Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[Blik1984]

Requiem19 schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 16:10:
[...]


Waarom vind je dat je het recht hebt om 100% onbelast af te lossen?

Als je niet aflost, maar het geld op je spaarrekening laat staan word je ook aangeslagen door de fiscus,

Dat is geen level playing field tussen jou en een spaarder…

Verder wel benieuwd naar het deel van m’n post dat je niet beantwoordt: waarom loont doorstromen nu wel en na dit idee niet meer?

Trouwens, over los zand gesproken - wat je zegt over hoe Calcasa de overwaarde berekenr klopt niet:


[...]


https://calcasa.nl/onderzoek/2024-q3-wox-kwartaalbericht/

Aflossen is een verplichting geworden, daar dan vervolgens op belasten middels overwaarde is wel redelijk pervers

[xiangpo]

Saven schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 16:34:
[...]

Nu kan zeker niet iedereen een woning van 1,3M betalen. Maar zo heel hoog is die grens nou ook weer niet. In goede wijken kom je daar met een beetje leuke vrijstaande woning al gouw aan. En niet iedereen in dat segment heeft bakken met geld.

Ik denk dat je uit je bubbel moet gaan stappen. Kijk maar eens hier. Van de 13.513 buurten in Nederland, zijn er maar +- 50 buurten waarvan het gemiddelde daar boven uit komt. Helaas kon ik niet snel data op huisniveau vinden, maar denk dat het niet ver uit elkaar ligt.

[Blik1984]

xiangpo schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 17:32:
[...]


Ik denk dat je uit je bubbel moet gaan stappen. Kijk maar eens hier. Van de 13.513 buurten in Nederland, zijn er maar +- 50 buurten waarvan het gemiddelde daar boven uit komt. Helaas kon ik niet snel data op huisniveau vinden, maar denk dat het niet ver uit elkaar ligt.

Het is een feit dat er steeds meer en meer huizen zijn gaan vallen onder de villataks, en er dus ook steeds meer tussenwoningen en tweekappers in die categorie vallen. Die is opgezet in 2009 opgestart (en zou tijdelijk zijn) met een woonwaarde van 1.000.000, nu is de grens 1.330.000. Tegelijkertijd is de ewf hierop verhoogd van 0,8% naar 2,35%. Dus de belasting is x3 gegaan in 15 jaar tijd en de grens is niet meegegroeid met de waarde van woningen.

De villataks is gewoon een melkkoe geworden, en vrij discutabel als tussenwoningen van 100-150 m2 ook onder de villataks vallen

[TheGhostInc]

Requiem19 schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 16:10:
Waarom vind je dat je het recht hebt om 100% onbelast af te lossen?

Als je niet aflost, maar het geld op je spaarrekening laat staan word je ook aangeslagen door de fiscus

Nope, je wordt helemaal niet aangeslagen door de fiscus voor je spaargeld, je wordt aangeslagen voor het daadwerkelijke rendement. Daar is nu net zoveel gedoe over.
Dus het hebben van vermogen is geen grond voor belastingheffing:
https://www.meijburg.nl/n...werpt-compensatieregeling

En dan kom je dus ook meteen uit op het gedoe rondom zo'n ballonnetje.
Overwaarde belasting is in principe een soort rendementsbelasting, maar dan moet je dus ook kijken naar de kosten die je gemaakt hebt om dat rendement te behalen en moet je bedenken wanneer je daarover afrekent. En als je dit niet goed uitwerkt dan sneuvelt je ideetje gewoon bij de rechter.

Requiem19 schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 16:10:
Verder wel benieuwd naar het deel van m’n post dat je niet beantwoordt: waarom loont doorstromen nu wel en na dit idee niet meer?

Omdat je namelijk de overwaarde afneemt die nodig is voor verhuizen:

Stel je kocht een woning voor €250k met €250k hypotheek, 10 jaar later is die woning €500k waard. Als je dan probeert dezelfde woning te kopen, dan heb je €500k nodig, maar je moet ook nog belasting betalen over €250k, laten we zeggen 20% om makkelijk te rekenen. Dan heb je dus €50k extra nodig om precies dezelfde woning te kopen en dat is nog los van alle kosten koper. En dan wil een doorstromer waarschijnlijk ook erop vooruit gaan, maar als een significant deel naar de belastingdienst gaat, dan houd het snel op.
Het hangt er vanaf hoeveel de doorstromer bijleent/bijlegt hoeveel impact dit gaat hebben, maar dit gaat een aantal doorstromers belemmeren -> minder woningen voor starters en waarschijnlijk ook minder nieuwbouw (die veel gekocht wordt door doorstromers).

Waar het vooral hard zal gaan, zijn die empty nesters, die vervelende Boomers in te grote huizen, die waarschijnlijk voornamelijk overwaarde hebben. Die overwegen nu nog om naar een aanleunwoning of service appartement te verhuizen. Maar als je dan eerst serieus langs de belastingdienst moet, dan gaan veel dat niet (meer) rondkrijgen. Als je met een traplift van €10.000 er ook bent.
En dan gaan die Boomers ook op zoek naar manieren waarop die overwaarde weer 'verdwijnt', opeet hypotheken e.d. zullen dan ineens flink in trek komen. En dan wordt het wel humor, dan nemen de pensionado's een hypotheek om het daarna tegen 10% schenkingsbelasting aan de kinderen te laten, in plaats van de woning direct te verkopen en meer te moeten afdragen aan overwaarde belasting.

Requiem19 schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 16:10:
Trouwens, over los zand gesproken - wat je zegt over hoe Calcasa de overwaarde berekenr klopt niet:

Excuus, had erop gezocht en een verkeerde bron gevonden.

[hoevenpe]

Samenvatting van de laatste pagina's in dit draadje...

In gelul kan je niet wonen.
- Jan Schaefer

[xiangpo]

Blik1984 schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 17:40:
[...]


Het is een feit dat er steeds meer en meer huizen zijn gaan vallen onder de villataks, en er dus ook steeds meer tussenwoningen en tweekappers in die categorie vallen. Die is opgezet in 2009 opgestart (en zou tijdelijk zijn) met een woonwaarde van 1.000.000, nu is de grens 1.330.000. Tegelijkertijd is de ewf hierop verhoogd van 0,8% naar 2,35%. Dus de belasting is x3 gegaan in 15 jaar tijd en de grens is niet meegegroeid met de waarde van woningen.

De villataks is gewoon een melkkoe geworden, en vrij discutabel als tussenwoningen van 100-150 m2 ook onder de villataks vallen

De belasting van de waarde boven de 1.330.00 is x3 gegaan. Zelfs als er woningen zijn die daar op of net boven zitten, valt dat dus nog steeds wel mee. Zeker voor 95% van de bevolking. Als je een probleem hebt met het betalen hiervan, dan heb je mogelijk toch ooit een verkeerde keuze gemaakt om dat huis te kopen. (of juist toch niet he, want dan zit je wel mooi op tonnen overwaarde )

[Requiem19]

TheGhostInc schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 17:40:
[...]

Stel je kocht een woning voor €250k met €250k hypotheek, 10 jaar later is die woning €500k waard. Als je dan probeert dezelfde woning te kopen, dan heb je €500k nodig, maar je moet ook nog belasting betalen over €250k, laten we zeggen 20% om makkelijk te rekenen. Dan heb je dus €50k extra nodig om precies dezelfde woning te kopen en dat is nog los van alle kosten koper. En dan wil een doorstromer waarschijnlijk ook erop vooruit gaan, maar als een significant deel naar de belastingdienst gaat, dan houd het snel op.
Het hangt er vanaf hoeveel de doorstromer bijleent/bijlegt hoeveel impact dit gaat hebben, maar dit gaat een aantal doorstromers belemmeren -> minder woningen voor starters en waarschijnlijk ook minder nieuwbouw (die veel gekocht wordt door doorstromers).

Laten we eens een écht voorbeeld nemen en niet hetzelfde huis terugkopen (wie doet dat??).

Stel jouw woning van 400k is 20% in waarde gestegen. Dat is 80k.

De woning die je wilt kopen was 200k duurder op het moment dat jij jouw woning kocht. 600k dus. Maar deze woning is ook 20% gestegen. Dat is 120k stijging, 40k meer dan jouw overwaarde.

Kortom, je nieuwe woning is 40k verder buiten je bereik geraakt ondanks dat je 80k winst op je huis hebt! En toch stromen we massaal door met z’n allen. Rara hoe komt dat?

Juist - we gaan meer verdienen, sparen eigen vermogen etc.

Met een 50% heffing op overwaarde houd jij niet 80k maar 40k over. Dat betekent ook dat iedereen minder kan bieden bij het doorstromen. Je doorstroom huis wordt dus niet meer verkocht voor dezelfde vraagprijs als eerst. Pas als de prijs voldoende daalt wordt hij verkocht. En rara waar komt die prijs op uit: precies op wat jij kan financieren (ergo 40k minder).

[Conrado]

Requiem19 schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 17:56:
Met een 50% heffing op overwaarde houd jij niet 80k maar 40k over. Dat betekent ook dat iedereen minder kan bieden bij het doorstromen. Je doorstroom huis wordt dus niet meer verkocht voor dezelfde vraagprijs als eerst. Pas als de prijs voldoende daalt wordt hij verkocht. En rara waar komt die prijs op uit: precies op wat jij kan financieren (ergo 40k minder).

Ehhh nee....
Je rekensommetje klopt wel, alleen zijn er wat adders onder het gras.

Met geld maak je geld, en dat geldt ook voor je hypotheek. Met de oorspronkelijke overwaarde breng je meer eigen geld in, en dat zien banken graag. Bij een dip in de woningmarkt - hallo 2013 - komt je huis onder water te staan. Ik heb in mijn omgeving gezien wat dat met mensen doet. Dat risico neemt plotseling in de breedte toe, dus worden de verstrekkers voorzichtiger.

Een ander probleem is, @TheGhostInc noemde dat ook al, wat precies overwaarde is. Wat simpel lijkt, is in de praktijk complex. Kan ik een dozijn voorbeelden van noemen. Dat betekent dat het voor de huizenbezitter niet duidelijk is wat 'ie moet aftikken bij de fiscus. En simplificering gaat voor rechtszaken zorgen, we weten allemaal hoe dat met Box-3 rendement is afgelopen.

Jouw rekensom is pure wiskunde, echter mensen en eigen huis is emotie. Als je je overwaarde moet aftikken gaan mensen dat ontwijken, door maar niet door te stromen. Door het effect van aftikken van de overwaarde na verkoop, is je overwaarde dus nog in takt voor verkoop. Dat is handig om je hypotheek te verhogen voor een verbouwing.

