Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[Blik1984]

Paprika schreef op maandag 1 december 2025 @ 14:38:
[...]

Misschien had ik het beter als volgt kunnen stellen: voor dit type woning heb je genoeg anderen in de regio met dezelfde afstanden en met minder nadelen. Zo heb je geen eigen parkeerplaats, geen (echte) voortuin en je ziet inderdaad dat complex wat ik benoemde vanuit je achtertuin en bovenverdieping nu ik de foto's wat beter bekijk.

Eens dat als je daar richting hoekwoning of misschien zelfs een tweekapper of vrijstaande woning aan het water hebt en waarschijnlijk een eigen oprit en/of garage, dat je dan ook in een ander huis zit. Die ga je niet even 123 vinden in de buurt. Ik zou me in dat geval ook iets minder zorgen maken over de desbetreffende Funda advertentie .

Je bent naar mijn mening een beetje naar argumenten aan het zoeken. Als je goed kijkt op de foto's dan komt dat appartementencomplex niet eens boven de woning die grenst aan de achtertuin uit. Het is ook maar een gebouw van 4 verdiepingen hoog. In Utrecht hebben de meeste rijtjeswoningen geen (echte) voortuin en geen eigen parkeerplaats.

Er is buiten de vrij hoge prijs (nog steeds, de huidige markt is een markt van overbieden, daar biedt deze woning weinig ruimte voor) weinig mis met deze woning. Energielabel A, tuintje, rustige buurt, netjes van binnen en buiten, alles relatief nieuw dus weinig onderhoud nodig. Je kan er zo in. Daarnaast op loopafstand van 1 van de beste bakkertjes van de stad (Amadeus).

[Paprika]

Blik1984 schreef op maandag 1 december 2025 @ 14:53:
[...]


Je bent naar mijn mening een beetje naar argumenten aan het zoeken.

...

Er is buiten de vrij hoge prijs

Over die vraagprijs gaat het dan ook. Ik reageer op iemand die een woning aanhaalt die niet verkocht werd met een vraagprijs van 895.000 euro in augustus. Voor die vraagprijs heb je leukere opties in de regio van Utrecht met minder nadelen, eenzelfde of grotere oppervlakte en tuin en eveneens recente bouw. Ik ben niet verrast dat men voor dat bedrag weinige interesse weet te vinden voor deze specifieke woning op die specifieke locatie.

[ Voor 16% gewijzigd door Paprika op 01-12-2025 15:03 ]

[innova58]

Paprika schreef op maandag 1 december 2025 @ 13:49:
[...]

Rijnvliet is dan ook gewoon een ruk project en wijk om te wonen. Dat hele project drijft op dubbel glas, ook wat nu op dit moment nog gebouwd moet gaan worden, waarbij het label alleen maar wordt behaald doordat de woningen stadsverwarming hebben en mensen zien stadsverwarming veelal niet zitten t.o.v. de alternatieve opties wegens de afhankelijkheid die het schept. Verder ga je normaal in een stadse omgeving zitten omdat je de winkels en voorzieningen in de buurt wilt hebben. Daar zit je alsnog fietsend 10 minuten van iedere winkel af. Een restaurant of pannenkoekenhuis kun je helemaal vergeten.

Het enige wat er in de buurt zit is de lucht en het geluid van de A2 gecombineerd met een festival als Lief naast je voordeur en het nieuwe appartementencomplex in je achtertuin.

Eens. Buiten de duurzaamheidspunten in de bouw die je noemt. Je zit daar in een hoek van zowel de A2 als de A12. In NL waait het vaak vanuit het zuiden dus die A12 hoor je daar ook vaak. Maarja het is daar verkocht als het "nieuwe Tuindorp". Veel plezier.

[Blik1984]

innova58 schreef op maandag 1 december 2025 @ 15:03:
[...]


Eens. Buiten de duurzaamheidspunten in de bouw die je noemt. Je zit daar in een hoek van zowel de A2 als de A12. In NL waait het vaak vanuit het zuiden dus die A12 hoor je daar ook vaak. Maarja het is daar verkocht als het "nieuwe Tuindorp". Veel plezier.

Utrecht ligt sowieso tussen zo ongeveer de 4 drukste wegen van Nederland in. Rijnvliet ligt op 500-1000 meter van de A12. Ik denk dat je 25-30% van de woningen in Utrecht wel kan afstrepen als dit een heel belangrijk argument is. Dan neem ik nog niet de continue overvolle stadsboulevards mee met alle overlast die daarbij hoort. Je zal maar in de buurt van ‘t Goylaan wonen, of de Lessinghlaan…

Ik neem het gezoem van de A12 op dagen dat de wind uit het zuiden komt dan wel voor lief.

[MikaX]

Haha, even helemaal terzijde, maar die mensen hebben ook het speelhuisje en de glijbaan even in de poort gezet, maar ze zijn gewoon te zien op de dronefoto's. Net al op google maps.

[ThinkpadBoy]

Hoi allemaal,

Ik weet niet helemaal zeker of dit de juiste plek is om deze vraag te stellen, maar het leek mij logisch van wel.

Op het moment zijn ik (27) en mijn vriendin (23) op zoek naar ons eerste koophuis. Ze werkt als (fulltime) hovenier, en ik werk (fulltime) als functioneel beheerder. Samen komen we rond de €5700 p.m.

Maar nu zijn wij benieuwd; is dit het moment om te blijven zoeken, of is het rendabeler om nog even te wachten op een (mogelijke) stagnering in de huizenprijzen?

[Rubbergrover1]

ThinkpadBoy schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 11:06:
Hoi allemaal,

Ik weet niet helemaal zeker of dit de juiste plek is om deze vraag te stellen, maar het leek mij logisch van wel.

Op het moment zijn ik (27) en mijn vriendin (23) op zoek naar ons eerste koophuis. Ze werkt als (fulltime) hovenier, en ik werk (fulltime) als functioneel beheerder. Samen komen we rond de €5700 p.m.

Maar nu zijn wij benieuwd; is dit het moment om te blijven zoeken, of is het rendabeler om nog even te wachten op een (mogelijke) stagnering in de huizenprijzen?

Tsja, dat is altijd koffiedik kijken. Maar zelf ben ik van mening dat als je de wens naar een (andere) koopwoning hebt, er nooit een slecht moment is om die woning te kopen. Belangrijkste is dat er een woning is die aan jouw wensen voldoet. En dat je die kunt betalen, uiteraard.

Elke maand dat je wacht, betekent een maand extra huur betalen. Zou je een woning over een maand voor 10k minder kunnen kopen, dan is dat uiteraard mooi meegenomen. Zou je een half jaar moeten wachten voor die verlaging van 10k komt, dan ben je misschien meer kwijt aan extra huur (en mogelijk hogere rentelasten) dan als je nu de 'duurdere' woning zou kopen.

En vergeet niet dat vaak lagere woningprijzen samenhangen met hogere rentes. En je in de maandlasten misschien niet eens beter uit bent met een lagere koopprijs.

Maar voor mij zou dus vooral van belang zijn dat ik een woning naar wens zou kunnen kopen. Als die nu te koop komt, zou ik ook nu toeslaan. Je weet nooit of er over een halfjaar - jaar wel weer een vergelijkbare woning te koop komt. Liever 100 euro per maand meer betalen voor een woning die naar mijn wens is dan 100 euro per maand minder voor een woning die niet mijn wens is.

[big bang]

ThinkpadBoy schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 11:06:
Hoi allemaal,

Ik weet niet helemaal zeker of dit de juiste plek is om deze vraag te stellen, maar het leek mij logisch van wel.

Op het moment zijn ik (27) en mijn vriendin (23) op zoek naar ons eerste koophuis. Ze werkt als (fulltime) hovenier, en ik werk (fulltime) als functioneel beheerder. Samen komen we rond de €5700 p.m.

Maar nu zijn wij benieuwd; is dit het moment om te blijven zoeken, of is het rendabeler om nog even te wachten op een (mogelijke) stagnering in de huizenprijzen?

Dat weet geen mens. En als ik het wist hoefde ik nu niet meer te werken. Toen er een pandemie uitbracht, dacht ik, samen met een hoop banken, dat de boel wel een flinke knauw zou krijgen. En kijk waar we nu zijn.

"Het beste moment om een boom te planten was 20 jaar geleden, het op één na beste moment is nu"

[hoevenpe]

ThinkpadBoy schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 11:06:
Maar nu zijn wij benieuwd; is dit het moment om te blijven zoeken, of is het rendabeler om nog even te wachten op een (mogelijke) stagnering in de huizenprijzen?

Als je nu een leuk koophuis ziet met acceptabele maandlasten waar je niet binnen een paar jaar uit moet als er bijvoorbeeld kinderen komen altijd doen.

[migchiell]

ThinkpadBoy schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 11:06:
Hoi allemaal,

Ik weet niet helemaal zeker of dit de juiste plek is om deze vraag te stellen, maar het leek mij logisch van wel.

Op het moment zijn ik (27) en mijn vriendin (23) op zoek naar ons eerste koophuis. Ze werkt als (fulltime) hovenier, en ik werk (fulltime) als functioneel beheerder. Samen komen we rond de €5700 p.m.

Maar nu zijn wij benieuwd; is dit het moment om te blijven zoeken, of is het rendabeler om nog even te wachten op een (mogelijke) stagnering in de huizenprijzen?

"Het beste moment om een huis te kopen is twintig jaar geleden. Het één na beste moment is nu"

[dikkiedik]

ThinkpadBoy schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 11:06:
Hoi allemaal,

Ik weet niet helemaal zeker of dit de juiste plek is om deze vraag te stellen, maar het leek mij logisch van wel.

Op het moment zijn ik (27) en mijn vriendin (23) op zoek naar ons eerste koophuis. Ze werkt als (fulltime) hovenier, en ik werk (fulltime) als functioneel beheerder. Samen komen we rond de €5700 p.m.

Maar nu zijn wij benieuwd; is dit het moment om te blijven zoeken, of is het rendabeler om nog even te wachten op een (mogelijke) stagnering in de huizenprijzen?

een stagnatie van woningprijzen werkt natuurlijk niet direct in je voordeel. De vorige 'dip' is snel opgekocht en we staan inmiddels weer op all time high van huizenprijzen. De dip kwam vooral door een gigantische renteshock wat zeker geen goed heeft gedaan voor de betaalbaarheid doordat maand lasten van je hypotheek ook fors stegen ondanks de beperkte daling van de prijzen van +-8%. De rente steeg namelijk met meer dan 100%.

Met een woning komt van uitstel soms afstel. Wachten op de dip kan, maar de kans dat de prijsniveau's dan alsnog hoger zijn dan nu is gewoon heel groot. Als we nu nog 10% omhoog gaan en daarna 5% omlaag, dan koop je tegen die tijd alsnog duurder dan dat je nu doet.

Een woning geeft wooncomfort en rust. Dat is ook wat waard. En een huis is niet gebleken als slechte investering over de jaren heen. Dat is volgens mij niet heel erg veranderd ondanks het hoge prijsniveau. De betaalbaarheid is namelijk relatief gelijk gebleven over al die jaren.

[Sport_Life]

ThinkpadBoy schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 11:06:
Hoi allemaal,

Ik weet niet helemaal zeker of dit de juiste plek is om deze vraag te stellen, maar het leek mij logisch van wel.

Op het moment zijn ik (27) en mijn vriendin (23) op zoek naar ons eerste koophuis. Ze werkt als (fulltime) hovenier, en ik werk (fulltime) als functioneel beheerder. Samen komen we rond de €5700 p.m.

Maar nu zijn wij benieuwd; is dit het moment om te blijven zoeken, of is het rendabeler om nog even te wachten op een (mogelijke) stagnering in de huizenprijzen?

Ik volg dit topic nu al bijna 15 jaar en zo af en toe komt er iemand hier roepen dat 'dit' het moment is dat er een gigantische crash aan komt.

Tot nu toe hadden ze het allemaal fout .

[LvanStaalduinen]

@ThinkpadBoy Ik kan niet echt veel zinnigs toevoegen, behalve dan dat ik vind, dat hierboven prima antwoorden zijn gegeven. Doe je voordeel hiermee.

[Wobcat]

ThinkpadBoy schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 11:06:
Hoi allemaal,

.......
Maar nu zijn wij benieuwd; is dit het moment om te blijven zoeken, of is het rendabeler om nog even te wachten op een (mogelijke) stagnering in de huizenprijzen?

