Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[Laapo]

Bezemveger schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 11:28:
[...]


Als ik nu op funda kijk voor huur, dan zie ik tot 1300 euro per maand 788 resultaten. Ik geloof zeker dat het niet ideaal is maar zelf ben ik ook begonnen op 1.30 enkele reis reistijd naar mijn eerste baan. Het was niet anders en dan waren banen ook niet voor het oprapen. Sommige collega's van mij in Londen hebben bijna 2 uur reistijd.

Willen we dit veranderen dan lijkt mij een betere huurmarkt de meest snelle oplossing en dan werkt de wet betaalbarehuur averechts. In Singapore zijn koopwoningen ook mega duur maar daar hebben ze een zeer goede huurmarkt waarbij huurders kunnen sparen voordat ze naar een koopwoning gaan.

Zeer goede sociale koopmarkt. Met een wachtlijst en al. 100 jarige erfpacht. Huren is daar niet gebruikelijk voor locals. Allemaal slim ingezette instrumenten. Kunnen we hier ook doen, maar de angst dat iemand daar een voordeeltje uit pakt houdt het tegen.

[redwing]

Requiem19 schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 16:17:
[...]
Wat is je onderbouwing van dit statement?

Marktwerking en getallen uit eerdere onderzoeken die zijn gedaan. Hoe dan ook gaat het niet om de precieze getallen, maar wel dat de eerste stappen het minste invloed zullen hebben.

Want uiteindelijk is het redelijk simpel en blijft het een kwestie van vraag en aanbod en normale marktwerking. Want als de vraag een heel stuk hoger is dan het aanbod in een markt, heeft die vraag nog maar heel beperkte invloed op de prijs en hoef je dat niet in je getallen mee te nemen, want dan wordt de prijs bepaald door wat iemand er voor kan/wil geven. En dat is in het geval een 1e levensbehoefte zoals een huis al snel net zo hoog als wat iemand kan geven.

Oftewel als de markt zo uit evenwicht is, terwijl de vraag kant niet zonder kan, hoef je bij je prijsbepaling niet meer naar de daadwerkelijke vraag te kijken. Want alleen als vraag/aanbod enigszins in evenwicht komt gaat dat weer invloed hebben. Voor de woningmarkt betekent dat simpelweg dat er pas echt een verandering in de prijs zal komen als het tekort ver terug is gebracht.

Maar de kern van wat ik zei was vooral dat wat je hier zegt, vaak gebruikt wordt om maar niets te doen. Of nog erger door net te doen of een andere 'oplossing' wel snel iets zou kunnen betekenen. Maar wat je ook doet, het zal meerdere jaren kosten voordat je ook maar iets merkt van wat je ook gaat doen. De doelstelling zou dan ook moeten zijn dat er beleid komt waardoor we over 10 jaar in een betere situatie zitten. En dat beleid zal moeten bestaan uit bouwen, maar ook moet er gekeken worden hoe je het mensen die bij elkaar willen wonen makkelijker kunt maken, hoe je ouderen makkelijker in een kleiner huis krijgt/bejaardentehuis, hoe je de migratie beter gaat begeleiden etc.

[Requiem19]

redwing schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 16:54:
[...]

Marktwerking en getallen uit eerdere onderzoeken die zijn gedaan. Hoe dan ook gaat het niet om de precieze getallen, maar wel dat de eerste stappen het minste invloed zullen hebben.

Welk onderzoek is dat dan? Want volgens mij is dit vooral onderbuik gevoel en wat getallen die uit de lucht gegrepen zijn....

Let op: DNB heeft in haar analyse dat het verband tussen tekort en prijsstijgingen op de woningmarkt nauwelijks een verband hebben ook landen meegenomen waar een woning overschot is.

Als je vindt dat iets 'waar' is, moet je dat onderbouwen en dat ontbreekt nu.

[redwing]

Requiem19 schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 17:02:
[...]
Welk onderzoek is dat dan? Want volgens mij is dit vooral onderbuik gevoel en wat getallen die uit de lucht gegrepen zijn....

Let op: DNB heeft in haar analyse dat het verband tussen tekort en prijsstijgingen op de woningmarkt nauwelijks een verband hebben ook landen meegenomen waar een woning overschot is.

Zoals gezegd moet je per gebied kijken. Je kunt landelijk een overschot hebben, terwijl er lokaal een tekort is. En als dat het geval is, dan zul je lokaal nog steeds hoge prijzen hebben. Je zult b.v. in de Randstad, maar ook rond Eindhoven/Veldhoven altijd hoge prijzen houden.

Als je vindt dat iets 'waar' is, moet je dat onderbouwen en dat ontbreekt nu.

Wacht even, we vinden het dus wel normaal om te stellen dat de krapte ervoor zorgt dat de prijzen de laatste jaren zo hard stijgen b.v. hier . Maar als er dan gezegd wordt dat zonder die krapte de huizenprijzen minder of niet meer zullen stijgen is dat iets dat met allerlei onderzoeken onderbouwd moet worden? De huizenprijs wordt zelfs door o.a. de DNB genoemd als reden waarom we van het grote woningtekort af moeten (of beter gezegd het gebrek aan nieuwbouw). van DNB :

Hoewel het woningtekort een factor is, zijn de belangrijkste drijvers achter de huizenprijsstijgingen volgens DNB de toegenomen financieringsruimte van kopers en de relatief beperkte bouw van nieuwe woningen.

En ook hier zeggen ze dat. Waarbij ze trouwens voor de rest ook precies zeggen wat ik al eerder aangaf (bouwen is weliswaar nodig, maar je hebt wel een pakket aan maatregelen nodig om het probleem aan te pakken).

En je hebt b.v. ook duidelijk gezien in 2008 dat als de vraag weg valt, de huizen plotseling wel onderuit gingen. Dus stellen dat er geen verband is tussen het tekort en de hoge prijzen is pas echt kort door de bocht. Dat het niet het enige is dat de prijs bepaald zul je mij trouwens niet horen zeggen, want momenteel zijn er andere factoren die zorgen voor de prijs-stijgingen. Maar het tekort zorgt dus wel dat er veel mensen geen huis kunnen kopen (want als dat een gevolg van de prijs was zou er wel veel leegstand zijn)

Hier heb je trouwens wel een mooi overzicht hoe er gekomen wordt tot het huidige tekort van 400k woningen. En er wordt ook uitgelegd waarom je het tekort niet helemaal weg wil werken en dat een tekort van 2% gewenst is.

Maar sowieso is dat simpele marktwerking. Ik snap het probleem dan ook niet zo, zeker omdat je de komende jaren die prijs toch niet omlaag gaat krijgen. Of je moet denken dat je binnen een jaar 400k woningen extra kunt bouwen op de goede plekken, maar zo niet blijf je met dat tekort zitten.

Het enige wat je echt op korte termijn kunt doen is de financieringsruimte per direct een stuk minder maken. Elke andere optie gaat je op korte termijn (1e jaren) geen grote stappen laten maken. Voor de lange termijn wil je tegelijkertijd dat er ook voldoende wordt gebouwd zodat je naar het eerder genoemde tekort van 2% toe gaat want daardoor is de boel makkelijker in controle te houden.

Punt blijft echter dat je naar de gehele markt moet kijken en alle punten aan moet pakken en op elkaar afstemmen. Je zult genoeg moeten bouwen, anders blijf je een tekort houden. Je wil een betere sturing op migratie (vooral arbeidsmigratie), je wilt onbenutte ruimte weer goed benutten, het makkelijker maken om samen te wonen, het minder rendabel maken om te lenen etc. etc. Ga je alleen meer bouwen ga je nergens komen, maar als je alleen de migratie aanpakt of de financiering verandert kom je ook nergens. Je hebt een geheel nodig (iets wat ze ook wel beleid noemen en waar we ook een enorm tekort van hebben)

[ Voor 3% gewijzigd door redwing op 10-10-2025 20:19 ]

[Requiem19]

redwing schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 20:11:

Wacht even, we vinden het dus wel normaal om te stellen dat de krapte ervoor zorgt dat de prijzen de laatste jaren zo hard stijgen b.v. hier .

Ik snal wel dat ‘Vastgoed Nederland’ vindt dat het probleem ‘te weinig woningen is’.

Wiens belang zou deze lobby club dienen? ;-).

En je hebt b.v. ook duidelijk gezien in 2008 dat als de vraag weg valt, de huizen plotseling wel onderuit gingen. Dus stellen dat er geen verband is tussen het tekort en de hoge prijzen is pas echt kort door de bocht.

Interessant - waren er van de een op de andere dag meer woningen gebouwd in 2008 waardoor het tekort afnam?

Ik denk dat iedereen wel weet dat de daling 2008 -2014 niet kwam door een afname van het woningtekort, maar dat er andere fundamentele oorzaken onder lagen.

Waar zie je hier bijv een afname van het tekort in die periode?

Maar sowieso is dat simpele marktwerking.

Daar gaat het mis, het is geen simpele marktwerking, omdat de woningmarkt niet je typische economische markt is. Dat laat DNB’s analyse en de analyse van allerlei economen zien.

Het artikel van de Correspondent benoemt zelfs dat economen in hun modellen over de orijs van de woningmarkt tekort niet eens meewegen.

Ik denk dat ik het beter hierbij kan laten, want het is denk ik voor de goede lezer zo voldoende duidelijk.

[redwing]

Requiem19 schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 22:31:
[...]
Ik snal wel dat ‘Vastgoed Nederland’ vindt dat het probleem ‘te weinig woningen is’.

Wiens belang zou deze lobby club dienen? ;-).

Aha, dus nu zijn de bronnen plotseling niet goed.
Maar de DNB zegt hetzelfde : https://www.dnb.nl/actuel...vraagstukken/woningmarkt/
:

Met een hoger inkomen kunnen mensen meer lenen voor de aanschaf van een woning. Daarnaast worden er weinig nieuwe woningen opgeleverd en is er nog steeds een fors woningtekort. Daardoor stijgen de huizenprijzen; ze liggen alweer ruim boven de piek van juli 2022.

Ook je eigen bronnen zeggen dus hetzelfde, is dat dan ook een lobby club met belangen? En waarom is jouw artikel dan wel betrouwbaar ondanks dat het een bron van dezelfde partij is?

[...]
Interessant - waren er van de een op de andere dag meer woningen gebouwd in 2008 waardoor het tekort afnam?
Ik denk dat iedereen wel weet dat de daling 2008 -2014 niet kwam door een afname van het woningtekort, maar dat er andere fundamentele oorzaken onder lagen.

Waar zie je hier bijv een afname van het tekort in die periode?

Welk deel van vraag/aanbod snap je niet? Als de vraag lager wordt dan het aanbod gaan de prijzen dus wel degelijk omlaag. En dat kun je op 2 manieren krijgen, of het aanbod verhogen, of de vraag verlagen. In dit geval ging de vraag omlaag, maar andersom zal een voldoende verhoging van het aanbod logischerwijze hetzelfde effect hebben.

[Afbeelding]


[...]

Daar gaat het mis, het is geen simpele marktwerking, omdat de woningmarkt niet je typische economische markt is. Dat laat DNB’s analyse en de analyse van allerlei economen zien.

En toch zegt DNB dat er wel degelijk marktwerking is en dat we o.a. meer moeten bouwen. Dat is ook logisch want als jij tussen meerdere huizen zou kunnen kiezen zou je ook niet meer de hoofdprijs betalen. Bedenk daarbij goed dat marktwerking dus niet wil zeggen dat de prijs volledig wordt bepaald door vraag/aanbod. In dit geval is het aanbod zoveel te laag dat de prijs bepaald wordt door wat mensen kunnen en willen bieden. En dan heb je dus 2 problemen, ten eerste dat vraag/aanbod uit balans is (dus meer bouwen of vraagkant verlagen). En ten tweede dat mensen steeds meer kunnen bieden.
En wil je het probleem echt aanpakken zul je dat dus van verschillende kanten aan moeten pakken.

Het artikel van de Correspondent benoemt zelfs dat economen in hun modellen over de orijs van de woningmarkt tekort niet eens meewegen.

Klopt, want als vraag en aanbod sterk uit evenwicht zijn, zal een verschil in vraag of aanbod weinig aan de prijs veranderen. En dan heeft het dus ook geen nut het in de modellen mee te nemen. Zeker omdat we de eerstkomende jaren niet voldoende gaan doen om vraag en aanbod enigszins in evenwicht te krijgen.

Ik denk dat ik het beter hierbij kan laten, want het is denk ik voor de goede lezer zo voldoende duidelijk.

Dat zou ik ook denken. Maar als je eerst vraagt om bronnen, waarna ik met bronnen kom (waaronder de DNB die je zelf eerst nog als betrouwbare bron zag ) en je die bronnen afwijst of er niet eens op in gaat heeft deze discussie weinig nut. Zeker omdat je eigen bronnen dus juist precies bevestigen wat ik zeg.

De conclusie van de DNB is dus precies hetzelfde als wat ik hier aangeef : https://www.dnb.nl/algeme...erstel-van-huizenprijzen/ waarin het DNB stelt dat :

Vooral meer bouwen is nodig, als deel van een breed pakket van samenhangende maatregelen

Dus het lijkt me voor de goede lezer inderdaad zo wel voldoende duidelijk

[FrostHex]

Let op: DNB heeft in haar analyse dat het verband tussen tekort en prijsstijgingen op de woningmarkt nauwelijks een verband hebben ook landen meegenomen waar een woning overschot is.

Dit is veel tekort door de bocht. Je kan ten eerste niet alle woningen over één kam scheren. Het tekort aan betaalbare startersappartementen is misschien wel 80% en aan rijtjeswoningen van 5 ton misschien maar 10%. Ten tweede met stijgende salarissen en bijbouwen zullen de prijzen altijd blijven stijgen, maar minder hard dan zonder bijbouwen. Ten derde is de tijd anders dan vroeger met nu nog steeds meer alleenstaanden en ouderen en dus mismatch, passend bouwen leidt direct tot betere doorstroming en dus passendere prijzen.

[Tupolev]

Requiem19 schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 15:25:
[...]


1) De mate van het tekort fluctueert. Een verband tussen tekort/prijs zou een correlatie tussen beiden aantonen. It simply is not there (of in ieder geval zéér beperkt).
2) 2 posts boven je DNB informatie over vergelijkingen met andere landen met óf ook tekort, of overschot en de zéér geringe impact op de prijs.

Een huis is natuurlijk een complex product vanwege de vele financiële zaken die meespelen in de prijs. Maar dit aspect kan ik ook heel plat beschouwen door bv naar het zuiden van Italië te kijken waar je op sommige plekken een huis voor een euro kan kopen. Lijkt me dat er wel een verband is tussen vraag en aanbod.

[Requiem19]

redwing schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 22:59:
[...]

Aha, dus nu zijn de bronnen plotseling niet goed.
Maar de DNB zegt hetzelfde : https://www.dnb.nl/actuel...vraagstukken/woningmarkt/

Deze bron zegt nog steeds niet waarom de prijzen met 4/5% zouden dalen (want dat zei jij ):"

De volgende 100k woningen scheelt 4a5% en bij nog een 100k extra begin je echt een beweging te zien.

