Bieden onder voorbehoud van gedeeltelijke financiering

[Paul9401]

Hallo allemaal,

Ik twijfel of dit onder "wonen" of "persoonlijke financien" moet. Excuus als dit misplaatst is.

Ik sta op het punt om een bod uit te brengen op een huis. Normaal gesproken doen de meeste mensen dit onder voorbehoud van financiering: je hebt immers geen 3 ton op de bank staan.
Nu wil mijn kansen verhogen door te zeggen dat het bod van €300.000,- onder voorbehoud van een gedeeltelijke financiering is van €260.00,-, en dat het overige deel van de koopsom met eigen inbreng voldaan kan worden. Zo wil ik laten zien dat ik voorbereid ben en dat de kans groter is dat ik de financiering rond ga krijgen. Mijns inziens maak je dan een grotere kans dan iemand die 300.000 biedt onder voorbehoud van financiering van de volledige koopsom.

Als dit op deze manier geaccepteerd gaat worden, kan ik dan bij de bank wel alsnog een hypotheek van €300.000,- aanvragen zodat ik mijn eigen geld kan gebruiken voor bijvoorbeeld een nieuwe badkamer? Of mag ik nu alleen bij de bank een aanvraag doen voor €260.000,- omdat ik dit bod op deze manier uitgebracht heb? Weet iemand hier het antwoord ?
Ik heb dit een vriend voorgelegd die verstand heeft van financiële zaken maar hij wist het antwoord niet. Ook wat gezocht op Google maar helaas geen antwoord.

Alvast bedankt voor de moeite,

Paul.

[fsfikke]

Je voorbehoud is een afspraak tussen jou en de verkopende partij, daar heeft de bank niets mee te maken.

Als de bank nu zegt dat je maar €255k kan krijgen grijpt het voorbehoud.

[ Voor 27% gewijzigd door fsfikke op 20-02-2021 11:33 ]

[Xander]

Paul9401 schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 11:30:
Als dit op deze manier geaccepteerd gaat worden, kan ik dan bij de bank wel alsnog een hypotheek van €300.000,- aanvragen zodat ik mijn eigen geld kan gebruiken voor bijvoorbeeld een nieuwe badkamer? Of mag ik nu alleen bij de bank een aanvraag doen voor €260.000,- omdat ik dit bod op deze manier uitgebracht heb? Weet iemand hier het antwoord ?

Ik zie niet in waarom dit niet zou mogen.

Maar stel dat je de financiering niet rond gaat krijgen, zul je natuurlijk wel voordat de ontbindende voorwaarden aflopen 1 of meerdere afwijzingen voor een financiering van 260.000 moeten kunnen overleggen.

[Homerius]

Mocht je de financiering niet voor elkaar krijgen, dan zul je moeten aantonen dat dit niet gelukt is voor het bedrag van €260.000 lijkt me. Als je de financiering voor 300.000 gewoon rond krijgt zie ik geen enkel probleem.

edit: wat Xander hierboven ook al aangeeft :-)

[ Voor 12% gewijzigd door Homerius op 20-02-2021 11:36 ]

[Cyriel85]

Paul9401 schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 11:30:
Hallo allemaal,

Ik twijfel of dit onder "wonen" of "persoonlijke financien" moet. Excuus als dit misplaatst is.

Ik sta op het punt om een bod uit te brengen op een huis. Normaal gesproken doen de meeste mensen dit onder voorbehoud van financiering: je hebt immers geen 3 ton op de bank staan.
Nu wil mijn kansen verhogen door te zeggen dat het bod van €300.000,- onder voorbehoud van een gedeeltelijke financiering is van €260.00,-, en dat het overige deel van de koopsom met eigen inbreng voldaan kan worden. Zo wil ik laten zien dat ik voorbereid ben en dat de kans groter is dat ik de financiering rond ga krijgen. Mijns inziens maak je dan een grotere kans dan iemand die 300.000 biedt onder voorbehoud van financiering van de volledige koopsom.

Als dit op deze manier geaccepteerd gaat worden, kan ik dan bij de bank wel alsnog een hypotheek van €300.000,- aanvragen zodat ik mijn eigen geld kan gebruiken voor bijvoorbeeld een nieuwe badkamer? Of mag ik nu alleen bij de bank een aanvraag doen voor €260.000,- omdat ik dit bod op deze manier uitgebracht heb? Weet iemand hier het antwoord ?
Ik heb dit een vriend voorgelegd die verstand heeft van financiële zaken maar hij wist het antwoord niet. Ook wat gezocht op Google maar helaas geen antwoord.