In 2016 heb ik mijn appartement verkocht en een vrijstaande woning terug gekocht. was een klimmende markt toen, huizen begonnen net in prijs te stijgen. Collega van mij verkocht tegelijkertijd 2 woningen, van hem en zijn partner , om samen in 1 huis te gaan wonen. Hun conclusie was dat de prijzen te hard omhoog gingen, er moest wel een crash volgen. Ze hebben gehuurd en zitten daar nu 9 jaar later nog in.

[Blik1984]

Wobcat schreef op zaterdag 13 december 2025 @ 12:58:
[...]


In 2016 heb ik mijn appartement verkocht en een vrijstaande woning terug gekocht. was een klimmende markt toen, huizen begonnen net in prijs te stijgen. Collega van mij verkocht tegelijkertijd 2 woningen, van hem en zijn partner , om samen in 1 huis te gaan wonen. Hun conclusie was dat de prijzen te hard omhoog gingen, er moest wel een crash volgen. Ze hebben gehuurd en zitten daar nu 9 jaar later nog in.

Collega van mij hetzelfde 5 jaar geleden. Huizenmarkt kon echt niet harder stijgen als nu het geval was, volgens hem. Heeft nu net na 5 jaar huren weer een huis gekocht, maar in de tussentijd flinke waardevermeerdering gemist en wel 5 jaar huur betaald

[-tom-562]

Tegen de huidige waardstijgingen valt niet tegenop te sparen, als je nu iets ziet, dan nu kopen

[Get!em]

Het is net als met aandelen helaas: Time in the market....

Bovendien werkt het dubbelop, want de huren indexeren harder dan ooit en een hypotheek kun je langer vastzetten.

Jammer dat dat zo moet zijn met een eerste levensbehoefte.

[Sport_Life]

-tom-562 schreef op maandag 15 december 2025 @ 16:31:
Tegen de huidige waardstijgingen valt niet tegenop te sparen, als je nu iets ziet, dan nu kopen

Waarbij wel geldt - net als bij aandelen - dat er ook woningen zijn waar je je vingers beter niet aan kunt branden, bijv een jaren 60/70 flat met veel achterstallig onderhoud.

[migchiell]

Sport_Life schreef op maandag 15 december 2025 @ 17:09:
[...]

Waarbij wel geldt - net als bij aandelen - dat er ook woningen zijn waar je je vingers beter niet aan kunt branden, bijv een jaren 60/70 flat met veel achterstallig onderhoud.

Hangt ook maar helemaal van de prijs af natuurlijk, en van wat dat onderhoud kost.

[hoevenpe]

Sport_Life schreef op maandag 15 december 2025 @ 17:09:
Waarbij wel geldt - net als bij aandelen - dat er ook woningen zijn waar je je vingers beter niet aan kunt branden, bijv een jaren 60/70 flat met veel achterstallig onderhoud.

Sowieso alles met een niet optimaal georganiseerde VVE...

[krakendmodem]

Sport_Life schreef op maandag 15 december 2025 @ 17:09:
[...]

Waarbij wel geldt - net als bij aandelen - dat er ook woningen zijn waar je je vingers beter niet aan kunt branden, bijv een jaren 60/70 flat met veel achterstallig onderhoud.

Tsja, ik kom dan wel eens van die appartementen van +- 250k tegen maar dan met hoge VVE kosten per maand met enkel glas en energielabel G

Dan zou betekenen dat ik dan per maand voor 250k hypotheek en +- €350 per maand aan VVE kosten kwijt bent.
Een appertement wordt dan wel heel duur, die 350 euro per maand had ik dan ook net zo goed in de hypotheek kunnen stoppen. (wat dan weer niet mogelijk is)

Appartementen blijf ik dus ver van weg, als woningzoekende.

[Bartjuh]

Dat vind ik wel een beetje bout gesteld. Appartementen kunnen prima, en die paar 100 euro ontzorgd ook. Je hoeft zelf geen onderhoud te doen (wat ook geld en energie kost). Ik zou wel oppassen bij appartementen met een gedeeld warmtenet, maar dat geldt natuurlijk ook voor gewone huizen die aan een warmtenet zijn aangesloten. Dat zou ik niet snel doen.

[Paprika]

Bartjuh schreef op dinsdag 16 december 2025 @ 10:41:
Dat vind ik wel een beetje bout gesteld.

Die uitspraak zal vast een correlatie hebben met de locatie waar iemand woont. Iemand die in Amsterdam zoekt zal dat niet snel zeggen, of er moeten aardig wat miljoenen cash klaarstaan. Iemand in het noorden of zuiden van het land die buiten de stad zoekt, zal niet snel een appartement overwegen.

[rube]

Sport_Life schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 17:37:
[...]

Ik volg dit topic nu al bijna 15 jaar en zo af en toe komt er iemand hier roepen dat 'dit' het moment is dat er een gigantische crash aan komt.

Tot nu toe hadden ze het allemaal fout .

Maar dan neemt de kans toch wel toe dat er ooit iemand wel gelijk gaat krijgen
Maar ja, wanneer.....

Volgens de rabobank in '26 en '27 bij elkaar er weer zo'n 10% erbij. Maar ja, die hebben er ook wel eens naast gezeten.

[ Voor 12% gewijzigd door rube op 16-12-2025 23:06 ]

[hoevenpe]

rube schreef op dinsdag 16 december 2025 @ 23:04:
Maar dan neemt de kans toch wel toe dat er ooit iemand wel gelijk gaat krijgen
Maar ja, wanneer.....

Wat is een 'gigantische crash'? Een daling van 15% kan gebeuren, veel denk ik niet want er is gewoon een dramatisch structureel tekort.

Sterker nog: bij een daling valt nieuwbouw compleet stil, nu zijn nieuwe huizen qua kostprijs vaak al duurder dan bestaande bouw. Arbeid, materialen en vergunningen kunnen gewoon niet goedkoper.

[ Voor 21% gewijzigd door hoevenpe op 16-12-2025 23:24 ]

[rube]

hoevenpe schreef op dinsdag 16 december 2025 @ 23:21:
[...]

Wat is een 'gigantische crash'? Een daling van 15% kan gebeuren, veel denk ik niet want er is gewoon een dramatisch structureel tekort.

Sterker nog: bij een daling valt nieuwbouw compleet stil, nu zijn nieuwe huizen qua kostprijs vaak al duurder dan bestaande bouw. Arbeid, materialen en vergunningen kunnen gewoon niet goedkoper.

Ik schreef: ooit
3de wereldoorlog volgend jaar, of economische crisis over 10 jaar eeger dan in 1928-, of bevolkingskrimp in 2075? Geen idee wanneer, maar ooit zal er een of meerdere oorzaken de trigger zijn.

[alexbl69]

Wil het nog geen afkoelen noemen, maar: Oververhitte woningmarkt koelt af, zien makelaars: ’Je voelt dat er iets aan de gang is’

Achter paywall, maar hier zijn een paar stukken tekst leesbaar: https://www.headliner.nl/...gang-is-telegraaf-2205598

Heeft eigenlijk niet veel met afkoeling te maken. In tegenstelling tot voorheen blijven minder aantrekkelijke panden iets langer te koop staan en is de prijsstijging iets minder hoog.

Genoemde redenen: stijging hypotheekrente en stortvloed aan voormalige verhuurpanden die als koopwoning op de markt kwamen. Met andere woorden: door beperkingen aan de vraagzijde én door een eenmalige tijdelijke ontwikkeling aan de aanbodzijde.

Het is dus enkel een kleine hickup. Zodra die voormalige verhuurwoningen geabsorbeerd zijn door de markt gaan de prijzen weer enorm stijgen.

[hoevenpe]

alexbl69 schreef op woensdag 17 december 2025 @ 06:51:
Het is dus enkel een kleine hickup. Zodra die voormalige verhuurwoningen geabsorbeerd zijn door de markt gaan de prijzen weer enorm stijgen.

Dat laatste vooral in het 'kleinere' segment: starters zullen genoegen moeten nemen met een kleiner huis op een ongunstiger plek, meer lenen is op een gegeven moment niet meer mogelijk.

[hoevenpe]

rube schreef op dinsdag 16 december 2025 @ 23:44:
3de wereldoorlog volgend jaar, of economische crisis over 10 jaar eeger dan in 1928-, of bevolkingskrimp in 1975? Geen idee wanneer, maar ooit zal er een of meerdere oorzaken de trigger zijn.

Mocht dat onverhoopt gebeuren, wie denkt dan 'laten we eens een huis kopen'? Prijzen zijn dan niet voor niets zo gedaald, als heel Nederland een spreekwoordelijk 'Moerdijk' moet je dan instappen?

[NiGeLaToR]

rube schreef op dinsdag 16 december 2025 @ 23:44:
[...]

Ik schreef: ooit
3de wereldoorlog volgend jaar, of economische crisis over 10 jaar eeger dan in 1928-, of bevolkingskrimp in 1975? Geen idee wanneer, maar ooit zal er een of meerdere oorzaken de trigger zijn.

Verlies aan vertrouwen.

Oorzaak kan wisselen, maar de échte reden dat mensen niet kopen is alleen dat. We kochten een huis in 2011 en werden letterlijk gebeld door vrienden en familie: doe het niet, te groot risico.

We deden het wel en kochten relatief goedkoop een huis en hebben nu enorme overwaarde. Wisten we niet, maar buying the dip werkt in principe goed zolang je dat kunt betalen.

Overigens zag je de prijzen niet zoveel dalen als de doemdenkers beweerden: de meeste mensen blijven zitten en verkopen niet als ze onder water staan. Wij deden dat wel en dachten aan de netto winst door goedkoper groter huis en niet aan kleiner verlies bij verkoop.

Maar tussen 2003 -> 2011 toch zo’n 13% woningwaarde ingeleverd. Die groei sinds die tijd is nog altijd bizar.

[Rubbergrover1]

NiGeLaToR schreef op woensdag 17 december 2025 @ 07:38:
[...]
We deden het wel en kochten relatief goedkoop een huis en hebben nu enorme overwaarde. Wisten we niet, maar buying the dip werkt in principe goed zolang je dat kunt betalen.

Overigens zag je de prijzen niet zoveel dalen als de doemdenkers beweerden: de meeste mensen blijven zitten en verkopen niet als ze onder water staan. Wij deden dat wel en dachten aan de netto winst door goedkoper groter huis en niet aan kleiner verlies bij verkoop.

Voor beide gevallen geldt vooral ook dat je de mogelijkheid daarvoor moet hebben. En een dip in de woningmarkt gaat vaak samen met de situatie waarin mensen die woningen niet kunnen betalen en/of het verlies op de te verkopen woning niet kunnen betalen. En dus dat veel mensen simpelweg de mogelijkheid niet hebben om te verhuizen. Ook al zouden ze willen.

[Rubbergrover1]

alexbl69 schreef op woensdag 17 december 2025 @ 06:51:
Heeft eigenlijk niet veel met afkoeling te maken. In tegenstelling tot voorheen blijven minder aantrekkelijke panden iets langer te koop staan en is de prijsstijging iets minder hoog.

Genoemde redenen: stijging hypotheekrente en stortvloed aan voormalige verhuurpanden die als koopwoning op de markt kwamen. Met andere woorden: door beperkingen aan de vraagzijde én door een eenmalige tijdelijke ontwikkeling aan de aanbodzijde.

Het is dus enkel een kleine hickup. Zodra die voormalige verhuurwoningen geabsorbeerd zijn door de markt gaan de prijzen weer enorm stijgen.

En wat dan vaak weer niet wordt genoemd is hoe het zit met de voormalige bewoners van die voormalige verhuurpanden. In de visie van de pro-koopmarkt lobby is iedereen gebaat bij de overgang van huur naar koop. Maar een voormalige huurwoning die op de koopmarkt komt betekent niet alleen extra aanbod, maar betekent ook extra vraag op de woningmarkt van de voormalige huurders. Die 'stortvloed aan voormalige verhuurpanden' gaat dan dus ook met een stortvloed aan voormalige huurders op de woningmarkt.

De crux zit hem er natuurlijk in dat veel voormalige huurders helemaal geen koopwoning kúnnen kopen. Dat die stortvloed aan voormalige verhuurpanden wel tot veel meer ruimte op de koopmarkt leidt, betekent tegelijk dat de stortvloed aan voormalige huurders tot nog meer druk op de huurmarkt leidt. En vervolgens krijg je dan dus dat ze nog meer aan de huurmarkt gaan sleutelen. Kijken wie daar nu weer de zwarte piet toegeschoven kan krijgen.