Als je verder DNB goed leest zie je iets interessants. DNB stelt namelijk helemaal niet voor om meer woningen voor de koopmarkt te bouwen, maar met name voor de huurmarkt. Die markt kun je namelijk qua prijs beter reguleren. Uit jouw DNB quote:

De komende jaren moeten er veel nieuwe woningen worden gebouwd. Hierbij moet de overheid de regie nemen. Er moeten met name meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector komen. Dat biedt starters een alternatief voor het kopen van een huis. Ook kunnen ze dan eventueel sparen voor een koopwoning. Zodat ze zich niet zo diep in de schulden hoeven te steken op het moment dat ze een huis kopen.

Verder naar jou:

En toch zegt DNB dat er wel degelijk marktwerking is en dat we o.a. meer moeten bouwen. Dat is ook logisch want als jij tussen meerdere huizen zou kunnen kiezen zou je ook niet meer de hoofdprijs betalen. Bedenk daarbij goed dat marktwerking dus niet wil zeggen dat de prijs volledig wordt bepaald door vraag/aanbod. In dit geval is het aanbod zoveel te laag dat de prijs bepaald wordt door wat mensen kunnen en willen bieden. En dan heb je dus 2 problemen, ten eerste dat vraag/aanbod uit balans is (dus meer bouwen of vraagkant verlagen). En ten tweede dat mensen steeds meer kunnen bieden.
En wil je het probleem echt aanpakken zul je dat dus van verschillende kanten aan moeten pakken.

Ik herhaal nog maar eens de vraag: daalde het 'woningtekort' in 2008-2014?

Het antwoord: nee. De prijzen daalden omdat er een economische crisis ontstond, mensen hun baan verloren, men vertrouwen verloor in het kopen van een woning etc. Er waren nog steeds even veel woningen nodig echter...

Die ontkoppeling is lastig conceptueel te begrijpen.

Verder zou het interessant zijn (en dat geldt ook voor enkele andere posters die op de 'huizenmarkt = simpele marktwerking' lijn zitten) om te kijken naar andere landen.

In welke landen binnen de EU is bijvoorbeeld de huizenprijs het hardste gestegen de afgelopen jaren. Het gemiddelde binnen de EU in de periode 2014-2024 was 53%.

De uitschieters waren o.a. Hongarije (+ 209,5% en Portugal +124,4%). Laten we nu eens kijken naar die woningmarkten. In Hongarije is het aantal niet bewoonde huizen in de periode 2001-2011-2022 toegenomen van 9,2% naar 12,5%. Er zijn 100.000 niet-bewoonde woningen meer in 10 jaar tijd, terwijl de prijs ondertussen 209% gestegen is.



Idem in Portugal:

According to official data from the 2021 Census, there are 723,215 empty homes across the country, representing 12.1% of all conventional dwellings. The majority of these properties are in good condition and ready to live in: around 485,000 homes require no work or only minor renovations. This fact alone challenges the common perception that inactive housing stock is limited to derelict buildings or remote locations.

Dit zijn maar even twee voorbeelden waar je de dichotomie tussen toegenomen bescshikbaarheid en stijgende prijzen ziet.

Laat me voor de duidelijkheid nog maar eens benadrukken dat je absoluut meer woningen moet bouwen - en dan vooral woningtypen die op dit moment nodig zijn op de juiste locatie - met name om eenvoudigere doorstroming in de gemiddelde wooncarrière te bevorderen EN om - zoals DNB voorstelt - meer opties voor betaalbare huur moet creëeren waarbij de overheid regie neemt.

Maar de vrije bouwmarkt voor koopwoningen gaat heel heel weinig prijsinvloed zien van een lager woningtekort. Al helemaal zolang we mikken op het streefpercentage van 2% woningtekort.

Om prijzen te laten dalen / stabiliseren is een heel ander pakket aan maatregelen nodig... 'bouwen bouwen' is daarvoor gewoon niet de magic bullet.

[ Voor 4% gewijzigd door Requiem19 op 13-10-2025 17:18 ]

[redwing]

Requiem19 schreef op maandag 13 oktober 2025 @ 17:03:
[...]
Deze bron zegt nog steeds niet waarom de prijzen met 4/5% zouden dalen (want dat zei jij ):"

Tja, dat noemen ze nu marktwerking en dat is hoe dat werkt. Pas als je in de buurt van een goed evenwicht komt krijg je pas echte concurrentie en gaan de prijzen pas echt omlaag. Tot die tijd blijven de prijzen op de hoogte van wat mensen kunnen/willen betalen.

[...]
Als je verder DNB goed leest zie je iets interessants. DNB stelt namelijk helemaal niet voor om meer woningen voor de koopmarkt te bouwen, maar met name voor de huurmarkt. Die markt kun je namelijk qua prijs beter reguleren. Uit jouw DNB quote:

Wat maakt mij het uit wat ze bouwen, als ze maar bouwen. Kopen en huren zijn rechtstreeks gekoppeld en als er voldoende huurhuizen zijn zodat er daar goede concurrentie is, zal de koopmarkt ook vanzelf stabiliseren.

[...]


Verder naar jou:

[...]


Ik herhaal nog maar eens de vraag: daalde het 'woningtekort' in 2008-2014?

Het antwoord: nee. De prijzen daalden omdat er een economische crisis ontstond, mensen hun baan verloren, men vertrouwen verloor in het kopen van een woning etc. Er waren nog steeds even veel woningen nodig echter...

Die ontkoppeling is lastig conceptueel te begrijpen.

Het concept van hoe vraag-aanbod werkt valt inderdaad knap lastig bij jou. Maar nogmaals, het is eigenlijk heel simpel. Vraag is het aantal mensen dat een huis kan (kostentechnisch) en wil kopen. Aanbod zijn de huizen op de markt. Op het moment dat mensen geen geld hebben (2008) of onder water staan en niet kunnen verkopen (door dalende huizenprijzen) en daarmee geen huis meer willen/kunnen kopen daalt de vraag dus. En dan wordt het aanbod hoger dan de vraag (wat dus wat anders is dan dat geen tekort meer zou zijn). En voor de duidelijkheid, bij een markt gaat het dus puur om vraag en aanbod. Niet of er wel of niet een tekort is aan woningen. Als er b.v. voldoende huizen zijn, maar 50% van de huizen van iemand zijn die niet wil verkopen, heb je nog steeds een aanbod dat veel te laag is.

Verder zou het interessant zijn (en dat geldt ook voor enkele andere posters die op de 'huizenmarkt = simpele marktwerking' lijn zitten) om te kijken naar andere landen.

Dat simpele zet je er zelf tussen. Maar marktwerking is er zeker en dat de prijzen zo hard kunnen stijgen omdat er een tekort is zegt de DNB ook (zie mijn eerdere quotes). Want door het tekort gaat de prijs naar wat mensen willen/kunnen betalen en als je dan de financiering verruimt of het inkomen omhoog gaat, kunnen mensen meer betalen en stijgen de huizenprijzen direct mee.

In welke landen binnen de EU is bijvoorbeeld de huizenprijs het hardste gestegen de afgelopen jaren. Het gemiddelde binnen de EU in de periode 2014-2024 was 53%.

De uitschieters waren o.a. Hongarije (+ 209,5% en Portugal +124,4%). Laten we nu eens kijken naar die woningmarkten. In Hongarije is het aantal niet bewoonde huizen in de periode 2001-2011-2022 toegenomen van 9,2% naar 12,5%. Er zijn 100.000 niet-bewoonde woningen meer in 10 jaar tijd, terwijl de prijs ondertussen 209% gestegen is.

[Afbeelding]

Idem in Portugal:


[...]


Dit zijn maar even twee voorbeelden waar je de dichotomie tussen toegenomen bescshikbaarheid en stijgende prijzen ziet.

En ook hier draaien we in cirkels en ga je niet op de argumenten in. Kijk naar de plekken waar er veel vraag is naar huizen (meestal de steden) en je ziet dat er daar een tekort is. Als Groningen een overschot zou hebben van 100k woningen en we een tekort van 50k in de Randstad hebben kun je wel zeggen dat we in Nederland een overschot van 50k hebben, maar in de praktijk hebben we een tekort van 50k in de Randstad.
De reden waarom de prijzen in dat soort landen stijgen is dus omdat er op de plekken waar mensen een huis zoeken, er niet voldoende huizen zijn. En dat kun je dus niet compenseren met het overschot van 200km verderop

Laat me voor de duidelijkheid nog maar eens benadrukken dat je absoluut meer woningen moet bouwen - en dan vooral woningtypen die op dit moment nodig zijn op de juiste locatie - met name om eenvoudigere doorstroming in de gemiddelde wooncarrière te bevorderen EN om - zoals DNB voorstelt - meer opties voor betaalbare huur moet creëeren waarbij de overheid regie neemt.

Maar de vrije bouwmarkt voor koopwoningen gaat heel heel weinig prijsinvloed zien van een lager woningtekort. Al helemaal zolang we mikken op het streefpercentage van 2% woningtekort.

Om prijzen te laten dalen / stabiliseren is een heel ander pakket aan maatregelen nodig... 'bouwen bouwen' is daarvoor gewoon niet de magic bullet.

Dat laatste zeg ik ook niet, ik zeg vanaf het begin al dat er een pakket aan maatregelen nodig is(net als de DNB), waarbij bouwen een van de punten is waar veel meer aandacht aan besteed moet worden. En met 2% tekort zouden de prijzen wel degelijk dalen, mits dat 2% tekort dan ook geldt voor de locatie waar het om gaat. Want 10% tekort in de Randstad en dat compenseren met 8% extra in Groningen gaat dus niets doen.

[Koldur]

Het vraag en aanbod verhaal in de huizenmarkt is wel een stuk genuanceerder dan met de normale consumentenmarkt en zelfs daar zijn er grenzen met uiterlijke prijzen.

Situatie van nu is alleen niet te vergelijken met situaties in het verleden. Er wordt nu zo bizar vaak en hoog overboden, dat komt wel degelijk door het onevenredige woning tekort wat voor het grootste gedeelte door migratie komt (veelal door arbeidsmigratie).
Als huizenprijzen teveel zakken door teveel aanbod, verkopen mensen simpelweg niet, waardoor er een ondergrens is voor de prijzen van huizen. Daar ben ik het zeker mee eens. En ja, in de financiële crisis was er een andere reden dat de prijzen zakten. Je kunt alle situaties niet over een kam scheren natuurlijk.
Ook als er nu een financiële crisis ontstaat, zullen de prijzen omlaag gaan, want mensen moeten hun huis noodgedwongen verkopen en de maximale hypotheek bedragen zullen daarmee lager worden.

Maar nogmaals, de markt is nu echt oververhit en bouwen, met een aantal wat niet haalbaar is op korte termijn, zal daar de ergste zware rand vanaf halen. Als er nog andere zaken in de tussentijd gebeuren, zal dat uiteraard, zowel positief als negatief, een effect op hebben.

[Requiem19]

Al die lange back-and-forths over alle zijpaadjes, verzonnen percentages en verzonnen onderzoekjes verwateren de discussie, dus maar even terug naar de basics.

ABN Amro op 30 April 2025:

Opvallend is dat ABN Amro ook geen direct verband ziet tussen de hoogte van woningprijzen in Nederland en de grootte van het woningtekort. 'We horen steeds dat we een tekort van 400.000 woningen hebben en als we dat oplossen, de prijzen weer naar beneden gaan. Maar dat verband bestaat niet als we naar de omringende landen kijken. Er zijn landen die een veel hoger tekort aangeven en landen waar geen tekort is, maar er is daar geen verband te vinden in de hoogte of laagte van de woningprijs.' Ook als het tekort groter wordt, zal dat er niet voor zorgen dat de prijzen stijgen, stelt Langen.

https://www.bnr.nl/nieuws...nd-tussen-tekort-en-prijs

De woningmarkt is veel complexer dan 'maar uhm marktwerking'.

De beste indicator over de relatie prijs-tekort is nog steeds DNB die het berekend heeft op 1%-2% daling als we 80k-100k meer woningen bijbouwen dan het woningtekort.

Dat zijn de percentages waar je redelijkerwijs van uit moet gaan totdat er een gedegen onderzoek komt met andere percentages.

[ Voor 16% gewijzigd door Requiem19 op 14-10-2025 10:25 ]

[Koldur]

Requiem19 schreef op dinsdag 14 oktober 2025 @ 10:23:
Al die lange back-and-forths over alle zijpaadjes, verzonnen percentages en verzonnen onderzoekjes verwateren de discussie, dus maar even terug naar de basics.

ABN Amro op 30 April 2025:


[...]


https://www.bnr.nl/nieuws...nd-tussen-tekort-en-prijs

De woningmarkt is veel complexer dan 'maar uhm marktwerking'.

De beste indicator over de relatie prijs-tekort is nog steeds DNB die het berekend heeft op 1%-2% daling als we 80k-100k meer woningen bijbouwen dan het woningtekort.

Dat zijn de percentages waar je redelijkerwijs van uit moet gaan totdat er een gedegen onderzoek komt met andere percentages.

Aannemende dat het een absolute daling is, dan is de uiteindelijke daling cumulatief met het niet stijgen van de prijzen meer dan 10% (als het een jaarlijks genomen percentage is) bij een stijging van 8% per jaar, wat een laag genomen getal is gezien de stijgingen van de afgelopen jaren.
Ik kan het artikel niet vinden van de DNB over die 1%-2%.

[Requiem19]

Koldur schreef op dinsdag 14 oktober 2025 @ 16:32:
[...]


Aannemende dat het een absolute daling is, dan is de uiteindelijke daling cumulatief met het niet stijgen van de prijzen meer dan 10% (als het een jaarlijks genomen percentage is) bij een stijging van 8% per jaar, wat een laag genomen getal is gezien de stijgingen van de afgelopen jaren.
Ik kan het artikel niet vinden van de DNB over die 1%-2%.

https://www.dnb.nl/algeme...per-dan-met-woningtekort/

[Koldur]

Requiem19 schreef op dinsdag 14 oktober 2025 @ 16:40:
[...]


https://www.dnb.nl/algeme...per-dan-met-woningtekort/

Dan is jouw woord "daling" wat ongelukkig gekozen, het gaat om een lagere woningprijs. Daling betekent dat de prijs daadwerkelijk omlaag gaat en bij een lagere prijs gaat het niet om een absolute daling.
Dan nog, vind ik dat het woord demping hier veel duidelijker was geweest, je weet immers niet wat de woningprijzen morgen doen en dan houd je expliciet rekening met stijging of daling door een andere oorzaak (waarbij stijging in dit geval natuurlijk het meest logisch is in de huidige markt).

[Requiem19]

Koldur schreef op dinsdag 14 oktober 2025 @ 16:48:
[...]


Dan is jouw woord "daling" wat ongelukkig gekozen, het gaat om een lagere woningprijs. Daling betekent dat de prijs daadwerkelijk omlaag gaat en bij een lagere prijs gaat het niet om een absolute daling.
Dan nog, vind ik dat het woord demping hier veel duidelijker was geweest, je weet immers niet wat de woningprijzen morgen doen en dan houd je expliciet rekening met stijging of daling door een andere oorzaak (waarbij stijging in dit geval natuurlijk het meest logisch is in de huidige markt).

De exacte DNB quote was al weergegeven een paar posts geleden:

Requiem19 in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7"

Nog maar een keertje dan voor eenieder die geen zin heeft om het linkje aan te klikken. Ik denk dat de goede lezer wel begrijpt dat het een relatief scenario is, waarbij de 'lagere woningprijs' altijd tov het scenario is waarin niet met X aantal woningen het woningtekort wordt ingelopen.

