Ervaring met huis kopen - Deel 8

[Skypo2]

JackG schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 15:14:
[...]


Alles kan totdat de koop definitief is, oftewel er een getekende koopovereenkomst is en de drie dagen bedenktijd voor de koper verstreken zijn.

Klopt formeel niet. Er was al een mondelinge overeenkomst, volgens het privaatrecht (BW) is dat net zo rechtsgeldig als een schriftelijke overeenkomst. Het is alleen wel moeilijk te bewijzen. Tenzij OP de acceptatie op schrift heeft, dan heeft hij wel een heel sterke positie om het originele bod af te dwingen.

[de Peer]

Skypo2 schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 15:20:
[...]


Klopt formeel niet. Er was al een mondelinge overeenkomst, volgens het privaatrecht (BW) is dat net zo rechtsgeldig als een schriftelijke overeenkomst.

hoe kom je daar nu weer bij? Huizenverkoop is hier van uitgesloten.
Alleen schriftelijk is rechtsgeldig.

https://www.rechtdoor.nl/...-een-woning-rechtsgeldig/

[ Voor 19% gewijzigd door de Peer op 12-12-2025 15:24 ]

[Layumi]

de Peer schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 14:35:
[...]

Niet netjes en volgens mij in strijd met NVM ere-code, maar wettelijk kan het gewoon ja. Waarschijnlijk heb je met een niet-NVM makelaar te maken.

NVM makelaar met 9.1 score

[Toke_gt]

Layumi schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 16:15:
[...]

NVM makelaar met 9.1 score

In dat geval zou ik erop wijzen dat je dit ‘niet helemaal’ in lijn met de erecode vindt. Win je misschien niets mee, maar soms is het goed iets te doen vanuit je gevoel voor onrechtvaardigheid. (Formeel is dit overigens wel toegestaan, ook voor NVM-makelaars).

Erecode NVM

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Wolly]

Toke_gt schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 15:18:
[...]

@Layumi of aangeven dat je, gezien het feit dat de andere partij over jouw bod is geïnformeerd, jij graag informatie wilt over hun voorwaarden. Zodat je daar eventueel iets aan kunt aanpassen.

Je doet de aanname dat de andere partij inhoudelijk iets weet over het bod, daar is niets over bekend.

[Wolly]

Toke_gt schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 16:21:
[...]

In dat geval zou ik erop wijzen dat je dit ‘niet helemaal’ in lijn met de erecode vindt. Win je misschien niets mee, maar soms is het goed iets te doen vanuit je gevoel voor onrechtvaardigheid. (Formeel is dit overigens wel toegestaan, ook voor NVM-makelaars).

Erecode NVM

***members only***

En welk artikel is exact geschonden?

[Toke_gt]

Wolly schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 16:40:
[...]


Je doet de aanname dat de andere partij inhoudelijk iets weet over het bod, daar is niets over bekend.

Als ze willen overbieden, lijkt het me dat ze bekend zijn met de hoogte van het bod. Of geven ze de makelaar een blanco cheque?

[Toke_gt]

Wolly schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 16:41:
[...]


En welk artikel is exact geschonden?

We houden ons aan de afspraken?
Overigens gaf ik al aan dat ze strikt genomen mogen doen wat ze deden, maar dat het niet helemaal in lijn is met de erecode.

[ Voor 24% gewijzigd door Toke_gt op 12-12-2025 18:43 ]

[Rmg]

Ze kunnen hun bod gewoon ophogen tot er wel weer onderhandelingsruimte is. Hoeft de makelaar niet het hoogste bod voor te vertellen.


Gewoon een gevalletje als we <x> bieden? Nee? En x+5k dan? Enz enz

[Layumi]

Layumi schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 14:25:
Kan dat zomaar....

Gisteren is bod geaccepteerd op een huis. Andere kijkers geven aan dat ze over geaccepteerde bod willen gaan.

Makelaar geeft beide partijen de kans om maandag voor 12.00 uur definitief bod uit te brengen.

Rare smaak in de mond. Bod is geaccepteerd en nu dit

Dank voor jullie reacties. Even wat meer context en de afloop. Betreft overigens de koop van 1e huis van mijn dochter en vriend.

Betreft een woning met garage voor €535.000 als vraagprijs en staat een kleine 8 wkn op Funda. Bezichtingen en biedingen zijn geweest, zonder resultaat. Begin deze week hebben ze de woning bezichtigd.
Na hun kwam een stel die voor de 2e keer kwam kijken (blijkt oud collega van vriend te zijn).

Een dag later hebben ze een bod uitgebracht van €525.000 voorbehoud van financiering en bouwkundige keuring (1974 bj). Na een uur werden ze gebeld dat het bod was aanvaard en dat ze er begin februari 2026 al in kunnen.
Vandaag werden ze dus door de makelaar gebeld dat het niet doorging.

Wat blijkt, de makelaar heeft het andere stel gebeld dat ze het niet zijn geworden, omdat ze lager geboden hebben. Stel gaf aan toch interesse te hebben. Makelaar heeft dit aan de verkoper verteld en vertelde dat de verkoper ze nog een keer wil laten bieden. Dus voor maandag 12.00 uur.

Dochter en vriend hebben weer gebeld met de makelaar over de gang van zaken, transparantie, afspraak is afspraak enz. maar kregen wat "schaapachtige" antwoorden, klant bepaald enz.
Vervolgens gevraagd of ze een nieuw bod konden doen en dat het huis dan van de markt gaat. Makelaar gaf direct aan dat dit niet kan, zonder overleg met verkoper.

Lang verhaal kort. Dochter is naar verkoper gereden, medegedeeld dat ze de gang van zaken onfatsoenlijk vindt, vriend heeft oud collega gebeld, verteld dat ze niet meer in de markt zijn en ze gewoon hun oude prijs moeten bieden (blijkt €520.000 te zijn)
Makelaar gebeld dat ze geen interesse meer hebben. Als afspraak is afspraak niet meer geldt... en dat ie kan rekenen op een "leuke" review en een brief naar de NVM.

Dochter en vriend in ieder geval wijzer op de woningmarkt.

[Wolly]

Toke_gt schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 18:40:
[...]

Als ze willen overbieden, lijkt het me dat ze bekend zijn met de hoogte van het bod. Of geven ze de makelaar een blanco cheque?

Als je wordt afgewezen weet je dat je bod niet voldoende is. Dat betekent niet dat je op de hoogte bent van het bod.

[Wolly]

Toke_gt schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 18:40:
[...]

We houden ons aan de afspraken?
Overigens gaf ik al aan dat ze strikt genomen mogen doen wat ze deden, maar dat het niet helemaal in lijn is met de erecode.

"Wij houden ons aan de afspraken".

De afspraak is dat een huis pas is verkocht als het op papier is getekend. Daarnaast heeft een makelaar 0,0 invloed op het gedrag van een verkoper, dat kan je de makelaar niet aanrekenen.

[Wolly]

Layumi schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 19:10:
[...]

Dank voor jullie reacties. Even wat meer context en de afloop. Betreft overigens de koop van 1e huis van mijn dochter en vriend.

Betreft een woning met garage voor €535.000 als vraagprijs en staat een kleine 8 wkn op Funda. Bezichtingen en biedingen zijn geweest, zonder resultaat. Begin deze week hebben ze de woning bezichtigd.
Na hun kwam een stel die voor de 2e keer kwam kijken (blijkt oud collega van vriend te zijn).

Een dag later hebben ze een bod uitgebracht van €525.000 voorbehoud van financiering en bouwkundige keuring (1974 bj). Na een uur werden ze gebeld dat het bod was aanvaard en dat ze er begin februari 2026 al in kunnen.
Vandaag werden ze dus door de makelaar gebeld dat het niet doorging.

Wat blijkt, de makelaar heeft het andere stel gebeld dat ze het niet zijn geworden, omdat ze lager geboden hebben. Stel gaf aan toch interesse te hebben. Makelaar heeft dit aan de verkoper verteld en vertelde dat de verkoper ze nog een keer wil laten bieden. Dus voor maandag 12.00 uur.

Dochter en vriend hebben weer gebeld met de makelaar over de gang van zaken, transparantie, afspraak is afspraak enz. maar kregen wat "schaapachtige" antwoorden, klant bepaald enz.
Vervolgens gevraagd of ze een nieuw bod konden doen en dat het huis dan van de markt gaat. Makelaar gaf direct aan dat dit niet kan, zonder overleg met verkoper.

Lang verhaal kort. Dochter is naar verkoper gereden, medegedeeld dat ze de gang van zaken onfatsoenlijk vindt, vriend heeft oud collega gebeld, verteld dat ze niet meer in de markt zijn en ze gewoon hun oude prijs moeten bieden (blijkt €520.000 te zijn)
Makelaar gebeld dat ze geen interesse meer hebben. Als afspraak is afspraak niet meer geldt... en dat ie kan rekenen op een "leuke" review en een brief naar de NVM.

Dochter en vriend in ieder geval wijzer op de woningmarkt.

Dochter had beter het bod kunnen laten staan, dan had ze nog kans gehad op de droomwoning.

[El Capitan]

Wolly schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 19:50:
[...]


Dochter had beter het bod kunnen laten staan, dan had ze nog kans gehad op de droomwoning.

nah of ze het nog als droomwoning zouden zien, als ze dat al deden, durf ik te betwijfelen ookal zouden ze het huis wel hebben gehad. Dit is meer dan een hick up of een plooi om glad te strijken. Ik zou zeggen; op naar de volgende

[Layumi]

Wolly schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 19:50:
[...]


Dochter had beter het bod kunnen laten staan, dan had ze nog kans gehad op de droomwoning.

Nope andere partij wist dat ze over de €525.000 moeten en mn dochter dus ook omhoog.

[de Peer]

Layumi schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 19:10:
[...]


Lang verhaal kort. Dochter is naar verkoper gereden,

Dat is natuurlijk ook onfatsoenlijk.

[Layumi]

de Peer schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 23:06:
[...]

Dat is natuurlijk ook onfatsoenlijk.

Waarom is naar verkoper rijden onfatsoenlijk???
Een bod aanvaarden, datum afspreken en alles intrekken is wel fatsoenlijk? Waarom verkoper niet aanspreken op dit gedrag. Kan heel netjes en duidelijk zonder onfatsoenlijk te zijn.

[Mickey77]

Het verhaal van @Layumi vind ik wel interessant. Zoals het nu klinkt, was de verkopende partij uit op zo'n 5k extra inkomsten en gaan ze er nu 5k op achteruit. Dat doet mij - en vast ook anderen - glimlachen. Ik begrijp dat de verkopende partij geen keiharde regels breekt en dat mondeling akkoord niet genoeg is, voelt het toch niet integer.

Maar de reactie van de dochter... geeft mij ook de indruk dat dit hun droomwoning niet was. Anders geef je het niet zomaar op. Dus op basis van die aanname, zeg ik "succes bij de volgende" en vind ik het een mooie actie

[Sport_Life]

Tja zo werkt het helaas wel bij veel mensen, 5k extra is toch aantrekkelijk. Natuurlijk zijn wij tweakers allemaal heel braaf en zullen dat nooit doen , ken ook genoeg mensen in mijn omgeving die absoluut geen tweaker zijn .. .

