Bouwkundige keuring - CV vervangen directe kosten?

[Soepstengel]

peterpv schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 17:03:
Ja, dat wat je zou kunnen verhinderen het als huis te kunnen gebruiken omdat er gevaar of schade kan ontstaan.
Bij "fundamentele bouwtechnische gebreken" denk ik aan een pand wat (deels) op instorten staat of waar b.v. de brandweer
bewoning heeft verboden omdat de constructie nagekeken moet worden. Vrij ernstig allemaal!

Ja, zo interpeer ik "fundamentele bouwtechnische gebreken" ook, maar een bouwtechnische keuring wordt niet gelimiteerd tot "fundamentele bouwtechnische gebreken" terwijl beide in dezelfde zin worden genoemd en je daardoor in twijfel kan trekken wat er nu als uitgangspunt gebruikt mag worden.

peterpv schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 17:03:
[...]
Volgens mij krijgt de verkoper in dit geval gelijk want de verkoper was eerlijk over de gebreken en heeft een onafhankelijke instantie naar de gebreken laten kijken.

Het hele voortraject is niet van belang, het gaat bij deze ontbindende voorwaarden normaliter om het resultaat van een bouwtechnische keuring en de kosten daarvan.

peterpv schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 17:03:
[...]
Dat de kopers vervolgens de "op termijn noodzakelijke verbeteringen" onder de "fundamentele gebreken" proberen te schuiven klopt natuurlijk niet.

Dat is hier niet het geval, de kopers schuiven bepaalde kosten niet onder fundamentele gebreken, de keurder doet dit en vermeld dit in het rapport.

[CirclDigital]

En de keurder weet natuurlijk ook helemaal niet wat er in het koopcontract staat.... daarom zouden deugdelijke definities en richtlijnen/certificatie ook hier zo handig zijn.

Maar goed, ik heb inmiddels ook wat juridisch advies gekregen van de vastgoed juristen van mijn werk. Ook die geven het ontbinden weinig tot geen kans. Maar punt blijft dat niemand blij wordt van een verder traject.

Nogmaals aangeboden om de CV tot €1650 te vervangen en niet meer. Ze vroegen net €3600... maar dat is uit principe voor mij een brug te ver. Eigenlijk is het dat voor de CV ook al, maar alternatief is CU in Court....

[ Voor 3% gewijzigd door CirclDigital op 12-01-2023 17:34 ]

[Dooxed]

Eh.. Een oude CV (werkend of niet) is geen fundamenteel bouwtechnisch gebrek. Bovendien hebben ze die al gezien, het is dus geen verborgen gebrek. Hetzelfde geldt voor een kitrand, en ik denk ook voor het boeibord.
Met wat moeite zou je het kunnen zien als achterstallig onderhoud, maar dat is nog steeds geen fundamenteel bouwtechnisch gebrek. Nice try but no sigar!

[RocketKoen]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 17:34:
En de keurder weet natuurlijk ook helemaal niet wat er in het koopcontract staat.... daarom zouden deugdelijke definities en richtlijnen/certificatie ook hier zo handig zijn.

Maar goed, ik heb inmiddels ook wat juridisch advies gekregen van de vastgoed juristen van mijn werk. Ook die geven het ontbinden weinig tot geen kans. Maar punt blijft dat niemand blij wordt van een verder traject.

Nogmaals aangeboden om de CV tot €1650 te vervangen en niet meer. Ze vroegen net €3600... maar dat is uit principe voor mij een brug te ver. Eigenlijk is het dat voor de CV ook al, maar alternatief is CU in Court....

Alternatief is helemaal niet CU in court. Het alternatief is "Er wordt niet meer over de prijs onderhandeld".
Je kopers zijn niet in goeder trouw bezig. Daar moet je helemaal niet mee onderhandelen.

Het antwoord dat je terug krijgt is dat ze je €1650 accepteren.
Nadat je ze informeert dat die aanbieding is verlopen, kopen ze het huis gewoon alsnog.

Pas als ze je informeren dat ze van de ontbindende voorwaarde gebruik willen maken (ik gok 5% kans dat ze zo ver komen) zeg je CU in court. En dan win je daar.

[D-dark]

Enige wat mij verbaasd is het lage bedrag voor de bouwkundige keuring.
5000 kom je met gemak aan in de meeste huizen. 10000 was logischer geweest.

En ja de cv ketel. Die staat netjes qua ouderdom op de lijst. Is ouder dan 15 jaar dus 0 euro waard.
Dat heb je allang al in je bod ingecalculeerd. Zolang het werkt is het meegenomen.

Enfin, 5750 zijn de totale kosten.
Met je aanbod van 1650 euro voor cv ben je hun al genoeg tegemoet gekomen.
Voor 3000 euro verschil laat je normaal gesproken geen huis schieten tenzij je echt spijt hebt.

[Fr33z]

het is allang gezegd en makkelijker als je er niet in zit maar vanaf de zijkant naar kijkt, maar wat een natte tosti's zeg. Die kopers zijn gek en die keurder ook.

Je contract zegt dit " bouwkundige keuring blijkt dat de onroerende zaak fundamentele bouwtechnische gebreken vertoont welke; bij de bezichtiging niet zichtbaar waren, direct
hersteld dienen te worden en waarvan de herstelkosten een bedrag van € 5.000,- te boven gaan"

Nu is die CV-ketel het duurst en dus belangrijkst. Dat ding is A zichtbaar, kun je zelfs aantonen dat het in de advertentie staat en B functioneert gewoon dus die dient helemaal niet direct hersteld te worden. Ze hebben niks en willen gewoon wat geld harken :-/ wat een klojo's zeg...

[CirclDigital]

D-dark schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 17:55:
Enige wat mij verbaasd is het lage bedrag voor de bouwkundige keuring.
5000 kom je met gemak aan in de meeste huizen. 10000 was logischer geweest.

Zou je op het eerste gezicht zeggen. Maar zie mijn eerdere antwoord: CirclDigital in "Bouwkundige keuring - CV vervangen directe kosten?"

Blijkbaar is 5k-10k de norm, maar wel gebaseerd op het uitgangspunt dat het gaat om fundamentale gebreken die gelijk opgelost moeten worden en die niet zichtbaar zijn.... dan valt er natuurlijk heel wat af. En wat er overblijft als je deze definitie gebruikt is of minimaal of gelijk heel substantieel (fundering/dak/enz).

Fr33z schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 18:44:
het is allang gezegd en makkelijker als je er niet in zit maar vanaf de zijkant naar kijkt, maar wat een natte tosti's zeg. Die kopers zijn gek en die keurder ook.

Je contract zegt dit " bouwkundige keuring blijkt dat de onroerende zaak fundamentele bouwtechnische gebreken vertoont welke; bij de bezichtiging niet zichtbaar waren, direct
hersteld dienen te worden en waarvan de herstelkosten een bedrag van € 5.000,- te boven gaan"

Nu is die CV-ketel het duurst en dus belangrijkst. Dat ding is A zichtbaar, kun je zelfs aantonen dat het in de advertentie staat en B functioneert gewoon dus die dient helemaal niet direct hersteld te worden. Ze hebben niks en willen gewoon wat geld harken :-/ wat een klojo's zeg...

Precies... normaal zou ik er geamuseerd naar kijken, nu is het ineens gezeik wat jezelf treft.

En primair is het boeiboard en het schilderen het grootste bedrag. Dat is duidelijk zichtbaar.
De CV komt tweede maar daar is niets zichtbaar want die werkt gewoon zoals het hoort. En de leeftijd en onderhoud is gewoon bekend want dat staat in de verkoopinfo.

Klojo's is nog zacht uitgedrukt :-). En natuurlijk snap ik iets als buyers remorse of dat het leuk is nog wat af te dingen. Maar in deze fase en op deze manier, bijzonder....

[ Voor 47% gewijzigd door CirclDigital op 12-01-2023 19:24 ]

[jeroenkb]

@CirclDigital

De gewetensvraag is of je, mochten ze willen ontbinden en van de rechter geen gelijk krijgen, je genoeg hebt aan 10% om de huidige waardedaling die nog wel even door zal gaan, te compenseren als je opnieuw moet verkopen

[Rukapul]

jeroenkb schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 19:30:
@CirclDigital

De gewetensvraag is of je, mochten ze willen ontbinden en van de rechter geen gelijk krijgen, je genoeg hebt aan 10% om de huidige waardedaling die nog wel even door zal gaan, te compenseren als je opnieuw moet verkopen

Dat is net zo goed spannend voor de niet kopers. Het houdt namelijk niet op bij 10%:

onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal

In een dalende markt nemen ze een enorm risico door te ontbinden zonder contractuele basis.

Ik zit hier in beginsel in het kamp van RocketKoen.

[Illusion]

Wat staat er preciés in de bouwkundige keuring over de cv-ketel als reden voor de kosten?

Als daar bijvoorbeeld (extreem geval) staat dat de cv-ketel een lekke rookgasafvoer heeft met kans op koolmonixode vergiftiging dan is dat wat mij betreft wél een ernstig gebrek. Je kan er immers niet veilig wonen met de ketel aan, en ketel uitzetten kan ook niet.

Als er enkel stat dat hij 20 jaar oud is, dan is het wat mij betreft geen gebrek.

[CirclDigital]

Illusion schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 19:54:
Wat staat er preciés in de bouwkundige keuring over de cv-ketel als reden voor de kosten?

Zo'n keuringsrapport is, blijkbaar, ook niet veel meer dan een template invullen. Dit is wat er staat;

De installatie is maar beperkt waarneembaar. De installatie is op werking niet getest.
De ketel is 22 jaar oud. Dat een ketel goed werkt en niet kapot gaat wil niet zeggen dat deze op enig moment niet aan vervanging toe is. De kans is reëel aanwezig dat het rendement van deze ketel inmiddels achterhaalt is. Laat u goed informeren door een installateur gespecialiseerd in verwarming. De gemiddelde levensverwachting van een cv ketel is 15 jaar bron Consumenten bond en Essent. 20 jaar is uitzonderlijk. De ketel in de woning is aan vervanging toe.

Kortom, hij is uitzonderlijk oud en daarom aan (blijkbaar dringende) vervanging toe. Maar niets over enig daadwerkelijk gebrek of risico, want die zijn er ook niet.

En alsof een koper zelf niet kan beseffen dat er ooit een einddatum komt aan zo'n apparaat. Hoewel de eerlijke onderhoudsmonteur en cv verkoper hier 2 jaar geleden gewoon aangaf dat alles nog op voorraad is en deze ketels probleemloos nog jaren meekunnen. Dat en het feit dat we tijdens de 2e bezichtiging het uitgebreid hebben gehad over de toekomst met eventueel een warmtepomp en zonnepalen hier.

Maar mijn focus op de cv is een beetje ingegeven door het feit dat het enige dat waar ik ook maar iets aan kosten voor mijzelf zie ontstaan tot aan oplevering het de ketel is. En om een beetje pragmatisch te zijn in de oplossing.

Maar feitelijk is 90% van de geconstateerde directe kosten dus gewoon zichtbaar en bekend te verwachten onderhoud en/of vervanging. Zoals het duidelijk zichtbare boeiboard en het schilderwerk.

Blijft bijzonder zo'n rapport. Zo zit er in de keuken bijvoorbeeld een oven die nu €6k kost om te vervangen, ook die is 20 jaar oud (ook probleemloos, nooit problemen gelijk aan de cv zelfs zonder periodiek onderhoud) maar daar hoor je dan niemand over. Ook die is zowel economisch en technisch vast afgeschreven. Maar dat alles zit natuurlijk ingeprijsd in de huidige verkoopprijs.

Inclusief nieuwe warmtepomp en/of keuken had ik de vraagprijs natuurlijk wat hoger gezet....

[DrNizeGuy]

Allemaal leuk, maar het is geen gebrek, want werkend en al helemaal niet bouwkundig. Wat zijn dat voor mensen zeg. Vreselijk.

[Mania-92]

Is hier ook nog een aankoopmakelaar in het spel?

