Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[mitsumark]

Richh schreef op maandag 8 september 2025 @ 00:05:
Gegeven er een tekort is, gaan de prijzen omhoog. Het doet er niet heel veel toe of er 'net' of 'veel' te weinig woningen zijn. In alle gevallen zal de prijs stijgen naar wat de potentiële kopers maximaal kunnen besteden.
Hoeveel dit de woningprijzen beïnvloedt, ligt dan voornamelijk aan hoeveel euro's die de potentiële koper te besteden heeft.

Gegeven dat er gegarandeerd een tekort zal zijn (redenen daarvoor heb ik ook al vaker genoemd de laatste pagina's) kan je de prijzen alleen onder controle krijgen door iets te doen met het besteedbare budget. Gezien het besteedbaar budget deels afhankelijk zal zijn van overwaarde (laten we zeggen dat 95% van de doorstroomtransacties hiermee te maken heeft (en dit forse invloed heeft op de gemiddelde prijzen, waar ook weer maximale hypotheken van afhankelijk zijn)) zit daar een factor die invloed heeft op de prijs van vastgoed.

Hoe is dat nog een vraag/aanbod probleem? Al ruim 50 jaar is er in feite een woningtekort, toch zijn er jaren dat de prijzen lager zijn en jaren dat de prijzen hoger zijn...

Prijs is natuurlijk niet hetzelfde als betaalbaarheid, maar daar gaat het niet alleen om.
Er is een woningvraag van 400k (niet gelijk verdeeld over het land), slechts een klein deel (schatting een kwart) kan de markt daadwerkelijk betreden.
Nu zijn degenen met de diepste zakken (vermogen/inkomen) de "gelukkigen" en tegelijkertijd de boeman, maar hoe wilde je de beschikbare huizen anders verdelen?
De prijs is nu simpelweg wat de rijkste 25% van vragenden kan betalen (en daarvan gebruikt 1/3 vermogen van een eerdere generatie), dat ben ik met je eens, maar dat verandert sterk als opeens voldoende huizen beschikbaar zijn voor 90% (nog steeds een tekort, maar de huizenprijzen zullen toch echt dalen naar wat de 90% kan betalen).

Dat vind ik niet. Kwaliteit van leven neemt generatie op generatie toe door technologische ontwikkelingen, waarom moet de woning daar een uitzondering op zijn?

Het gemiddelde huis groeit dan ook mee met de welvaart/ontwikkeling/tijd. Gemiddeld is voor jan modaal, niet voor de starter. Maar ook de starterswoning van 2025 is beter dan die van 1995.

Als het al te goed zou zijn, waarom bouwen we dan niet een hoop 'minder goede' huizen voor een betaalbare prijs? We bouwen alleen maar grote nieuwbouw of kleine appartementen op A-locaties waardoor ze alsnog 5 ton kosten.

Zolang je (veel) te weinig bouwt, kun je (als bouwer) het beste bouwen naar de vraag van die 25% met de diepste zakken.
Als je maar 100 auto's per jaar kunt bouwen, dan beter exemplaren van 400k euro dan van 40k euro.

En waarom moet er zoveel geld in de bodemloze put gestopt worden... De economie en daarmee de samenleving zijn er echt niet bij gebaat als mensen een groot deel van hun inkomen niet kunnen uitgeven.

Er moet niet zoveel geld in gepompt te worden, maar dat is een gevolg (van meerdere factoren: regelgeving, tekort, etc).

Opzich een goed punt, sterker nog, daar ontbreekt zelfs de steeds meer scheidende 50-60er ook nog in. Dat het aantal eenpersoonshuishoudens toeneemt is inderdaad wel breed te vinden. Er zal dus wellicht meer vraag zijn.

Dit correleert overigens niet met de externe prijsontwikkelingen de afgelopen 5-7 jaar, de trend tot meer huishoudens is al langer gaande.

Relatief meer eenpersoonshuishoudens is niet de enige factor, er zijn er velen, maar het helpt niet mee. Die trend is er inderdaad al 50 jaar, maar het percentage blijft nog stijgen. En juist die groei wordt eigenlijk tegengehouden door de markt, veel 20ers blijven thuis wonen omdat ze geen keus hebben, anders zou het aandeel eenpersoons nog groter zijn.

Maar je doet vooral de aanname dat 'meer vraag' lineair zal schalen naar hogere prijzen. Ik denk dat dat een hardnekkige fout is: of er nou 'veel' of 'heel veel' tekort is: de prijs hangt pas echt af van het budget van de koper. En daarin is overwaarde een grote speler.

Ik denk dat het geen fout is, zie hierboven, maar daarover kunnen we van mening verschillen.

[...]

Daaruit haal ik niet per se dat er minder eenpersoonshuishoudens zouden zijn tzt. Waarom zou onze steeds individualistischere samenleving er over 25 jaar, er opeens meer gezamenlijk uit zien? Dus is dit wel een tijdelijk fenomeen?

2000: piek mensen 30-55 jaar, relatief veel gezinnen.
2025: piek mensen 20-35 jaar, hier zitten relatief veel singles bij (al kunnen ze niet allemaal een woning bemachtigen) en een piek mensen 55-75 jaar, waar ook steeds meer singles tussen zitten.
2050-2060: piek 35-50 jaar, wederom meer gezinnen, minder jongeren die een huis zoeken.
In 2050 nog wel een piekje ouderen, maar die zijn er in 2060 niet meer.
Ik trek hieruit de conclusie dat vooral nu veel vraag is (naar eenpersoonswoningen), maar dat dit minder is geweest en minder zal worden over 30 jaar.

We kunnen best meer huizen bouwen. En dat moet ook, en dat is ook beter voor de samenleving. Het is politiek (om andere redenen dan dit verhaal, al vaak toegelicht in dit topic) helaas niet realistisch dat men ooit serieus gaat bouwen.

Punt is: zelfs al zouden ze bouwen. De prijzen gaan er niet van zakken als je nu opeens wel de 100k/jaar haalt. Dat maakt de prijs dus per definitie geen vraag/aanbod issue.

Daar verschillen we van mening.

We kijken naar een andere bevolkingspiramide denk ik, vergeleken met 55-65 of 65-75 is er de komende 5 jaar niet echt een verschil aanstaande.

Mensen onder de 25 gaan relatief weinig naar de stembus en dit percentage loopt op naarmate de leeftijd omhoog gaat, die groep/piek die nu 20-35 is zal steeds vaker gaan stemmen. Ik heb me wel een beetje verkeken op de ouderen, die groep blijft nog wat langer erg groot en zal dus inderdaad hun stempel kunnen blijven drukken komende jaren (die AOW zal wel onaangetast blijven ).

[...]

Dat snap ik vanuit individueel perspectief heel goed, en kan ook prima als de boel een beetje gelijkwaardig is verdeeld. De vraag is hoe de samenleving hiernaar kijkt als je aan de ene kant Prins Bernhard-families krijgt en aan de andere kant de brandweerlieden en fabrieksmedewerkers. Hoe gaat het gevolg over 5 generaties zijn?

Ik denk dat extremen zoals Prins Bernhard wel wat minder mogen, en dat we brandweerlieden en fabrieksmedewerkers moeten helpen met de kans om ook in te stappen door meer huizen te bouwen.
Daartussen zitten ook gewone mensen met een (paar) ton vermogen, waarvan ik vind dat die overdraagbaar moet zijn.

[Draakje5]

Paprika schreef op maandag 8 september 2025 @ 10:38:
Ik zou het interessant vinden om een historische grafiek te zien die laat zien welk percentage van de woningbezitters hun eigen huis niet meer zou kunnen kopen als ze het in datzelfde jaar opnieuw moesten aanschaffen. Met andere woorden: voor welk deel van de huizenbezitters is hun woning feitelijk alleen nog betaalbaar omdat ze er al in zitten.

De laatste jaren zeggen opvallend veel mensen dat dit het geval is in ieder geval.

Wat wil je er precies mee zeggen of hoe bedoel je dat precies.

Je vraagt je ook niet af (fictief) kan ik nog mijn goudstaaf kopen als ik die opnieuw zou moeten kopen. 4 jaar geleden kocht ik een goudstaaf voor 50k. Nu kost dat nabij de 100k.

