Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[Valorian]

izdp schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 13:17:
[...]


Dit klopt niet helemaal.

Als je ging huwen jonger dan 45 jaar, dan werd je eervol ontslagen als je voor de (semi)overheid werkte.
Dit was zeker niet verboden voor het bedrijfsleven.
Reizen zonder man mocht wel degelijk als getrouwde vrouw.

Dit uiteraard los gezien van de vooral religieuze opvattingen.

Ah goede aanvulling! Daar ging ik dan iets te kort door de bocht 😊

[izdp]

Sport_Life schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 10:23:
[...]

Het is vergelijkbaar met wat hierboven werd geschetst over mensen die in principe goed zitten in een koopwoning, maar groter en luxer kunnen - en wellicht ook graag willen - wonen. Heb je daar wat voor over of niet.
De ellende is de huidige rente die zo hoog is. 3 jaar geleden was het voor veel mensen die een rentecontract hadden met 3-5% rente een no brainer. Voor een paar honderd euro extra kon je een behoorlijke stap maken!
En vaak nog 10% extra bonus boven de vraagprijs bij verkoop. Dat is niet alleen mijn n=1 maar geldt voor vrijwel alle doorstromers..

Ook hier weer zit je op langere termijn doorgaans beter met meer woongenot en een grotere waardestijging in absolute zin .

Je stipt precies aan waarom plots doorstromen ondanks hogere huizenprijzen zeer aantrekkelijk werd: De rentevoet die fors daalde.
Financieel gezien is doorstromen normaal juist aantrekkelijk als de huizenprijzen dalen.
Met deze rentestand is nu doorstromen juist niet aantrekkelijk.

[assje]

Paprika schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 10:15:
Toch is het anders dan mensen die denken dat huren 1500 euro kost en kopen netto 1000 euro etc. Dat is wat ik vooral hoor als mensen erop reageren.

Sowieso al een discussie die mis gaat bij "kosten" wat in werkelijkheid over cashflow gaat. Grote component van de hypotheeklast bestaat uit aflossing wat geen kosten zijn.

Aan de andere kant worden allerlei zaken die wél kosten zijn doorgaans vergeten. Wat overblijft is een zinloze vergelijking.

[Rubbergrover1]

Paprika schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 11:36:
[...]


Met een hypotheek van € 700.000 met 3.5% rente (LTV 90%) en netto maandlasten € 2.496 / bruto maandlasten € 3.143 zou je na 8 jaar € 121.845 hebben afgelost terwijl je ± € 301.728 hebt betaald bruto en ± € 244.152 hebt betaald netto, dus reken even met € 122.307 aan (netto) renteverlies, of zo'n 50% bij annuïtair na 8 jaar - wat toch best lang is voor je eerste woning, maar uiteraard kun je (mits relevant en gewenst afhankelijk van wat de rentes doen) je huidige hypotheekvoorwaarden meenemen of toch linear, wat uiteraard nog wel fors erin kan hakken qua maandlasten (€ 3.955 bruto / €3.313 als eerste betaaltermijn - dat zijn toch wel bedragen waar ik zelf van schrik en dan mag ik niet klagen qua inkomen), maar dan heb je wel al € 186.667 afgelost.

Dan maakt het ook wel een verschil of je op je 25e of je 33e (bv) begint met aflossen en met de huidige prijzen, want velen zullen gewoon tot aan hun pensioen bezig zijn met aflossen, als ze al iets vinden om te kunnen aflossen.

Een woning die 7 ton moet kosten is ook niet bepaald een starterswoning. En zal ook in huurlasten flink aan de prijs zijn. In elk geval niet vergelijkbaar met een woning van 1500 huur. Vaak valt het verschil tussen huur en koop nog wel mee, zolang je vergelijkbare woningen neemt. Maar vaak is er een reden waarom je wil verhuizen, en dan is die alternatieve nieuwe woning een slag duurder dan de woning waarin je nu woont. Los van of je koopt of huurt.

Een annuitaire hypotheek van die woning van 7 ton heeft je in 8 jaar ongeveer 3 ton gekost, waarvan 120k aflossing en 180k rente. Gemiddeld 1875 per maand rentelasten (bruto). Als we uitgaan van een redelijk conservatieve prijsstijging/inflatie van in totaal 20%, dan is je koopwoning inmiddels 840k waard. En heb je naast die 120 aflossing nog 140k overwaarde. Je hebt dan dus ongeveer 260k vermogen opgebouwd. Als de huurder 1250 per maand apart had gezet (wat de koper gemiddeld per maand heeft afgelost) en dat gemiddeld met 8% per jaar zou renderen, zou die huurder ongeveer 160k hebben.

Aanvulling:
Ik heb even gezocht naar woningen die enigszins vergelijkbaar zijn in koop en in huur.
https://www.funda.nl/deta...ootenstraat-322/43571351/
koopappartement van 56 m2 voor ruim 5 ton
https://www.funda.nl/deta...ootenstraat-264/89053150/
huurappatement van 58 m2 voor 2450 per maand
Bij beide appartementen komen er nog servicekosten bij.
Ik denk dat je hier als koper toch wel beter uit bent dan als huurder.
Is natuurlijk een n=1, maar als je zo rondkijkt is dit wel een beetje de lijn die je kunt trekken.

[ Voor 12% gewijzigd door Rubbergrover1 op 16-10-2024 15:37 ]

[Rubbergrover1]

assje schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 13:54:
[...]


Sowieso al een discussie die mis gaat bij "kosten" wat in werkelijkheid over cashflow gaat. Grote component van de hypotheeklast bestaat uit aflossing wat geen kosten zijn.

Aan de andere kant worden allerlei zaken die wél kosten zijn doorgaans vergeten. Wat overblijft is een zinloze vergelijking.

Op zich is het uiteraard wel een goede observatie dat bij een koophuis een vast, erg hoog bedrag per maand al "verplicht" van je budget voor overige zaken wordt afgesnoept. Terwijl je bij huur een veel lager bedrag kwijt bent, en veel flexibeler bent in of je extra geld apart zet, en hoeveel dat wordt. Je moet die maandlasten wel op kunnen brengen. Maar als je die maandlasten kunt betalen, dan ben je op de lang termijn in de regel wel heel wat voordeliger uit.

[Rubbergrover1]

izdp schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 13:17:
[...]


Dit klopt niet helemaal.

Als je ging huwen jonger dan 45 jaar, dan werd je eervol ontslagen als je voor de (semi)overheid werkte.
Dit was zeker niet verboden voor het bedrijfsleven.
Reizen zonder man mocht wel degelijk als getrouwde vrouw.

Dit uiteraard los gezien van de vooral religieuze opvattingen.

Nog een extra nuance, je werd niet altijd ontslagen, maar het was wel een legitieme reden voor ontslag. Zowel bij de overheid als bij het bedrijfsleven. Als je vervolgens thuis kwam te zitten, was er bij veel organisaties wel een behoorlijke drempel om zo'n net ontslagen getrouwde vrouw aan te nemen. En was het voor een groot deel van de vrouwen in de praktijk na het huwelijk toch einde verhaal.

[Immutable]

izdp schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 13:30:
[...]


Je stipt precies aan waarom plots doorstromen ondanks hogere huizenprijzen zeer aantrekkelijk werd: De rentevoet die fors daalde.
Financieel gezien is doorstromen normaal juist aantrekkelijk als de huizenprijzen dalen.
Met deze rentestand is nu doorstromen juist niet aantrekkelijk.

Toen dat gaande was had ik het hier ook in dit topic over dat iedereen die dat niet doet is dom..
Dat was de grote woningruil. Mijn buurman ging ook verhuizen naar een mooier huis met lagere maandlasten. Iedereen die dat niet gedaan heeft toen was een dief van zijn eigen portemonnee....

Maar dat jaagde wel de prijzen enorm op. Als je er vroeg bij was kon je daar van profiteren. Zelfs combo profijt... Door er vroeg bij te zijn kon je goedkope woning kopen met lage rente. En toen ging de waarde van je huis omhoog.

Toen dat bezig was had ik het hier meerdere malen over gehad.... En nu pas praat jij er over? beetje laat..

[Rubbergrover1]

Immutable schreef op donderdag 17 oktober 2024 @ 02:25:
[...]


Toen dat gaande was had ik het hier ook in dit topic over dat iedereen die dat niet doet is dom..
Dat was de grote woningruil. Mijn buurman ging ook verhuizen naar een mooier huis met lagere maandlasten. Iedereen die dat niet gedaan heeft toen was een dief van zijn eigen portemonnee....

Maar dat jaagde wel de prijzen enorm op. Als je er vroeg bij was kon je daar van profiteren. Zelfs combo profijt... Door er vroeg bij te zijn kon je goedkope woning kopen met lage rente. En toen ging de waarde van je huis omhoog.

Toen dat bezig was had ik het hier meerdere malen over gehad.... En nu pas praat jij er over? beetje laat..

Uiteraard is dat hier toen al tot in den treure besproken. Maar het is ook goed om af en toe er bij stil te staan dat we nu enigszins in de omgekeerde situatie zitten. Dat de meerkosten voor een klein beetje betere woning relatief hoog zijn (want nog gebaseerd op de opgeblazen lage rente prijzen), terwijl de extra hypotheek die daar voor nodig is nu ook nog eens relatief duur is (vergeleken met een paar jaar geleden).

Dus waar een upgrade van de woning een paar jaar geleden soms gratis kon in de maandlasten, ben je nu soms juist relatief veel extra per maand kwijt voor maar een kleine upgrade. Dan kun je je sterk afvragen of die upgrade wel echt nodig is.

[hoevenpe]

Immutable schreef op donderdag 17 oktober 2024 @ 02:25:
Maar dat jaagde wel de prijzen enorm op. Als je er vroeg bij was kon je daar van profiteren. Zelfs combo profijt... Door er vroeg bij te zijn kon je goedkope woning kopen met lage rente. En toen ging de waarde van je huis omhoog.

Ken genoeg mensen die net voor de kredietcrisis een nieuwbouwhuis kochten en hun eigen huis pas een paar jaar later in de verkoop deden. Die waren dubbel zuur, achteraf is het altijd de koe in z'n bips kijken...

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 17 oktober 2024 @ 06:40:
[...]

Uiteraard is dat hier toen al tot in den treure besproken. Maar het is ook goed om af en toe er bij stil te staan dat we nu enigszins in de omgekeerde situatie zitten. Dat de meerkosten voor een klein beetje betere woning relatief hoog zijn (want nog gebaseerd op de opgeblazen lage rente prijzen), terwijl de extra hypotheek die daar voor nodig is nu ook nog eens relatief duur is (vergeleken met een paar jaar geleden).