Alvast bedankt voor de moeite,

Paul.

toon volledige bericht

Ik zie niet in dat de verkoper bij jou meer kans maakt dan bij iemand die er geen bedragen aan hangt.

Lijkt me eerder nog een extra regel die je toevoegd aan de voorbehouden.

Zou als verkoper eerder gunnen aan iemand die onder voorbehoud van financiering zet, dan iemand die er een bepaald bedrag bij zet.

Voor wat betreft de bank.
Daar kan je 300.000 proberen, maar als die dan wordt afgewezen kan je die niet gebruiken om onder de koop uit te komen.
Hierdoor maak je dus kans op 10% van koopsom kwijt te raken omdat je niet een afwijzing hebt op het bedrag wat in de overeenkomst staat.

Conclusie, ik zie enkel extra problemen ipv voordelen en zou het dus niet zo doen!

[Koptelefoontje]

Best wel normale zaak tegenwoordig. De verkopers wouden bij mij ook weten hoeveel wij moesten financieren en dit is ook als ontbindende voorwaarde neergezet.
Dit is ook om te zorgen dat een lagere taxatie roet in het eten gooit.

[fsfikke]

Cyriel85 schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 11:35:
[...]


Ik zie niet in dat de verkoper bij jou meer kans maakt dan bij iemand die er geen bedragen aan hangt.

Geen bedrag bij een voorbehoud van financiering geeft maximale onzekerheid voor de verkoper, dat doe je dus normaal niet.

Lijkt me eerder nog een extra regel die je toevoegd aan de voorbehouden.

Zou als verkoper eerder gunnen aan iemand die onder voorbehoud van financiering zet, dan iemand die er een bepaald bedrag bij zet.

Voor wat betreft de bank.
Daar kan je 300.000 proberen, maar als die dan wordt afgewezen kan je die niet gebruiken om onder de koop uit te komen.
Hierdoor maak je dus kans op 10% van koopsom kwijt te raken omdat je niet een afwijzing hebt op het bedrag wat in de overeenkomst staat.

Conclusie, ik zie enkel extra problemen ipv voordelen en zou het dus niet zo doen!

Als je onder voorbehoud van financiering van 260k biedt kan je er natuurlijk niet onderuit komen met het verhaal dat je geen financiering van 300k hebt gekregen Maar ook dan kan je de bank nog om €260k vragen, je komt niet direct op een zwarte lijst ofzo.

Zolang de bank je €260k wilt lenen kan je het huis met de rest eigen geld kopen en heb je dus geen risico op die 10%

[ Voor 3% gewijzigd door fsfikke op 20-02-2021 11:57 ]

[Paul9401]

Bedankt allemaal voor de snelle reacties. Ik denk inderdaad ook dat dit onze kansen aanzienlijk verhoogd omdat je o.a. laat zien dat een lagere taxatie geen roet in het eten kan gooien.
De bank financieerd n.a.v. de taxatiewaarde en niet naar de ontbindende voorwaarde.

[JvS]

Cyriel85 schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 11:35:
[...]


Ik zie niet in dat de verkoper bij jou meer kans maakt dan bij iemand die er geen bedragen aan hangt.

Lijkt me eerder nog een extra regel die je toevoegd aan de voorbehouden.

Kan je dit toelichten? Die gedachtengang volg ik niet.

[Enforcer]

Paul9401 schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 11:30:
Nu wil mijn kansen verhogen door te zeggen dat het bod van €300.000,- onder voorbehoud van een gedeeltelijke financiering is van €260.00,-, en dat het overige deel van de koopsom met eigen inbreng voldaan kan worden. Zo wil ik laten zien dat ik voorbereid ben en dat de kans groter is dat ik de financiering rond ga krijgen. Mijns inziens maak je dan een grotere kans dan iemand die 300.000 biedt onder voorbehoud van financiering van de volledige koopsom.

