Ervaring met huis kopen - Deel 8

[wm1234]

Get!em schreef op vrijdag 28 juni 2024 @ 10:08:
[...]


Hier ook gedaan, kan als je maximale hypotheek conform je inkomsten hoger is dan de verkrijgen hypotheek om je woning te kopen.

Bij daadwerkelijk verhogen van hypotheek zal de bank nogmaals toetsen op zowel inkomen als waarde huis.

Kijk, om die reden zit je op forums, misschien eens kijken of ik daar ook nog een lening opneem bij Triodos.

Ik had die lening trouwens al een keer gezien maar meen mij te herinneren dat het alleen voor Triodos klanten was maar dat is dus niet zo, thanks!

[ Voor 14% gewijzigd door wm1234 op 28-06-2024 10:22 ]

[Flix20]

Kruimelvlaai schreef op donderdag 27 juni 2024 @ 15:45:
Ik vergeet een belangrijke vraag. Je kunt blijkbaar de hypothecaire inschrijving verhogen. Dus stel een huis kost 400.000,- euro, dan mag je blijkbaar de hypothecaire inschrijving verhogen tot wat je wilt. Dus ook 500.000,- euro of zelfs 1.000.000,- euro. Mocht je later meer geld willen lenen, dan kan dat zonder extra kosten. (Als je inkomen het toelaat)
Klopt dit?
Zitten hier geen nadelen of risico's aan?
Waarom zou je dit dan niet automatisch altijd doen?

AFAIK kan je niet je hypotheek voor een random bedrag invullen maar moet het wel in relatie staan tot de waarde van je woning.
Met een hypotheek van 400k gaat een inschrijving van 1mio 'm niet worden.

Wat wel zou kunnen is een hypotheek van 400k met een WOZ van 500k, dan kan je nog wel op 550k inschrijven.

[Get!em]

wm1234 schreef op vrijdag 28 juni 2024 @ 10:17:
[...]


Kijk, om die reden zit je op forums, misschien eens kijken of ik daar ook nog een lening opneem bij Triodos.

Ik had die lening trouwens al een keer gezien maar meen mij te herinneren dat het alleen voor Triodos klanten was maar dat is dus niet zo, thanks!

Bonus is dat je dagrente krijgt en lange offerte geldigheidsduur, bij relatief lage rente tov vergelijkbare hypotheek met die voorwaarden indien hoge LTV.

Bij lagere LTV is het overigens minder gunstig.

De energiebespaar lening was trouwens erg makkelijk. Binnen 3 werkdagen na declareren had ik geld op rekening.

[ Voor 8% gewijzigd door Get!em op 28-06-2024 11:00 ]

[Lagataluna]

Helaas jongens,

Wederom een nieuwe poging gewaagd. Mijn bod:
50k over de vraagprijs, naar mijn mening eigenlijk al te veel voor die woning. Ook geen enkel voorbehoud opgenomen in mijn bod.

Antwoord: 'de verkoper heeft het huis aan een andere koper gegund'. Gegund, what?!

Ik heb toch sterk het vermoeden dat ik hier met makelaar maffia praktijken te maken heb. Makelaar zelf deed bij de bezichtiging ook totaal geen moeite om het huis te laten zien, ging zelfs halverwege opeens naar beneden om achter zijn laptop te zitten. Erg vreemd allemaal.

Nu gaat ik toch maar een aankoopmakelaar inschakelen, al vind ik 3-4k best een stevige prijs voor wat ze bieden. Iemand goede/slechte ervaringen met een aankoopmakelaar?

[VidaR-9]

Hoe werkt het als je overbruggingskrediet lager is dan de daadwerkelijke overwaarde mbt de EWR?

Op het moment dat de woning verkocht is wordt het krediet afgelost, maar dan blijft er geld over dat in de woning gestoken "moet" worden om geen EWR over te houden waarover de hypotheekrente niet aftrekbaar is. Een reguliere aflossing geldt normaliter echter niet als verlaging van je EWR.

Klopt het dat je drie jaar de tijd hebt om deze overwaarde in je woning te stoppen, dus dat je gedurende drie jaar wel door middel van een aflossing op je hypotheek de EWR verlaagd?

De site van de belastingdienst vind ik onduidelijk op dit onderwerp. Daar staat enkel dat je bij aankoop binnen 3 jaar de overwaarde dient in te brengen. Echter is de praktijk dat de aankoop vóór het ontstaan van de overwaarde plaatsvindt.

Dit vindt chatgtp:

Hier is een voorbeeld ter verduidelijking:

- Je koopt een nieuwe woning in januari 2024.
- Je verkoopt je oude woning in juni 2024 en realiseert een overwaarde van €50.000. Op dat moment ontstaat een eigenwoningreserve van €50.000.
- Als je de overwaarde van €50.000 binnen drie jaar na de verkoop (dus vóór juni 2027) gebruikt voor aflossing van je nieuwe hypotheek, heeft de eigenwoningreserve geen verdere invloed.
- Gebruik je de overwaarde niet, blijft de eigenwoningreserve bestaan en beïnvloedt deze toekomstige hypotheekrenteaftrek bij een volgende woning.

Kortom, hoewel je de volgorde van aankoop en verkoop hebt omgedraaid, geldt nog steeds dat de eigenwoningreserve ontstaat op het moment van verkoop van de oude woning en binnen drie jaar moet worden hergeïnvesteerd om de fiscale voordelen optimaal te benutten.

[ Voor 35% gewijzigd door VidaR-9 op 28-06-2024 13:16 ]

[Toke_gt]

Lagataluna schreef op vrijdag 28 juni 2024 @ 13:10:
Antwoord: 'de verkoper heeft het huis aan een andere koper gegund'. Gegund, what?!

Tja, als er meerdere bieders zijn met een vergelijkbaar bod, dan kan een verkoper er toch maar één kiezen. Dat heet gunnen in makelaarstaal. Soms is dat gewoon een loterij.
Hoeft niet te betekenen dat er onder een hoedje is gespeeld, er waren gewoon concurrenten. Zoals die er ook zijn als jij op enig moment de gelukkige bent.

Dus ja, makelaar kan daarbij helpen. In een overspannen markt als die waar jij in zoekt, kan dat net die gunfactor vergroten. Niet te moeilijk over doen.

[Flix20]

Ze kunnen het ook gegund hebben aan iemand die meer bood.

[cedrix5]

Lagataluna schreef op vrijdag 28 juni 2024 @ 13:10:
Helaas jongens,

Wederom een nieuwe poging gewaagd. Mijn bod:
50k over de vraagprijs, naar mijn mening eigenlijk al te veel voor die woning. Ook geen enkel voorbehoud opgenomen in mijn bod.

Antwoord: 'de verkoper heeft het huis aan een andere koper gegund'. Gegund, what?!

Ik heb toch sterk het vermoeden dat ik hier met makelaar maffia praktijken te maken heb. Makelaar zelf deed bij de bezichtiging ook totaal geen moeite om het huis te laten zien, ging zelfs halverwege opeens naar beneden om achter zijn laptop te zitten. Erg vreemd allemaal.

Nu gaat ik toch maar een aankoopmakelaar inschakelen, al vind ik 3-4k best een stevige prijs voor wat ze bieden. Iemand goede/slechte ervaringen met een aankoopmakelaar?

Zolang je ertussen geraakt bij de bezichtiging lijkt het me een klein verschil. Als je niet kan bezichtigen zou ik het wel overwegen om een aankoopmakelaar te hebben. Ik zou als verkoper gewoon de hoogste bieder kiezen zonder clausules van voorbehoud in de huidige markt. Mooi dan als mijn makelaar de aankoopmakelaar kent, maar als een wildvreemde gewoon 10k meer biedt dan zou ik toch die persoon het huis 'gunnen'. Ik denk dat je ook niet mag onderschatten wat mensen nu bieden in Eindhoven na AMSL aankondiging. Het is ook een klein beetje speculatie op het feit dat de gemeente die 20.000 extra woningen nooit gaat realiseren tegen 2030. Misschien de helft als alles goed gaat. Was groot in het Eindhovens Dagblad gepasseerd ook.

[Hertog_Martin]

Dat de bank met 90% van taxatiewaarde rekent voor overwaarde zet helaas een streep door onze financiering. Scheelt 80k aan overwaarde, en dat hebben we niet liggen.

99% zeker dat we ruim boven taxatiewaarde gaan verkopen, maar dan moeten we dus eerst verkopen en dan pas kopen en dat redden we niet meer.

[Koptelefoontje]

Hier zojuist een bod gedaan op een mooi huis, geen aankoopmakelaar want vind het zelf gewoon leuk om te doen en volg liever mijn eigen gevoel qua wat iets mij waard is.

Nu loop ik wel wat vast en snap ook dat het een ‘spelletje’ is, toch?

Benieuwd naar julie mening:
Vraagprijs 995k
Nu 3 weken te koop, geen biedingen vanuit de eerste ronde.
Iets beter huis (luxere badkamer, 10% meer grond) is vorig jaar (feb 2023) voor 955k weggegaan.
Ik heb nu ook 955k geboden, maar makelaar geeft aan dat dit nog niet genoeg is om te praten. De vraagprijs is het minimale zegt hij.

Ergens ook stom natuurlijk om het huis 40k te laten schieten, maar heb wel het idee dat er nog wat mogelijk is. Ben ik naïef?

[N1ckk]

@Koptelefoontje Die makelaar heeft waarschijnlijk de verkopers lekker gemaakt met die 995k en hij zal volhouden dat het kan voor dat bedrag en heeft dus wel wat geduld. Dat zal die ook doorgeven als advies.

[backupdevice]

Koptelefoontje schreef op vrijdag 28 juni 2024 @ 15:39:
Hier zojuist een bod gedaan op een mooi huis, geen aankoopmakelaar want vind het zelf gewoon leuk om te doen en volg liever mijn eigen gevoel qua wat iets mij waard is.

Nu loop ik wel wat vast en snap ook dat het een ‘spelletje’ is, toch?

Benieuwd naar julie mening:
Vraagprijs 995k
Nu 3 weken te koop, geen biedingen vanuit de eerste ronde.
Iets beter huis (luxere badkamer, 10% meer grond) is vorig jaar (feb 2023) voor 955k weggegaan.
Ik heb nu ook 955k geboden, maar makelaar geeft aan dat dit nog niet genoeg is om te praten. De vraagprijs is het minimale zegt hij.

Ergens ook stom natuurlijk om het huis 40k te laten schieten, maar heb wel het idee dat er nog wat mogelijk is. Ben ik naïef?

Ja , denk het wel. Misschien hebben deze mensen geen haast en de tijd. 40k op bijna een MIO is echt helemaal niks .

[Kalentum]

N1ckk schreef op vrijdag 28 juni 2024 @ 15:45:
@Koptelefoontje Die makelaar heeft waarschijnlijk de verkopers lekker gemaakt met die 995k en hij zal volhouden dat het kan voor dat bedrag en heeft dus wel wat geduld. Dat zal die ook doorgeven als advies.

Vergis je niet in verkopers. Misschien geen haast of wat dan ook.

Een makelaar zal het doorgaans worst wezen dit soort verschillen. Die verkoopt het liefst huizen.

[wm1234]

@Koptelefoontje Als die vorig jaar weg gegaan is voor 955k, dan zit je wel laag omdat de markt beter is geworden.

Uiteindelijk zeg je het jezelf al, wachten en kijken of ze terugkomen of de kans dat het weg loopt met een andere koper.

Ik moet zeggen, dit soort makelaars zijn behoorlijk irritant als je het mij vraagt. Ik zou het laten rusten voor nu, als je het niet te graag wil hebben. Anders kan je nog een keer verhogen naar je eindvoorstel. Lijkt mij wel dat iemand die een miljoen vraagt, wel wat kan zakken. Ligt er een beetje aan wat voor huis het is en in welk gebied. Amsterdam 1 miljoen is anders dan Noord-Groningen 1 miljoen.

[backupdevice]

wm1234 schreef op vrijdag 28 juni 2024 @ 15:50:
@Koptelefoontje Als die vorig jaar weg gegaan is voor 955k, dan zit je wel laag omdat de markt beter is geworden.

Uiteindelijk zeg je het jezelf al, wachten en kijken of ze terugkomen of de kans dat het weg loopt met een andere koper.

Ik moet zeggen, dit soort makelaars zijn behoorlijk irritant als je het mij vraagt. Ik zou het laten rusten voor nu, als je het niet te graag wil hebben. Anders kan je nog een keer verhogen naar je eindvoorstel. Lijkt mij wel dat iemand die een miljoen vraagt, wel wat kan zakken. Ligt er een beetje aan wat voor huis het is en in welk gebied. Amsterdam 1 miljoen is anders dan Noord-Groningen 1 miljoen.

Iemand die in deze tijd 1 MIO vraagt , weet dat hij in deze tijd een grote kans maakt om meer te vangen.

[Toke_gt]

Koptelefoontje schreef op vrijdag 28 juni 2024 @ 15:39:
Vraagprijs 995k
Nu 3 weken te koop, geen biedingen vanuit de eerste ronde.
Iets beter huis (luxere badkamer, 10% meer grond) is vorig jaar (feb 2023) voor 955k weggegaan.
Ik heb nu ook 955k geboden, maar makelaar geeft aan dat dit nog niet genoeg is om te praten. De vraagprijs is het minimale zegt hij.

Ergens ook stom natuurlijk om het huis 40k te laten schieten, maar heb wel het idee dat er nog wat mogelijk is. Ben ik naïef?

40K is ongeveer 4% van die verkoopprijs van het huis in de buurt. Dat is de helft van de 8,5 procent die deze week genoemd werd als stijging ten opzichte van mei vorig jaar. Zo bezien klopt die 995K wel, maar het blijft natuurlijk een smak geld.
Of je er nog wat uit kunt onderhandelen hangt ook af van overige interesse, maar vooral hoe graag je dit wilt hebben. Je zou de vraagprijs kunnen bieden, inclusief overname van ….. of oplevering per ….(wat jou extreem goed uitkomt). Of gewoon wachten of ze zakken.

[_Arthur]

Koptelefoontje schreef op vrijdag 28 juni 2024 @ 15:39:
Hier zojuist een bod gedaan op een mooi huis, geen aankoopmakelaar want vind het zelf gewoon leuk om te doen en volg liever mijn eigen gevoel qua wat iets mij waard is.

Nu loop ik wel wat vast en snap ook dat het een ‘spelletje’ is, toch?

