Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[Rukapul]

twodigits schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 10:04:
Iemand de Jortcast afgelopen week beluisterd? Opmerkelijk om te vernemen dat de grootste kopersgroep het afgelopen jaar de groep tot 35 jaar was, starters dus. Ook werd daar met feiten onderbouwd tegengesproken door een professor dat er geen woningen zouden zijn, en de crisis in die zin gerelativeerd. Ook de vergelijking met het verleden die ik en anderen hier maakten relativeert een en ander nogal. Aanrader om terug te luisteren.

Jort maakt het wel vaker bont, maar het een-tweetje met deze gast was een wanvertoning. Prof. dr. Hans Koster was aan een stuk door bezig om zijn populaire (libertarische?) meningen te spuien met irrelevante, foutieve of incomplete argumenten. Met wetenschap of wetenschappelijke grondigheid had het in elk geval niets te maken.

alexbl69 in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7" stipt een aantal van de onvolkomenheden in de argumentatie al aan.

[ Voor 12% gewijzigd door Rukapul op 01-08-2025 12:28 ]

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 1 augustus 2025 @ 09:45:
Maar als je te veel ruimte-innemende woningen bouwt, dan kun je niet voor iedereen bouwen op een redelijke afstand/tijd van voorzieningen en werk. Dan kom je uiteindelijk toch uit op woningen ergens in de periferie, waar veel mensen niet de voorkeur voor hebben.

Ja, dat denk ik ook. Een van de meer zinnige dingen in de podcast was de opmerking over 2% landbouwgrond bebouwen.

[Paprika]

In juli kwamen 53.350 hypotheekaanvragen binnen, 19 procent meer dan in dezelfde maand een jaar eerder. Dat blijkt uit cijfers van Hypotheken Data Netwerk (HDN), dat bijna alle hypotheekaanvragen in Nederland registreert. Juli was een van de drukste maanden van dit jaar en evenaart bijna de topmaand maart. Toen waren er 53.391 aanvragen.

De gemiddelde marktwaarde van koopwoningen was in juli 517.871 euro. Dat is een stijging van 4 procent in vergelijking met juli 2024 en een nieuw record, meldt HDN. De marktwaarde is de waarde van de woning die mensen op het oog hebben, meestal gebaseerd op een taxatie.

https://www.nu.nl/economi...l-hypotheekaanvragen.html

[Valorian]

Paprika schreef op vrijdag 1 augustus 2025 @ 14:28:
[...]


https://www.nu.nl/economi...l-hypotheekaanvragen.html

Hoe verhoudt 'marktwaarde' zich dan tot 'verkoopprijs'? Je zou denken dat die gelijk op lopen toch, want verkoopprijs betekent 'de prijs die de gek ervoor geeft' = huidige marktwaarde? Maar zo simpel is het kennelijk niet, want de prijsstijgingen (op basis verkopen) waren bijna 10% tov vorig jaar deze tijd, waar bij 'marktwaarde' over 4% wordt gesproken?

https://www.cbs.nl/nl-nl/...t-duurder-dan-jaar-eerder

[Paprika]

Valorian schreef op vrijdag 1 augustus 2025 @ 14:41:
[...]


Hoe verhoudt 'marktwaarde' zich dan tot 'verkoopprijs'? Je zou denken dat die gelijk op lopen toch, want verkoopprijs betekent 'de prijs die de gek ervoor geeft' = huidige marktwaarde? Maar zo simpel is het kennelijk niet, want de prijsstijgingen (op basis verkopen) waren bijna 10% tov vorig jaar deze tijd, waar bij 'marktwaarde' over 4% wordt gesproken?

https://www.cbs.nl/nl-nl/...t-duurder-dan-jaar-eerder

Goede vraag.



https://hdn.nl/nieuws/vak...t-draait-op-volle-toeren/

Het zal ergens in deze pagina (of subpagina's) verstopt moeten zitten lijkt me.

Daarnaast:

De marktwaarde is de waarde van de woning die mensen op het oog hebben, meestal gebaseerd op een taxatie.

Misschien dat de taxatie dan lager uitviel?

[ Voor 19% gewijzigd door Paprika op 01-08-2025 14:47 ]

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op vrijdag 1 augustus 2025 @ 10:01:
[...]

We zijn het met elkaar eens dat het dus niet betaalbaarder wordt
Je gaat hooguit anders betalen.

Nee, die eerste koper krijgt de facto gratis de waarde van de toekomstige waardeontwikkeling van die grond. Dat is een belangrijke reden waarom de eerste kopers vaak flinke winst maken als ze de woning weer verkopen en in feite op dag 1 meteen een paar 10k gratis waardestijging 'krijgen'

[...]

Dat werk hier niet zo, omdat dat aan allerlei regels gebonden is.
In bv Amerika gaat dat er anders aan toe en moeten gemeentes idd blijven verkopen, waardoor suburbs alleen maar verder uitdijen. Dat is een soort van piramide-model waarbij nieuwbouwkopers het voor de rest betalen.

En dat piramide model is dus precies wat je krijgt als je de financiering als gemeente laat afhangen van de eenmalige opbrengst van kavelverkopen in plaats van de continue geldstroom van erfpacht.

Dat dit in Amerika op veel plekken (nog) werkt komt ook doordat een hoop plaatsen daar in 'niemandsland' liggen en kunnen blijven uitbreiden. In Nederland zijn veel gewilde locaties ingebouwd tussen andere gemeentes en dorpen en loop je veel sneller tegen de fysieke grens aan van het niet meer kunnen verkopen.

[FrostHex]

Bij een nieuwbouwhuis begrijp ik het nog wel: daar moeten arbeidsuren worden gedraaid, stenen worden gelegd, ramen worden gemaakt enz.

Bij bestaande bouw gaan de prijzen helemaal nergens over omdat bij bestaande bouw geen stenen ingekocht hoeven worden, geen arbeidsuren voor het bouwen betaald hoeven te worden enz. Bij woningen van < 1990 is dat allemaal allang afbetaald.

Dus de prijzen van bestaande bouw hebben niks te maken met dat je nog maar meer moet werken of nog maar een betere baan moet zoeken. Het is puur gebaseerd op de schaarste en dus niks van doen met een cappuccinno'tje minder te drinken om het te kunnen betalen (want er hoeven niet duizend arbeidsuren en stenen meer gelegd te worden). Het is gewoon absurd de prijzen voor iets waarbij niets gebouwd meer hoeft te worden en ook geen manuren hoeven te worden gemaakt.

[ Voor 8% gewijzigd door FrostHex op 01-08-2025 16:31 ]

[dikkiedik]

FrostHex schreef op vrijdag 1 augustus 2025 @ 16:30:

Dus de prijzen van bestaande bouw hebben niks te maken met dat je nog maar meer moet werken of nog maar een betere baan moet zoeken. Het is puur gebaseerd op de schaarste en dus niks van doen met een cappuccinno'tje minder te drinken om het te kunnen betalen (want er hoeven niet duizend arbeidsuren en stenen meer gelegd te worden).

of replacement costs. Natuurlijk is doorgaans een nieuwbouwwoning per m² duurder dan een vergelijkbare woning uit 1980. Je krijgt meer kwaliteit, isolatie, afwerking etc.

Dat die woning uit 1980 ooit goedkoop gebouwd heeft kunnen worden, betekend niet dat deze in de huidige tijd voor veel minder gebouwd kan worden. Zelfs niet als je het bouwbesluit van die periode gaat handteren.

Dus het prijsverschil tussen nieuw en bestaande bouw die kan simpelweg niet mega groot worden door vervangingskosten. En dat merk je in vraag/aanbod verhoudingen. En dus de prijs.

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 1 augustus 2025 @ 16:26:
Dat is een belangrijke reden waarom de eerste kopers vaak flinke winst maken als ze de woning weer verkopen en in feite op dag 1 meteen een paar 10k gratis waardestijging 'krijgen'

Sorry, maar dat is weer iets heel anders, het ging om de betaalbaarheid van huizen. Erfpacht maakt het niet goedkoper, alleen de maandlasten zijn anders verdeeld.

En dat piramide model is dus precies wat je krijgt als je de financiering als gemeente laat afhangen van de eenmalige opbrengst van kavelverkopen in plaats van de continue geldstroom van erfpacht.

Zoals ik al schreef, dat is niet zo. In NL is daar geen sprake van, anders was erfpacht allang als dé oplossing gebracht.

[Conrado]

FrostHex schreef op vrijdag 1 augustus 2025 @ 16:30:
Bij een nieuwbouwhuis begrijp ik het nog wel: daar moeten arbeidsuren worden gedraaid, stenen worden gelegd, ramen worden gemaakt enz.
....
Het is gewoon absurd de prijzen voor iets waarbij niets gebouwd meer hoeft te worden....

Ik heb m'n huis zelf - in eigenbeheer en zonder aannemer - gebouwd en weet wat het kost
Ja, aannemers draaien een prima marge. Maar de echte marge zit op de grond. En dat is nu precies het probleem. Alles wat je (nu) doet om dat goedkoper te maken, verdwijnt in een volgende fase in de zakken van de ontwikkelaar, de aannemer of de eerste koper. Tenzij je allerlei lastige juridische constructies gaat optuigen, waarvan het niet zeker is of ze bij een rechtbank overeind blijven.

Je mag de prijzen absurd vinden - daar zijn de hh deskundigen het trouwens niet over eens -, maar dat is het toch waard. We kennen hier immers geen huizenbubbel.....

[Immutable]

Novari131 schreef op maandag 21 juli 2025 @ 11:56:
[...]


Je doet net alsof het de zgn gevestigde orde aan is komen waaien. Besef je je wel dat zij ook ooit starter waren en volledig afhankelijk van financiering waren (met hypotheekrentes tot 12%)?

Een lage woningprijs + hoge rente = een ZEGEN.

1. Extra aflossen rendeert echt DIK.
2. Je hoeft niet eens veel af te lossen want... lage woningprijs.

Snap die vergelijking niet. Ik had wel 100x liever die hoge rente. Snap je dat?

[GeeMoney]

Immutable schreef op vrijdag 1 augustus 2025 @ 22:22:
[...]


Een lage woningprijs + hoge rente = een ZEGEN.

1. Extra aflossen rendeert echt DIK.
2. Je hoeft niet eens veel af te lossen want... lage woningprijs.

Snap die vergelijking niet. Ik had wel 100x liever die hoge rente. Snap je dat?

Alleen als je ook de lage salarissen van die tijd neemt. Good luck met je aflossen.
Die hebben toch heel wat jaartjes ook moeten wachten en doorbijten om uiteindelijk rendement te halen.

[ Voor 10% gewijzigd door GeeMoney op 01-08-2025 22:38 ]

[Immutable]

targaryanwolf schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 10:53:
[...]


Ik maak elk jaar bezwaar tegen de WOZ waarde, moet er altijd wel om lachen als ik de rapporten krijg vanuit de gemeente waarop ze de WOZ waarde hebben gebaseerd, bij mij 3 straten verder staan vrij staande woningen die tegen de 5ton verkocht, deze gebruiken ze dan vrolijk om de waarde van mij rijtjes huis vast te stellen. Aantal m2 delen door de verkoopprijs van vrijstaand huis dan die prijs x de m2 van mijn woning WOZ waarde van mijn rijtjeswoning.

Ajha mijn WOZ is 175K, op een huis dat als ik hem nu zou verkopen 600K. Prima

[Sport_Life]

Immutable schreef op vrijdag 1 augustus 2025 @ 22:22:
[...]


Een lage woningprijs + hoge rente = een ZEGEN.

1. Extra aflossen rendeert echt DIK.
2. Je hoeft niet eens veel af te lossen want... lage woningprijs.

Snap die vergelijking niet. Ik had wel 100x liever die hoge rente. Snap je dat?

De prijzen waren misschien de helft, maar de salarissen ook. (Dus inflatie + promoties ed). Relatief gezien maakt het dus geen verschil.. (even zwart -wit gezien).

Ik had in 2011 buren die hun oude woning niet verkocht kregen en toen maar besloten om de oude woning met verlies te verhuren (hypotheeklast was hoger dan huuropbrengsten). Verkopen ging ook niet, want de waarde was lager dan de hypotheek..
Kun je 15 jaar later wel roepen dat ze hadden moeten aflossen, maar destijds had ook niemand een geldboom .

Ik was volgens veel familie/collega's ook ontzettend naïef om toen een gerenoveerd appartement van 75m2 op een A locatie te kopen voor 218k .

[ Voor 19% gewijzigd door Sport_Life op 01-08-2025 22:53 ]

[Immutable]

xiangpo schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 16:22:
[...]


Hoezo loont het niet meer? Het loont juist. Als jij veel geld gespaard/belegd hebt, of een mooie promotie hebt gekregen en daardoor meer bent verdienen. Kan je mooi doorstromen naar een groter huis.

Stijgt jou loon dan elk jaar met 10%?

Ik zou de woning waar ik nu in woon. (waarde 600k) nooit in mijn eentje met iets boven modaal salaris nu kunnen betalen. En mijn vorige woning steeg ook zo snel in waarde dat ik hem niet meer met mijn eigen salaris van nu zou kunnen betalen.

Wat is jou mening hierover? Je kan leuk wel meer verdienen. Maar niet elk jaar 10% er zomaar bij. Dus groter wonen? Steeds kleiner bedoel je. En starters kunnen niks meer kopen.

[olympusdenk]

GeeMoney schreef op vrijdag 1 augustus 2025 @ 22:37:
[...]


Alleen als je ook de lage salarissen van die tijd neemt. Good luck met je aflossen.
Die hebben toch heel wat jaartjes ook moeten wachten en doorbijten om uiteindelijk rendement te halen.

Waren de salarissen wel echt zoveel lager of kijk je dan bewust even voor het gemak over de inflatie heen? €100 of zelfs ƒ100 is niet meer hetzelfde als nu, toen kon je nog met moeite waarschijnlijk op één salaris een houtje bijten en een huis kopen, succes om dat met ‘hogere’ salaris nu te proberen in deze markt

[geekeep]

Valorian schreef op vrijdag 1 augustus 2025 @ 14:41:
[...]


Hoe verhoudt 'marktwaarde' zich dan tot 'verkoopprijs'? Je zou denken dat die gelijk op lopen toch, want verkoopprijs betekent 'de prijs die de gek ervoor geeft' = huidige marktwaarde? Maar zo simpel is het kennelijk niet, want de prijsstijgingen (op basis verkopen) waren bijna 10% tov vorig jaar deze tijd, waar bij 'marktwaarde' over 4% wordt gesproken?

https://www.cbs.nl/nl-nl/...t-duurder-dan-jaar-eerder

Verkoopprijs = marktwaarde + overbieding?

