Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[Laapo]

Bezemveger schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 11:28:
[...]


Als ik nu op funda kijk voor huur, dan zie ik tot 1300 euro per maand 788 resultaten. Ik geloof zeker dat het niet ideaal is maar zelf ben ik ook begonnen op 1.30 enkele reis reistijd naar mijn eerste baan. Het was niet anders en dan waren banen ook niet voor het oprapen. Sommige collega's van mij in Londen hebben bijna 2 uur reistijd.

Willen we dit veranderen dan lijkt mij een betere huurmarkt de meest snelle oplossing en dan werkt de wet betaalbarehuur averechts. In Singapore zijn koopwoningen ook mega duur maar daar hebben ze een zeer goede huurmarkt waarbij huurders kunnen sparen voordat ze naar een koopwoning gaan.

Zeer goede sociale koopmarkt. Met een wachtlijst en al. 100 jarige erfpacht. Huren is daar niet gebruikelijk voor locals. Allemaal slim ingezette instrumenten. Kunnen we hier ook doen, maar de angst dat iemand daar een voordeeltje uit pakt houdt het tegen.

[redwing]

Requiem19 schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 16:17:
[...]
Wat is je onderbouwing van dit statement?

Marktwerking en getallen uit eerdere onderzoeken die zijn gedaan. Hoe dan ook gaat het niet om de precieze getallen, maar wel dat de eerste stappen het minste invloed zullen hebben.

Want uiteindelijk is het redelijk simpel en blijft het een kwestie van vraag en aanbod en normale marktwerking. Want als de vraag een heel stuk hoger is dan het aanbod in een markt, heeft die vraag nog maar heel beperkte invloed op de prijs en hoef je dat niet in je getallen mee te nemen, want dan wordt de prijs bepaald door wat iemand er voor kan/wil geven. En dat is in het geval een 1e levensbehoefte zoals een huis al snel net zo hoog als wat iemand kan geven.

Oftewel als de markt zo uit evenwicht is, terwijl de vraag kant niet zonder kan, hoef je bij je prijsbepaling niet meer naar de daadwerkelijke vraag te kijken. Want alleen als vraag/aanbod enigszins in evenwicht komt gaat dat weer invloed hebben. Voor de woningmarkt betekent dat simpelweg dat er pas echt een verandering in de prijs zal komen als het tekort ver terug is gebracht.

Maar de kern van wat ik zei was vooral dat wat je hier zegt, vaak gebruikt wordt om maar niets te doen. Of nog erger door net te doen of een andere 'oplossing' wel snel iets zou kunnen betekenen. Maar wat je ook doet, het zal meerdere jaren kosten voordat je ook maar iets merkt van wat je ook gaat doen. De doelstelling zou dan ook moeten zijn dat er beleid komt waardoor we over 10 jaar in een betere situatie zitten. En dat beleid zal moeten bestaan uit bouwen, maar ook moet er gekeken worden hoe je het mensen die bij elkaar willen wonen makkelijker kunt maken, hoe je ouderen makkelijker in een kleiner huis krijgt/bejaardentehuis, hoe je de migratie beter gaat begeleiden etc.

[Requiem19]

redwing schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 16:54:
[...]

Marktwerking en getallen uit eerdere onderzoeken die zijn gedaan. Hoe dan ook gaat het niet om de precieze getallen, maar wel dat de eerste stappen het minste invloed zullen hebben.

Welk onderzoek is dat dan? Want volgens mij is dit vooral onderbuik gevoel en wat getallen die uit de lucht gegrepen zijn....

Let op: DNB heeft in haar analyse dat het verband tussen tekort en prijsstijgingen op de woningmarkt nauwelijks een verband hebben ook landen meegenomen waar een woning overschot is.

Als je vindt dat iets 'waar' is, moet je dat onderbouwen en dat ontbreekt nu.

[redwing]

Requiem19 schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 17:02:
[...]
Welk onderzoek is dat dan? Want volgens mij is dit vooral onderbuik gevoel en wat getallen die uit de lucht gegrepen zijn....

Let op: DNB heeft in haar analyse dat het verband tussen tekort en prijsstijgingen op de woningmarkt nauwelijks een verband hebben ook landen meegenomen waar een woning overschot is.

Zoals gezegd moet je per gebied kijken. Je kunt landelijk een overschot hebben, terwijl er lokaal een tekort is. En als dat het geval is, dan zul je lokaal nog steeds hoge prijzen hebben. Je zult b.v. in de Randstad, maar ook rond Eindhoven/Veldhoven altijd hoge prijzen houden.

Als je vindt dat iets 'waar' is, moet je dat onderbouwen en dat ontbreekt nu.