[Torched]

Maarja als er niet wordt doorgestroomd is er meer vraag naar kleinere woningen. Dus ik zie het probleem niet.
Markt zit toch al op slot dus veel erger gaat het niet worden.

Is juist goed want meer woningen per m2

[ Voor 11% gewijzigd door Torched op 23-07-2025 18:41 ]

[TheGhostInc]

Requiem19 schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 17:56:
En rara waar komt die prijs op uit

Op wat iemand anders wel kan financieren die minder last heeft van de belasting omdat hij pas 5 jaar geleden heeft gekocht.
Mijn punt is (en blijft) dat er mensen zijn die dadelijk niet meer kunnen doorstromen, omdat ze hun eigen huis al niet meer zouden kunnen kopen. Dat jij iemand even €100.000 financieringsruimte geeft is leuk, maar niet iedereen maakt direct dat soort stappen.

We hebben deze situatie ook al een keer eerder gehad, namelijk na 2008 zaten we ook in de situatie dat de doorstromers niet konden doorstromen. (Iedereen stond onder water).
De prijzen zijn toen ~20% gedaald, maar het aantal transacties is 2x zo hard gedaald (~40%). Pas toen de prijzen weer richting 2008 niveau gingen zijn de aantallen weer terug gekomen.

Je kunt wel neerpennen dat de prijzen zich zullen aanpassen en dat iedereen er beter van wordt, maar juist de crisis heeft laten zien dat de markt gewoon op slot gaat totdat het verschil is geabsorbeerd. En dan gaat de nieuwbouw het hardst onderuit, wat uiteindelijk gewoon weer doorwerkt voor de starters.

Maar het is sowieso een beetje off topic aan het gaan, dit topic gaat over 'ontwikkelingen', dus tenzij je je verkiesbaar stelt is dit allemaal dagdromerij.

[TheGhostInc]

Torched schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 18:41:
Maarja als er niet wordt doorgestroomd is er meer vraag naar kleinere woningen. Dus ik zie het probleem niet.
Markt zit toch al op slot dus veel erger gaat het niet worden.

Is juist goed want meer woningen per m2

Totdat je erachter komt dat nieuwbouw vaak gefinancierd wordt door de duurdere woningen.
Dus zonder duurdere woningen in een project, is er helemaal geen project. Dus minder nieuwbouw en dus een groter tekort.

Hiervoor kwam ook een leuke langs in die trant: 'We moeten gewoon de woekerwinsten van grondeigenaren afpakken'.
En dan blijkt ineens dat de familie Wessels, Volker, Heijmans en BAM prima nog 10 jaar kunnen leven met het pachten van dat weiland aan een boer. En dan willen ze best in een talkshow komen uitleggen dat die boer daar heel belangrijk werk doet, totdat ze wel de deal krijgen die ze willen en dan ineens is het zo geregeld dat er een mooi project wordt gebouwd.

Als dit probleem met 1 simpele actie was op te lossen, dan was dat allang gebeurd.

[Skybullet]

TheGhostInc schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 19:43:

Maar het is sowieso een beetje off topic aan het gaan, dit topic gaat over 'ontwikkelingen', dus tenzij je je verkiesbaar stelt is dit allemaal dagdromerij.

Volgens mij gaat dit topic al maanden over hoe we geld kunnen afpakken van de mensen met een huis, overwaarde, erfenis en grond. En hoe we dat geld kunnen gebruiken voor de mensen zonder al die dingen.

Interessant (lees komisch) om van tijd tot tijd hier te kijken, maar verder ook totaal niet nieuwswaardig nog realistisch.

[Requiem19]

TheGhostInc schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 19:43:
[...]

Op wat iemand anders wel kan financieren die minder last heeft van de belasting omdat hij pas 5 jaar geleden heeft gekocht.
Mijn punt is (en blijft) dat er mensen zijn die dadelijk niet meer kunnen doorstromen, omdat ze hun eigen huis al niet meer zouden kunnen kopen. Dat jij iemand even €100.000 financieringsruimte geeft is leuk, maar niet iedereen maakt direct dat soort stappen.

Degene die 5 jaar geleden heeft gekocht heeft meer moeten financieren dan jij, want jij hebt 10 jaar geleden voor een fractie gekocht van zijn aankoopprijs.

Jij kan nog steeds meer bieden, maar het verschil wordt genivelleerd. Reken het maar eens door :-).

Vandaag kun jij trouwens je eigen woning ook niet terugkopen, want je kunt met de verkoop je KK niet betalen.

En toch is er doorstroming.

Rara hoe kan dat?

Juist - doorstroming staat grotendeels los van overwaarde (!). Overwaarde (door waardestijging!) is een sigaar uit eigen doos, waar echt niemand wat aan heeft.

Op de bank na, lekker risicoloos, en op mensen die van kopen naar huren, kleiner gaan wonen, goedkopere regio etc. voor het functioneren van de woningmarkt doet het niets, behalve de groep zonder woning het steeds moeilijker maken.

[Laapo]

Conrado schreef op zondag 20 juli 2025 @ 14:48:
[...]

Volgens mij is de gemiddelde huizenbezitter - zoals de meeste Nederlanders - gewoon bezig om de maand door te komen. Je eigen huis is geen beleggingsproduct of speculatie object, het is je thuis.

Wat ik mis zijn concrete voorstellen: hoe gaan belastingen - in welke vorm dan ook - de huizenmarkt helpen?

Jaja, ik heb er even over moeten nadenken. Maar dan toch een ideetje:

Belasten dus op moment van transactie. Een overdrachtsbelasting die rust op het pand of de verkoper. Waarbij dan eventueel eerdere belastingen bij overdracht in mindering worden gebracht.

Stel 10%. Als dan vandaag het pand wordt verkocht met een overdrachtswaarde van 500.000 dan wordt het 50.000 aftikken. Wordt het pand weer verkocht over 2 jaar voor 575000 dan wordt het 57.500 aftikken met in mindering te brengen 50.000, prima te administreren. Leegstand langer als 2 jaar sowieso 2% aftikken zodat men overdracht niet gaat mijden. En dan voor beleggers, pandjesbinkies nog wel een overdrachtsbelasting bij aankoop.

Ik kan niet alles doorrekenen, weet dus ook niet of het zou neutraal uitkomt, maar het zou bijvoorbeeld een leuke uitruil kunnen zijn met de BTW van 21% op nieuwbouw en 6% voor werk aan bestaande bouw. Zo wordt en nieuw bouwen wat goedkoper + onderhoud en waardevermeerderende verbouwingen beter betaalbaar. Maar dan wel ophoesten als er wat winst komt aanwaaien.

Disclaimer: ik moet nog zo'n 75 reacties bijlezen. Zie hier boven al dat het onderwerp flink is door bediscussieerd

[ Voor 3% gewijzigd door Laapo op 23-07-2025 22:18 ]

[Blik1984]

xiangpo schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 17:45:
[...]


De belasting van de waarde boven de 1.330.00 is x3 gegaan. Zelfs als er woningen zijn die daar op of net boven zitten, valt dat dus nog steeds wel mee. Zeker voor 95% van de bevolking. Als je een probleem hebt met het betalen hiervan, dan heb je mogelijk toch ooit een verkeerde keuze gemaakt om dat huis te kopen. (of juist toch niet he, want dan zit je wel mooi op tonnen overwaarde )

Als je in 2009 een huis in Amsterdam had van 500-550k, dan zou je nu in de villataks categorie vallen. Zit je bijvoorbeeld een 100k in de villataks, mag je 200 euro per maand extra afrekenen. Dat is veel geld voor een simpele woning van 100 m2 die toevallig op een gunstige locatie staat.

[mitsumark]

Er zijn er niet zoveel die in die categorie vallen (rond 100m2 en (ver) boven 1330k), op een enkel grachtenpand na.
Wat nu 1430k moet kosten was toen waarschijnlijk eerder 600-700k volgens mij (WOZ waardes onbekend van een drietal die ik wilde opzoeken) en waren daarmee toen ook al niet voor jan modaal.

[xiangpo]

Blik1984 schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 23:40:
[...]


Als je in 2009 een huis in Amsterdam had van 500-550k, dan zou je nu in de villataks categorie vallen. Zit je bijvoorbeeld een 100k in de villataks, mag je 200 euro per maand extra afrekenen. Dat is veel geld voor een simpele woning van 100 m2 die toevallig op een gunstige locatie staat.

Ja en dan heb je dus inmiddels bijna een miljoen netto verdiend in 15 jaar tijd, waar erg weinig belasting over betaald hoeft te worden. Dat komt neer op zo’n 75k netto per jaar, of meer dan 6k netto per maand. Er zijn weinig mensen die dit verdienen, laat staan bij elkaar kunnen sparen.

Als je dan die 200 euro per maand niet kan betalen, dan is het misschien tijd om die overwaarde ten gelde te maken en te verhuizen voor mensen die dat dus wel kunnen betalen.

[ Voor 9% gewijzigd door xiangpo op 24-07-2025 08:37 ]

[olympusdenk]

Skybullet schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 19:56:
[...]


Volgens mij gaat dit topic al maanden over hoe we geld kunnen afpakken van de mensen met een huis, overwaarde, erfenis en grond. En hoe we dat geld kunnen gebruiken voor de mensen zonder al die dingen.

Interessant (lees komisch) om van tijd tot tijd hier te kijken, maar verder ook totaal niet nieuwswaardig nog realistisch.

Ja altijd die ellendige belastingdienst pakken alleen maar geld van mij af, waarom moeten ze altijd mij onterecht hebben en waarom nooit mijn buurman!
Gelukkig als we ons dan toch tot makkelijk te scoren karikaturen beperken dan zijn aan de andere kant van dit topic ook paar pareltjes. Niet de villa’s die worden belast maar de arme rijtjeshuizen eigenaren. Ongeacht dat waarschijnlijk de enige rijtjeshuizen van boven de 1.3 miljoen die daar onder Villataks vallen de ‘rijtjeshuizen’ aan de Herengracht zijn

[Blik1984]

xiangpo schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 08:35:
[...]


Ja en dan heb je dus inmiddels bijna een miljoen netto verdiend in 15 jaar tijd, waar erg weinig belasting over betaald hoeft te worden. Dat komt neer op zo’n 75k netto per jaar, of meer dan 6k netto per maand. Er zijn weinig mensen die dit verdienen, laat staan bij elkaar kunnen sparen.