Veel mensen denken dat een bod 1-op-1 als taxatiewaarde overgenomen wordt, maar bieders mogen regelmatig nog zelf bijlappen. In mijn ogen ben je van de pot gerukt als je meer voor een woning betaalt dan objectief bepaald is, maar hé wanhoop/emotie doet gekke dingen met je..

[xiangpo]

Immutable schreef op vrijdag 1 augustus 2025 @ 22:52:
[...]


Stijgt jou loon dan elk jaar met 10%?

Ik zou de woning waar ik nu in woon. (waarde 600k) nooit in mijn eentje met iets boven modaal salaris nu kunnen betalen. En mijn vorige woning steeg ook zo snel in waarde dat ik hem niet meer met mijn eigen salaris van nu zou kunnen betalen.

Wat is jou mening hierover? Je kan leuk wel meer verdienen. Maar niet elk jaar 10% er zomaar bij. Dus groter wonen? Steeds kleiner bedoel je. En starters kunnen niks meer kopen.

Je trekt mijn comment helemaal uit zn context… Het ging over dalende of gelijk blijvende prijzen. En ja mijn loon is de afgelopen 7 jaar gemiddeld veel meer dan 10% per jaar gestegen..

[olympusdenk]

Sport_Life schreef op vrijdag 1 augustus 2025 @ 22:49:
[...]


Ik was volgens veel familie/collega's ook ontzettend naïef om toen een gerenoveerd appartement van 75m2 op een A locatie te kopen voor 218k .

Bijzondere opinie, wat mij betreft is het altijd op het lange termijn al een erg goede investering geweest. Niet in elke situatie als je verwacht onstabiel te zijn qua werkplek, of gezinssamenstelling, maar voor lange termijn en het woongenot heb ik vrijwel nooit iemand gehoord ook niet voor de kredietcrisis of daarna dat een huis een ramp idee is. Wel de groeiende struggle met het op proberen te sparen die zich naïef voelen nog te hopen tegen de huidige markt op te kunnen boksen daarentegen wel doorlopend frequenter

[Sport_Life]

olympusdenk schreef op vrijdag 1 augustus 2025 @ 23:01:
[...]

Bijzondere opinie, wat mij betreft is het altijd op het lange termijn al een erg goede investering geweest. Niet in elke situatie als je verwacht onstabiel te zijn qua werkplek, of gezinssamenstelling, maar voor lange termijn en het woongenot heb ik vrijwel nooit iemand gehoord ook niet voor de kredietcrisis of daarna dat een huis een ramp idee is. Wel de groeiende struggle met het op proberen te sparen die zich naïef voelen nog te hopen tegen de huidige markt op te kunnen boksen

Je hoeft alleen maar deze reeks terug te zoeken .

Señor Sjon schreef op dinsdag 16 oktober 2012 @ 12:26:
Gisteravond iemand nog de docu gezien op Nederland 2? Werd een man gevolgd gedurende de 3,5 jaar tot te koop zetten en verkocht worden van zijn woning uit 2007.
Vraagprijs van 239.000 naar 176.500. Uiteindelijk kostte hem dat 19.000 euro rechtstreeks op de hypotheek. Was ook niet echt een heel bijzondere woning in Noord-Holland, dus de 239k was al erg over the top.

Verwijderd schreef op zaterdag 13 oktober 2012 @ 15:00:
Alsof die huizenbubbel nog niet erg genoeg is, wordt de pensioengerechtigde leeftijd ook steeds hoger, is het altijd ellende met parkeergarages en dan ben ik nog niet eens begonnen over spoorwegstations!

StephaN900 schreef op vrijdag 12 oktober 2012 @ 12:02:
[...]


Mja, op een computer verlies je een euro of 1000 als je hem ooit nog kan verkopen na een x aantal jaar. Staat niet echt in verhouding met als je 5 jaar geleden een woning had gekocht.

Ik wil zelf ook graag kopen, maar durf het gewoon niet aan, kan de maandelijkste lasten en aflossing makkelijk opbrengen, maar kan het niet hebben dat ik straks over 5 jaar op een woning van 250k 30k+ verloren heb.

Ik wacht het nog wel even af...

assje schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 15:53:
[...]


Minder personen per woning lijkt me eerder een reden voor prijsdaling dan stijging.

pingkiller schreef op woensdag 25 januari 2012 @ 11:56:
http://www.nu.nl/geldzake...n-eerst-in-twee-jaar.html


[...]

Precies wat ik al eerder zei, tijden veranderen en kopen wordt steeds minder aantrekkelijk.

assje schreef op vrijdag 27 januari 2012 @ 15:58:
[...]


Er worden ook gewoon continu huizen bijgebouwd. Verder duurt het waarschijnlijk niet lang meer tot we een bevolkingskrimp gaan krijgen in Nederland.

Hoeveel voorbeelden wil je hebben?

[ Voor 38% gewijzigd door Sport_Life op 01-08-2025 23:40 ]

[Conrado]

olympusdenk schreef op vrijdag 1 augustus 2025 @ 23:01:
Bijzondere opinie, wat mij betreft is het altijd op het lange termijn al een erg goede investering geweest.

Rationeel - en met de huidige kennis - klopt dat wel, echter emotioneel is het een ander verhaal.

Eind 2008 stond de AEX op 223 punten. Toen stonden we ook niet in de rij om aandelen te kopen.

[olympusdenk]

Sport_Life schreef op vrijdag 1 augustus 2025 @ 23:10:
[...]

Je hoeft alleen maar deze reeks terug te zoeken .


[...]


[...]


[...]


[...]


[...]


Hoeveel voorbeelden wil je hebben?

Zeker te begrijpen in het licht van de kredietcrisis, ik denk dat het eraan ligt als ik me niet vergis ook natuurlijk welke bubbel je je begeeft maar voornamelijk hoe je naar een woning kijkt. Wat mij betreft is het 1) verklaarbaar en 2) ook oorzaak van de paniekreacties zoals die je hierboven en 3) eigenlijk ook een luxe (Tweaker) positie om je huis als investeringsvehikel in te spelen. En het is bekend dat er weinig mensen de stalen ballen hebben om daar niet bijzonder emotioneel bij betrokken en kortzichtig kunnen handelen zo ook op de beurs.

Het is voor een grote groep mensen aan de andere kant ook een uitgave vastleggen voor x periode, van ik geef €x000 uit aan woonlasten en leuk dat er een hele markt druk achter schermen speculeert maar focus hebben op gewoon willen kunnen betalen van wonen + onderhoud op de lange termijn. Ongeacht de teller op de waarde die vast zit in stenen en je volgende huis ook net zo duur maakt als je verder wil

[olympusdenk]

Conrado schreef op vrijdag 1 augustus 2025 @ 23:13:
[...]

Rationeel - en met de huidige kennis - klopt dat wel, echter emotioneel is het een ander verhaal.

Eind 2008 stond de AEX op 223 punten. Toen stonden we ook niet in de rij om aandelen te kopen.

Dat is het risico van kopen en voornamelijk als je net begint, al was er ook een hoop bewust risico op de markt laat ik maar niet beginnen over de beleggingshypotheken, de afgelopen pagina’s nog besproken aflossingsvrije hypotheek en dergelijke 120-130% LTV. Als je je het kan permitteren te speculeren met gigantische dure hoop stenen leuk, maar terecht bij een hoop mensen ook de schrik erin (en politiek daarna ook wetswijzigingen) omdat hé gokken kan ook verlies opleveren.

[Conrado]

De realiteit was anders want het risico hadden mensen niet door. Kennissen van me hadden een beleggingshypotheek voor 120%, toen de crisis uitbrak. De bank verplichtte de verkoop, en ze bleven met 90K restschuld achter. Tot overmaat van ramp raakte hij ook z’n baan kwijt.
Ze zijn er al met al 10 jaar mee bezig geweest.

[Novari131]

Is een beleggingshypotheek zelfde als spaarhypotheek?

[olympusdenk]

Conrado schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 00:15:
[…]
De realiteit was anders want het risico hadden mensen niet door. Kennissen van me hadden een beleggingshypotheek voor 120%, toen de crisis uitbrak. De bank verplichtte de verkoop, en ze bleven met 90K restschuld achter. Tot overmaat van ramp raakte hij ook z’n baan kwijt.
Ze zijn er al met al 10 jaar mee bezig geweest.

He dat is knap lullig, alleen verandert nog niet dat er opeens twee realiteiten waren is er nog steeds maar één. Morgen kan er ook een crisis losbarsten, dat maakt eerdere crisissen niet minder erg maar ik merk ook dat we door steeds nostalgisch de focus te verleggen naar ‘onze crisis’ (uit ‘08) het durf ik ook wel te zeggen een whataboutism wordt om discussie niet de ruimte te geven en te laten focussen op de huidige problemen maar juist daarvan steeds af te lijden.

En dat onderschrijft het nog niet dat het (in die tijd) een slechte investering was, het probleem was wel degelijk een inzichtprobleem bij grote masse aan mensen. Geen ene euro aflossen en volledig afhankelijk zijn van de bomen die tot de hemel groeien om de woning financieel niet onder water te laten komen, beleggingshypotheken om met je eerste levensbehoefte op de beurs te gaan spelen waarbij je achteraf gezien beter bij het HC alles op rood had kunnen inzitten nadat je risico inziet dat beurscrashes statisch toch wel eens voorkomen. Ik heb in die periode ook mensen gewaarschuwd dat het van de zotte is om de hierboven geschreven redenen om iedereen achterna te lopen zoveel leverage toch waar het op neerkwam uiteindelijk op de markt te gokken op je eerste levensbehoefte van jou en je hele gezin.

Ondanks of we nou en masse spreekwoordelijk van de brug sprongen omdat we anderen het ook ‘oh dat lijkt volkomen veilig zo winst pakken’ dachten te zien doen, was ook een hoop leed (en dit is misschien niet leuk om de realiteit even direct in het gezicht te krijgen) in de financiële zin daar vaak een risicovolle keuze. Maar toch als je goed terugblikt, je had wel de mogelijkheid als jong-volwassene om je gezin te starten. De rentes zijn inmiddels een stuk verlaagd maar het zou voor de jongere generatie echt beter zijn als ze wel hoge rente hadden maar wél op een jong genoege leeftijd uitzicht zouden hebben op een eengezinswoning. Niet iedereen wil kinderloos blijven, toch zie je geboortecijfer rap naar beneden vallen wat gewoon hard indiceert dat veel jong-volwassen toch echt gedwongen ook hier de boot moeten missen.

Niet uitgesloten ook overigens voor de jong-volwassenen, die ook heel veel andere dingen hebben gelaten die hier blijkbaar nog makkelijk voorbij worden gegaan zoals bij papa/mama blijven wonen in leeftijd waar je over paar jaar gewoon mantelzorger bent, kinderwens uitstellen/afstellen, dat die ook niet risico vrij zitten. Ik verwees al een paar pagina’s terug naar het De vergrijzing in Nederland topic, als je hier eens doorheen bladert en op ‘+1’ filtert kom je best interessante raakvlakken tegen met de woningmarkt. Je mag me best over een paar jaar citeren dat ik de huidige generatie echt niet verwacht dat ze buiten schot vallen van economische gevolgen van krimpende bevolkingspiramide. Het stutten daar direct van bevolkingsgroei importeren met immigratie is ook een zeer heet hangijzer en wéér een extra druk op het woningbestand.

Die crisissen uit het verleden en met het salaris van toen dat was iets lager, maar je kon tenminste de woningmarkt op als jong-volwassene, het in een de reacties hierboven vergelijken van salaris is eigenlijk niet eerlijk vergelijken. Dat ‘lage’ salaris was ook een salaris wat nog voor een berg inflatie was, een groeiend inflatie obstakel die veel huizenbezitters ook uit aantal die hier reageren juist door geluk met jaar waarin je geboren bent hebben kunnen ontwijken.
Op een of andere manier stappen hier een hoop eroverheen dat er ondanks de kommer en kwel begin 2000 alsnog een massa meer jong-volwassenen genoeg ruimte had om wel een eigen gezin te starten en de juiste financiële keuzes gemaakt heeft, en ook zeker financieel geluk met baanbehoud om die veilig een eigen toekomst te kunnen geven.

[warzaw]

Novari131 schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 02:12:
Is een beleggingshypotheek zelfde als spaarhypotheek?

Neen, bij spaarhypotheek leg je elke maand bedrag X in. Bij beleggingshypotheek doe je dat ook én beweegt het ingelegde geld mee met de beurs omdat het belegd wordt. Als de beurs het goed doet heb je er profijt van en zie je dat terug in je opgebouwde waarde. Als de beurs het niet zo goed doet, dan laat het gevolg zich ook raden en mag je het verschil later weer ophoesten.

[Requiem19]

olympusdenk schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 06:59:
[...]

maar je kon tenminste de woningmarkt op als jong-volwassene

Dat is wel hardnekkige nostalgie.

In de jaren ‘0 was het aandeel starters rond de 32%.

Dit is al jarenlang veel hoger en neemt toe


Absolute aantallen:

[ Voor 23% gewijzigd door Requiem19 op 02-08-2025 08:11 ]

[rube]

@Requiem19 dw vraag is wel of de leeftijds categorie van een "jongvolwassene" gelijk is aan een "starter" op de woningmarkt.

Ik heb de indruk (maar geen onderbouwing) dat de leeftijd waarop mensen hun eerste huis kopen wel omhoog is gegaan.

[warzaw]

Requiem19 schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 08:07:
[...]


Dat is wel hardnekkige nostalgie.

In de jaren ‘0 was het aandeel starters rond de 32%.

Dit is al jarenlang veel hoger en neemt toe
[Afbeelding]

Absolute[Afbeelding] aantallen:

Vergeet niet dat er ook een intergenerationele vermogensoverdracht gaande is. Kan het niet zijn dat het aantal (jong)volwassenen die met behulp van extra vermogen (erfenis) en hoger loon een huis kunnen bemachtigen nu gegroeid is, maar dat het voor een andere groep nu uitzichtlozer is dan vroeger en juist die groep afhaakt?

Ik blijf het ook bijzonder vinden: voor mijn huidige appt kan ik al sinds de koop de maandlasten lachend opbrengen maar ik zou het met mijn huidige salaris in mijn eentje niet terug kunnen kopen zonder extra vermogen. Ik denk dat het vooral die groep is die nu zowat volledig buitenspel staat, waar het voorheen nog mogelijk was om puur op salaris(groei) een stap te zetten in woningland.

[olympusdenk]

Requiem19 schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 08:07:
[...]


Dat is wel hardnekkige nostalgie.

In de jaren ‘0 was het aandeel starters rond de 32%.

Dit is al jarenlang veel hoger en neemt toe
[Afbeelding]

Absolute[Afbeelding] aantallen:

Het is geen drogreden/nostalgie dat is eerder het uitlichten van een grafiekje met wat cijfers over aandeel starters te plaatsen, het is makkelijk om één regel maar ertussenuit te cherry picken maar daarbij niet breed in te gaan op de rest van de reactie.

