misschien wel nooit een bod op dit huis gedaan. Iets als dat heeft gewoon invloed op de waarde van hun huis, en dan praten we niet over kleine bedragen. Ik weiger slachtoffer te zijn van hun fout, en als er twijfel bestaat over de geleden schaden heb ik het recht dat deze twijfel in mijn voordeel beslist wordt.

Ik kan niet in je portemonnee kijken, maar ik zou genoegen nemen met een vergoeding van € 9.000. Dat staat gelijk aan gecompenseerd worden voor zo’n 9 maanden extra VvE-kosten waar je geen rekening mee hebt gehouden. En zoals de huizenmarkt zich de komende jaren lijkt te ontwikkelen zou ik me ook niet heel veel zorgen maken om de waarde van je appartement (bovendien kan het zomaar zijn dat de kosten VvE voor het volgend jaar nog meer stijgen).

Mijn advies: geniet van je aankoop en prijs jezelf gelukkig dat je eindelijk vanuit huren vanaf volgende week een huiseigenaar bent.

[Plint]

Wispe schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 16:58:
[...]

Ik hoop voor je dat het niet mét de notaris was, anders is dat hartstikke in strijd met de wet en tuchtrechtelijk verwijtbaar.

En ik kan het weten, want ik ben ook aan dat tuchtrecht gebonden.

De afspraak onstond tijdens de overdracht / tekenen koopakte met verkoper, ik, en de notaris.
Uiteindelijk moest er gewoon een oplossing komen en waren we blij dat dit ter plekke opgelost was met bijzijn van het neutralle karakter van de notaris. Ipv hier advocaten op te zetten en langlopende proceduren op te starten.

Of dit in strijd is met de wet en tuchtrechtelijk verwijtbaar is, geen idee. Ik denk dat hij het slim genoeg heeft gespeeld om ons de afspraak te laten maken hij enkel een suggestie of voorbeeld heeft laten vallen. Anyhow, wij waren blij

Maar ik zie in dat dit niet een oplossing kan zijn voor het probleem waar ik op reageerde

Wilde ook meer meegeven dat het procederen echt geen lolletje is om je gelijk te halen. Persoonlijk vind ik die 9000,- al echt een heel ruim voorstel om zo tot een compromis te komen en het achter je te laten.

[THE_BASE]

Weer even een vraagje: hoe zit het met eventuele bedenktijd voor de verkopende partij?

We hebben een mondelinge overeenkomst en krijgen zojuist via Docusign de akte doorgestuurd. Of wij die willen ondertekenen, maar wij hebben dinsdag op kantoor een fysieke afspraak staan (en daarna gaat dan onze bedenktijd in).

Ik heb begrepen dat de verkopende partij zolang er niet is getekend aan andere kopers kunnen verkopen. Kan dat niet meer vanaf het moment dat er 4 handtekeningen staan of kan dat nu al niet meer, nu wij de akte met hun handtekeningen binnen hebben?

[Wispe]

THE_BASE schreef op zondag 14 juli 2024 @ 15:25:
Weer even een vraagje: hoe zit het met eventuele bedenktijd voor de verkopende partij?

We hebben een mondelinge overeenkomst en krijgen zojuist via Docusign de akte doorgestuurd. Of wij die willen ondertekenen, maar wij hebben dinsdag op kantoor een fysieke afspraak staan (en daarna gaat dan onze bedenktijd in).

Ik heb begrepen dat de verkopende partij zolang er niet is getekend aan andere kopers kunnen verkopen. Kan dat niet meer vanaf het moment dat er 4 handtekeningen staan of kan dat nu al niet meer, nu wij de akte met hun handtekeningen binnen hebben?

De verkopende partij heeft geen wettelijke bedenktijd. Eenmaal getekend door beide partijen, kunnen ze niet meer terug.
Bij een koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak door een particulier (die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf) is een mondelinge overeenkomst niks waard.

[ Voor 5% gewijzigd door Wispe op 14-07-2024 15:33 ]

[stin00]

Wispe schreef op zondag 14 juli 2024 @ 15:31:
[...]

De verkopende partij heeft geen wettelijke bedenktijd. Eenmaal getekend door beide partijen, kunnen ze niet meer terug.
Bij een koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak door een particulier (die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf) is een mondelinge overeenkomst niks waard.

Volgens mij vraagt hij vooral: kan de verkopende partij NU nog van de koop afzien nu er een koopovereenkomst ligt met alleen de handtekening(en) van de verkopende partij? Dus nog op het moment dat slechts één partij getekend heeft. Kan de verkoper nu mailen: "Sorry, we trekken onze handtekening op de koopovereenkomst in. AUB niet het document ondertekenen als koper".

[THE_BASE]

stin00 schreef op zondag 14 juli 2024 @ 15:39:
[...]


Volgens mij vraagt hij vooral: kan de verkopende partij NU nog van de koop afzien nu er een koopovereenkomst ligt met alleen de handtekening(en) van de verkopende partij? Dus nog op het moment dat slechts één partij getekend heeft. Kan de verkoper nu mailen: "Sorry, we trekken onze handtekening op de koopovereenkomst in. AUB niet het document ondertekenen als koper".

Exact, dat is wat ik wil weten. Maar kan me voorstellen dat er vier handtekening moeten zijn om het contract bindend te maken.

[Rukapul]

THE_BASE schreef op zondag 14 juli 2024 @ 15:25:
Weer even een vraagje: hoe zit het met eventuele bedenktijd voor de verkopende partij?

We hebben een mondelinge overeenkomst en krijgen zojuist via Docusign de akte doorgestuurd. Of wij die willen ondertekenen, maar wij hebben dinsdag op kantoor een fysieke afspraak staan (en daarna gaat dan onze bedenktijd in).

Ik heb begrepen dat de verkopende partij zolang er niet is getekend aan andere kopers kunnen verkopen. Kan dat niet meer vanaf het moment dat er 4 handtekeningen staan of kan dat nu al niet meer, nu wij de akte met hun handtekeningen binnen hebben?

De verkopers kunnen theoretisch hun akkoord/handtekening herroepen totdat kopers tekenen. Er is immers tot dat moment geen overeenkomst.

Dat is niet anders dan een fysieke kopie tekenen op kantoor.

[ Voor 3% gewijzigd door Rukapul op 14-07-2024 15:47 ]

[THE_BASE]

Rukapul schreef op zondag 14 juli 2024 @ 15:45:
[...]

De verkopers kunnen theoretisch hun akkoord/handtekening herroepen totdat kopers tekenen. Er is immers tot dat moment geen overeenkomst.

Dat is niet anders dan een fysieke kopie tekenen op kantoor.

Dank, in dat geval tekenen we zo ook digitaal. Alhoewel de kans wellicht klein is kan er altijd iemand een leuker bod doen dan wij. Bovendien hebben wij dan nog drie dagen bedenktijd.

[_Arthur]

THE_BASE schreef op zondag 14 juli 2024 @ 15:55:
Dank, in dat geval tekenen we zo ook digitaal.