[Koldur]

Dit soort dingen voelen zeker erg vervelend, maar alles is volgens de regels gegaan (niet dat regels altijd netjes zijn).
Er heerst veel onwetendheid over deze regels en er worden veel aannames gedaan, trapte ik ook in bij het aankopen van ons huidige huis (wat uiteindelijk allemaal prima is verlopen, maar wat twijfel momentjes gehad doordat verkoper ineens stress kreeg over de passeerdatum i.v.m. bouw van hun nieuwe huis en vergunningen).

De geschetste situatie voelt niet fijn aan, maar is gewoon allemaal prima volgens de regels en uiteindelijk moet je dit soort dingen wel zakelijk benaderen en proberen zoveel mogelijk op de hoogte te zijn van deze regels.
Sowieso zijn die deadlines allemaal puur fictief en een drukmiddel, maar allerminst bindend.

Huizen kopen/verkopen is echt een heel smerig wereldje waar de regels vaak niet bekend zijn bij een koper/verkoper die het maar een keertje hier of daar doet. En in de meeste gevallen hoef je gelukkig de regels niet te gebruiken en verloopt het goed.
Alleen als het een keer niet goed verloopt, trekken mensen conclusies (inclusief mijzelf) gebaseerd op aangenomen waarheden die dus niet kloppen.

Zorg er dus gewoon voor dat je op de hoogte bent van de regels en de emotie zoveel mogelijk uit te schakelen. Dan maak je de meeste kans op een glad proces en een succesvolle koop zonder valse hoop.

[champion16]

@Layumi Andere partij wist dus wat het bod van jouw dochter was? Dit zou je dan toch prima kunnen melden bij de NVM?
Het bieden na een "mondelinge" overeenkomst mag, maar echt het bedrag doorspelen aan andere verkopers mag geloof ik helemaal niet...

[Kalentum]

champion16 schreef op zaterdag 13 december 2025 @ 16:46:
@Layumi Andere partij wist dus wat het bod van jouw dochter was? Dit zou je dan toch prima kunnen melden bij de NVM?
Het bieden na een "mondelinge" overeenkomst mag, maar echt het bedrag doorspelen aan andere verkopers mag geloof ik helemaal niet...

Van wie mag dat niet? De NVM erecode is een wassen neus. En de wet zegt helemaal niets over het biedproces.

[de Peer]

Layumi schreef op zaterdag 13 december 2025 @ 01:05:
[...]

Waarom is naar verkoper rijden onfatsoenlijk???

Makelaar is de bemiddelende partij hier. De verkopers direct benaderen is niet de bedoeling, ongepast of hoe je het ook wilt noemen.

Een bod aanvaarden, datum afspreken en alles intrekken is wel fatsoenlijk?

Dat zei ik niet. Maar ja ook dat kan en mag gewoon.

[ Voor 4% gewijzigd door de Peer op 13-12-2025 18:47 ]

[de Peer]

champion16 schreef op zaterdag 13 december 2025 @ 16:46:
@Layumi Andere partij wist dus wat het bod van jouw dochter was? Dit zou je dan toch prima kunnen melden bij de NVM?
Het bieden na een "mondelinge" overeenkomst mag, maar echt het bedrag doorspelen aan andere verkopers mag geloof ik helemaal niet...

Jawel hoor, vrijwel alles mag. Er zijn alleen richtlijnen/afspraken maar daar vallen geen rechten aan te ontlenen.

[Layumi]

de Peer schreef op zaterdag 13 december 2025 @ 18:43:
[...]

Makelaar is de bemiddelende partij hier. De verkopers direct benaderen is niet de bedoeling, ongepast of hoe je het ook wilt noemen.

[...]

Ik snap wat je zegt met de bemiddelende partij.
Wel dubbel want aan de andere kant roepen we wel schrijf een motivatie brief en doe die door de brievenbus enz.

Enfin ze zijn een ervaring rijker en een illusie armer. Streep eronder

[de Peer]

Layumi schreef op zaterdag 13 december 2025 @ 19:21:
[...]


Wel dubbel want aan de andere kant roepen we wel schrijf een motivatie brief en doe die door de brievenbus enz.

Ook dat is ongepast .
Kan prima digitaal bij het bod.

Aan de andere kant, het is natuurlijk begrijpelijk dat mensen van alles proberen uit wanhoop.

[tjubbie]

Ik vind het nogal een sneue actie van de potentiële kopers. Beetje… als ik mijn zin niet krijg dan pak ik je… terwijl je het verhaal van verkopers en wat zij wel/niet weten helemaal niet weet

[ Voor 25% gewijzigd door tjubbie op 14-12-2025 16:16 ]

[PsYgHo]

Hier ook een tegenbod gehad van verkoper, we waren al een een 2 week in onderhandeling.
Kregen tegenbod, dichtbij ons bod en besloten hier iets onder te zitten om in het midden uit te komen.

Ze gingen niet akkoord , maar besloten de derde dag (een dag na een blijkenlijk, een open-huis, waar ze in meededen), hun laagste tegenbod met 1250 te verhogen! Want er was veel inloop geweest..
Uiteindelijk werd het niet het beoogde bedrag X38.000 maar X41250

Zeer vervelend, maar iets van verkoper, en niet van makelaar...
Dit was in de zomer van 2014..

Wat doe je eraan... tegenbod geaccepteerd , en meteen vast laten leggen door de makelaar en verkopende partij.. Dezelfde dag nog.. Daarna onze onvrede laten blijken van de gang van zaken. (nadat er getekend was)

Niet waard om door zoiets ons mooie huis aan ons voorbij te laten gaan...
Zolang er niet getekend is kan en mag alles.. maar dat voor 1250 euro? Dat is eigenlijk ook maar een druppel op de prijs....

Waren van oorsprong Duitsers.... wellicht moesten ze nog een fiets kopen, om terug te geven ?

[Enforcer]

PsYgHo schreef op zondag 14 december 2025 @ 19:43:
Hier ook een tegenbod gehad van verkoper, we waren al een een 2 week in onderhandeling.
Kregen tegenbod, dichtbij ons bod en besloten hier iets onder te zitten om in het midden uit te komen.

Ze gingen niet akkoord , maar besloten de derde dag (een dag na een blijkenlijk, een open-huis, waar ze in meededen), hun laagste tegenbod met 1250 te verhogen! Want er was veel inloop geweest..
Uiteindelijk werd het niet het beoogde bedrag X38.000 maar X41250

Zeer vervelend, maar iets van verkoper, en niet van makelaar...
Dit was in de zomer van 2014..

Wat doe je eraan... tegenbod geaccepteerd , en meteen vast laten leggen door de makelaar en verkopende partij.. Dezelfde dag nog.. Daarna onze onvrede laten blijken van de gang van zaken. (nadat er getekend was)

Niet waard om door zoiets ons mooie huis aan ons voorbij te laten gaan...
Zolang er niet getekend is kan en mag alles.. maar dat voor 1250 euro? Dat is eigenlijk ook maar een druppel op de prijs....

Waren van oorsprong Duitsers.... wellicht moesten ze nog een fiets kopen, om terug te geven ?

Dat is toch niet zo bijzonder? Zo hoort het ook gewoon te gaan, dit spel wordt al eeuwenoud op die manier gespeeld (vergelijk het met koehandel), dan had je maar (eerder) hun tegenbod moeten accepteren. Uiteindelijk is het ook een spel van beide partijen om te kijken hoever je kunt gaan. In dit geval trok jij aan het kortste eind als je dat al zo mag stellen, want als de vraagprijs misschien + €1250,- duurder was geweest had je misschien ook gewoon op hetzelfde bedrag uitgekomen in de eerste instantie. Ik vindt dit een hele goede gang van zaken eerlijk gezegd hoor. Uiteindelijk is dat het risico als je een (tegen)bod afslaat en dat geldt voor beide partijen natuurlijk.

Een koper wil het liefst zo goedkoop mogelijk kopen, en een verkoper probeert natuurlijk de hoogste prijs te krijgen. Misschien niet altijd even netjes, maar zo werkt het spel nu eenmaal. Mooi gespeeld

[ Voor 5% gewijzigd door Enforcer op 14-12-2025 20:25 ]

[slordervos]

Mijn zoon kan zijn huurappartement overnemen. Qua koopprijs lijken we daar wel uit te komen, maar in het voorstel staat de volgende clausule;

"Voor het renoveren van de entree, het vervangen van de intercom en een proefrenovatie van de portieken op de vijf verdiepingen is een eenmalige bijdrage verplicht per januari 2026. De eenmalige bijdrage aan de VvE bedraagt € 1.562,50."

Dit is voor mij een indicatie dat er sprake is van een VvE met weinig reserves. Heb je als potentiele koper het recht om notulen en financieel jaarverslag op te vragen bij de verkoop makelaar allereerst om te bepalen of dit daadwerkelijk besloten is en om te kunnen inschatten of de reserves zo klein zijn, zodat dit ook in de toekomst te verwachten is ?

[deejeebv]

slordervos schreef op zondag 14 december 2025 @ 21:31:
Mijn zoon kan zijn huurappartement overnemen. Qua koopprijs lijken we daar wel uit te komen, maar in het voorstel staat de volgende clausule;

"Voor het renoveren van de entree, het vervangen van de intercom en een proefrenovatie van de portieken op de vijf verdiepingen is een eenmalige bijdrage verplicht per januari 2026. De eenmalige bijdrage aan de VvE bedraagt € 1.562,50."

Dit is voor mij een indicatie dat er sprake is van een VvE met weinig reserves. Heb je als potentiele koper het recht om notulen en financieel jaarverslag op te vragen bij de verkoop makelaar allereerst om te bepalen of dit daadwerkelijk besloten is en om te kunnen inschatten of de reserves zo klein zijn, zodat dit ook in de toekomst te verwachten is ?

Dit is wel zeer gebruikelijk, mogelijk dat zelf de bak voor een eventuele hypotheek hiernaar zal vragen.

[Deurwaarder]

Ja, je moet zeker de notulen, jaarverslag en MJOP van de VvE opvragen en meenemen in je beslissing/bod.
Of ze het verplicht moeten geven weet ik niet, maar zonder zou ik geen bod kunnen/willen doen.
Als de VvE al een extra bijdrage nodig heeft voor de proef-renovatie van de portieken, dan is er dikke kans dat je je nog veel meer moet inleggen voor de daadwerkelijke renovatie.

En los daarvan.. als er nu overwogen wordt te kopen, dan is er dikke kans dat die extra betaling aan de VvE pas na de overdracht is. In principe voor de verkoper, maar let op wat er dan in de overeenkomst komt te staan daar over.

[Fr33z]

slordervos schreef op zondag 14 december 2025 @ 21:31:
Mijn zoon kan zijn huurappartement overnemen. Qua koopprijs lijken we daar wel uit te komen, maar in het voorstel staat de volgende clausule;

"Voor het renoveren van de entree, het vervangen van de intercom en een proefrenovatie van de portieken op de vijf verdiepingen is een eenmalige bijdrage verplicht per januari 2026. De eenmalige bijdrage aan de VvE bedraagt € 1.562,50."

Dit is voor mij een indicatie dat er sprake is van een VvE met weinig reserves. Heb je als potentiele koper het recht om notulen en financieel jaarverslag op te vragen bij de verkoop makelaar allereerst om te bepalen of dit daadwerkelijk besloten is en om te kunnen inschatten of de reserves zo klein zijn, zodat dit ook in de toekomst te verwachten is ?

