Ervaring met huis kopen - Deel 8

[zunrob]

stiest schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 08:39:
[...]


Gaf de adviseur nog een specifieke reden? Misschien is hij het niet gewend oid.. risico spreiden is toch meest voor de hand liggend met zulke bedragen?

En @Ragnar9999, nee, hij gaf wel een verklaring, maar die kan ik niet reproduceren. Sorry.

Toch nog even over de HRA, en de afweging een deel aflossingsvrij of niet.
2 situaties:
1) Volledige hypotheekbedrag annuïtair.
2) Helft annuïtair, andere helft aflossingsvrij.
In het geval van scenario 1, zijn de netto maandlasten (in ieder geval het eerste jaar) bij benadering min of meer gelijk aan de netto maandlasten van scenario 2. Dit geldt voor de huidige situatie. Scenario 1 zal je netto bedrag wel elk jaar omhoog gaan, terwijl dit bij een gedeelte aflossingsvrij gelijk blijft.
Echter, stel de HRA valt helemaal weg (over 5 jaar bijvoorbeeld) dan zit je met scenario 2 wel beter, de bruto maandlasten zijn namelijk lager (je betaalt alleen rente en geen aflossing) dan het eerste scenario. Ik merk dat we het lastig vinden om hierin een keuze te maken. Niemand van ons kan in de toekomst kijken, en het is dus niet mogelijk om 'het beste scenario' te vinden. Op basis van het advies van de adviseur kunnen we hier niet echt een keuze in maken. Daarom toch nog eens; ben benieuwd hoe jullie hier tegenaan kijken.

[kx22]

Mr. Vanish schreef op dinsdag 11 juni 2024 @ 11:40:
[...]

Nu heb je de keus, maar als over 5 jaar de rente op bijv. 8% zit heb je het niet in de hand. Hij zou 4% kunnen zakken, maar een stuk meer stijgen

Het is natuurlijk niet 50-50. Kans is groter dat rente omlaag gaat dan omhoog.
Economie veel geld bijdrukken = lage rente.
Als inflatie weer wat stabieler is (onstabiel door post corona bestedingen) gaan ze weer terug naar lage rente.

Geen idee of de banken dit ook 1 op 1 doorvoeren, maar die hebben ons afgelopen 2 jaar hard genaaid door giga rentes aan te bieden vanwege de langere looptijd.
ECB ging bijvoorbeeld met 0,5% omhoog, terwijl de bank even 2% meer wil.

[redwing]

zunrob schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 10:08:
[...]


En @Ragnar9999, nee, hij gaf wel een verklaring, maar die kan ik niet reproduceren. Sorry.

Toch nog even over de HRA, en de afweging een deel aflossingsvrij of niet.
2 situaties:
1) Volledige hypotheekbedrag annuïtair.
2) Helft annuïtair, andere helft aflossingsvrij.
In het geval van scenario 1, zijn de netto maandlasten (in ieder geval het eerste jaar) bij benadering min of meer gelijk aan de netto maandlasten van scenario 2. Dit geldt voor de huidige situatie. Scenario 1 zal je netto bedrag wel elk jaar omhoog gaan, terwijl dit bij een gedeelte aflossingsvrij gelijk blijft.
Echter, stel de HRA valt helemaal weg (over 5 jaar bijvoorbeeld) dan zit je met scenario 2 wel beter, de bruto maandlasten zijn namelijk lager (je betaalt alleen rente en geen aflossing) dan het eerste scenario. Ik merk dat we het lastig vinden om hierin een keuze te maken. Niemand van ons kan in de toekomst kijken, en het is dus niet mogelijk om 'het beste scenario' te vinden. Op basis van het advies van de adviseur kunnen we hier niet echt een keuze in maken. Daarom toch nog eens; ben benieuwd hoe jullie hier tegenaan kijken.

Het verschil is simpelweg dat je of maandelijks minder betaald maar een schuld over houdt (en totaal dus meer betaalt), of maandelijks meer betaalt en geen schuld over houdt. Gezien alle regels en dingen die continue veranderen ben ik zelf voorstander om iig een deel aflossingsvrij te houden vanwege de flexibiliteit. Je moet er dan echter wel rekening mee houden wat je met die openstaande schuld doet en in je achterhoofd houden dat je over de gehele looptijd juist meer betaalt.

Ik zou dan ook voor scenario 2 gaan, maar dan wel bedenken hoeveel schuld je aan het eind over wil houden. Dat kan de helft zijn, maar kan ook minder zijn.

[Mr. Vanish]

zunrob schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 00:30:
[...]
4 procent rente voor 20 jaar is wel echt een goede deal trouwens! Die ben ik zelf nog nergens tegengekomen? Ben benieuwd, eventueel via PB?

Lloyds NHG 20jr staat nu op 3.98% met dagrente.

[Ragnar9999]

redwing schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 10:33:
[...]

Het verschil is simpelweg dat je of maandelijks minder betaald maar een schuld over houdt (en totaal dus meer betaald), of maandelijks meer betaalt en geen schuld over houdt. Gezien alle regels en dingen die continue veranderen ben ik zelf voorstander om iig een deel aflossingsvrij te houden vanwege de flexibiliteit. Je moet er dan echter wel rekening mee houden wat je met die openstaande schuld doet en in je achterhoofd houden dat je over de gehele looptijd juist meer betaalt.

Ik zou dan ook voor scenario 2 gaan, maar dan wel bedenken hoeveel schuld je aan het eind over wil houden. Dat kan de helft zijn, maar kan ook minder zijn.

Aanvullend hierop; persoonlijk heb ik geen angst voor aflossingsvrij, ondanks de waarschuwingen vanuit de bankenwereld tegenwoordig. Er staat immers de waarde van je huis tegenover

[Mr. Vanish]

kx22 schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 10:14:
[...]


Het is natuurlijk niet 50-50. Kans is groter dat rente omlaag gaat dan omhoog.
Economie veel geld bijdrukken = lage rente.
Als inflatie weer wat stabieler is (onstabiel door post corona bestedingen) gaan ze weer terug naar lage rente.

Geen idee of de banken dit ook 1 op 1 doorvoeren, maar die hebben ons afgelopen 2 jaar hard genaaid door giga rentes aan te bieden vanwege de langere looptijd.
ECB ging bijvoorbeeld met 0,5% omhoog, terwijl de bank even 2% meer wil.

Natuurlijk niet. Maar er is ook nog een oorlog aan de gang, er zit altijd "weer een crash aan te komen!" of "de huizenmarkt stort in!".

Ik ben geen expert op het gebied van hypotheekrentes, verre van, daarom heb ik een imo fijne hypotheekadviseur ingeschakeld om een afgewogen keus te kunnen maken.

Als je financieel niet verlegen zit en je het wel aandurft om een risico te nemen voor mogelijk betere rente in de toekomst respecteer ik dat ook. Je kunt nooit voorspellen wat de rentestanden gaan doen maar de keus die ik heb gemaakt geeft me rust.

Ik vind het dan ook apart dat er blijkbaar hypotheekadviseurs zijn die vol zelfvertrouwen zeggen dat de rentestand over 5 jaar een stuk lager zou moeten liggen.

[zunrob]

Mr. Vanish schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 10:41:
[...]


Lloyds NHG 20jr staat nu op 3.98% met dagrente.

Interessant, de adviseur rekent nu met 4,27% voor deze periode. Benieuwd waar dit vandaan komt; zou namelijk verwachten dat ie rekent met de laagst beschikbare rente?

[backupdevice]

Immutable schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 10:01:
[...]

Heb je een stacaravan gekocht of wezen huren? Als je pre-fab hebt dan is de doorlooptijd veel korter. Misschien is dan zo'n sta-caravan huren inderdaad een betere optie.

We hebben nog niks , want wij kunnen pas Q1 2025 het land op. Maar afhankelijk wat de overwaarde van het huidige huis wordt, wordt het kiezen uit kopen van een unit ( wij hebben er al 2 aangeboden gekregen ) of huren van een unit.

Maar wij gaan geen pre-fab doen. Wij kijken echt naar eigen ontwerp. Ook hebben wij 2 middelgrote aannemers in de regio gesproken die allemaal eind Q1 kunnen beginnen en ongeveer eind FY25 klaar te kunnen zijn. Dus wij gaan er vanuit dat wij max een 12 maanden moeten kamperen. ( wishfull thinking misschien, maar dit is wat wij nu weten)

[ Voor 24% gewijzigd door backupdevice op 12-06-2024 11:16 ]

[kx22]

Mr. Vanish schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 10:54:
[...]

Ik ben geen expert op het gebied van hypotheekrentes, verre van, daarom heb ik een imo fijne hypotheekadviseur ingeschakeld om een afgewogen keus te kunnen maken.

Als je financieel niet verlegen zit en je het wel aandurft om een risico te nemen voor mogelijk betere rente in de toekomst respecteer ik dat ook. Je kunt nooit voorspellen wat de rentestanden gaan doen maar de keus die ik heb gemaakt geeft me rust.

Ik vind het dan ook apart dat er blijkbaar hypotheekadviseurs zijn die vol zelfvertrouwen zeggen dat de rentestand over 5 jaar een stuk lager zou moeten liggen.

Je hoeft geen expert te zijn in rentes. Maar net als bij veel dingen, kijk je naar een lijn der verwachting.
Inderdaad oorlog, virussen en wie weet wat kunnen ervoor zorgen dat de rente kortstondig gaat opspelen.

Het is ook een spel he, net als bij aandelen. Als je nu bvb 5 jaar 4% betaald en over 5 jaar opeens 6% moet betalen, kan je denken dat je 2% meer moet betalen...
Maar je kan ook denken dat je maar 1% meer hebt hoeven te betalen over de 10 jaar termijn.
Met de kans dat je misschien maar 3% ipv 4% hebt hoeven te betalen als de rente zou zakken.

Maar ik begrijp heel goed dat er zat mensen zijn die voor zekerheid gaan. Waarom zou je het niet doen als je het kan betalen. Maargoed, ik ga liever uit van mijn verwachtingspatroon icm advies van adviseur.

[jj85]

zunrob schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 11:07:
[...]


Interessant, de adviseur rekent nu met 4,27% voor deze periode. Benieuwd waar dit vandaan komt; zou namelijk verwachten dat ie rekent met de laagst beschikbare rente?

Tip: https://30419e1a-093e-45d...ond.nl/renteoverzicht/all

[JBplap]

zunrob schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 10:08:
[...]


En @Ragnar9999, nee, hij gaf wel een verklaring, maar die kan ik niet reproduceren. Sorry.

Toch nog even over de HRA, en de afweging een deel aflossingsvrij of niet.
2 situaties:
1) Volledige hypotheekbedrag annuïtair.
2) Helft annuïtair, andere helft aflossingsvrij.
In het geval van scenario 1, zijn de netto maandlasten (in ieder geval het eerste jaar) bij benadering min of meer gelijk aan de netto maandlasten van scenario 2. Dit geldt voor de huidige situatie. Scenario 1 zal je netto bedrag wel elk jaar omhoog gaan, terwijl dit bij een gedeelte aflossingsvrij gelijk blijft.
Echter, stel de HRA valt helemaal weg (over 5 jaar bijvoorbeeld) dan zit je met scenario 2 wel beter, de bruto maandlasten zijn namelijk lager (je betaalt alleen rente en geen aflossing) dan het eerste scenario. Ik merk dat we het lastig vinden om hierin een keuze te maken. Niemand van ons kan in de toekomst kijken, en het is dus niet mogelijk om 'het beste scenario' te vinden. Op basis van het advies van de adviseur kunnen we hier niet echt een keuze in maken. Daarom toch nog eens; ben benieuwd hoe jullie hier tegenaan kijken.

Als ik al jouw posts van de laatste tijd een beetje volg ben je behoorlijk risico-avers.