Benieuwd naar julie mening:
Vraagprijs 995k
Nu 3 weken te koop, geen biedingen vanuit de eerste ronde.
Iets beter huis (luxere badkamer, 10% meer grond) is vorig jaar (feb 2023) voor 955k weggegaan.
Ik heb nu ook 955k geboden, maar makelaar geeft aan dat dit nog niet genoeg is om te praten. De vraagprijs is het minimale zegt hij.

Ergens ook stom natuurlijk om het huis 40k te laten schieten, maar heb wel het idee dat er nog wat mogelijk is. Ben ik naïef?

Je kan een eenmalig bod uitbrengen met een bedenktijd tot zeg maandag 12u oid. Daarmee zet je de druk op de ketel bij de verkopers.

Uitgaande van 955 koop destijds, is dat 974 inc 2% kosten koper. Denk dat de verkopers dat er minimaal wel uit willen hebben. Of mogelijk nog wat kosten gemaakt van zeg afgerond 6k (verhuizen, financiering, notaris etc), zit je op 980. Dus denk dat je 955 echt nog te weinig is.

[wm1234]

@Get!em Ik zat nog een keer te kijken maar het klopte toch wel wat ik zei:

- ​​​​​​​De lening kan alleen worden afgesloten in combinatie met een nieuwe of aanpassing van een bestaande Triodos Hypotheek.

Dat betekent dat je helemaal moet oversluiten en Triodos vind ik vrij duur. Helaas gaat het niet op.

[VidaR-9]

Koptelefoontje schreef op vrijdag 28 juni 2024 @ 15:39:
Hier zojuist een bod gedaan op een mooi huis, geen aankoopmakelaar want vind het zelf gewoon leuk om te doen en volg liever mijn eigen gevoel qua wat iets mij waard is.

Nu loop ik wel wat vast en snap ook dat het een ‘spelletje’ is, toch?

Benieuwd naar julie mening:
Vraagprijs 995k
Nu 3 weken te koop, geen biedingen vanuit de eerste ronde.
Iets beter huis (luxere badkamer, 10% meer grond) is vorig jaar (feb 2023) voor 955k weggegaan.
Ik heb nu ook 955k geboden, maar makelaar geeft aan dat dit nog niet genoeg is om te praten. De vraagprijs is het minimale zegt hij.

Ergens ook stom natuurlijk om het huis 40k te laten schieten, maar heb wel het idee dat er nog wat mogelijk is. Ben ik naïef?

Wel bijzonder dat het blijkbaar een bieden vanaf prijs is.

Ondanks dat het relatief om weinig geld gaat snap ik je dilemma wel.

Een eenmalig eindbod kan best een mogelijkheid zijn om verkopers over te halen.

[fonsoy]

Koptelefoontje schreef op vrijdag 28 juni 2024 @ 15:39:
Hier zojuist een bod gedaan op een mooi huis, geen aankoopmakelaar want vind het zelf gewoon leuk om te doen en volg liever mijn eigen gevoel qua wat iets mij waard is.

Nu loop ik wel wat vast en snap ook dat het een ‘spelletje’ is, toch?

Benieuwd naar julie mening:
Vraagprijs 995k
Nu 3 weken te koop, geen biedingen vanuit de eerste ronde.
Iets beter huis (luxere badkamer, 10% meer grond) is vorig jaar (feb 2023) voor 955k weggegaan.
Ik heb nu ook 955k geboden, maar makelaar geeft aan dat dit nog niet genoeg is om te praten. De vraagprijs is het minimale zegt hij.

Ergens ook stom natuurlijk om het huis 40k te laten schieten, maar heb wel het idee dat er nog wat mogelijk is. Ben ik naïef?

Dat is altijd lastig. De verkoper wil de tijd nemen in de hoop dat er een meer gefortuneerde koper langs komt.
Getalsmatig komt je bod niet heel riant over (ik kan me voorstellen dat het een startbod is overigens). De prijzen zijn intussen met ~5% gestegen. En 10% meer grond telt bij voldoende grond niet echt (ik heb het idee dat er al ruim voldoende bij zit?).

Je zou een hoger bod kunnen overwegen, maar je kan ook eerst eens vragen of de verkoper iets aan de vraagprijs kan doen.
Ik heb vaak genoeg een makelaar aan de telefoon gehad en aangegeven dat die vraagprijs echt te hoog was maar ik wel interesse in de woning had. Vervolgens kon er ineens van alles.

Verder is natuurlijk heel belangrijk te weten hoeveel alternatieven je hebt. Als er regelmatig een identieke woning verderop te koop komt dan kunnen de verkopers eigenlijk niet om je heen. Wees dus bereid om ook weg te lopen.

Ik heb in een vergelijkbaar segment met vergelijkbare informatie en verhoudingen eind vorig jaar een bod gedaan, 150k onder de vraagprijs gebaseerd op transacties in dezelfde wijk, en uiteindelijk ging het object voor 50k onder de vraagprijs weg.

[Koptelefoontje]

Ja het is gelukt, uiteindelijk was het verschil ook niet enorm.. het is toch ook weer een stuk emotie, die (vooral bij mijn vrouw ) de overhand krijgt..

Het huis is lastig te vergelijken vind ik, omdat het onder architectuur gebouwd is, de grootste van het rijtje is en qua locatie wel heel prettig staat.

Maar we hebben hem nu dus

[wm1234]

Koptelefoontje schreef op vrijdag 28 juni 2024 @ 20:16:
Ja het is gelukt, uiteindelijk was het verschil ook niet enorm.. het is toch ook weer een stuk emotie, die (vooral bij mijn vrouw ) de overhand krijgt..

Het huis is lastig te vergelijken vind ik, omdat het onder architectuur gebouwd is, de grootste van het rijtje is en qua locatie wel heel prettig staat.

Maar we hebben hem nu dus

Wat is de schade uiteindelijk?

[Ragnar9999]

Get!em schreef op vrijdag 28 juni 2024 @ 10:08:
[...]


Hier ook gedaan, kan als je maximale hypotheek conform je inkomsten hoger is dan de verkrijgen hypotheek om je woning te kopen.

Bij daadwerkelijk verhogen van hypotheek zal de bank nogmaals toetsen op zowel inkomen als waarde huis.

Dit lijkt toch wel weg veel op de vroegere krediethypotheek die nu niet meer mogelijk is?

[Hertog_Martin]

Hertog_Martin schreef op vrijdag 28 juni 2024 @ 14:58:
Dat de bank met 90% van taxatiewaarde rekent voor overwaarde zet helaas een streep door onze financiering. Scheelt 80k aan overwaarde, en dat hebben we niet liggen.

99% zeker dat we ruim boven taxatiewaarde gaan verkopen, maar dan moeten we dus eerst verkopen en dan pas kopen en dat redden we niet meer.

Hoe werkt aantonen eigen geld daarin eigenlijk? Kunnen we nu koopcontract tekenen met overdracht bv 31-12 en vervolgens tot 31-10 de tijd hebben om ons huis te verkopen, maar dat er dan van woning die we verkopen alleen een getekend koopcontract ligt maar nog niet overgedragen is? En op basis daarvan met dat bedrag als overwaarde voor hypotheekaanvraag kunnen rekenen ipv taxatie * 90%?

Want in principe hebben we dan óf de som van onze verkoopprijs óf 10% daarvan als boete als ze er vanaf zien. Die we dan weer in kunnen leggen bovenop 90% van taxatiewaarde.

Uiteraard loop je dan het risico dat als je geen koper vind je zelf een boete moet betalen, maar even theoretisch.

[Sport_Life]

Koptelefoontje schreef op vrijdag 28 juni 2024 @ 20:16:
Ja het is gelukt, uiteindelijk was het verschil ook niet enorm.. het is toch ook weer een stuk emotie, die (vooral bij mijn vrouw ) de overhand krijgt..

Het huis is lastig te vergelijken vind ik, omdat het onder architectuur gebouwd is, de grootste van het rijtje is en qua locatie wel heel prettig staat.

Maar we hebben hem nu dus

Ik denk dat je - obv de referentiewoning - een goede prijs hebt betaald. Voor woningen in deze prijsklasse was de vraag vorig jaar vrij laag, dat kwam ook uit de NVM verslagen naar voren. Nu zie ik ze weer overal snel verkocht raken, voor forse prijsstijgingen. Wordt ook weer makkelijk 50-100k op overboden, als de woning niet al te gedateerd is.
Alles wijst er ook op dat de stijging komende jaren zal doorzetten. Goed gedaan dus.

Ben trouwens niet helemaal eens dat 50k niet veel geld is, al is het bij een woning van 1m relatief minder dan bij een woning van 400k. Uiteindelijk kun je van dat bedrag je woning gasloos maken of een keuken (en/of) badkamer vernieuwen als je niet te gek doet..

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 29-06-2024 09:08 ]

[VidaR-9]

Hertog_Martin schreef op zaterdag 29 juni 2024 @ 08:35:
[...]
Hoe werkt aantonen eigen geld daarin eigenlijk? Kunnen we nu koopcontract tekenen met overdracht bv 31-12 en vervolgens tot 31-10 de tijd hebben om ons huis te verkopen, maar dat er dan van woning die we verkopen alleen een getekend koopcontract ligt maar nog niet overgedragen is? En op basis daarvan met dat bedrag als overwaarde voor hypotheekaanvraag kunnen rekenen ipv taxatie * 90%?

Want in principe hebben we dan óf de som van onze verkoopprijs óf 10% daarvan als boete als ze er vanaf zien. Die we dan weer in kunnen leggen bovenop 90% van taxatiewaarde.

Uiteraard loop je dan het risico dat als je geen koper vind je zelf een boete moet betalen, maar even theoretisch.

Het is vaak óf de verkoopprijs mits alle voorbehouden verlopen zijn óf de taxatieprijs * 90%.

Dus als die voorbehouden pas verlopen in de toekomst op het moment dat je je hypotheek afsluit zal je moeten uitgaan van de taxatieprijs * 90%.

In de werkelijkheid van vandaag zal je daardoor veel meer overhouden dan die 10%.

[Hertog_Martin]

VidaR-9 schreef op zaterdag 29 juni 2024 @ 09:48:
[...]


Het is vaak óf de verkoopprijs mits alle voorbehouden verlopen zijn óf de taxatieprijs * 90%.

Dus als die voorbehouden pas verlopen in de toekomst op het moment dat je je hypotheek afsluit zal je moeten uitgaan van de taxatieprijs * 90%.

Oké dus uitgaande van voorbehoud van financiering door kopers van onze woning en aanvraagtijd van twee maanden voor rondkrijgen onze hypotheek hebben we 2 maanden de tijd om onze woning te verkopen (getekend koopcontract) als we kiezen voor overdracht van 6 maanden bij woning die wij aankopen.

In de werkelijkheid van vandaag zal je daardoor veel meer overhouden dan die 10%.

Ja en zit je dan dus met een bak eigen geld, die je nu juist tekort komt.

Zo van, hier is de 130k die je vorige week nog tekort kwam om je droomwoning te kopen..

[Koptelefoontje]

wm1234 schreef op vrijdag 28 juni 2024 @ 21:45:
[...]


Wat is de schade uiteindelijk?

995k. De vraagprijs.
Maar we zijn er blij mee

[Koptelefoontje]

Sport_Life schreef op zaterdag 29 juni 2024 @ 08:53:
[...]

Ik denk dat je - obv de referentiewoning - een goede prijs hebt betaald. Voor woningen in deze prijsklasse was de vraag vorig jaar vrij laag, dat kwam ook uit de NVM verslagen naar voren. Nu zie ik ze weer overal snel verkocht raken, voor forse prijsstijgingen. Wordt ook weer makkelijk 50-100k op overboden, als de woning niet al te gedateerd is.
Alles wijst er ook op dat de stijging komende jaren zal doorzetten. Goed gedaan dus.

Ben trouwens niet helemaal eens dat 50k niet veel geld is, al is het bij een woning van 1m relatief minder dan bij een woning van 400k. Uiteindelijk kun je van dat bedrag je woning gasloos maken of een keuken (en/of) badkamer vernieuwen als je niet te gek doet..

Ik begreep dat de makelaar bij aankoop in deze prijs klasse een bod had verloren omdat iemand anders 250k had overboden, best bizar hoe het kan gaan.
50k is zeker veel, maar het is niet anders… ik hoop ons huidige huis goed te verkopen, het is ook best groot en helemaal af: 25 zonnepanelen, airco’s, nieuwe tuin/oprit/badkamer/toilet en zo’n beetje alles wat de vrouw bij VT-wonen had gezien

[Sport_Life]

Nvm

[ Voor 103% gewijzigd door Sport_Life op 29-06-2024 21:14 ]

[THE_BASE]

Even een vraag, per toeval hebben we via een collega een huis op het oog. Alles klopt en helemaal onze smaak. De bezichting kon nog even voor ons vakantie worden gepland, morgen en dinsdag volgende de overige bezichtigen. Daarna wordt besloten of er per bod of per inschrijving verder wordt gegaan.

Waar zou ik zo snel meer informatie vandaan kunnen halen wat het huis waard is en of de vraagprijs reeel is. We hebben een makelaar voor de verkoop van ons huis advies gevraagd en ook een andere makelaar geeft dezelfde richting qua bieding aan. Maar we willen niet graag achter het net vissen, maar uiteraard ook niet te hoog bieden.

We kunnen in elk geval zonder voorbehoud van financiering aankopen en hebben flink wat spaargeld achter de hand. Hopelijk is dat allemaal in ons voordeel, maar ik lees ook dat een aankoopmakelaar een positieve uitwerking zou kunnen hebben? In elk geval willen we voor dinsdag ons bod bepalen en ook een maximum mocht het per opbod gaan. Iemand tips?

[tweakduke]

THE_BASE schreef op zondag 30 juni 2024 @ 12:06:
Even een vraag, per toeval hebben we via een collega een huis op het oog. Alles klopt en helemaal onze smaak. De bezichting kon nog even voor ons vakantie worden gepland, morgen en dinsdag volgende de overige bezichtigen. Daarna wordt besloten of er per bod of per inschrijving verder wordt gegaan.

Waar zou ik zo snel meer informatie vandaan kunnen halen wat het huis waard is en of de vraagprijs reeel is. We hebben een makelaar voor de verkoop van ons huis advies gevraagd en ook een andere makelaar geeft dezelfde richting qua bieding aan. Maar we willen niet graag achter het net vissen, maar uiteraard ook niet te hoog bieden.