Let er op dat je bedenk tijd -direct- ingaat op het moment dat jij/jullie ook de handtekeningen zetten. Die afspraak dinsdag op het kantoor is dan puur alleen voor de formaliteit, maar getekend (door de verkopers + jullie als kopers) is er al.

Vandaag tekenen is dat jouw bedenktijd van woensdag op donderdag eindigt.

[ Voor 8% gewijzigd door _Arthur op 14-07-2024 16:08 ]

[Hielko]

Rukapul schreef op zondag 14 juli 2024 @ 15:45:
[...]

De verkopers kunnen theoretisch hun akkoord/handtekening herroepen totdat kopers tekenen. Er is immers tot dat moment geen overeenkomst.

Dat is niet anders dan een fysieke kopie tekenen op kantoor.

Hoe het digitaal zit weet ik niet precies, maar dat kunnen ze natuurlijk niet zomaar herroepen. Zodra jij er een handtekening onder zet is er gewoon een contract dat door iedereen getekend is. Volgens mij staat er standaard in de overeenkomst iets in de strekking dat de kopers X dagen de tijd hebben na tekenen verkopers, en dat na die datum het contract niet meer geldig is.

[THE_BASE]

_Arthur schreef op zondag 14 juli 2024 @ 16:07:
[...]

Let er op dat je bedenk tijd -direct- ingaat op het moment dat jij/jullie ook de handtekeningen zetten. Die afspraak dinsdag op het kantoor is dan puur alleen voor de formaliteit, maar getekend (door de verkopers + jullie als kopers) is er al.

Vandaag tekenen is dat jouw bedenktijd van woensdag op donderdag eindigt.

De afspraak woensdag was in eerste instantie het tekenmoment. Die komt nu te vervallen. De bedenktijd gaat morgenochtend in en eindigt inderdaad woensdagavond.

[THM0]

THE_BASE schreef op zondag 14 juli 2024 @ 16:31:
[...]

De afspraak woensdag was in eerste instantie het tekenmoment. Die komt nu te vervallen. De bedenktijd gaat morgenochtend in en eindigt inderdaad woensdagavond.

Als je een fysiek document in handen hebt met daarop een geldige handtekening van verkoper, dan kunnen ze niet terug tenzij jij het document niet tijdig getekend retourneert. Daar zal een bepaling over opgenomen zijn in de akte, hoe lang je op die akte mag ‘zitten’.
Met een digitale ondertekening werkt het in de basis hetzelfde echter kan de partij die eea in DocuSign gezet heeft de hele zaak annuleren als niet iedereen getekend heeft. Dan kom je als koper dus op een niet werkende pagina als je wilt tekenen.

[THE_BASE]

THM0 schreef op zondag 14 juli 2024 @ 16:52:
[...]

Als je een fysiek document in handen hebt met daarop een geldige handtekening van verkoper, dan kunnen ze niet terug tenzij jij het document niet tijdig getekend retourneert. Daar zal een bepaling over opgenomen zijn in de akte, hoe lang je op die akte mag ‘zitten’.
Met een digitale ondertekening werkt het in de basis hetzelfde echter kan de partij die eea in DocuSign gezet heeft de hele zaak annuleren als niet iedereen getekend heeft. Dan kom je als koper dus op een niet werkende pagina als je wilt tekenen.

Dan hebben we er goed aan te doen digitaal te tekenen. We hadden namelijk geen fysiek ondertekend document.

Bovendien wilden we de verkopende partij ook enigszins tegemoet komen door het niet tot dinsdag uit te stellen. Geeft hen ook een stukje rust.

[Laapo]

vincentR97 schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 16:20:
[...]


Waarom zou ik de informatie bij de VvE moeten opvragen? Ik had geen enkele reden om aan te moeten nemen dat de informatie die de koper mij verstrekt onjuist was. In alle andere VvE stukken is geen informatie gegeven over mijn maandelijkse bijdrage.

Dat laatste is ook niet het geval. De VvE beheerder kon mij vertellen dat ook 2 jaar terug bij hun aankoop de kosten al zeker hoger waren dat ze mee adverteerde.

Kwam dit niet terug in het taxatierapport? Een taxateur neemt de VvE altijd mee samen met een eventueel MJOP, vergaderstukken en bijzonderheden. Taxateur vormt daar ook een oordeel over en geeft eventueel aan of de bijdrage voldoet aan de MJOP of 0,5% herbouwwaarde.

Zo niet dan heeft ook de taxateur, die in jouw opdracht werkt, zijn rol niet goed vervuld.

[vincentR97]

Laapo schreef op maandag 15 juli 2024 @ 21:15:
[...]


Kwam dit niet terug in het taxatierapport? Een taxateur neemt de VvE altijd mee samen met een eventueel MJOP, vergaderstukken en bijzonderheden. Taxateur vormt daar ook een oordeel over en geeft eventueel aan of de bijdrage voldoet aan de MJOP of 0,5% herbouwwaarde.

Zo niet dan heeft ook de taxateur, die in jouw opdracht werkt, zijn rol niet goed vervuld.

In het taxatie rapport is ook de verkeerde VvE bijdrage genoemd

[vincentR97]

Ik heb wel een update over de situatie. De makelaar en ik zijn uiteindelijk tot een schikking van 10k aan compensatie gekomen. Daar kan ik goed mee leven.

[HEY_DUDE]

vincentR97 schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 00:11:
[...]

In het taxatie rapport is ook de verkeerde VvE bijdrage genoemd

Taxateurs doen gewoon copy paste. Bij mij stonden er ook rare zaken in. Zou zelf de taxatie bij de hypotheekverstrekker leggen. Die heeft meeste belang bij een deugdelijk rapport. Taxaties blijven schimmige bezigheid.

[JanHenk]

Antrophy schreef op vrijdag 12 juli 2024 @ 21:48:
Weet iemand wat je het beste kan doen als je teveel moet betalen voor meerwerk opties nieuwbouw huis? We zijn een aantal onderdelen aan het vergelijken met andere nieuwbouw projecten en we zien dat wij bijna tot wel het dubbele meer moeten betalen voor het zelfde werk en materiaal dat geleverd word. Zijn er organisaties waar je bij kan aankloppen als je het vermoeden hebt als er teveel word gevraagd?

Wat je het beste had kunnen doen, is voordat je de koop-/aannemingsovereenkomst had ondertekend toch even de prijslijst van meer- en minderwerk bestuderen...

[Laapo]

vincentR97 schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 00:11:
[...]

In het taxatie rapport is ook de verkeerde VvE bijdrage genoemd

Dat is echt heel, heel slecht. Goed dat je het er niet bij hebt gelaten.

[Get!em]

Laapo schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 15:35:
[...]


Dat is echt heel, heel slecht. Goed dat je het er niet bij hebt gelaten.

Ik zie het wel vaker met VVE. De gegevens zijn gewoon slecht bekend bij de mensen zelf bijv.

