Bouwkundige keuring - CV vervangen directe kosten?

[vanaalten]

CirclDigital schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 11:14:
Na wat beraad met mezelf en de makelaar is het finale aanbod net gedaan....

1 - €2000 korting plus nog eenmaal onderhoudsbeurt CV, of
2 - ontbinden na betaling van een schappelijk bedrag als boete

En dan is er natuurlijk de derde optie, eisen van nakoming van het contract.

Eigenlijk zwaar tegen mijn principes na zo'n bizarre chantage en ook de inhoud van de laatste mail richting mijn makelaar maar vooruit, principes kosten meestal toch ook geld.

We gaan het zien.... blijft lastig dat je kopers niet helemaal normaal blijken te zijn.
En dat chantage gewoon werkt in de praktijk.

Dat ontbinden met een schappelijk bedrag als boete zou ik niet doen - of je moet een goede kristallen bol hebben, want als de woningprijzen nog wat dalen ga je met een 'schappelijk bedrag' mogelijk verlies draaien. Zou je hooguit iets kunnen doen dat de boete afhankelijk is van het verschil tussen de nieuwe verkoopprijs en wat de huidige kopers geboden hebben - met een flinke toeslag voor enkele maanden vertraging, extra kosten voor opnieuw in de verkoop zetten.

Met (1) ben je, lijkt mij, al heel ver gegaan. Ik snap dat 'er van af zijn' belangrijk is, maar je hebt ook een goede kans dat je met je poot stijf houden alsnog de boel voor de juiste prijs verkoopt.

[CirclDigital]

Het zal niemand verbazen dat mijn aanbod voor wat compensatie (de 1e optie) is geaccepteerd. Chantage werkt dus... maar ik ben er ook weer even vanaf zonder verdere kosten en gedoe. Benieuwd wat straks de oplevering me nog gaat brengen.

Freakie1NL schreef op zondag 15 januari 2023 @ 09:17:
Derde optie is er toch niet, want optie 2?

De beide opties heb ik gedaan uit coulance en om richting een oplossing te komen.....
Juridisch was er optie 3, en die had ik bij verder gedoe ook gewoon uitgevoerd.

vanaalten schreef op zondag 15 januari 2023 @ 10:34:
[...]
Dat ontbinden met een schappelijk bedrag als boete zou ik niet doen

Die stond erin omdat ik duidelijk wilde maken dat ik bereid ben om zonder verder gedoe de zaak te ontbinden als ze er bij nader inzien toch vanaf willen. Onder de standaard boete van 10% om het aan hun kant ook nog enigszins aantrekkelijk te houden. Ik had eigenlijk na dit geval best graag van deze kopers af geweest.

En mijn eigen plannen hangen niet echt af van de verkoop. Ga hierna even reizen/huren en zie wel wat ik opnieuw koop. Hier nog een tijd blijven was ook gewoon een optie.

En ik kon me vinden in de verkoopprijs, maar het was zeker geen wereldbod of teveel voor dit huis. Maar nog wel net fair. Dan boeit op zich een verschil van zo'n €2500 niet echt. Hadden ze dat initieel lager geboden waren we er ook wel uitgekomen. Maar het gaat toch ook wel om het principe dat het niet normaal is dat je eerst een contract tekent en dan op basis van wat onzin nog even komt aanzetten met een heronderhandeling van de prijs. En dan als argument gebruiken dat je vindt dat dit nu kan want je het tenslotte gelijk de vraagprijs geboden zonder toen te onderhandelen (wat op zich niet eens helemaal juist was want het was een bod inclusief alle ter overname aangeboden zaken, zo'n €10-15k).

Ik vindt het niet helemaal kies om de inhoud van de apps en mails te delen. Maar laat ik zeggen dat daar een normale zakelijke insteek en enige zelfreflectie niet echt in voorkomen. En het richting de makelaar (wat ik ook niet perse een fijne beroepsgroep vindt) was het soms echt op het randje.

[Voor 70% gewijzigd door CirclDigital op 15-01-2023 11:16]

[Question Mark]

CirclDigital schreef op zondag 15 januari 2023 @ 10:42:
maar ik ben er ook weer even vanaf zonder verdere kosten en gedoe.

In elk geval gefeliciteerd... Ik kan mij overigens enorm goed voorstellen dat je flink pissed bent over het verloop, maar denk wel dat je uiteindelijk de meest pragmatische keuze gemaakt hebt. Al voelt het (terecht) niet helemaal goed...

[Sissors]

Los van al het andere wat al gezegd is, maar ik vind het punt wat hier steeds terug komt dat het zichtbaar was bij de bezichtiging ook een erg vreemd punt om eerlijk te zijn. Want een bouwtechnische keuring is per definitie toch alleen optisch? Hij gaat geen gaten prikken in het kozijn om te kijken of dat van binnen nog goed is. Dus op die manier zou je kunnen stellen dat letterlijk alles wat uit een bouwkundige keuring komt ook al bij de bezichtiging gezien had kunnen worden, en dus irrelevant is.

[CirclDigital]

Sissors schreef op zondag 15 januari 2023 @ 11:24:
Want een bouwtechnische keuring is per definitie toch alleen optisch? Hij gaat geen gaten prikken in het kozijn om te kijken of dat van binnen nog goed is. Dus op die manier zou je kunnen stellen dat letterlijk alles wat uit een bouwkundige keuring komt ook al bij de bezichtiging gezien had kunnen worden, en dus irrelevant is.

Daar ga ik voor een deel met je in mee..... maar het staat zo wel gewoon in het modelcontract. En het is wel een onderdeel van het geheel waar ook staat dat het (alleen) gaat om fundamentele bouwtechnische zaken, niet zichtbaar en ook dan alleen nog de kosten voor direct herstel.

Maar zichtbaar voor een leek vs zichtbaar voor een professional zijn wellicht bij toetsing wel 2 verschillende dingen. Van een koper kan je wellicht niet verlangen dat ze tijdens een bezichtiging het dak opgaan om er maar 1 te noemen, tijdens een keuring wel.

En het is natuurlijk niet helemaal alleen visueel. Een keurder kijkt naar het schilderwerk en gaat dan wel degelijk prikken om te kijken of er iets als houtrot is. Net zoals hij op de tegels klopt om te constateren of ze hol klinken. Het is meer dat er geen invasieve acties worden gedaan om naar zaken als constructies te kijken. En als er visueel reden is om naar die constructie te kijken kan er wel degelijk een advies voor een vervolgonderzoek worden gegeven.