Dus waar een upgrade van de woning een paar jaar geleden soms gratis kon in de maandlasten, ben je nu soms juist relatief veel extra per maand kwijt voor maar een kleine upgrade. Dan kun je je sterk afvragen of die upgrade wel echt nodig is.

Dat is zeker zo. Maar dat geldt natuurlijk net zo goed voor een starterswoning, die waren 2-3 jaar geleden ook veel lager met maandlasten.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op donderdag 17 oktober 2024 @ 08:52:
[...]

Dat is zeker zo. Maar dat geldt natuurlijk net zo goed voor een starterswoning, die waren 2-3 jaar geleden ook veel lager met maandlasten.

Dat ontkent volgens mij ook niemand.

Daar komt nog bij dat doordat mensen minder snel doorstromen, er ook minder (starters-)woningen vrij komen. Zodat je krijgt dat het aanbod waarschijnlijk juist krapper wordt. En er dan eerder een opwaardse druk op de prijzen komt dan dat de prijzen zullen dalen.

[Immutable]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 17 oktober 2024 @ 06:40:
[...]

Uiteraard is dat hier toen al tot in den treure besproken. Maar het is ook goed om af en toe er bij stil te staan dat we nu enigszins in de omgekeerde situatie zitten. Dat de meerkosten voor een klein beetje betere woning relatief hoog zijn (want nog gebaseerd op de opgeblazen lage rente prijzen), terwijl de extra hypotheek die daar voor nodig is nu ook nog eens relatief duur is (vergeleken met een paar jaar geleden).

Dus waar een upgrade van de woning een paar jaar geleden soms gratis kon in de maandlasten, ben je nu soms juist relatief veel extra per maand kwijt voor maar een kleine upgrade. Dan kun je je sterk afvragen of die upgrade wel echt nodig is.

Ben het hier volledig met je eens. Ik had mijn huidige woning gekocht op de top qua hypotheekrentes de laatste tijd. Voor dat kleine hypotheekje, betaal ik de hoofdprijs richting de 5% rente. Het is een relatief kleine som geld van mijn totale hypotheek.. maar het maandbedrag is aanzienlijk hoog ten opzichte van de rest van mijn hypotheek welke ik had meegenomen met relatief lage rentes.

Weet je natuurlijk wel wat ik ga doen.. als ik een deel extra wil gaan aflossen. Zorgen dat ik dat afkom van dat kleine deel.

Voordeel is dat ik een woning gekocht had die lang te koop stond en zelfs heb kunnen onderbieden en kunnen krijgen. Dat was volgens mij alleen zo omdat iedereen ff hun huizen zoektocht op pauze had gezet toen die rente keihard omhoog ging. Een gelukje voor mij.

[BlauweLucht]

https://nos.nl/artikel/25...e-zorgen-over-de-economie

De Europese Centrale Bank (ECB) verlaagt opnieuw de rente. Met de nieuwe stap komt de rente uit op 3,25 procent. Toen de ECB in juni de rente begon te verlagen was dit nog 4 procent, een record. Op een bijeenkomst in de Sloveense hoofdstad Ljubljana besloot de ECB opnieuw 0,25 procentpunt van de rente af te halen.

https://www.vanbruggen.nl...ypotheekrente-verwachting


https://www.reuters.com/m...omy-stagnates-2024-10-16/

De afgelopen tijd is de hypotheekrente +- 1% gedaald en volgens markt verwachtingen zal de ECB de rente nog eens met ruim 1% verlagen de komende tijd. Daarmee zou het weer richting de lage rente gaan die er voor corona was. Ik ben benieuwd wat dat met de huizenprijzen gaat doen.

[Rubbergrover1]

BlauweLucht schreef op donderdag 17 oktober 2024 @ 15:14:
De afgelopen tijd is de hypotheekrente +- 1% gedaald en volgens markt verwachtingen zal de ECB de rente nog eens met ruim 1% verlagen de komende tijd. Daarmee zou het weer richting de lage rente gaan die er voor corona was. Ik ben benieuwd wat dat met de huizenprijzen gaat doen.

De kortetermijn ECB rente is wat anders dan de kapitaalmarktrente voor hypotheken. In die kapitaalmarktrente zit vaak al een bepaalde 'renteverwachting' ingecalculeerd. Als de ECB 'gewoon' aan die renteverwachting voldoet, dan hoeft er dus niets aan de kapitaalmarktrente te veranderen.

[Paprika]

BlauweLucht schreef op donderdag 17 oktober 2024 @ 15:14:
https://nos.nl/artikel/25...e-zorgen-over-de-economie

[...]
De afgelopen tijd is de hypotheekrente +- 1% gedaald en volgens markt verwachtingen zal de ECB de rente nog eens met ruim 1% verlagen de komende tijd. Daarmee zou het weer richting de lage rente gaan die er voor corona was.

Misschien wel even relevant om de rente van de ECB ook over een langere tijd mee te nemen dan.

https://www.ecb.europa.eu..._rates/html/index.en.html

Voor 3.25% moet je helemaal terug naar 2008. De periode voor en tijdens corona is nog wel een "paar" hele procenten omlaag.

[ Voor 5% gewijzigd door Paprika op 17-10-2024 17:06 ]

[Anoniem: 1885112]

Paprika schreef op donderdag 17 oktober 2024 @ 17:05:
[...]

Misschien wel even relevant om de rente van de ECB ook over een langere tijd mee te nemen dan.

https://www.ecb.europa.eu..._rates/html/index.en.html

Voor 3.25% moet je helemaal terug naar 2008. De periode voor en tijdens corona is nog wel een "paar" hele procenten omlaag.

Klopt, inderdaad. Mijn hypotheek bestaat uit een gedeelte 1,18% en een gedeelte 0,88%. Dit gaat om 2021.

[Paprika]

Anoniem: 1885112 schreef op donderdag 17 oktober 2024 @ 17:12:
[...]

Klopt, inderdaad. Mijn hypotheek bestaat uit een gedeelte 1,18% en een gedeelte 0,88%. Dit gaat om 2021.

Ook die rente is dus nog niet relevant, want toen kon een bank gratis geld lenen bij de ECB en om het er te stallen moesten ze zelfs betalen . Vandaar dat een ECB rente 3.25% nog bij lange na niet in de buurt van "pre-Corona" gaat komen. Daarvoor moeten we terug naar de 0% of zelfs in de min eigenlijk en dat zijn heel wat stapjes vanaf 3.25%.

[ Voor 21% gewijzigd door Paprika op 17-10-2024 17:22 ]

[martijn1p]

Immutable schreef op donderdag 17 oktober 2024 @ 11:21:
[...]


Voordeel is dat ik een woning gekocht had die lang te koop stond en zelfs heb kunnen onderbieden en kunnen krijgen. Dat was volgens mij alleen zo omdat iedereen ff hun huizen zoektocht op pauze had gezet toen die rente keihard omhoog ging. Een gelukje voor mij.

Geen geluk, dat is de markt. Veel mensen vergeten dat er veel emotie in de woningmarkt zit, en macro economische berichten/ nieuws een effect heeft op menselijk gedrag. Los van evt cijfers qua woningtekort e.d

Toen de rentes fors stegen in een razend tempo is de markt afgekoeld. Veel onzekerheid. Kopers trapten op de rem en huizen stonden langer te koop in de markt (soms opnieuw in de markt gezet met gecorrigeerde prijs). VerkoopPrijzen stagneerden (maar wel hoge inflatiecijfers) en ik heb toen mijn labelA++ woning uit 2021 ook kunnen aankopen in Q3 2023. Deze stond al 3 maanden in de markt, maar met de informatie die ik toen had, had ik ook niet de vraagprijs neergelegd en was ik bereid om het op 25K te laten klappen. Gelukkig uiteindelijk eeuit gekomen met de verkopers.

Achteraf met de huidige informatie was het een no brainer, want inmiddels door aanhoudende waardestijging een desktoptaxatie! Kunnen laten doen waardoor ik nu in de laagste risicocategorie val. Best bijzonder als ik hierop terugkijk

[BlauweLucht]

Paprika schreef op donderdag 17 oktober 2024 @ 17:19:
[...]

Ook die rente is dus nog niet relevant, want toen kon een bank gratis geld lenen bij de ECB en om het er te stallen moesten ze zelfs betalen . Vandaar dat een ECB rente 3.25% nog bij lange na niet in de buurt van "pre-Corona" gaat komen. Daarvoor moeten we terug naar de 0% of zelfs in de min eigenlijk en dat zijn heel wat stapjes vanaf 3.25%.

Dat klopt maar de hypotheekrente gaat nu wel richting pre-corona. Toen waren de hypotheekrentes 10 jaar vast zo'n 2%. Nu is het 3,5%. Als de daling van hypotheekrentes dezelfde trend volgt als de afgelopen maanden dan komt het aardig in de buurt van pre-corona vind ik zelf.

[Valorian]

Zomaar benieuwd: iemand dit al eens zien langskomen?

https://www.optopteam.nl/

Is wel heel brutaal: ze bouwen een etage op je huis en regelen splitsing (dus in praktijk kopen ze een appartement óp je huidige complex). Dat complex bouwen ze op eigen kosten én is vervolgens ook geheel van hen. In ruil daarvoor krijgen de huidige bewoners onderhoud/renovatie en/of financiele compensatie. Het lijkt mij evident dat het grootste voordeel daarbij voor Optopteam is. Ze spelen lijken dan ook vooral in te spelen op partijen met ongezonde VVE's en aanstaand groot onderhoud. Die "kopen" dat dan eigenlijk af via zo'n constructie.

Vond het in ieder geval zeer opmerkelijk. Wel punten voor creativiteit en ondernemerschap. Als dit echt werkt en mensen hiervoor gaan dan lijkt het mij een erg winstgevend businessmodel. Verder is dit natuurlijk ook een manier om meer woningen toe te voegen in NL. Maar of we dit nu via deze constructie moeten willen is een tweede.

[Holzschuh]

Had er wel eens van gehoord. Ook iets dat voor woningcorporaties interessant is om op een 2-3-4 laags appartementenblok nog een extra laag te maken.

Overheid heeft er zelfs een website voor:
https://www.volkshuisvest...d.nl/onderwerpen/optoppen

[Kalentum]

Valorian schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 11:45:
Zomaar benieuwd: iemand dit al eens zien langskomen?

https://www.optopteam.nl/

Is wel heel brutaal: ze bouwen een etage op je huis en regelen splitsing (dus in praktijk kopen ze een appartement óp je huidige complex). Dat complex bouwen ze op eigen kosten én is vervolgens ook geheel van hen. In ruil daarvoor krijgen de huidige bewoners onderhoud/renovatie en/of financiele compensatie. Het lijkt mij evident dat het grootste voordeel daarbij voor Optopteam is. Ze spelen lijken dan ook vooral in te spelen op partijen met ongezonde VVE's en aanstaand groot onderhoud. Die "kopen" dat dan eigenlijk af via zo'n constructie.

