Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[We Are Borg]

Modbreak:

Houden we het een beetje gezellig mensen ? Als dat niet lukt, kies er dan voor om niet te reageren, maak een TR aan, maar ga vooral geen olie op het vuur gooien

[Immutable]

geekeep schreef op zaterdag 4 januari 2025 @ 16:14:
[...]

Spijker op de knop. Die n=1 voorbeelden van een zusje dat drie dagen werkt voor de toeslagen of een moeder met een koopwoning ernaast zijn echt uitzonderingen. Misschien moet 'ie z'n zusje ook iets vertellen over pensioenopbouw en spaargeld ofzo.
Heb zelf in een sociale flat gezeten van zo'n 50 appartementen. Het merendeel van die huishoudens waren werkenden mensen (nee, geen dubbelmodaal). Sociale werkers, zorgverleners, automonteurs, installateurs, therapeuten. Noem maar op, echter stuk voor stuk niet capabel om zelfstandig iets te kunnen kopen. Het verloop zat voornamelijk bij de stelletjes die na lang sparen eindelijk een starterswoning konden betalen. De overige huishoudens bestonden uit weduwen/weduwnaars en pensionados, met slechts een zeer zeer zeer klein aantal (2 woningen) met die zogenaamde profiteurs. Ik kan je vertellen dat er altijd een hoop geblaat uit kwam, als ze trots vertelde over hun 'vrijheid', maar diep van binnen zag je dat ze eigenlijk ook wel iets hadden willen bereiken in het leven of ergens naar toe wilden groeien. Ik zou dan ook nooit willen ruilen met deze mensen. Dan maar wat premie afstaan voor onze sociale voorzieningen.

Hoi, ik ben het dan ook wel met je eens betreft pensioenopbouw en spaargeld. Maar dit is allemaal net zo gelopen door het GROTE gat tussen koopwoning en huren. Ja me zusje wou graag kopen, maar dat lukte allemaal net niet. Ze was overal ingeschreven, en kreeg toen een nieuwbouw gezinswoning of de kans erop.
Dus de keuze was of dat, of nog verder kijken in de markt voor een koopwoning. Kon nog geen appartementje kopen.

Daardoor is ze in die keuze "gevallen". Nu zegt ze wel over het pensioenopbouw dat dat klopt. Is ze het ook wel over eens. Maar nu zegt ze: Ik zit eigenlijk in de val, hoe kan ik hier uit komen? Ook al zou ze fulltime werken, kan ze niks kopen. Of iets kopen wat veel kleiner is dan de nieuwbouw sociale gezinswoning waar ze nu heel fijn in woont.

Wat zou jij doen in deze situatie? Je hebt nu 2 kids. Beide ouders werken minimaal om aan de eisen van huursubsidie te voldoen. Nu zegt ze ook dat ze het fijn vind om veel tijd door te brengen met de kinderen op deze manier. Daarnaast is het de een plaats net even buiten Utrecht. Denk je dat ze beide met fulltime werken? Man is niet hoogopgeleid en ze is zelf lerares dat ze een rijtjes huis (hoek) nieuwbouw dus energiezuinige gezinswoning kan krijgen in de omgeving utrecht of straal van 30km eromheen? (dus geen appartement?)

[Immutable]

Naast dat wou ik even kijken naar wat de woonquote doet voor 2025 op basis van rente tussen 3 en 3.5%:
https://www.hypotheker.nl...jst/huis-kopen/woonquote/
De staatscourant geeft veel meer detail maar dat is gewoon een boekwerk... dus even deze simpele bron gebruikt.

Een beetje moderne rijtjes/hoek woning kost in de stad Groningen en een kleine ring eromheen al tegenwoordig 500K. Absurd. Maar wat moet je eigenlijk verdienen als je geen vermogen hebt?

2300 euro bruto p/m. bruto lasten voor een huis van 500k. Dat betekend op basis van de woonquote dat je zo ongeveer 26% van je bruto jaarsalaris kan besteden en uitkomt op een gezamenlijk bruto inkomen van: 106.153 Euro.
Om in een vrij nieuwe rijtjes woning te wonen rond de stad Groningen.
Nu is modaal inkomen voor 2025: €46.500 en beide modaal inkomen kom je op 93K uit.

En het mediaan prijs van de verkochte woningen is: 468.000 euro.

Dat zijn allemaal wel flinke bedragen.

[Immutable]

spijkerhoofd schreef op zaterdag 4 januari 2025 @ 18:49:
[...]

Verzorgenden op het MBO niveau verdienen misschien iets boven het minimumloon, helemaal in het begin van hun carrière, de gemiddelde vuilnisman verdiend gemiddeld 2500 euro per maand, 400 euro boven het minimumloon, dit zij de mensen die sociaal huren en die fulltime onvoldoende verdienen om vrije sector te mogen huren.


[...]


Eensch, het gros van het laagbetaalde werk kan naar het buitenland vertrekken zoals kassen, tuinbouw en magazijnen, en het andere minimumloonwerk kunnen we flink verhogen zodat toeslagen niet meer nodig zijn.

Hier ben ik het ook mee eens, we hebben VEEL TE VEEL vierkante meter in Nederland wat veel te weinig geld oplevert voor onze samenleving. Daarnaast moet er veel meer gedaan worden aan grondspeculatie.

Eigenlijk is het opzich wel ok om prive grond te bezitten maar niet HEEL VEEL. Dat zou dan gehuurd moeten worden of flexibel moeten zijn zodat grond altijd veel geld zou kunnen opleveren met wat er mee gebeurd. Nu heb ik hier niet veel verstand van. Maar het gaat richting creative destruction en flexibel om gaan met land wat je hebt in een land.

Land moet productief zijn, net zoals mensen productief moeten zijn. Anders heb je geen welvaart. Of krijg je stagnerende welvaart en krijg je populisme, ontevreden mensen, haat jegens de "elite" en krijg je dezelfde cycli als WW2.

Of het land moet volledig eigendom zijn van de gemeentes / overheid. En dan kun je land uitgeven, en een deel van de winst gaat naar de staat of gemeente. En bedrijven die meer winst maken en het land meer geld opleveren zouden ook meer recht kunnen krijgen op het gebruik van land van de staat. Zodat er ook weer meer belasting binnenkomt vanuit de winsten. En zo krijg je een positive feedback loop met een vorm van creative destruction ook wel een vorm van "snel falen". En succes supporten en floreren.

Ons land is gebaseerd op "waterfall" en uiteindelijk mensen met groot grond bezitters die alles exploiteren en geen waarde toevoegen maar wel een soort van free money glitch hebben op basis van de wet van eigendom. Terwijl wij als mensheid steeds nieuwe mensen geboren krijgen die misschien geen grond hebben en wel enorme talenten hebben om welvaart te brengen in een land.(Maar niet kunnen, omdat OLD money alles al als eigendom heeft verworven.)

Dus grond zou iteratief uitgegeven moeten worden op basis van prestatie van jou business. Jou buurman heeft een betere business model? Heeft die dus misschien wel meer rechten op jou grond. Dus moet je maar ergens anders heen gaan waar gemeentes misschien een lagere business accepteren.

Even een domme brainstorm over hoe ik zou denken zoals het zou moeten gaan qua grond / en vastgoed. Het is meer een denkrichting, niet een complete theorie.

[F.Baarda]

Immutable schreef op zondag 5 januari 2025 @ 11:21:


En het mediaan prijs van de verkochte woningen is: 468.000 euro.

Dat zijn allemaal wel flinke bedragen.

Met de laatste waardeindex van Funda over December (+1,4%) zou ik een waardestijging van ruim een ton in één jaar hebben. December 2023 de woning gekocht....
Zelfs in Friesland vind je geen instapklare nieuwbouw, vrijstaand met minimaal 500m2 grond, minimaal energielabel A+ onder de 500000 euro meer. Om op dit moment iets vergelijkbaars te kunnen kopen met ons inkomen gaat niet meer lukken. Ik ben blij dat wij vorig jaar ingestapt zijn.

Als ik dan de prognoses voor komend jaar zo lees her en der... ik zelf verwacht rond de 10%, komt er weer een halve ton bij qwa waarde... Dat ga ik met de cao loonsverhoging niet bijbenen.

[Autonoesis]

Immutable schreef op zondag 5 januari 2025 @ 11:34:
[...]


Hier ben ik het ook mee eens, we hebben VEEL TE VEEL vierkante meter in Nederland wat veel te weinig geld oplevert voor onze samenleving. Daarnaast moet er veel meer gedaan worden aan grondspeculatie.

Eigenlijk is het opzich wel ok om prive grond te bezitten maar niet HEEL VEEL. Dat zou dan gehuurd moeten worden of flexibel moeten zijn zodat grond altijd veel geld zou kunnen opleveren met wat er mee gebeurd. Nu heb ik hier niet veel verstand van. Maar het gaat richting creative destruction en flexibel om gaan met land wat je hebt in een land.

Land moet productief zijn, net zoals mensen productief moeten zijn. Anders heb je geen welvaart. Of krijg je stagnerende welvaart en krijg je populisme, ontevreden mensen, haat jegens de "elite" en krijg je dezelfde cycli als WW2.

Of het land moet volledig eigendom zijn van de gemeentes / overheid. En dan kun je land uitgeven, en een deel van de winst gaat naar de staat of gemeente. En bedrijven die meer winst maken en het land meer geld opleveren zouden ook meer recht kunnen krijgen op het gebruik van land van de staat. Zodat er ook weer meer belasting binnenkomt vanuit de winsten. En zo krijg je een positive feedback loop met een vorm van creative destruction ook wel een vorm van "snel falen". En succes supporten en floreren.

Ons land is gebaseerd op "waterfall" en uiteindelijk mensen met groot grond bezitters die alles exploiteren en geen waarde toevoegen maar wel een soort van free money glitch hebben op basis van de wet van eigendom. Terwijl wij als mensheid steeds nieuwe mensen geboren krijgen die misschien geen grond hebben en wel enorme talenten hebben om welvaart te brengen in een land.(Maar niet kunnen, omdat OLD money alles al als eigendom heeft verworven.)

Dus grond zou iteratief uitgegeven moeten worden op basis van prestatie van jou business. Jou buurman heeft een betere business model? Heeft die dus misschien wel meer rechten op jou grond. Dus moet je maar ergens anders heen gaan waar gemeentes misschien een lagere business accepteren.

Even een domme brainstorm over hoe ik zou denken zoals het zou moeten gaan qua grond / en vastgoed. Het is meer een denkrichting, niet een complete theorie.

Één van de weinige die het begrijpt. De woningmarkt wordt gegijzeld door Grondspeculanten en projectontwikkelaars. Inmiddels zijn alle kaarten geschud en ik vermoed dat nagenoeg alle grond op de gewilde plekken in handen is van een select aantal grote projectontwikkelaars met een lange adem. Het is net als bij durfinvesteerders en startups: de meeste investeringen blijven jarenlang waardeloos, maar zodra het bestemmingsplan wordt gewijzigd, kun je gigantisch cashen, zeker met de recente prijsstijgingen door hebzuchtige kopers.

Je kunt inmiddels wel stellen dat het allang niet meer om een markt gaat, maar om een monopoliespel. De overheid heeft zichzelf compleet buitenspel gezet en staat schaakmat. Daarom zie ik de massale bouw van huizen voorlopig niet van de grond komen. Huizen worden niet meer gebouwd om in te wonen, maar omdat het geld oplevert. Door de recente 30% sociale huur regel liggen al meerdere projecten stil omdat ze niet meer “rendabel” zijn. Binnenstedelijk bouwen zet ook weinig zoden aan de dijk, want dat is peperduur en wordt door de 30% sociale huur al helemaal onbetaalbaar. Meer bouwen kan eigenlijk alleen door publiek geld richting de monopolisten te sturen.

Dan stuiten we op het volgende probleem: infrastructuur! Kunnen we überhaupt bouwen als de huidige infrastructuur al aan haar limiet zit en er geen geld is voor nieuwe infrastructuur, met name hoogwaardig openbaar vervoer?

Wil je de woningmarkt echt vlottrekken, dan zijn paardenmiddelen nodig. Allereerst: de veelbesproken hypotheekrenteaftrek. Die had direct afgeschaft moeten worden voor alle nieuwe hypotheken toen de rente laag stond. Laten we hopen dat de rente nooit meer zo laag wordt. Door de HRA, wat vooral een cadeautje is voor de banken met hun machtige lobby, zitten we nu opgescheept met een enorm marktverstorend element. Hierdoor zijn huurwoningen, waar de grootste schaarste aan is, totaal niet aantrekkelijk om in te investeren.

Maar om eerlijk te zijn zie ik geen oplossing meer. De macht van marktpartijen is te groot en het kabinet kan of wil geen paardenmiddelen inzetten. Waarschijnlijk blijven we nog jaren doormodderen op dit niveau, of we eindigen met een crash. En die wordt hard!

[F.Baarda]

Autonoesis schreef op zondag 5 januari 2025 @ 21:23:
[...]


Één van de weinige die het begrijpt. De woningmarkt wordt gegijzeld door Grondspeculanten en projectontwikkelaars.

Mooi verhaal.....
Wat gaan we doen met de gronden van de in de toekomst uitgekochte boeren? Vervalt deze aan de staat? Dikke middelvinger naar investeerders, ik zou als overheid deze gronden aanwenden om compleet nieuwe dorpen te ontwikkelen.

[Autonoesis]

F.Baarda schreef op zondag 5 januari 2025 @ 22:09:
[...]


Mooi verhaal.....
Wat gaan we doen met de gronden van de in de toekomst uitgekochte boeren? Vervalt deze aan de staat? Dikke middelvinger naar investeerders, ik zou als overheid deze gronden aanwenden om compleet nieuwe dorpen te ontwikkelen.

Die grond ligt meestal niet waar veel vraag naar woningen is. En nieuwe dorpen erbij moeten we echt niet meer willen, want dat zorgt voor nog meer files en overvolle treinen. Flevoland is wel een optie, daar is alle landbouwgrond pachtgrond. Maar wil je vruchtbare landbouwgrond opofferen voor woningen? Of kun je beter bouwen op arme zandgrond, waar de stichtingskosten het laagst zijn en de vraag het hoogst? Denk aan regio’s zoals Eindhoven en Utrecht. Alleen vraagt dat om grootschalige, langjarige stedenbouwkundige planning en visie. En dan kom je weer in de vicieuze cirkel van grondposities terecht. De gronden in die gebieden is allang in handen van speculanten en projectontwikkelaars, die net als elk bedrijf gaan voor winstmaximalisatie. Dan volgen er weer jaren van onderhandelingen tussen overheden en commerciële partijen, met uiteindelijk een halfbakken compromis en uiteindelijk krijg je dan de zoveelste Vinex-wijk zonder goed OV of andere voorzieningen.

[mitsumark]

F.Baarda schreef op zondag 5 januari 2025 @ 11:37:

Als ik dan de prognoses voor komend jaar zo lees her en der... ik zelf verwacht rond de 10%, komt er weer een halve ton bij qwa waarde... Dat ga ik met de cao loonsverhoging niet bijbenen.

Maar wel in combinatie met de lagere rente.

[Martinusz]

Iemand die premium heeft?
https://www.telegraaf.nl/...nde-trend-in-grote-steden

Kan mij haast niet voorstellen dat de markt ineens aan het afkoelen is?

[Jobjl]

Martinusz schreef op maandag 6 januari 2025 @ 08:48:
Iemand die premium heeft?
https://www.telegraaf.nl/...nde-trend-in-grote-steden

Kan mij haast niet voorstellen dat de markt ineens aan het afkoelen is?

Zoals ik het lees lijkt het vooral gebaseerd te zijn op de maanden november en december.
Aantal bezichtigingen vergelijken ze het laatste kwartaal met de 3 ervoor. Logisch dat het laatste kwartaal het rustigst is. Overbieden kan je ook iets over zeggen als je weet wat de vraagprijs is tegenover taxatie?
Officiele cijfers maar even afwachten.

Aantal bezichtigingen is vooral in de 4 grote steden afgenomen naar het niveau dat erbuiten ligt. Buiten de 4 steden is dat nog steeds even hoog.

[ Voor 10% gewijzigd door Jobjl op 06-01-2025 09:44 ]

[alexbl69]

De financiële limiet aan de vraagkant lijkt toch in zicht te komen...

Makelaars zien woningmarkt afkoelen: 'Meer huizen onder de vraagprijs verkocht én opvallende trend in grote steden'

Hier het originele artikel, maar deze zit achter een betaalmuur.

[Get!em]

Martinusz schreef op maandag 6 januari 2025 @ 08:48:
Iemand die premium heeft?
https://www.telegraaf.nl/...nde-trend-in-grote-steden

Kan mij haast niet voorstellen dat de markt ineens aan het afkoelen is?

Alles is relatief.... als de inflatie daalt, is er niet ineens deflatie.
Als de vraag in een hyper oververhitte markt iets daalt, is het nog steeds een redelijk oververhitte markt.

Makelaarsland zag in het afgelopen kwartaal een ’lichte verschuiving’ in het gedrag van kopers en verkopers. Kopers durven vaker een bod onder de vraagprijs op tafel te leggen. In de laatste drie maanden van het jaar werd in 34% van de gevallen onder de vraagprijs geboden, meldt de makelaarsorganisatie maandag. In het derde kwartaal was dat nog 27%, in het tweede kwartaal 25%.

Aantal bezichtigingen per woning neemt af
Makelaarsland zag ook het gemiddeld aantal bezichtigingen per woning afnemen. In het laatste kwartaal van 2024 lag het gemiddelde op 7,2 bezichtigingen per woning. Vooral in november en december zag Makelaarsland een duidelijke daling in de interesse. In de drie kwartalen ervoor werden gemiddeld ruim negen bezichtigingen per woning geregistreerd.

Grote steden
Met name in de grote steden is de interesse van kopers volgens de makelaar flink bekoeld. „Waar in de eerste drie kwartalen gemiddeld bijna dertien kijkers per woning werden gemeten in Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag, is dit nu teruggezakt naar ruim zeven. Daarmee is de belangstelling per woning in de grote steden voor het eerst sinds lange tijd op hetzelfde niveau als in de rest van Nederland.”
De gemiddelde verkooptijd van een woning is wel redelijk constant gebleven en ligt al sinds mei rond de zes weken.
Bekijk ook:
Twee derde starters somber over kansen op eerste huis, ’Overwaarde zorgt voor kloof’
Of er werkelijk een stagnatie van de huizenprijzen is opgetreden in het vierde kwartaal, blijkt eind deze week. Dan presenteert makelaarsorganisatie NVM zijn actuele verkoopcijfers over het afgelopen kwartaal.

