Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[FreakNL]

Rubbergrover1 schreef op maandag 30 december 2024 @ 20:40:
[...]

"De hypotheekrente lag toen echt stukken hoger dan nu en aan het begin van de jaren ’90 waren rentes van 10% of 11% eerder regel dan uitzondering."
Bij 10% rente kostte een annuïteitenhypotheek voor die gemiddelde woning 41% van een modaal inkomen.
Bij 2% rente kostte in 2020 een annuïteitenhypotheek voor de gemiddelde woning ook 41% van een modaal inkomen. Maar de rente was toen in werkelijkheid vaak nog wat lager, zodat de woningen toen dus juist betaalbaarder waren dan in 1990.

Het is pas de laatste paar jaar écht scheef gaan lopen. Omdat de kopers, gewend aan de extreme prijsstijgingen, hoger zijn blijven bieden. In de veronderstelling dat de prijzen flink blijven stijgen. En gevoed door de bovenmatig stijgende overwaardes.

(Overigens vind ik de stijging van het modaal inkomen met 29% in 5 jaar minstens zo schokkend als de stijging van de huizenprijzen. Die huizenprijzen kunnen wel weer met 80k kelderen, het modaal inkomen zal niet snel dalen.)

Die 10% was maar heel even… En effectief door HRa veel minder…

Anyways, ik ga de huidige hoge prijzen niet goedpraten omdat er 30 jaar geleden een hoge rente was.

De huizen zijn overgewaardeerd in Nederland. En niet zo’n beetje ook. Er zou zeker een correctie van 50% mogen optreden om het weer een beetje gezond te laten zijn. Maar hoe?

[ Voor 4% gewijzigd door FreakNL op 31-12-2024 08:17 ]

[Requiem19]

FreakNL schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 08:16:
[...]


Die 10% was maar heel even… En effectief door HRa veel minder…

Anyways, ik ga de huidige hoge prijzen niet goedpraten omdat er 30 jaar geleden een hoge rente was.

De huizen zijn overgewaardeerd in Nederland. En niet zo’n beetje ook. Er zou zeker een correctie van 50% mogen optreden om het weer een beetje gezond te laten zijn. Maar hoe?

Dit horen we denk ik al 25 jaar nu.

Er komt gewoon GEEN hoge correctie. Hoogstens eventjes 5-6% eraf voor 1 of 2 jaar.

Tenzij:

1. De hypotheekrentes de pan uitreizen. Gaat niet gebeuren, eerder andersom.
2. De economie instort en de werkeloosheid explodeert.

[FreakNL]

We horen niet al 25 jaar dat het onbetaalbaar is/wordt…

De huidige situatie is echt wel extreem.

Verder is het niet heel erg on-topic. Iedereeen kan de plaatjes opzoeken.

[ Voor 27% gewijzigd door FreakNL op 31-12-2024 08:31 ]

[Rubbergrover1]

FreakNL schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 08:16:
[...]


Die 10% was maar heel even… En effectief door HRa veel minder…

Anyways, ik ga de huidige hoge prijzen niet goedpraten omdat er 30 jaar geleden een hoge rente was.

Maar dat zijn nou eenmaal communicerende vaten. Juist die dalende rente heeft de woningprijzen daarna flink doen stijgen. Je kunt aan de cijfers zien dat er nou eenmaal in de regel structureel een mooi verband is tussen de annuïtaire lasten van die gemiddelde woning en het modaal inkomen. Uiteraard zijn er periodes waarin woningen relatief goedkoop waren en periodes waarin woningen relatief duur waren. Maar in mijn optiek, simpel kijkend naar dat verband, waren de woningprijzen tot een jaar of 5 geleden helemaal niet buitensporig duur. (En ik weet dat veel mensen het daar niet mee eens zullen zijn.)

Trouwens, wel leuk om te zien dat 25 jaar geleden ook al de vraag werd gesteld of koopwoningen nou duur zijn of niet. https://www.cbs.nl/nl-nl/...6/is-een-koopwoning-duur-

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 08:25:
[...]


Dit horen we denk ik al 25 jaar nu.

Er komt gewoon GEEN hoge correctie. Hoogstens eventjes 5-6% eraf voor 1 of 2 jaar.

Tenzij:

1. De hypotheekrentes de pan uitreizen. Gaat niet gebeuren, eerder andersom.
2. De economie instort en de werkeloosheid explodeert.

Gelukkig bestaat stagflatie niet

[Requiem19]

FreakNL schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 08:30:
We horen niet al 25 jaar dat het onbetaalbaar is/wordt…

De huidige situatie is echt wel extreem.

Verder is het niet heel erg on-topic. Iedereeen kan de plaatjes opzoeken.

Ik zie niet wat er extreem is als mensen zonder overwaarde een goede kans maken op een woning.

Het is juist minder extreem dan 3-4 jaar geleden.

[redwing]

Requiem19 schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 08:25:
[...]


Dit horen we denk ik al 25 jaar nu.

Er komt gewoon GEEN hoge correctie. Hoogstens eventjes 5-6% eraf voor 1 of 2 jaar.

Tenzij:

1. De hypotheekrentes de pan uitreizen. Gaat niet gebeuren, eerder andersom.
2. De economie instort en de werkeloosheid explodeert.

Of weer eens genoeg huizen gaan bouwen. Want zodra je concurrentie krijgt en mensen de keuze hebben tussen meerdere huizen kopen, zullen de prijzen ook een correctie krijgen. Jouw opties zorgen er voor dat de vraag instort, maar aangezien het om vraag en aanbod gaat, kun je ook het aanbod aanpakken.

[geekeep]

hoevenpe schreef op maandag 30 december 2024 @ 22:47:
Voorrang voor mensen met een urgentieverklaring en kwetsbare gevallen, daar sta je dan als stabiele moeder met drie jonge kinderen...

[...]

di-Rossi schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 06:57:
[...]


Dat ben ik met je eens, misschien iets te sterk uitgedrukt. Ik denk dat zo’n inkomen met 3 kinderen en dan voor geen toeslag in aanmerking komende inderdaad in 2024 niet toereikend is. Als zij moet huren op de vrije markt is ze minimaal 40% daarvan kwijt aan huur.
Richting 60% als je alle vaste lasten gaat meetellen.

Zie ik hier plotsklaps argumenten naar boven komen om sociale huurwoningen ook voor 'normale' mensen te bouwen/beschikbaar te stellen i.p.v. enkel voor "de onderkant van de samenleving"? En die filantropische verhuurder schijnbaar liever een gezin op straat zet dan een vast contract aanbiedt? En blijkbaar zijn er dan tóch mensen die geen koopwoning willen/kunnen kopen en ook op de vrije huurmarkt geen kans maken?

[hoevenpe]

geekeep schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 10:07:
En die filantropische verhuurder schijnbaar liever een gezin op straat zet dan een vast contract aanbiedt?

Deze verhuurder had waarschijnlijk opnieuw een tweejarig contract aangeboden als de regels niet waren veranderd. In de huidige huizenmarkt gaat die huurder nooit meer weg, kan je als particuliere verhuurder je pand nooit meer liquide maken als je het geld tzt nodig hebt.

[Z___Z]

redwing schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 09:57:
[...]

Of weer eens genoeg huizen gaan bouwen. Want zodra je concurrentie krijgt en mensen de keuze hebben tussen meerdere huizen kopen, zullen de prijzen ook een correctie krijgen. Jouw opties zorgen er voor dat de vraag instort, maar aangezien het om vraag en aanbod gaat, kun je ook het aanbod aanpakken.

Denk niet dat dit veel zal doen met de prijs. Alleen de mensen die moeten verkopen zullen zakken om van hun huis af te komen. Mensen zijn over het algemeen slecht in verlies nemen. Dus iedereen die niet hoeft te verkopen zal blijven zitten in een dalende huizenmarkt. Dus overschot in aanbod zonder crisis zal alleen maar leiden tot stagnerende prijzen.

[hoevenpe]

Z___Z schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 10:30:
Denk niet dat dit veel zal doen met de prijs. Alleen de mensen die moeten verkopen zullen zakken om van hun huis af te komen. Mensen zijn over het algemeen slecht in verlies nemen. Dus iedereen die niet hoeft te verkopen zal blijven zitten in een dalende huizenmarkt. Dus overschot in aanbod zonder crisis zal alleen maar leiden tot stagnerende prijzen.

Komt bij dat mensen dan eerst hun huis te koop zetten (voor een hoge prijs) en pas daarna de koopmarkt op gaan, nieuwbouw stort helemaal in omdat je eigen huis als het klaar is minder waard is dan nu, etc.

Lichte stijging van de huizenprijzen icm met voldoende nieuwbouw die aansluit bij de markt imo het optimale scenario. Goed voor het consumentenvertrouwen, goed voor de bouwmarkt, regels en klimaat een tandje minder.

[geekeep]

hoevenpe schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 10:29:
[...]

Deze verhuurder had waarschijnlijk opnieuw een tweejarig contract aangeboden als de regels niet waren veranderd. In de huidige huizenmarkt gaat die huurder nooit meer weg, kan je als particuliere verhuurder je pand nooit meer liquide maken als je het geld tzt nodig hebt.

Ten eerste kun je die woning gewoon in verhuurde toestand verkopen. Ook al zal het wat minder opleveren is het liquide maken geen issue.
Ten tweede is onderdak een recht en geen service die je te allen tijde kan stoppen (vanuit de leverende partij). Net zoals je iemand niet zomaar kunt ontslaan. Je kunt altijd wel excessen bedenken hoe dit zich tegen de aanbieder kan keren, maar deze machtspositie maakt dat we medewerkers/huurders een bepaalde bescherming geven.

[Z___Z]

spijkerhoofd schreef op maandag 30 december 2024 @ 20:26:
[...]

Of over 40 jaar zware artritis hebben of de pijp uit gaan van een hartaanval van de stress, beide heb ik in mijn directe omgeving meegemaakt, dan kies ik liever om nu te genieten en als ik ouder ben zie ik wel mocht ik dat halen. Een klasgenoot heeft zijn vader, 60, dood in zijn stoel gevonden door een hartstilstand van waarschijnlijk de stressvolle baan.

En overwinteren in Spanje klinkt fijn als je met je 55e met prepensioen of de VUT kan, maar gezien de AOW leeftijd steeds later word en mensen ook steeds later met pensioen gaan zie ik weinig logica om een huisje in Spanje te hebben...

En daarom is het dus voor de meeste mensen goed dat je verplicht wordt om pensioen te sparen. Anders zaten al onze bejaarden nu op een houtje te bijten.

[dikkiedik]

geekeep schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 10:36:
[...]

Ten eerste kun je die woning gewoon in verhuurde toestand verkopen. Ook al zal het wat minder opleveren is het liquide maken geen issue.
Ten tweede is onderdak een recht en geen service die je te allen tijde kan stoppen (vanuit de leverende partij). Net zoals je iemand niet zomaar kunt ontslaan. Je kunt altijd wel excessen bedenken hoe dit zich tegen de aanbieder kan keren, maar deze machtspositie maakt dat we medewerkers/huurders een bepaalde bescherming geven.

'wat minder zal opleveren'. Ik denk niet dat een verhuurder zit te wachten op een tonnetje minder bij verkoop, want daar heb je het al snel over.

Wonen is een recht, maar dat hoeft niet uitgevoerd te worden door een individuele burger. Dus om deze alleenstaande moeder casus af te wentelen op de verhuurder lijkt me niet fair.

Misschien is de huurbescherming wel de grootste vijand van de huurder...

[Z___Z]

hoevenpe schreef op maandag 30 december 2024 @ 22:47:
Voorrang voor mensen met een urgentieverklaring en kwetsbare gevallen, daar sta je dan als stabiele moeder met drie jonge kinderen...

[...]

Dit is pure stemmingmakerij natuurlijk. Dat huurcontract loopt niet opeens af. Ze had dus al een jaar lang naar een woning kunnen gaan zoeken. En ja met 50k inkomen kan je ook in de randstad nog wel iets kopen. Is misschien niet ideaal met 3 kinderen, maar goed verder is het speculeren waarom de vader niet meer in beeld is.

[hoevenpe]

geekeep schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 10:36:
Ten eerste kun je die woning gewoon in verhuurde toestand verkopen. Ook al zal het wat minder opleveren is het liquide maken geen issue.

Enig idee hoeveel 'wat minder' is, je gaat als verkoper echt de bietenbrug op.
Andere particulieren gaan hun vingers er niet aan branden, grote partijen hebben liever hele complexen.

Ken deze situatie als reunist van een studentenvereniging: verhuurder wou het pand naast de societeit kwijt, niemand wou het kopen want 'naast studentenvereniging in verhuurde staat'. Zijn huurders klaagden steen en been over hun 'buren', kan je je voorstellen hoe die reageerden toen het pand met huurders voor een appel en een ei aan oud-leden verkocht was...

Ten tweede is onderdak een recht en geen service die je te allen tijde kan stoppen (vanuit de leverende partij). Net zoals je iemand niet zomaar kunt ontslaan.

We hebben gewoon tijdelijke arbeidscontracten, maximaal drie keer jaarlijks verlengd zoals ook de huurmarkt tot voor kort twee smaken kende. Wat denk je dat gebeurd als tijdelijke arbeidscontracten verboden worden? Dan krijg echt niet iedereen gelijk een vast contract, zit je in principe tot het pensioen aan iedere nieuwe medewerker vast.

[DutchCommando]

hoevenpe schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 10:33:
[...]

Komt bij dat mensen dan eerst hun huis te koop zetten (voor een hoge prijs) en pas daarna de koopmarkt op gaan, nieuwbouw stort helemaal in omdat je eigen huis als het klaar is minder waard is dan nu, etc.

Lichte stijging van de huizenprijzen icm met voldoende nieuwbouw die aansluit bij de markt imo het optimale scenario. Goed voor het consumentenvertrouwen, goed voor de bouwmarkt, regels en klimaat een tandje minder.

Nieuwbouw zal goedkoper zijn dan bestaande bouw. De prijs van bestaande bouw gaat dan echt vanzelf naar beneden. Het enige wat kleiner wordt is de enorme marge op grondprijs. Dan gaan partijen die nu bouwgrond vasthouden er toch iets mee doen, want nu is wachten lucratiever dan bouwen.

[aljooge]

Z___Z schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 10:45:
[...]

