Ervaringen met het bouwen van een eigen huis - Deel 2

[Elja]

deejeebv schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 09:10:
[...]

Wij zijn met een eigen ontwerper en aannemer in zee gegaan, dat geeft veel meer vrijheid dan een catalogusbouwer. Bij een catalogusbouwer moet je je of aanpassen aan hun standaarden of veel extra betalen. Wij wilden een woning met EPC <0 daar zijn de catalogusbouwers niet op ingesteld.
De grootste valkuil is een te krap budget. Een eigen huis moet een droomhuis worden, dan wil je niet op allerlei punten in moeten leveren vanwege het budget.

Bij Groothuisbouw is de woning standaard al EPC 0,4.
Zonder trucjes als zonnepanelen. Gooi het dak vol en je red die kleiner dan 0 wel.

Catalogusbouw is in mijn ogen een prima optie, mits een huis dat ze aanbieden bij je in de smaak valt. Het scheelt vervolgens ontzettend veel keuzes maken in het hele proces. Ook kun je nog flink wat dingen prima naar je smaak aanpassen.

Een eigen ontwerp en aannemer geeft je absoluut veel meer vrijheid, maar dat komt vaak met een hogere prijs en meer gedoe.

Budget is volgens mij altijd te krap, hoeveel middelen je ook hebt.

[battler]

@deejeebv Ik denk dat vrijwel iedereen in dit topic gelimiteerd is door het budget. Wij zitten nu ongeveer 15% boven onze initiële begroting en alsnog zien we veel punten die we anders willen maar buiten het budget vallen.

[tehfnz]

battler schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 09:52:
@deejeebv Ik denk dat vrijwel iedereen in dit topic gelimiteerd is door het budget.

Wij, helaas, ook

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:10 ]

[twain4me]

Elja schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 09:48:
[...]


Catalogusbouw is in mijn ogen een prima optie, mits een huis dat ze aanbieden bij je in de smaak valt. Het scheelt vervolgens ontzettend veel keuzes maken in het hele proces. Ook kun je nog flink wat dingen prima naar je smaak aanpassen.

Een eigen ontwerp en aannemer geeft je absoluut veel meer vrijheid, maar dat komt vaak met een hogere prijs en meer gedoe.

Budget is volgens mij altijd te krap, hoeveel middelen je ook hebt.

Ik denk dat dit voor de gemiddelde tweaker niet geheel opgaat, die gaan bij alles toch dingen uitzoeken/ bekijken/ afwegen ze maken dus bijna geen gebruik van de voordelen (de voorselectie van de catalogus bouwer) en je moet nog steeds afwegingen maken als het gaat om afwerking, indeling etc.
Voordeel is met name dat alle kinderziektes uit het procces zijn. daar zit je grootste besparing dan ook.
Grootste nadeel je hebt nog steeds 75% van de ellende van een huis laten bouwen en maar 25% van de vrijheid in ontwerp.
Daarnaast zijn catalogus woningen vaak groter dan nodig omdat het ontwerp niet is gebaseerd op een persoon maar op een doelgroep. Er moet dus wat teveel ruimte in zitten om de individuele wensen te laten passen. dit zie je vaak terug als loze lege ruimte als mensen dan in hun huis wonen. Zie het als een te groot maatpak.
Een op maat ontworpen huis is kleiner, maar net zo functioneel en kan dus ook net zo duur zijn want het is kleiner

(cijfers zijn indicatief en niet op waarheid gebaseerd )

edit: disclaimer, door mijn achtergrond heb ik misschien een iets wat gekleurde bril

[xoror]

Als het catalogus jasje goed past absoluut doen. Scheelt idd keuzes, maar ja dat is ook wel de charme.

Als het jasje niet past, is het vaak duur om passend te maken.

Wij hebben dan weer andere uiterste gedaan namelijk zelf tekenen en alle materialen uitzoeken. Prijs is vergelijkbaar als bij catalogus bouwer, maar nu hebben we alle materialen die we graag willen. Achteraf was het misschien handiger om 1e woning met soort totaalbouwer te doen, maar dit geeft ook wel voldoening.

Budget issues heeft iedereen denk ik wel, wij zitten er ook overheen, maar dat is wel door eigen keuze. Grotere raam partijen, materialen, afwerking etc.

[battler]

Wij zijn onze eerste woning met een catalogus bouwer aan het doen. Wij worden niet heel erg gelimiteerd in de keuzes. Als iets niet bevalt haal je het eruit en doe je het buiten de bouwer om. Daarentegen is de waarde van de bouwer dan wel beperkt. Wij gaan waarschijnlijk casco (- trap en dagkanten) door de bouwer laten doen.

Wij zoeken wel echt alles uit; deuren, ramden, materialen, afwerking en stellen veel ter discussie. Maar we werken het ook uit voor de bouwer. Zij krijgen al onze informatie op een presenteerblad aangeleverd. Daarom stel ik hier ook een hoop vragen

Als eerste woning is een catalogus bouwer misschien de beste keuze. Is het onze droomwoning? Nee, helaas niet. Maar is dat wel zo realistisch om te verwachten met ons budget, leeftijd en wensen. Ik denk niet dat het anders was geweest met een architect + aannemer. We waren dan waarschijnlijk 30K meer kwijt geweest en hadden daar misschien wel iets meer woning voor terug gehad. Maar dan moet je wel 30K extra te besteden hebben.

[ Voor 14% gewijzigd door battler op 04-10-2020 10:51 ]

[Peacefield78]

twain4me schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 10:10:
[...]

Daarnaast zijn catalogus woningen vaak groter dan nodig omdat het ontwerp niet is gebaseerd op een persoon maar op een doelgroep. Er moet dus wat teveel ruimte in zitten om de individuele wensen te laten passen. dit zie je vaak terug als loze lege ruimte als mensen dan in hun huis wonen. Zie het als een te groot maatpak.
Een op maat ontworpen huis is kleiner, maar net zo functioneel en kan dus ook net zo duur zijn want het is kleiner

(cijfers zijn indicatief en niet op waarheid gebaseerd )

edit: disclaimer, door mijn achtergrond heb ik misschien een iets wat gekleurde bril

Hier in de buurt bouwen ook mensen die geen cataloguswoning laten bouwen echt enorm groot. Huizen met een inhoud van 1400 m3, huizen over twee lagen van 9 m x 25 m (met een woonkamer van 60 m2). Echt enorm in mijn ogen, en ik vraag me dan zo af wat je met al die ruimte doet. Inrichting wordt zo ook een serieuze kostenpost

[Peacefield78]

Wij hebben de eerste keer ook gebouwd met een catalogusbouwer. Daarbij werden we ook niet heel erg gelimiteerd (we bouwden destijds een notariswoning, is ook niet heel spannend).
Wat we geleerd hebben is meer op de details letten (heb vorige keer bijvoorbeeld niet gelet op welke ramen open konden en hoe ze opengaan).
Wat bij de catalogusbouwer heel fijn was, was de snelle bouwtijd (in september startte de bouw, net voor kerst konden we verhuizen).
Ook deze keer hebben we gekeken naar catalogusbouwer, zoals Groothuis. We zijn bij Livingstone geweest (niet echt catalogusbouw), maar omdat we daar geen lekker gevoel hadden bij het proces (je committeert je daar best vroeg in het proces terwijl dan de details nog moeten worden ingevuld) zijn we uiteindelijk toch uitgekomen op de werkwijze van een architect en een losse aannemer.

[gumtree]

Wij zijn een aantal van de catalogusbouwers langs gegaan in Oostenrijk. (in van die zogenaamde voorbeeldhuisparken die je op diverse plekken ziet hier) We hebben een kleine 20 woningen bekeken en aan de hand van de folders en informatie zijn we zelf gaan schetsen en ontwerpen met één van de woningen als basis.

Op basis van zo'n schets zijn we naar één van de catalogusbouwers gegaan en onze wensen op tafel gelegd. Zij hebben het plan verder uitgewerkt en daar kwam een prijs uit waarbij we onze twijfels hadden.

Met het uitgewerkte plan van de catalogusbouwer zijn we vervolgens naar een aannemer/architect in de buurt gegaan. Deze dacht op zich redelijk mee. Haalde rare constructies (lees, niet onmogelijk om te maken maar het heeft wel een prijs) en onhandige hoeken uit de plannen en dacht verder goed mee. Onderaan de streep scheelde dat ongeveer een ton.

Tijdens de bouw loop je dan wel tegen wat problemen op, en natuurlijk proberen ze weer wat terug te verdienen. Gelukkig zat er op ons project een eigen onafhankelijke door ons ingehuurde opzichter en dat heeft ons voor veel van die problemen en extra werk behoed.

Bovendien viel ons op dat veel catalogusbouwers een boekwerk aan kleine lettertjes neerlegde. Een bevriende advocaat gaf aan zoiets nooit te tekenen. Teveel manieren om onder gemaakte afspraken uit te komen en op sommige punten zou je bijna een blanco cheque overhandigen. (een van de catalogus bouwers had zelfs een clausule ingebouwd dat zijn onderaannemers bij zijn financieel onvermogen direct aan de klant (wij dus) konden door factureren en dat wij gedurende de bouw daar ook garant voor stonden. Een ingewikkeld financieel verhaal en gelukkig ook hier weer een kennis bij de bank die tussen neus en lippen door aangaf niet met dit bedrijf in zee te gaan gezien de kredietwaardigheid.

[Sivvis]

Zijn hier mensen die hun kelder in eigen beheer hebben gedaan?

Ik krijg nu offertes op die mij redelijk hoog lijken, dus ben ik aan het rondkijken of dat in eigen beheer goedkoper kan zonder in te leveren op kwaliteit. Dan zit ik dus te denken aan:
- Graafwerkzaamheden zelf laten doen (doet toch nagenoeg geen enkel betonbouw bedrijf zelf)
- Zelf bekisting huren en op laten zetten
- Zelf staal op maat laten maken volgens tekeningen van de constructeur. Hier zijn wel bedrijven voor die dat prefab style maken en aflveren.
- Zelf beton laten komen

Als ik dat zo heel grof uitreken kan ik daarmee 30-40% verdienen, los van de manuren.
Nou heb ik zelf geen ervaring dus ik zal voor het staal en beton mensen in moeten huren, dus dat zal uiteraard ook nog wat kosten, maar geen €15000 lijkt mij.

Hopelijk kan het zo, maar ik ben eigenlijk op zoek naar argumenten van mensen die hier ervaring mee hebben voor het wel of niet uitvoeren van mijn kelder op deze manier.

[twain4me]

Sivvis schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 11:12:
Zijn hier mensen die hun kelder in eigen beheer hebben gedaan?

Ik krijg nu offertes op die mij redelijk hoog lijken, dus ben ik aan het rondkijken of dat in eigen beheer goedkoper kan zonder in te leveren op kwaliteit. Dan zit ik dus te denken aan:
- Graafwerkzaamheden zelf laten doen (doet toch nagenoeg geen enkel betonbouw bedrijf zelf)
- Zelf bekisting huren en op laten zetten
- Zelf staal op maat laten maken volgens tekeningen van de constructeur. Hier zijn wel bedrijven voor die dat prefab style maken en aflveren.
- Zelf beton laten komen

Als ik dat zo heel grof uitreken kan ik daarmee 30-40% verdienen, los van de manuren.
Nou heb ik zelf geen ervaring dus ik zal voor het staal en beton mensen in moeten huren, dus dat zal uiteraard ook nog wat kosten, maar geen €15000 lijkt mij.

Hopelijk kan het zo, maar ik ben eigenlijk op zoek naar argumenten van mensen die hier ervaring mee hebben voor het wel of niet uitvoeren van mijn kelder op deze manier.

Heel simpel, ja dat kan prima. garantie en verantwoordlijkheid is dan wel een dingentje.
Waneer je dingen niet bij 1 partij doet krijg je altijd gezeur bij problemen. en zoals je het zelf van plan bent ben je dus zelf verantwoordelijk voor een groot aantal van de stappen en de gevolgen van die stappen.