Ja dat is heel gebruikelijk. Op zich is dit bedrag niet eng of hoog maar pas op: veel jaren '60/70 flats in NL hebben zodanig achterstallig onderhoud en restposten qua verduurzaming dat de VvE-bijdrages naar ongekende hoogtes moeten stijgen. Als er nog niks gedaan is aan glas/kozijnen/dakisolatie bijv. kun je je borst natmaken. Behoorlijk wat gevallen waar achterstallig onderhoud en/of verduurzaming 40-60k euro/appartement gaat kosten en mensen ineens naar 500 euro/maand aan VvE-bijdrage gaan.

dus ja, verstandig om dit goed te checken want je kunt er behoorlijk nat op gaan.

[Toke_gt]

slordervos schreef op zondag 14 december 2025 @ 21:31:
Mijn zoon kan zijn huurappartement overnemen. Qua koopprijs lijken we daar wel uit te komen, maar in het voorstel staat de volgende clausule;

"Voor het renoveren van de entree, het vervangen van de intercom en een proefrenovatie van de portieken op de vijf verdiepingen is een eenmalige bijdrage verplicht per januari 2026. De eenmalige bijdrage aan de VvE bedraagt € 1.562,50."

Dit is voor mij een indicatie dat er sprake is van een VvE met weinig reserves. Heb je als potentiele koper het recht om notulen en financieel jaarverslag op te vragen bij de verkoop makelaar allereerst om te bepalen of dit daadwerkelijk besloten is en om te kunnen inschatten of de reserves zo klein zijn, zodat dit ook in de toekomst te verwachten is ?

Als het hele complex uit huurappartementen bestaat die nu verkocht worden, dan is de kans nogal groot dat de VVE bestaat uit 1 lid, namelijke de huidige verhuurder. Die kan vanalles en nog wat beslissen of achterwege laten.
Reden te meer om te vragen naar het Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). Als dat niet beschikbaar komt, zou ik niet tot koop overgaan, zeker niet als je zoon de eerste koper in het complex is.

[THM0]

Toke_gt schreef op maandag 15 december 2025 @ 13:24:
[...]

Als het hele complex uit huurappartementen bestaat die nu verkocht worden, dan is de kans nogal groot dat de VVE bestaat uit 1 lid, namelijke de huidige verhuurder. Die kan vanalles en nog wat beslissen of achterwege laten.
Reden te meer om te vragen naar het Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). Als dat niet beschikbaar komt, zou ik niet tot koop overgaan, zeker niet als je zoon de eerste koper in het complex is.

Sowieso in de lijn der verwachting dat zo’n complex zonder financiële reserves verkocht wordt, en met allerlei onderhoud waarvan een verhuurder de noodzaak niet meer zag gezien een aanstaande verkoop.

Daar zou je je bod dan ook op moeten aanpassen, en vooral hopen dat andere kopers ook zo slim zijn een pot met geld beschikbaar te houden. Ideaal is het niet…

[Toke_gt]

THM0 schreef op maandag 15 december 2025 @ 13:52:
[...]

Sowieso in de lijn der verwachting dat zo’n complex zonder financiële reserves verkocht wordt, en met allerlei onderhoud waarvan een verhuurder de noodzaak niet meer zag gezien een aanstaande verkoop.

Daar zou je je bod dan ook op moeten aanpassen, en vooral hopen dat andere kopers ook zo slim zijn een pot met geld beschikbaar te houden. Ideaal is het niet…

@slordervos Bod aanpassen met het bedrag in mindering wat volgens MJOP per appartement de komende jaren nodig is en waarvoor de verhuurder dus eigenlijk al jaren reserves had moeten aanleggen/aanhouden. De kosten per januari 2026 lijken daar wat op te wijzen. Een proefrenovatie? Wat houdt die in en hoezo moet je daar als koper aan meebetalen? Wat levert die renovatie dan op? En voor wie of wat is dat een proef? Betalen de andere appartementen dat ook? Verhuurder of koper?
Kortom: veel haken en ogen. Goed uitzoeken voor je tot koop overgaat.

[slordervos]

Beste allemaal, bedankt voor het meedenken, we doen een check of we alle gegevens van de VvE hebben. Ikzelf ben wel bekend met de de aankoop van woningen, maar niet van een appartement.

@deejeebv bedankt, helder
@Deurwaarder We gaan voor de complete lijst. Zal alert zijn op wat ze in de koopovereenkomst komt te staan.
@Fr33z Ik ben niet bang voor het bedrag, wel dat het zich ieder jaar gaat herhalen. In het afgelopen jaar zijn de houten kozijnen wel vervangen, dus ben benieuwd of ik uit de stukken kan halen hoe dat gefinancierd is.
@Toke_gt Mijn zoon is niet de eerste koper, in ieder geval in het afgelopen jaar zijn er woningen via Funda verkocht (bij mijn zoon is een aanbieding rechtstreeks als huurder gedaan). Ik ben wel benieuwd hoeveel leden de VvE inmiddels heeft,. MJOP zullen we kritisch lezen.
@THM0 Er is in het afgelopen jaar nog wel geinvesteerd (alle kozijnen vervangen -appartement is van energielabel is daarmee D naar C gegaan). Wel ben ik benieuwd naar de reserves om dit risico beter in te schatten.
@Toke_gt Precies, waarvoor ze nu een extra bijdrage vragen levert bij ons veel vraagtekens op (Als de VvE dit niet kan betalen, wat dan wel).

Op aangeven dat we niet akkoord zijn met deze clausule, heeft de verkopende makelaar overigens als volgt gereageerd: Een aangepaste koopsom ruim onder marktwaarde en geen eigen bijdrage is wel wat teveel gevraagd.

Begrijpelijk als verkopende partij, voor ons geldt natuurlijk een ander perspectief, met name wat kunnen we nog verwachten in de toekomst.

[deejeebv]

slordervos schreef op maandag 15 december 2025 @ 18:29:
Beste allemaal, bedankt voor het meedenken, we doen een check of we alle gegevens van de VvE hebben. Ikzelf ben wel bekend met de de aankoop van woningen, maar niet van een appartement.

@deejeebv bedankt, helder
@Deurwaarder We gaan voor de complete lijst. Zal alert zijn op wat ze in de koopovereenkomst komt te staan.
@Fr33z Ik ben niet bang voor het bedrag, wel dat het zich ieder jaar gaat herhalen. In het afgelopen jaar zijn de houten kozijnen wel vervangen, dus ben benieuwd of ik uit de stukken kan halen hoe dat gefinancierd is.
@Toke_gt Mijn zoon is niet de eerste koper, in ieder geval in het afgelopen jaar zijn er woningen via Funda verkocht (bij mijn zoon is een aanbieding rechtstreeks als huurder gedaan). Ik ben wel benieuwd hoeveel leden de VvE inmiddels heeft,. MJOP zullen we kritisch lezen.
@THM0 Er is in het afgelopen jaar nog wel geinvesteerd (alle kozijnen vervangen -appartement is van energielabel is daarmee D naar C gegaan). Wel ben ik benieuwd naar de reserves om dit risico beter in te schatten.
@Toke_gt Precies, waarvoor ze nu een extra bijdrage vragen levert bij ons veel vraagtekens op (Als de VvE dit niet kan betalen, wat dan wel).

Op aangeven dat niet akkoord zijn met deze clausule, heeft de verkopende makelaar overigens als volgt gereageerd: Een aangepaste koopsom ruim onder marktwaarde en geen eigen bijdrage is wel wat teveel gevraagd.

Begrijpelijk als verkopende partij, voor ons geldt natuurlijk een ander perspectief, met name wat kunnen we nog verwachten in de toekomst.

Wat ook belangrijk is hoeveel appartementen verkocht zijn en hoeveel nog van de oorspronkelijke verhuurder. Dit bepaalt of de verhuurder alles in de VVE voor het zeggen heeft.

[Toke_gt]

slordervos schreef op maandag 15 december 2025 @ 18:29:
Beste allemaal, bedankt voor het meedenken, we doen een check of we alle gegevens van de VvE hebben. Ikzelf ben wel bekend met de de aankoop van woningen, maar niet van een appartement.

@deejeebv bedankt, helder
@Deurwaarder We gaan voor de complete lijst. Zal alert zijn op wat ze in de koopovereenkomst komt te staan.
@Fr33z Ik ben niet bang voor het bedrag, wel dat het zich ieder jaar gaat herhalen. In het afgelopen jaar zijn de houten kozijnen wel vervangen, dus ben benieuwd of ik uit de stukken kan halen hoe dat gefinancierd is.
@Toke_gt Mijn zoon is niet de eerste koper, in ieder geval in het afgelopen jaar zijn er woningen via Funda verkocht (bij mijn zoon is een aanbieding rechtstreeks als huurder gedaan). Ik ben wel benieuwd hoeveel leden de VvE inmiddels heeft,. MJOP zullen we kritisch lezen.
@THM0 Er is in het afgelopen jaar nog wel geinvesteerd (alle kozijnen vervangen -appartement is van energielabel is daarmee D naar C gegaan). Wel ben ik benieuwd naar de reserves om dit risico beter in te schatten.
@Toke_gt Precies, waarvoor ze nu een extra bijdrage vragen levert bij ons veel vraagtekens op (Als de VvE dit niet kan betalen, wat dan wel).

Op aangeven dat we niet akkoord zijn met deze clausule, heeft de verkopende makelaar overigens als volgt gereageerd: Een aangepaste koopsom ruim onder marktwaarde en geen eigen bijdrage is wel wat teveel gevraagd.

Begrijpelijk als verkopende partij, voor ons geldt natuurlijk een ander perspectief, met name wat kunnen we nog verwachten in de toekomst.

Stel maar de vraag wat de verhuurder voor dit appartement heeft gereserveerd voor de meerjarenplannen. Dan kun je beoordelen of de gevraagde eigen bijdrage terecht is of niet.
En is het inderdaad ver onder de marktwaarde?

[Get!em]

deejeebv schreef op maandag 15 december 2025 @ 18:32:
[...]

Wat ook belangrijk is hoeveel appartementen verkocht zijn en hoeveel nog van de oorspronkelijke verhuurder. Dit bepaalt of de verhuurder alles in de VVE voor het zeggen heeft.

En of de verhuurder mee of tegenstemt met veel voorstellen in de VVE. Vooral met gevoelige punten kunnen ze hier de meerderheid mee bepalen, ook al zijn ze zelf niet meer de meerderheid.

Ik heb zelf in VVE bestuur gezeten in een mix complex. Door vooroverleg met de verhuurder, kregen we best veel voor elkaar. Incl investeringen die origineel niet op MJOP stonden. Enige wat ik er niet doorheen kreeg waren bepaalde investeringen afschrijven over de normale (MJOP) levensduur van items. Dat moest in hun bedrijfsmodel over 3 of 5 jaar , met als gevolg dat de VVE kosten en eenmalige inleg , extreem hoger werden voor de kopers. Als verhuurder vereffenden ze dat bedrag dan weer wel in de huur van hun huurders dus die hadden er geen last van.
Maar t gezeik met blokverwarming en calorie meters mis ik geen minuut. Wat een onbetrouwbare bende is dat, zowel de installatie als de verrekening. Elk jaar weer gezeik en soms €2000 bijbetalen of juist krijgen verschil per bewoner.
En mensen dachten dat ze een lage energierekening hadden omdat ze nauwelijks doorhadden dat deze in vve en servicekosten als voorschot waren opgenomen. Dus mensen gingen onbeperkt douchen (want ook geen watermeter per appartement) met water wat door de installatie permanent op 85c-90c werd gehouden om het leiding verlies te compenseren. Verrotte stijg leidingen die niet te repareren waren. Etc.