[FrostHex]

Amsterdam heeft beleggers die woningen verkameren nodig om studenten te kunnen huisvesten, werd gesteld in een opiniestuk in Het Parool. Wethouder Volkshuisvesting Zita Pels reageert, en pleit ervoor woningen minder over te laten aan de markt.

https://www.parool.nl/col...n-geen-bedankje~b7a6d357/

[Conrado]

Ook bij de NOS is er weer een topic over de HRA. ze zetten de standpunten van diverse partijen maar weer'es naast elkaar.

De devil is in de uitsmijter. "Als het aanbod van woningen stijgt dan daalt de prijs bij een gelijkblijvende vraag, zegt Keijzer. Economen onderschrijven dit marktprincipe, maar zeggen dat de afbouw van de hypotheekrenteaftrek wel degelijk een dempend effect heeft op de huizenprijzen. Maar omdat zoveel factoren van invloed zijn, kunnen zij niet zeggen om hoeveel geld dat gaat."

Laat de term "dempend" even op je inwerken. We mogen dus blij zijn als door de maatregel de huizenprijzen minder snel stijgen...

[ Voor 8% gewijzigd door Conrado op 09-09-2025 23:53 ]

[Immutable]

Ik ben totaal niet tegen afschaffen van HRA, en zelfs niet direct.
Met een maar:
- De besparing op de staatskas moet 100% vertaald worden naar inkomstenbelasting verlaging.
Ik ben namelijk 100% voor dat werken moet lonen, en op dode assets die meer en meer waard worden NIET. (Zeker niet, onproductieve assets dat niks doet zoals GOUD. Of Land waar je NIKS mee doet.)

Alle assets waar je niks mee doet, of niet zorgt voor opbrengsten naast dat het van zichzelf stijgt uit schaarste, moet eigenlijk keihard belast worden. En productief werk, daar moet de belasting keihard omlaag.

Daardoor zorg je juist dat de economische motor heel hard kan groeien.

[ Voor 60% gewijzigd door Immutable op 10-09-2025 00:40 ]

[Tupolev]

Conrado schreef op dinsdag 9 september 2025 @ 23:53:
Ook bij de NOS is er weer een topic over de HRA. ze zetten de standpunten van diverse partijen maar weer'es naast elkaar.

De devil is in de uitsmijter. "Als het aanbod van woningen stijgt dan daalt de prijs bij een gelijkblijvende vraag, zegt Keijzer. Economen onderschrijven dit marktprincipe, maar zeggen dat de afbouw van de hypotheekrenteaftrek wel degelijk een dempend effect heeft op de huizenprijzen. Maar omdat zoveel factoren van invloed zijn, kunnen zij niet zeggen om hoeveel geld dat gaat."

Laat de term "dempend" even op je inwerken. We mogen dus blij zijn als door de maatregel de huizenprijzen minder snel stijgen...

Deze gedachte is ook zo krom dat zet het zelfs bij de NOS niet meer recht kunnen praten. In de Telegraaf staat een artikel van Prof Jan Latten die gewoon benoemt dat de huiseigenaar de pinautomaat van de overheid dreigt te worden na de verkiezingen. https://x.com/janlatten/s...&t=4q4HxemzRcTdTP72z6kfWA

[hoevenpe]

Tupolev schreef op woensdag 10 september 2025 @ 07:07:
In de Telegraaf staat een artikel van Prof Jan Latten die gewoon benoemt dat de huiseigenaar de pinautomaat van de overheid dreigt te worden na de verkiezingen.

Niet zo gek toch? Het is de doelgroep waar het meeste geld zit, bij huurders is amper nog wat te halen. In tegenstelling tot automobilisten kunnen huiseigenaren niet de grens over om daar woz en andere huizenbelasting te betalen, dat het huurwaardeforfait voor veel mensen inmiddels netto hoger is dan de HRA hoor je niemand over.

Dat de benzineaccijns nog een jaar gelijk blijft is geen 'kado' van de politiek, het verschil met omringende landen anders zo groot dat zelfs de randstad in absolute zin minder branstofaccijns en btw in eigen land betaald. Om over boodschappen in Duitsland nog maar te zwijgen.

[Sport_Life]

Tupolev schreef op woensdag 10 september 2025 @ 07:07:
[...]

Deze gedachte is ook zo krom dat zet het zelfs bij de NOS niet meer recht kunnen praten. In de Telegraaf staat een artikel van Prof Jan Latten die gewoon benoemt dat de huiseigenaar de pinautomaat van de overheid dreigt te worden na de verkiezingen. https://x.com/janlatten/s...&t=4q4HxemzRcTdTP72z6kfWA

Je kunt de titel ook anders lezen dat de woning de pinautomaat van de huiseigenaar wordt.
Want zonder HRA wordt 'aflossingsvrij' (dwz niet verplicht maandelijks aflossen) of zelfs de lening ophogen (tbv beleggen bijvoorbeeld) wel heel interessant.

[alexbl69]

Conrado schreef op dinsdag 9 september 2025 @ 23:53:
Ook bij de NOS is er weer een topic over de HRA. ze zetten de standpunten van diverse partijen maar weer'es naast elkaar.

De devil is in de uitsmijter. "Als het aanbod van woningen stijgt dan daalt de prijs bij een gelijkblijvende vraag, zegt Keijzer. Economen onderschrijven dit marktprincipe, maar zeggen dat de afbouw van de hypotheekrenteaftrek wel degelijk een dempend effect heeft op de huizenprijzen. Maar omdat zoveel factoren van invloed zijn, kunnen zij niet zeggen om hoeveel geld dat gaat."

Laat de term "dempend" even op je inwerken. We mogen dus blij zijn als door de maatregel de huizenprijzen minder snel stijgen...

Ja, het klopt dat het een dempend effect heeft omdat de vraagkant minder te besteden heeft.

Maar het maakt geen zier uit voor de betaalbaarheid / bereikbaarheid van koopwoningen. En dat is de crux.

Maar kan al uittekenen hoe dit gaat: de HRA wordt volgend jaar wellicht beperkt/afgeschaft, als gevolg daarvan 'dempen' de prijzen, en alle politici kraaien victorie omdat ze de prijsstijging tot staan hebben gebracht.

Dat er ondertussen geen z*k verandert aan de hele problematiek zal ze een zorg zijn.

[hoevenpe]

alexbl69 schreef op woensdag 10 september 2025 @ 07:50:
Ja, het klopt dat het een dempend effect heeft omdat de vraagkant minder te besteden heeft.

Maar het maakt geen zier uit voor de betaalbaarheid / bereikbaarheid van koopwoningen. En dat is de crux.

Er is gewoon geen alternatief, dan betaal je alles wat mogelijk is om maar 'iets' te hebben. Ook als dat gevoelsmatig veel te veel geld voor te weinig ruimte op een suboptimale plek is.

[Conrado]

hoevenpe schreef op woensdag 10 september 2025 @ 08:08:
Er is gewoon geen alternatief, dan betaal je alles wat mogelijk is om maar 'iets' te hebben.

Precies dat!

Als je hier al een tijd meeleest, zijn er tientallen voorstellen gedaan om de huizenmarkt af te koelen en prijzen te laten dalen. Het interessante is dat de belangrijkste daarvan ook daadwerkelijk gerealiseerd zijn: de rente is ondertussen verdrievoudigd, de jubelton is afgeschaft en nu gaat de HRA er aan.
En heeft of gaat dat de huizenmarkt helpen? Nee, voor geen millimeter....

Mensen hebben zó graag een huis dat ze er alles voor over hebben want er is geen alternatief.

[Valorian]

Conrado schreef op woensdag 10 september 2025 @ 10:51:
[...]

Precies dat!

Als je hier al een tijd meeleest, zijn er tientallen voorstellen gedaan om de huizenmarkt af te koelen en prijzen te laten dalen. Het interessante is dat de belangrijkste daarvan ook daadwerkelijk gerealiseerd zijn: de rente is ondertussen verdrievoudigd, de jubelton is afgeschaft en nu gaat de HRA er aan.
En heeft of gaat dat de huizenmarkt helpen? Nee, voor geen millimeter....

