Ervaring met huis kopen - Deel 8

[warzaw]

Bockelaar schreef op woensdag 17 september 2025 @ 08:48:
taxatie is toch niks meer dan de marktwaarde bepalen? En de markt heeft de waarde toch net bepaald door ... juist de waarde vast te stellen door verkoop? Ik zou een pittig gesprek met een taxateur hebben die er een andere waarde aan hangt, zeker als het biedingenlogboek laat zien dat de prijs echt niet afwijkt van de rest van de biedingen.

Nu ja, er zit natuurlijk nog wel een verschil tussen de waarde die het huis voor de bank oplevert als ze het moeten verkopen als de druiven zuur zijn (onderpand!) en gekke Henkie die veel te veel neer wil leggen voor dezelfde hut. In het eerste geval gaat het namelijk om het risico dat de bank heeft met jouw onderpand. In het tweede is het gewoon een amateur die zonder al teveel kennis van zaken een bod indient (uitgaande van geen aankoopmakelaar).

Dus ik denk niet dat veel banken mee zullen gaan in het idee dat marktwaarde altijd gelijk is aan wat de gek ervoor geeft.

Ik verwacht wel dat het risico op problemen die voortkomen uit overdreven taxaties relatief *laag* is, maar dat is waarschijnlijk eerder te danken aan de combinatie van een oververhitte markt en de in het systeem ingebouwde checks & balances die voorkomen dat het mis *kan* gaan.

[de Peer]

Bockelaar schreef op woensdag 17 september 2025 @ 08:48:
taxatie is toch niks meer dan de marktwaarde bepalen? En de markt heeft de waarde toch net bepaald door ... juist de waarde vast te stellen door verkoop?

Zo simpel is het niet hoor. Taxateur heeft wat marge maar geen onbeperkte vrijheid. Hij zit ook met de NWWI validatie.

[Deurwaarder]

Het kan ook andersom blijkbaar.. Het huis dat wij voor 375k hebben gekocht kreeg een week later een taxatie van 420k
Ik heb de taxateur niets verteld over de koopsom, maar hij zal dat gerust van de verkopend makelaar of elders hebben gevonden, want hij wist het wel.

Leuk voor de bank, maar verder niet zo interessant voor ons.

[de Peer]

HEY_DUDE schreef op woensdag 17 september 2025 @ 08:43:
[...]


Ik zou verwachten dat er met het overbieden mensen echt tegen de 10% aanlopen en dat zie je eigenlijk niet. Ook geen horror verhalen over mensen zonder voorbehoud van financiering die tegen een te lage taxatie aanlopen. Mijn vermoeden is dat de taxateurs gewoon meegaan in de gekte.

Deels wel natuurlijk, voor zover het nog te verantwoorden is. Maar de excessen (80k overboden Bijvoorbeeld op 400k) dat zullen doorgaans niet de mensen zijn die die taxatie van 480k ook echt nodig hebben voor de financiering

[de Peer]

Deurwaarder schreef op woensdag 17 september 2025 @ 09:57:
Het kan ook andersom blijkbaar.. Het huis dat wij voor 375k hebben gekocht kreeg een week later een taxatie van 420k
Ik heb de taxateur niets verteld over de koopsom, maar hij zal dat gerust van de verkopend makelaar of elders hebben gevonden, want hij wist het wel.

Leuk voor de bank, maar verder niet zo interessant voor ons.

Ik heb bij de taxatie van mijn onlangs gekochte woning ook aangestuurd op een hogere taxatie en dat lukte. Werd 50k getaxeerd boven de prijs die ik betaalde. En hierdoor heb ik een lagere hypotheekrente. Dus altijd prettig.
Ik had eigenlijk ingezet op een 100k hogere taxatie maar dat vond de taxateur te ver gaan.

[ Voor 6% gewijzigd door de Peer op 17-09-2025 10:04 ]

[Deurwaarder]

de Peer schreef op woensdag 17 september 2025 @ 10:03:
[...]

Ik heb bij de taxatie van mijn onlangs gekochte woning ook aangestuurd op een hogere taxatie en dat lukte. Werd 50k getaxeerd boven de prijs die ik betaalde. En hierdoor heb ik een lagere hypotheekrente. Dus altijd prettig.

Ja, lagere risico-klasse is fijn.
Voor ons maakte het niet uit, want we hebben NHG en zitten dus sowieso in de laagste categorie bij onze verstrekker.

[F4c2Q]

Inmiddels heb ik de taxatie binnen en ook hier valt de taxatie hoger. 20k meer dan de aankoopsom.
Ik heb de taxateur zelf niks gevraagd, zelfs nauwelijks gesproken. Vindt het wel fijn dat ik gelijk in de laagste risico-klasse zit.

[Chaki]

Bij mij was er al een taxatie geweest in opdracht van de verkoper, maar die mocht ik niet gebruiken. De nieuwe taxatie komt op hetzelfde bedrag uit (koopsom). Zou nogal gek zijn als het veel zou afwijken. De taxateur had ook het eerste rapport in handen. Het enige wat hij hoefde te doen was kopiëren en zijn handtekening eronder zetten voor 774 euri

[de Peer]

Chaki schreef op donderdag 18 september 2025 @ 13:47:
Bij mij was er al een taxatie geweest in opdracht van de verkoper, maar die mocht ik niet gebruiken. De nieuwe taxatie komt op hetzelfde bedrag uit (koopsom). Zou nogal gek zijn als het veel zou afwijken. De taxateur had ook het eerste rapport in handen. Het enige wat hij hoefde te doen was kopiëren en zijn handtekening eronder zetten voor 774 euri

dan zou ik toch echt een paar honderd euro er vanaf onderhandeld hebben.

[Chaki]

de Peer schreef op donderdag 18 september 2025 @ 13:51:
[...]

dan zou ik toch echt een paar honderd euro er vanaf onderhandeld hebben.

a. Ik had geen contact met de taxateur
b. Ik heb het eerste taxatierapport niet

[Just-Be]

Ik was heel blij met de desktoptaxatie van €95 bij de aankoop van onze woning, taxatie zat iets onder de aankoopprijs maar dat maakte vanwege de lagere hypotheek niks uit. Zou het iedereen aanraden even te checken of je in aanmerking komt voor een desktop taxatie aangezien menig financieel adviseur je taxatieopdracht maar wat graag bij een van hun bevriende taxateurs neerlegt.

[Chaki]

Nederlanders klagen dat ze veel papierwerk moeten aanleveren bij de aankoop van een woning
Kopen en verkopen: nog meer papierwerk, vertel mij wat
Dan denk je dat je alles al hebt meegemenaakt:
Dit wordt mijn 8e hypotheek, en de 4e bij deze bank. Nu gaat het om het meenemen naar de volgende woning
Om te checken of ik geen schulden heb in België, moet ik een niet afgeschermde kopie van mijn id PER POST naar Brussel sturen!!!!
Bij de Nederlandse Bank van België kan dat alleen digitaal via de app Itsme en die zegt dat mijn id en paspoort niet in Nederland uitgegeven zijn, wel dus: ambassade Den Haag. Enige mogelijkheid is verblijfsvergunning. Die is voor onbepaalde tijd, maar dat pasje niet dus. Dat wordt Ter Apel
Bedankt voor het medeleven/leedvermaak 🙃

[Chaki]

Hypotheekaanvraag lopende. Als laatste nog Belgische papieren nodig. Snail mail. Gaat minimaal een week duren
Nu begin ik te twijfelen over de rentevaste periode: 15 jaar aangevraagd, maar groot verschil in rente met 10 jaar: 0,4%. Ik heb het gevoel dat ik iets te snel heb ingestemd met het voorstel van de adviseur.
Over 15 jaar ben ik 81. Als ik eerder overlijd is de rente weggegooid geld.
Verder bestaat de kans dat ik eerder terugga baar België. De kwaliteit van zorg zou de belangrijkste reden zijn, maar als de huizenprijzen daar veel lager blijven, is dat ook mooi meegenomen

[Wispe]

Chaki schreef op zaterdag 20 september 2025 @ 14:54:
Hypotheekaanvraag lopende. Als laatste nog Belgische papieren nodig. Snail mail. Gaat minimaal een week duren
Nu begin ik te twijfelen over de rentevaste periode: 15 jaar aangevraagd, maar groot verschil in rente met 10 jaar: 0,4%. Ik heb het gevoel dat ik iets te snel heb ingestemd met het voorstel van de adviseur.
Over 15 jaar ben ik 81. Als ik eerder overlijd is de rente weggegooid geld.
Verder bestaat de kans dat ik eerder terugga baar België. De kwaliteit van zorg zou de belangrijkste reden zijn, maar als de huizenprijzen daar veel lager blijven, is dat ook mooi meegenomen

Ik denk dat zekerheid in je oudere dagen belangrijker is dan het weggooien van geld. Het is maar geld en ga je er iets van merken als het weggegooid geld zou zijn?

