Ervaring met huis kopen - Deel 8

[Mackwack]

Fr33z schreef op zondag 7 maart 2021 @ 13:25:
[...]


Eh wat? Dit gaat precies verkeerd om hier. Bouwkundige keuring als ontbindende voorwaarde gaat vrijwel altijd over 'wanneer er zaken aan het licht komen die direct gebruik niet mogelijk maken/erg onveilig zijn bijv.' en het aanpassen hiervan meer dan X duizend euro is, dan kun je van de koop af.

Dus gaat inderdaad over compleet verrotte verdiepingsvloer of dak dat op 12 plekken lekt ofzo, keukens en badkamers absoluut niet.

En 20k is erg hoge drempel, je kunt het dan net zo goed niet opnemen. Voordat je aan 20 duizend euro zit aan werkzaamheden die nodig zijn om bewoning mogelijk te maken ben je vrij ver van huis. Komt nog bij dat een bouwkundige keuring niet super diepgravend is, dus of je echt zulke dingen vind is maar de vraag.

Wilf schreef op zondag 7 maart 2021 @ 13:30:
***members only***

Bedankt voor jullie reacties en het delen van de ervaring! Dit helpt ons zeker een stap verder. Het bedrag gaan we dus omlaag schroeven. Als er echt iets aan de hand is willen we er natuurlijk wel vanaf kunnen, anders is het voorbehoud voor niks.

[RomeoJ]

Robkazoe schreef op zondag 7 maart 2021 @ 13:28:
Mijn vriendin en ik zitten ook te kijken naar een ander huis. Haar appartement is al verkocht met behoorlijke overwaarde. Mijn appartement moet nog verkocht worden maar daar zit ook significante overwaarde op. Twee inkomens, beide boven modaal. Dan zou je zeggen, dan moet het allemaal niet zo heel moeilijk zijn...

Ik zag afgelopen donderdag een huis op Funda verschijnen rond 14:00 uur. Dus ik naar mijn vriendin geappt, 's avonds bij het avondeten besproken en besloten dat we ermee verder willen gaan. Dus makelaar gebeld: "Ja de lijst met 40 bezichtigingen zit al vol sinds 10:00 uur vanmorgen en er staan op dit moment al 20 op de reservelijst". Met andere woorden: Als je op Funda terecht komt, is het technisch gezien dus al weg. En zonder aankoopmakelaar kom je er dus niet tussen. Dit is ons tweede huis waar we serieus naar gekeken hebben maar voor ons nu wel de reden om voorlopig even te blijven zitten.


[...]


[...]

Het is op dit moment gewoon een walhalla voor de makelaars. Zeer beperkt aanbod, megaveel vraag. Huizen gaan voor idiote bedragen weg. Dus effectief heb je een aankoopmakelaar nodig om uberhaupt kans te maken. Je moet dus geld geven aan een partij om kans te maken op een woning. En als je dat geld gegeven hebt, moet je vervolgens de concurrentie van 40 andere mensen er nog eens zwaar overbieden om het huis te krijgen. Het is echt een bizarre wereld waar we nu in leven en ik wil hier eigenlijk niet aan meedoen. Hoe graag ik ook een nieuw huis zou willen hebben nu.

Eens met dat het een bizarre tijd is, maar zie het ook van de andere kant: je doet impliciet ook al mee door het huis van je vriendin met flinke overwaarde te hebben verkocht – grote kans dat met die verkoop hetzelfde aan de hand was als waar jullie nu aan de "andere kant van de tafel" c.q. als kopers last van hebben.

Wat hier voor me al gezegd is, je zou kunnen overwegen om met je vriendin in jouw appartement te blijven als dat qua ruimte te doen is, kan je vanuit daar je strategie (her)overwegen, als je verwacht dat de gekte afneemt kan je daar op wachten (ik verwacht overigens dat dit nog wel enige tijd aanhoudt), of bijvoorbeeld dat je na verloop van tijd toch meedoet met deze gekte en ook gaat overbieden om samen toch dat ideale huis te kunnen bemachtigen.

[Ebayzo]

Vijf weken tot overdracht. Toch maar eens geïnformeerd bij de notaris of wij zelf de formulieren i.v.m. overdrachtsbelasting moeten aanleveren. Wel makkelijk aftikken voor (€180) een vastlegging. Achteraf gezien had ik misschien sowieso wat kritischer moeten zijn in notariskeuze als ik de tarieven bekijk. Maar goed, komt toch heel wat op je af dus was allang blij dat het geregeld was.

[Valorian]

Mackwack schreef op zondag 7 maart 2021 @ 13:39:
[quote]Robkazoe schreef op zondag 7 maart 2021 @ 13:28:
Mijn vriendin en ik zitten ook te kijken naar een ander huis. Haar appartement is al verkocht met behoorlijke overwaarde. Mijn appartement moet nog verkocht worden maar daar zit ook significante overwaarde op. Twee inkomens, beide boven modaal. Dan zou je zeggen, dan moet het allemaal niet zo heel moeilijk zijn...

Ik zag afgelopen donderdag een huis op Funda verschijnen rond 14:00 uur. Dus ik naar mijn vriendin geappt, 's avonds bij het avondeten besproken en besloten dat we ermee verder willen gaan. Dus makelaar gebeld: "Ja de lijst met 40 bezichtigingen zit al vol sinds 10:00 uur vanmorgen en er staan op dit moment al 20 op de reservelijst". Met andere woorden: Als je op Funda terecht komt, is het technisch gezien dus al weg. En zonder aankoopmakelaar kom je er dus niet tussen. Dit is ons tweede huis waar we serieus naar gekeken hebben maar voor ons nu wel de reden om voorlopig even te blijven zitten.


[...]

Het is inderdaad een bizarre markt. Als je een redelijk appartement hebt zou ik ook nog even overwegen om te blijven zitten, maar wie zegt dat het over een jaar beter is? Dat is een beetje de kwestie..
Tip, kijk ook eens op makelaarsland en volg makelaars in de buurt op Facebook, dan ben je net iets eerder op de hoogte en mag je wel bezichtigen. Maar dan nog moet je tegen (minimaal) 40 andere opbieden. Wij hebben ook gehad dat je vooraf een bod moest uitbrengen (met onder voorbehoud van bezichtiging) of een motivatie brief moest schrijven voordat je mocht bezichtigen

Wij hebben nu inmiddels 7 bezichtigen achter de rug en 3x op een woning geboden. Maar dat is nog niks als ik andere verhalen hoor.

Tip: neem een verkoopmakelaar voor jouw huidige huis die ook aankoopmakelaar is voor jullie toekomstige huis. Op die manier geef je deze makelaar “munitie” (jouw huis is gewild) om met de andere makelaars dealtjes te maken / credits op te bouwen / etc en heeft hij/zij meer kans jullie “ertussen” te krijgen. Niet fair, maar zo werkt het nu vaak wel.

[Scuderia110]

Blijft bizar dat je 8 jaar geleden keus te over had, en nu met een hele horde tegelijk elkaar overbiedt.

[MrAmos]

Mackwack schreef op zondag 7 maart 2021 @ 13:14:
[...]


Je kan inderdaad ook voor een bepaald bedrag invullen als je eigen geld in brengt. Bijvoorbeeld bij een huis van €320.000 kk neem je onder voorbehoud van financiering op van €300.000 omdat je zelf €20.000 inbrengt, omdat je bijvoorbeeld verwacht dat de woning lager getaxeerd wordt of omdat je niet meer kan lenen. Dit geeft de verkoper ook meer zekerheid en heb jij dus meer kans.

Ah, zoiets vermoedde ik al maar just to be sure Thanks
Zometeen het formulier printen scannen en weer op de mail, niet goed voor m'n hoofd als je zoiets voor het eerst binnenkrijgt om vrijdagmiddag half 5 en het maandagmiddag voor 14:00 weer terug moet zijn via de mail.. Beste man van de hypotheker heeft gelukkig nog wel even de moeite gedaan om vrijdag nog even een voorbeeld invulling in te vullen, dus dat scheelt

Hopelijk maandag duidelijkheid, gaan er vanuit dat we het niet zijn maar stiekem heb je toch een beetje hoop

[Robkazoe]

RomeoJ schreef op zondag 7 maart 2021 @ 14:14:
[...]


Eens met dat het een bizarre tijd is, maar zie het ook van de andere kant: je doet impliciet ook al mee door het huis van je vriendin met flinke overwaarde te hebben verkocht – grote kans dat met die verkoop hetzelfde aan de hand was als waar jullie nu aan de "andere kant van de tafel" c.q. als kopers last van hebben.

Het is maar even hoe je het bekijkt. Ja, het appartement van mijn vriendin is met overwaarde verkocht. Ja, het was een heel gewild appartement (randje binnenstad Utrecht). Klein (30m2) maar daardoor redelijk betaalbaar voor een starter. Maar dat was pakweg een klein jaar geleden. Toen hadden we 15 bezichtigingen, werden er 8 serieuze boden gedaan en was het hoogste bod minder dan 10% overboden t.o.v. de vraagprijs. Toen was dat misschien gekte, maar in het hedendaagse perspectief noem ik dat een hele rustige verkoop van een woning. En daarnaast is de huizenmarkt er beter van geworden. Want we zijn van twee woningen naar één woning gegaan.

Valorian schreef op zondag 7 maart 2021 @ 14:19:
[...]


Tip: neem een verkoopmakelaar voor jouw huidige huis die ook aankoopmakelaar is voor jullie toekomstige huis. Op die manier geef je deze makelaar “munitie” (jouw huis is gewild) om met de andere makelaars dealtjes te maken / credits op te bouwen / etc en heeft hij/zij meer kans jullie “ertussen” te krijgen. Niet fair, maar zo werkt het nu vaak wel.

Ik snap je plan maar het klinkt behoorlijk nasty en maakt de makelaars alleen maar meer onmisbaar terwijl iedereen daar nu zo op loopt te vloeken en te schelden.

We zitten zelf regio Amersfoort te kijken. Alleen zou ik een huis tot en met 450.000 euro kunnen kijken. Maar dat is een vijver waar druk in gevist wordt. Samen zouden we eventueel tot 650.000 / 700.000 kunnen komen. Interessanter qua huizen. Mogelijk dat die vijver wat minder bevist wordt. Maar brengt ook hogere lasten en scheiden betekent dan automatisch verkopen van je huis.

[Enforcer]

Wilf schreef op zondag 7 maart 2021 @ 13:30:
***members only***

Ik vraag me altijd af wat voor directe kosten dit dan waren en hoe dit er dan uit ziet? Kun je daar iets van toelichting op geven? In mijn beleving gaat dat meestal over zichtbare dingen die je tijdens de bezichtiging ook zelf had kunnen inschatten? Met name (hout)rotte delen bij het kozijn, verf wat afbladdert, dakpan die gebroken is/dakgoot die misschien niet helemaal recht loopt en dat soort dingen... ik vind dat soort dingen nou niet echt spannend te noemen want dat zijn toch dingen waar je tegenaan loopt bij ieder huis, dus in mijn optiek is zo'n bouwkundige keuring dan ook niet echt noodzakelijk, waarschijnlijk heb je die 'directe kosten' ook nog geeneens uit laten voeren nadat je het huis gekocht hebt, imho is dat namelijk altijd gewoon regulier onderhoud aan een woning.

Meestal krijg je zo'n +10/20 tellende paginas lange PDF waar van alles in staat maar vrijwel altijd hetzelfde riedeltje bevat zoiets als, in goede tot zeer goede staat van een bepaald onderdeel, of een dakkapel die er al 25jaar staat en eigenlijk de economische levensduur nu zon beetje voorbij is en vervanging (deels) vereist is maar echt noodzakelijk is het niet.

[bitterbal_mayo]

Ebayzo schreef op zondag 7 maart 2021 @ 14:16:
Vijf weken tot overdracht. Toch maar eens geïnformeerd bij de notaris of wij zelf de formulieren i.v.m. overdrachtsbelasting moeten aanleveren. Wel makkelijk aftikken voor (€180) een vastlegging. Achteraf gezien had ik misschien sowieso wat kritischer moeten zijn in notariskeuze als ik de tarieven bekijk. Maar goed, komt toch heel wat op je af dus was allang blij dat het geregeld was.

Is dat het formulier voor zelfbewoning?

[Ebayzo]

bitterbal_mayo schreef op zondag 7 maart 2021 @ 15:16:
[...]

Is dat het formulier voor zelfbewoning?

Klopt.

[bitterbal_mayo]

Wat zou er eigenlijk gebeuren als de dag van de overdracht het geld niet naar de notaris is overgemaakt?

[JanHenk]

Dan gaat de levering niet door.. Andere afspraak maken.

[soganta]

Robkazoe schreef op zondag 7 maart 2021 @ 13:28:
Mijn vriendin en ik zitten ook te kijken naar een ander huis. Haar appartement is al verkocht met behoorlijke overwaarde. Mijn appartement moet nog verkocht worden maar daar zit ook significante overwaarde op. Twee inkomens, beide boven modaal. Dan zou je zeggen, dan moet het allemaal niet zo heel moeilijk zijn...

Ik zag afgelopen donderdag een huis op Funda verschijnen rond 14:00 uur. Dus ik naar mijn vriendin geappt, 's avonds bij het avondeten besproken en besloten dat we ermee verder willen gaan. Dus makelaar gebeld: "Ja de lijst met 40 bezichtigingen zit al vol sinds 10:00 uur vanmorgen en er staan op dit moment al 20 op de reservelijst". Met andere woorden: Als je op Funda terecht komt, is het technisch gezien dus al weg. En zonder aankoopmakelaar kom je er dus niet tussen. Dit is ons tweede huis waar we serieus naar gekeken hebben maar voor ons nu wel de reden om voorlopig even te blijven zitten.


[...]


[...]

Het is op dit moment gewoon een walhalla voor de makelaars. Zeer beperkt aanbod, megaveel vraag. Huizen gaan voor idiote bedragen weg. Dus effectief heb je een aankoopmakelaar nodig om uberhaupt kans te maken. Je moet dus geld geven aan een partij om kans te maken op een woning. En als je dat geld gegeven hebt, moet je vervolgens de concurrentie van 40 andere mensen er nog eens zwaar overbieden om het huis te krijgen. Het is echt een bizarre wereld waar we nu in leven en ik wil hier eigenlijk niet aan meedoen. Hoe graag ik ook een nieuw huis zou willen hebben nu.

