Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[Blik1984]

Paprika schreef op maandag 1 december 2025 @ 14:38:
[...]

Misschien had ik het beter als volgt kunnen stellen: voor dit type woning heb je genoeg anderen in de regio met dezelfde afstanden en met minder nadelen. Zo heb je geen eigen parkeerplaats, geen (echte) voortuin en je ziet inderdaad dat complex wat ik benoemde vanuit je achtertuin en bovenverdieping nu ik de foto's wat beter bekijk.

Eens dat als je daar richting hoekwoning of misschien zelfs een tweekapper of vrijstaande woning aan het water hebt en waarschijnlijk een eigen oprit en/of garage, dat je dan ook in een ander huis zit. Die ga je niet even 123 vinden in de buurt. Ik zou me in dat geval ook iets minder zorgen maken over de desbetreffende Funda advertentie .

Je bent naar mijn mening een beetje naar argumenten aan het zoeken. Als je goed kijkt op de foto's dan komt dat appartementencomplex niet eens boven de woning die grenst aan de achtertuin uit. Het is ook maar een gebouw van 4 verdiepingen hoog. In Utrecht hebben de meeste rijtjeswoningen geen (echte) voortuin en geen eigen parkeerplaats.

Er is buiten de vrij hoge prijs (nog steeds, de huidige markt is een markt van overbieden, daar biedt deze woning weinig ruimte voor) weinig mis met deze woning. Energielabel A, tuintje, rustige buurt, netjes van binnen en buiten, alles relatief nieuw dus weinig onderhoud nodig. Je kan er zo in. Daarnaast op loopafstand van 1 van de beste bakkertjes van de stad (Amadeus).

[Paprika]

Blik1984 schreef op maandag 1 december 2025 @ 14:53:
[...]


Je bent naar mijn mening een beetje naar argumenten aan het zoeken.

...

Er is buiten de vrij hoge prijs

Over die vraagprijs gaat het dan ook. Ik reageer op iemand die een woning aanhaalt die niet verkocht werd met een vraagprijs van 895.000 euro in augustus. Voor die vraagprijs heb je leukere opties in de regio van Utrecht met minder nadelen, eenzelfde of grotere oppervlakte en tuin en eveneens recente bouw. Ik ben niet verrast dat men voor dat bedrag weinige interesse weet te vinden voor deze specifieke woning op die specifieke locatie.

[ Voor 16% gewijzigd door Paprika op 01-12-2025 15:03 ]

[innova58]

Paprika schreef op maandag 1 december 2025 @ 13:49:
[...]

Rijnvliet is dan ook gewoon een ruk project en wijk om te wonen. Dat hele project drijft op dubbel glas, ook wat nu op dit moment nog gebouwd moet gaan worden, waarbij het label alleen maar wordt behaald doordat de woningen stadsverwarming hebben en mensen zien stadsverwarming veelal niet zitten t.o.v. de alternatieve opties wegens de afhankelijkheid die het schept. Verder ga je normaal in een stadse omgeving zitten omdat je de winkels en voorzieningen in de buurt wilt hebben. Daar zit je alsnog fietsend 10 minuten van iedere winkel af. Een restaurant of pannenkoekenhuis kun je helemaal vergeten.

Het enige wat er in de buurt zit is de lucht en het geluid van de A2 gecombineerd met een festival als Lief naast je voordeur en het nieuwe appartementencomplex in je achtertuin.

Eens. Buiten de duurzaamheidspunten in de bouw die je noemt. Je zit daar in een hoek van zowel de A2 als de A12. In NL waait het vaak vanuit het zuiden dus die A12 hoor je daar ook vaak. Maarja het is daar verkocht als het "nieuwe Tuindorp". Veel plezier.

[Blik1984]

innova58 schreef op maandag 1 december 2025 @ 15:03:
[...]


Eens. Buiten de duurzaamheidspunten in de bouw die je noemt. Je zit daar in een hoek van zowel de A2 als de A12. In NL waait het vaak vanuit het zuiden dus die A12 hoor je daar ook vaak. Maarja het is daar verkocht als het "nieuwe Tuindorp". Veel plezier.

Utrecht ligt sowieso tussen zo ongeveer de 4 drukste wegen van Nederland in. Rijnvliet ligt op 500-1000 meter van de A12. Ik denk dat je 25-30% van de woningen in Utrecht wel kan afstrepen als dit een heel belangrijk argument is. Dan neem ik nog niet de continue overvolle stadsboulevards mee met alle overlast die daarbij hoort. Je zal maar in de buurt van ‘t Goylaan wonen, of de Lessinghlaan…

Ik neem het gezoem van de A12 op dagen dat de wind uit het zuiden komt dan wel voor lief.

[MikaX]

Haha, even helemaal terzijde, maar die mensen hebben ook het speelhuisje en de glijbaan even in de poort gezet, maar ze zijn gewoon te zien op de dronefoto's. Net al op google maps.

[ThinkpadBoy]

Hoi allemaal,

Ik weet niet helemaal zeker of dit de juiste plek is om deze vraag te stellen, maar het leek mij logisch van wel.

Op het moment zijn ik (27) en mijn vriendin (23) op zoek naar ons eerste koophuis. Ze werkt als (fulltime) hovenier, en ik werk (fulltime) als functioneel beheerder. Samen komen we rond de €5700 p.m.

Maar nu zijn wij benieuwd; is dit het moment om te blijven zoeken, of is het rendabeler om nog even te wachten op een (mogelijke) stagnering in de huizenprijzen?

[Rubbergrover1]

ThinkpadBoy schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 11:06:
Hoi allemaal,

Ik weet niet helemaal zeker of dit de juiste plek is om deze vraag te stellen, maar het leek mij logisch van wel.

Op het moment zijn ik (27) en mijn vriendin (23) op zoek naar ons eerste koophuis. Ze werkt als (fulltime) hovenier, en ik werk (fulltime) als functioneel beheerder. Samen komen we rond de €5700 p.m.

Maar nu zijn wij benieuwd; is dit het moment om te blijven zoeken, of is het rendabeler om nog even te wachten op een (mogelijke) stagnering in de huizenprijzen?

