Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[delpit]

Autonoesis schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 11:41:
Wanneer gaat de politiek eens toegeven dat de actuele huizenprijzen gewoon gebakken lucht is.

Een doodgewoon rijtjeshuis is in Nederland gewoon een massaproductie product. Met een “normale” keuken en badkamer mag dit niet meer kosten dan € 250000. Landbouwgrond kost € 10 per m2. Tel daarbij op de kosten voor de aanleg van de infrastructuur en red tape en je kunt bouwen voor € 300000. Alles hierboven is gewoon gebakken lucht. De enige taak van de politiek is dat huizenprijzen weer “normaal” worden. HRA is vooral een cadeautje voor de bank en als compensatie een hypotheek van 40 jaar lijkt direct uit de koker van de Rabobank te komen. Een voorbeeld van een annuïteitenhypotheek van € 300000 met een looptijd van 30 jaar en 40 jaar en een rente van 4%


| Looptijd | Maandlast | Totale rente | Totale betaling |

| 30 jaar | €1.432,25 | €215.610 | €515.610 |
| 40 jaar | €1.254,55 | €302.184 | €602.184 |

Het probleem is de omkeerbaarheid van het huidige systeem op een manier die geen enorme maatschappelijke verstoring veroorzaakt en die politiek verkoopbaar is. Elk politiek probleem is voor alles een maatschappelijk probleem. Win je geen stemmen met je perfecte oplossing, dan blijft het bij theorie. En aan hypotheekrenteaftrek hangt een berg aan emoties met weinig ruimte voor de echt zinvolle discussie.

De VVD begrijpt dit soort emoties heel goed en speelt er maximaal op in. Dat gaat niet over oplossingen, dat gaat over stemmen winnen en niets anders. En dat is jammer.

[TheGhostInc]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 13:26:
[...]

Dat hangt vooral af van wat er met die uitgespaarde miljarden wordt gedaan. Want dáár zit natuurlijk vooral de winst. De miljarden die niet worden besteed aan de ineffectieve hypotheekrenteaftrek kunnen worden besteed aan maatregelen die wél effectief zijn voor de woningmarkt en/of het toegankelijk maken van de woningmarkt voor mensen bij wie dat moeilijk is.

Het lastige daaraan blijft dat er niet magisch huizen bij gaan komen. Voor iedereen die wel een huis kan kopen is er ook automatisch iemand die een huis niet kan kopen.

En, niet onbelangrijk, als de rest van Nederland met de nieuwe regels grofweg dezelfde bedragen op tafel kan leggen, maar er komt een groep bij die 10 miljard 'extra' de markt in kan gaan pompen. Tja, dat is dus technisch gezien een extra impuls van 10 miljard. Pas als de vertraagde aflossing pijn begint te doen in de markt bij de doorstromers, dan zou er misschien in het hogere segment iets van een rem ontstaan.
Maar dat is hetzelfde als dat de annuitaire hypotheken ook meer aflossing veroorzaken, dat lijkt in het grotere plaatje nog geen enorm effect te hebben.
Ik geloof ergens een keer gezien te hebben dat ze dachten dat de extra aflossing zo'n 15 jaar ging duren om de NLse hypotheekschuld naar beneden te gaan brengen, maar door de continu stijgende inkomens & huizenprijzen lijkt dat steeds verder weg te gaan zijn.

[Conrado]

TheGhostInc schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 12:40:
Dus voordat iedereen die denkt dat de HRA afschaffen goedkopere huizen oplevert, zou ik nog even goed narekenen of dat ook echt zo is.

Nee natuurlijk, niet

Kijk eens wat nu een hypotheek kost t.o.v. 2021. En toch stijgen de huizenprijzen door...

[dikkiedik]

ik snap niet helemaal waarom er zoveel weerstand is tegen een hypotheek van 40 jaar voor starters of jongere mensen in zijn algemeenheid. Het gaat voor geldverstrekker om risico's. Die risico's zijn ietsje hoger bij een lange looptijd bij annuitiar/linear aflossing doordat er minder overwaarde wordt opgebouwd door lagere aflossing. Maar dat is bij aflossingsvrij 30 jaar nog vele malen erger. Iets wat ook vaak een iets hogere rente (risico) geeft bij een aflossingsvrije hypotheek.

Als je een 40 jarige hypotheek zou invoeren met wat kanttekeningen zoals:
- moet annuïtair of linear afgelost worden
- aflooptijd van de hypotheek moet voor je 75e levensjaar zijn
- maximaal 80% van de taxatiewaarde met 40 jarig hypotheekdeel

De huidige huizenprijs boom zit ook deels verscholen in juist die kort lopende 30 jarige hypotheek. Mensen kiezen voor annuïtaire hypotheken om HRA te genieten. Maar tegelijkertijd bouwen ze niet alleen woningwaarde op door stijging van de huizenprijzen, maar ook door aflossing. Het huis komt twee keer zo snel naar je toe. Terwijl bij doorstroming ze de overwaarde + gestegen inkomen weer maximaal financieren. Een langere hypotheek looptijd zou dat effect iets kunnen minimaliseren.

Nu is afschaffen van de HRA wel redelijk funest voor de box 3 opbrengst. Iedereen gooit dan de hypotheek die ze nog op hun woning hebben in box 3 wat zorgt voor een giga aftrekpost. Zelfs met de huidige HRA is dit vaak al een interessante constructie zolang je hypotheekrente onder de 5-5,5% zit en je een vermogen hebt boven de box 3 vermogensgrens. Gewoon hypotheek aflossingsvrij omzetten en je hebt zowel een besparing in je maandlasten als een fiscale besparing.

[Davidrrr]

Waarom zou je een 40 jarige hyp moeten aflossen? De marktpartijen kunnen dat toch inschatten? De een zal meer toestaan dan de ander. De enige reden dat je moet aflossen is de HRA. Als je die schrapt is het iets tussen gelderstrekker en klant.

[Tehh]

Davidrrr schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 14:18:
Waarom zou je een 40 jarige hyp moeten aflossen? De marktpartijen kunnen dat toch inschatten? De een zal meer toestaan dan de ander. De enige reden dat je moet aflossen is de HRA. Als je die schrapt is het iets tussen gelderstrekker en klant.

Ik ben heel benieuwd wat er gaat gebeuren als je dit aan de markt overlaat. Veel landen (om ons heen) werken met een deel eigen geld - ik doe even de aanname dat dit dé manier is van 'de markt' om hun risico's te beperken.
Dat maakt het voor starters niet direct makkelijker, ik verwacht namelijk niet dat het in één keer afschaffen van HRA tot grote daling van de huizenprijzen zal zorgen.

[Davidrrr]

Dat is ook niet de insteek. Een eenvoudiger model, geen gedoe met fiscale prikkels en het aan de markt overlaten. Ik denk niet dat de prijzen dalen. Sterker, omdat je gaat opbouwen denk ik dat de prijzen zullen stijgen. Je wilt nog sneller een woning.

[TheGhostInc]

Tehh schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 14:30:
[...]

Dat maakt het voor starters niet direct makkelijker, ik verwacht namelijk niet dat het in één keer afschaffen van HRA tot grote daling van de huizenprijzen zal zorgen.

Ligt eraan welke starter.

De starter met ouders met geld of met een dikke erfenis hebben hier voordeel bij, de starters die het zelf moeten doen zullen vooral de pijn voelen.

Tehh schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 14:30:
Veel landen (om ons heen) werken met een deel eigen geld - ik doe even de aanname dat dit dé manier is van 'de markt' om hun risico's te beperken.

Pak de cijfers van HDN erbij en je ziet dat er al flink wat kapitaal wordt meegebracht door starters. Bij de starters zit je rond de 85% LTV, vergelijk je dit met omliggende landen, dan hebben die meestal 90% of 80% als eis.
Een significant deel van de markt is dus al 'ready' voor een dergelijk model. Daar krijg je dus vooral een verschuiving. Daarnaast weet ik ook niet of dat er mensen zijn die 100% lenen om daarna hun spaargeld in een verbouwing of verduurzaming te gooien. Door die waardestijging is de LTV uiteindelijk ook gunstiger.
(Je mist dan het gedonder met taxaties met een verbouwing en bouwdepot en dat soort dingen)

[Rubbergrover1]

dikkiedik schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 14:09:
ik snap niet helemaal waarom er zoveel weerstand is tegen een hypotheek van 40 jaar voor starters of jongere mensen in zijn algemeenheid.

Volgens mij is dat al aangegeven. Je besparing in maandlasten is relatief laag in verhouding tot de langere betaalperiode. Dus zelfs als er niets in de prijzen verandert, ben je een stuk duurder uit. Terwijl als 40 jaar de standaard wordt, de praktijk zal zijn dat de prijzen zich naar de nieuwe leencapaciteit zullen aanpassen. En de huizen alleen maar duurder worden. Als jij én je buurman én je collega allemaal 10k meer kunnen uitgeven, zal die nieuwe woning waar je beiden op biedt in de praktijk ook 10k duurder worden.

Tot slot, je kúnt als starter al een hypotheek van 40 jaar afsluiten.

[Rubbergrover1]

TheGhostInc schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 13:37:
[...]

Het lastige daaraan blijft dat er niet magisch huizen bij gaan komen. Voor iedereen die wel een huis kan kopen is er ook automatisch iemand die een huis niet kan kopen.

Voor een paar miljard per jaar kun je heel wat boeren uitkopen en bouwgrond ontwikkelen, inclusief de benodigde infrastructuur, voorzieningen, natuur etc. En kunnen in elk geval een hoop "praktische" problemen, die nu soms bouwprojecten belemmeren, opgelost worden.

[dikkiedik]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 15:01:
[...]

Volgens mij is dat al aangegeven. Je besparing in maandlasten is relatief laag in verhouding tot de langere betaalperiode. Dus zelfs als er niets in de prijzen verandert, ben je een stuk duurder uit. Terwijl als 40 jaar de standaard wordt, de praktijk zal zijn dat de prijzen zich naar de nieuwe leencapaciteit zullen aanpassen. En de huizen alleen maar duurder worden. Als jij én je buurman én je collega allemaal 10k meer kunnen uitgeven, zal die nieuwe woning waar je beiden op biedt in de praktijk ook 10k duurder worden.

Tot slot, je kúnt als starter al een hypotheek van 40 jaar afsluiten.

elke besparing in maandlasten is er één. Geld wat overblijft zal op andere manieren binnen de economie uitgegeven gaan worden. Zeker bij jongere mensen en gezinnen kan dat voordelen geven in de dure levensfase. Terwijl er eigenlijk amper risico's kleven aan die 40 jaar termijn voor jongere mensen. Hooguit de iets hogere financieringskosten. Maar dat is inherent aan de langere looptijd. Hypotheekrentes zijn altijd relatief laag tov andere financiële producten.

De leennormen gaan niet verder dan 30 jaar. Dus even er vanuit gaande dat de 40 jarige hypotheek de standaard gaat worden zonder dat de leennormen verruimd worden zal het juist een rem geven op de huizenprijs stijging. Immers bouwen mensen in de doorstroming minder overwaarde op en dat zal zeker in het midden en hogere segment de rem wat op de prijsontwikkeling zetten.

Sinds de crisis en de bijbehorende verscherpingen van de leennormen en standaardisering van aflossingsvormen is het gaspedaal op de woningmarkt echt ingetrapt. Hoe minder je gedurende je hypotheek looptijd aflost, danwel langere looptijd, danwel aflossingsvrij, zal een rem zijn voor de woningmarkt.

[DutchCommando]

Iedere verruiming van financiering (wat 40 jaar gewoon is) zal leiden tot hogere prijzen en daarmee eenzelfde als huidige maandlast, maar dan voor een langere looptijd. Ik snap wel dat het een VVD plan is ja.

[kx22]

Davidrrr schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 14:18:
Waarom zou je een 40 jarige hyp moeten aflossen? De marktpartijen kunnen dat toch inschatten? De een zal meer toestaan dan de ander. De enige reden dat je moet aflossen is de HRA. Als je die schrapt is het iets tussen gelderstrekker en klant.

Omdat het een lening is?

Een geldverstrekker heeft natuurlijk niks aan een deal waarin hij aan het eind 20-30% "eigenaar" van jou huis is. Wie zegt dat jij na 40 jaar eruit gaat.

[Davidrrr]

kx22 schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 17:56:
[...]


Omdat het een lening is?

Een geldverstrekker heeft natuurlijk niks aan een deal waarin hij aan het eind 20-30% "eigenaar" van jou huis is. Wie zegt dat jij na 40 jaar eruit gaat.

Is toch nu niet anders met aflosvrij? En als je niet kan verlengen verkopen ze onderpand. Net als nu. Ken weinig mensen die hun hele hypotheek aflossen.

Mensen met bijvoorbeeld 30 procent overwaarde of zo laten aflossen is waanzin. Banken willen het niet, klanten willen het niet. Zeker als er elk jaar wat inflatie bijkomt. Periodiek taxeren en minder standaard aflossen is veel logischer.

[ Voor 21% gewijzigd door Davidrrr op 08-07-2025 18:02 ]

[dikkiedik]

DutchCommando schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 16:12:
Iedere verruiming van financiering (wat 40 jaar gewoon is) zal leiden tot hogere prijzen en daarmee eenzelfde als huidige maandlast, maar dan voor een langere looptijd. Ik snap wel dat het een VVD plan is ja.

