Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[TheKerremenke]

se77en schreef op zaterdag 8 maart 2025 @ 14:01:
Precies 10 jaar geleden in het nieuws.
ING: veel huizenprijzen stijgen niet meer
https://nos.nl/artikel/20...prijzen-stijgen-niet-meer

So he. Die hoofdeconoom heeft zich toen toch flink vergist.

[alexbl69]

se77en schreef op zaterdag 8 maart 2025 @ 14:01:
Precies 10 jaar geleden in het nieuws.
ING: veel huizenprijzen stijgen niet meer
https://nos.nl/artikel/20...prijzen-stijgen-niet-meer

That didn't age wel...

Huizenprijzen in 10 jaar verdubbeld

Benieuwd welk carrière-pad deze econoom hierna gekozen heeft

[MisterMailman]

alexbl69 schreef op zaterdag 8 maart 2025 @ 14:50:
[...]

Benieuwd welk carrière-pad deze econoom hierna gekozen heeft

Hetzelfde, ze is nog steeds hoofdeconoom bij ING.

[se77en]

TheKerremenke schreef op zaterdag 8 maart 2025 @ 14:06:
[...]


So he. Die hoofdeconoom heeft zich toen toch flink vergist.

Dan zeg je het nog netjes. Ik herinner me dat minzame lachje ook nog als de dag van gisteren. De gewone Nederlander rekent zichzelf rijk maar de expert van ING zal weleens even vertellen hoe het echt zit.

alexbl69 schreef op zaterdag 8 maart 2025 @ 14:50:
[...]

That didn't age wel...

Huizenprijzen in 10 jaar verdubbeld

Benieuwd welk carrière-pad deze econoom hierna gekozen heeft

Aged like milk.

Marieke Blom werkt nog steeds bij ING, heeft verder promotie gemaakt met nog regelmatig media-optredens. Voor mij nodigt dit nu niet bepaald uit om mijn geld in een actief beheerd vastgoedfonds van ING te stoppen om maar wat te noemen.

[jeroenkb]

Niet zo streng zijn.

Volgens mij is er in de geschiedenis van de economie nog nooit een 10 jaars-voorspelling gedaan die uitgekomen is.

Het is natuurlijk ook een sociale wetenschap; geen exacte...

[spijkerhoofd]

Dit soort voorspellingen moet altijd genomen worden met een korrel zout, want er kan zoveel veranderen in 10 jaar tijd. Net wat @jeroenkb zegt, het is een sociale wetenschap geen exacte.

In 2015 hadden we een inwonersaantal van 16.9 miljoen, anno 2025 18 miljoen, in 2014 hadden we 2,8 miljoen een persoon huishoudens anno 2024 3,3 miljoen. Ik vraag mij af of deze groei van zowel het aantal inwoners als een persoon huishoudens meegenomen zijn in de berekeningen van de ING econoom.

[Daannn1987]

de Peer schreef op donderdag 6 maart 2025 @ 19:04:
[...]

dat terwijl de ECB de rente net weer, zoals verwacht, verlaagd heeft met 0.25%

Ecb kan je beste volgen voor de kortlopende rentes, de 10 jarige staatsobligaties komen meer overeen met de hypotheekrentes

[Novari131]

doe maar niet

[ Voor 88% gewijzigd door We Are Borg op 08-03-2025 19:38 ]

[alexbl69]

jeroenkb schreef op zaterdag 8 maart 2025 @ 15:05:
Niet zo streng zijn.

Volgens mij is er in de geschiedenis van de economie nog nooit een 10 jaars-voorspelling gedaan die uitgekomen is.

Het is natuurlijk ook een sociale wetenschap; geen exacte...

Klopt. Maar dan 2 kanttekeningen...

1. Waarom doen ze het dan?

2. Deze casus was eigenlijk zo klaar als een klontje. 10 jaar geleden zaten we in het staartje van de financiële crisis met sterk dalende huizenprijzen omdat velen de financiering niet rond kregen. Dit terwijl er toen al een gierend tekort was aan woningen.

Iedereen met een beetje inzicht in de markt kon voorspellen dat er op z'n minst een hele stevige correctie zou komen. Dat het zo gek zou worden als het nu geworden is had daarentegen weer niemand kunnen voorzien. Maar dat hebben we mede aan Hugo te danken .

[se77en]

spijkerhoofd schreef op zaterdag 8 maart 2025 @ 15:58:
Dit soort voorspellingen moet altijd genomen worden met een korrel zout, want er kan zoveel veranderen in 10 jaar tijd. Net wat @jeroenkb zegt, het is een sociale wetenschap geen exacte.

In 2015 hadden we een inwonersaantal van 16.9 miljoen, anno 2025 18 miljoen, in 2014 hadden we 2,8 miljoen een persoon huishoudens anno 2024 3,3 miljoen. Ik vraag mij af of deze groei van zowel het aantal inwoners als een persoon huishoudens meegenomen zijn in de berekeningen van de ING econoom.

Demografische gegevens zijn zeker meegenomen. (En deze zijn volgens mij niet veel anders dan toen de verwachting was hoor. Nexit en gesloten grenzen lag niet voor de hand, eenpersoonshuishoudens was allang al de trend.)

De onderzoekers keken naar alle aspecten die de prijs van een woning bepalen: zoals de vergrijzing, de groei van het inkomen, bouwplannen in de regio's, de strengere eisen voor een hypotheek en de verwachte rente.

Maar dat je sinds corona met veel beroepen vaker kan thuiswerken en dat je daardoor best wat verder van de randstad kan wonen, dat bijvoorbeeld niet.

[ Voor 4% gewijzigd door se77en op 08-03-2025 16:32 ]

[Novari131]

Rabobank kwartaalupdate re huizenmarkt

https://www.rabobank.nl/k...verkopen-in-het-verschiet

[de Peer]

Novari131 schreef op woensdag 12 maart 2025 @ 09:43:
Rabobank kwartaalupdate re huizenmarkt

https://www.rabobank.nl/k...verkopen-in-het-verschiet

voor mij het belangrijkste: ze schatten in dat de hypotheekrente toch gaat zakken de komende tijd. in plaats van verder stijgen door de europese leningen voor defensie.

[Paprika]

Novari131 schreef op woensdag 12 maart 2025 @ 09:43:
Rabobank kwartaalupdate re huizenmarkt

https://www.rabobank.nl/k...verkopen-in-het-verschiet

Aan de beleidskant zien we zowel plussen als minnen: extra middelen voor sociale woningbouw vergroten de haalbaarheid van bouwprojecten, maar de eis van twee derde betaalbare woningen en de Wet betaalbare huur gaan juist ten koste van de haalbaarheid. Zo blijkt uit cijfers van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) dat bij een derde van de te bouwen middenhuurwoningen een rendementsverlies optreedt, ondanks het feit dat voor nieuwbouwhuurwoningen 10% meer huur mag worden gerekend.

[Sport_Life]

Ik verwacht dat op korte termijn de handels oorlog wel enige invloed gaat hebben op de prijzen, met name bij doorstromers. Uiteindelijk toch een stukje onzekerheid/angst wat (onterecht?) de markt op gaat.
Een daling niet per se, maar stagnatie/afwachtende houding van kopers wel.

[ Voor 15% gewijzigd door Sport_Life op 14-03-2025 17:57 ]

[de Peer]

Sport_Life schreef op vrijdag 14 maart 2025 @ 17:56:
Ik verwacht dat op korte termijn de handels oorlog wel enige invloed gaat hebben op de prijzen, met name bij doorstromers. Uiteindelijk toch een stukje onzekerheid/angst wat (onterecht?) de markt op gaat.
Een daling niet per se, maar stagnatie/afwachtende houding van kopers wel.

Kan het me niet echt voorstellen eigenlijk. Wel de hogere hypotheekrente die iets effect heeft.

[Santee]

Fulgora schreef op woensdag 5 maart 2025 @ 23:15:
[...]


Same, we zaten vorige week 102k boven de vraagprijs van 625 voor een rijtjeshuis in Lunetten en werden nog net niet uitgelachen door de verkopend makelaar die al een bod van 800+ had.

Zet je vraagprijs dan op 750k denk ik dan..

[de Peer]

Santee schreef op vrijdag 14 maart 2025 @ 18:36:
[...]

Zet je vraagprijs dan op 750k denk ik dan..

Tsja. Kan bewuste strategie zijn natuurlijk

[Pr088]

de Peer schreef op vrijdag 14 maart 2025 @ 18:37:
[...]

Tsja. Kan bewuste strategie zijn natuurlijk

Met ook flinke nadelen. Je bent potentieel mensen aan het rondleiden in de woning en toeleiden naar een bod. Terwijl ze waarschijnlijk op basis van hun inkomen niet een ton over de vraagprijs kunnen gaan. Anders keken ze wel naar woningen in een andere prijsklasse.

[BlauweLucht]

Sport_Life schreef op vrijdag 14 maart 2025 @ 17:56:
Ik verwacht dat op korte termijn de handels oorlog wel enige invloed gaat hebben op de prijzen, met name bij doorstromers. Uiteindelijk toch een stukje onzekerheid/angst wat (onterecht?) de markt op gaat.
Een daling niet per se, maar stagnatie/afwachtende houding van kopers wel.

Angst en ook stijgende hypotheekrentes. De hypotheekrente is al licht gestegen afgelopen tijd en verdere stijging door geopolitieke spanningen is niet ondenkbaar. Maar goed de salarissen stijgen ook dus wie weet welke kant het op gaat.

[de Peer]

BlauweLucht schreef op zaterdag 15 maart 2025 @ 20:25:
[...]


De hypotheekrente is al licht gestegen afgelopen tijd

nouja licht? er is al 0.5% bij gekomen in 2 weken tijd. Dat is al best fors.

[Sport_Life]

BlauweLucht schreef op zaterdag 15 maart 2025 @ 20:25:
[...]


Angst en ook stijgende hypotheekrentes. De hypotheekrente is al licht gestegen afgelopen tijd en verdere stijging door geopolitieke spanningen is niet ondenkbaar. Maar goed de salarissen stijgen ook dus wie weet welke kant het op gaat.

Lonen stijgen nog wel even door. Zelfs de ambtenaren gaan staken
Bron https://ambtenarensalaris...nifestatie-cao-gemeenten/

[Novari131]

Sport_Life schreef op zaterdag 15 maart 2025 @ 21:02:
[...]

Lonen stijgen nog wel even door. Zelfs de ambtenaren gaan staken
Bron https://ambtenarensalaris...nifestatie-cao-gemeenten/

Ambtenaren zijn het beste gecompenseerd qua inflatie van iedereen volgens mij. En 6% in 21 maanden afwijzen, ex periodieken. Pfff. Met dit tempo stijgt huizenmarkt wel door.

[Sport_Life]

Novari131 schreef op zaterdag 15 maart 2025 @ 21:16:
[...]


Ambtenaren zijn het beste gecompenseerd qua inflatie van iedereen volgens mij. En 6% in 21 maanden afwijzen, ex periodieken. Pfff. Met dit tempo stijgt huizenmarkt wel door.

Mijn vrouw is ambtenaar. Tot ~35 jaar zit je daar wel goed omdat je ieder jaar een periodiek omhoog gaat. Tot je in de hoogste trede zit en dan ben je afhankelijk van cao verhogingen.

