Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[Tupolev]

Requiem19 schreef op woensdag 12 februari 2025 @ 18:10:
[...]


Je benadert het verkeerd: effectief kost een dergelijke belasting bij verkoop je juist minder. Omdat er minder overwaarde is na verkoop, hebben doorstromers minder in te brengen. Hiermee daalt de prijs van doorstroomwoningen juist signficant.

Dit is een veel beter idee om bijna alle redenen:

1. Je kunt dit betalen uit de opbrengst van je verkoop itt villatax die je betaalt uit eigen middelen
2. Het verlaagt de prijs van woningen en verbetert het level playing field tussen doorstromers en starters
3. Het levert significant meer belastingopbrengsten op voor de overheid.

Complexiteit zit hem in het uitvoeringselement. Hoe bepaal je wat de grondslag is van deze belasting als mensen bijv zelf veel waarde hebben toegevoegd door (duurzaamheids)investeringen in hun woning etc.

Een verhuisboete is nou niet bepaald een manier om de huizenmarkt vlot te trekken. Los van het feit dat overwaarde niet goed vast te stellen is en het een enorme stimulans is om niks af te lossen op je huis en jezelf vooral in de schulden te steken.

[Requiem19]

Tupolev schreef op woensdag 12 februari 2025 @ 18:54:
[...]


Een verhuisboete is nou niet bepaald een manier om de huizenmarkt vlot te trekken. Los van het feit dat overwaarde niet goed vast te stellen is en het een enorme stimulans is om niks af te lossen op je huis en jezelf vooral in de schulden te steken.

Of juist wel: doorstromers vinden verhuizen minder interessant, dus gaat nieuwbouw zich meer richten op starters. Die hebben geen last van verhuisboetes.

Je 2e opmerking gaat uit van verkoop-restschuld aks grondslag. Dat hoeft natuurlijk niet zo juridisch ingericht te worden. Alternatief is verkoopprijs-aankoopprijs.

[koentjuh]

Requiem19 schreef op woensdag 12 februari 2025 @ 19:07:
[...]
Je 2e opmerking gaat uit van verkoop-restschuld aks grondslag. Dat hoeft natuurlijk niet zo juridisch ingericht te worden. Alternatief is verkoopprijs-aankoopprijs.

En hoe ga je dan om met verbouwingen, onderhoud, handige klussers die veel eigen tijd erin steken, zoekgeraakte bonnetjes, enz enz. In de uitvoering kan dat nooit kostenefficiënt worden denk ik.

Wonen zou voor iedereen toegankelijk moeten zijn, volgens mij ligt de oplossing bij het zorgen dat er rap meer aanbod komt zodat de oorzaak wordt aangepakt, dan symptomen te bestrijden door o.a. bezit (meer) te gaan belasten. Maar hoe die puzzel gelegd moet worden is nog niet zo simpel.

[Requiem19]

koentjuh schreef op woensdag 12 februari 2025 @ 19:46:
[...]


En hoe ga je dan om met verbouwingen, onderhoud, handige klussers die veel eigen tijd erin steken, zoekgeraakte bonnetjes, enz enz. In de uitvoering kan dat nooit kostenefficiënt worden denk ik.

Wonen zou voor iedereen toegankelijk moeten zijn, volgens mij ligt de oplossing bij het zorgen dat er rap meer aanbod komt zodat de oorzaak wordt aangepakt, dan symptomen te bestrijden door o.a. bezit (meer) te gaan belasten. Maar hoe die puzzel gelegd moet worden is nog niet zo simpel.

Ja dat is complex - zie mijn vorige post:

Complexiteit zit hem in het uitvoeringselement. Hoe bepaal je wat de grondslag is van deze belasting als mensen bijv zelf veel waarde hebben toegevoegd door (duurzaamheids)investeringen in hun woning etc.

.

Ik denk vooral leren van andere landen die al iets vergelijkbaars doen.

[Richh]

Requiem19 schreef op woensdag 12 februari 2025 @ 17:47:
[...]


Cijfermatig lijken starters recent juist steeds beter gepositioneerd te zijn op de woningmarkt tov de laatste 10 jaar:

[Afbeelding]

Bron: https://www.kadaster.nl/-...%20aandeel%20koopstarters.

Nog een interessante detail uit deze dataset:


[...]


De perceptie dat er een starterprobleem is, is volgens mij - voor nu - achterhaald door de realiteit. In de duurste stad van Nederland is bijna 70% van de aankopen in Q4 2024 gedaan door starters.

Zowel absoluut als relatief (tov doorstromers) staan starters er het beste voor sinds 2014. Dus het gaat juist de goede kant op. Mag ook wel eens gezegd worden?

Mag zeker gezegd worden
Want ja, langzamerhand wordt de financiële positie van starters beter dan die van bijvoorbeeld beleggers. Geholpen door (eindelijk) stijgende inkomens. Het 'gratis geld' van de alsmaar dalende hypotheekrentes is ook voorbij, waardoor ook minder doorstromers op dezelfde woningen zitten te bieden. Ja: dat biedt starters een kans en die wordt gelukkig gegrepen. Ze staan er beter voor dan enkele jaren terug.

Maar... Nog steeds voor de hoofdprijs. Men moet nog wel maximale hypotheken aangaan voor weinig bijzonders. Er staan, ook procentueel gezien, relatief hoge maandlasten tegenover. Wel een woning met ruimte voor kids, maar geen geld meer over voor de kinderopvang. Vooruitgang misschien, maar we zijn er nog niet.

Vanmiddag ging het nog over modale inkomens die nu in een top 1% woning kunnen (en verbouwereerd zijn dat ze daar meer belasting over moeten betalen).
Die starters die nu toetreden? Die gaan dat natuurlijk niet redden (want zelfs al zet die prijsstijging door, dan zijn er heel veel mensen die nog een miljoentje voorlopen).
En da's ook niet per se erg natuurlijk.

Maar half Nederland heeft heel veel welvaart uit de huizentrein van de afgelopen 40 jaar gehaald. Gaat de starter die nu instapt, ook zo'n toekomst tegemoet?
De prijzen mogen nog zeker wel een paar jaar stabiel blijven terwijl de inkomens verder stijgen.

[wimjongil]

koentjuh schreef op woensdag 12 februari 2025 @ 19:46:
[...]


En hoe ga je dan om met verbouwingen, onderhoud, handige klussers die veel eigen tijd erin steken, zoekgeraakte bonnetjes, enz enz. In de uitvoering kan dat nooit kostenefficiënt worden denk ik.

Over het geld dat je in die verbouwing/onderhoud hebt gestoken hoef je dan toch ook al die tijd geen vermogensbelasting te betalen? En over de uren die je zelf in je huis steekt geen inkomstenbelasting? Lijkt me een prima eerlijke manier om illiquide vermogen zoals een huis te belasten.

[Conrado]

Richh schreef op woensdag 12 februari 2025 @ 20:32:
Maar half Nederland heeft heel veel welvaart uit de huizentrein van de afgelopen 40 jaar gehaald. Gaat de starter die nu instapt, ook zo'n toekomst tegemoet?

Dat moet je me toch eens uitleggen; hoe haal je welvaart uit de 'huizentrein'....?

[hoevenpe]

Conrado schreef op woensdag 12 februari 2025 @ 22:38:
Dat moet je me toch eens uitleggen; hoe haal je welvaart uit de 'huizentrein'....?

Psychologisch maakt het nogal wat uit of je huis/hypotheek onder water staat of dat je virtueel 500k beschikbaar hebt als je zou emigreren.

De huizenmarkt is voor half Nederland de beste en veiligste belegging die ze in hun leven doen, de basis voor elk FIRE scenario.

[xiangpo]

Conrado schreef op woensdag 12 februari 2025 @ 22:38:
[...]

Dat moet je me toch eens uitleggen; hoe haal je welvaart uit de 'huizentrein'....?

Volgens mij heb ik, en anderen in dit topic, je dit al 100x geprobeerd uit te leggen? Dat je het niet wilt begrijpen is wat anders.

Zie bijvoorbeeld @Blik1984, die met 2 modale part-time inkomens in een woning zit van rond de 1.3miljoen. Heb ik helemaal niks op tegen, maar het is een mooi voorbeeld van iemand die welvaart uit de ‘huizentrein’ heeft gehaald. Je kunt je namelijk veroorloven om minder te gaan werken (welvaart) en te genieten van een grote/dure woning vanwege alle overwaarde die je hebt opgebouwd. Terwijl een ander een hypotheek van 1.3 milioen moet afsluiten en minder snel kan veroorloven minder te werken.

Daarnaast hebben we je ook 100x vergelijkingen laten zien van huurders vs kopers. Een koper met 500k overwaarde heeft uiteindelijke lagere maandlasten voor dezelfde soort woning als een huurder heeft met geen overwaarde. Dit zorgt voor welvaart voor de koper omdat hij vanwege de lage lasten zijn geld elders aan kan besteden. ZELFS al zit het dus vast in stenen…

Dus jouw opmerkingen dat je niks aan overwaarde hebt want het zit toch maar vast in stenen slaat nergens op.

Hier nog een random voorbeeld om het nog maar weer aan te tonen. Jij koopt een huis van 1.5 miljoen met ditto hypotheek. Daarna win je plots de loterij van 1 miljoen euro en je besluit hiervan 1 miljoen op je hypotheek af te lossen. Is die miljoen dan nu echt weg omdat het vast zit in je stenen? Nee je hebt nu een flinke overwaarde die resulteren in lagere maandlasten vanwege de lagere hypotheek.. Ja het geld zit nu vast, maar dit wil niet zeggen dat je hier niets aan hebt of geen enkel voordeel aan hebt.

[ Voor 25% gewijzigd door xiangpo op 13-02-2025 05:20 ]

[Paralize_nl]

koentjuh schreef op woensdag 12 februari 2025 @ 19:46:
[...]


En hoe ga je dan om met verbouwingen, onderhoud, handige klussers die veel eigen tijd erin steken, zoekgeraakte bonnetjes, enz enz. In de uitvoering kan dat nooit kostenefficiënt worden denk ik.

Als het recent is gebeurd 100% aftrekken van overwaarde: bonnetje bewaren. Dat is je eigen verantwoordelijkheid.

Is het langer dan 5, dan nog 50% is het langer dan 10 jaar geleden 0%.

Verduurzamen doe je ook voor jezelf en zorgt voor een hogere verkoopprijs van je woning. Dus die investering haal je eruit terwijl je woont (lager verbruik) en zodra je verhuist (hogere opbrengst)

Het hoeft allemaal niet zo moeilijk.

[Blik1984]

Richh schreef op woensdag 12 februari 2025 @ 20:32:
[...]


Maar... Nog steeds voor de hoofdprijs. Men moet nog wel maximale hypotheken aangaan voor weinig bijzonders. Er staan, ook procentueel gezien, relatief hoge maandlasten tegenover. Wel een woning met ruimte voor kids, maar geen geld meer over voor de kinderopvang. Vooruitgang misschien, maar we zijn er nog niet.

