Ervaring met huis kopen - Deel 8

[BeardyHamster]

jeroenkb schreef op dinsdag 23 december 2025 @ 09:16:
[...]

Volgens mij hanteren aankoopmakelaars ook een percentage van de verkoopprijs als prijs. Dat percentage verandert niet zoveel; de huizenprijzen wel.

Dus ja....

Begin van het jaar een huis gekocht met aankoopmakelaar en ik was €2750 kwijt voor hun diensten. ik heb meerdere aankoopmakelaars toen bekeken en ze zaten allemaal tussen 2500-3500 in mijn regio, ik ben er geen een tegen gekomen die percentage van de verkoopprijs wou.

[Jan-man]

Vorige jaar bij enkele aanvraag gedaan en allemaal rond de 2000/2500 uiteindelijk 1 x 1tje meeghad en nooit meer meegenomen want naar mijn mening heb je er echt helemaal niks aan. Rekenen geen percentage en betaalde alleen als je huis daadwerkelijk gegunt krijgt.

Uiteindelijk het huis wat we nu gekocht hebben we even onze hypotheek adviseur gebeld en gevraagd wat hij dacht als verkoop prijs, en die zat 1k onder ons winnende bod met advies (2e bod was 500 onder ons bod).

[bommerhondjes14]

De volgende linkjes in het topic werken niet (meer).

https://www.jaap.nl/
https://www.niki.nl/
https://www.overgeld.nl/
https://www.huiskopenvoorbeginners.nl/

Had nou net het linkje voor huiskopenvoorbeginners wel handig gevonden

[Toke_gt]

bommerhondjes14 schreef op dinsdag 23 december 2025 @ 12:35:
De volgende linkjes in het topic werken niet (meer).

https://www.jaap.nl/
https://www.niki.nl/
https://www.overgeld.nl/
https://www.huiskopenvoorbeginners.nl/

Had nou net het linkje voor huiskopenvoorbeginners wel handig gevonden

Misschien is dit een waardevol alterntief voor je:
https://www.funda.nl/meer-weten/kopen/starter/

[Strider]

Strider schreef op maandag 10 november 2025 @ 13:26:
Een kennis uit mijn straat heeft recent een kluswoning gekocht en aangegeven dat hij zijn huidige huis volgend jaar wil verkopen. De kluswoning is naar verwachting pas over een jaar instapklaar.

Hij heeft inmiddels met een verkoopmakelaar gesproken, die een vraagprijs heeft aangegeven en de range waarin geboden gaat worden (vraagprijs + 50k). Daarbij is ook vermeld dat de woning naar verwachting zo’n €25.000 meer waard zal zijn als deze volgend jaar wordt verkocht.

Ze staan open voor een verkoop, mits ze een bod ontvangen waarbij ze, met die bedragen in hun achterhoofd, geen nee kunnen zeggen. Een late overdracht is daarbij wel een harde voorwaarde.

Ik ben geïnteresseerd in dit huis, al zijn de genoemde bedragen fors. Toch wil ik graag het gesprek aangaan. Heeft iemand tips hoe ik een onderhandse aankoop het beste kan aanpakken? Ik vermoed dat ik wel wat gunfactor heb, maar uiteindelijk draait het natuurlijk om geld.

Afgelopen week heb ik dit huis met de verkoopmakelaar mogen bezichtigen.
Vraagprijs vanuit de makelaar zit op € 5325 per m2.

Nu heb ik de verkoopprijs van 13 andere woningen in deze wijk vergeleken en geen 1 van deze woningen zit boven de € 4900 per m². Zoals verwacht zit de vraagprijs dus echt aan de extreem hoge kant en met de stijgende hypotheekrentes vraag ik mijzelf af of ze de woning ook echt voor deze prijs gaan aanbieden op Funda.

Ik heb diezelfde makelaar ook mijn woning laten bekijken, met de boodschap dat zij dit huis mogen verkopen indien ik het andere huis kan kopen. De voorgelegde vraagprijs voor mijn huis (zelfde bouwjaar) lag echt veel meer in lijn met deze andere 13 huizen.

Dusja, ik wil nog wel een bod uitbrengen maar begin nu wel te twijfelen of ik niet echt veel te veel ga betalen.

[geekeep]

Strider schreef op dinsdag 23 december 2025 @ 13:57:
[...]


Afgelopen week heb ik dit huis met de verkoopmakelaar mogen bezichtigen.
Vraagprijs vanuit de makelaar zit op € 5325 per m2.

Nu heb ik de verkoopprijs van 13 andere woningen in deze wijk vergeleken en geen 1 van deze woningen zit boven de € 4900 per m². Zoals verwacht zit de vraagprijs dus echt aan de extreem hoge kant en met de stijgende hypotheekrentes vraag ik mijzelf af of ze de woning ook echt voor deze prijs gaan aanbieden op Funda.

Ik heb diezelfde makelaar ook mijn woning laten bekijken, met de boodschap dat zij dit huis mogen verkopen indien ik het andere huis kan kopen. De voorgelegde vraagprijs voor mijn huis (zelfde bouwjaar) lag echt veel meer in lijn met deze andere 13 huizen.

Dusja, ik wil nog wel een bod uitbrengen maar begin nu wel te twijfelen of ik niet echt veel te veel ga betalen.

Als je al interesse hebt getoond en zelfs hebt bezichtigd weten ze natuurlijk dat je deze woning graag wilt hebben. In dat geval zou ik als verkoopmakelaar ook hoog inzetten. Als je het niet bereid bent te accepteren, knallen ze het alsnog op Funda.
Het is van de ene kant een beetje bluf, maar met meerdere bieders n.a.v. een Funda advertentie is de kans ook groter dat er een gek tussen zit die veel (meer) biedt. Uiteraard kan die interesse ook tegenvallen, maar dat is het onderhandelingsspelletje.

Niemand kan je vertellen of de prijs te hoog is. Het enige fatsoenlijke advies dat hier gegeven kan worden is dat je moet bieden naar wat je de woning waard vindt. De gemiddelde tweakert acht zich los van emotie te kunnen handelen, maar de prijs van een woning is simpelweg grotendeels emotie. Anders zouden we met z'n allen wel bouwprijs plus 5-10% marge bieden.

[Orkaan]

Ik zou die ene woning mooi op funda laten komen. Genoeg huizen die tegenwoordig al onder de vraagprijs worden verkocht .

[TvanW]

Orkaan schreef op zaterdag 3 januari 2026 @ 20:15:
Ik zou die ene woning mooi op funda laten komen. Genoeg huizen die tegenwoordig al onder de vraagprijs worden verkocht .

En waar komt de wijsheid vandaan

[Ypuh]

Heeft iemand wat laatste tips m.b.t. afsluiten van een hypotheek?

Ik sta op het punt om het koopcontract van een nieuwbouw appartement te tekenen. Hiervoor heb ik al het nodige uitgezocht en met verschillende hypotheekadviseurs gesproken; maar ik heb vaak het gevoel dat die voor de bank werken (voorkeuren o.b.v. relaties en de weg van de minste weerstand) i.p.v. heel klantgericht zijn. Vind het gelukkig wel leuk om zelf uit te zoeken, maar dat is nodig ook.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

De hypotheekadviseur die ik gesproken heb lijkt alles vanuit Obvion te redeneren omdat dat de bank is die hij goed kent. De rentepercentages stijgen echter behoorlijk snel, en Obvion lijkt niet per se de goedkoopste op dit moment. Ik zou daarom ook liever voor een partij kiezen met dagrente, maar de vraag is of je die 0.15% meerprijs terugverdiend binnen nu en ca. 3-6 maanden dat er gestart wordt met de bouw.

Wat zijn zaken waar ik (naast de rente) nog op moet letten?

[Crazy D]

Strider schreef op dinsdag 23 december 2025 @ 13:57:
Afgelopen week heb ik dit huis met de verkoopmakelaar mogen bezichtigen.
Vraagprijs vanuit de makelaar zit op € 5325 per m2.

Nu heb ik de verkoopprijs van 13 andere woningen in deze wijk vergeleken en geen 1 van deze woningen zit boven de € 4900 per m². Zoals verwacht zit de vraagprijs dus echt aan de extreem hoge kant en met de stijgende hypotheekrentes vraag ik mijzelf af of ze de woning ook echt voor deze prijs gaan aanbieden op Funda.

Prijs bestaat uit vele factoren. Is dit huis duidelijk beter afgewerkt, beter onderhouden, bepaalde features die de andere huizen niet hebben, grotere tuin, hoekwoning of tussenwoning, etc etc etc. Heb je van de andere woningen de vraagprijs bekeken of de info opgevraagd over verkoopprijzen? Hoe lang geleden zijn die andere huizen geplaatst? Prijzen stijgen over het algemeen ook nog he. Het kan ook zijn dat deze wat hoger in de markt is gezet, en dat de rest juist iets lager is ingezet. Kortom, valt totaal niet te beoordelen (en al helemaal niet zonder linkje).

Maar, heel simpel: je biedt wat _jij_ het waard vind. Dus je kunt met een bod komen van 4900 of 5000 per m2 en kijken hoe ze reageren.... Kans bestaat natuurlijk dat dit huis idd nooit voor die prijs op Funda gezet gaat worden. Kans bestaat ook dat als ie op Funda komt er veel meer geïnteresseerden zijn en jij achter het net vist (en of dat erg is, hangt af van hoe graag je het huis wilt).

Dat je die makelaar ook jouw huis wilt laten verkopen hebben die verkopers geen enkele boodschap aan, als die menen minimaal 5250 per m2 ervoor te kunnen/willen krijgen kan de makelaar hoog en laag springen maar jouw lage bod zal dan toch niet geaccepteerd worden.

[nooberke]

Ypuh schreef op zondag 4 januari 2026 @ 09:50:
Heeft iemand wat laatste tips m.b.t. afsluiten van een hypotheek?

Ik sta op het punt om het koopcontract van een nieuwbouw appartement te tekenen. Hiervoor heb ik al het nodige uitgezocht en met verschillende hypotheekadviseurs gesproken; maar ik heb vaak het gevoel dat die voor de bank werken (voorkeuren o.b.v. relaties en de weg van de minste weerstand) i.p.v. heel klantgericht zijn. Vind het gelukkig wel leuk om zelf uit te zoeken, maar dat is nodig ook.

***members only***


De hypotheekadviseur die ik gesproken heb lijkt alles vanuit Obvion te redeneren omdat dat de bank is die hij goed kent. De rentepercentages stijgen echter behoorlijk snel, en Obvion lijkt niet per se de goedkoopste op dit moment. Ik zou daarom ook liever voor een partij kiezen met dagrente, maar de vraag is of je die 0.15% meerprijs terugverdiend binnen nu en ca. 3-6 maanden dat er gestart wordt met de bouw.

Wat zijn zaken waar ik (naast de rente) nog op moet letten?

Geen expert hier, maar begrijp ik het goed dat je die 15k rentekosten wilt financieren? Je geeft aan voor het meerwerk te kunnen sparen tijdens de bouwperiode, is het dan niet logischer om 15k meerwerk te financieren en zelf de rentekosten te betalen?

Is er sprake van een overbruggingshypotheek? Niet helemaal duidelijk wat je uitgangspositie is...

[Ypuh]

nooberke schreef op zondag 4 januari 2026 @ 10:54:
[...]


Geen expert hier, maar begrijp ik het goed dat je die 15k rentekosten wilt financieren? Je geeft aan voor het meerwerk te kunnen sparen tijdens de bouwperiode, is het dan niet logischer om 15k meerwerk te financieren en zelf de rentekosten te betalen?

Is er sprake van een overbruggingshypotheek? Niet helemaal duidelijk wat je uitgangspositie is...

Die rentekosten zijn inderdaad het 'probleem'. Ik heb voldoende spaarcapaciteit om de dubbele lasten te dragen, alleen moet je deze rentelast vooraf aantoonbaar maken (=op je rekening hebben staan) bij het afsluiten van de hypotheek. Daarvoor moet ik dus een extra lening afsluiten bij mijn ouders (geen aflosverplichting etc). Om te zorgen dat die lening niet drukt op mijn maximale leencapaciteit, moet het weer een schenk-leenconstructie zijn.