Zo zou je ook jouw aandeel van de VVE-pot in je box 3 mee moeten nemen bij de belastingaangifte. En tevens zou datzelfde aandeel ook in de verkoop-advertentie moeten staan, immers koop je als koper ook dat aandeel in de pot (en is jouw bod dus gebaseerd op woningwaarde + vve-pot waarde). Maar dat aandeel staat er domweg vaak niet bij.

[JJ Le Funk]

Weet iemand of je de 0% overdrachtsbelasting voor een starter ook kan laten toepassen op een recreatiewoning als dit je primaire en enige woning wordt?

Als ik de regels erop nalees is de uitzondering (korting niet van toepassing) voor een tweede woning en dat zal in veel gevallen een recreatiewoning ook zijn, maar ik kan niks vinden over enige en primaire woning (even los van de woonbestemming).

[ Voor 12% gewijzigd door JJ Le Funk op 17-07-2024 12:02 ]

[jeroenkb]

JJ Le Funk schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 12:01:
Weet iemand of je de 0% overdrachtsbelasting voor een starter ook kan laten toepassen op een recreatiewoning als dit je primaire en enige woning wordt?

Als ik de regels erop nalees is de uitzondering (korting niet van toepassing) voor een tweede woning en dat zal in veel gevallen een recreatiewoning ook zijn, maar ik kan niks vinden over enige en primaire woning (even los van de woonbestemming).

Je kunt wel zeggen even los van de woonbestemming, maar 1 van de vereisten om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling is 'U verkrijgt een woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen"

En een recreatiewoning mag je doorgaans niet voor langere tijd wonen.

[Enforcer]

JJ Le Funk schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 12:01:
Weet iemand of je de 0% overdrachtsbelasting voor een starter ook kan laten toepassen op een recreatiewoning als dit je primaire en enige woning wordt?

Als ik de regels erop nalees is de uitzondering (korting niet van toepassing) voor een tweede woning en dat zal in veel gevallen een recreatiewoning ook zijn, maar ik kan niks vinden over enige en primaire woning (even los van de woonbestemming).

https://www.rijksoverheid...een-recreatiewoning-wonen

Volgens mij voldoet men dan niet aan het bestemmingsplan en mag je er dus ook niet permanent wonen ongeacht of dat wel of niet je primaire en enige woning is. En als het geen woonbestemming is kun je ook geen aanspraak maken op de startersvrijstelling lijkt me. Maar vraag het eens aan de belastingtelefoon.

[ Voor 5% gewijzigd door Enforcer op 17-07-2024 12:33 ]

[JJ Le Funk]

jeroenkb schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 12:17:
[...]

Je kunt wel zeggen even los van de woonbestemming, maar 1 van de vereisten om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling is 'U verkrijgt een woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen"

En een recreatiewoning mag je doorgaans niet voor langere tijd wonen.

ik volg deze logica volledig, echter als de wet uitgaat van bewoning volgens de BRP, dan is het geen issue.
de belastingtelefoon raadplegen, zoals @Enforcer voorstelt, heeft geen zin. deze zal waarschijnlijk ook de aanname doen dat het niet de bedoeling is (dit zijn call center medewerkers met een handleiding, geen juristen). mij gaat het er om of het een hiaat betreft in de wetgeving en of iemand daar al ervaring mee heeft (wel of niet overdrachtsbelasting moeten betalen als starter zonder tweede woning). er komen namelijk 2 wetswijzigingen hierin samen die elkaar lijken tegen te spreken: die voor recreatiewoningen (verhoging tot 10,4%) en die voor starters (verlaging naar 0%).

Kortgezegd: dat permanente bewoning soms niet mag volgens bouwbestemming neemt niet weg dat het wel kan en ook geformaliseerd kan worden door BRP registratie (wat ook een vereiste is volgens mij: inschrijven op het adres waar je verblijft). Daarnaast kan een bouwbestemming wijzigen...

[ Voor 25% gewijzigd door JJ Le Funk op 17-07-2024 16:07 . Reden: DISCLAIMER: redenaties op basis van boerenverstand, ik ben geen jurist maar nieuwsgierige burger ]

[Wispe]

Ik heb even in de Wegwijs voor de overdrachtsbelasting gekeken en dit staat er (beetje knip, plak en bewerk):

"2% geldt voor de verkrijging van o.a. woningen. De term ‘woning’ is niet wettelijk gedefinieerd. In de MvT bij art. 14, lid 2, WBR wordt slechts opgemerkt: ‘Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning.’
N.a.v. HR 16 november 2007 wordt voor toepassing van 2% de volgende definitie gebruikt: "een onroerende zaak kan, geheel of gedeeltelijk, als woning aangemerkt worden, indien en voor zover die zaak naar maatschappelijke opvattingen, gelet op zijn inrichting en het aanwezige voorzieningenniveau, een woonfunctie heeft, dat wil zeggen bestemd is te dienen als huisvesting voor mensen."

Aantekeningen
– Een onroerende zaak die naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning (bijvoorbeeld een kantoorpand), maar wel feitelijk wordt bewoond (bijvoorbeeld om beveiligingsredenen), is geen woning in de zin van art. 14, lid 2, WBR.
– Niet relevant is of een onroerende zaak bestemd is voor permanente bewoning (een recreatiewoning of ander ‘tweede huis’ is ook een woning). Wel relevant is of het verblijf is te beschouwen als een als woning aan te merken verblijf van duurzame aard (een hospice is geen woning)."

Dus ik zou zeggen dat op de recreatiewoning 2% van toepassing is, tenzij verkrijger <35 jaar is en de koopsom <EUR 510K is, dan geldt 0%.

[Get!em]

JJ Le Funk schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 12:01:
Weet iemand of je de 0% overdrachtsbelasting voor een starter ook kan laten toepassen op een recreatiewoning als dit je primaire en enige woning wordt?

Als ik de regels erop nalees is de uitzondering (korting niet van toepassing) voor een tweede woning en dat zal in veel gevallen een recreatiewoning ook zijn, maar ik kan niks vinden over enige en primaire woning (even los van de woonbestemming).

Overheid.nl heeft jouw situatie direct in de Q&A staan

Vraag 38

A verkrijgt een recreatiewoning die volgens het bestemmingsplan niet bestemd is voor permanente bewoning. A kan zich ook niet op dit adres laten inschrijven bij de gemeente. Niettemin wenst A de verkregen woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Is het mogelijk dat het 2%-tarief of de startersvrijstelling van toepassing is op deze verkrijging?