Mensen hebben zó graag een huis dat ze er alles voor over hebben want er is geen alternatief.

Tsja.. is ook maar net hoe je er naar kijkt:

De rente is verdrievoudigd. Klopt, maar de rente is historisch gezien ook nog steeds erg laag. Op afgelopen decennium na is er sinds WOII maar één moment geweest dat de rente deze stand of net iets daaronder zet (2005-2006). Daar komt bij dat er nu nog HRA is waardoor het verschil tussen 1,3% rente en 3,9% rente in praktijk een verschil is van 0,8% vs 2,4% rente. Dat schrikt mensen echt niet af hoor, lenen (voor een huis) is nog altijd spotgoedkoop!

Jubelton is afgeschaft. Klopt ook. Maar de geest is al uit de fles. De jubelton zelf (belastingvrij 100K schenken) is een aanleiding geweest waardoor mensen 100K gingen schenken aan kinderen voor een huis. Dat is binnen gezinnen met (genoeg) vermogen daarmee 'normaal' geworden. Nu de jubelton weg is is die norm gebleven, het is nu alleen iets kostbaarder (maar met allerlei constructies nog redelijk in te dammen qua kosten). Kortom: de jubelton heeft wél gezorgd voor huizenprijzenstijgingen, maar het afschaffen zorgt níet per se voor weer een daling.

HRA gaat eraan. Waarschijnlijk klopt dit ook (kijkende naar wat nu in de partijen wordt geroepen, en wat de peilingen zijn voor de verkiezingen). Maar: dat gaat sowieso geleidelijk, en er mag dus ook niet verwacht worden dat dat in eens een effect heeft. Volgens mij willen partijen het ook met name afschaffen t.b.v. geld besparen en beter alloceren (keuze hoe belastinggeld besteed wordt, en welke groepen er het meest van profiteren). Ik heb geen partij gehoord die roept dat HRA afschaffen de woningnood op korte termijn oplost.

Als je naar een lange-termijn kijkt dan zou bijvoorbeeld een rente in 2040 van 6% in combinatie met dan helemaal geen HRA meer (bij afschaffing ervan in 15 jaar) wél kunnen zorgen voor een prijsdempend effect. Dan heb je het immers over een verschil van 2,4% nu naar 6% dan, bijna 2,5x zo veel rentelasten. Ik ben geen econoom, dus geen idee of 6% op lange termijn vreemd is. Maar historie wijst uit dat het ook niet heel bijzonder is.

[ Voor 8% gewijzigd door Valorian op 10-09-2025 11:11 ]

[Conrado]

Valorian schreef op woensdag 10 september 2025 @ 11:08:
Ik ben geen econoom, dus geen idee of 6% op lange termijn vreemd is. Maar historie wijst uit dat het ook niet heel bijzonder is.

Vergeet in dit geval de historie. De kapitaalmarkt is enorm geliberaliseerd èn er is in de wereld steeds meer kapitaal beschikbaar. De verwachting is dat de rente zich uiteindelijk gaat stabiliseren ergens rond de 2%.

Kortom: de jubelton heeft wél gezorgd voor huizenprijzenstijgingen, maar het afschaffen zorgt níet per se voor weer een daling.

Dat is een effect dat we steeds terugzien: het is eenvoudig om prijzen snel te laten stijgen, simpelweg door de leencapaciteit te vergoten, maar heel lastig om de prijzen te laten dalen. Het beperken van de leencapaciteit laat de prijzen vooralsnog niet dalen.

[eamelink]

alexbl69 schreef op woensdag 10 september 2025 @ 07:50:
Ja, het klopt dat het een dempend effect heeft omdat de vraagkant minder te besteden heeft.

Maar het maakt geen zier uit voor de betaalbaarheid / bereikbaarheid van koopwoningen. En dat is de crux.

Maar kan al uittekenen hoe dit gaat: de HRA wordt volgend jaar wellicht beperkt/afgeschaft, als gevolg daarvan 'dempen' de prijzen, en alle politici kraaien victorie omdat ze de prijsstijging tot staan hebben gebracht.

Dat er ondertussen geen z*k verandert aan de hele problematiek zal ze een zorg zijn.

Als er geen z*k verandert maar we wel miljarden besparen aan een ineffectieve subsidie lijkt me dat een daverend succes

[Autonoesis]

hoevenpe schreef op woensdag 10 september 2025 @ 08:08:
[...]

Er is gewoon geen alternatief, dan betaal je alles wat mogelijk is om maar 'iets' te hebben. Ook als dat gevoelsmatig veel te veel geld voor te weinig ruimte op een suboptimale plek is.

Afgelopen zondag heb ik een kleine 100 km gefietst, deels door Twente, Münsterland in Duitsland en de Achterhoek. Wat me onderweg verbaasde, was hoeveel leegstand ik tegenkwam in de buitengebieden en in dorpjes. Tegelijkertijd zie je daar ook kleine bouwprojecten, terwijl de prijzen de pan uit rijzen (in de Achterhoek zelfs nog meer dan in Twente). Mooi contrast met Duitsland. In Nederland lijkt in elke straat wel iemand aan het verbouwen, terwijl je dat in Duitsland niet of nauwelijks ziet terwijl we op hetzelfde welvaartsniveau hebben.

Op elk burgerlijk middenklassefeestje gaat het tegenwoordig over hoe rijk men zich voelt dankzij de “overwaarde”. Er wordt volop gepocht over uitbouwen en nieuwe keukens, en ondertussen geklaagd over de dure vakmensen. Het bezit van een eigen woning is een cultureel fenomeen geworden. Waar je ook komt, overal gaat het over de stijgende huizenprijzen, en iedereen wil er zijn graantje van meepikken.

Ik durf er mijn hand voor in het vuur te steken dat, zodra huizenprijzen langere tijd stagneren of zelfs dalen, de omlooptijd toeneemt en er meer keuze komt, waardoor de prijzen uiteindelijk snel en hard kunnen zakken. Dat betekent uiteraard niet voor alle delen van Nederland waar de vraag ongekend populair blijft. De Randstad behoort tot de welvarendste regio’s van Europa. In regio München betaal je net zoveel voor een huis als in de Randstad. Nu is in Duitsland kopen minder populair, omdat huren vaak goedkoper is. Al zijn huurwoningen daar óók zeer moeilijk te krijgen. Wereldwijd zie je dezelfde trend. Een enorme trek naar stedelijke gebieden. Het klinkt romantisch, dat landelijke leven, maar de realiteit is dat het er vaak doods is en aan voorzieningen ontbreekt.

Het heeft dus weinig zin om in elk dorp een straatje bij te bouwen. Daarmee belast je alleen de bestaande infrastructuur. Er is behoefte aan grote stedenbouwkundige plannen, en aan het loslaten van dat dorpsdenken. Niet op de kwetsbare veengrond in delen van de Randstad, maar in andere welvarende delen zoals Utrecht en Eindhoven, waar je dankzij zandgrond relatief goedkoop kunt bouwen (afgezien van de inmiddels opgedreven grondprijzen door speculatie ).
Begin bijvoorbeeld in Eindhoven met het plannen van een ringlijn, naar S-bahn-model. Via Best, Eindhoven Airport, Veldhoven, Waalre/Valkenswaard, Heeze, Geldrop, Nuenen en Son. Daaromheen kun je nieuwe wijken en industriegebieden ontwikkelen, waardoor de regio kan verdubbelen in inwonertal én de bestaande infrastructuur wordt ontlast.

Maar ja, in Nederland is hier zogenaamd nooit geld voor (OV wordt nog beschouwt als een “linkse hobby:”). Ondertussen verdwijnen er miljoenen naar dure adviesbureaus, en blijven we zitten met een land van uit de kluiten gewassen dorpjes, een spoorlijnennet uit de 19e eeuw en wegen die permanent vaststaan.

[alexbl69]

eamelink schreef op woensdag 10 september 2025 @ 11:56:
[...]

Als er geen z*k verandert maar we wel miljarden besparen aan een ineffectieve subsidie lijkt me dat een daverend succes

Oh, maar ik ben absoluut voorstander van afschaffing. Maar zoals eerder vermeld wel geleidelijk, dat wil zeggen in 30 jaar.

