Ervaring met huis kopen - Deel 8

[miicker]

@Tsurany thanks voor de info
Wat is het slimst? Eerst de vraagprijs bieden en indien nodig omhoog gaan? Hebben we dan überhaupt nog de mogelijkheid als iemand anders meer biedt om omhoog te gaan met ons bod, of is het dan einde verhaal?

We twijfelen een beetje over de vraagprijs bieden, of meteen het bedrag bieden dat we er (maximaal) voor over hebben op bieden, en erbij vermelden dat het ons hoogste bod betreft?

Bij het laatste ben ik bang dat een makelaar sowieso zal denken dat je nog wel wat speling hebt (dat is dan ook zo, want we gaan niet de maximale hypotheek nemen, maar we zijn wel bereid het bedrag te bieden dat we maximaal kwijt willen zijn).

[CurlyMo]

miicker schreef op zaterdag 7 april 2018 @ 23:56:
@Tsurany thanks voor de info
Wat is het slimst? Eerst de vraagprijs bieden en indien nodig omhoog gaan? Hebben we dan überhaupt nog de mogelijkheid als iemand anders meer biedt om omhoog te gaan met ons bod, of is het dan einde verhaal?

We twijfelen een beetje over de vraagprijs bieden, of meteen het bedrag bieden dat we er (maximaal) voor over hebben op bieden, en erbij vermelden dat het ons hoogste bod betreft?

Bij het laatste ben ik bang dat een makelaar sowieso zal denken dat je nog wel wat speling hebt (dat is dan ook zo, want we gaan niet de maximale hypotheek nemen, maar we zijn wel bereid het bedrag te bieden dat we maximaal kwijt willen zijn).

Het klinkt alsof een aankoopmakelaar niet zo'n slecht idee is in jullie geval gezien je twijfels over de strategie

[hefaistos]

Jiffy schreef op vrijdag 6 april 2018 @ 15:37:
[...]

Je kunt pas hypotheek verstrekken als je eigenaar bent en je bent pas eigenaar als de akte die bij de notaris is ondertekend bij het kadaster is ingeschreven, dus ergens klopt hier iets niet...

De HK is de andere kant op hoor Ik zag meer rare reacties van jou. Wellicht kan een modje hier naar kijken.

Maar als je het zo graag wil:

* hypotheekaanvraag is goedgekeurd, komende donderdag tekenen bij de notaris, en dan krijg ik de sleutel.

[ANdrode]

Woohooo schreef op zaterdag 7 april 2018 @ 22:46:
Over 2 maanden wissel ik van baan, we willen wel graag een nieuw huis korte termijn. Ik heb nu een vast contract en afgelopen 10 jaar nooit een gat gehad in mijn werkhistorie. Mijn nieuwe contract is een jaar contract. Bij mijn zoektocht was de keuze 'reuze'... indien nodig heb ik zo een nieuwe job.

Zou je de lening kunnen krijgen op het gemiddelde inkomen over de afgelopen paar jaar?

[Sport_Life]

CurlyMo schreef op zondag 8 april 2018 @ 00:46:
[...]

Het klinkt alsof een aankoopmakelaar niet zo'n slecht idee is in jullie geval gezien je twijfels over de strategie

Dat was ook mijn eerste gedachte! Niet eens zozeer voor het bieden zelf, maar wel alles erom heen.

[Woohooo]

Tsurany schreef op zaterdag 7 april 2018 @ 23:23:
[...]

Je kan toch gewoon een intentieverklaring opvragen? Dan zie ik geen probleem.

Ik ben nog niet eens begonnen bij mijn nieuwe job. Kan je al van te voren een intentie verklaring krijgen dan?

ANdrode schreef op zondag 8 april 2018 @ 10:18:
[...]


Zou je de lening kunnen krijgen op het gemiddelde inkomen over de afgelopen paar jaar?

Geen idee, bij 0-uren contract is het wel zoiets als van de laatste 3 jaar het gemiddelde.

[Tsurany]

Woohooo schreef op zondag 8 april 2018 @ 11:38:
[...]

Ik ben nog niet eens begonnen bij mijn nieuwe job. Kan je al van te voren een intentie verklaring krijgen dan?

Een bank zal doorgaans een intentieverklaring niet serieus nemen als die afgegeven is voor je daar überhaupt aan het werk bent. Daarna hangt het af van de werkgever of hij een dergelijke verklaring wilt verstrekken.

miicker schreef op zaterdag 7 april 2018 @ 23:56:
@Tsurany thanks voor de info
Wat is het slimst? Eerst de vraagprijs bieden en indien nodig omhoog gaan? Hebben we dan überhaupt nog de mogelijkheid als iemand anders meer biedt om omhoog te gaan met ons bod, of is het dan einde verhaal?

We twijfelen een beetje over de vraagprijs bieden, of meteen het bedrag bieden dat we er (maximaal) voor over hebben op bieden, en erbij vermelden dat het ons hoogste bod betreft?

Bij het laatste ben ik bang dat een makelaar sowieso zal denken dat je nog wel wat speling hebt (dat is dan ook zo, want we gaan niet de maximale hypotheek nemen, maar we zijn wel bereid het bedrag te bieden dat we maximaal kwijt willen zijn).

Dat blijft altijd een lastige kwestie. Wie weet bied jij de vraagprijs en gaat de ander er overheen en accepteren ze dat direct. Wie weet zijn er meerdere biedingen en vragen ze iedereen om een finaal bod neer te leggen. Daar is geen standaard patroon voor.
Ik had een paar maanden geleden 530k geboden voor een huis dat voor 500k te koop stond en kreeg een mail dat er substantieel hoger geboden is en ze dat direct geaccepteerd hebben.

Het hangt af van de populariteit van het huis en hoe graag jij dit huis wilt hebben. Als je perse dit huis wilt dan is vraagprijs + 5k geen gek idee. Als je een gok durft te nemen kan je door de vraagprijs te bieden wellicht wat geld besparen.

[Woohooo]

Tsurany schreef op zondag 8 april 2018 @ 11:42:
[...]

Een bank zal doorgaans een intentieverklaring niet serieus nemen als die afgegeven is voor je daar überhaupt aan het werk bent. Daarna hangt het af van de werkgever of hij een dergelijke verklaring wilt verstrekken.

Tja, de vraagstelling was ook meer in hoe verre een vast contract relevant is. Als mijn nieuwe werkgever mij wil ontslaan met een vast contract heb ik op korte termijn veel meer aan een jaarcontract. Het is allemaal nogal koffiedik kijken voor een bank als je uitgaat van het oude principe imo

[Sport_Life]

Woohooo schreef op zaterdag 7 april 2018 @ 22:46:
In hoe verre kijkt de bank nog steeds naar de oude situatie van een vast baan?

Over 2 maanden wissel ik van baan, we willen wel graag een nieuw huis korte termijn. Ik heb nu een vast contract en afgelopen 10 jaar nooit een gat gehad in mijn werkhistorie. Mijn nieuwe contract is een jaar contract. Bij mijn zoektocht was de keuze 'reuze'... indien nodig heb ik zo een nieuwe job.

Dan zou ik nu een intentieverklaring opvragen bij je huidige baan, dat je je baan op gaat zeggen is irrelevant, dat is immers ook mogelijk wanneer je net een woning hebt gekocht.
Bij je nieuwe baan krijg je mogelijk eerst een proeftijd, pas als die verlopen is kun je een beroep doen op een intentieverklaring.

Dat je snel een nieuwe baan hebt is helaas ook niet relevant voor een hypotheekverstrekker.

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 08-04-2018 12:29 ]

[Tsurany]

Sport_Life schreef op zondag 8 april 2018 @ 12:27:
[...]
Dan zou ik nu een intentieverklaring opvragen bij je huidige baan, dat je je baan op gaat zeggen is irrelevant, dat is immers ook mogelijk wanneer je net een woning hebt gekocht.
Bij je nieuwe baan krijg je mogelijk eerst een proeftijd, pas als die verlopen is kun je een beroep doen op een intentieverklaring.

Dat gaat niet werken, beide partijen weten al dat de arbeidsovereenkomst eindigt in twee maanden.

Dat je snel een nieuwe baan hebt is helaas ook niet relevant voor een hypotheekverstrekker.

Dat hangt van de situatie af, als je in een gewilde sector zit kan dat wel degelijk een rol spelen.

Woohooo schreef op zondag 8 april 2018 @ 12:02:
[...]
Tja, de vraagstelling was ook meer in hoe verre een vast contract relevant is. Als mijn nieuwe werkgever mij wil ontslaan met een vast contract heb ik op korte termijn veel meer aan een jaarcontract. Het is allemaal nogal koffiedik kijken voor een bank als je uitgaat van het oude principe imo

Een vast contract geeft gewoon meer zekerheid dan een jaarcontract, zeker op lange termijn. Natuurlijk kan er altijd wat gebeuren maar dat risico is met een jaarcontract groter dan met een vast contract.

[Napo]

Tsurany schreef op zondag 8 april 2018 @ 13:15:
[...]

Een vast contract geeft gewoon meer zekerheid dan een jaarcontract, zeker op lange termijn. Natuurlijk kan er altijd wat gebeuren maar dat risico is met een jaarcontract groter dan met een vast contract.

Technisch gezien is dat niet correct, een jaarcontract duurt ten minste dat jaar (tenzij uitzonderlijke omstandigheden), een contract voor onbepaalde tijd heeft daarin minder zekerheid, zeker als je niet lang bij die werkgever in dienst bent

[Tsurany]

Napo schreef op zondag 8 april 2018 @ 13:30:
[...]


Technisch gezien is dat niet correct, een jaarcontract duurt ten minste dat jaar (tenzij uitzonderlijke omstandigheden), een contract voor onbepaalde tijd heeft daarin minder zekerheid, zeker als je niet lang bij die werkgever in dienst bent

Je kan niet zomaar iemand ontslaan met een vast contract, daar gaat een hele procedure aan vooraf. De kans dat iemand met een vast contract ontslagen wordt is daardoor kleiner dan de kans dat iemand met een jaarcontract geen verlenging krijgt.

[Sport_Life]

Bij een reorganisatie vliegt iedereen eruit die overbodig gevonden wordt, vast contract of niet. Heb er al zat meegemaakt en dat is iedere keer het geval.

Ooit een collega gehad die dolblij was na 3 jaar een vast contract te krijgen. Enkele maanden later ging de toko failliet...

[ Voor 29% gewijzigd door Sport_Life op 08-04-2018 14:38 ]

[miicker]

Napo schreef op zondag 8 april 2018 @ 13:30:
[...]


Technisch gezien is dat niet correct, een jaarcontract duurt ten minste dat jaar (tenzij uitzonderlijke omstandigheden), een contract voor onbepaalde tijd heeft daarin minder zekerheid, zeker als je niet lang bij die werkgever in dienst bent

Dat is echt onzin. Bij ons is het zo dat medewerker met aan jaarcontract een opzegtermijn hebben van 1 maand als ze het contract zelf opzeggen, als de werkgever het contract vroegtijdig beëindigd hebben ze een uitwerkperiode van 2 maanden, bij een vast contract is dit verdubbeld. Met een vast contract kun je na ontslag (waar al een hele procedure aan vooraf gaat) nog 4 maanden uitwerken. Veel meer tijd om een nieuwe baan te zoeken.

Maar goed, als je denkt dat een jaar contract beter is, dan neem ik aan dat je ook altijd een vast contract weigert en om een jaar contract vraagt?

[Sport_Life]

Tsurany schreef op zondag 8 april 2018 @ 13:15:
[...]

Dat gaat niet werken, beide partijen weten al dat de arbeidsovereenkomst eindigt in twee maanden.

[...]

Ik zou het gewoon proberen, waarom zou een werkgever niet meewerken? Inmiddels weet iedereen ook wel dat een intentieverklaring puur een (ouderwetse) formaliteit is.
De nieuwe werkgever gaat pas over 2 maanden in, dan nog waarschijnlijk een maand proeftijd, ben je al een kwartaal verder.

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 08-04-2018 16:49 ]

[Tsurany]

Sport_Life schreef op zondag 8 april 2018 @ 16:46:
[...]

Ik zou het gewoon proberen, waarom zou een werkgever niet meewerken?
De nieuwe werkgever gaat pas over 2 maanden in, dan nog waarschijnlijk een maand proeftijd, ben je al een kwartaal verder.

