Ervaring met huis kopen - Deel 8

[mentalozzie]

Ik begrijp je ook, zou mij alleen niet te druk maken om het spel maar het spel gewoon zo slim mogelijk spelen voor jezelf. Je gaat het spel namelijk toch niet veranderen.

[Justevo]

rubenos schreef op woensdag 13 september 2023 @ 09:14:
[...]


Ik waardeer je rechtvaardigheidsgevoel (zo ben ik ook), maar ga je deze makelaar niet nog tig keer tegenkomen bij je huizentocht?

Naam eruit gehaald en geforward vanaf een e-mail adres zonder naam.

Kom hem inderdaad af en toe tegen, maar het is niet anders.

[Justevo]

Wolly schreef op woensdag 13 september 2023 @ 09:24:
[...]


De bewoording had misschien war aardiger gekund maar in feite wijst hij dus je bod af?

Of zit het je dwars dat hij dit doet voor een “deadline”?

Het is een suggestieve bewoording dat je flink hoger moet bieden. "je gaat het zo niet redden..." en als je dat doet voor de deadline weet je ook wat je moet doen, dan gaat het niet om duizend euro wat je nog even meer moet beiden maar duizenden. We snappen allemaal wat dat betekent en het mag gewoon niet. Hij belt ook niet voor niets naar mij ipv onze aankoopmakelaar.

[THM0]

Wolly schreef op woensdag 13 september 2023 @ 09:38:
[...]


De makelaar/ verkoper mag de biedingsprocedure eenzijdig wijzigen.

Een NVM makelaar mag dat niet. Althans, niet zonder alle kandidaat-kopers op de hoogte te stellen van de nieuwe regels. Nog maar even citeren uit de erecode van de NVM, die is er vrij duidelijk over:

De makelaar communiceert vooraf duidelijk aan alle kandidaat-kopers wat de
regels zijn van het gekozen biedproces en levert alle benodigde informatie bij
kandidaat-kopers aan voor het uitbrengen van een bod. Als er wordt overgestapt
naar een ander biedproces wordt dat gelijktijdig aan alle kandidaat-kopers
gecommuniceerd. Daarbij wordt aangegeven wat de reden van de overstap is. In
geen geval wordt er informatie gedeeld met kandidaat-kopers of hun makelaar
over de reeds ontvangen biedingen of het gewenste bod.

[Justevo]

koentjuh schreef op woensdag 13 september 2023 @ 09:00:
Ach, anderzijds. Zonder dat telefoontje had je het huis sowieso niet. Is het echt je droomhuis dan “helpt” de makelaar wel om je propositie te verbeteren waardoor je aankoop kans stijgt.

Even los van alle ethiek eromheen natuurlijk dient het voor jezelf wel een doel. Alleen weet je ook dat als jij straks 15k omhoog gaat meneer (of mevrouw) vriendelijk de dan geldende nummer 2 op belt met de zelfde mededeling

Dat laatste dus. Het is niet meer dan de prijs opdrijven en mensen tegen elkaar opzetten.

[Anoniem: 1986520]

Justevo schreef op woensdag 13 september 2023 @ 10:11:
[...]
We snappen allemaal wat dat betekent en het mag gewoon niet.

Het mag prima als hij het goed verwoord, je vindt het alleen niet leuk…… en ben je er nou slechter van geworden?

[ Voor 5% gewijzigd door Anoniem: 1986520 op 13-09-2023 10:17 ]

[Justevo]

Anoniem: 1986520 schreef op woensdag 13 september 2023 @ 10:17:
[...]

Het mag prima als hij het goed verwoord, je vindt het alleen niet leuk…… en ben je er nou slechter van geworden?

Ik heb de case gisteren telefonisch ook voorgelegd aan de NVM, het mag niet. De uitkomst is irrelevant.

[Hbeez]

THM0 schreef op woensdag 13 september 2023 @ 10:15:
[...]

Een NVM makelaar mag dat niet. Althans, niet zonder alle kandidaat-kopers op de hoogte te stellen van de nieuwe regels. Nog maar even citeren uit de erecode van de NVM, die is er vrij duidelijk over:


[...]

Waar staat in de regels dat kopers hun bod niet mogen verhogen voordat de deadline is verstreken dan? Jij hebt het over een uiterst eenmalig bod, maar bij mijn weten is er gewoon een deadline en is het niet verboden dat een koper zijn bod tussentijds verhoogd zolang de deadline niet verstreken is.

[THM0]

Hbeez schreef op woensdag 13 september 2023 @ 10:21:
[...]


Waar staat in de regels dat kopers hun bod niet mogen verhogen voordat de deadline is verstreken dan? Jij hebt het over een uiterst eenmalig bod, maar bij mijn weten is er gewoon een deadline en is het niet verboden dat een koper zijn bod tussentijds verhoogd zolang de deadline niet verstreken is.

Waar het om gaat is dat de verkopende makelaar tussentijds een kandidaat-koper (of bijbehorende aankoopmakelaar) benadert en informatie geeft over de slagingskansen van het bod, en daarmee afwijkt van de inschrijvingsprocedure zoals die normaliter gevolgd en gecommuniceerd wordt. Ook wordt met dat belletje informatie verstrekt over andere biedingen die zijn binnengekomen. Beide zijn in strijd met de NVM regels.

[Hbeez]

THM0 schreef op woensdag 13 september 2023 @ 10:25:
[...]

Waar het om gaat is dat de verkopende makelaar tussentijds een kandidaat-koper (of bijbehorende aankoopmakelaar) benadert en informatie geeft over de slagingskansen van het bod, en daarmee afwijkt van de inschrijvingsprocedure zoals die normaliter gevolgd en gecommuniceerd wordt. Ook wordt met dat belletje informatie verstrekt over andere biedingen die zijn binnengekomen. Beide zijn in strijd met de NVM regels.

Oké, maar in strijd met welke twee regels dan? Want ik haal dat niet uit de NVM tekst die je hier eerder deelde.

[Wolly]

THM0 schreef op woensdag 13 september 2023 @ 10:15:
[...]

Een NVM makelaar mag dat niet. Althans, niet zonder alle kandidaat-kopers op de hoogte te stellen van de nieuwe regels. Nog maar even citeren uit de erecode van de NVM, die is er vrij duidelijk over:


[...]

Ik zie werkelijk waar niet waar het, ook volgens deze erecode, verboden zou zijn om te zeggen 'met dit bod haal je het niet'.

De makelaar communiceert vooraf duidelijk aan alle kandidaat-kopers wat de
regels zijn van het gekozen biedproces en levert alle benodigde informatie bij
kandidaat-kopers aan voor het uitbrengen van een bod. Als er wordt overgestapt
naar een ander biedproces wordt dat gelijktijdig aan alle kandidaat-kopers
gecommuniceerd. Daarbij wordt aangegeven wat de reden van de overstap is. In
geen geval wordt er informatie gedeeld met kandidaat-kopers of hun makelaar
over de reeds ontvangen biedingen of het gewenste bod.

Zolang de verkoopmakelaar geen bedragen (uit de bieding) gaat noemen is het gewoon toegestaan om te zeggen dat er een beter bod ligt.

[Wolly]

Justevo schreef op woensdag 13 september 2023 @ 10:11:
[...]

Het is een suggestieve bewoording dat je flink hoger moet bieden. "je gaat het zo niet redden..." en als je dat doet voor de deadline weet je ook wat je moet doen, dan gaat het niet om duizend euro wat je nog even meer moet beiden maar duizenden. We snappen allemaal wat dat betekent en het mag gewoon niet. Hij belt ook niet voor niets naar mij ipv onze aankoopmakelaar.

Een makelaar mag zeggen dat een bod te laag is. Dat hij het hier qua tijdstip op een vreemd moment doet ben ik met je eens maar er zullen geen regels zijn die bepalen wanneer een makelaar iets meedeelt over jouw bod.

[THM0]

Wolly schreef op woensdag 13 september 2023 @ 10:31:
[...]


Ik zie werkelijk waar niet waar het, ook volgens deze erecode, verboden zou zijn om te zeggen 'met dit bod haal je het niet'.


[...]


Zolang de verkoopmakelaar geen bedragen (uit de bieding) gaat noemen is het gewoon toegestaan om te zeggen dat er een beter bod ligt.

Als je zegt dat er een hoger bod ligt, dan geef je toch informatie over de reeds ontvangen biedingen? Of je het exacte bedrag noemt is niet relevant.

[Justevo]

Wolly schreef op woensdag 13 september 2023 @ 10:37:
[...]


Een makelaar mag zeggen dat een bod te laag is. Dat hij het hier qua tijdstip op een vreemd moment doet ben ik met je eens maar er zullen geen regels zijn die bepalen wanneer een makelaar iets meedeelt over jouw bod.

Dan doet de makelaar dat bij mij, bij de volgende, die daarna, daarna weer bij mij.

Je snapt waar dat heen gaat toch? Het is de prijs opdrijven en je mag op geen enkele manier communiceren of je bod te laag of het hoogste is.

[ Voor 10% gewijzigd door Justevo op 13-09-2023 10:45 ]

[Wolly]

THM0 schreef op woensdag 13 september 2023 @ 10:38:
[...]

Als je zegt dat er een hoger bod ligt, dan geef je toch informatie over de reeds ontvangen biedingen? Of je het exacte bedrag noemt is niet relevant.

Er is niet gezegd dat er een hoger bod ligt.

En ja, dan zal hij ook niet mogen zeggen dat je te laag zit maar wel dat je het niet gaat halen.

[ Voor 13% gewijzigd door Wolly op 13-09-2023 10:46 ]

[CryptoNL]

Opvallend ding in makelaarsland is wel het volgende:

Stel je verkoopt je huis met deadline. Er komen in de loop van de week allerlei biedingen binnen, dan is er geen enkele makelaar die hier op dat specifieke moment transparant over is en tegen andere potentiele kopers zegt: Er zijn inmiddels 3 biedingen binnen, namelijk van 100K, 200K en 300K. Dit mag gewoon, maar niemand doet het.

Zou dat niet veel toffer zijn? Zeker voor starters bijvoorbeeld? Of dat je op de site van de makelaar live de biedingen kunt zien? Uiteraard enkel het bod en niet de naw gegevens van de bieder.

[Wispe]

CryptoNL schreef op woensdag 13 september 2023 @ 10:46:

Zou dat niet veel toffer zijn? Zeker voor starters bijvoorbeeld? Of dat je op de site van de makelaar live de biedingen kunt zien? Uiteraard enkel het bod en niet de naw gegevens van de bieder.

Omdat het jou uitkomt, toevallig?

Gelukkig is dat niet wenselijk voor de verkopers.

[CryptoNL]

@Wispe Mij persoonlijk maakt het niks uit. Ik wil nu niets kopen, heb al een huis.

Wat maakt het voor verkopers uit dan? Die biedingen worden na deadline toch openbaar. Ik snap waarom makelaars het niet willen, zodat het een beetje ''shady'' blijft, alleen eerlijk is het niet echt ten opzichte van o.a. starters die niet weten waar ze aan toe zijn en wat ze moeten bieden.