Dit is pure stemmingmakerij natuurlijk. Dat huurcontract loopt niet opeens af. Ze had dus al een jaar lang naar een woning kunnen gaan zoeken. En ja met 50k inkomen kan je ook in de randstad nog wel iets kopen.

Heb je het artikel wel goed gelezen?

[redwing]

Z___Z schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 10:30:
[...]

Denk niet dat dit veel zal doen met de prijs. Alleen de mensen die moeten verkopen zullen zakken om van hun huis af te komen. Mensen zijn over het algemeen slecht in verlies nemen. Dus iedereen die niet hoeft te verkopen zal blijven zitten in een dalende huizenmarkt. Dus overschot in aanbod zonder crisis zal alleen maar leiden tot stagnerende prijzen.

Met de huidige verplichting tot aflossen heb je veel minder last van een echte onderwaarde. Willen mensen dus groter gaan wonen, kan dat tegenwoordig ook bij dalende huizenprijzen. Vandaar ook dat het zo goed is dat het tegenwoordig 'verplicht' is om af te lossen en de meeste mensen dat ook netjes doen. Zou het aanbod toenemen, zal het voor een doorstromer weinig uitmaken dat hij zijn eigen huis met verlies moet verkopen. Hij neemt weliswaar dan geen overwaarde mee, maar door toegenomen inkomsten kan ie dan alsnog een groter huis kopen.

Oftewel er zal wel een dempend effect in zitten omdat mensen niet graag willen zakken in prijs, maar doordat de impact niet zo groot meer is zullen mensen wel gewoon kopen en verkopen. En ook niet vergeten dat door inflatie een stagnerende prijs alsnog een aardige daling is.

Oh, en dan vergeet ik nog dat mensen nu al vaak een grote overwaarde hebben. De huizenprijzen moeten wel heel ver dalen willen ze echt geen overwaarde meer hebben.

[ Voor 9% gewijzigd door redwing op 31-12-2024 11:03 ]

[geekeep]

dikkiedik schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 10:42:
[...]


'wat minder zal opleveren'. Ik denk niet dat een verhuurder zit te wachten op een tonnetje minder bij verkoop, want daar heb je het al snel over.

Wonen is een recht, maar dat hoeft niet uitgevoerd te worden door een individuele burger. Dus om deze alleenstaande moeder casus af te wentelen op de verhuurder lijkt me niet fair.

Misschien is de huurbescherming wel de grootste vijand van de huurder...

Misschien is het idee van Jan Modaal die een woning verhuurt maar te allen tijde die woning beschikbaar wil hebben voor z'n eigen gewin wel een slecht idee.

[redwing]

geekeep schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 10:54:
[...]

Misschien is het idee van Jan Modaal die een woning verhuurt maar te allen tijde die woning beschikbaar wil hebben voor z'n eigen gewin wel een slecht idee.

Tja, maar zo is het ook een slecht idee dat Jan Modaal die een woning verhuurt geen beschikking meer heeft over een woning die nog steeds van hem is. Want door de huurbescherming krijgt ie huurders er gewoon niet meer op een normale manier uit.

[hoevenpe]

geekeep schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 10:54:
Misschien is het idee van Jan Modaal die een woning verhuurt maar te allen tijde die woning beschikbaar wil hebben voor z'n eigen gewin wel een slecht idee.

Niet ten allen tijde, eens in de twee jaar een beslismoment om uit de huurmarkt te stappen of je eigen kinderen erin te zetten was tot voor kort geen verkeerd idee.

Onderdeel van een stabiele defensieve beleggingsportefeuille naast aandelen, obligaties en crypto.

[geekeep]

hoevenpe schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 10:45:
[...]

Enig idee hoeveel 'wat minder' is, je gaat als verkoper echt de bietenbrug op.
Andere particulieren gaan hun vingers er niet aan branden, grote partijen hebben liever hele complexen.

Ken deze situatie als reunist van een studentenvereniging: verhuurder wou het pand naast de societeit kwijt, niemand wou het kopen want 'naast studentenvereniging in verhuurde staat'. Zijn huurders klaagden steen en been over hun 'buren', kan je je voorstellen hoe die reageerden toen het pand met huurders voor een appel en een ei aan oud-leden verkocht was...

Heh, we hadden het over liquide maken, niet over zoveel mogelijk eruit persen. Een zzp-er die stopt en z'n voorraad verkoopt zal ook niet de hoofdprijs krijgen.

Als die huurders daadwerkelijk zo hard klaagden konden ze a. van tevoren bedenken dat ze naast een studentenvereniging gingen wonen en b. eventueel verhuizen wat daarmee het probleem voor zowel de huurder als verhuurder oplost.

We hebben gewoon tijdelijke arbeidscontracten, maximaal drie keer jaarlijks verlengd zoals ook de huurmarkt tot voor kort twee smaken kende. Wat denk je dat gebeurd als tijdelijke arbeidscontracten verboden worden? Dan krijg echt niet iedereen gelijk een vast contract, zit je in principe tot het pensioen aan iedere nieuwe medewerker vast.

De grootste tegenstanders van het afschaffen van tijdelijke contracten zijn de werkgevers die geen moer om mensen geven en hen vooral beschouwen als 'handjes'. Als je wat fatsoenlijker screent vooraf en daarnaast periodiek voortgangsgesprekken en eventueel begeleiding biedt kun je ver komen met je personeel. En als dat allemaal niet werkt, kun je in ieder geval een dossier opbouwen.

[DutchCommando]

hoevenpe schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 10:57:
[...]

Niet ten allen tijde, eens in de twee jaar een beslismoment om uit de huurmarkt te stappen of je eigen kinderen erin te zetten was tot voor kort geen verkeerd idee.

Onderdeel van een stabiele defensieve beleggingsportefeuille naast aandelen, obligaties en crypto.

Een woning verhuren als onderdeel van je beleggingsportefeuille is een extreem slecht idee. Maakt voor een particulier een veel te groot onderdeel uit van de beleggingsmix. Degenen die dit gedaan hebben vragen er ook wel een beetje om in de problemen te komen, maar hebben met huidige prijzen geluk dat men in veel gevallen het beleggingsobject duur kan verkopen.

Crypto maakt geen onderdeel uit van een defensief profiel, want is speculatie.

[hoevenpe]

DutchCommando schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 11:06:
Crypto maakt geen onderdeel uit van een defensief profiel, want is speculatie.

Het idee van vastgoed in de mix is juist betere balans tussen risicovolle aandelen/crypto en saaie stenen.

[geekeep]

hoevenpe schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 10:57:
[...]

Niet ten allen tijde, eens in de twee jaar een beslismoment om uit de huurmarkt te stappen of je eigen kinderen erin te zetten was tot voor kort geen verkeerd idee.

Onderdeel van een stabiele defensieve beleggingsportefeuille naast aandelen, obligaties en crypto.

Beleggen in een vastgoedfonds is ook een optie. Kun je het bouwen/onderhouden/renoveren en administratief geneuzel aan de grote jongens overlaten (die hun pand niet willen reserveren voor hun kinderen..) maar maak je toch rendement.

[DutchCommando]

hoevenpe schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 11:10:
[...]
Het idee van vastgoed in de mix is juist betere balans tussen risicovolle aandelen/crypto en saaie stenen.

Je beleggingsportefeuille moet wel ontiegelijk groot zijn voor het aankopen van 1 woning een goed idee is (en je het tegelijkertijd defensief wilt noemen). Als je dan iets met vastgoed wil doen, dan beter via een fonds dat wereldwijd in het vastgoed zit, in plaats van op 1 locatie waar lokale wet- en regelgeving en lokale economische omstandigheden een grote invloed hebben op je belegging. Wat @geekeep zegt dus.

geekeep schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 11:18:
[...]

Beleggen in een vastgoedfonds is ook een optie. Kun je het bouwen/onderhouden/renoveren en administratief geneuzel aan de grote jongens overlaten (die hun pand niet willen reserveren voor hun kinderen..) maar maak je toch rendement.

[Rubbergrover1]

DutchCommando schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 10:49:
[...]


Nieuwbouw zal goedkoper zijn dan bestaande bouw. De prijs van bestaande bouw gaat dan echt vanzelf naar beneden. Het enige wat kleiner wordt is de enorme marge op grondprijs. Dan gaan partijen die nu bouwgrond vasthouden er toch iets mee doen, want nu is wachten lucratiever dan bouwen.

Maar als je weet dat als je een jaar wacht, je die zelfde nieuwbouwwoning voor een jaarsalaris minder kunt kopen? Dan zullen weinig mensen die de keus hebben zo'n nieuwbouwwoning kopen. Zeker als je nog 2 jaar moet wachten en de woning waar je nu woont in de tussentijd ook twee jaarsalarissen minder waard geworden is.

[DutchCommando]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 13:20:
[...]

Maar als je weet dat als je een jaar wacht, je die zelfde nieuwbouwwoning voor een jaarsalaris minder kunt kopen? Dan zullen weinig mensen die de keus hebben zo'n nieuwbouwwoning kopen. Zeker als je nog 2 jaar moet wachten en de woning waar je nu woont in de tussentijd ook twee jaarsalarissen minder waard geworden is.

Dat speelt uiteraard mee in de keus van een deel van kopers, zeker zij die al een woning hebben. Maar we hebben het hier steeds over een tekort aan woningen. Dat betekent dat er in principe genoeg mensen zijn die zullen/willen kopen zodra dat haalbaar is, al is het maar om op hun 28e eindelijk te vertrekken bij hun ouders.

[hoevenpe]

DutchCommando schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 14:08:
Dat speelt uiteraard mee in de keus van een deel van kopers, zeker zij die al een woning hebben. Maar we hebben het hier steeds over een tekort aan woningen. Dat betekent dat er in principe genoeg mensen zijn die zullen/willen kopen zodra dat haalbaar is, al is het maar om op hun 28e eindelijk te vertrekken bij hun ouders.

Besef dat als prijzen echt dalen je best een half jaar langer thuis kunt wonen als dat 30k minder hypotheekschuld geeft. Niet alleen voor aandelen geldt: never catch a falling knife...

[Z___Z]

DutchCommando schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 14:08:
[...]


Dat speelt uiteraard mee in de keus van een deel van kopers, zeker zij die al een woning hebben. Maar we hebben het hier steeds over een tekort aan woningen. Dat betekent dat er in principe genoeg mensen zijn die zullen/willen kopen zodra dat haalbaar is, al is het maar om op hun 28e eindelijk te vertrekken bij hun ouders.

Ja dat is precies mijn punt. Projecten draaien op de duurdere winningen. De starterswoningen zijn niet winstgevend. Maar als alleen starters willen kopen ligt nieuwbouw heel snel stil.

@redwing zoals hierboven ook staat, als je 100k overwaarde hebt op 500k woning en de prijzen dalen en je moet 2 jaar wachten op je nieuwbouwwoning van 700k en de markt zakt 5% per jaar, dan verlies je zowel op je huidige woning 50k als op je nieuwe woning 70k nog voordat je de sleutel krijgt.
De meeste mensen die een doorstroom nieuwbouw woning kopen hebben die overwaarde kei hard nodig om het überhaupt te kunnen betalen. Dus bij een kleine daling van 5% gaan die dik in de problemen komen of als het dalen al begonnen is niet meer nieuwbouw kopen. Degene die profiteren zijn de mensen die een huis kunnen kopen van iemand die vast zit met 2 huizen. Want die 2 hypotheken zijn niet jaren vol te houden.

[redwing]

Z___Z schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 14:39:
[...]
Ja dat is precies mijn punt. Projecten draaien op de duurdere winningen. De starterswoningen zijn niet winstgevend. Maar als alleen starters willen kopen ligt nieuwbouw heel snel stil.

@redwing zoals hierboven ook staat, als je 100k overwaarde hebt op 500k woning en de prijzen dalen en je moet 2 jaar wachten op je nieuwbouwwoning van 700k en de markt zakt 5% per jaar, dan verlies je zowel op je huidige woning 50k als op je nieuwe woning 70k nog voordat je de sleutel krijgt.
De meeste mensen die een doorstroom nieuwbouw woning kopen hebben die overwaarde kei hard nodig om het überhaupt te kunnen betalen. Dus bij een kleine daling van 5% gaan die dik in de problemen komen of als het dalen al begonnen is niet meer nieuwbouw kopen. Degene die profiteren zijn de mensen die een huis kunnen kopen van iemand die vast zit met 2 huizen. Want die 2 hypotheken zijn niet jaren vol te houden.

Je hebt niet alleen te maken met wat je huis de laatste tijd meer waard is geworden, maar ook met wat je al afgelost hebt. Daardoor zit je na een paar jaar al in de situatie dat het niet zoveel uitmaakt of je woning meer of minder waard wordt, je volgende huis is simpelweg wat duurder ongeacht wat de markt doet. Als ik naar mezelf kijk is mijn huis in waarde verdubbeld in 5 jaar. En al klinkt dat leuk, heb ik nog steeds dezelfde extra hypotheek nodig om een groter huis te kopen als 5 jaar geleden. Die huizen zijn nl. net zo hard in prijs gestegen.

Je redenering gaat er hier mis in, omdat je die overwaarde weliswaar nu keihard nodig hebt, maar dat is omdat de prijs van de huizen waar je naar toe zou willen gebaseerd is op die overwaarde. Verdwijnt die overwaarde, zullen die prijzen dus ook dalen en weer net zo haalbaar worden. Je krijgt pas echt een probleem als je huis minder waard wordt dan wat je huidige hypotheek waard is. Want dan moet je ook nog een stuk van je eigen huis financieren waardoor je juist op achterstand staat bij iemand die geen eigen huis heeft.

Uiteindelijk gaat het er om wat je aan je huis kwijt bent. En of je nu een huis koopt met 5ton hypotheek en 3 ton overwaarde, of 5 ton hypotheek zonder overwaarde maakt geen bal uit.

En nogmaals, er zal wel een dempende werking in zitten, maar uiteindelijk is de vraag vooral of mensen dat grotere huis kunnen betalen of niet. En die betaalbaarheid verandert niet doordat de prijzen dalen. En zoals je al zegt zullen mensen niet snel voor een nieuwbouwwoning gaan die pas 2 jaar later wordt opgeleverd. Dan is er een regeling nodig om dubbele lasten/dalingen te voorkomen (maar die hebben we in het verleden ook al vaker gehad)

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 14:11:
[...]