Omdat het fraude is? Tenminste ik neem aan dat hij heeft aangegeven daar weg te gaan, dan kan een werkgever nooit een intentieverklaring tekenen. En als de bank er achter komt dat je fraude pleegt zijn ze niet coulant.

[Sport_Life]

Tsurany schreef op zondag 8 april 2018 @ 16:48:
[...]

Omdat het fraude is? Tenminste ik neem aan dat hij heeft aangegeven daar weg te gaan, dan kan een werkgever nooit een intentieverklaring tekenen. En als de bank er achter komt dat je fraude pleegt zijn ze niet coulant.

heeft niets met fraude te maken. De opzegging is gedaan vanuit werknemer. Baan opzeggen nadat je de intentieverklaring hebt getekend is ook geen fraude.
Banken hebben in het verleden wel massaal gefraudeerd (woeker polissen).

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 08-04-2018 16:55 ]

[Tsurany]

Sport_Life schreef op zondag 8 april 2018 @ 16:54:
[...]
heeft niets met fraude te maken. De opzegging is gedaan vanuit werknemer. Baan opzeggen nadat je de intentieverklaring hebt getekend is ook geen fraude.
Banken hebben in het verleden wel massaal gefraudeerd (woeker polissen).

Ik denk dat je het niet helemaal begrijpt. Althans, ik hoop het. Anders zit je namelijk gewoon fraude goed te praten.

[Sport_Life]

Tsurany schreef op zondag 8 april 2018 @ 17:23:
[...]

Ik denk dat je het niet helemaal begrijpt. Althans, ik hoop het. Anders zit je namelijk gewoon fraude goed te praten.

Het is jammer dat hier af en toe onzin wordt verkondigd, op basis hiervan loopt hij mogelijk een hypotheek mis. Nogmaals het is geen fraude . Bovendien kan een hypotheek verstrekker nooit achterhalen op welk moment het contract is opgezegd, zie wet AVG.

Dus laten we het niet ingewikkelder maken dan het is.

[ Voor 18% gewijzigd door Sport_Life op 08-04-2018 18:01 ]

[Napo]

Sport_Life schreef op zondag 8 april 2018 @ 16:54:
[...]
heeft niets met fraude te maken. De opzegging is gedaan vanuit werknemer. Baan opzeggen nadat je de intentieverklaring hebt getekend is ook geen fraude.
Banken hebben in het verleden wel massaal gefraudeerd (woeker polissen).

Two wrongs dont make a right,

also, lijkt me niet bijzonder slim om met een product als een hypotheek valsheid in geschrifte te plegen

[Tsurany]

Sport_Life schreef op zondag 8 april 2018 @ 17:57:
[...]

Het is jammer dat hier af en toe onzin wordt verkondigd, op basis hiervan loopt hij mogelijk een hypotheek mis. Nogmaals het is geen fraude .

Een intentieverklaring afgeven terwijl je weet dat de medewerker binnen twee maanden uit dienst gaat is fraude. Zie dit model: https://www.nhg.nl/werkgeversverklaring

Dat is het model dat veel banken hanteren. Daar wordt letterlijk gevraagd of er voornemens zijn het dienstverband binnenkort te beëindigen, daar kan een werkgever in dit geval geen "ja" op antwoorden. Daarnaast wordt er gevraagd of er voornemens zijn het contract om te zetten naar een vast contract, ook daar kan niet zomaar "ja" op geantwoord worden.

Doet de werkgever dat wel dan pleegt de werkgever valsheid in geschrifte en dat is strafbaar.

[Sport_Life]

De werkgever heeft geen voornemens het contract te beëindigen het is immers de werknemer die opgezegd heeft. Zo zou het te interpreteren kunnen zijn. Bovendien is er geen sprake van een tijdelijk contract, dus de tweede vraag is niet relevant. Indien ja wordt beantwoord bij een vaste aanstelling is de intentieverklaring ongeldig.

Ik geef toe, het is grijs gebied. Maar fraude is wel iets overdreven. Laat staan dat het strafbaar is (wie dan, de bestuurder? ). Werknemer is ook niet strafbaar, die vraagt slechts een formulier in te laten vullen door werkgever. Fraude zou zijn indien de werknemer überhaupt niet in dienst is (geweest) of het formulier door een derde anders dan een bevoegd persoon bij werkgever wordt ondertekend.

[ Voor 46% gewijzigd door Sport_Life op 08-04-2018 18:32 ]

[Bockelaar]

de vraag: "Zijn er voornemens het dienstverband binnenkort te beëindigen?" beperkt zich niet tot "van werkgeverszijde. Dus het antwoord daarop is ja.
Daarnaast is een grijs gebied dus de rand van de wet opzoeken, vraag is of je dat moet willen doen met een hypotheekaanvraag én is volgens mij in dit topic niet echt gewenst (net zoals roepen dat je je studieschuld niet op moet geven)

Ik zou hier als werkgever never nooit aan meewerken.

[ANdrode]

Tsurany schreef op zondag 8 april 2018 @ 18:05:
[...]
Doet de werkgever dat wel dan pleegt de werkgever valsheid in geschrifte en dat is strafbaar.

Van valsheid in geschrifte is sprake als de werknemer een verklaring zelf opmaakt. Zodra de werkgever het document opmaakt is het geen vervalsing. IANAL echter lijkt dit voor mij meer op dwaling en iets wat dan onder civiel recht valt.

Of de werkgever hieraan meewerkt is een tweede. Maar de morele verontwaardiging is minder groot wanneer iemand hier direct na het ontvangen van de werkgeversverklaring ontslag neemt

Als je heel strict wilt redeneren kan men in overleg op (het instemmen met) het verzoek tot ontslag terugkomen, werkgeversverklaring tekenen, bij nieuwe aanvraag voor ontslag meewerken. Geheel binair rederend binnen de kaders, zonder overweging van redelijkheid en billijkheid.


Werkgeversverklaring geeft schijnzekerheid voor de hypotheeknemer en zou in de risicobeoordeling weinig waarde moeten hebben ten opzichte van employability/toekomstige werk- en inkomenszekerheid.

[ Voor 8% gewijzigd door ANdrode op 08-04-2018 20:46 ]

[Tsurany]

ANdrode schreef op zondag 8 april 2018 @ 20:45:
[...]


Van valsheid in geschrifte is sprake als de werknemer een verklaring zelf opmaakt. Zodra de werkgever het document opmaakt is het geen vervalsing. IANAL echter lijkt dit voor mij meer op dwaling en iets wat dan onder civiel recht valt.

Valsheid in geschrifte is niet beperkt tot het vervalsen van een geschrift maar ook het valselijk opmaken van een geschrift.

Werkgeversverklaring geeft schijnzekerheid voor de hypotheeknemer en zou in de risicobeoordeling weinig waarde moeten hebben ten opzichte van employability/toekomstige werk- en inkomenszekerheid.

Hoe het zou moeten zijn is irrelevant, het gaat om de praktijk.

Sport_Life schreef op zondag 8 april 2018 @ 18:22:
De werkgever heeft geen voornemens het contract te beëindigen het is immers de werknemer die opgezegd heeft. Zo zou het te interpreteren kunnen zijn. Bovendien is er geen sprake van een tijdelijk contract, dus de tweede vraag is niet relevant. Indien ja wordt beantwoord bij een vaste aanstelling is de intentieverklaring ongeldig.

Ik geef toe, het is grijs gebied. Maar fraude is wel iets overdreven. Laat staan dat het strafbaar is (wie dan, de bestuurder? ). Werknemer is ook niet strafbaar, die vraagt slechts een formulier in te laten vullen door werkgever. Fraude zou zijn indien de werknemer überhaupt niet in dienst is (geweest) of het formulier door een derde anders dan een bevoegd persoon bij werkgever wordt ondertekend.

Het is simpelweg fraude en valsheid in geschrifte, daar kan je niet omheen. Het is willens en wetens een vals geschrift opstellen met als doel het verkrijgen van een hypotheek. Mocht er iets mis gaan kom je dus flink in de problemen, NHG zal zijn handen er vanaf trekken en de bank zal absoluut niet coulant zijn.

Dit soort praktijken adviseren hoort mijn inziens niet op Tweakers thuis, laat staan het willen goedpraten van dergelijk advies. Wees een grote jongen en geef gewoon toe dat je fout zit.


Interessante zaak: https://uitspraken.rechts...ECLI:NL:GHAMS:2013:BZ6707

[Sport_Life]

Tsurany schreef op zondag 8 april 2018 @ 20:53:
[...]

Valsheid in geschrifte is niet beperkt tot het vervalsen van een geschrift maar ook het valselijk opmaken van een geschrift.

[...]

Hoe het zou moeten zijn is irrelevant, het gaat om de praktijk.


[...]

Het is simpelweg fraude en valsheid in geschrifte, daar kan je niet omheen. Het is willens en wetens een vals geschrift opstellen met als doel het verkrijgen van een hypotheek. Mocht er iets mis gaan kom je dus flink in de problemen, NHG zal zijn handen er vanaf trekken en de bank zal absoluut niet coulant zijn.

Dit soort praktijken adviseren hoort mijn inziens niet op Tweakers thuis, laat staan het willen goedpraten van dergelijk advies. Wees een grote jongen en geef gewoon toe dat je fout zit.


Interessante zaak: https://uitspraken.rechts...ECLI:NL:GHAMS:2013:BZ6707

Dat laatste voorbeeld is niet vergelijkbaar. Werkgever gaf ruim een verdubbeling van de bruto inkomsten aan (5k ipv 2,5k) en dat heeft geleid tot betalingsproblemen (causaal verband).
In onze casus geeft een hr functionaris aan dat er op basis van functioneren (functioneringsverslagen van afgelopen 10 jaar) geen reden tot stopzetting van het dienstverband is. Het is uit te leggen dat een stopzetting vanuit werknemer daar buiten valt. Nogmaals : met de nieuwe privacy wetgeving zal niemand buiten de afdeling hr om weten op welk moment de opzegging is gedaan (voor of na intentieverklaring). Tip: verdiep je even in AVG, best interessant. En naar mijn idee een must voor iedereen, met name die zich bezig houden met IT gerelateerde zaken.

Overigens is de bank in jouw casus ook op de vingers getikt . Oftewel bank heeft bewust een risico genomen door een hogere waarde aan het onderpand te hangen.. Hiermee wil ik aangeven dat de bank fraudeert, zoals eerder gezegd.

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 08-04-2018 21:18 ]

[Tsurany]

Sport_Life schreef op zondag 8 april 2018 @ 21:07:
[...]

Dat laatste voorbeeld is niet vergelijkbaar. Werkgever gaf ruim een verdubbeling van de bruto inkomsten aan (5k ipv 2,5k) en dat heeft geleid tot betalingsproblemen (causaal verband).
In onze casus geeft een hr functionaris aan dat er op basis van functioneren (functioneringsverslagen van afgelopen 10 jaar) geen reden tot stopzetting van het dienstverband is. Het is uit te leggen dat een stopzetting vanuit werknemer daar buiten valt.

Het voorbeeld is vergelijkbaar, er zijn door de werkgever onjuiste gegevens verstrekt op basis waarvan een overeenkomst is gesloten.

Het is simpelweg niet op die manier uit te leggen. De vraag is heel simpel, zijn er voornemens het dienstverband binnenkort te beëindigen? Daar kan je enkel "ja" op antwoorden. De werknemer heeft ontslag genomen en het dienstverband zal dus binnenkort beëindigd worden.

Overigens is de bank in jouw casus ook op de vingers getikt . Oftewel bank heeft bewust een risico genomen door een hogere waarde aan het onderpand te hangen..

Irrelevant.

[ANdrode]

Tsurany schreef op zondag 8 april 2018 @ 20:53:
[...]
Mocht er iets mis gaan kom je dus flink in de problemen, NHG zal zijn handen er vanaf trekken en de bank zal absoluut niet coulant zijn.

Dat zeker - als de causaliteit duidelijk is. Bij betalingsonmacht die begint na een langere periode (zeg drie maanden na afgifte hypotheek) is dit de oorzaak niet.

