Bouwkundige keuring - CV vervangen directe kosten?

[CirclDigital]

Ik loop tegen een bijzonder gevalletje aan.... advies is welkom.

Het contract voor de verkoop van mijn huis is inmiddels getekend en de bedenktermijn voor de koper is voorbij. De enige ontbindende voorwaarde is nog een bouwkundige keuring met als (standaard) tekst:

blijkt dat de onroerende zaak fundamentele bouwtechnische gebreken vertoont welke; bij de bezichtiging niet zichtbaar waren, direct hersteld dienen te worden en waarvan de herstelkosten een bedrag van € x.xxx,- te boven gaan.

Nu is die keuring gedaan en ligt er een rapport op basis waarvan de kopers proberen opnieuw te onderhandelen over de prijs.... en natuurlijk is in de keuring er een bedrag aan directe kosten opgenomen net enkele honderden euro's boven de grenswaarde waarbij er in mijn optiek erg naar dit bedrag is toegeschreven.

Niet onlogisch, zie nu eigenlijk pas dat een keurder niet aan enige kwalificatie hoeft te voldoen en de kopers betalen zijn rekening....

Maar inhoudelijk gaat het, buiten wat kleine dingen zoals een verkleurd kitrandje en 1 scheurtje in een voeg, vooral om het vervangen van een boeiboard, schilderwerk op 1 verdieping (andere 2 zijn net gedaan) en het vervangen van de CV ketel.

Zeker die CV, dat bedrag is al 40% van het totaal, was voor mij een verrassing. In alle verkoopdocumentatie staat dat de ketel van 2001 is. En we hebben tijdens de bezichtiging hier ook uitgebreid over gesproken (de 2e bezichtiging was ik bij). Ding werkt nog prima en is alleen economisch afgeschreven. Voor onderhoud zijn er nog gewoon alle onderdelen verkrijgbaar.

Kortom, ik zoek de bevestiging dat dit een onzinnige basis is om te ontbinden (of eigenlijk te heronderhandelen). Maar iemand die wel gemotiveerd kan aangeven dat dit niet zo is mag dat natuurlijk ook vinden :-).

Eigenlijk is voor het vervangen van het boeiboard ook zoiets te bedenken. Niet expliciet besproken maar overduidelijk zichtbaar tijdens de bezichtigingen. Beide zaken zijn 80% van de nu beschreven "directe" kosten.

[lasharor]

Er is toch niets om te herstellen? CV ketel werkt en is volgens specificatie (uit 2001).

Het is niet alsof ze dit niet wisten voordat ze die handtekening hebben gezet. Ik denk dat ze een punt zouden hebben op het moment dat die CV ketel niet of niet goed blijkt te werken tijdens die keuring terwijl jij aangegeven hebt dat die het wel goed doet.

[Rukapul]

Wat is de volledige letterlijke clausule in het voorlopig koopcontract?

Alleen

blijkt dat de onroerende zaak fundamentele bouwtechnische gebreken vertoont welke; bij de bezichtiging niet zichtbaar waren, direct hersteld dienen te worden en waarvan de herstelkosten een bedrag van € x.xxx,- te boven gaan.

is simpel, want de 2 genoemde punten waren zichtbaar/bekend (en dan kun je ook nog twisten wat 'fundamentele bouwtechnische gebreken' zijn). De kosten voor deze punten zijn ook simpel te bepalen vervolgens.

'nee' zeggen en door.

[ Voor 80% gewijzigd door Rukapul op 12-01-2023 13:21 ]

[Bob]

ik lees fundamentele bouwtechnische gebreken die direct hersteld moeten worden aan een kant, en dan:
verkleurd kitrandje en 1 scheurtje in een voeg, vooral om het vervangen van een boeiboard, schilderwerk op 1 verdieping en het vervangen van de CV ketel.

Wut? Goed geprobeerd zou ik zeggen, en proficiat met de verkoop.

[ Voor 9% gewijzigd door Bob op 12-01-2023 13:22 ]

[pennywiser]

Dat de kopers zijn rekening betalen is niet zo raar, het gaat immers om jouw huis.

CV ketel is niet raar om te vervangen na 22 jaar, echter laat deze zelf keuren door een CV monteur en kijk wat daaruit komt, en kijk dan verder of deze ook echt in slechte staat is.

[CirclDigital]

lasharor schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 13:18:
Er is toch niets om te herstellen? CV ketel werkt en is volgens specificatie (uit 2001).

Exact daarom was het voor mij ook een verrassing.....

pennywiser schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 13:23:
Dat de kopers zijn rekening betalen is niet zo raar, het gaat immers om jouw huis.

CV ketel is niet raar om te vervangen na 22 jaar, echter laat deze zelf keuren door een CV monteur en kijk wat daaruit komt, en kijk dan verder of deze ook echt in slechte staat is.

Het punt is dat degene die de rekening betaald normaliter best een beetje bepaald wat er wordt opgeschreven.... En hier is er zo gesprokkeld met nog wat kleine dingen dat het er met 750 op 5000 boven komt. €300 voor een kitrandje bijvoorbeeld....

En het gaat er ook niet om dat de CV een keer vervangen moet worden, dat is logisch. Maar het punt is dat deze normaal functioneert en dus zeker niet direct vervangen moet worden als bouwkundige gebrek.

[ Voor 63% gewijzigd door CirclDigital op 12-01-2023 13:32 ]

[loeberce]

Verkleurd kitrandje is ook een fundamenteel bouwtechnisch gebrek? En is het schilderwerk op een verdieping binnen? Wat zegt je makelaar hiervan?

[pennywiser]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 13:28:
[...]


Exact daarom was het voor mij ook een verrassing.....


[...]


Het punt is dat degene die de rekening betaald normaliter best een beetje bepaald wat er wordt opgeschreven.... En hier is er zo gesprokkeld met nog wat kleine dingen dat het er met 750 op 5000 boven komt. €300 voor een kitrandje bijvoorbeeld....

En het gaat er ook niet om dat de CV een keer vervangen moet worden, dat is logisch. Maar het punt is dat deze normaal functioneert en dus zeker niet direct vervangen moet worden als bouwkundige gebrek.

Enige wat je dan kan doen, is met tegen informatie komen, van een bouwkundige contrakeuring, of wellicht alleen die CV ketel even laten keuren en gelijk een beurt laten geven. Dan heb je papieren om mee te zwaaien - voor de rechter of voor de neus van de koper.

[micky_]

Google eens op bouwkundige gebreken. Dat zijn toch wel wat ernstigere zaken. Zoals: Houtrot door bijv. slecht schilderwerk; Aanwezigheid van houtworm en boktor; Vochtschade; Betonrot; Doorzakkende constructie (dak of muuropeningen); Asbest; Slecht voegwerk; Matige tot slechte staat platte daken; rommel in de meterkast (loshangende bedrading) en kapot schakelmateriaal; Slechte staat kitwerk ;

>@Rukapul zegt: 'nee' zeggen en door.
Helemaal mee eens.

[TheGhostInc]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 13:15:
Kortom, ik zoek de bevestiging dat dit een onzinnige basis is om te ontbinden (of eigenlijk te heronderhandelen). Maar iemand die wel gemotiveerd kan aangeven dat dit niet zo is mag dat natuurlijk ook vinden :-).

Volgens mij zit je gewoon helemaal goed.

Er zijn 2 dingen die meespelen:
Allereerst zijn dit inderdaad zaken die gewoon zichtbaar waren, die niet direct hersteld hoeven te worden en waarbij de vraag is of ze 'bouwtechnisch' van aard zijn.
Het tweede is dat het bedrag minimaal wordt overschreden. Stel het vervangen van de CV kost duizenden euro's meer dan je zou verwachten bij een standaard ketel. Of er is een probleem (bijvoorbeeld een kapotte voeg) dat leidt tot enorme herstelkosten waarbij je als consument/niet expert de kosten niet goed kunt inschatten dan hebben ze misschien een punt.

Ik zou dan zelf ook vrij 'simpel' reageren:
Wij zien in de bouwkundige keuring geen aanleiding voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde.
Mochten de kopers toch besluiten het koopcontract te laten ontbinden dan zullen wij dat laten toetsen bij een rechter.

Mogen ze 'gokken' met 10% woningwaarde over een paar honderd euro... want er hoeft maar 'iets' vanaf te vallen en ze kleunen mis.

[tweakduke]

Tjah dan hadden ze dat maar moeten bedenken voor ze het koopcontract tekenden. Al deze gebreken vallen hier niet onder, die waren zichtbaar bij de bezichtiging en vallen evengoed niet onder verborgen gebreken.

Ze zullen nu zelf wel balen dat ze dat niet goed hebben gezien, maar dat is dan een wijze les voor ze

[P_de_B]

Sowieso is het gek om weer te onderhandelen over de prijs. Buiten het feit dat ze geen poot hebben om op te staan (want CV ketel = prima zichtbaar) is het een ontbindende voorwaarde. Als ze deze willen gebruiken moeten ze koop ontbinden, niet onderhandelen over de prijs.

[CirclDigital]

loeberce schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 13:34:
Verkleurd kitrandje is ook een fundamenteel bouwtechnisch gebrek? En is het schilderwerk op een verdieping binnen? Wat zegt je makelaar hiervan?

Makelaar is een standaard makelaar :-). Die gaat er zover in mee dat zijn provisie niet in gevaar komt bij annulering of dat hij nu weer extra werk gaat krijgen aan een nieuwe verkoopronde. Kortom, heb je weinig aan.

Het gaat om schilderwerk buiten. De begane grond en 1e verdieping zijn 3 jaar geleden gedaan. De 2e verdieping niet die is 7jaar geleden voor het laatst gedaan. Stond dit jaar op de lijst na vervanging van het boeiboard, dat moet dan ook geschilderd worden of vervangen door iets als Trespa. Huidige boeiboard is duidelijk zichtbaar aan vervanging toe, van dat lekkere goedkope multiplex waar het water toch tussen de lagen komt. Maar deze verdieping was toen prefab nieuwbouw dus geen keuze.

P_de_B schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 13:41:
Sowieso is het gek om weer te onderhandelen over de prijs. Buiten het feit dat ze geen poot hebben om op te staan (want CV ketel = prima zichtbaar) is het een ontbindende voorwaarde. Als ze deze willen gebruiken moeten ze koop ontbinden, niet onderhandelen over de prijs.

Het is dus een bericht als "verlaag de verkoopprijs met deze kosten anders gaan we mogelijk ontbinden" .

tweakduke schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 13:41:
Ze zullen nu zelf wel balen dat ze dat niet goed hebben gezien, maar dat is dan een wijze les voor ze

Dat kan je betwijfelen..... het boeiboard is duidelijk zichtbaar en de CV ketel is zelfs uitgebreid besproken.
En lees het ook in de context van je betaald 650k voor het huis, de keuring geeft verder aan dat alles in meer dan goede staat is, en als maximaal bedrag voor direct herstel staat er 5k en het rapport is 5.750 . Het gaat is dus in essentie om een onverwachte tegenvaller van €750.

[ Voor 37% gewijzigd door CirclDigital op 12-01-2023 13:47 ]

[pennywiser]

Verborgen gebreken zijn iets totaal anders dan waar het hier om gaat.

[Question Mark]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 13:15:

Maar inhoudelijk gaat het, buiten wat kleine dingen zoals een verkleurd kitrandje en 1 scheurtje in een voeg, vooral om het vervangen van een boeiboard, schilderwerk op 1 verdieping (andere 2 zijn net gedaan) en het vervangen van de CV ketel.

Maar welke van de zaken zijn:

• Fundamenteel een bouwtechnisch gebrek
• Niet zichtbaar geweest tijdens de bezichtiging
• En moeten direct hersteld worden

Een oude, nog werkende cv-ketel valt hier niet onder. Deze was immers te zien, en functioneert nog. Een verkleurd kitrandje is geen bouwtechnisch gebrek, enz.

[Giel]

Sowieso erg kinderachtig om hier over te vallen. Je hebt het over - indien je alleen de cv gaat vervangen - 1500 euro of zo. Terwijl je een huis koopt van een paar ton. Dan ga je daar toch niet meer over onderhandelen..
Die lui hebben geen poot om op te staan, maar kan me wel voorstellen dat het je niet gerust stelt allemaal.

[CirclDigital]

Het is gewoon gezeik waar je weer wat mee moet.... maar ik denk dat mijn antwoord duidelijk gaat zijn :-).

