Ervaringen met het bouwen van een eigen huis - Deel 2

[GeeMoney]

Elja schreef op donderdag 30 juli 2020 @ 17:06:
[...]


Ah, die nachtelijke zoektochten met slaperige ogen door het huis om die ene rookmelder te vinden die je al een uur aan het wakker piepen is...

Ik mis het niet.

Er zit evengoed een back-up batterij in en die gaat gewoon piepen .

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:32 ]

[ppatrick]

Deleon78 schreef op donderdag 30 juli 2020 @ 17:28:
[...]

Snap als leek nog steeds niet waarom er geen oplaadbare batterij/accu in zit

Volgens mij hebben oplaadbare batterijen meer moeite om lange tijd weinig stroom af te geven.

[mr_evil08]

Deleon78 schreef op donderdag 30 juli 2020 @ 16:45:
[...]

Voegt niks toe anders dan dat het verplicht is bij nieuwbouw

Neem gewoon de goedkoopste wat je kan vinden voor 230v en na de oplevering vervang je ze voor eigen zo simpel is het, die dingen kosten de wereld niet.

Hier is ook weinig meer orgineel sinds de bouw, dit is dan wel een huis van 1986.

[ Voor 11% gewijzigd door mr_evil08 op 30-07-2020 17:41 ]

[Fabian]

Deleon78 schreef op donderdag 30 juli 2020 @ 16:45:
[...]
Voegt niks toe anders dan dat het verplicht is bij nieuwbouw

Ik had de rookmelders nog ingepakt in doosjes liggen in de meterkast bij oplevering.

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:32 ]

[Deleon78]

mr_evil08 schreef op donderdag 30 juli 2020 @ 17:40:
[...]


Neem gewoon de goedkoopste wat je kan vinden voor 230v en na de oplevering vervang je ze voor eigen zo simpel is het, die dingen kosten de wereld niet.

Hier is ook weinig meer orgineel sinds de bouw, dit is dan wel een huis van 1986.

Wat win je daarmee? Als de aansluiting er al zit, dan hang je hem toch gewoon aan 230v?
Ik snap je hostiliteit jegens die meters niet.

[Verwijderd]

Elja schreef op donderdag 30 juli 2020 @ 16:25:
[...]


Ik heb nu thuis twee Nest Protects hangen, bevalt me uitstekend!
Als Tweaker moet installatie geen probleem zijn, ik vond het erg eenvoudig.

In het huis waar we nu mee bezig zijn wil ik eigenlijk overal Nest Protect gaan hangen. In elke kamer ook, dus wordt inderdaad wel een prijzig geintje. Zag wel dat ze ook 6-packs aanbieden.

Je kunt ze toch niet strak tegen het plafond aan bevestigen?

[Elja]

Verwijderd schreef op donderdag 30 juli 2020 @ 18:37:
Je kunt ze toch niet strak tegen het plafond aan bevestigen?

Hoe bedoel je?
Ik heb er één in de woonkamer aan het plafond en één op de overloop aan de muur.
Zitten er gewoon strak tegen aan.

[Artbij]

Deleon78 schreef op donderdag 30 juli 2020 @ 16:45:
[...]

Voegt niks toe anders dan dat het verplicht is bij nieuwbouw

Rookmelders zijn verplicht, maar toch niet perse op 230?

Hier ook een paar nest protects. Als je de functionaliteit belangrijk vind dat is het wel een goede keus. Zeker dat ze allemaal afgaan en je vertellen in welke ruimte er rook is vind ik een pluspunt. Een piep in de kelder wordt ik snachts niet wakker van....

[Verwijderd]

Elja schreef op donderdag 30 juli 2020 @ 19:50:
[...]


Hoe bedoel je?
Ik heb er één in de woonkamer aan het plafond en één op de overloop aan de muur.
Zitten er gewoon strak tegen aan.

Ik zag bij bekendere webshops enkele reviews die dat melden en tevens op Tweakers:
pricewatch: Nest Protect V2 Wired

Als je niet onder een centraaldoos zit schijnt het lastig te zijn door het stekkertje......

[Deleon78]

.

[ Voor 107% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:32 ]

[Verwijderd]

Deleon78 schreef op donderdag 30 juli 2020 @ 21:13:
[...]

Dat kan ik bevestigen. Wij hebben een stukje pijp tussen de melder en plafond gedaman.
Ter verduidelijking: ter grootte van de onderkant van de melder, niet std elektra pijpje

https://www.karwei.nl/ass...e-centraaldozen/p/B619293

Dit zou werken dan?

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:32 ]

[Verwijderd]

Deleon78 schreef op donderdag 30 juli 2020 @ 21:49:
[...]

Denk het wel, maar erg subtiel is het niet

De subtiele oplossing zou zijn? Dat dit nou dingen zijn bij het bouwen van een huis waar je tijd aan kwijt bent......100 van dit soort zaken. Trimless spots ingetekend door de architect. Mooi, maar moet ook mooi weggewerkt worden.

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:32 ]

[mr_evil08]

Deleon78 schreef op donderdag 30 juli 2020 @ 18:15:
[...]

Wat win je daarmee? Als de aansluiting er al zit, dan hang je hem toch gewoon aan 230v?
Ik snap je hostiliteit jegens die meters niet.

Het ging erom dat het model wat hij wou niet te krijgen is in 230V uitvoering, dan hang je toch een andere op na de oplevering, Een rookmelder gaat jaren mee op 1 batterij, bovendien de batterij op de 230V melder raakt ook gewoon leeg, danwel wat later maar zoveel schiet je er niet mee op.

Ik ben er vrij simpel in, zaken wat me niet aanstaat na betrekken van een woning pas ik zo aan, ondanks dat het niet zo bedoelt is.

230V rookmelders hebben ook gewoon een backup batterij wat leeg raakt.

[ Voor 12% gewijzigd door mr_evil08 op 31-07-2020 08:29 ]

[Verwijderd]

mr_evil08 schreef op donderdag 30 juli 2020 @ 16:42:
[...]


Rookmelder op 230v voegt niets toe, gewoon lekker laten zitten en een batterij melder ophangen, batterijen gaat doorgaans wel jaren mee.

Hangt natuurlijk ook af van de voorschriften die gelden. Bij ons moeten ze bijvoorbeeld onderling verbonden zijn. De voeding maakt verder niets uit.

Er zijn ook modellen met niet verwisselbare batterij. Wij gaan voor deze (maar of dat mooi is ...)



https://www.busch-jaeger....2fdadf3da9f3c3e209d62b944

[Stefke]

Ik weet niet of bijv. een brandverzekering moeilijk gaat doen wanneer na een brand blijkt dat je tegen de regels in een batterij unit hebt geplaatst ipv de voorgeschreven 230v unit.

Ik heb afgelopen week 2 haga 230v rookmelders gekocht voor 27 eur per stuk. Wij hoeven ze gelukkig niet te koppelen (want dan zijn ze 3x zo duur, tenminste, draadloos gekoppeld )
https://www.hager.nl/prod...oducten/tg501a/204603.htm

Mooi? Nee, maar ja t is een rookmelder. Bestaan er mooie?? Je hebt altijd eoa puist aan je plafond hangen. Unify producten zien er mooi uit, maar zo'n AP kun je ook moeilijk mooi vinden

[Joris748]

stefijn schreef op vrijdag 31 juli 2020 @ 08:39:
Ik weet niet of bijv. een brandverzekering moeilijk gaat doen wanneer na een brand blijkt dat je tegen de regels in een batterij unit hebt geplaatst ipv de voorgeschreven 230v unit.

Precies dat. 230VAC melders zijn verplicht volgens het bouwbesluit (heb ik me laten wijs maken).

Ik heb afgelopen week 2 haga 230v rookmelders gekocht voor 27 eur per stuk. Wij hoeven ze gelukkig niet te koppelen (want dan zijn ze 3x zo duur, tenminste, draadloos gekoppeld )
https://www.hager.nl/prod...oducten/tg501a/204603.htm

Mooi? Nee, maar ja t is een rookmelder. Bestaan er mooie?? Je hebt altijd eoa puist aan je plafond hangen. Unify producten zien er mooi uit, maar zo'n AP kun je ook moeilijk mooi vinden

Mooi zijn ze inderdaad niet. Wij hebben deze hangen. Zijn onderling gekoppeld en hebben ook nog een koppeling met domotica. Als de rookmelder af gaat, gaan alle lampen in huis aan.

https://www.fireangel.nl/products/sm-f-1eu

[Stefke]

Misschien een idee om je rookmelder in de meterkast te plaatsen als je het niet mooi vind

[Rockster]

Ik heb in ons huis rookmelders gebruikt die op het alarmsysteem (Honeywell galaxy) aangesloten kunnen worden:



Zo subtiel als bijvoorbeeld de Fibaro rookmelders zijn ze zeker niet, maar wel te testen met een speciale laser, gevoed op 12V en ik kan precies zien waar er brand is op de alarm keypads.