Wacht even, we vinden het dus wel normaal om te stellen dat de krapte ervoor zorgt dat de prijzen de laatste jaren zo hard stijgen b.v. hier . Maar als er dan gezegd wordt dat zonder die krapte de huizenprijzen minder of niet meer zullen stijgen is dat iets dat met allerlei onderzoeken onderbouwd moet worden? De huizenprijs wordt zelfs door o.a. de DNB genoemd als reden waarom we van het grote woningtekort af moeten (of beter gezegd het gebrek aan nieuwbouw). van DNB :

Hoewel het woningtekort een factor is, zijn de belangrijkste drijvers achter de huizenprijsstijgingen volgens DNB de toegenomen financieringsruimte van kopers en de relatief beperkte bouw van nieuwe woningen.

En ook hier zeggen ze dat. Waarbij ze trouwens voor de rest ook precies zeggen wat ik al eerder aangaf (bouwen is weliswaar nodig, maar je hebt wel een pakket aan maatregelen nodig om het probleem aan te pakken).

En je hebt b.v. ook duidelijk gezien in 2008 dat als de vraag weg valt, de huizen plotseling wel onderuit gingen. Dus stellen dat er geen verband is tussen het tekort en de hoge prijzen is pas echt kort door de bocht. Dat het niet het enige is dat de prijs bepaald zul je mij trouwens niet horen zeggen, want momenteel zijn er andere factoren die zorgen voor de prijs-stijgingen. Maar het tekort zorgt dus wel dat er veel mensen geen huis kunnen kopen (want als dat een gevolg van de prijs was zou er wel veel leegstand zijn)

Hier heb je trouwens wel een mooi overzicht hoe er gekomen wordt tot het huidige tekort van 400k woningen. En er wordt ook uitgelegd waarom je het tekort niet helemaal weg wil werken en dat een tekort van 2% gewenst is.

Maar sowieso is dat simpele marktwerking. Ik snap het probleem dan ook niet zo, zeker omdat je de komende jaren die prijs toch niet omlaag gaat krijgen. Of je moet denken dat je binnen een jaar 400k woningen extra kunt bouwen op de goede plekken, maar zo niet blijf je met dat tekort zitten.

Het enige wat je echt op korte termijn kunt doen is de financieringsruimte per direct een stuk minder maken. Elke andere optie gaat je op korte termijn (1e jaren) geen grote stappen laten maken. Voor de lange termijn wil je tegelijkertijd dat er ook voldoende wordt gebouwd zodat je naar het eerder genoemde tekort van 2% toe gaat want daardoor is de boel makkelijker in controle te houden.

Punt blijft echter dat je naar de gehele markt moet kijken en alle punten aan moet pakken en op elkaar afstemmen. Je zult genoeg moeten bouwen, anders blijf je een tekort houden. Je wil een betere sturing op migratie (vooral arbeidsmigratie), je wilt onbenutte ruimte weer goed benutten, het makkelijker maken om samen te wonen, het minder rendabel maken om te lenen etc. etc. Ga je alleen meer bouwen ga je nergens komen, maar als je alleen de migratie aanpakt of de financiering verandert kom je ook nergens. Je hebt een geheel nodig (iets wat ze ook wel beleid noemen en waar we ook een enorm tekort van hebben)

[ Voor 3% gewijzigd door redwing op 10-10-2025 20:19 ]

[Requiem19]

redwing schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 20:11:

Wacht even, we vinden het dus wel normaal om te stellen dat de krapte ervoor zorgt dat de prijzen de laatste jaren zo hard stijgen b.v. hier .

Ik snal wel dat ‘Vastgoed Nederland’ vindt dat het probleem ‘te weinig woningen is’.

Wiens belang zou deze lobby club dienen? ;-).

En je hebt b.v. ook duidelijk gezien in 2008 dat als de vraag weg valt, de huizen plotseling wel onderuit gingen. Dus stellen dat er geen verband is tussen het tekort en de hoge prijzen is pas echt kort door de bocht.

Interessant - waren er van de een op de andere dag meer woningen gebouwd in 2008 waardoor het tekort afnam?

Ik denk dat iedereen wel weet dat de daling 2008 -2014 niet kwam door een afname van het woningtekort, maar dat er andere fundamentele oorzaken onder lagen.

Waar zie je hier bijv een afname van het tekort in die periode?

Maar sowieso is dat simpele marktwerking.

Daar gaat het mis, het is geen simpele marktwerking, omdat de woningmarkt niet je typische economische markt is. Dat laat DNB’s analyse en de analyse van allerlei economen zien.

Het artikel van de Correspondent benoemt zelfs dat economen in hun modellen over de orijs van de woningmarkt tekort niet eens meewegen.

Ik denk dat ik het beter hierbij kan laten, want het is denk ik voor de goede lezer zo voldoende duidelijk.