Tsja, dat is altijd koffiedik kijken. Maar zelf ben ik van mening dat als je de wens naar een (andere) koopwoning hebt, er nooit een slecht moment is om die woning te kopen. Belangrijkste is dat er een woning is die aan jouw wensen voldoet. En dat je die kunt betalen, uiteraard.

Elke maand dat je wacht, betekent een maand extra huur betalen. Zou je een woning over een maand voor 10k minder kunnen kopen, dan is dat uiteraard mooi meegenomen. Zou je een half jaar moeten wachten voor die verlaging van 10k komt, dan ben je misschien meer kwijt aan extra huur (en mogelijk hogere rentelasten) dan als je nu de 'duurdere' woning zou kopen.

En vergeet niet dat vaak lagere woningprijzen samenhangen met hogere rentes. En je in de maandlasten misschien niet eens beter uit bent met een lagere koopprijs.

Maar voor mij zou dus vooral van belang zijn dat ik een woning naar wens zou kunnen kopen. Als die nu te koop komt, zou ik ook nu toeslaan. Je weet nooit of er over een halfjaar - jaar wel weer een vergelijkbare woning te koop komt. Liever 100 euro per maand meer betalen voor een woning die naar mijn wens is dan 100 euro per maand minder voor een woning die niet mijn wens is.

[big bang]

ThinkpadBoy schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 11:06:
Hoi allemaal,

Ik weet niet helemaal zeker of dit de juiste plek is om deze vraag te stellen, maar het leek mij logisch van wel.

Op het moment zijn ik (27) en mijn vriendin (23) op zoek naar ons eerste koophuis. Ze werkt als (fulltime) hovenier, en ik werk (fulltime) als functioneel beheerder. Samen komen we rond de €5700 p.m.

Maar nu zijn wij benieuwd; is dit het moment om te blijven zoeken, of is het rendabeler om nog even te wachten op een (mogelijke) stagnering in de huizenprijzen?

Dat weet geen mens. En als ik het wist hoefde ik nu niet meer te werken. Toen er een pandemie uitbracht, dacht ik, samen met een hoop banken, dat de boel wel een flinke knauw zou krijgen. En kijk waar we nu zijn.

"Het beste moment om een boom te planten was 20 jaar geleden, het op één na beste moment is nu"

[hoevenpe]

ThinkpadBoy schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 11:06:
Maar nu zijn wij benieuwd; is dit het moment om te blijven zoeken, of is het rendabeler om nog even te wachten op een (mogelijke) stagnering in de huizenprijzen?

Als je nu een leuk koophuis ziet met acceptabele maandlasten waar je niet binnen een paar jaar uit moet als er bijvoorbeeld kinderen komen altijd doen.

[migchiell]

ThinkpadBoy schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 11:06:
Hoi allemaal,

Ik weet niet helemaal zeker of dit de juiste plek is om deze vraag te stellen, maar het leek mij logisch van wel.

Op het moment zijn ik (27) en mijn vriendin (23) op zoek naar ons eerste koophuis. Ze werkt als (fulltime) hovenier, en ik werk (fulltime) als functioneel beheerder. Samen komen we rond de €5700 p.m.

Maar nu zijn wij benieuwd; is dit het moment om te blijven zoeken, of is het rendabeler om nog even te wachten op een (mogelijke) stagnering in de huizenprijzen?

"Het beste moment om een huis te kopen is twintig jaar geleden. Het één na beste moment is nu"

[dikkiedik]

ThinkpadBoy schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 11:06:
Hoi allemaal,

Ik weet niet helemaal zeker of dit de juiste plek is om deze vraag te stellen, maar het leek mij logisch van wel.

Op het moment zijn ik (27) en mijn vriendin (23) op zoek naar ons eerste koophuis. Ze werkt als (fulltime) hovenier, en ik werk (fulltime) als functioneel beheerder. Samen komen we rond de €5700 p.m.

Maar nu zijn wij benieuwd; is dit het moment om te blijven zoeken, of is het rendabeler om nog even te wachten op een (mogelijke) stagnering in de huizenprijzen?

een stagnatie van woningprijzen werkt natuurlijk niet direct in je voordeel. De vorige 'dip' is snel opgekocht en we staan inmiddels weer op all time high van huizenprijzen. De dip kwam vooral door een gigantische renteshock wat zeker geen goed heeft gedaan voor de betaalbaarheid doordat maand lasten van je hypotheek ook fors stegen ondanks de beperkte daling van de prijzen van +-8%. De rente steeg namelijk met meer dan 100%.

Met een woning komt van uitstel soms afstel. Wachten op de dip kan, maar de kans dat de prijsniveau's dan alsnog hoger zijn dan nu is gewoon heel groot. Als we nu nog 10% omhoog gaan en daarna 5% omlaag, dan koop je tegen die tijd alsnog duurder dan dat je nu doet.

Een woning geeft wooncomfort en rust. Dat is ook wat waard. En een huis is niet gebleken als slechte investering over de jaren heen. Dat is volgens mij niet heel erg veranderd ondanks het hoge prijsniveau. De betaalbaarheid is namelijk relatief gelijk gebleven over al die jaren.

[Sport_Life]

ThinkpadBoy schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 11:06:
Hoi allemaal,

Ik weet niet helemaal zeker of dit de juiste plek is om deze vraag te stellen, maar het leek mij logisch van wel.

Op het moment zijn ik (27) en mijn vriendin (23) op zoek naar ons eerste koophuis. Ze werkt als (fulltime) hovenier, en ik werk (fulltime) als functioneel beheerder. Samen komen we rond de €5700 p.m.

Maar nu zijn wij benieuwd; is dit het moment om te blijven zoeken, of is het rendabeler om nog even te wachten op een (mogelijke) stagnering in de huizenprijzen?

Ik volg dit topic nu al bijna 15 jaar en zo af en toe komt er iemand hier roepen dat 'dit' het moment is dat er een gigantische crash aan komt.

Tot nu toe hadden ze het allemaal fout .