Vond het in ieder geval zeer opmerkelijk. Wel punten voor creativiteit en ondernemerschap. Als dit echt werkt en mensen hiervoor gaan dan lijkt het mij een erg winstgevend businessmodel. Verder is dit natuurlijk ook een manier om meer woningen toe te voegen in NL. Maar of we dit nu via deze constructie moeten willen is een tweede.

Ik zie niet helemaal wat hier 'brutaal' aan is.

Ik heb nooit in een VVE gezeten maar ik kan me voorstellen dat een VVE onmogelijk dit zelf kan finaniceren.

[dikkiedik]

Valorian schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 11:45:
Zomaar benieuwd: iemand dit al eens zien langskomen?

https://www.optopteam.nl/

Is wel heel brutaal: ze bouwen een etage op je huis en regelen splitsing (dus in praktijk kopen ze een appartement óp je huidige complex). Dat complex bouwen ze op eigen kosten én is vervolgens ook geheel van hen. In ruil daarvoor krijgen de huidige bewoners onderhoud/renovatie en/of financiele compensatie. Het lijkt mij evident dat het grootste voordeel daarbij voor Optopteam is. Ze spelen lijken dan ook vooral in te spelen op partijen met ongezonde VVE's en aanstaand groot onderhoud. Die "kopen" dat dan eigenlijk af via zo'n constructie.

Vond het in ieder geval zeer opmerkelijk. Wel punten voor creativiteit en ondernemerschap. Als dit echt werkt en mensen hiervoor gaan dan lijkt het mij een erg winstgevend businessmodel. Verder is dit natuurlijk ook een manier om meer woningen toe te voegen in NL. Maar of we dit nu via deze constructie moeten willen is een tweede.

lijkt me juist een mooie manier om van hele hoge eenmalige kosten van een VVE af te komen. Soms lopen die wel in de tienduizenden euro's p.p. bij een slecht gemanaged VVE. Als je dan net iets gekocht hebt en een horizon van 5 jaar om te blijven wonen, dan zijn dit soort kosten natuurlijk zeer onwelkom. Laat staan dat er vaak ook mensen zijn die het überhaupt niet kunnen betalen.

Mooie opt out voor deze kosten terwijl er weer wat woningen bij komen zonder nieuwe 'bouwgrond'.

Waar de winsten heen gaan is eigenlijk irrelevant denk ik.

[Rubbergrover1]

Valorian schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 11:45:
Zomaar benieuwd: iemand dit al eens zien langskomen?

https://www.optopteam.nl/

Is wel heel brutaal: ze bouwen een etage op je huis en regelen splitsing (dus in praktijk kopen ze een appartement óp je huidige complex). Dat complex bouwen ze op eigen kosten én is vervolgens ook geheel van hen. In ruil daarvoor krijgen de huidige bewoners onderhoud/renovatie en/of financiele compensatie. Het lijkt mij evident dat het grootste voordeel daarbij voor Optopteam is. Ze spelen lijken dan ook vooral in te spelen op partijen met ongezonde VVE's en aanstaand groot onderhoud. Die "kopen" dat dan eigenlijk af via zo'n constructie.

Vond het in ieder geval zeer opmerkelijk. Wel punten voor creativiteit en ondernemerschap. Als dit echt werkt en mensen hiervoor gaan dan lijkt het mij een erg winstgevend businessmodel. Verder is dit natuurlijk ook een manier om meer woningen toe te voegen in NL. Maar of we dit nu via deze constructie moeten willen is een tweede.

Ik denk dat alles valt of staat met de financiële compensatie die je als huiseigenaren krijgt. Het kan best een interessante optie zijn, als die compensatie redelijk is.

Overigens is optoppen natuurlijk op zich een bekend proces. En kan een goede manier zijn om extra woonruimte te creëren. Maar helaas zijn dat soms gruwelijk lelijke projecten of projecten die totaal niet passen in de omgeving. Wat betreft afmetingen of wat betreft uitstraling. Ik zie vaker optop-projecten die zeer uit de toon vallen dan projecten die goed in de omgeving passen.

[Blik1984]

Vraag me vooral af waar de ingang tot die bovenste verdieping vandaan moet komen. Komt er dan een trappenhuis aan de buitenkant?

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 12:34:
Vraag me vooral af waar de ingang tot die bovenste verdieping vandaan moet komen. Komt er dan een trappenhuis aan de buitenkant?

Optoppingen komen vaak op gebouwen die al appartementen of aparte bovenwoningen hebben. Dan is het uitbreiden van het bestaande trappenhuis vaak goed te doen.

[izdp]

Immutable schreef op donderdag 17 oktober 2024 @ 02:25:
[...]


Toen dat gaande was had ik het hier ook in dit topic over dat iedereen die dat niet doet is dom..
Dat was de grote woningruil. Mijn buurman ging ook verhuizen naar een mooier huis met lagere maandlasten. Iedereen die dat niet gedaan heeft toen was een dief van zijn eigen portemonnee....

Maar dat jaagde wel de prijzen enorm op. Als je er vroeg bij was kon je daar van profiteren. Zelfs combo profijt... Door er vroeg bij te zijn kon je goedkope woning kopen met lage rente. En toen ging de waarde van je huis omhoog.

Toen dat bezig was had ik het hier meerdere malen over gehad.... En nu pas praat jij er over? beetje laat..

Beetje laat?
Hetzelfde verhaal heb ik overal om me heen verteld in de periode 2010-2013.
De psyche van de mens verhindert maar al te vaak het rekenen.
Pas toen er weer fikse overwaarde ontstond ging men weer denken aan doorstromen.
Om vervolgens tot de ontdekking te komen dat het financiële gat met het wenshuis veel groter was geworden.

[stin00]

BlauweLucht schreef op donderdag 17 oktober 2024 @ 15:14:
https://nos.nl/artikel/25...e-zorgen-over-de-economie

[...]


[Afbeelding]
https://www.vanbruggen.nl...ypotheekrente-verwachting

[Afbeelding]
https://www.reuters.com/m...omy-stagnates-2024-10-16/

De afgelopen tijd is de hypotheekrente +- 1% gedaald en volgens markt verwachtingen zal de ECB de rente nog eens met ruim 1% verlagen de komende tijd. Daarmee zou het weer richting de lage rente gaan die er voor corona was. Ik ben benieuwd wat dat met de huizenprijzen gaat doen.

Pijnlijk om te zien dat ik eind 2023 bij de piek ben doorgestroomd naar een duurdere woning inclusief extra hypotheek Al heb ik toen wel een goede koop gedaan, huis is in 1 jaar tijd 20% in waarde gestegen. Heb alleen wat spijt van de rente 5 jaar vastzetten, die zal nog wel wat meer gaan zakken..

[Stoffa]

stin00 schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 16:36:
[...]


Pijnlijk om te zien dat ik eind 2023 bij de piek ben doorgestroomd naar een duurdere woning inclusief extra hypotheek Al heb ik toen wel een goede koop gedaan, huis is in 1 jaar tijd 20% in waarde gestegen. Heb alleen wat spijt van de rente 5 jaar vastzetten, die zal nog wel wat meer gaan zakken..

Gewoon komende twee jaar de rente als een souffle in elkaar zien zakken, dan de resterende rentevaste periode afkopen en verzilveren. Vergeet niet dat juist op de hoogste rente kopen eind 2023 je waarschijnlijk veel onderhandelruimte heeft gegeven als koper.

[HallonRubus]

stin00 schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 16:36:
[...]


Pijnlijk om te zien dat ik eind 2023 bij de piek ben doorgestroomd naar een duurdere woning inclusief extra hypotheek Al heb ik toen wel een goede koop gedaan, huis is in 1 jaar tijd 20% in waarde gestegen. Heb alleen wat spijt van de rente 5 jaar vastzetten, die zal nog wel wat meer gaan zakken..

Over een periode in de orde van de looptijd van een hypotheek was de rentestand toen alsnog niet heel hoog. En deels gecompenseerd door meer profiteren van de HRA.

[Rubbergrover1]

izdp schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 16:31:
[...]


Beetje laat?
Hetzelfde verhaal heb ik overal om me heen verteld in de periode 2010-2013.
De psyche van de mens verhindert maar al te vaak het rekenen.
Pas toen er weer fikse overwaarde ontstond ging men weer denken aan doorstromen.
Om vervolgens tot de ontdekking te komen dat het financiële gat met het wenshuis veel groter was geworden.

Dat is niet zozeer de "psyche van de mens". Het was namelijk niet voor niets dat de huizenmarkt stagneerde. De hele economie stagneerde. Wat maakte dat een hoop mensen niet de baanzekerheid (of überhaupt een vaste baan) hadden om een huis te kopen. Om nog maar te zwijgen van mensen die sowieso niet konden verhuizen omdat ze vanwege een woning onder water niet uit hun bestaande woning weg konden.

Dat is wat je wel vaker ziet op de momenten dat woningen goedkoop zijn. Je kon toen goedkoop aan een woning komen als je in de gelegenheid was om überhaupt een huis te kopen. Maar vaak zijn de groepen die een huis kunnen kopen op die momenten juist niet zo groot. Wat mede reden voor die instortende markt is.

[Magpie]

Stoffa schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 16:51:
[...]


Gewoon komende twee jaar de rente als een souffle in elkaar zien zakken, dan de resterende rentevaste periode afkopen en verzilveren. Vergeet niet dat juist op de hoogste rente kopen eind 2023 je waarschijnlijk veel onderhandelruimte heeft gegeven als koper.

Dat is ook mijn strategie. Mijn ultra lage rente van 1,1% loopt af in 2031. Zodra ik vanaf zeg 2029 deze onder de 2% kan verlengen tot zeg 2041 haal ik de trekker over. Alternatief is kort vastzetten vanaf 2031.

[izdp]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 16:59:
[...]

Dat is niet zozeer de "psyche van de mens". Het was namelijk niet voor niets dat de huizenmarkt stagneerde. De hele economie stagneerde. Wat maakte dat een hoop mensen niet de baanzekerheid (of überhaupt een vaste baan) hadden om een huis te kopen. Om nog maar te zwijgen van mensen die sowieso niet konden verhuizen omdat ze vanwege een woning onder water niet uit hun bestaande woning weg konden.

Dat is wat je wel vaker ziet op de momenten dat woningen goedkoop zijn. Je kon toen goedkoop aan een woning komen als je in de gelegenheid was om überhaupt een huis te kopen. Maar vaak zijn de groepen die een huis kunnen kopen op die momenten juist niet zo groot. Wat mede reden voor die instortende markt is.

