Erfpacht woning 1980

[Kindapaas]

Beste tweakers,



Wist niet precies of dit de juiste plek is om deze vragen te stellen, maar wie weet loopt iemand met dezelfde vragen.



In 2022 hebben wij een woning gekocht met erfpacht in de Gemeente Alkmaar. Natuurlijk kwamen er daarbij wat risico’s bij kijken en zijn we dit jaar even met de neus op de feiten gedrukt. De canon is afkocht tot 2029 en wordt dan weer herzien. (Hier meer info)



De erfpacht kan (geschat) op zo’n 3.000 - 4.000 euro per jaar komen, dit ligt aan de rentestand en WOZ-waarde in 2029. Vandaar dat wij de erfpacht volledig af zouden willen kopen.



Dit bedrag om af te kopen wordt berekend aan de hand van de WOZ-waarde van 2021. Zie de berekening hieronder.




Tot mijn verbazing kwam daar dus ruim 10.000 euro bovenop, omdat de gemeente een waardestijging voorspelt van 4,10%. Dus wat de grond waard zou kunnen zijn in 2029.



Mijn vraag is dus: kan dit zomaar aangezien de erfpacht al is afgekocht tot 2029? Dat betekend dat ik een fictief bedrag zou moeten betalen voor wat de grond in 2029 waard zou kunnen zijn, terwijl die jaren ook al zijn afgekocht.



Vooral benieuwd of mijn mening hier totaal niet klopt, dan hoor ik dat ook graag natuurlijk

Nog even een update van mijn kant:

De gemeente heeft een tijdelijke regeling getroffen om het kopen van bloot eigendom iets betaalbaarder te maken (aangezien de WOZ-waarde zo extreem is gestegen). In plaats van een WOZ-waarde van 2 jaar terug rekenen ze nu met de WOZ-waarde van 2019 - en die is een stuk lager.

Het bedrag komt nu op zo'n 49.900 euro, flink verschil met het eerste bedrag van 72.000.

[ Voor 11% gewijzigd door Kindapaas op 26-03-2024 14:06 ]

[Roenie]

Je gaat toch eigenlijk van huren naar kopen in 2029? Dan klinkt het logisch dat je een koopprijs betaalt voor wat de grond op dat moment waard is. Of begrijp ik je niet goed?

[Kindapaas]

Roenie schreef op donderdag 14 december 2023 @ 19:35:
Je gaat toch eigenlijk van huren naar kopen in 2029? Dan klinkt het logisch dat je een koopprijs betaalt voor wat de grond op dat moment waard is. Of begrijp ik je niet goed?

Nee, het is afgekocht tot 2029 en zou het nu graag willen afkopen. Het is eigenlijk alsof je nu een huis koopt voor 400k en de verkoper zegt: je mag er pas volgend jaar in - dus dan wordt het 420k

Maar gezien de minimale reacties en specifieke vraag moet ik misschien toch maar opzoek naar een jurist.

[Anoniem: 1986520]

Kindapaas schreef op donderdag 14 december 2023 @ 19:48:
[...]

Nee, het is afgekocht tot 2029 en zou het nu graag willen afkopen. Het is eigenlijk alsof je nu een huis koopt voor 400k en de verkoper zegt: je mag er pas volgend jaar in - dus dan wordt het 420k

En je betaald dus gewoon de waarde per einde looptijd van je huidige contract… maar wel contant gemaakt naar dit moment. Dat staat er toch ook gewoon?

Of dacht je wellicht dat de datum afkoop niet relevant zou zijn? Dat is die natuurlijk wel….

[naitsoezn]

Kindapaas schreef op donderdag 14 december 2023 @ 19:48:
[...]

Nee, het is afgekocht tot 2029 en zou het nu graag willen afkopen. Het is eigenlijk alsof je nu een huis koopt voor 400k en de verkoper zegt: je mag er pas volgend jaar in - dus dan wordt het 420k

Maar gezien de minimale reacties en specifieke vraag moet ik misschien toch maar opzoek naar een jurist.

Een analogie gaat al snel mank, maar imho zou je het meer moeten zien als: Dat huis dat je wilt is nu nog niet beschikbaar maar volgend jaar wel. Je betaalt dan ook de verwachtte prijs die het volgend jaar zou hebben.

De erfpacht is afgekocht t/m 2029, dus tot die tijd is er betaald en pas daarna kun je een nieuwe deal sluiten. Die nieuwe deal zal dan (uiteraard imho) gelden tegen de verwachtte marktwaarde van dan.

[Toke_gt]

Kindapaas schreef op donderdag 14 december 2023 @ 19:48:
[...]

Nee, het is afgekocht tot 2029 en zou het nu graag willen afkopen. Het is eigenlijk alsof je nu een huis koopt voor 400k en de verkoper zegt: je mag er pas volgend jaar in - dus dan wordt het 420k

Maar gezien de minimale reacties en specifieke vraag moet ik misschien toch maar opzoek naar een jurist.

Waarom wil je het nú afkopen? Ik zou het logisch vinden als de wozwaarde iets gaat dalen, dat kan in je voordeel zijn, want lagere waarde om mee te rekenen en mogelijk verandert het ook de prognose. Nu heb je een mogelijk iets te hoge wozwaarde omdat die van januari 2022 is en de markt er toen toch wel anders uitzag?

[Dennism]

Toke_gt schreef op vrijdag 15 december 2023 @ 00:00:
[...]

Waarom wil je het nú afkopen? Ik zou het logisch vinden als de wozwaarde iets gaat dalen, dat kan in je voordeel zijn, want lagere waarde om mee te rekenen en mogelijk verandert het ook de prognose. Nu heb je een mogelijk iets te hoge wozwaarde omdat die van januari 2022 is en de markt er toen toch wel anders uitzag?

