Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[aljooge]

Blik1984 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 21:19:
[...]


Niet mee eens, ik woon ergens om in te wonen en niet omdat het meer waard kan worden. Dat beleid van de overheid daar wel voor zorgt is niet mijn schuld. Daarnaast draag ik ook het risico op waardeverlaging, de hogere verzekering, de hogere gemeentelijke lasten, de hogere belastingaanslag en het onderhoud voor mijn woning.

Een tweede woning, dat is een belegging/investering. De eerste woning is gewoon een eerste levensbehoefte

Waarbij je die eerste levensbehoefte flink kan upgraden om de VRH te ontwijken. Hier iets mee doen zou best logisch zijn.

[Blik1984]

aljooge schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 22:18:
[...]


Waarbij je die eerste levensbehoefte flink kan upgraden om de VRH te ontwijken. Hier iets mee doen zou best logisch zijn.

Waar je de rekening voor krijgt gepresenteerd middels hogere verzekeringspremie, EWF en OZB,
en hogere onderhoudskosten.

Het is geen free ride ofzo.

[alexbl69]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 13:58:
[...]

Niet. Want tussentijds hoef je niet af te rekenen. Vermogenswinst wordt in principe aan het einde van de bezitsduur, op het moment van bijvoorbeeld verkoop, belast.

Bedenk dat de waardestijging van de woning al flink belast wordt.

@hoevenpe benoemde al het huurwaardeforfait, maar er zijn natuurlijk veel meer redenen waarom in de eerste plaats de overheid profiteert van hogere woningprijzen.

Zo is daar de overdrachtsbelasting. Hoe hoger de waarde van de woning, hoe meer belasting er bij een transactie betaald moet worden. Wie dat betaalt is niet relevant. Officieel is het de koper. Maar zonder overdrachtsbelasting had deze meer te besteden gehad, waarbij het grootste of zelfs het gehele portie van dit bedrag naar de koper zou zijn gegaan.

Dan natuurlijk de OZB. Hoe hoger de waarde, hoe hoger de belasting. Gemeenten kunnen spelen met het percentage, maar ten opzichte van huurders ben je als woningbezitter met een steeds duurder wordende woning steeds meer kwijt.

En op het eind natuurlijk de erfbelasting. Hoe hoger de waarde van de woning die wordt nagelaten, hoe hoger de erfbelasting.

In de uitvoering zitten er allerhande complicaties. De kosten van verbouwing werd al genoemd, maar wat doen we met met een waardedaling? Op dit moment niet voorstelbaar, maar ooit zal er weer een periode komen dat woningen in waarde dalen. Wat als iemand gedwongen is zijn woning met 50K verlies te verkopen. Past de fiscus dan een deel bij?

[dutchgio]

Hielko schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 22:14:
[...]

Nogal extreem he, je huis verkopen omdat de belastingdienst zijn deel wil hebben.

Bij een huis van 1,31+ miljoen zal een villataks vast niet de doorslag geven dat je het niet meer kunt betalen.

[hoevenpe]

dutchgio schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 22:27:
Bij een huis van 1,31+ miljoen zal een villataks vast niet de doorslag geven dat je het niet meer kunt betalen.

Als het vrijstaande huis dat je 50 jaar geleden voor 300k gekocht hebt op 1,81M getaxeerd wordt (geen gek bedrag rond Hilversum, Bussum of Bilthoven) ben je als pensionado behoorlijk de sjaak. 4585 + 500k a 2,35% = 16.355 bijtelling

[infidel011]

hoevenpe schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 22:37:
[...]

Als het vrijstaande huis dat je 50 jaar geleden voor 300k gekocht hebt op 1,81M getaxeerd wordt (geen gek bedrag rond Hilversum, Bussum of Bilthoven) ben je als pensionado behoorlijk de sjaak. 4585 + 500k a 2,35% = 16.355 bijtelling

Lijkt mij meteen een goede impuls voor die pensionado's om kleiner te gaan wonen en ruimte te maken voor een gezin .

[eamelink]

hoevenpe schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 22:37:
[...]

Als het vrijstaande huis dat je 50 jaar geleden voor 300k gekocht hebt op 1,81M getaxeerd wordt (geen gek bedrag rond Hilversum, Bussum of Bilthoven) ben je als pensionado behoorlijk de sjaak. 4585 + 500k a 2,35% = 16.355 bijtelling

"Behoorlijk de sjaak" lijkt wat overdreven. Bij een inkomen tot 75k geeft dat die pensionado hooguit 500 euro per maand extra belasting, bij een echt laag inkomen is het nog een stuk minder. Ik denk dat het aantal schrijnende gevallen hier héél beperkt zal zijn. En dan hebben we het nog niet eens over oplossingen als een verzilverhypotheek, die voor deze situaties oplossingen bieden.

De boude claim dat hier mensen 'behoorlijk de sjaak zijn' verdient een betere onderbouwing

[hoevenpe]

eamelink schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 23:02:
De boude claim dat hier mensen 'behoorlijk de sjaak zijn' verdient een betere onderbouwing

We gaan zien wat de rechter ervan vindt, of het in strijd is met het recht op eigendom dat is vastgelegd in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens.

[Rukapul]

eamelink schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 23:02:
[...]


"Behoorlijk de sjaak" lijkt wat overdreven. Bij een inkomen tot 75k geeft dat die pensionado hooguit 500 euro per maand extra belasting, bij een echt laag inkomen is het nog een stuk minder. Ik denk dat het aantal schrijnende gevallen hier héél beperkt zal zijn. En dan hebben we het nog niet eens over oplossingen als een verzilverhypotheek, die voor deze situaties oplossingen bieden.

De boude claim dat hier mensen 'behoorlijk de sjaak zijn' verdient een betere onderbouwing

De schoorsteen moet roken bij belastingadviseurs. En dat werkt het best door een zielig geval aan te halen. Je hebt er maar 1 (voor de rechter) of 0 (media) nodig. Je hebt immers media als AD die klakkeloos een verhaal opkalken zonder door te vragen.

De belastingdienst en staatssecretaris is zelf trouwens ook dom bezig. Het is namelijk dom om overduidelijk schrijnende randgevallen systematisch voor de rechter te brengen wetend dat de fallout van een uitspraak veel groter is (zie box 3).

Voor het handjevol gevallen bij betaalonvermogen zou je ook aan uitgestelde (rentedragende, evt met hypotheekrecht of beslag) betaling kunnen denken.

[Valorian]

hoevenpe schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 22:37:
[...]

Als het vrijstaande huis dat je 50 jaar geleden voor 300k gekocht hebt op 1,81M getaxeerd wordt (geen gek bedrag rond Hilversum, Bussum of Bilthoven) ben je als pensionado behoorlijk de sjaak. 4585 + 500k a 2,35% = 16.355 bijtelling

Op zich was iemand die in 1974 300k neerlegde voor een huis al behoorlijk vermogend, dat is meer dan zes keer zoveel als de gemiddelde woning destijds (100k in guldens). De meeste mensen die toen zo’n huis konden kopen zullen nu ook niet wakker liggen van die bijtelling

[proest]

mister_S schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 21:42:
[...]

Helemaal mee eens, de extra kosten die een stijgende waarde met zich meebrengt lijken mensen te vergeten. Dat mijn woning in een jaar 10% in waarde is gestegen, wat heb ik daar precies aan? Het enige dat ik merk is dat mijn rente met een kleine percentage omlaag gaat. Ik kan het geld niet uit de stenen trekken en ik ben niet van plan om op 5 hoog in een appartement te wonen, 'genietend' van mijn overwaarde. Een stijve van mijn administratieve overwaarde krijg ik ook niet zoals sommigen.
Het huis waar ik in woon is een levensbehoefte, veel meer kan ik er niet mee. De prijs kan net zo goed kelderen.

Sterker nog, zolang je niet onder water komt te staan is het kelderen van de huizenprijzen zelfs fijn. Een ander groter huis wordt er, bij gelijkblijvend inkomen goedkoper van relatief aan jouw situatie.

Het lijkt mij fundamenteel verkeerd om huizen als investeringsobjecten te zien (als box3), maar de HRA is net zo goed fout in mijn ogen. Een huis is voor mij geen investeringsobject om twee redenen

1). Wonen is een eerste levensbehoefte en niet iets waar vrij besteedbaar geld heengaat (zoals vaak bij aandelen). Het netto resultaat is dat een te duur aandeel niet gekocht wordt, maar ik altijd zla moeten wonen. Tot een grens natuurlijk (je blijftt bij je ouders bijvoorbeeld, economisch gezien, is wonen een zeer prijs-inelastisch goed).
2). Een huis is geen producerend goed. Een bedrijf probeert waarde te creeeren door goederen en diensten te verkopen en daarmee meer waardevol te worden. Een huis blijft een huis, mijn huis is niet verbetert voor die 10% waardestijging van afgelopen jaar.


Praktisch denk ik dat het rechtvaardig is om huizen niet als investering maar als levensbehoefte te zien tot een bepaalde grens (zeg 2x de NHG, een gemiddeld huis of ...), daarboven betaal je een progressieve belasting (bijvoorbeeld de box 3 belasting) daaronder niets. Tegelijkertijd wordt de HRA afgebouwd in 5-10 jaar. Dat spreekt mijn verhaal van de vorige alinea deels tegen (huizen zijn geen investering), maar onderkent de realiteit dat mensen dat wel zo zien.

[hoevenpe]

proest schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 23:46:
Sterker nog, zolang je niet onder water komt te staan is het kelderen van de huizenprijzen zelfs fijn. Een ander groter huis wordt er, bij gelijkblijvend inkomen goedkoper van relatief aan jouw situatie.

Je onderschat het gevoel van welvaart dat groeiende overwaarde geeft. Je kunt er niets mee maar stuwt consumentenbestedingen puur door hoger consumentenvertrouwen.

Anders gezegd: alleen al de gedachte aan armer worden en onder water kunnen staan maakt dat mensen de hand op de knip gaan houden.

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 21:19:
[...]


Niet mee eens, ik woon ergens om in te wonen en niet omdat het meer waard kan worden. Dat beleid van de overheid daar wel voor zorgt is niet mijn schuld.

Dat je ergens woont om in te wonen verandert niet als de waardestijging belast zou worden. Als je de woning alleen ziet als een plek om in te wonen, zou het juist helemaal geen probleem zijn als de waardestijging belast zou worden.

(En uiteraard zul je dan niet én eigenwoningforfait én vermogensaanwinstbelasting krijgen.)

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 22:37:
[...]

Als het vrijstaande huis dat je 50 jaar geleden voor 300k gekocht hebt op 1,81M getaxeerd wordt (geen gek bedrag rond Hilversum, Bussum of Bilthoven) ben je als pensionado behoorlijk de sjaak. 4585 + 500k a 2,35% = 16.355 bijtelling

Die dit jaar maar voor 20% meetelt in de belastingheffing vanwege de aftrek 'geen of kleine eigenwoningschuld'. Dat betekent zo'n 1600 belasting per jaar. Terwijl de woning wellicht een half ton in waarde is gestegen (bij 3% waardestijging).