[mr_evil08]

Maak je maar niet druk, CV ketel van 2001 is gewoon zichtbaar en je hebt het op papier benoemd.
De koper kan weten dat het ding 22 jaar oud is en weinig van kan verwachten.

fundamentele bouwtechnische gebreken zijn normaal zaken zoals lekkage,s waar overheen geschilderd is en blijkt dat dit al langer lek was, gescheurd kitrandje kan ook, maar verkleurd kit weer niet want dat is geen gebrek.

De koper heeft ook nog onderzoeksplicht, dit zijn zaken die aan bod komen tijdens de prijs onderhandeling en niet nadat er getekend is.

[ Voor 17% gewijzigd door mr_evil08 op 12-01-2023 21:31 ]

[mr_evil08]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 20:17:
[...]

Zo'n keuringsrapport is, blijkbaar, ook niet veel meer dan een template invullen. Dit is wat er staat;

De installatie is maar beperkt waarneembaar. De installatie is op werking niet getest.
De ketel is 22 jaar oud. Dat een ketel goed werkt en niet kapot gaat wil niet zeggen dat deze op enig moment niet aan vervanging toe is. De kans is reëel aanwezig dat het rendement van deze ketel inmiddels achterhaalt is. Laat u goed informeren door een installateur gespecialiseerd in verwarming. De gemiddelde levensverwachting van een cv ketel is 15 jaar bron Consumenten bond en Essent. 20 jaar is uitzonderlijk. De ketel in de woning is aan vervanging toe.

Kortom, hij is uitzonderlijk oud en daarom aan (blijkbaar dringende) vervanging toe. Maar niets over enig daadwerkelijk gebrek of risico, want die zijn er ook niet.

En alsof een koper zelf niet kan beseffen dat er ooit een einddatum komt aan zo'n apparaat. Hoewel de eerlijke onderhoudsmonteur en cv verkoper hier 2 jaar geleden gewoon aangaf dat alles nog op voorraad is en deze ketels probleemloos nog jaren meekunnen. Dat en het feit dat we tijdens de 2e bezichtiging het uitgebreid hebben gehad over de toekomst met eventueel een warmtepomp en zonnepalen hier.

Maar mijn focus op de cv is een beetje ingegeven door het feit dat het enige dat waar ik ook maar iets aan kosten voor mijzelf zie ontstaan tot aan oplevering het de ketel is. En om een beetje pragmatisch te zijn in de oplossing.

Maar feitelijk is 90% van de geconstateerde directe kosten dus gewoon zichtbaar en bekend te verwachten onderhoud en/of vervanging. Zoals het duidelijk zichtbare boeiboard en het schilderwerk.

Blijft bijzonder zo'n rapport. Zo zit er in de keuken bijvoorbeeld een oven die nu €6k kost om te vervangen, ook die is 20 jaar oud (ook probleemloos, nooit problemen gelijk aan de cv zelfs zonder periodiek onderhoud) maar daar hoor je dan niemand over. Ook die is zowel economisch en technisch vast afgeschreven. Maar dat alles zit natuurlijk ingeprijsd in de huidige verkoopprijs.

Inclusief nieuwe warmtepomp en/of keuken had ik de vraagprijs natuurlijk wat hoger gezet....

Koper heeft zijn onderzoeksplicht verzuimd, dit had aan bod moeten komen tijdens de prijsonderhandeling van het huis mbt de CV ketel.

[sukkel 24]

is er nu wel of niet een borg gestort die je direct kan opeisen bij annulering
loop je de kans dat als je het huis nu weer in de verkoop doet je meer dan 10% minder gaat krijgen
weet je zeker dat de koper kan betalen want de oplevering was pas over enige tijd, dus als dan pas blijkt dat hij niet kan betalen (bij oplevering) heb je echt een probleem want er wordt toch geen bankgarantie gegeven tussen moment van verkoop en overdracht en dan kan de markt verder zijn ingestort
heeft de koper een hypotheek aanbod dat geldig is of is het een grappenmaker die liefst kontant betaald?

[Ivow85]

Zolang de ketel functioneert en er geen lekkages van water, gas of rookgassen worden waargenomen en/of gemeten, is het gewoon een oude ketel die zijn werk doet. Een gegeven wat voorafgaand aan de biedingen bekend was bij de kopers.

Dat de ketel misschien eind dit jaar of volgend jaar wél gebreken gaat vertonen, zou kunnen. Dat kopers liever een warmtepomp plaatsen dan een gasketel, zou ook kunnen. Maar dat zijn geen direct noodzakelijke kosten indien er geen lekkages zijn vastgesteld.

Kopers kopen een bestaande woning met de normale veroudering en slijtage zoals tijdens de bezichtiging(en) reeds waargenomen kon worden.


De kitnaad bij de douche kan overigens wel als gebrek worden aangemerkt indien daar al droogte scheurtjes in waarneembaar zijn. Het iets verder inscheuren van die droogte scheurtjes bij een doucebak kan in grote schade veroorzaken als er telkens een beetje water langs de kitnaad sijpelt.
En het boeideel is afhankelijk van de staat. Een half verrot boeideel kan bij stevige wind makkelijk los komen en vormt daarmee een direct risico voor de bewoners en bezoekers van de woning.

Je zou voor de zekerheid even een verwarmingsinstallateur naar de ketel kunnen laten kijken en wat metingen op gassen kunnen laten doen (aardgas, CO, CO2) in de ketel ruimte. Indien visueel geen waterlekkages worden waargenomen en er geen vreemde concentraties gassen gemeten worden, is je ketel "gewoon oud" en geen gebrek.

[Anoniem: 39993]

CirclDigital schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 16:59:
[...]


Het is bijzonder inderdaad.... tikje vreemde kopers op zich al vanaf het begin. Wilden geen bankgarantie stellen, opleverdatum best ver in de toekomst zonder de reden te vertellen. Maar vooruit, na wat kort heen en weer is dat goed gekomen.

Maar deze is gewoon vreemd. Teken dan gewoon 2 weken geleden niet.

Geen bankgarantie is op zich geen probleem. Ik heb bij de aankoop van onze vorige woning ook gewoon 10% waarborg overgemaakt naar de notaris. Had mijn appartement al verkocht en geleverd, dus dat geld had ik toch liggen en had "aankoop andere woning" als bestemming.

Geen bankgarantie en geen waarborgsom = geen woning overigens. Dat vind ik te riskant, want je wil gewoon een zekerheidstelling hebben bij een vertrouwde partij (de notaris). Dat is veel makkelijker dan het bij de - op dat moment - schuldenaren te moeten gaan halen.

Verder kunnen de kopers in mijn ogen helemaal niet ontbinden. De ontbindende voorwaarde is duidelijk genoeg. Het gaat om bouwtechnische gebreken, die direct verholpen moeten worden. Een oude, maar goed functionerende CV ketel is dat gewoon niet. Dat die keurder een lijstje oplevert, wil niet zeggen dat op dat lijstje allemaal bouwtechnische gebreken staan, die direct verholpen moeten worden. Hij adviseert om de CV-ketel direct te vervangen. Nou, prima advies. Maar verder niet jouw probleem, want het is geen bouwtechnisch gebrek. En dan kom je dus op een bedrag wat onder de afgesproken grens ligt.

[Hackus]

@CirclDigital
fundamentele bouwtechnische gebreken Gaat over scheuren, of rot in fundering etc. niet over een cv-ketel of schilderwerk of strookje kit wat vervangen ‘moet’ worden.

[CirclDigital]

Anoniem: 39993 schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 08:58:
[...]
Geen bankgarantie en geen waarborgsom = geen woning overigens. Dat vind ik te riskant, want je wil gewoon een zekerheidstelling hebben bij een vertrouwde partij (de notaris). Dat is veel makkelijker dan het bij de - op dat moment - schuldenaren te moeten gaan halen.

Verder kunnen de kopers in mijn ogen helemaal niet ontbinden. De ontbindende voorwaarde is duidelijk genoeg. Het gaat om bouwtechnische gebreken, die direct verholpen moeten worden. Een oude, maar goed functionerende CV ketel is dat gewoon niet. Dat die keurder een lijstje oplevert, wil niet zeggen dat op dat lijstje allemaal bouwtechnische gebreken staan, die direct verholpen moeten worden. Hij adviseert om de CV-ketel direct te vervangen. Nou, prima advies. Maar verder niet jouw probleem, want het is geen bouwtechnisch gebrek. En dan kom je dus op een bedrag wat onder de afgesproken grens ligt.

Dat eerste was dus initieel het geval, de wens om zowel geen waarborg als bankgarantie te verstrekken. Voor mij ook een no-go dus uiteindelijk zijn ze gewoon accoord gegaan met een bankgarantie. Die moet alleen nog wel (binnen 2 weken van nu) gesteld worden.

Maar uiteindelijk draait het dus allemaal om de definities die de keurder zou moeten gebruiken.... en die ontbreken natuurlijk volledig, maakt het wel zo makkelijk voor hem. Hij gebruikt de standaard 3 categorieën van het model sjabloon maar zonder toelichting. En er staat nu direct/op termijn/verbeterplan met 5750/0/45 resp. Best bijzonder dat je in een huis van 20jaar oud alles direct zou moeten uitvoeren en er verder niets te verwachten is op termijn of als verbeterplan :-).

Maar mijn vriendin bedenkt zich net dat het ook weleens zinvol kan zijn om de keurder zelf te vragen of dit nu echt zijn rapport is. Een PDF is zelf immers ook snel aan te passen....

[Pejdref]

Bijzonder verhaal. Direct noodzakelijke kosten zijn kosten die gemaakt moeten worden om verdere schade te voorkomen of kosten om aan de normale te verwachten gebruiksfunctie te voldoen.

Een standaard rapport wordt normaal ook opgedeeld in direct noodzakelijk en binnenkort te verwachten onderhoudskosten. (en eventueel nog lange termijn onderhoud of verbeterkosten)

CV-ketel kapot/lek: direct noodzakelijk
CV-ketel gevaarlijk: direct noodzakelijk
CV-ketel einde levensduur maar technisch ok: te verwachten onderhoudskosten

Hierbij gelden vaak ook nog de reparatiekosten als direct noodzakelijk, niet de vervangingskosten ook al is dit dan het meest logische is ivm einde levensduur.

Kitrandje douchebak: direct noodzakelijk (ivm mogelijke gevolgschade)

Binnen schilderwerk: onderhoudskosten

Boeiboord: valt over te discussiëren


Als er zo’n voorbehoud opgesteld wordt is het verstandig om de reeds bekende punten uit te sluiten. Maar uit gemakzucht gebeurd dit vrijwel nooit, maar heeft ook wel met wat vertrouwen te maken omdat de meeste kopers wel gewoon redelijke mensen zijn.
Als er in jouw geval expliciet ‘fundamentele bouwtechnische gebreken’ worden genoemd als basis voor een ontbinding dan sta je nog sterker.

Overigens is het heel gebruikelijk om te heronderhandelen over de prijs op basis van zo’n rapport. Formeel gezien ontbind je dan het contract en ga je een nieuw contract aan.


Ik begrijp wel dat je het gewoon snel op wil lossen en een aanbod hebt gedaan, het kan juridisch dan verstandig zijn om er bij te vermelden dat je het er niet mee eens bent maar dit uit coulance doet. Je mag overigens van je makelaar wel meer verwachten hierin (ervan uitgaande dat het geen budget internetmakelaar oid is)

[CirclDigital]

Het aanbod is inderdaad gedaan onder de vermelding van coulance..... de makelaar weet nog wel iets :-).

Maar het draait primair om de clausule in het koopcontract die aangeeft dat alleen de directe kosten voor fundamentele gebreken, die niet zichtbaar waren tijdens de bezichtiging tellen. In dit rapport ontbreekt die context geheel en is de verdeling over direct/op termijn/verbeterplan totaal niet verder onderbouwd. Sterker nog, alles staat gewoon onder direct.

En natuurlijk snap ik dat als er echt fundamentele gebreken worden geconstateerd die een koper niet had verwacht, en dus meegenomen in de prijs, je kan heronderhandelen. Maar dat is hier in mijn optiek dus totaal niet van toepassing aangezien alles boven ongeveer €1.000 van het totaal ook door een leek gewoon duidelijk zichtbaar was (het boeiboard en het schilderwerk daar) of te verwachten (de leeftijd van de cv).