[Novari131]

Sport_Life schreef op zaterdag 15 maart 2025 @ 21:23:
[...]

Mijn vrouw is ambtenaar. Tot ~35 jaar zit je daar wel goed omdat je ieder jaar een periodiek omhoog gaat. Tot je in de hoogste trede zit en dan ben je afhankelijk van cao verhogingen.

Op een gegeven moment zit je nu eenmaal aan je max salaris voor bepaalde functie. Ik weet niet of organisatiebrede cao verhogingen bedoeld zijn om daarvoor te corrigeren. Dit zul je iig nooit zien bij een commercieel bedrijf.

[ Voor 5% gewijzigd door Novari131 op 15-03-2025 21:34 ]

[TheGhostInc]

Novari131 schreef op woensdag 12 maart 2025 @ 09:43:
Rabobank kwartaalupdate re huizenmarkt

https://www.rabobank.nl/k...verkopen-in-het-verschiet

Er wordt met geen woord gerept over segmenten.

Ik had zelf het idee dat vooral bovenin de markt de druk omhoog wat weg aan het vallen was.
Ze hebben het vooral over extra aanbod (huurwoningen), waarvan ik aanneem dat dat meer aan de onderkant is.

[Novari131]

TheGhostInc schreef op zondag 16 maart 2025 @ 15:45:
[...]

Er wordt met geen woord gerept over segmenten.

Ik had zelf het idee dat vooral bovenin de markt de druk omhoog wat weg aan het vallen was.
Ze hebben het vooral over extra aanbod (huurwoningen), waarvan ik aanneem dat dat meer aan de onderkant is.

Klopt re segmenten al heb ik juist het idee dat huis van 1 miljoen+ voor meer en meer mensen bereikbaar is door de overwaarde op huis van 5-8 ton huidige waarde en de behoorlijke salarisstijgingen.

[Rubbergrover1]

TheGhostInc schreef op zondag 16 maart 2025 @ 15:45:
[...]

Er wordt met geen woord gerept over segmenten.

Ik had zelf het idee dat vooral bovenin de markt de druk omhoog wat weg aan het vallen was.
Ze hebben het vooral over extra aanbod (huurwoningen), waarvan ik aanneem dat dat meer aan de onderkant is.

Elke ex-huurwoning die op de koopmarkt verschijnt, betekent ook per saldo een betaalbare huurwoning minder en daarmee een extra ex-huurder die noodgedwongen de koopmarkt op komt. Dus dat extra aanbod gaat gepaard met even veel extra vraag.

[spijkerhoofd]

Rubbergrover1 schreef op zondag 16 maart 2025 @ 18:34:
[...]

Elke ex-huurwoning die op de koopmarkt verschijnt, betekent ook per saldo een betaalbare huurwoning minder en daarmee een extra ex-huurder die noodgedwongen de koopmarkt op komt. Dus dat extra aanbod gaat gepaard met even veel extra vraag.

Wie zegt dat de ex huurwoning betaalbaar was? Wat is betaalbaar? Daarnaast andersom geld natuurlijk ook, dat elke koopwoning die gekocht word voor de verhuur dat iemand die wilt kopen ineens moet huren omdat deze fors is overboden door een toekomstige verhuurder met diepe zakken. In mijn ogen zou verhuur enkel kunnen bestaan of zonder winstoogmerk of zelfs sociaal, grof geld verdienen aan een krapteobject wat ook nog een eerste levensbehoefte is zou zwaar gereguleerd moeten worden in mijn ogen.

Ik vind, zeker voor grote gewilde steden de Wenen manier het beste voorbeeld, namelijk zo goed als alle woningen zijn of sociale huur en van de gemeente of betaalbare huur als onderdeel van een coöperatie.

[Rubbergrover1]

spijkerhoofd schreef op zondag 16 maart 2025 @ 18:49:
[...]

Wie zegt dat de ex huurwoning betaalbaar was? Wat is betaalbaar? Daarnaast andersom geld natuurlijk ook, dat elke koopwoning die gekocht word voor de verhuur dat iemand die wilt kopen ineens moet huren omdat deze fors is overboden door een toekomstige verhuurder met diepe zakken.

Klopt allebei. Gaat me er meer om dat als er per saldo een transitie van koop naar huur of omgekeerd is, dit vaak ook betekent dat een potentiële woningzoekende de zelfde route neemt. En dat dit voor de druk op woningmarkt als geheel dus niet veel impact hoeft te hebben.

In mijn ogen zou verhuur enkel kunnen bestaan of zonder winstoogmerk of zelfs sociaal, grof geld verdienen aan een krapteobject wat ook nog een eerste levensbehoefte is zou zwaar gereguleerd moeten worden in mijn ogen.

Dat zijn twee verschillende dingen. Gereguleerd en winstoogmerk sluiten elkaar niet uit.

Ik vind, zeker voor grote gewilde steden de Wenen manier het beste voorbeeld, namelijk zo goed als alle woningen zijn of sociale huur en van de gemeente of betaalbare huur als onderdeel van een coöperatie.

Mee eens, ook omdat gereguleerde huur daar voor iedereen gewoon is. En niet zoals hier steeds verder uitgekleed tot een sector waar woningen vooral aan "probleemgevallen" worden toegewezen. Dat scheelt een hoop in de acceptatie van 'opgelegde' sociale bouw.

Maar tegelijk is dat wel een methode die jaarlijks een flinke zak geld kost. En stevig ingrijpen in de vrije markt. En het draagvlak daarvoor is in Nederland niet zo groot.

[spijkerhoofd]

Meanwhile:

https://www.nu.nl/economi...heekrente-in-25-jaar.html

Banken en andere geldverstrekkers hebben hun hypotheekrentes vorige week flink opgeschroefd. Het is een reactie op de geopolitieke onzekerheid die de afgelopen weken is ontstaan. Van Bruggen Adviesgroep spreekt van de grootste stijging in 2,5 jaar.

Wie zijn rente voor tien jaar wil vastzetten (met NHG), betaalt nu gemiddeld 0,19 procentpunt meer dan een week eerder. Andere populaire vaste rentes, die vijf of twintig jaar vaststaan, zijn omhoog geschoten met meer dan 0,15 procentpunt. Als huizenkoper ben je daardoor al snel duizenden euro's extra kwijt.

Van Bruggen verwacht dat de hypotheekrentes deze week nóg verder omhooggaan.

Zal de woningmarkt nu ook gaan afkoelen?

[twowheeler]

Nee

[Santee]

spijkerhoofd schreef op maandag 17 maart 2025 @ 13:08:
Meanwhile:

https://www.nu.nl/economi...heekrente-in-25-jaar.html


[...]


[...]

Zal de woningmarkt nu ook gaan afkoelen?

Ik zit in een biedingsproces en baal hier wel van. Wat als ik tot een overeenstemming kom en ondertussen kan ik 5k minder lenen of ben ik over de looptijd ineens 10k extra rente kwijt. Ik denk oprecht na over lager bieden zo.

[Rubbergrover1]

Santee schreef op maandag 17 maart 2025 @ 13:27:
[...]

Ik zit in een biedingsproces en baal hier wel van. Wat als ik tot een overeenstemming kom en ondertussen kan ik 5k minder lenen of ben ik over de looptijd ineens 10k extra rente kwijt. Ik denk oprecht na over lager bieden zo.

Als het wel of niet kunnen betalen/financieren van de woning afhangt van 5k meer of minder kunnen lenen, dan zou ik sowieso lager bieden.

[Kalentum]

spijkerhoofd schreef op maandag 17 maart 2025 @ 13:08:
Meanwhile:

https://www.nu.nl/economi...heekrente-in-25-jaar.html


[...]


[...]

Zal de woningmarkt nu ook gaan afkoelen?

Hogere rente -> minder financieringsruimte -> lagere prijzen.

De vraag naar woningen zal wellicht niet afnemen. Maar ik kan me voorstellen dat de prijsstijgingen wat lager worden.

[twowheeler]

Kalentum schreef op maandag 17 maart 2025 @ 13:39:
[...]


Hogere rente -> minder financieringsruimte -> lagere prijzen.

De vraag naar woningen zal wellicht niet afnemen. Maar ik kan me voorstellen dat de prijsstijgingen wat lager worden.

Dat inderdaad, als je ziet wat er nu wordt geboden kan het blijkbaar worden betaald. De stijging zal afremmen of stoppen, maar dalen gaan de prijzen niet.

[Paprika]

Santee schreef op maandag 17 maart 2025 @ 13:27:
[...]

Ik zit in een biedingsproces en baal hier wel van. Wat als ik tot een overeenstemming kom en ondertussen kan ik 5k minder lenen of ben ik over de looptijd ineens 10k extra rente kwijt. Ik denk oprecht na over lager bieden zo.

Tussen de tijd dat ik voor m'n nieuwbouwwoning (en tevens eerste woning) tekende en daadwerkelijk de hypotheek rond had (wissel van baan, wel direct een vast contract zonder proefperiode) viel Rusland Oekraine binnen en liepen de inflatieverwachtingen op, waardoor mijn hypotheek een hogere rente kreeg dan begroot.

Weliswaar niet mijn hypotheekverstrekker, maar zoveel scheelt het allemaal niet:
- December 2021
- Maart 2022

Scheelde al snel een heel procentpunt. Zeg 90% marktwaardeverhouding en 10 jaar 1,32% vs 2,35% op een annuïteitenhypotheek van 700.000 (+ ruim 100.000 spaargeld):





Heb ik zitten vloeken? Absoluut. Heb ik liever de woning met die (voor mij) nieuwe rente en de prijs van toen t.o.v. de rente van vandaag met de marktprijzen van vandaag? Absoluut.

Vandaag de dag was er waarschijnlijk ruim een ton bijgekomen op de V.O.N. prijs en was de rente (ING voorbeeld) 4,17% geweest. Zoals @Rubbergrover1 al aangaf, als die 5000 euro het probleem is, dan zou ik mijn focus verleggen. Die 5000 euro is waarschijnlijk nog voor we de 20C aantikken buiten al (meermaals) door de markt opgeslokt.

[ Voor 7% gewijzigd door Paprika op 17-03-2025 14:48 ]

[CryptoNL]

Kalentum schreef op maandag 17 maart 2025 @ 13:39:
[...]


Hogere rente -> minder financieringsruimte -> lagere prijzen.

De vraag naar woningen zal wellicht niet afnemen. Maar ik kan me voorstellen dat de prijsstijgingen wat lager worden.

Ik geloof niet dat de prijzen omlaag zullen gaan, eerder nog meer omhoog. Het aanbod is extreem laag.

[Cyb]

CryptoNL schreef op maandag 17 maart 2025 @ 15:22:
[...]

Ik geloof niet dat de prijzen omlaag zullen gaan, eerder nog meer omhoog. Het aanbod is extreem laag.

Vergeet niet dat de prijzen in 2022/2023 ook omlaag gingen door een enorme rentestijging, ondanks dat het aanbod laag is. Wel gingen de prijzen in 2024 gewoon weer verder omhoog, ondanks dat de hypotheekrente nog steeds niet op het niveau van voor 2022 was, maar loonstijging (als gevolg van inflatie) spelen daar ook een grote rol in.

