Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[Bartjuh]

Tupolev schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 11:35:
[...]
Wat ik inderdaad probeerde aan te geven dat de er in de huidige huizenmarkt een hoge premie betaald wordt voor huizen met veel zonnepanelen en een warmtepomp Dit komt echter niet overeen met de te verwachten economische situatie. Zeker zodra het transporttarief van elektriciteit variabel wordt en salderen is afgelopen wordt de meerwaarde van zonnepanelen beperkt en mogelijk zelfs negatief. Het kopen van een thuisbatterij enkel voor eigen gebruik is op dit moment niet rendabel en voor de meeste mensen sowieso een stap te ver. Het verschil tussen verwarming op gas en op elektriciteit zal te klein worden, en het draagvlak voor alle subsidies is ondertussen flink aan het afnemen. Deze nieuwe technologie zal zichzelf moeten bewijzen, en zonder subsidie is dat nou eenmaal een stuk moeilijker. Ik verwacht dan ook dat de er weer wat meer realisme zal ontstaan. Vooral de huizen die nog een gasaansluiting hebben worden daardoor een stuk interessanter. Echter bij de huidige krapte verkoopt alles wel, enkel de meerprijs voor gasloos zou wel eens wat kritischer bekeken kunnen worden.

Helemaal mee eens. Ik denk dat nieuwere woningen overgewaardeerd zijn t.o.v. oudere woningen. De meerprijs is meer op basis van gevoel, maar economisch eigenlijk niet waard. Zeker nu het elektrische grid compleet overbelast is, zowel qua te weinig centrales als te weinig kabels en transformatiehuisjes e.d. Dit is niet snel op te lossen, zeker met het huidige arbeidstekort, anti-kernenergie lobby, en bureaucratie zal dit nog tientallen jaren duren. Straks zal een gasaansluiting geen nadeel zijn, maar een voordeel!

Ook zonnepanelen leveren de bulk van de elektriciteit op de momenten dat de spotprijs bijna 0 is, of soms zelfs negatief. De waarde van die energie is dus eigenlijk heel laag, maar dat gat wordt vanwege saldering nu betaalt door de vaste- en variabele (niet dynamische) klanten van energiebedrijven. Maar veel klanten zonder zonnepanelen beginnen zich dat nu ook steeds meer te realiseren, dus die stappen over naar dynamisch en conventionele energieleveranciers zullen steeds meer hun prijzen moeten verhogen.

Ook zal door klimaatopwarming de warmtevraag steeds minder worden. Zelfs in ons 1880 huis nog nauwelijks de verwarming aan hoeven hebben, en het is al praktisch november. Zorg voor dubbelglas, gordijnen, voorzetmuren, en goede dakisolatie en je bent al heel eind.

[TheDudez]

Sport_Life schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 13:16:
[...]

Dit is echt een loze kreet zonder enige onderbouwing. Of heb je een bron ?

Ik snap dat dit wensdenken is van een aantal , maar er is geen enkele reden om ervan uit te gaan dat vastrecht op basis van een variabel tarief wordt afgerekend (what's in a name )

Je kunt het dan ook omdraaien: vastrecht op gas gaat juist hard omhoog omdat steeds minder huishoudens er gebruik van maken en dus de kosten van onderhoud verdeeld moeten worden onder steeds minder huishoudens. De 350 euro die ik niet meer betaal aan vastrecht voor gas moet nu de buurman betalen.

Die kans lijkt mij persoonlijk groter .

Dat tarieven meer gaan schommelen denk ik wel, bij veel vraag (windstille dagen met bewolking) zal het tarief hoger zijn dan op zonnige dagen met wind. Om even 2 uitersten aan te halen. Maar in Nederland is er vaak wel wind of zon , de warmtepomp en zeker electrische auto kan juist op die momenten prima functioneren!

https://www.nu.nl/klimaat...houden-goedkoper-uit.html hier bijvoorbeeld.

[dikkiedik]

F.Baarda schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 12:30:
[...]


Met andere woorden, jij bent voorstander dat de energiekosten omhoog gaan? Investeren in electrificatie van je verwarming wat al niet goedkoop is aanmoedigen doormiddel van de gasprijs meer te belasten? Hoe dan ook, met jou uitspraak, ga je dus meer betalen voor warmte.

Ik kom met mijn 600 kuub gasverbruik per jaar, waarvan 100 kuub voor warm tapwater, niet weg met wat voor ander verwarmingsmedium dan een gasketel. Met jou uitspraak moet ik dus maar meer betalen om toch maar overstag te gaan om electrisch te gaan?

Keep it simple and stupid

correct!

Met 500m³ gas voor verwarming kun je dus op dit moment met ongeveer €650,- je huis een jaar verwarmen. Daarvan zal ongeveer de helft belastingen zijn. Volgens mij mag dat best wel ietsje duurder. Zeker in verhouding tot elektrisch verwarmen met een (hybride) warmtepomp. We houden te veel vast aan subsidiëren van aanschaf terwijl ik er van overtuigt ben om juist een solide terugverdien case voor dit soort transities te maken. En dat doe je door te beprijzen. En of dan de energiebelasting op stroom omlaag moet of die van gas omhoog is mij om het even, maar méér belasten is vaak makkelijker omdat je simpelweg niet ergens anders begrotingsdekking hoeft te zoeken.

Net als de accijnskorting op brandstoffen. Wat is dat nou voor iets raars om in stand te houden terwijl we elektrificatie proberen aan te moedigen? Dit geeft gewoon direct een slechtere 'terugverdientijd' van een EV. En heeft een giga impact op de begroting.

En huurders zullen ongetwijfeld vaker een CV hebben t.o.v. een warmtepomp. Neemt niet weg dat het hier niet gaat om huurders te belasten, maar de efficiëntie van hun verwarmingsmethode.

Zeker nu de stroom in NL steeds vaker duurzaam is opgewekt is het raar om in een rijk land als NL deze obvious besparingen te laten liggen. Zeker omdat het goed en makkelijk te elektrificeren is, in tegenstelling tot vrachtvervoer en luchtvaart e.d. Maar verwarmen van woningen in NL maakt wel een hele groot deel uit van de totale CO2 uitstoot.

[hoevenpe]

dikkiedik schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 13:30:
Net als de accijnskorting op brandstoffen. Wat is dat nou voor iets raars om in stand te houden terwijl we elektrificatie proberen aan te moedigen? Dit geeft gewoon direct een slechtere 'terugverdientijd' van een EV. En heeft een giga impact op de begroting.

Je beseft dat 'accijnskorting' een eufemisme is voor minder meer belasting? Indexering een jaar overslaan, meer niet.

Nog even en het is een 'fossiele subsidie' geworden...

[Tupolev]

dikkiedik schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 11:59:
[...]


Een warmtepomp is gewoon hartstikke veel efficiëntere manier van verwarmen, zelfs in relatief ongunstige situaties met oudere afgiftesystemen. En dat lijkt me inmiddels ruimschoots bewezen.

Dit kun je enkel zeggen als je een hokje om je eigen huis tekent en niet kijkt waar je elektriciteit vandaan komt. En dat is precies de realiteit waar we nu weer mee geconfronteerd worden. In de winter komt die elektriciteit nou eenmaal uit een centrale met bijbehorende lage efficiëntie en met het transport verlies je ook nog wat. Dan doet die HR ketel het nog zo slecht niet. Dus zonder subsidie en salderen zal Jan Modaal er geen behoefte aan hebben. En als dat kwartje valt ben ik benieuwd hoe zich dat gaat vertalen naar de huizenmarkt. Je ziet nu al dat de leveranciers van zonnepanelen en warmtepompen met bosjes omvallen, dus waarschijnlijk is dat kwartje al gevallen bij veel mensen.

[TheDudez]

aljooge schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 13:23:
[...]

Ik kan aanraden om een abonnement op de Telegraaf te nemen. Ze bekijken de situaties vaak vanuit het individu. Daarom lees ik deze er graag naast (en laat het roddel gedeelte voor wat het is)

Staat dat 90% van de huurders van een koude kermis thuis komen als ze hun verhuurder vragen het huis te verduurzamen en drie kwart van de melders bij de woonbond in slecht geïsoleerde woningen woont en de helft slechts enkel glas heeft.

Ja dat is logisch toch het speelt de laaste jaren pas verduurzamen. 90 procent van de huurders waarvan? Sociaal huur?

Zoals ik all zij je hebt niet zomaar even wat geld liggen op de plank. Zeker met die verhuur regels van nu. Je kan niet en en doen. Huur omlaag en vervolgens ook nog verwachten dat er verduurzamt wordt.

Dit is een 10 jaren plan voor de verhuurder. Ik kan thuis ook niet gelijk alles verduurzamen dat doe ik ook niet even. En je gaat bijvoorbeeld ook niet betere isolatie doen onder de dakpannen als die nog mee kunnen dat doe je pas als ze echt vervangen moeten worden.

[ Voor 12% gewijzigd door TheDudez op 27-10-2024 13:39 ]

[F.Baarda]

dikkiedik schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 13:30:
[...]


correct!

Met 500m³ gas voor verwarming kun je dus op dit moment met ongeveer €650,- je huis een jaar verwarmen. Daarvan zal ongeveer de helft belastingen zijn. Volgens mij mag dat best wel ietsje duurder.

Doe je goed om over andermans portomonee te beslissen...
Mijn twee jaar oude ketel bij het grofvuil.....
Dure warmtepomp aanschaffen (even op de spaarrekening kijken...)
En dan maar hopen dat hier in het dorp genoeg stroom komt om dat ding te laten draaien...

En zoals eerder aangegeven hier, alles en iedereen all electric gaat hem voorlopig niet worden. Iets met opwek en distributie.

[spijkerhoofd]

Trichoglossus schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 12:04:
[...]

Gas wat meer belasten? Zullen de huurders prettig vinden, die zijn overgeleverd aan een private verhuurder of de woningbouwvereniging. Die kunnen geen kant op en zitten vaak al in een kwetsbare positie qua inkomen.
Daar hangen de komende tientallen jaren nog cv-ketels.

De overheid kan prima bepalen dat per 2030 alle huurwoningen van het gas af moeten en anders word een woning onverhuurbaar verklaard.

[mitsumark]

dikkiedik schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 13:30:
[...]


correct!

Met 500m³ gas voor verwarming kun je dus op dit moment met ongeveer €650,- je huis een jaar verwarmen. Daarvan zal ongeveer de helft belastingen zijn. Volgens mij mag dat best wel ietsje duurder. Zeker in verhouding tot elektrisch verwarmen met een (hybride) warmtepomp. We houden te veel vast aan subsidiëren van aanschaf terwijl ik er van overtuigt ben om juist een solide terugverdien case voor dit soort transities te maken. En dat doe je door te beprijzen. En of dan de energiebelasting op stroom omlaag moet of die van gas omhoog is mij om het even, maar méér belasten is vaak makkelijker omdat je simpelweg niet ergens anders begrotingsdekking hoeft te zoeken.

Net als de accijnskorting op brandstoffen. Wat is dat nou voor iets raars om in stand te houden terwijl we elektrificatie proberen aan te moedigen? Dit geeft gewoon direct een slechtere 'terugverdientijd' van een EV. En heeft een giga impact op de begroting.