Voorbeeld:
Jouw beton, jouw probleem als het te droog of te nat blijkt te zijn. -> wachttijd voor de stortploeg.
Jouw bekisting, jouw probleem als hij knalt of wijkt. -> opruim kosten, herstel kosten.

Bij een geschil kunnen dit soort dingen om de hoek komen kijken
twain4me in "Ervaringen met het bouwen van een huis - Deel 2"

Ik vraag mij ook sterk af of je een partij kan vinden die op deze manier wil storten EN een waterdicht garantie wil geven.

[ Voor 7% gewijzigd door twain4me op 04-10-2020 11:32 ]

[deejeebv]

Deleon78 schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 10:07:
[...]

Hoe kom je in hemelsnaam tot zo'n uitspraak?

Ervaring

[gumtree]

@Sivvis Bij een kelder zou ik toch heel voorzichtig zijn. Het valt of staat met de waterdichtheid en de constructie. wij hebben uiteindelijk gekozen voor een prefabkelder. Waarbij alle verbindingen zijn gecoat met een soort expoxy hars, en vervolgens is de gehele kelder in de bitumen gezet.

[Conrado]

Sivvis schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 11:12:
Zijn hier mensen die hun kelder in eigen beheer hebben gedaan?

We hebben volledig in eigen beheer gebouwd met een kelder van 180 m², op schroefpalen.

We hebben met een Belgische kelderbouwer gewerkt. De betonconstructie is door het constructiebureau uitgewerkt dat het hele huis doorgerekend heeft en we hebben die tekeningen aan de kelderbouwer overhandigd. Peil uitgezet, gat laten graven - en grond afgevoerd - en palen laten boren. Toen startte de kelderbouwer...
Als particulier krijg je nergens de betonprijzen die dit soort grootverbruikers krijgen. Bij een kelder zijn twee dingen belangrijk: het moet volledig waterdicht zijn (het werd in ons geval in drie delen gegoten) èn is onderdeel van het fundament van je huis. Twee redenen om dat niet zelf te willen doen

[D-e-n]

@Sivvis
Het is hier al genoemd maar ik zie veel beren op de weg. Denk inderdaad aan waterdichtheid maar ook aan het eventuele bemalen. Er komt veel kijken bij het bouwen van een kelder.

Denk ook aan de verantwoordelijkheid voor de constructie zelf. Want een andere partij gaat dus op jouw kelder bouwen. Is je woning geheel onderkelderd? Op zand of op palen? Elke situatie kan andere problemen opleveren als we het hebben wie waar verantwoordelijk voor is.

Wat je wel veel ziet is dat de kelderbouwer een andere partij is als degene die de bovenbouw doet. Maar dan zit jij daar ook zelf niet tussen.

Bij prefab kelders is het wel even oppassen met het kaf van het koren te scheiden, is mijn persoonlijke ervaring. Die complete prefab bakken die je aan je fundering hangt zijn overigens sowieso prima.

[ Voor 11% gewijzigd door D-e-n op 04-10-2020 12:01 ]

[Sivvis]

twain4me schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 11:22:
[...]


Heel simpel, ja dat kan prima. garantie en verantwoordlijkheid is dan wel een dingentje.
Waneer je dingen niet bij 1 partij doet krijg je altijd gezeur bij problemen. en zoals je het zelf van plan bent ben je dus zelf verantwoordelijk voor een groot aantal van de stappen en de gevolgen van die stappen.

Voorbeeld:
Jouw beton, jouw probleem als het te droog of te nat blijkt te zijn. -> wachttijd voor de stortploeg.
Jouw bekisting, jouw probleem als hij knalt of wijkt. -> opruim kosten, herstel kosten.

Bij een geschil kunnen dit soort dingen om de hoek komen kijken
twain4me in "Ervaringen met het bouwen van een huis - Deel 2"

Ik vraag mij ook sterk af of je een partij kan vinden die op deze manier wil storten EN een waterdicht garantie wil geven.

Dat het dan mijn risico is ben ik me bewust. Uiteraard doe ik dit niet helemaal alleen, maar met een bouwbegeleider die iedere dag komt kijken. Die woont op 500m van de bouwplek.
De precieze details weet ik nog niet, dat hangt ook af van de prijzen, maar er zijn meerdere partijen die bekisting verhuren en het ook opbouwen. Met een prijskaartje uiteraard maar die weet ik nog niet.

Beton storten met waterdichtgarantie is inderdaad een dingetje. Al heb ik het idee dat bijna iedereen die garantie wel durft te geven vanaf 30cm dikte. Zo niet, denk ik dat het zelf nog moet kunnen om alles waterdicht te coaten en alsnog goedkoper te zijn.

Dat laatste puntje had ik gelezen ja, en dat zit sindsdien inderdaad in mijn achterhoofd. Ik zal dus iedereen duidelijk maken dat ik geen verstand van zaken heb en/of goed overleggen met mijn bouwbegeleider.

gumtree schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 11:35:
@Sivvis Bij een kelder zou ik toch heel voorzichtig zijn. Het valt of staat met de waterdichtheid en de constructie. wij hebben uiteindelijk gekozen voor een prefabkelder. Waarbij alle verbindingen zijn gecoat met een soort expoxy hars, en vervolgens is de gehele kelder in de bitumen gezet.

Heb ik ook naar gekeken en ik wacht op een offerte daarvoor, alleen ben ik bang dat die toch weer een stuk duurder zal zijn. Het is in ieder geval niet uitgesloten.

Conrado schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 11:47:
[...]

We hebben volledig in eigen beheer gebouwd met een kelder van 180 m², op schroefpalen.

We hebben met een Belgische kelderbouwer gewerkt. De betonconstructie is door het constructiebureau uitgewerkt dat het hele huis doorgerekend heeft en we hebben die tekeningen aan de kelderbouwer overhandigd. Peil uitgezet, gat laten graven - en grond afgevoerd - en palen laten boren. Toen startte de kelderbouwer...
Als particulier krijg je nergens de betonprijzen die dit soort grootverbruikers krijgen. Bij een kelder zijn twee dingen belangrijk: het moet volledig waterdicht zijn (het werd in ons geval in drie delen gegoten) èn is onderdeel van het fundament van je huis. Twee redenen om dat niet zelf te willen doen

Dat is ook de route die ik tot nu toe aan het bewandelen was, maar ik schrik van de winst die die mannen willen maken. Of je de prijzen die zij krijgen kan krijgen als particulier laat ik in het midden, maar ik weet 100% zeker dat ik het goedkoper kan krijgen dan wat ze mij willen rekenen. Zelfs een aantal webshops leveren het al goedkoper, en dan zit de pomp er al bij ook.

Waterdichtheid kan ook via een (flexibele?) coating aan de buitenkant? Uiteraard zal ik dit nog aanstippen met mijn bouwbegeleider en uiteindelijk degene die het beton gaat storten.

D-e-n schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 11:55:
@Sivvis
Het is hier al genoemd maar ik zie veel beren op de weg. Denk inderdaad aan waterdichtheid maar ook aan het eventuele bemalen. Er komt veel kijken bij het bouwen van een kelder.

Denk ook aan de verantwoordelijkheid voor de constructie zelf. Want een andere partij gaat dus op jouw kelder bouwen. Is je woning geheel onderkelderd? Op zand of op palen? Elke situatie kan andere problemen opleveren als we het hebben wie waar verantwoordelijk voor is.

Wat je wel veel ziet is dat de kelderbouwer een andere partij is als degene die de bovenbouw doet. Maar dan zit jij daar ook zelf niet tussen.

Bij prefab kelders is het wel even oppassen met het kaf van het koren te scheiden, is mijn persoonlijke ervaring.

Bemalen doen geen van de partijen die ik heb gesproken zelf. Bij iedere kelderbouwer is grondwerkzaamheden en bemalen niet inbegrepen.
Voor nu is de halve woning onderkelderd (op zand), vanwege budget, de eerste grondwerker was enorm duur met afvoeren van grond. Sindsdien, maar helaas te laat voor de berekeningen, heb ik er een gevonden die het voor nog niet de helft doet.
Maar in de eerste instantie wilde ik de volledige woning doen en doordat hier en daar kosten meevallen in de rest wil ik weer volledig.

De kelderbouwer zal sowieso een andere partij zijn dan de ruwbouw.

Prefab kelderbak is vanwege de afmetingen geen optie, en prefabwanden op een in-situ vloer sluit ik niet uit, maar daar heb ik nog geen prijzen voor. Als iemand een suggestie heeft voor een bedrijf die dit goed doet hoor ik dat graag.

[Conrado]

Sivvis schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 12:37:
[...]
Beton storten met waterdichtgarantie is inderdaad een dingetje. Al heb ik het idee dat bijna iedereen die garantie wel durft te geven vanaf 30cm dikte.

Ja, mijn muren zijn ook 30cm dik.

Sivvis schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 12:37:
Dat is ook de route die ik tot nu toe aan het bewandelen was, maar ik schrik van de winst die die mannen willen maken.
....
Waterdichtheid kan ook via een (flexibele?) coating aan de buitenkant?

Ik denk dat je bij de verkeerde partij zit. Mijn ervaring is dat er in NL onder huizen nauwelijks grote kelders gebouwd worden, en men dus maar wat vraagt. Ik vond de eerste prijs ook (veel) te hoog en in BE (en DE) heeft praktisch ieder huis een kelder. Mijn kelder bevat de goedkoopste kuubs in het huis en had ik dus volledig uitbesteed.
De betonconstructie maakt gebruik van een soort ingegoten rubber flaps om de apart gegoten delen met elkaar te verbinden. Coaten (om beton te beschermen) en isoleren doe je altijd achteraf tegen de buitenwand. Echter, ik zou heel voorzichtig zijn om enkel van buiten een waterdichte coating toe te passen. Òf het echt werkt weet je pas als het zand er weer tegenaan zit, en water heeft maar een klein gaatje nodig.

Opm: Ik heb dicht op de kelderbouw gestaan - immers de riolering en elektriciteit moest er ook in - en het echt duidelijk meer dat 'bekisting en een pomp' zoals je schrijft.

[ Voor 6% gewijzigd door Conrado op 04-10-2020 13:10 ]

[Sivvis]

Conrado schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 13:00:
[...]

Ik denk dat je bij de verkeerde partij zit. Mijn ervaring is dat er in NL onder huizen nauwelijks grote kelders gebouwd worden, en men dus maar wat vraagt. Ik vond de eerste prijs ook (veel) te hoog en in BE (en DE) heeft praktisch ieder huis een kelder. Mijn kelder bevat de goedkoopste kuubs in het huis en had ik dus volledig uitbesteed.
De betonconstructie maakt gebruik van een soort ingegoten rubber flaps om de apart gegoten delen met elkaar te verbinden. Coaten (om beton te beschermen) en isoleren doe je altijd achteraf tegen de buitenwand. Echter, ik zou heel voorzichtig zijn om enkel van buiten een waterdichte coating toe te passen. Òf het echt werkt weet je pas als het zand er weer tegenaan zit, en water heeft maar een klein gaatje nodig.

Ik heb bij meerdere NL en BE partijen voor de hele kelder, los van grondwerk en bemalen, nagenoeg dezelfde prijzen, dat scheelt max. 10%. Tot nu toe 1 DE partij gevraagd maar die was heel stellig in dat die niet in NL wil werken.

Hoe groot is het risico dat een 30cm dikke muur niet van zichzelf waterdicht is? Iedere betonwerker die ik tot nu toe heb gesproken zegt dat 25+ cm van zichzelf waterdicht moet zijn. Zit er echt zoveel verschil in de uitvoering dan dat het zo'n risico is? En zo ja, waar moet je dan op letten? Alleen dat er met zo'n trilnaald wordt gewerkt of nog meer dingen? Die coating zou toch alleen extra moeten zijn?

[D-e-n]

Sivvis schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 12:37:
[...]