Dat kan uiteraard netto nog steeds een stijging betekenen.

Hoewel de bijdrage van dit woningtekort aan de hoge prijsniveaus moeilijk te meten is, suggereren empirische schattingen (voor zowel landen met woningtekorten als -overschotten) een relatief geringe omvang: van het inlopen van het huidige woningtekort met 1 procentpunt (ongeveer 80 duizend woningen extra bovenop de groei van het aantal huishoudens) zou een 1 tot 2% lagere woningprijs mogen worden verwacht.

[Koldur]

Requiem19 schreef op dinsdag 14 oktober 2025 @ 16:54:
[...]


De exacte DNB quote was al weergegeven een paar posts geleden:

Requiem19 in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7"

Nog maar een keertje dan voor eenieder die geen zin heeft om het linkje aan te klikken. Ik denk dat de goede lezer wel begrijpt dat het een relatief scenario is, waarbij de 'lagere woningprijs' altijd tov het scenario is waarin niet met X aantal woningen het woningtekort wordt ingelopen.

Dat kan uiteraard netto nog steeds een stijging betekenen.


[...]

Je kunt niet verwachten dat mensen bij iedere opmerking van jou een artikel gaan opsnorren/herlezen. Jouw woord daling triggerde hier. Dat is dus niet correct verwoord, maar nu duidelijk. Lager had ik nog goed geïnterpreteerd, maar ook dat blijft een ongelukkig gekozen woord. Demping is hier technisch het beste woord. Anders krijg je dus verwarring.

[Requiem19]

Koldur schreef op dinsdag 14 oktober 2025 @ 17:02:
[...]


Je kunt niet verwachten dat mensen bij iedere opmerking van jou een artikel gaan opsnorren/herlezen. Jouw woord daling triggerde hier. Dat is dus niet correct verwoord, maar nu duidelijk. Lager had ik nog goed geïnterpreteerd, maar ook dat blijft een ongelukkig gekozen woord. Demping is hier technisch het beste woord. Anders krijg je dus verwarring.

Ik wil best bij het opnieuw noemen van een citaat elke keer de bron weergeven, lijkt me alleen niet optimaal voor de leesbaarheid. Zeker niet als een simpele zoekterm 'dnb' in 'Zoek in dit topic' bovenaan binnen enkele tellen het antwoord gegeven had.

Demping zou overigens juist een verkeerde formulering zijn, want dan ga je alleen uit van het stijgende prijzen scenario. Terwijl DNB's analyse ook van toepassing is op een dalende markt, waarbij er dus een 1% a 2% sterkere daling zou zijn als het woningtekort met 1% ingelopen wordt tov het scenario waarbij er sowieso een daling is, maar het woningtekort gelijk blijft.

[redwing]

Requiem19 schreef op dinsdag 14 oktober 2025 @ 10:23:
Al die lange back-and-forths over alle zijpaadjes, verzonnen percentages en verzonnen onderzoekjes verwateren de discussie, dus maar even terug naar de basics.

ABN Amro op 30 April 2025:


[...]


https://www.bnr.nl/nieuws...nd-tussen-tekort-en-prijs

De woningmarkt is veel complexer dan 'maar uhm marktwerking'.

De beste indicator over de relatie prijs-tekort is nog steeds DNB die het berekend heeft op 1%-2% daling als we 80k-100k meer woningen bijbouwen dan het woningtekort.

Dat zijn de percentages waar je redelijkerwijs van uit moet gaan totdat er een gedegen onderzoek komt met andere percentages.

Maar waarom ga je weer 'terug naar de basics' om tegelijkertijd steevast niet in te gaan op de tegen-argumenten? Want het klopt dat zolang er een groot tekort is, er maar amper verband tussen de prijs en het tekort is. Dat is nl. juist wel typisch marktwerking. Je ziet pas grotere verschillen ontstaan op het moment dat vraag en aanbod in evenwicht komen. Maar daar is de woningmarkt nog mijlenver van verwijderd. Dus nee, de woningmarkt is voor dit stuk niet complexer dan een andere markt. Wat wel is, is dat doordat er een tekort is, de prijs gaat naar wat mensen kunnen/willen betalen. En in die prijs spelen er wel veel meer factoren mee.
De komende jaren zitten we echter nog met dat tekort en zal bijbouwen inderdaad amper invloed op de prijs hebben. Pas als we richting de 2% tekort gaan (in de regio waar je naar kijkt), zul je echt een impact op de prijzen krijgen. Dit sluit trouwens perfect aan op wat de DNB in jouw artikel, maar ook in de artikelen die ik eerder heb gelinkt zegt. Het is precies de reden waarom ze vinden dat er o.a. veel gebouwd moet worden.

Dus je kunt terug blijven komen met je standaard verhaal, maar dat doet totaal niets af aan marktwerking en wat ik zeg. Want als het puur zou zijn wat jij zegt, zou het totaal geen zin hebben om bij te bouwen, omdat de prijzen dan altijd hoger blijven dan wat starters kunnen betalen. Dus waarom zou de DNB dat dan noemen als onderdeel van de oplossing?

Maar uiteindelijk moet je dus volop bij gaan bouwen om dat tekort in te lopen zodat de prijzen weer meer door concurrentie van de verkopers wordt bepaald. Tegelijkertijd wil je op de kortere termijn ook naar andere oplossingen kijken om het tekort kleiner te krijgen, en b.v. de hoeveelheid geld in de markt te verlagen/stabiliseren. En laat dat nu ook net zijn wat de DNB als oplossing geeft

[Requiem19]

@redwing ABN zegt letterlijk dat ze ook gekeken hebben naar landen zonder tekort.

En daarnee is jouw hele verhaal onderuit gehaald.

En waarom DNB toch voorstelt om te bouwen leggen ze zelf mooi uit:

De toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters is bovendien gebaat bij het bouwen van extra woningen om het woningtekort in te lopen. Hoewel dit woningen vermoedelijk niet veel goedkoper maakt, zorgt het wel dat voor een groter aantal huishoudens woning beschikbaar komt.

[ Voor 56% gewijzigd door Requiem19 op 14-10-2025 19:38 ]

[redwing]

Requiem19 schreef op dinsdag 14 oktober 2025 @ 19:35:
@redwing ABN zegt letterlijk dat ze ook gekeken hebben naar landen zonder tekort.

En daarnee is jouw hele verhaal onderuit gehaald.

Dat eerste klopt, maar ze kijken naar het hele land en niet naar de locatie. En zolang je naar het hele land kijkt, zal een overschot in Groningen de prijzen in de Randstad met een tekort nog steeds doen stijgen ondanks het landelijk overschot.
Daarbij zeggen ze ook dat ze wel een demping op de prijzen verwachten en geven ze daarmee aan dat het verband er dus wel degelijk is. Ook in de artikelen die ik eerder al linkte zeggen ze dat de huidige hoge prijzen mede door het tekort komen en vooral dat de stijgingen minder waren geweest als er een kleiner tekort was geweest.

En waarom DNB toch voorstelt om te bouwen leggen ze zelf mooi uit:
[...]

Alleen klopt dat niet, want die mensen kunnen die huizen volgens deze logica niet betalen. Want als de huizenprijzen nu te hoog voor ze zijn, is dat dan nog steeds en levert meer bouwen dus alleen maar leegstand op. En nu weten we natuurlijk dat dat onzin is en die huizen wel degelijk verkocht worden, maar dan dus aan de mensen die nu net geen huis kunnen kopen. Oftewel meer bouwen zorgt dus wel voor een demping van de prijzen (alleen dus beperkt omdat we het tekort niet oplossen)

Uiteindelijk is het probleem dan ook dat we zo ver achterlopen dat bijbouwen minstens de eerste 10 jaar niet zal zorgen voor een evenwicht en daarmee zullen de prijzen in die tijd ook niet gaan dalen door het bijbouwen. En tot die tijd wordt de prijs van een huis bepaald door wat iemand kan/wil uitgeven aan een huis en dus de financieringsruimte van mensen. Vandaar dat je veel meer moet doen dan bouwen, omdat voor de komende tijd er andere dingen zijn die voornamelijk bepalend zijn voor de prijs.

Hier kwam ik nog een (wel wat ouder) artikel tegen van de Rabobank die dit mooi uitlegt en ook hoe het komt dat het heel lastig is om voldoende te bouwen. Maar ook met een voorbeeld van een stad (Houston) waar ze dat wel doen met als resultaat lagere huizenprijzen.

[Bezemveger]

Interessante discussies weer over prijsdalingen en of bouwen helpt. Vorige week in de Jortcast weer een goed gesprek met een professor over bouwen en of woningen goedkoper worden. Kort samengevat: de komende 10 jaar niet en daarna waarschijnlijk ook niet.

Uiteraard kan je met meer bouwen er voor zorgen dat meer mensen een woning vinden wat mij de belangrijkste reden is om meer te bouwen maar echt goedkoper zal het niet worden.

https://open.spotify.com/...si=9YXSe89iTcWSokeAQIlDZA

[wimjongil]

redwing schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 22:59:
[...]

De conclusie van de DNB is dus precies hetzelfde als wat ik hier aangeef : https://www.dnb.nl/algeme...erstel-van-huizenprijzen/ waarin het DNB stelt dat :

[...]

Dus het lijkt me voor de goede lezer inderdaad zo wel voldoende duidelijk

Offtopic, maar wist je dat DNB voor 'De Nederlandsche Bank' staat? "De DNB" hoor je vaker en is dus fout (het lijkt dan alsof je stottert), maar "het De Nederlandsche Bank" hoor ik voor het eerst

[redwing]

Bezemveger schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 07:56:
Interessante discussies weer over prijsdalingen en of bouwen helpt. Vorige week in de Jortcast weer een goed gesprek met een professor over bouwen en of woningen goedkoper worden. Kort samengevat: de komende 10 jaar niet en daarna waarschijnlijk ook niet.

Uiteraard kan je met meer bouwen er voor zorgen dat meer mensen een woning vinden wat mij de belangrijkste reden is om meer te bouwen maar echt goedkoper zal het niet worden.

https://open.spotify.com/...si=9YXSe89iTcWSokeAQIlDZA

Klopt, maar dat is er meer een gevolg van dat we bewust niet genoeg bouwen (we streven b.v. naar een tekort van 2%, maar in de praktijk zie ik dat ook niet gehaald worden). Ik verwacht in de praktijk dus ook geen prijsdalingen, iig niet doordat er gebouwd wordt en zelfs dan hooguit een heel beperkte demping van de prijs.

Een correctie doordat de markt onderuit gaat zal wel vroeg of laat weer gebeuren.

wimjongil schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 08:06:
[...]
Offtopic, maar wist je dat DNB voor 'De Nederlandsche Bank' staat? "De DNB" hoor je vaker en is dus fout (het lijkt dan alsof je stottert), maar "het De Nederlandsche Bank" hoor ik voor het eerst

Ik weet waar het voor staat, maar het DNB bekt gewoon beter

[hoevenpe]

redwing schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 08:16:
Klopt, maar dat is er meer een gevolg van dat we bewust niet genoeg bouwen (we streven b.v. naar een tekort van 2%, maar in de praktijk zie ik dat ook niet gehaald worden). Ik verwacht in de praktijk dus ook geen prijsdalingen, iig niet doordat er gebouwd wordt en zelfs dan hooguit een heel beperkte demping van de prijs.

Decennia vooruit plannen is enorm lastig, als bevolkingsgroei boven het 95% waarschijnlijkheidsinterval uitkomt doe je nooit genoeg.

Andersom kwam ook voor: Delfzijl in de jaren 70-80.

[redwing]

hoevenpe schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 08:21:
[...]

Decennia vooruit plannen is enorm lastig, als bevolkingsgroei boven het 95% waarschijnlijkheidsinterval uitkomt doe je nooit genoeg.

Andersom kwam ook voor: Delfzijl in de jaren 70-80.

Klopt, maar het is tegelijkertijd ook wel duidelijk dat we nu al heel wat jaren veel te weinig aan het bouwen zijn. En dat het uiteindelijk nooit volledig te voorspellen is klopt, en dat het her en der fout zal gaan weet je ook al vooraf. Alleen zolang je geen plan hebt kun je ook niet waar nodig bijsturen. En dat is waar het nu fout gaat, er wordt een doel geroepen, maar er wordt niet nagedacht over hoe we dat doel kunnen gaan halen.

[Requiem19]

Bezemveger schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 07:56:
Interessante discussies weer over prijsdalingen en of bouwen helpt. Vorige week in de Jortcast weer een goed gesprek met een professor over bouwen en of woningen goedkoper worden. Kort samengevat: de komende 10 jaar niet en daarna waarschijnlijk ook niet.

Uiteraard kan je met meer bouwen er voor zorgen dat meer mensen een woning vinden wat mij de belangrijkste reden is om meer te bouwen maar echt goedkoper zal het niet worden.

https://open.spotify.com/...si=9YXSe89iTcWSokeAQIlDZA

Woningen gaan alleen écht goedkoper worden als de boel hard financieel instort in NL / Europa / VS.

Tot die tijd kunnen de regelmakers eigenlijk alleen dempende maatregelen treffen. Veel van die maatregelen zouden goed zijn, maar niemand zal ze durven nemen omdat ze electoraal impopulair zijn.

Wordt dus hoe dan ook doormodderen helaas….

[perspectivebass]

Requiem19 schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 09:05:
[...]


Woningen gaan alleen écht goedkoper worden als de boel hard financieel instort in NL / Europa / VS.

Maar dan wordt het goedkoper, maar kan nog steeds niemand kopen, want alles is in elkaar gestort dus hebben ook veel meer mensen geen kans om te kopen of zijn zo onzeker dat ze blijven zitten. Per saldo veranderd er dan ook weinig.

Daarom snap ik nooit zo goed dat sommige mensen hopen dat het instort, want de kans dat die zelfde mensen dan kunnen kopen wordt ook een stuk kleiner door baanverlies of banken gaan veel kritischer kijken voor ze geld gaan uitlenen.

Op z’n moment moet de overheid wel zorgen dat er gebouwd blijft worden zodat we kwa woningen bij economisch herstel niet nog verder achter lopen.

[Requiem19]

perspectivebass schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 09:23:
[...]


Maar dan wordt het goedkoper, maar kan nog steeds niemand kopen, want alles is in elkaar gestort dus hebben ook veel meer mensen geen kans om te kopen of zijn zo onzeker dat ze blijven zitten. Per saldo veranderd er dan ook weinig.

Daarom snap ik nooit zo goed dat sommige mensen hopen dat het instort, want de kans dat die zelfde mensen dan kunnen kopen wordt ook een stuk kleiner door baanverlies of banken gaan veel kritischer kijken voor ze geld gaan uitlenen.

Op z’n moment moet de overheid wel zorgen dat er gebouwd blijft worden zodat we kwa woningen bij economisch herstel niet nog verder achter lopen.

Yup, dat is precies het pijnpunt.

Alleen is het niet ‘niemand’ die nog kan kopen, maar ‘minder mensen’.

Als je regelgeving wilt gebruiken, gaat dat ook nadelig zijn:

van 100% lenen naar 85% lenen van de woningwaarde: veel plezier starters met nog meer sparen, leunen op schenkingen etc.