En huurders zullen ongetwijfeld vaker een CV hebben t.o.v. een warmtepomp. Neemt niet weg dat het hier niet gaat om huurders te belasten, maar de efficiëntie van hun verwarmingsmethode.

Zeker nu de stroom in NL steeds vaker duurzaam is opgewekt is het raar om in een rijk land als NL deze obvious besparingen te laten liggen. Zeker omdat het goed en makkelijk te elektrificeren is, in tegenstelling tot vrachtvervoer en luchtvaart e.d. Maar verwarmen van woningen in NL maakt wel een hele groot deel uit van de totale CO2 uitstoot.

Voor mensen die 500m3 per jaar verbruiken, en de overstap naar all-electric kost pakweg 10k (ik heb twee offertes liggen voor 12k en 14k, gaat nog subsidie vanaf maar komt nog een kookplaat bij), loont het dus niet. De spullen zijn aan vervanging toe voordat ze zichzelf terugbetaald hebben.
Impact op het klimaat is voor die mensen ook niet zo groot.
Misschien kan die 10k dan beter naar zonnepanelen en/of een (efficiëntere) elektrische auto.
De doelgroep voor warmtepompen zijn imo de 1200-2400m3 verbruikers, die hebben een redelijke terugverdientijd en vervuilen relatief veel.

Warmtepomp lijkt mij 1 van de laatste dingen die je moet doen.
Isoleren>zonnepanelen>EV>warmtepomp

[TheDudez]

spijkerhoofd schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 13:51:
[...]

De overheid kan prima bepalen dat per 2030 alle huurwoningen van het gas af moeten en anders word een woning onverhuurbaar verklaard.

Goed idee nog minder huur huizen. Verhuurder blij met een pand wat bijna niks meer oplevert kwa huur. Vervolgens kan het verkopen met een goede winst henk en ingrid kan het huis niet kopen Vervolgens gaat het naar een expat. Ja goed idee!

[TheDudez]

mitsumark schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:01:
[...]

Voor mensen die 500m3 per jaar verbruiken, en de overstap naar all-electric kost pakweg 10k (ik heb twee offertes liggen voor 12k en 14k, gaat nog subsidie vanaf maar komt nog een kookplaat bij), loont het dus niet. De spullen zijn aan vervanging toe voordat ze zichzelf terugbetaald hebben.
Impact op het klimaat is voor die mensen ook niet zo groot.
Misschien kan die 10k dan beter naar zonnepanelen en/of een (efficiëntere) elektrische auto.
De doelgroep voor warmtepompen zijn imo de 1200-2400m3 verbruikers, die hebben een redelijke terugverdientijd en vervuilen relatief veel.

Warmtepomp lijkt mij 1 van de laatste dingen die je moet doen.
Isoleren>zonnepanelen>EV>warmtepomp

Je vergeet dat er ook nog mensen zijn zoals mij die slechts 4 keer de auto gebruiken per maand.

[spijkerhoofd]

TheDudez schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:05:
[...]

Goed idee nog minder huur huizen. Verhuurder blij met een pand wat bijna niks meer oplevert kwa huur. Vervolgens kan het verkopen met een goede winst henk en ingrid kan het huis niet kopen Vervolgens gaat het naar een expat. Ja goed idee!

Hoeft helemaal niet als de overheid meteen veel woningen laat bouwen door woningcorporaties. Wat we missen een lange termijn visie voor zowel de woningmarkt als de verduurzaaming. Huurwoningen zouden in mijn ogen een taak moeten zijn voor de overheid, niet mensen met iets teveel geld.

[Sport_Life]

Tupolev schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 13:33:
[...]


[..] Dan doet die HR ketel het nog zo slecht niet. [..]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Wubbo Ockels zal zich omdraaien in zijn graf als hij dit hoort van een engineer...

Het is allang bewezen dat een warmtepomp veel efficiënter is dan een cv ketel, zie:

Een goede cv-ketel heeft een rendement van 95% terwijl het rendement van een warmtepomp tot 300% kan oplopen.

Bron : https://wetenschap.infonu...werkt-een-warmtepomp.html

Niet om je aan te vallen, maar ik merk dat je echt geen idee hebt van de werking van een warmtepomp, anders zou je wel anders reageren. Bovenstaande bron legt het in Jip en Janneke taal uit.

Deze bron is afkomstig uit 2019, inmiddels hebben de meeste warmtepompen een efficiëntie van gemiddeld (scop) 4/4,5 (400-450% efficientie). Daarin is het directe verbruik met pv panelen niet meegenomen.

Het enige nadeel van warmtepompen als het om het milieu gaat is het koudemiddel, voorheen werd veel gebruik gemaakt van synthetische stoffen (R32), daarom zijn jouw collega's in Delft nu een warmtepomp aan het ontwikkelen op andere typen koudemiddelen.

Tarnoc is op een missie om comfortabel en duurzaam verwarmen voor iedereen te realiseren. Gevestigd in YES!Delft op de TU Delft Campus werkt een internationaal team aan een nieuwe gepatenteerde warmtepomptechnologie. Met deze technologie wordt een hoog temperatuur warmtepomp ontwikkeld: de Tarnoc Turbineketel.

Bron: https://tarnoc.nl/

Ik geloof niet dat er PhD studenten in Delft zijn die zich nog bezig houden met de techniek van de cv ketel .

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 27-10-2024 14:25 ]

[spijkerhoofd]

TheDudez schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:07:
[...]

Je vergeet dat er ook nog mensen zijn zoals mij die slechts 4 keer de auto gebruiken per maand.

Mensen die de auto 4x per maand gebruiken zouden moeten nadenken of ze een auto echt moeten bezitten of dat er voor deze mensen een pouleauto principe moet komen. Daarnaast, voor een brandstofauto is 4x per maand rijden enorm slecht en heeft veel onderhoud nodig...

[TheDudez]

spijkerhoofd schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:10:
[...]

Hoeft helemaal niet als de overheid meteen veel woningen laat bouwen door woningcorporaties. Wat we missen een lange termijn visie voor zowel de woningmarkt als de verduurzaaming. Huurwoningen zouden in mijn ogen een taak moeten zijn voor de overheid, niet mensen met iets teveel geld.

Maar dat gaat niet gebeuren en is ook zeer lastig op korte termijn. Van welk geld? Dat betekent weer de belastingen omhoog.

[ Voor 5% gewijzigd door TheDudez op 27-10-2024 14:21 ]

[TheDudez]

spijkerhoofd schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:13:
[...]

Mensen die de auto 4x per maand gebruiken zouden moeten nadenken of ze een auto echt moeten bezitten of dat er voor deze mensen een pouleauto principe moet komen. Daarnaast, voor een brandstofauto is 4x per maand rijden enorm slecht en heeft veel onderhoud nodig...

Poulauto is veelste duur plus een berg ongemak en niet beschikbaar in de buurt. Dus geen optie. En het ov is extreem klote zeker de trein onbetrouwbaar als de pest en aankomende 2 jaar blijft dat nog zeker slecht. En dan nog de achterlijke dure trein ritten. Auto is altijd nog goedkoper in mijn geval

[ Voor 16% gewijzigd door TheDudez op 27-10-2024 14:28 ]

[spijkerhoofd]

TheDudez schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:20:
[...]

Maar dat gaat niet gebeuren en is ook zeer lastig op korte termijn. Van welk geld? Dat betekent weer de belastingen omhoog.

De belasting op vermogen en inkomsten uit vermogens en erfenissen mag fors omhoog, liefst zelfs een hoger percentage dan de belasting op arbeid. Zo kunnen we deze woningen bekostigen. Maar inderdaad het is helaas een utopie.

[spijkerhoofd]

TheDudez schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:23:
[...]

Poulauto is veelste duur plus een berg ongemak en niet beschikbaar in de buurt. Dus geen optie. En het ov is extreem klote zeker de trein onbetrouwbaar als de pest en aankomende 2 jaar blijft dat nog zeker slecht. En dan nog de achterlijke dure trein ritten. Auto is altijd nog goedkoper in mijn geval

Er zijn zeer weinig mensen die de auto 4x per maand maar gebruiken, de meeste gebruiken de auto velen malen meer, waarom zouden we rekening moeten houden met sommige mensen?

[aljooge]

TheDudez schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 13:34:
[...]

Ja dat is logisch toch het speelt de laaste jaren pas verduurzamen. 90 procent van de huurders waarvan? Sociaal huur?

Zoals ik all zij je hebt niet zomaar even wat geld liggen op de plank. Zeker met die verhuur regels van nu. Je kan niet en en doen. Huur omlaag en vervolgens ook nog verwachten dat er verduurzamt wordt.

Dit is een 10 jaren plan voor de verhuurder. Ik kan thuis ook niet gelijk alles verduurzamen dat doe ik ook niet even. En je gaat bijvoorbeeld ook niet betere isolatie doen onder de dakpannen als die nog mee kunnen dat doe je pas als ze echt vervangen moeten worden.

90% van de huurders die de verhuurder vragen om te verduurzamen. Je begrijpt natuurlijk ook wel dat het bij dit soort cijfers lastig is voor de woonbond om hier een representatieve steekproef uit te halen en dat dit soort cijfers moeilijk voorhanden is en een kwestie is interpretabel definieren. Is het vervangen van alleen het glas al voldoende verduurzaamd?

Ondertussen wordt het voor die huurder die blij mag zijn een dak boven zijn hoofd heeft erg moeilijk om die energierekening te betalen, want die zit met de hoge lasten, terwijl die er geen invloed op heeft om dit naar beneden te krijgen.

[F.Baarda]

delete

[ Voor 98% gewijzigd door F.Baarda op 27-10-2024 15:05 ]

[Blik1984]

spijkerhoofd schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:35:
[...]

De belasting op vermogen en inkomsten uit vermogens en erfenissen mag fors omhoog, liefst zelfs een hoger percentage dan de belasting op arbeid. Zo kunnen we deze woningen bekostigen. Maar inderdaad het is helaas een utopie.

Stel je voor dat je je kop boven het maaiveld uit zou steken en wat meer zou verdienen … mag meteen door een paar jaloerse Sjakies kapot genivelleerd worden.

En overigens, om maar even ontopic te blijven. Ik denk dat je overschat hoeveel geld dit zou opleveren en hoe weinig je hiermee “de huizenmarkt uit het slop” kan trekken

[ Voor 13% gewijzigd door Blik1984 op 27-10-2024 15:18 ]

[TheDudez]

spijkerhoofd schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:35:
[...]

De belasting op vermogen en inkomsten uit vermogens en erfenissen mag fors omhoog, liefst zelfs een hoger percentage dan de belasting op arbeid. Zo kunnen we deze woningen bekostigen. Maar inderdaad het is helaas een utopie.

Onmogelijk belasting dienst kan het niet aan. Dat wordt zeker weer een rechtzaak. Want ja wat is vermogend precies? Ik kan veel pandjes hebben met een dikke hypotheek schuld bijvoorbeeld. Er vetrekken nu all aardig wat rijkere mensen en dit zal alleen maar meer worden dan valt er niks meer te heffen. En dan mag Jan modaal dat ophoesten. En die krijgen het all steeds zwaarder want meer auowers. Was eerst 4 werkende voor 1 aower. Nu 1 op 3. En over aantal jaar 2 op 1.

[TheDudez]

spijkerhoofd schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:38:
[...]