[ Voor 13% gewijzigd door Get!em op 15-12-2025 19:41 ]

[slordervos]

@Toke_gt Volgens VvE notulen 4 particulieren tegen 1 iemand met 116 volmachten (=verhuurder). MJOP is heel globaal (en enkele jaren geen planning en dan opeens een jaar van 600.000 euro). Kan ik omrekenen naar bedrag per appartement, maar fluctueert dus enorm per jaar. De woningen stonden te koop op funda voor 225.000 euro (dus als iemand weg gaat, worden ze verkocht op funda), wij zitten op een koopsom van < 210.000 euro.
@Get!em De notulen laten niet zien wie waarop stemt, of waar discussies over zijn. Niet heel onverwacht als er iemand is met 116 stemmen...

We laten de VvE stukken qua financien beoordelen door een onafhankelijk persoon (voor mij als leek oogt het redelijjk, maar dit wil ik graag door een expert laten beoordelen). Ik vind het met name lastig te doorgronden hoe ze MJOP gaan bekostigen.

[HEY_DUDE]

Skypo2 schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 15:20:
[...]


Klopt formeel niet. Er was al een mondelinge overeenkomst, volgens het privaatrecht (BW) is dat net zo rechtsgeldig als een schriftelijke overeenkomst. Het is alleen wel moeilijk te bewijzen. Tenzij OP de acceptatie op schrift heeft, dan heeft hij wel een heel sterke positie om het originele bod af te dwingen.

Mondelinge overeenkomst geldt expliciet niet voor transacties van huizen. Pas na bedenktijd (en verkopen voorwaarden) is er een bindende overeenkomst.

[R_Zwart]

slordervos schreef op maandag 15 december 2025 @ 22:12:
@Toke_gt Volgens VvE notulen 4 particulieren tegen 1 iemand met 116 volmachten (=verhuurder). MJOP is heel globaal (en enkele jaren geen planning en dan opeens een jaar van 600.000 euro). Kan ik omrekenen naar bedrag per appartement, maar fluctueert dus enorm per jaar. De woningen stonden te koop op funda voor 225.000 euro (dus als iemand weg gaat, worden ze verkocht op funda), wij zitten op een koopsom van < 210.000 euro.
@Get!em De notulen laten niet zien wie waarop stemt, of waar discussies over zijn. Niet heel onverwacht als er iemand is met 116 stemmen...

We laten de VvE stukken qua financien beoordelen door een onafhankelijk persoon (voor mij als leek oogt het redelijjk, maar dit wil ik graag door een expert laten beoordelen). Ik vind het met name lastig te doorgronden hoe ze MJOP gaan bekostigen.

Ik zou heel terughoudend zijn met iets kopen waar 1 eigenaar zoveel stemrecht heeft. Max 30% voor de grootste is nog wel te doen, maar veel meer niet.

[naitsoezn]

Skypo2 schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 15:20:
[...]


Klopt formeel niet. Er was al een mondelinge overeenkomst, volgens het privaatrecht (BW) is dat net zo rechtsgeldig als een schriftelijke overeenkomst. Het is alleen wel moeilijk te bewijzen. Tenzij OP de acceptatie op schrift heeft, dan heeft hij wel een heel sterke positie om het originele bod af te dwingen.

Schriftelijkheidsvereiste bij de koop van een woning is dwingend. Mondelinge overeenkomst is niet rechtsgeldig.

Wb 7.2
De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.

https://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/2025-07-18

[Pepper92]

Wat is tegenwoordig een beetje een normale prijs voor aan aankoopmakelaar? 6 jaar terug waren we iets van €2500 kwijt, maar kregen nu een bedrag van €3950 te horen. Was wel benieuwd?

[kx22]

Pepper92 schreef op dinsdag 23 december 2025 @ 05:33:
Wat is tegenwoordig een beetje een normale prijs voor aan aankoopmakelaar? 6 jaar terug waren we iets van €2500 kwijt, maar kregen nu een bedrag van €3950 te horen. Was wel benieuwd?

Wow 3 jaar terug was het ook maar 1500 in mijn regio (utrecht en omstreken). Tenzij je het over een villa van 2+ miljoen hebt vind ik bijna 4k wel extreem veel geld....
Het is niet dat de makelaar elke deur moet afgaan om te bedelen of ze hun huis willen verkopen aan jou.

[kx22]

Layumi schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 19:10:
[...]

Lang verhaal kort. Dochter is naar verkoper gereden, medegedeeld dat ze de gang van zaken onfatsoenlijk vindt, vriend heeft oud collega gebeld, verteld dat ze niet meer in de markt zijn en ze gewoon hun oude prijs moeten bieden (blijkt €520.000 te zijn)
Makelaar gebeld dat ze geen interesse meer hebben. Als afspraak is afspraak niet meer geldt... en dat ie kan rekenen op een "leuke" review en een brief naar de NVM.

Dochter en vriend in ieder geval wijzer op de woningmarkt.

Die vriend kan nu ook minder bieden, want jullie bod is van de markt en voor de rest is er niemand die het huis wilt (vooral nu vlak voor kerst en het staat al paar weken op de markt). Uiteindelijk is hij de winnaar.

Ik weet niet of het een grote makelaar is in de regio, maar er bestaat wel een kans dat je dochter weer met ze in aanraking komt. En die zal dan bij de verkoper ook aangeven: Kijk uit met het accepteren van haar bod, want voor je het weet staat ze voor je deur.

We zitten in een aanbodmarkt. Dan is de verkoper de koning en niet de koper, in zo een markt is het als koper gewoon slikken en en doorgaan, want jij moet iets hebben wat van hen is.

[jeroenkb]

Pepper92 schreef op dinsdag 23 december 2025 @ 05:33:
Wat is tegenwoordig een beetje een normale prijs voor aan aankoopmakelaar? 6 jaar terug waren we iets van €2500 kwijt, maar kregen nu een bedrag van €3950 te horen. Was wel benieuwd?

Volgens mij hanteren aankoopmakelaars ook een percentage van de verkoopprijs als prijs. Dat percentage verandert niet zoveel; de huizenprijzen wel.

Dus ja....

[kx22]

jeroenkb schreef op dinsdag 23 december 2025 @ 09:16:
[...]

Volgens mij hanteren aankoopmakelaars ook een percentage van de verkoopprijs als prijs. Dat percentage verandert niet zoveel; de huizenprijzen wel.

Dus ja....

Dus ze vragen bijna 0,5-1% van het aankoopbedrag?!
Enige wat ze doen is een bezichtigingsafspraak voor je maken en onderhandelen.
Bij verkoop is het vaak 1-1,5% van de verkoopprijs, dat snap ik nog wel, want zij moeten het op funda zetten, bezichtigingen (meerdere) inplannen. Prijs bepalen en teksten schrijven.

[BeardyHamster]

jeroenkb schreef op dinsdag 23 december 2025 @ 09:16:
[...]

Volgens mij hanteren aankoopmakelaars ook een percentage van de verkoopprijs als prijs. Dat percentage verandert niet zoveel; de huizenprijzen wel.

Dus ja....

Begin van het jaar een huis gekocht met aankoopmakelaar en ik was €2750 kwijt voor hun diensten. ik heb meerdere aankoopmakelaars toen bekeken en ze zaten allemaal tussen 2500-3500 in mijn regio, ik ben er geen een tegen gekomen die percentage van de verkoopprijs wou.

[Jan-man]

Vorige jaar bij enkele aanvraag gedaan en allemaal rond de 2000/2500 uiteindelijk 1 x 1tje meeghad en nooit meer meegenomen want naar mijn mening heb je er echt helemaal niks aan. Rekenen geen percentage en betaalde alleen als je huis daadwerkelijk gegunt krijgt.

Uiteindelijk het huis wat we nu gekocht hebben we even onze hypotheek adviseur gebeld en gevraagd wat hij dacht als verkoop prijs, en die zat 1k onder ons winnende bod met advies (2e bod was 500 onder ons bod).

[bommerhondjes14]

De volgende linkjes in het topic werken niet (meer).

https://www.jaap.nl/
https://www.niki.nl/
https://www.overgeld.nl/
https://www.huiskopenvoorbeginners.nl/

Had nou net het linkje voor huiskopenvoorbeginners wel handig gevonden

[Toke_gt]

bommerhondjes14 schreef op dinsdag 23 december 2025 @ 12:35:
De volgende linkjes in het topic werken niet (meer).

https://www.jaap.nl/
https://www.niki.nl/
https://www.overgeld.nl/
https://www.huiskopenvoorbeginners.nl/

Had nou net het linkje voor huiskopenvoorbeginners wel handig gevonden

Misschien is dit een waardevol alterntief voor je:
https://www.funda.nl/meer-weten/kopen/starter/

[Strider]

Strider schreef op maandag 10 november 2025 @ 13:26:
Een kennis uit mijn straat heeft recent een kluswoning gekocht en aangegeven dat hij zijn huidige huis volgend jaar wil verkopen. De kluswoning is naar verwachting pas over een jaar instapklaar.

Hij heeft inmiddels met een verkoopmakelaar gesproken, die een vraagprijs heeft aangegeven en de range waarin geboden gaat worden (vraagprijs + 50k). Daarbij is ook vermeld dat de woning naar verwachting zo’n €25.000 meer waard zal zijn als deze volgend jaar wordt verkocht.

Ze staan open voor een verkoop, mits ze een bod ontvangen waarbij ze, met die bedragen in hun achterhoofd, geen nee kunnen zeggen. Een late overdracht is daarbij wel een harde voorwaarde.

Ik ben geïnteresseerd in dit huis, al zijn de genoemde bedragen fors. Toch wil ik graag het gesprek aangaan. Heeft iemand tips hoe ik een onderhandse aankoop het beste kan aanpakken? Ik vermoed dat ik wel wat gunfactor heb, maar uiteindelijk draait het natuurlijk om geld.

Afgelopen week heb ik dit huis met de verkoopmakelaar mogen bezichtigen.
Vraagprijs vanuit de makelaar zit op € 5325 per m2.

Nu heb ik de verkoopprijs van 13 andere woningen in deze wijk vergeleken en geen 1 van deze woningen zit boven de € 4900 per m². Zoals verwacht zit de vraagprijs dus echt aan de extreem hoge kant en met de stijgende hypotheekrentes vraag ik mijzelf af of ze de woning ook echt voor deze prijs gaan aanbieden op Funda.

Ik heb diezelfde makelaar ook mijn woning laten bekijken, met de boodschap dat zij dit huis mogen verkopen indien ik het andere huis kan kopen. De voorgelegde vraagprijs voor mijn huis (zelfde bouwjaar) lag echt veel meer in lijn met deze andere 13 huizen.

Dusja, ik wil nog wel een bod uitbrengen maar begin nu wel te twijfelen of ik niet echt veel te veel ga betalen.

[geekeep]

Strider schreef op dinsdag 23 december 2025 @ 13:57:
[...]


Afgelopen week heb ik dit huis met de verkoopmakelaar mogen bezichtigen.
Vraagprijs vanuit de makelaar zit op € 5325 per m2.

Nu heb ik de verkoopprijs van 13 andere woningen in deze wijk vergeleken en geen 1 van deze woningen zit boven de € 4900 per m². Zoals verwacht zit de vraagprijs dus echt aan de extreem hoge kant en met de stijgende hypotheekrentes vraag ik mijzelf af of ze de woning ook echt voor deze prijs gaan aanbieden op Funda.