[Blik1984]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 08:39:
[...]

Dat je ergens woont om in te wonen verandert niet als de waardestijging belast zou worden. Als je de woning alleen ziet als een plek om in te wonen, zou het juist helemaal geen probleem zijn als de waardestijging belast zou worden.

(En uiteraard zul je dan niet én eigenwoningforfait én vermogensaanwinstbelasting krijgen.)

Waarom zou het helemaal geen probleem zijn als de waardestijging dan belast wordt? Die begrijp ik niet.

Zoals ik al eerder zei. Ik draag in het proces van het kopen/wonen in een koophuis alle risico's voleldig zelf. Als ik mijn baan verlies en de hypotheek niet meer kan betalen dan ben ik financieel gezien het bokje. Als mijn huis minder waard wordt (ik heb gekocht in 2008, en pas in 2015 was mijn huis weer boven water, dus ik weet wat het betekent als huizen minder waard worden) loop ik financieel gezien het risico en los daarvan wordt je al op allerlei manieren belast als je huis meer waard wordt.

En het voordeel van het nemen van die risico's is dat ik mogelijk in een huis woon waarvan de waarde meer stijgt dan de inflatie, dat is mijn "winst".

[Z___Z]

hoevenpe schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 22:37:
[...]

Als het vrijstaande huis dat je 50 jaar geleden voor 300k gekocht hebt op 1,81M getaxeerd wordt (geen gek bedrag rond Hilversum, Bussum of Bilthoven) ben je als pensionado behoorlijk de sjaak. 4585 + 500k a 2,35% = 16.355 bijtelling

Dan heb je dus 1,5M “verdient” zonder iets voor te doen en zonder belasting erover betaald te hebben. Dat is 30k per jaar aan belastingvrij inkomen. En dan krokodillentranen huilen omdat een oud vrouwtje daar dan EWF over moet betalen van haar AOW’tje. De entitlement spat er vanaf.

[Sport_Life]

Z___Z schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 08:53:
[...]

Dan heb je dus 1,5M “verdient” zonder iets voor te doen en zonder belasting erover betaald te hebben. Dat is 30k per jaar aan belastingvrij inkomen. En dan krokodillentranen huilen omdat een oud vrouwtje daar dan EWF over moet betalen van haar AOW’tje. De entitlement spat er vanaf.

Je hebt het pas "verdient" zodra je gaat verkopen, tot die tijd moet dat oude vrouwtje met haar aow uitkering relatief veel belasting betalen over vermogen waar ze mogelijk nooit wat aan heeft.
Omdat een stelletje prutsers al 20 jaar geen fatsoenlijk woonbeleid kunnen uitvoeren waardoor de huizenprijzen veel harder stijgen dan het inkomen.

En als ze naar het bejaardentehuis gaat mag ze ook nog eens 4% van de overwaarde (incl aflossing!) betalen als extra bijdrage!

De hoge eigen bijdrage kan oplopen van €0 tot €2887,40 per maand in 2024 (2023: €2652,40). In principe gaat vrijwel je hele inkomen naar de zorginstelling. Op een beetje zakgeld en geld voor wat noodzakelijke uitgaven na. Daar bovenop betaal je een deel van je vermogen als eigen bijdrage. Dit is grofweg 4% van je eigen vermogen per jaar. Bereken met de rekenhulp van het CAK de hoogte van de eigen bijdrage.

[ Voor 27% gewijzigd door Sport_Life op 23-10-2024 09:07 ]

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 08:49:
[...]
En het voordeel van het nemen van die risico's is dat ik mogelijk in een huis woon waarvan de waarde meer stijgt dan de inflatie, dat is mijn "winst".

Net als met beleggen. Dan loop je ook meer risico's, wat zich uitbetaalt in een hogere waardeontwikkeling. En dan betaal je ook meer belasting.
En als je je vaste baan inruilt voor een meer risicovol bestaan door te werken op uurtarief, zul je op de lange duur wellicht ook meer inkomen hebben en daar meer belastingen over betalen.

Dat je voor bepaalde extra "winst" ook extra risico's neemt, maakt dus niet dat die extra winst dan maar onbelast zou moeten blijven.

[Blik1984]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:03:
[...]

Net als met beleggen. Dan loop je ook meer risico's, wat zich uitbetaalt in een hogere waardeontwikkeling. En dan betaal je ook meer belasting.
En als je je vaste baan inruilt voor een meer risicovol bestaan door te werken op uurtarief, zul je op de lange duur wellicht ook meer inkomen hebben en daar meer belastingen over betalen.

Dat je voor bepaalde extra "winst" ook extra risico's neemt, maakt dus niet dat die extra winst dan maar onbelast zou moeten blijven.

ik betaal al voor dat risico middels een ewf, ozb, hogere verzekeringen, etcetera. En als ik daar al jaren voor heb betaald, zie ik niet in waarom er dan nu opeens een additionele belasting bovenop zou moeten komen. Of zou ik dan al die jaren ewf en ozb die ik heb betaald terugkrijgen, lijkt mij niet.

En wat zou er gebeuren als ik mijn huis met verlies verkoop? Kan ik dan een factuur bij de belastingdienst indienen?

[Napo]

Sport_Life schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:01:
[...]

Omdat een stelletje prutsers al 20 jaar geen fatsoenlijk woonbeleid kunnen uitvoeren waardoor de huizenprijzen veel harder stijgen dan het inkomen.

Dit is natuurlijk het hele punt, de persoonlijke winst - en ja, dat kan een factor zijn om op een bepaalde partij te stemmen maar weegt niet op tegen het belang dat partijen zouden moeten hebben voor de samenleving als geheel - is een neveneffect. De sturing op schaarste is deels begrijpbaar maar je moet wel regie voeren op de woningmarkt en dat is veel te weinig gedaan.

Dat we nu in een situatie zitten waar we lopen te klagen over voorheen de Jonge dat hij het niet kon rondboxen is frappant, dit aangezien de woningmarkt een olietanker is die je niet snel kan bijsturen door menig proces voorafgaand aan de bouw. Laat staan dat de sturing op de woningen voor hogere inkomens ( zowel van gemeentes voorheen als bouwers ) zorgt er voor dat je een lastig in te lopen gat hebt aan de onderkant.

Het is niet iets dat Nederland is overkomen, het is iets wat op zijn best onbewust tot stand is gekomen door gebrekkige visie en regievorming.

Rubbergrover1 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:03:
[...]

Dat je voor bepaalde extra "winst" ook extra risico's neemt, maakt dus niet dat die extra winst dan maar onbelast zou moeten blijven.

Eens, al helemaal niet als dit er voor zorgt dat gaten tussen "haves" en "have nots" enkel groter worden.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:01:
[...]

Je hebt het pas "verdient" zodra je gaat verkopen, tot die tijd moet dat oude vrouwtje met haar aow uitkering relatief veel belasting betalen over vermogen waar ze mogelijk nooit wat aan heeft.
Omdat een stelletje prutsers al 20 jaar geen fatsoenlijk woonbeleid kunnen uitvoeren waardoor de huizenprijzen veel harder stijgen dan het inkomen.

Dat 'arme' vrouwtje met AOW zou dan 19% belasting moeten betalen over 20% van 16.355. Dat is ongeveer 50 euro per maand. Als dat "relatief veel belasting" is over een bezit van 1,8 miljoen, dan heb jij een ander beeld van relatief veel belasting dan ik.

[Napo]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:07:
[...]


En wat zou er gebeuren als ik mijn huis met verlies verkoop? Kan ik dan een factuur bij de belastingdienst indienen?

Dan hoef je geen belasting te betalen over de vermogensgroei uit de verkoop van de woning?

[hoevenpe]

Sport_Life schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:01:
Je hebt het pas "verdient" zodra je gaat verkopen, tot die tijd moet dat oude vrouwtje met haar aow uitkering relatief veel belasting betalen over vermogen waar ze mogelijk nooit wat aan heeft.

Een (te) groot huis wat jaar op jaar meer aan WOZ belasting kost, de energierekening en verduurzaming hakken er ook fors in. Ze zou kunnen verkopen, maar waar moet ze heen? Bejaardentehuis is 4% van de overwaarde per jaar inleveren, als er al een plek is.

We zo'n huis met enorme overwaarde heeft hoeft niet te klagen, wil niet zeggen dat het geld er tegen de jaren dertig plinten klotst. Half Nederland kan z'n eigen huis waarschijnlijk niet meer betalen, je bent niet 'rijk' met een spreekwoordelijke 800k Vinex-tussenwoning met 400k overwaarde.

Omdat een stelletje prutsers al 20 jaar geen fatsoenlijk woonbeleid kunnen uitvoeren waardoor de huizenprijzen veel harder stijgen dan het inkomen.

Klaas Knot ongekend hard, voor veel mensen hier een hoog 'told you so' gehalte:

quote: https://www.telegraaf.nl/...r-en-huurprijzen-lopen-op

Advies DNB-baas Knot om huurwet van Hugo de Jonge terug te draaien: ’Forse daling aanbod in vrije sector en huurprijzen lopen op’

„Ik wil niet een politiek oordeel vellen over een wet die uiteindelijk ook door het parlement is aangenomen. Maar ik kijk wel naar de consequenties”, laat Knot weten bij de jaarvergadering van het Internationaal Monetair Fonds (IMF) in Washington. Volgens hem ligt het aantal beschikbare huurwoningen in de vrije sector dit kwartaal 38% lager dan een jaar terug.

Verder ziet hij dat vooral kleine verhuurpartijen hun huurwoningen in de verkoop doen. „Die hebben naast de wet betaalbare huur natuurlijk ook te maken met de strengere regels in box 3 en de opkoopbescherming.” Grote beleggers houden hun huurwoningen vooralsnog wel aan, maar dreigen zich bij nieuwbouwprojecten minder te richten op de voor doorstroming broodnodige middenhuurwoningen. Volgens Knot zijn die woningen juist erg gewild bij jongeren en lagere inkomens, mensen die sowieso al heel lastig aan een huis geraken.

„Als je deze dingen op een rij zet, dan is het moeilijk om tot een positief oordeel over deze wet te komen”, concludeert Knot. Volgens hem is een deel van de schade inmiddels al aangericht. „Maar ja, je kent het gezegde, beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald.”

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:08:
[...]

Dat 'arme' vrouwtje met AOW zou dan 19% belasting moeten betalen over 20% van 16.355. Dat is ongeveer 50 euro per maand. Als dat "relatief veel belasting" is over een bezit van 1,8 miljoen, dan heb jij een ander beeld van relatief veel belasting dan ik.