HRA stoppen: woonkosten stijgen voor een groot aantal mensen, electoraal gevoelig.

Daarom zou ik zelf (en dat zeg ik vlgs mij al een paar jaar) het meeste zien in een overwaarde belasting. Dat is toch een broekzak-vestzak verhaal omdat je die overwaarde nodig hebt voor de volgende woning. Daarnaast is winst op verkoop eigen woning het minst belast van alle inkomsten in Nederland.
*knip*

Maar ook dit gaat politiek niemand aandurven. Stel je voor dat Den Haag nog meer aan je zuur verdiende centjes wil komen.

[ Voor 5% gewijzigd door twain4me op 15-10-2025 10:47 . Reden: dat is niet constructief ]

[Tupolev]

perspectivebass schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 09:23:
[...]


Maar dan wordt het goedkoper, maar kan nog steeds niemand kopen, want alles is in elkaar gestort dus hebben ook veel meer mensen geen kans om te kopen of zijn zo onzeker dat ze blijven zitten. Per saldo veranderd er dan ook weinig.

Daarom snap ik nooit zo goed dat sommige mensen hopen dat het instort, want de kans dat die zelfde mensen dan kunnen kopen wordt ook een stuk kleiner door baanverlies of banken gaan veel kritischer kijken voor ze geld gaan uitlenen.

Op z’n moment moet de overheid wel zorgen dat er gebouwd blijft worden zodat we kwa woningen bij economisch herstel niet nog verder achter lopen.

Meestal zijn het mensen zonder koophuis die geen kennis hebben van hypotheken. In 2014-2015 kreeg je bijvoorbeeld geen overbruggingshypotheek zonder een uitzonderlijk goed gevulde bankrekening. Pas toen de banken die eisen weer wat loslieten kwam de huizenmarkt weer op gang.

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 08:21:
[...]

Decennia vooruit plannen is enorm lastig, als bevolkingsgroei boven het 95% waarschijnlijkheidsinterval uitkomt doe je nooit genoeg.

Andersom kwam ook voor: Delfzijl in de jaren 70-80.

Decennia vooruit plannen is lastig, maar niet vooruit plannen maakt het nog veel lastiger. En wat vooral ook funest is, is lange termijn plannen maken, maar die gewoon niet nakomen. Waar de Nederlandse overheid nogal een handje van heeft.

[Rubbergrover1]

Tupolev schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 10:44:
[...]


Meestal zijn het mensen zonder koophuis die geen kennis hebben van hypotheken. In 2014-2015 kreeg je bijvoorbeeld geen overbruggingshypotheek zonder een uitzonderlijk goed gevulde bankrekening. Pas toen de banken die eisen weer wat loslieten kwam de huizenmarkt weer op gang.

Punt is vooral dat een instorting van de woningmarkt nooit op zichzelf staat, maar samenhangt met grotere (economische) problemen. De vraag naar een woning is er altijd wel, mensen hebben altijd een dak boven het hoofd nodig. Maar als een groot deel van de mensen werkloos wordt of een onzekere baan heeft, dan is het vaak niet mogelijk om een woning te kopen. En voor wie dat wel zou kunnen, is het ook de vraag of het verstandig is om een dure lange termijn verplichting aan te gaan. Wetende dat er een grote kans is dat je baan wegvalt en je inkomen instort of je naar een andere plek zou moeten verhuizen voor werk.

Juist die bijkomende omstandigheden, die ertoe leiden dat heel veel mensen niet meer kunnen of willen kopen, zijn ook de oorzaak van het stokken van de vraag en het instorten van de woningmarkt.

[BlauweLucht]

Requiem19 schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 09:05:
[...]


Woningen gaan alleen écht goedkoper worden als de boel hard financieel instort in NL / Europa / VS.

Tot die tijd kunnen de regelmakers eigenlijk alleen dempende maatregelen treffen. Veel van die maatregelen zouden goed zijn, maar niemand zal ze durven nemen omdat ze electoraal impopulair zijn.

Wordt dus hoe dan ook doormodderen helaas….

Het is lastig te voorspellen maar als ik kijk naar het economisch beleid tijdens de corona pandemie dan werd er wereldwijd door overheden enorm veel geld uitgegeven en geld bij gedrukt om koste wat het kost een economische crisis te voorkomen. In de VS is als het gevolg van het bijdrukken van geld de hoeveelheid dollars in omloop (“M2 money supply”) met ruim 43% toegenomen sinds het begin van corona. Er zijn veel factoren die invloed hebben om huizenprijzen maar dit is zeker de grootste. Je zou verwachten dat als gevolg van de enorme hoeveelheden bedrijven die moesten sluiten, mensen die hun baan/inkomen verloren dat de huizenprijzen zouden dalen maar het tegenovergestelde gebeurde door het bovenstaande.

Ik vermoed dat bij een volgende dreigende economische crisis een vergelijkbaar economisch beleid gevoerd zal worden. Zeker in de VS waar de staatsschuld allang onbetaalbaar is geworden en met de dag toeneemt. Alleen een lagere rente kan dat verzachten. Een lagere rente zorgt bovendien voor lagere hypotheekrentes, inflatie en hogere lonen wat weer huizenprijzen opdrijft.

Al met al denk ik dat wederom huizenbezitters van nu er straks weer warmpjes bij zitten zelfs als een economische crisis dreigt.

[NiGeLaToR]

Requiem19 schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 09:05:
[...]


Woningen gaan alleen écht goedkoper worden als de boel hard financieel instort in NL / Europa / VS.

Tot die tijd kunnen de regelmakers eigenlijk alleen dempende maatregelen treffen. Veel van die maatregelen zouden goed zijn, maar niemand zal ze durven nemen omdat ze electoraal impopulair zijn.

Wordt dus hoe dan ook doormodderen helaas….

Zelfs in 2008-2013 was dit effect nog beperkt. Veel mensen hielden gewoon vast aan hun vraagprijs en hoewel er wel daling was en de WOZ ook daalde in de laatste jaren van die periode, het was allemaal van korte duur.

Tevens: er waren nauwelijks transacties. Huizen waren dan wellicht iets goedkoper, op papier, maar niemand kreeg op een gegeven moment nog een financiering. Er was een jaar waarin er landelijk maar 1 vast arbeidscontract was aangegaan ofzo.

Dus als de prijzen dalen is de kans dat je wilt kopen (vertrouwen), kunt kopen (financiering) of mag kopen (huidige woning onverkoopbaar of te duur) ook kleiner.



Plaatje komt van deze pagina. Wat de ergste financiële crisis in 100 jaar teweeg bracht vs wat tekort aan woningen en verruiming financieringsmogelijkheden voor effect hebben nu. Dus ik weet niet of we werkelijk zo'n crisis en crash willen, want het was in 2008 en de jaren erna al niet superleuk en als je dus echt een enorme daling in woningprijzen wilt zien moet je dat dus nog veel erger gaan laten gebeuren?

[Requiem19]

BlauweLucht schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 11:21:
[...]


Het is lastig te voorspellen maar als ik kijk naar het economisch beleid tijdens de corona pandemie dan werd er wereldwijd door overheden enorm veel geld uitgegeven en geld bij gedrukt om koste wat het kost een economische crisis te voorkomen. In de VS is als het gevolg van het bijdrukken van geld de hoeveelheid dollars in omloop (“M2 money supply”) met ruim 43% toegenomen sinds het begin van corona. Er zijn veel factoren die invloed hebben om huizenprijzen maar dit is zeker de grootste. Je zou verwachten dat als gevolg van de enorme hoeveelheden bedrijven die moesten sluiten, mensen die hun baan/inkomen verloren dat de huizenprijzen zouden dalen maar het tegenovergestelde gebeurde door het bovenstaande.

Ik vermoed dat bij een volgende dreigende economische crisis een vergelijkbaar economisch beleid gevoerd zal worden. Zeker in de VS waar de staatsschuld allang onbetaalbaar is geworden en met de dag toeneemt. Alleen een lagere rente kan dat verzachten. Een lagere rente zorgt bovendien voor lagere hypotheekrentes, inflatie en hogere lonen wat weer huizenprijzen opdrijft.

Al met al denk ik dat wederom huizenbezitters van nu er straks weer warmpjes bij zitten zelfs als een economische crisis dreigt.

Dat denk ik ook, omdat zelfs een flinke daling voor de meeste kopers prima te behappen is:

i) (bijna) iedereen lost nu in ieder geval 50% af
ii) De stijgingen zijn zo hoog, dat er flink wat moet gebeuren voordat een groot gedeelte onder water komt. Alleen de groep mensen die bijv dit jaar koopt heeft dat risico iets meer, maar als je 3-4 jaar geleden een woning kocht, is er flinke ruimte voor een evt daling

en verder uiteraard van mijn kant geen oproep/hoop op een financiële crisis, louter de feitelijke constatering dat dit het enige is dat een significante daling kan veroorzaken.

Zelfs toen de rente ong 400% steeg bleef de impact beperkt op de woningmarkt (door de hogere lonen etc).

Het blijft heel simpel:

i) Mensen hebben woningen nodig
ii) Mensen zijn bijna altijd bereid te betalen wat ze kunnen financieren
iii) er staat een bak geld klaar van de boomergeneratie
iiii) lonen zijn hoog
iv) er komen mogelijk rentedalingen aan de komende jaren als de economie blijft sputteren

Stap in de trein zodra je kunt, want als je er niet in zit ga is dat een enorm lange termijn nadeel.

[Autonoesis]

Of we beginnen eerst met realistisch en transparant taxeren (door totaal onafhankelijke partijen) en niet het natte vingerwerk wat we nu doen. Wat een m^2 grond kost kan iedereen opzoeken. De pure bouwkosten voor een woning zijn voor mensen met vakkennis ook geen geheim. De Nederlandse bouw is gewoon massaproductie en die is helemaal niet zo heel erg duur.

Smaak- en trendgevoelige roerende zaken schrijf je gewoon keihard af. Die keuken waarvoor je 10 jaar geleden 20k hebt betaald is nu waarschijnlijk nog geen € 1000 waard. Prima dat je een half miljoen voor een flatje wilt betalen. Maar het is getaxeerd op € 200000. Dus de bank mag maximaal € 200000 aan je uitlenen. De rest is emotioneel waarde en die mag je zelf ophoesten.

[NiGeLaToR]

Autonoesis schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 12:10:
Of we beginnen eerst met realistisch en transparant taxeren (door totaal onafhankelijke partijen) en niet het natte vingerwerk wat we nu doen. Wat een m^2 grond kost kan iedereen opzoeken. De pure bouwkosten voor een woning zijn voor mensen met vakkennis ook geen geheim. De Nederlandse bouw is gewoon massaproductie en die is helemaal niet zo heel erg duur.

NWWI bestaat al weer een tijdje?

[Valorian]

Autonoesis schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 12:10:
Of we beginnen eerst met realistisch en transparant taxeren (door totaal onafhankelijke partijen) en niet het natte vingerwerk wat we nu doen. Wat een m^2 grond kost kan iedereen opzoeken. De pure bouwkosten voor een woning zijn voor mensen met vakkennis ook geen geheim. De Nederlandse bouw is gewoon massaproductie en die is helemaal niet zo heel erg duur.

Smaak- en trendgevoelige roerende zaken schrijf je gewoon keihard af. Die keuken waarvoor je 10 jaar geleden 20k hebt betaald is nu waarschijnlijk nog geen € 1000 waard. Prima dat je een half miljoen voor een flatje wilt betalen. Maar het is getaxeerd op € 200000. Dus de bank mag maximaal € 200000 aan je uitlenen. De rest is emotioneel waarde en die mag je zelf ophoesten.

Ik probeer dit te begrijpen. In jouw voorbeeld koop je een flatje voor 500K en er staat in dat geval meestal een hele groep mensen in de rij die allemaal ook 450-499K had willen betalen voor datzelfde flatje. Dan is dat toch gewoon de marktwaarde van het flatje? Het hele idee van een taxatie is toch dat deze bij benadering weergeeft wat iets waard is op moment van aankoop? Ik kan mij voorstellen dat een bánk bijvoorbeeld zegt "we lenen je maximaal 60% of 80% van de taxatiewaarde, want we zien het als een risico dat jouw object in de toekomst in waarde daalt". Maar de taxatie zelf, die moet in mijn optiek gewoon de waarde benaderen van het object. En die waarde is wat de gek er voor geeft, niet wat de grond en de 80 jaar oude bakstenen waard zijn.

[Autonoesis]

Valorian schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 14:02:
[...]


Ik probeer dit te begrijpen. In jouw voorbeeld koop je een flatje voor 500K en er staat in dat geval meestal een hele groep mensen in de rij die allemaal ook 450-499K had willen betalen voor datzelfde flatje. Dan is dat toch gewoon de marktwaarde van het flatje? Het hele idee van een taxatie is toch dat deze bij benadering weergeeft wat iets waard is op moment van aankoop? Ik kan mij voorstellen dat een bánk bijvoorbeeld zegt "we lenen je maximaal 60% of 80% van de taxatiewaarde, want we zien het als een risico dat jouw object in de toekomst in waarde daalt". Maar de taxatie zelf, die moet in mijn optiek gewoon de waarde benaderen van het object. En die waarde is wat de gek er voor geeft, niet wat de grond en de 80 jaar oude bakstenen waard zijn.

In zekere zin wel ja. Maar de meeste mensen betalen een huis natuurlijk niet cash. Ze steken zich diep in de schulden om het te kunnen kopen. De woningprijzen zijn daardoor vooral een afgeleide geworden van wat mensen kunnen lenen en de leennormen zijn de afgelopen jaren flink opgerekt. Voor een huis met energielabel A++++ kun je €40.000 extra lenen. Waardoor deze automatisch ook ongeveer €40k duurder wordt. Daarmee raken de prijzen steeds verder los van de daadwerkelijke stichtingskosten.

Dit zijn de pure bouwkosten (excl. btw) https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/83673NED 
Bij koopwoningen komen daar meestal nog een keuken en badkamer bij, maar dat zijn in feite roerende zaken die je vooral voor je eigen plezier doet. Een identiek huis met een tien jaar oude Boffi keuken of een tien jaar oude Ikea keuken wordt in de praktijk voor hetzelfde bedrag verkocht.

[Tremulant]

Autonoesis schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 14:28:
[...]

Dit zijn de pure bouwkosten (excl. btw) https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/83673NED 
Bij koopwoningen komen daar meestal nog een keuken en badkamer bij, maar dat zijn in feite roerende zaken die je vooral voor je eigen plezier doet. Een identiek huis met een tien jaar oude Boffi keuken of een tien jaar oude Ikea keuken wordt in de praktijk voor hetzelfde bedrag verkocht.

Wat jij hier bekijkt zijn de bouwkosten voor nieuwbouw. Dan doe je een keuken er niet voor de lol erbij.. dat is voor de meeste mensen gewoon nogal praktisch om in je huis te hebben zitten. Daarnaast is iets aan je muren (anders dan kaal beton) en een vloertje (anders dan kaal beton) ook wel redelijk normaal in Nederland. Oftewel, je slaat best een aantal forse kostenposten over die van een nieuwbouwhuis ook echt een bewoonbaar huis maken.

[Autonoesis]

Tremulant schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 14:38:
[...]