[NiGeLaToR]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 17 december 2025 @ 08:40:
[...]

Voor beide gevallen geldt vooral ook dat je de mogelijkheid daarvoor moet hebben. En een dip in de woningmarkt gaat vaak samen met de situatie waarin mensen die woningen niet kunnen betalen en/of het verlies op de te verkopen woning niet kunnen betalen. En dus dat veel mensen simpelweg de mogelijkheid niet hebben om te verhuizen. Ook al zouden ze willen.

Precies, willen & kunnen maar ook durven.

De financiële crisis was voor de meeste mensen meer een periode van onzekerheid dan daadwerkelijk financiële malaise.

Ben zelf een oplopende woningvoorraad als indicator gaan zien voor potentieel verlies van dat vertrouwen. Want soms gaat het vertrouwen eerst omlaag en daarna de economie pas. Tis niet altijd een rationeel proces, maar wordt vaak wel erger door een trigger - zoals een bank die omvalt

[Requiem19]

NiGeLaToR schreef op woensdag 17 december 2025 @ 13:52:
[...]

De financiële crisis was voor de meeste mensen meer een periode van onzekerheid dan daadwerkelijk financiële malaise.

Mmjah, als de werkeloosheid stijgt van +/- 3.5% naar 8% heb je natuurlijk gelijk dat er nog steeds 92% is die er geen last van heeft. Maar een stijging van meer dan 200% werkeloosheid was toen natuurlijk wel echt flink.

BBP daalde ook. Vacatures daalden. Salarissen stegen niet. Idd geen vaste contracten meer etc etc.

[assje]

Requiem19 schreef op woensdag 17 december 2025 @ 14:00:
BBP daalde ook. Vacatures daalden. Salarissen stegen niet. Idd geen vaste contracten meer etc etc.

In 2011 kwam ik van school en begon ik met werken. Ik moet zeggen dat ik me niet echt kan herinneren dat de omstandigheden toen zo'n ding waren. De huizenmarkt herinner ik me wel maar de arbeidsmarkt weinig van mee gekregen.

[NiGeLaToR]

Requiem19 schreef op woensdag 17 december 2025 @ 14:00:
[...]


Mmjah, als de werkeloosheid stijgt van +/- 3.5% naar 8% heb je natuurlijk gelijk dat er nog steeds 92% is die er geen last van heeft. Maar een stijging van meer dan 200% werkeloosheid was toen natuurlijk wel echt flink.

BBP daalde ook. Vacatures daalden. Salarissen stegen niet. Idd geen vaste contracten meer etc etc.

[Afbeelding]

Tuurlijk, de cyclus is helder, de onzekerheid was echt.

M’n punt is alleen meer dat als mensen onzeker worden er een crisis komt: uitgaven dalen, winsten verdampen, etc. Subprime crisis was bij uitstek een vertrouwenscrisis die een bankencrisis triggerde. Als het bij 1 omvallende bank in de VS was gebleven, was er niet zoveel aan de hand - alleen wereldwijd was de waarde van hypotheek pakketjes in ene niet meer zo zeker en ging iedereen ze dumpen.

Ik vind het altijd fascinerend dat iets wat werkt van de een op andere dag niet meer werkt en dan een crisis wordt omdat niemand meer gelooft dat het morgen weer kan werken.

De symptomen die je noemt, werkloosheid, BBP daling, is allemaal daarna pas imho en verdiept die onzekerheid. Tot mensen vergeten dat het crisis is en er in ene weer vertrouwen is.

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 17 december 2025 @ 08:48:
De crux zit hem er natuurlijk in dat veel voormalige huurders helemaal geen koopwoning kúnnen kopen. Dat die stortvloed aan voormalige verhuurpanden wel tot veel meer ruimte op de koopmarkt leidt, betekent tegelijk dat de stortvloed aan voormalige huurders tot nog meer druk op de huurmarkt leidt.

Veel meer ruimte is in deze context een eufemisme voor 'eenmalig beperkt meer aanbod', als uitponding voorbij is gaan prijzen waarschijnlijk opnieuw hard stijgen.

[RonJ]

assje schreef op woensdag 17 december 2025 @ 14:16:
[...]


In 2011 kwam ik van school en begon ik met werken. Ik moet zeggen dat ik me niet echt kan herinneren dat de omstandigheden toen zo'n ding waren. De huizenmarkt herinner ik me wel maar de arbeidsmarkt weinig van mee gekregen.

De grote klappen op de arbeidsmarkt waren toen allang voorbij. Bovendien werk je denk ik in de IT/techniek? Daar is het nooit crisis geweest, zelfs toen kwamen ze handjes tekort.

[assje]

RonJ schreef op woensdag 17 december 2025 @ 14:46:
De grote klappen op de arbeidsmarkt waren toen allang voorbij. Bovendien werk je denk ik in de IT/techniek? Daar is het nooit crisis geweest, zelfs toen kwamen ze handjes tekort.

Werktuigbouwkunde inderdaad maar ook in mijn omgeving heb ik er toen weinig van gemerkt of meegekregen. Wellicht was het ook gewoon de leeftijd, met een peer-group 50+ in die omstandigheden was de perceptie wellicht heel anders geweest.

[Santee]

assje schreef op woensdag 17 december 2025 @ 14:49:
[...]


Werktuigbouwkunde inderdaad maar ook in mijn omgeving heb ik er toen weinig van gemerkt of meegekregen. Wellicht was het ook gewoon de leeftijd, met een peer-group 50+ in die omstandigheden was de perceptie wellicht heel anders geweest.

Mijn pa was ‘overtallig’ in 2012. Hij was toen 58. Nooit meer full time aan werk gekomen en werkte bij een zorgverzekering. Uiteindelijk 5 jaar later een ~16 uur contractje bij iets dat hij leuk vond. Gelukkig hadden ze veel spaargeld maar zijn wel kleiner gaan wonen omdat het huis eigenlijk te duur was. Zonde, want terugkijkend is die woning nu het dubbele waard geworden in 8 jaar tijd en hebben ze 2ton overwaarde misgelopen (4ton-2ton van nieuwe woning).

[Santee]

alexbl69 schreef op woensdag 17 december 2025 @ 06:51:
Wil het nog geen afkoelen noemen, maar: Oververhitte woningmarkt koelt af, zien makelaars: ’Je voelt dat er iets aan de gang is’

Achter paywall, maar hier zijn een paar stukken tekst leesbaar: https://www.headliner.nl/...gang-is-telegraaf-2205598

Heeft eigenlijk niet veel met afkoeling te maken. In tegenstelling tot voorheen blijven minder aantrekkelijke panden iets langer te koop staan en is de prijsstijging iets minder hoog.

Genoemde redenen: stijging hypotheekrente en stortvloed aan voormalige verhuurpanden die als koopwoning op de markt kwamen. Met andere woorden: door beperkingen aan de vraagzijde én door een eenmalige tijdelijke ontwikkeling aan de aanbodzijde.

Het is dus enkel een kleine hickup. Zodra die voormalige verhuurwoningen geabsorbeerd zijn door de markt gaan de prijzen weer enorm stijgen.

Ze lopen wel wat achter de feiten aan. Ik heb in 2025 ook een aantal woningen bekeken die van investeerders kwamen. Helaas vaak heel slecht onderhouden. Maar ondertussen zie ik alweer een stuk hogere prijzen op funda nu dan afgelopen april. 6% stijging op 3,5e ton is toch weer €21k..

[Immutable]

ThinkpadBoy schreef op vrijdag 12 december 2025 @ 11:06:
Hoi allemaal,

Ik weet niet helemaal zeker of dit de juiste plek is om deze vraag te stellen, maar het leek mij logisch van wel.

Op het moment zijn ik (27) en mijn vriendin (23) op zoek naar ons eerste koophuis. Ze werkt als (fulltime) hovenier, en ik werk (fulltime) als functioneel beheerder. Samen komen we rond de €5700 p.m.

Maar nu zijn wij benieuwd; is dit het moment om te blijven zoeken, of is het rendabeler om nog even te wachten op een (mogelijke) stagnering in de huizenprijzen?

Er zijn 2 echte geluks momenten geweest waarbij je "goedkoop" een woning kon kopen.
Rond 1986 en rond 2015/2016. Zulke moment zijn zeldzaam, en gebeuren wanneer er een gigantische crisis is waarbij vaak mensen geen hypotheek kunnen krijgen. Sinds de tweede wereldoorlog is er altijd een tekort aan woningen geweest in Nederland. De prijzen gaan dus alleen omlaag, wanneer de KOPERS niet kunnen kopen.(Dit betekend ook JIJ en je vriendin) Zoals ontslagen, geen vaste contracten etc. Het heeft nooit met het aanbod kant te maken. Aankoop prijs is minder belangrijk. Het gaat er uiteindelijk om wat je krijgt voor je 25% van je bruto jaar salaris(woonquote). Krijg je veel of weinig huis op dit moment er voor.

De kans dus dat "wachten" "slim" is, is als een loterij. En ik had in 2015 gekocht. Maar ik had puur geluk dat ik toen een vast contract kreeg, want met een los contract zei de bank ook glashard: NEE. Omdat er toen een crisis was.

Dus dat wachten heb geen nut...

[Janterworst]

Santee schreef op zaterdag 20 december 2025 @ 12:24:
[...]

Ze lopen wel wat achter de feiten aan. Ik heb in 2025 ook een aantal woningen bekeken die van investeerders kwamen. Helaas vaak heel slecht onderhouden. Maar ondertussen zie ik alweer een stuk hogere prijzen op funda nu dan afgelopen april. 6% stijging op 3,5e ton is toch weer €21k..

Ik lees vaker reacties over ‘de Funda-prijzen’, maar die zeggen mij echt vrij weinig.

Ik gebruik altijd die gratis tool op het web om transactieprijzen te vergelijken. Om een voorbeeld te geven, een exact dezelfde penthouse stond nu voor 499k te koop. Verkocht voor 500k. In februari 2025 stond er eentje te koop voor 525k. Die is gegaan naar ruim 570k. Wat zegt dit? Onzinbieding.

Hetzelfde waar ik laatst keek, daar is een appartement in hetzelfde complex met 50k gezakken. Dit, terwijl in de zomer eentje werd verkocht met dezelfde oorspronkelijke startprijs op Funda en nog 45K er boven op. Weer zo’n onzinbieding.

Tuurlijk zal het ook averechts gaan, maar puntje bij paaltje vertellen enkel transactieprijzen van vergelijkbare aard over een bepaalde periode mij wat. Enkele vraag die bij mij heerst is: komt het door de wintermaanden of krijgen we stabiliteit / prijscorrectie?

[Rubbergrover1]

Immutable schreef op zaterdag 20 december 2025 @ 12:29:
[...]


Er zijn 2 echte geluks momenten geweest waarbij je "goedkoop" een woning kon kopen.
Rond 1986 en rond 2015/2016. Zulke moment zijn zeldzaam, en gebeuren wanneer er een gigantische crisis is waarbij vaak mensen geen hypotheek kunnen krijgen.

Het beste moment kun je uiteraard pas achteraf bepalen. Als je op dat moment al weet dat het een goed moment is, dan weet iedereen dat en zou iedereen een woning proberen te kopen. Terwijl je juist in een situatie waarin "niemand" een huis koopt (kan, wil, mag, durft) vaak relatief voordelig een woning kunt kopen.

De beste situatie is wanneer de huizenprijs relatief laag is omdat de rente hoog is. Maar die rente later weer lager wordt. Met een horizon van 30 jaar voor een hypotheek is het behoorlijk aannemelijk dat een situatie van hoge rente niet aanhoudt. Zodat je m.i. vanuit een theoretisch oogpunt het beste kunt kopen als de rente hoog is.

Tegelijk gaat het hier niet om de aankoop van een willekeurig product of bv aandelen. Het gaat om een eerste levensbehoefte. Uitstellen van de aankoop betekent tegelijk dat je op een andere manier een dak boven je hoofd moet 'regelen'. Meestal dus door te huren. Maar het kan heel goed zijn dat het voordeel van wachten op een goed koopmoment veel kleiner is dan de nadelen van moeten huren.

[kx22]

Rubbergrover1 schreef op zondag 21 december 2025 @ 07:13:
[...]

De beste situatie is wanneer de huizenprijs relatief laag is omdat de rente hoog is. Maar die rente later weer lager wordt. Met een horizon van 30 jaar voor een hypotheek is het behoorlijk aannemelijk dat een situatie van hoge rente niet aanhoudt. Zodat je m.i. vanuit een theoretisch oogpunt het beste kunt kopen als de rente hoog is.