[ Voor 7% gewijzigd door Wispe op 20-09-2025 15:02 ]

[Blauweregen]

Wij hebben onlangs een ander huis gekocht, nu lees ik hier over het biedlogboek op move. Hoe kun je dit inzien, moet je hierom vragen bij de aankoop- of verkoopmakelaar? Als ik google staat er dat dit automatisch inzichtelijk wordt gemaakt, maar ondanks dat de status is veranderd naar 'verkocht' hebben we nog niks gezien.

[warzaw]

Blauweregen schreef op woensdag 24 september 2025 @ 13:41:
Wij hebben onlangs een ander huis gekocht, nu lees ik hier over het biedlogboek op move. Hoe kun je dit inzien, moet je hierom vragen bij de aankoop- of verkoopmakelaar? Als ik google staat er dat dit automatisch inzichtelijk wordt gemaakt, maar ondanks dat de status is veranderd naar 'verkocht' hebben we nog niks gezien.

9 van de 10 keer wordt hij door de verkopende makelaar gepubliceerd. Ik heb veel geboden in de afgelopen twee jaar en heb de ervaring dat het er altijd wel komt. Een enkeling lijkt het te vergeten (of ik weet niet wat voor duistere processen er nog achter zitten) en die moet je dan najagen.

In jouw geval zou ik het even checken bij de verkopende makelaar of er niet iets mis is gegaan.

[Blauweregen]

warzaw schreef op woensdag 24 september 2025 @ 14:09:
[...]


9 van de 10 keer wordt hij door de verkopende makelaar gepubliceerd. Ik heb veel geboden in de afgelopen twee jaar en heb de ervaring dat het er altijd wel komt. Een enkeling lijkt het te vergeten (of ik weet niet wat voor duistere processen er nog achter zitten) en die moet je dan najagen.

In jouw geval zou ik het even checken bij de verkopende makelaar of er niet iets mis is gegaan.

Gebeurt dit normaal gesproken direct nadat hij op 'verkocht' is gezet? In dat geval zal het wel niet meer automatisch komen inderdaad..

[Luco]

Blauweregen schreef op woensdag 24 september 2025 @ 13:41:
Wij hebben onlangs een ander huis gekocht, nu lees ik hier over het biedlogboek op move. Hoe kun je dit inzien, moet je hierom vragen bij de aankoop- of verkoopmakelaar? Als ik google staat er dat dit automatisch inzichtelijk wordt gemaakt, maar ondanks dat de status is veranderd naar 'verkocht' hebben we nog niks gezien.

Wil je uberhaupt weten wat het gat tussen jouw winnende bod en de nummer 2 is?

Mijn partner wilde het wel weten bij ons, en toen we erachter kwamen dat we zowel de beste voorwaarden, als 10-20k boven de nummer 2 zaten, moest ik toch wel even achter m'n krabben. Maar goed, we hebben nu wel een huis zoals we dat voor ons zien in deze fase van ons leven. Dat gat overleven we ook wel weer

[Saven]

Blauweregen schreef op woensdag 24 september 2025 @ 14:18:
[...]


Gebeurt dit normaal gesproken direct nadat hij op 'verkocht' is gezet? In dat geval zal het wel niet meer automatisch komen inderdaad..

Nee, gebeurt in mijn ervaring pas nadat is getekend en de bedenktijd etc. zijn afgelopen

[Saven]

Luco schreef op woensdag 24 september 2025 @ 14:23:
[...]

Wil je uberhaupt weten wat het gat tussen jouw winnende bod en de nummer 2 is?

Mijn partner wilde het wel weten bij ons, en toen we erachter kwamen dat we zowel de beste voorwaarden, als 10-20k boven de nummer 2 zaten, moest ik toch wel even achter m'n krabben. Maar goed, we hebben nu wel een huis zoals we dat voor ons zien in deze fase van ons leven. Dat gat overleven we ook wel weer

10-20K boven nummer twee is toch niet zo bijzonder of erg? Heb enkele keren meegemaakt dat het winnende bod 150K en in extreme gevallen 250K boven nummer 2 zaten, Dan gun ik het diegene ook om in te zien Hoewel het diegene ongetwijfeld niet zo deert, gezien de bedragen

[Blauweregen]

Luco schreef op woensdag 24 september 2025 @ 14:23:
[...]

Wil je uberhaupt weten wat het gat tussen jouw winnende bod en de nummer 2 is?

Mijn partner wilde het wel weten bij ons, en toen we erachter kwamen dat we zowel de beste voorwaarden, als 10-20k boven de nummer 2 zaten, moest ik toch wel even achter m'n krabben. Maar goed, we hebben nu wel een huis zoals we dat voor ons zien in deze fase van ons leven. Dat gat overleven we ook wel weer

Haha ja ok dat is waar. Ik ben gewoon nieuwsgierig, maar het kan best zijn dat het inderdaad negatief uitpakt.

Zonder voorwaarden geboden, dus hij staat al op verkocht (maar overdracht is nog niet geweest).

[Luco]

Saven schreef op woensdag 24 september 2025 @ 14:28:
[...]

10-20K boven nummer twee is toch niet zo bijzonder of erg? Heb enkele keren meegemaakt dat het winnende bod 150K en in extreme gevallen 250K boven nummer 2 zaten, Dan gun ik het diegene ook om in te zien Hoewel het diegene ongetwijfeld niet zo deert, gezien de bedragen

Nee, maar het is wel 20k die je ook in je woning had kunnen steken. Maar ik ben er niet rouwig om, we hebben onze volgende stap mooi kunnen zetten.

[Saven]

Luco schreef op woensdag 24 september 2025 @ 15:14:
[...]


Nee, maar het is wel 20k die je ook in je woning had kunnen steken. Maar ik ben er niet rouwig om, we hebben onze volgende stap mooi kunnen zetten.

Tja. Dat is precies het probleem van de Nederlandse woningmarkt en "de Nederlander"; het overbieden en dus veel te veel betalen voor je huis. In feite eigen schuld dikke bult. Maar ja, je moet wel want iedereen doet het. Treurig eigenlijk. Zijn de mensen in DE en BE toch wat rationeler.

Maar ik snap je verder helemaal hoor Elke euro is er één... Ik was blij dat ik "maar" 13K boven de tweede zat. Prijsklasse > 1M. Dus verhoudingsgewijs peanuts gelukkig

[Luco]

Saven schreef op woensdag 24 september 2025 @ 15:45:
[...]

Tja. Dat is precies het probleem van de Nederlandse woningmarkt en "de Nederlander"; het overbieden en dus veel te veel betalen voor je huis. In feite eigen schuld dikke bult. Maar ja, je moet wel want iedereen doet het. Treurig eigenlijk. Zijn de mensen in DE en BE toch wat rationeler.

Maar ik snap je verder helemaal hoor Elke euro is er één... Ik was blij dat ik "maar" 13K boven de tweede zat. Prijsklasse > 1M. Dus verhoudingsgewijs peanuts gelukkig

Bij mij was het prijsklasse 400-500, dus procentueel gezien een grotere hap.

[El Capitan]

Blauweregen schreef op woensdag 24 september 2025 @ 13:41:
Wij hebben onlangs een ander huis gekocht, nu lees ik hier over het biedlogboek op move. Hoe kun je dit inzien, moet je hierom vragen bij de aankoop- of verkoopmakelaar? Als ik google staat er dat dit automatisch inzichtelijk wordt gemaakt, maar ondanks dat de status is veranderd naar 'verkocht' hebben we nog niks gezien.

na de overdracht doorgaans.

[Blauweregen]

El Capitan schreef op woensdag 24 september 2025 @ 17:23:
[...]

na de overdracht doorgaans.

Ok dank! Nog even afwachten dan.

[Zeewolf]

Komt nog af en toe een biedlogboek binnen van huizen die lang verkocht onder voorwaarden waren.

Nu in dit huis waren er 5 biedingen: 450, 450, 450, 455 en 461. maar staat op move.nl een bod van 450 aangemerkt als winnende bod.
Zowel 455 en 461 waren mijn bod (zonder voorbehoud van financiering). Het tweede, hogere, bod was toen de makelaar schimmig opbelde dat er wel wat bij moest om te winnen.

Ik heb ondertussen wel al een ander huis gekocht - dus ik kan er weinig mee, al was dit een beter huis - maar toch gek en vervelend. Zal wel een hoop "zwart" geld bijgelegd zijn om onder de NHG grens te blijven. Enige reden die ik kan bedenken.

[ Voor 15% gewijzigd door Zeewolf op 02-10-2025 21:10 ]

[Toke_gt]

Zeewolf schreef op donderdag 2 oktober 2025 @ 21:09:
Komt nog af en toe een biedlogboek binnen van huizen die lang verkocht onder voorwaarden waren.

Nu in dit huis waren er 5 biedingen: 450, 450, 450, 455 en 461. maar staat op move.nl een bod van 450 aangemerkt als winnende bod.
Zowel 455 en 461 waren mijn bod (zonder voorbehoud van financiering). Het tweede, hogere, bod was toen de makelaar schimmig opbelde dat er wel wat bij moest om te winnen.

Ik heb ondertussen wel al een ander huis gekocht - dus ik kan er weinig mee, al was dit een beter huis - maar toch gek en vervelend. Zal wel een hoop "zwart" geld bijgelegd zijn om onder de NHG grens te blijven. Enige reden die ik kan bedenken.