En zo'n kitrandje is net zoals de cv alleen benoemd op basis van leeftijd en hier en daar een verkleuring. Er is op geen enkele manier iets mee aan de hand of is er ooit een lekkage door geweest, voorkomen van vervolgschade is dus niet relevant. Alle kitranden zijn zo oud en nog probleemloos. Alleen die direct rondom het bad is al vervangen omdat die wel wat scheuren had....dat is naar ik begrijp met een bad haast niet te voorkomen in de loop der jaren.

Maar ik zal de keurder zelf ook eens benaderen. Hoop dat ik antwoord krijg, als niet opdrachtgever.

[ Voor 19% gewijzigd door CirclDigital op 13-01-2023 10:34 ]

[Toke_gt]

CirclDigital schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 10:14:
Het aanbod is inderdaad gedaan onder de vermelding van coulance..... de makelaar weet nog wel iets :-).

Maar het draait primair om de clausule in het koopcontract die aangeeft dat alleen de directe kosten voor fundamentele gebreken, die niet zichtbaar waren tijdens de bezichtiging tellen. In dit rapport ontbreekt die context geheel en is de verdeling over direct/op termijn/verbeterplan totaal niet verder onderbouwd. Sterker nog, alles staat gewoon onder direct.

En natuurlijk snap ik dat als er echt fundamentele gebreken worden geconstateerd die een koper niet had verwacht, en dus meegenomen in de prijs, je kan heronderhandelen. Maar dat is hier in mijn optiek dus totaal niet van toepassing aangezien alles boven ongeveer €1.000 van het totaal ook door een leek gewoon duidelijk zichtbaar was (het boeiboard en het schilderwerk daar) of te verwachten (de leeftijd van de cv).

En zo'n kitrandje is net zoals de cv alleen benoemd op basis van leeftijd en hier en daar een verkleuring. Er is op geen enkele manier iets mee aan de hand of is er ooit een lekkage door geweest, voorkomen van vervolgschade is dus niet relevant. Alle kitranden zijn zo oud en nog probleemloos. Alleen die direct rondom het bad is al vervangen omdat die wel wat scheuren had....dat is naar ik begrijp met een bad haast niet te voorkomen in de loop der jaren.

Maar ik zal de keurder zelf ook eens benaderen. Hoop dat ik antwoord krijg, als niet opdrachtgever.

Maar dat de kosten boven 5000 uitkomen, wil toch niet zeggen dat je nu al die kosten moet vergoeden? Betekent alleen maar dat ze eronderuit kunnen. Ik vind de cv eigenlijk al een te riante tegemoetkoming. Als je zelf dat kitrandje laat herstellen, komen de kosten op <5K. Weg ontbindende voorwaarde. Idee?

[Señor Sjon]

Deze overeenkomst kan door koper uiterlijk op 15 januari 2023 om 00.00 uur worden ontbonden indien uit een, in opdracht en voor rekening van koper uit te voeren, bouwkundige keuring blijkt dat de onroerende zaak fundamentele bouwtechnische gebreken vertoont welke; bij de bezichtiging niet zichtbaar waren (1), direct hersteld dienen te worden (2) en waarvan de herstelkosten een bedrag van € 5.000,- te boven gaan(3). Na 15 januari 2023 om 00.00 uur verklaart koper het gekochte middels een bouwtechnische keuring voldoende bouwkundig te hebben geïnspecteerd en bekend te zijn met de onderzoeksresultaten welke uit de bouwkundige keuring bekend zijn geworden en accepteert deze als zodanig.

Je hebt 3 criteria staan die alledrie vervuld moeten worden (de 'en').
1) niet zichtbaar:
Daar valt vrijwel alles toch eigenlijk af? De ketel is bekend qua bouwjaar. Maar deze functioneert nog wel. De boeidelen zijn bekend evenals het schilderwerk.
2) direct herstel:
Een ketel die oud is, maar niet kapot hoeft niet direct vervangen te worden. Die kan zomaar 5 jaar doorpruttelen met goed onderhoud.
Schildwerk was bekend
Boeidelen idem.
3) niet boven de 5k komen:
Welke onderdelen uit het rapport waren niet zichtbaar en voor welk bedrag blijven dan over? De zichtbare posten uit de optelling halen.


Voorbeelden van onzichtbare gebreken kunnen zijn dat er bv veel vocht achter wand- of vloertegels zit waardoor je e.e.a. uit moet gaan breken. Dat is niet zomaar zichtbaar, maar wel te meten. Lekgeslagen glas is bv wel waar goed zichtbaar.

[MikeyMan]

Tsjah, het is al vaker opgemerkt... Maar wat een malloten zijn die kopers...

Ik vind dat je al (te) coulant geweest bent. Wijs ze op de risicos en kosten van ontbinding, haal de emotie eruit en dan is het m.i. take it or leave it.

[CirclDigital]

Señor Sjon schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 13:44:
[...]
Je hebt 3 criteria staan die alledrie vervuld moeten worden (de 'en').
1) niet zichtbaar:
Daar valt vrijwel alles toch eigenlijk af? De ketel is bekend qua bouwjaar. Maar deze functioneert nog wel. De boeidelen zijn bekend evenals het schilderwerk.
2) direct herstel:
Een ketel die oud is, maar niet kapot hoeft niet direct vervangen te worden. Die kan zomaar 5 jaar doorpruttelen met goed onderhoud.
Schildwerk was bekend
Boeidelen idem.
3) niet boven de 5k komen:
Welke onderdelen uit het rapport waren niet zichtbaar en voor welk bedrag blijven dan over? De zichtbare posten uit de optelling halen.

Dat is een mooie manier inderdaad om 'm plat te slaan.

Vooral de 1e is redelijk duidelijk om aan te tonen. Vanuit de verkoper geredeneerd vindt ik wel wat lastig, want zo'n keuring is ook alleen visueel dus dan kom je eigenlijk op het verschil tussen wat een leek kan zien en wat een professional kan zien. Maar schat dat het zo dan ook wel zou moeten werken in de praktijk.

Bij een bezichtiging ga je niet het dak op bijvoorbeeld. Maar de staat van het schilderwerk en de leeftijd van de CV zou je toch ook als leek prima moeten kunnen beoordelen. Wellicht kan je daar niet gelijk een bedrag aan hangen, maar dat is dan jou probleem als koper. En dat moet dan ook terugkomen in je bod.

Ter lering en vermaak voor de lezers zal ik het totaal ook maar even posten:





Ik zou dan zeker onder 1 laten vallen: B, D, E en I

Ter illustratie dit is wat onder D duidelijk zichtbaar is als je op het dakterras staat. Puur optisch trouwens, op basis van wat er al bij andere identieke huizen is vervangen is het frame erachter niet verder aangetast.



Als leek die moet inspecteren zou ik me kunnen voorstellen dat je dingen als A, C, F (de ingebouwde remschaar is te los waardoor het raam te makkelijk door de wind wordt bewogen) en H.

Onder C valt een eerdere reparatie (3jr geleden) waarbij een deel van een kozijn is vernieuwd en waarvan nu de constatering is dat het bijgewerkt moet worden omdat er toch een naad is gaan openstaan. Zichtbaar maar niet opvallend.



H is ook zo'n geval waar je mogelijk als leek overheen zou kijken (maar het wel zou moeten zien natuurlijk). De keuring is ook in tegenspraak, eerst zeggen dat de tegels vastliggen en dan toch moeten repareren. De voeg op de foto is trouwens ook gelijk de enige beschadiging.



Ik heb de keurder vandaag al op verschillende manieren proberen te contacten.... ook vreemd, eenmanszaak met een best aardige website maar alles schakelt naar een mobiel met een nog ongepersonaliseerde voicemail.

MikeyMan schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 13:56:
Tsjah, het is al vaker opgemerkt... Maar wat een malloten zijn die kopers...

Ik vind dat je al (te) coulant geweest bent. Wijs ze op de risicos en kosten van ontbinding, haal de emotie eruit en dan is het m.i. take it or leave it.

Het zijn helaas wel "mijn" malloten.

Er staat een wat hardere mail klaar met inderdaad ook de gevolgen van ontbinden op basis van dit rapport. Maar ik wacht nog op een antwoord met mijn eerdere coulance. En inderdaad die gaat al ver.... niet persé zin in verder gezeik en kosten, anders had ik geen enkele handreiking gedaan.

[ Voor 19% gewijzigd door CirclDigital op 13-01-2023 15:47 ]

[Illusion]

Ik zou gewoon zoiets schrijven.

"Beste kopers,

Dank voor het toesturen van het rapport van de bouwkundige keuring.
Ik zie dat hierin aangegeven wordt dat er 5700€ aan directe kosten zijn.
De leeftijd van de cv-ketel was u bekend (zie bijlage: verkoopbrochure). Aangezien er geen andere reden voor vervangen wordt gegeven dan de u reeds bekende leeftijd, tellen deze kosten niet mee voor de ontbindende voorwaarde "bouwkundige keuring".
Na aftrek van de kosten voor de CV-ketel is het bedrag <5000€, en kunt u de ontbindende voorwaarde niet inroepen.
Ik verwacht dat de koop doorgaat zoals gepland.

m.vr.gr
"

[Freakie1NL]

Misschien zit je niet op de stress te wachten in de huidige tijd waarin verkopen weer wat moeilijker blijkt, maar ik zou aansturen op de 10%. Dan maar weer lekker wat geld en een andere koper.

Zijn al genoeg Tweakers die hebben laten weten waarom de bouwtechnische keuring niet afdoende is voor ontbinding.

Er kunnen 2 dingen aan de hand zijn;

-De kopers willen het huis niet meer. Prima betaal maar die 10%
-De kopers willen last minute nog wat van de prijs af. Prima call de bluff, of het huis of 10% hun keuze.

[CirclDigital]

Freakie1NL schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 15:53:
Zijn al genoeg Tweakers die hebben laten weten waarom de bouwtechnische keuring niet afdoende is voor ontbinding.

Er kunnen 2 dingen aan de hand zijn;

-De kopers willen het huis niet meer. Prima betaal maar die 10%
-De kopers willen last minute nog wat van de prijs af. Prima call de bluff, of het huis of 10% hun keuze.

Dat het erop lijkt dat deze keuring onvoldoende is, is een breed gedragen mening hier, inclusief die van mijzelf.

Ik heb net de keurder gesproken.... ook een bijzondere. Eerst wilde hij geen info geven (ik ben immers niet de opdrachtgever). Na wat herinneren dat hij toch wel enige aansprakelijkheid heeft voor de inhoud en hij zelf pretendeert volgens NEN 2767 te keuren (iets dat hij ontkent maar gewoon in zijn eigen bijlage staat) komt eruit dat hij alles onder direct heft gezet omdat in zijn interpretatie dingen alleen onder op termijn komen als het nog 5 jaar in de huidige staat meegaat. Dus ketel van ouder dan 15jaar is altijd totale vervanging. In de praktijk is onder die interpretatie er maar weinig voor die categorie...

En dan ook nog vaag doen dat hij niet zeker weet dat deze keuringen in combinatie met de clausules uit een model koopcontract worden gebruikt waar duidelijk instaat dat direct wat anders is en ook nog alleen voor de dingen die niet zichtbaar waren.

Kortom, ook weer zo'n lekker ongereguleerde bedrijfstak.

Maar inderdaad, ik kan inmiddels ook prima leven met een annulering tegen de minimale 10%. Zeker met deze kopers.

[ Voor 5% gewijzigd door CirclDigital op 13-01-2023 16:19 ]

[Señor Sjon]

@CirclDigital Vreemd dat een leuning naar zolder vastzetten als 'op termijn' staat, maar de rest allemaal direct moet. Welke definitie geeft het rapport over 'direct'? Want er is wel een boompje op te tuigen dat die CV-ketel sowieso naar op-termijn moet.

Bij mijn bouwkundige keuring stond dit:

Toelichting op kostenberekeningen in het rapport.

Belangrijke informatie m.b.t. kostenberekeningen.

Directkosten
Termijnkosten
Verbeterkosten

: Kosten die direct moeten worden gemaakt ter voorkoming van verdere schade of vervolgschade.
: Niet reguliere (verwachte) kosten in de komende 5 jaar in het onderhoud van het geïnspecteerde object.
: Kosten die samenhangen met verbeteringen die u aan het geïnspecteerde object wilt aanbrengen.