De controle door de gemeente was ook wel grappig, nergens hingen nog rookmelders, maar alle losse buisjes die uit het plafond kwamen waren genoeg bewijs Nog nooit zoveel geld aan rookmelders uitgegeven trouwens, elke kamer heeft minimaal 1 rookmelder, en de hal + overlopen ook (13 stuks).

[Verwijderd]

Nou mooie discussie over de rookmelders

Heb de Nest Protects besteld, de elektricien krijg die wel mooi gehangen en ze zijn het minst lelijk plus hebben wat leuke functionaliteit.

[Fabian]

stefijn schreef op vrijdag 31 juli 2020 @ 09:21:
Misschien een idee om je rookmelder in de meterkast te plaatsen als je het niet mooi vind

Sowieso geen gek idee. Toch een plek waar nog wel eens een brandje wil ontstaan.

[Fabian]

Zijn er hier ook mensen die bij het opstookprotocol bij het omlaag brengen van de temperatuur ook zijn gaan koelen tot bijvoorbeeld 15 graden?

Is wat lastig in de zomer en ik krijg de warmtepomp nog niet zo ver om dit te doen. Blijft uit bedrijf. Alpha Inotec WZSV122K3m

Betrokken installatiebdrijf is gesloten ivm bouwvak..

[DJT]

Fabian schreef op vrijdag 31 juli 2020 @ 11:22:
Zijn er hier ook mensen die bij het opstookprotocol bij het omlaag brengen van de temperatuur ook zijn gaan koelen tot bijvoorbeeld 15 graden?

Is wat lastig in de zomer en ik krijg de warmtepomp nog niet zo ver om dit te doen. Blijft uit bedrijf. Alpha Inotec WZSV122K3m

Betrokken installatiebdrijf is gesloten ivm bouwvak..

Yep, ik heb me ook laten vertellen dat (haar) scheuren in dekvloeren ook vooral ontstaan bij het (af)koelen en niet bij het opstoken.

[Rockster]

Fabian schreef op vrijdag 31 juli 2020 @ 11:22:
Zijn er hier ook mensen die bij het opstookprotocol bij het omlaag brengen van de temperatuur ook zijn gaan koelen tot bijvoorbeeld 15 graden?

Ik moet eerlijk zeggen dat ik uberhaupt geen opstookprotocol heb gevolgd (afwerkvloer lag er al een paar maand in en we hebben keramisch parket, TA = 30 graden). Geen enkel probleem mee gehad, ook niet met koelen (TA = 17 graden) op dit moment.

Ik denk dat je met TA=15 graden wel moet oppassen met het dauwpunt (heb me ooit laten vertellen dat je daarom het best je WP op 17 graden TA kunt zetten, nooit nagerekend overigens).

[ Voor 15% gewijzigd door Rockster op 31-07-2020 11:58 ]

[Fabian]

Rockster schreef op vrijdag 31 juli 2020 @ 11:55:
[...]


Ik moet eerlijk zeggen dat ik uberhaupt geen opstookprotocol heb gevolgd (afwerkvloer lag er al een paar maand in en we hebben keramisch parket, TA = 30 graden). Geen enkel probleem mee gehad, ook niet met koelen (TA = 17 graden) op dit moment.

Ik denk dat je met TA=15 graden wel moet oppassen met het dauwpunt (heb me ooit laten vertellen dat je daarom het best je WP op 17 graden TA kunt zetten, nooit nagerekend overigens).

Klink goed. Bij mij wordt het keramische parket er volgende week in gelegd. Zou eigenlijk dit weekend wel nog willen koelen.

Bij 17 graden krijg je nog geen condensvorming ?

[Artbij]

Fabian schreef op vrijdag 31 juli 2020 @ 12:07:
[...]


Klink goed. Bij mij wordt het keramische parket er volgende week in gelegd. Zou eigenlijk dit weekend wel nog willen koelen.

Bij 17 graden krijg je nog geen condensvorming ?

Condens ligt aan de luchtvochtigheid in je huis. Maar 17 graden kan altijd wel volgens mij.

[Rockster]

Fabian schreef op vrijdag 31 juli 2020 @ 12:07:
[...]


Klink goed. Bij mij wordt het keramische parket er volgende week in gelegd. Zou eigenlijk dit weekend wel nog willen koelen.

Bij 17 graden krijg je nog geen condensvorming ?

Nee, geen enkel spoortje condens (ik moet wel zeggen dat ik het de eerste keer wel wat spannend vond ). Mijn afwerkvloer lag al een tijdje in de volle zon te bakken (rond de 30 graden buiten) waardoor ik het zonder opstookprotocol wel aandurfde. De warmtepomp werd pas hartje winter geinstalleerd (we woonden er toen al), dus de wederhelft vertellen dat ze nog even geduld moet hebben met het warm krijgen zat er niet echt in

[Grolsch]

Fabian schreef op vrijdag 31 juli 2020 @ 12:07:
[...]


Klink goed. Bij mij wordt het keramische parket er volgende week in gelegd. Zou eigenlijk dit weekend wel nog willen koelen.

Bij 17 graden krijg je nog geen condensvorming ?

Ik koel met Ta 14 en keramisch parket, nog nooit condens gehad, nu koel ik niet heel veel, maar toch zo'n 200kWh/ jaar.

[StevenK]

Joris748 schreef op vrijdag 31 juli 2020 @ 09:18:
[...]

Precies dat. 230VAC melders zijn verplicht volgens het bouwbesluit (heb ik me laten wijs maken).

Klopt en meer specifiek: melders met twee stroombronnen (dus ook nog een backup accu) en voor de aansluiting op het lichtnet geldt dat dit een directe moet zijn, dus niet via een contactdoos.

[JPruissen]

Verwijderd schreef op donderdag 30 juli 2020 @ 16:13:
Ik heb op de hal en de overloop kabels lopen voor de rookmelders. Alleen kan ik geen enkele rookmelder op 230v vinden die niet foeilelijk is. Nest Protect, maar die schijnt weer drama met installeren te zijn en reteduur.

Iemand de gouden tip of wordt het toch zo'n lelijk ding? Functionaliteit is hier uiteraard het belangrijkste.

Kijk eens naar de Fibaro Rookmelder type 1. Deze kan je aansluiten op het lichtnet

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:31 ]

[vdbeke]

Joris748 schreef op vrijdag 31 juli 2020 @ 09:18:
[...]

Precies dat. 230VAC melders zijn verplicht volgens het bouwbesluit (heb ik me laten wijs maken).

[...]

Mooi zijn ze inderdaad niet. Wij hebben deze hangen. Zijn onderling gekoppeld en hebben ook nog een koppeling met domotica. Als de rookmelder af gaat, gaan alle lampen in huis aan.

https://www.fireangel.nl/products/sm-f-1eu

leuk die rookmelders, interessant

wat is eigenlijk de meerwaarde van die 230V aansluiting?, ofja dient de batterij van 10 jaar enkel als backup. Weet jij hier meer over? de datasheet/ handleiding op de site krijg ik het niet uitgehaald en is ook weer zo'n automagisch vertaald ding

want ik was op zoek naar een rook en CO melder die bedraad gekoppeld kunnen worden, maar is tot nu toe beetje hopeloos gebleken. iets a la nest is fijn, maar te duur en te fancy

in België zijn rookmelders verplicht op elke verdieping en moeten zo'n batterij van 10 jaar bevatten. iets anders telt niet. maar om dan de bedrade koppeling en gecombineerd met CO lijk toch niet te bestaan. en liefst van al ook nog hitte erbij, maar dat wordt helemaal hopeloos.

[buiter]

vdbeke schreef op zondag 2 augustus 2020 @ 19:35:
[...]


leuk die rookmelders, interessant

wat is eigenlijk de meerwaarde van die 230V aansluiting?, ofja dient de batterij van 10 jaar enkel als backup. Weet jij hier meer over? de datasheet/ handleiding op de site krijg ik het niet uitgehaald en is ook weer zo'n automagisch vertaald ding

want ik was op zoek naar een rook en CO melder die bedraad gekoppeld kunnen worden, maar is tot nu toe beetje hopeloos gebleken. iets a la nest is fijn, maar te duur en te fancy

in België zijn rookmelders verplicht op elke verdieping en moeten zo'n batterij van 10 jaar bevatten. iets anders telt niet. maar om dan de bedrade koppeling en gecombineerd met CO lijk toch niet te bestaan. en liefst van al ook nog hitte erbij, maar dat wordt helemaal hopeloos.

Je kunt toch ook gewoon aan de minimale wettelijke eisen voldoen en daarnaast nog extra melders plaatsen?
Voor die extra melders gelden geen regels.
Mag op batterij en zonder verbinding met andere melders.

