Ervaring met huis kopen - Deel 8

[Crazy D]

the-hyrax schreef op zondag 29 januari 2023 @ 13:51:
Vraagje, ik heb een nieuwe woning gekocht welke volgende maand wordt opgeleverd. Nu heeft huidige eigenaar (niet bewoner) een WOZ aanslag over 2022 gehad welke hoger is dan het overeengekomen bod. Wie moet nu bezwaar maken tegen deze WOZ beschikking?

Ik denk de verkoper want die heeft de aanslag gekregen. Jij krijgt toch de verrekening via de Notaris? (plus je hebt 6 weken geloof ik om bezwaar te maken)

[Euro88]

De pijldatum van de WOZ aanslag over 2022 is 1 januari 2022 (koopsommen in 2021). Huidige koopsom is dus nog niet relevant, die telt pas bij de WOZ aanslag van 2023 mee.

[Sport_Life]

the-hyrax schreef op zondag 29 januari 2023 @ 13:51:
Vraagje, ik heb een nieuwe woning gekocht welke volgende maand wordt opgeleverd. Nu heeft huidige eigenaar (niet bewoner) een WOZ aanslag over 2022 gehad welke hoger is dan het overeengekomen bod. Wie moet nu bezwaar maken tegen deze WOZ beschikking?

Dat had ik ook vorig jaar. Bezwaar WOZ waarde (nog geen eigenaar woning)

Je kunt als belanghebbende bezwaar maken.

[HermanV]

Sport_Life schreef op zondag 29 januari 2023 @ 22:44:
[...]

Dat had ik ook vorig jaar. Bezwaar WOZ waarde (nog geen eigenaar woning)

Je kunt als belanghebbende bezwaar maken.

sommige gemeentes passen de woz ambtshalve aan na passeren van de woning, wel ff bellen en binnen de bezwaartermijn blijven.
Ambtenaren voorkomen soms ook nog liever officiële bezwaarprocedures.

[DrAMetElfeNd]

offtopic:
[quote]HermanV schreef op maandag 30 januari 2023 @ 07:50:
[...]

sommige gemeentes passen de woz ambtshalve aan na passeren van de woning, wel ff bellen en binnen de bezwaartermijn blijven.
Ambtenaren voorkomen soms ook nog liever officiële bezwaarprocedures.
[/quote]

Een bezwaarprocedure kost vaak ook wat meer en proceskostenvergoeding is voor sommige bedrijven een mooi verdienmodel.

[supersoco80]

supersoco80 schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 17:09:
[...]


Al even geleden. Samennvatting: We hadden dus een vreemde extra clausule in het koopcontract dat defecte apparatuur in de keuken niet vervangen zou worden, specifiek de keuken. Verkopers weigerden die eruit te halen.

Vandaag was de overdracht, wel weer een klik met de verkopers (erg sympathieke mensen), maar toch spannend met die bijzondere clausule.

Het huis is supernetjjes overgedragen, alles brandschoon, wat hout achtergelaten voor de kachel en een hele stapel handleidingen e.d. Alles in de keuken lijkt te werken.

Edit: Dubbel.

Nog steeds niets raars tegengekomen, alles zeldzaam netjes. We konden meteen beginnen met schilderen.

[ Voor 23% gewijzigd door supersoco80 op 30-01-2023 09:02 ]

[keanu_]

Hoe is jullie ervaring met bouwdepot en waarde naar taxatie? Onze label A woning uit 2003 is vooral aan keuken en badkamer aan vernieuwing toe, ook sauswerk en nieuwe vloeren. Nu hoop ik een bouwdepot volledig te kunnen krijgen als hypotheek (100%) na taxatie: cq 60k aan bouwdepot meefinancieren.
Heeft iemand ervaring met taxaties dat het bouwdepot niet volledig in waarde werd getaxeerd. En zo ja, wat gaf wel de doorslag aan ''waarde vermeerdering'' (bijv zonnepanelen/warmtepomp bij een Label A woning?)

[Johan Bogle]

keanu_ schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 22:10:
Hoe is jullie ervaring met bouwdepot en waarde naar taxatie? Onze label A woning uit 2003 is vooral aan keuken en badkamer aan vernieuwing toe, ook sauswerk en nieuwe vloeren. Nu hoop ik een bouwdepot volledig te kunnen krijgen als hypotheek (100%) na taxatie: cq 60k aan bouwdepot meefinancieren.
Heeft iemand ervaring met taxaties dat het bouwdepot niet volledig in waarde werd getaxeerd. En zo ja, wat gaf wel de doorslag aan ''waarde vermeerdering'' (bijv zonnepanelen/warmtepomp bij een Label A woning?)

100% is volgens mij zeldzaam. Uitbouw misschien 90. Cosmetisch als keuken, badkamer als je mazzel hebt 70

[Sport_Life]

keanu_ schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 22:10:
Hoe is jullie ervaring met bouwdepot en waarde naar taxatie? Onze label A woning uit 2003 is vooral aan keuken en badkamer aan vernieuwing toe, ook sauswerk en nieuwe vloeren. Nu hoop ik een bouwdepot volledig te kunnen krijgen als hypotheek (100%) na taxatie: cq 60k aan bouwdepot meefinancieren.
Heeft iemand ervaring met taxaties dat het bouwdepot niet volledig in waarde werd getaxeerd. En zo ja, wat gaf wel de doorslag aan ''waarde vermeerdering'' (bijv zonnepanelen/warmtepomp bij een Label A woning?)

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Soms kun je groene voorzieningen 6% boven de waarde financieren (106%)

Trouwens 60k voor jouw wensen is wel erg krap, of is het een heel klein huisje ?

Ik zou even wachten tot je iets tegenkomt wat af is , je hebt de tijd mee.

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 31-01-2023 22:31 ]

[Z___Z]

Sport_Life schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 22:28:
[...]


***members only***

Soms kun je groene voorzieningen 6% boven de waarde financieren (106%)

Trouwens 60k voor jouw wensen is wel erg krap, of is het een heel klein huisje ?

Ik zou even wachten tot je iets tegenkomt wat af is , je hebt de tijd mee.

Ligt er ook aan hoeveel je initieel financiert. Als je 40% van je nieuwe woning financiert met overwaarde uit je oude woning, vind de bank het prima als je vervolgens bijleent voor een bouwdepot. Kan de bank dan weinig schelen of je dat uit geeft aan een nieuwe auto. De enige reden dat ze eventueel controle doen is omdat ze willen weten of je huis nog in de voorspelde risico categorie past. De rest is het alleen fiscaal van belang om je bonnetjes te bewaren.

[keanu_]

Sport_Life schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 22:28:
[...]


***members only***

Soms kun je groene voorzieningen 6% boven de waarde financieren (106%)

Trouwens 60k voor jouw wensen is wel erg krap, of is het een heel klein huisje ?

Ik zou even wachten tot je iets tegenkomt wat af is , je hebt de tijd mee.

Het is een grote woning van 190m2;). Vooral achterstallig onderhoud door de verkoper die in het buitenland woonde. Zoals sauswerk, vloeren die opbollen, kozijnen niet onderhouden (wel kunststof). Badkamer uit 2003.. Veel is al best goed, maar erg gedateerd en aan verbetering toe en derhalve meer toekomstbestendig. Met 60k verwacht ik het grote werk te kunnen doen. Rest kan ik zelf wel doen.

Overigens, woning 40k onder de vraagprijs kunnen bemachtigen, dus dat biedt misschien nog wat ruimte.

[ Voor 10% gewijzigd door keanu_ op 31-01-2023 22:52 ]

[Joe28965]

keanu_ schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 22:10:
Hoe is jullie ervaring met bouwdepot en waarde naar taxatie? Onze label A woning uit 2003 is vooral aan keuken en badkamer aan vernieuwing toe, ook sauswerk en nieuwe vloeren. Nu hoop ik een bouwdepot volledig te kunnen krijgen als hypotheek (100%) na taxatie: cq 60k aan bouwdepot meefinancieren.
Heeft iemand ervaring met taxaties dat het bouwdepot niet volledig in waarde werd getaxeerd. En zo ja, wat gaf wel de doorslag aan ''waarde vermeerdering'' (bijv zonnepanelen/warmtepomp bij een Label A woning?)

Tegen mij werd gezegd 70% en dat klopt op zich ook wel redelijk met mijn taxatie. Bij mij ging het ook niet eens over keuken/badkamer maar constructief/verduurzaming (huis uit 1906, dan krijg je dat). Terwijl ik zou verwachten dat dat juist beter helpt voor een waardevermeerdering dan een keuken die de volgende eigenaar misschien helemaal niks vindt.

Ik krijg trouwens vrijdag de sleutel dus kan nog geen directe ervaring met het bouwdepot gebruiken, alleen aanvragen.

[Sport_Life]

keanu_ schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 22:44:
[...]

Het is een grote woning van 190m2;). Vooral achterstallig onderhoud door de verkoper die in het buitenland woonde. Zoals sauswerk, vloeren die opbollen, kozijnen niet onderhouden (wel kunststof). Badkamer uit 2003.. Veel is al best goed, maar erg gedateerd en aan verbetering toe en derhalve meer toekomstbestendig. Met 60k verwacht ik het grote werk te kunnen doen. Rest kan ik zelf wel doen.

Overigens, woning 40k onder de vraagprijs kunnen bemachtigen, dus dat biedt misschien nog wat ruimte.

Dat hangt van de taxatiewaarde af, vraagprijs kan hoog zijn (of juist laag) , de bank kijkt naar de taxatiewaarde en je kunt max 106% lenen daarvan.

In theorie kan de verkoopprijs onder de taxatiewaarde liggen, dan kun je dat verschil gebruiken voor de verbouwing/bouwdepot. De afgelopen jaren zag je juist andersom, maar de markt is gedraaid.

Ik vind 60k erg krap, maar wellicht als je niet te gek doet en veel zelf doet dan kom je een heel eind.

[Kju]

keanu_ schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 22:44:
[...]

Het is een grote woning van 190m2;). Vooral achterstallig onderhoud door de verkoper die in het buitenland woonde. Zoals sauswerk, vloeren die opbollen, kozijnen niet onderhouden (wel kunststof). Badkamer uit 2003.. Veel is al best goed, maar erg gedateerd en aan verbetering toe en derhalve meer toekomstbestendig. Met 60k verwacht ik het grote werk te kunnen doen. Rest kan ik zelf wel doen.

Overigens, woning 40k onder de vraagprijs kunnen bemachtigen, dus dat biedt misschien nog wat ruimte.

Je kan het beste eerst met de taxateur afstemmen wat je uit wil voeren, samen met de taxateur bepalen welke activiteiten echt een meerwaarde opleveren en van daaruit je verbouwingsspecificatie opstellen. De vuistregel dat de waardestijging doorgaans x% van de verbouwingskosten zal zijn is heel kort door de bocht. De taxateur kijkt naar de aard van de activiteiten, samenstelling van de kosten en naar materiaalgebruik en uitvoering. De te verwachten staat na verbouwing zal dan zoveel mogelijk worden vergeleken met woningen die in een vergelijkbare staat zijn. Als er onvoldoende vergelijkbare referenties voorhanden zijn zal er worden vergeleken met minder vergelijkbare referenties en dan in de vergelijking corrigeren door te plussen en minnen voor de verschillen.

Een taxateur werkt met normbedragen, uitvoering door een professional. Jij geeft aan dat je veel zelf gaat doen. Als je verbouwingskosten overwegend uit materiaal bestaat zouden de werkelijke kosten na realisatie door een professionele derde veel hoger zijn uitgevallen. Vertel dan aan je taxateur dat hij een professioneel eindresultaat moet verwachten en niet die van een doe-het-zelver en vertel hem waarom jij geen doe-het-zelver bent. Je kan ook verklaren dat het wordt uitgevoerd door een bevriende professional die de werkzaamheden kosteloos uitvoert als dat zo zou zijn.

De activiteiten zelf spreken voor zich. Als jij een goed onderhouden marktconform ogende keuken/sanitair/afwerking gaat vervangen ga je geen waardestijging realiseren. Er zal misschien een correctie komen voor verschil in leeftijd of mate van luxe. Het materiaalgebruik en uitvoering geven de mate van luxe aan.