Als je nu die 40 jarige hypotheek afsluit, wat nu al kan, zal dat niet lijden tot een hogere maximale hypotheek. Ze tekenen de lasten verlaging vanaf 30 jaar simpelweg niet mee.

Dat is de huidige situatie. Als je dat zou veranderen kan het natuurlijk wel veranderen en idd meer leenruimte geven wat een pushend effect heeft op de huizenprijzen. Maar wat ik al aangaf, op langere termijn heeft een langere looptijd minder overwaarde ten gevolgen.

Idealiter is het dus een langere looptijd naar bv 40 jaar in combinatie met niet verruimende leen normen. Dat lijkt me niet nadelig voor de woningmarkt en zelfs goed voor de algemene economie.

[MiCoo]

Wat ik lastig vind aan de woningmarkt is vooral: bijna niemand heeft baat bij lagere woningprijzen. Er is gewoonweg geen maatschappelijk draagvlak om dit goed te regelen.

+ de woningeigenaren zien niet graag dat hun woningwaarde instort.
+ de gemeente heeft belang bij hogere woningprijzen, om de grond bij nieuwbouw voor meer te kunnen verkopen
+ banken hebben belang bij een hogere waarde. Hogere hypotheek = hoger te ontvangen rente.
+ huizenbezitters geen kopers (corporaties, verhuurders) hebben geen belang bij lagere woningwaarde
+ pensioenfondsen hebben geen belang bij lagere woningwaarde.

Wie hebben dan wel voordeel eraan?
+ mensen die nog geen koophuis hebben
+ mensen die duurder willen gaan wonen

Je zou, in theorie, nog kunnen zeggen: de overheid. Maar de overheid is de politiek. En dan kom je weer terug bij het riedeltje hierboven, want er wordt democratisch gestemd. En dan zie je dus: de meeste partijen die bezig zijn met de woningmarkt, hebben geen belang bij een lagere woningwaarde. En modderen we maar weer voort met elkaar...

[Davidrrr]

Waarom zou de overheid lagere prijzen willen? Denk aan o.a. erfbelasting, ik meen 3.5 miljard per jaar. Deels waarde woningen. Gemeentes etc hebben ook baat bij hogere woningprijzen door heffingen. Alleen inderdaad als je groter wil wonen of als starter wil je dat niet. Vermogen stroomt naar woningeigenaren die dat weer uitgeven deels. Als alle partijen 1 kant op willen weet je wel welke kant het op blijft gaan.

[Conrado]

AD: Noodkreet economen: 'Huizen nog duurder door woonplan VVD'

Daarin staat oa:
„Starters concurreren om het bemachtigen van soortgelijke woningen. Als je deze starters in staat stelt meer te bieden, zal dat resulteren in hogere transactieprijzen, maar ze gaan er niet fijner door wonen’’, stelt ook woningmarkteconoom Sander Burgers van ING.

Pfff, al die economen lezen hier natuurlijk gewoon mee

[Novari131]

Tweakers = thermometer van de samenleving.

Ongeveer 60% koop, een verdwaalde socialist hier en daar, roep om hra verlaging maar het liefst niet op eigen huis, huizenmarkt totale gekte vinden maar zich wel.rijk rekenen en geen daling kunnen gebruiken.

[Conrado]

Davidrrr schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 22:25:
Waarom zou de overheid lagere prijzen willen?

De overheid is geen graaier, hoewel we dat soms anders voelen

De overheden - op ieder niveau - begroten de gewenste uitgaven en de middelen die nodig zijn om dat beleid uit te voeren. Alles binnen wettelijke kaders, want niet alle inkomsten mag je zomaar voor iedere gewenste uitgave gebruiken.
Daarom stijgt de OZB bijvoorbeeld niet in iedere gemeente even hard.

[Conrado]

Novari131 schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 23:23:
Ongeveer 60% koop, een verdwaalde socialist hier en daar, roep om hra verlaging maar het liefst niet op eigen huis, huizenmarkt totale gekte vinden maar zich wel.rijk rekenen en geen daling kunnen gebruiken.

Ik heb ook hier nog geen oplossing voorbij zien komen die prijsstabilisatie - dat is vast een begin en iig geen stijging meer - weet te bereiken....

[MiCoo]

Novari131 schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 23:23:
Tweakers = thermometer van de samenleving.

Ongeveer 60% koop, een verdwaalde socialist hier en daar, roep om hra verlaging maar het liefst niet op eigen huis, huizenmarkt totale gekte vinden maar zich wel.rijk rekenen en geen daling kunnen gebruiken.

Wat bedoel je hiermee? Dat de meeste niet kunnen nadenken? Zich niet kunnen verplaatsen in een andere partij? Help me even...

Conrado schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 23:23:
[...]

De overheid is geen graaier, hoewel we dat soms anders voelen

De overheden - op ieder niveau - begroten de gewenste uitgaven en de middelen die nodig zijn om dat beleid uit te voeren. Alles binnen wettelijke kaders, want niet alle inkomsten mag je zomaar voor iedere gewenste uitgave gebruiken.
Daarom stijgt de OZB bijvoorbeeld niet in iedere gemeente even hard.

True. Toch voelt dat wel zo. Gemeentes hebben maar één manier om snel hogere inkomsten te kunnen realiseren: de OZN.

Provincies hebben dat met de motorrijtuigenbelasting.

De overheid is de enige die wel kan sturen.

[ Voor 42% gewijzigd door MiCoo op 08-07-2025 23:47 ]

[Davidrrr]

60 procent (?) van NL heeft een eigen woning volgens mij. Die stemmen met hun voeten. Tel daarbij verhuurders op. Geen politieke partij redt het door woningprijzen middels maatregelen te laten dalen. Extra woningen bouwen aan de bovenkant buiten de randstad zou de oplossing zijn maar we hebben onszelf in de stikstof strop gehangen. En als dat het probleem niet is is het wel dat het stroomnetwerk vol is. Vind een uil of ander beest en de bouw ligt stil met camera's erop om te voorkomen dat dat beest een duw krijgt. Het kan gewoon maar 1 kant op.

[ Voor 27% gewijzigd door Davidrrr op 09-07-2025 06:59 ]

[rube]

Davidrrr schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 23:57:
... we hebben onszelf in de CO2 strop gehangen.

CO2?

[MzKzM73]

rube schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 02:56:
[...]

CO2?

Of N2, of noem een "iets dat momenteel slecht is". Dat is een beetje hoe ik het lees.

[alexbl69]

Novari131 schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 23:23:
Tweakers = thermometer van de samenleving.

Ongeveer 60% koop, een verdwaalde socialist hier en daar, roep om hra verlaging maar het liefst niet op eigen huis, huizenmarkt totale gekte vinden maar zich wel.rijk rekenen en geen daling kunnen gebruiken.

Tweakers wellicht, maar GoT in ieder geval niet. Er komen hier wel heel veel verdwaalde socialisten terecht.

[de Peer]

MzKzM73 schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 06:37:
[...]


Of N2, of noem een "iets dat momenteel slecht is".

Intensieve veeteelt

[Blik1984]

MiCoo schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 22:04:
Wat ik lastig vind aan de woningmarkt is vooral: bijna niemand heeft baat bij lagere woningprijzen. Er is gewoonweg geen maatschappelijk draagvlak om dit goed te regelen.

+ de woningeigenaren zien niet graag dat hun woningwaarde instort.
+ de gemeente heeft belang bij hogere woningprijzen, om de grond bij nieuwbouw voor meer te kunnen verkopen
+ banken hebben belang bij een hogere waarde. Hogere hypotheek = hoger te ontvangen rente.
+ huizenbezitters geen kopers (corporaties, verhuurders) hebben geen belang bij lagere woningwaarde
+ pensioenfondsen hebben geen belang bij lagere woningwaarde.

Wie hebben dan wel voordeel eraan?
+ mensen die nog geen koophuis hebben
+ mensen die duurder willen gaan wonen

Je zou, in theorie, nog kunnen zeggen: de overheid. Maar de overheid is de politiek. En dan kom je weer terug bij het riedeltje hierboven, want er wordt democratisch gestemd. En dan zie je dus: de meeste partijen die bezig zijn met de woningmarkt, hebben geen belang bij een lagere woningwaarde. En modderen we maar weer voort met elkaar...

Dat verandert vanzelf op het moment dat al die huiseigenaren klaar zijn met dat hun kinderen van 30+ nog steeds thuis moeten wonen omdat ze nergens terecht kunnen.

[hoevenpe]

Blik1984 schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 09:27:
Dat verandert vanzelf op het moment dat al die huiseigenaren klaar zijn met dat hun kinderen van 30+ nog steeds thuis moeten wonen omdat ze nergens terecht kunnen.

Daar is tzt de jubelton (al dan niet met 10k belasting aftikken) of familiehypotheek voor.
Genoeg manieren om te helpen, het is vooral een uitdaging voor jongeren zonder bevoorrechte ouders.

[Novari131]

hoevenpe schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 09:38:
[...]

Daar is tzt de jubelton (al dan niet met 10k belasting aftikken) of familiehypotheek voor.
Genoeg manieren om te helpen, het is vooral een uitdaging voor jongeren zonder bevoorrechte ouders.

Je doet net alsof het die ouders aan komt waaien. Ik zou zeggen bevoorrechte jongeren met ouders met goede banen.

[Valorian]

Davidrrr schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 23:57:
60 procent (?) van NL heeft een eigen woning volgens mij. Die stemmen met hun voeten. Tel daarbij verhuurders op. Geen politieke partij redt het door woningprijzen middels maatregelen te laten dalen. Extra woningen bouwen aan de bovenkant buiten de randstad zou de oplossing zijn maar we hebben onszelf in de stikstof strop gehangen. En als dat het probleem niet is is het wel dat het stroomnetwerk vol is. Vind een uil of ander beest en de bouw ligt stil met camera's erop om te voorkomen dat dat beest een duw krijgt. Het kan gewoon maar 1 kant op.

Helemaal eens. Eén nuance alleen bij dat percentage: 60% is wat te kort door de bocht. Dat getal komt steeds terug, maar betreft het aantal koopwoningen als onderdeel van de totale voorraad woningen in NL, niet het aantal mensen met een koopwoning. Dat maakt nogal een verschil, want er wonen genoeg mensen ín die koopwoningen die maar wat graag zélf een koopwoning zouden willen.

[Blik1984]

hoevenpe schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 09:38:
[...]

Daar is tzt de jubelton (al dan niet met 10k belasting aftikken) of familiehypotheek voor.
Genoeg manieren om te helpen, het is vooral een uitdaging voor jongeren zonder bevoorrechte ouders.

Het is volgens mij nog altijd zo dat het merendeel van de ouders geen familiehypotheek geeft en/of een jubelton.

[Davidrrr]

Valorian schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 09:45:
[...]


Helemaal eens. Eén nuance alleen bij dat percentage: 60% is wat te kort door de bocht. Dat getal komt steeds terug, maar betreft het aantal koopwoningen als onderdeel van de totale voorraad woningen in NL, niet het aantal mensen met een koopwoning. Dat maakt nogal een verschil, want er wonen genoeg mensen ín die koopwoningen die maar wat graag zélf een koopwoning zouden willen.

Ah thanks. Uiteindelijk is overigens iedere woning van iemand dan wel een bedrijf of stichting. Niemand wil een lagere woningwaarde, verhuurd of niet.

[Conrado]

MiCoo schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 22:04:
Wat ik lastig vind aan de woningmarkt is vooral: bijna niemand heeft baat bij lagere woningprijzen. Er is gewoonweg geen maatschappelijk draagvlak om dit goed te regelen.

Ik snap je gedachte, alleen werkt het niet zo.

Huizenprijzen zijn hoog omdat er veel vraag is maar er weinig woningen beschikbaar zijn. Er is dus een schaarste. Echter het blijft vraag en aanbod.
Wat we nu zien is dat het aanbod gedreven wordt door de vraag. Bij het begin van de Oekraïne-crisis, steeg de rente fors en waren huizen plotseling onbetaalbaar. De verkopers trokken daarbij hun huis terug: minder huizen en minder aanbod hielden de prijzen stabiel hoog.

Huizenprijzen gaat substantieel zakken door twee zaken:
- Economische crisis. Een crisis die dermate ernstig is dat er mensen zijn die hun huis moeten verkopen. Door alle Nibud-regels, en de overwaarde op huizen, zie ik dat niet 1-2-3 gebeuren. Maar zeg nooit, nooit. Speelt er wel wat anders: als er een serieuze crisis is, koop je dan een huis? In 2013 waren huizen ook voor een schijntje te koop, maar er waren slechts weinig kopers.
- Nieuwbouw: meer volume maakt de spoeling dunner. Echter dan moet er ècht meer gebouwd worden. Ik zou al blij zijn als we voldoende kunnen bouwen om de prijzen te stabiliseren.

Tja, en dan zijn er allerlei financiële mogelijkheden om (starters) te stimuleren of juist huizenbezitters te belasten. Dat gaat allemaal niet werken. Schaarste kun je niet reguleren, en dan geldt nu eenmaal het recht van de sterkste. Het maakt ook de slechtere kant in mensen wakker.

[Lastmanstanding]

Conrado schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 10:07:
[...]
Huizenprijzen zijn hoog omdat er veel vraag is maar er weinig woningen beschikbaar zijn. Er is dus een schaarste. Echter het blijft vraag en aanbod.