Antwoord

Om in aanmerking te komen voor het 2%-tarief of de startersvrijstelling moet A voldoen aan de daarvoor geldende voorwaarden. Als voorwaarde geldt onder meer dat A de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Of aan deze voorwaarde wordt voldaan moet aan de hand van objectieve gegevens worden beoordeeld. De publiekrechtelijk bestemming van de woning en de omstandigheid dat A zich niet op het adres van de woning kan laten inschrijven bij de gemeente zijn daarbij niet beslissend. Denkbaar is bijvoorbeeld dat de gemeente permanente bewoning gedoogt, maar ook als dat niet het geval is, is een gebruik anders dan tijdelijk als hoofdverblijf door A niet uitgesloten.

https://wetten.overheid.nl/BWBR0045469/2021-07-24

En dan zou het moeten lukken met dit formulier bij de notaris
https://download.belastin...g-tarief-ovb0111z3fol.pdf


De Q&A komt uit deze bekendmaking:
https://zoek.officielebek....nl/stcrt-2021-36308.html

[ Voor 6% gewijzigd door Get!em op 17-07-2024 16:23 ]

[helmmen]

Wat een gezanik, je bent toch gewoon zelf een ei geweest in het niet correct voortijdig controleren ? Ik had alle VVE stukken inclusief de bank rekening transacties voordat ik de koop overeenkomst tekenede. Het is jou fout als je de auto met 150k km koopt als die te koop stond met 100k km. Maar je ff vergeten was op het klokje te kijken.

Je kan een hoop gaan eisen en willen maar wat wil je er mee bereiken? Koop dat huis niet en ga opzoek naar een andere appartement waar de VVE prijs wel correct is weer gegeven zodat je vervolgens 10k meer kan gaan bieden als je nu hebt gedaan door stijgende prijzen en maandelijks het zelfde kan betalen aan de VVE.

Als je die 100 euro per maand extra niet kan dragen moet je geen huiskopen in 2024. Bijwijzen van hadden ze toch 1 maand nadat je er woonden het VVE bedrag moeten verhogen naar 220+. Daarnaast is 100 euro permaand voor een 30 appartementen VVE echt extreem laag.

[ Voor 16% gewijzigd door helmmen op 18-07-2024 11:49 ]

[vincentR97]

helmmen schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 11:46:
Wat een gezanik, je bent toch gewoon zelf een ei geweest in het niet correct voortijdig controleren ? Ik had alle VVE stukken inclusief de bank rekening transacties voordat ik de koop overeenkomst tekenede. Het is jou fout als je de auto met 150k km koopt als die te koop stond met 100k km. Maar je ff vergeten was op het klokje te kijken.

Je kan een hoop gaan eisen en willen maar wat wil je er mee bereiken? Koop dat huis niet en ga opzoek naar een andere appartement waar de VVE prijs wel correct is weer gegeven zodat je vervolgens 10k meer kan gaan bieden als je nu hebt gedaan door stijgende prijzen en maandelijks het zelfde kan betalen aan de VVE.

Als je die 100 euro per maand extra niet kan dragen moet je geen huiskopen in 2024. Bijwijzen van hadden ze toch 1 maand nadat je er woonden het VVE bedrag moeten verhogen naar 220+. Daarnaast is 100 euro permaand voor een 30 appartementen VVE echt extreem laag.

Waar moet ik het controleren als in alle gestuurde stukken het verkeerde bedrag staat . De bankafschriften had ik niet, maar ik had ook geen aanleiding daar naar te vragen.

De makelaar wist harstikke goed compleet fout te zitten, en de reden dat ze 10k aan compensatie betalen is omdat als dit bij de rechter komt er misschien nog wel het dubbele uit was gekomen.

Het appartement is ondertussen al in mijn bezit, net als de compensatie . Ik ben absoluut tevreden.

[mentalozzie]

helmmen schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 11:46:
Wat een gezanik, je bent toch gewoon zelf een ei geweest in het niet correct voortijdig controleren ? Ik had alle VVE stukken inclusief de bank rekening transacties voordat ik de koop overeenkomst tekenede. Het is jou fout als je de auto met 150k km koopt als die te koop stond met 100k km. Maar je ff vergeten was op het klokje te kijken.

Je kan een hoop gaan eisen en willen maar wat wil je er mee bereiken? Koop dat huis niet en ga opzoek naar een andere appartement waar de VVE prijs wel correct is weer gegeven zodat je vervolgens 10k meer kan gaan bieden als je nu hebt gedaan door stijgende prijzen en maandelijks het zelfde kan betalen aan de VVE.

Als je die 100 euro per maand extra niet kan dragen moet je geen huiskopen in 2024. Bijwijzen van hadden ze toch 1 maand nadat je er woonden het VVE bedrag moeten verhogen naar 220+. Daarnaast is 100 euro permaand voor een 30 appartementen VVE echt extreem laag.

Zo mag allemaal wel wat aardiger zeg. Neem even een wandeling het is prachtig weer.

Er is verkeerde informatie gegeven en de koper wil daarvoor gecompenseerd worden. Lijkt mij heel normaal.

Of die de extra lasten kan dragen lijkt mij niet van toepassing.

[THE_BASE]

helmmen schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 11:46:
Wat een gezanik, je bent toch gewoon zelf een ei geweest in het niet correct voortijdig controleren ? Ik had alle VVE stukken inclusief de bank rekening transacties voordat ik de koop overeenkomst tekenede. Het is jou fout als je de auto met 150k km koopt als die te koop stond met 100k km. Maar je ff vergeten was op het klokje te kijken.

Je kan een hoop gaan eisen en willen maar wat wil je er mee bereiken? Koop dat huis niet en ga opzoek naar een andere appartement waar de VVE prijs wel correct is weer gegeven zodat je vervolgens 10k meer kan gaan bieden als je nu hebt gedaan door stijgende prijzen en maandelijks het zelfde kan betalen aan de VVE.

Als je die 100 euro per maand extra niet kan dragen moet je geen huiskopen in 2024. Bijwijzen van hadden ze toch 1 maand nadat je er woonden het VVE bedrag moeten verhogen naar 220+. Daarnaast is 100 euro permaand voor een 30 appartementen VVE echt extreem laag.

Mensen maken fouten, gelukkig zijn daar o.a. Tweakers om hen te helpen.

[Flix20]

Halve verhaal lezen, feiten verkeerd interpreteren om daar een resolute mening over vormen en deze lekker gaan lopen roeptoeteren. Het lijkt wel de commentsectie van Nu.nl.

[jeroenkb]

helmmen schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 11:46:
Wat een gezanik, je bent toch gewoon zelf een ei geweest in het niet correct voortijdig controleren ? Ik had alle VVE stukken inclusief de bank rekening transacties voordat ik de koop overeenkomst tekenede. Het is jou fout als je de auto met 150k km koopt als die te koop stond met 100k km. Maar je ff vergeten was op het klokje te kijken.

Je kan een hoop gaan eisen en willen maar wat wil je er mee bereiken? Koop dat huis niet en ga opzoek naar een andere appartement waar de VVE prijs wel correct is weer gegeven zodat je vervolgens 10k meer kan gaan bieden als je nu hebt gedaan door stijgende prijzen en maandelijks het zelfde kan betalen aan de VVE.

Als je die 100 euro per maand extra niet kan dragen moet je geen huiskopen in 2024. Bijwijzen van hadden ze toch 1 maand nadat je er woonden het VVE bedrag moeten verhogen naar 220+. Daarnaast is 100 euro permaand voor een 30 appartementen VVE echt extreem laag.