En laten we wel zijn voor €350-400 moet er iemand naar je toekomen, rent een uur door je huis en vult dan een template in waarbij hij ook nog even wat fictieve getallen aan een herstel hangt. Kwalitatief kan dat natuurlijk ook geen echt hoogstaand rapport opleveren....

Maar het begint al eerder in het proces natuurlijk. Onder de onderzoeksplicht van een koper valt om alle zichtbare gebreken/achterstallig onderhoud zelf te constateren. Een makelaar of verkoper hoeft kopers op deze dingen niet actief te wijzen. En ik schat in dat dit iets is wat veel kopers enorm onderschatten, dat zie je hier ook regelmatig terug in threads.

Ik heb toevallig zelf met deze kopers de 2e bezichtiging gedaan. Ongeveer 80 minuten zijn ze geweest maar echt heel kritisch hebben ze niet gekeken. In ieder geval veel minder kritisch dan ik zelf was geweest. En vergeet ook niet dat je als koper de keuze hebt om te laten keuren voor of nadat je tekent. Ook dat is onderdeel van je onderzoeksplicht.

[Voor 53% gewijzigd door CirclDigital op 15-01-2023 11:46]

[ID-College]

Hoewel ik je punt snap ga je dit meer krijgen. De markt is gewoon snel veranderend. Ze willen daar een graantje van mee pikken (net als iedereen) en als het om geld gaat, dan boeien principes veel mensen niet. Ze kennen jou verder toch niet, dus who cares?
Ze proberen t gewoon en tis gelukt. Snap ze wel. Misschien niet netjes maar toch weer makkelijk verdiend. Daar moeten ze vast weer voor werken, en met een dergelijke markt als nu (waar het wat lastiger wordt) ga je dit soort dingen natuurlijk meer zien.

Zou zelf hetzelfde doen: boeie. Je bent er vanaf. Tekenen, wijntje drinken en door met je leven

[Kalentum]

ID-College schreef op zondag 15 januari 2023 @ 12:07:
Hoewel ik je punt snap ga je dit meer krijgen. De markt is gewoon snel veranderend. Ze willen daar een graantje van mee pikken (net als iedereen) en als het om geld gaat, dan boeien principes veel mensen niet. Ze kennen jou verder toch niet, dus who cares?

Enige risico dat kopers lopen is dat @CirclDigital nu misschien wat minder enthousiast zal reageren als kopers al voor de overdracht dingen willen opmeten of wat spullen alvast willen laten bezorgen.

[CirclDigital]

ID-College schreef op zondag 15 januari 2023 @ 12:07:
Ze proberen t gewoon en tis gelukt. Snap ze wel. Misschien niet netjes maar toch weer makkelijk verdiend.

Het is een beetje de Marktplaats mentaliteit dus :-). Voor een aankoop daar heb je buiten 1 contactmoment nooit meer iets met de andere partij te maken. Hier toch nog wel. Ik snap ze dus niet....

Kalentum schreef op zondag 15 januari 2023 @ 12:28:
[...]
Enige risico dat kopers lopen is dat @CirclDigital nu misschien wat minder enthousiast zal reageren als kopers al voor de overdracht dingen willen opmeten of wat spullen alvast willen laten bezorgen.

Dat is echt niet het enige "risico" hoor. Ze kunnen vanaf nu in principe op alleen de strikt noodzakelijke acties van mij rekenen. Dus inderdaad, buiten de voorinspectie komen ze er pas na oplevering weer in.

Andere voorbeelden zijn bijvoorbeeld dat ik alles goed heb gedocumenteerd waar leidingen lopen in muren maar ook buiten, nog uitgebreide bouwdocumentatie heb, van alles reserve tegels, enz. Nul verplichting om daar ook maar iets mee te doen. Als koper kan je daar in de toekomst best blij van worden.

Zal het nog een beetje van het toekomstig gedrag af laten hangen maar ze staan nu wel op achterstand. Op zich jammer maar het is niet anders.

[Voor 70% gewijzigd door CirclDigital op 15-01-2023 13:54]

[Señor Sjon]

Kalentum schreef op zondag 15 januari 2023 @ 12:28:
[...]


Enige risico dat kopers lopen is dat @CirclDigital nu misschien wat minder enthousiast zal reageren als kopers al voor de overdracht dingen willen opmeten of wat spullen alvast willen laten bezorgen.

Been there done that. Hier wilden ze na zo'n stunt een weekend eerder beginnen, want krappe planning enzo... how about no. Als je het huis hebt en niet eerder.

[Cyberpope]

CirclDigital schreef op zondag 15 januari 2023 @ 13:42:
Het is een beetje de Marktplaats mentaliteit dus :-). Voor een aankoop daar heb je buiten 1 contactmoment nooit meer iets met de andere partij te maken. Hier toch nog wel. Ik snap ze dus niet....

Hoezo?

Ik heb 3x een huis gekocht en na overdracht eigenlijk nooit meer contact gehad met de verkopers.
En 2 huizen verkocht. En afgezien van een juridisch akkevietje van de verkoop van mijn eerste huis, daar ook nooit geen contact meer mee gehad.

[Voor 14% gewijzigd door Cyberpope op 15-01-2023 17:07]

[Kalentum]

Señor Sjon schreef op zondag 15 januari 2023 @ 17:01:
[...]

Been there done that. Hier wilden ze na zo'n stunt een weekend eerder beginnen, want krappe planning enzo... how about no. Als je het huis hebt en niet eerder.

Ja eens. Hoe dat kan lopen: Huisvredebreuk of niet?

Bij mijn vorige huisoverdracht heb ik de nieuwe bewoners wel toestemming gegeven om alvast een kippenren te bouwen... maar goed dat was in de tuin en ze hadden geen huissleutels nodig. Plus dat de overdracht van die woning op de zelfde dag was als de overdracht van hun oude huis dus die kipjes moesten gelijk over

[tilburgs82]

Kalentum schreef op zondag 15 januari 2023 @ 17:19:
[...]

Ja eens. Hoe dat kan lopen: Huisvredebreuk of niet?

Pfff. Wat een topic is dat. Heel naar.
Toen wij ons huis kochten 2,5 jaar geleden, waren er ook wat gebreken aan het huis. Overstek op 2 plaatsen lek, zinken dakgoot gescheurd, lekkage carport bij de afwatering. Niet heel bijzonder, maar we wilden dat graag repareren ivm vakantietijd, een vriend die kon helpen en dat we nog alles met mooi weer konden repareren 😉
De verkoper deed daar niet moeilijk over. Scheelt ook misschien dat we geen ontbindende voorwaarde hadden en dat we alleen buiten hoefde te zijn. Eigenlijk nooit bij stil gestaan dat het zo mis kan gaan als in dat topic 🙄

[Voor 9% gewijzigd door tilburgs82 op 15-01-2023 17:57]

[M.l.]

lasharor schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 13:18:
Er is toch niets om te herstellen? CV ketel werkt en is volgens specificatie (uit 2001).

