Bezwaar WOZ waarde (nog geen eigenaar woning)

[Sport_Life]

Wij hebben een nieuwe woning gekocht (voorlopig koopcontract getekend december 2021) en krijgen volgende maand de sleutel. Nu keek ik even op wozwaardeloket.nl en zag dat de WOZ waarde voor 2021 42% hoger is dan de aankoopprijs en 45% hoger is dan de taxatie bij de aankoop!


De bezwaartermijn is 6 weken, we hebben waarschijnlijk niet op tijd de sleutel om die termijn te halen. Gaat die termijn opnieuw in nadat wij eigenaar zijn geworden of zijn we afhankelijk of de huidige eigenaar wel of niet in bezwaar gaat?

Opgelost
Sport_Life in "Bezwaar WOZ waarde (nog geen eigenaar woning)"

[ Voor 26% gewijzigd door Sport_Life op 17-03-2022 09:55 ]

[Han]

Sport_Life schreef op maandag 28 februari 2022 @ 09:16:
Wij hebben een nieuwe woning gekocht (voorlopig koopcontract getekend december 2021) en krijgen volgende maand de sleutel. Nu keek ik even op wozwaardeloket.nl en zag dat de WOZ waarde voor 2021 42% hoger is dan de aankoopprijs en 45% hoger is dan de taxatie bij de aankoop!

***members only***

De bezwaartermijn is 6 weken, we hebben waarschijnlijk niet op tijd de sleutel om die termijn te halen. Gaat die termijn opnieuw in nadat wij eigenaar zijn geworden of zijn we afhankelijk of de huidige eigenaar wel of niet in bezwaar gaat?

Heb je makelaar van de verkopende partij al gebeld? Wat zei deze?

[Sport_Life]

Han schreef op maandag 28 februari 2022 @ 09:19:
[...]

Heb je makelaar van de verkopende partij al gebeld? Wat zei deze?

Verkoper heeft geen makelaar (wij wel gelukkig).

[loki504]

En oude eigenaar wil geen bezwaar maken voor je?

En misschien heb je hier iets aan:

https://www.previcus.nl/nieuws/nieuwe-woning-gekocht-nu/

Aankoopwaarde lager dan de WOZ waarde?

Het eerstvolgende belastingjaar ontvangt u van de gemeente zelf een aanslagbiljet met de vastgestelde WOZ waarde. Als u de woning rond de waardepeildatum hebt gekocht en u heeft in dat jaar niets veranderd aan de woning, dan dient de WOZ waarde gelijk te zijn aan de aankoopprijs. Uitzonderingen op deze regel zijn: een woning in aanbouw, woning met erfpacht, de woning was verhuurd bij aankoop en als de woning is verkregen onder bijzondere omstandigheden zoals aankoop binnen de familie of via een veiling. Wanneer geen van deze uitzonderingen van toepassing is en de aankoopwaarde lager ligt dan de WOZ waarde, dan is het zinvol om bezwaar te maken tegen de hoogte van de WOZ waarde.

Ook is het mogelijk om als nieuwe eigenaar nog vóór het jaar waarin u de woning hebt gekocht bezwaar te maken. Dit is zinvol als de aankoopwaarde lager ligt dan de vastgestelde WOZ waarde. Om als nieuwe eigenaar bezwaar te kunnen maken tegen een beschikking die niet op uw naam staat moet er een zogenaamde beschikking nieuwe belanghebbende worden opgevraagd bij de gemeente. De gemeente zal hiervoor een kopie akte van levering willen ontvangen. Vervolgens wordt er een nieuwe beschikking opgemaakt op basis van de gegevens van de nieuwe eigenaar. Tegen deze beschikking kan binnen 6 weken na dagtekening bezwaar worden aangetekend. Indien de waarde wordt verlaagd naar de aankoopwaarde ontvangt u het teveel betaalde belastinggeld retour.

[Paitor]

loki504 schreef op maandag 28 februari 2022 @ 09:23:
En oude eigenaar wil geen bezwaar maken voor je?

En misschien heb je hier iets aan:

https://www.previcus.nl/nieuws/nieuwe-woning-gekocht-nu/

Aankoopwaarde lager dan de WOZ waarde?

Het eerstvolgende belastingjaar ontvangt u van de gemeente zelf een aanslagbiljet met de vastgestelde WOZ waarde. Als u de woning rond de waardepeildatum hebt gekocht en u heeft in dat jaar niets veranderd aan de woning, dan dient de WOZ waarde gelijk te zijn aan de aankoopprijs. Uitzonderingen op deze regel zijn: een woning in aanbouw, woning met erfpacht, de woning was verhuurd bij aankoop en als de woning is verkregen onder bijzondere omstandigheden zoals aankoop binnen de familie of via een veiling. Wanneer geen van deze uitzonderingen van toepassing is en de aankoopwaarde lager ligt dan de WOZ waarde, dan is het zinvol om bezwaar te maken tegen de hoogte van de WOZ waarde.

Ook is het mogelijk om als nieuwe eigenaar nog vóór het jaar waarin u de woning hebt gekocht bezwaar te maken. Dit is zinvol als de aankoopwaarde lager ligt dan de vastgestelde WOZ waarde. Om als nieuwe eigenaar bezwaar te kunnen maken tegen een beschikking die niet op uw naam staat moet er een zogenaamde beschikking nieuwe belanghebbende worden opgevraagd bij de gemeente. De gemeente zal hiervoor een kopie akte van levering willen ontvangen. Vervolgens wordt er een nieuwe beschikking opgemaakt op basis van de gegevens van de nieuwe eigenaar. Tegen deze beschikking kan binnen 6 weken na dagtekening bezwaar worden aangetekend. Indien de waarde wordt verlaagd naar de aankoopwaarde ontvangt u het teveel betaalde belastinggeld retour.