Dan zou ik gewoon voor zekerheid kiezen en volledig annuitair met 20j rentevast gaan.
Dan weet je waar je aan toe bent de komende tijd. En hoef je niet steeds bang te zijn of je wel het beste scenario hebt gekozen.

Aflossingsvrij klinkt leuk, maar je moet dan wel over 30 jaar alsnog dat bedrag bij elkaar gespaard hebben, of opnieuw kunnen financieren. En wie weet hoe de vork er dan bij hangt. (Te oud/arbeidsongeschikt etc etc).

Ik vind het trouwens wel opmerkelijk dat je fin adviseur een glazen bol denkt te hebben met z'n advies voor 5j omdat dan de rente vast lager is...

[zunrob]

jj85 schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 12:43:
[...]

Tip: https://30419e1a-093e-45d...ond.nl/renteoverzicht/all

Super goede tip. Ik denk dat de verhoging komt door andere/betere voorwaarden.

[Get!em]

jj85 schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 12:43:
[...]

Tip: https://30419e1a-093e-45d...ond.nl/renteoverzicht/all

Kan ook gewoon bij een willekeurige site qua rentestanden

https://www.actuelerentes...0-jaar-rente-vast.asp?o=4

En de beweging van afgelopen tijd zie je daar ook: https://www.actuelerentes...tste-rentewijzigingen.asp

Er was ook een link via Rentebox waar je de wijzigingen die al zijn aangekondigd voor komende week kon zien, maar die zit achter autorisatie tegenwoordig.

[zunrob]

JBplap schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 12:52:
[...]


Als ik al jouw posts van de laatste tijd een beetje volg ben je behoorlijk risico-avers.

Dan zou ik gewoon voor zekerheid kiezen en volledig annuitair met 20j rentevast gaan.
Dan weet je waar je aan toe bent de komende tijd. En hoef je niet steeds bang te zijn of je wel het beste scenario hebt gekozen.

Aflossingsvrij klinkt leuk, maar je moet dan wel over 30 jaar alsnog dat bedrag bij elkaar gespaard hebben, of opnieuw kunnen financieren. En wie weet hoe de vork er dan bij hangt. (Te oud/arbeidsongeschikt etc etc).

Ik vind het trouwens wel opmerkelijk dat je fin adviseur een glazen bol denkt te hebben met z'n advies voor 5j omdat dan de rente vast lager is...

Dank voor alle reacties! We gaan voor volledig annuïtair, 10 jaar vast. Er is bij de nu beoogde aanbieder de optie om om te zetten naar aflossingsvrij. Langer dan 10 jaar vond de adviseur echt niet interessant. Dat is natuurlijk een lastige, want niemand heeft die glazen bol.

[jj85]

Get!em schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 15:19:
[...]

Kan ook gewoon bij een willekeurige site qua rentestanden

https://www.actuelerentes...0-jaar-rente-vast.asp?o=4

En de beweging van afgelopen tijd zie je daar ook: https://www.actuelerentes...tste-rentewijzigingen.asp

Er was ook een link via Rentebox waar je de wijzigingen die al zijn aangekondigd voor komende week kon zien, maar die zit achter autorisatie tegenwoordig.

Deze? https://4537881d-83e4-4c0...kbond.nl/rentewijzigingen

[jeroenkb]

Ragnar9999 schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 10:51:
[...]


Aanvullend hierop; persoonlijk heb ik geen angst voor aflossingsvrij, ondanks de waarschuwingen vanuit de bankenwereld tegenwoordig. Er staat immers de waarde van je huis tegenover

Dat is te simplistisch gesteld.

Die waarde kan je alleen maar gebruiken als je je huis wil verkopen op het moment dat je hypotheek afloopt.

Als je wil blijven wonen dan zul je opnieuw een hypotheek moeten afsluiten. En de bank zal op dat moment kijken of je voldoet aan de voorwaarden om een hypotheek te krijgen. Als je dat niet doet dan zul je de boel gedwongen moeten verkopen.


Zal minder spelen als je nu nog jong bent met een carriere voor de deur. Maar als je arbeidsongeschikt geworden bent of met pensioen bent gegaan dan kan bovenstaande echt wel problematisch worden.

En vandaar dat banken hier aandacht voor vragen..

[VidaR-9]

Een jaar geleden een bezichtiging gehad en een fors bod gedaan op een droomhuis wat helaas alsnog onvoldoende bleek. In de tussentijd zijn er geen woningen online gekomen waar we enthousiast van werden in ons zeer beperkte zoekgebied. We zijn zeer kritisch, want wonen fijn en relatief goedkoop, dus een ander huis moet echt hét eindhuis worden.

Nu staat er sinds een maand een huis te koop waar we wel enthousiast over zijn, maar de prijs nogal stevig vonden. We hadden verwacht dat het zo weg zou zijn en ervoor overboden zou worden, dat vinden we het niet waard. Maar nu het toch geen storm loopt (integendeel) toch besloten de makelaar te bellen. We kunnen pas volgende week zaterdag kijken; dat vind ik best laat of is dat een normale tijdslijn?

Aan de andere kant ook geen haast, maar als je dan de beslissing hebt gemaakt om er serieus voor te gaan - dan wil je doorpakken ook.

Nog eens nadenken of we vooraf nog langs financieel adviseur willen. Het huis valt ruim binnen budget wat vorig jaar is berekend en financieel staan we er alleen maar beter voor. Rente gelijk/iets lager.

[THE_BASE]

Vandaag bij de makelaar en hypotheekadviseur geweest en het valt allemaal mee: we kunnen met ons inkomen de nieuwe woning prima betalen, we hebben genoeg spaargeld voor veel meerwerk én overbrugging. Nu dus kijken waar de maandlasten uiteindelijk op uit zullen komen, we gaan de huidige woning laten taxeren en dan besluiten of we hiervoor gaan.

Lastige keuze wel, nieuwbouw is leuk, maar ook spannend. Zeker ook met het verkopen van ons huidige huis over een jaar. Maar volgens de makelaar (en nu.nl vandaag) hoeven we ons daar niet zo druk om te maken, ook omdat ons huis in een populaire wijk van Utrecht staat dichtbij allerlei voorzieningen.

[Kruimelvlaai]

Ik ben aan het kijken hoeveel geld ik in het huis wil stoppen, maar het lijkt erop dat het loont om geen eigen geld erin te steken (bij niet al te veel eigen geld)

Bij Lloyd bank krijg je nu 2,50% spaarrente.
Hypotheekrenteaftrek is 36,97%
Hypotheekrente is nu 3,78%

Ik doe 2 aannamens.
- Lloyd blijft 2,50% betalen (of meer)
- Ik verwaarloos eigenwoning forfait

3,78% x (1-36,97%) = 2,38%
Dit percentage wordt ietsjes hoger door eigenwoning forfait. Maar dit komt er op neer dat je bij 3,78% hypotheekrente en 2,50% spaarrente, je het bedrag beter op je rekening kunt laten staan (zo lang je niet ver boven het heffingsvrij vermogen zit)

En dan heb je nog 2 zijwegen die je in kunt gaan.
- Je geld wegzetten op een plek waar je meer geld krijgt (ik ben bij NL gebleven wegens veilige stalling, denk ik. Maar ik zie ook spaarrentes van 3,66% bij Santander bijvoorbeeld. Ik zit niet in dat wereldje, geen idee hoe betrouwbaar dat is. Ik zie dat er een spaartopic is op tweakers)
- Bij sommige geldverstrekkers mag je 100% boetevrij aflossen per jaar uit eigen vermogen. Nog geen idee wat hier de voorwaardes van zijn. Maar in het geval dat de spaarrente keldert, kan je alsnog aflossen.

[True]

VidaR-9 schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 17:06:
Een jaar geleden een bezichtiging gehad en een fors bod gedaan op een droomhuis wat helaas alsnog onvoldoende bleek. In de tussentijd zijn er geen woningen online gekomen waar we enthousiast van werden in ons zeer beperkte zoekgebied. We zijn zeer kritisch, want wonen fijn en relatief goedkoop, dus een ander huis moet echt hét eindhuis worden.

Nu staat er sinds een maand een huis te koop waar we wel enthousiast over zijn, maar de prijs nogal stevig vonden. We hadden verwacht dat het zo weg zou zijn en ervoor overboden zou worden, dat vinden we het niet waard. Maar nu het toch geen storm loopt (integendeel) toch besloten de makelaar te bellen. We kunnen pas volgende week zaterdag kijken; dat vind ik best laat of is dat een normale tijdslijn?

Aan de andere kant ook geen haast, maar als je dan de beslissing hebt gemaakt om er serieus voor te gaan - dan wil je doorpakken ook.

Nog eens nadenken of we vooraf nog langs financieel adviseur willen. Het huis valt ruim binnen budget wat vorig jaar is berekend en financieel staan we er alleen maar beter voor. Rente gelijk/iets lager.

Niet zo heel raar, met een beetje een geleefd huis ben je zo drie uur aan het opruimen en schoonmaken en dan tref je ze net in een week dat het druk is.

[Mesque]

zunrob schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 12:53:
[...]


Super goede tip. Ik denk dat de verhoging komt door andere/betere voorwaarden.

Bij Lloyds kun je geloof ik tot maximaal 90% financieren, in ieder geval toen wij hem daar afsloten. Wellicht dat dat is waarom je adviseur die niet meeneemt (ie, als jullie meer dan 90% financiering nodig hebben).

[Kruimelvlaai]

ACDSL schreef op maandag 25 maart 2024 @ 16:53:
• Hypotheekvoorwaarden (https://voorwaarden.hypotheekbond.nl/): ideale tabel om in Excel te kopiëren en te kunnen filteren op voor jou belangrijke voorwaarden (voor ons o.a. offertegeldigheid, dagrente/offerterente, boetevrij aflossen, etc.).

Geweldige post!
In welke kolommen moet ik kijken voor de volgende zaken:

• Dagrente. Overdracht zal over iets minder dan 2 maanden zijn. Hopelijk kan ik nog iets van een lagere rente meepakken. Is dit bij kolom Contractrente is dagrente of Hypotheekrente bij passeren op basis van. Bij die laatste zie ik deze opties:
  - Dagrente - [hierbij geldt altijd toch of de dagrente of de offerterente als deze lager was?]
  - Dagrente indien lager dan offerterente
  - Dagrente/ Offerterente - [Dit is hetzelfde als de twee hierboven?]
  - Dalrente - [Dit is de laagste rente tussen offerte en overdracht? En dus eigenlijk de meest gunstige variant?]
  - De laagste rente stand is leidend - [Is dit hetzelfde als dalrente?]
  - Offerterente
  Ik heb de vragen erachter staan tussen haken.
• Als ik boetevrij wil aflossen, in welke kolom moet ik dan kijken? Ik zie er twee: Hoogte boetevrij aflossen per jaar en Hoogte boetevrij aflossen per jaar uit eigen vermogen. Wat is het verschil? Eerste is via een andere lening/hypotheek en de tweede uit je eigen vermogen? Moet dit eigen vermogen dan ook op de bank van de verstrekker staan?
• Waar kan ik vinden wat de regels zijn bij de verkoop van een huis? Of ik de volledige hypotheek boetevrij mag aflossen of dat ik de hypotheek(rente) mag meenemen? Ik zie bijvoorbeeld wel Boetevrij aflossen bij executieverkoop staan, maar niets over reguliere verkoop.

[fub]

VidaR-9 schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 17:06:
Aan de andere kant ook geen haast, maar als je dan de beslissing hebt gemaakt om er serieus voor te gaan - dan wil je doorpakken ook.