Als je dan die 200 euro per maand niet kan betalen, dan is het misschien tijd om die overwaarde ten gelde te maken en te verhuizen voor mensen die dat dus wel kunnen betalen.

Je hebt niks verdiend, het zit in stenen. Daar kun je je rekeningen niet van betalen

[xiangpo]

Blik1984 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 09:23:
[...]


Je hebt niks verdiend, het zit in stenen. Daar kun je je rekeningen niet van betalen

Deze discussie weer.....??

Daarom zeg ik, misschien word het dan toch maar tijd om die overwaarde ten gelde te maken of te verhuizen. Voor de helft van die 1.3/1.5. miljoen kun je overal in het land, zelfs waarschijnlijk binnen 10-20km een mooi huis van hetzelfde formaat voor terugkopen. Misschien zelfs wel een twee-onder-1 kap. Dan hou je nog 500-750k over om leuke dingen van te doen..En hoef je die hogere villataks belasting niet te betalen. Win win?

Iedereen zit hier altijd af te geven op jongeren dat ze niet zulke hoge eisen moeten stellen, en dat als ze het niet kunnen betalen maar buiten de randstad moeten kijken. Hetzelfde geld dan ook voor deze mensen, als je het niet kunt betalen, moet je misschien maar buiten je huidige omgeving kijken.

[alexbl69]

xiangpo schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 09:31:
[...]
Deze discussie weer.....??

Tja, je begint er zelf over

Iemand wiens huis in waarde stijgt heeft niets 'verdiend'. Dat eventuele verdienen gebeurt pas bij verkoop.

Het tussentijds belasten van overwaarde zal nooit gaan gebeuren. Het kan niet (hoe moet je dat betalen?) en het mag niet (Mensenrechten: recht op eigendom).

Dus inderdaad: begin diezelfde discussie nou niet steeds weer opnieuw, want het gaat toch never nooit gebeuren.

[xiangpo]

alexbl69 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 09:37:
[...]

Tja, je begint er zelf over

Iemand wiens huis in waarde stijgt heeft niets 'verdiend'. Dat eventuele verdienen gebeurt pas bij verkoop.

Het tussentijds belasten van overwaarde zal nooit gaan gebeuren. Het kan niet (hoe moet je dat betalen?) en het mag niet (Mensenrechten: recht op eigendom).

Dus inderdaad: begin diezelfde discussie nou niet steeds weer opnieuw, want het gaat toch never nooit gebeuren.

Wie heeft het over belasten van overwaarde? We hadden het over de villataks..

[Blik1984]

xiangpo schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 10:16:
[...]


Wie heeft het over belasten van overwaarde? We hadden het over de villataks..

Overwaarde, villataks, in feite is het hetzelfde. Het belasten van een fictieve waardestijging van bezit, maar waar je in de realiteit niks aan verdient tot je het ten gelde maakt.

[Conrado]

xiangpo schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 10:16:
Wie heeft het over belasten van overwaarde? We hadden het over de villataks..

Afgezien van de terminologie - de term Villatax dekt de lading niet meer - is het een wat merkwaardige belasting. Er zijn allerlei vormen van belasting (inkomsten, wegen, etc) die een gestaffelde opbouw kennen. Echter het EWF kent schijven tot 12,5K 25K, 50K, 75K en 1330K. Dat betekent dat verreweg de meeste huizen in de 4e schijf vallen.

Het andere verschil is het tarief. De eerste vier schijven lopen op van 0,10% tot 0,35% procent. Alles boven de 1330K valt in de 5e schijf 'Villatax' met een tarief van 2,35%. dat is 6,5x zoveel!

Er is ruimte voor verbetering met ander staffels en tarieven

[Metro2002]

Requiem19 schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 16:10:
[...]


Waarom vind je dat je het recht hebt om 100% onbelast af te lossen?

Omdat je gewoon iets gekocht hebt en het daarna je bezit is, net als letterlijk alle andere zaken die je bezit.

Als je niet aflost, maar het geld op je spaarrekening laat staan word je ook aangeslagen door de fiscus,

Als je iets anders koopt blijft het ook niet op je spaarrekening staan.

[Conrado]

Requiem19 schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 16:10:
Als je niet aflost, maar het geld op je spaarrekening laat staan word je ook aangeslagen door de fiscus,
Dat is geen level playing field tussen jou en een spaarder…

Het is ook niet bedoeld als level playing field

De overheid ziet de eigen woning - voor de duidelijkheid het huis waar je woont - niet als belegging met rendement. Vandaar niet in Box 3 zoals spaargeld, maar in Box 1 met HRA en EWF.

[assje]

alexbl69 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 09:37:
Dus inderdaad: begin diezelfde discussie nou niet steeds weer opnieuw, want het gaat toch never nooit gebeuren.

Of stop zelf dit zo ongenuanceerd te herhalen. Onder de streep doen we het middels EWF nu al en specifiek voor de villatax is natuurlijk geen enkele logica. Daarnaast zijn er gemeentelijke lasten die ook gewoon verhoogd kunnen worden.

Er zijn 1001 manieren om dit gewoon te doen en dat hoeft helemaal niets met vermogen of winst te maken te hebben.

[Requiem19]

Conrado schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 11:22:
[...]

Het is ook niet bedoeld als level playing field

De overheid ziet de eigen woning - voor de duidelijkheid het huis waar je woont - niet als belegging met rendement. Vandaar niet in Box 3 zoals spaargeld, maar in Box 1 met HRA en EWF.

Dat is de situatie NU, maar er zijn al voldoende stemmen geweest die vinden dat er wel gewerkt moet worden aan een level playing field door bijv de eigen woning naar box 3 te verhuizen.

En dat zijn niet de kleinste stemmen: https://www.dnb.nl/actuel...zou-dat-kunnen-betekenen/

[hoevenpe]

assje schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 11:23:
Of stop zelf dit zo ongenuanceerd te herhalen. Onder de streep doen we het middels EWF nu al en specifiek voor de villatax is natuurlijk geen enkele logica. Daarnaast zijn er gemeentelijke lasten die ook gewoon verhoogd kunnen worden.

Er zijn 1001 manieren om dit gewoon te doen en dat hoeft helemaal niets met vermogen of winst te maken te hebben.

Daar mogen we in oktober over stemmen, waar @alexbl69 imo terecht op doelt is dat weinig huizenbezitters zich vrijwillig zo'n forse lastenverzwaring op gaan leggen. Leuk om over te filosoferen maar het mag duidelijk zijn dat ik, en met mij vele anderen, op een andere partij stemmen...

Maar los van deze ideologische discussie: hoe gaat dat de VON prijzen drukken? Hoe komen er meer woningen door, zolang migratie niet aangepakt wordt en het aantal singles blijft stijgen hebben we gewoon honderduizend huizen per jaar extra nodig.

[Skybullet]

Als partij willen gaan kloten met huiseigenaren is politieke zelfmoord. De HRA afschaffen of de woning via box 3 belasten... Wie gaat zich daar aan branden denk je de komende verkiezingen ?

Het grote deel van Nederland, en ik denk het overgrote deel van de stemmers, heeft het nu eenmaal prima voor elkaar en zit in een koophuis.

[Conrado]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 11:27:
En dat zijn niet de kleinste stemmen

In de grondwet is geregeld dat iedere Nederlander gelijk stemrecht heeft. Nederland stemt traditioneel midden-rechts en 55% van de huishoudens heeft een koopwoning

Daarom herhaal ik hier steeds dat je met hele erg goed ideeën moet komen om de woningmarkt te veranderen.....

[Blik1984]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 11:27:
[...]


Dat is de situatie NU, maar er zijn al voldoende stemmen geweest die vinden dat er wel gewerkt moet worden aan een level playing field door bijv de eigen woning naar box 3 te verhuizen.

En dat zijn niet de kleinste stemmen: https://www.dnb.nl/actuel...zou-dat-kunnen-betekenen/

Is er al een politieke partij die dit heeft opgenomen in de partijplannen? Volgens mij niet namelijk, iedere politieke partij heeft een grote achterban met o.a. huizenbezitters en toekomstig huizenbezitters die dit helemaal niet zien zitten. Politieke zelfmoord

Los van dat dit natuurlijk totaal niet bijdraagt aan het oplossen van woningtekorten. Mensen moeten nou eenmaal ergens wonen. Dat maakt het plan ook zo onzalig, eigen woning verplaatsen van box 3 is het belasten van een eerste levensbehoefte

[ Voor 14% gewijzigd door Blik1984 op 24-07-2025 11:38 ]

[hoevenpe]

Blik1984 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 11:37:
Is er al een politieke partij die dit heeft opgenomen in de partijplannen? Volgens mij niet namelijk, iedere politieke partij heeft een grote achterban met o.a. huizenbezitters en toekomstig huizenbezitters die dit helemaal niet zien zitten. Politieke zelfmoord

Dit soort lastenverzwaringen komt tijdens formaties als een ongewenst konijn uit de hoge hoed, niet vanuit ideologie maar omdat men geld nodig heeft om 5% aan defensie uit te geven of om nog meer geld aan Brussel over te kunnen maken...

Om zich daarna af te vragen waarom kiezers teleurgesteld naar de flanken gaan...

[Conrado]

hoevenpe schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 11:39:
Dit soort lastenverzwaringen komt tijdens formaties als een ongewenst konijn uit de hoge hoed, niet vanuit ideologie maar omdat men geld nodig heeft om 5% aan defensie uit te geven of om nog meer geld aan Brussel over te kunnen maken...

Dat klopt, en dat gaat ook zeker gebeuren. Denk aan aanpassingen EWF of het reduceren van HRA. Alles met den Haagsche Kaasschaaf. Want het moet passen in het huishoudboekje van gezinnen.

DNB is een adviseur, en die kijken naar hun eigen wereld. Het advies om huizen in Box 3 te belasten past daarbij. Echter de politiek kijkt breder, heeft te maken met een achterban plus 'waterbed'-effecten. Een schok op de huizenmarkt, is bijvoorbeeld rampzalig voor onze economie.

[hoevenpe]

Conrado schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 11:49:
Alles met den Haagsche Kaasschaaf. Want het moet passen in het huishoudboekje van gezinnen. Want het mag niet teveel opvallen bij het doen van de belastingaangifte...

FTFY

[Requiem19]

Conrado schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 11:49:
[...]

Dat klopt, en dat gaat ook zeker gebeuren. Denk aan aanpassingen EWF of het reduceren van HRA. Alles met den Haagsche Kaasschaaf. Want het moet passen in het huishoudboekje van gezinnen.