Die tweede alinea sowieso toepassen.
Je hebt het huis gekocht eind 2021 en de WOZ is vastgesteld op 1-1-2021. Ook volgend jaar kun je dus nog jouw verkoopprijs hanteren om bezwaar aan te maken, want ook de WOZ 1-1-2022 mag niet ver afliggen van jouw betaalde verkoopprijs.

[Sport_Life]

loki504 schreef op maandag 28 februari 2022 @ 09:23:
En oude eigenaar wil geen bezwaar maken voor je?

[ Voor 29% gewijzigd door Sport_Life op 28-02-2022 10:53 ]

[Thecola]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Sport_Life]

Thecola schreef op maandag 28 februari 2022 @ 09:38:
***members only***

[ Voor 20% gewijzigd door Sport_Life op 28-02-2022 10:47 ]

[Thecola]

wow dat is nieuws voor mij. Wat een bedragen zeg.

Je zou de betreffende gemeente eens een belletje kunnen doen? Ik heb een jaar of 7 geleden succesvol bezwaar gemaakt toen ik mijn huis kocht en de WOZ werd toen de koopprijs.

[japps]

Bezwaar is nergens voor nodig. Gewoon even bellen naar de gemeente dan passen ze het aan. Die snappen ook wel dat de verkoopprijs leidend is (ik had met exact dezelfde situatie te maken in 2018). Bezwaar maken jaag je ons allemaal alleen maar nog verder mee op kosten.

[ Voor 19% gewijzigd door japps op 28-02-2022 09:58 ]

[Apiekool]

japps schreef op maandag 28 februari 2022 @ 09:56:
Bezwaar is nergens voor nodig. Gewoon even bellen naar de gemeente dan passen ze het aan. Die snappen ook wel dat de verkoopprijs leidend is (ik had met exact dezelfde situatie te maken in 2018). Bezwaar maken jaag je ons allemaal alleen maar nog verder mee op kosten.

Makkelijk gezegd. Mijn WOZ is dit jaar met 47% gestegen omdat er enkele huizen in mijn regio heel dik waren verkocht. Helaas ging dat om omgebouwde boederijen met veel meer m2, daarbij had ik een recente realistische taxatie.

Natuurlijk eerst gebeld, er kon niets aan gedaan worden want dit waren de procedures nu eenmaal. Ik moest gewoon bezwaar maken.

Dus, jammer, ik ga jullie allemaal gewoon op kosten jagen.

[japps]

Apiekool schreef op maandag 28 februari 2022 @ 10:28:
[...]


Makkelijk gezegd. Mijn WOZ is dit jaar met 47% gestegen omdat er enkele huizen in mijn regio heel dik waren verkocht. Helaas ging dat om omgebouwde boederijen met veel meer m2, daarbij had ik een recente realistische taxatie.

Natuurlijk eerst gebeld, er kon niets aan gedaan worden want dit waren de procedures nu eenmaal. Ik moest gewoon bezwaar maken.

Dus, jammer, ik ga jullie allemaal gewoon op kosten jagen.

Maar dat is toch een hele andere casus? Jij kan niet aantonen dat je het huis vorig jaar voor WOZ -46% hebt gekocht. Dat is nou juist wat het telefoontje naar de gemeente zo makkelijk maakt...

[Sport_Life]

Bedenk me net dat de EWF natuurlijk (deels) bij het inkomen wordt opgeteld , dus de hogere woz waarde valt wel mee wat dat betreft (alleen geen HRA meer).
Of zie ik iets over het hoofd? Maak nog wel bezwaar natuurlijk maar de impact is veel lager dan ik aanvankelijk dacht.

[nooberke]

Het kan voor je hypotheek wel weer leuk zijn, mogelijk kan je een lagere risico klasse komen met de hogere WOZ.

[Apiekool]

japps schreef op maandag 28 februari 2022 @ 10:41:
[...]


Maar dat is toch een hele andere casus? Jij kan niet aantonen dat je het huis vorig jaar voor WOZ -46% hebt gekocht. Dat is nou juist wat het telefoontje naar de gemeente zo makkelijk maakt...

Inderdaad, ik heb het in 2019 gekocht, voor 64% goedkoper als mijn nieuwe WOZ, iets eerder dus. Ik probeer aan te geven dat je kan bellen maar dat niet het ei van Columbus hoeft te zijn. Sommige gemeentes zijn nu eenmaal irritant hiermee.

[Sport_Life]

nooberke schreef op maandag 28 februari 2022 @ 10:56:
Het kan voor je hypotheek wel weer leuk pzijn, mogelijk kan je een lagere risico klasse komen met de hogere WOZ.

We zitten al in de laagste risico klasse .

[Real]

Het lijkt erop dat je situatie staat bepaald in artikel 26 van de Wet waardering onroerende zaken.

Zie ook de MvT bij de Wet WOZ uit 1992/1993 (p. 19):

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/0000016105

Zoals ik het lees kun je dus bezwaar maken als je gedurende een kalenderjaar in de plaats treedt van de vorige belanghebbende. Maar aangezien termijnen relevant kunnen zijn, je financieel belang naar ik begrijp groot is en je dat naar ik vermoed ook kunt bekostigen, lijkt het mij verstandig om vooral zelf betaald advies in te winnen en niet enkel af te gaan op wat er in dit topic wordt genoemd. Persoonlijk heb ik je vraag in ieder geval nog nooit eerder opgezocht en kan er uiteraard ook naast zitten. Het zou jammer zijn als je wel eerder bezwaar kon en moest maken en met onjuiste informatie achter het net vist. Sowieso is het lastig op een forum zoals dit om alle relevante feiten te overzien door diegenen die reageren.

[Theo]

Sport_Life schreef op maandag 28 februari 2022 @ 10:54:
Bedenk me net dat de EWF natuurlijk (deels) bij het inkomen wordt opgeteld , dus de hogere woz waarde valt wel mee wat dat betreft (alleen geen HRA meer).
Of zie ik iets over het hoofd? Maak nog wel bezwaar natuurlijk maar de impact is veel lager dan ik aanvankelijk dacht.