Deze is toch van 2021? En die van 2022 zal denk ik nog een stuk hoger gaan zijn. Waarna die dan mogelijk per 1-1-2023 iets zal zakken (al zal dan vermoed ik lang niet overal het geval zijn, er zijn immers volgens mij ook nog steeds plekken waar de wonig markt nog steeds onder druk staat en overbieden ook nog steeds een dingetje is. Daarnaast zal de reductie ook lager worden.

[Kindapaas]

naitsoezn schreef op donderdag 14 december 2023 @ 20:21:
[...]

Een analogie gaat al snel mank, maar imho zou je het meer moeten zien als: Dat huis dat je wilt is nu nog niet beschikbaar maar volgend jaar wel. Je betaalt dan ook de verwachtte prijs die het volgend jaar zou hebben.

De erfpacht is afgekocht t/m 2029, dus tot die tijd is er betaald en pas daarna kun je een nieuwe deal sluiten. Die nieuwe deal zal dan (uiteraard imho) gelden tegen de verwachtte marktwaarde van dan.

Zo heb ik er nog niet naar gekeken, toch nog iets teveel in de emotie gezeten Dat wordt dus een hoger bedrag bij het afsluiten van een extra hypotheek.

@Dennism @Toke_gt Inderdaad, de WOZ-waarde van 2021 is 221.000, van 2022 is al 290.000 - reken maar uit.. Zo snel mogelijk afkopen en hopen dat er geen uitkoopregeling komt aan het eind van de erfpacht, voor nu ga ik daar niet vanuit.

[jeroenkb]

En dan dacht ik dat ze Amsterdam de hoofdprijs vroegen. Was een zelfde bedrag kwijt voor afkoop van erfpacht. Alleen voor een woning met WOZ waarde van 550k.

Maar je doet er in ieder geval slim aan om nu af te kopen. Gaat ook goed zijn voor eventuele verkoopwaarde van je huis

[Kindapaas]

jeroenkb schreef op vrijdag 15 december 2023 @ 14:50:
En dan dacht ik dat ze Amsterdam de hoofdprijs vroegen. Was een zelfde bedrag kwijt voor afkoop van erfpacht. Alleen voor een woning met WOZ waarde van 550k.

Maar je doet er in ieder geval slim aan om nu af te kopen. Gaat ook goed zijn voor eventuele verkoopwaarde van je huis

Dit jaar nog? Ik dacht dat Amsterdam toch wel het duurste zou zijn

[Toke_gt]

Kindapaas schreef op vrijdag 15 december 2023 @ 14:38:
[...]
@Dennism @Toke_gt Inderdaad, de WOZ-waarde van 2021 is 221.000, van 2022 is al 290.000 - reken maar uit.. Zo snel mogelijk afkopen en hopen dat er geen uitkoopregeling komt aan het eind van de erfpacht, voor nu ga ik daar niet vanuit.

Wat ik bedoelde is dat de woz-waarde van 2023 mogelijk lager dan die van 22 is. Als ik kijk naar woz-waarde van 22 hier en de gemiddelde verkoopprijs nu, dan ligt die laatste lager. Terwijl de prijzen inmiddels weer aan het stijgen zijn. Ik schat daarom in woz eerstvolgende keer wat lager zal zijn (en daarna weer stijgt). Dus ik zou wachten tot je die info in feb ontvangt.

[Toke_gt]

Dennism schreef op vrijdag 15 december 2023 @ 13:34:
[...]


Deze is toch van 2021? En die van 2022 zal denk ik nog een stuk hoger gaan zijn. Waarna die dan mogelijk per 1-1-2023 iets zal zakken (al zal dan vermoed ik lang niet overal het geval zijn, er zijn immers volgens mij ook nog steeds plekken waar de wonig markt nog steeds onder druk staat en overbieden ook nog steeds een dingetje is. Daarnaast zal de reductie ook lager worden.

Je ontvangt wozwaarde in feb in het jaar erna. Dus in feb ‘24 ontvang je woz met peildatum jan’23.

[Dennism]

Toke_gt schreef op vrijdag 15 december 2023 @ 15:58:
[...]

Je ontvangt wozwaarde in feb in het jaar erna. Dus in feb ‘24 ontvang je woz met peildatum jan’23.

Dat snap ik

Maar wat ik bedoelde is dat zijn voorbeeld rekende met de WoZ van 1-1-2021, daar komt dus nog een flink hogere WoZ van 1-1-2022 overheen als je wacht, dan de WoZ van 1-1-2023 die mogelijk iets lager ligt, maar waarschijnlijk nog steeds fors hoger dan die van 1-1-2021 waarmee nu gerekend is, en wanneer dan mogelijk de WoZ van 1-1-2024 nog wat lager uit kan vallen (al lees ik her en der, dat gemiddeld genomen over heen Nederland verwacht wordt dat de WoZ van 1-1-2024 over meer dan een jaar van nu weer 4-5% hoger gaat zijn als die van 1-1-2023).

[ Voor 13% gewijzigd door Dennism op 15-12-2023 16:03 ]

[Toke_gt]

Dennism schreef op vrijdag 15 december 2023 @ 16:01:
[...]


Dat snap ik

Maar wat ik bedoelde is dat zijn voorbeeld rekende met de WoZ van 1-1-2021, daar komt dus nog een flink hogere WoZ van 1-1-2022 overheen als je wacht, dan de WoZ van 1-1-2023 die mogelijk iets lager ligt, maar waarschijnlijk nog steeds fors hoger dan die van 1-1-2021 waarmee nu gerekend is, en wanneer dan mogelijk de WoZ van 1-1-2024 nog wat lager uit kan vallen (al lees ik her en der, dat gemiddeld genomen over heen Nederland verwacht wordt dat de WoZ van 1-1-2024 over meer dan een jaar van nu weer 4-5% hoger gaat zijn als die van 1-1-2023).

