Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[Denizli]

Santee schreef op dinsdag 24 februari 2026 @ 17:09:
[...]

Opp/grond opp? Energielabel, stadswarmte?

nieuwbouw : A++++, 138m2 en met VVE in een hofje.

[Paprika]

hoevenpe schreef op woensdag 25 februari 2026 @ 10:58:
[...]

Wat voor eenieder die goedkoop een kavel met wat muren en een dak wil hebben om daarna alles eruit te slopen een buitenkans is. Minder leuk voor de erfenamen naar niet verkeerd voor de woningmarkt en mensen met twee rechterhanden en/of genoeg geld.

Uiteraard, maar liever ietsje eerder, want we hebben nu die huizen nodig. Niet wanneer de vergrijzing voorbij is en ze dus gestapeld onder de grond wonen zoals een wijs man ooit zei .

[ Voor 3% gewijzigd door Paprika op 25-02-2026 11:04 ]

[Get!em]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 25 februari 2026 @ 10:32:
[...]

Er zijn een hoop mensen die juist in de vertrouwde wijk willen blijven wonen. En niet naar een heel andere stad of zelfs een ander land.

En een groot huis (met dito tuin) wordt op een gegeven moment vaak ook gewoon een blok aan het been. Ik zie het veel om me heen dat senioren op een bepaalde leeftijd juist graag willen verhuizen van hun te grote en verouderde/oncomfortabele woning naar een kleiner en modern comfortabel appartement dat vaak ook meer in de buurt van voorzieningen is. Belangrijkste voorwaarden, natuurlijk los van de beschikbaarheid, zijn dan vaak juist dat het in de vertrouwde buurt moet zijn, voldoende voorzieningen biedt en vooral ook 'ontzorgt'. Vloeroppervlak is van ondergeschikt belang.

Grappig is dat. Hier in mijn omgeving zie ik juist dat de ouderen (75+) er alles aan doen om in hun huidige huis te blijven wonen en de toekomst in een appartement zonder tuin echt verschrikkelijk is.


Te grote tuin? --> onderhoudsarm (en dan dus de groene variant met veel permanente beplanting en bloemen die nauwelijks onderhoud/snoei nodig hebben, robotmaaier) of een hovenier elke maand/kwartaal.

Te groot huis? Gewoon de helft van het huis niet meer gebruiken, hoeft het ook niet meer schoongemaakt te worden en de kleinkinderen kunnen gemakkelijk logeren.


Pas als de laatste fase van het leven er is, en traplopen en autorijden nauwelijks meer gaat, overwegen ze een appartement, maar zelfs dan nog liefst een appartement met klein eigen terras/tuin of een senioren woning/bungalow (maar dan wel met verzorging aan huis).


De BIAS is hier, dat het veelal ouderen zijn die t grootste gedeelte in een vrijstaand huis hebben gewoond en in een prettige buurt met buren wonen die een deel van de eerste drempels van ouderdom weghalen.

[Autonoesis]

Paprika schreef op woensdag 25 februari 2026 @ 09:04:
[...]

Hier zijn zoveel onderzoeken naar gedaan dat ik niet ga speculeren naar de reden. De redenen zijn wel duidelijk en het is niet het gevolg van één of twee zaken, maar een opstapeling van een heleboel maatregelen, economische geschiedenis, politieke geschiedenis, binnenlandse geschiedenis, buitenlandse geschiedenis en zo zijn er nog gevolg punten toe te voegen.

Verder kom ik nooit zo onder de indruk van de jubelton, want een familie hypotheek is ook zo opgezet en die 10% (partner, kinderen - 15.867 euro) tot 18% (28.560 euro) die tot 158.669 euro je schenking dekt is peanuts naast de loonbelasting (68.473 euro) op 158.669 euro aan inkomen.

Klopt er is niet één oorzaak en zeker weten geen één oplossing (bouwen bouwen bouwen) om het probleem op de lossen

Wat ook zeker weten een groot deel van de stijgen heeft veroorzaakt is dat voor tweeverdieners de leennormen de afgelopen jaren flink opgerekt. In 2015 telde het tweede inkomen nog maar voor 33% mee. In 2016 50%, waarna het stap voor stap is verhoogd naar 100%. We zijn inmiddels op een punt beland waarop de stichtingskosten ver verwijderd zijn van de uiteindelijke verkoopprijs. De huizenmarkt is verworden tot een pyramide spel.