Het is niet alsof ze dit niet wisten voordat ze die handtekening hebben gezet. Ik denk dat ze een punt zouden hebben op het moment dat die CV ketel niet of niet goed blijkt te werken tijdens die keuring terwijl jij aangegeven hebt dat die het wel goed doet.

Kijk even geod naar de CV. Als hier een stickertje of zoiets op zit dattie uit 2002 komt, dan was het zichtbaar en dus bekend.

[Fr33z]

M.l. schreef op zondag 15 januari 2023 @ 21:16:
[...]


Kijk even geod naar de CV. Als hier een stickertje of zoiets op zit dattie uit 2002 komt, dan was het zichtbaar en dus bekend.

mosterd, maaltijd, dat werk ..

[vassago]

M.l. schreef op zondag 15 januari 2023 @ 21:16:
[...]
Kijk even geod naar de CV. Als hier een stickertje of zoiets op zit dattie uit 2002 komt, dan was het zichtbaar en dus bekend.

Wat heeft dat ermee te maken? De leeftijd van een CV ketel is van tevoren bekend bij de koper, is gewoon info bij de makelaar en op Funda.

[Wobcat]

Zijdelings met een gelijkaardige situatie te maken gehad. Hoop voor je dat het hierbij blijft en er na oplevering niet ineens allerlei nieuwe 'verborgen' gebreken opduiken. Dit type mensen blijft moeilijk doen is mijn ervaring.
In ieder geval gefeliciteerd met de verkoop👍

[Hielko]

CirclDigital schreef op zondag 15 januari 2023 @ 11:29:
[...]


Daar ga ik voor een deel met je in mee..... maar het staat zo wel gewoon in het modelcontract. En het is wel een onderdeel van het geheel waar ook staat dat het (alleen) gaat om fundamentele bouwtechnische zaken, niet zichtbaar en ook dan alleen nog de kosten voor direct herstel.

Maar zichtbaar voor een leek vs zichtbaar voor een professional zijn wellicht bij toetsing wel 2 verschillende dingen. Van een koper kan je wellicht niet verlangen dat ze tijdens een bezichtiging het dak opgaan om er maar 1 te noemen, tijdens een keuring wel.

En het is natuurlijk niet helemaal alleen visueel. Een keurder kijkt naar het schilderwerk en gaat dan wel degelijk prikken om te kijken of er iets als houtrot is. Net zoals hij op de tegels klopt om te constateren of ze hol klinken. Het is meer dat er geen invasieve acties worden gedaan om naar zaken als constructies te kijken. En als er visueel reden is om naar die constructie te kijken kan er wel degelijk een advies voor een vervolgonderzoek worden gegeven.

En laten we wel zijn voor €350-400 moet er iemand naar je toekomen, rent een uur door je huis en vult dan een template in waarbij hij ook nog even wat fictieve getallen aan een herstel hangt. Kwalitatief kan dat natuurlijk ook geen echt hoogstaand rapport opleveren....

Maar het begint al eerder in het proces natuurlijk. Onder de onderzoeksplicht van een koper valt om alle zichtbare gebreken/achterstallig onderhoud zelf te constateren. Een makelaar of verkoper hoeft kopers op deze dingen niet actief te wijzen. En ik schat in dat dit iets is wat veel kopers enorm onderschatten, dat zie je hier ook regelmatig terug in threads.

Ik heb toevallig zelf met deze kopers de 2e bezichtiging gedaan. Ongeveer 80 minuten zijn ze geweest maar echt heel kritisch hebben ze niet gekeken. In ieder geval veel minder kritisch dan ik zelf was geweest. En vergeet ook niet dat je als koper de keuze hebt om te laten keuren voor of nadat je tekent. Ook dat is onderdeel van je onderzoeksplicht.

Ik weet niet helemaal of ik met je mee wil gaan en met de tendens van dit topic. Als ik de logica van sommige mensen volg dan is een bouwkundige keurig waardeloos omdat het toch al een zichtbaar gebrek was en/of het geen fundamenteel bouwkundig gebrek is. Dan valt eigenlijk alles buiten de boot, en alles wat daar onder valt is dan al snel een "verborgen gebrek" en dan alsnog voor de verantwoordelijkheid van de verkoper.

Juist bij een bouwkundige keurig gaat het om hoeveel direct noodzakelijk onderhoud nodig is. De CV-ketel is natuurlijk wel een twijfelpunt, maar je kan natuurlijk ook stellen dat een huis zonder verwarming beschadigd raakt (schimmel) en het daarmee ook een fundamenteel bouwkundig gebrek kan worden? Of dat een huis zonder verwarming is onleefbaar is en daarmee vervanging ook noodzakelijk is etc.

En hoewel de omschrijving in het contract heel gunstig lijkt voor jouw als verkoper, gaat het in een eventuele rechtszaak, ook om wat beide partijen bedoelt hebben en wat gebruikelijk is. En als iemand dan afspreekt dat ie koopt onder voorbehoud van een bouwkundige keuring tot bedrag X aan direct noodzakelijke kosten, en hij krijgt een rapport van >X van een bouwkundig inspecteur denk ik dat je dan toch een aardig uitgangspunt hebt om te zeggen dat je de koop ontbreekt. Je mag het wel oneens zijn met het rapport, maar ik denk dat de rechter wel zomaar eens kan oordelen dat je als koper daar gewoon blind op mag vertrouwen. Anders zaagt dat ook wel redelijk de stoelpoten weg onder het hele idee van bieden onder voorbehoud van een bouwtechnische keurig, als vervolgens de verkoper daar weer alles van mag vinden. Dan moet je gewoon geen bod accepteren met dat voorbehoud, of een hoger bedrag onderhandelen.

En wat betreft de onderzoeksplicht, daarmee hangt natuurlijk ook nauw samen de mededelingsplicht van de verkoper. In de standaard vragenlijst die tegenwoordig gebruikelijk is dan vang je praktisch alle belangrijke dingen al mee af. Je hoeft niet te vragen of het dak lekt of de ramen kapot zijn etc, want je kan gewoon vertrouwen op de uitlatingen van de verkoper.

[Hielko]

M.l. schreef op zondag 15 januari 2023 @ 21:16:
[...]