Toen ik instapte was dat niet anders, 2008 was het hoogtepunt van de markt op dat moment en de hypotheekrente 6%. Moest een maximale hypotheek van toendertijd 110% aangaan om een huis te kunnen kopen. Kostenkoper waren toen ook nog 10%. Zoals eerder aangehaald, het duurde tot 2016 voordat mijn woning weer boven de aankoopprijs van 2008 zat. Maar blijkbaar heb ik alleen maar geluk gehad door op de huizentrein in de te kunnen stappen… dat daar jaren aan besparen en minimaliseren bij kwam kijken wordt even makkelijk vergeten

Toen was de redenatie, en dat is niet veranderd, dat je als starter nog een flinke inkomstensprong zal gaan maken waardoor de lasten makkelijker op te brengen zullen zijn.

[ Voor 4% gewijzigd door Blik1984 op 13-02-2025 08:25 ]

[Conrado]

xiangpo schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 02:37:
Volgens mij heb ik, en anderen in dit topic, je dit al 100x geprobeerd uit te leggen? Dat je het niet wilt begrijpen is wat anders.

Dus jouw opmerkingen dat je niks aan overwaarde hebt want het zit toch maar vast in stenen slaat nergens op.

Dat je het niet met me eens bent, betekent nog niet dat ik het verkeerd zie

Het grote verschil is dat @Blik1984 en ik 'ervaringsdeskundigen' zijn. En geloof me maar, je kunt niets met overwaarde. Ik heb het hier ook wel'es gevraagd en toen liep de discussie ook vast.
Ik bouw zelf een nieuw huis - we zijn bijna klaar - en daar had ik natuurlijk een hypotheek en overbrugging voor nodig. Voor banken tik ik alle risico's aan want ondernemer, zelfbouwer en mijn leeftijd. Ik heb echt m'n best moeten doen om een hypotheekverstrekker te vinden die dat 'aandurfde'.
De overwaarde is geen moment ter sprake gekomen!

Daarnaast hebben we je ook 100x vergelijkingen laten zien van huurders vs kopers. Een koper met 500k overwaarde heeft uiteindelijke lagere maandlasten voor dezelfde soort woning als een huurder heeft met geen overwaarde.

Ook dat weet ik, en het rekensommetje ken ik ook. Als je die overwaarde al hebt. En daar begint het, want een groot deel van overwaarde ontstaat door verplichte aflossing. Zo begon het bij ons ook. En aflossen is simpelweg een dure hobby. Verder is huren vs kopen het vergelijken van appels en peren. Huren is een dienst, kopen niet. Dus bij kopen komen er kosten bij, die een huurder niet kent. Vergelijking moeten in perspectief staan.

En dan is er nog het risicocomponent, dat lastig te kwantificeren is maar wel degelijk bestaat. We zitten in een periode dat het met de huizenprijzen niet op kan. Dat is deels een scheef beeld. Het geldt voor courante huizen voor gemiddelde kopers.
Maar een huis kopen kan een risico zijn; één nieuw wereldwijd incident en de markt kan plotseling dood zijn. Met huizen die 'onder water' staan en dat soort ellende. Ik heb vrienden die gedwongen werden in de bankencrisis hun huis te verkopen. Ze betalen hun hele leven de restschuld af.
En ook in je eigen leven zijn er tal van risico's.

[Napo]

Richh schreef op woensdag 12 februari 2025 @ 20:32:
[...]

Mag zeker gezegd worden
Want ja, langzamerhand wordt de financiële positie van starters beter dan die van bijvoorbeeld beleggers. Geholpen door (eindelijk) stijgende inkomens. Het 'gratis geld' van de alsmaar dalende hypotheekrentes is ook voorbij, waardoor ook minder doorstromers op dezelfde woningen zitten te bieden. Ja: dat biedt starters een kans en die wordt gelukkig gegrepen. Ze staan er beter voor dan enkele jaren terug.

De impact van de rente lijkt er redelijk te zijn


De rol van de huurpanden die op de markt komen potentieel ook al heb ik daar stukken minder zicht in maar in de eigen kring zie je daar wel wat conversie zijn van verhuurders die panden verkopen aan óf de huurder specifiek of op de markt belanden ( N = 15 )

Maar... Nog steeds voor de hoofdprijs. Men moet nog wel maximale hypotheken aangaan voor weinig bijzonders. Er staan, ook procentueel gezien, relatief hoge maandlasten tegenover. Wel een woning met ruimte voor kids, maar geen geld meer over voor de kinderopvang. Vooruitgang misschien, maar we zijn er nog niet.

En dit gaat niet heel snel veranderen ben ik bang, zeker niet met de stijging die als maar door lijkt te zetten. Lonen stijgen ook maar niet in eenzelfde trend al lijkt dat nu wel iets meer in balans te komen maar zelfs dan heb je een flinke spurt in te lopen.

Dus nee, we zijn er nog niet. Zowel niet in prijzen, inkomen, uitdijende financieringsruimte, maar ook realisatie. De doelstelling tot 2030 ( vanaf 2022 ) was zo'n 100.000 woningen per jaar. Realiteit is dat we dat nu 3 jaar niet hebben gered, respectievelijk 'maar' 90k, 88k, en 82k. ( en ja, woningbouw kost tijd en dus zelfs als je vandaag een ambitie hebt gaat dat niet volgend jaar starten maar dan moet er dus flink ingelopen worden en dan komt de vraag naar capaciteit naar boven die er nu al amper lijkt te zijn )

[Requiem19]

Richh schreef op woensdag 12 februari 2025 @ 20:32:
[...]

Mag zeker gezegd worden
Want ja, langzamerhand wordt de financiële positie van starters beter dan die van bijvoorbeeld beleggers. Geholpen door (eindelijk) stijgende inkomens. Het 'gratis geld' van de alsmaar dalende hypotheekrentes is ook voorbij, waardoor ook minder doorstromers op dezelfde woningen zitten te bieden. Ja: dat biedt starters een kans en die wordt gelukkig gegrepen. Ze staan er beter voor dan enkele jaren terug.

Maar... Nog steeds voor de hoofdprijs. Men moet nog wel maximale hypotheken aangaan voor weinig bijzonders. Er staan, ook procentueel gezien, relatief hoge maandlasten tegenover.

Juist niet - de woonlasten zijn juist aan het dalen. In 2015 was dit voor woningeigenaren nog 27,2% van het besteedbaar inkomen. Dit daalde naar 23,4% in 2021 en in 2022 was dit 20%

(https://www.cbs.nl/nl-nl/...nt-goals/hier-en-nu/wonen

https://www.cbs.nl/nl-nl/...n-inkomen-gedaald-in-2021).

Verder is het ook niet heel gek dat een 1e huis niet gelijk perfect is toch? Het is normaal dat je ook op de woningmarkt een carriere maakt en een paar keer verhuisd naar (hopelijk) steeds een beter huis.

Wel een woning met ruimte voor kids, maar geen geld meer over voor de kinderopvang. Vooruitgang misschien, maar we zijn er nog niet.

Op welke cijfers doel je hier precies?

Vanmiddag ging het nog over modale inkomens die nu in een top 1% woning kunnen (en verbouwereerd zijn dat ze daar meer belasting over moeten betalen).
Die starters die nu toetreden? Die gaan dat natuurlijk niet redden (want zelfs al zet die prijsstijging door, dan zijn er heel veel mensen die nog een miljoentje voorlopen).
En da's ook niet per se erg natuurlijk.

Maar half Nederland heeft heel veel welvaart uit de huizentrein van de afgelopen 40 jaar gehaald. Gaat de starter die nu instapt, ook zo'n toekomst tegemoet?
De prijzen mogen nog zeker wel een paar jaar stabiel blijven terwijl de inkomens verder stijgen.

Ik denk juist dat de starters van nu beter dan ooit hebben:

- Betere toegang tot de woningmarkt (70% woningverkopen in Amsterdam zijn starters (!!)
- Leeftijd starters op woningmarkt daalt: in 2019 was dit nog 36 jaar, In 2023 was dit 34 jaar en bij stellen is het gemiddelde van de jongste persoon van het stel afgenomen naar 31 jaar
- Woonlasten tov besteedbaar inkomen zijn van 27% naar 20% gedaald
- Startsalarissen voor starters en salarissen in algemene zin zijn enorm toegenomen
- Er is een enorm lage werkeloosheid tov het verleden

Vergelijk dat met @Blik1984's verhaal: in 2008 gekocht met 6% rente, waarbij z'n woning pas in 2016 meer waard was dan z'n aankoopprijs. Een starter die afgelopen jaren gekocht heeft loopt enorm veel voor op hem.

De echt rijke mensen in de toekomst zullen juist de starters van vandaag zijn. Ze kopen eerder, de woonlasten tov inkomen zijn lager (dus meer ruimte om te investeren / sparen) en voor nu is er geen zicht op een daling zoals in 2008.

Het zijn gouden tijden - maar je moet wel beseffen dat je er midden in zit.

[Joosie200]

Requiem19 schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 09:31:
[...]
Het zijn gouden tijden - maar je moet wel beseffen dat je er midden in zit.

En je moet je beseffen dat het niet voor iedereen een gouden tijd is. Van de week weer eens een bezichtiging gehad, geboden, overboden tov de vraagprijs wat ik het waard vind/kan betalen en er blijven mensen dik over heen gaan.

Mensen die moeten financieren op 1 enkel inkomen (lees: singles) staan nog steeds 2-0 achter zelfs al is de rente inmiddels weer wat afgezakt.

[Requiem19]

Joosie200 schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 09:35:
[...]


En je moet je beseffen dat het niet voor iedereen een gouden tijd is. Van de week weer eens een bezichtiging gehad, geboden, overboden tov de vraagprijs wat ik het waard vind/kan betalen en er blijven mensen dik over heen gaan.

Mensen die moeten financieren op 1 enkel inkomen (lees: singles) staan nog steeds 2-0 achter zelfs al is de rente inmiddels weer wat afgezakt.

Dat is natuurlijk gewoon volkomen kak en dat is heel frustrerend (been there myself).

Zelfs in de situatie dat het procentueel een gunstige tijd is voor starters kan het op individueel niveau nog steeds een langdurige situatie van misgrijpen zijn. En dat het goed gaat met veel andere starters maakt het in jouw geval wellicht juist frustrerender. Want hoe meer inkomen starters hebben in brede zin, hoe meer de starters onderling ook concurrenten worden op de woningmarkt.

[hoevenpe]

Joosie200 schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 09:35:
En je moet je beseffen dat het niet voor iedereen een gouden tijd is. Van de week weer eens een bezichtiging gehad, geboden, overboden tov de vraagprijs wat ik het waard vind/kan betalen en er blijven mensen dik over heen gaan.

Huren is geen optie meer, je moet wel kopen:

quote: https://www.telegraaf.nl/...jvingen-voor-200-woningen

Stormloop op ‘laatste buitenkansje’ in middenhuur: 10.000 inschrijvingen voor 200 woningen

Mooier dan een appartement in de nieuwe Utrechtse woontoren Benelux901 gaat middenhuur niet worden.Voor de helft van de gangbare huur heb je er een ruime driekamerflat. Het liep dan ook storm met liefst 10.000 aanmeldingen. Zulke buitenkansjes gaan er helaas niet meer komen, waarschuwen beleggers en ontwikkelaars.