[Wispe]

CryptoNL schreef op woensdag 13 september 2023 @ 10:50:
@Wispe Mij persoonlijk maakt het niks uit. Ik wil nu niets kopen, heb al een huis.

Wat maakt het voor verkopers uit dan? Die biedingen worden na deadline toch openbaar. Ik snap waarom makelaars het niet willen, zodat het een beetje ''shady'' blijft, alleen eerlijk is het niet echt ten opzichte van o.a. starters die niet weten waar ze aan toe zijn en wat ze moeten bieden.

De verkopers willen natuurlijk de hoogste prijs. Dat hoef ik toch niet te beargumenteren?
Als een verkoper het te doen heeft met een starter, dan kunnen ze lager gaan zitten. Maar dat doet natuurlijk bijna geen enkele verkoper.

[coazter]

CryptoNL schreef op woensdag 13 september 2023 @ 10:50:Wat maakt het voor verkopers uit dan? Die biedingen worden na deadline toch openbaar.

Bij ons werden na de deadline de biedingen een voor een besproken. Wat zijn het voor kopers, wat zijn ontbindende voorwaarden, hoeveel % moeten ze financieren, hoe zit het met overname roerende zaken, overdrachtsdatum en flexibiliteit, aanvullende motivatie evt. Ik zou niet graag vastzitten aan het hoogste bod op dat moment want dat hoeft niet het voor mij beste te zijn. Ook het feit dat je je in de kaarten laat kijken kan de verkoopprijs juist drukken i.p.v. verondersteld stuwen. Vier biedingen en allemaal onder de vraagprijs, ik hoef niet gek te overbieden misschien. En zal je net zien dat je om 23:59 nog overboden wordt door iemand die nog langer wacht (of een Tweaker die een autobod scriptje heeft ontwikkeld), of je internet hapert net waardoor je te laat bent. Nee, zo'n veilingsysteem lijkt mij niet de beste optie.

[CryptoNL]

@Wispe Die hoogste prijs krijg je toch? Eventuele geinteresseerden die bijvoorbeeld twijfelen kunnen juist door de biedingen openbaar maken toch nog een bod uitbrengen etc waardoor je juist meer gaat krijgen als verkoper.

@coazter Ik heb het niet over een veilingscript, maar gewoon een overzicht van de biedingen die zijn binnengekomen. Niet dat je via de website van de makelaar kan bieden ala vakantieveilingen

[Wispe]

CryptoNL schreef op woensdag 13 september 2023 @ 10:59:
@Wispe Die hoogste prijs krijg je toch? Eventuele geinteresseerden die bijvoorbeeld twijfelen kunnen juist door de biedingen openbaar maken toch nog een bod uitbrengen etc waardoor je juist meer gaat krijgen als verkoper.

Juist niet.
1. Als het niet inzichtelijk is en er is maar één koper die 50k boven de vraagprijs wil bieden, heeft de verkoper 50k meer dan de vraagprijs.
2. Als het inzichtelijk is en er zijn 3 biedingen waarvan de hoogste 25k boven de vraagprijs is, gaat de ander geen 50k boven de vraagprijs bieden. Hoogstens 30k. Heeft de verkoper 20k 'verlies'.

Als je een woning goedkoop op de kop wil tikken, moet je naar een veiling gaan.

[ Voor 5% gewijzigd door Wispe op 13-09-2023 11:03 ]

[Anoniem: 1986520]

Justevo schreef op woensdag 13 september 2023 @ 10:18:
[...]

Ik heb de case gisteren telefonisch ook voorgelegd aan de NVM, het mag niet. De uitkomst is irrelevant.

En toen ze ophingen hebben ze nog een paar uur hartelijk gelachen en hebben ze verder niets gedaan.

Je bent gewoon zuur dat je te laag geboden hebt, en praktisch heb je natuurlijk ook helemaal geen “schade”. Eigenlijk vindt ik het behoorlijk zielig allemaal. Je bent gewoon overboden, kan de beste gebeuren….

[ Voor 5% gewijzigd door Anoniem: 1986520 op 13-09-2023 11:06 ]

[Justevo]

Anoniem: 1986520 schreef op woensdag 13 september 2023 @ 11:04:
[...]

En toen ze ophingen hebben ze nog een paar uur hartelijk gelachen en hebben ze verder niets gedaan.

Je bent gewoon zuur dat je te laag geboden hebt, en praktisch heb je natuurlijk ook helemaal geen “schade”. Eigenlijk vindt ik het behoorlijk zielig allemaal.

Ik ben niet de enige die ze bellen natuurlijk, ze doen het bij meerdere mensen waardoor het uiteindelijke bod misschien wel tienduizenden hoger ligt dan wanneer ze het bieden gewoon de vrije loop laten. Het is de prijs opdrijven op een ongeoorloofde manier, niets minder dan dat.

Als de op dat moment hoogste bieder 400.000 bood en ik door hun telefoontje ineens 410 biedt was de oorspronkelijke bieder eigenlijk helemaal niet overboden totdat zij de boel gaan beinvloeden.

Jij kan het zielig vinden, dat mag. De NVM was het daar niet mee eens.

[ Voor 11% gewijzigd door Justevo op 13-09-2023 11:12 ]

[Wispe]

Justevo schreef op woensdag 13 september 2023 @ 11:08:
[...]
Ik ben niet de enige die ze bellen natuurlijk, ze doen het bij meerdere mensen waardoor het uiteindelijke bod misschien wel tienduizenden hoger ligt dan wanneer ze het bieden gewoon de vrije loop laten. Het is de prijs opdrijven op een ongeoorloofde manier, niets minder dan dat.

Jij kan het zielig vinden, dat mag. De NVM was het daar niet mee eens.

Het is niet mooi, maar als je dat huis zo graag wil hebben, bied dan tienduizenden meer. Of je neemt genoegen met minder.

[Wolly]

Justevo schreef op woensdag 13 september 2023 @ 11:08:
[...]
Ik ben niet de enige die ze bellen natuurlijk, ze doen het bij meerdere mensen waardoor het uiteindelijke bod misschien wel tienduizenden hoger ligt dan wanneer ze het bieden gewoon de vrije loop laten. Het is de prijs opdrijven op een ongeoorloofde manier, niets minder dan dat.

Er is niets ongeoorloofd aan als een makelaar zegt dat je bod niet voldoende is. Een makelaar doet bijna niets anders

Jij kan het zielig vinden, dat mag. De NVM was het daar niet mee eens.

Dan is het daar anders begrepen als dat je hier vertelt.

[CryptoNL]

@Wispe Ik snap je punt, maar dan moet je je woning anders de markt in prijzen om dit af te dekken. Denk dat kopers niets anders willen dan dit systeem in ieder geval.

Verkopers zouden ook gebaat zijn bij vaste courtages, dus niet dat geouwehoer met 1,1% en dan bij overbieding nog eens xx% erbij, maar gewoon 3K all-in ( bijvoorbeeld ). De markt heeft nog veel te winnen op het gebied van transparantie.

[Wispe]

CryptoNL schreef op woensdag 13 september 2023 @ 11:11:
@Wispe Ik snap je punt, maar dan moet je je woning anders de markt in prijzen om dit af te dekken. Denk dat kopers niets anders willen dan dit systeem in ieder geval.

Verkopers zouden ook gebaat zijn bij vaste courtages, dus niet dat geouwehoer met 1,1% en dan bij overbieding nog eens xx% erbij, maar gewoon 3K all-in ( bijvoorbeeld ). De markt heeft nog veel te winnen op het gebied van transparantie.

Hoe zie je dat voor je?

En dat courtage: het staat je vrij om daarin te onderhandelen natuurlijk. In mijn geval had ik twee makelaars over de vloer en eentje met x% van de verkoopprijs en eentje met vast tarief. Ik heb voor dat laatste gekozen en achteraf gezien was ik daarmee duurder uit.
Shit happens...

[A-Tray]

Vraagje over het biedlogboek: als je als koper je bod verbetert, komt dat als een losse nieuwe bieding onder een ander biednummer of is het zichtbaar dat het van dezelfde partij als een eerder bod is?

[stin00]

A-Tray schreef op woensdag 13 september 2023 @ 11:15:
Vraagje over het biedlogboek: als je als koper je bod verbetert, komt dat als een losse nieuwe bieding onder een ander biednummer of is het zichtbaar dat het van dezelfde partij als een eerder bod is?

Ik heb zelf een keer 2 biedingen gedaan. Eentje voor de bieding op inschrijving, en eentje nog stiekem na de deadline toen ik hoorde dat ik te weinig had geboden en iemand anders was gekozen Deze werden onder 2 volledig verschillende Biedings IDs geregistreerd in Move, ondanks dat beide biedingen van m'n eigen account kwamen.

[jeroenkb]

Makkelijke oplossing: openbare veiling, waarbij geboden kan worden tot niemand meer wil verhogen.

Volledig transparant en eerlijk.

Maar iets zegt me dat kopers hier niet zo blij mee zijn.

[coazter]

jeroenkb schreef op woensdag 13 september 2023 @ 11:22:Volledig transparant en eerlijk.

Ik coördineer namens mijn schoonouders nu de verkoop van hun huis. Ze hebben het geld niet hard nodig, een 10k meer of minder is niet spannend. Interessanter is wanneer aspirant koper er in kan, en of er gefinancierd moet worden want dat duurt nog een x aantal weken langer voordat er zekerheid is. Mijn schoonvader is ziek en wil liefst z.s.m. bij de notaris zitten. Ook gunnen ze het aan een gezin dat de vele slaapkamers goed kan gebruiken. Daarnaast is het hoogste bod in het algemeen niet per definitie het beste bod.

[Get!em]

coazter schreef op woensdag 13 september 2023 @ 11:27:
[...]

Ook gunnen ze het aan een gezin dat de vele slaapkamers goed kan gebruiken. Daarnaast is het hoogste bod in het algemeen niet per definitie het beste bod.

Ah, goed bezig! Zoiets moet je maar net treffen als gezin.

Ben helaas in mijn zoektocht meerdere geschikte huizen tegengekomen die door ouderen verkocht werd, en dus gelijkvloers gemaakt was en waarbij de bovenverdieping niet meer gebruikt werd. Bleek ook iedere keer dat ze dus min of meer wilden verkopen aan een andere "jongere oudere" die het gelijkvloerse hoog waardeerde. Gezinnen boeide ze eigenlijk niet.
Had daardoor een zeer geschikt huis qua ruimte gevonden, maar er moest nog wel wat aan gebeuren, voornamelijk boven (oa geen badkamer, alleen een ruimte met tegels), dus dat nam ik mee in mijn bod. Gewoon terug antwoord gehad dat ze dat allemaal niet boeide en ze het wel gingen verkopen aan iemand die alleen de badkamer beneden ging gebruiken....
Was dus een huis van 225m2 met 800m2 tuin, daar woonde nu niemand meer (naar verzorgingshuis), maar daar hadden de eigenaren dus met zijn 2-en en later 2 jaar alleen gewoond..... Huis is nu weer verkocht aan een ouder echtpaar....
later nog weer zo'n huis tegen gekomen... die wilde ik niet vanwege omgeving, maar gesprek met verkopend makelaar verliep eigenlijk wederom op zelfde wijze....