Wat jij hier bekijkt zijn de bouwkosten voor nieuwbouw. Dan doe je een keuken er niet voor de lol erbij.. dat is voor de meeste mensen gewoon nogal praktisch om in je huis te hebben zitten. Daarnaast is iets aan je muren (anders dan kaal beton) en een vloertje (anders dan kaal beton) ook wel redelijk normaal in Nederland. Oftewel, je slaat best een aantal forse kostenposten over die van een nieuwbouwhuis ook echt een bewoonbaar huis maken.

Natuurlijk kost dit geld maar je huis stijgt verhoudingsgewijs echt niet meer in waarde als je duurdere producten kiest in plaats van een goedkope PVC vloer, paar emmers latex van de action, badkamer met standaard witte tegels en een Ikea keuken. Wat voor een gemiddeld rijtjeshuis van 110m2 niet meer hoeft te kosten dan €20000 incl. btw.

[Blik1984]

Autonoesis schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 15:35:
[...]


Natuurlijk kost dit geld maar je huis stijgt verhoudingsgewijs echt niet meer in waarde als je duurdere producten kiest in plaats van een goedkope PVC vloer, paar emmers latex van de action, badkamer met standaard witte tegels en een Ikea keuken. Wat voor een gemiddeld rijtjeshuis van 110m2 niet meer hoeft te kosten dan €20000 incl. btw.

De markt bewijst je ongelijk. Een mooier/beter/luxer afgewerkt huis wordt in de praktijk altijd voor meer geld verkocht dan hetzelfde huis met een mindere afwerking.

[Rubbergrover1]

Autonoesis schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 12:10:
Of we beginnen eerst met realistisch en transparant taxeren (door totaal onafhankelijke partijen) en niet het natte vingerwerk wat we nu doen. Wat een m^2 grond kost kan iedereen opzoeken. De pure bouwkosten voor een woning zijn voor mensen met vakkennis ook geen geheim. De Nederlandse bouw is gewoon massaproductie en die is helemaal niet zo heel erg duur.

Smaak- en trendgevoelige roerende zaken schrijf je gewoon keihard af. Die keuken waarvoor je 10 jaar geleden 20k hebt betaald is nu waarschijnlijk nog geen € 1000 waard. Prima dat je een half miljoen voor een flatje wilt betalen. Maar het is getaxeerd op € 200000. Dus de bank mag maximaal € 200000 aan je uitlenen. De rest is emotioneel waarde en die mag je zelf ophoesten.

Als je bij wijze van spreken alleen nog de (her-)bouwwaarde van een woning mag financieren, heeft dat vooral tot gevolg dat alleen mensen met een flinke zak eigen geld of overwaarde nog een woning kunnen kopen. En gewone starters niet meer aan de bak komen.

Het is voor de verkoopprijs namelijk totaal niet relevant wat iets kost om te maken. Het is alleen relevant wat mensen bereid zijn ervoor te betalen. Als mensen een blikje cola een euro waard vinden, wordt dat voor een euro verkocht. Ook als de totale kosten voor dat blikje cola een kwartje zijn. Als mensen een huis 5 ton waard vinden, dan wordt die voor die prijs verkocht. Ook als je de woning voor 2 ton zou kunnen bouwen. Als je vervolgens zegt dat je maximaal 2 ton mag financieren, dan worden die woningen gewoon voor 5 ton door doorstromers en kinderen van rijke ouders (evt. vanuit overwaarde) gekocht.

[Autonoesis]

Blik1984 schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 15:48:
[...]

De markt bewijst je ongelijk. Een mooier/beter/luxer afgewerkt huis wordt in de praktijk altijd voor meer geld verkocht dan hetzelfde huis met een mindere afwerking.

Niks van waar! Een kamperpaleisje met natuurstenen vloeren en badkamers , maatwerk interieur in wit hoogglans en duur stucwerk wat allemaal een vermogen heeft gekost is lastiger te verkopen dan een doorsnee woningbouwhut.

Waar men wel bereid voor is meer te betalen is turn key volgens de laatste trends. Maar over een paar jaar wanneer er weer een andere trend is, is dat huis echt niet meer waard dan een standaard ingericht huis.

[stin00]

Autonoesis schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 15:57:
Niks van waar! Een kamperpaleisje met natuurstenen vloeren en badkamers , maatwerk interieur in wit hoogglans en duur stucwerk wat allemaal een vermogen heeft gekost is lastiger te verkopen dan een doorsnee woningbouwhut.

Waar men wel bereid voor is meer te betalen is turn key volgens de laatste trends. Maar over een paar jaar wanneer er weer een andere trend is, is dat huis echt niet meer waard dan een standaard ingerichte woning.

Je roept vooral heel hard dingen, maar die zie ik in de praktijk absoluut niet terug.. zowel tijdens eigen woningzoektochten (7 jaar en 2 jaar geleden) en ook nu in m'n eigen straat. Twee identieke woningen met alleen andere inrichting + afwerkniveau en er zit zo 25k verschil tussen de vraagprijzen. De transactieprijzen verschillden zelfs ~35k. Mensen betalen graag extra voor een hoog afwerkingsniveau.

[Blik1984]

stin00 schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 15:59:
[...]


Je roept vooral heel hard dingen, maar die zie ik in de praktijk absoluut niet terug.. zowel tijdens eigen woningzoektochten (7 jaar en 2 jaar geleden) en ook nu in m'n eigen straat. Twee identieke woningen met alleen andere inrichting + afwerkniveau en er zit zo 25k verschil tussen de vraagprijzen. De transactieprijzen verschillden zelfs ~35k. Mensen betalen graag extra voor een hoog afwerkingsniveau.

De crux zit hem voornamelijk in "turn key". Een huis waar niks aan gedaan hoeft te worden is gewoon heel interessant, en een deel daarvan is smaakgerelateerd. Maar ook daarin maakt afwerkingsniveau wel degelijk enorm uit.

[xiangpo]

Blik1984 schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 16:03:
[...]


De crux zit hem voornamelijk in "turn key". Een huis waar niks aan gedaan hoeft te worden is gewoon heel interessant, en een deel daarvan is smaakgerelateerd. Maar ook daarin maakt afwerkingsniveau wel degelijk enorm uit.

Sterker nog, als ik zie dat recent een huis recent goedkoop gerenoveerd is haak ik juist nog meer af. Dan had ik het liever hoogwaardig gerenoveerd met materialen die we zelf leuk vonden. Om een goedekope keuken en badkamer die net nieuw zijn er uit te slopen is dan gelijk weer kapitaalvernietiging.

Plus dat ik mij dan ga afvragen op welke dingen tijdens de verbouwing ze nog meer op bezuinigd hebben.

[Autonoesis]

stin00 schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 15:59:
[...]


Je roept vooral heel hard dingen, maar die zie ik in de praktijk absoluut niet terug.. zowel tijdens eigen woningzoektochten (7 jaar en 2 jaar geleden) en ook nu in m'n eigen straat. Twee identieke woningen met alleen andere inrichting + afwerkniveau en er zit zo 25k verschil tussen de vraagprijzen. De transactieprijzen verschillden zelfs ~35k. Mensen betalen graag extra voor een hoog afwerkingsniveau.

Maar welk bedrag is hierin geïnvesteerd? Ik heb meerdere huizen van top tot téén opgeknapt en er veel geld mee verdiend! Dus ik weet ook wel dat een net afgewerkte woning meer geld oplevert. Maar kiezen voor duurdere (natuurlijke) materialen verdien je nooit terug! Er staan genoeg huizen van bijna een miljoen te koop met een recent net interieur. Maar zijn alleen eenvoudige materialen toegepast. Goedkope opdekdeuren en deurbeslag. Witte vurenhoutentrap, PVC-vloer en een keuken van de woonboulevard.

[Requiem19]

Beter afwerking niveau werkt wel waardeverhogend.

Maar soms zie je woningen die hoog afwerkingsniveau hebben maar beetje bijzondere smaak zullen we maar zeggen. Overal hoogglanzende marmeren tegels bijvoorbeeld, veel donkere kleuren etc etc...

Als je makkelijker wilt verkopen moet je vooral VT wonen stylo opknappen.

Maar idd, na een paar jaar is de VT wonen stylo weer veranderd ...

[Chaki]

xiangpo schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 16:08:
[...]


Sterker nog, als ik zie dat recent een huis recent goedkoop gerenoveerd is haak ik juist nog meer af. Dan had ik het liever hoogwaardig gerenoveerd met materialen die we zelf leuk vonden. Om een goedekope keuken en badkamer die net nieuw zijn er uit te slopen is dan gelijk weer kapitaalvernietiging.

Plus dat ik mij dan ga afvragen op welke dingen tijdens de verbouwing ze nog meer op bezuinigd hebben.

Ik kwam vaak geflipte huurwoningen tegen. Zonde om een nieuwe keuken te slopen, maar ook niet om aan te zien, next

[HollovVpo1nt]

https://www.nu.nl/economi...euro-spaargeld-nodig.html

De huizenprijzen in Nederland zijn sinds 2013 bijna verdubbeld en voor alleenstaande starters maakt dat het kopen van een huis nóg moeilijker. Gemiddeld is er naast een maximale hypotheek 272.000 euro spaargeld nodig.

Vind het een apart artikel. Een alleenstaande starter zou geen gemiddelde rijtjeswoning kunnen kopen zonder 272k aan spaargeld. Ja, maar is dat goed of slecht? Als dat in het verleden wel kon, wat zegt dat over de woningmarkt toen?

[Sport_Life]

HollovVpo1nt schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 09:46:
https://www.nu.nl/economi...euro-spaargeld-nodig.html


[...]


Vind het een apart artikel. Een alleenstaande starter zou geen gemiddelde rijtjeswoning kunnen kopen zonder 272k aan spaargeld. Ja, maar is dat goed of slecht? Als dat in het verleden wel kon, wat zegt dat over de woningmarkt toen?

Veel alleenstaande starters hadden in 2013 geen modaal inkomen en al helemaal geen vaste aanstelling.

[dikkiedik]

Dit soort koppen zijn misschien nog wel erger dan de daadwerkelijke status van de woningmarkt voor starters.

Een hoop haken af bij dit soort berichten maar het hangt van verkeerd gekozen gemiddeldes aan elkaar.

[hfolkers]

dikkiedik schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 11:05:
[Afbeelding]

Dit soort koppen zijn misschien nog wel erger dan de daadwerkelijke status van de woningmarkt voor starters.

Een hoop haken af bij dit soort berichten maar het hangt van verkeerd gekozen gemiddeldes aan elkaar.

Ik kwam hier naar toe om precies dit te posten.

Waarom zou je een gemiddelde woning moeten hebben als alleenstaande.
Als ik zie dat je blijkbaar een hypotheek can 220k kan krijgen als alleenstaande zijn er gewoon nog ruim 3000 keuzes op Funda.

[Sir_Lion]

hfolkers schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 11:15:
[...]

Ik kwam hier naar toe om precies dit te posten.

Waarom zou je een gemiddelde woning moeten hebben als alleenstaande.
Als ik zie dat je blijkbaar een hypotheek can 220k kan krijgen als alleenstaande zijn er gewoon nog ruim 3000 keuzes op Funda.

Dan krijg je dit soort resultaten er ook tussen:


Voorbeeldje: Appartement te koop: Korte Geuzenstraat 700 1056 KZ Amsterdam | Funda

Dit zijn dus studentenkamertjes waar je cash voor moet betalen. Betaal je ook nog eens €217 VvE.

En dan zijn er ook nog heel veel woningen die verkamerd zijn of een woning in 2'en gesplitst zoals hier: Appartement te koop: Kleine Kerkstraat 7-A 4651 EV Steenbergen (NB) | Funda

Daarnaast heb je wss ook niet gefilterd op alles wat daadwerkelijk beschikbaar is (dus niet in onderhandeling of verkocht), en twee, neem je gewoon echt alles mee wat er mogelijk is, ongeacht type woning.

Daadwerkelijk aantal zit ergens onder de 900 woningen in heel Nederland met een max van 225k vraagprijs.
En dan heb je nog geen rekening gehouden met evt. overbieden.

[Paprika]

Sport_Life schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 10:18:
[...]

Veel alleenstaande starters hadden in 2013 geen modaal inkomen en al helemaal geen vaste aanstelling.

Ik begon toen te werken bij een grote club en modaal was schijnbaar 32.500 voor dat jaar. Dat was gewoon het startsalaris (met daarnaast een leasebak, bonus etc) met een vastcontract voor HBO in de IT wereld, ook als ik hier het salaris draadje erbij pak. Bij ons zat je met Universitair (+350 per maand) er nog wat boven in die periode. Daar kocht je in Amstelveen of Almere in die tijd, wat veel collega’s (als alleenstaanden) ook deden, een prima appartement met 3 kamers voor in je eentje, of je ginger kleiner dichter bij Amsterdam zelf zitten. Appartementen in hetzelfde gebouw waar er toen twee collega’s allebei er een hebben gekocht (2014, niet 2013 even uit m’n hoofd) kosten nu 475.000 aan vraagprijs zie ik op Funda, dus die zullen nu voor bovengemiddelde voor Nederland van de hand gaan.

[ Voor 18% gewijzigd door Paprika op 16-10-2025 11:31 ]

[hfolkers]

Sir_Lion schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 11:26:
[...]


Dan krijg je dit soort resultaten er ook tussen:
[Afbeelding]

Voorbeeldje: Appartement te koop: Korte Geuzenstraat 700 1056 KZ Amsterdam | Funda

Dit zijn dus studentenkamertjes waar je cash voor moet betalen. Betaal je ook nog eens €217 VvE.

En dan zijn er ook nog heel veel woningen die verkamerd zijn of een woning in 2'en gesplitst zoals hier: Appartement te koop: Kleine Kerkstraat 7-A 4651 EV Steenbergen (NB) | Funda

Daarnaast heb je wss ook niet gefilterd op alles wat daadwerkelijk beschikbaar is (dus niet in onderhandeling of verkocht), en twee, neem je gewoon echt alles mee wat er mogelijk is, ongeacht type woning.

Daadwerkelijk aantal zit ergens onder de 900 woningen in heel Nederland met een max van 225k vraagprijs.
En dan heb je nog geen rekening gehouden met evt. overbieden.

Tuurlijk heb je gelijk dat die 3000 met alle opties die niet logisch zijn is, maar dat je perse 272000 eigen geld moet inleggen slaat dus ook nergens op.

[Sir_Lion]

hfolkers schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 11:31:
[...]


Tuurlijk heb je gelijk dat die 3000 met alle opties die niet logisch zijn is, maar dat je perse 272000 eigen geld moet inleggen slaat dus ook nergens op.

Maar het verzwakt wel degelijk het punt wat je probeerde te maken.

Ondanks dat er uberhaupt huizen beschikbaar zijn. Hoewel ik het mee eens ben dat 272k eigen geld inbrengen veel is, denk ik wel dat er een kern van waarheid is: dat je veel eigen geld moet inbrengen.

Het ligt ook onder andere aan de woning zelf, waar die staat, etc.

Je gaat geen woning kopen in Groningen omdat dit in je budget ligt, als je werkt in Maastricht.

[Joosie200]

Ik als single starter ga inderdaad geen 272k eigen inbreng nodig hebben. Want ik ben niet op zoek naar die gemiddelde woning van 450k. Wel heb ik op een hypotheekbudget van 250k zeker 50k nodig voor overbieden en kosten koper. En dan nog is de poule aan huizen klein te noemen tot 250k wat 1) beschikbaar is 2) groter dan een studentenkamer 3) geen bouwkavel, garage is.