[LvanStaalduinen]

@ThinkpadBoy Ik kan niet echt veel zinnigs toevoegen, behalve dan dat ik vind, dat hierboven prima antwoorden zijn gegeven. Doe je voordeel hiermee.

[Wobcat]

ThinkpadBoy schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 11:06:
Hoi allemaal,

.......
Maar nu zijn wij benieuwd; is dit het moment om te blijven zoeken, of is het rendabeler om nog even te wachten op een (mogelijke) stagnering in de huizenprijzen?

In 2016 heb ik mijn appartement verkocht en een vrijstaande woning terug gekocht. was een klimmende markt toen, huizen begonnen net in prijs te stijgen. Collega van mij verkocht tegelijkertijd 2 woningen, van hem en zijn partner , om samen in 1 huis te gaan wonen. Hun conclusie was dat de prijzen te hard omhoog gingen, er moest wel een crash volgen. Ze hebben gehuurd en zitten daar nu 9 jaar later nog in.

[Blik1984]

Wobcat schreef op zaterdag 13 december 2025 @ 12:58:
[...]


In 2016 heb ik mijn appartement verkocht en een vrijstaande woning terug gekocht. was een klimmende markt toen, huizen begonnen net in prijs te stijgen. Collega van mij verkocht tegelijkertijd 2 woningen, van hem en zijn partner , om samen in 1 huis te gaan wonen. Hun conclusie was dat de prijzen te hard omhoog gingen, er moest wel een crash volgen. Ze hebben gehuurd en zitten daar nu 9 jaar later nog in.

Collega van mij hetzelfde 5 jaar geleden. Huizenmarkt kon echt niet harder stijgen als nu het geval was, volgens hem. Heeft nu net na 5 jaar huren weer een huis gekocht, maar in de tussentijd flinke waardevermeerdering gemist en wel 5 jaar huur betaald

[-tom-562]

Tegen de huidige waardstijgingen valt niet tegenop te sparen, als je nu iets ziet, dan nu kopen

[Get!em]

Het is net als met aandelen helaas: Time in the market....

Bovendien werkt het dubbelop, want de huren indexeren harder dan ooit en een hypotheek kun je langer vastzetten.

Jammer dat dat zo moet zijn met een eerste levensbehoefte.

[Sport_Life]

-tom-562 schreef op maandag 15 december 2025 @ 16:31:
Tegen de huidige waardstijgingen valt niet tegenop te sparen, als je nu iets ziet, dan nu kopen

Waarbij wel geldt - net als bij aandelen - dat er ook woningen zijn waar je je vingers beter niet aan kunt branden, bijv een jaren 60/70 flat met veel achterstallig onderhoud.

[migchiell]

Sport_Life schreef op maandag 15 december 2025 @ 17:09:
[...]

Waarbij wel geldt - net als bij aandelen - dat er ook woningen zijn waar je je vingers beter niet aan kunt branden, bijv een jaren 60/70 flat met veel achterstallig onderhoud.

Hangt ook maar helemaal van de prijs af natuurlijk, en van wat dat onderhoud kost.

[hoevenpe]

Sport_Life schreef op maandag 15 december 2025 @ 17:09:
Waarbij wel geldt - net als bij aandelen - dat er ook woningen zijn waar je je vingers beter niet aan kunt branden, bijv een jaren 60/70 flat met veel achterstallig onderhoud.

Sowieso alles met een niet optimaal georganiseerde VVE...

[krakendmodem]

Sport_Life schreef op maandag 15 december 2025 @ 17:09:
[...]

Waarbij wel geldt - net als bij aandelen - dat er ook woningen zijn waar je je vingers beter niet aan kunt branden, bijv een jaren 60/70 flat met veel achterstallig onderhoud.

Tsja, ik kom dan wel eens van die appartementen van +- 250k tegen maar dan met hoge VVE kosten per maand met enkel glas en energielabel G

Dan zou betekenen dat ik dan per maand voor 250k hypotheek en +- €350 per maand aan VVE kosten kwijt bent.
Een appertement wordt dan wel heel duur, die 350 euro per maand had ik dan ook net zo goed in de hypotheek kunnen stoppen. (wat dan weer niet mogelijk is)

Appartementen blijf ik dus ver van weg, als woningzoekende.

[Bartjuh]

Dat vind ik wel een beetje bout gesteld. Appartementen kunnen prima, en die paar 100 euro ontzorgd ook. Je hoeft zelf geen onderhoud te doen (wat ook geld en energie kost). Ik zou wel oppassen bij appartementen met een gedeeld warmtenet, maar dat geldt natuurlijk ook voor gewone huizen die aan een warmtenet zijn aangesloten. Dat zou ik niet snel doen.

[Paprika]

Bartjuh schreef op dinsdag 16 december 2025 @ 10:41:
Dat vind ik wel een beetje bout gesteld.

Die uitspraak zal vast een correlatie hebben met de locatie waar iemand woont. Iemand die in Amsterdam zoekt zal dat niet snel zeggen, of er moeten aardig wat miljoenen cash klaarstaan. Iemand in het noorden of zuiden van het land die buiten de stad zoekt, zal niet snel een appartement overwegen.

[rube]

Sport_Life schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 17:37:
[...]

Ik volg dit topic nu al bijna 15 jaar en zo af en toe komt er iemand hier roepen dat 'dit' het moment is dat er een gigantische crash aan komt.

Tot nu toe hadden ze het allemaal fout .

Maar dan neemt de kans toch wel toe dat er ooit iemand wel gelijk gaat krijgen
Maar ja, wanneer.....

Volgens de rabobank in '26 en '27 bij elkaar er weer zo'n 10% erbij. Maar ja, die hebben er ook wel eens naast gezeten.

[ Voor 12% gewijzigd door rube op 16-12-2025 23:06 ]

[hoevenpe]

rube schreef op dinsdag 16 december 2025 @ 23:04:
Maar dan neemt de kans toch wel toe dat er ooit iemand wel gelijk gaat krijgen
Maar ja, wanneer.....