De kosten zijn ingedeeld in drie categorieën:

* afzonderlijk vermeld (direct noodzakelijk; op termijn noodzakelijk; verbetering);
* slechts bedoeld ter indicatie en vermeld inclusief btw;
* excl. sloop- en steigerkosten, omdat dit niet in te schatten is;
* indien mogelijk en economisch verantwoord, geraamd op basis van herstel en niet op basis van complete vervanging;
* gebaseerd op aannemersprijzen inclusief arbeid (geen doe het zelf werkzaamheden);
* vastgesteld met als uitgangspunt dat de aannemer achter elkaar kan doorwerken;
* gebaseerd op landelijk gemiddelde prijzen uit diverse officiële databanken voor bouwkosten;
* gebaseerd op gemiddeld luxe niveau, basisuitvoering en omvatten materiaal en arbeid;

In mijn originele post niet gemarkeerd, maar wat ook relevant is:

fundamentele bouwtechnische gebreken

In de bouwwereld wordt deze definitie veel gebruikt:

quote: https://www.woningborg.nl...agen/woningborg-garantie/

Een gebrek is slechts als ernstig gebrek aan te merken “indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming”.

Daar valt schilderwerk of een boeideel niet onder. Als een kozijn zo rot is dat ie naar beneden kan vallen is het wel ernstig, maar dan treed regel 1 in werking: dat is zichtbaar en de clausule gaat over niet-zichtbare gebreken.

[ Voor 7% gewijzigd door Señor Sjon op 13-01-2023 16:24 ]

[CirclDigital]

Señor Sjon schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 16:22:
@CirclDigital Vreemd dat een leuning naar zolder vastzetten als 'op termijn' staat, maar de rest allemaal direct moet. Welke definitie geeft het rapport over 'direct'? Want er is wel een boompje op te tuigen dat die CV-ketel sowieso naar op-termijn moet.

Ik heb de keurder dus net gesproken, en na wat druk het antwoord gekregen dat hij niet weet dat er in een modelovereenkomst staat dat het gaat om fundamentele bouwtechnische gebreken die niet zichtbaar zijn.

Hij heeft verder alles onder direct gezet omdat hij van mening is dat onder op termijn alleen zaken komen te staan die nog 5 jaar mee moeten kunnen zonder onderhoud of vervanging. Eigen interpretatie dus, die kop in jouw rapport is een stuk duidelijker.

[ Voor 12% gewijzigd door CirclDigital op 13-01-2023 16:28 ]

[Señor Sjon]

Jup, want normaliter in onderhoud is dat 0-5 jaar en niet >5 jaar.

De beste man rent een woning door voor een paar honderd euro. Die zal zijn telefoon niet oppakken tijdens een keuring. De kopers zijn wellicht onzeker en hebben een heel ander beeld hierbij.

Als ze er niet zonder meer vanaf kunnen zou ik dat aanbod van de nieuwe ketel laten vervallen. O.b.v. dit rapport zijn er geen onoverkomelijke zaken aan het licht gekomen die nog niet al bekend waren en dus niet het inroepen van artikel xyz valideren. Tot ziens bij de notaris.

[CirclDigital]

Het lijkt erop dat ik het hard zal moeten gaan spelen of me toch nog verder laten chanteren. De vraag is nu om 3.500 van de verkoopprijs af te halen.

Maar eens over nadenken, maar ik neig naar hard spelen.

Señor Sjon schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 16:29:
Als ze er niet zonder meer vanaf kunnen zou ik dat aanbod van de nieuwe ketel laten vervallen. O.b.v. dit rapport zijn er geen onoverkomelijke zaken aan het licht gekomen die nog niet al bekend waren en dus niet het inroepen van artikel xyz valideren. Tot ziens bij de notaris.

Het probleem is natuurlijk dat het afdwingen van de overeenkomst niet zomaar gaat en waarschijnlijk ook extra kosten met zich gaat meebrengen.

[ Voor 57% gewijzigd door CirclDigital op 13-01-2023 16:41 ]

[Señor Sjon]

Dat klopt. Ik heb in eenzelfde situatie gezeten, maar waarbij de kopers nog wel voorbehoud financiering hadden als drukmiddel. Uiteindelijk maar mijn trots ingeslikt (en iets minder overwaarde geïncasseerd) om mijn eigen verhuisproces niet verder te verstoren.

[Fr33z]

CirclDigital schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 16:39:
Het lijkt erop dat ik het hard zal moeten gaan spelen of me toch nog verder laten chanteren. De vraag is nu om 3.500 van de verkoopprijs af te halen.

Maar eens over nadenken, maar ik neig naar hard spelen.


[...]


Het probleem is natuurlijk dat het afdwingen van de overeenkomst niet zomaar gaat en waarschijnlijk ook extra kosten met zich gaat meebrengen.

wat een stelletje .... ***.... bijzondere gang van zaken dit. Ik kan me voorstellen dat je hier even over na wilt denken. Op afstand is het makkelijk zeggen "ik zou principieel zijn" maar in het echt is gezeik natuurlijk ook geld. Wellicht kun je je van de domme houden en hen gewoon laten weten dat je geen adequate onderbouwing van een ontbindende clausule hebt gezien en hen dus gewoon aan het contract zult houden en de verkoop van de woning gewoon een ding is zoals afgesproken in dat stuk papier met die handtekeningen er op

[Hackus]

Bij directe kosten moet herstel op korte termijn plaatsvinden om verdere schade of
vervolgschade te voorkomen met betrekking op veiligheid.

Bij kosten op termijn vertoont het bouwdeel duidelijk sporen van veroudering. Binnen vijf
jaar zal herstel moeten plaatsvinden.

Bij kosten woningverbetering is er geen bouwtechnische noodzaak voor aanpassing, het
zijn kosten voor verbetering van de woning

[GreatDictator]

CirclDigital schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 16:39:
Het lijkt erop dat ik het hard zal moeten gaan spelen of me toch nog verder laten chanteren. De vraag is nu om 3.500 van de verkoopprijs af te halen.

Maar eens over nadenken, maar ik neig naar hard spelen.


[...]


Het probleem is natuurlijk dat het afdwingen van de overeenkomst niet zomaar gaat en waarschijnlijk ook extra kosten met zich gaat meebrengen.

Wat je ook besluit te doen, als je rechtsbijstand hebt breng ze dan onmiddelijk op de hoogte want dit is een mogelijk stevig juridisch conflict. Hoe eerder ze op de hoogte zijn hoe beter.

[CirclDigital]

GreatDictator schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 18:04:
[...]
Wat je ook besluit te doen, als je rechtsbijstand hebt breng ze dan onmiddelijk op de hoogte want dit is een mogelijk stevig juridisch conflict. Hoe eerder ze op de hoogte zijn hoe beter.

Goed advies.... ik doe alleen niet aan rechtsbijstand. Nog nooit nodig gehad omdat ik in de praktijk toch wel pragmatisch ben. Nu alleen wat minder omdat het een wel erg bedenkelijk verhaal aan het worden is.

Maar ik doe ze morgen nog eenmalig een aanbod en dan is het over. Uiteindelijk is er dan de specialistische advocaat die ik gewoon zelf betaal.

[ Voor 6% gewijzigd door CirclDigital op 13-01-2023 21:17 ]

[CirclDigital]

Na wat beraad met mezelf en de makelaar is het finale aanbod net gedaan....

1 - €2000 korting plus nog eenmaal onderhoudsbeurt CV, of
2 - ontbinden na betaling van een schappelijk bedrag als boete

En dan is er natuurlijk de derde optie, eisen van nakoming van het contract.

Eigenlijk zwaar tegen mijn principes na zo'n bizarre chantage en ook de inhoud van de laatste mail richting mijn makelaar maar vooruit, principes kosten meestal toch ook geld.

We gaan het zien.... blijft lastig dat je kopers niet helemaal normaal blijken te zijn.
En dat chantage gewoon werkt in de praktijk.

[Freakie1NL]

Derde optie is er toch niet, want optie 2?

Vind het überhaupt al enorm toegankelijk dat je korting van 2K wil verstrekken en onderhoud.

Hoewel de vraagprijs overal al weer daalt is dat verre onder de 10%. Of te wel boete betaald krijgen en verkoop met 5% lager levert je alsnog 5% extra op.

Heb zelf ooit een keer gezeik gehad met kopers. Die gebruikte ook wat zelfde soort trukjes om een lagere prijs te willen. Daar niet in meegegaan, met notaris overlegd en een deurwaarder langs gestuurd voor sommering 10% boete. Toen lieten ze alles in 1x vallen en wilde ze het nog hebben. Dagvaarding ook door hun betaald.

Play hard doen we niet in de huizenmarkt wat mij betreft, immers kan het ook zo zijn geweest dat jij het graag aan iemand anders had gegund maar dat die net wat minder hadden geboden.

[vanaalten]

CirclDigital schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 11:14:
Na wat beraad met mezelf en de makelaar is het finale aanbod net gedaan....

1 - €2000 korting plus nog eenmaal onderhoudsbeurt CV, of
2 - ontbinden na betaling van een schappelijk bedrag als boete

En dan is er natuurlijk de derde optie, eisen van nakoming van het contract.

Eigenlijk zwaar tegen mijn principes na zo'n bizarre chantage en ook de inhoud van de laatste mail richting mijn makelaar maar vooruit, principes kosten meestal toch ook geld.

We gaan het zien.... blijft lastig dat je kopers niet helemaal normaal blijken te zijn.
En dat chantage gewoon werkt in de praktijk.

Dat ontbinden met een schappelijk bedrag als boete zou ik niet doen - of je moet een goede kristallen bol hebben, want als de woningprijzen nog wat dalen ga je met een 'schappelijk bedrag' mogelijk verlies draaien. Zou je hooguit iets kunnen doen dat de boete afhankelijk is van het verschil tussen de nieuwe verkoopprijs en wat de huidige kopers geboden hebben - met een flinke toeslag voor enkele maanden vertraging, extra kosten voor opnieuw in de verkoop zetten.

Met (1) ben je, lijkt mij, al heel ver gegaan. Ik snap dat 'er van af zijn' belangrijk is, maar je hebt ook een goede kans dat je met je poot stijf houden alsnog de boel voor de juiste prijs verkoopt.

[CirclDigital]

Het zal niemand verbazen dat mijn aanbod voor wat compensatie (de 1e optie) is geaccepteerd. Chantage werkt dus... maar ik ben er ook weer even vanaf zonder verdere kosten en gedoe. Benieuwd wat straks de oplevering me nog gaat brengen.

Freakie1NL schreef op zondag 15 januari 2023 @ 09:17:
Derde optie is er toch niet, want optie 2?

De beide opties heb ik gedaan uit coulance en om richting een oplossing te komen.....
Juridisch was er optie 3, en die had ik bij verder gedoe ook gewoon uitgevoerd.

vanaalten schreef op zondag 15 januari 2023 @ 10:34:
[...]
Dat ontbinden met een schappelijk bedrag als boete zou ik niet doen

Die stond erin omdat ik duidelijk wilde maken dat ik bereid ben om zonder verder gedoe de zaak te ontbinden als ze er bij nader inzien toch vanaf willen. Onder de standaard boete van 10% om het aan hun kant ook nog enigszins aantrekkelijk te houden. Ik had eigenlijk na dit geval best graag van deze kopers af geweest.

En mijn eigen plannen hangen niet echt af van de verkoop. Ga hierna even reizen/huren en zie wel wat ik opnieuw koop. Hier nog een tijd blijven was ook gewoon een optie.

En ik kon me vinden in de verkoopprijs, maar het was zeker geen wereldbod of teveel voor dit huis. Maar nog wel net fair. Dan boeit op zich een verschil van zo'n €2500 niet echt. Hadden ze dat initieel lager geboden waren we er ook wel uitgekomen. Maar het gaat toch ook wel om het principe dat het niet normaal is dat je eerst een contract tekent en dan op basis van wat onzin nog even komt aanzetten met een heronderhandeling van de prijs. En dan als argument gebruiken dat je vindt dat dit nu kan want je het tenslotte gelijk de vraagprijs geboden zonder toen te onderhandelen (wat op zich niet eens helemaal juist was want het was een bod inclusief alle ter overname aangeboden zaken, zo'n €10-15k).