Tel erbij op dat ik nog een studieschuld te betalen heb en ja ik heb meer geld nodig om überhaupt te kunnen starten. En dat bedrag neemt enkel toe. Want iedereen die kan shoppen voor 350k kan ruim overbieden op woningen tot 275k en er vindt dus wel degelijk verdringing plaats op de instap/startersmarkt. En dan kan ik sparen wat ik wil, als datzelfde huis van 250k in twee jaar tijd 300k gaat kosten door 10% YoY droogt het aanbod vanzelf op. Mag al blij zijn dat ik 25k per jaar kan sparen. En dan loop ik enkel in de pas met de gebruikelijke prijsstijging. Die loonstijging YoY doet mijn hypotheekruimte niet met 10% vergroten.

Maar nee hoor er is geen probleem want er zijn 1900 huizen te koop dus wat loop je te zeuren. Dat er bij kans 2500 of meer huishoudens vechten om 1900 beschikbare huizen wordt gewoon even genegeerd. Betaalbaardheid en beschikbaarheid is een issue, ongeacht je spaarvermogen. En ik ervaar nu al hoe het is om 2 uur enkele reis te hebben als forens, 4 uur op een dag. Naast een 8/9 uur werkdag is het absurd om te denken ik woon in Maastricht en werk in Amsterdam of ik woon in Oost-Groningen en reis op en neer naar Utrecht. Werkgelegenheid is ook ongelijk verspreid over het land. Nog los van je eigen sociale kring.

[Requiem19]

Precies 50k ipv 272k, beetje flauwe framing van dat artikel dus.

Ze doen nu net alsof iedere starter gelijk het gemiddelde Nederlandse huis wil kopen. Terwijl dat gemiddelde ontstaat door dure en goedkope woningen en de starter doorgaans aan de onderkant van de markt kijkt.

[Sir_Lion]

Requiem19 schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 12:38:
Precies 50k ipv 272k, beetje flauwe framing van dat artikel dus.

Ze doen nu net alsof iedere starter gelijk het gemiddelde Nederlandse huis wil kopen. Terwijl dat gemiddelde ontstaat door dure en goedkope woningen en de starter doorgaans aan de onderkant van de markt kijkt.

Maar met die 50k extra heb je vaak nog niet echt een goede woning.

[hfolkers]

Joosie200 schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 12:35:
Ik als single starter ga inderdaad geen 272k eigen inbreng nodig hebben. Want ik ben niet op zoek naar die gemiddelde woning van 450k. Wel heb ik op een hypotheekbudget van 250k zeker 50k nodig voor overbieden en kosten koper. En dan nog is de poule aan huizen klein te noemen tot 250k wat 1) beschikbaar is 2) groter dan een studentenkamer 3) geen bouwkavel, garage is.

Tel erbij op dat ik nog een studieschuld te betalen heb en ja ik heb meer geld nodig om überhaupt te kunnen starten. En dat bedrag neemt enkel toe. Want iedereen die kan shoppen voor 350k kan ruim overbieden op woningen tot 275k en er vindt dus wel degelijk verdringing plaats op de instap/startersmarkt. En dan kan ik sparen wat ik wil, als datzelfde huis van 250k in twee jaar tijd 300k gaat kosten door 10% YoY droogt het aanbod vanzelf op. Mag al blij zijn dat ik 25k per jaar kan sparen. En dan loop ik enkel in de pas met de gebruikelijke prijsstijging. Die loonstijging YoY doet mijn hypotheekruimte niet met 10% vergroten.

Maar nee hoor er is geen probleem want er zijn 1900 huizen te koop dus wat loop je te zeuren. Dat er bij kans 2500 of meer huishoudens vechten om 1900 beschikbare huizen wordt gewoon even genegeerd. Betaalbaardheid en beschikbaarheid is een issue, ongeacht je spaarvermogen. En ik ervaar nu al hoe het is om 2 uur enkele reis te hebben als forens, 4 uur op een dag. Naast een 8/9 uur werkdag is het absurd om te denken ik woon in Maastricht en werk in Amsterdam of ik woon in Oost-Groningen en reis op en neer naar Utrecht. Werkgelegenheid is ook ongelijk verspreid over het land. Nog los van je eigen sociale kring.

Sorry hoor, maar dit is ook gewoon zielig doen.
Tuurlijk moet je eigen geld inbrengen en is de keus klein, dat is voor tweeverdieners niet anders, je kan namelijk dat over geboden geld vaak helemaal niet in je hypotheek stoppen. O ja, en de huizen boven de 3 ton liggen natuurlijk wel voor het oprapen...
Ik heb ook nergens gezegd dat er geen probleem is.
Maar zo'n titel 'starter heeft 272k nodig om een huis te kopen' is gewoon onzin.

[Chaki]

Sir_Lion schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 12:19:
[...]

Je gaat geen woning kopen in Groningen omdat dit in je budget ligt, als je werkt in Maastricht.

Je koopt iets in Kerkrade of Heerlen als je in Maastricht werkt. Goedkoper ga je het nergens vinden

[Chaki]

Of duwtje in de rug van de familie ...
https://nos.nl/artikel/25...aak-met-steun-van-familie

[Grin]

De titel is wat clickbait idd maar de vergelijking die ze maken met 2013 is toch gewoon valide?
Hoe ik dit lees, beetje gechargeerd/samengevat: In 2013 had de single starter nog een goede kans op een gemiddeld huis, nu niet meer want bijna 3 ton eigen inbreng + tophypotheek.

Ik vind het schokkend dat we het kennelijk 'gewoon' zijn gaan vinden dat een startende single met een modaal inkomen geen gemiddeld huis meer kan kopen met een hypotheek + 'een normale eigen inbreng'.

[hfolkers]

Grin schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 13:24:
De titel is wat clickbait idd maar de vergelijking die ze maken met 2013 is toch gewoon valide?
Hoe ik dit lees, beetje gechargeerd/samengevat: In 2013 had de single starter nog een goede kans op een gemiddeld huis, nu niet meer want bijna 3 ton eigen inbreng + tophypotheek.

Ik vind het schokkend dat we het kennelijk 'gewoon' zijn gaan vinden dat een startende single met een modaal inkomen geen gemiddeld huis meer kan kopen met een hypotheek + 'een normale eigen inbreng'.

Buiten de prijs ed om, en dat het niet anders meer kan, maar ik vind het niet raar dat singles niet meer in een drie verdiepingen woning met 4 slaapkamers gaan wonen.
Tuurlijk wil iedereen ruimte om hobby's uit te voeren ed, maar een beetje betere woning/gezingssamenstelling verhouding is niet gek denk ik.

En ja, ik ben zeker ook voor betaalbare huizen, en gun iedereen een normaal betaalbare hypotheek bij een leuk huis, laat dat duidelijk wezen.

[Grin]

hfolkers schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 13:29:
[...]

Buiten de prijs ed om, en dat het niet anders meer kan, maar ik vind het niet raar dat singles niet meer in een drie verdiepingen woning met 4 slaapkamers gaan wonen.
Tuurlijk wil iedereen ruimte om hobby's uit te voeren ed, maar een beetje betere woning/gezingssamenstelling verhouding is niet gek denk ik.

En ja, ik ben zeker ook voor betaalbare huizen, en gun iedereen een normaal betaalbare hypotheek bij een leuk huis, laat dat duidelijk wezen.

Ik snap het hoor/we zijn het waarschijnlijk wel eens; het wringt hier waarschijnlijk bij de definitie van 'gemiddeld huis'.

Iedereen met een modaal inkomen zou redelijkerwijs moeten kunnen starten en doorgroeien naar iets groters/beters/mooiers/whatever. Het is echt die eerste stap... Vind het werkelijk zuur voor Joosie200 en begrijp zijn frustratie.

[Rubbergrover1]

Grin schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 13:24:
De titel is wat clickbait idd maar de vergelijking die ze maken met 2013 is toch gewoon valide?
Hoe ik dit lees, beetje gechargeerd/samengevat: In 2013 had de single starter nog een goede kans op een gemiddeld huis, nu niet meer want bijna 3 ton eigen inbreng + tophypotheek.

Ik vind het schokkend dat we het kennelijk 'gewoon' zijn gaan vinden dat een startende single met een modaal inkomen geen gemiddeld huis meer kan kopen met een hypotheek + 'een normale eigen inbreng'.

Ik zie het eerder andersom. Ik vind het vreemd dat je de uitzonderlijke situatie waarin een gemiddeld huis ook al voor een starter te betalen zou zijn, als de standaard gaat zien van wat 'normaal' is.

[Grin]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 13:57:
[...]

Ik zie het eerder andersom. Ik vind het vreemd dat je de uitzonderlijke situatie waarin een gemiddeld huis ook al voor een starter te betalen zou zijn, als de standaard gaat zien van wat 'normaal' is.

Hahaha ja dat kan ook nog uiteraard, gelukkig mogen we het met elkaar oneens zijn.
Een gemiddeld koophuis moet bereikbaar zijn voor een single starter met een modaal inkomen + een reële eigen inbreng.

Wanneer je dat anders ziet, prima!

[Joostje123]

HollovVpo1nt schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 09:46:
https://www.nu.nl/economi...euro-spaargeld-nodig.html


[...]


Vind het een apart artikel. Een alleenstaande starter zou geen gemiddelde rijtjeswoning kunnen kopen zonder 272k aan spaargeld. Ja, maar is dat goed of slecht? Als dat in het verleden wel kon, wat zegt dat over de woningmarkt toen?

Gaat niet om een gemiddelde rijtjeswoning gaat om een gemiddeld woning.
Zeker als alleenstaande moet je niet vergelijken met gemiddelde woningen.

[hfolkers]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 13:57:
[...]

Ik zie het eerder andersom. Ik vind het vreemd dat je de uitzonderlijke situatie waarin een gemiddeld huis ook al voor een starter te betalen zou zijn, als de standaard gaat zien van wat 'normaal' is.

klopt inderdaad, 2013 is daarom ook een raar vergelijk.
tien jaar eerder kon ik ook alleen maar starten in een agnebbis appartement met mijn start salaris. dat later de hypotheek rente zo hard daalde dat doorgroeien wel heel makkelijk was is mooi mee genomen, maar dat je niet kunt beginnen in een gemiddeld huis vind ik vrij normaal.
Dat je tegenwoordig helemaal niet meer kunt starten vind ik dan weer niet normaal

[Autonoesis]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 13:57:
[...]

Ik zie het eerder andersom. Ik vind het vreemd dat je de uitzonderlijke situatie waarin een gemiddeld huis ook al voor een starter te betalen zou zijn, als de standaard gaat zien van wat 'normaal' is.

Niet zo lang geleden werden doodnormale nieuwbouw rijtjeshuizen voor doodnormale mensen in Vinexië gewoon verkocht als starterswoningen. Nu zijn dezelfde huizen in een groot deel van Nederland alleen nog bereikbaar voor stelletjes met twee boven modale inkomens die bereid zijn maximaal te lenen

In 2013 telde het partnerinkomen nog voor 33% mee bij het bepalen van de maximale hypotheek. In 2017 werd dat 60%, in 2018 70%, en sinds 2023 zelfs 100%. Tegelijkertijd zijn de leennormen verruimd voor “A met meerdere plusjes” woningen. Lage rentes omdat onze “planeconomie" moet groeien. Stijgende huizenprijzen zijn daarmee feitelijk een bewust gecreëerde economische oplossing. De volgende "oplossing" ligt ook alweer al op de tekentafel: hypotheken met een looptijd van 40 jaar.

Wanneer de middenklasse vrij plotseling meer kan lenen en de media alsmaar bericht van alsmaar stijgende huizenprijzen. Dan krijg je gewoon vrij snel een ongekend hoge vraag die hoger is dan het aanbod. En dat heeft niks met het intrinsieke huizentekort te maken . Het tekort aan huizen (wat ook weer deels statistisch is) zit vooral aan de onderkant van de markt. Denk dan vooral aan arbeidsmigranten die nu met 4 personen in een aftandse stacaravan wonen in een vakantiepark. (buitenlandse) studenten die in een hostel logeren. Een relatiebreuk https://www.ad.nl/baarn/w...-heb-geen-thuis~a6873515/

[CornermanNL]

Wat vaak vergeten wordt is dat de verruiming van geld en lage rentes om iedere crisis te bezweren tot enorme ophopingen van geld in bezit heeft geleidt. Als je voor de laatste crisis (Corona) niet in de trein zat is er amper nog in te komen. Huizenprijzen die iets harder stijgen dan de inflatie is nog wel op te vangen. Maar binnen een paar jaar een verdubbeling daar kan je niet tegenaan sparen, meer verdienen of wat dan ook.

Had je een huis? Wil je verhuizen, dan kan dat nog wel. Als je overwaarde of leencapaciteit hoog en goed genoeg zijn. Moet je starten? Dan is het jammer. Die exponentiële stijging ga je niet snel meer goed maken.

En de volgende ronde renteverlagingen en geldverruiming komen er alweer aan, dus het probleem verergert. De reele economie kan dat geld niet omzetten in nieuwe producten, innovatieve oplossingen en de overheid doet veel te weinig aan het investeren in brede infrastructuur. Dat geld gaat maar 1 kant op. In bezit.

Natuurlijk helpt bouwen, maar dat doet niet genoeg aan de prijzen, zie onder andere het VK. Als lichtend voorbeeld.

Het hele systeem moet anders, niet alleen de woningmarkt, dat is slechts een uitvloeisel van de beleidsstructuur en de weg die we al decennia ingeslagen zijn. Je kan het niet los van elkaar zien. Maar dat maakt het natuurlijk een stuk moeilijker "oplossen".

[Paprika]

CornermanNL schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 15:21:
Natuurlijk helpt bouwen, maar dat doet niet genoeg aan de prijzen, zie onder andere het VK. Als lichtend voorbeeld.

Ik geloof ook niet dat het zo makkelijk gaat zijn.



Alsof de kosten voor de benodigde materialen en lonen van werknemers in de bouw gaan dalen wanneer de vraag nog meer toe gaat nemen. Immers om veel te bouwen heb je veel materiaal en veel mensen nodig die het bouwen uitvoeren. Daar gaat zo'n lange tijd overheen alvorens dat die nieuwe woningen ook maar iets goedkoper gaan maken. Tot die tijd gaan zowel de materialen en de benodigde "handen" voor de uitvoering naar hij of zij die het meest wil betalen voor de materialen en handen.

[ Voor 13% gewijzigd door Paprika op 16-10-2025 16:32 ]

[emeralda]

Grin schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 13:24:
De titel is wat clickbait idd maar de vergelijking die ze maken met 2013 is toch gewoon valide?
Hoe ik dit lees, beetje gechargeerd/samengevat: In 2013 had de single starter nog een goede kans op een gemiddeld huis, nu niet meer want bijna 3 ton eigen inbreng + tophypotheek.

Ik vind het schokkend dat we het kennelijk 'gewoon' zijn gaan vinden dat een startende single met een modaal inkomen geen gemiddeld huis meer kan kopen met een hypotheek + 'een normale eigen inbreng'.