Ik zou zelf erg blij zijn als ik een huis kon kopen in deze prijsklasse en staat waar je zelfs als je zoekt maar 6k aan direct noodzakelijke kosten zou hebben. En dat is hier zelfs minder dan 1k als je de zichtbare dingen vergeet.

Question Mark schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 13:45:
Een oude, nog werkende cv-ketel valt hier niet onder. Deze was immers te zien, en functioneert nog. Een verkleurd kitrandje is geen bouwtechnisch gebrek, enz.

Net nog even goed gelezen... het kitrandje is wat subtieler opgeschreven "De kit naad tussen de douche bak en de wand is aan vervanging toe. Gebrek Veroudering door normale slijtage/gebruik".

In de praktijk lekt er helemaal niets en zijn er ook geen gaatjes/scheuren in de kitrand zichtbaar maar zitten er op 3 plekken wat donkere plekjes waar het langer nat blijft door er flessen shampoo in de buurt te zetten. Tja... originele kitrand van 20jaar geleden. Dat krijg je bij een huis van die leeftijd. Is het een bouwtechnisch gebrek?

Giel schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 13:48:
Sowieso erg kinderachtig om hier over te vallen. Je hebt het over - indien je alleen de cv gaat vervangen - 1500 euro of zo. Terwijl je een huis koopt van een paar ton. Dan ga je daar toch niet meer over onderhandelen..
Die lui hebben geen poot om op te staan, maar kan me wel voorstellen dat het je niet gerust stelt allemaal.

Staat er voor €1650 (maar is in de praktijk eerder €2500 want je wil ook nieuwe rookgaskanalen, een fancy thermostaat en de vraag is hoog). Maar nog steeds op €650k en duidelijk zichtbaar....

Wat me eigenlijk nog het meest verbaasd is dat er geen duidelijke normen zijn voor zo'n keuring of dat er kwalificaties/certificering van de keurder gevraagd worden. Nooit eerder in verdiept eigenlijk.
En op zich was deze prima hoor, hij heeft alles wel zo'n beetje opgemerkt. En zelfs een paar verwaarloosbare dingen die ik niet had opgemerkt. Alleen wel opgeschreven dat er veel direct vervangen moet worden.

Dat boeiboard was bijvoorbeeld 3 jaar geleden nagenoeg net zo slecht als nu maar het is alleen cosmetisch en ik kon toen in Corona tijd niemand krijgen en is dus blijven liggen. Nul problemen met lekkage ofzo.

[ Voor 89% gewijzigd door CirclDigital op 12-01-2023 14:02 ]

[MJV]

Het klinkt als een (mislukte) matige strategie om nog wat van de prijs van te pingelen.

Heb je nu even niets meer aan (maar wie weet voor anderen/de toekomst): verkopend makelaar hier vroeg aan ons als kopers om een eventuele bouwkundige keuring gedurende de 3 dagen bedenktijd te plannen. Daarmee kon dus voor de verkoper de ontbindende voorwaarde vervallen.

[CirclDigital]

Ik zie dat het in alle vormen voorkomt. Bouwtechnische keuring voor en na de bedenktijd. Met voor- en nadelen bij alle varianten.

Nu hadden de kopers tijd om dingen rustig te regelen. Maar inderdaad, het laten uitvoeren voor je bedenktijd om is is ook een goede optie.

[Soepstengel]

De bouwtechnische keuring die wij hebben laten doen op ons nieuwe huis bevatte ook informatie over kitrandjes, voegen (in de buitenmuur), schilderwerk, kranen en de CV ketel. Ik vind het opzich niet heel gek dat dit er allemaal in staat.

Bij ons was er een plafond ingesteld van 7.000 euro (vrij fors omdat het schilderwerk bekend was en dat heel snel op kan lopen), daar zijn we ruim onder gebleven. Overigens heb ik totaal niet de ervaring dat ik enige invloed op de bouwtechnische keuring had.

Echter, in onze bouwtechnische keuring is wel een duidelijk onderscheid gemaakt in directe kosten (zaken die direct vervangen/gerepareerd moeten worden), termijnkosten en verbeter kosten. De CV ketel komt uit 2013 bij ons en mankeert niks en dus geen directe kosten.

Ik kan me niet voorstellen dat als de ketel technisch nog in goede staat is dat dit aangeschreven kan worden als directe kosten, eerder kosten die op termijn gemaakt moeten worden. Bij ons nieuwe huis is het dak toe aan nieuwe dak bedekking, echter lekt het niet en ziet het er nog relatief goed uit, kortom dat zijn geen directe kosten.

Als je echt zwart op wit wilt hebben dat de ketel in goede staat is kan je voor iets van 100 euro de ketel laten keuren/onderhouden en daar mee zwaaien dat er niks mis mee is en dus geen directe kosten zijn, aanvullend kan je dan nog aangeven in alle gegevens voor de verkoop bekend is gemaakt dat de ketel verouderd is en dat aangenomen mag worden dat deze vervangen moet worden (technische levensduur is 18 jaar).

edit: overigens wel een beetje een misser van je verkoop makelaar, die had de kosten van een nieuwe ketel moeten verwerken in een plafond voor een bouwtechnische keuring, dan had je dit probleem niet gehad

[ Voor 6% gewijzigd door Soepstengel op 12-01-2023 14:08 ]

[CirclDigital]

Ik vindt het ook niet gek dat het erin staat... want het moet tenslotte ooit een keer vervangen worden. Maar het gaat om de classificatie. Tuurlijk snap ik ook dat dingen subjectief zijn. Schijf je op dat sommig schilderwerk moet worden gedaan maar ander schilderwerk niet. Uiteindelijk moet het allemaal een keer dus we praten over wanneer en direct.

En bij een (harde) technische levensduur van een ketel heb ik persoonlijk grote twijfels. Natuurlijk is het ding afgeschreven maar technisch werkt ie perfect en zijn er buiten het normale onderhoud nul extra kosten gemaakt. En technisch geeft het ding gewoon warmte en warm water :-). Het rapport geeft ook helemaal geen concrete zaken behalve de opmerking "Gebrek Veroudering, economisch afgeschreven".

Soepstengel schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 14:06:
edit: overigens wel een beetje een misser van je verkoop makelaar, die had de kosten van een nieuwe ketel moeten verwerken in een plafond voor een bouwtechnische keuring, dan had je dit probleem niet gehad

Kan ik me niet helemaal in vinden.... de communicatie erover was extreem duidelijk. Zowel in de verkoopinfo als tijdens de bezichtiging. Het zat natuurlijk ook gewoon ingeprijsd in de verkoopprijs. En waar hou je op....

[ Voor 26% gewijzigd door CirclDigital op 12-01-2023 14:15 ]

[Bob]

De cilindersloten zijn waarschijnlijk ook al economisch afgeschreven, die zijn ze er vergeten in te zetten. Lijkt me wel een leuke job, zo'n lijstjes maken.

[mierenfokker]

Willen ze niet van de koop af?

[CirclDigital]

mierenfokker schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 14:16:
Willen ze niet van de koop af?

Alles kan.... maar ik verwacht het niet. Ze hebben bijvoorbeeld geen ontbindende voorwaarde voor financiering en leken enthousiast. En de bedenktijd is "pas" 7 werkdagen geleden afgelopen.

Plus de melding was ""verlaag de verkoopprijs met deze kosten anders gaan we mogelijk ontbinden" .

En dan heb je het dus over max 6k op een prijs van 650k, boeiend. Wat ze in ieder geval wel bereikt hebben is dat ze aan mij geen vriendelijke verkoper meer hebben. Hoeft ook niet, maar helpt wel.

[ Voor 30% gewijzigd door CirclDigital op 12-01-2023 14:22 ]

[Cybersijp]

mierenfokker schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 14:16:
Willen ze niet van de koop af?

Dit dus, en ze zoeken nu een stok om mee te slaan . Markt gaat weer wat omlaag , prijzen dalen en nu balen ze dat ze voor een voor hun uiterste prijs een ander huis gekocht hebben ....

Wat ik lees zijn het geen halszaken , boeideel is een punt , maar kit en ketel uit 2001 (nooit geen makken gehad ) kunnen nog wel ff door hoor

[Question Mark]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 13:15:
Zeker die CV, dat bedrag is al 40% van het totaal, was voor mij een verrassing.

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 13:50:
Staat er voor €1650 (maar is in de praktijk eerder €2500 want je wil ook nieuwe rookgaskanalen, een fancy thermostaat en de vraag is hoog).

Aan de andere kant. Je hebt de afspraak gemaakt dat de kopers mogen ontbinden als de directe herstelkosten "slechts" ~4000 euro zijn. Dat is ook wel een erg laag bedrag...

Je zou evt. nog kunnen overwegen om de herstelkosten te delen. Kost je 2K, maar scheelt een hoop gezeik.

[migchiell]

Ik denk dat de kopers proberen om nog iets van de prijs af te pingelen, en dat ze geen poot hebben om op te staan als de daadwerkelijk met deze redenen proberen te ontbinden. Als zij doorzetten dan kom je wel in een juridische strijd terecht.

Echter: hoeveel zin heb jij in hoeveel gezeik, en hoeveel is het je waard om dat gezeik niet te hebben maar nu gewoon je huis te verkopen, dan maar voor 2k minder dan overeengekomen? Waren er meer biedingen/gegadigden? Hoe makkelijk en hoe snel raak je je huis kwijt aan een andere koper?

[CirclDigital]

Question Mark schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 14:22:
Aan de andere kant. Je hebt de afspraak gemaakt dat de kopers mogen ontbinden als de directe herstelkosten "slechts" ~4000 euro zijn. Dat is ook wel een erg laag bedrag...

Je zou evt. nog kunnen overwegen om de herstelkosten te delen. Kost je 2K, maar scheelt een hoop gezeik.

Het is allemaal wat subtieler natuurlijk..... google eens op wat er gemiddeld hiervoor staat en je leest tussen de 5k en 10k als directe kosten.

Ik ken mijn huis en weet exact wat er te verwachten is. Plus nagenoeg alles is perfect onderhouden (nieuwe dakbedekking, 2 van de 3 verdiepingen 3 jaar geleden nog geschilderd, nieuwe WTW en ventielen, technisch onderhouden, nooit verstoppingen of lekkages gehad, enz.

Maar lees dus ook de regel dat het (alleen) gaat om fundamentele bouwtechnische gebreken vertoont welke; bij de bezichtiging niet zichtbaar waren, direct hersteld dienen te worden . Dan reken je dus zeker niet op iets als de CV, het boeiboard en zelfs het schilderwerk. Allemaal duidelijk zichtbaar, zelfs voor een leek. Waar hou je dan op?

Maar de concrete getallen zijn: €5000 als max, keuring geeft €5750.
CV 1650 / boeiboard 1950 / schilderwerk 1300 / en klein gezeur zoals de kit voor totaal 850.

En wat dan helemaal bijzonder is dat er slechts €45 aan kosten is opgenomen onder het kopje (toekomstige) verbetering, namelijk het wat verder vastzetten van een trapleuning. Dus je moet alles direct doen en dan heb je 5 jaar daarna geen kosten meer :-).

Ik sta er wat harder in dan de makelaar (die denkt alleen aan zijn provisie) maar we zullen zien waar we op uitkomen. Gezeik is natuurlijk dat ze me wel op kosten kunnen jagen als ik (en zij) er een zaak van gaan maken.

migchiell schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 14:34:
Echter: hoeveel zin heb jij in hoeveel gezeik, en hoeveel is het je waard om dat gezeik niet te hebben maar nu gewoon je huis te verkopen, dan maar voor 2k minder dan overeengekomen? Waren er meer biedingen/gegadigden? Hoe makkelijk en hoe snel raak je je huis kwijt aan een andere koper?

Inderdaad, dat is het. Chantage kan dus werken.....

[ Voor 26% gewijzigd door CirclDigital op 12-01-2023 15:00 ]

[CappieL]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 14:35:
[...]

Ik sta er wat harder in dan de makelaar (die denkt alleen aan zijn provisie) maar we zullen zien waar we op uitkomen. Gezeik is natuurlijk dat ze me wel op kosten kunnen jagen als ik (en zij) er een zaak van gaan maken.

Zoals al eerder aangegeven:
Je kunt jezelf de vraag stellen: wat is het je waard? Zit je nu met dubbele lasten? Accepteer je die vertraging?
Heb je andere kopers? Dan kun je het laten afketsen en naar de volgende bieder gaan.