Dat hoeft natuurlijk niet. Kan zijn dat kopers beter aansloten met opleverdatum, gunfactor kan een rol spelen, misschien namen zij inboedel deels over.

[Zeewolf]

Toke_gt schreef op donderdag 2 oktober 2025 @ 21:17:
[...]

Dat hoeft natuurlijk niet. Kan zijn dat kopers beter aansloten met opleverdatum, gunfactor kan een rol spelen, misschien namen zij inboedel deels over.

Overname was per direct (bewoners waren al ge-emigreerd) en was voor mij ook geen probleem en bieding was ook inclusief alle meubels. Kan een gun-factor zijn, maar dan zou hij niet opbellen met de info dat dit bod het niet zou worden?
Het winnende bod ook zonder voorbehoud (net als ik), maar heeft wel 4 maanden op "verkocht onder voorbehoud" gestaan.

[ Voor 28% gewijzigd door Zeewolf op 02-10-2025 21:23 ]

[HEY_DUDE]

Zeewolf schreef op donderdag 2 oktober 2025 @ 21:23:
[...]


Overname was per direct (bewoners waren al ge-emigreerd) en was voor mij ook geen probleem en bieding was ook inclusief alle meubels. Kan een gun-factor zijn, maar dan zou hij niet opbellen met de info dat dit bod het niet zou worden?
Het winnende bod ook zonder voorbehoud (net als ik), maar heeft wel 4 maanden op "verkocht onder voorbehoud" gestaan.

In mijn ervaring was move verre van compleet en werd mijn huis verkocht door twee gegadigden tegen elkaar op te laten bieden per telefoon. Denk niet dat je al te veel conclusies aan move moet verbinden. Er is wel meer semi gesjoemel mogelijk zonder zwart geld

[Zeewolf]

Als het goed is zouden ze alle biedingen buiten move om, zoals per email of telefoon, ook moeten registreren in move. Heb dat wel eerder gezien op move, staat er dan ook bij dat het een "handmatige invoer" is. Zolang het vrijblijvend is en er geen echte regels aan zitten is het een leuke gimmick. Maar ik ga er in elk geval niet vanuit dat 450 de echte verkoopprijs was.

[Toke_gt]

Zeewolf schreef op donderdag 2 oktober 2025 @ 21:23:
[...]


Overname was per direct (bewoners waren al ge-emigreerd) en was voor mij ook geen probleem en bieding was ook inclusief alle meubels. Kan een gun-factor zijn, maar dan zou hij niet opbellen met de info dat dit bod het niet zou worden?
Het winnende bod ook zonder voorbehoud (net als ik), maar heeft wel 4 maanden op "verkocht onder voorbehoud" gestaan.

Als je het zeker wilt weten, vraag dan de verkopend makelaar? Ik geef gewoon wat suggesties omdat ik je aanname dat het wel zwart geld geweest moet zijn nogal vergaand vind. Zo eenvoudig is dat helemaal niet. Er kunnen allerlei factoren hebben gespeeld waar je geen weet van hebt. Misschien waren het bekenden en vonden ze het verschil van 11K zo klein dat ze het deze kopers toch hebben gegund.

[Wolly]

Toke_gt schreef op donderdag 2 oktober 2025 @ 22:57:
[...]

Als je het zeker wilt weten, vraag dan de verkopend makelaar? Ik geef gewoon wat suggesties omdat ik je aanname dat het wel zwart geld geweest moet zijn nogal vergaand vind. Zo eenvoudig is dat helemaal niet. Er kunnen allerlei factoren hebben gespeeld waar je geen weet van hebt. Misschien waren het bekenden en vonden ze het verschil van 11K zo klein dat ze het deze kopers toch hebben gegund.

Waarom zou zwart geld vergaand zijn? Zo heel vreemd is dat toch niet bij vastgoedtransacties.

[Toke_gt]

Wolly schreef op donderdag 2 oktober 2025 @ 23:21:
[...]


Waarom zou zwart geld vergaand zijn? Zo heel vreemd is dat toch niet bij vastgoedtransacties.

Een makelaar moet daaraan meewerken, dat is niet in zijn voordeel (financieel, reputatie), maar ook: wat moet een verkoper met 11k contant? Als hij het zelf wil gebruiken bij aankoop volgende woning moet ie bij de bank en/of notaris verklaren waar dat vandaan komt.
Als je met zwart bedoelt dat er buiten de notaris om voor bedrag xxx voor inboedel is betaald (contant of per bankoverschrijving) dan is dat wat anders. Dat hoeft helemaal niet zwart te zijn, dat kun je prima verantwoorden als belastingdienst daarnaar vraagt.

[Chaki]

Toke_gt schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 08:37:
[...]

Een makelaar moet daaraan meewerken, dat is niet in zijn voordeel (financieel, reputatie), maar ook: wat moet een verkoper met 11k contant? Als hij het zelf wil gebruiken bij aankoop volgende woning moet ie bij de bank en/of notaris verklaren waar dat vandaan komt.
Als je met zwart bedoelt dat er buiten de notaris om voor bedrag xxx voor inboedel is betaald (contant of per bankoverschrijving) dan is dat wat anders. Dat hoeft helemaal niet zwart te zijn, dat kun je prima verantwoorden als belastingdienst daarnaar vraagt.

Je gaat naar een nieuw huis en je kunt niks extra gebruiken voor verhuiskosten, likje verf etc? In dat geval kun je beetje bij beetje 11.000 hypotheek aflossen

[Chaki]

Waarmee ik niet wil zeggen dat ik geloof in het zwart-geldscenario

[ Voor 68% gewijzigd door Chaki op 03-10-2025 08:54 ]

[Flix20]

Om even in het (in mijn ogen zeer onwaarschijnlijk) zwartgeld scenario mee te gaan;
Er zal meer dan 11k aan zwartgeld geboden moeten zijn want waarom zou je met 2 gelijke biedingen ; 1 legitiem en 1 met zwartgeld, akkoord gaan met het zwartgeld?
Daarnaast zal de makelaar ook niet helemaal kosher zijn want die moet daar aan mee werken en dus een deel verzwijgen.

Zeewolf schreef op donderdag 2 oktober 2025 @ 21:42:
Als het goed is zouden ze alle biedingen buiten move om, zoals per email of telefoon, ook moeten registreren in move. Heb dat wel eerder gezien op move, staat er dan ook bij dat het een "handmatige invoer" is. Zolang het vrijblijvend is en er geen echte regels aan zitten is het een leuke gimmick. Maar ik ga er in elk geval niet vanuit dat 450 de echte verkoopprijs was.

Moeten ze het doen; ja
Gebeurt het; zonder het hard te kunnen maken durf ik wel te zeggen nee.

[Toke_gt]

Chaki schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 08:53:
[...]

Je gaat naar een nieuw huis en je kunt niks extra gebruiken voor verhuiskosten, likje verf etc? In dat geval kun je beetje bij beetje 11.000 hypotheek aflossen

Maar de verhuizer is niet blij met een contante betaling van 2K. Dus ik snap wat je bedoelt hoor, maar ik zou er niet in meegaan als ik dat contant krijg. Maak het maar over, dan is het voor mij niet zwart en mag je de uitleg zelf doen.
Daarom geloof ik niet zo in zwart geld. Wel in het apart betalen van inboedelvergoeding.

[Chaki]

Toke_gt schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 11:17:
[...]

Maar de verhuizer is niet blij met een contante betaling van 2K. Dus ik snap wat je bedoelt hoor, maar ik zou er niet in meegaan als ik dat contant krijg. Maak het maar over, dan is het voor mij niet zwart en mag je de uitleg zelf doen.
Daarom geloof ik niet zo in zwart geld. Wel in het apart betalen van inboedelvergoeding.

Inboedel moet ook via de notaris en het moet wel geloofwaardig blijven.
Ik zou het liever gunnen aan starters met vrijstelling van overdrachtsbelasting dan aan doorstromer/35+ starter die 455k biedt voor een huis dat die 461k waard vindt. Ik weet niet hoe ik dat zou oplossen. Gunnen voor 460k, waarvan 10k roerende goederen? Mijn hele inboedel? Valt niet op dat het "toevallig" max NHG grens is?

[ikt]

€11k cash is niet niks. Daar gaan mensen ook vragen over stellen.
Misschien dat de koper toevallig in een auto reed die de verkoper wilde hebben en zo naast het huis nog een dealtje kon sluiten? "Als ik dit huis voor 450 krijg, mag jij mijn auto overkopen met een leuke korting!"

[Zeewolf]

Misschien was "zwart geld" niet de juiste term en valt die een beetje verkeerd. Ik had het niet letterlijk over een plastic tasje met briefgeld.
De inboedel (of 2 stoelen en de gordijnen die ze toch niet wilde hebben) - met een waarde van 2k - overkopen voor 20k is nog steeds fraude en belastingontduiking maar dat gebeurt zeker. Maar ik ken ook mensen die gedaan hebben, ook rondom NHG/overdrachts grenzen. Dit wasa wel enkele jaren terug toen er nog onderhandeling mogelijk was bij de meeste huizen. Nu gaat het zo hard dat onderhandelen er bij de meeste huizen niet in zit. Je hebt geluk als je misschien een 2e keer mag kijken of een paar dagen kan nadenken over je bod.
Van mijn biedlogboeken is dit de eerste keer dat niet het hoogste bod wint, en dat de hoogste (2) van mij waren. Vandaar dat ik het gek en erg opmerkelijk vind.