Welke regio/stad? In onze regio (Gelderland-Zuid) ligt het echt aan waar je kijkt, in gewilde wijken in de stad is het zoals je beschrijft, maar dorpen eromheen valt het reuze mee, onderbieden is niet uitgesloten. Snap wel dat als je graag op een bepaalde plek wilt wonen het geen optie is om ergens anders te zoeken.

[Jaer288]

Mollos_ schreef op zondag 7 maart 2021 @ 10:13:
De markt is verziekt. En wat een boeven zijn die makelaars, die markt mogen ze naar mijn idee toch wat strenger reguleren en het hele biedingsproces open en zichtbaar maken.

Allereerst gefeliciteerd! Ik het hier volledig mee eens. Recent mijn eerste huis gekocht en vond het een vreselijk proces. Wat mij betreft mogen dan ook alle facetten van het aankoopproces op de schop (makelaar, notaris, taxateur).

Edit: Waarom?
- Makelaar: Ondoorzichtig biedingsproces, dat vooral in deze krapte van de huizenmarkt toch heerlijk moet zijn. Sturen naar hogere biedingen
- Notaris: €1050 Ingevuld 'pdf template-tje'. Tuurlijk zal een notaris meer doen dan een pdf template invullen, maar bij een standaard woning (zonder ingewikkelde zaken) kan ik mij niet aan de indruk onttrekken dat de verhouding kosten: inspanning bijzonder scheef is
- Taxateur: €500 Taxatierapport, paar bestanden uit wat systemen, rondkijken (indruk noteren), nutteloos buurtonderzoek (drie woningen vergelijken op basis van openbare gegevens en open deur observaties)
Het is mijn vrije vertaling van de nare bijsmaak die ik er aan over heb gehouden.

[ Voor 41% gewijzigd door Jaer288 op 07-03-2021 16:29 ]

[bitterbal_mayo]

Jaer288 schreef op zondag 7 maart 2021 @ 16:04:
[...]


Allereerst gefeliciteerd! Ik het hier volledig mee eens. Recent mijn eerste huis gekocht en vond het een vreselijk proces. Wat mij betreft mogen dan ook alle facetten van het aankoopproces op de schop (makelaar, notaris, taxateur).

Waarom?

[Robkazoe]

soganta schreef op zondag 7 maart 2021 @ 15:49:
[...]


Welke regio/stad? In onze regio (Gelderland-Zuid) ligt het echt aan waar je kijkt, in gewilde wijken in de stad is het zoals je beschrijft, maar dorpen eromheen valt het reuze mee, onderbieden is niet uitgesloten. Snap wel dat als je graag op een bepaalde plek wilt wonen het geen optie is om ergens anders te zoeken.

Das een beetje het probleem. We werken allebei in Utrecht. Meeste vrienden en familie wonen in of om Amersfoort. En daarnaast, mijn vriendin heeft geen rijbewijs en is dus behoorlijk afhankelijk van het OV. Dat is in de meeste dorpen meestal niet zo goed geregeld.

[Fr33z]

bitterbal_mayo schreef op zondag 7 maart 2021 @ 16:07:
[...]

Waarom?

Omdat je bij elke stap één poot wordt uitgedraaid lijkt me. Vooral bieden is echt een smerig spel van zo weinig mogelijk info beschikbaar hebben voor iedereen in het proces en dan kijken hoe hard je het kunt melken.

Of het gekloot met aankoopmakelaar en mensen die bijv bieden maar het niet waar kunnen maken... In andere landen ga je eerst naar de hypotheekverstrekker, krijg je soort bewijs van 'jij bent geautomatiseerd voor bedrag X' en doe je dat gewoon bij een bod.

Klein stukje extra info waardoor wantrouwen zoals dat in ons systeem zit minder wordt en er weer 1 service minder nodig is.

[bitterbal_mayo]

Fr33z schreef op zondag 7 maart 2021 @ 16:41:
[...]


Omdat je bij elke stap één poot wordt uitgedraaid lijkt me. Vooral bieden is echt een smerig spel van zo weinig mogelijk info beschikbaar hebben voor iedereen in het proces en dan kijken hoe hard je het kunt melken.

Of het gekloot met aankoopmakelaar en mensen die bijv bieden maar het niet waar kunnen maken... In andere landen ga je eerst naar de hypotheekverstrekker, krijg je soort bewijs van 'jij bent geautomatiseerd voor bedrag X' en doe je dat gewoon bij een bod.

Klein stukje extra info waardoor wantrouwen zoals dat in ons systeem zit minder wordt en er weer 1 service minder nodig is.

Ja heeft toch alles te maken met vraag en aanbod. Denk ook niet dat de meeste mensen hun huis zelf willen verkopen en alles willen regelen met bezichtigingen en biedingen. Dus dat doet de verkoopmakelaar voor je.

Iemand met verstand moet het juist op waarde kunnen inschatten, dat is een taxateur

en iemand met kennis en autoriteit moet het op papier voor je regelen, de notaris.

Kan je toch niet allemaal weg halen

[bitterbal_mayo]

En je kan hier van te voren ook uitzoeken hoeveel je kan lenen en een bewijs van krijgen van de bank. Weet alleen ff niet hoe het heet. Dus geen verschil met buitenland

[JanHenk]

Het probleem met die "certificaten" is dat die alleen iets zeggen over het kunnen cq mogen dragen van de maandlasten (het maximum dus). Het zegt alleen niets over het onderpand (in vaktermen de loan-to-value) voor de geldverstrekker.

Kom je aan met een certificaat met bedrag X. Koop je een woning met dat bedrag, blijkt de taxateur het minder dan bedrag X waard te vinden. Dan moet je het verschil bij passen en als je dat niet hebt... Kun je alsnog fluiten naar de lening

Een notaris kun je niet zonder omdat woningen registergoederen zijn die moeten worden geleverd bij authentieke akte en ingeschreven in de registers...

Een aankoopmakelaar kun je best zonder. Een taxateur ook. Een hypotheekbemiddelaar zelfs ook. Je enigszins profileren op de woningmarkt bij de verkopende makelaars in je zoekgebied en je inlezen in de materie van bieden, ontbindende voorwaarden, hypotheeklasten en inkomenstoets, etc etc. helpt allemaal best een hoop!

[Mackwack]

MrAmos schreef op zondag 7 maart 2021 @ 14:28:
[...]


Ah, zoiets vermoedde ik al maar just to be sure Thanks
Zometeen het formulier printen scannen en weer op de mail, niet goed voor m'n hoofd als je zoiets voor het eerst binnenkrijgt om vrijdagmiddag half 5 en het maandagmiddag voor 14:00 weer terug moet zijn via de mail.. Beste man van de hypotheker heeft gelukkig nog wel even de moeite gedaan om vrijdag nog even een voorbeeld invulling in te vullen, dus dat scheelt

Hopelijk maandag duidelijkheid, gaan er vanuit dat we het niet zijn maar stiekem heb je toch een beetje hoop

Ben benieuwd, ik hoop dat jullie het huis krijgen! Vorige week terug precies dezelfde stress gehad. Woensdag bezichtigen, vrijdag een bod doen en maandag de uitslag. Helaas had iemand meer geboden en betere voorwaarden op genomen.
Boven op de stress van een bod doen kwam er nog bij dat als we het huis zouden krijgen alles binnen een maand geregeld moest zijn (voor april) omdat het om een huis boven de 4 ton ging en we nog gebruik wilde maken van de startersregeling voor het vervallen van de overdrachtsbelasting. Alle papieren hadden we dus ook al gereed staan.

[Wilf]

Enforcer schreef op zondag 7 maart 2021 @ 15:10:
[...]

Ik vraag me altijd af wat voor directe kosten dit dan waren en hoe dit er dan uit ziet? Kun je daar iets van toelichting op geven? In mijn beleving gaat dat meestal over zichtbare dingen die je tijdens de bezichtiging ook zelf had kunnen inschatten? Met name (hout)rotte delen bij het kozijn, verf wat afbladdert, dakpan die gebroken is/dakgoot die misschien niet helemaal recht loopt en dat soort dingen... ik vind dat soort dingen nou niet echt spannend te noemen want dat zijn toch dingen waar je tegenaan loopt bij ieder huis, dus in mijn optiek is zo'n bouwkundige keuring dan ook niet echt noodzakelijk, waarschijnlijk heb je die 'directe kosten' ook nog geeneens uit laten voeren nadat je het huis gekocht hebt, imho is dat namelijk altijd gewoon regulier onderhoud aan een woning.

Meestal krijg je zo'n +10/20 tellende paginas lange PDF waar van alles in staat maar vrijwel altijd hetzelfde riedeltje bevat zoiets als, in goede tot zeer goede staat van een bepaald onderdeel, of een dakkapel die er al 25jaar staat en eigenlijk de economische levensduur nu zon beetje voorbij is en vervanging (deels) vereist is maar echt noodzakelijk is het niet.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Mackwack]

Wilf schreef op zondag 7 maart 2021 @ 17:31:
[...]

***members only***

Dat alles bij elkaar €2000 is vind ik dan wel weinig. Een CV ketel is volgens mij al rond de €1500.

[Fr33z]

Mackwack schreef op zondag 7 maart 2021 @ 17:48:
[...]

Dat alles bij elkaar €2000 is vind ik dan wel weinig. Een CV ketel is volgens mij al rond de €1500.

Ja maar er is een verschil tussen 'cv is oud, mogelijk binnenkort vervangen' en 'cv lekt rookgas en kan in huidige staat niet gebruikt worden--> moet je eigenlijk wel vervangen voordat normale bewoning mogelijk is'

Dat is het punt een beetje van bouwkundig voorbehoud: het moet direct gevaar opleveren of het normaal gebruik ontzettend in de weg staan voordat het 'telt'.

[Mackwack]

Fr33z schreef op zondag 7 maart 2021 @ 17:53:
[...]


Ja maar er is een verschil tussen 'cv is oud, mogelijk binnenkort vervangen' en 'cv lekt rookgas en kan in huidige staat niet gebruikt worden--> moet je eigenlijk wel vervangen voordat normale bewoning mogelijk is'

Dat is het punt een beetje van bouwkundig voorbehoud: het moet direct gevaar opleveren of het normaal gebruik ontzettend in de weg staan voordat het 'telt'.

Oke dankje voor de duidelijke uitleg! Dat was een beetje waarom ik meer aan €20.000 dacht maar met deze uitleg is €5000 een veel reëler bedrag.

[Valorian]

Robkazoe schreef op zondag 7 maart 2021 @ 15:06:
[...]

Het is maar even hoe je het bekijkt. Ja, het appartement van mijn vriendin is met overwaarde verkocht. Ja, het was een heel gewild appartement (randje binnenstad Utrecht). Klein (30m2) maar daardoor redelijk betaalbaar voor een starter. Maar dat was pakweg een klein jaar geleden. Toen hadden we 15 bezichtigingen, werden er 8 serieuze boden gedaan en was het hoogste bod minder dan 10% overboden t.o.v. de vraagprijs. Toen was dat misschien gekte, maar in het hedendaagse perspectief noem ik dat een hele rustige verkoop van een woning. En daarnaast is de huizenmarkt er beter van geworden. Want we zijn van twee woningen naar één woning gegaan.


[...]


Ik snap je plan maar het klinkt behoorlijk nasty en maakt de makelaars alleen maar meer onmisbaar terwijl iedereen daar nu zo op loopt te vloeken en te schelden.

We zitten zelf regio Amersfoort te kijken. Alleen zou ik een huis tot en met 450.000 euro kunnen kijken. Maar dat is een vijver waar druk in gevist wordt. Samen zouden we eventueel tot 650.000 / 700.000 kunnen komen. Interessanter qua huizen. Mogelijk dat die vijver wat minder bevist wordt. Maar brengt ook hogere lasten en scheiden betekent dan automatisch verkopen van je huis.

Helemaal eens hoor. De markt is nu gewoon kapot en wordt gemanipuleerd door makelaars en natuurlijk iedereen die daar in mee gaat. Eens dat het nasty is dat het zo werkt en dat het het beste zou zijn als niemand daar meer aan meewerkt. Maar heel veel sterkte aan iedereen die er op een andere manier (zonder makelaars) tussen wil komen. Zelf overigens geen ervaring mee, heb gekocht in 2010 (toen je nog rustig twee keer kon bezichtigen en er daarna nog twee weken over kon nadenken), en voorlopig geen verhuisplannen.

[Flix20]

Fr33z schreef op zondag 7 maart 2021 @ 13:25:
[...]


Eh wat? Dit gaat precies verkeerd om hier. Bouwkundige keuring als ontbindende voorwaarde gaat vrijwel altijd over 'wanneer er zaken aan het licht komen die direct gebruik niet mogelijk maken/erg onveilig zijn bijv.' en het aanpassen hiervan meer dan X duizend euro is, dan kun je van de koop af.

Dus gaat inderdaad over compleet verrotte verdiepingsvloer of dak dat op 12 plekken lekt ofzo, keukens en badkamers absoluut niet.

En 20k is erg hoge drempel, je kunt het dan net zo goed niet opnemen. Voordat je aan 20 duizend euro zit aan werkzaamheden die nodig zijn om bewoning mogelijk te maken ben je vrij ver van huis. Komt nog bij dat een bouwkundige keuring niet super diepgravend is, dus of je echt zulke dingen vind is maar de vraag.

Dan hebben jij en ik een hele andere ervaring van een bouwtechnische keuring.
Ikzelf heb er vorig jaar een laten uitvoeren. Daar werd de keuken er weldegelijk bijgepakt.
Heb het hier ook nog gedeeld; Flix20 in "Ervaring met huis kopen - Deel 8"

Mijn ervaring vanuit het rapport is dat ze kort termijn maar ook naar lang termijn onderhoud kijken en dan vrij ruim de kosten daarvan inschatten. Dan ga je heel snel richting die 20k.
Dit was een redelijk onderhouden appartement van 80m² welke wel verouderd was.
Zaken aan de buitenzijde van het pand viel onder de VVE en werden dus niet in mijn directe kosten opgenomen.
Onderaan de streep had ik 18k aan directe kosten inc. badkamer keuken (6k ieder).