Naast de ewf zijn er nog meer (gemeentelijke) belastingen gebaseerd op het 'vermogen' (woz) van de woning , alles bij elkaar loopt dat behoorlijk op voor een woning boven de 1.3m.

Uit mijn hoofd , onze gemeentelijke belasting is al zo'n 200 euro per maand, daar komt alles nog bovenop.. (ik klaag niet hoor ). Al kan dat vrouwtje met alleen haar aow ondanks haar Villa van 1.8m daar weer vrijstelling voor krijgen volgens mij .

[ Voor 38% gewijzigd door Sport_Life op 23-10-2024 09:20 ]

[hoevenpe]

Napo schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:09:
Dan hoef je geen belasting te betalen over de vermogensgroei uit de verkoop van de woning?

Betalen over de winst is verrekenen van verliezen, zo werkt dat in het bedrijfsleven ook.

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:13:
[...]

Een (te) groot huis wat jaar op jaar meer aan WOZ belasting kost, de energierekening en verduurzaming hakken er ook fors in. Ze zou kunnen verkopen, maar waar moet ze heen? Bejaardentehuis is 4% van de overwaarde per jaar inleveren, als er al een plek is.

We zo'n huis met enorme overwaarde heeft hoeft niet te klagen, wil niet zeggen dat het geld er tegen de jaren dertig plinten klotst.

Maar tegelijk is het blijkbaar een groot taboe om te zeggen dat je gewoon te duur woont als je met alleen AOW in een villa van 1,8 miljoen woont. Ja, je betaalt je scheel aan onderhoud, energie, belastingen en al het andere. Als vervolgens één van die kostenposten iets hoger zou worden, dan is dát ineens de grote kostenpost die het onmogelijk zou maken om in die woning te blijven wonen. Vooral als dat de belastingen is, is dat natuurlijk een gewillig slachtoffer om de zwarte piet toe te spelen. En een smeuïg verhaal te schrijven over dat zielige oude vrouwtje en die grote stoute overheid.

[Magpie]

Yep, de discussie is echt lachwekkend en waar moet het "arme" oude vrouwtje heen? Nee, voor 1,8 mln is er geen mooi gelijkvloers appartement te koop op een prima locatie. Geen enkel medelijden noodzakelijk!

[Napo]

hoevenpe schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:15:
[...]

Betalen over de winst is verrekenen van verliezen, zo werkt dat in het bedrijfsleven ook.

Verlies op specifiek de verkoop? Verkoop onder boekwaarde van het pand die je uberhaupt maar mag afschrijven tot de bodemwaarde zijnde de WOZ-waarde?

[hoevenpe]

Magpie schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:31:
Yep, de discussie is echt lachwekkend en waar moet het "arme" oude vrouwtje heen? Nee, voor 1,8 mln is er geen mooi gelijkvloers appartement te koop op een prima locatie. Geen enkel medelijden noodzakelijk!

Als je op je oude dag nog gaat verhuizen dan is dat naar een gelijkvloers huis in je vertrouwende omgeving, om de spreekwoordelijke hoek bij alle andere nog levende oudjes in de buurt. Dat aanbod is er vrijwel niet, in ieder geval niet voor 500k-800k in het Gooi, Hilversum of Bilthoven. Veel duurder heeft weinig zin als je je maandelijkse kosten substantieel wilt drukken.

Maar goed nieuws, mooie plek goed bereikbaar met trein en auto:

quote: https://www.ad.nl/zoeterm...angs-de-a12-br~a4e9421cd/

Maandenlang is er in stilte onderhandeld, nu komen er in één klap 5000 woningen bij langs de A12

Er komen tóch woningen op het veelbesproken Bleizo-terrein langs de A12 bij Bleiswijk en Zoetermeer. De provincie en de gemeente Lansingerland bereikten ondanks een hoogopgelopen ruzie een akkoord over de bouw van 5000 woningen op wat wel ‘het best bereikbare weiland van de Randstad’ wordt genoemd.

[Sport_Life]

Magpie schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:31:
Yep, de discussie is echt lachwekkend en waar moet het "arme" oude vrouwtje heen? Nee, voor 1,8 mln is er geen mooi gelijkvloers appartement te koop op een prima locatie. Geen enkel medelijden noodzakelijk!

Zelfs al heb je 1.8m overwaarde dan nog zijn er in de randstad simpelweg geen (onvoldoende) appartementen om aan de behoeften te voorzien. Bij inbreiding gaan de lokale bewoners (kinderen van de senioren) klagen en bij uitbreiding houdt de provincie alles tegen.

De politieke oplossing is 'betaalbaar' (~400k) bouwen op uitbreidingslocaties , dan krijg je dus eengezinswoningen van 80m2 op locaties ver weg van (leeglopende) basisscholen en andere voorzieningen voor kinderen.

En over 30 jaar kunnen we al die woningen weer slopen want wie wil er tzt in een eengezinswoning van 80m2 wonen terwijl er voldoende aanbod is van grotere woningen als alle grijze muizen na het hiernamaals zijn vertrokken .

Waarom niet her en der grote /luxe appartementen complexen bouwen in de prijsklasse 500k-1.200k met goede ov verbindingen naar de centra en ziekenhuizen? Geef het een mooie naam ('residentie xyz') en zet er een service mannetje neer voor klein onderhoud, wat mij betreft een prima oplossing en ook heel duurzaam omdat dat oude vrouwtje met haar aow niet meer een villa van 200m2+ op 23 graden hoeft te stoken met een plofketel.

[ Voor 27% gewijzigd door Sport_Life op 23-10-2024 09:56 ]

[Jobjl]

Ik ben het hier (en op andere plekken) het volgende vaker tegengekomen: In een dalende markt is het voor een woningeigenaar niet erg, want het daaropvolgende huis waar men naartoe wil zal ook dalen.

Nou begrijp ik dat in euros gezien, het volgende huis (wat meestal in een hoger segment zit), meer zal dalen dan een goedkopere woning. Maar dat ligt dan toch ook geheel aan de situatie zelf? Als je bijvoorbeeld een paar jaar geleden gekocht hebt, zal je ook niet nog veel afgelost hebben en dus mogelijk met een restschuld zitten.

[Valorian]

Jobjl schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:53:
Ik ben het hier (en op andere plekken) het volgende vaker tegengekomen: In een dalende markt is het voor een woningeigenaar niet erg, want het daaropvolgende huis waar men naartoe wil zal ook dalen.

Nou begrijp ik dat in euros gezien, het volgende huis (wat meestal in een hoger segment zit), meer zal dalen dan een goedkopere woning. Maar dat ligt dan toch ook geheel aan de situatie zelf? Als je bijvoorbeeld een paar jaar geleden gekocht hebt, zal je ook niet nog veel afgelost hebben en dus mogelijk met een restschuld zitten.

Klopt dat het van de situatie afhangt ja. Als de markt té hard daalt kort na een aankoop die maximaal of bijna-maximaal gefinancierd is met hypotheek dan wordt verhuizen naar een grotere woning wat lastiger. En als je net samen gekocht hebt en de markt zakt in dan baal je ook als je gedwongen eruit moet na bijv een scheiding. Maar voor heel veel doorstromers geldt dat ze al jaren in een woning zitten en bijvoorbeeld een of twee ton overwaarde hebben. Als daar nog 20% bij komt in de komende twee jaar (of in éen jaar , zoals afgelopen jaar in Utrecht-stad) dan wordt doorstromen naar een groter huis waarschijnlijk duurder, als er 20% af zou gaan dan kunnen ze dat prima 'hebben' qua overwaarde en wordt doorstromen naar een groter huis waarschijnlijk goedkoper/aantrekkelijker. Dat is een beetje het punt wat veel mensen willen maken. Uiteindelijk staat en valt natuurlijk alles met de persoonlijke details, eens.

[Napo]

Sport_Life schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:43:
[...]

Zelfs al heb je 1.8m overwaarde dan nog zijn er in de randstad simpelweg geen (onvoldoende) appartementen om aan de behoeften te voorzien. Bij inbreiding gaan de lokale bewoners (kinderen van de senioren) klagen en bij uitbreiding houdt de provincie alles tegen.

En dat is deels ook de oorzaak ( niet door kunnen stromen naar een beter passende woning ) van het gevolg ( hogere huizenprijzen door schaarste en daardoor dus ook een hogere 'winst' op de verkoop ). Niet dat de specifieke persoon daar voor of tegenstander van is en bewust voor dat beleid heeft gekozen maar wel de feitelijke situatie waar we nu in zitten door een gebrek aan visie/regie.

[Sport_Life]

Jobjl schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:53:
Ik ben het hier (en op andere plekken) het volgende vaker tegengekomen: In een dalende markt is het voor een woningeigenaar niet erg, want het daaropvolgende huis waar men naartoe wil zal ook dalen.

Nou begrijp ik dat in euros gezien, het volgende huis (wat meestal in een hoger segment zit), meer zal dalen dan een goedkopere woning. Maar dat ligt dan toch ook geheel aan de situatie zelf? Als je bijvoorbeeld een paar jaar geleden gekocht hebt, zal je ook niet nog veel afgelost hebben en dus mogelijk met een restschuld zitten.

Achteraf is het makkelijk praten, ik heb in 2011 een appartement gekocht dat op moment van aankoop meteen 8% onder water stond (kosten koper incl 6% overdrachtsbelasting). Op dat moment was het sentiment dat een duurdere woning harder in waarde daalt, dus ondanks dat je voor relatief weinig extra veel groter kon wonen (rationeel) was dat tegen het gevoel.

Nu weten we dat alles flink is gestegen, maar dat was in die tijd zeer onzeker/ groot risico.

[Harrie_]

Jobjl schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:53:
Ik ben het hier (en op andere plekken) het volgende vaker tegengekomen: In een dalende markt is het voor een woningeigenaar niet erg, want het daaropvolgende huis waar men naartoe wil zal ook dalen.

Nou begrijp ik dat in euros gezien, het volgende huis (wat meestal in een hoger segment zit), meer zal dalen dan een goedkopere woning. Maar dat ligt dan toch ook geheel aan de situatie zelf? Als je bijvoorbeeld een paar jaar geleden gekocht hebt, zal je ook niet nog veel afgelost hebben en dus mogelijk met een restschuld zitten.

Als de woning waar je heen verhuist meer in waarde is gedaald dan je eigen woning dan maakt die restschuld toch relatief helemaal niet uit?

[Valorian]

Harrie_ schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 11:04:
[...]


Als de woning waar je heen verhuist meer in waarde is gedaald dan je eigen woning dan maakt die restschuld toch relatief helemaal niet uit?

Ik denk dat je gelijk hebt ja.

Even een fictief voorbeeld: stel iemand koopt in 2024 een woning van 400K geheel gefinancieerd met hypotheek en wil in 2028 doorschuiven naar een woning die op dit moment zo'n 600K zou kosten:

- Als alle huizenprijzen in 4 jaar tijd met 20% stijgen dan is zijn beoogde woning in 2028 720K en zijn eigen woning 480K waard. Hij heeft dan 80K overwaarde* en moet nog 240K financieren.