Mijn uitgangspositie is dat ik een starter ben (35j), in een huurwoning woon en een nieuwbouw appartement koop. Qua leenruimte zit ik tegen de limiet (ca. 10k onder de max i.v.m. eventuele rentestijgingen). Alle extra middelen (ca. 60-70k) komen uit eigen geld, schenking of aflosvrije lening.

Het is vooral dat ik de komende 2 jaar gedurende de bouw verwacht nog een ~50k te kunnen sparen, en nog een 3-4 tal loonstijgingen mag verwachten (trede verhogingen + CAO stijgingen). Dit telt alleen niet in het aantoonbaar maken van de liquide middelen vooraf, en dat zijn bij nieuwbouw o.a. de meerwerk en renteverlies kosten die grotendeels pas tegen de oplevering gemaakt moeten worden.

Voor de rest is mijn vraag algemeen; wat zijn zaken waar ik bij het afsluiten van een hypotheek in deze tijd op letten moet? De rentes lijken te stijgen, waar moet ik specifiek op letten bij nieuwbouw (bijv. geldigheid, taxaties terwijl er nog niks staat, rekening houden met eventuele rentedalingen tussen afsluiten hypotheek en passeren van de grond, opschortende voorwaarden etc)?

[Sport_Life]

Ik zou de hypotheek niet via een tussenpersoon/'adviseur' regelen, maar gewoon rechtstreeks bij een (groot)bank. 1e advies gesprek is vaak gratis, je kunt bij meerdere hypotheek verstrekkers informeren. Zeker bij nieuwbouw kan het interessant zijn om te kijken naar een hypotheek verstrekker met veel 'duurzaamheidskorting'.

Bij sommige banken kun je volgens mij toekomstige cao stijgingen ook meenemen, moet de cao natuurlijk wel definitief zijn.

Verder krijg je ook te maken met kosten VVE, die kunnen best hoog zijn ivm liftinstallatie.

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 04-01-2026 18:51 ]

[Laapo]

Ypuh schreef op zondag 4 januari 2026 @ 13:28:
[...]

Die rentekosten zijn inderdaad het 'probleem'. Ik heb voldoende spaarcapaciteit om de dubbele lasten te dragen, alleen moet je deze rentelast vooraf aantoonbaar maken (=op je rekening hebben staan) bij het afsluiten van de hypotheek. Daarvoor moet ik dus een extra lening afsluiten bij mijn ouders (geen aflosverplichting etc). Om te zorgen dat die lening niet drukt op mijn maximale leencapaciteit, moet het weer een schenk-leenconstructie zijn.

Mijn uitgangspositie is dat ik een starter ben (35j), in een huurwoning woon en een nieuwbouw appartement koop. Qua leenruimte zit ik tegen de limiet (ca. 10k onder de max i.v.m. eventuele rentestijgingen). Alle extra middelen (ca. 60-70k) komen uit eigen geld, schenking of aflosvrije lening.

Het is vooral dat ik de komende 2 jaar gedurende de bouw verwacht nog een ~50k te kunnen sparen, en nog een 3-4 tal loonstijgingen mag verwachten (trede verhogingen + CAO stijgingen). Dit telt alleen niet in het aantoonbaar maken van de liquide middelen vooraf, en dat zijn bij nieuwbouw o.a. de meerwerk en renteverlies kosten die grotendeels pas tegen de oplevering gemaakt moeten worden.

Voor de rest is mijn vraag algemeen; wat zijn zaken waar ik bij het afsluiten van een hypotheek in deze tijd op letten moet? De rentes lijken te stijgen, waar moet ik specifiek op letten bij nieuwbouw (bijv. geldigheid, taxaties terwijl er nog niks staat, rekening houden met eventuele rentedalingen tussen afsluiten hypotheek en passeren van de grond, opschortende voorwaarden etc)?

Als je huurt hoef je bij een aantal geldverstrekkers geen dubbele lasten aan te tonen. Die zien de huur niet als een verplichting zoals dat voortkomt uit een hypotheek. En je nieuwe hypotheek zou je met je inkomen gewoon kunnen betalen.

Bij Obvion rekenen ze wel met je huurlasten volgens hun acceptatie gids zie ik net. Meen dat ING en Florius dit niet zo benaderen en wellicht wel meer.

Toevoeging: Ongeacht hoe een bank de dubbele lasten benaderd, dubbele lasten zijn real, en uit mijn eigen ervaring met 2x nieuwbouw valt het achteraf altijd meer tegen dan voorzien.

[ Voor 4% gewijzigd door Laapo op 04-01-2026 22:52 ]

[de Peer]

Sport_Life schreef op zondag 4 januari 2026 @ 18:35:
Ik zou de hypotheek niet via een tussenpersoon/'adviseur' regelen, maar gewoon rechtstreeks bij een (groot)bank.

En dat zou ik dan juist afraden. Je hebt dan een veel beperkter aanbod. Veel verstrekkers zijn niet direct te benaderen en werken alleen met adviseurs/tussenpartijen. Grootbanken zijn vaak iets duurder.

[naitsoezn]

TvanW schreef op zondag 4 januari 2026 @ 09:08:
[...]

En waar komt de wijsheid vandaan

Q2 2025: Ruim 20% onder de vraagprijs verkocht, en van de woningen die in vraagprijs verlaagd zijn zelfs 50% onder de vraagprijs. Zal in de 2e helft van 2025 niet heel veel minder geworden zijn met o.a. de stijgende hypotheekrente.
https://vastgoedactueel.n...prijs-in-tweede-kwartaal/

[naitsoezn]

Ypuh schreef op zondag 4 januari 2026 @ 09:50:
Wat zijn zaken waar ik (naast de rente) nog op moet letten?

Enkele dingen die me te binnen schiet:
- Boetevrije extra aflossingen + Rentekorting bij aflossen (hoe hoog / welke percentages).
- "Vertrouwen" / reputatie op het gebied van de hoogte van de nieuwe rente na het aflopen van de rentevasteperiode (een partij die over 10 jaar weg is uit Nederland zal bv misschien heel hoog gaan zitten met hun renteaanbod; je moet dan maar net in de situatie zitten dat je kunt overstappen en bv niet tijdelijk even zonder baan zitten ofzo).
- Service bij "calamiteiten" of niet-standaard wensen (nu en in de toekomst), bv hoe de bank er mee omgaat als je ooit in de problemen komt bij de maandtermijnen.
- Welke verzekeringen verplicht afgesloten moeten worden.
- Geldigheidsduur van je rentepercentage.
- Kun je hypotheek meenemen.

[ Voor 6% gewijzigd door naitsoezn op 05-01-2026 09:00 ]

[Sport_Life]

de Peer schreef op zondag 4 januari 2026 @ 22:51:
[...]

En dat zou ik dan juist afraden. Je hebt dan een veel beperkter aanbod. Veel verstrekkers zijn niet direct te benaderen en werken alleen met adviseurs/tussenpartijen. Grootbanken zijn vaak iets duurder.

Dat klopt, al hoeft dat niet altijd zo te zijn. Er zijn veel situaties mogelijk (rentevaste periode, energie label, LTV, etc) waarbij een grootbank niet altijd duurder is.

Voordelen direct ipv via tussenpersoon:
- wijzigingen (hypotheek ophogen, type wijzigen, etc) zijn veel goedkoper en sneller, bij Obvion (en andere partijen) gaat alles via een externe adviseur

Adviseurskosten U kunt uw hypotheekvorm alleen veranderen via een onafhankelijke hypotheekadviseur. Hij vraagt een vergoeding voor zijn adviesdiensten.

https://obvion.nl/hypotheek/wijzigen/hypotheekvorm/
Bij een grootbank kost het vaak alleen een paar honderd euro administratiekosten, bij Obvion komt daar nog 1000-1500 euro bij voor een verplicht extern 'advies'.
- aanvraag bij grootbank gaat sneller en efficiënter ipv dat alles via een tussenpersoon gaat (2x communicatie heen en weer). Zie ook dit topic, als er gedoe/vertraging is dat komt dat vaak door de communicatie
- execution only is alleen bij een grootbank mogelijk
- een lage rente zegt ook niet alles, minstens zo belangrijk zijn de voorwaarden bij verhuizing, rentemiddeling, boetevrij aflossen etc.

Uiteindelijk moet iedereen doen waar hij zich prettig bij voelt en bovenstaande zijn mijn ervaringen, misschien had ik gewoon pech met de tussenpersoon die voor elke wijziging de hoofdprijs vroeg en bij het aanvragen werd tot 3x toe documenten afgekeurd door de hypotheek verstrekker .

[Tomino]

Pepper92 schreef op dinsdag 23 december 2025 @ 05:33:
Wat is tegenwoordig een beetje een normale prijs voor aan aankoopmakelaar? 6 jaar terug waren we iets van €2500 kwijt, maar kregen nu een bedrag van €3950 te horen. Was wel benieuwd?

Voor de vergelijking: 3500,- in 2022 voor regio zuid.

[Strider]

Crazy D schreef op zondag 4 januari 2026 @ 10:18:
[...]

Prijs bestaat uit vele factoren. Is dit huis duidelijk beter afgewerkt, beter onderhouden, bepaalde features die de andere huizen niet hebben, grotere tuin, hoekwoning of tussenwoning, etc etc etc. Heb je van de andere woningen de vraagprijs bekeken of de info opgevraagd over verkoopprijzen? Hoe lang geleden zijn die andere huizen geplaatst? Prijzen stijgen over het algemeen ook nog he. Het kan ook zijn dat deze wat hoger in de markt is gezet, en dat de rest juist iets lager is ingezet. Kortom, valt totaal niet te beoordelen (en al helemaal niet zonder linkje).

Maar, heel simpel: je biedt wat _jij_ het waard vind. Dus je kunt met een bod komen van 4900 of 5000 per m2 en kijken hoe ze reageren.... Kans bestaat natuurlijk dat dit huis idd nooit voor die prijs op Funda gezet gaat worden. Kans bestaat ook dat als ie op Funda komt er veel meer geïnteresseerden zijn en jij achter het net vist (en of dat erg is, hangt af van hoe graag je het huis wilt).

Dat je die makelaar ook jouw huis wilt laten verkopen hebben die verkopers geen enkele boodschap aan, als die menen minimaal 5250 per m2 ervoor te kunnen/willen krijgen kan de makelaar hoog en laag springen maar jouw lage bod zal dan toch niet geaccepteerd worden.

Helaas juist een afwijzing van de makelaar gekregen, ik weet nog niet goed hoe ik dit moet lezen. Of ze de deur op slot gooien, of ik nog wel een tegenvoorstel kan geven. Maarja, wat is te ver.

Hartelijk dank voor jullie bieding. Ik heb deze besproken met verkopers. Zij hebben besloten niet op jullie voorstel in te gaan. Het is te ver verwijderd van wat zij voor ogen hebben en te ver verwijderd om niet later dit jaar de officiële verkoop op te starten.
Nogmaals hartelijk dank en veel succes en jullie zoektocht naar een geschikte woning.

[Get!em]

Strider schreef op dinsdag 6 januari 2026 @ 14:05:
[...]


Helaas juist een afwijzing van de makelaar gekregen, ik weet nog niet goed hoe ik dit moet lezen. Of ze de deur op slot gooien, of ik nog wel een tegenvoorstel kan geven. Maarja, wat is te ver.

Hartelijk dank voor jullie bieding. Ik heb deze besproken met verkopers. Zij hebben besloten niet op jullie voorstel in te gaan. Het is te ver verwijderd van wat zij voor ogen hebben en te ver verwijderd om niet later dit jaar de officiële verkoop op te starten.
Nogmaals hartelijk dank en veel succes en jullie zoektocht naar een geschikte woning.

Deur staat open, maar je zult een flinke duit extra op je bod moeten doen. Ze verwachten blijkbaar een hogere vraagprijs + overbieden.

Wat geeft woningstats.nl aan voor die woning?

