Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[Trichoglossus]

FrostHex schreef op woensdag 3 september 2025 @ 20:32:
Ik vind het ook bizar dat je met een uitkering of minimum-inkomen tegenwoordig betere nieuwbouwwoningen krijgt, dan voor 2,5 ton op de koopmarkt. De appartementjes van 2 tot 2,5 ton zijn vaak afdankertjes of megaklein. Een alleenstaande kan beter 10 jaar wachttijd hebben en sociaal iets huren, dan krijg je een veel en veel betere woning dan als je met een modaal inkomen in je eentje iets moet kopen. Bizar.

Met 10 jaar wachttijd krijg je als huurder momenteel vrijwel niets wat een beetje fatsoenlijk is. Hooguit een aftandse uitgeleefde woning die de anderen op de lijst niet wilden.
Maak er maar gewoon dik 15+ jaar van, wil je een fatsoenlijke huurwoning scoren.

[Conrado]

FrostHex schreef op woensdag 3 september 2025 @ 20:32:
Ik vind het ook bizar dat je met een uitkering of minimum-inkomen tegenwoordig betere nieuwbouwwoningen krijgt, dan voor 2,5 ton op de koopmarkt.

Ja, in een artikel over sociale woningbouw werd dat loterij-huren genoemd.

Toegegeven, de meeste sociale huurwoningen zijn niet de beste woningen, en staan ook niet op de beste locaties of in de beste wijken. Echter de loterij-huur-winnaars krijgen idd een gloednieuw appartement met warmtepomp in het centrum van de stad toegewezen.
Met een gemaximaliseerde huur plus huurtoeslag woon je niet 'betaalbaar'; maar praktisch voor niets.

Alleen, hoe groot is de kans...

[Laguna]

@FrostHex dat herken ik wel. Hier in de buurt zijn een aantal jaar geleden duurzame sociale huurwoningen gebouwd, eengezinswoningen van zo'n 100m² met een WOZ-waarde van ~5 ton waar veelal statushouders in terecht zijn gekomen. Prima dat mensen opgevangen worden, maar wat voor signaal geef je hiermee af?

[Trichoglossus]

Een vriendin gevraagd, die staat bijna 20 jaar ingeschreven, te reageren op deze woning:

https://www.entree.nu/det...an-thielhof-114/100039915

452 reacties, zij staat nu op positie 120...

Conrado schreef op woensdag 3 september 2025 @ 20:50:
[...]

Ja, in een artikel over sociale woningbouw werd dat loterij-huren genoemd.

Toegegeven, de meeste sociale huurwoningen zijn niet de beste woningen, en staan ook niet op de beste locaties of in de beste wijken. Echter de loterij-huur-winnaars krijgen idd een gloednieuw appartement met warmtepomp in het centrum van de stad toegewezen.
Met een gemaximaliseerde huur plus huurtoeslag woon je niet 'betaalbaar'; maar praktisch voor niets.

Alleen, hoe groot is de kans...

Er zit al enige tijd een passend toewijzen label aan de verhuur van huurwoningen. Als je inkomen te laag is kom je simpelweg niet in aanmerking voor een te dure huurwoning, en dus ook niet aan dikke huurtoeslag.
Als je inkomen hoog genoeg is, is de huurtoeslag minimaal tot nihil.

[ Voor 65% gewijzigd door Trichoglossus op 03-09-2025 21:02 ]

[eamelink]

FrostHex schreef op woensdag 3 september 2025 @ 20:32:
Ik vind het ook bizar dat je met een uitkering of minimum-inkomen tegenwoordig betere nieuwbouwwoningen krijgt, dan voor 2,5 ton op de koopmarkt. De appartementjes van 2 tot 2,5 ton zijn vaak afdankertjes of megaklein. Een alleenstaande kan beter 10 jaar wachttijd hebben en sociaal iets huren, dan krijg je een veel en veel betere woning dan als je met een modaal inkomen in je eentje iets moet kopen. Bizar.

Het is me niet helemaal duidelijk wat het bizarre is?

Laguna schreef op woensdag 3 september 2025 @ 20:50:
@FrostHex dat herken ik wel. Hier in de buurt zijn een aantal jaar geleden duurzame sociale huurwoningen gebouwd, eengezinswoningen van zo'n 100m² met een WOZ-waarde van ~5 ton waar veelal statushouders in terecht zijn gekomen. Prima dat mensen opgevangen worden, maar wat voor signaal geef je hiermee af?

Het signaal dat alle mensen recht hebben op een fijne woning.

[Trichoglossus]

eamelink schreef op woensdag 3 september 2025 @ 21:01:
Het signaal dat alle mensen recht hebben op een fijne woning.

Behalve de Nederlander die 20 jaar staat ingeschreven en er niet voor in aanmerking komt.

[kx22]

Trichoglossus schreef op woensdag 3 september 2025 @ 20:56:
Een vriendin gevraagd, die staat bijna 20 jaar ingeschreven, te reageren op deze woning:

https://www.entree.nu/det...an-thielhof-114/100039915

452 reacties, zij staat nu op positie 120...

Dit is ook precies het soort woning dat veel mensen zoeken. Lekker centraal in een grote dorp (volgens mij binnen 2 min lopen van station). Vaak reageren ook mensen die al in een sociale woning zitten maar toch iets beter willen.

[eamelink]

Trichoglossus schreef op woensdag 3 september 2025 @ 21:03:
Behalve de Nederlander die 20 jaar staat ingeschreven en er niet voor in aanmerking komt.

Ellendig he? Dertig jaar rechts volkshuisvestingsbeleid

Hopelijk lukt het een volgende regering om de bouw van nieuwe woningen flink te versnellen, maar met de huidige peilingen lijkt het er nog niet echt op. Koeien zijn hier belangrijker dan mensen.

[Laguna]

eamelink schreef op woensdag 3 september 2025 @ 21:01:
[...]

Het signaal dat alle mensen recht hebben op een fijne woning.

Leuk ja er zijn nog miljoenen mensen op de wereld die hier wel zo'n fijne woning willen hebben. De realiteit is echter dat we niet iedereen hier kunnen opvangen en huisvesten. Door statushouders in zulke fijne woningen te plaatsen zullen er uiteindelijk meer mensen hier naar toe komen met dezelfde verwachtingen. Je ziet momenteel al dat er toegewezen woningen afgewezen worden op basis van triviale argumenten.

[Qoine]

Laguna schreef op woensdag 3 september 2025 @ 21:15:
[...]

Je ziet momenteel al dat er toegewezen woningen afgewezen worden op basis van triviale argumenten.

Prima toch? Dan zijn die woningen weer beschikbaar voor andere mensen die die triviale argumenten inderdaad triviaal vinden.

[Laguna]

@Qoine uiteraard maar niet mijn punt

[smvs]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Laguna]

@smvs dat gevoel leeft meer: starters die nu hoge hypotheken aangaan om nog net te kunnen kopen omdat de huizenprijzen harder stijgen dan zij kunnen sparen en een koopwoning anders buiten bereik komt te liggen en dus ook bij potentiële doorstromers zoals jij die hun eventuele volgende woning steeds duurder zien worden. Allemaal het gevolg van een overspannen woningmarkt, waarbij de toekomst onzeker is. Ik zou in jouw geval geen overhaaste beslissingen nemen.

[ Voor 18% gewijzigd door Laguna op 04-09-2025 07:49 ]

[VidaR-9]

@smvs Ik zou zo'n stap zelf nooit maken vanuit het investeringsperspectief. Daarnaast is het ook niet gezegd dat een duurdere woning % ook net zoveel stijgt als een goedkopere woning.

Zelf hebben wij dit wel meegenomen in onze overweging om voor een duurdere woning te gaan. Net als het feit dat de hypotheeklast door loonstijging procentueel afneemt ten opzicht van ons inkomen. Maar dit was absoluut niet de beslissende factor; meer een soort rationele argumenten om de iets meer subjectieve argumenten (woongenot) te ondersteunen.

[Conrado]

@smvs, gewoon als vraag: waarom zou je optimaal van de waardestijging van huizen willen profiteren? Is dat serieus een doel?

Je huis is vooral je thuis, daar wil lekker wonen in een fijne omgeving. Dat je woonlasten wilt beperken snap ik ook, dat maakt elke maand geld beschikbaar voor andere zaken.
Echter overwaarde, hoe prettig op zich ook, lijkt me geen doel op zich. Je bouwt iets op waarvan je, je maar moet afvragen of je het ooit in handen krijgt of wilt krijgen. Het zit immers in je stenen en zolang je woont, blijft het daar zitten.
Ja sinds 2015 zitten huizenprijzen fors in de lift, maar niemand die weet òf dat zo blijft. We hebben geen idee hoe de toekomst er uit ziet, en beleggen is vooral risico spreiden. Overwaarde als beleggingsdoel lijkt me dan ook niet zo handig.

Los daarvan, er zijn hier in dit draadje deelnemers die beduidend meer overwaarde hebben, dat maakt ze niet meer gelukkig

[Harrie_]

smvs schreef op woensdag 3 september 2025 @ 23:29:
***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[El Capitan]

Overwaarde is ook afhankelijk van de markt. Dit kan ertoe dag fluctueren. Dat je geen hypotheeklasten hebt, dat maakt dat je maandelijks een flink bedrag over zou kunnen houden. Geen idee hoe je leeft en wat er over blijft aan het einde van de maand.

Ik zou een andere investering zoeken zoals bijv. @Harrie_ ook al aangeeft.

[Chaki]

Harrie_ schreef op donderdag 4 september 2025 @ 09:14:
[...]


***members only***

Precies wat ik dacht! Plus: geen glazen bol, maar op veel plaatsen vlakken prijzen af en is de voorspelling dat ze nauwelijks zullen stijgen in het komend jaar

[dikkiedik]

smvs schreef op woensdag 3 september 2025 @ 23:29:
***members only***

ik heb dit 3 jaar geleden aan de hand gehad. Ons inkomen was voor de woning waar we woonde uit verhouding. Misgelopen rendement is ook verlies, tenminste, zo rationeel ben ik eenmaal. We verkochten binnen 2 jaar onze eerste woning en verhuisde naar een huis die bijna twee keer zo duur was.

Dat heeft ons geen windeieren gelegd en in die 3 jaar tijd 100 tot 150k opgeleverd aan 'overwaarde'. Nog even los van het extra woonplezier wat we hier ervaren. De maandlasten van de hogere hypotheek vallen in het niets t.o.v. extra woningwaarde opbouw. Iets wat je later, mits het inkomen ook toereikend is, weer kunt opnemen en andere zaken mee kunt doen.

Zou ik het weer doen in de huidige markt? Ja zeker. Maar dan doel ik vooral op het woonplezier, comfort en genot wat we nu ervaren in het huis.

Als je van een woningwaarde stijging van 10% uit gaat loop je inderdaad op papier 20k mis. Nu zal echter de woning van 400k procentueel mogelijk iets meer in waarde toenemen dan de woning van 600k omdat het in een nog betaalbaarder segment valt. Maar heel eerlijk gezegd is 600k voor een doorstromer natuurlijk ook een prima betaalbaar segment inmiddels. Zeker in midden/west Nederland.

Het voordeel van verhuizen en een hypotheek uitnemen is vooral dat je met 'leverage' de markt op gaat. De kosten van je hypotheek beleggen zal minder productief zijn omdat de 200k die je direct beschikbaar hebt. Dus het eerste jaar zul je waarschijnlijk al enkele tienduizenden euro's aan rendement behalen t.o.v. je oude situatie in een woning van 400k. Meer rendement dan je hypotheeklasten zijn geweest over het gehele jaar.

Als je denkt enig plezier, comfort of woongenot te halen uit een nieuwe woning. Go for it. Armer ga je er met zeer hoge waarschijnlijkheid nooit van worden.

[eamelink]

dikkiedik schreef op donderdag 4 september 2025 @ 11:03:
Als je denkt enig plezier, comfort of woongenot te halen uit een nieuwe woning. Go for it. Armer ga je er met zeer hoge waarschijnlijkheid nooit van worden.

Hoewel ik ook denk dat de waarschijnlijkheid dat je er niet armer van wordt vrij hoog is (>70%), lijkt 'zeer hoge waarschijnlijkheid' (>95%?) me wat optimistisch. Er zijn best wel wat risicofactoren (hogere rente, strenger hypotheekbeleid, toenemende bouwproductie, stagnerende bevolkingsgroei, recessie, stagnerende lonen, snoeien in anti-samenwoonregels, verplaatsing van belasting van arbeid naar bezit, etcetera) die er alleen of in combinatie voor kunnen zorgen dat huizenprijzen stagneren of de lopende kosten (onderhoud, belastingen, verzekeringen etcetera) dominanter gaan worden in het prijsplaatje.

[dikkiedik]

eamelink schreef op donderdag 4 september 2025 @ 11:17:
[...]


Hoewel ik ook denk dat de waarschijnlijkheid dat je er niet armer van wordt vrij hoog is (>70%), lijkt 'zeer hoge waarschijnlijkheid' (>95%?) me wat optimistisch. Er zijn best wel wat risicofactoren (hogere rente, strenger hypotheekbeleid, toenemende bouwproductie, stagnerende bevolkingsgroei, recessie, stagnerende lonen, snoeien in anti-samenwoonregels, verplaatsing van belasting van arbeid naar bezit, etcetera) die er alleen of in combinatie voor kunnen zorgen dat huizenprijzen stagneren of de lopende kosten (onderhoud, belastingen, verzekeringen etcetera) dominanter gaan worden in het prijsplaatje.

Ik denk dat ik met 95% zekerheid wel durf te zeggen dat de woning van 600k in absolute euro's over 10 jaar meer waard is geworden dan de woning van 400k. En wel met zodanige proporties dat onderhoud en iets hogere belastingen daarmee eenvoudig gedekt kunnen worden.

En zelfs voor 70% kans zou ik de keuze altijd maken om de stap te maken. Het blijven risico's, maar het potentiële misgelopen rendement bij de duurdere woning is vele malen groter dan het risico van die zelfde woning omlaag.

Veel Nederlanders begrijpen het principe van misgelopen rendement niet. Ze zetten liever geld op de spaarrekening tegen 1% dan tegen een verwacht rendement van 8% op de aandelenmarkt met een klein risico van een deel van je verlies van het vermogen. Sterker nog. In de periode van lage rentes maar hoge inflatie gingen we in NL nóg meer sparen om het verlies van koopkracht te corrigeren. Het gaat werkelijk tegen elk economisch principe in

Het gaat er denk ik vooral om dat je een woning terugkoopt van zelfde kwaliteit als je nu hebt. Waarbij onderhoudskosten niet relatief ver gaan oplopen t.o.v. je huidige situatie.