Daarnaast heb je natuurlijk nog een verkoper die ermee akkoord moet gaan.
Ikzelf zou bij het zien van een bod onder voorbehoud van bouwtechnische keuring met een bedrag <€20.000 direct aan de kant schuiven.
Ookal ben ik zelf vrij zeker van dat het dat bedrag nooit gaat halen in m'n huidige appartement welke ik zelf helemaal aan het opknappen ben momenteel ga ik het risico niet lopen.
Het is momenteel nou eenmaal een verkopersmarkt.

[ Voor 12% gewijzigd door Flix20 op 08-03-2021 09:24 ]

[Point.Flare]

Ebayzo schreef op zondag 7 maart 2021 @ 14:16:
Vijf weken tot overdracht. Toch maar eens geïnformeerd bij de notaris of wij zelf de formulieren i.v.m. overdrachtsbelasting moeten aanleveren. Wel makkelijk aftikken voor (€180) een vastlegging. Achteraf gezien had ik misschien sowieso wat kritischer moeten zijn in notariskeuze als ik de tarieven bekijk. Maar goed, komt toch heel wat op je af dus was allang blij dat het geregeld was.

Bedoel je de vrijstelling? Wij moesten deze van tevoren zelf invullen ja. En ieder voor zich als je met meerdere mensen koopt. We kregen wel een reminder dat dit gedaan moet worden.

[Fr33z]

Flix20 schreef op maandag 8 maart 2021 @ 09:18:
[...]


Dan hebben jij en ik een hele andere ervaring van een bouwtechnische keuring.
Ikzelf heb er vorig jaar een laten uitvoeren. Daar werd de keuken er weldegelijk bijgepakt.
Heb het hier ook nog gedeeld; Flix20 in "Ervaring met huis kopen - Deel 8"

Mijn ervaring vanuit het rapport is dat ze kort termijn maar ook naar lang termijn onderhoud kijken en dan vrij ruim de kosten daarvan inschatten. Dan ga je heel snel richting die 20k.
Dit was een redelijk onderhouden appartement van 80m² welke wel verouderd was.
Zaken aan de buitenzijde van het pand viel onder de VVE en werden dus niet in mijn directe kosten opgenomen.
Onderaan de streep had ik 18k aan directe kosten inc. badkamer keuken (6k ieder).

Daarnaast heb je natuurlijk nog een verkoper die ermee akkoord moet gaan.
Ikzelf zou bij het zien van een bod onder voorbehoud van bouwtechnische keuring met een bedrag <€20.000 direct aan de kant schuiven.
Ookal ben ik zelf vrij zeker van dat het dat bedrag nooit gaat halen in m'n huidige appartement welke ik zelf helemaal aan het opknappen ben momenteel ga ik het risico niet lopen.
Het is momenteel nou eenmaal een verkopersmarkt.

Interessant, dat is inderdaad anders dan anders gegaan dan denk ik. Volgens bronnen die ik kan vinden is dit hoe het vaak wordt omschreven:

"Voorbehoud bouwkundige keuring: Het gaat hierbij wel om, zoals we dat noemen, 'direct noodzakelijk herstel'. Een koper en verkoper moeten dus vooraf een bedrag afspreken en dit vastleggen in de koopovereenkomst. "

bron: https://www.eigenhuis.nl/...u-standaard-hoe-zit-dat#/

of nog 1:
"Dit houdt in dat de koper de overeenkomst kan ontbinden als op basis van de bouwtechnische keuring zou blijken dat onderhoud (achterstallig en herstel) meer zou gaan kosten dan was afgesproken. Ook als er iets bijzonders aan de hand is, zoals het vermoeden van asbest, kan tot ontbinding leiden."

https://www.homekeur.nl/bouwkundig-voorbehoud-koopcontract/

Dus de vraag is vooral: wanneer is iets achterstallig onderhoud of herstel. Kijk een keuken die lelijk is maar het wel doet is natuurlijk geen achterstallig onderhoud.

Als je zoals wat jij omschrijft losse tegels hebt en ander meuk, dan kan het wel herstel zijn. Blijft helaas dus ook een mate van interpretatie in zitten, ik kan me voorstellen dat er verkopers zijn die je gewoon terugsturen met zo'n rapport en zeggen "dit is geen achterstallig onderhoud/noodzakelijk herstel, ik gebruik die keuken/badkamer al jaren zo"

[Point.Flare]

Jaer288 schreef op zondag 7 maart 2021 @ 16:04:
[...]


Allereerst gefeliciteerd! Ik het hier volledig mee eens. Recent mijn eerste huis gekocht en vond het een vreselijk proces. Wat mij betreft mogen dan ook alle facetten van het aankoopproces op de schop (makelaar, notaris, taxateur).

Edit: Waarom?
- Makelaar: Ondoorzichtig biedingsproces, dat vooral in deze krapte van de huizenmarkt toch heerlijk moet zijn. Sturen naar hogere biedingen
- Notaris: €1050 Ingevuld 'pdf template-tje'. Tuurlijk zal een notaris meer doen dan een pdf template invullen, maar bij een standaard woning (zonder ingewikkelde zaken) kan ik mij niet aan de indruk onttrekken dat de verhouding kosten: inspanning bijzonder scheef is
- Taxateur: €500 Taxatierapport, paar bestanden uit wat systemen, rondkijken (indruk noteren), nutteloos buurtonderzoek (drie woningen vergelijken op basis van openbare gegevens en open deur observaties)
Het is mijn vrije vertaling van de nare bijsmaak die ik er aan over heb gehouden.

Mjin ervaring is compleet tegenovergesteld.

- Wij hebben geen makelaar gebruikt omdat we daar de toegevoegde waarde niet van zagen in deze markt. Het is bieden of verliezen.

- Notariskosten zijn stevig, maar een noodzakelijk kwaad. Alle betrokken partijen weten waar ze aan toe zijn. Iedereen heeft zekerheid van huis, geld of hypotheek. Onze notaris had duidelijk wel een beetje onderzoek gedaan en stelde ons tijdens het tekenen ook nog wat vragen als laatste check.

- Taxateur was een hele hartelijke man bij ons. Was zelf makelaar (niet betrokken bij het huis). Had op korte termijn tijd. Kende de buurt en gaf aan dat we het netjes hadden gedaan (wij hebben gekocht onder de vraagprijs). Wees ons nog op een paar puntjes en steunde ons wel in het gevoel dat we een goed bod hadden gedaan. Gaf zelf toe dat het buurtonderzoek wat moeilijk was, omdat er weinig huizen vergelijkbaar recent verkocht waren.

[Flix20]

Fr33z schreef op maandag 8 maart 2021 @ 09:30:
[...]


Interessant, dat is inderdaad anders dan anders gegaan dan denk ik. Volgens bronnen die ik kan vinden is dit hoe het vaak wordt omschreven:

"Voorbehoud bouwkundige keuring: Het gaat hierbij wel om, zoals we dat noemen, 'direct noodzakelijk herstel'. Een koper en verkoper moeten dus vooraf een bedrag afspreken en dit vastleggen in de koopovereenkomst. "

bron: https://www.eigenhuis.nl/...u-standaard-hoe-zit-dat#/

of nog 1:
"Dit houdt in dat de koper de overeenkomst kan ontbinden als op basis van de bouwtechnische keuring zou blijken dat onderhoud (achterstallig en herstel) meer zou gaan kosten dan was afgesproken. Ook als er iets bijzonders aan de hand is, zoals het vermoeden van asbest, kan tot ontbinding leiden."

https://www.homekeur.nl/bouwkundig-voorbehoud-koopcontract/

Dus de vraag is vooral: wanneer is iets achterstallig onderhoud of herstel. Kijk een keuken die lelijk is maar het wel doet is natuurlijk geen achterstallig onderhoud.

Als je zoals wat jij omschrijft losse tegels hebt en ander meuk, dan kan het wel herstel zijn. Blijft helaas dus ook een mate van interpretatie in zitten, ik kan me voorstellen dat er verkopers zijn die je gewoon terugsturen met zo'n rapport en zeggen "dit is geen achterstallig onderhoud/noodzakelijk herstel, ik gebruik die keuken/badkamer al jaren zo"

In die links gaat het vooral om hoe een bouwkundige voorbehouden in je contract te integreren, maar niet over de keuring zelf.

In die keuring wordt gekeken naar de staat van het huis en wat voor kosten je direct zou moeten maken om het huis naar goede staat te brengen, maar ook welke onderhoudsposten er in de nabije toekomst aan zitten te komen.
Als de kozijnen iets ouderdom/slijtage vertonen geven ze die aan, en hangen ze daar een bedrag aan.
Als de verf aan het bladeren is, geven ze aan dat je het huis moet schilderen. Daar hangen ze dan ook een prijskaartje aan. Lastige is alleen dat hij dan prijzen berekend wat het zou kosten als je het laat doen. Dus dan kost je kozijnen laten schilderen ineens €2000.
Terwijl het jezelf misschien 2 dagen werk en €200 aan verf zal kosten als je het zelf gaat doen.

Wat ook een puntje bij het rapport van hierboven was dat er een verouderde meterkast in zat.
Ook wat er wat provisorisch extra stopcontacten (lees stekkerblokken op de muur geschroeft). geplaatst.
Dus ging de inspecteur er maar vanuit dat de meterkast en de elektra vervangen moet gaan worden. Kostenplaatje €3650,-

Die bedragen tikken natuurlijk vrij snel bij elkaar op en zit je zo aan die 20k.

Wellicht is het ook maar net hoe je de keuring insteekt. Kan me vaagjes wat herinneren dat de inspecteur vooraf vroeg of er nog wat specifieke punten zijn waar hij extra aandacht aan zou moeten besteden.
Ik had vooraf al aangegeven dat ik de badkamer en keuken zou gaan aanpakken.

Maar nogmaals, ik zou er als verkoper niet warm van worden als ik het in een bod zie staan. En die verkoper moet eind v/d dag wel jouw bod accepteren anders sta je gewoon met lege handen.

[ Voor 16% gewijzigd door Flix20 op 08-03-2021 09:55 ]

[Point.Flare]

Fr33z schreef op maandag 8 maart 2021 @ 09:30:
[...]


Interessant, dat is inderdaad anders dan anders gegaan dan denk ik. Volgens bronnen die ik kan vinden is dit hoe het vaak wordt omschreven:

"Voorbehoud bouwkundige keuring: Het gaat hierbij wel om, zoals we dat noemen, 'direct noodzakelijk herstel'. Een koper en verkoper moeten dus vooraf een bedrag afspreken en dit vastleggen in de koopovereenkomst. "

bron: https://www.eigenhuis.nl/...u-standaard-hoe-zit-dat#/

of nog 1:
"Dit houdt in dat de koper de overeenkomst kan ontbinden als op basis van de bouwtechnische keuring zou blijken dat onderhoud (achterstallig en herstel) meer zou gaan kosten dan was afgesproken. Ook als er iets bijzonders aan de hand is, zoals het vermoeden van asbest, kan tot ontbinding leiden."

https://www.homekeur.nl/bouwkundig-voorbehoud-koopcontract/

Dus de vraag is vooral: wanneer is iets achterstallig onderhoud of herstel. Kijk een keuken die lelijk is maar het wel doet is natuurlijk geen achterstallig onderhoud.

Als je zoals wat jij omschrijft losse tegels hebt en ander meuk, dan kan het wel herstel zijn. Blijft helaas dus ook een mate van interpretatie in zitten, ik kan me voorstellen dat er verkopers zijn die je gewoon terugsturen met zo'n rapport en zeggen "dit is geen achterstallig onderhoud/noodzakelijk herstel, ik gebruik die keuken/badkamer al jaren zo"

Het bouwkundig voorbehoud geeft je simpelweg de kans een koop af te laten ketsen als er meer onderhoud/reparatie aan het huis nodig is dan dat jij zelf inschat of wil uitgeven. Dus als jij er een bouwkundig voorbehoud in zet van 1 euro, dan kan je de koop ontbinden als er meer werk aan het huis is dan een euro. Bouwkundige keuring kijkt niet naar de smaak van dingen.

Je krijgt een rapport met "dit zijn de te verwachten kosten op lange termijn en op korte termijn" en dan per item uitgeschreven. En dan is het nog afhankelijk van wat voor soort inspectie je kiest. Standaard is een inspectie niet destructief (lees: optisch). Het rapport kijkt dus naar te verwachten kosten in beleving van de inspecteur.

Het ligt echt aan de voorwaarden die je stelt. Je kan zeggen: bedrag X op korte termijn en bedrag Y op lange termijn. Of alleen bedrag Z op korte termijn. Je kan elk voorbehoud in een contract laten zetten als een verkoper er akkoord mee gaat. Als ik wilde kon ik laten opnemen dat de kat van mijn buren drie keer moet miauwen als teken dat de goden instemmen met de aankoop.

En ontbinden om asbest kan alleen maar als jij er niet van op de hoogte was. In het contract staat als het goed is aangegeven of er asbest aanwezig is of vermoeden van. Het enige voordeel wat je hebt als er daadwerkelijk asbest wordt gevonden is dat de kosten snel oplopen. Tenzij je dus de voorwaarde hebt "Ontbinden indien asbest wordt aangetroffen". Maar hier gaat geen verkoper mee akkoord als hij/zij vermoedt dat er asbest in de woning zit.

[ Voor 12% gewijzigd door Point.Flare op 08-03-2021 09:55 ]

[Flix20]

Point.Flare schreef op maandag 8 maart 2021 @ 09:50:
[...]


Het bouwkundig voorbehoud geeft je simpelweg de kans een koop af te laten ketsen als er meer onderhoud/reparatie aan het huis nodig is dan dat jij zelf inschat of wil uitgeven. Dus als jij er een bouwkundig voorbehoud in zet van 1 euro, dan kan je de koop ontbinden als er meer werk aan het huis is dan een euro. Bouwkundige keuring kijkt niet naar de smaak van dingen.

Je krijgt een rapport met "dit zijn de te verwachten kosten op lange termijn en op korte termijn" en dan per item uitgeschreven. En dan is het nog afhankelijk van wat voor soort inspectie je kiest. Standaard is een inspectie niet destructief (lees: optisch). Het rapport kijkt dus naar te verwachten kosten in beleving van de inspecteur.