Heb het eens op de achterkant van een bierviltje met Excel uitgerekend .

Hypotheek €500.000, rente 4%, volledige aflossing in 30 jaar.

Dit kost in het eerste jaar aan aflossing, rente minus HRA €29.171

Zonder HRA kun je maar €397.786 lenen met diezelfde eerste jaarlast.

Het grappige is echter dat over de hele looptijd gemeten de '€500.000 variant' ondanks de HRA €694K, en de '€397.786' variant maar €644K.

Dus zonder extra leencapaciteit welke door de HRA gecreëerd wordt zouden de woningen zo'n 20% goedkoper zijn, en zou het ons minder kosten.

Dus: voorstander. Maar wel geleidelijk om de huidige starters niet in de problemen te laten komen.

[hoevenpe]

alexbl69 schreef op woensdag 10 september 2025 @ 12:44:
Oh, maar ik ben absoluut voorstander van afschaffing. Maar zoals eerder vermeld wel geleidelijk, dat wil zeggen in 30 jaar.

Mits tegelijkertijd het huurwaardeforfait wordt afgeschaft, maar dat zie ik niet gebeuren.

[Paprika]

hoevenpe schreef op woensdag 10 september 2025 @ 12:59:
[...]

Mits tegelijkertijd het huurwaardeforfait wordt afgeschaft, maar dat zie ik niet gebeuren.

Dat is de enige serieuze belasting die de generatie met afbetaalde woningen raakt, dus waarom zouden ze die laten verdwijnen in een vergrijzende samenleving? Ze kunt ook de Wet Willen de prullenbak in doen, want het geld hebben we toch wel nodig binnen een paar jaar.

Ik ben zelf geen voorstander van extra belastingen, maar eerlijk en feitelijk gezien is het afschaffen van een belasting die vooral niet-jongeren raakt allesbehalve verstandig in een tijd van snelle vergrijzing. Zal het toch verdwijnen? Gezien meer dan de helft van de stemgerechtigden inmiddels ouder is dan 50, zou het zomaar kunnen, want die schuiven de rekening liever door naar jongeren .

[ Voor 35% gewijzigd door Paprika op 10-09-2025 14:00 ]

[Conrado]

eamelink schreef op woensdag 10 september 2025 @ 11:56:
Als er geen z*k verandert maar we wel miljarden besparen aan een ineffectieve subsidie lijkt me dat een daverend succes

Mwah, de huizenprijzen veranderen nauwelijks. Echter, jouw daverend succes heeft wat nare gevolgen:
- Huishoudens worden uiteindelijk opgezadeld met honderden euro's extra lasten per maand;
- Starters krijgen het nog moelijker de markt te betreden;
- De huizenmarkt wordt nog meer 'voor de kapitaalkrachtigsten';
- Hogere druk op de huurmarkt;

[VidaR-9]

Conrado schreef op woensdag 10 september 2025 @ 13:50:
[...]
Mwah, de huizenprijzen veranderen nauwelijks. Echter, jouw daverend succes heeft wat nare gevolgen:
- Huishoudens worden uiteindelijk opgezadeld met honderden euro's extra lasten per maand;
- Starters krijgen het nog moelijker de markt te betreden;
- De huizenmarkt wordt nog meer 'voor de kapitaalkrachtigsten';
- Hogere druk op de huurmarkt;

Bij een fatsoenlijke afbouw (zeg 2-3 procentpunt per jaar) merkt een huizenbezitter daar in de praktijk toch niks van. Helemaal niet omdat die impact wegvalt tegen loonsverhogingen.

[Tupolev]

VidaR-9 schreef op woensdag 10 september 2025 @ 14:00:
[...]


Bij een fatsoenlijke afbouw (zeg 2-3 procentpunt per jaar) merkt een huizenbezitter daar in de praktijk toch niks van. Helemaal niet omdat die impact wegvalt tegen loonsverhogingen.

Dit raakt vooral de huizenbezitters die nu al met moeite een huis kunnen kopen, die staan straks dus gewoon weer levenslang op de camping.

[Blik1984]

VidaR-9 schreef op woensdag 10 september 2025 @ 14:00:
[...]


Bij een fatsoenlijke afbouw (zeg 2-3 procentpunt per jaar) merkt een huizenbezitter daar in de praktijk toch niks van. Helemaal niet omdat die impact wegvalt tegen loonsverhogingen.

Dit is eerder besproken. Maar het is ieder jaar weer een paar tientjes koopkracht per maand dat je kwijtraakt, jaar op jaar. De eerste paar jaar doet dit niet zo'n pijn, maar als je na 5 jaar opeens 150 euro per maand minder HRA krijgt begint dat toch ergens pijn te doen. Tegelijkertijd willen de meeste starters ook ergens een keer een gezin starten, wat vaak gepaard gaat met minder werken en hoge kosten voor o.a. kinderopvang. Salarisverhogingen kunnen maar 1x uitgegeven worden, en je kunt niet verwachten dat werkgevers dan maar méér salarisverhoging gaan geven voor starters om hiervoor te compenseren.

Daarnaast, als er een definitieve streep komt door de HRA, zal dit direct effect hebben op je leencapaciteit als starter zijnde, want dit wordt direct door de hypotheekverstrekkers meegenomen. Die kijken namelijk vaak iets verder vooruit dan de komende paar jaar, en nemen een afbouw van HRA gewoon mee in de leencapaciteit

[Chaki]

Tupolev schreef op donderdag 11 september 2025 @ 08:18:
[...]

Dit raakt vooral de huizenbezitters die nu al met moeite een huis kunnen kopen, die staan straks dus gewoon weer levenslang op de camping.

Ik zou niet weten hoe, maar als het mogelijk zou zijn: een benedengrens vanaf 525k bv
Dan hebben jonge starters met vrijstelling overdrachtsbelasting 2 voordelen, maar dan wel: vanaf bedrag boven 525k. Niet 525 geen HRA en 526k wel

[VidaR-9]

Blik1984 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 08:29:
[...]
Dit is eerder besproken. Maar het is ieder jaar weer een paar tientjes koopkracht per maand dat je kwijtraakt, jaar op jaar. De eerste paar jaar doet dit niet zo'n pijn, maar als je na 5 jaar opeens 150 euro per maand minder HRA krijgt begint dat toch ergens pijn te doen.

Daar ben ik het niet mee eens, want relatief stijgen de hypotheeklasten dan gewoon mee met andere lasten, gecompenseerd door salarisverhogingen.

Het tegenovergestelde is nu het geval. Als je vandaag de dag 2.000 euro hypotheek betaald en over 20 jaar nog steeds, dan heeft het over 20 jaar toch een véél kleiner aandeel in je totale maandelijkse uitgaven.

[Conrado]

VidaR-9 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 08:47:
Daar ben ik het niet mee eens, want relatief stijgen de hypotheeklasten dan gewoon mee met andere lasten, gecompenseerd door salarisverhogingen.

Onder de streep trek je toch gewoon 6 à 7 miljard (!) koopkracht weg bij de getroffen huishoudens.

[hoevenpe]

VidaR-9 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 08:47:
Het tegenovergestelde is nu het geval. Als je vandaag de dag 2.000 euro hypotheek betaald en over 20 jaar nog steeds, dan heeft het over 20 jaar toch een véél kleiner aandeel in je totale maandelijkse uitgaven.

Je doet alsof dit een 'systeembug' is, het is echter een belangrijke 'feature' waar mensen bewust voor kiezen om zo op latere leeftijd veel lagere lasten te hebben.

Het afbetaalde koophuis is een belangrijke pijler van het pensioen, voor zzp'ers zonder eigen voorziening het enige naast de aow.

[Sir_Lion]

hoevenpe schreef op donderdag 11 september 2025 @ 09:10:
[...]

Je doet alsof dit een 'systeembug' is, het is echter een belangrijke 'feature' waar mensen bewust voor kiezen om zo op latere leeftijd veel lagere lasten te hebben.

Het afbetaalde koophuis is een belangrijke pijler van het pensioen, voor zzp'ers zonder eigen voorziening het enige naast de aow.