[Jobjl]

alexbl69 schreef op maandag 6 januari 2025 @ 09:51:
De financiële limiet aan de vraagkant lijkt toch in zicht te komen...

Makelaars zien woningmarkt afkoelen: 'Meer huizen onder de vraagprijs verkocht én opvallende trend in grote steden'

Hier het originele artikel, maar deze zit achter een betaalmuur.

Alleen jammer dat Makelaarsland het vergelijkt met de eerdere kwartalen van 2024. Logisch dat er minder bezichtigingen komen in het laatste kwartaal van het jaar.
Opvallend dat het in de grote 4 steden sneller is gedaald, maar dat is relatief. Het is gedaald naar gemiddeld aantal bezichtigingen (landelijk).

Wat opvallender is, is het aantal keren dat er onderboden wordt. Maar ook dat kan diverse redenen hebben. Als er minder andere mensen bezichtigen ben je geneigd minder over te bieden, maar ook dat kan met een rustigere Q4 te maken hebben.

Denk alleen dat we er meer uit kunnen halen als dit een aantal kwartalen op rij zo blijft.

[Joostje123]

F.Baarda schreef op zondag 5 januari 2025 @ 11:37:
[...]


Met de laatste waardeindex van Funda over December (+1,4%) zou ik een waardestijging van ruim een ton in één jaar hebben. December 2023 de woning gekocht....
Zelfs in Friesland vind je geen instapklare nieuwbouw, vrijstaand met minimaal 500m2 grond, minimaal energielabel A+ onder de 500000 euro meer. Om op dit moment iets vergelijkbaars te kunnen kopen met ons inkomen gaat niet meer lukken. Ik ben blij dat wij vorig jaar ingestapt zijn.

Als ik dan de prognoses voor komend jaar zo lees her en der... ik zelf verwacht rond de 10%, komt er weer een halve ton bij qwa waarde... Dat ga ik met de cao loonsverhoging niet bijbenen.

Hoe realistisch is die funda waardeindex?
Hier in 2023 september huisgekocht, nu 150 duizend meer waard.

[EzraTweaked]

Durf ik niet te zeggen.

Ik zie dit op funda.

Waardecheck

€ 276.000

3.4%

€ 254.000 - € 297.000

Gekocht voor 145k euro in 2020. WOZ waarde juni 2024 was 210k.

Echter staan ze tekoop met een gemiddelde vraagprijs van 225k euro. Ik geloof niet dat men 25~75k euro overbied voor deze jaren 60 flatjes waar ik in woon. (stadje in de buurt van rotterdam)

[ Voor 4% gewijzigd door EzraTweaked op 06-01-2025 11:24 ]

[perspectivebass]

Joostje123 schreef op maandag 6 januari 2025 @ 10:21:
[...]


Hoe realistisch is die funda waardeindex?
Hier in 2023 september huisgekocht, nu 150 duizend meer waard.

Dit is een maandelijks terugkerende vraag ondertussen.

alexbl69 schreef op maandag 6 januari 2025 @ 09:51:
De financiële limiet aan de vraagkant lijkt toch in zicht te komen...

Makelaars zien woningmarkt afkoelen: 'Meer huizen onder de vraagprijs verkocht én opvallende trend in grote steden'

Hier het originele artikel, maar deze zit achter een betaalmuur.

Ja vind het eigenlijk ook gek dat ze kwartaal op kwartaal vergelijken. Tuurlijk kan het een indicatie zijn, maar zonder ook een vergelijking met Q4 2023 geeft het eigenlijk weinig indicatie.

Q4-Q1 is volgens mij bijna altijd een rustigere maand dan Q2/3.

[Rubbergrover1]

Joostje123 schreef op maandag 6 januari 2025 @ 10:21:
[...]


Hoe realistisch is die funda waardeindex?
Hier in 2023 september huisgekocht, nu 150 duizend meer waard.

Ik zie het vooral als een natte vinger die wel enige indicatie geeft, maar meer niet.
Zelf hecht ik meer waarde aan de referentiewoningen van de WOZ waardering. Die geven in elk geval de werkelijke verkoopprijzen (van enige tijd geleden) weer. En je kunt dan bij jezelf nagaan in hoeverre jouw woning op punten afwijkt.

[dikkiedik]

Joostje123 schreef op maandag 6 januari 2025 @ 10:21:
[...]


Hoe realistisch is die funda waardeindex?
Hier in 2023 september huisgekocht, nu 150 duizend meer waard.

bij mijn woning is deze heel realistisch. Relatief nieuw, hoogwaardige afwerking, duurzaam etc. Verkoopprijs zal boven de waardecheck uitkomen. Iets onder de bovenkant van de bandbreedte.

het huis van mijn ouders is daarentegen wat hoog ingeschoten. Oudere keuken/badkamer. Niet mega 'hip' ingedeeld. Veel m²'s maar relatief veel zinloze ruimtes. Matig tot slechte isolatie en geen naisolatie. Die gaan bij de waardecheck zeker onder aan de bandbreedte zitten.

Dus zeker bruikbaar de waardecheck, maar de bovenkant van de range is ook echt voor de kant en klare VT wonen huizen.

[ Voor 7% gewijzigd door dikkiedik op 06-01-2025 13:08 ]

[F.Baarda]

dikkiedik schreef op maandag 6 januari 2025 @ 13:07:
[...]


Dus zeker bruikbaar de waardecheck, maar de bovenkant van de range is ook echt voor de kant en klare VT wonen huizen.

Als ik de zoekcriteria op Funda instel vergelijkbaar met mijn woning:
-vrijstaand
-bouwjaar vanaf 2020
-min 500m2 gond
-Energielabel a of hoger
-woonoppervlak min 100m2
-regio Friesland

En dan kijken wat er naar voren komt...
Veel nieuwbouw met prijzen vrij op naam, hier moet nog wat geld tegenaan voor badkamers, keukens, tuinen etc. Deze zijn soms iets goedkoper of gelijk aan mijn "funda waarde"
Of instapklare woningen, ook vergelijkbaar of zelfs iets duurder dan mijn "funda waarde"

Dus tja, misschien zit funda wel redelijk goed...

[Requiem19]

Dat Funda model is een soort WOZ+ datamodel volgens mij. Bekijkt gewoon de meest recente transacties in een straal van X kilometer bij jou in de buurt en filtered dan op overeenkomsten met jouw woning (bouwjaar, type woning, woonoppervlakte, perceeloppervlakte en staat van onderhoud).

We weten alleen niet precies hoe het al die criteria weegt (en welke criteria het nog meer meeneemt die we niet zien).

Maar eigenlijk zegt het Funda model dus vooral wat over recente verkopen bij jou in de buurt met min of meer vergelijkbare woningen op basis van generieke data. Goede monitor om beetje het sentiment in de markt te volgen.

Maar in je N=1 situatie kan het natuurlijk flink afwijken als je uitzicht aan 4 kanten geblokkeerd is, of als je een wantstaltig interieur hebt geplaatst etc....

[Requiem19]

ING:

In 2024 kromp de bouwsector voor het eerst sinds 2013 met 3 procent. Volgens de ING zal de bouwproductie dit jaar juist met 1,5 procent groeien.

"Hogere lonen en de iets lagere rente zorgen ervoor dat consumenten weer meer kunnen lenen om een huis te kopen", schrijven de economen in het rapport. "Verkopen van nieuwbouw nemen dan ook toe en dat is ook te zien in de orderboeken van woningbouwers die naar recordhoogte zijn gestegen. Ook groeien de omzetten bij projectontwikkelaars weer flink."

https://www.nu.nl/economi...en-dit-jaar-toeneemt.html

Weer een mooi voorbeeld van hoe het tekort zichzelf simpelweg niet oplost. De vrije markt qua nieuwbouw werkt alleen als er een constant tekort (of anders gezegd: een constante behoefte) aan (nieuwe) woningen is.

[Draakje5]

De gemiddelde loonstijging voor 2025 wordt geschat op 4.3%.
De gemiddelde huizenprijs stijging geschat tussen 4-7%.

Dan lossen de hogere lonen toch niks op?

[Requiem19]

Draakje5 schreef op dinsdag 7 januari 2025 @ 10:33:
De gemiddelde loonstijging voor 2025 wordt geschat op 4.3%.
De gemiddelde huizenprijs stijging geschat tussen 4-7%.

Dan lossen de hogere lonen toch niks op?

Wel icm de verwachting van de dalende rentes.

[Blik1984]

Joostje123 schreef op maandag 6 januari 2025 @ 10:21:
[...]


Hoe realistisch is die funda waardeindex?
Hier in 2023 september huisgekocht, nu 150 duizend meer waard.

Per huis wel heel verschillend. Voor mijn oude huis klopte die totaal niet, zat zeker 20% te hoog en dat bleek ook toen we ons huis gingen verkopen. Was ook niet een heel marktconform huis in die buurt met wel 125m2 woonruimte maar zonder tuin en enkel een balkon.

Ik denk voor ons nieuwe huis dat die wel redelijk accuraat is, maar de basis daarvan is ook heel anders met een volled nieuwe woning als basis, met de verkoopprijzen die bekend zijn in de database en daar dan de marktstijgingen erbovenop plotttend.

[Holzschuh]

Requiem19 schreef op dinsdag 7 januari 2025 @ 10:49:
[...]


Wel icm de verwachting van de dalende rentes.

Er komt alleen maar meer geld beschikbaar op de markt om tegen elkaar op te bieden.
Hoe lager de rente gaat hoe dichter we bij die 7% stijging van huizenprijzen komen en onderaan de streep veranderd er niets.

[Requiem19]

Holzschuh schreef op dinsdag 7 januari 2025 @ 10:55:
[...]


Er komt alleen maar meer geld beschikbaar op de markt om tegen elkaar op te bieden.
Hoe lager de rente gaat hoe dichter we bij die 7% stijging van huizenprijzen komen en onderaan de streep veranderd er niets.

Precies.

Maar projectonwikkelaars willen alleen gaan bouwen als er een (groeiend) tekort blijft. Hogere lonen en dalende rente zorgen ervoor dat mensen weer de markt op gaan voor nieuwe woningen.

Het tekort blijft dus precies hetzelfde en het lost niets op.

[ Voor 26% gewijzigd door Requiem19 op 07-01-2025 10:58 ]

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op dinsdag 7 januari 2025 @ 10:56:
[...]


Precies.

Maar projectonwikkelaars willen alleen gaan bouwen als er een (groeiend) tekort blijft.

Dat nog niet eens. Ze willen alleen gaan bouwen als ze daar winst op kunnen maken.

Hogere lonen en dalende rente zorgen ervoor dat mensen weer de markt op gaan voor nieuwe woningen.

Hogere lonen leiden ook tot meer onzekerheid over de bouwkosten. En hoe meer onzekerheid er is, hoe meer marge die ontwikkelaars moeten inbouwen. Die ontwikkelaars moeten dus niet alleen de direct gestegen kosten incalculeren, maar ook het risico daarna op hoge stijgingen van de kosten tijdens het bouwproces. Dat betekent dat de verkoopprijzen van nieuwbouw extra hard gaan stijgen.

[Autonoesis]

Requiem19 schreef op dinsdag 7 januari 2025 @ 10:56:
[...]


Precies.

Maar projectonwikkelaars willen alleen gaan bouwen als er een (groeiend) tekort blijft. Hogere lonen en dalende rente zorgen ervoor dat mensen weer de markt op gaan voor nieuwe woningen.

Het tekort blijft dus precies hetzelfde en het lost niets op.

Je weet natuurlijk niet voor welke prijs de begeerlijke grond is ingekocht. Als die ooit voor de prijs van landbouwgrond is gekocht en de partij heeft wat vet op de botten, kan er zelfs met verpachten aan boeren (er is in Nederland nog een groter tekort aan landbouwgrond dan aan bouwgrond) nog wat rendement uit worden gehaald. En een projectontwikkelaar kan wel veel grond hebben, maar bezit ook maar een bepaalde bouwcapaciteit, en het voortraject is vaak langdurig en geldverslindend. Veel recente plannen, waar veel werk en geld in is gestoken, kunnen nu weer terug naar de tekentafel omdat projecten nu uit 30% sociale huur moeten bestaan. Met als gevolg: die projecten liggen ook voor langere tijd stil maar ondertussen wordt er wel veel geld verbrand die de uiteindelijke koper mag ophoesten.

Er zijn natuurlijk genoeg partijen die de grond voor veel meer geld hebben ingekocht en het liefst zo snel mogelijk willen bouwen. Als er ergens geld te verdienen valt, is iedereen er als de kippen bij om een graantje mee te pikken, wat ook weer een opdrijvend effect heeft. De vraag is alleen hoeveel vet deze partijen op de botten hebben. Als koper van projectbouw is het slim om even te checken hoe de financiële situatie ervoor staat en of er een afbouwgarantie is bij een faillissement. Want ik denk dat er best wat partijen gaan omvallen als de bouw stagneert en huizenprijzen dalen. Uitgezonderd bouwvakkers is er in Nederland namelijk veel overcapaciteit in de bouwsector. De meeste zogenaamde “woonfabrieken” draaien op hooguit een derde van hun capaciteit. Veel kleine en middelgrote timmerfabrieken hebben recent flink geïnvesteerd in peperdure machines die maar een paar uurtjes per dag draaien. Als er meer op prijs gelet moet worden en er bijvoorbeeld meer in het buitenland wordt geproduceerd, leggen deze bedrijven één voor één het loodje.

[Richh]

Autonoesis schreef op dinsdag 7 januari 2025 @ 14:01:
(er is in Nederland nog een groter tekort aan landbouwgrond dan aan bouwgrond)

Waar is dit op gebaseerd?

Het lijkt mij sterk gezien de huidige politieke situatie rondom de agrarische sector.

Maar bovenal omdat landbouwgrond momenteel voor 20-30 euro per vierkante meter verhandeld wordt terwijl een kavel al snel voor 700 euro per vierkante meter wordt verkocht. Projectmatige nieuwbouw met 'postzegelkaveltjes' resulteert uiteindelijk vrij vlot in >1000 euro per m2 als je het zou doorrekenen, en is daarmee (ondanks een kleiner tekort dus?) soms zo'n 50 keer zo duur als landbouwgrond. Zo'n bizar prijsverschil stookt niet met een 'groter tekort'.

Autonoesis schreef op dinsdag 7 januari 2025 @ 14:01:
Veel recente plannen, waar veel werk en geld in is gestoken, kunnen nu weer terug naar de tekentafel omdat projecten nu uit 30% sociale huur moeten bestaan.

Vind ik ook een discutabele uitspraak.

Zeker in steden (en dat zijn nou eenmaal de regio's waar veel projectmatig gebouwd wordt) is zo'n percentage best gebruikelijk, en dat is het al járen. Er heeft de afgelopen decennia nooit de politieke wind gewaaid dat we maar massaal duurdere woningen moesten bouwen. Daarvoor was er een woningmarkcrisis waarbij de markt uit zichzelf wel bepaalde dat er sociale huur moest komen.

Sowieso is 'terug naar de tekentafel' natuurlijk nogal overtrokken: van je 'project fase X' met 15 huisjes maak je er 2 huisjes een verdieping lager, de vrijstaande woningen een ton duurder... en voila

Met als gevolg: die projecten liggen ook voor langere tijd stil maar ondertussen wordt er wel veel geld verbrand die de uiteindelijke koper mag ophoesten.

Ik denk eerder dat de projecten stilliggen tot de grondprijs hoger is waardoor er meer grondwinst gemaakt kan worden. We prijzen nieuwbouw al heel lang niet meer op de bouwkosten, maar op de marktwaarde. Meerwaarde komt ten goede van de grondprijzen.

[ Voor 54% gewijzigd door Richh op 07-01-2025 14:28 ]

[Autonoesis]

Richh schreef op dinsdag 7 januari 2025 @ 14:08:
[...]

Waar is dit op gebaseerd?

Het lijkt mij sterk gezien de huidige politieke situatie rondom de agrarische sector.

Maar bovenal omdat landbouwgrond momenteel voor 20-30 euro per vierkante meter verhandeld wordt terwijl een kavel al snel voor 700 euro per vierkante meter wordt verkocht. Projectmatige nieuwbouw met 'postzegelkaveltjes' resulteert uiteindelijk vrij vlot in >1000 euro per m2 als je het zou doorrekenen, en is daarmee (ondanks een kleiner tekort dus?) soms zo'n 50 keer zo duur als landbouwgrond.

De prijs van een hectare landbouwgrond is in tien jaar tijd bijna verdubbeld. Melkveehouders, die sinds het afschaffen van het quotum flink zijn gegroeid, hebben vaak veel te weinig grond om hun mest kwijt te kunnen. Mest afvoeren is peperduur en vaak niet meer dan een verplaatsing van het probleem.

Vind ik ook een discutabele uitspraak.

Zeker in steden (en dat zijn nou eenmaal de regio's waar veel projectmatig gebouwd wordt) is zo'n percentage best gebruikelijk, en dat is het al járen. Er heeft de afgelopen decennia nooit de politieke wind gewaaid dat we maar massaal duurdere woningen moesten bouwen, en tot aan de laatste woningmarkcrisis was het nog de markt die uit zichzelf wel bepaalde dat er sociale huur moest komen.

Sowieso is 'terug naar de tekentafel' natuurlijk nogal overtrokken: je maakt 2 huisjes een verdieping lager en de vrijstaande woningen een ton duurder en voila

Maar was die grond in eigendom van de gemeente of een projectontwikkelaar? Sowieso zijn er de laatste 10 jaar weinig grote projecten van de grond gekomen. In de periode van +- 2012 t/m 2018 was er zeer weinig vraag naar koopwoningen wel naar huurwoningen maar die zijn nooit gebouwd. Waarbij de focus ook nog ééns op binnenstedelijk bouwen lag.

Ik denk eerder dat de projecten stilliggen tot de grondprijs hoger is waardoor er meer grondwinst gemaakt kan worden. We prijzen nieuwbouw al heel lang niet meer op de bouwkosten, maar op de marktwaarde. Meerwaarde komt ten goede van de grondprijzen.