Huizenprijzen zijn bepaalt door financieringsruimte, niet schaarste. Zolang mensen duurdere en duurdere huizen kunnen betalen, gaan de prijzen omhoog. Zodra het niet meer betaalbaar is -- door hoge rente of werkloosheid -- gaan de prijzen dalen.

Er was een overschot aan huizen in 2013 omdat er in eens minder financieringsmogelijkheden waren, vanwege de aangescherpte hypotheekregels die voelde uit de financiële crisis. Ook waren er veel onzekerheid rond banen en relatief veel werkloosheid.

In die jaren sinds dien is de financieringsruimte steeds verruimt -- door lagere overdrachtsbelasting, door de tweede salaris steeds meer te laten mee tellen, enzovoort. Daarnaast waren er jaren met dalende rente, waardoor mensen steeds meer konden leren.

Schaarste wordt nooit opgelost, omdat de schaarste eigenlijk zit in plekken waar mensen al zijn en niet in plekken waar gebouwd kan worden (Drenthe, Zeeland). Maar hoge rente, werkloosheid, of flinke economische onzekerheid gaat wel een keertje weer zorgen voor dalende huisprijzen.

Het trieste verhaal is wel dat in 2013 konden zo weinig mensen kopen en was het ontzettend moeilijk. Daarom wil niemand weer daar teruggaan, niet om eigen vermogen te beschermen maar ook om starters te beschermen, want die generatie van toen loopt al jaren achter qua loon en vermogen omdat ze moeilijker aan het werk waren en ook nog geen huis konden kopen.

[hoevenpe]

Conrado schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 10:07:
Huizenprijzen zijn hoog omdat er veel vraag is maar er weinig woningen beschikbaar zijn. Er is dus een schaarste. Echter het blijft vraag en aanbod.
Wat we nu zien is dat het aanbod gedreven wordt door de vraag. Bij het begin van de Oekraïne-crisis, steeg de rente fors en waren huizen plotseling onbetaalbaar. De verkopers trokken daarbij hun huis terug: minder huizen en minder aanbod hielden de prijzen stabiel hoog.

Huizenprijzen zijn ook hoog omdat nieuwbouw amper goedkoper te realiseren is, niet alleen door het gebrek aan bouwgrond en procedures maar arbeidsloon, materialen en hedendaagse minimale eisen drijven de prijs fors op.

[Conrado]

Lastmanstanding schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 10:18:
Huizenprijzen zijn bepaalt door financieringsruimte, niet schaarste.

Het werkt toch echt andersom
Mensen zijn bereid veel te betalen omdat huizen gewild zijn, de financieringsruimte is de brandstof....

[Conrado]

hoevenpe schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 10:22:
[...]
Huizenprijzen zijn ook hoog omdat nieuwbouw amper goedkoper te realiseren is, niet alleen door het gebrek aan bouwgrond en procedures maar arbeidsloon, materialen en hedendaagse minimale eisen drijven de prijs fors op.

Daar is al veel onderzoek naar gedaan; nieuwbouw is natuurlijk wat duurder door de kosten en allerlei regels, maar vooral door de grondprijs. En dat is ook logisch. Als je een rijtjeshuis voor 5 ton kunt verkopen, waarom zou je dan voor nieuwbouw maar 3 ton vragen? Dan zijn er altijd wel slimmeriken te vinden die zo'n huis kopen, instapklaar maken en doorverkopen....

[Paprika]

Blik1984 schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 09:49:
[...]


Het is volgens mij nog altijd zo dat het merendeel van de ouders geen familiehypotheek geeft en/of een jubelton.

Niet de helft, maar gezien dit alleen schenkingen betreft, zul je met familiehypotheken erbij toch een aardige trend richting de 50% gaan zien de komende tijd.

[Lastmanstanding]

Conrado schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 10:24:
[...]

Het werkt toch echt andersom
Mensen zijn bereid veel te betalen omdat huizen gewild zijn, de financieringsruimte is de brandstof....

Maar zodra ze kunnen niet betalen, maakt het helemaal niet uit hoe graag ze een huis zou willen.

https://www.dnb.nl/media/...imte-en-huizenprijzen.pdf

Uit ons model blijkt dat de financieringsruimte inderdaad een belangrijke drijfveer is van
huizenprijzen, in tegenstelling tot het aanbod van woningen.

[Blik1984]

Paprika schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 10:33:
[...]

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Niet de helft, maar gezien dit alleen schenkingen betreft, zul je met familiehypotheken erbij toch een aardige trend richting de 50% gaan zien de komende tijd.

Ik zie dat de term jubelton aan inflatie onderhevig is, meer dan de helft van de schenkingen zijn <50k, maar worden toch jubelton genoemd...

Overigens zijn familiehypotheken ook aan regels onderworpen. Zo moet de rente marktconform zijn en alles wat teruggeschonken wordt is onderhevig aan de normale regels rondom schenkingen en mogen in totaal niet meer €6.713 zijn.

[Conrado]

Lastmanstanding schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 10:36:
Maar zodra ze kunnen niet betalen, maakt het helemaal niet uit hoe graag ze een huis zou willen.

Ja, natuurlijk! Zonder brandstof werkt 't niet.

Echter, ik volg dit draadje ook al een paar jaar en steeds denken we dat het niet gekker kan worden met de huizenprijzen. En toch, het gaat maar door......

[Valorian]

Davidrrr schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 10:03:
[...]


Ah thanks. Uiteindelijk is overigens iedere woning van iemand dan wel een bedrijf of stichting. Niemand wil een lagere woningwaarde, verhuurd of niet.

Ik ben het met je eens dat het uitzicht op een lagere woningwaarde voor de meeste mensen onaantrekkelijk lijkt, en dat het electoraal dus zelfmoord is om daar op te sturen. Maar het tegengestelde lijkt mij dan zo: een daling van de huizenmarkt (over alle typen woningen heen) zal in praktijk voor heel veel mensen juist financieel positief uitpakken, óók voor woningbezitters. Het moet natuurlijk niet zo zijn dat het een zodanige schokgolf geeft dat de woningmarkt op slot gaat, of mensen hun huizen onder water komen te staan. Maar in principe schuiven mensen meestal door naar steeds grotere en duurdere woningen. Dan is een daling van de prijzen over de hele markt genomen in absolute zin (in euro's) lucratief, want die woning van 400K die naar 320K gaat bij 20% daling "kost" maar 80K, waar die volgende woning van 700K die naar 560K gaat (bij diezelfde 20% daling) 140K "bespaard". Deze som is natuurlijk veel te kort door de bocht, maar ik denk dat de strekking wel duidelijk is.

Los van het bovenstaande zijn er natuurlijk altijd groepen voor wie een woningwaarde het liefst zo hoog mogelijk is. Denk aan iemand die van een groot huis op hoge leeftijd naar een zorgwoning wilt, dan is bij verkoop alle overwaarde mooi meegenomen. En investeerders / woningbouwcorporaties / et cetera.

[ Voor 3% gewijzigd door Valorian op 09-07-2025 10:43 ]

[Paprika]

Blik1984 schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 10:37:
[...]


Ik zie dat de term jubelton aan inflatie onderhevig is, meer dan de helft van de schenkingen zijn <50k, maar worden toch jubelton genoemd...

Ook de hoogte van de schenking is toegenomen van gemiddeld 40.000 euro in 2018 naar 58.000 euro in 2024, zoals de bovenstaande grafieken tonen.

Die cijfers zullen vast wel verder oplopen voor wanneer die tiener kinderen van Tweakers dus 30+ zijn zoals hierboven werd benoemd.

[Lastmanstanding]

Conrado schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 10:41:
[...]

Ja, natuurlijk! Zonder brandstof werkt 't niet.

Echter, ik volg dit draadje ook al een paar jaar en steeds denken we dat het niet gekker kan worden met de huizenprijzen. En toch, het gaat maar door......

Doordat er best veel geld is die rondzwerft in Nederland. De boomers hebben het ontzettend goed gehad en schenken veel en laten flinke erfenissen achter. Salarissen gaan steeds omhoog en werkloosheid is nog steeds niet echt een probleem. Daarnaast is er vanaf de financiële crisis verplicht aflossen, waardoor doorstromers heel veel vermogen hebben opgebouwd. En zijn Nederlanders meer gaan werken dan vroeger en blijven meer werken om die dure woningen te betalen.

Het gaat inderdaad voor nu nog door, maar je moet je niet vergissen dat het altijd nog doorgaat. Een paar jaar de huizenmarkt volgen geeft je te weinig perspectief.

Nee, ik verwacht niet dat alles in een jaar of weet ik wat gaat klappen. Daar heb ik geen glasbol voor. Maar economies schommelen nou eenmaal, en dat is wel zeker.

[TheGhostInc]

Lastmanstanding schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 10:18:
Er was een overschot aan huizen in 2013

Er was helemaal geen overschot aan huizen. Er was alleen een probleem dat vraag & aanbod elkaar niet (meer) vonden.
Daarom zijn er ook relatief weinig huizen verkocht in 2013 & 2014 en pas in 2015 begon de markt echt weer te lopen. Terwijl de prijzen in 2013 het gunstigst zouden moeten zijn.
Als je op basis van de prijsindex op elke woning van Funda een bod had gedaan dan had je voor het grootste deel 'nee' gekregen, voor die prijs was de woning niet te kopen.
Er stonden niet 200.000 woningen leeg, er woonden mensen in woningen die ze wilden verkopen voor de juiste prijs. En de prijs van 2013 was niet genoeg, heel toevallig toen de prijzen in de buurt van 2008 begonnen te komen liep de markt ineens een stuk beter.

Lastmanstanding schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 10:18:
Huizenprijzen zijn bepaalt door financieringsruimte, niet schaarste. Zolang mensen duurdere en duurdere huizen kunnen betalen, gaan de prijzen omhoog. Zodra het niet meer betaalbaar is -- door hoge rente of werkloosheid -- gaan de prijzen dalen.

De gemiddelde huizenkoper kiest een woning bij zijn budget, dat voor een groot deel uit financiering bestaat, in die zin heb je wel een punt.

Maar ik word een beetje moet van het idee dat de financieringsruimte 'het grote probleem' is.
We hebben in Nederland nauwelijks problemen met onze hypotheken, in de kredietcrisis was er nauwelijks een probleem. Zelfs de overheid hoefde niet bij te springen bij de NHG. De grootste financiële crisis in de woningmarkt en onze verzekering had voldoende buffer om alle schade af te handelen.
Daarom trouwens dat het lagere segment eerder op stoom kwam dan het hogere segment. NHG zorgde ervoor dat mensen een lagere prijs voor de woning konden accepteren. De prijzen konden daardoor beter meedalen.

Het Nibud & de minister gaan hier aardig zorgvuldig mee om, het klinkt soms alsof we dat maar 'even moeten halveren' ofzo, zonder onderbouwing. Je wilt geen overkreditering, maar uiteindelijk hebben mensen ook gewoon hun eigen verantwoording. Waar mensen hun geld aan willen uitgeven is voor een groot deel aan hun.
En we zitten binnen de EU redelijk conform. Waarom dat relevant is? Je kunt ook een hypotheek in Duitsland of België nemen. Stel dat je de normen onredelijk strikt maakt, dan worden Duitse hypotheken ineens populair. We leven ook niet in een dictatuur of planeconomie waarbij de 'grote leider' dit volledig autonoom kan beslissen. Banken hebben hun eigen kaders, in overleg met het Nibud & de regering komen daar normen uit. Als het Nibud of de regering hierbij absurd strenge normen zou gaan voorstellen, dan is maar de vraag welke middelen de overheid heeft om dit af te dwingen.

Overigens moet je niet vergeten dat een hypotheek relatief 'eerlijk' is, op basis van je inkomen wordt dat bepaald. Hoe lager je het hypotheekaandeel maakt, hoe groter de rol van kapitaal gaat worden. Zaken als jubeltonnen, spaargeld e.d. gaan dan een grotere rol spelen. Hoe warmer het nest, hoe beter de uitgangspositie.

Uiteindelijk is dit niet anders dan alle andere 'knoppen' waaraan je kunt draaien op de markt:
In eerste instantie reageert de markt hier vrij direct op en kun je best een stukje sturen (denk aan het tweede inkomen gedeeltelijk mee nemen), maar als je de knop naar 'de max' draait gaat de knop kapot.
En elke keer dat je aan de knop zit, dan gebeuren er ook zaken de andere kant op. Bijvoorbeeld bij het meetellen van een 2de inkomen, als maar 1 inkomen telt, dan moet dat inkomen dus maximaal worden. De beste verdiener zal dus full time gaan werken, totdat de hypotheek rond is. Lekker voor je emancipatie

Zodra we een honderd duizend woningen leeg hebben staan, dan kunnen we weleens praten over of er ondertussen niet wat teveel huizen zijn. En kunnen we de krochten ook gaan slopen (ook wel lekker).
Maar zolang deze (ja, absurd) hoge prijzen nog steeds niet leiden tot teveel bouw, betekent dat (imho) dat de prijzen nog wel een stukje verder omhoog gaan.

[Immutable]

Paprika schreef op maandag 7 juli 2025 @ 17:10:
[...]

Lagere LTV is toch best een voordeel.

