Ervaring met huis kopen - Deel 8

[djiedjee]

@rozuchu
ik zie hier wel dat huizen die wat gedateerd zijn een stuk minder snel verkopen dan een "VT-wonen" huis.

Wat verf, nieuwe badkamer en toilet, nieuwe vloeren. Je bent zo 50K verder. Dat weten kopers ook.

[miicker]

Zo'n 5 jaar geleden hebben we ons eerste huis gekocht en nu kriebelt het toch wel al enige tijd om te verhuizen. Beide verdienen we inmiddels een stuk meer. Daarnaast hebben laatst onze overburen, die ongeveer tegelijk met ons hun huis kochten, hun huis verkocht. De overwaarde was nog dusdanig dat het ons wel handig leek om niet al te lang te wachten. Ondanks dat volgens mij de categorie waarin ons huis valt niet echt aan het dalen is (starterswoning vlak bij Utrecht, ik verwacht dat het huis zo'n 400K zal kosten) denk ik toch dat het een redelijk slim moment is om wat anders te zoeken. Zeker met de stijgende hypotheekrente in het achterhoofd.

Nu zijn we dus al een tijdje aan het kijken en gaan we morgen een huis bezichtigen. Nu is mijn vraag: is het handig om een aankoopmakelaar in de arm te nemen? Bij de aanschaf van ons huidige huis hebben we dat niet gedaan. Het huis wat we nu op het oog hebben valt wel in een andere prijscategorie (het huis waar we nu wonen was +-270K bij aanschaf, het huis waar we naar gaan kijken heeft een vraagprijs van 550K).

Het huis waar we naar gaan kijken is heel netjes. Helemaal instap klaar (lijkt het althans op de foto's). Nu vind ik het erg lastig inschatten wat mensen doen in die categorie: bieden ze de vraagprijs? Of er onder/er boven?

Het huis staat nog niet heel lang op Funda, en toen ik belde voor een bezichtiging toen kreeg ik te horen dat er nog maar 2 plekken vrij waren (ze hebben 2 bezichtigingsdagen). Ik had eigenlijk niet zoveel interesse verwacht in die prijsklasse. Nu twijfelen we dus om, mits we interesse hebben, toch gebruik te maken van een aankoopmakelaar, aangezien die het gebied beter zal kennen en beter zal weten wat gebruikelijk is.

Iemand hier tips?

[coazter]

miicker schreef op woensdag 5 juli 2023 @ 14:47:
Iemand hier tips?

Die vraag komt hier wekelijks voorbij en er zijn veel voor- en tegenstanders van een aankoopmakelaar.

N=1 geval van vorige week.

Mijn schoonouders willen verhuizen naar een appartement en nemen makelaar in de arm voor aan- en verkoop (prijstechnisch is er dan altijd wel wat mogelijk). Mijn schoonouders vallen als een blok voor het tweede appartement dat ze bezichtigen. Appartement staat twee weken op Funda met een vp van 375k. Direct na terugkomst willen ze een bod doen van 10k boven de vraagprijs en stellen dit voor aan de aankoopmakelaar. Die geeft aan: ik zou de vp bieden zonder voorbehoud van financiering (wegens grote overwaarde achter de hand). Aldus bieden mijn schoonouders de vp, en hebben 's avonds bevestiging dat het akkoord is. Ergo: zonder aankoopmakelaar hadden mijn schoonouders vermoedelijk (zullen we nooit weten) 10k meer geboden. De makelaar kost 3k dus kan je redeneren dat ze 7k bespaard hebben.

Je kan natuurlijk ook redeneren dat ze voor 385k ook hun droomwoning hadden gekocht voor nog geen 2% overbieden, en daarbij ook nog eens geld hebben bespaard op een aankoopmakelaar. En er zijn vast nog meer zaken af te dingen op bovenstaande, dat houd je altijd. De gemiddelde Tweaker is wat meer woningmarkt-savvy dan een stel 70 plussers natuurlijk, het blijft altijd een afweging met voors en tegens.

[Laapo]

miicker schreef op woensdag 5 juli 2023 @ 14:47:
Zo'n 5 jaar geleden hebben we ons eerste huis gekocht en nu kriebelt het toch wel al enige tijd om te verhuizen. Beide verdienen we inmiddels een stuk meer. Daarnaast hebben laatst onze overburen, die ongeveer tegelijk met ons hun huis kochten, hun huis verkocht. De overwaarde was nog dusdanig dat het ons wel handig leek om niet al te lang te wachten. Ondanks dat volgens mij de categorie waarin ons huis valt niet echt aan het dalen is (starterswoning vlak bij Utrecht, ik verwacht dat het huis zo'n 400K zal kosten) denk ik toch dat het een redelijk slim moment is om wat anders te zoeken. Zeker met de stijgende hypotheekrente in het achterhoofd.

Nu zijn we dus al een tijdje aan het kijken en gaan we morgen een huis bezichtigen. Nu is mijn vraag: is het handig om een aankoopmakelaar in de arm te nemen? Bij de aanschaf van ons huidige huis hebben we dat niet gedaan. Het huis wat we nu op het oog hebben valt wel in een andere prijscategorie (het huis waar we nu wonen was +-270K bij aanschaf, het huis waar we naar gaan kijken heeft een vraagprijs van 550K).

Het huis waar we naar gaan kijken is heel netjes. Helemaal instap klaar (lijkt het althans op de foto's). Nu vind ik het erg lastig inschatten wat mensen doen in die categorie: bieden ze de vraagprijs? Of er onder/er boven?

Het huis staat nog niet heel lang op Funda, en toen ik belde voor een bezichtiging toen kreeg ik te horen dat er nog maar 2 plekken vrij waren (ze hebben 2 bezichtigingsdagen). Ik had eigenlijk niet zoveel interesse verwacht in die prijsklasse. Nu twijfelen we dus om, mits we interesse hebben, toch gebruik te maken van een aankoopmakelaar, aangezien die het gebied beter zal kennen en beter zal weten wat gebruikelijk is.

Iemand hier tips?

Als het net gaat kriebelen zou ik eerst wat oefenrondjes doen. Tenzij het kriebelt omdat dit de woning is waar je altijd van hebt gedroomd. Dan zou ik alles uit de kast trekken, incl aankoopmakelaar.

Zo niet, dan komen er nog genoeg woningen te koop. Kun je altijd nog een aankoopmakelaar inschakelen.

Denk dat in Utrecht en omgeving nog voldoende interesse is in woningen van 550k. Daar koop je toch net een knappe rijtjeswoning van. Een logische 2e stap na een appartement. Hoop mensen die dat stapje willen maken.

[miicker]

Laapo schreef op woensdag 5 juli 2023 @ 18:38:
[...]


Als het net gaat kriebelen zou ik eerst wat oefenrondjes doen. Tenzij het kriebelt omdat dit de woning is waar je altijd van hebt gedroomd. Dan zou ik alles uit de kast trekken, incl aankoopmakelaar.

Zo niet, dan komen er nog genoeg woningen te koop. Kun je altijd nog een aankoopmakelaar inschakelen.

Denk dat in Utrecht en omgeving nog voldoende interesse is in woningen van 550k. Daar koop je toch net een knappe rijtjeswoning van. Een logische 2e stap na een appartement. Hoop mensen die dat stapje willen maken.

Het zoekgebied is (gelukkig) niet omgeving Utrecht. Een rijtjeshuis is wat we nu hebben, nu kijk ik voornamelijk naar tweekappers en af en toe eens een vrijstaande woning, meer in de omgeving van Brabant.

Wat ik me overigens afvraag, moet een aankoopmakelaar mee naar de bezichtiging? Want wij gaan morgen dus al kijken, stel het is echt precies wat we willen, dan zou ik altijd morgenmiddag nog een aankoopmakelaar op kunnen bellen zodat die vrijdag nog kan helpen (in theorie).

[Laapo]

miicker schreef op woensdag 5 juli 2023 @ 18:41:
[...]


Het zoekgebied is (gelukkig) niet omgeving Utrecht. Een rijtjeshuis is wat we nu hebben, nu kijk ik voornamelijk naar tweekappers en af en toe eens een vrijstaande woning, meer in de omgeving van Brabant.

Wat ik me overigens afvraag, moet een aankoopmakelaar mee naar de bezichtiging? Want wij gaan morgen dus al kijken, stel het is echt precies wat we willen, dan zou ik altijd morgenmiddag nog een aankoopmakelaar op kunnen bellen zodat die vrijdag nog kan helpen (in theorie).

Dat hoeft niet, dan doen ze alleen het uitbrengen van het bod en de onderhandeling. Komt ook regelmatig voor.

[Tinusvolkel]

miicker schreef op woensdag 5 juli 2023 @ 18:41:
[...]


Het zoekgebied is (gelukkig) niet omgeving Utrecht. Een rijtjeshuis is wat we nu hebben, nu kijk ik voornamelijk naar tweekappers en af en toe eens een vrijstaande woning, meer in de omgeving van Brabant.

Wat ik me overigens afvraag, moet een aankoopmakelaar mee naar de bezichtiging? Want wij gaan morgen dus al kijken, stel het is echt precies wat we willen, dan zou ik altijd morgenmiddag nog een aankoopmakelaar op kunnen bellen zodat die vrijdag nog kan helpen (in theorie).

Hier destijds bij de 1ste bezichtiging alleen met de vrouw geweest en er was iig bij mij nog plek voor een 2de bezichtiging, hier zijn toen m’n vader (aangezien die mee mocht klussen ) en m’n aankoop makelaar mee geweest.
De markt ( vorig jaar april ) sloeg toen net om en daarmee heeft de aankoop makelaar mij een hoop geld bespaard aangezien ik zelf van plan was een stuk hoger te gaan bieden.

[miicker]

Wat ik me trouwens ook nog afvroeg, het zou toch ook kunnen dat één aankoopmakelaar is ingehuurd door twee (of zelfs meer) geïnteresseerden in één huis, hoe gaat zo'n aankoopmakelaar daar mee om? Zegt hij tegen iedereen ik zou X bieden, waarbij X gelijk is, of zegt hij tegen iedereen iets anders?

[rubenos]

miicker schreef op woensdag 5 juli 2023 @ 18:41:
[...]
Wat ik me overigens afvraag, moet een aankoopmakelaar mee naar de bezichtiging? Want wij gaan morgen dus al kijken, stel het is echt precies wat we willen, dan zou ik altijd morgenmiddag nog een aankoopmakelaar op kunnen bellen zodat die vrijdag nog kan helpen (in theorie).

Als je het wat vindt dan regelt die aankoopmakelaar wel dat hij ook langs kan gaan als je dat graag wilt. Zo ging dat bij mij. Vaak ging ik zelf kijken en als we verwachtten een bod te doen, maar twijfelde, dan gingen we nog een keer met hem. Zelfs peak 2021 en het propvol zat, regelde hij dan met verkoopmakelaar dat wij daar zefstandig een rondje konden doen terwijl de verkoopmakelaar andere bezichtingen deed. Heel fijn en ook een keer afgezien van een bod na een 2e rondje met hem erbij.

[secret17]

miicker schreef op woensdag 5 juli 2023 @ 19:16:
Wat ik me trouwens ook nog afvroeg, het zou toch ook kunnen dat één aankoopmakelaar is ingehuurd door twee (of zelfs meer) geïnteresseerden in één huis, hoe gaat zo'n aankoopmakelaar daar mee om? Zegt hij tegen iedereen ik zou X bieden, waarbij X gelijk is, of zegt hij tegen iedereen iets anders?

Nee, dat gaat niet werken Als je een makelaar als aankoopmakelaar in de arm wil nemen voor een specifiek huis waarvoor hij al voor een ander onderhandelt zal hij dit aan (moeten) geven en niet voor je kunnen werken omdat het belangenverstrengeling is.

[helmmen]

miicker schreef op woensdag 5 juli 2023 @ 19:16:
Wat ik me trouwens ook nog afvroeg, het zou toch ook kunnen dat één aankoopmakelaar is ingehuurd door twee (of zelfs meer) geïnteresseerden in één huis, hoe gaat zo'n aankoopmakelaar daar mee om? Zegt hij tegen iedereen ik zou X bieden, waarbij X gelijk is, of zegt hij tegen iedereen iets anders?