[Rukapul]

Get!em schreef op woensdag 13 september 2023 @ 11:36:
[...]


Ah, goed bezig! Zoiets moet je maar net treffen als gezin.

Ben helaas in mijn zoektocht meerdere geschikte huizen tegengekomen die door ouderen verkocht werd, en dus gelijkvloers gemaakt was en waarbij de bovenverdieping niet meer gebruikt werd. Bleek ook iedere keer dat ze dus min of meer wilden verkopen aan een andere "jongere oudere" die het gelijkvloerse hoog waardeerde. Gezinnen boeide ze eigenlijk niet.
Had daardoor een zeer geschikt huis qua ruimte gevonden, maar er moest nog wel wat aan gebeuren, voornamelijk boven (oa geen badkamer, alleen een ruimte met tegels), dus dat nam ik mee in mijn bod. Gewoon terug antwoord gehad dat ze dat allemaal niet boeide en ze het wel gingen verkopen aan iemand die alleen de badkamer beneden ging gebruiken....
Was dus een huis van 225m2 met 800m2 tuin, daar woonde nu niemand meer (naar verzorgingshuis), maar daar hadden de eigenaren dus met zijn 2-en en later 2 jaar alleen gewoond..... Huis is nu weer verkocht aan een ouder echtpaar....
later nog weer zo'n huis tegen gekomen... die wilde ik niet vanwege omgeving, maar gesprek met verkopend makelaar verliep eigenlijk wederom op zelfde wijze....

Kortom: je bood te weinig

[Get!em]

Rukapul schreef op woensdag 13 september 2023 @ 11:39:
[...]

Kortom: je bood te weinig

Uiteraard
De verkoper zag waarde in het huis en wilde perse ook voor die waarde verkopen. Dat het meer dan een jaar te koop en leeg stond, boeide blijkbaar minder. Dat door die jaar leegstand het achterstallig onderhoud toenam, ook. (oa dakgoten vol met zooi, daardoor water ophoping en wateroverloop naar buiten en binnen toe.... )

[ Voor 50% gewijzigd door Get!em op 13-09-2023 11:44 ]

[Rukapul]

Get!em schreef op woensdag 13 september 2023 @ 11:40:
[...]

Uiteraard

Het is volstrekt logisch dat een huis verkocht wordt aan degene die er het meeste waarde aan toekent. Een badkamer op de begane grond is relatief zeldzaam en daarom waardevol voor degene die juist daarna op zoek is. Daar een discount aan toekennen is - uitgezonderd situaties waar de markt al bewezen heeft dat er geen vraag is - naief.

Ik ken wel mensen die naar gelijkvloers willen, maar dat aanbod is klein.

In het segment waar ik keek zaten veel oudere verkopers die stuk voor stuk gewoon de hoogste prijs wilden.

[Get!em]

Rukapul schreef op woensdag 13 september 2023 @ 11:45:
[...]
Daar een discount aan toekennen is - uitgezonderd situaties waar de markt al bewezen heeft dat er geen vraag is - naief.

Zoals gemeld, het huis stond al een jaar te koop / leeg. Dus blijkbaar was de markt toch niet zo happig op het huis als geheel. Vandaar de gok om toch eens een poging te doen met onze kijk erop
Het huis is pas maanden na onze bezichting alsnog verkocht, dus er was ook niet belangstelling tegelijkertijd of al een bestaand bod.

[Rukapul]

Get!em schreef op woensdag 13 september 2023 @ 11:52:
[...]


Zoals gemeld, het huis stond al een jaar te koop / leeg. Dus blijkbaar was de markt toch niet zo happig op het huis als geheel. Vandaar de gok om toch eens een poging te doen met onze kijk erop
Het huis is pas maanden na onze bezichting alsnog verkocht, dus er was ook niet belangstelling tegelijkertijd of al een bestaand bod.

Tijd is geduldig. En dat heb je nodig als je een object probeert te verkopen dat minder aangeboden wordt maar ook minder gevraagd. De markt is in dat geval minder efficient. Financieel kan wachten vaak prima uit, zolang de meeropbrengsten de meerkosten overstijgen.

Lees anders ook eens het boek Freakonomics: als makelaars een eigen huis verkopen zijn ze langer bereid te wachten op een juist/hoog bod dan als ze een huis voor een ander verkopen.

Uiteraard als koper wel altijd een poging doen voor wat jij het waard vindt.

[Get!em]

Rukapul schreef op woensdag 13 september 2023 @ 12:01:
[...]

Tijd is geduldig.
....

Uiteraard als koper wel altijd een poging doen voor wat jij het waard vindt.

Dat dus....

We hadden een bod neergelegd en even gekeken of de verkoper de tijd echt had, of dat hij toch gevoelig werd.

Overigens het nu door ons gekochte huis is dan wel iets kleiner en iets kleinere tuin, maar ligt veel mooier tov omgeving en is meer dan een ton goedkoper. Dus soms moet het ook gewoon zo lopen

[ Voor 22% gewijzigd door Get!em op 13-09-2023 12:05 ]

[Plempie]

Get!em schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 12:14:
Hoe kijken jullie naar de gemelde oppervlakten in advertenties in relatie tot de prijs/m2

Ik merk nu dat daar toch wel wat verschil in zit, en dat voor het huis wat ik gekocht heb, een grotere oppervlakte wordt gerekend tot woon-oppervlakte dan oorspronkelijk in de advertentie werd vermeld. Met dus als gevolg dat de berekende prijs/m2 dus veel lager is dan je op Funda ziet.

De m2 kloppen overigens prima, het gaat alleen erom of je het type m2 meetelt bij "woon oppverlak".
Externe bergingen worden niet meegeteld.
In mijn geval gaat het echter om een garage, die wel tot het huis behoort (heeft een binnendeur) en ook dezelfde bouw heeft (isolatie, dak, etc).

Als ik dan navraag, dan blijkt die garage dus niet mee te tellen bij m2 en m3 voor bijv omgevingsvergunningen (maximaal volume van een woning binnen bestemmingsplan), maar bijv wel weer bij het vastleggen van pand bij kadaster en bag.

De buren hebben hetzelfde type huis en grootste gedeelte van die garage is omgebouwd tot badkamer en slaapkamer op begane grond. Het kleine beetje garage wat dan nog over is, is bij die advertentie gewoon bij "woonoppervlak" gerekend. Ik heb het huis gekocht met min of meer dezelfde prijs/m2, alleen dan met veel minder gerekend woon-oppervlak.

Al met al verwarrend, maar op dit moment lijkt het voor het huis wat ik gekocht heb wel in mijn voordeel te zijn (al is het geen voordeel, want ruimte was mij verder bekend, gaat alleen om de relatief lage prijs/m2 als je wel alle m2 van de garage meetelt)

Mijn ervaring is hierin dat je vooral zelf moet opletten bij het vergelijken. Algemeen genomen geeft het puur een bepaalde tendens weer, die je uiteraard wel kunt meenemen bij het bepalen van de prijs die jij realistisch vindt voor een woning. Ik heb in mijn zoektocht makelaars gezien die woonoppervlak dat officieel niet telt, gewoon meenemen en dan even in de advertentie een zinnetje opnemen erover. Maar er zijn ook genoeg die het gewoon netjes volgens de officiële meting overnemen.

Verder zegt puur het aantal meters ook niet alles natuurlijk. Afhankelijk van de indeling zijn de opties die je hebt natuurlijk heel anders. Bijvoorbeeld in de verdeling/verhouding van de m2 tussen de standaard gemeenschappelijke ruimtes die meestal op de begane grond te vinden zijn (woonkamer, eethoek, keuken) en de rest van het huis (slaapkamers, zolder).

Wel mooi dat het voor jou uiteindelijk blijkbaar goed heeft uitgepakt!

[Qu3st]

Poh wat is het aanvragen van een hypotheek als controlfreak stressvol zeg! Morgen wordt dossier door 2e beoordelaar bekeken, hopelijk eind van de week een stempel erop. Gelukkig heb ik wel een relaxte adviseur, hij praat me de stress redelijk weg.

[F.Baarda]

Qu3st schreef op woensdag 13 september 2023 @ 13:35:
Poh wat is het aanvragen van een hypotheek als controlfreak stressvol zeg! Morgen wordt dossier door 2e beoordelaar bekeken, hopelijk eind van de week een stempel erop. Gelukkig heb ik wel een relaxte adviseur, hij praat me de stress redelijk weg.

Stress?? Ik heb net voor de 4e keer een hypotheek afgesloten. Nog nooit stress gehad. De laatste hypotheek bij ing af laten sluiten. Alle documenten van te voren verzameld en doorgezet naar hem. Binnen anderhalve week rond. Misschien dat het wat vlotter ging vanwege eigen geld en een lagere hypotheeksom dan de woningwaarde?

[wm1234]

Hier ook gisteren een hypotheek rond gekregen. Ik had maar 4 weken ipv 6 dus het moest precies passen.

Ik ben zelf financieel adviseur geweest bij de bank en nog steeds actief in het vastgoed maar zelfs toen ik er werkte vond ik dat ze veel vroegen maar het lijkt steeds erger te worden. Denk wel 50 documenten bij elkaar moeten zoeken + allerlei aanvullende verklaringen.

Je voelt je net een halve crimineel tegenwoordig, hoe je aan je centen komt (moet ik ook aan mijn klanten vragen) en dat het wel vrij veel is voor je leeftijd. Ook bij elke partij elke keer die WWFT, notaris, makelaar ,hypotheekadviseur, bank etc. Steeds hetzelfde onderzoek. Terwijl als je naar de situatie kijkt, 0 risico voor de bank (veel onderpand) en een structureel hoog inkomen maar ja, regels zijn regels.

Uiteindelijk verwachte doorlooptijd was 20 werkdagen maar nu was het uiteindelijk 12 werkdagen en heb ik letterlijk geen uur laten zitten tussen elke actie en taxatie direct de volgende dag na tekenen in de ochtend.

[ Voor 9% gewijzigd door wm1234 op 13-09-2023 14:02 ]

[Qu3st]

F.Baarda schreef op woensdag 13 september 2023 @ 13:56:
[...]


Stress?? Ik heb net voor de 4e keer een hypotheek afgesloten. Nog nooit stress gehad. De laatste hypotheek bij ing af laten sluiten. Alle documenten van te voren verzameld en doorgezet naar hem. Binnen anderhalve week rond. Misschien dat het wat vlotter ging vanwege eigen geld en een lagere hypotheeksom dan de woningwaarde?

Verschil is misschien dat het mijn eerste keer is haha, en alles wat ze wel niet vragen. Ik had ze beter mijn pc mee kunnen geven, staat toch alles op.

[F.Baarda]

Qu3st schreef op woensdag 13 september 2023 @ 14:02:
[...]