DNB is een adviseur, en die kijken naar hun eigen wereld. Het advies om huizen in Box 3 te belasten past daarbij. Echter de politiek kijkt breder, heeft te maken met een achterban plus 'waterbed'-effecten. Een schok op de huizenmarkt, is bijvoorbeeld rampzalig voor onze economie.

Het mooie van DNB is dat ze er niet politiek naar kijken, maar economisch. Sec gezien bekijken zij wat de meest effectieve oplossing is om de woningmarkt problemen aan te pakken.

Daar zit dus eindelijk eens een keer geen emotie of populisme achter, maar argumentatie.

Niet dat ik het overigens eens ben met de argumentatie ;-), want het is geen belasting op het moment van verkoop, maar een belasting op de woning als vermogen. DNB wil dit dan weer oplossen door de inkomstenbelasting te verlagen zodat het netto effect op de maandlasten bijna nihil is.

[Skybullet]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 12:19:
[...]


Het mooie van DNB is dat ze er niet politiek naar kijken, maar economisch. Sec gezien bekijken zij wat de meest effectieve oplossing is om de woningmarkt problemen aan te pakken.

Je pakt alleen helemaal niks aan. Er zijn nog steeds te weinig woningen, te veel stikstof ( en andere beperkende regels)m, te weinig vergunningen, teveel migranten, te weinig grond, te weinig bouwvakkers en te hoge materiaalkosten.

Je belast woningeigenaren meer en denkt dan magisch opeens dat de woningmarkt er beter van gaat worden ?

[Requiem19]

Skybullet schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 12:29:
[...]


Je pakt alleen helemaal niks aan. Er zijn nog steeds te weinig woningen, te veel stikstof ( en andere beperkende regels)m, te weinig vergunningen, teveel migranten, te weinig grond, te weinig bouwvakkers en te hoge materiaalkosten.

Je belast woningeigenaren meer en denkt dan magisch opeens dat de woningmarkt er beter van gaat worden ?

Stukje gelezen van DNB?

Doordat het fiscaal niet meer wordt gestimuleerd om veel te lenen, zullen mensen immers minder bieden op een huis. Verder zou zo’n maatregel bijdragen aan een gelijke behandeling van huurders en kopers. En dat zou er weer toe leiden dat er meer woningen in de vrije huursector worden gebouwd, wat ook daar de prijsstijgingen tegengaat.

[Skybullet]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 12:30:
[...]


Stukje gelezen van DNB?


[...]

Ja gelezen en er gaat niks veranderen. Vraag/aanbod. Mensen met vermogen gaan meer vermogen blijven opbouwen en hoger kunnen blijven bieden. De mensen zonder vermogen kunnen nog steeds niks.

Er gaan niet opeens meer huizen gebouwd worden en zolang je dat niet kan of doet houdt je sprookje op.

[ Voor 13% gewijzigd door Skybullet op 24-07-2025 12:35 ]

[Requiem19]

Skybullet schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 12:31:
[...]


Ja gelezen en er gaat niks veranderen. Vraag/aanbod. Mensen met vermogen gaan meer vermogen blijven opbouwen en hoger kunnen blijven bieden. De mensen zonder vermogen kunnen nog steeds niks.

Ok.

[Magpie]

Het is 100% logisch wat DNB voorstelt, maar frontaal tegen het belang van de insiders.

[Skybullet]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 12:34:
[...]


Ok.

Heb je het zelf wel gelezen dan ?

Mensen gaan bieden wat iets waard is voor hun om het te hebben. En enig idee hoeveel vermogen er in het gros van Nederland zit ? Leuk dat het "fiscaal minder wordt gestimuleerd " om hoger te lenen en dat men daarom denkt dat biedingen minder hoog gaan worden. Dan knallen we er toch een erfenis tegenaan ? Want de huizen zijn schaars, ik moet er 1 hebben nu en mijn ouders hebben een afbetaald huis van inmiddels 8 ton staan nu ze net overleden zijn. En ook zonder erfenis, heb je enig idee hoe idioot veel de lonen zijn gestegen voor een groot deel van de Nederlanders? Zelfs met de inflatie is het bizar hoeveel ik en veel anderen overhouden. Nee zolang vraag hoger is dan aanbod gaan rijke mensen hoger bieden dan de starters en huurders van nu en los je effectief niks op.

En dan nog een kontstukje over iets met gelijke behandeling huurder en koper waardoor er opeens meer vrije huur gebouwd kan worden ?
Nogmaals.. iets met stikstof, bouwvakkers/kosten, grond, vergunningen etc etc.

[hoevenpe]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 12:30:
Stukje gelezen van DNB?

Als mensen minder kunnen bieden op een huis gaat de VON prijs niet op een magische wijze dalen: arbeids-, grond- en materiaalkosten zijn nou eenmaal hoog en worden de komende jaren alleen maar meer.

Elk jaar honderduizenden mensen erbij door migratie zonder grootschalige nieuwbouw, hoe denk je dat op te vangen?

[Requiem19]

Skybullet schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 12:42:
[...]


Heb je het zelf wel gelezen dan ?

Mensen gaan bieden wat iets waard is voor hun om het te hebben. En enig idee hoeveel vermogen er in het gros van Nederland zit ? Leuk dat het "fiscaal minder wordt gestimuleerd " om hoger te lenen en dat men daarom denkt dat biedingen minder hoog gaan worden. Dan knallen we er toch een erfenis tegenaan ? Want de huizen zijn schaars, ik moet er 1 hebben nu en mijn ouders hebben een afbetaald huis van inmiddels 8 ton staan nu ze net overleden zijn. En ook zonder erfenis, heb je enig idee hoe idioot veel de lonen zijn gestegen voor een groot deel van de Nederlanders? Zelfs met de inflatie is het bizar hoeveel ik en veel anderen overhouden. Nee zolang vraag hoger is dan aanbod gaan rijke mensen hoger bieden dan de starters en huurders van nu en los je effectief niks op.

En dan nog een kontstukje over iets met gelijke behandeling huurder en koper waardoor er opeens meer vrije huur gebouwd kan worden ?
Nogmaals.. iets met stikstof, bouwvakkers/kosten, grond, vergunningen etc etc.

Dus jij denkt dat de erfenissen tijdelijk op waren in 2023?

[ Voor 4% gewijzigd door Requiem19 op 24-07-2025 13:32 ]

[hoevenpe]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 13:31:
Dus jij denkt dat de erfenissen tijdelijk op waren in 2023?

Woningvoorraad in dezelfde periode, nieuwbouw droogt op vanaf het moment dat de rente een hoger werd...

[ Voor 3% gewijzigd door hoevenpe op 24-07-2025 13:35 ]

[Requiem19]

hoevenpe schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 13:34:
[...]

Woningvoorraad in dezelfde periode, nieuwbouw droogt op vanaf het moment dat de rente een hoger werd...

Daar heb ik hier al een oplossing voor gegeven.

Een onweerlegbaar feit van de woningmarkt is dat de prijsontwikkeling zeer nauw gerelateerd is aan de financieringsruimte. Ik neem aan dat dit geen discussiepunt meer kan zijn tegenwoordig in ieder geval...

Tenzij we ook moeten gaan discussieren of de aarde plat of rond is.

[hoevenpe]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 13:46:
Een onweerlegbaar feit van de woningmarkt is dat de prijsontwikkeling zeer nauw gerelateerd is aan de financieringsruimte. Ik neem aan dat dit geen discussiepunt meer kan zijn tegenwoordig in ieder geval...

Tenzij we ook moeten gaan discussieren of de aarde plat of rond is.

Waar laten we die honderdduizenden mensen die jaarlijks ons land binnenkomen? Als we niet meer gebouwd wordt omdat de financieringsruimte ontbreekt voor een fatsoenlijke nieuwbouwwoning wordt het probleem alleen maar groter.

Het is niet voor niets dat we overspoeld worden door kippenhokken studio's met een (veel te) hoge m2 prijs, dat is het enige wat starters nog kunnen betalen.

In jouw 'oplossing' dalen de prijzen maar gaat de prijs per m2 door het dak. Ja de aarde is plat...

[Requiem19]

hoevenpe schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 13:52:
[...]

Waar laten we die honderdduizenden mensen die jaarlijks ons land binnenkomen? Als we niet meer gebouwd wordt omdat de financieringsruimte ontbreekt voor een fatsoenlijke nieuwbouwwoning wordt het probleem alleen maar groter.

Het is niet voor niets dat we overspoeld worden door kippenhokken studio's met een (veel te) hoge m2 prijs, dat is het enige wat starters nog kunnen betalen.

In jouw 'oplossing' dalen de prijzen maar gaat de prijs per m2 door het dak. Ja de aarde is plat...

Zucht, je laat nu het stukje uit mijn quote waar ik precies daar op in ga.

Als de aarde inderdaad plat is lees je wellicht over wat dingen heen? ;-). Nogmaals:

ik zou voorstander zijn van de oprichting van een bedrijf waarvan de overheid 51% van de aandelen bezit, met als statutaire doelstelling het bouwen van X woningen per jaar voor sociale huur en koop (maximale verkoop prijs gerelateerd aan modaal inkomen oid).

Maar wellicht kun je ook zelf met een oplossing komen waarvan jij denkt dat deze beter werkt?

[sdk1985]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 11:27:
[...]


Dat is de situatie NU, maar er zijn al voldoende stemmen geweest die vinden dat er wel gewerkt moet worden aan een level playing field door bijv de eigen woning naar box 3 te verhuizen.

En dat zijn niet de kleinste stemmen: https://www.dnb.nl/actuel...zou-dat-kunnen-betekenen/

Volgens mij is dit alles behalve een nieuwe ontwikkeling, maar die boodschap is natuurlijk alles geen economische rationaliteit en simpelweg een politiek statement van de DNB. Zie het argument "Doordat het fiscaal niet meer wordt gestimuleerd om veel te lenen, zullen mensen immers minder bieden op een huis". Elke econoom kan je uitleggen dat in een markt van schaarste diezelfde schaarste het prijsopdrijvende effect creëert. Ervoor zorgen dat mensen minder kunnen uitgeven gaat niks gelijktrekken. Het probleem zit in de onbalans tussen vraag en aanbod. Je kunt de oplossen zoeken in die twee problemen; vraag (minder mensen / meer mensen per woning) of aanbod (meer woningen). Daaromheen werken en kunstmatig mensen minder geld laten besten kan per definitie het probleem van een woning tekort niet oplossen. Hoe dan ook is dat stuk alles behalve economisch rationeel, het gaat tegen de basis beginselen van de economie in en wordt daarmee politiek.