Wij hadden/hebben hetzelfde. We hoeven niet weg waar we nu zitten, maar er is wel een type huis waar we van dromen. In 2018 kwam zoiets voorbij maar dat hebben we toen niet doorgezet -- en elke keer als ik er op terugdenk heb ik toch een beetje spijt. Toen kwam er weer iets heel speciaals voorbij op de Funda-alert, en allebei vonden we het interessant -- maar ja, wel veel gedoe want er moet wel een flinke verbouwing gebeuren. En toen zei mijn partner: "Maar als niet nu, wanneer dan wel?"

Dus doorgezet, schandelijk overboden op de prijs, huis gekocht en nu zitten we in de opstartfase van de verbouwing en moeten we ook nog 19 jaar aan troep in ons huidige huis opruimen om dat verkoopklaar te krijgen
Maar aan het einde is het het waard. Ik liep maandag-avond rond in het nieuwe huis en dacht: "Ja, ik heb zin om hier te gaan wonen!"

Dus als je een speciale wens hebt en het komt voorbij, zet dan vooral door. Lukt het, dan is dat natuurlijk geweldig, en lukt het niet, dan blijf je gewoon waar je nu zit. Maar dan hoef je geen spijt te hebben dat je het niet geprobeerd hebt.

[ACDSL]

Kruimelvlaai schreef op donderdag 13 juni 2024 @ 09:55:
[...]

Geweldige post!
In welke kolommen moet ik kijken voor de volgende zaken:

• Dagrente. Overdracht zal over iets minder dan 2 maanden zijn. Hopelijk kan ik nog iets van een lagere rente meepakken. Is dit bij kolom Contractrente is dagrente of Hypotheekrente bij passeren op basis van. Bij die laatste zie ik deze opties:
  - Dagrente - [hierbij geldt altijd toch of de dagrente of de offerterente als deze lager was?]
  - Dagrente indien lager dan offerterente
  - Dagrente/ Offerterente - [Dit is hetzelfde als de twee hierboven?]
  - Dalrente - [Dit is de laagste rente tussen offerte en overdracht? En dus eigenlijk de meest gunstige variant?]
  - De laagste rente stand is leidend - [Is dit hetzelfde als dalrente?]
  - Offerterente
  Ik heb de vragen erachter staan tussen haken.
• Als ik boetevrij wil aflossen, in welke kolom moet ik dan kijken? Ik zie er twee: Hoogte boetevrij aflossen per jaar en Hoogte boetevrij aflossen per jaar uit eigen vermogen. Wat is het verschil? Eerste is via een andere lening/hypotheek en de tweede uit je eigen vermogen? Moet dit eigen vermogen dan ook op de bank van de verstrekker staan?
• Waar kan ik vinden wat de regels zijn bij de verkoop van een huis? Of ik de volledige hypotheek boetevrij mag aflossen of dat ik de hypotheek(rente) mag meenemen? Ik zie bijvoorbeeld wel Boetevrij aflossen bij executieverkoop staan, maar niets over reguliere verkoop.

Klopt inderdaad, als een geldverstrekker dagrente aanbiedt wordt op de passeerdatum een vergelijking gemaakt tussen de geldende rente op die dag en de rente in de offerte. Als de rente op passeerdatum lager is, krijg je dan die gunstigere rente. Als de rente hoger is, krijg je de rente uit je offerte.

Verstrekkers met dagrente rekenen geregeld wel een bereidstellingsprovisie bij verlenging van de offerte. Goed om daar even naar te kijken als verlenging nodig is.

Dagrente/Offerterente staat er volgens mij als de verstrekker allebei de opties biedt. Bij bijv. Aegon kan het allebei, maar betaal je een 0,15% hogere rente als je gebruik wilt maken van dagrente.

Dalrente is de laagste rentestand tussen offertedatum en passeerdatum, maar die optie wordt volgens mij door geen enkele geldverstrekker meer aangeboden (in de tabel enkel bij producten die niet meer kunnen worden afgenomen, als ik het me goed herinner).

"Laagste rentestand is leidend" is volgens mij ook simpelweg dagrente, zie dat alleen staan bij Neo Hypotheken en die bieden idd dagrente.

Over boetevrij aflossen: volgens mij inderdaad het verschil zoals je het aangeeft. Bij eigen vermogen gaat het dan om het kunnen aantonen van dit eigen vermogen, volgens mij is er geen vereiste om dit ook bij dezelfde bank te hebben staan (kan in veel gevallen ook niet, omdat veel geldverstrekkers enkel hypotheken verstrekken en geen bankdiensten bieden).

Over regels bij verkoop kan ik je helaas niet verder helpen, daar heb ik geen ervaring mee :-)

[Belecthor]

Wij hebben een leuk huis gezien die voldoet aan onze eisen (>bj 2015, nieuwbouwwijk, voldoende woonruimte).

Het grote nadeel in mijn optiek is dat het huis aan de stadsverwarming zit. Dit is relatief duur, waardoor wij vergeleken met onze huidige -op gas gestookte label D- huis ineens onze energiekosten meer dan verdubbelen. Het hoge vastrecht, maar ook de prijskoppeling aan de gasprijs zorgt voor rare prijzen bij stadsverwarming. Afkoppelen kan, maar kost ook geld en schijnbaar kan de gemeente daar moeilijk over doen. Het voelt heel gek om een veel nieuwer en beter geïsoleerd huis te kopen, maar dan veel hogere energiekosten voorgeschoteld te krijgen.

Ik krijg de indruk dat stadsverwarming voorheen een goed idee was, maar dat door de opkomst van de individuele warmtepomp de stadsverwarming achterhaald is geraakt, omdat het altijd minder efficiënt is door de transportverliezen.

Ik twijfel om dit huis om deze reden te doen. Ik kan ook een duurder huis zonder stadsverwarming kiezen en dan de hypotheek verhogen navenant de lagere energiekosten. Nadeel is dat we erg gecharmeerd zijn van de woning die nu te koop staat.

Wat denken jullie? Stadsverwarming een no go?

[ Voor 15% gewijzigd door Belecthor op 13-06-2024 11:28 ]

[Get!em]

Zoals eerder genoemd, ook opletten met dagrente in combinatie met verlengen. Er zijn ook aanbieders die het verlengmoment zien als dagrentemoment en dus vanaf verlengingsdatum het vast staat.
Dus stel: offerte is 2 maand geldig, en je wilt op maand 5 passeren bij notaris, dan wordt dus 3 maanden verlengd. Heb je een offerte met dagrente, dan is alleen de rente op offerte startdatum of op offerte-verlengdatum meegenomen. De rente op passeerdatum doet er dan niet meer toe.

De combinatie dagrente en >6 maanden overdrachtstermijn is daardoor ook een lastige. Volgens mij alleen Triodos.

[Groenenduck]

Get!em schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 15:19:
[...]

Kan ook gewoon bij een willekeurige site qua rentestanden

https://www.actuelerentes...0-jaar-rente-vast.asp?o=4

En de beweging van afgelopen tijd zie je daar ook: https://www.actuelerentes...tste-rentewijzigingen.asp

Er was ook een link via Rentebox waar je de wijzigingen die al zijn aangekondigd voor komende week kon zien, maar die zit achter autorisatie tegenwoordig.

Voor overzicht van aangekondigde rente wijzigingen gebruik ik deze website:

Members only: title

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Zeker een aanrader!

[de Peer]

VidaR-9 schreef op woensdag 12 juni 2024 @ 17:06:
Maar nu het toch geen storm loopt (integendeel) toch besloten de makelaar te bellen. We kunnen pas volgende week zaterdag kijken; dat vind ik best laat of is dat een normale tijdslijn?

Tsja, als iemand anders eerder een bezichtiging heeft en een bod neerlegt dat 24u geldig is, dan vis jij achter het net. Maarja wat doe je er aan...
Je hebt er geen controle over, tenzij je bereid bent te bieden zonder te kijken, maar dat lijkt me ook niet prettig.

[VidaR-9]

de Peer schreef op vrijdag 14 juni 2024 @ 13:04:
[...]
Tsja, als iemand anders eerder een bezichtiging heeft en een bod neerlegt dat 24u geldig is, dan vis jij achter het net. Maarja wat doe je er aan...
Je hebt er geen controle over, tenzij je bereid bent te bieden zonder te kijken, maar dat lijkt me ook niet prettig.

Dat is waar. Het huis hebben we drie jaar terug ook bezichtigd, maar waren toen niet in de mogelijkheid te kopen. Maar wil het toch wel even zien en voelen voordat ik een bod uit breng.

[krakendmodem]

Ik ben de afgelopen periode wat meer aan het zoeken gegaan naar leuke woningen in de regio. Aangezien ik woonachtig ben in het noorden van Nederland is het hier nog enigszins te doen met de woningprijzen (ook al zie ik ook al prijzen van een half miljoen voor een appartement in een dorp, wtf).

Ik heb al eens een gesprek gehad met een mannetje van de Rabobank een halfjaar terug, maar daar ben ik persoonlijk niet veel van opgestoken. Daarbij kreeg ik toen al de indruk dat je als single-starter al werd afgeschreven door de hypotheekadviseur nog voordat de koffie op was en de quote van Hugo de Jonge ("al eens aan een vriend gedacht") nog net niet werd opgenoemd. Ik wil dus binnenkort opnieuw een gesprekje inplannen, maar ook zelf alvast wat huiswerk vooraf doen.


Mijn vraag is eigenlijk:

Hoe groot achtten jullie de kans voor een single starter die +-200k hypotheek kan "krijgen" met 100k eigen middelen?

Ik zoek in de range van 230k tot 270k. Daar gaat dus al een flink deel van de 100k eigen middelen inzitten, is dit wel verstandig om nog rond de 270k te zitten? Er gaat dan al minimaal 80k aan spaargeld in, en dan dienen de keuken en meubelen nog aangeschaft te worden. De woningen onder de 250k zijn schaars en gelegen in plaatsen waar ik niet wil wonen.

Zit een beetje te dubben hoeveel ik maximaal wil spenderen voor een woning zonder de rest van het jaar op een tuinstoel te hoeven zitten in een woning waar nog van alles aan moet gebeuren.

[_Arthur]

krakendmodem schreef op vrijdag 14 juni 2024 @ 15:28:
Mijn vraag is eigenlijk:

Hoe groot achtten jullie de kans voor een single starter die +-200k hypotheek kan "krijgen" met 100k eigen middelen?

Dat ligt aan je salaris.

Maar zoek je in Noord Holland of Groningen. Dat zal ook schelen.

[krakendmodem]

_Arthur schreef op vrijdag 14 juni 2024 @ 15:38:
[...]

Dat ligt aan je salaris.

Maar zoek je in Noord Holland of Groningen. Dat zal ook schelen.

Ik had de 200k al ingevuld met de aanstaande loonsverhoging. Dus daar zal voorlopig niks aan veranderen. Switchen van baan kan dan nog een optie zijn, (die gesprekken zijn al geweest) maar die overstap loont al snel niet meer doordat er veel meer gereisd moet gaan worden
Eigenlijk zoek ik in de regio van Assen tot Steenwijk. Dus Drenthe, Groningen en Friesland, NW Overijssel (in de buurt van de A7/A32.). regio Steenwijk en Assen hebben dan de voorkeur.

Dorpen zoals Drachten en Gorredijk mijd ik liever

[ Voor 17% gewijzigd door krakendmodem op 14-06-2024 15:51 ]

[Gienana]

Wij hebben vandaag een woning bezichtigd en hier willen wij een bod op gaan doen. We waren in eerste instantie van plan om zonder voorbehoud van financiering te bieden, maar we begrepen dat zodra er erfpacht op een woning zit, dit flinke invloed kan hebben op de taxatiewaarde.

Ik word er via Google niet echt wijzer van. Weet iemand wat dit ongeveer kan schelen in de taxatie? Daarnaast staat er in de funda omschrijving:

- erfpacht eeuwigdurend uitgegeven
- canon thans € 801 per jaar
- herziening canon per 1-1-2030

[Wispe]

Gienana schreef op vrijdag 14 juni 2024 @ 20:41:
Wij hebben vandaag een woning bezichtigd en hier willen wij een bod op gaan doen. We waren in eerste instantie van plan om zonder voorbehoud van financiering te bieden, maar we begrepen dat zodra er erfpacht op een woning zit, dit flinke invloed kan hebben op de taxatiewaarde.