(a) werkgeversverklaring, ontslag op eigen verzoek, hypotheek aanbod, afgifte hypotheek
(b) ontslag op eigen verzoek met ingangsdatum na datum werkgeversverklaring, werkgeversverklaring, hypotheek aanbod, afgifte hypotheek
(c) werkgeversverklaring, hypotheek aanbod, ontslag op eigen verzoek, afgifte hypotheek
(d) werkgeversverklaring, hypotheek aanbod, afgifte hypotheek, ontslag op eigen verzoek

Waar wordt de hypotheeknemer benadeeld? Waar zit het verschil in risico tussen (a), (b) en (c)?
In mijn ogen geeft deze verklaring informatie over het arbeidsverleden van een werknemer en functioneren in het verleden. Dat wordt niet vals voorgesteld. En werknemer wordt niet gevraagd hoe lang hij nog bij deze werkgever blijft werken...

Interessante zaak: https://uitspraken.rechts...ECLI:NL:GHAMS:2013:BZ6707

Zeer interessant. Werkgever kan dus aansprakelijk zijn bij (bewuste, zeer) onjuiste werkgeversverklaring.

Wel blijft valsheid in geschrifte strafrecht en is dit een civiele zaak waar de schade volgt uit een onrechtmatige daad.

[ Voor 4% gewijzigd door ANdrode op 08-04-2018 21:24 ]

[Tsurany]

@ANdrode je verhaal is irrelevant. Het gaat niet om het risico dat gelopen wordt, het gaat om het afgeven van een onjuiste verklaring. Dat is simpelweg niet correct en zou niet geadviseerd moeten worden.

[Sport_Life]

Los van bovenstaande discussie :

ANdrode schreef op zondag 8 april 2018 @ 21:21:
[...]
Zeer interessant. Werkgever kan dus aansprakelijk zijn bij (bewuste, zeer) onjuiste werkgeversverklaring.

Wel blijft valsheid in geschrifte strafrecht en is dit een civiele zaak waar de schade volgt uit een onrechtmatige daad.

Met name het volgende is interessant :

Als het appartementsrecht niet te hoog was getaxeerd, was SNS niet tot financiering van de door [ X ] verlangde koopsom overgegaan. Het hof is daarom van oordeel dat de genoemde omstandigheden in gelijke mate aan het ontstaan van de schade hebben bijgedragen

Dus een te hoge taxatie wordt even zwaar gewogen als een onjuiste intentieverklaring!

Ik schat dat er nog steeds heel veel taxaties te hoog zijn om maar financiering te krijgen. Mocht je in serieuze betalingsachterstanden komen kun je dus ook de bank aansprakelijk stellen wanneer je kunt aantonen dat de taxatie te hoog is! (omgedraaid). Oftewel een eventuele restschuld kun je via deze weg deels verhalen bij de bank...

Een dure keuken met een hypotheeklening faciliteren valt hier ook onder, de reden dat veel mensen in de problemen zijn gekomen.

Tsurany schreef op zondag 8 april 2018 @ 20:53:
[...]
Mocht er iets mis gaan kom je dus flink in de problemen, NHG zal zijn handen er vanaf trekken en de bank zal absoluut niet coulant zijn.

Een bank is nooit coulant. Regels worden eenzijdig geïnterpreteerd en toegepast (vb berekening te hoge boeterente) en bij betalingsproblemen gaat men blijkbaar zover om werkgevers aansprakelijk te stellen.

[ Voor 26% gewijzigd door Sport_Life op 08-04-2018 21:51 ]

[Tsurany]

Sport_Life schreef op zondag 8 april 2018 @ 21:35:
Ik schat dat er nog steeds heel veel taxaties te hoog zijn om maar financiering te krijgen. Mocht je in serieuze betalingsachterstanden komen kun je dus ook de bank aansprakelijk stellen wanneer je kunt aantonen dat de taxatie te hoog is! (omgedraaid). Oftewel een eventuele restschuld kun je via deze weg deels verhalen bij de bank...

Een dure keuken met een hypotheeklening faciliteren valt hier ook onder, de reden dat veel mensen in de problemen zijn gekomen.

Hangt er vanaf wie de taxatie verricht. Het is vrij normaal dat de koper een taxateur regelt, die kan dus aansprakelijk gesteld worden als blijkt dat de taxatie veel te hoog is geweest.

[...]

Een bank is nooit coulant. Regels worden eenzijdig geïnterpreteerd en toegepast (vb berekening te hoge boeterente) en bij betalingsproblemen gaat men blijkbaar zover om werkgevers aansprakelijk te stellen.

Dat is verre van juist. Voor een bank is gedwongen verkoop het laatste redmiddel en de bank heeft tevens een zorgplicht. Een bank heeft als doel om winst te halen, dat zeker. Echter is het behouden van klanten vaak een stuk rendabeler dan gedwongen verkoop waarbij de restschuld vaak niet voldaan wordt.

[ Voor 7% gewijzigd door Tsurany op 08-04-2018 22:10 ]

[Piet_Piraat7]

Voor het eerst de verkopers ontmoet, we waren uitgenodigd op de koffie. Heb mij nog nooit zo welkom gevoeld in de buurt erg prettig. De buren kwamen meteen kijken en zich voorstellen, iedereen zat lekker in de tuin te relaxen. Na 11 jaar in een stadscentrum weer terug naar een rustige wijk, can't wait.

[thewizard2006]

verkeerde topic

[ Voor 96% gewijzigd door thewizard2006 op 09-04-2018 10:30 ]

[corset]

Het gaat gebeuren! Corset en vrouw gaan een huis kopen.

Budget: 265.000 absolute max. Niet "ja maar deze is 270", we hebben dit besloten

Waar: Boskoop, Waddinxveen, Alphen a/d Rijn, Gouda, Zoetermeer

Wanneer: Onze hoop is tot september alles uitzoeken nakijken regelen, en dan vanaf oktober ongeveer bezig met huis zoeken en beslissen

Eis: Tuin, meer dan 2 kamers, eengezins woning. Goede keuken + badkamer

Maar mijn vraag, heeft iemand tips? ideeën? Dingen zoals

"Shit daar had ik aan moeten denken"
"Waddinxveen is mooi wonen, maar let even op deze en deze buurt"

Natuurlijk kan google me veel vertellen, en dat doet google al. Maar hoe meer informatie hoe beter.

[miicker]

We hebben net een gesprek gehad met een hypotheekadviseur, die vertelde ons dat het huis nadat het bod geaccepteerd is getaxeerd wordt en je niet meer hypotheek kan krijgen dan dat er in het taxatierapport staat. Nu is ons openingsbod +- 3K boven de vraagprijs en gaan we wellicht op +5K zitten, maar de vraag is, hoe groot is de kans dat de woning vervolgens getaxeerd wordt onder het bod?

We hebben wel wat eigen geld, maar we willen niet veel daarvan gebruiken om het gat op te vullen tussen taxatiewaarde en het uiteindelijk geaccepteerde bod.

[CurlyMo]

miicker schreef op dinsdag 10 april 2018 @ 23:13:
We hebben net een gesprek gehad met een hypotheekadviseur, die vertelde ons dat het huis nadat het bod geaccepteerd is getaxeerd wordt en je niet meer hypotheek kan krijgen dan dat er in het taxatierapport staat. Nu is ons openingsbod +- 3K boven de vraagprijs en gaan we wellicht op +5K zitten, maar de vraag is, hoe groot is de kans dat de woning vervolgens getaxeerd wordt onder het bod?

Die kans is groot.

We hebben wel wat eigen geld, maar we willen niet veel daarvan gebruiken om het gat op te vullen tussen taxatiewaarde en het uiteindelijk geaccepteerde bod.

Als het goed is heb je daar rekening mee gehouden, anders moet je niet overbieden. Eerste indruk na een aantal van je reacties zegt me dat je teveel risico's neemt en dus een verkoopmakelaar best een goed idee kan zijn. Maar het is maar een eerste indruk.

Hoeveel eigen geld is er? Tussen 0 en 5k, tussen de 5k en 10k, tussen de 10k en 20k? Kan je een indruk geven?

In onze omgeving is de vuistregel dat verhuizen zo'n 10k (aan eigen geld) kost en als het minder is, dan is het goed om tenminste dat bedrag aan eigen geld voorhanden te hebben.

[miicker]

CurlyMo schreef op dinsdag 10 april 2018 @ 23:22:
[...]

Die kans is groot.


[...]

Als het goed is heb je daar rekening mee gehouden, anders moet je niet overbieden. Eerste indruk na een aantal van je reacties zegt me dat je teveel risico's neemt en dus een verkoopmakelaar best een goed idee kan zijn. Maar het is maar een eerste indruk.

Hoeveel eigen geld is er? Tussen 0 en 5k, tussen de 5k en 10k, tussen de 10k en 20k? Kan je een indruk geven?

In onze omgeving is de vuistregel dat verhuizen zo'n 10k (aan eigen geld) kost en als het minder is, dan is het goed om tenminste dat bedrag aan eigen geld voorhanden te hebben.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[CurlyMo]

miicker schreef op dinsdag 10 april 2018 @ 23:23:
[...]
***members only***

En heb je dat ook besproken met je adviseur, want dat is ook financieel aantrekkelijk te regelen. Maar ik zou me er zeker niet afhankelijk van maken.

[Piet_Piraat7]

Als je boven de vraagprijs biedt moet je toch gewoon rekening houden dat je dat uit eigen zak moet betalen? Ja er is een kans dat de taxatie hoger uitvalt dan de vraagprijs, maar als je het risico van uit eigen zak betalen niet wil lopen moet je niet overbieden.

[ Voor 42% gewijzigd door Piet_Piraat7 op 11-04-2018 10:35 ]

[Lekkerboeie86]

Ik zou er niet echt wakker van liggen. Uit mijn ervaring vraagt de taxateur wat je betaald heb, en je krijgt gewoon dat bedrag. In mijn vriendenkring is er niemand geweest die een afwijkende taxatie had.

Mocht hij het niet vragen dan vertel je gewoon dat je een taxatie van x-bedrag nodig hebt. Als dat redelijk is, gaat hij je echt niet voor 5K of 10K moeilijk doen.

[CurlyMo]

Lekkerboeie86 schreef op woensdag 11 april 2018 @ 10:56:
Ik zou er niet echt wakker van liggen. Uit mijn ervaring vraagt de taxateur wat je betaald heb, en je krijgt gewoon dat bedrag. In mijn vriendenkring is er niemand geweest die een afwijkende taxatie had.

Wij hebben een hogere taxatie gehad, dus je N=1-9 is niet helemaal accuraat

[Kju]

Lol ik lig daar als makelaar toch zelf echt wel wakker van. Een vraagprijs is geen referentie voor de marktwaarde. Een woning kan ook met opzet underpriced zijn zonder hier melding van te maken. Ik heb nu de situatie vraagprijs 325k, 15 biedingen direct in het eerste weekend waarvan 10 tussen 300k en 335k, 5 tussen 340 en 360k. De marktwaarde is ca. € 340k en er zijn niet veel taxateurs die daar van af zullen wijken.

Dit is dus waar je als verkoper en verkoopmakelaar zo veel mogelijk vertrouwen zoekt en dan hebben klanten met aankoopmakelaars die een flink bedrag zelf financieren een flinke streep voor.

bedragen een klein beetje aangepast t.o.v. de werkelijkheid. De hoogste biedingen waren overigens ook met behulp van een aankoopmakelaar

[ Voor 21% gewijzigd door Kju op 11-04-2018 11:17 ]

[Lekkerboeie86]

CurlyMo schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:00:
[...]

Wij hebben een hogere taxatie gehad, dus je N=1-9 is niet helemaal accuraat

Dat zal best, maar je kan een woning niet op 5K nauwkeurig taxeren. Laat staan een nog lager bedrag. Daarbij kent de verkoop makelaar ook wel iemand die je hierbij kan helpen. Maargoed, dit mijn ervaring.

[Okki5]

Woohooo schreef op zaterdag 7 april 2018 @ 22:46:
In hoe verre kijkt de bank nog steeds naar de oude situatie van een vast baan?

Over 2 maanden wissel ik van baan, we willen wel graag een nieuw huis korte termijn. Ik heb nu een vast contract en afgelopen 10 jaar nooit een gat gehad in mijn werkhistorie. Mijn nieuwe contract is een jaar contract. Bij mijn zoektocht was de keuze 'reuze'... indien nodig heb ik zo een nieuwe job.