Tevens maken hangen ze hun pleidooi op aan de tegenmaatregel dat de overheid de belasting op inkomen gaat compenseren "Dit komt doordat de overheid de extra belastinginkomsten teruggeeft". Iets wat in de praktijk niet gebeurd, zie het kwartje van kok. De DNB weet heel goed dat die niet over inkomstenbelasting gaan en dat die inkomsten belasting ook niet gaat dalen, er zijn al gaten te vullen. Ook dit is weer politiek.

[ Voor 12% gewijzigd door sdk1985 op 24-07-2025 14:07 ]

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 13:46:
[...]


Daar heb ik hier al een oplossing voor gegeven.

Een onweerlegbaar feit van de woningmarkt is dat de prijsontwikkeling zeer nauw gerelateerd is aan de financieringsruimte. Ik neem aan dat dit geen discussiepunt meer kan zijn tegenwoordig in ieder geval...

Tenzij we ook moeten gaan discussieren of de aarde plat of rond is.

Niet helemaal mee eens, want jij gaat ervan uit dat kopers kiezen voor 100% LTI, waardoor de financieringsruimte de beperkende factor is.
In de praktijk gebeurt dat niet niet vaak bij doorstromers, wellicht dat starters (noodgedwongen) wel vaak kiezen voor een relatief hoge LTI, echter stijgt het salaris vaak in de eerste jaren vrij hard.

Voor doorstromers geldt dat er vaak nog voldoende financieringsruimte over is, dus de reden dat een bepaalde woning voor 650k wordt verkocht is dat kopers kennelijk verwachten dat dat het hoogste bod is, dat staat los van de financieringsruimte. Anders gezegd: iemand die verwacht dat een woning 650k waard is gaat geen 800k bieden omdat dat mogelijk is.

Ik heb hier geen bron/bewijs van behalve ervaringen uit mijn omgeving.

[hoevenpe]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 13:55:
Maar wellicht kun je ook zelf met een oplossing komen waarvan jij denkt dat deze beter werkt?

Neem grote weilanden op gunstige plekken en bouw die vol met betaalbare eenvoudige ruime eengezinswoningen (100m2+) en een beperkt aantal appartementen. Laat ideologie los: label A/A+ goed genoeg, bouw een halte aan de plaatselijke spoorlijn, zorg voor een fatsoenlijke parkeernorm (minstens 1.5), supermarkt in het midden, VON vanaf 400k. Als de lokale politieke sociale huur en/of andere aanvullende wensen heeft wil mag de gemeente dat zelf betalen ipv het afwentelen op de nieuwe bewoners.

Vinex 2.0: kan zo in Utrecht Rijnenburg of bij Almere, Nieuw-Vennep, Alphen a/d Rijn (Maximabrug ligt er al), etc.
Uitverkocht binnen 20 minuten...

En owja, beperk zowel arbeids- als asielmigratie sterk (zoals een ruime meerderheid van de kiezers allang wil).

[ Voor 6% gewijzigd door hoevenpe op 24-07-2025 14:20 ]

[Requiem19]

Ik ga alleen uit van analytische data - waar keer op keer er een heel sterk verband is aangetoond tussen financieringsruimte en prijsontwikkeling:

[ Voor 47% gewijzigd door Requiem19 op 24-07-2025 14:10 ]

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:10:
Ik ga alleen uit van analytische data - waar keer op keer er een heel sterk verband is aangetoond tussen financieringsruimte en prijsontwikkeling:

[Afbeelding]

Tot 2005 zie ik een zeker verband, daarna gaan de lijntjes alle kanten op toch ?

Daarbij is de data ook niet heel recent, sinds 2020 is de markt enorm aangetrokken en dat ontbreekt nou juist in die grafiek.

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 24-07-2025 14:16 ]

[sdk1985]

Requiem19 schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 16:10:
[...]


Waarom vind je dat je het recht hebt om 100% onbelast af te lossen?

Als je niet aflost, maar het geld op je spaarrekening laat staan word je ook aangeslagen door de fiscus,

Dat is geen level playing field tussen jou en een spaarder…

Verder wel benieuwd naar het deel van m’n post dat je niet beantwoordt: waarom loont doorstromen nu wel en na dit idee niet meer?

Trouwens, over los zand gesproken - wat je zegt over hoe Calcasa de overwaarde berekenr klopt niet:


[...]


https://calcasa.nl/onderzoek/2024-q3-wox-kwartaalbericht/

Geld dat op je spaarrekening staat kun je vrij inzetten, geld dat je hebt gebruikt om af te lossen zit vast.

Jij stelt voor dat vrij besteedbaar inkomen dat je overhoudt ná belastingen en vervolgens gebruikt voor aflossing nogmaals gaan te gaan belasten. Dat is een negatieve prikkel tegen aflossen en op termijn is niet aflossen economisch onverstandig, zie de bekende financiële crisis. In een recessie kan dat een domino effect veroorzaken. Nederland is internationaal al kampioen schulden.

Los hiervan is enige dat je hiermee gaat veranderen de getallen, niet de mismatch tussen vraag en aanbod.

Het is geen ingewikkelde discussie. Wil je praten over een oplossing, wijs dan als overheid bouwgrond aan. Maak elke stad en dorp 10% groter en je probleem lost zichzelf op. Impact op de omgeving is verwaarloosbaar. In sommige provincies gaat dat over nog geen 0,61% van het landoppervlakte en dat is inclusief verkeersterrein en bedrijven en overheden. Als we puur naar woningen kijken kan dit vermoedelijk nog minimaal door de helft.

[ Voor 3% gewijzigd door sdk1985 op 24-07-2025 14:19 ]

[Requiem19]

Sport_Life schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:14:
[...]

Tot 2005 zie ik een zeker verband, daarna gaan de lijntjes alle kanten op toch ?

Daarbij is de data ook niet heel recent, sinds 2020 is de markt enorm aangetrokken en dat ontbreekt nou juist in die grafiek.

Je kunt één van de analyses op dit gebied hier nalezen: https://www.dnb.nl/media/...imte-en-huizenprijzen.pdf

Een paar citaten:

Uit ons model blijkt dat de financieringsruimte inderdaad een belangrijke drijfveer is van huizenprijzen, in tegenstelling tot het aanbod van woningen.

Variabelen voor de aanbodzijde (zoals woningvoorraad en nieuw gebouwde woningen) hebben geen significant effect in het model, en zijn daarom uit het model gelaten.19

Een eenmalige stijging van de financieringsruimte van 3,5% (één standaardafwijking) leidt in ons model tot een stijging van de huizenprijzen van 3,9% na ongeveer 20 kwartalen. Dit duidt op een elasticiteit van de financieringsruimte van dicht bij 1. Het verklaart ook hoe de combinatie van een rentedaling en inkomensgroei de huizenprijzen fors kan opstuwen, wat we de afgelopen jaren hebben gezien.

De relatie tussen de financieringsruimte en de huizenprijzen is bovendien stabiel over tijd en de elasticiteit verschilt op lange termijn niet significant van 1.20

Een rentestijging van 2,5 procentpunt leidt volgens ons model tot een huizenprijsdaling van 14% na vijf jaar; gecombineerd met inkomenseffecten komt deze daling aanzienlijk lager uit, 3% na drie jaar.

[Conrado]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 13:46:
Een onweerlegbaar feit van de woningmarkt is dat de prijsontwikkeling zeer nauw gerelateerd is aan de financieringsruimte. Ik neem aan dat dit geen discussiepunt meer kan zijn tegenwoordig in ieder geval...

Tenzij we ook moeten gaan discussieren of de aarde plat of rond is.

Nou The Flat Earth Society has members all around the globe

Je hebt gelijk dat financieringsruimte en prijsontwikkeling een duidelijke relatie hebben. Jammer dat je grafiek bij 1995 begint. Net daarvoor werd afgeschaft dat een tweede inkomen enkel 8 jaar en enkel voor versnelde aflossing mocht meetellen. Had ook een groot effect op de prijzen.

Echter, er is een maar. Dit geldt typisch voor de Nederlandse situatie waar de overheid het aanbod bewust beperkt. Het blijft een vraag en aanbod verhaal, waarbij hier die vraag maar blijft toenemen. Beperken van de leencapaciteit kan zomaar effect hebben dat enkel de sterksten overleven. Schaarste kun je niet managen.

[Sport_Life]

hoevenpe schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:10:
[...]

Neem grote weilanden op gunstige plekken en bouw die vol met betaalbare eenvoudige ruime eengezinswoningen (100m2+) en een beperkt aantal appartementen. Laat ideologie los: label A/A+ goed genoeg, bouw een halte aan de plaatselijke spoorlijn, zorg voor een fatsoenlijke parkeernorm (minstens 1.5), supermarkt in het midden, VON vanaf 400k. Als de lokale politieke sociale huur en/of andere aanvullende wensen heeft wil mag de gemeente dat zelf betalen ipv het afwentelen op de nieuwe bewoners.

Vinex 2.0: kan zo in Utrecht Rijnenburg of bij Almere, Nieuw-Vennep, Alphen a/d Rijn (Maximabrug ligt er al), etc.
Uitverkocht binnen 20 minuten...

Nee!! Niet nog meer kleine eengezinswoningen van 120-150m2.
Daar zijn er al zoveel van gebouwd in de jaren 70/80/90.

Ik zou juist veel meer inzetten op appartementen, die zijn zowel voor starters , alleenstaanden als ouderen interessant.
En die nemen ook veel minder ruimte in waardoor de natuur kan blijven en hebben minder energieverlies .

Nadeel: de bouwkosten en risico's zijn enorm hoog, een Villa levert veel meer op en is nauwelijks risico.

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 24-07-2025 14:24 ]

[Conrado]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:19:
Een paar citaten:

Allemaal waar, met de kanttekening dat we dit 'rattengedrag' vertonen omdat er veel tè weinig woningen zijn. We grijpen elke strohalm aan om maar meer geld bij elkaar te sprokkelen voor ons 'droomhuis'.

[hoevenpe]

Sport_Life schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:22:
Ik zou juist veel meer inzetten op appartementen, die zijn zowel voor starters , alleenstaanden als ouderen interessant.

Gewoon de markt z'n werk laten doen: bouwen naar behoefte in plaats van ideologische keuzes. Zal vast een marktonderzoek bestaan waarin de vraag tot in detail bekend is: hoeveel vrijstaand, tweekapper, rij en appartement het best aansluit bij de lokale behoefte.