De woontoren kan er onder de huidige omstandigheden niet meer in deze vorm komen, zegt Van der Bijl. „Wij kochten dit project medio 2022. Daarna is de rente omhoog gegaan en de wet Betaalbare Huur was er toen ook nog niet. De bouwkosten zijn gestegen, materiaal en mensen zijn schaars. Het is niet makkelijker geworden. De bouw zou nu duurder zijn en dus de huren ook.”

Een misschien wel grotere bedreiging voor de middenhuur, naast de gestegen bouwkosten en rente, zijn de strengere eisen die een aantal gemeentes oplegt aan ontwikkelaars. Zo liet de gemeente Utrecht onlangs weten dat drie kwart van de nieuwbouw ’betaalbaar’ moet zijn. Dit terwijl het kabinet als doelstelling twee derde heeft.

[Richh]

Blik1984 schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 08:22:
[...]

Toen was de redenatie, en dat is niet veranderd, dat je als starter nog een flinke inkomstensprong zal gaan maken waardoor de lasten makkelijker op te brengen zullen zijn.

De trend is toch dat 'young professionals' al vrij vlot stappen maken, en regelmatig al best een behoorlijk inkomen hebben voor men een huis kan kopen. Dat houdt dus ook in dat men relatief minder inkomstensprongen kan maken in de toekomst.
Door inflatie zijn de lasten dan ook helemaal niet makkelijker op te brengen.

Tijden veranderen
Daarmee wil ik overigens zeker niet zeggen dat een koopwoning een slecht plan is, zeker niet namelijk in relatie tot het enige alternatief.
Alleen dat de welvaart die men er vroeger uit kon verkrijgen (gelukkig door anderen al aan @Conrado uitgelegd) zeker niet gegarandeerd zo zal doorzetten.

[Richh]

Requiem19 schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 09:31:
Juist niet - de woonlasten zijn juist aan het dalen. In 2015 was dit voor woningeigenaren nog 27,2% van het besteedbaar inkomen. Dit daalde naar 23,4% in 2021 en in 2022 was dit 20%

Van de gemiddelde woningeigenaar, ja. Daar zitten ook mensen bij die verhuizen, oversluiten en extra aflossen. Mensen die al jaren een huis hebben.

Dat zegt helemaal niks over het kleine deel starters.

Verder is het ook niet heel gek dat een 1e huis niet gelijk perfect is toch? Het is normaal dat je ook op de woningmarkt een carriere maakt en een paar keer verhuisd naar (hopelijk) steeds een beter huis.

Dat stel ik toch ook helemaal niet?

Echter is de uitgangspositie van de starters van nu heel anders dan die van de starters van 40 (of 10) jaar geleden. Want je start al in hoogconjunctuur, en er zijn hele generaties die al tonnen op je voorlopen die je dus nooit kan inhalen.
En nee je hoeft ze ook niet in te halen, maar gezien daar al zoveel vermogen is, ga je nooit de woningen kunnen betalen die zij al kunnen betalen door die overwaarde. Bepaalde woningen zullen onhaalbaar blijven, ook voor ambitieuze starters.

Een loon-prijsspiraal kan mogelijk wel degelijk kansen bieden, en wellicht gaat de rente dalen, dus ja... Het kan wel. Hoe dan ook is het hele systeem gebaseerd op dat er altijd maar een 'greater fool' met meer centen moet komen. Als de starters van nu nog bij de mazzelaars zouden horen, dan is de volgende generatie wel de pineut. Zolang dat systeem niet gestopt wordt, zijn we er nog niet.

Op welke cijfers doel je hier precies?

Ik zou zeggen, reken eens uit wat twee modale inkomens (=2x fulltime), in een huis met een gemiddelde woningwaarde aan vers afgesloten hypotheek, nog netto overhouden na 5 dagen KDV.

Vergelijk dat met @Blik1984's verhaal: in 2008 gekocht met 6% rente, waarbij z'n woning pas in 2016 meer waard was dan z'n aankoopprijs. Een starter die afgelopen jaren gekocht heeft loopt enorm veel voor op hem.

Je snapt toch zelf ook wel dat deze redenatie van geen kant klopt

De gemiddelde starter maakt zich niet druk over de villataks hoor. Ikzelf (nu 3 jaar als eigenaar) ben daar nog heul ver van verwijderd

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 13-02-2025 11:12 ]

[Blik1984]

Richh schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 10:54:
[...]

Tijden veranderen
Daarmee wil ik overigens zeker niet zeggen dat een koopwoning een slecht plan is, zeker niet namelijk in relatie tot het enige alternatief.
Alleen dat de welvaart die men er vroeger uit kon verkrijgen (gelukkig door anderen al aan @Conrado uitgelegd) zeker niet gegarandeerd zo zal doorzetten.

Het is nooit een garantie. Mijn eerste 4 jaar waren sterk negatief en daarna dus ook nog weer 4 jaar nodig om het te compenseren.

[Requiem19]

Richh schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 11:10:
[...]

Van de gemiddelde woningeigenaar, ja. Daar zitten ook mensen bij die verhuizen, oversluiten en extra aflossen. Mensen die al jaren een huis hebben.

Dat zegt helemaal niks over het kleine deel starters.

Maar je stelt dat starters nu hele hoge woonlasten hebben. Dan zul je toch even met wat data moeten komen om dat in te laten zien .

Dat stel ik toch ook helemaal niet?

Echter is de uitgangspositie van de starters van nu heel anders dan die van de starters van 40 (of 10) jaar geleden. Want je start al in hoogconjunctuur, en er zijn hele generaties die al tonnen op je voorlopen die je dus nooit kan inhalen.

Datzelfde gold voor de starter die begon in 2008 - look where he is now. Je maakt een constante verkeerde vergelijking door starters van vandaag te vergelijken met mensen die 20 jaar geleden een woning gekocht hebben. Je moet starters van vandaag vergelijken met starters van 20-15-10-5 jaar geleden.

Op alle fronten staan ze er beter voor.

Ik zou zeggen, reken eens uit wat twee modale inkomens (=2x fulltime), in een huis met een gemiddelde woningwaarde aan vers afgesloten hypotheek, nog netto overhouden na 5 dagen KDV.

Ik zou zeggen deel eens wat CBS data met ons over de koopkracht en woonquote van starters.

Je snapt toch zelf ook wel dat deze redenatie van geen kant klopt

De gemiddelde starter maakt zich niet druk over de villataks hoor. Ikzelf (nu 3 jaar als eigenaar) ben daar nog heul ver van verwijderd

Huh? We hebben het over een starter in 2008 die een veel hoger rentepercentage had, een hogere woonquote en pas na 8 jaar een waardestijging zag in z'n woning?

Wat je moeilijk vindt om in te zien volgens mij is dat de starter van 2 jaar terug, 1 jaar terug of vandaag over 20 jaar er nog beter voor kan staan dan iemand die 20 jaar geleden gekocht heeft.

En nee - er zijn geen garanties. De economie kan instorten, Rusland/VS/China, trade wars, natuurrampen, covid etc. Die waren er twintig jaar geleden ook niet.

Maar als je kijkt naar de uitgangspositie van vandaag is het beter dan het lang geweest. Alleen al het feit dat de gemiddelde koopstarter 31/32 is ipv 36 geeft iemand al 4/5 jaar voorsprong op de vorige groep koopstarters. Hoe langer je in de markt zit....

[Sport_Life]

Richh schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 11:10:
[...]


De gemiddelde starter maakt zich niet druk over de villataks hoor. Ikzelf (nu 3 jaar als eigenaar) ben daar nog heul ver van verwijderd

Kan snel gaan hoor, ik stond tot 2014 ook onder water met een appartement gekocht in 2011, in korte tijd enorme overwaarde opgebouwd door een maximale hypotheek te nemen op 2 fulltime inkomens in 2016/2017 op een A locatie . Nu 'genieten' van 700k overwaarde op onze huidige woning, maar dat had net zo goed onderwaarde kunnen zijn als we in een economische ellende waren gekomen zoals door sommige voorspelt.

Vandaar dat ik zeg dat de kans best groot is dat de starters van nu over 5 jaar ook een goede overwaarde hebben. En zo niet dan kunnen ze mits gewoon aflossen goedkoop doorschuiven naar een grotere woning.

[ Voor 31% gewijzigd door Sport_Life op 13-02-2025 11:35 ]

[Requiem19]

Overigens, 5 dagen KDV: ben benieuwd wie dat wel kan betalen en dan nog fatsoenlijk wat geld overhoudt.

Hier ook 2-verdieners, 15 jaar arbeidservaring en werk in een financieel prima sector, maar 5 dagen KDV is niet haalbaar voor ons. 3 dagen KDV en Oma's en Opa's inzetten + om de week 1 dag vrij (36 uur).

[Conrado]

Richh schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 10:54:
[...]
Alleen dat de welvaart die men er vroeger uit kon verkrijgen (gelukkig door anderen al aan @Conrado uitgelegd) zeker niet gegarandeerd zo zal doorzetten.

Zoals helaas in veel draadjes willen meningen, feiten en dé waarheid nog wel'es door elkaar lopen. Een afwijkende mening - van wat blijkbaar de norm is - is niet beter of slechter, hooguit anders

[Richh]

Requiem19 schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 11:17:
[...]


Maar je stelt dat starters nu hele hoge woonlasten hebben. Dan zul je toch even met wat data moeten komen om dat in te laten zien .

Die data is er niet, zoals je weet.

De hele reden waarom starters er nu tussen kunnen komen zijn die verruimde hypotheken. Je mag behoorlijk wat lenen tov je inkomen nu - terwijl allerlei zaken (zoals boodschappen) nu ook duurder worden, in plaats van goedkoper.

Datzelfde gold voor de starter die begon in 2008 - look where he is now. Je maakt een constante verkeerde vergelijking door starters van vandaag te vergelijken met mensen die 20 jaar geleden een woning gekocht hebben. Je moet starters van vandaag vergelijken met starters van 20-15-10-5 jaar geleden.

En vervolgens moet je kijken naar hun toekomstperspectief. De bouwstenen waar de starters van toen hun welvaart op gebaseerd hebben zien worden, kunnen niet dezelfde bouwstenen zijn voor nu.
Wellicht zijn er nu anderen (de loon prijs spiraal), maar misschien ook niet.

Huh? We hebben het over een starter in 2008 die een veel hoger rentepercentage had, een hogere woonquote en pas na 8 jaar een waardestijging zag in z'n woning?

Wat je moeilijk vindt om in te zien volgens mij is dat de starter van 2 jaar terug, 1 jaar terug of vandaag over 20 jaar er nog beter voor kan staan dan iemand die 20 jaar geleden gekocht heeft.

Wat je je volgens mij nog niet helemaal realiseert is dat de een klaarblijkelijk woont in een woning van 1 miljoen, in een top 1% woning, en de ander overduidelijk... niet

Hoe gaat de starter van nu een top 1% woning kunnen bereiken terwijl er miljoenen anderen, tonnen overwaarde voorlopen? Zo groot is 1% niet. Dat is dus onmogelijk om te overbruggen.