Ik zat afgelopen maand in een soortegelijk schuitje, baan wissel op eigen initiatief tijdens koop. De hypotheekadviseur en bank gaven aan alleen naar de intentieverklaring, loonstrook ed. van de baan te kijken op het moment van de aanvraag. Zaken als een pro-forma loonstrookje en contract van je toekomstige werkgever hebben ze volgens de procedures niks aan werd mij vertelt. Pas als je de aanvraag doet op het moment dat je je eerste loonstrookje en werkgeversverklaring hebt ontvangen van je nieuwe werkgever, kan je die gebruiken om een hypotheek aan te vragen. Als je geen sluitende werkgeversverklaring (eventueel met intentieverklaring in geval van tijdelijke contract) kan krijgen, kan er gekeken worden naar je inkomen van de afgelopen 3 jaar mbv jaaropgaves. Ik had toevallig het geluk een werkgevers+intentieverklaring te vragen voordat ik wist dat ik van baan zou wisselen, dus die optie was niet nodig. Al met al was de bank binnen 5 dagen akkoord na tekenen renteaanbod en het sturen van de documenten.

[CurlyMo]

Lekkerboeie86 schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:06:
[...]


Dat zal best, maar je kan een woning niet op 5K nauwkeurig taxeren. Laat staan een nog lager bedrag. Daarbij kent de verkoop makelaar ook wel iemand die je hierbij kan helpen. Maargoed, dit mijn ervaring.

In een eerdere situatie bleek de verkoopmakelaar ons misleid te hebben met de oppervlakte (niet conform NEN gemeten) dat door de taxateur werd ontdekt. Toen bleek de taxatiewaarde opeens € 20.000 lager. Zie eerder in dit topic voor meer toelichting van die situatie.

[Kju]

CurlyMo schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:11:
[...]

In een eerdere situatie bleek de verkoopmakelaar ons misleid te hebben met de oppervlakte (niet conform NEN gemeten) dat door de taxateur werd ontdekt. Toen bleek de taxatiewaarde opeens € 20.000 lager. Zie eerder in dit topic voor meer toelichting van die situatie.

En dat is dus waarom een taxatie een controlemiddel moet zijn voor je aankoop in plaats van een sluitpost voor de financiering.

[CurlyMo]

Kju schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:16:
[...]

En dat is dus waarom een taxatie een controlemiddel moet zijn voor je aankoop in plaats van een sluitpost voor de financiering.

Dat weten jij en ik, maar je volgt het topic lang genoeg om te weten dat een taxateur een stuk minder serieus genomen wordt dan dat zou moeten.

[miicker]

Ik hoef me geen zorgen meer te maken. De verkoper heeft een ander bod geaccepteerd, helaas zonder een inschrijving te houden. Nu weer terug bij af en verder zoeken.

Ik vraag me dus wel echt af hoe snel het kadaster bijgewerkt wordt, ik heb nu al van een paar huizen opgevraagd voor hoeveel ze verkocht zijn per SMS. Een huis begin februari verkocht, ik kreeg de verkoopprijs van 2007 te zien, een ander huis verkocht in de eerste helft van januari, ik kreeg de verkoopprijs van 2014 te zien..
Ik kon op hun website alleen vinden rond welke datum de lijst wordt geactualiseerd, maar ik kan dus nergens vinden hoeveel tijd er tussen de verkoop en de opname in het kadaster zit. Iemand die dit weet?

[CurlyMo]

miicker schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:19:
Ik hoef me geen zorgen meer te maken. De verkoper heeft een ander bod geaccepteerd, helaas zonder een inschrijving te houden. Nu weer terug bij af en verder zoeken.

Tot tekenen koopovereenkomst blijft het geaccepteerde bod een voorlopige verkoop. Als het écht je droomhuis is, dan kan je de makelaar altijd nog bellen met een aanbod dat ze niet kunnen weigeren. Daarbij blijven mijn eerdere opmerkingen wel van toepassing.

[-tom-562]

miicker schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:19:
Ik hoef me geen zorgen meer te maken. De verkoper heeft een ander bod geaccepteerd, helaas zonder een inschrijving te houden. Nu weer terug bij af en verder zoeken.

Ik vraag me dus wel echt af hoe snel het kadaster bijgewerkt wordt, ik heb nu al van een paar huizen opgevraagd voor hoeveel ze verkocht zijn per SMS. Een huis begin februari verkocht, ik kreeg de verkoopprijs van 2007 te zien, een ander huis verkocht in de eerste helft van januari, ik kreeg de verkoopprijs van 2014 te zien..
Ik kon op hun website alleen vinden rond welke datum de lijst wordt geactualiseerd, maar ik kan dus nergens vinden hoeveel tijd er tussen de verkoop en de opname in het kadaster zit. Iemand die dit weet?

Waarom neem je nou toch geen aankoopmakelaar? In dit topic heb je echt best wel wat basale vragen gesteld die een aankoopmakelaar je van te voren had kunnen vertellen. Idem voor realistische waardebepaling en biedingstactiek(en). Het is niet ff een pakje boter wat je koopt bij de Aldi
En nee, ik ben geen (aankoop)makelaar, maar recent (half jaar geleden) een huis gekocht, en daarbij prima geholpen door een aankoopmakelaar, die ons veel werk uit handen heeft genomen.

[ Voor 7% gewijzigd door -tom-562 op 11-04-2018 11:29 ]

[Jiffy]

miicker schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:19:
Ik kon op hun website alleen vinden rond welke datum de lijst wordt geactualiseerd, maar ik kan dus nergens vinden hoeveel tijd er tussen de verkoop en de opname in het kadaster zit. Iemand die dit weet?

Normaliter de dag van ondertekening van de leveringsakte (indien de notaris <15:00 uur een kopie van de akte aanbiedt bij het kadaster) en anders (dus bij aanbieding >15:00 uur) de eerstvolgende werkdag.

[miicker]

-tom-562 schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:24:
[...]

Waarom neem je nou toch geen aankoopmakelaar? In dit topic heb je echt best wel wat basale vragen gesteld die een aankoopmakelaar je van te voren had kunnen vertellen. Idem voor realistische waardebepaling en biedingstactiek(en). Het is niet ff een pakje boter wat je koopt bij de Aldi
En nee, ik ben geen (aankoop)makelaar, maar recent (half jaar geleden) een huis gekocht, en daarbij prima geholpen door een aankoopmakelaar, die ons veel werk uit handen heeft genomen.

Om meerdere redenen niet.
1 het is duur
2 het is in mijn optiek een grote 'criminele' bende waar je niet aan mee moet willen werken.

Daarbij hadden we nu gewoon de pech dat het huis al eerder verkocht was en er toen door de potentiate kopers een dag voor het tekenen van de koop werd afgezien, waardoor de verkopers nu geen zin hadden in gedoe en dus blijkbaar het hoogste bod geaccepteerd hadden. Daarnaast zaten we nu al vrij hoog met onze bieding, dus zelfs met dit in ons achterhoofd hadden we het waarschijnlijk niet anders gedaan.

Daarnaast acht ik de kans groot dat de verkopende partij een bod geaccepteerd heeft zonder voorwaarden, wij hebben onder voorbehoud van financiering en bouwtechnische keuring ons bod uitgebracht, en zoals ik al zei wilde de verkopers meer zekerheid dat ze van het huis afkwamen, wij wilde zekerheid dat we niet met een hoop kosten komen te zitten die we niet kunnen/willen betalen.

En achteraf is natuurlijk alles makkelijk praten. Ik vind het trouwens ook wel leuk om juist deze dingen zelf te doen en door te vragen en dit soort dingen mee te maken leer ik weer voor het volgende huis

[ Voor 5% gewijzigd door miicker op 11-04-2018 11:30 ]

[Tsurany]

Kju schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:16:
[...]

En dat is dus waarom een taxatie een controlemiddel moet zijn voor je aankoop in plaats van een sluitpost voor de financiering.

Dat zou enkel kunnen als taxatie een objectief en betrouwbaar proces zou zijn maar dat is het niet. Taxatie levert geen objectieve waarde op, het is een subjectieve waarde gebaseerd op de ervaring van een enkele taxateur. Neem een handjevol taxateurs en ze zullen allen een andere waarde geven.

CurlyMo schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:17:
[...]

Dat weten jij en ik, maar je volgt het topic lang genoeg om te weten dat een taxateur een stuk minder serieus genomen wordt dan dat zou moeten.

Een taxateur is doorgaans een makelaar en dat is niet bepaald een beroepsgroep die ik serieus zou nemen. Fraude, vriendjespolitiek, idiote marges, werk niet serieus nemen,... doorgaans zou ik niet af gaan op makelaars.

[ Voor 31% gewijzigd door Tsurany op 11-04-2018 11:37 ]

[CurlyMo]

miicker schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:30:
[...]
2 het is in mijn optiek een grote 'criminele' bende waar je niet aan mee moet willen werken.

Als je het al zelf wilt doen met de hulp van tweakers hier, dan zou ik je zeker aanraden om de mensen met de kennis zoals @Kju tegen je in het harnas te jagen.

1 het is duur

Dat is een hypotheekadviseur ook, maar dat vind ik zelf toch een stuk makkelijker zelf te doen dan wat de makelaar voor me heeft gedaan. Wij hebben dus alleen de verplichte adviseur van de bank zelf gehad. De rest deed ik zelf.

Daarnaast moet je nagaan hoe snel je iemand kunt terugverdienen. Een aankoopmakelaar kost je tussen de € 2000 en € 3000. Als hij kan zorgen dat jij je hypotheek met € 7,50 maandlasten kan verlagen, dan heb je al quitte gespeeld. Ik denk dat die kans erg groot is dat hem/haar dat lukt.

Tsurany schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:33:
[...]

Dat zou enkel kunnen als taxatie een objectief en betrouwbaar proces zou zijn maar dat is het niet. Taxatie levert geen objectieve waarde op, het is een subjectieve waarde gebaseerd op de ervaring van een enkele taxateur. Neem een handjevol taxateurs en ze zullen allen een andere waarde geven.

Maar taxateurs kijken óók naar objectieve maatstaven zoals een check of de NEN instructies wel zijn gevolgd bij het inmeten. Op basis daarvan volgt er inderdaad een subjectieve waardeinschatting. Maar die objectieve check was voor ons al voldoende om niet verder te willen.

[ Voor 17% gewijzigd door CurlyMo op 11-04-2018 11:39 ]

[nare man]

-tom-562 schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:24:
[...]

Waarom neem je nou toch geen aankoopmakelaar? In dit topic heb je echt best wel wat basale vragen gesteld die een aankoopmakelaar je van te voren had kunnen vertellen. Idem voor realistische waardebepaling en biedingstactiek(en). Het is niet ff een pakje boter wat je koopt bij de Aldi
En nee, ik ben geen (aankoop)makelaar, maar recent (half jaar geleden) een huis gekocht, en daarbij prima geholpen door een aankoopmakelaar, die ons veel werk uit handen heeft genomen.

Ik snap dat dus ook nooit. Het is echt de verkeerde zuinigheid c.q. een misplaatst eigenwijsheid.

Je kunt het leuk vinden of niet maar huizen kopen is emotie, vriendjespolitiek en goodwill.

Als de verkopende makelaar een bod krijgt van iemand die zonder makelaar komt aanfladderen en duidelijk niet weet waar hij over praat en een gelijk bod van iemand die het via een aankoopmakelaar doet dan zal hij zijn opdrachtgever in 9 van de 10 gevallen aanraden om voor dat tweede bod te gaan. Want de verkoper zal vragen 'als het bod gelijk is, bij wie heb jij dan het beste gevoel, wat zou jij doen?' en dan zal de verkoopmakelaar altijd kiezen voor de mensen die worden geassisteerd door iemand die hij ook nog eens goed kent en waar hij vaker zaken mee doet en biertjes drinkt.

En een aankoopmakelaar zijn vaak de kosten ook niet; het is een verkoopmakelaar die met een % van de verkoopprijs in de huidige markt vaak achterlijk hoge bedragen opstrijkt voor weinig werk. In mijn geval was ik 750,-- kwijt voor een aankoopmakelaar. Nu heeft die ook niet veel meer gedaan dan wat 'plooien' en een paar vriendelijke belletjes naar de verkoopmakelaar, maar het had wèl succes (we hebben het huis weten weg te snaaien voor 40+ andere geïnteresseerden, puur op snelheid en goodwill van de makelaars onderling en een 'klein beetje' boven de vraagprijs -- Rotterdam).