- Als alle huizenprijzen in 4 jaar tijd met 20% dálen dan kost zijn beoogde woning in 2028 480K en levert zijn eigen woning 304K op. Hij heeft dan 96K onderwaarde* en moet nog 176K financieren.

*voor gemak het minimale aflossing in die vier jaar even buiten beschouwing gelaten

In dit voorbeeld is iemand bij een daling van 20% in vier jaar tijd ipv een stijging van nog 20% in diezelfde periode dus 64K goedkoper uit bij de verhuizing naar de grotere woning.

NB: Bovenstaande is natuurlijk heel kort door de bocht, uitgaande van gelijke stijgingen per huizensegment, etc maar geeft wellicht wel goed weer hoe zoiets kán uitpakken.

[Laapo]

Pr088 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 10:04:
[...]


Dat klopt. De NHG grens wordt nu opgetrokken om beter aan te sluiten bij de gemiddelde woningwaarde. Wat vervolgens (waarschijnlijk) een prijsopdrijvend effect heeft voor alle woningen onder de verhoogde grens. Lenen wordt immers goedkoper. Dus in het goedkopere segment (als je daar al van kunt spreken tot 450-500k) worden tussenwoningen en starterswoningen alleen maar duurder.

Dus een logische stap, maar de betaalbaarheid holt nog verder uit.

De NHG is een vangnet dat woning kopers moet beschermen tegen restschulden in geval van een niet te verwijten gedwongen verkoop. Soms grijpen ze ook al eerder in zodat woning behoud mogelijk is.

Uitgerekend om deze redenen is mijn opvatting dat hoe meer klanten hier gebruik van kunnen maken, hoe beter. Als daardoor de prijzen wat verder stijgen dan zij dat zo.

In ieder geval niet het instrument om woningprijzen mee te gaan sturen.

[dikkiedik]

De DNB gaat zich er ook nog even mee bemoeien. De conclusies zijn denk ik wel duidelijk en schade is al aangericht. Ik heb oprecht te doen met mensen die op huur zijn aangewezen of voorkeur hebben vanwege flexibiliteit.

https://www.bnr.nl/nieuws...arkt-schade-al-aangericht

[emeralda]

hoevenpe schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:42:
[...]

Als je op je oude dag nog gaat verhuizen dan is dat naar een gelijkvloers huis in je vertrouwende omgeving, om de spreekwoordelijke hoek bij alle andere nog levende oudjes in de buurt. Dat aanbod is er vrijwel niet, in ieder geval niet voor 500k-800k in het Gooi, Hilversum of Bilthoven. Veel duurder heeft weinig zin als je je maandelijkse kosten substantieel wilt drukken.

Maar goed nieuws, mooie plek goed bereikbaar met trein en auto:

[...]

Het zou misschien beter zijn als mensen op tijd plannen maken over wat ze doen als ze op leeftijd raken.
Met de bezuinigingen en vergrijzing kun je er niet meer op aan dat de overheid straks nog alle zorg voor je kan regelen.

[hoevenpe]

Valorian schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 11:18:
- Als alle huizenprijzen in 4 jaar tijd met 20% dálen dan kost zijn beoogde woning in 2028 480K en levert zijn eigen woning 304K op. Hij heeft dan 96K onderwaarde* en moet nog 176K financieren.

Behalve dat hij in dat geval die hypotheek niet krijgt. de LTV van de nieuwe hypotheek ligt ruim boven de waarde van het pand, de restschuld moet immers meegefinancierd worden.

[hoevenpe]

emeralda schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 11:53:
Het zou misschien beter zijn als mensen op tijd plannen maken over wat ze doen als ze op leeftijd raken.

Heb jij ouders van boven de 70? Kan uit ervaring zeggen dat verhuizen het laatste is waar ze (n=4) aan denken, idem verduurzamen, verbouwen of andere grote veranderingen.

[Napo]

Laapo schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 11:38:
[...]


De NHG is een vangnet dat woning kopers moet beschermen tegen restschulden in geval van een niet te verwijten gedwongen verkoop. Soms grijpen ze ook al eerder in zodat woning behoud mogelijk is.

Uitgerekend om deze redenen is mijn opvatting dat hoe meer klanten hier gebruik van kunnen maken, hoe beter. Als daardoor de prijzen wat verder stijgen dan zij dat zo.

In ieder geval niet het instrument om woningprijzen mee te gaan sturen.

En gevoelsmatig zou je toch eerder moeten willen kijken naar de rol van banken en het risico wat ze wel of niet dragen rond de hypotheken die ze uitgeven. Het risico dat banken lopen - en dat is in een stijgende markt klein maar ook in een dalende markt beperkt - staat in geen relatie tot het risico dat een privepersoon loopt bij de aankoop. Net zoals je vraagtekens kan zetten bij de HRA in de huidige situatie.

Er zitten wat bouwblokken in het huidige bestel wat wellicht niet optimaal lijkt.

[HallonRubus]

hoevenpe schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 11:55:
[...]

Heb jij ouders van boven de 70? Kan uit ervaring zeggen dat verhuizen het laatste is waar ze (n=4) aan denken, idem verduurzamen, verbouwen of andere grote veranderingen.

Na pensioneren begint juist het echte genieten van de grote woning: tuinieren, plek voor een camper of klassieker in de garage, slaapkamer ombouwen naar hobbykamer. De meesten die fulltime werken en een partner (laat staan kinderen) hebben kunnen het zich helemaal niet permitteren om het hele weekend in de mancave te zitten prutsen en doordeweeks al helemaal niet.

Verhuizen is duur en veel gedoe, de gemiddelde boomer met een grote koopwoning heeft vrachtwagens vol inboedel: wanden vol boeken, massief houten meubels die niet uit elkaar kunnen, platencollectie, piano, you name it. En als je hypotheek al is afbetaald is het niet zo boeiend of je energierekening nou 200 of 300 euro per maand is.

[DutchCommando]

dikkiedik schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 11:42:
De DNB gaat zich er ook nog even mee bemoeien. De conclusies zijn denk ik wel duidelijk en schade is al aangericht. Ik heb oprecht te doen met mensen die op huur zijn aangewezen of voorkeur hebben vanwege flexibiliteit.

https://www.bnr.nl/nieuws...arkt-schade-al-aangericht

Knot wil geen rentenierseconomie maar doet er met deze stelling alles aan om weer terug te keren naar zo'n economie.

Lijkt mij uitstekend dat met de verkoop door particuliere investeerders de hoeveelheid geld in de huizenmarkt afneemt en daarmee de overwaarde die in de "verhuistrein" beschikbaar komt verkleint. Wellicht dat daar de eigenlijke reden zit voor Knot om deze stelling te poneren: dit gaat in de komende periode de prijs op de huizenmarkt flink drukken.

[Pr088]

Blik1984 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 21:19:
[...]


Niet mee eens, ik woon ergens om in te wonen en niet omdat het meer waard kan worden. Dat beleid van de overheid daar wel voor zorgt is niet mijn schuld. Daarnaast draag ik ook het risico op waardeverlaging, de hogere verzekering, de hogere gemeentelijke lasten, de hogere belastingaanslag en het onderhoud voor mijn woning.

Een tweede woning, dat is een belegging/investering. De eerste woning is gewoon een eerste levensbehoefte

Dat is wat ik bedoel. Het is een eerste levensbehoefte, maar door de onbelaste stijging van huizenprijzen wordt de roep in de samenleving steeds groter: 'een dief van je portemonnee als je niet koopt, huis wordt vanzelf meer waard' etc. Het probleem is dat mensen door onbelaste woonwinsten huizen als een belegging of investering gaan zien.

[dikkiedik]

DutchCommando schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 12:25:
[...]
dit gaat in de komende periode de prijs op de huizenmarkt flink drukken.

dat zal wel mee gaan vallen. Er zijn al behoorlijk veel woningen op de markt gekomen van particuliere investeerders. Deze worden opgeslokt door starters met wat budget.

De huurmarkt verkeerd echt in nood op dit moment. Het aanbod holt achteruit en prijzen blijven verder stijgen van woningen boven het minimum aantal punten. De woningen die niet boven deze punten aantal te krijgen zijn worden gewoon verkocht.

Voor mensen die moeten huren of willen huren is dit gewoon echt slecht nieuws. Maar eerlijk is eerlijk, de wet doet wel waar het voor bedoelt is. Als het puur over betaalbaarheid gaat dan doet het zijn werk. Maar de effecten aan de aanbod kant zijn echt onderschat voor de gevolgen die het heeft voor woningzoekende.

[Blik1984]

Pr088 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 12:37:
[...]


Dat is wat ik bedoel. Het is een eerste levensbehoefte, maar door de onbelaste stijging van huizenprijzen wordt de roep in de samenleving steeds groter: 'een dief van je portemonnee als je niet koopt, huis wordt vanzelf meer waard' etc. Het probleem is dat mensen door onbelaste woonwinsten huizen als een belegging of investering gaan zien.

de bewering dat de stijging van een huizenprijs onbelast is, is kolder. Sowieso zijn ewf en ozb beide gekoppeld aan de WOZ-waarde van een woning, en daarmee 1-op-1 verbonden met de stijging in de markt.

[DutchCommando]

dikkiedik schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 12:37:
[...]


dat zal wel mee gaan vallen. Er zijn al behoorlijk veel woningen op de markt gekomen van particuliere investeerders. Deze worden opgeslokt door starters met wat budget.

Het gaat hierbij niet om het effect dat de aanbodkant is vergroot, maar om het effect dat geld uit de markt vloeit. Immers kocht deze starter de woning vroeger vaker van een doorstromer die met de overwaarde weer een andere woning duur kon kopen. Minder geld in de markt = minder mogelijkheid om hoger te bieden = meer druk op de prijs.

[hoevenpe]

dikkiedik schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 12:37:
De huurmarkt verkeerd echt in nood op dit moment. Het aanbod holt achteruit en prijzen blijven verder stijgen van woningen boven het minimum aantal punten. De woningen die niet boven deze punten aantal te krijgen zijn worden gewoon verkocht.

Tijdelijke verhuur is niet meer mogelijk, als je bijvoorbeeld voor werk een/twee jaar naar het buitenland moet is de enige optie je huis leeg laten staan. Het is dat of verkopen (en dan bij terugkomst niets kunnen vinden, of alleen veel duurder).

[hoevenpe]

DutchCommando schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 12:42:
Minder geld in de markt = minder mogelijkheid om hoger te bieden = meer druk op de prijs.

Er hangt nog zoveel geld boven de markt, dat wil je echt niet weten. Dit is de last chance saloon voor starters, als het voormalige huuraanbod opgedroogd is wordt de krapte nog veel erger.

[Pr088]

Laapo schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 11:38:
[...]