En met deze houding was TS dus 10k misgelopen...want dat heeft hij gekregen als compensatie (als je alles goed had gelezen)


Wie is er nu het ' ei' ?

[helmmen]

jeroenkb schreef op donderdag 18 juli 2024 @ 12:34:
[...]

En met deze houding was TS dus 10k misgelopen...want dat heeft hij gekregen als compensatie (als je alles goed had gelezen)


Wie is er nu het ' ei' ?

Ik denk dat situationele omstandigheden er meer aan hebben bij gedragen dan de 'feiten'. De verkoper en Makelaar hadden ook de keus kunnen maken om voet bij stuk te houden. Dan had Vincent de koop op termijn ontbonden met de deal dat de waarborgsom terug werd gestort. Hadden ze het huis opnieuw in de verkoop gezet deze keer met de juiste VVE kosten en naar alle waarschijnlijkheid het zelfde bedrag gekregen als niet meer.

Het gaat er in mijn ogen om als koper moet je zelf alert zijn op dit soort handelingen, het boeit die makelaars en verkopers over het algemeen geen hol. Kunnen en moeten we beter van ze verwachten? Zekers alleen daar worden ze toch niet opgetoetst en gewezen, zelden komt het ver genoeg. Ook hierin is gegaan van 25k met advocaat en juridische dreigen naar 10k zonder gedoe en doen ze het gerust bij de volgende verkoop. Als we mensen willen 'helpen' moet de main take away zijn dat je alert en correct stukken moet nalopen van de VVE en dan ook de juisten.

[BPP]

vincentR97 schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 00:11:
[...]

In het taxatie rapport is ook de verkeerde VvE bijdrage genoemd

Goed geregeld!

Vorig jaar in het voorjaar tijdens de mini dip had ik een zelfde soort situatie. Een 3-laags tussenwoning met appartementsrecht gekocht (de tussenwoningen zitten vast aan een blok met winkels en appartementen/maisonettes). Gekocht en getekend met 150e VvE en pas bij het opmaken van de nota week voor overdracht zag ik dat die was verhoogd met 50 euro. Bleek het tijdens de VvE vergadering een maand eerder te zijn verhoogd. Omdat ik wist dat het MJOP over de komende jaren een tekort liet zien heb ik er maar niks mee gedaan. Woning blijkt nu (op papier) een stuk meer waard te zijn. Dus uiteindelijk kan ik er gelukkig mee leven. 😁

[JJ Le Funk]

Get!em schreef op woensdag 17 juli 2024 @ 16:18:
[...]

Overheid.nl heeft jouw situatie direct in de Q&A staan


[...]


https://wetten.overheid.nl/BWBR0045469/2021-07-24

En dan zou het moeten lukken met dit formulier bij de notaris
https://download.belastin...g-tarief-ovb0111z3fol.pdf


De Q&A komt uit deze bekendmaking:
https://zoek.officielebek....nl/stcrt-2021-36308.html

dan moet het wel kunnen zo te zien, gelukkig is mijn partner nog geen 35 en heeft zij nog niet eerder een huis gekocht. dat scheelt bijna €23000 op het recreatieobject dat ik overweeg. ik lees wel dat de betreffende gemeente tegen permanente bewoning is, maar heb de indruk dat dat bij woorden is gebleven.

[ Voor 21% gewijzigd door JJ Le Funk op 19-07-2024 11:04 ]

[BlauweHamer]

JJ Le Funk schreef op vrijdag 19 juli 2024 @ 10:48:

dan moet het wel kunnen zo te zien, gelukkig is mijn partner nog geen 35 en heeft zij nog niet eerder een huis gekocht. dat scheelt bijna €23000 op het recreatieobject dat ik overweeg..

Jouw vriendin heeft wat anders op het oog of gewoon geen inspraak?

[JJ Le Funk]

BlauweHamer schreef op vrijdag 19 juli 2024 @ 11:10:
[...]


Jouw vriendin heeft wat anders op het oog of gewoon geen inspraak?

nee we kijken samen natuurlijk ik bedoel dat zij alleen recht heeft op startersaftrek (@japps ik ben 40+). dus nog even puzzelen hoe we daar maximaal van kunnen profiteren. misschien de woning alleen op haar naam zetten (als dat mag van de bank)?

[japps]

JJ Le Funk schreef op vrijdag 19 juli 2024 @ 14:42:
[...]

nee we kijken samen natuurlijk. ik bedoel dat zij alleen recht heeft op startersaftrek. dus nog even puzzelen hoe we daar maximaal van kunnen profiteren. misschien de woning alleen op haar naam zetten (als dat mag van de bank)?

Fyi ook als je eerder een huis gekocht heb kun je gebruik maken van de startersaftrek, mits je niet eerder van de startersaftrek gebruik gemaakt hebt

[zunrob]

Het wordt tijd om na te denken over de ORV. De adviseur geeft aan om zelf na te denken welk bedrag we willen verzekeren. Ben al beetje aan het googelen, heb hier gelezen, maar het is me nog steeds niet helemaal duidelijk hoe je nou een goede afweging maakt voor het bedrag voor jezelf en de partner. Tips om dit aan te vliegen?

[Wispe]

JJ Le Funk schreef op vrijdag 19 juli 2024 @ 14:42:
[...]

nee we kijken samen natuurlijk ik bedoel dat zij alleen recht heeft op startersaftrek (@japps ik ben 40+). dus nog even puzzelen hoe we daar maximaal van kunnen profiteren. misschien de woning alleen op haar naam zetten (als dat mag van de bank)?

Theoretisch kan het, maar banken zijn geen fan van als 2 personen geld lenen waarvan 1 persoon eigenaar wordt. In de praktijk komt dat zelden voor.

[JJ Le Funk]

Wispe schreef op vrijdag 19 juli 2024 @ 16:58:
[...]


Theoretisch kan het, maar banken zijn geen fan van als 2 personen geld lenen waarvan 1 persoon eigenaar wordt. In de praktijk komt dat zelden voor.

of overwaarde van mijn woning (tot aan 50% nieuwe woning) naar de gezamenlijke rekening en van daaruit kan zij, met een eigen hypotheek 50% aanvullen en dat zij dan de volledige transactie doet. e.e.a. om schenkbelasting te voorkomen naast overdrachtsbelasting.
dat zij dan 100% eigenaar wordt maakt niet uit want de aanschaf gaat de gemeenschap van goederen in waardoor ik altijd recht blijf houden op de helft.

[ Voor 12% gewijzigd door JJ Le Funk op 19-07-2024 17:35 ]

[VidaR-9]

Alles ligt hier sinds de 11e bij de hypotheekverstrekker ter beoordeling, maar helaas nog niets gehoord - had toch wel gehoopt deze week iets te horen.

Benodigde financiering zo’n 65% van woningwaarde en 55% van max volgens inkomen, dus het zou niet zo spannend moeten zijn voor hen.