Wat is voor jou hoge rente?
We zitten nu op ongeveer 4%. Ik vind dat hoog, want mijn eerste hypotheek was 2.2%. Mijn ouders hadden echter 8-9% op hun eerste woning en vinden 4% nog steeds heel laag.

Mijn advies is gewoon kopen als je het kan kopen. Time beats market (met alle assets).

[kx22]

Immutable schreef op zaterdag 20 december 2025 @ 12:29:
[...]


Er zijn 2 echte geluks momenten geweest waarbij je "goedkoop" een woning kon kopen.
Rond 1986 en rond 2015/2016. Zulke moment zijn zeldzaam, en gebeuren wanneer er een gigantische crisis is waarbij vaak mensen geen hypotheek kunnen krijgen. Sinds de tweede wereldoorlog is er altijd een tekort aan woningen geweest in Nederland. De prijzen gaan dus alleen omlaag, wanneer de KOPERS niet kunnen kopen.(Dit betekend ook JIJ en je vriendin) Zoals ontslagen, geen vaste contracten etc. Het heeft nooit met het aanbod kant te maken. Aankoop prijs is minder belangrijk. Het gaat er uiteindelijk om wat je krijgt voor je 25% van je bruto jaar salaris(woonquote). Krijg je veel of weinig huis op dit moment er voor.

De kans dus dat "wachten" "slim" is, is als een loterij. En ik had in 2015 gekocht. Maar ik had puur geluk dat ik toen een vast contract kreeg, want met een los contract zei de bank ook glashard: NEE. Omdat er toen een crisis was.

Dus dat wachten heb geen nut...

2014 was ook heel goed, eigenlijk beter. Rente was iets hoger dan 2015, maar je kon toen meer lenen, rente zakte meer tov 2013 en aanbod was grootst van mensen die heel graag wilde verkopen. 2015 was een goed jaar om een transactie te doen en 2016 was het begin van overbieden.

Maar eigenlijk is elk jaar een goed jaar sinds 2014. Want gemiddeld sinds 2014 komt er gemiddeld +/- 10% erbij (tot op heden).

[Crazy D]

Janterworst schreef op zondag 21 december 2025 @ 01:01:
Hetzelfde waar ik laatst keek, daar is een appartement in hetzelfde complex met 50k gezakken. Dit, terwijl in de zomer eentje werd verkocht met dezelfde oorspronkelijke startprijs op Funda en nog 45K er boven op. Weer zo’n onzinbieding.

Vergelijk het appartement zelf ook. Afwerkingsniveau etc. Is de 1 letterlijk instapklaar en moet de ander een likje verf hebben. Is bij de 1 de keuken en de badkamer een paar jaar terug vervangen en bij de ander 15 jaar terug. Tussenwoning of ergens aan de zijkant/bovenste verdieping. Je kunt niet simpelweg stellen dat 2 appartementen in het zelfde blok dus dezelfde prijs hebben. Ja, in theorie, want de stenen zijn even duur Maar zo werkt dat niet. En ja, misschien dat het ene appartement een iets groter overbieding heeft gekregen. Misschien dat kopers 10 x achter het net hebben gevist, en het huisje waar ze nu wonen toch echt veel te klein is, nood hoog, en daarom voor de zekerheid 20k extra bieden. Dat weet je nooit. Maar om het af te doen met onzinbieding vind ik erg uh onzinnig.

[aljooge]

rube schreef op dinsdag 16 december 2025 @ 23:44:
[...]

Ik schreef: ooit
3de wereldoorlog volgend jaar, of economische crisis over 10 jaar eeger dan in 1928-, of bevolkingskrimp in 2075? Geen idee wanneer, maar ooit zal er een of meerdere oorzaken de trigger zijn.

De meeste verliezen worden niet door de crash veroorzaakt, maar door de angst op een crash en het missen van de rally.

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op zondag 21 december 2025 @ 07:13:
Het beste moment kun je uiteraard pas achteraf bepalen. Als je op dat moment al weet dat het een goed moment is, dan weet iedereen dat en zou iedereen een woning proberen te kopen.

Het 'beste moment' is een huis kopen waarvan je weet dat je het de komende 30 jaar goed kunt betalen, op een fijne plek waar je alle kanten op kunt 'locatie, locatie, locatie', met genoeg ruimte om uiteindelijk een gezin in te kunnen stichten als je dat gegeven is.

Voldoet het daaraan dan is het het beste huis. Financiële stabiliteit voor decennia.

[Dabbel]

kx22 schreef op zondag 21 december 2025 @ 09:23:
[...]


2014 was ook heel goed, eigenlijk beter. Rente was iets hoger dan 2015, maar je kon toen meer lenen, rente zakte meer tov 2013 en aanbod was grootst van mensen die heel graag wilde verkopen. 2015 was een goed jaar om een transactie te doen en 2016 was het begin van overbieden.

Maar eigenlijk is elk jaar een goed jaar sinds 2014. Want gemiddeld sinds 2014 komt er gemiddeld +/- 10% erbij (tot op heden).

Ik had het geluk in 2014 een huis te hebben gekocht. Maakte afspraak voor bezichtiging en de makelaar moest speciaal voor ons alleen naar het huis komen. Niemand wilde toen een hypotheek aangaan en het jaar daarna onder water zitten. Gelijk na mijn aankoop gingen de prijzen omhoog. Toen zag je weer mensen in de markt springen.
In 2021 gebeurde het weer toen we ons tweede huis kochten, maar nu op de laagste punt betreft rente. Prijs van het huis was piek, maar de rente was nog nooit zo laag. Uit mn hoofd +/- 1,40%. Ik was alleen zo gierig om een 50/50 10-/20-jaars rente te nemen. Had achteraf alles 20 jaar moeten doen met 1,85%.

[Rubbergrover1]

kx22 schreef op zondag 21 december 2025 @ 09:15:
[...]

Wat is voor jou hoge rente?
We zitten nu op ongeveer 4%. Ik vind dat hoog, want mijn eerste hypotheek was 2.2%. Mijn ouders hadden echter 8-9% op hun eerste woning en vinden 4% nog steeds heel laag.

Vandaar ook dat ik zeg: dat kun je uiteraard pas achteraf bepalen.

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op zondag 21 december 2025 @ 10:08:
[...]

Het 'beste moment' is een huis kopen waarvan je weet dat je het de komende 30 jaar goed kunt betalen, op een fijne plek waar je alle kanten op kunt 'locatie, locatie, locatie', met genoeg ruimte om uiteindelijk een gezin in te kunnen stichten als je dat gegeven is.

Voldoet het daaraan dan is het het beste huis. Financiële stabiliteit voor decennia.

Je zegt het zelf al: zo bepaal je het 'beste' huis. Niet het beste moment. En daar ging het over.

[Santee]

Janterworst schreef op zondag 21 december 2025 @ 01:01:
[...]


Ik lees vaker reacties over ‘de Funda-prijzen’, maar die zeggen mij echt vrij weinig.

Ik gebruik altijd die gratis tool op het web om transactieprijzen te vergelijken. Om een voorbeeld te geven, een exact dezelfde penthouse stond nu voor 499k te koop. Verkocht voor 500k. In februari 2025 stond er eentje te koop voor 525k. Die is gegaan naar ruim 570k. Wat zegt dit? Onzinbieding.

Hetzelfde waar ik laatst keek, daar is een appartement in hetzelfde complex met 50k gezakken. Dit, terwijl in de zomer eentje werd verkocht met dezelfde oorspronkelijke startprijs op Funda en nog 45K er boven op. Weer zo’n onzinbieding.

Tuurlijk zal het ook averechts gaan, maar puntje bij paaltje vertellen enkel transactieprijzen van vergelijkbare aard over een bepaalde periode mij wat. Enkele vraag die bij mij heerst is: komt het door de wintermaanden of krijgen we stabiliteit / prijscorrectie?

Zou je de tool kunnen linken?

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op zondag 21 december 2025 @ 11:21:
Je zegt het zelf al: zo bepaal je het 'beste' huis. Niet het beste moment. En daar ging het over.

Op het moment dat een starter of huurder in staat is zijn/haar 'beste huis' te kopen is dat vanzelf het 'beste moment'.

Eerder is de koe in z'n kont kijken en de toekomst kan niemand voorspellen...

[mitsumark]

hoevenpe schreef op zondag 21 december 2025 @ 13:23:
[...]

Op het moment dat een starter of huurder in staat is zijn/haar 'beste huis' te kopen is dat vanzelf het 'beste moment'.

Eerder is de koe in z'n kont kijken en de toekomst kan niemand voorspellen...

Dat huis op een goede locatie met potentie voor de toekomst is vaak lange tijd onbereikbaar, dus moet je dan wachten?

Ik denk dat het beste moment gewoon zo vroeg mogelijk is, daar je de toekomst inderdaad niet kunt voorspellen.

[Valorian]

Santee schreef op zondag 21 december 2025 @ 12:43:
[...]

Zou je de tool kunnen linken?

Ik ben ook benieuwd. Voor zover ik weet bestaat er geen gratis tool online die de daadwerkelijk transactieprijzen van woningen toont.

[Woody1984]

Misschien bedoelt hij de gratis waardebepaling van Makelaarsland? Dan krijg je de verkoopprijzen te zien van enkele huizen in de buurt.

[Magpie]

Eens met @NiGeLaToR het sleutelwoord is vertrouwen. Als kopers het vertrouwen in de toekomst verliezen, krijg je weer een situatie met vraaguitval en dalende prijzen. Die is gekoppeld aan de rente en aan de werkloosheid. En er zijn altijd risico's te verzinnen, de timing is alleen erg lastig (als ze al werkelijkheid worden). Op dit moment vind ik bijvoorbeeld AI in combinatie met verminderen van banen voor hoog opgeleide starters een risico. Als dit zich materialiseert kan de vraag naar starterswoningen afnemen met effecten op de doorstroming en dus vraaguitval. En als de eerste haarscheurtjes zichtbaar zijn, kan het escaleren via het genoemde verder verdwijnen van vertrouwen. Tegelijkertijd is de woningmarkt hier iets wat vergelijkbaar is met de aandelenmarkt in de USA: too big to fail. De vraag is echter of een beleidsreactie (die zeker zal komen) dan voldoende effectief kan zijn.

[hoevenpe]

Magpie schreef op maandag 22 december 2025 @ 12:18:
Eens met @NiGeLaToR het sleutelwoord is vertrouwen. Als kopers het vertrouwen in de toekomst verliezen, krijg je weer een situatie met vraaguitval en dalende prijzen.

Vertrouwen is de basis, maar onderschat het verschil tussen woningtypes en regio's niet. Vergelijkbare huizen die op de ene plek als warme broodjes gaan kunnen ergens anders slecht lopen, in dezelfde omgeving kunnen rijtjeshuizen met tuin hard gaan en dure koopappartementen zonder parkeerplek langer te koop staan, etc.

Mooi voorbeeld: bij mij rond Utrecht zijn net 100 rijtjeshuizen en tweekappers de verkoop in gegaan, gevoelsmatig erg duur voor wat je ervoor krijgt maar alles gelijk verkocht en waarschijnlijk tientallen keren overtekend.

Voor een vergelijkbaar bedrag staan al een jaar nieuwbouw appartementen in Utrecht te koop, die raken ze zelfs in deze overspannen markt niet kwijt: https://account.cartesius-utrecht.nl/aanbod-nosara/

[Freakie1NL]

hoevenpe schreef op woensdag 24 december 2025 @ 08:36:
[...]

Vertrouwen is de basis, maar onderschat het verschil tussen woningtypes en regio's niet. Vergelijkbare huizen die op de ene plek als warme broodjes gaan kunnen ergens anders slecht lopen, in dezelfde omgeving kunnen rijtjeshuizen met tuin hard gaan en dure koopappartementen zonder parkeerplek langer te koop staan, etc.

Mooi voorbeeld: bij mij rond Utrecht zijn net 100 rijtjeshuizen en tweekappers de verkoop in gegaan, gevoelsmatig erg duur voor wat je ervoor krijgt maar alles gelijk verkocht en waarschijnlijk tientallen keren overtekend.

Voor een vergelijkbaar bedrag staan al een jaar nieuwbouw appartementen in Utrecht te koop, die raken ze zelfs in deze overspannen markt niet kwijt: https://account.cartesius-utrecht.nl/aanbod-nosara/

Nieuwbouw is natuurlijk qua financiering een stuk uitdagender in de zin van dubbele maandlasten. Daarnaast weet je dat er nog flink wat tegen aan moet voor afwerking.