Kan ik niet beoordelen maar een bedrijf wil ook continuïteit. Als deze nog voldoende werk voor handen heeft zou ook ook precies hetzelfde doen.

[ Voor 42% gewijzigd door Autonoesis op 07-01-2025 14:27 ]

[Richh]

Autonoesis schreef op dinsdag 7 januari 2025 @ 14:17:
[...]


De prijs van een hectare landbouwgrond is in tien jaar tijd bijna verdubbeld.

Correct - zij het dat dat dus slechts een fractie van wat bouwgrond heeft gedaan in 10 jaar tijd.
En dan begon bouwgrond ook al hoger

https://www.google.com/ur...u3C2eOKAxUAAAAAHQAAAAAQLA (PDF, pagina 2)

Klik gerust wat rond op Funda. Voor enkele tienduizenden euro's kan je prima een stukkie landbouwgrond kopen. Wil je een postzegeltje bouwgrond, dan mag dat al snel het tienvoudige kosten (en dat is dan nog exclusief aanleg van nutsvoorzieningen).

Melkveehouders, die sinds het afschaffen van het quotum flink zijn gegroeid, hebben vaak veel te weinig grond om hun mest kwijt te kunnen. Mest afvoeren is peperduur en vaak niet meer dan een verplaatsing van het probleem.

Ja, dat verhoogt zeker de vraag naar grond. Maar iets meer rechten tot het afvoeren van poep ten behoeve van een exportproduct is (gelukkig maar) nog steeds aanzienlijk minder 'waard' dan het maximale hypotheekbedrag van een modaal stel.

[Autonoesis]

Richh schreef op dinsdag 7 januari 2025 @ 14:25:
[...]

Correct - zij het dat dat dus slechts een fractie van wat bouwgrond heeft gedaan in 10 jaar tijd.
En dan begon bouwgrond ook al hoger

https://www.google.com/ur...u3C2eOKAxUAAAAAHQAAAAAQLA (PDF, pagina 2)

Klik gerust wat rond op Funda. Voor enkele tienduizenden euro's kan je prima een stukkie landbouwgrond kopen. Wil je een postzegeltje bouwgrond, dan mag dat al snel het tienvoudige kosten (en dat is dan nog exclusief aanleg van nutsvoorzieningen).


[...]

Ja, dat verhoogt zeker de vraag naar grond. Maar iets meer rechten tot het afvoeren van poep is (gelukkig maar) nog steeds aanzienlijk minder waard dan het maximale hypotheekbedrag van een modaal stel.

Amen, uiteindelijk zou de regering echt ingrijpende maatregelen moeten nemen. Die gewoon op korte termijn pijn gaan doen bij meerdere parijten. Nu bepalen bijna letterlijk de projectontwikkelaars vertegenwoordigd door de VVD en de Boeren Veevoeders vertegenwoordigd door de BBB de toekomst van Nederland

[lama83]

Autonoesis schreef op zondag 5 januari 2025 @ 21:23:
Maar om eerlijk te zijn zie ik geen oplossing meer. De macht van marktpartijen is te groot en het kabinet kan of wil geen paardenmiddelen inzetten. Waarschijnlijk blijven we nog jaren doormodderen op dit niveau, of we eindigen met een crash. En die wordt hard!

Hans de Geus oppert het belasten van bouwgrond... Die onnodig vastgehouden wordt voor betere tijden:
https://www.nrc.nl/nieuws...nd-gaat-belasten-a4149247

[geekeep]

Requiem19 schreef op vrijdag 3 januari 2025 @ 13:37:
[...]

En qua inflatie: we zitten op dit moment juist nauwelijks meer met een inflatie-probleem in de EU? We zitten vlakbij het streefpercentage van 2%.

Het grote probleem verschuift van inflatie naar haperende economieën van grote landen. Precies daarom wil ik prima voorspellen dat we van de huidige 3% naar rond de 2% gaan dit jaar.

Nog steeds zo zeker van je zaak?

https://nos.nl/artikel/25...cent-inflatie-in-december

Het einde van de relatief hoge prijsstijgingen is nog niet in zicht. Ook in december stegen de prijzen bovengemiddeld hard. Vergeleken met een jaar geleden kwam de inflatie in december uit op 4,1 procent (..)
De Nederlandsche Bank waarschuwde afgelopen maand dat in 2025 de inflatie nauwelijks zal dalen.

Zoals gezegd zit Nederland op een bovengemiddelde inflatie (t.o.v. andere landen) en daardoor in een spagaat, met enerzijds kans op een stilvallende economie en anderzijds een groeiende groep consumenten die klem komt te zitten door stijgende prijzen.
We zullen zien wat er gaat gebeuren, maar linksom of rechtsom worden we genaaid in 2025.

[emeralda]

Ik ben zo jaloers. Mijn broer is in Osaka en stuurt me fotos. Woontorens van 50 verdiepingen, snelle treinen en schone straten. Beton, glas en asfalt zo ver het oog reikt. Dit is hoe god/Amaterasu het had gewild.

[Requiem19]

geekeep schreef op dinsdag 7 januari 2025 @ 16:11:
[...]

Nog steeds zo zeker van je zaak?

https://nos.nl/artikel/25...cent-inflatie-in-december

Nog steeds niet goed gelezen wat ik zei?

En qua inflatie: we zitten op dit moment juist nauwelijks meer met een inflatie-probleem in de EU

De EU cijfers liggen nog steeds dicht bij de 2% (maar lopen wel iets op):

Gemiddeld lag de inflatie in Eurolanden op 2,4 procent, hoger dan de 2,2 procent in november, maar een stuk lager dan de Nederlandse prijsstijgingen.

https://www.volkskrant.nl...ls-in-nederland~b9122fbc/

Zoals gezegd zit Nederland op een bovengemiddelde inflatie (t.o.v. andere landen) en daardoor in een spagaat, met enerzijds kans op een stilvallende economie en anderzijds een groeiende groep consumenten die klem komt te zitten door stijgende prijzen.
We zullen zien wat er gaat gebeuren, maar linksom of rechtsom worden we genaaid in 2025.

De Nederlandse inflatie weegt helaas zeer weinig mee bij het bepalen van de ECB rente (en daar ging ons gesprek over).

[kdekker]

spijkerhoofd schreef op zaterdag 4 januari 2025 @ 14:37:
[...]

Dat iedereen meteen verhoging wil dat kan, maar nee is hierin ook een antwoord. En waarom is het terecht dat iedereen daarboven ook een loonsverhoging wilt? Wat maakt het dat een schoonmaker het minimumloon moet verdienen? Ik denk dat een schoonmaker en een vuilnisman een hogere waardering hoort te krijgen dan laten we zeggen een salespersoon, want als de salespersoon gaat staken merken we daar niet veel van maar als schoonmakers en vuilnismannen gaan staken raakt de kak meteen de ventilator.

Verhogen van de minimumlonen werkt iig wettelijk wel door in uitkeringen en AOW. Een stijging van de AOW bij een groeiende groep die de AOW leeftijd heeft en een krimpende groep die werkt (en de AOW moet betalen voor de rustende generatie, want omslagstelsel) is wel een ding.

Een ander nadeel van verhogen van minimumlonen is dat de handenarbeid van inderdaad tuinbouw, magazijnen etc nog duurder wordt. Daarmee worden appels bijvoorbeeld ook duurder (want een teler krijgt ca 75 ct/kg, waar arbeid nu al 60ct oid is). Kun je wel zeggen: alle laaglonende arbeid moet uit Nederland, maar dingen als voedselzekerheid (waar haal je dan die appels vandaan) of inrichting van het landschap (wie beheert dan die vrijkomende ruimte, je wilt niet alles bebouwen) leveren dan ook problemen of extra kosten op. M.i. worden de nadelen van verhogen onderschat.

Vroeger, tja, toen hadden we een minimale belastingvrije voet, overdraagbaar op je ega. Zorgde er wel voor dat je geen heffingskortingen nodig had, (mantel)zorg mogelijk was en je niet de arbeidsmarkt opgejaagd werd.

Is de nivellering wellicht toch niet zo slecht systeem, want waarom heeft de VVD de afgelopen 12 jaar de nivellering niet kleiner gemaakt? Wellicht omdat de nadelen van nivellering wegvalt met de nadelen van geen nivellering? Want stel de nivellering eindigt en de schoonmakers stoppen er massaal mee gaat u dan de plee's schoonmaken op uw werk?

Als het aandeel werkende bevolking zakt, wordt dat inderdaad een uitdaging. Het woord vergrijzing staat volgens mij ook niet echt op de politieke agenda (al was men redelijk eensluidend over een recent rapport over beperking van de bevolkingsgroei). Hoedan ook: arbeidsmigratie om de scheve bevolkingsopbouw te compenseren zal alleen maar meer ontrwrichtend zijn op de huizenmarkt (en sociale voorzieningen, ruimte claims etc).

Ik werk zelf al 3 jaar 32 uur, ik kan het iedereen aanraden. En waarom moet een expat uw werk overnemen? Waarom niet accepteren dat er minder gewerkt word?

Ik weet uiteraard niet jouw motivatie om 32 uur te werken, maar agv van heffingskortingen lijkt dat voor veel mensen wel een mooie balans, zeker als je wederhelft ook zelfde orde grootte van uren werkt. Ik zie niet snel gebeuren dat het stelsel van heffingskortingen op de schop gaat. Misschien komt het h-woord (hypotheekrenteaftrek afschaffen) eerder aan bod.

[geekeep]

Requiem19 schreef op dinsdag 7 januari 2025 @ 16:21:
[...]


Nog steeds niet goed gelezen wat ik zei?

[...]


De EU cijfers liggen nog steeds dicht bij de 2% (maar lopen wel iets op):

[...]

https://www.volkskrant.nl...ls-in-nederland~b9122fbc/

[...]

De Nederlandse inflatie weegt helaas zeer weinig mee bij het bepalen van de ECB rente (en daar ging ons gesprek over).

Nee, maar de FED wel, met een getemperd bericht qua verdere verlagingen. De EU is geen economische bubbel op zichzelf. Duitse inflatie is ook stijgende en we zijn de winter nog niet door. Energieprijzen kunnen gekke dingen doen. En dan hebben we onze oranje vriend in de VS nog.

[Requiem19]

geekeep schreef op dinsdag 7 januari 2025 @ 17:45:
[...]

Nee, maar de FED wel, met een getemperd bericht qua verdere verlagingen. De EU is geen economische bubbel op zichzelf. Duitse inflatie is ook stijgende en we zijn de winter nog niet door. Energieprijzen kunnen gekke dingen doen. En dan hebben we onze oranje vriend in de VS nog.

Je laat je alleen teveel leiden door NL cijfers, terwijl NL lijdend voorwerp is mbt ECB beleid. Negeer de NL cijfers, kijk naar de EU cijfers.

Die zijn nog steeds vrij laag, maar wel stijgend in de breedte. Als dat zich doorzet is de kans groter dat de voorgenomen verlagingen getapered zullen worden.

Wat de FED doet heeft een zeer geringe impact op de ECB. Sterker nog, FED en ECB pakken het vaak iets anders aan. Eventueel winterweer kan ook juist heel mild zijn. Trumps beleid is handelstestrictief, wat eerder leidt tot afremming van de economie (minder export) en daarmee in principe ook een daling in inflatie etc.

Het winterweer, Trump etc is allemaal speculatie. Denk het beste om het gewoon bij gebeurtenissen te houden die bekend zijn.

[Verwijderd]

Ja de Euro heeft het iets moeilijker nou tov andere munten en het verlies is er gewoon : Jou €1 van vorige week of 6 maanden terug.. heeft gewoon minder waarde .

Of die devaluatie verder gaat? lijkt mij wel, want inzet op mogelijke oorlog & extra % begroting er naar defensie moet...daar kom je wrch niet onderuit willen we het veilig houden.

Dus dure "Euro" om de NAVO defensie op orde te krijgen. Veel geld nodig : Ja daar gaan we weer : Extra inflatie op tegoeden(zoals spaargeld) ...

Koop een huis als je kan

[Rubbergrover1]

kdekker schreef op dinsdag 7 januari 2025 @ 16:51:
[...]

Verhogen van de minimumlonen werkt iig wettelijk wel door in uitkeringen en AOW. Een stijging van de AOW bij een groeiende groep die de AOW leeftijd heeft en een krimpende groep die werkt (en de AOW moet betalen voor de rustende generatie, want omslagstelsel) is wel een ding.

Vergeleken met veel andere Europese landen is dat risico in Nederland juist veel lager. Veel landen leunen ook voor de overige pensioenen sterk op een omslagstelsel, waar wij daarvoor een opbouwstelsel hebben. Juist die combinatie maakt ons stelsel minder fragiel.

Een ander nadeel van verhogen van minimumlonen is dat de handenarbeid van inderdaad tuinbouw, magazijnen etc nog duurder wordt. Daarmee worden appels bijvoorbeeld ook duurder (want een teler krijgt ca 75 ct/kg, waar arbeid nu al 60ct oid is). Kun je wel zeggen: alle laaglonende arbeid moet uit Nederland, maar dingen als voedselzekerheid (waar haal je dan die appels vandaan) of inrichting van het landschap (wie beheert dan die vrijkomende ruimte, je wilt niet alles bebouwen) leveren dan ook problemen of extra kosten op. M.i. worden de nadelen van verhogen onderschat.

Ik zie dit eerder als voordelen dan als nadelen. Voor de voedselzekerheid hebben we juist ook de samenwerking binnen de EU, opdat niet ieder land alles zelf moet willen doen, maar dat landen en regio's zich kunnen focussen op datgene waar ze goed in zijn en wat op die locatie 'past'.

Juist als er lokaal een tekort aan ruimte is of dreigt, ligt het voor de hand om je juist niet te richten op ruimte-intensieve sectoren. En om het meer on topic te houden, voor de woningbouw zou het ook helemaal niet slecht zijn als een aantal boerenbedrijven zou besluiten te stoppen.

[...]

Ik weet uiteraard niet jouw motivatie om 32 uur te werken, maar agv van heffingskortingen lijkt dat voor veel mensen wel een mooie balans, zeker als je wederhelft ook zelfde orde grootte van uren werkt. Ik zie niet snel gebeuren dat het stelsel van heffingskortingen op de schop gaat. Misschien komt het h-woord (hypotheekrenteaftrek afschaffen) eerder aan bod.

Heffingskortingen zijn op zich een prima manier om te stimuleren dat mensen gaan werken. Maar de afbouw van de heffingskortingen (en van de toeslagen) maakt dat meer gaan werken vaak weinig oplevert. Daarom zou ik eerder die afbouw aanpakken dan de heffingskortingen an sich.

[kdekker]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 8 januari 2025 @ 08:45:
[...]

Vergeleken met veel andere Europese landen is dat risico in Nederland juist veel lager. Veel landen leunen ook voor de overige pensioenen sterk op een omslagstelsel, waar wij daarvoor een opbouwstelsel hebben. Juist die combinatie maakt ons stelsel minder fragiel.

Dat klopt, maar het is op dit moment ook onbespreekbaar in de politiek om de koppeling minimumloon en AOW (en eventueel uitkeringen) los te laten. Als meer AOW'ers leunen op de andere 2 pijlers van een pensioen (eigen pensioen + eventueel lijfrentes), dan is AOW steeds minder nodig. Ik weet niet of de AOW kosten te dragen blijven voor een krimpende groep werkenden. Zo ja, dan is (verder) verkleinen van die afhankelijkheid m.i. wenselijk.

Ik vermoed, maar weet dat niet zeker, dat arbeidsmigranten mogelijk vaker een beroep doen op uitkeringen. Ook daar is de vraag: blijft alles betaalbaar als je de minimumlonen verhoogt en de koppeling in stand houdt.

[...]

Ik zie dit eerder als voordelen dan als nadelen. Voor de voedselzekerheid hebben we juist ook de samenwerking binnen de EU, opdat niet ieder land alles zelf moet willen doen, maar dat landen en regio's zich kunnen focussen op datgene waar ze goed in zijn en wat op die locatie 'past'.

Dan vergeet je dat er in de 20e eeuw binnen die EU ook diverse keren oorlog is geweest tussen landen.
Het NL klimaat is ook zo, dat juist hier zaken passen, die elders niet meer, of minder goed kunnen. Door de stijgende temperaturen hebben bijv. Spanje en Italië al last van droogte. Appels doen het daarom daar al minder.

Juist als er lokaal een tekort aan ruimte is of dreigt, ligt het voor de hand om je juist niet te richten op ruimte-intensieve sectoren. En om het meer on topic te houden, voor de woningbouw zou het ook helemaal niet slecht zijn als een aantal boerenbedrijven zou besluiten te stoppen.

Landbouwgrond dat eenmaal opgegeven is, wordt dat niet/nooit meer. Dus daar moet je, ook i.c.m. eigendomsrecht en de hoge kosten van uitkopen, behoorlijk voorzichtig mee zijn.

Woningbouw is maar 1 deel, want meer woningen is meer inwoners die ook willen kunnen recreëren. Vermoedelijk zijn er maar weinig plekken waar het stoppen van de boerenbedrijven (ook al a.g.v. hinderwetvergunning, stof, stank, geluidsnormen) direct ruimte oplevert voor woningbouw. Eigenlijk is dat alleen zo als een boerenbedrijf in de buurt ligt van bestaande bebouwing en verder geen andere boerenbedrijven zijn die na komst van woningen gehinderd worden in hun bedrijfsvoering.

Uiteraard mogen we ook best de vraag stellen of we wel zoveel inwoners willen hebben c.q. waarom er zo weinig inwoners per woning wonen. Sturing in de aanleiding waardoor meer woningen nodig zijn, is dan mogelijk een instrument. Dat varieert van relatietherapie, waardoor minder scheidingen zijn, immigratie politie, demografische ontwikkelingen. Ergens stuurt de overheid wel dwingen op arbeidsparticipatie, maar hulp bij persoonlijke zaken lijkt minder focus te hebben.

Voor scheidingen zal dat complex zijn, maar nu is er een soort van 'bonus', omdat beide partners weer hypotheekrenteafdrek hebben en de druk op de woningmarkt verhoogt. Het is denk ik vloeken in de kerk om scheiden (financieel) lastiger en dit onderwerp bespreekbaar te maken, terwijl dit toch wel een factor van belang is, zie bijv. de dalende grootte van een huishouden (wat uiteraard niet alleen met scheiding te maken heeft): https://www.vzinfo.nl/bevolking/huishoudens

[...]