Verschil is misschien dat het mijn eerste keer is haha, en alles wat ze wel niet vragen. Ik had ze beter mijn pc mee kunnen geven, staat toch alles op.

Die ervaring heb ik ook niet. Ze vroegen eigenlijk niks. Werkgeversverklaring, uitdraai Spaar en lopende rekening van mijn vrouw en ik en het taxatierapport. Meer was er niet nodig. Geen bkr of andere zwarte lijst waar we op voorkomen, geen leningen of studiefinanciering oid. Dus nee, geen stress hier. Maar als het je eerste keer is begrijp ik het. Een goede adviseur is zijn geld dan wel waard (ook als je vaker met hypotheken te maken hebt gehad trouwens...)

[Get!em]

Die van eigenhuis (en daarmee dus ook Unive) is ook wel prima: in 10 minuten en 5x per persoon je DigiD inlog doen en alle relevante info is beschikbaar in het portaal van de adviseur.
Dan nog even werkgeversverklaring toevoegen en kopie ID en klaar ben je met officiële persoonlijke papieren. Later dan nog de taxaties.

[ Voor 4% gewijzigd door Get!em op 13-09-2023 16:04 ]

[XOR]

F.Baarda schreef op woensdag 13 september 2023 @ 13:56:
Stress?? Ik heb net voor de 4e keer een hypotheek afgesloten. Nog nooit stress gehad. De laatste hypotheek bij ing af laten sluiten. Alle documenten van te voren verzameld en doorgezet naar hem. Binnen anderhalve week rond. Misschien dat het wat vlotter ging vanwege eigen geld en een lagere hypotheeksom dan de woningwaarde?

Het grootste probleem dat ik had was dat ze vooraf niet duidelijk waren wat ze precies wilden hebben, en wanneer. Sommige zaken weet je van tevoren, maar als je situatie niet helemaal recht-toe-recht-aan is komt daar nog van alles bij. Bij ieder gesprek wilden ze dan voor het volgende weer X of Y hebben.

Les voor mij is de volgende keer bij het eerste gesprek om een zo uitputtend mogelijke lijst te vragen. Wat er dan nog bij komt is wel te overzien, en je hoeft minder ad hoc achter dingen aan.

[XOR]

Get!em schreef op woensdag 13 september 2023 @ 15:56:
Die van eigenhuis (en daarmee dus ook Unive) is ook wel prima: in 10 minuten en 5x per persoon je DigiD inlog doen en alle relevante info is beschikbaar in het portaal van de adviseur.

Ockto, gok ik?

[BootVluchteling]

XOR schreef op woensdag 13 september 2023 @ 23:42:
[...]

Ockto, gok ik?

Dat moest ik ook doen. Helemaal goud dat !!!

[champion16]

Een redelijk lastig vraagje (denk ik?), maar wel passend in dit topic. Zoals eerdere berichten van mij zal ik nu echt actief op zoek gaan (starterssegment in de randstad).

Het afgelopen jaar hoorde je allerlei verhalen dat de markt behoorlijk afgekoeld was, maar dat die nu weer aantrekt. Is jullie ervaring over t algemeen wel dat je nu iets meer tijd hebt om na te denken?
(Ervanuitgaande) dat je er direct na publiceren bij bent, dat er bijvoorbeeld wel tijd is voor een 2e bezichtiging. Of is het nog steeds zo dat er na de eerste bezichtiging al verwacht wordt dat er een beslissing genomen wordt.

Uiteraard zal veel ook afhangen van het type woning, de staat ervan en de locatie.

[Flix20]

champion16 schreef op donderdag 14 september 2023 @ 09:16:
Een redelijk lastig vraagje (denk ik?), maar wel passend in dit topic. Zoals eerdere berichten van mij zal ik nu echt actief op zoek gaan (starterssegment in de randstad).

Het afgelopen jaar hoorde je allerlei verhalen dat de markt behoorlijk afgekoeld was, maar dat die nu weer aantrekt. Is jullie ervaring over t algemeen wel dat je nu iets meer tijd hebt om na te denken?
(Ervanuitgaande) dat je er direct na publiceren bij bent, dat er bijvoorbeeld wel tijd is voor een 2e bezichtiging. Of is het nog steeds zo dat er na de eerste bezichtiging al verwacht wordt dat er een beslissing genomen wordt.

Uiteraard zal veel ook afhangen van het type woning, de staat ervan en de locatie.

Verschilt heel erg per huis.
Wij hebben onlangs een woning aangekocht die al 2 maanden te koop stond en we 2 maal zijn wezen kijken en kleien 2 weken over de onderhandelingen hebben gedaan.
Aan de overkant stond een vergelijkbaar huis, zelfde prijs. Die was in een week weg.

[wm1234]

@champion16 Zoals aangegeven ben ik actief in het vastgoed in de Randstad, denk aan Rotterdam/Den Haag regio en rondom.

Alle huizen die ik voor mijzelf heb bekeken, wel iets hogere prijsklasse maar lagere prijsklasse is nog heftiger. Gewoon veel aanvragen, alles wordt binnen een week weer verkocht en ook overboden. Bijvoorbeeld het huis heb ik nu gekocht voor 30k boven de vraagprijs (ligt nog steeds in lijn met de gemiddelde m2 prijs en de locatie is uniek) omdat ik het graag wilde maar er waren nog steeds partijen zei de makelaar die onder bieden.

In alle tijden heb ik altijd vrij snel succes, alleen vorig jaar was zeer lastig, denk aan 50k/75k overbieden zonder succes. Dat voelde vrij kansloos maar in die tijd, was het voornamelijk alles wat je leuk vindt op bieden (massa is kassa) en kijken of je het krijgt.

Maar wat belangrijk is, een aankoopmakelaar zou voor jou misschien wel gunstig zijn omdat ze je helpen sneller te beslissen maar de strategie die vrij aardig werkt:
- Gelijk gaan kijken.
- Sterk bod indienen -> ik ga altijd boven de vraagprijs zitten maar wel op huizen die wat lager in de markt zijn gezet. Grote disclaimer: Doe wel je huiswerk, kijk wat de gemiddelde m2 prijs is. Als een pand langer op de markt staat en al over prijst is moet je dit natuurlijk niet doen. Daarom is advies /huiswerk wel handig. De website Walterliving komt heel dicht bij makelaarsanalyses en databases.
- Opgeknapte huizen, nieuwe huizen, jaren 30 huizen opgeknapt, trekt de meeste aandacht en biedingen omdat niemand zin heeft om te klussen. Dus dat is altijd veel lastiger om te winnen.
- Twee keer kijken, kan je altijd nog doen nadat je het bod heb gewonnen. Zolang je niet hebt getekend zit je nergens aan vast. Niet teveel twijfelen.
- Laat altijd goed kijken naar de bouwkundige staat, als het een ouder huis is. Voor nieuwere huizen is het een beetje onzin.
- Veel biedingen gaan nu via een logboek, waar het hoogste bod + beste voorwaarden uitkomt. Als je verliest, kan je het logboek opvragen. Je kan dus (lage) biedingen doen om een beetje gevoel te krijgen wat de rest bied. Nadeel voor de aankoopmakelaar is dat ze op dit moment nauwelijks tot geen invloed meer hebben omdat de biedingen in een kluis gaan tot de eind tijd. Als het via een reguliere bieding gaat, dan kan je nog wel voordeel hebben met een aankoopmakelaar op basis van de relatie met de andere makelaar.

Maar voornamelijk doe je huiswerk, ga veel bekijken wat je wel en niet leuk vindt en zorg dat je scherp hebt wat jij belangrijk vindt (dat is 90% van het werk). Veel ruimte, uitzicht, appartement/woonhuis etc, welke wijk, klushuis of nieuwbouw etc. Als er dan iets langs komt, kan je direct executeren. Het valt mij op dat verkopers altijd gevoelig zijn voor zekerheid dus veel eigen geld, financiering al voorbereid /geregeld zodat je zelfverzekerd over komt. Prijs is nummer 1, gunstige voorwaarden iets minder belangrijk maar je wint er wel mee als de prijs vergelijkbaar is. Een aankoopmakelaar kost wat geld maar kan daar ook bij helpen.

Overal blijft Nederland een verziekte markt, die alleen maar erger wordt omdat er niets gebouwd wordt met steeds meer en veel mensen dus dat ziet er niet goed uit (behalve dan voor mensen die een huis hebben )

[ Voor 4% gewijzigd door wm1234 op 14-09-2023 09:49 ]

[BootVluchteling]

Flix20 schreef op donderdag 14 september 2023 @ 09:27:
[...]


Verschilt heel erg per huis.
Wij hebben onlangs een woning aangekocht die al 2 maanden te koop stond en we 2 maal zijn wezen kijken en kleien 2 weken over de onderhandelingen hebben gedaan.
Aan de overkant stond een vergelijkbaar huis, zelfde prijs. Die was in een week weg.

Heb je enig idee waarom het ene huis 2 maanden te koop stond en het andere huis binnen een week weg was?

[Flix20]

BootVluchteling schreef op donderdag 14 september 2023 @ 10:24:
[...]


Heb je enig idee waarom het ene huis 2 maanden te koop stond en het andere huis binnen een week weg was?

Meerdere redenen.

Huis A (ons huis) is in de jaren 80 grondig verbouwd onder toezien van een architect. Het is dus wat verouderd, maar is in de basis goed tot zeer goed gedaan.
Maar hier zit wel wat werk aan om het naar vandaag te halen. Dit is minus de keuken de delta in aankoopprijs geworden ook.

Huis B (de overkant) is in de jaren 2000 verbouwd geweest en in 2020 een nieuwe keuken en badkamer in gezet.
Dus dit is op het oog een 'beter' huis, maar als je goed keek zag je dat dat huis een ratje toe aan klusjes is geweest en dat veel zo goedkoop mogelijk gedaan is. De basis was dus minder en niet naar mijn standaard.
Iemand die er wellicht geen oog voor heeft, die zou het wel als goed kunnen beschouwen.

Huis A heeft tuin van 13x6m op Noord Westen.
Huis B heeft tuin van 8x6 op Zuid Oost

Wij hebben uiteindelijk 5% onder VP gekocht. De ander is voor VP gegaan.

[BootVluchteling]

Flix20 schreef op donderdag 14 september 2023 @ 10:42:
[...]


Meerdere redenen.

Huis A (ons huis) is in de jaren 80 grondig verbouwd onder toezien van een architect. Het is dus wat verouderd, maar is in de basis goed tot zeer goed gedaan.
Maar hier zit wel wat werk aan om het naar vandaag te halen. Dit is minus de keuken de delta in aankoopprijs geworden ook.

Huis B (de overkant) is in de jaren 2000 verbouwd geweest en in 2020 een nieuwe keuken en badkamer in gezet.
Dus dit is op het oog een 'beter' huis, maar als je goed keek zag je dat dat huis een ratje toe aan klusjes is geweest en dat veel zo goedkoop mogelijk gedaan is. De basis was dus minder en niet naar mijn standaard.
Iemand die er wellicht geen oog voor heeft, die zou het wel als goed kunnen beschouwen.