Waarom zou je überhaupt onder voorbehoud van financiering een bod doen? Als je zeker bent van je financiële situatie dan kun je dat toch gewoon weglaten? Dan heb je juist meer kans dan iemand die sowieso een 'onder voorbehoud' heeft staan onder zijn bod. Als jij met gemak dat bedrag kan halen zowel op basis van financiering door de bank als met inbreng van eigen geld dan heb je sowieso een streepje voor bij de verkopers als je dit zonder enig voorbehoud doet.

[Paul9401]

Cyriel85 schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 11:35:
[...]


Ik zie niet in dat de verkoper bij jou meer kans maakt dan bij iemand die er geen bedragen aan hangt.

Lijkt me eerder nog een extra regel die je toevoegd aan de voorbehouden.

Zou als verkoper eerder gunnen aan iemand die onder voorbehoud van financiering zet, dan iemand die er een bepaald bedrag bij zet.

Voor wat betreft de bank.
Daar kan je 300.000 proberen, maar als die dan wordt afgewezen kan je die niet gebruiken om onder de koop uit te komen.
Hierdoor maak je dus kans op 10% van koopsom kwijt te raken omdat je niet een afwijzing hebt op het bedrag wat in de overeenkomst staat.

Conclusie, ik zie enkel extra problemen ipv voordelen en zou het dus niet zo doen!

Waarom denk je dat ik niet meer kans zou maken? In mijn geval is de financieringsaanvraag lager dan iemand die 300.000 biedt onder voorbehoud van de gehele koopsom. Er is dus minder kans op afwijzing en dus meer kans op een succesvolle verkoop.

[Paul9401]

Enforcer schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 12:14:
[...]

Waarom zou je überhaupt onder voorbehoud van financiering een bod doen? Als je zeker bent van je financiële situatie dan kun je dat toch gewoon weglaten? Dan heb je juist meer kans dan iemand die sowieso een 'onder voorbehoud' heeft staan onder zijn bod. Als jij met gemak dat bedrag kan halen zowel op basis van financiering door de bank als met inbreng van eigen geld dan heb je sowieso een streepje voor bij de verkopers als je dit zonder enig voorbehoud doet.

Ik snap je punt, dit heb ik ook overwogen. Ik weet immers d.m.v. rekentools en advies dat 300k zeker niet onze max is dus waarom zou dat problemen geven ?

Echter vind ik het te risicovol om geen enkele voorwaarde te stellen. Je weet nooit wat er kan gebeuren.
Theoretisch kan ik maandagochtend ontslagen worden om wat voor reden dan ook. Ik zou wel een vaststellingsovereenkomst krijgen maar dan heb ik geen aantoonbaar inkomen meer en dus geen kans op een hypotheek. Als we het afgelopen jaar iets geleerd hebben is het misschien wel dat niets zeker is?

I dont know, maar dat vind ik té risicovol. Maar bedankt voor je punt, ik begrijp het wel.

[1107972]

Er vanuitgaande dat de verkopende partij een makelaar heeft ben je er uiteindelijk afhankelijk van hou hij jou bod doorgeeft/uitlegt aan de verkopers.

Als een dergelijk bod komijn huis zou ik dat ook kunnen uitleggen dat de potentiële kopers onvoldoende inkomen hebben om de geboden prijs te kunnen financieren maar dat willen compenseren met eigen vermogen. De enige zekerheid die het mij zou geven is dat ze een eventuele boete van 10% kunnen betalen.


Is het een makelaar die ook een hypotheek adviseur in huis heeft kan een bezoekje daarlangs zeker geen kwaad. Laat weten dat je voor dat huis wil koken wat je mogelijkheden zijn. En bij het uitbrengen van een bod kan je ook laten doorschemeren dat je bij hun er hypotheek advies heb gedaan. Ongeacht welke voorbehoud je opneemt kan een makelaar dat verkopen aan de verkopende partij.

[Arjan90]

@Paul9401 Omdat iemand die onder voorbehoud van 300k biedt, misschien op jaarbasis bij wijze van wel 10k meer verdient dan jij en dus meer kans heeft op 300k.

Ik zou als verkopende partij totaal geen toegevoegde waarde zien. Ik ken de financiële situatie van de kopende partij toch niet en bovendien zou iemand het ook kunnen vertalen naar "ze zitten kantje boord op 260k, ze hebben alles bij elkaar geschraapt dus het risico is hoger".