Als door middel van inflatie, je loon ook gaat stijgen. Dan wel ja.
Of als je onder de 65% LTV komt, en je korting kan krijgen op je percentage.
Echter boeit het bij mij niet, heb NHG.

Wat ik wel weer jammer vind, heb A++++(+) (Extra plus zelfs als je linear interpoleert:

Maar eigenlijk nog meer, want heb naast dit nog veel meer extra gedaan.
Nog meer zonnepanelen en thuisbatterij.

Maar ik kan geen korting krijgen op mijn hypotheek. Terwijl ik een deel 4.7% heb waarvan ik graag zou willen dat ik daar korting op krijg. Of gewoon in zijn geheel kan aflossen. majha..

[Immutable]

lama83 schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 09:32:
[...]


"Volgens De Groot zou tot 75.000 euro moeten kunnen worden gespaard op een aparte rekening bij de bank zonder dat de fiscus daar aankomt." Ik ben benieuwd wie dan onder starters valt? Want wordt er weer leeftijdsdiscriminatie van boven/onder 35 jaar toegepast?

Overigens, zullen ze over een paar jaar komen met het voorstel dat je een hypotheek van 50 jaar mag hebben? Dit lijkt meer symptoombestrijding.

Ik ken iemand uit Switzerland, die zei tegen me dat hij een hypotheek heeft met een looptijd van 110 jaar !!! Insane. Is meer een vorm van huren dan hahaha

Laten we daar alsjeblieft geen verandering in maken in die 30 jaar. Enige die daar meer winst uit halen zijn de banken. Als consument heb je er niks aan.

[ Voor 10% gewijzigd door Immutable op 09-07-2025 12:47 ]

[Immutable]

Kraz schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 11:55:
[...]


Wij hebben eind 2023 een nieuwbouwhuis gekocht in omgeving Utrecht (ja, is de duurste regio).
Maar het huis zelf IS (in ons geval) ook ~260K. Het is de grond die erbij komt kijken die ook voor 1200-1300 euro m2 wordt verkocht.

Dus de regering / gemeentes doen net zo hard mee en zien $$ als ze stukjes grond verkopen.
Daarna betaal je ook een stuk meer belasting als je huis 'meer' waard is. #MeerInkomstenVoorGemeentes

En omdat de gemeenten nu draaien op deze nieuwe inkomsten, kan het eigenlijk niet meer teruggedraaid worden.

Ben bang dat rondom Utrecht alles al in handen is van speculanten. Ook daar moet wetgeving voor komen. Grond is extreem schaars, en mensen die niet bij de overheid werken hebben soms betere inzichten in hoe grondprijzen zich in de toekomst gaan gedragen op bepaalde gebieden dan de overheid zelf.
Ook is er veel corruptie in het spel. Dit heb ik in het noorden ook gezien, rondom de eemshaven. Boeren, corrupte mensen in de gemeente en lokale bedrijven. Vergunningen etc. Windmolens...

Bepaalde mensen kunnen er voor zorgen dat het ene moment een stuk land waardeloos is, en andere moment ineens heel veel waard is e.d.

Hoeveel grond heeft de gemeente Utrecht nog echt in bezit? Is de vraag, en natuurlijk moet je natuurgrond niet gebruiken zomaar voor nieuwe woningen. daar hebben we al zo weinig van.

Weet iemand waar we cijfers kunnen vinden van hoeveel grond, en welke percelen elke gemeente als eigendom heeft? Want ik kan lastig dingen vinden hierover. Ik ben wel eens benieuwd hoe het zit qua eigendom van percelen. Privaat/Lokale overheden / nationale overheid.

[Immutable]

Valorian schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 12:36:
Sowieso zou het helemaal niet nodig moeten zijn dat mensen alles hebben afgelost aan het eind van hun leven. Als de bijgehorende maandlasten t.z.t. laag zijn en LTV zodanig is dat de bank zich ook geen zorgen hoeft te maken dan kan je toch prima op je 85e overlijden met een aflossingsvrije hypotheek van een paar ton op je naam? Dan erf de volgende generatie iets minder, c'est tout.

Misschien niet nee, misschien zit het tussen de oren. Maar ik wil gewoon 100% schuldenvrij zijn ruim voordat ik met pensioen ga.
Geen hypotheek + AOW + Pensioen + opgebouwd vermogen. Zodat ik misschien ook eerder kan stoppen en mijn pensioen vooruit kan trekken. Wie weet zal ik wel niet zo oud worden.
Ik wil graag iets eerder met pensioen, een afgeloste hypotheek maakt dat wel mogelijk.

[spijkerhoofd]

Novari131 schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 09:45:
[...]


Je doet net alsof het die ouders aan komt waaien. Ik zou zeggen bevoorrechte jongeren met ouders met goede banen.

Heb je wel eens gezien wat dit betekend in het land? Er is een fors tekort aan zorgpersoneel, we halen laag geschoolde mensen uit alle windstreken om laag betaalde banen uit te voeren, er is een fors tekort in de horeca, er is een fors tekort in de industrie mede omdat de lonen zo laag liggen dat deze mensen, zelfs met een goed verdiende partner geen woning kunnen kopen. De industrie kan de loonsverhogingen niet meer dragen en kan daardoor niet concurreren met de lonen in de oa de IT, accountants en consultancy.

Het modale salaris is in 4 jaar tijd met 10.000 euro gestegen, van 36000 in 2020 naar 46000 in 2024 mede mogelijk gemaakt door de enorm dure huizen. Jonge mensen stellen zeer hoge looneisen zodat ze ook fatsoenlijk kunnen huren of kopen en terecht! Ik denk dat het plan van de VVD er nog meer voor zorgt dat de lonen omhoog gaan...

[Immutable]

dikkiedik schreef op dinsdag 8 juli 2025 @ 14:09:
ik snap niet helemaal waarom er zoveel weerstand is tegen een hypotheek van 40 jaar voor starters of jongere mensen in zijn algemeenheid. Het gaat voor geldverstrekker om risico's. Die risico's zijn ietsje hoger bij een lange looptijd bij annuitiar/linear aflossing doordat er minder overwaarde wordt opgebouwd door lagere aflossing. Maar dat is bij aflossingsvrij 30 jaar nog vele malen erger. Iets wat ook vaak een iets hogere rente (risico) geeft bij een aflossingsvrije hypotheek.

Als je een 40 jarige hypotheek zou invoeren met wat kanttekeningen zoals:
- moet annuïtair of linear afgelost worden
- aflooptijd van de hypotheek moet voor je 75e levensjaar zijn
- maximaal 80% van de taxatiewaarde met 40 jarig hypotheekdeel

De huidige huizenprijs boom zit ook deels verscholen in juist die kort lopende 30 jarige hypotheek. Mensen kiezen voor annuïtaire hypotheken om HRA te genieten. Maar tegelijkertijd bouwen ze niet alleen woningwaarde op door stijging van de huizenprijzen, maar ook door aflossing. Het huis komt twee keer zo snel naar je toe. Terwijl bij doorstroming ze de overwaarde + gestegen inkomen weer maximaal financieren. Een langere hypotheek looptijd zou dat effect iets kunnen minimaliseren.

Nu is afschaffen van de HRA wel redelijk funest voor de box 3 opbrengst. Iedereen gooit dan de hypotheek die ze nog op hun woning hebben in box 3 wat zorgt voor een giga aftrekpost. Zelfs met de huidige HRA is dit vaak al een interessante constructie zolang je hypotheekrente onder de 5-5,5% zit en je een vermogen hebt boven de box 3 vermogensgrens. Gewoon hypotheek aflossingsvrij omzetten en je hebt zowel een besparing in je maandlasten als een fiscale besparing.

40 jaar zorgt voor hogere huizenprijzen. Mits je de woonquote flink gaat aanscherpen dan. En zorgt dat mensen per maand minder kunnen lenen.
Dit geeft dan weer juist een voordeel voor rijke mensen met cash geld. En krijg je een nog groter verschil tussen mensen met vermogen en mensen zonder vermogen.

Ik ben tegen 40 jaar. Omdat het zorgt voor nog meer ongelijkheid. En de banken verdienen er meer op, qua hogere doorlooptijd. Net zoals aflossingsvrije hypotheken er voor zorgde dat iedereen wel MOEST omdat als één iemand dat doet en meer kan lenen.. de rest van de bieders ook MEE MOET. Omdat je anders het huis niet krijgt. Gevolg: iedereen aan de aflossingsvrije hypotheek en niemand lost af. En verhoog je risico, en banken maar meer winst maken daarop. (Mooi dat het nu gelimiteerd is tot 50%) En veel mensen hebben het niet eens meer.

[Davidrrr]

We moeten, vind ik, de markt gewoon de markt laten. Als de prijzen te hoog worden bijvoorbeeld doordat huizenprijzen meer stijgen dan lonen vlakt dat vanzelf wel af. Ik vind ook dat geldverstrekkers verstandig genoeg zijn om (binnen bepaalde kaders) zelf te bepalen of een klant moet aflossen of niet. Als de HRA wordt geschrapt en de looptijd wordt verlengd (waarom geen 50 of 70 jaar?) bespaart dat de overheid veel geld en kan die onzinnige eis vanuit de overheid om alles af te lossen van tafel. Alsof een bank dat niet kan bepalen. Niemand heeft recht op een koopwoning. Wat mij betreft ook niet op een huurwoning, wel denk ik dat dit electoraal kan worden ingezet (minder regelgeving, woningbouw stimuleren etc). Als de markt niet geschikt is door regelgeving of wat dan ook, dan wellicht emigreren. Ik vind woningen geen zaak voor de overheid. En al helemaal niet om te bepalen of er afgelost moet worden. De overheid bepaalt al te veel
Waarom mag ik bijvoorbeeld mijn opgebouwde pensioen niet inleggen zodat ik geen hypotheek meer heb? Of in ieder geval deels mijn pensioen kan inleggen.

[big bang]

Davidrrr schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 13:19:
We moeten, vind ik, de markt gewoon de markt laten. Als de prijzen te hoog worden bijvoorbeeld doordat huizenprijzen meer stijgen dan lonen vlakt dat vanzelf wel af. Ik vind ook dat geldverstrekkers verstandig genoeg zijn om (binnen bepaalde kaders) zelf te bepalen of een klant moet aflossen of niet. Als de HRA wordt geschrapt en de looptijd wordt verlengd (waarom geen 50 of 70 jaar?) bespaart dat de overheid veel geld en kan die onzinnige eis vanuit de overheid om alles af te lossen van tafel. Alsof een bank dat niet kan bepalen. Niemand heeft recht op een koopwoning. Wat mij betreft ook niet op een huurwoning, wel denk ik dat dit electoraal kan worden ingezet (minder regelgeving, woningbouw stimuleren etc). Als de markt niet geschikt is door regelgeving of wat dan ook, dan wellicht emigreren. Ik vind woningen geen zaak voor de overheid. En al helemaal niet om te bepalen of er afgelost moet worden. De overheid bepaalt al te veel
Waarom mag ik bijvoorbeeld mijn opgebouwde pensioen niet inleggen zodat ik geen hypotheek meer heb? Of in ieder geval deels mijn pensioen kan inleggen.

De markt de markt laten is leuk in een situatie waar je semi ongelimiteerde productiemogelijkheid hebt. In de huizenmarkt is echter geen sprake van een vrije markt. Zowel het aanbod (of in ieder geval de groei daarvan) als de regels waar ze aan moeten voldoen, worden bepaald door de overheid. Dat kan ook niet anders, maar van een absolute vrije markt gaat nooit sprake zijn.

Betreffende het verplicht aflossen; die verplichting bestaat niet, maar als je meer dan 50% over meer dan 30 jaar wilt aflossen krijg je geen subsidie (HRA).

Niemand heeft recht op een koopwoning, maar wel op een dak boven het hoofd. De situatie is dermate nijpend dat dat laatste steed verder in het gedrang komt.

[dikkiedik]

Immutable schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 13:05:
[...]


40 jaar zorgt voor hogere huizenprijzen. Mits je de woonquote flink gaat aanscherpen dan. En zorgt dat mensen per maand minder kunnen lenen.
Dit geeft dan weer juist een voordeel voor rijke mensen met cash geld. En krijg je een nog groter verschil tussen mensen met vermogen en mensen zonder vermogen.

Ik ben tegen 40 jaar. Omdat het zorgt voor nog meer ongelijkheid. En de banken verdienen er meer op, qua hogere doorlooptijd. Net zoals aflossingsvrije hypotheken er voor zorgde dat iedereen wel MOEST omdat als één iemand dat doet en meer kan lenen.. de rest van de bieders ook MEE MOET. Omdat je anders het huis niet krijgt. Gevolg: iedereen aan de aflossingsvrije hypotheek en niemand lost af. En verhoog je risico, en banken maar meer winst maken daarop. (Mooi dat het nu gelimiteerd is tot 50%) En veel mensen hebben het niet eens meer.

dus niet in de huidige situatie. zie mijn latere uitleg. Banken nemen bij looptijd langer dan 30 jaar de maandlast daling niet meer mee namelijk. Als 40 jaar de norm gaat worden maar zonder aanpassing van de huidige leencapaciteit bepaling bij 30 jaar loop tijd zul je meer besteedbaar inkomen zien bij starters bij een minder grote toename van de overwaarde over een bepaalde tijd. Die minder overwaarde zal een kleine rem zijn op de stijging van de woningprijs.

Even er vanuit gaande dat mensen het geld niet uitgeven aan extra aflossingen.