Huis A heeft tuin van 13x6m op Noord Westen.
Huis B heeft tuin van 8x6 op Zuid Oost

Wij hebben uiteindelijk 5% onder VP gekocht. De ander is voor VP gegaan.

Tuin speelt denk ik ook wel een grote rol. 30 M2 kleiner, maar wel goed tov de zon. Voor mij was dat nu ook een belangrijk punt. En een nieuwe keuken + badkamer betekent natuurlijk ook een hoop minder gezeik. Zeker als je niet zo technisch bent dat het én niet ziet of het slecht gedaan is ( vermoed ik zo ) en ook de kunde niet hebt om het aan te pakken als het wel gedaan moet worden. Maar goed. Daarom had ik ook een aankoopmakelaar in de arm genomen. En die verkoopt nu ook mijn huidige huis.

[Flix20]

BootVluchteling schreef op donderdag 14 september 2023 @ 10:51:
[...]


Tuin speelt denk ik ook wel een grote rol. 30 M2 kleiner, maar wel goed tov de zon. Voor mij was dat nu ook een belangrijk punt. En een nieuwe keuken + badkamer betekent natuurlijk ook een hoop minder gezeik. Zeker als je niet zo technisch bent dat het én niet ziet of het slecht gedaan is ( vermoed ik zo ) en ook de kunde niet hebt om het aan te pakken als het wel gedaan moet worden. Maar goed. Daarom had ik ook een aankoopmakelaar in de arm genomen. En die verkoopt nu ook mijn huidige huis.

Ik vind persoonlijk tuin van huis A een stuk beter. Daar is vanaf 10:00u achterin de tuin zon en dan vanaf een uur of 13:00 in heel de tuin, tot zonsondergang.
Huis B heeft enkel in de ochtend en nog een beetje in de middag zon.

Ik sta liever smiddags en avond achter de BBQ in de zon dan 's ochtends een kop koffie.

Toevallig wonen we nu 3 straten verderop met dezelfde ligging (balkon) als Huis A en dat is echt top.

[helmmen]

Flix20 schreef op donderdag 14 september 2023 @ 10:55:
[...]


Ik sta liever smiddags en avond achter de BBQ in de zon dan 's ochtends een kop koffie.

Een bouw man noemde het bij mij al de hele dag zon. Niemand zit in ze tuin in de ochtend en na werk heb je altijd nog zon.

[Kuusj]

Wat is jullie ervaring met het energielabel op de woning? Ik heb een woning aangeschaft met energielabel C. Hier wordt dan in aangegeven dat ik ramen heb met de volgende isolatiewaarde (even oppervlakten bij elkaar opgeteld):
- U 1,8 oppervlakte 10,3m2
- U 2,3 oppervlakte 3,7m2
- U 2,9 oppervlakte 8,2m2
- U 5,1 oppervlakte 0,6m2

Dit terwijl eigenlijk 80% van het glas 'U 1,1 HR++' glas is met kunststof kozijnen (uit 2001). Die 0,6m2 enkelglas klopt wel, raampje van de WC en 1 raam in de kelder.

Ook de spouw houden ze wisselende waarden aan terwijl overal nageisoleerd is met HR++ parels. Uitgaande van 6cm spouw zou ik ongeveer een R-waarde van 2 moeten halen, er staat alles tussen de 1,69 en 1,76.

Nu boeit het mij niet, het is beter dan ze aangeven. Maar ik vraag me wel af hoe accuraat zo'n label dan is?

[BootVluchteling]

Flix20 schreef op donderdag 14 september 2023 @ 10:55:
[...]


Ik vind persoonlijk tuin van huis A een stuk beter. Daar is vanaf 10:00u achterin de tuin zon en dan vanaf een uur of 13:00 in heel de tuin, tot zonsondergang.
Huis B heeft enkel in de ochtend en nog een beetje in de middag zon.

Ik sta liever smiddags en avond achter de BBQ in de zon dan 's ochtends een kop koffie.

Toevallig wonen we nu 3 straten verderop met dezelfde ligging (balkon) als Huis A en dat is echt top.

Goed punt, dan heb ik het verkeerd bekeken. Ik heb momenteel een tuin op het noorden en dan heb ik maar een beperkt aantal uren zon in mijn achtertuin..

[TvanW]

De site huisverklikker.nl is jammer genoeg niet meer bereikbaar.
Weet iemand wat er aan de hand is of heeft iemand en alternatief?

[BootVluchteling]

TvanW schreef op donderdag 14 september 2023 @ 12:55:
De site huisverklikker.nl is jammer genoeg niet meer bereikbaar.
Weet iemand wat er aan de hand is of heeft iemand en alternatief?

Wat gaf die website precies aan?

[Get!em]

BootVluchteling schreef op donderdag 14 september 2023 @ 12:58:
[...]


Wat gaf die website precies aan?

Alle woningen die in prijs gedaald zijn op funda en alle huizen die opnieuw beschikbaar zijn gekomen op funda na onsuccesvolle verkoop (of eraf gehaald door verkoper om andere redenen)

[helmmen]

Plugin van Walter living: Betrap de makelaar

[Get!em]

helmmen schreef op donderdag 14 september 2023 @ 13:35:
Plugin van Walter living: Betrap de makelaar

Dat is heel wat anders, die doet het per huis, op de pagina van funda.

De huisverklikker had lijsten met huizen gesorteerd op daling.

[Spikeee]

Ik heb vandaag een bod op een woning gedaan; 55K onder de vraagprijs. Betreft een eigenaar die onder curatele staat bij een een professional aangewezen door de rechtbank, 0 informatie beschikbaar over de woning; Woning staat al een aantal weken te koop; geen enkel bod.

Walter-living geeft aan dat de gemiddelde woning van deze makelaar tot wel 30K onder de vraagprijs verkocht wordt.

heeft grondig onderhoud nodig en de vraagprijs is minimaal 25k teveel en zelfs dan ga je nog uit van een woning die in goede staat is.Welke deze niet is. Besteed je dat werk uit; heb je het over 35-50k aan werkzaamheden. De bank doet de woning niet financieren voor de vraagprijs; Minimaal 10k minder. Ik verwacht dat in een fysieke taxatie niet veel meer dan de WOZ waarde overblijft (400k).

Ik heb een tijdslimitiet van 72uur doorgegeven, welke schriftelijk verlengt kan worden indien we 1:1 in onderhandeling gaan; gedurende die periode is het niet toegestaan voor de verkopende partij om met andere mensen te onderhandelen totdat onze onderhandeling gestaakt wordt (kan op ieder moment, door beide partijen).

Ik ben eens benieuwd wat de reactie is. Ik wil best nog wel iets omhoog; maar die ruimte is nogal beperkt. Dit vanwege de beperkte waardeontwikkeling en de hoeveelheid werk die moet gebeuren.

De enige voorwaarde die wij verwerkt hebben is bouwkundige keuring binnen bedenktijd gezien de onbekende staat van de structuur etc. Ik verwacht dat hier geen grote zaken uit komen buiten een lekkage hier en daar. De boel financieren is geen probleem.

[ Voor 13% gewijzigd door Spikeee op 14-09-2023 14:46 ]

[helmmen]

Spikeee schreef op donderdag 14 september 2023 @ 14:42:


Ik heb een tijdslimitiet van 72uur doorgegeven, welke schriftelijk verlengt kan worden indien we 1:1 in onderhandeling gaan; gedurende die periode is het niet toegestaan voor de verkopende partij om met andere mensen te onderhandelen totdat onze onderhandeling gestaakt wordt (kan op ieder moment, door beide partijen).

Bijzonder kan me niet voorstellen dat die 1 op 1 eis in enige maten standhoudt. Redelijk pittig onderhandelingstechnieken überhaupt voor iemand die onder curatelen staat. De rechter zal mogelijk moeten oordelen over de verkoop van het huis liggende aan de situatie. In dit soort situaties kan je vaak ook een bouwkundige keuring anders voor het teken van het koop contract laten uitvoeren. Desnoods maak je ze lekker met dat je het rapport ook aan hun zal overhandigen.

[Knopsje]

Na vele eerdere pogingen is het bij dit huis gelukt: ons bod is geaccepteerd! Daarom nu voor het eerst de volgende fase in, het voorlopig koopcontract. We hebben bij ons bod een voorbehoud van €10k opgenomen voor een bouwkundige keuring. Bieden ging via Move.nl, daar vul je gewoon een bedrag in.
In het voorlopig koopcontract staat nu

Indien uit het bouwkundig rapport blijkt dat de woning ernstige bouwkundige en/of constructieve gebreken vertoont, waarvan het herstel een bedrag van € 10.000,-, zegge TIENDUIZEND EURO exclusief BTW te boven gaat, kan de koper de koopovereenkomst kosteloos, boetevrij en zonder gerechtelijke tussenkomst ontbinden

De verkopende makelaar heeft er nu dus zelf €10k excl btw van gemaakt, waardoor het nu effectief €12k is geworden. Is het gebruikelijk dat dit excl BTW wordt opgeschreven?
Verder wordt in hetzelfde artikel ook Vereniging Eigen Huis uitgesloten voor de bouwkundige keuring:

Vereniging Eigen Huis is uitgesloten van het doen van een bouwkundige keuring.

Dit vind ik eigenlijk nog gekker, je bent als koper in principe toch vrij om je eigen bureau voor de keuring te selecteren?

[Anoniem: 1986520]

Er is niets voorlopigs aan het contract… vergeet dat woord zsm.

En je bepaalt in overleg wat erin komt. Als de verkoper een hekel heeft aan EH dan kan dat gewoon :-).

[Spikeee]

helmmen schreef op donderdag 14 september 2023 @ 15:04:
[...]


Bijzonder kan me niet voorstellen dat die 1 op 1 eis in enige maten standhoudt. Redelijk pittig onderhandelingstechnieken überhaupt voor iemand die onder curatelen staat. De rechter zal mogelijk moeten oordelen over de verkoop van het huis liggende aan de situatie. In dit soort situaties kan je vaak ook een bouwkundige keuring anders voor het teken van het koop contract laten uitvoeren. Desnoods maak je ze lekker met dat je het rapport ook aan hun zal overhandigen.

Ik wil vooral voorkomen dat men een bod tegen je gaat gebruiken. in feite is dit gewoon een mondeling contract; in feite een "good faith clause" in de zakelijke wereld is dat normale gang van zaken. Of men daarin meegaat dat gaan we zien. Ze kunnen altijd een tegenbod / andere voorwaarden voorstellen.

Dit is het enige bod; er kan eventueel wel wat bij maar we moeten redelijk blijven. De verkopende makelaar vertelde dat dit een professionele partij is en heel fijn is om mee te onderhandelen e.d.

We gaan het zien. ik lig er niet wakker van als het niet doorgaat. met de juiste voorwaarden is dit een goede kans. De vraagprijs is echt kansloos (in dat gebied). Dalende prijzen, te hoge m2 prijs, meer en meer aanbod; huizen verkopen zowat allemaal onder de vraagprijs (0 - -6%).