Andersom werkt het ook:
Willen de potentiële kopers de aankoop annuleren door deze kosten?
Ze hadden o.b.v. de omschrijving op Funda al kunnen incalculeren dat die CV binnenkort vervangen dient/mag/moet worden.

Ik ben niet van mening dat je op basis van schilderwerk, CV en/of kitranden de ontbindende voorwaarden kunt aanroepen. Je staat hier w.m.b. sterk.. (oja, IANAL)

[CirclDigital]

CappieL schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 14:42:
[...]
Ik ben niet van mening dat je op basis van schilderwerk, CV en/of kitranden de ontbindende voorwaarden kunt aanroepen. Je staat hier w.m.b. sterk.. (oja, IANAL)

Ik dus ook niet... en dat is het probleem, ben ook wat principieel :-).

Maar het is ook zo onnozel. Ze hebben gelijk de vraagprijs geboden, geen verdere onderhandeling over de prijs. Wel inclusief alles wat verder ter overname aangeboden werd (zoals gordijnen, luxaflex, extra koelkast en vriezer in garage, enz). Meeste hoge kwaliteit en niet meer dan 3 jaar oud en aanschafprijs >20k.

Dus toen had je het over 5k verschil moeten hebben niet nu......
Maar we gaan het wel zien.

Ik weet in ieder geval wel dat ik mijn post doorsturen goed moet gaan regelen, nog een keer ophalen lijkt me nu al een brug te ver. En van mij hoeven ze natuurlijk ook niets meer te verwachten. Als ze pech hebben haal ik zelfs de nieuwe cat6 draden uit de loze leidingen, die staan tenslotte als loos op de tekening :-).

[ Voor 16% gewijzigd door CirclDigital op 12-01-2023 14:53 ]

[bregweb]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 13:15:
blijkt dat de onroerende zaak fundamentele bouwtechnische gebreken vertoont welke; bij de bezichtiging niet zichtbaar waren, direct hersteld dienen te worden en waarvan de herstelkosten een bedrag van € x.xxx,- te boven gaan.

Maar inhoudelijk gaat het, buiten wat kleine dingen zoals een verkleurd kitrandje en 1 scheurtje in een voeg, vooral om het vervangen van een boeiboard, schilderwerk op 1 verdieping (andere 2 zijn net gedaan) en het vervangen van de CV ketel.

Zeker die CV, dat bedrag is al 40% van het totaal, was voor mij een verrassing. In alle verkoopdocumentatie staat dat de ketel van 2001 is. En we hebben tijdens de bezichtiging hier ook uitgebreid over gesproken (de 2e bezichtiging was ik bij). Ding werkt nog prima en is alleen economisch afgeschreven. Voor onderhoud zijn er nog gewoon alle onderdelen verkrijgbaar.

Bij het 1e gedeelte denk ik aan funderingsproblemen of problemen aan het dak. Problemen die de waarde van een huis met meer dan 10% om laag kunnen brengen, maar die niet met het blote oog zichtbaar zijn.

De opsomming die jij geeft is ten eerste duidelijk zichtbaar en ten tweede zijn dit geen zaken die de koopprijs beduidend beïnvloeden.

Ze zij spijkers op laag water aan het zoeken om na het tekenen van een contract nog wat geld te verdienen.

[pennywiser]

Als het jou allemaal niet zoveel uitmaakt qua hoogte van de bedragen, dan is er toch zeker overeenstemming te vinden met jou? Ga je nu principieel lopen doen met risico dat je in deze neergaande markt een nieuwe koper moet zoeken? Goed bezig, zou ik zeggen.

Is het daadwerkelijk "chantage" (zware term hoor) of zou je zelf hetzelfde doen (zeg je nu natuurlijk nee op). Wees pragmatisch als het toch kleine bedragen zijn in jouw ogen en zet je ego aan de kant, dan is je huis weg over een maand.

[ Voor 44% gewijzigd door pennywiser op 12-01-2023 15:07 ]

[CirclDigital]

pennywiser schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 15:03:
Is het daadwerkelijk "chantage" (zware term hoor) of zou je zelf hetzelfde doen (zeg je nu natuurlijk nee op). Wees pragmatisch als het toch kleine bedragen zijn in jouw ogen en zet je ego aan de kant, dan is je huis weg over een maand.

Inderdaad chantage ja, en nee ik zou het zelf niet doen.
Maar jij blijkbaar dus wel? Beetje de MP koper die bij het ophalen nog wat van de prijs af wil na eerst accoord te zijn gegaan.

En er zal vast iets pragmatisch uitkomen, laat het wel weten.

[ Voor 8% gewijzigd door CirclDigital op 12-01-2023 15:19 ]

[pennywiser]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 15:18:
[...]


Inderdaad chantage ja, en nee ik zou het zelf niet doen.
Maar jij blijkbaar dus wel? Beetje de MP koper die bij het ophalen nog wat van de prijs af wil na eerst accoord te zijn gegaan.

En er zal vast iets pragmatisch uitkomen, laat het wel weten.

Nee, dit is de neergaande markt voor zijn. Ik zou het zeker accepteren, in deze markt, voor dat kleine beetje geld. Woning weg, tot kijk. Reken in wat jij kunt halen binnenkort, kunt ook lekker boos gaan zitten zijn, maar wat heb je daar nou aan.

Je zou het niet doen, maar je trekt wel de netwerkkabels eruit straks.

[ Voor 6% gewijzigd door pennywiser op 12-01-2023 15:29 ]

[CirclDigital]

Een neergaande markt ben je voor door of nu niet te kopen of er in je bod rekening mee te houden.....

Maar als jij het normaal vindt om na het ondertekenen van een contract er nog onderuit te willen dan zegt dat genoeg....

[pennywiser]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 15:30:
Een neergaande markt ben je voor door of nu niet te kopen of er in je bod rekening mee te houden.....

Maar als jij het normaal vindt om na het ondertekenen van een contract er nog onderuit te willen dan zegt dat genoeg....

Over jouw ego weet ik ook wel genoeg. Ik geef je gewoon advies. Ik heb het over dat jij de neergaande markt voor moet zijn.

[ Voor 9% gewijzigd door pennywiser op 12-01-2023 15:34 ]

[Soepstengel]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 14:12:
Kan ik me niet helemaal in vinden.... de communicatie erover was extreem duidelijk. Zowel in de verkoopinfo als tijdens de bezichtiging. Het zat natuurlijk ook gewoon ingeprijsd in de verkoopprijs. En waar hou je op....

Het is extreem duidelijk, maar ik denk dat een goede makelaar ook wel zou moeten weten dat ze dit gaan proberen bij een bouwtechnische keuring uit te buiten. Dat is ook de reden dat de verkoop makelaar bij ons nieuwe huis het plafond relatief hoog instelde omdat een aantal zaken van te voren al bekend waren.

Maar goed, is allemaal achteraf gepraat natuurlijk, daar heb je niet zoveel meer aan.

Wat betreft de technische levensduur is dat misschien nog wel van belang. Ik zal echt eens navraag doen (of laten doen) hoe dat zit. Het lijkt mij dat als de ketel altijd goed onderhouden is, geen mankementen heeft en op het moment van keuring geen issues heeft (onderdelen heeft die vervangen moeten worden) dat het geen probleem is. Als de ketel economisch afgeschreven is dan kan het zo zijn dat ze daardoor een compleet nieuwe ketel rekenen bij bijvoorbeeld een afdichting die versleten is. Of dat zomaar kan durf ik niet te zeggen, je zou daarvoor een ander inspectie bedrijf kunnen bellen en dit voorleggen.

En inplaats van dat je zegt "ja jammer, het is de koopsom of de koop gaat niet door" kan je ook zeggen "dat de ketel verouderd is was al bekend, we gaan door met de huidige koopsom of ik vraag een second opinion aan bij een ander bedrijf om de bouwtechnische keuring na te laten kijken" (eventueel met kosten voor hun rekening als blijkt dat de cv ketel zo niet opgenomen mag worden). Op die manier hebben ze nog een redelijke keuze en is optie 2 niet gelijk de deur dicht gooien (wat je zelf ook niet wilt waarschijnlijk).

[Rukapul]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 14:35:
Ik sta er wat harder in dan de makelaar (die denkt alleen aan zijn provisie)

Dan betaalt hij toch lekker 1k uit zijn provisie

[CirclDigital]

Weleens geld van een makelaar proberen te krijgen? :-).

[Question Mark]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 14:35:
[...]
Maar lees dus ook de regel dat het (alleen) gaat om fundamentele bouwtechnische gebreken vertoont welke; bij de bezichtiging niet zichtbaar waren, direct hersteld dienen te worden . Dan reken je dus zeker niet op iets als de CV, het boeiboard en zelfs het schilderwerk. Allemaal duidelijk zichtbaar, zelfs voor een leek. Waar hou je dan op?

Technisch gezien heb je helemaal gelijk. Maar stel dat je de kosten deelt, dan gaat het om 2K op een bedrag van 650K (0,3 %). Persoonlijk zou ik de makelaar dit laten uitonderhandelen, het is onderdeel van het spel, en daar is hij nou eenmaal voor...

[CirclDigital]

Het "spel" was natuurlijk al gelopen toen er een contract is getekend. Voor dat moment hadden ze alles mogen voorstellen....

Maar natuurlijk vergeet ik ook de praktische insteek niet. De makelaar heeft net aan de kopers voorgesteld om de CV te vervangen voor overdracht tot het bedrag wat genoemd is. Daar kan ik wellicht als compromis ook nog wel mee leven, dan ben ik tot aan datum overdracht (nog >6mnd) daar ook van enig potentieel risico af.

Maar dat lijkt niet voldoende..... blijft over een harde weigering.

Soepstengel schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 15:35:
[...]
Wat betreft de technische levensduur is dat misschien nog wel van belang. Ik zal echt eens navraag doen (of laten doen) hoe dat zit. Het lijkt mij dat als de ketel altijd goed onderhouden is, geen mankementen heeft en op het moment van keuring geen issues heeft (onderdelen heeft die vervangen moeten worden) dat het geen probleem is. Als de ketel economisch afgeschreven is dan kan het zo zijn dat ze daardoor een compleet nieuwe ketel rekenen bij bijvoorbeeld een afdichting die versleten is. Of dat zomaar kan durf ik niet te zeggen, je zou daarvoor een ander inspectie bedrijf kunnen bellen en dit voorleggen.

Het probleem van zo'n interpretatie is natuurlijk dat in een huis dat 20jaar gebruikt is er veel meer technisch en/of economisch afgeschreven is. Het uitgangspunt is dat je een bestaand huis koopt as-is. Zolang dingen werken zoals bedoeld is dat voldoende. Het is aan mij om ze in dezelfde staat te houden tot aan het overdrachtsmoment, niet meer en niet minder.

Het bijzondere is natuurlijk ook dat deze keuring niets anders doet dan kijken naar een CV ketel. Inhoudelijk is er dus ook geen enkele opmerking gemaakt behalve dus dat het een ketel is uit 2001, en dat was bekend.

[ Voor 58% gewijzigd door CirclDigital op 12-01-2023 15:55 ]

[Meester_J]

Wat een grap. Volgens mij mogen ze na de bedenktijd voor 10% van de aankoopsom van de aankoop af. Wat mij betreft waren alle genoemde gebreken zichtbaar en bekend, en kunnen ze "de boom in".

[Question Mark]

Meester_J schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 15:58:
Volgens mij mogen ze na de bedenktijd voor 10% van de aankoopsom van de aankoop af. Wat mij betreft waren alle genoemde gebreken zichtbaar en bekend, en kunnen ze "de boom in".

Nou nee, er is een extra ontbindende voorwaarde overeengekomen. Met een "onafhankelijk" rapport waar een conclusie in staat dat de kopers kunnen ontbinden op basis van de extra opgenomen voorwaarde...

Wat nu speelt is dat TS en kopers verschillend denken over de conclusie van het rapport of de interpretatie daarvan. En dat geeft gedoe en gezeik...

[ Voor 7% gewijzigd door Question Mark op 12-01-2023 16:04 ]

[TacoTaco]

Kun je de prijs niet met 751 euro verlagen? Blijkbaar was 5k prima, maar 5750 euro teveel.

[CirclDigital]

TacoTaco schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 16:02:
Kun je de prijs niet met 751 euro verlagen? Blijkbaar was 5k prima, maar 5750 euro teveel.

Dat was ook mijn eerste reactie... alleen dan onderken je een beetje dat de genoemde bedragen/gebreken acceptabel zijn onder deze ontbindende voorwaarde.