Voor nu is de halve woning onderkelderd (op zand)

En dan neem ik aan dat de rest van de woning op iets van funderingsstroken staat die door de ruwbouwer worden uitgevoerd? De overgang van kelder naar de rest van de fundering is dan ook belangrijk, voor wat betreft het correct aanvullen van grond of eventuele koppelingen.

Bedenk dat bouwen een vak is. Ook het coördineren van alle onderdelen is een vak. Een huis is meer dan alle losse onderdelen op elkaar gezet. Zelfs bij professionele aannemers verbaas ik me er altijd over hoeveel werkzaamheden worden opgeknipt en uitbesteed aan onderaannemers. Maar meer partijen is meer kans op miscommunicatie, meer kans op afschuiven van verantwoordelijkheid en dus meer kans op fouten.

Alles valt en staat in dit geval bij een bouwbegeleider die er echt bovenop zit en zin en vaardigheid heeft om fouten te corrigeren.

De kelderbouwer zal sowieso een andere partij zijn dan de ruwbouw.

Dat is dus overigens geen vreemde zeldzame knip

prefabwanden op een in-situ vloer sluit ik niet uit, maar daar heb ik nog geen prijzen voor. Als iemand een suggestie heeft voor een bedrijf die dit goed doet hoor ik dat graag.

Ik ben er voor kelders over het algemeen geen fan van.

Conrado schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 13:00:
[...]
De betonconstructie maakt gebruik van een soort ingegoten rubber flaps om de apart gegoten delen met elkaar te verbinden. Coaten (om beton te beschermen) en isoleren doe je altijd achteraf tegen de buitenwand. Echter, ik zou heel voorzichtig zijn om enkel van buiten een waterdichte coating toe te passen. Òf het echt werkt weet je pas als het zand er weer tegenaan zit, en water heeft maar een klein gaatje nodig.

Coating doe je in mijn opinie alleen wanneer de constructie zelf niet waterdicht is te maken. Je ziet het bij renovaties of bij prefab nog wel eens.

Sivvis schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 13:14:
[...]
Zit er echt zoveel verschil in de uitvoering dan dat het zo'n risico is? En zo ja, waar moet je dan op letten? Alleen dat er met zo'n trilnaald wordt gewerkt of nog meer dingen?

Voor de wand zelf gaat het bijvoorbeeld om het trillen, ook aan de onderzijde van de wand. Maar bij een kelder is vooral ook de aansluiting waar Conrado over spreekt van belang: juiste keuze en plaatsing van het kimprofiel en het aanstorten.

[Karp]

Ik durf bijna niks meer te zeggen na wat er los komt.

Korte versie: enorm bedankt voor alle feedback. Ik waardeer alles wat gezegd wordt, en de energie die erin gestoken wordt!

Langere versie: ik was wilde vooral m'n ervaring delen. Voor mij voelde het als een flinke stap. Als ik iedereen wilde meenemen (zoals de architect die dit getekend heeft) dan had ik veel meer informatie gedeeld. Ik heb dit niet geintroduceerd als iets waar ik feedback op wil, met alle randvoorwaarden erbij. Voor de beeldvorming, dit was ons startpunt met deels persoonlijke informatie:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Daarnaast nog uitgebreid gesproken en toegelicht.
Misschien klinkt het zonder context wat stellig allemaal, maar ik wil ook niet de indruk wekken dat ik hier zo maar wat neerzet. We hebben het er zelf ook al flink over gehad en nagedacht. Het is niet 1 nacht ijs, en niet een pakje boter wat je koopt.
Wat losse puntjes:
- Ik ben nu niet bang voor het verbreken van de "gouden driehoek". In theorie hebben we nog steeds een driehoek zelfs, maar nogal langgerekt?
- Ik lees van alles over kijklijnen (al weet ik niet meteen wat ik daar mee kan). Het geeft mij de indruk dat ik iets anders moet doen, maar dit is niet mijn tekening of render. Ik ben in deze niet de ervaren ontwerper. Het gaat hier niet over mijn ontwerpervaring.
- Grappig de verwjzing naar de doorzonwoning. Daar wonen we nu in. Als het konden verplaatsen, en een paar dingen konden toevoegen, hadden we dat met plezier gedaan.

We zijn zelf ook nog druk bezig met het "verwerken" van de tekening. We hebben vooral naar de begane grond gekeken tot nu toe. Dit is wat we bedacht hebben, met de notitie dat ik hier geen plaatje van "optie #2 heb. Simpel gezegd wordt de garage een meter langer.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

We kijken nu naar de 1e verdieping. De grootste wijziging is waarschijnlijk een andere indeling van de kledingkasten (eerder 1 rij kasten met een schuifdeur) maar verder spreekt het ons al erg aan.

[barendbuis]

Hier zitten we nu in de fase om gevelstenen te kiezen. Nooit bij stilgestaan dat er zoveel keus is!
Zelf neigen we sterk naar de steen zoals in onderstaande foto, echter wil de desbetreffende architect ons niet vertellen wat de precieze steen is. Wellicht een shot in the dark maar iemand enig idee welke dit zou kunnen zijn? Architect

[ Voor 5% gewijzigd door barendbuis op 04-10-2020 15:05 ]

[Peacefield78]

Is dat zo’n hele bijzondere lange dunne baksteen? Volgens mij heb ik die hier een keer bij iemand voorbij zien komen. Bij onze architect lagen ze volgens mij ook. Prijzige steen dacht ik. En heel mooi!

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:10 ]

[tehfnz]

Is geostylistix van MBI, niet zo prijzig eigenlijk

[Peacefield78]

tehfnz schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 16:07:
[Afbeelding]
Is geostylistix van MBI, niet zo prijzig eigenlijk

Kijk, dat is wel het plaatje waar ik aan dacht.

Bij onze architect lag een steen die 9 euro per stuk kost 😱💎

[battler]

tehfnz schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 16:07:
[Afbeelding]
Is geostylistix van MBI, niet zo prijzig eigenlijk

Wij hebben 0,52 per steen gereserveerd. Onze bouwer gaf aan dat dit voldoende was om een mooie baksteen van te kopen. Als ik kijk naar Geostylistix dan is die 1,66 per steen. Dat is toch wel veel geld.

[Dengra]

battler schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 16:27:
[...]


Wij hebben 0,52 per steen gereserveerd. Onze bouwer gaf aan dat dit voldoende was om een mooie baksteen van te kopen. Als ik kijk naar Geostylistix dan is die 1,66 per steen. Dat is toch wel veel geld.

Hij is ook veel duurder dan de stelpost in onze aanneemoverkomst. Ik had 'm ook wel gewild maar veel te duur!

[barendbuis]

Peacefield78 schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 15:07:
Is dat zo’n hele bijzondere lange dunne baksteen? Volgens mij heb ik die hier een keer bij iemand voorbij zien komen. Bij onze architect lagen ze volgens mij ook. Prijzige steen dacht ik. En heel mooi!

Ja ik weet niet zeker of de steen ook daadwerkelijk langer is (het voorbeeld is in het wildverband gemetseld, komt geloof ik niet [veel] voor bij de mbi geostylix steen/langere stenen). Wel lijkt de steen wat dunner/smaller te zijn dan standaard waalformaat en grijs met een paarse "gloed".

[Conrado]

Standaard waalformaat is 210×100×50mm.

Deze steen is standaard langer 295mm en platter 40mm, zodat er direct een duidelijk verschil is. Daarnaast is er een superlange variant die bijna 600mm is.

[Peacefield78]

Zou ook een Wienerberger Metropolis Urbis bruin kunnen zijn, of de Wienerberger Linaqua.

[tehfnz]

Prijs per steen is niet belangrijk, prijs per vierkante meter wel.

[Fabian]

tehfnz schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 17:49:
Prijs per steen is niet belangrijk, prijs per vierkante meter wel.

Tenzij de metselaar een prijs per steen hanteert

[Sivvis]

D-e-n schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 13:28:
[...]

En dan neem ik aan dat de rest van de woning op iets van funderingsstroken staat die door de ruwbouwer worden uitgevoerd? De overgang van kelder naar de rest van de fundering is dan ook belangrijk, voor wat betreft het correct aanvullen van grond of eventuele koppelingen.

Bedenk dat bouwen een vak is. Ook het coördineren van alle onderdelen is een vak. Een huis is meer dan alle losse onderdelen op elkaar gezet. Zelfs bij professionele aannemers verbaas ik me er altijd over hoeveel werkzaamheden worden opgeknipt en uitbesteed aan onderaannemers. Maar meer partijen is meer kans op miscommunicatie, meer kans op afschuiven van verantwoordelijkheid en dus meer kans op fouten.

Alles valt en staat in dit geval bij een bouwbegeleider die er echt bovenop zit en zin en vaardigheid heeft om fouten te corrigeren.

Dit is deels waarom ik in eigen beheer ga bouwen. De echte grote jongens die alles zelf doen zijn mij veel te duur.

Aannemers die veel uitbesteden zullen toch ook voor het zoeken van een onderaannemers geld rekenen en daardoor duurder dan nodig. En het is weer een extra schakel in de communicatie.

Onderaannemers durf ik zelf wel te zoeken samen met bouwbegeleider en architect. Dit zal wat meer tijd kosten maar dat is niet zo belangrijk

[...]

Dat is dus overigens geen vreemde zeldzame knip


[...]

Ik ben er voor kelders over het algemeen geen fan van.


[...]

Coating doe je in mijn opinie alleen wanneer de constructie zelf niet waterdicht is te maken. Je ziet het bij renovaties of bij prefab nog wel eens.


[...]

Voor de wand zelf gaat het bijvoorbeeld om het trillen, ook aan de onderzijde van de wand. Maar bij een kelder is vooral ook de aansluiting waar Conrado over spreekt van belang: juiste keuze en plaatsing van het kimprofiel en het aanstorten.

Sommige betonwerkers doen wel de fundering mee, sommige niet (dit zijn meer de kelder "specialisten"), maar daar gaat absoluut mijn voorkeur uit naar een bedrijf dat ook de fundering meeneemt. Datzelfde geldt voor het dek / beganegrond vloer. Keldersbouwers doen dit niet, algemenere betonwerkers wel is mijn ervaring tot nu toe.

Ik zal het nog eens doorspreken met de begeleider.

Nog een ander puntje: Beter de BG vloer in-situ storten of breedplaat?

[Conrado]

Fundering is echt wat anders dan betonwerk. Kun je ook aan een andere leverancier overlaten. Wel van te voren goed afstemmen want ze moeten met zo'n grote machine je gat in kunnen en daar moet de grond ook stevig genoeg zijn.

De terminologie is net andersom: Breedplaat is in-situ, kanaalplaat is pre-afb. Breedplaat wordt op maat voor je gemaakt dus precies met de uitsparingen en dozen die je wilt. Dat kan via een bouwstoffenleverancier besteld worden bij de fabriek. Het beton heb ik via de kelderjongens laten komen.
Voordeel van breedplaat is dat je alles in de vloer kunt stoppen. Da's vooral handig bij veel techniek. Bedenk dat wat normaal onder het huis binnenkomt (riool, electra, kabel, etc) nu in de kelder uitkomt.

Breed- of kanaalplaat hangt van meerdere zaken af. Als je kelder een lege bak is, kun je met kanaalplaat simpelweg een grotere overspanning bereiken. Tegelijkertijd staat op je kelderplafond straks je hele huis, dus de constructeur heeft daar natuurlijk ook ideeën bij.

@D-e-n heeft gelijk dat je moet oppassen wie wat doet op je bouw. Maar fundering, kelder, en plafond zijn echt verschillende onderdelen die duidelijk gescheiden zijn.

[ Voor 13% gewijzigd door Conrado op 04-10-2020 19:40 ]

[Sivvis]

Conrado schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 19:22:
Fundering is echt wat anders dan betonwerk. Kun je ook aan een andere leverancier overlaten. Wel van te voren goed afstemmen want ze moeten met zo'n grote machine je gat in kunnen en daar moet de grond ook stevig genoeg zijn.