Als je voor hetzelfde bedrag in Leidsche Rijn soort gelijke woningen kant en klaar hebt dan is de som snel gemaakt. Eventuele verbouwing valt in het niet ten opzichte van dubbele lasten.

Speelt bij goedkopere nieuwbouw minder want dat kan vaak een eerste woning zijn. Maar in dit prijssegment....

[Paprika]

hoevenpe schreef op woensdag 24 december 2025 @ 08:36:
[...]
Iin dezelfde omgeving kunnen rijtjeshuizen met tuin hard gaan en dure koopappartementen zonder parkeerplek langer te koop staan, etc.

Mooi voorbeeld: bij mij rond Utrecht zijn net 100 rijtjeshuizen en tweekappers de verkoop in gegaan, gevoelsmatig erg duur voor wat je ervoor krijgt maar alles gelijk verkocht en waarschijnlijk tientallen keren overtekend.

Voor een vergelijkbaar bedrag staan al een jaar nieuwbouw appartementen in Utrecht te koop, die raken ze zelfs in deze overspannen markt niet kwijt: https://account.cartesius-utrecht.nl/aanbod-nosara/

Ik was het project bij jou alweer bijna vergeten, maar inderdaad: alles is weg. En als je het onder de streep bekijkt:
- twee-onder-een-kap: ± €900.000 voor 166 m²
- appartement mét parkeerplaats: ± €900.000 voor 100-130 m²

Het lijkt er toch op dat een tuintje in plaats van een balkon, wat meer échte slaapkamers in plaats van ruimteverlies door creatieve architectuur, en het gevoel van een eigen woning (in plaats van onderdeel zijn van een groter complex) zwaarder wegen dan de bereidheid om dat allemaal in te leveren om dichter bij het centrum van Utrecht te wonen.

Daar komt waarschijnlijk bij dat kopers in dit segment bovengemiddeld vaak stellen zijn die samen (gaan) wonen en een gezin willen stichten, en dat vaak met meer dan één kind. In dat geval helpt een indeling met slechts twee slaapkamers natuurlijk ook niet.

Aan het prijssegment lijkt het dus echter zeker niet te liggen.

[Blik1984]

hoevenpe schreef op woensdag 24 december 2025 @ 08:36:
[...]

Vertrouwen is de basis, maar onderschat het verschil tussen woningtypes en regio's niet. Vergelijkbare huizen die op de ene plek als warme broodjes gaan kunnen ergens anders slecht lopen, in dezelfde omgeving kunnen rijtjeshuizen met tuin hard gaan en dure koopappartementen zonder parkeerplek langer te koop staan, etc.

Mooi voorbeeld: bij mij rond Utrecht zijn net 100 rijtjeshuizen en tweekappers de verkoop in gegaan, gevoelsmatig erg duur voor wat je ervoor krijgt maar alles gelijk verkocht en waarschijnlijk tientallen keren overtekend.

Voor een vergelijkbaar bedrag staan al een jaar nieuwbouw appartementen in Utrecht te koop, die raken ze zelfs in deze overspannen markt niet kwijt: https://account.cartesius-utrecht.nl/aanbod-nosara/

122 m2 en dan ruim 1 miljoen v.o.n. én dan ook nog excl parkeerplaats a 40k. Komt uiteindelijk op 1.2 miljoen uit dus op 10k per m2. Dat is zelfs voor de Utrechtse binnenstad aan de forse prijs... Ik snap wel dat dat niet zo goed verkoopt

[hoevenpe]

Blik1984 schreef op woensdag 24 december 2025 @ 12:04:
122 m2 en dan ruim 1 miljoen v.o.n. én dan ook nog excl parkeerplaats a 40k. Komt uiteindelijk op 1.2 miljoen uit dus op 10k per m2. Dat is zelfs voor de Utrechtse binnenstad aan de forse prijs... Ik snap wel dat dat niet zo goed verkoopt

In de binnenstad was het wellicht zo verkocht, maar dit is dus op 3 kilometer fietsen van CS op een voormalig bedrijventerrein. Een hoop idealistisch wensdenken van die projectontwikkelaar, vanaf mijn huis is het 'maar' 8 kilometer fietsen naar het Ledig Erf en dan heb je voor minder geld wel die ruime tuin en 1.9 gratis parkeerplaatsen.

[Magpie]

Yep, wij wonen op 10 km van centrum Utrecht. Als het weer goed is, gaan we met de elektrische fiets lekker uit eten. Geen vertraging met ov, niet duur parkeren en met een half uur enkele reis ook qua tijd niet veel meer. En dan wel een tuin (toegegeven 243 m2 oppervlakte is nog steeds niet enorm), maar vooral: de velden rond Haarzuilens en de polder direct in bereik. Wat mij betreft het beste van beide!

[mitsumark]

Ik vind 3km of 8-10km wel een enorm verschil eerlijk gezegd.
Natuurlijk kun je verder weg prima wonen, naar jouw wensen, maar om nou te zeggen dat het niet uitmaakt?

[hoevenpe]

mitsumark schreef op vrijdag 26 december 2025 @ 18:20:
Ik vind 3km of 8-10km wel een enorm verschil eerlijk gezegd.
Natuurlijk kun je verder weg prima wonen, naar jouw wensen, maar om nou te zeggen dat het niet uitmaakt?

Natuurlijk is het best een verschil, mijn punt was dat als ik bewust zou kiezen voor binnenstad oppervlakte, prijs, dichtheid en parkeernorm ik daadwerkelijk op loopafstand van de binnenstad wil zitten.

Als je alsnog 3km moet fietsen dan is de meerwaarde beperkt, kan je net zo goed iets verder fietsen als je daarvoor veel meer woongenot voor hetzelfde geld krijgt. Als twintiger heb je allemaal wilde ideeën over 3 keer per week uit eten en op een terras zitten, ben je samen en druk aan het werk dan in eens in de week in de praktijk al veel.

[Sport_Life]

mitsumark schreef op vrijdag 26 december 2025 @ 18:20:
Ik vind 3km of 8-10km wel een enorm verschil eerlijk gezegd.
Natuurlijk kun je verder weg prima wonen, naar jouw wensen, maar om nou te zeggen dat het niet uitmaakt?

In de meeste wijken van een grote stad zijn ook voldoende voorzieningen (horeca, supermarkt, etc) waardoor je niet 3x per week naar het centrum hoeft.
Het genoemde appartementencomplex ligt niet bepaald in een inspirerende omgeving, het ontbreekt daar nogal aan voorzieningen. Ik denk dat dat vooral weinig kopers trekt.
Dan kun je inderdaad net zo goed 7km verder wonen waar ook weinig te beleven valt, maar waar je iig nog een tuintje hebt

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 29-12-2025 01:30 ]

[Crazy D]

hoevenpe schreef op woensdag 24 december 2025 @ 08:36:
[...]

Vertrouwen is de basis, maar onderschat het verschil tussen woningtypes en regio's niet. Vergelijkbare huizen die op de ene plek als warme broodjes gaan kunnen ergens anders slecht lopen, in dezelfde omgeving kunnen rijtjeshuizen met tuin hard gaan en dure koopappartementen zonder parkeerplek langer te koop staan, etc.

Mooi voorbeeld: bij mij rond Utrecht zijn net 100 rijtjeshuizen en tweekappers de verkoop in gegaan, gevoelsmatig erg duur voor wat je ervoor krijgt maar alles gelijk verkocht en waarschijnlijk tientallen keren overtekend.

Voor een vergelijkbaar bedrag staan al een jaar nieuwbouw appartementen in Utrecht te koop, die raken ze zelfs in deze overspannen markt niet kwijt: https://account.cartesius-utrecht.nl/aanbod-nosara/

Als ik eerlijk ben snap ik dat wel. De website prik ik even doorheen, maar uh... Ok Het zijn zo te zien wel mooie appartementen, maar uiteindelijk, je appartement staat gewoon in een wijk met alleen maar flats. En bomen. En meer flats. En dan voor 750k+ ? (en nog 40k aftikken voor een parkeerplaats). Het ziet er mooi uit, maar uiteindelijk... het zijn gewoon flats. Een aantal bij elkaar. Leuk, gezellig. En daar betaal je dan net zoveel voor als een paar km verderop een eengezinswoninig. Dit zijn geen starterswoningen, maar ook amper 'doorstroomwoningen' te noemen voor dit geld. Wil een hippe yup die dit kan betalen, wel in zo'n wijk wonen? In het (niet eens zo verre) verleden kwamen hier appartementen voorbij voor hetzelfde geld, ook "in de stad", maar dan wel met karakter... Maar goed, deel is natuurlijk ook gewoon smaak. En lokatie lokatie lokatie geldt hier ook voor.

Oh, ik kijk even waar die Cartesiusweg ligt. Damn, dat is niet eens "in de stad" te noemen. Even snel op Funda en ik zie net aan de andere kant van het Amsterdam-Rijnkanaal in diezelfde prijsklasse al mooiere lokaties. En dat is niet meteen 5 km verder. Ik snap dat 3 of 10 km wel een echt verschil is, waarbij je 3km nog wel halflam terug waggelt, maar 10 km is wel echt fiets-of-OV-of-taxi afstand. Maar 3 of 3,5km is verwaarloosbaar.

Ik snap wel waarom het niet instant allemaal verkocht is zeg maar. Ik zie even niet zo snel wanneer dit project gestart is, uiteindelijk zullen die laatste woningen ook wel verkopen. Maar dat het moeite kost snap ik heel goed.

[Paprika]

Het project heeft wel meer addertjes onder het gras waar je maar net van moet houden naast autoluw zijn, de locatie en eventuele voorzieningen.

Zo zit er veel sociale huur gemengd verspreid over en tussen de verschillende complexen waaronder ook specifiek toegewezen aan mensen die (op het moment van oplevering) vers uit een maatschappelijke opvang komen, mensen met een verstandelijke beperking en statushouders. Nu kunnen we lang discussiëren over wat als gemeenschap wenselijk is, maar ik kan mij best voorstellen dat genoeg mensen dat wel laten meewegen in het besluit alvorens ze beginnen aan een nieuwbouwwoning met een prijskaartje van rond en soms zelfs best wel ruim boven de miljoen.

Verder loopt er nu een voorstel om het omgevingsplan te wijzigen zodat er i.p.v. een maximum van 2.530 woningen nu een maximum van 3.330 woningen zal gelden. Een deel daarvan zal plaatsvinden door een aantal grotere woningen (reken vanaf 150m2) te splitsen en verder zal er o.a. wat hoger en dichter op elkaar gebouwd worden. Dit verandert en beïnvloed op z’n beurt ook weer de samenstelling en het aanzicht van de wijk, ook voor zij die dus al in eerdere fases hebben getekend. Ook in wijzingen in omgevingsplannen nog toepast gedurende de uitvoering van het project, met bijbehorende onzekerheid, moet je dus maar zin in hebben als je zoveel geld gaat uitgeven.

Juist in het hoog xxx.xxx tot laag x.xxx.xxx segment is er ook in de huidige woningmarkt nog best wel wat keuze. Daardoor lijkt het vooralsnog erop dat dit soort zaken, gezien de beneden gemiddelde interesse, toch wel iets lijken mee te tellen bij de gegadigden.

[ Voor 15% gewijzigd door Paprika op 29-12-2025 13:43 ]

[Bezemveger]

Paprika schreef op maandag 29 december 2025 @ 13:14:
Het project heeft wel meer addertjes onder het gras waar je maar net van moet houden naast autoluw zijn, de locatie en eventuele voorzieningen.

Zo zit er veel sociale huur gemengd verspreid over en tussen de verschillende complexen waaronder ook specifiek toegewezen aan mensen die (op het moment van oplevering) vers uit een maatschappelijke opvang komen, mensen met een verstandelijke beperking en statushouders. Nu kunnen we lang discussiëren over wat als gemeenschap wenselijk is, maar ik kan mij best voorstellen dat genoeg mensen dat wel laten meewegen in het besluit alvorens ze beginnen aan een nieuwbouwwoning met een prijskaartje van rond en soms zelfs best wel ruim boven de miljoen.