Een jonge starter van 25 zal met een looptijd van 30 jaar hypotheekvrij wonen op zijn 55e. Lekkere aanmoedigen voor vroeg pensioen. Hoeveel geld heb je nou nodig als je huis is afbetaald...

Ik denk echt dat langere hypotheeklooptijden en aflossingsvrije hypotheken mogelijkheden bieden voor afkoeling van de woningmarkt zonder heel veel risico toevoeging zolang het niet een te groot deel gaat uit maken van de loan to value van de woning.

wat betreft de markt. De woningmarkt is gewoon een markt. En ook best wel heel erg liquide. Een schaarste betekent niet dat de markt niet werkt. En procentueel is die schaarste niet eens zo heel groot. Sterker nog. Nu met hoge vraag en hoge prijzen is de markt meer liquide dan de buitenkansjes van afgelopen decennia met lagere huizenprijzen en achteraf een mooi instapmoment. Het is een hele fragiele markt, gedreven door economisch vertrouwen. Belangrijk om in stand te houden.

lagere woningprijzen moeten je ten alle tijden vermijden. Als je het gaat hebben over oplossingen voor de woningmarkt zal goedkoper nóóit de oplossing zijn. De enige focus van woningmarkt ingrepen zou moeten inhouden dat de stijging hoger dan de inflatie beperkt moet worden. Maar aansturen op betaalbaardere woningen (lees, goedkoper), met vergelijkbare kwaliteit, is aansturen op een crisis a 2008-2013.

[ Voor 18% gewijzigd door dikkiedik op 09-07-2025 13:59 ]

[Paprika]

dikkiedik schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 13:55:
[...]

Een jonge starter van 25 zal met een looptijd van 30 jaar hypotheekvrij wonen op zijn 55e. Lekkere aanmoedigen voor vroeg pensioen. Hoeveel geld heb je nou nodig als je huis is afbetaald...

Alleen woont de starter van vandaag de dag dan op z’n vijftigste in een studio op z’n 55e. Verder is het niet echt anders dan in het verleden toch? Toen ging men al jong trouwen en samen iets kopen, dus dat werd altijd al aangemoedigd. Enige verschil is dat je vandaag de dag als starter wel heel veel geld moet hebben om dat klaar te spelen in een gemiddelde woning, waar het in het verleden eerder de standaard was.

[dikkiedik]

Paprika schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 14:06:
[...]

Alleen woont de starter van vandaag de dag dan op z’n vijftigste in een studio op z’n 55e. Verder is het niet echt anders dan in het verleden toch? Toen ging men al jong trouwen en samen iets kopen, dus dat werd altijd al aangemoedigd. Enige verschil is dat je vandaag de dag als starter wel heel veel geld moet hebben om dat klaar te spelen in een gemiddelde woning, waar het in het verleden eerder de standaard was.

een starter heeft niet heel veel eigen geld nodig. Dat hangt vooral af van zijn inkomen en zoekgebied. Als jij het bedrag kan lenen van de woning dan heb je héél weinig eigen geld nodig als je ook nog onder de vrijstelling valt van overdrachtsbelasting. Dan ben je met een paar duizend euro inkomstenbelasting aftrekbaar er al...

Dat er een mismatch zit tussen wat mensen willen en kunnen betalen, dat is inmiddels duidelijk. Maar een gemiddelde woning voor een gemiddelde starter, dat is appels met peren vergelijken. Dan moet er waarschijnlijk een ton eigen geld bij ja. Maar die gemiddelde woning zal waarschijnlijk al gezien worden als een doorstroomwoning voor menig koper. De gemiddelde woningkoper zal immers ook gemiddeld genomen een doorstromer zijn. Maar dat is een opendeur.

Bovendien wordt de gemiddelde transactieprijs sterk omhoog getrokken door dure woningen. De ondergrens voor een woning is immers een ton of 2. De bovengrens is undefined.

Als starter met weinig poen of inkomen zul je dus niet voor die gemiddelde woning moeten mikken.

De markt voor starters is nu eigenlijk best wel verbeterd. Je ziet dat deze hun slag slaan op de markt door de hoge hoeveelheid aanvragen door starters bij de hypotheken.

[Paprika]

https://hdn.nl/marktcijfers/ heeft nog wat leuke cijfers:

[Rubbergrover1]

Immutable schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 12:46:
[...]


Ik ken iemand uit Switzerland, die zei tegen me dat hij een hypotheek heeft met een looptijd van 110 jaar !!! Insane. Is meer een vorm van huren dan hahaha

Laten we daar alsjeblieft geen verandering in maken in die 30 jaar. Enige die daar meer winst uit halen zijn de banken. Als consument heb je er niks aan.

O ik heb totaal geen probleem met een looptijd van 110 jaar, of 99 jaar wat volgens mij soms bij aflossingsvrije hypotheken in Nederland de gewoonte is. Mits dat niet voor de volledige woningwaarde is én mits de leenquote niet daarop wordt bijgesteld.

Ik denk dat er best veel mensen zijn die het niet aandurven om op de top van de mogelijke hypotheek te lenen. Juist mensen die niet de backup van rijke ouders, eventueel met koopwoning, hebben, maar volledig op zichzelf zijn aangewezen zullen vaker een voorzichtige keus maken. Met als gevolg dat juist de 'haves' weer makkelijker extra kapitaal opbouwen. Als die angst met lagere maandlasten enigszins vermindert, lijkt mij dat niet vermeld.

Daarnaast is in de huidige situatie juist het gegeven dat veel ouders en grootouders een (bijna) afgelost huis hebben, bron van een grote transfer van kapitaal naar de (klein-) kinderen. Wat als vliegwiel fungeert voor extrak kapitaal voor de starters of jonge doorstromers, wat zorgt voor hogere prijzen.

[MiCoo]

Conrado schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 10:07:
[...]

Ik snap je gedachte, alleen werkt het niet zo.

Huizenprijzen zijn hoog omdat er veel vraag is maar er weinig woningen beschikbaar zijn. Er is dus een schaarste. Echter het blijft vraag en aanbod.
Wat we nu zien is dat het aanbod gedreven wordt door de vraag. Bij het begin van de Oekraïne-crisis, steeg de rente fors en waren huizen plotseling onbetaalbaar. De verkopers trokken daarbij hun huis terug: minder huizen en minder aanbod hielden de prijzen stabiel hoog.

Huizenprijzen gaat substantieel zakken door twee zaken:
- Economische crisis. Een crisis die dermate ernstig is dat er mensen zijn die hun huis moeten verkopen. Door alle Nibud-regels, en de overwaarde op huizen, zie ik dat niet 1-2-3 gebeuren. Maar zeg nooit, nooit. Speelt er wel wat anders: als er een serieuze crisis is, koop je dan een huis? In 2013 waren huizen ook voor een schijntje te koop, maar er waren slechts weinig kopers.
- Nieuwbouw: meer volume maakt de spoeling dunner. Echter dan moet er ècht meer gebouwd worden. Ik zou al blij zijn als we voldoende kunnen bouwen om de prijzen te stabiliseren.

Tja, en dan zijn er allerlei financiële mogelijkheden om (starters) te stimuleren of juist huizenbezitters te belasten. Dat gaat allemaal niet werken. Schaarste kun je niet reguleren, en dan geldt nu eenmaal het recht van de sterkste. Het maakt ook de slechtere kant in mensen wakker.

Dat werkt dus minder zo: . En waarom? Omdat de woningmarkt geen vraag en aanbod kent.

Bij een brood heb je 12 alternatieven. Wit brood. Bruin brood. Volkorenbrood. En dan nog bij de Aldi, Albert Heijn, de bakker. En als je geen brood lust of dit te duur is, ga je kwark of yoghurt eten. Daar heb je markt, concurrentie, alternatieven. En alles in de nabijheid.

Nu gaan we het hebben over wonen. Als ik de woning te duur vind moet ik op zoek naar een andere woning. Ik wil goedkoper wonen. Dat wordt kleiner. Maar kleiner is er bijna niet. Of goedkoper. En als ik uiteindelijk geen woning kan betalen, ga ik niet op zoek naar een kartonnen doos om onder te zitten. Of een auto kopen om daar meer in te wonen. Kortom: er zijn geen alternatieven behalve de woning. Je kan wel naar een goedkopere regio. Maar dat is niet meer in de nabijheid. Ik heb mijn zus, mijn moeder, mijn vrienden allemaal in de nabijheid met korte afstand. Zij kunnen oppassen, verzorgen de plantjes als ik weg ben of komen een bakkie doen. Als ik 20 minuten verder woon, is dat weg. Moeders zal nog ja zeggen. Zus heeft het daar te druk voor en mijn vrienden moet ik echt gaan plannen. Kortom: woningen zijn geen wegwerpproducten in overvloed wat ik overal kan verkrijgen met 23 alternatieven. Je hebt een woning of een woning. Groot of klein. Duur of goedkoop. Maar de woning blijft noodzakelijk.

En natuurlijk, als er in Nederland 2.000.000 huizen leegstaan doet dat (flink) iets met de woningwaardes. Maar we hebben alles zo gereguleerd dat dit niet gaat gebeuren. We bouwen op plekken waar de bevolking krimpt niet. We plannen zo onze woningbouwproductie dat we goed uitkomen. Dat zal in Nederland dus (niet snel) gaan gebeuren. Tenzij de bevolking nu ineens krimpt naar 10.000.000 mensen, dan wel natuurlijk.

Het grootste effect is de leencapaciteit. En zolang we meer kunnen blijven lenen door hoger inkomen of door ruimere leennormen, zal de woningwaardes stijgen. Want we hebben het zo gereguleerd als Nederland dat we nooit teveel woningen bouwen. Een crisis draagt bij aan het dalen van de woningwaardes, want de leencapaciteit wordt beperkt (gemiddeld minder inkomen voor mensen door minder werk) en de onzekerheid neemt toe (behoud ik nog wel mijn baan). Dan worden mensen angstig en gaan ze geen grote zaken investeren: een huis is het allergrootste.

Eens met je andere opmerking. We kunnen dit bijna niet anders dan overlaten aan de markt. Want elke subsidie die we geven aan mensen, zorgt voor een hogere leencapaciteit. Ontwikkelaars gaan dan de prijzen hoger in de markt zetten. Kijk maar naar subsidies op verduurzaming: meteen zie je dat aannemers hun prijzen omhoog gooien omdat ze gewoonweg weten dat er geld naar de markt komt.

Als je echt wil dat de woningprijzen dalen zal je of heeeeel veel moeten bouwen. Of de leencapaciteit beperken. Maar dat zorgt er alleen maar voor dat mensen minder uitgeven aan hun woonlasten, maar vergroot de kansen voor starters niet. En als er geld overblijft omdat mensen minder hypotheeklasten hebben, gaan andere bedrijven (zoals een supermarkt, energiebedrijven of de overheid) dingen bedenken om het geld naar hen te krijgen. Welkom in onze complexe wereld.

[Conrado]

MiCoo schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 19:55:
Dat werkt dus minder zo: En waarom? Omdat de woningmarkt geen vraag en aanbod kent.

Ik ben het direct met je eens dat een divers aanbod op de woningmarkt ver te zoeken is. Het is ook een schaarse markt en we moeten blij zijn met wat er te koop is. Maar het blijft vraag en aanbod, en door de onbalans van het beperkte aanbod, en de grote vraag, bepalen de verkopers.

Financiering is enkel de brandstof die bepaalt wie van de mogelijke kopers ook echt mee kunnen doen. Als die brandstof afneemt, door plotselinge hogere hypotheekrente of zoals jij voorstelt het beperken van het leenvermogen, dan vallen er een berg kopers uit. Echter er is zoveel vraag dat er voldoende overblijven. Het is de wet van de sterkste / koopkrachtigste.
Aan de verkoopzijde is er in de regel geen directe noodzaak te verkopen. Als de vraag verder wegvalt bieden ze simpelweg niet aan. Zo blijft het in onbalans en dus op het huidige hoge prijsniveau. We hebben dat tijdens de Oekraïne-crisis zien gebeuren.

PS Je link naar het CBS is weggevallen.

[Rubbergrover1]

MiCoo schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 19:55:
[...]


Dat werkt dus minder zo: . En waarom? Omdat de woningmarkt geen vraag en aanbod kent.

Bij een brood heb je 12 alternatieven. Wit brood. Bruin brood. Volkorenbrood. En dan nog bij de Aldi, Albert Heijn, de bakker. En als je geen brood lust of dit te duur is, ga je kwark of yoghurt eten. Daar heb je markt, concurrentie, alternatieven. En alles in de nabijheid.
...
Je kan wel naar een goedkopere regio. Maar dat is niet meer in de nabijheid. Ik heb mijn zus, mijn moeder, mijn vrienden allemaal in de nabijheid met korte afstand. Zij kunnen oppassen, verzorgen de plantjes als ik weg ben of komen een bakkie doen. Als ik 20 minuten verder woon, is dat weg. Moeders zal nog ja zeggen. Zus heeft het daar te druk voor en mijn vrienden moet ik echt gaan plannen. Kortom: woningen zijn geen wegwerpproducten in overvloed wat ik overal kan verkrijgen met 23 alternatieven. Je hebt een woning of een woning. Groot of klein. Duur of goedkoop. Maar de woning blijft noodzakelijk.