Beetje woest verhaal maar aankoop makelaren nemen vaak maar 1 type profiel aan. Kan overlap zijn maar is niet alsof die magisch bepaald hoe of wat. Niet elke makelaar is een soort Rat.

Als je niet 100% zeker bent over de situatie raad ik gewoon een aankoop makelaar aan. Prijzen verschillen maar is vaak van 3-4k tot 1% van de vraagprijs. Sommige hebben zelfs onderhandelingsincentives. Veel aankoop makelaars zijn ook taxateurs en dat is wel handig in deze markt. Zijn veel woning namelijk gewoon nu grof minder waard vanuit de taxatie waarde vergeleken met de vraag prijs. Wat betekend dat je veel eigen vermogen moet hebben.

[ Voor 27% gewijzigd door helmmen op 06-07-2023 09:09 ]

[Smartbikers]

helmmen schreef op donderdag 6 juli 2023 @ 09:05:
[...]


Beetje woest verhaal maar aankoop makelaren nemen vaak maar 1 type profiel aan. Kan overlap zijn maar is niet alsof die magisch bepaald hoe of wat. Niet elke makelaar is een soort Rat.

Wel heel veel. Het is echt een beroep waar je echt niks voor hoeft te kunnen. De notarissen ruimen vaak de rommel weer op van de makelaar.

[InGen10]

Begin volgende week heb ik een afspraak bij de notaris voor het tekenen van de leverings- en hypotheekakte van mijn eerste woning. Nu heb ik in de aanloop hier naartoe niks gehoord van de notaris zonder hier zelf (of door de hypotheekadviseur) achteraan te moeten.

Zo zou ik een mail krijgen dat ze de getekende koopakte van de makelaar hadden ontvangen met informatie over het vervolgtraject. Toen ik een maand voor de passeerdatum maar belde kreeg ik te horen dat ze wel zagen dat ik een dossier bij hun had maar dat ze inderdaad vergeten waren om die bevestiging en informatie ook naar mij te sturen. Kort na dat telefoontje kreeg ik mails met meerdere vragenlijsten met de vraag of ik die wilde invullen voor een maand voor de passeerdatum, wat op dat moment al over drie dagen was.

Toen ik later overleg had met de hypotheekadviseur kreeg ik te horen dat hij ze die informatie lang daarvoor ook al had gestuurd..

Hetzelfde gebeurde vorige week; we vonden het wel behoorlijk lang duren voor de nota van afrekening kwam. Op maandag had de hypotheekadviseur de notaris gebeld; zij gaven aan deze informatie op dinsdag te gaan versturen en uiteindelijk krijg je de mail pas op woensdag.

Nu was eigenlijk mijn vraag of deze gang van zaken een soort van standaard is in dit wereldje of dat ik gewoon een paar keer flink pech heb gehad? Het heeft in ieder geval voor behoorlijk wat stress gezorgd omdat je nooit wist waar je aan toe was.

[Rukapul]

InGen10 schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 08:54:
Nu was eigenlijk mijn vraag of deze gang van zaken een soort van standaard is in dit wereldje of dat ik gewoon een paar keer flink pech heb gehad? Het heeft in ieder geval voor behoorlijk wat stress gezorgd omdat je nooit wist waar je aan toe was.

Pech of een prutser.

In mijn ervaring (diverse transacties over diverse jaren, maar wel bij hetzelfde kantoor) is dat communicatie ruim op tijd en gestructureerd verloopt.

[coazter]

InGen10 schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 08:54:
Nu was eigenlijk mijn vraag of deze gang van zaken een soort van standaard is in dit wereldje of dat ik gewoon een paar keer flink pech heb gehad? Het heeft in ieder geval voor behoorlijk wat stress gezorgd omdat je nooit wist waar je aan toe was.

Dit is wel echt slecht. Ik heb best veel notarissen gezien de laatste jaren maar kreeg altijd wel netjes (veelal via een digitaal dossier) updates en documenten toegestuurd, en zeker tijdig.

[InGen10]

Rukapul schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 08:59:
[...]

Pech of een prutser.

In mijn ervaring (diverse transacties over diverse jaren, maar wel bij hetzelfde kantoor) is dat communicatie ruim op tijd en gestructureerd verloopt.

coazter schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 09:56:
[...]


Dit is wel echt slecht. Ik heb best veel notarissen gezien de laatste jaren maar kreeg altijd wel netjes (veelal via een digitaal dossier) updates en documenten toegestuurd, en zeker tijdig.

Bedankt voor jullie reacties; dit bevestigd al wel wat ik al een klein beetje vermoedde.. Ik blijf nog maar even hopen dat straks alles goed gaat.. Dan kunnen we daarna weer verder.

[sarlo]

Wat mij nu vooral opvalt in onze zoektocht is dat er zo vaak een huis weggaat zonder voorbehoud op financiering? We zijn hierdoor al een aantal huizen misgelopen ondanks dat die allemaal ruim binnen budget vielen dat berekend is door onze adviseur.

Nu vraag ik me daarom af: stel dat je een geldige hypotheek offerte laat opstellen en daarvoor ook kosten maakt, kun je dan zeggen: we doen het zonder voorbehoud van financiering? Of houd je dan jezelf voor de gek.

[Rukapul]

sarlo schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 11:29:
Nu vraag ik me daarom af: stel dat je een geldige hypotheek offerte laat opstellen en daarvoor ook kosten maakt, kun je dan zeggen: we doen het zonder voorbehoud van financiering? Of houd je dan jezelf voor de gek.

Hypotheekverstrekkers geven geen offerte zonder concreet huis, met taxatie, etc.

Het kan dus niet.

[miicker]

Wij hebben gister een bezichtiging gedaan en hadden 's avonds een afspraak met een hypotheek adviseur (ikbenfrits). Dat was een fijn gesprek en hij heeft ons goede tips gegeven. Uit het gesprek kwam eigenlijk naar voren dat de financiering geen enkel probleem moet zijn.

Wij zijn heel enthousiast over het huis. Via ikbenfrits kunnen we een biedverzekering afsluiten, wat inhoud dat je kan bieden zonder voorbehoud van financiering, als het bod geaccepteerd wordt betalen we €1.100 voor die biedverzekering. De verzekering zorgt er voor dat als je dan toch de financiering niet rond krijgt dat zij de 10% betalen. Nu zit ik een beetje in dubio, want €1.100 vind ik toch redelijk veel, zeker als het eigenlijk zeker is dat (mits er niets gebeurt in de tussentijd) wij de financiering rond kunnen krijgen. Ik neig er dus nu naar om te bieden zonder voorbehoud van financiering en zonder die verzekering. Of kijken jullie hier anders naar?

[ColeJ]

miicker schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 11:33:
Wij hebben gister een bezichtiging gedaan en hadden 's avonds een afspraak met een hypotheek adviseur (ikbenfrits). Dat was een fijn gesprek en hij heeft ons goede tips gegeven. Uit het gesprek kwam eigenlijk naar voren dat de financiering geen enkel probleem moet zijn.

Wij zijn heel enthousiast over het huis. Via ikbenfrits kunnen we een biedverzekering afsluiten, wat inhoud dat je kan bieden zonder voorbehoud van financiering, als het bod geaccepteerd wordt betalen we €1.100 voor die biedverzekering. De verzekering zorgt er voor dat als je dan toch de financiering niet rond krijgt dat zij de 10% betalen. Nu zit ik een beetje in dubio, want €1.100 vind ik toch redelijk veel, zeker als het eigenlijk zeker is dat (mits er niets gebeurt in de tussentijd) wij de financiering rond kunnen krijgen. Ik neig er dus nu naar om te bieden zonder voorbehoud van financiering en zonder die verzekering. Of kijken jullie hier anders naar?

Welke 10%? Die 10% wordt altijd maar lukraak genoemd maar dat is nog lang geen gelopen race... Mensen willen verkopen, niet procederen.

Als jij zeker weet dat je de financiering rond krijgt - waarom zou je dan nog met een voorbehoud gaan bieden? EUR 1.100 betalen voor een "verzekering" is echt zonde geld.

[Rukapul]

Je kunt daar geen algemene uitspraak over doen. Het ligt aan welke risico's je kunt dragen en wat je risk appetite is. Of heel simpel gezegd: kan ik, en ben ik bereid om, 10% cash neer te leggen? Bij 2x ja is er niets dat je tegen hoeft te houden.

[MarkBark]

Een verzekeraar wil doorgaans een dergelijke verzekering afsluiten als het risico op uitbetaling (schade) uiterst gering is. Met andere woorden, Ikbenfrits heeft (als het goed is) jullie gegevens. Ze hebben al aangegeven dat de financiering geen probleem zal zijn. Nu bieden ze een biedverzekering aan voor 1100 euro, voor een hypotheek die (in hun eigen woorden) toch wel rond zal komen? Makkelijk verdiend!

Uiteraard moet je zelf weten of je die verzekering daar gaat afsluiten. Let wel, het geeft geen zekerheid op acceptatie van je bod. Als er een hogere of aantrekkelijkere andere bieder is dan is de 1100 euro uitgegeven en sta je met (iets) lege(re) handen,

miicker schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 11:33:
Wij hebben gister een bezichtiging gedaan en hadden 's avonds een afspraak met een hypotheek adviseur (ikbenfrits). Dat was een fijn gesprek en hij heeft ons goede tips gegeven. Uit het gesprek kwam eigenlijk naar voren dat de financiering geen enkel probleem moet zijn.

Wij zijn heel enthousiast over het huis. Via ikbenfrits kunnen we een biedverzekering afsluiten, wat inhoud dat je kan bieden zonder voorbehoud van financiering, als het bod geaccepteerd wordt betalen we €1.100 voor die biedverzekering. De verzekering zorgt er voor dat als je dan toch de financiering niet rond krijgt dat zij de 10% betalen. Nu zit ik een beetje in dubio, want €1.100 vind ik toch redelijk veel, zeker als het eigenlijk zeker is dat (mits er niets gebeurt in de tussentijd) wij de financiering rond kunnen krijgen. Ik neig er dus nu naar om te bieden zonder voorbehoud van financiering en zonder die verzekering. Of kijken jullie hier anders naar?

[miicker]

MarkBark schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 11:41:
Een verzekeraar wil doorgaans een dergelijke verzekering afsluiten als het risico op uitbetaling (schade) uiterst gering is. Met andere woorden, Ikbenfrits heeft (als het goed is) jullie gegevens. Ze hebben al aangegeven dat de financiering geen probleem zal zijn. Nu bieden ze een biedverzekering aan voor 1100 euro, voor een hypotheek die (in hun eigen woorden) toch wel rond zal komen? Makkelijk verdiend!

Uiteraard moet je zelf weten of je die verzekering daar gaat afsluiten. Let wel, het geeft geen zekerheid op acceptatie van je bod. Als er een hogere of aantrekkelijkere andere bieder is dan is de 1100 euro uitgegeven en sta je met (iets) lege(re) handen,


[...]

Nee dat klopt niet, we hoeven die premie alleen te betalen als ons bod geaccepteerd wordt.

[Crazy D]

sarlo schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 11:29:
Wat mij nu vooral opvalt in onze zoektocht is dat er zo vaak een huis weggaat zonder voorbehoud op financiering? We zijn hierdoor al een aantal huizen misgelopen ondanks dat die allemaal ruim binnen budget vielen dat berekend is door onze adviseur.

Nu vraag ik me daarom af: stel dat je een geldige hypotheek offerte laat opstellen en daarvoor ook kosten maakt, kun je dan zeggen: we doen het zonder voorbehoud van financiering? Of houd je dan jezelf voor de gek.

Je kunt het zonder voorbehoud van financiering doen als uit alle berekeningen blijkt dat je de hypotheek prima kunt rond krijgen. Als je 700k kunt lenen, van je huidige woning 100k overwaarde hebt en je koopt een woning voor 375 kun je er wel blind van uit gaan dat je de hypotheek krijgt (of beter gezegd: het moet wel heel gek zijn als je dan de hypotheek niet rond kunt krijgen....).
Als uit alle berekeningen blijkt dat he 400k kunt lenen en je hebt een hypotheek van 390k nodig wordt het een stuk krapper...