Maar uiteindelijk is de geboden compensatie dus tot 1.650. Niet in geld maar in de vorm van een nieuwe CV-ketel. Maar in de praktijk was dat natuurlijk niet de bedoeling want ze wisten al lang dat ze die op termijn moesten vervangen...

Meester_J schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 15:58:
Wat een grap. Volgens mij mogen ze na de bedenktijd voor 10% van de aankoopsom van de aankoop af. Wat mij betreft waren alle genoemde gebreken zichtbaar en bekend, en kunnen ze "de boom in".

Voor wat betreft die 10% is er genoeg jurisprudentie dat bij het niet nakomen van het contract de werkelijke schade het daadwerkelijke bedrag gaat worden. Kan meer of minder dan 10% zijn, die staat er alleen om dingen als een waarborgsom of bankgarantie wat makkelijk te maken. Maar het is niet meer dan een borg voor de werkelijke schade.

Question Mark schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 16:00:
[...]
Nou nee, er is een extra ontbindende voorwaarde overeengekomen. Met een "onafhankelijk" rapport waar een conclusie in staat dat de kopers kunnen ontbinden op basis van de extra opgenomen voorwaarde...

Wat nu speelt is dat TS en kopers verschillend denken over de conclusie van het rapport of de interpretatie daarvan. En dat geeft gedoe en gezeik...

Precies....

[ Voor 51% gewijzigd door CirclDigital op 12-01-2023 16:16 ]

[Wild Chocolate]

Ik zou me op het volgende standpunt stellen:

"De ontbindende voorwaarde is van toepassing op gebreken die niet zichtbaar waren. De door de bouwkundige genoemde punten waren allen zichtbaar, en op de kitrand na van tevoren met u besproken."
(uiteraard wel even zorgen dat je alleen feitelijke juistheden beweert).

Vervolgens ligt de bal bij de kopers. Laat ze maar ontbinden. Jij kan aantonen dat >80% van de genoemde kosten bekend waren, toch?

[Kalentum]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 16:12:
[...]


Dat was ook mijn eerste reactie... alleen dan onderken je een beetje dat de genoemde bedragen/gebreken acceptabel zijn onder deze ontbindende voorwaarde.

Maar uiteindelijk is de geboden compensatie dus tot 1.650. Niet in geld maar in de vorm van een nieuwe CV-ketel. Maar in de praktijk was dat natuurlijk niet de bedoeling want ze wisten al lang dat ze die op termijn moesten vervangen...

Side note: ik zou als koper toch graag zelf willen bepalen wat voor ketel er in mijn huis komt... Maar goed, hun feestje zullen we maar zeggen.

* Kalentum heeft drie keer een huis gekocht en daarbij drie keer de CV ketel moeten vervangen

[ Voor 7% gewijzigd door Kalentum op 12-01-2023 16:22 ]

[CirclDigital]

Wild Chocolate schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 16:13:
Jij kan aantonen dat >80% van de genoemde kosten bekend waren, toch?

De zaken die nu als gebreken werden genoemd wel, kosten spreek je normaal niet over...

Maar de leeftijd van de CV en de onderhoudshistorie staan in de verkoopstukken. De rest is of tijdens de bezichtigingen (2x, totaal 2 uur) gezien ofwel besproken. CV was ik zelf bij. Boeiboard en schilderwerk sta je als bezichtiger op 50cm naast bij de bezichtiging (gaat om een opbouw met een dakterras), alles eenvoudig zichtbaar.

[CirclDigital]

Kalentum schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 16:20:
[...]
Side note: ik zou als koper toch graag zelf willen bepalen wat voor ketel er in mijn huis komt... Maar goed, hun feestje zullen we maar zeggen.

Ik ook... aanbod was ook in overleg. Zij bepalen type en eventuele extra's.

Maar wel een één-op-één vervanging want ze wisten dat er (alleen) een CV aanwezig was. Je kan nu natuurlijk niet claimen dat de CV niet voldoet omdat je eigenlijk een warmtepomp wil.

[Meester_J]

Dus feitelijk moet je constateren dat ze van de verkoop af willen. Wordt het dan niet tijd om daarop je strategie te bepalen?
Want de aangedragen argumenten zijn nogal slecht.

[ Voor 16% gewijzigd door Meester_J op 12-01-2023 16:24 ]

[Soepstengel]

Wild Chocolate schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 16:13:
Ik zou me op het volgende standpunt stellen:

"De ontbindende voorwaarde is van toepassing op gebreken die niet zichtbaar waren. De door de bouwkundige genoemde punten waren allen zichtbaar, en op de kitrand na van tevoren met u besproken."
(uiteraard wel even zorgen dat je alleen feitelijke juistheden beweert).

Vervolgens ligt de bal bij de kopers. Laat ze maar ontbinden. Jij kan aantonen dat >80% van de genoemde kosten bekend waren, toch?

Hoewel ik het hier mee eens bent zou ik dit toch even juridisch na laten kijken voordat je ze dit zou voorschotelen.

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 15:48:
De makelaar heeft net aan de kopers voorgesteld om de CV te vervangen voor overdracht tot het bedrag wat genoemd is. Daar kan ik wellicht als compromis ook nog wel mee leven, dan ben ik tot aan datum overdracht (nog >6mnd) daar ook van enig potentieel risico af.

Maar dat lijkt niet voldoende..... blijft over een harde weigering.

Wat een onzin... Het lijkt er een beetje op dat ze spijt hebben en terug willen krabbelen.

Ik weet niet of je handig bent (en of je dit uberhaubt wilt) maar wat als je zelf de overige klussen klaart op het vervangen van de CV na? Kost je in ieder geval zeker niet 5000+ euro. Ik kan heel goed voorstellen dat je hier niet op zit te wachten, maar de huidige verkoop markt is niet denderend en weer opnieuw het verkoop traject ingaan is misschien niet wenselijk. Daarnaast ben ik wel benieuwd wat ze hier dan weer op te zeggen hebben.

[CirclDigital]

Meester_J schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 16:23:
Dus feitelijk moet je constateren dat ze van de verkoop af willen. Wordt het dan niet tijd om daarop je strategie te bepalen?

Nee, want als ik ze een bedrag als korting geef dan wordt er niet ontbonden....

[ Voor 3% gewijzigd door CirclDigital op 12-01-2023 16:25 ]

[Meester_J]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 16:24:
[...]

Nee, want als ik ze een bedrag als korting geef dan wordt er niet ontbonden....

Dus je wordt gechanteerd voor 5K? Nog erger.
Nu ben ik duidelijk geen jurist, maar als dit mijn situatie zou zijn had ik inmiddels een belletje naar de rechtsbijstand gedaan.

[ Voor 20% gewijzigd door Meester_J op 12-01-2023 16:31 ]

[CirclDigital]

Soepstengel schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 16:23:
Ik weet niet of je handig bent (en of je dit uberhaubt wilt) maar wat als je zelf de overige klussen klaart op het vervangen van de CV na? Kost je in ieder geval zeker niet 5000+ euro. Ik kan heel goed voorstellen dat je hier niet op zit te wachten, maar de huidige verkoop markt is niet denderend en weer opnieuw het verkoop traject ingaan is misschien niet wenselijk. Daarnaast ben ik wel benieuwd wat ze hier dan weer op te zeggen hebben.

Het zijn de grote dingen die ik niet zelf doe... CV is toch specialistisch en het boeiboard is op wat hoogte, plus er is een klusser die hetzelfde hier al bij de helft van de identieke opbouwen heeft gedaan. Achter het boeiboord zit ook een lattenframe en een dampdoorlatende laag, die worden afhankelijk van het nieuwe materiaal dat je kiest ook meestal gelijk vervangen. Kost allemaal niet veel meer dan wat er in het rapport staat maar is iets dat je eigenlijk al een keer moet hebben gedaan.

Maar het is natuurlijk als uitgangspunt vreemd dat je denkt dat er aan een huis van 20jaar niets zou moeten gebeuren terwijl je gewoon ziet dat er nog een paar dingen te doen zijn. Dat zit in de prijs.

[Soepstengel]

Bij nader inzien:

blijkt dat de onroerende zaak fundamentele bouwtechnische gebreken vertoont welke; bij de bezichtiging niet zichtbaar waren, direct hersteld dienen te worden en waarvan de herstelkosten een bedrag van € x.xxx,- te boven gaan.

Als dit letterlijk zo in het contract staat zonder aanvullende voorwaarden, uitsluitingen etc dan sta je juridisch volgens mij heel erg sterk en maak je goed kans om die "tot 10% van de verkoopwaarde" te gaan eisen bij ontbinding. Geen van de voorwaarden komen overeen met waarop ze willen ontbinden. Als je bereid bent om deze strijd aan te gaan dan zou ik eerst even juridisch advies inwinnen om er zeker van te zijn dat je sterk staat en dan aangeven dat ze niet aan de ontbindende voorwaarden voldoen.

edit: je kan alvast een waarschuwingsschot geven dat je juridisch advies gaat vragen omdat ze niet aan de ontbindende voorwaarden voldoen, misschien krabbelen ze dan al terug

[ Voor 10% gewijzigd door Soepstengel op 12-01-2023 16:33 ]

[CirclDigital]

Soepstengel schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 16:30:
Als dit letterlijk zo in het contract staat zonder aanvullende voorwaarden, uitsluitingen etc dan sta je juridisch volgens mij heel erg sterk

Allemaal modelcontracten tegenwoordig. dus dit is 'm helemaal:

15.1.c.1. Bouwkundige keuring
Koper verklaart dat hij door verkoper, voor het sluiten van deze overeenkomst, in de gelegenheid is gesteld
om de verkochte onroerende zaak aan een door koper gewenst deskundigenonderzoek te doen onderwerpen.
Deze overeenkomst kan door koper uiterlijk op 15 januari 2023 om 00.00 uur worden ontbonden indien uit
een, in opdracht en voor rekening van koper uit te voeren, bouwkundige keuring blijkt dat de onroerende zaak fundamentele bouwtechnische gebreken vertoont welke; bij de bezichtiging niet zichtbaar waren, direct
hersteld dienen te worden en waarvan de herstelkosten een bedrag van € 5.000,- te boven gaan. Na 15 januari 2023 om 00.00 uur verklaart koper het gekochte middels een bouwtechnische keuring voldoende bouwkundig te hebben geïnspecteerd en bekend te zijn met de onderzoeksresultaten welke uit de bouwkundige keuring bekend zijn geworden en accepteert deze als zodanig.

Wat dan alleen weer jammer aan zo'n standaard clausule blijkt te zijn is dat er op geen standaarden van iets als een bouwkundige keuring terug te vallen is. Niet op de kwaliteit van iemand die keurt, niet op goede definities waar iedereen zich aan houdt en al helemaal niet aan iets als certificering of overkoepelende organisatie. Iedereen kan een sjabloontje invullen met fictieve punten en getallen eigenlijk...... bijzonder.

En zoals eerder gezegd twijfel ik niet zozeer aan de bouwkundige kwaliteiten van deze specifieke keurder maar wel aan de interpretatie van wat nu door hem als fundamentele bouwtechnische gebreken welke; bij de bezichtiging niet zichtbaar waren, direct hersteld dienen te worden. En daar is dus ook geen enkele richtlijn ofzo voor.

[ Voor 23% gewijzigd door CirclDigital op 12-01-2023 16:41 ]

[peterpv]

Soepstengel schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 16:30:
Bij nader inzien:

[...]

Als dit letterlijk zo in het contract staat zonder aanvullende voorwaarden, uitsluitingen etc dan sta je juridisch volgens mij heel erg sterk en maak je goed kans om die "tot 10% van de verkoopwaarde" te gaan eisen bij ontbinding. Geen van de voorwaarden komen overeen met waarop ze willen ontbinden.

+1 want "fundamentele bouwtechnische gebreken" = zaken die gevaar voor de bewoners en/of schade aan het huis (kunnen) veroorzaken.

Een prima werkende maar oude CV ketel en een boeiboord wat aan vervanging toe is vallen daar NIET onder.

Ik zou terugblaffen met "Juridisch advies ingewonnen" (dat je zelf de jurist bent weten de kopers niet) vergezeld van een lijstje van "fundamentele bouwtechnische gebreken" welke WEL ontbindend kunnen zijn (instrortingsgevaar etc.) Grote kans dat het met een sisser afloopt. Wel zielig zulke kopers. Huis kopen moet wel iets leuks zijn toch?