Over statistiek in dat grafiekje, “There’s lies, damn lies and there’s statistics.”. Een stabiel aandeel van starters zegt niks over hoe moeilijk het voor hen is geworden, in die periode was er een alternatief voor de koopmarkt, waardoor de welgestelde starters van toen een koophuis konden betreden en de wat minder gestelden een vrije sector huurwoning of in middensegment, of een sociale huurwoning. De afgelopen jaren zijn tienduizenden van deze woningen de koopmarkt opgestroomd om hiermee tijdelijk even de statistiek beïnvloed te hebben, de doelgroep voor die huurwoningen begeeft zich nu ook gedwongen meer in een koopmarkt waar mensen eigenlijk met vermogen makkelijk in kan stappen. Met met de afbraak van sociale huurwoningen en vrije sector welke ik op de vorige pagina nog aanhaalde zijn enorm veel huurwoningen verdwenen, ik hoef je de cijfers hopelijk niet uit te lichten om wel te beseffen dat de woningmarkt als geheel meer is dan een percentage van starters in een verkochte huizen grafiek,

[TheGhostInc]

warzaw schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 08:18:
Ik blijf het ook bijzonder vinden: voor mijn huidige appt kan ik al sinds de koop de maandlasten lachend opbrengen maar ik zou het met mijn huidige salaris in mijn eentje niet terug kunnen kopen zonder extra vermogen.

Je kunt (imho) 2 conclusies trekken uit jouw opmerking:

Allereerst vormen de leennormen blijkbaar geen molensteen om de nek van kopers. Ik vind het persoonlijk goed om te zien dat Nibud, banken & overheid ons eerder te goed dan te slecht beschermen tegen overkreditering. Doe daar het NHG sausje overheen met een goede betaal moraal en je hebt een basis waar weinig landen aan kunnen tippen.
Als je denkt dat wij geld strooien of consumenten uitknijpen, dan nodig ik je uit om eens te kijken naar een payday loan in het VK:

quote: https://www.paydayuk.co.uk/

Rates between 9.3% APR and maximum 1721% APR

Maximale effectieve rente tot 1721% op jaarbasis, zitten we in NL op wettelijk maximaal 14%. Dus kijk uit als iemand roept uit de banken sector dat onze leennormen te streng zouden zijn, het kan zijn dat ze gewoon 100x zoveel willen verdienen aan je.

Het tweede is een vraag:
Wat doe je met het geld dat je 'over' hebt? Keertje uiteten, concert of de pricewatch nog eens aandachtig doornemen?
Als je geld overhoudt kun je dat ook sparen & bijvoorbeeld beleggen. Daarmee kun je dat broodnodige kapitaal opbouwen voor de volgende stap.
De meeste starters sparen voordat ze kopen flink door, als een doorstromer alleen zijn overwaarde inzet, dan wordt hij/zij ingehaald door mensen die harder voor dat huis sparen en harder carrière maken.

Dus op een bepaald niveau helpen onze strikte regels niet om 'gewoon' op basis van je hypotheek & overwaarde de volgende stap te kunnen maken. Pre-2008 kon je je toekomstige overwaarde al in zetten, tegenwoordig moet je eerst zelf sparen of geld zien te krijgen.

En daarmee spat het bubbel verhaal ook grotendeels. De gemiddelde starter neemt al significant veel geld mee (en een ander deel verbouwd de woning wat ook waarde creëert). Dat is geen lucht, maar zijn keiharde euro's. Of daar genoeg belasting over betaald is, is eigenlijk niet echt relevant voor de woningmarkt.
Spaargeld, crypto, erfenis en giften blijven onze woningmarkt gewoon stuwen, dat geld is er gewoon.

[Requiem19]

@warzaw @rube beiden zouden zeer zeker waar kunnen zijn, maar:

1) zou het niet interessanter zijn om een onderbouwde bron te geven?
2) indien ja: hoe groot is dit effect dan?

De woningmarkt is veel emptie. Veel statements worden - in emotie - absoluut gesteld. Terwijl de cijfers iets anders laten zien.

Ik snap het wel. Als je op een verjaardag 3 ooms spreekt die opscheppen dat ze in 2005 op hun 25e een huis kochten voor 150k op hun starterssalaris en hun woning nu 500k (or whatever) waard is kán het voelen alsof iedereen toen in de snoepjeswinkel rondliep.

Dat valt volgens mij best mee. En zeker de periode 2008-2014 was geen pretje. Movht je blij zijn als je als starter überhaupt een baan kon krijgen.

Terwijl er nu enorm veel werkgegenheid is én de startsalarissen flink gegroeid zijn.

[Requiem19]

olympusdenk schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 09:25:
[...]

Het is geen drogreden/nostalgie dat is eerder het uitlichten van een grafiekje met wat cijfers over aandeel starters te plaatsen, het is makkelijk om één regel maar ertussenuit te cherry picken maar daarbij niet breed in te gaan op de rest van de reactie.

Over statistiek in dat grafiekje, “There’s lies, damn lies and there’s statistics.”. Een stabiel aandeel van starters zegt niks over hoe moeilijk het voor hen is geworden, in die periode was er een alternatief voor de koopmarkt, waardoor de welgestelde starters van toen een koophuis konden betreden en de wat minder gestelden een vrije sector huurwoning of in middensegment, of een sociale huurwoning. De afgelopen jaren zijn tienduizenden van deze woningen de koopmarkt opgestroomd om hiermee tijdelijk even de statistiek beïnvloed te hebben, de doelgroep voor die huurwoningen begeeft zich nu ook gedwongen meer in een koopmarkt waar mensen eigenlijk met vermogen makkelijk in kan stappen. Met met de afbraak van sociale huurwoningen en vrije sector welke ik op de vorige pagina nog aanhaalde zijn enorm veel huurwoningen verdwenen, ik hoef je de cijfers hopelijk niet uit te lichten om wel te beseffen dat de woningmarkt als geheel meer is dan een percentage van starters in een verkochte huizen grafiek,

Even los van je tegenargumenten tegen mijn onderbouwde gezichtspunt:

Welke onderbouwing zie jij dat het voor starters vroeger makkelijker was om een woning te kunnen kopen?

Je lijkt het eens te zijn dat het relatieve en absolute aantal starters toegenomen sinds de jaren ‘0. Dus hoe kun je dan stellen dat het ‘vroeger makkelijker/haalbaarder was’?

Ik zie niet waar dat uit blijkt

[warzaw]

Requiem19 schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 09:29:
@warzaw @rube beiden zouden zeer zeker waar kunnen zijn, maar:

1) zou het niet interessanter zijn om een onderbouwde bron te geven?
2) indien ja: hoe groot is dit effect dan?

De woningmarkt is veel emptie. Veel statements worden - in emotie - absoluut gesteld. Terwijl de cijfers iets anders laten zien.

Ik snap het wel. Als je op een verjaardag 3 ooms spreekt die opscheppen dat ze in 2005 op hun 25e een huis kochten voor 150k op hun starterssalaris en hun woning nu 500k (or whatever) waard is kán het voelen alsof iedereen toen in de snoepjeswinkel rondliep.

Dat valt volgens mij best mee. En zeker de periode 2008-2014 was geen pretje. Movht je blij zijn als je als starter überhaupt een baan kon krijgen.

Terwijl er nu enorm veel werkgegenheid is én de startsalarissen flink gegroeid zijn.

Ik kan vast nog wat bronnen vinden. Ik deed ook maar een gooi in dit geval. Het probleem van veel bronnen rondom dit onderwerp vind ik vaak dat ze vaak maar een kant van het verhaal belichten (eendimensionaal). En er zit heel veel gekleurde opinie tussen (“moeten ‘ze’ maar geen havermelk cappuccino’s kopen”).

Het is moeilijk om een goed integraal verhaal te vinden die de ontwikkelingen duidt.

[Requiem19]

warzaw schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 09:35:
[...]


Ik kan vast nog wat bronnen vinden. Ik deed ook maar een gooi in dit geval. Het probleem van veel bronnen rondom dit onderwerp vind ik vaak dat ze vaak maar een kant van het verhaal belichten (eendimensionaal). En er zit heel veel gekleurde opinie tussen (“moeten ‘ze’ maar geen havermelk cappuccino’s kopen”).

Het is moeilijk om een goed integraal verhaal te vinden die de ontwikkelingen duidt.

Je zou bij grote erfenissen/schenkingen bij starters een sterke daling verwachten van de LTV lijkt me.

Dat lijkt de afgelopen 5 jaar nog vrij beperkt volgens het kadaster:

Hogere woningprijzen leidden ertoe dat doorstromers de laatste jaren profiteerden van een forse overwaarde. Daardoor leenden ze minder. Hun geldlening als percentage van de koopsom (loan-to-value, LTV) nam sterk af: van 90,8% in het 1e halfjaar van 2019 naar 78,8% in het 2e halfjaar van 2024. De LTV van starters daalde slechts beperkt, van 94,2% naar 91,7%.

Ik kan me wel voorstellen dat dit steeds meer gaat spelen:

https://nos.nl/l/2568426

[olympusdenk]

Requiem19 schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 09:35:
[...]


Even los van je tegenargumenten tegen mijn onderbouwde gezichtspunt:

Welke onderbouwing zie jij dat het voor starters vroeger makkelijker was om een woning te kunnen kopen?


Ik zie niet waar dat uit blijkt

Ik heb toch wel genoeg moeite gedaan om mijn post toe te lichten, en het zijn nu ook niet echt bepaald controversiële conclusies die ik onderbouwd heb tussen meerdere oorzaken en gevolg.

Je lijkt het eens te zijn dat het relatieve en absolute aantal starters toegenomen sinds de jaren ‘0. Dus hoe kun je dan stellen dat het ‘vroeger makkelijker/haalbaarder was’?

Dat zou je moeten onderzoeken naar cijfers van betaalbaarheidsratios, de tijd die nodig is om te sparen voor starterswoning (dus zonder ongelijke voorsprong kapitaal), de totale woningvoorraad en de verhouding daartussen (ook effect van geslonken huurmarkt) die ik al aanhaalde dat tussen periode begin 2000 en richting nu, maar je kunt niet ook niet zomaar het tegenovergestelde beweren op basis van één statistiekje.

[warzaw]

Het tweede is een vraag:
Wat doe je met het geld dat je 'over' hebt? Keertje uiteten, concert of de pricewatch nog eens aandachtig doornemen?
Als je geld overhoudt kun je dat ook sparen & bijvoorbeeld beleggen. Daarmee kun je dat broodnodige kapitaal opbouwen voor de volgende stap. De meeste starters sparen voordat ze kopen flink door, als een doorstromer alleen zijn overwaarde inzet, dan wordt hij/zij ingehaald door mensen die harder voor dat huis sparen en harder carrière maken.

Weet niet of de vraag specifiek aan mij gericht is (ben ook maar een voorbeeld), maar voor mij is zo dat ik momenteel relatief veel opzij zet. Deel stop ik in potjes voor onvoorzien of toekomstige uitgaven, deel beleggen. Ben niet echt een big spender. Paar keer uit eten en vind het af en toe leuk om kwalitatief goede en lekker zittende kleding te kopen.

Maar goed ik ben een doorstromer dus overwaarde + wat spaargeld wat meegaat + in mijn geval ook nog een stukje erfenis die mijn partner inbrengt.

En ik weet niet zeker of dat laatste klopt, afgelopen 12 jaar heb ik alleen aan overwaarde op papier al 15k€ per jaar “verdiend”, ik weet niet of een gemiddelde *starter* daar tegenop kan sparen.

[Paprika]

Requiem19 schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 08:07:
[...]


Dat is wel hardnekkige nostalgie.

In de jaren ‘0 was het aandeel starters rond de 32%.

Dit is al jarenlang veel hoger en neemt toe
[Afbeelding]

Absolute[Afbeelding] aantallen:

Je ziet bij de onderste wel leuk wat de oplopende rente doet met de doorstroming. Waar bezitters van een koopwoning eerst heel graag van hun (oude) hypotheek af wilden, is er een duidelijke daling te zien toen de rente steeg.

[mitsumark]

Requiem19 schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 09:42:
[...]


Je zou bij grote erfenissen/schenkingen bij starters een sterke daling verwachten van de LTV lijkt me.

Dat lijkt de afgelopen 5 jaar nog vrij beperkt volgens het kadaster:


[...]


Ik kan me wel voorstellen dat dit steeds meer gaat spelen:

https://nos.nl/l/2568426

Niet als dat extra geld de enige mogelijkheid is om überhaupt een woning te kopen.
Daarnaast kopen ze een duurdere woning dan dat ze zonder dat geld hadden kunnen kopen.
In principe loont het ook gewoon om zoveel mogelijk te lenen, je krijgt meer HRA en een beter huis.

[Conrado]

Requiem19 schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 08:07:
Dat is wel hardnekkige nostalgie.
In de jaren ‘0 was het aandeel starters rond de 32%.

Dit grafiekje is toch even een eye opener zeg.

We hebben het er hier steeds over hoe zwaar starters het hebben. En er zijn ook weer steeds argumenten waarom er toch nog door starters gekocht wordt. Die zijn vast bevoordeeld door; de lage rente, de jubelton, de familiebank, een erfenis en nu de dump van privé huurwoningen.
Blijkt dat het aandeel starters al heel lang stabiel is

Ik vind de Jortcast echt het gekeuvel van twee 'vrinden' die met dedain neerkijken op mensen buiten de grachtengordel. En toch, zit er een behoorlijke kern van waarheid in het betoog van de prof.
Het valt rationeel wel mee....

[Youri93]

warzaw schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 08:04:
[...]


Neen, bij spaarhypotheek leg je elke maand bedrag X in. Bij beleggingshypotheek doe je dat ook én beweegt het ingelegde geld mee met de beurs omdat het belegd wordt. Als de beurs het goed doet heb je er profijt van en zie je dat terug in je opgebouwde waarde. Als de beurs het niet zo goed doet, dan laat het gevolg zich ook raden en mag je het verschil later weer ophoesten.

In Griekenland hadden ze ook iets moois bedacht..

''Meer dan 50.000 Grieken sloten halverwege de jaren 2000 hypotheken af in Zwitserse franken, aangetrokken door de lagere rente. Ze lossen deze nu in veel grotere termijnen af nadat de Zwitserse frank sterk steeg ten opzichte van de euro. Veel leners daagden de banken voor de Griekse rechter in de hoop op verlichting.''

Hypotheek in andere valuta, deze wordt sterker en sterker en de schuld blijft toenemen. Sommige Grieken hebben 20 jaar afgelost en hebben een schuld die 70% hoger is als ten tijde van het afsluiten van de hypotheek.