Ik zou er dus niet veel waarde aan hechten en het gewoon op 300k zetten. Ik hecht meer waarde aan geen voorbehoud 😉 Hoewel we bij ons huis 1,5 jaar geleden de gok hebben genomen en de koper met voorbehoud kozen, omdat die 10k meer bood en we zoveel reacties in korte tijd hadden en we geen haast hadden.

[Cyriel85]

JvS schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 12:04:
[...]

Kan je dit toelichten? Die gedachtengang volg ik niet.

Goed, misschien mijn redenatie, maar ik zie het liefst zo min mogelijk voorbehouden.
Hoe korter het stuk voorbehouden hoe beter.

Hoe mensen dat financieren moeten ze zelf weten.

Maar heb dan wellicht ook te weinig ervaring met de gekte dat mensen 40k gaan overbieden zonder eigen middelen.

[Enforcer]

-laat maar-

[ Voor 98% gewijzigd door Enforcer op 20-02-2021 12:28 ]

[fsfikke]

Arjan90 schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 12:25:
@Paul9401 Omdat iemand die onder voorbehoud van 300k biedt, misschien op jaarbasis bij wijze van wel 10k meer verdient dan jij en dus meer kans heeft op 300k.

Dus iemand die een hypotheek van een miljoen kan krijgen moet als hij een huis van 5 ton loopt het voorbehoud op 1 miljoen zetten zodat de verkoper denkt dat hij veel verdient? Volgens mij is dat niet hoe zo’n voorbehoud normaal uitgelegd wordt.

Wat je dan beter kan doen is bij je bod erbij vertellen dat je bedrag x biedt, daarvan bedrag y wilt financieren en dat de bank als max leenbedrag z heeft aangegeven. Dan ligt alles op tafel.

[ Voor 15% gewijzigd door fsfikke op 20-02-2021 12:31 ]

[fsfikke]

Paul9401 schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 12:22:
[...]


Ik snap je punt, dit heb ik ook overwogen. Ik weet immers d.m.v. rekentools en advies dat 300k zeker niet onze max is dus waarom zou dat problemen geven ?

Echter vind ik het te risicovol om geen enkele voorwaarde te stellen. Je weet nooit wat er kan gebeuren.
Theoretisch kan ik maandagochtend ontslagen worden om wat voor reden dan ook. Ik zou wel een vaststellingsovereenkomst krijgen maar dan heb ik geen aantoonbaar inkomen meer en dus geen kans op een hypotheek. Als we het afgelopen jaar iets geleerd hebben is het misschien wel dat niets zeker is?

I dont know, maar dat vind ik té risicovol. Maar bedankt voor je punt, ik begrijp het wel.

Te risicovol is het om met een auto rond te rijden zonder verzekering. Je kan bij een ongeluk miljoenenhoge schade’s veroorzaken. Bij het terugtrekken van je bod is je maximale exposure 10%, waarbij het absoluut geen garantie is dat je die volle 10% ook zal moeten betalen (in deze tijden genoeg andere bieders dus de verkoper kan niet hard maken 10% schade gehad te hebben). Dus worst case €30k, de waarschijnlijkheid dat je morgen ontslagen wordt <1%. €30k * 0.01 = €300. Dat is je risico dus eigenlijk.

[ Voor 4% gewijzigd door fsfikke op 20-02-2021 12:37 ]

[Paul9401]

Bedankt allemaal voor het meedenken, het is een interessante discussie.
Ik concludeer een aantal dingen:
1. De meningen lopen erg uiteen. Deels vanwege eigen ervaringen denk ik;
2. Het kan op verschillende manieren worden opgevat namelijk: 260k is onze max, en we willen de rest bij elkaar schrapen om het kloppend te maken. Of wij laten zien dat we voorbereid zijn door te zeggen dat we 40k zelf in kunnen leggen. Voor ons geldt het laatste: onze max is namelijk +/- 350k.

Gezien de meningen en opvattingen nogal uiteenlopen concludeer ik dat er hier ook een bepaalde "geluksfactor" mee speelt.
Als de verkoper het opvat zoals ik het bedoeld heb, zie ik dus meer kans. Als de verkoper de mening heeft dat 260k onze max is en dat wij de rest met eigen geld willen inleggen klinkt het misschien minder aantrekkelijk.
De verkoper bepaald uiteindelijk en zijn mening/opvatting zal hierin denk ik de doorslag geven.