Wat is een 'gigantische crash'? Een daling van 15% kan gebeuren, veel denk ik niet want er is gewoon een dramatisch structureel tekort.

Sterker nog: bij een daling valt nieuwbouw compleet stil, nu zijn nieuwe huizen qua kostprijs vaak al duurder dan bestaande bouw. Arbeid, materialen en vergunningen kunnen gewoon niet goedkoper.

[ Voor 21% gewijzigd door hoevenpe op 16-12-2025 23:24 ]

[rube]

hoevenpe schreef op dinsdag 16 december 2025 @ 23:21:
[...]

Wat is een 'gigantische crash'? Een daling van 15% kan gebeuren, veel denk ik niet want er is gewoon een dramatisch structureel tekort.

Sterker nog: bij een daling valt nieuwbouw compleet stil, nu zijn nieuwe huizen qua kostprijs vaak al duurder dan bestaande bouw. Arbeid, materialen en vergunningen kunnen gewoon niet goedkoper.

Ik schreef: ooit
3de wereldoorlog volgend jaar, of economische crisis over 10 jaar eeger dan in 1928-, of bevolkingskrimp in 2075? Geen idee wanneer, maar ooit zal er een of meerdere oorzaken de trigger zijn.

[alexbl69]

Wil het nog geen afkoelen noemen, maar: Oververhitte woningmarkt koelt af, zien makelaars: ’Je voelt dat er iets aan de gang is’

Achter paywall, maar hier zijn een paar stukken tekst leesbaar: https://www.headliner.nl/...gang-is-telegraaf-2205598

Heeft eigenlijk niet veel met afkoeling te maken. In tegenstelling tot voorheen blijven minder aantrekkelijke panden iets langer te koop staan en is de prijsstijging iets minder hoog.

Genoemde redenen: stijging hypotheekrente en stortvloed aan voormalige verhuurpanden die als koopwoning op de markt kwamen. Met andere woorden: door beperkingen aan de vraagzijde én door een eenmalige tijdelijke ontwikkeling aan de aanbodzijde.

Het is dus enkel een kleine hickup. Zodra die voormalige verhuurwoningen geabsorbeerd zijn door de markt gaan de prijzen weer enorm stijgen.

[hoevenpe]

alexbl69 schreef op woensdag 17 december 2025 @ 06:51:
Het is dus enkel een kleine hickup. Zodra die voormalige verhuurwoningen geabsorbeerd zijn door de markt gaan de prijzen weer enorm stijgen.

Dat laatste vooral in het 'kleinere' segment: starters zullen genoegen moeten nemen met een kleiner huis op een ongunstiger plek, meer lenen is op een gegeven moment niet meer mogelijk.

[hoevenpe]

rube schreef op dinsdag 16 december 2025 @ 23:44:
3de wereldoorlog volgend jaar, of economische crisis over 10 jaar eeger dan in 1928-, of bevolkingskrimp in 1975? Geen idee wanneer, maar ooit zal er een of meerdere oorzaken de trigger zijn.

Mocht dat onverhoopt gebeuren, wie denkt dan 'laten we eens een huis kopen'? Prijzen zijn dan niet voor niets zo gedaald, als heel Nederland een spreekwoordelijk 'Moerdijk' moet je dan instappen?

[NiGeLaToR]

rube schreef op dinsdag 16 december 2025 @ 23:44:
[...]

Ik schreef: ooit
3de wereldoorlog volgend jaar, of economische crisis over 10 jaar eeger dan in 1928-, of bevolkingskrimp in 1975? Geen idee wanneer, maar ooit zal er een of meerdere oorzaken de trigger zijn.

Verlies aan vertrouwen.

Oorzaak kan wisselen, maar de échte reden dat mensen niet kopen is alleen dat. We kochten een huis in 2011 en werden letterlijk gebeld door vrienden en familie: doe het niet, te groot risico.

We deden het wel en kochten relatief goedkoop een huis en hebben nu enorme overwaarde. Wisten we niet, maar buying the dip werkt in principe goed zolang je dat kunt betalen.

Overigens zag je de prijzen niet zoveel dalen als de doemdenkers beweerden: de meeste mensen blijven zitten en verkopen niet als ze onder water staan. Wij deden dat wel en dachten aan de netto winst door goedkoper groter huis en niet aan kleiner verlies bij verkoop.

Maar tussen 2003 -> 2011 toch zo’n 13% woningwaarde ingeleverd. Die groei sinds die tijd is nog altijd bizar.

[Rubbergrover1]

NiGeLaToR schreef op woensdag 17 december 2025 @ 07:38:
[...]
We deden het wel en kochten relatief goedkoop een huis en hebben nu enorme overwaarde. Wisten we niet, maar buying the dip werkt in principe goed zolang je dat kunt betalen.

Overigens zag je de prijzen niet zoveel dalen als de doemdenkers beweerden: de meeste mensen blijven zitten en verkopen niet als ze onder water staan. Wij deden dat wel en dachten aan de netto winst door goedkoper groter huis en niet aan kleiner verlies bij verkoop.

Voor beide gevallen geldt vooral ook dat je de mogelijkheid daarvoor moet hebben. En een dip in de woningmarkt gaat vaak samen met de situatie waarin mensen die woningen niet kunnen betalen en/of het verlies op de te verkopen woning niet kunnen betalen. En dus dat veel mensen simpelweg de mogelijkheid niet hebben om te verhuizen. Ook al zouden ze willen.

[Rubbergrover1]

alexbl69 schreef op woensdag 17 december 2025 @ 06:51:
Heeft eigenlijk niet veel met afkoeling te maken. In tegenstelling tot voorheen blijven minder aantrekkelijke panden iets langer te koop staan en is de prijsstijging iets minder hoog.

Genoemde redenen: stijging hypotheekrente en stortvloed aan voormalige verhuurpanden die als koopwoning op de markt kwamen. Met andere woorden: door beperkingen aan de vraagzijde én door een eenmalige tijdelijke ontwikkeling aan de aanbodzijde.

Het is dus enkel een kleine hickup. Zodra die voormalige verhuurwoningen geabsorbeerd zijn door de markt gaan de prijzen weer enorm stijgen.