[EdwinV]

Is het eigenlijk handig om een speciale meterkastvloerplaat in te laten storten zodat de netbeheerder sneller tevreden is of hebben jullie dat niet laten doen?

[Joris748]

EdwinV schreef op maandag 3 augustus 2020 @ 11:06:
Is het eigenlijk handig om een speciale meterkastvloerplaat in te laten storten zodat de netbeheerder sneller tevreden is of hebben jullie dat niet laten doen?

Ja, want dan zitten alle leidingen doorvoerbuizen direct op de juiste positie.

Om ze allemaal zonder vloerplaat in de juiste positie vast te zetten, lijkt me een behoorlijk gedoe. De aannemer keurt het keihard af als het niet klopt.

[ Voor 4% gewijzigd door Joris748 op 03-08-2020 11:10 ]

[Fabian]

EdwinV schreef op maandag 3 augustus 2020 @ 11:06:
Is het eigenlijk handig om een speciale meterkastvloerplaat in te laten storten zodat de netbeheerder sneller tevreden is of hebben jullie dat niet laten doen?

Het is niet zozeer de netbeheerder, maar de onderaannemer die de nutsvoorzieningen naar binnen komt brengen. Als er iets een cm verkeerd zit dan heb je gezeur, kom je mogelijk weer onderop de stapel. Een standaard vloerplaat scheelt weer discussies.

[Alfa159]

Bij programma;s als Grand Design van BBC of Extra ordinary homes van Netflix zie je heel vaak beton gebruik aan zowel de binnen als de buitenkant van de woning. Een beetje beton gebruik vind ik super stoer (maar niet het hele huis, dan wordt het een bunker)

Heeft 1 van jullie het aangedurft om zo'n betonnen gevel te nemen? Ik ben benieuwd of het onder de weersomstandigheden in NL snel lelijk wordt en groen aanslaat. Iemand ervaring?

[Tijgerhaai]

Graag zou ik ook mijn ervaringen met het bouwen van een eigen huis met jullie willen delen.

Wij hebben een casco houtskelethuis laten bouwen, feitelijk gezien zelfs minder dan casco aangezien wij zelf in eigen beheer de hemelwaterafvoer hebben moeten regelen en ook de invoer voor nutsvoorzieningen.
Al met al is het hele proces een kleine nachtmerrie gebleken.

Start:
Wij zijn in contact gekomen met een aannemer die voor ons een huis met kelder wilde bouwen (er waren helaas veel aannemers die dit niet wilden doen). Bij het kennismaking gesprek werd er meteen een architect bij betrokken die ons ontwerp verder zou kunnen afmaken. We zijn het gesprek ingegaan met een bepaal budget en hebben aangegeven dat we het niet erg zouden vinden als we zelf een gipswand moesten plaatsen.

1ste resultaat:
Nadat we een voorovereenkomst hadden getekend zijn aannemer en architect bij ons langs geweest.
Van de architect hebben we een schetsontwerp (penschets) gekregen en dat viel ons toch wat tegen aangezien we zelf al een ontwerp hadden wat dicht tegen een DO (definitief ontwerp) aanzat.
De raming zat in elk geval ruim binnen ons budget, maar dat kwam ook omdat het een casco huis was geworden.

1ste irritatie:
Onze gemeente had bij ons aangegeven dat een vooroverleg niet nodig was en dit hebben we ook in onze overeenkomst met aannemer vastgelegd. Toch stond de door aannemer ingehuurde architect erop dat toch een vooroverleg met Gemeente moest plaats vinden. Hij heeft de stukken bij gemeente ingediend en vervolgens hebben we een maand gewacht om te horen dat het ingediende stuk niet volledig was (bouwvlak stond niet op situatieschets). Architect heeft vervolgens opnieuw stukken ingediend met als resultaat een out of office repley van ca 1 maand. Dus we moesten maar geduld hebben, uiteindelijk na lang aandringen van onze kant is de architect toch maar verder gegaan met de tekeningen.

Voorontwerp
Ca 2 maanden later dan verwacht hebben we een concept voorontwerp gekregen. Dit ontwerp is later aangepast op verzoek van aannemer zonder dat er met ons was overlegd. De aannemer was van plan om de stukken al op te sturen voor een omgevingsvergunning. Wij hebben eerst gevraagd om de stukken in te zien en zo zagen we dat het ontwerp niet meer aan ons programma van eisen voldeed en het aangepast moest worden. De begroting die we hadden ontvangen en welke nog niet compleet was, was ca 25% hoger dan het geraamde bedrag.

Begroting:
Het heeft uiteindelijk ca een half jaar langer geduurd om een definitieve begroting te krijgen.
Deze begroting was nodig om een hypotheek bij de bank te kunnen krijgen. En aangezien ik zelfstandig ben moest ik bij de bank alweer nieuwe jaarcijfers indienden en de hele riedel wat echt niet in 1 week lukt.

Doorgaan of niet?:
een lezer zou zich kunnen afvragen waarom we toch verder zijn gegaan met deze aannemer. Hiervoor zijn 3 redenen:
1: iedereen kan fouten maken,
2: bij onze bouwgrond hadden we een bouwverplichting, bij niet voldoen ca € 15.000 boete per maand (voornamelijk bedoeld om speculatie tegen te gaan, maar indien de gemeente er aanspraak op maakt heb je geen poot om op te staan).
3: opnieuw op zoek naar een aannemer neemt neemt veel tijd in beslag en is het niet zeker of je tot een bevredigender resultaat komt

Bouw:
Met gemengde gevoelens ga je dan de bouw in.
Helaas hebben we het uitzetten van de rooilijn door de gemeente gemist omdat deze 1 dag eerder is uitgevoerd dan door aannemer in zijn planning is aangegeven. Helaas is ons niet naar de hoogte (het peil tov NAP) gevraagd met als resultaat een woning die 15cm lager staat dan gewenst.
Op een gegeven moment is onze aannemer begonnen met de bronbemaling. Hij heeft hiervoor elektrische pompen neergezet. Helaas had de aannemer niet naar ons geluisterd toen we hem verteld hadden dat hij de bouwaansluiting tijdig moest aanvragen omdat we ook op dit forum hadden gelezen dat het wel een half jaar kan duren. Gevolg, er moest een dieselaggregaat bij komen.
En toen was daar eens Corona waardoor er een personeelstekort was bij de onderaannemer voor de bouw van de kelder, uiteindelijk heeft dit ca 2 weken vertraging opgeleverd.
Helaas heeft de aannemer geen gebruik gemaakt van een berekening welke ik had gemaakt voor het opdrijven van de kelder. Als hij dit wel gedaan had dan had dat minimaal 1 week bronbemaling gescheeld,
Uiteindelijk is er in totaal ca 60.000 m3 water weggepompt.

ca 2 maanden nadat de bronbemaling gereed was kregen we van aannemer een telefoontje met de mededeling dat er extra kosten gemaakt zijn voor bronbemaling en of we dat even konden betalen.
De bronbemaling was een stelpost van ca € 10.000 (incl AKWR en BTW) en de extra kosten volgens aannemer waren € 10.000.
Dus wij hebben gereageerd dat een stelpost met maximaal 10% overschreden mag worden anders moet de aannemer tijdig voor kostenoverschrijding hebben gewaarschuwd.
De aannemer beroept zich nu echter op "kostenverhogende omstandigheden" door de corona crisis.
Wij gaan hier echter niet mee akkoord omdat een aannemer in elk geval altijd rekening moet houden met vertraging van een onderaannemer, dat corona hier de oorzaak van is heeft alleen invloed op een langere duur dan datgene waar rekening mee gehouden kan worden.

Daarnaast is er bij ons kwaad bloed gezet doordat aannemer doodleuk 10% aannemersprovisie over de extra kosten rekent. De bronbemaling was voor ca 4 weken gepland en heeft uiteindelijk ca 6 weken geduurd. Een tijdsoverschrijding van 50% met gevolg een kostenoverschrijding van 100%
onze aannemer probeert in onze ogen dus te verdienen aan de corona crisis.

Daarnaast lopen nog enkele discussiepunten over posten in de begroting welke hij niet heeft uitgevoerd.
Bijvoorbeeld het niet plaatsen van een materiaalcontainer. Voor het huis zelf is dit niet nodig geweest, maar aannemer hoeft dit niet te betalen dus wij ook niet. Een post in een begroting/bestek is namelijk in onze ogen een resultaatsverplichting. Als een aannemer sneller bouwt en in dit geval een materiaalcontainer minder lang hoeft te laten staan is een winst voor aannemer, evenals door vertraging het risico voor aannemer is dat de materiaalcontainer langer staat. het weglaten is minderwerk.