Het ligt echt aan de voorwaarden die je stelt. Je kan zeggen: bedrag X op korte termijn en bedrag Y op lange termijn. Of alleen bedrag Z op korte termijn. Je kan elk voorbehoud in een contract laten zetten als een verkoper er akkoord mee gaat. Als ik wilde kon ik laten opnemen dat de kat van mijn buren drie keer moet miauwen als teken dat de goden instemmen met de aankoop.

En ontbinden om asbest kan alleen maar als jij er niet van op de hoogte was. In het contract staat als het goed is aangegeven of er asbest aanwezig is of vermoeden van. Het enige voordeel wat je hebt als er daadwerkelijk asbest wordt gevonden is dat de kosten snel oplopen. Tenzij je dus de voorwaarde hebt "Ontbinden indien asbest wordt aangetroffen". Maar hier gaat geen verkoper mee akkoord als hij/zij vermoedt dat er asbest in de woning zit.

Voor asbest zit momenteel bij veel woningen een asbest clausule waarin ze stellen dat de verkoper niet specifiek op de hoogte is of er asbest in de woning zit, maar gezien het bouwjaar/stijl van het huis het zeer aannemelijk is dat er asbest gebruikt is maar dat dit geen reden geeft tot ontbinding.

Zelfde geld voor een ouderdomsclausule. Dat het een woning van x jaar oud is en het dus aannemelijk is dat er een bepaalde slijtage aan het huis is.

[Requiem19]

fsfikke schreef op zaterdag 6 maart 2021 @ 13:46:
[...]

Is toch al zo vaak voorbijgekomen hier? Als er nog twintig man in de rij staan om hetzelfde/meer voor het huis te betalen is het moeilijk hard maken dat je 10% onkosten maakt door het afhaken van een koper.

Enforcer schreef op zaterdag 6 maart 2021 @ 13:45:
[...]

Zoek maar in dit topic op 10% boete en op internet zijn legio voorbeelden te vinden en ook recente uitspraken op Rechtspraak.nl. Op de een of andere manier denken mensen dat de 10% ineens "spontaan" een dag na de oorspronkelijke leveringsdatum uitgekeerd zal worden aan de verkoper, maar in werkelijkheid gaat daar eerst een heel traject aan vooraf en achteraf zeker als beide partijen er niet uit kunnen komen wordt het doorgaans gewoon tot aan de rechter uitgevochten met een jarenlang proces tot gevolg. De rechter zal bijna altijd concluderen dat er sprake is van een matiging van het boetebedrag tenzij er echt nalatigheid kan worden verweten aan de kopers.

Zie ook: http://deeplink.rechtspra...id=ECLI:NL:RBROT:2021:652

[...]


En zo zijn er nog tal van voorbeelden, uiteraard wil je het niet tot zover laten komen als koper zijnde maar het is een beetje bangmakerij vind ik persoonlijk, ook is het meer als zinnetje opgesteld in de NVM koopovereenkomst om terughoudend en goed geïnformeerd en doordacht dit soort aankopen met flinke bedragen te doen omdat in het verleden is gebleken dat mensen dus inderdaad dit soort praktijken deden zonder dat de verkopende partij hiertegen beschermd werd.

Poeh jongens, ik mis hier flink wat nuance in. Komt nu net over alsof die 10% boete maar een wassen neus is. Voor alle toekomstige kopers die meelezen: dit is niet het geval.

- De 10% boete betreft een overeenkomst tussen verkoper en koper, waarbij de koper door het ondertekenen van het koopcontract instemt met dit beding
- Bij niet nakoming treedt dit beding in beginsel in werking en ben je als koper de 10% verschuldigd.
- Ben jij als het koper het hier niet mee eens - dan zul je juridische stappen moeten nemen.

Dit kost tijd, stress en geld.

- Als partijen er onderling niet uitkomen zal de rechter er zich over buigen
- De rechter is verplicht om zich terughoudend op te stellen in deze, gelet op de vrijheid voor partijen om contractuele afspraken te maken onderling
- De rechter zal alleen een matiging van de boete opleggen indien:

De rechtbank stelt voorop dat voor matiging van een bedongen boete slechts plaats is indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist (artikel 6:94 Burgerlijk Wetboek, hierna: BW).

- Als de rechter al vindt dat billijkheid eist dat de boete gematigd wordt, blijft de boete nog steeds in stand, maar wordt het bedrag gematigd.

Kortom,
1) je bent de 10% boete in beginsel gewoon verschuldigd
2) je kunt dit juridisch betwisten (tijd, geld, stress, onzekerheid)
3) de rechter is niet verplicht het bedrag te matigen (dit hangt ook af van in hoeverre de verkoper 'schade' aannemelijk kan maken
4) je zult altijd nog een bedrag moeten betalen, er zal bijna nooit volledige kwijtschelding zijn

Ik denk niet dat er veel mensen zin hebben in dit traject en deze risico's.

[Ebayzo]

Point.Flare schreef op maandag 8 maart 2021 @ 09:27:
[...]


Bedoel je de vrijstelling? Wij moesten deze van tevoren zelf invullen ja. En ieder voor zich als je met meerdere mensen koopt. We kregen wel een reminder dat dit gedaan moet worden.

Ja, had inmiddels reactie, kan inderdaad worden toegevoegd aan het dossier nu.

[Point.Flare]

Flix20 schreef op maandag 8 maart 2021 @ 09:58:
[...]


Voor asbest zit momenteel bij veel woningen een asbest clausule waarin ze stellen dat de verkoper niet specifiek op de hoogte is of er asbest in de woning zit, maar gezien het bouwjaar/stijl van het huis het zeer aannemelijk is dat er asbest gebruikt is maar dat dit geen reden geeft tot ontbinding.

Zelfde geld voor een ouderdomsclausule. Dat het een woning van x jaar oud is en het dus aannemelijk is dat er een bepaalde slijtage aan het huis is.

Natuurlijk. Dat is dichttimmeren door de verkoper in het contract. Dit zit in de modelovereenkomst. Uiteindelijk stel je samen het contract op aangepast aan het huis en aan de koop. Die ouderdomsclausule is leuk(hebben wij ook), maar in ons geval waren er wat latere aanbouwen gedaan. Dus ik heb gezegd "Ouderdomsclausule soit, maar voor de aanbouw kan dit niet gelden omdat deze uit 1995 dateert. Als we in de toekomst problemen hebben met de aanbouw, dan kan ik me daarop beroepen. Uiteraard weet ik ook dat mijn huis uit 1910 komt en dat er een andere bouwstandaard gold in die tijd. Ik verwacht geen A-label energie. Maar het huis moet wel de functie uit kunnen voeren waarvoor het bedoeld is (wonen). Gelukkig zit dit tegenwoordig ook standaard in de modelovereenkomsten.

Onze bouwtechnische keuring hebben wij kort voor de bedenktijd uit laten voeren, zodat het rapport binnen was binnen de die periode. Hier hadden wij dus geen bedrag aan gehangen.

[fsfikke]

Requiem19 schreef op maandag 8 maart 2021 @ 09:59:
[...]


[...]


Poeh jongens, ik mis hier flink wat nuance in.

Net als in de uitspraken "Als je zonder voorbehoud biedt, kan je meteen al fluiten naar 10%"

Kortom,
1) je bent de 10% boete in beginsel gewoon verschuldigd
2) je kunt dit juridisch betwisten (tijd, geld, stress, onzekerheid)
3) de rechter is niet verplicht het bedrag te matigen (dit hangt ook af van in hoeverre de verkoper 'schade' aannemelijk kan maken
4) je zult altijd nog een bedrag moeten betalen, er zal bijna nooit volledige kwijtschelding zijn

Ik denk niet dat er veel mensen zin hebben in dit traject en deze risico's.

Zoals met alles is het een risicoafweging. In de huidige markt is het niet waarschijnlijk dat de verkoper een grote schade lijdt, waardoor je kansen goed zijn om de boete gematigd te krijgen. Voor een ton boete had ik mijn rechtsbijstandsverzekering wel even opgebeld. Dat was gelukkig niet nodig omdat we het winnende bod hadden. Dat zal voor een groot deel ook te maken hebben gehad met het bieden zonder voorbehoud.

[ Voor 9% gewijzigd door fsfikke op 08-03-2021 10:09 ]

[Point.Flare]

Ebayzo schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:03:
[...]
Ja, had inmiddels reactie, kan inderdaad worden toegevoegd aan het dossier nu.

Als je op dat punt bent in de koop, dan is de deal dus zo goed als rond. (voorzichtig) Gefeliciteerd!

[Flix20]

Point.Flare schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:05:
[...]


Natuurlijk. Dat is dichttimmeren door de verkoper in het contract. Dit zit in de modelovereenkomst. Uiteindelijk stel je samen het contract op aangepast aan het huis en aan de koop. Die ouderdomsclausule is leuk(hebben wij ook), maar in ons geval waren er wat latere aanbouwen gedaan. Dus ik heb gezegd "Ouderdomsclausule soit, maar voor de aanbouw kan dit niet gelden omdat deze uit 1995 dateert. Als we in de toekomst problemen hebben met de aanbouw, dan kan ik me daarop beroepen. Uiteraard weet ik ook dat mijn huis uit 1910 komt en dat er een andere bouwstandaard gold in die tijd. Ik verwacht geen A-label energie. Maar het huis moet wel de functie uit kunnen voeren waarvoor het bedoeld is (wonen). Gelukkig zit dit tegenwoordig ook standaard in de modelovereenkomsten.

Onze bouwtechnische keuring hebben wij kort voor de bedenktijd uit laten voeren, zodat het rapport binnen was binnen de die periode. Hier hadden wij dus geen bedrag aan gehangen.

Je moet inderdaad per situatie bekijken wat wel en niet redelijk is.

Heb zelf ook de keuring laten doen in de bedenktijd.
Sterker nog, de afspraak van de keuring en het ondertekenen van het koopcontract was dezelfde afspraak. Heb het contract toen in de woning zelf getekend. En 3 dagen later ontbonden

[Requiem19]

fsfikke schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:07:
[...]

Net als in de uitspraken "Als je zonder voorbehoud biedt, kan je meteen al fluiten naar 10%"

Dat is inderdaad het beginpunt, tenzij je een juridisch gevecht aangaat waarbij je absoluut geen zekerheid hebt over de uitkomst.

Zoals met alles is het een risicoafweging. In de huidige markt is het niet waarschijnlijk dat de verkoper een grote schade lijdt. Voor een ton boete had ik mijn rechtsbijstandsverzekering wel even opgebeld.

Precies, een behoorlijk belangrijke risico-afweging.

Op een publiek forum waarop ook veel mensen meelezen met minder ervaring / inhoudelijke kennis is het belangrijk om die nuance even aan te brengen.

[mefjoew]

Flix20 schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:09:
[...]


Je moet inderdaad per situatie bekijken wat wel en niet redelijk is.

Heb zelf ook de keuring laten doen in de bedenktijd.
Sterker nog, de afspraak van de keuring en het ondertekenen van het koopcontract was dezelfde afspraak. Heb het contract toen in de woning zelf getekend. En 3 dagen later ontbonden

Hoe heb je dit toentertijd richting de verkopers gecommuniceerd? Kan me voorstellen dat een keuring toch wordt gezien als een voorbehoud/onzekerheid. Wij gaan morgen kijken bij een woning waarbij we waarschijnlijk ook wel een keuring willen, liefst zoals jij het hebt aangepakt. Zit even te puzzelen over hoe dat te verwoorden, mochten we inderdaad gaan bieden.
Overigens ga ik er dan niet vanuit dat we willen ontbinden natuurlijk

[Ebayzo]

Point.Flare schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:07:
[...]


Als je op dat punt bent in de koop, dan is de deal dus zo goed als rond. (voorzichtig) Gefeliciteerd!

Joh, dat was in augustus al hoor Op dit kladje van de belastingdienst na was het allemaal al rond. Alleen de overdracht nog over een maandje. Alsnog bedankt

[Point.Flare]

mefjoew schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:13:
[...]


Hoe heb je dit toentertijd richting de verkopers gecommuniceerd? Kan me voorstellen dat een keuring toch wordt gezien als een voorbehoud/onzekerheid. Wij gaan morgen kijken bij een woning waarbij we waarschijnlijk ook wel een keuring willen, liefst zoals jij het hebt aangepakt. Zit even te puzzelen over hoe dat te verwoorden, mochten we inderdaad gaan bieden.
Overigens ga ik er dan niet vanuit dat we willen ontbinden natuurlijk

Je hebt na het tekenen van het contract drie dagen bedenktijd(waarvan minimaal 2 werkdagen). Daarin mag je gewoon van de koop afzien. Al is het omdat je de deurbel stom vind klinken.

Je hoeft dan in principe geen bouwkundig voorbehoud op te nemen mits je in de bedenktijd opzegt. Wij hebben het op laten nemen in de ontbindende voorwaarden dat we een bouwkundige inspectie wilden laten doen en dat de verkoper mee dusdanig mee diende te werken dat het onderzoek en rapportage plaats kon vinden binnen de wettelijke bedenktijd.

EDIT: Als je een bod doet, doe dit dan onder vermelding van je voorwaarden. Dus wij bieden X met voorbehoud van....

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 36% gewijzigd door Point.Flare op 08-03-2021 10:31 ]

[Flix20]

mefjoew schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:13:
[...]


Hoe heb je dit toentertijd richting de verkopers gecommuniceerd? Kan me voorstellen dat een keuring toch wordt gezien als een voorbehoud/onzekerheid. Wij gaan morgen kijken bij een woning waarbij we waarschijnlijk ook wel een keuring willen, liefst zoals jij het hebt aangepakt. Zit even te puzzelen over hoe dat te verwoorden, mochten we inderdaad gaan bieden.
Overigens ga ik er dan niet vanuit dat we willen ontbinden natuurlijk

Mijn geval was de verkoper een investeringsmaatschappij.
Deze hadden het huis een maand daarvoor van een oudere vrouw overgekocht welke het verzorgingstehuis in ging en voor 20k meer aan mij doorverkocht.
Huis stond dus ook helemaal leeg.