[ Voor 4% gewijzigd door Spikeee op 14-09-2023 15:52 ]

[Plempie]

Knopsje schreef op donderdag 14 september 2023 @ 15:34:
Na vele eerdere pogingen is het bij dit huis gelukt: ons bod is geaccepteerd! Daarom nu voor het eerst de volgende fase in, het voorlopig koopcontract. We hebben bij ons bod een voorbehoud van €10k opgenomen voor een bouwkundige keuring. Bieden ging via Move.nl, daar vul je gewoon een bedrag in.
In het voorlopig koopcontract staat nu
[...]

De verkopende makelaar heeft er nu dus zelf €10k excl btw van gemaakt, waardoor het nu effectief €12k is geworden. Is het gebruikelijk dat dit excl BTW wordt opgeschreven?
Verder wordt in hetzelfde artikel ook Vereniging Eigen Huis uitgesloten voor de bouwkundige keuring:

[...]

Dit vind ik eigenlijk nog gekker, je bent als koper in principe toch vrij om je eigen bureau voor de keuring te selecteren?

Gefeliciteerd! En zoals gezegd, vooral overleggen als je het niet eens bent met specifieke bepalingen. Uiteindelijk is het enige ‘voorlopige’ aan het huidige document dat ‘ie nog niet is getekend en dus nog kan worden aangepast. Zodra de handtekeningen eronder staan, is het gewoon het koopcontract en er is niets ‘voorlopigs’ meer aan. Die 10k zou ik uiteraard lekker laten staan zo. Wel zou ik nog even checken hoe die voorwaarde verder in je bod verwoord stond. Ging het daarbij ook specifiek alleen om kosten uit ernstige bouwkundige en/of constructieve gebreken? Anders komt deze bepaling momenteel wellicht wel helemaal niet overeen met je bod.

Eventueel kun je zelf natuurlijk ook de overeenkomst in z’n geheel vergelijken met de NVM modelversie of zelfs iemand daarvoor inhuren. Als je een aankoopmakelaar hebt, dan vooral het contract daarmee bespreken en die het verder met de verkopend makelaar laten uitvechten als je je niet kan vinden in bepaalde zaken.

Heb trouwens niet eerder gezien dat een specifieke partij wordt uitgesloten voor een keuring zoals hier. Behalve wanneer jij juist specifiek van plan was om de keuring door hen uit te laten voeren, zou ik er persoonlijk niet zo’n probleem van maken. Wel zou ik even specifiek vragen naar de reden ervoor, ook als je het verder wel prima vindt. Had het namelijk wel netjes gevonden als je hierop was gewezen. Kan me op zich wel een paar dingen voorstellen erbij:

- verkoper heeft een hekel aan VEH
- makelaar heeft een hekel aan VEH
- sprake van een bepaalde belangenverstrengeling (bijv verkoper of direct familielid wordt eigenlijk altijd ingeschakeld door VEH in de regio waar je koopt)
- makelaar heeft dit op een gegeven moment opgenomen en weet nu eigenlijk niet waarom het standaard in hun document staat ‘maar ze doen het altijd zo’…

[ Voor 5% gewijzigd door Plempie op 14-09-2023 17:02 ]

[Knopsje]

Bedankt voor het meedenken!
Inmiddels contact gehad met de makelaar, bedrag wordt aangepast naar €10k inclusief btw. Voor wat betreft het uitsluiten van VEH: hij gaf aan dat ze erg slechte ervaringen hebben met de zelfstandigen die hier in de regio door VEH worden ingeschakeld ("slechte rapporten, voor zowel koper als verkoper") en ze daarom al 5 jaar worden uitgesloten. Als ik hem moet geloven door 80% van alle makelaars hier in de regio.
Anyway, die laten we staan en ik zoek een kleiner bureau hier in de buurt.

Plempie schreef op donderdag 14 september 2023 @ 16:46:
[...]
Wel zou ik nog even checken hoe die voorwaarde verder in je bod verwoord stond. Ging het daarbij ook specifiek alleen om kosten uit ernstige bouwkundige en/of constructieve gebreken? Anders komt deze bepaling momenteel wellicht wel helemaal niet overeen met je bod.

Dit is inderdaad wel een aandachtspunt, in het bod hebben we het zo vermeld:

"Voorbehoud voor het uitvoeren van een bouwtechnische keuring binnen 17 dagen na overeenstemming waarbij het totaal aan direct noodzakelijke verbeteringen niet meer mag kosten dan € 10.000,-"

Dat is inderdaad wel een groot verschil met "ernstige bouwkundige en/of constructieve gebreken", daar ga ik nog even achteraan.

[koksie]

In mijn regio ken ik 1 makelaar die structureel bij elk huis in de tekst zet dat VEH niet toegestaan is voor bouwkundige keuringen. Blijkbaar is daar een paar keer iets voorgevallen waardoor deze makelaar niet meer met VEH wil werken. Ik zie dat ook alleen bij deze makelaar, alle andere kantoren hier in de regio hebben deze voorwaarde niet.
Iedere keer als ik het lees, geeft het me toch een beetje een gek gevoel.

[Flix20]

Knopsje schreef op donderdag 14 september 2023 @ 20:47:
Bedankt voor het meedenken!
Inmiddels contact gehad met de makelaar, bedrag wordt aangepast naar €10k inclusief btw. Voor wat betreft het uitsluiten van VEH: hij gaf aan dat ze erg slechte ervaringen hebben met de zelfstandigen die hier in de regio door VEH worden ingeschakeld ("slechte rapporten, voor zowel koper als verkoper") en ze daarom al 5 jaar worden uitgesloten. Als ik hem moet geloven door 80% van alle makelaars hier in de regio.
Anyway, die laten we staan en ik zoek een kleiner bureau hier in de buurt.


[...]

Dit is inderdaad wel een aandachtspunt, in het bod hebben we het zo vermeld:
[...]

Dat is inderdaad wel een groot verschil met "ernstige bouwkundige en/of constructieve gebreken", daar ga ik nog even achteraan.

Perfectkeur heb ik goede ervaringen mee. Nu al 2 keuringen laten doen door ze.
Werken landelijk.

Je zou kunnen vragen naar Phiep. Erg fijne man en als je met'm meeloopt geeft ie je ook veel tips hoe je bepaalde dingen goed kan aanpakken.
Ook heb je binnen 24u je rapport binnen.

[Wolly]

Flix20 schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 09:49:
[...]

Perfectkeur heb ik goede ervaringen mee. Nu al 2 keuringen laten doen door ze.
Werken landelijk.

Je zou kunnen vragen naar Phiep. Erg fijne man en als je met'm meeloopt geeft ie je ook veel tips hoe je bepaalde dingen goed kan aanpakken.
Ook heb je binnen 24u je rapport binnen.

Wel eerst dit lezen voor je dat bedrijf inschakelt.

[THM0]

koksie schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 09:40:
In mijn regio ken ik 1 makelaar die structureel bij elk huis in de tekst zet dat VEH niet toegestaan is voor bouwkundige keuringen. Blijkbaar is daar een paar keer iets voorgevallen waardoor deze makelaar niet meer met VEH wil werken. Ik zie dat ook alleen bij deze makelaar, alle andere kantoren hier in de regio hebben deze voorwaarde niet.
Iedere keer als ik het lees, geeft het me toch een beetje een gek gevoel.

Dat is toch ook helemaal niet aan de makelaar?

[Flix20]

Wolly schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 09:52:
[...]


Wel eerst dit lezen voor je dat bedrijf inschakelt.

Heb bij ons nog geen onjuistheden ontdekt gelukkig.
En die 50eu hebben wij als korting doorbelast gekregen van onze makelaar

[koksie]

THM0 schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 09:57:
[...]

Dat is toch ook helemaal niet aan de makelaar?

Klopt, maar ik denk dat de makelaar dit standaard in elk koopcontract zet en dat het een voorwaarde is die de verkoper (op instigatie van de makelaar) stelt in de onderhandelingen.

[Wolly]

Flix20 schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 09:58:
[...]


Heb bij ons nog geen onjuistheden ontdekt gelukkig.
En die 50eu hebben wij als korting doorbelast gekregen van onze makelaar

Het gaat niet alleen om onjuistheden maar ook om de 'reeele' geschatte kosten (welke altijd erg laag uitvallen) en het feit dat ze bepaalde zaken niet of zeer summier controleren.

Als je dat weet is het prima, maar veel mensen nemen aan dat Perfectkeur of collega bedrijven dat allemaal wel of anders doen en dan heb je later de poppen aan het dansen. Verkoper zegt "Je hebt zelfs een bouwkundige keuring gedaan, succes ermee" en keurder zegt "Zie mijn voorwaarden, er staat duidelijk wat ik wel en niet doe".

[Flix20]

Wolly schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 10:02:
[...]


Het gaat niet alleen om onjuistheden maar ook om de 'reeele' geschatte kosten (welke altijd erg laag uitvallen) en het feit dat ze bepaalde zaken niet of zeer summier controleren.

Als je dat weet is het prima, maar veel mensen nemen aan dat Perfectkeur of collega bedrijven dat allemaal wel of anders doen en dan heb je later de poppen aan het dansen. Verkoper zegt "Je hebt zelfs een bouwkundige keuring gedaan, succes ermee" en keurder zegt "Zie mijn voorwaarden, er staat duidelijk wat ik wel en niet doe".

Die kan ik volgen en als je inderdaad een sumiere inschatting hebt, dan kan je nog wel eens met de gebakken peren zitten ja.
Overigens was ikzelf niet bekend met dit artikel en praktijken.

Mijn ervaring met bouwkundige keuringen (N=3 waarvan 2 PK) is dat ze juist heel voorzichtig en ruim zijn.
Weliswaar reken ikzelf met materiaal kosten en niet arbeid omdat ik veelal van de klussen die er bij mij naar boven zijn gekomen zelf ga doen.

[Knopsje]

Wolly schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 09:52:
[...]


Wel eerst dit lezen voor je dat bedrijf inschakelt.

Artikel was ik inderdaad ook tegen gekomen, PerfectKeur valt daardoor voor mij in ieder geval af. Makelaar noemde het ook als een van de opties, maar zoek liever zelf iemand die ik vertrouw.

[wm1234]

De makelaar krijgt rond de 75 euro provisie als die Perfectkeur gebruikt, beter iemand die in de bouw actief is. Perfectkeur is daardoor niet direct slecht, ligt er maar net aan wie langs komt.

Vereniging eigen huis is ook zo'n club die overal provisie op probeert te pakken met lage kwaliteit. Toch vertrouwt door veel mensen.

Je kan beter een lokaal bureau inschakelen (vaak worden ingehuurd door de grote partijen, als contractor), die al 100 jaar in het vak zit en overal goed kijkt. Vooral op de grote structurele dingen haken ze vaak af (in de kruipruimte kruipen) of het dak op klimmen. Dat moet je vooraf vragen, anders heb je er nauwelijks iets aan.