En zorg dat je een courante woning terugkoopt. Iets wat goed ligt in de markt en ook in de toekomst makkelijk verhandelbaar zal blijven.

Het is denk ik goed om je woonlasten goed aan te laten sluiten bij je inkomen en verwachte toekomstige inkomen. Hypotheekvrij op iets jongere leeftijd is bijna altijd een onverstandige keuze als je de theorie van misgelopen rendement gaat bewandelen.

[Valorian]

@dikkiedik
Helemaal eens hoor. Ik woon al 15 jaar in mijn eerste koophuis, en hoewel ik erg blij ben met ultralage lasten én geen behoefte heb aan meer luxe weet ik wel dat als ik elke keer dat het kón zou zijn 'doorgeschoven' ik op papier meer vermogen zou hebben.

Voor mij persoonlijk speelt echter ook mee dat ik in praktijk een bepaalde mate van vrijheid ervaar door juist niet mee te gaan in de upgrades. Ik hou immers mij geld vrij besteedbaar, en mijn woning lost steeds verder af (minder afhankelijkheid v/d bank). Die vrijheid zou er op papier ook zijn als ik nu groter woonde met een duurdere hypotheek én veel overwaarde (immers: alles dan verkopen en weer kleiner gaan wonen om diezelfde overwaarde te verzilveren zou dan ook een optie zijn) maar goed, dat is weer een ander verhaal.

Inmiddels begint mijn spaargeld wel flink aan te groeien. Ergens lijkt het ook best interessant om die niet per se in mijn eigen woning te steken maar bijvoorbeeld een bekende te helpen door een stukje bij te dragen aan een huis. Dan lift ik wel mee op de vastgoedmarkt zonder zelf het verhuiscircus door te gaan. Maar goed, grote bedragen geld lenen aan goede bekenden is ook niet altijd iets wat geadviseerd wordt. Dus voorlopig hou ik het maar even bij beleggen, zodat het in ieder geval niet mínder waard wordt

[ Voor 4% gewijzigd door Valorian op 04-09-2025 13:10 ]

[dikkiedik]

Valorian schreef op donderdag 4 september 2025 @ 13:10:
@dikkiedik
Helemaal eens hoor. Ik woon al 15 jaar in mijn eerste koophuis, en hoewel ik erg blij ben met ultralage lasten én geen behoefte heb aan meer luxe weet ik wel dat als ik elke keer dat het kón zou zijn 'doorgeschoven' ik op papier meer vermogen zou hebben.

Uiteindelijk gaat het allemaal om gemoedsrust voor de gene die de keus maakt. Daar kan je nooit een speld tussen krijgen. Een duurder huis kopen om vervolgens te weinig over te houden voor andere belangrijke dingen in het leven, dat zou ik niemand aan raden. Maar als je van hypotheekvrij naar slechts 200k hypotheek gaat, dat is voor de meeste werkenden natuurlijk nog steeds een relatief heel lage maandlast.

Papieren vermogen blijft vermogen. En het is overigens vaak ook gewoon opneembaar vermogen door je hypotheek te verhogen. Dan is het liquide en staat het op je rekening. Je hoeft daar niet je huis voor te verkopen en terug te verhuizen naar een goedkopere woning.

Geld lenen aan bekenden kun je prima doen mits goed geregeld op papier. Dat je ook daadwerkelijk een harde vordering hebt. Maar hoe profiteer je dan van de woningmarkt? Want in dit geval zou het denk ik gaan om een onderhandse hypotheek. Hierbij zul je een marktconforme rente afspraak maken van +- 4%. Dat soort rendementen kun je met zeer defensief beleggen al gaan overtreffen. En heb je geen ellende van het terugvorderen van het geld of wanbetaling.

Hiermee profiteer je dus niet direct mee met waardestijging van het onderpand maar enkel van de huidige marktconforme hypotheekrente.

Om mee te profiteren van waardestijging zul je indirect in vastgoed moeten investeren via fondsen e.d.

[Harrie_]

dikkiedik schreef op donderdag 4 september 2025 @ 13:52:
[...]
Maar als je van hypotheekvrij naar slechts 200k hypotheek gaat, dat is voor de meeste werkenden natuurlijk nog steeds een relatief heel lage maandlast.
[...]

200k tegen 4% rente annuitair komt uit op een bruto maandlast van ongeveer €1000 en een netto maandlast van ongeveer €700. Natuurlijk eet inflatie die maandlast mettertijd op, maar ik vind dat nog best wel een behoorlijk bedrag en dat niet alleen; als het even tegen zit kun je er niet zomaar voor kiezen om even een jaar geen hypotheek te betalen omdat je andere prioriteiten hebt.

dikkiedik schreef op donderdag 4 september 2025 @ 13:52:
[...]
Papieren vermogen blijft vermogen. En het is overigens vaak ook gewoon opneembaar vermogen door je hypotheek te verhogen. Dan is het liquide en staat het op je rekening. Je hoeft daar niet je huis voor te verkopen en terug te verhuizen naar een goedkopere woning.
[...]

Ook hier ben ik het niet helemaal mee eens want je vermogen 'opnemen' door je hypotheek te verhogen dat is dus gewoon geld lenen met je woning als onderpand. En uiteindelijk neem je dan een ton op maar je betaalt meer dan een ton terug aan de hypotheekverstrekker.

Nee, een duurdere/grotere woning is een prima idee als dat gedreven is door je woonwensen, wanneer het gaat om rendement halen dan lijkt het me bij uitstek niet de beste strategie. Beleggingen kun je altijd tijdelijk pauzeren als je daar behoefte aan hebt of juist meer inleggen om meer rendement te behalen, dat kan bij een woning niet. En wanneer je besluit om je beleggingen te gelde te maken dan heb je - afgezien van een eventuele tegenvallende actuele koers - je eigen geld in de hand zonder dat dat daar een leenconstructie aan vast hangt waar je rente over moet betalen.

[dikkiedik]

de verhuizing van 400 naar 600k woning gaat je ongeveer 8000 euro per jaar aan rente kosten. Dit zijn je kapitaalkosten. Omdat je een LTV hebt van 33% in dit geval kun je de volledige hypotheek aflossingsvrij maken. Direct voordeel, negatief box 3 vermogen. Dus je kunt ook meer beleggingen en spaargelden aanhouden zonder daar vermogensrendements heffing over te betalen.

Hiermee heb je dus grotere exposure op de woningmarkt 'gekocht' voor ongeveer €650,- rente per maand.

Je speculeert dus op dat moment dat je 8000 euro per jaar méér rendement gaat halen op je duurdere huis dan op je vorige huis. Dat lijkt me een overzichtelijk risico met in gedachte nemende dat je op dat moment 50% duurder woont wat ook zeer waarschijnlijk voor kwaliteit, ruimte en woongenot zal zorgen.

Het is dan vooral de vraag hoe je vermogend wilt worden. In je woning is het natuurlijk minder liquide en het is waar dat je een lening aan gaat als je het op wilt nemen. Afhankelijk van je huidige uitgaven patroon en inkomen zou ik deze afweging maken. Als je nieuwe woning compleet ten koste gaat van je spaar en belegging vermogen, dan zou ik het misschien niet doen. Maar als die twee naast elkaar kunnen blijven bestaan zou het voor mij een no-brainer zijn.

[ Voor 7% gewijzigd door dikkiedik op 04-09-2025 14:35 ]

[Valorian]

dikkiedik schreef op donderdag 4 september 2025 @ 13:52:
[...]

Geld lenen aan bekenden kun je prima doen mits goed geregeld op papier. Dat je ook daadwerkelijk een harde vordering hebt. Maar hoe profiteer je dan van de woningmarkt? Want in dit geval zou het denk ik gaan om een onderhandse hypotheek. Hierbij zul je een marktconforme rente afspraak maken van +- 4%. Dat soort rendementen kun je met zeer defensief beleggen al gaan overtreffen. En heb je geen ellende van het terugvorderen van het geld of wanbetaling.

Hiermee profiteer je dus niet direct mee met waardestijging van het onderpand maar enkel van de huidige marktconforme hypotheekrente.

Om mee te profiteren van waardestijging zul je indirect in vastgoed moeten investeren via fondsen e.d.

Ik doelde eigenlijk op een constructie waarbij je bijvoorbeeld 75K 'bijdraagt' aan iemands huis van 300K maar dan ook 25% van dat huis bezit (en dus meeprofiteert of verliest bij stijging of daling van de huizenwaarde). Maar je hebt gelijk, dat werkt natuurlijk niet met slechts een onderhandse hypotheek verstrekken. Dat kan eigenlijk alleen als je dan op papier 'samen een huis koopt' (terwijl je zelf al een huis hebt, met bijbehorende hypotheek, en geen relatie hebt met die andere persoon). Dat klinkt vrij complex en fiscaal minder aantrekkelijk dan "even bijdragen en meeprofiteren"

[dikkiedik]

Valorian schreef op donderdag 4 september 2025 @ 14:39:
[...]


Ik doelde eigenlijk op een constructie waarbij je bijvoorbeeld 75K 'bijdraagt' aan iemands huis van 300K maar dan ook 25% van dat huis bezit (en dus meeprofiteert of verliest bij stijging of daling van de huizenwaarde). Maar je hebt gelijk, dat werkt natuurlijk niet met slechts een onderhandse hypotheek verstrekken. Dat kan eigenlijk alleen als je dan op papier 'samen een huis koopt' (terwijl je zelf al een huis hebt, met bijbehorende hypotheek, en geen relatie hebt met die andere persoon). Dat klinkt vrij complex en fiscaal minder aantrekkelijk dan "even bijdragen en meeprofiteren"

Dat klinkt inderdaad iets complex. Daar zou ik zelf dan weer niet aan beginnen. Dan kun je dat beter via vastgoedfondsen doen om exposure op te bouwen op de woningmarkt.

Maar de vraag is met een afbetaalde woning. Waarom zou je nog meer exposure willen hebben op de vastgoedmarkt? Je zit er immers al met 400k in. Stel je hebt op dit moment 100k spaargeld. Dan ben je dus al voor 80% belegd in vastgoed. Dat is vrij fors. Ik zou dan eerder spreiden en richting aandelen bewegen.

Dat staat overigens nog los van een duurdere woning. Want daarmee verander je de investeringsverhouding op korte termijn niet mee. Die blijft gelijk door de hypotheek die je uitneemt op de duurdere woning.

[TheGhostInc]

dikkiedik schreef op donderdag 4 september 2025 @ 11:59:
Ik denk dat ik met 95% zekerheid wel durf te zeggen dat de woning van 600k in absolute euro's over 10 jaar meer waard is geworden dan de woning van 400k. En wel met zodanige proporties dat onderhoud en iets hogere belastingen daarmee eenvoudig gedekt kunnen worden.

Hoewel het niet het 'Grote Koop een huis als investering'-topic is, toch ook een korte reactie:

Een huis €400k zal vergelijkbaar reageren als een huis van €600k, ook qua afwerkniveau e.d.
Maar op een gegeven moment kom je daarboven en dan gaan huizen zich echt anders gedragen en gaan qua onderhoud & vernieuwing wel meer kosten geven. Na 2008 is de top van de markt bijvoorbeeld ook harder gecrasht.
En qua afwerkniveau kom je dan niet weg met een Ikea keuken of de uitverkoopbak van de bouwmarkt. Dan heb je niet meer 1 badkamer, maar ook direct een en suite. En alles wordt mode gevoeliger.

En af en toe zie je ze voorbij komen, villa's met marmeren vloeren e.d., heeft een godsvermogen gekost, maar niemand wil het hebben. En andersom natuurlijk ook, woningen die geflipt worden en voor een forse meerprijs worden verkocht.

[dikkiedik]

Zeker. Een courant huis bij dit soort stappen is echt belangrijk. Als je het puur investering technisch bekijkt.

Je wilt dan iets hebben wat heel veel andere ook willen hebben. En future proof.

De top van de markt beweegt procentueel zeker anders. Maar bij 600k zit je gewoon in het middensegment. Zeker in de dichter bevolkte gebieden van NL. Lees, hele provincies in west en midden NL. Als je voor zo'n bedrag 130m² rij woning koopt van goede kwaliteit zul je naar mijn verwachting echt meer rendement halen dan je huidige woning.

[Reiziger88]

TheGhostInc schreef op donderdag 4 september 2025 @ 15:16:
[...]

Hoewel het niet het 'Grote Koop een huis als investering'-topic is, toch ook een korte reactie:

Een huis €400k zal vergelijkbaar reageren als een huis van €600k, ook qua afwerkniveau e.d.
Maar op een gegeven moment kom je daarboven en dan gaan huizen zich echt anders gedragen en gaan qua onderhoud & vernieuwing wel meer kosten geven. Na 2008 is de top van de markt bijvoorbeeld ook harder gecrasht.
En qua afwerkniveau kom je dan niet weg met een Ikea keuken of de uitverkoopbak van de bouwmarkt. Dan heb je niet meer 1 badkamer, maar ook direct een en suite. En alles wordt mode gevoeliger.

En af en toe zie je ze voorbij komen, villa's met marmeren vloeren e.d., heeft een godsvermogen gekost, maar niemand wil het hebben. En andersom natuurlijk ook, woningen die geflipt worden en voor een forse meerprijs worden verkocht.

Ik hou de prijzen sinds 2015 goed in de gaten. Een vrij nieuwe vrijstaande huis (180m2+) omgeving rotterdam/zoetermeer/etc was in 2018/2019 rond de 7 a 8 ton of iets hoger en nu gaan ze eerder rond de 1,2 miljoen of iets hoger. Een eengezinswoning (110/120m2) ging toen voor 250/350 en gaan nu voor 500/600. In 2018/2019 duurder inkopen heeft dus wel degelijk nut gehad. Bovenstaande cijfers zijjn hetzelfde in lent/nijmegen overigens. Daar zijn vrijstaande nog harder gegroeit vs eengezins.

[TheGhostInc]

Reiziger88 schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 08:43:
[...]

Ik hou de prijzen sinds 2015 goed in de gaten. Een vrij nieuwe vrijstaande huis (180m2+) omgeving rotterdam/zoetermeer/etc was in 2018/2019 rond de 7 a 8 ton of iets hoger en nu gaan ze eerder rond de 1,2 miljoen of iets hoger. Een eengezinswoning (110/120m2) ging toen voor 250/350 en gaan nu voor 500/600. In 2018/2019 duurder inkopen heeft dus wel degelijk nut gehad. Bovenstaande cijfers zijjn hetzelfde in lent/nijmegen overigens. Daar zijn vrijstaande nog harder gegroeit vs eengezins.