En wat dan vaak weer niet wordt genoemd is hoe het zit met de voormalige bewoners van die voormalige verhuurpanden. In de visie van de pro-koopmarkt lobby is iedereen gebaat bij de overgang van huur naar koop. Maar een voormalige huurwoning die op de koopmarkt komt betekent niet alleen extra aanbod, maar betekent ook extra vraag op de woningmarkt van de voormalige huurders. Die 'stortvloed aan voormalige verhuurpanden' gaat dan dus ook met een stortvloed aan voormalige huurders op de woningmarkt.

De crux zit hem er natuurlijk in dat veel voormalige huurders helemaal geen koopwoning kúnnen kopen. Dat die stortvloed aan voormalige verhuurpanden wel tot veel meer ruimte op de koopmarkt leidt, betekent tegelijk dat de stortvloed aan voormalige huurders tot nog meer druk op de huurmarkt leidt. En vervolgens krijg je dan dus dat ze nog meer aan de huurmarkt gaan sleutelen. Kijken wie daar nu weer de zwarte piet toegeschoven kan krijgen.

[NiGeLaToR]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 17 december 2025 @ 08:40:
[...]

Voor beide gevallen geldt vooral ook dat je de mogelijkheid daarvoor moet hebben. En een dip in de woningmarkt gaat vaak samen met de situatie waarin mensen die woningen niet kunnen betalen en/of het verlies op de te verkopen woning niet kunnen betalen. En dus dat veel mensen simpelweg de mogelijkheid niet hebben om te verhuizen. Ook al zouden ze willen.

Precies, willen & kunnen maar ook durven.

De financiële crisis was voor de meeste mensen meer een periode van onzekerheid dan daadwerkelijk financiële malaise.

Ben zelf een oplopende woningvoorraad als indicator gaan zien voor potentieel verlies van dat vertrouwen. Want soms gaat het vertrouwen eerst omlaag en daarna de economie pas. Tis niet altijd een rationeel proces, maar wordt vaak wel erger door een trigger - zoals een bank die omvalt

[Requiem19]

NiGeLaToR schreef op woensdag 17 december 2025 @ 13:52:
[...]

De financiële crisis was voor de meeste mensen meer een periode van onzekerheid dan daadwerkelijk financiële malaise.

Mmjah, als de werkeloosheid stijgt van +/- 3.5% naar 8% heb je natuurlijk gelijk dat er nog steeds 92% is die er geen last van heeft. Maar een stijging van meer dan 200% werkeloosheid was toen natuurlijk wel echt flink.

BBP daalde ook. Vacatures daalden. Salarissen stegen niet. Idd geen vaste contracten meer etc etc.

[assje]

Requiem19 schreef op woensdag 17 december 2025 @ 14:00:
BBP daalde ook. Vacatures daalden. Salarissen stegen niet. Idd geen vaste contracten meer etc etc.

In 2011 kwam ik van school en begon ik met werken. Ik moet zeggen dat ik me niet echt kan herinneren dat de omstandigheden toen zo'n ding waren. De huizenmarkt herinner ik me wel maar de arbeidsmarkt weinig van mee gekregen.

[NiGeLaToR]

Requiem19 schreef op woensdag 17 december 2025 @ 14:00:
[...]


Mmjah, als de werkeloosheid stijgt van +/- 3.5% naar 8% heb je natuurlijk gelijk dat er nog steeds 92% is die er geen last van heeft. Maar een stijging van meer dan 200% werkeloosheid was toen natuurlijk wel echt flink.

BBP daalde ook. Vacatures daalden. Salarissen stegen niet. Idd geen vaste contracten meer etc etc.

[Afbeelding]

Tuurlijk, de cyclus is helder, de onzekerheid was echt.

M’n punt is alleen meer dat als mensen onzeker worden er een crisis komt: uitgaven dalen, winsten verdampen, etc. Subprime crisis was bij uitstek een vertrouwenscrisis die een bankencrisis triggerde. Als het bij 1 omvallende bank in de VS was gebleven, was er niet zoveel aan de hand - alleen wereldwijd was de waarde van hypotheek pakketjes in ene niet meer zo zeker en ging iedereen ze dumpen.

Ik vind het altijd fascinerend dat iets wat werkt van de een op andere dag niet meer werkt en dan een crisis wordt omdat niemand meer gelooft dat het morgen weer kan werken.

De symptomen die je noemt, werkloosheid, BBP daling, is allemaal daarna pas imho en verdiept die onzekerheid. Tot mensen vergeten dat het crisis is en er in ene weer vertrouwen is.

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 17 december 2025 @ 08:48:
De crux zit hem er natuurlijk in dat veel voormalige huurders helemaal geen koopwoning kúnnen kopen. Dat die stortvloed aan voormalige verhuurpanden wel tot veel meer ruimte op de koopmarkt leidt, betekent tegelijk dat de stortvloed aan voormalige huurders tot nog meer druk op de huurmarkt leidt.

Veel meer ruimte is in deze context een eufemisme voor 'eenmalig beperkt meer aanbod', als uitponding voorbij is gaan prijzen waarschijnlijk opnieuw hard stijgen.

[RonJ]

assje schreef op woensdag 17 december 2025 @ 14:16:
[...]


In 2011 kwam ik van school en begon ik met werken. Ik moet zeggen dat ik me niet echt kan herinneren dat de omstandigheden toen zo'n ding waren. De huizenmarkt herinner ik me wel maar de arbeidsmarkt weinig van mee gekregen.

De grote klappen op de arbeidsmarkt waren toen allang voorbij. Bovendien werk je denk ik in de IT/techniek? Daar is het nooit crisis geweest, zelfs toen kwamen ze handjes tekort.

[assje]

RonJ schreef op woensdag 17 december 2025 @ 14:46:
De grote klappen op de arbeidsmarkt waren toen allang voorbij. Bovendien werk je denk ik in de IT/techniek? Daar is het nooit crisis geweest, zelfs toen kwamen ze handjes tekort.