Ah, daar heb je zeker een punt. Daar had ik even overheen gelezen/niet opnieuw gecheckt.
Of de waarde van ‘22 hoger is dan ‘21 hangt ook af van andere factoren. Zo zijn sommige woningen hier al in ‘21 naar de gemiddelde verkoopprijs getrokken en is de rest van het rijtje het jaar erna gelijkgetrokken.
Maar die waar de van ‘22 is toch allang bekend? (Wozwaardeloket.nl) Dan kan TS al een inschatting maken.
Edit: Toke is duidelijk nog niet helemaal hersteld van een virusje. Sorry.

[ Voor 3% gewijzigd door Toke_gt op 15-12-2023 16:21 ]

[Dennism]

Toke_gt schreef op vrijdag 15 december 2023 @ 16:08:
[...]

Ah, daar heb je zeker een punt. Daar had ik even overheen gelezen/niet opnieuw gecheckt.
Of de waarde van ‘22 hoger is dan ‘21 hangt ook af van andere factoren. Zo zijn sommige woningen hier al in ‘21 naar de gemiddelde verkoopprijs getrokken en is de rest van het rijtje het jaar erna gelijkgetrokken.
Maar die waar de van ‘22 is toch allang bekend? (Wozwaardeloket.nl) Dan kan TS al een inschatting maken.

Zie ook deze post van TS: Kindapaas in "Erfpacht woning 1980"

de WOZ-waarde van 2021 is 221.000, van 2022 is al 290.000 - reken maar uit..

[jeroenkb]

Kindapaas schreef op vrijdag 15 december 2023 @ 15:12:
[...]

Dit jaar nog? Ik dacht dat Amsterdam toch wel het duurste zou zijn

Heb dit jaar afgekocht inderdaad

[Wispe]

Staat de gemeente Alkmaar er voor open om haar bloot eigendom aan jou te verkopen?
Daar staan gemeenten (buiten Amsterdam) wel eens voor open. Alkmaar heeft niet veel uitgegeven erfpachtgronden.

[ Voor 40% gewijzigd door Wispe op 15-12-2023 18:46 ]

[Wispe]

jeroenkb schreef op vrijdag 15 december 2023 @ 14:50:
En dan dacht ik dat ze Amsterdam de hoofdprijs vroegen. Was een zelfde bedrag kwijt voor afkoop van erfpacht. Alleen voor een woning met WOZ waarde van 550k.

Maar je doet er in ieder geval slim aan om nu af te kopen. Gaat ook goed zijn voor eventuele verkoopwaarde van je huis

Vergeet je niet erbij te vertellen dat jouw afkoop is gebaseerd op de WOZ uit 2014?
TS zijn/haar woning is 9 jaar verder dan jouw woning in de berekeningen.

[Kindapaas]

Wispe schreef op vrijdag 15 december 2023 @ 18:19:
Staat de gemeente Alkmaar er voor open om haar bloot eigendom aan jou te verkopen?
Daar staan gemeenten (buiten Amsterdam) wel eens voor open. Alkmaar heeft niet veel uitgegeven erfpachtgronden.

Dat is deze berekening, om het bloot eigendom te kopen

[Wispe]

Kindapaas schreef op vrijdag 15 december 2023 @ 20:33:
[...]

Dat is deze berekening, om het bloot eigendom te kopen

Oh, ik zie het woord 'omzetting' nu pas.
Normaal gesproken wordt het betalingsregime voor een nieuw financieel tijdvak bepaald (bv. afkopen).
Vandaar de verwarring.

[ Voor 7% gewijzigd door Wispe op 15-12-2023 20:39 ]

[Funkymonk3y]

Ik vond dit topic omdat er nu een nieuwe erfpacht regeling is vanuit gemeente Alkmaar.

Mogelijk heb je recht op compensatie als je al gekocht hebt. Of je mag een nieuwe offerte vragen met peiljaar 2019.

https://www.alkmaarcentra...tarief-voor-aankoop-grond

[ Voor 13% gewijzigd door Funkymonk3y op 21-01-2024 06:42 ]

[Kindapaas]

Funkymonk3y schreef op zondag 21 januari 2024 @ 06:38:
Ik vond dit topic omdat er nu een nieuwe erfpacht regeling is vanuit gemeente Alkmaar.

Mogelijk heb je recht op compensatie als je al gekocht hebt. Of je mag een nieuwe offerte vragen met peiljaar 2019.

https://www.alkmaarcentra...tarief-voor-aankoop-grond

Klopt inderdaad. Ik zou het nu kunnen kopen voor 54.000 euro ipv 72.000. Wel goedkoper, maar nog steeds een flink bedrag..

[Wispe]

Kindapaas schreef op zondag 21 januari 2024 @ 08:03:
[...]

Klopt inderdaad. Ik zou het nu kunnen kopen voor 54.000 euro ipv 72.000. Wel goedkoper, maar nog steeds een flink bedrag..

Eigen grond is ook wat waard.
De woningen op erfpachtgrond zijn toch niet voor de lol goedkoper dan woningen op eigen grond?

[Kindapaas]

Wispe schreef op zondag 21 januari 2024 @ 08:36:
[...]

Eigen grond is ook wat waard.
De woningen op erfpachtgrond zijn toch niet voor de lol goedkoper dan woningen op eigen grond?

Zeker, alleen geen 54k maar zo’n 20-25k goedkoper.