We kunnen in elk geval zonder voorbehoud van financiering aankopen en hebben flink wat spaargeld achter de hand. Hopelijk is dat allemaal in ons voordeel, maar ik lees ook dat een aankoopmakelaar een positieve uitwerking zou kunnen hebben? In elk geval willen we voor dinsdag ons bod bepalen en ook een maximum mocht het per opbod gaan. Iemand tips?

Even op de juiste plek gezet

[Kruimelvlaai]

Mag het bedrag van hypothecaire inschrijving hoger zijn dan de NHG grens?

Wispe schreef op donderdag 27 juni 2024 @ 16:00:
[...]


Ja, klopt. Beter nog: er zit niet eens een nadeel of risico aan vast. Positief is dat het kadaster een openbaar register is en derden alles kunnen zien, dus ook of je een hypotheek hebt en hoe hoog dat inschrijfbedrag is. Als je je inschrijfbedrag zo hoog mogelijk doet, blijft het gissen hoeveel eigen vermogen je in de woning hebt zitten (kanttekening: afhankelijk van de bank of je de details kunt afschermen, want de details van de geldlening kunnen opgenomen zijn in de akte en die is ook opvraagbaar. Niet alle banken doen dit, een paar wel).
Heb ik ook gedaan, inschrijfbedrag 100% van de taxatiewaarde terwijl mijn LTV nog geen 25% is.

Je bedoelt hiermee toch niet dat wanneer mensen de verkoopprijs opvragen, dat ze het hypothecaire inschrijving bedrag zien toch? (gezien dat je ook de helft hypotheek zou kunnen vragen wanneer je voldoende eigen vermogen hebt)
Wanneer/hoe kan een koper wel zien hoeveel eigen geld erin gestoken is?

Wispe schreef op donderdag 27 juni 2024 @ 16:07:
[...]

Oh je bedoelt als je een tweede lening wil onder de eerste hypotheekakte. Ja, dat klopt.
Ik begreep je bericht verkeerd.

Wanneer zou je een tweede hypotheek willen? Voor bijvoorbeeld een bouwdepot? Of een soort overgangshypotheek bij het kopen van een nieuwe woning?
Want met een hogere hypothecaire lening kan ik ook makkelijker/goedkoper extra geld lenen toch? Bijvoorbeeld voor een verbouwing. Mits mijn inkomen het toelaat (inkomen gaat aanzienlijk stijgen de komende jaren)

wm1234 schreef op vrijdag 28 juni 2024 @ 10:00:
@Kruimelvlaai Er zit wel een nadeel aan, dat is de 2e hypotheek. Die is praktisch niet meer mogelijk als je hoog inschrijft.

Als je bijvoorbeeld een goedkope duurzaamheidslening neemt bij SVN bijv. via de gemeente waar je woont, die gaan niet akkoord met een inschrijving die hoger is dan de marktwaarde van de woning (voor het gemak even de taxatiewaarde). Duurzaamheid klinkt als isoleren maar bijvoorbeeld een dakkapel kan je er ook mee doen, dat heb ik gedaan.

Dan betaal je weer verlaging van de hypotheekinschrijving, rond de 250 euro. Al ben ik zelf financieel adviseur geweest, kon ik na 3 maanden weer extra dokken. Ze schrijven het namelijk nergens in hun voorwaarden maar verzinnen die regel wel tijdens hun acceptatiebeleid, terwijl mijn loan to value heel gunstig was (geen maximale hypotheek op de 1e inschrijving). Na een klachten procedure toch maar eieren voor mijn geld gekozen, financieel is het namelijk heel interessant om 25k te lenen voor 1% (nu is het het iets hoger) dan voor 3.x % bij een bank/verzekeraar.

Dus het bedrag van hypothecaire inschrijving kan je tegen betaling van 250 euro nog altijd verlagen? (Verhogen niet lijkt mij dan?)

Get!em schreef op vrijdag 28 juni 2024 @ 10:10:
[...]


Met Triodos bespaarlening a 0% rente geen last van.
https://www.triodos.nl/hypotheken/energiebespaarlening

Je krijgt dus 25k voor 0% en je inschrijving mag nog hoger zijn.

Bij Triodos kan de bespaarlening van 0% volgens de voorwaarde alleen wanneer ik er al iets heb lopen of er een hypotheek ga afsluiten.

[Michael Knight]

THE_BASE schreef op zondag 30 juni 2024 @ 12:06:
Even een vraag, per toeval hebben we via een collega een huis op het oog. Alles klopt en helemaal onze smaak. De bezichting kon nog even voor ons vakantie worden gepland, morgen en dinsdag volgende de overige bezichtigen. Daarna wordt besloten of er per bod of per inschrijving verder wordt gegaan.

Waar zou ik zo snel meer informatie vandaan kunnen halen wat het huis waard is en of de vraagprijs reeel is. We hebben een makelaar voor de verkoop van ons huis advies gevraagd en ook een andere makelaar geeft dezelfde richting qua bieding aan. Maar we willen niet graag achter het net vissen, maar uiteraard ook niet te hoog bieden.

We kunnen in elk geval zonder voorbehoud van financiering aankopen en hebben flink wat spaargeld achter de hand. Hopelijk is dat allemaal in ons voordeel, maar ik lees ook dat een aankoopmakelaar een positieve uitwerking zou kunnen hebben? In elk geval willen we voor dinsdag ons bod bepalen en ook een maximum mocht het per opbod gaan. Iemand tips?

De aankoopmakelaar is vooral handig in de fase vóór de fase waar je nu in zit en vooral als je niet op de hoogte bent van aankoopgerelateerde dingen. Zo heeft een goede aankoopmakelaar eerder toegang tot de gepubliceerde beschikbare woningen (scheelt een aantal dagen vergeleken met b.v. Funda) en kan hij je adviseren richting de bank, etc. Echter, die afspraak kun je ook zelf maken bij enkele banken m.b.v. een ratis adviesgesprek.

Daarbij, je geeft al aan zelf onderzoek te hebben gedaan naar realistische prijzen, bent goed op de hoogte van je financiele mogelijkheden en je bent realistisch (niet te hoog bieden, niet achter het net willen vissen).

Het beste advies in jullie situatie is dan om alle papieren voor de financien klaar te hebben liggen en gewoon te bieden wat jullie het maximum vinden.

Het bieden gaat verder via een open systeem. Dus mocht je toch achter het net vissen, dan kun je achteraf prima zien of je écht zoveel te weinig hebt geboden of dat je gewoon net pecht hebt gehad. Hierin gaat de aankoopmakelaar vrij weinig meerwaarde bieden

[Wispe]

Kruimelvlaai schreef op zondag 30 juni 2024 @ 12:32:
Mag het bedrag van hypothecaire inschrijving hoger zijn dan de NHG grens?

Nee, de NHG-grens heeft toch een maximale (taxatie)waarde? Het hypothecaire inschrijvingsbedrag kan niet hoger zijn dan de taxatiewaarde.

Je bedoelt hiermee toch niet dat wanneer mensen de verkoopprijs opvragen, dat ze het hypothecaire inschrijving bedrag zien toch? (gezien dat je ook de helft hypotheek zou kunnen vragen wanneer je voldoende eigen vermogen hebt)

Als zij een uittreksel met hypotheekinformatie opvragen, kunnen zij het hypothecaire inschrijvingsbedrag zien.

Wanneer/hoe kan een koper wel zien hoeveel eigen geld erin gestoken is?

a. als jij een woning voor 10 euro hebt gekocht en je hypothecaire inschrijving lager dan 10 euro is.
b. als jij een woning voor 10 euro hebt gekocht, je hypothecaire inschrijving hoger dan die 10 euro is maar je bank een hypotheekakte-model heeft waarin staat hoeveel exact je geldlening bedraagt (ING en Quion-hypotheekverstrekkers hebben dat, ABN en Rabo hebben dat niet). De afschriften van die akten zijn ook tegen betaling opvraagbaar voor derden.

Wanneer zou je een tweede hypotheek willen? Voor bijvoorbeeld een bouwdepot? Of een soort overgangshypotheek bij het kopen van een nieuwe woning?

Als jij geld nodig hebt en het inschrijvingsbedrag van je 1ste hypotheek niet hoog genoeg is om de 1ste geldlening + je extra lening te dekken.

Want met een hogere hypothecaire lening kan ik ook makkelijker/goedkoper extra geld lenen toch? Bijvoorbeeld voor een verbouwing. Mits mijn inkomen het toelaat (inkomen gaat aanzienlijk stijgen de komende jaren)

Wel goedkoper, want je hoeft niet opnieuw naar de notaris voor een tweede hypotheekakte.
Hoezo makkelijker?

Dus het bedrag van hypothecaire inschrijving kan je tegen betaling van 250 euro nog altijd verlagen? (Verhogen niet lijkt mij dan?)

Nee, dat kan niet. Je kiest een hypothecaire inschrijvingsbedrag en dat staat dan vast (als de akte is gepasseerd). Je kan niet achteraf de inhoud van de notariële akte aanpassen.

[deejeebv]

Wispe schreef op zondag 30 juni 2024 @ 12:46:
[...]
Nee, de NHG-grens heeft toch een maximale (taxatie)waarde? Het hypothecaire inschrijvingsbedrag kan niet hoger zijn dan de

Volgens mij klopt dit niet, de hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan de taxatiewaarde, maar de inschrijving mag wel hoger zijn. Bij een toekomstige verbouwing kun je dan extra lenen zonder naar de notaris te moeten.

[THE_BASE]

Michael Knight schreef op zondag 30 juni 2024 @ 12:45:
[...]


De aankoopmakelaar is vooral handig in de fase vóór de fase waar je nu in zit en vooral als je niet op de hoogte bent van aankoopgerelateerde dingen. Zo heeft een goede aankoopmakelaar eerder toegang tot de gepubliceerde beschikbare woningen (scheelt een aantal dagen vergeleken met b.v. Funda) en kan hij je adviseren richting de bank, etc. Echter, die afspraak kun je ook zelf maken bij enkele banken m.b.v. een ratis adviesgesprek.

Daarbij, je geeft al aan zelf onderzoek te hebben gedaan naar realistische prijzen, bent goed op de hoogte van je financiele mogelijkheden en je bent realistisch (niet te hoog bieden, niet achter het net willen vissen).

Het beste advies in jullie situatie is dan om alle papieren voor de financien klaar te hebben liggen en gewoon te bieden wat jullie het maximum vinden.

Het bieden gaat verder via een open systeem. Dus mocht je toch achter het net vissen, dan kun je achteraf prima zien of je écht zoveel te weinig hebt geboden of dat je gewoon net pecht hebt gehad. Hierin gaat de aankoopmakelaar vrij weinig meerwaarde bieden

Dank voor je snelle antwoord!

Het is bij deze woning de vraag of de verkopers al wat hoger inzetten (huis is duurder dan gemiddeld, maar zeer netjes afgewerkt en instapklaar) en dus waar de verkopers genoegen meenemen.

Wij hebben wel iets in ons hoofd om mee te starten, maar ook een maximum. Dat laatste wil je natuurlijk niet direct bieden, maar als we weten dat anderen die richting op gaan, zouden wij dat wel doen. Maar helaas werkt dat niet zo.

[Kruimelvlaai]

deejeebv schreef op zondag 30 juni 2024 @ 13:26:
[...]

Volgens mij klopt dit niet, de hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan de taxatiewaarde, maar de inschrijving mag wel hoger zijn. Bij een toekomstige verbouwing kun je dan extra lenen zonder naar de notaris te moeten.

Ik kan dit niet vinden en ik kan het mijn adviseur nog niet vragen omdat hij nog niet terug is van vakantie. Ik verwacht dinsdag een reactie, maar wil het eigenlijk daarvoor al weten zodat ik niet meer vertraging oploop bij de aanvraag.


Andere vraag, er staat dat de WGV niet ouder mag zijn dan 3 maanden. Ik zie alleen niet staan of deze 3 maanden is op het moment van de hypotheek aanvraag of moment van overdracht. Want ik heb vorig jaar een paar maanden in de ziektewet gezeten, en ervoor heel veel overuren gemaakt. Als ik nu opnieuw een WGV aanvraag kom ik door het gebrek aan die piek slecht uit met structurele overuren. Mijn oude WGV is op het moment van de overdracht 3 maanden en 7 dagen oud.

Kruimelvlaai schreef op woensdag 26 juni 2024 @ 23:51:
[Afbeelding]

Kijkende naar dit lijstje neig ik naar een van de volgende twee verstrekkers:
- Nationale Nederlanden - Nationale Nederlanden (10j 3,73%)
- Centraal Beheer - Leef Hypotheek (10j 3,77%)

Wat zijn jullie ervaringen met deze twee hypotheek verstrekkers?
Beide hebben geen dagrente, alleen offerterente. Maar de hypotheekadviseur had het over x-aantal dagen (3 weken) bedenktijd waarin je bij een lagere rente zou kunnen zeggen. Ik annuleer en sluit opnieuw dezelfde hypotheek af.

Mijn werkgever heeft nog geen akkoord gegeven op de CAO verhoging, dus ik kan die nog niet meenemen in mijn hypotheek. Ik verwacht dit akkoord wel binnen 3 weken. Kan ik deze dan later alsnog meenemen voor mijn hypotheek? De overdracht is over 5,5 week.

[Wispe]

deejeebv schreef op zondag 30 juni 2024 @ 13:26:
[...]

Volgens mij klopt dit niet, de hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan de taxatiewaarde, maar de inschrijving mag wel hoger zijn. Bij een toekomstige verbouwing kun je dan extra lenen zonder naar de notaris te moeten.

Ik kon dat in ieder geval niet. Misschien is dat per hypotheekverstrekker verschillend.

[Laapo]

Wispe schreef op zondag 30 juni 2024 @ 13:55:
[...]

Ik kon dat in ieder geval niet. Misschien is dat per hypotheekverstrekker verschillend.

Per hypotheekverstrekker verschillend. Ik kon zelf in de hypotheek offerte het gewenste inschrijfbedrag invullen.

In geval van een overbrugging meestal ook onnodig om een verhoogde inschrijving te doen, zodra die is afgelost is er weer flink ruimte om onderhands te verhogen.

[Laapo]

Kruimelvlaai schreef op zondag 30 juni 2024 @ 13:51:
[...]

Ik kan dit niet vinden en ik kan het mijn adviseur nog niet vragen omdat hij nog niet terug is van vakantie. Ik verwacht dinsdag een reactie, maar wil het eigenlijk daarvoor al weten zodat ik niet meer vertraging oploop bij de aanvraag.