Verder loopt er nu een voorstel om het omgevingsplan te wijzigen zodat er i.p.v. een maximum van 2.530 woningen nu een maximum van 3.330 woningen zal gelden. Een deel daarvan zal plaatsvinden door een aantal grotere woningen (reken vanaf 150m2) te splitsen en verder zal er o.a. wat hoger en dichter op elkaar gebouwd worden. Dit verandert en beïnvloed op z’n beurt ook weer de samenstelling en het aanzicht van de wijk, ook voor zij die dus al in eerdere fases hebben getekend. Ook in wijzingen in omgevingsplannen nog toepast gedurende de uitvoering van het project, met bijbehorende onzekerheid, moet je dus maar zin in hebben als je zoveel geld gaat uitgeven.

Juist in het hoog xxx.xxx tot laag x.xxx.xxx segment is er ook in de huidige woningmarkt nog best wel wat keuze. Daardoor lijkt het vooralsnog erop dat dit soort zaken, gezien de beneden gemiddelde interesse, toch wel iets lijken mee te tellen bij de gegadigden.

Ben heel benieuwd hoe de komende maanden gaan qua verkoop. Je hebt in Utrecht ook DND waar in maart 2026 de Citadel in verkoop gaat. Ben benieuwd hoe dat zal verlopen, want de prijzen lijken zo op het eerste gezicht nog net een tikje hoger. Wel inc parkeerplaats en niet bovengenoemde punten. In fase 3 waren de grotere appartementen en penthouses in no time uitverkocht.. Misschien toch de ligging tov Cartesius..

T

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op zondag 28 december 2025 @ 10:28:
[...]

Natuurlijk is het best een verschil, mijn punt was dat als ik bewust zou kiezen voor binnenstad oppervlakte, prijs, dichtheid en parkeernorm ik daadwerkelijk op loopafstand van de binnenstad wil zitten.

Als je alsnog 3km moet fietsen dan is de meerwaarde beperkt, kan je net zo goed iets verder fietsen als je daarvoor veel meer woongenot voor hetzelfde geld krijgt. Als twintiger heb je allemaal wilde ideeën over 3 keer per week uit eten en op een terras zitten, ben je samen en druk aan het werk dan in eens in de week in de praktijk al veel.

En ook hier is de kern van de boodschap weer dat JIJ dit belangrijk vindt en dat JOUW keus anders zou zijn. Andere mensen denken daar anders over.

En daarom zijn die woningen op 3 km van de binnenstad (voor sommige mensen op loopafstand, maar in elk geval een afstand die je ook met een barrel of een flinke slok op makkelijk kunt rijden) in een heel andere prijsstelling dan woningen die een afstand die je eigenlijk alleen met een goede of een elektrische fiets wil rijden.

[Immutable]

NiGeLaToR schreef op woensdag 17 december 2025 @ 13:52:
[...]


Precies, willen & kunnen maar ook durven.

De financiële crisis was voor de meeste mensen meer een periode van onzekerheid dan daadwerkelijk financiële malaise.

Ben zelf een oplopende woningvoorraad als indicator gaan zien voor potentieel verlies van dat vertrouwen. Want soms gaat het vertrouwen eerst omlaag en daarna de economie pas. Tis niet altijd een rationeel proces, maar wordt vaak wel erger door een trigger - zoals een bank die omvalt

Nee het was meestal gewoon weg niet kunnen. (Had niks met durven te maken.)

1. Wil je verhuizen, had je overbrugging nodig. Een collega van mij had net voor die crisis een nieuw huis gekocht met overbrugging. Zijn vorige huis heeft jaaaaren te koop gestaan. Kort daarna waren banken heeeeeel strikt op overbruggingshypotheken. Dus weer: NIET KUNNEN, niks met durven te maken.
(Zonder overbruggingshypotheken, kan je ook lastiger verhuizen van koop naar koop.)

2. Destijds had je veel meer andere hypotheken uitstaan, denk aan 100% aflossingsvrij slechte beleggingshypotheken. Met huis onderwater. Durven? Nee gewoonweg niet kunnen.

3. Mensen waren ontslagen, of hadden geen baan of kregen geen vast contract. (Ik heb dit toch destijds besproken toen ik een huis kocht. Hij zei, dat ik mazzel had met een vast contract. Een intentie verklaring of los contract werd toen door onzekerheid ook bij banken NIET geaccepteerd.)

Mensen konden door verschillende redenen niet verhuizen, of uberhaupt niet kopen. En de banken waren strenger. Het huis wat ik kocht stond te koop voor 185K stond hele tijd te koop. Was ook een moetje, omdat vrouw en man ging scheiden. Ze moesten verkopen op dat moment. Verkocht aan mij voor 145K. Klinkt dat als "durven"? Nee gedwongen verlies pakken.

Het had niks met durven te maken. Omdat de vraag er nog ALTIJD was die is nooit weggegaan. Nooit Sinds de wederopbouw van Nederland is de vraag er altijd geweest tot de dag van vandaag.

[ Voor 10% gewijzigd door Immutable op 02-01-2026 13:57 ]

[NiGeLaToR]

@Immutable Thanks voor je reactie! Ik ben het niet eens met je conclusie en zal onderbouwen waarom.
ik werkte bij een bank en in die tijd kwamen er nauwelijks hypotheekaanvragen binnen. Er werd nauwelijks iets afgewezen, er werden simpelweg geen huizen gekocht. Wat er was waren oversluitingen en verlengingen. Er waren meer mensen zonder baan, maar nog steeds had 94% wel een baan, die groei van 3-4% werkloosheid naar 6-7% is op de gehele beroepsbevolking niet enorm. Sterker nog, in 2005 was het al even 6% en was niemand in paniek. Huizenprijzen waren lager dan de 10+ jaar er voor en een groot deel van de tijd was de rente laag. De zaken die je noemt zijn waar, maar volgens mij erg marginaal en dus niet de hoofdoorzaak.

Ik heb een huis verkocht en gekocht in precies die periode en in onze straat stonden 14 woningen te koop waarvan 10 voor ~ 200k. Voor toen prima betaalbaar, ook al ging de leennorm van 5-6 x jaarsalaris naar 4,5-5. Maar helaas: niemand kwam kijken, niemand kocht. Wij hebben ons huis aan een startend stel verkocht en het heeft 11 dagen te koop gestaan, puur op aankleding, prijs (heb 30k afgeboekt op de woning om het verkocht te krijgen, om op de nieuwe woning een veel groter deel te 'winnen') een handige makelaar en het feit dat er 1 stel 1 huis zocht. Meer kopende klanten had hij niet.

Dat de vraag er was geloof ik graag, er was alleen zo'n enorm overschot aan te koop staande huizen en er waren zo weinig mensen die durfden te verkopen c.q. te kopen dat alles stil stond. En dat durven soms te maken heeft met de dingen die je noemt (het kunnen) ontken ik niet, het gaat alleen bij lange na niet over het veruit grootste aandeel mensen die prima hadden gekund - alleen, tjah, verkopen gingen niet meer (geen vraag) en kopen kon je wel, maar had je tweede hypotheek en ja dat werd lastiger want huizen verkochten niet vanwege weggevallen vraag. Qua vaste aanstellingen: ja ook dat klopt helemaal, alleen dat gold natuurlijk niet voor de mensen die gewoon een vaste baan hadden en dat was wederom veruit de grootste groep.

Dus ja, het grootste probleem was vertrouwen, daar blijf ik bij. Sterker nog: het was de beste tijd in een decennium om een huis te kopen - je moest alleen wel durven en uiteraard ook kunnen. Bijvoorbeeld door de prijs te verlagen van je oude woning als je die had - maar niemand wilde mee met de prijsverlaging want dan moet je accepteren dat je geen winst maakt op je woning.







Ter illustratie: er staan nu 78k woningen op Funda aangeboden. In 2007 waren het er 127k.



Enorme groei in bestalingsachterstanden - maar toch op totaal 7mio huizen een bijzonder laag percentage. Ook executieverkopen bleven gelukkig erg laag.

Dus: onderbouwd met wat cijfers: iedereen zat stil. Was geen beweging in te krijgen.Gewoon afwachten wat er gebeurt. En dat is logisch.

Je wilt niet weten hoe de gesprekken verliepen toen we aan vrienden en familie vertelden een huis gekocht te hebben en ons oude huis gingen verkopen. Ze verklaarden ons voor gek En dat waren we ook: heb pas getekend voor het nieuwe huis toen er kopers waren voor ons oude huis - want ja, dubbele hypotheeklasten waren een groot risico.

[Paralize_nl]

hoevenpe schreef op zondag 28 december 2025 @ 10:28:
[...]

Natuurlijk is het best een verschil, mijn punt was dat als ik bewust zou kiezen voor binnenstad oppervlakte, prijs, dichtheid en parkeernorm ik daadwerkelijk op loopafstand van de binnenstad wil zitten.

Als je alsnog 3km moet fietsen dan is de meerwaarde beperkt, kan je net zo goed iets verder fietsen als je daarvoor veel meer woongenot voor hetzelfde geld krijgt. Als twintiger heb je allemaal wilde ideeën over 3 keer per week uit eten en op een terras zitten, ben je samen en druk aan het werk dan in eens in de week in de praktijk al veel.

Ligt denk ik ook aan je gezinssamenstelling. Hier geen kinderen, loopafstand van centrum (5 minuten lopen naar vredenburg) eind30/begin40

Die wilde ideeen zijn gewoon praktijk

[Paprika]

Zag deze nog in het kwartaalbericht van de Rabobank.





Al loopt die laatste sowieso al scheef alleen al door de vergrijzing.

[DutchCommando]

Paprika schreef op zaterdag 3 januari 2026 @ 14:04:
Al loopt die laatste sowieso al scheef alleen al door de vergrijzing.

Dat denk ik niet. Het is het percentage per categorie.

[CryptoNL]

Vorige maand een stijging van 2,2% en nu +1,1%. Exact 1 jaar na aankoop +100k

[Paralize_nl]

CryptoNL schreef op zondag 4 januari 2026 @ 12:51:
Vorige maand een stijging van 2,2% en nu +1,1%. Exact 1 jaar na aankoop +100k

-0,4% geef mijn funda nu aan. Das volgens mij in 2023 voor ‘t laatst geweest.

[twain4me]

Bezem wagen is langs geweest, gaarne vanaf nu lief doen. (dwz niet polariseren)

[Sport_Life]

CryptoNL schreef op zondag 4 januari 2026 @ 12:51:
Vorige maand een stijging van 2,2% en nu +1,1%. Exact 1 jaar na aankoop +100k

Hier 51k in een jaar gestegen (3,4%). Volgens Funda dan he

[Charli]

*knip* alle opmerkingen en vragen over modereren mogen via de bekende weg

[ Voor 82% gewijzigd door twain4me op 04-01-2026 18:37 . Reden: vragen of opmerking over ]

[champion16]

Hier volgens Funda over heel 2025 +1.3%. Ben ik dan toch die uitzondering

[Blik1984]

Maar 0.5% erbij over hele jaar, en vs. Augustus zelfs 0.1% eraf (volgens Funda)

[Paprika]

Hier zie ik al ongeveer een jaar stagnatie. Omdat ik de onderzijde van de range realistischer acht dan het middelpunt, beschouw ik dit vooral als correcties van het algoritme.

Iets anders dat mij al een tijd opvalt, althans hier in Utrecht, is dat bij vrijwel alle grotere grondgebonden nieuwbouwwoningen van de afgelopen circa drie jaar de woonkamer zich op een andere verdieping bevindt dan de keuken. Wanneer deze grondgebonden woningen onderdeel zijn van een project met appartementen, lijkt dit zelfs te gelden voor vrijwel alle projecten van de afgelopen drie tot vier jaar. Gezien het de (nieuwe vorm van) nieuwbouw in de steden lijkt te vormen, zie ik het toch wel als een soort van ontwikkeling op de huizenmarkt, en dus wel iets voor dit topic.

Een paar voorbeelden die momenteel beschikbaar zijn:
https://www.funda.nl/deta...parlevinker-205/43273496/
https://www.funda.nl/deta...es-128-bouwnr-2/43006601/
https://www.funda.nl/deta...es-128-bouwnr-4/43271220/
https://www.funda.nl/deta...sta-4-bouwnr-22/43994613/

Al zie je het ook vaak al vanaf ± 140m2 tegenwoordig wanneer het project woningen heeft die bijvoorbeeld maar 7 meter diep bij 5 meter breed zijn. Dan is het lekker makkelijk stapelen naar bijvoorbeeld 4 verdiepingen om 7x5x4 = 140m2 / 8x5x4 = 160m2 / 9x5x4 = 180m2 enz tot zo'n 240-260m2 op te schalen afhankelijk van het project.