Voorlopig eindresultaat:
Ons casco huis is nu gereed en ziet er verder prachtig uit.
Bij de opleveringskeuring hebben we echter niet de sleutels van het huis gekregen omdat we nog niet alle facturen van aannemer betaald hebben, wij hebben echter wel de volledige initiële aanneemsom betaald.
Maar er is discussie over de bronbemaling en over het meer- en minderwerk.
Dat aannemer nu van het retentierecht gebruik maakt is onrechtmatig omdat de betaaltermijn van de laatste facturen nog niet verlopen was op het moment van oplevering.

Ik heb in dit verhaal onze aannemer opzettelijk niet genoemd omdat ik geen mensen zwart wil maken.
Maar misschien kan dit verhaal toekomstige bouwers helpen om op tijd uit te stappen als het proces niet goed loopt.

Wij gaan in elk geval de juridische fase in.

Rode draad in het verhaal voor ons was:
- aannemer communiceert slecht
- aannemer voert wijzigingen in het ontwerp door zonder overleg (wij willen graag zelf de keuzes maken)

[Rockster]

Tijgerhaai schreef op maandag 3 augustus 2020 @ 13:47:

Dat aannemer nu van het retentierecht gebruik maakt is onrechtmatig omdat de betaaltermijn van de laatste facturen nog niet verlopen was op het moment van oplevering.

Wat een gedoe zeg Onze buren zitten momenteel min-of-meer in hetzelfde schuitje (ook retentierecht vanwege vergelijkbaar conflict). Let er wel op dat er wat gekke scenario's kunnen ontstaan mocht je aannemer nu failliet gaan (hij mag volgens mij dan het huis verkopen). Mijn buren proberen nu zo te schikken dat het resterende bedrag bij een notaris gestort wordt (dit is veel meer dan de gebruikelijke 5%) om zo het rententierecht eraf te krijgen.

[Tijgerhaai]

Rockster schreef op maandag 3 augustus 2020 @ 13:58:
[...]


Wat een gedoe zeg Onze buren zitten momenteel min-of-meer in hetzelfde schuitje (ook retentierecht vanwege vergelijkbaar conflict). Let er wel op dat er wat gekke scenario's kunnen ontstaan mocht je aannemer nu failliet gaan (hij mag volgens mij dan het huis verkopen). Mijn buren proberen nu zo te schikken dat het resterende bedrag bij een notaris gestort wordt (dit is veel meer dan de gebruikelijke 5%) om zo het rententierecht eraf te krijgen.

Bedankt voor je bericht, het plaatsen van het bedrag bij een notaris hebben wij ook aangegeven.
Verkopen zal wel meevallen wat ten eerste moet een aannemer rechtmatig van het retentierecht gebruik maken en ten tweede is er een rechtelijke uitspraak nodig. Het is niet zo dat we het niet kunnen betalen, maar we willen alleen datgene betalen waar hij recht op heeft.
Wens je buren in elk geval succes.

[xoror]

Indien het niet rechtmatig blijkt, eist dan alle geleden schade.

[No Hands]

Tijgerhaai schreef op maandag 3 augustus 2020 @ 13:47:

Bij de opleveringskeuring hebben we echter niet de sleutels van het huis gekregen elf de keuzes maken)

Slotenmaker bellen en zeggen dat je bij het klussen jezelf hebt buitengesloten en of hij het slot open wil maken. Andere cilinder erin en de aannemer trekt vervolgens aan het kortste eind.

[Ernemmer]

vdbeke schreef op zondag 2 augustus 2020 @ 19:35:
[...]


leuk die rookmelders, interessant

wat is eigenlijk de meerwaarde van die 230V aansluiting?, ofja dient de batterij van 10 jaar enkel als backup. Weet jij hier meer over? de datasheet/ handleiding op de site krijg ik het niet uitgehaald en is ook weer zo'n automagisch vertaald ding

want ik was op zoek naar een rook en CO melder die bedraad gekoppeld kunnen worden, maar is tot nu toe beetje hopeloos gebleken. iets a la nest is fijn, maar te duur en te fancy

in België zijn rookmelders verplicht op elke verdieping en moeten zo'n batterij van 10 jaar bevatten. iets anders telt niet. maar om dan de bedrade koppeling en gecombineerd met CO lijk toch niet te bestaan. en liefst van al ook nog hitte erbij, maar dat wordt helemaal hopeloos.

Rook stijgt en co daalt, beide in 1 melder is niet echt nuttig.

[Ernemmer]

Tijgerhaai schreef op maandag 3 augustus 2020 @ 13:47:
Graag zou ik ook mijn ervaringen met het bouwen van een eigen huis met jullie willen delen.

Wij hebben een casco houtskelethuis laten bouwen, feitelijk gezien zelfs minder dan casco aangezien wij zelf in eigen beheer de hemelwaterafvoer hebben moeten regelen en ook de invoer voor nutsvoorzieningen.
Al met al is het hele proces een kleine nachtmerrie gebleken.

Start:
Wij zijn in contact gekomen met een aannemer die voor ons een huis met kelder wilde bouwen (er waren helaas veel aannemers die dit niet wilden doen). Bij het kennismaking gesprek werd er meteen een architect bij betrokken die ons ontwerp verder zou kunnen afmaken. We zijn het gesprek ingegaan met een bepaal budget en hebben aangegeven dat we het niet erg zouden vinden als we zelf een gipswand moesten plaatsen.

1ste resultaat:
Nadat we een voorovereenkomst hadden getekend zijn aannemer en architect bij ons langs geweest.
Van de architect hebben we een schetsontwerp (penschets) gekregen en dat viel ons toch wat tegen aangezien we zelf al een ontwerp hadden wat dicht tegen een DO (definitief ontwerp) aanzat.
De raming zat in elk geval ruim binnen ons budget, maar dat kwam ook omdat het een casco huis was geworden.

1ste irritatie:
Onze gemeente had bij ons aangegeven dat een vooroverleg niet nodig was en dit hebben we ook in onze overeenkomst met aannemer vastgelegd. Toch stond de door aannemer ingehuurde architect erop dat toch een vooroverleg met Gemeente moest plaats vinden. Hij heeft de stukken bij gemeente ingediend en vervolgens hebben we een maand gewacht om te horen dat het ingediende stuk niet volledig was (bouwvlak stond niet op situatieschets). Architect heeft vervolgens opnieuw stukken ingediend met als resultaat een out of office repley van ca 1 maand. Dus we moesten maar geduld hebben, uiteindelijk na lang aandringen van onze kant is de architect toch maar verder gegaan met de tekeningen.

Voorontwerp
Ca 2 maanden later dan verwacht hebben we een concept voorontwerp gekregen. Dit ontwerp is later aangepast op verzoek van aannemer zonder dat er met ons was overlegd. De aannemer was van plan om de stukken al op te sturen voor een omgevingsvergunning. Wij hebben eerst gevraagd om de stukken in te zien en zo zagen we dat het ontwerp niet meer aan ons programma van eisen voldeed en het aangepast moest worden. De begroting die we hadden ontvangen en welke nog niet compleet was, was ca 25% hoger dan het geraamde bedrag.

Begroting:
Het heeft uiteindelijk ca een half jaar langer geduurd om een definitieve begroting te krijgen.
Deze begroting was nodig om een hypotheek bij de bank te kunnen krijgen. En aangezien ik zelfstandig ben moest ik bij de bank alweer nieuwe jaarcijfers indienden en de hele riedel wat echt niet in 1 week lukt.

Doorgaan of niet?:
een lezer zou zich kunnen afvragen waarom we toch verder zijn gegaan met deze aannemer. Hiervoor zijn 3 redenen:
1: iedereen kan fouten maken,
2: bij onze bouwgrond hadden we een bouwverplichting, bij niet voldoen ca € 15.000 boete per maand (voornamelijk bedoeld om speculatie tegen te gaan, maar indien de gemeente er aanspraak op maakt heb je geen poot om op te staan).
3: opnieuw op zoek naar een aannemer neemt neemt veel tijd in beslag en is het niet zeker of je tot een bevredigender resultaat komt

Bouw:
Met gemengde gevoelens ga je dan de bouw in.
Helaas hebben we het uitzetten van de rooilijn door de gemeente gemist omdat deze 1 dag eerder is uitgevoerd dan door aannemer in zijn planning is aangegeven. Helaas is ons niet naar de hoogte (het peil tov NAP) gevraagd met als resultaat een woning die 15cm lager staat dan gewenst.
Op een gegeven moment is onze aannemer begonnen met de bronbemaling. Hij heeft hiervoor elektrische pompen neergezet. Helaas had de aannemer niet naar ons geluisterd toen we hem verteld hadden dat hij de bouwaansluiting tijdig moest aanvragen omdat we ook op dit forum hadden gelezen dat het wel een half jaar kan duren. Gevolg, er moest een dieselaggregaat bij komen.
En toen was daar eens Corona waardoor er een personeelstekort was bij de onderaannemer voor de bouw van de kelder, uiteindelijk heeft dit ca 2 weken vertraging opgeleverd.
Helaas heeft de aannemer geen gebruik gemaakt van een berekening welke ik had gemaakt voor het opdrijven van de kelder. Als hij dit wel gedaan had dan had dat minimaal 1 week bronbemaling gescheeld,
Uiteindelijk is er in totaal ca 60.000 m3 water weggepompt.

ca 2 maanden nadat de bronbemaling gereed was kregen we van aannemer een telefoontje met de mededeling dat er extra kosten gemaakt zijn voor bronbemaling en of we dat even konden betalen.
De bronbemaling was een stelpost van ca € 10.000 (incl AKWR en BTW) en de extra kosten volgens aannemer waren € 10.000.
Dus wij hebben gereageerd dat een stelpost met maximaal 10% overschreden mag worden anders moet de aannemer tijdig voor kostenoverschrijding hebben gewaarschuwd.
De aannemer beroept zich nu echter op "kostenverhogende omstandigheden" door de corona crisis.
Wij gaan hier echter niet mee akkoord omdat een aannemer in elk geval altijd rekening moet houden met vertraging van een onderaannemer, dat corona hier de oorzaak van is heeft alleen invloed op een langere duur dan datgene waar rekening mee gehouden kan worden.