[HEY_DUDE]

miicker schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 11:33:
Wij hebben gister een bezichtiging gedaan en hadden 's avonds een afspraak met een hypotheek adviseur (ikbenfrits). Dat was een fijn gesprek en hij heeft ons goede tips gegeven. Uit het gesprek kwam eigenlijk naar voren dat de financiering geen enkel probleem moet zijn.

Wij zijn heel enthousiast over het huis. Via ikbenfrits kunnen we een biedverzekering afsluiten, wat inhoud dat je kan bieden zonder voorbehoud van financiering, als het bod geaccepteerd wordt betalen we €1.100 voor die biedverzekering. De verzekering zorgt er voor dat als je dan toch de financiering niet rond krijgt dat zij de 10% betalen. Nu zit ik een beetje in dubio, want €1.100 vind ik toch redelijk veel, zeker als het eigenlijk zeker is dat (mits er niets gebeurt in de tussentijd) wij de financiering rond kunnen krijgen. Ik neig er dus nu naar om te bieden zonder voorbehoud van financiering en zonder die verzekering. Of kijken jullie hier anders naar?

Makkelijk verdiend voor Frits. Ik weet niet of er veel kapers op de kust zijn. Maar zou zelf gewoon bieden met voorbehoud van financiering. Als je gaat onderhandelen en voorbehoud van financiering is een issue voor verkopers kun je altijd nog kiezen dat voorbehoud te laten vallen. Als je direct een definitief bod wil doen dan kan het wellicht wat helpen.

Maar als ik verkopende partij was zou het mij niet uitmaken die verzekering. Als de koper tekent dan heb je recht op de 10% als de koper zijn overeenkomst niet nakomt. Het voordeel zou dan zijn dat het geld van de verzekering komt. Of dat een voordeel is weet ik niet. Een verzekeraar heeft diepere zakken en middelen om een langdurig juridisch traject in te gaan.

Bij mij belde de verkopende partij met mijn tussenpersoon. Werkelijk alles rondom makelaars is schimmig en ons kent ons. maar dat terzijde. De tussenpersoon kan dan ook aangeven dat financiering geen issue is. Ook zijn er tussenpersonen die een certificaat afgeven.

[miicker]

HEY_DUDE schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 12:22:
[...]


Makkelijk verdiend voor Frits. Ik weet niet of er veel kapers op de kust zijn. Maar zou zelf gewoon bieden met voorbehoud van financiering. Als je gaat onderhandelen en voorbehoud van financiering is een issue voor verkopers kun je altijd nog kiezen dat voorbehoud te laten vallen. Als je direct een definitief bod wil doen dan kan het wellicht wat helpen.

Maar als ik verkopende partij was zou het mij niet uitmaken die verzekering. Als de koper tekent dan heb je recht op de 10% als de koper zijn overeenkomst niet nakomt. Het voordeel zou dan zijn dat het geld van de verzekering komt. Of dat een voordeel is weet ik niet. Een verzekeraar heeft diepere zakken en middelen om een langdurig juridisch traject in te gaan.

Bij mij belde de verkopende partij met mijn tussenpersoon. Werkelijk alles rondom makelaars is schimmig en ons kent ons. maar dat terzijde. De tussenpersoon kan dan ook aangeven dat financiering geen issue is. Ook zijn er tussenpersonen die een certificaat afgeven.

Dat je die verzekering hebt deel je ook niet per se met de verkopende partij, het geeft je gewoon iets meer zekerheid bij het bieden zonder voorbehoud van financiering.

Qua kapers, geen idee. Er waren 2 bezichtigingsdagen, die zaten vol. Er waren 15 bezichtigingen totaal en er is een wachtlijst. Toen wij belde voor een bezichtiging hadden ze nog maar 2 opties. Natuurlijk wil het niets zeggen over hoeveel mensen daadwerkelijk een bod uitbrengen en hoe hoog dat bod zal zijn, maar het geeft wel aan dat er voldoende interesse is.

[HEY_DUDE]

miicker schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 12:25:
[...]


Dat je die verzekering hebt deel je ook niet per se met de verkopende partij, het geeft je gewoon iets meer zekerheid bij het bieden zonder voorbehoud van financiering.

Qua kapers, geen idee. Er waren 2 bezichtigingsdagen, die zaten vol. Er waren 15 bezichtigingen totaal en er is een wachtlijst. Toen wij belde voor een bezichtiging hadden ze nog maar 2 opties. Natuurlijk wil het niets zeggen over hoeveel mensen daadwerkelijk een bod uitbrengen en hoe hoog dat bod zal zijn, maar het geeft wel aan dat er voldoende interesse is.

Het is dan vooral een verzekering tegen enorm falen van je tussenpersoon.

[El Capitan]

miicker schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 12:25:
[...]


Dat je die verzekering hebt deel je ook niet per se met de verkopende partij, het geeft je gewoon iets meer zekerheid bij het bieden zonder voorbehoud van financiering.

Qua kapers, geen idee. Er waren 2 bezichtigingsdagen, die zaten vol. Er waren 15 bezichtigingen totaal en er is een wachtlijst. Toen wij belde voor een bezichtiging hadden ze nog maar 2 opties. Natuurlijk wil het niets zeggen over hoeveel mensen daadwerkelijk een bod uitbrengen en hoe hoog dat bod zal zijn, maar het geeft wel aan dat er voldoende interesse is.

n=1 maar heb op deze manier ook wel eens huizen bezichtigd die uiteindelijk voor een tweede keer op Funda werden geplaatst. Soms wil de verkoper maar een of twee dagen kijkers, je weet niet vooraf hoeveel kijkers er welkom zijn. Hoort soms ook bij het spel om het huis gewilder te laten lijken dan het is. Belangrijk om te blijven bedenken is dat de verkopende makelaar niet jouw belangen dient.
Laat je niet gek maken

[Question Mark]

HEY_DUDE schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 12:22:
[...]
Maar als ik verkopende partij was zou het mij niet uitmaken die verzekering. Als de koper tekent dan heb je recht op de 10% als de koper zijn overeenkomst niet nakomt. Het voordeel zou dan zijn dat het geld van de verzekering komt. Of dat een voordeel is weet ik niet. Een verzekeraar heeft diepere zakken en middelen om een langdurig juridisch traject in te gaan.

Dit inderdaad...

Als ik als verkoper kan kiezen uit twee partijen die zonder voorbehoud een bod doen, dan ga ik niet kiezen voor de partij die zelf al twijfelt of die zijn financiering uberhaubt wel rond kan krijgen. Dan zou je bij mij bij voorkeur al exit zijn.

Daarnaast is er één ding wat een verzekeraar zoveel mogelijk zal proberen te voorkomen, en dat is daadwerkelijk uitbetalen. De kans is groot dat het dan en langslepende oefening gaat worden.

[secret17]

Question Mark schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 12:41:
[...]

Dit inderdaad...

Als ik als verkoper kan kiezen uit twee partijen die zonder voorbehoud een bod doen, dan ga ik niet kiezen voor de partij die zelf al twijfelt of die zijn financiering uberhaubt wel rond kan krijgen. Dan zou je bij mij bij voorkeur al exit zijn.

Daarnaast is er één ding wat een verzekeraar zoveel mogelijk zal proberen te voorkomen, en dat is daadwerkelijk uitbetalen. De kans is groot dat het dan en langslepende oefening gaat worden.

Als je als verkoper weet dat één partij een verzekering heeft afgesloten m.b.t. zijn bod zonder voorbehoud, dan kan ik je redenering volgen, maar in principe ga je dat als koper natuurlijk niet aan verkoper voorleggen. Het hele idee is dat je met zo'n bod maximale zekerheid aan de verkopers biedt qua financiering.

Verder zou ik als koper bij zo'n verzekering altijd goed naar de kleine lettertjes kijken: zitten er uitzonderingen in de situaties waarin uitbetaald wordt bijvoorbeeld? Zo kan ik me voorstellen dat ze niet gaan uitbetalen als het niet voor elkaar krijgen van de financiering na tekenen van de overeenkomst aan jezelf te wijten valt (je neemt zelf ontslag of je besluit te scheiden, etc), maar dat lijkt me normaal. Ik zou echter nooit zo'n verzekering afsluiten als er niet wordt uitbetaald als er buiten jouw schuld om iets mis gaat (werkgever gaat failliet, partner komt te overlijden, etc). Dat zijn juist zaken die je met zo'n verzekering af zou willen dekken lijkt me.

[ Voor 3% gewijzigd door secret17 op 07-07-2023 13:32 ]

[helmmen]

Let op de taxatie waarde als je zonder OBV financiering werkt en je niet veel eigen vermogen hebt of dat het vermogen puur zal moeten komen uit de overwaarde van je eigenhuis. Taxaties vinden nu stukken beter plaatst dan 2 jaar geleden en eindigen hierdoor soms stukken lager dan de vraagprijs. In mijn taxatie rapport was het eerder een soort roast van op hoeveel de omliggende woning waren getaxateerd tegenover de beweerde kwaliteit van de woning.

[RobbieB]

miicker schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 11:33:
[..] 's avonds een afspraak met een hypotheek adviseur (ikbenfrits). Uit het gesprek kwam eigenlijk naar voren dat de financiering geen enkel probleem moet zijn.

Via ikbenfrits kunnen we een biedverzekering afsluiten, wat inhoud dat je kan bieden zonder voorbehoud van financiering, als het bod geaccepteerd wordt betalen we €1.100 voor die biedverzekering.

Dus de hypotheekadviseur geeft notabene zelf aan dat financiering geen enkel probleem moet zijn, maar stelt dan ook nog eens zelf voor een 'biedverzkering' af te sluiten?

Ik zou heel hard weglopen bij deze partij. Deze heeft niet het beste met je voor, maar wil je onnodig geld aftroggelen met een door hen bedacht product waarvan ze ook nog eens zelf aangeven dat het eigenlijk niet nodig is...

[Kalentum]

miicker schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 11:33:
Wij hebben gister een bezichtiging gedaan en hadden 's avonds een afspraak met een hypotheek adviseur (ikbenfrits). Dat was een fijn gesprek en hij heeft ons goede tips gegeven. Uit het gesprek kwam eigenlijk naar voren dat de financiering geen enkel probleem moet zijn.

Wij zijn heel enthousiast over het huis. Via ikbenfrits kunnen we een biedverzekering afsluiten, wat inhoud dat je kan bieden zonder voorbehoud van financiering, als het bod geaccepteerd wordt betalen we €1.100 voor die biedverzekering. De verzekering zorgt er voor dat als je dan toch de financiering niet rond krijgt dat zij de 10% betalen. Nu zit ik een beetje in dubio, want €1.100 vind ik toch redelijk veel, zeker als het eigenlijk zeker is dat (mits er niets gebeurt in de tussentijd) wij de financiering rond kunnen krijgen. Ik neig er dus nu naar om te bieden zonder voorbehoud van financiering en zonder die verzekering. Of kijken jullie hier anders naar?

Ik heb zelf nooit zo'n verzekering gebruikt. Als jij je financieringsmogelijkheden kent en binnen de max blijft en geen gekke dingen gaat doen (bv relatie verbreken, werkloos worden, dood gaan) dan heb je zo'n verzekering niet nodig.

De normale gang van zaken: verkoper vraag een 10% waarborgsom, te storten bij de notaris. Heb jij die niet of wil je je geld liever zelf houden, dan koop je voor een paar honderd euro een bankgarantie. Gaat er wat mis en doet koper een succesvol beroep op die bankgarantie, dan krijg jij een schuld bij de garantsteller. En die moet je terug betalen. Deze verzekering is in feite een bankgarantie maar dan zonder de terugbetalingsverplichting.

Dikke kans dat ikbenfrits uiteindelijk bij BNP Paribas uitkomt, https://www.woongarant.nl/polisvoorwaarden/ voorwaarden 'Bieden met zekerheid' goed doorlezen. Of gebruikt ikbenfrits een andere financier?

[miicker]

RobbieB schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 14:17:
[...]


[...]


Dus de hypotheekadviseur geeft notabene zelf aan dat financiering geen enkel probleem moet zijn, maar stelt dan ook nog eens zelf voor een 'biedverzkering' af te sluiten?

Ik zou heel hard weglopen bij deze partij. Deze heeft niet het beste met je voor, maar wil je onnodig geld aftroggelen met een door hen bedacht product waarvan ze ook nog eens zelf aangeven dat het eigenlijk niet nodig is...