Kijk even geod naar de CV. Als hier een stickertje of zoiets op zit dattie uit 2002 komt, dan was het zichtbaar en dus bekend.

Maar daarmee hoeft het voor de koper niet bekend te zijn dat het te verwachten is dat ie binnen een jaar vervangen moet worden. Daarom spreekt de koper af een bouwkundige keuring te laten doen, en vervolgens is het heel redelijk als die vervolgens zich op dat rapport kan beroepen, zoals afgesproken.

[YakuzA]

Kalentum schreef op zondag 15 januari 2023 @ 12:28:
[...]


Enige risico dat kopers lopen is dat @CirclDigital nu misschien wat minder enthousiast zal reageren als kopers al voor de overdracht dingen willen opmeten of wat spullen alvast willen laten bezorgen.

Retour afzender: ‘Woont hier niet’

[De_Bastaard]

Ontbinden kost hen toch 10% ofzo? Gratis geld waarmee je een dalende verkoopprijs wel mee op zou moeten kunnen vangen

[Jrz]

Ik zou voor de zekerheid iets inbouwen tegen latere claims van “verborgen gebreken”

[MikeyMan]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 17:05:
[...]

Maar daarmee hoeft het voor de koper niet bekend te zijn dat het te verwachten is dat ie binnen een jaar vervangen moet worden. Daarom spreekt de koper af een bouwkundige keuring te laten doen, en vervolgens is het heel redelijk als die vervolgens zich op dat rapport kan beroepen, zoals afgesproken.

Day zal... Cv ketel is slijtage onderdeel. Geen bouwkundig probleem.

Daarnaast mag je van een (toekomstige) huiseigenaar verwachten dat ie weet dat er onderhoud nodig is omdat niets het eeuwige leven heeft.

[Hielko]

MikeyMan schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 18:45:
[...]


Day zal... Cv ketel is slijtage onderdeel. Geen bouwkundig probleem.

Daarnaast mag je van een (toekomstige) huiseigenaar verwachten dat ie weet dat er onderhoud nodig is omdat niets het eeuwige leven heeft.

Alles heeft onderhoud nodig. Daarom krijg je bij een bouwkundige keuring dus een overzicht op welke termijn dat moet gebeuren, en is de hoeveelheid direct noodzakelijk onderhoud (binnen een jaar) het criteria voor ontbinding. Want (houten) kozijnen en een dak zijn uiteindelijk ook gewoon onderdelen met een beperkte levensduur.

[MikeyMan]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 19:30:
[...]

Alles heeft onderhoud nodig. Daarom krijg je bij een bouwkundige keuring dus een overzicht op welke termijn dat moet gebeuren, en is de hoeveelheid direct noodzakelijk onderhoud (binnen een jaar) het criteria voor ontbinding. Want (houten) kozijnen en een dak zijn uiteindelijk ook gewoon onderdelen met een beperkte levensduur.

Er is onderhoud en er is onderhoud. Daarbij valt een cv ketel in de categorie nieuwe remschijven en kozijnen en een dak in categorie nieuwe versnellingsbak. Niet over zeiken dus.

[Marzman]

Je hebt toch geen nieuwbouwhuis verkocht? Meestal staat er in het koopcontract dat je het huis koopt in de staat die het is, dat is inclusief verkleurde kitrandjes en oude cv ketel. Ik zou niet weten waarom je ze daar geld voor zou moeten geven. Het zijn geen bouwkundige gebreken en ook geen verborgen gebreken.

[Voor 12% gewijzigd door Marzman op 20-01-2023 19:54]

[Hielko]

Marzman schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 19:53:
Je hebt toch geen nieuwbouwhuis verkocht? Meestal staat er in het koopcontract dat je het huis koopt in de staat die het is, dat is inclusief verkleurde kitrandjes en oude cv ketel. Ik zou niet weten waarom je ze daar geld voor zou moeten geven. Het zijn geen bouwkundige gebreken en ook geen verborgen gebreken.

Omdat je dat dus afspreekt bij een voorbehoud van bouwkundige keuring. Als het achterstallige onderhoud boven een bepaald bedrag is kan je dan de koop ontbinden. Een kitrandje is geen probleem, maar als er teveel dingen zijn dan wel.

[MikeyMan]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 20:01:
[...]

Omdat je dat dus afspreekt bij een voorbehoud van bouwkundige keuring. Als het achterstallige onderhoud boven een bepaald bedrag is kan je dan de koop ontbinden. Een kitrandje is geen probleem, maar als er teveel dingen zijn dan wel.

Een cv ketel die vervangen moet worden na 15 jaar heeft weinig met achterstallig onderhoud te maken.

[Hielko]

MikeyMan schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 20:06:
[...]


Een cv ketel die vervangen moet worden na 15 jaar heeft weinig met achterstallig onderhoud te maken.

Okay, wellicht moeten het geen achterstallig onderhoud noemen, maar die is wel aan het eind van zijn levensduur en moet vervangen worden. En bij de bouwkundige inspectie valt dan in de categorie, moet waarschijnlijk binnen 1 jaar vervangen (en dat is uiteindelijk de categorie die relevant is voor de ontbindende voorwaarden). Dat je dat al had kunnen weten, of dat het gewoon voor beide partijen al duidelijk is, maakt volgens mij weinig uit. Je weet dat er X aan directe kosten aankomen, en dan spreek je bijvoorbeeld een voorbehoud van X*2 af voor het voorbehoud bij de bouwkundige keuring. Als er dan nog meer dingen boven water komen kan je er alsnog onderuit.

En de CV installatie is gewoon een standaard onderdeel die altijd bekeken wordt bij een bouwkundige keuring. Als die dan inderdaad aan het eind van zijn leven is komt die gewoon op de lijst natuurlijk bij de bouwkundige keuring. Het is geen keuring waar je van te voren over hebt onderhandelt welke punten wel en niet mee tellen (dat kan natuurlijk wel in uitzonderlijke situaties).

[bartvl]

In onze Vereniging Eigen Huis keuring zitten de volgende categorieën:

Kosten direct
Geraamde kosten voor herstel dat op korte termijn moet plaatsvinden om verdere schade of vervolgschade te voorkomen of veiligheidsaspecten betreffen.

Kosten op termijn
Geraamde kosten voor herstel dat binnen vijf jaar moet plaatsvinden.

Kosten woningverbetering
Geraamde kosten voor verbetering van de woning, er is geen bouwtechnische noodzaak voor aanpassing. Het kan gaan om algemene verbeteringen of verbeteringen op het gebied van energie en comfort, zoals het vervangen van een keuken of badkamer of het aanbrengen van isolatie.