In het oosten van Nederland, ik zit dicht op het vuur, merk ik dat het langzaam begint te piepen en te kraken. De orderportefeuilles van bouwers raken minder goed gevuld en huizen worden minder snel verkocht. Ook de maakindustrie, toch een belangrijke sector hier, heeft het zwaar door de hoge energie- en loonkosten.
En prijzen zijn pure emotie en nu een gemiddelde burger steeds vaker in een kringverjaardag hoort dat het allemaal niet zo lekker loopt meer bij het bedrijf waar X werkt. Dan neemt de twijfel toe.

Het lijkt dan ook onvermijdelijk dat de prijzen op zijn minst gaan stabiliseren. Wat overigens funest is voor het luxere segment die afhankelijk is van de gigantische overwaardes. Gaan we terug naar een precorona periode met stabiele rentes, lage inflatie en minimale loonstijging? En hoeveel ruimte is er eigenlijk nog om de leennormen verder op te rekken? Er wordt inmiddels gelobbyd voor een hypotheek met een looptijd van 40 jaar. Waar alleen de banken en VVD-vriendjes beter van worden.

[FreakNL]

Denizli schreef op dinsdag 24 februari 2026 @ 11:19:
jubelton, ltv, allemaal factoren maar wij hebben een nieuwbouwwoning voor 750K+ op de markt en beperkte belangstelling, stedelijk, randstad, 5 kamers. je zou toch zeggen in deze tijden wel animo moet zijn..

Je gaat hem heus verkopen en dat gun ik je ook. Maar het zou ook niet gek zijn als de boel gewoon afkoelt… Ik weet niet hoe je huis eruit ziet maar eigenlijk is 750k gewoon gekkenwerk. Dat zou ik persoonlijk alleen betalen voor vrijstaand , rustig in een bos of bij een strand, perceel van een paar voetbalvelden en 200m2 woningoppervlakte

[ Voor 9% gewijzigd door FreakNL op 25-02-2026 11:22 ]

[FreakNL]

Denizli schreef op woensdag 25 februari 2026 @ 10:59:
[...]

nieuwbouw : A++++, 138m2 en met VVE in een hofje.

Dat dus. Ik vind dat geen 750k waard.

Nogmaals, het zal de marktwaarde zijn. Maar mij niet gezien. Ik blijf wel zitten in mijn jaren 90 135m2 , ook op een hofje (en bijna hypotheekvrij, 2014 gekocht)….

/edit
Vertel ook het hele verhaal dan. Zie andere topic… Je woning is niet klaar en dat schrikt mensen af. Je moet gewoon zakken als je al 2 of 3 maanden ermee loopt te leuren..

[ Voor 23% gewijzigd door FreakNL op 25-02-2026 11:26 ]

[Santee]

Denizli schreef op woensdag 25 februari 2026 @ 10:59:
[...]

nieuwbouw : A++++, 138m2 en met VVE in een hofje.

Ik mis context nog steeds. Hoe hoog zijn de VVE kosten? Hoe is de keuken, badkamer, afwerking, energievoorziening? A++++ is leuk, maar zonder airco en zonder zonwering krijg je gewoon een huis van 35C in een hittegolf. Heeft het huis van die externe zonnewering? Is het een appartement? Balkon, hoe groot, tuintje, privacy?

Ik ben zelf niet echt van de randstad, maar groen en rustige omgeving vind ik heel belangrijk. Als wij voor 750K iets zouden zoeken zouden we ~150m2 met een flinke tuin op een rustige plek zoeken.

[Ypuh]

FreakNL schreef op woensdag 25 februari 2026 @ 11:21:
[...]


Dat dus. Ik vind dat geen 750k waard.

Nogmaals, het zal de marktwaarde zijn. Maar mij niet gezien. Ik blijf wel zitten in mijn jaren 90 135m2 , ook op een hofje (en bijna hypotheekvrij, 2014 gekocht)….

/edit
Vertel ook het hele verhaal dan. Zie andere topic… Je woning is niet klaar en dat schrikt mensen af. Je moet gewoon zakken als je al 2 of 3 maanden ermee loopt te leuren..