[Paul9401]

Ik heb inmiddels onze eigen makelaar gesproken (niet onze aankoopmakelaar maar hij doet de verkoopt van onze huidige woning en is niet te beroerd om hier en daar te adviseren).
Hij heeft gezegd dat dit in zijn ogen absoluut een voorsprong zou geven omdat de kans op afwijzing bij de bank kleiner is en je laat zien dat je al e.e.a. zelf hebt voorbereid qua financiële middelen. Als ervaren verkoopmakelaar zou hij een dergelijk bod om die redenen voortrekken.

[Paul9401]

met "geluksfactor" bedoel ik: we moeten maar geluk hebben dat de opvatting en mening van de verkoper aansluit bij onze intenties.

[CVTTPD2DQ]

fsfikke schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 12:34:
Te risicovol is het om met een auto rond te rijden zonder verzekering. Je kan bij een ongeluk miljoenenhoge schade’s veroorzaken. Bij het terugtrekken van je bod is je maximale exposure 10%, waarbij het absoluut geen garantie is dat je die volle 10% ook zal moeten betalen (in deze tijden genoeg andere bieders dus de verkoper kan niet hard maken 10% schade gehad te hebben). Dus worst case €30k, de waarschijnlijkheid dat je morgen ontslagen wordt <1%. €30k * 0.01 = €300. Dat is je risico dus eigenlijk.

Er is ook nog het risico dat bij taxatie het pand helemaal geen 260k waard blijkt. De taxateur schijnt één keer met z'n zaklamp door de kruipruimte en ziet daar de brokstukken van de mantavloer liggen. Of kijkt op het bodemloket en concludeert dat het huis ooit gebouwd is op het terrein van kwikthermometerfabriek "het lekje".

Zonder voorbehoud mag je dan ontbinden, dat kost je die 30k, die je vervolgens niet kunt inzetten voor je volgende bod op een ander huis. Niet het einde van de wereld, wel vervelend.

Tenzij je echt in een regio zit waar mensen bieden als krankzinnigen, houd gewoon dat voorbehoud er in. Het is niet onredelijk. Als de verkoper dáár op op afhaakt heb je gewoon pech gehad.

[colvano]

Ik heb het idee dat mensen die onder voorbehoud van 260k bij bod van 300k als negatief zien, het niet helemaal snappen. Die 260k is een mega voordeel voor de verkoper zeker in een markt waar overboden wordt. De taxatie komt dan wel goed en toch geeft het de koper wat zekerheid.

Je laat inderdaad zien het makkelijk te kunnen financieren en eventueel eigen geld in te willen brengen als de taxatie lager is. Gewoon doen dus.

[Xander]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 12:55:
[...]


Er is ook nog het risico dat bij taxatie het pand helemaal geen 260k waard blijkt. De taxateur schijnt één keer met z'n zaklamp door de kruipruimte en ziet daar de brokstukken van de mantavloer liggen. Of kijkt op het bodemloket en concludeert dat het huis ooit gebouwd is op het terrein van kwikthermometerfabriek "het lekje".

Om dat op te vangen zou je natuurlijk een minimale taxatiewaarde als voorbehoud kunnen laten opnemen.

[VERNederlander]

Als verkopende partij zou ik (en nadrukkelijk schrijf ik hier "ik") reageren met: "Leuk dat gedeeltelijke voorbehoud op financiering, maar het is nog steeds een voorbehoud op financiering". Er is nog steeds een kans dat de financiering niet rondkomt, dus welke zekerheid biedt het me nou. Ik krijg dan toch altijd het gevoel dat de kopende partij zich beter voor wil doen en dat wekt bij mij eerder argwaan op dan vertrouwen. En mensen die dit soort dingen kunnen bedenken, zijn ook slim genoeg om later dingen te bedenken die mij potentieel weer gezeik kunnen opleveren. Dan verkoop ik het huis persoonlijk liever aan degene die gewoon "lekker normaal" doet en bijna net zoveel biedt voor het huis.