De verbouwingsspecificatie maak je zo beknopt mogelijk. De toelichting stuur je zo uitgebreid mogelijk per email. Als je al weet hoe je keuken, sanitair en afwerkingen er uit gaan zien en je daar fotovoorbeelden van hebt kan je die meesturen zodat de taxateur beter in kan schatten wat het eindresultaat zal zijn.

[Panzer Dean]

Al een tijdje aan het lurken, omdat we ook op zoek zijn.

Gezien onze wensen kwamen we in regio (groot) Breda uit, op het moment huren we (veelste duur) in omgeving Den Haag.
Paar keer wezen kijken, uiteindelijk leuk huis gezien voor 310.000. Dag na bezichtiging (3 dagen op Funda) meteen de vraagprijs + 1.000 op tafel gelegd. Nu zijn we week verder en volgens de makelaar zijn er ''meerdere partijen geinteresseerd in het doen van een bod''. Makelaar heeft gister document gestuurd om in te vullen voor doen (nogmaals) van een bod. We hebben hetzelfde bod op tafel gelegd.

Maar gezien er in deze specifieke gemeente best wel wat huizen op de markt komen in een week vraag ik me vooral af of er inderdaad meer mensen zijn, of dat het gewoon een manier is om de zenuwen nog even op te wekken en te hopen dat de kopers (wij dus) toch nog een paar duizend extra op tafel leggen. Het werkte bijna, m'n partner wilde eigenlijk nog wat kleingeld er bovenop gooien, ik was wat stelliger en had liever nog wat kleingeld onder de vraagprijs geboden. Eerste huis voor ons, blijft toch een beetje schimmig raar spelletje eigenlijk.

[dimi_v]

Panzer Dean schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 14:47:
Al een tijdje aan het lurken, omdat we ook op zoek zijn.

Gezien onze wensen kwamen we in regio (groot) Breda uit, op het moment huren we (veelste duur) in omgeving Den Haag.
Paar keer wezen kijken, uiteindelijk leuk huis gezien voor 310.000. Dag na bezichtiging (3 dagen op Funda) meteen de vraagprijs + 1.000 op tafel gelegd. Nu zijn we week verder en volgens de makelaar zijn er ''meerdere partijen geinteresseerd in het doen van een bod''. Makelaar heeft gister document gestuurd om in te vullen voor doen (nogmaals) van een bod. We hebben hetzelfde bod op tafel gelegd.

Maar gezien er in deze specifieke gemeente best wel wat huizen op de markt komen in een week vraag ik me vooral af of er inderdaad meer mensen zijn, of dat het gewoon een manier is om de zenuwen nog even op te wekken en te hopen dat de kopers (wij dus) toch nog een paar duizend extra op tafel leggen. Het werkte bijna, m'n partner wilde eigenlijk nog wat kleingeld er bovenop gooien, ik was wat stelliger en had liever nog wat kleingeld onder de vraagprijs geboden. Eerste huis voor ons, blijft toch een beetje schimmig raar spelletje eigenlijk.

Ik zeg niet dat je bod goed of slecht is, maar laat je niet gek maken:
https://www.ad.nl/breda/o...n-in-oosterhout~af18e754/

[ZenMonkey]

Panzer Dean schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 14:47:
Al een tijdje aan het lurken, omdat we ook op zoek zijn.

Gezien onze wensen kwamen we in regio (groot) Breda uit, op het moment huren we (veelste duur) in omgeving Den Haag.
Paar keer wezen kijken, uiteindelijk leuk huis gezien voor 310.000. Dag na bezichtiging (3 dagen op Funda) meteen de vraagprijs + 1.000 op tafel gelegd. Nu zijn we week verder en volgens de makelaar zijn er ''meerdere partijen geinteresseerd in het doen van een bod''. Makelaar heeft gister document gestuurd om in te vullen voor doen (nogmaals) van een bod. We hebben hetzelfde bod op tafel gelegd.

Maar gezien er in deze specifieke gemeente best wel wat huizen op de markt komen in een week vraag ik me vooral af of er inderdaad meer mensen zijn, of dat het gewoon een manier is om de zenuwen nog even op te wekken en te hopen dat de kopers (wij dus) toch nog een paar duizend extra op tafel leggen. Het werkte bijna, m'n partner wilde eigenlijk nog wat kleingeld er bovenop gooien, ik was wat stelliger en had liever nog wat kleingeld onder de vraagprijs geboden. Eerste huis voor ons, blijft toch een beetje schimmig raar spelletje eigenlijk.

Stond de vraagprijs zo laag in? In mijn zoekgebied is bieden onder de vraagprijs de norm sinds december (volgens walterliving). Maar dat hangt natuurlijk wel vanaf hoe hoog de vraagprijs is ingezet.

Ik merk ook dat de makelaars de indruk proberen te wekken dat er veel interesse is, maar die is er echt niet.

Huis waar wij in geinteresseerd zijn staat 5 weken op funda, met volgens de makelaar 1 bieding. Maar dan was de vraagprijs ook wel zo'n 10% boven mijn inschatting van de marktwaarde logisch dat je dan al helemaal weinig interesse krijgt. Wij hebben gisteren een bod uitgebracht van 10% onder de vraagprijs, ben benieuwd, heb nog niks gehoord.

[coazter]

Kju schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 09:48:
[...]De vuistregel dat de waardestijging doorgaans x% van de verbouwingskosten zal zijn is heel kort door de bocht. De taxateur kijkt naar de aard van de activiteiten, samenstelling van de kosten en naar materiaalgebruik en uitvoering.

Ik denk dat je een te geromantiseerd beeld hebt van een taxateur. 2/3e van de investering als waardevermeerdering is een vrij standaard toegepaste formule.

[kw_nl]

Panzer Dean schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 14:47:
Al een tijdje aan het lurken, omdat we ook op zoek zijn.

Gezien onze wensen kwamen we in regio (groot) Breda uit, op het moment huren we (veelste duur) in omgeving Den Haag.
Paar keer wezen kijken, uiteindelijk leuk huis gezien voor 310.000. Dag na bezichtiging (3 dagen op Funda) meteen de vraagprijs + 1.000 op tafel gelegd. Nu zijn we week verder en volgens de makelaar zijn er ''meerdere partijen geinteresseerd in het doen van een bod''. Makelaar heeft gister document gestuurd om in te vullen voor doen (nogmaals) van een bod. We hebben hetzelfde bod op tafel gelegd.

In zo'n geval had je bij de tweede keer een einddatum voor het bod kunnen meegeven. Dan leg je de druk bij de verkoper neer. Want schijnbaar heeft die nog geen hoger bod. Ze hopen nu op meer bezichtigingen en een hoger bod. Logisch, maar daar hoef jij niet op te gaan wachten.

[Kju]

coazter schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 16:10:
[...]


Ik denk dat je een te geromantiseerd beeld hebt van een taxateur. 2/3e van de investering als waardevermeerdering is een vrij standaard toegepaste formule.

Nou, ik denk dat ik wel weet waar ik het over heb..

[SmashCruiser]

Panzer Dean schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 14:47:
Al een tijdje aan het lurken, omdat we ook op zoek zijn.

Gezien onze wensen kwamen we in regio (groot) Breda uit, op het moment huren we (veelste duur) in omgeving Den Haag.
Paar keer wezen kijken, uiteindelijk leuk huis gezien voor 310.000. Dag na bezichtiging (3 dagen op Funda) meteen de vraagprijs + 1.000 op tafel gelegd. Nu zijn we week verder en volgens de makelaar zijn er ''meerdere partijen geinteresseerd in het doen van een bod''. Makelaar heeft gister document gestuurd om in te vullen voor doen (nogmaals) van een bod. We hebben hetzelfde bod op tafel gelegd.

Maar gezien er in deze specifieke gemeente best wel wat huizen op de markt komen in een week vraag ik me vooral af of er inderdaad meer mensen zijn, of dat het gewoon een manier is om de zenuwen nog even op te wekken en te hopen dat de kopers (wij dus) toch nog een paar duizend extra op tafel leggen. Het werkte bijna, m'n partner wilde eigenlijk nog wat kleingeld er bovenop gooien, ik was wat stelliger en had liever nog wat kleingeld onder de vraagprijs geboden. Eerste huis voor ons, blijft toch een beetje schimmig raar spelletje eigenlijk.

Succes.

Mocht dit uiteindelijk niks worden en jullie voelen je comfortabel om snel een bod te doen na de bezichtiging, plak dan direct een geldigheidsduur aan het bod van 1 - 2 dagen. Mochten er dan andere emoties bij de verkopende partij zitten, dalende markt, vechtscheiding, snelle overdracht wensen etc. vergroot je je kansen aanzienlijk. Mocht dit bod afgewezen worden ben je altijd vrij om alsnog een hoger bod of een bod zonder geldigheidsduur te doen.

[ Voor 3% gewijzigd door SmashCruiser op 01-02-2023 20:34 ]

[Laapo]

Kju schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 09:48:
[...]

Je kan het beste eerst met de taxateur afstemmen wat je uit wil voeren, samen met de taxateur bepalen welke activiteiten echt een meerwaarde opleveren en van daaruit je verbouwingsspecificatie opstellen. De vuistregel dat de waardestijging doorgaans x% van de verbouwingskosten zal zijn is heel kort door de bocht. De taxateur kijkt naar de aard van de activiteiten, samenstelling van de kosten en naar materiaalgebruik en uitvoering. De te verwachten staat na verbouwing zal dan zoveel mogelijk worden vergeleken met woningen die in een vergelijkbare staat zijn. Als er onvoldoende vergelijkbare referenties voorhanden zijn zal er worden vergeleken met minder vergelijkbare referenties en dan in de vergelijking corrigeren door te plussen en minnen voor de verschillen.

Een taxateur werkt met normbedragen, uitvoering door een professional. Jij geeft aan dat je veel zelf gaat doen. Als je verbouwingskosten overwegend uit materiaal bestaat zouden de werkelijke kosten na realisatie door een professionele derde veel hoger zijn uitgevallen. Vertel dan aan je taxateur dat hij een professioneel eindresultaat moet verwachten en niet die van een doe-het-zelver en vertel hem waarom jij geen doe-het-zelver bent. Je kan ook verklaren dat het wordt uitgevoerd door een bevriende professional die de werkzaamheden kosteloos uitvoert als dat zo zou zijn.

De activiteiten zelf spreken voor zich. Als jij een goed onderhouden marktconform ogende keuken/sanitair/afwerking gaat vervangen ga je geen waardestijging realiseren. Er zal misschien een correctie komen voor verschil in leeftijd of mate van luxe. Het materiaalgebruik en uitvoering geven de mate van luxe aan.

De verbouwingsspecificatie maak je zo beknopt mogelijk. De toelichting stuur je zo uitgebreid mogelijk per email. Als je al weet hoe je keuken, sanitair en afwerkingen er uit gaan zien en je daar fotovoorbeelden van hebt kan je die meesturen zodat de taxateur beter in kan schatten wat het eindresultaat zal zijn.

Verstandig om er rekening mee te houden dat de bank verwacht dat hetgeen in de specificatie staat ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd. Ofwel, geen uitbouw opnemen in verbouwspecificatie en vervolgens een sauna op zolder declareren. Dat geld komt dan niet los.

[J_star]

We hebben op het moment twee huizen op het oog en willen natuurlijk net als de iedereen niet teveel betalen. Nu heb ik geen behoefte aan een dure aankoopmakelaar maar wel iemand die mee kan denken over een "eerlijk" bod, zonder gelijk onder water te staan volgende jaar.

Iemand ervaringen of tips? Walter Living is nu erg onbetrouwbaar omdat deze nog een stijgende markt meeneemt.

[Capo]

J_star schreef op zondag 5 februari 2023 @ 10:13:
We hebben op het moment twee huizen op het oog en willen natuurlijk net als de iedereen niet teveel betalen. Nu heb ik geen behoefte aan een dure aankoopmakelaar maar wel iemand die mee kan denken over een "eerlijk" bod, zonder gelijk onder water te staan volgende jaar.

Iemand ervaringen of tips? Walter Living is nu erg onbetrouwbaar omdat deze nog een stijgende markt meeneemt.