[ Voor 6% gewijzigd door Youri93 op 02-08-2025 17:50 ]

[Laapo]

Requiem19 schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 09:42:

Ik kan me wel voorstellen dat dit steeds meer gaat spelen:

https://nos.nl/l/2568426

Dit is een hele interessante. Ik heb geen cijfers paraat, maar los van de verschillen in vermogen tussen generaties is het verhaal van de haves en have-nots vooral interessant onder generatiegenoten.

Ergens denk ik dat de generatie millenials echt gigantische verschillen teweeg gaat brengen. Alleen al woningbezit. Deze groep kon zijn gestart op de top van de markt vlak voor de kredietcrisis, op het dal ergens in 2013, of nu nog moeten instappen. Dat geeft al hele grote vermogens effecten onderling. En dan erven ze ook nog heel groot of helemaal niet.

Tot zover de meritocratie, hoe goed je er van af komt gaat toch weer een kwestie worden van waar je wieg lag, en wanneer. In 1986 geboren in de hoofdstad, uit ouders met een oud hok binnen de ring en hooguit 1 broer of zus, en je zit geramd, zeker als je daarna in 2012 wat hebt gekocht. Dan ben je minstens miljonair zonder er voor te werken. Ben je geboren in 1995 en stond je wieg in ergens op een minder interessante plek, uit een gezin van 5, mwua.. maximaal een middenklasse occasion.

Kom je uit een nest dat in een huurwoning zat dan gaat het tegenvallen. In de handjes knijpen als de erfenis de brandstofkosten naar de uitvaart dekt.. cru gesteld. Al deze effecten gelden ook nog eens x2 voor stelletjes.

Ik verwacht overigens dat belastingen op deze vermogensoverdrachten eerder omlaag dan omhoog gaan. Makkelijk stemmen scoren en het gaat over serieus geld.

[Magpie]

Een eenvoudige vraag aan chatgpt geeft aan dat vanaf 2000 het aandeel van de starters die met hulp van ouders kochten gestegen is van 10-15% naar 31%. Waarbij in 2019 via meting 19% is vastgesteld en nu dus rond 31%. Aandeel stijgt dus sterk de laatste jaren. Bedrag steeg van 40k euro in 2019 naar 58k euro nu.

Een eerste vingerwijzing dat het aandeel starters weliswaar constant blijft maar dat de starters die in een rijk nest zijn geboren een steeds groter aandeel hiervan vormen. Zie post @Laapo hierboven. De toenemende tweedeling in de maatschappij inderdaad zichtbaar op de woningmarkt.

Interessant in dit perspectief dat mijn partner en ik ons er in 2020 al over verbaasden hoe mensen 10 jaar jonger dan ons zich ook dezelfde of grotere nieuwbouwwoning konden veroorloven en toen al een vermoeden hadden dat niet alleen overwaarde en een goede baan dit konden verklaren.

[Joosie200]

Laapo schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 19:03:
[...]
Dit is een hele interessante. Ik heb geen cijfers paraat, maar los van de verschillen in vermogen tussen generaties is het verhaal van de haves en have-nots vooral interessant onder generatiegenoten.

Ergens denk ik dat de generatie millenials echt gigantische verschillen teweeg gaat brengen. Alleen al woningbezit. Deze groep kon zijn gestart op de top van de markt vlak voor de kredietcrisis, op het dal ergens in 2013, of nu nog moeten instappen. Dat geeft al hele grote vermogens effecten onderling. En dan erven ze ook nog heel groot of helemaal niet..

Ik scheel 2 jaar met mijn zus. Over die erfenis hoef ik me niet druk te maken: dat zit wel gebeiteld voor ons allebei. Maar die twee jaar verschil (zus is ouder) maakt dat zij wel heeft kunnen kopen tussen 2014-2016 en ik niet. Tien jaar later, al flink wat afgelost bij mijn zus en ik moet nog starten. Maar ik denk niet dat ze mij nog meetellen onder de noemer starter omdat ik inmiddels 35+ ben.

Immers elke starter kan toch met 0% overdrachtsbelasting een eerste huis kopen? Nope. Niet zolang er aan leeftijdsdiscriminatie wordt gedaan voor die startersvrijstelling wat in feite gewoon een jonger dan 35 jaar vrijstelling moet heten. Mijn zus kon zelfs bij haar tweede huis 0% overdrachtsbelasting betalen enkel omdat bij huis 1 er nog geen vrijstelling bestond en ze bij huis 2 34 jaar oud was.

Maargoed: er leiden veel wegen naar Rome. Wat mijn zus/zwager aan overwaarde hebben opgebouwd in tien jaar heb ik eigenhandig liquide in vermogen. Toch gaat dat eerste een stuk gemakkelijker dan het tweede. Want mijn zus heeft er enkel de mogelijkheid voor moeten benutten in te kunnen stappen daar ik niet in mocht stappen. Terwijl ik tien jaar lang inmiddels gewerkt heb, dik inkomstenbelasting heb afgedragen en inmiddels box 3 heffing voor mijn kiezen krijg. En dat ik het heb kunnen opbouwen komt door mijn spaardrift / fo insteek.

Toch helpt het niks want als ik 5-7% waardevermeerdering bij elkaar kan sparen op jaarbasis blijf je krantenkoppen houden dat jaar in, jaar uit de woningprijzen met +10-+15% door blijven groeien. Kortom het gat blijft bestaan, het aanbod is flink geslonken in de afgelopen vijf jaar dat ik woningen bezichtig. En mijn ouders hadden mij beter het advies kunnen geven: werk / vast contract komt vanzelf, een relatie niet. Dus focus je daar op. Had me sneller aan een woning gebracht. Dus in die zin klopt het wel wat Hugo de Jonge zei tegen die single vrouw. Trouw een rijke vent. Met 1 inkomen mag je al snel 80-100k verdienen wil je wat kunnen. En nee, mijn werk/sociaal leven zit niet in Zuid-Limburg, Zeeland, Oost-Groningen of rond Den Helder.

Dus ik denk dat je wel degelijk een split hebt tussen haves en haves not binnen dezelfde generatie. Ik zie het en ervaar het binnen mijn eigen leeftijdscohort.

[Conrado]

Magpie schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 19:57:
Een eenvoudige vraag aan chatgpt geeft aan dat vanaf 2000 het aandeel van de starters die met hulp van ouders kochten gestegen is van 10-15% naar 31%. Waarbij in 2019 via meting 19% is vastgesteld en nu dus rond 31%. Aandeel stijgt dus sterk de laatste jaren. Bedrag steeg van 40k euro in 2019 naar 58k euro nu.

Strookt dat met de cijfers van @Requiem19?
Dan is de invloed van die hulp van de ouders erg beperkt....

Periode 2019-2024:

De LTV van starters daalde slechts beperkt, van 94,2% naar 91,7%.

[Chaki]

Joosie200 schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 21:08:
[...]

Ik scheel 2 jaar met mijn zus ...
Maar die twee jaar verschil (zus is ouder) maakt dat zij wel heeft kunnen kopen tussen 2014-2016 en ik niet. Tien jaar later, al flink wat afgelost bij mijn zus en ik moet nog starten. Maar ik denk niet dat ze mij nog meetellen onder de noemer starter omdat ik inmiddels 35+ ben.
....

Dat maakt dat zij wél heeft kunnen kopen tussen 2014-2016 en jij niet. Als het alleen aan de leeftijd ligt, kon jij wat kopen tussen 2016 en 2018. Minder dan je zus, da's waar! Maar het was wel een geweldige investering geweest. Hypotheekrente eind 2019.was in mijn geval 1,65% 20 jaar vast.

Daarmee wil ik niet ontkennen dat er (grote) verschillen kunnen zijn binnen een leeftijdscohort. Maar in jouw geval kun je niet alles terug herleiden naar leeftijd

[targaryanwolf]

Immutable schreef op vrijdag 1 augustus 2025 @ 22:40:
[...]


Ajha mijn WOZ is 175K, op een huis dat als ik hem nu zou verkopen 600K. Prima

Zo zie je maar dat het hele WOZ-gebeuren ook maar is gebaseerd op luchtkastelen. Het mooie was nog toen de gemeente mij vroeg bewijsstukken aan te leveren dmv foto's van de binnenkant van de woning, zo konden zij de WOZ goed vaststellen. Heb dit natuurlijk geweigerd omdat ik dit een schending van mijn privacy vond, heb de gemeente wel medegedeeld dat een taxateur op hun kosten welkom was... Deze nooit gezien, maar de WOZ kon wel opeens 30k lager, maar uiteindelijk scheelt het maar een paar tientjes.

[Joosie200]

Chaki schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 22:56:
[...]


Dat maakt dat zij wél heeft kunnen kopen tussen 2014-2016 en jij niet. Als het alleen aan de leeftijd ligt, kon jij wat kopen tussen 2016 en 2018. Minder dan je zus, da's waar! Maar het was wel een geweldige investering geweest. Hypotheekrente eind 2019.was in mijn geval 1,65% 20 jaar vast.

Daarmee wil ik niet ontkennen dat er (grote) verschillen kunnen zijn binnen een leeftijdscohort. Maar in jouw geval kun je niet alles terug herleiden naar leeftijd

Nee natuurlijk niet enkel puur de leeftijd. Want waarom ik als 35+ nog moet starten komt omdat ik een ontoereikend budget aan hypotheek had toen. Leuk een maximale hypotheek van 90k als zelfs bouwvallen 130k kosten toentertijd. Dus nee: reden waarom mijn zus kon instappen is omdat mijn zwager er was met vaste baan. En ik ging van tijdelijk uitzendbaan naar tijdelijk op 1 inkomen. Waren ook niet veel banken happig op om überhaupt een hypotheek aanvraag op serieus te nemen.

Nu mag mijn maximale hypotheek wel navenant zijn gestegen tegenwoordig maar de gap blijft. Zus/zwager kunnen hun overwaarde en vastgezette rente op 2% voor nog eens 10 jaar doorrollen naar een doorstroomwoning. En ik mag blij zijn met 3.5—4% en jaar in jaar uit stijging op stijging op stijging ophoesten aka ik mag die overwaarde nu ophoesten als ik het type huis als waar mijn zus uit wil vertrekken zou willen kopen. Gekocht voor 130k in 2015, getaxeerd 270k tegenwoordig. Mogelijk nog wat overbieden dus ga maar uit van 300k. Dus leuk ruim verdubbeld in tien jaar tijd. En daarom krijg ik als alleenverdiener nul voet tussen de deur naar de woningmarkt. Dus leuk de gedachte 'ik kon kopen, dus jij ook' Maar nee dat gaat niet op. Zelfs niet binnen dezelfde generatie.

[Chaki]

Joosie200 schreef op zondag 3 augustus 2025 @ 09:12:
[...]


Nee natuurlijk niet enkel puur de leeftijd. Want waarom ik als 35+ nog moet starten komt omdat ik een ontoereikend budget aan hypotheek had toen. Leuk een maximale hypotheek van 90k als zelfs bouwvallen 130k kosten toentertijd. Dus nee: reden waarom mijn zus kon instappen is omdat mijn zwager er was met vaste baan. En ik ging van tijdelijk uitzendbaan naar tijdelijk op 1 inkomen. Waren ook niet veel banken happig op om überhaupt een hypotheek aanvraag op serieus te nemen.

Nu mag mijn maximale hypotheek wel navenant zijn gestegen tegenwoordig maar de gap blijft. Zus/zwager kunnen hun overwaarde en vastgezette rente op 2% voor nog eens 10 jaar doorrollen naar een doorstroomwoning. En ik mag blij zijn met 3.5—4% en jaar in jaar uit stijging op stijging op stijging ophoesten aka ik mag die overwaarde nu ophoesten als ik het type huis als waar mijn zus uit wil vertrekken zou willen kopen. Gekocht voor 130k in 2015, getaxeerd 270k tegenwoordig. Mogelijk nog wat overbieden dus ga maar uit van 300k. Dus leuk ruim verdubbeld in tien jaar tijd. En daarom krijg ik als alleenverdiener nul voet tussen de deur naar de woningmarkt. Dus leuk de gedachte 'ik kon kopen, dus jij ook' Maar nee dat gaat niet op. Zelfs niet binnen dezelfde generatie.

Dan heeft het met het inkomen (van je zwager) te maken.
Als je zus 2 jaar ouder was dan jij, geen partner en geen vaste baan had, had zij TOEN ook niets kunnen kopen en met haar vele anderen.
Verschillen binnen een generatie zullen er altijd zijn en zijn er altijd al geweest. Denk je dat ik in 1983 als alleenstaande met een tijdelijke baan iets kon kopen?

[Laapo]

rube schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 08:15:
@Requiem19 dw vraag is wel of de leeftijds categorie van een "jongvolwassene" gelijk is aan een "starter" op de woningmarkt.

Ik heb de indruk (maar geen onderbouwing) dat de leeftijd waarop mensen hun eerste huis kopen wel omhoog is gegaan.

Het is nog veel erger. De gemiddelde leeftijd van de starter gaat juist omlaag. En de reden daartoe is best zorgwekkend.

Gemiddelde leeftijd koop starters neemt af

Bij woningen verkocht door een NVM-makelaar
Een opvallende ontwikkeling is dat de gemiddelde leeftijd van koopstarters in de afgelopen jaren is afgenomen. Zowel bij alleenstaanden als stellen is deze dalende tendens zichtbaar.
Was in 2019 de gemiddelde leeftijd van alleenstaande starters nog circa 36 jaar, in 2023 is dit afgenomen naar circa 34 jaar. Bij stellen is in deze periode de
leeftijd van de jongste partner afgenomen van circa 34 jaar naar 31 jaar.

Dit betekent echter niet dat het starters lukt om op jongere leeftijd een woning te kopen. Wanneer de gemiddelde leeftijd van kopers van 35 jaar en jonger wordt
bekeken is deze in de afgelopen jaren redelijk stabiel gebleven.

De daling van de gemiddelde leeftijd is vooral een gevolg van de afname van oudere huurders die nog de overstap maken naar de koopsector. Daarnaast
speelt ook startersvrijstelling een rol.

Minder koopstarters op latere leeftijd

De dalende gemiddelde leeftijd kent twee belangrijke oorzaken. Ten eerste is er sprake van een verschuiving in de samenstelling van de kopers. Huishoudens die
al langer huren maken minder vaak op latere leeftijd nog de overstap naar de koopsector. Dit komt doordat het kopen van een woning steeds minder toegankelijk is geworden door de woningschaarste. In de afgelopen jaren hebben
met name de zoekende koopstarters van 40 jaar en ouder hun zoektocht gestaakt. Dit heeft geresulteerd in een veel kleiner aandeel ouderen in de koopstarters, waardoor de gemiddelde leeftijd afneemt.

Zo was bij alleenstaande koopstarters in 2019 nog 33% ouder dan 40 jaar, inmiddels is dit afgenomen naar nog circa 24%. Bij stellen is dit aandeel gedaald van 23% naar 13%.