[Strider]

Get!em schreef op dinsdag 6 januari 2026 @ 14:07:
[...]

Deur staat open, maar je zult een flinke duit extra op je bod moeten doen. Ze verwachten blijkbaar een hogere vraagprijs + overbieden.

Wat geeft woningstats.nl aan voor die woning?

Een verkoopprijs van 7k minder dan mijn bod bij een uitstekende woningconditie.

[Get!em]

Strider schreef op dinsdag 6 januari 2026 @ 14:13:
[...]


Een verkoopprijs van 7k minder dan mijn bod bij een uitstekende woningconditie.

En als jij dan de woning ook niet meer waard vind, stopt het hier voor jou.

Op basis van je huidige info, is het in iedergeval niet zomaar een koopje.

Dan is het straks in de officiële verkoop aan de markt om aan te tonen of jij en woningstats ongelijk hebben of niet.

[Freeaqingme]

Strider schreef op dinsdag 6 januari 2026 @ 14:05:
[...]

Hartelijk dank voor jullie bieding. Ik heb deze besproken met verkopers. Zij hebben besloten niet op jullie voorstel in te gaan. Het is te ver verwijderd van wat zij voor ogen hebben en te ver verwijderd om niet later dit jaar de officiële verkoop op te starten.
Nogmaals hartelijk dank en veel succes en jullie zoektocht naar een geschikte woning.

Ik zou reageren met:

Dank voor de reactie. Wat is het minimale bedrag (of voorwaarden) waar de verkopers wel akkoord mee zouden kunnen gaan?

Dan leg je de bal weer bij hen neer. En kan je altijd kijken of je dat bedrag realistisch vindt, of nog een tegenbod kan doen dat bijv. tussen je laatste bod en het bedrag dat zij noemen in gaat zitten. Daar dan bij benadrukken dat ze nu zekerheid hebben, niet alles uitgebreid hoeven op te ruimen, etc.

[naitsoezn]

Strider schreef op dinsdag 6 januari 2026 @ 14:05:
[...]


Helaas juist een afwijzing van de makelaar gekregen, ik weet nog niet goed hoe ik dit moet lezen. Of ze de deur op slot gooien, of ik nog wel een tegenvoorstel kan geven. Maarja, wat is te ver.

Hartelijk dank voor jullie bieding. Ik heb deze besproken met verkopers. Zij hebben besloten niet op jullie voorstel in te gaan. Het is te ver verwijderd van wat zij voor ogen hebben en te ver verwijderd om niet later dit jaar de officiële verkoop op te starten.
Nogmaals hartelijk dank en veel succes en jullie zoektocht naar een geschikte woning.

Zoals ik dit lees (en met je verhaal over aangezochte kluswoning als context), vinden ze dit bod vooral te laag omdat ze dus over een jaar een hogere opbrengst verwachten. Tja, da's koffiedik kijken natuurlijk, maar als je niet met hetzelfde uitgangspunt in de wedstrijd zit (jij beredeneert vanuit de huidige m2-prijs, zij beredeneren vanuit een hogere m2-prijs die ze verwachten / hopen over een jaar te krijgen) dan wordt het lastig om bij elkaar te komen.

[Toke_gt]

Strider schreef op dinsdag 6 januari 2026 @ 14:05:
[...]
Helaas juist een afwijzing van de makelaar gekregen, ik weet nog niet goed hoe ik dit moet lezen. Of ze de deur op slot gooien, of ik nog wel een tegenvoorstel kan geven.

Blijkbaar is er een te groot verschil tussen jouw bod en wat ze hadden gedacht te kunnen krijgen waardoor ze het nu hadden willen verkopen.
Als je zelf geen haast hebt: niks doen, afwachten tot het op de markt gaat met een vraagprijs en dan beoordelen of je wilt bieden.

[pentaw1nz]

Wat was ook alweer de site waarmee je via postcode de verkoopprijzen van referentiewoningen kon vinden

[Freakie1NL]

pentaw1nz schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 18:54:
Wat was ook alweer de site waarmee je via postcode de verkoopprijzen van referentiewoningen kon vinden

https://mijnwaardecheck.nl/makelaarsland

[Christiano007]

Freakie1NL schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 20:23:
[...]


https://mijnwaardecheck.nl/makelaarsland

Die site lijkt niet zo te kloppen, als ik mijn verkoopmakelaar vraag wat mijn woning ongeveer waard is komt hij op ruim 30 duizend euro meer. En dat is dan alleen nog maar de vraagprijs en niet de verkoopprijs.

[de Peer]

Christiano007 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 09:40:
[...]


Die site lijkt niet zo te kloppen, als ik mijn verkoopmakelaar vraag wat mijn woning ongeveer waard is komt hij op ruim 30 duizend euro meer. En dat is dan alleen nog maar de vraagprijs en niet de verkoopprijs.

jij had een hogere nauwkeurigheid verwacht? Het blijft maar een schatting op basis van beperkte data natuurrlijk.

[Christiano007]

de Peer schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 09:43:
[...]

jij had een hogere nauwkeurigheid verwacht? Het blijft maar een schatting op basis van beperkte data natuurrlijk.

Ja ik had wel iets meer verwacht. Op deze manier kan ik namelijk ook wel bedragen opnoemen Want volgens de site zou mijn woning op het minimum bedrag 40 k onder water staan als ik het zou verkopen.

[Morenoo91]

Ik kan mij ondertussen ook wel hier melden, wij zijn benieuwd naar ervaringen van ander in de prijsklasse 650-750k (in dit geval in Purmerend). Ons budget zelf is maximaal 675k. Wij zoeken in de prijsklasse 625-675k

Wij hebben een bezichting gepkland gepland bij een huis in de wijk Weidevenne vraagprijs 699k

Hier de situatie
Huis staat sinds oktober te koop
Eerst aangeboden op €725k, later verlaagd naar €699k
Makelaar vertelt:
huis te koop sinds oktober
er zou eerder €745k zijn geboden (op €725), verkopers accepteerden later, koper trok zich terug
vraagprijs is toen in overleg met makelaar verlaagd naar 699
nu zou er een bod liggen “tussen €720–725”, maar verkopers kijken ons nog even aan omdat wij komen bezichtigen.. (ik vind dit raar, want dan ga je toch gelijk akkoord..)
Verkopers hebben inmiddels al een vrijstaand huis gekocht (dus zometeen dubbele lasten)

Mijn gevoel is dat het verhaal niet onmogelijk maar wel raar klinkt,
Ik heb juist het idee dat huizen in deze prijsklasse langer blijven staan, en soms weer van de markt worden gehaald.. Bijvoorbeeld; Vondelpark 1, Purmerend stond rond €699k sinds augustus en is recent van de markt gehaald zonder verkoop

Mijn vraag is of jullie ervaring hebben met overbieden in die prijsklasse? Of is dit meer een onderhandelings markt?
En herkennen jullie dit soort makelaars verhalen, en hoe ga je daarmee om?

Wij zijn niet bang om te beiden, maar kunnen en willen zeker niet overbieden als de markt daar niet voor is.

[El Capitan]

Morenoo91 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 10:03:
Ik kan mij ondertussen ook wel hier melden, wij zijn benieuwd naar ervaringen van ander in de prijsklasse 650-750k (in dit geval in Purmerend). Ons budget zelf is maximaal 675k. Wij zoeken in de prijsklasse 625-675k

Wij hebben een bezichting gepkland gepland bij een huis in de wijk Weidevenne vraagprijs 699k

Hier de situatie
Huis staat sinds oktober te koop
Eerst aangeboden op €725k, later verlaagd naar €699k
Makelaar vertelt:
huis te koop sinds oktober
er zou eerder €745k zijn geboden (op €725), verkopers accepteerden later, koper trok zich terug
vraagprijs is toen in overleg met makelaar verlaagd naar 699
nu zou er een bod liggen “tussen €720–725”, maar verkopers kijken ons nog even aan omdat wij komen bezichtigen.. (ik vind dit raar, want dan ga je toch gelijk akkoord..)
Verkopers hebben inmiddels al een vrijstaand huis gekocht (dus zometeen dubbele lasten)

Mijn gevoel is dat het verhaal niet onmogelijk maar wel raar klinkt,
Ik heb juist het idee dat huizen in deze prijsklasse langer blijven staan, en soms weer van de markt worden gehaald.. Bijvoorbeeld; Vondelpark 1, Purmerend stond rond €699k sinds augustus en is recent van de markt gehaald zonder verkoop

Mijn vraag is of jullie ervaring hebben met overbieden in die prijsklasse? Of is dit meer een onderhandelings markt?
En herkennen jullie dit soort makelaars verhalen, en hoe ga je daarmee om?

Wij zijn niet bang om te beiden, maar kunnen en willen zeker niet overbieden als de markt daar niet voor is.

huh? ik begrijp je misschien niet goed maar je geeft aan tot €675k te kunnen gaan. Dit huis staat en hoger in de markt en er is al interesse. Je kan het proberen maar ziet er lastig uit. Heb je reden om niet te geloven dat er een dergelijk bod ligt?

[Toke_gt]

Morenoo91 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 10:03:
Ik kan mij ondertussen ook wel hier melden, wij zijn benieuwd naar ervaringen van ander in de prijsklasse 650-750k (in dit geval in Purmerend). Ons budget zelf is maximaal 675k. Wij zoeken in de prijsklasse 625-675k

Dan kun je dus max 675K bieden en is de achtergrond van de woning die je wilt kopen niet zo heel relevant.
Ga kijken, biedt 675K en kijk wat er gebeurt? Als er daadwerkelijk een veel hoger bod ligt, merk je dat vanzelf.
In de huidige markt kom je vanalles tegen. Veel te laag geprijsd met verwachting veel overbiedingen, te hoog geprijsd op basis van verkoopprijzen in de omgeving, te hoog geprijsd vanuit hebberigheid. Belangrijk is om zelf een inschatting te maken wat je het huis waard vindt, in combinatie met wat je budget.

[Morenoo91]

El Capitan schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 10:24:
[...]

huh? ik begrijp je misschien niet goed maar je geeft aan tot €675k te kunnen gaan. Dit huis staat en hoger in de markt en er is al interesse. Je kan het proberen maar ziet er lastig uit. Heb je reden om niet te geloven dat er een dergelijk bod ligt?

Mijn verbazing ligt in het verhaal van de makelaar
Huis 725 te koop in oktober
Bod 745 niet geaccepteerd ivm afwachten op beter bod
Uiteindelijk na een tid dat bod wel geaccepteerd maar kopers teruggetrokken
Verlaagd naar 699 in november
Bod nu van 720.. Maar is volgens hem niet gelijk gaccepteerd

Wij zitten nog in de oriënterende fase en weten dat dit huis voor ons alleen interessant is als er ruimte is om te onderhandelen, dus onderbieden. Daarom probeer ik vooral te begrijpen hoe realistisch dit soort verhalen zijn in de praktijk en hoe letterlijk je het woord van de makelaar hierin moet nemen

Dus vandaar dat ik vroeg of er mensen zijn die dit herkennen

[Toke_gt]

Morenoo91 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 10:36:
[...]
Wij zitten nog in de oriënterende fase en weten dat dit huis voor ons alleen interessant is als er ruimte is om te onderhandelen, dus onderbieden. Daarom probeer ik vooral te begrijpen hoe realistisch dit soort verhalen zijn in de praktijk en hoe letterlijk je het woord van de makelaar hierin moet nemen.

Ik zou het woord van de verkoopmakelaar nooit heel letterlijk nemen. Zijn belang is zo hoog mogelijke verkoop en dat is per definitie niet jouw belang. Verhalen zoals jij beschrijft kunnen voorkomen (al vind ik het ook wat ongeloofwaardig), maar omdat ze voorkomen, kunnen makelaars het ook gebruiken als smoes om je te verleiden ook hoog te bieden.
Vertrouw op je gevoel of de informatie van je eigen makelaar. Als je gevoel vertelt dat het waarschijnlijk niet klopt, dan kun je daar best vanuitgaan en onderbieden, niet geschoten is altijd mis, toch?