Andere vraag, er staat dat de WGV niet ouder mag zijn dan 3 maanden. Ik zie alleen niet staan of deze 3 maanden is op het moment van de hypotheek aanvraag of moment van overdracht. Want ik heb vorig jaar een paar maanden in de ziektewet gezeten, en ervoor heel veel overuren gemaakt. Als ik nu opnieuw een WGV aanvraag kom ik door het gebrek aan die piek slecht uit met structurele overuren. Mijn oude WGV is op het moment van de overdracht 3 maanden en 7 dagen oud.


[...]

Kijkende naar dit lijstje neig ik naar een van de volgende twee verstrekkers:
- Nationale Nederlanden - Nationale Nederlanden (10j 3,73%)
- Centraal Beheer - Leef Hypotheek (10j 3,77%)

Wat zijn jullie ervaringen met deze twee hypotheek verstrekkers?
Beide hebben geen dagrente, alleen offerterente. Maar de hypotheekadviseur had het over x-aantal dagen (3 weken) bedenktijd waarin je bij een lagere rente zou kunnen zeggen. Ik annuleer en sluit opnieuw dezelfde hypotheek af.

Mijn werkgever heeft nog geen akkoord gegeven op de CAO verhoging, dus ik kan die nog niet meenemen in mijn hypotheek. Ik verwacht dit akkoord wel binnen 3 weken. Kan ik deze dan later alsnog meenemen voor mijn hypotheek? De overdracht is over 5,5 week.

Niet ouder dan 3 maanden op het moment dat de bank de bindende offerte uitbrengt.

Veel woningen worden sowieso niet binnen 3 maanden overgedragen, dat zou onwerkbaar zijn.

Als je zo'n verhoging alsnog wilt meenemen dat moeten ze hoogstwaarschijnlijk de eerdere offerte intrekken en een nieuwe uitbrengen, waarbij alle stukken weer moeten voldoen aan die datum (denk ik). Dan kan het dus zijn dat je wgv verlopen is, en dat er een nieuwe moet komen..

Ik zit zelf bij Nationale Nederlanden. Prima verder. Alleen een beetje flauw dat ze bij een bouwdepot en overbrugging de (hoge) overbruggingsrente niet meerekenen voor de rentevergoeding over het saldo in depot.

[THE_BASE]

Inmiddels hebben wij besloten een bod uit te willen brengen op een woning. Wij hebben in verband met onze vakantie donderdag al kunnen bezichtigen en vandaag en morgen staan de overige bezichtigingen gepland.

We hebben goed nagedacht en weten welk bedrag we willen bieden. Een adviserende makelaar geeft aan dat we vandaag een bod zouden kunnen doen, niet wachten op wat er komen gaat, en er eventueel een deadline aan hangen.

Strijken we dan tegen de haren van de verkoper in, als in: die is er misschien niet van gecharmeerd? Of moeten we wachten? We willen liever niet mee in alle biedingen, vandaar dat we eigenlijk nu een bod neer willen leggen. Wat is verstandig?

[Enforcer]

THE_BASE schreef op maandag 1 juli 2024 @ 10:51:
Inmiddels hebben wij besloten een bod uit te willen brengen op een woning. Wij hebben in verband met onze vakantie donderdag al kunnen bezichtigen en vandaag en morgen staan de overige bezichtigingen gepland.

We hebben goed nagedacht en weten welk bedrag we willen bieden. Een adviserende makelaar geeft aan dat we vandaag een bod zouden kunnen doen, niet wachten op wat er komen gaat, en er eventueel een deadline aan hangen.

Strijken we dan tegen de haren van de verkoper in, als in: die is er misschien niet van gecharmeerd? Of moeten we wachten? We willen liever niet mee in alle biedingen, vandaar dat we eigenlijk nu een bod neer willen leggen. Wat is verstandig?

Persoonlijk lijkt me dat een heel slecht advies van de makelaar, de bezichtigingen zijn toch al gepland en de verkopers hebben al de moeite genomen om vandaag en morgen het huis verkoopklaar (lees: opgeruimd) te hebben dus waarom zouden ze niet alle bezichtigingen afwachten? Persoonlijk als verkoper zijnde zou ik er niet op zitten te wachten in ieder geval en ga je gewoon mee in alle andere biedingen deadline of niet... De meerwaarde had er alleen geweest als je weken geleden die voorsprong al zou hebben imho.

[ Voor 3% gewijzigd door Enforcer op 01-07-2024 10:57 ]

[THE_BASE]

Enforcer schreef op maandag 1 juli 2024 @ 10:56:
[...]

Persoonlijk lijkt me dat een heel slecht advies van de makelaar, de bezichtigingen zijn toch al gepland en de verkopers hebben al de moeite genomen om vandaag en morgen het huis verkoopklaar (lees: opgeruimd) te hebben dus waarom zouden ze niet alle bezichtigingen afwachten? Persoonlijk als verkoper zijnde zou ik er niet op zitten te wachten in ieder geval en ga je gewoon mee in alle andere biedingen deadline of niet... De meerwaarde had er alleen geweest als je weken geleden die voorsprong al zou hebben imho.

En dan schiet me ook te binnen dat het bod bekend is bij de verkopende partij en zelfs de makelaar het zou kunnen rondbazuinen. Ik weet niet hoe belangrijk de timing is bij het bieden.

[champion16]

THE_BASE schreef op maandag 1 juli 2024 @ 10:51:
Inmiddels hebben wij besloten een bod uit te willen brengen op een woning. Wij hebben in verband met onze vakantie donderdag al kunnen bezichtigen en vandaag en morgen staan de overige bezichtigingen gepland.

We hebben goed nagedacht en weten welk bedrag we willen bieden. Een adviserende makelaar geeft aan dat we vandaag een bod zouden kunnen doen, niet wachten op wat er komen gaat, en er eventueel een deadline aan hangen.

Strijken we dan tegen de haren van de verkoper in, als in: die is er misschien niet van gecharmeerd? Of moeten we wachten? We willen liever niet mee in alle biedingen, vandaar dat we eigenlijk nu een bod neer willen leggen. Wat is verstandig?

Je kan het altijd proberen, maar tenzij je echt een flink stuk hoger hebt geboden dan wat de verkopende partij denkt te ontvangen gaat het waarschijnlijk niet werken.

Tijdstip van de biedingen zal ook weinig uitmaken. Een deadline bij het bieden is niet bindend, wel netjes om je eraan te houden. Maar een hoger bod dat twee dagen na sluiting binnenkomt kan alsnog meegenomen worden.

Verkopers hebben alles al geregeld, opgeruimd, volgende groep komt binnenkort langs.
Verkoper kan ook denken, jullie zijn nu bereid een bod uit te brengen, maar een paar dagen later zal jullie interesse toch niet weg zijn?

[ Voor 8% gewijzigd door champion16 op 01-07-2024 11:07 ]

[Philip Ross]

THE_BASE schreef op maandag 1 juli 2024 @ 10:51:


We willen liever niet mee in alle biedingen,

De vraag is waarom niet? Als je bod zo laag is dat je bang bent overboden te worden is de kans klein dat de verkoper akkoord gaat.

Een bod neerleggen voor de rest kan bezichtigen is volgens mij juist het idee dat je zo veel bied dat de koper verwacht dat dit hoger is dan de biedingen die later nog gaan komen.

[VidaR-9]

THE_BASE schreef op maandag 1 juli 2024 @ 10:51:
Inmiddels hebben wij besloten een bod uit te willen brengen op een woning. Wij hebben in verband met onze vakantie donderdag al kunnen bezichtigen en vandaag en morgen staan de overige bezichtigingen gepland.

We hebben goed nagedacht en weten welk bedrag we willen bieden. Een adviserende makelaar geeft aan dat we vandaag een bod zouden kunnen doen, niet wachten op wat er komen gaat, en er eventueel een deadline aan hangen.

Strijken we dan tegen de haren van de verkoper in, als in: die is er misschien niet van gecharmeerd? Of moeten we wachten? We willen liever niet mee in alle biedingen, vandaar dat we eigenlijk nu een bod neer willen leggen. Wat is verstandig?

Proberen kan altijd, maar de kans is denk ik klein dat ze erop ingaan. Aan de andere kant heb je niks te verliezen. Je kan nog steeds meedoen met het echte bieden.

Ik heb het op mijn woning ook gehad. En het was best een bod dat me deed twijfelen, maar de makelaar zei dat ik er niet op moest ingaan. Uiteindelijk nog eens stuk hogere biedingen gehad.

[THE_BASE]

Philip Ross schreef op maandag 1 juli 2024 @ 11:09:
[...]


De vraag is waarom niet? Als je bod zo laag is dat je bang bent overboden te worden is de kans klein dat de verkoper akkoord gaat.

Een bod neerleggen voor de rest kan bezichtigen is volgens mij juist het idee dat je zo veel bied dat de koper verwacht dat dit hoger is dan de biedingen die later nog gaan komen.

Sorry, ik denk dat ik zijn e-mail niet goed heb gelezen. Er staat dat we een bod uit kunnen brengen, eventueel met een deadline. Ik las dat als nu uitbrengen, maar dat was niet het verhaal.

We gaan absoluut geen extreem hoog bod neerleggen, gewoon een in onze ogen mooi bod met goede voorwaarden, zonder voorbehoud van financiering en flexibele overdrachtsdatum. Hopelijk is dat voldoende voor de kopers en anders is het jammer. Maar wel heel erg jammer.

[THE_BASE]

VidaR-9 schreef op maandag 1 juli 2024 @ 11:21:
[...]


Proberen kan altijd, maar de kans is denk ik klein dat ze erop ingaan. Aan de andere kant heb je niks te verliezen. Je kan nog steeds meedoen met het echte bieden.

Ik heb het op mijn woning ook gehad. En het was best een bod dat me deed twijfelen, maar de makelaar zei dat ik er niet op moest ingaan. Uiteindelijk nog eens stuk hogere biedingen gehad.

Ik snap je, ik zou ook die twee dagen wel willen wachten. En als er zoveel meer wordt overboden is het jammer. We kunnen meer betalen, maar dat zou het huis in onze ogen niet waard zijn. Een belangrijke afweging.

[Youri93]

Kruimelvlaai schreef op zondag 30 juni 2024 @ 13:51:
[...]

Ik kan dit niet vinden en ik kan het mijn adviseur nog niet vragen omdat hij nog niet terug is van vakantie. Ik verwacht dinsdag een reactie, maar wil het eigenlijk daarvoor al weten zodat ik niet meer vertraging oploop bij de aanvraag.


Andere vraag, er staat dat de WGV niet ouder mag zijn dan 3 maanden. Ik zie alleen niet staan of deze 3 maanden is op het moment van de hypotheek aanvraag of moment van overdracht. Want ik heb vorig jaar een paar maanden in de ziektewet gezeten, en ervoor heel veel overuren gemaakt. Als ik nu opnieuw een WGV aanvraag kom ik door het gebrek aan die piek slecht uit met structurele overuren. Mijn oude WGV is op het moment van de overdracht 3 maanden en 7 dagen oud.


[...]

Kijkende naar dit lijstje neig ik naar een van de volgende twee verstrekkers:
- Nationale Nederlanden - Nationale Nederlanden (10j 3,73%)
- Centraal Beheer - Leef Hypotheek (10j 3,77%)

Wat zijn jullie ervaringen met deze twee hypotheek verstrekkers?
Beide hebben geen dagrente, alleen offerterente. Maar de hypotheekadviseur had het over x-aantal dagen (3 weken) bedenktijd waarin je bij een lagere rente zou kunnen zeggen. Ik annuleer en sluit opnieuw dezelfde hypotheek af.

Mijn werkgever heeft nog geen akkoord gegeven op de CAO verhoging, dus ik kan die nog niet meenemen in mijn hypotheek. Ik verwacht dit akkoord wel binnen 3 weken. Kan ik deze dan later alsnog meenemen voor mijn hypotheek? De overdracht is over 5,5 week.

De inschrijving kan hoger zijn dan de taxatiewaarde, heb zelf een huis gekocht en deze 100 duizend Euro hoger ingeschreven. Als je al een rentevoorstel hebt gekregen is er al een berekening gemaakt. Als je nog een hypotheek moet kiezen dan kan het denk ik prima.

[_Arthur]

THE_BASE schreef op maandag 1 juli 2024 @ 11:22:
Ik snap je, ik zou ook die twee dagen wel willen wachten. En als er zoveel meer wordt overboden is het jammer. We kunnen meer betalen, maar dat zou het huis in onze ogen niet waard zijn. Een belangrijke afweging.

Bereken ook hoeveel maandlasten extra dat hogere bod van b.v. 10k kost. En vraag je je dan af of je voor dat verschil de woning wil laten lopen.

[THE_BASE]

_Arthur schreef op maandag 1 juli 2024 @ 12:12:
[...]

Bereken ook hoeveel maandlasten extra dat hogere bod van b.v. 10k kost. En vraag je je dan af of je voor dat verschil de woning wil laten lopen.

Precies. Dat zijn lasten die we kunnen dragen. Of zelf kunnen betalen door zelf in te leggen. Het zou gewoon zonde zijn om op een relatief klein bedrag mis te lopen.

[Kruimelvlaai]

Youri93 schreef op maandag 1 juli 2024 @ 12:12:
[...]


De inschrijving kan hoger zijn dan de taxatiewaarde, heb zelf een huis gekocht en deze 100 duizend Euro hoger ingeschreven. Als je al een rentevoorstel hebt gekregen is er al een berekening gemaakt. Als je nog een hypotheek moet kiezen dan kan het denk ik prima.

Alleen nog gesprek met adviseur gehad, moet nu kiezen waar. Ik heb nu een hypothecaire inschrijving voorgesteld gekregen (van de adviseur) van 100k meer dan de koopprijs. Hoogte van hypothecaire inschrijving ligt dan wel ruim boven de NHG grens.

Ik twijfel op dit moment tussen Nationale Nederlanden en Centraal Beheer (leef hypotheek).

[koksie]

Kruimelvlaai schreef op maandag 1 juli 2024 @ 12:55:
[...]

Alleen nog gesprek met adviseur gehad, moet nu kiezen waar. Ik heb nu een hypothecaire inschrijving voorgesteld gekregen (van de adviseur) van 100k meer dan de koopprijs. Hoogte van hypothecaire inschrijving ligt dan wel ruim boven de NHG grens.