De hogere WOZ heeft ook gevolg voor je gemeentebelasting en waterschapbelastingen; de gemeentebelasting is zo'n 0.1% van je WOZ per jaar, en voor waterschap mag je ook 0.02% betalen per jaar. (beide afhankelijk van je gemeente en waterschap)

Dus WOZ is niet alleen bepalend voor je EWF (0.45%), maar aan overige belastingen mag je er ook nog zo'n 0.12% aan afdragen.

[Sport_Life]

Theo schreef op maandag 28 februari 2022 @ 11:05:
[...]


De hogere WOZ heeft ook gevolg voor je gemeentebelasting en waterschapbelastingen; de gemeentebelasting is zo'n 0.1% van je WOZ per jaar, en voor waterschap mag je ook 0.02% betalen per jaar. (beide afhankelijk van je gemeente en waterschap)

Dus WOZ is niet alleen bepalend voor je EWF (0.45%), maar aan overige belastingen mag je er ook nog zo'n 0.12% aan afdragen.

Klopt maar dat is zo'n 400 euro extra per jaar (indien geen bezwaar), naar rato dus 300 euro.

Vraag me alleen af hoe dat zit met de verrekening bij de notaris. Belastingen van verkoper worden verrekend , maar hoe zit dat nou als ik succesvol bezwaar maak, krijgt verkoper dan het teveel betaalde terug van de gemeente of wordt dat op mijn rekening gestort ?

Als verkoper het terug krijgt kan ik fluiten naar m'n centen.

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 28-02-2022 11:15 ]

[marcelcee]

Je wilt een beschikking aanvragen als nieuwe belanghebbende. Zie onderstaande link bij het kopje nieuwe belanghebbende.

Geen gedoe met termijnen etc. want je krijgt gewoon zelf een beschikking thuis gestuurd. Je moet er alleen wel even om verzoeken. Daarna kun je zelf bezwaar maken (previcus etc. zou ik niet gebruiken)

https://www.waarderingska...rde/over-woz-beschikking/

Edit: hieronder kwam je zelf al tot het juiste antwoord

[ Voor 15% gewijzigd door marcelcee op 28-02-2022 11:18 ]

[Freakie1NL]

japps schreef op maandag 28 februari 2022 @ 09:56:
Bezwaar is nergens voor nodig. Gewoon even bellen naar de gemeente dan passen ze het aan. Die snappen ook wel dat de verkoopprijs leidend is (ik had met exact dezelfde situatie te maken in 2018). Bezwaar maken jaag je ons allemaal alleen maar nog verder mee op kosten.

Wat een onzin, wat @Apiekool al vermeld dat verschilt echt per gemeente.
Hier het afgelopen jaar bezwaar gemaakt, heeft mij onnodig veel tijd gekost gezien de startheid van de gemeente en hun modellen. Uiteindelijk hebben ze hem iets verlaagd, dit jaar loop ik weer tegen hetzelfde aan.

Ga niet nog een keer uren er aan kwijt zijn > ergo bedrijfje inschakelen.
Moeten die ambtenaren maar er voor de burger zijn en niet andersom.

[Sport_Life]

Real schreef op maandag 28 februari 2022 @ 11:03:
Het lijkt erop dat je situatie staat bepaald in artikel 26 van de Wet waardering onroerende zaken.

Zie ook de MvT bij de Wet WOZ uit 1992/1993 (p. 19):

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/0000016105

Zoals ik het lees kun je dus bezwaar maken als je gedurende een kalenderjaar in de plaats treedt van de vorige belanghebbende. Maar aangezien termijnen relevant kunnen zijn, je financieel belang naar ik begrijp groot is en je dat naar ik vermoed ook kunt bekostigen, lijkt het mij verstandig om vooral zelf betaald advies in te winnen en niet enkel af te gaan op wat er in dit topic wordt genoemd. Persoonlijk heb ik je vraag in ieder geval nog nooit eerder opgezocht en kan er uiteraard ook naast zitten. Het zou jammer zijn als je wel eerder bezwaar kon en moest maken en met onjuiste informatie achter het net vist. Sowieso is het lastig op een forum zoals dit om alle relevante feiten te overzien door diegenen die reageren.

Heb gebeld met de gemeente en we kunnen een nieuwe woz beschikking aanvragen zodra we eigenaar zijn. Vervolgens geldt de wettelijke bezwaartermijn weer.

[Sport_Life]

marcelcee schreef op maandag 28 februari 2022 @ 11:15:
Je wilt een beschikking aanvragen als nieuwe belanghebbende. Zie onderstaande link bij het kopje nieuwe belanghebbende.

Geen gedoe met termijnen etc. want je krijgt gewoon zelf een beschikking thuis gestuurd. Je moet er alleen wel even om verzoeken. Daarna kun je zelf bezwaar maken (previcus etc. zou ik niet gebruiken)

https://www.waarderingska...rde/over-woz-beschikking/

Dat kan toch pas nadat we eigenaar zijn? Dan heeft verrekening met verkoper bij de notaris al plaatsgevonden .

[marcelcee]

Sport_Life schreef op maandag 28 februari 2022 @ 11:19:
[...]

Dat kan toch pas nadat we eigenaar zijn? Dan heeft verrekening met verkoper bij de notaris al plaatsgevonden .

Correct, conform het antwoord wat je via de telefoon hebt gekregen. Wat partijen afspreken bij de verkoop/aankoop doet geheel niet ter zake voor een gemeente en de belastingheffing. In de praktijk komt het vaak wel op een verrekening neer ja, maar zou je eigenlijk los moeten zien van de WOZ-beschikking van de gemeente.

[japps]

Freakie1NL schreef op maandag 28 februari 2022 @ 11:16:
[...]


Wat een onzin, wat @Apiekool al vermeld dat verschilt echt per gemeente.
Hier het afgelopen jaar bezwaar gemaakt, heeft mij onnodig veel tijd gekost gezien de startheid van de gemeente en hun modellen. Uiteindelijk hebben ze hem iets verlaagd, dit jaar loop ik weer tegen hetzelfde aan.

