Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[Paprika]

Immutable schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:45:
Dit lijkt er trouwens sterk op dat vooral koopstarters in de "dure regionen" een woning kopen. Dat is wel best vreemd. Blijkbaar storten die koopstarters zich graag compleet in de schulden want daar zijn de woningen ook het duurst.

Onderschat niet hoeveel hulp kopers in dure regionen, en dan zeker Amsterdam, krijgen van familie. Volledig woningdekkende familiehypotheken tot grote schenkingen kijkt niemand van op en je doet zelfs amper mee in de dispuut wereld als je familie daarin geen grote hand kan toereiken. De hele havermelkelite meme komt ergens vandaan.

“Het is met name in de Randstad steeds moeilijker om een huis te kopen zonder vermogende ouders. In dit gebied is namelijk minder aanbod, en meer schaarste”, aldus Burgers. Hij zegt dat het voornamelijk zichtbaar is in de populaire buurten in steden als Utrecht en Amsterdam.

In deze gebieden komt een schenking van ouders vaker voor. Ook betalen starters meer voor een woning als ze een schenking krijgen. Omdat mensen zonder schenking concurreren met starters die gebruik maken van een schenking, moeten ze vaak overbieden. “En dat leidt tot steeds duurdere woningen”, zegt Burgers.

https://www.man-man.nl/ouders-schenking-woningmarkt/

Een alleenstaande starter met een modaal inkomen moet in 2022 ruim 253.000 euro zelf inleggen wanneer hij een huis van 60 vierkante meter in Amsterdam wil kopen. Het gemiddelde in Nederland ligt op 38.000 euro.

https://www.parool.nl/ned...g-voor-een-huis~b7c935b9/

[ Voor 69% gewijzigd door Paprika op 02-05-2025 11:57 ]

[TheKerremenke]

Immutable schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:45:
[Afbeelding]

Dit lijkt er trouwens sterk op dat vooral koopstarters in de "dure regionen" een woning kopen. Dat is wel best vreemd. Blijkbaar storten die koopstarters zich graag compleet in de schulden want daar zijn de woningen ook het duurst.

Waarschijnlijk is het meeste werk te vinden als starter in die duurste regio’s?

Je zou maar starter zijn op een van die twee Waddeneilanden waar slechts minder dan 10 transacties gedaan worden. Dan heb je het statistisch waarschijnlijk pas moeilijk.

[hoevenpe]

Chaki schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:28:
Tenzij ...

Als je relatie na 5 jaar strand heb je meestal een leuke overwaarde en kan je lage rente vaak meenemen, in welk scenario was huren slimmer geweest?

Er is één zekerheid: huren worden elk jaar hoger...

[hoevenpe]

Immutable schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:39:
Je mag letterlijk NIET meer lenen dan die grens volgens de WET.

Dat gaat overhoeveel hypotheek een geldverstrekker je maximaal mag lenen, niets houdt ouders of familie tegen meer te lenen/schenken.

Genoeg creatieve mogelijkheden, het is geen rocketscience.

[Immutable]

hoevenpe schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:58:
[...]

Dat gaat overhoeveel hypotheek een geldverstrekker je maximaal mag lenen, niets houdt ouders of familie tegen meer te lenen/schenken.

Genoeg creatieve mogelijkheden, het is geen rocketscience.

Dus is je conclusie dat heel veel mensen zeer creatief worden? (En ja was dat zelf ook bij mijn laatste huis.)

[Sir_Lion]

Paprika schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:09:
[...]

Klopt, maar als ik kijk hoe mijn eigen huur is opgelopen de laatste 10 jaar wil ik ook niet weten wat ik aan het eind van de rit zal betalen. Ik heb hem al eens gelinkt, maar heb ik het met een kleine tool (hint: desktop is beter dan mobile) proberen te visualiseren voor mezelf en als ik dan zie dat je hier al snel 1800 euro of meer betaalt en met een historische renteverhoging van ruim boven de 2.5% kom je na 30 jaar al op bedragen uit waar je niet blij van gaat worden en na 30 jaar moet je ook nog wonen. Immers is iemand midden 20 tot begin 30 over 30 jaar meestal ook nog aan het werk.

Na 30 jaar aan huur met verhogingen van 2.5% (beneden gemiddeld over de laatste ~60 jaar volgens het CBS) kom je bij een startprijs van 1800 euro tegen die tijd op een huur van 3776 euro uit en heb je 1 miljoen aan huur betaald. Ook met onderhoud en andere kosten kun je dan beter 800.000 aan hypotheek hebben betaald, met iets van een woning op naam, en dan 200.000 euro hebben gebudgeteerd aan onderhoud over die 30 jaar dan 1 miljoen aan een ander te hebben overgeboekt en dan nog X jaren extra moeten huren tot je hart ermee stopt.

Ik kan mij echt niet voorstellen dat de huur voor een woning van nu 1800€ per maand, over 30 jaar 3700€ per maand gaat zijn.

Als je dan bedenkt dat veel verhuurders een 3x de huur als inkomenseis hebben, zou de bewoner in het geval van een alleenstaande meer dan 10k netto moeten verdienen. Dat zijn bizarre bedragen.

[Immutable]

Sir_Lion schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 13:01:
[...]


Ik kan mij echt niet voorstellen dat de huur voor een woning van nu 1800€ per maand, over 30 jaar 3700€ per maand gaat zijn.

Als je dan bedenkt dat veel verhuurders een 3x de huur als inkomenseis hebben, zou de bewoner in het geval van een alleenstaande meer dan 10k netto moeten verdienen. Dat zijn bizarre bedragen.

Kan je wel niet voorstellen, toch is het zo. Over x jaar is een modaal salaris van 10.000 euro ook gewoon normaal. Kijk historisch maar eens naar inflatie cijfers.

Koopwoning betekend gewoon afnemende maandelijkse kosten, percentueel tegenover je salaris. En de betaling na 30 jaar stopt volledig. Kan toch niet op tegen huren?

[Paprika]

Sir_Lion schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 13:01:
[...]


Ik kan mij echt niet voorstellen dat de huur voor een woning van nu 1800€ per maand, over 30 jaar 3700€ per maand gaat zijn.

Als je dan bedenkt dat veel verhuurders een 3x de huur als inkomenseis hebben, zou de bewoner in het geval van een alleenstaande meer dan 10k netto moeten verdienen. Dat zijn bizarre bedragen.

Dat is makkelijk niet voor te stellen op papier, maar de werkelijkheid laat helaas anders zien.

Jaar	%
1960	11,0
1961	2,9
1962	2,3
1963	6,0
1964	4,8
1965	4,7
1966	7,7
1967	4,3
1968	7,5
1969	7,0
1970	5,0
1971	8,7
1972	8,0
1973	8,8
1974	6,9
1975	6,2
1976	10,7
1977	7,7
1978	7,5
1979	5,8
1980	7,2
1981	7,8
1982	8,4
1983	6,8
1984	3,6
1985	3,4
1986	2,6
1987	3,0
1988	3,6
1989	3,2
1990	3,3
1991	5,9
1992	5,6
1993	5,4
1994	5,1
1995	4,5
1996	4,1
1997	3,8
1998	3,4
1999	3,0
2000	2,6
2001	2,7
2002	2,9
2003	3,2
2004	3,1
2005	2,0
2006	2,7
2007	1,4
2008	1,9
2009	2,8
2010	1,6
2011	1,8
2012	2,8
2013	4,7
2014	4,4
2015	2,4
2016	1,9
2017	1,6
2018	2,3
2019	2,5
2020	2,9
2021	0,8
2022	3,0
2023	2,0
2024	5,4

https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/70675ned (even via "bewerk tabel" alle jaren selecteren)

[ Voor 59% gewijzigd door Paprika op 02-05-2025 13:42 ]

[alexbl69]

Sir_Lion schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 13:01:
[...]


Ik kan mij echt niet voorstellen dat de huur voor een woning van nu 1800€ per maand, over 30 jaar 3700€ per maand gaat zijn.

Als je dan bedenkt dat veel verhuurders een 3x de huur als inkomenseis hebben, zou de bewoner in het geval van een alleenstaande meer dan 10k netto moeten verdienen. Dat zijn bizarre bedragen.

Als ik de hierboven vermelde huurverhogingen in een Excelletje zet, kom ik op een verviervoudiging van de huur in 30 jaar tijd .

[TheGhostInc]

Immutable schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:39:
Mensen verdienen gruwelijk veel geld? Maar dat moet dan veel spaargeld zijn, want lenen zit je gebonden aan Nibud grens. Je mag letterlijk NIET meer lenen dan die grens volgens de WET.

Je hoeft mij niks te vertellen over de normen die heb ik jaren in software gebouwd
En kijk uit met de stelligheid waarmee je zaken stelt. Veel van deze zaken staan niet zo in de wet, maar via convenanten en andere afspraken worden ze zo uitgevoerd door de minister en/of de banken.

Sinds 2020 zijn mensen gemiddeld genomen ~25% meer gaan verdienen. De woningen zijn met 46% gestegen en in de tussentijd is ook nog ~15% afgelost. En dan hebben we het niet over spaargeld of woningverbetering.
Reken maar eens uit wat 2 modale inkomens die in 2020 gekocht zouden hebben en wat ze nu in 2025 te besteden zouden hebben als ze de woning uit 2020 verkopen.

Maar dan mis je nog de clou:
De mensen die verhuizen zijn de mensen die daar de ruimte voor hebben. Ben je niet erop vooruitgegaan blijft je lekker zitten.
Op dit moment wordt ~4% van de koopwoningen jaarlijks verhandeld (waarschijnlijk zelfs een overschatting), wat betekent dat een woning 1x per 25 jaar wisselt van eigenaar. Als iemand na 10 jaar al verhuisd, is daar een goede reden voor, waarschijnlijk is er ruimte ontstaan voor een stap. Blijft iemand 25+ jaar ergens wonen, dan is de woning afgelost.

Een beetje rommelen aan de normen, regels en belasting verandert daar weinig aan.
Pas een (dikke) recessie zal hier verandering in brengen en die zal vooral de markt stilleggen.
Want als je in 2020 gekocht hebt, dan zit je in 2025 zeer comfortabel in je huis, qua LTV & LTI.

[Paprika]

alexbl69 schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 13:56:
[...]

Als ik de hierboven vermelde huurverhogingen in een Excelletje zet, kom ik op een verviervoudiging van de huur in 30 jaar tijd .

Niet heel gek gezien wat de huizenprijzen deden in diezelfde periode (= vervijfvoudiging met een gemiddelde van 473.000 euro volgens het NVM voor Q1 2025).



https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/83910NED/table
https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/
https://www.hypotheker.nl...995-met-een-huis-in-2022/

En daarmee valt het dus echt niet te onderschatten wat je uiteindelijk zult betalen als je 30 jaar, of misschien wel 50 jaar lang, vrije sector zou blijven huren. Met de cijfers van de afgelopen 30 jaar zit je al boven de 2.5% verhoging jaar op jaar en voor de afgelopen 60 jaar is dat dus zelfs ietsje boven de 3.5%.

[ Voor 36% gewijzigd door Paprika op 02-05-2025 14:16 ]

[emeralda]

Wie weet wordt Amsterdam ooit weer een leuke stad met krakers, anarchistische feministen, drugsgebruikers en kunstenaars.

[hoevenpe]

emeralda schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 14:36:
Wie weet wordt Amsterdam ooit weer een leuke stad met krakers, anarchistische feministen, drugsgebruikers en kunstenaars.

Ik ken Amsterdam uit die tijd, daar wil je echt niet naar terug...

[Immutable]

TheGhostInc schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 14:00:
[...]

Je hoeft mij niks te vertellen over de normen die heb ik jaren in software gebouwd
En kijk uit met de stelligheid waarmee je zaken stelt. Veel van deze zaken staan niet zo in de wet, maar via convenanten en andere afspraken worden ze zo uitgevoerd door de minister en/of de banken.

Sinds 2020 zijn mensen gemiddeld genomen ~25% meer gaan verdienen. De woningen zijn met 46% gestegen en in de tussentijd is ook nog ~15% afgelost. En dan hebben we het niet over spaargeld of woningverbetering.
Reken maar eens uit wat 2 modale inkomens die in 2020 gekocht zouden hebben en wat ze nu in 2025 te besteden zouden hebben als ze de woning uit 2020 verkopen.

Maar dan mis je nog de clou:
De mensen die verhuizen zijn de mensen die daar de ruimte voor hebben. Ben je niet erop vooruitgegaan blijft je lekker zitten.
Op dit moment wordt ~4% van de koopwoningen jaarlijks verhandeld (waarschijnlijk zelfs een overschatting), wat betekent dat een woning 1x per 25 jaar wisselt van eigenaar. Als iemand na 10 jaar al verhuisd, is daar een goede reden voor, waarschijnlijk is er ruimte ontstaan voor een stap. Blijft iemand 25+ jaar ergens wonen, dan is de woning afgelost.

Een beetje rommelen aan de normen, regels en belasting verandert daar weinig aan.
Pas een (dikke) recessie zal hier verandering in brengen en die zal vooral de markt stilleggen.
Want als je in 2020 gekocht hebt, dan zit je in 2025 zeer comfortabel in je huis, qua LTV & LTI.

Heb zelf een woning gekocht in eind 2015, toen had ik op ten duur dat de hypotheek maar 12% van mijn inkomen was. Plus had ik een aardig deel afgelost. Nu zit ik met een LTV van 33%, en LTI van 24%(bruto) en 28.5% netto omdat ik inderdaad wat groter ben gaan wonen. Dus snap het opzich wel, en je vermogen stijgt harder als je een procentueel stijging hebt van een groter bedrag(waarde huis).

Dus ja, ristrictie is dat ik nu weer aan mijn max zit van mijn inkomen. Kan niet meer lenen. Maar de LTI zakt door inflatie vanzelf over een tijd en kan je weer doorstromen, als je wil dus ja je hebt wel gelijk.

Alleen snap ik niet dat in NL de druk lager ligt als in andere landen maar de prijzen stijgen harder. Dan zou je zeggen dat het alleen door inkomen kan komen. Of opgebouwde vermogen.

[ Voor 9% gewijzigd door Immutable op 02-05-2025 17:03 ]

[Rubbergrover1]

Immutable schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 17:00:
[...]

Alleen snap ik niet dat in NL de druk lager ligt als in andere landen maar de prijzen stijgen harder. Dan zou je zeggen dat het alleen door inkomen kan komen. Of opgebouwde vermogen.

Goh, zou wellicht dat opgebouwde vermogen uit de geëxplodeerde woningwaardes van de huizenkopers en hun ouders hier iets mee van doen hebben?

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 17:41:
Goh, zou wellicht dat opgebouwde vermogen uit de geëxplodeerde woningwaardes van de huizenkopers en hun ouders hier iets mee van doen hebben?

De gemiddelde 50 plusser heeft een resterende hypotheek van hooguit een paar ton, daar staan huizen van 600k-1m+ tegenover.

Dat geeft een mooie LTV

[Chaki]

hoevenpe schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:55:
[...]

Als je relatie na 5 jaar strand heb je meestal een leuke overwaarde en kan je lage rente vaak meenemen, in welk scenario was huren slimmer geweest?