Ik moest de afspraak voor het ondertekenen nog maken en toen kwam de hypotheekadviseur met een datum wanneer de keuring uitgevoerd kon worden.
Toen heb ik de verkopende makelaar gebeld met de mededeling dat ik die en die datum graag een keuring wil laten uitvoeren en we dan meteen het koopcontract kunnen ondertekenen.

Uitslag v/d keuring was overigens niet de hoofdreden waarom ik de koop het laten ontbinden.

[Enforcer]

Requiem19 schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:09:
Precies, een behoorlijk belangrijke risico-afweging.

Op een publiek forum waarop ook veel mensen meelezen met minder ervaring / inhoudelijke kennis is het belangrijk om die nuance even aan te brengen.

Maar dat is toch waar het allemaal om gaat? We zien regelmatig reacties of vragen voorbij komen met de vraag "wat is het risico van zonder voorbehoud van financiering bieden". Het risico is zeer beperkt MITS je je eigen huiswerk goed doet of laat doen en laten we wel wezen een weldenkend mens zal heus wel alle risico's afwegen m.b.t. het kopen van een huis (zeker de lezers/community hier op Tweakers).

Tuurlijk kan je je baan 'ineens' verliezen of val je dood neer net tijdens de aankoop van een woning maar hoe groot is dat risico nou op een traject van zo'n 6weken. Als je je financiële plaatje/situatie goed in beeld hebt is het risico vrijwel nihil.

[Requiem19]

Enforcer schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:19:
[...]

Maar dat is toch waar het allemaal om gaat? We zien regelmatig reacties of vragen voorbij komen met de vraag "wat is het risico van zonder voorbehoud van financiering bieden". Het risico is zeer beperkt MITS je je eigen huiswerk goed doet of laat doen en laten we wel wezen een weldenkend mens zal heus wel alle risico's afwegen m.b.t. het kopen van een huis (zeker de lezers/community hier op Tweakers).

Tuurlijk kan je je baan 'ineens' verliezen of val je dood neer net tijdens de aankoop van een woning maar hoe groot is dat risico nou op een traject van zo'n 6weken. Als je je financiële plaatje/situatie goed in beeld hebt is het risico vrijwel nihil.

Waarom zeg je nu nog een keer dat het risico 'zeer beperkt is'?

Dit is gewoon niet zo.

[Point.Flare]

Enforcer schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:19:
[...]

Maar dat is toch waar het allemaal om gaat? We zien regelmatig reacties of vragen voorbij komen met de vraag "wat is het risico van zonder voorbehoud van financiering bieden". Het risico is zeer beperkt MITS je je eigen huiswerk goed doet of laat doen en laten we wel wezen een weldenkend mens zal heus wel alle risico's afwegen m.b.t. het kopen van een huis (zeker de lezers/community hier op Tweakers).

Tuurlijk kan je je baan 'ineens' verliezen of val je dood neer net tijdens de aankoop van een woning maar hoe groot is dat risico nou op een traject van zo'n 6weken. Als je je financiële plaatje/situatie goed in beeld hebt is het risico vrijwel nihil.

Daar ben ik het pertinent niet mee eens.

Je kan het risico beperken, maar dan moet je donders zeker van je zaak zijn. Er is altijd kans dat er dingen mis gaan. Ontslag, arbeidsongeschiktheid, scheiding, tegenvallende taxatie om er maar een paar te noemen. Niemand kiest er voor om een arbeidsongeval te krijgen. Of ontslagen te worden door tegenvallende resultaten.

Dat jij dat risico acceptabel vind, is wat anders dan zeggen dat het risico vrijwel nihil is.

Ebayzo schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:15:
[...]
Joh, dat was in augustus al hoor Op dit kladje van de belastingdienst na was het allemaal al rond. Alleen de overdracht nog over een maandje. Alsnog bedankt

Er is nog niets bekrachtigd tot de notaris zegt dat het zo is

[ Voor 12% gewijzigd door Point.Flare op 08-03-2021 10:25 ]

[JanHenk]

fsfikke schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:07:
[...]

Voor een ton boete had ik mijn rechtsbijstandsverzekering wel even opgebeld.

Ik zou gewoon een echte advocaat inschakelen in plaats de nitwits bij de rechtsbijstand, maar wie ben ik...

Ter aanvulling: uitgangspunt is dat een rechter zeer terughoudend is m.b.t. matiging van een contractueel overeengekomen boete. Met andere woorden, in de jurisprudentie zijn wellicht talloze gevallen te vinden waarbij een boete is gematigd, maar er zijn denk ik nog veel meer gevallen te vinden waarbij dat niet is gebeurd..

[ Voor 34% gewijzigd door JanHenk op 08-03-2021 10:26 ]

[Enforcer]

Point.Flare schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:24:
Daar ben ik het pertinent niet mee eens.

Je kan het risico beperken, maar dan moet je donders zeker van je zaak zijn. Er is altijd kans dat er dingen mis gaan. Ontslag, arbeidsongeschiktheid, scheiding, tegenvallende taxatie om er maar een paar te noemen. Niemand kiest er voor om een arbeidsongeval te krijgen. Of ontslagen te worden door tegenvallende resultaten.

Dat jij dat risico acceptabel vind, is wat anders dan zeggen dat het risico vrijwel nihil is.

Maar dat zijn toch allemaal dingen waar je sowieso al rekening mee houdt, zowel tijdens als na de aankoop van een woning? Althans ik wel.

Als het goed is wordt je verteld (bij mij in ieder geval wel) tijdens de gesprekken met de bank of financieel adviseur dat zodra je arbeidsongeschikt raakt je de eerste paar maanden het huis nog wel kan aanhouden vanwege loondoorbetaling maar daarna vanwege de daling van je loon je het alsnog moet gaan verkopen en dan ben je ook gewoon je kosten koper kwijt en misschien is het huis dan wel in waarde gedaald.

-edit-
Ergo, het zou nog 'wranger' zijn als net nadat je voorbehoud afgelopen is je na een dag of 2 komt te overlijden, dat risico kan je imho ook niet indekken...

[ Voor 6% gewijzigd door Enforcer op 08-03-2021 10:33 ]

[Requiem19]

JanHenk schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:24:
[...]


Ik zou gewoon een echte advocaat inschakelen in plaats de nitwits bij de rechtsbijstand, maar wie ben ik...

Ter aanvulling: uitgangspunt is dat een rechter zeer terughoudend is m.b.t. matiging van een contractueel overeengekomen boete. Met andere woorden, in de jurisprudentie zijn wellicht talloze gevallen te vinden waarbij een boete is gematigd, maar er zijn denk ik nog veel meer gevallen te vinden waarbij dat niet is gebeurd..

Exact. En voordat je eindelijk weet hoeveel je nu moet betalen ben je een jaar of meerdere jaren verder. Wie heeft er zin in zo'n nasleep?

En dan zal je maar net een verkoper treffen die heel goed kan onderbouwen dat de werkelijke schade in overeenstemming is met het overeengekomen boetebeding van 10%.

Heb je je een paar jaar druk gemaakt en betaal je alsnog die 10%. En.. kun je die 10% nog wel betalen tegen die tijd? En hoe hoog zijn de juridische kosten opgelopen tegen dat moment? Etc etc.

Kortom, voorzichtigheid is simpelweg betracht in dezen.

[ Voor 33% gewijzigd door Requiem19 op 08-03-2021 10:31 ]

[Point.Flare]

Enforcer schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:29:
[...]

Maar dat zijn toch allemaal dingen waar je sowieso al rekening mee houdt, zowel tijdens als na de aankoop van een woning? Althans ik wel.

Als het goed is wordt je verteld (bij mij in ieder geval wel) tijdens de gesprekken met de bank of financieel adviseur dat zodra je arbeidsongeschikt raakt je de eerste paar maanden het huis nog wel kan aanhouden vanwege loondoorbetaling maar daarna vanwege de daling van je loon je het alsnog moet gaan verkopen en dan ben je ook gewoon je kosten koper kwijt en misschien is het huis dan wel in waarde gedaald.

De koop en wanneer het jouw bezit is zijn twee verschillende dingen.

Mijn redentatie is als volgt: Stel, ik ga een huis kopen. Vlak voordat ik teken bij de notaris gaat het finaal mis. Ik krijg een arbeidsongeval. Ik ben 50% arbeidsongeschikt. Ik kan hierdoor het huis niet meer betalen. De bank geeft me geen financiering meer (je bent immers verplicht grote wijzigingen te melden). Maar ik heb nog wel dat contract met die verkoper. Daarin staat "Indien de verkoop ontbonden wordt buiten de gestelde ontbindende voorwaarden is er een boete van 10% van koopsom verschuldigd"(in die strekking..).

Dan is het feest toch compleet? Ik ben deels arbeidsongeschikt. Ik krijg geen financiering. En ik ben nog eens 38.000 euro verschuldigd aan de verkoper....En zo zijn er echt meer situaties die je hetzelfde resultaat opleveren (jij en je partner gaan uit elkaar, het bedrijf gaat failliet)

En absoluut. Het is slim chances. Maar iets simpels als een voorbehoud kan dit voorkomen.

Dus als jij die risico's kan beperken of acceptabel acht. Ga je gang. Maar stel niet dat het risico vrijwel nihil is. Want dan ga je ook voorbij aan de mogelijke gevolgen van het bieden zonder voorbehoud. Risico is meer dan alleen de kans dat iets gebeurd. Het is de kans dat iets gebeurd + de gevolgen.

En als het huis net op jouw naam staat, dan kan dit net zo goed het geval zijn. Maar dan heb je tenminste niet die boete waar je niks voor terug krijgt.

[ Voor 7% gewijzigd door Point.Flare op 08-03-2021 10:42 ]

[Enforcer]

Point.Flare schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:39:
De koop en wanneer het jouw bezit is zijn twee verschillende dingen.

Mijn redentatie is als volgt: Stel, ik ga een huis kopen. Vlak voordat ik teken bij de notaris gaat het finaal mis. Ik krijg een arbeidsongeval. Ik ben 50% arbeidsongeschikt. Ik kan hierdoor het huis niet meer betalen. De bank geeft me geen financiering meer (je bent immers verplicht grote wijzigingen te melden). Maar ik heb nog wel dat contract met die verkoper. Daarin staat "Indien de verkoop ontbonden wordt buiten de gestelde ontbindende voorwaarden is er een boete van 10% van koopsom verschuldigd"(in die strekking..).

Dan is het feest toch compleet? Ik ben deels arbeidsongeschikt. Ik krijg geen financiering. En ik ben nog eens 38.000 euro verschuldigd aan de verkoper....En zo zijn er echt meer situaties die je hetzelfde resultaat opleveren (jij en je partner gaan uit elkaar, het bedrijf gaat failliet)

En absoluut. Het is slim chances. Maar iets simpels als een voorbehoud kan dit voorkomen.

Dus als jij die risico's kan beperken of acceptabel acht. Ga je gang. Maar stel niet dat het risico vrijwel nihil is. Want dan ga je ook voorbij aan de mogelijke gevolgen van het bieden zonder voorbehoud.

En als het huis net op jouw naam staat, dan kan dit net zo goed het geval zijn. Maar dan heb je tenminste niet die boete waar je niks voor terug krijgt.

Ik kan het mis hebben hoor maar dit heb ik vooraf destijds ook uitgezocht en ik kreeg andere resultaten te zien op Google/Rechtspraak als je specifiek zoekt naar dit soort casussen. Maargoed, ik ben van mening dat het risico vrij klein is, ik weet zelf exact wat mijn financiële situatie is en zal bij een eventuele volgende keer ook zonder voorbehoud bieden zoals ik vorig jaar ook heb gedaan.

[Point.Flare]

Enforcer schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:44:
[...]

Ik kan het mis hebben hoor maar dit heb ik vooraf destijds ook uitgezocht en ik kreeg andere resultaten te zien op Google/Rechtspraak als je specifiek zoekt naar dit soort casussen. Maargoed, ik ben van mening dat het risico vrij klein is, ik weet zelf exact wat mijn financiële situatie is en zal bij een eventuele volgende keer ook zonder voorbehoud bieden zoals ik vorig jaar ook heb gedaan.

Als je linkjes hebt, deel ze dan vooral. Als ik fout zit, dan zit ik fout..

Nogmaals. Het gaat om risico. En dat is meer dan alleen de kans dat iets gebeurd, maar ook de gevolgen. Ik snap dat jouw situatie dusdanig is dat jij het risico acceptabel acht. Maar dat is toch echt persoonlijk.

[ Voor 15% gewijzigd door Point.Flare op 08-03-2021 10:49 ]

[Enforcer]

Point.Flare schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:46:
Als je linkjes hebt, deel ze dan vooral. Als ik fout zit, dan zit ik fout..

Nogmaals. Het gaat om risico. En dat is meer dan alleen de kans dat iets gebeurd, maar ook de gevolgen. Ik snap dat jouw situatie dusdanig is dat jij het risico acceptabel acht. Maar dat is toch echt persoonlijk.

Linkjes hoef niet, neem aan dat men zelf wel kan zoeken op Google en het volgen van de eerste hits die je krijgt. Volgens mij is het zo dat als het voorbehoud afgelopen is je ook niet meer onder het contract uitkomt immers had je dan net zo goed een ontbindende voorwaarde kunnen stellen van tot aan de overdracht ipv een termijn van 6weken, dus of je nu 6weken een voorbehoud opneemt of 1dag, na het aflopen van die termijn vervalt de ontbindende voorwaarde dus bij overlijden gaat het 1 op 1 over op de erfgenamen. Bij arbeidsongeschiktheid moet je alsnog bij de overdracht over de brug komen, etc..etc..

[TrueGamer]

Enforcer schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:29:
[...]
-edit-
Ergo, het zou nog 'wranger' zijn als net nadat je voorbehoud afgelopen is je na een dag of 2 komt te overlijden, dat risico kan je imho ook niet indekken...

Bij mij ging de overlijdensrisicoverzekering in op moment van ondertekenen definitieve koopovereenkomst (overdracht duurt nog 3 maanden).

[Point.Flare]

Enforcer schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:55:
[...]