De tweede reden voor deze ontwikkeling is de startersvrijstelling. Voor starters is het financieel aantrekkelijk geworden om voor hun 35ste levensjaar een woning te kopen en hiermee niet te wachten totdat ze deze leeftijdsgrens zijn gepasseerd.
Een situatie die voor 2021 nog geen rol speelde. Het zijn daarom met name de groepen jonger dan 25 jaar en 30 tot 35 jaar die aan aandeel hebben gewonnen.

Cijfers uit 2023.

https://www.nvm.nl/media/...-in-de-bestaande-bouw.pdf

[rube]

Laapo schreef op zondag 3 augustus 2025 @ 11:18:
[...]
Het is nog veel erger. De gemiddelde leeftijd van de starter gaat juist omlaag.

Als je 2019 t/m 2023 bekijkt wel ja, maar ik doelde meer op 20+ jaar en nu, de langere termijn trend.

[Rubbergrover1]

Joosie200 schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 21:08:
[...]


Ik scheel 2 jaar met mijn zus. Over die erfenis hoef ik me niet druk te maken: dat zit wel gebeiteld voor ons allebei. Maar die twee jaar verschil (zus is ouder) maakt dat zij wel heeft kunnen kopen tussen 2014-2016 en ik niet. Tien jaar later, al flink wat afgelost bij mijn zus en ik moet nog starten. Maar ik denk niet dat ze mij nog meetellen onder de noemer starter omdat ik inmiddels 35+ ben.

Immers elke starter kan toch met 0% overdrachtsbelasting een eerste huis kopen? Nope. Niet zolang er aan leeftijdsdiscriminatie wordt gedaan voor die startersvrijstelling wat in feite gewoon een jonger dan 35 jaar vrijstelling moet heten. Mijn zus kon zelfs bij haar tweede huis 0% overdrachtsbelasting betalen enkel omdat bij huis 1 er nog geen vrijstelling bestond en ze bij huis 2 34 jaar oud was.

Zulk soort verschillen kunnen ook juist positief voor "de jongere" uitpakken. Als jullie nog wat ouder waren en zij voor 2011 een woning had gekocht, had ze nog 6% overdrachtsbelasting moeten betalen. Terwijl dat even later tegen 2% (of 0%) kon. Kwam je als 'jongere' in 2013 op de woningmarkt kijken, dan had je lagere overdrachtsbelasting en had je ook de mogelijkheid dat mensen je een belastingvrije schenking tot een ton gaven. (Om nog maar zwijgen over de wispelturige regelingen wat betreft studiekosten/-financiering.)

Jonger is lang niet altijd slechter, dus.

Dus ik denk dat je wel degelijk een split hebt tussen haves en haves not binnen dezelfde generatie. Ik zie het en ervaar het binnen mijn eigen leeftijdscohort.

[Rubbergrover1]

rube schreef op zondag 3 augustus 2025 @ 13:07:
[...]

Als je 2019 t/m 2023 bekijkt wel ja, maar ik doelde meer op 20+ jaar en nu, de langere termijn trend.

Dan ook. Er is vanaf ong. 20 jaar geleden juist in de tussentijd een 'gekke' periode geweest waarin Jan en Alleman een woning kon kopen en de leeftijd flink daalde. Maar minder dan 10 jaar later was het weer op het oude niveau. Onder meer doordat de betaalbaarheid toen veel beter was en nog veel meer mensen in verhouding tot het aanbod een koophuis zochten. Toch hebben veel mensen (heel begrijpelijk) nog het beeld van 15 jaar geleden voor zich. En zien dat als de 'normale' situatie.

https://www.hypotheekshop...-ander-woningmarktnieuws/

[Get!em]

Joosie200 schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 21:08:
[...]


Dus ik denk dat je wel degelijk een split hebt tussen haves en haves not binnen dezelfde generatie. Ik zie het en ervaar het binnen mijn eigen leeftijdscohort.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Die leeftijdstijging van koopstarters tot 2016 is mede te danken aan dat strenge bankenbeleid en hun overreactie met voorwaarden.

[ Voor 6% gewijzigd door Get!em op 03-08-2025 13:37 ]

[geekeep]

Conrado schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 21:19:
[...]

Strookt dat met de cijfers van @Requiem19?
Dan is de invloed van die hulp van de ouders erg beperkt....

Periode 2019-2024:

[...]

LTV zegt toch iets over de verhouding van de hypotheekschuld tav de taxatiewaarde en niet de aankoopprijs?
Met andere woorden, de hulp van ouders kan ook gebruikt worden om te overbieden en daarmee meer kans te maken dan andere kopers, zonder een effect op de LTV.

[Valorian]

Het is allemaal niet zo zwart wit. Theoretisch (en tot een paar jaar terug) is verkoopprijs ongeveer gelijk aan taxatiewaarde want “dat is kennelijk wat het huis in de huidige markt waard is”. Dat klinkt logisch. Maar doordat de biedingen nu zó ver boven de verwachte waarde komen, soms 20%, gaan banken daar niet meer in mee en blijft de taxatiewaarde vaak achter tov de verkoopwaarde.

[Immutable]

GeeMoney schreef op vrijdag 1 augustus 2025 @ 22:37:
[...]


Alleen als je ook de lage salarissen van die tijd neemt. Good luck met je aflossen.
Die hebben toch heel wat jaartjes ook moeten wachten en doorbijten om uiteindelijk rendement te halen.

Vroeg me af of je toen ook de woonquote had. Dus maar 25% van je salaris kon gebruiken. Kon je dus de rest gebruiken om extra af te lossen. Ik kan toch ook een deel gebruiken om af te lossen in plaats van investeren in aandelen? Maar dat is het nu niet waard...

Vanwege die lage rente. Aflossen loonde toen ook gewoon, nu niet. Maar ja ook toen had je natuurlijk HRA.

[ Voor 3% gewijzigd door Immutable op 03-08-2025 21:33 ]

[Requiem19]

geekeep schreef op zondag 3 augustus 2025 @ 17:42:
[...]

LTV zegt toch iets over de verhouding van de hypotheekschuld tav de taxatiewaarde en niet de aankoopprijs?
Met andere woorden, de hulp van ouders kan ook gebruikt worden om te overbieden en daarmee meer kans te maken dan andere kopers, zonder een effect op de LTV.

Dit fenomeen zou je toch terug moeten zien in de LTV?

Starter: maximale financiering 350k
Wil een woning kopen van 450k
Ouders financieren 100k

LTV = 350 / 450 = 77,77%

Situatie waarin je het niet terugziet in de LTV:

Starter: maximale financiering 350k
Wil een woning kopen van 350k vraagprijs
Overbiedt 100k die z'n ouders hem schenken om zeker te zijn dat hij de woning krijgt
Taxateur waardeert de woning op 350k

LTV 350 / 350 = 100%

Maar in de praktijk worden woningen doorgaans getaxeerd op of zeer nabij de aankoopwaarde... tenzij het echt een outlier is die nergens op slaat.

[mitsumark]

Requiem19 schreef op maandag 4 augustus 2025 @ 16:09:
[...]


Dit fenomeen zou je toch terug moeten zien in de LTV?

Starter: maximale financiering 350k
Wil een woning kopen van 450k
Ouders financieren 100k

LTV = 350 / 450 = 77,77%

Situatie waarin je het niet terugziet in de LTV:

Starter: maximale financiering 350k
Wil een woning kopen van 350k vraagprijs
Overbiedt 100k die z'n ouders hem schenken om zeker te zijn dat hij de woning krijgt
Taxateur waardeert de woning op 350k

LTV 350 / 350 = 100%

Maar in de praktijk worden woningen doorgaans getaxeerd op of zeer nabij de aankoopwaarde... tenzij het echt een outlier is die nergens op slaat.

Of, starter leent 350k om een kluswoning van 350k te kopen en steekt 100k schenking in de verbouwing.

[Requiem19]

mitsumark schreef op maandag 4 augustus 2025 @ 16:54:
[...]

Of, starter leent 350k om een kluswoning van 350k te kopen en steekt 100k schenking in de verbouwing.

Eens, ik kan me alleen moeilijk voor stellen dat het aantal starters dat dit doet op de gehele populatie dusdanig hoog is dat de gemiddelde LTV van de hele populatie beïnvloedt.

[Conrado]

Requiem19 schreef op maandag 4 augustus 2025 @ 17:04:
Eens, ik kan me alleen moeilijk voor stellen dat het aantal starters dat dit doet op de gehele populatie dusdanig hoog is dat de gemiddelde LTV van de hele populatie beïnvloedt.

Ik peins nog steeds over een opmerking van prof. dr. Hans Koster - van de Jortcast - die eigenlijk niet van een 'wooncrisis' wilde spreken. "Kijk liever naar het aandeel dat woonkosten hebben in de totale uitgaven van mensen. Als dat door de tijd heen ongeveer gelijk blijft, wat in Nederland het geval is, dan is het misschien niet een enorm groot issue". Hij noemt het daarom een toegankelijkheidsprobleem.

We kennen hier allemaal de problemen die er spelen. Maar - en dat is de andere kant - de markt draait prima, kopers, verkopers, bouwers, gemeenten, allemaal tevreden. Als er geen toetreders zouden zijn, zou er dat heel anders uitzien.

[alexbl69]

Conrado schreef op maandag 4 augustus 2025 @ 22:54:
[...]

Ik peins nog steeds over een opmerking van prof. dr. Hans Koster - van de Jortcast - die eigenlijk niet van een 'wooncrisis' wilde spreken. "Kijk liever naar het aandeel dat woonkosten hebben in de totale uitgaven van mensen. Als dat door de tijd heen ongeveer gelijk blijft, wat in Nederland het geval is, dan is het misschien niet een enorm groot issue". Hij noemt het daarom een toegankelijkheidsprobleem.

We kennen hier allemaal de problemen die er spelen. Maar - en dat is de andere kant - de markt draait prima, kopers, verkopers, bouwers, gemeenten, allemaal tevreden. Als er geen toetreders zouden zijn, zou er dat heel anders uitzien.

Prof. dr. Hans Koster woont naar eigen zeggen in de Amsterdamse grachtengordel. Een plek waar kopers, verkopers en de rest ongetwijfeld heel tevreden zijn. Lekker met z'n allen zelfgenoegzaam bovenop de apenrots.

In het echte leven is de situatie een stuk minder rooskleurig.

Hij constateert terecht (dat wel) dat er een toegankelijks probleem is. Maar waarom is dat probleem er? Omdat er te weinig woningen gebouwd worden. Wat is daarvan het gevolg? Dat aan de vraagkant de starters met hulp van ouders zoveel mogelijk geld bij elkaar schrapen om toch nog een woning te kunnen kopen. En dat lukt enkel in de gevallen dat de ouders voldoende overwaarde op hun woning hebben dat ze deze kunnen verzilveren ten faveure van hun nageslacht.

Omdat de woningen van de ouders in dit piramidespel steeds meer waard worden (want aanbod/vraag is totaal uit balans) groeit de hoeveelheid geld die op deze wijze beschikbaar is waardoor het spel zichzelf alleen maar versterkt. Rinse and repeat.

En dat heeft wel degelijk kolossale gevolgen, want niet iedereen is in de gelukkige omstandigheid dat hij/zij ouders heeft die hem/haar aan een ticket voor deze achtbaan kan helpen. En dan? In het ergste geval tot Sint Juttemis thuis blijven wonen. Next best thing is huren, maar dan ben je zoveel geld kwijt dat je een koopwoning nooit zult kunnen bereiken.

In de grachtengordel is dat allemaal niet zichtbaar. Dat geldt voor zowel Prof dr Hans Koster als Jort Kelder, die de verbinding met de realiteit ook volledig kwijt is.

Het is gewoon lachwekkend, maar ook triest, dat 2 figuren die in een volledig bevoorrechte situatie zitten vanaf hun troon de huizenmarkt in Nederland bespreken. En concluderen dat er niet zoveel aan de hand is.

[Novari131]

Er moeten gewoon meer huurhuizen worden gebouwd als koophuizen niet betaalbaar kunnen worden aangeboden. En je kunt koophuizen ook niet onder de marktprijs aanbieden want dan is het verkapte schenking aan de happy few.

[Conrado]

alexbl69 schreef op maandag 4 augustus 2025 @ 23:07:
Lekker met z'n allen zelfgenoegzaam bovenop de apenrots.
In het echte leven is de situatie een stuk minder rooskleurig.

Hij constateert terecht (dat wel) dat er een toegankelijks probleem is. Maar waarom is dat probleem er? Omdat er te weinig woningen gebouwd worden.

Omdat iemand een andere kijk heeft, betekent nog niet dat karaktermoord op z'n plaats is. De huizenmarkt is toch zijn wetenschappelijk terrein. Het is, denk ik dan, het verschil tussen ratio en emotie. We vinden dat het crisis is, alleen de marktcijfers tonen wat anders.

Ja dat toegangsprobleem benoemt 'ie dat omdat het dringen is voor huizen op de beste locaties. Hij ziet de wooncrisis vooral als iets van te hoge verwachtingen want niet iedereen kan zomaar een huis kopen, en niet iedereen kan precies wonen waar hij of zij wil.

offtopic:
De man woont toch echt in Utrecht

[Novari131]

Ik vind die nuanceringen en rationele approach mbv cijfers juist wel verfrissend. Dat het aandeel starters historisch hoog is, LTV gemiddelde laag is en aantal wanbetalingen historisch laag ligt is gewoon een goed teken, of mensen dat nu graag willen horen of niet.

[TheGhostInc]

Conrado schreef op maandag 4 augustus 2025 @ 22:54:
Maar - en dat is de andere kant - de markt draait prima, kopers, verkopers, bouwers, gemeenten, allemaal tevreden.

De bestaande woningmarkt draait relatief constant, constant oververhit, maar er zijn geen grote schokken.

Maar de nieuwbouw is echt een volstrekte ramp.
Bijvoorbeeld in Ede worden 1400 woningen niet gebouwd door stikstof gedoe. De vertragingen zorgen er niet alleen voor dat deze woningen niet worden gebouwd, maar een gemeente gaat niet nog honderden of zelfs duizenden woningen aan die berg toevoegen, die willen eerst voortgang zien.
Er zijn ook gebieden waar niet genoeg stroom is.

De huizenmarkt is een zeer inelastische markt, als de prijs verdubbelt dan verandert vraag & aanbod maar beperkt mee. Maar het is ook weer niet zo dat er niks gebeurd.
De enorm hoge prijzen zouden een aanjagend effect moeten hebben op de productie van woningen.

En persoonlijk word ik ook wel een beetje moe van het pesten van investeerders in vastgoed. Door de puinhoop die de politiek heeft gemaakt moeten we nu kiezen tussen de verschillende woningtypen, worden huurders & kopers in de verschillende klassen tegen elkaar uitgespeeld en daarna gaat de politiek zich ook dáár weer mee bemoeien en maken er ook weer een puinhoop van.
In een gezonde markt zullen hoge vraag & hoge prijzen zorgen voor hoge productie en dan verruimt de markt vanzelf.