Ik vindt het niet helemaal kies om de inhoud van de apps en mails te delen. Maar laat ik zeggen dat daar een normale zakelijke insteek en enige zelfreflectie niet echt in voorkomen. En het richting de makelaar (wat ik ook niet perse een fijne beroepsgroep vindt) was het soms echt op het randje.

[ Voor 70% gewijzigd door CirclDigital op 15-01-2023 11:16 ]

[Question Mark]

CirclDigital schreef op zondag 15 januari 2023 @ 10:42:
maar ik ben er ook weer even vanaf zonder verdere kosten en gedoe.

In elk geval gefeliciteerd... Ik kan mij overigens enorm goed voorstellen dat je flink pissed bent over het verloop, maar denk wel dat je uiteindelijk de meest pragmatische keuze gemaakt hebt. Al voelt het (terecht) niet helemaal goed...

[Sissors]

Los van al het andere wat al gezegd is, maar ik vind het punt wat hier steeds terug komt dat het zichtbaar was bij de bezichtiging ook een erg vreemd punt om eerlijk te zijn. Want een bouwtechnische keuring is per definitie toch alleen optisch? Hij gaat geen gaten prikken in het kozijn om te kijken of dat van binnen nog goed is. Dus op die manier zou je kunnen stellen dat letterlijk alles wat uit een bouwkundige keuring komt ook al bij de bezichtiging gezien had kunnen worden, en dus irrelevant is.

[CirclDigital]

Sissors schreef op zondag 15 januari 2023 @ 11:24:
Want een bouwtechnische keuring is per definitie toch alleen optisch? Hij gaat geen gaten prikken in het kozijn om te kijken of dat van binnen nog goed is. Dus op die manier zou je kunnen stellen dat letterlijk alles wat uit een bouwkundige keuring komt ook al bij de bezichtiging gezien had kunnen worden, en dus irrelevant is.

Daar ga ik voor een deel met je in mee..... maar het staat zo wel gewoon in het modelcontract. En het is wel een onderdeel van het geheel waar ook staat dat het (alleen) gaat om fundamentele bouwtechnische zaken, niet zichtbaar en ook dan alleen nog de kosten voor direct herstel.

Maar zichtbaar voor een leek vs zichtbaar voor een professional zijn wellicht bij toetsing wel 2 verschillende dingen. Van een koper kan je wellicht niet verlangen dat ze tijdens een bezichtiging het dak opgaan om er maar 1 te noemen, tijdens een keuring wel.

En het is natuurlijk niet helemaal alleen visueel. Een keurder kijkt naar het schilderwerk en gaat dan wel degelijk prikken om te kijken of er iets als houtrot is. Net zoals hij op de tegels klopt om te constateren of ze hol klinken. Het is meer dat er geen invasieve acties worden gedaan om naar zaken als constructies te kijken. En als er visueel reden is om naar die constructie te kijken kan er wel degelijk een advies voor een vervolgonderzoek worden gegeven.

En laten we wel zijn voor €350-400 moet er iemand naar je toekomen, rent een uur door je huis en vult dan een template in waarbij hij ook nog even wat fictieve getallen aan een herstel hangt. Kwalitatief kan dat natuurlijk ook geen echt hoogstaand rapport opleveren....

Maar het begint al eerder in het proces natuurlijk. Onder de onderzoeksplicht van een koper valt om alle zichtbare gebreken/achterstallig onderhoud zelf te constateren. Een makelaar of verkoper hoeft kopers op deze dingen niet actief te wijzen. En ik schat in dat dit iets is wat veel kopers enorm onderschatten, dat zie je hier ook regelmatig terug in threads.

Ik heb toevallig zelf met deze kopers de 2e bezichtiging gedaan. Ongeveer 80 minuten zijn ze geweest maar echt heel kritisch hebben ze niet gekeken. In ieder geval veel minder kritisch dan ik zelf was geweest. En vergeet ook niet dat je als koper de keuze hebt om te laten keuren voor of nadat je tekent. Ook dat is onderdeel van je onderzoeksplicht.

[ Voor 53% gewijzigd door CirclDigital op 15-01-2023 11:46 ]

[ID-College]

Hoewel ik je punt snap ga je dit meer krijgen. De markt is gewoon snel veranderend. Ze willen daar een graantje van mee pikken (net als iedereen) en als het om geld gaat, dan boeien principes veel mensen niet. Ze kennen jou verder toch niet, dus who cares?
Ze proberen t gewoon en tis gelukt. Snap ze wel. Misschien niet netjes maar toch weer makkelijk verdiend. Daar moeten ze vast weer voor werken, en met een dergelijke markt als nu (waar het wat lastiger wordt) ga je dit soort dingen natuurlijk meer zien.

Zou zelf hetzelfde doen: boeie. Je bent er vanaf. Tekenen, wijntje drinken en door met je leven

[Kalentum]

ID-College schreef op zondag 15 januari 2023 @ 12:07:
Hoewel ik je punt snap ga je dit meer krijgen. De markt is gewoon snel veranderend. Ze willen daar een graantje van mee pikken (net als iedereen) en als het om geld gaat, dan boeien principes veel mensen niet. Ze kennen jou verder toch niet, dus who cares?

Enige risico dat kopers lopen is dat @CirclDigital nu misschien wat minder enthousiast zal reageren als kopers al voor de overdracht dingen willen opmeten of wat spullen alvast willen laten bezorgen.

[CirclDigital]

ID-College schreef op zondag 15 januari 2023 @ 12:07:
Ze proberen t gewoon en tis gelukt. Snap ze wel. Misschien niet netjes maar toch weer makkelijk verdiend.

Het is een beetje de Marktplaats mentaliteit dus :-). Voor een aankoop daar heb je buiten 1 contactmoment nooit meer iets met de andere partij te maken. Hier toch nog wel. Ik snap ze dus niet....

Kalentum schreef op zondag 15 januari 2023 @ 12:28:
[...]
Enige risico dat kopers lopen is dat @CirclDigital nu misschien wat minder enthousiast zal reageren als kopers al voor de overdracht dingen willen opmeten of wat spullen alvast willen laten bezorgen.

Dat is echt niet het enige "risico" hoor. Ze kunnen vanaf nu in principe op alleen de strikt noodzakelijke acties van mij rekenen. Dus inderdaad, buiten de voorinspectie komen ze er pas na oplevering weer in.

Andere voorbeelden zijn bijvoorbeeld dat ik alles goed heb gedocumenteerd waar leidingen lopen in muren maar ook buiten, nog uitgebreide bouwdocumentatie heb, van alles reserve tegels, enz. Nul verplichting om daar ook maar iets mee te doen. Als koper kan je daar in de toekomst best blij van worden.

Zal het nog een beetje van het toekomstig gedrag af laten hangen maar ze staan nu wel op achterstand. Op zich jammer maar het is niet anders.

[ Voor 70% gewijzigd door CirclDigital op 15-01-2023 13:54 ]

[Señor Sjon]

Kalentum schreef op zondag 15 januari 2023 @ 12:28:
[...]


Enige risico dat kopers lopen is dat @CirclDigital nu misschien wat minder enthousiast zal reageren als kopers al voor de overdracht dingen willen opmeten of wat spullen alvast willen laten bezorgen.

Been there done that. Hier wilden ze na zo'n stunt een weekend eerder beginnen, want krappe planning enzo... how about no. Als je het huis hebt en niet eerder.

[Cyberpope]

CirclDigital schreef op zondag 15 januari 2023 @ 13:42:
Het is een beetje de Marktplaats mentaliteit dus :-). Voor een aankoop daar heb je buiten 1 contactmoment nooit meer iets met de andere partij te maken. Hier toch nog wel. Ik snap ze dus niet....

Hoezo?

Ik heb 3x een huis gekocht en na overdracht eigenlijk nooit meer contact gehad met de verkopers.
En 2 huizen verkocht. En afgezien van een juridisch akkevietje van de verkoop van mijn eerste huis, daar ook nooit geen contact meer mee gehad.

[ Voor 14% gewijzigd door Cyberpope op 15-01-2023 17:07 ]

[Kalentum]

Señor Sjon schreef op zondag 15 januari 2023 @ 17:01:
[...]

Been there done that. Hier wilden ze na zo'n stunt een weekend eerder beginnen, want krappe planning enzo... how about no. Als je het huis hebt en niet eerder.

Ja eens. Hoe dat kan lopen: Huisvredebreuk of niet?

Bij mijn vorige huisoverdracht heb ik de nieuwe bewoners wel toestemming gegeven om alvast een kippenren te bouwen... maar goed dat was in de tuin en ze hadden geen huissleutels nodig. Plus dat de overdracht van die woning op de zelfde dag was als de overdracht van hun oude huis dus die kipjes moesten gelijk over

[tilburgs82]

Kalentum schreef op zondag 15 januari 2023 @ 17:19:
[...]

Ja eens. Hoe dat kan lopen: Huisvredebreuk of niet?

Pfff. Wat een topic is dat. Heel naar.
Toen wij ons huis kochten 2,5 jaar geleden, waren er ook wat gebreken aan het huis. Overstek op 2 plaatsen lek, zinken dakgoot gescheurd, lekkage carport bij de afwatering. Niet heel bijzonder, maar we wilden dat graag repareren ivm vakantietijd, een vriend die kon helpen en dat we nog alles met mooi weer konden repareren 😉
De verkoper deed daar niet moeilijk over. Scheelt ook misschien dat we geen ontbindende voorwaarde hadden en dat we alleen buiten hoefde te zijn. Eigenlijk nooit bij stil gestaan dat het zo mis kan gaan als in dat topic 🙄

[ Voor 9% gewijzigd door tilburgs82 op 15-01-2023 17:57 ]

[M.l.]

lasharor schreef op donderdag 12 januari 2023 @ 13:18:
Er is toch niets om te herstellen? CV ketel werkt en is volgens specificatie (uit 2001).

Het is niet alsof ze dit niet wisten voordat ze die handtekening hebben gezet. Ik denk dat ze een punt zouden hebben op het moment dat die CV ketel niet of niet goed blijkt te werken tijdens die keuring terwijl jij aangegeven hebt dat die het wel goed doet.

Kijk even geod naar de CV. Als hier een stickertje of zoiets op zit dattie uit 2002 komt, dan was het zichtbaar en dus bekend.

[Fr33z]

M.l. schreef op zondag 15 januari 2023 @ 21:16:
[...]


Kijk even geod naar de CV. Als hier een stickertje of zoiets op zit dattie uit 2002 komt, dan was het zichtbaar en dus bekend.

mosterd, maaltijd, dat werk ..

[vassago]

M.l. schreef op zondag 15 januari 2023 @ 21:16:
[...]
Kijk even geod naar de CV. Als hier een stickertje of zoiets op zit dattie uit 2002 komt, dan was het zichtbaar en dus bekend.

Wat heeft dat ermee te maken? De leeftijd van een CV ketel is van tevoren bekend bij de koper, is gewoon info bij de makelaar en op Funda.

[Wobcat]

Zijdelings met een gelijkaardige situatie te maken gehad. Hoop voor je dat het hierbij blijft en er na oplevering niet ineens allerlei nieuwe 'verborgen' gebreken opduiken. Dit type mensen blijft moeilijk doen is mijn ervaring.
In ieder geval gefeliciteerd met de verkoop👍

[Hielko]

CirclDigital schreef op zondag 15 januari 2023 @ 11:29:
[...]


Daar ga ik voor een deel met je in mee..... maar het staat zo wel gewoon in het modelcontract. En het is wel een onderdeel van het geheel waar ook staat dat het (alleen) gaat om fundamentele bouwtechnische zaken, niet zichtbaar en ook dan alleen nog de kosten voor direct herstel.

Maar zichtbaar voor een leek vs zichtbaar voor een professional zijn wellicht bij toetsing wel 2 verschillende dingen. Van een koper kan je wellicht niet verlangen dat ze tijdens een bezichtiging het dak opgaan om er maar 1 te noemen, tijdens een keuring wel.