Maar de rente is vooral afhankelijk van de inflatieverwachtingen, wat weer afhankelijk kan zijn van oorlogen (zowel economisch als conventioneel als hybride), wat vrij moeilijk te voorspellen is met onstabiele factoren als een Trump en een Poetin.

[champion16]

Cyb schreef op maandag 17 maart 2025 @ 15:38:
[...]

Vergeet niet dat de prijzen in 2022/2023 ook omlaag gingen door een enorme rentestijging, ondanks dat het aanbod laag is. Wel gingen de prijzen in 2024 gewoon weer verder omhoog, ondanks dat de hypotheekrente nog steeds niet op het niveau van voor 2022 was, maar loonstijging (als gevolg van inflatie) spelen daar ook een grote rol in.

Maar de rente is vooral afhankelijk van de inflatieverwachtingen, wat weer afhankelijk kan zijn van oorlogen (zowel economisch als conventioneel als hybride), wat vrij moeilijk te voorspellen is met onstabiele factoren als een Trump en een Poetin.

Of de prijzen zullen tijdelijk gelijk blijven of lichtjes dalen.
Als dan de rente niet meer stijgt en de economie door draait zal het stijgen doorgaan.
Zoals we gezien hebben met de Covid periode en toen de rente in 2022 fors omhoog ging.

[Novari131]

Het kan dat de 6-10% verwachte groei 2-4% wordt en dan een enorme prijsexplosie als rente verder afneemt. Voorlopig blijft huizentekort toenemen en zijn de salarisstijgingen fors.

[Rubbergrover1]

Een belangrijke katalysator voor prijsdalingen is normaal als er een omslag is van dat mensen eerst een nieuwe woning kopen naar dat ze eerst hun woning willen verkopen voordat ze een andere woning kopen. Omdat ze dan geen onzekerheid hebben of de woning verkocht kan worden en ze bovendien de dalende markt voor zijn. Er komen dan relatief veel woningen op de markt, terwijl de kopers juist afwachtend worden (wachten tot de oude woning verkocht is). Dat leidt tot meer aanbod en minder vraag, wat de prijzen onder druk zet.

Maar in de huidige markt zitten we in een situatie dat de vraag zo veel groter is dan het aanbod, dat ook bij een afnemende vraag er nog steeds weinig onzekerheid is of je de woning kunt verkopen. En er juist onzekerheid is of je een nieuwe woning kunt kopen als je woning eerst verkocht is. Het is dus vooralsnog niet echt realistisch dat die markt snel omslaat. Dat dit nog even.

[hoevenpe]

Een positief geluid voor de verandering:

quote: https://www.rtl.nl/nieuws...markt-steeds-vaker-single

Singles slaan hun slag op de woningmarkt, huizenkoper steeds vaker alleenstaand

44 procent van de huizenkopers is momenteel alleenstaand en dat percentage is de afgelopen jaren hard gegroeid. In de 32 grootste steden koopt zelfs bijna de helft (48 procent) van de huizenkopers het huis in zijn of haar eentje.

Allereerst zijn de leennormen voor alleenstaanden in 2024 versoepeld waardoor singles gemiddeld 16.000 euro meer konden lenen dan daarvoor. Ook zijn vorig jaar de hypotheekrentes weer gedaald, hoewel die daling nu ten einde lijkt te komen door de onrust in de Verenigde Staten.

Een van de belangrijkste oorzaken dat veel singles een huis kopen, is dat er nu veel aanbod is in het betaalbare segment. Het gaat om voormalige huurwoningen die in de verkoop gaan, omdat de verhuur niet meer rendabel zou zijn.

Heeft Hugo toch wat voor elkaar gekregen...

[spijkerhoofd]

hoevenpe schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 07:52:
Een positief geluid voor de verandering:

[...]
Heeft Hugo toch wat voor elkaar gekregen...

Dit was ook het grote doel van Hugo's wet, minder verhuurders en meer stellen en singles die kopen.

[Paprika]

hoevenpe schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 07:52:
Een positief geluid voor de verandering:

[...]
Heeft Hugo toch wat voor elkaar gekregen...

De “kleine investeerder” zal hier altijd wel tegen blijven, met allerlei excuses als “anders heb ik geen pensioen” tot “er zijn ook mensen die moeten kunnen huren!”.

Uiteindelijk kunnen ook zij gewoon een pensioen beleggingsrekening openen, maar stel je voor je gaat net als het grut beleggen ipv je geld in een markt stoppen die door te korten harder stijgt dan de markt, oftewel men is gewoon geïrriteerd dat de makkelijke geldboom met ongekende rendementen (stijging waarde van het onderliggende pand door onze markt) verdwijnt.

Verder zie je in de steden, waar ook percentueel gezien de meeste van dit soort huurwoningen zaten en dus ook worden verkocht, dat nieuwbouw juist, weliswaar geforceerd, hoofdzakelijk of soms zelfs volledig bestaat uit alleen maar sociale- en middelhuur woningen. Precies dus vullend voor de markt die aan de andere zijde nu wordt verkocht door eerder genoemde verhuurders en nu dus wordt gekocht door de net iets meer verdienende en vermogende starters.

Daarmee betreft bij verre het overgrote deel van de nieuwbouw in deze steden woningen voor alleenstaanden en minimale starterswoningen voor gezinnen. Dat betekent mijn inziens dat er dus wel wordt voldaan aan de vraag zoals deze wordt benoemd in het artikel.

Hagedoorn van De Hypotheekshop waarschuwt dat bouwers en projectontwikkelaars moeten inspelen op de behoefte om alleen te wonen.

"Kleiner en betaalbaarder bouwen dus, je hoort het wel vaker maar het is echt belangrijk dat dit de komende jaren op gang komt."

Is alles perfect? Nee, maar is het allemaal zo rampzalig als sommigen het willen laten klinken? Ik denk dat de berichten van de afgelopen 12 maanden bewijzen dat er her en der zeker positieve verschuivingen plaats hebben gevonden.

Verder zou er helemaal niks meer gebouwd worden, want er zou geen rendement meer te behalen zijn, maar schijnbaar is het middenhuur segment nog altijd rendabel genoeg voor pensioenfondsen en andere grote spelers om te investeren in de markt. Uiteraard hebben dit soort bedrijven een veel langere visie en termijn op het oog dan de investeerder die binnen 20 jaar van niets naar goud wil gaan en daarom zullen zij nog voorlopig nog wel blijven bouwen met de oppervlaktes tussen de ~40m2 en ~80m2.

Ergens kan ik de groei van middenhuur ook wel waarderen als een van de middelen om dit land nog enige kans te geven tegen de aanstaande vergrijzing.

Even wat leuke linkjes om eens doorheen te bladeren als je hoofdpijn wilt krijgen betreffende de toekomst (en vooral de betaalbaarheid dan) van dit land:
- https://www.cbs.nl/nl-nl/...evolking/leeftijd/ouderen
- https://www.praktijkmanag...wee-miljoen-zorgverleners
- https://www.cooperatievgz...20onderzoek%20van%20Actiz.

Vooral de prognoses richting 2060 zorgen ervoor dat ik de verschuiving naar middenhuur meer en meer ben gaan waarderen. Dit geeft mensen, veelal met beroepen die we heel hard nodig gaan hebben, richting de toekomst ook een kans een huurwoning te bemachtigen en je ziet zelfs al dat deze mensen voorrang krijgen in sommige steden.

De “oudere generatie” heeft het nog over termen als “wij hebben het land opgebouwd” en “wij hebben het ook niet makkelijk gehad” om vervolgens NIMBY (not in my backyard) bezwaren in te dienen als hun uitzicht vanuit de tuin zou gaan veranderen door nieuwbouw, maar de rekening voor al dit kleineren van de problematiek van mensen tussen de ~16 en ~35, waarbij de groep tussen de 20 en 30 het waarschijnlijk het zwaarst heeft op de woningmarkt, krijgen ze nog wel als opeens blijkt dat (zie bv laatste link, maar veel onderzoeken bevestigen dit) 1/3e van de beroepsbevolking in de zorg moet werken en dus ze opeens mogen gaan hopen dat iemand nog voor ze kan zorgen. Wanneer dat besef weet te landen zal dat kleineren wel snel tot een einde komen .

Het enige wat nog wel blijft spelen, en zeker een probleem gaat worden in de toekomst en die vergrijzing nog problematischer gaat maken, is dat ik de problemen omtrent ruimte om een gezin te stichten voorlopig niet zie veranderen…

[Rubbergrover1]

Paprika schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 08:50:
[...]

De “kleine investeerder” zal hier altijd wel tegen blijven, met allerlei excuses als “anders heb ik geen pensioen” tot “er zijn ook mensen die moeten kunnen huren!”.

Uiteindelijk kunnen ook zij gewoon een pensioen beleggingsrekening openen, maar stel je voor je gaat net als het grut beleggen ipv je geld in een markt stoppen die door te korten harder stijgt dan de markt, oftewel men is gewoon geïrriteerd dat de makkelijke geldboom met ongekende rendementen (stijging waarde van het onderliggende pand door onze markt) verdwijnt.
....
Verder zou er helemaal niks meer gebouwd worden, want er zou geen rendement meer te behalen zijn, maar schijnbaar is het middenhuur segment nog altijd rendabel genoeg voor pensioenfondsen en andere grote spelers om te investeren in de markt. Uiteraard hebben dit soort bedrijven een veel langere visie en termijn op het oog dan de investeerder die binnen 20 jaar van niets naar goud wil gaan en daarom zullen zij nog voorlopig nog wel blijven bouwen met de oppervlaktes tussen de ~40m2 en ~80m2.

Grappig dat je aan de ene kant zegt dat kleine investeerders die een verhuurpand willen hebben niet moeten zeuren, omdat ze maar via een beleggingsrekening moeten beleggen. Terwijl je aan de andere kant aangeeft dat pensioenfondsen voor de langere termijn juist ook in de huurmarkt investeren.

Juist omdat verhuur op de wat langere termijn een relatief stabiele en inflatiebestendige inkomensstroom geeft, is het bij uitstek een keus die voor pensioenen (en pensionado's) een goede investering is als het gaat om verhouding tussen rendement, risico en volatiliteit. Als pensionado zit je vaak niet te wachten op zaken als een daling van je vermogen met 10% in een maand. Dus ondanks dat het gemiddelde rendement een stuk lager zal zijn, kan verhuur wel een geschikte optie zijn voor (een deel van) het pensioen.

Ware het niet dat dit door de veranderde regelgeving in de praktijk zeer lastig of onmogelijk wordt gemaakt. Dat er wat gedaan wordt aan de uitwassen ben ik het volledig mee eens. Maar ik verbaas me toch wel hoe veel maatregelen er worden genomen gericht op het fenomeen verhuren an sich, in plaats van tegen de uitwassen die met verhuren gepaard gaan.

[Paprika]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 09:13:
[...]

Grappig dat je aan de ene kant zegt dat kleine investeerders die een verhuurpand willen hebben niet moeten zeuren, omdat ze maar via een beleggingsrekening moeten beleggen. Terwijl je aan de andere kant aangeeft dat pensioenfondsen voor de langere termijn juist ook in de huurmarkt investeren.