Het rentepercentage en dat het allemaal even onder water heeft gestaan doet er in feite natuurlijk helemaal niks toe. Het gaat om waar die starter van nu over 20 jaar kan staan .

[Richh]

Conrado schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 11:31:
[...]

Zoals helaas in veel draadjes willen meningen, feiten en dé waarheid nog wel'es door elkaar lopen. Een afwijkende mening - van wat blijkbaar de norm is - is niet beter of slechter, hooguit anders

Als de norm afwijkend zou zijn, wie is er dan eigenlijk degene met een afwijkende norm?

[xiangpo]

Sport_Life schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 11:20:
[...]

Kan snel gaan hoor, ik stond tot 2014 ook onder water met een appartement gekocht in 2011, in korte tijd enorme overwaarde opgebouwd door een maximale hypotheek te nemen op 2 fulltime inkomens in 2016/2017 op een A locatie . Nu 'genieten' van 700k overwaarde op onze huidige woning

@Conrado hier nog een mooi voorbeeld van het welvaart halen uit de huizentrein, wat dus zeker wel mogelijk is.

[Sport_Life]

Richh schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 10:54:
[...]

Alleen dat de welvaart die men er vroeger uit kon verkrijgen (gelukkig door anderen al aan @Conrado uitgelegd) zeker niet gegarandeerd zo zal doorzetten.

Dat is nogal een stelling. Waarop baseer je dat precies? Je kunt dat toch vooraf nooit voorspellen?

Tot nu toe hebben toekomstige generaties het altijd beter gehad , ik zou niet inzien waarom dat na 75 jaar ineens zou veranderen.

[ Voor 17% gewijzigd door Sport_Life op 13-02-2025 11:46 ]

[Requiem19]

Richh schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 11:34:
[...]

Die data is er niet, zoals je weet.

De hele reden waarom starters er nu tussen kunnen komen zijn die verruimde hypotheken. Je mag behoorlijk wat lenen tov je inkomen nu - terwijl allerlei zaken (zoals boodschappen) nu ook duurder worden, in plaats van goedkoper.


[...]

En vervolgens moet je kijken naar hun toekomstperspectief. De bouwstenen waar de starters van toen hun welvaart op gebaseerd hebben zien worden, kunnen niet dezelfde bouwstenen zijn voor nu.
Wellicht zijn er nu anderen (de loon prijs spiraal), maar misschien ook niet.


[...]

Wat je je volgens mij nog niet helemaal realiseert is dat de een klaarblijkelijk woont in een woning van 1 miljoen, in een top 1% woning, en de ander overduidelijk... niet

Hoe gaat de starter van nu een top 1% woning kunnen bereiken terwijl er miljoenen anderen, tonnen overwaarde voorlopen? Zo groot is 1% niet. Dat is dus onmogelijk om te overbruggen.

Het rentepercentage en dat het allemaal even onder water heeft gestaan doet er in feite natuurlijk helemaal niks toe. Het gaat om waar die starter van nu over 20 jaar kan staan .

Die starter van 2008 in een woning van 150k keek toen - inflatiegecorrigeerd - ook naar 60+'ers met afbetaalde woningen van 1m, die volledige HRA hebben genoten, eindloon pensioen hebben etc etc. En ondanks 5 jaar financiële crisis is hij er in 2025 behoorlijk goed vanaf gekomen.

Waarom denk je zo zeker te weten dat de starter van vandaag - die vele jaren eerder begint met het opbouwen van vermogen en vz we weten vergelijkbare (of betere) woonlasten heeft dan eerdere starters - het nooit zo goed kan krijgen over 20 jaar?

Het is helemaal niet zo onmogelijk dat de starters van nu het heel goed gaan hebben over 20 jaar tijd en dat ze ook te maken krijgen met (niet geindexeerde) Villataks.

[Sport_Life]

xiangpo schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 11:43:
[...]

@Conrado hier nog een mooi voorbeeld van het welvaart halen uit de huizentrein, wat dus zeker wel mogelijk is.

Zeker, ik ga straks weer even naar de dealer voor een nieuwe auto die ik gewonnen heb met de huizentrein .

[xiangpo]

Sport_Life schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 11:47:
[...]

Zeker, ik ga straks weer even naar de dealer voor een nieuwe auto die ik gewonnen heb met de huizentrein .

Tsja je had die 700k ook niet per sé in een groter vrijstaand huis hoeven steken hé .
Dan had je al lang in die Porsche rond kunnen rijden!

[Sport_Life]

xiangpo schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 11:49:
[...]


Tsja je had die 700k ook niet per sé in een groter vrijstaand huis in regio Utrecht hoeven steken hé .
Dan had je al lang in die Porsche rond kunnen rijden!

Niet helemaal, ik had eerst het huis en daarna pas die overwaarde . Niet andersom. En dat is mede gelukt juist doordat ik die Porsche of andere luxe goederen niet kocht.

En eenmaal gewend aan groot + luxe (gasloos) wil/kan ik niet meer kleiner wonen.

[ Voor 27% gewijzigd door Sport_Life op 13-02-2025 11:55 ]

[Conrado]

xiangpo schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 11:43:
@Conrado hier nog een mooi voorbeeld van het welvaart halen uit de huizentrein, wat dus zeker wel mogelijk is.

Waar zouden we zijn zonder de trein
Wat ik wel even mis zijn de stations waar die trein dan stopt.....

[Richh]

Requiem19 schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 11:46:
[...]


Die starter van 2008 in een woning van 150k keek toen - inflatiegecorrigeerd - ook naar 60+'ers met afbetaalde woningen van 1m, die volledige HRA hebben genoten, eindloon pensioen hebben etc etc. En ondanks 5 jaar financiële crisis is hij er in 2025 behoorlijk goed vanaf gekomen.

Waarom denk je zo zeker te weten dat de starter van vandaag - die vele jaren eerder begint met het opbouwen van vermogen en vz we weten vergelijkbare (of betere) woonlasten heeft dan eerdere starters - het nooit zo goed kan krijgen over 20 jaar?

Het is helemaal niet zo onmogelijk dat de starters van nu het heel goed gaan hebben over 20 jaar tijd en dat ze ook te maken krijgen met (niet geindexeerde) Villataks.

Toen waren het de directeuren met dik betaalde banen die in de duurste woningen wonen. Nu zijn er modale doorsnee gezinnen met parttime banen die dat soms bereiken. De wijze waarop je er kan komen, is veranderd, en dat zorgt voor een heel ander speelveld.

[Requiem19]

Nog een 'grappig' feitje. De starter die vandaag koopt (gemiddelde woningprijs starter +- 369k), zal zonder te verhuizen op basis van de gemiddelde stijging van de woningmarkt over 17 jaar ook te maken krijgen met Villataks.

Als je in je wooncarriere verhuist naar een duurdere woning gaat dit nog een stuk sneller.

Komt redelijk overeen dus met een starter die in 2008 kocht en in 2025 richting de Villataks gaat....

[Requiem19]

Richh schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 11:59:
[...]

Toen waren het de directeuren met dik betaalde banen die in de duurste woningen wonen. Nu zijn er modale doorsnee gezinnen met parttime banen die dat soms bereiken. De wijze waarop je er kan komen, is veranderd, en dat zorgt voor een heel ander speelveld.

Precies - mooie grote woningen worden steeds meer bereikbaar voor iedereen.

Er blijft nul garantie over de toekomst echter... Net zoals er 20 jaar geleden nul garantie was en net zo als er nul garantie is over 40 jaar etc.

[de Peer]

Requiem19 schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 11:59:
Nog een 'grappig' feitje.

nouja dit is natuurlijk geen feitje maar een speculatietje. Dat gaat natuurlijk niet gebeuren.

[Requiem19]

de Peer schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 13:08:
[...]

nouja dit is natuurlijk geen feitje maar een speculatietje. Dat gaat natuurlijk niet gebeuren.

Tjah, het is precies wat er gebeurd is de afgelopen 20 jaar. Ik denk dat als je dit vraagt aan iemand in 2005, hij het met je eens was dat het niet zou gebeuren. Yet it did happen.

[innova58]

Interessant perspectief

[de Peer]

Requiem19 schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 13:17:
[...]


Tjah, het is precies wat er gebeurd is de afgelopen 20 jaar.

dat denk ik niet. Wonen die starters nu (zonder verhuizing) in een huis boven de villataks?

[Requiem19]

de Peer schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 15:17:
[...]

dat denk ik niet. Wonen die starters nu (zonder verhuizing) in een huis boven de villataks?

Dat is de afgelopen pagina's hét onderwerp van discussie geweest.

[Blik1984]

de Peer schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 13:08:
[...]

nouja dit is natuurlijk geen feitje maar een speculatietje. Dat gaat natuurlijk niet gebeuren.

Waarom niet, jij hebt een glazen bol hierin? Historie leert dat het kan

[de Peer]

Requiem19 schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 15:24:
[...]


Dat is de afgelopen pagina's hét onderwerp van discussie geweest.

Ik heb alles gelezen, alleen ik deel je conclusie niet dat een starter van 20 jaar geleden zonder verhuizing nu in een huis boven de villataks kan wonen. Daar moet iets mis gaan in de berekening.

[Conrado]

de Peer schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 15:43:
Ik heb alles gelezen, alleen ik deel je conclusie niet dat een starter van 20 jaar geleden zonder verhuizing nu in een huis boven de villataks kan wonen. Daar moet iets mis gaan in de berekening.

Die deel ik ook niet

De villataks-grens is een min of meer willekeurige streep die de politiek heeft getrokken. Ooit was het hoger. Ik denk wanneer een starter precies de juiste woning had gekocht, deze inderdaad die grens wel kan halen. De juiste wijken in Amsterdam-Zuid of Regio Utrecht bijvoorbeeld.

Echter daarbuiten is de villataks nog echt voor villa's. Hier in ZO Brabant krijg je voor 1,3 Mljn een mooie villa, zelfs in de stad.

[Fraggert]

Misschien moeten we dan ook maar af van de populaire term en gewoon EWF gebruiken.

[Immutable]

Richh schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 11:34:
[...]

Die data is er niet, zoals je weet.

De hele reden waarom starters er nu tussen kunnen komen zijn die verruimde hypotheken. Je mag behoorlijk wat lenen tov je inkomen nu - terwijl allerlei zaken (zoals boodschappen) nu ook duurder worden, in plaats van goedkoper.

Vreemd, Nibud regels zijn laatste 2 jaar strenger geworden. Je kan dus minder van je bruto maandsalaris gebruiken om een hypotheek te nemen.

Hoe bedoel je "verruimde hypotheken" kun je dat toelichten ?

[Richh]

Immutable schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 11:30:
[...]


Vreemd, Nibud regels zijn laatste 2 jaar strenger geworden. Je kan dus minder van je bruto maandsalaris gebruiken om een hypotheek te nemen.

Hoe bedoel je "verruimde hypotheken" kun je dat toelichten ?

De netto bijbehorende last is overduidelijk toegenomen.