Er is één zekerheid: huren worden elk jaar hoger...

Als je in 2005 een huis kocht met de bedoeling daar minstens 30 jaar te blijven wonen en je relatie na 5 jaar was gestrand ...

[Rubbergrover1]

Paprika schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:09:
[...]

Klopt, maar als ik kijk hoe mijn eigen huur is opgelopen de laatste 10 jaar wil ik ook niet weten wat ik aan het eind van de rit zal betalen. Ik heb hem al eens gelinkt, maar heb ik het met een kleine tool (hint: desktop is beter dan mobile) proberen te visualiseren voor mezelf en als ik dan zie dat je hier al snel 1800 euro of meer betaalt en met een historische renteverhoging van ruim boven de 2.5% kom je na 30 jaar al op bedragen uit waar je niet blij van gaat worden en na 30 jaar moet je ook nog wonen. Immers is iemand midden 20 tot begin 30 over 30 jaar meestal ook nog aan het werk.

Alles valt of staat met de gegevens die je als basis neemt. Zoals de aanvangshuur respectievelijk koopsom van de vergelijkende woning. Als je voor de vergelijkbare woning die 1800 huur kost in de koop-variant een rente zou moeten betalen van 3000 euro, dan zou je niet heel slechte uit zijn met huren. Probleem is dat in de huidige situatie de huren vaak sterk afhangen van prijzen van koophuizen. En daarmee ook relatief hoog zijn.

[Citroentjuh]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 21:11:
[...]
Probleem is dat in de huidige situatie de huren vaak sterk afhangen van prijzen van koophuizen

Dat is altijd zo, niet alleen “in de huidige situatie”.

[Novari131]

Zien jullie nog veel nieuwbouwprojecten in de verkoop gaan? In de omgeving Utrecht ligt het voor mn gevoel nagenoeg stil. In andere provincies (Noord Holland) zie ik ook weinig. Wellicht stilte voor de storm?

https://www.nieuwbouw-in-...hk%5B%5D=k&fs=&min=100000

Bijv hier ook alleen 30 huizen aan projecten hier en daar. Dan ga je toch nooit op 100.000 beoogde nieuwe huizen per jaar komen?

[ Voor 32% gewijzigd door Novari131 op 02-05-2025 23:57 ]

[Get!em]

Dit plan gaat gestaag door. Hele gebied is bouwrijp, per ontwikkelaar komen er soms een likje huizen te koop: https://ontmoet-wilderszijde.nl/wonen/

[Rubbergrover1]

Novari131 schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 23:53:
Zien jullie nog veel nieuwbouwprojecten in de verkoop gaan? In de omgeving Utrecht ligt het voor mn gevoel nagenoeg stil. In andere provincies (Noord Holland) zie ik ook weinig. Wellicht stilte voor de storm?

https://www.nieuwbouw-in-...hk%5B%5D=k&fs=&min=100000

Bijv hier ook alleen 30 huizen aan projecten hier en daar. Dan ga je toch nooit op 100.000 beoogde nieuwe huizen per jaar komen?

Volgens mij worden er bv. juist bij Merwede weer wat stappen gemaakt.

[Sport_Life]

Paprika schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 13:39:
[...]

Dat is makkelijk niet voor te stellen op papier, maar de werkelijkheid laat helaas anders zien.

[Afbeelding]

Jaar	%
1960	11,0
1961	2,9
1962	2,3
1963	6,0
1964	4,8
1965	4,7
1966	7,7
1967	4,3
1968	7,5
1969	7,0
1970	5,0
1971	8,7
1972	8,0
1973	8,8
1974	6,9
1975	6,2
1976	10,7
1977	7,7
1978	7,5
1979	5,8
1980	7,2
1981	7,8
1982	8,4
1983	6,8
1984	3,6
1985	3,4
1986	2,6
1987	3,0
1988	3,6
1989	3,2
1990	3,3
1991	5,9
1992	5,6
1993	5,4
1994	5,1
1995	4,5
1996	4,1
1997	3,8
1998	3,4
1999	3,0
2000	2,6
2001	2,7
2002	2,9
2003	3,2
2004	3,1
2005	2,0
2006	2,7
2007	1,4
2008	1,9
2009	2,8
2010	1,6
2011	1,8
2012	2,8
2013	4,7
2014	4,4
2015	2,4
2016	1,9
2017	1,6
2018	2,3
2019	2,5
2020	2,9
2021	0,8
2022	3,0
2023	2,0
2024	5,4

https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/70675ned (even via "bewerk tabel" alle jaren selecteren)

Het wordt nog duidelijker als je de huurbedragen erbij zet, waarbij 2024 = 1.800. .

[J_C_W]

Novari131 schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 23:53:
Zien jullie nog veel nieuwbouwprojecten in de verkoop gaan? In de omgeving Utrecht ligt het voor mn gevoel nagenoeg stil. In andere provincies (Noord Holland) zie ik ook weinig. Wellicht stilte voor de storm?

https://www.nieuwbouw-in-...hk%5B%5D=k&fs=&min=100000

Bijv hier ook alleen 30 huizen aan projecten hier en daar. Dan ga je toch nooit op 100.000 beoogde nieuwe huizen per jaar komen?

Die website geeft geen volledig beeld en betaalbare nieuwbouwwoningen worden vaak snel verkocht en staan er dus niet lang op. Ook worden er in Utrecht relatief veel huurwoningen gebouwd.
https://www.utrecht.nl/wo...ntwikkeling/bouwprojecten

[Laguna]

Wel een goede ontwikkeling dat al die particuliere/corporate huisjesmelkers steeds vaker hun woningen te koop zetten vanwege de box 3 wijzigingen. Ook goed dat er geen gehoor werd gegeven aan hun gejank dat er daardoor minder huurwoningen beschikbaar zouden zijn, waarbij er puur uit eigenbelang werd gehandeld om hun verdienmodel te behouden. Hoe vaker dit gebeurt hoe meer woningen op de markt wat uiteindelijk ook effect heeft op de prijzen.

[sdk1985]

Laguna schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 22:26:
Wel een goede ontwikkeling dat al die particuliere/corporate huisjesmelkers steeds vaker hun woningen te koop zetten vanwege de box 3 wijzigingen. Ook goed dat er geen gehoor werd gegeven aan hun gejank dat er daardoor minder huurwoningen beschikbaar zouden zijn, waarbij er puur uit eigenbelang werd gehandeld om hun verdienmodel te behouden. Hoe vaker dit gebeurt hoe meer woningen op de markt wat uiteindelijk ook effect heeft op de prijzen.

Die mensen met hun 'gejank' hebben toch gelijk gekregen? Het doel van de maatregelen was meer betaalbare huurwoningen. Het effect is een enorme afname van betaalbare huurwoningen.

[Laguna]

sdk1985 schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 22:35:
[...]

Die mensen met hun 'gejank' hebben toch gelijk gekregen? Het doel van de maatregelen was meer betaalbare huurwoningen. Het effect is een enorme afname van betaalbare huurwoningen.

Betaalbaar? Die huurwoningen waren al niet betaalbaar. Er werden exorbitante prijzen gevraagd, die ook nog eens om de zoveel tijd verhoogd werden. Huurders werden gebruikt om de hypotheek af te lossen terwijl de verhuurders er ook nog aan verdienden.

[sdk1985]

Laguna schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 22:58:
[...]


Betaalbaar? Die huurwoningen waren al niet betaalbaar. Er werden exorbitante prijzen gevraagd, die ook nog eens om de zoveel tijd verhoogd werden. Huurders werden gebruikt om de hypotheek af te lossen terwijl de verhuurders er ook nog aan verdienden.

Ik denk niet zozeer dat we het daar over oneens zijn?

Het was niet mijn logica, het was de logica van Huge de Jonge. Die vond huren te duur, jij ook, en hij wilde via een wet ervoor zorgen dat de huren zouden dalen. Gevolg daarvan is de massale verkoop van huurwoningen, waar destijds al voor gewaarschuwd werd. Ik nam even aan dat dit het 'gejank' is waar jij naar refereerde.

Achtergrond

quote: https://eenvandaag.avrotr...-om-huurwoning-te-vinden/

Volgens demissionair minister De Jonge voor Volkshuisvesting betekent de wet dat de huur van honderdduizenden mensen met honderden euro's omlaag zou gaan. Hij vindt dit dus hét recept om te voorkomen dat huurders exorbitante huren betalen: "Niets doen is geen optie meer. Het recht van de sterkste heeft al te lang ruim baan gehad."

...
Korevaar erkent dat de huren van veel mensen omlaag gaan door deze wet, maar hij waarschuwt voor een onbedoeld effect, namelijk dat een deel van de particuliere woningbezitters hun huurhuis willen verkopen.

Eindstand zijn de huren gestegen en het aanbod in de 'betaalbare' middenhuur is afgenomen. Voor de mensen die hierdoor een appartementje konden kopen goed nieuws, voor de mensen die toch al geen hypotheek konden krijgen maar wel buiten de mogelijkheden van de woning corporaties vallen (te hoog inkomen dan wel wachtlijsten) redelijk problematisch. Voor die groep mensen is het thuiswonen óf nog duurder huren.

[Laguna]

sdk1985 schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 23:51:
[...]

Eindstand zijn de huren gestegen en het aanbod in de 'betaalbare' middenhuur is afgenomen. Voor de mensen die hierdoor een appartementje konden kopen goed nieuws, voor de mensen die toch al geen hypotheek konden krijgen maar wel buiten de mogelijkheden van de woning corporaties vallen (te hoog inkomen dan wel wachtlijsten) redelijk problematisch. Voor die groep mensen is het thuiswonen óf nog duurder huren.

Er is inderdaad een groep die tussen wal en schip valt, maar het is ook lastig om in deze krappe woningmarkt iedereen te bedienen.

Het aantal woningen in het middenhuursegment is overigens niet heel veel afgenomen. Het is vooral het vrije huursegment dat is afgenomen.

[Laapo]

https://www.nporadio1.nl/...-maar-bulken-van-het-geld

'Woningcorporaties doen jullie huilie maar bulken van het geld'

Stukje op radio 1 met Cees Grimbergen betreffende de woningcorporaties.

Deze blackbox, met een gigantische voetafdruk in onze woningmarkt, is weinig transparant. Naar mijn mening is de uitkomst dat met alle beste bedoelingen de boel massief onder benut is.

Vanwege de omvang van de sector denk ik inmiddels dat dit zelfs is wat onze woningmarkt net even anders maakt, waardoor de dynamiek van onze woningmarkt anders is vergeleken met de ons omringende landen.

[FreakNL]

Paprika schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:09:
[...]

Klopt, maar als ik kijk hoe mijn eigen huur is opgelopen de laatste 10 jaar wil ik ook niet weten wat ik aan het eind van de rit zal betalen. Ik heb hem al eens gelinkt, maar heb ik het met een kleine tool (hint: desktop is beter dan mobile) proberen te visualiseren voor mezelf en als ik dan zie dat je hier al snel 1800 euro of meer betaalt en met een historische renteverhoging van ruim boven de 2.5% kom je na 30 jaar al op bedragen uit waar je niet blij van gaat worden en na 30 jaar moet je ook nog wonen. Immers is iemand midden 20 tot begin 30 over 30 jaar meestal ook nog aan het werk.

Na 30 jaar aan huur met verhogingen van 2.5% (beneden gemiddeld over de laatste ~60 jaar volgens het CBS) kom je bij een startprijs van 1800 euro tegen die tijd op een huur van 3776 euro uit en heb je 1 miljoen aan huur betaald. Ook met onderhoud en andere kosten kun je dan beter 800.000 aan hypotheek hebben betaald, met iets van een woning op naam, en dan 200.000 euro hebben gebudgeteerd aan onderhoud over die 30 jaar dan 1 miljoen aan een ander te hebben overgeboekt en dan nog X jaren extra moeten huren tot je hart ermee stopt.

Grotendeels eens met je verhaal maar 2 ton aan onderhoud is natuurlijk niet reeel over 30 jaar gezien. Maak daar maar minimaal het dubbele van.

[Chaki]

Novari131 schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 23:53:
Zien jullie nog veel nieuwbouwprojecten in de verkoop gaan? In de omgeving Utrecht ligt het voor mn gevoel nagenoeg stil. In andere provincies (Noord Holland) zie ik ook weinig. Wellicht stilte voor de storm?

https://www.nieuwbouw-in-...hk%5B%5D=k&fs=&min=100000

Bijv hier ook alleen 30 huizen aan projecten hier en daar. Dan ga je toch nooit op 100.000 beoogde nieuwe huizen per jaar komen?

Heel veel plannen, maar er gebeurt niet veel. Alle projecten lopen (soms jaren) vertraging op

[MiCoo]

Laapo schreef op zondag 4 mei 2025 @ 14:04:
https://www.nporadio1.nl/...-maar-bulken-van-het-geld

'Woningcorporaties doen jullie huilie maar bulken van het geld'

Stukje op radio 1 met Cees Grimbergen betreffende de woningcorporaties.

Deze blackbox, met een gigantische voetafdruk in onze woningmarkt, is weinig transparant. Naar mijn mening is de uitkomst dat met alle beste bedoelingen de boel massief onder benut is.

Vanwege de omvang van de sector denk ik inmiddels dat dit zelfs is wat onze woningmarkt net even anders maakt, waardoor de dynamiek van onze woningmarkt anders is vergeleken met de ons omringende landen.

Net geluisterd. Het klopt dat woningcorporaties heel veel geld hebben. Nja, en wat is 'heel veel' als elke woning € 300.000,- kost. Bij € 30 miljard eigen vermogen kan je 100.000 woningen bouwen. Erg veel, maar niet iets wat de totale oplossing biedt. En dit is nog los van verduurzaming, waar ook nog meer dan een ton per woning in gaat.

En als je artikelen leest van bijv. Follow the money, weet je dat dat geld ingezet gaat worden voor onder meer nieuw te bouwen woningen. Dit is mager journalisme: ik pak de jaarcijfers erbij, zie heel veel geld en doe geen interviews met de stakeholders. Geen nieuws dus onder de leden.

We zeggen ook allemaal dat de meeste corporaties nog wel enkele jaren kunnen investeren. En daar gaan ze ook mee door waar dit kan. Maar velen ook niet.

[BlauweLucht]

Een rijtjeswoning verkopen als “vijf-onder-een-kap” woning. Creatief

[spijkerhoofd]

BlauweLucht schreef op maandag 5 mei 2025 @ 14:51:
[Afbeelding]

Een rijtjeswoning verkopen als “vijf-onder-een-kap” woning. Creatief

En vrijstaande huizen heten daar Herenwoningen

[Chaki]

spijkerhoofd schreef op maandag 5 mei 2025 @ 16:47:
[...]

En vrijstaande huizen heten daar Herenwoningen

Vrijstaand???
Ik denk dat dit de herenhuizen zijn


3-onder-1 kap zien eruit als 1 groot imposant pand, niet verkeerd voor een rijtjeshuis

[assje]

FreakNL schreef op zondag 4 mei 2025 @ 18:10:
Grotendeels eens met je verhaal maar 2 ton aan onderhoud is natuurlijk niet reeel over 30 jaar gezien. Maak daar maar minimaal het dubbele van.