De NHG is [...]

In ieder geval niet het instrument om woningprijzen mee te gaan sturen.

Eens. Maar doordat NHG hypotheken veel goedkoper zijn dan bijvoorbeeld >90% zonder NHG. 10 jaar kost je met NHG 3,47% t.o.v. 4,04%. Dat betekent extra opwaartse prijsdruk op woningen onder de NHG-grens. Die ophogen maakt het betaalbare segment (onbedoeld) alleen maar duurder.

[DutchCommando]

hoevenpe schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 12:45:
[...]

Er hangt nog zoveel geld boven de markt, dat wil je echt niet weten.

Ik geef net een redenatie waarom geld uit de markt vloeit. Ik zou echt niet weten wat ik met deze reactie aan moet.

[Pr088]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 12:41:
[...]


de bewering dat de stijging van een huizenprijs onbelast is, is kolder. Sowieso zijn ewf en ozb beide gekoppeld aan de WOZ-waarde van een woning, en daarmee 1-op-1 verbonden met de stijging in de markt.

Ik zal het nuanceren. Nauwelijks belast.

[hoevenpe]

DutchCommando schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 12:50:
Ik geef net een redenatie waarom geld uit de markt vloeit. Ik zou echt niet weten wat ik met deze reactie aan moet.

Jouw theorie is dat huurhuizen kopen van vermogende particulieren en institutionele beleggers ervoor zorgt dat prijzen dalen, er minder geld beschikbaar voor starters en doorstromers.

Dat kan je niet weten, wellicht dat die vermogende particulieren met het verkregen geld hun kinderen financieren of geld schenken. Zo dat dure huis bereikbaar wordt dat zonder hulp van de ouders buiten bereik lag.

Los daarvan: er is zoveel schaarste dat mensen bij voorbaat afhaken, niet eens meer en bod doen. Zie prijzen voor eengezinswoningen in de Randstad niet dalen of stabiliseren.

[Blik1984]

Pr088 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 12:51:
[...]


Ik zal het nuanceren. Nauwelijks belast.

Jij noemt het nauwelijks belast, maar ik betaal gewoon jaarlijks 0,35% EWF + 0,08% Ozb over mijn volledige woningwaarde, dus inclusief eventuele stijgingen daarop. Over 10 jaar is dat dus ruim 4%. Dat lijkt me heel wat meer dan de eenmalige afrekening die ik zou moeten gaan betalen bij verkoop van de woning (er even vanuitgaande dat het enkel bij verkoop is en niet tussentijds...)

[Valorian]

hoevenpe schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 11:53:
[...]

Behalve dat hij in dat geval die hypotheek niet krijgt. de LTV van de nieuwe hypotheek ligt ruim boven de waarde van het pand, de restschuld moet immers meegefinancierd worden.

Je hebt gelijk, ik was iets te kort door de bocht.

[ Voor 48% gewijzigd door Valorian op 23-10-2024 13:09 ]

[hoevenpe]

Valorian schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 13:09:
Je hebt gelijk, ik was iets te kort door de bocht.

Als hij een ton heeft liggen is het inderdaad mogelijk, alleen zijn er nog twee andere effecten waar je rekening mee moet houden:

Bij dalende prijzen worden mensen huiverig, volgende maand betaal je tenslotte nog minder. Never catch a falling knife...

Ook wil je eerst je eigen huis verkocht hebben en pas daarna een nieuw huis kopen, de restschuld of steeds beperktere overwaarde moet bekend zijn voordat je een nieuwe verplichting aan kunt gaan, etc.

Dat is waarom nieuwbouw bij dalende prijzen als eerste op z'n gat ligt: er zit jaren tussen koop en verkoop van de eigen woning. In de huidige markt is dat een bonus, bij het krijgen van de sleutel heb je zo een halve ton extra winst.

[marcelcee]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 13:01:
[...]


Jij noemt het nauwelijks belast, maar ik betaal gewoon jaarlijks 0,35% EWF + 0,08% Ozb over mijn volledige woningwaarde, dus inclusief eventuele stijgingen daarop. Over 10 jaar is dat dus ruim 4%. Dat lijkt me heel wat meer dan de eenmalige afrekening die ik zou moeten gaan betalen bij verkoop van de woning (er even vanuitgaande dat het enkel bij verkoop is en niet tussentijds...)

Euhm, je betaalt belasting over het EWF van 0,35%. Dus laten we voor het gemak zeggen tarief is 50%. Kom je toch net even wat anders uit.

En daarnaast, hoeveel is je woning in die 10 jaar in prijs (waarschijnlijk) omhooggegaan? Met jaren van 10% en 20% stijging wellicht. Dus dan heb je in 10 jaar tijd misschien €20.000 aan belasting betaald. Maar je krijgt 3/4/5 ton in je handje bij verkoop.

[Blik1984]

marcelcee schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 13:20:
[...]

Euhm, je betaalt belasting over het EWF van 0,35%. Dus laten we voor het gemak zeggen tarief is 50%. Kom je toch net even wat anders uit.

En daarnaast, hoeveel is je woning in die 10 jaar in prijs (waarschijnlijk) omhooggegaan? Met jaren van 10% en 20% stijging wellicht. Dus dan heb je in 10 jaar tijd misschien €20.000 aan belasting betaald. Maar je krijgt 3/4/5 ton in je handje bij verkoop.

Ik heb in 2023 een huis verkocht voor 515k, die heb ik in 2008 aangekocht voor 330k incl kostenkoper. Laten we inderdaad zeggen dat ik in die 15 jaar zo'n 20k aan belasting heb betaald via EWF/ozb. Dat is 20k over 185k vermogenswinst. Dat is bijna 9%, laten we 1/3de van die kosten op het conto van de hogere waarde van het huis schrijven, dan betaal ik toch 3% belasting vanwege de hogere waarde van mijn huis.

[proest]

hoevenpe schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 13:17:
[...]

Als hij een ton heeft liggen is het inderdaad mogelijk, alleen zijn er nog twee andere effecten waar je rekening mee moet houden:

Bij dalende prijzen worden mensen huiverig, volgende maand betaal je tenslotte nog minder. Never catch a falling knife...

Ook wil je eerst je eigen huis verkocht hebben en pas daarna een nieuw huis kopen, de restschuld of steeds beperktere overwaarde moet bekend zijn voordat je een nieuwe verplichting aan kunt gaan, etc.

Dat is waarom nieuwbouw bij dalende prijzen als eerste op z'n gat ligt: er zit jaren tussen koop en verkoop van de eigen woning. In de huidige markt is dat een bonus, bij het krijgen van de sleutel heb je zo een halve ton extra winst.

Dat is wel een probleem natuurlijk. Stel we zouden genoeg kunnen bouwen, hoe zorg je er dan voor dat de prijzen weer op een verantwoordelijke manier terug naar 'betaalbaar' gaan.

De woningmarkt heeft eigenlijk een kleine groei nodig, simplweg om ervoor te zorgen dat nieuwbouw niet op zijn gat gaat, maar de prijzen zijn nu ontzettend hoog (vanuit de factor aankoopprijs/jaarinkomen).

Dus hoe zorg je voor dat de prijzen normaal worden zonder crash? Ideaal een groei van huizenprijzen die structureel 1 a 2 onder het inflatiegetal ligt. Maar met de huidige prijzen zou dat decenialang duren. Ik zie daar geen goede oplossing.

[eamelink]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 13:31:
Ik heb in 2023 een huis verkocht voor 515k, die heb ik in 2008 aangekocht voor 330k incl kostenkoper. Laten we inderdaad zeggen dat ik in die 15 jaar zo'n 20k aan belasting heb betaald via EWF/ozb. Dat is 20k over 185k vermogenswinst. Dat is bijna 9%, laten we 1/3de van die kosten op het conto van de hogere waarde van het huis schrijven, dan betaal ik toch 3% belasting vanwege de hogere waarde van mijn huis.

Deze berekening bevat twee forse problemen. Ten eerste kan je niet 1/3e van de belasting toeschrijven aan hogere waarde, want nu na 15 jaar is dat zo, maar gemiddeld over die vijftien jaar zal het een stuk minder dan 1/3e zijn geweest. Ten tweede is de OZB die jij betaalt onafhankelijk van de prijsontwikkeling op de woningmarkt in jouw gemeente.

[hoevenpe]

proest schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 13:36:
De woningmarkt heeft eigenlijk een kleine groei nodig, simplweg om ervoor te zorgen dat nieuwbouw niet op zijn gat gaat, maar de prijzen zijn nu ontzettend hoog (vanuit de factor aankoopprijs/jaarinkomen).

Dus hoe zorg je voor dat de prijzen normaal worden zonder crash? Ideaal een groei van huizenprijzen die structureel 1 a 2 onder het inflatiegetal ligt. Maar met de huidige prijzen zou dat decenialang duren. Ik zie daar geen goede oplossing.

Wat is in 'normaal'... Is dat een betaalbare kleine tussenwoning voor een modale single of de prijs waarvoor vergelijkbare nieuwbouw gerealiseerd kan worden?

Dat laatste is een teken aan de wand, blijkbaar zijn huidige prijzen 'normaal' op kostendekkend te kunnen bouwen. Een leuk rijtjeshuis voor 350k-450k kan gewoon niet uit, als daarmee geld te verdienen was zou Nederland er massaal mee volgebouwd worden.

[DutchCommando]

hoevenpe schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 12:55:
[...]

Jouw theorie is dat huurhuizen kopen van vermogende particulieren en institutionele beleggers ervoor zorgt dat prijzen dalen, er minder geld beschikbaar voor starters en doorstromers.

Dat kan je niet weten, wellicht dat die vermogende particulieren met het verkregen geld hun kinderen financieren of geld schenken. Zo dat dure huis bereikbaar wordt dat zonder hulp van de ouders buiten bereik lag.

Los daarvan: er is zoveel schaarste dat mensen bij voorbaat afhaken, niet eens meer en bod doen. Zie prijzen voor eengezinswoningen in de Randstad niet dalen of stabiliseren.

Mijn stelling is dat het de prijs zal drukken. In hoeverre ze dalen zullen we zien.

Je stelt dat ik niet kan weten hoe vermogende particulieren vervolgens hun vermogen gebruiken. Vervolgens stel jij dat zij wellicht (allemaal?) dat vermogen aan zullen wenden voor een aankoop voor hun zoon, dochter of achternicht. Ik weet niet waarom ik een groter belang moet hechten aan jouw stelling, want volgens mij verzin je dat ook ter plekke. Maar laten we aannemen dat dit bij 10% inderdaad het geval is. Dan nog onttrekken zij 90% van het bedrag uit de markt.

Waarom redeneer je naar een situatie waarin al het geld in de markt blijft? Welke indicatoren heb je daarvoor?

[Z___Z]

Sport_Life schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 09:01:
[...]