Als je in 2015 dus 3 huizen had gekocht voor in totaal 8 ton, dan had je nu ~1,5 miljoen gehad, scheelt 'maar' 3 ton.
Andersom is kijken vanaf 2015 dus precies kijken naar de rally omhoog. De grote vraag is, wat gebeurd er met die prijzen als het crasht/daalt.
Los daarvan, kijk eens naar de m2 prijs van de woningen. Dan zie je dat de grotere huizen een enorme premium erop hebben zitten. Als er in de markt problemen ontstaan om dat te betalen, dan kun je daar ook een formidabele klapper omlaag maken. Anders gezegd, je betaalt 2x zoveel voor 1,5x zoveel huis, wat uiteindelijk nog steeds maar 1 huis is.
Na 2008 zag je mensen die een nieuwbouw huis hadden laten bouwen met de overwaarde van hun huidige huis. En daarna met 2 onverkoopbare huizen zaten en eindigden zonder huis en een enorme restschuld.

Zoals gezegd, dit is geen investeringstopic. Maar dat een duurder huis altijd een betere investering is, mwah, zelfs in je eigen voorbeeld geld dat al niet, 3 goedkopere huizen zijn een betere.
(Dat je daarna met allerlei andere zaken te maken krijgt, dat snap ik, maar puur op huizenprijs is het niet waar)

[Koldur]

Wat de laatste reacties aantonen, is dat er door bepaalde particulieren huizen als investeringsmiddel worden gezien. Zonder in te gaan op het feit of dit wel of niet slim is, geeft dit wel aan dat dit een van de redenen is dat de huizenprijzen stijgen. Geen goede ontwikkeling.

Wat voor de meeste mensen die niet te hoog in de hypotheek zitten (lees: ook te betalen als er een financiële tegenvaller te verwerken is) in een eigen aangekocht huis wat gekocht is puur voor bewoning en gekozen is op basis van de wooneigenschappen, maakt het vrij weinig uit wat de markt doet.

Over het algemeen, als je al een huis bezit en je niet tegen de max aan zit, maakt het weinig uit wat de markt doet m.b.t. prijzen. Als je jouw huis verkoopt in een verhitte markt, krijg je daar meer voor terug en kun je relatief makkelijk een ander huis aanschaffen. Als je jouw huis verkoopt in een bekoelde markt, geldt hetzelfde.
Dat is hoe de huizenmarkt is bedoeld en zo zou het moeten zijn.

Dan nog blijft staan, als er niet genoeg bijgebouwd wordt, zal de huizenmarkt altijd oververhit zijn. Als de prijzen dalen met de huidige aanwas van woningen, zal dit door een financiële crisis zijn of iets in die richting. Ook dan zullen de prijzen relatief blijven aan wat men kan betalen en zullen de mensen naar de dan geldende maatstaven het hoogst haalbare bod uitbrengen. Mensen willen natuurlijk gewoon wonen en dat is wat het probleem is, je kunt niet gewoon even een huis aankopen op dit moment, zeker als starter niet, maar ook als huisbezitter is het niet heel fijn om een ander huis aan te schaffen. Vooral de vraag: "Wat moet ik bieden?" is het probleem. Maar je zult altijd iets terug kunnen kopen.

[ Voor 3% gewijzigd door Koldur op 05-09-2025 11:31 ]

[Blik1984]

dikkiedik schreef op donderdag 4 september 2025 @ 13:52:
[...]

Papieren vermogen blijft vermogen. En het is overigens vaak ook gewoon opneembaar vermogen door je hypotheek te verhogen. Dan is het liquide en staat het op je rekening. Je hoeft daar niet je huis voor te verkopen en terug te verhuizen naar een goedkopere woning.

Misvatting, dit kan bij een heleboel hypotheekverstrekkers helemaal niet. Ik kan alleen een verhoging voor hypotheek aanvragen indien ik ook echt een woningverbetering wil doen. Dan krijg ik een bouwdepot en kan ik de rekening bij het bouwdepot indienen.

Overwaarde opnemen kan ik dus niet. Ik kan er geen auto van kopen, niet van op vakantie gaan, etc.

[jeroenkb]

Blik1984 schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 11:57:
[...]


Misvatting, dit kan bij een heleboel hypotheekverstrekkers helemaal niet. Ik kan alleen een verhoging voor hypotheek aanvragen indien ik ook echt een woningverbetering wil doen. Dan krijg ik een bouwdepot en kan ik de rekening bij het bouwdepot indienen.

Overwaarde opnemen kan ik dus niet. Ik kan er geen auto van kopen, niet van op vakantie gaan, etc.

Plus kijkt de bank ook gewoon of je de maandelijkse lasten kan dragen en wat je dus maximaal extra kan/mag lenen. En dat kan best wel eens minder zijn dan je overwaarde

(bij mij in ieder geval wel )

[dikkiedik]

Koldur schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 11:15:
Wat de laatste reacties aantonen, is dat er door bepaalde particulieren huizen als investeringsmiddel worden gezien. Zonder in te gaan op het feit of dit wel of niet slim is, geeft dit wel aan dat dit een van de redenen is dat de huizenprijzen stijgen. Geen goede ontwikkeling.

Dan is de vraag wat er eerder kwam. Beetje kip ei verhaal. Zijn door de prijsstijgingen particulieren het gaan zien als investering? Of zagen particulieren het als investering en zijn daarom de prijzen gaan stijgen?

Uiteindelijk zijn historische rendementen geen graadmeter voor toekomstige winsten. En ik denk zeker afgelopen 7-9 jaar niet. Trek je het over een hele lange tijd dan zie je dat koopwoningen de inflatie ongeveer bijhouden. Over 100 jaar gemiddeld zo'n 3%.

Afgelopen jaren zitten we vaker in de buurt van 10%.

Zelf zie ik een huis niet als investering, ondanks dat mijn voorgaande reacties dat misschien doen laten lijken. Maar uiteindelijk moet je toch wonen, en dan kun je er maar het beste warmpjes en comfortabel bijzitten en als dat ook nog een financieel de beste keuze is op lange termijn, dan is het vooral rationaliteit die mij tot die keuze zet. Ik vind vastgoed investeren juist niet interessant omdat het niet liquide is en eerlijk gezegd is het relatieve rendement voor mij te laag. Alleen het absolute rendement is interessant door de leverage van een hypotheek. Iets wat een unieke manier is om je bruto inkomen te benutten.

[Valorian]

Blik1984 schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 11:57:
[...]


Misvatting, dit kan bij een heleboel hypotheekverstrekkers helemaal niet. Ik kan alleen een verhoging voor hypotheek aanvragen indien ik ook echt een woningverbetering wil doen. Dan krijg ik een bouwdepot en kan ik de rekening bij het bouwdepot indienen.

Overwaarde opnemen kan ik dus niet. Ik kan er geen auto van kopen, niet van op vakantie gaan, etc.

Het zal inderdaad per hypotheekverstrekker verschillen. Bij ING Bank bijvoorbeeld mag je verhogen tot 100% van de woningwaarde. Dus als je op moment x koopt en vijf jaar laten 100K overwaarde hebt dan kan je je hypotheek simpel verhogen met dat bedrag. Míts je daar wel de financiele draagkracht voor hebt natuurlijk, die toets moet nog wel doorstaan.

Wat je daarna met het geld doet maakt de bank niets uit. Of je er nu een auto voor koopt, er mee gaat beleggen of iets anders leuks. De belastingdienst daarintegen vindt er wel weer wat van: stop je het in je huis dan krijg je ook op het verhoogde bedrag HRA. Stop je het niet in je huis dan niet. En laat je het op je rekening staan dan mag je er vermogensbelasting over betalen. Maar koop je er een auto voor dan weer niet.

[Koldur]

dikkiedik schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 12:48:
[...]


Dan is de vraag wat er eerder kwam. Beetje kip ei verhaal. Zijn door de prijsstijgingen particulieren het gaan zien als investering? Of zagen particulieren het als investering en zijn daarom de prijzen gaan stijgen?

Uiteindelijk zijn historische rendementen geen graadmeter voor toekomstige winsten. En ik denk zeker afgelopen 7-9 jaar niet. Trek je het over een hele lange tijd dan zie je dat koopwoningen de inflatie ongeveer bijhouden. Over 100 jaar gemiddeld zo'n 3%.

Afgelopen jaren zitten we vaker in de buurt van 10%.

Zelf zie ik een huis niet als investering, ondanks dat mijn voorgaande reacties dat misschien doen laten lijken. Maar uiteindelijk moet je toch wonen, en dan kun je er maar het beste warmpjes en comfortabel bijzitten en als dat ook nog een financieel de beste keuze is op lange termijn, dan is het vooral rationaliteit die mij tot die keuze zet. Ik vind vastgoed investeren juist niet interessant omdat het niet liquide is en eerlijk gezegd is het relatieve rendement voor mij te laag. Alleen het absolute rendement is interessant door de leverage van een hypotheek. Iets wat een unieke manier is om je bruto inkomen te benutten.

Zoals ik al aangaf, denk ik er het mijne over m.b.t. of het verstandig is om vooral als investering een huis te kopen en is ook niet de bedoeling hier te bespreken. Ik woon ook prima, ook omdat ik de afweging al vroeg heb gemaakt of kopen of huren verstandiger zou zijn en voor mijn situatie is kopen dat geweest en dat is voor mij een enorm goede keuze gebleken.

Maar dan nog, gaat het niet om het kip/ei verhaal, maar dat het gebeurt, dat is niet positief voor de huizenmarkt, als je de starter in ogenschouw neemt, maar misschien ook de zittende huizenbezitters niet die tegen de max aan hypotheek zitten. Als de prijzen dan omlaag gaan, kan het snel gaan. Maar dat omlaag gaan is niet iets wat zomaar zal gebeuren, wel hebben de investeerders enorme invloed in een dergelijke situatie.

[Palindrome]

Voor mijn situatie vind ik het prima dat de HRA wordt afgebouwd. Begin bij huizen met hoge WOZ wat mij betreft, tegelijkertijd de huursubsidie grens oprekken.

Ik huur met mijn vriendin, verdien teveel voor huursubsidie. Te weinig om echt kans te maken op de woningmarkt. Kan ook weinig sparen door stijging van alle kosten zoals huur/energie/boodschappen.

Ik werk fulltime, vriendin partime (30 uur) .

Het is toch niet eerlijk dat lage inkomens een geldkraan hebben van de overheid middels huur subsidies en hoge en hoge midden inkomens middels de subsidie genaamd HRA en daartussen de lage middeninkomens helemaal niks krijgen.
Zo valt de onderkant van middeninkomens tussen wal en schip en krijgt niks.

Huursubsidie zou voor mij betekent dat ik meer kan sparen en daarmee meer kans maak op de woningmarkt. Waar is mijn geldkraan en voordeel van de overheid?

Het concept HRA heeft nooit rekening gehouden met de huidige situatie.

[ Voor 7% gewijzigd door Palindrome op 05-09-2025 14:15 ]

[dikkiedik]

Koldur schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 13:30:
[...]

Maar dan nog, gaat het niet om het kip/ei verhaal, maar dat het gebeurt, dat is niet positief voor de huizenmarkt, als je de starter in ogenschouw neemt, maar misschien ook de zittende huizenbezitters niet die tegen de max aan hypotheek zitten. Als de prijzen dan omlaag gaan, kan het snel gaan. Maar dat omlaag gaan is niet iets wat zomaar zal gebeuren, wel hebben de investeerders enorme invloed in een dergelijke situatie.

Ik denk dat mensen doorstromen juist gunstig is voor starters. Als mensen blijven wonen in hun eerste gekochte woning die toen al betaalbaar was, dan zitten ze juist starters in de weg. Als deze groep gaat doorstromen naar grotere en duurdere woningen maakt het alle ruimte vrij om als starter juist weer te kopen van deze groep doorstromers.

We proberen nu heel veel voor starters te bouwen. En 'betaalbaar' te bouwen. Helaas betekent betaalbaar bouwen verlieslatend bouwen. Iets wat dus niet een sustainable business model is.

Dus het principe dat mensen gedurende hun woon carrière duurdere huizen kopen die passen bij loon en overwaarde ontwikkeling vind ik niet vreemd en is denk ik goed om de juiste huizen (prijsklasse) te laten landen bij de mensen met de daarbij passende inkomens en vermogens.

[Koldur]

dikkiedik schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 14:30:
[...]


Ik denk dat mensen doorstromen juist gunstig is voor starters. Als mensen blijven wonen in hun eerste gekochte woning die toen al betaalbaar was, dan zitten ze juist starters in de weg. Als deze groep gaat doorstromen naar grotere en duurdere woningen maakt het alle ruimte vrij om als starter juist weer te kopen van deze groep doorstromers.

We proberen nu heel veel voor starters te bouwen. En 'betaalbaar' te bouwen. Helaas betekent betaalbaar bouwen verlieslatend bouwen. Iets wat dus niet een sustainable business model is.

Dus het principe dat mensen gedurende hun woon carrière duurdere huizen kopen die passen bij loon en overwaarde ontwikkeling vind ik niet vreemd en is denk ik goed om de juiste huizen (prijsklasse) te laten landen bij de mensen met de daarbij passende inkomens en vermogens.

Doorstromen omdat je prettiger wil/kan wonen, ben ik het helemaal mee eens, maar "doorstromen" of een tweede huis kopen specifiek voor de investering, is niet goed voor de markt, dat drijft prijzen op. Daar gaat het om in deze discussie

Voor de rest ben ik het dus met jou eens hoor, maar het ging hier specifiek om de investeringsoptie op zich. Die is niet goed voor de markt, niet wanneer het goed gaat en niet wanneer het slecht gaat en dan is dat vooral voor starters en mensen die aan de max van de hypotheek hangen.

[Davidrrr]

Palindrome schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 13:42:


Huursubsidie zou voor mij betekent dat ik meer kan sparen en daarmee meer kans maak op de woningmarkt. Waar is mijn geldkraan en voordeel van de overheid?

Het concept HRA heeft nooit rekening gehouden met de huidige situatie.

Huursubsidie omhoog zodat jullie kunnen sparen is onzin natuurlijk. Wordt het dan geblokeeerd zodat je dat alleen mag inzetten voor een woning? Een woning kopen is geen recht. Dan maar huren. Ik vind wel dat men juist moet inzetten op stimulering woningbezit. Mooi middel daarvoor is de HRA 😃. Wat mij betreft maximeren we aan de bovenkant (max aftrekbaar tot 1 mio of zo) en er wat extra bij aan de onderkant. Ook kun je denken aam max rentepercentage dat aftrekbaar is. Maatregelen om woningprijzen te doen dalen kunnen natuurlijk niet. Woningeigenaren mogen er vanuit gaan dat de overheid hun belangen behartigt en dat we proberen de Nederlanders rijker te maken en woningen meer bereikbaar voor mensen. Niet door dalende prijzen maar bv met stimuleringen voor 1e kopers ongeacht leeftijd. En woningen bouwen maar daar heb ik weinig fiducie in gezien de problemen in dit land.