Ik word er via Google niet echt wijzer van. Weet iemand wat dit ongeveer kan schelen in de taxatie? Daarnaast staat er in de funda omschrijving:

- erfpacht eeuwigdurend uitgegeven
- canon thans € 801 per jaar
- herziening canon per 1-1-2030

Zoveel variabelen... Daar is echt geen eenvoudig antwoord op te geven.
Kan je niet beter iets met eigen grond zoeken? De grond is en wordt niet van jou en je zit voor altijd aan de erfpachtvoorwaarden vast.

[ Voor 8% gewijzigd door Wispe op 14-06-2024 21:56 ]

[link0007]

krakendmodem schreef op vrijdag 14 juni 2024 @ 15:28:

Ik zoek in de range van 230k tot 270k. Daar gaat dus al een flink deel van de 100k eigen middelen inzitten, is dit wel verstandig om nog rond de 270k te zitten? Er gaat dan al minimaal 80k aan spaargeld in, en dan dienen de keuken en meubelen nog aangeschaft te worden. De woningen onder de 250k zijn schaars en gelegen in plaatsen waar ik niet wil wonen.

Zit een beetje te dubben hoeveel ik maximaal wil spenderen voor een woning zonder de rest van het jaar op een tuinstoel te hoeven zitten in een woning waar nog van alles aan moet gebeuren.

270k gaat lastig worden. Van die 100k moet je ook nog kosten koper betalen, vervolgens nog inrichten en een en ander verbouwen, en daarna wil je toch écht ook nog wat spaargeld over hebben om klappen op te kunnen vangen.

Ga er bovendien van uit dat de vraagprijs weinig zegt over de verkoopprijs. Je kan er makkelijk +10% bij optellen momenteel, soms eerder +20%, vooral in de categorie <350k.

En let er ook op dat het lastig kan worden als je met voorbehoud biedt (best een risico als je tegen je financiële limieten zit), en zonder aankoopmakelaar.

[Gienana]

Wispe schreef op vrijdag 14 juni 2024 @ 21:55:
[...]

Zoveel variabelen... Daar is echt geen eenvoudig antwoord op te geven.
Kan je niet beter iets met eigen grond zoeken? De grond is en wordt niet van jou en je zit voor altijd aan de erfpachtvoorwaarden vast.

Onze voorkeur heeft natuurlijk ook eigen grond.

Ik begrijp vooral niet helemaal dat de erfpacht eeuwigdurend is uitgegeven, maar dat de canon in 2030 wordt herzien. Of wordt hiermee bedoeld dat de grond voor altijd van de gemeente blijft en je hem niet kan afkopen?

Daarnaast vind ik het lastig om nu te bepalen wat het huis waard is. Heeft iemand ervaring met het kopen van een huis met erfpacht?

[krakendmodem]

link0007 schreef op vrijdag 14 juni 2024 @ 22:32:
[...]

270k gaat lastig worden. Van die 100k moet je ook nog kosten koper betalen, vervolgens nog inrichten en een en ander verbouwen, en daarna wil je toch écht ook nog wat spaargeld over hebben om klappen op te kunnen vangen.

Ga er bovendien van uit dat de vraagprijs weinig zegt over de verkoopprijs. Je kan er makkelijk +10% bij optellen momenteel, soms eerder +20%, vooral in de categorie <350k.

En let er ook op dat het lastig kan worden als je met voorbehoud biedt (best een risico als je tegen je financiële limieten zit), en zonder aankoopmakelaar.

Ah, dat bevestigt al een beetje mijn vermoeden. . Dan ga ik toch even opnieuw een rekensom maken wat verstandig is. Het hoeft niet allemaal perfect te zijn, maar een bouwval aanschaffen zie ik ook niet zitten.

Aankoopmakelaar had ik nog niet eens meegenomen, maar ik denk dat het in mijn situatie wel verstandiger is om die toch in de arm te nemen.

Ook al eens besproken met collega’s op het werk. Die gezichten toen ik aangaf dat je als single starter met een ton aan eigen vermogen zelfs al niet meer genoeg geld hebt... Je kan merken dat die nog in een compleet andere wereld leven.

[ Voor 10% gewijzigd door krakendmodem op 15-06-2024 09:08 ]

[_Arthur]

krakendmodem schreef op zaterdag 15 juni 2024 @ 08:55:
Aankoopmakelaar had ik nog niet eens meegenomen, maar ik denk dat het in mijn situatie wel verstandiger is om die toch in de arm te nemen.

Vergeet niet dat dat ook een berg geld kost.

[Valorian]

krakendmodem schreef op zaterdag 15 juni 2024 @ 08:55:
[...]

Ah, dat bevestigt al een beetje mijn vermoeden. . Dan ga ik toch even opnieuw een rekensom maken wat verstandig is. Het hoeft niet allemaal perfect te zijn, maar een bouwval aanschaffen zie ik ook niet zitten.

Aankoopmakelaar had ik nog niet eens meegenomen, maar ik denk dat het in mijn situatie wel verstandiger is om die toch in de arm te nemen.

Wat natuurlijk ook meespeelt (en wat je kan meewegen in de rekensom) is hoeveel geld je nu verbrandt aan huur. Zit je met hele hoge huur en is je spaarquote (inclusief wat je straks aflost en waarmee je dus vermogen opbouwt) straks hoger dan nu dan wordt de keuze om sneller te kopen al aantrekkelijker.

[krakendmodem]

_Arthur schreef op zaterdag 15 juni 2024 @ 08:59:
[...]

Vergeet niet dat dat ook een berg geld kost.

Daar was ik ook van op de hoogte, vandaar dat ik die eerst niet had meegenomen in de eerste berekeningen.

Valorian schreef op zaterdag 15 juni 2024 @ 09:03:
[...]


Wat natuurlijk ook meespeelt (en wat je kan meewegen in de rekensom) is hoeveel geld je nu verbrandt aan huur. Zit je met hele hoge huur en is je spaarquote (inclusief wat je straks aflost en waarmee je dus vermogen opbouwt) straks hoger dan nu dan wordt de keuze om sneller te kopen al aantrekkelijker.

Ik huur momenteel niet. (Al jaren op de wachtlijst, dus ik sla die stap maar over). Ik spaar dus al maximaal, maar de prijzen stijgen sneller dan ik per maand kan sparen.

[fonsoy]

Gienana schreef op zaterdag 15 juni 2024 @ 07:43:
[...]


Onze voorkeur heeft natuurlijk ook eigen grond.

Ik begrijp vooral niet helemaal dat de erfpacht eeuwigdurend is uitgegeven, maar dat de canon in 2030 wordt herzien. Of wordt hiermee bedoeld dat de grond voor altijd van de gemeente blijft en je hem niet kan afkopen?

Daarnaast vind ik het lastig om nu te bepalen wat het huis waard is. Heeft iemand ervaring met het kopen van een huis met erfpacht?

Herzien betekent meestal een herziening/indexatie van de jaarlijks te betalen som.
Voor zo'n woning is het dus een loterij hoe die herziening uitvalt. Het kan bijvoorbeeld best naar 10k per jaar schieten.

Voor hypotheken is de vuistregel 20k minder hypotheek per 1000 erfpacht per jaar.

Met een erfpacht met onbekende herziening kan het dus de vraag zijn of die woning op termijn betaalbaar blijft. Dat zal de bank ook waarschijnlijk vinden.

[Eärendil]

krakendmodem schreef op vrijdag 14 juni 2024 @ 15:28:
Hoe groot achtten jullie de kans voor een single starter die +-200k hypotheek kan "krijgen" met 100k eigen middelen?

Ik zoek in de range van 230k tot 270k. Daar gaat dus al een flink deel van de 100k eigen middelen inzitten, is dit wel verstandig om nog rond de 270k te zitten? Er gaat dan al minimaal 80k aan spaargeld in, en dan dienen de keuken en meubelen nog aangeschaft te worden. De woningen onder de 250k zijn schaars en gelegen in plaatsen waar ik niet wil wonen.

Even terug naar de originele vraag:
De kans dat je die hypotheek krijgt lijkt me heel groot. Heb je een vast contract en geen studieschuld meer? Als single starter is je situatie heel overzichtelijk en werken tools om je maximale hypotheek te berekenen dus prima. Voor de bank is zit je in een laagste risicocategorie, want je hebt recht op NHG en je neemt eigen geld mee.

De vraag is dan meer hoeveel buffer je over wilt houden, en welke maandlasten je kan dragen. Als je maximale hypotheek ca. €200.000 is zal je salaris ca. €44.000 bruto per jaar zijn, wat ca. €2.700 netto per maand is. Hoeveel kan je nu sparen van netto maandsalaris? En wat blijft daar van over als je daarvan de hypotheek en andere vasten moet gaan betalen?

Bedenk ook dat niet alle verbouwing en inrichting direct helemaal perfect hoeft te zijn. In de meeste huizen zit een prima functionerende keuken, dus waarom zou je nieuwe moeten kopen?

[Durpstick]

krakendmodem schreef op vrijdag 14 juni 2024 @ 15:28:

Mijn vraag is eigenlijk:

Hoe groot achtten jullie de kans voor een single starter die +-200k hypotheek kan "krijgen" met 100k eigen middelen?

Ik zoek in de range van 230k tot 270k. Daar gaat dus al een flink deel van de 100k eigen middelen inzitten, is dit wel verstandig om nog rond de 270k te zitten? Er gaat dan al minimaal 80k aan spaargeld in, en dan dienen de keuken en meubelen nog aangeschaft te worden. De woningen onder de 250k zijn schaars en gelegen in plaatsen waar ik niet wil wonen.

Zit een beetje te dubben hoeveel ik maximaal wil spenderen voor een woning zonder de rest van het jaar op een tuinstoel te hoeven zitten in een woning waar nog van alles aan moet gebeuren.

Ik zie hier (in omgeving Assen) nog best wel wat woningen rond de 200k. Ook wel rijtjeswoningen. Zijn dan uiteraard niet altijd volledig instapklaar, maar ook geen bouwvallen. Als je in regio Groningen zoekt en het proces met de NCG aandurft (die keren soms best goed uit, en verschaffen ook goede subsidies voor verduurzaming in combi met een versterking) dan kun je helemaal wel wat vinden. Maar zoek je een vrijstaande woning met een grote tuin, dan zou ik nog even doorsparen.

[VidaR-9]

Als ik het goed begrijp dien je bij gebruik van een overbruggingskrediet aan te tonen dat je de (drie)dubbele lasten kunt betalen met eigen geld. Heeft iemand ervaring hoe een bank omgaat met deposito's in dat geval?

Wij hebben een flinke som spaargeld wat we in het huis willen steken. Een gedeelte is vrij, dus dit kan direct meegenomen worden ter verlaging van de hypotheek. Maar een gedeelte staat vast in deposito's met een looptijd van <1 jaar. Dit zouden we willen gebruiken om aan te tonen dat de maandlasten van oude, nieuwe hypotheek en overbruggingskrediet betaald kunnen worden. In de praktijk zullen we dit waarschijnlijk niet nodig hebben, dus zal een gedeelte van de deposito's gebruikt worden om extra af te lossen op de hypotheek (10% per jaar).

[_Arthur]

krakendmodem schreef op zaterdag 15 juni 2024 @ 09:12:
Daar was ik ook van op de hoogte, vandaar dat ik die eerst niet had meegenomen in de eerste berekeningen.

Even kort door de bocht:
200k hypotheek
100k eigen geld
30k te reserveren voor vernieuwing woning / meubels.