Ik weet niet met wat voor woning je hier rekent en wellicht (zwaar) inflatie gecorrigeerd maar; gemiddelde sociale huurwoning kost ongeveer €1.500/jaar en dus €45k in 30 jaar in hedendaagse termen. Kan je natuurlijk corrigeren tegen inflatie.

Theoretisch zou je na ≈60 jaar wellicht vervanging of totaal renovatie moeten rekenen maar in de praktijk wordt de hut dan wellicht verkocht....

Hoe dan ook, 200k lijkt me al een extreme aanname maar 400k al helemaal; ook gecorrigeerd voor inflatie.

[ Voor 7% gewijzigd door assje op 05-05-2025 19:16 ]

[assje]

Paprika schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:09:
[...]

Klopt, maar als ik kijk hoe mijn eigen huur is opgelopen de laatste 10 jaar wil ik ook niet weten wat ik aan het eind van de rit zal betalen. Ik heb hem al eens gelinkt, maar heb ik het met een kleine tool (hint: desktop is beter dan mobile) proberen te visualiseren voor mezelf en als ik dan zie dat je hier al snel 1800 euro of meer betaalt en met een historische renteverhoging van ruim boven de 2.5% kom je na 30 jaar al op bedragen uit waar je niet blij van gaat worden en na 30 jaar moet je ook nog wonen. Immers is iemand midden 20 tot begin 30 over 30 jaar meestal ook nog aan het werk.

Na 30 jaar aan huur met verhogingen van 2.5% (beneden gemiddeld over de laatste ~60 jaar volgens het CBS) kom je bij een startprijs van 1800 euro tegen die tijd op een huur van 3776 euro uit en heb je 1 miljoen aan huur betaald. Ook met onderhoud en andere kosten kun je dan beter 800.000 aan hypotheek hebben betaald, met iets van een woning op naam, en dan 200.000 euro hebben gebudgeteerd aan onderhoud over die 30 jaar dan 1 miljoen aan een ander te hebben overgeboekt en dan nog X jaren extra moeten huren tot je hart ermee stopt.

Als de inflatie even hoog is als je renteverhoging is de reeele verhoging 0.

En dan maar hopen dat je salaris/penisoen/aow ook de inflatie volgen.

[FreakNL]

assje schreef op maandag 5 mei 2025 @ 19:12:
[...]


Ik weet niet met wat voor woning je hier rekent en wellicht (zwaar) inflatie gecorrigeerd maar; gemiddelde sociale huurwoning kost ongeveer €1.500/jaar en dus €45k in 30 jaar in hedendaagse termen. Kan je natuurlijk corrigeren tegen inflatie.

Theoretisch zou je na ≈60 jaar wellicht vervanging of totaal renovatie moeten rekenen maar in de praktijk wordt de hut dan wellicht verkocht....

Hoe dan ook, 200k lijkt me al een extreme aanname maar 400k al helemaal; ook gecorrigeerd voor inflatie.

2% (nibud) van 450k is 9k. Keer 30 zit je op 270k. En dat is allemaal ex inflatie.

Ik zit hier na 11 jaar ook al op ruim een ton wat ik in de woning gestoken heb (ex vloeren, interieur en binnenschilderwerk (dat heb je bij huur ook)).

200k vind ik echt niet veel voor onderhoud* over 30 jaar.

*
2 keer een keuken = 40k
2 keer een badkamer = 30k
3 keer een CV = 10k
6 keer buitenschilderwerk = 20k
2 keer tuin = 10k

Dan zit je al op ruim een ton. En dan vergeet ik nog heel veel. Je zit ook nog met reparaties. In 30 jaar zal er ook wel keer iets aan je dak of gevel zijn.

[ Voor 18% gewijzigd door FreakNL op 05-05-2025 19:57 ]

[Rubbergrover1]

assje schreef op maandag 5 mei 2025 @ 19:12:
[...]


Ik weet niet met wat voor woning je hier rekent en wellicht (zwaar) inflatie gecorrigeerd maar; gemiddelde sociale huurwoning kost ongeveer €1.500/jaar en dus €45k in 30 jaar in hedendaagse termen. Kan je natuurlijk corrigeren tegen inflatie.

Totdat je te maken krijgt met groot onderhoud/renovatie en er enkele tienduizenden doorheen gaan.

Klinkt een beetje als hoeveel eigenaren van een koopwoning tegen onderhoud aankijken. Die 'zien' vooral het jaarlijkse kleine onderhoud en schilderwerk en vergeten dat je ook om de zoveel jaar een ander dak/ander glas/andere verwarming/ander sanitair en keuken nodig hebt etc. Als je zulk soort kosten niet meeneemt in je reservering, dan kom je uiteraard op een laag percentage aan onderhoudskosten. Maar neem je tegelijk jezelf in de maling.

[assje]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 6 mei 2025 @ 06:39:
Totdat je te maken krijgt met groot onderhoud/renovatie en er enkele tienduizenden doorheen gaan.

Klinkt een beetje als hoeveel eigenaren van een koopwoning tegen onderhoud aankijken.

Ik reken simpelweg net de bedragen die ik ongeveer weet vanuit mijn tijd in de huurdersraad van de lokale woningbouwvereniging. Geen studie van gemaakt maar lijkt ook gewoon gemiddeld/marktconform.

Dit zijn dus de bedragen waarmee begroot/gerekend wordt voor lange termijn. Totaalrenovatie/vervanging zal daar niet in zitten (vandaar dat verkoop zo populair is voor woco's)

[assje]

FreakNL schreef op maandag 5 mei 2025 @ 19:53:
2 keer een keuken = 40k
2 keer een badkamer = 30k
3 keer een CV = 10k
6 keer buitenschilderwerk = 20k
2 keer tuin = 10k

Ga eens onderhoud doen op niveau zoals een verhuurder en je komt op heel andere kosten. Daarnaast heb je een groot deel van deze posten als huurder ook gewoon (alleen wordt het dan doorgaans minder gedaan).

Ergo; een groot deel van de "onderhoudskosten" aan een koopwoning zijn een keuze. Alleen noodzakelijk onderhoud heb je het eerder over 0,5% dan de 2% van Nibud.

[ Voor 39% gewijzigd door assje op 06-05-2025 08:54 ]

[Rubbergrover1]

assje schreef op dinsdag 6 mei 2025 @ 07:15:
[...]


Ik reken simpelweg net de bedragen die ik ongeveer weet vanuit mijn tijd in de huurdersraad van de lokale woningbouwvereniging. Geen studie van gemaakt maar lijkt ook gewoon gemiddeld/marktconform.

Dit zijn dus de bedragen waarmee begroot/gerekend wordt voor lange termijn. Totaalrenovatie/vervanging zal daar niet in zitten (vandaar dat verkoop zo populair is voor woco's)

Waarbij je dus een woning met enig achterstallig onderhoud verkoopt voor een prijs die op zijn minst enkele 10k lager ligt dan een woning die bij de tijd is. Die lagere verkoopwaarde is er dus onderdeel van dat een hoop van de onderhoudskosten verborgen zijn.

[mitsumark]

FreakNL schreef op maandag 5 mei 2025 @ 19:53:
2% (nibud) van 450k is 9k. Keer 30 zit je op 270k. En dat is allemaal ex inflatie.

Ik zit hier na 11 jaar ook al op ruim een ton wat ik in de woning gestoken heb (ex vloeren, interieur en binnenschilderwerk (dat heb je bij huur ook)).

200k vind ik echt niet veel voor onderhoud* over 30 jaar.

*
2 keer een keuken = 40k
2 keer een badkamer = 30k
3 keer een CV = 10k
6 keer buitenschilderwerk = 20k
2 keer tuin = 10k

Dan zit je al op ruim een ton. En dan vergeet ik nog heel veel. Je zit ook nog met reparaties. In 30 jaar zal er ook wel keer iets aan je dak of gevel zijn.

Die 2% lijkt me het gemiddelde incl complete renovaties van oude huizen?

Ik woon nu 11 jaar in een nieuwbouwhuis en zit alleen op 4k voor buitenschilderwerk en dat hoeft maar eens in de 8 jaar.
De keuken komt vast nog een keer binnen 30 jaar, de badkamer gaat het wel redden imo.

1x keuken = 15k (mn huidige was slechts 9k)
0x badkamer = 0k
1x CV = 2k
3x schilderwerk =12k
0x tuin = 0k (hooguit wat klein werk of iets heel specifieks, niet de halve tuin verbouwen)

Natuurlijk was alles nieuw 11 jaar geleden en zal er veel "op" zijn bij 30 jaar, maar als ik op 30k zit na 30 jaar ben ik wel klaar...

Op de grens van 30 jaar zullen de kosten hoger zijn, wellicht voor de nieuwe eigenaar (ja dan is het huis misschien 50k minder waard, kunnen ze het zelf maken hoe ze willen, van achterstallig onderhoud zou ik dan niet spreken, hooguit gedateerd)

Dan reken ik inderdaad geen dingen mee zoals veranda, zonnepanelen (omvormer), dakkapel of een vijver, die zijn niet noodzakelijk.

[LvanStaalduinen]

Wat leven wij in voor een land. Ik begrijp nu, dat in 30 jaar twee keer de keuken wordt vervangen (plus mogelijk nog een keer tesamen bij een verhuizing), twee keer de badkamer wordt vervangen, drie keer de CV, et cetera. Ik ben de eerste bewoner van een woning uit 2001, ik ga volgend jaar naar een andere woning, ik ben volstrekt tevreden met mijn 24 jaar oude pico-bello keuken, ik word iedere dag opnieuw gelukkig van mijn twee badkamers (inderdaad: ook 24 jaar oud), de CV is in die tijd niet vervangen (OK, ik heb stadsverwarming: dat geeft heel weinig onderhoud) en wanneer ik hier nog eens 25 jaar zou blijven wonen, dan heb ik geen enkele behoefte om de keuken of badkamers te vervangen: "Buy once, cry once".
Ik lees op een andere GoT-discussie: "Ik hoop, dat de keuken 10 jaar meegaat". Vreselijk verkwistend.

[Lucky0wn]

Ik zie steeds vaker staan op Funda:

Huis te koop:

Bieden vanaf: xx prijs.

Als ik vervolgens de WOZ waarde opzoek ligt deze vaak 125 - 150k lager dan de bieden vanaf prijs.
Wat ik me afvraag of dit investeerders zijn die een woning willen flippen of gewoon mensen die flink wat op hun woning willen verdienen?

[de Peer]

LvanStaalduinen schreef op dinsdag 6 mei 2025 @ 16:28:
Wat leven wij in voor een land. Ik begrijp nu, dat in 30 jaar twee keer de keuken wordt vervangen (plus mogelijk nog een keer tesamen bij een verhuizing), twee keer de badkamer wordt vervangen, drie keer de CV, et cetera. Ik ben de eerste bewoner van een woning uit 2001, ik ga volgend jaar naar een andere woning, ik ben volstrekt tevreden met mijn 24 jaar oude pico-bello keuken, ik word iedere dag opnieuw gelukkig van mijn twee badkamers (inderdaad: ook 24 jaar oud), de CV is in die tijd niet vervangen (OK, ik heb stadsverwarming: dat geeft heel weinig onderhoud) en wanneer ik hier nog eens 25 jaar zou blijven wonen, dan heb ik geen enkele behoefte om de keuken of badkamers te vervangen: "Buy once, cry once".
Ik lees op een andere GoT-discussie: "Ik hoop, dat de keuken 10 jaar meegaat". Vreselijk verkwistend.

ja klopt. consumptiemaatschappij. Heel erg zonde.
Laten we vooral niet doen alsof dit normaal is. Volgens mij is er beste een grote group zoals jij en ik die gewoon eerst iets 'op' maken, dan nog een renovatiepoging doen en als het echt niet anders kan een nieuwe (of gebruikte) kopen.

[perspectivebass]

Lucky0wn schreef op dinsdag 6 mei 2025 @ 16:35:
Ik zie steeds vaker staan op Funda:

Huis te koop:

Bieden vanaf: xx prijs.

Als ik vervolgens de WOZ waarde opzoek ligt deze vaak 125 - 150k lager dan de bieden vanaf prijs.
Wat ik me afvraag of dit investeerders zijn die een woning willen flippen of gewoon mensen die flink wat op hun woning willen verdienen?

WOZ waarde verteld weinig over waarde van de woning. Bij mij in de buurt worden bijna alle woningen zo 100K boven WOZ verkocht.

Dus kan tov de buurt en woning waarde nog steeds laag in de mart zitten.

[de Peer]

Lucky0wn schreef op dinsdag 6 mei 2025 @ 16:35:
Ik zie steeds vaker staan op Funda:

Huis te koop:

Bieden vanaf: xx prijs.

Als ik vervolgens de WOZ waarde opzoek ligt deze vaak 125 - 150k lager dan de bieden vanaf prijs.

WOZ is vrijwel niet relevant, dat loopt vaak nogal achter. Geen argument dus.

Wat ik me afvraag of dit investeerders zijn die een woning willen flippen of gewoon mensen die flink wat op hun woning willen verdienen?

Volgens mij wil iedereen het liefst de maximale prijs. Ik vind het dus niet gek.

[Rubbergrover1]

perspectivebass schreef op dinsdag 6 mei 2025 @ 16:50:
[...]


WOZ waarde verteld weinig over waarde van de woning. Bij mij in de buurt worden bijna alle woningen zo 100K boven WOZ verkocht.

Dus kan tov de buurt en woning waarde nog steeds laag in de mart zitten.

Volgens mij verschilt het ook van regio tot regio (of van gemeente tot gemeente). In sommige gemeentes zijn de WOZ waardes wel heel reëel. Maar andere gemeentes hebben (mogelijk bewust) een relatief lage WOZ waarde, opdat het aantal bezwaarmalers minder wordt. Als je bij iedereen de WOZ waarde bv 10% onder de werkelijker waarde zet, dan zullen er weinig mensen klagen omdat de WOZ waarde te hoog is in verhouding tot het verkochte huis van de buren.

[Ivow85]

FreakNL schreef op maandag 5 mei 2025 @ 19:53:
[...]


2% (nibud) van 450k is 9k. Keer 30 zit je op 270k. En dat is allemaal ex inflatie.

Ik zit hier na 11 jaar ook al op ruim een ton wat ik in de woning gestoken heb (ex vloeren, interieur en binnenschilderwerk (dat heb je bij huur ook)).

200k vind ik echt niet veel voor onderhoud* over 30 jaar.

*
2 keer een keuken = 40k
2 keer een badkamer = 30k
3 keer een CV = 10k
6 keer buitenschilderwerk = 20k
2 keer tuin = 10k

Dan zit je al op ruim een ton. En dan vergeet ik nog heel veel. Je zit ook nog met reparaties. In 30 jaar zal er ook wel keer iets aan je dak of gevel zijn.

Nibud adviseert gemiddeld 1% voor onderhoud te reserveren maar geeft aan dat het soms kan oplopen tot zo'n 2% bij wat meer bijzondere panden. Denk daarbij aan bovengemiddeld gebruikt van onderhoudsgevoelige materialen (rieten daken, houten gevels/gevelbekleding) of monumenten waarbij het onderhoud speciale aandacht vraagt en dus ook meer geld kost.