Dus halveer de veestapel, dan verdwijnt het stikstofprobleem en de helft van de boeren. Dat zorgt voor lagere grondprijzen, meer beschikbare ruimte voor woningbouw en binnen enkele jaren begint de woningcrisis op te lossen.

[olympusdenk]

TheGhostInc schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 01:09:
[...]

De bestaande woningmarkt draait relatief constant, constant oververhit, maar er zijn geen grote schokken.

Maar de nieuwbouw is echt een volstrekte ramp.
Bijvoorbeeld in Ede worden 1400 woningen niet gebouwd door stikstof gedoe. De vertragingen zorgen er niet alleen voor dat deze woningen niet worden gebouwd, maar een gemeente gaat niet nog honderden of zelfs duizenden woningen aan die berg toevoegen, die willen eerst voortgang zien.
Er zijn ook gebieden waar niet genoeg stroom is.

De huizenmarkt is een zeer inelastische markt, als de prijs verdubbelt dan verandert vraag & aanbod maar beperkt mee. Maar het is ook weer niet zo dat er niks gebeurd.
De enorm hoge prijzen zouden een aanjagend effect moeten hebben op de productie van woningen.

Dit inderdaad, er lijkt haast wel halsstarrig vastgehouden te worden aan dat ene statistiekje en ik kan het ook wel begrijpen dat een bepaalde lezing van de huidige problematiek een aantal mensen mogelijk liever zo positief mogelijk pogen uit te leggen die ik het natuurlijk niet kwalijk neem waar het op lijkt om mogelijk liever aan de status quo van huizenprijzen die groeien tot de hemel lijken te willen vasthouden. Maar door het gelimiteerd uitlichten van alleen een ‘verfrissend’ aantal starters, wat dan gelijk mag zijn gebleven, dan kun je niet blind blijven voor de omstandigheden.

Er is niet aan voorbij te gaan dat er tienduizenden sociale huur en vrije sectorwoningen die jaarlijks uit de huurmarkt worden onttrokken. Allereerst er kan niet een statistiek van starters gepakt worden van de afgelopen jaren en vanuit worden gegaan dat dat oneindig zo zou blijven, er kan ook niet vanuit worden gaan dat deze huizen die het gebrek aan bouw en nog bizarrere prijsstijging nu nog een klein beetje stutten dat dit zo blijft. Daarnaast wat wel degelijk duidt dat een negatief effect is als je uitzoomt en op het woningbestand als geheel gekeken wordt dan zou er hopelijk worden opgemerkt dat de aantallen die zijn verloren die niet meer in deze de afgelopen jaren verkochte huurwoningen wonen, dat die niet terug te vinden zijn als groei op andere plekken.

TheGhostInc schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 01:09:
[...]

En persoonlijk word ik ook wel een beetje moe van het pesten van investeerders in vastgoed. Door de puinhoop die de politiek heeft gemaakt moeten we nu kiezen tussen de verschillende woningtypen, worden huurders & kopers in de verschillende klassen tegen elkaar uitgespeeld en daarna gaat de politiek zich ook dáár weer mee bemoeien en maken er ook weer een puinhoop van.
In een gezonde markt zullen hoge vraag & hoge prijzen zorgen voor hoge productie en dan verruimt de markt vanzelf.

Dus halveer de veestapel, dan verdwijnt het stikstofprobleem en de helft van de boeren. Dat zorgt voor lagere grondprijzen, meer beschikbare ruimte voor woningbouw en binnen enkele jaren begint de woningcrisis op te lossen.

En er is in de basis dan ook niks mis mee dat we het goed hebben, en zaken zoals hard werken beloond zouden moeten worden. Daarbij vind ik vond dit onderstaand geciteerde een heel sterk betoog van @rapture in het topic over de VS wat de effecten zijn daarentegen dan struisvogelgedrag en politiek is van het actief pogen te ontkennen, ondermijnen of zelfs ridiculiseren de gevolgen van een krimpende groep have’s en een groeiende groep die toegang kwijtraken tot omhoogklimmen op de sociaal-economische ladder, en steeds minder toegang krijgen tot basisbehoeften zoals de woningmarkt rapture in "[ZT] Trump II en de Amerikaanse politiek". Het is dan ook wel tekenend dat dit op verschillende niveaus terug te zien is, ook in deze discussie dat dit er door meerderen in uitgebreide posts op toch wel het daadwerkelijke bestaan van woningmarkt probleem wordt ingegaan, er wordt ‘karaktermoord’ op deze professor uit de grachtengordel in de mond gelegd, het wegwimpelen met een grafiekje en een podcast, het lijkt eerder gericht om het geloof van een klein kliekje te pogen te verankeren dat hun visie het enige waarheid ‘bewezen feit’ zou zijn.

Politici zeiden dat je hard moet studeren om hoger op te geraken impliceert dat wie succes heeft aan zich zelf te danken heeft. En er is een geïmpliceerde belediging: Als je in de nieuwe economie het zwaar hebt en je hebt geen diploma hoger onderwijs, is het je eigen schuld als je mislukt. Dit zorgde voor begrijpelijke verontwaardiging en woede. Zeker na 2008 toen dezelfde politici bailed out Wall Street en deden weinig voor de huiseigenaren en werkenden.

Globalisering werd als een natuurwet voorgesteld. Bill Clinton vergeleek het met water stroomt naar beneden en we kunnen de wind toch niet tegenhouden. Tony Blair zei dat discussiëren over globalisering is zoals discussiëren over of herfst na de zomer komt. Daar in China, India,... discussiëren ze niet over globalisering en grijpen ze naar de opportuniteiten om hun levens en die van ons te veranderen.

Zo schakel je de inspraak, betrokkenheid,... van de burgers uit. De belangrijke vragen werden naar experts en technocrats afschoven. De burgers werden disempowered. De ongelijkheid in de samenleving werd meer toxisch door het meritocratisch redenering voor wie geraakt aan de top.

Er is een lange tijd van politiek gevoerd van de niet-hoogopgeleiden moeten het maar slikken. Er wordt op de mensen zonder een diploma hoger onderwijs neergekeken. De meritocratie werd een tirannie.

Dit zie ik in de EV-discussies regelmatig terugkomen: de aanname dat iedereen in de bovenste 10 of 20 % inkomens zit, over eigen oprit beschikt, 2 of 3 dagen per week kan thuiswerken, zonnepanelen heeft,... en wie dit allemaal niet heeft, zal op een utopisch onrealistische wijze ook met een EV moeten rijden. Het rijden met een EV dat je niet kan betalen en nauwelijks kan opladen, is iets dat opgedrongen wordt. Er wordt geen rekening gehouden met de onderste 80 tot 90 % van de inkomens en daarop springen de populisten en extreemrechts.


De adverteerders sprongen erop. L'Oréal's slogan: "Omdat ik het waard ben.". In McDonald's reclame zongen ze vroeger "Je verdient een pauze vandaag.". Zo geraakte de meritocratische gedachtegoed in de populaire cultuur en bij het grote publiek.

De mensen denken in termen dat zij iets verdienen en de anderen die het niet zo goed doen, hebben dat aan zichzelf te danken, verdienen het om in de problemen te zitten,... Zo zie je waarom mensen kunnen het slopen van Medicaid, het gedrag van ICE,... toejuichen.

[Requiem19]

olympusdenk schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 07:09:
[...]


Dit inderdaad, er lijkt haast wel halsstarrig vastgehouden te worden aan dat ene statistiekje en ik kan het ook wel begrijpen dat een bepaalde lezing van de huidige problematiek een aantal mensen mogelijk liever zo positief mogelijk pogen uit te leggen die ik het natuurlijk niet kwalijk neem waar het op lijkt om mogelijk liever aan de status quo van huizenprijzen die groeien tot de hemel lijken te willen vasthouden.
[...]

Ik vind dit altijd zo’n vreemde projectie op huizenbezitters.

Ik wil helemaal NIET dat mijn huis jaar op jaar 10% stijgt.

Wat heb ik daar aan?

- Gem belastingen stijgen
- HRA neemt af
- Doorstromen wordt moeilijker. M’n volgende huis is ws meer gestegen dan m’n huiduge huis.

Ik wil het liefste dat m’n huis ongeveer hetzelfde waard blijft, of meestijgt met de inflatie.

[Rubbergrover1]

Novari131 schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 00:35:
Ik vind die nuanceringen en rationele approach mbv cijfers juist wel verfrissend. Dat het aandeel starters historisch hoog is, LTV gemiddelde laag is en aantal wanbetalingen historisch laag ligt is gewoon een goed teken, of mensen dat nu graag willen horen of niet.

Ik ben het zeker eens met de rationele benadering. Maar dan moet je de gegevens wel op de juiste manier gebruiken.

Hij lijkt hier conclusies te willen trekken op basis van het aandeel dat woonkosten hebben in de totale uitgaven van mensen. En dat dat door de tijd heen ongeveer gelijk blijft. Dat heeft absoluut niets met de woningmarkt te maken, maar alles het de regelgeving over leennormen.

Als je zult soort baasje zaken al negeert, hoe kun je de rest van zijn verhaal dan serieus nemen?

[olympusdenk]

Requiem19 schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 07:31:
[...]


Ik vind dit altijd zo’n vreemde projectie op huizenbezitters.

Ik wil helemaal NIET dat mijn huis jaar op jaar 10% stijgt.

Wat heb ik daar aan?

- Gem belastingen stijgen
- HRA neemt af
- Doorstromen wordt moeilijker. M’n volgende huis is ws meer gestegen dan m’n huiduge huis.

Ik wil het liefste dat m’n huis ongeveer hetzelfde waard blijft, of meestijgt met de inflatie.

Gelukkig geef je zelf aan je niet aangesproken te voelen, maar is het zo’n vreemde conclusie? Ik kan het zelf - en zie ook vele mede Tweakers - het alleen maar gigantisch met je eens zijn dat de waardestijging voor veel mensen helemaal niet zo voordelig is nu. In genoeg reacties wordt gesteld (je hoeft maar een paar reacties terug te scrollen) dat de huidige markt wel prima werkt, maar zonder toelichting zou ik eerder aannemen dat te interpreteren als dat de huizenprijzen nog wel even verder tot de hemel mogen rijken ipv dat de algemene stijging / en de oorzaken daarvan wat minder mag.

[ Voor 3% gewijzigd door olympusdenk op 05-08-2025 08:07 ]

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 07:31:
[...]


Ik vind dit altijd zo’n vreemde projectie op huizenbezitters.

Ik wil helemaal NIET dat mijn huis jaar op jaar 10% stijgt.

Wat heb ik daar aan?

- Gem belastingen stijgen
- HRA neemt af
- Doorstromen wordt moeilijker. M’n volgende huis is ws meer gestegen dan m’n huiduge huis.

Ik wil het liefste dat m’n huis ongeveer hetzelfde waard blijft, of meestijgt met de inflatie.

Eens met wat je zegt hoor, maar een stabiele stijging van 2-3% per jaar is voor iedere huizenbezitter wel prettig. In tegenstelling tot hoe de huizenmarkt afgelopen decennia is namelijk behoorlijk volatiel.

* Bij doorstromen loop je minder risico als je weet dat je woning 2-3% stijgt ipv dat er een daling mogelijk is van 5-10% (2009 en 2023). Met name bij nieuwbouw of incourante woningen een risico.
* Voor de WOZ waarde/belastingen maakt het weinig uit want de meeste belastingen hebben een verdeelsleutel obv alle woningen binnen een gemeente
* Indien woningen dezelfde waarde behouden komt de huurmarkt (nog meer) onder druk te staan, door wat politieke onhandigheidjes is het nu een chaos op de huurmarkt
* Ik ben van mening dat het goed is dat woningbezit wordt gestimuleerd, mensen blijven langer ergens wonen (sociale cohesie)

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 05-08-2025 08:23 ]

[Torched]

Novari131 schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 00:35:
Ik vind die nuanceringen en rationele approach mbv cijfers juist wel verfrissend. Dat het aandeel starters historisch hoog is, LTV gemiddelde laag is en aantal wanbetalingen historisch laag ligt is gewoon een goed teken, of mensen dat nu graag willen horen of niet.

Ik vind het aantal starters juist zorgwekkend.
Het betekent dat mensen in hun huis blijven zitten omdat ze niet weg kunnen terwijl ze dat wel zouden willen.

Ltv laag ondersteunt dit ook, er is namelijk verplicht afgelost maar geen kapitaal/druk/mogelijkheid om te verhuizen.

En voor de meeste Nederlanders die al wonen is dit inderdaad prima, maar welke generatie wordt nu opgezadeld met hoge woonlasten? En welke gevolgen gaat dat hebben...

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 07:49:
Hij lijkt hier conclusies te willen trekken op basis van het aandeel dat woonkosten hebben in de totale uitgaven van mensen. En dat dat door de tijd heen ongeveer gelijk blijft. Dat heeft absoluut niets met de woningmarkt te maken, maar alles het de regelgeving over leennormen.

Ik kan je argumentatie niet volgen, waarom is zijn uitspraak over woonkosten niet correct?

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 08:33:
[...]

Ik kan je argumentatie niet volgen, waarom is zijn uitspraak over woonkosten niet correct?

Zijn uitspraak over woonkosten is uiteraard wel correct, maar de conclusie die hij daaruit trekt vind ik dubieus. "Kijk liever naar het aandeel dat woonkosten hebben in de totale uitgaven van mensen. Als dat door de tijd heen ongeveer gelijk blijft, wat in Nederland het geval is, dan is het misschien niet een enorm groot issue" Die woonkosten blijven door de tijd heen alleen ongeveer gelijk omdat de leennormen zo zijn dat die niet mogen stijgen. Bovendien kijk je dan vooral ook naar de kosten van de mensen die daadwerkelijk een woning hebben kunnen krijgen. Als een woning (huur of koop) onbetaalbaar voor je is, dan heb je die woning simpelweg niet en kom je dus ook niet in die statistieken terug.

Even een extreem voorbeeld, als je in jaar X een villa voor een kwart van je inkomen kunt kopen en in jaar Y krijg je daar alleen nog een studio voor, kun je dam zeggen dat er geen probleem is met de woonkosten omdat het aandeel dat woonkosten hebben in de totale uitgaven van mensen door de tijd heen ongeveer gelijk blijft?

[Davidrrr]

We zouden moeten stoppen met die rare aflossingsverplichting. Is veelal onnodig gezien de waardestijging door inflatie of woningtekort. Banken hebben afgesproken 50 procent max aflosvrij toe te staan, mede onder druk van Knot en co. Het is onnodig defensief. Daarnaast zorgt het juist voor hogere prijzen. Je neemt je overwaarde mee en leent weer tot de max. Verstrek bv max 80 procent aflosvrij of desnoods 100 met leningen van 40 of 50 jaar en laat mensen vrijwillig aflossen als ze dat willen en anders het geld laten sparen of de economie in laten komen. Zo zorg je voor economische groei. Meer geld op de bank en qua inkomen, minder overwaarde. Kun je ook stoppen met die veel te complexe hra.