Ik ben het met je eens dat de woningmarkt totaal anders is dan de markt van 'normale' artikelen. Maar in je voorbeeld ga je wat te kort door de bocht.

Natuurlijk heb je wel het alternatief om 20 minuten verder te gaan wonen. Het is alleen zo dat jij die concessie niet wil doen. Een beetje alsof je alleen broodwinkels in ogenschouw neemt die voor jou op 5 minuten loopafstand liggen en daaruit concludeert dat de broodwinkel een monopoliepositie heeft, omdat er maar 1 broodwinkel aan jouw maximale reisafstand voldoet.

Er zijn al decennialang miljoenen mensen die verder van vrienden en familie zijn gaan wonen omdat dat de enige optie was. Of de enige optie die voldeed aan de andere minimale eisen. Dat is niets nieuws. Als jij in "jouw" wijk of in "jouw" dorp wil blijven wonen, dan zul je in de regel toch aan een hoop andere wensen moeten sleutelen.

[lama83]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 10 juli 2025 @ 09:40:
[...]


Er zijn al decennialang miljoenen mensen die verder van vrienden en familie zijn gaan wonen omdat dat de enige optie was. Of de enige optie die voldeed aan de andere minimale eisen. Dat is niets nieuws. Als jij in "jouw" wijk of in "jouw" dorp wil blijven wonen, dan zul je in de regel toch aan een hoop andere wensen moeten sleutelen.

Of je moet je inkomen verlagen om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen in een voor jou geliefde wijk.

[Rubbergrover1]

lama83 schreef op donderdag 10 juli 2025 @ 12:56:
[...]


Of je moet je inkomen verlagen om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen in een voor jou geliefde wijk.

Welke sociale huurwoning? Dan kun je achteraan in de rij aansluiten en heb je over 20 jaar misschien een andere woning.

[lama83]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 10 juli 2025 @ 13:41:
[...]

Welke sociale huurwoning? Dan kun je achteraan in de rij aansluiten en heb je over 20 jaar misschien een andere woning.

Sommige mensen hebben punten opgebouwd, wellicht vanuit de goede tijd - voor +- 2015, de asielcrisis, maar ook de recordjaren 2022 - 2023. Kies je een simpele baan, of met weinig verantwoordelijkheden, dan heb je én een woning én een redelijk stressvrij leven.

[ Voor 32% gewijzigd door lama83 op 10-07-2025 14:35 ]

[twain4me]

Bezemwagen is langs geweest, wie toch wil doorbabbelen over Nederlandse politiek

De landelijke Nederlandse politiek 2025

[LTwinter]

lama83 schreef op donderdag 10 juli 2025 @ 14:28:
[...]


Sommige mensen hebben punten opgebouwd, wellicht vanuit de goede tijd - voor +- 2015, de asielcrisis, maar ook de recordjaren 2022 - 2023. Kies je een simpele baan, of met weinig verantwoordelijkheden, dan heb je én een woning én een redelijk stressvrij leven.

Ik ben zelf recent vertrokken vanuit een appartement in hartje randstad, naar een leuke woning in groeidorp liggend midden randstad.

Ik moest 100k bijleggen op een oorspronkelijk bedrag van 320k voor dubbele woonruimte, een woning i.p.v. appartement, geen kansenwijk, leuke buren, sociale cohesie, beter energielabel, geen VVE, niet een flat overgenomen door expats met soms.....dubieuze gedachtes over samen in een complex wonen.

Beste beslissing van mijn leven.
Maar de rekening wordt steeds verder de straat opgeschopt.
Blij dat mijn vriendin en ik geen kinderen willen, want die mogelijkheid is er voor niet het gros maar de absolute meerderheid niet meer.

Als ouder uit de normale middenklasse zou ik continue in de stress zitten.

[Joosie200]

Davidrrr schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 13:19:
We moeten, vind ik, de markt gewoon de markt laten.

Er is geen klassieke markt van vraag en aanbod bij de woningen. Want als de vraag 200* zo groot is onderaan, waarom komen er dan vooral woningen bij aan de bovenkant van de onbeperkte bovengrens?

Vvd in tandem met cda en d66 hebben al 25 jaar lang de markt de markt gelaten. Met als resultaat: een bouwsector die piept en kraakt, een overbelast energienet, stikstof die de boel op slot gooit. Er worden geen kaders gecreëerd waaronder de bouwsector überhaupt kleine, compacte woningen seriematig gaan bouwen. Nee het loont om vooral vrijstaande villa's te bouwen.

Er komen geen appartementencomplexen met flatjes van 45-70m2 bij, noch rijtjeshuizen van 70-80m2. Prima voor een jong stel, prima voor mensen op leeftijd. Verkopen doet het sowieso maar bouwers pakken geen marge erop, projectontwikkelaars vinden de winstmarge beperkt, gemeenten zien wmo behoevende burgers of lopen kans om meer kwijt te zijn aan toeslagen en uitkeringen. En dus komt het er niet.

Terwijl als ik goedkoop mobiliteit wil kiezen heb ik de keuze te reuze. Ik kan fietsen, escooteren, derde handse knakenbak overwegen. Maar bij de te dure woningmarkt kan ik niet een bouwperceel goedkoop verwerven en dan zelf gaan bouwen. Laat staan dat ik op het perceel van mijn ouders een splitsing erdoorheen krijg en daarop zou mogen gaan bouwen. Ik mag nog niet eens zelf een tiny house in elkaar timmeren want waar krijg je die gestald en aangesloten op water, riolering en lichtnet.

Dus is het een piramidespel. Doorstromers kunnen zover doorstromen als hun overwaarde waard is, bekostigd door starters. En starters mogen diep in de buidel tasten en hebben een flinke buy in om mee te mogen doen. Gesteund door ouders en grootouders. Maar 60% van de kiezers zit er warmpjes bij en verkiest de status quo boven het makkelijker te maken voor de 40% die niet zo makkelijk mee kan draaien in de tombola van de huizenmarkt.

Verder lijkt VVD met hun woonplan juist voor de status quo te zijn. Want je kan al tot 57k belastingvrij sparen, dus 57k vs 75k maakt het verschil niet. 40 jarige hypotheek: lekker blijven betalen tot je al met 1 been in de kist staat zeker? En de banken maar extra winst draaien. Nee: het budget vergroten gaat de toegankelijkheid niet vergroten. Want degene met de grootste portemonnee is degene die bepaalt. Dus zolang je het aanbod niet vergroot schiet je daar niks mee op.

[LTwinter]

Joosie200 schreef op donderdag 10 juli 2025 @ 23:50:
[...]


Er is geen klassieke markt van vraag en aanbod bij de woningen. Want als de vraag 200* zo groot is onderaan, waarom komen er dan vooral woningen bij aan de bovenkant van de onbeperkte bovengrens?

Vvd in tandem met cda en d66 hebben al 25 jaar lang de markt de markt gelaten. Met als resultaat: een bouwsector die piept en kraakt, een overbelast energienet, stikstof die de boel op slot gooit. Er worden geen kaders gecreëerd waaronder de bouwsector überhaupt kleine, compacte woningen seriematig gaan bouwen. Nee het loont om vooral vrijstaande villa's te bouwen.

Er komen geen appartementencomplexen met flatjes van 45-70m2 bij, noch rijtjeshuizen van 70-80m2. Prima voor een jong stel, prima voor mensen op leeftijd. Verkopen doet het sowieso maar bouwers pakken geen marge erop, projectontwikkelaars vinden de winstmarge beperkt, gemeenten zien wmo behoevende burgers of lopen kans om meer kwijt te zijn aan toeslagen en uitkeringen. En dus komt het er niet.

Terwijl als ik goedkoop mobiliteit wil kiezen heb ik de keuze te reuze. Ik kan fietsen, escooteren, derde handse knakenbak overwegen. Maar bij de te dure woningmarkt kan ik niet een bouwperceel goedkoop verwerven en dan zelf gaan bouwen. Laat staan dat ik op het perceel van mijn ouders een splitsing erdoorheen krijg en daarop zou mogen gaan bouwen. Ik mag nog niet eens zelf een tiny house in elkaar timmeren want waar krijg je die gestald en aangesloten op water, riolering en lichtnet.

Dus is het een piramidespel. Doorstromers kunnen zover doorstromen als hun overwaarde waard is, bekostigd door starters. En starters mogen diep in de buidel tasten en hebben een flinke buy in om mee te mogen doen. Gesteund door ouders en grootouders. Maar 60% van de kiezers zit er warmpjes bij en verkiest de status quo boven het makkelijker te maken voor de 40% die niet zo makkelijk mee kan draaien in de tombola van de huizenmarkt.

Verder lijkt VVD met hun woonplan juist voor de status quo te zijn. Want je kan al tot 57k belastingvrij sparen, dus 57k vs 75k maakt het verschil niet. 40 jarige hypotheek: lekker blijven betalen tot je al met 1 been in de kist staat zeker? En de banken maar extra winst draaien. Nee: het budget vergroten gaat de toegankelijkheid niet vergroten. Want degene met de grootste portemonnee is degene die bepaalt. Dus zolang je het aanbod niet vergroot schiet je daar niks mee op.

Laat ik beginnen dat ik het over het algemeen met je eens ben over de situatie (vandaar duimpje).

Het probleem is dat geen van de partijen met praktische oplossingen komen zonder dat ze betekenen:

1: Directe lastenverzwaring voor middenklasse
2: Indirecte lastenverwaring voor lagere klasse
3: De banken berekenen toch wel door. En als je dat stopzet gaan ze simpelweg naar een andere markt (Buiten NL)

En dat maakt het lastig.

Er is geen ei van Columbus.


**edit** En het mobilteit voorbeeld van jou brengt mij b.v. niet naar een crisis situatie om 2 uur snachts vanuit mijn dorp naar waar ik nodig ben.

[Novari131]

NVM is met kwartaalrapport gekomen (Q2-25). Overall weinig spannends denk ik. Vergroot aanbod remt huizenprijsstijgingen af in grote steden. Nog steeds tekorten, nog steeds overbieden, etc, etc.

[Richh]

Davidrrr schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 13:19:
We moeten, vind ik, de markt gewoon de markt laten.

Hoe vind je dan dat grondprijzen bepaald zouden moeten worden?

Op dit moment wordt de grondprijs bepaald door de marktwaarde. Een stuk landbouwgrond (van twee tientjes per vierkante meter) wordt afhankelijk van vergunningen en bouwbesluiten, bepaald door gemeenten, verkocht door gemeenten, voor honderden euro's per vierkante meter. Kleine kavels zelfs voor >€1000/m2.

Stel dat er in de nabij gelegen wijk rijwoningen van 400k staan, en een casco rijwoning kost 200k om te bouwen, dan wordt de grondprijs 200k. Maar als de wijk uit rijwoningen van 500k bestaat, wordt de grondprijs 300k.

Hoeveel de grondprijs was voor de vergunningverlening, doet helemaal niks met de uiteindelijke verkoopprijs. Dit is ook een wezenlijk verschil met het verleden - waar voorheen de gehele Flevopolder door publiek geld is ontstaan en kavels voor landbouwgrondtarieven werden verkocht, is bouwgrond nu een (noodgedwongen) belangrijke inkomstenbron van gemeenten geworden.

In hoeverre kan je dan nog spreken van marktwerking?

Immers, als het brood te duur wordt omdat een beperkt aantal bakkers de prijs opdrijft, staat er vanzelf een slimme ondernemer op die ziet dat er veel marge is ontstaan, en gaat zelf ook bakker worden, verkoopt voor iets minder. Hierdoor ontstaat er balans tussen kostprijs en marktprijs. Er zijn zelfs waakhonden die moeten voorkomen dat er monopolies bestaan.
Op die manier werkt de vrije markt, en daarom werkt een vrije markt.

Bij woningbouw is er geen vrije markt want er is geen vrije mogelijkheid om het aanbod te vergroten. Er is sprake van een monopolist. Er gaan geen ondernemers extra huizen bouwen, want gemeenten bieden geen betaalbare grond aan waardoor er een marge behaald kan worden.
Sterker nog: zolang prijzen in een uptrend zitten, gaat men juist minder bouwgrond in de verkoop zetten. Want als je het een jaartje later verkoopt kan je er tienduizenden euro's extra aan verdienen... Dergelijke prikkels worden al jaren niet serieus genomen - al las ik onlangs dat Lelystad er wel iets mee wil.

"De markt gewoon de markt laten" kan heus werken, echter stel ik dan voor dat starters bouwgrond morgen kopen voor hetzelfde tarief als dat de vorige eigenaar voor het een bouwbestemming kreeg, had verkocht dan heb je een vrije markt...

Ik heb een licht vermoeden dat heel veel partijen die zichzelf profileren als medelevend met starters en jongeren, dan opeens helemaal geen fan meer zijn van de vrije markt, gek genoeg.

Conrado schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 20:21:
[...]

Ik ben het direct met je eens dat een divers aanbod op de woningmarkt ver te zoeken is. Het is ook een schaarse markt en we moeten blij zijn met wat er te koop is. Maar het blijft vraag en aanbod, en door de onbalans van het beperkte aanbod, en de grote vraag, bepalen de verkopers.

Hoe kan het toch dat het zo schaars is, terwijl iedereen het er eigenlijk wel over eens is dat we meer aanbod moeten re aliseren? Misschien moet het daar wat meer over gaan

[ Voor 6% gewijzigd door Richh op 11-07-2025 00:32 ]

[Joosie200]

LTwinter schreef op donderdag 10 juli 2025 @ 23:58:
[...]
Laat ik beginnen dat ik het over het algemeen met je eens ben over de situatie (vandaar duimpje).