Er zijn zeer weinig mensen die de auto 4x per maand maar gebruiken, de meeste gebruiken de auto velen malen meer, waarom zouden we rekening moeten houden met sommige mensen?

Waarom niet? Ik moet ook rekening houden met andere. Ik betaal ook voor mensen die te dik en te lui zijn om te gaan sporten maar ondertussen wel maagverkleining krijgen. en mensen die zich ombouwen tot vrouw. Kunnen we dan ook kappen met die onzin dan vind ik prima.

[dikkiedik]

F.Baarda schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 13:45:
[...]


Doe je goed om over andermans portomonee te beslissen...
Mijn twee jaar oude ketel bij het grofvuil.....
Dure warmtepomp aanschaffen (even op de spaarrekening kijken...)
En dan maar hopen dat hier in het dorp genoeg stroom komt om dat ding te laten draaien...

En zoals eerder aangegeven hier, alles en iedereen all electric gaat hem voorlopig niet worden. Iets met opwek en distributie.

mooie case voor een hybride dus. Leen het tegen 0% rente en je maandbedrag zal zeer waarschijnlijk omlaag gaan zonder initiële investering.

Maar volgens mij beslissen over andermans portemonnee is precies wat we hier in het topic toch doen? Welke beleidskeuzes maken we voor de woningmarkt. Dit gaat om heel veel gezinsbudgetten en daar vinden we van alles van. Dit is niet op jou als individu maar gaat natuurlijk over beleid in het geheel... Want jij bent niet de enige met een CV ketel in NL.

[TheDudez]

aljooge schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:58:
[...]


90% van de huurders die de verhuurder vragen om te verduurzamen. Je begrijpt natuurlijk ook wel dat het bij dit soort cijfers lastig is voor de woonbond om hier een representatieve steekproef uit te halen en dat dit soort cijfers moeilijk voorhanden is en een kwestie is interpretabel definieren. Is het vervangen van alleen het glas al voldoende verduurzaamd?

Ondertussen wordt het voor die huurder die blij mag zijn een dak boven zijn hoofd heeft erg moeilijk om die energierekening te betalen, want die zit met de hoge lasten, terwijl die er geen invloed op heeft om dit naar beneden te krijgen.

Dat snap ik heel goed maar voor de verhuurder is het ook lastig. Er zijn teveel mensen in Nederland en te weinig bijgebouwd. Daar kan de huurder en verhuurder niks aan doen. Het zal echt weer aantrekkelijker moeten worden voor verhuurder om te investeren en dan zal ook de prijs weer dalen op lange termijn. Anders zal er te weinig worden bijgebouwd.

[Tupolev]

Sport_Life schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:12:
[...]


***members only***

Wubbo Ockels zal zich omdraaien in zijn graf als hij dit hoort van een engineer...

Het is allang bewezen dat een warmtepomp veel efficiënter is dan een cv ketel, zie:

[...]

Bron : https://wetenschap.infonu...werkt-een-warmtepomp.html

Niet om je aan te vallen, maar ik merk dat je echt geen idee hebt van de werking van een warmtepomp, anders zou je wel anders reageren. Bovenstaande bron legt het in Jip en Janneke taal uit.

Deze bron is afkomstig uit 2019, inmiddels hebben de meeste warmtepompen een efficiëntie van gemiddeld (scop) 4/4,5 (400-450% efficientie). Daarin is het directe verbruik met pv panelen niet meegenomen.

Het enige nadeel van warmtepompen als het om het milieu gaat is het koudemiddel, voorheen werd veel gebruik gemaakt van synthetische stoffen (R32), daarom zijn jouw collega's in Delft nu een warmtepomp aan het ontwikkelen op andere typen koudemiddelen.


[...]

Bron: https://tarnoc.nl/

Ik geloof niet dat er PhD studenten in Delft zijn die zich nog bezig houden met de techniek van de cv ketel .

Ik nodig je uit om mijn verhaal nog en keer te lezen. Het gaat namelijk over het complete energiesysteem en niet enkel de efficiëntie van die warmtepomp die bij jou thuis staat. En als de bijbehorende kosten weer eerlijk verdeeld gaan worden dan is het maar de vraag of een warmtepomp nog wel zo'n goede keuze is.

Aangezien je al hebt uitgevonden dat ik wel een ingenieur ben zul je begrijpen dat ik wel het verschil ken tussen een warmtepomp, compressor en turbine. Een inefficiënte turbine gebruiken om warmte op te wekken is energetisch zeker niet goed genoeg en doet niks af aan het punt wat ik maak.

[Bartjuh]

Sport_Life schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:12:
[...]
***members only***

Wubbo Ockels zal zich omdraaien in zijn graf als hij dit hoort van een engineer...

Het is allang bewezen dat een warmtepomp veel efficiënter is dan een cv ketel, zie:
...

Ik kan wel even full-on engineer gaan: dit is een oneerlijk vergelijk op rendement. Je vergelijkt een (fictieve) bron met 100% exergie (elektriciteit) met een (echte) bron (gas) met veel minder exergie. Dit is appels met peren vergelijken.

Meeste stroom in Nederland komt van gascentrales.

Gas via gascentrale naar elektriciteit (40% rendement), elektriciteit naar warmte via warmtepomp (300%).
0.4 * 3 = 1.2 -> 120% rendement (zonder transportverliezen e.d. meegerekend).
Gas via HRE ketel naar warmte.
Tussen 90 en 107% (door condensatie).

Verschil is dus niet zo groot als doet vermoeden. Het grote voordeel is vooral dat we onafhankelijkheid hebben van de bron, dus we kunnen duurzame kernenergie, zon, en wind in de mix gooien. Vooralsnog komt het meeste uit gas. En met de steeds grotere mismatch tussen aanbod zon/wind en vraag (zie wild flucturende spotmarktprijzen), samen met volzittend grid, zitten we in diminishing returns van zon en wind. Voorlopig zal dit niet echt veranderen.

Ik kan ook een ander (onzinnig) vergelijk doen:
Zon (PV, 20% rendement) -> elektriciteit -> warmte (Warmtepomp, 300%).
0.2 * 3 = 60% rendement met door met zonne-energie je huis te verwarmen met een warmtepomp

[Sport_Life]

Bartjuh schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 15:50:
[...]

Ik kan wel even full-on engineer gaan: dit is een oneerlijk vergelijk op rendement. Je vergelijkt een (fictieve) bron met 100% exergie (elektriciteit) met een (echte) bron (gas) met veel minder exergie. Dit is appels met peren vergelijken.

Meeste stroom in Nederland komt van gascentrales.

Gas via gascentrale naar elektriciteit (40% rendement), elektriciteit naar warmte via warmtepomp (300%).
0.4 * 3 = 1.2 -> 120% rendement (zonder transportverliezen e.d. meegerekend).
Gas via HRE ketel naar warmte.
Tussen 90 en 107% (door condensatie).

Verschil is dus niet zo groot als doet vermoeden. Het grote voordeel is vooral dat we onafhankelijkheid hebben van de bron, dus we kunnen duurzame kernenergie, zon, en wind in de mix gooien. Vooralsnog komt het meeste uit gas. En met de steeds grotere mismatch tussen aanbod zon/wind en vraag (zie wild flucturende spotmarktprijzen), samen met volzittend grid, zitten we in diminishing returns van zon en wind. Voorlopig zal dit niet echt veranderen.

Ik kan ook een ander (onzinnig) vergelijk doen:
Zon (PV, 20% rendement) -> elektriciteit -> warmte (Warmtepomp, 300%).
0.2 * 3 = 60% rendement met door met zonne-energie je huis te verwarmen met een warmtepomp

Je gaat eraan voorbij dat zeker 20-30% van het verbruik van een warmtepomp van de pv panelen direct de warmtepomp in gaat (zal per huishouden verschillen) .
Waarvan een groot deel sww (opwarmen boiler).
De overige 70-80% is steeds meer afkomstig van groene bronnen.. De mix waar jij het over hebt dus. In jouw rekenvoorbeeld ga je vervolgens ervan uit dat alle electra wordt opgewekt met gas, dat is onjuist, want er zit een mix van wind en zonne energie in, zoals je zelf ook aangeeft.

Daarbij is de eerste 20-30% 'gratis' stroom, de overige wordt ingekocht a 20ct per kWh, bij een gasprijs van 1 euro per M3 (verbruik cv ketel 1000m3, verbruik warmtepomp 2000kwh). Dus prijstechnisch veel gunstiger. (20% van de kosten * 200% verbruik per eenheid).

[ Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 27-10-2024 21:42 ]

[twain4me]

Modbreak:

Zonnepanelen, warmtepompen,efficientie gascentrales, EV's .. in welk topic denken jullie te zitten? De duurzame kroeg is hier

[Trichoglossus]

spijkerhoofd schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:10:
[...]

Hoeft helemaal niet als de overheid meteen veel woningen laat bouwen door woningcorporaties. Wat we missen een lange termijn visie voor zowel de woningmarkt als de verduurzaaming. Huurwoningen zouden in mijn ogen een taak moeten zijn voor de overheid, niet mensen met iets teveel geld.

Wijs maar wat gebieden aan voor een paar honderdduizend huurwoningen die gebouwd kunnen worden. En regel maar even de bouwvakkers die ze gaan bouwen. Misschien wat mensen laten overkomen uit andere landen. Oei die moeten ook weer ergens wonen.

En daarna gaan de omwonenden weer in bezwaar. Huizen bouwen ja graag maar niet in mijn buurt, huurwoningen trekt aso volk aan, uitzicht weg, druk in de wijk etc. Duurt weer jaren voordat er gebouwd kan worden.

Treurig voor al die jongvolwassenen die nu nog gedwongen thuis wonen en niet kunnen kopen. Sociale huur kan je helemaal wel vergeten met een wachtlijst van 10+ jaar voor een flatje.
Wel gezellig zo tot je 35e thuiswonen.

[hoevenpe]

offtopic:
Delftse fittie, pakt popcorn...

We kunnen deze discussie ook voortzetten bij de Wijnhaven.

[ Voor 4% gewijzigd door hoevenpe op 27-10-2024 17:03 ]

[spijkerhoofd]

Blik1984 schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 15:17:
[...]

Stel je voor dat je je kop boven het maaiveld uit zou steken en wat meer zou verdienen … mag meteen door een paar jaloerse Sjakies kapot genivelleerd worden.

En overigens, om maar even ontopic te blijven. Ik denk dat je overschat hoeveel geld dit zou opleveren en hoe weinig je hiermee “de huizenmarkt uit het slop” kan trekken

U heeft moeite met begrijpend lezen? Ik zeg nergens dat het om verdienen gaat, het gaat over vermogen en de inkomsten uit vermogen, niet uit inkomsten uit arbeid. En uw mening over meer zou verdienen zou passend zijn over de te hoge inkomstenbelasting wat er betaald word...

[ Voor 4% gewijzigd door spijkerhoofd op 27-10-2024 17:18 ]

[TheDudez]

spijkerhoofd schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 17:09:
[...]

U heeft moeite met begrijpend lezen? Ik zeg nergens dat het om meer verdienen gaat, het gaat over vermogen. En uw mening over meer zou verdienen zou passend zijn over de te hoge inkomstenbelasting wat er betaald word...

Vermogen zegt echt helemaal niks passive inkomen is veel belangrijker. Maarja daarom dat een hoop mensen ook geen idee hebben hoe je rijdt wordt.