Maar goed, it's your call, ik snap het alleen nooit zo goed.

[Kju]

CurlyMo schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:38:
[...]

Als je het al zelf wilt doen met de hulp van tweakers hier, dan zou ik je zeker aanraden om de mensen met de kennis zoals @Kju tegen je in het harnas te jagen.

[...]

Maar taxateurs kijken óók naar objectieve maatstaven zoals een check of de NEN instructies wel zijn gevolgd bij het inmeten. Op basis daarvan volgt er inderdaad een subjectieve waardeinschatting. Maar die objectieve check was voor ons al voldoende om niet verder te willen.

Lol, ik ben het hier wel gewend. Maar tnx Degenen die alles zelf het beste weten zien we juist graag zonder aankoopmakelaar en leveren mij als domme onwetende makelaarsboevenmeneer vaak ook de beste deals op

[Tsurany]

CurlyMo schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:38:
Maar taxateurs kijken óók naar objectieve maatstaven zoals een check of de NEN instructies wel zijn gevolgd bij het inmeten. Op basis daarvan volgt er inderdaad een subjectieve waardeinschatting. Maar die objectieve check was voor ons al voldoende om niet verder te willen.

In uitzonderlijke gevallen kan het inderdaad helpen. Echter in de standaard gevallen is het puur wat informatie opvragen, even de woning bekijken en via wat natte vinger werk op een prijs proberen uit te komen die zowel voor de koper als de bank redelijk te noemen is.

[-tom-562]

Idd, aankoopmakelaar bij ons was ook rond de 750 euro. En ja, het zal vast vriendjespolitiek/ons-kent-ons zijn, maar is dat erg? Kan alleen maar in je voordeel zijn, zoals hierboven geschetst.
Bij ons kwam er ook nog bij (bleek later), dat de aankoopmakelaar bevriend is met de aannemer die het huis verbouwd heeft, dus we wisten uiteindelijk exact wat er gedaan was, wie het gedaan had, en wat de kwaliteit er van was. Daar kom je normaal gesproken als koper zonder aankoopmakelaar ook niet achter.

[miicker]

Hmm oke, dan is mijn beeld van een aankoopmakelaar niet helemaal correct, ik was dan ook in de veronderstelling dat een aankoopmakelaar ~2% van de aankoopprijs vraagt. €750 is inderdaad te overzien.

De reden dat ik zo tegen aankoopmakelaars aan kijk heeft waarschijnlijk ook grotendeels te maken met de antwoorden die ik kreeg op dit topic:
Huis kopen, wat zijn de beste keuzes?
Daar lijkt juist het overgrote deel tegen het gebruik van een aankoopmakelaar te zijn, maar ik ga het in ieder geval heroverwegen.

[Tsurany]

miicker schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:49:
Hmm oke, dan is mijn beeld van een aankoopmakelaar niet helemaal correct, ik was dan ook in de veronderstelling dat een aankoopmakelaar ~2% van de aankoopprijs vraagt. €750 is inderdaad te overzien.

Ik denk dat het vooral verstandig is jezelf eens goed in te lezen in het gehele proces. Dit soort elementaire kennis heb je wel nodig, ongeacht of je een aankoopmakelaar inschakelt of niet.

De reden dat ik zo tegen aankoopmakelaars aan kijk heeft waarschijnlijk ook grotendeels te maken met de antwoorden die ik kreeg op dit topic:
Huis kopen, wat zijn de beste keuzes?
Daar lijkt juist het overgrote deel tegen het gebruik van een aankoopmakelaar te zijn, maar ik ga het in ieder geval heroverwegen.

Ik heb dat topic ook gevolgd en daar krijg je toch regelmatig het advies een aankoopmakelaar te nemen simpelweg als je koopt in populaire gebieden simpelweg omdat je zo eerder op de hoogte bent en makkelijker in onderhandeling komt.

[CurlyMo]

Tsurany schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:45:
[...]

In uitzonderlijke gevallen kan het inderdaad helpen. Echter in de standaard gevallen is het puur wat informatie opvragen, even de woning bekijken en via wat natte vinger werk op een prijs proberen uit te komen die zowel voor de koper als de bank redelijk te noemen is.

Als het objectieve deel geen problemen oplevert, dan meld de taxateur dat ook niet. Wij hebben bij beide huizen dezelfde taxateur gehad. Waarbij hij bij het eerste huis direct alarm sloeg met de melding de NEN niet was gevolgd en dat dat grote gevolgen had voor de taxatiewaarde heeft hij bij het tweede huis gewoon een standaard taxatierapport afgeleverd* Betekent dat dan dat hij automatisch ook geen checks heeft gedaan bij het tweede huis? Dacht het niet.

Als jij je auto afgeeft voor de APK dan:
1. Is je auto is prima in orde óf
2. Is je auto is afgekeurd op ... en krijg je een lijstje.

Als je auto telkens in orde is dan weet jij niet wat zo'n automonteur allemaal controleert, want hij meld alleen de problemen. Dan zijn er inderdaad boeven die gewoon niet controleren en alles goedkeuren, maar het gros doet gewoon prima zijn werk.

*Bij het eerste huis heeft hij geen rekening gestuurd en geen rapport opgemaakt nadat hij hoorde dat we gingen ontbinden

[ Voor 5% gewijzigd door CurlyMo op 11-04-2018 11:54 ]

[Tsurany]

CurlyMo schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:53:
[...]

Als het objectieve deel geen problemen oplevert, dan meld de taxateur dat ook niet. Wij hebben bij beide huizen dezelfde taxateur gehad. Waarbij hij bij het eerste huis direct alarm sloeg met de melding de NEN niet was gevolgd en dat dat grote gevolgen had voor de taxatiewaarde heeft hij bij het tweede huis gewoon een standaard taxatierapport afgeleverd. Betekent dat dan dat hij automatisch ook geen checks heeft gedaan bij het tweede huis? Dacht het niet.

Irrelevant. Het objectieve onderdeel heeft maar zeer beperkte invloed op de waarde van een huis.

Als jij je auto afgeeft voor de APK dan:
1. Is je auto is prima in orde óf
2. Is je auto is afgekeurd op ... en krijg je een lijstje.

Als je auto telkens in orde is dan weet jij niet wat zo'n automonteur allemaal controleert, want hij meld alleen de problemen. Dan zijn er inderdaad boeven die gewoon niet controleren en alles goedkeuren, maar het gros doet gewoon prima zijn werk.

De APK is een objectieve controle. De controlepunten zijn vastgelegd en de eisen per controlepunt ook. Een auto die bij garage A goedgekeurd wordt moet dus bij garage B ook goedgekeurd worden. Daar zou geen andere uitslag mogelijk kunnen zijn. Als dat wel gebeurt dan wordt de procedure dus niet juist gevolgd.

Bij het bepalen van waarde van een object is het niet puur een objectieve controle en zal een groot gedeelte van de waarde gebaseerd zijn op eigenschappen die lastig of niet te meten zijn of waarvan de impact lastig of niet te meten is.

[naitsoezn]

Tsurany schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:57:
[...]

Irrelevant. Het objectieve onderdeel heeft maar zeer beperkte invloed op de waarde van een huis.

Het subjectieve onderdeel heeft juist maar zeer beperkte invloed zou ik juist zeggen. De gemiddelde m2-prijs van recent-verkochte panden in de buurt is grotendeels leidend voor de range waarbinnen getaxeerd wordt.

[CurlyMo]

Tsurany schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:57:
[...]

Irrelevant. Het objectieve onderdeel heeft maar zeer beperkte invloed op de waarde van een huis.

Ons heeft het van een miskoop afgeholpen wegens een objectieve maatstaf met een erg grote invloed op de waarde van het te kopen huis. Maar goed, dat is irrelevant

[Kju]

@Tsurany ik ben wel benieuwd waar jij je wijsheid vandaan haalt. Juist om zulke misvattingen te voorkomen is er in de afgelopen 10 a 15 jaar enorm veel verbeterd om de transparantie in waarderingen groter te maken. De marktwaarde is duidelijk omschreven en er zijn duidelijke goed werkende afspraken gemaakt waardoor en weinig afwijkingen mogen zijn in waarderingen. Dat men een verschil van 10% onderling wel accepteert is puur een praktische overweging.
Ik krijg juist de indruk dat je aversie puur tussen je oren zit waar geen enkele objectief argument aan ten grondslag ligt.

[Tsurany]

CurlyMo schreef op woensdag 11 april 2018 @ 12:00:
[...]

Ons heeft het van een miskoop afgeholpen wegens een objectieve maatstaf met een erg grote invloed op de waarde van het te kopen huis. Maar goed, dat is irrelevant

Ik vind de invloed niet heel erg groot. Locatie, indeling, afwerking, ligging, bereikbaarheid,... heeft een veel grotere invloed op de uiteindelijke prijs dan een afwijkende meting. Stel het scheelt je 20.000 euro, op een huis van twee ton is dat niet bepaald een heel substantieel bedrag.

naitsoezn schreef op woensdag 11 april 2018 @ 12:00:
[...]

Het subjectieve onderdeel heeft juist maar zeer beperkte invloed zou ik juist zeggen. De gemiddelde m2-prijs van recent-verkochte panden in de buurt is grotendeels leidend voor de range waarbinnen getaxeerd wordt.

Dat werkt dus enkel wanneer het gaat om zeer vergelijkbare panden die in een zeer vergelijkbare periode verkocht zijn. Zodra je buiten het segment van standaard huizen gaat kijken wordt het opeens heel lastig om de waarde echt objectief te bepalen als je geen referentiemateriaal hebt.
En zelfs dan is het geen echt objectieve meting maar wordt de prijs puur gebaseerd op wat de kopers van die andere panden een redelijk bedrag vonden voor dat pand. De prijs van dit huis is X omdat de prijs van dat huis Y was vier maanden geleden en dit huis 10m2 extra heeft.

Kju schreef op woensdag 11 april 2018 @ 12:02:
@Tsurany ik ben wel benieuwd waar jij je wijsheid vandaan haalt. Juist om zulke misvattingen te voorkomen is er in de afgelopen 10 a 15 jaar enorm veel verbeterd om de transparantie in waarderingen groter te maken. De marktwaarde is duidelijk omschreven en er zijn duidelijke goed werkende afspraken gemaakt waardoor en weinig afwijkingen mogen zijn in waarderingen. Dat men een verschil van 10% onderling wel accepteert is puur een praktische overweging.
Ik krijg juist de indruk dat je aversie puur tussen je oren zit waar geen enkele objectief argument aan ten grondslag ligt.

Je zegt het zelf, een verschil van 10% onderling wordt geaccepteerd. Dat laat al zien dat een taxatie niet nauwkeurig genoeg is als controlemiddel voor een aankoop omdat het geen waarde is die je objectief vast kan stellen. En dat is waarom veel taxateurs toewerken naar de waarde die de klant heeft betaald, ze weten zelf ook dat die marge er is.

Een taxateur die een huis voor 385k taxeert terwijl de verkoper 405k betaald heeft kan er dus voor zorgen dat de bank geen hypotheek van 405k verstrekt terwijl het verschil binnen de marge valt die gehanteerd wordt. En een andere makelaar zou het huis als 410k zou kunnen taxeren waardoor die hypotheek wel mogelijk is terwijl die makelaar dan alsnog binnen die marge blijft.
Een taxatie is indicatief en geen exacte wetenschap, laten we er dan ook niet teveel waarde aan hechten.

[Kju]

Tsurany schreef op woensdag 11 april 2018 @ 12:18:

[...]

Je zegt het zelf, een verschil van 10% onderling wordt geaccepteerd. Dat laat al zien dat een taxatie niet nauwkeurig genoeg is als controlemiddel voor een aankoop omdat het geen waarde is die je objectief vast kan stellen. En dat is waarom veel taxateurs toewerken naar de waarde die de klant heeft betaald, ze weten zelf ook dat die marge er is.

Een taxateur die een huis voor 385k taxeert terwijl de verkoper 405k betaald heeft kan er dus voor zorgen dat de bank geen hypotheek van 405k verstrekt terwijl het verschil binnen de marge valt die gehanteerd wordt. En een andere makelaar zou het huis als 410k zou kunnen taxeren waardoor die hypotheek wel mogelijk is terwijl die makelaar dan alsnog binnen die marge blijft.
Een taxatie is indicatief en geen exacte wetenschap, laten we er dan ook niet teveel waarde aan hechten.