Maar voor een doorsnee rijtjeshuis / 2-onder-1 kap is de 1% die een paar jaar terug al geadviseerd werd wel realistisch.
Tegelijk moet je je afvragen of die 1% ook wel 1% blijft. Als de huizenprijzen veel harder stijgen dan de kosten voor materiaal en arbeidsloon tbv onderhoud, dan zal de benodigde onderhoudsreservering als percentage van de woningwaarde niet gelijk blijven.

De inflatie sinds 2020 is ongeveer 25%. De woningprijzen zijn in dezelfde periode 45% omhoog gegaan.
Als ik volgens de 1% regel in 2020 jaarlijks €3000 opzij moest zetten voor onderhoud, dan zou dat op basis van inflatie nu €3750 zijn. Maar op basis van huidige woningwaarde al €4400.
Belangrijk is dus ook om nog even te achterhalen waneer die 1% vuistregel in het leven geroepen is, om de "waarde" van die vuistregel in het juiste perspectief te plaatsen.

Daarbij zijn de bedragen die je noemt natuurlijk absurd. Een keuken gaat makkelijk 25-30 jaar mee als je er normaal mee omgaat. Eerder vervangen kan maar is dan geen noodzakelijk onderhoud. Een keuken voor een doorsnee rijtjeshuis kost ook geen 20k.
Idem voor de badkamer. Gaat ook 25-30 jaar of langer mee bij normaal gebruik.
Cv-ketel heeft een gemiddelde levensduur van 15 jaar, dus die vervang je in 30 jaar tijd geen 3 keer.
Buitenschilderwerk gaat met goede verf zo'n 7-8 jaar mee.
En tuin? Ik weet niet wat jij met je tuin doet, maar buiten dat er voor de leuk af en toe een ander plantje in gaat en het aanwezige groen natuurlijk bijgehouden moet worden, gaan er geen noodzakelijke kosten naar de tuin nadat deze één keer goed is aangelegd. Een tuin gaat dus minstens zo lang mee als de bewoners van het huis.

[Valorian]

Wat betreft die hele "onderhoudskosten van 30 jaar"-discussie: daar zijn veel te veel variabelen die nogal wat uitmaken om er écht iets zinnigs over te zeggen. Tenzij we die allemaal eerst allemaal doornemen en vastleggen wat we dan bedoelen.

Zo maar een greep:

- Het verschilt nogal of je kijkt naar wat een huiseigenaar de afgelopen 30 jaar heeft uitgegeven aan onderhoud. Of dat je kijkt naar wat hij/zij in de kómende 30 jaar gaat uitgeven. Ik verwacht dat 200K voor een gemiddeld huis de afgelopen 30 jaar erg veel is, maar de komende 30 jaar al een heel stuk sneller opbrandt!

- Wat is "onderhoud" in deze discussie? Reken je dan ook de initiele kosten mee om het huis op smaak te brengen en achterstallig onderhoud weg te werken voor je erin trekt? Of zie je dat als een gepasseerd station en reken je vanaf daarna? En gaat het dan om alleen daadwerkelijk onderhoud (schilderwerk, reparaties, vervangen van zaken die niet meer goed werken) of ook om verbouwingen, aanbouw/uitbouw en cosmetische keuzes? En is het vervangen van een goed werkende keuken dan "onderhoud" of niet? Een goede keuken gaat prima 30 jaar mee. Alleen apparatuur wissel je dan door. Maar de meeste mensen kiezen met oog voor smaak een nieuwe. Zelfde voor de badkamer. Als die goed gemaakt is dan vervangen je eens per zoveel jaar een kraan of douche ofzo maar de rest is smaak/vernieuwingsdrift. Daar is niets mis mee, maar vraag is of je dat moet meerekenen.

- Tot slot: over wie gaat het dan eigenlijk? De persoon die 30 jaar in één huis woont heeft vaak een compleet andere onderhoudscurve dan de – veel gebruikelijkere – persoon die elke x jaar doorschuift.

Zelf woon ik 15 jaar in een huis en heb ik denk ik ná het op smaak brengen ervan (a +/- 10K) nog maximaal 10K uitgegeven aan onderhoud in al die jaren. Maar ik zie mijzelf niet als representatief voor "de gemiddelde huizenbezitter" .. Vraag is, wie is dat wel. Zoveel mensen, zoveel wensen.

[FreakNL]

Ivow85 schreef op dinsdag 6 mei 2025 @ 19:06:
[...]


Nibud adviseert gemiddeld 1% voor onderhoud te reserveren maar geeft aan dat het soms kan oplopen tot zo'n 2% bij wat meer bijzondere panden. Denk daarbij aan bovengemiddeld gebruikt van onderhoudsgevoelige materialen (rieten daken, houten gevels/gevelbekleding) of monumenten waarbij het onderhoud speciale aandacht vraagt en dus ook meer geld kost.

Maar voor een doorsnee rijtjeshuis / 2-onder-1 kap is de 1% die een paar jaar terug al geadviseerd werd wel realistisch.
Tegelijk moet je je afvragen of die 1% ook wel 1% blijft. Als de huizenprijzen veel harder stijgen dan de kosten voor materiaal en arbeidsloon tbv onderhoud, dan zal de benodigde onderhoudsreservering als percentage van de woningwaarde niet gelijk blijven.

De inflatie sinds 2020 is ongeveer 25%. De woningprijzen zijn in dezelfde periode 45% omhoog gegaan.
Als ik volgens de 1% regel in 2020 jaarlijks €3000 opzij moest zetten voor onderhoud, dan zou dat op basis van inflatie nu €3750 zijn. Maar op basis van huidige woningwaarde al €4400.
Belangrijk is dus ook om nog even te achterhalen waneer die 1% vuistregel in het leven geroepen is, om de "waarde" van die vuistregel in het juiste perspectief te plaatsen.

Daarbij zijn de bedragen die je noemt natuurlijk absurd. Een keuken gaat makkelijk 25-30 jaar mee als je er normaal mee omgaat. Eerder vervangen kan maar is dan geen noodzakelijk onderhoud. Een keuken voor een doorsnee rijtjeshuis kost ook geen 20k.
Idem voor de badkamer. Gaat ook 25-30 jaar of langer mee bij normaal gebruik.
Cv-ketel heeft een gemiddelde levensduur van 15 jaar, dus die vervang je in 30 jaar tijd geen 3 keer.
Buitenschilderwerk gaat met goede verf zo'n 7-8 jaar mee.
En tuin? Ik weet niet wat jij met je tuin doet, maar buiten dat er voor de leuk af en toe een ander plantje in gaat en het aanwezige groen natuurlijk bijgehouden moet worden, gaan er geen noodzakelijke kosten naar de tuin nadat deze één keer goed is aangelegd. Een tuin gaat dus minstens zo lang mee als de bewoners van het huis.

Mijn normale keuken was pre inflatie al 10k (2014, rijtjeshuis). Dus ik geloof niet dat je nu voor 15k klaar bent eerlijk gezegd…

[Sport_Life]

FreakNL schreef op dinsdag 6 mei 2025 @ 21:46:
[...]


Mijn normale keuken was pre inflatie al 10k (2014, rijtjeshuis). Dus ik geloof niet dat je nu voor 15k klaar bent eerlijk gezegd…

Bij de Ikea (of soortgelijke kwaliteit) lukt het nog wel , 9k voor de kastjes + 5k apparatuur: https://www.ikea.com/nl/n...tionele-look-pub400a57a0/

Ik zou in een klein appartement of tussenwoning met 2 slaapkamers niet meteen een keuken van 20k erin zetten.

[hoevenpe]

Sport_Life schreef op dinsdag 6 mei 2025 @ 22:08:
[...]

Bij de Ikea (of soortgelijke kwaliteit) lukt het nog wel , 9k voor de kastjes + 5k apparatuur: https://www.ikea.com/nl/n...tionele-look-pub400a57a0/

Ik zou in een klein appartement of tussenwoning met 2 slaapkamers niet meteen een keuken van 20k erin zetten.

Inclusief montage en het omleggen van leidingen zit je ook aan de 20k...

[mitsumark]

hoevenpe schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 00:17:
[...]

Inclusief montage en het omleggen van leidingen zit je ook aan de 20k...

Waarom zou je leidingen moeten omleggen, je hoeft niet gelijk voor een (compleet) nieuwe layout te gaan?
Mijn keuken is in eerste instantie logisch uitgedacht, een andere layout zou niet slim zijn.
Als het ergens een metertje scheelt dan is daar makkelijk een mouw aan te passen.

Een simpele(re) L kost bij ikea 10k, die zit er voor 12-13k wel in.
https://www.ikea.com/nl/n...ze-elegantie-pub553be230/

Deze opties zijn ook allemaal onder de 15k.
https://www.keukensale.co...15wMuPNMQAJ4aAvSaEALw_wcB
https://www.keukenloods.n...d-keukens?sort=price_high

Zoals je ziet kun je ook voor 10k al klaar zijn.

We zitten niet allemaal voor 30k (keukentopic) te finetunen.

[ Voor 9% gewijzigd door mitsumark op 07-05-2025 01:00 ]

[Holzschuh]

FreakNL schreef op dinsdag 6 mei 2025 @ 21:46:
[...]


Mijn normale keuken was pre inflatie al 10k (2014, rijtjeshuis). Dus ik geloof niet dat je nu voor 15k klaar bent eerlijk gezegd…

Aan de andere kant van de grens kan het ook. Hier 2 jaar geleden voor net onder de 15K klaar. Aanbouw en uitbreiding van de keuken (hoekkeuken ging van 1,6*1,6 naar 3*4) met alles erop en eraan.

Daar zijn afgelopen jaren wel vaker afleveringen aan besteed waarom een keuken met dezelfde inhoud en apparatuur in D goedkoper is dan in NL.

[Kalentum]

Valorian schreef op dinsdag 6 mei 2025 @ 19:49:
Wat betreft die hele "onderhoudskosten van 30 jaar"-discussie: daar zijn veel te veel variabelen die nogal wat uitmaken om er écht iets zinnigs over te zeggen. Tenzij we die allemaal eerst allemaal doornemen en vastleggen wat we dan bedoelen.

Zo maar een greep:

- Het verschilt nogal of je kijkt naar wat een huiseigenaar de afgelopen 30 jaar heeft uitgegeven aan onderhoud. Of dat je kijkt naar wat hij/zij in de kómende 30 jaar gaat uitgeven. Ik verwacht dat 200K voor een gemiddeld huis de afgelopen 30 jaar erg veel is, maar de komende 30 jaar al een heel stuk sneller opbrandt!

- Wat is "onderhoud" in deze discussie? Reken je dan ook de initiele kosten mee om het huis op smaak te brengen en achterstallig onderhoud weg te werken voor je erin trekt? Of zie je dat als een gepasseerd station en reken je vanaf daarna? En gaat het dan om alleen daadwerkelijk onderhoud (schilderwerk, reparaties, vervangen van zaken die niet meer goed werken) of ook om verbouwingen, aanbouw/uitbouw en cosmetische keuzes? En is het vervangen van een goed werkende keuken dan "onderhoud" of niet? Een goede keuken gaat prima 30 jaar mee. Alleen apparatuur wissel je dan door. Maar de meeste mensen kiezen met oog voor smaak een nieuwe. Zelfde voor de badkamer. Als die goed gemaakt is dan vervangen je eens per zoveel jaar een kraan of douche ofzo maar de rest is smaak/vernieuwingsdrift. Daar is niets mis mee, maar vraag is of je dat moet meerekenen.

- Tot slot: over wie gaat het dan eigenlijk? De persoon die 30 jaar in één huis woont heeft vaak een compleet andere onderhoudscurve dan de – veel gebruikelijkere – persoon die elke x jaar doorschuift.

Zelf woon ik 15 jaar in een huis en heb ik denk ik ná het op smaak brengen ervan (a +/- 10K) nog maximaal 10K uitgegeven aan onderhoud in al die jaren. Maar ik zie mijzelf niet als representatief voor "de gemiddelde huizenbezitter" .. Vraag is, wie is dat wel. Zoveel mensen, zoveel wensen.

Ik beschouw zelf onderhoud als dingen die zorgen dat de woning bouwkundig goed blijft. Dingen die je MOET doen omdat je anders op termijn schade aan de woning kan krijgen.

En dat kan preventief zijn (Na XX jaar dakbedekking vervangen) of acuut (lekkages).

Wij vervangen hier alle kozijnen (ook de rotte) door kunststof, is dat onderhoud of renovatie? Ik ben geneigd te zeggen dat de twee rotte kozijnen vervangen onderhoud is, want dat moet wel een keer. Maar de overige kozijnen (+glas van gewoon dubbelglas naar HR++) hoefden nog niet, dus dan is het een renovatie?

Maar een keuken of badkamer, daar kun je vaak nog nog wel een tijdje mee vooruit.

@assje omdat jij met die 1500 euro per woning per jaar kwam, weet jij wat daar in zit?

[Valorian]

Zoveel mensen zoveel wensen. Hier in de straat (arbeiderswijk in utrecht) de jaren 20/30 huizen vaak voorzien van kleine keukens van 6m2 waarvan aan kopse kant deur en aan een lange kant deur/raam. Dan kan je er eigenlijk alleen een l-vorm inzetten. Huizen met een waarde van al snel 500k+ maar ern nieuwe keuken kost vaak nog geen 6-7K incl apparatuur (koelkast, oven, vaatwasser, afzuigkap) en dan hou je ruimte voor 3 ladekastjes onder en een gootsteenkastje), eventueel bovenkastjes. Zelfs met dure keuken blijfven de kosten dan beperkt.

In Emmen of Heerlen koop je voor veel minder een verl groter huis. Daar zet je dan al snrl een grote keuken met kookriland en veel meer ruimte en apparatuur in. Dan gaat de teller hard.

Onzinnig dus ook om zoals nibud een percentage van de woning te nemen als onderhoudspost. En ook om te willen kwantificeren wat onderhoud kost of wat een keuken kost. Dat is net zoiets als vragen wat autorijden kost: de een rijdt voor 200 euro/mnd, de ander 1000/mnd.

[Paprika]

Een vrijstaande woning ergens afgelegen met een grote tuin en oprit en een woz van 300.000 behoeft ook een veelvoud aan onderhoud dan een bovenwoning in Amsterdam van 60m2 met een woz van 600.000. Daarnaast zal in de ene woning een single iemand of stelletje wonen die de helft van de tijd pas thuiskomt rond bedtijd en het andere huis wordt bewoond door een gezin van 6 waarbij geldt dat het merendeel van de tijd mensen thuis zijn.

De een spuit eens per twee jaar het balkon af waarbij het huis functioneel is: een slaapplek en de ander ziet het huis als een weerspiegeling van zijn of haar persoonlijkheid.

Valorian schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 07:55:
Zoveel mensen zoveel wensen.

…

Onzinnig dus ook om zoals nibud een percentage van de woning te nemen als onderhoudspost.

Dus dit.

[Immutable]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 6 mei 2025 @ 18:30:
[...]