Werktuigbouwkunde inderdaad maar ook in mijn omgeving heb ik er toen weinig van gemerkt of meegekregen. Wellicht was het ook gewoon de leeftijd, met een peer-group 50+ in die omstandigheden was de perceptie wellicht heel anders geweest.

[Santee]

assje schreef op woensdag 17 december 2025 @ 14:49:
[...]


Werktuigbouwkunde inderdaad maar ook in mijn omgeving heb ik er toen weinig van gemerkt of meegekregen. Wellicht was het ook gewoon de leeftijd, met een peer-group 50+ in die omstandigheden was de perceptie wellicht heel anders geweest.

Mijn pa was ‘overtallig’ in 2012. Hij was toen 58. Nooit meer full time aan werk gekomen en werkte bij een zorgverzekering. Uiteindelijk 5 jaar later een ~16 uur contractje bij iets dat hij leuk vond. Gelukkig hadden ze veel spaargeld maar zijn wel kleiner gaan wonen omdat het huis eigenlijk te duur was. Zonde, want terugkijkend is die woning nu het dubbele waard geworden in 8 jaar tijd en hebben ze 2ton overwaarde misgelopen (4ton-2ton van nieuwe woning).

[Santee]

alexbl69 schreef op woensdag 17 december 2025 @ 06:51:
Wil het nog geen afkoelen noemen, maar: Oververhitte woningmarkt koelt af, zien makelaars: ’Je voelt dat er iets aan de gang is’

Achter paywall, maar hier zijn een paar stukken tekst leesbaar: https://www.headliner.nl/...gang-is-telegraaf-2205598

Heeft eigenlijk niet veel met afkoeling te maken. In tegenstelling tot voorheen blijven minder aantrekkelijke panden iets langer te koop staan en is de prijsstijging iets minder hoog.

Genoemde redenen: stijging hypotheekrente en stortvloed aan voormalige verhuurpanden die als koopwoning op de markt kwamen. Met andere woorden: door beperkingen aan de vraagzijde én door een eenmalige tijdelijke ontwikkeling aan de aanbodzijde.

Het is dus enkel een kleine hickup. Zodra die voormalige verhuurwoningen geabsorbeerd zijn door de markt gaan de prijzen weer enorm stijgen.

Ze lopen wel wat achter de feiten aan. Ik heb in 2025 ook een aantal woningen bekeken die van investeerders kwamen. Helaas vaak heel slecht onderhouden. Maar ondertussen zie ik alweer een stuk hogere prijzen op funda nu dan afgelopen april. 6% stijging op 3,5e ton is toch weer €21k..

[Immutable]

ThinkpadBoy schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 11:06:
Hoi allemaal,

Ik weet niet helemaal zeker of dit de juiste plek is om deze vraag te stellen, maar het leek mij logisch van wel.

Op het moment zijn ik (27) en mijn vriendin (23) op zoek naar ons eerste koophuis. Ze werkt als (fulltime) hovenier, en ik werk (fulltime) als functioneel beheerder. Samen komen we rond de €5700 p.m.

Maar nu zijn wij benieuwd; is dit het moment om te blijven zoeken, of is het rendabeler om nog even te wachten op een (mogelijke) stagnering in de huizenprijzen?

Er zijn 2 echte geluks momenten geweest waarbij je "goedkoop" een woning kon kopen.
Rond 1986 en rond 2015/2016. Zulke moment zijn zeldzaam, en gebeuren wanneer er een gigantische crisis is waarbij vaak mensen geen hypotheek kunnen krijgen. Sinds de tweede wereldoorlog is er altijd een tekort aan woningen geweest in Nederland. De prijzen gaan dus alleen omlaag, wanneer de KOPERS niet kunnen kopen.(Dit betekend ook JIJ en je vriendin) Zoals ontslagen, geen vaste contracten etc. Het heeft nooit met het aanbod kant te maken. Aankoop prijs is minder belangrijk. Het gaat er uiteindelijk om wat je krijgt voor je 25% van je bruto jaar salaris(woonquote). Krijg je veel of weinig huis op dit moment er voor.

De kans dus dat "wachten" "slim" is, is als een loterij. En ik had in 2015 gekocht. Maar ik had puur geluk dat ik toen een vast contract kreeg, want met een los contract zei de bank ook glashard: NEE. Omdat er toen een crisis was.

Dus dat wachten heb geen nut...

[Janterworst]

Santee schreef op zaterdag 20 december 2025 @ 12:24:
[...]

Ze lopen wel wat achter de feiten aan. Ik heb in 2025 ook een aantal woningen bekeken die van investeerders kwamen. Helaas vaak heel slecht onderhouden. Maar ondertussen zie ik alweer een stuk hogere prijzen op funda nu dan afgelopen april. 6% stijging op 3,5e ton is toch weer €21k..

Ik lees vaker reacties over ‘de Funda-prijzen’, maar die zeggen mij echt vrij weinig.

Ik gebruik altijd die gratis tool op het web om transactieprijzen te vergelijken. Om een voorbeeld te geven, een exact dezelfde penthouse stond nu voor 499k te koop. Verkocht voor 500k. In februari 2025 stond er eentje te koop voor 525k. Die is gegaan naar ruim 570k. Wat zegt dit? Onzinbieding.

Hetzelfde waar ik laatst keek, daar is een appartement in hetzelfde complex met 50k gezakken. Dit, terwijl in de zomer eentje werd verkocht met dezelfde oorspronkelijke startprijs op Funda en nog 45K er boven op. Weer zo’n onzinbieding.

Tuurlijk zal het ook averechts gaan, maar puntje bij paaltje vertellen enkel transactieprijzen van vergelijkbare aard over een bepaalde periode mij wat. Enkele vraag die bij mij heerst is: komt het door de wintermaanden of krijgen we stabiliteit / prijscorrectie?

[Rubbergrover1]

Immutable schreef op zaterdag 20 december 2025 @ 12:29:
[...]


Er zijn 2 echte geluks momenten geweest waarbij je "goedkoop" een woning kon kopen.
Rond 1986 en rond 2015/2016. Zulke moment zijn zeldzaam, en gebeuren wanneer er een gigantische crisis is waarbij vaak mensen geen hypotheek kunnen krijgen.