Die lagere lasten hebben ze ook... bij een afbetaald huis.

[Harrie_]

hoevenpe schreef op donderdag 11 september 2025 @ 09:10:
[...]

Je doet alsof dit een 'systeembug' is, het is echter een belangrijke 'feature' waar mensen bewust voor kiezen om zo op latere leeftijd veel lagere lasten te hebben.

Het afbetaalde koophuis is een belangrijke pijler van het pensioen, voor zzp'ers zonder eigen voorziening het enige naast de aow.

Dit klopt zeker, daarom snap ik ook niet dat mensen (o.a. hierboven) zo'n punt maken van de langetermijnconsequenties wanneer de HRA geleidelijk wordt afgebouwd; zeker naar het einde van de looptijd toe is het aandeel rente sowieso al laag, dus dat drukt de 'misgelopen' HRA. En daarbij, met of zonder HRA, inflatie vreet die hypotheek toch wel op op de lange termijn.

[dikkiedik]

De HRA houdt de gemoederen goed bezig en het lijkt een groot verkiezingsthema te gaan worden. De impact op de woningmarkt gaat zoals al door vele benoemd is beperkt zijn omdat het onderliggende probleem niet opgelost gaat worden van een woningtekort. Wellicht zal het iets de vraag dempen.

HRA gaat over vele miljarden. Het kan dus veel andere uitgaven dekken, maar tegelijkertijd is het dus ook een hele gevaarlijke knop om aan te draaien door de laste verzwaring voor bepaalde groepen. De compensatie van de HRA via inkomstenbelasting is hierdoor heel lastig. Je zou dit dan intern moeten oplossen op de koopmarkt.

De balans tussen HRA, woningforfait, WOZ, villa tax en wet hillen is fragiel. Nu kunnen we gemakshalve de villa tax en wit hillen wel even weglaten omdat dit gaat om een heel klein deel van de woningen. Maar de wit hillen is misschien wel een voorbeeld om te nemen bij het inperken van de HRA.

De Wet Hillen is in het leven geroepen om netto betalen van huurwaardeforfait te voorkomen. Dus als je HRA minder is dan de huurwaardeforfait hoef je niet je inkomen verder omhoog te drukken in box 1. Nu inmiddels langzaam afgebouwd.

Maar wat als we de HRA beperken tot een maximum van je huurwaardeforfait? En misschien dat in samenspraak met een verhoging van de huurwaardeforfait naar bijvoorbeeld 0,5%. Misschien nog wel iets hoger. Hierdoor worden afbetaalde huizen wat zwaarder belast. Tegelijkertijd belast je ook mensen die overwaarde opbouwen iets zwaarder. Starters hebben alsnog renteaftrek en kunnen hiermee hun huurwaardeforfait op nul stellen. Tegelijkertijd moet aftrek in de hoogste belastingschaal 49,5% weer mogelijk worden om werken te laten lonen. Ook voor de hogere inkomens.

Een inperking van de HRA waardoor je niet netto voordeel kunt genieten uit je koopwoning. Maar bij een zwaar gefinancierd object (starters), ook geen nadeel.

[FrostHex]

Al het HRAbeleid gaat niet zorgen voor meer woningen, het blijft schuiven. Volgens mij moet je discussie daarom vooral zoeken in de steeds hogere overheidsuitgaven, denk aan NATO, exploderende zorgkosten enz. Of je dat wilt gaan dekken met afbouw HRA ipv de discussie of het instand gehouden moet worden om koopwoningen betaalbaar te houden.

[ Voor 28% gewijzigd door FrostHex op 11-09-2025 10:48 ]

[Paprika]

FrostHex schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:46:
Volgens mij moet je discussie daarom vooral zoeken in de steeds hogere overheidsuitgaven … Of je dat wilt gaan dekken met afbouw HRA ipv de discussie of het instand gehouden moet worden om koopwoningen betaalbaar te houden.

9-3-2018
Iets meer dan helft van kiesgerechtigden is 50-plus

17-11-2023
Ruim de helft van de mensen die mogen stemmen is 50 jaar of ouder

De cijfers zullen er de komende tijd niet zachter om worden gezien we pas tussen 2040 en 2050 gaan pieken, oftewel de komende 25 jaar zijn het moment om tactisch begrotingstekorten op te lossen door jezelf te positioneren als een partij die daadwerkelijk iets wilt veranderen en ondertussen vooral dat zo door te voeren dat je hoofdzakelijk de minderheid het hardst raakt.

Verder helpt immigratie hier ook niet echt bij:

In de groep van 18 tot 35 jaar mogen in verhouding veel inwoners niet stemmen omdat zij niet in Nederland zijn geboren en (nog) niet de Nederlandse nationaliteit hebben. Van de 65-plussers mag bijna iedereen stemmen (98 procent), van de 18- tot 35-jarigen is dat 85 procent.

Dus de groep ouderen die hier nooit geraakt door gaat worden - ze hebben al een afbetaald huis of men gaat toch nooit een koopwoning bezitten, want ze gaan hun leven uitzitten in de sociale huur - neemt nog even toe en de groep die hier relatief gezien het hardst door wordt geraakt, heeft procentueel gezien het minste te zeggen.

Voor de rest hoor je dan ook nog af en toe wat “recentere kopers” zeggen dat het “mij” (de persoon in kwestie) ook raakt, en dan blijkt het bijna altijd, of misschien zelfs wel altijd, iemand te zijn die een hypotheek heeft van vóór 2022, oftewel de mensen met een rente van 1-1.5% en/of mensen die al de piek van hun hypotheekrente aftrek achter de rug hebben door de doorlooptijd.

[ Voor 10% gewijzigd door Paprika op 11-09-2025 11:18 ]

[martijn1p]

dikkiedik schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:35:
HRA gaat over vele miljarden. Het kan dus veel andere uitgaven dekken, maar tegelijkertijd is het dus ook een hele gevaarlijke knop om aan te draaien door de laste verzwaring voor bepaalde groepen. De compensatie van de HRA via inkomstenbelasting is hierdoor heel lastig. Je zou dit dan intern moeten oplossen op de koopmarkt.

De balans tussen HRA, woningforfait, WOZ, villa tax en wet hillen is fragiel.

Ja, en vergeet box 3 niet, de belasting op inkomen uit sparen en beleggen (ingediende wetsvoorstel per januari 2028). Vermogende woningbezitters kunnen hun woningschuld verplaatsen naar box3. De politiek moet er op letten dat maatregelen wel uitlegbaar blijven. Dat is nu al niet het geval in box3

En de uitvoerbaarheid niet te vergeten. De eerste leningdelen waarbij de maximale termijn van 30jaar aftrek afloopt vindt in 2031? Plaats. De belastingdienst beschikt niet over de data wie, op welk leningdeel tot wanneer van aftrek mag genieten. De vraag is hoe men daar mee omgaat.

[dikkiedik]

martijn1p schreef op vrijdag 12 september 2025 @ 07:06:
[...]


Ja, en vergeet box 3 niet, de belasting op inkomen uit sparen en beleggen (ingediende wetsvoorstel per januari 2028). Vermogende woningbezitters kunnen hun woningschuld verplaatsen naar box3. De politiek moet er op letten dat maatregelen wel uitlegbaar blijven. Dat is nu al niet het geval in box3

En de uitvoerbaarheid niet te vergeten. De eerste leningdelen waarbij de maximale termijn van 30jaar aftrek afloopt vindt in 2031? Plaats. De belastingdienst beschikt niet over de data wie, op welk leningdeel tot wanneer van aftrek mag genieten. De vraag is hoe men daar mee omgaat.

uitvoerbaarheid gaat voor de belastingdienst denk ik een eeuwig en blijvend probleem zijn. Nu is een belastingaangifte over het algemeen natuurlijk vooral berust op vertrouwen. En incidenteel controleren.

Een woning in box 3 lijkt me persoonlijk een goed idee. Mits het samen gaat met een verlaging van de rendementsheffingen in box 3. Het lijkt me zeer verstandig om hier gewoon een vast tarief van te maken van +- 0,3% tot 0,5%. Ongeacht of je aandelen, spaargeld of overwaarde bezit. Ook zonder vermogensvrije voet. Dus iedereen, ook onder de 100k moet gewoon betalen.