[ Voor 19% gewijzigd door peterpv op 12-01-2023 16:41 ]

[Soepstengel]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 16:34:
[...]


Allemaal modelcontracten tegenwoordig. dus dit is 'm helemaal:

15.1.c.1. Bouwkundige keuring
Koper verklaart dat hij door verkoper, voor het sluiten van deze overeenkomst, in de gelegenheid is gesteld
om de verkochte onroerende zaak aan een door koper gewenst deskundigenonderzoek te doen onderwerpen.
Deze overeenkomst kan door koper uiterlijk op 15 januari 2023 om 00.00 uur worden ontbonden indien uit
een, in opdracht en voor rekening van koper uit te voeren, bouwkundige keuring blijkt dat de onroerende zaak fundamentele bouwtechnische gebreken vertoont welke; bij de bezichtiging niet zichtbaar waren, direct
hersteld dienen te worden en waarvan de herstelkosten een bedrag van € 5.000,- te boven gaan. Na 15 januari 2023 om 00.00 uur verklaart koper het gekochte middels een bouwtechnische keuring voldoende bouwkundig te hebben geïnspecteerd en bekend te zijn met de onderzoeksresultaten welke uit de bouwkundige keuring bekend zijn geworden en accepteert deze als zodanig.

Wat dan alleen weer jammer aan zo'n standaard clausule blijkt te zijn is dat er op geen standaarden van iets als een bouwkundige keuring terug te vallen is. Niet op de kwaliteit van iemand die keurt, niet op goede definities waar iedereen zich aan houdt en al helemaal niet aan iets als certificering of overkoepelende organisatie. Iedereen kan een sjabloontje invullen met fictieve punten en getallen eigenlijk...... bijzonder.

Het addertje hier is "deskundigenonderzoek te doen onderwerpen" en "bouwkundige keuring blijkt dat de onroerende zaak fundamentele bouwtechnische gebreken vertoont". De term "fundamentele bouwtechnische gebreken" is raar i.c.m. een "bouwkundige keuring" want een "bouwkundige keurig" keurt dus het huis van top tot teen, inclusief de zaken die aangemerkt zijn als directe reparatie, en "fundamentele bouwtechnische gebreken" slaat op de constructie van het huis (denk ik?)

Doordat je hebt ingestemd met een bouwtechnische keuring wordt deze uitgevoerd en dan krijg je daar dus een complete lijst van met mankementen die aangepakt moeten worden. Hierdoor ben ik nu allerminst zeker of je bij een rechter je gelijk kan halen.

In onze koopovereenkomst stond deze tekst, die is veel duidelijker en zou de koper in dit geval in zijn gelijk stellen:

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
- op [datum] uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door een door koper aan te
wijzen partij blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van [bedrag] excl. btw, te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. Als de keurder bij onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten aanhoudt, wordt uitgegaan van het hoogste bedrag.

[CirclDigital]

peterpv schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 16:34:
[...]
Wel zielig zulke kopers. Huis kopen moet wel iets leuks zijn toch?

Het is bijzonder inderdaad.... tikje vreemde kopers op zich al vanaf het begin. Wilden geen bankgarantie stellen, opleverdatum best ver in de toekomst zonder de reden te vertellen. Maar vooruit, na wat kort heen en weer is dat goed gekomen.

Maar deze is gewoon vreemd. Teken dan gewoon 2 weken geleden niet.

[peterpv]

Soepstengel schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 16:49:
[...]
...en "fundamentele bouwtechnische gebreken" slaat op de constructie van het huis (denk ik?)
[...]

Ja, dat wat je zou kunnen verhinderen het als huis te kunnen gebruiken omdat er gevaar of schade kan ontstaan.
Bij "fundamentele bouwtechnische gebreken" denk ik aan een pand wat (deels) op instorten staat of waar b.v. de brandweer
bewoning heeft verboden omdat de constructie nagekeken moet worden. Vrij ernstig allemaal!

Doordat je hebt ingestemd met een bouwtechnische keuring wordt deze uitgevoerd en dan krijg je daar dus een complete lijst van met mankementen die aangepakt moeten worden. Hierdoor ben ik nu allerminst zeker of je bij een rechter je gelijk kan halen.

Volgens mij krijgt de verkoper in dit geval gelijk want de verkoper was eerlijk over de gebreken en heeft een onafhankelijke instantie naar de gebreken laten kijken.
Dat de kopers vervolgens de "op termijn noodzakelijke verbeteringen" onder de "fundamentele gebreken" proberen te schuiven klopt natuurlijk niet.

[Soepstengel]

peterpv schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 17:03:
Ja, dat wat je zou kunnen verhinderen het als huis te kunnen gebruiken omdat er gevaar of schade kan ontstaan.
Bij "fundamentele bouwtechnische gebreken" denk ik aan een pand wat (deels) op instorten staat of waar b.v. de brandweer
bewoning heeft verboden omdat de constructie nagekeken moet worden. Vrij ernstig allemaal!

Ja, zo interpeer ik "fundamentele bouwtechnische gebreken" ook, maar een bouwtechnische keuring wordt niet gelimiteerd tot "fundamentele bouwtechnische gebreken" terwijl beide in dezelfde zin worden genoemd en je daardoor in twijfel kan trekken wat er nu als uitgangspunt gebruikt mag worden.

peterpv schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 17:03:
[...]
Volgens mij krijgt de verkoper in dit geval gelijk want de verkoper was eerlijk over de gebreken en heeft een onafhankelijke instantie naar de gebreken laten kijken.

Het hele voortraject is niet van belang, het gaat bij deze ontbindende voorwaarden normaliter om het resultaat van een bouwtechnische keuring en de kosten daarvan.

peterpv schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 17:03:
[...]
Dat de kopers vervolgens de "op termijn noodzakelijke verbeteringen" onder de "fundamentele gebreken" proberen te schuiven klopt natuurlijk niet.

Dat is hier niet het geval, de kopers schuiven bepaalde kosten niet onder fundamentele gebreken, de keurder doet dit en vermeld dit in het rapport.

[CirclDigital]

En de keurder weet natuurlijk ook helemaal niet wat er in het koopcontract staat.... daarom zouden deugdelijke definities en richtlijnen/certificatie ook hier zo handig zijn.

Maar goed, ik heb inmiddels ook wat juridisch advies gekregen van de vastgoed juristen van mijn werk. Ook die geven het ontbinden weinig tot geen kans. Maar punt blijft dat niemand blij wordt van een verder traject.

Nogmaals aangeboden om de CV tot €1650 te vervangen en niet meer. Ze vroegen net €3600... maar dat is uit principe voor mij een brug te ver. Eigenlijk is het dat voor de CV ook al, maar alternatief is CU in Court....

[ Voor 3% gewijzigd door CirclDigital op 12-01-2023 17:34 ]

[Dooxed]

Eh.. Een oude CV (werkend of niet) is geen fundamenteel bouwtechnisch gebrek. Bovendien hebben ze die al gezien, het is dus geen verborgen gebrek. Hetzelfde geldt voor een kitrand, en ik denk ook voor het boeibord.
Met wat moeite zou je het kunnen zien als achterstallig onderhoud, maar dat is nog steeds geen fundamenteel bouwtechnisch gebrek. Nice try but no sigar!

[RocketKoen]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 17:34:
En de keurder weet natuurlijk ook helemaal niet wat er in het koopcontract staat.... daarom zouden deugdelijke definities en richtlijnen/certificatie ook hier zo handig zijn.

Maar goed, ik heb inmiddels ook wat juridisch advies gekregen van de vastgoed juristen van mijn werk. Ook die geven het ontbinden weinig tot geen kans. Maar punt blijft dat niemand blij wordt van een verder traject.

Nogmaals aangeboden om de CV tot €1650 te vervangen en niet meer. Ze vroegen net €3600... maar dat is uit principe voor mij een brug te ver. Eigenlijk is het dat voor de CV ook al, maar alternatief is CU in Court....

Alternatief is helemaal niet CU in court. Het alternatief is "Er wordt niet meer over de prijs onderhandeld".
Je kopers zijn niet in goeder trouw bezig. Daar moet je helemaal niet mee onderhandelen.

Het antwoord dat je terug krijgt is dat ze je €1650 accepteren.
Nadat je ze informeert dat die aanbieding is verlopen, kopen ze het huis gewoon alsnog.

Pas als ze je informeren dat ze van de ontbindende voorwaarde gebruik willen maken (ik gok 5% kans dat ze zo ver komen) zeg je CU in court. En dan win je daar.

[D-dark]

Enige wat mij verbaasd is het lage bedrag voor de bouwkundige keuring.
5000 kom je met gemak aan in de meeste huizen. 10000 was logischer geweest.

En ja de cv ketel. Die staat netjes qua ouderdom op de lijst. Is ouder dan 15 jaar dus 0 euro waard.
Dat heb je allang al in je bod ingecalculeerd. Zolang het werkt is het meegenomen.

Enfin, 5750 zijn de totale kosten.
Met je aanbod van 1650 euro voor cv ben je hun al genoeg tegemoet gekomen.
Voor 3000 euro verschil laat je normaal gesproken geen huis schieten tenzij je echt spijt hebt.

[Fr33z]

het is allang gezegd en makkelijker als je er niet in zit maar vanaf de zijkant naar kijkt, maar wat een natte tosti's zeg. Die kopers zijn gek en die keurder ook.

Je contract zegt dit " bouwkundige keuring blijkt dat de onroerende zaak fundamentele bouwtechnische gebreken vertoont welke; bij de bezichtiging niet zichtbaar waren, direct
hersteld dienen te worden en waarvan de herstelkosten een bedrag van € 5.000,- te boven gaan"

Nu is die CV-ketel het duurst en dus belangrijkst. Dat ding is A zichtbaar, kun je zelfs aantonen dat het in de advertentie staat en B functioneert gewoon dus die dient helemaal niet direct hersteld te worden. Ze hebben niks en willen gewoon wat geld harken :-/ wat een klojo's zeg...

[CirclDigital]

D-dark schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 17:55:
Enige wat mij verbaasd is het lage bedrag voor de bouwkundige keuring.
5000 kom je met gemak aan in de meeste huizen. 10000 was logischer geweest.

Zou je op het eerste gezicht zeggen. Maar zie mijn eerdere antwoord: CirclDigital in "Bouwkundige keuring - CV vervangen directe kosten?"

Blijkbaar is 5k-10k de norm, maar wel gebaseerd op het uitgangspunt dat het gaat om fundamentale gebreken die gelijk opgelost moeten worden en die niet zichtbaar zijn.... dan valt er natuurlijk heel wat af. En wat er overblijft als je deze definitie gebruikt is of minimaal of gelijk heel substantieel (fundering/dak/enz).

Fr33z schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 18:44:
het is allang gezegd en makkelijker als je er niet in zit maar vanaf de zijkant naar kijkt, maar wat een natte tosti's zeg. Die kopers zijn gek en die keurder ook.

Je contract zegt dit " bouwkundige keuring blijkt dat de onroerende zaak fundamentele bouwtechnische gebreken vertoont welke; bij de bezichtiging niet zichtbaar waren, direct
hersteld dienen te worden en waarvan de herstelkosten een bedrag van € 5.000,- te boven gaan"

Nu is die CV-ketel het duurst en dus belangrijkst. Dat ding is A zichtbaar, kun je zelfs aantonen dat het in de advertentie staat en B functioneert gewoon dus die dient helemaal niet direct hersteld te worden. Ze hebben niks en willen gewoon wat geld harken :-/ wat een klojo's zeg...

Precies... normaal zou ik er geamuseerd naar kijken, nu is het ineens gezeik wat jezelf treft.

En primair is het boeiboard en het schilderen het grootste bedrag. Dat is duidelijk zichtbaar.
De CV komt tweede maar daar is niets zichtbaar want die werkt gewoon zoals het hoort. En de leeftijd en onderhoud is gewoon bekend want dat staat in de verkoopinfo.

Klojo's is nog zacht uitgedrukt :-). En natuurlijk snap ik iets als buyers remorse of dat het leuk is nog wat af te dingen. Maar in deze fase en op deze manier, bijzonder....