[Koptelefoontje]

VERNederlander schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 13:40:
Als verkopende partij zou ik (en nadrukkelijk schrijf ik hier "ik") reageren met: "Leuk dat gedeeltelijke voorbehoud op financiering, maar het is nog steeds een voorbehoud op financiering". Er is nog steeds een kans dat de financiering niet rondkomt, dus welke zekerheid biedt het me nou. Ik krijg dan toch altijd het gevoel dat de kopende partij zich beter voor wil doen en dat wekt bij mij eerder argwaan op dan vertrouwen. En mensen die dit soort dingen kunnen bedenken, zijn ook slim genoeg om later dingen te bedenken die mij potentieel weer gezeik kunnen opleveren. Dan verkoop ik het huis persoonlijk liever aan degene die gewoon "lekker normaal" doet en bijna net zoveel biedt voor het huis.

In huidige markt komt het maar al te vaak voor dat je over de vraagprijs moet bieden om kans te maken.

Voorbeeld huis van 300k
Bod 1 350k met financiering voorbehoud.
Bod 2 350k met 300k financiering voorbehoud.

Taxateur zegt 325k.

Bod 1 krijgt financiering niet rond omdat hij alles moest financieren.
Bod 2 kan door, heeft eigen geld om het gat te dichten en had maar 300k van de bank nodig.

Ik begrijp niet waarom jij dan liever met bod 1 verder zou gaan.

[ Voor 3% gewijzigd door Koptelefoontje op 20-02-2021 13:48 ]

[Paul9401]

VERNederlander schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 13:40:
Als verkopende partij zou ik (en nadrukkelijk schrijf ik hier "ik") reageren met: "Leuk dat gedeeltelijke voorbehoud op financiering, maar het is nog steeds een voorbehoud op financiering". Er is nog steeds een kans dat de financiering niet rondkomt, dus welke zekerheid biedt het me nou. Ik krijg dan toch altijd het gevoel dat de kopende partij zich beter voor wil doen en dat wekt bij mij eerder argwaan op dan vertrouwen. En mensen die dit soort dingen kunnen bedenken, zijn ook slim genoeg om later dingen te bedenken die mij potentieel weer gezeik kunnen opleveren. Dan verkoop ik het huis persoonlijk liever aan degene die gewoon "lekker normaal" doet en bijna net zoveel biedt voor het huis.

er is nog steeds een kans dat de financiering niet rondkomt, maar die kans is kleiner. 260k is makkelijker te financieren dan 300k.

[CVTTPD2DQ]

Xander schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 13:06:
Om dat op te vangen zou je natuurlijk een minimale taxatiewaarde als voorbehoud kunnen laten opnemen

Het lijkt erop dat veel mensen hier niet goed begrijpen wat met een voorbehoud van gedeeltelijke financiering bedoeld wordt (een lager bedrag is juist beter voor de verkoper, maar mensen 'voelen' dat blijkbaar andersom), dus misschien is het wel een goed idee om het zo te formuleren.

[badboyqxy]

Waarom vraag je niet eerst een gesprek aan met een bank of wat dan ook, zodat je al een hypotheek offerte hebt. Enige beperking die je dan hoeft op te nemen is een onder voorbehoud van een taxatiewaarde van x

[TheZenMeister]

Eigen geld inbrengen is altijd een voordeel.
Ik wilde graag verhuizen(huurhuis) en betaal rekeningen altijd per jaar zo ook de huur. Er waren nog 30+ anderen en die hadden geen kans.

[Sandro!]

badboyqxy schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 16:33:
Waarom vraag je niet eerst een gesprek aan met een bank of wat dan ook, zodat je al een hypotheek offerte hebt. Enige beperking die je dan hoeft op te nemen is een onder voorbehoud van een taxatiewaarde van x

Je krijgt geen hypotheekofferte van de bank zonder dat bekend is wat (de waarde van) het onderpand is, en zonder dat er een kopie van de getekende koopovereenkomst bij de bank ligt. De offerte is namelijk bindend voor de bank, en ze sturen je geen offerte waar op staat “je mag tot € 300k lenen, kijk maar wat je koopt”.

Mijn eigen ervaring als koper is overigens als volgt: bod gedaan onder voorbehoud van volledige financiering, de dag nadat de biedingsperiode eindigde telefoontje gekregen van de verkoopmakelaar met de vraag of we het voorbehoud konden verlagen naar € 10.000 onder ons bod. Dat konden we zelf bijleggen, en was achteraf voor de verkoper de doorslaggevende factor.