[ Voor 11% gewijzigd door wm1234 op 15-09-2023 16:16 ]

[XOR]

BootVluchteling schreef op donderdag 14 september 2023 @ 08:39:
Dat moest ik ook doen. Helemaal goud dat !!!

Handig en snel is het wel, maar het maakt het wel minder doorzichtig wat je nu precies deelt, nog even los van dat er nu ook nog weer een derde partij bij betrokken is. Afhankelijk van de aanbieder heb je echter geen keus.

[Flix20]

XOR schreef op vrijdag 15 september 2023 @ 18:09:
[...]

Handig en snel is het wel, maar het maakt het wel minder doorzichtig wat je nu precies deelt, nog even los van dat er nu ook nog weer een derde partij bij betrokken is. Afhankelijk van de aanbieder heb je echter geen keus.

Wat mij betreft mogen ze een soortgelijke check wel bij wet verplichten.
Dat je geen grijs gebied meer krijgt met het wel of niet doorgeven van bijvoorbeeld een studieschuld.
Of dat men zich van geen kwaad bewust is en dat er dan toch een lening/BKR uit de hoge hoed komt.
Dan ben je als verkoper ook benadeeld.

[Knopsje]

Naar aanleiding van de opmerking van @Plempie heb ik de ontbindende voorwaarde in ons bod vergeleken met de formulering in het koopcontract. Ons bod was als volgt (de standaardtekst van Movel.nl als je een bouwkundige keuring aangeeft):

Voorbehoud voor het uitvoeren van een bouwtechnische keuring binnen 17 dagen na overeenstemming waarbij het totaal aan direct noodzakelijke verbeteringen niet meer mag kosten dan € 10.000,-

In het koopcontract is het als volgt opgenomen:

Indien uit het bouwkundig rapport blijkt dat de woning ernstige bouwkundige en/of constructieve gebreken vertoont, waarvan het herstel een bedrag van € 10.000,-, zegge TIENDUIZEND EURO exclusief BTW te boven gaat, kan de koper de koopovereenkomst kosteloos, boetevrij en zonder gerechtelijke tussenkomst ontbinden, mits hij dit uiterlijk op 2 oktober 2023 meldt.

Naar mijn idee is dat laatste een stuk restrictiever dan wij zelf aangegeven hadden: het gaat nu enkel om ernstige bouwkundige en/of constructieve gebreken, en afhankelijk van hoe je het leest mogelijk ook niet meer om het totaal maar slechts indien 1 van de gebreken boven de 10.000 uitkomt.
Ik heb bij de verkopende makelaar aangegeven dat anders te willen hebben, namelijk de Directkosten (0 tot 1 jaar) volgens het model voor een bouwkundige keuring.

Hierop heeft de verkopende makelaar zojuist de volgende reactie gegeven:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Ik wil er de koop niet op laten klappen maar ik vind het wel een vreemde gang van zaken dat ze ons bod accepteren met een vrij duidelijk voorbehoud, dat vervolgens niet op die manier in het koopcontract wordt gezet en ze er dan nu zo moeilijk over doen. Hoe kijken jullie hier naar?

[ebk71]

Knopsje schreef op zaterdag 16 september 2023 @ 13:21:
Naar aanleiding van de opmerking van @Plempie heb ik de ontbindende voorwaarde in ons bod vergeleken met de formulering in het koopcontract. Ons bod was als volgt (de standaardtekst van Movel.nl als je een bouwkundige keuring aangeeft):

[...]

In het koopcontract is het als volgt opgenomen:

[...]


Naar mijn idee is dat laatste een stuk restrictiever dan wij zelf aangegeven hadden: het gaat nu enkel om ernstige bouwkundige en/of constructieve gebreken, en afhankelijk van hoe je het leest mogelijk ook niet meer om het totaal maar slechts indien 1 van de gebreken boven de 10.000 uitkomt.
Ik heb bij de verkopende makelaar aangegeven dat anders te willen hebben, namelijk de Directkosten (0 tot 1 jaar) volgens het model voor een bouwkundige keuring.

Hierop heeft de verkopende makelaar zojuist de volgende reactie gegeven:

***members only***

Ik wil er de koop niet op laten klappen maar ik vind het wel een vreemde gang van zaken dat ze ons bod accepteren met een vrij duidelijk voorbehoud, dat vervolgens niet op die manier in het koopcontract wordt gezet en ze er dan nu zo moeilijk over doen. Hoe kijken jullie hier naar?

De makkelijke reactie, want ik ben niet de koper: dan hebben jullie wat te verbergen. Want er zijn genoeg zaken die niet bouwkundig hoeven te zijn maar wel degelijk hoge kosten met zich meebrengen.

[Thunder]

Kan even geen voorbeeld bedenken van wat een “direct noodzakelijke verbetering” is maar geen “ernstig bouwkundig en/of constructief gebrek” is? Ik snap ze wel, als jij de keuken ineens direct noodzakelijk wil verbeteren, of direct noodzakelijk toch overal driedubbel glas wil…

[HEY_DUDE]

Knopsje schreef op zaterdag 16 september 2023 @ 13:21:
Naar aanleiding van de opmerking van @Plempie heb ik de ontbindende voorwaarde in ons bod vergeleken met de formulering in het koopcontract. Ons bod was als volgt (de standaardtekst van Movel.nl als je een bouwkundige keuring aangeeft):

[...]

In het koopcontract is het als volgt opgenomen:

[...]


Naar mijn idee is dat laatste een stuk restrictiever dan wij zelf aangegeven hadden: het gaat nu enkel om ernstige bouwkundige en/of constructieve gebreken, en afhankelijk van hoe je het leest mogelijk ook niet meer om het totaal maar slechts indien 1 van de gebreken boven de 10.000 uitkomt.
Ik heb bij de verkopende makelaar aangegeven dat anders te willen hebben, namelijk de Directkosten (0 tot 1 jaar) volgens het model voor een bouwkundige keuring.

Hierop heeft de verkopende makelaar zojuist de volgende reactie gegeven:

***members only***

Ik wil er de koop niet op laten klappen maar ik vind het wel een vreemde gang van zaken dat ze ons bod accepteren met een vrij duidelijk voorbehoud, dat vervolgens niet op die manier in het koopcontract wordt gezet en ze er dan nu zo moeilijk over doen. Hoe kijken jullie hier naar?

Beste verkopers jullie hebben tot maandagmorgen 12:00 om akkoord te gaan.

Nou ja ik heb makkelijk praten. Het is altijd makkelijker onderhandelen als je nog kan weglopen bij de deal. Hoe lang stond het huis te koop? Als het enige tijd te koop heeft gestaan kan ik me ook moeilijk voorstellen dat verkopers het hier op laten klappen. Of beetje mee bewegen en een uiterste poging te doen en het bedrag op te hogen naar 15k. Beetje mee bewegen houd de sfeer altijd beter dan de poot stijf houden.

[Knopsje]

Thunder schreef op zaterdag 16 september 2023 @ 13:46:
Kan even geen voorbeeld bedenken van wat een “direct noodzakelijke verbetering” is maar geen “ernstig bouwkundig en/of constructief gebrek” is? Ik snap ze wel, als jij de keuken ineens direct noodzakelijk wil verbeteren, of direct noodzakelijk toch overal driedubbel glas wil…

Maar het gaat toch niet om wat ik direct noodzakelijk vind, maar een expert? Dat een verouderde badkamer of keuken daar niet onder valt lijkt me logisch. Maar stel dat de kozijnen zo slecht in de verf zitten dat direct herstel nodig is, is dat dan een ernstig bouwkundig gebrek? Het model voor een bouwkundige keuring gaat uit van de volgende onderverdeling:

Dat lijkt me vrij helder en volgens mij ook wat gangbaar is, je voorbehoud neem je op ten aanzien van de directkosten.

HEY_DUDE schreef op zaterdag 16 september 2023 @ 13:48:
[...]


Beste verkopers jullie hebben tot maandagmorgen 12:00 om akkoord te gaan.

Nou ja ik heb makkelijk praten. Het is altijd makkelijker onderhandelen als je nog kan weglopen bij de deal. Hoe lang stond het huis te koop? Als het enige tijd te koop heeft gestaan kan ik me ook moeilijk voorstellen dat verkopers het hier op laten klappen. Of beetje mee bewegen en een uiterste poging te doen en het bedrag op te hogen naar 15k. Beetje mee bewegen houd de sfeer altijd beter dan de poot stijf houden.

Goed punt, naar 15k ophogen om mee te bewegen kan inderdaad. Zou ook nog kunnen voorstellen om de keuring zo te plannen dat het binnen de 3 dagen bedenktijd valt, dan hebben ze snel zekerheid en speelt het bedrag wel/niet geen rol meer.

[ Voor 26% gewijzigd door Knopsje op 16-09-2023 14:24 ]

[Thunder]

Snap het van jouw perspectief ook wel. Maar de verkopende partij plaatst zich met die voorwaarden in een afhankelijke positie van een expert betaald door jou, op basis van wat voor mijn gevoel ook vrij brede taal is. Nogmaals, ik denk niet dat het per se goed of fout is, maar het gaat om hun gevoel erbij - en ook jouw gevoel natuurlijk.

Zeker met de passage dat een en ander al verwerkt zit in de koopsom kan ik begrijpen dat zij denken al iets gezakt te zijn voor te voorzien onderhoud aan jouw kant. Als er écht iets scheef ziet wat je nog niet weet zal het toch wel constructief of structureel zijn? Je kan voorstellen jouw tekst te houden en op te rekken naar 25k als compromis?

[ANdrode]

Knopsje schreef op zaterdag 16 september 2023 @ 13:21:
Ik wil er de koop niet op laten klappen maar ik vind het wel een vreemde gang van zaken dat ze ons bod accepteren met een vrij duidelijk voorbehoud, dat vervolgens niet op die manier in het koopcontract wordt gezet en ze er dan nu zo moeilijk over doen. Hoe kijken jullie hier naar?

Zoals ik

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

lees in dit citaat, geeft de makelaar impliciet namens de verkoper aan dat ze verwachten dat er een groot risico is dat er een totaal van >10K bouwkundige + niet-bouwkundige direct noodzakelijke verbeteringen ontdekt gaan worden bij de keuring.

Hoe goed was die prijs?

[Anoniem: 1986520]

Dat staat er natuurlijk niet….. ik vindt de tweede formulering prima weergeven dat het gewoon alleen moet gaan om het totaal aan ernstige gebreken dat direct moet worden gerepareerd.

Er zijn nou eenmaal niet echt kwaliteitsnormen voor keurders dus die kunnen in principe alles opschrijven. Dan wil je gewoon in je contract een duidelijke tekst hebben staan.

Lees bijvoorbeeld deze eens ; Bouwkundige keuring - CV vervangen directe kosten?

[ANdrode]

Anoniem: 1986520 schreef op zaterdag 16 september 2023 @ 18:15:
Dat staat er natuurlijk niet….. ik vindt de tweede formulering prima weergeven dat het gewoon alleen moet gaan om het totaal aan ernstige gebreken dat direct moet worden gerepareerd.