Los van dat geeft het natuurlijk ook een stuk zekerheid (ipv afwachten wat er gaat gebeuren in 2029). Dus ik ga het waarschijnlijk doen.

[Funkymonk3y]

Hier zouden we 88,6k mogen betalen. Flink bedrag.

We zouden pas in 2032 nieuwe canon moeten gaan betalen. Dus nu nog 8 jaar lage lasten, of blijven we hier nog 20 jaar wonen? Dan wordt afkopen wel misschien de moeite.

Kindapaas schreef op zondag 21 januari 2024 @ 08:47:
[...]

Zeker, alleen geen 54k maar zo’n 20-25k goedkoper.

Waar basseer je dat op het prijsverschil? Wil het voor mijn eigen situatie kunnen inschatten.

[ Voor 40% gewijzigd door Funkymonk3y op 21-01-2024 12:28 ]

[Wolly]

Wispe schreef op zondag 21 januari 2024 @ 08:36:
[...]

Eigen grond is ook wat waard.
De woningen op erfpachtgrond zijn toch niet voor de lol goedkoper dan woningen op eigen grond?

Zijn daar cijfers over? Ik heb niet bepaald de indruk dat het veel scheelt in de huizenmarkt van tegenwoordig.

[Wispe]

Wolly schreef op zondag 21 januari 2024 @ 12:34:
[...]


Zijn daar cijfers over? Ik heb niet bepaald de indruk dat het veel scheelt in de huizenmarkt van tegenwoordig.

Op Funda:
- Apollobuurt (bijna alles erfpacht): gemiddelde vraagprijs EUR 1.160.357, per m2 EUR 8.708
- Prinses Irenebuurt (bijna alles erfpacht): gemiddelde vraagprijs EUR 800.174, per m2 EUR 7.394;
- Museumkwartier (bijna alles eigen grond): gemiddelde vraagprijs EUR 1.222.881, per m2 EUR 10.014
- Willemspark (bijna alles eigen grond): gemiddelde vraagprijs EUR 1.240.833, per m2 9.805.

Alle vier A++++-buurten.

[Kindapaas]

Waar basseer je dat op het prijsverschil? Wil het voor mijn eigen situatie kunnen inschatten.

Geen concrete cijfers, maar verschillende makelaars gesproken over erfpacht. De makelaars zeggen: niet afkopen, het is te duur en mensen zouden het niet kunnen betalen in 2029. (Dus gemeente zou moeten ingrijpen). Financieel adviseurs zeggen: wel afkopen, want eigen grond zal waarschijnlijk meer waard worden door schaarste.

Ik denk dat iedereen zijn eigen keuze moet maken in deze kwestie. Of je inderdaad nu al de lasten kan/wil dragen of pas vanaf het eind van de erfpachtperiode, wat wel extra onzekerheid met zich mee brengt..

[Dennism]

Kindapaas schreef op zondag 21 januari 2024 @ 12:49:
[...]

Geen concrete cijfers, maar verschillende makelaars gesproken over erfpacht. De makelaars zeggen: niet afkopen, het is te duur en mensen zouden het niet kunnen betalen in 2029. (Dus gemeente zou moeten ingrijpen).

Ik vraag me inderdaad wel af of je als huizenbezitter moet gaan lopen gokken op een bailout van de gemeente. Het zijn immers kosten waarvan al jaren bekend is dat ze eraan komen na het einde van het tijds vak en waar je ook als het goed als koper rekening mee houd bij koop (immers woningen met een afgekocht of nog langlopend tijds vak zijn vaak meer waar dan woningen waarbij er nog maar een paar jaar te gaan is, die aankomende verhoging hoort dan dus ook in de prijs verdisconteert te zitten).

[Kindapaas]

Nog even een update van mijn kant:

De gemeente heeft een tijdelijke regeling getroffen om het kopen van bloot eigendom iets betaalbaarder te maken (aangezien de WOZ-waarde zo extreem is gestegen). In plaats van een WOZ-waarde van 2 jaar terug rekenen ze nu met de WOZ-waarde van 2019 - en die is een stuk lager.

Het bedrag komt nu op zo'n 49.900 euro, flink verschil met het eerste bedrag van 72.000

[Hielko]

Belachelijk dat de lokale overheid huizenbezitters zo met tienduizenden euro’s subsidieert…

[DukeBox]

Het voordeel van (langdurig) afgekochte erfpacht is dat in vergelijking met andere huizen rondom met eigen grond, jouw huis soms net even gunstiger geprijsd kan worden bij eventuele verkoop. Dat later alsnog de kosten van erfpacht terug komen is dan voor later zorg. Dat is niet iets dat nu speelt met de grote vraag naar huizen maar 10 jaar geleden was dat iets dat bij mij in de omgeving erg speelde.

Wat een nadeel is is dat je WoZ waarde van je huis bepaald wordt alsof je ook eigenaar van de grond bent, dat heeft invloed op verzekeringen en gemeentelijke belastingen (paar tientjes per jaar).

Verder helpt het ook of je een in een grote wijk (van een grote gemeente) woont waar iedereen met erfpacht zit of dat je ergens een straatje achteraf als uitzondering woont. In het eerste geval weet je dat de gemeente altijd wel met een regeling moet komen op het moment dat die afloopt en er ook meer 'protest' zal komen vanuit de eigenaren voor een eerlijkere (lees: gunstige) regeling op het moment dat deze afloopt.

Hielko schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 09:10:
Belachelijk dat de lokale overheid huizenbezitters zo met tienduizenden euro’s subsidieert…

Dat is wel heel makkelijk gedacht. Je moet niet vergeten dat de gemeente dan per direct beschikt over dat geld i.p.v. een afkoop/huur regeling aan het einde van de erfpacht periode. Als de WoZ niet meer stijgt dan kan die 20k verschil ook opgaan aan inflatie en schiet de gemeente er helemaal niets mee op.