Herkenbaar, zit in zelfde situatie.

Betaald een aankoopmakelaar zich terug, scheelt het mij kopzorgen, is het 2500 euro waard..
Ben er ook nog niet over uit.

Merk dat klus huizen langer blijven staan maar huizen die “af” zijn en naar smaak echt snel gaan.
Vorige week een redelijk droomhuis, was binnen 2 dagen weg.

Apart instagram account gemaakt om alle makelaars te volgen uit de aankoop regio. Scheelt al iets met woningen zien voor ze op funda komen.

[Wispe]

J_star schreef op zondag 5 februari 2023 @ 10:13:
Walter Living is nu erg onbetrouwbaar omdat deze nog een stijgende markt meeneemt.

Is dat zo? Bij mij is het juist gedaald.

[ZenMonkey]

Ik vind ook de ingeschatte woningwaarde van walterliving te hoog, waarschijnlijk verandert de markt te snel.

Maar het is vrij gemakkelijk om met behulp van WL zelf een inschatting te maken. Als je naar beneden scrollt zie je de prijs per m2 en %tov de vraagprijs. In mijn zoekgebied zie je duidelijk een omslag in de laatste maanden van ongeveer +15% naar -5% tov vraagprijs en ook een aardige daling in de prijs per m2

[antidote]

J_star schreef op zondag 5 februari 2023 @ 10:13:
We hebben op het moment twee huizen op het oog en willen natuurlijk net als de iedereen niet teveel betalen. Nu heb ik geen behoefte aan een dure aankoopmakelaar maar wel iemand die mee kan denken over een "eerlijk" bod, zonder gelijk onder water te staan volgende jaar.

Iemand ervaringen of tips? Walter Living is nu erg onbetrouwbaar omdat deze nog een stijgende markt meeneemt.

Jasper du Pont legt hier uit hoe je een woningwaarde kunt berekenen. Als je daarnaast nog eventuele kadasterdata kunt gebruiken, ben je een heel eind.

Via deze methode kom ik voor de eigen woning 1% lager uit dan de waarde (middelpunt) op Funda, en 5% lager dan de geschatte waarde van Walterliving.

[ Voor 9% gewijzigd door antidote op 05-02-2023 12:15 ]

[Chief_GG]

Vraagje; wat betalen jullie / is redelijk voor een aankoopmakelaar en wat voor hypotheekadvies?

Mijn moeder is nu aan het kijken om te verhuizen, hier zijn de 'Advieskosten' die gevraagd worden voor de hypotheek €3.000, wat mij erg rijkelijk lijkt..

[stin00]

Chief_GG schreef op maandag 6 februari 2023 @ 16:16:
Vraagje; wat betalen jullie / is redelijk voor een aankoopmakelaar en wat voor hypotheekadvies?

Mijn moeder is nu aan het kijken om te verhuizen, hier zijn de 'Advieskosten' die gevraagd worden voor de hypotheek €3.000, wat mij erg rijkelijk lijkt..

Ik betaal bij Argenta als doorstromer voor een 2e hypotheek €1750 advieskosten. Aankoopmakelaar nog nooit gebruikt, dus dat weet ik helaas niet.

Volgens mij is voor een hypotheekadviseur 1500 to 2500 redelijk gangbaar.

[ Voor 6% gewijzigd door stin00 op 06-02-2023 16:21 ]

[perspectivebass]

Chief_GG schreef op maandag 6 februari 2023 @ 16:16:
Vraagje; wat betalen jullie / is redelijk voor een aankoopmakelaar en wat voor hypotheekadvies?

Mijn moeder is nu aan het kijken om te verhuizen, hier zijn de 'Advieskosten' die gevraagd worden voor de hypotheek €3.000, wat mij erg rijkelijk lijkt..

Is dat incl afsluitkosten of alleen het advies? Alleen advies is het te duur, wanneer het inclusief afsluitkosten is is het voor verhuizen een redelijk gangbare prijs. Kan goedkoper, maar ook weer niet schrikbarend.

Prijs varieert meestal meer door de vorm van het advies bijvoorbeeld met online aanbieders die telefonisch advies geven etc of wil je persoonlijk langs kunnen etc.

Maar 3000 euro is misschien bovenkant van de markt voor recht toe recht aan verhuisadvies.

Ben wel benieuwd waarom je het rijkelijk vind, want al als je gaat rekenen. Een hypotheek adviseur kost gemiddeld 80 - 130 euro per uur (ex btw) afhankelijk van soort adviseur. Dat betekend dat puur kwa uurtarief er max 24 tot 40 uur ingestoken kan worden afhankelijk van het tarief.

Ik doe zelf totaal niks in hypotheken, maar vanuit consumenten perspectief wordt er soms wel gek naar prijzen gekeken.

[Chief_GG]

perspectivebass schreef op maandag 6 februari 2023 @ 16:30:
[...]


Is dat incl afsluitkosten of alleen het advies? Alleen advies is het te duur, wanneer het inclusief afsluitkosten is is het voor verhuizen een redelijk gangbare prijs. Kan goedkoper, maar ook weer niet schrikbarend.

Prijs varieert meestal meer door de vorm van het advies bijvoorbeeld met online aanbieders die telefonisch advies geven etc of wil je persoonlijk langs kunnen etc.

Maar 3000 euro is misschien bovenkant van de markt voor recht toe recht aan verhuisadvies.

Ben wel benieuwd waarom je het rijkelijk vind, want al als je gaat rekenen. Een hypotheek adviseur kost gemiddeld 80 - 130 euro per uur (ex btw) afhankelijk van soort adviseur. Dat betekend dat puur kwa uurtarief er max 24 tot 40 uur ingestoken kan worden afhankelijk van het tarief.

Ik doe zelf totaal niks in hypotheken, maar vanuit consumenten perspectief wordt er soms wel gek naar prijzen gekeken.

Dit is het rijtje wat we hebben gekregen:

Aankoopkosten
Koopsom woning k.k. € 450.000
Overdrachtsbelasting € 9.000
Leveringsakte € 750
Totaal aankoopkosten € 459.750 +

Financieringskosten
Kosten hypotheekakte € 750
Taxatiekosten € 675
Advieskosten € 2.995
Totaal financieringskosten € 4.420 +

Even opgezocht wat precies onder "afsluitkosten" valt;

afsluitprovisie, taxatiekosten, notariskosten

Dit zou dan de 'Leveringsakte', 'taxatiekosten' en 'hypotheekakte' zijn als ik het goed begrijp? Dus alles exclusief.

[ANdrode]

perspectivebass schreef op maandag 6 februari 2023 @ 16:30:
[...]
Ben wel benieuwd waarom je het rijkelijk vind, want al als je gaat rekenen. Een hypotheek adviseur kost gemiddeld 80 - 130 euro per uur (ex btw) afhankelijk van soort adviseur. Dat betekend dat puur kwa uurtarief er max 24 tot 40 uur ingestoken kan worden afhankelijk van het tarief.

Ik doe zelf totaal niks in hypotheken, maar vanuit consumenten perspectief wordt er soms wel gek naar prijzen gekeken.

Dat zijn toch veel uren voor een hypotheek? Ik betwijfel dat die er aan besteed worden.

Het kan met een online-tool voorgerekend worden. Van een adviseur verwacht je dat ze beschikken over soortgelijke hulpmiddelen. Er blijven dan 2-5 gesprekken van een uur over + 5-10x een half uur voor een antwoord op een vraag. Waarbij je een groot deel kan delegeren aan een junior/stagiair.

offtopic:
Dat een adviseur dat soort fixed-price tarieven moet rekenen om hun inkomen van voor het provisieverbod te benaderen snap ik.

[BvZwolle]

Chief_GG schreef op maandag 6 februari 2023 @ 16:16:
Vraagje; wat betalen jullie / is redelijk voor een aankoopmakelaar en wat voor hypotheekadvies?

Mijn moeder is nu aan het kijken om te verhuizen, hier zijn de 'Advieskosten' die gevraagd worden voor de hypotheek €3.000, wat mij erg rijkelijk lijkt..

Wat een geld. Ik weet dat het niet representatief is, maar in 2010 heb ik 750 euro voor de aankoopmakelaar betaald. Nu hoefde die niet veel meer te doen dan het bod neerleggen en een beetje voor ons te onderhandelen, maar 3k....

[Laapo]

Chief_GG schreef op maandag 6 februari 2023 @ 16:42:
[...]


Dit is het rijtje wat we hebben gekregen:

[...]


Even opgezocht wat precies onder "afsluitkosten" valt;
[...]
Dit zou dan de 'Leveringsakte', 'taxatiekosten' en 'hypotheekakte' zijn als ik het goed begrijp? Dus alles exclusief.

3000 is vrij gangbaar. Kan goedkoper, kan ook iets duurder, maar voor adviesketens en kleine kantoortjes vrij gebruikelijk. De advieskosten zijn in de regel altijd exclusief de notariskosten (levering en hypotheekakte) en meestal ook excl de taxatiekosten.

Wat advieskantoren soms doen is de kosten opsplitsen in advies en bemiddelingskosten of 'kosten gericht op afsluiten'. Dit is niets anders dan een foefje. Zo lijkt het alsof een deel van de kosten onvermijdelijk zijn en niet in de zak van de adviseur belanden.

[Joris-Jansen]

Ik heb mijn hypotheek via een adviseur afgesloten die voornamelijk online opereert via teams. Was erg prettig en communicatie verliep soepel. Tarief was 999 euro (advies en afsluiten). Alleen advies kost 250 euro. Vind dit erg scherp.

Heb natuurlijk geen aandelen of ben niet betrokken bij die partij. Als anderen willen weten waar dit was dan wil ik dat natuurlijk best delen.

[Barendv]

Wat je nodig hebt aan advies kan ook erg veel verschil maken, heel goedkoop kan prima als het een eenvoudige aanvraag is. Voor een complexere aanvraag kan het fijn zijn om wat meer te betalen en met een goede adviseur kan je daar soms ook meer uithalen maar als je een hoog tweak gehalte hebt zal je zelf ook veel doen en uitzoeken zodat je al goed op de hoogte bent waarschijnlijk.
3000 is niet heel raar en ik heb dit afgelopen jaren een aantal keer betaald en nooit een seconde het gevoel gehad dat ik teveel betaalde.

[frim]

Hoe hebben jullie je budget bepaald? Gegeven dat een hypotheek geen probleem is, hoe maak je dan de afweging tussen 100k meer of minder? Kijken naar de vaste lasten en dan zien of je daar een goed gevoel bij hebt?

Ik vind het erg lastig om te bepalen “een huis van 650k is zo veel beter dan een huis van 550k dat het de moeite waard is”, het voelt allemaal nogal arbitrair.

[ Voor 5% gewijzigd door frim op 06-02-2023 21:57 ]

[twain4me]

frim schreef op maandag 6 februari 2023 @ 21:56:
Hoe hebben jullie je budget bepaald? Gegeven dat een hypotheek geen probleem is, hoe maak je dan de afweging tussen 100k meer of minder? Kijken naar de vaste lasten en dan zien of je daar een goed gevoel bij hebt?

Ik vind het erg lastig om te bepalen “een huis van 650k is zo veel beter dan een huis van 550k dat het de moeite waard is”, het voelt allemaal nogal arbitrair.

ik zou vooral kijken waar je wil wonen. als je niet blijer wordt van 650 kan je ook 550 uitgeven wil je liever in het huis van 650 wonen zal je waarschijnlijk extra woonlasten hebben, en dan kan je kijken of dat het je waard is.

[ArthurMorgan]

frim schreef op maandag 6 februari 2023 @ 21:56:
Hoe hebben jullie je budget bepaald? Gegeven dat een hypotheek geen probleem is, hoe maak je dan de afweging tussen 100k meer of minder? Kijken naar de vaste lasten en dan zien of je daar een goed gevoel bij hebt?

Ik vind het erg lastig om te bepalen “een huis van 650k is zo veel beter dan een huis van 550k dat het de moeite waard is”, het voelt allemaal nogal arbitrair.

Het is ook arbitrair. Maar je moet gewoon kijken naar wat je kan na het betalen van het huis. Wil je eigenlijk graag meer geld hebben voor vakanties, auto's electronica etc of wil je dat het huis echt de top is. Het heeft te maken met wat je (gewenste) levenstijl is, en hoe je dat kunt betalen.