Linkjes hoef niet, neem aan dat men zelf wel kan zoeken op Google en het volgen van de eerste hits die je krijgt. Volgens mij is het zo dat als het voorbehoud afgelopen is je ook niet meer onder het contract uitkomt immers had je dan net zo goed een ontbindende voorwaarde kunnen stellen van tot aan de overdracht ipv een termijn van 6weken, dus of je nu 6weken een voorbehoud opneemt of 1dag, na het aflopen van die termijn vervalt de ontbindende voorwaarde dus bij overlijden gaat het 1 op 1 over op de erfgenamen. Bij arbeidsongeschiktheid moet je alsnog bij de overdracht over de brug komen, etc..etc..

Je kan inderdaad niet onder een contract uit als er geen grond is tot ontbinding. Dan zijn we het toch eens?

Het enige waar we van inzicht verschillen is dat jij het risico vrijwel nihil vindt en ik vind dat het per persoon verschilt.

Ik dek misschien niet mijn onverwachte arbeidsongeschiktheid af met het financieringsbehoud, maar wel een tegenvallende taxatie. Ons huis is onder de vraagprijs getaxeerd. Daarbij was ik 2 maanden daarvoor bij een nieuwe werkgever begonnen. Ik was niet zeker van een werkgeversverklaring. Daar bovenop, wij hadden niet voldoende middelen om de 10% boete te betalen. Wij schatten destijds het risico in ons geval dus hoger in dan vrijwel nihil.

Uiteindelijk is een huis kopen een grote risico analyse.En zo lang je die risico's acceptabel acht, dan moet je er vooral voor gaan. Dat geldt ook voor bieden zonder voorbehoud.

[ Voor 7% gewijzigd door Point.Flare op 08-03-2021 11:12 ]

[Requiem19]

Bedrijven / mensen die zich bezighouden met risico's kijken (in ieder geval) naar 2 dingen:

- Kans dat het gebeurt
- Impact als het gebeurt

Die twee kun je scoren op een schaal van 1 tot 10 en vermenigvuldig je met elkaar om een risico score te krijgen.

In mijn visie is de kans dat je de financiering niet rond krijgt relatief laag als je je huiswerk goed gedaan hebt. Als je voldoende spaargeld hebt om de 10% boete te betalen, is de impact nog steeds groot, maar beheersbaar. Heb je dit spaargeld/zekerheid niet, dan is de impact in mijn ogen zeer groot omdat je in een behoorlijk onzekere situatie komt.

Voor iedereen z'n eigen risico-afweging uiteraard... .

Edit, ziet er in versimpelde vorm zo uit:

[ Voor 9% gewijzigd door Requiem19 op 08-03-2021 11:13 ]

[Ebayzo]

Maar het voorbehoud is toch alleen tot moment van ondertekening voorlopig koopcontract en niet overdracht? M.a.w. als ik nu een maand voor overdracht in problemen kom heb ik nog steeds pech. Behoorlijk risico als verkoper anders met een lange doorloopt tot overdracht.

[Mesque]

Requiem19 schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:30:
[...]


Exact. En voordat je eindelijk weet hoeveel je nu moet betalen ben je een jaar of meerdere jaren verder. Wie heeft er zin in zo'n nasleep?

En dan zal je maar net een verkoper treffen die heel goed kan onderbouwen dat de werkelijke schade in overeenstemming is met het overeengekomen boetebeding van 10%.

Heb je je een paar jaar druk gemaakt en betaal je alsnog die 10%. En.. kun je die 10% nog wel betalen tegen die tijd? En hoe hoog zijn de juridische kosten opgelopen tegen dat moment? Etc etc.

Kortom, voorzichtigheid is simpelweg betracht in dezen.

Hele goede toevoegingen hier Het verbaasde mij ook hoe luchtig er hier werd gedaan over het op redelijk en billijkheid laten afschieten van een overeenkomst door tussenkomst van een rechter. Dat is echt niet een proces waar je in wil zitten, base case is inderdaad dat je die 10% gewoon kwijt bent. Daarnaast is het wat mij betreft ook niet “redelijk en billijk” om die 10% terug te willen eisen nadat je zelf bewust voor dit risico hebt getekend. Als dat risico zich dan daadwerkelijk verwezenlijkt, tja..

[Point.Flare]

Ebayzo schreef op maandag 8 maart 2021 @ 11:14:
Maar het voorbehoud is toch alleen tot moment van ondertekening voorlopig koopcontract en niet overdracht? M.a.w. als ik nu een maand voor overdracht in problemen kom heb ik nog steeds pech. Behoorlijk risico als verkoper anders met een lange doorloopt tot overdracht.

Het is een afspraak tussen jou en verkoper. Die kan alles zijn wat jullie overeenkomen. Er is een gemiddelde waar men vaak op uitkomt.

In geval van financiering is er een bepaalde doorlooptijd. Gemiddeld zo'n 6 weken. In ons geval zat kerst in de weg, plus we schatten in dat de corona ook nog wat roet in het eten gooide. Dus wij hebben bedongen dat het 8 weken werd.

In geval van een lange periode tot overdracht zou ik zeker een periode afspreken tot kort voor de overdracht. De financieringsinstelling kan namelijk een bereidsstellingsprovisie vragen als het langer duurt dan hun standaard geldigheid offerte.

[ Voor 14% gewijzigd door Point.Flare op 08-03-2021 11:29 ]

[JanHenk]

Ik onderschrijf de post van @Requiem19 volledig. Het leven bestaat uit risico's en de genoemde formule "kans * impact = risico" gebruik ik eigenlijk heel vaak in het dagelijkse leven. En dan is nog de vraag, wat doe je met het risico? Vermijden, verzekeren, of accepteren? In die laatste maakt ook iedereen z'n eigen afwegingen, wat is jouw persoonlijke risicobereidheid?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Ik zou niemand zomaar adviseren om zonder voorbehoud financiering te bieden. Daarvoor moeten echt alle stappen qua kansen (wat kan er gebeuren in jouw persoonlijke situatie?) en impact (wat als het gebeurt?) moeten worden doorlopen

[Ebayzo]

Point.Flare schreef op maandag 8 maart 2021 @ 11:26:
[...]


Het is een afspraak tussen jou en verkoper. Die kan alles zijn wat jullie overeenkomen. Er is een gemiddelde waar men vaak op uitkomt.

In geval van financiering is er een bepaalde doorlooptijd. Gemiddeld zo'n 6 weken. In ons geval zat kerst in de weg, plus we schatten in dat de corona ook nog wat roet in het eten gooide. Dus wij hebben bedongen dat het 8 weken werd.

Ja klopt, maar dit is allemaal definitief na de tekening van het voorlopig koopcontract en dus ook de financiering? Dus het risico na tekenen van contract is voor kopende partij, los van het feit dat er nog geen overdracht is geweest.

[Enforcer]

Ebayzo schreef op maandag 8 maart 2021 @ 11:30:
[...]
Ja klopt, maar dit is allemaal definitief na de tekening van het voorlopig koopcontract en dus ook de financiering? Dus het risico na tekenen van contract is voor kopende partij, los van het feit dat er nog geen overdracht is geweest.

- Je spreekt met de verkoper (via de makelaar) een prijs, overdrachtsdatum en evt ontbindende voorwaarde af
- Vervolgens tekent zowel de koper als de verkoper het voorlopig koopcontract waarin bovenstaande onderdelen zijn opgenomen. Een ontbindende voorwaarde van financiering zal altijd met een termijn afgesproken worden (6 of 8weken of iets dergelijks).
- Zodra er dus een handtekening staat op het voorlopig koopcontract van zowel de koper als de verkoper gaat die termijn lopen.
- Als de termijn is afgelopen vervalt die ontbindende voorwaarde en kun je dus geen aanspraak meer maken op ontbinding van het contract middels deze voorwaarde.

[Point.Flare]

Ebayzo schreef op maandag 8 maart 2021 @ 11:30:
[...]
Ja klopt, maar dit is allemaal definitief na de tekening van het voorlopig koopcontract en dus ook de financiering? Dus het risico na tekenen van contract is voor kopende partij, los van het feit dat er nog geen overdracht is geweest.

Welk risico?

In principe kan jij niks meer veranderen nadat je hebt getekend. Zodra je jouw handtekening hebt gezet geef je aan dat je het er mee eens bent. De andere partij kan dan nog steeds weigeren een handtekening te zetten en heronderhandelen. Dan staat voor jou ook weer de deur open voor wijzigingen.

Het contract is definitief nadat alle partijen hebben ondertekend en het document officieel 'ter hand is gesteld'. De enige manier om er dan nog onderuit te kunnen is middels de letter van het contract. Dus bijvoorbeeld ontbindende voorwaarden of onjuistheden.

Stel mijn ontbindende voorwaarde van financieringsvoorbehoud van 8 weken. Wij krijgen het document door iedereen getekend terug op 1 januari 2021 (ter hand gesteld). Dan gaat onze ontbindende voorwaarde vanaf dan lopen. Dus 1 januari + 8 weken = 26 februari. Tot die tijd kunnen wij de koop ontbinden als we geen financiering kunnen krijgen. Als we 2 maart afkomen met "we krijgen geen financiering", dan is dat leuk en aardig. Maar dan mogen we geen gebruik meer maken van die ontbindende voorwaarde.

Vaak hangt de verkopende partij daar nog een bewijslast als voorwaarde aan vast zoals "aantoonbaar met twee afwijzingen van officiele instellingen". Doen ze dat niet zou je immers af kunnen met "we krijgen geen geld, doei!"

[ Voor 39% gewijzigd door Point.Flare op 08-03-2021 11:57 ]

[Flix20]

Point.Flare schreef op maandag 8 maart 2021 @ 11:50:
[...]


Welk risico?

In principe kan jij niks meer veranderen nadat je hebt getekend. Zodra je jouw handtekening hebt gezet geef je aan dat je het er mee eens bent. De andere partij kan dan nog steeds weigeren een handtekening te zetten en heronderhandelen. Dan staat voor jou ook weer de deur open voor wijzigingen.

Het contract is definitief nadat alle partijen hebben ondertekend en het document officieel 'ter hand is gesteld'. De enige manier om er dan nog onderuit te kunnen is middels de letter van het contract. Dus bijvoorbeeld ontbindende voorwaarden of onjuistheden.

Stel mijn ontbindende voorwaarde van financieringsvoorbehoud van 8 weken. Wij krijgen het document door iedereen getekend terug op 1 januari 2021 (ter hand gesteld). Dan gaat onze ontbindende voorwaarde vanaf dan lopen. Dus 1 januari + 8 weken = 26 februari. Tot die tijd kunnen wij de koop ontbinden als we geen financiering kunnen krijgen. Als we 2 maart afkomen met "we krijgen geen financiering", dan is dat leuk en aardig. Maar dan mogen we geen gebruik meer maken van die ontbindende voorwaarde.

Vaak hangt de verkopende partij daar nog een bewijslast als voorwaarde aan vast zoals "aantoonbaar met twee afwijzingen van officiele instellingen". Doen ze dat niet zou je immers af kunnen met "we krijgen geen geld, doei!"

Volgens mij is dat vrij standaard, dat je aantoonbaar de financiering niet rond krijgt. En bij aantoonbaar wordt vaak gesteld dat minimaal twee afgewezen hypotheekaanvragen getoond moeten kunnen worden.
Om inderdaad die laatst genoemde scenario te voorkomen.

Daarnaast sta je natuurlijk altijd vrij om uitstelling van het termijn aan te vragen.

[Point.Flare]

Flix20 schreef op maandag 8 maart 2021 @ 11:59:
[...]


Volgens mij is dat vrij standaard, dat je aantoonbaar de financiering niet rond krijgt. En bij aantoonbaar wordt vaak gesteld dat minimaal twee afgewezen hypotheekaanvragen getoond moeten kunnen worden.
Om inderdaad die laatst genoemde scenario te voorkomen.

Dat klopt. Het staat vaak in de standaard modellen, maar dat maakt het nog geen regel. In mijn geval vroegen ze maar 1 afwijzing, maar dan wel incl. volledige aanvraag. Je kan er dus niet blind van uit gaan. Uiteindelijk wil je dat er zo min mogelijk negatieve dingen voor jou in het contract staan en zo veel mogelijk positieve dingen. De andere partij net zo goed.

Daarnaast sta je natuurlijk altijd vrij om uitstelling van het termijn aan te vragen.

Correct. En dat zal vaak ingewilligd worden. MAAR als dat niet contracttechnisch of officieel geregeld wordt, dan kan de andere partij er voor kiezen om lullig te doen en stellen dat het contract niet meer om die voorwaarde ontbonden kan worden omdat niet meer voldaan wordt aan de letter van het contract.

[Tsurany]

Point.Flare schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:17:

Je hoeft dan in principe geen bouwkundig voorbehoud op te nemen mits je in de bedenktijd opzegt. Wij hebben het op laten nemen in de ontbindende voorwaarden dat we een bouwkundige inspectie wilden laten doen en dat de verkoper mee dusdanig mee diende te werken dat het onderzoek en rapportage plaats kon vinden binnen de wettelijke bedenktijd.

Die snap ik niet. Waarom zou je die bouwkundige keuring specifiek binnen de bedenktijd willen en niet gewoon daarna? Je kan als voorwaarde opnemen dat je bij gebreken boven de X euro wilt ontbinden, dat lijkt me nog een minder belastende voorwaarde dan die keuring perse binnen de bedenktijd.

[Point.Flare]

Tsurany schreef op maandag 8 maart 2021 @ 12:47:
[...]

Die snap ik niet. Waarom zou je die bouwkundige keuring specifiek binnen de bedenktijd willen en niet gewoon daarna? Je kan als voorwaarde opnemen dat je bij gebreken boven de X euro wilt ontbinden, dat lijkt me nog een minder belastende voorwaarde dan die keuring perse binnen de bedenktijd.

Ons huis is van 1910. Maar het is de afgelopen 30 jaar in bezit geweest van een timmerman. en zo op het oog goed onderhouden. Volgens de verkoper: "Het was een bouwval toen we het kochten in 1980".

We vonden het erg moeilijk om een acceptabel bedrag vast te hangen aan eventuele aankomende kosten (geen aankoopmakelaar) door deze rare combi. Zodoende op voor deze constructie gekozen. Beide partijen wisten vrij rap waar ze aan toe waren en we konden verder het proces in.