Heffingskortingen zijn op zich een prima manier om te stimuleren dat mensen gaan werken. Maar de afbouw van de heffingskortingen (en van de toeslagen) maakt dat meer gaan werken vaak weinig oplevert. Daarom zou ik eerder die afbouw aanpakken dan de heffingskortingen an sich.

Afschaffen zou een stuk complexiteit verwijderen. Een belastingvrije voet i.c.m. met een splitsingsstelsel zou m.i. best helpen. Het geeft ook mensen de keuzevrijheid om voor (mantel)zorg te kiezen. Arbeidssdruk (al dan niet noodzakelijk) en de relatie met zorg thuis en de mentale gezondheid zou dan ook meegewogen mogen worden. De percentages van de beroepsbevolking die kampt met burn-out of psychologische klachten is ook aanzienlijk. De vraag is dus of de overheid zo moet sturen, maar dat is een andere discussie.

[Rubbergrover1]

kdekker schreef op woensdag 8 januari 2025 @ 10:28:
[...]

Dat klopt, maar het is op dit moment ook onbespreekbaar in de politiek om de koppeling minimumloon en AOW (en eventueel uitkeringen) los te laten. Als meer AOW'ers leunen op de andere 2 pijlers van een pensioen (eigen pensioen + eventueel lijfrentes), dan is AOW steeds minder nodig. Ik weet niet of de AOW kosten te dragen blijven voor een krimpende groep werkenden. Zo ja, dan is (verder) verkleinen van die afhankelijkheid m.i. wenselijk.

Die tweede pijler is juist voor het deel boven de AOW. Het zijn dus geen uitwisselbare zaken. Daarnaast is het altijd gevaarlijk om te kijken naar gemiddelden of hoe 'een grote groep' zijn zaakjes heeft geregeld. De AOW is juist ook voor een stuk bestaanszekerheid voor iedereen, ook voor wie geen pensioenregeling heeft.

Daarnaast is die koppeling tussen minimumloon en AOW juist een van de belangrijke pijlers voor de bestaanszekerheid vanuit de AOW. Ik denk dat er eerder geschroefd gaat worden aan de belastingtarieven (vooral ook boven AOW leeftijd) dan aan de hoogte van de AOW zelf.

[...]

Dan vergeet je dat er in de 20e binnen die EU ook diverse keren oorlog is geweest tussen landen.

Daarom is stabiliteit binnen de EU juist ook zo belangrijk.

En als je zo naar de geschiedenis kijkt, dan kun je ook genoeg voorbeelden noemen van landen die uiteen gevallen zijn. Waarbij de binnenlandse "voedselzekerheid" ineens ook op losse schroeven kwam te staan doordat de regio waar voedsel werd geproduceerd niet noodzakelijk de regio was waar de meeste mensen woonden. Meest sprekende voorbeeld uiteraard de Sovjetunie, die ontzettend afhankelijk was van de landbouw in Oekraïne.

Dus als je kijkt naar zaken uit de vorige eeuw om te beargumenteren waarom je voor de voedselzekerheid niet afhankelijk wil zijn van andere landen, dan zou je ook moeten erkennen dat je voor de voedselzekerheid ook niet afhankelijk moet zijn van een andere regio binnen het zelfde land. Wat het toch wel weer wat complexer maakt om in een stedelijke regio voedselneutraal te leven.

Het NL klimaat is ook zo, dat juist hier zaken passen, die elders niet meer, of minder goed kunnen. Door de stijgende temperaturen hebben bijv. Spanje en Italië al last van droogte. Appels doen het daarom daar al minder.

Dan moet je je dáár op focussen. Op zaken die het hier goed doen, maar elders niet goed kunnen groeien. En dan vooral ook zorgen dat er meerwaarde is aan in Nederland 'duur' geproduceerde zaken. Met dat in het achterhoofd zie ik weinig reden waarom de meerderheid van de grond in Nederland in dienst is van de veehouderij.

[mijosa2]

Vandaag nieuwe cijfers NVM, huizenprijzen 2.5% gestegen tov vorige kwartaal. Blijkbaar in Amsterdam een daling van 1.9%, dat gaf mij aanleiding even te duiken in de cijfers.

Wie weet hier hoe precies die waarde wordt berekend?

NVM stelt zelf (onder aan link): Over het gemiddelde: Voor de leesbaarheid wordt gesproken over het gemiddelde, maar in werkelijkheid gaat het om een gewogen gemiddelde van de mediaan. NVM berekent initieel per woningtype en regio een mediane transactieprijs. Vervolgens wordt voor het landelijke cijfer een gewogen gemiddelde van deze medianen bepaald, waarbij het aantal transacties als wegingsfactor geldt.

Maar neem dan als voorbeeld de gemeente Amsterdam, ik kom dan uit op een daling van 2.32% ipv 1.9%, en ook veel andere percentages kloppen niet lijkt me.




Voor het roze percentage van -2.5% moet je doen: 570/583 - 100% = -2.2%: EN NIET -2.5%.
Om op de groene prijzen uit te komen op 615 moet je doen: (190*761+57*760+20*1009+22*1401+1873*583)/2162 = 615.574: KLOPT INDERDAAD. (niet qua afronding trouwens)

Maar dan het conclusiepercentage van -1.9% klopt wederom niet: 601.266/615.574 - 100% = -2.32%.

[ Voor 4% gewijzigd door mijosa2 op 09-01-2025 13:32 ]

[Laapo]

MiCoo schreef op woensdag 11 december 2024 @ 20:24:
[...]


[...]


Yes, true. Daarom hebben we toch de VVD aan de macht gehad? Zij wilden toch alles liberaliseren, ook de huizenmarkt? De sociale sector moest krimpen. Want als er genoeg aanbod is, daalt de vraag(prijs) vanzelf.

Ik werk zelf in de corporatiesctor, ben dan ook bevooroordeelt. Mijn droom is om onszelf te kunnen opheffen. Niet omdat een overheid dat wil, maar omdat we niet meer nodig zijn. Zodat de vele kwetsbaren en mensen met een laag inkomen prima in hun eigen vaste lasten kunnen voorzien.

Met het aanbieden van sociale huurwoningen in de 'lage koopprijs' los je het probleem niet op. Ja, je nivelleert (meer goedkopere koop, minder sociale huur) maar er komen geen woningen bij. En dat is het probleem. We hebben een tekort aan huizen. Of een overschot aan mensen, ik vermoed eerder dat laatste maar dat is een andere discussie.

Wij beschouwen scheefhuurders niet als ongewenst. We vinden alleen dat als ze meer inkomen hebben, ze dan ook iets extra's kunnen betalen. Zoals nu ook gebeurt met mensen met een laag inkomen. Als ze worden ontslagen gaat de huurtoeslag omhoog. Hoe doen mensen dat als ze een koopwoning hebben. Gaan dan ook de hypotheeklasten of hypotheekrente omlaag? Lijkt me niet.

Je haalt ook veel dingen door elkaar, en toch vind ik jouw reacties fascinerend. Je zet me constant aan het denken, en dat waardeer ik. Je persoonlijke afkeer tegen de sector valt me wel constant op. Het lijkt wel alsof je ooit mot met hen hebt gehad.

Wat als we nu eens gaan 'omdenken'? Buurten verschralen niet omdat wij dit willen. Buurten verschralen omdat wij mensen moeten huisvesten. Even wat regels opgelegd door de overheid:

- 30% van onze huurders die wij huisvesten zijn ex-gedetineerden, komen uit een GGZ-instelling, hebben (heftige) (vecht)scheidingen achter de rug of zijn statushouders. --> wetgeving
- Wij moeten 95% van onze woningvoorraad passend toewijzen tot de aftoppingsgrenzen. Dat wil zeggen: inkomen lager dan € 27.725 of € 37.625 bij huren tot de 1e of 2e aftoppingsgrens --> wetgeving
- Wij mogen niet hoger toewijzen aan meerpersoonshuishoudens dan € 54.847. --> wetgeving
- Wij kunnen niet grond aankopen of 'speculeren' --> wetgeving
- We hebben de afgelopen jaren miljarden betaalt aan verhuurdersheffing --> wetgeving
- We mochten alleen nog maar het minimale doen aan leefbaarheid --> wetgeving

Alles wat je aangeeft, is wet- of regelgeving opgelegd door de overheid. Net zoals de maximale huur die we mogen vragen.

Wat als we het nu eens omdraaien? De sociale sector wordt weer voor mensen met een hoger inkomen. Zoals het vroeger was. We worden niet meer verplicht om 30% kwetsbaren te huisvesten. We mogen weer gaan 'speculeren' of grondposities verwerven zodat we niet met alles in concurrentie met de overheid zitten? Als we nu ook eens stoppen met het betalen van VPB (een theoretische waarde van gestegen vastgoed waar we niets aan kunnen doen) dan komen we wellicht nog eens ergens.

Aan de ene kant worden we gesubsidieerd middels een goedkopere grondprijs. Aan de andere kant moeten we alles weer afdragen aan de overheid wat we overhouden.

Overigens ben ik ook niet percé voorstander van 30% sociale woningbouw in projecten. Ik ben voorstander van zo snel mogelijk bouwen. Maar dat is de crux. Ontwikkelaars hebben daar geen belang bij, want als zij heel snel heel veel gaan bouwen, daalt de waarde van hun nog te verkopen woning. Het zou helpen als we daar iets aan kunnen doen. Bijvoorbeeld grond kopen en de verplichting om binnen 5 jaar iets te realiseren.


[...]


Niet helemaal waar. We hebben gemeentelijke wetgeving waarin is vastgelegd dat wij de huurwoningen voor tenminste (bijvoorbeeld) 15 jaar moeten verhuren. En terecht: ik vind ook dat als de gemeente ons 'subsidieert' ze er ook wat regels aan mogen opleggen waarvoor deze subsidie bedoeld is.

Als de sector ze marktconform zou verkopen zou er theoretisch winst gemaakt kunnen worden. Gelukkig hebben veel corporaties afgesproken dat ze geen 'rotzooi' meer aan de markt aanbieden: de woning moet vaak degelijk onderhouden zijn. Geldt niet voor alle corporaties: sommigen zitten nu eenmaal in financieel zwaar weer.

De grondprijs wordt inderdaad in de commerciële sector residueel bepaald (wat blijft over na het sommetje v.o.n. prijs -/- kosten). De ontwikkelaars verdienen vaak nog steeds bakken met geld, zelfs nadat ze de hogere grondprijs hebben betaald. Zeker met eengezinswoningen. Appartementen zijn minder geliefd, maar in een A'dam of R'dam nog steeds dik rendabel.

Maar goed: ook zij mogen goedkopere koop bouwen. Niemand houdt ze tegen. Maar dat willen ze niet. Want de bouwkosten zit in de basis (warmtepomp, keuken, toilet, badkamer) en veel minder in vierkante meters beton extra.


[...]


Ambities al genoeg. We hebben grond nodig. Posities. Geen bezwaren van de omgeving bij nieuwbouw. Geen 100.000 extra regels bij projecten (meer duurzaamheid, water in je project compenseren, € 10.000,- per parkeerplaats betalen, extra geluidsmaatregelen etc.). Als ze meer woningen willen, zullen we terug moeten naar de Vinex tijd. Gevoelsmatig teren we daar nu nog steeds op in Nederland en wordt daar het meest gebouwd (Leidsche Rijn, Brandevoort, Groote Wielen etc.)

Beetje verlaten reactie, laat ik even voorop stellen dat ik met corporaties als organisatie geen problemen heb. Het gaat mij puur om het fenomeen sociale huur dat zich vooral voordoet als corporatiebezit. Ik vind de lat veel te laag liggen als we enkel mikken op meer bouwen, daar al onmogelijk in slagen en vervolgens schouderophalend de bestaande voorraad verder laten voor wat het is. Verder beschikken de corporaties ook gewoon over een lobbymachine en hun eigen gewicht waarmee ze wellicht wat kunnen ondernemen naar de overheid toe qua regelgeving, echter nergens zie ik daar een vorm van terug komen waarbij ze hun taak anders willen invullen dan het eeuwige: huisje erbij, urgent erin, taak voldaan.

Sterker nog, we leven inmiddels in tijden waarin de sociale huur bijna dogmatisch wordt verdedigd en als heilig huisje wordt beschouwd. De eerder genoemde lobby is er dusdanig in geslaagd dat pleiten voor zaken die ook maar enigszins kritisch zijn naar de huidige situatie politieke zelfmoord zijn,

offtopic:
behalve dan voor VVD'ers.

Naast alle regelgeving met vervelende effecten is ook de omvang inmiddels toch echt problematisch in mijn opinie. We hebben het over ruim een kwart, bijna een derde van alle woningen. Er onstaat hiermee gewoon een soort van onderklasse aan inwoners zonder eigendom en de eigen woning is echt de enige kans voor anderhalf modaal en minder om iets van vermogen op te bouwen.

Stukje opinie, waar we het allemaal wel eens over kunnen worden:

https://www.volkskrant.nl...-is-in-te-lopen~b7c3344a/

Nederlanders zonder eigen huis hebben een achterstand die met een normaal salaris niet is in te lopen

Wie zelf bijtijds een huis heeft gekocht of kind is van ouders met een huis, heeft een ongelooflijke financiële voorsprong op Nederlanders zonder huis. Die worden bij hun geboorte al op een achterstand gezet die je met een normaal salaris eigenlijk niet meer kunt inlopen.

Maar waar ik mij dan weer aan erger is dat de gigantische hoeveelheid corpo woningen niet wordt aangehaald of gezien. Een werkelijke blinde vlek.

[Pr088]

Laapo schreef op zondag 12 januari 2025 @ 13:12:
[...]


Beetje verlaten reactie, laat ik even voorop stellen dat ik met corporaties als organisatie geen problemen heb. Het gaat mij puur om het fenomeen sociale huur dat zich vooral voordoet als corporatiebezit. Ik vind de lat veel te laag liggen als we enkel mikken op meer bouwen, daar al onmogelijk in slagen en vervolgens schouderophalend de bestaande voorraad verder laten voor wat het is. Verder beschikken de corporaties ook gewoon over een lobbymachine en hun eigen gewicht waarmee ze wellicht wat kunnen ondernemen naar de overheid toe qua regelgeving, echter nergens zie ik daar een vorm van terug komen waarbij ze hun taak anders willen invullen dan het eeuwige: huisje erbij, urgent erin, taak voldaan.

Sterker nog, we leven inmiddels in tijden waarin de sociale huur bijna dogmatisch wordt verdedigd en als heilig huisje wordt beschouwd. De eerder genoemde lobby is er dusdanig in geslaagd dat pleiten voor zaken die ook maar enigszins kritisch zijn naar de huidige situatie politieke zelfmoord zijn,

offtopic:
behalve dan voor VVD'ers.

Naast alle regelgeving met vervelende effecten is ook de omvang inmiddels toch echt problematisch in mijn opinie. We hebben het over ruim een kwart, bijna een derde van alle woningen. Er onstaat hiermee gewoon een soort van onderklasse aan inwoners zonder eigendom en de eigen woning is echt de enige kans voor anderhalf modaal en minder om iets van vermogen op te bouwen.

Stukje opinie, waar we het allemaal wel eens over kunnen worden:

https://www.volkskrant.nl...-is-in-te-lopen~b7c3344a/


[...]


Maar waar ik mij dan weer aan erger is dat de gigantische hoeveelheid corpo woningen niet wordt aangehaald of gezien. Een werkelijke blinde vlek.

Ik vind je tegenstelling krom. Je doet alsof huuders de pineut zijn al ze nooit een woning kopen.
Woningen kopen is vooral een goede investering omdat hypotheekrenteaftrek het risico dat een huizenkoper loopt veel kleiner is. Zij kunnen dus redelijk risicoloos vermogen opbouwen en maandlasten inflatievrij gelijk houden en afbouwen dankzij aflossing.

Sociale huur werkt eigenlijk perfect. Het is weliswaar een methodiek waarbij belastinggeld in de woningmarkt wordt gepompt, maar niet direct wordt omgezet in vermogen voor de bewoner (wat wel gebeurt bij allerlei startersleningen).

De huidige sociale huurder krijgt redelijk veel waarde voor zijn huursom elke maand.
De particuliere huurder betaalt (relatief, en in veel gewilde gebieden ook absoluut) veel.
Waarom vind jij een sociale sector een onderklasse creëren? Deze mensen konden met hun inkomen (tot circa 42k) nooit op de koopmarkt terecht. Het alternatief is de godsgruwelijk dure particuliere huur of de straat. Voor velen van hen is kopen nooit een optie geweest.

[Requiem19]

Pr088 schreef op zondag 12 januari 2025 @ 17:42:
[...]


Ik vind je tegenstelling krom. Je doet alsof huuders de pineut zijn al ze nooit een woning kopen.
Woningen kopen is vooral een goede investering omdat hypotheekrenteaftrek het risico dat een huizenkoper loopt veel kleiner is. Zij kunnen dus redelijk risicoloos vermogen opbouwen en maandlasten inflatievrij gelijk houden en afbouwen dankzij aflossing.

Wat is het verband tussen HRA en risico?

Bedoel je NHG?

HRA is alleen een verlaging van de kosten (net als een rentedaling ook je kosten verlaagt). Wat ironisch genoeg vooral als effect heeft dat woningen duurder worden, want meer leencapaciteit.

[Pr088]

Requiem19 schreef op zondag 12 januari 2025 @ 18:02:
[...]


Wat is het verband tussen HRA en risico?

Bedoel je NHG?

HRA is alleen een verlaging van de kosten (net als een rentedaling ook je kosten verlaagt). Wat ironisch genoeg vooral als effect heeft dat woningen duurder worden, want meer leencapaciteit.

NHG verlaagt direct je risico, omdat je rentelast lager is.
HRA verlaagt ook het risico van de huizenbezitter omdat een stijgende rente (bijvoorbeeld wanneer je de hypotheek na 10 jaar gaat herfinancieren) wordt gedempt door de HRA.
In die zin is het risico lager.

En jij hebt ook gelijk. HRA leidt tot hogere leennormen en hogere prijzen.
Ik ageerde vooral tegen het beeld dat sociale huur een onderklasse creëert. HRA en laag belast vermogen creëert juist een bovenklasse van huizenbezitters.