= 200+100= 300k minus 30k = 270k beschikbaar voor aanschaf woning + bijkomende kosten.

Bijkomende kosten:
2% overdrachtsbelasting (indien ouder dan 35, zoniet, scheelt je dat 2%)
taxatie kosten: 750
financieel adviseur: 2500 (tenzij je weet wat je doet en voor execution only gaat)
notaris: 1500

Zit je op een max bedrag aankoop van +/- 250.000,--
Ben je nog geen 35, zit dat rond de 263.500,--

Hou je rekening dat je 5% moet overbieden: 238000 tot 251000 vraagprijs woning.

[krakendmodem]

Eärendil schreef op zaterdag 15 juni 2024 @ 10:11:
[...]


Even terug naar de originele vraag:
De kans dat je die hypotheek krijgt lijkt me heel groot. Heb je een vast contract en geen studieschuld meer? Als single starter is je situatie heel overzichtelijk en werken tools om je maximale hypotheek te berekenen dus prima. Voor de bank is zit je in een laagste risicocategorie, want je hebt recht op NHG en je neemt eigen geld mee.

De vraag is dan meer hoeveel buffer je over wilt houden, en welke maandlasten je kan dragen. Als je maximale hypotheek ca. €200.000 is zal je salaris ca. €44.000 bruto per jaar zijn, wat ca. €2.700 netto per maand is. Hoeveel kan je nu sparen van netto maandsalaris? En wat blijft daar van over als je daarvan de hypotheek en andere vasten moet gaan betalen?

Bedenk ook dat niet alle verbouwing en inrichting direct helemaal perfect hoeft te zijn. In de meeste huizen zit een prima functionerende keuken, dus waarom zou je nieuwe moeten kopen?

Ah, ik heb de vraag over de hypotheek “krijgen” net niet helemaal lekker verwoord. De hypotheek zelf zal het issue niet zijn, eerder die leuke woning vinden binnen budget.

Leeftijd: 31.
Geen studieschuld, heb ik gelijk afgelost na afbreken studie. Ook vast contract.
Ik zet ongeveer 1750 - 2000 per maand op de spaarrekening
Rij een 14% leaseauto, dus die kosten vallen ook mee. (goedkoper dan eigen auto in ieder geval).
Ik ga nog een berekening doen voor de uitgaven, grof geschat moet dat rond de 1500 euro uitkomen. (Hypotheek, energie, belastingen, boodschappen)

@_Arthur Je berekening komt wel aardig overheen met hetgeen wat ik in gedachten had (250K met enkele procenten overbieden). En die keuken kan inderdaad later ook, de woningen die ik nu zag vielen de kastjes er bijna uit, dus dat was een ander verhaal

Ik ga er nog eens voor zitten. Dank voor de adviezen

[ Voor 3% gewijzigd door krakendmodem op 15-06-2024 12:12 ]

[Wispe]

Gienana schreef op zaterdag 15 juni 2024 @ 07:43:
[...]


Onze voorkeur heeft natuurlijk ook eigen grond.

Ik begrijp vooral niet helemaal dat de erfpacht eeuwigdurend is uitgegeven, maar dat de canon in 2030 wordt herzien. Of wordt hiermee bedoeld dat de grond voor altijd van de gemeente blijft en je hem niet kan afkopen?

Daarnaast vind ik het lastig om nu te bepalen wat het huis waard is. Heeft iemand ervaring met het kopen van een huis met erfpacht?

Onder tijdelijke erfpacht wordt verstaan erfpacht voor een vaste, aflopende termijn. Voortdurende erfpacht is erfpacht voor een tijdvak, dat steeds met een tijdvak wordt verlengd en bij de verlenging kunnen voorwaarden (oa canon) worden aangepast.
Je kunt vast raden wat eeuwigdurend is en dat betekent ook dat de gemeente niet zomaar eenzijdig het erfpachtrecht kan opzeggen.
Maar en ook niet dat je nooit de grond van de gemeente kan kopen waardoor het volle eigendom wordt. De gemeente moet het alleen willen verkopen. Er zijn gemeentes die dat doen, maar Amsterdam niet: die wil de touwtjes in handen hebben en houden.

Misschien is dit topic interessant voor je
Erfpacht woning 1980

[Kju]

Gienana schreef op zaterdag 15 juni 2024 @ 07:43:
[...]


Onze voorkeur heeft natuurlijk ook eigen grond.

Ik begrijp vooral niet helemaal dat de erfpacht eeuwigdurend is uitgegeven, maar dat de canon in 2030 wordt herzien. Of wordt hiermee bedoeld dat de grond voor altijd van de gemeente blijft en je hem niet kan afkopen?

Daarnaast vind ik het lastig om nu te bepalen wat het huis waard is. Heeft iemand ervaring met het kopen van een huis met erfpacht?

Het recht is eeuwigdurend uitgegeven maar de canon wordt dus periodiek herzien. Hoe hoog die canon zal zijn weet je pas tegen die tijd dat er daadwerkelijk sprake is van herziening en is doorgaans afhankelijk van de (markt)rente op dat moment.
Het makkelijkst is om andere referenties te hanteren waarbij ook sprake is van een recht van erfpacht waarvan de canonbetalingsverplichting niet is afgekocht. Dat zal de taxateur in eerste instantie ook proberen.
Als er alleen referenties zijn waarbij de canonbetalingsverplichting wel is afgekocht of er sprake is van eigen grond zal de taxateur rekenen met de afkoopsom voor de canonbetalingsverplichting en de grondwaarde.

De grondwaarde kan je achterhalen door een mail te sturen naar de lokale erfpachtadministratie met de vraag wat de grondwaarde is. Een goede makelaar zal dit in zijn erfpachtrecherche hebben en zal dit al op hebben gevraagd. Je kan het dus ook aan de makelaar vragen.
De meeste gemeenten hebben ook op hun website of in hun erfpachtvoorwaarden staan hoe de afkoopsom van de erfpacht kan worden bepaald.

[ Voor 5% gewijzigd door Kju op 15-06-2024 12:22 ]

[jeroenkb]

fonsoy schreef op zaterdag 15 juni 2024 @ 10:02:
[...]

Voor hypotheken is de vuistregel 20k minder hypotheek per 1000 erfpacht per jaar.

Is dat een persoonlijke mening of heb je kennis vanuit de sector hierover?

(mocht dit namelijk kloppen dan ben ik blij dat ik recent de erfpacht afgekocht heb hier in Amsterdam. De afkoopsom ga ik dan makkelijk terugverdienen met bovenstaande rekensom)

[fonsoy]

jeroenkb schreef op zaterdag 15 juni 2024 @ 12:29:
[...]

Is dat een persoonlijke mening of heb je kennis vanuit de sector hierover?

(mocht dit namelijk kloppen dan ben ik blij dat ik recent de erfpacht afgekocht heb hier in Amsterdam. De afkoopsom ga ik dan makkelijk terugverdienen met bovenstaande rekensom)

Beiden.

Het is inderdaad op de middellange tot lange termijn vaak gunstiger om af te kopen. Vergeet niet dat die erfpacht bij afkopen niet aftrekbaar is en bij jaarlijkse betaling wel.

[Gienana]

Wispe schreef op zaterdag 15 juni 2024 @ 12:20:
[...]


Onder tijdelijke erfpacht wordt verstaan erfpacht voor een vaste, aflopende termijn. Voortdurende erfpacht is erfpacht voor een tijdvak, dat steeds met een tijdvak wordt verlengd en bij de verlenging kunnen voorwaarden (oa canon) worden aangepast.
Je kunt vast raden wat eeuwigdurend is en dat betekent ook dat de gemeente niet zomaar eenzijdig het erfpachtrecht kan opzeggen.
Maar en ook niet dat je nooit de grond van de gemeente kan kopen waardoor het volle eigendom wordt. De gemeente moet het alleen willen verkopen. Er zijn gemeentes die dat doen, maar Amsterdam niet: die wil de touwtjes in handen hebben en houden.

Misschien is dit topic interessant voor je
Erfpacht woning 1980

Dank voor jullie reacties. Ik heb inmiddels begrepen dat de canon elke 5 jaar opnieuw wordt geïndexeerd voor dit huis. Dat lijkt mij erg nadelig. Lastig om hier een passend bod op te baseren.

[Wispe]

Gienana schreef op zaterdag 15 juni 2024 @ 16:56:
[...]


Dank voor jullie reacties. Ik heb inmiddels begrepen dat de canon elke 5 jaar opnieuw wordt geïndexeerd voor dit huis. Dat lijkt mij erg nadelig. Lastig om hier een passend bod op te baseren.

Ligt er een mogelijkheid om de canon af te kopen? Misschien kun je dat meewegen in je bod.

[Gienana]

Wispe schreef op zaterdag 15 juni 2024 @ 17:18:
[...]

Ligt er een mogelijkheid om de canon af te kopen? Misschien kun je dat meewegen in je bod.

Dat is er inderdaad: ongeveer 20k om de canon af te kopen. Dat gaan we zeker meenemen in ons bod. Ik zie alleen alweer gebeuren dat andere bieders minder waarde hechten aan de erfpacht en er zo over ons heen wordt geboden.

Ik heb ook wat research gedaan. De hele wijk heeft erfpacht. Alle huizen die te koop staan/stonden hebben erfpacht. Sommige eeuwigdurend afgekocht en andere niet, zoals het huis waar wij op willen bieden.

Het is toch niet realistisch dat de gemeente de canon ineens verhoogt naar een bizar bedrag voor de hele buurt? Of is dat te naïef?

[ Voor 28% gewijzigd door Gienana op 15-06-2024 19:37 ]

[TobyD]

Hier veel ervaring met inschrijving? Hier de situatie, vind dit super lastig, misschien helpt jullie onafhankelijke blik; wat zouden jullie doen?
- Huis bekeken met vraagprijs 675k EUR.
- Vorige week een bod gedaan van 650k, daar aankoopmakelaar de reeele waarde schatte tussen 640k-660k.
- Zelfde dag nog feedback gehad dat vraagprijs al geboden was en zelf 680k geboden.
- Dag later bericht dat verkoper overgaat op inschrijving.

Sindsdien zit ik echt te wikken en wegen, aankoopmakelaar vertelde dat ik met 720-730 goede kans maak en 740k beet heb. Echter, als ik 725k bied en taxatie komt uit op 640k.. dan kan ik mijn hypotheek op 640k zetten en zelf 85k inbrengen. Dat geld heb ik wel en ik weet dat de huizenmarkt een gekte is, maar damn..

[Sport_Life]

TobyD schreef op zaterdag 15 juni 2024 @ 23:27:
Hier veel ervaring met inschrijving? Hier de situatie, vind dit super lastig, misschien helpt jullie onafhankelijke blik; wat zouden jullie doen?
- Huis bekeken met vraagprijs 675k EUR.
- Vorige week een bod gedaan van 650k, daar aankoopmakelaar de reeele waarde schatte tussen 640k-660k.
- Zelfde dag nog feedback gehad dat vraagprijs al geboden was en zelf 680k geboden.
- Dag later bericht dat verkoper overgaat op inschrijving.

Sindsdien zit ik echt te wikken en wegen, aankoopmakelaar vertelde dat ik met 720-730 goede kans maak en 740k beet heb. Echter, als ik 725k bied en taxatie komt uit op 640k.. dan kan ik mijn hypotheek op 640k zetten en zelf 85k inbrengen. Dat geld heb ik wel en ik weet dat de huizenmarkt een gekte is, maar damn..

Funda link zal helpen (via pm) , ik vind 640k lening pittig, wat is je max hypotheek obv inkomen?

Kortom ik zou het af laten hangen in hoeverre je de maandlasten acceptabel vindt, als het je droomwoning is en je kunt het makkelijk betalen..