Ga niet nog een keer uren er aan kwijt zijn > ergo bedrijfje inschakelen.
Moeten die ambtenaren maar er voor de burger zijn en niet andersom.

Ik reageerde op het starterstopic. Tuurlijk zijn er tig andere gevallen waarin bezwaar iets op kan leveren. In dit geval is een telefoontje de meest logische eerste stap. Gelijk bezwaar aantekenen levert je alleen maar de door jouw genoemde "onnodig veel tijd". De gemeente snapt ook wel dat een WOZ waarde op 1 januari 2021 niet hoger kan liggen dan de verkoopprijs in de maanden daaropvolgend cq. dat ze kansloos zijn bij bezwaar. Even uitleggen dat er geen verbeterwerk is aangebracht.

De discussie over externe bureaus past wmb beter in een ander topic

[Sport_Life]

japps schreef op maandag 28 februari 2022 @ 11:25:
[...]


Ik reageerde op het starterstopic. Tuurlijk zijn er tig andere gevallen waarin bezwaar iets op kan leveren. In dit geval is een telefoontje de meest logische eerste stap. Gelijk bezwaar aantekenen levert je alleen maar de door jouw genoemde "onnodig veel tijd". De gemeente snapt ook wel dat een WOZ waarde op 1 januari 2021 niet hoger kan liggen dan de verkoopprijs in de maanden daaropvolgend cq. dat ze kansloos zijn bij bezwaar. Even uitleggen dat er geen verbeterwerk is aangebracht.

De discussie over externe bureaus past wmb beter in een ander topic

Telefonisch gaf de gemeente aan dat bezwaar aantekenen via de formele weg moet (dwz 6 weken na dagtekening brief zodra ik eigenaar ben).
Via zo'n bureau verwacht ik veel meer kans te maken op een succesvolle verlaging + het kost mij geen tijd/uitzoekwerk.

Het is jammer van eventueel gemeenschapsgelden, maar de belangen zijn voor mij persoonlijk te groot om dit zonder 'hulp' van een bureau te doen.

[Real]

Sport_Life schreef op maandag 28 februari 2022 @ 11:16:
[...]
Heb gebeld met de gemeente

Je moet het uiteraard zelf weten, maar persoonlijk zou ik dat soort vragen (ook) schriftelijk afhandelen om niet in bewijsnood te komen als de betrokken ambtenaar het achteraf toch verkeerd had.

japps schreef op maandag 28 februari 2022 @ 11:25:
[...]
Ik reageerde op het starterstopic. Tuurlijk zijn er tig andere gevallen waarin bezwaar iets op kan leveren. In dit geval is een telefoontje de meest logische eerste stap.

Op welke rechtsgrond kan een gemeente dat doen dan? Als iemand opbelt naar een willekeurige gemeente waar een huis verkocht is en stelt dat de WOZ waarde afwijkt van de verkoopprijs, dan moet zo'n gemeente gewoon maar aannemen dat ze de belanghebbende aan de telefoon hebben?

[marcelcee]

Sport_Life schreef op maandag 28 februari 2022 @ 11:31:
[...]

Telefonisch gaf de gemeente aan dat bezwaar aantekenen via de formele weg moet (dwz 6 weken na dagtekening brief zodra ik eigenaar ben).
Via zo'n bureau verwacht ik veel meer kans te maken op een succesvolle verlaging + het kost mij geen tijd.

Het is jammer van eventueel gemeenschapsgelden, maar de belangen zijn voor mij persoonlijk te groot om dit zonder 'hulp' van een bureau te doen.

Dit staat je uiteraard geheel vrij, maar je beeld dat je (zeker in dit geval) veel meer kans maakt via een bureau klopt niet. Je hebt immers een eigen transactiecijfer en het enige wat de wet WOZ voorschrijft is juist het proberen te benaderen van dat (een) transactiecijfer. In 3 zinnen zou je kunnen melden dat je je woning op datum X hebt gekocht, voor Y euro en kijk maar hier is taxatierapport Z. Zo'n bureau doet niet meer en niet minder.

[japps]

Real schreef op maandag 28 februari 2022 @ 11:35:
[...]


Je moet het uiteraard zelf weten, maar persoonlijk zou ik dat soort vragen (ook) schriftelijk afhandelen om niet in bewijsnood te komen als de betrokken ambtenaar het achteraf toch verkeerd had.


[...]


Op welke rechtsgrond kan een gemeente dat doen dan? Als iemand opbelt naar een willekeurige gemeente waar een huis verkocht is en stelt dat de WOZ waarde afwijkt van de verkoopprijs, dan moet zo'n gemeente gewoon maar aannemen dat ze de belanghebbende aan de telefoon hebben?

Als een huis in 2021 verkocht wordt voor x, en de WOZ taxatie geeft x+20% op 1 januari, dan maakt het niet uit wie er aan de lijn hangt, dan is de taxatie gewoon niet goed . Dat is ook de manier waarop bij mij destijds de waarde lager is bijgesteld. Al ging dat slechts om 25k.

[Sport_Life]

japps schreef op maandag 28 februari 2022 @ 11:37:
[...]


Als een huis in 2021 verkocht wordt voor x, en de WOZ taxatie geeft x+20% op 1 januari, dan maakt het niet uit wie er aan de lijn hangt, dan is de taxatie gewoon niet goed . Dat is ook de manier waarop bij mij destijds de waarde lager is bijgesteld. Al ging dat slechts om 25k.

In dit geval is de overdracht Q1 2022 (datum koopovereenkomst weet de gemeente natuurlijk niet), de woz waarde is vastgesteld per 1-1-2021, zit dus meer dan een jaar tussen. Zou dus eigenlijk verwachten koopprijs minus ~14%.

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 28-02-2022 11:43 ]

[Sport_Life]

marcelcee schreef op maandag 28 februari 2022 @ 11:37:
[...]