Die eerste categorie is waar het om gaat. Een oude doch functionerende ketel valt daar niet onder.

[Voor 3% gewijzigd door bartvl op 20-01-2023 20:37]

[Hielko]

Overigens, ik zit net even te kijken, het modelcontract van de VEH wat betreft de ontbindende voorwaarden is wel net iets anders geformuleerd dan bij de TS. Bij het model van VEH staat:

op……………….. uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door …...... (naam keurder) / nader te bepalen * blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van €.................., zegge ............, te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. Als de keurder bij onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten aanhoudt, wordt uitgegaan van het hoogste bedrag.

Bij dit model is er denk ik geen enkel twijfel over mogelijk dat de kopers onder het contract uit zouden kunnen komen in de casus van TS, want hier wordt gewoon gesproken over "kosten direct noodzakelijk herstel" zoals geconstateerd door de bouwkundige keurder. Zijn oordeel is waar beide partijen het mee moeten doen.

De vraag is natuurlijk of de rechter de bepalingen zoals opgenomen bij de TS op eenzelfde manier zou uitleggen, maar die kans is natuurlijk wel zeer aanwezig. Want het gaat erom wat beide partijen bedoeld hebben toen het contract werd opgesteld, en de kans is groot dat dat gewoon "standaard" ontbindende voorwaarden waren. Daarnaast kan je het ook heel lastig anders uitleggen, want als de kosten die uit de bouwkundige keuring niet meer leidend zijn, hoe zou het dan moeten werken? Wanneer kan je dan die voorwaarde inroepen?

[BazzH]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 20:22:
[...]

Okay, wellicht moeten het geen achterstallig onderhoud noemen, maar die is wel aan het eind van zijn levensduur en moet vervangen worden. En bij de bouwkundige inspectie valt dan in de categorie, moet waarschijnlijk binnen 1 jaar vervangen (en dat is uiteindelijk de categorie die relevant is voor de ontbindende voorwaarden). Dat je dat al had kunnen weten, of dat het gewoon voor beide partijen al duidelijk is, maakt volgens mij weinig uit. Je weet dat er X aan directe kosten aankomen, en dan spreek je bijvoorbeeld een voorbehoud van X*2 af voor het voorbehoud bij de bouwkundige keuring. Als er dan nog meer dingen boven water komen kan je er alsnog onderuit.

En de CV installatie is gewoon een standaard onderdeel die altijd bekeken wordt bij een bouwkundige keuring. Als die dan inderdaad aan het eind van zijn leven is komt die gewoon op de lijst natuurlijk bij de bouwkundige keuring. Het is geen keuring waar je van te voren over hebt onderhandelt welke punten wel en niet mee tellen (dat kan natuurlijk wel in uitzonderlijke situaties).

Dat is dus meestal uitgesloten als zichtbaar "gebrek". Je had op Funda immers al gezien dat er een gasgestookte ketel van <<insert merk>> uit 2002 in het huis zat.

[Hielko]

BazzH schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 21:15:
[...]

Dat is dus meestal uitgesloten als zichtbaar "gebrek". Je had op Funda immers al gezien dat er een gasgestookte ketel van <<insert merk>> uit 2002 in het huis zat.

Zie ook mijn post hier boven, in het VEH modelcontract is het een stuk duidelijker en minder ambigu opgeschreven. Want met die logica had je ook kunnen zien dat het huis in 1950 gebouwd was en dat daarom dus X, Y en Z aan onderhoud nodig zou hebben.

Uiteindelijk is er een bouwkundig voorbehoud afgesproken met een bedrag X. Uit de bouwkundige keurig is een bedrag >X gekomen. Dan denk ik dat je als koper een prima case hebt om te ontbinden. Want als je niet kan ontbinden in dit geval, wanneer wel? Wat was dan precies de intentie van het voorbehoud?

[Marzman]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 20:22:
[...]

Okay, wellicht moeten het geen achterstallig onderhoud noemen, maar die is wel aan het eind van zijn levensduur en moet vervangen worden.

Dat weet je ook niet, toen ik mijn huis kocht was de CV ketel 20 jaar oud, na drie jaar ging die kapot. Dus misschien gaat deze CV ketel nog wel 8 jaar mee. Ik vind het een beetje raar dat het gebruikt kan worden om onder de koop uit te komen als het letterlijk in de verkooptekst staat en de koper het toestel heeft kunnen zien en het verder niet kapot is. En dan is de volgende vraag, als die versleten is wat is een CV ketel van 15 jaar dan waard? Of mag TS een CV ketel van 12 jaar oud er voor in de plaats zetten en dat het dan wel goed is?

Ik vind het een beetje alsof je een auto koopt van 15 jaar oud een keuring laat doen en dan een nieuw motorblok eist omdat de motor 15 jaar oud is en misschien wel kapot kan gaan.

[Hielko]

Marzman schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 21:43:
[...]

Dat weet je ook niet, toen ik mijn huis kocht was de CV ketel 20 jaar oud, na drie jaar ging die kapot. Dus misschien gaat deze CV ketel nog wel 8 jaar mee. Ik vind het een beetje raar dat het gebruikt kan worden om onder de koop uit te komen als het letterlijk in de verkooptekst staat en de koper het toestel heeft kunnen zien en het verder niet kapot is. En dan is de volgende vraag, als die versleten is wat is een CV ketel van 15 jaar dan waard? Of mag TS een CV ketel van 12 jaar oud er voor in de plaats zetten en dat het dan wel goed is?

Ik vind het een beetje alsof je een auto koopt van 15 jaar oud een keuring laat doen en dan een nieuw motorblok eist omdat de motor 15 jaar oud is en misschien wel kapot kan gaan.

Hetzelfde geldt natuurlijk voor andere gebreken. Misschien blijft die kitrand nog jaren goed, misschien gaat het morgen lekken. Maar als je een voorbehoud afspreekt qua bouwkundige keuring dan leggen beide partijen hun lot dus in de handen van de bouwkundige keurder die inschat wat binnen een jaar gefixt moet worden of niet.

[Jrz]

CV ketel was niet verborgen toch? Kon tijdens de inspectie gewoon bekeken worden. Stickertjes, mode, etc.

Evenals schilderwerk. Misschien dat dat wat slecht is na het destructief checken. Het gaat niet om veel geld, maar we een leuke vakantie. Hun risico is de 10%…

[BazzH]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 21:49:
[...]

Hetzelfde geldt natuurlijk voor andere gebreken. Misschien blijft die kitrand nog jaren goed, misschien gaat het morgen lekken. Maar als je een voorbehoud afspreekt qua bouwkundige keuring dan leggen beide partijen hun lot dus in de handen van de bouwkundige keurder die inschat wat binnen een jaar gefixt moet worden of niet.