Het beste moment kun je uiteraard pas achteraf bepalen. Als je op dat moment al weet dat het een goed moment is, dan weet iedereen dat en zou iedereen een woning proberen te kopen. Terwijl je juist in een situatie waarin "niemand" een huis koopt (kan, wil, mag, durft) vaak relatief voordelig een woning kunt kopen.

De beste situatie is wanneer de huizenprijs relatief laag is omdat de rente hoog is. Maar die rente later weer lager wordt. Met een horizon van 30 jaar voor een hypotheek is het behoorlijk aannemelijk dat een situatie van hoge rente niet aanhoudt. Zodat je m.i. vanuit een theoretisch oogpunt het beste kunt kopen als de rente hoog is.

Tegelijk gaat het hier niet om de aankoop van een willekeurig product of bv aandelen. Het gaat om een eerste levensbehoefte. Uitstellen van de aankoop betekent tegelijk dat je op een andere manier een dak boven je hoofd moet 'regelen'. Meestal dus door te huren. Maar het kan heel goed zijn dat het voordeel van wachten op een goed koopmoment veel kleiner is dan de nadelen van moeten huren.

[kx22]

Rubbergrover1 schreef op zondag 21 december 2025 @ 07:13:
[...]

De beste situatie is wanneer de huizenprijs relatief laag is omdat de rente hoog is. Maar die rente later weer lager wordt. Met een horizon van 30 jaar voor een hypotheek is het behoorlijk aannemelijk dat een situatie van hoge rente niet aanhoudt. Zodat je m.i. vanuit een theoretisch oogpunt het beste kunt kopen als de rente hoog is.

Wat is voor jou hoge rente?
We zitten nu op ongeveer 4%. Ik vind dat hoog, want mijn eerste hypotheek was 2.2%. Mijn ouders hadden echter 8-9% op hun eerste woning en vinden 4% nog steeds heel laag.

Mijn advies is gewoon kopen als je het kan kopen. Time beats market (met alle assets).

[kx22]

Immutable schreef op zaterdag 20 december 2025 @ 12:29:
[...]


Er zijn 2 echte geluks momenten geweest waarbij je "goedkoop" een woning kon kopen.
Rond 1986 en rond 2015/2016. Zulke moment zijn zeldzaam, en gebeuren wanneer er een gigantische crisis is waarbij vaak mensen geen hypotheek kunnen krijgen. Sinds de tweede wereldoorlog is er altijd een tekort aan woningen geweest in Nederland. De prijzen gaan dus alleen omlaag, wanneer de KOPERS niet kunnen kopen.(Dit betekend ook JIJ en je vriendin) Zoals ontslagen, geen vaste contracten etc. Het heeft nooit met het aanbod kant te maken. Aankoop prijs is minder belangrijk. Het gaat er uiteindelijk om wat je krijgt voor je 25% van je bruto jaar salaris(woonquote). Krijg je veel of weinig huis op dit moment er voor.

De kans dus dat "wachten" "slim" is, is als een loterij. En ik had in 2015 gekocht. Maar ik had puur geluk dat ik toen een vast contract kreeg, want met een los contract zei de bank ook glashard: NEE. Omdat er toen een crisis was.

Dus dat wachten heb geen nut...

2014 was ook heel goed, eigenlijk beter. Rente was iets hoger dan 2015, maar je kon toen meer lenen, rente zakte meer tov 2013 en aanbod was grootst van mensen die heel graag wilde verkopen. 2015 was een goed jaar om een transactie te doen en 2016 was het begin van overbieden.

Maar eigenlijk is elk jaar een goed jaar sinds 2014. Want gemiddeld sinds 2014 komt er gemiddeld +/- 10% erbij (tot op heden).

[Crazy D]

Janterworst schreef op zondag 21 december 2025 @ 01:01:
Hetzelfde waar ik laatst keek, daar is een appartement in hetzelfde complex met 50k gezakken. Dit, terwijl in de zomer eentje werd verkocht met dezelfde oorspronkelijke startprijs op Funda en nog 45K er boven op. Weer zo’n onzinbieding.

Vergelijk het appartement zelf ook. Afwerkingsniveau etc. Is de 1 letterlijk instapklaar en moet de ander een likje verf hebben. Is bij de 1 de keuken en de badkamer een paar jaar terug vervangen en bij de ander 15 jaar terug. Tussenwoning of ergens aan de zijkant/bovenste verdieping. Je kunt niet simpelweg stellen dat 2 appartementen in het zelfde blok dus dezelfde prijs hebben. Ja, in theorie, want de stenen zijn even duur Maar zo werkt dat niet. En ja, misschien dat het ene appartement een iets groter overbieding heeft gekregen. Misschien dat kopers 10 x achter het net hebben gevist, en het huisje waar ze nu wonen toch echt veel te klein is, nood hoog, en daarom voor de zekerheid 20k extra bieden. Dat weet je nooit. Maar om het af te doen met onzinbieding vind ik erg uh onzinnig.

[aljooge]

rube schreef op dinsdag 16 december 2025 @ 23:44:
[...]

Ik schreef: ooit
3de wereldoorlog volgend jaar, of economische crisis over 10 jaar eeger dan in 1928-, of bevolkingskrimp in 2075? Geen idee wanneer, maar ooit zal er een of meerdere oorzaken de trigger zijn.

De meeste verliezen worden niet door de crash veroorzaakt, maar door de angst op een crash en het missen van de rally.

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op zondag 21 december 2025 @ 07:13:
Het beste moment kun je uiteraard pas achteraf bepalen. Als je op dat moment al weet dat het een goed moment is, dan weet iedereen dat en zou iedereen een woning proberen te kopen.

Het 'beste moment' is een huis kopen waarvan je weet dat je het de komende 30 jaar goed kunt betalen, op een fijne plek waar je alle kanten op kunt 'locatie, locatie, locatie', met genoeg ruimte om uiteindelijk een gezin in te kunnen stichten als je dat gegeven is.