Omdat zij dus wel in nieuwbouw complexen met tientallen tot honderden appartementen investeren die allemaal in die categorie gaan vallen (zijnde max 1200 euro huur). Dat is wat anders dan bestaande woningen van de markt halen. De een vergroot het aanbod, waarbij de ander alleen verandert hoe de bestaande woning de komende jaren in de markt staat, zijnde te huur of bewoond door de kopers.

[ Voor 12% gewijzigd door Paprika op 18-03-2025 09:21 ]

[spijkerhoofd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 09:13:
[...]

Grappig dat je aan de ene kant zegt dat kleine investeerders die een verhuurpand willen hebben niet moeten zeuren, omdat ze maar via een beleggingsrekening moeten beleggen. Terwijl je aan de andere kant aangeeft dat pensioenfondsen voor de langere termijn juist ook in de huurmarkt investeren.

Juist omdat verhuur op de wat langere termijn een relatief stabiele en inflatiebestendige inkomensstroom geeft, is het bij uitstek een keus die voor pensioenen (en pensionado's) een goede investering is als het gaat om verhouding tussen rendement, risico en volatiliteit. Als pensionado zit je vaak niet te wachten op zaken als een daling van je vermogen met 10% in een maand. Dus ondanks dat het gemiddelde rendement een stuk lager zal zijn, kan verhuur wel een geschikte optie zijn voor (een deel van) het pensioen.

Ware het niet dat dit door de veranderde regelgeving in de praktijk zeer lastig of onmogelijk wordt gemaakt. Dat er wat gedaan wordt aan de uitwassen ben ik het volledig mee eens. Maar ik verbaas me toch wel hoe veel maatregelen er worden genomen gericht op het fenomeen verhuren an sich, in plaats van tegen de uitwassen die met verhuren gepaard gaan.

Echter, waar de pensioensfondsen zorgen voor nieuwbouwhuurwoningen in vooral de middenhuur bouwen particulieren verhuurders er niks bij maar kopen ze vooral goedkopere appartementen op en verhuren zij duur. Waar de woningen van een pensioensfonds vaak kwalitatief zeer goede woningen zijn zonder defecten en redelijk goed geïsoleerd zijn huurwoningen van een particulier redelijk vaak al uitgewoond, slechte isolatie en zeer veel defecten tot aan schimmel aan toe. Ik huur 100x liever een woning van een pensioensfonds dan van een particuliere verhuurder.

[Rubbergrover1]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 09:34:
[...]

Echter, waar de pensioensfondsen zorgen voor nieuwbouwhuurwoningen in vooral de middenhuur bouwen particulieren verhuurders er niks bij maar kopen ze vooral goedkopere appartementen op en verhuren zij duur.

Dat eerste is zeker zo, dat tweede hoeft niet. En daar zou je dus juist de regelgeving op moeten richten.

Waar de woningen van een pensioensfonds vaak kwalitatief zeer goede woningen zijn zonder defecten en redelijk goed geïsoleerd zijn huurwoningen van een particulier redelijk vaak al uitgewoond, slechte isolatie en zeer veel defecten tot aan schimmel aan toe.

Dat hangt heel sterk af van de verhuurder. En juist als je het hebt over appartementen, is het onderhoud sowieso iets wat buiten de eigenaar (bewoner of verhuurder) ligt. maar bij de VvE ligt.

[Santee]

Jullie omschrijven precies mijn situatie: single koper en heb een huis op het oog onderdeel van een uitpond project van een investeerder. Ik ben heel blij met die woningen die zo beschikbaar komen want het aanbod is zo mega laag. Ben ook al 2x wezen kijken bij een woning van een sociale wooncoop. 1x verkocht aan een sociale huurder en 1x aan een particulier (voor 10% meer).

[spijkerhoofd]

Santee schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 10:06:
Jullie omschrijven precies mijn situatie: single koper en heb een huis op het oog onderdeel van een uitpond project van een investeerder. Ik ben heel blij met die woningen die zo beschikbaar komen want het aanbod is zo mega laag. Ben ook al 2x wezen kijken bij een woning van een sociale wooncoop. 1x verkocht aan een sociale huurder en 1x aan een particulier (voor 10% meer).

Ik ken meer die in jouw situatie zit, 4 collega's die een woning gekocht hebben van een verhuurder. Ik ben blij voor hen, ze zijn tussen de 25 en de 33 en kunnen nu ook flink vermogen opbouwen zoals de voormalige verhuurder dat ook deed. Ik zie er weinig mis mee, liever meer kopers en minder verhuurders, mooi dat de er nu meer mogelijkheden komen voor degene die willen kopen.

[spijkerhoofd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 09:56:
[...]
Dat hangt heel sterk af van de verhuurder. En juist als je het hebt over appartementen, is het onderhoud sowieso iets wat buiten de eigenaar (bewoner of verhuurder) ligt. maar bij de VvE ligt.

Wellicht N=1 maar ik ken enkel de verhuurwoningen met flinke achterstallig onderhoud, vandaar dat ik zelf nooit heb willen huren via een particulier, puur uit eigen ervaring van vrienden, kennissen en (oud) collega's waarbij ik of zelf de woningen zag of horrorverhalen hoorde. Ik heb amper tot geen ervaringen gehad met goede huurwoningen via de particuliere verhuurder.

[Get!em]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 10:27:
[...]

Wellicht N=1 maar ik ken enkel de verhuurwoningen met flinke achterstallig onderhoud, vandaar dat ik zelf nooit heb willen huren via een particulier, puur uit eigen ervaring van vrienden, kennissen en (oud) collega's waarbij ik of zelf de woningen zag of horrorverhalen hoorde. Ik heb amper tot geen ervaringen gehad met goede huurwoningen via de particuliere verhuurder.

met particulier, bedoel je dan echt de particulier met <10 panden?
of bedoel je commerciële verhuur?

Heb jaren in een woonwijk met commerciële verhuur gewoond (100 rijwoningen, 50 daarvan commerciële verhuur >1300€). Energielabel A. Onderhoud was prima, jaarlijkse checks, incl dakgotenservice, zonnepanelen service, cv checks, ventilatiekanaal onderhoud. Ook vervanging van deuren,vaatwasser/koelkast/diepvries was prima geregeld.
Enige was, dat bij de bouw (2012) matige kwaliteit materialen was gebruikt. Dus buitendeuren en vaatwasser moesten binnen 10 jaar al vervangen worden. Ventilatiebox ook trouwens... Maar het werd wel netjes gedaan.

Achterliggende investeerder was een pensioenfonds. Die wilde overigens ook niet verkopen. En heeft ook regelmatig de huur niet maximaal verhoogd om nieuwe huurders een kans te geven.

[spijkerhoofd]

Get!em schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 10:39:
[...]

met particulier, bedoel je dan echt de particulier met <10 panden?
of bedoel je commerciële verhuur?

Waren inderdaad particulieren met minder dan 10 panden.

[Paprika]

Get!em schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 10:39:
[...]

met particulier, bedoel je dan echt de particulier met <10 panden?
of bedoel je commerciële verhuur?

Heb jaren in een woonwijk met commerciële verhuur gewoond (100 rijwoningen, 50 daarvan commerciële verhuur >1300€). Energielabel A. Onderhoud was prima, jaarlijkse checks, incl dakgotenservice, zonnepanelen service, cv checks, ventilatiekanaal onderhoud. Ook vervanging van deuren,vaatwasser/koelkast/diepvries was prima geregeld.
Enige was, dat bij de bouw (2012) matige kwaliteit materialen was gebruikt. Dus buitendeuren en vaatwasser moesten binnen 10 jaar al vervangen worden. Ventilatiebox ook trouwens... Maar het werd wel netjes gedaan.

Achterliggende investeerder was een pensioenfonds. Die wilde overigens ook niet verkopen. En heeft ook regelmatig de huur niet maximaal verhoogd om nieuwe huurders een kans te geven.

Veelal zijn de prijzen van commerciële verhuur ook in de vrije sector stukken beter dan particuliere verhuur. Zo vind ik REBO in Utrecht echt zeer schappelijke vrijzen vragen t.o.v. het gemiddelde voor de markt en dat zijn vaak woningen met een bouwjaar na 2010.

[Rubbergrover1]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 10:24:
[...]

Ik ken meer die in jouw situatie zit, 4 collega's die een woning gekocht hebben van een verhuurder. Ik ben blij voor hen, ze zijn tussen de 25 en de 33 en kunnen nu ook flink vermogen opbouwen zoals de voormalige verhuurder dat ook deed. Ik zie er weinig mis mee, liever meer kopers en minder verhuurders, mooi dat de er nu meer mogelijkheden komen voor degene die willen kopen.

Mooi voor de potentiële kopers inderdaad. Minder mooi voor wie niet kan of wil kopen. Die moeten dan in een nog kleinere vijver vissen.

[spijkerhoofd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 11:16:
[...]

Mooi voor de potentiële kopers inderdaad. Minder mooi voor wie niet kan of wil kopen. Die moeten dan in een nog kleinere vijver vissen.

Dat zal een tijdelijke probleem zijn gezien er door behoorlijk wat gemeentes ingezet word in het bouwen van sociale en middenhuur. Juist hierdoor krijgen we een betere situatie waarin verhuur vooral door cooperaties en pensioensfondsen geschied en minder door particuliere verhuurders die rijk willen worden met een krapte object.

[Rubbergrover1]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 11:25:
[...]

Dat zal een tijdelijke probleem zijn gezien er door behoorlijk wat gemeentes ingezet word in het bouwen van sociale en middenhuur. Juist hierdoor krijgen we een betere situatie waarin verhuur vooral door cooperaties en pensioensfondsen geschied en minder door particuliere verhuurders die rijk willen worden met een krapte object.

Door het inzetten op het bouwen van sociale en middenhuur krijgen we inderdaad een veel betere huursituatie. Maar dat staat los van het wel of niet tegenwerken van de verhuur door particulieren.

[Novari131]

Rubbergrover1 schreef op maandag 17 maart 2025 @ 13:29:
[...]

Als het wel of niet kunnen betalen/financieren van de woning afhangt van 5k meer of minder kunnen lenen, dan zou ik sowieso lager bieden.

Ondanks dat ik je gelijk geef is het natuurlijk wel zuur dat hypotheek opeens 50-100 euro per maand omhoog gaat in tijdsbestek van een week of 2.

[Rubbergrover1]

Novari131 schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 12:24:
[...]


Ondanks dat ik je gelijk geef is het natuurlijk wel zuur dat hypotheek opeens 50-100 euro per maand omhoog gaat in tijdsbestek van een week of 2.

Dat is zeker zuur, maar vaak wel overkomelijk. Het wordt een groter probleem als door de stijging van de hypotheekrente je leencapaciteit lager wordt en je daardoor de woning niet meer kunt betalen. Vandaar dat ik het veel belangrijker vind of je nog enige speling hebt in de financiering dan hoeveel de maandlasten veranderen.

[spijkerhoofd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 12:19:
[...]


Door het inzetten op het bouwen van sociale en middenhuur krijgen we inderdaad een veel betere huursituatie. Maar dat staat los van het wel of niet tegenwerken van de verhuur door particulieren.

Ik ben het daar niet mee eens, want op deze manier krijg je een meer gewenste huurmarkt, echter is de weg daar naar toe natuurlijk niet in een maand of jaar opgelost, juist voor de langere termijn krijg je zo een gezondere huurmarkt. Rome is ook niet een dag gebouwd is hierin een wijs gezegde.