[Laguna]

Palindrome schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 13:42:
Voor mijn situatie vind ik het prima dat de HRA wordt afgebouwd. Begin bij huizen met hoge WOZ wat mij betreft, tegelijkertijd de huursubsidie grens oprekken.

Huursubsidie zou voor mij betekent dat ik meer kan sparen en daarmee meer kans maak op de woningmarkt. Waar is mijn geldkraan en voordeel van de overheid?

Met ingang van 1 januari 2026 wordt de huursubsidie grens reeds opgerekt:
100.000 extra huishoudens hebben recht op huurtoeslag in 2026 – dit zijn de regels

[Palindrome]

Davidrrr schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 14:49:
[...]


Huursubsidie omhoog zodat jullie kunnen sparen is onzin natuurlijk.

Want? Onzin roepen zonder argument is hier niet gewenst.

Wordt het dan geblokeeerd zodat je dat alleen mag inzetten voor een woning? Een woning kopen is geen recht. Dan maar huren. Ik vind wel dat men juist moet inzetten op stimulering woningbezit. Mooi middel daarvoor is de HRA 😃. Wat mij betreft maximeren we aan de bovenkant (max aftrekbaar tot 1 mio of zo) en er wat extra bij aan de onderkant. Ook kun je denken aam max rentepercentage dat aftrekbaar is. Maatregelen om woningprijzen te doen dalen kunnen natuurlijk niet. Woningeigenaren mogen er vanuit gaan dat de overheid hun belangen behartigt en dat we proberen de Nederlanders rijker te maken en woningen meer bereikbaar voor mensen. Niet door dalende prijzen maar bv met stimuleringen voor 1e kopers ongeacht leeftijd. En woningen bouwen maar daar heb ik weinig fiducie in gezien de problemen in dit land.

Ja woningbezit stimuleren is leuk op papier maar de woningen zijn er niet. Tenzij je enorm wil overbieden middels spaargeld.

Er is nu een grote groep starters zoals ik die teveel verdient voor huursubsidie en te weinig om een huis te kopen. Terwijl de woning bezitters wel worden gesubsidieerd en huurders met lage inkomens ook.

Die krijgen allemaal een hand uitgerijkt en de lage middeninkomens die die tussen wal en schip komen krijgen twee middelvingers.

Dan die hele HRA er maar af, is het speelveld in iedergeval gelijk.

[Davidrrr]

Palindrome schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 18:27:
[...]

Want? Onzin roepen zonder argument is hier niet gewenst.

[...]


Ja woningbezit stimuleren is leuk op papier maar de woningen zijn er niet. Tenzij je enorm wil overbieden middels spaargeld.

Er is nu een grote groep starters zoals ik die teveel verdient voor huursubsidie en te weinig om een huis te kopen. Terwijl de woning bezitters wel worden gesubsidieerd en huurders met lage inkomens ook.

Die krijgen allemaal een hand uitgerijpt en de lage middeninkomens die die tussen wal en schip komen krijgen twee middelvingers.

Dan die hele HRA er maar af, is het speelveld in iedergeval gelijk.

Edit: laat maar. Ik ga uit deze discussie op dit forum.

[ Voor 32% gewijzigd door Davidrrr op 05-09-2025 19:25 ]

[Conrado]

Koldur schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 13:30:
Zoals ik al aangaf, denk ik er het mijne over m.b.t. of het verstandig is om vooral als investering een huis te kopen….

Precies! Wat ik mis is het doel om je eigen huis als beleggingsobject te zien. Stel dat je dat ‘slim’ doet - dat kan best eens tegenvallen - dan eindig je met vermogen ‘in stenen’.
En dan, wat kun je er dan mee? Het is lastig om dat vermogen vrij te maken…..

[Reiziger88]

TheGhostInc schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 10:52:
[...]

Als je in 2015 dus 3 huizen had gekocht voor in totaal 8 ton, dan had je nu ~1,5 miljoen gehad, scheelt 'maar' 3 ton.
Andersom is kijken vanaf 2015 dus precies kijken naar de rally omhoog. De grote vraag is, wat gebeurd er met die prijzen als het crasht/daalt.
Los daarvan, kijk eens naar de m2 prijs van de woningen. Dan zie je dat de grotere huizen een enorme premium erop hebben zitten. Als er in de markt problemen ontstaan om dat te betalen, dan kun je daar ook een formidabele klapper omlaag maken. Anders gezegd, je betaalt 2x zoveel voor 1,5x zoveel huis, wat uiteindelijk nog steeds maar 1 huis is.
Na 2008 zag je mensen die een nieuwbouw huis hadden laten bouwen met de overwaarde van hun huidige huis. En daarna met 2 onverkoopbare huizen zaten en eindigden zonder huis en een enorme restschuld.

Zoals gezegd, dit is geen investeringstopic. Maar dat een duurder huis altijd een betere investering is, mwah, zelfs in je eigen voorbeeld geld dat al niet, 3 goedkopere huizen zijn een betere.
(Dat je daarna met allerlei andere zaken te maken krijgt, dat snap ik, maar puur op huizenprijs is het niet waar)

Ja, maar je koopt geen 3 huizen, tenzij je het gaat verhuren en dan kom je weer met andere belastingregels en rente etc. Daarom is het een kromme vergelijking. De enige valide vraag is denk je dat de huizenmarkt over 20 jaar of moment van verkopen veel hogere prijzen heeft en dan kan je liever meer huis bezitten dan weinig:). Dat is investeringstechnisch, keuze wordt vaak op andere zaken bepaald -> vind je groot wonen belangrijk, heb je een groot gezin, kan je het makkelijk betalen enz enz

Het is allemaal een kansberekening, maar als je het historisch gezien bekijkt dan is de kans dat het omhoog gaat vele malen hoger dan dan het omlaag gaat. Het is afgelopen tientallen jaren ook alleen maar echt verkeert gegaan in 2008. In mijn ervaring zijn doemdenkers/mensen die overal risico’s in zien ook vaak de mensen die het minst vermogen opbouwen, omdat ze nooit durven te investeren. Mensen die gewoon durven gaan over het algemeen misschien 1 keer op hun bek, maar hebben daarna weer 5x succes, omdat investeringen zich gewoon terugbetalen en geld weg inflateert.

[ Voor 13% gewijzigd door Reiziger88 op 07-09-2025 00:53 ]

[Conrado]

Mooi voorbeeld hoe de overheden met ‘bouwen, bouwen, bouwen’ omgaan. In de regio Brainport is door provincie en 21 burgemeesters een gemeenschappelijk plan opgezet om in totaal 100.000 woningen te bouwen. Echter dat moet natuurlijk ook langst 21 gemeenteraden. En tja, dan loopt de boel helemaal vast.

Gelukkig heeft de woningmarkt en HRA wel alle aandacht tijdens de landelijke verkiezingen. Echter, er komt alleen geen huis bij

[Fr33z]

Conrado schreef op zondag 7 september 2025 @ 00:55:
Mooi voorbeeld hoe de overheden met ‘bouwen, bouwen, bouwen’ omgaan. In de regio Brainport is door provincie en 21 burgemeesters een gemeenschappelijk plan opgezet om in totaal 100.000 woningen te bouwen. Echter dat moet natuurlijk ook langst 21 gemeenteraden. En tja, dan loopt de boel helemaal vast.

Gelukkig heeft de woningmarkt en HRA wel alle aandacht tijdens de landelijke verkiezingen. Echter, er komt alleen geen huis bij

Jep. *knip* gemeentes zoals Eersel.

[ Voor 1% gewijzigd door tweakduke op 08-09-2025 16:07 . Reden: Schelden laten we aub. ]

[Trichoglossus]

Palindrome schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 13:42:
Huursubsidie zou voor mij betekent dat ik meer kan sparen en daarmee meer kans maak op de woningmarkt. Waar is mijn geldkraan en voordeel van de overheid?

Het concept HRA heeft nooit rekening gehouden met de huidige situatie.

Totdat je teveel eigen vermogen hebt, en dan stopt de huurtoeslag.

[Bestseller]

Conrado schreef op zondag 7 september 2025 @ 00:55:
Mooi voorbeeld hoe de overheden met ‘bouwen, bouwen, bouwen’ omgaan. In de regio Brainport is door provincie en 21 burgemeesters een gemeenschappelijk plan opgezet om in totaal 100.000 woningen te bouwen. Echter dat moet natuurlijk ook langst 21 gemeenteraden. En tja, dan loopt de boel helemaal vast.

Gelukkig heeft de woningmarkt en HRA wel alle aandacht tijdens de landelijke verkiezingen. Echter, er komt alleen geen huis bij

Dat komt omdat het afschaffen van de HRA helemaal niets met de woningmarkt te maken heeft, maar met een begrotingstekort. Een bezuiniging is veel makkelijker te verkopen als je doet alsof het iets goeds is.

[Blik1984]

jeroenkb schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 12:26:
[...]

Plus kijkt de bank ook gewoon of je de maandelijkse lasten kan dragen en wat je dus maximaal extra kan/mag lenen. En dat kan best wel eens minder zijn dan je overwaarde

(bij mij in ieder geval wel )

Met bijbehorende advieskosten, waarbij hypotheek ophogen dus al snel een duur geintje wordt. Overwaarde is gewoon niet zomaar een pinautomaat waar je geld uit kan halen.

[Valorian]

Blik1984 schreef op zondag 7 september 2025 @ 10:20:
[...]


Met bijbehorende advieskosten, waarbij hypotheek ophogen dus al snel een duur geintje wordt. Overwaarde is gewoon niet zomaar een pinautomaat waar je geld uit kan halen.

Dat klopt. Bij ING Bank bijvoorbeeld heb je dan al te maken met 1350 euro 'advieskosten' (ook al heb je geen advies nodig en begrijp je prima waar je aan begint) en 750 euro 'afhandelingskosten'. Dan zit je al op 2.100 euro voor de verhoging, en daar komt dan vaak nog een inschrijving bij de notaris bij. Tenzij je al een verhoogde inschrijving had en daar onder blijft na de verhoging. Zeker bij relatief kleine bedragen maakt dat het niet erg aantrekkelijk. Een bedrag van 10K 'pinnen' uit je woning geeft dan al snel 20-25% 'toeslag' om het administratief in orde te maken.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Conrado]

Blik1984 schreef op zondag 7 september 2025 @ 10:20:
[...]
Overwaarde is gewoon niet zomaar een pinautomaat waar je geld uit kan halen.

Top gezegd, betere tegeltjeswijsheid

Overwaarde is daarom niet simpel 1-2-3 vergelijkbaar met beleggingen - dat vergelijk is bij al voorbaat verkeerd - want het zit in je thuis.

[Palindrome]

Trichoglossus schreef op zondag 7 september 2025 @ 07:15:
[...]

Totdat je teveel eigen vermogen hebt, en dan stopt de huurtoeslag.

Samen mag je max € 74.790 vermogen hebben. Dat lijkt mij niet zo snel een probleem. Als ik dat had had ik het allang gebruikt voor aankoop van een huis.

[Trichoglossus]

Palindrome schreef op zondag 7 september 2025 @ 15:31:
[...]


Samen mag je max € 74.790 vermogen hebben. Dat lijkt mij niet zo snel een probleem. Als ik dat had had ik het allang gebruikt voor aankoop van een huis.

Als ik zie wat voor auto's er staan bij sommige straten aan huurwoningen dan lijkt mij dat niet echt onbereikbaar. En het zijn geen lease-auto's.
Ik weet niet wat voor huur jij betaalt, maar sparen zou er toch in moeten zitten als jullie boven de inkomensgrens voor huurtoeslag verdienen.

[Sport_Life]

Blik1984 schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 11:57:
[...]


Misvatting, dit kan bij een heleboel hypotheekverstrekkers helemaal niet. Ik kan alleen een verhoging voor hypotheek aanvragen indien ik ook echt een woningverbetering wil doen. Dan krijg ik een bouwdepot en kan ik de rekening bij het bouwdepot indienen.

Overwaarde opnemen kan ik dus niet. Ik kan er geen auto van kopen, niet van op vakantie gaan, etc.

Maar bij een heleboel geldverstrekkers kun je wel je hypotheek lening verhogen voor de aankoop van een auto, boot, beleggingen, etc.
Ik vind niet dat het verstandig is om een auto (bijvoorbeeld) in 30 jaar met rente af te betalen, maar er zullen ongetwijfeld mensen zijn die het doen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 07-09-2025 19:10 ]

[Blik1984]

Sport_Life schreef op zondag 7 september 2025 @ 19:08:
[...]

Maar bij een heleboel geldverstrekkers kun je wel je hypotheek lening verhogen voor de aankoop van een auto, boot, beleggingen, etc.
Ik vind niet dat het verstandig is om een auto (bijvoorbeeld) in 30 jaar met rente af te betalen, maar er zullen ongetwijfeld mensen zijn die het doen.


***members only***

Ik bedoel dus dat het een misvatting is dat dat overal kan. Zitten ook aanbieders tussen die dat niet faciliteren.

[Richh]

Conrado schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 23:55:
[...]

Precies! Wat ik mis is het doel om je eigen huis als beleggingsobject te zien. Stel dat je dat ‘slim’ doet - dat kan best eens tegenvallen - dan eindig je met vermogen ‘in stenen’.
En dan, wat kun je er dan mee? Het is lastig om dat vermogen vrij te maken…..

Een mooier huis kopen natuurlijk. Er zijn ook een hoop mensen die beleggen met het doel: meer woongenot

De hele discussie over 'overwaarde pinnen' en of financiële truukjes wel/niet kunnen... doet er eigenlijk niet heel erg toe. De realiteit is dat overwaarde heel vaak beland in de doorstroomwoning, waarmee het gemiddelde prijspeil stijgt, waardoor er uiteindelijk een klasse woningen onbereikbaar wordt voor starters.

Zij kunnen daar pas gaan wonen als ze dezelfde overwaarde uit hun starterswoning kunnen bereiken. Dat vereist een 'greater fool', de starter van over 5 jaar bijvoorbeeld.