Je hebt het pas "verdient" zodra je gaat verkopen, tot die tijd moet dat oude vrouwtje met haar aow uitkering relatief veel belasting betalen over vermogen waar ze mogelijk nooit wat aan heeft.
Omdat een stelletje prutsers al 20 jaar geen fatsoenlijk woonbeleid kunnen uitvoeren waardoor de huizenprijzen veel harder stijgen dan het inkomen.

En als ze naar het bejaardentehuis gaat mag ze ook nog eens 4% van de overwaarde (incl aflossing!) betalen als extra bijdrage!


[...]

deze redenering is precies waarom een Jef Bezos geen belasting hoeft te betalen.

Natuurlijk heb je wel wat aan overwaarde als je niet hebt verkocht. Je kan het immers als onderpand gebruiken om geld te lenen.

Hogere kosten voor vastgoed zal uiteindelijk een dempende factor zijn voor huizenprijzen. Want als de vaste lasten voor een duur huis hoog zijn, dan zullen mensen die die lasten niet kunnen betalen minder over hebben voor dat dure huis. Uiteindelijk bepaalt de maandelijkse lasten de prijs van een woning.

De beurs is een duidelijk voorbeeld van een ontspoorde markt, wat de woningmarkt dus ook geworden is,
Omdat je in de VS geen belasting hoeft te betalen over ongerealiseerde winst, keren bedrijven geen dividend uit, maar kopen aandelen terug. Wat de koers weer laat stijgen.
Een goed werkende aandelenmarkt zou de koerswinst wel belast moeten worden. Dit dwingt bedrijven om dividend te betalen, want die heb je nodig om de belasting te kunnen betalen. Een bedrijf heeft vervolgens kapitaal nodig, wat ze vervolgens weer op de beurs kan ophalen door aandelen uit te geven. Daar was de aandelenbeurs immers voor bedacht.

[Blik1984]

eamelink schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 13:42:
[...]


Deze berekening bevat twee forse problemen. Ten eerste kan je niet 1/3e van de belasting toeschrijven aan hogere waarde, want nu na 15 jaar is dat zo, maar gemiddeld over die vijftien jaar zal het een stuk minder dan 1/3e zijn geweest. Ten tweede is de OZB die jij betaalt onafhankelijk van de prijsontwikkeling op de woningmarkt in jouw gemeente.

Eerste punt ben ik met je eens, Als er een lineaire stijging zou zijn, dan zou dit bedrag mogelijk nog een keer door de helft moeten, en dan zou je op ~1,5% komen (vind ik in vergelijking met de 2% op aandelen nog steeds een fors bedrag voor een eerste levensbehoefte)

2de punt ben ik het niet met je eens. De ozb is gekoppeld aan de woz-waarde van de woning, en daarmee dus gekoppeld aan prijsstijgingen.

[eamelink]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 13:51:
2de punt ben ik het niet met je eens. De ozb is gekoppeld aan de woz-waarde van de woning, en daarmee dus gekoppeld aan prijsstijgingen.

Dit is een veelvoorkomend onbegrip over de OZB. De OZB is weliswaar gekoppeld aan de WOZ-waarde van de woning, maar er zit een corrigerende factor in, namelijk het OZB-tarief.

De gemeenteraad bepaalt hoeveel OZB-opbrengst ze nodig heeft; die wordt gedeeld door de totale verwachte WOZ-waarde van alle onroerende zaken binnen de gemeente, en dat wordt het OZB-tarief. Als alle huizen dubbel zo duur zouden zijn, betaalde elke huiseigenaar nog steeds hetzelfde. De WOZ waarde fungeert hier dus slechts als een verdeelsleutel, niet als een absolute maat.

Voor het EWF is dat uiteraard anders

[marcelcee]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 13:51:
[...]


Eerste punt ben ik met je eens, Als er een lineaire stijging zou zijn, dan zou dit bedrag mogelijk nog een keer door de helft moeten, en dan zou je op ~1,5% komen (vind ik in vergelijking met de 2% op aandelen nog steeds een fors bedrag voor een eerste levensbehoefte)

2de punt ben ik het niet met je eens. De ozb is gekoppeld aan de woz-waarde van de woning, en daarmee dus gekoppeld aan prijsstijgingen.

Jouw tweede punt klopt niet (echt). Want gemeenten corrigeren de OZB-tarieven voor prijsveranderingen. Meteen toevoegend dat dat inderdaad geen perfect systeem is. Maar huizenprijzen 10% omhoog, betekent evenredige daling van het OZB-tarief. OZB is slechts een verdeelsleutel om toe te rekenen naar de uitkomst: de benodigde inkomsten voor een gemeente.

Natuurlijk hebben ook gemeenten te maken met hogere kosten dus het zal niet volledig lukken om prijsstijgingen te verdisconteren in lagere OZB-tarieven. En soms bij tegenvallers wordt er flink uit de OZB-kraan getapt door een gemeente.

Edit: @eamelink was sneller

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 13:31:
[...]


Ik heb in 2023 een huis verkocht voor 515k, die heb ik in 2008 aangekocht voor 330k incl kostenkoper. Laten we inderdaad zeggen dat ik in die 15 jaar zo'n 20k aan belasting heb betaald via EWF/ozb. Dat is 20k over 185k vermogenswinst. Dat is bijna 9%, laten we 1/3de van die kosten op het conto van de hogere waarde van het huis schrijven, dan betaal ik toch 3% belasting vanwege de hogere waarde van mijn huis.

Dat is een mooie onderbouwing van de stelling dat je woning en de waardestijging van de woning nauwelijks belast is. Maar volgens mij wou je juist het tegenovergestelde beweren?

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 11:55:
[...]

Heb jij ouders van boven de 70? Kan uit ervaring zeggen dat verhuizen het laatste is waar ze (n=4) aan denken, idem verduurzamen, verbouwen of andere grote veranderingen.

Daarom moet je al voor die tijd nadenken over de "toekomst". Wil je daar blijven wonen? Kun je dat blijven betalen? Kun je het onderhoud blijven betalen en de tuin blijven doen/iemand inhuren? Etc.

Als iemand met een AOW in een woning van 1,8 miljoen woont, dan heeft diegene daar dus niet bepaald over gedacht. Want alleen aan de reservering voor onderhoud zou je al een bedrag in de orde van grootte van je hele AOW kwijt zijn. Om dan de zwarte piet van de hoge woonlasten bij die 50 euro per maand aan eigenwoningforfait te leggen, daar moet ik alleen maar heel hard om lachen.

Maar het is helaas wel hoe het gros van de mensen denkt. Als er iets aan de hand is, dan krijgt 9 van de 10 keer de overheid daar de schuld van. Ook al spelen er veel meer en veel grotere dingen.

[Blik1984]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 14:08:
[...]

Dat is een mooie onderbouwing van de stelling dat je woning en de waardestijging van de woning nauwelijks belast is. Maar volgens mij wou je juist het tegenovergestelde beweren?

Hoezo is dat nauwelijks belast, dat is bijna gelijk aan een vermogensaanwasbelasting die je dan nog even extra mag aftikken. En dan worden andere zaken die buiten de casus zitten, zoals het additionele risico dat je loopt, de kans op waardedaling, de kans op hogere schulden, etc. niet eens meegenomen.

[Blik1984]

marcelcee schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 14:04:
[...]

Jouw tweede punt klopt niet (echt). Want gemeenten corrigeren de OZB-tarieven voor prijsveranderingen. Meteen toevoegend dat dat inderdaad geen perfect systeem is. Maar huizenprijzen 10% omhoog, betekent evenredige daling van het OZB-tarief. OZB is slechts een verdeelsleutel om toe te rekenen naar de uitkomst: de benodigde inkomsten voor een gemeente.

Ik kan je garanderen, dat is niet zo voor utrecht. Daar gaat de ozb alleen maar omhoog

[Pr088]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 13:01:
[...]


Jij noemt het nauwelijks belast, maar ik betaal gewoon jaarlijks 0,35% EWF + 0,08% Ozb over mijn volledige woningwaarde, dus inclusief eventuele stijgingen daarop. Over 10 jaar is dat dus ruim 4%. Dat lijkt me heel wat meer dan de eenmalige afrekening die ik zou moeten gaan betalen bij verkoop van de woning (er even vanuitgaande dat het enkel bij verkoop is en niet tussentijds...)

Het is maar waar je mee vergelijkt. 4% belasting over 10 jaar vind ik niet veel.
Overigens is WOZ in bijna elke gemeente lager dan de marktwaarde.

[Pr088]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 15:01:
[...]

Ik kan je garanderen, dat is niet zo voor utrecht. Daar gaat de ozb alleen maar omhoog

Veel gemeentes indexeren het OZB-tarief. Oftewel, ze passen een inflatiecorrectie toe. In absolute zin stijgt de OZB dan, maar in reële termen niet (zo hard).
Gemeenteraden kunnen het tot een bepaald maximum ook extra verhogen. Dat zie je regelmatiger, nu het Rijk gemeentes via het Gemeentefonds te weinig geld geeft....

[eamelink]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 15:01:
[...]

Ik kan je garanderen, dat is niet zo voor utrecht. Daar gaat de ozb alleen maar omhoog

Niet veel waard die garanties van jou

2017: 0,1054%
2018: 0,0912%
2019: 0,0833%
2020: 0,0772%
2021: 0,0725%
2022: 0,0762%
2023: 0,07900 %
2024: 0,08440 %

Laatste paar jaar minieme stijging, maar flinke daling sinds 2017.

Bron: https://bghu.nl/tarieven

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 15:01:
[...]


Hoezo is dat nauwelijks belast, dat is bijna gelijk aan een vermogensaanwasbelasting die je dan nog even extra mag aftikken. En dan worden andere zaken die buiten de casus zitten, zoals het additionele risico dat je loopt, de kans op waardedaling, de kans op hogere schulden, etc. niet eens meegenomen.

Als je "gewoon" 185k vermogenswinst hebt, dan betaal je daar ruim 66k vermogensrendementsheffing over. Jij hebt 20 k belasting betaald over een vermogenswinst van 185k. Dat vind ik niet echt "bijna gelijk".

[Hielko]

johnwoo schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 22:17:
[...]

Behalve dan dat die beloftes van belastingverlaging nooit uitkomen... Meer vermogensbelasting betekent vooral meer geld in de staatskas, ik ben niet (meer?) naïef genoeg om te geloven dat daar een concrete verlaging van inkomstenbelasting tegenover komt te staan. Daarnaast, zoals al werd genoemd, is vermogensbelasting een stuk kleinere post (box 1 belastinginkomsten voor de overheid is een factor 4 groter dan box 3), zelfs al blijft er weinig aan de staatsstrijkstok hangen en zou (hypothetisch) een groot deel daarvan daadwerkelijk ingezet worden om IB te verlagen, dan nog is dat geen enorme belastingverlaging...