[ Voor 7% gewijzigd door Sport_Life op 16-06-2024 00:00 ]

[bkor]

Gienana schreef op zaterdag 15 juni 2024 @ 19:34:
[...]
Het is toch niet realistisch dat de gemeente de canon ineens verhoogt naar een bizar bedrag voor de hele buurt? Of is dat te naïef?

Deed me denken aan het volgende nieuwsartikel: https://www.omroepwest.nl...losieve-stijging-erfpacht

Zover ik begreep wordt erfpacht per tientallen jaren bepaald. Het lijkt me logisch dat na tientallen jaren de nieuwe erfpacht juist enorm voor hoger kan uitpakken. Dit vanwege b.v. de gestegen waarde van grond. Maar ik ben geen expert, ik las je opmerking en herinnerde me dat je er flink naast zou kunnen zitten.

[Hertog_Martin]

TobyD schreef op zaterdag 15 juni 2024 @ 23:27:
Hier veel ervaring met inschrijving? Hier de situatie, vind dit super lastig, misschien helpt jullie onafhankelijke blik; wat zouden jullie doen?
- Huis bekeken met vraagprijs 675k EUR.
- Vorige week een bod gedaan van 650k, daar aankoopmakelaar de reeele waarde schatte tussen 640k-660k.
- Zelfde dag nog feedback gehad dat vraagprijs al geboden was en zelf 680k geboden.
- Dag later bericht dat verkoper overgaat op inschrijving.

Sindsdien zit ik echt te wikken en wegen, aankoopmakelaar vertelde dat ik met 720-730 goede kans maak en 740k beet heb. Echter, als ik 725k bied en taxatie komt uit op 640k.. dan kan ik mijn hypotheek op 640k zetten en zelf 85k inbrengen. Dat geld heb ik wel en ik weet dat de huizenmarkt een gekte is, maar damn..

Beetje vreemd dat aankoopmakelaar in deze tijden eerst aanraad er onder te gaan zitten om vervolgens te zeggen dat je met 740 beet hebt. Nogal een verschil.

Hoe graag wil je het huis echt? Hoe uniek is de kans voor je?

[zunrob]

We hebben ondertussen een indicatief hypotheekaanbod gekregen voor 10j rentevast (3,92%). We merken dat we nu twijfelen of we toch niet beter voor 20j (hadden kunnen) kiezen. Ten tijde van aanvraag was dit 4,15%, nu 4,20%. Afwegingen: we hebben de intentie om lang in het huis te blijven wonen, en zoals hier al eerder aangegeven, in het verleden zijn de rentes veel hoger geweest.

[ Voor 7% gewijzigd door zunrob op 16-06-2024 17:43 ]

[Toke_gt]

zunrob schreef op zondag 16 juni 2024 @ 17:43:
We hebben ondertussen een indicatief hypotheekaanbod gekregen voor 10j rentevast (3,92%). We merken dat we nu twijfelen of we toch niet beter voor 20j (hadden kunnen) kiezen. Ten tijde van aanvraag was dit 4,15%, nu 4,20%. Afwegingen: we hebben de intentie om lang in het huis te blijven wonen, en zoals hier al eerder aangegeven, in het verleden zijn de rentes veel hoger geweest.

Gewoon nieuwsgierig, begrijp ik hieruit dat je bod is geaccepteerd?

[zunrob]

Toke_gt schreef op zondag 16 juni 2024 @ 18:18:
[...]

Gewoon nieuwsgierig, begrijp ik hieruit dat je bod is geaccepteerd?

Ja!

[Toke_gt]

zunrob schreef op zondag 16 juni 2024 @ 19:27:
[...]
Ja!

Cool! Gefeliciteerd!

[Gienana]

bkor schreef op zondag 16 juni 2024 @ 00:11:
[...]


Deed me denken aan het volgende nieuwsartikel: https://www.omroepwest.nl...losieve-stijging-erfpacht

Zover ik begreep wordt erfpacht per tientallen jaren bepaald. Het lijkt me logisch dat na tientallen jaren de nieuwe erfpacht juist enorm voor hoger kan uitpakken. Dit vanwege b.v. de gestegen waarde van grond. Maar ik ben geen expert, ik las je opmerking en herinnerde me dat je er flink naast zou kunnen zitten.

Wat een artikel! We hebben in die wijk toevallig ook bezichtigingen gehad. Direct afkopen lijkt dan de beste optie gezien elke 5 jaar de canon wordt herzien.

[technoaddict]

Vorig jaar juli een perceel bezichtigd. Iets later te horen gekregen dat wij niet het winnende bod waren.
Omdat ik zeer benieuwd was naar het biedlogboek heb ik begin januari dit jaar het logboek opgevraagd. Maar volgens de makelaar was het boek nog niet beschikbaar en zou het nog enkele weken duren.
Ergens in maart dacht ik die paar weken zijn wel voorbij. Dus ik weer het logboek opgevraagd. Volgens de makelaar was het logboek nog niet beschikbaar en zou het nog enkele weken duren.
Ergens in mei dacht ik wederom die paar weken zijn wel voorbij. Dus weer gevraagd of het logboek al beschikbaar was. De reactie was ook nu het zelfde. Het zou naar verwachting nog een paar weken duren.
We zijn nu weer een maand verder en ik heb nog niks ontvangen. Ik heb ook nog niet gevraagd of het logboek nu wel beschikbaar is, maar ergens vind ik de reacties toch wel heel bijzonder en heb ik een sterk vermoeden dat hier iets achter zit. Dat ze hopen dat ik op een gegeven moment afhaak omdat ze liever niet willen dat ik het logboek inzie.
Ben ik nou een zeurpiet als ik deze maand weer vraag naar het logboek? Want zo voel ik me wel een beetje.
Wie weet loopt de koper telkens tegen iets aan waardoor de woning die zij willen laten bouwen niet toegestaan wordt door de Gemeente? Er zijn meerdere opties denkbaar. Maar is het dan niet raar als de makelaar al vanaf januari zegt dat het nog een paar weken duurt?

[Situaties]

De makelaar houdt je aan het lijntje. Dat is wat er gebeurt.
Een biedlogboek is sinds 2023 verplicht, dus het feit dat ze het niet aan je willen geven (en er waarschijnlijk op hopen dat je het op een gegeven moment vergeet/opgeeft) doet vermoeden dat er iets niet helemaal senang is.

Edit: om je vraag te beantwoorden; nee, je bent geen zeurpiet. Je hebt er gewoon recht op.

[ Voor 14% gewijzigd door Situaties op 17-06-2024 12:11 ]

[Ragnar9999]

technoaddict schreef op maandag 17 juni 2024 @ 07:54:
Vorig jaar juli een perceel bezichtigd. Iet

NVM?

[Snakeman123]

We zijn bezig om een huis te kopen en gaan een bod uitbrengen nu heb ik een vraag hierover. Hopelijk heeft iemand hier ervaring mee aangezien we voor het eerst dit proces nu doorlopen.

Fictief voorbeeld:
Huis is 198.000
Taxatie is 230.000
eigen inbreng 10.000

We willen een bod van 240.000 op het huis, maar nu zijn er 2 opties:

1)Voorbehoud voor het verkrijgen van een financiering koopsom
2)Voorbehoud voor het verkrijgen van een financiering voor een bedrag van

Nu weet ik niet of we optie 1 moeten kiezen of optie 2 en dan 230.000 moeten invullen. Iemand hier ervaring mee?

[perspectivebass]

Snakeman123 schreef op maandag 17 juni 2024 @ 15:42:
We zijn bezig om een huis te kopen en gaan een bod uitbrengen nu heb ik een vraag hierover. Hopelijk heeft iemand hier ervaring mee aangezien we voor het eerst dit proces nu doorlopen.

Fictief voorbeeld:
Huis is 198.000
Taxatie is 230.000
eigen inbreng 10.000

We willen een bod van 240.000 op het huis, maar nu zijn er 2 opties:

1)Voorbehoud voor het verkrijgen van een financiering koopsom
2)Voorbehoud voor het verkrijgen van een financiering voor een bedrag van

Nu weet ik niet of we optie 1 moeten kiezen of optie 2 en dan 230.000 moeten invullen. Iemand hier ervaring mee?

Die 10K gaat in voorbehoud echt geen verschil maken. Heb je rekening gehouden met overbracht belasting etc?

[Snakeman123]

Ja kosten koper hebben we apart staan. Taxatie van huis hebben we via via te horen gekregen.

[Rizzi]

Snakeman123 schreef op maandag 17 juni 2024 @ 15:45:
Ja kosten koper hebben we apart staan. Taxatie van huis hebben we via via te horen gekregen.

Hoe betrouwbaar is die 'via via' taxatie van jou? Als het daadwerkelijk te verwachten is dat de taxateur de woning taxeert op EUR 230k, dan zou ik in jouw geval wel een bod van EUR 240k zonder voorbehoud van financiering durven te doen. Dan wil je uiteraard wel zeker weten dat de taxatie uitkomt op EUR 230k en je EUR 10k eigen inleg beschikbaar hebt.
Toevallig zijn 2 biedingen die ik heb gedaan geaccepteerd waarbij een makelaar aangaf dat 'zonder voorbehoud van financiering' een significante rol speelde. Bij een andere bezichtiging gaf de verkoopmakelaar aan dat bieden zonder voorbehoud van financiering in de huidige woningmarkt vrij gebruikelijk is (maar ik kan me voorstellen dat dit natuurlijk ook gewoon een verkoopstrategie is).

[Philip Ross]

Rizzi schreef op maandag 17 juni 2024 @ 16:17:
[...]

Hoe betrouwbaar is die 'via via' taxatie van jou? Als het daadwerkelijk te verwachten is dat de taxateur de woning taxeert op EUR 230k, dan zou ik in jouw geval wel een bod van EUR 240k zonder voorbehoud van financiering durven te doen. Dan wil je uiteraard wel zeker weten dat de taxatie uitkomt op EUR 230k en je EUR 10k eigen inleg beschikbaar hebt.
Toevallig zijn 2 biedingen die ik heb gedaan geaccepteerd waarbij een makelaar aangaf dat 'zonder voorbehoud van financiering' een significante rol speelde. Bij een andere bezichtiging gaf de verkoopmakelaar aan dat bieden zonder voorbehoud van financiering in de huidige woningmarkt vrij gebruikelijk is (maar ik kan me voorstellen dat dit natuurlijk ook gewoon een verkoopstrategie is).

Zonder voorbehoud is zeker een stap voor.
Maar het is ook een risico. Als je niet 100% zeker bent van die taxatie en je kan een eventuele lagere taxatie (en dus lagere hypotheek) niet opvangen met eigen geld dan zou ik het niet doen.
Als je bij een taxatie van zeg €220k zelf nog 10k extra in kan leggen dan is het risico natuurlijk een stuk kleiner.

@Snakeman123 Ik zou sowieso in het voorbehoud zetten wat je daadwerkelijk van plan bent te gaan lenen. Waarom zou je er meer in zetten? Als de verkoper weet dat de taxatiewaarde 230k is en jij zet een voorbehoud van 240k er in gaat die natuurlijk nooit akkoord want jij hebt 100% garantie dat je er nog onderuit kan omdat de bank die hypotheek niet gaat geven.

[Snakeman123]

De taxatie hebben we van de hypotheek adviseur gekregen die heeft het door een contact laten taxeren op afstand aan de hand van de foto's en onse bezichtiging.

Bod zonder voorwaarden gaat hem niet worden aangezien je dan 3 dagen de tijd hebt voor de hypotheek rond te krijgen. Dat is gewoon te krap. De hypotheekadviseur zei dat we zo laat mogelijk moesten bieden. Net voor de sluiting, geen idee waarom.

Dus dan twijfel ik nog altijd tussen de 2 opties bij het bieden.

[THM0]

Snakeman123 schreef op maandag 17 juni 2024 @ 16:40:
De taxatie hebben we van de hypotheek adviseur gekregen die heeft het door een contact laten taxeren op afstand aan de hand van de foto's en onse bezichtiging.