Kijk daar is dus je misvatting. De marge is tussen taxateurs onderling. Taxateurs kunnen onderling verschillen. Dat is niet hetzelfde als dat een taxateur binnen een een bandbreedte van -10% en +10% kan gaan spelen met de waarde. Dat is onzin.

[naitsoezn]

Tsurany schreef op woensdag 11 april 2018 @ 12:18:
Je zegt het zelf, een verschil van 10% onderling wordt geaccepteerd.

(...)

Een taxateur die een huis voor 385k taxeert terwijl de verkoper 405k betaald heeft kan er dus voor zorgen dat de bank geen hypotheek van 405k verstrekt terwijl het verschil binnen de marge valt die gehanteerd wordt. En een andere makelaar zou het huis als 410k zou kunnen taxeren waardoor die hypotheek wel mogelijk is terwijl die makelaar dan alsnog binnen die marge blijft.

Onderling 10% van elkaar verschillen wil niet zeggen dat elke taxatie aan één uiterste van het spectrum ligt he Maar goed, het is gewoon een feit dat taxaties een financiering kunnen maken of breken, dus ik zou er niet al te lichtzinnig over denken

[Tsurany]

naitsoezn schreef op woensdag 11 april 2018 @ 12:23:
[...]

Onderling 10% van elkaar verschillen wil niet zeggen dat elke taxatie aan één uiterste van het spectrum ligt he Maar goed, het is gewoon een feit dat taxaties een financiering kunnen maken of breken, dus ik zou er niet al te lichtzinnig over denken

Ik zeg niet dat je er lichtzinnig om moet denken, echter dat het dus verre van een objectieve meting is en een verschil van duizenden euro's dus niks hoeft te betekenen.

Kju schreef op woensdag 11 april 2018 @ 12:23:
[...]

Kijk daar is dus je misvatting. De marge is tussen taxateurs onderling. Taxateurs kunnen onderling verschillen. Dat is niet hetzelfde als dat een taxateur binnen een een bandbreedte van -10% en +10% kan gaan spelen met de waarde. Dat is onzin.

Als taxateurs onderling kunnen verschillen is de waarde dus niet objectief te bepalen. Dat betekent dat een taxateur ook weet dat de waarde die uit zijn taxatie komt niet als exacte marktwaarde gezien moet worden maar als indicatie. En als iemand dan 250k voor een huis bied en de taxateur op 240k uit komt dat het niet noodzakelijk zo is dat het huis te duur gekocht is maar dat de taxateur ook best een verkeerde inschatting gemaakt kan hebben.

En dat zijn tenslotte de verschillen waar we het hier over hebben, enkele duizenden euro's. Wil je dan werkelijk zoveel waarde aan een taxatie gaan hechten? Dat lijkt mij verre van verstandig.

[Kju]

Ik heb het niet over het verschil tussen 100 en 105k, dat boeit inderdaad niemand. Ik heb het over woningen van 80k die voor 100k worden gekocht. Of zoals in het voorbeeld van vanmorgen 340k voor (inmiddels) 370k

[Tsurany]

Kju schreef op woensdag 11 april 2018 @ 12:38:
Ik heb het niet over het verschil tussen 100 en 105k, dat boeit inderdaad niemand. Ik heb het over woningen van 80k die voor 100k worden gekocht. Of zoals in het voorbeeld van vanmorgen 340k voor (inmiddels) 370k

Als je een taxatie van 340k uitvoert maar flink wat biedingen ruim boven de 340k binnen komen vind de "markt" het huis kennelijk toch meer waard. Is de taxatie dan wel nauwkeurig genoeg? En zijn elementen als schaarste wel op de juiste wijze meegenomen?
Kortom, wie zegt dat die taxatiewaarde meer waarde heeft dan de uiteindelijke verkoopwaarde? Ik hecht meer vertrouwen aan de markt die de waarde bepaald dan een enkele taxateur.

En wat als nu over twee maanden een huis verderop in de straat verkocht wordt, wordt die dan hoger getaxeerd omdat dit huis voor 370k verkocht is? Want dit "te duur" verkochte huis wordt dan een referentie pand. .

[CurlyMo]

Tsurany schreef op woensdag 11 april 2018 @ 12:18:
[...]

Ik vind de invloed niet heel erg groot. Locatie, indeling, afwerking, ligging, bereikbaarheid,... heeft een veel grotere invloed op de uiteindelijke prijs dan een afwijkende meting. Stel het scheelt je 20.000 euro, op een huis van twee ton is dat niet bepaald een heel substantieel bedrag.

Ik vind 10% uit eigen zak moeten betalen best aardig bij 2 ton.

[JvS]

Kju schreef op woensdag 11 april 2018 @ 12:02:
@Tsurany ik ben wel benieuwd waar jij je wijsheid vandaan haalt. Juist om zulke misvattingen te voorkomen is er in de afgelopen 10 a 15 jaar enorm veel verbeterd om de transparantie in waarderingen groter te maken. De marktwaarde is duidelijk omschreven en er zijn duidelijke goed werkende afspraken gemaakt waardoor en weinig afwijkingen mogen zijn in waarderingen. Dat men een verschil van 10% onderling wel accepteert is puur een praktische overweging.
Ik krijg juist de indruk dat je aversie puur tussen je oren zit waar geen enkele objectief argument aan ten grondslag ligt.

Ik heb op zich geen aversie tegen taxeren en makelaars. Ik zou er zelf geen nemen bij voorkeur. Maar Miicker had ik er wel een aangeraden zie ik .

Het enige probleem dat ik met taxeren heb, is dat het resultaat "de marktwaarde" wordt genoemd en dat hier juist geen emotionele aspecten in meegenomen kunnen worden. Zeker als de waarde van huizen sterk fluctueert, is de taxatiewaarde een mooie objectieve meetmethode. Maar als er 5 mensen meer willen betalen dan dat een taxateur objectief vast weet te stellen, dan heb ik wat moeite met de melding die je hier dan vaak ziet dat er meer dan de marktwaarde geboden wordt. Ik zou zeggen dat de marktwaarde in dat soort gevallen boven de taxatiewaarde ligt.

[Tsurany]

CurlyMo schreef op woensdag 11 april 2018 @ 12:49:
[...]

Ik vind 10% uit eigen zak moeten betalen best aardig bij 2 ton.

Als je moet betalen is elk bedrag groot. Echter als je kijkt naar de tot stand koming van de waarde van een huis zie je dat er aspecten zijn die een veel grotere invloed hebben maar veel lastiger te meten zijn.

Hier bij ons in de buurt heeft een huis heel lang te koop gestaan. Op basis van formaat en afwerking was de prijs prima, locatie en voorzieningen waren ook top.
Waarom werdt hij niet verkocht? De tuin lag vrijwel de gehele dag in de schaduw, enkel wat ochtend zon. En hoe wil je dat gegeven juist meenen in je taxatie? Het is heel bepalend maar ook heel subjectief.

Dat is mijn punt, dit soort aspecten hebben soms nog wel veel meer impact maar zijn niet objectief te vertalen naar een waarde in euro.

[naitsoezn]

Maar "De markt" kan dan ook nogal opportunistisch zijn, wat dan weer de reden is dat er regelgeving gemaakt is om te voorkomen dat opportunistische bedragen gefinancierd kunnen worden. Dat jij nu een bepaald bedrag voor een woning over hebt, wil niet zeggen dat het 'gezond' (zowel voor jou persoonlijk, als voor ons als maatschappij) is om dat bedrag gefinancierd te krijgen

[CurlyMo]

Tsurany schreef op woensdag 11 april 2018 @ 11:33:
[...]

Dat zou enkel kunnen als taxatie een objectief en betrouwbaar proces zou zijn maar dat is het niet.

Tsurany schreef op woensdag 11 april 2018 @ 12:55:
[...]
Dat is mijn punt, dit soort aspecten hebben soms nog wel veel meer impact maar zijn niet objectief te vertalen naar een waarde in euro.

Je begint jezelf meer te nuanceren. Het is niet zwart / wit. Er zijn objectieve maatstaven én subjectieve. Dat is waar ik op blijf reageren. We kunnen daarna van mening verschillen welk gewicht de objectieve en subjectieve delen van een taxatie hebben.

[Tsurany]

CurlyMo schreef op woensdag 11 april 2018 @ 13:00:
[...]


[...]

Je begint jezelf meer te nuanceren. Het is niet zwart / wit. Er zijn objectieve maatstaven én subjectieve. Dat is waar ik op blijf reageren. We kunnen daarna van mening verschillen welk gewicht de objectieve en subjectieve delen van een taxatie hebben.

Natuurlijk is het niet zwart-wit. Maar wanneer je dermate veel waarde aan een taxatie wilt gaan hechten zou dat wel zwart-wit moeten zijn.

naitsoezn schreef op woensdag 11 april 2018 @ 12:57:
Maar "De markt" kan dan ook nogal opportunistisch zijn, wat dan weer de reden is dat er regelgeving gemaakt is om te voorkomen dat opportunistische bedragen gefinancierd kunnen worden. Dat jij nu een bepaald bedrag voor een woning over hebt, wil niet zeggen dat het 'gezond' (zowel voor jou persoonlijk, als voor ons als maatschappij) is om dat bedrag gefinancierd te krijgen

Dat klopt, maar wat als zeker vijf mensen dat bedrag willen bepalen? Of tien of twintig?
Vanaf welk moment is de waarde die de markt wilt betalen een reële waarde die veilig gefinancierd kan worden en wanneer is het duidelijk een geval van "wat de gek er voor geeft"? Dat wordt een menselijke inschatting die niet objectief te maken is. Maar wel een inschatting die vergaande gevolgen kan hebben.

[ Voor 45% gewijzigd door Tsurany op 11-04-2018 13:03 ]

[CurlyMo]

Tsurany schreef op woensdag 11 april 2018 @ 13:02:
[...]
Natuurlijk is het niet zwart-wit. Maar wanneer je dermate veel waarde aan een taxatie wilt gaan hechten zou dat wel zwart-wit moeten zijn.

Net zoals een huis kopen puur objectiviteit is natuurlijk. In een markt waarin emotie een belangrijke rol speelt, ga je nooit 100% objectieve beoordelingen kunnen maken.

[Road-runner83]

corset schreef op dinsdag 10 april 2018 @ 12:35:
Het gaat gebeuren! Corset en vrouw gaan een huis kopen.

Budget: 265.000 absolute max. Niet "ja maar deze is 270", we hebben dit besloten

Waar: Boskoop, Waddinxveen, Alphen a/d Rijn, Gouda, Zoetermeer

Wanneer: Onze hoop is tot september alles uitzoeken nakijken regelen, en dan vanaf oktober ongeveer bezig met huis zoeken en beslissen

Eis: Tuin, meer dan 2 kamers, eengezins woning. Goede keuken + badkamer

Maar mijn vraag, heeft iemand tips? ideeën? Dingen zoals

"Shit daar had ik aan moeten denken"
"Waddinxveen is mooi wonen, maar let even op deze en deze buurt"

Natuurlijk kan google me veel vertellen, en dat doet google al. Maar hoe meer informatie hoe beter.

Altijd leuk op huizenjacht . Wij zijn van Zoetermeer (8jr gewoond in 2 huurwoningen + 1 koopwoning) naar Waddinxveen verhuisd (wonen we nu sinds 2016). Ik weet niet of Corset en vrouw ook aan de kids gaan maar dan zou ik eerder voor Waddinxveen gaan ipv Zoetermeer .

Waarom? Wij hebben in Segwaert, Oosterheem en Noordhove gewoond. In geen een van die wijken zou ik de kids op een openbare bassischool willen hebben (reden kun je wel bedenken verwacht ik ) terwijl dat wel onze voorkeur heeft. Daarnaast heeft Waddinxveen genoeg voorzieningen (mooi nieuw centrum) en zelfs mooier zwembad dan Z'meer. En het is een stuk meer groen (zeker waar wij wonen in 't Suyt bij voetbalclub Be Fair).