De terminologie is net andersom: Breedplaat is in-situ, kanaalplaat is pre-afb. Breedplaat wordt op maat voor je gemaakt dus precies met de uitsparingen en dozen die je wilt. Dat kan via een bouwstoffenleverancier besteld worden bij de fabriek. Het beton heb ik via de kelderjongens laten komen.
Voordeel van breedplaat is dat je alles in de vloer kunt stoppen. Da's vooral handig bij veel techniek. Bedenk dat wat normaal onder het huis binnenkomt (riool, electra, kabel, etc) nu in de kelder uitkomt.

Breed- of kanaalplaat hangt van meerdere zaken af. Als je kelder een lege bak is, kun je met kanaalplaat simpelweg een grotere overspanning bereiken. Tegelijkertijd staat op je kelderplafond straks je hele huis, dus de constructeur heeft daar natuurlijk ook ideeën bij.

@D-e-n heeft gelijk dat je moet oppassen wie wat doet op je bouw. Maar fundering, kelder, en plafond zijn echt verschillende onderdelen die duidelijk gescheiden zijn.

Ik bedoelde met in-situ eigenlijk met bekisting en de gehele vloer storten. Dit was volgens mijn architect misschien goed doenbaar.

Ik geloof ook best dat het andere disciplines zijn maar zou je dat iets concreter kunnen uitleggen? Uiteraard heb ik tekeningen van de constructeur voor de fundering en het staal dat er in moet. Ook voor het dek. Wat maakt het zo speciaal of anders gezegd, moet ik ergens op letten of naar vragen als een kelder bouwer zegt het ook wel te kunnen?

[Conrado]

Als het goed is heeft je constructeur het hele verhaal goed uitgetekend en berekend. Dat moet een complete set zijn, en daarmee ligt ook alles vast. Als de constructeur voor breedplaat kiest (dus met versterking en zo) kun je dan niet even door kanaalplaat vervangen.
Verder is het simpel. Uit de geboorde palen steekt betonijzer, dat gebruikt de kelderbouwer voor de vloer. Bovenuit de kelderwanden steekt weer betonijzer en dan wordt uiteindelijke omgevouwen en in het kelderdek gestort. ZO moet het op tekening staan. En zo eindig je met een compleet betonnen doos. En daarom beginnen de metselaars....

Met eigen bekisting een dek storten heb ik al lang niet meer gehoord. Ja, dat had het huis van ouders (1974). het lijkt me vooral erg duur: het bouwen van de bekisting kost veel tijd en later het plafond gladstucen is ook duur. Tenzij die uren je niets kosten

[lp77]

Beste forumleden,
Vd week zit ik met 2 architecten (voor het geval we voor traditioneel gaan) en volgende week met 2 prefabbouwers. Onze wens is niet heel complex, een ruime moderne notariswoning (8x12meter) met garage incl parallelkap. Op voorhand schat ik nu al in dat we met ons budget 300k€ puur voor de bouw van het huis, dus aan de aannemer excl keuken, badkamer vloer etc, toch nog best aan de krappe kant is. Casco op laten leveren en veel zelf uitbesteden zou een optie kunnen zijn, maar ik betwijfel of ik dan goedkoper uit ben. Het werk moet alsnog worden gedaan (ik heb een goede stucadoor, tegelzetter, installateur maar dan houdt het wel op). Wat zijn kosten waarvoor door de aannemer de hoofdprijs rekent, maar die ruim goedkoper kunnen? Op welke werkzaamheden kun je dus besparen door het zelf uit te besteden (stucen bijvoorbeeld?). Is er geld te besparen door bijvoorbeeld restpartijen stenen of isolatie op te kopen als je toch gaat keimen? Of zitten de kosten voor metselwerk voornamelijk in de uren? Iemand die bespaarmogelijkheden heeft?

[jerh]

lp77 schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 21:28:
Beste forumleden,
Vd week zit ik met 2 architecten (voor het geval we voor traditioneel gaan) en volgende week met 2 prefabbouwers. Onze wens is niet heel complex, een ruime moderne notariswoning (8x12meter) met garage incl parallelkap. Op voorhand schat ik nu al in dat we met ons budget 300k€ puur voor de bouw van het huis, dus aan de aannemer excl keuken, badkamer vloer etc, toch nog best aan de krappe kant is. Casco op laten leveren en veel zelf uitbesteden zou een optie kunnen zijn, maar ik betwijfel of ik dan goedkoper uit ben. Het werk moet alsnog worden gedaan (ik heb een goede stucadoor, tegelzetter, installateur maar dan houdt het wel op). Wat zijn kosten waarvoor door de aannemer de hoofdprijs rekent, maar die ruim goedkoper kunnen? Op welke werkzaamheden kun je dus besparen door het zelf uit te besteden (stucen bijvoorbeeld?). Is er geld te besparen door bijvoorbeeld restpartijen stenen of isolatie op te kopen als je toch gaat keimen? Of zitten de kosten voor metselwerk voornamelijk in de uren? Iemand die bespaarmogelijkheden heeft?

Bouw vooral zo recht mogelijk. Geen erkers, uitsparingen, hoekjes e.d. Dat maakt de bouw veel duurder. De grootste kostenpost was bij ons de kozijnen in combinatie met de deuren, dat hebben we zelf geregeld, was een paar duizend euro goedkoper. Vraag een open begroting als je wilt weten waar de kosten zitten.

[StevenK]

lp77 schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 21:28:
Beste forumleden,
Vd week zit ik met 2 architecten (voor het geval we voor traditioneel gaan) en volgende week met 2 prefabbouwers. Onze wens is niet heel complex, een ruime moderne notariswoning (8x12meter) met garage incl parallelkap. Op voorhand schat ik nu al in dat we met ons budget 300k€ puur voor de bouw van het huis, dus aan de aannemer excl keuken, badkamer vloer etc, toch nog best aan de krappe kant is. Casco op laten leveren en veel zelf uitbesteden zou een optie kunnen zijn, maar ik betwijfel of ik dan goedkoper uit ben. Het werk moet alsnog worden gedaan (ik heb een goede stucadoor, tegelzetter, installateur maar dan houdt het wel op). Wat zijn kosten waarvoor door de aannemer de hoofdprijs rekent, maar die ruim goedkoper kunnen? Op welke werkzaamheden kun je dus besparen door het zelf uit te besteden (stucen bijvoorbeeld?). Is er geld te besparen door bijvoorbeeld restpartijen stenen of isolatie op te kopen als je toch gaat keimen? Of zitten de kosten voor metselwerk voornamelijk in de uren? Iemand die bespaarmogelijkheden heeft?

Je hebt het over zo'n 750 m³. 300k budget zou betekenen dat je voor minder dan 400 per m³ gaat bouwen. Dat is op zijn zachtst gezegd heel erg krap.

[lp77]

StevenK schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 21:47:
[...]

Je hebt het over zo'n 750 m³. 300k budget zou betekenen dat je voor minder dan 400 per m³ gaat bouwen. Dat is op zijn zachtst gezegd heel erg krap.

Idd, wss zullen we ook consessies moeten doen. Plat dak op garage ipv parallelkap of minder groot huis. Of budget iets ophogen (afhankelijk van hoe veel).

[lp77]

jerh schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 21:35:
[...]


Bouw vooral zo recht mogelijk. Geen erkers, uitsparingen, hoekjes e.d. Dat maakt de bouw veel duurder. De grootste kostenpost was bij ons de kozijnen in combinatie met de deuren, dat hebben we zelf geregeld, was een paar duizend euro goedkoper. Vraag een open begroting als je wilt weten waar de kosten zitten.

Wordt bij ons idd redelijk recht toe, recht aan. Nou ben ik geen fan van erkers, dus dat scheelt. En met de afmetingen die we hopen te kunnen halen is de bovenverdieping groot zat en hoeven we geen dakkapel(len). En anders kan dat altijd later nog.

Ik hoop dat de aannemers een beetje goed specificeren, maar verwacht dat in eerste instantie nog niet. Verder in het proces wordt dat heel belangrijk en hoop dat ze daar al zo vroeg mogelijk mee beginnen.

[De Rikster]

lp77 schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 21:55:
Ik hoop dat de aannemers een beetje goed specificeren, maar verwacht dat in eerste instantie nog niet. Verder in het proces wordt dat heel belangrijk en hoop dat ze daar al zo vroeg mogelijk mee beginnen.

Hoe eerder je het tekenwerk op orde hebt hoe specifieker ze kunnen rekenen. Als je alleen een paar schetsen hebt zullen ze eerder richting de 450k gaan als indicatie gok ik.

Bouwsysteem bekend
Constructieberekeningen gereed
Indelingen bekend
Type steen en dakbedekking bekend
Installaties bekend
Type en profiel kozijnen bekend
Isolatiewaardes bekend
Afwerkingsniveau bekend

[ Voor 17% gewijzigd door De Rikster op 04-10-2020 22:11 ]

[Aurum]

lp77 schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 21:28:
Beste forumleden,
Vd week zit ik met 2 architecten (voor het geval we voor traditioneel gaan) en volgende week met 2 prefabbouwers. Onze wens is niet heel complex, een ruime moderne notariswoning (8x12meter) met garage incl parallelkap. Op voorhand schat ik nu al in dat we met ons budget 300k€ puur voor de bouw van het huis, dus aan de aannemer excl keuken, badkamer vloer etc, toch nog best aan de krappe kant is. Casco op laten leveren en veel zelf uitbesteden zou een optie kunnen zijn, maar ik betwijfel of ik dan goedkoper uit ben. Het werk moet alsnog worden gedaan (ik heb een goede stucadoor, tegelzetter, installateur maar dan houdt het wel op). Wat zijn kosten waarvoor door de aannemer de hoofdprijs rekent, maar die ruim goedkoper kunnen? Op welke werkzaamheden kun je dus besparen door het zelf uit te besteden (stucen bijvoorbeeld?). Is er geld te besparen door bijvoorbeeld restpartijen stenen of isolatie op te kopen als je toch gaat keimen? Of zitten de kosten voor metselwerk voornamelijk in de uren? Iemand die bespaarmogelijkheden heeft?

wil je een notariswoning met de 1ste verdieping ook geheel recht opgetrokken of alleen de begane grond + kap daarboven? Selekthuis heeft een type woning van 8.35x11.95m (520 m3) notaris met alleen een benedenverdieping recht opgetrokken voor 249k sleutelklaar. Dan ben je er meestal nog niet als je wat extra's wilt maar dan zou je onder de 300k kunnen blijven.
Wil je 2 opgetrokken verdiepingen dan ga je al snel naar de 750m3 en dan is 300k misschien niet toereikend.

Wat betreft casco, het meeste winst maak je met casco door daadwerkelijk zelf de handen uit de mouwen te steken. Maar je zou zeker hier en daar wat kunnen besparen door zelf je onderaannemers te regelen voor de afbouw, je mist namelijk de aannemer die je daarvoor zou moeten betalen. Komt natuurlijk wel de nodige rompslomp bij kijken wat betreft afspraken, belletjes, regelen etc etc. hoeveel je kunt besparen hangt af van de onderaannemers die je kiest en wat hun kosten.
Wij gaan wel casco bouwen, maar we zijn van plan bijna alles zelf te doen, we hebben een aanneemovereenkomst voor een casco woning van 800m3 voor 240k.

[battler]

lp77 schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 21:28:
Beste forumleden,
Vd week zit ik met 2 architecten (voor het geval we voor traditioneel gaan) en volgende week met 2 prefabbouwers. Onze wens is niet heel complex, een ruime moderne notariswoning (8x12meter) met garage incl parallelkap. Op voorhand schat ik nu al in dat we met ons budget 300k€ puur voor de bouw van het huis, dus aan de aannemer excl keuken, badkamer vloer etc, toch nog best aan de krappe kant is. Casco op laten leveren en veel zelf uitbesteden zou een optie kunnen zijn, maar ik betwijfel of ik dan goedkoper uit ben. Het werk moet alsnog worden gedaan (ik heb een goede stucadoor, tegelzetter, installateur maar dan houdt het wel op). Wat zijn kosten waarvoor door de aannemer de hoofdprijs rekent, maar die ruim goedkoper kunnen? Op welke werkzaamheden kun je dus besparen door het zelf uit te besteden (stucen bijvoorbeeld?). Is er geld te besparen door bijvoorbeeld restpartijen stenen of isolatie op te kopen als je toch gaat keimen? Of zitten de kosten voor metselwerk voornamelijk in de uren? Iemand die bespaarmogelijkheden heeft?