Het was niet echt een voorstel, hij gaf meer aan dat ze die optie hebben, hij gaf daarbij ook aan dat ze daar zelf niets aan verdienen, ze werken alleen samen met een verzekeringsmaatschappij. In hoeverre het waar is dat ze er niets aan verdienen weet ik natuurlijk niet.

helmmen schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 13:49:
Let op de taxatie waarde als je zonder OBV financiering werkt en je niet veel eigen vermogen hebt of dat het vermogen puur zal moeten komen uit de overwaarde van je eigenhuis. Taxaties vinden nu stukken beter plaatst dan 2 jaar geleden en eindigen hierdoor soms stukken lager dan de vraagprijs. In mijn taxatie rapport was het eerder een soort roast van op hoeveel de omliggende woning waren getaxateerd tegenover de beweerde kwaliteit van de woning.

Ja daar ben ik van op de hoogte, maar daar kun je toch ook juist een deel van de overwaarde voor gebruiken? Wij hebben hoogst waarschijnlijk een overwaarde van 130K en die hebben we net per se nodig voor de aanschaf van het nieuwe huis.

[RobbieB]

Kalentum schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 14:25:
[...]
Dikke kans dat ikbenfrits uiteindelijk bij BNP Paribas uitkomt, https://www.woongarant.nl/polisvoorwaarden/ voorwaarden 'Bieden met zekerheid' goed doorlezen. Of gebruikt ikbenfrits een andere financier?

Slim product wel, want het risico van de verzekeraar is hier echt minimaal. Alleen bij onvoorziene omstandigheden zoals scheiden of werkeloosheid zal dit nodig zijn. Er zit namelijk nog altijd een hypotheekadviseur tussen die controleert wat er mogelijk is en borgt dat je daar niks geks doet en de voorwaarden in het koopcontract dekken de rest af, zelfs zonder voorbehoud van financiering.

En ik vermoed dat de enige mensen die dit afsluiten eigenlijk allemaal mega risico mijdend zijn, dus sowieso al niet aan de max van hun hypotheekmogelijkheden gaan zitten.

Dit is gewoon gratis geld voor zo'n verzekeraar...

Edit: aha, relatiebreuk is geen geldige reden voor deze verzekering, dus ook dat hebben ze nog afgedekt, de wolven.

[ Voor 5% gewijzigd door RobbieB op 07-07-2023 14:44 ]

[Flix20]

RobbieB schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 14:42:
[...]

Slim product wel, want het risico van de verzekeraar is hier echt minimaal. Alleen bij onvoorziene omstandigheden zoals scheiden of werkeloosheid zal dit nodig zijn. Er zit namelijk nog altijd een hypotheekadviseur tussen die controleert wat er mogelijk is en borgt dat je daar niks geks doet en de voorwaarden in het koopcontract dekken de rest af, zelfs zonder voorbehoud van financiering.

En ik vermoed dat de enige mensen die dit afsluiten eigenlijk allemaal mega risico mijdend zijn, dus sowieso al niet aan de max van hun hypotheekmogelijkheden gaan zitten.

Dit is gewoon gratis geld voor zo'n verzekeraar...

Er zal vast aan verdiend worden, anders zouden ze het niet aanbieden.
Alleen voor iedere zeperd die ze zouden maken voor zeg 50k, moeten ze weer 50 van die verzekeringen verkopen om uberhaupt dat gat te dichten.

Wat ik me bij dit soort producten altijd afvraag is waarom andere het niet aanbieden.
Heb even een snelle googlezoektocht gedaan en inderdaad alleen ikbenfrits komt hiermee.

[RobbieB]

Flix20 schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 14:46:
[...]
Wat ik me bij dit soort producten altijd afvraag is waarom andere het niet aanbieden.
Heb even een snelle googlezoektocht gedaan en inderdaad alleen ikbenfrits komt hiermee.

Het is niet een heel grote markt.. in 2022 zijn er 193.103, nieuwbouw (25.000) en zakelijke panden (??) vallen daar al bij af voor deze verzekering. Dan houdt je dus minder dan 170.000 transacties over waarvoor dit zou kunnen gelden. Stel theoretisch dat 5% van die transacties zo'n verzekering afsluit bij een verzekeraar, dan heb je het over nog geen 10 miljoen omzet. Dat is wisselgeld voor dit soort partijen en vaak niet eens de moeite.

Ik heb bij een (kleine) verzekeraar gewerkt en productontwikkeling daar werd pas interessant boven de 100 miljoen omzet op jaarbasis.

[Laapo]

Hartstikke slim product die verzekering. Een bod zonder voorbehoud is mega aantrekkelijk in tijden van stijgende rente en andere turbulentie.

Een bod zonder voorbehoud is meer waard dan een bod met voorbehoud. Als je dan al van plan bent x te bieden, dan zou ik in geval van geen voorbehoud daar nog minimaal 2500 onder zitten.

Zo verdien je die 1100 dubbel weer terug

[Laapo]

Flix20 schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 14:46:
[...]


Er zal vast aan verdiend worden, anders zouden ze het niet aanbieden.
Alleen voor iedere zeperd die ze zouden maken voor zeg 50k, moeten ze weer 50 van die verzekeringen verkopen om uberhaupt dat gat te dichten.

Wat ik me bij dit soort producten altijd afvraag is waarom andere het niet aanbieden.
Heb even een snelle googlezoektocht gedaan en inderdaad alleen ikbenfrits komt hiermee.

Het verlies is niet per se 10%. Ze kunnen altijd nog een handjeklap met de verkoper overwegen, of uit eigen geld de financiering doen en vervolgens op een ander moment elders onderbrengen etc.

Maar hiervoor moet je wel midden in de markt zitten en willen vernieuwen. Zo'n partij is ikbenfrits volgens mij wel.

[VidaR-9]

Ook hier gaan we een poging wagen een huis te kopen. Onverwacht, want we waren niet actief op zoek, maar hielden wel de lokale markt in de gaten voor het "droomhuis". En laat dat droomhuis nou net op de markt zijn gekomen. Helaas zijn wij niet de enige die er zo over denken. 15 bezichtigingen en bieden op inschrijving. Dat is voor deze regio wel een unicum in deze tijd - maar het huis is dan ook uniek. Spannende week in het vooruitzicht dus..

Qua financiële situatie valt het ruim binnen budget. Maar ik ben risico avers aangelegd, dus we willen wel een bod doen onder voorbehoud van financiering. Nu is echter de vraag hoe hoog we dit voorbehoud zullen stellen.

Casus met enigszins fictieve bedragen:
Aankoop incl alle kosten 850K
Eigen geld 200K
Overwaarde 100K (na afslagen en dergelijke, via overbruggingskrediet)

Stel je het voorbehoud nu op 650K (aankoop -/- eigen geld) of 550K (aankoop -/- eigen geld -/- niet gerealiseerde overwaarde)?

En ja, we praten uiteraard ook nog in detail met een adviseur, maar bereid me graag voor. En we zijn er simpelweg erg mee bezig dit weekend (met name welk bod gaan we doen?).

[Ron!n]

Kalentum schreef op vrijdag 7 juli 2023 @ 14:25:
[...]
Dikke kans dat ikbenfrits uiteindelijk bij BNP Paribas uitkomt, https://www.woongarant.nl/polisvoorwaarden/ voorwaarden 'Bieden met zekerheid' goed doorlezen. Of gebruikt ikbenfrits een andere financier?

Ik heb hypotheekadvies via ikbenfrits en heb de Biedverzekering gebruikt bij het huis wat we onlangs hebben gekocht. Ik kan bevestigen dat het een product van BNP Paribas is (ik moest later wat tekenen voor het ontvangen van de bankgarantie).
Wij hebben het zelf gebruikt om te kunnen bieden zonder voorbehoud van financiering. Ook al weet ik redelijk zeker dat we financiering verkrijgen vond ik het toch prettig om op deze manier een streepje voor te hebben bij het bieden. Het is snel geregeld (paar uur) en de kosten zijn te overzien, hier zitten natuurlijk ook de kosten van de bankgarantie bij inbegrepen.

[Sport_Life]

VidaR-9 schreef op zaterdag 8 juli 2023 @ 10:34:
Ook hier gaan we een poging wagen een huis te kopen. Onverwacht, want we waren niet actief op zoek, maar hielden wel de lokale markt in de gaten voor het "droomhuis". En laat dat droomhuis nou net op de markt zijn gekomen. Helaas zijn wij niet de enige die er zo over denken. 15 bezichtigingen en bieden op inschrijving. Dat is voor deze regio wel een unicum in deze tijd - maar het huis is dan ook uniek. Spannende week in het vooruitzicht dus..

Qua financiële situatie valt het ruim binnen budget. Maar ik ben risico avers aangelegd, dus we willen wel een bod doen onder voorbehoud van financiering. Nu is echter de vraag hoe hoog we dit voorbehoud zullen stellen.

Casus met enigszins fictieve bedragen:
Aankoop incl alle kosten 850K
Eigen geld 200K
Overwaarde 100K (na afslagen en dergelijke, via overbruggingskrediet)

Stel je het voorbehoud nu op 650K (aankoop -/- eigen geld) of 550K (aankoop -/- eigen geld -/- niet gerealiseerde overwaarde)?

En ja, we praten uiteraard ook nog in detail met een adviseur, maar bereid me graag voor. En we zijn er simpelweg erg mee bezig dit weekend (met name welk bod gaan we doen?).

Als je het echt wil hebben en je zit goed met je ITV (<80%) en de overwaarde is voorzichtig ingeschat, zou ik zonder voorbehoud doen. Neem aan dat die 200k op een spaarrekening staat dus dan is je hypotheek maximaal 700k en dan heb je de overwaarde nog achter de hand.

Weet niet precies de locatie maar (tot) die prijsklasse is volgens mij nog erg populair (in de randstad heb je daar een goede 2kapper voor, die zijn erg gewild) en veel mensen zitten in jouw situatie dus je hebt veel concurrentie.

Voor verkopers is het een spannende tijd, dus een bod zonder voorbehoud is veel waard en iedereen die nabij de vraagprijs biedt schakel je hiermee uit .

Ga je nog verbouwen of is het recente bouw?

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 08-07-2023 11:27 ]

[VidaR-9]

Sport_Life schreef op zaterdag 8 juli 2023 @ 11:19:
[...]

Als je het echt wil hebben en je zit goed met je ITV (<80%) en de overwaarde is voorzichtig ingeschat, zou ik zonder voorbehoud doen. Neem aan dat die 200k op een spaarrekening staat dus dan is je hypotheek maximaal 700k en dan heb je de overwaarde nog achter de hand.

Weet niet precies de locatie maar (tot) die prijsklasse is volgens mij nog erg populair (in de randstad heb je daar een goede 2kapper voor, die zijn erg gewild) en veel mensen zitten in jouw situatie dus je hebt veel concurrentie.

Voor verkopers is het een spannende tijd, dus een bod zonder voorbehoud is veel waard en iedereen die nabij de vraagprijs biedt schakel je hiermee uit .

Ga je nog verbouwen of is het recente bouw?

Zonder voorbehoud gaan we sowieso niet doen. Hoe klein de kans ook is dat het mis gaat, dat is het risico ons niet waard.

Hypotheek wordt max 650K en waarschijnlijk nog stuk minder als de echte overwaarde eruit komt die naar verwachting rond de 175K ligt. Ik denk er nu aan om 650K financieringsvoorbehoud te bieden. En bovendien te refereren aan onze adviseur die kan bevestigen dat dit totaal geen issue is.

We zitten niet meer in de randstad gelukkig. Hier koop je voor dat geld (hopelijk) een gerenoveerde en gemoderniseerde vrijstaande jaren 30 woning. Verbouwen is dus ook niet nodig. Rond deze prijsklasse loopt niet erg hard, met uitzondering van dit soort woningen, maar die zijn zeer zeldzaam. Daarnaast is deze woning "scherp" geprijsd ten opzichte van wat er verder te koop staat. We bieden dan ook ruim boven de vraagprijs, maar daar zullen we ook niet de enige in zijn.

[laurens0619]

Als je zoveel concurrentie hebt zou ik het financieel voorbehoud toch heroverwegen.
Als je ruim in je jasje zit en je zeker weet dat je hypotheek krijgt (tenzij baanverlies in komende 2 mnd oid) dan valt het risico wel mee. Sowieso is 10% niet gegarandeerd dat dat de boete kan zijn.
Tuurlijk risico, maar ook wel mooie reward

[Immutable]

NACrat schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 07:51:
[...]