Dit staat je uiteraard geheel vrij, maar je beeld dat je (zeker in dit geval) veel meer kans maakt via een bureau klopt niet. Je hebt immers een eigen transactiecijfer en het enige wat de wet WOZ voorschrijft is juist het proberen te benaderen van dat (een) transactiecijfer. In 3 zinnen zou je kunnen melden dat je je woning op datum X hebt gekocht, voor Y euro en kijk maar hier is taxatierapport Z. Zo'n bureau doet niet meer en niet minder.

Zo'n bureau kent de wegen indien het bezwaar toch wordt afgewezen. (hoger beroep).
Maargoed ik ga erover nadenken.

[japps]

Sport_Life schreef op maandag 28 februari 2022 @ 11:40:
[...]

In dit geval is de overdracht Q1 2022 (datum koopovereenkomst weet de gemeente natuurlijk niet), de woz waarde is vastgesteld per 1-1-2021, zit dus meer dan een jaar tussen. Zou dus eigenlijk verwachten koopprijs minus ~14%.

Ik weet niet waar de 14% vandaan komt, maar lijk mij wel logisch om waardevermeerdering en inflatie mee te nemen dan ja. Maar in dat geval vraag ik mij af of zo'n bureau de juiste keuze is, die gaan niet door het stof voor een paar extra % voor jou tenzij je daar specifieke afspraken over maakt.

[duderuud]

Ik heb als (OZB) leek een vraag. Nieuwbouw gekocht, klaar in juli 2021. OZB van 2021 was gebaseerd op de kale grond (er was toen ook nog niks ).

Nu is de OZB voor 2022 gebaseerd op peildatum 01-01-2021. Huis was toen in aanbouw (2e verdieping zat er net op).
De waarde is echter vastgesteld op (ik neem aan) de realistische/marktwaarde van 01-01-2022? Want de waarde op de peildatum is veel lager dan de vastgestelde waarde in de aanslag (die redelijk marktconform lijkt te zijn nu het huis af is).

[Sport_Life]

japps schreef op maandag 28 februari 2022 @ 11:45:
[...]


Ik weet niet waar de 14% vandaan komt, maar lijk mij wel logisch om waardevermeerdering en inflatie mee te nemen dan ja. Maar in dat geval vraag ik mij af of zo'n bureau de juiste keuze is, die gaan niet door het stof voor een paar extra % voor jou tenzij je daar specifieke afspraken over maakt.

Die 14% is zo'n beetje de waardestijging sinds 1-1-2021 tot moment van aankoop.

[marcelcee]

duderuud schreef op maandag 28 februari 2022 @ 12:01:
Ik heb als (OZB) leek een vraag. Nieuwbouw gekocht, klaar in juli 2021. OZB van 2021 was gebaseerd op de kale grond (er was toen ook nog niks ).

Nu is de OZB voor 2022 gebaseerd op peildatum 01-01-2021. Huis was toen in aanbouw (2e verdieping zat er net op).
De waarde is echter vastgesteld op (ik neem aan) de realistische/marktwaarde van 01-01-2022? Want de waarde op de peildatum is veel lager dan de vastgestelde waarde in de aanslag (die redelijk marktconform lijkt te zijn nu het huis af is).

Je hebt inderdaad te maken met een verschil van peildatum, nl. de toestandspeildatum. Zie (dezelfde) link die ik al eerder heb gedeeld hieronder, kopje toestandspeildatum. Precies voor situaties zoals de jouwe, of bij grote verbouwing, dan wordt inderdaad gekeken naar de toestand van de woning op 1 januari 2022 (in dit geval) en niet zoals de gebruikelijke systematiek van 1 januari 2021 (in dit geval).

Ter info: gedurende de bouw wordt dikwijls de WOZ-waarde bepaald via gereedheidspercentages en de totale bouwkosten (begane grond klaar, 40% bijv).

https://www.waarderingska...rde/over-woz-beschikking/

[Real]

japps schreef op maandag 28 februari 2022 @ 11:37:
[...]
Als een huis in 2021 verkocht wordt voor x, en de WOZ taxatie geeft x+20% op 1 januari, dan maakt het niet uit wie er aan de lijn hangt, dan is de taxatie gewoon niet goed . Dat is ook de manier waarop bij mij destijds de waarde lager is bijgesteld. Al ging dat slechts om 25k.

Maar de vraag was: op welke rechtsgrond stuurt de gemeente dan een nieuwe beschikking aan de belanghebbende? Dat jij een gemeente aan de lijn hebt gehad die dat zo doet, betekent toch niet vanzelfsprekend dat alle gemeenten dat zo moeten of kunnen doen?

Artikel 27 van de WWOZ komt in de buurt, maar die gaat over een beschikking die te laag is vastgesteld en niet te hoog. Uit artikel 28 maak ik op dat enkel belanghebbenden die de oorspronkelijke beschikking opgestuurd hebben gekregen een bezwaar kunnen maken als het om een waardering gaat die te hoog ligt. Maar uiteraard kan het zijn dat jij weet op welke rechtsgrond een gemeente kan handelen zoals jij stelt.

[japps]

Real schreef op maandag 28 februari 2022 @ 12:14:
[...]


Maar de vraag was: op welke rechtsgrond stuurt de gemeente dan een nieuwe beschikking aan de belanghebbende? Dat jij een gemeente aan de lijn hebt gehad die dat zo doet, betekent toch niet vanzelfsprekend dat alle gemeenten dat zo moeten of kunnen doen?

Artikel 27 van de WWOZ komt in de buurt, maar die gaat over een beschikking die te laag is vastgesteld en niet te hoog. Uit artikel 28 maak ik op dat enkel belanghebbenden die de oorspronkelijke beschikking opgestuurd hebben gekregen een bezwaar kunnen maken als het om een waardering gaat die te hoog ligt. Maar uiteraard kan het zijn dat jij weet op welke rechtsgrond een gemeente kan handelen zoals jij stelt.