Hoeveel bouwlagen? Is de 300k excl. bouwleges, heipalen, nutsvoorzieningen? Die 300K ga je met wat moeite wel kunnen halen. Wij kregen 11*8 (bruto, twee bouwlagen) voor net onder de 300K.

Zonnepanelen, Trap, Wandafwerking leggen we allemaal bij een derde partij.

[D-e-n]

Sivvis schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 20:51:
[...]


Ik bedoelde met in-situ eigenlijk met bekisting en de gehele vloer storten. Dit was volgens mijn architect misschien goed doenbaar.

Dan heb je het over de vloer boven de kelder? Of ook over de begane grondvloer bij het niet onderkelderde deel?

Bij het niet onderkelderde deel speelt ook de keuze voor wel of geen kruipruimte een rol. Bij een gestorte vloer op zand heb je die niet. En bij een plaat met vorstrand dus sowieso niet.

Conrado schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 21:13:
Met eigen bekisting een dek storten heb ik al lang niet meer gehoord. Ja, dat had het huis van ouders (1974). het lijkt me vooral erg duur: het bouwen van de bekisting kost veel tijd en later het plafond gladstucen is ook duur. Tenzij die uren je niets kosten

Recent heb ik het nog meegemaakt. Maar dat was dan een verzoek van de aannemer omdat de levertijd van de breedplaat te lang is. En dan betaalt hij dat ook gewoon zelf. Als constructeur of opdrachtgever ga je dat dan ook inderdaad niet voorstellen.

[Sivvis]

D-e-n schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 08:17:
[...]

Dan heb je het over de vloer boven de kelder? Of ook over de begane grondvloer bij het niet onderkelderde deel?

Bij het niet onderkelderde deel speelt ook de keuze voor wel of geen kruipruimte een rol. Bij een gestorte vloer op zand heb je die niet. En bij een plaat met vorstrand dus sowieso niet.


[...]

Recent heb ik het nog meegemaakt. Maar dat was dan een verzoek van de aannemer omdat de levertijd van de breedplaat te lang is. En dan betaalt hij dat ook gewoon zelf. Als constructeur of opdrachtgever ga je dat dan ook inderdaad niet voorstellen.

Dat gaat over het dek van de kelder en het niet onderkelderde deel dat op fundering komt zonder kruipruimte volgens mij. Allemaal volgens opgaaf van de constructeur.

Volgens mijn architect zou het kwa geld niet zoveel schelen, misschien iets goedkoper.

[Karp]

We zitten ondertussen een beetje in de IKEA keukenplanner te schetsen:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Er zijn wat vraagtekens boven gekomen.

Ik zit te denken aan zonwering. Voor begane grond op het zuiden lijkt een pergola me mooi. Schaduwrijk in de zomer, maar de zon kijkt er onderdoor in de winter. 1e verdieping op het zuiden heb ik denk ik liever screens aan de buitenkant. Voor oost en west dacht ik aan een soort horizontale lamellen zoals bijvoorbeeld deze: https://www.duco.eu/be_nl...osun-linear-tussenliggend
Nou dacht ik hier een soort overstek calculator gezien te hebben, maar ik vind hem niet meer terug. Heeft iemand toevallig een linkje?

Weet iemand een mooie (zoek)term voor dit soort zonnewering, of wat het kan kosten? Ik dacht het aan de bouwer te vragen om te bevestigen, zeker omdat het ook 1e verdieping is. Maar ik weet graag over wat voor prijs ik het heb.

[battler]

Een tegenvaller. Allurebouw had eerst 20 heipalen van 20 diep en 25x25cm begroot. Daarna werden het 21 heipalen en nu is het 22m diep en 29x29cm. Meerprijs, 5.5K.

We hebben expliciet gevraagd of de stelpost representatief was voor een soortgelijke woning in dit gebied. Ze wouden ook hun stelpost niet prijsgeven. Het enige wat ik nu kan doen is navragen wat er bij soortgelijke woningen is ingegaan. Gelukkig heb ik alle communicatie op papier of opgenomen telefoongesprekken.

[lp77]

De Rikster schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 21:58:
[...]

Hoe eerder je het tekenwerk op orde hebt hoe specifieker ze kunnen rekenen. Als je alleen een paar schetsen hebt zullen ze eerder richting de 450k gaan als indicatie gok ik.

Bouwsysteem bekend
Constructieberekeningen gereed
Indelingen bekend
Type steen en dakbedekking bekend
Installaties bekend
Type en profiel kozijnen bekend
Isolatiewaardes bekend
Afwerkingsniveau bekend

Idd, de keuze prefab zonder architect of traditioneel met architect is de eerste keuze die we moeten maken. Wordt het traditioneel, dan idd met pakket tekeningen onder de arm langs diverse aannemers en offertes vergelijken.

De eerste keuze is alleen wel lastig. Ik schat nl in dat prefab/ catalogus goedkoper zal zijn dan traditioneel ivm efficientie. Maar ik hoor graag als ik dat mis heb.

[Yowzawood]

battler schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 11:16:
Een tegenvaller. Allurebouw had eerst 20 heipalen van 20 diep en 25x25cm begroot. Daarna werden het 21 heipalen en nu is het 22m diep en 29x29cm. Meerprijs, 5.5K.

We hebben expliciet gevraagd of de stelpost representatief was voor een soortgelijke woning in dit gebied. Ze wouden ook hun stelpost niet prijsgeven. Het enige wat ik nu kan doen is navragen wat er bij soortgelijke woningen is ingegaan. Gelukkig heb ik alle communicatie op papier of opgenomen telefoongesprekken.

Tja, helaas heb je dat met een stelpost. Feitelijk heb je er weinig tot niets aan als de werkelijke offerte binnen een nog enigszins aannemelijke marge ligt. Wat is nu het percentage van de overschrijding?

Of in het geheel vermijden of overeen proberen te komen dat er een maximale overschrijding van toepassing is. Anders weet je bijna zeker dat je extra gaat betalen.

[ Voor 11% gewijzigd door Yowzawood op 05-10-2020 11:33 ]

[lp77]

Aurum schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 21:59:
[...]


wil je een notariswoning met de 1ste verdieping ook geheel recht opgetrokken of alleen de begane grond + kap daarboven? Selekthuis heeft een type woning van 8.35x11.95m (520 m3) notaris met alleen een benedenverdieping recht opgetrokken voor 249k sleutelklaar. Dan ben je er meestal nog niet als je wat extra's wilt maar dan zou je onder de 300k kunnen blijven.
Wil je 2 opgetrokken verdiepingen dan ga je al snel naar de 750m3 en dan is 300k misschien niet toereikend.

Wat betreft casco, het meeste winst maak je met casco door daadwerkelijk zelf de handen uit de mouwen te steken. Maar je zou zeker hier en daar wat kunnen besparen door zelf je onderaannemers te regelen voor de afbouw, je mist namelijk de aannemer die je daarvoor zou moeten betalen. Komt natuurlijk wel de nodige rompslomp bij kijken wat betreft afspraken, belletjes, regelen etc etc. hoeveel je kunt besparen hangt af van de onderaannemers die je kiest en wat hun kosten.
Wij gaan wel casco bouwen, maar we zijn van plan bijna alles zelf te doen, we hebben een aanneemovereenkomst voor een casco woning van 800m3 voor 240k.

Eén verdieping bovenop de woonlaag is voldoende. Wat het vooral duurder maakt is de parallelkap die we op de garage willen. Geeft in onze ogen een veel mooiere uitstraling ook al hebben we de ruimte niet nodig. Echter het oog wil ook wat. Mogelijk dat het dak op de garage als eerste zal worden opgegeven.

Als je alles zelf gaat doen. Heb je veel ervaring in de bouw of veel kennissen met bouwervaring. Daarnaast moet je er ook de tijd voor hebben. Ik zou bijvoorbeeeld wel zzp’ers kunnen inhuren en ze assisteren, maar geen 40-60 uur/ week. Het geld voor het huis zelf moet ook nog worden verdiend.

[lp77]

battler schreef op zondag 4 oktober 2020 @ 22:08:
[...]


Hoeveel bouwlagen? Is de 300k excl. bouwleges, heipalen, nutsvoorzieningen? Die 300K ga je met wat moeite wel kunnen halen. Wij kregen 11*8 (bruto, twee bouwlagen) voor net onder de 300K.

Zonnepanelen, Trap, Wandafwerking leggen we allemaal bij een derde partij.

Begane grond en verdieping is voldoende.

300k€ is excl leges, aansluitkosten, grondwerk/afvoer, vloeren, keuken, badkamer, toiletten, zonwering, tuin, zonnepanelen. Deze posten heb ik apart begroot.

[Dengra]

lp77 schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 11:27:
[...]


Idd, de keuze prefab zonder architect of traditioneel met architect is de eerste keuze die we moeten maken. Wordt het traditioneel, dan idd met pakket tekeningen onder de arm langs diverse aannemers en offertes vergelijken.

De eerste keuze is alleen wel lastig. Ik schat nl in dat prefab/ catalogus goedkoper zal zijn dan traditioneel ivm efficientie. Maar ik hoor graag als ik dat mis heb.

Waarom maak je niet gewoon een afspraak met bijvoorbeeld een Selekthuis en kijk wat je voor je geld daar kan krijgen. Wij kunnen wel van alles roepen op basis van onze ervaringen maar jij maakt je eigen keuzes. Dat kunnen ze daar gelijk verwerken en dan kan je in ieder geval een representatieve indruk.

[Aurum]

lp77 schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 11:33:
[...]


Eén verdieping bovenop de woonlaag is voldoende. Wat het vooral duurder maakt is de parallelkap die we op de garage willen. Geeft in onze ogen een veel mooiere uitstraling ook al hebben we de ruimte niet nodig. Echter het oog wil ook wat. Mogelijk dat het dak op de garage als eerste zal worden opgegeven.

Als je alles zelf gaat doen. Heb je veel ervaring in de bouw of veel kennissen met bouwervaring. Daarnaast moet je er ook de tijd voor hebben. Ik zou bijvoorbeeeld wel zzp’ers kunnen inhuren en ze assisteren, maar geen 40-60 uur/ week. Het geld voor het huis zelf moet ook nog worden verdiend.

De parallelkap op de garage is zeker mooi voor de eenheid! Is het misschien een mogelijkheid om de garage op een later tijdstip te laten bouwen als je hier geen concessies op zou willen doen? je zou de heipalen/fundering alvast kunnen laten zetten ter voorbereiding.

Wat betreft zelf doen, je kan ook denken aan zelf de wanden/plafonds sausen om de man uren besparen, dit is wel wat werk maar geen maanden bijvoorbeeld. Het is een beetje wat kan je wel zelf en wat niet. daar kan je zo ongemerkt 10k mee besparen mochten er dingen zijn die je zelf kan doen.

[lp77]

Dengra schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 11:46:
[...]

Waarom maak je niet gewoon een afspraak met bijvoorbeeld een Selekthuis en kijk wat je voor je geld daar kan krijgen. Wij kunnen wel van alles roepen op basis van onze ervaringen maar jij maakt je eigen keuzes. Dat kunnen ze daar gelijk verwerken en dan kan je in ieder geval een representatieve indruk.

Ik begon mijn vraag dat we diverse afspraken ingepland hebben staan. Dus dat staat op de agenda. Selecthuis is HSB en staat daarom niet bovenaan ons lijstje. Voorkeur voor prefab is iig de begane grond met beton en pas vanaf de verdieping HSB.