[hoevenpe]

de Peer schreef op donderdag 13 februari 2025 @ 15:43:
Ik heb alles gelezen, alleen ik deel je conclusie niet dat een starter van 20 jaar geleden zonder verhuizing nu in een huis boven de villataks kan wonen. Daar moet iets mis gaan in de berekening.

Niet een starter, maar wie rond 2010-2015 van de het eerste rijtjeshuis naar een leuke vrijstaande woning of grote tweekapper rond Amsterdam of Utrecht is gegaan waarschijnlijk wel.

[de Peer]

hoevenpe schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 11:50:
[...]

Niet een starter, maar wie rond 2010-2015 van de het eerste rijtjeshuis naar een leuke vrijstaande woning of grote tweekapper rond Amsterdam of Utrecht is gegaan waarschijnlijk wel.

Zeker, dat is prima mogelijk.

[Immutable]

Conrado schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 09:57:
[...]

Die deel ik ook niet

De villataks-grens is een min of meer willekeurige streep die de politiek heeft getrokken. Ooit was het hoger. Ik denk wanneer een starter precies de juiste woning had gekocht, deze inderdaad die grens wel kan halen. De juiste wijken in Amsterdam-Zuid of Regio Utrecht bijvoorbeeld.

Echter daarbuiten is de villataks nog echt voor villa's. Hier in ZO Brabant krijg je voor 1,3 Mljn een mooie villa, zelfs in de stad.

Maar ja, je kan prima een normale gezinswoning nu krijgen die boven de villatax niveau zit. En een echte villa in een gebied waar de grondprijs lager is onder de villatax.

Wat is het doel eigenlijk van de villatax? he...

[Immutable]

hoevenpe schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 11:50:
[...]

Niet een starter, maar wie rond 2010-2015 van de het eerste rijtjeshuis naar een leuke vrijstaande woning of grote tweekapper rond Amsterdam of Utrecht is gegaan waarschijnlijk wel.

Er is ergens een sweetspot geweest waar een aantal zaken bij elkaar kwamen:
1. Overdrachtsbelasting ging omlaag naar 2%
2. Rente ging omlaag.
3. Prijzen waren al ingestort.

Dat was de perfect storm, als je toen je eerste huis had gekocht.

Later kwam nog 0% overdrachtsbelasting onder de 35 jaar, betreft de aankoop van je eerste woning. Wat nu nog bestaat.




Dus ergens tussen 2015-2016.

Heb zelf gekocht op november 2015. Mijn eerste woning. (twee onder 1 kap, 145K) Rente 20 jaar vast @3.6%

[ Voor 28% gewijzigd door Immutable op 14-02-2025 12:24 ]

[Immutable]

Richh schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 11:44:
[...]

De netto bijbehorende last is overduidelijk toegenomen.

Ik denk meer dat de rentes iets gedaald zijn, en dat mensen flinke salaris verhogingen hebben gehad.
Met weinig huis aanbod, kan een relatief kleine groep mensen met grote salaris verhogingen die op zoek zijn naar woningen al de woningen laten stijgen.

Dat ligt aan de verhouding van aanbod versus mensen met een stijgende salaris.

[Conrado]

Immutable schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 12:11:
[...]
Wat is het doel eigenlijk van de villatax? he...

Met 'villatax' bedoelen we het Eigenwoningforfait boven de 1,3 mljn woningwaarde. Iedere woningbezitter betaalt EWF; je telt 0,35% van iedere euro dat je huis waard is bij je inkomen op, en daar betaal je inkomensbelasting over. Deze belasting is al oud en stamt uit de 19e eeuw. Het compenseert het voordeel dat eigenhuisbezitters hebben omdat ze niet hoeven te huren.

Echter sinds 2011 is daar de 'Villatax' bijgekomen. Bij de invoering van de villabelasting was de gedachte dat duurdere eigen woningen mede bedoeld zijn als belegging. Vermogenden beschikken immers over meer ontroerend goed was de gedachte. De maatregel was tijdelijk bedoeld, maar dat waren wel meer belastingmaatregelen.
Vanaf 1,3 mljn betaal je 2,35% over ieder extra euro dat je huis waard is. dat is dus 6,5x zoveel.

Door de alsmaar stijgende huizenprijzen, vallen steeds meer huizenbezitters in de villa-categoerie. En zoals we hier al zagen, dat zijn ook gewone Tweater-collegas met toevallig het juiste huis op de juiste plek. Zij hebben maar één huis, en gebruiken dat als hoofdverblijf zoals dat zo mooi heet. Niets beleggen of meer ontroerend goed. Daarvoor is de belasting niet bedoeld.

Er is veel om de villatax te doen, omdat het iets oneerlijks heeft. Ja, de zwaarste schouders dragen de zwaarste lasten, maar 'plotseling' 6,5x zoveel is wel een hele grote sprong. Daarbij komt dat je EWF bij je inkomen optelt en daarover IB betaald. En die IB is al progressief belast.

[redwing]

Conrado schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 14:12:
[...]

Met 'villatax' bedoelen we het Eigenwoningforfait boven de 1,3 mljn woningwaarde. Iedere woningbezitter betaalt EWF; je telt 0,35% van iedere euro dat je huis waard is bij je inkomen op, en daar betaal je inkomensbelasting over. Deze belasting is al oud en stamt uit de 19e eeuw. Het compenseert het voordeel dat eigenhuisbezitters hebben omdat ze niet hoeven te huren.

Echter sinds 2011 is daar de 'Villatax' bijgekomen. Bij de invoering van de villabelasting was de gedachte dat duurdere eigen woningen mede bedoeld zijn als belegging. Vermogenden beschikken immers over meer ontroerend goed was de gedachte. De maatregel was tijdelijk bedoeld, maar dat waren wel meer belastingmaatregelen.
Vanaf 1,3 mljn betaal je 2,35% over ieder extra euro dat je huis waard is. dat is dus 6,5x zoveel.

Door de alsmaar stijgende huizenprijzen, vallen steeds meer huizenbezitters in de villa-categoerie. En zoals we hier al zagen, dat zijn ook gewone Tweater-collegas met toevallig het juiste huis op de juiste plek. Zij hebben maar één huis, en gebruiken dat als hoofdverblijf zoals dat zo mooi heet. Niets beleggen of meer ontroerend goed. Daarvoor is de belasting niet bedoeld.

Er is veel om de villatax te doen, omdat het iets oneerlijks heeft. Ja, de zwaarste schouders dragen de zwaarste lasten, maar 'plotseling' 6,5x zoveel is wel een hele grote sprong. Daarbij komt dat je EWF bij je inkomen optelt en daarover IB betaald. En die IB is al progressief belast.

Ik ben het met de rest van je verhaal wel eens, maar die 6.5 wordt zo wel uit zijn verband gerukt. Je betaalt die 6.5 alleen over het stuk boven de 1.3 miljoen. Is je huis dus 1.5 miljoen betaal je weliswaar 2* zoveel als een huis van 1.3 miljoen, maar het is niet zo dat je 6.5 keer zoveel gaat betalen zodra je boven die grens komt.

[RonJ]

Immutable schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 12:15:
[...]

Heb zelf gekocht op november 2015. Mijn eerste woning. (twee onder 1 kap, 145K) Rente 20 jaar vast @3.6%

Heb je behoorlijk goed getimed dan, buiten de wat hoge(re) rente.

Om jouw plaatje even in een wat grotere historische context te plaatsen (dit is wel de VS, wij lopen daar vaak een 1-2 jaar op achter):


Resultaten uit het verleden enzo natuurlijk, maar historisch gezien naderen "we" (wereldwijd) wel weer een top van de markt en zou je ergens de komende jaren een recessie mogen verwachten. Dat zal hoe dan ook in NL ook effect hebben, los van onze eigen marktomstandigheden c.q. tekorten die de daling iig zullen dempen.

[xiangpo]

RonJ schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 14:20:
[...]


Heb je behoorlijk goed getimed dan, buiten de wat hoge(re) rente.

Om jouw plaatje even in een wat grotere historische context te plaatsen (dit is wel de VS, wij lopen daar vaak een 1-2 jaar op achter):
[Afbeelding]

Resultaten uit het verleden enzo natuurlijk, maar historisch gezien naderen "we" (wereldwijd) wel weer een top van de markt en zou je ergens de komende jaren een recessie mogen verwachten. Dat zal hoe dan ook in NL ook effect hebben, los van onze eigen marktomstandigheden c.q. tekorten die de daling iig zullen dempen.

Als ik iedereen hier moet horen zou dat fantastisch zijn, want dan hoeven we minder EWF te betalen. En die fictieve overwaarde hebben we toch niks aan, dus of we nou overwaarde of onderwaarde hebben. Het maakt allemaal niks uit.

[Conrado]

xiangpo schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 14:44:
Als ik iedereen hier moet horen zou dat fantastisch zijn, want dan hoeven we minder EWF te betalen. En die fictieve overwaarde hebben we toch niks aan, dus of we nou overwaarde of onderwaarde hebben. Het maakt allemaal niks uit.

Ja, dat is ook zo, al kun je dan verwachten dat de politiek de EWF verhoogd, want die hebben nogal een hekel aan gaten in de bergoting

Er zijn hier voldoende Tweakers waarvan het huis onder water heeft gestaan. Ook dat is niet erg, zolang je niet gedwongen bent te verkopen. Vrinden van me is dat overkomen, en dan eindig je met een enorme restschuld.

[RonJ]

xiangpo schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 14:44:
[...]


Als ik iedereen hier moet horen zou dat fantastisch zijn, want dan hoeven we minder EWF te betalen. En die fictieve overwaarde hebben we toch niks aan, dus of we nou overwaarde of onderwaarde hebben. Het maakt allemaal niks uit.

Mij boeit het allemaal weinig idd, LTV <40% en nog 17 jaar 1,35% rente. Zoals altijd zijn diegene die als laatste instapten en gedwongen moeten verkopen straks de l*l, die mogen het overgrote deel van het bonnetje voor een vastgoedrecessie betalen, net als bij de vorige.

Voor mij is een volgende dip rond 2031-2032 dan weer een mooi koopmoment voor het volgende huis, daar plan ik wel al een beetje op. De papieren WOZ-waarde tegen die tijd onder de 1,35mio houden dan maar.

Als je écht een klap wil maken verkoop je op de piek, ga je max. 3 jaar huren en dan weer terugkopen rond de dip. Maar time dat vooraf maar eens strak, dat blijft natuurlijk allemaal speculeren.

[El Capitan]

RonJ schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 15:31:
[...]


Mij boeit het allemaal weinig idd, LTV <40% en nog 17 jaar 1,35% rente. Zoals altijd zijn diegene die als laatste instapten en gedwongen moeten verkopen straks de l*l, die mogen het overgrote deel van het bonnetje voor een vastgoedrecessie betalen, net als bij de vorige.

Voor mij is een volgende dip rond 2031-2032 dan weer een mooi koopmoment voor het volgende huis, daar plan ik wel al een beetje op. De papieren WOZ-waarde tegen die tijd onder de 1,35mio houden dan maar.