Als die appartementen gewilder zijn dan huizen met een tuin dan bouwen projectontwikkelaars die vanzelf, vraag en aanbod.

[Paprika]

sdk1985 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:18:
[...]

Het is geen ingewikkelde discussie. Wil je praten over een oplossing, wijs dan als overheid bouwgrond aan. Maak elke stad en dorp 10% groter en je probleem lost zichzelf op. Impact op de omgeving is verwaarloosbaar. In sommige provincies gaat dat over nog geen 0,61% van het landoppervlakte en dat is inclusief verkeersterrein en bedrijven en overheden. Als we puur naar woningen kijken kan dit vermoedelijk nog minimaal door de helft.

De omgeving is natuurlijk wel meer dan de gebouwen en wegen. Je hebt van best veel zaken 10% meer nodig. Van sommige van die zaken hebben we nu al tekorten en/of onvoldoende capaciteit.

[Sport_Life]

hoevenpe schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:28:
[...]

Gewoon de markt z'n werk laten doen: bouwen waar behoefte aan is in plaats van ideologische keuzes. Zal vast een marktonderzoek bestaan waarin de vraag tot in detail bekend is: hoeveel vrijstaand, tweekapper, rij en appartement het best aansluit bij de lokale behoefte.

Als die appartementen gewilder zijn dan huizen met een tuin dan bouwen projectontwikkelaars die vanzelf, vraag en aanbod.

Een projectontwikkelaar kijkt niet naar vraag en aanbod, die kijkt alleen waar het meeste rendement op zit. En dat zit niet op appartementen met alle (veiligheids) eisen.
Vraag is er toch wel, al bouwen ze een kartonnen doos .

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 24-07-2025 14:32 ]

[Requiem19]

Conrado schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:24:
[...]

Allemaal waar, met de kanttekening dat we dit 'rattengedrag' vertonen omdat er veel tè weinig woningen zijn. We grijpen elke strohalm aan om maar meer geld bij elkaar te sprokkelen voor ons 'droomhuis'.

Daarom heb ik ook al een paar keer gezegd dat de overheid zélf de woningbouw in handen moet gaan nemen en niet moet overlaten aan de markt.

Maar zélfs als er een acceptabel woningtekort is (dat op ongeveer 2% ligt), zullen de prijzen simpelweg hoog blijven als de financieringsruimte hoog blijft.

Zie bijvoorbeeld hoe:

1) Het woningtekort afnam in 2021 en 2022 maar de prijzen harder stegen in 2021 en 2022
2) Hoe het woningtekort toenam in 2023, maar de prijzen juist gingen dalen (want hogere rente...)

[ Voor 12% gewijzigd door Requiem19 op 24-07-2025 14:32 ]

[Conrado]

hoevenpe schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:28:
Gewoon de markt z'n werk laten doen: bouwen waar behoefte aan is in plaats van ideologische keuzes. Zal vast een marktonderzoek bestaan waarin de vraag tot in detail bekend is: hoeveel vrijstaand, tweekapper, rij en appartement het best aansluit bij de lokale behoefte.

Zolang we schaarste hebben, kiezen gemeentes het liefst alle burgers de beste belastingbetalers . Bouwers bouwen ook het liefst woningen waar behoefte de meeste marge op zit.

Schaarste is een bitch...

[Sport_Life]

Conrado schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:32:
[...]

Zolang we schaarste hebben, kiezen gemeentes het liefst alle burgers de beste belastingbetalers . Bouwers bouwen ook het liefst woningen waar behoefte de meeste marge op zit.

Schaarste is een bitch...

Precies, en als de bouwer niet tevreden is met de plannen (lees: winst) zegt ie doodleuk tegen de gemeente dan ga ik niet bouwen

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 24-07-2025 14:34 ]

[sdk1985]

Paprika schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:30:
[...]

De omgeving is natuurlijk wel meer dan de gebouwen en wegen. Je hebt van best veel zaken 10% meer nodig. Van sommige van die zaken hebben we nu al tekorten en/of onvoldoende capaciteit.

De mensen zijn er al hè. Die gaan al ergens naar hun werk, school, kapper, huisarts, etc. Tevens als je een cirkel hebt en je maakt die 10% groter dan komt er maar een heel klein stukje bij. Dus het klinkt allemaal veel dramatischer dan het in de praktijk is. Het mooie van 10% overal is dat het aankan sluiten op hetgeen er al is. ga je richting vinex wijken zoals vroeger zijn bedacht waarbij enkele steden énorm veel groter werden dan wordt het een planmatig ingewikkelder verhaal. Met overal10% bouwgrond aanwijzen gaat de boel zichzelf rechttrekken.

[ Voor 26% gewijzigd door sdk1985 op 24-07-2025 14:43 ]

[sdk1985]

Conrado schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:32:
[...]

Zolang we schaarste hebben, kiezen gemeentes het liefst alle burgers de beste belastingbetalers . Bouwers bouwen ook het liefst woningen waar behoefte de meeste marge op zit.

Schaarste is een bitch...

Gedurende schaarste maakt het niet uit wat er gebouwd wordt. Elke woning die verkocht wordt vergroot het aanbod. Zo lang er een koper wordt gevonden is het prima.

[Paprika]

sdk1985 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:35:
[...]

De mensen zijn er al hè. Die gaan al ergens naar hun werk, school, kapper, huisarts, etc. Tevens als je een cirkel hebt en je maakt die 10% groter dan komt er maar een heel klein stukje bij. Dus het klinkt allemaal veel dramatischer dan het in de praktijk is.

De mensen zijn ergens in het land, maar niet op die specifieke plek, want anders was er al gebouwd.

[sdk1985]

Paprika schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:43:
[...]

De mensen zijn ergens in het land, maar niet op die specifieke plek, want anders was er al gebouwd.

Omdat je overal 10% bijzet krijg je geen regionale wijzingen in inwoner aantallen. Met die 10% zal er nog altijd enige schaarste zijn dus alles wordt verkocht. Er zijn genoeg mensen die in Groningen wonen en in Friesland werken om maar wat te noemen. Dat fenomeen blijft bestaan.

Wellicht helpt deze illustratie. Dit is een cirkel rond een willekeurig dorp met daarnaast een 10% grotere cirkel:


Je praat echt over 1-3 straten voor de meeste woonkernen. Bij grotere steden is de cirkel zelf groter dus blijft het ook beperkt. Natuurlijk wel de gemeenten zelf laten bepalen waar ze die 10% inkleuren. In het bovenstaande voorbeeld zal dat zelfs kunnen zonder de buitengrenzen te verleggen, genoeg open ruimte binnen de rode cirkel.

[ Voor 21% gewijzigd door sdk1985 op 24-07-2025 15:19 ]

[dikkiedik]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:10:
Ik ga alleen uit van analytische data - waar keer op keer er een heel sterk verband is aangetoond tussen financieringsruimte en prijsontwikkeling:

[Afbeelding]

Dit lijkt ook wel op de grafiek van eigenlijk elke willekeurige asset. Natuurlijk heeft financieringsruimte effect op de woningprijs. Maar ik denk dat het interessanter is om te kijken welke zaken effect hebben op de financieringsruimte.

Is de stijging bijvoorbeeld het gevolg van grote ingrepen in de regelgeving mbt financieringsruimte. Of is het vooral een gevolg van gestegen inkomens?

Als het gaat om betaalbaarheid van een woning dan is deze dus in de grafiek van de DNB niet wezenlijk veranderd afgelopen 20 jaar. En kan enkel de conclusie zijn dat de woningmarkt goed toegankelijk is voor mensen met een redelijk tot goed inkomen. In 2006 lijkt de betaalbaarheid namelijk aanzienlijk slechter te zijn.

Nu is betaalbaarheid dus een hele grote functie van inkomen. En nu hebben we in Nederland het slechte idee bedacht dat we met veel CAO's werken en daar niet van af wijken met inschaling. Het resultaat is dat jonge mensen voor het zelfde werk minder verdienen. En toch regelmatig minimaal net zo productief zijn. Wellicht is de ontoegankelijkheid op de woningmarkt dus vooral een gevolg daar van? Het maar automatisch meer gaan verdienen met leeftijd is een totaal achterhaald concept. Betaal naar kwaliteit en productiviteit. Dan kan je met hard werken dat huis wél kopen. Waar de uitgebluste vijfitger juist wat minder krijgt, en dus ook bij het doorstromen op de woningmarkt minder financieringsruimte heeft.

[sdk1985]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:10:
Ik ga alleen uit van analytische data - waar keer op keer er een heel sterk verband is aangetoond tussen financieringsruimte en prijsontwikkeling:

[Afbeelding]

Dat is logisch toch? Toen de rente op 1% stond had je aflossingsvrij voor 833 euro per maand een miljoen kunnen lenen. Hoe meer men kan lenen des te meer er geboden wordt. Echter zou je daaruit concluderen dat de prijzen eigenlijk niets zeggen over het probleem. Waar je echt naar wil kijken is relatieve betaalbaarheid.

[Requiem19]

dikkiedik schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 15:19:
[...]


Dit lijkt ook wel op de grafiek van eigenlijk elke willekeurige asset. Natuurlijk heeft financieringsruimte effect op de woningprijs. Maar ik denk dat het interessanter is om te kijken welke zaken effect hebben op de financieringsruimte.

Is de stijging bijvoorbeeld het gevolg van grote ingrepen in de regelgeving mbt financieringsruimte. Of is het vooral een gevolg van gestegen inkomens?

Als het gaat om betaalbaarheid van een woning dan is deze dus in de grafiek van de DNB niet wezenlijk veranderd afgelopen 20 jaar. En kan enkel de conclusie zijn dat de woningmarkt goed toegankelijk is voor mensen met een redelijk tot goed inkomen. In 2006 lijkt de betaalbaarheid namelijk aanzienlijk slechter te zijn.

Nu is betaalbaarheid dus een hele grote functie van inkomen. En nu hebben we in Nederland het slechte idee bedacht dat we met veel CAO's werken en daar niet van af wijken met inschaling. Het resultaat is dat jonge mensen voor het zelfde werk minder verdienen. En toch regelmatig minimaal net zo productief zijn. Wellicht is de ontoegankelijkheid op de woningmarkt dus vooral een gevolg daar van? Het maar automatisch meer gaan verdienen met leeftijd is een totaal achterhaald concept. Betaal naar kwaliteit en productiviteit. Dan kan je met hard werken dat huis wél kopen. Waar de uitgebluste vijfitger juist wat minder krijgt, en dus ook bij het doorstromen op de woningmarkt minder financieringsruimte heeft.