Besef dat als prijzen echt dalen je best een half jaar langer thuis kunt wonen als dat 30k minder hypotheekschuld geeft. Niet alleen voor aandelen geldt: never catch a falling knife...

Dat dus. Op het moment dat de huizenmarkt een situatie van dalende huizenprijzen etc. heeft, dan verdwijnt een groot deel van de huizenzoekers spontaan als sneeuw voor de zon. Dan kunnen ze toch wel een jaartje langer in die 'te kleine' woning wonen. Of is die extra werkkamer ineens toch niet zo heel urgent.

Uiteraard blijft er altijd een deel van de vraag over, zeker als het mensen betreft die écht geen alternatief hebben. Maar bij een groot deel van de huizenzoekers is de vraag toch niet zo urgent dat ze ook in een dalende markt per se een woning moeten kopen.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 15:01:
[...]

Uiteindelijk gaat het er om wat je aan je huis kwijt bent. En of je nu een huis koopt met 5ton hypotheek en 3 ton overwaarde, of 5 ton hypotheek zonder overwaarde maakt geen bal uit.

Maar als op het moment dat je de nieuwe woning koopt de prijs van beide woningen 8 ton is en twee jaar later, bij oplevering van de woning, de waarde van de woningen 5 ton is, dan heb je wel een probleem. Je hebt dan namelijk moeten tekenen voor een koopsom van 8 ton, terwijl je bij oplevering van de woning maar 5 ton capaciteit hebt.

[Requiem19]

redwing schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 09:57:
[...]

Of weer eens genoeg huizen gaan bouwen. Want zodra je concurrentie krijgt en mensen de keuze hebben tussen meerdere huizen kopen, zullen de prijzen ook een correctie krijgen. Jouw opties zorgen er voor dat de vraag instort, maar aangezien het om vraag en aanbod gaat, kun je ook het aanbod aanpakken.

Er is altijd woningtekort geweest.

Sterker nog, het woningtekort nu valt bijv best mee tov de jaren 50. De koppeling tussen woningprijzen en tekort aan woningen wordt nog steeds flink overschat, verrassend omdat dit al zo vaak besproken is?

[Sir_Lion]

Requiem19 schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 15:20:
[...]


Er is altijd woningtekort geweest.

Sterker nog, het woningtekort nu valt bijv best mee tov de jaren 50. De koppeling tussen woningprijzen en tekort aan woningen wordt nog steeds flink overschat, verrassend omdat dit al zo vaak besproken is?

[Afbeelding]

Maar het is een beetje vals om de situatie van eind jaren 40/begin jaren 50 met de huidige situatie te vergelijken. Immers waren veel huizen kapot gebombardeerd in de oorlog, of anderzijds onbewoonbaar. En dan heb je ook nog de watersnoodramp van '53.

Het huidige tekort is het hoogste sinds midden jaren 60, en stijgende. Dat is wel degelijk zeer zorgelijk.

[FreakNL]

Z___Z schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 14:39:
[...]

Ja dat is precies mijn punt. Projecten draaien op de duurdere winningen. De starterswoningen zijn niet winstgevend. Maar als alleen starters willen kopen ligt nieuwbouw heel snel stil.

@redwing zoals hierboven ook staat, als je 100k overwaarde hebt op 500k woning en de prijzen dalen en je moet 2 jaar wachten op je nieuwbouwwoning van 700k en de markt zakt 5% per jaar, dan verlies je zowel op je huidige woning 50k als op je nieuwe woning 70k nog voordat je de sleutel krijgt.
De meeste mensen die een doorstroom nieuwbouw woning kopen hebben die overwaarde kei hard nodig om het überhaupt te kunnen betalen. Dus bij een kleine daling van 5% gaan die dik in de problemen komen of als het dalen al begonnen is niet meer nieuwbouw kopen. Degene die profiteren zijn de mensen die een huis kunnen kopen van iemand die vast zit met 2 huizen. Want die 2 hypotheken zijn niet jaren vol te houden.

Als je een daling van 130k niet kan ophoesten moet je er of niet aan beginnen of je neemt het (kleine) risico.

Er is nergens een recht op waardestijging vastgelegd.

Ik zie het probleem ook niet in bovenstaande casus. Dan krijg je 50k minder op je huidige huis… Boeiend…

[ Voor 4% gewijzigd door FreakNL op 31-12-2024 15:53 ]

[Requiem19]

Sir_Lion schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 15:50:
[...]


Maar het is een beetje vals om de situatie van eind jaren 40/begin jaren 50 met de huidige situatie te vergelijken. Immers waren veel huizen kapot gebombardeerd in de oorlog, of anderzijds onbewoonbaar. En dan heb je ook nog de watersnoodramp van '53.

Het huidige tekort is het hoogste sinds midden jaren 60, en stijgende. Dat is wel degelijk zeer zorgelijk.

Kijk even wat beter in het plaatje en vergelijk de stijging van de prijzen met het woningtekort.

Welke correlatie zie je?

[Verwijderd]

FreakNL schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 15:51:
[...]


Als je een daling van 130k niet kan ophoesten moet je er of niet aan beginnen of je neemt het (kleine) risico.

Er is nergens een recht op waardestijging vastgelegd.

Ik zie het probleem ook niet in bovenstaande casus. Dan krijg je 50k minder op je huidige huis… Boeiend…

Precies dit, dan gewoon blijven zitten waar je zit!

[Sport_Life]

Wat is jullie voorspelling voor het komend jaar? (Jan - dec)

Ik zeg +17,5%. (Gemiddelde stijging cf CBS).

[ Voor 35% gewijzigd door Sport_Life op 31-12-2024 16:19 ]

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 15:11:
[...]

Maar als op het moment dat je de nieuwe woning koopt de prijs van beide woningen 8 ton is en twee jaar later, bij oplevering van de woning, de waarde van de woningen 5 ton is, dan heb je wel een probleem. Je hebt dan namelijk moeten tekenen voor een koopsom van 8 ton, terwijl je bij oplevering van de woning maar 5 ton capaciteit hebt.

Tja, dan zal er dus iets moeten verzonnen worden voor nieuwbouw. Maar daar hebben we in het verleden ook wel regelingen voor gehad (b.v. een minimaal gegarandeerde verkoopprijs). Dat zijn geen onoverkomelijke problemen. Het zal eerder een probleem zijn dat de nieuwbouw minder oplevert waardoor het lastiger zal worden om nieuwbouw te bouwen vanwege het budget voor de bouwer.

[redwing]

Requiem19 schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 15:20:
[...]


Er is altijd woningtekort geweest.

Sterker nog, het woningtekort nu valt bijv best mee tov de jaren 50. De koppeling tussen woningprijzen en tekort aan woningen wordt nog steeds flink overschat, verrassend omdat dit al zo vaak besproken is?

[Afbeelding]

Omdat dat de na-oorlogse jaren waren in een compleet andere tijd. Toen mocht je al blij zijn als je een dak boven je hoofd had, ongeacht of dat met meerdere gezinnen was. In die tijd was het dan ook normaal dat meerdere gezinnen in 1 huis woonden. In die tijd zitten we nu echter niet meer, dus de vergelijking uit deze grafiek gaat daarin gewoon mank. Meer gezinnen in een huis krijgen kan natuurlijk wel een oplossing zijn, maar in de huidige tijd vinden we dat geen normale oplossing meer.

Daarbij koppel ik de woningprijzen ook nog eens helemaal niet aan dat tekort. Het tekort zorgt er voor dat prijzen stijgen naar wat iemand er voor kan betalen. De financieringsruimte zorgt echter voor de uiteindelijke woningprijs . Voor de korte termijn zou je dus die financieringsruimte moeten verlagen (ipv verhogen wat we al jaren doen), voor de lange termijn moet je terug naar een woningtekort van zo'n 2% (dat geeft genoeg mogelijkheden om door te stromen, maar zorgt tegelijk niet voor leegstand)

Ik vind het dan ook vooral verrassend dat deze simpele marktwerking zo vaak vergeten wordt. Uiteindelijk is de hoofdoorzaak het woningtekort, maar de hoge huizenprijzen komen doordat onze regering vooral de banken heeft gestimuleerd (leenruimte verhogen) ipv wat goed is voor de bevolking (leenruimte gelijk houden of zelfs verlagen). Maar bovenal hadden ze voor voldoende woonruimte moeten zorgen.

[Sir_Lion]

Requiem19 schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 16:03:
[...]


Kijk even wat beter in het plaatje en vergelijk de stijging van de prijzen met het woningtekort.

Welke correlatie zie je?

De correlatie die jij poogt te koppelen is niet een 1:1 relatie. Er is een hele dynamiek die je maar voor het gemak achterwege laat, zoals wat @redwing al aangaf.

[mitsumark]

Sport_Life schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 16:18:
Wat is jullie voorspelling voor het komend jaar? (Jan - dec)

Ik zeg +17,5%. (Gemiddelde stijging cf CBS).

Zou zomaar kunnen, inflatie is nog niet op niveau "normaal", lonen stijgen nog flink, (hypotheek)rente daalt (vooralsnog), dus (vele) mensen kunnen zich meer veroorloven.

[Rubbergrover1]

FreakNL schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 15:51:
[...]


Als je een daling van 130k niet kan ophoesten moet je er of niet aan beginnen of je neemt het (kleine) risico.

Er is nergens een recht op waardestijging vastgelegd.

Ik zie het probleem ook niet in bovenstaande casus. Dan krijg je 50k minder op je huidige huis… Boeiend…

Het wordt wel een probleem als je die lagere verkoopprijs ook niet krijgt. Omdat mogelijk geïnteresseerden liever wachten tot de woningwaarde nog 50k lager wordt. En je tegelijk ook de nieuwe woning niet kwijt kunt. En je te lange tijd met dubbele lasten blijft zitten.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 16:47:
[...]

Het wordt wel een probleem als je die lagere verkoopprijs ook niet krijgt. Omdat mogelijk geïnteresseerden liever wachten tot de woningwaarde nog 50k lager wordt. En je tegelijk ook de nieuwe woning niet kwijt kunt. En je te lange tijd met dubbele lasten blijft zitten.

Zo ging dat in 2010-2012. Kan niemand zich voorstellen nu ..

[Requiem19]

Sir_Lion schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 16:36:
[...]


De correlatie die jij poogt te koppelen is niet een 1:1 relatie. Er is een hele dynamiek die je maar voor het gemak achterwege laat, zoals wat @redwing al aangaf.

Precies - er is juist géén correlatie tussen prijzen en het woningtekort.

Prijzen volgen voornamelijk de financieringsruimte. Daarom zag je bijv met een hoog woningtekort in 2023 de prijzen gewoon dalen en in 2024 weer stijgen: lagere rente en significante loonstijgingen.

Het is echt een denkfout dat meer bouwen iets doet aan de prijzen. Caveat voordat iemand daar weer mee komt: ja, als we bijv 1 miljoen woningen extra bouwen doet dat uiteraard wel iets met de prijzen.

[ Voor 9% gewijzigd door Requiem19 op 31-12-2024 17:35 ]

[Requiem19]

redwing schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 16:30:
[...]


Daarbij koppel ik de woningprijzen ook nog eens helemaal niet aan dat tekort.

Huh?

Of weer eens genoeg huizen gaan bouwen. Want zodra je concurrentie krijgt en mensen de keuze hebben tussen meerdere huizen kopen, zullen de prijzen ook een correctie krijgen.

Ik vind het dan ook vooral verrassend dat deze simpele marktwerking zo vaak vergeten wordt.

De denkfout is dat de reguliere marktwerking niet even goed toepasbaar is op de woningmarkt. Kijk nog even naar 70 jaar historische data die ik net plastste. Een daling of stijging van het woningtekort doet niets of bijna niets met de prijzen.

En sterker nog: een tekort van 2% heeft totaal geen impact op de pricing. Ik herhaal de data nog maar een keer.

[ Voor 17% gewijzigd door Requiem19 op 31-12-2024 17:25 ]

[Requiem19]

DNB denkt hier overigens exact hetzelfde over:

Hoewel de prijsstijgingen van de afgelopen jaren samenvallen met een toenemend fysiek tekort aan woningen, is historisch gezien geen sterke samenhang tussen woningprijzen en woningtekort waarneembaar.

https://www.dnb.nl/algeme...per-dan-met-woningtekort/

[redwing]

Requiem19 schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 17:19:
[...]


Huh?


[...]


[...]


De denkfout is dat de reguliere marktwerking niet even goed toepasbaar is op de woningmarkt. Kijk nog even naar 70 jaar historische data die ik net plastste. Een daling of stijging van het woningtekort doet niets of bijna niets met de prijzen.

En sterker nog: een tekort van 2% heeft totaal geen impact op de pricing. Ik herhaal de data nog maar een keer.

[Afbeelding]

Ik raad je aan om mijn hele verhaal te lezen. Dat sluit nl. perfect aan op wat de DNB zegt. Maar om het kort voor je samen te vatten : Het woningtekort zorgt er voor dat de prijs gaat naar wat mensen ervoor kunnen betalen. De verruiming van de financieringsruimte (2 salarissen meerekenen, startersleningen e.d.) zorgt er voor dat wat mensen steeds meer kunnen betalen. Gecombineerd krijg je dan dus grote stijgingen.

Oftewel voor de korte termijn kun je het probleem verkleinen door de financieringsruimte te verkleinen. Voor de lange termijn wil je dat er ook nog eens voldoende woningen zijn (oftewel je wil richting het genoemde kleine tekort).

[Requiem19]

redwing schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 17:46:
[...]

Ik raad je aan om mijn hele verhaal te lezen. Dat sluit nl. perfect aan op wat de DNB zegt. Maar om het kort voor je samen te vatten : Het woningtekort zorgt er voor dat de prijs gaat naar wat mensen ervoor kunnen betalen. De verruiming van de financieringsruimte (2 salarissen meerekenen, startersleningen e.d.) zorgt er voor dat wat mensen steeds meer kunnen betalen. Gecombineerd krijg je dan dus grote stijgingen.

Oftewel voor de korte termijn kun je het probleem verkleinen door de financieringsruimte te verkleinen. Voor de lange termijn wil je dat er ook nog eens voldoende woningen zijn (oftewel je wil richting het genoemde kleine tekort).

Nou, dit gesprek begon omdat jij zei dat meer bouwen voor een prijscorrectie zal zorgen.

DNB is iig niet met je eens dat er een correlatie is tussen het woningtekort en de prijs.