Voldoet het daaraan dan is het het beste huis. Financiële stabiliteit voor decennia.

[Dabbel]

kx22 schreef op zondag 21 december 2025 @ 09:23:
[...]


2014 was ook heel goed, eigenlijk beter. Rente was iets hoger dan 2015, maar je kon toen meer lenen, rente zakte meer tov 2013 en aanbod was grootst van mensen die heel graag wilde verkopen. 2015 was een goed jaar om een transactie te doen en 2016 was het begin van overbieden.

Maar eigenlijk is elk jaar een goed jaar sinds 2014. Want gemiddeld sinds 2014 komt er gemiddeld +/- 10% erbij (tot op heden).

Ik had het geluk in 2014 een huis te hebben gekocht. Maakte afspraak voor bezichtiging en de makelaar moest speciaal voor ons alleen naar het huis komen. Niemand wilde toen een hypotheek aangaan en het jaar daarna onder water zitten. Gelijk na mijn aankoop gingen de prijzen omhoog. Toen zag je weer mensen in de markt springen.
In 2021 gebeurde het weer toen we ons tweede huis kochten, maar nu op de laagste punt betreft rente. Prijs van het huis was piek, maar de rente was nog nooit zo laag. Uit mn hoofd +/- 1,40%. Ik was alleen zo gierig om een 50/50 10-/20-jaars rente te nemen. Had achteraf alles 20 jaar moeten doen met 1,85%.

[Rubbergrover1]

kx22 schreef op zondag 21 december 2025 @ 09:15:
[...]

Wat is voor jou hoge rente?
We zitten nu op ongeveer 4%. Ik vind dat hoog, want mijn eerste hypotheek was 2.2%. Mijn ouders hadden echter 8-9% op hun eerste woning en vinden 4% nog steeds heel laag.

Vandaar ook dat ik zeg: dat kun je uiteraard pas achteraf bepalen.

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op zondag 21 december 2025 @ 10:08:
[...]

Het 'beste moment' is een huis kopen waarvan je weet dat je het de komende 30 jaar goed kunt betalen, op een fijne plek waar je alle kanten op kunt 'locatie, locatie, locatie', met genoeg ruimte om uiteindelijk een gezin in te kunnen stichten als je dat gegeven is.

Voldoet het daaraan dan is het het beste huis. Financiële stabiliteit voor decennia.

Je zegt het zelf al: zo bepaal je het 'beste' huis. Niet het beste moment. En daar ging het over.

[Santee]

Janterworst schreef op zondag 21 december 2025 @ 01:01:
[...]


Ik lees vaker reacties over ‘de Funda-prijzen’, maar die zeggen mij echt vrij weinig.

Ik gebruik altijd die gratis tool op het web om transactieprijzen te vergelijken. Om een voorbeeld te geven, een exact dezelfde penthouse stond nu voor 499k te koop. Verkocht voor 500k. In februari 2025 stond er eentje te koop voor 525k. Die is gegaan naar ruim 570k. Wat zegt dit? Onzinbieding.

Hetzelfde waar ik laatst keek, daar is een appartement in hetzelfde complex met 50k gezakken. Dit, terwijl in de zomer eentje werd verkocht met dezelfde oorspronkelijke startprijs op Funda en nog 45K er boven op. Weer zo’n onzinbieding.

Tuurlijk zal het ook averechts gaan, maar puntje bij paaltje vertellen enkel transactieprijzen van vergelijkbare aard over een bepaalde periode mij wat. Enkele vraag die bij mij heerst is: komt het door de wintermaanden of krijgen we stabiliteit / prijscorrectie?

Zou je de tool kunnen linken?

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op zondag 21 december 2025 @ 11:21:
Je zegt het zelf al: zo bepaal je het 'beste' huis. Niet het beste moment. En daar ging het over.

Op het moment dat een starter of huurder in staat is zijn/haar 'beste huis' te kopen is dat vanzelf het 'beste moment'.

Eerder is de koe in z'n kont kijken en de toekomst kan niemand voorspellen...

[mitsumark]

hoevenpe schreef op zondag 21 december 2025 @ 13:23:
[...]

Op het moment dat een starter of huurder in staat is zijn/haar 'beste huis' te kopen is dat vanzelf het 'beste moment'.

Eerder is de koe in z'n kont kijken en de toekomst kan niemand voorspellen...

Dat huis op een goede locatie met potentie voor de toekomst is vaak lange tijd onbereikbaar, dus moet je dan wachten?

Ik denk dat het beste moment gewoon zo vroeg mogelijk is, daar je de toekomst inderdaad niet kunt voorspellen.

[Valorian]

Santee schreef op zondag 21 december 2025 @ 12:43:
[...]

Zou je de tool kunnen linken?

Ik ben ook benieuwd. Voor zover ik weet bestaat er geen gratis tool online die de daadwerkelijk transactieprijzen van woningen toont.

[Woody1984]

Misschien bedoelt hij de gratis waardebepaling van Makelaarsland? Dan krijg je de verkoopprijzen te zien van enkele huizen in de buurt.

[Magpie]

Eens met @NiGeLaToR het sleutelwoord is vertrouwen. Als kopers het vertrouwen in de toekomst verliezen, krijg je weer een situatie met vraaguitval en dalende prijzen. Die is gekoppeld aan de rente en aan de werkloosheid. En er zijn altijd risico's te verzinnen, de timing is alleen erg lastig (als ze al werkelijkheid worden). Op dit moment vind ik bijvoorbeeld AI in combinatie met verminderen van banen voor hoog opgeleide starters een risico. Als dit zich materialiseert kan de vraag naar starterswoningen afnemen met effecten op de doorstroming en dus vraaguitval. En als de eerste haarscheurtjes zichtbaar zijn, kan het escaleren via het genoemde verder verdwijnen van vertrouwen. Tegelijkertijd is de woningmarkt hier iets wat vergelijkbaar is met de aandelenmarkt in de USA: too big to fail. De vraag is echter of een beleidsreactie (die zeker zal komen) dan voldoende effectief kan zijn.