[badboyqxy]

Dat is dus niet helemaal waar.
Je kan alles laten berekenen vooraf, zelf doe ik het nu namelijk ook.

Ik laat vooraf op papier zetten hoeveel ik maximaal kan lenen. Hoeveel eigen geld ik wil inbrengen en wat de waarschijnlijke verkoopwaarde zal worden.

Dus tenzij de rente morgen 1procent omhoog gaat, weet je wat je kan verwachten.

In plaats van dat je nu overwaarde benoemd, hoef je dan alleen nog een taxatie waarde te bespreken.

[ChojinZ]

Paul9401 schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 14:11:
[...]


er is nog steeds een kans dat de financiering niet rondkomt, maar die kans is kleiner. 260k is makkelijker te financieren dan 300k.

Daarnaast: Iemand die zelf 40K in brengt heeft zeer waarschijnlijk geen schulden en kan die 260k makkelijk lenen.

[Thijsmans]

badboyqxy schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 20:29:
Dat is dus niet helemaal waar.
Je kan alles laten berekenen vooraf, zelf doe ik het nu namelijk ook.

Ik laat vooraf op papier zetten hoeveel ik maximaal kan lenen. Hoeveel eigen geld ik wil inbrengen en wat de waarschijnlijke verkoopwaarde zal worden.

Dus tenzij de rente morgen 1procent omhoog gaat, weet je wat je kan verwachten.

In plaats van dat je nu overwaarde benoemd, hoef je dan alleen nog een taxatie waarde te bespreken.

Dat klinkt meer als een advies van een tussenpersoon ("financiële check") dan een offerte. Want inderdaad: een bank gaat niet zomaar een blanco offerte uitbrengen. Veel te veel papierwerk opvragen, controleren en doorrekenen om zomaar even te doen zonder dat je weet of de klant het huis wel kan kopen. Ben je zelf wel eens door alle hoepels van een hypotheekaanvraag heen gesprongen?

* Thijsmans vindt de waarde van een lager voorbehoud maar beperkt.

Het enige dat je eruit kunt opmaken is dat de koper ergens eigen vermogen uit trekt. Maar of hij het resterende bedrag kan lenen, gelet op zijn inkomen, is daarmee nog niet gezegd. Stel dat je per jaar 50k verdient, dan is 260.000 niet zomaar te lenen. Als je 100k per jaar verdient, maar het voorbehoud op 300.000 zet, ben je m.i. nog steeds de betere partij. Het voorbehoud is dus maar een deel van het verhaal.

[Koptelefoontje]

Thijsmans schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 23:42:
[...]


* Thijsmans vindt de waarde van een lager voorbehoud maar beperkt.

Het enige dat je eruit kunt opmaken is dat de koper ergens eigen vermogen uit trekt. Maar of hij het resterende bedrag kan lenen, gelet op zijn inkomen, is daarmee nog niet gezegd. Stel dat je per jaar 50k verdient, dan is 260.000 niet zomaar te lenen. Als je 100k per jaar verdient, maar het voorbehoud op 300.000 zet, ben je m.i. nog steeds de betere partij. Het voorbehoud is dus maar een deel van het verhaal.

Maar je inkomen overleg je niet bij je bod, dus jij weet niet wat iemand verdient.
Stel je doet dit wel, dan kan dat alsnog in beide situaties. Alleen, ook met een salaris van 100k mag je niet meer lenen dan de taxatiewaarde en is er dus een risico dat het niet rond komt. (Zoals ik al zei gaan veel huizen boven vraagprijs/taxatieprijs weg)

Mijn situatie:
Ik kan iets meer dan 6 ton lenen.
Huis gekocht van 475.000
Voorbehoud van financiering op 430.000
Ik neem uit verkoop eigen huis 45k mee.

Dat je een lager voorbehoud van financiering hebt heeft echt niets te maken met je inkomen.

[ Voor 11% gewijzigd door Koptelefoontje op 21-02-2021 07:53 ]

[JvS]

Thijsmans schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 23:42:
[...]

* Thijsmans vindt de waarde van een lager voorbehoud maar beperkt.

Het enige dat je eruit kunt opmaken is dat de koper ergens eigen vermogen uit trekt.