Ik heb de verkopende makelaar uiteraard ook gemaild om uitleg, maar ik verwacht hier niet echt antwoord op te krijgen..

Chaki schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 12:33:
[...]
Inboedel moet ook via de notaris en het moet wel geloofwaardig blijven.
Ik zou het liever gunnen aan starters met vrijstelling van overdrachtsbelasting dan aan doorstromer/35+ starter die 455k biedt voor een huis dat die 461k waard vindt. Ik weet niet hoe ik dat zou oplossen. Gunnen voor 460k, waarvan 10k roerende goederen? Mijn hele inboedel? Valt niet op dat het "toevallig" max NHG grens is?

Ik ben een starter en zit zou mijn eerste huis zijn Vrijstelling van overdrachtsbelasting is tot 525k, NHG inderdaad tot 450. Daar ben ik juist net boven gaan zitten, omdat ik al vaker achter het net moest vissen omdat anderen er dan net boven zaten. Nu nam ik het een keer voor lief dat het mij wat hypotheek en eigen geld zou kosten. Tweede bod was omdat de makelaar mij ook telefonisch ophitste om meer te bieden als ik het een leuk huis vond, want met mijn eerste bod zou ik het niet worden.

[Chaki]

Zeewolf schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 17:35:

Ik ben een starter en zit zou mijn eerste huis zijn Vrijstelling van overdrachtsbelasting is tot 525k, NHG inderdaad tot 450. Daar ben ik juist net boven gaan zitten, omdat ik al vaker achter het net moest vissen omdat anderen er dan net boven zaten. Nu nam ik het een keer voor lief dat het mij wat hypotheek en eigen geld zou kosten. Tweede bod was omdat de makelaar mij ook telefonisch ophitste om meer te bieden als ik het een leuk huis vond, want met mijn eerste bod zou ik het niet worden.

Dat laatste snap ik echt niet! Maar mijn makelaar wilde mij ook het hoogste bod door de strot duwen. Had de deal al met de financieel adviseur van dat stel beklonken (dacht hij)

[Koldur]

Het scenario zwart geld gebeurt echt meer dan mensen zich hier bewust van zijn. Makelaars krijgen niet altijd een courtage/percentage van de verkoopprijs, dat is in meer dan een aantal gevallen een vast bedrag.
Wat levert zwart geld de koper/verkoper op? Koper is logisch, maar verkoper ook, minder belasting te betalen en je kunt best veel met zwart geld doen.
Ik zou zelf niet snel met zwart geld een huis kopen (als ik het al had), maar het gebeurt genoeg en er zijn legio voordelen aan. Zeker als de verkoper genoeg mensen kent die klussen (deels) zwart uitvoert bij hun nieuwe huis. Ook kun je er boodschappen van doen en andere semi grote aankopen (een bank, TV, etc.).

Ik ken een geval waarbij er bijna een deal was met zwart geld, maar net afgeketst. Er kleven uiteraard ook genoeg risico's aan.

Vergeet ook niet verkopers die door schulden moeten verkopen, dan is het zwarte geld onzichtbaar voor schuldeisers.

[jeroenkb]

Koldur schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 19:16:
Het scenario zwart geld gebeurt echt meer dan mensen zich hier bewust van zijn. Makelaars krijgen niet altijd een courtage/percentage van de verkoopprijs, dat is in meer dan een aantal gevallen een vast bedrag.
Wat levert zwart geld de koper/verkoper op? Koper is logisch, maar verkoper ook, minder belasting te betalen en je kunt best veel met zwart geld doen.
Ik zou zelf niet snel met zwart geld een huis kopen (als ik het al had), maar het gebeurt genoeg en er zijn legio voordelen aan. Zeker als de verkoper genoeg mensen kent die klussen (deels) zwart uitvoert bij hun nieuwe huis. Ook kun je er boodschappen van doen en andere semi grote aankopen (een bank, TV, etc.).

Ik ken een geval waarbij er bijna een deal was met zwart geld, maar net afgeketst. Er kleven uiteraard ook genoeg risico's aan.

Vergeet ook niet verkopers die door schulden moeten verkopen, dan is het zwarte geld onzichtbaar voor schuldeisers.

Volgens mij geldt wel een beetje op Tweakers dat stevige uitspraken ook stevige onderbouwing behoeven.

Ik zie dan ook graag enig bewijs voor je stelling dat zwart huizen kopen 'genoeg gebeurt'

Impliceert op zijn minst een netwerk aan corrupte notarissen...

[Koldur]

jeroenkb schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 19:35:
[...]

Volgens mij geldt wel een beetje op Tweakers dat stevige uitspraken ook stevige onderbouwing behoeven.

Ik zie dan ook graag enig bewijs voor je stelling dat zwart huizen kopen 'genoeg gebeurt'

Impliceert op zijn minst een netwerk aan corrupte notarissen...

Het bewijs is empirisch en zal dat altijd zijn met zwart geld natuurlijk. Het zwarte geld gaat buiten de notaris om. Ik vind het nogal wat risico hebben persoonlijk, maar hoor genoeg om mij heen. Het gebeurt niet massaal, maar wel genoeg.

[jeroenkb]

Koldur schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 19:37:
[...]


Het bewijs is empirisch en zal dat altijd zijn met zwart geld natuurlijk. Het zwarte geld gaat buiten de notaris om. Ik vind het nogal wat risico hebben persoonlijk, maar hoor genoeg om mij heen. Het gebeurt niet massaal, maar wel genoeg.

En hoe kom je dan aan een koopakte of inschrijving in het kadaster?

[Koldur]

jeroenkb schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 19:38:
[...]

En hoe kom je dan aan een koopakte of inschrijving in het kadaster?

Even goed lezen, het zwarte geld gaat buiten de notaris om, dat is in de gevallen waar ik van op de hoogte ben altijd "maar" 10-50k. De rest gaat wit.
Heb ik niet expliciet benoemd, maar gaat in dit topic al een aantal berichten over gedeeltelijke zwarte transacties.

[jeroenkb]

Koldur schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 19:40:
[...]


Even goed lezen, het zwarte geld gaat buiten de notaris om, dat is in de gevallen waar ik van op de hoogte ben altijd "maar" 10-50k. De rest gaat wit.
Heb ik niet expliciet benoemd, maar gaat in dit topic al een aantal berichten over gedeeltelijke zwarte transacties.

Duidelijk.

Dan misschien even je post aanpassen. Las als compleet zwart een huis kopen...

[Wolly]

jeroenkb schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 19:41:
[...]

Duidelijk.

Dan misschien even je post aanpassen. Las als compleet zwart een huis kopen...

Zo las ik het niet. Koffertje onder de tafel noemden wij het altijd, contant geld is zo besteed als je een huis moet opknappen.

[Chaki]

jeroenkb schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 19:41:
[...]

Duidelijk.

Dan misschien even je post aanpassen. Las als compleet zwart een huis kopen...

Meer specifiek: je verkoopt het wit tot max NHG grens om koper ter wille te zijn, maar je wil hem de 11k die een ander meer biedt niet cadeau doen

[Crazy D]

Koldur schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 19:37:
Het bewijs is empirisch en zal dat altijd zijn met zwart geld natuurlijk. Het zwarte geld gaat buiten de notaris om. Ik vind het nogal wat risico hebben persoonlijk, maar hoor genoeg om mij heen. Het gebeurt niet massaal, maar wel genoeg.

Ik weet niet in wat voor kringen jij je bevind, maar ik kom in mijn omgeving niet veel verder dan buiten de makelaar en notaris om voor 2000 euro spullen overnemen, die dat ook wel waard zijn. Ik heb zelf voor 2500 euro een tuinset en een gevulde schuur met tuingereedschap overgenomen waarbij enkel de nieuwwaarde van die tuinset daar al ver overheen ging.

Maar goed, 11k aan contant geld is echt geen probleem. Je kunt overal cash betalen. Supermarkt, bouwmarkt, de pizza's die je besteld, op vakantie en 2 weken lang alles contant betalen. Ik woon vlak bij Duitsland, daar is cash nog steeds de norm. 2 ton aan contanten is wel even wat lastiger, maar 10 of 20k.... echt 0,0 probleem. En als ontvanger kun je niet ruiken of het zwart geld is he. Het is gewoon contant. Het wordt nog even next level anders als ze 2 kilo marihuana op tafel leggen

Enige wat mijn zorg zou zijn is dat het misschien wel opvalt dat het dan precies NHG grens bedrag is dat via notaris en hypotheek gaat. Mijn gevoel zegt me dat transacties die net onder zo'n grens zitten toch wat extra aandacht krijgen. Maar goed geen idee of dat echt gebeurt, ik koop niet wekelijks huizen Al zal 450 of 460 niet heel erg opvallen (zolang de taxatiewaarde wel klopt, als die 575 aangeeft wordt het lastiger verdedigen).