Het eerder genoemde DNB artikel beantwoordt een aantal van je vragen, inclusief de betaalbaarheid (echter dan looking forward ipv looking backward). P12:

https://www.dnb.nl/media/...imte-en-huizenprijzen.pdf

[Requiem19]

sdk1985 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 15:22:
[...]

Dat is logisch toch? Toen de rente op 1% stond had je aflossingsvrij voor 833 euro per maand een miljoen kunnen lenen. Hoe meer men kan lenen des te meer er geboden wordt. Echter zou je daaruit concluderen dat de prijzen eigenlijk niets zeggen over het probleem. Waar je echt naar wil kijken is relatieve betaalbaarheid.

Ik vind het ook heel logisch dat betaalbaarheid de woningmarkt prijzen grotendeels bepaalt.

Andere mensen lijken dat de prijzen bepaald worden door het woningtekort - wat dus niet zo is.

Voor de betaalbaarheid - zie post hierboven.

[ Voor 3% gewijzigd door Requiem19 op 24-07-2025 15:25 ]

[sdk1985]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 15:24:
[...]


Ik vind het ook heel logisch dat betaalbaarheid de woningmarkt prijzen grotendeels bepaalt.

Andere mensen lijken dat de prijzen bepaald worden door het woningtekort - wat dus niet zo is.

Voor de betaalbaarheid - zie post hierboven.

Nja los je het woningtekort op dan vervalt de noodzaak om maximaal te lenen. Alleen we zitten nu in de realiteit dat mensen bieden wat ze kunnen en hoe meer ze mogen, des te meer ze (over)bieden.

[Requiem19]

sdk1985 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 15:29:
[...]

Nja los je het woningtekort op dan vervalt de noodzaak om maximaal te lenen. Alleen we zitten nu in de realiteit dat mensen bieden wat ze kunnen en hoe meer ze mogen, des te meer ze (over)bieden.

Het tekort gaat NOOIT opgelost worden.

Er wordt gestreefd naar een structureel tekort van ongeveer 2%

[alexbl69]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:10:
Ik ga alleen uit van analytische data - waar keer op keer er een heel sterk verband is aangetoond tussen financieringsruimte en prijsontwikkeling:

[Afbeelding]

Begrijp wel wat je zegt... en een beperking van de leenruimte zal wellicht een dempend effect op de woningprijs hebben. Maar maakt woningen dus niet betaalbaarder, juist omdat je de leenruimte inperkt.

De DNB en politiek Den Haag kunnen lapmiddelen bedenken tot ze een ons wegen, maar zolang het kernprobleem niet wordt aangepakt zal er niets veranderen. Dat kernprobleem is de extreme disbalans tussen vraag en aanbod, een disbalans die alleen maar groter wordt gezien de immigratie enkel groeit en de bouwproductie alleen maar af lijkt te nemen.

[alexbl69]

Sport_Life schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:22:
[...]
Ik zou juist veel meer inzetten op appartementen, die zijn zowel voor starters , alleenstaanden als ouderen interessant.
En die nemen ook veel minder ruimte in waardoor de natuur kan blijven en hebben minder energieverlies .

Vind jij misschien interessant, maar de doelgroep wil ze niet...
Er moeten 900.000 huizen komen, maar zijn het de juiste? 'De kloof tussen wat mensen willen en wat we bouwen groeit'

Van alle nieuwbouw is nu al 60% appartementen, terwijl 70% van de woningzoekenden een woning met een tuin wil.

[Conrado]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 15:31:
[...]


Het tekort gaat NOOIT opgelost worden.

Er wordt gestreefd naar een structureel tekort van ongeveer 2%

Mooi hè, iedere bedrijfstak die dat zou wagen, wordt voor kartelvorming aangeklaagd. De overheid flikt dat gewoon.

Ik heb met de nieuwe huizenkopers te doen.

[Sport_Life]

alexbl69 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 15:40:
[...]

Vind jij misschien interessant, maar de doelgroep wil ze niet...
Er moeten 900.000 huizen komen, maar zijn het de juiste? 'De kloof tussen wat mensen willen en wat we bouwen groeit'

Van alle nieuwbouw is nu al 60% appartementen, terwijl 70% van de woningzoekenden een woning met een tuin wil.

Ik heb in het verleden wel in een appartement gewoond en in meerdere opzichten vond ik dat ideaal, zowel qua onderhoud, locatie als veiligheid.

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 24-07-2025 17:47 ]

[alexbl69]

Sport_Life schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 17:18:
[...]


Ik heb in het verleden wel in een appartement gewoond en in meerdere opzichten vond ik dat ideaal, zowel qua onderhoud, locatie als veiligheid.

Ik ook, van m'n 20e tot m'n 30e. Vriendin, later (ex- ) vrouw ontmoet, een gezin gesticht en daarom destijds verhuist naar een twee-onder-een-kapper.

[Sport_Life]

alexbl69 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 17:57:
[...]

Ik ook, van m'n 20e tot m'n 30e. Vriendin, later (ex- ) vrouw ontmoet, een gezin gesticht en daarom destijds verhuist naar een twee-onder-een-kapper.

En nu woon je zonder (?) kinderen nog in die grote 2 kapper of zou een appartement ook iets zijn ?

Ik zou best in zoiets willen wonen als de kinderen het huis uit zijn :

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Deze ligt wat hoog in de markt , maar er zijn genoeg kleinere en/of op minder dure locatie.

[ Voor 26% gewijzigd door Sport_Life op 24-07-2025 18:03 ]

[hoevenpe]

Sport_Life schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 17:59:
Ik zou best in zoiets willen wonen als de kinderen het huis uit zijn

Het online viral voorbeeld van een vrijstaande villa voor 500k in België, dat willen we allemaal wel (maar dan onder de rook van Utrecht, Amsterdam of het Gooi... )

[Sport_Life]

hoevenpe schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 18:07:
[...]

Het online viral voorbeeld van een vrijstaande villa voor 500k in België, dat willen we allemaal wel (maar dan onder de rook van Utrecht, Amsterdam of het Gooi... )

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 24-07-2025 18:15 ]

[alexbl69]

Nieuwbouw duizenden euro's duurder door jarenlang vertragende procedures

"Regelgeving en procedures vertragen de bouw van nieuwbouwwoningen zo lang dat een nieuw huis bij oplevering tot vijftigduizend euro duurder kan zijn dan eerder begroot. Het gaat dan om hogere financierings- en plankosten en duurdere bouwmaterialen en arbeid."

"Vanaf het eerste idee tot de daadwerkelijke oplevering duurt de bouw van een woonwijk gemiddeld tien jaar. Daarvan beslaat de bouw van de woningen zelf, slechts twee jaar. De meeste tijd gaat zitten in regelgeving en procedures. Zo zijn gemeenten met de plannen vaak vier tot zeven jaar bezig."

Dus: laten we eindelijk eens ophouden met te zeggen dat prefab wonen (confectiewoning voor maatwerkprijs) ook maar het begin van een oplossing is. Dit versnelt hooguit die 2 bouwjaren een beetje. Financieel maken die laatste 2 jaar ook niets meer uit, want de prijzen liggen in de regel bij aanvang van de bouwwerkzaamheden vast.

De echte problemen zitten dus bij de gemeenten, met al hun regelgeving en procedures. Want naast die 4 tot 7 jaar heb je ook nog...

"Bezwaarprocedures kunnen nog eens tot drie jaar duren: door lange wachttijden komen bezwaarmakers soms pas na twee jaar aan de beurt bij de Raad van State, die de bezwaren behandelt."

Ik pleit er niet voor dat alle regels maar overboord moeten, maar wel dat een en ander met iets meer voortvarendheid wordt aangepakt.

[Davidrrr]

Ken iemand die bezwaar heeft gemaakt en na vele tonnen heeft geschikt. Iets over eigen woning en uitzicht dat anders wordt door nieuwe flat. Kun je een beroep van maken. Volgende flat doet deze persoon het weer. Ben je jaren verder en uiteindelijk wordt er een envelop gegeven.

[Joosie200]

Ach we hebben de eigen minister van wonen toch gehad die hetzelfde deed tegen de komst van aanleunwoningen nabij haar eigen boerderij. Want geen uitzicht meer. Kennelijk is het nu een verdienmodel geworden. Maar er zijn ook te weinig ambtenaren bij gemeenten en provincies die al die regionale plannen en vergunningen kunnen oppakken en afhandelen. Dus de minister kan gebieden aanwijzen als uitbreiding. Wil niet zeggen dat de vrije grond beschikbaar is laat staan dat het papierwerk voor bestemmingswijziging snel geregeld is. Nog los van nimbi bezwaarmakers en de bouwfase.

[Conrado]

Davidrrr schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 20:07:
Ben je jaren verder en uiteindelijk wordt er een envelop gegeven.

In het buitenland worden dit soort procedures vooraf gecheckt op zinvolheid etc. Zet dit soort chanteurs buiten spel.

[Davidrrr]

Conrado schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 20:46:
[...]

In het buitenland worden dit soort procedures vooraf gecheckt op zinvolheid etc. Zet dit soort chanteurs buiten spel.

Volg het niet zo maar volgens mij heb ik recent gehoord dat men dat hier ook van plan is? En kosten bezwaar naar klager indien niet succesvol. Maar kan er naast zitten.

[Chaki]

alexbl69 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 18:37:
Nieuwbouw duizenden euro's duurder door jarenlang vertragende procedures

"Regelgeving en procedures vertragen de bouw van nieuwbouwwoningen zo lang dat een nieuw huis bij oplevering tot vijftigduizend euro duurder kan zijn dan eerder begroot. Het gaat dan om hogere financierings- en plankosten en duurdere bouwmaterialen en arbeid."

"Vanaf het eerste idee tot de daadwerkelijke oplevering duurt de bouw van een woonwijk gemiddeld tien jaar. Daarvan beslaat de bouw van de woningen zelf, slechts twee jaar. De meeste tijd gaat zitten in regelgeving en procedures. Zo zijn gemeenten met de plannen vaak vier tot zeven jaar bezig."

Dus: laten we eindelijk eens ophouden met te zeggen dat prefab wonen (confectiewoning voor maatwerkprijs) ook maar het begin van een oplossing is. Dit versnelt hooguit die 2 bouwjaren een beetje. Financieel maken die laatste 2 jaar ook niets meer uit, want de prijzen liggen in de regel bij aanvang van de bouwwerkzaamheden vast.