[Blik1984]

spijkerhoofd schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 17:09:
[...]

U heeft moeite met begrijpend lezen? Ik zeg nergens dat het om verdienen gaat, het gaat over vermogen en de inkomsten uit vermogen, niet uit inkomsten uit arbeid. En uw mening over meer zou verdienen zou passend zijn over de te hoge inkomstenbelasting wat er betaald word...

Hoe denk je dat vermogen ontstaat? Juist, door een hoog inkomen

[aljooge]

Blik1984 schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 17:20:
[...]


Hoe denk je dat vermogen ontstaat? Juist, door een hoog inkomen

en vererving en als een vrek leven en de stijging van de huizenprijzen, aandelen, crypto etcetera.

[spijkerhoofd]

Blik1984 schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 17:20:
[...]


Hoe denk je dat vermogen ontstaat? Juist, door een hoog inkomen

Neen dat is simpelweg niet waar, de meeste rijken hebben hun vermogen simpelweg via een erfenis gekregen.

Wat ik frappant vind van deze discussie is dat als iemand minder gaat werken er met het vingertje gewezen word dat deze persoon te weinig belasting betaald, maar als iemand inkomsten uit vermogen krijgt er niet zo'n opmerking krijgt. Hypocriet ten top, juist hierdoor heb ik geen enkele moeite dat steeds meer mensen minder uren gaan werken.

[Blik1984]

spijkerhoofd schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 17:27:
[...]

Neen dat is simpelweg niet waar, de meeste rijken hebben hun vermogen simpelweg via een erfenis gekregen.

Wat ik frappant vind van deze discussie is dat als iemand minder gaat werken er met het vingertje gewezen word dat deze persoon te weinig belasting betaald, maar als iemand inkomsten uit vermogen krijgt er niet zo'n opmerking krijgt. Hypocriet ten top, juist hierdoor heb ik geen enkele moeite dat steeds meer mensen minder uren gaan werken.

Je hoort mij niet klagen over mensen die minder werken. Werk zelf 32u en mijn vrouw 24u.

Maar het is gewoon zo makkelijk, er moet ergens een gat dichtgemetseld worden met geld. En dan moet er maar bij de “rijken” geshopt worden, alsof daar zomaar een pot met vele miljarden te vinden is? Het meeste geld is bij bedrijven te vinden, niet aan de vermogenskant en daar de heffing te verhogen.

[dikkiedik]

spijkerhoofd schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 17:27:
[...]

Neen dat is simpelweg niet waar, de meeste rijken hebben hun vermogen simpelweg via een erfenis gekregen.

Wat ik frappant vind van deze discussie is dat als iemand minder gaat werken er met het vingertje gewezen word dat deze persoon te weinig belasting betaald, maar als iemand inkomsten uit vermogen krijgt er niet zo'n opmerking krijgt. Hypocriet ten top, juist hierdoor heb ik geen enkele moeite dat steeds meer mensen minder uren gaan werken.

vermogen is ook belast. Best wel fors zelfs in NL... Lijken we wel eens te vergeten.

Als je huurinkomsten in box 1 moet opgeven zul je ook andere belastingen niet gaan kunnen heffen om dubbele aanslag te voorkomen.

Maar dat kan natuurlijk wel beleid zijn om uit te gaan voeren. Moeten we het overigens niet gek vinden dat die enkele huurwoning die nog op de markt komt nu, ook niet meer gaan komen. Maar dat zijn consequenties van beleid natuurlijk. Een huurmarkt willen we klaarblijkelijk niet hebben in NL.

Dat mensen kritisch zijn op deeltijders lijkt me logisch gezien arbeidskrapte en significant lagere absolute belastingbijdrage. Een progressief belasting stelsel met arbeidskorting is eigenlijk hier niet voor gemaakt. Neemt niet weg dat ik het zelf ook binnenkort ga doen. Ik ben immers een dief van mijn eigen tijd als ik het niet doe. Een boterham minder eten zal ik er niet om gaan doen...

[ Voor 15% gewijzigd door dikkiedik op 27-10-2024 17:44 ]

[aljooge]

dikkiedik schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 17:40:
[...]


vermogen is ook belast. Best wel fors zelfs in NL... Lijken we wel eens te vergeten.

.

Het rendement op vermogen is belast, niet het vermogen zelf.

[dikkiedik]

aljooge schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 17:44:
[...]


Het rendement op vermogen is belast, niet het vermogen zelf.

En dat is toch ook het enige wat je mag zien als inkomen uit vermogen? Vermogen belasten wat niet rendeert gaat in tegen het eigendomsrecht.

Ik denk dat het overschat wordt hoeveel geld hiermee in absolute zin in op te halen is.

[Requiem19]

aljooge schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 17:44:
[...]


Het rendement op vermogen is belast, niet het vermogen zelf.

Het fictieve rendement bedoel je.

Wel even scherp blijven

[Blik1984]

aljooge schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 17:44:
[...]


Het rendement op vermogen is belast, niet het vermogen zelf.

En dus best wel fors, vergelijkende met andere landen.

[aljooge]

*knip* maak van een sidenote geen hoofdonderwerp, zo trek je alles offtopic

[ Voor 90% gewijzigd door twain4me op 28-10-2024 09:49 ]

[Requiem19]

*knip* offtopic

[ Voor 96% gewijzigd door twain4me op 28-10-2024 09:49 ]

[aljooge]

*knip* offtopic

[ Voor 97% gewijzigd door twain4me op 28-10-2024 09:47 ]

[hoevenpe]

*knip*

[ Voor 114% gewijzigd door twain4me op 28-10-2024 09:48 . Reden: Reactie op geknipte qoute ]

[Sport_Life]

*knip* offtopic

[ Voor 104% gewijzigd door twain4me op 28-10-2024 09:45 ]

[Requiem19]

*knip* offtopic

[ Voor 97% gewijzigd door twain4me op 28-10-2024 09:44 ]

[aljooge]

hoevenpe schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 18:29:
[...]

Waarom zou er geen heffingsvrij vermogen zijn als je het daadwerkelijk berekend? Benieuwd wat de rechter daarvan vindt, komt over als een truc om mensen te ontmoedigen.

Sowieso altijd beroep aantekenen want zonder bezwaar vis je achteraf altijd achter het net.

Weet ik niet, denk dat je gelijk hebt, maar daar moet de rechter over oordelen. Tijd rekken misschien, zodat ze aan de IT systemen kunnen werken?

[Sport_Life]

hoevenpe schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 16:59:

offtopic:
Delftse fittie, pakt popcorn...

offtopic:
nee hoor, hier bedrijfseconomie te Rotterdam Ik heb alles uiteraard wel doorgerekend adhv diverse data waaronder rente, afschrijving, pv opwek, oppty cost, verbruik, kosten van een cv ketel, etc

[ Voor 25% gewijzigd door Sport_Life op 27-10-2024 19:31 ]

[spijkerhoofd]

dikkiedik schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 17:40:
[...]
Dat mensen kritisch zijn op deeltijders lijkt me logisch gezien arbeidskrapte en significant lagere absolute belastingbijdrage. Een progressief belasting stelsel met arbeidskorting is eigenlijk hier niet voor gemaakt. Neemt niet weg dat ik het zelf ook binnenkort ga doen. Ik ben immers een dief van mijn eigen tijd als ik het niet doe. Een boterham minder eten zal ik er niet om gaan doen...

De vraag is, kunnen we en en doen? En een hoge belastingsbijdrage en mensen meer uren laten werken met een hoge inkomstenbelasting? Hebben we niet te maken met de Laffercurve? https://nl.wikipedia.org/wiki/Laffercurve

De laffercurve of lafferkromme geeft het theoretische verband weer tussen de belastingtarieven en de belastingontvangsten. De curve is genoemd naar de Amerikaans supply-side econoom Arthur Laffer, die betoogde dat hoge belastingtarieven er in het algemeen toe leiden dat er minder gewerkt wordt

Als we willen dat mensen meer uren gaan werken zouden we de inkomstenbelasting naar beneden moeten doen en belasting op vermogen en inkomsten uit vermogen forser moeten belasten want mensen die inkomsten uit vermogen hebben werken minder of zelfs niet.

[assje]

Blik1984 schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 18:01:
En dus best wel fors, vergelijkende met andere landen.

Maar alsnog vrij beperkt in vergelijking met inkomen uit arbeid.

Maar, om in de geest van dit topic te blijven zou het moeten gaan specifiek over VRH op waarde van de woning. Dat is nou precies één van de componenten die vrij complex is.

[Requiem19]

assje schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 19:51:
[...]


Maar alsnog vrij beperkt in vergelijking met inkomen uit arbeid.

Maar, om in de geest van dit topic te blijven zou het moeten gaan specifiek over VRH op waarde van de woning. Dat is nou precies één van de componenten die vrij complex is.

Dat gaat nooit de toets van de Europese rechter doorstaan.

[hoevenpe]

assje schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 19:51:
Maar alsnog vrij beperkt in vergelijking met inkomen uit arbeid.

Mwah, het belastingtarief in box 3 is 36%, vergelijkbaar met box 1. Dit los van de rendementsaanname, een tweede huis levert vaak weinig op en aandelen kunnen ook door het putje.

[dikkiedik]

spijkerhoofd schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 19:06:
[...]
Als we willen dat mensen meer uren gaan werken zouden we de inkomstenbelasting naar beneden moeten doen en belasting op vermogen en inkomsten uit vermogen forser moeten belasten want mensen die inkomsten uit vermogen hebben werken minder of zelfs niet.

Kun je deze stelling onderbouwen? Ik denk namelijk niet dat dit op gaat. De mensen die ook inkomen uit vermogen hebben zijn vaak juist mensen die ook veel inkomen uit loondienst of winst uit onderneming hebben.

Als we mensen meer uren willen laten werken kun je natuurlijk ook beredeneren om juist inkomen, zeker aan de onderkant, zwaarder te belasten. Hierdoor zul je meer moeten werken om überhaupt rond te komen. Volgens mij hebben we in NL namelijk structureel een geld probleem, en dat is dat we er te veel van hebben.

[F.Baarda]

dikkiedik schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 20:39:
[...]

Volgens mij hebben we in NL namelijk structureel een geld probleem, en dat is dat we er te veel van hebben.

Daar heb je een punt, alleen de verdeling daarvan was wat mee....

[spijkerhoofd]

dikkiedik schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 20:39:
[...]


Kun je deze stelling onderbouwen? Ik denk namelijk niet dat dit op gaat. De mensen die ook inkomen uit vermogen hebben zijn vaak juist mensen die ook veel inkomen uit loondienst of winst uit onderneming hebben.

U heeft nog nooit van rentenieren gehoord? Letterlijk (deels) kunnen leven uit het inkomen van vermogen?

Als we mensen meer uren willen laten werken kun je natuurlijk ook beredeneren om juist inkomen, zeker aan de onderkant, zwaarder te belasten. Hierdoor zul je meer moeten werken om überhaupt rond te komen. Volgens mij hebben we in NL namelijk structureel een geld probleem, en dat is dat we er te veel van hebben.

Als we mensen aan de onderkant meer gaan belasten gaan juist deze mensen helemaal stoppen en gaan de bijstand in, of gaan proberen inkomen te vergaren via criminaliteit.