Lijkt mij echt verschrikkelijk om iedere x de trap op en af te moeten als je iets uit de koelkast wilt pakken. Natuurlijk kun je op de 1e verdieping een koelkast laten inbouwen, maar als je iets anders nodig hebt uit de keuken, heb je alsnog hetzelfde probleem. Laat staan wanneer je gasten hebt, en je continue op en neer moet lopen om te checken wat iedereen wil hebben. Ik ben best wel benieuwd hoe anderen hierover denken.

[Fraggert]

@Paprika ook woningen van vroeger die zo'n woonkamer hadden ruim boven het "maailveld" sloeg ik destijds in mijn huizenjacht meteen over....heten die dingen "drive-in"woningen destijds?

als je dan vanuit je woonkamer je tuin in wilde moest je ook eerst naar beneden

[assje]

Fraggert schreef op maandag 5 januari 2026 @ 11:39:
heten die dingen "drive-in"woningen destijds?

Het hele concept is ook gewoon niet zo handig, een garage volledig binnen je thermische schil is gewoon niet optimaal. Vervolgens wordt vrijwel geen enkele van die garage's daadwerkelijk als garage gebruikt.

[Fraggert]

assje schreef op maandag 5 januari 2026 @ 11:59:
[...]


Het hele concept is ook gewoon niet zo handig, een garage volledig binnen je thermische schil is gewoon niet optimaal. Vervolgens wordt vrijwel geen enkele van die garage's daadwerkelijk als garage gebruikt.

al helemaal niet als je eerst 45 graden naar beneden moet

[Get!em]

Fraggert schreef op maandag 5 januari 2026 @ 11:39:
@Paprika ook woningen van vroeger die zo'n woonkamer hadden ruim boven het "maailveld" sloeg ik destijds in mijn huizenjacht meteen over....heten die dingen "drive-in"woningen destijds?

als je dan vanuit je woonkamer je tuin in wilde moest je ook eerst naar beneden

Ik heb ze ook als nieuwbouw (>2010) gezien, met woonkamer/balkon op 1ste verdieping, en voordeur en garage gewoon op maaiveld. Voor mensen vanuit de stad met de sfeer van een portiekje wel een kleinere overgang. Direct achter de voordeur nog steeds een mooie trap omhoog
Voor de rest, totaal onhandig.

Je zag ook dat velen de keuken op de beganegrond wegsloopten en die opnieuw gingen realiseren in de woonkamer op de eerste verdieping. Beneden werd dan werkkamer. Maar omdat die kamer dan een raampartij had direct aan de stoep, en een betonnen balkon erboven, had je zowel inkijk als ook een donkere kamer... dus licht aan (en daarmee nog meer inkijk).


----

Funda waarde is hier net een achtbaan. meerdere maanden -0,5 t/m -1,5%, sommige maanden +3,5%. Afgerond over de geschatte waarde +6,66% stijging op t jaar. Buitengebied, ver weg van randstad.

[ Voor 8% gewijzigd door Get!em op 05-01-2026 12:16 ]

[Fraggert]

Get!em schreef op maandag 5 januari 2026 @ 12:14:
[...]

Ik heb ze ook als nieuwbouw (>2010) gezien, met woonkamer/balkon op 1ste verdieping, en voordeur en garage gewoon op maaiveld. Voor mensen vanuit de stad met de sfeer van een portiekje wel een kleinere overgang. Direct achter de voordeur nog steeds een mooie trap omhoog
Voor de rest, totaal onhandig.

Je zag ook dat velen de keuken op de beganegrond wegsloopten en die opnieuw gingen realiseren in de woonkamer op de eerste verdieping. Beneden werd dan werkkamer. Maar omdat die kamer dan een raampartij had direct aan de stoep, en een betonnen balkon erboven, had je zowel inkijk als ook een donkere kamer... dus licht aan (en daarmee nog meer inkijk).

ik heb nog liever een zitkuil

ik zal zo ook eens die waardestijging opsnorren, we zitten er pas een paar maand maar toch

[IetsMetData]

Paprika schreef op maandag 5 januari 2026 @ 11:21:

Lijkt mij echt verschrikkelijk om iedere x de trap op en af te moeten als je iets uit de koelkast wilt pakken. Natuurlijk kun je op de 1e verdieping een koelkast laten inbouwen, maar als je iets anders nodig hebt uit de keuken, heb je alsnog hetzelfde probleem. Laat staan wanneer je gasten hebt, en je continue op en neer moet lopen om te checken wat iedereen wil hebben. Ik ben best wel benieuwd hoe anderen hierover denken.

Het is ook niet mijn type huis, wij hebben destijds een zo'n woning bekeken. Naja elke halve meter die ze besapren op de breedte, is op elke 10 huizen toch weer 1 extra in de straat. Tikt wel aan.

/s Anderzijds, het is wel weer goed voor de beweging, al dat trap op-trap af. Aangezien al steeds minder mensen de beweegnorm halen. Misschien dat stedenbouwkundige en de buurtsportcoach op deze manier toch stiekem mensen onbewust aan het bewegen proberen te krijgen /s

[wimjongil]

Een voordeel van de woonkamer op de eerste verdieping is dat je minder inkijk hebt van passanten. Kun je zonder gêne dat foute tv programma kijken.

[Sport_Life]

Wij hebben in de kelder een soort 2e woonkamer (vrij simpel met een beamer, voetbaltafel en wat fitness apparatuur), dat is ideaal met (jonge) kinderen die soms nogal druk zijn.

Als we met vrienden daar een film kijken dan pakken we het daar uit de (mini) koelkast .

Dat is natuurlijk wat anders dan een woonkamer en keuken op een andere verdieping, maar ik denk dat het ook weer niet zo'n enorm probleem zal zijn , mits je goed trappen kan lopen.

[ Voor 30% gewijzigd door Sport_Life op 05-01-2026 16:31 ]

[MarcelP102]

We waren erg lang op zoek naar een nieuwbouw tweekapper maar daar kwamen we niet tussen. En de prijzen stegen extreem hard als er weer een aantal te koop stonden. Uiteindelijk hebben zo’n nieuwbouwhuis gekocht waar jullie het over hebben. 4 bouwlagen, 210m2 GO, 5,1 beukmaat. We vinden het geweldig mooi wonen. Met een leefkeuken op de begane grond, die is door de uitbouw van 2,4m ca. 50m2. Zelfs bij vrienden die vrijstaand wonen is de leefkeuken niet zo groot. Van de smallere strook naast de entree/trap hebben we aparte hobbykamer van gemaakt. Op de 1e verdieping de woonkamer met uitzicht op een meer. Doordat we nu een hele woonlaag als woonkamer kunnen inzetten hebben we ervoor gekozen een deel als speelkamer in te zetten met pantry en afsluitbaar met een pui. De overige verdiepingen hebben 5 slaapkamers en twee badkamers (en-suite badkamer bij de master). We hebben nu als gezin erg veel leefruimte wat we bij een gemiddelde nieuwbouw tweekapper nooit hadden gehad. En geen schuine wanden wat de indeling bemoeilijkt. Wellicht voelen tweekappers/vrijstaand wel ruimer doordat ze meer gevels met ramen hebben. Maar de verdiepingshoge ramen en oriëntatie op het zuiden geven genoeg lichtinval.
True, je loopt meer trap, vooral tijdens de verbouwing heel wat keren op en neer gelopen. Haha! Maar in de praktijk valt het best mee. Wij hebben dit ‘nadeel’ er voor over. Groter nadeel vind ik zelf dat je buren wel dicht op je zitten, dat heb je bij een tweekapper of vrijstaand niet of minder. Maar die woningen vind je vaak niet op loopafstand tot het centrum. Ook ben je met onze indeling erg achtertuin gericht en mis je de verbinding met de straat, wat we bij onze vorige ‘traditionele’ huis wel meer hadden.

[Rubbergrover1]

IetsMetData schreef op maandag 5 januari 2026 @ 14:43:
[...]


Het is ook niet mijn type huis, wij hebben destijds een zo'n woning bekeken. Naja elke halve meter die ze besapren op de breedte, is op elke 10 huizen toch weer 1 extra in de straat. Tikt wel aan.

Dat is natuurlijk de belangrijkste reden. En m.i. ook terecht. De grond is zo schaars, dat je beter iets meer de hoogte in kunt gan dan de breedte (of diepte).

Wat ik sowieso bij veel (andere) woningen zie is dat veel mensen de prioriteit leggen bij het 'leefoppervlak' en minder bij de ruimt voor bv slaapkamers. Mooi voorbeeld is dat heel veel mensen een uitbouw op de begane grond kiezen, maar dat niet op de andere verdiepingen willen (ook als dat gewoon een optie is). Door woonkaer en keuken over 2 verdiepingen te verdelen, heb je ook zonder uitbouw al veel meer 'leefruimte'. En het is een kleine moeite om een kleine pantry op de woonverdieping te maken, zodat je daar ook gewoon koffie en thee of een koud drankje kunt pakken zonder naar beneden te hoeven.

Wat betreft bezoek zie ik dat veel mensen juist de leefkeuken daarvoor gebruiken. Lang tafelen en dan daar blijven hangen.

[Rubbergrover1]

NiGeLaToR schreef op vrijdag 2 januari 2026 @ 14:12:
@Immutable Thanks voor je reactie! Ik ben het niet eens met je conclusie en zal onderbouwen waarom.
ik werkte bij een bank en in die tijd kwamen er nauwelijks hypotheekaanvragen binnen. Er werd nauwelijks iets afgewezen, er werden simpelweg geen huizen gekocht. Wat er was waren oversluitingen en verlengingen. Er waren meer mensen zonder baan, maar nog steeds had 94% wel een baan, die groei van 3-4% werkloosheid naar 6-7% is op de gehele beroepsbevolking niet enorm. Sterker nog, in 2005 was het al even 6% en was niemand in paniek. Huizenprijzen waren lager dan de 10+ jaar er voor en een groot deel van de tijd was de rente laag. De zaken die je noemt zijn waar, maar volgens mij erg marginaal en dus niet de hoofdoorzaak.

Maar wat je vergeet is dat het, zeker voor (beginnende) huizenkopers, niet zozeer gaat om de totale werkloosheid, maar om de kansen voor de starters. Dat de totale werkloosheid maar een paar procentpunt hoger lag is minder relevant dan de kansen voor schoolverlaters/starters. Die kwamen veel lastiger aan werk. En als ze al werk kregen, was het veel vaker tijdelijk of via uitzendconstructies. Niet bepaald de beste situatie voor de aanschaf van een koopwoning.

"Er werd nauwelijks iets afgewezen, er werden simpelweg geen huizen gekocht" geeft de situatie goed weer. Als je toch geen kans maakt op een hypotheek, dan heeft het ook geen zin om een aanvraag te doen. Of om een huis te proberen te kopen. En voor een doorstromer met een huis flink onder water, heeft heeft ook geen zin om te kijken naar een andere woning, als je je oude woning de facto niet kunt verkopen. Die groep zul je dus ook niet op je bureau terugzien met een hypotheekaanvraag.

Dat er weinig hypotheekaanvragen waren is juist een gevolg van de beroerde situatie voor mensen die wel zouden willen verhuizen, maar dat niet kunnen.

Dat de vraag er was geloof ik graag, er was alleen zo'n enorm overschot aan te koop staande huizen en er waren zo weinig mensen die durfden te verkopen c.q. te kopen dat alles stil stond. En dat durven soms te maken heeft met de dingen die je noemt (het kunnen) ontken ik niet, het gaat alleen bij lange na niet over het veruit grootste aandeel mensen die prima hadden gekund - alleen, tjah, verkopen gingen niet meer (geen vraag) en kopen kon je wel, maar had je tweede hypotheek en ja dat werd lastiger want huizen verkochten niet vanwege weggevallen vraag. Qua vaste aanstellingen: ja ook dat klopt helemaal, alleen dat gold natuurlijk niet voor de mensen die gewoon een vaste baan hadden en dat was wederom veruit de grootste groep.

Nogmaals, bij de starters waren er juist relatief weinig met die zekerheid van een vaste baan. En van de bestaande huizenbezitters had een groot deel dus juist niet te maken met niet 'durven', maar met niet kunnen. Vanwege onder water staan.

En er waren zeker ook een hoop mensen die mogelijk wel zouden kunnen kopen als ze op het zelfde moment de woning al verkocht hadden, maar die tegelijk een groot risico liepen als ze de bestaande woning niet kwijt zouden kunnen of alleen tegen een veel lagere prijs. Omdat ze simpelweg geen financiële marge hadden om een prijsdaling op te vangen. Je kunt dat 'niet durven' noemen, maar tegelijk zou het dan vaak ook een onverantwoord risico zijn geweest als ze dat risico wél hadden genomen.