[izdp]

hoevenpe schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 07:52:
Een positief geluid voor de verandering:

[...]
Heeft Hugo toch wat voor elkaar gekregen...

Ja, dat er minder woningen bij zijn gekomen.
Goh wat een winst.
Dit omdat er nogal wat investeerders -en nee dan doel ik niet op de oude en nieuwe laag van echte huisjesmelkers- zijn afgehaakt.
Ik ken er die het nu over een andere boeg gooien.
Ipv panden om te bouwen tot ( meer ) wooneenheden, verbouwen ze die nu met veel minder investering om tot ruimtes geschikt voor de verzorging van mens en dier.
Uit die hoek is er ook een enorme vraag en zonder risico van ondoordacht handelen vanuit de politiek geeft dat een veel veiliger en beter rendement.

[redwing]

izdp schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 14:46:
[...]


Ja, dat er minder woningen bij zijn gekomen.
Goh wat een winst.
Dit omdat er nogal wat investeerders -en nee dan doel ik niet op de oude en nieuwe laag van echte huisjesmelkers- zijn afgehaakt.
Ik ken er die het nu over een andere boeg gooien.
Ipv panden om te bouwen tot ( meer ) wooneenheden, verbouwen ze die nu met veel minder investering om tot ruimtes geschikt voor de verzorging van mens en dier.
Uit die hoek is er ook een enorme vraag en zonder risico van ondoordacht handelen vanuit de politiek geeft dat een veel veiliger en beter rendement.

En tegelijkertijd zie je de wachtlijsten voor huren weer steeds verder oplopen. Dit is een oplossing voor de huizenmarkt als je alleen naar koopwoningen op de korte termijn kijkt. Binnen een paar jaar zijn de huurhuizen leeg en verkocht en merk je er op de koopmarkt weinig meer van, maar tegelijkertijd zullen de wachtlijsten voor de huur wel weer opgelopen zijn.

[Novari131]

redwing schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 15:24:
[...]

En tegelijkertijd zie je de wachtlijsten voor huren weer steeds verder oplopen. Dit is een oplossing voor de huizenmarkt als je alleen naar koopwoningen op de korte termijn kijkt. Binnen een paar jaar zijn de huurhuizen leeg en verkocht en merk je er op de koopmarkt weinig meer van, maar tegelijkertijd zullen de wachtlijsten voor de huur wel weer opgelopen zijn.

Idd, zodra de uitpondingsgolf vertraagt/afneemt gaat dat weer extra druk leggen op huizenprijzen, met name in de grote. Nu is er eigenlijk een artificieel groot aanbod die snel gaat afvlakken en zal het aanbod verder opdrogen.

[geekeep]

redwing schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 15:24:
[...]

En tegelijkertijd zie je de wachtlijsten voor huren weer steeds verder oplopen. Dit is een oplossing voor de huizenmarkt als je alleen naar koopwoningen op de korte termijn kijkt. Binnen een paar jaar zijn de huurhuizen leeg en verkocht en merk je er op de koopmarkt weinig meer van, maar tegelijkertijd zullen de wachtlijsten voor de huur wel weer opgelopen zijn.

En hoeveel zijn de wachtlijsten afgelopen jaren verminderd met al die nobele 'investeerders' die zooooveel nieuwe woningen creëerden?

Of zullen we het hebben over het feit dat er verhoudingsgewijs bijna 4x zoveel vrije huur als sociale huurwoningen leeg staan?

https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/82900NED/table

[redwing]

geekeep schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 15:43:
[...]

En hoeveel zijn de wachtlijsten afgelopen jaren verminderd met al die nobele 'investeerders' die zooooveel nieuwe woningen creëerden?

Deze maatregel werd gebracht om de 'extreme huurprijzen' aan te pakken en het weer betaalbaar te krijgen voor de huurder. Dus waar zie jij dat in de praktijk terug komen Want ik zie vooral dat de huurder van de regen in de drup is gekomen. Waar er voorheen koopwoningen verhuurd werden door die investeerders (en er dus meer huurwoningen waren), zijn die huurwoningen nu weer terug gezet naar koopwoningen.
Beide lost voor de markt als geheel helemaal niets op, maar ik zie liever meer huurwoningen omdat daar de echte problemen zitten.

Of zullen we het hebben over het feit dat er verhoudingsgewijs bijna 4x zoveel vrije huur als sociale huurwoningen leeg staan?
[Afbeelding]
https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/82900NED/table

Nogal logisch, voor sociale huur is er een wachtlijst. In de vrije sector zit er veel meer verschil in prijzen en zit je dus veel meer op een match te wachten. Dit zijn dus onzinnige vergelijkingen. Het zou nogal raar zijn als een sociale woning lang leeg staat, terwijl dat voor de vrije sector juist wel normaal zou moeten zijn.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op dinsdag 18 maart 2025 @ 15:53:
[...]

Nogal logisch, voor sociale huur is er een wachtlijst. In de vrije sector zit er veel meer verschil in prijzen en zit je dus veel meer op een match te wachten. Dit zijn dus onzinnige vergelijkingen. Het zou nogal raar zijn als een sociale woning lang leeg staat, terwijl dat voor de vrije sector juist wel normaal zou moeten zijn.

En los daarvan, als men gemiddeld 4 keer langer in een sociale huurwoning zou blijven wonen dan in een vrije sector woning, dan zou je ook zonder dat principiële verschil een verschil van factor 4 in vrijstaande woningen verwachten.

Ik ken die cijfers helaas niet. Maar ik heb het idee dat er binnen de commerciële huur relatief veel mensen zijn die korter huren (tijdelijke overbrugging, expats, tussenstap tot koop etc.) dan bij sociale huur. Heeft iemand hier wellicht cijfers van?

[Bartje1983]

Nu heb ik niet het hele topic doorgelezen. Maar zou het niet goed zijn, om te stoppen met AOW te korten als je samen gaat wonen? We zien dat mensen die al afbetaalde huizen / lage huur hebben de nijging hebben om eerder een LAT te houden. Dan fijn samen te wonen. Laten we dit afschaffen waardoor er weer meer doorstroom zal zijn. Wat zou dit de schatkist kosten? En wat zijn andere negatieve effecten? Hoe veel zou het opleveren?

[Pr088]

Bartje1983 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 09:34:
Nu heb ik niet het hele topic doorgelezen. Maar zou het niet goed zijn, om te stoppen met AOW te korten als je samen gaat wonen? We zien dat mensen die al afbetaalde huizen / lage huur hebben de nijging hebben om eerder een LAT te houden. Dan fijn samen te wonen. Laten we dit afschaffen waardoor er weer meer doorstroom zal zijn. Wat zou dit de schatkist kosten? En wat zijn andere negatieve effecten? Hoe veel zou het opleveren?

Het klinkt als een nieuw idee, maar dit probleem speelt al jaren en is complex. Puur financieel is de AOW korting voor een stel pakweg € 500 (ten opzichte van 2x een alleenstaanden-AOW). Daar kun je in veel gevallen geen huis meer van huren. De LAT heeft misschien ook te maken met angst voor commitment? Misschien gaan we over een paar jaar wel uit elkaar?

[Kalentum]

Bartje1983 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 09:34:
Nu heb ik niet het hele topic doorgelezen. Maar zou het niet goed zijn, om te stoppen met AOW te korten als je samen gaat wonen? We zien dat mensen die al afbetaalde huizen / lage huur hebben de nijging hebben om eerder een LAT te houden. Dan fijn samen te wonen. Laten we dit afschaffen waardoor er weer meer doorstroom zal zijn. Wat zou dit de schatkist kosten? En wat zijn andere negatieve effecten? Hoe veel zou het opleveren?

En wat doe je dan met de stelletjes die al jaren in 1 huis sanenwonen en dan recht krijgen op AOW omdat ze met pensioen gaan?

[Rubbergrover1]

Bartje1983 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 09:34:
Nu heb ik niet het hele topic doorgelezen. Maar zou het niet goed zijn, om te stoppen met AOW te korten als je samen gaat wonen? We zien dat mensen die al afbetaalde huizen / lage huur hebben de nijging hebben om eerder een LAT te houden. Dan fijn samen te wonen. Laten we dit afschaffen waardoor er weer meer doorstroom zal zijn. Wat zou dit de schatkist kosten? En wat zijn andere negatieve effecten? Hoe veel zou het opleveren?

De groep die op late leeftijd een (nieuwe) relatie krijgt is relatief klein. En als je decennialang alleen hebt geleefd, of in elk geval zonder elkaar (als je een eerdere relatie had), dan is de stap om 'zomaar' samen te gaan wonen best groot. Veel groter dan bij iemand die dat in de eerste helft van zijn/haar leven doet. Dat mensen op latere leeftijd niet snel zomaar bij elkaar in trekken heeft dus in veel gevallen vooral andere redenen dan financiële redenen.

Daar komt bij dat je het op de seniorenhuizenmarkt zo nog weer een stuk lastiger maakt voor alleenstaanden, omdat die moeten concurreren tegen stelletjes die ineens een fors hoger maandbudget krijgen.

De financiële gevolgen zijn ook fors. Bijna tweederde van de AOW-ers ontvangt een samenwonenden-AOW. Als die ineens een alleenstaanden-AOW zouden ontvangen, dan zou dat ongeveer 5000 per jaar kosten (netto bedrag na aftrek heffingen). Dat zouden ongeveer 2,2 miljoen mensen er dan 'gratis' bij krijgen, oftewel een kostenplaatje van ongeveer 11 miljard. Per jaar. Uiteraard zal dit voor een deel van de mensen ook impact hebben op toeslagen, zodat het totale kostenplaatje lager komt te liggen. Maar we hebben het dan nog steeds over enkele miljarden per jaar. Daarvoor kun je heel wat huizen bouwen, als je dat rechtstreeks in de (huur-) woningmarkt zou stoppen.

[Bartje1983]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 10:23:
[...]

De groep die op late leeftijd een (nieuwe) relatie krijgt is relatief klein. En als je decennialang alleen hebt geleefd, of in elk geval zonder elkaar (als je een eerdere relatie had), dan is de stap om 'zomaar' samen te gaan wonen best groot. Veel groter dan bij iemand die dat in de eerste helft van zijn/haar leven doet. Dat mensen op latere leeftijd niet snel zomaar bij elkaar in trekken heeft dus in veel gevallen vooral andere redenen dan financiële redenen.

Daar komt bij dat je het op de seniorenhuizenmarkt zo nog weer een stuk lastiger maakt voor alleenstaanden, omdat die moeten concurreren tegen stelletjes die ineens een fors hoger maandbudget krijgen.

De financiële gevolgen zijn ook fors. Bijna tweederde van de AOW-ers ontvangt een samenwonenden-AOW. Als die ineens een alleenstaanden-AOW zouden ontvangen, dan zou dat ongeveer 5000 per jaar kosten (netto bedrag na aftrek heffingen). Dat zouden ongeveer 2,2 miljoen mensen er dan 'gratis' bij krijgen, oftewel een kostenplaatje van ongeveer 11 miljard. Per jaar. Uiteraard zal dit voor een deel van de mensen ook impact hebben op toeslagen, zodat het totale kostenplaatje lager komt te liggen. Maar we hebben het dan nog steeds over enkele miljarden per jaar. Daarvoor kun je heel wat huizen bouwen, als je dat rechtstreeks in de (huur-) woningmarkt zou stoppen.