[Immutable]

Aan de andere kant ik zie nog steeds gewoon veel complete grote gezinswoningen te koop op funda in Nederland voor onder 250k dus ja. Dan denk ik ook..... Ja dan is de nood nog ook weer niet zoooo super hoog.

[Chaki]

Immutable schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 05:13:
Aan de andere kant ik zie nog steeds gewoon veel complete grote gezinswoningen te koop op funda in Nederland voor onder 250k dus ja. Dan denk ik ook..... Ja dan is de nood nog ook weer niet zoooo super hoog.

Onder de 250k???? Waar? Westelijke mijnstreek?
Even gekeken op Funda:
Rotterdam huis max 250k
6 resultaten, waaronder 5 woonboten
1 huis 59 m2, energielabel G
In de wijk IJsselmonde. Dat is waar een tijd geleden een seriemoordenaar actief was en nu binnen 2 weken tijd 8 vrouwen op een fietspad aangerand werden
Criteria uitgebreid tot 5 km rond Rotterdam. Schiedam bv. (3 stuks), waar dit jaar ernstige geweldsdelicten plaatsvonden: vooral gewapende roofovervallen en jeugdbendes die oorlog voeren. Meest ernstige: een 13-jarige die een andere 13-jarige doodstak. Gezellig!
Of moeten we met z'n allen naar Kerkrade, waar de levensverwachting x aantal jaar korter is en het hoogste aantal depressies geteld wordt???

[warzaw]

Immutable schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 05:13:
Aan de andere kant ik zie nog steeds gewoon veel complete grote gezinswoningen te koop op funda in Nederland voor onder 250k dus ja. Dan denk ik ook..... Ja dan is de nood nog ook weer niet zoooo super hoog.

Ik verwacht dat die huizen dan op plekken staan waar echt helemaal niks te doen is, geen voorzieningen in de buurt zijn op korte afstand en/of heel veel problemen zijn.

Graag staven met voorbeelden! Zelfs bij mijn ouders in een afgelegen dorp met weinig werk in de buurt zijn de prijzen echt wel serieus hoger dan dat.

[warzaw]

Chaki schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 08:12:
[...]
Of moeten we met z'n allen naar Kerkrade, waar de levensverwachting x aantal jaar korter is en het hoogste aantal depressies geteld wordt???

Of Beverwijk, ook al zo'n gezellige plek de laatste tijd .

[Blik1984]

warzaw schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 08:54:
[...]


Ik verwacht dat die huizen dan op plekken staan waar echt helemaal niks te doen is, geen voorzieningen in de buurt zijn op korte afstand en/of heel veel problemen zijn.

Graag staven met voorbeelden! Zelfs bij mijn ouders in een afgelegen dorp met weinig werk in de buurt zijn de prijzen echt wel serieus hoger dan dat.

Op Funda kun je gewoon in heel Nederland zoeken met een paar filters.

Volgende filters: <250k, 4 kamers, >125 m2, woonhuis, beschikbaar

Geeft 62 hits in Nederland, waarvan 40 in Kerkrade/Heerlen en omgeving. Dan nog 14 in het meest zuidelijkste puntje van Zeeland zoals Terneuzen en Sas van Gent en voor de rest nog wat verdwaalde hits in de andere uithoeken van het land. Echter, een deel van deze huizen zijn niet direct bewoonbaar en/of hebben behoefte aan modernisering.

Kortom, als het moet kun je wat vinden in Nederland, maar het is zeer beperkt en alleen in uithoeken van het land waar werkgelegenheid al niet voor het oprapen ligt

[Chaki]

Blik1984 schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 09:08:
[...]

Op Funda kun je gewoon in heel Nederland zoeken met een paar filters.

Volgende filters: <250k, 4 kamers, >125 m2, woonhuis, beschikbaar

Geeft 62 hits in Nederland, waarvan 40 in Kerkrade/Heerlen en omgeving. Dan nog 14 in het meest zuidelijkste puntje van Zeeland zoals Terneuzen en Sas van Gent en voor de rest nog wat verdwaalde hits in de andere uithoeken van het land. Echter, een deel van deze huizen zijn niet direct bewoonbaar en/of hebben behoefte aan modernisering.

Kortom, als het moet kun je wat vinden in Nederland, maar het is zeer beperkt en alleen in uithoeken van het land waar werkgelegenheid al niet voor het oprapen ligt

Voeg eens energielabel A tem D toe aan je criteria

[Chaki]

warzaw schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 09:04:
[...]

Of Beverwijk, ook al zo'n gezellige plek de laatste tijd .

Funda-resultaat: nul

Edit: 300k - 100 m2 nul
Next: 350k 125 m2 (noem ik nog steeds niet "groot"): 1 "voor de echte klusser"
Next: 400k 2 stuks

[ Voor 23% gewijzigd door Chaki op 13-09-2025 09:33 ]

[Blik1984]

Chaki schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 09:19:
[...]

Voeg eens energielabel A tem D toe aan je criteria

Dan blijven er minder dan 25 over (5 in A/B)

[Conrado]

Immutable schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 05:13:
Dan denk ik ook..... Ja dan is de nood nog ook weer niet zoooo super hoog.

Het is ook geen woningnood maar huizenmarkt crisis

Je ziet het ook aan de reactie op je bericht; er zijn wel woningen tegen een schappelijk prijs te koop maar niet op de gewenste locatie of tegen de gewenste kwaliteit. Dat is geen waardeoordeel, ik snap best dat mensen niet direct voor een uithoek of een opknapper kiezen.

[Blik1984]

Conrado schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 12:47:
[...]

Het is ook geen woningnood maar huizenmarkt crisis

Je ziet het ook aan de reactie op je bericht; er zijn wel woningen tegen een schappelijk prijs te koop maar niet op de gewenste locatie of tegen de gewenste kwaliteit. Dat is geen waardeoordeel, ik snap best dat mensen niet direct voor een uithoek of een opknapper kiezen.

Plus, als je huis koopt van 250k wat je vervolgens nog voor 100k moet opknappen heb je dus geen huis van 250k. Maar 350k

[Conrado]

RTL Z heeft een samenvatting van de mogelijke afschaffing van de HRA. Economen verwachten een demping van ongeveer 2%. Dat betekent dat de huizenprijzen waarschijnlijk - iedereen houdt een slag om de arm - 2% minder snel stijgen. Dat gaat de starters dus verder niet helpen.
De HRA wordt overigens al sinds het begin deze eeuw diverse malen beperkt, maar dat heeft geen invloed op de prijzen gehad.

Als afsluiten een interessante opmerking: Door het HRA-budget (deels) over te hevelen naar belastingverlaging, wordt het netto inkomen hoger en dat dempt dus de beperking van de leencapaciteit.

[FrostHex]

Conrado schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 19:28:
RTL Z heeft een samenvatting van de mogelijke afschaffing van de HRA. Economen verwachten een demping van ongeveer 2%. Dat betekent dat de huizenprijzen waarschijnlijk - iedereen houdt een slag om de arm - 2% minder snel stijgen. Dat gaat de starters dus verder niet helpen.
De HRA wordt overigens al sinds het begin deze eeuw diverse malen beperkt, maar dat heeft geen invloed op de prijzen gehad.

Als afsluiten een interessante opmerking: Door het HRA-budget (deels) over te hevelen naar belastingverlaging, wordt het netto inkomen hoger en dat dempt dus de beperking van de leencapaciteit.

Klopt, maar het is een valse frame. De HRA kost miljarden en de vraag is hoe lang dat nog houdbaar en wenselijk is. Overigens vreemd dat de VVD tegen afbouw is. De VVD stelt zich immers op als liberaal. De hypotheekrenteaftrek is een vorm van overheidssteun, terwijl liberalisme juist zo min mogelijk staatsingrijpen wil.

Maar goed de VVD kan je al langer niet meer serieus nemen.

[ Voor 7% gewijzigd door FrostHex op 13-09-2025 20:00 ]

[Blik1984]

FrostHex schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 19:58:
[...]