[Johan Bogle]

Wij hebben bedacht wat we ‘nodig’ hebben: wijk, m2, tuin en wat we een acceptabel bedrag vonden om per maand kwijt te zijn aan de hypo. Dit was roen ongeveer de helft van wat we max hadden kunnen lenen. Voor ons was dat genoeg en hebben hier nooot spijt van gehad.

[Flix20]

frim schreef op maandag 6 februari 2023 @ 21:56:
Hoe hebben jullie je budget bepaald? Gegeven dat een hypotheek geen probleem is, hoe maak je dan de afweging tussen 100k meer of minder? Kijken naar de vaste lasten en dan zien of je daar een goed gevoel bij hebt?

Ik vind het erg lastig om te bepalen “een huis van 650k is zo veel beter dan een huis van 550k dat het de moeite waard is”, het voelt allemaal nogal arbitrair.

Bij ons was het wat willen we betalen, niet wat kunnen we betalen. Daar zat een delta van een paar honderd eu p/m in.
Als we aan de max zouden gaan zitten zouden we naar ons inzicht iets teveel moeten laten gedurende het jaar. Denk aan regelmatig uit eten, paar keer per jaar met vakantie.

Dit brengt me wel op een punt waar we ook nog over na gedacht hebben; Wij rekenen volledig met het bruto bedrag met het idee om de HRA jaarlijks uit te keren.
Als we het bij een volgende hypotheek naar maandelijks gaan doen scheelt dat wat maandlast honderden eu's p/m.
Uiteraard budgetteren we met het bruto bedrag, maar dan zou de HRA een extratje p/m zijn.
Zijn er andere die het ook maandelijks doen?

[NACrat]

Flix20 schreef op dinsdag 7 februari 2023 @ 07:31:
[...]


Bij ons was het wat willen we betalen, niet wat kunnen we betalen. Daar zat een delta van een paar honderd eu p/m in.
Als we aan de max zouden gaan zitten zouden we naar ons inzicht iets teveel moeten laten gedurende het jaar. Denk aan regelmatig uit eten, paar keer per jaar met vakantie.

Dit brengt me wel op een punt waar we ook nog over na gedacht hebben; Wij rekenen volledig met het bruto bedrag met het idee om de HRA jaarlijks uit te keren.
Als we het bij een volgende hypotheek naar maandelijks gaan doen scheelt dat wat maandlast honderden eu's p/m.
Uiteraard budgetteren we met het bruto bedrag, maar dan zou de HRA een extratje p/m zijn.
Zijn er andere die het ook maandelijks doen?

Wij doen het juist jaarlijks. Dan voelt het als een soort bonus / financieel extraatje. Als we het maandelijks zouden laten uitkeren dan zou het meer voelen als 'regulier' inkomen en passen we daar ons uitgaven patroon ook op aan. Niet dat elke Euro die binnenkomt wordt uitgegeven, maar ik denk dat je snapt wat ik bedoel

[supersoco80]

frim schreef op maandag 6 februari 2023 @ 21:56:
Hoe hebben jullie je budget bepaald? Gegeven dat een hypotheek geen probleem is, hoe maak je dan de afweging tussen 100k meer of minder? Kijken naar de vaste lasten en dan zien of je daar een goed gevoel bij hebt?

Ik vind het erg lastig om te bepalen “een huis van 650k is zo veel beter dan een huis van 550k dat het de moeite waard is”, het voelt allemaal nogal arbitrair.

Wij hebben ook ver onder ons 'maximale budget' gekocht. Allereerst omdat de lasten behorende bij het maximale budget in onze ogen niet realistisch te dragen zijn (hypotheek + energie).Wij hebben een lijstje gemaakt van wat we wilden en zijn daarop gaan zoeken (aantal kamers, grootte berging, ligging) en zijn daarop gaan zoeken en dan kom je er redelijk snel achter welk budget daarvoor nodig is. Vervolgens is het wel erg oppassen voor budgetcreep, dus daar moet je hard over zijn. Zeker als er maar heel weinig aanbod bij komt is de verleiding om het budget steeds iets op te rekken groot. Uiteindelijk zijn we exact op ons budget uitgekomen.

[VidaR-9]

frim schreef op maandag 6 februari 2023 @ 21:56:
Hoe hebben jullie je budget bepaald? Gegeven dat een hypotheek geen probleem is, hoe maak je dan de afweging tussen 100k meer of minder? Kijken naar de vaste lasten en dan zien of je daar een goed gevoel bij hebt?

Ik vind het erg lastig om te bepalen “een huis van 650k is zo veel beter dan een huis van 550k dat het de moeite waard is”, het voelt allemaal nogal arbitrair.

Heel plat gezegd hebben we het hier inderdaad op gevoel gedaan en wonen in een huis dat aan onze "minimale" eisen voldoet: 2-onder-1-kapper met voldoende ruimte, perceel, parkeerplaatsen eigen terrein, bepaald niveau van luxe en kwaliteit etc. Onze max hypotheek obv inkomen ligt 4* hoger dan de huidige hypotheek (hoofdsom).

Tuurlijk is dat "minimale" arbitrair en voor iedereen anders. En we zijn ons bewust dat we schitterende huizen kunnen kopen met veel meer ruimte binnen en buiten, luxe, whatever. Ergens willen we dat ook natuurlijk, zeker een huis laten bouwen is best een droom. Maar wij voelen ons nóg fijner bij het idee dat we relatief weinig financiële verplichtingen hebben door een woning. En daardoor in komende periode kunnen afschalen qua werk als we dat willen. We zijn zeker niet FO en hebben ook niet die ambitie, maar we kunnen wel zonder stress minder gaan werken in tijd en/of euro's. En dat is een heel prettig gevoel als je nog meer dan 30 jaar zou moeten.

[Clef]

Naast een vaste aankoopmakelaar kun je ook eens kijken naar wat Vereniging Eigen Huis de 'koopcoach' noemt. Dit is op afstand dus de coach gaat niet mee, maar ze besteden het waarde onderzoek uit aan een externa makelaarspartij. Er zijn verschillende vormen, de een duurder dan de ander.

https://www.eigenhuis.nl/...itbesteden-onderhandeling

De kosten zijn een stuk lager, maar het gaat dan om het proces voor 1 huis. Ik heb er nog geen ervaring mee, maar wil het gaan proberen voor mijn zoektocht.

[B-Real]

frim schreef op maandag 6 februari 2023 @ 21:56:
Hoe hebben jullie je budget bepaald? Gegeven dat een hypotheek geen probleem is, hoe maak je dan de afweging tussen 100k meer of minder? Kijken naar de vaste lasten en dan zien of je daar een goed gevoel bij hebt?

Ik vind het erg lastig om te bepalen “een huis van 650k is zo veel beter dan een huis van 550k dat het de moeite waard is”, het voelt allemaal nogal arbitrair.

Wij zijn tot de conclusie gekomen dat een groter huis voor ons niet nodig is. Afgelopen jaar toch geen bezichtiging gedaan bij een woning waarvoor we een maximale hypotheek nodig hadden.

Eind vorig jaar wel een woning gekocht die zelfs iets goedkoper was dan onze vorige woning. Beneden een fractie kleiner, boven een stuk groter, wel een vaste zolder, kleinere kavel (wat voor ons een must was), stuk jonger, energiezuiniger, nog mooier plekje.

Voor ons voldoet en we vinden het een erg prettig gevoel om lage maandlasten te hebben, weinig werk in/aan/om de woning te hebben en toch voor ons voldoende ruimte te hebben. Blijft er tijd en geld over voor andere leuke dingen.

Achteraf dubbel blij. Want het grote huis kwam op ons pad toen de toestand in Oekraïne net begon en van de idiote energieprijzen nog geen sprake was, dat had er dan nu ook extra in gehakt. In ons huidige huis is ons voorschot net zo hoog als het vorige huis, terwijl de prijzen per m3/KwH verdubbeld zijn.

Nu hebben we ook wel het geluk dat je in onze regio geen 800k hoeft neer te tellen voor een tussenwoning, dus dan is het ook wat makkelijker om goedkoper te shoppen

[Anakha]

frim schreef op maandag 6 februari 2023 @ 21:56:
Hoe hebben jullie je budget bepaald? Gegeven dat een hypotheek geen probleem is, hoe maak je dan de afweging tussen 100k meer of minder? Kijken naar de vaste lasten en dan zien of je daar een goed gevoel bij hebt?

Ik vind het erg lastig om te bepalen “een huis van 650k is zo veel beter dan een huis van 550k dat het de moeite waard is”, het voelt allemaal nogal arbitrair.

Ik reken het om naar hoeveel langer ik moet doorwerken voor het duurdere huis, en of dat het me waard is.

Even heel erg vereenvoudigd, stel huis A kost 400k en huis B kost 500k. Voor die 100k extra hypotheek betaal ik 30 jaar lang 4% rente. Dat is 333 euro per maand. Vervolgens bereken ik wat het oplevert als ik die 333 euro per maand goed gespreid beleg in aandelen tegen lage kosten, en aanneem dat ik daar 30 jaar lang gemiddeld 5% rendement per jaar op maak na VRH. In dit simpele voorbeeld heb ik na 30 jaar dan ruim 275k meer vermogen opgebouwd dan als ik het duurdere huis nu zou kopen. Vervolgens maak ik een inschatting van wat mijn salaris over 30 jaar ongeveer zou kunnen zijn - laten we bijvoorbeeld rekenen met een huidig salaris van 40k netto per jaar en een verwachte gemiddelde jaarlijkse loonsverhoging van 2%. In dat geval is mijn netto jaarsalaris over 30 jaar ongeveer 72k.

Conclusie: als ik nu het duurdere huis koop, moet ik straks ruim 3,5 jaar langer doorwerken om in dezelfde financiële situatie te eindigen. Vind ik het duurdere huis zóveel leuker dat ik het dat waard vind? Of weegt het verwachte extra woongenot niet op tegen 3,5 jaar eerder kunnen stoppen met werken (of een ander doel voor die 275k extra vermogen, als je werken zo leuk vindt dat je daar niet eerder mee denkt te willen stoppen)?

Nogmaals: dit voorbeeld is sterk vereenvoudigd en toen ik dit een paar jaar geleden deed voor mijn eigen huis heb ik veel meer factoren meegenomen en de aangenomen bedragen en percentages veel beter onderbouwd, maar in de basis was dit de aanpak.

[rubenos]

Belangrijk in die afweging lijkt mij ook om te beoordelen hoe toekomstproof je wilt zijn. Wij hebben met ons eerste koophuis geen maximale hypotheek genomen, wat alsnog resulteerde in de aankoop van een fijne benedenwoning in de stad. 7 jaar later liepen we met een gezin echter wel tegen de grenzen van de woning aan, waardoor we toch wilden verhuizen.
Vrienden kochten in dezelfde tijd als ons een duurdere, ruimere nieuwbouwwoning, met stuk hogere hypotheek maar wel eentje die wij ook hadden kunnen financieren. In captain hindsight was ik misschien liever voor die optie gegaan. Wat toen voor ons als eind twintigers een flinke hypotheek was, was enkele jaren later met normale inkomenstijgingen niet zo indrukwekkend meer.

[Kalentum]

frim schreef op maandag 6 februari 2023 @ 21:56:
Hoe hebben jullie je budget bepaald? Gegeven dat een hypotheek geen probleem is, hoe maak je dan de afweging tussen 100k meer of minder? Kijken naar de vaste lasten en dan zien of je daar een goed gevoel bij hebt?

Ik vind het erg lastig om te bepalen “een huis van 650k is zo veel beter dan een huis van 550k dat het de moeite waard is”, het voelt allemaal nogal arbitrair.

Nou ja je weet al dat je niet 1 miljoen gaat uitgeven en ook niet 300k. Dus in die zin is het al niet meer arbitrair. Wij hebben de max hypotheek gepakt en daar een percentage afgehaald, ik dacht 30%, en dan in die prijsklasse gaan kijken. Soms wat hoger maar niet heel veel hoger. En daar zat genoeg aanbod tussen.