Daarnaast is er bij ons kwaad bloed gezet doordat aannemer doodleuk 10% aannemersprovisie over de extra kosten rekent. De bronbemaling was voor ca 4 weken gepland en heeft uiteindelijk ca 6 weken geduurd. Een tijdsoverschrijding van 50% met gevolg een kostenoverschrijding van 100%
onze aannemer probeert in onze ogen dus te verdienen aan de corona crisis.

Daarnaast lopen nog enkele discussiepunten over posten in de begroting welke hij niet heeft uitgevoerd.
Bijvoorbeeld het niet plaatsen van een materiaalcontainer. Voor het huis zelf is dit niet nodig geweest, maar aannemer hoeft dit niet te betalen dus wij ook niet. Een post in een begroting/bestek is namelijk in onze ogen een resultaatsverplichting. Als een aannemer sneller bouwt en in dit geval een materiaalcontainer minder lang hoeft te laten staan is een winst voor aannemer, evenals door vertraging het risico voor aannemer is dat de materiaalcontainer langer staat. het weglaten is minderwerk.

Voorlopig eindresultaat:
Ons casco huis is nu gereed en ziet er verder prachtig uit.
Bij de opleveringskeuring hebben we echter niet de sleutels van het huis gekregen omdat we nog niet alle facturen van aannemer betaald hebben, wij hebben echter wel de volledige initiële aanneemsom betaald.
Maar er is discussie over de bronbemaling en over het meer- en minderwerk.
Dat aannemer nu van het retentierecht gebruik maakt is onrechtmatig omdat de betaaltermijn van de laatste facturen nog niet verlopen was op het moment van oplevering.

Ik heb in dit verhaal onze aannemer opzettelijk niet genoemd omdat ik geen mensen zwart wil maken.
Maar misschien kan dit verhaal toekomstige bouwers helpen om op tijd uit te stappen als het proces niet goed loopt.

Wij gaan in elk geval de juridische fase in.

Rode draad in het verhaal voor ons was:
- aannemer communiceert slecht
- aannemer voert wijzigingen in het ontwerp door zonder overleg (wij willen graag zelf de keuzes maken)

Volgende keer dus een goede architect zoeken en daarna via een aanbesteding een aannemer kiezen die het gaat bouwen. Partijen lekker gescheiden houden werkt erg goed is mijn ervaring.
En geen genoegen nemen met offertes met stelposten van dingen waar ze de prijs gewoon van kunnen weten.

[Alfa159]

Ernemmer schreef op maandag 3 augustus 2020 @ 15:10:

Volgende keer dus een goede architect zoeken en daarna via een aanbesteding een aannemer kiezen die het gaat bouwen. Partijen lekker gescheiden houden werkt erg goed is mijn ervaring.
En geen genoegen nemen met offertes met stelposten van dingen waar ze de prijs gewoon van kunnen weten.

Dit pleit idd voor scheiden van rollen en uitbesteden. Dit is ook waarom ik zelf waarschijnlijk niet voor een bouwteam zal gaan. Het concept lijkt mooi, maar ik denk dat de rollen en verantwoordelijkheden zullen vervagen.

Hetzelfde als met stelposten. Die lijken mij altijd een rode vlag.

[Alfa159]

No Hands schreef op maandag 3 augustus 2020 @ 15:01:
[...]


Slotenmaker bellen en zeggen dat je bij het klussen jezelf hebt buitengesloten en of hij het slot open wil maken. Andere cilinder erin en de aannemer trekt vervolgens aan het kortste eind.

@Tijgerhaai overleg met een jurist, voordat je zoiets doet.

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:31 ]

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:31 ]

[Joris748]

Deleon78 schreef op dinsdag 4 augustus 2020 @ 13:16:
Even iets anders: ik ben af en toe bezig met een ontwerp (of onderdelen ervan aan het uitzoeken).
De volgende woning wil ik vrijwel volledig gelijkvloers. Ik wil alleen nog een kelder onder een deel van de woning en 1 kamer op 1e verdieping.
Laten we de aanname doen dat:
- deze kamer en de kelder even groot zijn
- de kamer en kelder gelijk lopen met minimaal 2 buitenmuren.
Simpel voorbeeld:
Een rechthoekige woning van bv 12m lang en 4m breed. Een kelder van 4x4m en een kamer van 4x4m.
Weet iemand of het dan nog op eoa manier handig is of beter voor fundering / stabiliteit om kamer en kelder boven elkaar te plaatsen, waarbij de kelder ook gelijk een stuk fundering is? Of maakt dat allemaal niks uit en kan de kelder aan de ene kant van de rechthoek komen en de kamer aan de andere kant?

De kans is groot dat je technische installaties in de kelder komen. Probeer vooral de kelder slim tov meterkast, keuken en badkamer(s) te positioneren.

Bouwtechnisch kan ik je geen advies geven. Weet wel dat een gedeeltelijke kelder extra eisen stelt aan fundering van het niet onderkelderde deel.

[Alfa159]

Deleon78 schreef op dinsdag 4 augustus 2020 @ 12:39:
[...]

Grappig! Ik heb in het huidige huis een aannemer gevonden die de architect al kent (aanbesteding met 5 aannemers, de meeste via de architect) en een afwerkstaat vol met stelposten. We hebben een hele fijne bouw gehad.
Volgende keer zou ik voor een bouwteam kiezen om nog meer de samenwerking op te zoeken, ook omdat de huidige woning een min of meer standaardwoning is en de evt volgende meer experimenteel wordt. En dus nog meer stelposten.
Dat doen we nu ook met ons tuinhuis, bevalt uitstekend (mits de juiste mensen).

Zo zie je maar weer:
- An anecdote is not data
- Stuurmodel is ondergeschikt aan mensen

Interessant! Als eerste goed om te horen dat jullie eerste project op een fijne manier is verlopen!

Ik lees de topic hier al een tijdje (als voorbereiding). Offertes van aannemers zijn soms een factor 1.5 of zelfs 2 verschillend. Ben je niet bang dat je juist door een bouwteam minder vergelijkingsmateriaal hebt? Ik ben bang dat een bouwteam de aannemer voor 90% weet dat hij de opdracht al heeft binnengehaald en dat er dus geen druk meer is om een concurrent bod te doen.

Dit is alleen op basis van persoonlijke ervaring bij verbouwingen (niet een compleet huis bouwen!): Aannemers en bouw-lui in het algemeen gaven niet veel tips. De meesten zijn beter in uitvoeren dan zelf met geniale oplossingen komen. De enige uitzondering was mijn electricien. Ik zet dit een beetje stellig neer, maar er is ruimte voor nuance natuurlijk. :-)

PS: Ik ben heel erg benieuwd naar jouw experimenteel ontwerp!

[ Voor 20% gewijzigd door Alfa159 op 04-08-2020 14:41 ]

[Ernemmer]

Deleon78 schreef op dinsdag 4 augustus 2020 @ 12:39:
[...]

Grappig! Ik heb in het huidige huis een aannemer gevonden die de architect al kent (aanbesteding met 5 aannemers, de meeste via de architect) en een afwerkstaat vol met stelposten. We hebben een hele fijne bouw gehad.
Volgende keer zou ik voor een bouwteam kiezen om nog meer de samenwerking op te zoeken, ook omdat de huidige woning een min of meer standaardwoning is en de evt volgende meer experimenteel wordt. En dus nog meer stelposten.
Dat doen we nu ook met ons tuinhuis, bevalt uitstekend (mits de juiste mensen).

Zo zie je maar weer:
- An anecdote is not data
- Stuurmodel is ondergeschikt aan mensen

Het kan inderdaad ook wel eens goed gaan, maar mijn ervaring is dat, als het niet duidelijk op papier staat. het wel eens heel erg kan afwijken van wat er ooit gezegd is.
Ik heb voor mijn klanten alles liever gewoon precies op papier staan dan weten ze precies waar ze aan toe zijn.