Ik heb diezelfde makelaar ook mijn woning laten bekijken, met de boodschap dat zij dit huis mogen verkopen indien ik het andere huis kan kopen. De voorgelegde vraagprijs voor mijn huis (zelfde bouwjaar) lag echt veel meer in lijn met deze andere 13 huizen.

Dusja, ik wil nog wel een bod uitbrengen maar begin nu wel te twijfelen of ik niet echt veel te veel ga betalen.

Als je al interesse hebt getoond en zelfs hebt bezichtigd weten ze natuurlijk dat je deze woning graag wilt hebben. In dat geval zou ik als verkoopmakelaar ook hoog inzetten. Als je het niet bereid bent te accepteren, knallen ze het alsnog op Funda.
Het is van de ene kant een beetje bluf, maar met meerdere bieders n.a.v. een Funda advertentie is de kans ook groter dat er een gek tussen zit die veel (meer) biedt. Uiteraard kan die interesse ook tegenvallen, maar dat is het onderhandelingsspelletje.

Niemand kan je vertellen of de prijs te hoog is. Het enige fatsoenlijke advies dat hier gegeven kan worden is dat je moet bieden naar wat je de woning waard vindt. De gemiddelde tweakert acht zich los van emotie te kunnen handelen, maar de prijs van een woning is simpelweg grotendeels emotie. Anders zouden we met z'n allen wel bouwprijs plus 5-10% marge bieden.

[Orkaan]

Ik zou die ene woning mooi op funda laten komen. Genoeg huizen die tegenwoordig al onder de vraagprijs worden verkocht .

[TvanW]

Orkaan schreef op zaterdag 3 januari 2026 @ 20:15:
Ik zou die ene woning mooi op funda laten komen. Genoeg huizen die tegenwoordig al onder de vraagprijs worden verkocht .

En waar komt de wijsheid vandaan

[Ypuh]

Heeft iemand wat laatste tips m.b.t. afsluiten van een hypotheek?

Ik sta op het punt om het koopcontract van een nieuwbouw appartement te tekenen. Hiervoor heb ik al het nodige uitgezocht en met verschillende hypotheekadviseurs gesproken; maar ik heb vaak het gevoel dat die voor de bank werken (voorkeuren o.b.v. relaties en de weg van de minste weerstand) i.p.v. heel klantgericht zijn. Vind het gelukkig wel leuk om zelf uit te zoeken, maar dat is nodig ook.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

De hypotheekadviseur die ik gesproken heb lijkt alles vanuit Obvion te redeneren omdat dat de bank is die hij goed kent. De rentepercentages stijgen echter behoorlijk snel, en Obvion lijkt niet per se de goedkoopste op dit moment. Ik zou daarom ook liever voor een partij kiezen met dagrente, maar de vraag is of je die 0.15% meerprijs terugverdiend binnen nu en ca. 3-6 maanden dat er gestart wordt met de bouw.

Wat zijn zaken waar ik (naast de rente) nog op moet letten?

[Crazy D]

Strider schreef op dinsdag 23 december 2025 @ 13:57:
Afgelopen week heb ik dit huis met de verkoopmakelaar mogen bezichtigen.
Vraagprijs vanuit de makelaar zit op € 5325 per m2.

Nu heb ik de verkoopprijs van 13 andere woningen in deze wijk vergeleken en geen 1 van deze woningen zit boven de € 4900 per m². Zoals verwacht zit de vraagprijs dus echt aan de extreem hoge kant en met de stijgende hypotheekrentes vraag ik mijzelf af of ze de woning ook echt voor deze prijs gaan aanbieden op Funda.

Prijs bestaat uit vele factoren. Is dit huis duidelijk beter afgewerkt, beter onderhouden, bepaalde features die de andere huizen niet hebben, grotere tuin, hoekwoning of tussenwoning, etc etc etc. Heb je van de andere woningen de vraagprijs bekeken of de info opgevraagd over verkoopprijzen? Hoe lang geleden zijn die andere huizen geplaatst? Prijzen stijgen over het algemeen ook nog he. Het kan ook zijn dat deze wat hoger in de markt is gezet, en dat de rest juist iets lager is ingezet. Kortom, valt totaal niet te beoordelen (en al helemaal niet zonder linkje).

Maar, heel simpel: je biedt wat _jij_ het waard vind. Dus je kunt met een bod komen van 4900 of 5000 per m2 en kijken hoe ze reageren.... Kans bestaat natuurlijk dat dit huis idd nooit voor die prijs op Funda gezet gaat worden. Kans bestaat ook dat als ie op Funda komt er veel meer geïnteresseerden zijn en jij achter het net vist (en of dat erg is, hangt af van hoe graag je het huis wilt).

Dat je die makelaar ook jouw huis wilt laten verkopen hebben die verkopers geen enkele boodschap aan, als die menen minimaal 5250 per m2 ervoor te kunnen/willen krijgen kan de makelaar hoog en laag springen maar jouw lage bod zal dan toch niet geaccepteerd worden.

[nooberke]

Ypuh schreef op zondag 4 januari 2026 @ 09:50:
Heeft iemand wat laatste tips m.b.t. afsluiten van een hypotheek?

Ik sta op het punt om het koopcontract van een nieuwbouw appartement te tekenen. Hiervoor heb ik al het nodige uitgezocht en met verschillende hypotheekadviseurs gesproken; maar ik heb vaak het gevoel dat die voor de bank werken (voorkeuren o.b.v. relaties en de weg van de minste weerstand) i.p.v. heel klantgericht zijn. Vind het gelukkig wel leuk om zelf uit te zoeken, maar dat is nodig ook.

***members only***


De hypotheekadviseur die ik gesproken heb lijkt alles vanuit Obvion te redeneren omdat dat de bank is die hij goed kent. De rentepercentages stijgen echter behoorlijk snel, en Obvion lijkt niet per se de goedkoopste op dit moment. Ik zou daarom ook liever voor een partij kiezen met dagrente, maar de vraag is of je die 0.15% meerprijs terugverdiend binnen nu en ca. 3-6 maanden dat er gestart wordt met de bouw.

Wat zijn zaken waar ik (naast de rente) nog op moet letten?

Geen expert hier, maar begrijp ik het goed dat je die 15k rentekosten wilt financieren? Je geeft aan voor het meerwerk te kunnen sparen tijdens de bouwperiode, is het dan niet logischer om 15k meerwerk te financieren en zelf de rentekosten te betalen?

Is er sprake van een overbruggingshypotheek? Niet helemaal duidelijk wat je uitgangspositie is...

[Ypuh]

nooberke schreef op zondag 4 januari 2026 @ 10:54:
[...]


Geen expert hier, maar begrijp ik het goed dat je die 15k rentekosten wilt financieren? Je geeft aan voor het meerwerk te kunnen sparen tijdens de bouwperiode, is het dan niet logischer om 15k meerwerk te financieren en zelf de rentekosten te betalen?

Is er sprake van een overbruggingshypotheek? Niet helemaal duidelijk wat je uitgangspositie is...

Die rentekosten zijn inderdaad het 'probleem'. Ik heb voldoende spaarcapaciteit om de dubbele lasten te dragen, alleen moet je deze rentelast vooraf aantoonbaar maken (=op je rekening hebben staan) bij het afsluiten van de hypotheek. Daarvoor moet ik dus een extra lening afsluiten bij mijn ouders (geen aflosverplichting etc). Om te zorgen dat die lening niet drukt op mijn maximale leencapaciteit, moet het weer een schenk-leenconstructie zijn.

Mijn uitgangspositie is dat ik een starter ben (35j), in een huurwoning woon en een nieuwbouw appartement koop. Qua leenruimte zit ik tegen de limiet (ca. 10k onder de max i.v.m. eventuele rentestijgingen). Alle extra middelen (ca. 60-70k) komen uit eigen geld, schenking of aflosvrije lening.

Het is vooral dat ik de komende 2 jaar gedurende de bouw verwacht nog een ~50k te kunnen sparen, en nog een 3-4 tal loonstijgingen mag verwachten (trede verhogingen + CAO stijgingen). Dit telt alleen niet in het aantoonbaar maken van de liquide middelen vooraf, en dat zijn bij nieuwbouw o.a. de meerwerk en renteverlies kosten die grotendeels pas tegen de oplevering gemaakt moeten worden.

Voor de rest is mijn vraag algemeen; wat zijn zaken waar ik bij het afsluiten van een hypotheek in deze tijd op letten moet? De rentes lijken te stijgen, waar moet ik specifiek op letten bij nieuwbouw (bijv. geldigheid, taxaties terwijl er nog niks staat, rekening houden met eventuele rentedalingen tussen afsluiten hypotheek en passeren van de grond, opschortende voorwaarden etc)?

[Sport_Life]

Ik zou de hypotheek niet via een tussenpersoon/'adviseur' regelen, maar gewoon rechtstreeks bij een (groot)bank. 1e advies gesprek is vaak gratis, je kunt bij meerdere hypotheek verstrekkers informeren. Zeker bij nieuwbouw kan het interessant zijn om te kijken naar een hypotheek verstrekker met veel 'duurzaamheidskorting'.

Bij sommige banken kun je volgens mij toekomstige cao stijgingen ook meenemen, moet de cao natuurlijk wel definitief zijn.

Verder krijg je ook te maken met kosten VVE, die kunnen best hoog zijn ivm liftinstallatie.

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 04-01-2026 18:51 ]

[Laapo]

Ypuh schreef op zondag 4 januari 2026 @ 13:28:
[...]

Die rentekosten zijn inderdaad het 'probleem'. Ik heb voldoende spaarcapaciteit om de dubbele lasten te dragen, alleen moet je deze rentelast vooraf aantoonbaar maken (=op je rekening hebben staan) bij het afsluiten van de hypotheek. Daarvoor moet ik dus een extra lening afsluiten bij mijn ouders (geen aflosverplichting etc). Om te zorgen dat die lening niet drukt op mijn maximale leencapaciteit, moet het weer een schenk-leenconstructie zijn.

Mijn uitgangspositie is dat ik een starter ben (35j), in een huurwoning woon en een nieuwbouw appartement koop. Qua leenruimte zit ik tegen de limiet (ca. 10k onder de max i.v.m. eventuele rentestijgingen). Alle extra middelen (ca. 60-70k) komen uit eigen geld, schenking of aflosvrije lening.

Het is vooral dat ik de komende 2 jaar gedurende de bouw verwacht nog een ~50k te kunnen sparen, en nog een 3-4 tal loonstijgingen mag verwachten (trede verhogingen + CAO stijgingen). Dit telt alleen niet in het aantoonbaar maken van de liquide middelen vooraf, en dat zijn bij nieuwbouw o.a. de meerwerk en renteverlies kosten die grotendeels pas tegen de oplevering gemaakt moeten worden.

Voor de rest is mijn vraag algemeen; wat zijn zaken waar ik bij het afsluiten van een hypotheek in deze tijd op letten moet? De rentes lijken te stijgen, waar moet ik specifiek op letten bij nieuwbouw (bijv. geldigheid, taxaties terwijl er nog niks staat, rekening houden met eventuele rentedalingen tussen afsluiten hypotheek en passeren van de grond, opschortende voorwaarden etc)?

Als je huurt hoef je bij een aantal geldverstrekkers geen dubbele lasten aan te tonen. Die zien de huur niet als een verplichting zoals dat voortkomt uit een hypotheek. En je nieuwe hypotheek zou je met je inkomen gewoon kunnen betalen.