[THM0]

JJ Le Funk schreef op vrijdag 19 juli 2024 @ 17:32:
[...]

of overwaarde van mijn woning (tot aan 50% nieuwe woning) naar de gezamenlijke rekening en van daaruit kan zij, met een eigen hypotheek 50% aanvullen en dat zij dan de volledige transactie doet. e.e.a. om schenkbelasting te voorkomen naast overdrachtsbelasting.
dat zij dan 100% eigenaar wordt maakt niet uit want de aanschaf gaat de gemeenschap van goederen in waardoor ik altijd recht blijf houden op de helft.

Weet je zeker dat je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen mocht de woning ooit op jouw naam moeten komen?
Dacht dat dat alleen vervalt als beide partners voor 50% eigenaar zijn in de kadastrale registratie.

[Philip Ross]

zunrob schreef op vrijdag 19 juli 2024 @ 16:48:
Het wordt tijd om na te denken over de ORV. De adviseur geeft aan om zelf na te denken welk bedrag we willen verzekeren. Ben al beetje aan het googelen, heb hier gelezen, maar het is me nog steeds niet helemaal duidelijk hoe je nou een goede afweging maakt voor het bedrag voor jezelf en de partner. Tips om dit aan te vliegen?

Wij hebben voor volledige hypotheekbedrag gedaan en dan dat de uitkering gelijk afloopt met de hypotheek.
Premie is echt verwaarloosbaar laag vergeleken met de hypotheek zelf. ~€10 per persoon per maand geloof ik

[zunrob]

Philip Ross schreef op vrijdag 19 juli 2024 @ 22:30:
[...]


Wij hebben voor volledige hypotheekbedrag gedaan en dan dat de uitkering gelijk afloopt met de hypotheek.
Premie is echt verwaarloosbaar laag vergeleken met de hypotheek zelf. ~€10 per persoon per maand geloof ik

Je bedoelt dat jullie allebei het volledige hypotheekbedrag hebben, of allebei de helft? En annuïtair of gelijkblijvend?

[Philip Ross]

zunrob schreef op vrijdag 19 juli 2024 @ 22:58:
[...]


Je bedoelt dat jullie allebei het volledige hypotheekbedrag hebben, of allebei de helft? En annuïtair of gelijkblijvend?

Voor allebei het volledige bedrag annuïtair aflopend met dezelfde looptijd als de hypotheek.
Dus geen risico wat er ook gebeurt

[marcelcee]

marcelcee schreef op woensdag 24 april 2024 @ 08:11:
Sinds enkele weken heb ik een nieuwe woning gekocht en de sleutel in handen. Ik ben aan het kijken voor een nieuwe schutting en nu kom ik er achter dat de buren zich wat meer grond hebben toegeëigend in het (waarschijnlijk verre) verleden. Ook de gemeente doet overigens vrolijk mee aan de voorzijde (trottoir).

Mij zul je niet horen over een paar cm links of rechts. Maar hier gaat het om circa 100m2 (op een perceel van circa 2000m2) door de buren en 20m2 door de gemeente. Via pdokviewer kun je luchtfoto’s en kadastrale grenzen inzichtelijk krijgen. Daarop is deze geschatte afwijking gebaseerd. Veldwerk is uiteraard nodig om de correcte grens vast te stellen

Ik ben bij aankoop en bod uitgegaan van de verklaring van de verkoper in de vragenlijst, de mondelinge bevestiging van de verkoopmakelaar en de schriftelijke bevestiging van de aankoopmakelaar dat de feitelijke grenzen overeenkomen met de kadastrale grenzen.

Is hier nog iets tegen te doen? De rechtsbijstandverzekering heeft de vraag ook op het bureau liggen, maar is druk druk druk. Vooropgesteld, doel is de grens correct te herstellen en de onderzoekskosten te verhalen. In geld voor de grond ben ik niet geïnteresseerd.

Wat ik zelf al gevonden heb zijn tegenargumenten als: je hebt gezien wat je kocht dus geen schade. Maar welke leek ziet als je op 2000m2 grond loopt dat het eigenlijk nog geen 1900m2 is? Daarbij afgaande op de verstrekte verklaringen. En natuurlijk, het is en blijft ook na ‘landjepik’ (bij de buren loopt de grens in een taartpunt tot 3 meter verkeerd) een riant perceel in het historische centrum (in NL). En je wilt niet de vervelende buur zijn die moeilijk loopt te doen… maar zomaar niks doen voelt ook niet prettig. Enige ervaringen of tips? Lastig!

Mijn situatie van hierboven is voor het overgrote deel positief afgerond. Er is goed contact met de buren en in een prettig gesprek heb ik mijn vermoedens uitgesproken over de kadastrale en feitelijke grenzen. Ze waren het er mee eens dat de grens correct gezet moet worden. Daarop heb ik het kadaster laten meten (mijn kosten uiteraard). De afwijking bedraagt 240cm (ten nadele van mij). En dit over een lengte van meer dan 40m.

Nu in overleg om samen iets neer te zetten, die kosten neem ik waarschijnlijk ook voor mijn rekening. En anders grotendeels. Richting de onjuist adviserende makelaars was er niets mogelijk volgens de jurist van de verzekering. Ook de vragenlijst zou puur indicatief zijn zodat de verkoper geen schuld heeft. Mij lijkt het vreemd, maar goed.

De grond die de gemeente in gebruik heeft daar gaat de verzekering mee verder. Verzoek tot ontruiming is verzonden. In mijn ogen is de kans klein dat ik die grond terugkrijg. Maar de verzekeraar stond daar veel positiever in. Normaal is het de particulier die grond van de gemeente in gebruik heeft. Dat loopt kennelijk ook vaak spaak. We gaan het meemaken hoe het spelletje andersom werkt.

[Toke_gt]

marcelcee schreef op vrijdag 19 juli 2024 @ 23:28:
[...]

De afwijking bedraagt 240cm (ten nadele van mij). En dit over een lengte van meer dan 40m.

Huh? Dat is 96m2. Hoe kan dat nooit opgemerkt zijn?
(Ik weet dat je het vermoeden al had, maar toch. Het is meer dan mijn achtertuin)

[ Voor 13% gewijzigd door Toke_gt op 19-07-2024 23:40 ]

[marcelcee]

Toke_gt schreef op vrijdag 19 juli 2024 @ 23:37:
[...]

Huh? Dat is 96m2. Hoe kan dat nooit opgemerkt zijn?
(Ik weet dat je het vermoeden al had, maar toch. Het is meer dan mijn achtertuin)

Is ook vreemd, maar de buren geloof ik volledig: zij hadden er ook geen flauw idee van. Het zijn oude grenzen gaf de landmeter aan (uit de tijd van Napoleon, 1810). En dan verschuift er over de jaren heen wel eens ‘iets’ (kennelijk).