[Koldur]

Crazy D schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 09:48:
[...]

Ik weet niet in wat voor kringen jij je bevind, maar ik kom in mijn omgeving niet veel verder dan buiten de makelaar en notaris om voor 2000 euro spullen overnemen, die dat ook wel waard zijn. Ik heb zelf voor 2500 euro een tuinset en een gevulde schuur met tuingereedschap overgenomen waarbij enkel de nieuwwaarde van die tuinset daar al ver overheen ging.

Maar goed, 11k aan contant geld is echt geen probleem. Je kunt overal cash betalen. Supermarkt, bouwmarkt, de pizza's die je besteld, op vakantie en 2 weken lang alles contant betalen. Ik woon vlak bij Duitsland, daar is cash nog steeds de norm. 2 ton aan contanten is wel even wat lastiger, maar 10 of 20k.... echt 0,0 probleem. En als ontvanger kun je niet ruiken of het zwart geld is he. Het is gewoon contant. Het wordt nog even next level anders als ze 2 kilo marihuana op tafel leggen

Enige wat mijn zorg zou zijn is dat het misschien wel opvalt dat het dan precies NHG grens bedrag is dat via notaris en hypotheek gaat. Mijn gevoel zegt me dat transacties die net onder zo'n grens zitten toch wat extra aandacht krijgen. Maar goed geen idee of dat echt gebeurt, ik koop niet wekelijks huizen Al zal 450 of 460 niet heel erg opvallen (zolang de taxatiewaarde wel klopt, als die 575 aangeeft wordt het lastiger verdedigen).

Ik snap jouw punt naar mij niet zo goed, maar denk dat je het over het risico hebt? Dat risico is vooral dat je als verkoper totaal geen rechten kunt ontlenen aan het zwarte stuk. Is het koopcontract getekend, dan is dat volgens alle regels leidend en heb je als verkoper alleen ter goede trouw "recht" op het geld.
Als kopende partij loop je het risico met je geld op straat "kwijt" te raken. Ik zou zelf niet graag doen.

Ik meld ook juist dat zwart geld best goed te gebruiken is, daar ligt het probleem niet zo wat mij betreft.

De markt is op dit moment alleen zo verrot lastig, dat veel mensen nu risico's nemen, die zij normaliter niet zouden nemen.

[ Voor 3% gewijzigd door Koldur op 04-10-2025 09:53 ]

[Crazy D]

Koldur schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 09:52:
[...]


Ik snap jouw punt naar mij niet zo goed, maar denk dat je het over het risico hebt? Dat risico is vooral dat je als verkoper totaal geen rechten kunt ontlenen aan het zwarte stuk. Is het koopcontract getekend, dan is dat volgens alle regels leidend en heb je als verkoper alleen ter goede trouw "recht" op het geld.
Als kopende partij loop je het risico met je geld op straat "kwijt" te raken. Ik zou zelf niet graag doen.

Ik meld ook juist dat zwart geld best goed te gebruiken is, daar ligt het probleem niet zo wat mij betreft.

De markt is op dit moment alleen zo verrot lastig, dat veel mensen nu risico's nemen, die zij normaliter niet zouden nemen.

Ik verbaasde me over je opmerking dat je dat best wel veel ziet gebeuren

Risico is inderdaad wel een ding, je kunt dat immers niet vastleggen.

[Koldur]

Crazy D schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 09:54:
[...]

Ik verbaasde me over je opmerking dat je dat best wel veel ziet gebeuren

Risico is inderdaad wel een ding, je kunt dat immers niet vastleggen.

Tsja, wat is vaak, beetje een subjectief begrip en niet handig gekozen dan denk ik. Voor mijn gevoel is drie mensen die ik ken vaak. Wel weet ik dat deze mensen het normaal niet gedaan zouden hebben.
Maar als je op deze manier een verkoper die toch zijn verkoopinkomsten naar schuldeisers ziet gaan, kan doen overhalen jou te kiezen en net onder NHG te komen, of sowieso onder NHG te komen of andere redenen, kunnen mensen nog wel eens andere keuzes maken dan normaal.

[Chaki]

Vraag van een vrek!
Wat doe ik met spullen die "ter overname" in de lijst van zaken staan? De kopers hebben er niets over gezegd. Dan mag ik ervan uitgaan dat ze ze niet willen?
Nu komen ze volgende week nog eens langs en zou ik natuurlijk kunnen vragen of ze ze willen, maar ik vind het lullig om er 200 euro voor te vragen.
Als ik ze op Marktplaats gooi, heb ik een zakcentje zonder bij de kopers te hoeven bedelen. Dus als zij er niet over beginnen, kan ik doen alsof mijn neus bloedt?

[Toke_gt]

Chaki schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 15:53:
Vraag van een vrek!
Wat doe ik met spullen die "ter overname" in de lijst van zaken staan? De kopers hebben er niets over gezegd. Dan mag ik ervan uitgaan dat ze ze niet willen?
Nu komen ze volgende week nog eens langs en zou ik natuurlijk kunnen vragen of ze ze willen, maar ik vind het lullig om er 200 euro voor te vragen.
Als ik ze op Marktplaats gooi, heb ik een zakcentje zonder bij de kopers te hoeven bedelen. Dus als zij er niet over beginnen, kan ik doen alsof mijn neus bloedt?

Ze hebben niks aangegeven, dus als ze dat alsnog willen en je hebt het op Marktplaats.verkocht, dan hebben ze pech. Staat het nog te koop, dan hebben ze mazzel. Maar ik zou ervan uitgaan dat die interesse niet meer komt.

[Koldur]

Spullen ter overname, zijn ter overname. Dat hebben zij niet gedaan, verkopen dus! Niets vrekkigs aan, alles kost geld, verhuizen zeer zeker en dan is iedere Euro, beide kanten op, mee genomen.
Lekker spullen verkopen of meenemen.

[Sport_Life]

Chaki schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 15:53:
Vraag van een vrek!
Wat doe ik met spullen die "ter overname" in de lijst van zaken staan? De kopers hebben er niets over gezegd. Dan mag ik ervan uitgaan dat ze ze niet willen?
Nu komen ze volgende week nog eens langs en zou ik natuurlijk kunnen vragen of ze ze willen, maar ik vind het lullig om er 200 euro voor te vragen.
Als ik ze op Marktplaats gooi, heb ik een zakcentje zonder bij de kopers te hoeven bedelen. Dus als zij er niet over beginnen, kan ik doen alsof mijn neus bloedt?

Absoluut niet bij kopers bedelen, wat een treurnis is dat zeg. Gewoon op marktplaats zetten of bij de kringloop brengen.

Ik heb 2x verkocht en beide keren hadden de kopers al die overname zaken in de verkoopprijs bedongen (ook beide keren boven de vraagprijs verkocht). Als kopers dat niet hebben gedaan hebben ze geen interesse..

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 04-10-2025 21:25 ]

[El Capitan]

Sport_Life schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 21:23:
[...]

Absoluut niet bij kopers bedelen, wat een treurnis is dat zeg. Gewoon op marktplaats zetten of bij de kringloop brengen.

Ik heb 2x verkocht en beide keren hadden de kopers al die overname zaken in de verkoopprijs bedongen (ook beide keren boven de vraagprijs verkocht). Als kopers dat niet hebben gedaan hebben ze geen interesse..

Bij ons was het omgekeerd. Kwamen de kopers tussentijds (na verloren bedenktijd en bedingen) vragen om spullen over te nemen die niet op de overname lijst stonden. Maar een nee heb je en een ja kan je krijgen zullen ze gedacht hebben. Kortom: van alles komt voor. Je kan ze attenderen op de spullen op de overname lijst. willen ze niks (soms komt dat inzicht pas later, na tekenen etc) dan even goede vrienden

[Flix20]

Wij kregen paar weken voor de overdracht van de verkopers (de nabestaande) de vraag of er nog meubels waren die we gezien hebben en misschien over willen nemen. Anders gaat het toch weg.

Maar daar zijn we niet op ingegaan gezien we toch de woning compleet leeg gingen trekken. Kon alleen maar in de weg staan.
Ik zag het ook als opening voor hun om maar zoveel mogelijk achter te laten waar ze geen brood in zagen.
Onze makelaar had toevallig het e.e.a. uit de woning al op Catawiki zien staan

[Zeewolf]

Bij mij vroeg de verkopende makelaar nog expliciet of ik interesse had in de ter overname aangeboden hadden. Maar het was allemaal niet helemaal mijn smaak, dus vriendelijk bedankt.

Toen vroegen ze later wel nog of ik het ook niet gratis wide hebben, en heb ik gezegd dat ze het prima gratis mochten laten staan. Het zijn prima meubels voor tijdelijk. Mochten ze vies worden tijdens de verbouwing, het grof vuil moet toch nog langs komen als ik mijn spullen eenmaal heb uitgezocht.