Maar om het concreet te maken: je stelt voor dat we terug moeten naar een tekort van 2%. Op basis waarvan verwacht jij dat dit een impact heeft op de prijzen?

[F.Baarda]

Als nieuwe woningen met de huidige (dure) eisen gebouwd moeten worden, materiaal en personeelskosten ook prijzig zijn. En het stukje grond waar de woning op moet staan ook duur is dan is de conclusie dat nieuwbouwwoningen ook duur zijn. Dan kun je wel meer gaan bouwen maar dat drukt de prijs niet denk ik. Want anders bouwt men niet. De bestaande woningen zullen dezelfde lijn qua prijs blijven volgen denk ik. Vergeet niet dat je bij nieuwbouw nog veel kosten hebt die niet in de verkoopprijs zit.

[redwing]

Requiem19 schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 17:53:
[...]
Nou, dit gesprek begon omdat jij zei dat meer bouwen voor een prijscorrectie zal zorgen.

Nee, dan heb je dus niet gelezen wat ik zei.

DNB is iig niet met je eens dat er een correlatie is tussen het woningtekort en de prijs.

Als je het stuk van de DNB goed doorleest zie je dat ze precies zeggen wat ik hier ook al een paar keer herhaal. Het huizentekort zorgt voor een verkopersmarkt waardoor de prijzen stijgen naar wat men er voor kan geven. De financieringsruimte zorgt er voor dat men er steeds meer voor kan geven en de markt echt explodeert. (en ter verduidelijking, hierdoor krijg je dus een sterk verband tussen huizenprijzen en financieringsruimte en niet tussen het tekort en de huizenprijzen)

Maar om het concreet te maken: je stelt voor dat we terug moeten naar een tekort van 2%. Op basis waarvan verwacht jij dat dit een impact heeft op de prijzen?

Omdat je dan een normale markt krijgt met concurrentie. Waarbij de prijs dus niet bepaald wordt door wat de gek er voor mag geven. Combineer dat met het verlagen van de financieringsruimte en je voorkomt dat mensen meer bieden dan verstandig is en je gaat echt weer naar een gezonde markt.

Als je leest wat het DNB zegt zie je trouwens dat die precies hetzelfde zeggen. Die kijken alleen wat meer naar de korte termijn omdat dat huizenbouwen nog heel wat jaren gaat kosten. Zij focussen dus in eerste instantie op de financieringsruimte wat dus ook logisch is omdat je dat sneller en makkelijker aan kunt pakken. En daarmee voorkom je iig al een deel van het probleem (de exploderende prijzen). Je voorkomt er echter niet mee dat veel starters geen woning kunnen kopen, dat kun je alleen oplossen door meer huizen te bouwen (of je moet een manier verzinnen waardoor mensen weer meer bij elkaar gaan wonen in 1 huis)

[ Voor 4% gewijzigd door redwing op 31-12-2024 20:00 ]

[champion16]

Sport_Life schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 16:18:
Wat is jullie voorspelling voor het komend jaar? (Jan - dec)

Ik zeg +17,5%. (Gemiddelde stijging cf CBS).

17.5%? Trek je dan simpelweg dat van november door over heel volgend jaar?
Dat terwijl een bank als de ABN het houdt op 7%.

Ik verwacht juist dat dat zo een explosieve stijging er niet is volgend jaar. Dat van dit jaar (jaar op jaar) kwam er natuurlijk naast loonsverhogingen, leenruimte voor alleenstaande vergroten, meer lenen vanwege energielabel ook doordat we uit een korte periode kwamen van een hoge stijging (relatief) van de hypotheekrente.
Dat allemaal heb je minder volgend jaar, misschien nog een aantal plekken waar de cao verhogingen meekomen en lichte dalingen van de ECB rente maar verder?

[Requiem19]

redwing schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 19:58:
[...]

Nee, dan heb je dus niet gelezen wat ik zei.

Als ik je goed begrijp ben je het nu dus met me eens er geen correctie komt als we meer gaan bouwen:

redwing schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 09:57:
[...]

Of weer eens genoeg huizen gaan bouwen. Want zodra je concurrentie krijgt en mensen de keuze hebben tussen meerdere huizen kopen, zullen de prijzen ook een correctie krijgen. Jouw opties zorgen er voor dat de vraag instort, maar aangezien het om vraag en aanbod gaat, kun je ook het aanbod aanpakken.

Als we dan hiernaar kijken:

Omdat je dan een normale markt krijgt met concurrentie. Waarbij de prijs dus niet bepaald wordt door wat de gek er voor mag geven. Combineer dat met het verlagen van de financieringsruimte en je voorkomt dat mensen meer bieden dan verstandig is en je gaat echt weer naar een gezonde markt.

DNB laat zien dat er (nauwelijks) verband zit tussen tekort/prijs. Als je het grafiekje nog eens goed bekijkt zie je dat we ongeveer 45 jaar een woningtekort hebben gehad dat schommelt rond de 2%. En in die periode zie je nog steeds enorme stijgingen en dalingen die samenhangen met financieringsruimte.

Een 2% zorgt niet voor een normale markt en zal nog steeds volledig afhankelijk zijn van de financieringsruimte.

[redwing]

Requiem19 schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 20:44:
[...]
Als ik je goed begrijp ben je het nu dus met me eens er geen correctie komt als we meer gaan bouwen:

Als je iets snapt van economie weet je dat je een correctie zult krijgen zodra je genoeg bouwt om van een verkopersmarkt over te gaan richting een kopersmarkt.

[...]


Als we dan hiernaar kijken:

[...]


DNB laat zien dat er (nauwelijks) verband zit tussen tekort/prijs. Als je het grafiekje nog eens goed bekijkt zie je dat we ongeveer 45 jaar een woningtekort hebben gehad dat schommelt rond de 2%. En in die periode zie je nog steeds enorme stijgingen en dalingen die samenhangen met financieringsruimte.

Een 2% zorgt niet voor een normale markt en zal nog steeds volledig afhankelijk zijn van de financieringsruimte.

Tja, ik kan het riedeltje blijven herhalen maar veel duidelijker kan ik het niet maken. Rond de 2% ga je richting een kopersmarkt en gaat de financieringsruimte steeds minder meespelen.

Maar uiteindelijk is het heel makkelijk, als er geen tekort zou zijn, zou de financieringsruimte maar amper invloed op de huizenprijs hebben.

Maar dit is allemaal simpele marktwerking waarbij de verhouding vraag/aanbod bepaalt of je een kopers- of verkopersmarkt hebt. Als dat in evenwicht is of bij een kopersmarkt wordt de prijs bepaald door de reële kosten (+winst) en bij een verkopersmarkt wordt de prijs bepaald door wat de gek er voor kan geven (financieringsruimte dus)

Maar nogmaals, dit is ook precies wat de DNB aangeeft dus ik snap deze discussie niet zo goed eigenlijk.

[Requiem19]

redwing schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 20:55:
[...]

Als je iets snapt van economie weet je dat je een correctie zult krijgen zodra je genoeg bouwt om van een verkopersmarkt over te gaan richting een kopersmarkt.

[...]

Tja, ik kan het riedeltje blijven herhalen maar veel duidelijker kan ik het niet maken. Rond de 2% ga je richting een kopersmarkt en gaat de financieringsruimte steeds minder meespelen.

Maar uiteindelijk is het heel makkelijk, als er geen tekort zou zijn, zou de financieringsruimte maar amper invloed op de huizenprijs hebben.

Maar dit is allemaal simpele marktwerking waarbij de verhouding vraag/aanbod bepaalt of je een kopers- of verkopersmarkt hebt. Als dat in evenwicht is of bij een kopersmarkt wordt de prijs bepaald door de reële kosten (+winst) en bij een verkopersmarkt wordt de prijs bepaald door wat de gek er voor kan geven (financieringsruimte dus)

Maar nogmaals, dit is ook precies wat de DNB aangeeft dus ik snap deze discussie niet zo goed eigenlijk.

Het is wel een moeilijke discussie als je de feiten negeert.

Feit 1. Een 2% woningtekort heeft nooit geleid tot een kopersmarkt. Onderbouwing: 45 jaar historische feitelijke data waarbij we een 2% tekort hadden:



Bekijk het woningtekort van 1970 tot 2015: een tekort van 2% heeft nooit tot een stabiele woningmarktprijs geleid.

Feit 2: DNB stelt dat een verlaging van het tekort een verwachte geringe impact heeft op de prijzen. Citaat:

Hoewel de bijdrage van dit woningtekort aan de hoge prijsniveaus moeilijk te meten is, suggereren empirische schattingen (voor zowel landen met woningtekorten als -overschotten) een relatief geringe omvang: van het inlopen van het huidige woningtekort met 1 procentpunt (ongeveer 80 duizend woningen extra bovenop de groei van het aantal huishoudens) zou een 1 tot 2% lagere woningprijs mogen worden verwacht.

Ik denk dat we het eens zijn dat een daling van 1 a 2% nog steeds niet leidt tot een kopersmarkt. Om het in perspectief te plaatsen: ipv de +- 10% stijging dit stijging dit jaar zouden we uitkomen op 8-9% als we het woningtekort met 80.000 woningen konden laten dalen.

Om te voorkomen dat je jezelf herhaalt helpt het als je aangeeft welk stuk van DNB (of een andere bron je precies bedoelt).

[redwing]

Requiem19 schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 21:20:
[...]
Het is wel een moeilijke discussie als je de feiten negeert.

Als je de feiten niet goed duidt wordt het inderdaad moeilijk. Als je je echter een beetje verdiept in standaard marktwerking is het woningverhaal toch echt een heel standaard geval daarvan. Wat trouwens niet wil zeggen dat het probleem ook makkelijk op te lossen is. De goede balans vinden en behouden is gewoon heel lastig omdat de vraag en aanbod continue in beweging zijn en er ook veel afhankelijkheden zijn van andere zaken zoals b.v. consumentenvertrouwen en de economie.

Feit 1. Een 2% woningtekort heeft nooit geleid tot een kopersmarkt. Onderbouwing: 45 jaar historische feitelijke data waarbij we een 2% tekort hadden:
[Afbeelding]

Bekijk het woningtekort van 1970 tot 2015: een tekort van 2% heeft nooit tot een stabiele woningmarktprijs geleid.

De omstandigheden zijn nu heel anders dan in die afgelopen 45 jaar. Grafieken en statistieken zijn alleen leuk als je ze goed gebruikt en dat doe je hier niet. Je mist hier sowieso al de financieringsruimte, maar ook de hypotheekrente, die beide heel veel invloed hebben in deze grafiek. En aangezien het hier om een balans gaat tussen financieringsruimte, het aantal beschikbare woningen, het aantal huishoudens dat een huis moet hebben en nog andere variabelen heeft het weinig nut om daarvan losse onderdelen te willen vergelijken.

Je kunt alleen een goede conclusie krijgen als je het geheel meeneemt en dat doet deze grafiek niet. Het enige wat deze grafiek laat zien is dat bij een tekort aan huizen de financieringsruimte de prijzen bepaald. Iets dat ook logisch is.

Feit 2: DNB stelt dat een verlaging van het tekort een verwachte geringe impact heeft op de prijzen. Citaat:
[...]


Ik denk dat we het eens zijn dat een daling van 1 a 2% nog steeds niet leidt tot een kopersmarkt. Om het in perspectief te plaatsen: ipv de +- 10% stijging dit stijging dit jaar zouden we uitkomen op 8-9% als we het woningtekort met 80.000 woningen konden laten dalen.

Klopt, daarvoor moet het tekort veel verder dalen. Niet voor niets dat de rijksoverheid aangeeft dat er tot 2030 900.000 woningen nodig zijn.

https://www.rijksoverheid...isvesting/nieuwe-woningen

80k woningen zal dan weinig zoden aan de dijk zetten en maar weinig impact hebben. Sterker nog, alleen als je de doelstelling haalt zal het echt uitmaken, want als je er 100k woningen onder zit, zit je nog steeds grotendeels vast aan die financieringsruimte.

Om te voorkomen dat je jezelf herhaalt helpt het als je aangeeft welk stuk van DNB (of een andere bron je precies bedoelt).

Zo'n beetje elk stuk van de DNB dat hier over gaat zegt hetzelfde. Daarbij past die grafiek die jij laat zien prima binnen die marktwerking, er mist alleen info waardoor je niet het hele plaatje ziet (en waardoor dit plaatje totaal niets zegt over waar we over aan het discussiëren zijn)

Je kunt je dan ook beter afvragen waarom jij vindt dat er in de huizenmarkt geen normale marktwerking zou zijn? Want dat is eigenlijk wat jij stelt met je verhaal. Je zegt daarmee dat je vindt dat er bij een balans in vraag/aanbod er geen verschuiving zou zijn van financiële ruimte naar kostprijs.

Hier kun je trouwens zien dat met de huidige plannen we in 2040 pas tegen een 2% tekort aan zitten: https://www.volkshuisvest...rekening-woningbouwopgave

Het laat ook goed zien hoe het tekort wordt berekend en laat ook zien dat dat tekort al redelijk optimistisch wordt berekend. B.v. pas als je 25 wordt wil je volgens dit verhaal op jezelf gaan wonen, terwijl b.v. deze grafiek laat zien dat voor de grote woningproblemen dat al onder de 23 was : https://www.pbl.nl/actuee...aan-in-2020-licht-gedaald

Punt blijft uiteindelijk dat de huizenmarkt een normale marktwerking heeft en de punten die ik benoem daar bijhoren. Ben je het daar niet mee eens mag dat natuurlijk, maar dan zul je wel moeten aantonen waarom de huizenmarkt geen marktwerking zou hebben die afhankelijk is van vraag/aanbod en financieringsruimte.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 17:46:
[...]

Ik raad je aan om mijn hele verhaal te lezen. Dat sluit nl. perfect aan op wat de DNB zegt. Maar om het kort voor je samen te vatten : Het woningtekort zorgt er voor dat de prijs gaat naar wat mensen ervoor kunnen betalen. De verruiming van de financieringsruimte (2 salarissen meerekenen, startersleningen e.d.) zorgt er voor dat wat mensen steeds meer kunnen betalen. Gecombineerd krijg je dan dus grote stijgingen.

Oftewel voor de korte termijn kun je het probleem verkleinen door de financieringsruimte te verkleinen. Voor de lange termijn wil je dat er ook nog eens voldoende woningen zijn (oftewel je wil richting het genoemde kleine tekort).