Ik heb even voor je gezocht, want ik dacht toen ik dat las dat kan niet kloppen. Het verschil is namelijk veel en veel groter. De overheid krijgt per jaar ongeveer 4 miljard binnen via box 3 (bron) terwijl alleen al de loonbelasting 75 miljard per jaar is (bron). En dan missen er nog de nodige miljarden aan andere box 1 inkomsten. Je moet dus eerder denken aan een factor 20 tot 25 in plaats van 4.

[GeeEs]

eamelink schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 15:18:
[...]


Niet veel waard die garanties van jou

2017: 0,1054%
2018: 0,0912%
2019: 0,0833%
2020: 0,0772%
2021: 0,0725%
2022: 0,0762%
2023: 0,07900 %
2024: 0,08440 %

Laatste paar jaar minieme stijging, maar flinke daling sinds 2017.

Bron: https://bghu.nl/tarieven

Een flinke daling van 0,021%... 't is maar wat je flink noemt . Maar idd, relatief! niet gestegen...
Als de woz waarde van je woning echter hard gestegen is, blijft er van die -0,021% in absolute zin al snel weinig meer over?

[Blik1984]

eamelink schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 15:18:
[...]


Niet veel waard die garanties van jou

2017: 0,1054%
2018: 0,0912%
2019: 0,0833%
2020: 0,0772%
2021: 0,0725%
2022: 0,0762%
2023: 0,07900 %
2024: 0,08440 %

Laatste paar jaar minieme stijging, maar flinke daling sinds 2017.

Bron: https://bghu.nl/tarieven

oh wow, wilde het inderdaad gaan opzoeken op bghu. Maar has niet verwacht dat het juist omlaag was gegaan

Dus, I stand corrected on that one. Wel is het zo dat je juist de grootste prijsstijgingen sinds 2021 ziet, en dat de ozb sinds die periode ook is meegestegen. En dat is denk ik het gevoel dat ik had rondom de ozb-tarieven in Utrecht

[ Voor 15% gewijzigd door Blik1984 op 23-10-2024 15:57 ]

[Blik1984]

Pr088 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 15:05:
[...]


Het is maar waar je mee vergelijkt. 4% belasting over 10 jaar vind ik niet veel.
Overigens is WOZ in bijna elke gemeente lager dan de marktwaarde.

Hoe is 4% over 15 jaar anders dan dat ik na 15 jaar een vermogensaanwasbelasting van x% over de verkoop van mijn woning mag aftikken. Nu is het geleidelijker, en dan is het in 1x. Zit weinig verschil in

[marcelcee]

GeeEs schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 15:48:
[...]


Een flinke daling van 0,021%... 't is maar wat je flink noemt . Maar idd, relatief! niet gestegen...
Als de woz waarde van je woning echter hard gestegen is, blijft er van die -0,021% in absolute zin al snel weinig meer over?

Je schreef procentpunt verkeerd en bedoelde dus een daling van ruim 31%.

[eamelink]

GeeEs schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 15:48:
Als de woz waarde van je woning echter hard gestegen is, blijft er van die -0,021% in absolute zin al snel weinig meer over?

Daar blijft niet veel van over inderdaad. Maar je betaalt uiteindelijk meer als huiseigenaar, omdat de geldbehoefte van de gemeente is toegenomen. Niet omdat de waarde van je huis is toegenomen

[Blik1984]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 15:18:
[...]

Als je "gewoon" 185k vermogenswinst hebt, dan betaal je daar ruim 66k vermogensrendementsheffing over. Jij hebt 20 k belasting betaald over een vermogenswinst van 185k. Dat vind ik niet echt "bijna gelijk".

Ik zeg nergens dat dat "gewoon" is. Overigens is een 60% verhoging in 15 jaar tijd helemaal niet zo heel bijzonder. Normale prijspeil is in diezelfde tijd ook ruim 40% gestegen. Dan hebben we het buiten inflatie om om een stijging van ongeveer 60k in 15 jaar tijd.

Denk verder niet dat er iemand in de politiek staat te springen om 36% belasting hierop te gaan heffen. Even los van de uitvoerbaarheid is het namelijk ook nog eens zo dat ik voor die zogenaamde winst niet opeens een ander groter huis kan kopen, ik ben er in principe helemaal niks op vooruit gegaan. Alle vergelijkbare woningen zijn in diezelfde mate gestegen, dus ik koop er helemaal niks voor. Het is een waarde op papier.

Maargoed, als je de huizenmarkt helemaal de nek om wilt draaien dan is dit zeker een goed idee.

[ Voor 11% gewijzigd door Blik1984 op 23-10-2024 16:26 ]

[geekeep]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 16:20:
[...]

Maargoed, als je de huizenmarkt helemaal de nek om wilt draaien dan is dit zeker een goed idee.

Want argumenten als:
- omaatjes met een AOW in een woning van 1.6 miljoen
- denken dat je OZB verdubbelt bij een dubbele woningwaarde
- uiteindelijk <10% belasting afdragen bij een overwaarde van tienduizenden euro's, terwijl je enkel achterover moest hangen in je stoel

zijn dusdanig relevant voor dit statement?

Overwaarde belasten is een prima dempend middel voor woningprijzen, des te méér voor degene die in een woning van >999k wonen. Dat daarbij enkele tweakers zich persoonlijk getroffen voelen is een ander verhaal.

[Blik1984]

geekeep schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 16:33:
[...]

Want argumenten als:
- omaatjes met een AOW in een woning van 1.6 miljoen
- denken dat je OZB verdubbelt bij een dubbele woningwaarde
- uiteindelijk <10% belasting afdragen bij een overwaarde van tienduizenden euro's, terwijl je enkel achterover moest hangen in je stoel

zijn dusdanig relevant voor dit statement?

Overwaarde belasten is een prima dempend middel voor woningprijzen, des te méér voor degene die in een woning van >999k wonen. Dat daarbij enkele tweakers zich persoonlijk getroffen voelen is een ander verhaal.

Om het dan eens uit te gaan rekenen, en om het eens wat meer tastbaar te maken over hoe dit zou moeten gaan werken. Iemand koopt een huis, laten we zeggen dat iemand een leuk salaris heeft en een leuke starterswoning voor 500k koopt, het huis is al wat ouder en heeft wat liefde en aandacht nodig om het weer bij de tijd te krijgen, dus de laatste spaarcentjes gaan er ook in. Spaargeld staat op 0, maar het huis kan voorlopig even mee en er zijn grote uitgaven meer verwacht daardoor. Deze persoon verdient 105k bruto oftewel 5.000 netto per maand.

Dan fast-forward 1 jaar later, de fiscus heeft lekker meegekeken en ziet dat door de aanpassingen aan het huis de woningwaarde van het huis is gestegen. Het is geen 500k meer waard, maar het is 550k waard geworden. Een mooie stijging van 50k. De bewoner zou daar in theorie blij van moeten worden, maar dan komt hem de belastingaanslag onder ogen. Of deze persoon even 36% over die 50k papieren winst wil gaan betalen, dus of er even €18.000 overgemaakt kan worden, oftewel of die even 3.5 maandsalarissen kan aftikken?

Waar zou dit geld vandaan moeten komen? Is dit wenselijk? Hoe is dit een goede maatregel?

[DutchCommando]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 16:50:
[...]
Waar zou dit geld vandaan moeten komen? Is dit wenselijk? Hoe is dit een goede maatregel?

Als je de belasting betaald bij verkoop van de woning dan heb je dan het geld. Volgens mij is dat al een aantal keer genoemd?

[Blik1984]

DutchCommando schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 16:59:
[...]


Als je de belasting betaald bij verkoop van de woning dan heb je dan het geld. Volgens mij is dat al een aantal keer genoemd?

Het is vooralsnog volledig hypothetisch allemaal, want dit is vooralsnog een hersenspinsel van iemand en neit iets dat werkelijk gaat gebeuren. Niemand weet dus wat de uitwerking gaat zijn. En het lijkt mij dat een vermogensaanwasbelasting jaarlijks betaald wordt, want anders zou je ook enkel die belasting hoeven te betalen bij verkoop van je aandelen. En dat is in het huidige voorstel niet van toepassing. Dus, je betaald per jaar.

En dan nog, in dit voorbeeld. Een huis wordt gekocht en er worden allerlei woningverbeteringen aangebracht zoals bijvoorbeeld een warmtepomp, extra isolatie, zonnepanelen op het dak, een dakkapel. Daar moet grof voor worden ingeïnvesteerd. Is het dan logisch dat je daar dan een jaar later nog een extra rekening voor mag betalen? Is het uberhaupt logisch dat je daar een rekening voor krijgt aan het einde van de rit?

[ Voor 23% gewijzigd door Blik1984 op 23-10-2024 17:08 ]

[geekeep]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 16:50:
[...]


Om het dan eens uit te gaan rekenen, en om het eens wat meer tastbaar te maken over hoe dit zou moeten gaan werken. Iemand koopt een huis, laten we zeggen dat iemand een leuk salaris heeft en een leuke starterswoning voor 500k koopt, het huis is al wat ouder en heeft wat liefde en aandacht nodig om het weer bij de tijd te krijgen, dus de laatste spaarcentjes gaan er ook in. Spaargeld staat op 0, maar het huis kan voorlopig even mee en er zijn grote uitgaven meer verwacht daardoor. Deze persoon verdient 105k bruto oftewel 5.000 netto per maand.

Dan fast-forward 1 jaar later, de fiscus heeft lekker meegekeken en ziet dat door de aanpassingen aan het huis de woningwaarde van het huis is gestegen. Het is geen 500k meer waard, maar het is 550k waard geworden. Een mooie stijging van 50k. De bewoner zou daar in theorie blij van moeten worden, maar dan komt hem de belastingaanslag onder ogen. Of deze persoon even 36% over die 50k papieren winst wil gaan betalen, dus of er even €18.000 overgemaakt kan worden, oftewel of die even 3.5 maandsalarissen kan aftikken?

Waar zou dit geld vandaan moeten komen? Is dit wenselijk? Hoe is dit een goede maatregel?

a. andere inkomsten hebben een heffingsvrije voet, we kunnen dat prima op bijv €10k of 2% van de overwaardegroei (= ongeveer inflatie) zetten.
b. je gaat uit van een fictieve stijging van 50k, maar omdat we met z'n allen die stijging deels zullen betalen met de overwaardebelasting wordt dat verrekend in de woningwaarde. Onder de streep is die woning dus misschien maar 15k gestegen (inflatie + 1%).

[Blik1984]

geekeep schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 17:07:
[...]

a. andere inkomsten hebben een heffingsvrije voet, we kunnen dat prima op bijv €10k of 2% van de overwaardegroei (= ongeveer inflatie) zetten.
b. je gaat uit van een fictieve stijging van 50k, maar omdat we met z'n allen die stijging deels zullen betalen met de overwaardebelasting wordt dat verrekend in de woningwaarde. Onder de streep is die woning dus misschien maar 15k gestegen (inflatie + 1%).