Het is ook schokkend. Er wordt gewoon niet gebouwd. Omdat de mensen die al huizen hebben hun uitzicht belangrijker vinden.

In de jaren 60 vierden mensen een feest als er ergens weer een nieuwe woonwijk uit de grond was gestampt.

[Laapo]

dikkiedik schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 11:05:
[Afbeelding]

Dit soort koppen zijn misschien nog wel erger dan de daadwerkelijke status van de woningmarkt voor starters.

Een hoop haken af bij dit soort berichten maar het hangt van verkeerd gekozen gemiddeldes aan elkaar.

Absoluut prutswerk dit artikel.

Ze hebben dan ook alleen naar gegevens van het NVM en het CBS gekeken. Terwijl HDN van allerlei type starters gewoon bijhoudt wat er aan eigen middelen wordt ingelegd.

Morgen ander artikel. Modaal verdienende alleenstaande komt 950.000 eur te kort om op 1 miljoen euro inkomen uit te komen.

[TheGhostInc]

Autonoesis schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 15:04:
In 2013...

werden er nauwelijks huizen verkocht. Iedereen die niet moest moest verkopen heeft gewacht.
werden woningen met enorme restschuld verkocht. Meer dan €50.000 was geen uitzondering. Vooral incourante woningen waren goedkoop te kopen. (Eigenlijk is dat dus een soort cadeautje van de verkoper aan de koper)
waren vraagprijzen standaard te hoog en was het zoeken naar eigenaren die wilden/moesten verkopen.
werden er sowieso weinig woningen verkocht.
hadden starters nauwelijks een baan:
https://www.cbs.nl/nl-nl/...rd-arbeidsmarkt/werklozen


Dus de hele vergelijking met 2013 is zinloos.
Stel dat je met de kennis van nu, in 2013 zou leven, dan is het simpel:
https://charts.bitbo.io/price/2013
10 Bitcoin kopen op 2 Januari 2013 en zonder hypotheek nu een huis kopen.

Reëele prijzen zaten zo rond 2017, afhankelijk van de regio. Toen ging de markt ergens om naar overbieden. De randstad was iets eerder, landelijk iets later.
Van 2008 tot ~2013 zat de markt gewoon op slot en was het echt geen feest, ook niet voor kopers. Als je in 2013 iets kon kopen was dat minder makkelijk dan er nu gesuggereerd wordt.

Anders gezegd:
Deze topic reeks loopt al lang en de markt is eigenlijk altijd 'interessant' geweest.

[psychodude]

Laapo schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 22:54:
[...]


Absoluut prutswerk dit artikel.

Ze hebben dan ook alleen naar gegevens van het NVM en het CBS gekeken. Terwijl HDN van allerlei type starters gewoon bijhoudt wat er aan eigen middelen wordt ingelegd.

Morgen ander artikel. Modaal verdienende alleenstaande komt 950.000 eur te kort om op 1 miljoen euro inkomen uit te komen.

Prutswerk, of toch niet? Het is een dusdanig goede clickbait dat men het hier inmiddels al tig posts over heeft .

Valorian schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 14:02:
Ik probeer dit te begrijpen. In jouw voorbeeld koop je een flatje voor 500K en er staat in dat geval meestal een hele groep mensen in de rij die allemaal ook 450-499K had willen betalen voor datzelfde flatje. Dan is dat toch gewoon de marktwaarde van het flatje? Het hele idee van een taxatie is toch dat deze bij benadering weergeeft wat iets waard is op moment van aankoop? Ik kan mij voorstellen dat een bánk bijvoorbeeld zegt "we lenen je maximaal 60% of 80% van de taxatiewaarde, want we zien het als een risico dat jouw object in de toekomst in waarde daalt". Maar de taxatie zelf, die moet in mijn optiek gewoon de waarde benaderen van het object. En die waarde is wat de gek er voor geeft, niet wat de grond en de 80 jaar oude bakstenen waard zijn.

Het is natuurlijk heel dubbel. Want omdat er een hele groep in de rij staat die bereid is om 450 - 499K hiervoor neer te leggen. Is dit omdat de woning echt op deze waarde geschat wordt, ook door deze mensen? Of is dit het gevolg van de wens het hebben van een eigen dak boven het hoofd.

De gehele systematiek, zoals deze nu aanwezig is, is natuurlijk een redelijke race to the bottom (of feitelijk top). Op het moment dat je niet exorbitant overbiedt, wordt het taxatierapport gewoon in je voordeel opgesteld. Taxateurs zijn tenslotte ook helemaal niet onafhankelijk. Hun afhankelijkheid ligt bij het krijgen van opdrachten. Op moment dat zij extreem kritisch zouden zien, adviseert een aankoopmakelaar deze taxateur tenslotte niet langer. Het wereldje is klein.

[Rubbergrover1]

psychodude schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 07:34:
Het is natuurlijk heel dubbel. Want omdat er een hele groep in de rij staat die bereid is om 450 - 499K hiervoor neer te leggen. Is dit omdat de woning echt op deze waarde geschat wordt, ook door deze mensen? Of is dit het gevolg van de wens het hebben van een eigen dak boven het hoofd.

Dat is toch juist ook hoe die marktwaarde bepaald wordt? Als een cafetaria patatjes voor 5 euro verkoopt, is dat ook op die plek en op dat moment de marktwaarde. Omdat mensen bereid zijn dat ervoor te betalen. Misschien vinden ze het echt dat waard, misschien hebben ze geen alternatief terwijl ze honger hebben en dus wel 'moeten'. Vergelijkbaar met dat je wel een woning 'moet' kopen om onderdak te hebben. Maar feit blijft, dat mensen dat er voor over hebben. En dat dit daarom de marktwaarde is.

[Requiem19]

Precies ‘wat het echt waard is’ is een niet bestaande vraag.

Niets in de wereld heeft ‘echt’ waarde. Alles is afhankelijk van de bereidheid van een koper.

[psychodude]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 07:41:
[...]

Dat is toch juist ook hoe die marktwaarde bepaald wordt? Als een cafetaria patatjes voor 5 euro verkoopt, is dat ook op die plek en op dat moment de marktwaarde. Omdat mensen bereid zijn dat ervoor te betalen. Misschien vinden ze het echt dat waard, misschien hebben ze geen alternatief terwijl ze honger hebben en dus wel 'moeten'. Vergelijkbaar met dat je wel een woning 'moet' kopen om onderdak te hebben. Maar feit blijft, dat mensen dat er voor over hebben. En dat dit daarom de marktwaarde is.

Maar verschil daarin is natuurlijk wel dat patat in dit geval niet direct een basisbehoefte is. Sure, eten in bredere zin uiteraard wel. Maar er zijn alternatieven. Woonruimte daarentegen is een basisbehoefte. Waarbij niet alleen koop, maar ook huur, momenteel weinig alternatief biedt.

Ja, je kunt ook dan natuurlijk nog altijd zeggen, dit is marktwaarde. Dit is hoe het systeem werkt. En ja, inherent klopt dat natuurlijk ook.

Maar de marktwaarde in deze wordt natuurlijk niet gedreven doordat men er bedrag x voor over heeft omdat men het dit realistisch genomen waard vindt, doch zich eerder geforceerd voelt om dit er voor neer te leggen.

[Rubbergrover1]

psychodude schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 07:56:
[...]


Maar verschil daarin is natuurlijk wel dat patat in dit geval niet direct een basisbehoefte is. Sure, eten in bredere zin uiteraard wel. Maar er zijn alternatieven.

Daarom schreef ik ook expliciet over de situatie waarin ze geen alternatief hebben terwijl ze wel honger hebben en dus wel 'moeten'.

Het is een belangrijk gegeven dat de prijs, of zo je wil, de marktwaarde, sterk wordt beïnvloed door hoe sterk de wens is en hoeveel alternatieven er zijn. Dat geldt voor alles. Als de cafetaria in een straat staat met een supermarkt, twee andere cafetaria's die patat voor 4 euro verkopen en nog wat andere snelle hap eterijen, dan zal de snackbar die patat voor 5 euro aanbiedt niets verkopen. Als het de enige gelegenheid in de wijde omtrek is, dan zullen ze heel wat meer klandizie hebben.

Maar de marktwaarde in deze wordt natuurlijk niet gedreven doordat men er bedrag x voor over heeft omdat men het dit realistisch genomen waard vindt, doch zich eerder geforceerd voelt om dit er voor neer te leggen.

Dat gaat dus over hoe sterk de wens is en hoeveel alternatieven er zijn. Basic aspecten aan het bepalen van de marktwaarde. Daarin is de woningmarkt in de basis niet principieel anders dan enige andere markt. Alleen is die wens op de woningmarkt vaak dus veel sterker en zijn er minder alternatieven.

[Koldur]

Ik denk dat de verbazing over de prijzen ook wel iets is van altijd. Wij hadden ons eerste huis in 2004 gekocht voor €164.500 terwijl die mensen dat huis in 1991 voor fl 65.000 hadden gekocht. En 2004 was een heel slechte periode om huizen te verkopen. Was toen dus verviervoudigd en iedereen zei ook dat het echt niet langer zo kan met de prijzen. Dit jaar uiteindelijk verkocht voor €364.000.
Huizen zijn gewoon waard waarvoor ze verkocht worden, een fijn huis is extreem belangrijk voor een mens en bepaald echt voor een groot deel de gezondheid, zowel mentaal als fysiek, van mensen. De prijzen worden grotendeels bepaald door wat men financieel kunnen, daarna komt hoe krap of ruim de woningmarkt is.
Als de markt ruim is, zal men niet bereid zijn tot de maximale financiële ruimte te gaan, als de markt krap is wel.
Dus ja, de prijzen van nu kunnen voor een groot deel toegeschreven worden aan alle financiële prikkels de afgelopen jaren (vooral in de COVID tijd). Maar de gekte is er door het woningtekort. Hoeveel procent dat precies de prijs beïnvloed blijkt een lastig ding te zijn om het over eens te worden

[Requiem19]

psychodude schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 07:56:
[...]


Maar verschil daarin is natuurlijk wel dat patat in dit geval niet direct een basisbehoefte is. Sure, eten in bredere zin uiteraard wel. Maar er zijn alternatieven. Woonruimte daarentegen is een basisbehoefte. Waarbij niet alleen koop, maar ook huur, momenteel weinig alternatief biedt.

Ja, je kunt ook dan natuurlijk nog altijd zeggen, dit is marktwaarde. Dit is hoe het systeem werkt. En ja, inherent klopt dat natuurlijk ook.

Maar de marktwaarde in deze wordt natuurlijk niet gedreven doordat men er bedrag x voor over heeft omdat men het dit realistisch genomen waard vindt, doch zich eerder geforceerd voelt om dit er voor neer te leggen.

Je benoemt hier precies waarom woningtekort niet zo van belang is, maar financieringsruimte wel :-).

De waardering van woningen zal praktisch altijd samenhangen met financieringscapaciteit.

Dat is in algemene zin de staat van de economie, loonstijgingen, rente %, woningwaarde % dat je mag financieren, golf van erfenissen / jubtonnen etc.

Op de economie na staan veel seinen op groen. Er ligt een stuwmeer aan boomer geld klaar voor de Milennials. De ECB rente staat relatief hoog en grote economieën beginnen te haperen, dus komende 5 jaar zal die ws ook afnemen. Loonstijgingen nog steeds 4%.

De enige grote onzekerheid is geo politieke stabiliteit en escalerende handelsoorlogen.

[psychodude]

Requiem19 schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 08:28:
[...]


Je benoemt hier precies waarom woningtekort niet zo van belang is, maar financieringsruimte wel :-).

De waardering van woningen zal praktisch altijd samenhangen met financieringscapaciteit.

Dat is in algemene zin de staat van de economie, loonstijgingen, rente %, woningwaarde % dat je mag financieren, golf van erfenissen / jubtonnen etc.

Op de economie na staan veel seinen op groen. Er ligt een stuwmeer aan boomer geld klaar voor de Milennials. De ECB rente staat relatief hoog en grote economieën beginnen te haperen, dus komende 5 jaar zal die ws ook afnemen. Loonstijgingen nog steeds 4%.

De enige grote onzekerheid is geo politieke stabiliteit en escalerende handelsoorlogen.

Dat stuwmeer aan boomer geld is natuurlijk verre van gelijk verdeeld. Komende decennia komt de maatschappelijke verdeeldheid en kansen ongelijkheid dan ook echt niet te verbeteren indien we hier op gaan komen te varen.

Niet alleen buitenland politiek, maar ook binnenland politiek zal natuurlijk toenemend belangrijk worden qua (on)zekerheid op moment dat je de bevolking uit elkaar drijft door bestaansarmoede, have-nots.

[Koldur]

psychodude schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 08:34:
[...]


Dat stuwmeer aan boomer geld is natuurlijk verre van gelijk verdeeld. Komende decennia komt de maatschappelijke verdeeldheid en kansen ongelijkheid dan ook echt niet te verbeteren indien we hier op gaan komen te varen.

Niet alleen buitenland politiek, maar ook binnenland politiek zal natuurlijk toenemend belangrijk worden qua (on)zekerheid op moment dat je de bevolking uit elkaar drijft door bestaansarmoede, have-nots.

Ongelijkheid is ook niet meteen een scheldwoord, dat is een belangrijk onderdeel om iedere samenleving te laten ontplooien. Wat wel een probleem is naar mijn idee, is het tekort aan huurhuizen en dat is niet zomaar opgelost i.v.m. terughoudendheid van investeringen en tekort/duur personeel.
Ongelijkheid kan ook komen door geld wat doorgegeven wordt, maar dat kan maar heel beperkt of zwaar belast. Dan nog moet je zelf er hard voor werken en juist dat laatste is belangrijk.
Als ongelijkheid op kunstmatige manieren wordt recht getrokken, gaan we heel andere problemen krijgen en heeft de geschiedenis al laten blijken dat dit niet lukt/werkt.

[Requiem19]

psychodude schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 08:34:
[...]


Dat stuwmeer aan boomer geld is natuurlijk verre van gelijk verdeeld. Komende decennia komt de maatschappelijke verdeeldheid en kansen ongelijkheid dan ook echt niet te verbeteren indien we hier op gaan komen te varen.

Niet alleen buitenland politiek, maar ook binnenland politiek zal natuurlijk toenemend belangrijk worden qua (on)zekerheid op moment dat je de bevolking uit elkaar drijft door bestaansarmoede, have-nots.

Absoluut, dat stuwmeer aan geld gaat Nederland niet veel fijner maken.

Precies wat jij zegt, het gaat juist voor meer polarisering zorgen omdat een flink aantal mensen wél ruimte gaat hebben om een mooie woning te kopen, terwijl iemand die even hard werkt en even hard z'n best heeft gedaan op school maar ouders had met een huurhuis niet kan kopen.

Die tegenstelling binnen de samenleving gaat steeds groter worden en dat wordt een hele makkelijke voedingsbodem voor boosheid en extremisme aan beide kanten van het spectrum (links / rechts).

We moeten dus ook absoluut niet blij zijn met dat stuwmeer aan boomer geld ben ik bang...

[psychodude]

Koldur schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 08:42:
[...]