In isolatie is de definitie prima. Nu speelt men hier echter een iteratief spel. Waarom zou je inzetten op de strictere definitie? Waarom is de tegenzet geen hoger bedrag? Is het een klushuis?

Het spel is tactisch.

Lees bijvoorbeeld deze eens ; Bouwkundige keuring - CV vervangen directe kosten?

Ben nu vooral benieuwd of ze een definitie accepteren waarin de kosten niet direct zichtbaar hoeven zijn. Dat vind ik wel raar. Of ontbreekt door gebrek aan context.

Duidelijk topic: "overigens wel een beetje een misser van je verkoop makelaar, die had de kosten van een nieuwe ketel moeten verwerken in een plafond voor een bouwtechnische keuring, dan had je dit probleem niet gehad".

Hier zet de makelaar in op 10k (gegeven door koper, waarschijnlijk passend bij staat) én de brede definitie. Dat is in mijn ogen tactisch.

[XOR]

Flix20 schreef op zaterdag 16 september 2023 @ 12:36:
Wat mij betreft mogen ze een soortgelijke check wel bij wet verplichten.
Dat je geen grijs gebied meer krijgt met het wel of niet doorgeven van bijvoorbeeld een studieschuld.
Of dat men zich van geen kwaad bewust is en dat er dan toch een lening/BKR uit de hoge hoed komt.
Dan ben je als verkoper ook benadeeld.

Die verplichting is er al, een technische maatregel gaat daar niets aan veranderen.

Los van dat je, nogmaals, dan ook weer vastzit aan allerlei afhankelijkheden en ondoorzichtigheden. Dan ligt bakken met data gecentraliseerd bij (nog) een random partij.

We moeten als maatschappij echt eens leren dat een technische oplossing geen wondermiddel is. Een goede oplossing is fundamenteel altijd mensenwerk. Dat geloof in een Wunderwaffe, een technische oplossing die allerlei complexe problemen oplost, blijkt keer op keer desastreus.

[Sport_Life]

@Knopsje

Thunder schreef op zaterdag 16 september 2023 @ 13:46:
Kan even geen voorbeeld bedenken van wat een “direct noodzakelijke verbetering” is maar geen “ernstig bouwkundig en/of constructief gebrek” is? Ik snap ze wel, als jij de keuken ineens direct noodzakelijk wil verbeteren, of direct noodzakelijk toch overal driedubbel glas wil…

Dat is een wezenlijk verschil in nadeel (risico) voor kopers !

Als er uitkomt dat er houtrot aanwezig is waardoor alle kozijnen vervangen moeten worden is dat wel een 'direct noodzakelijke verbetering', maar - mogelijk - geen ernstig bouwkundig gebrek.

Bij dat laatste denk ik aan een draagmuur die is verwijderd, uitbouw die niet voldoende dragend is, etc.

Als duidelijk is dat er (klein) onderhoud nodig is dan snap ik die verkopers wel , immers je zit zo aan de 10k kosten. Niet helemaal netjes natuurlijk, maar zo werkt het ..
Aan jullie om het te accepteren of niet. Ik durf met zekerheid te zeggen dat als jullie de oude tekst er per se in willen het ook wel goed komt, een woning opnieuw aanbieden is altijd nadelig.

[ Voor 18% gewijzigd door Sport_Life op 16-09-2023 22:31 ]

[Knopsje]

Precies dat verschil is inderdaad wel waarom ik er niet blij mee ben. Volgen van het bouwkundig rapport is heel duidelijk, terwijl door de benaming ‘ernstig bouwkundig’ te hanteren het mogelijk na de keuring een woordenspel wordt waarbij iemand (de verkopers, makelaar?) gaat bepalen wat van de keuring wel of niet aan hun definitie voldoet. Daar heb ik eigenlijk geen zin in.
Qua context, huis stond te koop voor 425k. Wij vonden het eigenlijk te duur voor wat het was en gezien onze ervaringen in de regio (steeds flink overboden) hebben we 401 geboden, inclusief dus het genoemde voorbehoud. Hadden nooit verwacht het voor die prijs te krijgen, maar ik wil alsnog liever niet met een hele hoop onvoorziene kosten opgescheept zitten.

[Sport_Life]

Knopsje schreef op zaterdag 16 september 2023 @ 22:48:
Precies dat verschil is inderdaad wel waarom ik er niet blij mee ben. Volgen van het bouwkundig rapport is heel duidelijk, terwijl door de benaming ‘ernstig bouwkundig’ te hanteren het mogelijk na de keuring een woordenspel wordt waarbij iemand (de verkopers, makelaar?) gaat bepalen wat van de keuring wel of niet aan hun definitie voldoet. Daar heb ik eigenlijk geen zin in.
Qua context, huis stond te koop voor 425k. Wij vonden het eigenlijk te duur voor wat het was en gezien onze ervaringen in de regio (steeds flink overboden) hebben we 401 geboden, inclusief dus het genoemde voorbehoud. Hadden nooit verwacht het voor die prijs te krijgen, maar ik wil alsnog liever niet met een hele hoop onvoorziene kosten opgescheept zitten.

Tja als ik het goed begrijp is jullie bod met die initiële tekst geaccepteerd, dus dan denk ik dat je dat er ook wel in krijgt.

Tenzij je het per se wilt hebben.. maar houd dan rekening met nog wat kosten voor onderhoud. Wij hebben bij de laatste aankoop ook bepaalde clausules geaccepteerd, maar we vonden de prijs ook zeer gunstig en we wilden het per se hebben. (Andere tijd met 1% rente).

Uiteindelijk zal een rechter beoordelen of het wel of geen ernstig gebrek is, maar dan heb je al een heel slopend voortraject gehad waar je echt geen zin in hebt..

[ Voor 15% gewijzigd door Sport_Life op 16-09-2023 22:58 ]

[Laapo]

Knopsje schreef op zaterdag 16 september 2023 @ 14:02:
[...]

Maar het gaat toch niet om wat ik direct noodzakelijk vind, maar een expert? Dat een verouderde badkamer of keuken daar niet onder valt lijkt me logisch. Maar stel dat de kozijnen zo slecht in de verf zitten dat direct herstel nodig is, is dat dan een ernstig bouwkundig gebrek? Het model voor een bouwkundige keuring gaat uit van de volgende onderverdeling:
[Afbeelding]
Dat lijkt me vrij helder en volgens mij ook wat gangbaar is, je voorbehoud neem je op ten aanzien van de directkosten.


[...]

Goed punt, naar 15k ophogen om mee te bewegen kan inderdaad. Zou ook nog kunnen voorstellen om de keuring zo te plannen dat het binnen de 3 dagen bedenktijd valt, dan hebben ze snel zekerheid en speelt het bedrag wel/niet geen rol meer.

Jouw manier is precies zoals je het als koper zou moeten willen. Die 0-1 jaar is waar ook geldverstrekkers naar kijken.

Je kunt waarschijnlijk een beroep op het financieringsvoorbehoud doen als die kosten in 0-1jr echt fors zijn. Banken willen dat niet in de boeken hebben zonder dat ze zeker zijn dat het achterstallige onderhoud wordt uitgevoerd. Als je dat niet wil kan meefinancieren kun je wellicht een afwijzing krijgen.

Met je hypotheekadviseur overleggen hoe dat precies zit/kan.

[Hbeez]

Knopsje schreef op zaterdag 16 september 2023 @ 14:02:
[...]
Maar stel dat de kozijnen zo slecht in de verf zitten dat direct herstel nodig is, is dat dan een ernstig bouwkundig gebrek?

Een slecht kozijn is geen ernstig bouwkundig gebrek, maar het feit dat we deze discussie hebben geeft al aan waarom je niet akkoord wilt gaan met de tekst van de makelaar..

Nog even in mijn bouwtechnisch rapport nagekeken om je indicatie te geven wanneer een kozijn direct moet worden hersteld, ik had namelijk kozijnen in verschillende condities..

• Schilderwerk van kozijnen zo slecht dat er sprake was van houtrot - wel direct noodzakelijk
• Gebreken aan kitwerk en/op stopverf (risico vochtintreding) - wel direct noodzakelijk
• Kozijn niet geschikt voor zware isolerende beglazing met risico op werken houtverbindingen / uithangen - niet direct noodzakelijk
• capillaire werking, risico op vochtintreding - wel direct noodzakelijk
• matig schilderwerk - niet direct noodzakelijk

De directe kosten zijn dus met name door slecht onderhoud en geen bouwkundig gebrek.

Het leest alsof je de juiste keuze hebt gemaakt door een bod te doen met max 10k€ directkosten, ik zou dat ook niet zomaar verhogen. Een deel van de termijnkosten pak je waarschijnlijk nu ook al bij het intrekken/verhuizen. Daarnaast is dit veel helderder gedefinieerd dan hoe de makelaar het nu opschrijft.

Ik zou zelf niet akkoord gaan met de tekst in het koopcontract. Blijkbaar zijn ze bang dat er nog wat lijken uit de kast vallen.

[ Voor 11% gewijzigd door Hbeez op 17-09-2023 02:28 ]

[marcelcee]

Onlangs met hetzelfde bijltje gehakt als hierboven. Onze aankoopmakelaar wist wel raad met de bouwkundige keuring en toch snel duidelijkheid voor de verkopers. In ons bod was opgenomen dat we na mondelinge overeenkomst over de prijs, direct een bouwkundige keuring lieten uitvoeren. En daarna overeenkomst tekenen. Binnen paar dagen keuring gehad en alles ok. Daarmee staat er dus niks in de koopovereenkomst over de bouwkundige keuring.

Wij blij dat we iets meer zekerheid hebben (keuring is echt geen heilige graal). Verkoper blij dat ie enkel nog financieringsvoorbehoud hoeft af te wachten.

Mijn tip zou dus zijn om nu een keurder te regelen die bijv. maandag of dinsdag langs kan komen. En ik zou het gelijk afstemmen met de verkoopmakelaar (zodat hij je niet aan het lijntje houdt wanneer er gekeurd kan worden).
Dan zit je nog vóór het tekenen en zeker in je bedenktijd als je het rapport krijgt (bij ons enkele uren na keuring). Als je dit hebt afgesproken ga je gewoon akkoord met de tekst van de verkoper. Dat maakt dan nl. helemaal niks meer uit. Of je laat het voorbehoud helemaal achterwege.

[helmmen]

marcelcee schreef op zondag 17 september 2023 @ 04:03:
Onlangs met hetzelfde bijltje gehakt als hierboven. Onze aankoopmakelaar wist wel raad met de bouwkundige keuring en toch snel duidelijkheid voor de verkopers.

Dit is by far de beste aanpak, maar het vereist wel dat je bekend staat als een hele serieuze onderwezen koper of je een aankoop makelaar hebt die duidelijk kan maken dat je niet weg schrikt als er 5-10k aan spul op komt. Maar echt doet voor funderingen en andere zware elementen.