Ja, men was vooral bang geworden, extra bang gemaakt door de toenmalige domme politiek om in een recessie extra te gaan bezuinigen.
Maar toch waren er zat mensen voor wie het geld en/of financiering geen enkel probleem was.
Toch het idee van geen winst of zelfs verlies nemen is geen goed idee.
Oerentdom en ken genoeg van zulke mensen in mijn eigen omgeving.

[Laapo]

Valorian schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 11:45:
Zomaar benieuwd: iemand dit al eens zien langskomen?

https://www.optopteam.nl/

Is wel heel brutaal: ze bouwen een etage op je huis en regelen splitsing (dus in praktijk kopen ze een appartement óp je huidige complex). Dat complex bouwen ze op eigen kosten én is vervolgens ook geheel van hen. In ruil daarvoor krijgen de huidige bewoners onderhoud/renovatie en/of financiele compensatie. Het lijkt mij evident dat het grootste voordeel daarbij voor Optopteam is. Ze spelen lijken dan ook vooral in te spelen op partijen met ongezonde VVE's en aanstaand groot onderhoud. Die "kopen" dat dan eigenlijk af via zo'n constructie.

Vond het in ieder geval zeer opmerkelijk. Wel punten voor creativiteit en ondernemerschap. Als dit echt werkt en mensen hiervoor gaan dan lijkt het mij een erg winstgevend businessmodel. Verder is dit natuurlijk ook een manier om meer woningen toe te voegen in NL. Maar of we dit nu via deze constructie moeten willen is een tweede.

Geniaal.

[Laapo]

stin00 schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 16:36:
[...]


Pijnlijk om te zien dat ik eind 2023 bij de piek ben doorgestroomd naar een duurdere woning inclusief extra hypotheek Al heb ik toen wel een goede koop gedaan, huis is in 1 jaar tijd 20% in waarde gestegen. Heb alleen wat spijt van de rente 5 jaar vastzetten, die zal nog wel wat meer gaan zakken..

Sommige geldverstrekkers bieden rentemiddeling aan. Dat kan nog best interessant zijn.

En, super interessant voor wie toch voornemens is om te gaan verhuizen. 'Gratis' korting op je hypotheek.

[Laapo]

https://www.rtl.nl/nieuws...uizenkopers-goedkoper-uit

De Nationale hypotheekgarantie (NHG) wordt volgend jaar verruimd naar hypotheken tot 450.000 euro. De kosten voor het afsluiten van de NHG-regeling gaan bovendien flink omlaag: het vangnet wordt voor huizenkopers zo'n 1000 euro goedkoper.

Premie wordt 0,4%.

Verhoging naar 450k is wel wat te laag naar mijn mening. Had gemakkelijk naar 475 of 500 gekund.

[Holzschuh]

Gemiddelde huizenprijs in Q1 '24 is 432K, lijkt mij passend dan.

Dat huizen steeds duurder worden is puur tekort aan huizen en overschot aan geld. Die bubbel moet je niet ook nog eens gaan garanderen met een NHG want dan kunnen mensen nog meer geld lenen met hetzelfde inkomen en stijgt de prijs nog harder.

Genoeg plekken in NL waar je voor deze prijs leuke huizen kunt krijgen, kwestie van keuzes maken.

[Pr088]

Laapo schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 21:26:
https://www.rtl.nl/nieuws...uizenkopers-goedkoper-uit


[...]


Premie wordt 0,4%.

Verhoging naar 450k is wel wat te laag naar mijn mening. Had gemakkelijk naar 475 of 500 gekund.

Je moet er wel rekening mee houden dat premieverlagingen en verhoging NHG grens op individueel niveau gunstig zijn, maar op 'Nederlands woningmarktniveau' zullen leiden tot prijsstijgingen:
- meer mensen kunnen goedkoper lenen voor een grotere woningvoorraad en zullen meer lenen en meer bieden;

Dus een relatief kleine stijging is denk ik beter dan de NHG naar 500k brengen. Dat zorgt alleen maar voor hogere schulden en hogere woningprijzen.

[Rubbergrover1]

De verandering van de NHG grens heeft inderdaad meer te maken met de verandering in de leencapaciteit dan met de verandering in de huizenprijzen. En dat is in mijn optiek ook de juiste insteek.

[lama83]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 12:30:
[...]

Ik denk dat alles valt of staat met de financiële compensatie die je als huiseigenaren krijgt. Het kan best een interessante optie zijn, als die compensatie redelijk is.

Overigens is optoppen natuurlijk op zich een bekend proces. En kan een goede manier zijn om extra woonruimte te creëren. Maar helaas zijn dat soms gruwelijk lelijke projecten of projecten die totaal niet passen in de omgeving. Wat betreft afmetingen of wat betreft uitstraling. Ik zie vaker optop-projecten die zeer uit de toon vallen dan projecten die goed in de omgeving passen.

Ik meende dat 1 lid van de VVE de boel al kan blokkeren; lijkt mij ook je recht, want hier heeft in principe niemand van de leden om gevraagd. Verder vraag ik mij af of het inderdaad mooi wordt, en of dat je straks ook problemen/kosten hebt zoals constructiefouten die je niet zou hebben gehad als je gewoon bij het oude had gelaten.

Holzschuh schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 08:06:
Gemiddelde huizenprijs in Q1 '24 is 432K, lijkt mij passend dan.

Dat huizen steeds duurder worden is puur tekort aan huizen en overschot aan geld. Die bubbel moet je niet ook nog eens gaan garanderen met een NHG want dan kunnen mensen nog meer geld lenen met hetzelfde inkomen en stijgt de prijs nog harder.

Genoeg plekken in NL waar je voor deze prijs leuke huizen kunt krijgen, kwestie van keuzes maken.

Ik denk dat je voor 200k bijna niks meer kan krijgen. Ik heb geen idee hoe ze dat straks willen oplossen; voor 1p starters is straks gewoon geen koop meer. Een 'Marshallplan' om massaal goedkope huizen te gaan bouwen zie ik niet gebeuren terwijl de overheid wel een serieus probleem heeft. Nieuwbouwprijzen zullen ook wel hoog blijven omdat ze de gemiddelde huizenprijs als referentie gebruiken (naast de dure grond).

[ Voor 31% gewijzigd door lama83 op 22-10-2024 09:20 ]

[hoevenpe]

Wie een koophuis heeft verdiend inmiddels meer met waardestijging dan door te werken:

quote: https://www.volkskrant.nl...dan-jaar-eerder~bec219ab/

Grootste prijsstijging in 2 jaar tijd: koopwoningen ruim 11 procent duurder dan jaar eerder

De verkoopprijzen van bestaande koopwoningen waren in september 11,4 procent hoger dan een jaar eerder. Dit blijkt uit nieuwe cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster.
Tussen juli 2022 en juni 2023 daalden de huizenprijzen, sindsdien zijn ze weer gestegen. De prijzen liggen inmiddels 6,6 procent hoger dan bij de vorige piek in juli 2022. Voor de gemiddelde bestaande koopwoning verkocht aan een particulier is in september 466.890 euro betaald. CBS en Kadaster noteerden niet eerder zo’n hoge gemiddelde prijs.

[lama83]

hoevenpe schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 09:23:
Wie een koophuis heeft verdiend inmiddels meer met waardestijging dan door te werken:

[...]

Dan snap ik het idee achter overwaarde belasten met het oog op die nieuwe plannen/visie van het kabinet.

[kx22]

https://www.ad.nl/buitenl...s-op-te-krikken~ae441838/

Zou dit ook het toekomstprobleem voor Nederland kunnen worden?
Als mensen geen huis kunnen krijgen/betalen, gaan ze dus minder kinderen maken = onderbevolking.
Na 40-50 jaar heb je straks wel genoeg huizen over. Maar dan is de neerwaartse trend al ingezet.

[kx22]

hoevenpe schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 09:23:
Wie een koophuis heeft verdiend inmiddels meer met waardestijging dan door te werken:

[...]

Dat is toch al sinds na corona?
Toen ging het ook al met 10% omhoog per jaar.

[HallonRubus]

hoevenpe schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 09:23:
Wie een koophuis heeft verdiend inmiddels meer met waardestijging dan door te werken:

[...]

Ironisch want als je daadwerkelijk werkt voor een salaris van 10% van 466.890 kan je geen enkel koophuis kopen

[hoevenpe]

kx22 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 09:29:
Zou dit ook het toekomstprobleem voor Nederland kunnen worden?

Niet kunnen, dat wordt in de hele westerse wereld over 20-30 jaar een enorm probleem. Zie ook dit soort acties:

quote: https://www.ad.nl/buitenl...s-op-te-krikken~ae441838/

Wonen aan het strand voor 17 euro: Zuid-Koreaans eiland lokt jonge gezinnen om geboortecijfers op te krikken

Pasgetrouwde Koreanen kunnen op Jeju sinds kort intrek nemen in sociale huurwoningen met een huurprijs van slechts 25.000 Zuid-Koreaanse won per maand. Omgerekend zo’n 16,78 euro. Het bestuur van het eiland kondigde de regel vorige maand aan als onderdeel van een nieuw bevolkingsbeleid.

Dat is nodig, want Jeju kampt met krimpende bevolkingscijfers. Een probleem dat in het hele land speelt. Zuid-Korea heeft al jaren het laagste geboortecijfer ter wereld, namelijk slechts 0,72. Voor een stabiele bevolkingsgroei is een vruchtbaarheidscijfer van 2,1 nodig.

Geboortecijfers ver onder de noodzakelijke 2,1 zorgt voor krimp, de laatste keer dat in Nederland genoeg kinderen werden geboren was in 1972(!).

[ Voor 53% gewijzigd door hoevenpe op 22-10-2024 09:49 ]

[Ela937]

lama83 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 09:25:
[...]


Dan snap ik het idee achter overwaarde belasten met het oog op die nieuwe plannen/visie van het kabinet.

Maar je overwaarde verzilver je toch alleen als je of je huis verkoopt en gaat huren of kleiner gaat wonen?

Want vergelijkbare woningen stijgen ook.

[Pr088]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 09:07:
De verandering van de NHG grens heeft inderdaad meer te maken met de verandering in de leencapaciteit dan met de verandering in de huizenprijzen. En dat is in mijn optiek ook de juiste insteek.

Dat klopt. De NHG grens wordt nu opgetrokken om beter aan te sluiten bij de gemiddelde woningwaarde. Wat vervolgens (waarschijnlijk) een prijsopdrijvend effect heeft voor alle woningen onder de verhoogde grens. Lenen wordt immers goedkoper. Dus in het goedkopere segment (als je daar al van kunt spreken tot 450-500k) worden tussenwoningen en starterswoningen alleen maar duurder.

Dus een logische stap, maar de betaalbaarheid holt nog verder uit.