[ Voor 47% gewijzigd door CirclDigital op 12-01-2023 19:24 ]

[jeroenkb]

@CirclDigital

De gewetensvraag is of je, mochten ze willen ontbinden en van de rechter geen gelijk krijgen, je genoeg hebt aan 10% om de huidige waardedaling die nog wel even door zal gaan, te compenseren als je opnieuw moet verkopen

[Rukapul]

jeroenkb schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 19:30:
@CirclDigital

De gewetensvraag is of je, mochten ze willen ontbinden en van de rechter geen gelijk krijgen, je genoeg hebt aan 10% om de huidige waardedaling die nog wel even door zal gaan, te compenseren als je opnieuw moet verkopen

Dat is net zo goed spannend voor de niet kopers. Het houdt namelijk niet op bij 10%:

onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal

In een dalende markt nemen ze een enorm risico door te ontbinden zonder contractuele basis.

Ik zit hier in beginsel in het kamp van RocketKoen.

[Illusion]

Wat staat er preciés in de bouwkundige keuring over de cv-ketel als reden voor de kosten?

Als daar bijvoorbeeld (extreem geval) staat dat de cv-ketel een lekke rookgasafvoer heeft met kans op koolmonixode vergiftiging dan is dat wat mij betreft wél een ernstig gebrek. Je kan er immers niet veilig wonen met de ketel aan, en ketel uitzetten kan ook niet.

Als er enkel stat dat hij 20 jaar oud is, dan is het wat mij betreft geen gebrek.

[CirclDigital]

Illusion schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 19:54:
Wat staat er preciés in de bouwkundige keuring over de cv-ketel als reden voor de kosten?

Zo'n keuringsrapport is, blijkbaar, ook niet veel meer dan een template invullen. Dit is wat er staat;

De installatie is maar beperkt waarneembaar. De installatie is op werking niet getest.
De ketel is 22 jaar oud. Dat een ketel goed werkt en niet kapot gaat wil niet zeggen dat deze op enig moment niet aan vervanging toe is. De kans is reëel aanwezig dat het rendement van deze ketel inmiddels achterhaalt is. Laat u goed informeren door een installateur gespecialiseerd in verwarming. De gemiddelde levensverwachting van een cv ketel is 15 jaar bron Consumenten bond en Essent. 20 jaar is uitzonderlijk. De ketel in de woning is aan vervanging toe.

Kortom, hij is uitzonderlijk oud en daarom aan (blijkbaar dringende) vervanging toe. Maar niets over enig daadwerkelijk gebrek of risico, want die zijn er ook niet.

En alsof een koper zelf niet kan beseffen dat er ooit een einddatum komt aan zo'n apparaat. Hoewel de eerlijke onderhoudsmonteur en cv verkoper hier 2 jaar geleden gewoon aangaf dat alles nog op voorraad is en deze ketels probleemloos nog jaren meekunnen. Dat en het feit dat we tijdens de 2e bezichtiging het uitgebreid hebben gehad over de toekomst met eventueel een warmtepomp en zonnepalen hier.

Maar mijn focus op de cv is een beetje ingegeven door het feit dat het enige dat waar ik ook maar iets aan kosten voor mijzelf zie ontstaan tot aan oplevering het de ketel is. En om een beetje pragmatisch te zijn in de oplossing.

Maar feitelijk is 90% van de geconstateerde directe kosten dus gewoon zichtbaar en bekend te verwachten onderhoud en/of vervanging. Zoals het duidelijk zichtbare boeiboard en het schilderwerk.

Blijft bijzonder zo'n rapport. Zo zit er in de keuken bijvoorbeeld een oven die nu €6k kost om te vervangen, ook die is 20 jaar oud (ook probleemloos, nooit problemen gelijk aan de cv zelfs zonder periodiek onderhoud) maar daar hoor je dan niemand over. Ook die is zowel economisch en technisch vast afgeschreven. Maar dat alles zit natuurlijk ingeprijsd in de huidige verkoopprijs.

Inclusief nieuwe warmtepomp en/of keuken had ik de vraagprijs natuurlijk wat hoger gezet....

[DrNizeGuy]

Allemaal leuk, maar het is geen gebrek, want werkend en al helemaal niet bouwkundig. Wat zijn dat voor mensen zeg. Vreselijk.

[Mania-92]

Is hier ook nog een aankoopmakelaar in het spel?

[mr_evil08]

Maak je maar niet druk, CV ketel van 2001 is gewoon zichtbaar en je hebt het op papier benoemd.
De koper kan weten dat het ding 22 jaar oud is en weinig van kan verwachten.

fundamentele bouwtechnische gebreken zijn normaal zaken zoals lekkage,s waar overheen geschilderd is en blijkt dat dit al langer lek was, gescheurd kitrandje kan ook, maar verkleurd kit weer niet want dat is geen gebrek.

De koper heeft ook nog onderzoeksplicht, dit zijn zaken die aan bod komen tijdens de prijs onderhandeling en niet nadat er getekend is.

[ Voor 17% gewijzigd door mr_evil08 op 12-01-2023 21:31 ]

[mr_evil08]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 20:17:
[...]

Zo'n keuringsrapport is, blijkbaar, ook niet veel meer dan een template invullen. Dit is wat er staat;

De installatie is maar beperkt waarneembaar. De installatie is op werking niet getest.
De ketel is 22 jaar oud. Dat een ketel goed werkt en niet kapot gaat wil niet zeggen dat deze op enig moment niet aan vervanging toe is. De kans is reëel aanwezig dat het rendement van deze ketel inmiddels achterhaalt is. Laat u goed informeren door een installateur gespecialiseerd in verwarming. De gemiddelde levensverwachting van een cv ketel is 15 jaar bron Consumenten bond en Essent. 20 jaar is uitzonderlijk. De ketel in de woning is aan vervanging toe.

Kortom, hij is uitzonderlijk oud en daarom aan (blijkbaar dringende) vervanging toe. Maar niets over enig daadwerkelijk gebrek of risico, want die zijn er ook niet.

En alsof een koper zelf niet kan beseffen dat er ooit een einddatum komt aan zo'n apparaat. Hoewel de eerlijke onderhoudsmonteur en cv verkoper hier 2 jaar geleden gewoon aangaf dat alles nog op voorraad is en deze ketels probleemloos nog jaren meekunnen. Dat en het feit dat we tijdens de 2e bezichtiging het uitgebreid hebben gehad over de toekomst met eventueel een warmtepomp en zonnepalen hier.

Maar mijn focus op de cv is een beetje ingegeven door het feit dat het enige dat waar ik ook maar iets aan kosten voor mijzelf zie ontstaan tot aan oplevering het de ketel is. En om een beetje pragmatisch te zijn in de oplossing.

Maar feitelijk is 90% van de geconstateerde directe kosten dus gewoon zichtbaar en bekend te verwachten onderhoud en/of vervanging. Zoals het duidelijk zichtbare boeiboard en het schilderwerk.

Blijft bijzonder zo'n rapport. Zo zit er in de keuken bijvoorbeeld een oven die nu €6k kost om te vervangen, ook die is 20 jaar oud (ook probleemloos, nooit problemen gelijk aan de cv zelfs zonder periodiek onderhoud) maar daar hoor je dan niemand over. Ook die is zowel economisch en technisch vast afgeschreven. Maar dat alles zit natuurlijk ingeprijsd in de huidige verkoopprijs.

Inclusief nieuwe warmtepomp en/of keuken had ik de vraagprijs natuurlijk wat hoger gezet....

Koper heeft zijn onderzoeksplicht verzuimd, dit had aan bod moeten komen tijdens de prijsonderhandeling van het huis mbt de CV ketel.

[sukkel 24]

is er nu wel of niet een borg gestort die je direct kan opeisen bij annulering
loop je de kans dat als je het huis nu weer in de verkoop doet je meer dan 10% minder gaat krijgen
weet je zeker dat de koper kan betalen want de oplevering was pas over enige tijd, dus als dan pas blijkt dat hij niet kan betalen (bij oplevering) heb je echt een probleem want er wordt toch geen bankgarantie gegeven tussen moment van verkoop en overdracht en dan kan de markt verder zijn ingestort
heeft de koper een hypotheek aanbod dat geldig is of is het een grappenmaker die liefst kontant betaald?

[Ivow85]

Zolang de ketel functioneert en er geen lekkages van water, gas of rookgassen worden waargenomen en/of gemeten, is het gewoon een oude ketel die zijn werk doet. Een gegeven wat voorafgaand aan de biedingen bekend was bij de kopers.

Dat de ketel misschien eind dit jaar of volgend jaar wél gebreken gaat vertonen, zou kunnen. Dat kopers liever een warmtepomp plaatsen dan een gasketel, zou ook kunnen. Maar dat zijn geen direct noodzakelijke kosten indien er geen lekkages zijn vastgesteld.

Kopers kopen een bestaande woning met de normale veroudering en slijtage zoals tijdens de bezichtiging(en) reeds waargenomen kon worden.


De kitnaad bij de douche kan overigens wel als gebrek worden aangemerkt indien daar al droogte scheurtjes in waarneembaar zijn. Het iets verder inscheuren van die droogte scheurtjes bij een doucebak kan in grote schade veroorzaken als er telkens een beetje water langs de kitnaad sijpelt.
En het boeideel is afhankelijk van de staat. Een half verrot boeideel kan bij stevige wind makkelijk los komen en vormt daarmee een direct risico voor de bewoners en bezoekers van de woning.

Je zou voor de zekerheid even een verwarmingsinstallateur naar de ketel kunnen laten kijken en wat metingen op gassen kunnen laten doen (aardgas, CO, CO2) in de ketel ruimte. Indien visueel geen waterlekkages worden waargenomen en er geen vreemde concentraties gassen gemeten worden, is je ketel "gewoon oud" en geen gebrek.

[Anoniem: 39993]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 16:59:
[...]


Het is bijzonder inderdaad.... tikje vreemde kopers op zich al vanaf het begin. Wilden geen bankgarantie stellen, opleverdatum best ver in de toekomst zonder de reden te vertellen. Maar vooruit, na wat kort heen en weer is dat goed gekomen.

Maar deze is gewoon vreemd. Teken dan gewoon 2 weken geleden niet.

Geen bankgarantie is op zich geen probleem. Ik heb bij de aankoop van onze vorige woning ook gewoon 10% waarborg overgemaakt naar de notaris. Had mijn appartement al verkocht en geleverd, dus dat geld had ik toch liggen en had "aankoop andere woning" als bestemming.

Geen bankgarantie en geen waarborgsom = geen woning overigens. Dat vind ik te riskant, want je wil gewoon een zekerheidstelling hebben bij een vertrouwde partij (de notaris). Dat is veel makkelijker dan het bij de - op dat moment - schuldenaren te moeten gaan halen.

Verder kunnen de kopers in mijn ogen helemaal niet ontbinden. De ontbindende voorwaarde is duidelijk genoeg. Het gaat om bouwtechnische gebreken, die direct verholpen moeten worden. Een oude, maar goed functionerende CV ketel is dat gewoon niet. Dat die keurder een lijstje oplevert, wil niet zeggen dat op dat lijstje allemaal bouwtechnische gebreken staan, die direct verholpen moeten worden. Hij adviseert om de CV-ketel direct te vervangen. Nou, prima advies. Maar verder niet jouw probleem, want het is geen bouwtechnisch gebrek. En dan kom je dus op een bedrag wat onder de afgesproken grens ligt.

[Hackus]

@CirclDigital
fundamentele bouwtechnische gebreken Gaat over scheuren, of rot in fundering etc. niet over een cv-ketel of schilderwerk of strookje kit wat vervangen ‘moet’ worden.

[CirclDigital]

Anoniem: 39993 schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 08:58:
[...]
Geen bankgarantie en geen waarborgsom = geen woning overigens. Dat vind ik te riskant, want je wil gewoon een zekerheidstelling hebben bij een vertrouwde partij (de notaris). Dat is veel makkelijker dan het bij de - op dat moment - schuldenaren te moeten gaan halen.

Verder kunnen de kopers in mijn ogen helemaal niet ontbinden. De ontbindende voorwaarde is duidelijk genoeg. Het gaat om bouwtechnische gebreken, die direct verholpen moeten worden. Een oude, maar goed functionerende CV ketel is dat gewoon niet. Dat die keurder een lijstje oplevert, wil niet zeggen dat op dat lijstje allemaal bouwtechnische gebreken staan, die direct verholpen moeten worden. Hij adviseert om de CV-ketel direct te vervangen. Nou, prima advies. Maar verder niet jouw probleem, want het is geen bouwtechnisch gebrek. En dan kom je dus op een bedrag wat onder de afgesproken grens ligt.