Voor zover ik weet heb je in Waddinxveen geen echt slechte buurten (ik ken ze uiteraard niet allemaal), in Z'meer heb je er hier wel genoeg van (denk bijv. aan Palenstein maar in Oosterheem zijn ook genoeg slechte buurten/straten). Wij zaten in principe in een goede buurt in Oosterheem (hoekwoning met allemaal koop om ons heen) maar zelfs daar was het soms niet helemaal pluis....er is een keer iemand overvallen (mobiel) mbv een mes tegen ons huis (ligt op de route naar de Randstadrail) en ook een aantal keer een auto inbraak geweest.

Succes alvast!

[Kju]

@Tsurany @JvS Dat is nou het hele punt. Jullie willen dat een taxateur juist geen objectieve waardering doet. Dan heeft objectvergelijking om te komen tot een waardering conform de definitie van marktwaarde dan inderdaad geen enkele nut. Voor de rest laat ik het wellesnietes maar weer voor wat het is.

[Tsurany]

Kju schreef op woensdag 11 april 2018 @ 14:28:
@Tsurany @JvS Dat is nou het hele punt. Jullie willen dat een taxateur juist geen objectieve waardering doet. Dan heeft objectvergelijking om te komen tot een waardering conform de definitie van marktwaarde dan inderdaad geen enkele nut. Voor de rest laat ik het wellesnietes maar weer voor wat het is.

Ik zeg dat hij geen objectieve exacte waardering kan doen. Ik zou willen dat het mogelijk was, ik zie alleen niet hoe dat zou kunnen.
En aangezien het niet mogelijk is moeten we misschien niet teveel waarde aan zo'n taxatie hangen.

[JvS]

naitsoezn schreef op woensdag 11 april 2018 @ 12:57:
Maar "De markt" kan dan ook nogal opportunistisch zijn, wat dan weer de reden is dat er regelgeving gemaakt is om te voorkomen dat opportunistische bedragen gefinancierd kunnen worden. Dat jij nu een bepaald bedrag voor een woning over hebt, wil niet zeggen dat het 'gezond' (zowel voor jou persoonlijk, als voor ons als maatschappij) is om dat bedrag gefinancierd te krijgen

Kju schreef op woensdag 11 april 2018 @ 14:28:
@Tsurany @JvS Dat is nou het hele punt. Jullie willen dat een taxateur juist geen objectieve waardering doet. Dan heeft objectvergelijking om te komen tot een waardering conform de definitie van marktwaarde dan inderdaad geen enkele nut. Voor de rest laat ik het wellesnietes maar weer voor wat het is.

Ho ho, ik wil prima dat een taxateur een objectieve waardering doet en zo objectief mogelijk toetst of een bedrag gezond is. Ik ben het er mee eens dat dat een belangrijke functie heeft in het verstrekken van financieringen.

Het enige waar ik moeite mee heb, is er de term "marktwaarde" voor gebuikt wordt. Die vind ik nogal pretentieus. De markt is nu eenmaal emotioneel en zit soms in een achtbaan. Marktwaarde is de waarde die de markt voor een huis wil geven. Niet de waarde waarvan een taxateur bedenkt dat die in een normale situatie aan een huis gegeven zou moeten worden. Noem dat dan gewoon de taxatiewaarde.

Bij een dalende markt is dat nog veel erger overigens.

Tsurany schreef op woensdag 11 april 2018 @ 14:40:
[...]
En aangezien het niet mogelijk is moeten we misschien niet teveel waarde aan zo'n taxatie hangen.

Vind je ook dat het verstrekken van financiering dat niet moet doen? Want dat vind ik wel goed, dat een bank verplicht wordt om de roze bril af te zetten en een zo objectief mogelijke taxatie moet laten uitvoeren voordat ze hypotheek verstrekken.

[ Voor 12% gewijzigd door JvS op 11-04-2018 16:03 ]

[Tsurany]

JvS schreef op woensdag 11 april 2018 @ 16:01:
[...]
Vind je ook dat het verstrekken van financiering dat niet moet doen? Want dat vind ik wel goed, dat een bank verplicht wordt om de roze bril af te zetten en een zo objectief mogelijke taxatie moet laten uitvoeren voordat ze hypotheek verstrekken.

Het lastige is dat de bank een exacte waarde nodig heeft, niet alleen tijdens het verstrekken maar ook als de risicoklasse aangepast moet worden.
Je kan voor het verstrekken proces met een marge werken van een paar procent maar dit wordt al lastiger bij het bepalen van de LTV.

Ik heb geen alternatief klaar staan, er is nou eenmaal een waarde nodig. Maar het is wel goed om te beseffen dan een taxatie geen exacte wetenschap is en het resultaat niet als keiharde marktwaarde geïnterpreteerd moet worden.

[naitsoezn]

JvS schreef op woensdag 11 april 2018 @ 16:01:
Noem dat dan gewoon de taxatiewaarde.

Fair enough, maar wel een beetje potato / potato verhaal

Tsurany schreef op woensdag 11 april 2018 @ 16:12:
[...]
Ik heb geen alternatief klaar staan, er is nou eenmaal een waarde nodig. Maar het is wel goed om te beseffen dan een taxatie geen exacte wetenschap is en het resultaat niet als keiharde marktwaarde geïnterpreteerd moet worden.

Nou, nee, dat is nou juist het hele punt. Voor veel mensen is het wel degelijk een keiharde waarde en moet ie ook zo geïnterpreteerd worden. Als je strak op je max gaat zitten, en de taxatie valt net een paar duizend lager uit (en die voorbeelden zijn er te over in dit topic), dan kun je gewoon een probleem hebben als je dit verschil niet kunt overbruggen.

Als je een maximaal bod doet met de insteek dat zo'n taxatie slechts maar een bepaalde range op zal leveren waar jouw bod sowieso wel in zal vallen, dan kun je van een koude kermis thuiskomen. Dan kun je misschien een boom opzetten dat de hele methodiek van taxaties niet deugt, maar ondertussen is het in het individuele geval (en daar is dit topic toch voor) gewoon een niet te verwaarlozen risico.

[Tsurany]

naitsoezn schreef op woensdag 11 april 2018 @ 16:21:
Nou, nee, dat is nou juist het hele punt. Voor veel mensen is het wel degelijk een keiharde waarde en moet ie ook zo geïnterpreteerd worden. Als je strak op je max gaat zitten, en de taxatie valt net een paar duizend lager uit (en die voorbeelden zijn er te over in dit topic), dan kun je gewoon een probleem hebben als je dit verschil niet kunt overbruggen.

Natuurlijk is het een keiharde en bepalende waarde, echter moeten we onszelf niet voor de gek houden met de gedachte dat dit dan ook de marktwaarde is. Het is gewoon een waarde die een taxateur bepaald die meer impact heeft dan eigenlijk zou moeten.

Als je een maximaal bod doet met de insteek dat zo'n taxatie slechts maar een bepaalde range op zal leveren waar jouw bod sowieso wel in zal vallen, dan kun je van een koude kermis thuiskomen. Dan kun je misschien een boom opzetten dat de hele methodiek van taxaties niet deugt, maar ondertussen is het in het individuele geval (en daar is dit topic toch voor) gewoon een niet te verwaarlozen risico.

En dat is dus het probleem dat ik met een taxatie heb. De impact van een taxatie is enorm terwijl we allemaal weten dat er zeker een marge van een paar procent op zit. Genoeg situaties waarbij een andere taxateur had betekent dat de aankoop geen probleem was geweest. Het liefst heb je als aankoper dus een zo corrupt mogelijke taxateur.

[CurlyMo]

Tsurany schreef op woensdag 11 april 2018 @ 16:27:
[...]
De impact van een taxatie is enorm terwijl we allemaal weten dat er zeker een marge van een paar procent op zit.

Het probleem is dat kopers veel te afhankelijk zijn van die paar procent, terwijl je dan veel te dicht op je (risicovolle) maximale hypotheek zit.

[Tsurany]

CurlyMo schreef op woensdag 11 april 2018 @ 16:29:
[...]

Het probleem is dat kopers veel te afhankelijk zijn van die paar procent, terwijl je dan veel te dicht op je (risicovolle) maximale hypotheek zit.

Op de grens van LTV wellicht wel maar als je op 60% van de LTI zit valt het best mee met dat risico.
En stel we gaan naar een situatie waarin je 90% mag financieren, dan kan ditzelfde probleem nog steeds ontstaan terwijl het risico veel lager ligt.

Tijdje terug hadden we hier een topic waar de verkoop mis liep op een verschil van nog geen 2%, ruim binnen de marges. Is dat dan wenselijk? Ik vind het een lastige.

[nick_haak]

Ik ben momenteel aan het kijken voor een eerste koopwoning, en ben even benieuwd naar jullie visie / gedachtegang

Leuke woning gezien en bezichtigd bij de openhuizendag afgelopen Zaterdag.
Na de bezichtiging ook meteen m'n contactgegevens achtergelaten daar.
Vandaag een intakegesprek bij een hypotheekadviseur gehad, waar ik een positief beeld aan overhoud (m'n wensen zouden haalbaar moeten zijn).

Ik heb voor mezelf al zo'n beetje besloten dat een aankoopmakelaar wel wenselijk is (Starter, geen ervaring op de huizenmarkt, geeft me wat meer zekerheid).

Wat is nu de meest logische stap? zsm contact opnemen met een aankoopmakelaar, en samen zsm een bezichtiging inplannen? of eerst zelf contact opnemen met de verkopende partij (of beter gezegd: verkoopmakelaar) om navraag te doen of de woning nog beschikbaar is (op Funda / hun site wel), en aan te geven dat ik interesse heb? Hoe doen jullie zoiets?

Alvast bedankt

[CurlyMo]

Tsurany schreef op woensdag 11 april 2018 @ 17:11:
[...]

Op de grens van LTV wellicht wel maar als je op 60% van de LTI zit valt het best mee met dat risico.
En stel we gaan naar een situatie waarin je 90% mag financieren, dan kan ditzelfde probleem nog steeds ontstaan terwijl het risico veel lager ligt.

Tijdje terug hadden we hier een topic waar de verkoop mis liep op een verschil van nog geen 2%, ruim binnen de marges. Is dat dan wenselijk? Ik vind het een lastige.

Je hebt gelijk, maar het punt blijft dat men niet afhankelijk zou moeten zijn van die paar procent marge die in taxaties zit.

[Tsurany]

CurlyMo schreef op woensdag 11 april 2018 @ 22:16:
[...]

Je hebt gelijk, maar het punt blijft dat men niet afhankelijk zou moeten zijn van die paar procent marge die in taxaties zit.

In een gezonde markt niet maar ik kan me goed voorstellen dat sommigen gewoon geen andere optie hebben. Zeker als je aan de lagere kant van de markt zit en weinig eigen geld hebt. Je kan een prima salaris hebben maar door een hoge huur lastig kunnen sparen. Dan is het zonde als een aankoop niet door kan gaan vanwege een taxateurtje die z'n eigen rol overschat.

[ Voor 20% gewijzigd door Tsurany op 11-04-2018 22:31 ]

[Road-runner83]

nick_haak schreef op woensdag 11 april 2018 @ 21:58:
Ik ben momenteel aan het kijken voor een eerste koopwoning, en ben even benieuwd naar jullie visie / gedachtegang

Leuke woning gezien en bezichtigd bij de openhuizendag afgelopen Zaterdag.
Na de bezichtiging ook meteen m'n contactgegevens achtergelaten daar.
Vandaag een intakegesprek bij een hypotheekadviseur gehad, waar ik een positief beeld aan overhoud (m'n wensen zouden haalbaar moeten zijn).

Ik heb voor mezelf al zo'n beetje besloten dat een aankoopmakelaar wel wenselijk is (Starter, geen ervaring op de huizenmarkt, geeft me wat meer zekerheid).

Wat is nu de meest logische stap? zsm contact opnemen met een aankoopmakelaar, en samen zsm een bezichtiging inplannen? of eerst zelf contact opnemen met de verkopende partij (of beter gezegd: verkoopmakelaar) om navraag te doen of de woning nog beschikbaar is (op Funda / hun site wel), en aan te geven dat ik interesse heb? Hoe doen jullie zoiets?

Alvast bedankt

Ik zou zsm op zoek gaan naar een aankoopmakelaar en ondertussen de verkoopmakelaar benaderen voor een 2e bezichtiging. Zul je gelijk wel horen wat de status is van het huis .