@Denizli vertelt inderdaad maar de halve waardheid. Die 750k komen nog minimaal 50k aan extra kosten bij (kosten koper, vloeren, keuken, sanitair upgrade, tuin) en het eerste woord wat er uitkomt is 'hoe zit het met overbieden op huizen die nog niet af zijn'.

Zelf ben ik aan het wachten op mijn nieuwbouw appartement. Ik verbaas me A) over de extra kosten bovenop de VON die erbij komen (dubbele hypotheeklasten, afwerking) en B ) over hoe stroef het momenteel loopt. In geval Benizli komt er ook nog eens 2% overdrachtsbelasting en VVE bij.

Ik ben nog steeds blij met mijn keuze, maar heb niet direct het gevoel dat het momenteel storm loopt bij nieuwbouw. Het is al met al ook gewoon héél veel geld, zeker in het €750k/138m2 segment en je dan nog de volledige afbouw mag organiseren/financieren. Voor 100k minder vind je in dezelfde buurt vast wel een instapklare woning met hetzelfde afwerkingsniveau en groter is.

[ Voor 4% gewijzigd door Ypuh op 25-02-2026 12:12 ]

[N1ckk]

Paprika schreef op woensdag 25 februari 2026 @ 10:51:
Totdat dat “ontzorgen” ineens betekent dat er een VvE-bijdrage bij komt. Dan is het opeens te duur en “gaan we veel meer betalen dan nu”. Terwijl als je je jaren 50 a 60-woning de komende 30 jaar niet verduurzaamt, geen groot onderhoud doet en alles voor je uitschuift, die inderdaad op papier goedkoper lijkt. Dat de rekening uiteindelijk komt bij achterstallig onderhoud, slechte isolatie of een verouderd dak wordt genegeerd. En als het dan verkocht moet worden, staat het ineens als probleemgeval in Wat er nou weer voor een pand te koop staat... Jaargang 2026.

Anderzijds, uit ervaring kan ik ook zeggen dat elke euro in je VVE niet leidt tot 100% benutting van die euro in het daadwerkelijke onderhoud en of verbetering. Als je alle beheerkosten en onzinnige zaken uit de VVE zou calculeren ben je echt een significant deel van je euro kwijt alvorens onderhoud wordt gedaan.

Veelal gaat al het geld naar instandhouding, want consensus over verbetering en (aanvullende) investering is al helemaal onmogelijk. Nogmaals: mijn ervaring...

[ Voor 4% gewijzigd door N1ckk op 25-02-2026 13:15 ]

[hoevenpe]

Ypuh schreef op woensdag 25 februari 2026 @ 12:05:
Ik ben nog steeds blij met mijn keuze, maar heb niet direct het gevoel dat het momenteel storm loopt bij nieuwbouw. Het is al met al ook gewoon héél veel geld, zeker in het €750k/138m2 segment en je dan nog de volledige afbouw mag organiseren/financieren. Voor 100k minder vind je in dezelfde buurt vast wel een instapklare woning met hetzelfde afwerkingsniveau en groter is.

Onderschat het effect van krimpflatie niet: als je nu een bijna afbetaalde 25 jaar oude tussenwoning van 150m2 hebt is de toegevoegde waarde van nieuwbouw beperkt, je mag 500k bijlenen en je hebt eerder minder dan meer vierkante meters voor dat geld.

Mijn binnenmaat is 10.30m bij 5.90m, dat was toen gemiddeld maar als ik nieuwbouw tweekappers bekijk is het meestal een stuk smaller. Betaal je vooral voor de oprit en berging, dan liever elk jaar een keer extra op vakantie.

[N1ckk]

@hoevenpe Die hoekwoning is toch echt wel meer waard dan die 250k in het voorbeeld. Ik denk dat je gelijk hebt, maar dat het verschil minder is. Hier in de gemeente gaat nieuwbouw richting de 4-4,5k/m2 dus met afwerking rond de 5. Bestaande woningen in zelfde segment ook snel 4-4,5k. Dus bij 150m2 bijv hebben we het over >150k bijleggen.

Maar je krijgt ook dingen terug. Hoger energielabel, alles is nieuw, geen onderhoud komende jaren, etc etc etc.