Dat eerste was dus initieel het geval, de wens om zowel geen waarborg als bankgarantie te verstrekken. Voor mij ook een no-go dus uiteindelijk zijn ze gewoon accoord gegaan met een bankgarantie. Die moet alleen nog wel (binnen 2 weken van nu) gesteld worden.

Maar uiteindelijk draait het dus allemaal om de definities die de keurder zou moeten gebruiken.... en die ontbreken natuurlijk volledig, maakt het wel zo makkelijk voor hem. Hij gebruikt de standaard 3 categorieën van het model sjabloon maar zonder toelichting. En er staat nu direct/op termijn/verbeterplan met 5750/0/45 resp. Best bijzonder dat je in een huis van 20jaar oud alles direct zou moeten uitvoeren en er verder niets te verwachten is op termijn of als verbeterplan :-).

Maar mijn vriendin bedenkt zich net dat het ook weleens zinvol kan zijn om de keurder zelf te vragen of dit nu echt zijn rapport is. Een PDF is zelf immers ook snel aan te passen....

[Pejdref]

Bijzonder verhaal. Direct noodzakelijke kosten zijn kosten die gemaakt moeten worden om verdere schade te voorkomen of kosten om aan de normale te verwachten gebruiksfunctie te voldoen.

Een standaard rapport wordt normaal ook opgedeeld in direct noodzakelijk en binnenkort te verwachten onderhoudskosten. (en eventueel nog lange termijn onderhoud of verbeterkosten)

CV-ketel kapot/lek: direct noodzakelijk
CV-ketel gevaarlijk: direct noodzakelijk
CV-ketel einde levensduur maar technisch ok: te verwachten onderhoudskosten

Hierbij gelden vaak ook nog de reparatiekosten als direct noodzakelijk, niet de vervangingskosten ook al is dit dan het meest logische is ivm einde levensduur.

Kitrandje douchebak: direct noodzakelijk (ivm mogelijke gevolgschade)

Binnen schilderwerk: onderhoudskosten

Boeiboord: valt over te discussiëren


Als er zo’n voorbehoud opgesteld wordt is het verstandig om de reeds bekende punten uit te sluiten. Maar uit gemakzucht gebeurd dit vrijwel nooit, maar heeft ook wel met wat vertrouwen te maken omdat de meeste kopers wel gewoon redelijke mensen zijn.
Als er in jouw geval expliciet ‘fundamentele bouwtechnische gebreken’ worden genoemd als basis voor een ontbinding dan sta je nog sterker.

Overigens is het heel gebruikelijk om te heronderhandelen over de prijs op basis van zo’n rapport. Formeel gezien ontbind je dan het contract en ga je een nieuw contract aan.


Ik begrijp wel dat je het gewoon snel op wil lossen en een aanbod hebt gedaan, het kan juridisch dan verstandig zijn om er bij te vermelden dat je het er niet mee eens bent maar dit uit coulance doet. Je mag overigens van je makelaar wel meer verwachten hierin (ervan uitgaande dat het geen budget internetmakelaar oid is)

[CirclDigital]

Het aanbod is inderdaad gedaan onder de vermelding van coulance..... de makelaar weet nog wel iets :-).

Maar het draait primair om de clausule in het koopcontract die aangeeft dat alleen de directe kosten voor fundamentele gebreken, die niet zichtbaar waren tijdens de bezichtiging tellen. In dit rapport ontbreekt die context geheel en is de verdeling over direct/op termijn/verbeterplan totaal niet verder onderbouwd. Sterker nog, alles staat gewoon onder direct.

En natuurlijk snap ik dat als er echt fundamentele gebreken worden geconstateerd die een koper niet had verwacht, en dus meegenomen in de prijs, je kan heronderhandelen. Maar dat is hier in mijn optiek dus totaal niet van toepassing aangezien alles boven ongeveer €1.000 van het totaal ook door een leek gewoon duidelijk zichtbaar was (het boeiboard en het schilderwerk daar) of te verwachten (de leeftijd van de cv).

En zo'n kitrandje is net zoals de cv alleen benoemd op basis van leeftijd en hier en daar een verkleuring. Er is op geen enkele manier iets mee aan de hand of is er ooit een lekkage door geweest, voorkomen van vervolgschade is dus niet relevant. Alle kitranden zijn zo oud en nog probleemloos. Alleen die direct rondom het bad is al vervangen omdat die wel wat scheuren had....dat is naar ik begrijp met een bad haast niet te voorkomen in de loop der jaren.

Maar ik zal de keurder zelf ook eens benaderen. Hoop dat ik antwoord krijg, als niet opdrachtgever.

[ Voor 19% gewijzigd door CirclDigital op 13-01-2023 10:34 ]

[Toke_gt]

CirclDigital schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 10:14:
Het aanbod is inderdaad gedaan onder de vermelding van coulance..... de makelaar weet nog wel iets :-).

Maar het draait primair om de clausule in het koopcontract die aangeeft dat alleen de directe kosten voor fundamentele gebreken, die niet zichtbaar waren tijdens de bezichtiging tellen. In dit rapport ontbreekt die context geheel en is de verdeling over direct/op termijn/verbeterplan totaal niet verder onderbouwd. Sterker nog, alles staat gewoon onder direct.

En natuurlijk snap ik dat als er echt fundamentele gebreken worden geconstateerd die een koper niet had verwacht, en dus meegenomen in de prijs, je kan heronderhandelen. Maar dat is hier in mijn optiek dus totaal niet van toepassing aangezien alles boven ongeveer €1.000 van het totaal ook door een leek gewoon duidelijk zichtbaar was (het boeiboard en het schilderwerk daar) of te verwachten (de leeftijd van de cv).

En zo'n kitrandje is net zoals de cv alleen benoemd op basis van leeftijd en hier en daar een verkleuring. Er is op geen enkele manier iets mee aan de hand of is er ooit een lekkage door geweest, voorkomen van vervolgschade is dus niet relevant. Alle kitranden zijn zo oud en nog probleemloos. Alleen die direct rondom het bad is al vervangen omdat die wel wat scheuren had....dat is naar ik begrijp met een bad haast niet te voorkomen in de loop der jaren.

Maar ik zal de keurder zelf ook eens benaderen. Hoop dat ik antwoord krijg, als niet opdrachtgever.

Maar dat de kosten boven 5000 uitkomen, wil toch niet zeggen dat je nu al die kosten moet vergoeden? Betekent alleen maar dat ze eronderuit kunnen. Ik vind de cv eigenlijk al een te riante tegemoetkoming. Als je zelf dat kitrandje laat herstellen, komen de kosten op <5K. Weg ontbindende voorwaarde. Idee?

[Señor Sjon]

Deze overeenkomst kan door koper uiterlijk op 15 januari 2023 om 00.00 uur worden ontbonden indien uit een, in opdracht en voor rekening van koper uit te voeren, bouwkundige keuring blijkt dat de onroerende zaak fundamentele bouwtechnische gebreken vertoont welke; bij de bezichtiging niet zichtbaar waren (1), direct hersteld dienen te worden (2) en waarvan de herstelkosten een bedrag van € 5.000,- te boven gaan(3). Na 15 januari 2023 om 00.00 uur verklaart koper het gekochte middels een bouwtechnische keuring voldoende bouwkundig te hebben geïnspecteerd en bekend te zijn met de onderzoeksresultaten welke uit de bouwkundige keuring bekend zijn geworden en accepteert deze als zodanig.

Je hebt 3 criteria staan die alledrie vervuld moeten worden (de 'en').
1) niet zichtbaar:
Daar valt vrijwel alles toch eigenlijk af? De ketel is bekend qua bouwjaar. Maar deze functioneert nog wel. De boeidelen zijn bekend evenals het schilderwerk.
2) direct herstel:
Een ketel die oud is, maar niet kapot hoeft niet direct vervangen te worden. Die kan zomaar 5 jaar doorpruttelen met goed onderhoud.
Schildwerk was bekend
Boeidelen idem.
3) niet boven de 5k komen:
Welke onderdelen uit het rapport waren niet zichtbaar en voor welk bedrag blijven dan over? De zichtbare posten uit de optelling halen.


Voorbeelden van onzichtbare gebreken kunnen zijn dat er bv veel vocht achter wand- of vloertegels zit waardoor je e.e.a. uit moet gaan breken. Dat is niet zomaar zichtbaar, maar wel te meten. Lekgeslagen glas is bv wel waar goed zichtbaar.

[MikeyMan]

Tsjah, het is al vaker opgemerkt... Maar wat een malloten zijn die kopers...

Ik vind dat je al (te) coulant geweest bent. Wijs ze op de risicos en kosten van ontbinding, haal de emotie eruit en dan is het m.i. take it or leave it.

[CirclDigital]

Señor Sjon schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 13:44:
[...]
Je hebt 3 criteria staan die alledrie vervuld moeten worden (de 'en').
1) niet zichtbaar:
Daar valt vrijwel alles toch eigenlijk af? De ketel is bekend qua bouwjaar. Maar deze functioneert nog wel. De boeidelen zijn bekend evenals het schilderwerk.
2) direct herstel:
Een ketel die oud is, maar niet kapot hoeft niet direct vervangen te worden. Die kan zomaar 5 jaar doorpruttelen met goed onderhoud.
Schildwerk was bekend
Boeidelen idem.
3) niet boven de 5k komen:
Welke onderdelen uit het rapport waren niet zichtbaar en voor welk bedrag blijven dan over? De zichtbare posten uit de optelling halen.

Dat is een mooie manier inderdaad om 'm plat te slaan.

Vooral de 1e is redelijk duidelijk om aan te tonen. Vanuit de verkoper geredeneerd vindt ik wel wat lastig, want zo'n keuring is ook alleen visueel dus dan kom je eigenlijk op het verschil tussen wat een leek kan zien en wat een professional kan zien. Maar schat dat het zo dan ook wel zou moeten werken in de praktijk.

Bij een bezichtiging ga je niet het dak op bijvoorbeeld. Maar de staat van het schilderwerk en de leeftijd van de CV zou je toch ook als leek prima moeten kunnen beoordelen. Wellicht kan je daar niet gelijk een bedrag aan hangen, maar dat is dan jou probleem als koper. En dat moet dan ook terugkomen in je bod.

Ter lering en vermaak voor de lezers zal ik het totaal ook maar even posten:





Ik zou dan zeker onder 1 laten vallen: B, D, E en I

Ter illustratie dit is wat onder D duidelijk zichtbaar is als je op het dakterras staat. Puur optisch trouwens, op basis van wat er al bij andere identieke huizen is vervangen is het frame erachter niet verder aangetast.



Als leek die moet inspecteren zou ik me kunnen voorstellen dat je dingen als A, C, F (de ingebouwde remschaar is te los waardoor het raam te makkelijk door de wind wordt bewogen) en H.

Onder C valt een eerdere reparatie (3jr geleden) waarbij een deel van een kozijn is vernieuwd en waarvan nu de constatering is dat het bijgewerkt moet worden omdat er toch een naad is gaan openstaan. Zichtbaar maar niet opvallend.



H is ook zo'n geval waar je mogelijk als leek overheen zou kijken (maar het wel zou moeten zien natuurlijk). De keuring is ook in tegenspraak, eerst zeggen dat de tegels vastliggen en dan toch moeten repareren. De voeg op de foto is trouwens ook gelijk de enige beschadiging.



Ik heb de keurder vandaag al op verschillende manieren proberen te contacten.... ook vreemd, eenmanszaak met een best aardige website maar alles schakelt naar een mobiel met een nog ongepersonaliseerde voicemail.

MikeyMan schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 13:56:
Tsjah, het is al vaker opgemerkt... Maar wat een malloten zijn die kopers...

Ik vind dat je al (te) coulant geweest bent. Wijs ze op de risicos en kosten van ontbinding, haal de emotie eruit en dan is het m.i. take it or leave it.

Het zijn helaas wel "mijn" malloten.

Er staat een wat hardere mail klaar met inderdaad ook de gevolgen van ontbinden op basis van dit rapport. Maar ik wacht nog op een antwoord met mijn eerdere coulance. En inderdaad die gaat al ver.... niet persé zin in verder gezeik en kosten, anders had ik geen enkele handreiking gedaan.

[ Voor 19% gewijzigd door CirclDigital op 13-01-2023 15:47 ]

[Illusion]

Ik zou gewoon zoiets schrijven.