Ik begrijp de relevantie niet van deze vraag. Bellen is lijkt mij altijd op informele basis en dus zonder rechtsgrond. Je bedoelt het hiermee juist buiten een officiële procedure om te regelen. Scheelt voor beide partijen een hoop moeite en ligt, zeker gezien de overduidelijke casus, voor de hand. Dat niet iedere gemeente dit doet maar de officiële procedure wil volgen dat kan, maar je weet het pas als je belt toch?

[Real]

japps schreef op maandag 28 februari 2022 @ 12:35:
[...]
Ik begrijp de relevantie niet van deze vraag.

Heel simpel: als een gemeente handelt op een manier die niet strookt met de wet, dan is de uitkomst uiteraard minder voorspelbaar en solide dan de wijze waarop de wetgever het bedoeld heeft. Omdat je niet vooraf kunt overzien wat de relevantie is, betekent dat niet dat het relevant kan zijn of worden. Je kunt dan beter de normale bezwaar route hebben gevolgd.

[ErA]

Snelle achtergrond: Ik ga het huis van mijn vader kopen en ik vond de WOZ erg hoog, dus heb ik besloten om het huis te laten taxeren om een dichtgetimmer verhaal te hebben voor de nieuwe WOZ aanslag.

Resultaat:

Woz is voor 1-1-2021 vastgesteld op ~300K
Taxatie van vorige maand kwam op € 270K.
Geindexeerd naar vorig jaar 1-1-2021 kom ik daarmee op 231K.

Verschil van 70K dus.


Kom zojuist van de telefoon met de verantwoordelijke taxateur. Ik ga mijn taxatierapport link met haar delen waarna aanpassing gaat plaatsvinden. Mocht ik het niet eens zijn met de voorgestelde aanpassing dan kan ik altijd nog bezwaar aantekenen.

Deze aanpak klinkt mij als een win-win in de oren waarbij we elkaar niet onnodig op kosten jagen.

Belangrijk voor TS om te weten: Ik ben niet de eigenaar van de woning. Er heeft ook niemand gevraagd naar mijn identiteit. De verantwoordelijke taxateur houdt zich enkel bezig met het object, niet de eigenaar.


Ik heb er vertrouwen in dat als ik deze aanpak hanteer voor een willekeurig huis in de buurt, dat ook nog wel lukt.

Ik heb er dus ook vertrouwen in dat TS nu in de telefoon kan klimmen naar de verantwoordelijke instantie. Een terugbelverzoek van de taxateur kan achterlaten (ze hebben het erg druk) en vervolgens hetzelfde kan doen als ik heb gedaan.

[ Voor 21% gewijzigd door ErA op 28-02-2022 14:24 ]

[japps]

ErA schreef op maandag 28 februari 2022 @ 14:20:
Snelle achtergrond: Ik ga het huis van mijn vader kopen en ik vond de WOZ erg hoog, dus heb ik besloten om het huis te laten taxeren om een dichtgetimmer verhaal te hebben voor de nieuwe WOZ aanslag.

Resultaat:

Woz is voor 1-1-2021 vastgesteld op ~300K
Taxatie van vorige maand kwam op € 270K.
Geindexeerd naar vorig jaar 1-1-2021 kom ik daarmee op 231K.

Verschil van 70K dus.


Kom zojuist van de telefoon met de verantwoordelijke taxateur. Ik ga mijn taxatierapport link met haar delen waarna aanpassing gaat plaatsvinden. Mocht ik het niet eens zijn met de voorgestelde aanpassing dan kan ik altijd nog bezwaar aantekenen.

Deze aanpak klinkt mij als een win-win in de oren waarbij we elkaar niet onnodig op kosten jagen.

Belangrijk voor TS om te weten: Ik ben niet de eigenaar van de woning. Er heeft ook niemand gevraagd naar mijn identiteit. De verantwoordelijke taxateur houdt zich enkel bezig met het object, niet de eigenaar.


Ik heb er vertrouwen in dat als ik deze aanpak hanteer voor een willekeurig huis in de buurt, dat ook nog wel lukt.

Ik heb er dus ook vertrouwen in dat TS nu in de telefoon kan klimmen naar de verantwoordelijke instantie. Een terugbelverzoek van de taxateur kan achterlaten (ze hebben het erg druk) en vervolgens hetzelfde kan doen als ik heb gedaan.

Dat bevestigt ook precies mijn verhaal. Maar dan moet je wel zorgen dat je een taxateur van de gemeente aan de lijn krijgt.

[ErA]

japps schreef op maandag 28 februari 2022 @ 14:44:
[...]


Dat bevestigt ook precies mijn verhaal. Maar dan moet je wel zorgen dat je een taxateur van de gemeente aan de lijn krijgt.

Klopt. Want als je nu belt dan krijg je een "Servicedesk" medewerker aan de lijn, ivm de drukte. Die vervolgens een terugbelverzoek met de verantwoordelijke taxateur voor je kan regelen.

Ik ben binnen 2 werkdagen teruggebeld.

Dus tot nog toe een zeer prettige ervaring.

Eens kijken of het resultaat dat ook gaat zijn.

[Sport_Life]

ErA schreef op maandag 28 februari 2022 @ 14:49:
[...]


Klopt. Want als je nu belt dan krijg je een "Servicedesk" medewerker aan de lijn, ivm de drukte. Die vervolgens een terugbelverzoek met de verantwoordelijke taxateur voor je kan regelen.

Ik ben binnen 2 werkdagen teruggebeld.

Dus tot nog toe een zeer prettige ervaring.

Eens kijken of het resultaat dat ook gaat zijn.