Volgens mij hebben we in NL namelijk structureel een geld probleem, en dat is dat we er te veel van hebben.

Juist daarom zou de belasting op vermogen en inkomsten uit vermogen omhoog moeten, een groep mensen kunnen of eerder stoppen met werken of hoeven minder te werken omdat ze simpelweg teveel vermogen hebben, ze kunnen leven van hun vermogen(rentenieren).

U legt in meerdere vormen trouwens precies de Laffercurve uit, teveel belasting betekend dat het steeds minder loont om te werken.

[dikkiedik]

spijkerhoofd schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 21:05:
[...]

U heeft nog nooit van rentenieren gehoord? Letterlijk (deels) kunnen leven uit het inkomen van vermogen?

uiteraard wel, maar hoeveel mensen rentenieren er nou daadwerkelijk? Ik denk niet dat deze groep heel groot is. Veel mensen die vermogensbelasting betalen die betalen óók inkomstenbelasting.

Het probleem zit vooral in de middengroep. Aan de onderkant hebben ze het moeilijk genoeg, maar deze groep betaalt al zo goed als geen belasting. Dus deze kun je in de laffercurve sowieso wel weglaten.

De middengroep zul je met een belastingkorting denk ik niet meer laten werken. Het tegendeel denk ik zelfs. Deze groep heeft toch al geen recht meer op subsidies. Een belastingverlaging geeft direct meer 'deeltijd' ruimte. Deze groep zul je met een belastingverhoging wellicht kunnen activeren om wél te blijven werken. Maar deze belastingverhoging zul je dan vooral moeten zoeken in arbeidskortingen bijvoorbeeld afhankelijk te maken van je contractpercentage.

[dikkiedik]

F.Baarda schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 20:52:
[...]


Daar heb je een punt, alleen de verdeling daarvan was wat mee....

De extremen zijn groot. Maar we zijn in NL een heel erg vermogen gelijk land. En ook de herverdeling via ons belastingstelsel is relatief heel groot t.o.v. andere landen.

De middengroep is in NL extreem groot. Mensen die het gewoon heel goed hebben en het kunnen veroorloven om lekker te deeltijden en tegelijk in een fijne en verwarmde woning kunnen wonen. Paar keer per jaar op vakantie. Dit zijn miljoenen mensen.

[BlauweLucht]

Tupolev schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 11:35:
[...]


Wat ik inderdaad probeerde aan te geven dat de er in de huidige huizenmarkt een hoge premie betaald wordt voor huizen met veel zonnepanelen en een warmtepomp Dit komt echter niet overeen met de te verwachten economische situatie. Zeker zodra het transporttarief van elektriciteit variabel wordt en salderen is afgelopen wordt de meerwaarde van zonnepanelen beperkt en mogelijk zelfs negatief. Het kopen van een thuisbatterij enkel voor eigen gebruik is op dit moment niet rendabel en voor de meeste mensen sowieso een stap te ver. Het verschil tussen verwarming op gas en op elektriciteit zal te klein worden, en het draagvlak voor alle subsidies is ondertussen flink aan het afnemen. Deze nieuwe technologie zal zichzelf moeten bewijzen, en zonder subsidie is dat nou eenmaal een stuk moeilijker. Ik verwacht dan ook dat de er weer wat meer realisme zal ontstaan. Vooral de huizen die nog een gasaansluiting hebben worden daardoor een stuk interessanter. Echter bij de huidige krapte verkoopt alles wel, enkel de meerprijs voor gasloos zou wel eens wat kritischer bekeken kunnen worden.

Afgaande van een recent Nederlands onderzoek naar (grootschalige) energieopslag is de capaciteit van de energieopslag momenteel klein maar zal in 2030 substantieel zijn. Afgaande van dat de verwachte opslagcapaciteit in 2030 ruim twee maal het piek verbruik is die Tennet in 2030 landelijk verwacht en dat batterijen meerdere keren per dag geladen kunnen worden, verbruik gestuurd kan worden (wasmachine, droger, vaatwasser en EV kan je nu al instellen om op een bepaald tijdstip te beginnen/laden) kan je verwachten dat tarieven lager en minder zullen schommelen gedurende de dag. Gasloze woningen zullen hierdoor , zeker in verhouding tot reguliere woningen, nog minder energiekosten hebben. Bovendien hoeven die geen ingrijpende verduurzamingsmaatregelen te doen in tegenstelling tot reguliere woningen.

Kortom, gasloze woningen hebben zeker een meerwaarde maar of je dat persoonlijk waard vind is een mening en hangt idd ook af van de hoogte van het prijsverschil.

[spijkerhoofd]

dikkiedik schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 21:13:
[...]
uiteraard wel, maar hoeveel mensen rentenieren er nou daadwerkelijk? Ik denk niet dat deze groep heel groot is. Veel mensen die vermogensbelasting betalen die betalen óók inkomstenbelasting.

Ik denk als je kijkt naar de mensen die vervroegd met pensioen zijn gegaan er dat zeer veel zijn, zeker de groep die 10 jaar of eerder voor de AOW leeftijd gestopt zijn zonder recht te hebben op VUT en Prepensioen. En dat veel mensen alsnog inkomstenbelasting betalen wilt zegt weinig of dat gaat via een 40 uur contract of een 20 uur contract

Het probleem zit vooral in de middengroep. Aan de onderkant hebben ze het moeilijk genoeg, maar deze groep betaalt al zo goed als geen belasting. Dus deze kun je in de laffercurve sowieso wel weglaten.

De middengroep zul je met een belastingkorting denk ik niet meer laten werken. Het tegendeel denk ik zelfs. Deze groep heeft toch al geen recht meer op subsidies. Een belastingverlaging geeft direct meer 'deeltijd' ruimte. Deze groep zul je met een belastingverhoging wellicht kunnen activeren om wél te blijven werken. Maar deze belastingverhoging zul je dan vooral moeten zoeken in arbeidskortingen bijvoorbeeld afhankelijk te maken van je contractpercentage.

Je maakt 2 denkfouten:

1) Het is inderdaad de grootste groep werkenden die qua stemvee een hele hoop stemmen opleveren of kunnen kosten, er is geen partij die hier zijn handen aan gaat branden

en 2) Zelfs als er belasting betaald word naar aantal uur er gewerkt word, zal dat voor de meeste parttimers weinig uitmaken, misschien 100 euro per maand? En dan hangt er ook vanaf hoeveel de contracturen zijn, 36 uurscontracten zijn er steeds meer en dan scheelt het enorm weinig.

Daarnaast, mensen met een ton aan vermogen hoeven amper nog te sparen, waar mijn vriendin en ik beide 1000 per maand kunnen sparen met 32 uur, zouden wij met een ton aan spaargeld slechts 2 dagen kunnen werken, 3 dagen als we een relaxtere en lager betaalde baan zouden nemen.

[Blik1984]

spijkerhoofd schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 06:28:
[...]


Daarnaast, mensen met een ton aan vermogen hoeven amper nog te sparen, waar mijn vriendin en ik beide 1000 per maand kunnen sparen met 32 uur, zouden wij met een ton aan spaargeld slechts 2 dagen kunnen werken, 3 dagen als we een relaxtere en lager betaalde baan zouden nemen.

Een ton is echt helemaal niks qua vermogen, levert gemiddeld 8% op, dus 8k per jaar, maar dat is geen basis om minder door te gaan werken. Je moet wel heel weinig verdienen wil je daardoor 50% minder kunnen werken. Ik denk dat je hier een rekenfout maakt.

Zelfs 1 miljoen zou voor mij nog niet genoeg zijn om te stoppen met werken. Maar dat komt ook omdat ik 3 kinderen heb die nog moeten gaan studeren en uit huis moeten gaan.

[ Voor 33% gewijzigd door Blik1984 op 28-10-2024 06:45 ]

[spijkerhoofd]

Blik1984 schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 06:43:
[...]


Een ton is echt helemaal niks qua vermogen, levert gemiddeld 8% op, dus 8k per jaar, maar dat is geen basis om minder door te gaan werken. Je moet wel heel weinig verdienen wil je daardoor 50% minder kunnen werken. Ik denk dat je hier een rekenfout maakt.

Zelfs 1 miljoen zou voor mij nog niet genoeg zijn om te stoppen met werken. Maar dat komt ook omdat ik 3 kinderen heb die nog moeten gaan studeren en uit huis moeten gaan.

Met een ton aan vermogen is er geen drang meer om te sparen, en die 8k die daarbovenop nog komt zijn letterlijk 3 vakanties, en daar boven op komt de hypotheekrenteaftrek als je een hypotheek hebt, en als je geen hypotheek hebt is het helemaal lachen, dan kun je je pensioen naar voren trekken.

[Tupolev]

*knip* Offtopic

[ Voor 98% gewijzigd door twain4me op 28-10-2024 09:39 . Reden: negeren modbreak ]

[Rubbergrover1]

dikkiedik schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 21:13:
[...]

Het probleem zit vooral in de middengroep. Aan de onderkant hebben ze het moeilijk genoeg, maar deze groep betaalt al zo goed als geen belasting. Dus deze kun je in de laffercurve sowieso wel weglaten.

De middengroep zul je met een belastingkorting denk ik niet meer laten werken. Het tegendeel denk ik zelfs. Deze groep heeft toch al geen recht meer op subsidies. Een belastingverlaging geeft direct meer 'deeltijd' ruimte. Deze groep zul je met een belastingverhoging wellicht kunnen activeren om wél te blijven werken. Maar deze belastingverhoging zul je dan vooral moeten zoeken in arbeidskortingen bijvoorbeeld afhankelijk te maken van je contractpercentage.

Die middengroep heeft juist ontzettend veel last van de hoge marginale belastingdruk. Vanaf ongeveer 25k inkomen betekent elke euro extra inkomen ongeveer 40 ct extra belastingen en vanaf ongeveer 40k inkomen betekent het een halve euro extra belastingen, of meer. Dat is nog los van de toeslagen, waarvan de daling van de zorgtoeslag bij die eerste groep ervoor zorgt dat ze er ook minder dan 55 ct aan over houden. (Omdat de huurtoeslag niet voor iedereen geldt, neem ik die niet mee in het plaatje, maar de afbouw daarvan maakt dat mensen met een laag inkomen er nóg minder aan overhouden.)

Het wordt helemaal extreem als er ook kinderen in het spel zijn. Dan zou je echt een dief van je portemonnee zijn als je meer gaat werken.

[Rubbergrover1]

*knip* offtopic

[ Voor 97% gewijzigd door twain4me op 28-10-2024 09:37 . Reden: negeren modbreak ]

[Rubbergrover1]

*knip* Offtopic

[ Voor 96% gewijzigd door twain4me op 28-10-2024 09:36 . Reden: negeren modbreak ]

[Sport_Life]

*knip* Offtopic

[ Voor 108% gewijzigd door twain4me op 28-10-2024 09:34 . Reden: negeren modbreak ]

[Sport_Life]

*knip* offtopic

[ Voor 95% gewijzigd door twain4me op 28-10-2024 09:36 . Reden: negeren modbreak ]

[Blik1984]

spijkerhoofd schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 07:58:
[...]

Met een ton aan vermogen is er geen drang meer om te sparen, en die 8k die daarbovenop nog komt zijn letterlijk 3 vakanties, en daar boven op komt de hypotheekrenteaftrek als je een hypotheek hebt, en als je geen hypotheek hebt is het helemaal lachen, dan kun je je pensioen naar voren trekken.