Bedankt allemaal voor de reacties. Met dit soort feiten en suggesties kan ik verder. Laten wij deze maar parkeren

[spijkerhoofd]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 10:23:
[...]
Daar komt bij dat je het op de seniorenhuizenmarkt zo nog weer een stuk lastiger maakt voor alleenstaanden, omdat die moeten concurreren tegen stelletjes die ineens een fors hoger maandbudget krijgen.

Oudere alleenstaanden die een andere woning willen kopen hebben zelf vaak een koopwoning lijkt mij, want een bank gaat niet aan iemand die 65+ een hypotheek verstrekken, dus de oudere kopen heeft vaak zelf een hypotheekvrije woning, de slagkracht van zo'n iemand is groter dan een stelletje lijkt mij?

[Bartje1983]

AOW was niet echt iets wat mij nu bezig houd. Maar wat mij wel in de greep houdt, is dat wij een optie hebben op een duur huis. Dit is te betalen, maar maak mij zorgen over de woningmarkt door een eventuele recessie die wordt veroorzaakt door Trump. Dat zou betekenen dat bijv ons huidige huis slecht te verkopen is, of met minder overwaarde dan verwacht. Hierdoor blijf ik maar wikken en wegen. Ik hou het topic in de gaten, maar als iemand meer info heeft.. Dan hoor ik het graag!

[TheKerremenke]

Bartje1983 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 11:20:
AOW was niet echt iets wat mij nu bezig houd. Maar wat mij wel in de greep houdt, is dat wij een optie hebben op een duur huis. Dit is te betalen, maar maak mij zorgen over de woningmarkt door een eventuele recessie die wordt veroorzaakt door Trump. Dat zou betekenen dat bijv ons huidige huis slecht te verkopen is, of met minder overwaarde dan verwacht. Hierdoor blijf ik maar wikken en wegen. Ik hou het topic in de gaten, maar als iemand meer info heeft.. Dan hoor ik het graag!

Niemand heeft info over de toekomst…

[Sport_Life]

Bartje1983 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 11:20:
AOW was niet echt iets wat mij nu bezig houd. Maar wat mij wel in de greep houdt, is dat wij een optie hebben op een duur huis. Dit is te betalen, maar maak mij zorgen over de woningmarkt door een eventuele recessie die wordt veroorzaakt door Trump. Dat zou betekenen dat bijv ons huidige huis slecht te verkopen is, of met minder overwaarde dan verwacht. Hierdoor blijf ik maar wikken en wegen. Ik hou het topic in de gaten, maar als iemand meer info heeft.. Dan hoor ik het graag!

Dat klinkt als een nieuwbouwwoning?
Is nu verkopen en tijdelijk huren een optie?
Zonder kinderen ben je daar best flexibel in qua locatie en grootte van de woning.

Ik denk zelf dat de kans op een recessie niet hoger is dan de afgelopen jaren, een nieuwbouwwoning is in dat opzicht altijd een risico. Kan extreem goed uitpakken als de boel nog 20% verder stijgt, maar kan je ook in problemen brengen.

[ Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 19-03-2025 11:29 ]

[Rubbergrover1]

Bartje1983 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 11:20:
AOW was niet echt iets wat mij nu bezig houd. Maar wat mij wel in de greep houdt, is dat wij een optie hebben op een duur huis. Dit is te betalen, maar maak mij zorgen over de woningmarkt door een eventuele recessie die wordt veroorzaakt door Trump. Dat zou betekenen dat bijv ons huidige huis slecht te verkopen is, of met minder overwaarde dan verwacht. Hierdoor blijf ik maar wikken en wegen. Ik hou het topic in de gaten, maar als iemand meer info heeft.. Dan hoor ik het graag!

Ik denk dat je de opties zelf ook al wel weet. Maar nog niet zeker bent wat jou het beste past.
Als je een flinke daling financieel of mentaal niet aan kunt, dan zou ik de woning nu al proberen te verkopen.
Als je een flinke daling wel kunt hebben (financieel en mentaal), dan ligt het meer voor de hand om later te koop te zetten. Je hebt dan geen gedoe met mogelijk twee keer verhuizen en het zoeken van een tijdelijke woning. Bovendien kun je dan in een positief scenario nog profiteren van stijging van de woningwaarde.

[kx22]

Afgelopen jaar hebben behoorlijk wat pandbezitters uitgepond. Toch zijn de prijzen hard omhoog gegaan (+10%). Zou daar een link in zitten?
Je zou denken: meer aanbod = lagere prijzen.
Maar aanbod is nog verre van genoeg. Zouden de kopers nu denken: Als ik nu niet koop, lukt het nooit meer?

[Metro2002]

kx22 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 12:51:
Afgelopen jaar hebben behoorlijk wat pandbezitters uitgepond. Toch zijn de prijzen hard omhoog gegaan (+10%). Zou daar een link in zitten?
Je zou denken: meer aanbod = lagere prijzen.
Maar aanbod is nog verre van genoeg. Zouden de kopers nu denken: Als ik nu niet koop, lukt het nooit meer?

Het simpele antwoord: Door het uitponden zijn de prijzen minder hard gestegen dan ze normaal zouden hebben gedaan. De meeste huurwoningen zijn intussen wel verkocht dus de prijzen gaan binnenkort gewoon nog wat harder stijgen dan ze al deden.

[hoevenpe]

kx22 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 12:51:
Zouden de kopers nu denken: Als ik nu niet koop, lukt het nooit meer?

Vermoed dat veel jongeren en huurders inderdaad (terecht) zo denken, zelfs peperdure appartementen die twee jaar geleden van de markt werden gehaald lopen nu voor hogere prijzen hard.

[Pr088]

Metro2002 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 13:40:
[...]


Het simpele antwoord: Door het uitponden zijn de prijzen minder hard gestegen dan ze normaal zouden hebben gedaan. De meeste huurwoningen zijn intussen wel verkocht dus de prijzen gaan binnenkort gewoon nog wat harder stijgen dan ze al deden.

Dit inderdaad. En vergeet niet dat veel lonen zijn gestegen in de afgelopen jaren door CAD-onderhandelingen die meegingen met de stijgende inflatie. Dus de koopkracht van mensen wordt (gemiddeld) hoger.
Bij het bestaande krappe aanbod stuwt dat de prijzen alleen maar.

Ik zei vroeger vaak "het is wat een gek er voor geeft". Maar een betere constatering is: "Een gek (joking) biedt zoveel als hij kan lenen voor zijn woning ".

[Paprika]

kx22 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 12:51:
Zouden de kopers nu denken: Als ik nu niet koop, lukt het nooit meer?

Genoeg mensen die nooit kans zullen maken op een sociale huurwoning. Eveneens nog genoeg mensen die zich niet eens mogen aanmelden bij een middenhuurwoning. Dan zijn je opties beperkt tot de vrije sector en kopen.

Met de alsmaar oplopende salarissen worden mensen in de bouw alleen maar duurder en duurder, ook zonder stijgende grondprijzen. Oplopende salarissen zorgt er eveneens voor dat materialen en apparatuur voor de bouw eveneens alleen maar jaar op jaar blijven oplopen, dus een huis gaat voorlopig niet goedkoper worden.

Dan is er de vrije sector waar je in ieder geval hier in Utrecht al snel hoog in de 1XXX euro of al direct in de 2XXX euro per maand markt terecht gaat komen. Bij dezen even snel een tool online gegooid met 1800 euro per maand aan huur als startpunt en met jaarlijkse verhogingen van 1-5%. Je kunt ook zelf een huurprijs en gemiddeld percentage instellen. Zie https://opendata.cbs.nl/s...0675NED/table?fromstatweb en https://www.cbs.nl/nl-nl/...e-huurstijging-sinds-1960 voor wat historische gegevens. Plak dan even wat gegevens, bv een hypotheek van 750.000 euro icm 3.5% rente eens in https://www.berekenhet.nl...ale-kosten-hypotheek.html en kijk naar wat je in totaal hebt betaald na 30 jaar en dan heb je een afbetaalde woning, waarbij je als huurder toch ook na 30 jaar een woning nodig hebt...



Combineer al dit bovenstaande met voorlopig alleen maar prognoses die wijzen op een bevolkingsgroei de komende jaren en je hebt soms niet veel keus, behalve vooral heel veel huur betalen gedurende je leven.

[Pr088]

Paprika schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 14:00:
[...]

Genoeg mensen die nooit kans zullen maken op een sociale huurwoning. Eveneens nog genoeg mensen die zich niet eens mogen aanmelden bij een middenhuurwoning. Dan zijn je opties beperkt tot de vrije sector en kopen.

Met de alsmaar oplopende salarissen worden mensen in de bouw alleen maar duurder en duurder, ook zonder stijgende grondprijzen. Oplopende salarissen zorgt er eveneens voor dat materialen en apparatuur voor de bouw eveneens alleen maar jaar op jaar blijven oplopen, dus een huis gaat voorlopig niet goedkoper worden.

Dan is er de vrije sector waar je in ieder geval hier in Utrecht al snel hoog in de 1XXX euro of al direct in de 2XXX euro per maand markt terecht gaat komen. Bij dezen even snel een tool online gegooid met 1800 euro per maand aan huur als startpunt en met jaarlijkse verhogingen van 1-5%. Je kunt ook zelf een huurprijs en gemiddeld percentage instellen. Zie https://opendata.cbs.nl/s...0675NED/table?fromstatweb en https://www.cbs.nl/nl-nl/...e-huurstijging-sinds-1960 voor wat historische gegevens. Plak dan even wat gegevens, bv een hypotheek van 750.000 euro icm 3.5% rente eens in https://www.berekenhet.nl...ale-kosten-hypotheek.html en kijk naar wat je in totaal hebt betaald na 30 jaar en dan heb je een afbetaalde woning, waarbij je als huurder toch ook na 30 jaar een woning nodig hebt...

[Afbeelding]

Combineer al dit bovenstaande met voorlopig alleen maar prognoses die wijzen op een bevolkingsgroei de komende jaren en je hebt soms niet veel keus, behalve vooral heel veel huur betalen gedurende je leven.

Je rekent natuurlijk niet mee dat huurders geen onderhoud hoeven te betalen en ook geen groot interieur hoeven te vervangen. Keuken & badkamer.

De winst als huisbezitter zit natuurlijk in de hypotheekrenteaftrek en het 'geforceerd sparen' (aflossing).
Als je meerekent dat een huurder elke maand -pak em beet- €800-1000 aflossing op een beleggingsrekening gooit, dan heeft hij/zij na 30 jaar best wel wat vermogen opgebouwd

[Paprika]

Pr088 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 15:40:
[...]


Je rekent natuurlijk niet mee dat huurders geen onderhoud hoeven te betalen en ook geen groot interieur hoeven te vervangen. Keuken & badkamer.

Laten we dan wel ook een vergelijkbare keuken en badkamer aanhouden. Die zijn niet speciaal en eigenlijk bij bijna alle huurwoningen zo kaal en saai als je ze maar kunt kopen. Sowieso ook anno 2025 zit je dan nog in de 4 cijfers te shoppen, dus met minder dan 1000 euro per jaar kom je er wel als je 1:1 hetzelfde vergelijkt qua type woning die je koopt vs huurt...