Vraag is ook, hoeveel bouwers wil je afgaan? Hebben nu 3 prefabbouwers en 2 architecten gepland staan. Wordt het de keuze om met een architect in zee te gaan, dan gaan we om de tafel met traditionele bouwers. Wss ook weer een stuk of drie.

@forumleden: met hoeveel bouwers hebben jullie een orienterend gesprek gehad voordat je besluit met 2-3 serieus verder te gaan?

[De Rikster]

lp77 schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 11:27:
[...]


Idd, de keuze prefab zonder architect of traditioneel met architect is de eerste keuze die we moeten maken. Wordt het traditioneel, dan idd met pakket tekeningen onder de arm langs diverse aannemers en offertes vergelijken.

De eerste keuze is alleen wel lastig. Ik schat nl in dat prefab/ catalogus goedkoper zal zijn dan traditioneel ivm efficientie. Maar ik hoor graag als ik dat mis heb.

Dat is richting maar in traditioneel moet je ook nog een keuze maken voor het bouwsysteem. Daar is de architect niet per se de aangewezen partij voor om de meest voordelige keuze in te maken.

[Ernemmer]

lp77 schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 11:55:
[...]


Ik begon mijn vraag dat we diverse afspraken ingepland hebben staan. Dus dat staat op de agenda. Selecthuis is HSB en staat daarom niet bovenaan ons lijstje. Voorkeur voor prefab is iig de begane grond met beton en pas vanaf de verdieping HSB.

Vraag is ook, hoeveel bouwers wil je afgaan? Hebben nu 3 prefabbouwers en 2 architecten gepland staan. Wordt het de keuze om met een architect in zee te gaan, dan gaan we om de tafel met traditionele bouwers. Wss ook weer een stuk of drie.

@forumleden: met hoeveel bouwers hebben jullie een orienterend gesprek gehad voordat je besluit met 2-3 serieus verder te gaan?

Selekthuis deed eerder (8 jaar geleden) altijd de bgg als kalkzandsteen en de verdieping als HSB.

[Ernemmer]

battler schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 11:16:
Een tegenvaller. Allurebouw had eerst 20 heipalen van 20 diep en 25x25cm begroot. Daarna werden het 21 heipalen en nu is het 22m diep en 29x29cm. Meerprijs, 5.5K.

We hebben expliciet gevraagd of de stelpost representatief was voor een soortgelijke woning in dit gebied. Ze wouden ook hun stelpost niet prijsgeven. Het enige wat ik nu kan doen is navragen wat er bij soortgelijke woningen is ingegaan. Gelukkig heb ik alle communicatie op papier of opgenomen telefoongesprekken.

Best hoge prijs voor deze kleine upgrade.

[lp77]

Aurum schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 11:47:
[...]


De parallelkap op de garage is zeker mooi voor de eenheid! Is het misschien een mogelijkheid om de garage op een later tijdstip te laten bouwen als je hier geen concessies op zou willen doen? je zou de heipalen/fundering alvast kunnen laten zetten ter voorbereiding.

Wat betreft zelf doen, je kan ook denken aan zelf de wanden/plafonds sausen om de man uren besparen, dit is wel wat werk maar geen maanden bijvoorbeeld. Het is een beetje wat kan je wel zelf en wat niet. daar kan je zo ongemerkt 10k mee besparen mochten er dingen zijn die je zelf kan doen.

Idd schilderwerk en sauzen kan ik zeker zelf en is op te besparen.

Garage is benodigd. Ik overweeg wel om betonnen plat dak toe te passen indien de parallelkap niet haalbaar wordt. Met een betonnen dak op de garage kan in een later stadium alsnog een parallelkap worden geplaatst. Alleen is het nu goedkoper om mee te nemen dan dat je dat later weer apart gaat doen. En ook schat ik in dat de bouw kwaliteit en afwerking beter is als je dit meteen vanaf het begin meeneemt ipv dat je het later eraan “plakt”.

[theredone51]

Karp schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 09:05:
We zitten ondertussen een beetje in de IKEA keukenplanner te schetsen:

***members only***

Let op met je 'keukendriehoek': de afstand tussen wasbak / kookplaats / koelkast. Als die te groot is, dan is je keuken ergonomisch wat minder interessant om in te werken

Zie bv.: http://www.linea-nova.be/de-keukendriehoek/

[lp77]

Ernemmer schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 11:57:
[...]


Selekthuis deed eerder (8 jaar geleden) altijd de bgg als kalkzandsteen en de verdieping als HSB.

Enig idee waarom nu niet meer? Kwaliteit of winstmarge?

[battler]

Yowzawood schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 11:29:
[...]


Tja, helaas heb je dat met een stelpost. Feitelijk heb je er weinig tot niets aan als de werkelijke offerte binnen een nog enigszins aannemelijke marge ligt. Wat is nu het percentage van de overschrijding?

Of in het geheel vermijden of overeen proberen te komen dat er een maximale overschrijding van toepassing is. Anders weet je bijna zeker dat je extra gaat betalen.

Als ze naar eer en geweten hebben gehandeld dan hoor je mij niet klagen.

"De stelpost zit er slechts 2 m1 naast qua diepte. Maar inderdaad wel met behoorlijke prijstechnische gevolgen. Omdat er geen sondering is, kunnen we dit van te voren ook niet weten.

We kijken dan in onze database, en houden een bepaalde lengte aan. We hebben eerder in [gemeente] een woning gebouwd met deze lengte van heipalen."

En dat vind ik ook een eerlijk verhaal. Ik zal een aantal mensen benaderen die ook door hun een woning hebben laten bouwen. Als die daadwerkelijk met hun type heipalen uitkwamen dan valt er hun niets kwalijk te nemen.

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:10 ]

[gumtree]

@Sivvis Onze kelder is gebouwd uit prefab kelderwanden geplaast op een gestorte vloer. (zie hier) De kelderwanden zijn 30 cm dik. Buitenkant is met een soort bitumen achtige emulsie ingesmeerd in 2 lagen vervolgens is er nog 20 cm XPS tegenaan geplakt. De XPS laag is vervolgens weer met een goedje afgesmeerd.

Wat volgens onze bouwopzichter zeer belangrijk is, is de drainage rondom een kelder. Het is dus niet gelijk weer met grond/aarde/zand dichtgestort maar met een drainage pijp en grofgrind met geotextiel. Om de 5 meter zit een putje om de drainage pijp schoon te blazen. Neem dat dus zeker mee in je plannen.

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:10 ]

[Aurum]

lp77 schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 12:01:
[...]


Idd schilderwerk en sauzen kan ik zeker zelf en is op te besparen.

Garage is benodigd. Ik overweeg wel om betonnen plat dak toe te passen indien de parallelkap niet haalbaar wordt. Met een betonnen dak op de garage kan in een later stadium alsnog een parallelkap worden geplaatst. Alleen is het nu goedkoper om mee te nemen dan dat je dat later weer apart gaat doen. En ook schat ik in dat de bouw kwaliteit en afwerking beter is als je dit meteen vanaf het begin meeneemt ipv dat je het later eraan “plakt”.

Ah ik had op een of andere manier in mijn hoofd dat het een vrijstaande garage zou zijn. In dat geval zou de bouwkwaliteit er niet onder moeten leiden als het op een ander moment gebouwd wordt.
als het aan het huis gebouwd wordt dan snap ik helemaal dat je dat meteen mee wilt bouwen. Het platte dak wat "geupgradet" kan worden is eventueel een goede optie om in je achterhoofd te houden

Wij zelf zijn bij 3 bouwers langs geweest, 1 prefab (selekthuis) en 2 aannemers traditioneel. Uiteindelijk voor een aannemer gekozen omdat hij heel erg bij ons paste qua bouwstijl en hoe het contact is gelopen. We zijn wel heel erg geholpen door kennisen van ons die ons een aannemer hadden aangeraden. We konden daardoor binnen kijken bij een huis wat ze hadden gebouwd en wat de kwaliteit was.

[lp77]

battler schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 11:16:
Een tegenvaller. Allurebouw had eerst 20 heipalen van 20 diep en 25x25cm begroot. Daarna werden het 21 heipalen en nu is het 22m diep en 29x29cm. Meerprijs, 5.5K.

We hebben expliciet gevraagd of de stelpost representatief was voor een soortgelijke woning in dit gebied. Ze wouden ook hun stelpost niet prijsgeven. Het enige wat ik nu kan doen is navragen wat er bij soortgelijke woningen is ingegaan. Gelukkig heb ik alle communicatie op papier of opgenomen telefoongesprekken.

Even een domme vraag van mijn kant. Gezien het feit dat een sonderingsonderzoek toch noodzakelijk is. In welke fase kun je dit dan het beste uitvoeren. Iets te veel van dit soort tegenvallers en je gaat ruim over budget.

Ik weet bijvoorbeeld dat de kavel waar ik een optie op heb toch wel ga kopen. Is het dan beter om deze kosten maar vast uit te geven om op voorhand te weten welke palen er in de grond moeten en er geen stelpost voor op hoeft te worden genomen?

[lp77]

Aurum schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 12:26:
[...]


Ah ik had op een of andere manier in mijn hoofd dat het een vrijstaande garage zou zijn. In dat geval zou de bouwkwaliteit er niet onder moeten leiden als het op een ander moment gebouwd wordt.
als het aan het huis gebouwd wordt dan snap ik helemaal dat je dat meteen mee wilt bouwen. Het platte dak wat "geupgradet" kan worden is eventueel een goede optie om in je achterhoofd te houden

Wij zelf zijn bij 3 bouwers langs geweest, 1 prefab (selekthuis) en 2 aannemers traditioneel. Uiteindelijk voor een aannemer gekozen omdat hij heel erg bij ons paste qua bouwstijl en hoe het contact is gelopen. We zijn wel heel erg geholpen door kennisen van ons die ons een aannemer hadden aangeraden. We konden daardoor binnen kijken bij een huis wat ze hadden gebouwd en wat de kwaliteit was.

Die situatie hebben wij ook. 3 kennissen die ervaring hebben met 2 traditionele bouwers en de gang van zaken tijdens de bouw. Dat is zeker een voordeel. Ook al genoeg negatieve berichten gehoord van een aantal aannemers, dus dat behoedt ons om met hun in zee te gaan (zijn namelijk meerdere negatieve verhalen en niet van één iemand).
Selekthuis zijn wij heel even kort binnen geweest (Sneek), omdat we toch in de buurt waren. Wel goede eerste indruk achter gelaten. Maar HSB in eerste instantie niet onze voorkeur.

[battler]

Deleon78 schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 12:19:
[...]

Pas op dat je niet met alles met een verwijtenboekje gaat zwaaien. Dan ga je geen leuk traject tegemoet. Maar goed, in deze fase moet vertrouwen nog worden opgebouwd

Zeker, ik verwacht dat er altijd nog wat bijkomt. Daarentegen moet hier wel een goede reden voor zijn. Wie heeft wat over het hoofd gezien? Was dit vooraf gecommuniceerd? Zijn de aannamens correct geweest? etc. Uiteindelijk zijn we professionals en geen vriendenclub die een boomhut maakt.

@lp77 Als je zeker bent dat je het gaat kopen dan zou ik de sonderingen gewoon laten uitvoeren. De reden dat wij daar mee hebben gewacht is omdat dit in de totaalprijs zit van de aannemer. Hij gaat dit dus uitvoeren volgens zijn planning. Wij hebben alvast de sondering van de buren doorgegeven aan de aannemer.

[ Voor 21% gewijzigd door battler op 05-10-2020 12:41 ]

[Ernemmer]

battler schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 12:39:
[...]


Zeker, ik verwacht dat er altijd nog wat bijkomt. Daarentegen moet hier wel een goede reden voor zijn. Wie heeft wat over het hoofd gezien? Was dit vooraf gecommuniceerd? Zijn de aannamens correct geweest? etc. Uiteindelijk zijn we professionals en geen vriendenclub die een boomhut maakt.