Als je écht een klap wil maken verkoop je op de piek, ga je max. 3 jaar huren en dan weer terugkopen rond de dip. Maar time dat vooraf maar eens strak, dat blijft natuurlijk allemaal speculeren.

klinkt als beleggingsadvies

[RonJ]

El Capitan schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 15:45:
[...]

klinkt als beleggingsadvies

I am not a Jim Cramer! Geen advies dus, maar wel de constatering dat als je zonder enorm salaris in een ruime woning wil belanden, dan zal je toch enig risico moeten nemen door op het juiste moment te kopen/verkopen en dat misschien wel meerdere keren.

Oftewel ook offers brengen door te wachten, tussendoor te verhuizen, zelf te klussen/investeren in een huis waar geen instaapklaar-toeslag op zit, etc.

[ Voor 50% gewijzigd door RonJ op 14-02-2025 16:02 ]

[Conrado]

RonJ schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 15:31:
[...]
Als je écht een klap wil maken verkoop je op de piek, ga je max. 3 jaar huren en dan weer terugkopen rond de dip. Maar time dat vooraf maar eens strak, dat blijft natuurlijk allemaal speculeren.

Ja, met historische waarden is dat best te doen

Probleem begint al om pieken en dalen te herkennen; de internet-crisis (na 9/11) verliep zo langzaam, dat we pas doorhadden dat we in een crisis zaten, toen we er al diep inzaten. Het was geen bubble die sprong, maar langzaam leeg liep. De bankencrisis was echter weer een frontaal-ongeluk. Voordat we konden nadenken zaten we er midden in.

Andersom zorgen dalen juist voor koud watervrees. Als je in 2014/2015 vertelde dat je een huis wilde kopen, werd je voor gek verklaard. Tijdens de bankencrisis (2009) heeft de AEX onder de 200(!) punten gestaan; iemand hier die toen een berg aandelen gekocht heeft

[Conrado]

RonJ schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 15:54:
Geen advies dus, maar wel de constatering dat als je zonder enorm salaris in een ruime woning wil belanden, dan zal je toch enig risico moeten nemen door op het juiste moment te kopen/verkopen en dat misschien wel meerdere keren.

Een huis is op de eerste plaats je thuis, dat is geen beleggings- of speculatieobject

[ Voor 4% gewijzigd door Conrado op 14-02-2025 16:08 ]

[RonJ]

Conrado schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 16:03:
[...]

Ja, met historische waarden is dat best te doen

Probleem begint al om pieken en dalen te herkennen; de internet-crisis (na 9/11) verliep zo langzaam, dat we pas doorhadden dat we in een crisis zaten, toen we er al diep inzaten. Het was geen bubble die sprong, maar langzaam leeg liep. De bankencrisis was echter weer een frontaal-ongeluk. Voordat we konden nadenken zaten we er midden in.

Andersom zorgen dalen juist voor koud watervrees. Als je in 2014/2015 vertelde dat je een huis wilde kopen, werd je voor gek verklaard. Tijdens de bankencrisis (2009) heeft de AEX onder de 200(!) punten gestaan; iemand hier die toen een berg aandelen gekocht heeft

Exact het goede moment timen lukt bijna niemand en als het je lukt, is het puur geluk. Maar je kan wel degelijk inspelen op de grote golfbewegingen. Bovendien beweegt de huizenmarkt best wel traag, zeker als je het vergelijkt met de beurs. Ook daar moet je niet precies proberen te timen, maar kan je best inspelen op de grote golfbewegingen. Je moet alleen zelf durven nadenken en beslissen en niet de kudde volgen.

Ik wilde ooit in 2009 m'n eerste huis kopen, maar ik had toen toch het gevoel dat er nog veel meer lucht uit de markt moest lopen. Dus, koop afgeblazen, door blijven huren, doorgespaard en in 2014 alsnog gekocht. En idd, iedereen verklaarde me toen voor gek, maar achteraf was het redelijk precies op de dip.

[Blik1984]

RonJ schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 15:31:
[...]


Als je écht een klap wil maken verkoop je op de piek, ga je max. 3 jaar huren en dan weer terugkopen rond de dip. Maar time dat vooraf maar eens strak, dat blijft natuurlijk allemaal speculeren.

Een collega van mij dacht 4 jaar geleden dat dit een goed plan was, want de huizen konden toch niet verder doorstijgen… de rest is geschiedenis. Collega huurt nu nog steeds

[RonJ]

Blik1984 schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 16:09:
[...]


Een collega van mij dacht 4 jaar geleden dat dit een goed plan was, want de huizen konden toch niet verder doorstijgen… de rest is geschiedenis. Collega huurt nu nog steeds

Daarom zeg ik, time dat maar eens vooraf. Ik had na het uitbreken van de Corona ook bijna m'n toenmalige huis verkocht omdat ik in eerste instantie dacht dat de hele economie in zou storten. Gelukkig toch net op tijd ingezien dat het allemaal wel losliep en dat niet gedaan.

@Conrado Het is beide. Het is ook net hoe je ermee omgaat. Wil je alleen maar woongenot en niet nadenken over de waarde, dat kan prima zolang je niet op de piek koopt en je baan/relatie kwijtraakt oid. Op een termijn van >30 jaar zit je dan altijd wel goed uiteindelijk. Wil je er meer uithalen, dan zal je er meer mee bezig moeten zijn en vaak ook wat offers moeten brengen.

[ Voor 47% gewijzigd door RonJ op 14-02-2025 16:16 ]

[El Capitan]

Blik1984 schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 16:09:
[...]


Een collega van mij dacht 4 jaar geleden dat dit een goed plan was, want de huizen konden toch niet verder doorstijgen… de rest is geschiedenis. Collega huurt nu nog steeds

een mooie one liner is dan weer "time in the market beats timing the market"

[Tupolev]

Blik1984 schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 16:09:
[...]


Een collega van mij dacht 4 jaar geleden dat dit een goed plan was, want de huizen konden toch niet verder doorstijgen… de rest is geschiedenis. Collega huurt nu nog steeds

En het aanbod op de woningmarkt is op dit moment niet iets om vrolijk van te worden. Ik zie voornamelijk oude woningen op de markt komen die compleet gerenoveerd moeten worden. Goed afgewerkte huizen gaan waarschijnlijk nog steeds naar de hoogste bieder met flink overbieden (uitgezonderd het hoogste segment).

[Bartjuh]

Tupolev schreef op dinsdag 18 februari 2025 @ 09:59:
[...]
En het aanbod op de woningmarkt is op dit moment niet iets om vrolijk van te worden. Ik zie voornamelijk oude woningen op de markt komen die compleet gerenoveerd moeten worden. Goed afgewerkte huizen gaan waarschijnlijk nog steeds naar de hoogste bieder met flink overbieden (uitgezonderd het hoogste segment).

Ik zie inderdaad ook wel meer vraag naar relatieve nieuwe huizen in Vinex wijken op B locaties (niet dichtbij het centrum). Die gaan nog steeds als warme broodjes in vergelijking met oude huizen (die vaak op A locaties staan). Sommige zie ik echt lang te koop staan.

Ik snap de ratio erachter, maar ik zou er zelf echt niet willen wonen. Doorgaans doodsaaie 13 in een dozijn huizen (je stapt zo het verkeerde huis binnen) en weinig leuke restaurantjes/winkeltjes/groot treinstation e.d. op loopafstand. Ik houd wel van een beetje klussen en huizen renoveren, en ik hecht meer waarde aan locatie.

Ik vind relatief nieuwe huizen overgewaardeerd, maar dat is gunstig voor mensen zoals ik

[spijkerhoofd]

Bartjuh schreef op dinsdag 18 februari 2025 @ 10:53:
[...]

Ik zie inderdaad ook wel meer vraag naar relatieve nieuwe huizen in Vinex wijken op B locaties (niet dichtbij het centrum). Die gaan nog steeds als warme broodjes in vergelijking met oude huizen (die vaak op A locaties staan). Sommige zie ik echt lang te koop staan.

Ik snap de ratio erachter, maar ik zou er zelf echt niet willen wonen. Doorgaans doodsaaie 13 in een dozijn huizen (je stapt zo het verkeerde huis binnen) en weinig leuke restaurantjes/winkeltjes/groot treinstation e.d. op loopafstand. Ik houd wel van een beetje klussen en huizen renoveren, en ik hecht meer waarde aan locatie.

Ik vind relatief nieuwe huizen overgewaardeerd, maar dat is gunstig voor mensen zoals ik

Ik ben juist totaal het tegenovergesteld, ik woon zelf in een vrij nieuwe woning buiten de stad ver buiten welk centrum dan ook vind ik heerlijk! Geen of weinig onderhoud aan de woning, zeer lage energierekening, alle ruimte voor een ruime tuin alle rust dus geen drukte, heerlijk.

Ik heb overigens genoeg restaurantjes in de buurt en de snelweg is binnen 5 minuten. Verder ben ik op fietsafstand in het bos en op fietsafstand van het strand.

[Richh]

Goed nieuws voor wie zo bang is voor de 'villataks', dure woningen blijken minder hard in waarde te stijgen Zelfs in de duurste gemeenten zit de gemiddelde WOZ nog onder de villataksgrens!
En de duurste woningen lijken zelfs in waarde gedaald, terwijl de goedkopere woningen (helaas) nog steeds duurder worden.

https://www.volkskrant.nl...eenten-neemt-af~b833672e/

Met deze nieuwe cijfers is het in ieder geval duidelijk dat je niet de gemiddelde prijsstijging van woningen kan toepassen op de allerduurste woningen om een angstbeeld te schetsen.

[Requiem19]

Richh schreef op dinsdag 18 februari 2025 @ 14:48:
Goed nieuws voor wie zo bang is voor de 'villataks', dure woningen blijken minder hard in waarde te stijgen Zelfs in de duurste gemeenten zit de gemiddelde WOZ nog onder de villataksgrens!
En de duurste woningen lijken zelfs in waarde gedaald, terwijl de goedkopere woningen (helaas) nog steeds duurder worden.

https://www.volkskrant.nl...eenten-neemt-af~b833672e/

Met deze nieuwe cijfers is het in ieder geval duidelijk dat je niet de gemiddelde prijsstijging van woningen kan toepassen op de allerduurste woningen om een angstbeeld te schetsen.

Oef, slechte statistiek om 1 jaar te extrapoleren naar een algemeen principe. In het artikel zie je namelijk ook periodes dat het tegenovergestelde gebeurd is.

[murky123]

RonJ schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 16:09:
[...]