[Pr088]

Ela937 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 09:44:
[...]

Maar je overwaarde verzilver je toch alleen als je of je huis verkoopt en gaat huren of kleiner gaat wonen?

Want vergelijkbare woningen stijgen ook.

Het is een oplossing voor een ander probleem: vermogensongelijkheid. Overwaarde belasten is een oplossing voor de scheefgroei in vermogensopbouw tussen 'insiders' de mensen met huis en de 'outsiders' de mensen zonder woningbezit.

Het gaat de stijging van woningprijzen niet tegen.

De beste oplossing voor stijging woningprijzen is geld uit de markt halen. Of zoals alle adviesclubs van de overheid, inclusief Belastingdienst en Min. van Financiën al jaren roepen: Hypotheekrenteaftrek (sponsoring huizenbezitters, ik ook zelf) afbouwen.

[ Voor 18% gewijzigd door Pr088 op 22-10-2024 10:08 ]

[Cheezborger]

Pr088 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 10:07:
[...]
Of zoals alle adviesclubs van de overheid, inclusief Belastingdienst en Min. van Financiën al jaren roepen: Hypotheekrenteaftrek (sponsoring huizenbezitters, ik ook zelf) afbouwen.

Dit is uiteraard altijd makkelijk roepen door elke huizenbezitter die daar inmiddels al (jaren) gebruik van heeft mogen maken.

Als starter die met veel moeite net zijn eerste huis heeft gekocht, ben ik blij en dankbaar dat ik nog gebruik mag en kan maken van de HRA.

[Paprika]

Cheezborger schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 10:27:
[...]

Dit is uiteraard altijd makkelijk roepen door elke huizenbezitter die daar inmiddels al (jaren) gebruik van heeft mogen maken.

Als starter die met veel moeite net zijn eerste huis heeft gekocht, ben ik blij en dankbaar dat ik nog gebruik mag en kan maken van de HRA.

En geen HRA verhoogt de eerste jaren vooral alleen maar de waarde van huidig bezit en/of vermogen. Immers wordt iedere euro die je zelf kunt inleggen fors meer waard bij stijgende rentes en dit loopt nog meer op bij een dalende HRA. Eigenlijk maak je het alleen maar nog lastiger voor mensen die geen hulp van de ouders krijgen en niet zelf al een woning bezitten.

[sbmuc]

kx22 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 09:29:
https://www.ad.nl/buitenl...s-op-te-krikken~ae441838/

Zou dit ook het toekomstprobleem voor Nederland kunnen worden?
Als mensen geen huis kunnen krijgen/betalen, gaan ze dus minder kinderen maken = onderbevolking.
Na 40-50 jaar heb je straks wel genoeg huizen over. Maar dan is de neerwaartse trend al ingezet.

Dit is inderdaad nu al een probleem. Waarom denk je dat de overheid wanhopig probeert overal extra geld vandaan te halen? Denk aan de hogere lasten voor ZZP'ers, de belasting op verhuur, op het bezit van meerdere woningen en op vermogens, enzovoorts.

De vergrijzing in Nederland is fors, en er worden te weinig kinderen geboren om de pensioenen te blijven bekostigen en de zorg voor ouderen te waarborgen. Dit vormt een serieuze uitdaging voor de toekomst.

Uiteindelijk zal dit voordelig zijn en zorgen voor voldoende woning voor iedereen, maar dat wel wel een tijd duren...

[Pr088]

Cheezborger schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 10:27:
[...]

Dit is uiteraard altijd makkelijk roepen door elke huizenbezitter die daar inmiddels al (jaren) gebruik van heeft mogen maken.

Als starter die met veel moeite net zijn eerste huis heeft gekocht, ben ik blij en dankbaar dat ik nog gebruik mag en kan maken van de HRA.

Ik zit ook in die club. Maar we weten allemaal dat HRA contraproductief werkt. Als de HRA wordt afgeschaft zal dat direct dempende werking hebben op prijzen. Hoeven we minder te lenen, minder rente te betalen en hebben we minder HRA nodig. HRA is gewoon het oppompen van je maandelijks draagkracht.

[RonJ]

Pr088 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 11:39:
[...]


Ik zit ook in die club. Maar we weten allemaal dat HRA contraproductief werkt. Als de HRA wordt afgeschaft zal dat direct dempende werking hebben op prijzen. Hoeven we minder te lenen, minder rente te betalen en hebben we minder HRA nodig. HRA is gewoon het oppompen van je maandelijks draagkracht.

Gewoon wegstrepen tegen het HWF. Dat is voor de mensen met een wat lagere rente om het even. Uiteindelijk profiteert toch alleen de bank van de HRA.

[Richh]

Pr088 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 10:07:
[...]


Het is een oplossing voor een ander probleem: vermogensongelijkheid. Overwaarde belasten is een oplossing voor de scheefgroei in vermogensopbouw tussen 'insiders' de mensen met huis en de 'outsiders' de mensen zonder woningbezit.

Het gaat de stijging van woningprijzen niet tegen.

De beste oplossing voor stijging woningprijzen is geld uit de markt halen. Of zoals alle adviesclubs van de overheid, inclusief Belastingdienst en Min. van Financiën al jaren roepen: Hypotheekrenteaftrek (sponsoring huizenbezitters, ik ook zelf) afbouwen.

De grote vermogensongelijkheid zorgt ervoor dat een deel van de Nederlanders prima op huizen van 7 ton kan bieden (want 2-3 ton overwaarde) en een ander deel van Nederland kan dat niet (want die moeten het gewoon lenen). En het is fiscaal gezien ook nog eens het meest aantrekkelijk om het vrijgekomen vermogen zoveel mogelijk te 'investeren' in een nieuwe woning, dus dat gebeurt ook

Doordat een deel het wel kan, en een woning toch maar door 1 geïnteresseerde gekocht kan worden, zorgt die vermogensongelijkheid wel degelijk voor flinke prijsopdrijving.

Juist iets doen met het vermogen wat doorstromers doorpompen in een nieuwe woning, is exact 'geld uit de markt halen' en zal het verschil tussen insiders en outsiders op de woningmarkt wel degelijk verkleinen.

HRA vergroot vooral het verschil tussen kopers en huurders. Daarmee maakt HRA de koopwoning extra aantrekkelijk (want er is minder belastingdruk op de woning). En die 'extra aantrekkelijkheid' is inderdaad in feite helemaal niet nodig, want de vraag ís al gigantisch. Afbouwen is dus een prima idee (en dat gebeurt ook), maar het zal denk ik niet per direct impact hebben op de vraagprijzen.

Waar HRA wel goed voor is, is het 'dempen' van forse prijsschommelingen door gestegen/gedaalde rente. Zeker in het eerste jaar (en dat is waar starters naar kijken) maakt het netto niet eens bijzonder veel verschil of je 2 of 4 procent rente moet betalen. Daarmee voorkom je (tot op zekere hoogte) boom-bust praktijken als centrale banken weer een iets ander rentebeleid verzinnen omdat de economie maakbaar zou zijn en een beetje stabiliteit kan de huizenmarkt wel gebruiken.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 22-10-2024 11:44 ]

[lama83]

kx22 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 09:29:
https://www.ad.nl/buitenl...s-op-te-krikken~ae441838/

Zou dit ook het toekomstprobleem voor Nederland kunnen worden?
Als mensen geen huis kunnen krijgen/betalen, gaan ze dus minder kinderen maken = onderbevolking.
Na 40-50 jaar heb je straks wel genoeg huizen over. Maar dan is de neerwaartse trend al ingezet.

Ja, de relatie tussen home-ownership and geboorterate is wel eens eerder voorbij gekomen:
https://www.sciencedirect...abs/pii/S0927537124000678 ('A 10% increase in house prices is associated with 0.01–0.03 fewer births per woman.')
https://www.nber.org/papers/w17485 ('The estimates imply that a $10,000 increase leads to a 5 percent increase in fertility rates among owners and a 2.4 percent decrease among non-owners.')

Maar mensen hebben nu goedkope huisvesting nodig om kinderen te maken; de biologische klok wacht niet.

@Ela937 ja dat klopt. Zie antwoord van @Pr088

hoevenpe schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 09:23:
Wie een koophuis heeft verdiend inmiddels meer met waardestijging dan door te werken:

[...]

Toch wel fascinerend dat de huizenprijzen nog steeds niet in het inflatiecijfers meegenomen worden; alsof het zoveel zal fluctueren: ik voorzie niet dat de huizenprijzen flink dalen doordat er ineens in 1 jaar 300.000 woningen bijkomen. Het ECB beleid maakt mensen doorgaans armer (en bezitters van huizen juist rijker).

[ Voor 31% gewijzigd door lama83 op 22-10-2024 11:57 ]

[Richh]

Valorian schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 11:45:
Zomaar benieuwd: iemand dit al eens zien langskomen?

https://www.optopteam.nl/

Is wel heel brutaal: ze bouwen een etage op je huis en regelen splitsing (dus in praktijk kopen ze een appartement óp je huidige complex). Dat complex bouwen ze op eigen kosten én is vervolgens ook geheel van hen. In ruil daarvoor krijgen de huidige bewoners onderhoud/renovatie en/of financiele compensatie. Het lijkt mij evident dat het grootste voordeel daarbij voor Optopteam is. Ze spelen lijken dan ook vooral in te spelen op partijen met ongezonde VVE's en aanstaand groot onderhoud. Die "kopen" dat dan eigenlijk af via zo'n constructie.

Vond het in ieder geval zeer opmerkelijk. Wel punten voor creativiteit en ondernemerschap. Als dit echt werkt en mensen hiervoor gaan dan lijkt het mij een erg winstgevend businessmodel. Verder is dit natuurlijk ook een manier om meer woningen toe te voegen in NL. Maar of we dit nu via deze constructie moeten willen is een tweede.

Totaal achterlijk natuurlijk dat dit uit kan, en een waardig businessmodel zou kunnen zijn

Het geeft aan dat grond met een bouwbestemming écht onredelijk duur is geworden.

Iedereen realiseert zich neem ik aan dat het makkelijker is om 'op de grond' te bouwen, dan op een bestaande constructie, met alle bouwtechnische risico's en toegangsbeperkingen van dien. En dan moet er ook nog eens een bestaande woningbezitter gecompenseerd worden.

En blijkbaar kan dat allemaal voor minder, dan het kopen van een paar vierkante meter grond met bouwbestemming

Ondertussen kost grond zonder bouwbestemming nog steeds zo'n 20 euro per vierkante meter in Nederland...

[alexbl69]

lama83 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 09:25:
[...]


Dan snap ik het idee achter overwaarde belasten met het oog op die nieuwe plannen/visie van het kabinet.

En hoe moeten die huizeneigenaren die belasting gaan betalen?