Dat ligt er dus maar net aan hoe je het voorbehoud vast hebt gelegd. Ik denk dat het prima te verdedigen is om duidelijk waarneembare "gebreken" uit te sluiten. Daarmee is immers al rekening gehouden in de vraagprijs. En als dit dan door de keurder als gebrek aangemerkt wordt... dan is dat dus uitgesloten omdat dat zelfs al zichtbaar was voor je het huis ook maar ging bekijken.

De vraag is meer: wat is "het gezeik" je waard.

[Voor 3% gewijzigd door BazzH op 20-01-2023 21:58]

[Hielko]

We zullen er natuurlijk nooit achter gaan komen nu TS - waarschijnlijk het verstandigst heeft gedaan - en tot een nieuwe overeenkomst is gekomen met de kopers. Maar ik denk dat we toch wel mogen concluderen dat het in ieder geval lang niet zo klaar als een klontje was in het voordeel van de TS, zoals de eerste reacties deden geloven.

[BazzH]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 22:04:
We zullen er natuurlijk nooit achter gaan komen nu TS - waarschijnlijk het verstandigst heeft gedaan - en tot een nieuwe overeenkomst is gekomen met de kopers. Maar ik denk dat we toch wel mogen concluderen dat het in ieder geval lang niet zo klaar als een klontje was in het voordeel van de TS, zoals de eerste reacties deden geloven.

Pragmatisch gezien denk ik, dat ik ook had geprobeerd om het minnelijk te regelen. Zeker in de huidige markt. Waarschijnlijk had ik "gelijk halen" in dit geval ook een te groot risico gevonden. Maar als het niet mijn hoofdwoning was geweest en ik ook geen dringende bestemming zou hebben voor de opbrengst, had ik misschien een andere keuze gemaakt.

[Lollercopter]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 20:37:
Overigens, ik zit net even te kijken, het modelcontract van de VEH wat betreft de ontbindende voorwaarden is wel net iets anders geformuleerd dan bij de TS. Bij het model van VEH staat:


[...]

Bij dit model is er denk ik geen enkel twijfel over mogelijk dat de kopers onder het contract uit zouden kunnen komen in de casus van TS, want hier wordt gewoon gesproken over "kosten direct noodzakelijk herstel" zoals geconstateerd door de bouwkundige keurder. Zijn oordeel is waar beide partijen het mee moeten doen.

De vraag is natuurlijk of de rechter de bepalingen zoals opgenomen bij de TS op eenzelfde manier zou uitleggen, maar die kans is natuurlijk wel zeer aanwezig. Want het gaat erom wat beide partijen bedoeld hebben toen het contract werd opgesteld, en de kans is groot dat dat gewoon "standaard" ontbindende voorwaarden waren. Daarnaast kan je het ook heel lastig anders uitleggen, want als de kosten die uit de bouwkundige keuring niet meer leidend zijn, hoe zou het dan moeten werken? Wanneer kan je dan die voorwaarde inroepen?

Je kan toch niet allemaal onzin op papier zetten en dan daarna zeggen: ja maar dit is een bouwkundige keuring dus het is echt waar ! PS: mag ik onder de koop uit of effe een paar ruggen cadeau

Die bouwkundige keurder is een flapdrol omdat hij niet in staat is om een normaal rapport te tikken voor een paar honderd euro. Volgens mij een typische kozijn en murenklopper die de grootste bullshit weet te vinden zoals gescheurd stucwerk, maar te lui is om in de kruipruimte naar de fundering te kijken.

De koper is een gladjakker die of koud water vrees heeft en de hypotheek niet meer wil (betalen) of die nog effe snel wil scoren.

In de ideale wereld zou je ze direct het bos in moeten sturen, voorbehoud ongegrond verklaren en daarna die 10% claimen als de koper de koop wil ontbinden. Bij de rechter geef je een vlammend betoog en waterdichte bewijslast (verkoopstukken + communicatie) en laat je ze hopelijk ook nog eens in de processkosten veroordelen.

Helaas is dit niet de ideale wereld en kosten sommige dingen helaas veel tijd en energie als je geen jurist van beroep ben. Goed gedaan TS, ik had hetzelfde gedaan.

[M.l.]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 17:05:
[...]

Maar daarmee hoeft het voor de koper niet bekend te zijn dat het te verwachten is dat ie binnen een jaar vervangen moet worden. Daarom spreekt de koper af een bouwkundige keuring te laten doen, en vervolgens is het heel redelijk als die vervolgens zich op dat rapport kan beroepen, zoals afgesproken.

Mijn punt is dat het dan dus bekend is dat de CV oud is. In dat geval is het niet meer iets nieuws. Ik had er in de topicstart overheen gelezen dat het al in de verkoopdocumentatie stond.

Je mag er toch wel vanuit gaan dat het algemeen bekend is dat een CV die zò oud is echt aan vervanging toe is?

[MikeyMan]

M.l. schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 23:07:
[...]


Mijn punt is dat het dan dus bekend is dat de CV oud is. In dat geval is het niet meer iets nieuws. Ik had er in de topicstart overheen gelezen dat het al in de verkoopdocumentatie stond.

Je mag er toch wel vanuit gaan dat het algemeen bekend is dat een CV die zò oud is echt aan vervanging toe is?

Stond waarschijnlijk zelfs netjes in de funda advertentie

[CirclDigital]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 22:04:
Maar ik denk dat we toch wel mogen concluderen dat het in ieder geval lang niet zo klaar als een klontje was in het voordeel van de TS, zoals de eerste reacties deden geloven.

Je bent nagenoeg (zo niet) de enige met die mening.... en dat je dat na een week 4x in een uur herhaalt zal het voor jouzelf wellicht nog wat verder onderbouwen maar voor mij niet :-).

Mijn conclusie is en was heel simpel. De bouwkundige keuring moet aansluiten bij wat er in het koopcontract staat (en wat verder ook gewoon als standaard wordt geaccepteerd) en dat is dat het gaat om ernstige bouwkundige gebreken die direct moeten worden gerepareerd om schade te voorkomen. Dan ook nog een uitsluiting voor iets dat bij een bezichtiging al duidelijk zichtbaar was. En dat is voor het gros van de zaken die in dit rapport staan simpelweg niet het geval.

Deze week ook nog uitgebreid met wat vastgoedjuristen op het werk zitten praten. Ook die onderschrijven die mening. Zo'n keuring is gewoon bedoeld om ernstige zaken te vinden en benoemen die je als leek niet weet of kan weten.