Ik kreeg inderdaad een "servicedesk medewerker" aan de lijn , morgen nog maar eens proberen door te vragen naar een taxateur. Lijkt me voor alle partijen beter als iemand met een scherp oog even naar de waarde kijkt, in plaats van een formeel proces via zo'n bureau.. Uiteindelijk komt het dan toch bij die taxateur of zijn collega terecht

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 28-02-2022 15:00 ]

[marcelcee]

Real schreef op maandag 28 februari 2022 @ 14:10:
[...]
Heel simpel: als een gemeente handelt op een manier die niet strookt met de wet, dan is de uitkomst uiteraard minder voorspelbaar en solide dan de wijze waarop de wetgever het bedoeld heeft. Omdat je niet vooraf kunt overzien wat de relevantie is, betekent dat niet dat het relevant kan zijn of worden. Je kunt dan beter de normale bezwaar route hebben gevolgd.

Ik begrijp het wantrouwen niet ten aanzien van de informele aanpak. Toen ik eens heb opgebeld ben ik prima te woord gestaan, heb aangegeven wat er naar mijn mening speelde en daarover heeft de taxateur een uitspraak gedaan. Daarop ontving ik een nieuwe WOZ-beschikking. In mijn geval was alles conform wat we telefonisch hebben besproken, niks aan het handje. Was dat anders geweest dan had ik 1) opgebeld om te vragen waarom e.e.a. niet conform afspraak op papier is gezet en 2) was ik alsnog in bezwaar gegaan tegen de nieuwe beschikking.

De hang naar een rechtsgrond voor het informele traject is m.i. niet relevant want de afspraken zullen altijd worden geformaliseerd in een beschikking bij mijn weten. Zie daar: de rechtsbescherming is formeel gewaarborgd.

[Real]

marcelcee schreef op maandag 28 februari 2022 @ 15:19:
[...]
Toen ik eens heb opgebeld ben ik prima te woord gestaan

Over een willekeurige woning in Nederland?

[marcelcee]

Real schreef op maandag 28 februari 2022 @ 15:37:
[...]
Over een willekeurige woning in Nederland?

Nee, daar heb ik geen belang bij.

[JanHenk]

@ErA Ik vraag me af of je nu een beschikking op je eigen naam krijgt. Daarvoor moet je namelijk wel een belanghebbende zijn.

Ik denk dat jouw gemeente je als gemachtigde van je vader ziet en op die manier ook handelt. In de praktijk niet heel veel verschil, althans in jouw casus.

Maar, als je denkt dat je dat voor iedere willekeurige woning in NL kan doen, denk ik dat je mis bent. Je bent namelijk geen belanghebbende (en ook geen gemachtigde) voor willekeurige woningen. Het bestuursrecht is een gesloten recht, alleen belanghebbenden kunnen in bezwaar op besluiten (w.o. beschikkingen) van een bestuursorgaan.


Bovenstaande geldt ook voor @Sport_Life , hij is momenteel zowel niet gemachtigd als geen belanghebbende. Belanghebbende wordt ie pas als het eigendom is overgedragen. Alsdan kun je een nieuwe WOZ-beschikking opvragen en als deze wordt afgegeven geldt de reguliere bezwaartermijn van 6 weken weer.

(Wat denk ik ook kan, is een schriftelijke machtiging opvragen bij de verkoper en deze doorsturen aan de gemeente. Dan kun je nu al in bezwaar namens de huidige eigenaar..).

Binnen die zes weken zou ik eerst in overleg met het bestuursorgaan zelf. Kom je er dan niet uit, of ontvang je niet binnen de bezwaartermijn een nieuwe beschikking, dan moet je een (pro-forma) bezwaarschrift indienen, je hebt dan in ieder geval de bezwaartermijn veilig gesteld. Vanaf dan kun je eventueel ook een derde inschakelen.

Afspraken tussen kopers en verkopers zijn niet relevant voor de gemeente. Verrekeningen van eigenaarslasten komen voort uit de koopovereenkomst tussen koper en verkoper van de onroerende zaak, maar hebben verder geen relatie met het bestuursrecht. De OZB is overigens een tijdstipbelasting die wordt geheven bij de eigenaar van een onroerend goed per 1 januari van enig jaar. Het zou daarom ook best kunnen zijn dat een vermindering van de OZB (a.g.v. lagere WOZ-waarde) wordt beschikt aan de oude eigenaar van het pand. Alsdan moet je zelf in conclaaf met de verkoper.. Maar, hier ben ik niet helemaal zeker van. Zorg voor later..

[japps]

JanHenk schreef op maandag 28 februari 2022 @ 16:26:
@ErA Ik vraag me af of je nu een beschikking op je eigen naam krijgt. Daarvoor moet je namelijk wel een belanghebbende zijn.

Ik denk dat jouw gemeente je als gemachtigde van je vader ziet en op die manier ook handelt. In de praktijk niet heel veel verschil, althans in jouw casus.

Maar, als je denkt dat je dat voor iedere willekeurige woning in NL kan doen, denk ik dat je mis bent. Je bent namelijk geen belanghebbende (en ook geen gemachtigde) voor willekeurige woningen. Het bestuursrecht is een gesloten recht, alleen belanghebbenden kunnen in bezwaar op besluiten (w.o. beschikkingen) van een bestuursorgaan.


Bovenstaande geldt ook voor @Sport_Life , hij is momenteel zowel niet gemachtigd als geen belanghebbende. Belanghebbende wordt ie pas als het eigendom is overgedragen. Alsdan kun je een nieuwe WOZ-beschikking opvragen en als deze wordt afgegeven geldt de reguliere bezwaartermijn van 6 weken weer.

(Wat denk ik ook kan, is een schriftelijke machtiging opvragen bij de verkoper en deze doorsturen aan de gemeente. Dan kun je nu al in bezwaar namens de huidige eigenaar..).

Binnen die zes weken zou ik eerst in overleg met het bestuursorgaan zelf. Kom je er dan niet uit, of ontvang je niet binnen de bezwaartermijn een nieuwe beschikking, dan moet je een (pro-forma) bezwaarschrift indienen, je hebt dan in ieder geval de bezwaartermijn veilig gesteld. Vanaf dan kun je eventueel ook een derde inschakelen.