[spijkerhoofd]

Laapo schreef op zondag 12 januari 2025 @ 13:12:
Sterker nog, we leven inmiddels in tijden waarin de sociale huur bijna dogmatisch wordt verdedigd en als heilig huisje wordt beschouwd. De eerder genoemde lobby is er dusdanig in geslaagd dat pleiten voor zaken die ook maar enigszins kritisch zijn naar de huidige situatie politieke zelfmoord zijn,

offtopic:
behalve dan voor VVD'ers.

Naast alle regelgeving met vervelende effecten is ook de omvang inmiddels toch echt problematisch in mijn opinie. We hebben het over ruim een kwart, bijna een derde van alle woningen. Er onstaat hiermee gewoon een soort van onderklasse aan inwoners zonder eigendom en de eigen woning is echt de enige kans voor anderhalf modaal en minder om iets van vermogen op te bouwen.

We creeren zelf een onderklassen door sociale huur een maximale inkomenseis neer te zetten, de laagst betaalden mogen enkel huren wat niet enkel leid tot minder werken maar ook een verpaupering van buurten.

Wenen laat zien dat een zeer hoge sociale huurvoorraad weldegelijk kan werken, mensen hoeven niet de helft van hun inkomen naar de huurbaas te storten en wijken verpauperen niet omdat er mensen wonen van allerlei lagen van de bevolking, er staan sociale huurcomplexen midden in de villawijken.

Probleem is dat het verschil tussen sociaal huren en vrije sector huren te groot is pricewice en dat sommige buurten/steden een fors tekort is aan lager betaald maar zeer belangrijk werkenden. Betaalbaar wonen is een grondrecht vind ik en juist cooperaties zorgen daarvoor.

Stukje opinie, waar we het allemaal wel eens over kunnen worden:

https://www.volkskrant.nl...-is-in-te-lopen~b7c3344a/

Dit artikel staat haaks op wat jij schrijft over sociale huurwoningen want juist de vrije sectorhuren zitten veel vermogenden mensen die woningen opkopen met vermogen en vervolgens duur terug huren, dit is een van de issues wat de kloof tussen vermogenden en onvermogenden groot maakt.

De ruimere financiële mogelijkheden zullen zich ook in dit geval direct vertalen in hogere huizenprijzen waarmee het voordeeltje verdwijnt en belandt bij de huizenbezittende klasse.

Dat geld dus juist voor de verhuurder, zij kunnen meer vragen want door de hogere lonen stijgt de inflatie weer.

Ik stem juist voor een Weense aanpak met veel meer sociale huurwoningen door cooperaties zonder winstoogmerk zodat starters weer kunnen huren, niet bij de ouders hoeven te blijven en met de afschaffing van de toeslagen zal er meer uren gewerkt worden en dat deze huurders vermogen kan opbouwen om na een paar jaar sociaal te huren te kunnen kopen, met een afschaffing van HRA en een hogere belasting op vermogen, erfenissen en het belasten van overwaarde bij verkoop van een woning zou er veel rechtgetrokken kunnen worden.

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op zondag 12 januari 2025 @ 13:12:

Sterker nog, we leven inmiddels in tijden waarin de sociale huur bijna dogmatisch wordt verdedigd en als heilig huisje wordt beschouwd. De eerder genoemde lobby is er dusdanig in geslaagd dat pleiten voor zaken die ook maar enigszins kritisch zijn naar de huidige situatie politieke zelfmoord zijn

Pardon? Volgens mij leven we juist in een tijd waarin een koopwoning bijna dogmatisch wordt verdedigd en als heilig huisje wordt beschouwd. En alles gedaan wordt om huren zo onaantrekkelijk mogelijk te maken.

[Autonoesis]

Rubbergrover1 schreef op zondag 12 januari 2025 @ 19:36:
[...]

Pardon? Volgens mij leven we juist in een tijd waarin een koopwoning bijna dogmatisch wordt verdedigd en als heilig huisje wordt beschouwd. En alles gedaan wordt om huren zo onaantrekkelijk mogelijk te maken.

Dit is natuurlijk een cultuur iets geworden. In Nederland is het inmiddels ingeprent dat het kopen van een huis een goede investering is. Het is inmiddels wel duidelijk dat mensen bereid zijn grote offers te brengen om een huis te kopen. Niet alleen in Nederland maar in alle stedelijke gebieden in heel West-Europa is er een enorme vraag naar woonruimte.

In landen of steden waar geen koopcultuur heerst en de huren gereguleerd zijn, is het bijna onmogelijk om een huis te bemachtigen. Veel mensen blijven honkvast en huurwoningen worden vaak binnen families overgedragen. Dit geldt bijvoorbeeld ook in het eerder genoemde Wenen, waar het voor een buitenstaander nagenoeg onmogelijk is om een sociale huurwoning te verkrijgen.

In stedelijke gebieden waar huren niet gereguleerd zijn en er een sterke koopcultuur heerst, schieten de prijzen van zowel koop- als huurwoningen door het dak.

Voor Nederland vraag ik mij af hoe belangrijk de huizenmarkt is voor de staatskas. Een gemiddeld nieuwbouwhuis kost bijvoorbeeld ongeveer €450.000 inclusief btw, plus zeker €50.000 voor de afwerking. Dat betekent dat er per woning ongeveer €87.000 aan btw naar de staatskas vloeit. Bij 70000 gebouwde huizen vorig jaar is de BTW-opbrengst ruim €6 miljard. Naast de aankoop van een huis wordt er door consumenten veel geld geleend of uitgegeven om het huis en het interieur te verfraaien. Wat ook behoorlijk wat geld in de staatskast brengt aan BTW- en inkomstenbelasting.

Een compleet andere wereld bij onze oosterburen. Waar huren goedkoper is dan kopen https://www.immowelt.de/mieten-kaufen-rechner En je geen geld (nou ja tegen een veel hogere rente) kunt lenen voor het opsmukken van de woning. Hier zie je dan ook niet zoveel dure keukens en fancy interieurs. Daarentegen wel een jonger wagenpark want private lease is spotgoedkoop.

[spijkerhoofd]

Autonoesis schreef op zondag 12 januari 2025 @ 22:31:
In landen of steden waar geen koopcultuur heerst en de huren gereguleerd zijn, is het bijna onmogelijk om een huis te bemachtigen. Veel mensen blijven honkvast en huurwoningen worden vaak binnen families overgedragen. Dit geldt bijvoorbeeld ook in het eerder genoemde Wenen, waar het voor een buitenstaander nagenoeg onmogelijk is om een sociale huurwoning te verkrijgen.

Het is niet waar dat het onmogelijk is om als buitenstaander een sociale huurwoning te krijgen in Wenen, er wonen genoeg expats en niet Oostenrijkers in Wenen in een sociale huurwoning en er word nog steeds flink gebouwd. Gemeente doet veel om buitenlanders te plaatsen als deze werk kan vinden of een studie volgt.

Voor Nederland vraag ik mij af hoe belangrijk de huizenmarkt is voor de staatskas. Een gemiddeld nieuwbouwhuis kost bijvoorbeeld ongeveer €450.000 inclusief btw, plus zeker €50.000 voor de afwerking. Dat betekent dat er per woning ongeveer €87.000 aan btw naar de staatskas vloeit. Bij 70000 gebouwde huizen vorig jaar is de BTW-opbrengst ruim €6 miljard. Naast de aankoop van een huis wordt er door consumenten veel geld geleend of uitgegeven om het huis en het interieur te verfraaien. Wat ook behoorlijk wat geld in de staatskast brengt aan BTW- en inkomstenbelasting.

Dat is zeker waar, en dan heb je het met die 6 miljard niet eens over de overdrachtsbelasting en overige koopwoning belastingen van zowel landelijk als gemeentelijk, waarom denk je dat gemeentes liever dure woningen bouwen? Dure woningen = hoge WOZ = hogere OZB belasting en minder druk op sociale services van de gemeente.

Een compleet andere wereld bij onze oosterburen. Waar huren goedkoper is dan kopen https://www.immowelt.de/mieten-kaufen-rechner En je geen geld (nou ja tegen een veel hogere rente) kunt lenen voor het opsmukken van de woning. Hier zie je dan ook niet zoveel dure keukens en fancy interieurs. Daarentegen wel een jonger wagenpark want private lease is spotgoedkoop.

Bij onze Oosterburen moet 30% van de verkoopprijs zelf gefinancieerd worden, en ook daar zie je dat steeds meer rijke ouders hun kinderen gemakkelijk helpen met een woning, en de gemiddelde looptijd van een hypotheek is 15 jaar, vooral buiten de steden word er goed gekocht maar vaker op latere leeftijd. En over de auto aldaar, het scheelt ook dat er geen BPM geheven word op auto's, waardoor koop en lease sowieso goedkoper is, net als tanken, boodschappen etc.

[Pr088]

spijkerhoofd schreef op maandag 13 januari 2025 @ 06:59:


Dat is zeker waar, en dan heb je het met die 6 miljard niet eens over de overdrachtsbelasting en overige koopwoning belastingen van zowel landelijk als gemeentelijk, waarom denk je dat gemeentes liever dure woningen bouwen? Dure woningen = hoge WOZ = hogere OZB belasting en minder druk op sociale services van de gemeente.

Een deel van je betoog is overigens feitelijk onjuist. De meeste gemeenten corrigeren de totale inkomsten OZB weliswaar voor inflatie, maar verhogen niet zomaar als de WOZ stijgt. Als de gemiddelde WOZ stijgt schroeven de meeste gemeenten het tarief omlaag, zodat je met gestegen woningwaarde het jaar erop ongeveer een gelijk bedrag betaalt.

Groei zit voor gemeenten in uitbreiding van het aantal woningen, waarbij dan ook fors geïnvesteerd moet worden in openbare ruimte, voorzieningen en groen. Dus dat woningen voor gemeenten direct geldmachines zijn vergt behoorlijke nuancering.

Helaas, anders konden de lokale lasten wel omlaag.

[Autonoesis]

spijkerhoofd schreef op maandag 13 januari 2025 @ 06:59:
[...]

Het is niet waar dat het onmogelijk is om als buitenstaander een sociale huurwoning te krijgen in Wenen, er wonen genoeg expats en niet Oostenrijkers in Wenen in een sociale huurwoning en er word nog steeds flink gebouwd. Gemeente doet veel om buitenlanders te plaatsen als deze werk kan vinden of een studie volgt.

Uitzonderingen bevestigen de regel. Maar je moet eerst 2 jaar in Wenen wonen om überhaupt kans te maken op een “Gemeindewohnung”. Ik heb al van meerdere Wiener gehoord en de Oostenrijkse media bevestigt dit ook dat het zeer lastig is om snel een goedkope “Gemeindewohnung” te bemachtigen. Het is daarentegen wel makkelijker om een particuliere huurwoning te vinden in vergelijking met Nederland. Maar dan betaal je gewoon de marktprijs. https://www.willhaben.at/iad/immobilien/mietwohnungen/wien/ Daarbij zeggend dat Oostenrijkers nogal racistisch zijn. Spreek je geen Duits en/of heb je geen typische Duitse naam dan verhuren ze liever niet aan jou.

Bij onze Oosterburen moet 30% van de verkoopprijs zelf gefinancieerd worden, en ook daar zie je dat steeds meer rijke ouders hun kinderen gemakkelijk helpen met een woning, en de gemiddelde looptijd van een hypotheek is 15 jaar, vooral buiten de steden word er goed gekocht maar vaker op latere leeftijd. En over de auto aldaar, het scheelt ook dat er geen BPM geheven word op auto's, waardoor koop en lease sowieso goedkoper is, net als tanken, boodschappen etc.

20% moet uit minimaal uit spaargeld gefinancierd worden of familiebank maar soms wordt er extra persoonlijk krediet voor opgenomen. De gemiddelde looptijd is geen 15 jaar, dat is de rentevaste periode. De looptijd is afhankelijk van het ingebrachte spaargeld en de Tilgungssatz. BIj de huidige rentestand en met 1% Tilgungssatz duurt het ongeveer 40 jaar voordat het huis is afbetaald. Met een 3% Tilgungssatz iets meer dan 20 jaar.

Maar et gras is echt niet groener in het buitenland. En ook hier geldt waar je wieg staat bepaalt grotendeels je kansen. Alleen is de wooncultuur in Duitsland compleet anders omdat er nagenoeg geen stimulerende of prijsopdrijvende regelingen vanuit de overheid zijn. Dat in tegenstelling tot de auto en autoindustrie die in Duitsland een heilige status hebben. Maar dat begint ook af te brokkelen. En bij grote problemen in de autoindustrie komt de Duitse economie in de knel. Dit geldt ook voor de Nederlandse huizenmarkt. Wanneer het “treintje” of beter gezegd het pyramidespel tot stilstand komt, loopt de staatskas miljarden mis.

[Richh]

spijkerhoofd schreef op maandag 13 januari 2025 @ 06:59:
waarom denk je dat gemeentes liever dure woningen bouwen? Dure woningen = hoge WOZ = hogere OZB belasting en minder druk op sociale services van de gemeente.

Deze fabel wordt iedere paar weken wel weer gedeeld, maar dat moet een keer ophouden

Gemeente doet gewoon 'hoeveel geld hebben we nodig' gedeeld door 'alle WOZ waardes samen' en voila. WOZ is de verdeelsleutel, maar bepaalt totaal niet de hoogte van je bijdrage.

De reden dat gemeentes liever dure woningen bouwen, is omdat de bewoners van dure woningen over het algemeen minder druk leggen op zaken zoals jeugdzorg en ze zijn minder vaak langdurig ziek, terwijl ze meer bijdragen aan de economie omdat ze over het algemeen een hoger besteedbaar inkomen hebben.

Zo betaal je in Kerkrade 0,17% van je WOZ aan OZB. En in Bloemendaal 0,10% van je WOZ aan OZB. Dat komt onder de streep maar zo uit op hetzelfde bedrag, hééél toevallig
Als je lagere WOZ wilt, dan moet je gemeente simpelweg bezuinigen op de sociale voorzieningen. Je woningwaarde heeft daar 0 invloed op.

En over de auto aldaar, het scheelt ook dat er geen BPM geheven word op auto's

Populistisch argument, BPM is peanuts tov alle andere kosten die een auto met zich meebrengt over een gehele levensduur. Wat bij deze buren vooral het geval is, is dat ze geen achterlijke motorrijtuigenbelasting obv gewicht doen. De houdersbelasting is aanzienlijk lager, dát maakt een verschil.

[ Voor 11% gewijzigd door Richh op 13-01-2025 14:09 ]

[RonJ]

Richh schreef op maandag 13 januari 2025 @ 13:06:
[...]

Deze fabel wordt iedere paar weken wel weer gedeeld, maar dat moet een keer ophouden

Gemeente doet gewoon 'hoeveel geld hebben we nodig' gedeeld door 'alle WOZ waardes samen' en voila. WOZ is de verdeelsleutel, maar bepaalt totaal niet de hoogte van je bijdrage.

De reden dat gemeentes liever dure woningen bouwen, is omdat de bewoners van dure woningen over het algemeen minder druk leggen op zaken zoals jeugdzorg en ze zijn minder vaak langdurig ziek, terwijl ze meer bijdragen aan de economie omdat ze over het algemeen een hoger besteedbaar inkomen hebben.

Zo betaal je in Kerkrade 0,17% van je WOZ aan OZB. En in Bloemendaal 0,10% van je WOZ aan OZB. Dat komt onder de streep maar zo uit op hetzelfde bedrag, hééél toevallig
Als je lagere WOZ wilt, dan moet je gemeente simpelweg bezuinigen op de sociale voorzieningen. Je woningwaarde heeft daar 0 invloed op.

Helemaal waar. En duurdere/grotere woningen in een Bloemendaal of Blaricum betekenen ook weer meer wegen, kabels, riool, groen, etc. per woning om te onderhouden. Dat middelt aardig uit.

Voor mij is de WOZ niet heel veel gestegen de laatste jaren als absoluut bedrag. De afvalstoffenheffing daarentegen is meer dan verdubbeld.

[...]
Populistisch argument, BPM is peanuts tov alle andere kosten die een auto met zich meebrengt over een gehele levensduur. Wat bij deze buren vooral het geval is, is dat ze geen achterlijke motorrijtuigenbelasting obv gewicht doen. De houdersbelasting is aanzienlijk lager, dát maakt een verschil.

Populisties in je broekje. Als je elektrisch of in een Picanto rijdt is BPM misschien verwaarloosbaar, maar op de "leukere" auto's is de BPM zo 50-100%. Om even een heel extreem voorbeeld te nemen, een RS3 in BE vs NL:





Voor wie wel eens bij een multinational gewerkt heeft, collega's met de zelfde functie reden in NL een basismodel A-klasse, 1-serie, A3. In BE en DE rijdt men voor hetzelfde geld een bomvolle E/5/A6. Ergens in de verhouding BPM/MRB/Accijns is autorijden hier ontzettend duur belast, dat is gewoon een feit.

[spijkerhoofd]

RonJ schreef op maandag 13 januari 2025 @ 14:18:
Populisties in je broekje. Als je elektrisch of in een Picanto rijdt is BPM misschien verwaarloosbaar, maar op de "leukere" auto's is de BPM zo 50-100%. Om even een heel extreem voorbeeld te nemen, een RS3 in BE vs NL:

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Voor wie wel eens bij een multinational gewerkt heeft, collega's met de zelfde functie reden in NL een basismodel A-klasse, 1-serie, A3. In BE en DE rijdt men voor hetzelfde geld een bomvolle E/5/A6. Ergens in de verhouding BPM/MRB/Accijns is autorijden hier ontzettend duur belast, dat is gewoon een feit.

Dit is dan idd een leuke auto, maar voor een middenklasser zijn de prijsverschillen ook groot, daarom hebben we in Nederland een verouderd wagenpark en importeren we behoorlijk veel duurdere auto's in Duitsland. Kan zomaar duizenden euro's tweede hands schelen en vaak zijn auto's in Duitsland beter uitgerust.

[GvNL]

spijkerhoofd schreef op maandag 13 januari 2025 @ 14:22:
[...]

Dit is dan idd een leuke auto, maar voor een middenklasser zijn de prijsverschillen ook groot, daarom hebben we in Nederland een verouderd wagenpark en importeren we behoorlijk veel duurdere auto's in Duitsland. Kan zomaar duizenden euro's tweede hands schelen en vaak zijn auto's in Duitsland beter uitgerust.