Waarom is er dan geen drang meer om te sparen? Je hebt nooit meer een grote uitgave te doen in de rest van je leven? Geen verbouwing aan je huis, geen nieuwe/tweedehands auto, geen vervanging van je keuken/badkamer, etc? Denk dat je onderschat wat grote uitgaves in combinatie met inflatie doen met je vermogen.

En waarom wordt HRA er opeens bijgehaald? Dat heeft toch niks te maken met vermogen? En wat als er een keer een slecht jaar op de beurs is en je vermogen zakt naar 80k.

[twain4me]

Modbreak:

Opnieuw veel offtopic (en ik kan nog veel meer wegknippen, maar ik moet vandaag nog werken.)
In grote lijnen: maak van bijzaken geen hoofdzaken, belastingdruk of warmtepompen (regelgeving waar bouwen duurder door wordt) kunnen best iets te maken hebben met de woningmarkt, maar koppel je punt dan wel terug naar de woningmarkt, bv met cijfers. En als je zover afgedwaald bent dat je belastingregels of de cop van de warmtepomp aan het uittypen bent: Stop dan gewoon met het maken van je post of verplaats de discussie naar een plek waar het wel Ontopic is.

[dikkiedik]

FTM geeft een mooie uiteenzetting van de sociale huursector. Met 2,3 miljoen wooneenheden maakt dit een significant deel uit van de NL woningvoorraad.

https://www.ftm.nl/artike...n-kunnen-niet-meer-bouwen

Niet kostendekkend
Woningcorporaties zijn dus in feite aan het interen op de onderpandwaarde en huuropbrengst van hun bezit. Dat doet niet iedere corporatie evenveel pijn, maar het probleem speelt uiteindelijk wel bij allemaal.
Om het concreet te maken: volgens Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties, verliezen corporaties bij de huidige rente per jaar gemiddeld 2.500 euro op elke nieuw gebouwde woning.
Om die wel kostendekkend te verhuren, zou de gemiddelde maandhuur eigenlijk 964 euro moeten zijn. Dat is ruim 84 euro meer dan de hoogste sociale huur (879,66). In de praktijk betaalt de gemiddelde huurder zo’n 700 euro per maand.

Op dit moment is nieuw bouwen voor woningcorporaties dus liefdadigheidswerk. Dit zal nu met de dalende rente wellicht in de nabije toekomst weer wat rechttrekken.

De hefboom van leningen
Al met al is de kasstroom – het verschil tussen de inkomsten uit een nieuwe woning en de uitgaven daaraan – voor corporaties niet toereikend om de eigen financieringslasten op te brengen.

Er is dus structureel een cashflow probleem. De inkomsten zijn simpelweg te laag t.o.v. uitgaven aan nieuwbouw. Investeringsruimte is er hierdoor te weinig. Resultaat is dat er woningen verkocht moeten worden om nieuwbouw projecten te financieren. Iets wat weer haaks staat op de target om méér sociale huurwoningen totaal te bouwen. Dat terwijl de woningbouwcorporaties al heel goedkoop geld kunnen lenen. De huur lijkt dus in de huidige marktomstandigheden gewoon te laag. Dit zie je natuurlijk ook terug door het gigantische gat tussen sociale huurwoningen (maximum) en de gemiddelde vrijemarkt huurwoning. Zeker in de grote steden zit hier een factor 2 tussen.

Hoewel FTM vooral de vennootschapsbelasting als probleem aankaart. Maar het is natuurlijk net uit welk vaatje wilt gaan tappen.

Een tweede knop voor de regering zijn de huurprijzen. Die zijn relatief laag, terwijl ook voor corporaties alles duurder is geworden: lonen, bouwmaterialen, grond en natuurlijk de prijs van kapitaal.

‘De afgelopen zeven jaar zijn we zo’n 14 procent achter gaan lopen op de inflatieontwikkeling,’ klaagt Van Rijn. ‘De huurquote, het percentage van het inkomen dat sociale huurders kwijt zijn aan huur, daalt al een aantal jaren.’ Met andere woorden: die wonen op dit moment te goedkoop.

Dat verandert overigens vanaf 2025, want dan eindigt een driejarige afspraak om de huren met niet méér te verhogen dan de gemiddelde cao-stijging minus 0,5 procent. Vanaf volgend jaar bewegen de huren weer mee met de inflatie.

Nu lijkt deze 14% precies de vennootschapsbelasting te kunnen dekken als we kijken naar de gemiddelde huuropbrengst van 8400 euro per jaar...

[Rubbergrover1]

dikkiedik schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 10:58:
Er is dus structureel een cashflow probleem. De inkomsten zijn simpelweg te laag t.o.v. uitgaven aan nieuwbouw. Investeringsruimte is er hierdoor te weinig. Resultaat is dat er woningen verkocht moeten worden om nieuwbouw projecten te financieren. Iets wat weer haaks staat op de target om méér sociale huurwoningen totaal te bouwen. Dat terwijl de woningbouwcorporaties al heel goedkoop geld kunnen lenen.

Volgens mij is dat al het beeld sinds de bruteringsoperatie van Heerma. Een structurele daling van het aantal huurwoningen, waarbij het aantal nieuw gebouwde woningen structureel kleiner is dan het aantal aan de huurmarkt onttrokken woningen.

Maar zolang dat door de regerende partijen (en een groot deel van de bevolking) niet als probleem wordt gezien, maar eerder als iets positiefs, zal hier weinig aan veranderen.

[dikkiedik]

Rubbergrover1 schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 11:08:
[...]

Volgens mij is dat al het beeld sinds de bruteringsoperatie van Heerma. Een structurele daling van het aantal huurwoningen, waarbij het aantal nieuw gebouwde woningen structureel kleiner is dan het aantal aan de huurmarkt onttrokken woningen.

Maar zolang dat door de regerende partijen (en een groot deel van de bevolking) niet als probleem wordt gezien, maar eerder als iets positiefs, zal hier weinig aan veranderen.

Als ze dat willen keren zal deze sector natuurlijk alsnog wel op eigen benen moeten staan. Het probleem van te lage huren blijft bestaan. Ze zijn aan het ondernemen in een verliesgevende markt.

[hoevenpe]

dikkiedik schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 11:28:
Als ze dat willen keren zal deze sector natuurlijk alsnog wel op eigen benen moeten staan. Het probleem van te lage huren blijft bestaan. Ze zijn aan het ondernemen in een verliesgevende markt.

Betwijfel inderdaad of huur nog toekomst heeft, bouwkosten lopen daar net zo hard op maar ook personeel wordt duurder en duurder. Kijk naar de rijdende rechter en je ziet burenruzies die een verhuurder ook op z'n bord krijgt.

[spijkerhoofd]

dikkiedik schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 11:28:
[...]


Als ze dat willen keren zal deze sector natuurlijk alsnog wel op eigen benen moeten staan. Het probleem van te lage huren blijft bestaan. Ze zijn aan het ondernemen in een verliesgevende markt.

Bij sociale huur is op eigen benen staan een utopie, er zou altijd subsidie moeten komen om sociale huur te laten werken en daar wringt de schoen want voor mensen die minimumloon verdienen is 700 euro al veel geld dus moet er huursubsidie komen, ga je de huur verhogen richting de 900 euro komen deze mensen dus in de problemen, en moet er nog meer huursubsidie komen om deze mensen een fatsoenlijk leven te kunnen geven of het minimumloon moet met minstens 600 euro omhoog als we huur en zorgsubsidies en verhuur in de sociale markt laten werken. Links of rechtsom moet er voor de woningmarkt maar ook de arbeidsmarkt een forse systeemverandering plaatsvinden iets wat bij de afgelopen 20 jaar bij regeringen niet gaat gebeuren, er mist visie, er mist ambitie, vooral deze regering focust zich op de verkeerde zaken en zo sukkelen we door

[spijkerhoofd]

hoevenpe schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 11:54:
[...]

Betwijfel inderdaad of huur nog toekomst heeft, bouwkosten lopen daar net zo hard op maar ook personeel wordt duurder en duurder. Kijk naar de rijdende rechter en je ziet burenruzies die een verhuurder ook op z'n bord krijgt.

Geen huur of onvoldoende betaalbare huur is niet wenselijk want dat betekend dat jonge mensen helemaal geen kans meer hebben om op eigen benen te staan, aan de andere kant gaan onze jongeren vroeg het huis uit, in andere landen binnen Europa ligt dat gemiddelde rond of zelfs na de 30.

[hoevenpe]

spijkerhoofd schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 11:54:
Links of rechtsom moet er voor de woningmarkt maar ook de arbeidsmarkt een forse systeemverandering plaatsvinden iets wat bij de afgelopen 20 jaar bij regeringen niet gaat gebeuren, er mist visie, er mist ambitie, vooral deze regering focust zich op de verkeerde zaken en zo sukkelen we door

Maar wat dan wel?

Verhuren levert weinig meer op: personeels en andere kosten stijgen harder dan de huren omhoog mogen, verduurzaming voor de deur was linksom of rechtsom ook betaald moet worden. Het beeld van de pandjesbaas als geldwolf is niet de realiteit, zal vast voorkomen maar de meeste verhuurders worden er niet rijk (meer) van. Vroeger huurde je van een investeerder of pensioenfonds, die partijen zie je steeds minder.

[hoevenpe]

spijkerhoofd schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 11:57:
Geen huur of onvoldoende betaalbare huur is niet wenselijk want dat betekend dat jonge mensen helemaal geen kans meer hebben om op eigen benen te staan, aan de andere kant gaan onze jongeren vroeg het huis uit, in andere landen binnen Europa ligt dat gemiddelde rond of zelfs na de 30.

Ik zeg niet dat het wenselijk is, maar wie gaat het doen als investeerders en pensioenfondsen zich terugtrekken? Hoeveel publiek geld mag het kosten, naast huursubsidie, toeslagen en kwijtscheldingen.

[Rubbergrover1]

dikkiedik schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 11:28:
[...]


Als ze dat willen keren zal deze sector natuurlijk alsnog wel op eigen benen moeten staan. Het probleem van te lage huren blijft bestaan. Ze zijn aan het ondernemen in een verliesgevende markt.

Probleem is vooral dat ze dit tij eigenlijk helemaal niet willen keren.

Het probleem zit hem ook vooral/alleen in de cashflow, het is helemaal geen verliesgevende markt. Als je kijkt naar het totale rendement, van huur én waardeontwikkeling, dan is het gewoon een prima markt. Ook als je begint met een huur die lager ligt dan de maandelijkse financieringskosten, wordt dit op termijn een goede businsesscase door huurstijging en waardeontwikkeling van de woningen. Maar dan moeten ze wel voldoende kapitaal hebben om die huizen te bouwen. Waar dat vroeger eenvoudig was, is het nu een grotere uitdaging om geld aan te trekken. Met als gevolg dat ze eigenlijk alleen kunnen bouwen voor het kapitaal dat verkoop van bestaande huurwoningen oplevert.

[dikkiedik]

spijkerhoofd schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 11:54:
[...]