Ik twijfel op dit moment tussen Nationale Nederlanden en Centraal Beheer (leef hypotheek).

Ik heb tot nu toe goede ervaringen met Nationale Nederlanden, goede online omgeving en de app is ok (met wat minder mogelijkheden dan de website). Onze huidige hypotheek loopt er nu ruim 8 jaar en ik heb geen klachten.

Enige nadeel is dat je per leningdeel maar 1x kunt rentemiddelen, wat bij bijv ING 1x per jaar kan. Maar verder prima.

[Wispe]

Kruimelvlaai schreef op maandag 1 juli 2024 @ 12:55:
[...]

Alleen nog gesprek met adviseur gehad, moet nu kiezen waar. Ik heb nu een hypothecaire inschrijving voorgesteld gekregen (van de adviseur) van 100k meer dan de koopprijs. Hoogte van hypothecaire inschrijving ligt dan wel ruim boven de NHG grens.

Ik twijfel op dit moment tussen Nationale Nederlanden en Centraal Beheer (leef hypotheek).

Correct me if I'm wrong, maar ik heb het idee dat je dat hypothecaire inschrijvingsbedrag te spannend vindt.
Dat is het dus niet. Ik zou dat bedrag op z'n max zetten zodat je in de toekomst niet opnieuw naar de notaris hoeft als je eventueel extra wil lenen.

Voor de rest boeit dat inschrijvingsbedrag niet.

PS. Centraal Beheer heeft de hoogte van de geldlening in hun akte opgenomen staan, NN niet volgens mij.
(Als je van NN zeker wil weten, zou ik het even op moeten zoeken).

[ Voor 8% gewijzigd door Wispe op 01-07-2024 14:04 ]

[Kruimelvlaai]

koksie schreef op maandag 1 juli 2024 @ 13:11:
[...]


Ik heb tot nu toe goede ervaringen met Nationale Nederlanden, goede online omgeving en de app is ok (met wat minder mogelijkheden dan de website). Onze huidige hypotheek loopt er nu ruim 8 jaar en ik heb geen klachten.

Enige nadeel is dat je per leningdeel maar 1x kunt rentemiddelen, wat bij bijv ING 1x per jaar kan. Maar verder prima.

Rentemiddelen is in principe toch de boete van overstappen uitsmeren over een langere periode? Mij lijkt het dat je niet snel (in het geval van 10 jaar vast) 2x rente wil middelen als het start percentage rond de 3,75% ligt?
Als ik Centraal Beheer en Nationale Nederlanden met elkaar vergelijk zijn er maar een paar verschillen:



- 3,73% vs 3,75% Dit verschil is verwaarloosbaar op 10 jaar.
- Niet boetevrij (100%) aflossen bij NN (al ik de vraag of 10% bij NN eigenlijk niet al voldoende is. Want je mag dan elk jaar 10% van het startbedrag aflossen?)
- Bankgarantie bij NN, niet bij CB (ik wil deze uit eigen middelen betalen)
- Boetevrij aflossen bij executieverkoop, niet bij NN wel bij CB (mij lijkt het dat de kans dat dit gebeurt in normale omstandigheden zeer klein is)
- Meenemen toekomstig inkomen, bij CB flexen. Geen idee wat dit precies betekent. Ik kan dit niet vinden op hun site. Ik wil mijn CAO verhoging meenemen, als mijn werkgever hopelijk binnen een paar weken akkoord gaat met deze CAO verhoging.
- Bouwdepot 24mnd CB en 12mnd + 12mnd verlengen bij NN. Lijkt mij op hetzelfde uit te komen?

Ik neig naar Centraal Beheer (tenzij toekomstig inkomen meenemen slecht uitpakt bij CB t.o.v. NN. Maar dat weet ik op dit moment nog niet)

Wispe schreef op maandag 1 juli 2024 @ 14:01:
[...]

Correct me if I'm wrong, maar ik heb het idee dat je dat hypothecaire inschrijvingsbedrag te spannend vindt.
Dat is het dus niet. Ik zou dat bedrag op z'n max zetten zodat je in de toekomst niet opnieuw naar de notaris hoeft als je eventueel extra wil lenen.

Voor de rest boeit dat inschrijvingsbedrag niet.

Niet zo zeer spannend, wil vooral graag weten wat het precies inhoudt en wat ik ermee moet kiezen. Moet NHG kunnen krijgen en moet in de toekomst niet voor gekke verrassingen komen te staan m.b.t. hypotheek afsluiten of iets dergelijks. Of onverwachts extra kosten maken nu. En die helderheid miste ik een beetje na het gesprek met mijn adviseur en de reacties hier.

PS. Centraal Beheer heeft de hoogte van de geldlening in hun akte opgenomen staan, NN niet volgens mij.
(Als je van NN zeker wil weten, zou ik het even op moeten zoeken).

Je bedoelt max 750K? Daar zit ik niet bij in de buurt, en hoeft ook niet zo ver omhoog met hypothecaire lening. Ik zit nu te denken aan 500K t.o.v. 400K koopprijs.

[Wispe]

Kruimelvlaai schreef op maandag 1 juli 2024 @ 15:45:
[...]

Niet zo zeer spannend, wil vooral graag weten wat het precies inhoudt en wat ik ermee moet kiezen.

Stel: je lening is 100k en je kiest een inschrijvingsbedrag van 1 mio. Dan heb je 900k ruimte om extra te lenen bij dezelfde bank. Als jij over 10 jaar besluit dat je 900k wil lenen, dan kan dat want de zekerheid voor de bank is gedekt. Maar of je daadwerkelijk die 900k krijgt, zal door de bank worden getoetst aan de hand van je inkomen en het taxatierapport van de woning etc.

Niets meer of minder.

Moet NHG kunnen krijgen en moet in de toekomst niet voor gekke verrassingen komen te staan m.b.t. hypotheek afsluiten of iets dergelijks. Of onverwachts extra kosten maken nu. En die helderheid miste ik een beetje na het gesprek met mijn adviseur en de reacties hier.

Dat weet ik ook niet. Daar kan je bank vast een antwoord op geven?

[...]

Je bedoelt max 750K? Daar zit ik niet bij in de buurt, en hoeft ook niet zo ver omhoog met hypothecaire lening. Ik zit nu te denken aan 500K t.o.v. 400K koopprijs.

Nee, ik bedoel dat elke bank een modelakte heeft en per bank verschilt wat daarin staat. Bij CB staat in de akte hoeveel je van de bank hebt geleend en een afschrift van die akte gaat naar het kadaster, wat een openbaar register is en dus opvraagbaar voor derden.
Hoe het met NN zit weet ik niet 100% zeker, maar volgens mij staat niet in hun model hoeveel jij exact hebt geleend.

(Dit zeg ik omdat we eerder over hebben gehad dat via het kadaster opzoekbaar/afleidbaar is hoeveel eigen vermogen je in de woning hebt zitten).

[HEY_DUDE]

THE_BASE schreef op maandag 1 juli 2024 @ 10:51:
Inmiddels hebben wij besloten een bod uit te willen brengen op een woning. Wij hebben in verband met onze vakantie donderdag al kunnen bezichtigen en vandaag en morgen staan de overige bezichtigingen gepland.

We hebben goed nagedacht en weten welk bedrag we willen bieden. Een adviserende makelaar geeft aan dat we vandaag een bod zouden kunnen doen, niet wachten op wat er komen gaat, en er eventueel een deadline aan hangen.

Strijken we dan tegen de haren van de verkoper in, als in: die is er misschien niet van gecharmeerd? Of moeten we wachten? We willen liever niet mee in alle biedingen, vandaar dat we eigenlijk nu een bod neer willen leggen. Wat is verstandig?

Kans lijkt me ook klein dat dit werkt. Stel dat je dat je een deadline stelt, de verkopers gaan er niet op in.Tijdens de bezichtigingen komt er geen hoger bod of überhaupt geen bod. De verkopende partij belt je, of je bod nog staat. Hou je dan je poot ook stijf en koop je het huis niet meer?

Zou het bod vlak na de bezichtigingen met een redelijke deadline neerleggen. Zodat degene die bezichtigen in iedergeval tijdens de bezichting de hoogte van het bod niet horen. Mocht er een inschrijving komen zo kort mogelijk voor de deadline het bod neerleggen.

[Sport_Life]

THE_BASE schreef op maandag 1 juli 2024 @ 10:51:
Inmiddels hebben wij besloten een bod uit te willen brengen op een woning. Wij hebben in verband met onze vakantie donderdag al kunnen bezichtigen en vandaag en morgen staan de overige bezichtigingen gepland.

We hebben goed nagedacht en weten welk bedrag we willen bieden. Een adviserende makelaar geeft aan dat we vandaag een bod zouden kunnen doen, niet wachten op wat er komen gaat, en er eventueel een deadline aan hangen.

Strijken we dan tegen de haren van de verkoper in, als in: die is er misschien niet van gecharmeerd? Of moeten we wachten? We willen liever niet mee in alle biedingen, vandaar dat we eigenlijk nu een bod neer willen leggen. Wat is verstandig?

Als je m per se wilt dan zou ik een goed bod neerleggen met beperkte geldigheid, maar als je een marktconforme prijs wil betalen dan zou ik wachten tot de deadline verstreken is . Anders word je bod gebruikt als benchmark voor de andere kijkers ("er ligt als een goed bod ruim boven de vraagprijs") en dat wil je niet..

[Aurum]

THE_BASE schreef op maandag 1 juli 2024 @ 11:21:
[...]

Sorry, ik denk dat ik zijn e-mail niet goed heb gelezen. Er staat dat we een bod uit kunnen brengen, eventueel met een deadline. Ik las dat als nu uitbrengen, maar dat was niet het verhaal.

We gaan absoluut geen extreem hoog bod neerleggen, gewoon een in onze ogen mooi bod met goede voorwaarden, zonder voorbehoud van financiering en flexibele overdrachtsdatum. Hopelijk is dat voldoende voor de kopers en anders is het jammer. Maar wel heel erg jammer.

Ik heb 2 weken geleden ons huis verkocht en uit mijn ervaring zou ik een bod met een eind deadline alleen interessant vinden als iemand echt een bedrag ervoor neer gaat tellen wat het echt niet waard is. Als je een deadline zet op een bod wil je druk uitoefenen dat je toch wel echt een hoog bod uitbrengt die maar limited beschikbaar is.

Als ik je zo hoor ga je dat niet doen maar een bod wat goed voelt voor jou en dan heb je wel kans dat meer mensen dit gaan bieden.

Ik zou adviseren een begeleidend schrijven toe te voegen. Wij hebben ons huis voor 5000 minder verkocht aan mensen die een heel mooi verhaal hadden geschreven, waarbij de mensen met het hoogste bod zich als aso's hadden gedragen tijdens de bezichtiging. (wat we gehoord hadden van de makelaar). Ik ben lekker emotioneel en dat is niet iedereen maar het kan natuurlijk geen kwaad, als je er wel een emo'tje bij hebt zitten heb je misschien wel beet

[THE_BASE]

Aurum schreef op maandag 1 juli 2024 @ 22:16:
[...]

Ik heb 2 weken geleden ons huis verkocht en uit mijn ervaring zou ik een bod met een eind deadline alleen interessant vinden als iemand echt een bedrag ervoor neer gaat tellen wat het echt niet waard is. Als je een deadline zet op een bod wil je druk uitoefenen dat je toch wel echt een hoog bod uitbrengt die maar limited beschikbaar is.

Als ik je zo hoor ga je dat niet doen maar een bod wat goed voelt voor jou en dan heb je wel kans dat meer mensen dit gaan bieden.

Ik zou adviseren een begeleidend schrijven toe te voegen. Wij hebben ons huis voor 5000 minder verkocht aan mensen die een heel mooi verhaal hadden geschreven, waarbij de mensen met het hoogste bod zich als aso's hadden gedragen tijdens de bezichtiging. (wat we gehoord hadden van de makelaar). Ik ben lekker emotioneel en dat is niet iedereen maar het kan natuurlijk geen kwaad, als je er wel een emo'tje bij hebt zitten heb je misschien wel beet

Dank voor het meedenken (de rest ook overigens). We gaan inderdaad wachten tot het laatste moment, deadline is onbekend of we die toevoegen. Wel zonder voorbehoud van financiering en mogelijk zonder bouwkundige keuring, want woning zeer recent en in perfecte staat.

Vrienden van ons droppen morgenavond onze zelf geschreven brief in de brievenbus bij de verkopers. Hopelijk helpt dat er nog bij. We hebben dan echt ons uiterste best gedaan.

[Kruimelvlaai]

Wat is jullie mening over de rentevastperiode? Bij NHG label F zit je met 10j vast annuïteit op ~3,73%. Bij 20 jaar vast zit je op 3,88% (bij een voor mij onbekende verstrekker, Tulp Hypotheken) of 4~4,1% bij wat bekendere verstrekkers.

[Enforcer]

Kruimelvlaai schreef op dinsdag 2 juli 2024 @ 12:04:
Wat is jullie mening over de rentevastperiode? Bij NHG label F zit je met 10j vast annuïteit op ~3,73%. Bij 20 jaar vast zit je op 3,88% (bij een voor mij onbekende verstrekker, Tulp Hypotheken) of 4~4,1% bij wat bekendere verstrekkers.

Dat is altijd een gok, als je 10jaar doet en over 10jaar blijkt de rente 2x zo hoog te zijn dan sla je jezelf voor de kop. Als je 20jaar doet en over 10jaar blijkt de rente 2x zo laag te zijn dan sla je jezelf ook voor de kop. Dus het is nooit goed

Niemand kan in de toekomst kijken, persoonlijk zou ik 10j kiezen en hopen dat de rente lager wordt en bij de 1,5% ga je gewoon verhuizen. Ik ging van 4,7% in 2011 naar 1,5% in 2020 bijv.

[zunrob]

Enforcer schreef op dinsdag 2 juli 2024 @ 12:43:
[...]

Dat is altijd een gok, als je 10jaar doet en over 10jaar blijkt de rente 2x zo hoog te zijn dan sla je jezelf voor de kop. Als je 20jaar doet en over 10jaar blijkt de rente 2x zo laag te zijn dan sla je jezelf ook voor de kop. Dus het is nooit goed

Niemand kan in de toekomst kijken, persoonlijk zou ik 10j kiezen en hopen dat de rente lager wordt en bij de 1,5% ga je gewoon verhuizen. Ik ging van 4,7% in 2011 naar 1,5% in 2020 bijv.