Inderdaad. Zeker met de lagere rest-BPM bij een tweedehands auto, loont het om een jonge auto in Duitsland te kopen. Daarnaast leidt de overheid aan een groot zwabberbeleid ten aanzien van de toekomst van autorijden. Brandstofaccijns: ieder jaar is het rond Prinsjesdag spannend hoe hoog ze gaan worden. Parkeren? Gemeenten kunnen doen wat ze willen met vergunningen en parkeertarief. Jarenlang werd elektrisch rijden gestimuleerd met subsidies, een laag belastingtarief voor laadpalen op straat, geen BPM, geen MRB. Sinds 1 januari zijn de subsidies weg, laden op straat is fors duurder geworden, er is een vast bedrag aan BPM ingevoerd (maakt weliswaar weinig uit op de totaalprijs) en de MRB maakt de gemiddelde elektrische auto duurder dan een vergelijkbare fossiele bak.

Je zou maar op elektrisch zijn overgestapt in de hoop dat het wat financiële voordelen kan bieden . We kunnen het nog steeds prima betalen en zijn er tevreden mee, maar dat zwabberbeleid is niet fraai.

Overigens is dit meer iets voor de autotopics.

[ Voor 6% gewijzigd door GvNL op 13-01-2025 14:31 ]

[Richh]

RonJ schreef op maandag 13 januari 2025 @ 14:18:
[...]

Helemaal waar. En duurdere/grotere woningen in een Bloemendaal of Blaricum betekenen ook weer meer wegen, kabels, riool, groen, etc. per woning om te onderhouden. Dat middelt aardig uit.

Misschien is het goed om eens te kijken in de begroting van gemeenten, want het gros wat je hier noemt is geen goed voorbeeld. Kabels zijn van de desbetreffende netbeheerders. Riool betaal je geen OZB voor (zoals je zelf ook aangeeft zit daar verschil tussen). Wegen zijn slechts deels in beheer door gemeenten. Groenvoorziening kost heus geld, maar is niet hetgeen wat de begroting bepaalt.

Wat duur is: ondersteuning van langdurig zieken, jeugdzorg, dat soort zaken. En die heb je nou eenmaal ook nog eens minder in Bloemendaal, dan in Kerkrade.

Wat verder nog een ding is, is het aantal inwoners per gemeente

Populisties in je broekje. Als je elektrisch of in een Picanto rijdt is BPM misschien verwaarloosbaar, maar op de "leukere" auto's is de BPM zo 50-100%. Om even een heel extreem voorbeeld te nemen, een RS3 in BE vs NL:

"In je broekje" is nergens voor nodig in dit topic, tis hier geen HK.

Het gros van de mensen rijdt niet in "leukere" auto's en hoeft dat ook helemaal niet. Ook in andere landen willen de meeste mensen 'gewoon' comfortabel van A naar B, en dat is gewoon zonder pops & bangs of een V6 in het vooronder.

Daarom kan je je afvragen of de BPM nou écht een issue is. Het is, imho, vooral een populistisch argument van zelfbenoemde 'autoliefhebbers' om een bepaalde wens te realiseren. De RS3 is daarmee een slecht voorbeeld.

Voor wie wel eens bij een multinational gewerkt heeft, collega's met de zelfde functie reden in NL een basismodel A-klasse, 1-serie, A3. In BE en DE rijdt men voor hetzelfde geld een bomvolle E/5/A6. Ergens in de verhouding BPM/MRB/Accijns is autorijden hier ontzettend duur belast, dat is gewoon een feit.

Geheel mee eens dat autorijden te zwaar belast is. Begrijp me goed

Maar het kernprobleem is toch echt de MRB en accijns als je het mij vraagt. Een Golf 8 GTE kost je €24/jaar in Duitsland aan Kfz-Steuer, in Nederland betaal je daar >800 euro per jaar voor. Ieder jaar weer. En daarbij nog iedere liter brandstof die een paar cent duurder is. Dat daar eenmalig eens 1000 euro BPM voor afgetikt moet worden is gewoon het issue niet.
Hetzelfde geldt ook voor 'gewone' benzineauto's, die een keer 4000 euro aan BPM moeten kosten. Ja, dat is veel geld, maar uiteindelijk is het maar een schijntje van wat de MRB en accijnzen over een autoleven lang opbrengen.

Tot slot is het ook vrij logisch dat de Duitse overheid anders naar autobelastingen kijkt dan Nederland, gezien een aanzienlijk deel van de Duitse economie er afhankelijk van is.

Misschien moeten we houderschapsbelasting op de eigen woning invoeren om de MRB te verlagen?

spijkerhoofd schreef op maandag 13 januari 2025 @ 14:22:
[...]

Dit is dan idd een leuke auto, maar voor een middenklasser zijn de prijsverschillen ook groot, daarom hebben we in Nederland een verouderd wagenpark en importeren we behoorlijk veel duurdere auto's in Duitsland. Kan zomaar duizenden euro's tweede hands schelen en vaak zijn auto's in Duitsland beter uitgerust.

We hebben vooral een verouderd wagenpark omdat wij (als enige land in het Westen) een achterlijke belasting heffen obv gewicht. Nieuwe auto's zijn vaak zwaarder, nieuwe A-segmenters zijn namelijk nergens gewild, behalve in NL waar we zo min mogelijk kreukelzone belonen met lagere maandlasten.

Juist de BPM is (in tegenstelling tot MRB) nog perfect te 'ontwijken' door een schadeauto of iig niet-nieuwe auto uit DE te importeren Overigens is dat dan ook een reden waarom we veel auto's importeren uit Duitsland, plus natuurlijk dat menig occasionkoper een andere uitrusting zoekt dan een leasert uitzoekt.

[ Voor 13% gewijzigd door Richh op 13-01-2025 16:40 ]

[RonJ]

Richh schreef op maandag 13 januari 2025 @ 15:20:
[...]

Misschien is het goed om eens te kijken in de begroting van gemeenten, want het gros wat je hier noemt is geen goed voorbeeld. Kabels zijn van de desbetreffende netbeheerders. Riool betaal je geen OZB voor (zoals je zelf ook aangeeft zit daar verschil tussen). Wegen zijn slechts deels in beheer door gemeenten. Groenvoorziening kost heus geld, maar is niet hetgeen wat de begroting bepaalt.

Wat duur is: ondersteuning van langdurig zieken, jeugdzorg, dat soort zaken. En die heb je nou eenmaal ook nog eens minder in Bloemendaal, dan in Kerkrade.

Wat verder nog een ding is, is het aantal inwoners per gemeente

Kabels van lantaarnpalen, verkeersregelsystemen, etc. zijn wel van de gemeente. Maargoed, je hebt verder gelijk. Ik wilde maar aangeven dat duurdere huizen/grotere percelen ook meer kosten per woning opleveren dus niet meteen tot een lagere WOZ leiden. En toch is het best een kostenpost in dergelijke gemeentes:



En uiteindelijk gaat het als inwoner om het jaarlijkse bedrag onderaan de streep, of dat nou WOZ of riool/afvalheffing is, de lasten stijgen wel degelijk. Maar dat is idd niet gekoppeld aan de woningwaardes.

[...]

"In je broekje" is nergens voor nodig in dit topic, tis hier geen HK.

offtopic:
Alles wat niet in je straatje past labelen als populisme is ook niet nodig, maar fair enough.

Het gros van de mensen rijdt niet in "leukere" auto's en hoeft dat ook helemaal niet. Ook in andere landen willen de meeste mensen 'gewoon' comfortabel van A naar B, en dat is gewoon zonder pops & bangs of een V6 in het vooronder.

Daarom kan je je afvragen of de BPM nou écht een issue is. Het is, imho, vooral een populistisch argument van zelfbenoemde 'autoliefhebbers' om een bepaalde wens te realiseren. De RS3 is daarmee een slecht voorbeeld.

Ik noemde het daarom al een extreem voorbeeld. Maar je ziet wel in andere landen dat comfortabel van A naar B daar 1-2 segmenten hoger en dito stapjes in de motorisering betekend. Daar was tot niet heel lang geleden een V6 niet uitzonderlijk.

[...]

Geheel mee eens dat autorijden te zwaar belast is. Begrijp me goed

Maar het kernprobleem is toch echt de MRB en accijns als je het mij vraagt. Een Golf 8 GTE kost je €24/jaar in Duitsland aan Kfz-Steuer, in Nederland betaal je daar >800 euro per jaar voor. Ieder jaar weer. En daarbij nog iedere liter brandstof die een paar cent duurder is. Dat daar eenmalig eens 1000 euro BPM voor afgetikt moet worden is gewoon het issue niet.

Een PHEV is ook geen goed voorbeeld, want daar kreeg je idd (vrijwel) volledige vrijstelling voor.

Hetzelfde geldt ook voor 'gewone' benzineauto's, die een keer 4000 euro aan BPM moeten kosten. Ja, dat is veel geld, maar uiteindelijk is het maar een schijntje van wat de MRB en accijnzen over een autoleven lang opbrengen.

Tot slot is het ook vrij logisch dat de Duitse overheid anders naar autobelastingen kijkt dan Nederland, gezien een aanzienlijk deel van de Duitse economie er afhankelijk van is.

Misschien moeten we houderschapsbelasting op de eigen woning invoeren om de MRB te verlagen?


[...]

We hebben vooral een verouderd wagenpark omdat wij (als enige land in het Westen) een achterlijke belasting heffen obv gewicht. Nieuwe auto's zijn vaak zwaarder, nieuwe A-segmenters zijn namelijk nergens gewild, behalve in NL waar we zo min mogelijk kreukelzone belonen met lagere maandlasten.

Juist de BPM is (in tegenstelling tot MRB) nog perfect te 'ontwijken' door een schadeauto of iig niet-nieuwe auto uit DE te importeren Overigens is dat dan ook een reden waarom we veel auto's importeren uit Duitsland, plus natuurlijk dat menig occasionkoper een andere uitrusting zoekt dan een leasert uitzoekt.

We zijn het eens En tot 31-12-24 kon je nog BPM-vrij een PHEV importeren, was ook een leuke route.

Maargoed, net zoals de automarkt moet je dus erg uitkijken met het vergelijken van de europese woningmarkten. Ook is het verschil tussen stad en regio vaak veel groter in bijv. duitsland of frankrijk.

[Laapo]

Pr088 schreef op zondag 12 januari 2025 @ 17:42:
[...]


Ik vind je tegenstelling krom. Je doet alsof huuders de pineut zijn al ze nooit een woning kopen.
Woningen kopen is vooral een goede investering omdat hypotheekrenteaftrek het risico dat een huizenkoper loopt veel kleiner is. Zij kunnen dus redelijk risicoloos vermogen opbouwen en maandlasten inflatievrij gelijk houden en afbouwen dankzij aflossing.

Sociale huur werkt eigenlijk perfect. Het is weliswaar een methodiek waarbij belastinggeld in de woningmarkt wordt gepompt, maar niet direct wordt omgezet in vermogen voor de bewoner (wat wel gebeurt bij allerlei startersleningen).

De huidige sociale huurder krijgt redelijk veel waarde voor zijn huursom elke maand.
De particuliere huurder betaalt (relatief, en in veel gewilde gebieden ook absoluut) veel.
Waarom vind jij een sociale sector een onderklasse creëren? Deze mensen konden met hun inkomen (tot circa 42k) nooit op de koopmarkt terecht. Het alternatief is de godsgruwelijk dure particuliere huur of de straat. Voor velen van hen is kopen nooit een optie geweest.

Als je noodgedwongen moet huren, omdat er geen geschikt aanbod is om te kopen, dan ben je de pineut.

De sector creërt een onderklasse, omdat we zelfs in de theoretische situatie van een land met 18 miljoen miljonairs alsnog opgezadeld zitten met 2,4 miljoen corporatiewoningen. Een kleine derde van de huishoudens zal dus hoe dan ook sociale huur pineut worden en daarmee alle voordelen van de eigen woning moeten missen. Nog los van de belachelijke beperkingen op het vlak van inkomen bij toewijzen.

Die 2,4 miljoen woningen zijn meestal ook nog van het beter betaalbare type woning. De corporatiesector legt daarmee beslag op een deel van wat beter betaalbaar koop aanbod had kunnen zijn.

[Laapo]

spijkerhoofd schreef op zondag 12 januari 2025 @ 19:05:
[...]

We creeren zelf een onderklassen door sociale huur een maximale inkomenseis neer te zetten, de laagst betaalden mogen enkel huren wat niet enkel leid tot minder werken maar ook een verpaupering van buurten.

Wenen laat zien dat een zeer hoge sociale huurvoorraad weldegelijk kan werken, mensen hoeven niet de helft van hun inkomen naar de huurbaas te storten en wijken verpauperen niet omdat er mensen wonen van allerlei lagen van de bevolking, er staan sociale huurcomplexen midden in de villawijken.

Probleem is dat het verschil tussen sociaal huren en vrije sector huren te groot is pricewice en dat sommige buurten/steden een fors tekort is aan lager betaald maar zeer belangrijk werkenden. Betaalbaar wonen is een grondrecht vind ik en juist cooperaties zorgen daarvoor.


[...]


Dit artikel staat haaks op wat jij schrijft over sociale huurwoningen want juist de vrije sectorhuren zitten veel vermogenden mensen die woningen opkopen met vermogen en vervolgens duur terug huren, dit is een van de issues wat de kloof tussen vermogenden en onvermogenden groot maakt.


[...]


Dat geld dus juist voor de verhuurder, zij kunnen meer vragen want door de hogere lonen stijgt de inflatie weer.

Ik stem juist voor een Weense aanpak met veel meer sociale huurwoningen door cooperaties zonder winstoogmerk zodat starters weer kunnen huren, niet bij de ouders hoeven te blijven en met de afschaffing van de toeslagen zal er meer uren gewerkt worden en dat deze huurders vermogen kan opbouwen om na een paar jaar sociaal te huren te kunnen kopen, met een afschaffing van HRA en een hogere belasting op vermogen, erfenissen en het belasten van overwaarde bij verkoop van een woning zou er veel rechtgetrokken kunnen worden.

Welke woning moeten ze kopen als er méér woningen naar corporaties moeten? Die slokken dan een nog groter deel van de koek op.

Ik snap alle voordelen van sociale huur tov particulier huren die je aanhaalt. Zeker als het op de inkomensgrenzen aankomt.

Maar naast Wenen is er nog een ander zeer succesvol model van een overheid die voorziet is een betaalbare manier van volkshuisvesting mét eigen woning bezit, namelijk Singapore. Daar voorziet de overheid in een gigantische hoeveelheid sociale koopwoningen, bijna de gehele bevolking woont in zo'n koopwoning en dat werkt prima.

Een eigen koophuis wordt inmiddels een elitaire aangelegenheid in Nederland. De tijden van doorstromen van sociaal naar een Vinex nieuwbouwhuisje zijn er allang niet meer.

Enne, hoe betaalbaar is zo'n sociale huurwoning nu werkelijk over een leven lang huren vs kopen. Inmiddels in 5 jaar tijd al zo'n 18% aan huurverhoging. Voor 900.000 huishoudens in een sociale huurwoning komt dat ook 1 op 1 aan, die hebben namelijk geen recht op huurtoeslag.

[spijkerhoofd]

Laapo schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 00:06:
[...]


Welke woning moeten ze kopen als er méér woningen naar corporaties moeten? Die slokken dan een nog groter deel van de koek op.

Ik snap alle voordelen van sociale huur tov particulier huren die je aanhaalt. Zeker als het op de inkomensgrenzen aankomt.

Maar naast Wenen is er nog een ander zeer succesvol model van een overheid die voorziet is een betaalbare manier van volkshuisvesting mét eigen woning bezit, namelijk Singapore. Daar voorziet de overheid in een gigantische hoeveelheid sociale koopwoningen, bijna de gehele bevolking woont in zo'n koopwoning en dat werkt prima.

Een eigen koophuis wordt inmiddels een elitaire aangelegenheid in Nederland. De tijden van doorstromen van sociaal naar een Vinex nieuwbouwhuisje zijn er allang niet meer.

Enne, hoe betaalbaar is zo'n sociale huurwoning nu werkelijk over een leven lang huren vs kopen. Inmiddels in 5 jaar tijd al zo'n 18% aan huurverhoging. Voor 900.000 huishoudens in een sociale huurwoning komt dat ook 1 op 1 aan, die hebben namelijk geen recht op huurtoeslag.

De Singaporemanier is een goede optie inderdaad, maar waarom geen 3 smaken hebben in Nederland? Sociale huur voor of de huur van een paar jaar voor mensen die flexibel willen zijn zoals studenten of jonge mensen of voor de mensen die niet willen kopen, sociale koop bestaande uit betaalbare rijtjeswoningen rond de 350k en appartementen rond de 250k en dan nog voor de mensen die kunnen en willen doorstromen naar een 2 onder een kapper of vrijstaand huis vrije koop? Ik ben het namelijk wel eens dat kopen een elitefeestje is geworden en dat de huidige principes niet meer gaat werken, de woningtekorten en dure prijzen voor vrije sector huur of koop zorgt namelijk in mijn ogen mede voor de personeelstekorten en de grote parttime werkcultuur, waarom zou je je best nog doen in dit land als de beloning duur huren is en niet kunnen kopen.

Als ik eerlijk ben, vroeger vanaf eind jaren 60 kon Jan Modaal en zelfs Jan iets onder modaal een woning kopen, tegenwoordig kan Jan en Truus modaal gezamenlijk niet meer kopen of ver buiten de randstad met alle gevolgen van dien.

[hoevenpe]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 06:06:
Als ik eerlijk ben, vroeger vanaf eind jaren 60 kon Jan Modaal en zelfs Jan iets onder modaal een woning kopen, tegenwoordig kan Jan en Truus modaal gezamenlijk niet meer kopen of ver buiten de randstad met alle gevolgen van dien.

Bouwkosten waren toen ook veel lager, niemand gaat bouwen als er fors geld bij moet.

De overheid kan subsidie geven zoals vroeger met premie-A woningen maar dat zal hooguit 20k-50k verschil maken.

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op maandag 13 januari 2025 @ 23:50:
[...]


Als je noodgedwongen moet huren, omdat er geen geschikt aanbod is om te kopen, dan ben je de pineut.

Je bent nog meer de pineut als je noodgedwongen moet kopen omdat er geen geschikt aanbod is om te huren. Omdat er heel wat situaties zijn waarin het niet mogelijk is om een hypotheek te krijgen en een koopwoning dus überhaupt onmogelijk is.