De problemen zijn dan:

• De jongere starter heeft weer een greater fool nodig om door te gaan, enzovoort, enzovoort. Dit is een spelletje wat heus lang goed kan gaan, maar het houdt een keer op.
• De extra overwaarde wordt weer overgeboekt naar de vorige doorstromer, die uiteindelijk weer een andere doorstromer moet uitkopen. Er ontstaat een onoverbrugbaar verschil tussen generaties.
  Voor je het weet zitten er tonnen verschil tussen woningen van 110m2 en 150m2, terwijl ze in feite aan bouwkosten en grondkosten helemaal niet zoveel schelen. Voor je het weet, kunnen modale starters geen modale woning meer kopen, maar kunnen modale doorstromers juist in een zeer grote en luxe woning wonen.

Uiteindelijk blijkt dan dat succes niet te bereiken is met hard werken, maar vooral met de datum waarop je geboren bent. Dat gaan jonge generaties niet leuk vinden en op een gegeven moment niet accepteren. Vooral als de boomers/ouders ze blijven voorliegen dat dit wel zo zou zijn.

[Blik1984]

Richh schreef op zondag 7 september 2025 @ 20:10:
[...]

Een mooier huis kopen natuurlijk. Er zijn ook een hoop mensen die beleggen met het doel: meer woongenot

De hele discussie over 'overwaarde pinnen' en of financiële truukjes wel/niet kunnen... doet er eigenlijk niet heel erg toe. De realiteit is dat overwaarde heel vaak beland in de doorstroomwoning, waarmee het gemiddelde prijspeil stijgt, waardoor er uiteindelijk een klasse woningen onbereikbaar wordt voor starters.

Zij kunnen daar pas gaan wonen als ze dezelfde overwaarde uit hun starterswoning kunnen bereiken. Dat vereist een 'greater fool', de starter van over 5 jaar bijvoorbeeld.

De problemen zijn dan:

• De jongere starter heeft weer een greater fool nodig om door te gaan, enzovoort, enzovoort. Dit is een spelletje wat heus lang goed kan gaan, maar het houdt een keer op.
• De extra overwaarde wordt weer overgeboekt naar de vorige doorstromer, die uiteindelijk weer een andere doorstromer moet uitkopen. Er ontstaat een onoverbrugbaar verschil tussen generaties.
  Voor je het weet zitten er tonnen verschil tussen woningen van 110m2 en 150m2, terwijl ze in feite aan bouwkosten en grondkosten helemaal niet zoveel schelen. Voor je het weet, kunnen modale starters geen modale woning meer kopen, maar kunnen modale doorstromers juist in een zeer grote en luxe woning wonen.

Uiteindelijk blijkt dan dat succes niet te bereiken is met hard werken, maar vooral met de datum waarop je geboren bent. Dat gaan jonge generaties niet leuk vinden en op een gegeven moment niet accepteren. Vooral als de boomers/ouders ze blijven voorliegen dat dit wel zo zou zijn.

En wat zou je daaraan kunnen doen? Meer bouwen! Dan dalen (of minder hard stijgen) de huizenprijzen vanzelf.

Overigens is het probleem veel groter dan dat. Grondprijzen zijn bijvoorbeeld ook torenhoog, in veel gevallen is dit 50% van de kostprijs van nieuwbouw. Daarnaast zijn de eisen voor nieuwbouw ook dermate hoog, dat echt goedkoop bouwen ook steeds ingewikkelder wordt.

Overwaarde is slechts een gevolg van een veel groter probleem. We moeten niet het gevolg aanpakken, maar de oorzaken die dit veroorzaken

[mitsumark]

Richh schreef op zondag 7 september 2025 @ 20:10:
De realiteit is dat overwaarde heel vaak beland in de doorstroomwoning, waarmee het gemiddelde prijspeil stijgt, waardoor er uiteindelijk een klasse woningen onbereikbaar wordt voor starters.

Zij kunnen daar pas gaan wonen als ze dezelfde overwaarde uit hun starterswoning kunnen bereiken. Dat vereist een 'greater fool', de starter van over 5 jaar bijvoorbeeld.

De problemen zijn dan:

• De jongere starter heeft weer een greater fool nodig om door te gaan, enzovoort, enzovoort. Dit is een spelletje wat heus lang goed kan gaan, maar het houdt een keer op.
• De extra overwaarde wordt weer overgeboekt naar de vorige doorstromer, die uiteindelijk weer een andere doorstromer moet uitkopen. Er ontstaat een onoverbrugbaar verschil tussen generaties.
  Voor je het weet zitten er tonnen verschil tussen woningen van 110m2 en 150m2, terwijl ze in feite aan bouwkosten en grondkosten helemaal niet zoveel schelen. Voor je het weet, kunnen modale starters geen modale woning meer kopen, maar kunnen modale doorstromers juist in een zeer grote en luxe woning wonen.

Uiteindelijk blijkt dan dat succes niet te bereiken is met hard werken, maar vooral met de datum waarop je geboren bent. Dat gaan jonge generaties niet leuk vinden en op een gegeven moment niet accepteren. Vooral als de boomers/ouders ze blijven voorliegen dat dit wel zo zou zijn.

Vanwaar denk je dat dit systeem niet eeuwig door kan blijven gaan en noem je het zelfs liegen, onderbouwing?
Wat bedoel je met verschil tussen generaties? Opvolgende generaties of jong vs oud?
Time in the market is altijd al relevant geweest, zal ook altijd zo blijven. Als starter zul je nooit gelijk een villa in hartje amsterdam kunnen betrekken. Iemand die al langer in de markt zit zal altijd meer kunnen bieden.
Maar vooral, ik zie niet in waarom dat een probleem is.
Volgens mij is het enige probleem dat de vraag harder stijgt dan het aanbod

[Richh]

Blik1984 schreef op zondag 7 september 2025 @ 20:19:
[...]


En wat zou je daaraan kunnen doen? Meer bouwen! Dan dalen (of minder hard stijgen) de huizenprijzen vanzelf.

Nieuwbouw wordt geprijsd op het bestaande prijsniveau, als je goedkoper kan bouwen wordt de grond gewoon duurder.

Verder bouw je in fases en verkoop je nooit teveel woningen tegelijkertijd want dat zou de prijs kunnen drukken natuurlijk. Geen enkele belanghebbende wil dat.

Dus: het prijsniveau kunnen verlagen door meer te bouwen is totaal onmogelijk, gegeven de randvoorwaarden van het huidige systeem.

Meer bouwen is goed voor de samenleving. Zeker. Maar de oplossing voor het prijsprobleem ligt dus ergens anders.

Grondprijzen zijn bijvoorbeeld ook torenhoog, in veel gevallen is dit 50% van de kostprijs van nieuwbouw. Daarnaast zijn de eisen voor nieuwbouw ook dermate hoog, dat echt goedkoop bouwen ook steeds ingewikkelder wordt.

Dat van die grondprijzen is beleid gebaseerd op wat ik hierboven zei. De eisen verlagen en daarmee goedkoper bouwen resulteert dus uiteindelijk alleen maar in nog hogere grondprijzen. De transactieprijs zal gelijk blijven. Heeft dus geen zin.

Overwaarde is slechts een gevolg van een veel groter probleem. We moeten niet het gevolg aanpakken, maar de oorzaken die dit veroorzaken

Begrijp me goed: er moet al heel veel misgaan voordat er binnen zeer korte tijd modale hypotheekhoogtes aan vermogensverschillen tussen haves en have-nots ontstaan. Helaas is dit toch gebeurd, dat is de realiteit waar we nu mee moeten dealen. (De oorzaken hiervan kan je terugvinden in de werking van het monetaire systeem icm demografische ontwikkelingen icm politieke besluiten)

Het ontstane vermogensgat zorgt vervolgens voor een vicieuze cirkel. Die moet je doorbreken voordat het hele generaties buiten spel zet.

[ Voor 5% gewijzigd door Richh op 07-09-2025 20:38 ]

[Richh]

mitsumark schreef op zondag 7 september 2025 @ 20:28:
[...]
Vanwaar denk je dat dit systeem niet eeuwig door kan blijven gaan

Omdat er uiteindelijk alleen maar meer en meer geld nodig is voor de jongste toetreders. Er komt (zonder financiële crisis, die kun je met inflatie immers afkopen) ooit een moment dat de haves makkelijker een appartementje erbij kunnen kopen, dan twee bovenmodale starters mogen lenen. Mensen kopen dan niet meer om te wonen, maar 'op de trein te komen', en een deel van de samenleving kan het nooit meer bereiken zonder geld van de ouders (wat er niet altijd is).

Dergelijke tweedelingen in een maatschappij eindigen nooit goed.
Dergelijke piramidespellen eindigen nooit goed.

en noem je het zelfs liegen

De belofte dat succes maakbaar is, en/of dat hard werken loont, is op de woningmarkt inderdaad een keiharde leugen gebleken. Bijvoorbeeld als je in de luiers bent gelegd voor een 'modaal beroep' zoals verpleegkundige of wijkagent.
Het vervelende is dat de woningmarkt vrij bepalend is voor andere milestones, zoals het krijgen van kinderen - met alle gevolgen voor de samenleving van dien.

Als starter zul je nooit gelijk een villa in hartje amsterdam kunnen betrekken. Iemand die al langer in de markt zit zal altijd meer kunnen bieden.

Dat is dan ook geen enkel probleem. Het gaat om de schaal waarop.
De gemiddelde huizenkoper uit 1995 had een voorsprong op de starter uit 2005. En dat is prima gezond en logisch zelfs.

De huizenkoper uit 2015 heeft een marathon voorsprong op de starter uit 2025, dat gaat veel verder dan een 'iets betere baan' of 'iets meer werken' of 'iets meer sparen' ooit nog in kan halen. Dat verschil hoef ik denk ik niet toe te lichten.

[ Voor 21% gewijzigd door Richh op 07-09-2025 21:29 ]

[Conrado]

Richh schreef op zondag 7 september 2025 @ 20:10:
Een mooier huis kopen natuurlijk. Er zijn ook een hoop mensen die beleggen met het doel: meer woongenot

Werkt dat wel? Stel je financiële situatie blijft gelijk, en de rente ook. Dan kun je hooguit je eigen huis terugkopen. Overwaarde maakt je huis als het ware waardevast, toch?
Dat is ook het grote verschil met heb die willen instappen.

[Conrado]

Richh schreef op zondag 7 september 2025 @ 20:34:
Nieuwbouw wordt geprijsd op het bestaande prijsniveau, als je goedkoper kan bouwen wordt de grond gewoon duurder.

Dat is ook logisch, als de gemeente dat niet doet gaan ander partijen met de winst aan de haal.

[Richh]

Conrado schreef op zondag 7 september 2025 @ 21:17:
[...]

Werkt dat wel? Stel je financiële situatie blijft gelijk, en de rente ook. Dan kun je hooguit je eigen huis terugkopen. Overwaarde maakt je huis als het ware waardevast, toch?
Dat is ook het grote verschil met heb die willen instappen.

Er moet natuurlijk nòg meer geld bij bijvoorbeeld waar je voor hebt gespaard, of waarschijnlijker: het hogere inkomen wat na enkele jaren is bereikt, wordt ook verhypothekiseerd.

Maar om die doorstroomwoning te kunnen kopen, gaat er naast al dat extra geld, ook overwaarde in. Daardoor wordt de gemiddelde woningprijs zo hoog dat hij onbereikbaar is voor iemand die nog niet in de markt zat, wat weer doorspeelt op de gemiddelde transactieprijzen.

Uiteindelijk wordt die woningklasse onbereikbaar voor starters. En zolang er steeds meer geld naar steeds kleinere woningen gaat, wordt een steeds lagere woningklasse onbereikbaar als je geen overwaarde hebt.

[Richh]

Conrado schreef op zondag 7 september 2025 @ 21:18:
[...]

Dat is ook logisch, als de gemeente dat niet doet gaan ander partijen met de winst aan de haal.

Klopt.

Heeft dus wel als gevolg dat 'meer nieuwbouw' nooit de prijzen zal drukken.

[mitsumark]

Richh schreef op zondag 7 september 2025 @ 21:04:
[...]

Omdat er uiteindelijk alleen maar meer en meer geld nodig is voor de jongste toetreders. Er komt (zonder financiële crisis, die kun je met inflatie immers afkopen) ooit een moment dat de haves makkelijker een appartementje erbij kunnen kopen, dan twee bovenmodale starters mogen lenen. Mensen kopen dan niet meer om te wonen, maar 'op de trein te komen', en een deel van de samenleving kan het nooit meer bereiken zonder geld van de ouders (wat er niet altijd is).

Dergelijke tweedelingen in een maatschappij eindigen nooit goed.
Dergelijke piramidespellen eindigen nooit goed.


[...]

De belofte dat succes maakbaar is, en/of dat hard werken loont, is op de woningmarkt inderdaad een keiharde leugen gebleken. Bijvoorbeeld als je in de luiers bent gelegd voor een 'modaal beroep' zoals verpleegkundige of wijkagent.
Het vervelende is dat de woningmarkt vrij bepalend is voor andere milestones, zoals het krijgen van kinderen - met alle gevolgen voor de samenleving van dien.


[...]

Dat is dan ook geen enkel probleem. Het gaat om de schaal waarop.
De gemiddelde huizenkoper uit 1995 had een voorsprong op de starter uit 2005. En dat is prima gezond en logisch zelfs.

De huizenkoper uit 2015 heeft een marathon voorsprong op de starter uit 2025, dat gaat veel verder dan een 'iets betere baan' of 'iets meer werken' of 'iets meer sparen' ooit nog in kan halen. Dat verschil hoef ik denk ik niet toe te lichten.

En de starter van 2025 staat ook weer mijlen ver voor op degene die in 2035 pas aan de beurt is.
Je doet alsof die grotere scheefgroei anno nu inherent is aan het systeem en verder doorzet tot het crasht, maar je benoemt alleen gevolgen/symptomen van de oorzaak dat tijdelijk de vraag harder stijgt dan het aanbod.
Als die factor wegvalt (doordat we somehow toch meer gaan bouwen of we wachten nog 35 jaar tot de bevolkingspiramide weer een beetje meer op een piramide lijkt), zijn er weinig andere factoren die jouw doemscenario kunnen waarmaken.

[Conrado]

Richh schreef op zondag 7 september 2025 @ 21:23:
Heeft dus wel als gevolg dat 'meer nieuwbouw' nooit de prijzen zal drukken.

Klopt, maar toch is dat niet helemaal zo.

Ten eerste is dat besef nog niet zo ingedaald in Den Haag. Ze hebben niet het idee dat ze daar aan de knoppen zouden kunnen zitten. Als ze dat al doen, gaat het altijd om voorkeursgroepen zoals starters. Daarmee druk je de prijs echter niet.