En stelposten kan best maar bij het voorbeeld van de bemaling is gewoon een prijs per week / m3 aan te houden. Als het dan meer wordt door een probleem bij de aannemer is het zijn probleem. Met een stelpost zegt de aannemer dat het een schatting was en dan kan jij de portemonnee trekken.

Stelposten neem je alleen bij dingen die nog niet helemaal zeker zijn tijdens de aanbesteding zoals een keuken, badkamer en zo.

[ Voor 3% gewijzigd door Ernemmer op 04-08-2020 15:31 ]

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:31 ]

[Ernemmer]

Deleon78 schreef op dinsdag 4 augustus 2020 @ 15:56:
[...]

Bij een prijs per m3 of per week ben je toch juist de sjaak, als het bv door Corona langer draait?

Dan betaal je gewoon wat het heeft gekost en ben je niet afhankelijk van wat de aannemer vind dat hij wel mag betalen.

Lees bovenstaande voorbeeld nog maar eens. Daar draait de pomp 50% langer maar de prijs gaat x2.

Als er ergens in de specificaties van de offerte een prijs had gestaan ipv een stelpost kan je de extra kosten gewoon berekenen.

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:31 ]

[Ernemmer]

Deleon78 schreef op dinsdag 4 augustus 2020 @ 16:31:
[...]

Ah ok, je bedoelt dat je dan ook 50% meer betaalt. Dan betaal je nog steeds onevenredig meer, alleen heb je er in ieder geval een beter gevoel bij hahaha
Tenzij vaste en variabele kosten voor bronbemaling zijn gesplitst i guess. Maar als je zo gedetailleerd zaken uitvraagt, krijg je weer een opslag om risico's op te vangen en voor de uren voor de calculatie. En aannemers die van aanbieden afzien.
Het is ontzettend lastige materie.

Ik wil inderdaad altijd een offerte waar alles op gespecificeerd is, zodat meer en minder werk ook goed uitgerekend kan worden.

[Tijgerhaai]

Ernemmer schreef op dinsdag 4 augustus 2020 @ 17:51:
[...]


Ik wil inderdaad altijd een offerte waar alles op gespecificeerd is, zodat meer en minder werk ook goed uitgerekend kan worden.

Wij hadden een open begroting, waarop het meeste gespecificeerd staat.
De stelpost van bronbemaling was gewoon een bedrag, dus niet per m3 of per week. Het is dan aan de aannemer hoe hij dit regelt. In ons geval mag de prijs gezien worden als een richtprijs die maximaal met 10% mag worden overschreden volgens de wet.
Een aannemer dient namelijk een reële prijs te hanteren om te voorkomen dat hij je binnenlokt met een lage prijs.

En juist omdat het een open begroting is hebben we op een aantal posten aangegeven dat ze niet zijn uitgevoerd.
Bij ons zou er bijvoorbeeld een kap en windreductiegaas op de steiger komen a ca €2.500, dit is niet gebeurt en dan willen wij dat ook niet betalen. Volgens aannemer hoort dit bij uitvoeringsvrijheid. Wij gaan daar niet in mee omdat het in het bestek/begroting staat en daarmee is het een resultaatsverplichting. De aannemer heeft in dit geval zelf bewust een risico genomen op het stucwerk dat aan ons huis uitgevoerd moest worden en wilde op deze manier geld verdienen.

In principe zou het meer en minder werk met een open begroting makkelijk uitgerekend kunnen worden en ik denk dat dit de arbiter ook wel zal lukken, alleen de aannemer snapt het zelf niet.

Wij hebben bijvoorbeeld een bepaald post van €100,- in de staartkosten gaat daar 10% AKWR (staartkosten) overeen, dit is dus 10,- AKWR voor aannemer en dus betaal je uiteindelijk 110,-
Nu wordt die bepaalde post niet uitgevoerd. Aannemer wil maar € 90,- terug geven (wat hij heeft volgens hemzelf recht op een aannemersprovisie). dus wij moeten 110 betalen en krijgen maar 90 terug.
Door iets niet uit te voeren houd aannemer dus 20 euro over ipv 10 als hij het werk wel uitvoert.

[Ernemmer]

Tijgerhaai schreef op dinsdag 4 augustus 2020 @ 19:21:
[...]


Wij hadden een open begroting, waarop het meeste gespecificeerd staat.
De stelpost van bronbemaling was gewoon een bedrag, dus niet per m3 of per week. Het is dan aan de aannemer hoe hij dit regelt. In ons geval mag de prijs gezien worden als een richtprijs die maximaal met 10% mag worden overschreden volgens de wet.
Een aannemer dient namelijk een reële prijs te hanteren om te voorkomen dat hij je binnenlokt met een lage prijs.

En juist omdat het een open begroting is hebben we op een aantal posten aangegeven dat ze niet zijn uitgevoerd.
Bij ons zou er bijvoorbeeld een kap en windreductiegaas op de steiger komen a ca €2.500, dit is niet gebeurt en dan willen wij dat ook niet betalen. Volgens aannemer hoort dit bij uitvoeringsvrijheid. Wij gaan daar niet in mee omdat het in het bestek/begroting staat en daarmee is het een resultaatsverplichting. De aannemer heeft in dit geval zelf bewust een risico genomen op het stucwerk dat aan ons huis uitgevoerd moest worden en wilde op deze manier geld verdienen.

In principe zou het meer en minder werk met een open begroting makkelijk uitgerekend kunnen worden en ik denk dat dit de arbiter ook wel zal lukken, alleen de aannemer snapt het zelf niet.

Wij hebben bijvoorbeeld een bepaald post van €100,- in de staartkosten gaat daar 10% AKWR (staartkosten) overeen, dit is dus 10,- AKWR voor aannemer en dus betaal je uiteindelijk 110,-
Nu wordt die bepaalde post niet uitgevoerd. Aannemer wil maar € 90,- terug geven (wat hij heeft volgens hemzelf recht op een aannemersprovisie). dus wij moeten 110 betalen en krijgen maar 90 terug.
Door iets niet uit te voeren houd aannemer dus 20 euro over ipv 10 als hij het werk wel uitvoert.

Ik ben geen jurist maar waar staat die maximale verhoging van een stelpost in de wet? Zover ik weet moet dat percentage in het contract worden vastgelegd en anders is er geen maximum.

Hier dus.
https://maxius.nl/burgerlijk-wetboek-boek-7/artikel752/lid2
Ach zo leer ik elke dag nog wat bij
Maar in je overeenkomst met de aannemer mag hiervan afgeweken worden.

Wel even opletten dat een stelpost ook niet altijd wordt gezien als een richtprijs en dan geldt die wet niet. Maar tegen die tijd sta je al voor de rechter en krijg je meestal wel gelijk lees ik.

[ Voor 8% gewijzigd door Ernemmer op 04-08-2020 19:57 ]

[Avvd]

Tijgerhaai schreef op dinsdag 4 augustus 2020 @ 19:21:
[...]


Wij hadden een open begroting, waarop het meeste gespecificeerd staat.
De stelpost van bronbemaling was gewoon een bedrag, dus niet per m3 of per week. Het is dan aan de aannemer hoe hij dit regelt. In ons geval mag de prijs gezien worden als een richtprijs die maximaal met 10% mag worden overschreden volgens de wet.
Een aannemer dient namelijk een reële prijs te hanteren om te voorkomen dat hij je binnenlokt met een lage prijs.

En juist omdat het een open begroting is hebben we op een aantal posten aangegeven dat ze niet zijn uitgevoerd.
Bij ons zou er bijvoorbeeld een kap en windreductiegaas op de steiger komen a ca €2.500, dit is niet gebeurt en dan willen wij dat ook niet betalen. Volgens aannemer hoort dit bij uitvoeringsvrijheid. Wij gaan daar niet in mee omdat het in het bestek/begroting staat en daarmee is het een resultaatsverplichting. De aannemer heeft in dit geval zelf bewust een risico genomen op het stucwerk dat aan ons huis uitgevoerd moest worden en wilde op deze manier geld verdienen.

In principe zou het meer en minder werk met een open begroting makkelijk uitgerekend kunnen worden en ik denk dat dit de arbiter ook wel zal lukken, alleen de aannemer snapt het zelf niet.

Wij hebben bijvoorbeeld een bepaald post van €100,- in de staartkosten gaat daar 10% AKWR (staartkosten) overeen, dit is dus 10,- AKWR voor aannemer en dus betaal je uiteindelijk 110,-
Nu wordt die bepaalde post niet uitgevoerd. Aannemer wil maar € 90,- terug geven (wat hij heeft volgens hemzelf recht op een aannemersprovisie). dus wij moeten 110 betalen en krijgen maar 90 terug.
Door iets niet uit te voeren houd aannemer dus 20 euro over ipv 10 als hij het werk wel uitvoert.