[Rubbergrover1]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 06:06:
[...]
Als ik eerlijk ben, vroeger vanaf eind jaren 60 kon Jan Modaal en zelfs Jan iets onder modaal een woning kopen, tegenwoordig kan Jan en Truus modaal gezamenlijk niet meer kopen of ver buiten de randstad met alle gevolgen van dien.

Nou, dan denk ik niet dat je die tijd hebt meegemaakt. Want het was helemaal niet zo evident dat Jan Modaal een woning kon kopen. En als er al een woning kwam kwam én je ingeloot werd, dan was dat vaak ook buiten de stad. (En tegen een prijs die Jan Modaal niet kon financieren.)

[aljooge]

Het is eigenlijk geen nieuws, maar steeds meer jongeren wonen n hun 25e bij hun ouders

https://www.volkskrant.nl...ets-heb-bereikt~b833849a/

[Tremulant]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 06:06:
[...]

tegenwoordig kan Jan en Truus modaal gezamenlijk niet meer kopen of ver buiten de randstad met alle gevolgen van dien.

Even fact checken: Volgens de hypotheker kun je met 2x modaal 439.627 lenen. Daar kun je echt wel een (bescheiden) huis voor kopen zonder naar een uithoek van Nederland uit te wijken.

[Laapo]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 06:06:
[...]

De Singaporemanier is een goede optie inderdaad, maar waarom geen 3 smaken hebben in Nederland? Sociale huur voor of de huur van een paar jaar voor mensen die flexibel willen zijn zoals studenten of jonge mensen of voor de mensen die niet willen kopen, sociale koop bestaande uit betaalbare rijtjeswoningen rond de 350k en appartementen rond de 250k en dan nog voor de mensen die kunnen en willen doorstromen naar een 2 onder een kapper of vrijstaand huis vrije koop? Ik ben het namelijk wel eens dat kopen een elitefeestje is geworden en dat de huidige principes niet meer gaat werken, de woningtekorten en dure prijzen voor vrije sector huur of koop zorgt namelijk in mijn ogen mede voor de personeelstekorten en de grote parttime werkcultuur, waarom zou je je best nog doen in dit land als de beloning duur huren is en niet kunnen kopen.

Als ik eerlijk ben, vroeger vanaf eind jaren 60 kon Jan Modaal en zelfs Jan iets onder modaal een woning kopen, tegenwoordig kan Jan en Truus modaal gezamenlijk niet meer kopen of ver buiten de randstad met alle gevolgen van dien.

Ik ben zeker niet voor een volledige afschaffing van sociale huur. We zouden bijvoorbeeld al kunnen stellen dat gezien 900.000 sociale huurders niet voor huurtoeslag in aanmerking komen, ze scheef zitten. En als het op dit soort aantallen aankomt ligt het volgens mij niet aan de bewoners, die misschien wel precies goed zitten (bijvoorbeeld 2 verdieners, 1,5x modaal, gemiddelde appartement in een gemiddelde woonwijk, niets scheef aan), maar ligt het aan de corporatiesector die scheef zit en over zoveel bezit beschikt dat een deel van de werkenden zonder ondersteuning ook hun woningen bewoont.

We zouden bijvoorbeeld kunnen stellen dan 15% van de woningvoorraad tegen nog striktere voorwaarden beschikbaar wordt gesteld voor verhuur, een grens rond het minimum inkomen. De rest in de verkoop voor werkenden. Dan zijn er meer smaken.

Even uit de losse pols allemaal.

[Richh]

Tremulant schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 10:17:
[...]


Even fact checken: Volgens de hypotheker kun je met 2x modaal 439.627 lenen. Daar kun je echt wel een (bescheiden) huis voor kopen zonder naar een uithoek van Nederland uit te wijken.

Bescheiden? Ja.

Modaal? Nee.

En met twee modale inkomens ben je in feite een bovenmodaal gezin

[Laapo]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 09:27:
[...]

Je bent nog meer de pineut als je noodgedwongen moet kopen omdat er geen geschikt aanbod is om te huren. Omdat er heel wat situaties zijn waarin het niet mogelijk is om een hypotheek te krijgen en een koopwoning dus überhaupt onmogelijk is.

Wat ik net hier boven ook opperde, een kleinere sociale voorraad als huur tegen striktere voorwaarden. Bijvoorbeeld alleen voor urgenten, nog lagere inkomens. Dan is er ook minder verdringing tussen mensen die niet tot een specifieke doelgroep behoren maar toevallig wel net binnen de huidige inkomensgrenzen vallen.

Dus specifiek hulp voor hulpbehoevenden, en voor starters met wat minder poen een zetje in de vorm van aantrekkelijk starters koopaanbod.

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 10:39:
[...]


Wat ik net hier boven ook opperde, een kleinere sociale voorraad als huur tegen striktere voorwaarden. Bijvoorbeeld alleen voor urgenten, nog lagere inkomens. Dan is er ook minder verdringing tussen mensen die niet tot een specifieke doelgroep behoren maar toevallig wel net binnen de huidige inkomensgrenzen vallen.

Dus specifiek hulp voor hulpbehoevenden, en voor starters met wat minder poen een zetje in de vorm van aantrekkelijk starters koopaanbod.

En wie niet zou willen kopen maar zou willen huren heeft pech gehad.

Bovendien kom je al een heel eind als je alleen kijkt naar mensen die geen hypotheek kunnen krijgen. Er zijn alleen al 850 duizend mensen met een arbeidsongeschiktheidsuitkering en zo'n 350 duizend mensen met een bijstandsuitkering. Omdat dit beide geen duurzame vaste inkomens zijn, kun je die niet voor een hypotheekaanvraag gebruiken. Dan gaat het dus niet om een te laag inkomen voor een koopwoning, maar gewoon om de onmogelijkheid om een hypotheeklening te krijgen. Die "kleine" sociale voorraad huur moet alleen daarom al behoorlijk groot zijn.

[lama83]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 06:06:
Als ik eerlijk ben, vroeger vanaf eind jaren 60 kon Jan Modaal en zelfs Jan iets onder modaal een woning kopen, tegenwoordig kan Jan en Truus modaal gezamenlijk niet meer kopen of ver buiten de randstad met alle gevolgen van dien.

Er is vandaag een rapport uitgekomen waarin de impact van de woningnood tot uiting komt @aljooge :
https://www.msn.com/nl-nl...rland-op-slot/ar-BB1rqdTA

Laapo schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 10:34:

Ik ben zeker niet voor een volledige afschaffing van sociale huur. We zouden bijvoorbeeld al kunnen stellen dat gezien 900.000 sociale huurders niet voor huurtoeslag in aanmerking komen, ze scheef zitten. En als het op dit soort aantallen aankomt ligt het volgens mij niet aan de bewoners, die misschien wel precies goed zitten (bijvoorbeeld 2 verdieners, 1,5x modaal, gemiddelde appartement in een gemiddelde woonwijk, niets scheef aan), maar ligt het aan de corporatiesector die scheef zit en over zoveel bezit beschikt dat een deel van de werkenden zonder ondersteuning ook hun woningen bewoont.

Dan is er wel een andere partij die eventuele koopwoningen van corporaties wegkaapt voor o.a. starters of Jan Modalen:
https://www.destentor.nl/...36-a7eca8872c70&auth_rd=1

[ Voor 44% gewijzigd door lama83 op 14-01-2025 11:13 ]

[spijkerhoofd]

lama83 schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 11:11:
Er is vandaag een rapport uitgekomen waarin de impact van de woningnood tot uiting komt @aljooge :
https://www.msn.com/nl-nl...rland-op-slot/ar-BB1rqdTA

Dit is toch al heel lang bekend dat de kinderwens, het samenwonen uitgesteld word? Gezien in 2023 nog zo'n laag aantal geboortes waren en al jaren dalende is dit onderzoek wel redelijk een open deur. Ik vind het interessanter wat de invloed is op de arbeidsmarkt, op de mentale gezondheid en in general de attitude bij jonge mensen. Ik ben het overigens niet geheel eens over de conclussie dat er vooral voor jongeren gebouwd worden, juist ook voor ouderen moet fors gebouwd worden zodat ouderen waar de kinderen uit huis zijn betaalbaar kleiner kunnen wonen zodat hun woningen vrij komt waar stellen een gezin kunnen stichten zoals de ouderen vroeger dat konden.

Dan is er wel een andere partij die eventuele koopwoningen van corporaties wegkaapt voor o.a. starters of Jan Modalen:
https://www.destentor.nl/...36-a7eca8872c70&auth_rd=1

Fijn dat Achmea dat wilt, qua huur hebben pensioensfondsen ook prima woningen die niet te duur zijn.

[emeralda]

We weten wat er gebeurt zonder sociale huur: paupers die de helft van hun inkomen kwijt zijn om in een kelder te wonen.
Het waren godbetert de VVDers van de 19e eeuw iets aan de situatie wilden veranderen.

[hoevenpe]

emeralda schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 12:15:
We weten wat er gebeurt zonder sociale huur: paupers die de helft van hun inkomen kwijt zijn om in een kelder te wonen.
Het waren godbetert de VVDers van de 19e eeuw iets aan de situatie wilden veranderen.

Nu hebben die 'paupers' een Vinex rijtjeshuis met twee ton overwaarde, what not to like

[Napo]

lama83 schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 11:11:
[...]


Er is vandaag een rapport uitgekomen waarin de impact van de woningnood tot uiting komt @aljooge :
https://www.msn.com/nl-nl...rland-op-slot/ar-BB1rqdTA

De zwaarte van het onderzoek lijkt vooral bij de populatie die de transitie maakt van middelbaar onderwijs naar voortgezet onderwijs. Blijkbaar zoekt in de populatie 12 t/m 17 10% naar een koopwoning. is 53% van de jongeren "heel veel" geld kwijt aan de huur. Wat heel veel is wordt nergens verduidelijkt.

Waar ik echter nog minder blij van wordt - en ik hoop niet dat de landelijke dan lokale overheden daar opvolging aan geven - is het zoeken naar manieren om weer eens te gaan sleutelen aan de financieringsruimte. De oplossing "startersleningen" en "flexibilere regels voor het krijgen van een hypotheek" zijn niet echt oplossingen voor het probleem aan de aanbod kant. Het lost het probleem enkel op voor een selecte groep die van die mogelijkheid gebruik kan maken en verhoogt de schuldenlast.

[Rubbergrover1]

Napo schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 14:38:
De oplossing "startersleningen" en "flexibilere regels voor het krijgen van een hypotheek" zijn niet echt oplossingen voor het probleem aan de aanbod kant. Het lost het probleem enkel op voor een selecte groep die van die mogelijkheid gebruik kan maken en verhoogt de schuldenlast.

Dat is grotendeels het "beleid" van de laatste jaren (of decennia?). Steeds de zwarte piet doorschuiven. Niet zorgen voor meer woningen/woonruimte/woonmogelijkheden, maar alleen het verschuiven van het aanbod van groep A naar groep B. Dan heeft groep B meer kans op een woning, maar groep A minder. En per saldo komt er geen woning bij.

[Napo]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 15:23:
[...]

Dat is grotendeels het "beleid" van de laatste jaren (of decennia?). Steeds de zwarte piet doorschuiven. Niet zorgen voor meer woningen/woonruimte/woonmogelijkheden, maar alleen het verschuiven van het aanbod van groep A naar groep B. Dan heeft groep B meer kans op een woning, maar groep A minder. En per saldo komt er geen woning bij.

En de groep die al een woning heeft kan weer eventjes genieten voor een prijsstijging

[dfbt]

Napo schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 15:36:
[...]


En de groep die al een woning heeft kan weer eventjes genieten voor een prijsstijging

Als je huis weer stijgt en dat geld wil gebruiken, moet je toch ook gewoon meer betalen voor de andere woning die je in oog hebt?

[Laapo]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 10:58:
[...]

En wie niet zou willen kopen maar zou willen huren heeft pech gehad.

Bovendien kom je al een heel eind als je alleen kijkt naar mensen die geen hypotheek kunnen krijgen. Er zijn alleen al 850 duizend mensen met een arbeidsongeschiktheidsuitkering en zo'n 350 duizend mensen met een bijstandsuitkering. Omdat dit beide geen duurzame vaste inkomens zijn, kun je die niet voor een hypotheekaanvraag gebruiken. Dan gaat het dus niet om een te laag inkomen voor een koopwoning, maar gewoon om de onmogelijkheid om een hypotheeklening te krijgen. Die "kleine" sociale voorraad huur moet alleen daarom al behoorlijk groot zijn.

Zou toch mooi zijn om voor die doelgroepen ook wat mogelijk te maken in de vorm van sociale koop. Tijdelijke arbeidsongeschiktheid is lastig, maar met een IVA is een hypotheek mogelijk. Er is sowieso meer maatwerk mogelijk dan vaak vooraf wordt gedacht.

Enne, daar kan vadertje staat toch ook prima inspringen. Kost misschien wat extra geld in de vorm van garantieregelingen, maar hey, dat kan de overheid/corporatiesector mooi betalen uit de (in potentie gigantische) opbrengsten uit verkoop. Het woord is inmiddels uit de gratie, maar zo zou een 'inclusieve' woningmarkt er voor mij uitzien.

Laat ik nog maar even onderstrepen

[Laapo]

lama83 schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 11:11:
[...]


[...]


Dan is er wel een andere partij die eventuele koopwoningen van corporaties wegkaapt voor o.a. starters of Jan Modalen:
https://www.destentor.nl/...36-a7eca8872c70&auth_rd=1

Vreselijk. Corporaties zouden niet op de luie stoel moeten zitten en dit overlaten aan beleggers. Kant en klaar pakket voor verduurzaming in elkaar steken, woningen verkopen aan bewoner/eigenaren met strikte zelfbewoning en antispeculatie en het verduurzamingspakket.

Helemaal leuk, met voorrang aanbieden aan huurders die scheef zitten. Win win. Stukje doorstroming, verduurzaming vindt plaats maar de kosten bij eigenaren. Allemaal gelukkige mensen.

Daar is geen Achmea voor nodig.

[Paprika]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 11:26:
[...]k ben het overigens niet geheel eens over de conclussie dat er vooral voor jongeren gebouwd worden, juist ook voor ouderen moet fors gebouwd worden zodat ouderen waar de kinderen uit huis zijn betaalbaar kleiner kunnen wonen zodat hun woningen vrij komt waar stellen een gezin kunnen stichten zoals de ouderen vroeger dat konden.

Pak een willekeurig artikel over de woningmarkt er maar eens bij en lees dan even de reacties. Vergrijzend Nederland reageert standaard met:
- Ik wil niet kleiner wonen
- Ik wil niet mijn tuin kwijtraken
- Ik wil sowieso nooit duurder uitzijn
- Ik wil ...

Ondertussen betreffen het veelal woningen waar al 20 tot soms wel 50 jaar niets aan is gedaan, waardoor dat plaatje nooit 1:1 op te vergelijken gaat zijn, oftewel gaat dus niet gebeuren. Eventuele extra kamers worden af en toe nog gebruikt voor en door de kleinkinderen en verder wordt dan nog af en toe wat verkapt medelijden getoond naar latere generaties op de verjaardagen en dat was het dan.

[ Voor 14% gewijzigd door Paprika op 15-01-2025 15:51 ]

[geekeep]

Laapo schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 20:09:
[...]


Zou toch mooi zijn om voor die doelgroepen ook wat mogelijk te maken in de vorm van sociale koop. Tijdelijke arbeidsongeschiktheid is lastig, maar met een IVA is een hypotheek mogelijk. Er is sowieso meer maatwerk mogelijk dan vaak vooraf wordt gedacht.

Enne, daar kan vadertje staat toch ook prima inspringen. Kost misschien wat extra geld in de vorm van garantieregelingen, maar hey, dat kan de overheid/corporatiesector mooi betalen uit de (in potentie gigantische) opbrengsten uit verkoop. Het woord is inmiddels uit de gratie, maar zo zou een 'inclusieve' woningmarkt er voor mij uitzien.

Laat ik nog maar even onderstrepen

Het blijft bijzonder hoe je wooncorporaties framed door te stellen dat zij woningen 'afsnoepen' van de koopmarkt.
Zonder die woningen sociaal te houden (en de recente wetten omtrent verhuur) was er domweg nog meer afgesnoept voor de vrije verhuur en werden nog meer mensen driedubbel genaaid met extreme huurprijzen. Keer op keer blijkt dat een kapitalistisch systeem zonder kaders resulteert in een heel klein groepje met veel te veel vermogen. Vermogen genereert nu eenmaal nog meer vermogen, iets wat je niet kunt ontkennen.

Met jouw uitspraak dat "een koopwoning de enige manier is om vermogen op te bouwen voor Jan Modaal" raak je precies de spijker op de kop. De werkende Jan Modaal wordt geraakt door tientallen procenten aan inkomstenbelasting terwijl de echt vermogenden peanuts betalen. Dát is onder de streep het daadwerkelijke probleem, en niet dat we met z'n allen de fomo in gedrukt moeten worden om dat bakstenen spaarvarken met zoveel mogelijk schulden aan te kopen.

https://nos.nl/artikel/25...gen-naar-nederlands-model

In de plannen van Sánchez wordt twee miljoen vierkante meter grond vrijgemaakt voor de bouw van duizenden door de overheid gesubsidieerde woningen. De regering wil bovendien wettelijk vastleggen dat deze woningen altijd in publieke handen blijven en geeft publieke bouwbedrijven die sociale huurwoningen bouwen voorrang bij de aankoop van onder meer grond.

De gedachte is dat meer betaalbare sociale huurwoningen ook de prijzen in de particuliere huursector drukken, doordat de vraag daar dan afneemt

Gelukkig zijn er ook mensen die de Nederlandse sociale huur als voorbeeld nemen.

[Paprika]

geekeep schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 20:29:
[...]
Gelukkig zijn er ook mensen die de Nederlandse sociale huur als voorbeeld nemen.

Daarnaast loopt Spanje achter op andere Europese landen als het gaat om het aantal sociale huurwoningen. Het land telt bijna 300.000 sociale huurwoningen, dat is slechts 1,6 procent van het totale aantal huurwoningen. Ter vergelijking: in Frankrijk maakt 16 procent van de huurwoningen deel uit van de sociale huursector. Spanje ziet Nederland en Oostenrijk als gidslanden op het gebied van sociale huurwoningen. In Nederland is meer dan 30 procent van de huurwoningen sociaal, in Oostenrijk is dat bijna een kwart.