Klopt, maar het is een valse frame. De HRA kost miljarden en de vraag is hoe lang dat nog houdbaar en wenselijk is. Overigens vreemd dat de VVD tegen afbouw is. De VVD stelt zich immers op als liberaal. De hypotheekrenteaftrek is een vorm van overheidssteun, terwijl liberalisme juist zo min mogelijk staatsingrijpen wil.

Waarom is een vaststelling dat het niks gaat doen voor de huizenprijzen een vals frame? Het is juist vals om het te framen als een middel dat de huizenprijzen gaat doen laten zakken, alleen maar goed dat dat fabeltje uit de wereld geholpen wordt.

En waarom je de VVD erbij haalt om je punt duidelijk te maken is me al helemaal een raadsel

[ Voor 6% gewijzigd door Blik1984 op 13-09-2025 20:02 ]

[FrostHex]

Blik1984 schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 20:01:
[...]


Waarom is een vaststelling dat het niks gaat doen voor de huizenprijzen een vals frame? Het is juist vals om het te framen als een middel dat de huizenprijzen gaat doen laten zakken, alleen maar goed dat dat fabeltje uit de wereld geholpen wordt.

Nee dat niet, maar het is een valse frame om daaruit dan maar te concluderen dat de HRA net zo goed wel kan blijven. Er kunnen andere goede argumenten voor afschaffing zijn (zoals de hoge kosten en de bevoordeling ermee van vooral haves tov have-nots).

En waarom je de VVD erbij haalt om je punt duidelijk te maken is me al helemaal een raadsel

Omdat de VVD de HRA wil behouden maar claimt een liberale partjj te zijn, en dan zou je juist niet tegen afschaffing moeten zijn. De hypotheekrenteaftrek is immers een vorm van overheidssteun, terwijl liberalisme juist zo min mogelijk staatsingrijpen wil.

[ Voor 26% gewijzigd door FrostHex op 13-09-2025 20:07 ]

[Blik1984]

FrostHex schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 20:03:
[...]


Nee dat niet, maar het is een valse frame om daaruit dan maar te concluderen dat de HRA net zo goed wel kan blijven. Er kunnen andere goede argumenten voor afschaffing zijn (zoals de hoge kosten en de bevoordeling ermee van vooral haves tov have-nots).

Kun je me vertellen waar in de post je ziet dat de HRA niet afgeschaft moet worden?

[redwing]

Blik1984 schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 20:01:
[...]
Waarom is een vaststelling dat het niks gaat doen voor de huizenprijzen een vals frame? Het is juist vals om het te framen als een middel dat de huizenprijzen gaat doen laten zakken, alleen maar goed dat dat fabeltje uit de wereld geholpen wordt.

Je moet vooral de impact duidelijk hebben. En dan zie je dat het wel degelijk invloed heeft op de huizenprijzen. Zou je het morgen ineens afschaffen zouden de prijzen nl echt wel dalen. Alleen is dat niet iets dat gaat gebeuren en als je de HRA over meerdere jaren afschaft is de stijging in prijzen die we nu hebben vele malen groter dan de daling die je door HRA zou krijgen. En dan blijf je dus stijgende prijzen houden alleen wat minder dan anders.

Dat fabeltje is dus niets meer of minder dan een verkeerde uitleg van wat afschaffen HRA zou doen, net als dat het een fabeltje is dat het geen impact heeft op de huizenprijzen. Het zou dan ook eens tijd worden dat de discussie met feiten gevoerd zou worden ipv via dit soort extremen proberen een punt te maken. HRA is uiteindelijk iets waar we van af moeten (wat de VVD als ze zich een liberale partij willen noemen ook zou moeten willen), maar het moet wel geleidelijk zodat je er uiteindelijk amper iets van merkt.

En waarom je de VVD erbij haalt om je punt duidelijk te maken is me al helemaal een raadsel

Zoals hierboven al staat, eigenlijk zou het voor de VVD juist een simpel standpunt moeten zijn om de HRA af te schaffen. Het is sturing vanuit de overheid en daar is zo'n partij op tegen (of zou het moeten zijn)

Hier heb je trouwens een stuk die hetzelfde zegt wat betreft HRA afschaffen : https://www.taxlive.nl/nl...heekrenteaftrek-valt-mee/

[ Voor 5% gewijzigd door redwing op 13-09-2025 20:44 ]

[Sport_Life]

Conrado schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 19:28:
RTL Z heeft een samenvatting van de mogelijke afschaffing van de HRA. Economen verwachten een demping van ongeveer 2%. Dat betekent dat de huizenprijzen waarschijnlijk - iedereen houdt een slag om de arm - 2% minder snel stijgen. Dat gaat de starters dus verder niet helpen.
De HRA wordt overigens al sinds het begin deze eeuw diverse malen beperkt, maar dat heeft geen invloed op de prijzen gehad.

Als afsluiten een interessante opmerking: Door het HRA-budget (deels) over te hevelen naar belastingverlaging, wordt het netto inkomen hoger en dat dempt dus de beperking van de leencapaciteit.

2% lijkt mij zelfs vrij hoog ingeschat.

Even logisch beredeneert: huidige rente is 4%, de HRA is maximaal 37,48% , dus de HRA is max 1,5% in jaar 1 in de meest gunstige situatie. In de praktijk hebben veel starters geen 100% LTV en doorstromers al helemaal niet.
Dus ik zou zeggen dat het effect eerder < 1,5% is als het in 1x wordt afgeschaft.

Momenteel stijgen de prijzen met 5-10% per jaar dus het zet niet zoveel zoden aan de dijk.

[Conrado]

FrostHex schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 20:03:
Nee dat niet, maar het is een valse frame om daaruit dan maar te concluderen dat de HRA net zo goed wel kan blijven.

Niemand framed dat, ik concludeerde enkel dat de 2% demping starters niet helpt.

[psychodude]

Conrado schreef op zondag 14 september 2025 @ 00:43:
[...]

Niemand framed dat, ik concludeerde enkel dat de 2% demping starters niet helpt.

Oneens.

Veel mensen financieren een woning op dit moment niet op de bruto te dragen lasten, maar op de netto te dragen lasten doordat HRA een gegeven is. Dit kent, behoudens de banken, geen winnaars. Ook als starter voor wie een woning wel binnen handbereik ligt, doet deze constructie weinig anders dan vermogensafdracht richting de bank opdrijven. Als maatschappij zie je natuurlijk veel liever dat dit belastingeld is welk je kunt investeren in de maatschappij, in plaats van dat dit de bestedingsruimte voor hypotheekrente vormt welk in de zakken van banken verdwijnt.

Gaat het mensen direct aan een woning helpen? Nee, natuurlijk niet. Het probleem is in dat opzichte niet financieel van aard, maar een absoluut woningtekort.

[GeeMoney]

psychodude schreef op zondag 14 september 2025 @ 09:18:
[...]


Oneens.

Veel mensen financieren een woning op dit moment niet op de bruto te dragen lasten, maar op de netto te dragen lasten doordat HRA een gegeven is. Dit kent, behoudens de banken, geen winnaars. Ook als starter voor wie een woning wel binnen handbereik ligt, doet deze constructie weinig anders dan vermogensafdracht richting de bank opdrijven. Als maatschappij zie je natuurlijk veel liever dat dit belastingeld is welk je kunt investeren in de maatschappij, in plaats van dat dit de bestedingsruimte voor hypotheekrente vormt welk in de zakken van banken verdwijnt.

Gaat het mensen direct aan een woning helpen? Nee, natuurlijk niet. Het probleem is in dat opzichte niet financieel van aard, maar een absoluut woningtekort.

De maandlasten gaan uit van bruto bedragen en geen rekening houdend met HRA.
Je kan dus niet meer lenen omdat je mogelijk HRA geniet.
Ook zo'n hardnekkig fabeltje.

[Conrado]

psychodude schreef op zondag 14 september 2025 @ 09:18:
Als maatschappij zie je natuurlijk veel liever dat dit belastingeld is welk je kunt investeren in de maatschappij,

Wat je zo mooi als 'investeren in de maatschappij' omschrijft, is in werkelijkheid natuurlijk een ordinaire belastingverhoging voor de getroffen huishoudens.