Als je een huis verkoopt voor 300K en het wordt getaxeerd op 270K, dan kan je hoog een laag springen met een hoog salaris, maar je gaat er geen 300k hypotheek voor krijgen.

Een dergelijk voorbehoud biedt dus ook die gevallen (die niet volledig ondenkbaar zijn in tijden van stijgende prijzen!) meer zekerheid. Als je maar 260k hoeft te lenen, gaat dit wel goedkomen. Als je 300k moet lenen niet.

Dat voorbehoud met een concreet (en lager!) bedrag biedt weldegelijk veel meerwaarde. Alleen als je criteria als "ik wil zo weinig mogelijk woorden in een voorbehoud" gaat hanteren (wat mensen op een forum wel roepen, maar wat me in de praktijk nogal vreemd lijkt, zeker als je een makelaar hebt die het je weldegelijk uitlegt), is er een nadeel om dit te zeggen.

Het biedt gewoon meer zekerheid voor de verkoper dan een voorbehoud op de verkoopprijs.

[ Voor 31% gewijzigd door JvS op 21-02-2021 08:15 ]

[NielsFL]

Wat TS voorstelt is eigenlijk de standaard gang van zaken. Dat wil zeggen: bij het zoeken naar een woning vraagt de verkopende makelaar vaak hoeveel moet u financieren?

En dat bedrag wordt dan, desgevraagd, als ontbindende voorwaarde opgenomen in het koopcontract. Een lager bedrag wordt daarbij door de verkoper als voordeel gezien.

Vervolgens een hogere hypotheek aanvragen staat je vrij. Mits je bereid bent om het bedrag weer te laten zakken als het anders niet lukt. Een eventuele afwijzing van de bank moet immers het overeengekomen bedrag laten zien, niet het hogere bedrag.

[NielsFL]

Thijsmans schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 23:42:
[...]
* Thijsmans vindt de waarde van een lager voorbehoud maar beperkt.

Het enige dat je eruit kunt opmaken is dat de koper ergens eigen vermogen uit trekt. Maar of hij het resterende bedrag kan lenen, gelet op zijn inkomen, is daarmee nog niet gezegd. Stel dat je per jaar 50k verdient, dan is 260.000 niet zomaar te lenen. Als je 100k per jaar verdient, maar het voorbehoud op 300.000 zet, ben je m.i. nog steeds de betere partij. Het voorbehoud is dus maar een deel van het verhaal.

Zoals ik hierboven stel: verkoopmakelaars zoeken actief naar mensen die minder dan 100% financieren. Zelfs als het cijfermatig allemaal flauwekul is zit je dus met waar die makelaar de verkoper van overtuigd. Het blijft voordelig om minder dan 100% op te geven bij je bod.

[Z___Z]

In de categorie < 300k staan de kopers geloof ik in de rij. Het moet wel heel toevallig zijn dat er 2 dezelfde bedragen geboden worden. Ik zou als verkoper alleen twijfelen over een lager bod als iemand volledig afziet van financieringsvoorbehoud. Elk ander voorbehoud is koffiedik kijken. Wellicht als het hoogste bod en het 2e bod minder dan 5k uit elkaar ligt dat je naar eigen vermogen gaat kijken. Mocht de koop mislukken is het enige risico voor de verkoper op dit moment dat je verkoop iets langer duurt en dus iets langer met dubbele lasten zit.

[Accretion]

Je kunt het opmerken bij het bod en aan de verkoper voorleggen of ze het wel/niet op willen nemen.

In het ergste geval (als je niet denkt dat ze de voordelen begrijpen) kun je die ook toelichten.
De verkoper (en de makelaar daar van) zal wel begrijpen wat de voordelen zijn.

[Paul9401]

Hallo allemaal,

Afgelopen vrijdag is ons bod geaccepteerd.
Verschillende mensen hadden een vergelijkbaar bod uitgebracht maar de manier hoe wij onze voorwaarden geformuleerd hebben gaf de doorslag.

Het geeft dus wel degelijk een blijk van vertrouwen.

[JvS]

Gefeliciteerd man!

[numb3r13]

ik heb het zelf ook op deze manier gedaan, de verkoper kan het in mijn ogen op 2 manieren zien: hij denkt dat je aan je max hypotheek zit en de rest wel bij MOET leggen of hij denkt dat je wel genoeg eigen geld hebt en dat in WIL leggen.