[alexbl69]

Requiem19 schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 07:31:
[...]


Ik vind dit altijd zo’n vreemde projectie op huizenbezitters.

Ik wil helemaal NIET dat mijn huis jaar op jaar 10% stijgt.

Wat heb ik daar aan?

- Gem belastingen stijgen
- HRA neemt af
- Doorstromen wordt moeilijker. M’n volgende huis is ws meer gestegen dan m’n huiduge huis.

Ik wil het liefste dat m’n huis ongeveer hetzelfde waard blijft, of meestijgt met de inflatie.

Ken werkelijk niemand met een koophuis in mijn omgeving (en dat is met m'n 55 jaar zo'n beetje m'n hele vrienden-/kennissenkring) die blij is met het gegeven dat ze door hun woningen op papier schathemeltje rijk zijn. Grotendeels door de redenen die je noemt.

Men ziet alleen maar dat het voor de eigen kinderen bijna onmogelijk is om deze markt te betreden. Enkel door zichzelf maximaal in de (hypotheek-) schuld te steken lukt het sommigen om hun kind(eren) te helpen aan een woning.

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 08:46:
Even een extreem voorbeeld, als je in jaar X een villa voor een kwart van je inkomen kunt kopen en in jaar Y krijg je daar alleen nog een studio voor, kun je dam zeggen dat er geen probleem is met de woonkosten omdat het aandeel dat woonkosten hebben in de totale uitgaven van mensen door de tijd heen ongeveer gelijk blijft?

Ja, je gaat dan van het economische aspect richting het meer sociale deel van wonen. Echter, het is niet zo dat we nu massaal ontevreden over onze woningen zijn.

[Conrado]

alexbl69 schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 09:11:
Ken werkelijk niemand met een koophuis in mijn omgeving (en dat is met m'n 55 jaar zo'n beetje m'n hele vrienden-/kennissenkring) die blij is met het gegeven dat ze door hun woningen op papier schathemeltje rijk zijn.

Dat zie ik ook, want met vermogen in de vorm van stenen kun je verder niets.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 09:22:
[...]

Ja, je gaat dan van het economische aspect richting het meer sociale deel van wonen. Echter, het is niet zo dat we nu massaal ontevreden over onze woningen zijn.

Maar dit is toch juist precies waar het over gaat? Het forum staat vol met mensen die klagen dat je tegenwoordig met twee keer modaal niet meer dan een studio kunt kopen.

Als zo'n twee keer modaal een paar decennia geleden voor 25% van het inkomen een eengezinswoning kon kopen, maar dat ze nu voor 25% van het inkomen een studio of tweekamerwoning kunnen kopen, dan kun je wel zeggen dat er niets aan de hand is. Maar dan vraag ik met toch af of je het goed hebt begrepen. De groep die dan alsnog kiest voor die studio zal uiteraard nog steeds een 25% van het inkomen aan wonen uitgeven, maar zal eerder uit bittere noodzaak zo wonen dan dat ze er vol overgave voor hebben gekozen.

[Blik1984]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 09:29:
[...]

Maar dit is toch juist precies waar het over gaat? Het forum staat vol met mensen die klagen dat je tegenwoordig met twee keer modaal niet meer dan een studio kunt kopen.

Als zo'n twee keer modaal een paar decennia geleden voor 25% van het inkomen een eengezinswoning kon kopen, maar dat ze nu voor 25% van het inkomen een studio of tweekamerwoning kunnen kopen, dan kun je wel zeggen dat er niets aan de hand is. Maar dan vraag ik met toch af of je het goed hebt begrepen. De groep die dan alsnog kiest voor die studio zal uiteraard nog steeds een 25% van het inkomen aan wonen uitgeven, maar zal eerder uit bittere noodzaak zo wonen dan dat ze er vol overgave voor hebben gekozen.

Ben het met je eens. Er is namelijk gewoon een grens van wat je aan woninggerelateerde uitgaven kan doen van je inkomen. Want buiten woonlasten heb je ook gewoon alles andere lasten die je moet betalen. Dus dat de woonlasten procentueel gelijk blijven is gewoon een mathematische wetmatigheid die vrijwel altijd opgaat.

Dat je voor diezelfde woonlasten 40 jaar geleden nog een vrijstaande woning kon kopen waar dat nu een rijtjeshuis is wordt er niet bij verteld

[Blik1984]

Conrado schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 09:25:
[...]

Dat zie ik ook, want met vermogen in de vorm van stenen kun je verder niets.

En toch moeten we volgens een deel van dit forum toch vooral veel meer belasting gaan betalen over dit vermogen...

[Requiem19]

Sport_Life schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 08:20:
[...]

Eens met wat je zegt hoor, maar een stabiele stijging van 2-3% per jaar is voor iedere huizenbezitter wel prettig. In tegenstelling tot hoe de huizenmarkt afgelopen decennia is namelijk behoorlijk volatiel.

* Bij doorstromen loop je minder risico als je weet dat je woning 2-3% stijgt ipv dat er een daling mogelijk is van 5-10% (2009 en 2023). Met name bij nieuwbouw of incourante woningen een risico.
* Voor de WOZ waarde/belastingen maakt het weinig uit want de meeste belastingen hebben een verdeelsleutel obv alle woningen binnen een gemeente
* Indien woningen dezelfde waarde behouden komt de huurmarkt (nog meer) onder druk te staan, door wat politieke onhandigheidjes is het nu een chaos op de huurmarkt
* Ik ben van mening dat het goed is dat woningbezit wordt gestimuleerd, mensen blijven langer ergens wonen (sociale cohesie)

Allemaal eens - daarom ook de opmerking dat stijgen met de inflatie prima is.

Mbt de gemeentelijke belastingen: ja, het verhaal is altijd 'de gemeente wil X opbrengst en past de sleutel aan afh van de WOZ'...

Dan denk ik bij mezelf, zou een ambtenaar die de stijgende WOZ waardes ziet de kans laten liggen om de verdeelsleutel net iets hoger te laten uitvallen? Ik vraag me af of de belofte en de werkelijkheid hier met elkaar overeenkomen...

[Conrado]

Requiem19 schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 09:57:
Mbt de gemeentelijke belastingen: ja, het verhaal is altijd 'de gemeente wil X opbrengst en past de sleutel aan afh van de WOZ'...

Dan denk ik bij mezelf, zou een ambtenaar die de stijgende WOZ waardes ziet de kans laten liggen om de verdeelsleutel net iets hoger te laten uitvallen?

Natuurlijk gebeurd dat. De gemeenteraad stelt dat vast, en doet dat als onderdeel van de begroting. Nu de WOZ-waarde stijgt, kun je dus het percentage (wat) verlagen om onder de streep meer inkomsten te hebben. Huiseigenaren snappen dat ze wat meer betalen, want hun huis is veel meer waard geworden.
Bezitters blij, gemeente blij, iedereen blij

[Mr. Eddo]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 08:46:
[...]

Zijn uitspraak over woonkosten is uiteraard wel correct, maar de conclusie die hij daaruit trekt vind ik dubieus. "Kijk liever naar het aandeel dat woonkosten hebben in de totale uitgaven van mensen. Als dat door de tijd heen ongeveer gelijk blijft, wat in Nederland het geval is, dan is het misschien niet een enorm groot issue" Die woonkosten blijven door de tijd heen alleen ongeveer gelijk omdat de leennormen zo zijn dat die niet mogen stijgen. Bovendien kijk je dan vooral ook naar de kosten van de mensen die daadwerkelijk een woning hebben kunnen krijgen. Als een woning (huur of koop) onbetaalbaar voor je is, dan heb je die woning simpelweg niet en kom je dus ook niet in die statistieken terug.

Even een extreem voorbeeld, als je in jaar X een villa voor een kwart van je inkomen kunt kopen en in jaar Y krijg je daar alleen nog een studio voor, kun je dam zeggen dat er geen probleem is met de woonkosten omdat het aandeel dat woonkosten hebben in de totale uitgaven van mensen door de tijd heen ongeveer gelijk blijft?

In de Jortcast geeft hij aan dat ook mensen die huren er qua woonquote niet op achteruit zijn gegaan. Het is me niet helemaal duidelijk of dit komt doordat mensen in de afgelopen jaren naar minder populaire of kleinere huizen zijn verhuisd. Daar zou je het hele onderzoek voor moeten lezen.

Overigens zijn de uitkomsten van zijn onderzoek in lijn met het CBS https://www.cbs.nl/nl-nl/...periode-2018-2023-gedaald

[ Voor 5% gewijzigd door Mr. Eddo op 05-08-2025 10:17 ]

[Rubbergrover1]

Mr. Eddo schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 10:11:
[...]


In de Jortcast geeft hij aan dat ook mensen die huren er qua woonquote niet op achteruit zijn gegaan. Het is me niet helemaal duidelijk of dit komt doordat mensen in de afgelopen jaren naar minder populaire of kleinere huizen zijn verhuisd. Daar zou je het hele onderzoek voor moeten lezen.

Bij sociale huur worden de woonlasten kunstmatig op een bepaald niveau gezet door de (inkomensafhankelijke) toeslag, is dus moeilijk te vergelijken. Bij geliberaliseerde huur heb je ook een verhouding tussen inkomen en maximale huur. Dat maakt dat een hoop mensen simpelweg niet kunnen huren, al zouden ze willen. Dus logisch dat de mensen die wél een huurwoning kunnen krijgen, binnen de woonquota normen vallen.

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 09:35:
[...]


Ben het met je eens. Er is namelijk gewoon een grens van wat je aan woninggerelateerde uitgaven kan doen van je inkomen. Want buiten woonlasten heb je ook gewoon alles andere lasten die je moet betalen. Dus dat de woonlasten procentueel gelijk blijven is gewoon een mathematische wetmatigheid die vrijwel altijd opgaat.

En wat veel mensen ook niet beseffen is hoe welvarend we eigenlijk geworden zijn in een paar decennia/halve eeuw. Het geld dat er overblijft ná de woonlasten was een halve eeuw geleden vaak nauwelijks voldoende voor de dagelijkse uitgaven. Een auto een luxe die een groot aantal mensen zich niet kon permitteren en in de vakantie was iets als twee weken kamperen in Frankrijk al voor lang niet iedereen mogelijk. het niveau van een 'modaal' inkomen nu is gewoon veel hoger dan een modaal inkomen 'toen'.

Ik las laatst over iemand die zei dat de hoge rentes van de jaren '70-'80 een mooie stimulans waren om sneller af te lossen. Dan denk ik: je hebt blijkbaar niet echt een idee hoe weinig gezinnen toen overhielden en hoe weinig mogelijkheden er dus waren om extra af te lossen.

Die stijgende welvaart is trouwens wel een belangrijke stimulans voor het eigenwoningbezit geweest. De groep die wél wat geld aan het eind van de maand overhield begon te groeien en dat bood mogelijkheden die er eerder niet waren. Eigenlijk vergelijkbaar met dat de zee aan geld (en overwaarde) die nu bij een hoop mensen is, ertoe leidt dat veel (klein-)kinderen meer mogelijkheden hebben en de markt ook nu flink oververhit is geraakt.

[Paprika]

Requiem19 schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 07:31:
[...]
- Gem belastingen stijgen
- Doorstromen wordt moeilijker. M’n volgende huis is ws meer gestegen dan m’n huiduge huis.

- De gemeente zal de verdeelsleutel niet veranderen. Wanneer alle huizen gelijk blijven in prijs, hebben ze toch een begroting te vullen. Linksom of rechtsom zul je dat bedrag toch moeten betalen.
- De druk aan de onderzijde van de markt is groter dan aan de bovenzijde. Een huis van 200m2 is goedkoper dan 4 woningen van 50m2 in dezelfde wijk.

Verder heb jij (en ik) er niets aan, maar zij die verhuizen naar minder gewilde gebieden, buitenland, naar huur (einde leven), nabestaanden etc uiteraard wel.

[ Voor 6% gewijzigd door Paprika op 05-08-2025 11:11 ]

[geekeep]

Requiem19 schreef op maandag 4 augustus 2025 @ 16:09:
[...]


Dit fenomeen zou je toch terug moeten zien in de LTV?

Starter: maximale financiering 350k
Wil een woning kopen van 450k
Ouders financieren 100k

LTV = 350 / 450 = 77,77%

Situatie waarin je het niet terugziet in de LTV:

Starter: maximale financiering 350k
Wil een woning kopen van 350k vraagprijs
Overbiedt 100k die z'n ouders hem schenken om zeker te zijn dat hij de woning krijgt
Taxateur waardeert de woning op 350k

LTV 350 / 350 = 100%

Maar in de praktijk worden woningen doorgaans getaxeerd op of zeer nabij de aankoopwaarde... tenzij het echt een outlier is die nergens op slaat.

Je punt staat of valt een beetje met je laatste zin: "in de praktijk worden woningen doorgaans getaxeerd op of zeer nabij de aankoopwaarde". Ik kom niet verder dan een DNB rapport uit 2019, terwijl juist de laatste jaren veel interessanter zijn met het eventueel uit de pas lopen van verkoopprijs vs taxatie.

---
Starter: maximale financiering 350k
Wil woning kopen voor 380k, waarvan de keuken en badkamer hopeloos aan vervanging toe zijn
Starters leggen al hun zuurverdiende spaargeld in (30k) om de woning te bemachtigen
Taxateur waardeert de woning op 365k vanwege keuken/badkamer
Ouders spekken 30k voor broodnodige renovatie

LTV 350 / 365 = 96%

Kortom, een hoge LTV en alsnog 60k eigen/gegund geld nodig om een niet al te bijzondere woning aan te kopen en te fatsoeneren.
---
Ander voorbeeld:
Starter: maximale financiering 350k
Wil woning kopen voor 400k, waarvan het dak aan vervanging toe is en vol asbest zit, maja het huis "ziet er zo karakteristiek uit"
50k eigen geld inbrengen voor aankoop
Taxateur waardeert de woning op 400k
Ouders spekken 30k om het dak te vervangen/saneren.

LTV: 350/400 = 88%
---
Bovenstaande voorbeelden zijn niet eens zo gek, want compleet instapklare woningen zijn schaars en worden nóg verder overboden.
En zo kan ik nog wel meer voorbeelden verzinnen met een 'gunstige' LTV maar waarbij flink wat geld nodig is om een leefbare woning te bemachtigen.
En dat is precies wat een paar posts terug gesteld werd over de woningcrisis vs een toegankelijkheidscrisis. Het is een semantische discussie waarom het een crisis is, feit blijft dat steeds meer mensen buiten de boot vallen en dit steeds grotere maatschappelijke consequenties heeft. Deze discussie leidt af van het probleem; een primaire behoefte (wonen) is een luxeproduct geworden waar zelfs mee gespeculeerd wordt.