En zolang we woningbouw aan de markt over laten, zal dat moment er nooit komen. Omdat er dan alleen wordt gebouwd als er zekerheid is dat de woningen ook verkocht worden. Dat betekent dat een bouwer altijd minder woningen bouwt dan wat de totale vraag is. Omdat je anders altijd het risico loopt dat bij een potentiële koper die alsnog niet kan/wil afnemen, je met een onverkoopbare woning blijft zitten. Dit geldt niet alleen voor de landelijke woningmarkt als geheel, maar ook voor elke lokale markt, elk woningtype en elk afwerkingsniveau. Anders gezegd, ieder bouwproject zal in de praktijk minder bouwen dan wat ze mogelijk zouden kunnen verkopen. Zodat dit landelijk tekort in bouwvolume in zijn totaliteit flink oploopt. En het tekort nooit zo klein zal zijn dat "iedereen" de gewenste woning kan kopen.

redwing schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 20:55:
[...]

Als je iets snapt van economie weet je dat je een correctie zult krijgen zodra je genoeg bouwt om van een verkopersmarkt over te gaan richting een kopersmarkt.

En als je iets van economie begrijpt, dan zul je ook inzien dat als je de woningbouw aan de markt over laat, de bouwers er nooit voor zullen zorgen dat de markt op dat omslagpunt komt.

[ Voor 12% gewijzigd door Rubbergrover1 op 01-01-2025 09:32 ]

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 1 januari 2025 @ 09:27:
[...]

En zolang we woningbouw aan de markt over laten, zal dat moment er nooit komen. Omdat er dan alleen wordt gebouwd als er zekerheid is dat de woningen ook verkocht worden. Dat betekent dat een bouwer altijd minder woningen bouwt dan wat de totale vraag is. Omdat je anders altijd het risico loopt dat bij een potentiële koper die alsnog niet kan/wil afnemen, je met een onverkoopbare woning blijft zitten. Dit geldt niet alleen voor de landelijke woningmarkt als geheel, maar ook voor elke lokale markt, elk woningtype en elk afwerkingsniveau. Anders gezegd, ieder bouwproject zal in de praktijk minder bouwen dan wat ze mogelijk zouden kunnen verkopen. Zodat dit landelijk tekort in bouwvolume in zijn totaliteit flink oploopt. En het tekort nooit zo klein zal zijn dat "iedereen" de gewenste woning kan kopen.


[...]

En als je iets van economie begrijpt, dan zul je ook inzien dat als je de woningbouw aan de markt over laat, de bouwers er nooit voor zullen zorgen dat de markt op dat omslagpunt komt.

Klopt helemaal. Precies waarom de regering eens iets moet gaan doen ipv allerlei doelstellingen roepen zonder zelf enige sturing te geven. En ja, dat zal in eerste instantie geld kosten, maar het betaalt zich later makkelijk terug als je de regelingen maar goed maakt.

[Sport_Life]

champion16 schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 20:36:
[...]


17.5%? Trek je dan simpelweg dat van november door over heel volgend jaar?
Dat terwijl een bank als de ABN het houdt op 7%.

Ik verwacht juist dat dat zo een explosieve stijging er niet is volgend jaar. Dat van dit jaar (jaar op jaar) kwam er natuurlijk naast loonsverhogingen, leenruimte voor alleenstaande vergroten, meer lenen vanwege energielabel ook doordat we uit een korte periode kwamen van een hoge stijging (relatief) van de hypotheekrente.
Dat allemaal heb je minder volgend jaar, misschien nog een aantal plekken waar de cao verhogingen meekomen en lichte dalingen van de ECB rente maar verder?

Afgelopen jaar was het 12%, voornamelijk obv loonstijgingen. Die loonstijgingen zijn er in 2025 weer, dus de eerste 12% is er al. Daar komt bij dat de rente naar verwachting zal dalen, plus de krapte neemt toe, dat effect is makkelijk >5%. Komt nog bij dat de beurzen een topjaar hebben gehad dus er is enorm veel vermogen bijgekomen (boomers die hun kinderen willen helpen).

Alles wijst erop dat het een slecht jaar gaat worden voor de huizenmarkt.

[ Voor 7% gewijzigd door Sport_Life op 01-01-2025 10:21 ]

[martijn1p]

Moeilijke discussie hierboven. Niet dat ik in de basis met jullie oneens ben, maar het leest voor mij prettiger als bepaalde zaken minder stellig worden neergezet. Maar praat gerust door over ‘feiten’. Ik ben overtuigd, in een economie, waar sentimenten een grote rol spelen, is de wijze waarop ‘iemand met gebrek aan kennis’ reageert enorm belangrijk. Als de man op straat geen vertrouwen meer heeft in de economie heeft dat gevolgen. Zelfs als dat gebrek aan vertrouwen een gevolg is van domheid. Dat doet er niet toe.

Afgelopen 6 jaar is er veel kapitaal gevloeid naar de woningmarkt. Iedereen had een mening over de woningmarkt, dus ook een hot topic op feestjes, maar ook ‘Jan Modaal in loondienst’ met de uitspraak: ‘kun je bij de verhuizing je eigen appartement niet aanhouden voor de verhuur’.

Aan de andere kant, in 2023 stagneerde de markt. Bij verkopers sloop er een onrust in, huizen bleven langer te koop staan en soms volgde er zelfs kleine prijscorrecties. Van korte duur maar toch zag je een effect optreden in de markt van onzekerheid bij verkopers en kopers.

[redwing]

En dat maakt de sturing inderdaad zo lastig. Zowel de vraag als aanbod kant zijn continue in beweging waarbij het sentiment heel sterk meespeelt. En dat is nu net iets dat je slecht kunt voorspellen en dat van de ene op de andere dag kan omslaan. Het grootste probleem dat dat nu heeft is dat de woningbouw door bedrijven wordt gedaan die continue winst willen/moeten draaien. Die krimpen dus in zodra er een slecht jaar is, waarna ze die capaciteit weer op moeten bouwen als de markt aantrekt.
Terwijl deze markt als 1e levensbehoefte eigenlijk los van die up/downturns zou moeten werken. Je wilt eigenlijk gewoon een goede basis neerzetten en tijdens een downturn juist doorbouwen, maar ook tijdens een upturn niet overdreven veel willen bouwen. En dat is precies waarom dit niet iets is dat aan de vrije markt overgelaten zou moeten worden. Want zoals @Rubbergrover1 hierboven al aangeeft zal die markt bewust achter de feiten aanlopen omdat ze dat meer oplevert. Die vrije markt wil winst maken, niet voldoende huizen bouwen en die 2 dingen bijten elkaar helaas heel hard.

[Rubbergrover1]

martijn1p schreef op woensdag 1 januari 2025 @ 13:11:
Ik ben overtuigd, in een economie, waar sentimenten een grote rol spelen, is de wijze waarop ‘iemand met gebrek aan kennis’ reageert enorm belangrijk. Als de man op straat geen vertrouwen meer heeft in de economie heeft dat gevolgen. Zelfs als dat gebrek aan vertrouwen een gevolg is van domheid. Dat doet er niet toe.

Sentiment speelt zeker een grote rol. Maar kennis over de manier waarop het sentiment impact heeft, dat is zeker wel relevant. En daarover kun je zeker ook 'feitelijk' discussieren.

[Immutable]

Sport_Life schreef op dinsdag 31 december 2024 @ 16:18:
Wat is jullie voorspelling voor het komend jaar? (Jan - dec)

Ik zeg +17,5%. (Gemiddelde stijging cf CBS).

Ik kijk vooral dan naar de werkloosheid cijfers, en de faillissementen. Zelf denk ik dat 2025 dat nog wel eens als een dempende en onzekere factor gaat zorgen. Het bedrijf waar ik werk had weliswaar dikke winsten. Maar dat heeft te maken met de gigantische markt cycle die erachter zit betreffende vervanging van... en dus acyclisch is tegenover de algehele normale markt.

De faillissementen zijn ook flink aan het toenemen, de winsten bij veel bedrijven staan onder druk door de hogere lonen die de vakbonden hebben afgedwongen. En als de productiviteit en winstmarges niet stijgen.... dan krijg je straks ook weer werkloosheid.


In duitsland had je ook hele lage werkloosheid voordat de boel klapte. En immense inflatie. Maar misschien is dit geen goede vergelijking.

We hebben nu enorme tekorten aan personeel, productiviteit staat onder druk. En bedrijven hun marges staan onder druk, en de faillissementen lopen op.
Ik denk dat de vakbonden in 2025 niet veel te eisen hebben, of met allemaal stakingen de bedrijven op hun voeten krijgen en vanuit daar veel ontslagen zullen ontstaan.

Dus ik denk dat 2025 flink gaat afvlakken. qua stijging. Rentes gaan misschien omlaag, en weten we al wat de woonquote gaat doen? Van 2023 tot 2024 was die juist aangescherpt. (Dus minder lenen van je bruto salaris.)

Zal de woonquote weer aangescherpt worden? Gelijk blijven? Of soepelere leen normen komen?

[ Voor 9% gewijzigd door Immutable op 01-01-2025 15:17 ]

[Rubbergrover1]

Immutable schreef op woensdag 1 januari 2025 @ 15:15:
[...]
[Afbeelding]

In duitsland had je ook hele lage werkloosheid voordat de boel klapte. En immense inflatie. Maar misschien is dit geen goede vergelijking.

Lijkt me niet nee. Een groot deel van de Duitsers had tussen 1914 en 1918 een iets afwijkend beroep, waar ze na die tijd niet meer in werkten...

[spijkerhoofd]

Immutable schreef op woensdag 1 januari 2025 @ 15:15:
[...]


Ik kijk vooral dan naar de werkloosheid cijfers, en de faillissementen. Zelf denk ik dat 2025 dat nog wel eens als een dempende en onzekere factor gaat zorgen. Het bedrijf waar ik werk had weliswaar dikke winsten. Maar dat heeft te maken met de gigantische markt cycle die erachter zit betreffende vervanging van... en dus acyclisch is tegenover de algehele normale markt.

De faillissementen zijn ook flink aan het toenemen, de winsten bij veel bedrijven staan onder druk door de hogere lonen die de vakbonden hebben afgedwongen. En als de productiviteit en winstmarges niet stijgen.... dan krijg je straks ook weer werkloosheid.
[Afbeelding]

In duitsland had je ook hele lage werkloosheid voordat de boel klapte. En immense inflatie. Maar misschien is dit geen goede vergelijking.

We hebben nu enorme tekorten aan personeel, productiviteit staat onder druk. En bedrijven hun marges staan onder druk, en de faillissementen lopen op.
Ik denk dat de vakbonden in 2025 niet veel te eisen hebben, of met allemaal stakingen de bedrijven op hun voeten krijgen en vanuit daar veel ontslagen zullen ontstaan.

Dus ik denk dat 2025 flink gaat afvlakken. qua stijging. Rentes gaan misschien omlaag, en weten we al wat de woonquote gaat doen? Van 2023 tot 2024 was die juist aangescherpt. (Dus minder lenen van je bruto salaris.)

Zal de woonquote weer aangescherpt worden? Gelijk blijven? Of soepelere leen normen komen?

Duitsland heeft te maken met een enorm verouderde industrie, een enorm verouderde infrastructuur en een enorm verouderde digitalisering, zaken waar wij juist fors vooruit op lopen. Nederland was altijd behoorlijk afhankelijk van Nederland, maar juist met de komende digitalisering lijkt Duitsland meer afhankelijk te worden van Nederland.

Ja we hebben veel faillissementen, maar daarin tegen staat dat het aantal faillissementen tijdens Corona fors onder het gemiddelde lag, lijkt het vooral nu een correctie te zijn uit Corona, veel zombiebedrijven gaan nu de fles op. En dat bedrijven op de fles gaan hoeft niet slecht te zijn, het oude hout wegsnijden voor nieuw hout te mogen groeien.

Dan over productie, onze productie is enorm gestegen sinds de jaren 70, maar onze lonen zijn amper tot helemaal niet meegegroeid, onze lonen zijn zelfs te lag zoals eerder hier een grafiek gezien werd. Er werken 2x zoveel mensen in Nederland als in de jaren 70, dus gek is het niet dat onze productie gestegen is, alleen ja nu gaat het afvlakken, niet gek met de vergrijzing.

Helaas bestaat eeuwige groei niet en moeten we accepteren dat we minder gaan produceren, bedrijven en neoliberale mensen lijken rubsjes nooit genoeg te zijn en zien mensen vooral als productie-loonslaven en niet als mensen, levende wezens. Er zijn in 2022 nog nooit zoveel uren gewerkt ondanks velen parttimers en nog is het niet genoeg? En nogmaals, we hebben geen personeelstekorten, we hebben een overschot aan banen, het is wellicht juist goed dat bedrijven failliet gaan, zo komen er mensen vrij die naar gezonde bedrijven kunnen.

De eisen van de vakbonden waren dit jaar al fors lager dan voorgaande jaren omdat de inflatie fors gedaald is, je hebt gelijk dat de vakbonden volgend jaar minder zullen eisen gezien volgend jaar de inflatie ook weer lager word.

[spijkerhoofd]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 1 januari 2025 @ 17:10:
[...]

Lijkt me niet nee. Een groot deel van de Duitsers had tussen 1914 en 1918 een iets afwijkend beroep, waar ze na die tijd niet meer in werkten...

Het lijkt mij ook lastig produceren als je fabriek word opgeblazen, vooral in 1917 toen de Duitsers in de verdediging moesten ipv aanvalluh, wat je ziet aan de cijfers. Dezelfde cijfers zul je tegenkomen vanaf 1943 en 1945

[Sineplex]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 1 januari 2025 @ 09:27:
[...]

En zolang we woningbouw aan de markt over laten, zal dat moment er nooit komen. Omdat er dan alleen wordt gebouwd als er zekerheid is dat de woningen ook verkocht worden. Dat betekent dat een bouwer altijd minder woningen bouwt dan wat de totale vraag is. Omdat je anders altijd het risico loopt dat bij een potentiële koper die alsnog niet kan/wil afnemen, je met een onverkoopbare woning blijft zitten. Dit geldt niet alleen voor de landelijke woningmarkt als geheel, maar ook voor elke lokale markt, elk woningtype en elk afwerkingsniveau. Anders gezegd, ieder bouwproject zal in de praktijk minder bouwen dan wat ze mogelijk zouden kunnen verkopen. Zodat dit landelijk tekort in bouwvolume in zijn totaliteit flink oploopt. En het tekort nooit zo klein zal zijn dat "iedereen" de gewenste woning kan kopen.