Hoe groot de kans is kan je vooraf niet bepalen. Maar als er nog niks getekend is dan mogen ze inderdaad jou afzeggen zonder opgave van reden. Dus ook als ze een hoger bod krijgen of toch ineens niet willen verhuizen. Na ondertekening geld een wettelijke bedenktijd van drie dagen (waarvan er minstens 2 een werkdag moeten zijn en niet mag eindigen in het weekend, dan wordt het er overheen getild).

Het kan dus ja dat ze jou afzeggen voor een hoger bod. Maar netjes is het niet.

Voorlopig koop contract is binnen en huist staat op "optie", lekker even doorlezen. Hopelijk deze week het tekenmoment inplannen. Nog geen datum helaas.

Waarom ik zo EXTREEM zenuwachtig ben, is dat het voor mij als een veeeeeeel te goeie deal voelt. Alsof ik geld van mensen aan het stelen ben. Durf er ook weinig over te vertellen, later doe ik het wel. Denk dat veel mensen dan denken jou lucky dirty bastard. Wil zo snel mogelijk de boel rond hebben zodat niet een andere malloot langs komt die ook zo denkt als ik.(En doorleest, in plaats van alleen foto's bekijkt zeg maar.)

Vrouwen al helemaal die denken -> Alleen kopen mits woning met bepaalde marge op VT-Wonen woning lijkt.(Misschien wel 6 sigma haha) If not, geen bod.

[ Voor 9% gewijzigd door Immutable op 08-07-2023 16:00 ]

[Sport_Life]

Immutable schreef op zaterdag 8 juli 2023 @ 15:46:
[...]


Voorlopig koop contract is binnen en huist staat op "optie", lekker even doorlezen. Hopelijk deze week het tekenmoment inplannen. Nog geen datum helaas.

Waarom ik zo EXTREEM zenuwachtig ben, is dat het voor mij als een veeeeeeel te goeie deal voelt. Alsof ik geld van mensen aan het stelen ben. Durf er ook weinig over te vertellen, later doe ik het wel. Denk dat veel mensen dan denken jou lucky dirty bastard. Wil zo snel mogelijk de boel rond hebben zodat niet een andere malloot langs komt die ook zo denkt als ik.

Het zegt niet zoveel, maar hoeveel zit je onder of boven de laatste woz waarde?

Ben iig blij voor je .

[Immutable]

Sport_Life schreef op zaterdag 8 juli 2023 @ 15:49:
[...]

Het zegt niet zoveel, maar hoeveel zit je onder of boven de laatste woz waarde?

Ben iig blij voor je .

Zo simpel zit het niet in elkaar... het is complex. Want wat als ik zeg dat ik misschien wel 2.5x de huidige WOZ waarde geboden heb? Ga je ook toch denken dat ik gek ben?

[ Voor 5% gewijzigd door Immutable op 08-07-2023 16:05 ]

[Laapo]

Een financiering kan bij de bank ook afketsen op basis van het onderpand. Denk aan groot achterstallig onderhoud, omgebouwd kantoor of winkelpand waar nog niet de juiste bestemming op zit etc.

Dan kun je je financiën nog zo goed op orde hebben maar gaat het alsnog niet door.

Als het onderpand 100% zeker is zou ik nog wel zonder voorbehoud durven gaan. In dat geval wel uit gaan van het inkomen op basis van het uwv verzekeringsbericht. Die kan je door deze tool halen:

https://hdn.nl/diensten/inkomensbepalingloondienst/

Het inkomen dat daar uit rolt kun je je leencapaciteit op baseren. Dat ding is 3 maanden geldig en je hebt geen werkgeversverklaring nodig..

[Rukapul]

Een voorbehoud van 70% is ook beter. Nog beter wordt het als je het zo laag kunt zetten dat je op een inkomen kunt financieren.

Maar met 2 ton op de bank en 1.5 verwachte overwaarde kun je ook 85k staartrisico lopen.

Laapo schreef op zaterdag 8 juli 2023 @ 16:37:
Een financiering kan bij de bank ook afketsen op basis van het onderpand. Denk aan groot achterstallig onderhoud, omgebouwd kantoor of winkelpand waar nog niet de juiste bestemming op zit etc.

Dan kun je je financiën nog zo goed op orde hebben maar gaat het alsnog niet door.

Als het onderpand 100% zeker is zou ik nog wel zonder voorbehoud durven gaan. In dat geval wel uit gaan van het inkomen op basis van het uwv verzekeringsbericht. Die kan je door deze tool halen:

https://hdn.nl/diensten/inkomensbepalingloondienst/

Het inkomen dat daar uit rolt kun je je leencapaciteit op baseren. Dat ding is 3 maanden geldig en je hebt geen werkgeversverklaring nodig..

Dat laatste is sowieso een goede optie om in het achterhoofd te houden.

Mijn bank deed lastig omdat getallen niet overeenkwamen door het kopen van extra vakantiedagen - een insignificant verschil voor de financiering. De drones in het backoffice bleven zeuren - computer says no. Uiteindelijk was het snelle alternatief het gemiddelde inkomen over de laatste 3 jaar.

En dat is dan een bank waar later de afdeling private banking belt

[ Voor 8% gewijzigd door Rukapul op 08-07-2023 17:33 ]

[Sport_Life]

Immutable schreef op zaterdag 8 juli 2023 @ 15:54:
[...]

Zo simpel zit het niet in elkaar... het is complex. Want wat als ik zeg dat ik misschien wel 2.5x de huidige WOZ waarde geboden heb? Ga je ook toch denken dat ik gek ben?

En die complexiteit zit hem in onderstaande?
Je hebt een soort gebruikersrecht van een stuk grond , en wat als die boer zn grond verkoopt of de gemeente legt er voorkeursrecht op, ben jij dat gebruik dan kwijt?

Als die grond een wezenlijk onderdeel uitmaakt van de tuin/kavel dan snap ik wel dat niet iedereen happig is.

Maargoed je geeft vrij weinig info dus we moeten dingen invullen die misschien niet van toepassing zijn.

Immutable schreef op dinsdag 4 juli 2023 @ 13:37:
[...]


Ja iets van een stuk grond van een boer wat mondelijk overeengekomen is om bij de tuin te trekken.(moet op papier gezet worden.)

Maar heb zoiets van, zet dat in het contract als voorwaarde and dan tekenen lijkt me.
Dit dus aangegeven dat ik het een niet blokkerende reden vond om te tekenen.

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 09-07-2023 04:32 ]

[Immutable]

@Sport_Life
Dat is 1 van de meerdere items qua problematieken. Echter lijken de problematieken groter dan ze zijn en is dus de kans dat het goed komt veel groter dan normaal. Want een stuk grond van een boer erbij wat ook nog bouwgrond mag zijn is normaal gesproken heel moeilijk. Maar hier niet omdat de situatie waar de gemeente mee zit zo is dat ze flexibel hierin zullen zijn vanwege andere problemen.
1. De boer vind het prima en krijgt er geld voor.
2. De gemeente staat onder druk(gemeente is erbij gebaat dat dit goed komt.) om mee te werken vanwege de aparte situatie. (Al aangegeven dat dat waarschijnlijk geen probleem is.)

Maar dit is maar 1 problematiek er is veel meer. Het is allemaal alleen prima te overzien. Het kost alleen wat gedoe en tijd. En ja, daar moet je zin in hebben. Net zoals zelf een auto importeren uit Duitsland. Het kan je heel veel geld schelen maar je moet er wel zin in hebben. Het kost allemaal wat meer stress, geduld maar als alles rond is, is het goed. De "Risk" is aanzienlijk lager dan het in eerste instantie lijkt en de "Reward", heel groot. En de risk lijkt groot tot je hebt zitten rondneuzen bij allerlei partijen en van alles gecheckt hebt bij individuele personen die over bepaalde dingen gaan. Je moet wat verder gaan dan alleen de funda fototjes en afschrikkende teksten.

[ Voor 26% gewijzigd door Immutable op 09-07-2023 08:17 ]

[jeroenkb]

Immutable schreef op zondag 9 juli 2023 @ 08:01:
@Sport_Life
Dat is 1 van de meerdere items qua problematieken. Echter lijken de problematieken groter dan ze zijn en is dus de kans dat het goed komt veel groter dan normaal. Want een stuk grond van een boer erbij wat ook nog bouwgrond mag zijn is normaal gesproken heel moeilijk. Maar hier niet omdat de situatie waar de gemeente mee zit zo is dat ze flexibel hierin zullen zijn vanwege andere problemen.
1. De boer vind het prima en krijgt er geld voor.
2. De gemeente staat onder druk(gemeente is erbij gebaat dat dit goed komt.) om mee te werken vanwege de aparte situatie. (Al aangegeven dat dat waarschijnlijk geen probleem is.)

Maar dit is maar 1 problematiek er is veel meer. Het is allemaal alleen prima te overzien. Het kost alleen wat gedoe en tijd. En ja, daar moet je zin in hebben. Net zoals zelf een auto importeren uit Duitsland. Het kan je heel veel geld schelen maar je moet er wel zin in hebben. Het kost allemaal wat meer stress, geduld maar als alles rond is, is het goed. De "Risk" is aanzienlijk lager dan het in eerste instantie lijkt en de "Reward", heel groot. En de risk lijkt groot tot je hebt zitten rondneuzen bij allerlei partijen en van alles gecheckt hebt bij individuele personen die over bepaalde dingen gaan. Je moet wat verder gaan dan alleen de funda fototjes en afschrikkende teksten.

Ik hoop voor je dat het goed komt.

Maar meestal is 'de markt' best wel goed in het inschatten van Risk en Reward en het vervolgens navenant prijzen van iets.

[Sport_Life]

Immutable schreef op zondag 9 juli 2023 @ 08:01:
@Sport_Life
Dat is 1 van de meerdere items qua problematieken. Echter lijken de problematieken groter dan ze zijn en is dus de kans dat het goed komt veel groter dan normaal. Want een stuk grond van een boer erbij wat ook nog bouwgrond mag zijn is normaal gesproken heel moeilijk. Maar hier niet omdat de situatie waar de gemeente mee zit zo is dat ze flexibel hierin zullen zijn vanwege andere problemen.
1. De boer vind het prima en krijgt er geld voor.
2. De gemeente staat onder druk(gemeente is erbij gebaat dat dit goed komt.) om mee te werken vanwege de aparte situatie. (Al aangegeven dat dat waarschijnlijk geen probleem is.)

Maar dit is maar 1 problematiek er is veel meer. Het is allemaal alleen prima te overzien. Het kost alleen wat gedoe en tijd. En ja, daar moet je zin in hebben. Net zoals zelf een auto importeren uit Duitsland. Het kan je heel veel geld schelen maar je moet er wel zin in hebben. Het kost allemaal wat meer stress, geduld maar als alles rond is, is het goed. De "Risk" is aanzienlijk lager dan het in eerste instantie lijkt en de "Reward", heel groot. En de risk lijkt groot tot je hebt zitten rondneuzen bij allerlei partijen en van alles gecheckt hebt bij individuele personen die over bepaalde dingen gaan. Je moet wat verder gaan dan alleen de funda fototjes en afschrikkende teksten.

Ik zou er een apart topic over openen, wellicht kan er iemand met kennis meekijken met name om eea goed vast te leggen.

[miicker]

Vraagje, in een gesprek met de hypotheek adviseur hebben we 2 mogelijkheden besproken v.w.b. onze situatie.
Situatie:
We hebben een hypotheek met een restwaarde van 230K, daarop rust een rentepercentage van 2.29%. Deze hypotheek loopt nog zo'n 7 jaar. Wanneer we een nieuwe woning hebben zal die woning een verkoopprijs hebben van 550-600K. Onze overwaarde is +- 120K.

Optie 1:
We nemen het hypotheekdeel mee, dus betalen over een deel van de hypotheek minder rente. Volgende onze adviseur heeft dat een aantal nadelen:
1. We moeten bij ING blijven als hypotheekverstrekker, want je kunt niet 1 hypotheekdeel bij de ene bank hebben en het andere deel bij de andere bank. Dit is nadelig omdat ING nu een wat hogere rente heeft dan sommige andere verstrekkers.
2. Het is onduidelijk hoe de rentes over 7 jaar zijn, dus er is een kans dat we dan meer gaan betalen (of juist minder).