[hoevenpe]

alexbl69 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 12:14:
En hoe moeten die huizeneigenaren die belasting gaan betalen?

Doen we al, dat heet huurwaardeforfait.

[kgl]

HallonRubus schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 09:31:
[...]

Ironisch want als je daadwerkelijk werkt voor een salaris van 10% van 466.890 kan je geen enkel koophuis kopen
[Afbeelding]

Die 46689 is natuurlijk wel netto. Hiervoor moet je ongeveer 67000 bruto jaarinkomen hebben, ongeveer 5150 euro bruto per maand (circa anderhalf keer modaal). Daarmee kun je een hypotheek van circa 323000 euro krijgen. Niet genoeg voor het gemiddelde huis, maar een appartement zal vaak wel lukken.

[hoevenpe]

kgl schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 12:19:
Daarmee kun je een hypotheek van circa 323000 euro krijgen. Niet genoeg voor het gemiddelde huis, maar een appartement zal vaak wel lukken.

Twee keer modaal en hooguit een studio met fietsenrek kunnen betalen, heb je een academische titel en leasebak kan je nog niets...

[Rubbergrover1]

alexbl69 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 12:14:
[...]

En hoe moeten die huizeneigenaren die belasting gaan betalen?

Uit die overwaarde natuurlijk...

[Rubbergrover1]

Richh schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 12:03:
[...]

Totaal achterlijk natuurlijk dat dit uit kan, en een waardig businessmodel zou kunnen zijn

Het geeft aan dat grond met een bouwbestemming écht onredelijk duur is geworden.

Iedereen realiseert zich neem ik aan dat het makkelijker is om 'op de grond' te bouwen, dan op een bestaande constructie, met alle bouwtechnische risico's en toegangsbeperkingen van dien. En dan moet er ook nog eens een bestaande woningbezitter gecompenseerd worden.

En blijkbaar kan dat allemaal voor minder, dan het kopen van een paar vierkante meter grond met bouwbestemming

Op de plaats van die optoppingen is in de regel geen vrije grond. Dat er 10 km buiten het centrum genoeg grond is om woningen te bouwen maakt niet dat het onzinnig zou zijn om in de stad bestaande woningen op te toppen.

[Rubbergrover1]

Cheezborger schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 10:27:
[...]

Dit is uiteraard altijd makkelijk roepen door elke huizenbezitter die daar inmiddels al (jaren) gebruik van heeft mogen maken.

Als starter die met veel moeite net zijn eerste huis heeft gekocht, ben ik blij en dankbaar dat ik nog gebruik mag en kan maken van de HRA.

Als die aftrek er niet zou zijn, dan zou de overheid een hoop miljarden op een andere manier kunnen besteden. En zouden ze daarmee de hele huizenmarkt heel wat meer kunnen helpen dan met het simpelweg sponsoren van de mensen die al een woning hebben gekocht.

[Blik1984]

De HRA wordt al jaren afgebouwd, ik heb de eerste jaren nog tegen 52% kunnen aftrekken, dat is nu nog maar 37%. En eerst was het onbeperkt en nu nog maar maximaal 30 jaar. Er is al aardig wat vanaf gesnoept

Want uit alle onderzoeken rondom HRA blijkt ook, in 1x stoppen met HRA is ook geen optie omdat dat extreme gevolgen op de huizenmarkt en met name starters zou hebben

[ Voor 14% gewijzigd door Blik1984 op 22-10-2024 12:54 ]

[Richh]

lama83 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 11:43:
Toch wel fascinerend dat de huizenprijzen nog steeds niet in het inflatiecijfers meegenomen worden; alsof het zoveel zal fluctueren: ik voorzie niet dat de huizenprijzen flink dalen doordat er ineens in 1 jaar 300.000 woningen bijkomen.

Huizenprijzen worden wel degelijk meegenomen, echter is de realiteit dat (ik noem maar even wat) 95% van Nederland (gelukkig) woonlasten heeft die redelijk 'vast' staan. Bijvoorbeeld omdat ze een rentevaste hypotheek hebben, of een sociale huurwoning waar maximale prijzen aan geknoopt zijn.

Er is maar een zeer klein deel van de bevolking wat een compleet nieuwe hypotheek aan gaat, of in de vrije sector huurt en daarbij met forse huurstijgingen wordt geconfronteerd.
De paar nieuwkomers die de hoofdprijs betalen hebben amper invloed op de grote massa. Het gemiddelde verschuift daardoor in de realiteit bijna niks.

Tot op zekere hoogte is het ook wel weer gek hoor, want voor bijvoorbeeld energie wordt er gedaan alsof de gemiddelde-reken-huishoudens iedere maand een nieuw contract afsluiten. Terwijl dat óók niet de realiteit is.
De inflatiecijfers waarop men beleid baseert, zijn daardoor zeer sterk afhankelijk van elektriciteitsprijzen, aardgas en benzine/diesel. En zeer weinig op vastgoed.

Het ECB beleid maakt mensen doorgaans armer (en bezitters van huizen juist rijker).

Exact.

Overigens niet alleen van de ECB hoor, de FED doet exact hetzelfde - mede door hoe rekenmethodes achter de inflatiecijfers in elkaar steken. Uiteindelijk doen ze daar ook niks meer dan dat men wordt opgedragen om te doen. En om de meerderheid van de bevolking tevreden te stellen.

[kgl]

hoevenpe schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 12:25:
[...]

Twee keer modaal en hooguit een studio met fietsenrek kunnen betalen, heb je een academische titel en leasebak kan je nog niets...

Twee keer modaal is 89000 tegenwoordig, maximale hypotheek bij dat inkomen 446k ongeveer.

[Rubbergrover1]

kgl schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 13:19:
[...]


Twee keer modaal is 89000 tegenwoordig, maximale hypotheek bij dat inkomen 446k ongeveer.

Maar de enige plek waar je reëel zou moeten willen wonen is natuurlijk hartje Amsterdam

[Paprika]

kgl schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 13:19:
[...]


Twee keer modaal is 89000 tegenwoordig, maximale hypotheek bij dat inkomen 446k ongeveer.

En dan geeft 2x een modaal inkomen, oftewel partners, je nog 70.690 euro netto op die 89.000 euro bruto (79.5%). In je eentje hou je daar maar 56.753 euro (kleine 64%) van over of je mag meteen even aanpoten om naar de 120.000 euro (135%) te gaan voor hetzelfde. Dan mag je wel direct 574.844 euro lenen, terwijl het stel met hetzelfde (netto) inkomen maximaal 393.752 euro mag lenen en de alleenstaande volgens mij net geen 410.000, of inderdaad zo’n 446k met een duurzaam label.

[alexbl69]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 12:44:
[...]

Uit die overwaarde natuurlijk...

En hoe maak je dat tussentijds te gelde?

[Rubbergrover1]

alexbl69 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 13:54:
[...]

En hoe maak je dat tussentijds te gelde?

Niet. Want tussentijds hoef je niet af te rekenen. Vermogenswinst wordt in principe aan het einde van de bezitsduur, op het moment van bijvoorbeeld verkoop, belast.

[Paprika]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 13:58:
[...]

Niet. Want tussentijds hoef je niet af te rekenen. Vermogenswinst wordt in principe aan het einde van de bezitsduur, op het moment van bijvoorbeeld verkoop, belast.

Helaas zal ook dit weer weggestemd worden onder de noemer “ik heb er al voor gewerkt” en “dit heb ik voor m’n (klein)kinderen gespaard” etc. Uiteindelijk heeft de vergrijzing gestemd op beleid dat tot de huidige situatie heeft geleid. Ondanks dat veel mensen (zie de reacties in een nu.nl artikel maar) het afschuiven op luiheid van de avocado havermelk gouden generatie heeft deze groep pas net stemrecht en is hun aandeel in het ontstaan van alles wat er nu speelt zeer minimaal. Deze zelfde oudere generatie gaat nu niet stemmen op een verhoogde belasting op vermogen en bezit.

[Pr088]

alexbl69 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 12:14:
[...]

En hoe moeten die huizeneigenaren die belasting gaan betalen?

Bij verkoop. Alle voorstellen over vermogensrendementheffing op woningen rekenen op betaling na verkoop woning. Woning gekocht voor X, verkocht voor Y, minus woningverbeteringen = overwaarde.
Overwaarde belasten tegen een percentage. Klaar.

[rube]

Richh schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 13:01:
[...]
.....of in de vrije sector huurt en daarbij met forse huurstijgingen wordt geconfronteerd...

De maximale indexaties (jaarlijkse huurstijging) worden (tegenwoordig) voor alle huren, ook de vrije sector, bepaald door de overheid.

[izdp]

Pr088 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 16:19:
[...]


Bij verkoop. Alle voorstellen over vermogensrendementheffing op woningen rekenen op betaling na verkoop woning. Woning gekocht voor X, verkocht voor Y, minus woningverbeteringen = overwaarde.
Overwaarde belasten tegen een percentage. Klaar.

En hoe te doen met updates/verbouwingen, ( bijzonder) onderhoud?
Wie of wat bepaald of het wel een woningverbetering was?
En maakt het uit als je nooit van de hra-aftrek hebt genoten?

[ Voor 5% gewijzigd door izdp op 22-10-2024 16:49 ]

[Pr088]

izdp schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 16:47:
[...]


En hoe te doen met updates/verbouwingen, ( bijzonder) onderhoud?
En maakt het uit als je nooit van de hra-aftrek hebt genoten?

Dat is de complicatie inderdaad. Maar het niet belasten is (vind ik persoonlijk) vreemder. Het is immers een asset. Primair bedoeld om in te wonen, maar het is ook een belegging.

Geen idee. Maakt dat volgens jou wel wat uit? Je zou zelfs kunnen beargumenteren dat de mensen die HRA hebben genoten meer moeten betalen
Overigens ben ik vanaf december ook HRA subsidietrekker.

[aljooge]

Een casus: een stelletje koopt een huis voor 500k. 40 jaar verder is dat pand 2 miljoen waard. Dan besluiten ze het huis te willen verkopen en wat dichter bij de kleinkinderen te gaan wonen. Moeten ze dan in 1x over 40 jaren vermogensrendementsheffing aftikken? Blijft er na de verkoop dan nog wel wat over voor een ander huis?

[Pr088]

aljooge schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 18:47:
Een casus: een stelletje koopt een huis voor 500k. 40 jaar verder is dat pand 2 miljoen waard. Dan besluiten ze het huis te willen verkopen en wat dichter bij de kleinkinderen te gaan wonen. Moeten ze dan in 1x over 40 jaren vermogensrendementsheffing aftikken? Blijft er na de verkoop dan nog wel wat over voor een ander huis?