[...]

En als je iets van economie begrijpt, dan zul je ook inzien dat als je de woningbouw aan de markt over laat, de bouwers er nooit voor zullen zorgen dat de markt op dat omslagpunt komt.

Wat stel je concreet voor eigenlijk? Er zijn plaatsen in Europa waar het er erger voor staat en daar heb ik allerlei soorten maatregelen voorbij zien komen.

Een voorbeeld wat ik heb gezien is mensen de mogelijkheid te bieden om een woning tegen een gereduceerde prijs te kopen waarbij het verschil door een fonds van de overheid wordt bekostigd. Je moet dan wel aan bepaalde voorwaarden voldoen (bijv inkomen beneden een bepaalde grens) en de catch is dat je als koper geen meerwinst kunt behalen bij verkoop. Een succesvol schema maar het kost wel veel geld, zelfs een paar duizend woningen neerzetten kost al snel een miljard. Dus de vraag is hoeveel zoden dat aan de dijk zet.

In dat soort markten zie je ook correcties, dwz 10-15% maar zelfs dan zie je dat de markt nog oververhit is. Het resultaat is het faillissement van bouwbedrijven en huurprijzen die de pan uitrijzen omdat mensen huiverig zijn om te kopen. Overheden proberen dan de vraag te stimuleren bijv door subsidies op de hypotheekrente te verlenen, overdrachtsbelasting en andere fees te verlagen of zelfs versnelde afschrijving toe te staan (voornamelijk om investeerders te stimuleren). Buiten het feit dat je daarmee kunstmatig de markt stimuleert blijven de prijzen hoog, en met name bij nieuwbouw zie je geen verlaging.

Onder aan de streep denk ik dat je wellicht naar de prijs van bouwgrond moet kijken, kan die naar beneden worden geduwd ? En kunnen we de hypotheekrenteaftrek aanpakken?

[Tremulant]

Sineplex schreef op woensdag 1 januari 2025 @ 20:42:
[...]

Onder aan de streep denk ik dat je wellicht naar de prijs van bouwgrond moet kijken, kan die naar beneden worden geduwd ? En kunnen we de hypotheekrenteaftrek aanpakken?

Korting op de bouwgrond is uiteindelijk ook gewoon overheidssubsidie natuurlijk.

[DutchCommando]

Tremulant schreef op woensdag 1 januari 2025 @ 22:19:
[...]


Korting op de bouwgrond is uiteindelijk ook gewoon overheidssubsidie natuurlijk.

Niet als je het langdurige bezit van bouwgrond en de investeringswaarde van bouwgrond naar beneden haalt met planbatenheffing en verplichtingen tot bouwen binnen een bepaalde termijn.

[Rubbergrover1]

Sineplex schreef op woensdag 1 januari 2025 @ 20:42:
[...]


Wat stel je concreet voor eigenlijk? Er zijn plaatsen in Europa waar het er erger voor staat en daar heb ik allerlei soorten maatregelen voorbij zien komen.

Een voorbeeld wat ik heb gezien is mensen de mogelijkheid te bieden om een woning tegen een gereduceerde prijs te kopen waarbij het verschil door een fonds van de overheid wordt bekostigd. Je moet dan wel aan bepaalde voorwaarden voldoen (bijv inkomen beneden een bepaalde grens) en de catch is dat je als koper geen meerwinst kunt behalen bij verkoop. Een succesvol schema maar het kost wel veel geld, zelfs een paar duizend woningen neerzetten kost al snel een miljard. Dus de vraag is hoeveel zoden dat aan de dijk zet.

In dat soort markten zie je ook correcties, dwz 10-15% maar zelfs dan zie je dat de markt nog oververhit is. Het resultaat is het faillissement van bouwbedrijven en huurprijzen die de pan uitrijzen omdat mensen huiverig zijn om te kopen. Overheden proberen dan de vraag te stimuleren bijv door subsidies op de hypotheekrente te verlenen, overdrachtsbelasting en andere fees te verlagen of zelfs versnelde afschrijving toe te staan (voornamelijk om investeerders te stimuleren). Buiten het feit dat je daarmee kunstmatig de markt stimuleert blijven de prijzen hoog, en met name bij nieuwbouw zie je geen verlaging.

Onder aan de streep denk ik dat je wellicht naar de prijs van bouwgrond moet kijken, kan die naar beneden worden geduwd ? En kunnen we de hypotheekrenteaftrek aanpakken?

Dat zijn allemaal maatregelen die alleen maar meer financiële mogelijkheden bieden, maar voor geen huis extra zorgen. Terwijl er al geld genoeg is (eerder te veel dan te weinig).

Als overheid zou je ook zelf opdrachtgever kunnen worden. Of een vorm van garantie kunnen bieden aan de bouwers. Zo kun je ook beter sturen in aantallen en in woningtypes. Daarnaast kun je als landelijke overheid, in overleg met andere partijen, bepaalde locaties 'aanwijzen' waar grote bouwprojecten worden uitgevoerd. Op het moment dat je op een aantal plekken een flink aantal km2 reserveert voor enkele woningen, kun je (en moet je) als overheid ook meteen de noodzakelijke voorzieningen goed aanpakken.

En waarschijnlijk kom je dan ook tot de conclusie dat het dan niet lukt om met de gemiddelde Vinex dichtheid voldoende woningen te bouwen. En dat je compacter moet bouwen. Dan is het zaak om daarin goed te plannen, zodat je toch voldoende diversiteit houdt en voldoende openbare ruimte.

Eigenlijk komt het neer op: durf!

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 08:03:
En waarschijnlijk kom je dan ook tot de conclusie dat het dan niet lukt om met de gemiddelde Vinex dichtheid voldoende woningen te bouwen. En dat je compacter moet bouwen.

Waarom zou compacter bouwen voor een gemeente lucratiever zijn? Bij 100 Vinex rijtjeshuizen kan je 15.000-20.000 m2 grond verkopen, bij 100 appartementen minder dan 1.000 m2 grond.

Je hebt een lagere parkeernorm maar de verhouding 'parkeren/groen/openbare ruimte' is schever dan in die Vinexwijk: waar grondverkoop een factor 15 minder is zal dit hooguit halveren, kosten voor zorg voor de openbare ruimte zijn hoger (binnenstedelijk minder door mensen zelf gedaan).

Als het om kosten gaat zijn Vinex rijtjeshuizen onverslaanbaar: veel grondinkomsten, minder uitkeringen, minder duur OV, veel WOZ inkomsten, etc. Mits je nog ergens een lege polder hebt natuurlijk...

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 08:28:
[...]

Waarom zou compacter bouwen voor een gemeente lucratiever zijn? Bij 100 Vinex rijtjeshuizen kan je 15.000-20.000 m2 grond verkopen, bij 100 appartementen minder dan 1.000 m2 grond.

Het gaat niet om lucrativiteit. Het gaat om beschikbare ruimte. (En daarnaast de ruimte die je als samenleving zou willen gebruiken voor woningbouw en de daaraan gekoppelde zaken, grond die je dus niet voor andere zaken kunt gebruiken.)

Je hebt een lagere parkeernorm maar de verhouding 'parkeren/groen/openbare ruimte' is schever dan in die Vinexwijk: waar grondverkoop een factor 15 minder is zal dit hooguit halveren, kosten voor zorg voor de openbare ruimte zijn hoger (binnenstedelijk minder door mensen zelf gedaan).

Als het om kosten gaat zijn Vinex rijtjeshuizen onverslaanbaar: veel grondinkomsten, minder uitkeringen, minder duur OV, veel WOZ inkomsten, etc. Mits je nog ergens een lege polder hebt natuurlijk...

Maar het gaat dus ook helemaal niet om de kosten.

[Requiem19]

redwing schreef op woensdag 1 januari 2025 @ 02:39:
[...]
Het enige wat deze grafiek laat zien is dat bij een tekort aan huizen de financieringsruimte de prijzen bepaald. Iets dat ook logisch is.

Ha, dat zijn we volledig eens!

Maar twee posts eerder zei je dit:

Tja, ik kan het riedeltje blijven herhalen maar veel duidelijker kan ik het niet maken. Rond de 2% ga je richting een kopersmarkt en gaat de financieringsruimte steeds minder meespelen.

Wat is nu je stelling?

1. Bij een tekort aan huizen bepaalt de financieringsruimte de prijzen
2. Bij een tekort van 2% gaan we richting een kopersmarkt waarbij financieringsruimte minder meespeelt?

Dan deze opmerking:

Als je je echter een beetje verdiept in standaard marktwerking is het woningverhaal toch echt een heel standaard geval daarvan.

Vind ik een bijzondere opmerking. Want als je je in de woningmarkt verdiept zou je tot een andere conclusie moeten komen. De woningmarkt functioneert juist niet binnen het kader van standaardmarktwerking.

Een paar duidelijke punten waarom dit niet zo is:

1. Een 25% reductie van het tekort van woningen (van 4% naar 3%) heeft nauwelijks invloed op de prijs van woningen (DNB data). een 25% reductie van het tekort leidt tot een daling van 1% a max 2%. Bij normale marktwerking verwacht je een veel grotere prijsdaling verwachten. Traditionele economie ziet dit zo:



Terwijl de vraag/aanbod en prijs correlatie bij de woningmarkt juist nauwelijks te zien is. Dat wil zeggen dat het voor de prijzen van de woningmarkt niet uitmaakt of het tekort 4% of 2% is. Een duidelijk voorbeeld hiervan is naast de grafiek met 75 jaar aan data een simpel jaar als 2023: het tekort aan woningen gingen van 315k naar 390k (een toename van 23%). In een normale markt zou een dusdanige stijging van het tekort een significante invloed hebben op de prijs. In 2023 ging de prijs echter juist 2,8% omlaag! (precies: het maakt niet uit of het tekort 315k of 390k is, financieringsruimte (=stijgende rente) bepaalt.

2. Reguliere markten zijn véél minder afhankelijk van de financieringsruimte. Bij de woningmarkt zie je dat het over-over grote deel van de prijs bepaald wordt door de financieringsruimte:


https://www.dnb.nl/algeme...per-dan-met-woningtekort/

3. Wat gebeurt er in een reguliere markt als de prijzen dalen? Juist -> dan volgen er meer transacties. Wat gebeurt er in de woningmarkt als de prijzen dalen? Precies, dan daalt het aantal transacties juist. Dit is dus precies omgekeerd van een normale markt.



De verklaring is vrij logisch: op een normale markt betaal je appels met geld. Zodra je appels (deels) moet gaan betalen met andere appels, heeft een daling van je eigen appels uiteraard een invloed op de nieuwe appels die je kunt kopen. Zeker als je eerst de nieuwe appels moet betalen en daarna pas je eigen appels kunt verkopen (die ondertussen nog minder waard zijn geworden).

4. In de normale marktwerking ontstaat er doorgaans een prijs-equilibrium doordat vraag en aanbod door marktwerking naar elkaar toebewegen. In de woningmarkt gebeurt dit juist niet.

Zoals @Rubbergrover1 zegt:

En als je iets van economie begrijpt, dan zul je ook inzien dat als je de woningbouw aan de markt over laat, de bouwers er nooit voor zullen zorgen dat de markt op dat omslagpunt komt.

Als we meer marktwerking zouden toelaten op de woningmarkt los je heul weinig op. We hebben juist minder marktwerking nodig en veel meer bemoeienis en sturing vanuit de overheid.

in samenvatting
1. Zolang er een tekort van woningen op de woningmarkt is - of dit nu 4% of 2% is -> zal de prijs blijven stijgen als de financieringsruimte toeneemt.
2. De impact van een reductie van 1% van het tekort aan woningen zorgt voor een daling van 1% a max 2% van de prijs - dit staat in geen verhouding tot de invloed van financieringsruimte
3. De woningmarkt wijkt op veel gebieden af van reguliere marktwerking en we moeten de woningmarkt daarom ook niet op deze manier benaderen

[Sport_Life]

Aanvullend op de post van @Requiem19 , even de aanname dat dit een juiste constatering is , stroomt er de komende decennia enorm veel geld de woningmarkt op afkomstig van aandelen en spaargeld van de babyboom generatie (vermogen afkomstig van woningen blijft in de woningmarkt) met als gevolg een explosieve stijging.

Wat dat betreft is de afgelopen 10 jaar nog maar een begin van wat 'ons' te wachten staat.

Babyboomers laten honderden miljarden aan erfenissen na – en de ongelijkheid is al zo groot
De Beer (67) wijst erop dat we nog maar aan het begin staan van de enorme vermogensoverdracht. De oudste babyboomers (geboren in 1946) zijn immers nog maar 78 jaar; van hen zijn nog velen in leven. Op dit moment hebben we vooral nog te maken met de vermogensoverdracht van de vooroorlogse generatie (1925-1945, de 80-plussers) aan hun kinderen, de huidige 55- tot 75-jarigen. Voor een deel dus aan die toch al vermogende babyboomgeneratie.

Zowel de vooroorlogse generatie als de babyboomers bezitten per huishouden een gemiddeld vermogen van rond de 4 ton, zegt De Beer op basis van de vermogensstatistieken van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

https://www.volkskrant.nl...is-al-zo-groot~bbcd564f0/

Rijkste generatie ooit gaat miljarden nalaten aan goede doelen
De babyboomers zijn nu ruwweg tussen de 65 en 78 jaar oud. Door de sterk gestegen huizenprijzen, aandelenkoersen en het vele spaargeld, zijn ze de rijkste generatie ooit in Nederland. Naar verwachting zal de komende decennia meer dan 1000 miljard euro aan vermogen overgedragen worden, berekende hoogleraar Paul de Beer eerder voor de Volkskrant.

https://www.ad.nl/economi...an-goede-doelen~a1ebe5d7/

[ Voor 47% gewijzigd door Sport_Life op 02-01-2025 11:20 ]

[Requiem19]

Sport_Life schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 11:12:
Aanvullend op de post van @Requiem19 , even de aanname dat dit een juiste constatering is , stroomt er de komende decennia enorm veel geld de woningmarkt op afkomstig van aandelen van de babyboom generatie (vermogen afkomstig van woningen blijft in de woningmarkt).

Wat dat betreft is de afgelopen 10 jaar nog maar een begin van wat 'ons' te wachten staat.