[vanDaal]

Wij hebben inmiddels drie keer (2005, 2010, 2018) een huis gekocht met maximale hypotheek. Dat is wel drie keer even op de blaren zitten na de aankoop, maar daarmee hebben we wel maximaal meegelift op de stijging van de huizenprijzen. En dat was in ons geval ook de enige manier dat we ons derde huis hebben kunnen kopen, dus met de overwaarde van de eerste twee huizen. Maar het moet wel bij je passen.

[B-Real]

rubenos schreef op dinsdag 7 februari 2023 @ 10:21:
Belangrijk in die afweging lijkt mij ook om te beoordelen hoe toekomstproof je wilt zijn. Wij hebben met ons eerste koophuis geen maximale hypotheek genomen, wat alsnog resulteerde in de aankoop van een fijne benedenwoning in de stad. 7 jaar later liepen we met een gezin echter wel tegen de grenzen van de woning aan, waardoor we toch wilden verhuizen.
Vrienden kochten in dezelfde tijd als ons een duurdere, ruimere nieuwbouwwoning, met stuk hogere hypotheek maar wel eentje die wij ook hadden kunnen financieren. In captain hindsight was ik misschien liever voor die optie gegaan. Wat toen voor ons als eind twintigers een flinke hypotheek was, was enkele jaren later met normale inkomenstijgingen niet zo indrukwekkend meer.

Mooi inzicht!

Zo kocht ik in 2014 weloverwogen in mijn eentje mijn eerste woning met nagenoeg maximale hypotheek. Weloverwogen, want ik was nog geen jaar aan het werk, de woning was af, netjes en voldoende groot voor een eventuele toekomst met kinderen.

Een leuk stukje spaargeld had ik, maar wilde ik gebruiken voor inrichting (ik had letterlijk 0,0 uitzet) en achter de hand houden voor eventuele tegenslagen.

Maximale hypotheek was toen niet zo spannend omdat je toch verplicht in 30 jaar moet aflossen, al was het elke maand wel een flink bedrag. Heb overigens niet op een houtje hoeven bijten, was prima te doen en als vrijgezel vielen de kosten van leven ook wel mee. Ik wist dat mijn salaris nog wel wat zou gaan stijgen en werkloos raken zag ik in mijn sector ook niet snel gebeuren.

Toen ik net de sleutels had kreeg ik een vast contract en 15% salarisverhoging. Daarmee deed die maximale hypotheek al wat minder pijn

Inmiddels wat jaartjes verder, ben ik niet meer alleen, heb ik mijn 3e woning, heeft het inkomen een vlucht genomen en heeft het hypotheekbedrag/de maandlast (en bewust dus) niet dezelfde stijging meegemaakt

[coazter]

Wij hebben gekeken naar de maandlasten. Wat is je maximaal toegestane last (kan je uitrekenen), daar komt een x bedrag uit. Vervolgens gekeken bij welk bedrag we ons comfortabel voelden, dat was een paar honderd minder. Daar kan je een beetje mee spelen al naar gelang hoe je je lening wil opbouwen. Wij kochten in de tijd van 1,5% rente en hebben iets boven ons streefbedrag geboden, maar maximaal aflossingsvrij gedaan (en 20jr vast) om de lasten nog iets verder te drukken. We weten dat we hier nog lang blijven wonen, en laten de inflatie rustig zijn werk doen.

[frim]

Bakt voor alle inzichten. Denk dat we eerst maar eens moeten bedenken waar we willen wonen.

Had gehoopt het te doen door eerst te bepalen hoeveel we willen uitgeven en dan te kijken wat we daar voor kunnen krijgen, en waar. Maar dat is natuurlijk wel ingewikkeld.

Blijft een beetje moeilijk als je geen voorkeur voor locatie, geen baan, en geen verdere binding aan een stad hebt.

[Strijpje]

Lichtpuntje voor starters: “Kwart meer hypotheekaanvragen door jonge huizenkopers in januari”
https://www.rtlnieuws.nl/...opers-stijging-hypotheker

[ Voor 19% gewijzigd door Strijpje op 07-02-2023 13:47 ]

[Anakha]

frim schreef op dinsdag 7 februari 2023 @ 13:41:

[...]

Blijft een beetje moeilijk als je geen voorkeur voor locatie, geen baan, en geen verdere binding aan een stad hebt.

Die situatie hadden wij ook. We hebben toen met elkaar bedacht wat we belangrijk vonden. Daar kwam bijvoorbeeld uit:

• Maximaal x minuten reistijd naar stad of regio X, want daar zitten veel potentiële werkgevers/opdrachtgevers in mijn expertise-gebied
• Maximaal x minuten reistijd naar locatie Y, want daar woont familie en/of onze beste vrienden
• Maximaal x minuten reistijd naar Schiphol, want ik moet veel vliegen voor mijn werk
• Minimaal x minuten reistijd per auto van locatie Z, want daar woont mijn schoonmoeder en we willen niet dat die zomaar op de stoep kan staan
• Loopafstand van een treinstation
• Loopafstand van een supermarkt
• Fietsafstand van een rustig natuurgebied
• Voldoende mogelijkheden in de buurt om hobby's A en B te beoefenen
• Geen ons-kent-ons-dorp en geen anonieme grote stad - iets er tussenin

Op basis daarvan ga je dan op een kaart van Nederland eens lijntjes trekken - wat blijft er over wat binnen die parameters valt? Zo hebben we een regio uitgezocht om beter te gaan kijken, waar we anders nooit aan gedacht zouden hebben. We waren allebei nog nooit in de gemeente geweest waar we uiteindelijk een huis hebben gekocht, maar nu we er wonen zijn we dolenthousiast over de locatie.

[rubenos]

frim schreef op dinsdag 7 februari 2023 @ 13:41:
Bakt voor alle inzichten. Denk dat we eerst maar eens moeten bedenken waar we willen wonen.

Had gehoopt het te doen door eerst te bepalen hoeveel we willen uitgeven en dan te kijken wat we daar voor kunnen krijgen, en waar. Maar dat is natuurlijk wel ingewikkeld.

Blijft een beetje moeilijk als je geen voorkeur voor locatie, geen baan, en geen verdere binding aan een stad hebt.

Het maakt het voor je eigen keuzeproces niet makkelijker op natuurlijk, maar op de huizenmarkt is het juist ideaal. Locatie is extreem bepalend voor de prijs en als je als woningzoekende moeite hebt iets geschikts te vinden, is locatie vaak hetgeen waar je concessies of flexibel in moet zijn als je bepaalde eisen aan je woning (oppervlakte, tuin e.d.) hebt.

[Panzer Dean]

ZenMonkey schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 15:47:
[...]


Stond de vraagprijs zo laag in? In mijn zoekgebied is bieden onder de vraagprijs de norm sinds december (volgens walterliving). Maar dat hangt natuurlijk wel vanaf hoe hoog de vraagprijs is ingezet.

Ik denk het uiteindelijk wel. Huis van de (directe) buren kwam de dag nadat de biedingen binnen moesten zijn ook op Funda, +40.000 euro. Qua afwerking een stuk minder, maar voordat dat is smaak. Ons bod van vraagprijs+1.000 is afgewezen, zijn met een hogere bieder in zee gegaan. Jammer, maar dan gaan we weer verder. Er is een redelijk constante stroom aan nieuwe woningen, vervelende is alleen de 1+ uur reisstijd voor een bezichtiging.

Wat bezichtigen ook lastig maakt voor ons is dat m'n partner huisarts is, dus er is niet altijd de flexibiliteit. We gaan februari nog zelf aan de slag, en anders toch maar eens richting een aankoopmakelaar voor de hulp.

SmashCruiser schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 20:32:
[...]
Succes.

Mocht dit uiteindelijk niks worden en jullie voelen je comfortabel om snel een bod te doen na de bezichtiging, plak dan direct een geldigheidsduur aan het bod van 1 - 2 dagen. Mochten er dan andere emoties bij de verkopende partij zitten, dalende markt, vechtscheiding, snelle overdracht wensen etc. vergroot je je kansen aanzienlijk. Mocht dit bod afgewezen worden ben je altijd vrij om alsnog een hoger bod of een bod zonder geldigheidsduur te doen.

Goede tip van de geldigheidsduur, had ik niet eens aan gedacht! Thanks.

[ Voor 25% gewijzigd door Panzer Dean op 08-02-2023 20:36 ]

[Paralize_nl]

Panzer Dean schreef op woensdag 8 februari 2023 @ 20:35:
[...]


Ik denk het uiteindelijk wel. Huis van de (directe) buren kwam de dag nadat de biedingen binnen moesten zijn ook op Funda, +40.000 euro. Qua afwerking een stuk minder, maar voordat dat is smaak. Ons bod van vraagprijs+1.000 is afgewezen, zijn met een hogere bieder in zee gegaan. Jammer, maar dan gaan we weer verder. Er is een redelijk constante stroom aan nieuwe woningen, vervelende is alleen de 1+ uur reisstijd voor een bezichtiging.

Dat is jammer. Jullie zaten initieel dus al aardig goed anders was t wel direct afgewezen.
Wellicht nog steeds een spelletje maar ik zou er wel houvast uithalen. Als je zo rond de vr pr zit, zit je aardig goed waar je nu kijkt zo lijkt het. En ja, naar gelang woning kan je best eens proberen iets onder te bieden. Wellicht hadden ze dan ook wel voor een extra bod gekozen. Al heb je nu wel inzichtelijk als het goed is in het logboek wat er is gebeurd, ik zou dit wel opvragen nieuwsgierig als ik ben.

Succes met de zoektocht

[loewie1984]

Bij ons in het dorp is vandaag een huis te koop gekomen. Een bungalow met energielabel G uit 1963 voor 295k. Ons eigen huis zal bij verkoop zo’n 450 a 500k opbrengen. Er rust nog een hypotheek op van 298k, de rest zal overwaarde zijn.

Mijn idee is om te gaan informeren en kijken bij het huis en indien het concreet wordt meteen alles aan te pakken, en zoveel mogelijk duurzaam/0 op de meter te gaan. Met een budget van 160k/200k en voor grote zaken een aannemer in de hand te nemen lijkt me dit haalbaar.

Ik vraag me alleen af, we hebben nog een gunstige hypotheek a 2.5% kan ik die nu wel of niet mee oversluiten (ik weet het, vraag je hypotheek verstrekker dat zal ik ook doen als het concreet wordt) maar globaal genomen dacht ik toch ff hier vragen.

[VidaR-9]

loewie1984 schreef op donderdag 9 februari 2023 @ 21:52:
Bij ons in het dorp is vandaag een huis te koop gekomen. Een bungalow met energielabel G uit 1963 voor 295k. Ons eigen huis zal bij verkoop zo’n 450 a 500k opbrengen. Er rust nog een hypotheek op van 298k, de rest zal overwaarde zijn.

Mijn idee is om te gaan informeren en kijken bij het huis en indien het concreet wordt meteen alles aan te pakken, en zoveel mogelijk duurzaam/0 op de meter te gaan. Met een budget van 160k/200k en voor grote zaken een aannemer in de hand te nemen lijkt me dit haalbaar.

Ik vraag me alleen af, we hebben nog een gunstige hypotheek a 2.5% kan ik die nu wel of niet mee oversluiten (ik weet het, vraag je hypotheek verstrekker dat zal ik ook doen als het concreet wordt) maar globaal genomen dacht ik toch ff hier vragen.

Daar valt obv je bericht echt niets over te zeggen. Dus lees je hypotheek documenten door.

[loewie1984]

VidaR-9 schreef op donderdag 9 februari 2023 @ 21:54:
[...]


Daar valt obv je bericht echt niets over te zeggen. Dus lees je hypotheek documenten door.

Je hebt gelijk. ASR heeft een verhuisregeling. Morgen maar eens checken.

[THM0]

Nog even terugkomend op de discussie enkele weken geleden over gebreken, verborgen gebreken, ernstige gebreken en aansprakelijkheid. Vandaag staat er toevallig een artikel op ad.nl (achter de paywall...) met een interessante casus.