Ongelijkheid is ook niet meteen een scheldwoord, dat is een belangrijk onderdeel om iedere samenleving te laten ontplooien. Wat wel een probleem is naar mijn idee, is het tekort aan huurhuizen en dat is niet zomaar opgelost i.v.m. terughoudendheid van investeringen en tekort/duur personeel.
Ongelijkheid kan ook komen door geld wat doorgegeven wordt, maar dat kan maar heel beperkt of zwaar belast. Dan nog moet je zelf er hard voor werken en juist dat laatste is belangrijk.
Als ongelijkheid op kunstmatige manieren wordt recht getrokken, gaan we heel andere problemen krijgen en heeft de geschiedenis al laten blijken dat dit niet lukt/werkt.

Dat zeg ik ook niet. Maar de mate van ongelijkheid, is natuurlijk nogal flink bepalend.

Indien de krapte blijft. En ik schenk mijn kids later beide 500K p.p., zodat zij een aanzienlijke voorsprong hebben. En jouw kids moeiten roeien met de riemen die ze hebben. Is dit de gewenste samenleving waar we op af koersen? Waarin de wieg bepalend komt te zijn of jij ooit überhaupt aanspraak op een eigen woning komt te gaan maken?

[Autonoesis]

TheGhostInc schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 23:37:
[...]

werden er nauwelijks huizen verkocht. Iedereen die niet moest moest verkopen heeft gewacht.
werden woningen met enorme restschuld verkocht. Meer dan €50.000 was geen uitzondering. Vooral incourante woningen waren goedkoop te kopen. (Eigenlijk is dat dus een soort cadeautje van de verkoper aan de koper)
waren vraagprijzen standaard te hoog en was het zoeken naar eigenaren die wilden/moesten verkopen.
werden er sowieso weinig woningen verkocht.
hadden starters nauwelijks een baan:
https://www.cbs.nl/nl-nl/...rd-arbeidsmarkt/werklozen


Dus de hele vergelijking met 2013 is zinloos.
Stel dat je met de kennis van nu, in 2013 zou leven, dan is het simpel:
https://charts.bitbo.io/price/2013
10 Bitcoin kopen op 2 Januari 2013 en zonder hypotheek nu een huis kopen.

Reëele prijzen zaten zo rond 2017, afhankelijk van de regio. Toen ging de markt ergens om naar overbieden. De randstad was iets eerder, landelijk iets later.
Van 2008 tot ~2013 zat de markt gewoon op slot en was het echt geen feest, ook niet voor kopers. Als je in 2013 iets kon kopen was dat minder makkelijk dan er nu gesuggereerd wordt.

Anders gezegd:
Deze topic reeks loopt al lang en de markt is eigenlijk altijd 'interessant' geweest.

Ik had het over dat de leennormen enorm zijn opgeschroefd. Niet dat de economische situatie toen compleet anders was. En die was toen eigenlijk voor mij beter dan nu, net klaar met de studie, had al een goed lopend bedrijfje en de banen in de techniek lagen voor het oprapen.

Hoe zouden de huizenprijzen zich hebben ontwikkeld als het partnerinkomen nog steeds slechts voor 33% zou meetellen bij de berekening van de maximale hypotheek? De prijzen zijn door het dak gegaan toen het partnerinkomen voor 70% werd meegeteld, in combinatie met de steeds lagere rente.

En nog een groter gevaar is hoe afhankelijk de Nederlandse economie is geworden van alsmaar stijgende huizenprijzen. Als het doorstroomtreintje ontspoort en daarmee het pyramidespelletje instort, komt er een tsunami van economische problemen op ons af.

[Koldur]

psychodude schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 10:18:
[...]


Dat zeg ik ook niet. Maar de mate van ongelijkheid, is natuurlijk nogal flink bepalend.

Indien de krapte blijft. En ik schenk mijn kids later beide 500K p.p., zodat zij een aanzienlijke voorsprong hebben. En jouw kids moeiten roeien met de riemen die ze hebben. Is dit de gewenste samenleving waar we op af koersen? Waarin de wieg bepalend komt te zijn of jij ooit überhaupt aanspraak op een eigen woning komt te gaan maken?

Ten eerste, je kunt niet zomaar iemand 500K geven, al helemaal niet per persoon. Degene die dat wel kunnen, zijn dun gezaaid. Die 500K wordt zwaar belast als gift, mensen die dit kunnen en dan ook nog eens willen, zijn zeer zeldzaam, dus dat is zeer overdreven gesteld en geen discussiepunt, want niet realistisch.
Wat de grootste factor is, dat er families zijn die voor een klein onderdeel een familiehypotheek regelen, maar ook dat is niet zo simpel als dat mensen zonder te weten hoe het echt werkt roepen.
Die leningen moeten aan een marktconforme rente voldoen, anders wordt het alsnog belast door de overheid en de bank neemt dit ook in overweging voor het verstrekken van een hypotheek. Al het geld voor het kopen van een huis moet verantwoord worden, dus het invloed is er zeker en helpt je kansen, maar is niet zaligmakend.

De wieg waarin je wordt geboren doet zeker wat, maar dat betekent niet dat het meteen bepaalt hoe je leven loopt. Iedereen die opgroeit ziet wat het leven doet en wie wel en niet succesvol is (social media is daar helaas nog wel eens een slechte factor in, maar over het algemeen zie je om je heen wat wel en niet werkt) en daar maakt iedereen een keuze in.
Die wieg bepaalt het voor een stukje, de rest bepaal je zelf. Als je dan kiest om er niet genoeg aan te doen, ja, dan heb je zelf die keuze gemaakt. Natuurlijk word je beïnvloed door wie jou opvoedt/waar je opgroeit, maar het is echt niet de bepalende factor, laat je dat wel zo zijn, is dat ook aan de persoon zelf.

[psychodude]

Koldur schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 10:32:
Ten eerste, je kunt niet zomaar iemand 500K geven, al helemaal niet per persoon. Degene die dat wel kunnen, zijn dun gezaaid. Die 500K wordt zwaar belast als gift, mensen die dit kunnen en dan ook nog eens willen, zijn zeer zeldzaam, dus dat is zeer overdreven gesteld en geen discussiepunt, want niet realistisch.

Er is werkelijk waar helemaal niemand die een schenking van dit formaat tegenhoudt. Ook niet per persoon. Dus geen idee waar je vandaan haalt dat dit niet zomaar kan.

De zwaarte van de belasting, valt verder richting een kind mee. Los van de vrijstelling, is vervolgens de eerste 154K 10% belast bij een schenking richting een kind, hierboven wordt het bedrag met 20% belast. Gelet op de vrijstellingsregelingen, komt dit bij een schenking van 500K neer op een belasting van 20% over een bedrag van 300K, 10% over het bedrag van 154K. Waarbij je in totaal dus circa 75K belasting betaalt om je kind aan een eigen woning te helpen. Effectief hebben we het daarmee over circa 15% belastingafdracht. Niet het eind van de wereld bij meer vermogen.

Mijn kinderen zijn momenteel nog jong, maar indien de markt over ~20 jaar er soortgelijk voor staat als nu, zou ik hier zelf prima toe bereid zijn.

[Koldur]

psychodude schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 10:55:
[...]


Er is werkelijk waar helemaal niemand die een schenking van dit formaat tegenhoudt. Ook niet per persoon. Dus geen idee waar je vandaan haalt dat dit niet zomaar kan.

De zwaarte van de belasting, valt verder richting een kind mee. Los van de vrijstelling, is vervolgens de eerste 154K 10% belast bij een schenking richting een kind, hierboven wordt het bedrag met 20% belast. Gelet op de vrijstellingsregelingen, komt dit bij een schenking van 500K neer op een belasting van 20% over een bedrag van 300K, 10% over het bedrag van 154K. Waarbij je in totaal dus circa 75K belasting betaalt om je kind aan een eigen woning te helpen. Effectief hebben we het daarmee over circa 15% belastingafdracht. Niet het eind van de wereld bij meer vermogen.

Mijn kinderen zijn momenteel nog jong, maar indien de markt over ~20 jaar er soortgelijk voor staat als nu, zou ik hier zelf prima toe bereid zijn.

Lees even goed wat ik schrijf, er is bijna niemand die dit zou kunnen doen en in veel gevallen vinden dergelijk vermogende mensen dat hun kinderen zelf hun geld moeten verdienen en het niet willen doen. De pool van mensen die 500K aan een of zelfs meerdere kinderen kan schenken, is zo klein, dat het een non issue is in de discussie. Dit als voorbeeld nemen, is simpelweg een extreme pakken om een punt te maken die je hier helemaal niet mee kan maken.

[Chaki]

psychodude schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 10:55:
[...]


Er is werkelijk waar helemaal niemand die een schenking van dit formaat tegenhoudt. Ook niet per persoon. Dus geen idee waar je vandaan haalt dat dit niet zomaar kan.

De zwaarte van de belasting, valt verder richting een kind mee. Los van de vrijstelling, is vervolgens de eerste 154K 10% belast bij een schenking richting een kind, hierboven wordt het bedrag met 20% belast. Gelet op de vrijstellingsregelingen, komt dit bij een schenking van 500K neer op een belasting van 20% over een bedrag van 300K, 10% over het bedrag van 154K. Waarbij je in totaal dus circa 75K belasting betaalt om je kind aan een eigen woning te helpen. Effectief hebben we het daarmee over circa 15% belastingafdracht. Niet het eind van de wereld bij meer vermogen.

Mijn kinderen zijn momenteel nog jong, maar indien de markt over ~20 jaar er soortgelijk voor staat als nu, zou ik hier zelf prima toe bereid zijn.

Volgens de rekentool van de Belastingdienst (kind, eenmalige verhoogde vrijstelling etc.) 20%. Dat is significant minder dan 36% vermogensbelasting. Wat je natuurlijk ook kunt doen is een beleggingsrekening openen op naam van je baby. Moet je ze wel drillen dat ze het niet op hun 18e over de balk gooien

[DutchCommando]

Koldur schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 11:03:
[...]


Lees even goed wat ik schrijf, er is bijna niemand die dit zou kunnen doen en in veel gevallen vinden dergelijk vermogende mensen dat hun kinderen zelf hun geld moeten verdienen en het niet willen doen. De pool van mensen die 500K aan een of zelfs meerdere kinderen kan schenken, is zo klein, dat het een non issue is in de discussie. Dit als voorbeeld nemen, is simpelweg een extreme pakken om een punt te maken die je hier helemaal niet mee kan maken.

Dan maken we er 200K van... 500K is maar een voorbeeld natuurlijk.

[psychodude]

Koldur schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 11:03:
[...]


Lees even goed wat ik schrijf, er is bijna niemand die dit zou kunnen doen en in veel gevallen vinden dergelijk vermogende mensen dat hun kinderen zelf hun geld moeten verdienen en het niet willen doen. De pool van mensen die 500K aan een of zelfs meerdere kinderen kan schenken, is zo klein, dat het een non issue is in de discussie. Dit als voorbeeld nemen, is simpelweg een extreme pakken om een punt te maken die je hier helemaal niet mee kan maken.

Lees even goed wat ik schrijf.

psychodude schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 10:18:
Indien de krapte blijft. En ik schenk mijn kids later beide 500K p.p., zodat zij een aanzienlijke voorsprong hebben.

En ik ga echt niet de enige zijn die niet extreem wakker ligt van de hoogte van het vermogen op de eigen rekening, om de eigen kinderen de noodzakelijke voorsprong te doen laten hebben, naar hoe de markt er t.z.t. voor staat.

[Koldur]

Er zijn echt heel weinig mensen die meer dan 100K kunnen schenken (zelfs dat is hoog genomen) en dat dan ook nog eens doen, het helpt maar een heel klein gedeelte van de Nederlanders. Die schenkingen hebben een heel beperkte bijdrage geleverd aan de problemen. Ik vind het wel heel goed dat de vrijstelling hiervoor ongedaan is gemaakt, maar over het totaal plaatje is dit echt niet waar het probleem zit.

De ongelijkheid die er heerst is niet waar het probleem zit, die is er altijd geweest. Volgens mij is die juist een stuk kleiner geworden de laatste jaren, wat juist de reden is dat de prijzen nu zo stijgen. Veel meer mensen willen/kunnen luxer wonen/leven.
Daarbij vind ik wel, dat er geen fiscale voordelen moeten gaan gelden voor schenkingen naar kinderen e.d.. Dat zou naar mijn mening, de ongelijkheid onevenredig beïnvloeden. Dan nog zal dat effect vrij klein zijn, omdat dergelijke bedragen maar voor een heel kleine groep te schenken zijn. Verreweg de meeste mensen die het goed hebben, hebben het geld in hun huis e.d. gestopt waardoor zij het geld niet kwijt kunnen.

[ Voor 45% gewijzigd door Koldur op 17-10-2025 11:22 ]

[Koldur]

@psychodude
Het gaat ook niet om jou, mij of mijn buurman, maar over het grote geheel en daarbij is het echt een druppel op een gloeiende plaat. Ongelijkheid overdrijf je hier om een bepaald punt te maken die echt irrelevant is in deze discussie.

[Koldur]

Even staven met wat meer onderbouwde cijfers:
https://www.hartvannederl...open-huis-met-geld-ouders

Gemiddeld €45.000 eigen inbreng waarvan een gedeelte een schenking is en het andere spaargeld bij een derde van de gevallen. Dit artikel is op veel plekken geschreven, maar deze vind ik het meest objectief. Helaas staat er niet welk deel van die €45.000 geschonken is door ouders. Gezien de meeste starters 28+ zijn, verwacht ik dat meer dan de helft van een dergelijk bedrag eigen geld is.

[dikkiedik]

Nu denk ik overigens ook dat die schenkingen tbv een woning ook regelmatig terecht komen bij mensen die het anders toch óók wel konden betalen. Dan is de koop van een woning gewoon een mooi moment om een schenking te doen, en voorheen ook belastingvrij. Gewoon vermogensoverdracht. Vanuit een fiscaal gunstig perspectief. Niet zo zeer omdat de woningmarkt voor deze mensen totaal ontoegankelijk is.

Als je ouders je 100k schenken, dan zullen ze ongetwijfeld ook je studie betaald hebben en op veel andere momenten gedurende je opvoeding je financieel hebben kunnen ondersteunen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Chaki]

Koldur schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 11:03:
[...]

Lees even goed wat ik schrijf, er is bijna niemand die dit zou kunnen doen en in veel gevallen vinden dergelijk vermogende mensen dat hun kinderen zelf hun geld moeten verdienen en het niet willen doen. De pool van mensen die 500K aan een of zelfs meerdere kinderen kan schenken, is zo klein, dat het een non issue is in de discussie. Dit als voorbeeld nemen, is simpelweg een extreme pakken om een punt te maken die je hier helemaal niet mee kan maken.

Waar baseer je dat op? Hoeveel is "veel"?
Ik heb ook geen statistieken, maar er zijn ook genoeg rotverwende rijkelijkluiskinderen, die geen klap uitvoeren en volledig teren op het vermogen van hun ouders. En dan heb je dus "veel" tussen deze twee uitersten in, zoals kinderen die een steuntje in de rug van een half miljoen krijgen. Laat het de helft zijn of een kwart: nog niet zo lang geleden was de Jubelton voor "velen" de normaalste zaak van de wereld. Lijkt me stug dat die ouders nu ineens denken: laat ze maar werken voor de kost! En toen was de Jubelton misschien 20% van de koopsom. Nu is het dat het al lang niet meer. Dan kom je toch al snel in de buurt van 2 ton