Bij Obvion rekenen ze wel met je huurlasten volgens hun acceptatie gids zie ik net. Meen dat ING en Florius dit niet zo benaderen en wellicht wel meer.

Toevoeging: Ongeacht hoe een bank de dubbele lasten benaderd, dubbele lasten zijn real, en uit mijn eigen ervaring met 2x nieuwbouw valt het achteraf altijd meer tegen dan voorzien.

[ Voor 4% gewijzigd door Laapo op 04-01-2026 22:52 ]

[de Peer]

Sport_Life schreef op zondag 4 januari 2026 @ 18:35:
Ik zou de hypotheek niet via een tussenpersoon/'adviseur' regelen, maar gewoon rechtstreeks bij een (groot)bank.

En dat zou ik dan juist afraden. Je hebt dan een veel beperkter aanbod. Veel verstrekkers zijn niet direct te benaderen en werken alleen met adviseurs/tussenpartijen. Grootbanken zijn vaak iets duurder.

[naitsoezn]

TvanW schreef op zondag 4 januari 2026 @ 09:08:
[...]

En waar komt de wijsheid vandaan

Q2 2025: Ruim 20% onder de vraagprijs verkocht, en van de woningen die in vraagprijs verlaagd zijn zelfs 50% onder de vraagprijs. Zal in de 2e helft van 2025 niet heel veel minder geworden zijn met o.a. de stijgende hypotheekrente.
https://vastgoedactueel.n...prijs-in-tweede-kwartaal/

[naitsoezn]

Ypuh schreef op zondag 4 januari 2026 @ 09:50:
Wat zijn zaken waar ik (naast de rente) nog op moet letten?

Enkele dingen die me te binnen schiet:
- Boetevrije extra aflossingen + Rentekorting bij aflossen (hoe hoog / welke percentages).
- "Vertrouwen" / reputatie op het gebied van de hoogte van de nieuwe rente na het aflopen van de rentevasteperiode (een partij die over 10 jaar weg is uit Nederland zal bv misschien heel hoog gaan zitten met hun renteaanbod; je moet dan maar net in de situatie zitten dat je kunt overstappen en bv niet tijdelijk even zonder baan zitten ofzo).
- Service bij "calamiteiten" of niet-standaard wensen (nu en in de toekomst), bv hoe de bank er mee omgaat als je ooit in de problemen komt bij de maandtermijnen.
- Welke verzekeringen verplicht afgesloten moeten worden.
- Geldigheidsduur van je rentepercentage.
- Kun je hypotheek meenemen.

[ Voor 6% gewijzigd door naitsoezn op 05-01-2026 09:00 ]

[Sport_Life]

de Peer schreef op zondag 4 januari 2026 @ 22:51:
[...]

En dat zou ik dan juist afraden. Je hebt dan een veel beperkter aanbod. Veel verstrekkers zijn niet direct te benaderen en werken alleen met adviseurs/tussenpartijen. Grootbanken zijn vaak iets duurder.

Dat klopt, al hoeft dat niet altijd zo te zijn. Er zijn veel situaties mogelijk (rentevaste periode, energie label, LTV, etc) waarbij een grootbank niet altijd duurder is.

Voordelen direct ipv via tussenpersoon:
- wijzigingen (hypotheek ophogen, type wijzigen, etc) zijn veel goedkoper en sneller, bij Obvion (en andere partijen) gaat alles via een externe adviseur

Adviseurskosten U kunt uw hypotheekvorm alleen veranderen via een onafhankelijke hypotheekadviseur. Hij vraagt een vergoeding voor zijn adviesdiensten.

https://obvion.nl/hypotheek/wijzigen/hypotheekvorm/
Bij een grootbank kost het vaak alleen een paar honderd euro administratiekosten, bij Obvion komt daar nog 1000-1500 euro bij voor een verplicht extern 'advies'.
- aanvraag bij grootbank gaat sneller en efficiënter ipv dat alles via een tussenpersoon gaat (2x communicatie heen en weer). Zie ook dit topic, als er gedoe/vertraging is dat komt dat vaak door de communicatie
- execution only is alleen bij een grootbank mogelijk
- een lage rente zegt ook niet alles, minstens zo belangrijk zijn de voorwaarden bij verhuizing, rentemiddeling, boetevrij aflossen etc.

Uiteindelijk moet iedereen doen waar hij zich prettig bij voelt en bovenstaande zijn mijn ervaringen, misschien had ik gewoon pech met de tussenpersoon die voor elke wijziging de hoofdprijs vroeg en bij het aanvragen werd tot 3x toe documenten afgekeurd door de hypotheek verstrekker .

[Tomino]

Pepper92 schreef op dinsdag 23 december 2025 @ 05:33:
Wat is tegenwoordig een beetje een normale prijs voor aan aankoopmakelaar? 6 jaar terug waren we iets van €2500 kwijt, maar kregen nu een bedrag van €3950 te horen. Was wel benieuwd?

Voor de vergelijking: 3500,- in 2022 voor regio zuid.

[Strider]

Crazy D schreef op zondag 4 januari 2026 @ 10:18:
[...]

Prijs bestaat uit vele factoren. Is dit huis duidelijk beter afgewerkt, beter onderhouden, bepaalde features die de andere huizen niet hebben, grotere tuin, hoekwoning of tussenwoning, etc etc etc. Heb je van de andere woningen de vraagprijs bekeken of de info opgevraagd over verkoopprijzen? Hoe lang geleden zijn die andere huizen geplaatst? Prijzen stijgen over het algemeen ook nog he. Het kan ook zijn dat deze wat hoger in de markt is gezet, en dat de rest juist iets lager is ingezet. Kortom, valt totaal niet te beoordelen (en al helemaal niet zonder linkje).

Maar, heel simpel: je biedt wat _jij_ het waard vind. Dus je kunt met een bod komen van 4900 of 5000 per m2 en kijken hoe ze reageren.... Kans bestaat natuurlijk dat dit huis idd nooit voor die prijs op Funda gezet gaat worden. Kans bestaat ook dat als ie op Funda komt er veel meer geïnteresseerden zijn en jij achter het net vist (en of dat erg is, hangt af van hoe graag je het huis wilt).

Dat je die makelaar ook jouw huis wilt laten verkopen hebben die verkopers geen enkele boodschap aan, als die menen minimaal 5250 per m2 ervoor te kunnen/willen krijgen kan de makelaar hoog en laag springen maar jouw lage bod zal dan toch niet geaccepteerd worden.

Helaas juist een afwijzing van de makelaar gekregen, ik weet nog niet goed hoe ik dit moet lezen. Of ze de deur op slot gooien, of ik nog wel een tegenvoorstel kan geven. Maarja, wat is te ver.

Hartelijk dank voor jullie bieding. Ik heb deze besproken met verkopers. Zij hebben besloten niet op jullie voorstel in te gaan. Het is te ver verwijderd van wat zij voor ogen hebben en te ver verwijderd om niet later dit jaar de officiële verkoop op te starten.
Nogmaals hartelijk dank en veel succes en jullie zoektocht naar een geschikte woning.

[Get!em]

Strider schreef op dinsdag 6 januari 2026 @ 14:05:
[...]


Helaas juist een afwijzing van de makelaar gekregen, ik weet nog niet goed hoe ik dit moet lezen. Of ze de deur op slot gooien, of ik nog wel een tegenvoorstel kan geven. Maarja, wat is te ver.

Hartelijk dank voor jullie bieding. Ik heb deze besproken met verkopers. Zij hebben besloten niet op jullie voorstel in te gaan. Het is te ver verwijderd van wat zij voor ogen hebben en te ver verwijderd om niet later dit jaar de officiële verkoop op te starten.
Nogmaals hartelijk dank en veel succes en jullie zoektocht naar een geschikte woning.

Deur staat open, maar je zult een flinke duit extra op je bod moeten doen. Ze verwachten blijkbaar een hogere vraagprijs + overbieden.

Wat geeft woningstats.nl aan voor die woning?

[Strider]

Get!em schreef op dinsdag 6 januari 2026 @ 14:07:
[...]

Deur staat open, maar je zult een flinke duit extra op je bod moeten doen. Ze verwachten blijkbaar een hogere vraagprijs + overbieden.

Wat geeft woningstats.nl aan voor die woning?

Een verkoopprijs van 7k minder dan mijn bod bij een uitstekende woningconditie.

[Get!em]

Strider schreef op dinsdag 6 januari 2026 @ 14:13:
[...]


Een verkoopprijs van 7k minder dan mijn bod bij een uitstekende woningconditie.

En als jij dan de woning ook niet meer waard vind, stopt het hier voor jou.

Op basis van je huidige info, is het in iedergeval niet zomaar een koopje.

Dan is het straks in de officiële verkoop aan de markt om aan te tonen of jij en woningstats ongelijk hebben of niet.

[Freeaqingme]

Strider schreef op dinsdag 6 januari 2026 @ 14:05:
[...]

Hartelijk dank voor jullie bieding. Ik heb deze besproken met verkopers. Zij hebben besloten niet op jullie voorstel in te gaan. Het is te ver verwijderd van wat zij voor ogen hebben en te ver verwijderd om niet later dit jaar de officiële verkoop op te starten.
Nogmaals hartelijk dank en veel succes en jullie zoektocht naar een geschikte woning.

Ik zou reageren met:

Dank voor de reactie. Wat is het minimale bedrag (of voorwaarden) waar de verkopers wel akkoord mee zouden kunnen gaan?

Dan leg je de bal weer bij hen neer. En kan je altijd kijken of je dat bedrag realistisch vindt, of nog een tegenbod kan doen dat bijv. tussen je laatste bod en het bedrag dat zij noemen in gaat zitten. Daar dan bij benadrukken dat ze nu zekerheid hebben, niet alles uitgebreid hoeven op te ruimen, etc.

[naitsoezn]

Strider schreef op dinsdag 6 januari 2026 @ 14:05:
[...]


Helaas juist een afwijzing van de makelaar gekregen, ik weet nog niet goed hoe ik dit moet lezen. Of ze de deur op slot gooien, of ik nog wel een tegenvoorstel kan geven. Maarja, wat is te ver.

Hartelijk dank voor jullie bieding. Ik heb deze besproken met verkopers. Zij hebben besloten niet op jullie voorstel in te gaan. Het is te ver verwijderd van wat zij voor ogen hebben en te ver verwijderd om niet later dit jaar de officiële verkoop op te starten.
Nogmaals hartelijk dank en veel succes en jullie zoektocht naar een geschikte woning.

Zoals ik dit lees (en met je verhaal over aangezochte kluswoning als context), vinden ze dit bod vooral te laag omdat ze dus over een jaar een hogere opbrengst verwachten. Tja, da's koffiedik kijken natuurlijk, maar als je niet met hetzelfde uitgangspunt in de wedstrijd zit (jij beredeneert vanuit de huidige m2-prijs, zij beredeneren vanuit een hogere m2-prijs die ze verwachten / hopen over een jaar te krijgen) dan wordt het lastig om bij elkaar te komen.

[Toke_gt]

Strider schreef op dinsdag 6 januari 2026 @ 14:05:
[...]
Helaas juist een afwijzing van de makelaar gekregen, ik weet nog niet goed hoe ik dit moet lezen. Of ze de deur op slot gooien, of ik nog wel een tegenvoorstel kan geven.