Eigenaar splitst zijn woning en verkoopt het afgesplitste deel. Koper is verhuisd naar het gekochte en vraagt kliko's aan bij de gemeente, maar er blijkt helemaal geen vergunning afgegeven te zijn voor de splitsing. Gemeente sommeert daarom initieel koper te vertrekken wegens illegale bewoning, echter na wat meer onderzoek blijkt verkoper willens en wetens geen vergunning te hebben aangevraagd voor de splitsing (er is correspondentie tussen verkoper en gemeente over de splitsing voorafgaand aan de werkzaamheden, verkoper heeft nul op het rekest gekregen destijds, vervolgens toch de splitsing doorgezet en daarna het afgesplitste deel verkocht).

Gemeente heeft inmiddels verkoper gesommeerd te vertrekken uit het pand en een dwangsom opgelegd die is opgelopen tot 150k. Bestuursrechter doet over zes weken uitspraak, civiele rechtszaak wordt even aangehouden tot die uitspraak.

https://www.ad.nl/wonen/g...fc27e&auth_rd=1&auth_rd=1

[perspectivebass]

THM0 schreef op vrijdag 10 februari 2023 @ 13:56:
Nog even terugkomend op de discussie enkele weken geleden over gebreken, verborgen gebreken, ernstige gebreken en aansprakelijkheid. Vandaag staat er toevallig een artikel op ad.nl (achter de paywall...) met een interessante casus.

Eigenaar splitst zijn woning en verkoopt het afgesplitste deel. Koper is verhuisd naar het gekochte en vraagt kliko's aan bij de gemeente, maar er blijkt helemaal geen vergunning afgegeven te zijn voor de splitsing. Gemeente sommeert daarom initieel koper te vertrekken wegens illegale bewoning, echter na wat meer onderzoek blijkt verkoper willens en wetens geen vergunning te hebben aangevraagd voor de splitsing (er is correspondentie tussen verkoper en gemeente over de splitsing voorafgaand aan de werkzaamheden, verkoper heeft nul op het rekest gekregen destijds, vervolgens toch de splitsing doorgezet en daarna het afgesplitste deel verkocht).

Gemeente heeft inmiddels verkoper gesommeerd te vertrekken uit het pand en een dwangsom opgelegd die is opgelopen tot 150k. Bestuursrechter doet over zes weken uitspraak, civiele rechtszaak wordt even aangehouden tot die uitspraak.

https://www.ad.nl/wonen/g...fc27e&auth_rd=1&auth_rd=1

Ik mis in het verhaal de rol van de (afwezige?) notaris. Wel leuke casus ben benieuwd. Heb er zelf geen verstand van, maar dit soort dingen hebben altijd mijn interesse!

[MaStar]

vanDaal schreef op dinsdag 7 februari 2023 @ 12:43:
Wij hebben inmiddels drie keer (2005, 2010, 2018) een huis gekocht met maximale hypotheek. Dat is wel drie keer even op de blaren zitten na de aankoop, maar daarmee hebben we wel maximaal meegelift op de stijging van de huizenprijzen. En dat was in ons geval ook de enige manier dat we ons derde huis hebben kunnen kopen, dus met de overwaarde van de eerste twee huizen. Maar het moet wel bij je passen.

Hier ook hoor.

Mid dertig en altijd maximaal geleend bij inmiddels al 3 woningen. Dan kan je stappen maken inderdaad.. Maximaal geprofiteerd van stijging.

Nu 35 jaar en woning van + €1.000.000 (randstad)

[stin00]

MaStar schreef op vrijdag 10 februari 2023 @ 22:44:
[...]


Hier ook hoor.

Mid dertig en altijd maximaal geleend bij inmiddels al 3 woningen. Dan kan je stappen maken inderdaad.. Maximaal geprofiteerd van stijging.

Nu 35 jaar en woning van + €1.000.000 (randstad)

Heeeel gaaf zeg

[MaStar]

Anakha schreef op dinsdag 7 februari 2023 @ 10:00:
[...]


Ik reken het om naar hoeveel langer ik moet doorwerken voor het duurdere huis, en of dat het me waard is.

Even heel erg vereenvoudigd, stel huis A kost 400k en huis B kost 500k. Voor die 100k extra hypotheek betaal ik 30 jaar lang 4% rente. Dat is 333 euro per maand. Vervolgens bereken ik wat het oplevert als ik die 333 euro per maand goed gespreid beleg in aandelen tegen lage kosten, en aanneem dat ik daar 30 jaar lang gemiddeld 5% rendement per jaar op maak na VRH. In dit simpele voorbeeld heb ik na 30 jaar dan ruim 275k meer vermogen opgebouwd dan als ik het duurdere huis nu zou kopen. Vervolgens maak ik een inschatting van wat mijn salaris over 30 jaar ongeveer zou kunnen zijn - laten we bijvoorbeeld rekenen met een huidig salaris van 40k netto per jaar en een verwachte gemiddelde jaarlijkse loonsverhoging van 2%. In dat geval is mijn netto jaarsalaris over 30 jaar ongeveer 72k.

Conclusie: als ik nu het duurdere huis koop, moet ik straks ruim 3,5 jaar langer doorwerken om in dezelfde financiële situatie te eindigen. Vind ik het duurdere huis zóveel leuker dat ik het dat waard vind? Of weegt het verwachte extra woongenot niet op tegen 3,5 jaar eerder kunnen stoppen met werken (of een ander doel voor die 275k extra vermogen, als je werken zo leuk vindt dat je daar niet eerder mee denkt te willen stoppen)?

Nogmaals: dit voorbeeld is sterk vereenvoudigd en toen ik dit een paar jaar geleden deed voor mijn eigen huis heb ik veel meer factoren meegenomen en de aangenomen bedragen en percentages veel beter onderbouwd, maar in de basis was dit de aanpak.

Ik zie dit totaal anders. Je kan ook kijken vanuit een ander perspectief.

En dat is dat die andere woning over 20 a 30 jaar ook veel meer waard is. Als je nog een keer verkoopt en verhuist heeft dat dus rendement. Zeker als je na je 65ste weer iets kleiner gaat wonen, kan je overwaarde cashen waardoor je juist minder lang hoeft te werken.....

Omdenken.
Wees niet te benauwd.

[Sport_Life]

MaStar schreef op vrijdag 10 februari 2023 @ 22:44:
[...]


Hier ook hoor.

Mid dertig en altijd maximaal geleend bij inmiddels al 3 woningen. Dan kan je stappen maken inderdaad.. Maximaal geprofiteerd van stijging.

Nu 35 jaar en woning van + €1.000.000 (randstad)

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 10-02-2023 23:27 ]

[Sport_Life]

Anakha schreef op dinsdag 7 februari 2023 @ 10:00:
[...]


Ik reken het om naar hoeveel langer ik moet doorwerken voor het duurdere huis, en of dat het me waard is.

Even heel erg vereenvoudigd, stel huis A kost 400k en huis B kost 500k. Voor die 100k extra hypotheek betaal ik 30 jaar lang 4% rente. Dat is 333 euro per maand. Vervolgens bereken ik wat het oplevert als ik die 333 euro per maand goed gespreid beleg in aandelen tegen lage kosten, en aanneem dat ik daar 30 jaar lang gemiddeld 5% rendement per jaar op maak na VRH. In dit simpele voorbeeld heb ik na 30 jaar dan ruim 275k meer vermogen opgebouwd dan als ik het duurdere huis nu zou kopen. Vervolgens maak ik een inschatting van wat mijn salaris over 30 jaar ongeveer zou kunnen zijn - laten we bijvoorbeeld rekenen met een huidig salaris van 40k netto per jaar en een verwachte gemiddelde jaarlijkse loonsverhoging van 2%. In dat geval is mijn netto jaarsalaris over 30 jaar ongeveer 72k.

Conclusie: als ik nu het duurdere huis koop, moet ik straks ruim 3,5 jaar langer doorwerken om in dezelfde financiële situatie te eindigen. Vind ik het duurdere huis zóveel leuker dat ik het dat waard vind? Of weegt het verwachte extra woongenot niet op tegen 3,5 jaar eerder kunnen stoppen met werken (of een ander doel voor die 275k extra vermogen, als je werken zo leuk vindt dat je daar niet eerder mee denkt te willen stoppen)?

Nogmaals: dit voorbeeld is sterk vereenvoudigd en toen ik dit een paar jaar geleden deed voor mijn eigen huis heb ik veel meer factoren meegenomen en de aangenomen bedragen en percentages veel beter onderbouwd, maar in de basis was dit de aanpak.

Historisch gezien is iedere stijging, ongeacht woningtype of prijsklasse, relatief. Dus als een rijwoning van 400k met 20% stijgt in 10 jaar tijd dan stijgt een vrijstaande woning van 800k ook met 20% in 10 jaar tijd.
Oftewel in jouw voorbeeld was dat huis van (nu) 400k in 1999 400k gulden en de woning van (nu) 500k was in 1999 500k gulden (c.p.)

Dus als je die lijn doortrekt dan is de woning van 400k over 20jaar 800k waard en die van 500k is 1.000k waard. Daarnaast heb je 20 jaar lang een beduidend betere woning (25% groter/luxer/etc).

Dus los van de betaalbaarheid levert een duurdere woning op lange termijn meer rendement op.
Andersom natuurlijk ook, als je in 2022 kocht en nu moet verkopen is je verlies ook groter .

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 11-02-2023 00:01 ]

[MaStar]

Sport_Life schreef op vrijdag 10 februari 2023 @ 23:22:
[...]

Historisch gezien is iedere stijging, ongeacht woningtype of prijsklasse, relatief. Dus als een rijwoning van 400k met 20% stijgt in 10 jaar tijd dan stijgt een vrijstaande woning van 800k ook met 20% in 10 jaar tijd.
Oftewel in jouw voorbeeld was dat huis van (nu) 400k in 1999 400k gulden en de woning van (nu) 500k was in 1999 500k gulden (c.p.)

Dus als je die lijn doortrekt dan is de woning van 400k over 20jaar 800k waard en die van 500k is 1.000k waard. Daarnaast heb je 20 jaar lang een beduidend betere woning (25% groter/luxer/etc).

Dus los van de betaalbaarheid levert een duurdere woning op lange termijn meer rendement op.
Andersom natuurlijk ook, als je in 2022 kocht en nu moet verkopen is je verlies ook groter .

Dit is ook precies wat ik beschrijf.

[MaStar]

Sport_Life schreef op vrijdag 10 februari 2023 @ 23:09:
[...]


***members only***

Inderdaad, wij zitten in ongeveer dezelfde situatie en prijsklasse. Al is die prijs in een jaar wel flink gekelderd.

Niet verkopen en wachten is nu het motto.

[pentaw1nz]

vanDaal schreef op dinsdag 7 februari 2023 @ 12:43:
Wij hebben inmiddels drie keer (2005, 2010, 2018) een huis gekocht met maximale hypotheek. Dat is wel drie keer even op de blaren zitten na de aankoop, maar daarmee hebben we wel maximaal meegelift op de stijging van de huizenprijzen. En dat was in ons geval ook de enige manier dat we ons derde huis hebben kunnen kopen, dus met de overwaarde van de eerste twee huizen. Maar het moet wel bij je passen.

Wat ik hierin wel lastig vind is de wijziging van de hypotheekrentes in al die periodes.
Nu heb jij het "geluk" gehad dat de hypotheekrente in 2005 en 2010 vrijwel gelijk waren (ergens in de 4%). En je hebt dan ook nog leuke overwaarde opgebouwd.
Tijdens de aankoop van je huis is 2018 had je wederom overwaarde en ook nog eens een rente die gehalveerd was naar zo'n 2%. Dubbel gunstig dus. Zo is een volgende stap inderdaad goed te doen.

Ik heb zelf in 2018 gekocht met wat voor mij toen de maximale hypotheek was en tegen 2% rente.
In 2021 na verbouwing de rente gemiddeld naar 1.7%. Ondertussen de waarde van het huis zo'n 30% gestegen, maar heb er ook wat in geïnvesteerd.

Lang verhaal kort;
Ik kan nu na 4 jaar ook verkopen met 100k overwaarde, maar doordat de rente meer dan verdubbeld is voor mij is het niet te doen.
Oke, ik kan mijn hypotheek meeverhuizen en alleen het nieuwe deel hoef ik tegen de huidige tarieven af te sluiten, maar deze volgende stap (van 2 kapper naar vrijstaand bijv.) Zou voor mij een verdubbeling van de maandlasten betekenen. Vooral dus omdat die rente nu bijna 3x zo hoog is en daarbij de prijzen ook nog steeds fors zijn.