[ Voor 7% gewijzigd door Zeewolf op 06-10-2025 09:47 ]

[Laguna]

Opmerkelijk.. mijn hypotheekaanvraag is al bij 2 hypotheekverstrekkers afgewezen enkel vanwege een kortingsregeling die vanuit de gemeente is toegepast. De achterliggende reden krijg ik ook niet te horen, enkel dat ze het niet doen vanwege "beleid".

[de Peer]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 17:11:
Opmerkelijk.. mijn hypotheekaanvraag is al bij 2 hypotheekverstrekkers afgewezen enkel vanwege een kortingsregeling die vanuit de gemeente is toegepast. De achterliggende reden krijg ik ook niet te horen, enkel dat ze het niet doen vanwege "beleid".

Wat voor een kortingsregeling?

[Toke_gt]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 17:11:
Opmerkelijk.. mijn hypotheekaanvraag is al bij 2 hypotheekverstrekkers afgewezen enkel vanwege een kortingsregeling die vanuit de gemeente is toegepast. De achterliggende reden krijg ik ook niet te horen, enkel dat ze het niet doen vanwege "beleid".

Niet om in dit topic toe te lichten, maar check waarom je die kortingsregeling precies hebt gekregen en of je een verklaring daarover met je aanvraag kunt meesturen.
Kortingsregeling vanuit gemeente wordt ook gegeven als iemand in schuldsanering zit of laag inkomen heeft. Mogelijk leidt dat eerste tot een soort beleid waar jouw situatie geen betrekking op heeft, maar waar je zonder toelichting wel toe gerekend wordt.

Het gaat om een (soort) antispeculatiebeding, denk ik. Niet de kortingsregeling waar ik in eerste instantie aan dacht.

[ Voor 7% gewijzigd door Toke_gt op 10-10-2025 18:38 ]

[Laguna]

de Peer schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 17:55:
[...]

Wat voor een kortingsregeling?

Er is door de gemeente een maximale prijs vastgesteld voor een aantal appartementen om die betaalbaar te houden. Bij verkoop dien je die korting terug te betalen.

[Toke_gt]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 18:07:
[...]
Er is door de gemeente een maximale prijs vastgesteld voor een aantal appartementen om die betaalbaar te houden. Bij verkoop dien je die korting terug te betalen.

Oh zo’n kortingsregeling. Een soort antispeculatiebeding.
Heb je het wel met de juiste bewoording aangegeven? Kan me nauwelijks voorstellen dat een bank als beleid heeft dan niet te financieren. Of je moet een financiering boven dat bedrag vragen, maar dan had je de afwijzing wel begrepen.

[ Voor 5% gewijzigd door Toke_gt op 10-10-2025 18:39 ]

[Laguna]

@Toke_gt het betreft nieuwbouw voor mij als starter zonder extra financiering. De regeling is duidelijk op papier gezet en de aanvragen worden gedaan door mijn hypotheekadviseur. Bij de eerste dacht ik nog: ‘ok apart’, maar nu het ook bij de tweede gebeurt vraag je je toch af wat hier de achterliggende reden van is.

Ook omdat het rentepercentage bij iedere nieuwe aanvraag hoger komt te liggen doordat er over het algemeen begonnen wordt bij de hypotheekverstrekker met de laagste rente.

[ Voor 21% gewijzigd door Laguna op 10-10-2025 19:01 ]

[Chaki]

Nvt

[ Voor 99% gewijzigd door Chaki op 10-10-2025 19:20 ]

[Chaki]

snip: geen AI dumps

[ Voor 95% gewijzigd door We Are Borg op 11-10-2025 08:26 ]

[Toke_gt]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 18:44:
@Toke_gt het betreft nieuwbouw voor mij als starter zonder extra financiering. De regeling is duidelijk op papier gezet en de aanvragen worden gedaan door mijn hypotheekadviseur. Bij de eerste dacht ik nog: ‘ok apart’, maar nu het ook bij de tweede gebeurt vraag je je toch af wat hier de achterliggende reden van is.

Ook omdat het rentepercentage bij iedere nieuwe aanvraag hoger komt te liggen doordat er over het algemeen begonnen wordt bij de hypotheekverstrekker met de laagste rente.

Dank voor je uitleg. Wat zegt je hypotheekadviseur hierover?
Wat @Chaki zegt lijkt me de goede weg. Een lagere hypotheek en een starterslening die gelijk is aan het deel dat je bij verkoop moet terugbetalen. Dat heb je dan namelijk al aan de juiste partij terugbetaald. Als je het van de bank leent en je moet het aan de gemeente terugebtelane, dan snap ik dat de bank nee zegt. Als de gemeente met die kortingsregeling werkt, hebben ze waarschijnlijk ook de starterslening beschikbaar? Check met je hypotheekadviseur de mogelijkheden (die adviseur zou daar zelf mee moeten komen).

[Laguna]

@Chaki een vorm van KoopStart en indien de waarde van de woning zou dalen wordt de daling evenredig van de korting afgetrokken die je moet terugbetalen. Mijn inkomen is toereikend, ik kan ook meer lenen dan de koopsom. Voor een starterslening kom ik dan ook niet in aanmerking.

[Chaki]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 20:01:
@Chaki een vorm van KoopStart en indien de waarde van de woning zou dalen wordt de daling evenredig van de korting afgetrokken die je moet terugbetalen. Mijn inkomen is toereikend, ik kan ook meer lenen dan de koopsom. Voor een starterslening kom ik dan ook niet in aanmerking.

Willen ze je helemaal geen hypotheek verstrekken of alleen niet voor de koopsom?

[Laguna]

Chaki schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 20:20:
[...]

Willen ze je helemaal geen hypotheek verstrekken of alleen niet voor de koopsom?

Zoals eerder gezegd worden er geen inhoudelijke argumenten gegeven en doen ze het af onder het mom van beleid. Wel dat de kortingsregeling de aanleiding voor het afwijzen is.

[ Voor 11% gewijzigd door Laguna op 10-10-2025 20:31 ]

[Rukapul]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 20:29:
[...]


Zoals eerder gezegd worden er geen inhoudelijke argumenten gegeven en doen ze het af onder het mom van beleid. Wel dat de kortingsregeling de aanleiding voor het afwijzen is.

Dan heb je toch een waardeloze adviseur als die van lokale regelingen zelfs niet op de hoogte is?

Ik snap de financierende partij eventueel wel. Afhankelijk van hoe het juridisch is gestructureerd heb je slechts een onderpand van woningwaarde - korting (worst case) of een lening ter hoogte van de korting (best case).

Oplossingen:
• andere geldgever(/adviseur)
• kopen zonder korting
• hypotheek van aankoopwaarde - korting en hopen dat geldgever daar wel mee akkoord gaat

[Laguna]

Rukapul schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 20:37:
[...]

Dan heb je toch een waardeloze adviseur als die van lokale regelingen zelfs niet op de hoogte is?

Ik snap de financierende partij eventueel wel. Afhankelijk van hoe het juridisch is gestructureerd heb je slechts een onderpand van woningwaarde - korting (worst case) of een lening ter hoogte van de korting (best case).

Oplossingen:
• andere geldgever(/adviseur)
• kopen zonder korting
• hypotheek van aankoopwaarde - korting en hopen dat geldgever daar wel mee akkoord gaat

Natuurlijk is de adviseur op de hoogte van de regeling, die maakt ook onderdeel uit van de koopovereenkomst.

De hypotheekaanvraag is enkel voor de koopsom waar de korting dus al van is afgetrokken.

De korting lijkt mij dan ook totaal niet relevant voor de hypotheekverstrekker. Immers die korting wordt bij verkoop gewoon indirect betaald door de volgende koper. Het vormt mijns inziens dan ook geen risico.

[Chaki]

Rukapul schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 20:37:
[...]

Dan heb je toch een waardeloze adviseur als die van lokale regelingen zelfs niet op de hoogte is?

Ik snap de financierende partij eventueel wel. Afhankelijk van hoe het juridisch is gestructureerd heb je slechts een onderpand van woningwaarde - korting (worst case) of een lening ter hoogte van de korting (best case).

Oplossingen:
• andere geldgever(/adviseur)
• kopen zonder korting
• hypotheek van aankoopwaarde - korting en hopen dat geldgever daar wel mee akkoord gaat

Navragen bij eigen bank, niet de laagste rente, maar dan weet je in ieder geval of zij het wel/niet doen
Verder: blijven proberen!
Ik kreeg ooit van mijn eigen adviseur (die vooraf berekend had dat het kon) te horen dat ik geen overbruggingshypotheek kon krijgen en dus hield het op. Andere adviseur: van alle banken een afwijzing. Termijn voorbehoud financiering voorbij. Koop gaat niet door. Belt hij een dag later: toch een bank gevonden die het wel doet!!! Zo'n adviseur moet je dan maar net treffen, die blijft doorgaan!

[Chaki]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 21:10:
[...]


Natuurlijk is de adviseur op de hoogte van de regeling, die maakt ook onderdeel uit van de koopovereenkomst.

De hypotheekaanvraag is enkel voor de koopsom waar de korting dus al van is afgetrokken.