[El Capitan]

Morenoo91 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 10:36:
[...]


Mijn verbazing ligt in het verhaal van de makelaar
Huis 725 te koop in oktober
Bod 745 niet geaccepteerd ivm afwachten op beter bod
Uiteindelijk na een tid dat bod wel geaccepteerd maar kopers teruggetrokken
Verlaagd naar 699 in november
Bod nu van 720.. Maar is volgens hem niet gelijk gaccepteerd

Wij zitten nog in de oriënterende fase en weten dat dit huis voor ons alleen interessant is als er ruimte is om te onderhandelen, dus onderbieden. Daarom probeer ik vooral te begrijpen hoe realistisch dit soort verhalen zijn in de praktijk en hoe letterlijk je het woord van de makelaar hierin moet nemen

Dus vandaar dat ik vroeg of er mensen zijn die dit herkennen

Dan hopen dat het nu weer klapt en je een poging kan wagen

Sommige makelaars spelen nare spelletjes. Ze dienen ook niet het belang van de koper maar de verkoper. Dat moet je nooit vergeten.
Het kan ook zijn dat de verkopers stiekem meer hadden verwacht/gehoopt. Blijft altijd lastig in te schatten wat er echt speelt. Niemand laat het achterste van zijn tong zien in ieder geval.

Succes!

[naitsoezn]

Of het verhaal van die makelaar helemaal klopt of niet is toch niet zo relevant? Met een bod van 675 op een vraagprijs van 699 zit je uberhaupt aan de lage kant dus weinig tot geen onderhandelingsruimte voor jullie... Probeer het en je weet het.

[Flix20]

Daarnaast maak het in dit geval ook geen snars uit gezien je al boven de max van je budget zit.
Wil je het huis hebben; die €675 bieden. Dan weet je meteen of het bluf was of niet.

Overigens vind ik het verhaal ook wat sterk.
Ze hebben al in de eerste maand zo'n hoog bod gehad, dat hebben ze afgeketst om vervolgens na die eerste maand al met 45k minder op de markt te gaan.
Dus in eerste instantie vonden ze de 745 al niet toereikend, maar na een maand al met 699 op de markt zitten... bijzonder.

[dixet]

Ypuh schreef op zondag 4 januari 2026 @ 09:50:
Wat zijn zaken waar ik (naast de rente) nog op moet letten?

naitsoezn schreef op maandag 5 januari 2026 @ 08:59:
[...]

Enkele dingen die me te binnen schiet:
- Boetevrije extra aflossingen + Rentekorting bij aflossen (hoe hoog / welke percentages).
- "Vertrouwen" / reputatie op het gebied van de hoogte van de nieuwe rente na het aflopen van de rentevasteperiode (een partij die over 10 jaar weg is uit Nederland zal bv misschien heel hoog gaan zitten met hun renteaanbod; je moet dan maar net in de situatie zitten dat je kunt overstappen en bv niet tijdelijk even zonder baan zitten ofzo).
- Service bij "calamiteiten" of niet-standaard wensen (nu en in de toekomst), bv hoe de bank er mee omgaat als je ooit in de problemen komt bij de maandtermijnen.
- Welke verzekeringen verplicht afgesloten moeten worden.
- Geldigheidsduur van je rentepercentage.
- Kun je hypotheek meenemen.

En omdat het om nieuwbouw gaat

• Maximale looptijd vaan het bouwdepot. Bij sommige aanbieders is dat max een jaar, terwijl nieuwbouw meestal meer dan een jaar duurt voor oplevering
• Rente op het bouwdepot. Bij veel hypotheeknemers is dit gelijk aan de hypotheekrente, maar er zijn ook aanbieders die een lagere rente op het bouwdepot geven dan je betaalt op de lening. Aangezien je bij nieuwbouw vaak best lang een groot bedrag in depot hebt kan een lagere bouwdepot-rente onaantrekkelijk zijn

[Get!em]

Flix20 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 11:07:
Daarnaast maak het in dit geval ook geen snars uit gezien je al boven de max van je budget zit.
Wil je het huis hebben; die €675 bieden. Dan weet je meteen of het bluf was of niet.

Overigens vind ik het verhaal ook wat sterk.
Ze hebben al in de eerste maand zo'n hoog bod gehad, dat hebben ze afgeketst om vervolgens na die eerste maand al met 45k minder op de markt te gaan.
Dus in eerste instantie vonden ze de 745 al niet toereikend, maar na een maand al met 699 op de markt zitten... bijzonder.

@Morenoo91
Op basis van verhaal is vrij snel duidelijk wel exact huis het is. Zowel huispedia als woningstats geeft aan dat de woningwaarde / verkoopwaarde 690 gemiddeld is. (huispedia zelf 619-719).

Ik denk dat het behalve jouw maximum budget, dus ook al vanuit die inschattingen logisch is, om onder te bieden op de huidige vraagprijs.
En heb je hem dan niet? Dan heb je twee redenen om blij te zijn: je hebt hem niet "te duur" gekocht en het paste toch niet meer in je budget.

[naitsoezn]

Flix20 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 11:07:
Overigens vind ik het verhaal ook wat sterk.
Ze hebben al in de eerste maand zo'n hoog bod gehad, dat hebben ze afgeketst om vervolgens na die eerste maand al met 45k minder op de markt te gaan.
Dus in eerste instantie vonden ze de 745 al niet toereikend, maar na een maand al met 699 op de markt zitten... bijzonder.

Heel eerlijk geloof ik dat deel van het verhaal juist wel. Er gaan ontzettend veel mensen de markt op die (al dan niet gek gemaakt door hun makelaar of verhalen uit hun directe omgeving / fb) er heilig van overtuigd zijn dat iedereen op hun woning zit te wachten en niet direct binnen 2 weken een overbieding van "maar" 20k willen accepteren (vergelijk het met een slee op marktplaats in tijden van sneeuw: Die verkocht je ook niet binnen een uur bij het eerste de beste bod dat 10 euro onder je vraagprijs zat).

Als ze zich dan realiseren dat ze het misschien iets te rooskleurig ingezien hadden, dan zijn ze eigenlijk te laat, slaat de stress toe omdat ze er toch niet al te lang mee willen blijven zitten, en moeten ze iets aan de vraagprijs doen om toch nog interesse op te wekken want ze moeten er natuurlijk uiteindelijk niet mee blijven zitten. Gegokt en verloren.

[Freakie1NL]

Christiano007 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 09:40:
[...]


Die site lijkt niet zo te kloppen, als ik mijn verkoopmakelaar vraag wat mijn woning ongeveer waard is komt hij op ruim 30 duizend euro meer. En dat is dan alleen nog maar de vraagprijs en niet de verkoopprijs.

Dat is de vraag toch ook helemaal niet.
@pentaw1nz vraagt naar waar je de historische koopprijs in kan zien. En die kloppen bij deze site wel.

[Christiano007]

Freakie1NL schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 12:13:
[...]


Dat is de vraag toch ook helemaal niet.
@pentaw1nz vraagt naar waar je de historische koopprijs in kan zien. En die kloppen bij deze site wel.

Waar zie je dat dan? Want ik zie alleen maar opvragen van schattingen

[Flix20]

naitsoezn schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 11:43:
[...]

Heel eerlijk geloof ik dat deel van het verhaal juist wel. Er gaan ontzettend veel mensen de markt op die (al dan niet gek gemaakt door hun makelaar of verhalen uit hun directe omgeving / fb) er heilig van overtuigd zijn dat iedereen op hun woning zit te wachten en niet direct binnen 2 weken een overbieding van "maar" 20k willen accepteren (vergelijk het met een slee op marktplaats in tijden van sneeuw: Die verkocht je ook niet binnen een uur bij het eerste de beste bod dat 10 euro onder je vraagprijs zat).

Als ze zich dan realiseren dat ze het misschien iets te rooskleurig ingezien hadden, dan zijn ze eigenlijk te laat, slaat de stress toe omdat ze er toch niet al te lang mee willen blijven zitten, en moeten ze iets aan de vraagprijs doen om toch nog interesse op te wekken want ze moeten er natuurlijk uiteindelijk niet mee blijven zitten. Gegokt en verloren.

Het zou een plausibel scenario kunnen zijn, echter het tijdspad vind ik dubieus.
Om in 4 weken tijd al zoveel geld te willen laten liggen terwijl ze overduidelijk op 750+ hadden gehoopt.
Als je de gemiddelde doorlooptijden van een woning verkopen bekijkt ben je de eerste week je geïnteresseerde aan het verzamelen
week 2 bezichtigingen en mogelijk al einde v/d week inschrijving voor het bieden.
in week 3 ligt het bod er van 745 maar willen ze op wachten om hoger te verkopen?
Om vervolgens af gezeten te worden en dan met 2 weken de prijs te verlagen?
Ik geloof het niet.

[Ypuh]

Een bod is ook maar een bod hé. Er zitten nog wel een paar stappen tussen dat het huis ook daadwerkelijk voor die prijs verkocht is. Bieden kost in principe niets, net als dat alles wat een makelaar zegt je met een korreltje zout kunt nemen (met de kanttekening; vaak hoeven ze niet te liegen en zullen ze het ook niet doen).

Met 675k als enige bod op een woning die van 725k af komt geef ik weinig kans. Tijd is meestal in het voordeel van de verkopers, tenzij je nu zeker weet dat ze met dubbele lasten zitten die meer waard zijn dan 25k (daar kunnen ze woning nog wel een half jaar voor aanhouden).

[ Voor 57% gewijzigd door Ypuh op 08-01-2026 15:42 ]

[Morenoo91]

Get!em schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 11:30:
[...]


@Morenoo91
Op basis van verhaal is vrij snel duidelijk wel exact huis het is. Zowel huispedia als woningstats geeft aan dat de woningwaarde / verkoopwaarde 690 gemiddeld is. (huispedia zelf 619-719).

Ik denk dat het behalve jouw maximum budget, dus ook al vanuit die inschattingen logisch is, om onder te bieden op de huidige vraagprijs.
En heb je hem dan niet? Dan heb je twee redenen om blij te zijn: je hebt hem niet "te duur" gekocht en het paste toch niet meer in je budget.

Dat klopt. Valt niet veel meer over te zeggen. Merk wel dat er meerdere huizen in de regio boven de 650k >3 maanden blijven staan, en waarvan de prijs word verlaagd.

Flix20 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 14:51:
[...]

Het zou een plausibel scenario kunnen zijn, echter het tijdspad vind ik dubieus.
Om in 4 weken tijd al zoveel geld te willen laten liggen terwijl ze overduidelijk op 750+ hadden gehoopt.
Als je de gemiddelde doorlooptijden van een woning verkopen bekijkt ben je de eerste week je geïnteresseerde aan het verzamelen
week 2 bezichtigingen en mogelijk al einde v/d week inschrijving voor het bieden.
in week 3 ligt het bod er van 745 maar willen ze op wachten om hoger te verkopen?
Om vervolgens af gezeten te worden en dan met 2 weken de prijs te verlagen?
Ik geloof het niet.

Precies dit, en ik geloof het hierom ook niet. Maar morgen bezichtinging en we gaan het zien!

[HEY_DUDE]

Morenoo91 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 10:36:
[...]


Mijn verbazing ligt in het verhaal van de makelaar
Huis 725 te koop in oktober
Bod 745 niet geaccepteerd ivm afwachten op beter bod
Uiteindelijk na een tid dat bod wel geaccepteerd maar kopers teruggetrokken
Verlaagd naar 699 in november
Bod nu van 720.. Maar is volgens hem niet gelijk gaccepteerd

Wij zitten nog in de oriënterende fase en weten dat dit huis voor ons alleen interessant is als er ruimte is om te onderhandelen, dus onderbieden. Daarom probeer ik vooral te begrijpen hoe realistisch dit soort verhalen zijn in de praktijk en hoe letterlijk je het woord van de makelaar hierin moet nemen

Dus vandaar dat ik vroeg of er mensen zijn die dit herkennen

Probeer je vooral te focussen op wat een huis jou waard is ipv wat de verkoper jou vertelt.