Voordeel:
De hypotheek zal de eerste 7 jaren sowieso goedkoper zijn dan wanneer we voor optie 2 kiezen (scheelt €60,- netto per maand)

Optie 2: (dit is de optie dat de hypotheekadviseur zou aanraden in onze situatie)
We brengen de volledige hypotheek over bij een andere aanbieder en zetten de rente 20 jaar vast.
Nadeel:
Eerste 7 jaar betaal je sowieso meer

Voordelen:
- We hoeven niet na 7 jaar ons zorgen te maken over de actuele hypotheek rentes
- Het rentepercentage voor de hele periode zal lager dan wat er bij de ING mogelijk is


Nu is mijn vraag, wat zouden jullie doen? Ik neig eerlijk gezegd toch naar optie 1, namelijk gewoon zeker zijn dat we de eerste 7 jaar minder betalen, na 7 jaar, als de hypotheek rentes hoger blijken dan kunnen we altijd de rente voor 1 jaar vast zetten telkens. Mijn vrouw nijgt echter meer naar optie 2. Ik weet ook niet of zo'n adviseur wellicht meer commissie krijgt bij een volledig nieuwe hypotheek, dus misschien is er in die zin ook wel wat belangenverstrengeling, maar dat is voor mij puur speculeren.

[Crazy D]

miicker schreef op zondag 9 juli 2023 @ 11:52:
Nu is mijn vraag, wat zouden jullie doen? Ik neig eerlijk gezegd toch naar optie 1, namelijk gewoon zeker zijn dat we de eerste 7 jaar minder betalen, na 7 jaar, als de hypotheek rentes hoger blijken dan kunnen we altijd de rente voor 1 jaar vast zetten telkens. Mijn vrouw nijgt echter meer naar optie 2. Ik weet ook niet of zo'n adviseur wellicht meer commissie krijgt bij een volledig nieuwe hypotheek, dus misschien is er in die zin ook wel wat belangenverstrengeling, maar dat is voor mij puur speculeren.

Hmmm. Gewoon, uitrekenen? Wat is het voordeligste als je bij de ING blijft maar een stukje een hogere rente hebt, en wat is betaal je als je bij een andere verstrekker de volledige hypotheek onderbrengt. Denk je extra af te kunnen lossen? Dat doe je dan uiteraard op het deel met de hoogste rente. Dat scheelt natuurlijk ook weer iets.

[antidote]

@miicker optie 1 zou ik ook voor kiezen. Waarom de volledige hypotheek overzetten naar een andere aanbieder, over het al lopende bedrag een hogere rente gaan betalen, en dan ook nog vastzetten voor 20 jaar? Ik begrijp die adviseur niet.

[stin00]

Sowieso optie 1.

Ik verwacht een soortgelijke beslissing te maken binnen: een hypotheek van 120k restschuld tegen 2.25% (nog 9 jaar vast) meenemen naar een nieuwe woning. De extra hypotheek dan bij dezelfde verstrekker afsluiten en daarvan de rente +-3 jaar vastzetten. Dit omdat ik binnen 3 jaar een <4% rente verwacht, maar dat is uiteraard een 100% gok die je zelf moet afwegen.

[ Voor 10% gewijzigd door stin00 op 10-07-2023 22:44 ]

[VidaR-9]

Iemand onlangs traject van hypotheek nog doorlopen? Adviseur zegt 4 weken voor financieringsvoorbehoud, maar dacht dat meestal 6-8 weken wordt opgenomen in het voorlopig koopcontract.

[miicker]

Als je een bod uitbrengt zonder voorbehoud van financiering, is het dan gebruikelijk dat je iets vermeld over de financieringstermijn? Of is dit alleen van toepassing als je bied onder voorbehoud van financiering?

[Lightning89]

VidaR-9 schreef op zondag 9 juli 2023 @ 19:24:
Iemand onlangs traject van hypotheek nog doorlopen? Adviseur zegt 4 weken voor financieringsvoorbehoud, maar dacht dat meestal 6-8 weken wordt opgenomen in het voorlopig koopcontract.

Yes hier, ondanks dat we alles op dag 1 hadden aangeleverd heeft het alsnog 6 weken geduurd. Toch bijzonder hoe traag die partijen zijn.

[secret17]

miicker schreef op zondag 9 juli 2023 @ 20:17:
Als je een bod uitbrengt zonder voorbehoud van financiering, is het dan gebruikelijk dat je iets vermeld over de financieringstermijn? Of is dit alleen van toepassing als je bied onder voorbehoud van financiering?

Nee, want die termijn zit idd vast aan dat voorbehoud. Die termijn is bedoeld om binnen die termijn de financiering rond te krijgen of met bewijs dat het niet gelukt is te komen. Als je biedt zonder voorbehoud dab moet je uiteraard wel zorgen dat je de notaris op tijd alle stukken overhandigt (zoals een bankgarantie) als je een hypotheek neemt maar dat is iets tussen jou en notaris, daar heeft verkoper dan niks meer mee te maken.

[helmmen]

stin00 schreef op zondag 9 juli 2023 @ 13:52:
Sowieso optie 1.
Dit omdat ik binnen 3 jaar een <4% rente verwacht, maar dat is uiteraard een 100% gok die je zelf moet afwegen.

Waarom verwacht je dat? Ben wel benieuwd om je insteek te horen.

[VidaR-9]

Lightning89 schreef op zondag 9 juli 2023 @ 20:36:
[...]
Yes hier, ondanks dat we alles op dag 1 hadden aangeleverd heeft het alsnog 6 weken geduurd. Toch bijzonder hoe traag die partijen zijn.

Ja dat blijf ik ook bijzonder vinden. Daarnaast vakantieperiode..

Vandaag dan de dag dat we ons eerste bod ooit gaan uitbrengen. Spannend

[helmmen]

VidaR-9 schreef op maandag 10 juli 2023 @ 08:08:
[...]


Ja dat blijf ik ook bijzonder vinden. Daarnaast vakantieperiode..

Vandaag dan de dag dat we ons eerste bod ooit gaan uitbrengen. Spannend

Ik heb loyds bij ons was alles geregeld binnen een week. Wel ruim van te voren alle documentatie verzameld. Succes!

[VidaR-9]

helmmen schreef op maandag 10 juli 2023 @ 08:10:
[...]
Ik heb loyds bij ons was alles geregeld binnen een week. Wel ruim van te voren alle documentatie verzameld. Succes!

Dat is wel heel snel!
Hier staat ook bijna alles klaar en andere stukken zijn zo gevonden. Enkel de taxatie van de te kopen en verkopen woning zal wel wat tijd overheen gaan. En we gaan zelf ook weg, dus zal wel wat vanaf afstand regelen worden.

[Laapo]

miicker schreef op zondag 9 juli 2023 @ 11:52:
Vraagje, in een gesprek met de hypotheek adviseur hebben we 2 mogelijkheden besproken v.w.b. onze situatie.
Situatie:
We hebben een hypotheek met een restwaarde van 230K, daarop rust een rentepercentage van 2.29%. Deze hypotheek loopt nog zo'n 7 jaar. Wanneer we een nieuwe woning hebben zal die woning een verkoopprijs hebben van 550-600K. Onze overwaarde is +- 120K.

Optie 1:
We nemen het hypotheekdeel mee, dus betalen over een deel van de hypotheek minder rente. Volgende onze adviseur heeft dat een aantal nadelen:
1. We moeten bij ING blijven als hypotheekverstrekker, want je kunt niet 1 hypotheekdeel bij de ene bank hebben en het andere deel bij de andere bank. Dit is nadelig omdat ING nu een wat hogere rente heeft dan sommige andere verstrekkers.
2. Het is onduidelijk hoe de rentes over 7 jaar zijn, dus er is een kans dat we dan meer gaan betalen (of juist minder).

Voordeel:
De hypotheek zal de eerste 7 jaren sowieso goedkoper zijn dan wanneer we voor optie 2 kiezen (scheelt €60,- netto per maand)

Optie 2: (dit is de optie dat de hypotheekadviseur zou aanraden in onze situatie)
We brengen de volledige hypotheek over bij een andere aanbieder en zetten de rente 20 jaar vast.
Nadeel:
Eerste 7 jaar betaal je sowieso meer

Voordelen:
- We hoeven niet na 7 jaar ons zorgen te maken over de actuele hypotheek rentes
- Het rentepercentage voor de hele periode zal lager dan wat er bij de ING mogelijk is


Nu is mijn vraag, wat zouden jullie doen? Ik neig eerlijk gezegd toch naar optie 1, namelijk gewoon zeker zijn dat we de eerste 7 jaar minder betalen, na 7 jaar, als de hypotheek rentes hoger blijken dan kunnen we altijd de rente voor 1 jaar vast zetten telkens. Mijn vrouw nijgt echter meer naar optie 2. Ik weet ook niet of zo'n adviseur wellicht meer commissie krijgt bij een volledig nieuwe hypotheek, dus misschien is er in die zin ook wel wat belangenverstrengeling, maar dat is voor mij puur speculeren.

Adviseurs krijgen geen commissie meer van de banken. Wat ik vermoed is dat hij waarschijnlijk geen trek heeft in de ING of dat hij alle rentevast periodes korter dan 10 jaar goed moet motiveren in zijn adviesrapport.

Je betaalt voor advies, en dat heeft hij je nu ook gegeven.

Ik zou zelf meeverhuizen. 7 jaar is nog best een lange periode.

[Smartbikers]

VidaR-9 schreef op zondag 9 juli 2023 @ 19:24:
Iemand onlangs traject van hypotheek nog doorlopen? Adviseur zegt 4 weken voor financieringsvoorbehoud, maar dacht dat meestal 6-8 weken wordt opgenomen in het voorlopig koopcontract.

ja, normaliter is het zes weken. Wij hebben dat ook op zes weken gezet en een mogelijke eerdere levering in overleg mogelijk

[Epicas]

VidaR-9 schreef op zondag 9 juli 2023 @ 19:24:
Iemand onlangs traject van hypotheek nog doorlopen? Adviseur zegt 4 weken voor financieringsvoorbehoud, maar dacht dat meestal 6-8 weken wordt opgenomen in het voorlopig koopcontract.

Wij hebben via de hypotheker alles binnen een paar dagen geregeld! Op maandag alle documenten compleet en op donderdag het definitieve renteaanbod ontvangen! Wel zelf tijdig alle documenten verzameld, zoals uitreksel studieschuld waar al 8 werkdagen overheen gaat…

Edit: op dinsdag zelf te horen gekregen dat één van de documenten niet klopte, die hebben we diezelfde dag nog aangeleverd

[ Voor 10% gewijzigd door Epicas op 10-07-2023 19:19 ]

[Rmg]

miicker schreef op zondag 9 juli 2023 @ 20:17:
Als je een bod uitbrengt zonder voorbehoud van financiering, is het dan gebruikelijk dat je iets vermeld over de financieringstermijn? Of is dit alleen van toepassing als je bied onder voorbehoud van financiering?

Hoogstens een termijn wanneer een eventuele bankgarantie bij de notaris moet zijn.

[VidaR-9]

VidaR-9 schreef op maandag 10 juli 2023 @ 08:08:
[...]
Vandaag dan de dag dat we ons eerste bod ooit gaan uitbrengen. Spannend

Niet geworden. Een flink stuk overboden, maar blijkbaar waren er twee partijen nóg enthousiaster We hebben er wel vrede mee, hebben ons uiterste bod gedaan, dus dan is het maar zo.

Wel benieuwd naar het bied logboek tzt.

[sarlo]

Vorige week hadden wij ook een bod uitgebracht op een huis. Hadden het hoogste bod (4% boven vraagprijs) maar er was één partij die +-5% onder de vraagprijs zat zonder enig voorbehoud.

Helaas voor ons hadden de verkopers haast en hebben ze gekozen voor het bod zonder voorbehoud:(

[VidaR-9]

sarlo schreef op maandag 10 juli 2023 @ 20:57:
Vorige week hadden wij ook een bod uitgebracht op een huis. Hadden het hoogste bod (4% boven vraagprijs) maar er was één partij die +-5% onder de vraagprijs zat zonder enig voorbehoud.