[redwing]

Requiem19 schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 22:31:
[...]
Ik snal wel dat ‘Vastgoed Nederland’ vindt dat het probleem ‘te weinig woningen is’.

Wiens belang zou deze lobby club dienen? ;-).

Aha, dus nu zijn de bronnen plotseling niet goed.
Maar de DNB zegt hetzelfde : https://www.dnb.nl/actuel...vraagstukken/woningmarkt/
:

Met een hoger inkomen kunnen mensen meer lenen voor de aanschaf van een woning. Daarnaast worden er weinig nieuwe woningen opgeleverd en is er nog steeds een fors woningtekort. Daardoor stijgen de huizenprijzen; ze liggen alweer ruim boven de piek van juli 2022.

Ook je eigen bronnen zeggen dus hetzelfde, is dat dan ook een lobby club met belangen? En waarom is jouw artikel dan wel betrouwbaar ondanks dat het een bron van dezelfde partij is?

[...]
Interessant - waren er van de een op de andere dag meer woningen gebouwd in 2008 waardoor het tekort afnam?
Ik denk dat iedereen wel weet dat de daling 2008 -2014 niet kwam door een afname van het woningtekort, maar dat er andere fundamentele oorzaken onder lagen.

Waar zie je hier bijv een afname van het tekort in die periode?

Welk deel van vraag/aanbod snap je niet? Als de vraag lager wordt dan het aanbod gaan de prijzen dus wel degelijk omlaag. En dat kun je op 2 manieren krijgen, of het aanbod verhogen, of de vraag verlagen. In dit geval ging de vraag omlaag, maar andersom zal een voldoende verhoging van het aanbod logischerwijze hetzelfde effect hebben.

[Afbeelding]


[...]

Daar gaat het mis, het is geen simpele marktwerking, omdat de woningmarkt niet je typische economische markt is. Dat laat DNB’s analyse en de analyse van allerlei economen zien.

En toch zegt DNB dat er wel degelijk marktwerking is en dat we o.a. meer moeten bouwen. Dat is ook logisch want als jij tussen meerdere huizen zou kunnen kiezen zou je ook niet meer de hoofdprijs betalen. Bedenk daarbij goed dat marktwerking dus niet wil zeggen dat de prijs volledig wordt bepaald door vraag/aanbod. In dit geval is het aanbod zoveel te laag dat de prijs bepaald wordt door wat mensen kunnen en willen bieden. En dan heb je dus 2 problemen, ten eerste dat vraag/aanbod uit balans is (dus meer bouwen of vraagkant verlagen). En ten tweede dat mensen steeds meer kunnen bieden.
En wil je het probleem echt aanpakken zul je dat dus van verschillende kanten aan moeten pakken.

Het artikel van de Correspondent benoemt zelfs dat economen in hun modellen over de orijs van de woningmarkt tekort niet eens meewegen.

Klopt, want als vraag en aanbod sterk uit evenwicht zijn, zal een verschil in vraag of aanbod weinig aan de prijs veranderen. En dan heeft het dus ook geen nut het in de modellen mee te nemen. Zeker omdat we de eerstkomende jaren niet voldoende gaan doen om vraag en aanbod enigszins in evenwicht te krijgen.

Ik denk dat ik het beter hierbij kan laten, want het is denk ik voor de goede lezer zo voldoende duidelijk.

Dat zou ik ook denken. Maar als je eerst vraagt om bronnen, waarna ik met bronnen kom (waaronder de DNB die je zelf eerst nog als betrouwbare bron zag ) en je die bronnen afwijst of er niet eens op in gaat heeft deze discussie weinig nut. Zeker omdat je eigen bronnen dus juist precies bevestigen wat ik zeg.

De conclusie van de DNB is dus precies hetzelfde als wat ik hier aangeef : https://www.dnb.nl/algeme...erstel-van-huizenprijzen/ waarin het DNB stelt dat :

Vooral meer bouwen is nodig, als deel van een breed pakket van samenhangende maatregelen

Dus het lijkt me voor de goede lezer inderdaad zo wel voldoende duidelijk

[FrostHex]

Let op: DNB heeft in haar analyse dat het verband tussen tekort en prijsstijgingen op de woningmarkt nauwelijks een verband hebben ook landen meegenomen waar een woning overschot is.

Dit is veel tekort door de bocht. Je kan ten eerste niet alle woningen over één kam scheren. Het tekort aan betaalbare startersappartementen is misschien wel 80% en aan rijtjeswoningen van 5 ton misschien maar 10%. Ten tweede met stijgende salarissen en bijbouwen zullen de prijzen altijd blijven stijgen, maar minder hard dan zonder bijbouwen. Ten derde is de tijd anders dan vroeger met nu nog steeds meer alleenstaanden en ouderen en dus mismatch, passend bouwen leidt direct tot betere doorstroming en dus passendere prijzen.