Is het je droomhuis en wordt je dood ongelukkig als het aan je neus voorbij gaat dan wil je wellicht iets over de 720 neerleggen om grotere kans te maken.

Wil je een poging wagen en zo niet door naar de volgende die dan gerust een lager bod. Dan weet je vanzelf of er onderhandelingsruimte was.

Niemand kan je vertellen of de makelaar kletst of niet.

1. Makelaar spreekt de waarheid en je bied lager jammer dan.

2. Makelaar spreekt niet de waarheid en je bied lager, wellicht lukt het.

Alleen als je doodongelukkig wordt van scenario 1 dan zou ik meer bieden als je de financiële ruimte hebt

Het verhaal van de makelaar is niet zo relevant. Belangrijker is om goed te weten hoe je er zelf in staat.

[Freakie1NL]

Christiano007 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 14:24:
[...]


Waar zie je dat dan? Want ik zie alleen maar opvragen van schattingen

Zware week achter de rug? Sorry hoor maar ik geef alleen antwoord op een vraag in dit topic en nu bestook je het forum met vragen die als zelf kan zien als je even iets verder kijkt. Enfin voor u, zie onder aan in screen.

[Christiano007]

Freakie1NL schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:49:
[...]


Zware week achter de rug? Sorry hoor maar ik geef alleen antwoord op een vraag in dit topic en nu bestook je het forum met vragen die als zelf kan zien als je even iets verder kijkt. Enfin voor u, zie onder aan in screen.

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Volgens mij ben jij diegene die verkeerd uit bed gestapt is, je toont precies aan wat ik aangeef. Maar goed. Prima

[Toke_gt]

Christiano007 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:51:
[...]


Volgens mij ben jij diegene die verkeerd uit bed gestapt is, je toont precies aan wat ik aangeef. Maar goed. Prima

Je ziet de schatting van het adres dat je invoert, en daaronder op welke verkochte huizen deze schatting is gebaseerd. Meestal krijg je vervolgens een kaartje met vergelijkbare huizen erop. Als je die aanklikt zie je waarvoor deze zijn verkocht (xx boven de vraagprijs). Soms krijg je alleen de verkoopprijs te zien en dan moet je dus zelf gaan opzoeken wat de vraagprijs was. Ik heb nog niet kunnen ontdekken wanneer je het een krijgt en wanneer het ander. Try and error, lijkt het.

[BekSide]

Goedemorgen,

Gisteren een bod gedaan op een woning. Staat ruim 2 maanden online nu.
Realistisch bod gedaan, reactie van makelaar:
“Verkopers gesproken, willen bezichtiging van maandag nog afwachten”

Is dit gebruikelijk? Snap dat het binnen de regels valt, maar twijfel om er achteraan te bellen en te zeggen dat ik het vandaag voor 13.00 wil weten en het anders overgaat.
Niet zo’n trek in om aan het lijntje gehouden te worden, of mijn bod gebruikt wordt voor andere kijkers de prijs op te drijven.

[redwing]

BekSide schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 07:39:
Goedemorgen,

Gisteren een bod gedaan op een woning. Staat ruim 2 maanden online nu.
Realistisch bod gedaan, reactie van makelaar:
“Verkopers gesproken, willen bezichtiging van maandag nog afwachten”

Is dit gebruikelijk? Snap dat het binnen de regels valt, maar twijfel om er achteraan te bellen en te zeggen dat ik het vandaag voor 13.00 wil weten en het anders overgaat.
Niet zo’n trek in om aan het lijntje gehouden te worden, of mijn bod gebruikt wordt voor andere kijkers de prijs op te drijven.

Een verkoper wil altijd meerdere kopers tegen elkaar uitspelen, dus dat is normaal. Maar het is ook normaal om daar niet in mee te gaan en een tijd aan je bod te hangen. Risico is wel dat ze dan alsnog maandag afwachten en het huis dan aan je voorbij gaat. Want als je daarna terug komt is jouw onderhandelingspositie natuurlijk een stuk minder geworden (omdat ze weten dat je het dan toch heel graag wil)

[TvanW]

BekSide schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 07:39:
Goedemorgen,

Gisteren een bod gedaan op een woning. Staat ruim 2 maanden online nu.
Realistisch bod gedaan, reactie van makelaar:
“Verkopers gesproken, willen bezichtiging van maandag nog afwachten”

Is dit gebruikelijk? Snap dat het binnen de regels valt, maar twijfel om er achteraan te bellen en te zeggen dat ik het vandaag voor 13.00 wil weten en het anders overgaat.
Niet zo’n trek in om aan het lijntje gehouden te worden, of mijn bod gebruikt wordt voor andere kijkers de prijs op te drijven.

Gewoon een deadline stellen.
Wij hebben door dit niet te doen ook al eens een huis verloren.

[Flix20]

Hangt er ook wel af wat een 'realistisch bod' is. Dat klinkt namelijk niet als top of market en dat ze daar direct warm voor werden.
Ik lees het zelfs als onder VP.

En als je daarmee verkopers onder druk gaat zetten kan je nog wel eens tegen je in het harnas werken.

Mocht bovenstaande kloppen en je het huis graag willen hebben, kan je ervoor kiezen een paar k erop te doen en dan de deadline stellen.

[HEY_DUDE]

Als verkoper zou ik ook redelijk maling hebben aan een korte deadline. Huizen zijn nog steeds schaars. Denk gewoon het is wat het is.

Als je serieus een huis zoekt dan moet je je wel stevig in je eigen voet schieten als je het huis een paar dagen na je zelf bedachte deadline toch beschikbaar is voor jouw bod.

[BekSide]

Flix20 schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 08:07:
Hangt er ook wel af wat een 'realistisch bod' is. Dat klinkt namelijk niet als top of market en dat ze daar direct warm voor werden.
Ik lees het zelfs als onder VP.

En als je daarmee verkopers onder druk gaat zetten kan je nog wel eens tegen je in het harnas werken.

Mocht bovenstaande kloppen en je het huis graag willen hebben, kan je ervoor kiezen een paar k erop te doen en dan de deadline stellen.

We hebben geboden wat de makelaar zei als "daarmee gaat het wel lukken verwacht ik"
Huis staat nu bijna 3 maanden te koop, erg veel bezichtigingen geweest en biedingen gehad (volgens makelaar), maar er moet gewoon nog wel wat flink geklust worden.

Ik ga overwegen wat je zegt om er nog wat extra geld bovenop te doen om het rond te krijgen.

[BekSide]

HEY_DUDE schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 08:09:
Als verkoper zou ik ook redelijk maling hebben aan een korte deadline. Huizen zijn nog steeds schaars. Denk gewoon het is wat het is.

Als je serieus een huis zoekt dan moet je je wel stevig in je eigen voet schieten als je het huis een paar dagen na je zelf bedachte deadline toch beschikbaar is voor jouw bod.

Klopt het is een gok, maar hebben nu een prima huis, dus het is ook niet een dusdanig lotje uit de loterij dat het direct geregeld moet zijn. Hebben er ook vrede mee als het hem uiteindelijk niet zou worden.

Ben alleen dus niet voornemens om mee te werken aan deze strategie door ons bod bij een volgende kijker te gebruiken als leverage voor een hoger bod, en dan dat ik maandag weer gebeld wordt met "we hebben een bod maar je mag nog 1 kans wagen"

Het pand staat bijna 3 maanden te koop, en dan nu alsnog tot maandag te willen wachten vind ik vreemd.

[Flix20]

HEY_DUDE schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 08:09:
Als verkoper zou ik ook redelijk maling hebben aan een korte deadline. Huizen zijn nog steeds schaars. Denk gewoon het is wat het is.

Als je serieus een huis zoekt dan moet je je wel stevig in je eigen voet schieten als je het huis een paar dagen na je zelf bedachte deadline toch beschikbaar is voor jouw bod.

Stevig in je eigen voet schieten is voor mij een nieuwe

[de Peer]

BekSide schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 07:39:
Goedemorgen,

Gisteren een bod gedaan op een woning. Staat ruim 2 maanden online nu.
Realistisch bod gedaan, reactie van makelaar:
“Verkopers gesproken, willen bezichtiging van maandag nog afwachten”

Is dit gebruikelijk? Snap dat het binnen de regels valt, maar twijfel om er achteraan te bellen en te zeggen dat ik het vandaag voor 13.00 wil weten en het anders overgaat.
Niet zo’n trek in om aan het lijntje gehouden te worden, of mijn bod gebruikt wordt voor andere kijkers de prijs op te drijven.

het is sowieso aan te raden om altijd bij je bod aan te geven hoe lang het geldig is. Liefst direct bij het bod en niet achteraf, maar je kan het nog steeds doen natuurlijk.
de 8 of 10 keer dat ik een bod heb gedaan, was dat altijd met deadline. Je weet dan waar je aan toe bent en stiekem zet het echt wel een beetje druk op een koper, ook al wordt altijd beweerd dat kopers daar lak aan hebben, dat is gewoon (vaak) niet waar. Kijk maar eens in het verkopen topic hoe onzeker de meeste mensen zijn over hun verkoop, zelfs als er voldoende animo is.

[de Peer]

HEY_DUDE schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 08:09:
Als verkoper zou ik ook redelijk maling hebben aan een korte deadline. Huizen zijn nog steeds schaars. Denk gewoon het is wat het is.

Veel mensen staan er in de praktijk niet zo rationeel in, leert de ervaring.

Als je serieus een huis zoekt dan moet je je wel stevig in je eigen voet schieten als je het huis een paar dagen na je zelf bedachte deadline toch beschikbaar is voor jouw bod.

Je redeneert vanuit jezelf. Het gaat erom dat je de verkoper onzekerder maakt, en dat kan effect hebben.
Niets houdt je tegen om later alsnog met een bod te komen.

[Hoepla33]

Aan de deadline van een eventuele koper die op woensdag of donderdag een bod neerlegt dat tot vrijdag geldig is, terwijl ik op maandag nog kijkers langskrijg, zou ik persoonlijk maling hebben.

[de Peer]

Hoepla33 schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 14:16:
Aan de deadline van een eventuele koper die op woensdag of donderdag een bod neerlegt dat tot vrijdag geldig is, terwijl ik op maandag nog kijkers langskrijg, zou ik persoonlijk maling hebben.

Dat zal best, maar veel mensen staan niet zo stevig in hun schoenen en vallen hier wel voor, zeker als het een prima bod is.

[Brent]

Morenoo91 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 10:36:
[...]


Mijn verbazing ligt in het verhaal van de makelaar
Huis 725 te koop in oktober
Bod 745 niet geaccepteerd ivm afwachten op beter bod
Uiteindelijk na een tid dat bod wel geaccepteerd maar kopers teruggetrokken
Verlaagd naar 699 in november
Bod nu van 720.. Maar is volgens hem niet gelijk gaccepteerd

Wij zitten nog in de oriënterende fase en weten dat dit huis voor ons alleen interessant is als er ruimte is om te onderhandelen, dus onderbieden. Daarom probeer ik vooral te begrijpen hoe realistisch dit soort verhalen zijn in de praktijk en hoe letterlijk je het woord van de makelaar hierin moet nemen

Dus vandaar dat ik vroeg of er mensen zijn die dit herkennen

Er zijn altijd mensen die denken te weten wat iets waard is en daar zwaar aan hechten. Anderhalf jaar terug hadden wij ook zo'n koppig rund. Stond al even te koop met vp 750. Er was onderhoud en aanpassing nodig, nog naast keuken en tzt badkamer (en ik ben in die laatste niet keiskeurig, al 2x een 30+ jaar oude keuken opgeknapt ipv vervangen). 725 geboden, maar niet geaccepteerd. Er zou een hoger bod zijn. Na een tijdje kwam de makelaar terug, alle anderen hadden afgehaakt, en er was onderhandelruimte. Wij laten keuren, 25k aan direct benodigd onderhoud, dus die 725k was goed ingeschat. Wij maakten het simpel: we hebben 1 a 2 grote klussen genomen en gevraagd of die dan gedaan zouden kunnen worden, dan zouden wij wel wat omhoog kunnen. Bleek toch niet te bestaan, de onderhandelruimte. 745, niet minder. De makelaar belde bijna in tranen op en bood aan zijn commissie er nog eens grotendeels vanaf te trekken (volgens mij waren ze al een jaar bezig). Voor mijn partner was het wel welletjes zo, dus we zijn afgehaakt. Verdween van Funda. Half jaar later stond ie er weer, dus ruim een jaar denk ik nadat hij erop kwam. Voor 775. Ze hadden inmiddels wat rendertjes van hoe het opgeknapt zou kunnen worden laten genereren. Hij is verkocht volgens Funda.