Tuurlijk! Je betaalt alleen een percentage over de overwaarde. Bijvoorbeeld 20%. Dan hou je nog 80% van de overwaarde over. Het is alleen afroming.

[Hielko]

Pr088 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 19:02:
[...]


Tuurlijk! Je betaalt alleen een percentage over de overwaarde. Bijvoorbeeld 20%. Dan hou je nog 80% van de overwaarde over. Het is alleen afroming.

Maar je snapt dat je daarmee de markt helemaal op slot zet? Want dan krijgen mensen effectief de keuze om of te blijven wonen in hun huis van 2 miljoen, of een significante stap terug zetten richting een huis van 1.7 miljoen. Het maakt verhuizen extreem duur.

En dat is onwenselijk om twee redenen. 1. Mensen blijven wonen in een woning die minder geschikt voor ze is waardoor in abstracte zin hun geluk niet wordt gemaximaliseerd. en 2. mensen stromen niet door, en dat is een probleem voor iedereen die juist wel zo'n huis wilt hebben.

[Pr088]

Hielko schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 19:08:
[...]

Maar je snapt dat je daarmee de markt helemaal op slot zet? Want dan krijgen mensen effectief de keuze om of te blijven wonen in hun huis van 2 miljoen, of een significante stap terug zetten richting een huis van 1.7 miljoen. Het maakt verhuizen extreem duur.

En dat is onwenselijk om twee redenen. 1. Mensen blijven wonen in een woning die minder geschikt voor ze is waardoor in abstracte zin hun geluk niet wordt gemaximaliseerd. en 2. mensen stromen niet door, en dat is een probleem voor iedereen die juist wel zo'n huis wilt hebben.

Dat is inderdaad een risico. Anderzijds:
1. je hoeft niet altijd een duurder en groter huis te kopen.
2. Je neemt nog steeds overwaarde mee uit je vorige woning.
Dus je volgende woning met dezelfde koopprijs als verkoopprijs oude woning betekent sowieso een lage hypotheek.

[ Voor 10% gewijzigd door Pr088 op 22-10-2024 19:11 ]

[hoevenpe]

Welk probleem probeer je hiermee op te lossen? Electoraal voorzie ik weinig enthousiasme...

[aljooge]

hoevenpe schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 19:21:
Welk probleem probeer je hiermee op te lossen? Electoraal voorzie ik weinig enthousiasme...

Het is eerlijker. Je kunt de rendementsheffing ontlopen door steeds al je spaargeld te stoppen in een duurdere eigen woning en daar bovenop maximaal profiteren van de stijging van de huizenmarkt, terwijl iemand die wel in iets van aandelen belegd elke keer een flink stuk rendement mag inleveren aan box 3.

[hoevenpe]

aljooge schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 19:43:
Je kunt de rendementsheffing ontlopen door steeds al je spaargeld te stoppen in een duurdere eigen woning en daar bovenop maximaal profiteren van de stijging van de huizenmarkt, terwijl iemand die wel in iets van aandelen belegd elke keer een flink stuk rendement mag inleveren aan box 3.

Behalve dat die steeds duurdere woning niet beschikbaar/bereikbaar is, dat treintje is stuk.

[Pr088]

hoevenpe schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 19:21:
Welk probleem probeer je hiermee op te lossen? Electoraal voorzie ik weinig enthousiasme...

Dat heb ik al eerder gezegd. Vermogensongelijkheid. En dat wordt een steeds groter probleem.
Electoraal is HRA afschaffen inderdaad niet populair. Maatschappelijk wel erg wenselijk, net als het stoppen met andere vormen van stimuleren of laag belasten van vermogen.
Zodra we vermogen meer gaan belasten kunnen we inkomstenbelasting omlaag gooien. En daar is heel veel electoraal enthousiasme te halen.

[aljooge]

hoevenpe schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 19:47:
[...]

Behalve dat die steeds duurdere woning niet beschikbaar/bereikbaar is, dat treintje is stuk.

Ik begrijp je niet dat dat treintje stuk is. In het hogere segment is toch nog voldoende te koop?

De VRH grens ligt voor 2 verdieners bij 114k. Dus op het moment dat je die 114k aan spaargeld bij elkaar hebt, verkoop je je huis, en heb je dat spaargeld extra te besteden aan wat op dat moment meer waard is. Zo upgrade je je woning en hoef je nog steeds geen rendementsheffing te betalen.

[hoevenpe]

aljooge schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 19:59:
Ik begrijp je niet dat dat treintje stuk is. In het hogere segment is toch nog voldoende te koop?

De VRH grens ligt voor 2 verdieners bij 114k. Dus op het moment dat je die 114k aan spaargeld bij elkaar hebt, verkoop je je huis, en heb je dat spaargeld extra te besteden aan wat op dat moment meer waard is.

Hoeveel groter denk je dat een huis van 1M ipv 800k is? De toegevoegde waarde in binnen- en buitenruimte is beperkt, echt leuke huizen worden zwaar overboden. Verhuizen is niet gratis, die nieuwe keuken, vloer en/of badkamer in dat nieuwe huis evenmin.

[dikkiedik]

Pr088 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 19:56:
[...]


Dat heb ik al eerder gezegd. Vermogensongelijkheid. En dat wordt een steeds groter probleem.
Electoraal is HRA afschaffen inderdaad niet populair. Maatschappelijk wel erg wenselijk, net als het stoppen met andere vormen van stimuleren of laag belasten van vermogen.
Zodra we vermogen meer gaan belasten kunnen we inkomstenbelasting omlaag gooien. En daar is heel veel electoraal enthousiasme te halen.

ben alleen wel bang dat je onderschat hoeveel inkomstenbelasting we betalen ieder jaar. Als je de verhoogde inkomsten uit vermogen wilt gebruiken voor het verlagen van de inkomstenbelasting zal dat een druppel op de gloeiende plaat zijn. Dat zie je voor 2025 ook. Daar is een verlaging van de inkomstenbelasting om 'arbeid aantrekkelijk te maken'. Maar dit zijn zulke kleine bedragen dat je echt een systeem verandering niet te werk stelt. Terwijl het tegelijkertijd wel een flinke deuk slaat in de begroting.

Dan moet je echt met tientallen procenten gaan verlagen om een leuke impact te maken.

En heel eerlijk, de vermogensbelasting is best wel gelijk aan de inkomstenbelasting, afhankelijk van hoe je er naar kijkt. 36% betaal je over het fictieve rendement (daar zit de crux). Maar die 36% halen echt heel weinig mensen over hun totale inkomsten uit arbeid hoor.

Om gemiddeld 36% belasting over je inkomen uit een jaar te betalen moet je namelijk ongeveer €85.000 verdienen per jaar. Dat doen natuurlijk niet zo heel veel mensen. Individueel inkomen, dus geen verzamelinkomen. Jan modaal met 44k per jaar zit op een belastingdruk van zo'n 21% op inkomen. Valt best mee toch?

Het probleem zit er vooral in dat er allemaal manieren zijn om deze belasting te ontwijken. En dat daadwerkelijke rendementen hoger kunnen zijn. En dat bij het verhuren van woningen zowel bij huur als woningwaarde stijging verdiend kan worden.

Maar vermogensrendementsheffing is verre van 'laag'. Even er vanuit gaande dat mensen met 100k+ wel gewoon gaan beleggen natuurlijk.

[ Voor 3% gewijzigd door dikkiedik op 22-10-2024 20:18 ]

[Hielko]

aljooge schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 19:43:
[...]

Het is eerlijker. Je kunt de rendementsheffing ontlopen door steeds al je spaargeld te stoppen in een duurdere eigen woning en daar bovenop maximaal profiteren van de stijging van de huizenmarkt, terwijl iemand die wel in iets van aandelen belegd elke keer een flink stuk rendement mag inleveren aan box 3.

Als je vermogen in je huis zit dan ben je niet vermogend, dat gaat nooit over grote bedragen.

[aljooge]

hoevenpe schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 20:04:
[...]

Hoeveel groter denk je dat een huis van 1M ipv 800k is? De toegevoegde waarde in binnen- en buitenruimte is beperkt, echt leuke huizen worden zwaar overboden. Verhuizen is niet gratis, die nieuwe keuken, vloer en/of badkamer in dat nieuwe huis evenmin.

De kunst is om zo'n echt leuk huis niet te kopen, maar te maken. Dat kan jij denk ik heel goed beoordelen hoe groot dat verschil is, maar als je een beetje handig bent tover je een woning waar veel aan moet gebeuren om in 1 waar je direct in kan, met alle waardevermeerderingen tot gevolg. Alles wat jezelf eraan vertimmert is ook waardestijging die op geen enkele manier wordt belast.

Maar het gaat er eigenlijk niet zo om of een woning van 1M zoveel meer ruimte heeft, het gaat erom dat over die toegevoegde 200k je de vermogensrendementsheffing ontloopt.

[aljooge]

Hielko schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 20:19:
[...]

Als je vermogen in je huis zit dan ben je niet vermogend, dat gaat nooit over grote bedragen.

Als je woning 2 miljoen waard is ben je vermogend. Je kan deze dan zo in de verkoop doen, kleiner gaan wonen in een pand van slechts 1 miljoen en van dat andere miljoen lekker genieten.

[dikkiedik]

aljooge schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 20:19:
[...]
Maar het gaat er eigenlijk niet zo om of een woning van 1M zoveel meer ruimte heeft, het gaat erom dat over die toegevoegde 200k je de vermogensrendementsheffing ontloopt.

je hebt het veel over de vermogensrendementsheffing, maar je weet dat je een hypotheek ook mag opgeven in box 3 als je af ziet van hypotheekrenteaftrek?

https://financialfocus.ab...box-3-soms-voordeliger-1/

Hierdoor kun je veel box 3 vermogen hebben wat je kunt beleggen tegen een redelijk rendement zonder daar vermogensrendementsheffing over te betalen. Dat is aantrekkelijk zodra de hypotheekrenteaftrek minder is dan de vermogensbelasting die je moet betalen. Dat is bij hypotheken in de periode met hele lage rente al best wel snel.

Dat zou ik eerder adviseren dan maar met je spaargeld duurdere huizen gaan kopen. Zeker als je nog inkomen hebt waarop je kunt lenen (hypotheek)

[ Voor 3% gewijzigd door dikkiedik op 22-10-2024 20:28 ]

[Hielko]

aljooge schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 20:20:
[...]

Als je woning 2 miljoen waard is ben je vermogend. Je kan deze dan zo in de verkoop doen, kleiner gaan wonen in een pand van slechts 1 miljoen en van dat andere miljoen lekker genieten.