Volgens mij verschilt het ook van regio tot regio (of van gemeente tot gemeente). In sommige gemeentes zijn de WOZ waardes wel heel reëel. Maar andere gemeentes hebben (mogelijk bewust) een relatief lage WOZ waarde, opdat het aantal bezwaarmalers minder wordt. Als je bij iedereen de WOZ waarde bv 10% onder de werkelijker waarde zet, dan zullen er weinig mensen klagen omdat de WOZ waarde te hoog is in verhouding tot het verkochte huis van de buren.

Bij mij is het nog erger, er staat WOZ: 175K, terwijl ik weet als ik hem te koop zet zo weg is voor richting de 600K.

WOZ zegt dus niet bepaald veel. En is vaak een stuk lager dan de realistische waarde.

[bie100]

Immutable schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 10:10:
[...]


WOZ zegt dus niet bepaald veel. En is vaak een stuk lager dan de realistische waarde.

Dat! maar wordt wel vaak als indicatie gebruikt

[Rubbergrover1]

Kalentum schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 07:49:
[...]
Wij vervangen hier alle kozijnen (ook de rotte) door kunststof, is dat onderhoud of renovatie? Ik ben geneigd te zeggen dat de twee rotte kozijnen vervangen onderhoud is, want dat moet wel een keer. Maar de overige kozijnen (+glas van gewoon dubbelglas naar HR++) hoefden nog niet, dus dan is het een renovatie?

Maakt het uit welk label je er op plakt? Voor mij zou het criterium zijn dat als je ervoor zou moeten zorgen dat je huis over een eeuw nog goed bewoonbaar moet zijn, tegen de normen van dat moment. Dan kun je een heel eind komen met uitstellen van onderhoud/aanpassingen/renovaties, maar daar zul je uiteindelijk toch een keer aan moeten geloven.

Of je krijgt de typische "boomerwoning", waar een paar decennia niets aan verbouwd is en die op dit forum regelmatig voorbij komen als woning waar van wordt gezegd dat je er toch op z'n minst een of twee ton in moet stoppen om het weer een beetje bij de tijd te krijgen. Als zo'n woning voor een ton minder wordt verkocht dan een woning die wel 'bij de tijd is', heb je dan jarenlang lekker lage onderhoudskosten gehad, of heb je juist jezelf flink in de vingers gesneden door op dat onderhoud te bezuinigen? Zou je misschien kunnen zeggen dat er eigenlijk, om de woning bij de tijd te houden, gemiddeld een paar duizend euro per jaar meer in gestopt had moeten worden?

[spijkerhoofd]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 11:18:
[...]

Of je krijgt de typische "boomerwoning", waar een paar decennia niets aan verbouwd is en die op dit forum regelmatig voorbij komen als woning waar van wordt gezegd dat je er toch op z'n minst een of twee ton in moet stoppen om het weer een beetje bij de tijd te krijgen. Als zo'n woning voor een ton minder wordt verkocht dan een woning die wel 'bij de tijd is', heb je dan jarenlang lekker lage onderhoudskosten gehad, of heb je juist jezelf flink in de vingers gesneden door op dat onderhoud te bezuinigen? Zou je misschien kunnen zeggen dat er eigenlijk, om de woning bij de tijd te houden, gemiddeld een paar duizend euro per jaar meer in gestopt had moeten worden?

Dat hangt ervan af wat voor situatie je zit als bewoner, is de volgende stop het bejaarden tehuis of 6 meter onder de grond zou ik er weinig meer aan doen, als je 60er bent zonder hypotheek zou ik nog eenmalig een verbouwing doen. Echter als je van plan bent om na het pensioen te emigreren waarbij de verkoopprijs van de woning van grote betekenis is zou ik zeker het goed bijhouden.

[Rubbergrover1]

spijkerhoofd schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 11:25:
[...]

Dat hangt ervan af wat voor situatie je zit als bewoner, is de volgende stop het bejaarden tehuis of 6 meter onder de grond zou ik er weinig meer aan doen, als je 60er bent zonder hypotheek zou ik nog eenmalig een verbouwing doen. Echter als je van plan bent om na het pensioen te emigreren waarbij de verkoopprijs van de woning van grote betekenis is zou ik zeker het goed bijhouden.

Maar in al die gevallen is het niet zozeer zo dat je goedkoop of duur onderhoud hebt, maar dat je wel of niet de woning hebt bijgehouden. Dat je in feite de dingen die noodzakelijk zijn om de woning voor de komende eeuw bewoonbaar te houden wel of niet hebt uitgesteld. Het is dan niet zo dat je bv lage kosten hebt gehad, maar dat je die kosten hebt uitgesteld.

[Kalentum]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 11:18:
[...]

Maakt het uit welk label je er op plakt? Voor mij zou het criterium zijn dat als je ervoor zou moeten zorgen dat je huis over een eeuw nog goed bewoonbaar moet zijn, tegen de normen van dat moment. Dan kun je een heel eind komen met uitstellen van onderhoud/aanpassingen/renovaties, maar daar zul je uiteindelijk toch een keer aan moeten geloven.

Of je krijgt de typische "boomerwoning", waar een paar decennia niets aan verbouwd is en die op dit forum regelmatig voorbij komen als woning waar van wordt gezegd dat je er toch op z'n minst een of twee ton in moet stoppen om het weer een beetje bij de tijd te krijgen. Als zo'n woning voor een ton minder wordt verkocht dan een woning die wel 'bij de tijd is', heb je dan jarenlang lekker lage onderhoudskosten gehad, of heb je juist jezelf flink in de vingers gesneden door op dat onderhoud te bezuinigen? Zou je misschien kunnen zeggen dat er eigenlijk, om de woning bij de tijd te houden, gemiddeld een paar duizend euro per jaar meer in gestopt had moeten worden?

In de context van de discussie is het label wel belangrijk, want het ging over sociale huur en of die 1500 euro per woning per jaar realistisch is. En woningcorporaties maken onderscheid tussen onderhoud, renovatie, verkoop en sloop en nieuwbouw.

Ik voer zelf geen boekhouding thuis dus ik had er eigenlijk niet zo over nagedacht. En wij geven duizenden euro's per jaar uit aan het huis (naast de hypotheek). Deels is dat onderhoud (bv vervangen verrotte kozijnen, verrote dakgoten, lekkend Velux raam). Maar we hebben ook een badkamer van 15-20 jaar oud verbouwd, wat niet noodzakelijk was.

En het klopt, veel woningen zijn niet meer 'van deze tijd' maar kunnen bouwkundig dan nog steeds in prima staat zijn, dus dan heeft de eigenaar de woning goed onderhouden.

Dus het lijkt me best zinnig onderscheid te maken tussen wat moet gebeuren en wat niet persé nodig is. Een lekkage moet je vrij snel oplossen, een keuken vervangen kan wel een paar jaar wachten.

[emeralda]

Valorian schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 07:55:
Zoveel mensen zoveel wensen. Hier in de straat (arbeiderswijk in utrecht) de jaren 20/30 huizen vaak voorzien van kleine keukens van 6m2 waarvan aan kopse kant deur en aan een lange kant deur/raam. Dan kan je er eigenlijk alleen een l-vorm inzetten. Huizen met een waarde van al snel 500k+ maar ern nieuwe keuken kost vaak nog geen 6-7K incl apparatuur (koelkast, oven, vaatwasser, afzuigkap) en dan hou je ruimte voor 3 ladekastjes onder en een gootsteenkastje), eventueel bovenkastjes. Zelfs met dure keuken blijfven de kosten dan beperkt.

In Emmen of Heerlen koop je voor veel minder een verl groter huis. Daar zet je dan al snrl een grote keuken met kookriland en veel meer ruimte en apparatuur in. Dan gaat de teller hard.

Onzinnig dus ook om zoals nibud een percentage van de woning te nemen als onderhoudspost. En ook om te willen kwantificeren wat onderhoud kost of wat een keuken kost. Dat is net zoiets als vragen wat autorijden kost: de een rijdt voor 200 euro/mnd, de ander 1000/mnd.

Ja niet iedereen is een keukenprins. Ik denk dat er veel mensen zijn die gewoon een aanrecht, koelkast en kookplaat willen hebben.

[El Capitan]

eens per jaar een monteur voor warmtepomp/cv, ventilatie, waterontharder, schoorsteenveger etc. die onderhoud pleegt gaat ook snel. Als je dan ook zaken moet repareren dan zit je zo boven de €1500 als het een beetje serieus is.

[Paprika]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 11:18:
[...]
Of je krijgt de typische "boomerwoning", waar een paar decennia niets aan verbouwd is en die op dit forum regelmatig voorbij komen als woning waar van wordt gezegd dat je er toch op z'n minst een of twee ton in moet stoppen om het weer een beetje bij de tijd te krijgen.

Veelal heeft het bij die woningen niet zo zeer met specifiek onderhoud te maken van de afgelopen ~ 30 jaar, maar met een inrichting en andere zaken die 30 jaar geleden ook in die tijd alleen maar bij opa en oma te zien waren. 30 jaar geleden is nog altijd "maar" rond 1995 vandaag de dag.

Met een filter voor de periode 1991-2000 op Funda zie ik een hele lading woningen (willekeurig wat aangeklikt) uit die tijd waar je geen 6 maanden of meer aan werk gaat hebben (lees: tonnen verbouwen) alvorens je erin kan. Ja, je kunt daar een nieuwe keuken en/of badkamer in laten plaatsen als je het wilt, maar ik zie vooral veel keukens (en badkamers) die er beter uitzien dan wat je bij de gemiddelde huurwoning gaat aantreffen.

Het scheelt ook wel of je tonnen aan overwaarde hebt of je je eerste woning koopt natuurlijk.

[ Voor 4% gewijzigd door Paprika op 07-05-2025 12:33 ]

[Rubbergrover1]

Paprika schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 12:28:
[...]

Veelal heeft het bij die woningen niet zo zeer met specifiek onderhoud te maken van de afgelopen ~ 30 jaar, maar met een inrichting en andere zaken die 30 jaar geleden ook in die tijd alleen maar bij opa en oma te zien waren.

Dat zijn dus niet de woningen waar het om gaat. Want het zelfde kun je hebben bij een woning van 5 jaar oud van iemand met een heel andere smaak dan jij.

Het gaat eerder over woningen met energielabel C of lager, meer en beetje geluk nog net met thermopane, waarbij badkamer en keuken vaak nog wel redelijk functioneren, maar ook hier en daar "gebruikssporen" en gebreken vertonen.

(Overigens voor kopers vaak juist wel goede woningen. Omdat dit de prijs flink drukt en je bij het verbouwen weinig 'last' hebt van dat het zonde is om bepaalde aanpassingen die nog goed zijn eruit te slopen.)

[Rubbergrover1]

Kalentum schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 11:52:
[...]


In de context van de discussie is het label wel belangrijk, want het ging over sociale huur en of die 1500 euro per woning per jaar realistisch is. En woningcorporaties maken onderscheid tussen onderhoud, renovatie, verkoop en sloop en nieuwbouw.

In die context is het juist ook van belang dat de zak geld van die corporaties niet alleen is om de 1500 euro van die jaarlijkse schilder etc. te betalen. Maar dat daar ook vooral een flinke reservering in zit voor kosten van groot onderhoud/renovatie die je om de zoveel jaar hebt. Dat er een grote zak geld bij de corporaties zit is juist bedoeld om die grotere lange termijn kosten te kunnen betalen. En dat geld niet je dan dus niet zomaar aan iets anders gaan uitgeven (bijvoorbeeld aan extra nieuwbouw) omdat je dan over een paar jaar met fikse problemen zit

[Laapo]

https://www.bnr.nl/nieuws...ingen-door-huurbevriezing

Meer dan de helft van de woningcorporaties moet een deel van de investeringen schrappen als gevolg van de huurbevriezing die het kabinet heeft aangekondigd. Dat verwacht corporatiekoepel Aedes na een inventarisatie door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De investeringen kunnen niet doorgaan omdat de corporaties andere schulden moeten afbetalen.

Corporaties besluiten de samenleving te chanteren door dit soort 'dreigingen' te uiten via de lobbykoepel.

Terwijl er ontiegelijk veel dood kapitaal bij deze corporaties ligt.

Even tot 10 tellen..

2,3 miljoen woningen in handen van de corporaties, gemiddelde schuld per woning is nog geen 90.000 euro.

En nog komen ze geld te kort. Zodanig dat een jaar geen huurverhoging, na de vrij stevige verhogingen van de afgelopen jaren er niet van af kan.

Weetje.. dan bouwen ze die woningen maar niet. Genoeg starters die toch liever een woning kopen.

[jeroenkb]

Laapo schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:12:
https://www.bnr.nl/nieuws...ingen-door-huurbevriezing


[...]


Corporaties besluiten de samenleving te chanteren door dit soort 'dreigingen' te uiten via de lobbykoepel.
.

Met welk doel? Het zijn geen bedrijven met winstoogmerk...

[Valorian]

Laapo schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:12:
https://www.bnr.nl/nieuws...ingen-door-huurbevriezing


Weetje.. dan bouwen ze die woningen maar niet. Genoeg starters die toch liever een woning kopen.

Bedoelde je dit sarcastisch / als grapje hoop ik? Mensen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning verdienen als stelletje maximaal 53K en alleenstaand < 48K. Daar kan je 230K hypotheek mee krijgen. Ik denk dus dat je gelijk hebt dat genoeg starters liever een woning kopen, maar aangezien koop voor hen überhaupt geen optie is (tenzij je in bijvoorbeeld Oude Pekela wilt wonen) is de sociale-huurwoning doelgroep er nu niet echt een die die optie heeft...

[Laapo]

MiCoo schreef op maandag 5 mei 2025 @ 08:47:
[...]


Net geluisterd. Het klopt dat woningcorporaties heel veel geld hebben. Nja, en wat is 'heel veel' als elke woning € 300.000,- kost. Bij € 30 miljard eigen vermogen kan je 100.000 woningen bouwen. Erg veel, maar niet iets wat de totale oplossing biedt. En dit is nog los van verduurzaming, waar ook nog meer dan een ton per woning in gaat.

En als je artikelen leest van bijv. Follow the money, weet je dat dat geld ingezet gaat worden voor onder meer nieuw te bouwen woningen. Dit is mager journalisme: ik pak de jaarcijfers erbij, zie heel veel geld en doe geen interviews met de stakeholders. Geen nieuws dus onder de leden.

We zeggen ook allemaal dat de meeste corporaties nog wel enkele jaren kunnen investeren. En daar gaan ze ook mee door waar dit kan. Maar velen ook niet.

30 miljard is heel veel geld, maar de stille reserves zijn nog veel groter. Het eigendom is gigantisch met 2,3 miljoen panden, misschien wel een factor 10..

De huren zijn ook al fors verhoogd afgelopen jaren. Moet er nu echt zo'n kanon worden ingezet, dreigen met een bouwstop als de huren voor een jaar niet verhoogd worden? Het zijn gewoon hun eigen huurders die wat lucht krijgen. Zou goed zijn als dit kabinet de bluf gewoon called. Dan maar geen bouw van de corporaties. Onder aan de streep misschien maar beter ook.

[Harrie_]

Laapo schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:12:
https://www.bnr.nl/nieuws...ingen-door-huurbevriezing


[...]


Corporaties besluiten de samenleving te chanteren door dit soort 'dreigingen' te uiten via de lobbykoepel.