Je hebt het nu over verhuizen bij lage rente, maar wat nu als je geen intentie hebt om te verhuizen omdat het je droom-/eindhuis is?

[Enforcer]

zunrob schreef op dinsdag 2 juli 2024 @ 13:17:
Je hebt het nu over verhuizen bij lage rente, maar wat nu als je geen intentie hebt om te verhuizen omdat het je droom-/eindhuis is?

Tsja, dat is een andere discussie denk ik. Volgens de CBS Statistieken verhuist iemand 1x in de 10jaar. Momenteel kan het je droom-/eindhuis zijn maar over 10jaar kan de wereld er weer heel anders uitzien natuurlijk, ik ging bv van een vrijstaande dijkwoning in m'n uppie ver van de bewoonde wereld (wat op dat moment mijn droomhuis was) naar een hoekwoning in een woonwijk voor de liefde. Maar ik snap je vraag...

Effectief is je hypotheekschuld over 10jaar natuurlijk weer wat lager, ben je (normaliter als je geen gekke dingen doet) financieel gezonder dan nu (hoger inkomen en evt meer spaargeld) en theoretisch dus meer te besteden (alhoewel dat ook weer afhankelijk is van de levensfase waar je in zit) en als eigen woning bezitter weet je dat dit soort dingen eraan zitten te komen en toch onvermijdelijk zijn dus leer je ook mee leven is mijn ervaring. Ik heb mijn levensstijl niet aangepast toen ik 4,7% rente betaalde of 1,5% in ieder geval (en 1,5% is ook geen vetpot voor je HRA overigens ik kreeg een stuk minder terug van de belasting in ieder geval nadat ik verhuist was haha).

[ Voor 8% gewijzigd door Enforcer op 02-07-2024 14:07 ]

[THE_BASE]

Stapje verder: volgens de verkopende makelaar blijkt er ‘veel interesse te zijn in de woning’. Verkooptactiek of waarheid? Wie zal het zeggen. Het gaat dus per inschrijving.

In elk geval geeft onze aankoopmakelaar aan dat het bod dat wij in eerste instantie in ons hoofd hadden (50K meer dan de vraagprijs en zeer flexibele voorwaarden) niet voldoende te zijn. Geen idee waar dat heen gaat, maar een ton overbieden gaat me wat te ver. Het is blind bieden en geen idee wat de beste tactiek van onze kant moet zijn.

[HEY_DUDE]

THE_BASE schreef op dinsdag 2 juli 2024 @ 16:57:
Stapje verder: volgens de verkopende makelaar blijkt er ‘veel interesse te zijn in de woning’. Verkooptactiek of waarheid? Wie zal het zeggen. Het gaat dus per inschrijving.

In elk geval geeft onze aankoopmakelaar aan dat het bod dat wij in eerste instantie in ons hoofd hadden (50K meer dan de vraagprijs en zeer flexibele voorwaarden) niet voldoende te zijn. Geen idee waar dat heen gaat, maar een ton overbieden gaat me wat te ver. Het is blind bieden en geen idee wat de beste tactiek van onze kant moet zijn.

Gevalletje bieden wat JIJ over hebt voor het huis. Er is geen tactiek om je bod te optimaliseren. Als je biedt wat je er zelf voor over hebt en je wordt het niet. Schouders ophalen en naar de volgende.

Als je minder biedt dan je maximaal zou willen betalen en je wordt het niet dan gaat het wellicht knagen.

[Sport_Life]

HEY_DUDE schreef op dinsdag 2 juli 2024 @ 17:43:
[...]


Gevalletje bieden wat JIJ over hebt voor het huis. Er is geen tactiek om je bod te optimaliseren. Als je biedt wat je er zelf voor over hebt en je wordt het niet. Schouders ophalen en naar de volgende.

Als je minder biedt dan je maximaal zou willen betalen en je wordt het niet dan gaat het wellicht knagen.

50k meer betalen dan nr2 gaat ook knagen.

Kan er niet zoveel van zeggen zonder funda link. Enige dat ik kan zeggen is dat in regio Utrecht (waar jij ook zoekt volgens mij) weer makkelijk 50-100k overboden wordt bij woningen die enigszins af zijn.

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 02-07-2024 17:54 ]

[THE_BASE]

HEY_DUDE schreef op dinsdag 2 juli 2024 @ 17:43:
[...]


Gevalletje bieden wat JIJ over hebt voor het huis. Er is geen tactiek om je bod te optimaliseren. Als je biedt wat je er zelf voor over hebt en je wordt het niet. Schouders ophalen en naar de volgende.

Als je minder biedt dan je maximaal zou willen betalen en je wordt het niet dan gaat het wellicht knagen.

Is het bij zo’n inschrijving nog steeds het meest verstandig 2 minuten voor deadline het bod te plaatsen? Lijkt me wel toch?

[HEY_DUDE]

THE_BASE schreef op dinsdag 2 juli 2024 @ 18:18:
[...]

Is het bij zo’n inschrijving nog steeds het meest verstandig 2 minuten voor deadline het bod te plaatsen? Lijkt me wel toch?

Zou ik wel doen. Ben overigens verre van een expert op de woningmarkt. Mij reacties zijn meer gebaseerd op hoe ik zaken zou doen.

Als je zoals @Sport_Life schrijft wakker gaat liggen als je meer dan 50k overboden hebt dan de nummer 2 dan moet je dat natuurlijk meewegen in je bod. Ik zou voor mezelf een beetje inschatten hoe graag ik het huis wil hebben en hoe erg ik het vind dat ik heel veel meer betaal dan de nr2. Als het absoluut je droomhuis is dan moet je dat risico misschien voor lief nemen. Als er in een maand tijd nog 10 soortgelijke huizen beschikbaar komen zou ik dat anders inschatten. Dat is allemaal nogal persoonlijk en daarom moet je bieden wat jij het huis waard vindt.

Verder heb ik geen idee hoe het werkt met overbieden en taxatie. Ik heb het idee dat taxaties altijd uitkomen in de buurt bedrag dat geboden is. Maar als je van de taxatie afhankelijk bent voor de financiering dan zou ik me ook even achter de oren krabben bij een ton overbieden.

[Rvzoggie]

THE_BASE schreef op dinsdag 2 juli 2024 @ 16:57:
Stapje verder: volgens de verkopende makelaar blijkt er ‘veel interesse te zijn in de woning’. Verkooptactiek of waarheid? Wie zal het zeggen. Het gaat dus per inschrijving.

In elk geval geeft onze aankoopmakelaar aan dat het bod dat wij in eerste instantie in ons hoofd hadden (50K meer dan de vraagprijs en zeer flexibele voorwaarden) niet voldoende te zijn. Geen idee waar dat heen gaat, maar een ton overbieden gaat me wat te ver. Het is blind bieden en geen idee wat de beste tactiek van onze kant moet zijn.

Om deze reden is een aankoopmakelaar juist handig. Vriend van mij had zelf voor een woning 585 over en de aankoopmakelaar zei: ‘nee, dat moet je niet doen, voor 565 heb je het ook’. En jahoor, zelf wil je het dan te graag en zoiemand kijkt met minder emotie er naar, kent de markt en ook wel eens de verkopend makelaar.

Ik zeg, pak die kans aan. Kost je 2500 euro bij aankoop maar levert je het minimaal ook op!

[FSSF]

Rvzoggie schreef op dinsdag 2 juli 2024 @ 23:05:
[...]


Om deze reden is een aankoopmakelaar juist handig. Vriend van mij had zelf voor een woning 585 over en de aankoopmakelaar zei: ‘nee, dat moet je niet doen, voor 565 heb je het ook’. En jahoor, zelf wil je het dan te graag en zoiemand kijkt met minder emotie er naar, kent de markt en ook wel eens de verkopend makelaar.

Ik zeg, pak die kans aan. Kost je 2500 euro bij aankoop maar levert je het minimaal ook op!

Raar verhaal als een aankoopmakelaar er zeker van kan zijn dat een huis met xxx bedrag aangekocht kan worden omdat deze de ''markt kent''. Wil hij het met zekerheid kunnen zeggen dan zal hij meer kennis moeten hebben dan zogenaamd de markt kennen.

Ofwel, een aankoopmakelaar tegenwoordig ''noodzakelijk'' omdat er nog steeds truuken worden uitgehaald?

[ducoquelicot]

Toen wij vorig jaar rond deze tijd een woning kochten, heeft onze aankoopmakelaar ervoor gezorgd dat wij binnen twee dagen na het bezichtigen een bod hadden uitgebracht (voor de vraagprijs), met gedeeltelijk voorbehoud van financiering, flexibele overdrachtsdatum, geen bouwkundige keuring. Met een deadline.

Dat stuk van die deadline wisten wij overigens niet, de makelaar belde met de mededeling dat we het waarschijnlijk wel voor de vraagprijs konden krijgen (wij verbaasd, dachten moeten te gaan overbieden) en dat 'als we vandaag zouden bieden, we misschien ook wel voor het eind van de dag uitsluitsel zouden hebben'. Nou, prima, let's go. En inderdaad, dezelfde dag nog positief bericht.

Pas weken laten hoorden we van de verkopers (toen we op bezoek waren om overname van roerende goederen te bespreken) dat hun makelaar had verteld dat ons bod er lag, maar dat ze wel dezelfde dag moesten beslissen.

Heerlijk, makelaars. Ze spelen allemaal onder één hoedje. In dit geval voor ons heel gunstig, maar om maar aan te geven: je kan er wel degelijk iets aan hebben om een huis te kopen voor minder dan je zou verwachten, én dat zo'n deadline stellen dus wel degelijk nuttig kan zijn, ook zonder himmelhoch jauzend bod.

Dit ging overigens om een appartement in Rotterdam, in een populaire buurt.

[Rvzoggie]

FSSF schreef op dinsdag 2 juli 2024 @ 23:12:
[...]


Raar verhaal als een aankoopmakelaar er zeker van kan zijn dat een huis met xxx bedrag aangekocht kan worden omdat deze de ''markt kent''. Wil hij het met zekerheid kunnen zeggen dan zal hij meer kennis moeten hebben dan zogenaamd de markt kennen.

Ofwel, een aankoopmakelaar tegenwoordig ''noodzakelijk'' omdat er nog steeds truuken worden uitgehaald?

Idealistisch gezien heb je gelijk en hoop ik dat het steeds minder hoeft. Maar sluit je ogen niet voor de realiteit en dat is dat makelaars elkaar nogsteeds kennen, elkaar wat gunnen en sterker over komen als ze bieden dan dat wanneer je het zelf doet.

Sterker nog, ik denk dat als jij de hoogste bieder bent en er een aankoopmakelaar onder zit met 10k dat de woning vaak nog aan de aankoopmakelaar verkocht wordt omdat de zekerheid van financiering veel vaster staat.

Sluit je ogen niet voor de realiteit tenzij je graag veel te veel betaald en idealistisch bezig wil zijn. Ik zeg niet dat het dan niet gaat lukken, maar de kans is wel kleiner. En het levert altijd zijn geld weer op.

[champion16]

Het gedeelte over bieden op t laatste moment zodat je bod niet kan worden gebruikt tegen je.
Een bieding met een sluiting is toch nergens echt bindend?
Nee het is niet netjes, maar iemand kan twee dagen later alsnog een hoger bod uitbrengen en hem winnen.

Want een makelaar moet tenslotte alle biedingen aan een verkoper doorgeven.

[link0007]

FSSF schreef op dinsdag 2 juli 2024 @ 23:12:
[...]


Raar verhaal als een aankoopmakelaar er zeker van kan zijn dat een huis met xxx bedrag aangekocht kan worden omdat deze de ''markt kent''. Wil hij het met zekerheid kunnen zeggen dan zal hij meer kennis moeten hebben dan zogenaamd de markt kennen.

Ofwel, een aankoopmakelaar tegenwoordig ''noodzakelijk'' omdat er nog steeds truuken worden uitgehaald?

Bekijk het eens anders: die makelaar ziet bijna dagelijks huizen gekocht en verkocht worden, van dichtbij, en heeft toegang tot allerlei tools en kennis/ervaring die jij niet hebt. Jij koopt eens in de 5 tot 10 jaar een nieuwe woning. De makelaar moet continu inschattingen maken voor hoeveel een huis weg zal gaan, en krijgt dus ook continu terugkoppeling of dit te hoog of te laag was ingeschat. Jij biedt misschien 6 a 10 keer op een woning. Wie denk je dat een beter gevoel heeft voor bedrag, marktgekte en biedstrategie?

Daarnaast nog een andere observatie: wij zijn als koper en verkoper maar heel even op deze markt. Vanuit game theory perspectief kunnen we elkaar daarom lastig vertrouwen aangezien we er alle belang bij hebben om onze kansen te maximaliseren. Zo kan een verkoper er moeilijk op vertrouwen of jij echt een serieuze koper bent; kan je die hypotheek wel krijgen, ga je niet last-minute terugtrekken, ga je moeilijk doen rondom de overdracht, etc. Als koper hoef jij die verkoper toch nooit meer te zien dus jij kan allerlei rare fratsen uithalen om je kansen te verhogen. Maar die aankoop- en verkoopmakelaar zitten nog jaren met elkaar opgescheept. Die moeten dus een reputatie managen, en kunnen het niet veroorloven om zich als cowboys te gedragen. Door een aankoopmakelaar in de arm te nemen betaal je in feite om gebruik te kunnen maken van die reputatie, waarmee je de verkoper gerust kan stellen en jij eerder wordt gezien als een veilige partij. Vooral als een verkoper écht geen vertragingen/gedoe in de verkoop kan veroorloven is dat goud waard (bv; ze hebben het nieuwe huis al gekocht en overdracht moet snel, of ze verkopen uit een scheiding, verkoop vanuit een erfenis, etc.)

[FSSF]

link0007 schreef op woensdag 3 juli 2024 @ 08:44:
[...]


Bekijk het eens anders: die makelaar ziet bijna dagelijks huizen gekocht en verkocht worden, van dichtbij, en heeft toegang tot allerlei tools en kennis/ervaring die jij niet hebt. Jij koopt eens in de 5 tot 10 jaar een nieuwe woning. De makelaar moet continu inschattingen maken voor hoeveel een huis weg zal gaan, en krijgt dus ook continu terugkoppeling of dit te hoog of te laag was ingeschat. Jij biedt misschien 6 a 10 keer op een woning. Wie denk je dat een beter gevoel heeft voor bedrag, marktgekte en biedstrategie?