@lp77 Als je zeker bent dat je het gaat kopen dan zou ik de sonderingen gewoon laten uitvoeren. De reden dat wij daar mee hebben gewacht is omdat dit in de totaalprijs zit van de aannemer. Hij gaat dit dus uitvoeren volgens zijn planning. Wij hebben alvast de sondering van de buren doorgegeven aan de aannemer.

Die 20 palen is een standaard waarmee ze de meeste woningen wel kunnen bouwen, na de sondering op jouw kavel is gebleken dat de vaste grond wat dieper zat en minder vast is dan 50 meter verderop.
Funderingen zijn echt allemaal anders.

[Ernemmer]

lp77 schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 12:03:
[...]


Enig idee waarom nu niet meer? Kwaliteit of winstmarge?

Geen idee, ik ben toen in mijn proeftijd weggegaan omdat de sfeer mij niet beviel.

[Sivvis]

gumtree schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 12:22:
@Sivvis Onze kelder is gebouwd uit prefab kelderwanden geplaast op een gestorte vloer. (zie hier) De kelderwanden zijn 30 cm dik. Buitenkant is met een soort bitumen achtige emulsie ingesmeerd in 2 lagen vervolgens is er nog 20 cm XPS tegenaan geplakt. De XPS laag is vervolgens weer met een goedje afgesmeerd.

Wat volgens onze bouwopzichter zeer belangrijk is, is de drainage rondom een kelder. Het is dus niet gelijk weer met grond/aarde/zand dichtgestort maar met een drainage pijp en grofgrind met geotextiel. Om de 5 meter zit een putje om de drainage pijp schoon te blazen. Neem dat dus zeker mee in je plannen.

Welke regio is dat?Oostenrijk dus zo te zien. Ik zit hier net 15 minuten onder Nijmegen en daar heeft nog niemand het over gehad. Ik zal het wel eens aankaarten voor de zekerheid. Het enige wat ze voorstellen is om een extra betonnen wandje te plaatsen met folie of iets omdat ik mij regenwater gewoon in het grind wil laten lopen zonder dakgoot. Dan wil je niet persee dat dit altijd tegen je kelderwand komt. Een soort grindbak die aan 1 kant open is zeg maar.

Nou we het er toch over hebben: XPS of EPS? Sommige zetten EPS in de offerte, andere roepen weer XPS omdat het meer druk aan kanen waterdichter is. Andere zeggen daarop juist weer dat XPS in tegenstelling tot EPS nog uitgast en een deel (niemand weet blijkbaar hoeveel?) van zijn isolatiewaarde verliest. Daarbij komt dat XPS een stukje duurder is.

Dat is toch wel mijn grootste ergernis van bouwen(of tot nu toe eigenlijk alleen nog maar het plannen) in eigen beheer. Iedereen heeft zijn eigen waarheid voornamelijk gebaseerd op ervaring en niet zozeer op absolute kennis. Als iemand 1 keer ergens slechte ervaring mee heeft is dat slecht, punt. Los van het feit dat andere het juist altijd wel gebruiken omdat die weer ergens anders slechte ervaring mee hebben.

[Conrado]

Sivvis schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 12:49:
[...]

Welke regio is dat?Oostenrijk dus zo te zien. Ik zit hier net 15 minuten onder Nijmegen en daar heeft nog niemand het over gehad. Ik zal het wel eens aankaarten voor de zekerheid.

Het valt me op dat ik op Duitse YouTube's ook die drainage met grind voorbij zie komen. Hier nog nooit gezien.

[Sturgeon22]

lp77 schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 12:37:
[...]Selekthuis zijn wij heel even kort binnen geweest (Sneek), omdat we toch in de buurt waren. Wel goede eerste indruk achter gelaten. Maar HSB in eerste instantie niet onze voorkeur.

Volgens hun eigen site combineren ze prefab (bakgoten, topgevels, dakkapellen, knieschotten en het alom geprezen scharnieren dak inclusief panlatten) met traditionele bouw: https://www.selekthuis.nl/prefab/ en https://www.selekthuis.nl/traditionele-bouw/

Lijkt er dus nog op dat de begane grond nog steeds traditioneel wordt gebouwd, dus je zou er nog eens langs kunnen gaan.

[tehfnz]

Sivvis schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 12:49:
[...]

Nou we het er toch over hebben: XPS of EPS? Sommige zetten EPS in de offerte, andere roepen weer XPS omdat het meer druk aan kanen waterdichter is. Andere zeggen daarop juist weer dat XPS in tegenstelling tot EPS nog uitgast en een deel (niemand weet blijkbaar hoeveel?) van zijn isolatiewaarde verliest. Daarbij komt dat XPS een stukje duurder is.

Je kan eventueel foamglas overwegen als alternatief voor EPS / XPS.

Wij hebben onder de funderingsplaat van de kelder Foamglass 4+ voorzien met een afstrijklaag van warm bitumen over. Tegen de kelderwanden (40cm beton) werd Foamglas Ready Board T4+ geplaatst, hier kwam nog een Resitrix tegen (wortelwerend / waterdicht).

[battler]

Ernemmer schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 12:46:
[...]


Die 20 palen is een standaard waarmee ze de meeste woningen wel kunnen bouwen, na de sondering op jouw kavel is gebleken dat de vaste grond wat dieper zat en minder vast is dan 50 meter verderop.
Funderingen zijn echt allemaal anders.

Zojuist even bij 2 mensen langsgeweest die de woning hebben laten bouwen bij dezelfde aannemer. 1 heeft palen van 22M en de andere van 23M. Sowieso meer dan 20M. Nu gaat het een lastig verhaal worden. Juridisch heb ik geen poot om op te staan (denk ik), statistisch zeggen 2 van 30 woningen nog weinig en qua relatie gaat het er ook niet beter op worden als ik hier een punt van ga maken. Maar dit voelt niet goed.

We zitten grofweg 3K boven budget (excl. heipalen)
Battler: Zit er nog ruimte in de prijs? Want we zitten 3K over budget
Aannemer: Nee is niet, die fase zijn we voorbij. We kunnen er zaken uithalen
Battler: Oke, dan gaan we zaken eruit moeten halen, graag een lijst van de kosten per aanpassing.
Aannmer: Nee, dat is te veel werk. Zeg maar wat er uit kan dan zeg ik hoeveel het kost.

[tehfnz]

@battler lees ik het goed dat je een vergoeding dient te betalen indien je bepaalde zaken niet laat uitvoeren?

[Requiem19]

battler schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 15:18:
[...]


Zojuist even bij 2 mensen langsgeweest die de woning hebben laten bouwen bij dezelfde aannemer. 1 heeft palen van 22M en de andere van 23M. Sowieso meer dan 20M. Nu gaat het een lastig verhaal worden. Juridisch heb ik geen poot om op te staan (denk ik), statistisch zeggen 2 van 30 woningen nog weinig en qua relatie gaat het er ook niet beter op worden als ik hier een punt van ga maken. Maar dit voelt niet goed.

We zitten grofweg 3K boven budget (excl. heipalen)
Battler: Zit er nog ruimte in de prijs? Want we zitten 3K over budget
Aannemer: Nee is niet, die fase zijn we voorbij. We kunnen er zaken uithalen
Battler: Oke, dan gaan we zaken eruit moeten halen, graag een lijst van de kosten per aanpassing.
Aannmer: Nee, dat is te veel werk. Zeg maar wat er uit kan dan zeg ik hoeveel het kost.

Fijne relatie met je aannemer al voordat het werk begint....

Aan de andere kant 3k is natuurlijk nog te overzien. Je zou het ook als wisselgeld kunnen gebruiken in het proces 'echt jammer van die 3k, laten we het deze keer gewoon zo doorzetten, maar voor het vervolg van het proces wil ik het zo en zo aanpakken'.

Even een verhaal van iemand anders in nabije kring: in eigen beheer woning laten bouwen. Met installateur 90k afgesproken voor al het installatiewerk.

Woning is opgeleverd en installateur heeft nog geen rekening gestuurd. Installateur komt langs en zegt met droge ogen 'ja, het installatiewerk heeft 135k gekost'.

Het kan dus erger...

[tehfnz]

@Requiem19 ik mag toch aannemen dat de 90k ergens op papier staat & dat er voor meer- / minderwerk steeds goedkeuring van de bouwheer moet komen?

[Requiem19]

tehfnz schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 15:27:
@Requiem19 ik mag toch aannemen dat de 90k ergens op papier staat & dat er voor meer- / minderwerk steeds goedkeuring van de bouwheer moet komen?

Stelpost van 90k bij bevriende installateur op basis van goed vertrouwen.

Lesje wel geleerd denk ik achteraf....

[Sivvis]

Requiem19 schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 15:28:
[...]


Stelpost van 90k bij bevriende installateur op basis van goed vertrouwen.

Lesje wel geleerd denk ik achteraf....

Van TV programma's zoals "Boeven in de bouw"(of iets in die richting) en een heel boekwerk aan verhalen hier en op andere fora heb ik wel geleerd dat ik alles op papier wil hebben als het ff kan met handtekening.

Juist om dit soort redenen hou ik er ook eigenlijk niet van om met bevriende bedrijven te werken. Als iemand wil helpen dan graag, maar als het echt gewoon werk is dan moet het ook zo behandeld worden.

[tehfnz]

Goede afspraken maken goede vrienden.... hadden beide partijen best op voorhand aan gedacht.

@Sivvis Kan het niet beter zeggen. Alles op papier / email! Indien er zaken telefonisch besproken zijn nadien mail sturen met wat er extact besproken is en tegenpartij vragen om geschreven akkoord te geven.

[ Voor 53% gewijzigd door tehfnz op 05-10-2020 15:35 ]

[Karp]

theredone51 schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 12:01:
[...]

Let op met je 'keukendriehoek': de afstand tussen wasbak / kookplaats / koelkast. Als die te groot is, dan is je keuken ergonomisch wat minder interessant om in te werken

Zie bv.: http://www.linea-nova.be/de-keukendriehoek/

Ik krijg allemaal reclame meuk op die website. Gelukkige winaar van vandaag en weet ik wat.

Maar goed, in theorie voldoen we nu al niet aan die driehoek met 2x80 tussen wasbak en kookplaat. Ik heb er geen last van.

[Sivvis]

tehfnz schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 15:17:
[...]


Je kan eventueel foamglas overwegen als alternatief voor EPS / XPS.

Wij hebben onder de funderingsplaat van de kelder Foamglass 4+ voorzien met een afstrijklaag van warm bitumen over. Tegen de kelderwanden (40cm beton) werd Foamglas Ready Board T4+ geplaatst, hier kwam nog een Resitrix tegen (wortelwerend / waterdicht).

Dat is wel een erg prijzige oplossing of niet? Als ik zo de prijslijst zie is 20cm €88/m²? Dan zal daar wel zoals gebruikelijk bij prijslijsten van fabrikanten nog 20-30% vanaf kunnen, maar dan nog is het niet geweldig goedkoop.

[theredone51]

Karp schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 15:39:
[...]

Ik krijg allemaal reclame meuk op die website. Gelukkige winaar van vandaag en weet ik wat.

Maar goed, in theorie voldoen we nu al niet aan die driehoek met 2x80 tussen wasbak en kookplaat. Ik heb er geen last van.

Ah, echt? Ik krijg hier helemaal niets, maar dat is wellicht de spamfilter van het werk.

Als je er geen last van hebt, dan is het uiteraard geen probleem

[tehfnz]

@Sivvis Inderdaad prijzig. Aangezien onze kelder niet gewoon extra bergruimte is (slaapkamers / badkamer / bureau / ..), is waterdichtheid absoluut noodzakelijk. Better safe than sorry.

[ Voor 4% gewijzigd door tehfnz op 05-10-2020 15:50 ]

[battler]

@tehfnz Nee, Wij hebben wat ramen toegevoegd en de indeling gewijzigd. De aannemer had er een architect naar laten kijken en die had wat goede verbeteringen. Prima, wij die laten uitwerken zodat we kunnen kijken wat het kost. Nu is er ongeveer 6500 aan meerwerk uitgekomen. Prima, maar wij hadden budget voor 3K.