En dan kom je bij de tegenstrijdigheid van de overheid. De centrale overheid roept 'bouwen, bouwen, bouwen', maar daaronder is met stelselmatig bezig dat te vermijden. Stel dat de huizenkoper ècht keuze had, zoals de consument in van alles keuze heeft. Dan kan de gemeente/ontwikkelaar niet meer vragen wat ze willen voor huizen die zij wensen te bouwen.
De gang van zaken in Brainport is daar weer een treffend voorbeeld van

[Conrado]

Richh schreef op zondag 7 september 2025 @ 21:22:
Uiteindelijk wordt die woningklasse onbereikbaar voor starters. En zolang er steeds meer geld naar steeds kleinere woningen gaat, wordt een steeds lagere woningklasse onbereikbaar als je geen overwaarde hebt.

Dat kan niet doorgaan want zonder starters is er geen doorstroom en dus ook geen woningmarkt....

[Richh]

mitsumark schreef op zondag 7 september 2025 @ 22:00:
[...]
En de starter van 2025 staat ook weer mijlen ver voor op degene die in 2035 pas aan de beurt is.

Mijn zorg is of diegene in 2035 überhaupt nog wel iets kan kopen.

Nogmaals, voorsprong is geen probleem, sterker nog dat is goed en logisch.

Het wordt een probleem als dit de prijzen zo ver aanpast dat je er zonder hulp van anderen (zoals ouders die bijvoorbeeld de hypotheek ophogen om te schenken) niet meer tussen kan komen.

Ik denk dat de invloed van overwaarde al te groot is geworden. Een gemiddelde woning in een beetje normale wijk, is in veel gemiddelde steden (dus niet alleen Amsterdam) al bijna niet meer bereikbaar voor modale stellen zonder overwaarde. Dat is de afgelopen decennia niet vaak zo geweest - laat staan dat de overwaarde / al langer op de markt zijn, daar zoveel invloed op had. De gemiddelde woning wordt langzamerhand al een woning die alleen bereikbaar is voor doorstromers.

Je doet alsof die grotere scheefgroei anno nu inherent is aan het systeem en verder doorzet tot het crasht, maar je benoemt alleen gevolgen/symptomen van de oorzaak dat tijdelijk de vraag harder stijgt dan het aanbod.

Ik denk dat ik best duidelijk mijn standpunt heb uitgelegd, en hoe het bestaan van overwaarde de gaten in stand houdt inderdaad.

Je noemde hiervoor ook al jouw idee, dat het zou liggen aan dat 'tijdelijk' de vraag harder stijgt dan het aanbod. Ik ben het daar nadrukkelijk niet mee eens, maar ben toch benieuwd. Hoezo is er nu 'tijdelijk' meer vraag, waar concludeer je dat uit?

Er is namelijk helemaal niet 'meer vraag' als je kijkt naar de hoeveelheid transacties. Ook niet naar de 'onbeantwoorde vraag' (bezichtigingen, die werden 4 jaar geleden echt wel drukker bezocht). Ook intrinsiek zijn de prijzen gewoon erg hoog, ook ten opzichte van inkomens, en de rente is ook nog niet eens zo laag. Puur gekeken naar de bevolking zelf, zijn er eigenlijk maar weinig burgers in de leeftijdscohort 25-35, juist veel minder dan een paar decennia terug.

En als je dan hebt gedefinieerd dat de vraag nu hoog zou zijn... Vanwaar concludeer je dat het 'tijdelijk' is?

we somehow meer gaan bouwen

We weten allemaal (helaas) dat dat niet gaat gebeuren om alles wat ik hierboven al heb opgeschreven.

we wachten nog 35 jaar tot de bevolkingspiramide weer een beetje meer op een piramide lijkt), zijn er weinig andere factoren die jouw doemscenario kunnen waarmaken.

Het kernprobleem van vermogensverschil is (gegeven dat de erfbelasting niet aanzienlijk omhoog gaat) is dat dit in families blijft, en dus delen van de samenleving panden hebben voor de verhuur, terwijl het voor de rest onbereikbaar blijft om een koopwoning te bemachtigen.
Ik zeg niet dat het zover gaat komen (in 35 jaar kan veel gebeuren) maar als je om een doemscenario vraagt, is dit het wel ja.

[ Voor 8% gewijzigd door Richh op 07-09-2025 22:39 ]

[Richh]

Conrado schreef op zondag 7 september 2025 @ 22:05:
[...]

Dat kan niet doorgaan want zonder starters is er geen doorstroom en dus ook geen woningmarkt....

Je hebt maar heel weinig starters nodig om een heel treintje aan heel veel 'lucht' / overwaarde te helpen.

Die ene starter kan dat geld ook verkrijgen doordat bijvoorbeeld ouders de hypotheek ophogen en dat geld schenken aan de starter. Precies dat kan eigenlijk heel erg lang doorgaan.

Tot slot kunnen mensen die overwaarde hebben dit ook deels inzetten om een tweede woning aan te kopen. Dan is er geen starter, maar wel een 'start-transactie' die weer overwaarde in de markt pompt.

Het punt is dat de hardwerkende modale Nederlander zonder overwaarde of rijke ouders er dan uiteindelijk niet meer tussen komt. Het bestaan van grote sommen overwaarde heeft daar dus invloed op, ookal 'zit het in de stenen' en 'kan je het niet even pinnen'.

[ Voor 6% gewijzigd door Richh op 07-09-2025 22:41 ]

[mitsumark]

Richh schreef op zondag 7 september 2025 @ 22:20:
[...]

Mijn zorg is of diegene in 2035 überhaupt nog wel iets kan kopen.

Dat is mijn zorg ook.

Nogmaals, voorsprong is geen probleem, sterker nog dat is goed en logisch.

Het wordt een probleem als dit de prijzen zo ver aanpast dat je er zonder hulp van anderen (zoals ouders die bijvoorbeeld de hypotheek ophogen om te schenken) niet meer tussen kan komen.

Ik weet niet zo goed wat je met "dit" bedoelt, een (marathon) voorsprong die groter is dan gewoon voorsprong?
De prijzen gaan omhoog door een vraag/aanbod probleem, niet omdat een aantal van de starters vermogen heeft vanuit een eerdere generatie.

Ik denk dat de invloed van overwaarde al te groot is geworden. Een gemiddelde woning in een beetje normale wijk, is in veel gemiddelde steden (dus niet alleen Amsterdam) al bijna niet meer bereikbaar voor modale stellen zonder overwaarde. Dat is de afgelopen decennia niet vaak zo geweest - laat staan dat de overwaarde / al langer op de markt zijn, daar zoveel invloed op had. De gemiddelde woning wordt langzamerhand al een woning die alleen bereikbaar is voor doorstromers.

Ik denk dat die invloed groot heeft kunnen worden omdat teveel mensen op hetzelfde huis azen.
De gemiddelde woning is imo te "goed" voor een starter.

Ik denk dat ik best duidelijk mijn standpunt heb uitgelegd, en hoe het bestaan van overwaarde de gaten in stand houdt inderdaad.

Ik begin je standpunt te snappen, maar de onderbouwing niet, en kan me er vooralsnog dan ook niet in vinden.

Je noemde hiervoor ook al jouw idee, dat het zou liggen aan dat 'tijdelijk' de vraag harder stijgt dan het aanbod. Ik ben het daar nadrukkelijk niet mee eens, maar ben toch benieuwd. Hoezo is er nu 'tijdelijk' meer vraag, waar concludeer je dat uit?

Er is namelijk helemaal niet 'meer vraag' als je kijkt naar de hoeveelheid transacties. Ook niet naar de 'onbeantwoorde vraag' (bezichtigingen, die werden 4 jaar geleden echt wel drukker bezocht). Ook intrinsiek zijn de prijzen gewoon erg hoog, ook ten opzichte van inkomens, en de rente is ook nog niet eens zo laag. Puur gekeken naar de bevolking zelf, zijn er eigenlijk maar weinig burgers in de leeftijdscohort 25-35, juist veel minder dan een paar decennia terug.

En als je dan hebt gedefinieerd dat de vraag nu hoog zou zijn... Vanwaar concludeer je dat het 'tijdelijk' is?

Het aantal transacties en bezichtigingen zegt niks over de vraag naar huizen (als je al weet dat de financiering niet rond komt ga je niet kijken/bieden/kopen).
Er zijn nu ontzettend veel (eenpersoons)huishoudens in vergelijking met het aantal inwoners, enerzijds door vergrijzing (1 van een stel overlijdt, ander blijft achter, in een te groot huis) en anderzijds door meer singles in de categorie 25-35 (waar haal je vandaan dat dat er weinig/minder zijn?), die piek neemt straks af.
Bv rond 2050 ziet de samenstelling er compleet anders uit, met naar verwachting een veel gunstigere verhouding inwoners/huishoudens.
https://www.cbs.nl/nl-nl/...olking/bevolkingspiramide

We weten allemaal (helaas) dat dat niet gaat gebeuren om alles wat ik hierboven al heb opgeschreven.

Ik zie de relatie niet tussen jouw post/argumenten en het niet (kunnen) bouwen van meer huizen. Ik kan wel andere redenen bedenken, maar die groep 25-35 is nu dusdanig groot dat die komende 5 jaar echt een veel grotere politieke invloed gaan uitoefenen, als dat nu niet al steeds meer het geval is.

Het kernprobleem van vermogensverschil is (gegeven dat de erfbelasting niet aanzienlijk omhoog gaat) is dat dit in families blijft, en dus delen van de samenleving panden hebben voor de verhuur, terwijl het voor de rest onbereikbaar blijft om een koopwoning te bemachtigen.
Ik zeg niet dat het zover gaat komen (in 35 jaar kan veel gebeuren) maar als je om een doemscenario vraagt, is dit het wel ja.

Een pand hebben als investering loont al niet meer, percentage was sinds 2015 inderdaad gegroeid maar daalt alweer. Hoeveel zijn dit er nu (400.000?) en hoeveel stuwt dat koopprijzen omhoog (5%?)?
Ja, beleggers hebben meer geld dan starters en het aanbod koopwoningen daalt, maar hun impact op de prijs is nihil ten opzichte van het tekort (zelfs bij stedelijke locaties).
Het opbouwen van vermogen en dit naar eigen keus kunnen doorgeven aan toekomstige generaties vind ik een recht, niet de oorzaak van een huizenprobleem.

[Conrado]

Richh schreef op zondag 7 september 2025 @ 22:27:
Het punt is dat de hardwerkende modale Nederlander zonder overwaarde of rijke ouders er dan uiteindelijk niet meer tussen komt. Het bestaan van grote sommen overwaarde heeft daar dus invloed op, ookal 'zit het in de stenen' en 'kan je het niet even pinnen'.

Dat is helaas zo, intreden wordt steeds lastiger. Daarnaast bestaat er nog een disbalans: twee buren in exact dezelfde koophuizen kunnen waanzinnig verschillende maandlasten hebben.

Alleen hebben we daar geen oplossing voor. Wat onze huizenmarkt zo sterk met andere landen laat verschillen is de complete controle door de overheid. En die overheid bestaat uit meerdere lagen met verschillende belangen.

[Richh]

mitsumark schreef op zondag 7 september 2025 @ 23:14:
Ik weet niet zo goed wat je met "dit" bedoelt, een (marathon) voorsprong die groter is dan gewoon voorsprong?
De prijzen gaan omhoog door een vraag/aanbod probleem, niet omdat een aantal van de starters vermogen heeft vanuit een eerdere generatie.

Ja, de voorsprong. Overwaarde heeft meer invloed dan het vroeger had, omdat het voor de gemiddelde Nederlander inmiddels hoger is dan een modaal inkomen aan hypotheek mag afsluiten. Dat is in feite in 5-7 jaar gebeurd. Zoiets is nog nooit het geval geweest in het verleden.
De echte gevolgen daarvan weten we nog niet (dit is pas een paar jaar het geval) - ik kijk in feite in mijn glazen bol.

De oorzaak dat we hier überhaupt zijn beland zijn anders (wil ik ook wel toelichten (regelmatig gedaan in dit topic) maar zal enkel afleiden van het punt waar het nu om gaat). Beetje zoals we nu heel lang al teveel CO2 hebben uitgestoten, met als gevolg dat de AMOC ontregeld wordt, waardoor de opwarming van de aarde blijft doorzetten zelfs als we oorspronkelijke oorzaak (CO2 uitstoot) nu oplossen. AMOC is overwaarde hier.

Gegeven er een tekort is, gaan de prijzen omhoog. Het doet er niet heel veel toe of er 'net' of 'veel' te weinig woningen zijn. In alle gevallen zal de prijs stijgen naar wat de potentiële kopers maximaal kunnen besteden.
Hoeveel dit de woningprijzen beïnvloedt, ligt dan voornamelijk aan hoeveel euro's die de potentiële koper te besteden heeft.

Gegeven dat er gegarandeerd een tekort zal zijn (redenen daarvoor heb ik ook al vaker genoemd de laatste pagina's) kan je de prijzen alleen onder controle krijgen door iets te doen met het besteedbare budget. Gezien het besteedbaar budget deels afhankelijk zal zijn van overwaarde (laten we zeggen dat 95% van de doorstroomtransacties hiermee te maken heeft (en dit forse invloed heeft op de gemiddelde prijzen, waar ook weer maximale hypotheken van afhankelijk zijn)) zit daar een factor die invloed heeft op de prijs van vastgoed.

Hoe is dat nog een vraag/aanbod probleem? Al ruim 50 jaar is er in feite een woningtekort, toch zijn er jaren dat de prijzen lager zijn en jaren dat de prijzen hoger zijn...

De gemiddelde woning is imo te "goed" voor een starter.

Dat vind ik niet. Kwaliteit van leven neemt generatie op generatie toe door technologische ontwikkelingen, waarom moet de woning daar een uitzondering op zijn?

Als het al te goed zou zijn, waarom bouwen we dan niet een hoop 'minder goede' huizen voor een betaalbare prijs? We bouwen alleen maar grote nieuwbouw of kleine appartementen op A-locaties waardoor ze alsnog 5 ton kosten.

En waarom moet er zoveel geld in de bodemloze put gestopt worden... De economie en daarmee de samenleving zijn er echt niet bij gebaat als mensen een groot deel van hun inkomen niet kunnen uitgeven.

Het aantal transacties en bezichtigingen zegt niks over de vraag naar huizen (als je al weet dat de financiering niet rond komt ga je niet kijken/bieden/kopen).
Er zijn nu ontzettend veel (eenpersoons)huishoudens in vergelijking met het aantal inwoners, enerzijds door vergrijzing (1 van een stel overlijdt, ander blijft achter, in een te groot huis) en anderzijds door meer singles in de categorie 25-35 (waar haal je vandaan dat dat er weinig/minder zijn?), die piek neemt straks af.