En zelf heb je het eigenlijk ook niet door als je er loopt. Want er is nog steeds een forse boomgaard aanwezig. Maar die wordt dus weer hersteld. Grote blij

[Toke_gt]

marcelcee schreef op zaterdag 20 juli 2024 @ 00:08:
[...]

Is ook vreemd, maar de buren geloof ik volledig: zij hadden er ook geen flauw idee van. Het zijn oude grenzen gaf de landmeter aan (uit de tijd van Napoleon, 1810). En dan verschuift er over de jaren heen wel eens ‘iets’ (kennelijk).

En zelf heb je het eigenlijk ook niet door als je er loopt. Want er is nog steeds een forse boomgaard aanwezig. Maar die wordt dus weer hersteld. Grote blij

Mooi werk hoor. Grond terug, goede verstandhouding met de buren. Ondanks je aarzelingen toch goed aangepakt.

[JJ Le Funk]

THM0 schreef op vrijdag 19 juli 2024 @ 22:23:
[...]

Weet je zeker dat je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen mocht de woning ooit op jouw naam moeten komen?
Dacht dat dat alleen vervalt als beide partners voor 50% eigenaar zijn in de kadastrale registratie.

'scheiden' is zo'n scenario waar je liever niet aan denkt, maar mocht dat gebeuren (hoe ondenkbaar ook op dit moment), dan wordt het misschien een verkoop met 50/50 winstdeling. want die kosten koper voor een recreatiewoning zijn echt belachelijk hoog.

[Rukapul]

JJ Le Funk schreef op vrijdag 19 juli 2024 @ 17:32:
[...]

of overwaarde van mijn woning (tot aan 50% nieuwe woning) naar de gezamenlijke rekening en van daaruit kan zij, met een eigen hypotheek 50% aanvullen en dat zij dan de volledige transactie doet. e.e.a. om schenkbelasting te voorkomen naast overdrachtsbelasting.
dat zij dan 100% eigenaar wordt maakt niet uit want de aanschaf gaat de gemeenschap van goederen in waardoor ik altijd recht blijf houden op de helft.

Maak je het niet veel moeilijk. Overdrachtsbelasting is 2% voor hoofdwoning en het gaat voor jou dus om 1k-2k.

Vind het overigens wel riskant om te gokken dat de gemeente Otterloo permanente bewoning toestaat.

Aan de andere kant was dat te verwachten toen ze in het verleden de boel kadastraal hebben laten splitsen en blijkbaar per perceel erfpacht innen (ipv huur via park, wat hypotheek zou belemmeren).

M.i. wel een gotspe want het is afaik nog een echt recreatiepark met recreatie faciliteiten in een mooie omgeving. Theoretisch zou dit een villapark in het Veluwse bos worden. Heb in mijn jeugd nog daar gekampeerd

Houd er rekening mee dat je het fiscaal misschien nog als hoofdwoning kunt claimen, maar dat de bank maar zal willen financieren op basis van recreatiewoning.

Een ander punt is de overeenkomst met het parkexploitant. Je moet de overeenkomsten allemaal tot de letter uitpluizen. De waarde hangt er compleet vanaf.

[JJ Le Funk]

Rukapul schreef op zaterdag 20 juli 2024 @ 08:47:
[...]

Maak je het niet veel moeilijk. Overdrachtsbelasting is 2% voor hoofdwoning en het gaat voor jou dus om 1k-2k.

Vind het overigens wel riskant om te gokken dat de gemeente Otterloo permanente bewoning toestaat.

Aan de andere kant was dat te verwachten toen ze in het verleden de boel kadastraal hebben laten splitsen en blijkbaar per perceel erfpacht innen (ipv huur via park, wat hypotheek zou belemmeren).

M.i. wel een gotspe want het is afaik nog een echt recreatiepark met recreatie faciliteiten in een mooie omgeving. Theoretisch zou dit een villapark in het Veluwse bos worden. Heb in mijn jeugd nog daar gekampeerd

Houd er rekening mee dat je het fiscaal misschien nog als hoofdwoning kunt claimen, maar dat de bank maar zal willen financieren op basis van recreatiewoning.

Een ander punt is de overeenkomst met het parkexploitant. Je moet de overeenkomsten allemaal tot de letter uitpluizen. De waarde hangt er compleet vanaf.

ja als je het zo bekijkt valt een paar duizend aan belasting nog wel mee (ik wist niet dat alleen als 2e huis de overdrachtsbelasting voor een recreatiewoning erg hoog is). overigens heb je geen VVE neem ik aan maar wel park afdrachten voor onderhoud e.d.

mijn partner zit er ook helemaal niet lekker op om het risico te nemen dat permanente bewoning wel gedoogd zal worden. maar op het park zelf krijg ik de indruk dat het al jaren mogelijk is (seizoensarbeiders in huisjes, althans zo lijkt het) hoewel ik daar geen hard bewijs voor heb.

mijn idee/strategie is: huizenmarkt is nu oververhit dus verkoop leidt tot veel winst uit overwaarde. echter wil je niet iets gelijkwaardigs terugkopen want dan verdwijnt het voordeel. dus: nu verkopen en een paar jaar in een recreatiewoning die waardevast is (spotgoedkoop wonen op mooie locatie), totdat de markt is afgekoeld en dan slag slaan.

[ Voor 7% gewijzigd door JJ Le Funk op 20-07-2024 11:01 ]

[Mazziemal]

zunrob schreef op vrijdag 19 juli 2024 @ 16:48:
Het wordt tijd om na te denken over de ORV. De adviseur geeft aan om zelf na te denken welk bedrag we willen verzekeren. Ben al beetje aan het googelen, heb hier gelezen, maar het is me nog steeds niet helemaal duidelijk hoe je nou een goede afweging maakt voor het bedrag voor jezelf en de partner. Tips om dit aan te vliegen?

Wij hebben hier het volledige bedrag annuitair dalend. Toen wij het afsloten was het of 7 euro per maand voor het volledige bedrag of 4 euro voor de helft. Het verschil vonden wij daarmee zo klein dat, mocht je het echt onverhoopt nodig hebben, het wel heel prettig is dat de ander vrij zit. Vooral ook als er later een kind bij betrokken is. Dat was eigenlijk wel een beetje onze reden om het zo aan te vliegen.

[Rukapul]

JJ Le Funk schreef op zaterdag 20 juli 2024 @ 09:11:
[...]

ja als je het zo bekijkt valt een paar duizend aan belasting nog wel mee (ik wist niet dat alleen als 2e huis de overdrachtsbelasting voor een recreatiewoning erg hoog is). overigens heb je geen VVE neem ik aan maar wel park afdrachten voor onderheid enzo.

mijn partner zit er helemaal niet lekker op om het risico te nemen dat permanente bewoning wel gedoogd zal worden. maar op het park zelf krijg ik de indruk dat het al jaren mogelijk is (seizoensarbeiders in huisjes, althans zo lijkt het) hoewel ik daar geen hard bewijs voor heb.

mijn idee/strategie is: huizenmarkt is nu oververhit dus verkoop leidt tot veel winst uit overwaarde. echter wil je niet iets gelijkwaardigs terugkopen want dan verdwijnt het voordeel. dus: nu verkopen en een paar jaar in een recreatiewoning die waardevast is (spotgoedkoop wonen op mooie locatie), totdat de markt is afgekoeld en dan slag slaan.