"Beste kopers,

Dank voor het toesturen van het rapport van de bouwkundige keuring.
Ik zie dat hierin aangegeven wordt dat er 5700€ aan directe kosten zijn.
De leeftijd van de cv-ketel was u bekend (zie bijlage: verkoopbrochure). Aangezien er geen andere reden voor vervangen wordt gegeven dan de u reeds bekende leeftijd, tellen deze kosten niet mee voor de ontbindende voorwaarde "bouwkundige keuring".
Na aftrek van de kosten voor de CV-ketel is het bedrag <5000€, en kunt u de ontbindende voorwaarde niet inroepen.
Ik verwacht dat de koop doorgaat zoals gepland.

m.vr.gr
"

[Freakie1NL]

Misschien zit je niet op de stress te wachten in de huidige tijd waarin verkopen weer wat moeilijker blijkt, maar ik zou aansturen op de 10%. Dan maar weer lekker wat geld en een andere koper.

Zijn al genoeg Tweakers die hebben laten weten waarom de bouwtechnische keuring niet afdoende is voor ontbinding.

Er kunnen 2 dingen aan de hand zijn;

-De kopers willen het huis niet meer. Prima betaal maar die 10%
-De kopers willen last minute nog wat van de prijs af. Prima call de bluff, of het huis of 10% hun keuze.

[CirclDigital]

Freakie1NL schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 15:53:
Zijn al genoeg Tweakers die hebben laten weten waarom de bouwtechnische keuring niet afdoende is voor ontbinding.

Er kunnen 2 dingen aan de hand zijn;

-De kopers willen het huis niet meer. Prima betaal maar die 10%
-De kopers willen last minute nog wat van de prijs af. Prima call de bluff, of het huis of 10% hun keuze.

Dat het erop lijkt dat deze keuring onvoldoende is, is een breed gedragen mening hier, inclusief die van mijzelf.

Ik heb net de keurder gesproken.... ook een bijzondere. Eerst wilde hij geen info geven (ik ben immers niet de opdrachtgever). Na wat herinneren dat hij toch wel enige aansprakelijkheid heeft voor de inhoud en hij zelf pretendeert volgens NEN 2767 te keuren (iets dat hij ontkent maar gewoon in zijn eigen bijlage staat) komt eruit dat hij alles onder direct heft gezet omdat in zijn interpretatie dingen alleen onder op termijn komen als het nog 5 jaar in de huidige staat meegaat. Dus ketel van ouder dan 15jaar is altijd totale vervanging. In de praktijk is onder die interpretatie er maar weinig voor die categorie...

En dan ook nog vaag doen dat hij niet zeker weet dat deze keuringen in combinatie met de clausules uit een model koopcontract worden gebruikt waar duidelijk instaat dat direct wat anders is en ook nog alleen voor de dingen die niet zichtbaar waren.

Kortom, ook weer zo'n lekker ongereguleerde bedrijfstak.

Maar inderdaad, ik kan inmiddels ook prima leven met een annulering tegen de minimale 10%. Zeker met deze kopers.

[ Voor 5% gewijzigd door CirclDigital op 13-01-2023 16:19 ]

[Señor Sjon]

@CirclDigital Vreemd dat een leuning naar zolder vastzetten als 'op termijn' staat, maar de rest allemaal direct moet. Welke definitie geeft het rapport over 'direct'? Want er is wel een boompje op te tuigen dat die CV-ketel sowieso naar op-termijn moet.

Bij mijn bouwkundige keuring stond dit:

Toelichting op kostenberekeningen in het rapport.

Belangrijke informatie m.b.t. kostenberekeningen.

Directkosten
Termijnkosten
Verbeterkosten

: Kosten die direct moeten worden gemaakt ter voorkoming van verdere schade of vervolgschade.
: Niet reguliere (verwachte) kosten in de komende 5 jaar in het onderhoud van het geïnspecteerde object.
: Kosten die samenhangen met verbeteringen die u aan het geïnspecteerde object wilt aanbrengen.

De kosten zijn ingedeeld in drie categorieën:

* afzonderlijk vermeld (direct noodzakelijk; op termijn noodzakelijk; verbetering);
* slechts bedoeld ter indicatie en vermeld inclusief btw;
* excl. sloop- en steigerkosten, omdat dit niet in te schatten is;
* indien mogelijk en economisch verantwoord, geraamd op basis van herstel en niet op basis van complete vervanging;
* gebaseerd op aannemersprijzen inclusief arbeid (geen doe het zelf werkzaamheden);
* vastgesteld met als uitgangspunt dat de aannemer achter elkaar kan doorwerken;
* gebaseerd op landelijk gemiddelde prijzen uit diverse officiële databanken voor bouwkosten;
* gebaseerd op gemiddeld luxe niveau, basisuitvoering en omvatten materiaal en arbeid;

In mijn originele post niet gemarkeerd, maar wat ook relevant is:

fundamentele bouwtechnische gebreken

In de bouwwereld wordt deze definitie veel gebruikt:

quote: https://www.woningborg.nl...agen/woningborg-garantie/

Een gebrek is slechts als ernstig gebrek aan te merken “indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming”.

Daar valt schilderwerk of een boeideel niet onder. Als een kozijn zo rot is dat ie naar beneden kan vallen is het wel ernstig, maar dan treed regel 1 in werking: dat is zichtbaar en de clausule gaat over niet-zichtbare gebreken.

[ Voor 7% gewijzigd door Señor Sjon op 13-01-2023 16:24 ]

[CirclDigital]

Señor Sjon schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 16:22:
@CirclDigital Vreemd dat een leuning naar zolder vastzetten als 'op termijn' staat, maar de rest allemaal direct moet. Welke definitie geeft het rapport over 'direct'? Want er is wel een boompje op te tuigen dat die CV-ketel sowieso naar op-termijn moet.

Ik heb de keurder dus net gesproken, en na wat druk het antwoord gekregen dat hij niet weet dat er in een modelovereenkomst staat dat het gaat om fundamentele bouwtechnische gebreken die niet zichtbaar zijn.

Hij heeft verder alles onder direct gezet omdat hij van mening is dat onder op termijn alleen zaken komen te staan die nog 5 jaar mee moeten kunnen zonder onderhoud of vervanging. Eigen interpretatie dus, die kop in jouw rapport is een stuk duidelijker.

[ Voor 12% gewijzigd door CirclDigital op 13-01-2023 16:28 ]

[Señor Sjon]

Jup, want normaliter in onderhoud is dat 0-5 jaar en niet >5 jaar.

De beste man rent een woning door voor een paar honderd euro. Die zal zijn telefoon niet oppakken tijdens een keuring. De kopers zijn wellicht onzeker en hebben een heel ander beeld hierbij.

Als ze er niet zonder meer vanaf kunnen zou ik dat aanbod van de nieuwe ketel laten vervallen. O.b.v. dit rapport zijn er geen onoverkomelijke zaken aan het licht gekomen die nog niet al bekend waren en dus niet het inroepen van artikel xyz valideren. Tot ziens bij de notaris.

[CirclDigital]

Het lijkt erop dat ik het hard zal moeten gaan spelen of me toch nog verder laten chanteren. De vraag is nu om 3.500 van de verkoopprijs af te halen.

Maar eens over nadenken, maar ik neig naar hard spelen.

Señor Sjon schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 16:29:
Als ze er niet zonder meer vanaf kunnen zou ik dat aanbod van de nieuwe ketel laten vervallen. O.b.v. dit rapport zijn er geen onoverkomelijke zaken aan het licht gekomen die nog niet al bekend waren en dus niet het inroepen van artikel xyz valideren. Tot ziens bij de notaris.

Het probleem is natuurlijk dat het afdwingen van de overeenkomst niet zomaar gaat en waarschijnlijk ook extra kosten met zich gaat meebrengen.

[ Voor 57% gewijzigd door CirclDigital op 13-01-2023 16:41 ]

[Señor Sjon]

Dat klopt. Ik heb in eenzelfde situatie gezeten, maar waarbij de kopers nog wel voorbehoud financiering hadden als drukmiddel. Uiteindelijk maar mijn trots ingeslikt (en iets minder overwaarde geïncasseerd) om mijn eigen verhuisproces niet verder te verstoren.

[Fr33z]

CirclDigital schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 16:39:
Het lijkt erop dat ik het hard zal moeten gaan spelen of me toch nog verder laten chanteren. De vraag is nu om 3.500 van de verkoopprijs af te halen.

Maar eens over nadenken, maar ik neig naar hard spelen.


[...]


Het probleem is natuurlijk dat het afdwingen van de overeenkomst niet zomaar gaat en waarschijnlijk ook extra kosten met zich gaat meebrengen.

wat een stelletje .... ***.... bijzondere gang van zaken dit. Ik kan me voorstellen dat je hier even over na wilt denken. Op afstand is het makkelijk zeggen "ik zou principieel zijn" maar in het echt is gezeik natuurlijk ook geld. Wellicht kun je je van de domme houden en hen gewoon laten weten dat je geen adequate onderbouwing van een ontbindende clausule hebt gezien en hen dus gewoon aan het contract zult houden en de verkoop van de woning gewoon een ding is zoals afgesproken in dat stuk papier met die handtekeningen er op

[Hackus]

Bij directe kosten moet herstel op korte termijn plaatsvinden om verdere schade of
vervolgschade te voorkomen met betrekking op veiligheid.

Bij kosten op termijn vertoont het bouwdeel duidelijk sporen van veroudering. Binnen vijf
jaar zal herstel moeten plaatsvinden.

Bij kosten woningverbetering is er geen bouwtechnische noodzaak voor aanpassing, het
zijn kosten voor verbetering van de woning

[GreatDictator]

CirclDigital schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 16:39:
Het lijkt erop dat ik het hard zal moeten gaan spelen of me toch nog verder laten chanteren. De vraag is nu om 3.500 van de verkoopprijs af te halen.

Maar eens over nadenken, maar ik neig naar hard spelen.


[...]


Het probleem is natuurlijk dat het afdwingen van de overeenkomst niet zomaar gaat en waarschijnlijk ook extra kosten met zich gaat meebrengen.

Wat je ook besluit te doen, als je rechtsbijstand hebt breng ze dan onmiddelijk op de hoogte want dit is een mogelijk stevig juridisch conflict. Hoe eerder ze op de hoogte zijn hoe beter.

[CirclDigital]

GreatDictator schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 18:04:
[...]
Wat je ook besluit te doen, als je rechtsbijstand hebt breng ze dan onmiddelijk op de hoogte want dit is een mogelijk stevig juridisch conflict. Hoe eerder ze op de hoogte zijn hoe beter.

Goed advies.... ik doe alleen niet aan rechtsbijstand. Nog nooit nodig gehad omdat ik in de praktijk toch wel pragmatisch ben. Nu alleen wat minder omdat het een wel erg bedenkelijk verhaal aan het worden is.

Maar ik doe ze morgen nog eenmalig een aanbod en dan is het over. Uiteindelijk is er dan de specialistische advocaat die ik gewoon zelf betaal.

[ Voor 6% gewijzigd door CirclDigital op 13-01-2023 21:17 ]

[CirclDigital]

Na wat beraad met mezelf en de makelaar is het finale aanbod net gedaan....

1 - €2000 korting plus nog eenmaal onderhoudsbeurt CV, of
2 - ontbinden na betaling van een schappelijk bedrag als boete

En dan is er natuurlijk de derde optie, eisen van nakoming van het contract.

Eigenlijk zwaar tegen mijn principes na zo'n bizarre chantage en ook de inhoud van de laatste mail richting mijn makelaar maar vooruit, principes kosten meestal toch ook geld.

We gaan het zien.... blijft lastig dat je kopers niet helemaal normaal blijken te zijn.
En dat chantage gewoon werkt in de praktijk.

[Freakie1NL]

Derde optie is er toch niet, want optie 2?

Vind het überhaupt al enorm toegankelijk dat je korting van 2K wil verstrekken en onderhoud.

Hoewel de vraagprijs overal al weer daalt is dat verre onder de 10%. Of te wel boete betaald krijgen en verkoop met 5% lager levert je alsnog 5% extra op.

Heb zelf ooit een keer gezeik gehad met kopers. Die gebruikte ook wat zelfde soort trukjes om een lagere prijs te willen. Daar niet in meegegaan, met notaris overlegd en een deurwaarder langs gestuurd voor sommering 10% boete. Toen lieten ze alles in 1x vallen en wilde ze het nog hebben. Dagvaarding ook door hun betaald.

Play hard doen we niet in de huizenmarkt wat mij betreft, immers kan het ook zo zijn geweest dat jij het graag aan iemand anders had gegund maar dat die net wat minder hadden geboden.