Bij sociale huur is op eigen benen staan een utopie, er zou altijd subsidie moeten komen om sociale huur te laten werken en daar wringt de schoen want voor mensen die minimumloon verdienen is 700 euro al veel geld dus moet er huursubsidie komen, ga je de huur verhogen richting de 900 euro komen deze mensen dus in de problemen, en moet er nog meer huursubsidie komen om deze mensen een fatsoenlijk leven te kunnen geven of het minimumloon moet met minstens 600 euro omhoog als we huur en zorgsubsidies en verhuur in de sociale markt laten werken. Links of rechtsom moet er voor de woningmarkt maar ook de arbeidsmarkt een forse systeemverandering plaatsvinden iets wat bij de afgelopen 20 jaar bij regeringen niet gaat gebeuren, er mist visie, er mist ambitie, vooral deze regering focust zich op de verkeerde zaken en zo sukkelen we door

het grote verschil van de huurverhogen t.o.v subsidies verhogen is natuurlijk wel dat deze verhoging dus terecht gaat komen bij de mensen die het wél kunnen betalen en het wél verdienen. Ofwel scheefhuurders en de middengroep.

Daarnaast werd er al aangegeven dat de al voorheen lage huren ook afgelopen jaren nog eens heel fors achterblijven op de inflatie. Koopkracht is nergens zo toegenomen als bij de sociale huurder. Ik zou niet weten waarom de corporatie daar de dupe van zou moeten zijn. Zeker als hierdoor ook nog eens toekomstige woningbouw in gevaar komt. De huidige huurders zijn immers al de 'haves'. De huurverhoging zal ten goede komen van de 'not haves'. Eigenlijk zoals elke belasting over het algemeen fungeert. Herverdeling.

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 12:04:

Het probleem zit hem ook vooral/alleen in de cashflow, het is helemaal geen verliesgevende markt. Als je kijkt naar het totale rendement, van huur én waardeontwikkeling, dan is het gewoon een prima markt. Ook als je begint met een huur die lager ligt dan de maandelijkse financieringskosten, wordt dit op termijn een goede businsesscase door huurstijging en waardeontwikkeling van de woningen.

Dat werkt alleen bij grondgebonden rijtjeshuizen, die kan de verhuurder tzt verkopen en dan alleen aan de huidige huurder met 'verhuurde staat' korting.

Hele huurflats zijn praktisch onverkoopbaar, losse appartementen verkopen zie ik niet werken. Half eigenaar en half huurder is vragen om ellende in de VVE.

[HallonRubus]

hoevenpe schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 12:44:
[...]

Hele huurflats zijn praktisch onverkoopbaar, losse appartementen verkopen zie ik niet werken. Half eigenaar en half huurder is vragen om ellende in de VVE.

Werkt prima in mijn complex, zolang het gebouw niet te oud is en op korte termijn geen duur ongepland onderhoud nodig heeft is er weinig kans op grote conflicterende belangen. De woningbouwcorporatie stemt bij ons altijd mee met de meerderheid eigenaren. Zo'n afgeleefd wederopbouwjarenappartement kopen zou ik niet aanraden, helaas zijn dat wel vaak de woningen waar de corporaties vanaf willen.

Over het algemeen zijn ex-huurflats zijn juist relatief goedkoop voor de starter met twee rechterhanden. Structureel zijn ze meestal in goede staat, alleen moet er meestal een nieuwe badkamer en keuken in. Maar gezien de marktprijzen alsnog niet echt ongewild.

[spijkerhoofd]

dikkiedik schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 12:42:
[...]


het grote verschil van de huurverhogen t.o.v subsidies verhogen is natuurlijk wel dat deze verhoging dus terecht gaat komen bij de mensen die het wél kunnen betalen en het wél verdienen. Ofwel scheefhuurders en de middengroep.

Daarnaast werd er al aangegeven dat de al voorheen lage huren ook afgelopen jaren nog eens heel fors achterblijven op de inflatie. Koopkracht is nergens zo toegenomen als bij de sociale huurder. Ik zou niet weten waarom de corporatie daar de dupe van zou moeten zijn. Zeker als hierdoor ook nog eens toekomstige woningbouw in gevaar komt. De huidige huurders zijn immers al de 'haves'. De huurverhoging zal ten goede komen van de 'not haves'. Eigenlijk zoals elke belasting over het algemeen fungeert. Herverdeling.

Het zijn vooral de scheefhuurders die goed zitten, maar de minimumloner heeft weinig last van huursverhogingen omdat hij door subsidies er niet voor of achteruit op gaan. Mijn vriendin en ik hebben jaren scheef gehuurd en konden mede daardoor mee doen met het overbied geweld, als vrije sector huurder is die ruimte niet.

Daarnaast, wat een bizarre statement dat mensen die voor het minimumloon werken het niet verdienen om sociale huurprijzen te betalen Dankzij sociale huur kunnen mensen nog laag betaald werk doen, want wie gaat er anders de kantoren schoonmaken, bij de distributiecentra werken etc?

En op wat voor manier zijn huursverhogingen goed voor de not haves? Volgens mij bedoelen we met haves woning eigenaren...
Koopkracht is nergens zo toegenomen als bij de sociale huurder.
[/quote]

Heb je hier bronnen voor? Want ik mijn eigen N=1 ervaring is dat inflatie voor mij als koper juist gezorgd heeft voor een hogere koopkracht. Mijn woonlasten stijgen helemaal niet, die dalen juist gedurende 30 jaar.

[Paprika]

spijkerhoofd schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 14:29:
[...]

Heb je hier bronnen voor? Want ik mijn eigen N=1 ervaring is dat inflatie voor mij als koper juist gezorgd heeft voor een hogere koopkracht. Mijn woonlasten stijgen helemaal niet, die dalen juist gedurende 30 jaar.

Denk dat je een redelijke som kunt maken met deze cijfers.

- De liberalisatiegrens is tussen 1994 en 2024 zo goed als verdubbeld (± € 437 naar ± € 879), terwijl de gemiddelde verkoopprijs van koopwoningen in diezelfde tijd fors harder is gestegen, zijnde € 93.750 in 1994 en we zijn al voorbij de € 450.000 gegaan afgelopen zomer (= factor 5).
- De liberalisatiegrens is sinds 1994 gemiddeld met 2,37% gestegen, maar daar zit alles tussen van bevriezingen tot 8,79% (€ 808 euro voor 2023 naar € 879 voor 2024).
- Modaal 1994: € 21.781, 2024: € 44.000, dus eveneens verdubbeld net als de liberalisatiegrens

Stel de liberalisatiegrens stijgt met diezelfde percentages nog eens 30 jaar door:
2024: € 879
2028: € 965
2033: € 1085
2038: € 1220
2043: € 1371
2048: € 1542
2053: € 1733

€ 1733 aan maandlasten is in 2024 een hypotheek van 3,2% voor 5 jaar (NHG) bruto (€ 1.730 p/m of € 1.397 p/m netto) en de andere tak krijgt waarschijnlijk huurtoeslag en bij lange na niet iedereen redt de maximale grens van € 879 aan huur.

Na 30 jaar zou je € 453612 aan huur hebben betaald overigens, maar onderhoud, verzekeringen, rentelast van de hypotheek etc raken daarnaast amper/niet jouw portemonnee. Uiteraard de waardestijging ook niet, maar je had dan heel wat jaren aan huur elders kunnen investeren of gewoon een ander huis kopen en die zelf verhuren.

Het komt weinig voor maar is wel ongewenst: mensen met een sociale huurwoning die tegelijkertijd meerdere koopwoningen hebben. In een onderzoek van het Kadaster in opdracht van NRC bleek in januari dat het in Nederland om ruim duizend mensen gaat. Samen bezitten zij 3.344 huizen. In Eindhoven zijn volgens het onderzoek 23 huurders die samen 64 koopwoningen hebben.

https://studio040.nl/nieu...is-moeilijk-te-bestrijden (2021)

Ik durf verder 0 voorspellingen te maken wat betreft de huizenprijzen in 2053 , maar voor wie het beter of slechter heeft uitgepakt is afhankelijk van het tijdstip van kopen. Uiterlijk in 2019 bv? Doe dan maar koop. Vandaag de dag? Vind ik zelf wel lastig qua berekening, maar daarvoor kun je beter je eigen huis eens invullen en kijken of je het zelf nog had kunnen en willen kopen voor dat bedrag . Al valt en staat het ook met locatie. De ene sociale huurwoning is de ander niet. Hartje leuke stad in de randstad vs ergens waar veelal niemand wil wonen.

[ Voor 45% gewijzigd door Paprika op 28-10-2024 15:27 ]

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 12:44:
[...]

Dat werkt alleen bij grondgebonden rijtjeshuizen, die kan de verhuurder tzt verkopen en dan alleen aan de huidige huurder met 'verhuurde staat' korting.

Hele huurflats zijn praktisch onverkoopbaar, losse appartementen verkopen zie ik niet werken. Half eigenaar en half huurder is vragen om ellende in de VVE.

Losse huurflats zijn prima te verkopen. En dat gebeurt ook regelmatig. Daarnaast zijn er ook een hoop eengezinswoningen met een VVE, ook in nieuwbouw. Ik denk dat het vooral de groep kopers met een VvE-fobie is die hier een probleem van zouden maken.

[Rubbergrover1]

Paprika schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 15:19:
[...]

Denk dat je een redelijke som kunt maken met deze cijfers.

- De liberalisatiegrens is tussen 1994 en 2024 zo goed als verdubbeld (± € 437 naar ± € 879), terwijl de gemiddelde verkoopprijs van koopwoningen in diezelfde tijd fors harder is gestegen,

De liberalisatiegrens zegt weinig over de hoogte van de huur.
Net als dat de hoogte van de koopsom van de gemiddelde woning in 30 jaar wat anders is dan de stijging van de waarde van de gemiddelde woning.

En zoals iedereen wel weet gaat het bij koophuizen veel meer om de hoogte van de bijbehorende hypotheeklasten. Met een rente die 30 jaar geleden meer dan 2 keer zo hoog was, zijn de hypotheeklasten heel wat minder gestegen dan de koopprijzen.

[Paprika]

Rubbergrover1 schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 16:02:
[...]
En zoals iedereen wel weet gaat het bij koophuizen veel meer om de hoogte van de bijbehorende hypotheeklasten. Met een rente die 30 jaar geleden meer dan 2 keer zo hoog was, zijn de hypotheeklasten heel wat minder gestegen dan de koopprijzen.

De huurlast was relatief juist hoog in die periode. Dat verschil is nu veel groter dan de historische verschillen. In 1994 was de hypotheekrente zo'n 7%. Dat zou met de genoemde 93.750 euro zo'n 600-700 euro aan maandlasten geven bruto en met de huidige HRA nog geen 450 euro aan netto last. Al had je toen ook andere hypotheekvormen, dus misschien mis ik iets.

[ Voor 4% gewijzigd door Paprika op 28-10-2024 16:09 ]

[Hunegaart]

2 soorten hypotheken lineair en annuïteit
Nu heb je meer keuzes o.a. , aflossingsvrije , verzilver
Had toen een rente van 7,5 en maandbedrag van 975

[ Voor 20% gewijzigd door Hunegaart op 28-10-2024 16:19 . Reden: Aanvulling ]

[Wuursj]

hoevenpe schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 12:44:
[...]

Hele huurflats zijn praktisch onverkoopbaar, losse appartementen verkopen zie ik niet werken. Half eigenaar en half huurder is vragen om ellende in de VVE.