Dus ja, het grootste probleem was vertrouwen, daar blijf ik bij. Sterker nog: het was de beste tijd in een decennium om een huis te kopen - je moest alleen wel durven en uiteraard ook kunnen. Bijvoorbeeld door de prijs te verlagen van je oude woning als je die had - maar niemand wilde mee met de prijsverlaging want dan moet je accepteren dat je geen winst maakt op je woning.

Nee, nogmaals, voor een grote groep mensen betekende een prijsverlaging niet 'minder winst', maar betekende het dat er geld bij zou moeten. Geld dat ze niet hadden.

Het was inderdaad een mooie tijd om te kopen áls je de financiële mogelijkheden had. Zowel voor het verkrijgen van een hypotheek als voor het opvangen van de kosten van een lagere verkoopprijs. Maar veel mensen hadden die mogelijkheden dus niet.

[NiGeLaToR]

@Rubbergrover1 ik begrijp wat je zegt en het is deels een kwestie van wat je durven of kunnen vindt - feit blijft wel dat ook voor jouw scenario's geldt dat dit een enorm kleine groep van de woningbezitters betrof. Het overgrote deel had voldoende overwaarde, een vast contract en de eventuele mogelijkheid en middelen om te verhuizen en die deden het ook niet.

Dus ja, genoeg mensen konden niet, want geen vast contract over onderwaarde, maar een enorm ander deel deed niets omdat ze gewoonweg niet minder wilde krijgen dan wat het ooit waard was bijvoorbeeld. Mijn n=1 is er een mooi voorbeeld van: 14 woningen te koop in een straat van 120 huizen en ik verkoop die van ons in 1,5 week tijd, simpelweg door de prijs 10% te verlagen. Vervolgend die buren allemaal vragen 'hoe dan', nou, wat dacht je van de prijs aanpassen aan de marktomstandigheden? Nee hoor, gewoon wachten op prijsstijgingen.

Neem je onderwaarde argument: Je kon toentertijd nog gewoon een 120% hypotheek krijgen en een huis kostte 235-240k gemiddeld, dus als je 10% onder water stond had je 23-24k nodig die je ook nog eens (deels) kon meefinancieren in je nieuwe hypotheek (ervaring, been there, done that). Voordeel van de lagere bedragen van toen. Maar ook dat was not done. En hoe groot die groep precies was die van 10-15% prijsdaling volledig onder water stond weet ik niet, maar dat was vast niet 90% van de huisbezitters gezien de prijsontwikkelingen de jaren er voor.

Dus nogmaals: veel mensen hadden de mogelijkheden niet, de rest deed simpelweg niets, want crisis.
Een financiele crisis is vooral een emotionele aangelegenheid, gevolgd door financiele realiteit. Niet andersom, tenzij natuurramp, oorlog etc.
(publicatie over sentiment als drijfveer voor crisis, zoals vele anderen.

Tuurlijk, de financiele crisis was een sociaal-technische aangelegenheid, maar zeker in NL vooral zo langdurig en erg door ons eigen toedoen. Ik deed er toentertijd braaf aan mee, ondanks ons huizenkoop succesje in 2011, maar vond de inerte houding van m'n omgeving vooral opmerkelijk. En het kan nog steeds uiteraard, wellicht nog meer dan ooit.

Dus nogmaals: ben niet doof voor de argumenten, het legt mijn inziens alleen nadruk op de uitzondering en gaat voorbij aan de massa die verlamd was door de situatie. Aka het sentiment.

[Rubbergrover1]

NiGeLaToR schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 12:43:
Dus ja, genoeg mensen konden niet, want geen vast contract over onderwaarde, maar een enorm ander deel deed niets omdat ze gewoonweg niet minder wilde krijgen dan wat het ooit waard was bijvoorbeeld. Mijn n=1 is er een mooi voorbeeld van: 14 woningen te koop in een straat van 120 huizen en ik verkoop die van ons in 1,5 week tijd, simpelweg door de prijs 10% te verlagen. Vervolgend die buren allemaal vragen 'hoe dan', nou, wat dacht je van de prijs aanpassen aan de marktomstandigheden? Nee hoor, gewoon wachten op prijsstijgingen.

Maar jij kon je prijs ook 10% verlagen. Er zullen waarschijnlijk een hoop van die andere 13 zijn geweest bij wie dat niet kon, omdat de woning dan (te ver) onder water zou komen te staan.

Neem je onderwaarde argument: Je kon toentertijd nog gewoon een 120% hypotheek krijgen en een huis kostte 235-240k gemiddeld, dus als je 10% onder water stond had je 23-24k nodig die je ook nog eens (deels) kon meefinancieren in je nieuwe hypotheek (ervaring, been there, done that).

Als dat bij je inkomen past... En dat zal lang niet altijd het geval zijn. Net als dat nu een groot deel van de mensen aan de top van hun leencapaciteit moet lenen, was dat toen ook het geval. En dan heb je dus geen capaciteit meer over om nog even extra te lenen om de restschuld van de oude woning af te betalen.

[sdk1985]

NiGeLaToR schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 12:43:
@Rubbergrover1 ik begrijp wat je zegt en het is deels een kwestie van wat je durven of kunnen vindt - feit blijft wel dat ook voor jouw scenario's geldt dat dit een enorm kleine groep van de woningbezitters betrof. Het overgrote deel had voldoende overwaarde, een vast contract en de eventuele mogelijkheid en middelen om te verhuizen en die deden het ook niet.

Dus ja, genoeg mensen konden niet, want geen vast contract over onderwaarde, maar een enorm ander deel deed niets omdat ze gewoonweg niet minder wilde krijgen dan wat het ooit waard was bijvoorbeeld. Mijn n=1 is er een mooi voorbeeld van: 14 woningen te koop in een straat van 120 huizen en ik verkoop die van ons in 1,5 week tijd, simpelweg door de prijs 10% te verlagen. Vervolgend die buren allemaal vragen 'hoe dan', nou, wat dacht je van de prijs aanpassen aan de marktomstandigheden? Nee hoor, gewoon wachten op prijsstijgingen.

Neem je onderwaarde argument: Je kon toentertijd nog gewoon een 120% hypotheek krijgen en een huis kostte 235-240k gemiddeld, dus als je 10% onder water stond had je 23-24k nodig die je ook nog eens (deels) kon meefinancieren in je nieuwe hypotheek (ervaring, been there, done that). Voordeel van de lagere bedragen van toen. Maar ook dat was not done. En hoe groot die groep precies was die van 10-15% prijsdaling volledig onder water stond weet ik niet, maar dat was vast niet 90% van de huisbezitters gezien de prijsontwikkelingen de jaren er voor.

Dus nogmaals: veel mensen hadden de mogelijkheden niet, de rest deed simpelweg niets, want crisis.
Een financiele crisis is vooral een emotionele aangelegenheid, gevolgd door financiele realiteit. Niet andersom, tenzij natuurramp, oorlog etc.
(publicatie over sentiment als drijfveer voor crisis, zoals vele anderen.

Tuurlijk, de financiele crisis was een sociaal-technische aangelegenheid, maar zeker in NL vooral zo langdurig en erg door ons eigen toedoen. Ik deed er toentertijd braaf aan mee, ondanks ons huizenkoop succesje in 2011, maar vond de inerte houding van m'n omgeving vooral opmerkelijk. En het kan nog steeds uiteraard, wellicht nog meer dan ooit.

Dus nogmaals: ben niet doof voor de argumenten, het legt mijn inziens alleen nadruk op de uitzondering en gaat voorbij aan de massa die verlamd was door de situatie. Aka het sentiment.

Je eerdere post vond ik sterker. Ik vind nu dat je te sterk impliceert dat het irrationeel was voor het gros van de mensen om in die periode van koop naar koop te gaan. Maar daar mist wel een rationele component. Veel mensen hadden een situatie waarbij hun werk onzeker werd, er hingen ontslagen in de lucht. Wanneer je met die zekerheid te maken krijgt, wordt het ineens erg onlogisch om opgebouwd eigen vermogen weg te gooien door te gaan zakken met de prijs van je huis. Vergeet niet dat die overwaarde niet alleen een deel prijsstijging is geweest maar ook gewoon aflossing. Dat ga je dan even weggeven. Vervolgens ga je extra geld weg te gooien aan kosten koper, de verhuizing (zit je snel op 2000 euro) en inrichting van je nieuwe woning. Links of rechtsom lever je na zo'n verhuizing in op liquide middelen en binnen de context van mogelijk op straat komen te staan is het voorstel wat jij doet rationeel onverstandig. Tenzij je dus wel die baanzekerheid hebt, dan kun je profiteren. Maar dat was toen per definitie gemiddeld genomen niet de realiteit. Daarom noemden we het een crisis.

Voor wie nog geen woningbezitter was is het een ander verhaal, konden net wat makkelijker de gok nemen in verband met de lage rente en dus potentieel juist lagere lasten dan huur. Dan had het wel heel raar moeten lopen hadden die na 5 jaar slechter af geweest.

[ybos]

assje schreef op maandag 5 januari 2026 @ 11:59:
[...]


Het hele concept is ook gewoon niet zo handig, een garage volledig binnen je thermische schil is gewoon niet optimaal. Vervolgens wordt vrijwel geen enkele van die garage's daadwerkelijk als garage gebruikt.

Ik had zo'n woning graag gekocht maar mn vrouw wilde niet.
Was een drive in woning inderdaad, Perfect grote schuur (begane grond) en daar hadden ze een hele mooie veranda aan vast gebouwd. Dat betekende ook meteen een groot dakterras vanuit de woonkamer (wel de keuken op dezelfde verdieping). Dus wel buitenruimte vanuit de woonkamer.

[NiGeLaToR]

@sdk1985 thanks voor je reactie!

Ik denk dat je voor mij m’n punt wel een beetje ondersteunt: het gebeurt omdat mensen bang zijn voor hun baan. De vraag of die angst reeel is kun je op twee manieren zien: elke angst die je ervaart is waar en de ratio dat het jou niet zal raken is (statistisch) waar. (Zie die eerdere post: de werkloosheid was in de crisis pakweg nét zo hoog als een paar jaar ervoor in de hoogconjunctuur!)

Qua sentiment: In 2008 en 2009 snap ik het beter, maar de crisis ging toen nog zo’n 3 jaar door tot mensen er zo erg aan gewend waren dat mensen langzamerhand weer gingen uitgeven.

Het vreemde was namelijk dat er geen gebrek aan geld was in die periode en mensen geen vermogen verloren - over het algemeen gezien:



Bron: DNB

Men zocht zekerheid: zie de depositos in bovenstaande plaatje (allemaal bij Icesave denk ik ). Na de crisis zie je spaargeld groei ook afvlakken - men ging weer geld uitgeven.

Dus om op je laatste zin in te gaan: omdat mensen dachten dat hun baan op de tocht kon komen te staan (ondanks dat dit statistisch geen reeele zorg was) stopte men met geld uitgeven aan oa huizen en verdiepte de crisis. Wellicht zoek ik de nuance in oorzaak-gevolg teveel, want aan het einde van het verhaal gebeurt er toch hetzelfde. Als de beurzen slecht gaan, gaan mensen verkopen - precies tegen de logica in.
En dat laat onverlet dat je daarom kunt vinden dat het onverstandig is een huis te kopen/verkopen, maar of dat ‘onverstandig’ écht onverstandig is betwist ik. Helaas is angst niet zo rationeel en is zekerheid en houvast geen schande - het helpt ons alleen niet in dit soort crisis situaties.

@Rubbergrover1 de mensen die ik sprak konden het mentaal niet aan de prijs te verlagen. Huizen horen meer waard te worden. Velen hadden twee hypotheken die ze wél uiteindelijk 2-3 jaar hebben betaald en bijv moeten prutsen met huurders etc om naderhand te concluderen dat een schilder (want diarree bruine muren) en een prijsverlaging ze enorm veel kosten had gescheeld als ze het dan wél verkocht hadden zoals wij. Want kopers in een koopjesmarkt zoeken nu eenmaal een koopje.

Dus ja, je hebt gelijk, voor die edge cases, maar heb mij enorm verbaasd over de onlogica van besluiten van mensen. En banken hebben ook dwars gelegen in periodes, maar dat was na 2010 weer wat beter. Al stond even later de rente kort op 6%, precies toen wij passeerden. Toch nog pech