Terwijl er ontiegelijk veel dood kapitaal bij deze corporaties ligt.

Even tot 10 tellen..

2,3 miljoen woningen in handen van de corporaties, gemiddelde schuld per woning is nog geen 90.000 euro.

En nog komen ze geld te kort. Zodanig dat een jaar geen huurverhoging, na de vrij stevige verhogingen van de afgelopen jaren er niet van af kan.

Weetje.. dan bouwen ze die woningen maar niet. Genoeg starters die toch liever een woning kopen.

Nou nou, wat een rancune richting corporaties.

Zullen we het anders ook even hebben over de verhuurderheffing die corporaties jarenlang hebben moeten betalen over sociale huurwoningen.

De verhuurderheffing was een belasting op sociale woningverhuur, die geheven werd van 2013 tot 2023. De heffing was oorspronkelijk ontworpen als tijdelijke belasting voor alle vastgoedbezitters om de schatkist opnieuw te vullen na de redding van ABN-AMRO, Fortis en SNS REAAL, maar werd vervolgens omgevormd tot een permanente belasting die alleen voor sociale verhuur gold, in lijn met een beleidsvisie waarin marktwerking als ideaal geldt en sociale huur als niet marktconform.

Dus we hebben 10 jaar lang corporaties belasting laten betalen over de WOZ-waarde van hun woningvoorraad omdat ze goedkoop woningen verhuren zonder winstoogmerk

[Laapo]

jeroenkb schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:18:
[...]

Met welk doel? Het zijn geen bedrijven met winstoogmerk...

Het doel is toch vrij duidelijk. Ze willen koste wat het kost voorkomen dat de overheid zich bemoeit met wat ze allemaal (niet) doen.

[Laapo]

Valorian schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:25:
[...]


Bedoelde je dit sarcastisch / als grapje hoop ik? Mensen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning verdienen als stelletje maximaal 53K en alleenstaand < 48K. Daar kan je 230K hypotheek mee krijgen. Ik denk dus dat je gelijk hebt dat genoeg starters liever een woning kopen, maar aangezien koop voor hen überhaupt geen optie is (tenzij je in bijvoorbeeld Oude Pekela wilt wonen) is de sociale-huurwoning doelgroep er nu niet echt een die die optie heeft...

Dat kunnen de corporaties dan het best uitleggen aan de doelgroep die ze moeten bedienen. Dat een jaar huurverhoging missen al voldoende is om de boel op slot te zetten.

[Kalentum]

Laapo schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:29:
[...]


Het doel is toch vrij duidelijk. Ze willen koste wat het kost voorkomen dat de overheid zich bemoeit met wat ze allemaal (niet) doen.

Ik snap je reactie niet.

Ze willen graag doen wat de overheid wil, namelijk bouwen en verduurzamen. Hun vermogen zit in stenen dus ze moeten lenen. Als de huren bevroren worden voor 1 of 2 jaar werkt dat jaren door (want in jaar 3 krijg je dan de huurverhoging die eigenlijk in jaar 1 had gemoeten). Resultaat is dat ze minder kunnen lenen, daardoor minder kunnen voorfinancieren, en dus minder woningen kunnen bouwen.

Het is leuk voor de bestaande huurders maar de woningmarkt heeft er niets aan.

[Valorian]

Laapo schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:34:
[...]


Dat kunnen de corporaties dan het best uitleggen aan de doelgroep die ze moeten bedienen. Dat een jaar huurverhoging missen al voldoende is om de boel op slot te zetten.

Fair point. Al vraag ik mij af of het niet gewoon een 'hakken in het zand'-actie is. Kan mij namelijk niet goed voorstellen dat er zo weinig vlees op de botten zit bij de corporaties. Maar goed, heb ook geen data of bron dus dat blijft speculeren.

[Laapo]

Harrie_ schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:28:
[...]


Nou nou, wat een rancune richting corporaties.

Zullen we het anders ook even hebben over de verhuurderheffing die corporaties jarenlang hebben moeten betalen over sociale huurwoningen.


[...]


Dus we hebben 10 jaar lang corporaties belasting laten betalen over de WOZ-waarde van hun woningvoorraad omdat ze goedkoop woningen verhuren zonder winstoogmerk

Tsja, racune.. ik sta er wel echt van te kijken ja. Ik vind het echt haast verloochening van de functie die ze hebben. Het gaat ook nergens over. Één jaar geen huurverhoging. Even een pas op de plaats. En meteen komt de lobby club in het verweer met wel een echt sterk dreigement dat de bouwproductie dan maar wordt gestaakt.

Ik vind het volslagen onzin. En dan komen ze er goed mee weg nog.

Wellicht tijd om de besturen van deze organisaties aan prestatie normen te houden.

[Laapo]

Kalentum schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:36:
[...]


Ik snap je reactie niet.

Ze willen graag doen wat de overheid wil, namelijk bouwen en verduurzamen. Hun vermogen zit in stenen dus ze moeten lenen. Als de huren bevroren worden voor 1 of 2 jaar werkt dat jaren door (want in jaar 3 krijg je dan de huurverhoging die eigenlijk in jaar 1 had gemoeten). Resultaat is dat ze minder kunnen lenen, daardoor minder kunnen voorfinancieren, en dus minder woningen kunnen bouwen.

Het is leuk voor de bestaande huurders maar de woningmarkt heeft er niets aan.

Er zijn ook andere manieren om aan geld te komen. Ze kunnen een deel verkopen bijvoorbeeld. Een deel dat ze dan niet hoeven te verduurzamen Ze kunnen zelfs de maatschappelijke functie invullen door een deel van de nieuwbouw zelf te verkopen..

De huurverhogingen lopen sowieso al de spuigaten uit, dat dit kabinet met een VVD moet ingrijpen met deze bevriezing zegt eigenlijk al genoeg.

[Paprika]

Valorian schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:25:
[...]


Bedoelde je dit sarcastisch / als grapje hoop ik? Mensen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning verdienen als stelletje maximaal 53K en alleenstaand < 48K. Daar kan je 230K hypotheek mee krijgen. Ik denk dus dat je gelijk hebt dat genoeg starters liever een woning kopen, maar aangezien koop voor hen überhaupt geen optie is (tenzij je in bijvoorbeeld Oude Pekela wilt wonen) is de sociale-huurwoning doelgroep er nu niet echt een die die optie heeft...

Idealiter zou je wat van de mensen boven die inkomens laten doorstromen naar de middennuur. Een (kale) huur in 2025 van boven € 900 maar niet meer dan een kleine € 1200 is absoluut geen straf met een vaste baan en een inkomen van tussen de € 48K en € 62K (eenpersoonshuishoudens) of € 53K en € 83K (meerpersoonshuishoudens). Uiteraard hebben we daar nooit over nagedacht toen sociale huur werd aangesteld en men niet bezig was met een woningmarkt zoals vandaag de dag, maar het had anders hopelijk wat durk van die markt kunnen halen vandaag de dag.

[Kalentum]

Laapo schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:46:
[...]


Er zijn ook andere manieren om aan geld te komen. Ze kunnen een deel verkopen bijvoorbeeld. Een deel dat ze dan niet hoeven te verduurzamen Ze kunnen zelfs de maatschappelijke functie invullen door een deel van de nieuwbouw zelf te verkopen..

De huurverhogingen lopen sowieso al de spuigaten uit, dat dit kabinet met een VVD moet ingrijpen met deze bevriezing zegt eigenlijk al genoeg.

Ik zie echt niet in hoe je het woningtekort gaat verminderen zonder dat je meer bijbouwt in de sociale huur.

Huizen verkopen lost niets op, dan krijg je ex-sociale-huurwoningen die voor 250k op de markt komen. Bovendien is het effect van het verkopen van een huis op het woningtekort 0. Er komt geen woning bij.

[Richh]

Laapo schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:42:
[...]


Tsja, racune.. ik sta er wel echt van te kijken ja. Ik vind het echt haast verloochening van de functie die ze hebben. Het gaat ook nergens over. Één jaar geen huurverhoging. Even een pas op de plaats. En meteen komt de lobby club in het verweer met wel een echt sterk dreigement dat de bouwproductie dan maar wordt gestaakt.

Ik vind het volslagen onzin. En dan komen ze er goed mee weg nog.

Wellicht tijd om de besturen van deze organisaties aan prestatie normen te houden.

Volgens mij is het probleem vooral dat je het niet wil begrijpen. Letterlijk al jaren reageren Tweakers op je posts over sociale verhuurders. Als men een andere visie erop heeft, reageer je meestal niet, of slechts deels

Bovenal is het denk ik goed om je te realiseren dat geen van ons in de portemonnee van cooperaties kan kijken. Je doet een aanname dat er daar veel geld op de plank ligt.
Maar stel nou eens, dat dat niet zo is? En sterker nog, zoals @Harrie_ al terecht opmerkte rondom de verhuurdersheffing, is het waarschijnlijker dat de cooperaties helemaal geen groot vermogen hebben

In dat geval kunnen cooperaties alleen huizen bouwen, als ze voldoende kunnen lenen.

En de hoeveelheid centjes die men kan lenen, is uiteindelijk gewoon afhankelijk van de waarde van de assets en de bijbehorende cashflow. Een jaar niet indexeren heeft over een periode van 10 jaar, serieuze impact.

Dat mag je onzin vinden, maar het is niet heel gek dat een "lobby club" hier wel wat alarmbellen om laat rinkelen.

[Valorian]

Paprika schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:58:
[...]

Idealiter zou je wat van de mensen boven die inkomens laten doorstromen naar de middennuur. Een (kale) huur in 2025 van boven € 900 maar niet meer dan een kleine € 1200 is absoluut geen straf met een vaste baan en een inkomen van tussen de € 48K en € 62K (eenpersoonshuishoudens) of € 53K en € 83K (meerpersoonshuishoudens). Uiteraard hebben we daar nooit over nagedacht toen sociale huur werd aangesteld en men niet bezig was met een woningmarkt zoals vandaag de dag, maar het had anders hopelijk wat durk van die markt kunnen halen vandaag de dag.

Helemaal eens hoor. Helaas is de middenhuur-sector ook oververhit. Ik ken veel mensen die maar wat graag voor 900-1200 een appartement zouden huren, maar die zijn er nauwelijks meer en wat erbij komt (nieuwbouw) of vrijkomt (bestaand) is vaak meteen weg door de enorme belangstelling. Zo kunnen de scheefhuurder in sociaal níet doorstromen en de mensen die al boven sociaal willen instappen (maar koop niet kunnen betalen) überhaupt niets voor elkaar krijgen. De huurwet die vorig jaar is ingegaan heeft de druk nog verder vergroot doordat veel middenhuur nu gedumpt wordt op de koopmarkt. Die laatste zakt daarmee nauwelijks (druppel op de gloeiende plaat) maar de vrije sector / middenhuur is nog onbereikbaarder. Leuk, ondoordachte overheidsinmenging.

[DutchCommando]

Laapo schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:42:
[...]
En meteen komt de lobby club in het verweer met wel een echt sterk dreigement dat de bouwproductie dan maar wordt gestaakt.

Dat staat nergens in het gelinkte artikel.

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:46:
[...]


Er zijn ook andere manieren om aan geld te komen. Ze kunnen een deel verkopen bijvoorbeeld. Een deel dat ze dan niet hoeven te verduurzamen Ze kunnen zelfs de maatschappelijke functie invullen door een deel van de nieuwbouw zelf te verkopen..

Volgens mij mogen ze tegenwoordig woningen met een slecht label niet zomaar verkopen. Maar is 'afgesproken' dat ze eerst een minimaal energielabel moeten krijgen voor ze verkocht mogen worden

[Rubbergrover1]

Kalentum schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:36:
[...]


Ik snap je reactie niet.

Ze willen graag doen wat de overheid wil, namelijk bouwen en verduurzamen. Hun vermogen zit in stenen dus ze moeten lenen. Als de huren bevroren worden voor 1 of 2 jaar werkt dat jaren door (want in jaar 3 krijg je dan de huurverhoging die eigenlijk in jaar 1 had gemoeten). Resultaat is dat ze minder kunnen lenen, daardoor minder kunnen voorfinancieren, en dus minder woningen kunnen bouwen.

Het is maar een kleine stap naar de relatief eenvoudige, maar politiek uiterst gevoelige oplossing. Namelijk dat de overheid dat geld aan de corporaties leent. Tegen condities die voor zowel de overheid als de corporaties gunstig zijn. Maar daarmee zouden ze eigenlijk erkennen dat de bruteringsopetatie van enkele decennia geleden geen goed idee was. En dat zullen ze nooit willen doen.

[jeroenkb]

Laapo schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:29:
[...]


Het doel is toch vrij duidelijk. Ze willen koste wat het kost voorkomen dat de overheid zich bemoeit met wat ze allemaal (niet) doen.

Sorry, dat is niet duidelijk voor me. Heb mijn wappie petje thuis laten liggen...

[Kalentum]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 17:41:
[...]

Het is maar een kleine stap naar de relatief eenvoudige, maar politiek uiterst gevoelige oplossing. Namelijk dat de overheid dat geld aan de corporaties leent. Tegen condities die voor zowel de overheid als de corporaties gunstig zijn. Maar daarmee zouden ze eigenlijk erkennen dat de bruteringsopetatie van enkele decennia geleden geen goed idee was. En dat zullen ze nooit willen doen.

Het rijk en de gemeenten staan garant voor die leningen dus inderdaad een kleine stap.

[Laapo]

Richh schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 17:15:
[...]

Volgens mij is het probleem vooral dat je het niet wil begrijpen. Letterlijk al jaren reageren Tweakers op je posts over sociale verhuurders. Als men een andere visie erop heeft, reageer je meestal niet, of slechts deels

Bovenal is het denk ik goed om je te realiseren dat geen van ons in de portemonnee van cooperaties kan kijken. Je doet een aanname dat er daar veel geld op de plank ligt.
Maar stel nou eens, dat dat niet zo is? En sterker nog, zoals @Harrie_ al terecht opmerkte rondom de verhuurdersheffing, is het waarschijnlijker dat de cooperaties helemaal geen groot vermogen hebben

In dat geval kunnen cooperaties alleen huizen bouwen, als ze voldoende kunnen lenen.

En de hoeveelheid centjes die men kan lenen, is uiteindelijk gewoon afhankelijk van de waarde van de assets en de bijbehorende cashflow. Een jaar niet indexeren heeft over een periode van 10 jaar, serieuze impact.

Dat mag je onzin vinden, maar het is niet heel gek dat een "lobby club" hier wel wat alarmbellen om laat rinkelen.

Wat een onzin Richh. Ik probeer hier ook ieder van een reactie te voorzien.

In mijn optiek heerst er een dogmatisch denken als het op de corporaties aan komt. Corporatie / sociale huur is een heilig huisje waar je vooral niet aan mag komen. Ook jij lijkt vast te zitten in dat denken. Ondertussen hebben we het over een derde van de Nederlandse woningmarkt. Alleen het gewicht van de sector in onze woningmarkt vind ik voldoende om daar over de jaren heen kritisch naar te blijven kijken. Naar mijn mening gebeurt dat ook veel te weinig.