[...]


https://www.ad.nl/economi...-hand-neemt-toe~a1ebe5d7/

Dat is inderdaad ook een interessant punt.

En dat brengt me op een punt dat ik nog niet genoemd heb: wat doet een dergelijke kapitaalinjectie bij 'jonge' gezinnen? Het zou me absoluut niet verbazen als gezinnen die nu prima wonen, maar ineens een erfenis krijgen van 1mio opeens verhuisplannen gaan maken...

Is er dan een additioneel woningtekort?

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 11:12:
Aanvullend op de post van @Requiem19 , even de aanname dat dit een juiste constatering is , stroomt er de komende decennia enorm veel geld de woningmarkt op afkomstig van aandelen en spaargeld van de babyboom generatie (vermogen afkomstig van woningen blijft in de woningmarkt) met als gevolg een explosieve stijging.

Wat dat betreft is de afgelopen 10 jaar nog maar een begin van wat 'ons' te wachten staat.

[...]

https://www.volkskrant.nl...is-al-zo-groot~bbcd564f0/


[...]


https://www.ad.nl/economi...an-goede-doelen~a1ebe5d7/

Een groot deel van die babyboomgeneratie is al tot stof wedergekeerd. En juist mensen die veel vermogen hebben dat niet in de stenen zit, zullen dat al veel eerder met warme hand overdragen aan de volgende generaties. Het is dus niet zozeer iets wat op ons af gaat komen, maar iets wat al een flinke tijd aan de gang is. Met als mooiste uitwas daarvan de verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning die we een aantal jaar hebben gehad. En waar een hoop mensen in deze groep dankbaar gebruik van hebben gemaakt.

Maar dit zal wel alleen maar erger worden. Want hoewel het steeds moeilijker wordt om in te stappen in de woningmarkt, is het voor mensen die eenmaal hebben kunnen instappen wel makkelijker om veel vermogen te vergaren. En dat vervolgens later weer door te sluizen naar de (klein-)kinderen...

[redwing]

Requiem19 schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 10:53:
[...]


Ha, dat zijn we volledig eens!

Maar twee posts eerder zei je dit:


[...]


Wat is nu je stelling?

1. Bij een tekort aan huizen bepaalt de financieringsruimte de prijzen
2. Bij een tekort van 2% gaan we richting een kopersmarkt waarbij financieringsruimte minder meespeelt?

Even opletten dat dat tekort van 2% uit gaat van een goede verdeling van huizen en een vrije markt. Waarbij in dit geval de bouwers er juist op sturen om geen goede verdeling te krijgen. Want zodra die onbalans er is, kunnen zij meer geld vragen voor hun huizen.

Dan deze opmerking:


[...]


Vind ik een bijzondere opmerking. Want als je je in de woningmarkt verdiept zou je tot een andere conclusie moeten komen. De woningmarkt functioneert juist niet binnen het kader van standaardmarktwerking.

Een paar duidelijke punten waarom dit niet zo is:

1. Een 25% reductie van het tekort van woningen (van 4% naar 3%) heeft nauwelijks invloed op de prijs van woningen (DNB data). een 25% reductie van het tekort leidt tot een daling van 1% a max 2%. Bij normale marktwerking verwacht je een veel grotere prijsdaling verwachten. Traditionele economie ziet dit zo:

[Afbeelding]

Terwijl de vraag/aanbod en prijs correlatie bij de woningmarkt juist nauwelijks te zien is. Dat wil zeggen dat het voor de prijzen van de woningmarkt niet uitmaakt of het tekort 4% of 2% is. Een duidelijk voorbeeld hiervan is naast de grafiek met 75 jaar aan data een simpel jaar als 2023: het tekort aan woningen gingen van 315k naar 390k (een toename van 23%). In een normale markt zou een dusdanige stijging van het tekort een significante invloed hebben op de prijs. In 2023 ging de prijs echter juist 2,8% omlaag! (precies: het maakt niet uit of het tekort 315k of 390k is, financieringsruimte (=stijgende rente) bepaalt.

Je hebt hier een markt waar mensen verplicht aan mee moeten doen (primaire levensbehoefte), want een huis heb je gewoon nodig. En in dat geval krijg je een bijna 1 op 1 link tussen beschikbaar geld en de verkoopprijs. In zo'n markt zie je pas rond het evenwichtspunt een sterke verschuiving van wat mensen kunnen betalen naar wat iets echt waard is (kostprijs).

2. Reguliere markten zijn véél minder afhankelijk van de financieringsruimte. Bij de woningmarkt zie je dat het over-over grote deel van de prijs bepaald wordt door de financieringsruimte:

[Afbeelding]
https://www.dnb.nl/algeme...per-dan-met-woningtekort/

3. Wat gebeurt er in een reguliere markt als de prijzen dalen? Juist -> dan volgen er meer transacties. Wat gebeurt er in de woningmarkt als de prijzen dalen? Precies, dan daalt het aantal transacties juist. Dit is dus precies omgekeerd van een normale markt.

Dat zou gebeuren op het moment dat er voldoende aanbod is. Als dat aanbod er echter niet is, kun je ook niet meer transacties krijgen. Je moet bedenken dat het hier niet over een markt gaat waarbij vraag en aanbod 2 losse partijen zijn. Iedereen in deze markt zit aan beide kanten van de markt en is zowel verkoper als koper. Je moet daarbij dus de voordelen die een koper heeft afzetten tegen de nadelen die dat voor de verkoper heeft en andersom. Daardoor heb je een remmende werking en precies daarom is er juist sturing vanuit de overheid nodig.

[Afbeelding]

De verklaring is vrij logisch: op een normale markt betaal je appels met geld. Zodra je appels (deels) moet gaan betalen met andere appels, heeft een daling van je eigen appels uiteraard een invloed op de nieuwe appels die je kunt kopen. Zeker als je eerst de nieuwe appels moet betalen en daarna pas je eigen appels kunt verkopen (die ondertussen nog minder waard zijn geworden).

4. In de normale marktwerking ontstaat er doorgaans een prijs-equilibrium doordat vraag en aanbod door marktwerking naar elkaar toebewegen. In de woningmarkt gebeurt dit juist niet.

Klopt, maar dat komt omdat de aanbodkant bewust geknepen wordt. Het grote verschil tussen wat jij zegt en wat ik zeg, is dat jouw verhaal gebaseerd is op een vrije markt waar mensen makkelijk in en uit kunnen stappen. De manier waarop dat echter nu geregeld is, zorgt er voor dat iemand niet zomaar in kan stappen en de aanbod kant dus heel star is. Wederom is dat precies de reden waarom de regering hier de lead in zou moeten nemen.

Zoals @Rubbergrover1 zegt:
[...]


Als we meer marktwerking zouden toelaten op de woningmarkt los je heul weinig op. We hebben juist minder marktwerking nodig en veel meer bemoeienis en sturing vanuit de overheid.

in samenvatting
1. Zolang er een tekort van woningen op de woningmarkt is - of dit nu 4% of 2% is -> zal de prijs blijven stijgen als de financieringsruimte toeneemt.
2. De impact van een reductie van 1% van het tekort aan woningen zorgt voor een daling van 1% a max 2% van de prijs - dit staat in geen verhouding tot de invloed van financieringsruimte
3. De woningmarkt wijkt op veel gebieden af van reguliere marktwerking en we moeten de woningmarkt daarom ook niet op deze manier benaderen

Zoals ik hierboven zeg, jij gaat in je verhaal uit van een vrije markt. Ik ga echter uit van een niet vrije markt, waarbij de vraagkant standaard hoog is (mensen hebben een huis nodig), maar de aanbodkant door bedrijven geknepen wordt (die willen winst zien). Binnen die grenzen heb je normale markwerking. De markt loslaten is leuk als het echt een vrije markt is, maar de huizenmarkt is dat niet. En dus is er sturing nodig.

Voor de rest is mijn verhaal trouwens precies hetzelfde als wat jij zegt, dus het verschil hier zit echt in de uitgangspunten. En die is bij mij dus niet dat de huizenmarkt een echt vrije markt is die vanzelf een goede evenwicht zoekt.

[Jobjl]

Funda update: appartement is in december 1.6% gedaald in waarde. Slecht begin van het jaar..
Toch een teken dat de markt de slechte kant op gaat?

Het grote geld wat vrij zal komen zal wel meer effecten hebben. Het verschil tussen mensen die vermogen erven vs degene die t niet hebben.
Meer bouwen voor het hogere segment.

[ Voor 9% gewijzigd door Jobjl op 02-01-2025 13:20 ]

[Sport_Life]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 02-01-2025 13:18 ]

[Fraggert]

Sport_Life schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 13:18:
***members only***

check ff je post.....je leestekens voor het oude label fabriceren nu een smiley.

edit : nvm; al gefikst

[ Voor 6% gewijzigd door Fraggert op 02-01-2025 13:20 ]

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 12:44:
[...]

Een groot deel van die babyboomgeneratie is al tot stof wedergekeerd. En juist mensen die veel vermogen hebben dat niet in de stenen zit, zullen dat al veel eerder met warme hand overdragen aan de volgende generaties. Het is dus niet zozeer iets wat op ons af gaat komen, maar iets wat al een flinke tijd aan de gang is. Met als mooiste uitwas daarvan de verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning die we een aantal jaar hebben gehad. En waar een hoop mensen in deze groep dankbaar gebruik van hebben gemaakt.

Maar dit zal wel alleen maar erger worden. Want hoewel het steeds moeilijker wordt om in te stappen in de woningmarkt, is het voor mensen die eenmaal hebben kunnen instappen wel makkelijker om veel vermogen te vergaren. En dat vervolgens later weer door te sluizen naar de (klein-)kinderen...

Het is al enige tijd aan de gang, maar volgens het onderzoek van de Beer wordt het de komende jaren nog extremer.

Het geld belandt uiteindelijk bij de vijftigers waarvan de kinderen (bijna) uitvliegen, als ik mijn logica daarop loslaat zijn dat doorstromers die niet per se een grote woning met veel slaapkamers zoeken, maar wel een ruime kavel op een goede locatie dichtbij voorzieningen.
Logischerwijs zullen die woningen dan bovengemiddeld stijgen in waarde.

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 02-01-2025 13:27 ]

[Tremulant]

Hier voor de 2e maand op rij een redelijk stevige stijging. Vorige maand nog +3,4% en deze maand + 1,9%. Normaal gesproken geen reden voor vreugde, maar ergens in de komende paar maandjes komt hij op de markt en dan zijn dit toch leuke meepakkers.

[FreakNL]

Die percentages. Tsja…

Het is vooral wat de gek ervoor geeft. Als ik mijn huis te koop zet en er gaan er een paar tegen elkaar opbieden dan krijg ik er zo 40k meer voor… Wat 8% is..

[kx22]

Sport_Life schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 13:24:
[...]

Het is al enige tijd aan de gang, maar volgens het onderzoek van de Beer wordt het de komende jaren nog extremer.

Het geld belandt uiteindelijk bij de vijftigers waarvan de kinderen (bijna) uitvliegen, als ik mijn logica daarop loslaat zijn dat doorstromers die niet per se een grote woning met veel slaapkamers zoeken, maar wel een ruime kavel op een goede locatie dichtbij voorzieningen.
Logischerwijs zullen die woningen dan bovengemiddeld stijgen in waarde.

Als er zoveel geld vrij komt en huizen van 500k nu zijn straks 700k wordt het geld nog kleiner.
Huishoudens die een mooi bedrag of meer krijgen gaan nog minder werken.
Dus roep om arbeidskrachten wordt nog hoger. Prijzen zullen dus enorm hard stijgen = inflatie weer naar 10+ %?

Ik kijk er nu al tegen op.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 13:24:
[...]

Het is al enige tijd aan de gang, maar volgens het onderzoek van de Beer wordt het de komende jaren nog extremer.

Het geld belandt uiteindelijk bij de vijftigers waarvan de kinderen (bijna) uitvliegen, als ik mijn logica daarop loslaat zijn dat doorstromers die niet per se een grote woning met veel slaapkamers zoeken, maar wel een ruime kavel op een goede locatie dichtbij voorzieningen.
Logischerwijs zullen die woningen dan bovengemiddeld stijgen in waarde.

Eerlijk gezegd denk ik dat de meeste van die 50+/60+ers al best wel goed wonen en dat geld niet voor de eigen woning zullen gebruiken. Als je (te) veel in de bubbel van dit topic zit, denk je dat iedereen permanent bezig is met het zoeken naar een (andere) woning. Maar het gros van die ervende generatie zit gewoon prima op zijn plek. En denkt heus niet meteen: joepie, eindelijk geld voor een andere woning.

Ik denk dat dat geld eerder gewoon eerst op de bank terecht komt en vervolgens wordt doorgeschoven naar hun kinderen. Zodat die kunnen starten op de woningmarkt.

[Richh]

Er volgt vooral een (nog) grotere vermogensongelijkheid.

Lang niet iedereen heeft ouders met een koopwoning. Maar ook voor wie dat wel heeft zijn er gigantische verschillen. Sommigen zijn enig kind, en hebben twee gescheiden ouders met een afgeloste koopwoning. Anderen hebben ouders die jarenlang aflossingsvrij hebben geleefd en de overwaarde moeten verdelen met z'n vijven

Hoe groter het tekort, hoe kleiner de groep die nog wel iets kan, wat logischerwijs altijd degenen met het grootste spaarvarken zijn.

Er volgt vooral een nog grotere tweedeling tussen de insiders en outsiders, en ik kan niet vaak genoeg herhalen: uiteindelijk is dat voor niemand goed.

[Jobjl]

Richh schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 14:29:
Er volgt vooral een (nog) grotere vermogensongelijkheid.

Lang niet iedereen heeft ouders met een koopwoning. Maar ook voor wie dat wel heeft zijn er gigantische verschillen. Sommigen zijn enig kind, en hebben twee gescheiden ouders met een afgeloste koopwoning. Anderen hebben ouders die jarenlang aflossingsvrij hebben geleefd en de overwaarde moeten verdelen met z'n vijven

Hoe groter het tekort, hoe kleiner de groep die nog wel iets kan, wat logischerwijs altijd degenen met het grootste spaarvarken zijn.

Er volgt vooral een nog grotere tweedeling tussen de insiders en outsiders, en ik kan niet vaak genoeg herhalen: uiteindelijk is dat voor niemand goed.