Bod zonder voorwaarden gaat hem niet worden aangezien je dan 3 dagen de tijd hebt voor de hypotheek rond te krijgen. Dat is gewoon te krap. De hypotheekadviseur zei dat we zo laat mogelijk moesten bieden. Net voor de sluiting, geen idee waarom.

Dus dan twijfel ik nog altijd tussen de 2 opties bij het bieden.

Dat is wel een beetje vreemd geredeneerd met die drie dagen. Stel dat je vanmiddag te horen krijgt dat je het winnende bod hebt. Dan moet eerst de koopovereenkomst opgesteld worden. Die moet nog door beide partijen getekend worden en dan pas heb je die 3 dagen bedenktijd. Niet dat je in die periode de hypotheek wel rond krijgt maar je hebt echt wel wat langer dan exact drie dagen, en in die periode kun je met een meewerkende adviseur echt wel tot de conclusie komen of je aanvraag gaat lukken als je alle informatie paraat hebt.
Dat laat bieden is zodat de makelaar niet je bod kan delen met een andere partij (eg er ligt een bod >230k).
Maar als je niet zeker bent dat je de hypotheek krijgt moet je niet bieden zonder voorbehoud financiering wmb.
En zoals gezegd, een bod van bijv 240k met voorbehoud van 230k maakt weinig uit tov 'voorbehoud financiering gehele koopsom'.

[ Voor 4% gewijzigd door THM0 op 17-06-2024 16:47 ]

[Rizzi]

Snakeman123 schreef op maandag 17 juni 2024 @ 16:40:
De taxatie hebben we van de hypotheek adviseur gekregen die heeft het door een contact laten taxeren op afstand aan de hand van de foto's en onse bezichtiging.

Bod zonder voorwaarden gaat hem niet worden aangezien je dan 3 dagen de tijd hebt voor de hypotheek rond te krijgen. Dat is gewoon te krap. De hypotheekadviseur zei dat we zo laat mogelijk moesten bieden. Net voor de sluiting, geen idee waarom.

Dus dan twijfel ik nog altijd tussen de 2 opties bij het bieden.

Je hebt meer dan 3 dagen de tijd om je hypotheekaanvraag af te ronden. Een taxateur en bankgarantie regelen duurt immers al langer. Maar ik neem aan dat je al weet wat je financiële situatie is? M.a.w.: je weet welk bedrag je maximaal kan lenen tegen welke maandelijkse kosten?
Je hebt wel een bedenktermijn van 3 werkdagen waarbinnen je zonder opgaaf van redenen kunt ontbinden.

[Rmg]

Snakeman123 schreef op maandag 17 juni 2024 @ 16:40:
De taxatie hebben we van de hypotheek adviseur gekregen die heeft het door een contact laten taxeren op afstand aan de hand van de foto's en onse bezichtiging.

Ik neem aan dat er nog een NWWI gevalideerde taxatie nodig gaat zijn?

Bod zonder voorwaarden gaat hem niet worden aangezien je dan 3 dagen de tijd hebt voor de hypotheek rond te krijgen. Dat is gewoon te krap.

Nou ja, in principe heb je gewoon tot vlak voor de overdracht. Het moet in 3 dagen rond als je er kosteloos vanaf wil..

De hypotheekadviseur zei dat we zo laat mogelijk moesten bieden. Net voor de sluiting, geen idee waarom.

Zodat jouw bod niet gebruikt kan worden om een hoger bod bij anderen te ontlokken.

Dus dan twijfel ik nog altijd tussen de 2 opties bij het bieden.

Het meest aantrekkelijke voor de verkoper is waar het risico voor de verkoper het kleinst is.

[Enforcer]

Snakeman123 schreef op maandag 17 juni 2024 @ 16:40:
De taxatie hebben we van de hypotheek adviseur gekregen die heeft het door een contact laten taxeren op afstand aan de hand van de foto's en onse bezichtiging.

De ene taxateur is de andere niet dus je hebt geen garantie dat die taxatie daadwerkelijk op datzelfde bedrag uitkomt, sterker nog, bij de aankoop van de woning waar wij nu inzitten hadden de verkopers een taxatie laten uitvoeren (uiteraard voor de overbrugging die ze nodig hadden) en wij uiteraard ook voor de aankoop van de woning. Daartussen zat 4maanden en 10k verschil in marktwaarde (taxatie door verkoper was 360k, taxatie door ons was 350k).

Snakeman123 schreef op maandag 17 juni 2024 @ 16:40:
Bod zonder voorwaarden gaat hem niet worden aangezien je dan 3 dagen de tijd hebt voor de hypotheek rond te krijgen.

Ik denk dat je het dan niet begrijpt, lees je eens wat dieper in wat een voorbehoud van financiering betekent...

[Snakeman123]

Misschien had ik even moeten vermelden dat de badkamer en keuken gelijk vervangen wordt. Badkamer uit 1996 keuken uit 2008. Door dit direct mee te financieren wordt huis meer waard na taxatie. Dit was mee genomen, was misschien cruciale informatie 😅

[Loowie]

Morgen is de overdracht van ons aangekochte huis. Tijdens de bezichtiging hebben we in de tuin een ingegraven trampoline gezien.
We zijn in de veronderstelling geweest dat die meegenomen/afgevoerd zou worden en het gat overblijft.

Vandaag tijdens een rondje in de wijk zagen we door de schutting dat de trampoline er nog zat.

Theoretisch kan die vanavond nog weggehaald worden, maar ik vermoed dat deze er morgen tijdens het inspectierondje nog zit.

De trampoline stond niet vermeld op de vragenlijst of lijst van zaken. Iemand enig idee wat gebruikelijk is?

[Wispe]

Loowie schreef op maandag 17 juni 2024 @ 21:08:
Morgen is de overdracht van ons aangekochte huis. Tijdens de bezichtiging hebben we in de tuin een ingegraven trampoline gezien.
We zijn in de veronderstelling geweest dat die meegenomen/afgevoerd zou worden en het gat overblijft.

Vandaag tijdens een rondje in de wijk zagen we door de schutting dat de trampoline er nog zat.

Theoretisch kan die vanavond nog weggehaald worden, maar ik vermoed dat deze er morgen tijdens het inspectierondje nog zit.

De trampoline stond niet vermeld op de vragenlijst of lijst van zaken. Iemand enig idee wat gebruikelijk is?

Dat hij weggaat.
Maar je kan het ook als een cadeau zien, anders zit je met een gat.

[Hielko]

Loowie schreef op maandag 17 juni 2024 @ 21:08:
Morgen is de overdracht van ons aangekochte huis. Tijdens de bezichtiging hebben we in de tuin een ingegraven trampoline gezien.
We zijn in de veronderstelling geweest dat die meegenomen/afgevoerd zou worden en het gat overblijft.

Vandaag tijdens een rondje in de wijk zagen we door de schutting dat de trampoline er nog zat.

Theoretisch kan die vanavond nog weggehaald worden, maar ik vermoed dat deze er morgen tijdens het inspectierondje nog zit.

De trampoline stond niet vermeld op de vragenlijst of lijst van zaken. Iemand enig idee wat gebruikelijk is?

Als er niks is afgesproken dan moeten de verkopers hem in principe achterlaten. Immers aard of nagelvast, en geen aanvullende afspraken gemaakt.

[pina]

We hebben een huis op het oog om te kopen maar aangezien ik nog geen ervaring heb om een huis te kopen van anderen, woon nu in een nieuw gebouwd huis, vraag ik mij het volgende af:

Heb zelf onvoldoende kennis van de bouw en ik zou graag nog eens langsgaan met iemand met meer expertise. Zou ik dan eerder voor een architect gaan of een aannemer? Zou dan graag zeker willen zijn dat bv het dak nog in orde is of de zonnepanelen en batterij naar behoren werken.

[coazter]

Hielko schreef op maandag 17 juni 2024 @ 21:13:
[...]Als er niks is afgesproken dan moeten de verkopers hem in principe achterlaten. Immers aard of nagelvast, en geen aanvullende afspraken gemaakt.

Een ingegraven trampoline staat los op de (al dan niet verstevigde) rand van een gat, die til je er zo uit. Deze zit normaliter niet vast, en zeker niet aard- en nagelvast (waarbij dat laatste met name inhoudt dat je het niet kan wegnemen zonder beschadigingen aan te brengen).

[ebk71]

pina schreef op dinsdag 18 juni 2024 @ 08:11:
We hebben een huis op het oog om te kopen maar aangezien ik nog geen ervaring heb om een huis te kopen van anderen, woon nu in een nieuw gebouwd huis, vraag ik mij het volgende af:

Heb zelf onvoldoende kennis van de bouw en ik zou graag nog eens langsgaan met iemand met meer expertise. Zou ik dan eerder voor een architect gaan of een aannemer? Zou dan graag zeker willen zijn dat bv het dak nog in orde is of de zonnepanelen en batterij naar behoren werken.

Wat dacht je van een bouwinspectie laten uitvoeren?

[VidaR-9]

Ik heb een vraag waar jullie mij hopelijk bij kunnen helpen.

De situatie is als volgt (fictieve getallen):
- aankoop 600K
- eigen geld 50K
- overwaarde 100K

Hypotheek zou volgens adviseur geen issue moeten zijn, ruim binnen budget. Enige waar ik mee zit is de eventuele taxatie van de woning - aangezien de woning hoog geprijsd is. Als ik een voorbehoud voor taxatie wil doen (want relatief weinig eigen geld beschikbaar), moet ik dan uitgaan van de 550K of de 450K. Dus inclusief of exclusief overwaarde waar we overbruggingskrediet voor nodig hebben?

En nog een vraag: weet iemand toevallig wat NIBC hanteert als waardering van de huidige woning? Woz of een taxatie met evt afslag?

Uiteraard ook vragen voor adviseur, maar ben soms ongeduldig (en control freak).

[ Voor 16% gewijzigd door VidaR-9 op 18-06-2024 11:19 ]

[Philip Ross]

VidaR-9 schreef op dinsdag 18 juni 2024 @ 11:14:
Ik heb een vraag waar jullie mij hopelijk bij kunnen helpen.

De situatie is als volgt (fictieve getallen):
- aankoop 600K
- eigen geld 50K
- overwaarde 100K

Hypotheek zou volgens adviseur geen issue moeten zijn, ruim binnen budget. Enige waar ik mee zit is de eventuele taxatie van de woning - aangezien de woning hoog geprijsd is. Als ik een voorbehoud voor taxatie wil doen (want relatief weinig eigen geld beschikbaar), moet ik dan uitgaan van de 550K of de 450K. Dus inclusief of exclusief overwaarde waar we overbruggingskrediet voor nodig hebben?

Wat is een voorbehoud voor taxatie?
In de basis doe je een voorbehoud van financiering voor de hoogte van de hypotheek die je wil nemen.
Of de woning 450k of 550k getaxeerd wordt maakt voor de hypotheek verstrekker niet uit (alleen mogelijk een lagere risico klasse dus lagere premie) als je toch maar voor 450k hypotheek gaat vragen.

[Maurice079]

VidaR-9 schreef op dinsdag 18 juni 2024 @ 11:14:
Ik heb een vraag waar jullie mij hopelijk bij kunnen helpen.

De situatie is als volgt (fictieve getallen):
- aankoop 600K
- eigen geld 50K
- overwaarde 100K

Hypotheek zou volgens adviseur geen issue moeten zijn, ruim binnen budget. Enige waar ik mee zit is de eventuele taxatie van de woning - aangezien de woning hoog geprijsd is. Als ik een voorbehoud voor taxatie wil doen (want relatief weinig eigen geld beschikbaar), moet ik dan uitgaan van de 550K of de 450K. Dus inclusief of exclusief overwaarde waar we overbruggingskrediet voor nodig hebben?