[ Voor 6% gewijzigd door Point.Flare op 08-03-2021 12:54 ]

[Enforcer]

JanHenk schreef op maandag 8 maart 2021 @ 11:30:
Ik onderschrijf de post van @Requiem19 volledig. Het leven bestaat uit risico's en de genoemde formule "kans * impact = risico" gebruik ik eigenlijk heel vaak in het dagelijkse leven. En dan is nog de vraag, wat doe je met het risico? Vermijden, verzekeren, of accepteren? In die laatste maakt ook iedereen z'n eigen afwegingen, wat is jouw persoonlijke risicobereidheid?

Mee eens, voor iedereen is het risico weer anders te interpreteren, ik zou het bijvoorbeeld ook een risico vinden om nu een huis te kopen en pas over 8maanden te gaan bewonen. Wat als je ineens rolstoelbehoevend wordt in de tussenliggende periode of andere onvoorziene omstandigheden, dat zijn nou eenmaal de risico's die horen bij het leven...

[Flix20]

Tsurany schreef op maandag 8 maart 2021 @ 12:47:
[...]

Die snap ik niet. Waarom zou je die bouwkundige keuring specifiek binnen de bedenktijd willen en niet gewoon daarna? Je kan als voorwaarde opnemen dat je bij gebreken boven de X euro wilt ontbinden, dat lijkt me nog een minder belastende voorwaarde dan die keuring perse binnen de bedenktijd.

Omdat als je het wil vast laten leggen moet je het bedrag kwantificeren.
Daarnaast kan ook je hypotheekverstrekker er iets van vinden. Iets wat mogelijk voor problemen kan zorgen wanneer je 100% moet financieren.
Ook heb je te maken met een verkoper die zich in de gestelde voorwaarden moet vinden.
Die kan natuurlijk net zogoed voor een ander bod zonder die voorwaarde kiezen.

Door heb in die 3 werkdagen wettelijke bedenktijd (of 5 dagen wanneer je op woensdag tekent) of voor het ondertekenen van het voorlopige koopcontract, te doen, hoef je het niet in het koopcontract op te nemen.
Minder rompslomp dus.

[Tsurany]

Flix20 schreef op maandag 8 maart 2021 @ 14:13:
[...]


Omdat als je het wil vast laten leggen moet je het bedrag kwantificeren.
Daarnaast kan ook je hypotheekverstrekker er iets van vinden. Iets wat mogelijk voor problemen kan zorgen wanneer je 100% moet financieren.
Ook heb je te maken met een verkoper die zich in de gestelde voorwaarden moet vinden.
Die kan natuurlijk net zogoed voor een ander bod zonder die voorwaarde kiezen.

Door heb in die 3 werkdagen wettelijke bedenktijd (of 5 dagen wanneer je op woensdag tekent) of voor het ondertekenen van het voorlopige koopcontract, te doen, hoef je het niet in het koopcontract op te nemen.
Minder rompslomp dus.

Meer onzekerheid voor de verkoper aangezien elk klein defectje tot ontbinding kan leiden. In een verkopersmarkt is het een risico dat je neemt, immers het maakt je bod complexer en geeft extra onzekerheid voor de verkoper. Immers iemand die het zo specifieert heeft waarschijnlijk een zeer krappe financiering of gaat snel moeilijk doen om elk wissewasje.

Bovendien is het gek, een ontbindende voorwaarde opnemen in je bod die je niet in het koopcontract hoeft te zetten omdat je de verkoop ontbind binnen de bedenktijd als je niet voor die tijd de keuring hebt uitgevoerd.

[Lapa]

(ik weet niet zeker of dit het juiste topic voor deze vraag is, maar vind het ook niet echt een eigen topic waard)

Momenteel wonen we zo'n 7 jaar in onze eerste koopwoning. Op zich prima, maar het kriebelt o.a. door al het thuiswerken wel om een stapje groter te gaan wonen. We kijken naar woningen rond de 6 ton in Utrecht, in de wijken rond de binnenstad. Is er enig pijl te trekken op wat er op dat soort woningen overboden wordt t.o.v. de vraagprijs?
Moet ik bij een vraagprijs van 6 ton dat in mijn hoofd al omrekenen naar 650k of zelfs nog meer? Of is dat te negatief gedacht?

[Kju]

Dit is niet de juiste plek om daar een betrouwbaar antwoord op te verwachten. Om dan op je vraag terug te komen: de vraagprijs is geen referentie voor de te verwachten transactieprijs

Als je dan nog steeds echt heel graag wil weten wat er overboden wordt t.o.v. de vraagprijs zou ik je aanraden om even op Funda 10 recent verkochte woningen naar jouw smaak in jouw prijsklasse te zoeken, vraag de koopsommen op en deel ze door de vraagprijs. Daarna kan je nog verder gaan om een bandbreedte te bepalen en kijk je naar de hoogste, het gemiddelde en de laagste, jij bent de baas. Succes

[Requiem19]

Lapa schreef op maandag 8 maart 2021 @ 15:58:
(ik weet niet zeker of dit het juiste topic voor deze vraag is, maar vind het ook niet echt een eigen topic waard)

Momenteel wonen we zo'n 7 jaar in onze eerste koopwoning. Op zich prima, maar het kriebelt o.a. door al het thuiswerken wel om een stapje groter te gaan wonen. We kijken naar woningen rond de 6 ton in Utrecht, in de wijken rond de binnenstad. Is er enig pijl te trekken op wat er op dat soort woningen overboden wordt t.o.v. de vraagprijs?
Moet ik bij een vraagprijs van 6 ton dat in mijn hoofd al omrekenen naar 650k of zelfs nog meer? Of is dat te negatief gedacht?

Data data data! Verkoopprijs kun je bij het kadaster opvragen. Even googlen op Funda en je hebt vrij snel gevonden voor hoeveel ze te koop stonden...

In z'n algemeenheid is mijn indruk dat 'het verschilt'. Per prijsklasse, per huis, per wijk, per regio etc etc.

[naitsoezn]

Requiem19 schreef op maandag 8 maart 2021 @ 09:59:
- Ben jij als het koper het hier niet mee eens - dan zul je juridische stappen moeten nemen.

Het is doorgaans juist de verkoper die het juridische traject in gaat / moet gaan, omdat kopers die de financiering niet rond krijgen zelden die 10% waarborgsom wel gestort hebben.

[antidote]

Tsurany schreef op maandag 8 maart 2021 @ 14:21:
[...]

Bovendien is het gek, een ontbindende voorwaarde opnemen in je bod die je niet in het koopcontract hoeft te zetten omdat je de verkoop ontbind binnen de bedenktijd als je niet voor die tijd de keuring hebt uitgevoerd.

Het hoeft niet in het koopcontract te worden opgenomen, omdat het geen ontbindende voorwaarde is. Als je een bouwkundige keuring in je bod opneemt, vraag je de verkoper de gelegenheid te geven tot het uitvoeren van een keuring binnen de bedenktijd. Als de verkoper daarmee instemt, loopt die kans dat de uitkomst van de keuring leidt tot afzien van de koop -maar dat kan de koper tijdens de bedenktijd ook zonder opgaaf van reden.

Requiem19 schreef op maandag 8 maart 2021 @ 16:48:
[...]


Data data data! Verkoopprijs kun je bij het kadaster opvragen. Even googlen op Funda en je hebt vrij snel gevonden voor hoeveel ze te koop stonden...

In z'n algemeenheid is mijn indruk dat 'het verschilt'. Per prijsklasse, per huis, per wijk, per regio etc etc.

Toevoeging: als je meer verkoopprijzen wil inzien, is het goedkoper dat via een Walter living abonnement te doen.

[ Voor 24% gewijzigd door antidote op 08-03-2021 17:01 ]

[m0ridin]

Lapa schreef op maandag 8 maart 2021 @ 15:58:
(ik weet niet zeker of dit het juiste topic voor deze vraag is, maar vind het ook niet echt een eigen topic waard)

Momenteel wonen we zo'n 7 jaar in onze eerste koopwoning. Op zich prima, maar het kriebelt o.a. door al het thuiswerken wel om een stapje groter te gaan wonen. We kijken naar woningen rond de 6 ton in Utrecht, in de wijken rond de binnenstad. Is er enig pijl te trekken op wat er op dat soort woningen overboden wordt t.o.v. de vraagprijs?
Moet ik bij een vraagprijs van 6 ton dat in mijn hoofd al omrekenen naar 650k of zelfs nog meer? Of is dat te negatief gedacht?

Op woningen in utrecht (stad) wordt volgens mij standaard zo'n 10 tot 20% overboden... Of het bij huizen in de richting van de 6 ton eerder richting de 10 gaat weet ik niet, maar ik vermoed (ben bang) dat de 650k die je in je hoofd hebt echt een best case is.

[Thomas19903]

Lapa schreef op maandag 8 maart 2021 @ 15:58:
(ik weet niet zeker of dit het juiste topic voor deze vraag is, maar vind het ook niet echt een eigen topic waard)

Momenteel wonen we zo'n 7 jaar in onze eerste koopwoning. Op zich prima, maar het kriebelt o.a. door al het thuiswerken wel om een stapje groter te gaan wonen. We kijken naar woningen rond de 6 ton in Utrecht, in de wijken rond de binnenstad. Is er enig pijl te trekken op wat er op dat soort woningen overboden wordt t.o.v. de vraagprijs?
Moet ik bij een vraagprijs van 6 ton dat in mijn hoofd al omrekenen naar 650k of zelfs nog meer? Of is dat te negatief gedacht?

Vrienden van mij hebben recent een huis gekocht in Hoograven/Rotsoord. Vraagprijs was 490k, gekocht voor 595, rond de 5300 per m2.

[Valorian]

Lapa schreef op maandag 8 maart 2021 @ 15:58:
(ik weet niet zeker of dit het juiste topic voor deze vraag is, maar vind het ook niet echt een eigen topic waard)

Momenteel wonen we zo'n 7 jaar in onze eerste koopwoning. Op zich prima, maar het kriebelt o.a. door al het thuiswerken wel om een stapje groter te gaan wonen. We kijken naar woningen rond de 6 ton in Utrecht, in de wijken rond de binnenstad. Is er enig pijl te trekken op wat er op dat soort woningen overboden wordt t.o.v. de vraagprijs?
Moet ik bij een vraagprijs van 6 ton dat in mijn hoofd al omrekenen naar 650k of zelfs nog meer? Of is dat te negatief gedacht?

De enige goede manier om zicht te krijgen op de werkelijke m2-prijs in jouw voorkeursgebied is door naar de verkoopprijzen te kijken. Vraag gewoon een reeks postcodegebieden op via kadaster (3 euro per postcodegebied) of Walter Living (zelf geen ervaring mee, maar volgens mij een soort abo waarbij je voor bescheiden prijs heel veel meer kan opvragen). Hoe dan ook peanuts op de totale investering die je gaat doen.

Kijk niet naar hoeveel er wordt overboden maar naar werkelijke prijs per m2 icm staat van onderhoud/afwerking en locatie. Als drie mensen hun huizen in de straat te koop zetten voor 600k en verkopen voor 660k gemiddeld dan is het vierde exact gelijke huis wat in exact zelfde omstandigheden voor 650k te koop wordt gezet immers niet ineens 735 waard omdat er “gemiddeld 10% wordt overboden”. Iedereen kan zelf zijn vraagprijs kiezen en die zegt niets.

[SYQ]

Bij ons is het zoeken op een laag pitje gezet ivm kind op komst.

Stel we hebben een woning gevonden van 675k en doen een bod van 650k. Is het dan handig om aan de verkopende makelaar mee te delen dat ik 150k eigen geld wil inbrengen en niet afhankelijk ben van verkoop eigen woning? Ik vind dit lastig omdat je eig aangeeft wel meer te kunnen bieden.

[Requiem19]

SYQ schreef op maandag 8 maart 2021 @ 20:19:
Bij ons is het zoeken op een laag pitje gezet ivm kind op komst.

Stel we hebben een woning gevonden van 675k en doen een bod van 650k. Is het dan handig om aan de verkopende makelaar mee te delen dat ik 150k eigen geld wil inbrengen en niet afhankelijk ben van verkoop eigen woning? Ik vind dit lastig omdat je eig aangeeft wel meer te kunnen bieden.

Zoeken op een laag pitje gezet, maar je overweegt toch om een bod uit te brengen?

Ik denk dat het goed is om te zeggen dat je x percentage eigen geld meeneemt. Dat geeft voor de makelaar het gevoel dat jij de financiering makkelijk rond kan krijgen.

Dat je meer kan bieden is niet relevant, het gaat erom wat jij wil bieden.

[Martinusz]

SYQ schreef op maandag 8 maart 2021 @ 20:19:
Bij ons is het zoeken op een laag pitje gezet ivm kind op komst.

Stel we hebben een woning gevonden van 675k en doen een bod van 650k. Is het dan handig om aan de verkopende makelaar mee te delen dat ik 150k eigen geld wil inbrengen en niet afhankelijk ben van verkoop eigen woning? Ik vind dit lastig omdat je eig aangeeft wel meer te kunnen bieden.

Meldt alleen dat je geen verkoop eigen woning hebt, oftewel dat je flexibel bent.

[Koptelefoontje]

SYQ schreef op maandag 8 maart 2021 @ 20:19:
Bij ons is het zoeken op een laag pitje gezet ivm kind op komst.

Stel we hebben een woning gevonden van 675k en doen een bod van 650k. Is het dan handig om aan de verkopende makelaar mee te delen dat ik 150k eigen geld wil inbrengen en niet afhankelijk ben van verkoop eigen woning? Ik vind dit lastig omdat je eig aangeeft wel meer te kunnen bieden.

Relevant topic:
Bieden onder voorbehoud van gedeeltelijke financiering

[Valorian]

SYQ schreef op maandag 8 maart 2021 @ 20:19:
Bij ons is het zoeken op een laag pitje gezet ivm kind op komst.

Stel we hebben een woning gevonden van 675k en doen een bod van 650k. Is het dan handig om aan de verkopende makelaar mee te delen dat ik 150k eigen geld wil inbrengen en niet afhankelijk ben van verkoop eigen woning? Ik vind dit lastig omdat je eig aangeeft wel meer te kunnen bieden.