Helaas voor ons hadden de verkopers haast en hebben ze gekozen voor het bod zonder voorbehoud:(

Dat is een aardig verschil. Had je verder nog bijzonderheden? Geheel financieringsbehoud?

[Laapo]

sarlo schreef op maandag 10 juli 2023 @ 20:57:
Vorige week hadden wij ook een bod uitgebracht op een huis. Hadden het hoogste bod (4% boven vraagprijs) maar er was één partij die +-5% onder de vraagprijs zat zonder enig voorbehoud.

Helaas voor ons hadden de verkopers haast en hebben ze gekozen voor het bod zonder voorbehoud:(

Hmz, zo'n biedgarantie van Frits is dan lang niet zo gek. 9% verschil holy sh...

[derp12345]

Ik ben als starter (28) in de markt voor mijn eerste koopwoning. Aankomende donderdag heb ik een gesprek met vereniging eigen huis om wat zaken m.b.t. de hypotheek te bespreken, maar op het moment lijkt het mij allemaal vrij voorspelbaar (geen schulden, vaste baan, ruim voldoende spaargeld).

Nu overweeg ik deze week een bod te plaatsen voor een appartement (immers heb ik reeds een goed idee van de hypotheek die ik kan krijgen), onder voorbehoud van een bouwkundige keuring en financiering.

Het appartement staat te koop voor 250k, en heeft in totaal 30 bezichtigingen gehad in de korte tijd dat ie op Funda staat. De staat/ligging is ook erg goed, dus ik vermoed dat de prijs een lokkertje is. De WOZ in 2022 was 255k, dus de prijs lijkt wat aan de lage kant.

Ik heb via het kadaster bekeken waarvoor het appartement, en wat omringende appartementen in het verleden verkocht zijn. Hieruit kon ik halen dat het appartement er tegenover in 2023 (het enige recente datapunt) voor 340k verkocht is, met een vraagprijs van 300k. Een overbieding van 40k of 13%. Het appartement is overigens voor 155k gekocht in 2019, maar in de tussentijd wel flink onder handen genomen (maar alsnog au).

Nu weet ik dat overbieden minder normaal is dan een jaar geleden, maar ik vind 13% nog steeds erg fors. Ik kan het wel betalen, maar het is nog steeds erg lastig in te schatten wat de waarde van een dergelijk appartement is. Wellicht is het appartement dus laag op de markt gezet, waardoor het niet echt overbieden is, maar alsnog is het lastig in te schatten.

Zelfs met overbieden zijn de maandlasten nog steeds gunstiger dan huren waar ik woon. Alsnog vind ik dat niet direct een reden om er zo ver boven te gaan zitten. Een ander ding is natuurlijk dat er meer huizen op de markt komen, dus ik moet me ook niet gek laten maken door 1 advertentie.

(Momenteel heb ik 8 bezichtigingen gedaan, maar nog niet geboden)

Is mijn redenatie hier een beetje solide? Zijn er nog factoren die ik niet heb meegewogen? Ik koop trouwens alleen, dus het komt allemaal wat meer op mezelf aan, waardoor er wat meer spanning op zit.

[Mastergo]

derp12345 schreef op maandag 10 juli 2023 @ 22:14:
Ik ben als starter (28) in de markt voor mijn eerste koopwoning. Aankomende donderdag heb ik een gesprek met vereniging eigen huis om wat zaken m.b.t. de hypotheek te bespreken, maar op het moment lijkt het mij allemaal vrij voorspelbaar (geen schulden, vaste baan, ruim voldoende spaargeld).

Nu overweeg ik deze week een bod te plaatsen voor een appartement (immers heb ik reeds een goed idee van de hypotheek die ik kan krijgen), onder voorbehoud van een bouwkundige keuring en financiering.

Het appartement staat te koop voor 250k, en heeft in totaal 30 bezichtigingen gehad in de korte tijd dat ie op Funda staat. De staat/ligging is ook erg goed, dus ik vermoed dat de prijs een lokkertje is. De WOZ in 2022 was 255k, dus de prijs lijkt wat aan de lage kant.

Ik heb via het kadaster bekeken waarvoor het appartement, en wat omringende appartementen in het verleden verkocht zijn. Hieruit kon ik halen dat het appartement er tegenover in 2023 (het enige recente datapunt) voor 340k verkocht is, met een vraagprijs van 300k. Een overbieding van 40k of 13%. Het appartement is overigens voor 155k gekocht in 2019, maar in de tussentijd wel flink onder handen genomen (maar alsnog au).

Nu weet ik dat overbieden minder normaal is dan een jaar geleden, maar ik vind 13% nog steeds erg fors. Ik kan het wel betalen, maar het is nog steeds erg lastig in te schatten wat de waarde van een dergelijk appartement is. Wellicht is het appartement dus laag op de markt gezet, waardoor het niet echt overbieden is, maar alsnog is het lastig in te schatten.

Zelfs met overbieden zijn de maandlasten nog steeds gunstiger dan huren waar ik woon. Alsnog vind ik dat niet direct een reden om er zo ver boven te gaan zitten. Een ander ding is natuurlijk dat er meer huizen op de markt komen, dus ik moet me ook niet gek laten maken door 1 advertentie.

(Momenteel heb ik 8 bezichtigingen gedaan, maar nog niet geboden)

Is mijn redenatie hier een beetje solide? Zijn er nog factoren die ik niet heb meegewogen? Ik koop trouwens alleen, dus het komt allemaal wat meer op mezelf aan, waardoor er wat meer spanning op zit.

Hoe oud is het pand? Wat zijn de kosten vve per maand? Is de vve gezond?

[sarlo]

VidaR-9 schreef op maandag 10 juli 2023 @ 21:28:
[...]


Dat is een aardig verschil. Had je verder nog bijzonderheden? Geheel financieringsbehoud?

Geen bijzonderheid alleen voorbehoud financiering. Had nota bene de verklaring van de bank aangeleverd dat het bedrag geen probleem zelfs zover overwaarde.
Maar blijkbaar betekend dat die niets.

De makelaar van der verkoper was er ook gewoon eerlijk over dat ze altijd het bod zonder voorbehoud financiering adviseren. Als de koper het dan niet rond krijgt, dan betekend het blijkbaar extra geld voor zowel de verkoper als de makelaar

[derp12345]

Mastergo schreef op maandag 10 juli 2023 @ 23:02:
[...]


Hoe oud is het pand? Wat zijn de kosten vve per maand? Is de vve gezond?

1957, 160.88 en yes. Ze zijn bezig met verdere verduurzaming (energielabel is C op het moment). Daarnaast is er een gemeenschappelijke tuin die samen onderhouden wordt (klinkt ook wel gezellig ).

[Maestro.mosjuh]

sarlo schreef op maandag 10 juli 2023 @ 23:05:
[...]

Geen bijzonderheid alleen voorbehoud financiering. Had nota bene de verklaring van de bank aangeleverd dat het bedrag geen probleem zelfs zover overwaarde.
Maar blijkbaar betekend dat die niets.

[...]

Het is natuurlijk zuur, maar om het op de verkopers af te schuiven is natuurlijk ook raar: blijkbaar zag ook jij een risico (van het niet ronkrijgen van de financiering) en was ook jij niet bereid dat risico te lopen (anders had je zonder voorbehoud geboden) - waarom zouden de verkopers dat risico dan wel op zich nemen?

[RobbieB]

sarlo schreef op maandag 10 juli 2023 @ 23:05:
[...]

Geen bijzonderheid alleen voorbehoud financiering. Had nota bene de verklaring van de bank aangeleverd dat het bedrag geen probleem zelfs zover overwaarde.
Maar blijkbaar betekend dat die niets.

De makelaar van der verkoper was er ook gewoon eerlijk over dat ze altijd het bod zonder voorbehoud financiering adviseren. Als de koper het dan niet rond krijgt, dan betekend het blijkbaar extra geld voor zowel de verkoper als de makelaar

Maar als je zelf al weet dat het bedrag geen probleem is, waarom heb je dan met voorbehoud van financiering geboden!? Beetje vreemd om dan een probleem te maken van de keuze van de verkopende partij als je zelf wel je risico's 100% af wil dekken...

[Window]

Maestro.mosjuh schreef op dinsdag 11 juli 2023 @ 08:32:
[...]

Het is natuurlijk zuur, maar om het op de verkopers af te schuiven is natuurlijk ook raar: blijkbaar zag ook jij een risico (van het niet rondkrijgen van de financiering) en was ook jij niet bereid dat risico te lopen (anders had je zonder voorbehoud geboden) - waarom zouden de verkopers dat risico dan wel op zich nemen?

Nou ja, het risico voor de koper is eigenlijk groter voor de verkoper, dus die afweging vind ik niet helemaal vergelijkbaar. Als de koper de financiering niet rond krijgt (zonder dat voorbehoud), dan kost het de koper flink wat centen én hij staat op achterstand als hij daarna nog een woning probeert te kopen. Dat risico wil ik zelf graag afdekken, ook al ga ik geen bod doen als ik denk dat het onredelijk is dat ik het geld krijg. Het hoeft ook niet zo te zijn dat de financiering niet op tijd rond is door (de financiële positie van) de koper, maar kan ook liggen aan vertragingen bij partijen die delen van de aanvraag verwerken. Met een voorbehoud schuift de koper weliswaar het risico dat het afketst af op de verkoper, maar voor de verkoper is het risico kleiner omdat die z'n woning in deze markt meestal nog vrij snel kan slijten aan de volgende. De verkoper betaalt ook geen boete, waardoor het risico vooral om tijd en minder om geld gaat. (Eventuele dubbele woonlasten zijn lager dan de boete voor de koper als de financiering niet lukt.) Een hoger bod kan dus dat risico algauw aantrekkelijk compenseren. Maar die afweging is natuurlijk in iedere situatie anders, soms heb je bv gewoon haast.

[Laapo]

Window schreef op dinsdag 11 juli 2023 @ 09:22:
[...]


Nou ja, het risico voor de koper is eigenlijk groter voor de verkoper, dus die afweging vind ik niet helemaal vergelijkbaar. Als de koper de financiering niet rond krijgt (zonder dat voorbehoud), dan kost het de koper flink wat centen én hij staat op achterstand als hij daarna nog een woning probeert te kopen. Dat risico wil ik zelf graag afdekken, ook al ga ik geen bod doen als ik denk dat het onredelijk is dat ik het geld krijg. Het hoeft ook niet zo te zijn dat de financiering niet op tijd rond is door (de financiële positie van) de koper, maar kan ook liggen aan vertragingen bij partijen die delen van de aanvraag verwerken. Met een voorbehoud schuift de koper weliswaar het risico dat het afketst af op de verkoper, maar voor de verkoper is het risico kleiner omdat die z'n woning in deze markt meestal nog vrij snel kan slijten aan de volgende. De verkoper betaalt ook geen boete, waardoor het risico vooral om tijd en minder om geld gaat. (Eventuele dubbele woonlasten zijn lager dan de boete voor de koper als de financiering niet lukt.) Een hoger bod kan dus dat risico algauw aantrekkelijk compenseren. Maar die afweging is natuurlijk in iedere situatie anders, soms heb je bv gewoon haast.

Vaak wordt vergeten dat ook op basis van de woning de financiering kan afketsen. Teveel achterstallig onderhoud, funderingsissues, andere bijzonderheden. Een echte kluswoning zonder voorbehoud kopen is als je hoofd in de strop leggen.

[Lightning89]

Epicas schreef op maandag 10 juli 2023 @ 19:16:
[...]


Wij hebben via de hypotheker alles binnen een paar dagen geregeld! Op maandag alle documenten compleet en op donderdag het definitieve renteaanbod ontvangen! Wel zelf tijdig alle documenten verzameld, zoals uitreksel studieschuld waar al 8 werkdagen overheen gaat…

Edit: op dinsdag zelf te horen gekregen dat één van de documenten niet klopte, die hebben we diezelfde dag nog aangeleverd

Dan weet ik waar ik de volgende keer moet zijn. Wij hadden ook alles op dag 1 compleet (incl. studieschulden). Echter duurde de taxatie 7 werkdagen, onze verkoopmakelaar had 10 dagen nodig voor 2 zinnen wat de woning waard is en de verwachte looptijd. En de hypotheekverstrekker was vergeten te melden dat ze een document miste, die niet miste, dus daar hebben we voor joker 2 weken op gewacht). Zodoende kwam onze waarborgsom in gevaar (Lees: die hadden we niet want het was een directe oplevering, en een 'hypotheek is binnen 1-2 weken aangevraagd'). Ik kan je vertellen, erg spannend allemaal.