Als je de standaard ava (2013 dacht ik?) hebt heb je recht op de €100 bij een minderwerk. De 10% ak/wr mag in dit geval wel achter gehouden worden. Dat de aannemer in dit voorbeeld een extra marge wilt is vrij vreemd. Ik zou toch de voorwaarden er eens op naslaan.

[StevenK]

Ernemmer schreef op dinsdag 4 augustus 2020 @ 19:35:
[...]


Ik ben geen jurist maar waar staat die maximale verhoging van een stelpost in de wet? Zover ik weet moet dat percentage in het contract worden vastgelegd en anders is er geen maximum.

Hier dus.
https://maxius.nl/burgerlijk-wetboek-boek-7/artikel752/lid2
Ach zo leer ik elke dag nog wat bij
Maar in je overeenkomst met de aannemer mag hiervan afgeweken worden.

Wel even opletten dat een stelpost ook niet altijd wordt gezien als een richtprijs en dan geldt die wet niet. Maar tegen die tijd sta je al voor de rechter en krijg je meestal wel gelijk lees ik.

En precies dit is het probleem. Een stelpost kan - afhankelijk van alle omstandigheden van het geval - als een richtprijs worden gezien. Juist bij iets als bronbemaling mag je een zekere deskundigheid van de aannemer verwachten en dus af kunnen gaan op de informatie die hij geeft, maar bijvoorbeeld bij hang- en sluitwerk of binnendeuren is de keuze die de opdrachtgever maakt van zo grote invloed op de prijs, dat je daar de stelpost niet als richtprijs zult kunnen zien.

verstandiger is daarom in de overeenkomst expliciet op te laten nemen dat elke overschrijding van een post, ongeacht de benaming van de post alleen toegestaan is bij voorafgaande schriftelijke goedkeuring door de opdrachtgever.

Want dat je bij de rechter een bepaalde kant op zult gaan maakt het nog geen prettige situatie. Zo heb ik in mijn advocatentijd regelmatig over meer/minderwerk, stelposten en meer van dat soort kwesties geprocedeerd en denk ik de meest zure was degene waar mijn cliënt op zo ongeveer alle meerwerkposten gelijk kreeg, maar hij omdat hij meer aan betaling opgeschort had dan hij had mogen doen volgens de Raad van Arbitrage, hij weliswaar ongeveer 125k meerwerk niet hoefde te betalen, maar hij wel iets van 80k aan rente moest betalen. Iets van 'wie procedeert om een koe, geeft er een koe op toe'.

[Tijgerhaai]

@Avvd klopt, de AVA2013 herzien december 2014 is van toepassing. Die voorwaarden ken ik inmiddels bijna uit mijn hoofd. Als het minderwerk het meerwerk overtreft dan mag aannemer 10% houden. In mijn voorbeeld van €100 dus €10 en geen €20.

@StevenK ik heb datgene betaald waar aannemer mijn inziens recht op heeft en zelfs iets meer. Worst case scenario waarbij aannemer in het gelijk wordt gesteld (ca1% kans) dan ben ik wettelijke rente + 2% schuldig conform AVA2013. Wettelijke rente voor consumenten is nu 2% dus dan zou het totaal op 4% neerkomen. Op het bedrag dat hij nu nog van mij eist lig ik daar niet wakker van.
Daarnaast heb ik nog de 5% regeling die 3 maanden renteloos is.

[Fimke]

Wc in de badkamer of losse wc op de verdieping?
Ben benieuwd wat jullie voorkeur heeft en waarom.

[Joris748]

Fimke schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 23:09:
Wc in de badkamer of losse wc op de verdieping?
Ben benieuwd wat jullie voorkeur heeft en waarom.

Toilet in de badkamer (maar wel in een nis). Op de een of andere manier moeten de kinderen altijd naar de wc, op momenten dat het niet uitkomt. En ik vind het zelf ook gewoon handig.

Een toilet op de badkamer kost ook minder ruimte en is gemakkelijker in te passen dan een los toilet.

[StevenK]

Fimke schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 23:09:
Wc in de badkamer of losse wc op de verdieping?
Ben benieuwd wat jullie voorkeur heeft en waarom.

Absoluut apart. Woon nu sinds '89 in een huis waar het zo is, dus alleen daarom al wil ik niet anders meer. Zat vorige week in een centerparcshuisje met twee badkamers (dat dan weer wel, nog steeds erg praktisch als je samen met de kids bent wezen sporten) en ben toch een paar met de neus op de feiten gedrukt dat een wc op de badkamer niet de voorkeur heeft.

[Mokum80]

StevenK schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 06:53:
[...]

Absoluut apart. Woon nu sinds '89 in een huis waar het zo is, dus alleen daarom al wil ik niet anders meer. Zat vorige week in een centerparcshuisje met twee badkamers (dat dan weer wel, nog steeds erg praktisch als je samen met de kids bent wezen sporten) en ben toch een paar met de neus op de feiten gedrukt dat een wc op de badkamer niet de voorkeur heeft.

Anders een WC met geurafzuiging

[Joris748]

StevenK schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 06:53:
[...]

Absoluut apart. Woon nu sinds '89 in een huis waar het zo is, dus alleen daarom al wil ik niet anders meer. Zat vorige week in een centerparcshuisje met twee badkamers (dat dan weer wel, nog steeds erg praktisch als je samen met de kids bent wezen sporten) en ben toch een paar met de neus op de feiten gedrukt dat een wc op de badkamer niet de voorkeur heeft.

Wij hebben afgesproken om de grote boodschap op het toilet beneden te doen. Dat is in mijn ogen dan ook het enige nadeel van een toilet op de badkamer.

[B-lex]

Fimke schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 23:09:
Wc in de badkamer of losse wc op de verdieping?
Ben benieuwd wat jullie voorkeur heeft en waarom.

Apart. Schijten in de kamer waar je jezelf wast deden ze zelfs in de middeleeuwen niet.

[Rubbergrover1]

Niet alleen daarom, maar ook zodat je makkelijker met meer personen kunt leven. Kan de één rustig in de badkamer bezig zijn en de ander rustig op de wc.

[Grolsch]

Wij hebben een losse wc boven, en zou om eerder genoemde redenen absoluut niet anders willen.

[Dengra]

Wij gaan ook voor een los toilet.

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:31 ]

[Rubbergrover1]

Deleon78 schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 10:51:
[...]

Waarom kan je niet met zn 2en tegelijk in de badkamer?

Kan wel, willen veel mensen niet.

[StevenK]

Deleon78 schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 10:51:
[...]

Waarom kan je niet met zn 2en tegelijk in de badkamer?

Wat mij betreft iig niet wanneer één van de 2 de pot gebruikt. Dat is echt een no-go wat mij betreft.

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:31 ]

[Roeland]

StevenK schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 13:55:
[...]

Wat mij betreft iig niet wanneer één van de 2 de pot gebruikt. Dat is echt een no-go wat mij betreft.

Nogal een persoonlijk iets, zo vaak hoef je niet in de badkamer te zijn. Heb altijd in een huis gewoond waar de badkamer een toilet heeft en nooit problemen mee ondervonden, nu was het wel zo dat als iemand zicht echt behoorlijk heeft uitgeleefd het niet altijd even prettig is om binnen te lopen .

[Verwijderd]

Roeland schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 14:54:
[...]


Nogal een persoonlijk iets, zo vaak hoef je niet in de badkamer te zijn. Heb altijd in een huis gewoond waar de badkamer een toilet heeft en nooit problemen mee ondervonden, nu was het wel zo dat als iemand zicht echt behoorlijk heeft uitgeleefd het niet altijd even prettig is om binnen te lopen .

Dit gaat om zelfbouw, het vergt echt bijzonder weinig aanpassing om je pot los te plaatsen. Luxe die ik bij iedere bouw altijd zou kiezen.

[Artbij]

Verwijderd schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 15:25:
[...]

Dit gaat om zelfbouw, het vergt echt bijzonder weinig aanpassing om je pot los te plaatsen. Luxe die ik bij iedere bouw altijd zou kiezen.

Ligt aan je ontwerp of je er veel of weinig last van hebt.

Ik ben erg blij dat ik geen concessies aan mijn originele ontwerp gedaan heb om de pot apart te plaatsen. Weet niet wat sommige doen op de pot zodat de rest van het gezin daar niet meer naar binnen kan.

[Deleon78]

.

[ Voor 105% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:31 ]

[Verwijderd]

Deleon78 schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 15:32:
[...]

Het vergt niet bijzonder weinig en het is ook nog eens onhandig. Een van de onderwerpen die regelmatig terugkomt is de indeling van kamers, deuren, etc. Hiermee creeer je een extra natte ruimte met alle benodigde voorzieningen en ruimtevraag.
Je kan een andere mening hebben, prima. Maar dit is echt te kort door de bocht.