Zou ik graag vrijstaand willen wonen en wat meer grond willen hebben? Zeker!
Is dat mij letterlijk het dubbele maandbedrag waard? Absoluut niet...

[J_star]

We zijn aan het overwegen om een bod uit te brengen op een huis. 2 kapper, 1974, 170m2, 650m3 met A-Label. Maar nu de grap.

Het huis heeft dit label verkregen in de tijd dat het nog 'zelf' te bepalen was. Er is vloer isolatie gedaan, maar wel maar 5cm tempex. Muren zijn na geïsoleerd en de zolder is ook iets aan gedaan. Echter is het gas verbruik nog steeds 2000m3 per jaar. Ik begrijp het label niet of de eigenaren staan te stoken met de ramen open.

Moet ik mij nu zorgen maken dat je een dergelijk huis niet geïsoleerd krijgt of mis ik iets? We gaan donderdag voor een tweede keer kijken.

[Kalentum]

J_star schreef op zondag 12 februari 2023 @ 10:29:
We zijn aan het overwegen om een bod uit te brengen op een huis. 2 kapper, 1974, 170m2, 650m3 met A-Label. Maar nu de grap.

Het huis heeft dit label verkregen in de tijd dat het nog 'zelf' te bepalen was. Er is vloer isolatie gedaan, maar wel maar 5cm tempex. Muren zijn na geïsoleerd en de zolder is ook iets aan gedaan. Echter is het gas verbruik nog steeds 2000m3 per jaar. Ik begrijp het label niet of de eigenaren staan te stoken met de ramen open.

Moet ik mij nu zorgen maken dat je een dergelijk huis niet geïsoleerd krijgt of mis ik iets? We gaan donderdag voor een tweede keer kijken.

Vraag naar hun stookgedrag. En hoe zit het met dakisolatie? Ik vind de 2000m3 per jaar overigens niet extreem voor een dergelijke woning.

[Rukapul]

J_star schreef op zondag 12 februari 2023 @ 10:29:
We zijn aan het overwegen om een bod uit te brengen op een huis. 2 kapper, 1974, 170m2, 650m3 met A-Label. Maar nu de grap.

Het huis heeft dit label verkregen in de tijd dat het nog 'zelf' te bepalen was. Er is vloer isolatie gedaan, maar wel maar 5cm tempex. Muren zijn na geïsoleerd en de zolder is ook iets aan gedaan. Echter is het gas verbruik nog steeds 2000m3 per jaar. Ik begrijp het label niet of de eigenaren staan te stoken met de ramen open.

Moet ik mij nu zorgen maken dat je een dergelijk huis niet geïsoleerd krijgt of mis ik iets? We gaan donderdag voor een tweede keer kijken.

Dat zal iets van een C-label zijn bij een modern energielabel.
5cm EPS ligt nog onder de norm van de jaren '90.
Het dak zal vast ook geen R-waarde van >5 hebben (vaak te herkennen aan dat de ruimte tussen de gordingen bijna geheel is opgevuld met isolatie van >10cm).

Kortom, de woning zal flink nageisoleerd moeten worden. Uitgezonderd de reeds nageisoleerde muren. Vervolgens moet je je niet rijk rekenen, want 2000m3 voor zo'n woning ligt in de normale bandbreedte. Ligt maar net aan je stookgedrag.

Dat bestaande label moet je gewoon negeren. Ik had 'm ook (voor het huis dat ik verkocht)

[Sport_Life]

J_star schreef op zondag 12 februari 2023 @ 10:29:
We zijn aan het overwegen om een bod uit te brengen op een huis. 2 kapper, 1974, 170m2, 650m3 met A-Label. Maar nu de grap.

Het huis heeft dit label verkregen in de tijd dat het nog 'zelf' te bepalen was. Er is vloer isolatie gedaan, maar wel maar 5cm tempex. Muren zijn na geïsoleerd en de zolder is ook iets aan gedaan. Echter is het gas verbruik nog steeds 2000m3 per jaar. Ik begrijp het label niet of de eigenaren staan te stoken met de ramen open.

Moet ik mij nu zorgen maken dat je een dergelijk huis niet geïsoleerd krijgt of mis ik iets? We gaan donderdag voor een tweede keer kijken.

Grootste kostenpost gaat zijn vervangen kozijnen en hr++(+) glas. Als de kozijnen verrot zijn met enkel glas dan gaat dat veel geld kosten.

Met een kruipruimte is extra pir ertegenaan plakken goed zelf te doen, dak van binnenuit isoleren ook.
Er zijn diverse topics hier te vinden.

Ik vind 2000m3 veel voor een 2kapper , dat betekent dat er weinig aan isolatie is gedaan.

Je kunt 2 dingen doen: aannemen dat het label niet klopt en de woning kopen als zijnde met label c of de woning kopen en achteraf met juristen eisen dat verkopers de woning zodanig isoleren dat voldaan wordt aan (oude) label A . (Daar lopen verkopers m.i. een behoorlijk risico als ze de verkeerde treffen).

[ Voor 17% gewijzigd door Sport_Life op 12-02-2023 12:10 ]

[B-Real]

Wij hebben een vergelijkbare woning gehad, deze kreeg bij verkoop een C label en wij kwamen niet verder dan 1.500m3 volgens mij.

Veel zal ook afhangen van het stookgedrag, maar ik denk dat je geen wonderen moet verwachten en dat het A label wat achterhaald is

[Rukapul]

Je kunt dit soort jaren '70 woningen het beste in twee toestanden kopen: origineel ongeïsoleerd of nageisoleerd volgens de laatste normen. Niet alles hoeft gedaan te zijn zolang wat er maar gedaan is goed is. Zo voorkom je te betalen voor iets waar je toch nog wat mee moet.

Dit is ook de reden dat je soms beter af bent met een originele jaren '70 woning zonder isolatie als een jaren '80 of '90 woning met ondermaatse isolatie. (Uitzondering is vaak de spouwmuur.)

[ Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 12-02-2023 12:47 ]

[koentjuh]

Een label zegt ook niet zo veel over gasverbruik. Dat ligt ook deels aan stookgedrag. Hebben ze toevallig zonnepanelen? Vroeger zat je dan bijna standaard op C en waaide de rest vrolijk door :-)

Ter referentie, jaren 30 huis, 180m2, 5 personen en ook label C. Gasverbruik rond de 1100, bij 20 graden stoken. Denk dat de isolatie inderdaad wel wat matig is.

[Sport_Life]

MaStar schreef op zaterdag 11 februari 2023 @ 12:34:
[...]


Inderdaad, wij zitten in ongeveer dezelfde situatie en prijsklasse. Al is die prijs in een jaar wel flink gekelderd.

Wat maakt de waarde uit dan ?
Ik zit juist met smart te wachten op een lage(re) woz waarde, een hoge waarde is juist ongunstig voor een 'eindstation' woning, tenzij je wilt verkopen.

Misschien geeft een hoge waarde een beter gevoel , maar rationeel gezien is het beter dat de rente nog even stijgt en de markt instort / daalt.

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 12-02-2023 19:05 ]

[MaStar]

Sport_Life schreef op zondag 12 februari 2023 @ 19:04:
[...]

Wat maakt de waarde uit dan ?
Ik zit juist met smart te wachten op een lage(re) woz waarde, een hoge waarde is juist ongunstig voor een 'eindstation' woning, tenzij je wilt verkopen.

Misschien geeft een hoge waarde een beter gevoel , maar rationeel gezien is het beter dat de rente nog even stijgt en de markt instort / daalt.

Voor mij is het niet een eindwoning verwacht ik. Kan nog een stap groter hoor

[suikerberg]

Net voor het eerst een bied logboek ingezien van een huis waar ik recentelijk op geboden heb.

Opvallend genoeg waren er maar 2 biedingen te zien; één bieding van mij (~2% onder de vraagprijs) en één andere (10% onder de vraagprijs). Tijdens de bezichtiging kregen we te horen van de makelaar dat het bieden op inschrijving zou gaan vanwege “overweldigende interesse”. Dat viel dus achteraf allemaal wel mee.

Nu is het huis dus verkocht (zonder voorbehoud) aan iemand anders wiens bod niet in het logboek staat, heeft iemand dit al eens eerder gezien? Ik had tijdens de bezichtiging ook niet het idee dat de makelaar interesse had om ons het huis te laten zien. Ik houd er dus een beetje een vreemd gevoel aan over.

Morgen maar eens even contact opnemen met de makelaar.

[StecaGrid]

J_star schreef op zondag 12 februari 2023 @ 10:29:
We zijn aan het overwegen om een bod uit te brengen op een huis. 2 kapper, 1974, 170m2, 650m3 met A-Label. Maar nu de grap.

Het huis heeft dit label verkregen in de tijd dat het nog 'zelf' te bepalen was. Er is vloer isolatie gedaan, maar wel maar 5cm tempex. Muren zijn na geïsoleerd en de zolder is ook iets aan gedaan. Echter is het gas verbruik nog steeds 2000m3 per jaar. Ik begrijp het label niet of de eigenaren staan te stoken met de ramen open.

Moet ik mij nu zorgen maken dat je een dergelijk huis niet geïsoleerd krijgt of mis ik iets? We gaan donderdag voor een tweede keer kijken.

Voor jouw beeldvorming. We hebben een tweekapper uit 2002, label A met 186m2 oppervlak en gebruikten in 2021 ook 1800m3. Dit kwam vooral door het vrijwel exclusief thuiswerken de hele winter. We hebben twee kleine kinderen, dus echt geen puber gedrag.
Afgelopen jaar nog 'maar' 1330m3. Gasverbruik en energielabel zegt niks. Laat je goed informeren over de isolatie graad.

[tcw82]

StecaGrid schreef op zondag 12 februari 2023 @ 19:54:
[...]


Voor jouw beeldvorming. We hebben een tweekapper uit 2002, label A met 186m2 oppervlak en gebruikten in 2021 ook 1800m3. Dit kwam vooral door het vrijwel exclusief thuiswerken de hele winter. We hebben twee kleine kinderen, dus echt geen puber gedrag.
Afgelopen jaar nog 'maar' 1330m3. Gasverbruik en energielabel zegt niks. Laat je goed informeren over de isolatie graad.

Misschien krijg ik zo de spreekwoordelijke pets op de vingers want ander draadje..maar 192 vierkante meter, 1995, label a van de oudere serie, en we pompen er 1200 kuub gas doorheen per jaar.
(Begon ooit op 1500 per half jaar😱, vorige bewoners waren twee "oudjes" wij zijn twee ouders met (nu) 5jarige kind.

Ik ben het eens met de "label zegt niks" opmerking. Er zijn zoveel factoren die een rol spelen.
Het bekende lijstje:
Zon instraling
Ketel soort en instellingen
Thermostaat instellingen (19 vs 22)
Kids, douche gebruik...

Vast nog veel meer.

[tcw82]

suikerberg schreef op zondag 12 februari 2023 @ 19:44:
Net voor het eerst een bied logboek ingezien van een huis waar ik recentelijk op geboden heb.

Opvallend genoeg waren er maar 2 biedingen te zien; één bieding van mij (~2% onder de vraagprijs) en één andere (10% onder de vraagprijs). Tijdens de bezichtiging kregen we te horen van de makelaar dat het bieden op inschrijving zou gaan vanwege “overweldigende interesse”. Dat viel dus achteraf allemaal wel mee.

Nu is het huis dus verkocht (zonder voorbehoud) aan iemand anders wiens bod niet in het logboek staat, heeft iemand dit al eens eerder gezien? Ik had tijdens de bezichtiging ook niet het idee dat de makelaar interesse had om ons het huis te laten zien. Ik houd er dus een beetje een vreemd gevoel aan over.

Morgen maar eens even contact opnemen met de makelaar.

Makelaars.... Bijzonder volkje.

[mierenfokker]

suikerberg schreef op zondag 12 februari 2023 @ 19:44:
Net voor het eerst een bied logboek ingezien van een huis waar ik recentelijk op geboden heb.