Exact het goede moment timen lukt bijna niemand en als het je lukt, is het puur geluk. , doorgespaard en in 2014 alsnog gekocht. En idd, iedereen verklaarde me toen voor gek, maar achteraf was het redelijk precies op de dip.

ik deed in 2015/16 mijn eerste woning in de verkoop, was gaan rekenen met " 20k onder water "
duurde even, tijd te koop gestaan. maar wel ingeschreven op een nieuwbouwproject,
nieuwe hypotheek genomen ( nog de oude regels 50 procent aflossingvrij ) en een bouw depot
>
lekker gespaard in de 2 aankomende jaren, oude woning dus toch nog met 25 a 30K winst kunnen verkopen, want de prijzen gingen weer stijgen.
bouwdepot van 30K niet aangesproken toen ik in 2018 de sleutel kreeg. had genoeg gespaard.

mn toen 280k kosten de nieuwbouwwoning uit 2018 is nu 625k .

destijd toch een beetje gegokt en mazzel gehad tegen de verwachting in, en heb er nu nog profijt van

[murky123]

ff een vraag voor diegene die opgroeiende kinderen hebben ( ergens tussen 20 en 25 jaar oud )
wat doen jullie met je overwaarde? als je kroost zelf geen woning kunnen bemachtigen?

ze mogen/krijgen geen hypotheek van 1500 euro in de maand maar dat bedrag ben je wel minimaal aan huur kwijt.

[Richh]

Requiem19 schreef op dinsdag 18 februari 2025 @ 14:52:
[...]


Oef, slechte statistiek om 1 jaar te extrapoleren naar een algemeen principe. In het artikel zie je namelijk ook periodes dat het tegenovergestelde gebeurd is.

Tja, tis maar net welke periode je pakt inderdaad kan alleen maar adviseren niet te pessimistisch te zijn!

[ Voor 6% gewijzigd door Richh op 18-02-2025 17:55 ]

[Requiem19]

Richh schreef op dinsdag 18 februari 2025 @ 17:23:
[...]

Tja, tis maar net welke periode je pakt inderdaad kan alleen maar adviseren niet te pessimistisch te zijn!

Dat is een goed advies, ook voor starters :-).

[Richh]

murky123 schreef op dinsdag 18 februari 2025 @ 15:11:
ff een vraag voor diegene die opgroeiende kinderen hebben ( ergens tussen 20 en 25 jaar oud )
wat doen jullie met je overwaarde? als je kroost zelf geen woning kunnen bemachtigen?

ze mogen/krijgen geen hypotheek van 1500 euro in de maand maar dat bedrag ben je wel minimaal aan huur kwijt.

Mijn kleine is 3 weken dus for what it's worth...

Ik zou, mits het inkomen het toelaat, en er vanuit gaande dat er geen 'vrij' spaargeld is, inderdaad de hypotheek ophogen. En hiermee het kroost een duwtje in de rug geven. Voor zo'n €100 netto per maand kan zo'n zetje al snel enkele tienduizenden euro's bedragen en daarmee het verschil maken. Je mag eenmalig 32k belastingvrij schenken en sowieso 6k per jaar.
Er zijn andere constructies maar dat is natuurlijk afhankelijk van allerlei persoonlijke zaken die niet helemaal in dit topic passen.

Desondanks is daar natuurlijk het halve piramide-schuldenspel op gebaseerd, en is het 'in het grote plaatje' natuurlijk precies een van de oorzaken dat het allemaal zo lastig is voor starters. Want uiteindelijk resulteert dit in een transactie, wat de gemiddelde woningwaarde opkrikt en daarmee voor nog meer overwaarde zorgt. En uiteraard ook voor woningprijzen zorgt die onbetaalbaar zijn zonder zo'n 'duwtje'. Het is niet voor niks dat de jubelton van enkele jaren terug inmiddels is afgeschaft.

Maar daar heeft het individu, mijzelf inclusief, natuurlijk geen boodschap aan, dat is niet meer dan logisch

[Sport_Life]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Sport_Life op 19-02-2025 00:01 ]

[Conrado]

murky123 schreef op dinsdag 18 februari 2025 @ 15:11:
ff een vraag voor diegene die opgroeiende kinderen hebben ( ergens tussen 20 en 25 jaar oud )
wat doen jullie met je overwaarde? als je kroost zelf geen woning kunnen bemachtigen?

Je kunt de overwaarde als lening opnemen en dat schenken of doorlenen aan je kinderen. Zoek maar eens op ouder/kind-hypotheek.
Echter overwaarde is één, maar niet alles. Je moet ook in staat zijn - volgens de regeltjes van de verstrekker - om dat bedrag te kunnen lenen. Een tweede hypotheek heeft ook vaak hogere kosten, omdat het onderpand-risico groter is.
Laat je goed voorlichten!

[Sport_Life]

murky123 schreef op dinsdag 18 februari 2025 @ 15:11:
ff een vraag voor diegene die opgroeiende kinderen hebben ( ergens tussen 20 en 25 jaar oud )
wat doen jullie met je overwaarde? als je kroost zelf geen woning kunnen bemachtigen?

ze mogen/krijgen geen hypotheek van 1500 euro in de maand maar dat bedrag ben je wel minimaal aan huur kwijt.

We hebben nu 6 slaapkamers + 2 badkamers , als kinderen het huis uit zijn of gaan dan is dit huis veel te groot voor ons 2. Wat we om ons heen zien is dat woningen worden gesplitst in boven en beneden woning of we verkopen het en gaan zelf kleiner wonen en misschien iets landelijker om met de overwaarde onze kinderen te helpen.

[HvdBent]

Wij hebben 3 kids in die groep tussen de 19 en 23, de jongste twee studeren nog, de laatste heeft geen opleiding afgerond na VWO, en hangt een beetje tussen wal en schip. Wil wel graag zelfstandig wonen, maar geen besef van hoeveel geld dat kost. Dus we hebben een huis gekocht met een pantry en een slaapkamer boven de 2e woonkamer. Dus hij mag grotendeels zijn eigen boontjes doppen. Hopelijk vind hij toch een keer vaste grond onder de voeten.
Maar bij ons dus even geen overwaard meer, en ons pensioensparen moet opnieuw

[murky123]

ik vind het lastig, ik wil ze niet bij mijn thuis hebben tot aan mijn pensioen, hoeveel ik ook van mijn 2 kinderen houd.

Ik heb ook maar 1 overwaarde, en 2 kinderen. ik zou een appartement kunnen kopen voor ze , maar wie ga je dan helpen?

ik heb nog een paar jaar om te kijken naar (hogere) hypotheken. mocht dat nodig zijn.

maar je moet wel voor je 57ste een besluit en actie ondernomen hebben, na je 57ste kijken de banken naar je pensioen inkomen, ipv je salaris .

[Metro2002]

Bartjuh schreef op dinsdag 18 februari 2025 @ 10:53:
[...]

Ik zie inderdaad ook wel meer vraag naar relatieve nieuwe huizen in Vinex wijken op B locaties (niet dichtbij het centrum). Die gaan nog steeds als warme broodjes in vergelijking met oude huizen (die vaak op A locaties staan). Sommige zie ik echt lang te koop staan.

Ik snap de ratio erachter, maar ik zou er zelf echt niet willen wonen. Doorgaans doodsaaie 13 in een dozijn huizen (je stapt zo het verkeerde huis binnen) en weinig leuke restaurantjes/winkeltjes/groot treinstation e.d. op loopafstand. Ik houd wel van een beetje klussen en huizen renoveren, en ik hecht meer waarde aan locatie.

Ik vind relatief nieuwe huizen overgewaardeerd, maar dat is gunstig voor mensen zoals ik

Ik hecht ook veel waarde aan locatie en als een stadscentrum een a-locatie is woon ik 100x liever op een B locatie (liever nog op een C locatie, ver buiten de stad). Geen parkeerproblemen, tuintje, 's avonds stil, geen druk verkeer voor je deur, maar wel voldoende winkels op loopafstand. Als ik naar het centrum wil (1 keer per jaar ofzo) dan stap ik op de fiets en ben ik er in 10 minuten. Ik zie echt 0,0 voordeel om in een druk oud centrum te wonen, alleen maar nadelen. Al kreeg ik geld toe zou ik er nog niet willen wonen.

[Conrado]

Richh schreef op dinsdag 18 februari 2025 @ 14:48:
Met deze nieuwe cijfers is het in ieder geval duidelijk dat je niet de gemiddelde prijsstijging van woningen kan toepassen op de allerduurste woningen om een angstbeeld te schetsen.

Ik heb vorige jaar mijn huis verkocht - ZO Brabant hogere prijsklasse - en daar bijna driekwart jaar mee bezig geweest. Dat had de makelaar ook van te voren al aangegeven, en die tijd klopte heel aardig.
Echt een hele andere markt maar ook -dynamiek. Eigenlijk kwamen alle geïnteresseerden met een aankoopmakelaar. Van koperemotie of overbieden is dan ook geen sprake….

[pentaw1nz]

RonJ schreef op vrijdag 14 februari 2025 @ 15:54:
[...]


I am not a Jim Cramer! Geen advies dus, maar wel de constatering dat als je zonder enorm salaris in een ruime woning wil belanden, dan zal je toch enig risico moeten nemen door op het juiste moment te kopen/verkopen en dat misschien wel meerdere keren.

Oftewel ook offers brengen door te wachten, tussendoor te verhuizen, zelf te klussen/investeren in een huis waar geen instaapklaar-toeslag op zit, etc.

Wel erg lastig om zo'n keuze te maken.
Ik kijk wekelijks op funda en ben op zoek naar iets specifiek: een woning die ook mogelijkheden beidt om mijn ouders op het erf te laten wonen of in een deel van de (gesplitste) woning.

Dat is erg lastig te vinden met de eisen die ik er verder aan stel.
Mijn woning staat al geruime tijd op Huispedia als 'alleen bij goed bod'. Zo nu en dan krijg ik daar berichten.
Afgelopen week kwam er een geïnteresseerde. Hij noemde een prijsnge waarin ik mij zeer zeker kan vinden en een leuke overwaarde overhoudt.

Maar goed... wie weet stijgt het nog wel 3 jaar door? De woningcrisis is morgen nog niet opgelost.
Misschien vind ik de eerste paar jaar helemaal geen geschikt alternatief en zit ik tegen mijn zin in geld weg te gooien in een huurwoning waar ik niet eens wil wonen. Als je al een huurwoning vindt, want ook dat is een uitdaging....


Timing the market is echt lastig. Misschien toch meer op z'n beloop laten en verkopen als zich echt een mooi alternatief voor doet. En met de mogelijkheden die er in de dan geldende markt zijn.

[Pr088]

pentaw1nz schreef op woensdag 19 februari 2025 @ 17:43:
[...]


Wel erg lastig om zo'n keuze te maken.
Ik kijk wekelijks op funda en ben op zoek naar iets specifiek: een woning die ook mogelijkheden beidt om mijn ouders op het erf te laten wonen of in een deel van de (gesplitste) woning.

Dat is erg lastig te vinden met de eisen die ik er verder aan stel.
Mijn woning staat al geruime tijd op Huispedia als 'alleen bij goed bod'. Zo nu en dan krijg ik daar berichten.
Afgelopen week kwam er een geïnteresseerde. Hij noemde een prijsnge waarin ik mij zeer zeker kan vinden en een leuke overwaarde overhoudt.

Maar goed... wie weet stijgt het nog wel 3 jaar door? De woningcrisis is morgen nog niet opgelost.
Misschien vind ik de eerste paar jaar helemaal geen geschikt alternatief en zit ik tegen mijn zin in geld weg te gooien in een huurwoning waar ik niet eens wil wonen. Als je al een huurwoning vindt, want ook dat is een uitdaging....