En nog een vraag: weet iemand toevallig wat NIBC hanteert als waardering van de huidige woning? Woz of een taxatie met evt afslag?

Uiteraard ook vragen voor adviseur, maar ben soms ongeduldig (en control freak).

Ik heb enkel ervaring met de Rabobank, maar ik vermoed dat veel banken op dezelfde manier handelen ten aanzien van overbruggingskrediet.

Om (een gedeelte van) de overwaarde te gebruiken voor de aankoop van je toekomstige woning is bij de Rabobank in elk geval een taxatierapport vereist. Bij een 'fysieke' taxatie hanteert de Rabobank een afslag van -10% (dus je kunt 90% van de taxatiewaarde financieren). Bij een zgn. desktoptaxaties, welke in de regel goedkoper zijn, hanteren zij momenteel een afslag van -19%.

Voor het opnemen van een eventueel financieringsvoorbehoud kun je uiteraard zelf bepalen welke totale som je verwacht te moeten financieren. Dat zou in jouw bovengenoemde geval 450K zijn, waarbij je er wel vanuitgaat dat je de resterende 150K uit eigen middelen kunt financieren. En aan dit laatste zitten dus nog wél wat haken en ogen. Een overbruggingskrediet is enkel een krediet om een 'voorschot' van je huidige waarde mee te nemen in je toekomstige aankoopbedrag.

Let bij een financieringsvoorbehoud dus wel op met de afslagen welke een hypotheekverstrekker neemt bij de taxatie van je huidige woning. Daarnaast is het overbruggingskrediet prijzig. Rabobank hanteert de 1-jaars rente, die schommelt rond de 4,5% a 5%. Die rente betaal je dus in de periode tussen de aankoop van een nieuwe woning en de verkoop van een oude woning. Richting de bank moet je kunnen aantonen dat uit eigen middelen te kunnen financieren. Dit laatste is dus ook iets om rekening mee te houden in het totaalplaatje.

[Kruimelvlaai]

Ik zie dat de Rabobank 0,2% korting geeft als je daar een betaalpakket hebt. Zijn er meer verstrekkers die een bepaalde korting hantering? Of is er een overzicht van? Mijn woning is energielabel F, dus energielabelkorting is helaas niet van toepassing.

[Crazy D]

Belecthor schreef op donderdag 13 juni 2024 @ 11:23:

Wat denken jullie? Stadsverwarming een no go?

Het voordeel is dat je geen eigen ketel etc hebt, daar bespaar je weer wat op. En als er een storing is en heel de wijk zit zonder warm water, zal dat sneller gefixt worden dan wanneer jouw ketel er even geen zin meer in heeft. Voor mij was het geen reden om een huis niet te willen.

[Crazy D]

Kruimelvlaai schreef op dinsdag 18 juni 2024 @ 12:44:
Ik zie dat de Rabobank 0,2% korting geeft als je daar een betaalpakket hebt. Zijn er meer verstrekkers die een bepaalde korting hantering? Of is er een overzicht van? Mijn woning is energielabel F, dus energielabelkorting is helaas niet van toepassing.

Dat hebben alle banken toch??

[VidaR-9]

Philip Ross schreef op dinsdag 18 juni 2024 @ 12:37:
[...]
Wat is een voorbehoud voor taxatie?
In de basis doe je een voorbehoud van financiering voor de hoogte van de hypotheek die je wil nemen.
Of de woning 450k of 550k getaxeerd wordt maakt voor de hypotheek verstrekker niet uit (alleen mogelijk een lagere risico klasse dus lagere premie) als je toch maar voor 450k hypotheek gaat vragen.

Ik bedoelde minimale taxatiewaarde van X. Dus als in dit geval de taxatiewaarde 400k zou zijn dan kom ik tekort.

Maar dank, nu je het zo uitlegt is dit inderdaad geen risico. Ik heb maar die 450k aan taxatie nodig voor de hypotheek, en niet die 550k waar ik mogelijk een risico zag. Het verschil tussen de 450k en 550k is voor de bank al afgedekt door taxatie van de te verkopen woning.

@Maurice079 ook bedankt. Duidelijk verhaal. Het aantonen van de driedubbele lasten zal geen issue zijn aangezien er nog wat spaargeld is en aankomend jaar een groot bedrag aan spaardeposito's vrijvalt.

Het is wel prijzig, 5,63% bij NIBC zie ik. Maar gelukkig maar een korte periode nodig is het plan.

Weet iemand hoe lang je de dubbele lasten moet kunnen aantonen of verschilt dat per aanbieder?

[Enforcer]

VidaR-9 schreef op dinsdag 18 juni 2024 @ 13:08:
Weet iemand hoe lang je de dubbele lasten moet kunnen aantonen of verschilt dat per aanbieder?

standaard 1 jaar bij de meeste aanbieders, over het algemeen is dit ook de looptijd van je overbruggingshypotheek

[ Voor 12% gewijzigd door Enforcer op 18-06-2024 14:03 ]

[wfvanputten]

Enforcer schreef op dinsdag 18 juni 2024 @ 14:02:
[...]

standaard 1 jaar bij de meeste aanbieders, over het algemeen is dit ook de looptijd van je overbruggingshypotheek

Zoiets inderdaad.

De overbruggingshypotheek werd in ons geval overigens stilzwijgend verlengd toe het jaar op was, en wel tegen de nieuw geldende rente. Ze hadden nog een paar maand nodig voor oplevering. Hou hier wel rekening mee zou ik zeggen.

[coazter]

wfvanputten schreef op dinsdag 18 juni 2024 @ 15:31:
[...]Zoiets inderdaad.

De overbruggingshypotheek werd in ons geval overigens stilzwijgend verlengd toe het jaar op was, en wel tegen de nieuw geldende rente. Ze hadden nog een paar maand nodig voor oplevering. Hou hier wel rekening mee zou ik zeggen.

Een overbruggingskrediet wordt in principe altijd verlengd. Wel moet je dan vaak verlengingskosten betalen en aantonen dat de woning nog steeds te koop staat. Er is voor de bank ook niet echt een alternatief want uitwinnen is geen optie.

[Rukapul]

coazter schreef op dinsdag 18 juni 2024 @ 08:42:
[...]


Een ingegraven trampoline staat los op de (al dan niet verstevigde) rand van een gat, die til je er zo uit. Deze zit normaliter niet vast, en zeker niet aard- en nagelvast (waarbij dat laatste met name inhoudt dat je het niet kan wegnemen zonder beschadigingen aan te brengen).

Toen ik mijn woning verkocht zaten de poten van de half ingegraven trampoline een stuk in de grond en daarmee vast aan de aarde. Daar moest actief voor geschept worden.

Bij een geheel ingegraven trampoline zal deze er typisch los instaan.

Maar om misverstanden te voorkomen leg je zoiets typisch vast in de lijst met zaken. Dat heb ik in elk geval wel gedaan (trampoline mee, schommelconstructie niet mee, schommels zelf wel mee, etc.).

[THM0]

Kruimelvlaai schreef op dinsdag 18 juni 2024 @ 12:44:
Ik zie dat de Rabobank 0,2% korting geeft als je daar een betaalpakket hebt. Zijn er meer verstrekkers die een bepaalde korting hantering? Of is er een overzicht van? Mijn woning is energielabel F, dus energielabelkorting is helaas niet van toepassing.

Het is feitelijk geen korting. Het is een boete als je je salaris elders laat storten. Zonder die “korting” zijn de tarieven van de grootbanken ook helemaal niet zo interessant.

[StecaGrid]

Loowie schreef op maandag 17 juni 2024 @ 21:08:
Morgen is de overdracht van ons aangekochte huis. Tijdens de bezichtiging hebben we in de tuin een ingegraven trampoline gezien.
We zijn in de veronderstelling geweest dat die meegenomen/afgevoerd zou worden en het gat overblijft.

Vandaag tijdens een rondje in de wijk zagen we door de schutting dat de trampoline er nog zat.

Theoretisch kan die vanavond nog weggehaald worden, maar ik vermoed dat deze er morgen tijdens het inspectierondje nog zit.

De trampoline stond niet vermeld op de vragenlijst of lijst van zaken. Iemand enig idee wat gebruikelijk is?

Juist super handig. Zet de trampoline gratis op marktplaats in ruil voor grond. De nieuwe eigenaar moet zelf ook een gat graven en de grond afvoeren. Dus win win

[QuickH]

Vandaag is ons droomhuis te koop gekomen en ik ben me aan het oriënteren voor het maken van een aankoopbod. Ik heb huispedia gezien die een service hebben a 49 euro per maand en Kadaster heeft een woningrapport a 20 euro.

Zijn er nog andere adviezen? Wat kan ik gebruiken om tot een goed bod te komen? Aankoopmakelaar inschakelen echt een must have? Zijn er mensen die hun ervaring willen delen?

[Enforcer]

QuickH schreef op donderdag 20 juni 2024 @ 19:32:
Vandaag is ons droomhuis te koop gekomen en ik ben me aan het oriënteren voor het maken van een aankoopbod. Ik heb huispedia gezien die een service hebben a 49 euro per maand en Kadaster heeft een woningrapport a 20 euro.

Zijn er nog andere adviezen? Wat kan ik gebruiken om tot een goed bod te komen? Aankoopmakelaar inschakelen echt een must have? Zijn er mensen die hun ervaring willen delen?

- funda waardebepaling
- calcasa waardebepaling
- huispedia waardebepaling
- walter living waardebepaling
- woz waarde
- koopsommeninformatie van het Kadaster zodat je weet wat er recentelijk verkocht is voor welke prijs in de straat/wijk
- desktop taxatie

[Rukapul]

Kruimelvlaai schreef op dinsdag 18 juni 2024 @ 12:44:
Ik zie dat de Rabobank 0,2% korting geeft als je daar een betaalpakket hebt.

Let op. De korting is tot de renteherziening. Tevens voorwaarde van salarisstorting.

[JBplap]

QuickH schreef op donderdag 20 juni 2024 @ 19:32:
Vandaag is ons droomhuis te koop gekomen en ik ben me aan het oriënteren voor het maken van een aankoopbod. Ik heb huispedia gezien die een service hebben a 49 euro per maand en Kadaster heeft een woningrapport a 20 euro.

Zijn er nog andere adviezen? Wat kan ik gebruiken om tot een goed bod te komen? Aankoopmakelaar inschakelen echt een must have? Zijn er mensen die hun ervaring willen delen?

Ik denk dat er iets meer info nodig is over wat voor jouw een droomhuis is.
Is dat een voormalig bunker die nog voor 500k verbouwd moet worden of een instap klare eensgezinswoning in de randstad die half Nederland momenteel aan het zoeken is.
In het eerste geval heeft het misschien zin een goed bod te berekenen maar in het laatste geval kun je dat wel proberen maar de kans dat er dan iemand 50k boven bied is wel erg groot. In dat geval kun je beter voor jezelf bepalen wat het maximale is dat je kwijt kunt/wilt voor een huis en dan hopen dat er niet iemand nog gekker is.

[Schepseltje]

Snakeman123 schreef op maandag 17 juni 2024 @ 15:42:
We zijn bezig om een huis te kopen en gaan een bod uitbrengen nu heb ik een vraag hierover. Hopelijk heeft iemand hier ervaring mee aangezien we voor het eerst dit proces nu doorlopen.

Fictief voorbeeld:
Huis is 198.000
Taxatie is 230.000
eigen inbreng 10.000

We willen een bod van 240.000 op het huis, maar nu zijn er 2 opties:

1)Voorbehoud voor het verkrijgen van een financiering koopsom
2)Voorbehoud voor het verkrijgen van een financiering voor een bedrag van

Nu weet ik niet of we optie 1 moeten kiezen of optie 2 en dan 230.000 moeten invullen. Iemand hier ervaring mee?

In Heerlen toevallig?