Inderdaad. Als je ouders geen eigen woning hebben, dan loop je nog meer achter op lotgenoten die dat wel hebben gehad. Binnen families zal je dit verschil ook hebben.
Als er een groter gedeelte meer te besteden hebben, zullen goedkopere woningen nog minder worden gebouwd. Dus nog meer krapte.

En misschien nog een effect, als je 50+ bent, een paar ton krijgt. Ga je wellicht ook een stuk minder werken of eerder stoppen. Dus nog grotere krapte.

[spijkerhoofd]

Richh schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 14:29:
Er volgt vooral een (nog) grotere vermogensongelijkheid.

Lang niet iedereen heeft ouders met een koopwoning. Maar ook voor wie dat wel heeft zijn er gigantische verschillen. Sommigen zijn enig kind, en hebben twee gescheiden ouders met een afgeloste koopwoning. Anderen hebben ouders die jarenlang aflossingsvrij hebben geleefd en de overwaarde moeten verdelen met z'n vijven

Hoe groter het tekort, hoe kleiner de groep die nog wel iets kan, wat logischerwijs altijd degenen met het grootste spaarvarken zijn.

Er volgt vooral een nog grotere tweedeling tussen de insiders en outsiders, en ik kan niet vaak genoeg herhalen: uiteindelijk is dat voor niemand goed.

Wat dacht je van als een stel beide ouders hebben met een koopwoning en een ander stel hebben beide ouders die huren? Onze beide ouders hebben een koopwoning, mijn ouders hebben een woning van 800k, delen met mijn broer is as we speak 400k pp, mijn schoonouders hebben een koopwoning van 600k delen met 2 zussen is 200k pp. Als onze beide ouders de pijp uit gaan komt er even 600k erbij, gezien dat rond onze 55e zal gebeuren kunnen we zo 10 jaar eerder stoppen met werken gezien onze woning dan ongeveer afbetaald is.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 14:29:
Er volgt vooral een (nog) grotere vermogensongelijkheid.

Lang niet iedereen heeft ouders met een koopwoning. Maar ook voor wie dat wel heeft zijn er gigantische verschillen. Sommigen zijn enig kind, en hebben twee gescheiden ouders met een afgeloste koopwoning. Anderen hebben ouders die jarenlang aflossingsvrij hebben geleefd en de overwaarde moeten verdelen met z'n vijven

Hoe groter het tekort, hoe kleiner de groep die nog wel iets kan, wat logischerwijs altijd degenen met het grootste spaarvarken zijn.

Er volgt vooral een nog grotere tweedeling tussen de insiders en outsiders, en ik kan niet vaak genoeg herhalen: uiteindelijk is dat voor niemand goed.

Die tweedeling was er natuurlijk altijd al. Alleen wordt de groep 'insiders' veel groter. En komen er ook steeds meer "gewone" mensen bij die insiders, terwijl er ook een grote groep "gewone" mensen bij de outsiders blijft. Zolang bijna iedere gewone Nederlander bij de outsiders hoort, is het geen probleem. Maar als een deel tot de insiders gaat behoren, komen de resterende outsiders in protest.

[Richh]

spijkerhoofd schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 15:32:
[...]

Wat dacht je van als een stel beide ouders hebben met een koopwoning en een ander stel hebben beide ouders die huren? Onze beide ouders hebben een koopwoning, mijn ouders hebben een woning van 800k, delen met mijn broer is as we speak 400k pp, mijn schoonouders hebben een koopwoning van 600k delen met 2 zussen is 200k pp. Als onze beide ouders de pijp uit gaan komt er even 600k erbij, gezien dat rond onze 55e zal gebeuren kunnen we zo 10 jaar eerder stoppen met werken gezien onze woning dan ongeveer afbetaald is.

Dat klinkt op een bierviltje allemaal heel leuk, maar de samenleving heeft natuurlijk een gigantisch probleem als dit daadwerkelijk zo uitpakt.

We zijn al flink aan het vergrijzen, hebben te weinig werknemers overal. En dan gaat straks een aanzienlijk deel van de nu werkende generatie met vervroegd pensioen omdat er toch geld zat voor is? Wie haalt er tzt nog het vuilnis op - en hoeveel moet dat gaan kosten?

Want die vuilnisman kan onmogelijk nog in de huizenmarkt toetreden zonder een erfenisvoorsprong van een tonnetje of twee, waar doet die het nog voor? En wat zegt het over opkomende economieën tov die van West-Europa, en het bijbehorende welvaartsniveau?

Naja, nogmaals dan maar: die tweedeling is écht voor niemand goed, ook niet als je denkt dat je aan de 'goede kant' staat.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 15:47:
[...]

Die tweedeling was er natuurlijk altijd al. Alleen wordt de groep 'insiders' veel groter.

Of de groep insiders gaat gewoon meer woningen bezitten en die verhuren om de tweedeling nog verder te vergroten? Dat lijkt mij waarschijnlijker.

En komen er ook steeds meer "gewone" mensen bij die insiders, terwijl er ook een grote groep "gewone" mensen bij de outsiders blijft. Zolang bijna iedere gewone Nederlander bij de outsiders hoort, is het geen probleem. Maar als een deel tot de insiders gaat behoren, komen de resterende outsiders in protest.

Bij de woningmarkt is het momenteel juist andersom: bijna iedere gewone Nederlander hoort bij de insiders, juist de jonge generatie komt erachter dat men er niet meer bij kan komen, tenzij je in 'de juiste wieg' wordt geboren (en niet al teveel broers en/of zusjes hebt/krijgt).

Het scheelt dat jongeren al worden opgevoed met het besef dat protesteren toch nutteloos is, en dat het algemene welvaartsniveau relatief gezien natuurlijk heel goed is in het rijkere Westen - beter dan in tijden van de Franse Revolutie om maar iets te noemen

[Rubbergrover1]

Richh schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 15:50:
[...]

Dat klinkt op een bierviltje allemaal heel leuk, maar de samenleving heeft natuurlijk een gigantisch probleem als dit daadwerkelijk zo uitpakt.

We zijn al flink aan het vergrijzen, hebben te weinig werknemers overal. En dan gaat straks een aanzienlijk deel van de nu werkende generatie met vervroegd pensioen omdat er toch geld zat voor is? Wie haalt er tzt nog het vuilnis op - en hoeveel moet dat gaan kosten?

Want die vuilnisman kan onmogelijk nog in de huizenmarkt toetreden zonder een erfenisvoorsprong van een tonnetje of twee, waar doet die het nog voor?

Ehm, die zelfde erfenis kan niet én gebruikt worden voor vervroegd pensioneren én door de kinderen gebruikt worden voor hulp bij de aanschaf van een woning.

Overigens wordt dit allemaal natuurlijk ook flink versterkt door de "verplichte" aflossing van hypotheken, waardoor straks een groot deel van de mensen met een volledig afgeloste woning zit. in plaats van met een aflossingsvrije hypotheek die na overlijden eerst nog verrekend moet worden.

[Requiem19]

Richh schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 15:57:

Bij de woningmarkt is het momenteel juist andersom: bijna iedere gewone Nederlander hoort bij de insiders, juist de jonge generatie komt erachter dat men er niet meer bij kan komen, tenzij je in 'de juiste wieg' wordt geboren (en niet al teveel broers en/of zusjes hebt/krijgt).

De groep starters op de woningmarkt is zeer groot op dit moment. Het lijkt er juist op dat er nog (even) een moment is waarop starters dmv loonstijgingen kunnen kopen.

Stel je nu dat deze groep alleen woningen kan kopen met financiéle hulp van ouders? Dan ben ik wel benieuwd waarop je dat baseert. Volgens mij is er relatief weinig recente data over hoe de huidige starters hun aankopen financieren.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 16:00:
[...]

Ehm, die zelfde erfenis kan niet én gebruikt worden voor vervroegd pensioneren én door de kinderen gebruikt worden voor hulp bij de aanschaf van een woning.

Dat ligt aan de waarde van de woning, kan wel degelijk. Je kan ook de boel opnieuw onder hypotheek zetten als er maar voldoende inkomsten zijn, bijvoorbeeld uit een huurwoning. Denk ook aan garantstellingen en familiehypotheken.

Overigens wordt dit allemaal natuurlijk ook flink versterkt door de "verplichte" aflossing van hypotheken, waardoor straks een groot deel van de mensen met een volledig afgeloste woning zit. in plaats van met een aflossingsvrije hypotheek die na overlijden eerst nog verrekend moet worden.

Klopt. Bij aflossingsvrije hypotheken was het vermogensopbouwcomponent niet zo groot en vergelijkbaar met huurders. Dat zorgt nu door amper 1 generatie heen voor een totaal ander speelveld. Moet je voorstellen wat dat doet over meerdere generaties heen.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 15:57:

Bij de woningmarkt is het momenteel juist andersom: bijna iedere gewone Nederlander hoort bij de insiders, juist de jonge generatie komt erachter dat men er niet meer bij kan komen, tenzij je in 'de juiste wieg' wordt geboren (en niet al teveel broers en/of zusjes hebt/krijgt).

Dat valt wel mee. Een groot deel kan tot die insiders gaan behoren als de (groot-)ouders overlijden. Maar dan nog heeft eenderde van de ouderen een huurwoning en geen dikke erfenis. En gaan die outsiders nog steeds niet bij de insiders horen.

Wat op zich trouwens ook niet erg is, behalve als steeds meer van de mensen met wie ze te maken hebben wél tot die 'insiders' gaan behoren.

[Richh]

Requiem19 schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 16:02:
[...]


De groep starters op de woningmarkt is zeer groot op dit moment. Het lijkt er juist op dat er nog (even) een moment is waarop starters dmv loonstijgingen kunnen kopen.

Stel je nu dat deze groep alleen woningen kan kopen met financiéle hulp van ouders? Dan ben ik wel benieuwd waarop je dat baseert. Volgens mij is er relatief weinig recente data over hoe de huidige starters hun aankopen financieren.

Ik heb het niet per sé over dit moment, ik heb het over een punt in de toekomst. Ik weet niet waar dat punt precies ligt, maar uiteindelijk ga je hier uitkomen - gegeven dat er een tekort blijft bestaan.

Stel er zijn 20 woningen, maar 100 woningzoekenden. Van die woningzoekenden krijgt 25% extra vermogen door middel van een schenking (op wat voor wijze dan ook) of een erfenis.
Het valt in te vullen wat dit doet met de biedingen. En daarmee dus ook met de modelmatig bepaalde waarde van een woning. Mensen zullen, over de jaren heen, maximaal bieden om zo veel mogelijk kans te maken. De gemiddelde woningprijs stijgt uit boven wat een gemiddeld inkomen kan financieren. De prijs beland op (maximale hypotheek gemiddeld inkomen) + (gemiddeld extra schenkvermogen).

Daarmee komt het gemiddelde niveau uit op een punt boven wat een inkomen zonder het schenkvermogen kan financieren.

Gegeven dat een koopwoning op lange termijn goedkoper is dan een huurwoning, wordt er nog meer vermogen opgebouwd bij alleen het deel insiders. Zij hebben regelmatig grofweg dezelfde maandlasten, maar bouwen elke maand flink vermogen op, terwijl de huurder dit niet doet.

De gestegen modelmatig bepaalde woningwaarde, kan (indien het inkomen het toelaat, maar vaak is dit wel zo) de gestegen woningwaarde regelmatig weer (deels) opnieuw onder hypotheek zetten en het hierdoor vrijgegeven geld weer door schenken aan hun kinderen. En zo verder, en zo verder. De gemiddelde woningwaarde stijgt hierdoor verder en verder en degenen die in de verkeerde wieg worden geboren, komen er niet meer tussen.

[Verwijderd]

De gemiddelde sociale huurder komt helemaal niet meer in beweging om naar koop te gaan. Die vind het wel prima zo, werkt max 24u of gewoon helemaal niet en laat zich verwennen door allerlei toeslagen.

Dat soort van luiheid kan je ook geen welvaart mee in stand houden...doe je dat toch, zoals het nu is, gaat onze overheid wel plannetjes maken om die "erfenissen", spaargelden, ... wel op een of andere manier afhandig te maken en een soort van Marchall-Nivelleer plan optuigen. (Knot weet hoe het moet)

Kapitaalvlucht? Hoho u wordt nog even voor de laatste 5 jaar genomen. De zogenaamde exit heffing : Je moet het als ambtenaar maar durven verzinnen dit soort van communistische trekjes. (lijkt wel die Top 2000 song vd Eagles : "You can check out any time you like, but you can never leave")

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 02-01-2025 17:54 ]

[Requiem19]

Richh schreef op donderdag 2 januari 2025 @ 16:27:
[...]

Ik heb het niet per sé over dit moment, ik heb het over een punt in de toekomst. Ik weet niet waar dat punt precies ligt, maar uiteindelijk ga je hier uitkomen - gegeven dat er een tekort blijft bestaan.

Stel er zijn 20 woningen, maar 100 woningzoekenden. Van die woningzoekenden krijgt 25% extra vermogen door middel van een schenking (op wat voor wijze dan ook) of een erfenis.
Het valt in te vullen wat dit doet met de biedingen. En daarmee dus ook met de modelmatig bepaalde waarde van een woning. Mensen zullen, over de jaren heen, maximaal bieden om zo veel mogelijk kans te maken. De gemiddelde woningprijs stijgt uit boven wat een gemiddeld inkomen kan financieren. De prijs beland op (maximale hypotheek gemiddeld inkomen) + (gemiddeld extra schenkvermogen).

Daarmee komt het gemiddelde niveau uit op een punt boven wat een inkomen zonder het schenkvermogen kan financieren.

Gegeven dat een koopwoning op lange termijn goedkoper is dan een huurwoning, wordt er nog meer vermogen opgebouwd bij alleen het deel insiders. Zij hebben regelmatig grofweg dezelfde maandlasten, maar bouwen elke maand flink vermogen op, terwijl de huurder dit niet doet.

De gestegen modelmatig bepaalde woningwaarde, kan (indien het inkomen het toelaat, maar vaak is dit wel zo) de gestegen woningwaarde regelmatig weer (deels) opnieuw onder hypotheek zetten en het hierdoor vrijgegeven geld weer door schenken aan hun kinderen. En zo verder, en zo verder. De gemiddelde woningwaarde stijgt hierdoor verder en verder en degenen die in de verkeerde wieg worden geboren, komen er niet meer tussen.

Los van waardestijging zit dit probleem überhaupt ingebakken in het concept van het kopen van een woning simpelweg door de aflossing.