Opzich een goed punt, sterker nog, daar ontbreekt zelfs de steeds meer scheidende 50-60er ook nog in. Dat het aantal eenpersoonshuishoudens toeneemt is inderdaad wel breed te vinden. Er zal dus wellicht meer vraag zijn.

Dit correleert overigens niet met de externe prijsontwikkelingen de afgelopen 5-7 jaar, de trend tot meer huishoudens is al langer gaande.

Maar je doet vooral de aanname dat 'meer vraag' lineair zal schalen naar hogere prijzen. Ik denk dat dat een hardnekkige fout is: of er nou 'veel' of 'heel veel' tekort is: de prijs hangt pas echt af van het budget van de koper. En daarin is overwaarde een grote speler.

Bv rond 2050 ziet de samenstelling er compleet anders uit, met naar verwachting een veel gunstigere verhouding inwoners/huishoudens.
https://www.cbs.nl/nl-nl/...olking/bevolkingspiramide

Daaruit haal ik niet per se dat er minder eenpersoonshuishoudens zouden zijn tzt. Waarom zou onze steeds individualistischere samenleving er over 25 jaar, er opeens meer gezamenlijk uit zien? Dus is dit wel een tijdelijk fenomeen?

Ik zie de relatie niet tussen jouw post/argumenten en het niet (kunnen) bouwen van meer huizen.

We kunnen best meer huizen bouwen. En dat moet ook, en dat is ook beter voor de samenleving. Het is politiek (om andere redenen dan dit verhaal, al vaak toegelicht in dit topic) helaas niet realistisch dat men ooit serieus gaat bouwen.

Punt is: zelfs al zouden ze bouwen. De prijzen gaan er niet van zakken als je nu opeens wel de 100k/jaar haalt. Dat maakt de prijs dus per definitie geen vraag/aanbod issue.

25-35 is nu dusdanig groot dat die komende 5 jaar echt een veel grotere politieke invloed gaan uitoefenen, als dat nu niet al steeds meer het geval is.

We kijken naar een andere bevolkingspiramide denk ik, vergeleken met 55-65 of 65-75 is er de komende 5 jaar niet echt een verschil aanstaande.

Het opbouwen van vermogen en dit naar eigen keus kunnen doorgeven aan toekomstige generaties vind ik een recht, niet de oorzaak van een huizenprobleem.

Dat snap ik vanuit individueel perspectief heel goed, en kan ook prima als de boel een beetje gelijkwaardig is verdeeld. De vraag is hoe de samenleving hiernaar kijkt als je aan de ene kant Prins Bernhard-families krijgt en aan de andere kant de brandweerlieden en fabrieksmedewerkers. Hoe gaat het gevolg over 5 generaties zijn?

[Richh]

Conrado schreef op zondag 7 september 2025 @ 23:34:
[...]

Dat is helaas zo, intreden wordt steeds lastiger. Daarnaast bestaat er nog een disbalans: twee buren in exact dezelfde koophuizen kunnen waanzinnig verschillende maandlasten hebben.

Alleen hebben we daar geen oplossing voor.

De oplossing wil je niet zien, dat is een ander verhaal

Wil je het voor de mensen zonder overwaarde makkelijker maken, dan moet je beperken dat doorstromers veel overwaarde in de woningmarkt door pompen. De markt zal dan tijdelijk droogkoken in het hoge segment (wat sowieso al overgewaardeerd is), tot de prijzen zullen dalen, uiteindelijk met invloed op de gehele markt.

Je kan ook daadwerkelijk meer bouwen, en dit in 1x (niet in 'fases') aanbieden voor lagere prijzen dan de marktwaarde (wat prima kan als de gemeente dat zou toestaan).
Ja, dan krijgt een individu heel eventjes 'winst', maar als je dat maar op groot genoege schaal doet, zullen prijzen reageren. En verdampen de overwaardes overigens ook.

Een disbalans is niet erg, maar als het noemenswaardige invloed gaat hebben op de intreders, dan mag er wel eens wat gebeuren.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 08-09-2025 00:19 ]

[dikkiedik]

Richh schreef op maandag 8 september 2025 @ 00:05:
[...]

Ja, de voorsprong. Overwaarde heeft meer invloed dan het vroeger had, omdat het voor de gemiddelde Nederlander inmiddels hoger is dan een modaal inkomen aan hypotheek mag afsluiten. Dat is in feite in 5-7 jaar gebeurd. Zoiets is nog nooit het geval geweest in het verleden.
De echte gevolgen daarvan weten we nog niet (dit is pas een paar jaar het geval) - ik kijk in feite in mijn glazen bol.

mooi betoog en groot en deels mee eens. Maar dit punt ontgaat me en je ziet het ook vaak voorbij komen in het nieuws dat dit een 'probleem' is.

Als je naar de gemiddelde woningwaarde gaat kijken moet je deze vergelijken met het gemiddelde salaris. Niet een modaal salaris. Het gemiddelde salaris is namelijk ruim 10k hoger dan het modale salaris. Als tweeverdienende gemiddelde starter heb je dan dus al 20k extra en kan je dus inderdaad die gemiddelde woning financieren. Nog los van overwaarde.

Daarnaast is inkomen niet het enige waarmee je een huis kunt kopen. Gemiddelde overwaarde moet je dan ook toevoegen aan deze vergelijking. Zelfs op dit moment waarbij het aantal starters exceptioneel hoog ligt op de aantal transacties. Nog altijd is 60% doorstromer. Dus gemakshalve heeft deze 60% tienduizenden tot vele tonnen aan overwaarde.

Als we hierbij het 'gemiddelde' ook weer toevoegen. Gemiddeld heeft een Nederlander 220k aan overwaarde. Als je dit bedrag afhaalt van de gemiddelde transactie waarde en dan gaat financieren met een gemiddeld salaris. Dan is er geen probleem. Een gemiddelde alleenstaande met een gemiddelde overwaarde en een gemiddeld salaris kan dan zonder probleem die gemiddelde woning kopen.

Gemiddeldes zijn gevaarlijk om conclusies op te trekken. Ik denk zeker niet dat we moeten sturen op dat een modaal inkomen een gemiddeld huis moet kunnen kopen. Een starter koopt in de regel een starterswoning. Een relatief klein huis op een B locatie. Daarna bewandel je de woon ladder. Zo was het vroeger ook, ook al kon je misschien op papier wel de 'gemiddelde' woning kopen. In de praktijk deden weinig mensen dat.

[ Voor 9% gewijzigd door dikkiedik op 08-09-2025 10:25 ]

[Paprika]

Ik zou het interessant vinden om een historische grafiek te zien die laat zien welk percentage van de woningbezitters hun eigen huis niet meer zou kunnen kopen als ze het in datzelfde jaar opnieuw moesten aanschaffen. Met andere woorden: voor welk deel van de huizenbezitters is hun woning feitelijk alleen nog betaalbaar omdat ze er al in zitten.

De laatste jaren zeggen opvallend veel mensen dat dit het geval is in ieder geval.

[ Voor 49% gewijzigd door Paprika op 08-09-2025 10:41 ]

[Magpie]

Eens met @Richh helaas, tenzij er echt giga veel gebouwd gaat worden, is financieringsruimte bepalend voor de huizenprijzen. Volgens mij ook al meermaals door @Requiem19 benoemd. Waar @Richh het effect van overwaarde benadrukt, vrees ik - naast het al bestaande zetje in de rug - voor de tsunami aan erfenissen voor een deel van de startende en doorstromende kopers. Naast consumptie, zal dit ook zijn weg naar de woningmarkt vinden. De tweedeling die er nu al is, zal versterkt worden met alle maatschappelijke risico's vandien. Ik hoop dat de aangegeven demografische verschuiving (minder ouderen relatief) wat kan dempen, maar dat zal pas na decennia plaatsvinden. Overigens is achterliggende oorzaak het monetaire beleid van geld bijdrukken, waardoor dit deels opgepot wordt in harde assets zoals bijvoorbeeld woningen (welke eigenlijk vooral een gebruiksfunctie zouden moeten hebben).

[Richh]

dikkiedik schreef op maandag 8 september 2025 @ 10:22:
Een gemiddelde alleenstaande met een gemiddelde overwaarde en een gemiddeld salaris kan dan zonder probleem die gemiddelde woning kopen.

En dat is exact het punt: zo is het prima verklaarbaar dat de prijzen zo hoog zijn, want deze groep kan het prima financieren. Gemiddeld is er niet zoveel aan de hand.

Maar als starter ben je erg ver verwijderd van 'gemiddeld', omdat die overwaarde zoveel invloed heeft op het te bieden bedrag. Toch moet je dat linksom of rechtsom zien bij te benen om er tussen te kunnen komen, immers prijzen zijn behoorlijk afhankelijk van gemiddelden.

Een starter koopt in de regel een starterswoning. Een relatief klein huis op een B locatie. Daarna bewandel je de woon ladder. Zo was het vroeger ook, ook al kon je misschien op papier wel de 'gemiddelde' woning kopen. In de praktijk deden weinig mensen dat.

Het 'probleem' hier is juist dat de starters al voor de maximale hypotheek moeten gaan voor het relatief kleine huis op de B locatie. Een tweelaags 80m2 woning of appartement hier in een middelgrote stad moet al haast 4 ton kosten. Dat zijn twee modale inkomens, of anderhalf gemiddeld inkomen aan hypotheekruimte.

Dat heeft tot gevolg dat de woonladder zwaarder afhangt van de 'greater fool' waaraan je je starterswoning kan verkopen, dan van je eigen salarisontwikkeling. En dat is een groot probleem op de lange termijn als je het mij vraagt.

Het gaat overigens ook hand in hand met dat we juist helemaal niet dergelijke woningen realiseren. We bouwen alleen maar of grote nieuwbouw, of dure appartementen op A-locatie. Het tekort aan betaalbare 'opstap' woningen lossen we dus ook niet op, waardoor precies die woningen ook al zeer prijzig zijn geworden.

[Conrado]

Richh schreef op maandag 8 september 2025 @ 00:18:
De oplossing wil je niet zien, dat is een ander verhaal

Wil je het voor de mensen zonder overwaarde makkelijker maken, dan moet je beperken dat doorstromers veel overwaarde in de woningmarkt door pompen.

Ik heb weinig te zien zogezegd

Echter de oplossingen die ik tot nu toe voorbij zie komen gaan de woningmarkt niet helpen. Het zijn overigens niet de doorstromers die de overwaarde in de markt pompen, maar juist de starters. En het is verrekte lastig om dat te beperken....

[Paprika]

Conrado schreef op maandag 8 september 2025 @ 11:09:
[...]
Echter de oplossingen die ik tot nu toe voorbij zie komen gaan de woningmarkt niet helpen. Het zijn overigens niet de doorstromers die de overwaarde in de markt pompen, maar juist de starters. En het is verrekte lastig om dat te beperken....

De starters die hulp krijgen, krijgen dat veelal gewoonweg uit opgespaard (spaarrekening, beleggingen, af en toe uitpanden van huurwoningen sinds een jaar) geld en relatief zelden uit een erfenis van de verkoop van de woning van erflaters. De echte grote sommen geld moeten nog vrij gaan komen gezien de staat van onze bevolkingspyramide.

[Richh]

Conrado schreef op maandag 8 september 2025 @ 11:09:
[...]

Ik heb weinig te zien zogezegd

Echter de oplossingen die ik tot nu toe voorbij zie komen gaan de woningmarkt niet helpen.

Het prijsprobleem heeft andere maatschappelijke gevolgen dan het tekort-probleem. We zullen beide moeten oplossen.

Het zijn overigens niet de doorstromers die de overwaarde in de markt pompen, maar juist de starters. En het is verrekte lastig om dat te beperken....

Dat is dus niet per definitie zo, want overwaarde kan gebruikt worden om een starter te 'helpen', of een tweede woning te financieren.

Verder kan je dus prima beperken dat de overwaarde die een starter inbrengt, niet meermaals als 'lucht' wordt doorgegeven. Dat is het hele punt. Maar ik snap dat je dat liever niet wilt zien.

[dikkiedik]

Maar als we overwaarde willen beperken dan zullen we toch terug moeten gaan naar een systeem van pre economische crisis.

Als we aflossingsvrij de norm maken dan gaat in elk geval woningwaarde opbouw door aflossing beperkter worden. Nu snijdt namelijk het mes aan twee kanten als het gaat om overwaarde opbouw. Aan de ene kant stijgen de huizenprijzen. Aan de andere kant los je op een gemiddelde koopwoning ook nog een zo'n 1000 euro per maand af. Dus na 10 jaar wonen heb je naast waardestijging ook gewoon ruim een ton aan overwaarde zelf afgelost.

Om gemakshalve dit effect in de waardeontwikkeling in te prijzen pak ik een lineaire afgeloste hypotheek. 30 jaar is de norm en ook het maximum voor hypotheekrente aftrek. Dit betekent dat je 3,3% van de woningwaarde ontwikkeling alleen al realiseert door aflossing. Dit is historisch gezien over 100 jaar de gemiddelde woningwaarde stijging.

Dus als je het aflossingseffect, die we pas sinds 2013 kennen, meeneemt, dan kun je dit getal gerust optellen bovenop de gemiddeldes van afgelopen 100 jaar. Dit is immers zelf gecreëerde overwaarde. En dan ga je dus al snel naar 6 to 7% gemiddeld per jaar om inflatie bij te houden exclusief aflossing.

In de praktijk zal iemand namelijk op zijn inkomen het afgeloste deel weer 'terug lenen' zodra ze gaan doorstromen.

Dus a-typische hypotheekvormen omarmen lijkt me een prima manier om dit effect in elk geval te minimaliseren. Dus denk aan verlengen van hypotheeklooptijd en zo groot als mogelijke aflossingsvrije delen. Goed voor het besteedbaar inkomen van kopers, aanzwengeling van de economie, tegelijkertijd een afkoeling van de woningprijzen op termijn.

[Valorian]

Paprika schreef op maandag 8 september 2025 @ 11:19:
[...]

De starters die hulp krijgen, krijgen dat veelal gewoonweg uit opgespaard (spaarrekening, beleggingen, af en toe uitpanden van huurwoningen sinds een jaar) geld en relatief zelden uit een erfenis van de verkoop van de woning van erflaters. De echte grote sommen geld moeten nog vrij gaan komen gezien de staat van onze bevolkingspyramide.