[DropjesLover]

Hielko schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 09:10:
Belachelijk dat de lokale overheid huizenbezitters zo met tienduizenden euro’s subsidieert…

Persoonlijk vind ik erfpacht sowieso een gedrocht van een constructie.
Het is enkel voor de gemeente een middel om met een beprijzing te sturen naar welk inkomen er komt te wonen. Dat zou an sich goed zijn om zo lage inkomens minder aan de grillen van de markt over te laten, maar in de praktijk zijn het altijd de duurdere woningen die hier in zitten.
En goedkoper/duurder maken ten opzichte van de buren die er nog wonen leidt natuurlijk ook tot ongewenste situaties bij de gemeente, waardoor er in de praktijk weinig werkelijk te sturen valt door de gemeente.

[ Voor 15% gewijzigd door DropjesLover op 26-03-2024 09:36 ]

[Hielko]

DukeBox schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 09:27:
Dat is wel heel makkelijk gedacht. Je moet niet vergeten dat de gemeente dan per direct beschikt over dat geld i.p.v. een afkoop/huur regeling aan het einde van de erfpacht periode. Als de WoZ niet meer stijgt dan kan die 20k verschil ook opgaan aan inflatie en schiet de gemeente er helemaal niets mee op.

Het is gewoon een feit dat het een enorm kado is, dat waarde in de toekomst enigzins onzeker is doet daar weinig van af. En totaal misplaatst om dat weg te geven aan de groep bewoners die dat het minst nodig heeft. Maar goed, wellicht offtopic hier... TS mag iig in zijn handjes knijpen met zo'n gulle gemeente.

[DukeBox]

Hielko schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 09:43:
Het is gewoon een feit dat het een enorm kado is,

Nee, ik geef je feitelijk aan dat dat niet zo is (bij afgekochte erfpacht).

Zeker wanneer er komende tekorten zijn in de begroting (meer dan 80% gemeenten) en deze hiermee gedicht kunnen worden. Met de huidige rente vs. inflatie kan dan heel wat geld bespaard worden bij de gemeente, op korte én lange termijn.

[ Voor 48% gewijzigd door DukeBox op 26-03-2024 10:03 ]

[Sethro]

50k voor een (bouw) kavel is natuurlijk een koopje. Nergens anders kun je voor dat bedrag een stuk grond kopen waar huis op is / mag worden gebouwd.

[ Voor 53% gewijzigd door Sethro op 26-03-2024 10:47 ]

[Kindapaas]

Sethro schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 10:46:
50k voor een (bouw) kavel is natuurlijk een koopje. Nergens anders kun je voor dat bedrag een stuk grond kopen waar huis op is / mag worden gebouwd.

Ik heb mijn huis zo'n 15-20k goedkoper kunnen kopen door erfpacht. Dat is de rekensom

Ookal zie ik nu steeds minder verschil tussen huizen met of zonder erfpacht, schaarste..

[Sethro]

Kindapaas schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 11:09:
[...]

Ik heb mijn huis zo'n 15-20k goedkoper kunnen kopen door erfpacht. Dat is de rekensom

Ookal zie ik nu steeds minder verschil tussen huizen met of zonder erfpacht, schaarste..

Dat jij (en anderen) teveel willen betalen voor een huis waar geen grond bijzit staat hier los van.

De grond waar je huis op staat is niet van jou. Je wilt die grond nu wel kopen en daar betaal je voor. Grond is schaars en dus duur en de prijs die jij nu betaald is niet marktconform. Zeker als je dat vergelijkt met mensen in dezelfde gemeente die grond kopen om daar een nieuw huis op te bouwen.

[ Voor 16% gewijzigd door Sethro op 26-03-2024 11:27 ]

[Kindapaas]

Sethro schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 11:20:
[...]
Dat jij (en anderen) teveel willen betalen voor een huis waar geen grond bijzit staat hier los van.

Ik zeg ook niet dat ik teveel heb betaald, maar om een beeld te geven wat de woningen nu doen met/zonder erfpacht.

[DukeBox]

Sethro schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 10:46:
50k voor een (bouw) kavel is natuurlijk een koopje. Nergens anders kun je voor dat bedrag een stuk grond kopen waar huis op is / mag worden gebouwd.

Je hebt dit natuurlijk ook ooit afgekocht voor een bepaald bedrag, dat moet je er wel bij optellen (zal in verhouding wel een schijntje zijn).

[Sethro]

DukeBox schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 11:41:
[...]

Je hebt dit natuurlijk ook ooit afgekocht voor een bepaald bedrag, dat moet je er wel bij optellen (zal in verhouding wel een schijntje zijn).

Het gebruik van grond wat je niet in eigendom hebt is natuurlijk niet gratis. Je het de pacht (~ huur) vooruit betaald. Daarmee koop je de grond nog niet. Er is aanleiding voor een verrekening.

Als je een woning 20 jaar huurt en daarna koopt ga je de betaalde huur ook niet in mindering brengen op de aankoopsom.

[ Voor 37% gewijzigd door Sethro op 26-03-2024 11:54 ]

[DukeBox]

Sethro schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 11:48:
Je het de pacht ( ~ huur) vooruit betaald. Het gebruik van grond wat je niet in eigendom hebt is natuurlijk niet gratis. Daarmee koop je de grond nog niet.