Blijkbaar is er een te groot verschil tussen jouw bod en wat ze hadden gedacht te kunnen krijgen waardoor ze het nu hadden willen verkopen.
Als je zelf geen haast hebt: niks doen, afwachten tot het op de markt gaat met een vraagprijs en dan beoordelen of je wilt bieden.

[pentaw1nz]

Wat was ook alweer de site waarmee je via postcode de verkoopprijzen van referentiewoningen kon vinden

[Freakie1NL]

pentaw1nz schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 18:54:
Wat was ook alweer de site waarmee je via postcode de verkoopprijzen van referentiewoningen kon vinden

https://mijnwaardecheck.nl/makelaarsland

[Christiano007]

Freakie1NL schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 20:23:
[...]


https://mijnwaardecheck.nl/makelaarsland

Die site lijkt niet zo te kloppen, als ik mijn verkoopmakelaar vraag wat mijn woning ongeveer waard is komt hij op ruim 30 duizend euro meer. En dat is dan alleen nog maar de vraagprijs en niet de verkoopprijs.

[de Peer]

Christiano007 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 09:40:
[...]


Die site lijkt niet zo te kloppen, als ik mijn verkoopmakelaar vraag wat mijn woning ongeveer waard is komt hij op ruim 30 duizend euro meer. En dat is dan alleen nog maar de vraagprijs en niet de verkoopprijs.

jij had een hogere nauwkeurigheid verwacht? Het blijft maar een schatting op basis van beperkte data natuurrlijk.

[Christiano007]

de Peer schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 09:43:
[...]

jij had een hogere nauwkeurigheid verwacht? Het blijft maar een schatting op basis van beperkte data natuurrlijk.

Ja ik had wel iets meer verwacht. Op deze manier kan ik namelijk ook wel bedragen opnoemen Want volgens de site zou mijn woning op het minimum bedrag 40 k onder water staan als ik het zou verkopen.

[Morenoo91]

Ik kan mij ondertussen ook wel hier melden, wij zijn benieuwd naar ervaringen van ander in de prijsklasse 650-750k (in dit geval in Purmerend). Ons budget zelf is maximaal 675k. Wij zoeken in de prijsklasse 625-675k

Wij hebben een bezichting gepkland gepland bij een huis in de wijk Weidevenne vraagprijs 699k

Hier de situatie
Huis staat sinds oktober te koop
Eerst aangeboden op €725k, later verlaagd naar €699k
Makelaar vertelt:
huis te koop sinds oktober
er zou eerder €745k zijn geboden (op €725), verkopers accepteerden later, koper trok zich terug
vraagprijs is toen in overleg met makelaar verlaagd naar 699
nu zou er een bod liggen “tussen €720–725”, maar verkopers kijken ons nog even aan omdat wij komen bezichtigen.. (ik vind dit raar, want dan ga je toch gelijk akkoord..)
Verkopers hebben inmiddels al een vrijstaand huis gekocht (dus zometeen dubbele lasten)

Mijn gevoel is dat het verhaal niet onmogelijk maar wel raar klinkt,
Ik heb juist het idee dat huizen in deze prijsklasse langer blijven staan, en soms weer van de markt worden gehaald.. Bijvoorbeeld; Vondelpark 1, Purmerend stond rond €699k sinds augustus en is recent van de markt gehaald zonder verkoop

Mijn vraag is of jullie ervaring hebben met overbieden in die prijsklasse? Of is dit meer een onderhandelings markt?
En herkennen jullie dit soort makelaars verhalen, en hoe ga je daarmee om?

Wij zijn niet bang om te beiden, maar kunnen en willen zeker niet overbieden als de markt daar niet voor is.

[El Capitan]

Morenoo91 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 10:03:
Ik kan mij ondertussen ook wel hier melden, wij zijn benieuwd naar ervaringen van ander in de prijsklasse 650-750k (in dit geval in Purmerend). Ons budget zelf is maximaal 675k. Wij zoeken in de prijsklasse 625-675k

Wij hebben een bezichting gepkland gepland bij een huis in de wijk Weidevenne vraagprijs 699k

Hier de situatie
Huis staat sinds oktober te koop
Eerst aangeboden op €725k, later verlaagd naar €699k
Makelaar vertelt:
huis te koop sinds oktober
er zou eerder €745k zijn geboden (op €725), verkopers accepteerden later, koper trok zich terug
vraagprijs is toen in overleg met makelaar verlaagd naar 699
nu zou er een bod liggen “tussen €720–725”, maar verkopers kijken ons nog even aan omdat wij komen bezichtigen.. (ik vind dit raar, want dan ga je toch gelijk akkoord..)
Verkopers hebben inmiddels al een vrijstaand huis gekocht (dus zometeen dubbele lasten)

Mijn gevoel is dat het verhaal niet onmogelijk maar wel raar klinkt,
Ik heb juist het idee dat huizen in deze prijsklasse langer blijven staan, en soms weer van de markt worden gehaald.. Bijvoorbeeld; Vondelpark 1, Purmerend stond rond €699k sinds augustus en is recent van de markt gehaald zonder verkoop

Mijn vraag is of jullie ervaring hebben met overbieden in die prijsklasse? Of is dit meer een onderhandelings markt?
En herkennen jullie dit soort makelaars verhalen, en hoe ga je daarmee om?

Wij zijn niet bang om te beiden, maar kunnen en willen zeker niet overbieden als de markt daar niet voor is.

huh? ik begrijp je misschien niet goed maar je geeft aan tot €675k te kunnen gaan. Dit huis staat en hoger in de markt en er is al interesse. Je kan het proberen maar ziet er lastig uit. Heb je reden om niet te geloven dat er een dergelijk bod ligt?

[Toke_gt]

Morenoo91 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 10:03:
Ik kan mij ondertussen ook wel hier melden, wij zijn benieuwd naar ervaringen van ander in de prijsklasse 650-750k (in dit geval in Purmerend). Ons budget zelf is maximaal 675k. Wij zoeken in de prijsklasse 625-675k

Dan kun je dus max 675K bieden en is de achtergrond van de woning die je wilt kopen niet zo heel relevant.
Ga kijken, biedt 675K en kijk wat er gebeurt? Als er daadwerkelijk een veel hoger bod ligt, merk je dat vanzelf.
In de huidige markt kom je vanalles tegen. Veel te laag geprijsd met verwachting veel overbiedingen, te hoog geprijsd op basis van verkoopprijzen in de omgeving, te hoog geprijsd vanuit hebberigheid. Belangrijk is om zelf een inschatting te maken wat je het huis waard vindt, in combinatie met wat je budget.

[Morenoo91]

El Capitan schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 10:24:
[...]

huh? ik begrijp je misschien niet goed maar je geeft aan tot €675k te kunnen gaan. Dit huis staat en hoger in de markt en er is al interesse. Je kan het proberen maar ziet er lastig uit. Heb je reden om niet te geloven dat er een dergelijk bod ligt?

Mijn verbazing ligt in het verhaal van de makelaar
Huis 725 te koop in oktober
Bod 745 niet geaccepteerd ivm afwachten op beter bod
Uiteindelijk na een tid dat bod wel geaccepteerd maar kopers teruggetrokken
Verlaagd naar 699 in november
Bod nu van 720.. Maar is volgens hem niet gelijk gaccepteerd

Wij zitten nog in de oriënterende fase en weten dat dit huis voor ons alleen interessant is als er ruimte is om te onderhandelen, dus onderbieden. Daarom probeer ik vooral te begrijpen hoe realistisch dit soort verhalen zijn in de praktijk en hoe letterlijk je het woord van de makelaar hierin moet nemen

Dus vandaar dat ik vroeg of er mensen zijn die dit herkennen

[Toke_gt]

Morenoo91 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 10:36:
[...]
Wij zitten nog in de oriënterende fase en weten dat dit huis voor ons alleen interessant is als er ruimte is om te onderhandelen, dus onderbieden. Daarom probeer ik vooral te begrijpen hoe realistisch dit soort verhalen zijn in de praktijk en hoe letterlijk je het woord van de makelaar hierin moet nemen.

Ik zou het woord van de verkoopmakelaar nooit heel letterlijk nemen. Zijn belang is zo hoog mogelijke verkoop en dat is per definitie niet jouw belang. Verhalen zoals jij beschrijft kunnen voorkomen (al vind ik het ook wat ongeloofwaardig), maar omdat ze voorkomen, kunnen makelaars het ook gebruiken als smoes om je te verleiden ook hoog te bieden.
Vertrouw op je gevoel of de informatie van je eigen makelaar. Als je gevoel vertelt dat het waarschijnlijk niet klopt, dan kun je daar best vanuitgaan en onderbieden, niet geschoten is altijd mis, toch?

[El Capitan]

Morenoo91 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 10:36:
[...]


Mijn verbazing ligt in het verhaal van de makelaar
Huis 725 te koop in oktober
Bod 745 niet geaccepteerd ivm afwachten op beter bod
Uiteindelijk na een tid dat bod wel geaccepteerd maar kopers teruggetrokken
Verlaagd naar 699 in november
Bod nu van 720.. Maar is volgens hem niet gelijk gaccepteerd

Wij zitten nog in de oriënterende fase en weten dat dit huis voor ons alleen interessant is als er ruimte is om te onderhandelen, dus onderbieden. Daarom probeer ik vooral te begrijpen hoe realistisch dit soort verhalen zijn in de praktijk en hoe letterlijk je het woord van de makelaar hierin moet nemen

Dus vandaar dat ik vroeg of er mensen zijn die dit herkennen

Dan hopen dat het nu weer klapt en je een poging kan wagen

Sommige makelaars spelen nare spelletjes. Ze dienen ook niet het belang van de koper maar de verkoper. Dat moet je nooit vergeten.
Het kan ook zijn dat de verkopers stiekem meer hadden verwacht/gehoopt. Blijft altijd lastig in te schatten wat er echt speelt. Niemand laat het achterste van zijn tong zien in ieder geval.

Succes!

[naitsoezn]

Of het verhaal van die makelaar helemaal klopt of niet is toch niet zo relevant? Met een bod van 675 op een vraagprijs van 699 zit je uberhaupt aan de lage kant dus weinig tot geen onderhandelingsruimte voor jullie... Probeer het en je weet het.

[Flix20]

Daarnaast maak het in dit geval ook geen snars uit gezien je al boven de max van je budget zit.
Wil je het huis hebben; die €675 bieden. Dan weet je meteen of het bluf was of niet.

Overigens vind ik het verhaal ook wat sterk.
Ze hebben al in de eerste maand zo'n hoog bod gehad, dat hebben ze afgeketst om vervolgens na die eerste maand al met 45k minder op de markt te gaan.
Dus in eerste instantie vonden ze de 745 al niet toereikend, maar na een maand al met 699 op de markt zitten... bijzonder.

[dixet]

Ypuh schreef op zondag 4 januari 2026 @ 09:50:
Wat zijn zaken waar ik (naast de rente) nog op moet letten?

naitsoezn schreef op maandag 5 januari 2026 @ 08:59:
[...]

Enkele dingen die me te binnen schiet:
- Boetevrije extra aflossingen + Rentekorting bij aflossen (hoe hoog / welke percentages).
- "Vertrouwen" / reputatie op het gebied van de hoogte van de nieuwe rente na het aflopen van de rentevasteperiode (een partij die over 10 jaar weg is uit Nederland zal bv misschien heel hoog gaan zitten met hun renteaanbod; je moet dan maar net in de situatie zitten dat je kunt overstappen en bv niet tijdelijk even zonder baan zitten ofzo).
- Service bij "calamiteiten" of niet-standaard wensen (nu en in de toekomst), bv hoe de bank er mee omgaat als je ooit in de problemen komt bij de maandtermijnen.
- Welke verzekeringen verplicht afgesloten moeten worden.
- Geldigheidsduur van je rentepercentage.
- Kun je hypotheek meenemen.