Pr088 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 15:40:
[...]
Als je meerekent dat een huurder elke maand -pak em beet- €800-1000 aflossing op een beleggingsrekening gooit, dan heeft hij/zij na 30 jaar best wel wat vermogen opgebouwd

Dan heb je het dus over 2800 euro in de maand die je kwijt bent (incl wat je opzij moet leggen), want die huur moet je toch al betalen en die is voor altijd weg. Dan kom je met een hypotheek ook een heel eind, en dus een lagere dan de volle 2800 voor de andere kosten die altijd erg overdreven weg worden gezet alsof je koopwoning op omvallen moet staan, terwijl de huurwoning nooit wat heeft. Dan heb ik toch liever 1800-2200 euro die deels aflossing betreft (naast dus de rente) en 1000-600 euro marge voor onderhoud maand op maand die ik beleg dan dat ik dat geld aan huur kwijt ben en daarnaast datzelfde geld beleg, wat je met een koopwoning ook kunt beleggen. De meeste mensen wonen niet eens 10 jaar in diezelfde huurwoning. Oftewel in mijn geval heb ik 6 jaar aan huur betaald zodat er ooit bij een volgende (en waarschijnlijk zelfs pas de huurder na de volgende) huurder een keer een wat zaken vervangen gaat zien worden. Er is nog nooit iemand bij mij langs geweest in die 6 jaar, maar er is wel ruim een ton aan huur overgeboekt. Let wel, mijn huur was altijd in relatief nieuwe woningen (zoals de eerste huurde voor de huidige), maar je kunt ook een (relatief) nieuw huis kopen .

Overigens wanneer de as qua betaalde bedragen in de miljoenen gaat lopen, dan is de keuken en badkamer sowieso je probleem niet meer zo...

[ Voor 41% gewijzigd door Paprika op 19-03-2025 15:57 ]

[hoevenpe]

Ken je die grap van die nieuwe woonwijk in Wognum?

quote: https://www.telegraaf.nl/...-met-zeven-jaar-vertraagd

Woningkopers dupe stroomtekort: bouw nieuwe woonwijk met zeven jaar vertraagd

De gevolgen van het overvolle stroomnet in de regio West-Friesland worden steeds concreter en ernstiger. Liander heeft gemeente Medemblik laten weten dat het pas over (minimaal) zeven jaar stroom kan leveren voor de nog te bouwen wijk Bloesemgaerde-Noord in Wognum.

De vraag of toekomstige woningbouwplannen in de buurt - zoals Wognum-Noord even verderop - dezelfde hinder zullen ondervinden, is volgens Hulstijn niet te zeggen. „Het is lastig om hier een generiek antwoord op te geven. Bij elke stroomaanvraag onderzoeken wij of het past.”
In het geval van Bloesemgaerde-Noord moet de complete energie-infrastructuur uitgebreid worden. „Een nieuw elektriciteitsstation, kabels naar de wijk én transformatiehuisjes.” Waar die voorzieningen in de toekomst komen te staan, is de eerste vraag waaronder Liander en Medemblik zich moeten buigen. Hulstijn: „We zijn bij het vinden van deze locaties afhankelijk van de gemeente en inwoners. Hoe sneller we deze vinden, hoe beter.”

[Rubbergrover1]

kx22 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 12:51:
Afgelopen jaar hebben behoorlijk wat pandbezitters uitgepond. Toch zijn de prijzen hard omhoog gegaan (+10%). Zou daar een link in zitten?
Je zou denken: meer aanbod = lagere prijzen.

Uitponden leidt niet alleen tot meer aanbod, maar ook tot meer vraag. Omdat die huurder nu op zoek moet naar iets anders en het aantal huurwoningen - vanwege die uitponding - minder is geworden, komt die ook op de koopmarkt.

[Pr088]

Paprika schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 15:46:
[...]

Laten we dan wel ook een vergelijkbare keuken en badkamer aanhouden. Die zijn niet speciaal en eigenlijk bij bijna alle huurwoningen zo kaal en saai als je ze maar kunt kopen. Sowieso ook anno 2025 zit je dan nog in de 4 cijfers te shoppen, dus met minder dan 1000 euro per jaar kom je er wel...


[...]

Dan heb je het dus over 2800 euro in de maand die je kwijt bent (incl wat je opzij moet leggen), want die huur moet je toch al betalen en die is voor altijd weg. Dan kom je met een hypotheek ook een heel eind, en dus een lagere dan de volle 2800 voor de andere kosten die altijd erg overdreven weg worden gezet en dan heb ik toch liever 1800-2200 euro die deels aflossing betreft (naast dus de rente) en 1000-600 euro marge voor onderhoud maand op maand die ik beleg dan dat ik dat geld aan huur kwijt ben en daarnaast wat geld beleg, wat je met een koopwoning ook kunt beleggen. De meeste mensen wonen niet eens 10 jaar in diezelfde huurwoning. Oftewel in mijn geval heb ik 6 jaar aan huur betaald zodat er ooit bij een volgende (en waarschijnlijk zelfs pas de huurder na de volgende) huurder een keer een wat zaken vervangen gaat zien worden. Er is nog nooit iemand bij mij langs geweest in die 6 jaar, maar er is wel ruim een ton aan huur overgeboekt. Let wel, ik huur en koop alleen nieuwe huizen, maar je kunt ook nieuwbouw kopen .

Helemaal gelijk. Vergeet niet dat een woning van 500k tegen 4% rente ook maandlasten van 2600 oplevert...
Het feit dat je de Hypotheekrenteaftrek krijgt maakt het interessant(er). Als ik er dan nog eens 400 bij pak voor investering en onderhoud in de woning, een likje verf hier en daar, dan zit je op 3000 per maand...
Oh en de gemeentelijke belastingen + waterschap. Kost je zo €100 per maand meer dan een huurder.
Huizen kopen is ook niet goedkoop. En vergeet niet dat heel veel mensen huizen huren buiten Utrecht, voor minder dan € 1800 in de maand (jemig wat een prijzen...)

[Paprika]

Pr088 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 15:58:
[...]
Helemaal gelijk. Vergeet niet dat een woning van 500k tegen 4% rente ook maandlasten van 2600 oplevert...
Het feit dat je de Hypotheekrenteaftrek krijgt maakt het interessant(er).

Uiteraard is de markt wat verschoven sinds corona, waardoor die cijfers wat schever worden wanneer je nieuwe koop vs oude huurprijzen gaat vergelijken. Immers heeft de eigenaar (zijnde iemand anders of een grotere partij) in de meeste gevallen een financiering die er iets anders uitziet dan die 4% en ook die 500k van nu was waarschijnlijk 50-65% van die prijs toen zij de financiering en/of investering aan zijn gegaan. Dat is namelijk wel relevant. Ik zou de huurwoning die ik ga verlaten zelfs met alleen de netto maandlasten, dus na HRA, met 4% aan rente niet kunnen betalen van het bedrag dat ik nu aan huur betaal . Echter zou je dus ook nieuw niet de woning kunnen bouwen vandaag de dag en ze voor die prijs verhuren of zelf een woning ernaast laten bouwen voor dat bedrag.

Ik weet ook al dat de woning later voor meer op de markt komt dan wat ik nu maandelijks betaal en dan is de partij die mijn woning verhuurt bij verre niet de duurste van Utrecht - eerder aan de goedkopere kant...

Zonder HRA houdt het overigens in z'n geheel op, maar zonder HRA waren de prijzen ook waarschijnlijk niet geworden wat ze nu zijn. Al is dat natuurlijk een aaname, want de situatie zonder HRA kunnen we er niet even 1:1 bij pakken.

Pr088 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 15:58:
[...]

Als ik er dan nog eens 400 bij pak voor investering en onderhoud in de woning, een likje verf hier en daar, dan zit je op 3000 per maand...
Oh en de gemeentelijke belastingen + waterschap. Kost je zo €100 per maand meer dan een huurder.
Huizen kopen is ook niet goedkoop. En vergeet niet dat heel veel mensen huizen huren buiten Utrecht, voor minder dan € 1800 in de maand (jemig wat een prijzen...)

https://www.funda.nl/zoek...]&floor_area=%2280-135%22

Ter referentie, en dat is excl een deel van de gemeentelijke belastingen, waaronder afvalstoffenheffing, watersysteemheffing en zuiveringsheffing want die moet je alsnog zelf betalen...

[ Voor 15% gewijzigd door Paprika op 19-03-2025 16:11 ]

[Rubbergrover1]

Paprika schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 15:46:
[...]

Dan heb je het dus over 2800 euro in de maand die je kwijt bent (incl wat je opzij moet leggen), want die huur moet je toch al betalen en die is voor altijd weg. Dan kom je met een hypotheek ook een heel eind, en dus een lagere dan de volle 2800 voor de andere kosten die altijd erg overdreven weg worden gezet alsof je koopwoning op omvallen moet staan, terwijl de huurwoning nooit wat heeft. Dan heb ik toch liever 1800-2200 euro die deels aflossing betreft (naast dus de rente) en 1000-600 euro marge voor onderhoud maand op maand die ik beleg dan dat ik dat geld aan huur kwijt ben en daarnaast datzelfde geld beleg, wat je met een koopwoning ook kunt beleggen.

Maar als een woning van 2800 huur in de koop 750k kost, dan ben je er niet met 1800-2200 aan totale hypotheeklasten. Dan zit je alleen aan rente al aan die 2200 per maand. Dan kom je als snel aan 2800 totale kosten, als je zo'n 600 euro per maand voor onderhoud en andere bewonerslasten rekent.

Een belangrijk punt bij een koopwoning is dat de totale kosten vaak onderschat worden. Onder andere doordat een deel van de aanschafkosten uit overwaarde komt en je de kosten daarvan niet maandelijks terug ziet komen. En daarnaast omdat een hoop (achterstallige) onderhoudskosten eenmalig worden genomen op het moment dat een woning wordt aangeschaft, in de vorm van woningverbeteringen en andere verbouwingen. Die kosten, of de daarvoor voor de toekomst benodigde reservering, zie je dus ook niet terug in de maandlasten.

[Paprika]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 16:10:
[...]

Maar als een woning van 2800 huur in de koop 750k kost, dan ben je er niet met 1800-2200 aan totale hypotheeklasten. Dan zit je alleen aan rente al aan die 2200 per maand. Dan kom je als snel aan 2800 totale kosten, als je zo'n 600 euro per maand voor onderhoud en andere bewonerslasten rekent.

Een belangrijk punt bij een koopwoning is dat de totale kosten vaak onderschat worden. Onder andere doordat een deel van de aanschafkosten uit overwaarde komt en je de kosten daarvan niet maandelijks terug ziet komen. En daarnaast omdat een hoop (achterstallige) onderhoudskosten eenmalig worden genomen op het moment dat een woning wordt aangeschaft, in de vorm van woningverbeteringen en andere verbouwingen. Die kosten, of de daarvoor voor de toekomst benodigde reservering, zie je dus ook niet terug in de maandlasten.