Neem die dan ook even mee.

[geekeep]

Paprika schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 20:30:
[...]


[...]

Neem die dan ook even mee.

Reeds gedaan, wat is je punt precies?

[Paprika]

geekeep schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 20:47:
[...]

Reeds gedaan, wat is je punt precies?

Dat we al ver vooruit lopen op dit gebied (of achter, afhankelijk van wiens standpunt je neemt).


https://vtw.nl/data/media...iale_huisvesting_2014.pdf

Daarbij moet wel de kanttekening worden geplaatst dat er geen eenduidige definitie van
sociale huurwoningen bestaat. In Nederland wordt als een sociale huurwoning
beschouwd: een woning van een woningcorporatie met een huur onder de liberalisatie-
grens (gereguleerde huurwoning). Een goedkope woning van een particuliere verhuurder
wordt niet als een sociale huurwoning gezien. In Duitsland is een sociale huurwoning een
woning waarbij subsidie wordt verstrekt, onafhankelijke van wie de woning verhuurt.

[ Voor 28% gewijzigd door Paprika op 14-01-2025 20:50 ]

[geekeep]

Paprika schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 20:50:
[...]

Dat we al ver vooruit lopen op dit gebied (of achter, afhankelijk van wiens standpunt je neemt).

[Afbeelding]
https://vtw.nl/data/media...iale_huisvesting_2014.pdf


[...]

Ik heb ook nergens gesteld dat Nederland achterloopt qua sociale woningen. Maar stellen dat wooncorporaties woningen afsnoepen van de koopmarkt is niet veel anders dan roepen dat arbeidsmigranten onze banen inpikken..

Het is altijd zo ironisch om te zien dat 'de vrije markt' de hemel in geprezen wordt, vol innovatie en waarbij zogenaamd een optimale prijs voor de consument bereikt wordt. Maar in de praktijk zien we vooral een hoop "kan niet, gaat niet, werkt niet" geroep. Waar is dan die innovatie? Die slimme ondernemers die kijken hoe het wél kan? Die bang-for-buck woningen, die steeds beter worden voor een steeds lagere prijs? Of zijn het die vervelende bouwnormen vanuit de overheid die het zo lastig maken om te bouwen, terwijl deze ironisch genoeg juíst gezorgd hebben voor de vooruitgang op bouwgebied in de afgelopen decennia?
Als we het blijkbaar niet kunnen zoeken in 'de markt' zit er maar een ding op: bouwen vanuit de overheid/woco's, zonder winstoogmerk.

[Paprika]

geekeep schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 21:03:
[...]

Ik heb ook nergens gesteld dat Nederland achterloopt qua sociale woningen. Maar stellen dat wooncorporaties woningen afsnoepen van de koopmarkt is niet veel anders dan roepen dat arbeidsmigranten onze banen inpikken..

Ik reageerde daar niet op. Wat ik vind van die kant van de markt is niet zo relevant buiten af en toe met een stempapiertje. Het viel me vooral op dat er interessante statistieken worden genoemd over Nederrland t.o.v. Europa.

[Laapo]

geekeep schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 20:29:
[...]

Het blijft bijzonder hoe je wooncorporaties framed door te stellen dat zij woningen 'afsnoepen' van de koopmarkt.
Zonder die woningen sociaal te houden (en de recente wetten omtrent verhuur) was er domweg nog meer afgesnoept voor de vrije verhuur en werden nog meer mensen driedubbel genaaid met extreme huurprijzen. Keer op keer blijkt dat een kapitalistisch systeem zonder kaders resulteert in een heel klein groepje met veel te veel vermogen. Vermogen genereert nu eenmaal nog meer vermogen, iets wat je niet kunt ontkennen.

Met jouw uitspraak dat "een koopwoning de enige manier is om vermogen op te bouwen voor Jan Modaal" raak je precies de spijker op de kop. De werkende Jan Modaal wordt geraakt door tientallen procenten aan inkomstenbelasting terwijl de echt vermogenden peanuts betalen. Dát is onder de streep het daadwerkelijke probleem, en niet dat we met z'n allen de fomo in gedrukt moeten worden om dat bakstenen spaarvarken met zoveel mogelijk schulden aan te kopen.

https://nos.nl/artikel/25...gen-naar-nederlands-model

[...]

Gelukkig zijn er ook mensen die de Nederlandse sociale huur als voorbeeld nemen.

Ik pleit nergens voor meer vrije sector huur.

offtopic:
de pandjesbinkies worden nu wel kort gehouden

Verder zit onze economie en monetair systeem nu eenmaal zo in elkaar dat voor modaal werkenden het echt een uitdaging is om aan het eind van de rit nog wat noemenswaardig vermogen te hebben. Gelukkig hebben we een vrij robuust pensioen systeem. Anders was het einde echt zoek.

We kruipen er wel heen dat lage woonlasten, in de vorm van een afbetaald huis, tegen de pensioenleeftijd noodzakelijk gaan worden. De middelloonregelingen, inflatie e.d. maken de situatie voor gepensioneerden, zelfs in pensioenland Nederland, toch wel wat onzeker.

Misschien toeval, misschien zo uitgedacht, maar met 70% van het inkomen pensioeneren, terwijl de hypotheek a 30% van het inkomen vervalt grijpt uitstekend in elkaar.

offtopic:
Wel RIP voor de zzp'ers, laatkomers, weduwen met aow zonder aanvullend pensioen en meer dan 37k spaargeld. Die lappen straks de halve aow of meer (2025 max huursom al 900 euro) aan sociale huur.. geen recht op huurtoeslag.. tikkende tijdbom.

[Laapo]

geekeep schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 21:03:
[...]

Ik heb ook nergens gesteld dat Nederland achterloopt qua sociale woningen. Maar stellen dat wooncorporaties woningen afsnoepen van de koopmarkt is niet veel anders dan roepen dat arbeidsmigranten onze banen inpikken..

Het is altijd zo ironisch om te zien dat 'de vrije markt' de hemel in geprezen wordt, vol innovatie en waarbij zogenaamd een optimale prijs voor de consument bereikt wordt. Maar in de praktijk zien we vooral een hoop "kan niet, gaat niet, werkt niet" geroep. Waar is dan die innovatie? Die slimme ondernemers die kijken hoe het wél kan? Die bang-for-buck woningen, die steeds beter worden voor een steeds lagere prijs? Of zijn het die vervelende bouwnormen vanuit de overheid die het zo lastig maken om te bouwen, terwijl deze ironisch genoeg juíst gezorgd hebben voor de vooruitgang op bouwgebied in de afgelopen decennia?
Als we het blijkbaar niet kunnen zoeken in 'de markt' zit er maar een ding op: bouwen vanuit de overheid/woco's, zonder winstoogmerk.

Eeuh, ik pleit niet voor minder corpo bezit vanwege een of ander 'vrije markt' denken. Die woningen moeten zeker niet zomaar worden weggepleurd en aan de markt worden overgelaten. Ik pleit voor meer eigendom bij bewoners en minder bij de corpo is een middel om dat te kunnen doen. Met als bijkomend voordeel dat aan deze woningen nog aanvullende voorwaarden kunnen worden gehangen (verplichte zelfbewoning etc).

Het is dat eigen woningbezit een VVD stokpaardje lijkt te zijn. Zij ownen dat op de ene of andere wijze. Terwijl de eigen woning ook aan de linkerzijde niet per se een vies ding is.. toch?

offtopic:
Maar die gaan wel weer prat op uhh 'sociaal huren' klinkt.. sociaal, dus ik ben voor. Daarom is het in mijn boekje 'corpo of woco bezit' en zijn eigenaren, bewoner/eigenaren en heb ik het over 'sociaal kopen'.

Ben ook geen voorstander van het versoepelen van de bouwnormen. Daarmee krijg je weer onderscheid in kwaliteit en gewilde en ongewilde plekken. Gewilde en ongewilde bouw. We zijn daar in Nederland heel gevoelig voor. Iets krijgt al gauw het stempel 'ghetto' of achterstandswijk of minderwaardig. Slecht plan. Verder gaat de markt dan gewoon op het laagste punt zitten. Krijg je straks allemaal rukwoningen.

[geekeep]

Laapo schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 21:14:
[...]


Ik pleit nergens voor meer vrije sector huur.

offtopic:
de pandjesbinkies worden nu wel kort gehouden

Verder zit onze economie en monetair systeem nu eenmaal zo in elkaar dat voor modaal werkenden het echt een uitdaging is om aan het eind van de rit nog wat noemenswaardig vermogen te hebben. Gelukkig hebben we een vrij robuust pensioen systeem. Anders was het einde echt zoek.

We kruipen er wel heen dat lage woonlasten, in de vorm van een afbetaald huis, tegen de pensioenleeftijd noodzakelijk gaan worden. De middelloonregelingen, inflatie e.d. maken de situatie voor gepensioneerden, zelfs in pensioenland Nederland, toch wel wat onzeker.

Misschien toeval, misschien zo uitgedacht, maar met 70% van het inkomen pensioeneren, terwijl de hypotheek a 30% van het inkomen vervalt grijpt uitstekend in elkaar.

offtopic:
Wel RIP voor de zzp'ers, laatkomers, weduwen met aow zonder aanvullend pensioen en meer dan 37k spaargeld. Die lappen straks de halve aow of meer (2025 max huursom al 900 euro) aan sociale huur.. geen recht op huurtoeslag.. tikkende tijdbom.

Lage woonlasten in een afbetaald huis is iets compleet anders dan een woning zien als een investeringsobject om daarmee vereist vermogen op te bouwen om het te redden in deze 'zelfredzame' maatschappij. Deze zelfredzaamheid heeft voornamelijk gezorgd voor egoïstisch en veelal korte termijn denken/gedrag en ik zou bijna durven stellen dat het onder de streep ons land méér kost dan links en rechts de ondersteuning bieden (waar nodig) vanuit ons belastinggeld.

[geekeep]

Laapo schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 21:30:
[...]


Eeuh, ik pleit niet voor minder corpo bezit vanwege een of ander 'vrije markt' denken. Die woningen moeten zeker niet zomaar worden weggepleurd en aan de markt worden overgelaten. Ik pleit voor meer eigendom bij bewoners en minder bij de corpo is een middel om dat te kunnen doen. Met als bijkomend voordeel dat aan deze woningen nog aanvullende voorwaarden kunnen worden gehangen (verplichte zelfbewoning etc).

Het is dat eigen woningbezit een VVD stokpaardje lijkt te zijn. Zij ownen dat op de ene of andere wijze. Terwijl de eigen woning ook aan de linkerzijde niet per se een vies ding is.. toch?

offtopic:
Maar die gaan wel weer prat op uhh 'sociaal huren' klinkt.. sociaal, dus ik ben voor. Daarom is het in mijn boekje 'corpo of woco bezit' en zijn eigenaren, bewoner/eigenaren en heb ik het over 'sociaal kopen'.

Ben ook geen voorstander van het versoepelen van de bouwnormen. Daarmee krijg je weer onderscheid in kwaliteit en gewilde en ongewilde plekken. Gewilde en ongewilde bouw. We zijn daar in Nederland heel gevoelig voor. Iets krijgt al gauw het stempel 'ghetto' of achterstandswijk of minderwaardig. Slecht plan. Verder gaat de markt dan gewoon op het laagste punt zitten. Krijg je straks allemaal rukwoningen.

Ik heb dit punt al eerder gemaakt, maar 'sociale koop' is niets meer dan overheidsgeld de markt in pompen, al dan niet met een vertraging. De enige duurzame investering vanuit een wooncorporatie is verhuur, waarbij een object na verloop van tijd rendeert om daarmee reparaties/renovaties en eventueel nieuwe woningen te bekostigen. Anders is het slechts een bodemloze put waar enkel wat lucky few die een sociale koopwoning kunnen bemachtigen spekkoper zijn.
De huidige koopmarkt is slechts een reflectie van hoe het voor iedereen zou zijn als de sociale huurwoningen niet bestonden: praktisch onmogelijk om een woning te bemachtigen zonder dubbelmodaal te verdienen. Daarnaast zijn er buiten het financiële aspect genoeg andere argumenten te bedenken waarom iemand geen koopwoning zou moeten/mogen/wil kopen.

[Get!em]

Richh schreef op dinsdag 7 januari 2025 @ 14:08:
[...]

Waar is dit op gebaseerd?

Het lijkt mij sterk gezien de huidige politieke situatie rondom de agrarische sector.

Maar bovenal omdat landbouwgrond momenteel voor 20-30 euro per vierkante meter verhandeld wordt terwijl een kavel al snel voor 700 euro per vierkante meter wordt verkocht. Projectmatige nieuwbouw met 'postzegelkaveltjes' resulteert uiteindelijk vrij vlot in >1000 euro per m2 als je het zou doorrekenen, en is daarmee (ondanks een kleiner tekort dus?) soms zo'n 50 keer zo duur als landbouwgrond. Zo'n bizar prijsverschil stookt niet met een 'groter tekort'.

Die moet je even in een ander perspectief zetten. Het 'tekort' aan landbouwgrond ontstaat door strengere (milieu) regels vanuit overheid en eu ivm overschot aan mest/voedingsstoffen bij veeteelt. Bij strengere regels, bij gelijkblijvende veestapel, heb je dus meer m2 landbouwgrond nodig om de mest te kunnen verspreiden. Dat is ook de reden dat je schaalvergroting ziet en combi van akkerbouw/vee bedrijven. En dus ook groei van export van mest. En dan ook de plaatsing van bestaand/ nieuw landbouwland (naast n2000 gebieden bijv).
https://www.cumela.nl/nie...or-uitbreiding-mestexport
(let op, branchevereniging, dus bron is gekoppeld aan belanghebbende)
Er ligt dus een relatie tussen prijs landbouwgrond en mest(overschot).

[Get!em]

geekeep schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 21:52:
[...]

Lage woonlasten in een afbetaald huis is iets compleet anders dan een woning zien als een investeringsobject om daarmee vereist vermogen op te bouwen om het te redden in deze 'zelfredzame' maatschappij. Deze zelfredzaamheid heeft voornamelijk gezorgd voor egoïstisch en veelal korte termijn denken/gedrag en ik zou bijna durven stellen dat het onder de streep ons land méér kost dan links en rechts de ondersteuning bieden (waar nodig) vanuit ons belastinggeld.

En dan heb je ook nog de sprinkhanen die van nieuwbouwhuis naar nieuwbouwhuis gaan. Die bewust voor het geld steeds verhuizen en gokken op overwaarde. Ik woonde in een buurt met commerciele huur, die als tussenstation werd gebruikt 40% van de woningen kreeg een andere bewoner elk jaar, omdat in de buurt zoveel nieuwbouw was. Sprak een aantal van hen, en sommige waren al 3x verhuisd in 6 jaar, puur omdat hun huis meer waard was geworden en ze nog groter/duurder wilden/konden wonen.
Aan de ene kant positief, en vermogen opbouwend, aan de andere kant, continue dubbele bezetting van zowel huur als koophuis (overlap ivm verhuizingen, bouw etc) en extra prijsopdrijvend effect.

[Verwijderd]

Vind het prima hoe jullie er over denken jongens : Ben vooral benieuwd hoe dit zich allemaal gaat betalen, om sociale huur te blijven faciliteren. We gaan het zien.

[kx22]

Verwijderd schreef op woensdag 15 januari 2025 @ 18:32:
Vind het prima hoe jullie er over denken jongens : Ben vooral benieuwd hoe dit zich allemaal gaat betalen, om sociale huur te blijven faciliteren. We gaan het zien.

Niet. Gaat niet gebeuren.
Grond weggeven voor sociale woningen? Prima, maar zowat elke gemeente heeft nu al geen sluitende begroting. Dus het geld moet ergens vandaan komen...grond is het enige wat ze nog hebben dat verkocht kan worden. Voor de rest is alles als geprivatiseerd.

[kx22]

Laapo schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 21:14:
[...]

offtopic:
de pandjesbinkies worden nu wel kort gehouden

Afgelopen jaar hebben ze minder rendement gemaakt vanwege het belasten van verhuur woningen.
Maar huizenmarkt is gemiddeld 10% omhoog gegaan. Dus rendement is minstens 10% geweest.

[Metro2002]

geekeep schreef op dinsdag 14 januari 2025 @ 21:03:
[...]

Ik heb ook nergens gesteld dat Nederland achterloopt qua sociale woningen. Maar stellen dat wooncorporaties woningen afsnoepen van de koopmarkt is niet veel anders dan roepen dat arbeidsmigranten onze banen inpikken..

Het is altijd zo ironisch om te zien dat 'de vrije markt' de hemel in geprezen wordt, vol innovatie en waarbij zogenaamd een optimale prijs voor de consument bereikt wordt. Maar in de praktijk zien we vooral een hoop "kan niet, gaat niet, werkt niet" geroep. Waar is dan die innovatie? Die slimme ondernemers die kijken hoe het wél kan? Die bang-for-buck woningen, die steeds beter worden voor een steeds lagere prijs? Of zijn het die vervelende bouwnormen vanuit de overheid die het zo lastig maken om te bouwen, terwijl deze ironisch genoeg juíst gezorgd hebben voor de vooruitgang op bouwgebied in de afgelopen decennia?
Als we het blijkbaar niet kunnen zoeken in 'de markt' zit er maar een ding op: bouwen vanuit de overheid/woco's, zonder winstoogmerk.

Welke markt. De overheid bepaalt waar gebouwd mag worden, wat er gebouwd mag worden, hoeveel er gebouwd mag worden, wat de maximale huurprijs mag zijn in geval van huurwoningen, de overheid harkt overdrachtsbelasting binnen, bepaalt de hypotheekregels en alle belastingen etc. Wat er vervolgens in dat piepkleine deel 'markt' dat nog over is gebeurt is precies wat de vrije markt hoort te doen: Een optimale prijs bepalen op basis van vraag en aanbod.
Wat je nu ziet is geen gevolg van 'de vrije markt' maar van een planeconomie en iedereen die langer dan 10 seconden naar de geschiedenis heeft gekeken weet hoe goed dat werkt (niet)

[ Voor 5% gewijzigd door Metro2002 op 16-01-2025 11:42 ]