Timing the market is echt lastig. Misschien toch meer op z'n beloop laten en verkopen als zich echt een mooi alternatief voor doet. En met de mogelijkheden die er in de dan geldende markt zijn.

`

Timing the market moet je -denk ik- loslaten en je richten op het vinden van een nieuwe woning.
Maak de overstaptijd zo klein mogelijk, dan minimaliseer je de rol van de markt. Immers, nu met veel overwaarde verkopen betekent waarschijnlijk met overbieden terugkopen. In een neergaande markt heb je minder tot geen overwaarde, zijn de prijzen voor je nieuwe woning ook lager.

Je kunt het toch niet timen. Ik kocht met mijn vriendin een huis in juli, met een optie in de hypotheek dat ik ook de rente van december 2024 kon pakken als die lager zou zijn. Ging van 4,2 naar 4,0%. Vond ik natuurlijk prettig. Inmiddels had ik bij dezelfde hypotheekverstrekker voor hoog in de 3% kunnen lenen. Tja... Een huis is om in te wonen. Als je wil cashen moet je pandjesbaas worden of gaan optiehandelen op de beurs.

[Bartjuh]

Pr088 schreef op donderdag 20 februari 2025 @ 09:17:
[...]
... Als je wil cashen moet je pandjesbaas worden of gaan optiehandelen op de beurs.

Haha, dat is echt verleden tijd. Op huurwoningen maak je amper meer geld, en als je moet lenen, verlies. Misschien box 2 in BV dat je nog wel met wat dingen weg kunt komen, maar dan heb je het al snel over 10+ pandjes.

Ik zie echt alle huurwoningen van private verhuurders (box 3) die vrijkomen van huurders op de koopmarkt verschijnen het afgelopen jaar. Tuurlijk, n=8 (van 8 ), maar het is volgens mij echt de zeldzame box 3 verhuurder geworden die opnieuw zou verhuren bij vrijkomen (misschien aan familie ofzo).

[Pr088]

Bartjuh schreef op donderdag 20 februari 2025 @ 10:00:
[...]

Haha, dat is echt verleden tijd. Op huurwoningen maak je amper meer geld, en als je moet lenen, verlies. Misschien box 2 in BV dat je nog wel met wat dingen weg kunt komen, maar dan heb je het al snel over 10+ pandjes.

Ik zie echt alle huurwoningen van private verhuurders (box 3) die vrijkomen van huurders op de koopmarkt verschijnen het afgelopen jaar. Tuurlijk, n=8 (van 8 ), maar het is volgens mij echt de zeldzame box 3 verhuurder geworden die opnieuw zou verhuren bij vrijkomen (misschien aan familie ofzo).

Oh zeker. 5-10 jaar geleden kon je met geleend geld blind in vastgoedverhuur stappen. Dat is nu wel echt anders. Het was vooral een populaire zinsnede om te onderstrepen dat het timen van de markt met je eigen (of volgende) huis erg ingewikkeld is.

[EzraTweaked]

Maar met huur kan je toch gewoon goed draaien. Je betaalt de hypotheek af, je hebt dan mischien nu geen winst in je handje, maar over 10/20 jaar is die hypotheek afbetaald en heb je een paar ton verdiend..

Volgens mij zit er echt veel fear mongering vanuit verhuurders die doen alsof het niet rendabel meer is.

[Sport_Life]

EzraTweaked schreef op donderdag 20 februari 2025 @ 13:14:
Maar met huur kan je toch gewoon goed draaien. Je betaalt de hypotheek af, je hebt dan mischien nu geen winst in je handje, maar over 10/20 jaar is die hypotheek afbetaald en heb je een paar ton verdiend..

Volgens mij zit er echt veel fear mongering vanuit verhuurders die doen alsof het niet rendabel meer is.

Beleggen levert meer op met veel minder gedoe en risico.

[hoevenpe]

Nieuwe maand, nieuwe records:

quote: https://www.nu.nl/economi...-weer-hoger-dan-ooit.html

Huizenprijs steeg ook in januari 11,5 procent en is weer hoger dan ooit

Een bestaande koopwoning werd in januari voor gemiddeld 474.534 euro verkocht. De prijs lag daarmee 11,5 procent hoger dan in januari vorig jaar. Ten opzichte van december stegen de prijzen met 1,6 procent.

In januari ging het om 17.907 verkochte woningen. Dat is met 24 procent flink meer dan in dezelfde maand een jaar eerder. Hoe zit dat?

"Er zijn blijkbaar voldoende mensen die die prijs kunnen en willen betalen", stelt De Groot. Want het kan nog, voor kopers die de financiële ruimte hebben. Met twee modale jaarinkomens heb je nog veel opties, al schiet je in vier op de tien gemeenten ook daarmee tekort.

[jerumie]

hoevenpe schreef op vrijdag 21 februari 2025 @ 08:48:
Nieuwe maand, nieuwe records:

[...]

Lijkt erop dat december 2024 weer een kleine uitzondering was en we gewoon doorstijgen in 2025...

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op donderdag 20 februari 2025 @ 13:24:
[...]

Beleggen levert meer op met veel minder gedoe en risico.

Maar geen woonruimte. En dat is hier toch het belangrijkste doel.

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 21 februari 2025 @ 10:05:
Maar geen woonruimte. En dat is hier toch het belangrijkste doel.

We verhuurd voor het rendement heeft die woonruimte niet nodig, dat is de commodity.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 21 februari 2025 @ 10:05:
[...]

Maar geen woonruimte. En dat is hier toch het belangrijkste doel.

Ik begrijp je niet helemaal. Het doel van een woning verhuren is toch rendement halen?

[Sport_Life]

hoevenpe schreef op vrijdag 21 februari 2025 @ 08:48:
Nieuwe maand, nieuwe records:

[...]

Bizar ook dat heel Nederland in de lift zit, van Noord Groningen tot Zuid Limburg.

[Rubbergrover1]

murky123 schreef op dinsdag 18 februari 2025 @ 15:11:
ff een vraag voor diegene die opgroeiende kinderen hebben ( ergens tussen 20 en 25 jaar oud )
wat doen jullie met je overwaarde? als je kroost zelf geen woning kunnen bemachtigen?

ze mogen/krijgen geen hypotheek van 1500 euro in de maand maar dat bedrag ben je wel minimaal aan huur kwijt.

"Vroeger" speelden we met de gedachten dat we zouden kunnen sparen zodat we een huis voor de kinderen zouden kunnen gaan kopen, als ze zouden gaan studeren. Woningmarkt en (fiscale) regels en wetten waren een stuk minder ongunstig. Maar los van of dit wel of niet gunstig is, zagen we toen ze gingen studeren vooral dat de kinderen er veel baat bij hebben dat ze niet in een kamer in het huis 'moeten' wonen dat de ouders voor ze hebben gekocht. Ze kunnen verhuizen wanneer ze willen, naar de soort woning die ze willen (met 15 mensen in een studentenflat kan ook wel heel gezellig zijn) etc. Hoewel het moeilijk is om überhaupt iets te vinden, of een andere kamer te vinden, is die keuzevrijheid wel veel waard.

Het is ook de vraag hoe ze er in staan als ze straks klaar zijn met studeren. De een zie ik nog wel eens wat 'flierefluiterig' van stad naar stad verhuizen, afhankelijk van banen en relaties. Die zal de eerste 5-10 jaar waarschijnlijk helemaal geen behoefte hebben aan een koophuis. Ja, huur vinden is lastig en duur, maar in die situatie wel de meer logische keus. De ander zie ik sneller settelen. Maar dan is het ook de vraag waar en hoe.

Terug naar de financiën. We zijn best bereid om een kleine extra bijdrage te geven, zeg een lening van 50k per kind of zo. Maar dan wel dat ze die gewoon terug betalen. Wij zijn ook niet van plan om kleiner te gaan wonen om geld voor de kinderen vrij te maken. Als we zouden verhuizen, dan zou dat ook eerder een woning worden waar de kinderen nog gewoon een eigen kamer kunnen hebben (ook als logeerkamer voor de kleinkinderen als die er zouden komen).

Wij hebben de insteek dat áls ze iets zouden willen/moeten kopen, ze dan in eerste instantie de eisen en wensen moeten bijstellen naar het niveau dat ze zelf kunnen financieren. Pas als dat echt niet lukt, of als er alleen locaties overblijven waar je echt niet wil wonen, kijken we wel verder. Maar dan nog: liever een studio die je met eigen geld kunt betalen dan een appartement waarvoor je bij je ouders aan moet kloppen.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op vrijdag 21 februari 2025 @ 10:09:
[...]

Ik begrijp je niet helemaal. Het doel van een woning verhuren is toch rendement halen?

De reacties begonnen met pentaw1nz, die op zoek is naar een woning die ook mogelijkheden beidt om de ouders op het erf te laten wonen of in een deel van de (gesplitste) woning. Maar dat niet à la minute nodig heeft, maar daarvoor óók naar het juiste moment wil kijken. In die situatie is het hoofddoel dus niet rendement halen, maar de mogelijkheid van extra woonruimte voor de ouders. Maar wel tegen een redelijke prijs.

[Paprika]

Sport_Life schreef op vrijdag 21 februari 2025 @ 10:12:
[...]

Bizar ook dat heel Nederland in de lift zit, van Noord Groningen tot Zuid Limburg.

En Utrecht dat weer in de top lijstjes wordt genoemd. Ik ben benieuwd hoeveel langer die trend blijft aanhouden.

[Fraggert]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 21 februari 2025 @ 10:20:

Terug naar de financiën. We zijn best bereid om een kleine extra bijdrage te geven, zeg een lening van 50k per kind of zo. Maar dan wel dat ze die gewoon terug betalen.

dat wordt dan ook nog wel een fikse opgave....50K naast je hypo terugbetalen, ik weet niet in hoeveel jaar je dat graag terugziet......5K per jaar? dus in 10 jaar......of als het (gezamelijk) inkomen van de kids (+partner) laag is dat terugschroeven naar 2,5K per jaar? Dan ben je 20 jaar verder.

niet om te zeiken hoor, welgemeende vraag hoe je dat ziet

[JJ Le Funk]

Sport_Life schreef op vrijdag 21 februari 2025 @ 10:12:
[...]

Bizar ook dat heel Nederland in de lift zit, van Noord Groningen tot Zuid Limburg.

ja maar wat heb je er aan, behalve een lagere risico-opslag? de royale overwaarde verdampt 100% bij aanschaf van iets anders, als je al wat kan vinden want het aanbod ontbreekt. verzilveren word je ook niet blij van als daarmee de maandlasten verdubbelen. ik zie vooral de gemeente en provincie profiteren van belastinginkomsten, dubbelop: stijging WOZ + zelf vast te stellen stijging OZB e.d.

Het beste dat je voor je kinderen kan betekenen is thuis de ruimte bieden om langdurig flink te sparen zodat ze op enig moment, samen met een partner (beide vast contract na afstuderen) iets kunnen gaan kopen. Het krijgen van kinderen kunnen ze beter uitstellen, want ze zullen alle zeilen moeten bijzetten voor de vaste lasten.

[ Voor 32% gewijzigd door JJ Le Funk op 21-02-2025 11:57 ]