[Requiem19]

geekeep schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 11:11:
[...]

Je punt staat of valt een beetje met je laatste zin: "in de praktijk worden woningen doorgaans getaxeerd op of zeer nabij de aankoopwaarde". Ik kom niet verder dan een DNB rapport uit 2019, terwijl juist de laatste jaren veel interessanter zijn met het eventueel uit de pas lopen van verkoopprijs vs taxatie.

---
Starter: maximale financiering 350k
Wil woning kopen voor 380k, waarvan de keuken en badkamer hopeloos aan vervanging toe zijn
Starters leggen al hun zuurverdiende spaargeld in (30k) om de woning te bemachtigen
Taxateur waardeert de woning op 365k vanwege keuken/badkamer
Ouders spekken 30k voor broodnodige renovatie

LTV 350 / 365 = 96%

Kortom, een hoge LTV en alsnog 60k eigen/gegund geld nodig om een niet al te bijzondere woning aan te kopen en te fatsoeneren.
---
Ander voorbeeld:
Starter: maximale financiering 350k
Wil woning kopen voor 400k, waarvan het dak aan vervanging toe is en vol asbest zit, maja het huis "ziet er zo karakteristiek uit"
50k eigen geld inbrengen voor aankoop
Taxateur waardeert de woning op 400k
Ouders spekken 30k om het dak te vervangen/saneren.

LTV: 350/400 = 88%
---
Bovenstaande voorbeelden zijn niet eens zo gek, want compleet instapklare woningen zijn schaars en worden nóg verder overboden.
En zo kan ik nog wel meer voorbeelden verzinnen met een 'gunstige' LTV maar waarbij flink wat geld nodig is om een leefbare woning te bemachtigen.
En dat is precies wat een paar posts terug gesteld werd over de woningcrisis vs een toegankelijkheidscrisis. Het is een semantische discussie waarom het een crisis is, feit blijft dat steeds meer mensen buiten de boot vallen en dit steeds grotere maatschappelijke consequenties heeft. Deze discussie leidt af van het probleem; een primaire behoefte (wonen) is een luxeproduct geworden waar zelfs mee gespeculeerd wordt.

Tjah, jouw opmerking valt of staat dus vooral met starters die gaan verbouwen met geld van hun ouders.

Hoe groot is dat percentage?

En punt 2: is die badkamer echt nodig, of is dat luxe?

En 3: waaruit blijkt dat steeds meer mensen buiten de boot vallen op de woningmarkt? De enige harde data die ik gezien heb laat zien dat de toegang voor starters op dit moment juist beter is (los van de vraag of dit een tijdelijk effect is of niet).

[warzaw]

Requiem19 schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 11:14:
[...]
En punt 2: is die badkamer echt nodig, of is dat luxe?

Dat staat er toch?

[...] waarvan de keuken en badkamer hopeloos aan vervanging toe zijn

Laten we wel wezen, ik zie dit soort hutten waar nog voor 40-80k aan verbouwd *moet* worden om het leefbaar te maken ook op Funda te koop staan en dan wordt er vaak nog steeds maximaal gevraagd.

Het lijkt vaak wel alsof de betrekkelijke staat van keuken/badkamer totaal niet of nauwelijks meetelt in de waarde van de woning.

[geekeep]

Requiem19 schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 11:14:
[...]


Tjah, jouw opmerking valt of staat dus vooral met starters die gaan verbouwen met geld van hun ouders.

Hoe groot is dat percentage?

En punt 2: is die badkamer echt nodig, of is dat luxe?

En 3: waaruit blijkt dat steeds meer mensen buiten de boot vallen op de woningmarkt? De enige harde data die ik gezien heb laat zien dat de toegang voor starters op dit moment juist beter is (los van de vraag of dit een tijdelijk effect is of niet).

Wil je dan beweren dat het merendeel van de woningen instapklaar zijn? Er zijn weinig woningen zonder een vorm van achterstallig/benodigd onderhoud en zeker die binnen bereik van starters zijn.

Zomaar een willekeurig onderzoek:
https://www.rabobank.nl/k...en-voor-starters-geworden

Bereikbaarheid koopwoningen gedaald.


Woningbezit onder jongeren (<35j) gedaald.


Benodigde inkomen voor starterswoning gestegen (verdubbeld in krap tien jaar).

[Torched]

warzaw schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 11:25:
[...]


Dat staat er toch?


[...]


Laten we wel wezen, ik zie dit soort hutten waar nog voor 40-80k aan verbouwd *moet* worden om het leefbaar te maken ook op Funda te koop staan en dan wordt er vaak nog steeds maximaal gevraagd.

Het lijkt vaak wel alsof de betrekkelijke staat van keuken/badkamer totaal niet of nauwelijks meetelt in de waarde van de woning.

Dat doet het ook niet want mensen houden die keuken en badkamer maar ze hebben allicht een huis.
Dus die badkamer zien ze over 5 jaar wel. Of er wordt door de handige kennis wat overheen getegeld. Dan lijkt het weer heel wat met minimale kosten.

[Metro2002]

Requiem19 schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 07:31:
[...]


Ik wil het liefste dat m’n huis ongeveer hetzelfde waard blijft, of meestijgt met de inflatie.

Goed nieuws, de huizenprijzen stijgen ook ongeveer mee met de inflatie. De (werkelijke) inflatie is echter gewoon nog steeds torenhoog.

Als huiseigenaar ben ik het overigens ook met je eens, je hebt geen klap aan de waardestijgingen behalve dat je steeds meer belastingen mag betalen én dat je door bepaalde politieke partijen ineens als 'rijk' wordt gezien en dus maar nog meer belastingen mag gaan betalen. En dat terwijl er geen cent extra binnenkomt elke maand.

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 10:44:
[...]

En wat veel mensen ook niet beseffen is hoe welvarend we eigenlijk geworden zijn in een paar decennia/halve eeuw. Het geld dat er overblijft ná de woonlasten was een halve eeuw geleden vaak nauwelijks voldoende voor de dagelijkse uitgaven. Een auto een luxe die een groot aantal mensen zich niet kon permitteren en in de vakantie was iets als twee weken kamperen in Frankrijk al voor lang niet iedereen mogelijk. het niveau van een 'modaal' inkomen nu is gewoon veel hoger dan een modaal inkomen 'toen'.

Je vergeet dat we tegenwoordig met twee personen (moeten) werken in plaats van 1 persoon. Ik vind niet dat we er in 'welvaart' enorm op vooruit gegaan zijn, integendeel. Vroeger, kon je op 1 inkomen een huis kopen en had je daar ongeveer 3 tot 4 keer een modaal salaris voor nodig. Je kon dan zelfs nog zo'n (destijds) luxe als een auto voor de deur hebben. Tegenwoordig moet je met 2 mensen werken en mag je ruim 11 keer een modaal salaris aftikken voor een huis waardoor er 1 inkomen geheel opgaat aan de woonlasten. Je kind moet maar naar de opvang waardoor het 2e salaris ook al voor een deel in rook opgaat maar jeej, de vliegtickets kosten nu geen zak meer dus je hoeft niet meer een weekje naar de veluwe zoals vroeger maar je kunt een weekje naar barcelona.

Tja, welvaart toegenomen? Ik denk het niet.
Vlak ook de invloed van de inflatie niet uit, die is al jaren en jaren echt behoorlijk stevig. Reele welvaartsstijging staat absoluut niet meer in verhouding met de toename in productiviteit en arbeidstoename.

[ Voor 73% gewijzigd door Metro2002 op 05-08-2025 11:49 ]

[Requiem19]

geekeep schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 11:38:
[...]

Wil je dan beweren dat het merendeel van de woningen instapklaar zijn? Er zijn weinig woningen zonder een vorm van achterstallig/benodigd onderhoud en zeker die binnen bereik van starters zijn.

Zomaar een willekeurig onderzoek:
https://www.rabobank.nl/k...en-voor-starters-geworden
[Afbeelding]
Bereikbaarheid koopwoningen gedaald.

[Afbeelding]
Woningbezit onder jongeren (<35j) gedaald.

[Afbeelding]
Benodigde inkomen voor starterswoning gestegen (verdubbeld in krap tien jaar).

Dat is allemaal data tot 2021, terwijl we juist de laatste 1-2 jaar zien dat starters een grote sprong vooruit hebben gemaakt.

Mbt de relatie taxatie en aankoopbedragen vind ik overigens het 2019 onderzoek dat je noemde wel interessant:

Dit onderzoek laat zien dat de taxatiewaarde van woningen in bijna 95% van de gevallen gelijk aan of hoger dan de koopsom is. In bijna 60% van de gevallen is de taxatiewaarde hoger dan de koopsom. De gemiddelde overwaardering bedraagt 5,3% en de mediaan ligt op 2,3%. In een derde van de gevallen is de taxatiewaarde exact gelijk aan de koopsom (tot op de euro nauwkeurig). Dit suggereert dat taxateurs zich in deze gevallen laten leiden door de koopsom

Tot er nieuwe informatie / onderzoek is, is het logisch om te volgen dat de relatie tussen aankoopbedrag en woningwaarde vrij sterk is bij taxaties.

https://www.dnb.nl/media/...id-van-woningtaxaties.pdf

[geekeep]

warzaw schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 11:25:
[...]


Dat staat er toch?


[...]


Laten we wel wezen, ik zie dit soort hutten waar nog voor 40-80k aan verbouwd *moet* worden om het leefbaar te maken ook op Funda te koop staan en dan wordt er vaak nog steeds maximaal gevraagd.

Het lijkt vaak wel alsof de betrekkelijke staat van keuken/badkamer totaal niet of nauwelijks meetelt in de waarde van de woning.

Precies dit. Woningen waar nog voor tientallen duizenden euro's aan 'liefde' nodig is met een totaal uit verhouding gerukte verkoopprijs, waarbij het continu naast de pot pissen kopers dwingt om toch maar een veel te hoog bod te doen.
Wat dat betreft hebben taxateurs wel degelijk een groot aandeel in dit kaartenhuis, waarbij álle partijen (koper, verkoper, bank, makelaar) gebaat zijn bij een succesvolle verkoop en ze maar vooral niet al te moeilijk moeten doen. De enige manier waarop dit werkt is als woningen blijven stijgen met dergelijke percentages.

[ Voor 7% gewijzigd door geekeep op 05-08-2025 11:49 ]

[warzaw]

Torched schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 11:39:
[...]
Dat doet het ook niet want mensen houden die keuken en badkamer maar ze hebben allicht een huis.
Dus die badkamer zien ze over 5 jaar wel. Of er wordt door de handige kennis wat overheen getegeld. Dan lijkt het weer heel wat met minimale kosten.

Nu je het zegt, dat heb ik bij nader inzien zelf ook zo gedaan. 7 jaar met mijn oude keuken gedaan en toen wel een keer een nieuwe erin gezet. Zo lang zat ik dan ook zonder vaatwasser. Dat was voor mij geen probleem (mijn partner die later bij mij ingetrokken is vond het afschuwelijk).

Badkamer (casco ding uit de bouw, lelijk maar functioneel) heb ik na 6 jaar opnieuw laten betegelen en douchebak vervangen. Eigenlijk niet eens een gekke investering geweest.

Edit: Achteraf had ik het natuurlijk liever in een keer "op smaak gebracht", maar goed ook dat was een geldkwestie; ik heb het allemaal op eigen kracht moeten doen.

[ Voor 9% gewijzigd door warzaw op 05-08-2025 11:49 ]

[geekeep]

Requiem19 schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 11:45:
[...]


Dat is allemaal data tot 2021, terwijl we juist de laatste 1-2 jaar zien dat starters een grote sprong vooruit hebben gemaakt.

Mbt de relatie taxatie en aankoopbedragen vind ik overigens het 2019 onderzoek dat je noemde wel interessant:


[...]


Tot er nieuwe informatie / onderzoek is, is het logisch om te volgen dat de relatie tussen aankoopbedrag en woningwaarde vrij sterk is bij taxaties.

https://www.dnb.nl/media/...id-van-woningtaxaties.pdf

Als taxaties géén normaalverdeling tonen en ze systematisch overgewaardeerd worden kun je je afvragen wat die taxatiewaarde dan eigenlijk nog zegt..
Met andere woorden, als een woning hoger getaxeerd wordt dan de waarde zou moeten zijn, lopen huishoudens risico om meer te lenen dan verantwoord en lopen banken risico dat hun onderpand minder waard is dan de verstrekte lening.

[Requiem19]

geekeep schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 11:55:
[...]

Als taxaties géén normaalverdeling tonen en ze systematisch overgewaardeerd worden kun je je afvragen wat die taxatiewaarde dan eigenlijk nog zegt..
Met andere woorden, als een woning hoger getaxeerd wordt dan de waarde zou moeten zijn, lopen huishoudens risico om meer te lenen dan verantwoord en lopen banken risico dat hun onderpand minder waard is dan de verstrekte lening.

Dat klopt en dat is ook bekend:

https://nos.nl/artikel/2275808

Bij een woningtaxatie worden huizen systematisch te hoog gewaardeerd, wat oververhitting van de woningmarkt in de hand werkt, stelt toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB).

https://nos.nl/artikel/2250326

Taxateurs waarderen huizen regelmatig te hoog onder druk van hun opdrachtgevers. Ze taxeren huizen op een waarde die voor de aanvrager van de taxatie goed uitkomt, waardoor er daarna een hypotheek kan worden verstrekt voor een vergelijkbaar bedrag.

Zowel banken en consumenten als hypotheekadviseurs voeren druk uit, schrijft dagblad Trouw. "Dit komt gewoon ontzettend veel voor", bevestigt Hans van den Heuvel, van VBO Makelaar. "Het systeem van taxaties zit vol met perverse prikkels."

[Flatisa]

alexbl69 schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 09:11:
[...]

Ken werkelijk niemand met een koophuis in mijn omgeving (en dat is met m'n 55 jaar zo'n beetje m'n hele vrienden-/kennissenkring) die blij is met het gegeven dat ze door hun woningen op papier schathemeltje rijk zijn. Grotendeels door de redenen die je noemt.

Men ziet alleen maar dat het voor de eigen kinderen bijna onmogelijk is om deze markt te betreden. Enkel door zichzelf maximaal in de (hypotheek-) schuld te steken lukt het sommigen om hun kind(eren) te helpen aan een woning.

Totdat de woning verkocht wordt. Dan moeten we vooral afblijven van die zogenaamde 'papieren winst' waar je 'niets aan hebt'.

Dan is die overwaarde opeens heel echt en mag er geen cent belasting worden geheven.