[Mickey77]

Ik vind het wel opmerkelijk dat het afbouwen van iets dat in feite een subsidie was, wordt gezien als een belastingverhoging. Dat heeft maar weer eens aan hoezeer mensen een 'voordeel' na verloop van tijd gaan zien als een 'recht'.

Zo bekeken, zou je nooit meer terug kunnen naar een eenvoudiger of rechtvaardiger belastingsysteem. Er kunnen dan alleen maar regels bij en dan blijft het complexer (en oneerlijker) worden. Ik denk dat alles in de wooncrisis schreewt om een totale reset (dus alles doen wat je kunt, niet alleen afbouwen van de HRA).

[champion16]

Mickey77 schreef op zondag 14 september 2025 @ 10:19:
Ik vind het wel opmerkelijk dat het afbouwen van iets dat in feite een subsidie was, wordt gezien als een belastingverhoging. Dat heeft maar weer eens aan hoezeer mensen een 'voordeel' na verloop van tijd gaan zien als een 'recht'.

Zo bekeken, zou je nooit meer terug kunnen naar een eenvoudiger of rechtvaardiger belastingsysteem. Er kunnen dan alleen maar regels bij en dan blijft het complexer (en oneerlijker) worden. Ik denk dat alles in de wooncrisis schreewt om een totale reset (dus alles doen wat je kunt, niet alleen afbouwen van de HRA).

Dat is toch niet iets dat alleen voor de HRA geldt? Dit zien we bij meer dingen die niet het naampje subsidie dragen, maar het wel zijn. Zoals terugleverkosten, geen wegenbelasting voor ev's die er wel komt etc..
Daar is ook nooit gezegd dat het iets blijvends is, maar waar een grote groep toch boos werd toen de aankondiging voor afbouw kwam.

Als recent huizenbezitter kan ik mij goed indenken waarom men HRA als "recht" ziet. Je neemt 1 van de grootste beslissingen in je leven, koopt iets van meerdere tonnen. Mede op basis van de HRA. Daar zet je uiteindelijk je handtekening onder. Als vervolgens halverwege de overeenkomst de HRA wordt aangepast/afgeschaft dan kan ik mij wel indenken dat men zich bedonderd voelt.

[Valorian]

champion16 schreef op zondag 14 september 2025 @ 10:28:
[...]


Dat is toch niet iets dat alleen voor de HRA geldt? Dit zien we bij meer dingen die niet het naampje subsidie dragen, maar het wel zijn. Zoals terugleverkosten, geen wegenbelasting voor ev's die er wel komt etc..
Daar is ook nooit gezegd dat het iets blijvends is, maar waar een grote groep toch boos werd toen de aankondiging voor afbouw kwam.

Als recent huizenbezitter kan ik mij goed indenken waarom men HRA als "recht" ziet. Je neemt 1 van de grootste beslissingen in je leven, koopt iets van meerdere tonnen. Mede op basis van de HRA. Daar zet je uiteindelijk je handtekening onder. Als vervolgens halverwege de overeenkomst de HRA wordt aangepast/afgeschaft dan kan ik mij wel indenken dat men zich bedonderd voelt.

Als je 15-30 jaar gelden een huis kocht: helemaal eens. Maar vanaf 2014 zijn we begonnen met afbouwen en is de HRA al flink teruggebracht. Nu staat het weer even stil, maar iedereen die na die tijd een huis heeft gekocht moet zich er bewust van zijn geweest dat HRA onder druk staat en dat het niet een gegeven is dat dat er altijd maar zou zijn. Verder is het sowiesó geen verrassing dat de overheid spelregels halverwege aanpast, dus daar moet je altíjd rekening mee houden. Tot slot is er niemand die per direct de HRA wil afschaffen, alle partijen willen dit geleidelijk doen. Als er bij een geleidelijke afbouw anno 2025 nog iemand is die zich bedonderd voelt door zo'n geleidelijke afschaffing over 10 of 15 jaar dan is dat – in mijn optiek – erg naief.

[Conrado]

Mickey77 schreef op zondag 14 september 2025 @ 10:19:
Ik vind het wel opmerkelijk dat het afbouwen van iets dat in feite een subsidie was, wordt gezien als een belastingverhoging. Dat heeft maar weer eens aan hoezeer mensen een 'voordeel' na verloop van tijd gaan zien als een 'recht'.

Ehh, nee

Een subsidie is een aparte geldstroom. Die kennen we in soorten en maten. HRA is onderdeel van de inkomstenbelasting. Naast algemene heffingskorting of arbeidskorting kennen we ook HRA in de aangifte. Zodra je dat afschaft, betaal je simpelweg meer belasting.

Ik heb het nergens over 'recht' gehad. Wel heeft het afschaffen van de HRA invloed op het besteedbaar inkomen van huishoudens, en ik het valt me op dat niemand in Den Haag zich daar druk om maakt. Los daarvan heeft de afschaffing een sterk nivellerend effect. Echter, dat is inkomenspolitiek, gaat niet over de huizenmarkt.

[Conrado]

champion16 schreef op zondag 14 september 2025 @ 10:28:
Als recent huizenbezitter kan ik mij goed indenken waarom men HRA als "recht" ziet. Je neemt 1 van de grootste beslissingen in je leven, koopt iets van meerdere tonnen. Mede op basis van de HRA. Daar zet je uiteindelijk je handtekening onder. Als vervolgens halverwege de overeenkomst de HRA wordt aangepast/afgeschaft dan kan ik mij wel indenken dat men zich bedonderd voelt.

Hoewel ik je opmerking begrijp, sluit ik me toch bij @Valorian alorian. In '99 - opa verteld - werd ik al gewaarschuwd dat de HRA eindig kon zijn.
Los daarvan, we moeten eerst mag afwachten hoe een en ander uiteindelijk in een regeerakkoord terecht komt.

[mitsumark]

Ik vind het wat kort door de bocht om maar aan te nemen dat iedereen weet wat HRA is en al decennia weet (of zou moeten weten) dat dat wel eens eindig zou kunnen zijn. Zeker (jonge) starters.
Ik heb al 10 jaar een eigen woning, en had eigenlijk tot dit jaar geen enkel idee, en zo wereldvreemd ben ik nu ook weer niet.
Iedereen, incl de adviseur, heeft het alleen over bruto en netto kosten.
Ik betaal maandelijks wat en elk jaar tegen de zomer krijg ik wat terug, maar is echt een semi black box voor het gros van de mensen.

[Valorian]

mitsumark schreef op zondag 14 september 2025 @ 11:15:
Ik vind het wat kort door de bocht om maar aan te nemen dat iedereen weet wat HRA is en al decennia weet (of zou moeten weten) dat dat wel eens eindig zou kunnen zijn. Zeker (jonge) starters.
Ik heb al 10 jaar een eigen woning, en had eigenlijk tot dit jaar geen enkel idee, en zo wereldvreemd ben ik nu ook weer niet.
Iedereen, incl de adviseur, heeft het alleen over bruto en netto kosten.
Ik betaal maandelijks wat en elk jaar tegen de zomer krijg ik wat terug, maar is echt een semi black box voor het gros van de mensen.

Fair point, misschien denk ik teveel vanuit een eigen bubble.

[dikkiedik]

Sport_Life schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 21:42:
[...]

2% lijkt mij zelfs vrij hoog ingeschat.

Even logisch beredeneert: huidige rente is 4%, de HRA is maximaal 37,48% , dus de HRA is max 1,5% in jaar 1 in de meest gunstige situatie. In de praktijk hebben veel starters geen 100% LTV en doorstromers al helemaal niet.
Dus ik zou zeggen dat het effect eerder < 1,5% is als het in 1x wordt afgeschaft.

Momenteel stijgen de prijzen met 5-10% per jaar dus het zet niet zoveel zoden aan de dijk.

het probleem zit dat de maandlasten in dit sommetje niet met 1,5% omhoog gaan maar in sommige gevallen tot wel 25%. Dat slaat een groter gat in de leencapaciteit dan die 1,5%.

Die 1,5% is je renteaftrek t.o.v. je lening/woningwaarde.

Dus het kan wel serieus groter zijn dan enkel te kijken naar relatieve aftrek op de schuld.