De korting lijkt mij dan ook totaal niet relevant voor de hypotheekverstrekker. Immers die korting wordt bij verkoop gewoon indirect betaald door de volgende koper. Het vormt mijns inziens dan ook geen risico.

Het komt in de vrije verkoop? Of moet je het terug verkopen aan de gemeente? Erfpacht?

[Laguna]

Chaki schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 21:18:
[...]

Het komt in de vrije verkoop? Of moet je het terug verkopen aan de gemeente? Erfpacht?

Mijn adviseur gaat ook gewoon door hoor en heeft de volgende aanvraag al ingediend, maar ik zit natuurlijk niet te wachten op een steeds hogere rente.

Inderdaad vrije verkoop. De gemeente heeft er verder helemaal geen rol in, ook geen erfpacht. De korting betaal je aan de aannemer.

[Toke_gt]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 21:35:
[...]
Mijn adviseur gaat ook gewoon door hoor en heeft de volgende aanvraag al ingediend, maar ik zit natuurlijk niet te wachten op een steeds hogere rente.

Hypotheken met de laagste rente gaan elk risico uit de weg. Liever kijkt je adviseur naar een partij die juist wel gewend is met zulke constructies om te gaan.

[Laguna]

Toke_gt schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 21:52:
[...]

Hypotheken met de laagste rente gaan elk risico uit de weg. Liever kijkt je adviseur naar een partij die juist wel gewend is met zulke constructies om te gaan.

Hoe is dit een risico? Ik blijf het onbegrijpelijk vinden dat hier moeilijk over wordt gedaan. De partijen waren overigens ING en Nationale Nederlanden.

[Toke_gt]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 22:03:
[...]
Hoe is dit een risico? Ik blijf het onbegrijpelijk vinden dat hier moeilijk over wordt gedaan. De partijen waren overigens ING en Nationale Nederlanden.

Risico dat verkoop in een instortende markt mogelijk niet genoeg oplevert omdat je ook de korting moet terugbetalen.
Maar als je zegt dat het om ING en NN gaat, lijkt me dat niet zo aan de orde. Dat zijn niet de goedkoopste partijen die alleen de makkelijke situaties pakken. ING heeft vorig jaar zelfs expliciet aangegeven KoopStart(-achtige) financieringen te verstrekken. Rabobank/Obvion en ABNAMRO/Florius doen dat al langer.

Ik vind het net als jij lastig te bedenken wat de angel kan zijn. Je mag me gerust in een DM wat info over het project (of een linkje) sturen om er wat meer in te duiken. Het kan ook helpen om hier een rekenvoorbeeld te geven met fictieve bedragen (verkoopprijs, kortingsbedrag, benodigde hypotheek), dan kunnen meer mensen meedenken.

[ Voor 66% gewijzigd door Toke_gt op 10-10-2025 22:58 ]

[Laguna]

Toke_gt schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 22:35:
[...]

Risico dat verkoop in een instortende markt mogelijk niet genoeg oplevert omdat je ook de korting moet terugbetalen.

Zoals ik reeds had aangegeven is daar geen sprake van. Stel de marktwaarde is vastgesteld op €400.000 en de koopsom op €350.000 dan krijg je dus €50.000 korting. Indien de marktwaarde daalt naar €360.000 dan hoef je nog maar €10.000 terug te betalen. Al is dat geen realistisch scenario, aangezien de prijzen eerder zullen stijgen dan dalen (vooral van nieuwbouw). Zeg de marktwaarde is gestegen naar €440.000 dan betaal je €50.000 aan korting terug en heb je €40.000 winst.

[ Voor 8% gewijzigd door Laguna op 10-10-2025 22:56 ]

[Toke_gt]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 22:49:
[...]
Zoals ik reeds had aangegeven is daar geen sprake van. Stel de marktwaarde is vastgesteld op €400.000 en de koopsom op €350.000 dan krijg je dus €50.000 korting. Indien de marktwaarde daalt naar €360.000 dan hoef je nog maar €10.000 terug te betalen. Al is dat geen realistisch scenario, aangezien de prijzen eerder zullen stijgen dan dalen (vooral van nieuwbouw). Zeg de marktwaarde is gestegen naar €440.000 dan betaal je €50.000 aan korting terug en heb je €40.000 winst.

Ik had het gelezen, maar probeerde te bedenken waar het bij de bank misgaat. Op deze pagina vind je wat info over een constructie die lijkt op wat jij beschrijft. Starterskorting, geen KoopStart (waarbij je aanvullend leent).
Cruciaal verschil is dat er in de beschrijving van deze starterskorting sprake is van terugbetalen bij winst EN verlies. Alleen de eerste vijf jaar geldt vaak een verrekening zoals jij die hierboven beschrijft. Na die vijf jaar moet je altijd die volledige korting terugbetalen, ook als de verkoopprijs onder het bedrag komt waarvoor jij hebt gekocht. Er staat een rekenvoorbeeld bij.
Als dat dus voor jou ook geldt, snap ik heel goed dat banken hier beleidsmatig nee tegen zeggen, want bij verkoop onder de prijs waarvoor jij koopt, kom je onder het hypotheekbedrag uit en daar houdt een bank niet van. Die wil zeker weten dat het uitgeleende geld terugkomt. Ook al is verlies in de huidige markt haast ondenkbaar.
Als de voorwaarden in jouw situatie toch anders zijn, maak dat dan heel duidelijk bij de aanvraag. Laat zien dat het om een andere constructie met andere voorwaarden gaat.

[Laguna]

@Toke_gt dat is bij mij niet aan de orde en anders had ik de vraag hier niet gesteld omdat ik dan ook wel kon bedenken dat daar een risico aan vast zit. Tevens zit er geen tijdsduur aan verbonden. Ik heb echter niet direct invloed op de aanvraag aangezien de communicatie tussen de hypotheekadviseur en de hypotheekverstrekker loopt, maar de regeling staat duidelijk omschreven in de koopovereenkomst.

[ Voor 16% gewijzigd door Laguna op 10-10-2025 23:22 ]

[Toke_gt]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 23:17:
@Toke_gt dat is bij mij niet aan de orde anders had ik dat wel vermeld. Ook zit er geen tijdsduur aan verbonden.

Dat snap ik, maar snapt de bank dat ook? Als het wordt afgewezen omdat er een vinkje staat bij ‘starterskorting’ dan gaan ze de hele koopovereenkomst niet meer lezen. Laat je adviseur dus aangeven dat er sprake is van een bijzondere starterskorting met afwijkende criteria. En laat hem daarover ook opnieuw bellen met ING en NN. Daar heb je hem voor ingehuurd.

[Chaki]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 23:17:
@Toke_gt dat is bij mij niet aan de orde anders had ik dat wel vermeld. Ook zit er geen tijdsduur aan verbonden. Ik heb niet direct invloed op de aanvraag aangezien de communicatie tussen de hypotheekadviseur en de hypotheekverstrekker loopt, maar de regeling staat duidelijk omschreven in de koopovereenkomst.

Ik snap het ook niet. ING zou het pas sinds juli doen. Volgende: Rabobank/ABN AMRO
https://www.opmaat.nlpart...t-koopstart-en-koopgarant

[Laguna]

Toke_gt schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 23:21:
[...]

Dat snap ik, maar snapt de bank dat ook? Als het wordt afgewezen omdat er een vinkje staat bij ‘starterskorting’ dan gaan ze de hele koopovereenkomst niet meer lezen. Laat je adviseur dus aangeven dat er sprake is van een bijzondere starterskorting met afwijkende criteria. En laat hem daarover ook opnieuw bellen met ING en NN. Daar heb je hem voor ingehuurd.

Dat is ook kenbaar gemaakt, maar toch willen ze het niet financieren. KoopStart en KoopGarant constructies financieren ze juist wel, maar omdat dit een afwijkende opzet heeft en niet ergens is ondergebracht lijken ze moeilijk te doen. Volgens de adviseur was er intern veel discussie en overleg geweest alvorens de aanvraag werd afgewezen, daarnaast hebben ze geen acceptatieplicht.

[Laapo]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 23:34:
[...]


Dat is ook kenbaar gemaakt, maar toch willen ze het niet financieren. KoopStart en KoopGarant constructies financieren ze juist wel, maar omdat dit een afwijkende opzet heeft en niet ergens is ondergebracht lijken ze moeilijk te doen. Volgens de adviseur was er intern veel discussie en overleg geweest alvorens de aanvraag werd afgewezen, daarnaast hebben ze geen acceptatieplicht.

Heb je de makelaar van het project hier naar gevraagd? Die hebben wellicht ervaringen van andere kopers of vooraf al een bank betrokken voor het project.

Speciale constructies die door NHG reeds akkoord zijn bevonden:

https://www.nhg.nl/het-kr...un-in-combinatie-met-nhg/

Misschien kan je adviseur deze afwijkende constructie bij het NHG voorleggen, dat kan nog wat deuren openen:

https://www.nhg.nl/profes...nstructies-en-koperssteun

offtopic:
Ik ga er even uit dat je gemeente deze steun enkel biedt voor woningen onder de NHG grens.