Maar op zich ook wel weer een les. Zo'n rapport wordt nergens getoetst, de keurder hoeft aan geen enkele standaard te voldoen en mag dus gewoon de grootste onzin opschrijven die hij wil. Hier was de keurder best kundig maar zijn manier van classificeren deugt gewoon niet. Het gros van de posten had als kosten op termijn geclassificeerd moeten worden. Niet ernstig en geen schade dus niet onder direct. Gewoon een zzp'er die zonder enige consequentie voor hemzelf wat opschrijft en weer €400 kan bijschrijven.....

Maar het is hooguit nog leuk als informatieve post, dit hoofdstuk in het contract is afgerond.

[CirclDigital]

MikeyMan schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 07:44:
[...]
Stond waarschijnlijk zelfs netjes in de funda advertentie

Natuurlijk, en in de vragenlijst, en duidelijk zichtbaar en uitgebreid besproken tijdens de 2e bezichtiging.

[CirclDigital]

M.l. schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 23:07:
[...]
Je mag er toch wel vanuit gaan dat het algemeen bekend is dat een CV die zò oud is echt aan vervanging toe is?

Precies.... en zoals ook aangegeven, de onderhoudsmonteur geeft ook gewoon aan dat het ding prima functioneert nu en toekomstig onderhoud gewoon mogelijk is, alle onderdelen zijn nog ruim voorradig.

Natuurlijk geeft ie een keer de geest. Kan morgen zijn maar ook pas over 5-10 jaar. Er zijn genoeg gevallen van dit type ketel die 25 tot 30jaar draaien.

Uiteindelijk is dat natuurlijk minder relevant, de kern is dat alles bekend was. Net zoals dat vervangen van het boeibord en wat schilderwerk. Om over dat niet lekkende kitrandje maar te zwijgen.

[CirclDigital]

Lollercopter schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 22:26:
[...]
In de ideale wereld zou je ze direct het bos in moeten sturen, voorbehoud ongegrond verklaren en daarna die 10% claimen als de koper de koop wil ontbinden. Bij de rechter geef je een vlammend betoog en waterdichte bewijslast (verkoopstukken + communicatie) en laat je ze hopelijk ook nog eens in de processkosten veroordelen.

Helaas is dit niet de ideale wereld en kosten sommige dingen helaas veel tijd en energie als je geen jurist van beroep ben. Goed gedaan TS, ik had hetzelfde gedaan.

En dat was inderdaad de crux.... levert aan mijn kant geen echt goed gevoel op, maar we moeten het ermee doen.

[M.l.]

CirclDigital schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 11:13:
[...]

Je bent nagenoeg (zo niet) de enige met die mening.... en dat je dat na een week 4x in een uur herhaalt zal het voor jouzelf wellicht nog wat verder onderbouwen maar voor mij niet :-).

Mijn conclusie is en was heel simpel. De bouwkundige keuring moet aansluiten bij wat er in het koopcontract staat (en wat verder ook gewoon als standaard wordt geaccepteerd) en dat is dat het gaat om ernstige bouwkundige gebreken die direct moeten worden gerepareerd om schade te voorkomen. Dan ook nog een uitsluiting voor iets dat bij een bezichtiging al duidelijk zichtbaar was. En dat is voor het gros van de zaken die in dit rapport staan simpelweg niet het geval.

Deze week ook nog uitgebreid met wat vastgoedjuristen op het werk zitten praten. Ook die onderschrijven die mening. Zo'n keuring is gewoon bedoeld om ernstige zaken te vinden en benoemen die je als leek niet weet of kan weten.

Maar op zich ook wel weer een les. Zo'n rapport wordt nergens getoetst, de keurder hoeft aan geen enkele standaard te voldoen en mag dus gewoon de grootste onzin opschrijven die hij wil. Hier was de keurder best kundig maar zijn manier van classificeren deugt gewoon niet. Het gros van de posten had als kosten op termijn geclassificeerd moeten worden. Niet ernstig en geen schade dus niet onder direct. Gewoon een zzp'er die zonder enige consequentie voor hemzelf wat opschrijft en weer €400 kan bijschrijven.....

Maar het is hooguit nog leuk als informatieve post, dit hoofdstuk in het contract is afgerond.

De lering die ik er uit trek is dat ik bij eventuele verkoop dus zelf voorwaarden moet stellen waar een keuringsrapport aan moet voldoen wil men er rechten aan ontlenen.

[Marzman]

M.l. schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 11:31:
[...]


De lering die ik er uit trek is dat ik bij eventuele verkoop dus zelf voorwaarden moet stellen waar een keuringsrapport aan moet voldoen wil men er rechten aan ontlenen.

Ja inderdaad, sowieso zou ik dit probleem bij de notaris en makelaar checken. Die zijn daar toch voor?

[delpit]

Op zich was wel te verwachten natuurlijk dat na enkele jaren van chantage door verkopers er nu een periode aanbreekt van chantage door kopers. Dat is onvermijdelijk denk ik. Na jaren uitmelken van de koper zal nu de verkoper weer uitgemolken gaan worden.

Niet zo vreemd in een markt waar afspraak is afspraak zelfs wettelijk is verkracht.

[Kalentum]

M.l. schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 11:31:
[...]


De lering die ik er uit trek is dat ik bij eventuele verkoop dus zelf voorwaarden moet stellen waar een keuringsrapport aan moet voldoen wil men er rechten aan ontlenen.

Ik zit eens te kijken of er überhaupt normen zijn maar er is een NTA 8060 norm. Lijkt me dat dat best in een bouwkundig voorbehoud kan worden opgenomen.

[CirclDigital]

M.l. schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 11:31:
[...]
De lering die ik er uit trek is dat ik bij eventuele verkoop dus zelf voorwaarden moet stellen waar een keuringsrapport aan moet voldoen wil men er rechten aan ontlenen.

In de ideale situatie laat je een bouwkundige keuring uitvoeren voor je het contract ondertekend. Dan weet de koper precies wat ie koopt en kan het bod daarop worden aangepast. Dan kan de hele passage doorgehaald worden en heb je weer met 1 ontbindende voorwaarde minder te maken.

Probleem is dat dit tijd kost en dat je dan zo 1-2 weken verder bent, en dat wil je als verkoper eigenlijk niet. Plus dat de koper dan kosten maakt terwijl die niet eens zeker weet of er straks een koop uitkomt.

Eigenlijk is de tekst van het standaard contract gewoon voldoende. Zit er alleen wel een issue in de mogelijke kwaliteit van de keuring en de mentale gesteldheid van je kopers :-).