Klopt. Er komt ongeveer 900 mljard aan vermogen vrij de komende jaren. Dat is het bedrag wat alle 65-plussers gezamenlijk bezitten, en de komende jaren 'vererft' wordt naar generatie X, generatie Millennials en Generatie Z. Voor een deel van het vermogen kan het zomaar nog 20-25 jaar duren (mensen met vermogen worden váák ook ouder), maar feit is dat de demografie icm vermogensopbouw een enorme 'golf' aan vermogen gaat brengen.

[Conrado]

Richh schreef op maandag 8 september 2025 @ 11:26:
[Verder kan je dus prima beperken dat de overwaarde die een starter inbrengt, niet meermaals als 'lucht' wordt doorgegeven. Dat is het hele punt. Maar ik snap dat je dat liever niet wilt zien.

Nou, het is niet de vraag of ik iets niet wil zien, maar of ik het kàn zien. En ik begrijp nog niet hoe je wilt voorkomen dat de 'lucht' wordt doorgegeven

[champion16]

Richh schreef op maandag 8 september 2025 @ 10:58:

Het 'probleem' hier is juist dat de starters al voor de maximale hypotheek moeten gaan voor het relatief kleine huis op de B locatie. Een tweelaags 80m2 woning of appartement hier in een middelgrote stad moet al haast 4 ton kosten. Dat zijn twee modale inkomens, of anderhalf gemiddeld inkomen aan hypotheekruimte.

Dat heeft tot gevolg dat de woonladder zwaarder afhangt van de 'greater fool' waaraan je je starterswoning kan verkopen, dan van je eigen salarisontwikkeling. En dat is een groot probleem op de lange termijn als je het mij vraagt.

Het gaat overigens ook hand in hand met dat we juist helemaal niet dergelijke woningen realiseren. We bouwen alleen maar of grote nieuwbouw, of dure appartementen op A-locatie. Het tekort aan betaalbare 'opstap' woningen lossen we dus ook niet op, waardoor precies die woningen ook al zeer prijzig zijn geworden.

Is het grotere probleem ook niet het "gemiddelde"? Wat is dat precies?
Een kennis van mij heeft in 2018 zijn relatief nieuwe rijtjeswoning net buiten de grote stad (nu een gewilde stad waar hij woont) kunnen kopen voor 230k. Verdiende toen niet absurd veel en had ook geen berg spaargeld. Inmiddels heeft hij ruim 4 ton aan overwaarde opgebouwd.

Ik heb met veel pijn een bestaand appartement kunnen kopen vorig jaar. Een max hypotheek moeten nemen en zelf 50k moeten inleggen voor de koopsom. De koopsom was 70k hoger dan zijn hypotheek. Daarnaast heb ik geluk gehad met geen schulden en een tijdje thuis kunnen wonen om te sparen.
Terwijl hij zit in een gewilde en relatief veilige stad, heb ik nu iets waar ik absoluut dankbaar voor ben, maar een appartement dat in 1 van de slechtste wijken van Nederland zit.

Dit is slechts een periode van 7 jaar. En ik weet dat de huizenmarkt altijd in golfbewegingen gaat (althans naar t verleden gekeken). Maar wat als dit nog een jaar of 10 doorgaat? Wat kan de starter dan in zijn eentje nog kopen zonder rijke ouders? De onderkant van de markt wordt net zo goed onbereikbaar voor de doelgroep die het hard nodig heeft. Dan is het leuk om het over gemiddeldes te hebben, maar als het zo doorgaat dan kunnen binnenkort alleen mensen met hoge inkomens/twee goede banen/rijke ouders nog instappen.

[Laguna]

champion16 schreef op maandag 8 september 2025 @ 12:01:
[...]

Maar wat als dit nog een jaar of 10 doorgaat? Wat kan de starter dan in zijn eentje nog kopen zonder rijke ouders? De onderkant van de markt wordt net zo goed onbereikbaar voor de doelgroep die het hard nodig heeft. Dan is het leuk om het over gemiddeldes te hebben, maar als het zo doorgaat dan kunnen binnenkort alleen mensen met hoge inkomens/twee goede banen/rijke ouders nog instappen.

Dat lijkt me momenteel al het geval. Bij een nieuwbouw appartementencomplex in de randstad met een oppervlakte van 55m² en een prijs van 3,75 ton is ~75% verkocht aan mensen met een leeftijd van tussen de 20 en 30 jaar. Bij een aantal hebben ouders bijgesprongen, sommige hebben al vroeg carrière gemaakt of zijn slim geweest met beleggen en misschien ook een aantal die er met z'n tweeën gaan wonen (al is dat wel aan de krappe kant lijkt mij).

[Bezemveger]

Laguna schreef op maandag 8 september 2025 @ 15:51:
[...]


Dat lijkt me momenteel al het geval. Bij een nieuwbouw appartementencomplex in de randstad met een oppervlakte van 55m² en een prijs van 3,75 ton is ~75% verkocht aan mensen met een leeftijd van tussen de 20 en 30 jaar. Bij een aantal hebben ouders bijgesprongen, sommige hebben al vroeg carrière gemaakt of zijn slim geweest met beleggen en misschien ook een aantal die er met z'n tweeën gaan wonen (al is dat wel aan de krappe kant lijkt mij).

Samenwonen op 55m2 kan prima. Ik heb collega’s in Londen die super fijn wonen op 45m2 met een kleine en heb zelf zeker 3 jaar op 50-55m2 gewoond met mijn vriendin.

Hier in NL denkt men allemaal 80m2 nodig te hebben maar dat slaat natuurlijk alles. Betaalbaar bouwen kan in de Randstad vooral als we woningen bouwen van 45m2 die prima zijn voor een starter of stelletje die gaan samenwonen.

[Immutable]

Zou er ook ergens LTV statistieken zijn?
Het is wel zo dat voorheen je veel meer mensen had met aflossingsvrije hypotheken.
Nu heb je Overwaarde die bestaat uit prijsstijging + aflossing.

Voorheen had je die aflossing veel minder.

[Bestseller]

Hypotheekrenteaftrek afschaffen? Eigenwoningforfait verhogen is volgens deze econoom effectiever om starters te helpen.

https://eenvandaag.avrotr...starters-te-helpen-161275

De woningmarkteconoom zegt dat de kloof tussen kopers en huurders door iets anders wordt veroorzaakt. "Het zit in het lage eigenwoningforfait", vindt hij. Het eigenwoningforfait is een bedrag dat bij het inkomen van huiseigenaren wordt opgeteld, waardoor ze meer belasting betalen. Het gaat om een klein percentage van de WOZ-waarde van hun woning.
Het idee hierachter is dat mensen met een koophuis geen huur hoeven te betalen.

Maar inmiddels worden huizen in hoog tempo veel meer waard en ook de huurprijzen stijgen snel. Volgens Korevaar is er op dit moment daarom helemaal geen sprake meer van een balans. "Het voordeel van het 'gratis' wonen belasten we nauwelijks meer."

Als je de kloof tussen kopers en huurders wil verkleinen is er volgens hem dan ook een effectievere manier dan de hypotheekrenteaftrek afschaffen. "Verhoog het eigenwoningforfait", legt hij uit. "Dat helpt starters wél en het zorgt voor een betere verdeling van de schaarse woonruimte in Nederland."

Ik denk dat het verhogen van het eigenwoningforfait een veel eerlijkere lastenverzwaring is dan het afschaffen van de HRA. Op deze manier betalen alle huizenbezitters mee. Want het afschaffen van de HRA is makkelijk gezegd wanneer je een lage rente hebt of je woning al ver hebt afbetaald. Terwijl bij het verhogen van het eigenwoningforfait iedereen samen mee doet.

[ Voor 4% gewijzigd door Bestseller op 09-09-2025 06:24 ]

[Tupolev]

Bestseller schreef op dinsdag 9 september 2025 @ 06:24:
[...]


Ik denk dat het verhogen van het eigenwoningforfait een veel eerlijkere lastenverzwaring is dan het afschaffen van de HRA. Op deze manier betalen alle huizenbezitters mee. Want het afschaffen van de HRA is makkelijk gezegd wanneer je een lage rente hebt of je woning al ver hebt afbetaald. Terwijl bij het verhogen van het eigenwoningforfait iedereen samen mee doet.

Alweer politiek. Het verhogen van de belasting helpt uiteindelijk niemand, enkel de politiek wordt hier weer beter van. Iets eerlijker zou het zijn als de overheid eerst zelfs eens flink gaat snijden in hun eigen ambtenarenapparaat voordat ze hun luchtkastelen en bijbehorende kosten weer direct doorbelasten aan de burger. De woningmarkt gaat hierdoor echt niet veranderen, maar Brussel zal wel weer haar zin krijgen en de HRA gaat sneuvelen.

[dikkiedik]

Immutable schreef op maandag 8 september 2025 @ 21:16:
Zou er ook ergens LTV statistieken zijn?
Het is wel zo dat voorheen je veel meer mensen had met aflossingsvrije hypotheken.
Nu heb je Overwaarde die bestaat uit prijsstijging + aflossing.

Voorheen had je die aflossing veel minder.

als je kijkt naar het aantal huiseigenaren en totale overwaarde kom je op ongeveer 220k overwaarde per huishouden uit.

Dus zit je op een LTV van ongeveer 58% gemiddeld.

Maar ik denk dat de leeftijd component in de LTV gigantisch is. Zeker nu met de komst van annuïtair en lineaire hypotheekvormen. Hoe ouder, des te lager de LTV.

[ Voor 13% gewijzigd door dikkiedik op 09-09-2025 10:58 ]

[Conrado]

Bestseller schreef op dinsdag 9 september 2025 @ 06:24:
Ik denk dat het verhogen van het eigenwoningforfait een veel eerlijkere lastenverzwaring is dan het afschaffen van de HRA.

Dat mag je denken, maar partijen willen de HRA afschaffen om de woningmarkt te helpen

[evleerdam]

Immutable schreef op maandag 8 september 2025 @ 21:16:
Zou er ook ergens LTV statistieken zijn?
Het is wel zo dat voorheen je veel meer mensen had met aflossingsvrije hypotheken.
Nu heb je Overwaarde die bestaat uit prijsstijging + aflossing.

Voorheen had je die aflossing veel minder.

Die zijn er wel natuurlijk: https://www.cbs.nl/nl-nl/...-hoger-in-eerste-kwartaal

[TheGhostInc]

dikkiedik schreef op dinsdag 9 september 2025 @ 10:54:
Maar ik denk dat de leeftijd component in de LTV gigantisch is. Zeker nu met de komst van annuïtair en lineaire hypotheekvormen. Hoe ouder, des te lager de LTV.

Uiteraard, je lost in 30 jaar je huis af, dus dat is een keurige streep naar beneden.

Vergeet ook niet dat aflossingsvrij pas net voor 2000 echt populair werd. Dus de meeste 'Boomers' hadden nog spaar- of beleggingshypotheken.
Het is de generatie die daarna kwam die vol de aflossingsvrije hypotheken heeft genomen, inclusief een stuk consumptief krediet (caravans e.d.), in 2001 werd dat al aan banden gelegd en dat feest eindigde in 2008 compleet, om in 2013 dus naar het overgangsrecht te gaan.

Als laatste:
De gemiddelde starter begint met een LTV van 90% en er zijn ook jubeltonnen gebruikt voor aflossen.
Onderschat niet hoe godsgruwelijk veel geld er de huizenmarkt ingepompt wordt, niet door hypotheken, maar door aflossing, spaargeld, erfenissen, beleggingen (Bitcoin e.d.) en verbouwingen/waardevermeerdering.

[Gebanned]

Tupolev schreef op dinsdag 9 september 2025 @ 07:32:
[...]

Alweer politiek. Het verhogen van de belasting helpt uiteindelijk niemand, enkel de politiek wordt hier weer beter van.

De politiek wordt er alleen beter van als ze de salarissen van kamerleden en ministers verhogen.

[dikkiedik]

evleerdam schreef op dinsdag 9 september 2025 @ 11:32:
[...]


Die zijn er wel natuurlijk: https://www.cbs.nl/nl-nl/...-hoger-in-eerste-kwartaal

[Afbeelding]

dit is niet LTV maar hypotheekschuld t.o.v. het bbp.

[assje]

Bestseller schreef op dinsdag 9 september 2025 @ 06:24:
Ik denk dat het verhogen van het eigenwoningforfait een veel eerlijkere lastenverzwaring is dan het afschaffen van de HRA. Op deze manier betalen alle huizenbezitters mee. Want het afschaffen van de HRA is makkelijk gezegd wanneer je een lage rente hebt of je woning al ver hebt afbetaald. Terwijl bij het verhogen van het eigenwoningforfait iedereen samen mee doet.

Precies het argument dat ik hier eerder ook maakte. Aanvullend zou de HRA (stapsgewijs) gemaximaliseerd kunnen worden tot (bijvoorbeeld) NHG grens.

Of tuig het helemaal anders op net als met de heffingskorting energiebelasting; korting voor iedereen t.b.v. primaire levensbehoefte; geen korting daarboven.

[ Voor 12% gewijzigd door assje op 09-09-2025 14:32 ]

[TheGhostInc]

dikkiedik schreef op dinsdag 9 september 2025 @ 14:07:
[...]

dit is niet LTV maar hypotheekschuld t.o.v. het bbp.

Je zou dit een soort nationale LTI kunnen noemen.

[Conrado]

In het AD komt Arno Visser van Bouwend Nederland aan het woord. Nu weet ik wel dat hij dé lobbyist van de aannemers is, maar toch.
Hij heeft naar de partijprogramma's gekeken en stelt vast dat de politiek van alles niet regelt:. Bijvoorbeeld bij gemeentes "Om voldoende huizen te kunnen bouwen, moeten die elk jaar zo’n 110.000 vergunningen afgeven. Dat is mensenwerk. Maar die mensen hebben ze niet.’’. In zijn ogen moeten de partijen en probleem oplossen dat ze zelf veroorzaakt hebben: "Er is schaarste. Dat maakt bouwen zo duur. De politiek heeft die schaarste zelf gecreëerd.". Echter dat wil men oplossen door nog meer regels te bedenken, waardoor alles nog trager gaat verlopen.

Over de HRA heeft 'ie ook een mening. Trouwens niet zomaar, want in het verleden was hij president van de Algemene Rekenkamer: "Ik weet als geen ander hoe belangrijk het is dat ons belastingstelsel simpeler en eerlijker wordt, met minder aftrekposten. Maar die discussie wordt nu vermengd met de woningnood. De hypotheekrenteaftrek is niet de oorzaak van het probleem en ook niet de oplossing. Het heeft er gewoon niets mee te maken en afschaffing zal geen extra nieuw huis opleveren.’’

Overigens is het niet alleen kommer en kwel in zijn ogen. De diverse programma's hebben best goed ideeën, die we zouden moeten kunnen samenvoegen tot één geheel.