Nee, maar je geeft aan dat €50k een koopje is voor een bouwkavel maar daar heb je alle voorgaande jaren wel gewoon voor betaald in de vorm van belastingen en aanslagen (op basis van de WOZ waarde). Als je uitgaat van alleen 'huur / afkoop' en dus niet niet jouw eigendom is het natuurlijk raar dat je daar toch voor betaald ondanks dat het niet jouw bezit is.

Het is ook niet zo dat (zoals bij een huur huis) onderhoud e.d. met het pachten er bij in zitten, zelfs een schoon grond verklaring zijn voor eigen kosten net als onderhoud aan wal en dam constructies (indien van toepassing). Steker nog, de helft van mijn sloot valt onder mijn pacht, daar krijg ik ook gewoon een rekening voor van de gemeente als ze komen baggeren ondanks dat zij op papier eigenaar zijn.

[ Voor 24% gewijzigd door DukeBox op 26-03-2024 11:58 ]

[Sethro]

DukeBox schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 11:54:
[...]

Nee, maar je geeft aan dat €50k een koopje is voor een bouwkavel maar daar heb je alle voorgaande jaren wel gewoon voor betaald in de vorm van belastingen en aanslagen (op basis van de WOZ waarde). Als je uitgaat van alleen 'huur / afkoop' en dus niet niet jouw eigendom is het natuurlijk raar dat je daar toch voor betaald ondanks dat het niet jouw bezit is.

Dit stukje belasting is natuurlijk vrij marginaal. En dat je belasting hebt betaald voor gebruik wil niet zeggen dat je daarmee korting verdient op de aanschaf.

DukeBox schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 11:54:
[...]


Het is ook niet zo dat (zoals bij een huur huis) onderhoud e.d. met het pachten er bij in zitten, zelfs een schoon grond verklaring zijn voor eigen kosten net als onderhoud aan wal en dam constructies (indien van toepassing). Steker nog, de helft van mijn sloot valt onder mijn pacht, daar krijg ik ook gewoon een rekening voor van de gemeente als ze komen baggeren ondanks dat zij op papier eigenaar zijn.

Dit is maar net wat je in de (huur/pacht) overeenkomst hebt afgesproken. Klein onderhoud is bij de meeste huurcontracten ook inclusief.

En dit zijn natuurlijk communicerende vaten, hoe meer van het onderhoud bij de pachter ligt hoe lager de pacht kan zijn. En de pacht is in NL over het algemeen vrij laag.

[ Voor 40% gewijzigd door Sethro op 26-03-2024 12:08 ]

[susscorfa]

Is het niet zo dat de gemeente in dit reken voorbeeld vergeet mee te nemen dat zij in de tussen tijd het geld al hebben en daar ook rente op ontvangen?

[DukeBox]

Sethro schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 12:01:
Dit is maar net wat je in de (huur/pacht) overeenkomst hebt afgesproken. Klein onderhoud is bij de meeste huurcontracten ook inclusief.

Ik ging uit van gemeentelijke pacht (waar dit topic over gaat), reken er maar op dat gemeentes ALLES uitsluiten.

Ik zat net toevallig even te kijken wat de kosten afgelopen 30 jaar waren, daarin moet ik je helemaal gelijk geven, dat is peanuts.

Ter indicatie, Zaanstad gebruikt 34% als grondquote van de WOZ om de grondwaarde te bepalen. De OZB is blijkbaar een stuk lager dan ik gedacht had (stuk lager dan landelijk gemiddelde), namelijk 0,0754% voor 2024.
Uitgaande van een woning met WOZ van 400k is dat dus (maar): €102,54 (dus gedurende de 30 jaar afkoop ff ruim 3k). Neemt niet weg dat ik het raar vind dat ik belasting moet betalen over iets dan niet van mij is, als het wel van mij is dan blijven die kosten ook gewoon gelijk.

susscorfa schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 12:30:
Is het niet zo dat de gemeente in dit reken voorbeeld vergeet mee te nemen dat zij in de tussen tijd het geld al hebben en daar ook rente op ontvangen?

Toen het werd afgekocht wel, maar dat bedrag was niet zo hoog. Het was puur bedacht om de prijzen van de woningen te drukken i.v.m. de hoge hypotheekrente die toen gerekend werd, indirect ging het ook weer als subsidie naar de bouw toe.

[ Voor 20% gewijzigd door DukeBox op 26-03-2024 12:38 ]

[Groningerkoek]

Kindapaas schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 09:03:
Nog even een update van mijn kant:

De gemeente heeft een tijdelijke regeling getroffen om het kopen van bloot eigendom iets betaalbaarder te maken (aangezien de WOZ-waarde zo extreem is gestegen). In plaats van een WOZ-waarde van 2 jaar terug rekenen ze nu met de WOZ-waarde van 2019 - en die is een stuk lager.

Het bedrag komt nu op zo'n 49.900 euro, flink verschil met het eerste bedrag van 72.000

En daar gaat dan nog de 18.000,- vanaf die je al betaald hebt voor de komende jaren. Dus eigenlijk betaal je nu 31.900,- om vanaf 2029 nooit meer erfpacht te betalen (en nog wat voor de notaris)

Als je het kunt betalen en er voorlopig wilt blijven wonen zou dat voor mij een no-brainer zijn. Deze regering gaat de woningnood zeer zeker niet voor 2029 oplossen, dus alleen een zeer forse economische crisis of enorm hoge rentestanden kunnen de waarde van je woning drukken. Daarnaast als je in 2029 opnieuw af moet kopen dan werk je met de woningwaarde van waarschijnlijk 2027 en ik kan mij zelf niet voorstellen dat die niet fors hoger gaat zijn dan de woningwaarde van 2019.

(het is een beetje glazen bol werk allemaal)

[Funkymonk3y]

Groningerkoek schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 12:47:
[...]