Als je puur zegt wat je hier noemt dan geeft je in principe niet aan 'meer te kunnen bieden' toch? Voor hetzelfde geldt kun jij max 500K financiering krijgen op basis van salaris en dus met die 150K eigen geld dus ook echt max die 650 bieden, dat kunnen zij ook niet inschatten. Als je een heel aantrekkelijk bod wilt doen doe je een bod zonder voorbehoud van financiering en hoef je sowieso niet over die 150K te praten. Geen voorbehoud = geen (/zeer minimaal) risico op afbreuk dus aantrekkelijk voor een verkoper. Vind je dat te tricky dan kan je een bod doen met voorbehoud van financiering van bijv 500K. Dat is voor een verkoper nog steeds aantrekkelijker dan een voorbehoud voor de volledige financiering.

[Quadcheck]

Even een vraag van een piekerende starter. Wij hebben momenteel een huis gekocht (contract nog niet getekend), maar de twijfel slaat heel erg toe of dit nou het juiste moment is.

Wij zitten momenteel erg scheef in een sociale huurwoning, maar om daarom maar een huis te kopen omdat de kans voorbij komt voelt ook niet goed.

Het huis is zeker niet ons droomhuis (onlogische indeling, kleine tuin, wel groot oppervlakte 120m2 en fijne buurt), maar we kunnen deze met voorrang kopen van de woningbouw.

Alleen de twijfel schiet momenteel heel erg toe over of we ons moeten laten leiden dat we van geluk mogen spreken dat we überhaupt deze kans krijgen in de huidige markt.

Ik kom er voor mezelf niet uit. Iemand hier misschien een frisse blik op ook al weet ik dat dit heel persoonlijk is.

Laten we het zo zeggen, als we de markt op waren gegaan hadden we dit huis nooit gekocht.

[TMC]

Quadcheck schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 09:57:
Laten we het zo zeggen, als we de markt op waren gegaan hadden we dit huis nooit gekocht.

Weet je dat zeker? Ik heb mijn eisen flink bijgesteld/aangepast toen ik daadwerkelijk echt ging bieden. Natuurlijk wil iedereen die jaren 30 hoekwoning in piekfijne staat voor een goede prijs, alleen die bestaat niet.

Mijn advies: check goed wat er daadwerkelijk wél mogelijk is op de markt voordat je dit huis als 'minderwaardig' bestempelt.

[tweakduke]

Quadcheck schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 09:57:
Even een vraag van een piekerende starter. Wij hebben momenteel een huis gekocht (contract nog niet getekend), maar de twijfel slaat heel erg toe of dit nou het juiste moment is.

Wij zitten momenteel erg scheef in een sociale huurwoning, maar om daarom maar een huis te kopen omdat de kans voorbij komt voelt ook niet goed.

Het huis is zeker niet ons droomhuis (onlogische indeling, kleine tuin, wel groot oppervlakte 120m2 en fijne buurt), maar we kunnen deze met voorrang kopen van de woningbouw.

Alleen de twijfel schiet momenteel heel erg toe over of we ons moeten laten leiden dat we van geluk mogen spreken dat we überhaupt deze kans krijgen in de huidige markt.

Ik kom er voor mezelf niet uit. Iemand hier misschien een frisse blik op ook al weet ik dat dit heel persoonlijk is.

Laten we het zo zeggen, als we de markt op waren gegaan hadden we dit huis nooit gekocht.

Een koopvraag dus even hier naartoe verplaatst.

Als je van de woningbouw koopt dan koop je het als het goed is voor een gunstige prijs en dat is prima om mee te starten. Eigenlijk zou iedere huizenkoper dit willen.

Je kunt jezelf zo opbouwen en over een aantal jaar het huis weer verkopen met als het goed is een winst. Misschien dat je nu onzeker wordt, omdat een huis kopen altijd een flinke stap is, maar ik kan mij bijna niet voorstellen dat je hier verkeerd aan doet

[Flix20]

Quadcheck schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 09:57:
Even een vraag van een piekerende starter. Wij hebben momenteel een huis gekocht (contract nog niet getekend), maar de twijfel slaat heel erg toe of dit nou het juiste moment is.

Wij zitten momenteel erg scheef in een sociale huurwoning, maar om daarom maar een huis te kopen omdat de kans voorbij komt voelt ook niet goed.

Het huis is zeker niet ons droomhuis (onlogische indeling, kleine tuin, wel groot oppervlakte 120m2 en fijne buurt), maar we kunnen deze met voorrang kopen van de woningbouw.

Alleen de twijfel schiet momenteel heel erg toe over of we ons moeten laten leiden dat we van geluk mogen spreken dat we überhaupt deze kans krijgen in de huidige markt.

Ik kom er voor mezelf niet uit. Iemand hier misschien een frisse blik op ook al weet ik dat dit heel persoonlijk is.

Laten we het zo zeggen, als we de markt op waren gegaan hadden we dit huis nooit gekocht.

Je geeft aan dat je dit huis niet zou kopen als je op de markt zou zijn.
Dan moet je jezelf afvragen, wat zou je wel kopen. Daarnaast moet je je realiseren; wat zou je kunnen kopen.
Je zou dus eens op funda kunnen duiken om te zien wat huizen met vergelijkbare prijs doen en of daar wel iets bij zit wat jullie interessant zouden vinden.
Wellicht zal je dan zien dat de meeste huizen soortgelijke tuin hebben.

Probeer ook door de woning heen te kijken. Je vind de indeling onlogisch, kijk eens of het mogelijk is om een muurtje ertussen uit te slopen. Misschien de keuken naar een andere plek.
Best een hoop mogelijk met een paar klein tot grote ingrepen. Het is tenslotte jouw huis, daar kan je aan de binnenkant mee doen wat je wilt!


Je bent neem ik aan al met een hypotheek (advisuer) om tafel geweest dus je weet wat je per jaar aflost.
Dus dan heb je een idee wat je met +/- 5 jaar zou kunnen opbouwen.
Zet dat eens tegen de huurkosten en wat je zelf zou kunnen sparen en maak dan eens een vergelijk van die 5 jaar.
Daarnaast geef je aan dat je de woning van de woningbouw kan kopen met voorrang. Voorzichtig ga ik er dan even naar uit dat je er een nette prijs voor zal betalen. Dus dan heb je ook nog best wel eens kans dat je de woning met 5 jaar met wat winst kan verkopen
Het is natuurlijk niet zo dat als je de woning nu koopt, je daar de rest van je leven aan vast zit.

Denk ook niet dat je moet onderschatten hoe waardevol het is om voorrang te hebben op de woning en dat je gewoon weet wat het bedrag gaat zijn zonder jezelf in de gekte van het overbieden etc moet laten meeslepen.

[ Voor 11% gewijzigd door Flix20 op 11-03-2021 10:20 ]

[Vorkie]

Quadcheck schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 09:57:
Even een vraag van een piekerende starter. Wij hebben momenteel een huis gekocht (contract nog niet getekend), maar de twijfel slaat heel erg toe of dit nou het juiste moment is.

Wij zitten momenteel erg scheef in een sociale huurwoning, maar om daarom maar een huis te kopen omdat de kans voorbij komt voelt ook niet goed.

Het huis is zeker niet ons droomhuis (onlogische indeling, kleine tuin, wel groot oppervlakte 120m2 en fijne buurt), maar we kunnen deze met voorrang kopen van de woningbouw.

Alleen de twijfel schiet momenteel heel erg toe over of we ons moeten laten leiden dat we van geluk mogen spreken dat we überhaupt deze kans krijgen in de huidige markt.

Ik kom er voor mezelf niet uit. Iemand hier misschien een frisse blik op ook al weet ik dat dit heel persoonlijk is.

Laten we het zo zeggen, als we de markt op waren gegaan hadden we dit huis nooit gekocht.

Eigenlijk belangrijker is nog, heb je geen "verkoop het terug" clausule naar de woningbouw toe?

Die moet je helemaal meerekenen namelijk

[Quadcheck]

Geen verkoop het terug regeling gelukkig

[CVTTPD2DQ]

- verkeerde topic -

[ Voor 97% gewijzigd door CVTTPD2DQ op 11-03-2021 10:38 ]

[CVTTPD2DQ]

Quadcheck schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 10:29:
Geen verkoop het terug regeling gelukkig

Dan zou ik gewoon kijken of de prijs voordelig is vergeleken met andere huizen in de buurt. Een voordelige prijs werkt altijd "door" in je verdere wooncarrière.

[Rubbergrover1]

Quadcheck schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 09:57:

Het huis is zeker niet ons droomhuis (onlogische indeling, kleine tuin, wel groot oppervlakte 120m2 en fijne buurt), maar we kunnen deze met voorrang kopen van de woningbouw.
...
Laten we het zo zeggen, als we de markt op waren gegaan hadden we dit huis nooit gekocht.

Vragen die bij mij meteen opkomen:
- Heb je een goede indruk wat vergelijkbare huizen op de vrije markt doen? En/of heb je een taxateur de woning laten bekijken?
- Zou jullie 'droomhuis' in de vrije markt in de zelfde prijscategorie liggen als deze woning? Dus zijn de wensen reëel?
- Heeft de woningbouw alleen deze woning te koop of hebben ze, misschien over een tijdje, ook andere woningen die meer naar jullie wens zijn?
- Welke verdere clausules zitten er aan de koop vast. Terugverkopen, minimale tijd dat je er moet wonen, 'winst delen' bij verkoop etc.

Het klinkt mij niet als een positieve manier om een woning te kopen. Ik ben iemand die liever meteen een woning koopt die naar mijn wens is, maar wellicht is het financieel gezien wel een verstandige keus om (eerst) deze woning te kopen en over een paar jaar weer verder te kijken.

[RzrBck]

Quadcheck schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 09:57:
Even een vraag van een piekerende starter. Wij hebben momenteel een huis gekocht (contract nog niet getekend), maar de twijfel slaat heel erg toe of dit nou het juiste moment is.

Wij zitten momenteel erg scheef in een sociale huurwoning, maar om daarom maar een huis te kopen omdat de kans voorbij komt voelt ook niet goed.

Het huis is zeker niet ons droomhuis (onlogische indeling, kleine tuin, wel groot oppervlakte 120m2 en fijne buurt), maar we kunnen deze met voorrang kopen van de woningbouw.

Alleen de twijfel schiet momenteel heel erg toe over of we ons moeten laten leiden dat we van geluk mogen spreken dat we überhaupt deze kans krijgen in de huidige markt.

Ik kom er voor mezelf niet uit. Iemand hier misschien een frisse blik op ook al weet ik dat dit heel persoonlijk is.

Laten we het zo zeggen, als we de markt op waren gegaan hadden we dit huis nooit gekocht.

Aannames:
Huur huidig: 900 p/m
Koopsom: 280k

Makelaar: 2k
Notaris & taxatie: 2k
Totaal: 284k

Annuïtaire hypotheek: 950 p/m
Rente: 200 p/m
Aflossing: 750 p/m

Scenario 1: Na 5 jaar verkoop je. Rutte heeft zn toverstaf gezwaaid en er 300k woningen bijgebouwd - gevolg: de markt is 20% in elkaar gezakt
Opbrengst sparen: 5 * 12 * 750 = 45k
Opbrengst woning: 284.000 * 0.8 = 227k

Kosten onderhoud: 6k
Kosten aankoop: 4k

Totaal plaatje: 262k, verschil: -18k

Scenario 2: Na 5 jaar verkoop je. Iedereen besloot dat ie eigenlijk wel prima woont zoals nu, markt is 0% veranderd
Opbrengst sparen: 5 * 12 * 750 = 45k
Opbrengst woning: 284.000 * 1 = 280k

Kosten onderhoud: 6k
Kosten aankoop: 4k

Totaal plaatje: 315k, verschil: +35k

Scenario 3: Na 5 jaar verkoop je. De markt is 20% gestegen
Opbrengst sparen: 5 * 12 * 750 = 45k
Opbrengst woning: 284.000 * 1.20 = 336k

Kosten onderhoud: 6k
Kosten aankoop: 4k

Totaal plaatje: 371k, verschil: +91k

Zaken als belastingteruggaaf, inflatie e.d. even buiten beschouwing gelaten. Volgens mij moet je het gewoon doen (of accepteren dat je echt spijt kan gaan hebben). Noem anders even de getallen & buurt, dat maakt het makkelijker.

[Ebayzo]

@RzrBck In scenario 1 kan je ook beslissen om lekker te blijven zitten i.p.v. je verlies te pakken. Dit is alleen in het geval van vrijwillige of gedwongen verkoop natuurlijk.

[CrazyOne]

Zelf in het meest ongunstigste scenario (je huis is na 30 jaar minder dan 50% waard van nu) heb je wel je eigen huis waar je geen hypotheek meer voor hoeft te betalen. Als je altijd blijft huren moet je over 30 jaar nog steeds huur betalen.

[Quadcheck]

Qua cijfers, nu €650 huur per maand, huis is in de range 350-400k in het midden van het land (provincie Utrecht)

[TrueGamer]

Quadcheck schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 11:33:
Qua cijfers, nu €650 huur per maand, huis is in de range 350-400k in het midden van het land (provincie Utrecht)

De ***** en dat komt van de woningbouw?
De huizen hier gaan zeker niet verder dan 180k - 250k en dat is voor 9 vd 10 sociale huurders al wel ook echt de max lijkt me.

[ANdrode]

RzrBck schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 10:46:
[...]
Scenario 3: Na 5 jaar verkoop je. De markt is 20% gestegen
Opbrengst sparen: 5 * 12 * 750 = 45k
Opbrengst woning: 284.000 * 1.20 = 336k

Kosten onderhoud: 6k
Kosten aankoop: 4k

Totaal plaatje: 371k, verschil: +91k

Zaken als belastingteruggaaf, inflatie e.d. even buiten beschouwing gelaten. Volgens mij moet je het gewoon doen (of accepteren dat je echt spijt kan gaan hebben). Noem anders even de getallen & buurt, dat maakt het makkelijker.

Het grootste risico zit er wat betreft vermogensopbouw dus in dat je niet duur genoeg koopt, en daardoor de levergaraged investering misloopt

[Quadcheck]

Ja lang verhaal kort, corona heeft er voor gezorgd dat wij nu een tijdje samen in deze woning zitten. Als corona er niet was geweest hadden we hele andere plannen gehad.

In deze omgeving koop je voor onder de €300,000 waarschijnlijk een klein huis (60-70 M2) in een slechte buurt, als je geluk hebt.