[Laguna]

@Laapo bedankt voor het meedenken. Die mail naar de makelaar had ik toevallig gistermiddag reeds verstuurd, maar nog geen reactie op ontvangen. Ze hadden de regeling wel vooraf laten toetsen bij verschillende banken en die hadden aangegeven dat er geen obstakels waren. Daar lijken ze nu op terug te komen of het zijn andere banken geweest. Je aanname mbt NHG is correct en daar is de regeling inderdaad niet voorgelegd. Mogelijk dient dat alsnog te gebeuren, al zie ik niet in waarom dat een verschil zou maken. Alles staat immers al duidelijk op papier en er is door de regeling geen sprake van extra risico voor de financierder.

[Toke_gt]

@Laguna Misschien kun je de moderators vragen er een apart topic van te maken. Ik vind het een interessant draadje worden, misschien krijg je met een apart topic meer inzicht.

Reagerend op wat je hierboven zegt over NHG: ik denk dat dat voor een bank een fors verschil kan maken. Zelf blijf ik het wat gek vinden dat een projectontwikkelaar bereid is een eventueel verlies van 50K per appartement voor zijn rekening te nemen. Bij tien appartementen gaat het om een half miljoen. Welke projectontwikkelaar doet dat?

Rekensommetje om NHG-aspect te verduidelijken:
Stel, woningwaarde is 400K, je krijgt 50K korting en koopt voor 350K. Maar dan stort economie in, je verliest je baan, kan de hypotheek niet meer betalen en wilt of moet je huis verkopen. Verkoopprijs 330K. Met NHG kun je in zo’n situatie een betalingsregeling treffen of de restschuld kwijtgescholden krijgen, zonder NHG draai je zelf voor de 20K op. Zie daar het risico voor jou en voor de bank.

[ Voor 30% gewijzigd door Toke_gt op 11-10-2025 17:36 ]

[Laguna]

@Toke_gt het is onderdeel van het kopen van een huis en wat mij betreft heeft het geen apart topic nodig, maar misschien denkt een mod daar anders over.

Of registratie bij NHG verschil gaat uitmaken is op voorhand niet te zeggen aangezien ze niet transparant zijn qua argumentatie voor het afwijzen. Ik weet verder de details niet maar ik kan me voorstellen dat de gemeente dat geld inlegt ipv de projectontwikkelaar. Registratie bij NHG voor de kortingsregeling is ook geen vereiste om de hypotheek met NHG te verkrijgen. De hypotheekverstrekker legt het immers bij NHG voor en als dat een issue zou zijn geweest dan mag ik hopen dat ze daar gewoon open over communiceren.

Ik heb overigens zelf NHG als ontbindende voorwaarde laten opnemen.

[ Voor 26% gewijzigd door Laguna op 11-10-2025 17:43 ]

[karelanker]

Bod gedaan op een huis met voorbehoud van financiering. Uiteindelijk ging woning naar een bod zonder voorbehoud financiering maar wel 7K minder. FML.

[Freakie1NL]

karelanker schreef op dinsdag 14 oktober 2025 @ 20:27:
Bod gedaan op een huis met voorbehoud van financiering. Uiteindelijk ging woning naar een bod zonder voorbehoud financiering maar wel 7K minder. FML.

Mmm vervelend, heb je feedback dat dit HET verschil was? 7K natuurlijk flink verschil, maar afhankelijk van de woningwaarde kan dit in % minder zijn.

Je kan als je dit voor je zelf wil voorkomen ook bieden met een biedgarantie via bepaalde aanbieders.

Echter ben ik van mening dat een ieder die überhaupt niet 100% zelf kan inbrengen niet zonder voorbehoud van financiering zou mogen bieden. Onze woning gaat binnenkort op de markt en een dergelijke voorbehoud zou mij niet tegenstaan.

[Chaki]

Freakie1NL schreef op dinsdag 14 oktober 2025 @ 21:01:
[...]


Mmm vervelend, heb je feedback dat dit HET verschil was? 7K natuurlijk flink verschil, maar afhankelijk van de woningwaarde kan dit in % minder zijn.

Je kan als je dit voor je zelf wil voorkomen ook bieden met een biedgarantie via bepaalde aanbieders.

Echter ben ik van mening dat een ieder die überhaupt niet 100% zelf kan inbrengen niet zonder voorbehoud van financiering zou mogen bieden. Onze woning gaat binnenkort op de markt en een dergelijke voorbehoud zou mij niet tegenstaan.

Voorbehoud financiering koopsom kan met overbieden wel een risico vormen. Als de taxatiewaarde lager uitvalt, kan de koper de financiering misschien niet rond krijgen.
Zonder voorbehoud zou ik nooit bieden, maar een lager voorbehoud helpt wel

[Pat911]

Freakie1NL schreef op dinsdag 14 oktober 2025 @ 21:01:
[...]
Echter ben ik van mening dat een ieder die überhaupt niet 100% zelf kan inbrengen niet zonder voorbehoud van financiering zou mogen bieden. Onze woning gaat binnenkort op de markt en een dergelijke voorbehoud zou mij niet tegenstaan.

Bedoel je dat je alleen zonder voorbehoud zou mogen bieden als je het geld gewoon zelf hebt?

[Freakie1NL]

Pat911 schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 09:31:
[...]

Bedoel je dat je alleen zonder voorbehoud zou mogen bieden als je het geld gewoon zelf hebt?

Ja dat is mijn mening. En uiteraard kan je zeggen ik koop voor 6 ton en ik heb 1 ton beschikbaar dus een voorbehoud van 5 ton. Maar ik ben van mening dat de zwakkere groep (kopers) beschermd moet worden tegen besluiten die op basis van wanhoop worden gemaakt. Het is levensbepalend als je op 6 ton een 10% boete dient te bepalen. En mensen zijn wanhopig na 100* misgrijpen dat ik de beweegredenen zeker snap. Laat de koper concurreren op prijs en niet op risico weerlegging van de verkoper.

[de Peer]

Freakie1NL schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 10:46:
[...]


Ja dat is mijn mening. En uiteraard kan je zeggen ik koop voor 6 ton en ik heb 1 ton beschikbaar dus een voorbehoud van 5 ton. Maar ik ben van mening dat de zwakkere groep (kopers) beschermd moet worden tegen besluiten die op basis van wanhoop worden gemaakt. Het is levensbepalend als je op 6 ton een 10% boete dient te bepalen. En mensen zijn wanhopig na 100* misgrijpen dat ik de beweegredenen zeker snap. Laat de koper concurreren op prijs en niet op risico weerlegging van de verkoper.

Hier bestaan tegenwoordig verzekeringen voor, waarmee die wanhopige mensen zich kunnen beschermen.

Ben het wel met je eens dat de impact als het fout gaat (zoals 10% boete) echt heel erg groot kan zijn. Zou zo maar kunnen dat ze daardoor hun hele leven geen huis meer zullen kunnen kopen.

[ Voor 11% gewijzigd door de Peer op 15-10-2025 10:50 ]

[Knul]

de Peer schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 10:49:
[...]

Hier bestaan tegenwoordig verzekeringen voor, waarmee die wanhopige mensen zich kunnen beschermen.

Ben het wel met je eens dat de impact als het fout gaat (zoals 10% boete) echt heel erg groot kan zijn. Zou zo maar kunnen dat ze daardoor hun hele leven geen huis meer zullen kunnen kopen.

Wanhopig? Je betaalt ongeveer €1000 voor zo'n verzekering, waarmee je een potentieel risico van al snel €50.000 afkoopt. Als je gaat overbieden (wat je snel verplicht bent op deze oververhitte markt) is zo'n verzekering wel een uitkomst.

[de Peer]

Knul schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 10:53:
[...]


Wanhopig? Je betaalt ongeveer €1000 voor zo'n verzekering, waarmee je een potentieel risico van al snel €50.000 afkoopt. Als je gaat overbieden (wat je snel verplicht bent op deze oververhitte markt) is zo'n verzekering wel een uitkomst.

Ja, dat is dus precies mijn punt.

[Pat911]

Freakie1NL schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 10:46:
[...]


Ja dat is mijn mening. En uiteraard kan je zeggen ik koop voor 6 ton en ik heb 1 ton beschikbaar dus een voorbehoud van 5 ton. Maar ik ben van mening dat de zwakkere groep (kopers) beschermd moet worden tegen besluiten die op basis van wanhoop worden gemaakt. Het is levensbepalend als je op 6 ton een 10% boete dient te bepalen. En mensen zijn wanhopig na 100* misgrijpen dat ik de beweegredenen zeker snap. Laat de koper concurreren op prijs en niet op risico weerlegging van de verkoper.

Kan je gedachtegang wel volgen. Maar als toch iedereen een voorbehoud moet opnemen in het contract, dan kan iemand die het geld makkelijk heeft gewoon meer bieden. Dus naast de bescherming die zwakkere kopers krijgen, zou de prijs nog meer opgedreven kunnen worden.

En alsof een rijke koper niet laat doorschemeren aan de verkoopmakelaar dat hij toch geen hypotheek nodig heeft en het zo wel af kan tikken.