Gezien het huis wat we wel uiteindelijk kochten geen spijt, stuk overzichtelijker kwa onderhoud (nauwelijks). Maar wel een lesje in onderhandelen, koppige verkopers, en businessmodel makelaardij (= courtage is de moeite niet, pas bij wat duurdere woningen gaat dat een rol spelen. Van 25k blijft er misschien 500 aan de stok hangen. Wat is hun uurtarief? Een paar uur steken in het vinden van een hoger bod en het is niet meer de moeite waard.)

[Laapo]

BekSide schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 07:39:
Goedemorgen,

Gisteren een bod gedaan op een woning. Staat ruim 2 maanden online nu.
Realistisch bod gedaan, reactie van makelaar:
“Verkopers gesproken, willen bezichtiging van maandag nog afwachten”

Is dit gebruikelijk? Snap dat het binnen de regels valt, maar twijfel om er achteraan te bellen en te zeggen dat ik het vandaag voor 13.00 wil weten en het anders overgaat.
Niet zo’n trek in om aan het lijntje gehouden te worden, of mijn bod gebruikt wordt voor andere kijkers de prijs op te drijven.

Ze kunnen ja zeggen en alsnog die kijker uitnodigen, met jouw bod uitspelen en jou vervolgens alsnog afwijzen omdat je toch niet voor maandag een getekende kovk hebt.

Je gaat nu dus niets meer winnen met een deadline.

[Schaakpower]

Ook ik ga me langzaam begeven op de woningmarkt in de regio Arnhem/Nijmegen. Laatst twee woningen bezichtigd. De eerste (hoek)woning was te klein maar ruim binnen budget (ca. 430k), de tweede (scheelde ca. 5 m2) tweekapper was qua afmetingen precies goed maar aan de bovenkant van ons budget (<500k). Morgen met de financieel adviseur de puntjes op de i zetten om te kijken wat we precies kunnen (en willen bieden) voor dat tweede huis.

[BBBrt]

Ik vind het zonde om er ergens een heel nieuw topic voor te openen en ik zie ook niet zo snel waar ik het anders kwijt kan, maar volgens mij past het ook prima hier.

Ik ben me aan het oriënteren op een huis uit 2020. Nu zie ik het energielabel (A) en daar staat 'HR-glas'. Betekent dit dat het echt slechts HR-glas is, of is dit een overkoepelende term voor ook de HR+(+)(+)-varianten?
Bij gevel-, dak- en vloerisolatie staat ook 'niet extra geïsoleerd'. Ik neem aan dat dat betekent extra ten opzichte van een al prima basiswaarde?

En misschien wel de belangrijkste vraag: wat is de kans dat deze woning nog steeds A is, bij het nu opnieuw aanvragen van een label?

[de Peer]

BBBrt schreef op woensdag 14 januari 2026 @ 11:07:
Ik vind het zonde om er ergens een heel nieuw topic voor te openen en ik zie ook niet zo snel waar ik het anders kwijt kan, maar volgens mij past het ook prima hier.

Ik ben me aan het oriënteren op een huis uit 2020. Nu zie ik het energielabel (A) en daar staat 'HR-glas'. Betekent dit dat het echt slechts HR-glas is, of is dit een overkoepelende term voor ook de HR+(+)(+)-varianten?
Bij gevel-, dak- en vloerisolatie staat ook 'niet extra geïsoleerd'. Ik neem aan dat dat betekent extra ten opzichte van een al prima basiswaarde?

En misschien wel de belangrijkste vraag: wat is de kans dat deze woning nog steeds A is, bij het nu opnieuw aanvragen van een label?

Vraag even het energielabel (document) op. Dan weet je alles.

Het gaat echt wel Minimaal hr++ zijn. Dit is gewoon luie makelaar

[ Voor 4% gewijzigd door de Peer op 14-01-2026 11:38 ]

[stin00]

BBBrt schreef op woensdag 14 januari 2026 @ 11:07:
Ik vind het zonde om er ergens een heel nieuw topic voor te openen en ik zie ook niet zo snel waar ik het anders kwijt kan, maar volgens mij past het ook prima hier.

Ik ben me aan het oriënteren op een huis uit 2020. Nu zie ik het energielabel (A) en daar staat 'HR-glas'. Betekent dit dat het echt slechts HR-glas is, of is dit een overkoepelende term voor ook de HR+(+)(+)-varianten?
Bij gevel-, dak- en vloerisolatie staat ook 'niet extra geïsoleerd'. Ik neem aan dat dat betekent extra ten opzichte van een al prima basiswaarde?

En misschien wel de belangrijkste vraag: wat is de kans dat deze woning nog steeds A is, bij het nu opnieuw aanvragen van een label?

HR kan inderdaad ook HR++ zijn, wordt erg algemeen gebruikt binnen funda. Isolatie wordt ook maar mondjesmaat correct ingevuld. Ze gaan inderdaad uit van 'geen extra isolatie'. Makelaarskantoren zijn hier veel te laks in, er staan ook vaak fouten in.

Als de woning een warmtepomp en/of zonnepanelen heeft dan is er zelfs een kans dat er bijvoorbeeld A+ of A++ uitrolt. Dat is in mijn geval zo. Het label uit 2019 is A, maar het zou A++ worden momenteel. Dat komt door een ingevoerde energielabel wijziging per januari 2021.

[ Voor 5% gewijzigd door stin00 op 14-01-2026 11:37 ]

[BBBrt]

de Peer schreef op woensdag 14 januari 2026 @ 11:31:
[...]

Vraag even het energielabel (document) op. Dan weet je alles.

Het gaat echt wel Minimaal hr++ zijn. Dit is gewoon luie makelaar

Ik heb het ene A4-tje wat dit moet voorstellen en daar staat dit op. Het is nog net van vóór de huidige strengere aanpak, toen je nog een label kon aanvragen voor een euro

[hiervandaan]

Wij zitten midden in een traject waarbij we een bestaande woning willen aankopen en tegelijk onze huidige woning gaan verkopen. Er is overwaarde aanwezig (+/- 300K, vanuit een huis die we in 2018 hebben aangekocht) en de financiering loopt via een combinatie van nieuwe hypotheek en verkoop van de huidige woning. Het gaat om een jaren '50 2 onder 1 kap, waarbij we eigenlijk direct willen aanbouwen maximaal vergunningsvrij.

We hebben inmiddels een bod gedaan boven de vraagprijs, voordat er andere bezichtingen zijn geweest. Deze staan voor morgen en overmorgen gepland. Ik wilde het eerder uit de markt halen.

De verkopers zijn daarop teruggekomen met een tegenbod dat neerkomt op bijna 6% overbieden. Wij kiezen er op dit moment voor om mee te doen met de normale biedingsronde en bij ons bod te blijven. Deze lag ongeveer 2,5% boven de vraagprijs.

Waar ik vooral benieuwd naar ben: ervaringen met dit soort situaties. Hoe kijken jullie aan tegen timing bij kopen en verkopen tegelijk, omgaan met tegenbiedingen in deze fase en het afwegen van risico’s rond financiering en voorwaarden? En zijn er dingen die jullie achteraf anders hadden aangepakt of waar je echt scherp op moet zijn?

[Koldur]

hiervandaan schreef op woensdag 14 januari 2026 @ 16:09:
Wij zitten midden in een traject waarbij we een bestaande woning willen aankopen en tegelijk onze huidige woning gaan verkopen. Er is overwaarde aanwezig (+/- 300K, vanuit een huis die we in 2018 hebben aangekocht) en de financiering loopt via een combinatie van nieuwe hypotheek en verkoop van de huidige woning. Het gaat om een jaren '50 2 onder 1 kap, waarbij we eigenlijk direct willen aanbouwen maximaal vergunningsvrij.

We hebben inmiddels een bod gedaan boven de vraagprijs, voordat er andere bezichtingen zijn geweest. Deze staan voor morgen en overmorgen gepland. Ik wilde het eerder uit de markt halen.

De verkopers zijn daarop teruggekomen met een tegenbod dat neerkomt op bijna 6% overbieden. Wij kiezen er op dit moment voor om mee te doen met de normale biedingsronde en bij ons bod te blijven. Deze lag ongeveer 2,5% boven de vraagprijs.

Waar ik vooral benieuwd naar ben: ervaringen met dit soort situaties. Hoe kijken jullie aan tegen timing bij kopen en verkopen tegelijk, omgaan met tegenbiedingen in deze fase en het afwegen van risico’s rond financiering en voorwaarden? En zijn er dingen die jullie achteraf anders hadden aangepakt of waar je echt scherp op moet zijn?

Als er veel interesse is en op een populaire locatie, dan is 2,5% overbieden (afhankelijk van hoe realistisch de vraagprijs is), wel wat weinig. Wil je het huis heel graag, of is het een van de opties?
De rest kun je zelf wel invullen denk ik

[hiervandaan]

Koldur schreef op woensdag 14 januari 2026 @ 17:31:
[...]


Als er veel interesse is en op een populaire locatie, dan is 2,5% overbieden (afhankelijk van hoe realistisch de vraagprijs is), wel wat weinig. Wil je het huis heel graag, of is het een van de opties?
De rest kun je zelf wel invullen denk ik

Ja we willen het huis wel graag, maar uiteindelijk hebben we wel een duidelijk maximum wat we willen uitgeven. En dat ligt onder die 6% overbieden. Als het daar boven komt is het nooit ons huis geweest.

We houden hier ook rekening dat ons huis het minimale oplevert van wat onze verkoopmakelaar aangeeft. Wellicht wat voorzichtig maar beter zo dan andersom.

Het gaat trouwens om een huis rond de 700k dus daar bied je ook niet zo snel 6% overheen. De prijs waarop die op de markt staat is al redelijk hoog qua m2 prijs. Het is wel een kleine wijk waarin eigenlijk maar twee straten interessant zijn voor ons

[BBBrt]

hiervandaan schreef op woensdag 14 januari 2026 @ 16:09:
Wij zitten midden in een traject waarbij we een bestaande woning willen aankopen en tegelijk onze huidige woning gaan verkopen. Er is overwaarde aanwezig (+/- 300K, vanuit een huis die we in 2018 hebben aangekocht) en de financiering loopt via een combinatie van nieuwe hypotheek en verkoop van de huidige woning. Het gaat om een jaren '50 2 onder 1 kap, waarbij we eigenlijk direct willen aanbouwen maximaal vergunningsvrij.

We hebben inmiddels een bod gedaan boven de vraagprijs, voordat er andere bezichtingen zijn geweest. Deze staan voor morgen en overmorgen gepland. Ik wilde het eerder uit de markt halen.

De verkopers zijn daarop teruggekomen met een tegenbod dat neerkomt op bijna 6% overbieden. Wij kiezen er op dit moment voor om mee te doen met de normale biedingsronde en bij ons bod te blijven. Deze lag ongeveer 2,5% boven de vraagprijs.

Waar ik vooral benieuwd naar ben: ervaringen met dit soort situaties. Hoe kijken jullie aan tegen timing bij kopen en verkopen tegelijk, omgaan met tegenbiedingen in deze fase en het afwegen van risico’s rond financiering en voorwaarden? En zijn er dingen die jullie achteraf anders hadden aangepakt of waar je echt scherp op moet zijn?