Het probleem is dat geen van de partijen met praktische oplossingen komen zonder dat ze betekenen:

En dat maakt het lastig.

Er is geen ei van Columbus.

Natuurlijk is er geen wonderoplossing.
En ik behoor zelf tot de middenmoot. Het onbestaan van het middeninkomens maakt juist het zo lastig om iets op te bouwen. Want zonder stabiele woonsituatie en geld over, waarom zou je dan aan kinderen beginnen? Niet zo gek dat met een laag geboortecijfer en een babyboom laag die vanzelf ons gaat ontvallen dat de locale bevolking eerder krimpt. Dat we als land nog niet stagneren komt door de toestroom aan arbeidsmigranten. (migranten, kenniswerkers, geen asielzoekers)

Dus als dat bouwen bouwen bouwen toch makkelijk tien jaar tijd kost om van de grond te komen. Tegen die tijd komen er tig bestaande / oude woningen vrij en krijg je de overdracht van geld en woningen van de babyboomers naar millenials. Maarja again: niet dat ik er dan iets mee op schiet want zodra ik pas echt iets krijg zijn allebei mijn ouders gaan hemelen. En op mijn 60e een erfenis in het vooruitzicht hebben is allemaal leuk en aardig. Maar ik kan het juist nu gebruiken tussen mijn 25 en 40e jaar.

En wanneer de politiek vooral luistert naar de overgrote koophuisbezittende meerderheid aan kiezers (je wilt herkozen worden natuurlijk) ja dan ga ik wel stemmen met de voeten. Als ik en mijn generatie geen stip op de horizon zien, voor ons geen huisje boompje beestje perspectief in zit wat generaties voor ons gewoon hebben kunnen bereiken. Dan vind ik het niet vreemd dat genoeg leeftijdsgenoten verder kijken dan naar NL alleen. Met een vergrijzende bevolking is dat demografisch niet handig als je een braindrain krijgt. Maar je raakt vanzelf dat midden inkomen / tot anderhalf midden inkomen kwijt wanneer het enige wat ze mogen doen is een steeds hogere belastingdruk mogen accepteren. Immers de echte lage inkomens kunnen al helemaal niks bijdragen maar kunnen enkel rondkomen dankzij toeslagen. En de echt rijken weten het zo belastingtechnisch te regelen dat hun vermogen fiscaal vriendelijk behandeld wordt en ze een box 2 route kiezen boven flink hoog in box 1 of 3 te zitten.

[Conrado]

Richh schreef op vrijdag 11 juli 2025 @ 00:16:
In hoeverre kan je dan nog spreken van marktwerking?

Goed verhaal!

Echter, het is wel degelijk marktwerking. Een gereed nieuwbouwhuis heeft een marktwaarde overeenkomstig vergelijkbare huizen.
Als de gemeente de grondprijs niet daarop aanpast, maakt òf de projectontwikkelaar, òf de bouwer òf de eerste bewoner een enorme winst. Die winst zie ik dat toch liever bij publieke middelen landen.

Overigens valt 'noodgedwongen' mee, want gemeenten hebben al héél lang goede inkomsten uit grond. Niet voor niets heeft iedere gemeente een wethouder Grondzaken, en dat is niet omdat zandkorrels beleid nodig hebben

[Conrado]

Richh schreef op vrijdag 11 juli 2025 @ 00:16:
Hoe kan het toch dat het zo schaars is, terwijl iedereen het er eigenlijk wel over eens is dat we meer aanbod moeten re aliseren? Misschien moet het daar wat meer over gaan

Omdat we niet één overheid hebben, maar drie

Den Haag willen 'bouwen, bouwen, bouwen', maar wel binnen de stikstofregels, CO2-regels, huizen voor de grote groep van middeninkomens, En, zonder dat de boeren er last van hebben, want dan komen die trekkers weer naar Den Haag.
De provincie wil ook 'bouwen, bouwen, bouwen', maar wel enkel ingepast in het landschap. met het bestaande wegennet en buiten de milieu zones van agrarische bedrijven.
En ook de gemeentes willen bouwen maar niet tè veel om de grondprijs op nivo te houden en het liefst voor hun eigen achterban.

[Chaki]

Joosie200 schreef op donderdag 10 juli 2025 @ 23:50:
[...]

Dus is het een piramidespel. Doorstromers kunnen zover doorstromen als hun overwaarde waard is, bekostigd door starters. En starters mogen diep in de buidel tasten en hebben een flinke buy in om mee te mogen doen. Gesteund door ouders en grootouders. Maar 60% van de kiezers zit er warmpjes bij en verkiest de status quo boven het makkelijker te maken voor de 40% die niet zo makkelijk mee kan draaien in de tombola van de huizenmarkt.

60% van de kiezers zit er warmpjes bij?

40 jarige hypotheek: lekker blijven betalen tot je al met 1 been in de kist staat zeker?

De gemiddelde levensverwachting is 80+. Maar dan nog: je nabestaanden erven een woning die niet 100% is afbetaald. Dat had je kunnen voorkomen door je hypotheek vervroegd af te lossen vanaf het moment dat je inkomen stijgt

[Davidrrr]

De nabestaanden mogen ook weigeren. Erf je een woning met overwaarde is het weer niet goed 🤣.
Weigeren ze erfenis lekker.

[Rubbergrover1]

Chaki schreef op vrijdag 11 juli 2025 @ 09:34:
De gemiddelde levensverwachting is 80+. Maar dan nog: je nabestaanden erven een woning die niet 100% is afbetaald. Dat had je kunnen voorkomen door je hypotheek vervroegd af te lossen vanaf het moment dat je inkomen stijgt

Maar wat is er erg aan dat je nabestaanden een woning erven die niet 100% is afbetaald? Lijkt mij totaal geen probleem.

Het grootste probleem is als de woningwaarde bij overlijden lager is dan de hypotheek. Maar dat risico heeft niet te maken met de aflosperiode maar met de LTV. Als je vandaag een woning koopt met een extra korte hypotheek van bij wijze van spreken 20 jaar, maar wel tegen 100% LTV, en volgende maand overlijd je, dan kunnen je nabestaanden grotere problemen hebben dan als je een (theoretische) aflossingsvrije hypotheek van 90% LTV zou hebben. Als je in zit over de risico's voor nabestaanden, dan zou je eerder aan de LTV moeten sleutelen dan aan de aflossingsduur.

[Chaki]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 11 juli 2025 @ 09:48:
[...]

Maar wat is er erg aan dat je nabestaanden een woning erven die niet 100% is afbetaald? Lijkt mij totaal geen probleem.

Dat is precies wat ik bedoel!

[Get!em]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 11 juli 2025 @ 09:48:
[...]

Maar wat is er erg aan dat je nabestaanden een woning erven die niet 100% is afbetaald? Lijkt mij totaal geen probleem.

Het grootste probleem is als de woningwaarde bij overlijden lager is dan de hypotheek. Maar dat risico heeft niet te maken met de aflosperiode maar met de LTV. Als je vandaag een woning koopt met een extra korte hypotheek van bij wijze van spreken 20 jaar, maar wel tegen 100% LTV, en volgende maand overlijd je, dan kunnen je nabestaanden grotere problemen hebben dan als je een (theoretische) aflossingsvrije hypotheek van 90% LTV zou hebben. Als je in zit over de risico's voor nabestaanden, dan zou je eerder aan de LTV moeten sleutelen dan aan de aflossingsduur.

Daar hebben ze bij ook nog de Overlijdensrisico verzekering voor. Scheelt voor nabestaanden sowieso. Ook voor de eventuele partner die achterblijft en de maandelijkse kosten.

En je scenario van een oudere medemens die nog een nieuwe hypotheek afsluit, dan is bij veel hypotheekverstrekkers sowieso een ORV verplicht.

[Chaki]

Chaki schreef op vrijdag 11 juli 2025 @ 10:30:
[...]
Edit
Als je ouders huren laten ze helemaal niets na@Davidrrr

[ Voor 20% gewijzigd door Chaki op 11-07-2025 10:35 ]

[Richh]

Conrado schreef op vrijdag 11 juli 2025 @ 09:17:
[...]

Goed verhaal!

Echter, het is wel degelijk marktwerking. Een gereed nieuwbouwhuis heeft een marktwaarde overeenkomstig vergelijkbare huizen.
Als de gemeente de grondprijs niet daarop aanpast, maakt de projectontwikkelaar, òf de bouwer òf de eerste bewoner een enorme winst. Die winst zie ik dat toch liever bij publieke middelen landen.

Natuurlijk, het is ook logisch dat het gebeurd - maar het zorgt er ook voor dat er nooit goedkope huizen gebouwd gaan worden.
Een kernfactor van een vrije markt economie wordt hiermee voorkomen en daardoor is er nooit sprake van een gezonde vrije markt rondom de huizenmarkt.
Ookal is het prima mogelijk om betaalbare huizen te bouwen, het systeem voorkomt echte marktwerking op prijs en voorkomt dat er ooit voldoende aanbod ontstaat - ookal heeft het logische redenen.

Politiek is het heel makkelijk om te zeggen 'we willen 100k huizen per jaar bouwen' maar zolang je deze wortel niet aanpakt gaat het nooit gebeuren.

Overigens valt 'noodgedwongen' mee, want gemeenten hebben al héél lang goede inkomsten uit grond. Niet voor niets heeft iedere gemeente een wethouder Grondzaken, en dat is niet omdat zandkorrels beleid nodig hebben

Het verschilt per gemeente (en dat zie je ook terug aan de bouwvergunningen). Door decentralisatie zijn gemeenten degenen die langdurig zieken, jeugdzorg en inkomensondersteuning moeten financieren. Precies de gemeenten die sterk vergrijzen en/of waar veel 'rugzakjes' samenleven, komen in de financiële problemen, en moeten zwembaden en ziekenhuizen sluiten. Voor hen is het toch meer noodgedwongen om woningbouw te realiseren, dan voor bijvoorbeeld een Blaricum waar amper nieuwbouw is.

Dit systeem veroorzaakt op de lange termijn gentrificatie, waarbij de lagere inkomens een hogere belastingdruk krijgen omdat ze immers de voorzieningen van de lagere inkomens moeten meefinancieren.

[Conrado]

Richh schreef op vrijdag 11 juli 2025 @ 10:33:
Natuurlijk, het is ook logisch dat het gebeurd - maar het zorgt er ook voor dat er nooit goedkope huizen gebouwd gaan worden.

Er zijn niet veel knoppen waar we aan kunnen draaien omdat te veranderen, Echter we kunnen het volume van huizen vergoten: als we ècht gaan bouwen neemt de druk op de markt af, en daar door de excessieve stijgingen.

Het verschilt per gemeente (en dat zie je ook terug aan de bouwvergunningen). Door decentralisatie zijn gemeenten degenen die langdurig zieken, jeugdzorg en inkomensondersteuning moeten financieren.

Ja, het is een mooi voorbeeld van Haags beleid. De gedachte om te decentraliseren is op zich goed, want gemeenten zijn veel dichter bij de burger. Echter de gemeenten zijn daardoor risicomijdend geworden en kiezen in hun bouwbeleid voor 'mensen-met-een-goed-inkomen-die-langduring-en-op-tijd-belasting-betalen' maar zelf weinig middelen nodig hebben.

En dan krijg je dus overal weer de duurdere nieuwbouwhuizen; Gemeente blij, bouwer blij, ontwikkelaar blij en zelfs de kopers zijn blij. Iedereen blij, toch

[Novari131]

lama83 schreef op donderdag 10 juli 2025 @ 12:56:
[...]


Of je moet je inkomen verlagen om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen in een voor jou geliefde wijk.

Dit is precies wat er mis is in Nederland

[Davidrrr]

snip: dit voegt niks toe

[ Voor 99% gewijzigd door We Are Borg op 11-07-2025 14:01 ]

[Conrado]

NOS: Kabinet kiest vier extra grootschalige bouwlocaties, 'plekken waar nog ruimte is'

Het demissionaire kabinet wil dat er in de buurt van vier steden grootschalige bouwlocaties komen om de woningnood verder aan te pakken. Het gaat om Alkmaar, Apeldoorn, Hengelo/Enschede en Helmond waar nu gekeken gaat worden op welke manier daar nieuwbouw kan komen.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op vrijdag 11 juli 2025 @ 10:33:
[...]

Natuurlijk, het is ook logisch dat het gebeurd - maar het zorgt er ook voor dat er nooit goedkope huizen gebouwd gaan worden.

Dat is een te snelle conclusie. Je kunt er ook voor zorgen dat de marktwaarde van die huizen lager is. Daar zijn verschillende manieren voor. Door op een minder gewilde locatie te bouwen. Of door kleiner te bouwen. Maar ook door bijvoorbeeld niet de grond mee te verkopen, zodat je alleen de woning zelf koopt (erfpacht).

Maar je zou ook kunnen denken aan koopgarant-/koopstart-achtige constructies, waarbij je bij verkoop van de woning een deel van de woningwaarde moet afstaan. De 'marktwaarde' van die woningen zal uiteraard lager liggen dan woningen waarbij je niet alleen woont maar ook profiteert van de volledige waardeontwikkeling.