En het is natuurlijk niet helemaal alleen visueel. Een keurder kijkt naar het schilderwerk en gaat dan wel degelijk prikken om te kijken of er iets als houtrot is. Net zoals hij op de tegels klopt om te constateren of ze hol klinken. Het is meer dat er geen invasieve acties worden gedaan om naar zaken als constructies te kijken. En als er visueel reden is om naar die constructie te kijken kan er wel degelijk een advies voor een vervolgonderzoek worden gegeven.

En laten we wel zijn voor €350-400 moet er iemand naar je toekomen, rent een uur door je huis en vult dan een template in waarbij hij ook nog even wat fictieve getallen aan een herstel hangt. Kwalitatief kan dat natuurlijk ook geen echt hoogstaand rapport opleveren....

Maar het begint al eerder in het proces natuurlijk. Onder de onderzoeksplicht van een koper valt om alle zichtbare gebreken/achterstallig onderhoud zelf te constateren. Een makelaar of verkoper hoeft kopers op deze dingen niet actief te wijzen. En ik schat in dat dit iets is wat veel kopers enorm onderschatten, dat zie je hier ook regelmatig terug in threads.

Ik heb toevallig zelf met deze kopers de 2e bezichtiging gedaan. Ongeveer 80 minuten zijn ze geweest maar echt heel kritisch hebben ze niet gekeken. In ieder geval veel minder kritisch dan ik zelf was geweest. En vergeet ook niet dat je als koper de keuze hebt om te laten keuren voor of nadat je tekent. Ook dat is onderdeel van je onderzoeksplicht.

Ik weet niet helemaal of ik met je mee wil gaan en met de tendens van dit topic. Als ik de logica van sommige mensen volg dan is een bouwkundige keurig waardeloos omdat het toch al een zichtbaar gebrek was en/of het geen fundamenteel bouwkundig gebrek is. Dan valt eigenlijk alles buiten de boot, en alles wat daar onder valt is dan al snel een "verborgen gebrek" en dan alsnog voor de verantwoordelijkheid van de verkoper.

Juist bij een bouwkundige keurig gaat het om hoeveel direct noodzakelijk onderhoud nodig is. De CV-ketel is natuurlijk wel een twijfelpunt, maar je kan natuurlijk ook stellen dat een huis zonder verwarming beschadigd raakt (schimmel) en het daarmee ook een fundamenteel bouwkundig gebrek kan worden? Of dat een huis zonder verwarming is onleefbaar is en daarmee vervanging ook noodzakelijk is etc.

En hoewel de omschrijving in het contract heel gunstig lijkt voor jouw als verkoper, gaat het in een eventuele rechtszaak, ook om wat beide partijen bedoelt hebben en wat gebruikelijk is. En als iemand dan afspreekt dat ie koopt onder voorbehoud van een bouwkundige keuring tot bedrag X aan direct noodzakelijke kosten, en hij krijgt een rapport van >X van een bouwkundig inspecteur denk ik dat je dan toch een aardig uitgangspunt hebt om te zeggen dat je de koop ontbreekt. Je mag het wel oneens zijn met het rapport, maar ik denk dat de rechter wel zomaar eens kan oordelen dat je als koper daar gewoon blind op mag vertrouwen. Anders zaagt dat ook wel redelijk de stoelpoten weg onder het hele idee van bieden onder voorbehoud van een bouwtechnische keurig, als vervolgens de verkoper daar weer alles van mag vinden. Dan moet je gewoon geen bod accepteren met dat voorbehoud, of een hoger bedrag onderhandelen.

En wat betreft de onderzoeksplicht, daarmee hangt natuurlijk ook nauw samen de mededelingsplicht van de verkoper. In de standaard vragenlijst die tegenwoordig gebruikelijk is dan vang je praktisch alle belangrijke dingen al mee af. Je hoeft niet te vragen of het dak lekt of de ramen kapot zijn etc, want je kan gewoon vertrouwen op de uitlatingen van de verkoper.

[Hielko]

M.l. schreef op zondag 15 januari 2023 @ 21:16:
[...]


Kijk even geod naar de CV. Als hier een stickertje of zoiets op zit dattie uit 2002 komt, dan was het zichtbaar en dus bekend.

Maar daarmee hoeft het voor de koper niet bekend te zijn dat het te verwachten is dat ie binnen een jaar vervangen moet worden. Daarom spreekt de koper af een bouwkundige keuring te laten doen, en vervolgens is het heel redelijk als die vervolgens zich op dat rapport kan beroepen, zoals afgesproken.

[YakuzA]

Kalentum schreef op zondag 15 januari 2023 @ 12:28:
[...]


Enige risico dat kopers lopen is dat @CirclDigital nu misschien wat minder enthousiast zal reageren als kopers al voor de overdracht dingen willen opmeten of wat spullen alvast willen laten bezorgen.

Retour afzender: ‘Woont hier niet’

[De_Bastaard]

Ontbinden kost hen toch 10% ofzo? Gratis geld waarmee je een dalende verkoopprijs wel mee op zou moeten kunnen vangen

[Jrz]

Ik zou voor de zekerheid iets inbouwen tegen latere claims van “verborgen gebreken”

[MikeyMan]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 17:05:
[...]

Maar daarmee hoeft het voor de koper niet bekend te zijn dat het te verwachten is dat ie binnen een jaar vervangen moet worden. Daarom spreekt de koper af een bouwkundige keuring te laten doen, en vervolgens is het heel redelijk als die vervolgens zich op dat rapport kan beroepen, zoals afgesproken.

Day zal... Cv ketel is slijtage onderdeel. Geen bouwkundig probleem.

Daarnaast mag je van een (toekomstige) huiseigenaar verwachten dat ie weet dat er onderhoud nodig is omdat niets het eeuwige leven heeft.

[Hielko]

MikeyMan schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 18:45:
[...]


Day zal... Cv ketel is slijtage onderdeel. Geen bouwkundig probleem.

Daarnaast mag je van een (toekomstige) huiseigenaar verwachten dat ie weet dat er onderhoud nodig is omdat niets het eeuwige leven heeft.

Alles heeft onderhoud nodig. Daarom krijg je bij een bouwkundige keuring dus een overzicht op welke termijn dat moet gebeuren, en is de hoeveelheid direct noodzakelijk onderhoud (binnen een jaar) het criteria voor ontbinding. Want (houten) kozijnen en een dak zijn uiteindelijk ook gewoon onderdelen met een beperkte levensduur.

[MikeyMan]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 19:30:
[...]

Alles heeft onderhoud nodig. Daarom krijg je bij een bouwkundige keuring dus een overzicht op welke termijn dat moet gebeuren, en is de hoeveelheid direct noodzakelijk onderhoud (binnen een jaar) het criteria voor ontbinding. Want (houten) kozijnen en een dak zijn uiteindelijk ook gewoon onderdelen met een beperkte levensduur.

Er is onderhoud en er is onderhoud. Daarbij valt een cv ketel in de categorie nieuwe remschijven en kozijnen en een dak in categorie nieuwe versnellingsbak. Niet over zeiken dus.

[Marzman]

Je hebt toch geen nieuwbouwhuis verkocht? Meestal staat er in het koopcontract dat je het huis koopt in de staat die het is, dat is inclusief verkleurde kitrandjes en oude cv ketel. Ik zou niet weten waarom je ze daar geld voor zou moeten geven. Het zijn geen bouwkundige gebreken en ook geen verborgen gebreken.

[ Voor 12% gewijzigd door Marzman op 20-01-2023 19:54 ]

[Hielko]

Marzman schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 19:53:
Je hebt toch geen nieuwbouwhuis verkocht? Meestal staat er in het koopcontract dat je het huis koopt in de staat die het is, dat is inclusief verkleurde kitrandjes en oude cv ketel. Ik zou niet weten waarom je ze daar geld voor zou moeten geven. Het zijn geen bouwkundige gebreken en ook geen verborgen gebreken.

Omdat je dat dus afspreekt bij een voorbehoud van bouwkundige keuring. Als het achterstallige onderhoud boven een bepaald bedrag is kan je dan de koop ontbinden. Een kitrandje is geen probleem, maar als er teveel dingen zijn dan wel.

[MikeyMan]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 20:01:
[...]

Omdat je dat dus afspreekt bij een voorbehoud van bouwkundige keuring. Als het achterstallige onderhoud boven een bepaald bedrag is kan je dan de koop ontbinden. Een kitrandje is geen probleem, maar als er teveel dingen zijn dan wel.

Een cv ketel die vervangen moet worden na 15 jaar heeft weinig met achterstallig onderhoud te maken.

[Hielko]

MikeyMan schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 20:06:
[...]


Een cv ketel die vervangen moet worden na 15 jaar heeft weinig met achterstallig onderhoud te maken.

Okay, wellicht moeten het geen achterstallig onderhoud noemen, maar die is wel aan het eind van zijn levensduur en moet vervangen worden. En bij de bouwkundige inspectie valt dan in de categorie, moet waarschijnlijk binnen 1 jaar vervangen (en dat is uiteindelijk de categorie die relevant is voor de ontbindende voorwaarden). Dat je dat al had kunnen weten, of dat het gewoon voor beide partijen al duidelijk is, maakt volgens mij weinig uit. Je weet dat er X aan directe kosten aankomen, en dan spreek je bijvoorbeeld een voorbehoud van X*2 af voor het voorbehoud bij de bouwkundige keuring. Als er dan nog meer dingen boven water komen kan je er alsnog onderuit.

En de CV installatie is gewoon een standaard onderdeel die altijd bekeken wordt bij een bouwkundige keuring. Als die dan inderdaad aan het eind van zijn leven is komt die gewoon op de lijst natuurlijk bij de bouwkundige keuring. Het is geen keuring waar je van te voren over hebt onderhandelt welke punten wel en niet mee tellen (dat kan natuurlijk wel in uitzonderlijke situaties).

[bartvl]

In onze Vereniging Eigen Huis keuring zitten de volgende categorieën:

Kosten direct
Geraamde kosten voor herstel dat op korte termijn moet plaatsvinden om verdere schade of vervolgschade te voorkomen of veiligheidsaspecten betreffen.

Kosten op termijn
Geraamde kosten voor herstel dat binnen vijf jaar moet plaatsvinden.

Kosten woningverbetering
Geraamde kosten voor verbetering van de woning, er is geen bouwtechnische noodzaak voor aanpassing. Het kan gaan om algemene verbeteringen of verbeteringen op het gebied van energie en comfort, zoals het vervangen van een keuken of badkamer of het aanbrengen van isolatie.

Die eerste categorie is waar het om gaat. Een oude doch functionerende ketel valt daar niet onder.

[ Voor 3% gewijzigd door bartvl op 20-01-2023 20:37 ]

[Hielko]

Overigens, ik zit net even te kijken, het modelcontract van de VEH wat betreft de ontbindende voorwaarden is wel net iets anders geformuleerd dan bij de TS. Bij het model van VEH staat:

op……………….. uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door …...... (naam keurder) / nader te bepalen * blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van €.................., zegge ............, te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. Als de keurder bij onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten aanhoudt, wordt uitgegaan van het hoogste bedrag.

Bij dit model is er denk ik geen enkel twijfel over mogelijk dat de kopers onder het contract uit zouden kunnen komen in de casus van TS, want hier wordt gewoon gesproken over "kosten direct noodzakelijk herstel" zoals geconstateerd door de bouwkundige keurder. Zijn oordeel is waar beide partijen het mee moeten doen.

De vraag is natuurlijk of de rechter de bepalingen zoals opgenomen bij de TS op eenzelfde manier zou uitleggen, maar die kans is natuurlijk wel zeer aanwezig. Want het gaat erom wat beide partijen bedoeld hebben toen het contract werd opgesteld, en de kans is groot dat dat gewoon "standaard" ontbindende voorwaarden waren. Daarnaast kan je het ook heel lastig anders uitleggen, want als de kosten die uit de bouwkundige keuring niet meer leidend zijn, hoe zou het dan moeten werken? Wanneer kan je dan die voorwaarde inroepen?

[Anoniem: 39993]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 20:22:
[...]