Wacht even.. er was een vraagprijs, jullie hebben daarop overboden en daarna kwam de verkopende partij met een tegenbod dat weer hoger was dan dat van jullie? En als jullie ze nu weer iets tegemoet komen, komen zij met nóg weer een hoger bod?

Ik dacht dat deze fratsen wel een beetje voorbij waren...

[hiervandaan]

BBBrt schreef op woensdag 14 januari 2026 @ 20:01:
[...]


Wacht even.. er was een vraagprijs, jullie hebben daarop overboden en daarna kwam de verkopende partij met een tegenbod dat weer hoger was dan dat van jullie? En als jullie ze nu weer iets tegemoet komen, komen zij met nóg weer een hoger bod?

Ik dacht dat deze fratsen wel een beetje voorbij waren...

Nee, misschien heb ik het verkeerd uitgelegd. Wij hebben een bod neergelegd voordat de officiële bezichtigen zijn geopend. We hadden een ‘gelukje’ dat we eerder konden kijken. Een bod gedaan met een deadline voor de bezichtigen. De kopers hebben daarop gereageerd met een tegenbod dat nog een stuk hoger lag, zodat wij het ‘uit de markt’ kunnen halen. Echter is dit bedrag ons te gortig dus nu gaan wij waarschijnlijk meedoen met het normale bied proces. Zo duidelijker uitgelegd?

[Mad Marty]

hiervandaan schreef op woensdag 14 januari 2026 @ 20:10:
[...]


Nee, misschien heb ik het verkeerd uitgelegd. Wij hebben een bod neergelegd voordat de officiële bezichtigen zijn geopend. We hadden een ‘gelukje’ dat we eerder konden kijken. Een bod gedaan met een deadline voor de bezichtigen. De kopers hebben daarop gereageerd met een tegenbod dat nog een stuk hoger lag, zodat wij het ‘uit de markt’ kunnen halen. Echter is dit bedrag ons te gortig dus nu gaan wij waarschijnlijk meedoen met het normale bied proces. Zo duidelijker uitgelegd?

Ik snap niet zo goed waarom je niet in gaat op hun tegenbod. Ze geven je de ruimte om het huis vóór de bezichtigingen van de markt te krijgen. Grote kans dat je tussen die 2.5 en 6% uit kan komen met de verkopers, dus zeg nog 2% er bovenop. 14k op ~700k is peanuts als je het graag wilt.

Nu geef je de makelaar de kans om zíjn spelletje te spelen. En als jij niet omhoog wilt, dan is de kans dat je het kunt krijgen een stuk kleiner geworden.

[ Voor 4% gewijzigd door Mad Marty op 14-01-2026 22:25 ]

[Sport_Life]

hiervandaan schreef op woensdag 14 januari 2026 @ 20:10:
[...]


Nee, misschien heb ik het verkeerd uitgelegd. Wij hebben een bod neergelegd voordat de officiële bezichtigen zijn geopend. We hadden een ‘gelukje’ dat we eerder konden kijken. Een bod gedaan met een deadline voor de bezichtigen. De kopers hebben daarop gereageerd met een tegenbod dat nog een stuk hoger lag, zodat wij het ‘uit de markt’ kunnen halen. Echter is dit bedrag ons te gortig dus nu gaan wij waarschijnlijk meedoen met het normale bied proces. Zo duidelijker uitgelegd?

Waarom ga je niet in het midden zitten op 4,25%?
Je kunt ze nog onder druk zetten door te zeggen dat je bij de officiële bezichtigen op 2,5% blijft zitten (en dan ook echt doen).

Wij kennen de woning en de lokale markt natuurlijk niet, dus gaan ervan uit dat eea redelijk is.

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 14-01-2026 22:35 ]

[Rukapul]

Hoepla33 schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 14:16:
Aan de deadline van een eventuele koper die op woensdag of donderdag een bod neerlegt dat tot vrijdag geldig is, terwijl ik op maandag nog kijkers langskrijg, zou ik persoonlijk maling hebben.

Jij wel, maar niet iedereen. Mijn ervaring met een rebound-woning:

Verzonden: 18 juli 13:27

[...] nieuw en finaal bod [...]

Dit bod geldt tot 19 juli 14.00.

Met als resultaat

Verzonden: 18 jul. 14:29

In eerste aanleg was hij nog niet zo enthousiast [...] maar nadat ik hem vertelde dat er nu slechts 3 aanvragen voor een bezichtiging zijn [...] ziet de eigenaar in dat het voor zijn eigen gemoedsrust beter is om niet te gaan zitten afwachten [...]

En zo harkten wij 1 werkdag na herpublicatie op Funda een woning binnen waar we twee maanden daarvoor nog (fors!) naast hadden gegrepen.

[hiervandaan]

Mad Marty schreef op woensdag 14 januari 2026 @ 22:22:
[...]


Ik snap niet zo goed waarom je niet in gaat op hun tegenbod. Ze geven je de ruimte om het huis vóór de bezichtigingen van de markt te krijgen. Grote kans dat je tussen die 2.5 en 6% uit kan komen met de verkopers, dus zeg nog 2% er bovenop. 14k op ~700k is peanuts als je het graag wilt.

Nu geef je de makelaar de kans om zíjn spelletje te spelen. En als jij niet omhoog wilt, dan is de kans dat je het kunt krijgen een stuk kleiner geworden.

Ik begrijp je punt en dit was ook onze gedachte. Wij wilde een tegenbod neerleggen inderdaad daar tussen. Echter werd dit afgeraden door de makelaar, omdat ze daar niet op in zouden gaan. Ze schenen al moeite te hebben om het aan te bieden voor de markt uit.

Uiteindelijk hebben wij wel gewoon een maximaal bedrag over voor dit huis wat wij reëel achten,
met ook rekening gehouden wat ons huis opbrengt en de verbouwingskosten. Wij wonen nu goed, pragmatisch gezien. Echter voelt dit niet voor ons als een huis voor altijd. Dus ooit willen we hier wel weg

[champion16]

hiervandaan schreef op donderdag 15 januari 2026 @ 06:27:
[...]


Ik begrijp je punt en dit was ook onze gedachte. Wij wilde een tegenbod neerleggen inderdaad daar tussen. Echter werd dit afgeraden door de makelaar, omdat ze daar niet op in zouden gaan. Ze schenen al moeite te hebben om het aan te bieden voor de markt uit.

Uiteindelijk hebben wij wel gewoon een maximaal bedrag over voor dit huis wat wij reëel achten,
met ook rekening gehouden wat ons huis opbrengt en de verbouwingskosten. Wij wonen nu goed, pragmatisch gezien. Echter voelt dit niet voor ons als een huis voor altijd. Dus ooit willen we hier wel weg

Dan zou ik mij er niet druk om maken en lekker afwachten. Jullie hebben geboden wat jullie er maximaal voor wilden geven.
Het is altijd een gok of een huis goed geprijsd is of niet. Kan zijn dat jullie de hoogste zijn of weer niet.
Op zich snap ik de verkopers ook. Als iemand zo kort voor bezichtigen bied, dan wel voor een prijs die wellicht moeilijk te weigeren is.

Normaal is dat een gok, want bieders die dit doen stellen een deadline en gaan dan ook niet mee in het normale proces. Jullie hebben dit wel gedaan, dus voor de verkopers geen pure noodzaak.

[hiervandaan]

champion16 schreef op donderdag 15 januari 2026 @ 07:04:
[...]


Dan zou ik mij er niet druk om maken en lekker afwachten. Jullie hebben geboden wat jullie er maximaal voor wilden geven.
Het is altijd een gok of een huis goed geprijsd is of niet. Kan zijn dat jullie de hoogste zijn of weer niet.
Op zich snap ik de verkopers ook. Als iemand zo kort voor bezichtigen bied, dan wel voor een prijs die wellicht moeilijk te weigeren is.

Normaal is dat een gok, want bieders die dit doen stellen een deadline en gaan dan ook niet mee in het normale proces. Jullie hebben dit wel gedaan, dus voor de verkopers geen pure noodzaak.

Ja helemaal eens. Ik snap de verkopers ook. Ik zou hetzelfde doen, alleen voor een niet te weigeren bod voor de markt uit. Echter hebben wij wel een deadline meegegeven met het eerste bod en die hebben we dus ook ingetrokken. Zij zijn zich er niet bewust van dat wij afwachten en wellicht nogmaals bieden

[bie100]

hiervandaan schreef op woensdag 14 januari 2026 @ 18:37:
[...]


.

We houden hier ook rekening dat ons huis het minimale oplevert van wat onze verkoopmakelaar aangeeft. Wellicht wat voorzichtig maar beter zo dan andersom.

Heel slim je weet nooit of je de hoofdprijs krijgt voor je huisje

De verwachtingen waren ook hoog toen mijn huis op de markt kwam ( de verwachtingen van de makelaar dan)

Viel ook tegen btw genoeg overwaarde daar niet van maar weinig overboden laat ik het zo zeggen

[Morenoo91]

Morenoo91 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 10:36:
[...]


Mijn verbazing ligt in het verhaal van de makelaar
Huis 725 te koop in oktober
Bod 745 niet geaccepteerd ivm afwachten op beter bod
Uiteindelijk na een tid dat bod wel geaccepteerd maar kopers teruggetrokken
Verlaagd naar 699 in november
Bod nu van 720.. Maar is volgens hem niet gelijk gaccepteerd

Wij zitten nog in de oriënterende fase en weten dat dit huis voor ons alleen interessant is als er ruimte is om te onderhandelen, dus onderbieden. Daarom probeer ik vooral te begrijpen hoe realistisch dit soort verhalen zijn in de praktijk en hoe letterlijk je het woord van de makelaar hierin moet nemen

Dus vandaar dat ik vroeg of er mensen zijn die dit herkennen

Hier ook een kleine update op ons verhaal. Wij hebben uiteindelijk de vraagprijs geboden 700k.
Blijkt dat er een stuk hoger bod lag, van tussen de 720-725.
Blijkbaar wordt er in die prijsklasse, in omgeving Purmerend nog wel redelijk flink overboden Dat had ik niet verwacht

Lesje geleerd, en we kijken verder.

[IceM]

Morenoo91 schreef op donderdag 15 januari 2026 @ 15:45:
[...]


Hier ook een kleine update op ons verhaal. Wij hebben uiteindelijk de vraagprijs geboden 700k.
Blijkt dat er een stuk hoger bod lag, van tussen de 720-725.
Blijkbaar wordt er in die prijsklasse, in omgeving Purmerend nog wel redelijk flink overboden Dat had ik niet verwacht

Lesje geleerd, en we kijken verder.

Flink overboden? 25K op een vraagprijs van 699K is toch niet flink overbieden? Als je dit flink overbieden vindt dan moet je, denk ik, toch je verwachtingen wat bijstellen.

[Morenoo91]

IceM schreef op donderdag 15 januari 2026 @ 16:14:
[...]


Flink overboden? 25K op een vraagprijs van 699K is toch niet flink overbieden? Als je dit flink overbieden vindt dan moet je, denk ik, toch je verwachtingen wat bijstellen.

€25k boven €699k is ~3,5% Dat is in 2021 normaal, maar bij een woning die maanden te koop stond, al verlaagd is voelt dat voor mij wel als stevig overbieden... Zeker met de huidige rente en maandlasten.

Ik moet denk ik gewoon even schakelen, ik heb mijn huis in 2019 gekocht met 12,5k overbieden

[hiervandaan]

Morenoo91 schreef op donderdag 15 januari 2026 @ 16:34:
[...]


€25k boven €699k is ~3,5% Dat is in 2021 normaal, maar bij een woning die maanden te koop stond, al verlaagd is voelt dat voor mij wel als stevig overbieden... Zeker met de huidige rente en maandlasten.

Ik moet denk ik gewoon even schakelen, ik heb mijn huis in 2019 gekocht met 12,5k overbieden

Als je kijkt naar die nieuw gepubliceerd NVM cijfers wordt er niet meer als een gek overboden in die prijsklasse, dus ik snap je wel

[BBBrt]

Heeft er iemand hier ervaring met vloerverwarming i.c.m. stadsverwarming?