En omdat het om nieuwbouw gaat

• Maximale looptijd vaan het bouwdepot. Bij sommige aanbieders is dat max een jaar, terwijl nieuwbouw meestal meer dan een jaar duurt voor oplevering
• Rente op het bouwdepot. Bij veel hypotheeknemers is dit gelijk aan de hypotheekrente, maar er zijn ook aanbieders die een lagere rente op het bouwdepot geven dan je betaalt op de lening. Aangezien je bij nieuwbouw vaak best lang een groot bedrag in depot hebt kan een lagere bouwdepot-rente onaantrekkelijk zijn

[Get!em]

Flix20 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 11:07:
Daarnaast maak het in dit geval ook geen snars uit gezien je al boven de max van je budget zit.
Wil je het huis hebben; die €675 bieden. Dan weet je meteen of het bluf was of niet.

Overigens vind ik het verhaal ook wat sterk.
Ze hebben al in de eerste maand zo'n hoog bod gehad, dat hebben ze afgeketst om vervolgens na die eerste maand al met 45k minder op de markt te gaan.
Dus in eerste instantie vonden ze de 745 al niet toereikend, maar na een maand al met 699 op de markt zitten... bijzonder.

@Morenoo91
Op basis van verhaal is vrij snel duidelijk wel exact huis het is. Zowel huispedia als woningstats geeft aan dat de woningwaarde / verkoopwaarde 690 gemiddeld is. (huispedia zelf 619-719).

Ik denk dat het behalve jouw maximum budget, dus ook al vanuit die inschattingen logisch is, om onder te bieden op de huidige vraagprijs.
En heb je hem dan niet? Dan heb je twee redenen om blij te zijn: je hebt hem niet "te duur" gekocht en het paste toch niet meer in je budget.

[naitsoezn]

Flix20 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 11:07:
Overigens vind ik het verhaal ook wat sterk.
Ze hebben al in de eerste maand zo'n hoog bod gehad, dat hebben ze afgeketst om vervolgens na die eerste maand al met 45k minder op de markt te gaan.
Dus in eerste instantie vonden ze de 745 al niet toereikend, maar na een maand al met 699 op de markt zitten... bijzonder.

Heel eerlijk geloof ik dat deel van het verhaal juist wel. Er gaan ontzettend veel mensen de markt op die (al dan niet gek gemaakt door hun makelaar of verhalen uit hun directe omgeving / fb) er heilig van overtuigd zijn dat iedereen op hun woning zit te wachten en niet direct binnen 2 weken een overbieding van "maar" 20k willen accepteren (vergelijk het met een slee op marktplaats in tijden van sneeuw: Die verkocht je ook niet binnen een uur bij het eerste de beste bod dat 10 euro onder je vraagprijs zat).

Als ze zich dan realiseren dat ze het misschien iets te rooskleurig ingezien hadden, dan zijn ze eigenlijk te laat, slaat de stress toe omdat ze er toch niet al te lang mee willen blijven zitten, en moeten ze iets aan de vraagprijs doen om toch nog interesse op te wekken want ze moeten er natuurlijk uiteindelijk niet mee blijven zitten. Gegokt en verloren.

[Freakie1NL]

Christiano007 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 09:40:
[...]


Die site lijkt niet zo te kloppen, als ik mijn verkoopmakelaar vraag wat mijn woning ongeveer waard is komt hij op ruim 30 duizend euro meer. En dat is dan alleen nog maar de vraagprijs en niet de verkoopprijs.

Dat is de vraag toch ook helemaal niet.
@pentaw1nz vraagt naar waar je de historische koopprijs in kan zien. En die kloppen bij deze site wel.

[Christiano007]

Freakie1NL schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 12:13:
[...]


Dat is de vraag toch ook helemaal niet.
@pentaw1nz vraagt naar waar je de historische koopprijs in kan zien. En die kloppen bij deze site wel.

Waar zie je dat dan? Want ik zie alleen maar opvragen van schattingen

[Flix20]

naitsoezn schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 11:43:
[...]

Heel eerlijk geloof ik dat deel van het verhaal juist wel. Er gaan ontzettend veel mensen de markt op die (al dan niet gek gemaakt door hun makelaar of verhalen uit hun directe omgeving / fb) er heilig van overtuigd zijn dat iedereen op hun woning zit te wachten en niet direct binnen 2 weken een overbieding van "maar" 20k willen accepteren (vergelijk het met een slee op marktplaats in tijden van sneeuw: Die verkocht je ook niet binnen een uur bij het eerste de beste bod dat 10 euro onder je vraagprijs zat).

Als ze zich dan realiseren dat ze het misschien iets te rooskleurig ingezien hadden, dan zijn ze eigenlijk te laat, slaat de stress toe omdat ze er toch niet al te lang mee willen blijven zitten, en moeten ze iets aan de vraagprijs doen om toch nog interesse op te wekken want ze moeten er natuurlijk uiteindelijk niet mee blijven zitten. Gegokt en verloren.

Het zou een plausibel scenario kunnen zijn, echter het tijdspad vind ik dubieus.
Om in 4 weken tijd al zoveel geld te willen laten liggen terwijl ze overduidelijk op 750+ hadden gehoopt.
Als je de gemiddelde doorlooptijden van een woning verkopen bekijkt ben je de eerste week je geïnteresseerde aan het verzamelen
week 2 bezichtigingen en mogelijk al einde v/d week inschrijving voor het bieden.
in week 3 ligt het bod er van 745 maar willen ze op wachten om hoger te verkopen?
Om vervolgens af gezeten te worden en dan met 2 weken de prijs te verlagen?
Ik geloof het niet.

[Ypuh]

Een bod is ook maar een bod hé. Er zitten nog wel een paar stappen tussen dat het huis ook daadwerkelijk voor die prijs verkocht is. Bieden kost in principe niets, net als dat alles wat een makelaar zegt je met een korreltje zout kunt nemen (met de kanttekening; vaak hoeven ze niet te liegen en zullen ze het ook niet doen).

Met 675k als enige bod op een woning die van 725k af komt geef ik weinig kans. Tijd is meestal in het voordeel van de verkopers, tenzij je nu zeker weet dat ze met dubbele lasten zitten die meer waard zijn dan 25k (daar kunnen ze woning nog wel een half jaar voor aanhouden).

[ Voor 57% gewijzigd door Ypuh op 08-01-2026 15:42 ]

[Morenoo91]

Get!em schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 11:30:
[...]


@Morenoo91
Op basis van verhaal is vrij snel duidelijk wel exact huis het is. Zowel huispedia als woningstats geeft aan dat de woningwaarde / verkoopwaarde 690 gemiddeld is. (huispedia zelf 619-719).

Ik denk dat het behalve jouw maximum budget, dus ook al vanuit die inschattingen logisch is, om onder te bieden op de huidige vraagprijs.
En heb je hem dan niet? Dan heb je twee redenen om blij te zijn: je hebt hem niet "te duur" gekocht en het paste toch niet meer in je budget.

Dat klopt. Valt niet veel meer over te zeggen. Merk wel dat er meerdere huizen in de regio boven de 650k >3 maanden blijven staan, en waarvan de prijs word verlaagd.

Flix20 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 14:51:
[...]

Het zou een plausibel scenario kunnen zijn, echter het tijdspad vind ik dubieus.
Om in 4 weken tijd al zoveel geld te willen laten liggen terwijl ze overduidelijk op 750+ hadden gehoopt.
Als je de gemiddelde doorlooptijden van een woning verkopen bekijkt ben je de eerste week je geïnteresseerde aan het verzamelen
week 2 bezichtigingen en mogelijk al einde v/d week inschrijving voor het bieden.
in week 3 ligt het bod er van 745 maar willen ze op wachten om hoger te verkopen?
Om vervolgens af gezeten te worden en dan met 2 weken de prijs te verlagen?
Ik geloof het niet.

Precies dit, en ik geloof het hierom ook niet. Maar morgen bezichtinging en we gaan het zien!

[HEY_DUDE]

Morenoo91 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 10:36:
[...]


Mijn verbazing ligt in het verhaal van de makelaar
Huis 725 te koop in oktober
Bod 745 niet geaccepteerd ivm afwachten op beter bod
Uiteindelijk na een tid dat bod wel geaccepteerd maar kopers teruggetrokken
Verlaagd naar 699 in november
Bod nu van 720.. Maar is volgens hem niet gelijk gaccepteerd

Wij zitten nog in de oriënterende fase en weten dat dit huis voor ons alleen interessant is als er ruimte is om te onderhandelen, dus onderbieden. Daarom probeer ik vooral te begrijpen hoe realistisch dit soort verhalen zijn in de praktijk en hoe letterlijk je het woord van de makelaar hierin moet nemen

Dus vandaar dat ik vroeg of er mensen zijn die dit herkennen

Probeer je vooral te focussen op wat een huis jou waard is ipv wat de verkoper jou vertelt.

Is het je droomhuis en wordt je dood ongelukkig als het aan je neus voorbij gaat dan wil je wellicht iets over de 720 neerleggen om grotere kans te maken.

Wil je een poging wagen en zo niet door naar de volgende die dan gerust een lager bod. Dan weet je vanzelf of er onderhandelingsruimte was.

Niemand kan je vertellen of de makelaar kletst of niet.

1. Makelaar spreekt de waarheid en je bied lager jammer dan.

2. Makelaar spreekt niet de waarheid en je bied lager, wellicht lukt het.

Alleen als je doodongelukkig wordt van scenario 1 dan zou ik meer bieden als je de financiële ruimte hebt

Het verhaal van de makelaar is niet zo relevant. Belangrijker is om goed te weten hoe je er zelf in staat.

[Freakie1NL]

Christiano007 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 14:24:
[...]


Waar zie je dat dan? Want ik zie alleen maar opvragen van schattingen

Zware week achter de rug? Sorry hoor maar ik geef alleen antwoord op een vraag in dit topic en nu bestook je het forum met vragen die als zelf kan zien als je even iets verder kijkt. Enfin voor u, zie onder aan in screen.

[Christiano007]

Freakie1NL schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:49:
[...]


Zware week achter de rug? Sorry hoor maar ik geef alleen antwoord op een vraag in dit topic en nu bestook je het forum met vragen die als zelf kan zien als je even iets verder kijkt. Enfin voor u, zie onder aan in screen.

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Volgens mij ben jij diegene die verkeerd uit bed gestapt is, je toont precies aan wat ik aangeef. Maar goed. Prima

[Toke_gt]

Christiano007 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:51:
[...]


Volgens mij ben jij diegene die verkeerd uit bed gestapt is, je toont precies aan wat ik aangeef. Maar goed. Prima

Je ziet de schatting van het adres dat je invoert, en daaronder op welke verkochte huizen deze schatting is gebaseerd. Meestal krijg je vervolgens een kaartje met vergelijkbare huizen erop. Als je die aanklikt zie je waarvoor deze zijn verkocht (xx boven de vraagprijs). Soms krijg je alleen de verkoopprijs te zien en dan moet je dus zelf gaan opzoeken wat de vraagprijs was. Ik heb nog niet kunnen ontdekken wanneer je het een krijgt en wanneer het ander. Try and error, lijkt het.