Dus stel jij nou eens dat die gigantische corporaties, zaken anders doen. Los komen van dat dogmatisch denken dat alleen sociaal verhuren the way to go is. Misschien zijn er andere vormen, andere manieren? Is de uitkomst onvermijdelijk negatief als de sector iets krimpt?

We hebben bijna 300 corporaties en allemaal doen ze inmiddels 100 jaar hetzelfde. Een branche die zichzelf nooit heeft vernieuwd, helemaal niets, nada, enkel oeverloos gezeur over 'oh oh we hebben het zwaar' jaar in jaar uit. Niets opgelost, wachtlijsten, geen extra bouwproductie, helemaal niets. Gevangen in een soort van angst dat oh wee, dat iemand er beter van wordt als ze iets van hun bezit weg doen aan bewoners of op een andere wijze invulling aan hun taak geven.

Behalve dan als er geld voorbij fietst vanuit Qatar voor een paar vervallen pauperflats in Kanaleneiland. Ja dan wel hoor, geef maar weg. Maar de bewoner? Die krijgt het hele gewicht van de corporatiesector tegen zich als het kabinet een jaar geen huurverhoging wil.

En de grap, Kanalen Eiland is er beter van geworden ook, en de kopers van die flatjes eveneens. Iedereen blij, maar de corporatie staat met lege handen.

En ondertussen wordt ieder gevraagd te geloven dat de grootste vastgoed bezitters in een woningmarkt die volslagen op hol, als een raket de hoogte in is geschoten het moeilijk hebben. Alle 300.

Dus dat het verhaal hetzelfde blijft, jaar in jaar uit, is doordat het issue hetzelfde blijft jaar in jaar uit.

En nogmaals, ik heb het in een eerdere reactie ook gesteld. Lenen is niet de enige manier om middelen vrij te spelen. Dat is juist het punt. Er schuilt zeker 200 miljard aan stil vermogen bij de corporaties. Als ze daar nou een deel van vrij spelen door al die 'scheefhuurders' een goede koop deal te bieden dan hebben ze in een paar jaar al een mega slag geslagen en geld zat. Geld waarmee nu moeilijk rond te krijgen bouwlocaties gefinancierd kunnen worden, meer uitdagende en experimentele manieren kunnen worden uitgeprobeerd, een jaar zonder huurverhoging gedragen kan worden, een VVD kabinet kan worden overleefd, rentestijgingen kunnen worden overleefd etc..

offtopic:
Edit: waarom staat lobby club tussen aanhalingstekens? Het is een lobbyorganisatie. Ze vermijden dat woord zelf, en vinden dat ze belangenbehartigers zijn. Same same. Ze hebben regelmatig vacatures voor 'belangenbehartigers/lobbyisten' -letterlijk- open staan.

[ Voor 3% gewijzigd door Laapo op 07-05-2025 20:06 ]

[Laapo]

jeroenkb schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 18:06:
[...]

Sorry, dat is niet duidelijk voor me. Heb mijn wappie petje thuis laten liggen...

Om te voorkomen dat @Richh mij verwijt niet op alle reacties te reageren, het volgende:

Je reactie is vrij onvriendelijk waardoor ik mij niet geroepen voel om in het vervolg nog op jou te reageren.

[Laapo]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 17:32:
[...]

Volgens mij mogen ze tegenwoordig woningen met een slecht label niet zomaar verkopen. Maar is 'afgesproken' dat ze eerst een minimaal energielabel moeten krijgen voor ze verkocht mogen worden

Ze mogen ze dadelijk ook niet meer verhuren met een slecht label.

Overigens niets tegen een verkoop met voorbehoud dat er wordt verduurzaamd of meteen wordt afgerekend voor een grotere renovatie. Dat kunnen corporaties vanwege hun schaalgrootte ongetwijfeld gunstig aanbieden.

[alexbl69]

Laapo schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 19:58:
[...]
Overigens niets tegen een verkoop met voorbehoud dat er wordt verduurzaamd of meteen wordt afgerekend voor een grotere renovatie. Dat kunnen corporaties vanwege hun schaalgrootte ongetwijfeld gunstig aanbieden.

Mag toch hopen dat die voorwaarde geldt .

Er komen genoeg kavels op de markt die economisch total-loss zijn. Waarbij de koper de bestaande bebouwing wil slopen voor nieuwbouw. Zou toch kapitaalvernietiging zijn als de verkoper verplicht wordt om de bestaande woning voor verkoop te gaan verduurzamen .

[MiCoo]

Laapo schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:12:
https://www.bnr.nl/nieuws...ingen-door-huurbevriezing


[...]


Corporaties besluiten de samenleving te chanteren door dit soort 'dreigingen' te uiten via de lobbykoepel.

Terwijl er ontiegelijk veel dood kapitaal bij deze corporaties ligt.

Even tot 10 tellen..

2,3 miljoen woningen in handen van de corporaties, gemiddelde schuld per woning is nog geen 90.000 euro.

En nog komen ze geld te kort. Zodanig dat een jaar geen huurverhoging, na de vrij stevige verhogingen van de afgelopen jaren er niet van af kan.

Weetje.. dan bouwen ze die woningen maar niet. Genoeg starters die toch liever een woning kopen.

Ik denk dat je de systematiek van de woningcorporaties niet snapt. Maar ik leg het je graag uit.

Woningcorporaties hebben veel waarde op de balans staan, heel veel waarde. Dat is geen geld. Het zit in de stenen. Met deze stenen als onderpand kunnen zij leningen aantrekken. Zie het als jouw hypotheek, waar de bank een hypotheekrecht gevestigd heeft op jouw woning. Zo doen banken dat voor de woningcorporaties ook: zij willen zekerheid (door het onderpand) mocht een woningcorporatie failliet gaan.

"We" hebben in de sector ratio's afgesproken. Zie: https://www.ilent.nl/bina...o%27s+en+grenswaarden.pdf. Er zijn verschillende ratio's waar op wordt getoetst door het WSW. Deze ratio's hangen van verschillende factoren af: in de ene ratio hebben we het over de rente versus de huurinkomsten en de andere over de beleidswaarde versus het onderpand. En ja, ik zeg beleidswaarde. Dat is niet de 'funda-waarde' waar jij het denk ik over hebt. Die waarde is een stuk lager, zie: https://finance-ideas.nl/de-nieuwe-beleidswaarde/. Dit komt omdat corporaties beleid voeren: de grootste invloed heeft de veel lagere huur die woningcorporaties tov een marktpartij vraagt. Zie bijvoorbeeld de gemiddelde beleidswaarde in 2022: https://www.ortecfinance....lyse-beleidswaarde_v3.pdf. Daarin zie je dat de beleidswaarde (weliswaar in 2022) véél lager ligt dan de 'funda-waarde' of ook wel de leegwaarde genoemd.

Sommige corporaties hebben in het verleden heel veel geleend waardoor ze al bijna tegen de toppen van de ratio's aanzaten. Doordat corporaties geen hogere huren mogen vragen, maar de kosten wel stijgen, daalt de beleidswaarde. En de beleidswaarde wordt gebruikt als onderpand om leningen aan te trekken. En dat zorgt ervoor dat sommige corporaties al niet meer kunnen investeren.

Krokodillentranen? Zeker niet. Kunnen ze verkopen? Ja. Is de volkshuisvesting in Nederland daarbij gebaat? Nee. Zolang er te weinig grondposities zijn om nieuwe woningen te bouwen, komen er te moeilijk woningen bij. Het enige wat je dan doet door meer te verkopen is kopers helpen door meer aanbod beschikbaar te stellen, maar huurders nog veel langer moeten wachten op een woning. Niet de oplossing.

Laapo schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:28:
[...]


30 miljard is heel veel geld, maar de stille reserves zijn nog veel groter. Het eigendom is gigantisch met 2,3 miljoen panden, misschien wel een factor 10..

De huren zijn ook al fors verhoogd afgelopen jaren. Moet er nu echt zo'n kanon worden ingezet, dreigen met een bouwstop als de huren voor een jaar niet verhoogd worden? Het zijn gewoon hun eigen huurders die wat lucht krijgen. Zou goed zijn als dit kabinet de bluf gewoon called. Dan maar geen bouw van de corporaties. Onder aan de streep misschien maar beter ook.

Ja, want dit heeft de afgelopen 10 jaar ook zo goed geholpen. Alles overlaten aan de markt. Kijk hoeveel woningen we nu hebben? Laten we als overheid onszelf terugtrekken en de marktpartijen het maar oplossen. We hebben overigens de laatste 10 jaar een afname gezien van het aantal sociale huurwoningen: zie https://aedesdatacentrum....um/voldoende-huurwoningen. We hebben dus precies gedaan wat jij van de sector vraagt. Heeft goed geholpen.

Laapo schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 16:29:
[...]


Het doel is toch vrij duidelijk. Ze willen koste wat het kost voorkomen dat de overheid zich bemoeit met wat ze allemaal (niet) doen.

Quatsch. Corporaties maken jaarlijks prestatieafspraken met gemeentes. Ze leggen vast waar ze aan werken, samen met de huurdersbelangenverenigingen. in 2024 is een Woontop georganiseerd, waar de afspraken zijn vastgelegd. https://www.volkshuisvestingnederland.nl/woontop. De sector kan niet zonder de overheid. Dit is zo'n lariekoek. Wat is jou ooit aangedaan door de sector? Ben je uit huis gezet omdat je wietplantjes had? Je laat je hier zo hard kennen.

Valorian schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 17:15:
[...]


Helemaal eens hoor. Helaas is de middenhuur-sector ook oververhit. Ik ken veel mensen die maar wat graag voor 900-1200 een appartement zouden huren, maar die zijn er nauwelijks meer en wat erbij komt (nieuwbouw) of vrijkomt (bestaand) is vaak meteen weg door de enorme belangstelling. Zo kunnen de scheefhuurder in sociaal níet doorstromen en de mensen die al boven sociaal willen instappen (maar koop niet kunnen betalen) überhaupt niets voor elkaar krijgen. De huurwet die vorig jaar is ingegaan heeft de druk nog verder vergroot doordat veel middenhuur nu gedumpt wordt op de koopmarkt. Die laatste zakt daarmee nauwelijks (druppel op de gloeiende plaat) maar de vrije sector / middenhuur is nog onbereikbaarder. Leuk, ondoordachte overheidsinmenging.

Ja helaas. Minister De Jonge heeft gezegd dat hij de huursector wil verkleinen ten koste van de koopsector. Heeft hij letterlijk bevestigd. Is een politieke keuze geweest. Er zijn te weinig midden- en dure huurwoningen voor marktconcurrentie, en dus kunnen partijen vragen wat ze willen. Bovendien is het bouwen van woningen inmiddels zo duur (mede door de grondprijs die ontwikkelaars aan gemeentes moeten betalen) dat ook ontwikkelaars bijna niet meer anders kunnen. Bovendien blijkt uit diverse onderzoeken dat de woningmarkt geen klassieke concurrentiemarkt is. Mensen moeten uiteindelijk toch wonen. Brood kan je laten liggen voor beschuit, de fiets kan je pakken in plaats van de auto, maar geen huis? Er is geen alternatief.

Er is m.i. maar één manier om de huizenprijzen, zowel huur als koop, te doen dalen. Dat is minder huishoudens. Dat kan door lagere (asiel)instroom, minder scheidingen, minder arbeidsmigratie (belangrijkste!) of samenwonen stimuleren (bijvoorbeeld afschaffen kostendelersnorm).

Laapo schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 19:49:
[...]


Wat een onzin Richh. Ik probeer hier ook ieder van een reactie te voorzien.

In mijn optiek heerst er een dogmatisch denken als het op de corporaties aan komt. Corporatie / sociale huur is een heilig huisje waar je vooral niet aan mag komen. Ook jij lijkt vast te zitten in dat denken. Ondertussen hebben we het over een derde van de Nederlandse woningmarkt. Alleen het gewicht van de sector in onze woningmarkt vind ik voldoende om daar over de jaren heen kritisch naar te blijven kijken. Naar mijn mening gebeurt dat ook veel te weinig.

Dus stel jij nou eens dat die gigantische corporaties, zaken anders doen. Los komen van dat dogmatisch denken dat alleen sociaal verhuren the way to go is. Misschien zijn er andere vormen, andere manieren? Is de uitkomst onvermijdelijk negatief als de sector iets krimpt?

We hebben bijna 300 corporaties en allemaal doen ze inmiddels 100 jaar hetzelfde. Een branche die zichzelf nooit heeft vernieuwd, helemaal niets, nada, enkel oeverloos gezeur over 'oh oh we hebben het zwaar' jaar in jaar uit. Niets opgelost, wachtlijsten, geen extra bouwproductie, helemaal niets. Gevangen in een soort van angst dat oh wee, dat iemand er beter van wordt als ze iets van hun bezit weg doen aan bewoners of op een andere wijze invulling aan hun taak geven.

Behalve dan als er geld voorbij fietst vanuit Qatar voor een paar vervallen pauperflats in Kanaleneiland. Ja dan wel hoor, geef maar weg. Maar de bewoner? Die krijgt het hele gewicht van de corporatiesector tegen zich als het kabinet een jaar geen huurverhoging wil.

En de grap, Kanalen Eiland is er beter van geworden ook, en de kopers van die flatjes eveneens. Iedereen blij, maar de corporatie staat met lege handen.

En ondertussen wordt ieder gevraagd te geloven dat de grootste vastgoed bezitters in een woningmarkt die volslagen op hol, als een raket de hoogte in is geschoten het moeilijk hebben. Alle 300.

Dus dat het verhaal hetzelfde blijft, jaar in jaar uit, is doordat het issue hetzelfde blijft jaar in jaar uit.

En nogmaals, ik heb het in een eerdere reactie ook gesteld. Lenen is niet de enige manier om middelen vrij te spelen. Dat is juist het punt. Er schuilt zeker 200 miljard aan stil vermogen bij de corporaties. Als ze daar nou een deel van vrij spelen door al die 'scheefhuurders' een goede koop deal te bieden dan hebben ze in een paar jaar al een mega slag geslagen en geld zat. Geld waarmee nu moeilijk rond te krijgen bouwlocaties gefinancierd kunnen worden, meer uitdagende en experimentele manieren kunnen worden uitgeprobeerd, een jaar zonder huurverhoging gedragen kan worden, een VVD kabinet kan worden overleefd, rentestijgingen kunnen worden overleefd etc..

offtopic:
Edit: waarom staat lobby club tussen aanhalingstekens? Het is een lobbyorganisatie. Ze vermijden dat woord zelf, en vinden dat ze belangenbehartigers zijn. Same same. Ze hebben regelmatig vacatures voor 'belangenbehartigers/lobbyisten' -letterlijk- open staan.

Zoals hierboven al aangegeven. De volkshuisvesting is niet gebaat bij verkoop van sociale huurwoningen. Voor wie? Wat levert het precies op?

Denk je dat de sector opkomt voor zichzelf? Denk je dat ze bouwen voor zichzelf? Dat ze elke keer een hoop gezeik op hun hals halen als er nieuw gebouwd gaat worden? Denk je dat deze avonden leuk zijn, om een hoop geschreeuw, gevloek en getier naar je hoofd te krijgen, omdat je woningen bouwt voor anderen? Kom een keer met me meelopen zou ik zeggen. De sector bouwt niet voor zichzelf. De sector bouwt voor anderen. Alle partijen zijn een stichting of vereniging. Winst is dus niet te behalen. Corporaties hebben een CAO dus salarissen liggen vast. De bestuurder moet voldoen aan de WNT. Echt, jouw afvalligheid over deze sector is bizar :-).