Tussenvorm zou kunnen zijn om zelf een bouwkundige keuring laten uitvoeren en die (informatief) aan de kopers te verstrekken. En dan uitsluiten dat ze verder nog zeiken over alles wat daarin wordt genoemd. Maar juridisch neem je dan wellicht ook weer wat teveel risico.....

[TheGhostInc]

CirclDigital schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 11:13:
Maar het is hooguit nog leuk als informatieve post, dit hoofdstuk in het contract is afgerond.

Klein stukje info van VEH, puur ter info/referentie:
https://www.eigenhuis.nl/...dit-zijn-de-belangrijkste

Onderaan staat een link naar 2 voorbeelden van ontbindende voorwaarden voor een bouwkundige keuring.
Die van @CirclDigital zijn veel strikter in beschrijving dan de 2 voorbeelden. Had 1 van die 2 in het contract gestaan dan was waarschijnlijk de conclusie geweest dat ontbinden had gekund.

Niet elke ontbindende voorwaarde is hetzelfde!

[CirclDigital]

Kalentum schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 12:06:
[...]
Ik zit eens te kijken of er überhaupt normen zijn maar er is een NTA 8060 norm. Lijkt me dat dat best in een bouwkundig voorbehoud kan worden opgenomen.

Ook NEN 2767 wordt vaak genoemd. Staat zelfs in "mijn" keuringsrapport. Maar toen ik de keurder daarop aansprak gaf ie aan daar niet mee te werken, de idioot.

[CirclDigital]

TheGhostInc schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 12:21:
[...]
Onderaan staat een link naar 2 voorbeelden van ontbindende voorwaarden voor een bouwkundige keuring.
Die van @CirclDigital zijn veel strikter in beschrijving dan de 2 voorbeelden. Had 1 van die 2 in het contract gestaan dan was waarschijnlijk de conclusie geweest dat ontbinden had gekund.

Niet elke ontbindende voorwaarde is hetzelfde!

Mijn modelcontract is gewoon de standaard NVM versie.... begint met;

KOOPOVEREENKOMST WONING
Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021). Vastgesteld door de Nederlandse Coöperatieve vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A., Vastgoedpro, VBO Vereniging van makelaars en taxateurs, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.

Schat dat wat er in het verhaaltje van VEH staat gewoon de "leesbare" domme versie is van de werkelijkheid.

[Voor 26% gewijzigd door CirclDigital op 21-01-2023 12:26]

[Kalentum]

CirclDigital schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 12:19:
[...]

In de ideale situatie laat je een bouwkundige keuring uitvoeren voor je het contract ondertekend. Dan weet de koper precies wat ie koopt en kan het bod daarop worden aangepast. Dan kan de hele passage doorgehaald worden en heb je weer met 1 ontbindende voorwaarde minder te maken.

Probleem is dat dit tijd kost en dat je dan zo 1-2 weken verder bent, en dat wil je als verkoper eigenlijk niet. Plus dat de koper dan kosten maakt terwijl die niet eens zeker weet of er straks een koop uitkomt.

Op zich zou ik daar als verkoper niet zo heel veel bezwaar tegen hebben, als die keuring plaatsvindt voordat er een koopcontract getekend wordt. Maar ik hou dan als verkoper wel de vrijheid open om evt met iemand anders in zee te gaan... want als verkoper wil je zekerheid en niet 1-2 weken aan het lijntje gehouden worden en dat het dan alsnog afketst.

[CirclDigital]

En daar zit natuurlijk het dilemma, voor zowel jou als de kopers. Die maken kosten en hebben nog niets....
Maar dit is ook niet ideaal als je kopers hebt die niet weten hoe het werkt of opletten tijdens de bezichtiging.

[TheGhostInc]

CirclDigital schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 12:23:
[...]


Mijn modelcontract is gewoon de standaard NVM versie.... begint met;

KOOPOVEREENKOMST WONING
Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021). Vastgesteld door de Nederlandse Coöperatieve vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A., Vastgoedpro, VBO Vereniging van makelaars en taxateurs, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.

Schat dat wat er in het verhaaltje van VEH staat gewoon de "leesbare" domme versie is van de werkelijkheid.

Bij VEH het modelcontract gepakt:

c. op……………….. uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door …...... (naam keurder) / nader te bepalen * blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van €.................., zegge ............, te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. Als de keurder bij onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten aanhoudt, wordt uitgegaan van het hoogste bedrag.

Jij hebt echt een andere tekst in je contract staan.

[TheGhostInc]

Even als aanvulling, ik vind jouw tekst logischer.

Stel je hebt €10.000 aan zichtbaar/gemeld onderhoud, dan moet je dus ontbinden op €10.000 + de 'marge', stel €5.000. Stel de keurder vindt dat de kosten eerder op €15.000 zitten, zonder extra punten te vinden, dan zou je al kunnen ontbinden zonder extra onderhoud.
En bij veel onderhoud kun je kiezen voor budget of gouden kranen. Kun je toch weer discussie krijgen.

Moet je bij het opstellen van de ontbindende voorwaarden het zichtbare stuk dus ook al gaan vastleggen?
Huizen kopen blijft lastig

[CirclDigital]

TheGhostInc schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 12:37:
Bij VEH het modelcontract gepakt:

Ik vindt de NVM versie toch wel een stuk logischer.....

Als je vage dingen als achterstallig onderhoud gaat noemen dan wordt het wel erg lastig. Wat is dat allemaal wel niet bij een bestaand huis..... daar is tenslotte, zeker als het verkocht wordt, altijd wel het nodige aan te doen.

[TheGhostInc]

CirclDigital schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 16:42:
Ik vindt de NVM versie toch wel een stuk logischer.....

Volgens mij is dat dezelfde
Ik kan alleen die niet van de NVM-site downloaden.

Tenzij NVM & VEH andere versies hebben die ze samen hebben gemaakt
Die van VEH:

KOOPOVEREENKOMST WONING
Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021). Vastgesteld door de Nederlandse Coöperatieve vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A., Vastgoedpro, VBO Vereniging van makelaars en taxateurs, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.

Overigens gebruiken veel makelaars een document generator. Daar staan veel meer clausules in. Dus als de stagiair de verkeerde clausule aan klikt...

[Divak]

Nu heb je dus de simpele taak om meer dan € 2000 goed te maken met de over te dragen spullen. Dus even de kat in je gordijnen en luxaflex laten hangen en en die koelkast en vriezer laten doorbranden. Of je vriezer en koelkast meenemen en vervangen door een model uit 1987..