Opvallend genoeg waren er maar 2 biedingen te zien; één bieding van mij (~2% onder de vraagprijs) en één andere (10% onder de vraagprijs). Tijdens de bezichtiging kregen we te horen van de makelaar dat het bieden op inschrijving zou gaan vanwege “overweldigende interesse”. Dat viel dus achteraf allemaal wel mee.

Nu is het huis dus verkocht (zonder voorbehoud) aan iemand anders wiens bod niet in het logboek staat, heeft iemand dit al eens eerder gezien? Ik had tijdens de bezichtiging ook niet het idee dat de makelaar interesse had om ons het huis te laten zien. Ik houd er dus een beetje een vreemd gevoel aan over.

Morgen maar eens even contact opnemen met de makelaar.

Ben benieuwd. Volgens mij is dat bied logboek 1 wassen neus en zitten al die NVM makelaars in een andere applicatie hun smerige dealtjes tussen elkaar te maken

[pentaw1nz]

J_star schreef op zondag 12 februari 2023 @ 10:29:
We zijn aan het overwegen om een bod uit te brengen op een huis. 2 kapper, 1974, 170m2, 650m3 met A-Label. Maar nu de grap.

Het huis heeft dit label verkregen in de tijd dat het nog 'zelf' te bepalen was. Er is vloer isolatie gedaan, maar wel maar 5cm tempex. Muren zijn na geïsoleerd en de zolder is ook iets aan gedaan. Echter is het gas verbruik nog steeds 2000m3 per jaar. Ik begrijp het label niet of de eigenaren staan te stoken met de ramen open.

Moet ik mij nu zorgen maken dat je een dergelijk huis niet geïsoleerd krijgt of mis ik iets? We gaan donderdag voor een tweede keer kijken.

Is er informatie beschikbaar van de aanvraag voor dit label ? Dan kun ie controleren hoe ze dat hebben aangeleverd.

Mijn jaren 70 woning heeft ook label A en idd ook het oude label, maar ik moest overal foto's en offertes van toevoegen.

In Mijn geval: 18cm jetspray vloer isolatie, spouw nageisoleerd , dak 16 cm PIR, hr++ beglazing.

In jouw geval klinkt het niet als een A label en hebben ze de aanvraag wellicht wat positiever ingevuld dan werkelijk het geval was, met het oog op latere verkoop.

[Laapo]

suikerberg schreef op zondag 12 februari 2023 @ 19:44:
Net voor het eerst een bied logboek ingezien van een huis waar ik recentelijk op geboden heb.

Opvallend genoeg waren er maar 2 biedingen te zien; één bieding van mij (~2% onder de vraagprijs) en één andere (10% onder de vraagprijs). Tijdens de bezichtiging kregen we te horen van de makelaar dat het bieden op inschrijving zou gaan vanwege “overweldigende interesse”. Dat viel dus achteraf allemaal wel mee.

Nu is het huis dus verkocht (zonder voorbehoud) aan iemand anders wiens bod niet in het logboek staat, heeft iemand dit al eens eerder gezien? Ik had tijdens de bezichtiging ook niet het idee dat de makelaar interesse had om ons het huis te laten zien. Ik houd er dus een beetje een vreemd gevoel aan over.

Morgen maar eens even contact opnemen met de makelaar.

Hoe ging het opvragen van het biedlogboek? Eerste keer dat ik lees dat iemand dit ook daadwerkelijk heeft gedaan.

[Eärendil]

Van een aantal woningen waar ik afgelopen zomer op geboden heb is het biedlogboek in te zien via het Move.nl-platform dat door veel makelaars gebruikt wordt.

[HEY_DUDE]

Eärendil schreef op maandag 13 februari 2023 @ 12:20:
Van een aantal woningen waar ik afgelopen zomer op geboden heb is het biedlogboek in te zien via het Move.nl-platform dat door veel makelaars gebruikt wordt.

Vanaf 1 januari 2023 heeft de NVM zichzelf verplicht zich aan het logboek te houden. Er is nog geen wettelijke verplichting.

Mijn huis eind vorig jaar verkocht heeft een volstrekt incompleet bied logboek. Alle mondelinge biedingen staan er niet in.

Heb zo’n vermoeden dat makelaars blijven doen wat ze doen. Schimmig handje klappen.

[twain4me]

suikerberg schreef op zondag 12 februari 2023 @ 19:44:
Net voor het eerst een bied logboek ingezien van een huis waar ik recentelijk op geboden heb.

Opvallend genoeg waren er maar 2 biedingen te zien; één bieding van mij (~2% onder de vraagprijs) en één andere (10% onder de vraagprijs). Tijdens de bezichtiging kregen we te horen van de makelaar dat het bieden op inschrijving zou gaan vanwege “overweldigende interesse”. Dat viel dus achteraf allemaal wel mee.

Nu is het huis dus verkocht (zonder voorbehoud) aan iemand anders wiens bod niet in het logboek staat, heeft iemand dit al eens eerder gezien? Ik had tijdens de bezichtiging ook niet het idee dat de makelaar interesse had om ons het huis te laten zien. Ik houd er dus een beetje een vreemd gevoel aan over.

Morgen maar eens even contact opnemen met de makelaar.

het kan dan toch ook aan de -10% verkocht zijn zonder voorbehoud?

[Kju]

HEY_DUDE schreef op maandag 13 februari 2023 @ 13:01:
[...]


Vanaf 1 januari 2023 heeft de NVM zichzelf verplicht zich aan het logboek te houden. Er is nog geen wettelijke verplichting.

Mijn huis eind vorig jaar verkocht heeft een volstrekt incompleet bied logboek. Alle mondelinge biedingen staan er niet in.

Heb zo’n vermoeden dat makelaars blijven doen wat ze doen. Schimmig handje klappen.

Het is een beetje mosterd na de maaltijd. Op enkele uitzonderingen na loopt het op dit moment echt geen storm. Alle bij VBO, NVM en VastgoedPRO aangesloten makelaars zijn vanaf 1-1-2023 vanuit hun eigen club verplicht om een biedlogboek te gebruiken. Er is weliswaar nog geen wettelijke verplichting maar makelaars die zich niet aan de regels houden kunnen wel tuchtrechtelijk aan worden gepakt.
Veel makelaars weten zelf ook nog niet precies hoe het werkt. De twee aanbieders van biedlogboeken, Realworks en eerlijkbieden.nl zijn het ook niet met elkaar eens over de details. Er zijn dan ook nog issues die nog in de praktijk uit moeten worden gewerkt. Denk aan bijvoorbeeld telefonische/e-mail bieders die dan worden doorverwezen naar het biedlogboek (die dan daar weer niets invullen) die dan vervolgens niets meer in het biedlogboek doen en de makelaar die dan handmatig biedingen moet invoeren. Er is dan ook nog een verschil tussen een regulier traject of bij een inschrijving.

[Koekfabriek]

Eärendil schreef op maandag 13 februari 2023 @ 12:20:
Van een aantal woningen waar ik afgelopen zomer op geboden heb is het biedlogboek in te zien via het Move.nl-platform dat door veel makelaars gebruikt wordt.

Wat zie je dan in z'n logboek. Is het alleen prijs of zie je ook de voorbehouden en opleverdatum e.d.?

[ArthurMorgan]

Ik heb 1 biedlogboek gekregen. Bod van mij en van de winnaar. Bedragen staan er en de voorbehouden. Geen opleverdatum.

"aanvaarding in overleg"

een bieder id (nummer dus) en een biedings-id.

Bij de winnaar staat dat het handmatig is ingevoerd, bij mijn bod staat dat het via move.nl is ingevoerd.

[Eärendil]

Koekfabriek schreef op maandag 13 februari 2023 @ 16:20:
[...]

Wat zie je dan in z'n logboek. Is het alleen prijs of zie je ook de voorbehouden en opleverdatum e.d.?

Zoiets:

[suikerberg]

Eärendil schreef op maandag 13 februari 2023 @ 16:37:
[...]


Zoiets:
[Afbeelding]

Zoiets heb ik ook te zien gekregen.

Vandaag even contact opgenomen met de desbetreffende makelaar. Die verontschuldigde zich dat het biedlogboek incompleet was en heeft ons de missende informatie gegeven. Het winnende bod was uiteindelijk 3% boven de vraagprijs (wat ik zelf niet had willen bieden). Daarna raadde ze ons aan om dit bod niet te serieus te nemen in onze verdere zoektoch omdat het een uitschieter zou zijn

[MaStar]

suikerberg schreef op maandag 13 februari 2023 @ 17:32:
[...]


Zoiets heb ik ook te zien gekregen.

Vandaag even contact opgenomen met de desbetreffende makelaar. Die verontschuldigde zich dat het biedlogboek incompleet was en heeft ons de missende informatie gegeven. Het winnende bod was uiteindelijk 3% boven de vraagprijs (wat ik zelf niet had willen bieden). Daarna raadde ze ons aan om dit bod niet te serieus te nemen in onze verdere zoektoch omdat het een uitschieter zou zijn

3% boven de vraagprijs een uitschieter? Bijzondere markt geworden.

Voor verkopers dus vraagprijs omhoog gooien, ipv lager insteken zoals 12 maanden geleden.

[twain4me]

MaStar schreef op maandag 13 februari 2023 @ 18:37:
[...]


3% boven de vraagprijs een uitschieter? Bijzondere markt geworden.

Voor verkopers dus vraagprijs omhoog gooien, ipv lager insteken zoals 12 maanden geleden.

het zal wel aan mij liggen maar bieden tenopzichte van de waarde lijkt mij een stuk handiger dan bieden tenopzichte van de vraagprijs.

[MaStar]

twain4me schreef op maandag 13 februari 2023 @ 18:46:
[...]


het zal wel aan mij liggen maar bieden tenopzichte van de waarde lijkt mij een stuk handiger dan bieden tenopzichte van de vraagprijs.

De waarde is nooit exact vast te stellen. Is geen exacte wetenschap. Dus mensen kijken snel naar vraagprijs als eikpunt alsof dat de waarheid is. Daarom moet je de vraagprijs niet te laag meer insteken.

[suikerberg]

MaStar schreef op maandag 13 februari 2023 @ 18:58:
[...]


De waarde is nooit exact vast te stellen. Is geen exacte wetenschap. Dus mensen kijken snel naar vraagprijs als eikpunt alsof dat de waarheid is. Daarom moet je de vraagprijs niet te laag meer insteken.

Dit gedrag heb ik inderdaad ook gezien. Ik vond mijn bod van 2% onder de vraagprijs echt een heel erg fors bod (omdat ik het huis graag wou hebben) en heb mij laten leiden door koopsommen van vergelijkbare huizen. Je ziet toch vaak dat mensen gaan redeneren rondom de vraagprijs (ik bied xx% onder de vraagprijs want de badkamer is aan vervanging toe etc. etc.) terwijl de vraagprijs soms gewoon vrij arbitrair kan zijn, vooral in een veranderende markt.

De koopsom t.o.v. koopsommen in de buurt (vooral gelet op koopsom/m2 woonoppervlakte) was gewoon buitensporig hoog, vandaar de uitschieter.

[twain4me]

suikerberg schreef op maandag 13 februari 2023 @ 19:40:
[...]


Dit gedrag heb ik inderdaad ook gezien. Ik vond mijn bod van 2% onder de vraagprijs echt een heel erg fors bod (omdat ik het huis graag wou hebben) en heb mij laten leiden door koopsommen van vergelijkbare huizen. Je ziet toch vaak dat mensen gaan redeneren rondom de vraagprijs (ik bied xx% onder de vraagprijs want de badkamer is aan vervanging toe etc. etc.) terwijl de vraagprijs soms gewoon vrij arbitrair kan zijn, vooral in een veranderende markt.

De koopsom t.o.v. koopsommen in de buurt (vooral gelet op koopsom/m2 woonoppervlakte) was gewoon buitensporig hoog, vandaar de uitschieter.

maar dan heb jij toch gewoon de waarde vast gesteld op 2% onder de vraagprijs (van dat moment) als de vraagprijs nog 2% hoger was geweest had je dan 4% onder de vraagprijs gezeten met je bod of ook 2%?
ofwel als de vraagprijs hoger was, was dan je bod hoger geweest?

[ Voor 3% gewijzigd door twain4me op 13-02-2023 20:01 ]