Ik zie graag je onderbouwing dat de bewoners van Kanaleneiland er nu beter aan toe zijn. Wel de bestaande bewoners die er ook woonden toen de woningen nog een sociale huurwoning waren. Niet in algemene cijfertjes waarin het aantal uitkeringen is verminderd omdat de bewoners moesten verhuizen omdat ze de huur niet meer konden betalen. Kom maar op met je bewijs.

[ Voor 72% gewijzigd door MiCoo op 07-05-2025 20:52 ]

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 19:49:
[...]
En nogmaals, ik heb het in een eerdere reactie ook gesteld. Lenen is niet de enige manier om middelen vrij te spelen. Dat is juist het punt. Er schuilt zeker 200 miljard aan stil vermogen bij de corporaties. Als ze daar nou een deel van vrij spelen door al die 'scheefhuurders' een goede koop deal te bieden dan hebben ze in een paar jaar al een mega slag geslagen en geld zat.

Dat verkopen van woningen om nieuwe woningen te kunnen bouwen gebeurt al jaren. Dat is dus geen nieuw idee of iets wat ze niet zouden willen. Probleem daarbij is wel dat je niet 1 op 1 nieuwe woningen terug kunt bouwen, omdat in de regel een nieuwe woning duurder is dan de verkoopopbrengst van een bestaande sociale huurwoning. Daardoor wordt het grote tekort aan betaalbare woningen alleen maar groter.

[Laapo]

MiCoo schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 20:33:
[...]


Ik denk dat je de systematiek van de woningcorporaties niet snapt. Maar ik leg het je graag uit.

Woningcorporaties hebben veel waarde op de balans staan, heel veel waarde. Dat is geen geld. Het zit in de stenen. Met deze stenen als onderpand kunnen zij leningen aantrekken. Zie het als jouw hypotheek, waar de bank een hypotheekrecht gevestigd heeft op jouw woning. Zo doen banken dat voor de woningcorporaties ook: zij willen zekerheid (door het onderpand) mocht een woningcorporatie failliet gaan.

Hier gaan we dus al mis. We moeten corporaties en hun huishoudboekje alles behalve vergelijken met een particuliere woningeigenaar die in zijn eigen woonhuis woont met een hypotheek.

Het zijn in de eerste plaats verhuurders en geen bewoner eigenaren waar het hier om gaat. Als een corporatie een woning verkoopt, is de corporatie niet na de sleuteloverdracht dakloos.

Daarnaast zijn het organisaties die een maatschappelijk doel moeten invullen waarbij nergens wordt gesteld dat dit enkel in de vorm van huur mag. Ze bestaan om te voorzien in betaalbare woonruimte.

"We" hebben in de sector ratio's afgesproken. Zie: https://www.ilent.nl/bina...o%27s+en+grenswaarden.pdf. Er zijn verschillende ratio's waar op wordt getoetst door het WSW. Deze ratio's hangen van verschillende factoren af: in de ene ratio hebben we het over de rente versus de huurinkomsten en de andere over de beleidswaarde versus het onderpand. En ja, ik zeg beleidswaarde. Dat is niet de 'funda-waarde' waar jij het denk ik over hebt. Die waarde is een stuk lager, zie: https://finance-ideas.nl/de-nieuwe-beleidswaarde/. Dit komt omdat corporaties beleid voeren: de grootste invloed heeft de veel lagere huur die woningcorporaties tov een marktpartij vraagt. Zie bijvoorbeeld de gemiddelde beleidswaarde in 2022: https://www.ortecfinance....lyse-beleidswaarde_v3.pdf. Daarin zie je dat de beleidswaarde (weliswaar in 2022) véél lager ligt dan de 'funda-waarde' of ook wel de leegwaarde genoemd.

Je zegt inderdaad beleidswaarde, en juist dat ligt ten grondslag aan waarom ik 'stil vermogen' zeg. Meer mensen lezen dit dus heel goed dat je het uitgebreid toelicht, maar dit is voor mij niet nieuw. De corporaties laten zich een papieren werkelijkheid aanmeten die soms beter past, soms niet, door clubs als Ortec, om dat vermogen maar onaangeroerd te laten. Als we dan uitzoomen en de gehele woningmarkt beschouwen, en beseffen dat 1/3e van de woningen en (grof geschat) misschien wel een kwart van al het vermogen dat deze markt weerspiegeld hiermee buiten spel staat.

Sommige corporaties hebben in het verleden heel veel geleend waardoor ze al bijna tegen de toppen van de ratio's aanzaten. Doordat corporaties geen hogere huren mogen vragen, maar de kosten wel stijgen, daalt de beleidswaarde. En de beleidswaarde wordt gebruikt als onderpand om leningen aan te trekken. En dat zorgt ervoor dat sommige corporaties al niet meer kunnen investeren.

Ja, deze corporaties zouden dan als eerst dus bezit moeten offloaden tegen waardes dicht aan de 'Funda' waarde om hun positie te herstellen en als de wiedeweerga bouw en investeringen aanjagen. Deze zijn dus duidelijk overstretched volgens de papieren corporatie werkelijkheid.

Ze kunnen natuurlijk ook gewoon niets doen, noodzakelijk onderhoud uitstellen, niets bouwen en hopen op lagere rentes en ruimere huurverhogingen.

Krokodillentranen? Zeker niet. Kunnen ze verkopen? Ja. Is de volkshuisvesting in Nederland daarbij gebaat? Nee. Zolang er te weinig grondposities zijn om nieuwe woningen te bouwen, komen er te moeilijk woningen bij. Het enige wat je dan doet door meer te verkopen is kopers helpen door meer aanbod beschikbaar te stellen, maar huurders nog veel langer moeten wachten op een woning. Niet de oplossing.

Hangt er vanaf uit welk oogpunt je het beschouwt. Een echtpaar met beiden minimumloon heeft niets aan die huurvoorraad en is daarmee aangewezen op de Nederlandse woningvoorraad min 2,4 miljoen woningen. Voor die groep zou het ideaal zijn als er 250, 300.000 betaalbare koopwoningen bij komen. Corporaties hebben vaak de wat goedkopere kleinere woningen in bezit waardoor er een gat wordt geslagen in de koopmarkt aan de onderzijde.

[...]

Ja, want dit heeft de afgelopen 10 jaar ook zo goed geholpen. Alles overlaten aan de markt. Kijk hoeveel woningen we nu hebben? Laten we als overheid onszelf terugtrekken en de marktpartijen het maar oplossen. We hebben overigens de laatste 10 jaar een afname gezien van het aantal sociale huurwoningen: zie https://aedesdatacentrum....um/voldoende-huurwoningen. We hebben dus precies gedaan wat jij van de sector vraagt. Heeft goed geholpen.

Corporaties zijn 1/3e van de markt. de voetafdruk is zo groot en zo onderbenut dat vanuit de corporaties wijzen naar 'marktpartijen' vrij zwak is en onnodig. Er is voldoende ruimte voor verbetering binnen de sector zelf.

Overigens ben ik al helemaal geen voorstander van de grote buitenlandse verhuur cowboys en de kleinere particuliere verhuursector. Als je die bedoeld met 'marktpartijen' dan ga ik met je mee, dat verziekt de markt nog veel verder. Ik ben dan ook een van we weinigen die eigenlijk best content is met de Hugo maatregelen.

[...]

Quatsch. Corporaties maken jaarlijks prestatieafspraken met gemeentes. Ze leggen vast waar ze aan werken, samen met de huurdersbelangenverenigingen. in 2024 is een Woontop georganiseerd, waar de afspraken zijn vastgelegd. https://www.volkshuisvestingnederland.nl/woontop. De sector kan niet zonder de overheid. Dit is zo'n lariekoek. Wat is jou ooit aangedaan door de sector? Ben je uit huis gezet omdat je wietplantjes had? Je laat je hier zo hard kennen.

Haha, oh jeej, kritiek op de corporaties, daar moet wat achter zitten. Typisch voor zo'n organisatie waarbij men echt denkt aan de goede kant te staan. Maar met de beste bedoelingen krijg je de grootste misstanden. Ik voel me toch wel genoodzaakt om daarop te reageren.

offtopic:
Mijn ervaringen met de corporatiesector zijn als volgt:

- Mijn ouders waren sociale huurders. In een sociale huurwoning, daar heb ik als kind gewoond.

- Daarna stroomde mijn ouders door naar een betaalbare nieuwe koopwoning. Daar ben ik grootgebracht (toevallig in een wijk waar ook sprake van MGE/koopgarant woningen was. Heel prima allemaal)

- Zelf heb ik twee jaar een sociale huurwoning onder gehuurd, legaal, ivm emigratie van de sociale huurder. Dat was zo ideaal, voor nog geen 600 euro een 3 kamer appartement in Amsterdam.

- Daarna heb ik een nieuwbouwwoning gekocht.

- En dat heb ik daarna nog een keer gedaan.

- Oh ja, en ik sta sinds mijn 18e ingeschreven op WoningNet in de 2 mooiste regio's van het land, Utrecht en Amsterdam e.o.

[Richh]

Laapo schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 19:49:
[...]


Wat een onzin Richh. Ik probeer hier ook ieder van een reactie te voorzien.

In mijn optiek [...]

Het zou helpen als je wat minder je eigen optiek blijft herhalen, en wat meer probeert te kijken naar de optiek van anderen. Daar is heus ook regelmatig wat op aan te merken, begrijp me goed. Maar dan krijg je wel een evenwichtige discussie.

Het systeem is namelijk complexer dan alleen de grote boze woningcooperaties. Daar mag ook wel oog voor zijn, toch?

Gevangen in een soort van angst dat oh wee, dat iemand er beter van wordt als ze iets van hun bezit weg doen aan bewoners of op een andere wijze invulling aan hun taak geven.

Momenteel worden sociale huurwoningen gebouwd op grond die door gemeenten wordt toegewezen en met korting wordt verkocht. Anders kan het namelijk niet betaalbaar.

Ja, er is heel veel geld als je dat nu tegen de marktprijs gaat verkopen. Want eigenlijk is zo'n woning op die grond dus meer waard.

Maar als je dat wilt, is het dan niet veel effectiever om überhaupt het hele grondprijssysteem omver te schoffelen? Zodat iedereen betaalbaar kan bouwen, in plaats van alleen cooperaties? Lijkt me niet fair dat je coöperaties daar de zwarte piet voor toe moet spelen.

Verder is (voorkomen van) gentrificatie een goede reden om coöperaties te hebben. Hebben we het ook al vaker over gehad overigens

Er schuilt zeker 200 miljard aan stil vermogen bij de corporaties.

Daar zie ik graag een bron van.

Als ze daar nou een deel van vrij spelen door al die 'scheefhuurders' een goede koop deal te bieden

Ik zie niet in waarom specifiek de scheefhuurders, die in feite al jaren met een flinke korting hebben mogen wonen, er nog een lot uit de loterij bovenop mogen hebben in de vorm van een betaalbare koopwoning.
Zet ze dan maar lekker op de vrije markt naar de hoogste bieder, toch? Komen er veel meer euro's beschikbaar!

Of speelt hier eigenlijk een persoonlijk belang?

Edit: waarom staat lobby club tussen aanhalingstekens? Het is een lobbyorganisatie.

Wat jij wilt. Ik vind persoonlijk Aedes een aanzienlijk fatsoenlijkere groepering dan de huisjesmelkers van VastgoedBelang of VEH als het gaat om "iets verder kijken dan je persoonlijke belangen" en "wat is beter voor de markt in het geheel". Maar nogmaals, whatever floats your boat, het is inderdaad in feite een lobbyclub.

[Laapo]

Richh schreef op woensdag 7 mei 2025 @ 21:26:
[...]

Het zou helpen als je wat minder je eigen optiek blijft herhalen, en wat meer probeert te kijken naar de optiek van anderen. Daar is heus ook regelmatig wat op aan te merken, begrijp me goed. Maar dan krijg je wel een evenwichtige discussie.

Het systeem is namelijk complexer dan alleen de grote boze woningcooperaties. Daar mag ook wel oog voor zijn, toch?


[...]

Momenteel worden sociale huurwoningen gebouwd op grond die door gemeenten wordt toegewezen en met korting wordt verkocht. Anders kan het namelijk niet betaalbaar.

Ja, er is heel veel geld als je dat nu tegen de marktprijs gaat verkopen. Want eigenlijk is zo'n woning op die grond dus meer waard.

Maar als je dat wilt, is het dan niet veel effectiever om überhaupt het hele grondprijssysteem omver te schoffelen? Zodat iedereen betaalbaar kan bouwen, in plaats van alleen cooperaties? Lijkt me niet fair dat je coöperaties daar de zwarte piet voor toe moet spelen.

Verder is (voorkomen van) gentrificatie een goede reden om coöperaties te hebben. Hebben we het ook al vaker over gehad overigens


[...]

Daar zie ik graag een bron van.


[...]

Ik zie niet in waarom specifiek de scheefhuurders, die in feite al jaren met een flinke korting hebben mogen wonen, er nog een lot uit de loterij bovenop mogen hebben in de vorm van een betaalbare koopwoning.
Zet ze dan maar lekker op de vrije markt naar de hoogste bieder, toch? Komen er veel meer euro's beschikbaar!

Of speelt hier eigenlijk een persoonlijk belang?


[...]

Wat jij wilt. Ik vind persoonlijk Aedes een aanzienlijk fatsoenlijkere groepering dan de huisjesmelkers van VastgoedBelang of VEH als het gaat om "iets verder kijken dan je persoonlijke belangen" en "wat is beter voor de markt in het geheel". Maar nogmaals, whatever floats your boat, het is inderdaad in feite een lobbyclub.

In de reactie van Micoo staan links naar hoe de beleidswaarde tot stand komt. Een papieren werkelijkheid waarbij vooral wordt ingezoomd op de huurstroom, met als ongewenst effect dat hoe meer betaalbare huur er wordt aangeboden hoe meer de beleidswaarde omlaag keldert. Als een soort van rijden met de handrem erop.

Hoe je die waarde dient te bepalen, daar is een handboek voor geschreven van 175 pagina's.

Die waarde zit dus 175 pagina's verwijderd van de realiteit.

Daarom stel ik dat er zeker wel 200 miljard aan stil vermogen op die woningen zit.

Neem Ymere, met 83000 wooneenheden (incl onzelfstandige woningen) in de regio Amsterdam.

Beleidswaarde van al dat bezit: 8,32 miljard.

Dat is minder als 100.000 eur per woning.

En daar zit echt een hoop bezit tussen binnen de ring.

En dit is dan een corporatie die wel bouwt en regelmatig ook wat afstoot. Ik noem ze dus niet specifiek omdat ze het zo slecht doen.

offtopic:
Geen direct persoonlijk belang, ik probeer alleen zo concreet mogelijk te bedenken waar de oplossing ligt. Scheef huurders kunnen een koop waarschijnlijk betalen.