Okay, wellicht moeten het geen achterstallig onderhoud noemen, maar die is wel aan het eind van zijn levensduur en moet vervangen worden. En bij de bouwkundige inspectie valt dan in de categorie, moet waarschijnlijk binnen 1 jaar vervangen (en dat is uiteindelijk de categorie die relevant is voor de ontbindende voorwaarden). Dat je dat al had kunnen weten, of dat het gewoon voor beide partijen al duidelijk is, maakt volgens mij weinig uit. Je weet dat er X aan directe kosten aankomen, en dan spreek je bijvoorbeeld een voorbehoud van X*2 af voor het voorbehoud bij de bouwkundige keuring. Als er dan nog meer dingen boven water komen kan je er alsnog onderuit.

En de CV installatie is gewoon een standaard onderdeel die altijd bekeken wordt bij een bouwkundige keuring. Als die dan inderdaad aan het eind van zijn leven is komt die gewoon op de lijst natuurlijk bij de bouwkundige keuring. Het is geen keuring waar je van te voren over hebt onderhandelt welke punten wel en niet mee tellen (dat kan natuurlijk wel in uitzonderlijke situaties).

Dat is dus meestal uitgesloten als zichtbaar "gebrek". Je had op Funda immers al gezien dat er een gasgestookte ketel van <<insert merk>> uit 2002 in het huis zat.

[Hielko]

Anoniem: 39993 schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 21:15:
[...]

Dat is dus meestal uitgesloten als zichtbaar "gebrek". Je had op Funda immers al gezien dat er een gasgestookte ketel van <<insert merk>> uit 2002 in het huis zat.

Zie ook mijn post hier boven, in het VEH modelcontract is het een stuk duidelijker en minder ambigu opgeschreven. Want met die logica had je ook kunnen zien dat het huis in 1950 gebouwd was en dat daarom dus X, Y en Z aan onderhoud nodig zou hebben.

Uiteindelijk is er een bouwkundig voorbehoud afgesproken met een bedrag X. Uit de bouwkundige keurig is een bedrag >X gekomen. Dan denk ik dat je als koper een prima case hebt om te ontbinden. Want als je niet kan ontbinden in dit geval, wanneer wel? Wat was dan precies de intentie van het voorbehoud?

[Marzman]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 20:22:
[...]

Okay, wellicht moeten het geen achterstallig onderhoud noemen, maar die is wel aan het eind van zijn levensduur en moet vervangen worden.

Dat weet je ook niet, toen ik mijn huis kocht was de CV ketel 20 jaar oud, na drie jaar ging die kapot. Dus misschien gaat deze CV ketel nog wel 8 jaar mee. Ik vind het een beetje raar dat het gebruikt kan worden om onder de koop uit te komen als het letterlijk in de verkooptekst staat en de koper het toestel heeft kunnen zien en het verder niet kapot is. En dan is de volgende vraag, als die versleten is wat is een CV ketel van 15 jaar dan waard? Of mag TS een CV ketel van 12 jaar oud er voor in de plaats zetten en dat het dan wel goed is?

Ik vind het een beetje alsof je een auto koopt van 15 jaar oud een keuring laat doen en dan een nieuw motorblok eist omdat de motor 15 jaar oud is en misschien wel kapot kan gaan.

[Hielko]

Marzman schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 21:43:
[...]

Dat weet je ook niet, toen ik mijn huis kocht was de CV ketel 20 jaar oud, na drie jaar ging die kapot. Dus misschien gaat deze CV ketel nog wel 8 jaar mee. Ik vind het een beetje raar dat het gebruikt kan worden om onder de koop uit te komen als het letterlijk in de verkooptekst staat en de koper het toestel heeft kunnen zien en het verder niet kapot is. En dan is de volgende vraag, als die versleten is wat is een CV ketel van 15 jaar dan waard? Of mag TS een CV ketel van 12 jaar oud er voor in de plaats zetten en dat het dan wel goed is?

Ik vind het een beetje alsof je een auto koopt van 15 jaar oud een keuring laat doen en dan een nieuw motorblok eist omdat de motor 15 jaar oud is en misschien wel kapot kan gaan.

Hetzelfde geldt natuurlijk voor andere gebreken. Misschien blijft die kitrand nog jaren goed, misschien gaat het morgen lekken. Maar als je een voorbehoud afspreekt qua bouwkundige keuring dan leggen beide partijen hun lot dus in de handen van de bouwkundige keurder die inschat wat binnen een jaar gefixt moet worden of niet.

[Jrz]

CV ketel was niet verborgen toch? Kon tijdens de inspectie gewoon bekeken worden. Stickertjes, mode, etc.

Evenals schilderwerk. Misschien dat dat wat slecht is na het destructief checken. Het gaat niet om veel geld, maar we een leuke vakantie. Hun risico is de 10%…

[Anoniem: 39993]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 21:49:
[...]

Hetzelfde geldt natuurlijk voor andere gebreken. Misschien blijft die kitrand nog jaren goed, misschien gaat het morgen lekken. Maar als je een voorbehoud afspreekt qua bouwkundige keuring dan leggen beide partijen hun lot dus in de handen van de bouwkundige keurder die inschat wat binnen een jaar gefixt moet worden of niet.

Dat ligt er dus maar net aan hoe je het voorbehoud vast hebt gelegd. Ik denk dat het prima te verdedigen is om duidelijk waarneembare "gebreken" uit te sluiten. Daarmee is immers al rekening gehouden in de vraagprijs. En als dit dan door de keurder als gebrek aangemerkt wordt... dan is dat dus uitgesloten omdat dat zelfs al zichtbaar was voor je het huis ook maar ging bekijken.

De vraag is meer: wat is "het gezeik" je waard.

[ Voor 3% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 20-01-2023 21:58 ]

[Hielko]

We zullen er natuurlijk nooit achter gaan komen nu TS - waarschijnlijk het verstandigst heeft gedaan - en tot een nieuwe overeenkomst is gekomen met de kopers. Maar ik denk dat we toch wel mogen concluderen dat het in ieder geval lang niet zo klaar als een klontje was in het voordeel van de TS, zoals de eerste reacties deden geloven.

[Anoniem: 39993]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 22:04:
We zullen er natuurlijk nooit achter gaan komen nu TS - waarschijnlijk het verstandigst heeft gedaan - en tot een nieuwe overeenkomst is gekomen met de kopers. Maar ik denk dat we toch wel mogen concluderen dat het in ieder geval lang niet zo klaar als een klontje was in het voordeel van de TS, zoals de eerste reacties deden geloven.

Pragmatisch gezien denk ik, dat ik ook had geprobeerd om het minnelijk te regelen. Zeker in de huidige markt. Waarschijnlijk had ik "gelijk halen" in dit geval ook een te groot risico gevonden. Maar als het niet mijn hoofdwoning was geweest en ik ook geen dringende bestemming zou hebben voor de opbrengst, had ik misschien een andere keuze gemaakt.

[Lollercopter]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 20:37:
Overigens, ik zit net even te kijken, het modelcontract van de VEH wat betreft de ontbindende voorwaarden is wel net iets anders geformuleerd dan bij de TS. Bij het model van VEH staat:


[...]

Bij dit model is er denk ik geen enkel twijfel over mogelijk dat de kopers onder het contract uit zouden kunnen komen in de casus van TS, want hier wordt gewoon gesproken over "kosten direct noodzakelijk herstel" zoals geconstateerd door de bouwkundige keurder. Zijn oordeel is waar beide partijen het mee moeten doen.

De vraag is natuurlijk of de rechter de bepalingen zoals opgenomen bij de TS op eenzelfde manier zou uitleggen, maar die kans is natuurlijk wel zeer aanwezig. Want het gaat erom wat beide partijen bedoeld hebben toen het contract werd opgesteld, en de kans is groot dat dat gewoon "standaard" ontbindende voorwaarden waren. Daarnaast kan je het ook heel lastig anders uitleggen, want als de kosten die uit de bouwkundige keuring niet meer leidend zijn, hoe zou het dan moeten werken? Wanneer kan je dan die voorwaarde inroepen?

Je kan toch niet allemaal onzin op papier zetten en dan daarna zeggen: ja maar dit is een bouwkundige keuring dus het is echt waar ! PS: mag ik onder de koop uit of effe een paar ruggen cadeau

Die bouwkundige keurder is een flapdrol omdat hij niet in staat is om een normaal rapport te tikken voor een paar honderd euro. Volgens mij een typische kozijn en murenklopper die de grootste bullshit weet te vinden zoals gescheurd stucwerk, maar te lui is om in de kruipruimte naar de fundering te kijken.

De koper is een gladjakker die of koud water vrees heeft en de hypotheek niet meer wil (betalen) of die nog effe snel wil scoren.

In de ideale wereld zou je ze direct het bos in moeten sturen, voorbehoud ongegrond verklaren en daarna die 10% claimen als de koper de koop wil ontbinden. Bij de rechter geef je een vlammend betoog en waterdichte bewijslast (verkoopstukken + communicatie) en laat je ze hopelijk ook nog eens in de processkosten veroordelen.

Helaas is dit niet de ideale wereld en kosten sommige dingen helaas veel tijd en energie als je geen jurist van beroep ben. Goed gedaan TS, ik had hetzelfde gedaan.

[M.l.]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 17:05:
[...]

Maar daarmee hoeft het voor de koper niet bekend te zijn dat het te verwachten is dat ie binnen een jaar vervangen moet worden. Daarom spreekt de koper af een bouwkundige keuring te laten doen, en vervolgens is het heel redelijk als die vervolgens zich op dat rapport kan beroepen, zoals afgesproken.

Mijn punt is dat het dan dus bekend is dat de CV oud is. In dat geval is het niet meer iets nieuws. Ik had er in de topicstart overheen gelezen dat het al in de verkoopdocumentatie stond.

Je mag er toch wel vanuit gaan dat het algemeen bekend is dat een CV die zò oud is echt aan vervanging toe is?

[MikeyMan]

M.l. schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 23:07:
[...]


Mijn punt is dat het dan dus bekend is dat de CV oud is. In dat geval is het niet meer iets nieuws. Ik had er in de topicstart overheen gelezen dat het al in de verkoopdocumentatie stond.

Je mag er toch wel vanuit gaan dat het algemeen bekend is dat een CV die zò oud is echt aan vervanging toe is?

Stond waarschijnlijk zelfs netjes in de funda advertentie

[CirclDigital]

Hielko schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 22:04:
Maar ik denk dat we toch wel mogen concluderen dat het in ieder geval lang niet zo klaar als een klontje was in het voordeel van de TS, zoals de eerste reacties deden geloven.

Je bent nagenoeg (zo niet) de enige met die mening.... en dat je dat na een week 4x in een uur herhaalt zal het voor jouzelf wellicht nog wat verder onderbouwen maar voor mij niet :-).

Mijn conclusie is en was heel simpel. De bouwkundige keuring moet aansluiten bij wat er in het koopcontract staat (en wat verder ook gewoon als standaard wordt geaccepteerd) en dat is dat het gaat om ernstige bouwkundige gebreken die direct moeten worden gerepareerd om schade te voorkomen. Dan ook nog een uitsluiting voor iets dat bij een bezichtiging al duidelijk zichtbaar was. En dat is voor het gros van de zaken die in dit rapport staan simpelweg niet het geval.

Deze week ook nog uitgebreid met wat vastgoedjuristen op het werk zitten praten. Ook die onderschrijven die mening. Zo'n keuring is gewoon bedoeld om ernstige zaken te vinden en benoemen die je als leek niet weet of kan weten.

Maar op zich ook wel weer een les. Zo'n rapport wordt nergens getoetst, de keurder hoeft aan geen enkele standaard te voldoen en mag dus gewoon de grootste onzin opschrijven die hij wil. Hier was de keurder best kundig maar zijn manier van classificeren deugt gewoon niet. Het gros van de posten had als kosten op termijn geclassificeerd moeten worden. Niet ernstig en geen schade dus niet onder direct. Gewoon een zzp'er die zonder enige consequentie voor hemzelf wat opschrijft en weer €400 kan bijschrijven.....

Maar het is hooguit nog leuk als informatieve post, dit hoofdstuk in het contract is afgerond.