Er zijn een hoop mensen die daarbij de hakken meteen in het zand zetten. Ja, als je de keus hebt, dan is volledige vrijheid over je woning natuurlijk fijner. Vooral ook omdat je je woning dan beter als middel voor vermogensopbouw kunt gebruiken. Maar als je niet de keus hebt om een dure woning helemaal van jezelf te kopen is dat wel een manier om toch een woning te kunnen krijgen. En ook van de andere kant maatschappelijk bekeken, als het doel is om betaalbare woningen om te wonen te bouwen en geen vermogensopbouwvehikels, dan zijn dit prima constructies.

[Novari131]

Conrado schreef op vrijdag 11 juli 2025 @ 11:55:
NOS: Kabinet kiest vier extra grootschalige bouwlocaties, 'plekken waar nog ruimte is'

Het demissionaire kabinet wil dat er in de buurt van vier steden grootschalige bouwlocaties komen om de woningnood verder aan te pakken. Het gaat om Alkmaar, Apeldoorn, Hengelo/Enschede en Helmond waar nu gekeken gaat worden op welke manier daar nieuwbouw kan komen.

[Afbeelding]

Ik weet niet hoe logisch de locaties zijn, maar er zal ongetwijfeld over zijn nagedacht. Ik zou bijvoorbeeld Hoorn al logischer vinden dan Alkmaar icm treinverbinding naar Amsterdam. Dan kun je bijv Den Helder ook uit het slop trekken.

[Novari131]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 11 juli 2025 @ 12:08:
[...]

Dat is een te snelle conclusie. Je kunt er ook voor zorgen dat de marktwaarde van die huizen lager is. Daar zijn verschillende manieren voor. Door op een minder gewilde locatie te bouwen. Of door kleiner te bouwen. Maar ook door bijvoorbeeld niet de grond mee te verkopen, zodat je alleen de woning zelf koopt (erfpacht).

Maar je zou ook kunnen denken aan koopgarant-/koopstart-achtige constructies, waarbij je bij verkoop van de woning een deel van de woningwaarde moet afstaan. De 'marktwaarde' van die woningen zal uiteraard lager liggen dan woningen waarbij je niet alleen woont maar ook profiteert van de volledige waardeontwikkeling.

Er zijn een hoop mensen die daarbij de hakken meteen in het zand zetten. Ja, als je de keus hebt, dan is volledige vrijheid over je woning natuurlijk fijner. Vooral ook omdat je je woning dan beter als middel voor vermogensopbouw kunt gebruiken. Maar als je niet de keus hebt om een dure woning helemaal van jezelf te kopen is dat wel een manier om toch een woning te kunnen krijgen. En ook van de andere kant maatschappelijk bekeken, als het doel is om betaalbare woningen om te wonen te bouwen en geen vermogensopbouwvehikels, dan zijn dit prima constructies.

Je kunt ook met eeuwige erfpacht-constructies werken. De grond is inmiddels het kostbaarste in NL. Dan moeten de banken hier wel wat soepeler mee gaan omspringen en mensen wat minder krampachtig over gaan doen. Gemeentes een stabiele inkomstenstroom en huiseigenaren aanzienlijk lagere lasten.

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 11 juli 2025 @ 12:08:
Maar je zou ook kunnen denken aan koopgarant-/koopstart-achtige constructies, waarbij je bij verkoop van de woning een deel van de woningwaarde moet afstaan.

Wat ik weet uit proeven, is dat het heel lastig objectief te bepalen is. Je koopt een nieuwbouwhuis en waardeert dat direct op met een keuken en tuin. Hoe splits je dat billijk?
Na 10 jaar is er een uitbouw gezet, de badkamer gemoderniseerd enzovoort. Opnieuw wie deelt dan mee?

Andersom - en we kennen wel de voorbeelden - een huis waar tien jaar lang niets aan gedaan is, en waar de originele verf nog steeds gebleekt op de voordeur zit. Is er dan sprake van een staf?

Maar ook door bijvoorbeeld niet de grond mee te verkopen, zodat je alleen de woning zelf koopt (erfpacht).

Ook hier speelt 'eerlijkheid' en billijkheid van de overheid een rol. Het gaat om grote bedragen en je kunt zomaar afhankelijk zijn van de willekeur van de lokale politiek om de begroting rond te krijgen.

[Emryte]

Novari131 schreef op vrijdag 11 juli 2025 @ 13:02:
[...]


Ik weet niet hoe logisch de locaties zijn, maar er zal ongetwijfeld over zijn nagedacht. Ik zou bijvoorbeeld Hoorn al logischer vinden dan Alkmaar icm treinverbinding naar Amsterdam. Dan kun je bijv Den Helder ook uit het slop trekken.

Ook al ben ik het met je eens dat Hoorn qua verbinding een betere locatie is, heeft het wel een groot probleem. Gemeente Hoorn heeft namelijk geen ruimte binnen de gemeente zelf voor nieuwe woonwijken, omdat het al volledig volgebouwd is en wat qua grond leeg staat zijn al projecten voor gepland. Hoorn kan binnen haar eigen gemeente daardoor niet meer groeien.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op vrijdag 11 juli 2025 @ 13:31:
[...]

Wat ik weet uit proeven, is dat het heel lastig objectief te bepalen is. Je koopt een nieuwbouwhuis en waardeert dat direct op met een keuken en tuin. Hoe splits je dat billijk?
Na 10 jaar is er een uitbouw gezet, de badkamer gemoderniseerd enzovoort. Opnieuw wie deelt dan mee?

Andersom - en we kennen wel de voorbeelden - een huis waar tien jaar lang niets aan gedaan is, en waar de originele verf nog steeds gebleekt op de voordeur zit. Is er dan sprake van een staf?

Je zou dat dan prima kunnen combineren met gezamenlijk onderhoud via een VvE. Ook iets waar veel mensen hier allergisch voor zijn, maar wat wel zorgt voor een stabiel onderhoud. (En wat ik voor mijn koopwoning eerlijk gezegd graag zou hebben gehad.)

Of je zaken als keuken, tuin, badkamer etc. mee zou moeten nemen in de berekening is ook een principiële vraag. Mensen bekijken dat steeds meer vanuit waardeverhoging in plaats van vanuit woongenot. Ik zou er helemaal niet rouwig om worden als mensen zulke verbouwingen puur voor eigen woongenot zouden doen. En daar bij verkoop niets van terugzien. Dat lijkt mij bij de keus voor wonen-om-te-wonen in plaats van wonen als investering helemaal geen gekke gedachte.

[...]

Ook hier speelt 'eerlijkheid' en billijkheid van de overheid een rol. Het gaat om grote bedragen en je kunt zomaar afhankelijk zijn van de willekeur van de lokale politiek om de begroting rond te krijgen.

Dat hangt vooral af van hoe die afspraken worden gemaakt/vastgelegd. Niet van het principe van erfpacht an sich.

[GeeMoney]

Ik hoor heel graag je motivatie waarom jij denkt dat een VVE voor je koopwoning een briljante toevoeging zou zijn.
Ik ben penningmeester in een kleine VVE geweest van 30 koopwoningen tussen de 250-500k van 2011-2016. Dus ik ben benieuwd welke voordelen ik gemist heb.

[hoevenpe]

Precies de discussie die hier regelmatig gevoerd wordt, nieuwbouw is voor doorstromers minder interessant:

quote: https://www.telegraaf.nl/...ang-wachten/77043860.html

Krapte op de woningmarkt, maar verkoop nieuwbouw blijft achter: te klein, te duur en te lang wachten

„Bij de overheid is een enorme hang naar betaalbaarheid”, constateert Leo Bosch, programmamanager Nieuwbouw bij makelaarsorganisatie NVM. „Maar als je nu een woning van 140 vierkante meter met een tuin hebt, ga je niet snel naar een appartement van 70 vierkante meer. Als dat het enige aanbod is, dan blijf je zitten. Je hebt je huis afgelost, je woonlasten zijn laag. Waarom zou je je druk maken.”

De NVM meldde deze week dat de verkopen van nieuwbouw voor het eerst sinds 2023 zijn teruggevallen. In het tweede kwartaal werden 6.700 nieuwbouwwoningen verkocht. Dat zijn er 400 minder dan een jaar eerder. Tegelijk kwamen afgelopen kwartaal bijna 10.000 nieuwbouwwoningen op de markt, het hoogste aantal in vijf jaar.

In plaats van naar de vraag van consumenten te kijken, richten ontwikkelaars zich op wat nog mogelijk is bij de huidige eisen van de overheid. Twee derde van de nieuwbouw moet betaalbaar zijn: sociale- of middenhuur of koopwoningen tot 405.000 euro. Het gevolg is een stortvloed aan appartementen op de tekentafels van ontwikkelaars. Vier jaar geleden bestond 38 procent van het nieuwbouwaanbod uit appartementen, dat is nu 53 procent. Om binnen het financiële plaatje te vallen, worden de appartementen ook steeds kleiner. „In Amsterdam is 40 tot 45 vierkante meter niet raar meer”, merkt Bosch op.

Maar de prijs is vaak niet eens de grootste belemmering, zegt Bosch. „Voor veel mensen is de aanlooptijd een obstakel. Er kan wel drie of vier jaar zitten tussen de handtekening en de oplevering van de woning. En hoe ziet je leven er dan uit?”

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 12 juli 2025 @ 08:33:
Je zou dat dan prima kunnen combineren met gezamenlijk onderhoud via een VvE. Ook iets waar veel mensen hier allergisch voor zijn, maar wat wel zorgt voor een stabiel onderhoud. (En wat ik voor mijn koopwoning eerlijk gezegd graag zou hebben gehad.)

Als hier iemand in het blok een schilder laat komen of ander onderhoud doet komt vanzelf in de groepsapp de vraag of meer mensen willen meedoen.

Het grote verschil met een VVE is dat het vrijwillig is, niet iedereen vindt onderhoud of duurzaamheid even belangrijk. Moet er niet aan denken dat de meerderheid bepaald wat ik aan mijn eigen huis moet laten doen.

[Novari131]

hoevenpe schreef op zaterdag 12 juli 2025 @ 11:34:
Precies de discussie die hier regelmatig gevoerd wordt, nieuwbouw is voor doorstromers minder interessant:

[...]

Het wachten is 1 ding, maar als je een starterswoning met 5 jaar bewoningsplicht hebt na oplevering, dan kunnen er 2 kinderen em partner zijn bijgekomen. En in de tussentijd mag je wel dubbele lasten aftikken, wat je flexibiliteit inperkt.

In veel andere landen koop je pas als bouw zo goed als af is.

[RonJ]

Richh schreef op vrijdag 11 juli 2025 @ 10:33:
[...]

... dan voor bijvoorbeeld een Blaricum waar amper nieuwbouw is.

Misschien nog eens goed op de kaart kijken.

En ook in het oude dorp zelf zijn er diverse straatjes sociale nieuwbouw neergezet op voormalige terreinen van de gemeente (brandweer, groenvoorziening). Daarnaast wordt er door de gemeente gewerkt aan versoepeling van regels rondom het mogen splitsen van de vele enorme kavels, zodat daar extra huizen mogen worden neergezet, bijv. voor je kinderen of ouders. Die plannen worden echter behoorlijk tegengewerkt door een groep voornamelijk oudere bewoners en door de enorme wachttijden bij de nutsbedrijven.

[ Voor 46% gewijzigd door RonJ op 12-07-2025 14:01 ]

[WernerL]

Novari131 schreef op zaterdag 12 juli 2025 @ 13:44:
[...]


Het wachten is 1 ding, maar als je een starterswoning met 5 jaar bewoningsplicht hebt na oplevering, dan kunnen er 2 kinderen em partner zijn bijgekomen. En in de tussentijd mag je wel dubbele lasten aftikken, wat je flexibiliteit inperkt.

In veel andere landen koop je pas als bouw zo goed als af is.

Die zelfbewoningsplicht is puur om speculanten buiten de deur te houden. Vaak kun je wel ontheffing krijgen als je privésituatie wijzigt waardoor je alsnog binnen 5 jaar kunt verkopen. Kinderen krijgen, of een relatie die stuk loopt zijn waar ik woon geldige redenen om ontheffing te krijgen in ieder geval.

[RonJ]

Novari131 schreef op vrijdag 11 juli 2025 @ 00:08:
Vergroot aanbod remt huizenprijsstijgingen af in grote steden. Nog steeds tekorten, nog steeds overbieden, etc, etc.

En dat vergrote aanbod is ook maar tijdelijk, dat zijn geen extra woningen maar de particuliere huursector die de boel massaal in de verkoop zet. Dat is over max. een paar jaar ook weer weg.

[Novari131]

RonJ schreef op zaterdag 12 juli 2025 @ 14:02:
[...]


En dat vergrote aanbod is ook maar tijdelijk, dat zijn geen extra woningen maar de particuliere huursector die de boel massaal in de verkoop zet. Dat is over max. een paar jaar ook weer weg.

Klopt, dit is een uitstekend moment om een huis te kopen in een van de 4 grote steden (met name Amsterdam)

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 12 juli 2025 @ 08:33:
[Je zou dat dan prima kunnen combineren met gezamenlijk onderhoud via een VvE.
....
Ik zou er helemaal niet rouwig om worden als mensen zulke verbouwingen puur voor eigen woongenot zouden doen. En daar bij verkoop niets van terugzien.

Dat concept met dergelijke dienstverlening bestaat al, dat heet "huren"