@Requiem19 Absoluut misschien is die 3K gewoon goed besteed. Maar enige inzage in waar het geld naar toe gaat is toch niet vreemd. Wij hadden in de eerste offerte een kleine inham. Die hebben we rechtgetrokken, leverde ons bijna een vierkant meter extra ruimte op en scheelde 4K.

[Yowzawood]

battler schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 15:18:
[...]Zojuist even bij 2 mensen langsgeweest die de woning hebben laten bouwen bij dezelfde aannemer. 1 heeft palen van 22M en de andere van 23M. Sowieso meer dan 20M. Nu gaat het een lastig verhaal worden. Juridisch heb ik geen poot om op te staan (denk ik), statistisch zeggen 2 van 30 woningen nog weinig en qua relatie gaat het er ook niet beter op worden als ik hier een punt van ga maken. Maar dit voelt niet goed.

Ik vindt je reactie meer dan een beetje overdreven... hoezo voelt niet goed. Je hebt er blijkbaar bewust voor gekozen om een belangrijk onderdeel als je fundering als stelpost op te nemen. Dat is een risico, daar was je je neem ik aan van bewust.

Nu wordt het blijkbaar wat duurder terwijl je zelf al bevestigd hebt gekregen dat er andere palen daadwerkelijk nodig zijn. Blijft hooguit over een teleurstelling dat het zoveel duurder wordt, betekend niet gelijk dat je beroofd wordt door je bouwer.

Maar als je nu al 3K (of 8K) over budget bent en dat tot deze "problemen" leidt dan staat je nog wat te wachten...... bij eigen bouw lijkt me dit een hooguit 5-10% procent uit je budget voor onvoorzien toch?

[Karp]

De afgelegde loopafstand in een keuken wordt vooral bepaald door de interactie tussen de afwasbak, kookvuur en frigo. Deze vormen de werkdriehoek. Om redenen van veiligheid, mag deze driehoek niet onderbroken worden, vooral de route tussen kookplaat en gootsteen niet. De som van de lengtes van de zijden van de driehoek bepaalt de loopafstand. Voor een kleine en middelgrote keuken kan 7 meter als referentie dienen, voor een grote keuken 8 meter. Een andere richtlijn is dat de afstand tussen kookplaat en afwasbak maximaal 2 meter mag zijn, omdat deze afstand het meest afgelegd wordt.

https://www.ergonomiesite.be/indeling-keuken/

Een platte driehoek is ook een driehoek?

[battler]

@Yowzawood De hoogte van een stelpost maakt niet zoveel als het maar representatief is voor gelijkwaardige woning in de buurt (dit heb ik ook zo gecommuniceerd). In de praktijk kan dat uiteraard alsnog betekenen dat je er naast zit.

Als ik als steekproef bij 2 mensen langs ga die beiden aangeven dat ze meer dan 20m diepe palen hebben gebruikt. Dan zou je kunnen concluderen dat de stelpost niet representatief was (statistiek buiten beschouwing gelaten).

Je moet altijd rekening houden met onvoorziene kosten. Maar dan moet het wel onvoorzien zijn. Een heipaal die afbreekt is onvoorzien, als iedereen 22m+ diep moet bouwen en jij gaat uit van 20m dan is dat gewoon onnodig risico nemen.

[Ernemmer]

@battler

Waar is je potje ''onvoorzien'' van >10k?
Er komt nu 5,5k bij en dan ga je direct 3k over je budget? Dat is wel heel krap gerekend en dan ga je nog wel voor meer verassingen komen te staan.

[vortexnl1982]

battler schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 16:09:
@Yowzawood De hoogte van een stelpost maakt niet zoveel als het maar representatief is voor gelijkwaardige woning in de buurt (dit heb ik ook zo gecommuniceerd). In de praktijk kan dat uiteraard alsnog betekenen dat je er naast zit.

Als ik als steekproef bij 2 mensen langs ga die beiden aangeven dat ze meer dan 20m diepe palen hebben gebruikt. Dan zou je kunnen concluderen dat de stelpost niet representatief was (statistiek buiten beschouwing gelaten).

Je moet altijd rekening houden met onvoorziene kosten. Maar dan moet het wel onvoorzien zijn. Een heipaal die afbreekt is onvoorzien, als iedereen 22m+ diep moet bouwen en jij gaat uit van 20m dan is dat gewoon onnodig risico nemen.

Wij hadden een soortgelijk iets. Constructeur had aangegeven dat er bepaalde heipalen gebruikt konden worden. Toen na verder onderzoek bleek dat er vibropalen (die ze draaien ipv heien) gebruikt moesten worden. BAM : 10k excl btw erbij !

[battler]

@Ernemmer Dat potje is er ook nog gewoon. Er is grofweg maximaal 20K voor onvoorzien + meerwerk. Over budget is meer dan begroot, betekent niet dat het geld er niet is.

[ Voor 5% gewijzigd door battler op 05-10-2020 16:24 ]

[Tweedehans]

Sivvis schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 15:40:
[...]


Dat is wel een erg prijzige oplossing of niet? Als ik zo de prijslijst zie is 20cm €88/m²? Dan zal daar wel zoals gebruikelijk bij prijslijsten van fabrikanten nog 20-30% vanaf kunnen, maar dan nog is het niet geweldig goedkoop.

Maar cellenglasisolatie (voor de meeste bekend van Foamglas Perinsul, maar er zijn meerdere isolatieoplossingen zoals tehfnz al aangeeft) is op bijna alle vlakken superieur. Onbrandbaar, ongediertebestendig, vochtbestendig, zelfs de lichtste vorm is minder samendrukbaar dan XPS, stabiel over tijd. Alleen isolatie per cm dikte is minder (lambda-waarde van 0,036 W/mK), iets wat rond een kelder niet echt een issue is. De prijs voor de meesten echter wel.

Een goedkoper alternatief is glasschuimgranulaat. Het wordt gemaakt van gerecycled glas, en is dus een soort van afvalproduct. Het heeft vergelijkbare eigenschappen als Foamglas, echter omdat het een granulaat is, kan er vocht/water tussen "lopen". Het kan dus alleen rond een kelder gebruikt worden als jaarrond het grondwater lager staat dan de granulaatlaag onder de keldervloer.

Zoals je aangeeft heeft XPS de neiging wat van zijn isolatiewaarde te verliezen. Maar dat doet PIR ook (nog erger) en dat accepteert iedereen (of men is er niet van op de hoogte).
Ik zou zelf wel huiverig zijn om een XPS onder de keldervloer te gebruiken. Testresultaten op drukvastheid zijn veelbelovend, maar ik heb mijn twijfels over de isolatiewaarde na verloop van tijd als heel je huis er op drukt. Aardolieproducten hebben immers altijd al last van kruip.

[Sivvis]

Tweedehans schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 16:46:
[...]


Maar cellenglasisolatie (voor de meeste bekend van Foamglas Perinsul, maar er zijn meerdere isolatieoplossingen zoals tehfnz al aangeeft) is op bijna alle vlakken superieur. Onbrandbaar, ongediertebestendig, vochtbestendig, zelfs de lichtste vorm is minder samendrukbaar dan XPS, stabiel over tijd. Alleen isolatie per cm dikte is minder (lambda-waarde van 0,036 W/mK), iets wat rond een kelder niet echt een issue is. De prijs voor de meesten echter wel.

Een goedkoper alternatief is glasschuimgranulaat. Het wordt gemaakt van gerecycled glas, en is dus een soort van afvalproduct. Het heeft vergelijkbare eigenschappen als Foamglas, echter omdat het een granulaat is, kan er vocht/water tussen "lopen". Het kan dus alleen rond een kelder gebruikt worden als jaarrond het grondwater lager staat dan de granulaatlaag onder de keldervloer.

Zoals je aangeeft heeft XPS de neiging wat van zijn isolatiewaarde te verliezen. Maar dat doet PIR ook (nog erger) en dat accepteert iedereen (of men is er niet van op de hoogte).
Ik zou zelf wel huiverig zijn om een XPS onder de keldervloer te gebruiken. Testresultaten op drukvastheid zijn veelbelovend, maar ik heb mijn twijfels over de isolatiewaarde na verloop van tijd als heel je huis er op drukt. Aardolieproducten hebben immers altijd al last van kruip.

Ik zal er eens naar kijken. Tot voor kort dacht ik eigenlijk dat foamglas alleen als kimlaag word gebruikt. Helaas is er weinig concrete informatie te vinden over isolatiematerialen en hun daadwerkelijke prestaties over langere periodes.

Over de druksterkte van XPS maak ik me voor de wanden in ieder geval geen zorgen, dus dat foamglas daar sterker is is niet zo belangrijk. Voor de vloer... geen idee maar ook daar zal ik nog eens naar kijken. Eén kelderbouwer had het over de vloer beter van binnenuit te isoleren, maar lijkt mij dat je dan een behoorlijke koudebrug heb langs de aansluiting wand - vloer? Of is dat bij een kelder en bij 30cm beton niet zo'n issue?

Edit: Heeft iemand misschien betrouwbare bronnen waarin meer uitgelegd staat over XPS, PIR en andere isolatiematerialen hoe die zich verhouden met de tijd?

[ Voor 3% gewijzigd door Sivvis op 05-10-2020 17:41 ]

[Kwakkel]

Tweedehans schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 16:46:
[...]
Ik zou zelf wel huiverig zijn om een XPS onder de keldervloer te gebruiken. Testresultaten op drukvastheid zijn veelbelovend, maar ik heb mijn twijfels over de isolatiewaarde na verloop van tijd als heel je huis er op drukt. Aardolieproducten hebben immers altijd al last van kruip.

Heb je daar ergens een studie over? XPS wordt voor zover ik weet veel gebruikt voor keldervloerisolatie bvb.
In ons geval, hoge grondwaterstand, is er volgens mij niet meteen iets beters beschikbaar...

[twain4me]

Kwakkel schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 18:12:
[...]
In ons geval, hoge grondwaterstand, is er volgens mij niet meteen iets beters beschikbaar...

https://www.foamglas.com/...um/protection-areas/water

[Tweedehans]

@Kwakkel Dit onderzoek bijvoorbeeld: https://web.ornl.gov/sci/... B9 papers/046_Merkel.pdf

Volgens EN 13164:2001 dient isolatiemateriaal maximaal 2% te krimpen over 50 jaar. Er wordt getest over 608 dagen en dan geëxtrapoleerd.

It was shown in this paper that deformation behavior under short-term loading differs significantly from creep behavior under sustained loading. Conclusively, the shortterm mechanical characteristics of a thermal insulation product are not sufficient to calculate the response of a foundation slab under static loading. The creep curves for the XPS products tested are relatively flat with time, and the measured values follow the curve predicted by the FINDLEY method.
For static calculations, knowledge of the creep modulus is a prerequisite.

Maar zoals je zelf zegt, bij een hoge grondwaterstand heb je geen alternatief, m.u.v. cellenglas (ongeveer factor 3 duurder bij gelijkblijvende isolatiewaarde).

[twain4me]

Sivvis schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 17:27:

Edit: Heeft iemand misschien betrouwbare bronnen waarin meer uitgelegd staat over XPS, PIR en andere isolatiematerialen hoe die zich verhouden met de tijd?

Binnen de levensduur van isolatie materiaal zijn er zoveel invloeden dat dit eigenlijk situatie afhankelijk is.

als je puur bedoeld veroudering van het materiaal zoals bij pir, dat wordt berekend volgens NEN-EN 13166 Ze nemen dan het gemiddelde van 25 jaar (tijdsduur weet ik niet zeker) dus je plaat PIr van Rd 6.0 is bij aanschaf meer dan Rd 6.0

edit: na het lezen van de reactie van @Tweedehans twijfel ik nog meer aan de tijdsduur, ik heb helaas geen toegang tot de norm. en het is in mijn geval voor 100% op geheugen van jaren terug.

[ Voor 13% gewijzigd door twain4me op 05-10-2020 19:00 ]