Als dat de motivatie en onderbouwing is dan is dat behoorlijk naïef en risicovol.

De kans dat je er winst (ten opzichte van normaal scenario) op maakt is nihil. Het gaat te ver om alle details af te pellen maar het komt er op neer dat je gokt op een (1) korte termijn scenario met winst en de eindeloze hoeveelheid andere scenarios negeert.

Dat past ook in het kijken naar iets marginaal als 1-2k overdrachtsbelasting maar de olifant in de kamer (permanente bewoning risico) negeert.

Abort.

[Mazziemal]

JJ Le Funk schreef op zaterdag 20 juli 2024 @ 09:11:
[...]
mijn idee/strategie is: huizenmarkt is nu oververhit dus verkoop leidt tot veel winst uit overwaarde. echter wil je niet iets gelijkwaardigs terugkopen want dan verdwijnt het voordeel. dus: nu verkopen en een paar jaar in een recreatiewoning die waardevast is (spotgoedkoop wonen op mooie locatie), totdat de markt is afgekoeld en dan slag slaan.

De mensen die eenzelfde strategie het afgelopen decennium hebben gehanteerd zitten nog steeds te huilen in een hoekje. Een uitzondering daar gelaten. Maar je bent of niet bang, of heel naief, of misschien wat minder slim of in het bezit van een glazen bol. Ik hoop het laatste voor je.

[THM0]

Mazziemal schreef op zaterdag 20 juli 2024 @ 09:55:
[...]


De mensen die eenzelfde strategie het afgelopen decennium hebben gehanteerd zitten nog steeds te huilen in een hoekje. Een uitzondering daar gelaten. Maar je bent of niet bang, of heel naief, of misschien wat minder slim of in het bezit van een glazen bol. Ik hoop het laatste voor je.

Daarnaast waren in de vorige woningmarkt dip de vakantiehuizen ook aan de straatstenen niet kwijt te raken.

[HEY_DUDE]

JJ Le Funk schreef op zaterdag 20 juli 2024 @ 09:11:
[...]

ja als je het zo bekijkt valt een paar duizend aan belasting nog wel mee (ik wist niet dat alleen als 2e huis de overdrachtsbelasting voor een recreatiewoning erg hoog is). overigens heb je geen VVE neem ik aan maar wel park afdrachten voor onderhoud e.d.

mijn partner zit er ook helemaal niet lekker op om het risico te nemen dat permanente bewoning wel gedoogd zal worden. maar op het park zelf krijg ik de indruk dat het al jaren mogelijk is (seizoensarbeiders in huisjes, althans zo lijkt het) hoewel ik daar geen hard bewijs voor heb.

mijn idee/strategie is: huizenmarkt is nu oververhit dus verkoop leidt tot veel winst uit overwaarde. echter wil je niet iets gelijkwaardigs terugkopen want dan verdwijnt het voordeel. dus: nu verkopen en een paar jaar in een recreatiewoning die waardevast is (spotgoedkoop wonen op mooie locatie), totdat de markt is afgekoeld en dan slag slaan.

Ben zelf eind 2022 van woning gewisseld. Destijds zat het forum hier vol met glazenbolkijkers die voorsorteerden op -30%. Een enkeling was ook gaan huren op basis van zijn eigen analyses. Die -30% is er niet gekomen.

Punt is dat als de markt over een paar jaar wel op -30% staat, dat daar dan een reden voor is. Extreem hoge rente, hoge werkloosheid, enorme economische onzekerheid etc. Het is dan ook geen makkelijk moment om in te stappen.

En daarnaast time in the market beats timing the market

[redwing]

HEY_DUDE schreef op zaterdag 20 juli 2024 @ 23:44:
[...]


Ben zelf eind 2022 van woning gewisseld. Destijds zat het forum hier vol met glazenbolkijkers die voorsorteerden op -30%. Een enkeling was ook gaan huren op basis van zijn eigen analyses. Die -30% is er niet gekomen.

En degene die dat het hardste roepen zag je daarna ook niet meer in het topic terugkomen....

Punt is dat als de markt over een paar jaar wel op -30% staat, dat daar dan een reden voor is. Extreem hoge rente, hoge werkloosheid, enorme economische onzekerheid etc. Het is dan ook geen makkelijk moment om in te stappen.

En daarnaast time in the market beats timing the market

Het hele probleem is dat de grote aanpassingen in de markt zelden te voorspellen zijn en vaak ook nog eens door een externe oorzaak wordt veroorzaakt. Bovenal is de timing gewoon niet te voorspellen. Want het kan best dat de markt nu oververhit is, maar dat kan ook zonder problemen nog 10 jaar zo blijven. De markt kan echter ook volgende week instorten. Mijn advies is dan ook precies jouw laatste zin, instappen zodra je kunt en zorgen dat je in de markt zit. Als je er eenmaal een paar jaar inzet maakt het nog maar weinig uit wat de markt doet, omdat je eigen huis meegaat met die markt.

Bij overstappen naar een vakantiewoning weet je niet wat de waarde blijft (als ze b.v. gaan handhaven en je wordt er uit gekicked is ie plotseling nog maar de helft waard). Je stapt daarmee dus uit de markt en de kans is groot dat je daarna problemen gaat krijgen om weer in die markt te komen. Alle huidige winsten ga je niet terug zien, en als je over 2 jaar een correctie krijgt is de kans groot dat daarmee de correctie maar een fractie lager is van nu en dan is je winst minimaal.

Gaan speculeren met je primaire woning zou ik nooit aanraden, de kans dat het goed gaat is klein en als het fout gaat is de impact juist heel groot.

[Arwen.]

Daarnaast lijkt mij het de hel om langdurig in zo'n vakantiewoning te wonen.. Helemaal met kinderen.

[VidaR-9]

Wij hebben de definitieve hypotheekofferte ontvangen. Ons voorbehoud financiering loopt pas over drie weken af. Zou er een reden zijn om de verkoper niét te informeren dat de hypotheek rond is? Ik kan me voorstellen dat het voor de verkoper fijn is om te weten dat dit al geregeld is ipv te moeten wachten op verloop van het voorbehoud.

[fub]

VidaR-9 schreef op maandag 22 juli 2024 @ 12:48:
Wij hebben de definitieve hypotheekofferte ontvangen. Ons voorbehoud financiering loopt pas over drie weken af. Zou er een reden zijn om de verkoper niét te informeren dat de hypotheek rond is? Ik kan me voorstellen dat het voor de verkoper fijn is om te weten dat dit al geregeld is ipv te moeten wachten op verloop van het voorbehoud.

Als ik de verkoper was, dan zou ik het zeker waarderen om te weten dat het gelukt was om de hypotheek rond te krijgen.