Ook dit ontken ik niet, maar die 2800 huur is dus met een gemiddelde van 2.5% huurstijging na 10 jaar al bijna 3600 in de maand en na 30 jaar zelfs bijna 6000 euro in de maand - en dan heb je dus niks opgebouwd - al dat geld is weg. Dat is geen leuk vooruitzicht en nog aan de lage kant als je de historische cijfers van het CBS erbij pakt. Met een hypotheek heb je tenminste nog de mogelijkheid te weten wat er gaat gebeuren de komende X jaar, waarbij X vooral is hoe lang je hem vast hebt gezet uiteraard en je kunt daarnaast geld beleggen voor een eventuele grotere aflossing mocht je deze bv 20 jaar hebben vastgezet en niet blij worden van de situatie over 20 jaar. De verhuurder zal niet snel 10 jaar aan huur willen vastleggen voor het bedrag van "vandaag".

[ Voor 17% gewijzigd door Paprika op 19-03-2025 16:27 ]

[hoevenpe]

Paprika schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 16:04:
Ter referentie, en dat is excl een deel van de gemeentelijke belastingen, waaronder afvalstoffenheffing, watersysteemheffing en zuiveringsheffing want die moet je alsnog zelf betalen...

Wat een prijzen...

Dan te bedenken dat deze verhuurders een dusdanige WOZ hebben dat ze in box 3 over een nog hoger fictief rendement mogen afrekenen.

[Paprika]

hoevenpe schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 16:19:
[...]

Wat een prijzen...

En zo is het dus prima mogelijk dat je je best doet op de arbeidsmarkt en je onder de streep simpelweg slechter uitkomt dan "de buren" die niet 2-3000 euro aan huur af moet dragen. Met dit soort bedragen gaat het gewoon heel hard. 2000 euro extra (of zelfs meer) bruto aan maandelijks loon kan zo weg zijn met deze verschillen.

[ Voor 17% gewijzigd door Paprika op 19-03-2025 16:30 ]

[Pr088]

Paprika schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 16:04:
[...]

Uiteraard is de markt wat verschoven sinds corona, waardoor die cijfers wat schever worden wanneer je nieuwe koop vs oude huurprijzen gaat vergelijken. Immers heeft de eigenaar (zijnde iemand anders of een grotere partij) in de meeste gevallen een financiering die er iets anders uitziet dan die 4% en ook die 500k van nu was waarschijnlijk 50-65% van die prijs toen zij de financiering en/of investering aan zijn gegaan. Dat is namelijk wel relevant. Ik zou de huurwoning die ik ga verlaten zelfs met alleen de netto maandlasten, dus na HRA, met 4% aan rente niet kunnen betalen van het bedrag dat ik nu aan huur betaal . Echter zou je dus ook nieuw niet de woning kunnen bouwen vandaag de dag en ze voor die prijs verhuren of zelf een woning ernaast laten bouwen voor dat bedrag.

Ik weet ook al dat de woning later voor meer op de markt komt dan wat ik nu maandelijks betaal en dan is de partij die mijn woning verhuurt bij verre niet de duurste van Utrecht - eerder aan de goedkopere kant...

Zonder HRA houdt het overigens in z'n geheel op, maar zonder HRA waren de prijzen ook waarschijnlijk niet geworden wat ze nu zijn. Al is dat natuurlijk een aaname, want de situatie zonder HRA kunnen we er niet even 1:1 bij pakken.


[...]

https://www.funda.nl/zoek...]&floor_area=%2280-135%22

Ter referentie, en dat is excl een deel van de gemeentelijke belastingen, waaronder afvalstoffenheffing, watersysteemheffing en zuiveringsheffing want die moet je alsnog zelf betalen...

Je reageert nu door uiteen te zetten dat particuliere verhuurders een prima verdienmodel hebben wanneer hun pand al grotendeels is afbetaald. Dat ontken ik niet, ondanks Box 3.

Mijn punt was dat we huurlasten over één kam scheren met hypotheeklasten. Onderhoud is een flinke kostenpost, net als belastingen. Hypotheekrenteaftrek dempt dat behoorlijk, maar zoals ik schreef 'huizen kopen is ook niet goedkoop'.

En ik zei, buiten Utrecht en Randstad is ook voor minder dan 1800 wel wat te vinden (welkom in Groningen).

[Rudi01]

Bartje1983 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 09:34:
Nu heb ik niet het hele topic doorgelezen. Maar zou het niet goed zijn, om te stoppen met AOW te korten als je samen gaat wonen? We zien dat mensen die al afbetaalde huizen / lage huur hebben de nijging hebben om eerder een LAT te houden. Dan fijn samen te wonen. Laten we dit afschaffen waardoor er weer meer doorstroom zal zijn. Wat zou dit de schatkist kosten? En wat zijn andere negatieve effecten? Hoe veel zou het opleveren?

Dit heeft m.i. meer te maken met evt overlijden. Stel, je trekt bij je partner in en over een jaar komt hij/zij te overlijden. Dan zit je in een huis wat niet van jou is. Als hij/zij kinderen heeft willen die waarschijnlijk het huis verkopen vanwege de erfenis. Als het financieel kan zou ik zeker je eigen stekje aanhouden, die paar honderd euro aow zal niet het verschil maken.

[Pr088]

Rudi01 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 19:54:
[...]


Dit heeft m.i. meer te maken met evt overlijden. Stel, je trekt bij je partner in en over een jaar komt hij/zij te overlijden. Dan zit je in een huis wat niet van jou is. Als hij/zij kinderen heeft willen die waarschijnlijk het huis verkopen vanwege de erfenis. Als het financieel kan zou ik zeker je eigen stekje aanhouden, die paar honderd euro aow zal niet het verschil maken.

Als je met elkaar trouwt is dat toch opgelost?

[Novari131]

Paprika schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 16:29:
[...]

En zo is het dus prima mogelijk dat je je best doet op de arbeidsmarkt en je onder de streep simpelweg slechter uitkomt dan "de buren" die niet 2-3000 euro aan huur af moet dragen. Met dit soort bedragen gaat het gewoon heel hard. 2000 euro extra (of zelfs meer) bruto aan maandelijks loon kan zo weg zijn met deze verschillen.

Zet voor de grap eens op een rijtje wat mensen in bijstand verdienen ala.je alle indirecte subsidies zoals sociale huur meerekent.

- 1000 euro subsidie huur
- 300 huurtoeslag
- 1200 bijstand
- zorgtoeslag
- kindertoeslag
- kwijtscheldingen gemeentelijke lasten
- diverse gemeentelijke potjes

En dit is allemaal netto

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 19 maart 2025 @ 16:10:
[...]

Maar als een woning van 2800 huur in de koop 750k kost, dan ben je er niet met 1800-2200 aan totale hypotheeklasten. Dan zit je alleen aan rente al aan die 2200 per maand. Dan kom je als snel aan 2800 totale kosten, als je zo'n 600 euro per maand voor onderhoud en andere bewonerslasten rekent.

Een belangrijk punt bij een koopwoning is dat de totale kosten vaak onderschat worden. Onder andere doordat een deel van de aanschafkosten uit overwaarde komt en je de kosten daarvan niet maandelijks terug ziet komen. En daarnaast omdat een hoop (achterstallige) onderhoudskosten eenmalig worden genomen op het moment dat een woning wordt aangeschaft, in de vorm van woningverbeteringen en andere verbouwingen. Die kosten, of de daarvoor voor de toekomst benodigde reservering, zie je dus ook niet terug in de maandlasten.

Aan de andere kant gaan de huren omhoog met de inflatie, terwijl je hypotheek gelijk blijft. Op het moment dat je een huis koopt of huurt zijn de kosten aardig te vergelijken. Na 10 jaar zijn de volledige kosten van het huurhuis echter met de inflatie opgelopen, terwijl bij dat koophuis alleen de kosten buiten de hypotheek met de inflatie zijn gestegen. Naar mijn idee is dat waar het grote verschil tussen kopen en huren zit. Met kopen ben je in principe na 30 jaar hypotheekvrij, met huren betaal je dan nog steeds hetzelfde (inflatie-gecorrigeerd)

[spijkerhoofd]

redwing schreef op donderdag 20 maart 2025 @ 07:14:
[...]

Aan de andere kant gaan de huren omhoog met de inflatie, terwijl je hypotheek gelijk blijft. Op het moment dat je een huis koopt of huurt zijn de kosten aardig te vergelijken. Na 10 jaar zijn de volledige kosten van het huurhuis echter met de inflatie opgelopen, terwijl bij dat koophuis alleen de kosten buiten de hypotheek met de inflatie zijn gestegen. Naar mijn idee is dat waar het grote verschil tussen kopen en huren zit. Met kopen ben je in principe na 30 jaar hypotheekvrij, met huren betaal je dan nog steeds hetzelfde (inflatie-gecorrigeerd)

Helemaal gelijk, 2 jaar geleden kochten wij een woning met wat wij toen al hoge maandlasten vonden, dat was aan de start van de hoge inflatie en voor de salarisstijgingen. Na 2x een inflatiecorrectie van mij en mijn vriendin, en wij verdienen al boven modaal, dus 10% erbij is veel, en we wonen ineens zo goedkoop dat we beide 32 uur konden werken en nog houden we meer over, ook dankzij een energiezuinige woning.

Zelfs met een woning die veel onderhoud nodig heeft is kopen altijd voordeliger op lange termijn, want 1 jaar goed onderhoud uitvoeren en je kan jaren verder. Wij hebben een vrij jonge woning, wij hoeven enkel eens per 5 a 7 jaar te schilderen, ik heb van het weekend even de laklaag geinspecteerd, het zit er voor en achter nog goed op, wij hoeven dit jaar niet te schilderen

[hoevenpe]

spijkerhoofd schreef op donderdag 20 maart 2025 @ 07:31:
Na 2x een inflatiecorrectie van mij en mijn vriendin, en wij verdienen al boven modaal, dus 10% erbij is veel, en we wonen ineens zo goedkoop dat we beide 32 uur konden werken en nog houden we meer over, ook dankzij een energiezuinige woning.

Fast forward 20 jaar: jouw hypotheek is dan waarschijnlijk lager dan de servicekosten van een gemiddeld appartement.

Heb mijn huis in 2006 gekocht voor 315k, inmiddels fors afgelost en 8 jaar geleden vastgezet voor 1,25%. Het verschil met huren is gigantisch, nog los van het opgebouwde vermogen.

[spijkerhoofd]

hoevenpe schreef op donderdag 20 maart 2025 @ 07:40:
[...]

Fast forward 20 jaar: jouw hypotheek is dan waarschijnlijk lager dan de servicekosten van een gemiddeld appartement.

Heb mijn huis in 2006 gekocht voor 315k, inmiddels fors afgelost en 8 jaar geleden vastgezet voor 1,25%. Het verschil met huren is gigantisch, nog los van het opgebouwde vermogen.

Dat ook, de hypotheekschuld word weg geinflateerd. Dat is een van de redenen waarom er zoveel parttime gewerkt kan worden, helemaal door 50+, die hebben zeer lage maandlasten dat ze gemakkelijk kunnen afbouwen.

[WiLLoW_TieN]

Ik benijd de 'jeugd' niet. Mijn vriendin en ik hebben 'samen' 4 kinderen.
Variererend van 17 jaar tot 22 jaar. Twee uit mijn eerdere huwelijk. Twee uit haar eerdere huwelijk.
Wij LAT'en. Ik moet nog zien dat 1 van die 4 voor hun 40ste een huis kopen...