Daarnaast nog een andere observatie: wij zijn als koper en verkoper maar heel even op deze markt. Vanuit game theory perspectief kunnen we elkaar daarom lastig vertrouwen aangezien we er alle belang bij hebben om onze kansen te maximaliseren. Zo kan een verkoper er moeilijk op vertrouwen of jij echt een serieuze koper bent; kan je die hypotheek wel krijgen, ga je niet last-minute terugtrekken, ga je moeilijk doen rondom de overdracht, etc. Als koper hoef jij die verkoper toch nooit meer te zien dus jij kan allerlei rare fratsen uithalen om je kansen te verhogen. Maar die aankoop- en verkoopmakelaar zitten nog jaren met elkaar opgescheept. Die moeten dus een reputatie managen, en kunnen het niet veroorloven om zich als cowboys te gedragen. Door een aankoopmakelaar in de arm te nemen betaal je in feite om gebruik te kunnen maken van die reputatie, waarmee je de verkoper gerust kan stellen en jij eerder wordt gezien als een veilige partij. Vooral als een verkoper écht geen vertragingen/gedoe in de verkoop kan veroorloven is dat goud waard (bv; ze hebben het nieuwe huis al gekocht en overdracht moet snel, of ze verkopen uit een scheiding, verkoop vanuit een erfenis, etc.)

Zal best. Doet er niks aan af dat in deze tijden niemand op voorhand kan zeggen wat er geboden wordt. De gaten dus nr1. en nr2. kunnen gigantisch zijn. Knappe makelaar die in zijn glazen bol vooraf kan zien of een partij uit wanhoop/enthousiasme/wat voor reden dan ook 30k meer biedt dan de nr2., of niet.
Dáárom lijkt het mijn sterk dat een makelaar zonder inside info in deze tijd een dergelijke opmerking maakt.

Zo kijk ik er tegen aan zonder enige hinder van kennis, en verder weet ik het ook allemaal niet

[Get!em]

Markt is totaal onvoorspelbaar. En je moet lokale kennis hebben wat voor type belangstelling er is. En dan nog.

Net ook weer bij kennissen, deden een bod op een huis in de middle of nowhere in Drenthe (en dan bedoel ik echt in een gat waar niemand woont en geen voorzieningen zijn, want ik ken Drenthe goed en er zijn leuke en mooie plekken). Dichtsbijzijnde voorzieningen op 20 minuten auto. Huis uit 1900, verzakkingsschade met noodreparatie op Groningse wijze. Niet overduidelijk dat er veel belangstelling is. Vraagprijs bij de staat van het huis is niet hoog/niet laag.
Toch deden ze een bod met overbieding van >50k. Alsnog werden ze overboden.

Hier in mijn eigen straat ook geen peil op te trekken, veel huizen in zelfde prijsrange (+/-5%). Tussen begin vorig jaar (2023) en nu 4 huizen verkocht. Winnend bod was bij elk huis anders, namelijk +20%, +13% -14% +18% . Die -14% was van mij, die van +20% moest nog meeste opgeknapt worden, namelijk meer dan 20% van aanschafprijs, en zit nog steeds op gas en B label. Mijn huis kon voor 10% verduurzaamd en opgeknapt worden en is van Gas af en A++(+) label.

[Rizzi]

Voor wat het waard is, ik heb eerder dit jaar een huis gekocht zónder aankoopmakelaar. Ik heb zo'n 10 bezichtigingen gedaan en 4 biedingen uitgebracht. Uiteindelijk waren er 2 biedingen geaccepteerd waarbij ik in beide gevallen minder dan 8% heb overboden. Dit was tegen het advies van iedereen in mijn omgeving in; waarom ik geen aankoopmakelaar had en dat ik minimaal 10% moet overbieden. En nee, ik heb geen huis gekocht ergens in Schubbekutteveen maar in een relatief luxe wijk/dorp nabij een grote stad. Ik kreeg van de verkopende makelaars te horen dat mijn bod gewonnen had omdat ik geen ontbindende voorwaarden had gesteld en zeer flexibel was in de overdrachtsdatum.

Voor mij had een aankoopmakelaar dus geen zin, en ik vraag me ook echt af of het zin heeft in een huizenmarkt waar overbieden de norm is. In mijn geval heeft het dus geholpen om geen ontbindende voorwaarden te stellen. En ik was daarnaast bereid om niet mee te gaan in de gekte van overbieden, ook als dat betekende dat ik niet mijn droomhuis kon kopen. Want er zijn heus wel meer droomhuizen.

[Hertog_Martin]

Vind sws apart dat men domweg wil stellen vraagprijs + 10%.

Wie zegt dat de vraagprijs überhaupt goed vastgesteld is? Twee identieke woningen bij twee verschillende verkopers/makelaars, de een zal 'm mss op 775 zetten en de ander op 795.

Wie zegt dat bij sommige vraagprijzen de +10% niet al ingecalculeerd zit? Zo van de markt is verhit dus we kunnen wel x vragen. Mensen raken gretig en met eurotekens in de ogen zetten ze hun vraagprijs extra hoog.

Het is geen exacte wetenschap en makelaars zijn ook bepaald geen wetenschappers.

Ik heb onlangs onderboden op een huis. Kleine 4% aan het onderbieden. Maar naar mijn gevoel was ik aan het overbieden op een woning die reeds 8% te duur stond.

Gewoon kijken wat je er voor over hebt. Dat dan ook gewoon bieden ipv nog proberen een dealtje te slaan, maar je niet verder gek laten maken.

[Henkdezoveelste]

https://www.ad.nl/wonen/v...genaren-snel-af~a8fab604/

Weer zo’n voorstel om huizenbezitters meer belasting te laten betalen, want dat helpt de woningmarkt hoe precies……?

Blijft wonderlijk dit soort ideeën. Als het voorstel nou is om met het opgehaalde geld massaal sociale huurwoningen te bouwen dan zou het nog uit te leggen zijn..

[champion16]

Hertog_Martin schreef op woensdag 3 juli 2024 @ 20:00:
Vind sws apart dat men domweg wil stellen vraagprijs + 10%.

Wie zegt dat de vraagprijs überhaupt goed vastgesteld is? Twee identieke woningen bij twee verschillende verkopers/makelaars, de een zal 'm mss op 775 zetten en de ander op 795.

Wie zegt dat bij sommige vraagprijzen de +10% niet al ingecalculeerd zit? Zo van de markt is verhit dus we kunnen wel x vragen. Mensen raken gretig en met eurotekens in de ogen zetten ze hun vraagprijs extra hoog.

Het is geen exacte wetenschap en makelaars zijn ook bepaald geen wetenschappers.

Ik heb onlangs onderboden op een huis. Kleine 4% aan het onderbieden. Maar naar mijn gevoel was ik aan het overbieden op een woning die reeds 8% te duur stond.

Gewoon kijken wat je er voor over hebt. Dat dan ook gewoon bieden ipv nog proberen een dealtje te slaan, maar je niet verder gek laten maken.

Precies alles hangt af of de vraagprijs realistisch is. N = 1 in mijn zoektocht kwam ik een appartement tegen dat 30k lager was dan een vergelijkbaar appartement dat in december werd verkocht. De verkopers hadden het dus expres lager te koop gezet.
Bij het bieden kom je dan op "grappige" percentages van 20%+ overbieden, maar in werkelijkheid is dat een stuk minder als je rekening houdt met de 30k lagere vraagprijs.
Andersom idem, de verkopers kunnen denken laten wij maar vast 10% erboven vragen!

Zonder voorbehoud bieden zal vaak alleen werken als je dicht bij de ander in de buurt zit, afhankelijk van het segment zou t mij verbazen als verkopers zomaar 10k laten lopen...

[Wolly]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 07:40:
https://www.ad.nl/wonen/v...genaren-snel-af~a8fab604/

Weet zo’n voorstel om huizenbezitters meer belasting te laten betalen, want dat helpt de woningmarkt hoe precies……?

Blijft wonderlijk dit soort ideeën. Als het voorstel nou is om met het opgehaalde geld massaal sociale huurwoningen te bouwen dan zou het nog uit te leggen zijn..

De hypotheekrente aftrek mag wel blijven van deze bank

Echt weer zo’n onderzoek wat hun niet raakt dus.

[Hertog_Martin]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 07:40:
https://www.ad.nl/wonen/v...genaren-snel-af~a8fab604/

Weer zo’n voorstel om huizenbezitters meer belasting te laten betalen, want dat helpt de woningmarkt hoe precies……?

Blijft wonderlijk dit soort ideeën. Als het voorstel nou is om met het opgehaalde geld massaal sociale huurwoningen te bouwen dan zou het nog uit te leggen zijn..

Wat mij stoort is dat het zo afgezet wordt ten opzichte van huren. Alsof een huis huren de norm is en kopen een luxe.

Ondertussen zijn huurders meer kwijt aan hun huur dan aan hypotheek voor dezelfde woning.

Wil je de woningprijzen echt omlaag krijgen wat dacht je dan van alle huurwoningen omzetten naar koopwoningen zodat de goedkopere woningen zelfs met een uitkering te betalen zijn en iedereen een hypotheken voor een woning kan krijgen.

[Flix20]

Hertog_Martin schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 11:28:
[...]


Wat mij stoort is dat het zo afgezet wordt ten opzichte van huren. Alsof een huis huren de norm is en kopen een luxe.

Ondertussen zijn huurders meer kwijt aan hun huur dan aan hypotheek voor dezelfde woning.

Wil je de woningprijzen echt omlaag krijgen wat dacht je dan van alle huurwoningen omzetten naar koopwoningen zodat de goedkopere woningen zelfs met een uitkering te betalen zijn en iedereen een hypotheken voor een woning kan krijgen.

En men vervolgens in de problemen komt wanneer er onderhoud gepleegd moet worden aan de koopwoning.
Huurprijs =/= huurprijs.

Een woning kopen is een luxe, geen recht.
Je hebt recht op onderdak, en daar is de sociale huur voor.

[ Voor 6% gewijzigd door Flix20 op 04-07-2024 11:31 ]

[Hertog_Martin]

Flix20 schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 11:30:
[...]


En men vervolgens in de problemen komt wanneer er onderhoud gepleegd moet worden aan de koopwoning.
Huurprijs =/= huurprijs.

Een woning kopen is een luxe, geen recht.
Je hebt recht op onderdak, en daar is de sociale huur voor.

Sociale huur moet je ook gewoon je huur betalen anders heb je geen dak boven je hoofd hoor.

En huursubsidie kan plaatsmaken voor woonsubsidie.

Enige winnaars van dit beleid zijn de woningcorporaties. Huurders die niet kunnen kopen betalen meer aan huur dan aan hypotheek + onderhoud. Ondertussen kunnen ze nergens kopen vanwege schaarste aan koopwoningen omdat zo'n groot deel huur is.

Huur is het probleem, niet eigendom.

[Get!em]

Hertog_Martin schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 11:28:
[...]

Ondertussen zijn huurders meer kwijt aan hun huur dan aan hypotheek voor dezelfde woning.

Nou...... niet geheel, bij de grotere commerciele verhuurders (zeg bouwinvest) alleen als je meer dan een paar jaar geleden gekocht hebt met de lage rente misschien, en of met overwaarde bent doorgestroomd. Hieronder een voorbeeld van een woonwijk die ik goed ken.

Huidige rente NHG 3.7, maar op voorbeeld huis niet toe te passen, dus even een 80% LTV hypotheek van 4% even doorrekenen:

Huis, randstad, rijtjes woning, BJ2012 120M2, Label A+. Zelfde type huis zowel beschikbaar in huur als koop (zelfde bouwjaar, zelfde wijk, zelfde straat, zelfde tuin, 50 huizen van elk, dus prijs niet n=1 maar 50). WOZ en verkoop op 550k (realistisch, gezien laatse huis minder dan half jaar verkocht.
Hypotheek 80%: 440k

Bij 100% annuiteit zit bruto maandlast op €2025 en netto op €1507. Netto loopt op door aflossing, ongeveer €200 extra na 10 jaar (dus €1700/maand in 2035).
Omdat er een VVE zit (ivm gehele woonwijk en hovenier): €48/maand servicekosten. Onderhoud, zelf doen.

Dezelfde huizen staan ook in verhuur. Zittende huurders betalen €1300, nieuwe huurders €1400, incl zonnepanelen, incl servicekosten, incl reparaties van keuken apparatuur, ventilatie, CV, douche, wc, etc.

[Hertog_Martin]

Get!em schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 11:46:
[...]

Nou...... niet geheel, bij de grotere commerciele verhuurders (zeg bouwinvest) alleen als je meer dan een paar jaar geleden gekocht hebt met de lage rente misschien, en of met overwaarde bent doorgestroomd. Hieronder een voorbeeld van een woonwijk die ik goed ken.

Huidige rente NHG 3.7, maar op voorbeeld huis niet toe te passen, dus even een 80% LTV hypotheek van 4% even doorrekenen:

Huis, randstad, rijtjes woning, BJ2012 120M2, Label A+. Zelfde type huis zowel beschikbaar in huur als koop (zelfde bouwjaar, zelfde wijk, zelfde straat, zelfde tuin, 50 huizen van elk, dus prijs niet n=1 maar 50). WOZ en verkoop op 550k (realistisch, gezien laatse huis minder dan half jaar verkocht.
Hypotheek 80%: 440k

Bij 100% annuiteit zit bruto maandlast op €2025 en netto op €1507. Netto loopt op door aflossing, ongeveer €200 extra na 10 jaar (dus €1700/maand in 2035).
Omdat er een VVE zit (ivm gehele woonwijk en hovenier): €48/maand servicekosten. Onderhoud, zelf doen.

Dezelfde huizen staan ook in verhuur. Zittende huurders betalen €1300, nieuwe huurders €1400, incl zonnepanelen, incl servicekosten, incl reparaties van keuken apparatuur, ventilatie, CV, douche, wc, etc.

Nu nog de rekensom over 50 jaar spreiden met dus 20 jaar lang afbetaalde hypotheek bij koop.

[Get!em]

Hertog_Martin schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 11:53:
[...]


Nu nog de rekensom over 50 jaar spreiden met dus 20 jaar lang afbetaalde hypotheek bij koop.

Tuurlijk, bij afbetaald, zijn de kostenstructuren anders, maar waar wil je in de tussentijd dan wonen? Je moet ergens starten.