De echte problemen zitten dus bij de gemeenten, met al hun regelgeving en procedures. Want naast die 4 tot 7 jaar heb je ook nog...

"Bezwaarprocedures kunnen nog eens tot drie jaar duren: door lange wachttijden komen bezwaarmakers soms pas na twee jaar aan de beurt bij de Raad van State, die de bezwaren behandelt."

Ik pleit er niet voor dat alle regels maar overboord moeten, maar wel dat een en ander met iets meer voortvarendheid wordt aangepakt.

Van uitstel komt afstel
https://www.dehavenloods....-want-kosten-zijn-te-hoog

[Conrado]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:31:
[Daarom heb ik ook al een paar keer gezegd dat de overheid zélf de woningbouw in handen moet gaan nemen en niet moet overlaten aan de markt.

En daar verschillen we nogal van mening.

We hebben geen woningcrisis omdat bouwers slecht/verkeerd bouwen, we geen vakmensen hebben of niet over financiële fondsen beschikken. We hebben veel te weinig woningen omdat de overheid de boel maar niet op orde krijgt. Ze verstrikken elkaar - hoger en lager overheden - in een wirwar van regels, tegengestelde belangen en vergunningen. Iedere gemeente heeft een wethouder grondzaken, niet omdat zandkorrels zoveel beleid nodig hebben maar om het 'zwarte goud' te beschermen.

In plaats van de overheden de stuurknuppel te geven zouden ze eigenlijk een corrigerende tik verdienen. Als er iets moet veranderen is het wel de manier waarop bouwgrond en -plannen worden gerealiseerd. Dat moet goed geregeld zijn, maar de aanpak van nu is véél te omslachtig en traag. Dat is ook het grote verschil met het buitenland.

Eenvoudig voorbeeld: we weten dat het Planbureau en anderen, er naast zaten en dat de bevolking niet krimpt maar juist toeneemt. Alleen op basis van die verkeerde prognose zijn de bestemmingsplannen vastgesteld, en tja die hebben 10 jaar looptijd. Ander voorbeeld is dat iedere NIMBY-malloot een project kan vertragen en daardoor vaak om zeep kan helpen.
Ook de bovenstaande voorbeelden spreken boekdelen.....

[Conrado]

sdk1985 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:36:
Gedurende schaarste maakt het niet uit wat er gebouwd wordt. Elke woning die verkocht wordt vergroot het aanbod. Zo lang er een koper wordt gevonden is het prima.

Nee, dat zou ik niet prima willen noemen.

Er wordt niet naar behoeften gebouwd - niet iedereen heeft immers een diepe portemonnee - maar alleen voor de kapitaal sterkere. Bouwers èn gemeenten spelen dat spel samen.

[sdk1985]

Requiem19 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 15:31:
[...]


Het tekort gaat NOOIT opgelost worden.

Er wordt gestreefd naar een structureel tekort van ongeveer 2%

Nergens staat daar dat het een streefwaarde is toch? Het is een projectie op basis van beleid en een aantal aannames.

[sdk1985]

Conrado schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 23:30:
[...]

Nee, dat zou ik niet prima willen noemen.

Er wordt niet naar behoeften gebouwd - niet iedereen heeft immers een diepe portemonnee - maar alleen voor de kapitaal sterkere. Bouwers èn gemeenten spelen dat spel samen.

Even een praktijk voorbeeld uit mijn omgeving. Iemand die nu een huis koopt van 850K verkoopt zijn vorige woning voor 520K. Daar komen mensen in die op hun beurt ook weer flink goedkoper woonden. Iedereen zet een stap omhoog.

Stel men zou extreem veel te dure woningen bouwen dan nog is er geen probleem want dan gaan de prijzen daarvan automatisch omlaag tot het punt dat men het wel kan betalen.

[Requiem19]

sdk1985 schreef op vrijdag 25 juli 2025 @ 01:44:
[...]

Nergens staat daar dat het een streefwaarde is toch? Het is een projectie op basis van beleid en een aantal aannames.

2% wordt gezien als een gezond tekort: https://www.rekenkamer.nl...anpak+Woningtekort+WR.pdf

Dit wordt politiek ook zo gezien als de streefwaarde : https://www.tweedekamer.nl/downloads/document?id=2024D28740

Inmiddels is het streven om tot een evenwichtige situatie op de woningmarkt per 2031 (tekort 2%) te komen

Overtuigd?

[HallonRubus]

Davidrrr schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 20:07:
Ken iemand die bezwaar heeft gemaakt en na vele tonnen heeft geschikt. Iets over eigen woning en uitzicht dat anders wordt door nieuwe flat. Kun je een beroep van maken. Volgende flat doet deze persoon het weer. Ben je jaren verder en uiteindelijk wordt er een envelop gegeven.

Dit soort verhalen dus (artikel van vorig jaar) https://www.nrc.nl/nieuws...als-verdienmodel-a4862488

bezwaarmakers beginnen procedures die de bouw langdurig kunnen stilleggen, maar tonen zich in ruil voor geldbedragen bereid die in te trekken. Dat gaat om forse bedragen – tot wel 100.000 euro.

[Valorian]

sdk1985 schreef op vrijdag 25 juli 2025 @ 01:50:
[...]

Even een praktijk voorbeeld uit mijn omgeving. Iemand die nu een huis koopt van 850K verkoopt zijn vorige woning voor 520K. Daar komen mensen in die op hun beurt ook weer flink goedkoper woonden. Iedereen zet een stap omhoog.

Stel men zou extreem veel te dure woningen bouwen dan nog is er geen probleem want dan gaan de prijzen daarvan automatisch omlaag tot het punt dat men het wel kan betalen.

Dat klopt. Maar meestal nemen hele dure woningen ook heel veel woonoppervlak in. Bouw je één woning op xxx-m2 grond dan schuift iedereen 1 plaats op en komt er 'onderaan' 1 plek vrij voor iemand die nog geen koopwoning had. Dat zet weinig zoden aan de dijk. Dan kan je – even er vanuitgaande dat je het tekort effectie wil oplossen – beter meerdere goedkopere woningen bouwen op diezelfde grond.

[Chaki]

hoevenpe schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 18:07:
[...]

Het online viral voorbeeld van een vrijstaande villa voor 500k in België, dat willen we allemaal wel (maar dan onder de rook van Utrecht, Amsterdam of het Gooi... )

Enige nuancering is wel op zijn plaats

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Het verschil tussen huizenprijzen in België en Nederland is groot. Maar in een stad van betekenis (Leuven bv) krijg je geen vrijstaande villa voor 5 ton.

Verder werd gezegd: de bevolkingsdichtheid van België is ongeveer dezelfde als die in Nederland.
België bestaat niet. In het Vlaams gewest: 6 miljoen inwoners. Wallonië (ongeveer even groot): 3 miljoen waar die villa 3 keer niks kost. Nu zijn er in Nederland ook regionale verschillen: uithoeken zoals Friesland, Limburg, Groningen/Drenthe tegen de Duitse grens aan. Verschil is dat België maar een postzegel groot is. Namur-Brussel is 1 uur rijden, trein idem. Met de fiets doe ik er 4 uur over.

[Conrado]

sdk1985 schreef op vrijdag 25 juli 2025 @ 01:50:
Stel men zou extreem veel te dure woningen bouwen dan nog is er geen probleem want dan gaan de prijzen daarvan automatisch omlaag tot het punt dat men het wel kan betalen.

Dat zie ik toch anders.
Je hebt gelijk, het wordt verkocht. Dat zou dan de omgekeerde veilingklok zijn. Gemeente blij, bouwer blij en koper blij.

Iedereen blij? Nee; want er is een hele grote groep die buiten de boot valt. Nederlandse inkomens zijn sterk genivelleerd en dus hebben we een enorme groep middeninkomens. Die vallen buiten de boot. Modale inkomensgroepen kunnen nu enkel van een koophuis dromen.

[Rubbergrover1]

Paprika schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 14:30:
[...]

De omgeving is natuurlijk wel meer dan de gebouwen en wegen. Je hebt van best veel zaken 10% meer nodig. Van sommige van die zaken hebben we nu al tekorten en/of onvoldoende capaciteit.

Maar er zijn ook een hoop zaken die juist gebrek aan draagkracht hebben, waarvoor het een uitkomst zou zijn als er meer mensen zouden komen wonen. Niet alleen omdat organisaties (o.a. winkels, sportverenigingen, scholen etc.) steeds meer klanten nodig hebben om te kunnen overleven, maar ook omdat er steeds minder mensen in de zelfde hoeveelheid woonoppervlak willen wonen

[Rubbergrover1]

sdk1985 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 15:16:
[...]

Omdat je overal 10% bijzet krijg je geen regionale wijzingen in inwoner aantallen. Met die 10% zal er nog altijd enige schaarste zijn dus alles wordt verkocht. Er zijn genoeg mensen die in Groningen wonen en in Friesland werken om maar wat te noemen. Dat fenomeen blijft bestaan.

Wellicht helpt deze illustratie. Dit is een cirkel rond een willekeurig dorp met daarnaast een 10% grotere cirkel:
[Afbeelding]

Je praat echt over 1-3 straten voor de meeste woonkernen. Bij grotere steden is de cirkel zelf groter dus blijft het ook beperkt. Natuurlijk wel de gemeenten zelf laten bepalen waar ze die 10% inkleuren. In het bovenstaande voorbeeld zal dat zelfs kunnen zonder de buitengrenzen te verleggen, genoeg open ruimte binnen de rode cirkel.

10% meer woningen is wat anders dan 10% meer ruimtegebruik.

[Rubbergrover1]

alexbl69 schreef op donderdag 24 juli 2025 @ 15:40:
[...]

Vind jij misschien interessant, maar de doelgroep wil ze niet...
Er moeten 900.000 huizen komen, maar zijn het de juiste? 'De kloof tussen wat mensen willen en wat we bouwen groeit'

Van alle nieuwbouw is nu al 60% appartementen, terwijl 70% van de woningzoekenden een woning met een tuin wil.

Wat al vaker gezegd is, iedereen wil uiteraard voor een appel en een ei een villa in het centrum én op loopafstand van de natuur, naast het station en de snelweg maar zonder overlast van spoor en wegen. Maar dat is nou eenmaal onmogelijk. Als je kijkt naar wat realistisch en betaalbaar is en waar ook nog eens ruimte voor is, dan is voor 70% van de nieuwe woningzoekers een eengezinswoning met tuin niet een realistische keus.