Euh er zijn hele stadsdelen die niet anders doen. Ik was geintereseerd in een apartmementje in Amsterdam. ~70% van het gebouw (van totaal tientallen appartementen inc. 'kijktuin' ) was idd nog in handen van Ymere (dus die wint een stemming altijd) maar dat was voor veel kopers geen argument gezien het opbieden

[hoevenpe]

Wuursj schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 16:38:
Euh er zijn hele stadsdelen die niet anders doen.

Zou het niet durven, je bent als koper overgeleverd aan de grillen van die woningcorporatie. Sowieso heb ik als voormalig VvE bestuurder een gezonde VvE allergie ontwikkeld...

[psychodude]

spijkerhoofd schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 11:57:
[...]

Geen huur of onvoldoende betaalbare huur is niet wenselijk want dat betekend dat jonge mensen helemaal geen kans meer hebben om op eigen benen te staan, aan de andere kant gaan onze jongeren vroeg het huis uit, in andere landen binnen Europa ligt dat gemiddelde rond of zelfs na de 30.

Maar ook in NL zien we hierin toch al enige tijd een verschuiving ontstaan qua leeftijd. Met name zodra je gaat kijken naar de splitsing studenten versus niet studenten. De groep studenten zorgt voor een zekere links verschuiving. Werkenden vertrekken ook in NL relatief laat uit huis. Beschikbaarheid en betaalbaarheid speelt daarin natuurlijk gewoon een grote rol.

Verandert er niet veel, dan zal ook in NL die gemiddelde leeftijd vermoedelijk langzaam aan verder op blijven kruipen. Wachtlijsten voor sociale huur zijn lang, particulier aanbod wordt zeker binnen het middensegment steeds schaarser. En veel starters koopwoningen zijn er ook niet bepaald.

Tegelijkertijd verleg je ook beetje bij beetje de barrier to entry. Want door de schaarste met blijven overbieden, blijft vermogens opbouw in ouderlijk huis qua jaren oplopen en is hetgeen op de markt succes heeft, de groep die gemiddeld genomen meer heeft kunnen opbouwen. Hetgeen mede bepaald wordt door arbeidsjaren. En om toch een woning te willen bemachtigen, hetgeen geboden wordt sneller dan inflatie op blijft lopen, waardoor mensen langer en langer geld opzij moeten zetten om vermogen op te bouwen.

En hoewel over een aantal jaar de schaarste zal komen te verminderen, blijft er een duidelijke schaarste. Het is daarmee geheel de vraag wat voor een vorm van correctie er op zal treden in deze.

[Laapo]

dikkiedik schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 10:58:
FTM geeft een mooie uiteenzetting van de sociale huursector. Met 2,3 miljoen wooneenheden maakt dit een significant deel uit van de NL woningvoorraad.

https://www.ftm.nl/artike...n-kunnen-niet-meer-bouwen

Dank voor het delen. Volgens mij is wel duidelijk waar het kapitaal vast zit:

In 2022 bedroeg de gemiddelde beleidswaarde van een corporatiewoning slechts 85.300 euro, terwijl de marktwaarde (in onbewoonde staat) gemiddeld 162.000 euro was.

En dan is die 162000 nog zeer twijfelachtig. Dat zou zomaar het dubbele kunnen zijn.

Mega conservatief gerekend:
2.300.000 x 250.000= 575 miljard

Voor de corporatiesector, met zijn 88,6 miljard euro (2023) aan uitstaande leningen, zorgt deze richtlijn al jaren voor een belastingexplosie. Zoals gezegd: jaarlijks 1288 euro per woning die gemiddeld niet meer aan huur oplevert dan 8.400 euro.

Kortom, gaat nergens over. Er zit meer netto vermogen in de stenen van de corporaties dan heel de staatsschuld. Zelfs als zou de waarde in verhuurde staat de helft zijn gaat het nog om gigantisch veel geld.

https://www.destaatsschuldmeter.nl/

En als nieuwbouw zo onrendabel is, waarom niet verkopen onder sociale koop voorwaarden, bij oplevering aan bewoner/eigenaren. Dan boeken ze keer op keer echte winsten.

1288 verlieslatend.. het onderpand is alleen al afgelopen jaar met 10-20% aan waarde toegenomen.

Er zit zoveel gewicht aan de corporatiesector dat het heel de woningmarkt scheef trekt. En dan nog komen ze poen 'tekort'. Knappe lobby.

[ Voor 7% gewijzigd door Laapo op 28-10-2024 23:54 ]

[hoevenpe]

Surprised Picachu...

quote: https://www.ad.nl/wonen/m...nd-wil-er-wonen~afa25672/

Miniwoningen gezien als dé oplossing voor huizencrisis, maar niemand wil er wonen

De huidige opmars van zeer kleine woningen matcht niet met de woonvoorkeuren van een groot deel van de Nederlanders, constateert het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). Slechts een beperkt deel van de woningzoekenden zoekt expliciet naar een kleine woning en de woontevredenheid onder mensen die zo krap wonen is relatief laag. Ondanks de lofuitingen die tiny houses ten deel valt, blijkt erin wonen niet voor iedereen. Veel mensen verhuizen al binnen twee jaar naar iets groters, constateert het PBL.

,,Flexwoningen zijn van toegevoegde waarde daar waar ze echt snel extra woonruimte kunnen opleveren, bijvoorbeeld in de tijdelijke opvang van statushouders of studenten. Voor deze spoedzoekers kunnen flexwoningen in elk geval tijdelijk de druk verlichten”, aldus Groot.

Maar een dak boven je hoofd zonder veel woongenot, blijkt niet duurzaam. Volgens het PBL is het effectiever als er iets ruimer wordt gebouwd, want dan blijven de mensen er ten minste wonen. ,,Wij zien dat minimaal 50 vierkante meter vaak de voorkeur heeft. Bij de grote woningbouwambities van Nederland is het belangrijk dit niet te negeren. Door compacte, maar niet té kleine permanente woningen te bouwen, kan structureel ruimte worden gecreëerd voor de groeiende groep een- en tweepersoonshuishoudens.”

[hoevenpe]

Laapo schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 23:46:
Dank voor het delen. Volgens mij is wel duidelijk waar het kapitaal vast zit.

Dat kapitaal is moeilijk liquide te maken, om dezelfde reden waarom overwaarde vooral op papier goed voelt.

Waar het kan worden huizen verkocht, doen ze dat teveel houden ze vooral mindere panden en probleemgevallen over. Dat is op lange termijn onhoudbaar.

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 23:46:
[...]


Dank voor het delen. Volgens mij is wel duidelijk waar het kapitaal vast zit:


[...]


En dan is die 162000 nog zeer twijfelachtig. Dat zou zomaar het dubbele kunnen zijn.

Mega conservatief gerekend:
2.300.000 x 250.000= 575 miljard


[...]


Kortom, gaat nergens over. Er zit meer netto vermogen in de stenen van de corporaties dan heel de staatsschuld. Zelfs als zou de waarde in verhuurde staat de helft zijn gaat het nog om gigantisch veel geld.

https://www.destaatsschuldmeter.nl/

En als nieuwbouw zo onrendabel is, waarom niet verkopen onder sociale koop voorwaarden, bij oplevering aan bewoner/eigenaren. Dan boeken ze keer op keer echte winsten.

1288 verlieslatend.. het onderpand is alleen al afgelopen jaar met 10-20% aan waarde toegenomen.

Er zit zoveel gewicht aan de corporatiesector dat het heel de woningmarkt scheef trekt. En dan nog komen ze poen 'tekort'. Knappe lobby.

De crux zit hem in de eerste zinnen. Het kapitaal zit hier vast in die stenen. Net als bij de pensionado's met alleen AOW maar wel een afgelost huis, geldt dat ze op papier rijk zijn, maar dat het in de praktijk lastig is om de vermogen te gebruiken.

De corporaties zullen dus toch op de een of andere manier geld moeten aantrekken. Maar voor een nieuwe wijk met een beetje een redelijk aantal woningen, spreek je dan al gauw over miljarden die moeten worden aangetrokken. Dat lukt je niet zomaar bij de bank om de hoek. Bovendien, wat eerder al ter sprake kwam, voor die leningen zullen de corporaties ook een forse kasstroom moeten hebben om alleen al de rente te kunnen betalen. Een investering die op de lange termijn een goede businesscase is, maar op korte termijn minder aan inkomsten oplevert dan de rentelasten, zul je niet met een gewone lening kunnen financieren. Nog los van de risico's die dat met zich meebrengt.

Het zou in mijn optiek ideaal zijn als ze die leningen (weer) bij de overheid zouden kunnen aangaan, tegen gunstige voorwaarden. Niet zozeer dat ze gesubsidieerd zouden worden met lagere rentes, maar wel dat ze bv de eerste tijd een laag bedrag per jaar zouden moeten betalen. En dat dat later weer wordt ingehaald. En dat de overheid ook garant staat voor de investeringen van de corporaties. Dat je zowel als corporatie en als bouwer aandurft om de afspraak te maken om in een klap een flinke wijk van 10.000 woningen uit de grond te willen stampen. Maar dat is iets waar onze regeringen niet snel toe genegen zijn.

[Fraggert]

hoevenpe schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 07:36:
Surprised Picachu...

[...]

in mijn beleving zijn die "echte" TinyHouses dan ook wel haast onlosmakelijk verbonden met een bijbehorende mindset en/of minimalistische lifestyle.

Op grote schaal kleiner bouwen voor 1P maar vooral de kinderloze 2P-huishoudens lijkt mij ook de verkeerde oplossing. Die kleine huishoudens ontstaan IMHO doordat samenwonen en kinderen ontmoedigd wordt door het niet kunnen betrekken van een fatsoenlijke woonruimte.

Beetje dweilen met de kraan open. Ga maar gezinswoningen (huis of flat) bouwen, lijkt mij een beter plan

[hoevenpe]

Fraggert schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 09:43:
Beetje dweilen met de kraan open. Ga maar gezinswoningen bouwen, lijkt mij een beter plan

Niets mis met een appartement voor een startend stel, zolang het maar 80m2 met drie kamers, berging en één parkeerplaats is.

[Fraggert]

hoevenpe schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 09:47:
[...]

Niets mis met een appartement voor een startend stel, zolang met maar 80m2 met drie kamers, berging en één parkeerplaats is.

zeg ook niet dat het geen appartementjes mogen zijn, maar fair point, ik zet het er even bij.

[ Voor 7% gewijzigd door Fraggert op 29-10-2024 09:51 ]

[Pr088]

[b]Laapo schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 23:46:


[...]


En dan is die 162000 nog zeer twijfelachtig. Dat zou zomaar het dubbele kunnen zijn.

Mega conservatief gerekend:
2.300.000 x 250.000= 575 miljard


[...]


En als nieuwbouw zo onrendabel is, waarom niet verkopen onder sociale koop voorwaarden, bij oplevering aan bewoner/eigenaren. Dan boeken ze keer op keer echte winsten.

Verkopen onder sociale voorwaarden is direct het geld doorschuiven naar de eerste koper. Die brengt het op de markt voor de markprijs en casht een paar ton. Oftewel, weer een sociale woning minder. Zonder eigendomsbezit van corporatie of 'club met een sociale inslag' zijn die woningen binnen de kortste keren onbetaalbaar voor de Nederlander die nu sociaal huurt.