En daar gaat dan nog de 18.000,- vanaf die je al betaald hebt voor de komende jaren. Dus eigenlijk betaal je nu 31.900,- om vanaf 2029 nooit meer erfpacht te betalen (en nog wat voor de notaris)

Als je het kunt betalen en er voorlopig wilt blijven wonen zou dat voor mij een no-brainer zijn. Deze regering gaat de woningnood zeer zeker niet voor 2029 oplossen, dus alleen een zeer forse economische crisis of enorm hoge rentestanden kunnen de waarde van je woning drukken. Daarnaast als je in 2029 opnieuw af moet kopen dan werk je met de woningwaarde van waarschijnlijk 2027 en ik kan mij zelf niet voorstellen dat die niet fors hoger gaat zijn dan de woningwaarde van 2019.

(het is een beetje glazen bol werk allemaal)

Ik zit in dezelfde situatie als TS alleen zou ik met de gunstige regering 89k betalen, ex rente op de hypotheek.

Het is nogal een smak geld. Wat te doen?

Ik zou pas in 2032 canon moeten betalen.
Geweldig huis, maar wie weet of we er dan nog zitten.
Effect van afkopen op verkoopprijs vraag ik me af of dat er in zit.

[Groningerkoek]

Funkymonk3y schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 13:09:
[...]


Ik zit in dezelfde situatie als TS alleen zou ik met de gunstige regering 89k betalen, ex rente op de hypotheek.

Het is nogal een smak geld. Wat te doen?

Ik zou pas in 2032 canon moeten betalen.
Geweldig huis, maar wie weet of we er dan nog zitten.
Effect van afkopen op verkoopprijs vraag ik me af of dat er in zit.

Pff. veel forsere bedragen en nog verder weg in de toekomst. Dan wordt het nog meer natte vinger werkt.

Het enige wat je kunt doen is wat scenario's veronderstellen. als in woning 20%, 40% meer waard, of juist minder, zien wat dat met je kosten doet, zien wat dat met de huidige rekenmethoden doet met de prijzen die je dan zou moeten betalen.

Er zit natuurlijk altijd wat effect op de verkoopprijs, en hoe hoger de bedragen hoe groter het effect in harde Euro's. Maar als je dat nu betaald en je zou over 4 jaar verkopen dan ga je al dat geld never allemaal terug krijgen. Zou je over 20 jaar vertrekken dan zit je goed want naast de stijging in woningwaarde scheelt het je 12 jaar zelf canon betalen.

Het enige wat je kunt is berekeningen maken en dan je eigen verwachtingen met de woning erop los laten en dan beslissen.

Voor OP is een bijkomende factor dat hij het nu nog even snel kan doen tegen een veel lagere woningwaarde, en dan wordt de keuze iets gemakkelijker.

[ Voor 5% gewijzigd door Groningerkoek op 26-03-2024 13:38 ]

[DukeBox]

Vergeet niet dat je het geld niet 'weggooit', uitgaande van niet al teveel daling in huizenprijzen, is het geld dat je met verkoop er gewoonlijk weer uithaalt.

Ik kwam bij wat nazoeken toevallig een offerte tegen medio 2005, omzetting naar eigendom kostte toen < €6k, als ik dat nu uitreken moet ik er ~ €20,6k voor betalen. Doorrekenen met inflatie volgens CBS is dat nu € 9,6k.. oftewel toen afkopen was verstandiger geweest.

[Dennism]

Tenzij je vermoed echt snel te gaan verhuizen is afkopen vaak verstandig. Het is uiteraard een bedrag dat je even moet ophoesten, maar voor een toekomstig koper gaan dat soort zaken wel doorwerken, en des te meer je dichter bij de vernieuwing komt, banken rekenen er ook mee, en als er dus een (flinke) verhoging voor de deur staat gaat dat doorwerken in de maximale hypotheek die mensen kunnen krijgen en dus ook de waarde van het huis.

Heb jij dan de boel afgekocht jaren geleden terwijl dat bij het huis van de buren niet zo is, zal jouw huis veel gunstiger in de markt staan.

[bert pit]

Zonder te hebben gerekend of er verstand van te hebben zou ik zeggen DOEN.

Soms willen gemeenten om allerlei redenen van de erfpacht af. Zolang je het van de gemeente kunt kopen, betaal je vaak een redelijk bedrag (hoop geld natuurlijk, maar toch).

Als je niet afkoopt, bestaat de mogelijkheid dat de gemeente de erfpacht uiteindelijk overdoet aan een externe partij. Meestal een rentmeesterkantoor of een beleggingsmaatschappij. Is het eenmaal in handen van een rentmeester dan gaan de prijzen omhoog.

Bij mijn schoonouders gebeurde dat ook en ging de 50 jarige (aflopende) erfpacht van circa 80 Euro per jaar, naar enkele duizenden Euro per jaar. Ze woonden toen zelf 8 jaar in dat huis. Bij de bouw werd de grond gewaardeerd als buitendijkse 'slikken en schorren' maar na 50 jaar was het ineens bouwgrond geworden.

Ook afkopen was ineens velen malen duurder dan wat anderen ooit aan de gemeente hadden betaald.

Een bijkomend voordeel van kopen kan ook zijn dat een eventueel toekomstige verkoop makkelijker gaat. Het hoeft niet persé maar in het verleden is het wel voorgekomen dat kopers lastiger een hypotheek kregen rond de tijd dat erfpacht werd bijgesteld. Dit wegens de onzekerheid over het bedrag verhoging van de erfpacht.