Ik heb nu stadsverwarming en heb in principe maar 1 radiator in het volledige huis is gebruik met heel af en tijdelijk een extra radiotor. En dan vind ik het verbruik en de bijbehorende kosten van warmte al behoorlijk hoog. Gevoelsmatig lijkt me dat een (of meerdere) volledige verdieping met vloerverwarming dan nog veel meer verbruikt? Of is het juist een efficiënte combinatie?

[Smartbikers]

BBBrt schreef op donderdag 15 januari 2026 @ 19:07:
Heeft er iemand hier ervaring met vloerverwarming i.c.m. stadsverwarming?

Ik heb nu stadsverwarming en heb in principe maar 1 radiator in het volledige huis is gebruik met heel af en tijdelijk een extra radiotor. En dan vind ik het verbruik en de bijbehorende kosten van warmte al behoorlijk hoog. Gevoelsmatig lijkt me dat een (of meerdere) volledige verdieping met vloerverwarming dan nog veel meer verbruikt? Of is het juist een efficiënte combinatie?

Ik heb toen wij stadsverwarming hadden altijd bizar hoge prijzen moeten betalen voor een vaak nog steeds te koude woning tijdens de winter. Verbruikte echt veel

[BBBrt]

Smartbikers schreef op donderdag 15 januari 2026 @ 23:49:
[...]


Ik heb toen wij stadsverwarming hadden altijd bizar hoge prijzen moeten betalen voor een vaak nog steeds te koude woning tijdens de winter. Verbruikte echt veel

En was dat dan met radiatoren of met vloerverwarming? Met het eerste heb ik dus ervaring, maar ik ben op zoek naar ervaringen met het laatste.

[Crazy D]

BBBrt schreef op donderdag 15 januari 2026 @ 19:07:
Heeft er iemand hier ervaring met vloerverwarming i.c.m. stadsverwarming?

Ik heb nu stadsverwarming en heb in principe maar 1 radiator in het volledige huis is gebruik met heel af en tijdelijk een extra radiotor. En dan vind ik het verbruik en de bijbehorende kosten van warmte al behoorlijk hoog. Gevoelsmatig lijkt me dat een (of meerdere) volledige verdieping met vloerverwarming dan nog veel meer verbruikt? Of is het juist een efficiënte combinatie?

Dat ligt vooral aan de woning. Ik heb een paar jaar in een huis uit 2008 gewoond, met enkel vloerverwarming beneden (via stadsverwarming) en dat was heel comfortabel. Een lekker stabiele warmte overal. Mis ik nu wel. Maar het is wel relatief duur (hoewel alles relatief is, aangezien ik nu 2 x zoveel aan voorschot betaal...).

[Gelukszak]

BBBrt schreef op donderdag 15 januari 2026 @ 19:07:
Heeft er iemand hier ervaring met vloerverwarming i.c.m. stadsverwarming?

Ik heb nu stadsverwarming en heb in principe maar 1 radiator in het volledige huis is gebruik met heel af en tijdelijk een extra radiotor. En dan vind ik het verbruik en de bijbehorende kosten van warmte al behoorlijk hoog. Gevoelsmatig lijkt me dat een (of meerdere) volledige verdieping met vloerverwarming dan nog veel meer verbruikt? Of is het juist een efficiënte combinatie?

Ik heb een jaar of 10 ervaring met vloer- en stadsverwaming combinatie. Echter heb ik alleen vloerverwarming op de beganegrond. Boven heb ik radiatoren welke zelden worden gebruikt.
Ik heb een slimme thermostaat gekoppeld (Tado) welke ik dom gebruik maar waardoor ik makkelijk een planning kan instellen. Onze woning is goed geïsoleerd waardoor ik in de nacht niet zoveel temperatuur in de woning verlies. In de herfst/winter heb ik de vloerverwarming van 13.00 tot 21.00 uur aanstaan op 19.7 graden en het blijft de gehele dag en nacht comfortabel. Ook heb ik Tado knoppen op de radiatoren maar zoals gezegd vervang ik daar vaker de batterijen van dan dat ik daadwerkelijk de radiator gebruik.
Voor mijn type woning en gezinssamenstelling is het landelijk gemiddeld verbruik 40 Gj. Wij zitten op zo'n 20 Gj. Ongeveer de helft van onze kosten gaat al naar het vastrecht e.d.

[El Capitan]

BBBrt schreef op donderdag 15 januari 2026 @ 19:07:
Heeft er iemand hier ervaring met vloerverwarming i.c.m. stadsverwarming?

Ik heb nu stadsverwarming en heb in principe maar 1 radiator in het volledige huis is gebruik met heel af en tijdelijk een extra radiotor. En dan vind ik het verbruik en de bijbehorende kosten van warmte al behoorlijk hoog. Gevoelsmatig lijkt me dat een (of meerdere) volledige verdieping met vloerverwarming dan nog veel meer verbruikt? Of is het juist een efficiënte combinatie?

dit is niet het juiste sub topic lijkt mij. dit gaat over ervaringen met het kopen van een woning. Probeer duurzaamheid eens of op een apart topic

[innova58]

wat een verhaal: https://fd.nl/samenleving...rned&utm_content=20260116

staat achter een paywall, maar conclussie: student heeft uiteindelijke de 10% boete niet hoeven te betalen van de rechter. Want verkopers kwamen niet in financieel noodweer door de situatie.

[Rukapul]

innova58 schreef op vrijdag 16 januari 2026 @ 21:35:
wat een verhaal: https://fd.nl/samenleving...rned&utm_content=20260116

staat achter een paywall, maar conclussie: student heeft uiteindelijke de 10% boete niet hoeven te betalen van de rechter. Want verkopers kwamen niet in financieel noodweer door de situatie.

Deze samenvatting klopt niet.

De boete hoeft niet betaald te worden omdat deze niet contractueel juist was overeengekomen. In plaats van een modelovereenkomst had de notaris wat aangeprutst en slechts een verwijzing naar algemene voorwaarden met een boetebeding opgenomen.

Een schadevergoeding (niet zijnde boete) bleef ook uit omdat er geen spoed was en dus niet in kortgeding over beslist hoeft te worden.

[hostname]

innova58 schreef op vrijdag 16 januari 2026 @ 21:35:
staat achter een paywall, maar conclussie: student heeft uiteindelijke de 10% boete niet hoeven te betalen van de rechter. Want verkopers kwamen niet in financieel noodweer door de situatie.

Naast wat @Rukapul hierboven al noemt, heeft de rechter ook niet besloten dat er helemaal geen boete betaald hoeft te worden, maar alleen dat er voldoende spoedeisend belang ontbreekt om betaling van een voorschot te vereisen in afwachting van de bodemprocedure.

Zie de uitspraak: https://uitspraken.rechts...NL%3ARBAMS%3A2025%3A10554

[BBBrt]

Wij hebben interesse in een woning in een nieuwbouwproject. De woningen staan al vrij lang te koop. Het overgrote deel was snel weg, maar er zijn nog 2 woningen 'over'. De geplande start bouw van deze fase komt snel dichtbij.

Heeft iemand hier ervaring met 'onderhandelen' over de prijs met de projectontwikkelaar in zo'n situatie? Is dat überhaupt iets?
Het lijkt me dat het ook gunstig voor hun is, als alles verkocht is, voordat ze gaan starten?

[DM_]

BBBrt schreef op maandag 19 januari 2026 @ 17:02:
Wij hebben interesse in een woning in een nieuwbouwproject. De woningen staan al vrij lang te koop. Het overgrote deel was snel weg, maar er zijn nog 2 woningen 'over'. De geplande start bouw van deze fase komt snel dichtbij.

Heeft iemand hier ervaring met 'onderhandelen' over de prijs met de projectontwikkelaar in zo'n situatie? Is dat überhaupt iets?
Het lijkt me dat het ook gunstig voor hun is, als alles verkocht is, voordat ze gaan starten?

Zelf geen directe ervaring mee, maar wel een vergelijkbare situatie besproken met een ontwikkelaar. Daar was de prijs niet te bespreken, in feite zou je dan degene die meer geduld hebben belonen met korting terwijl degene die wel direct kopen de volle prijs laten betalen....terwijl de bouw nog niet eens is gestart. Standard wordt 70% verkocht aangehouden voor start bouw.

Wat je wel ziet is dat de woningen worden gebouwd met een aantal opties met de verwachting dat die dan toch verkocht worden omdat men een nieuwbouw woning kan kopen zonder lange bouwtijd / financiering.

Maar je kan het altijd proberen, misschien meer kans om over opties te onderhandelen. Heb je iig de mogelijkheid om zelf te bepalen wat er allemaal wordt toegevoegd.

De ontwikkelaar die ik sprak was wel open om over betalingstermijnen te spreken.

[Fr33z]

Morenoo91 schreef op donderdag 15 januari 2026 @ 16:34:
[...]


€25k boven €699k is ~3,5% Dat is in 2021 normaal, maar bij een woning die maanden te koop stond, al verlaagd is voelt dat voor mij wel als stevig overbieden... Zeker met de huidige rente en maandlasten.

Ik moet denk ik gewoon even schakelen, ik heb mijn huis in 2019 gekocht met 12,5k overbieden

Tsja,.ik.kan eigenlijk niet anders zeggen dan dat je in lala-land lijkt te zitten met je verwachting en ervaringen. Hier juist in 2019 al 10% 'overboden' en in 2025 nog een keer 1%. In 2019 was op veel plekken ook stevig overbieden een ding en nu nog steeds. Ik denk dat je er het meest aan hebt om niet te denken in 'overbieden' maar kijken naar de verkoopprijs die jij wilt/kunt betalen. Het werkt namelijk ook zo dat makelaars een woning met opzet beetje laag doen qua vraagprijs omdat mensen rekening houden met bijv 5-10% overbieding. Maar ja, strategie verschilt.per makelaar. Maar.laat je niet gek maken want overbieden is maar.een stukje van t geheel.

[ Voor 3% gewijzigd door Fr33z op 19-01-2026 21:37 ]

[Sport_Life]

BBBrt schreef op maandag 19 januari 2026 @ 17:02:
Wij hebben interesse in een woning in een nieuwbouwproject. De woningen staan al vrij lang te koop. Het overgrote deel was snel weg, maar er zijn nog 2 woningen 'over'. De geplande start bouw van deze fase komt snel dichtbij.

Heeft iemand hier ervaring met 'onderhandelen' over de prijs met de projectontwikkelaar in zo'n situatie? Is dat überhaupt iets?
Het lijkt me dat het ook gunstig voor hun is, als alles verkocht is, voordat ze gaan starten?

Je kunt het altijd proberen.
Heb zelf een nieuwbouwwoning getekend in 2017 die toen ook een paar maanden te koop stond als laatste in het plan. Helaas geen korting mogelijk, ook geen 'gratis' optie zoals een uitbouw oid.

Ik had toen wel voordeel met de bouwrente, ik geloof dat andere kopers een rentevergoeding moesten betalen na ondertekening overeenkomst, die verviel bij ons omdat er meteen werd gebouwd. Keuzes voor ruwbouw (uitbouw ed) moesten we ook heel snel doorgeven, zou niet te lang wachten..

[ Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 19-01-2026 22:26 ]

[hiervandaan]

hiervandaan schreef op donderdag 15 januari 2026 @ 07:22:
[...]


Ja helemaal eens. Ik snap de verkopers ook. Ik zou hetzelfde doen, alleen voor een niet te weigeren bod voor de markt uit. Echter hebben wij wel een deadline meegegeven met het eerste bod en die hebben we dus ook ingetrokken. Zij zijn zich er niet bewust van dat wij afwachten en wellicht nogmaals bieden

Hierbij even een korte update. Er waren meerdere biedingen gedaan en zelfs boven die 715 die wij al te gortig vonden. Blijkbaar een populair huis in een populaire straat. Voor ons is het goed zo, ik vond het gat tussen de vraagprijs en die 715 al te hoog. Er moest ook voor ruim 150K aan verbouwd worden dus dat werd een beetje te gek. Zou van netto 1300 euro hypotheek naar boven de 2200 gaan.