Overigens is een toilet over het algemeen de duurste ruimte in je huis (per m2).

Dan spreek jij andere architecten, we hebben het hier over een minimaal hok. Prima mee te nemen bij een ontwerp. Daar hoeft niet eens een fontein of kastje in als dat onoverkomelijk is qua aansluiting.

[Artbij]

Verwijderd schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 15:56:
[...]

Dan spreek jij andere architecten, we hebben het hier over een minimaal hok. Prima mee te nemen bij een ontwerp. Daar hoeft niet eens een fontein of kastje in als dat onoverkomelijk is qua aansluiting.

Geen fonteintje? Ga je in de badkamer je handen wassen dan ?

En als je dat hok zo klein maakt dat er niet eens een fonteintje in past vind ik het helemaal onnodig.

[Deleon78]

.

[ Voor 105% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:31 ]

[Fabian]

Hier toevallig een indeling waarbij het makkelijk was om het toilet te scheiden van de badkamer.



waar 1.3 badkamer staat komt het bad, links in de koof loopt de standleiding. Water en riolering waren dus eenvoudig buiten de badkamer te brengen.

[Woody179]

Toilet in de badkamer (er van uitgaande dat er een 2e toilet in huis is op de begane grond oid). Een toilet apart bouwen, is zoals hierboven genoemd een extra natte ruimte, het is door de naar buiten draaiende deur altijd een beperkende factor als het gaat om de layout. Denk ook aan de bijkomende kosten in de vorm van een extra binnendeur, tegelwerk en ventilatie. Gaat snel in de papieren lopen.

Side note, waar ik hem in elk geval nooit meer zou willen is in de keuken (woning uit 1913).... Los van het feit dat de toilet deur in het draaibereik zit van de keukendeur en de voorraad kast zijn de luchten echt bijzonder onsmakelijk tijdens het koken....

[Verwijderd]

Nee douchen/tanden poetsen/wassen in de strontdeeltjes van je familie is lekker fris.

Een fonteintje zou ik zeker doen, maar het werd door jullie gemeld als harde eis en ontzettend bezwaarlijk voor een afzonderlijk toilet, want moeilijk! Stel je voor een extra waterleiding trekken als je een huis bouwt.....

Als een toilet de genoemde problemen oplevert bij je ontwerp zou ik een andere architect in dienst nemen....onze woningen waren lang niet de kasten van huizen die hier af en toe langs komen en dat ging steeds prima zonder concessies.

Die discussie is hier al zo vaak langsgekomen. Ik vind het bij zelfbouw armoe tenzij je bewust heel klein bouwt en echt concessies moet doen. Zeker van @Artbij is dit ironie. Als iemand in dit topic steeds een menig heeft over wat er aan luxe in een woning hoort of anders beter niet gedaan kan worden.....

[Artbij]

Fabian schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 16:09:
Hier toevallig een indeling waarbij het makkelijk was om het toilet te scheiden van de badkamer.

[Afbeelding]

waar 1.3 badkamer staat komt het bad, links in de koof loopt de standleiding. Water en riolering waren dus eenvoudig buiten de badkamer te brengen.

Je zet gewoon een extra muur in de badkamer op deze manier. Ik zou het echt zonde vinden om zoveel ruimte uit de badkamer op te geven. Daarnaast ziet dit er wat mij betreft ook vreemd uit, met die deur zover terug.

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:31 ]

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 08-08-2020 16:19 ]

[Fabian]

Deleon78 schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 16:13:
[...]

Nu heb je ineens een willekeuring gangetje in je ontwerp...

Het is weinig willekeurig. Met opzet het kozijn wat naar links verplaatst omdat ik dit speelser vind ogen dan een lange muur met 2 deuren.

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 16:31 ]

[Fabian]

Artbij schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 16:12:
[...]
Ik zou het echt zonde vinden om zoveel ruimte uit de badkamer op te geven.

Bij een leefruimte kan ik daar inkomen, maar bij een badkamer niet.

[Piet91]

Fimke schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 23:09:
Wc in de badkamer of losse wc op de verdieping?
Ben benieuwd wat jullie voorkeur heeft en waarom.

Ik wist dat men hier in dit topic zou los gaan.
Tweakers zijn helaas nogal vaak het type dat hun eigen mening als waarheid ziet.

Maar goed; als je het een beetje samenvat over een apart toilet:
+ Men kan tegelijk badkamer en toilet gebruiken
+ Geen last van geur in badkamer en wat hygiënischer
- Toilet in badkamer kan handiger zijn met (kleine) kinderen
- Je moet er ruimte voor hebben; moet logisch in je plattegrond passen.
- Duurder

Voor jezelf dus de afweging maken wat je belangrijker vind.

[The Legend]

Hier het toilet in de badkamer, maar wel zo dat je helemaal afgeschermd zit. Dus al het andere in de badkamer kun je doen zonder te zien dat er iemand op de wc zit. Vind het met kleine kinderen wel handig. Hoe vaak ze wel niet met 1 been in de douche staan en dan bedenken dat ze toch nog moeten plassen

[Verwijderd]

Piet91 schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 16:32:
[...]

Ik wist dat men hier in dit topic zou los gaan.
Tweakers zijn helaas nogal vaak het type dat hun eigen mening als waarheid ziet.

Maar goed; als je het een beetje samenvat over een apart toilet:
+ Men kan tegelijk badkamer en toilet gebruiken
+ Geen last van geur in badkamer en wat hygiënischer
- Toilet in badkamer kan handiger zijn met (kleine) kinderen
- Je moet er ruimte voor hebben; moet logisch in je plattegrond passen.
- Duurder

Voor jezelf dus de afweging maken wat je belangrijker vind.

In dit geval is je mening toch gewoon waarheid. Je vindt het smerig of niet, je vindt het handig of niet, je vindt het uitzien of niet, je wil het wel of niet.....niemand die hier een ander wil of gaat overtuigen. Dat komt iedere 100 pagina's weer langs, de zoekfunctie had hetzelfde laten zien. Als je beide situaties gehad hebt dan heb je een voorkeur of niet. Denk dat de meeste bouwers hier ook niet hun allereerste huis bouwen en dus wel weten wat ze prettig vinden. Net zoals ik nooit kleine kinderen mee zou nemen in de wensen bij een bouw. Die worden rap zelfstandig en dan heb je enkel kamers of een tweede badkamer nodig

[AlexR]

Joris748 schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 09:14:
[...]

Wij hebben afgesproken om de grote boodschap op het toilet beneden te doen. Dat is in mijn ogen dan ook het enige nadeel van een toilet op de badkamer.

Dan doen wij ook. In ons nieuw te bouwen woning zit toilet gewoon weer in badkamer. Ik zie meer voordelen dan nadelen.

[Rubbergrover1]

Deleon78 schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 15:32:
[...]

Het vergt niet bijzonder weinig en het is ook nog eens onhandig. Een van de onderwerpen die regelmatig terugkomt is de indeling van kamers, deuren, etc. Hiermee creeer je een extra natte ruimte met alle benodigde voorzieningen en ruimtevraag.
Je kan een andere mening hebben, prima. Maar dit is echt te kort door de bocht.

Een WC in de badkamer betekent ook dat die badkamer iets groter moet zijn. Het is zeker niet altijd zo dat één grotere ruimte makkelijker te plaatsen is dan twee kleinere ruimtes.

[Rubbergrover1]

Joris748 schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 09:14:
[...]

Wij hebben afgesproken om de grote boodschap op het toilet beneden te doen. Dat is in mijn ogen dan ook het enige nadeel van een toilet op de badkamer.

Zou ik wel een belangrijk nadeel vinden. Dan heb je wel een extra WC, maar 'kun' je die toch niet gewoon als WC gebruiken.

Maar ieder heeft zijn voorkeuren, zo blijkt maar weer. Ik zou er zelf niet echt een halszaak van maken, maar zou toch wel de voorkeur hebben voor apart.

[ChrisM]

Wij zijn bezig met de laatste details van ons ontwerp en in deze hitte is zonwering natuurlijk erg belangrijk! (Altijd geweest, maar nu denk je er aan.. ;-)).

Wij hebben ons huis altijd getekend met Louvre luiken. De architect gaf aan dat dat voldoende zonwering geeft ivm Bijv een zonnescherm of markiezen. Nadeel is natuurlijk wel dat de luiken handmatig dicht moeten worden gedaan (maar het zijn er maar 4 dus wel te overzien). Voordeel is dat de wind er wel doorheen kan en dus verkoeling kan verzorgen. En dat als het opeens begint te regenen, dat niet erg is.

Heeft er iemand ervaring met Louvre luiken? Zijn ze echt zonwerend voldoende voor de warmte binnen?

[Ernemmer]

Zonwerende zijn ze wel, maar ze zijn niet echt warmtewerend, rolluiken wel.