[Z___Z]

Voorbehoud financiering moet je houden voor onvoorziene omstandigheden, niet omdat je niet zeker weet of je de financiering rond kan krijgen, tenzij je een kluswoning koopt.

Onvoorziene dingen als onaangekondigde reorganisatie, of je loopt onder een bus zorgen ervoor dat je geen hypotheek meer krijgt. De kans is klein en daarmee is het risico voor de verkoper IMHO ook klein, maar de gevolgen zijn voor de koper groot. Ik heb daarom altijd financieringsvoorbehoud gedaan bij mijn biedingen met eventuele onderbouwing van financiële zekerheid. Het is dan de keuze aan de verkoper. Maar het voorbeeld van 9% verschil tussen bod met en zonder voorbehoud, zou ik mits het voorbehoud goed onderbouwd is zeker voor het hogere bod gaan.

[sarlo]

Maestro.mosjuh schreef op dinsdag 11 juli 2023 @ 08:32:
[...]

Het is natuurlijk zuur, maar om het op de verkopers af te schuiven is natuurlijk ook raar: blijkbaar zag ook jij een risico (van het niet ronkrijgen van de financiering) en was ook jij niet bereid dat risico te lopen (anders had je zonder voorbehoud geboden) - waarom zouden de verkopers dat risico dan wel op zich nemen?

Ik zag geen risico qua financiering, maar tussen de tijd van kopen en het rondkrijgen van de financiering kan er ook iets met mij gebeuren zoals @Z___Z aangeeft (niet meteen worst case maar bijvoorbeeld een ongeluk en arbeidsongeschikt raken).

Daar we een huis hebben en geen haast hebben, ga ik niet de onnodige risico's lopen want het gaat niet perse om de hypotheek maar ik houd ook rekening met zaken waar ik geen invloed op kan uitoefenen.

[B-Real]

Ik zou ook altijd voorbehoud van financiering doen of bereid zijn om 10% te kunnen en willen betalen.

Ook al lijkt de financiering nog zo vanzelfsprekend en ben je misschien maar 50% van de woningwaarde nodig.

Als het mis gaat dan moet je dus wel maximaal 10% van x ton aftikken, serieus geld. Geld dat je misschien wel hebt maar op zo’n moment wellicht heel graag in je zak zou willen houden bijv door ontslag, arbeidsongeschiktheid etc

Ik communiceer vaak ook naar de verkopende makelaar waarom ik het voorbehoud wil en geef tevens op hoofdlijnen aan hoe onze werksituatie en financiële situatie (bijv max 50% hypotheek nodig) is. Dat geeft ook vertrouwen, klopt de rest van je bod dan loopt het (in mijn ervaring) vaak wel los.

[VidaR-9]

B-Real schreef op dinsdag 11 juli 2023 @ 10:20:
Ik communiceer vaak ook naar de verkopende makelaar waarom ik het voorbehoud wil en geef tevens op hoofdlijnen aan hoe onze werksituatie en financiële situatie (bijv max 50% hypotheek nodig) is. Dat geeft ook vertrouwen, klopt de rest van je bod dan loopt het (in mijn ervaring) vaak wel los.

Want je koopt iedere paar maanden een ander huis?

[B-Real]

Nee dat niet, maar met 3 woningen in krap 7 jaar weet ik inmiddels wel hoe ik zo’n traject aan wil pakken.

En nee, ik ben echt geen specialist. Deel alleen mijn persoonlijke mening/aanpak

[ScreamGT]

Ik ga vrijdag met mijn vrouw kijken bij een woning waar zojuist een inschrijvingsprocedure is ingesteld.

Niet eerder meegemaakt, maar het ziet er naar uit dat het wel een fair oplossing is waar iedereen een gelijke kans krijgt? Wij vinden het persoonlijk wel spannend om nu te kopen. Enerzijds zit er op onze huidige woning een gezonde overwaarde waardoor we bij een verhuizing niet veel hoeven bij te lenen. Anderzijds is 170 of 180k lenen een stuk duurder dan 1,5 jaar geleden.

[coazter]

ScreamGT schreef op woensdag 12 juli 2023 @ 11:05:
Ik ga vrijdag met mijn vrouw kijken bij een woning waar zojuist een inschrijvingsprocedure is ingesteld.

Niet eerder meegemaakt, maar het ziet er naar uit dat het wel een fair oplossing is waar iedereen een gelijke kans krijgt?

In aanleg is dat inderdaad fair want iedereen heeft dezelfde kans. In de praktijk is het uiteraard altijd maar afwachten of er achter de schermen geen spelletjes gespeeld worden maar daar heb je toch geen zicht op. Kan je je huidige rentevaste periode ook meenemen naar een nieuwe woning? Dan kan het per saldo (in ieder geval tijdelijk) nog wel meevallen met het duurder lenen. Succes!

[BlauweHamer]

Even uit nieuwsgierigheid, heeft er iemand wel eens een biedlogboek opgevraagd?

Ik zie regio Utrecht dat vrijwel alles ook weer obv inschrijving gaat en dat er weer wordt overboden.

[ Voor 0% gewijzigd door BlauweHamer op 12-07-2023 12:14 . Reden: typo's ]

[Maestro.mosjuh]

BlauweHamer schreef op woensdag 12 juli 2023 @ 12:13:
Even uit nieuwsgierigheid, heeft er iemand wel eens een biedlogboek opgevraagd?

Ik zie regio Utrecht dat vrijwel alles ook weer obv inschrijving gaat en dat er weer wordt overboden.

De laatste keer zag ik het biedlogboek automatisch in mijn move.nl account - als je die (ook) hebt kan je daar in kijken natuurlijk.

Let wel - vaak komt het biedlogboek vaak pas beschikbaar als de overdracht (bij de notaris) van het betreffende huis al geweest is.

[THM0]

Maestro.mosjuh schreef op woensdag 12 juli 2023 @ 13:07:
[...]

De laatste keer zag ik het biedlogboek automatisch in mijn move.nl account - als je die (ook) hebt kan je daar in kijken natuurlijk.

Let wel - vaak komt het biedlogboek vaak pas beschikbaar als de overdracht (bij de notaris) van het betreffende huis al geweest is.

Dat klopt eigenlijk niet, het moet gepubliceerd worden zodra bedenktijd en evt voorbehouden verstreken zijn en de koop contractueel dus definitief is. De woning hoeft dus niet ook gepasseerd te zijn bij de notaris. Dat is althans de NVM richtlijn.

[Rmg]

BlauweHamer schreef op woensdag 12 juli 2023 @ 12:13:
Even uit nieuwsgierigheid, heeft er iemand wel eens een biedlogboek opgevraagd?

Ik zie regio Utrecht dat vrijwel alles ook weer obv inschrijving gaat en dat er weer wordt overboden.

Ja aantal keer (in 2021) gewoon een lijst biedingen gekregen zodra het koopcontract getekend was en bedenktijd verstreken.

[InGen10]

BlauweHamer schreef op woensdag 12 juli 2023 @ 12:13:
Even uit nieuwsgierigheid, heeft er iemand wel eens een biedlogboek opgevraagd?

Ik zie regio Utrecht dat vrijwel alles ook weer obv inschrijving gaat en dat er weer wordt overboden.

Hier (regio Doetinchem) heb ik 1x een biedlogboek bij de makelaar opgevraagd, daar heb ik vervolgens niks meer van gehoord en de woning is ook uit mijn move.nl account verdwenen.

In de biedlogboeken welke wel zichtbaar zijn geworden is wel te zien dat ook hier nog wel licht wordt (werd? -is al weer een paar maanden geleden) overboden.

[jeroentje93]

BlauweHamer schreef op woensdag 12 juli 2023 @ 12:13:
Even uit nieuwsgierigheid, heeft er iemand wel eens een biedlogboek opgevraagd?

Ik zie regio Utrecht dat vrijwel alles ook weer obv inschrijving gaat en dat er weer wordt overboden.

Wat is je vraag?

Ik heb een aantal maanden geleden een biedlogboek gehad via het platform move.nl en ik krijg straks om 17:00 toegang tot een biedlogboek van Eerlijkbieden.nl

[Dacuuu]

ScreamGT schreef op woensdag 12 juli 2023 @ 11:05:
Wij vinden het persoonlijk wel spannend om nu te kopen.

Wij moeten 2 dagen na de uitzending dat corona "patiënt zero" per briefje werd aangekondigd. Dan denk je ook van waar doe je goed aan. Kwa woonsituatie was tekenen de beste optie, dat hebben we dus ook gedaan. Geen nacht wakker van gelegen. Achteraf natuurlijk een huge goede keuze geweest, maar dat weet je op dat moment niet. Succes met je eige keuzes!

[sarlo]

BlauweHamer schreef op woensdag 12 juli 2023 @ 12:13:
Even uit nieuwsgierigheid, heeft er iemand wel eens een biedlogboek opgevraagd?

Ik zie regio Utrecht dat vrijwel alles ook weer obv inschrijving gaat en dat er weer wordt overboden.

Als je via move.nl mee biedt via een dergelijke inschrijving, krijg je automatisch een logboek als het huis op status verkocht gaat in de portal.

[miicker]

Zojuist is ons bod geaccepteerd op wat voor ons toch wel aanvoelt als ons droomhuis.
Waarschijnlijk hebben we wel een pak te veel betaald, maar goed, we hebben meer gekeken naar wat wij het waard vonden en bereid waren te betalen dan wat wellicht reëel was. Percentueel gezien valt 5% overbieden wel mee, maar op een huis van +-550K is het toch bizar veel

Ze willen voor het achterlaten van een laadpaal €500,-, lijkt me niet heel veel geld, maar wij hebben nu geen elektrische auto. Misschien een beetje het verkeerde topic, maar stel wij zouden over (ik noem maar iets) 5 jaar een elektrische auto willen, dan lijkt het me reëel dat de techniek van die laadpaal alweer achterhaald is? Dus misschien beter niet overnemen. Al is €500,- natuurlijk niet echt veel.

[Wolly]

miicker schreef op woensdag 12 juli 2023 @ 14:37:

Zojuist is ons bod geaccepteerd op wat voor ons toch wel aanvoelt als ons droomhuis.
Waarschijnlijk hebben we wel een pak te veel betaald, maar goed, we hebben meer gekeken naar wat wij het waard vonden en bereid waren te betalen dan wat wellicht reëel was. Percentueel gezien valt 5% overbieden wel mee, maar op een huis van +-550K is het toch bizar veel

Ze willen voor het achterlaten van een laadpaal €500,-, lijkt me niet heel veel geld, maar wij hebben nu geen elektrische auto. Misschien een beetje het verkeerde topic, maar stel wij zouden over (ik noem maar iets) 5 jaar een elektrische auto willen, dan lijkt het me reëel dat de techniek van die laadpaal alweer achterhaald is? Dus misschien beter niet overnemen. Al is €500,- natuurlijk niet echt veel.

Gefeliciteerd! Die laadpaal kan nu zelfs al verouderd zijn of gebonden aan een bepaalde specifieke leverancier, ik zou hem lekker laten gaan.
Je had overigens beter bij je bod kunnen zeggen dat het inclusief laadpaal was.

[MiBe]

miicker schreef op woensdag 12 juli 2023 @ 14:37:
Ze willen voor het achterlaten van een laadpaal €500,-, lijkt me niet heel veel geld, maar wij hebben nu geen elektrische auto. Misschien een beetje het verkeerde topic, maar stel wij zouden over (ik noem maar iets) 5 jaar een elektrische auto willen, dan lijkt het me reëel dat de techniek van die laadpaal alweer achterhaald is? Dus misschien beter niet overnemen. Al is €500,- natuurlijk niet echt veel.

Allereerst, gefeliciteerd!

Wat betreft de laadpaal, als het een 11kW (3-fasen) exemplaar betreft zou ik hem voor die 500 euro wel overnemen. In een 3,7kW (1-fase) zou ik minder interesse hebben.