Uiteraard spaar je beide, als je het 1 op 1 wilt vergelijken. De koper spaart in bakstenen, de huurder bespaart de kosten van onderhoud (en in mijn voorbeeld lagere woonlasten, dus ook het verschil daarmee).
Na 30 jaar heeft de koper een eigen-woningforfait te betalen en het spaargeld in de bakstenen, de huurder op zijn rekening/belegging.

Het domweg zeggen dat kopers goedkoper uit zijn dan huurders is gewoon niet waar. Er zijn simpelweg te veel variabelen er nog bij, waaronder dus de belastingstructuur en toeslag structuur. Dat Rabobank er voor pleit om daar wat aan te doen juich ik juist toe.

Hierbij weer een voorbeeld:
Eentje in voordeel van kopers: de hypotheekrente aftrek levert voordeel op bij kinderopvang toeslag... immers je hebt virtueel een lager inkomen.

[ Voor 24% gewijzigd door Get!em op 04-07-2024 12:00 ]

[Crazy D]

Get!em schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 11:57:
Uiteraard spaar je beide, als je het 1 op 1 wilt vergelijken. De koper spaart in bakstenen, de huurder bespaart de kosten van onderhoud (en in mijn voorbeeld lagere woonlasten, dus ook het verschil daarmee).
Na 30 jaar heeft de koper een eigen-woningforfait te betalen en het spaargeld in de bakstenen, de huurder op zijn rekening/belegging.

Maar als jij na 15 jaar je huis verkoopt, krijg je geld. Als je na 15 jaar je huurhuis opzegt, krijg je... een rekening omdat er teveel gaatjes in de muren zitten

Natuurlijk kun je niet zwart-wit zeggen dat kopen per definitie interessanter is, want idd bepaalde onderhoudskosten heb je als huurder niet, bepaalde belastingen niet, etc. Dus zou je dat heel braaf in een potje stoppen heb je idd een spaarpotje die je als huiseigenaar op dat moment niet hebt omdat je die kosten gemaakt hebt.

Maar aangezien heel veel woningen wel redelijk gelijk liggen qua hypotheek en huur, of huur ook regelmatig hoger is, en dat overall huizenprijzen stijgen waardoor je na 15 jaar sowieso meer voor je huis krijgt dan dat je nu betaald hebt, en als je je hypotheek voor een groot deel hebt afbetaald, je maandelijkse vaste hypotheek juist lager wordt terwijl huur vooral hoger wordt, is kopen in veel gevallen wel erg interessant.

[Get!em]

Crazy D schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 12:54:
[...]

Maar als jij na 15 jaar je huis verkoopt, krijg je geld.

Dat krijg je niet geheel. Je kunt het in zijn geheel inzetten voor aankoop nieuw huis,
of op je rekening krijgen als je belasting betaald.

Als je na 15 jaar je huurhuis opzegt, krijg je... een rekening omdat er teveel gaatjes in de muren zitten

True... en je moet de bestaande vloerbekleding (hout, laminaat etc) er ook uithalen.

Natuurlijk kun je niet zwart-wit zeggen dat kopen per definitie interessanter is, want idd bepaalde onderhoudskosten heb je als huurder niet, bepaalde belastingen niet, etc. Dus zou je dat heel braaf in een potje stoppen heb je idd een spaarpotje die je als huiseigenaar op dat moment niet hebt omdat je die kosten gemaakt hebt.

Maar aangezien heel veel woningen wel redelijk gelijk liggen qua hypotheek en huur, of huur ook regelmatig hoger is, en dat overall huizenprijzen stijgen waardoor je na 15 jaar sowieso meer voor je huis krijgt dan dat je nu betaald hebt

Klopt, maar als je verhuisd, zal een vergelijkbaar huis evenveel gestegen zijn, dus je hypotheek gelijk blijven. Minus aflossing van afgelopen woonperiode, zal je te verkrijgen hypotheek wel iets lager zijn ja.

Als je groter gaat wonen, is in absolute zin de prijs van die grotere woning waarschijnlijk zelfs harder gestegen en heb je een hogere hypotheek nodig.

, en als je je hypotheek voor een groot deel hebt afbetaald

Bij annuitair is dat na 15 jaar ongeveer 30% van je hypotheek afbetaald.

, je maandelijkse vaste hypotheek juist lager wordt terwijl huur vooral hoger wordt, is kopen in veel gevallen wel erg interessant.

Huur wordt inderdaad hoger, maar gezien alle rechter uitspraken van de laatste tijd, wordt daar wel flink aan geknabbeld, en zal een CPI + x% niet zo makkelijk meer zijn zonder structurele verbeteringen aan het huis zelf.
Hypotheek wordt alleen lager (tijdens looptijd) als rente omlaag gaat, je extra aflost, of je verhuisd en een nieuwe hypotheek aan gaat voor een lager bedrag (en hoe je je overwaarde inzet) (met wederom een nieuwe looptijd ). De waarde van de woning boeit voor de hypotheek maandkosten niet zo (hooguit voor de rente risico), immers een andere woning zal min of meer evenveel gestegen zijn


Ik ben het met je eens, dat als je dat slim aanpakt, je snel een lagere hypotheeklast kan krijgen. Maar daarvoor moet je dus wel dingen doen. Danwel aanpassingen, verbeteringen, danwel met je bank lagere rente zien te krijgen.

[deejeebv]

Volgens mij gaat de discussie ver buiten het topic van de ervaringen met kopen van een huis. Deze discussie hoort thuis in Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[VidaR-9]

Een van de voorwaarden voor HRA is dat je je hypotheek in 30 jaar aflost. Maar hoe zit het als je tijdelijk zonder huis zit (bijv tussen 2 huizen). Staat deze periode dan op pauze of loopt de 30 jaar gewoon door?

[Mr. Stom]

TLDR: een tip voor de potentiële koper: pak snel door als je de enige bieder bent.

Wij bieden in mei via aankoopmakelaar op een woning die al vier maanden te koop staat en waarvan de vraagprijs ruim boven de taxatiewaarde is. We bieden 50k onder de vraagprijs en zonder voorbehouden of deadline. Betreft +1 mio.

Verkoopmakelaar geeft 2 dagen later aan dat er een bod is binnengekomen van 100k boven de vraagprijs, wij zijn het enige andere bod en als we niet meebieden zal het huis aan die partij worden verkocht.

Jammer en tot hier logisch, maar dan:

Verkoopmakelaar belt drie weken later terug: die bieder heeft niks meer van zich laten horen en is onbereikbaar/onvindbaar, of wij nog interesse hebben want wij waren het enige andere bod.

Twee weken lang tussen de makelaars onderhandeld over de prijs, overdrachtsdatum en lijst van over te nemen zaken. De verkoper kwam nu met een onderhandeling vanaf die 100k meer in plaats van vanaf de vraagprijs, dus dat is lastig onderhandelen als iemand denkt een woning van goud in handen te hebben. Uiteindelijk het voorstel: als jullie de vraagprijs bieden dan 'hebben jullie hem'.

Een nachtje over geslapen, nog even met de hypotheekadviseur in overleg en nog die middag de aankoopmakelaar gebeld: het is goed, we doen het!

Iedereen blij, want we hebben zojuist "ja" gezegd en dus hebben we bijna de woning! Maar dan:

Aankoopmakelaar gaat het telefoontje plegen met het goede nieuws richting de verkopers, maar hij belt ons al gauw terug: op miraculeuze wijze blijkt de oorspronkelijke bieder tóch weer aanwezig. Het feest gaat tóch niet door, tenzij we 110k meer op tafel leggen.

Super teleurgesteld, voor ons gevoel 'hadden' we de woning - maar doordat we nét te lang hebben gewacht (of de verkoopmakelaar heeft doorgegeven aan die andere bieder dat het 'nu of nooit' werd waarna die bieder besloot zich weer te melden) lopen we de woning toch nét mis.

Als verkoper snap ik het wel, 100k laat je niet liggen, maar wij voelen ons behoorlijk aan het lijntje gehouden.

Inmiddels blijkt ook dat de verkoper weer moeite heeft met contact leggen met die bieder en dat het maar niet komt van het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst. De verkoopmakelaar heeft al gebeld met onze aankoopmakelaar "of wij al een ander huis op het oog hebben of dat we als het wéér misloopt misschien toch nog..."

Maar zelfs al loopt dat mis, ze zakken er maar in. Deze woning voelt niet goed meer.

[John Doos]

Goeiemiddag


Na wat jaren lurken, doe ik hier ook maar eens een duit in het zakje.
Onlangs hebben mijn vrouw en ik ietsje overboden op een woning, en samen met een mooie "motivatiebrief" en een flinke gunfactor is ons bod (eigenlijk onverwachts) geaccepteerd.

Alles is eigenlijk al rond, we hebben tot nu toe alle seinen op groen staan voor een hypotheek, alle documenten ingeleverd, taxatie ingepland (heeft vanochtend plaats gevonden), bouwkundige keuring vind maandag plaats (laatste dag wettelijke bedenktijd, maar wel opgenomen in de ontbindende voorwaarden)
Notaris gekozen, voorlopig koopcontract getekend etc etc.

Echter is het nu wachten op de taxatie en of die in de buurt komt van de vraagprijs + overbieding.

De woning staat/stond in de markt voor 359, wij hebben hier 16k op overboden, en volgens de verkoop makelaar van de woning was mede door dit realistische bod (zij schat in dat hij in deze range getaxeerd word) ons bod gekozen.

Mijn vragen zijn als volgt:
- Taxatie verloopt via Maatwerk (hypotheek verstrekker dealtje), hoelang duurt het ongeveer tot wij de uitkomst weten? Ik lees in dit forum dat er een week overheen kan gaan?
- Hoe groot is de kans dat de taxatie LAGER uitvalt dan de vanafprijs? (dus exc. overbieding, want dat overbod heb ik netjes liggen)
- Hoe "meewerkend" is een taxateur aangedragen door de verstrekker? (Ik lees verschillende verhalen over dat ze voor elkaars broodswinst aan de slag zijn, en het vaak toevallig getaxeerd word op vraagprijs en soms zelfs overbieding prijs)

Desgewenst kan ik een funda link produceren, maar zoals men begrijpt doe ik dat binnen de wettelijke bedenktijd Liever niet

Label C rijtjes woning, 108m², <5jaar oude complete nette open hoek keuken, <5jaar oude nette en complete badkamer, vloerverwarming beneden, stenenvloer met houtlook beneden, 4 slaapkamers, doodlopende autoluwe weg voor de deur, zeer mooie tuin op zuidoosten, gras nette tegels, mooie schutting, zeer degelijke stevige overkapping, hr++, alles netjes afgewerkt, instapklaar etc etc. (ik heb serieus geen addertjes kunnen ontdekken tot nu toe...)

Mocht ik wat voor de hand liggende zaken zijn vergeten te vermelden alvast excuses, dit is mijn eerste potentiele koop van een huis. Veel gezonde spanning aan deze zijde

[_Arthur]

Mr. Stom schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 14:22:
TLDR: een tip voor de potentiële koper: pak snel door als je de enige bieder bent.

Maar zelfs al loopt dat mis, ze zakken er maar in. Deze woning voelt niet goed meer.

Je koopt het huis he, je krijgt de verkopers er niet bij

Als je nog steeds voor het huis zou gaan, zou ik gewoon opnieuw 50k onder de vraagprijs bieden met je nieuwe bod met een take-it-or-leave it einddatum/tijd van +24uur.

[Crazy D]

Mr. Stom schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 14:22:
Maar zelfs al loopt dat mis, ze zakken er maar in. Deze woning voelt niet goed meer.

Het is een zakelijke transactie. Wat alleen erg niet-netjes is, is dat je aan het lijntje gehouden wordt. Als ze terugkomen, aangeven dat je interesse hebt maar onder je eigen bod gaat zitten. Finalebod, nu uitgebracht, over 2 uur antwoord, en vanavond of uiterlijk morgenochtend 9 uur koopcontract tekenen en klaar.

[_Arthur]

John Doos schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 14:28:
- Hoe groot is de kans dat de taxatie LAGER uitvalt dan de vanafprijs? (dus exc. overbieding, want dat overbod heb ik netjes liggen)

In de huidige markt? Zeer klein. Taxatie gaat gewoon op 375 uitkomen.

[John Doos]

_Arthur schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 14:35:
[...]

In de huidige markt? Zeer klein. Taxatie gaat gewoon op 375 uitkomen.

Dat stelt mij al iets meer gerust

[Kju]

John Doos schreef op donderdag 4 juli 2024 @ 14:28:
Mijn vragen zijn als volgt:
- Taxatie verloopt via Maatwerk (hypotheek verstrekker dealtje), hoelang duurt het ongeveer tot wij de uitkomst weten? Ik lees in dit forum dat er een week overheen kan gaan?
- Hoe groot is de kans dat de taxatie LAGER uitvalt dan de vanafprijs? (dus exc. overbieding, want dat overbod heb ik netjes liggen)
- Hoe "meewerkend" is een taxateur aangedragen door de verstrekker? (Ik lees verschillende verhalen over dat ze voor elkaars broodswinst aan de slag zijn, en het vaak toevallig getaxeerd word op vraagprijs en soms zelfs overbieding prijs)

- Reken op tenminste een week vanaf de dag van opname.
- de vraagprijs of de vanafprijs is geen referentie. Daar valt niets over te stellen. De verkopende makelaar zal wel in hebben geschat wat de getaxeerde marktwaarde zal kunnen zijn. Als verkoper akkoord is gegaan met een voorbehoud van financiering van 100% van de koopsom lijkt het mij dat de verkopende makelaar er op rekent dat de getaxeerde marktwaarde rond die koopsom zal liggen. Voor jou geen risico's als de marktwaarde lager ligt.
- Een taxateur is objectief en onafhankelijk, althans dat hoort zo te zijn. Een onderonsje tussen de geldverstrekker en de taxateur is niet waarschijnlijk. Ik zou me eerder zorgen maken om kwaliteit. Een reguliere taxateur (dus niet met een taxatiebureau er tussen) rekent ca € 650 (€ 475 netto) tot € 850 (€ 640 netto) voor een taxatie. In jouw situatie krijg je een taxateur die ca. 300 ex BTW krijgt om jouw woning te taxeren. De rest is BTW, validatiekosten NWWI en vergoeding Maatwerk. Dat betekent dat je taxateur of een beginner met onvoldoende ervaring is dan wel een taxateur die aan de lopende band taxeert en mogelijk de kantjes er af loopt.