[CirclDigital]

MikeyMan schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 07:44:
[...]
Stond waarschijnlijk zelfs netjes in de funda advertentie

Natuurlijk, en in de vragenlijst, en duidelijk zichtbaar en uitgebreid besproken tijdens de 2e bezichtiging.

[CirclDigital]

M.l. schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 23:07:
[...]
Je mag er toch wel vanuit gaan dat het algemeen bekend is dat een CV die zò oud is echt aan vervanging toe is?

Precies.... en zoals ook aangegeven, de onderhoudsmonteur geeft ook gewoon aan dat het ding prima functioneert nu en toekomstig onderhoud gewoon mogelijk is, alle onderdelen zijn nog ruim voorradig.

Natuurlijk geeft ie een keer de geest. Kan morgen zijn maar ook pas over 5-10 jaar. Er zijn genoeg gevallen van dit type ketel die 25 tot 30jaar draaien.

Uiteindelijk is dat natuurlijk minder relevant, de kern is dat alles bekend was. Net zoals dat vervangen van het boeibord en wat schilderwerk. Om over dat niet lekkende kitrandje maar te zwijgen.

[CirclDigital]

Lollercopter schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 22:26:
[...]
In de ideale wereld zou je ze direct het bos in moeten sturen, voorbehoud ongegrond verklaren en daarna die 10% claimen als de koper de koop wil ontbinden. Bij de rechter geef je een vlammend betoog en waterdichte bewijslast (verkoopstukken + communicatie) en laat je ze hopelijk ook nog eens in de processkosten veroordelen.

Helaas is dit niet de ideale wereld en kosten sommige dingen helaas veel tijd en energie als je geen jurist van beroep ben. Goed gedaan TS, ik had hetzelfde gedaan.

En dat was inderdaad de crux.... levert aan mijn kant geen echt goed gevoel op, maar we moeten het ermee doen.

[M.l.]

CirclDigital schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 11:13:
[...]

Je bent nagenoeg (zo niet) de enige met die mening.... en dat je dat na een week 4x in een uur herhaalt zal het voor jouzelf wellicht nog wat verder onderbouwen maar voor mij niet :-).

Mijn conclusie is en was heel simpel. De bouwkundige keuring moet aansluiten bij wat er in het koopcontract staat (en wat verder ook gewoon als standaard wordt geaccepteerd) en dat is dat het gaat om ernstige bouwkundige gebreken die direct moeten worden gerepareerd om schade te voorkomen. Dan ook nog een uitsluiting voor iets dat bij een bezichtiging al duidelijk zichtbaar was. En dat is voor het gros van de zaken die in dit rapport staan simpelweg niet het geval.

Deze week ook nog uitgebreid met wat vastgoedjuristen op het werk zitten praten. Ook die onderschrijven die mening. Zo'n keuring is gewoon bedoeld om ernstige zaken te vinden en benoemen die je als leek niet weet of kan weten.

Maar op zich ook wel weer een les. Zo'n rapport wordt nergens getoetst, de keurder hoeft aan geen enkele standaard te voldoen en mag dus gewoon de grootste onzin opschrijven die hij wil. Hier was de keurder best kundig maar zijn manier van classificeren deugt gewoon niet. Het gros van de posten had als kosten op termijn geclassificeerd moeten worden. Niet ernstig en geen schade dus niet onder direct. Gewoon een zzp'er die zonder enige consequentie voor hemzelf wat opschrijft en weer €400 kan bijschrijven.....

Maar het is hooguit nog leuk als informatieve post, dit hoofdstuk in het contract is afgerond.

De lering die ik er uit trek is dat ik bij eventuele verkoop dus zelf voorwaarden moet stellen waar een keuringsrapport aan moet voldoen wil men er rechten aan ontlenen.

[Marzman]

M.l. schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 11:31:
[...]


De lering die ik er uit trek is dat ik bij eventuele verkoop dus zelf voorwaarden moet stellen waar een keuringsrapport aan moet voldoen wil men er rechten aan ontlenen.

Ja inderdaad, sowieso zou ik dit probleem bij de notaris en makelaar checken. Die zijn daar toch voor?

[delpit]

Op zich was wel te verwachten natuurlijk dat na enkele jaren van chantage door verkopers er nu een periode aanbreekt van chantage door kopers. Dat is onvermijdelijk denk ik. Na jaren uitmelken van de koper zal nu de verkoper weer uitgemolken gaan worden.

Niet zo vreemd in een markt waar afspraak is afspraak zelfs wettelijk is verkracht.

[Kalentum]

M.l. schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 11:31:
[...]


De lering die ik er uit trek is dat ik bij eventuele verkoop dus zelf voorwaarden moet stellen waar een keuringsrapport aan moet voldoen wil men er rechten aan ontlenen.

Ik zit eens te kijken of er überhaupt normen zijn maar er is een NTA 8060 norm. Lijkt me dat dat best in een bouwkundig voorbehoud kan worden opgenomen.

[CirclDigital]

M.l. schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 11:31:
[...]
De lering die ik er uit trek is dat ik bij eventuele verkoop dus zelf voorwaarden moet stellen waar een keuringsrapport aan moet voldoen wil men er rechten aan ontlenen.

In de ideale situatie laat je een bouwkundige keuring uitvoeren voor je het contract ondertekend. Dan weet de koper precies wat ie koopt en kan het bod daarop worden aangepast. Dan kan de hele passage doorgehaald worden en heb je weer met 1 ontbindende voorwaarde minder te maken.

Probleem is dat dit tijd kost en dat je dan zo 1-2 weken verder bent, en dat wil je als verkoper eigenlijk niet. Plus dat de koper dan kosten maakt terwijl die niet eens zeker weet of er straks een koop uitkomt.

Eigenlijk is de tekst van het standaard contract gewoon voldoende. Zit er alleen wel een issue in de mogelijke kwaliteit van de keuring en de mentale gesteldheid van je kopers :-).

Tussenvorm zou kunnen zijn om zelf een bouwkundige keuring laten uitvoeren en die (informatief) aan de kopers te verstrekken. En dan uitsluiten dat ze verder nog zeiken over alles wat daarin wordt genoemd. Maar juridisch neem je dan wellicht ook weer wat teveel risico.....

[TheGhostInc]

CirclDigital schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 11:13:
Maar het is hooguit nog leuk als informatieve post, dit hoofdstuk in het contract is afgerond.

Klein stukje info van VEH, puur ter info/referentie:
https://www.eigenhuis.nl/...dit-zijn-de-belangrijkste

Onderaan staat een link naar 2 voorbeelden van ontbindende voorwaarden voor een bouwkundige keuring.
Die van @CirclDigital zijn veel strikter in beschrijving dan de 2 voorbeelden. Had 1 van die 2 in het contract gestaan dan was waarschijnlijk de conclusie geweest dat ontbinden had gekund.

Niet elke ontbindende voorwaarde is hetzelfde!

[CirclDigital]

Kalentum schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 12:06:
[...]
Ik zit eens te kijken of er überhaupt normen zijn maar er is een NTA 8060 norm. Lijkt me dat dat best in een bouwkundig voorbehoud kan worden opgenomen.

Ook NEN 2767 wordt vaak genoemd. Staat zelfs in "mijn" keuringsrapport. Maar toen ik de keurder daarop aansprak gaf ie aan daar niet mee te werken, de idioot.

[CirclDigital]

TheGhostInc schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 12:21:
[...]
Onderaan staat een link naar 2 voorbeelden van ontbindende voorwaarden voor een bouwkundige keuring.
Die van @CirclDigital zijn veel strikter in beschrijving dan de 2 voorbeelden. Had 1 van die 2 in het contract gestaan dan was waarschijnlijk de conclusie geweest dat ontbinden had gekund.

Niet elke ontbindende voorwaarde is hetzelfde!

Mijn modelcontract is gewoon de standaard NVM versie.... begint met;

KOOPOVEREENKOMST WONING
Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021). Vastgesteld door de Nederlandse Coöperatieve vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A., Vastgoedpro, VBO Vereniging van makelaars en taxateurs, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.

Schat dat wat er in het verhaaltje van VEH staat gewoon de "leesbare" domme versie is van de werkelijkheid.

[ Voor 26% gewijzigd door CirclDigital op 21-01-2023 12:26 ]

[Kalentum]

CirclDigital schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 12:19:
[...]

In de ideale situatie laat je een bouwkundige keuring uitvoeren voor je het contract ondertekend. Dan weet de koper precies wat ie koopt en kan het bod daarop worden aangepast. Dan kan de hele passage doorgehaald worden en heb je weer met 1 ontbindende voorwaarde minder te maken.

Probleem is dat dit tijd kost en dat je dan zo 1-2 weken verder bent, en dat wil je als verkoper eigenlijk niet. Plus dat de koper dan kosten maakt terwijl die niet eens zeker weet of er straks een koop uitkomt.

Op zich zou ik daar als verkoper niet zo heel veel bezwaar tegen hebben, als die keuring plaatsvindt voordat er een koopcontract getekend wordt. Maar ik hou dan als verkoper wel de vrijheid open om evt met iemand anders in zee te gaan... want als verkoper wil je zekerheid en niet 1-2 weken aan het lijntje gehouden worden en dat het dan alsnog afketst.

[CirclDigital]

En daar zit natuurlijk het dilemma, voor zowel jou als de kopers. Die maken kosten en hebben nog niets....
Maar dit is ook niet ideaal als je kopers hebt die niet weten hoe het werkt of opletten tijdens de bezichtiging.

[TheGhostInc]

CirclDigital schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 12:23:
[...]


Mijn modelcontract is gewoon de standaard NVM versie.... begint met;

KOOPOVEREENKOMST WONING
Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021). Vastgesteld door de Nederlandse Coöperatieve vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A., Vastgoedpro, VBO Vereniging van makelaars en taxateurs, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.

Schat dat wat er in het verhaaltje van VEH staat gewoon de "leesbare" domme versie is van de werkelijkheid.

Bij VEH het modelcontract gepakt:

c. op……………….. uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door …...... (naam keurder) / nader te bepalen * blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van €.................., zegge ............, te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. Als de keurder bij onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten aanhoudt, wordt uitgegaan van het hoogste bedrag.

Jij hebt echt een andere tekst in je contract staan.

[TheGhostInc]

Even als aanvulling, ik vind jouw tekst logischer.

Stel je hebt €10.000 aan zichtbaar/gemeld onderhoud, dan moet je dus ontbinden op €10.000 + de 'marge', stel €5.000. Stel de keurder vindt dat de kosten eerder op €15.000 zitten, zonder extra punten te vinden, dan zou je al kunnen ontbinden zonder extra onderhoud.
En bij veel onderhoud kun je kiezen voor budget of gouden kranen. Kun je toch weer discussie krijgen.

Moet je bij het opstellen van de ontbindende voorwaarden het zichtbare stuk dus ook al gaan vastleggen?
Huizen kopen blijft lastig

[CirclDigital]

TheGhostInc schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 12:37:
Bij VEH het modelcontract gepakt:

Ik vindt de NVM versie toch wel een stuk logischer.....

Als je vage dingen als achterstallig onderhoud gaat noemen dan wordt het wel erg lastig. Wat is dat allemaal wel niet bij een bestaand huis..... daar is tenslotte, zeker als het verkocht wordt, altijd wel het nodige aan te doen.

[TheGhostInc]

CirclDigital schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 16:42:
Ik vindt de NVM versie toch wel een stuk logischer.....

Volgens mij is dat dezelfde
Ik kan alleen die niet van de NVM-site downloaden.

Tenzij NVM & VEH andere versies hebben die ze samen hebben gemaakt
Die van VEH:

KOOPOVEREENKOMST WONING
Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021). Vastgesteld door de Nederlandse Coöperatieve vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A., Vastgoedpro, VBO Vereniging van makelaars en taxateurs, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.

Overigens gebruiken veel makelaars een document generator. Daar staan veel meer clausules in. Dus als de stagiair de verkeerde clausule aan klikt...

[Divak]

Nu heb je dus de simpele taak om meer dan € 2000 goed te maken met de over te dragen spullen. Dus even de kat in je gordijnen en luxaflex laten hangen en en die koelkast en vriezer laten doorbranden. Of je vriezer en koelkast meenemen en vervangen door een model uit 1987..