Ja als je woning 100 miljoen waard is dan ben je nog vermogender. Maar dat is lekker hypothetisch, de hoeveelheid mensen met een woning van 2 miljoen is vrij beperkt. En de groep mensen die een dergelijke woning heeft, en daarnaast niet allerlei andere bezittingen en inkomsten is nog veel kleiner. Bijna niemand bouwt een dergelijk vermogen op alleen dankzij het bezit van een huis.

[aljooge]

Hielko schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 20:27:
[...]

Ja als je woning 100 miljoen waard is dan ben je nog vermogender. Maar dat is lekker hypothetisch, de hoeveelheid mensen met een woning van 2 miljoen is vrij beperkt. En de groep mensen die een dergelijke woning heeft, en daarnaast niet allerlei andere bezittingen en inkomsten is nog veel kleiner. Bijna niemand bouwt een dergelijk vermogen op alleen dankzij het bezit van een huis.

Wat ik eigenlijk bedoel zijn niet de hele vermogende mensen, maar degene die al een woning hebben. Die is uitgezonderd van box 3.Ondertussen blijft het salaris binnen komen en dreig je boven de drempel te komen en kan je je woning upgraden, stuk bij aanbouwen, luxer maken of de hele woning inwisselen voor iets anders van het geld dat je cash beschikbaar hebt en hoef je geen VRH te betalen.

Een ander doet dat niet en spaart of belegt zijn geld en moet op een gegeven moment wel VRH betalen

Is het wel eerlijk dat degene die blijft investeren in stenen geen box 3 hoeft te betalen?

[Richh]

hoevenpe schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 19:47:
[...]

Behalve dat die steeds duurdere woning niet beschikbaar/bereikbaar is, dat treintje is stuk.

Prijzen worden bepaald door je concurrenten.

Als alle doorstromers een ton minder kunnen financieren, dan zal de doorstroomwoning gewoon een ton goedkoper worden. Daarmee wordt de woning niet minder bereikbaar. En gaat het treintje dus ook helemaal niet stuk.

Tenzij er natuurlijk een concurrent is die meer kan betalen om andere redenen. Uiteindelijk komt de vraag neer op: wat is meer 'waard' (werken, beleggen, sparen, etc) en wie mag er dus op basis daarvan in het mooiste huis wonen.

Volgens mij is eigenlijk iedereen het er wel over eens dat het raar is dat 5 jaar een koopwoning bezitten je niet meer extra biedvermogen zou moeten geven, dan een modaal inkomen mag financieren. De balans is dus hoe dan ook stuk. De vraag is: hoeveel is wel fair?

hoevenpe schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 19:21:
Welk probleem probeer je hiermee op te lossen? Electoraal voorzie ik weinig enthousiasme...

Een aantal problemen.

Uiteindelijk komt het er vooral op neer dat geld wat verdiend wordt, in de economie wordt gestopt. Dat is goed voor iedereen.
Nu zie je dat we een stapel stenen hoger en hoger waarderen. Het BBP in euro's of dollars stijgt al jaren, maar de koopkracht gaat eigenlijk niet mee. Dit gaat deels op naar de hogere waardering van vastgoed.

Ook geef je jongere mensen een betere kans op een eerlijke start. Je voorkomt dat jonge mensen alsmaar hogere lasten moeten betalen om de grotere vergrijzende groep tot dienst te zijn.

Tot slot denk ik dat Nederland er verstandig aan zou doen om niet kosten wat het kost dat verhuistreintje in stand te houden. Dat vereist dat je alsmaar duurdere en luxere huizen moet bouwen, puur zodat er wat 'ouds' vrij komt onderin de piramide. Die dure en luxe huizen vereisen veel grond, veel werkzaamheden en kosten veel tijd.
Op 1 villa kavel passen ook 6 rijwoningen of 18 appartementen. Zou dat niet een efficiëntere oplossing zijn?

Maarja, electoraal is het inderdaad onhaalbaar en praat ik in dit topic inderdaad tegen een tafelpoot

[ Voor 40% gewijzigd door Richh op 22-10-2024 21:25 ]

[Blik1984]

Pr088 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 16:51:
[...]


Dat is de complicatie inderdaad. Maar het niet belasten is (vind ik persoonlijk) vreemder. Het is immers een asset. Primair bedoeld om in te wonen, maar het is ook een belegging.

Niet mee eens, ik woon ergens om in te wonen en niet omdat het meer waard kan worden. Dat beleid van de overheid daar wel voor zorgt is niet mijn schuld. Daarnaast draag ik ook het risico op waardeverlaging, de hogere verzekering, de hogere gemeentelijke lasten, de hogere belastingaanslag en het onderhoud voor mijn woning.

Een tweede woning, dat is een belegging/investering. De eerste woning is gewoon een eerste levensbehoefte

[ Voor 7% gewijzigd door Blik1984 op 22-10-2024 21:20 ]

[Hielko]

aljooge schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 21:00:
[...]


Wat ik eigenlijk bedoel zijn niet de hele vermogende mensen, maar degene die al een woning hebben. Die is uitgezonderd van box 3.Ondertussen blijft het salaris binnen komen en dreig je boven de drempel te komen en kan je je woning upgraden, stuk bij aanbouwen, luxer maken of de hele woning inwisselen voor iets anders van het geld dat je cash beschikbaar hebt en hoef je geen VRH te betalen.

Een ander doet dat niet en spaart of belegt zijn geld en moet op een gegeven moment wel VRH betalen

Is het wel eerlijk dat degene die blijft investeren in stenen geen box 3 hoeft te betalen?

De gemiddelde verbouwing voegt +/- 70% van de kosten toe aan de waarde van het huis, dus puur financieel gezien is dat nauwelijks interessant. Uiteraard als de huizenprijzen zo omhoog zijn gegaan als de afgelopen tien jaar lijkt alles wat je doet met huizen een meesterzet, maar valt op de lange termijn wel mee.

[mister_S]

Blik1984 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 21:19:
[...]


Niet mee eens, ik woon ergens om in te wonen en niet omdat het meer waard kan worden. Dat beleid van de overheid daar wel voor zorgt is niet mijn schuld. Daarnaast draag ik ook het risico op waardeverlaging, de hogere verzekering, de hogere gemeentelijke lasten, de hogere belastingaanslag en het onderhoud voor mijn woning.

Een tweede woning, dat is een belegging/investering. De eerste woning is gewoon een eerste levensbehoefte

Helemaal mee eens, de extra kosten die een stijgende waarde met zich meebrengt lijken mensen te vergeten. Dat mijn woning in een jaar 10% in waarde is gestegen, wat heb ik daar precies aan? Het enige dat ik merk is dat mijn rente met een kleine percentage omlaag gaat. Ik kan het geld niet uit de stenen trekken en ik ben niet van plan om op 5 hoog in een appartement te wonen, 'genietend' van mijn overwaarde. Een stijve van mijn administratieve overwaarde krijg ik ook niet zoals sommigen.
Het huis waar ik in woon is een levensbehoefte, veel meer kan ik er niet mee. De prijs kan net zo goed kelderen.

[J_C_W]

De zogenaamde villataks, het hoge eigenwoningforfait voor woningen boven de €1,31 miljoen, zou ook al oneerlijk zijn:

https://www.ad.nl/wonen/b...er-om-villataks~ab04cc34/

De villabelasting kan ‘een probleem zijn voor mensen met een laag inkomen’, vindt hij. Ook Vereniging Eigen Huis ‘juicht het toe’ als de rechter zich over de villataks uitspreekt. De belangenbehartiger vindt al langer dat de belasting ‘haar doel voorbijschiet’. „Het gaat lang niet altijd over villa’s, maar ook over Amsterdamse rijtjeshuizen die ooit gebouwd zijn voor ambtenaren en onderwijzers.”

Vind het een beetje absurd, als je het niet kan betalen kun je toch naar een goedkopere woning verhuizen?

[Hielko]

J_C_W schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 22:12:
De zogenaamde villataks, het hoge eigenwoningforfait voor woningen boven de €1,31 miljoen, zou ook al oneerlijk zijn:

https://www.ad.nl/wonen/b...er-om-villataks~ab04cc34/


[...]


Vind het een beetje absurd, als je het niet kan betalen kun je toch naar een goedkopere woning verhuizen?

Nogal extreem he, je huis verkopen omdat de belastingdienst zijn deel wil hebben.

[johnwoo]

Pr088 schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 19:56:
[...]


Dat heb ik al eerder gezegd. Vermogensongelijkheid. En dat wordt een steeds groter probleem.
Electoraal is HRA afschaffen inderdaad niet populair. Maatschappelijk wel erg wenselijk, net als het stoppen met andere vormen van stimuleren of laag belasten van vermogen.
Zodra we vermogen meer gaan belasten kunnen we inkomstenbelasting omlaag gooien. En daar is heel veel electoraal enthousiasme te halen.

Behalve dan dat die beloftes van belastingverlaging nooit uitkomen... Meer vermogensbelasting betekent vooral meer geld in de staatskas, ik ben niet (meer?) naïef genoeg om te geloven dat daar een concrete verlaging van inkomstenbelasting tegenover komt te staan. Daarnaast, zoals al werd genoemd, is vermogensbelasting een stuk kleinere post (box 1 belastinginkomsten voor de overheid is een factor 4 groter dan box 3), zelfs al blijft er weinig aan de staatsstrijkstok hangen en zou (hypothetisch) een groot deel daarvan daadwerkelijk ingezet worden om IB te verlagen, dan nog is dat geen enorme belastingverlaging...

aljooge schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 20:20:
[...]

Als je woning 2 miljoen waard is ben je vermogend. Je kan deze dan zo in de verkoop doen, kleiner gaan wonen in een pand van slechts 1 miljoen en van dat andere miljoen lekker genieten.

Het heet "onroerend goed" met een reden. Een huis (zelfs een duur huis) is voor de meesten geen "asset" waar zo makkelijk mee geschoven wordt. Alles hangt een beetje van je definitie van "vermogen" af, maar het is iig geen "vrij beschikbaar" vermogen zoals roerende goederen dat zijn. Als mensen al zo'n actie ondernemen (huis verkopen enkel om "leuke dingen" te kunnen doen), zal het een eenmalige actie zijn, bijvoorbeeld als het nest leeg is of een ongeneeslijke ziekte is geconstateerd. Dat is imo wel degelijk iets heel anders dan "vermogend zijn" in de zin van er een bepaalde levensstijl op kunnen nahouden. Ik zou het label "vermogend" zeker niet alleen van de waarde van een huis laten afhangen; iemand die langere tijd in een huis woont wat in de loop der jaren flink wat waard is geworden, maar die verder een redelijk zuinig leven leidt, geen hoog salaris heeft en geen dure spullen (roerende goederen) bezit of koopt, en geen grote hoeveelheden geld op de bank heeft, zou ik niet "vermogend" noemen alleen vanwege de waarde van zijn huis.