Het voorbeeld wat ik schets gebeurt juist heel vaak. Iemand koopt een huis, waar nog flink wat aan verbeterd moet worden. Wat gaat er gebeuren met al die investeringen in je huis en de waardevermeerdering die dat met zich meebrengt?

Eigenlijk is deze "overwaardebelasting" juist een reden om geen investeringen te doen en je huis juist te laten verslonzen. Zo hou je je geld in je zak en spaar je meer, en je beperkt ook nog eens de "overwaardebelasting".

[geekeep]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 17:14:
[...]


Het voorbeeld wat ik schets gebeurt juist heel vaak. Iemand koopt een huis, waar nog flink wat aan verbeterd moet worden. Wat gaat er gebeuren met al die investeringen in je huis en de waardevermeerdering die dat met zich meebrengt?

Eigenlijk is deze "overwaardebelasting" juist een reden om geen investeringen te doen en je huis juist te laten verslonzen. Zo hou je je geld in je zak en spaar je meer, en je beperkt ook nog eens de "overwaardebelasting".

Daarom doe je investeringen in je woning ook voor jezelf. Je weet wel voor extra woongenot (zoals vroegah), ipv je woning zien als investering met een dik rendement.

[GeeEs]

marcelcee schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 16:04:
[...]

Je schreef procentpunt verkeerd en bedoelde dus een daling van ruim 31%.

Schreef ik procentpunt verkeerd?
Zou kunnen hoor. Als 31% voor jou werkt, helemaal prima

[GeeEs]

eamelink schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 16:13:
[...]


Daar blijft niet veel van over inderdaad. Maar je betaalt uiteindelijk meer als huiseigenaar, omdat de geldbehoefte van de gemeente is toegenomen. Niet omdat de waarde van je huis is toegenomen

Dat bedoel ik ook. De rentes zijn relatief wel wat lager, maar in de realiteit (absoluut) betaal je meer euro's.
Los van het feit of de (steeds hoger) geschatte ozb ook echt de waarde van je huis vertegenwoordigd idd.

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 16:20:
[...]


Ik zeg nergens dat dat "gewoon" is.

Dat beweer ik ook niet. Je zei dat de heffing bijna gelijk is aan een vermogensaanwasbelasting. Daarom maakte ik de vergelijking met wat de heffing zou zijn als je 185k vermogenswinst in box 3 zou hebben gehad en daarover vermogensaanwasbelasting in box 3 zou moeten betalen. Dat zou heel wat hoger zijn geweest.

[Blik1984]

geekeep schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 17:16:
[...]

Daarom doe je investeringen in je woning ook voor jezelf. Je weet wel voor extra woongenot (zoals vroegah), ipv je woning zien als investering met een dik rendement.

Wellicht, maar als die investering tot gevolg heeft dat je bij de investering nog eens 36% additionele kosten moet gaan meetellen omdat je dat nog als extra belastingaanslag op je bordje kan krijgen, dan ga je wel 2x nadenken of je het wel gaat doen of niet. Dus ik denk wel degelijk dat achterstallig onderhoud dan een ding gaat worden en verbeteringen/verduurzaming aan woningen op een laag pitje komt te staan.

Overigens zie ik mijn woning dus helemaal niet als een investering, en hoef ik er helemaal geen winst op te maken. Ik koop een woning om te wonen. En bij het aankopen van die woning ga ik uit van een 20-30 jarig kostenplaatje op basis van hypotheek en bijbehorend onderhoud. Als er dan halverwege de wedstrijd spelregels veranderd worden, die mijn financiële zekerheid op het spel zetten (en dan heb ik het dus vooral over jaarlijks een belastingafdracht mogen doen op een papieren winst) dan heb ik daar wel een mening over. Zeker aangezien het merendeel van de factoren die zorgen voor een waardestijging niet in mijn invloedssfeer liggen.

[ Voor 4% gewijzigd door Blik1984 op 23-10-2024 17:31 ]

[BlauweLucht]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 17:25:
[...]


Wellicht, maar als die investering tot gevolg heeft dat je bij de investering nog eens 36% additionele kosten moet gaan meetellen omdat je dat nog als extra belastingaanslag op je bordje kan krijgen, dan ga je wel 2x nadenken of je het wel gaat doen of niet. Dus ik denk wel degelijk dat achterstallig onderhoud dan een ding gaat worden en verbeteringen/verduurzaming aan woningen op een laag pitje komt te staan.

Overigens zie ik mijn woning dus helemaal niet als een investering, en hoef ik er helemaal geen winst op te maken. Ik koop een woning om te wonen. En bij het aankopen van die woning ga ik uit van een 20-30 jarig kostenplaatje op basis van hypotheek en bijbehorend onderhoud. Als er dan halverwege de wedstrijd spelregels veranderd worden, die mijn financiële zekerheid op het spel zetten (en dan heb ik het dus vooral over jaarlijks een belastingafdracht mogen doen op een papieren winst) dan heb ik daar wel een mening over. Zeker aangezien het merendeel van de factoren die zorgen voor een waardestijging niet in mijn invloedssfeer liggen.

Even afgezien van of we nou wel of niet de belasting moeten invoeren is het toch gek om te verwachten dat het kostenplaatje geen onverwachte wijzigingen zal hebben over een periode van 20-30 jaar? Als ik een auto koop verwacht ik toch ook niet dat de overheid de belasting op benzine hetzelfde houd tot ik de auto verkoop?

[Blik1984]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 17:23:
[...]

Dat beweer ik ook niet. Je zei dat de heffing bijna gelijk is aan een vermogensaanwasbelasting. Daarom maakte ik de vergelijking met wat de heffing zou zijn als je 185k vermogenswinst in box 3 zou hebben gehad en daarover vermogensaanwasbelasting in box 3 zou moeten betalen. Dat zou heel wat hoger zijn geweest.

Dat is maar net de vraag, je pakt nu als tegenvoorbeeld de allerhoogste variant zonder enige vorm van correctie, tegemoetkoming, belastingvrije voet, inflatiecorrectie of wat dan ook. Alleen al als de inflatie wordt verrekend wordt de aanslag 2/3de lager

[ Voor 5% gewijzigd door Blik1984 op 23-10-2024 17:56 ]

[Blik1984]

BlauweLucht schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 17:52:
[...]


Even afgezien van of we nou wel of niet de belasting moeten invoeren is het toch gek om te verwachten dat het kostenplaatje geen onverwachte wijzigingen zal hebben over een periode van 20-30 jaar? Als ik een auto koop verwacht ik toch ook niet dat de overheid de belasting op benzine hetzelfde houd tot ik de auto verkoop?

Kleine wijzigingen zijn altijd mogelijk, maar qua hypotheekkosten en HRA is bijvoorbeeld vrij duidelijk wat de plannen zijn en wat dat voor mij betekent. Als mijn jaarlijkse kosten opeens met 50% stijgen omdat ik jaarlijks 5k vermogensaanwasbelasting mag aftikken dan heeft dat nogal een impact op de jaarlijkse kosten voor mijn huis.

[Spektaculair]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 17:14:
[...]
Egenlijk is deze "overwaardebelasting" juist een reden om geen investeringen te doen en je huis juist te laten verslonzen. Zo hou je je geld in je zak en spaar je meer, en je beperkt ook nog eens de "overwaardebelasting".

Om dat tegen te gaan zou de overheid er ook voor kunnen kiezen om alleen de waardestijging van de grond te belasten en de waarde van het bouwwerk dat er op de grond staat buiten beschouwing te laten. Je zou er dan voor kunnen kiezen om de waardestijging van de grond nog veel zwaarder te belasten zonder dat het in mijn ogen "oneerlijk" wordt.

Met zo'n belasting wordt investeren in infrastructuur voor de overheid ook interessanter. Bijv. de lelylijn kan zich dan deels terugbetalen doordat de grondprijs in Groningen stijgt dankzij de verbeterde treinverbinding met de randstad. Zonder zo'n belasting liggen de lasten bij de overheid maar de lusten grotendeels bij woning/grondbezitters.

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 17:54:
[...]


Dat is maar net de vraag, je pakt nu als tegenvoorbeeld de allerhoogste variant zonder enige vorm van correctie, tegemoetkoming, belastingvrije voet, inflatiecorrectie of wat dan ook. Alleen al als de inflatie wordt verrekend wordt de aanslag 2/3de lager

Als je in box 3 185k rendement hebt gemaakt, dan wordt daar ook geen inflatie verrekend. Ik zie niet waarom dat dan meegenomen zou moeten worden?

Het is trouwens geen tegenvoorbeeld, maar slechts de berekening van je eigen bewering dat het bijna gelijk is aan een vermogensaanwasbelasting.

Wat betreft zaken als belastingvrije voet en bijvoorbeeld ook het 'compenseren' als de waardeontwikkeling tegenvalt, zou je volgens mij trouwens juist veel beter uit zijn als je geen vast eigenwoningforfait zou hebben, maar als je in plaats daarvan een vermogensaanwasbelasting zou krijgen, met bijbehorende vrijstelling. Dat zijn juist zaken die maken dat een vermogensaanwasbelasting veel 'eerlijker' uitpakt dan het huidige eigenwoningforfait.

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 17:14:
[...]


Het voorbeeld wat ik schets gebeurt juist heel vaak. Iemand koopt een huis, waar nog flink wat aan verbeterd moet worden. Wat gaat er gebeuren met al die investeringen in je huis en de waardevermeerdering die dat met zich meebrengt?

Ik denk dat veel mensen hoeveel blijvende waardevermeerdering een verbouwing met zich meebrengt. Er wordt vaak een hoop geld gestopt in keukens, vloeren, badkamers etc. Wat maakt dat de woning op dat moment inderdaad in waarde stijgt. Maar tien of twintig jaar later is die badkamer inmiddels hopeloos verouderd. En weinig meer waard dan voor de verbouwing.

Wie er vooral baat bij hebben zijn mensen die snel weer verkopen en flippers, die voor het snelle geld een huis cosmetisch opknappen. Ik zou er niet rouwig om zijn als hun winst wat afgeroomd zou worden.

[geekeep]

Blik1984 schreef op woensdag 23 oktober 2024 @ 18:00:
[...]


Kleine wijzigingen zijn altijd mogelijk, maar qua hypotheekkosten en HRA is bijvoorbeeld vrij duidelijk wat de plannen zijn en wat dat voor mij betekent. Als mijn jaarlijkse kosten opeens met 50% stijgen omdat ik jaarlijks 5k vermogensaanwasbelasting mag aftikken dan heeft dat nogal een impact op de jaarlijkse kosten voor mijn huis.

Die overwaardegroei wordt dan ook juist gedempt dóór die belasting. Het is onder de streep dan ook niet heel anders dan een G-label vs A-label woning, waar de maandelijkse lasten ook verdisconteerd zitten in de woningprijs.