[-tom-562]

nick_haak schreef op woensdag 11 april 2018 @ 21:58:
Ik ben momenteel aan het kijken voor een eerste koopwoning, en ben even benieuwd naar jullie visie / gedachtegang

Leuke woning gezien en bezichtigd bij de openhuizendag afgelopen Zaterdag.
Na de bezichtiging ook meteen m'n contactgegevens achtergelaten daar.
Vandaag een intakegesprek bij een hypotheekadviseur gehad, waar ik een positief beeld aan overhoud (m'n wensen zouden haalbaar moeten zijn).

Ik heb voor mezelf al zo'n beetje besloten dat een aankoopmakelaar wel wenselijk is (Starter, geen ervaring op de huizenmarkt, geeft me wat meer zekerheid).

Wat is nu de meest logische stap? zsm contact opnemen met een aankoopmakelaar, en samen zsm een bezichtiging inplannen? of eerst zelf contact opnemen met de verkopende partij (of beter gezegd: verkoopmakelaar) om navraag te doen of de woning nog beschikbaar is (op Funda / hun site wel), en aan te geven dat ik interesse heb? Hoe doen jullie zoiets?

Alvast bedankt

Een aankoopmakelaar ga je toch nodig hebben, ongeacht of je dit specifieke huis gaat kopen, of niet. Dus gewoon meteen contact opnemen met een aantal aankoopmakelaars in de regio waar je aan het zoeken bent, en er daarvan 1 uitzoeken. Ik heb meerdere (aankoop)makelaar gecontacteerd, en uiteindelijk degene gekozen waar ik het beste gevoel bij had .
Ik weet niet hoe populair jou regio is, maar anders moet je snel handelen. D.w.z. vandaag aankoopmakelaars contacteren, eventueel een bezoekje/afspraak maken (voor de officiële opdrachtbevestiging) en daarna de verkopende partij contacteren.

[ItMeAedri]

Binnenkort wil ik gaan beginnen met het zoeken van een eigen eerste koopwoning. Qua financiën sta ik er vrij goed voor, zo heb ik namelijk een vast contract, spaargeld en geen schulden. Binnenkort wil ik dan ook een afspraak maken bij de hypotheekadviseur om te kijken wat mijn mogelijkheden zijn qua kopen.

Gezien de gespannen huizenmarkt, zijn er bepaalde tips waar ik rekening mee kan houden? Ik kreeg de tip om een aankoopmakelaar in te schakelen. Het lijkt mij ook wenselijk om een bouwkundige keuring uit te laten voeren voor het kopen, maar in hoeverre is dat nog te doen met hoe snel de huizenmarkt gaat?

[Tsurany]

ItMeAedri schreef op donderdag 12 april 2018 @ 10:55:
Binnenkort wil ik gaan beginnen met het zoeken van een eigen eerste koopwoning. Qua financiën sta ik er vrij goed voor, zo heb ik namelijk een vast contract, spaargeld en geen schulden. Binnenkort wil ik dan ook een afspraak maken bij de hypotheekadviseur om te kijken wat mijn mogelijkheden zijn qua kopen.

Gezien de gespannen huizenmarkt, zijn er bepaalde tips waar ik rekening mee kan houden? Ik kreeg de tip om een aankoopmakelaar in te schakelen. Het lijkt mij ook wenselijk om een bouwkundige keuring uit te laten voeren voor het kopen, maar in hoeverre is dat nog te doen met hoe snel de huizenmarkt gaat?

Een goede tip is dit topic en subforum eens door te lezen, deze vragen zijn allemaal al een keer behandeld

Kort samengevat, aankoopmakelaar kan handig zijn om twee redenen:
- Je mist zelf de benodigde kennis
- De markt is overspannen waardoor snel handelen en vriendjespolitiek cruciaal is

Een bouwkundige keuring moet je uitvoeren als je twijfelt aan de staat van het pand en niet het vermogen hebt om tegenslagen op te vangen. Ook uitvoeren als er bekende problemen zijn met andere gebouwen van dat bouwjaar of dat type.

[Wailing_Banshee]

ItMeAedri schreef op donderdag 12 april 2018 @ 10:55:
Gezien de gespannen huizenmarkt, zijn er bepaalde tips waar ik rekening mee kan houden? Ik kreeg de tip om een aankoopmakelaar in te schakelen. Het lijkt mij ook wenselijk om een bouwkundige keuring uit te laten voeren voor het kopen, maar in hoeverre is dat nog te doen met hoe snel de huizenmarkt gaat?

Locatie, locatie, locatie... Als de markt binnen je cirkel overspannen is, durf er ook eens buiten te kijken...

[lexvandoef]

Wailing_Banshee schreef op donderdag 12 april 2018 @ 11:05:
[...]

Locatie, locatie, locatie... Als de markt binnen je cirkel overspannen is, durf er ook eens buiten te kijken...

Ja, heel goed advies! Wij hebben net ons eerste huis gekocht in Berkel & Roderijs (zonder aankoopmakelaar, leek ons niet nodig en leuk om het zelf te doen maar het heeft wel heel veel tijd en energie gekost want we hebben alles zelf gedaan en uitgezocht) na 1.5 jaar zoeken en diverse biedingen binnen Rotterdam.

In Rotterdam zelf hebben we een keer of 5/6 achter het net gevist op appartementen van zo'n 80m2 (enorm populaire sector hier in Rotterdam), telkens een inschrijving dus dat was al feest en dus telkens net niet genoeg, 2x zelfs heeeel erg net niet.

Uiteindelijk halverwege feb voor de eerste keer in B&R gekeken, pracht van een maisonette, 120m2 over 2 verdiepingen, terras van 30m2, plafonds van 3.40m hoog en het hoekhuis dus heel veel ramen en licht. Bod op gedaan en binnen een dag was het rond, onder de vraagprijs ook. En dat op 15 min (fiets+metro) van Rotterdam CS af.

Een klein beetje om je heen kijken kan dus wel lonen, wij zijn er in elk geval dolgelukkig mee en krijg eind aug de sleutel van ons nieuwe huis .

[Piet_Piraat7]

lexvandoef schreef op donderdag 12 april 2018 @ 11:53:
[...]
Ja, heel goed advies! Wij hebben net ons eerste huis gekocht in Berkel & Roderijs (zonder aankoopmakelaar, leek ons niet nodig en leuk om het zelf te doen maar het heeft wel heel veel tijd en energie gekost want we hebben alles zelf gedaan en uitgezocht) na 1.5 jaar zoeken en diverse biedingen binnen Rotterdam.

Wat heeft je veel tijd gekost dan? Ik heb zelf onlangs een woning gekocht zonder aankoopmakelaar, maar ik weet niet goed wat je bedoelt.

[President]

Piet_Piraat7 schreef op donderdag 12 april 2018 @ 11:59:
[...]


Wat heeft je veel tijd gekost dan? Ik heb zelf onlangs een woning gekocht zonder aankoopmakelaar, maar ik weet niet goed wat je bedoelt.

Het zoeken en bezoeken van huizen, bieden maar overboden worden, etc? :-)

[Piet_Piraat7]

President schreef op donderdag 12 april 2018 @ 12:18:
[...]

Het zoeken en bezoeken van huizen, bieden maar overboden worden, etc? :-)

Nou, hij zegt een aankoopmakelaar leek ons niet nodig dus we hebben heel veel zelf moeten doen. Ook met een aankoopmakelaar moet je huizen bezoeken, bieden en kun je overboden worden toch? Het is geen verwijt, ik zie alleen niet wat al dat 'uitzoekwerk' inhoudt. Bestemmingsplan opvragen? Buurtonderzoek?

[lexvandoef]

Piet_Piraat7 schreef op donderdag 12 april 2018 @ 11:59:
[...]


Wat heeft je veel tijd gekost dan? Ik heb zelf onlangs een woning gekocht zonder aankoopmakelaar, maar ik weet niet goed wat je bedoelt.

Nou, toen we op jacht waren viel het opzich wel mee, maar wij moesten veel gevoel krijgen voor de waarde van de woningen en hoeveel je moest bieden.
In Rotterdam hebben wij in het begin een appartement bezichtigd die te koop stond voor 180k, 1.5 jaar later stonden er kleinere appartementen in hetzelfde blok voor 225k te koop. Die hele stijging fokte wel een beetje met ons hoofd om een redelijk bod neer te leggen waarbij we zelf ook niet het idee hadden echt veel te veel te betalen (wat je natuurlijk sowieso wel gaat doen). Om daar een beetje redelijk beeld in te krijgen hebben we veel moeten bezichtigen en thuis ook veel 'huiswerk' gedaan, woningrapporten en dergelijke doorgenomen, veel huizen vergelijken op papier in zowel mindere als betere buurten. Prijzen per m2 overzichten gemaakt per type woning en per buurt, ook een leuk klusje. En nog wel meer van dat soort overzichten gemaakt en bestemmingsplannen ingezien om tot een redelijke inschatting te kunnen komen van een bod. Zo kwamen we erachter dat bij ons huidige huis het stuk naast de plas in het bestemmingsplan te boek stond voor de horeca en met wat google-werk hebben we gevonden dat er binnen plannen zijn om binnen nu en 3 jaar een paviljoen met horeca en een bioscoop te bouwen. Wat het voor ons weer aantrekkelijker maakte om het huis te kopen. En met de gemeente bellen over bepaalde zaken om apppartementencomplexen heen (groenvoorziening bijvoorbeeld) en hun beleid daaromtrent.

En dan daarna nog ff uitzoeken en 'leren' hoe je een goed waterdicht bod doet zonder daarbij hard onderuit te gaan maar wel een kans maakt op het huis. Dat was voor ons ook nieuw natuurlijk. Hoe stel je ontbindende voorwaarden een beetje netjes op zonder dat je de verkopende partij afschrikt of als een amateur over te komen enzo.

En we hebben geen hypotheekadviseur in de hand genomen dus ook daarbij weer talloze gesprekken om te kijken hoe of wat, wie is er niet alleen voordelig maar ook goede voorwaarden op gebied van hypotheekofferte duur en hoe lang je je rente vast moet zetten ivm verkoop van dit huis in de toekomst (en dus van NHG hypotheek naar toekomstig niet NHG hypotheek). Veel huiswerk ook weer om uit te vinden wat gebruikelijk is enzo.

En dan het koopcontract en alle documenten, splitsingsaktes en andere ongein zelf uitgeplozen. Het koopcontract was gelukkig een modelcontract voor appartementen, maar toch, juridische documenten zijn nou niet bepaald sappig om te lezen vonden wij (zeker niet als je eigenlijk op vakantie bent ). Uiteindelijk ook nog wel daardoor wijzigen laten doen en fouten! gevonden in het voorlopige koopcontract, 3x terug moeten sturen dus ook alles 3x gelezen (je wilt toch zeker zijn dat je het goed doet). (Nou doet een aankoopmakelaar dit ook niet voor je natuurlijk).

Komt er nog bij dat we testamenten op hebben laten maken en dat wilden we zo handig en toekomst-proof mogelijk hebben (als je er dan toch bent he), dus dan ga je daar weer over lezen en huiswerk doen, kost ook tijd, allerlei scenario's bedenken die we wilden voorleggen aan de notaris ook .

Oh en natuurlijk de goedbedoelde adviezen van iedereen om ons heen die al een keer een huis hebben gekocht, iedereen adviseert weer iets anders. Dus daar hadden we niet zoveel aan helaas.

Er gaat gewoon veel tijd in zitten vonden wij, nou was het ook ons eerste huis en hebben wij beide de neiging om super voorbereid voor de dag te komen (misschien wel een beetje overdreven goed....), en dat werkte uiteindelijk wel in ons voordeel bij het huis wat we nu gekocht hebben, maar toch, veel tijd en energie. Achteraf denk ik weleens, hadden we nou maar een aankoopmakelaar gehad, maar dan denk ik ook, hmmm volgens mij had ik dan nog steeds alles willen weten en lezen dus had het misschien niet heel veel uitgemaakt.

Uiteindelijk hebben we ons dusdanig goed voorbereid en er voldoende van geleerd dat ik het zeker nog wel een keer zou doen trouwens, het blijft leuk om een huis te kopen .

@Piet_Piraat7 wat was jouw ervaring dan? Ik kan me niet voorstellen dat je heel veel minder doet als je een huis koopt toch? Wij hadden ook echt 0 ervaring op dit gebied, dat helpt ook niet mee.

[ Voor 6% gewijzigd door lexvandoef op 12-04-2018 12:31 ]