[Wispe]

Kindapaas schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 09:03:
Nog even een update van mijn kant:

De gemeente heeft een tijdelijke regeling getroffen om het kopen van bloot eigendom iets betaalbaarder te maken (aangezien de WOZ-waarde zo extreem is gestegen). In plaats van een WOZ-waarde van 2 jaar terug rekenen ze nu met de WOZ-waarde van 2019 - en die is een stuk lager.

Het bedrag komt nu op zo'n 49.900 euro, flink verschil met het eerste bedrag van 72.000

Netjes van ze.
Ga je het doen?

Als je het gaat doen, hou er wel rekening mee dat je een nieuwe hypotheekakte of een akte van bijverband nodig gaat hebben. Door de aankoop van bloot eigendom gaan zowel het recht van erfpacht als de bloot eigendom door vermenging teniet (en je huidige onderpand is juist het recht van erfpacht).

[ Voor 20% gewijzigd door Wispe op 26-03-2024 18:28 ]

[Barre_Code]

Wispe schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 18:16:
[...]


Netjes van ze.
Ga je het doen?

Als je het gaat doen, hou er wel rekening mee dat je een nieuwe hypotheekakte of een akte van bijverband nodig gaat hebben. Door de aankoop van bloot eigendom gaan zowel het recht van erfpacht als de bloot eigendom door vermenging teniet (en je huidige onderpand is juist het recht van erfpacht).

Klopt. Sinds 2023 is er door een bindende uitspraak van het kifid bekend dat de bank dit dient te betalen. Dat scheelt weer.

[Wispe]

Barre_Code schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 18:29:
[...]


Klopt. Sinds 2023 is er door een bindende uitspraak van het kifid bekend dat de bank dit dient te betalen. Dat scheelt weer.

Die uitspraak gaat over de omzetting van voortdurend naar eeuwigdurend recht van erfpacht. Ik denk niet dat die uitspraak hier van toepassing is.

[Barre_Code]

Wispe schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 18:32:
[...]

Die uitspraak gaat over de omzetting van voortdurend naar eeuwigdurend recht van erfpacht. Ik denk niet dat die uitspraak hier van toepassing is.

Kun je dit uitleggen? TS heeft nu toch ook voortdurende erfpacht en wil naar eeuwigdurend recht van erfpacht (afgekocht weliswaar, maar maakt dat het verschil ja?)

Zie nu op Eigenhuis staan: Het Kifid oordeelt nu dat een bank van een erfpachter mag verlangen dat er een nieuwe hypotheekakte wordt opgesteld wanneer die de erfpacht eeuwigdurend afkoopt. Maar omdat het strikt genomen juridisch niet noodzakelijk is om een nieuwe akte te vestigen, is het niet redelijk dat de erfpachter de kosten daarvoor moet betalen. Vorig jaar januari deed het Kifid al een soortgelijke uitspraak, maar daartegen ging de desbetreffende bank (de Rabobank) toen in beroep.

[Groningerkoek]

Barre_Code schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 19:23:
[...]


Kun je dit uitleggen? TS heeft nu toch ook voortdurende erfpacht en wil naar eeuwigdurend recht van erfpacht (afgekocht weliswaar, maar maakt dat het verschil ja?)

Zie nu op Eigenhuis staan: Het Kifid oordeelt nu dat een bank van een erfpachter mag verlangen dat er een nieuwe hypotheekakte wordt opgesteld wanneer die de erfpacht eeuwigdurend afkoopt. Maar omdat het strikt genomen juridisch niet noodzakelijk is om een nieuwe akte te vestigen, is het niet redelijk dat de erfpachter de kosten daarvoor moet betalen. Vorig jaar januari deed het Kifid al een soortgelijke uitspraak, maar daartegen ging de desbetreffende bank (de Rabobank) toen in beroep.

TS zal de grond in eigendom verkrijgen. Dat is iets anders dan eeuwigdurende afkoop waarbij de gemeente de eigenaar blijft.

[Wispe]

Barre_Code schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 19:23:
[...]


Kun je dit uitleggen? TS heeft nu toch ook voortdurende erfpacht en wil naar eeuwigdurend recht van erfpacht (afgekocht weliswaar, maar maakt dat het verschil ja?)

Zie nu op Eigenhuis staan: Het Kifid oordeelt nu dat een bank van een erfpachter mag verlangen dat er een nieuwe hypotheekakte wordt opgesteld wanneer die de erfpacht eeuwigdurend afkoopt. Maar omdat het strikt genomen juridisch niet noodzakelijk is om een nieuwe akte te vestigen, is het niet redelijk dat de erfpachter de kosten daarvoor moet betalen. Vorig jaar januari deed het Kifid al een soortgelijke uitspraak, maar daartegen ging de desbetreffende bank (de Rabobank) toen in beroep.

TS koopt de bloot eigendom bij waardoor het zekerheidsrecht verdwijnt (door vermenging). Er dient een nieuw hypotheekrecht worden gevestigd op de volle eigendom.

Die uitspraak is er gekomen omdat het juridisch onduidelijk is of een voortdurend recht van erfpacht verschilt met een eeuwigdurend recht van erfpacht. Mocht A een voortdurend recht van erfpacht als zekerheid hebben gegeven en stapt 10 jaar later over naar eeuwigdurend recht van erfpacht, en de bank wil executeren, kan de bank dan een voortdurend recht van erfpacht of een eeuwigdurend recht van erfpacht executeren? Doordat het onduidelijk is of het verschilt, is het niet terecht dat de bank een nieuwe hypotheekakte eist zonder de kosten voor hun rekening te nemen.

Da's wat anders in het geval van TS. Tuurlijk mag TS de bloot eigendom bijkopen, maar als de zekerheid voor de bank daardoor verdwijnt, zal TS ook de kosten moeten betalen om de zekerheid "terug te geven".