Afspraken tussen kopers en verkopers zijn niet relevant voor de gemeente. Verrekeningen van eigenaarslasten komen voort uit de koopovereenkomst tussen koper en verkoper van de onroerende zaak, maar hebben verder geen relatie met het bestuursrecht. De OZB is overigens een tijdstipbelasting die wordt geheven bij de eigenaar van een onroerend goed per 1 januari van enig jaar. Het zou daarom ook best kunnen zijn dat een vermindering van de OZB (a.g.v. lagere WOZ-waarde) wordt beschikt aan de oude eigenaar van het pand. Alsdan moet je zelf in conclaaf met de verkoper.. Maar, hier ben ik niet helemaal zeker van. Zorg voor later..

Om belanghebbende te zijn hoeft een beschikking niet op jouw naam te staan. Om te bereiken wat TS wil hoeft de beschikking ook niet op zijn naam te staan. Denk vb. aan een vergunningaanvraag voor een uitbouw, daar kunnen je buren ook bezwaar tegen maken. Ik denk dat TS in dit stadium prima als belanghebbende aangemerkt kan worden, mits goed gemotiveerd in evt bezwaar.
Maar het kan ook geen kwaad om te wachten tot hij formeel eigenaar is, zoals jij redeneert.

[marcelcee]

japps schreef op maandag 28 februari 2022 @ 16:35:
[...]


Om belanghebbende te zijn hoeft een beschikking niet op jouw naam te staan. Om te bereiken wat TS wil hoeft de beschikking ook niet op zijn naam te staan. Denk vb. aan een vergunningaanvraag voor een uitbouw, daar kunnen je buren ook bezwaar tegen maken. Ik denk dat TS in dit stadium prima als belanghebbende aangemerkt kan worden, mits goed gemotiveerd in evt bezwaar.
Maar het kan ook geen kwaad om te wachten tot hij formeel eigenaar is, zoals jij redeneert.

Never mind

[ Voor 27% gewijzigd door marcelcee op 28-02-2022 17:07 ]

[japps]

marcelcee schreef op maandag 28 februari 2022 @ 17:06:
[...]

Never mind

Dat is toch allemaal precies wat ik zeg?

[marcelcee]

japps schreef op maandag 28 februari 2022 @ 17:08:
[...]


Dat is toch allemaal precies wat ik zeg?

Haha klopt, vandaar mijn wijziging

[JanHenk]

japps schreef op maandag 28 februari 2022 @ 16:35:
[...]


Om belanghebbende te zijn hoeft een beschikking niet op jouw naam te staan. Om te bereiken wat TS wil hoeft de beschikking ook niet op zijn naam te staan. Denk vb. aan een vergunningaanvraag voor een uitbouw, daar kunnen je buren ook bezwaar tegen maken. Ik denk dat TS in dit stadium prima als belanghebbende aangemerkt kan worden, mits goed gemotiveerd in evt bezwaar.
Maar het kan ook geen kwaad om te wachten tot hij formeel eigenaar is, zoals jij redeneert.

Ik heb het inderdaad wat te stellig verwoord, TS zou aannemelijk kunnen maken dat hij belanghebbende is, volgens Artikel 28 Wet waardering onroerende zaken. Je moet dan echter wel bewijzen dat de beschikking in jouw individuele belang is.

Met een definitieve koopovereenkomst van de woning kom je dan een heel eind om je belang aan te tonen, me dunkt. Toch is dat nog wel een stap extra, die op zich niet genomen hoeft te worden.

Ik zou er dan voor kiezen om, als je nog op goede voet bent met de verkoper, je te laten machtigen. Dat is een stuk eenvoudiger route... Tevens zou ik dan een kopie van het aanslagbiljet bij de verkoper opvragen, zodat de bezwaartermijn helder is.

Of wachten tot de woning op jouw naam staat, dan ben je namelijk zeker belanghebbende en hoef je het niet eens aannemelijk te maken. Je zit dan ook niet met de termijn die nu zou verlopen, immers vraag je dan een nieuwe beschikking op waarvoor de nieuwe bezwaartermijn weer gaat lopen.

[ErA]

ErA schreef op maandag 28 februari 2022 @ 14:20:
Snelle achtergrond: Ik ga het huis van mijn vader kopen en ik vond de WOZ erg hoog, dus heb ik besloten om het huis te laten taxeren om een dichtgetimmer verhaal te hebben voor de nieuwe WOZ aanslag.

Resultaat:

Woz is voor 1-1-2021 vastgesteld op ~300K
Taxatie van vorige maand kwam op € 270K.
Geindexeerd naar vorig jaar 1-1-2021 kom ik daarmee op 231K.

Verschil van 70K dus.

Kom zojuist van de telefoon met de verantwoordelijke taxateur. Ik ga mijn taxatierapport link met haar delen waarna aanpassing gaat plaatsvinden. Mocht ik het niet eens zijn met de voorgestelde aanpassing dan kan ik altijd nog bezwaar aantekenen.

En met bovenstaande wil ik dus nogmaals de

Deze aanpak klinkt mij als een win-win in de oren waarbij we elkaar niet onnodig op kosten jagen.

..........

Update: Deze methode is inderdaad pragmatisch gebleken. Gisteravond om 23:00 het taxatierapport gedeeld met de verantwoordelijke taxateur. Vandaag gebeld waarbij is aangegeven dat de WOZ 40K naar beneden wordt bijgesteld.

Een resultaat in mijn lijn der verwachting. Ik ben tevereden. Zowel over resultaat, maar zeker de snelheid.

Ben benieuwd naar de afloop @TS

[ Voor 3% gewijzigd door ErA op 01-03-2022 23:14 ]

[Sport_Life]

Allen bedankt voor jullie meedenken!

Hierbij een update .
Gemeente heeft WOZ loket uitbesteedt aan een regionale organisatie, heb een week lang iedere dag gebeld totdat ik een medewerker kreeg die het met mij eens was dat ik belanghebbende ben.. De andere telefonisten vonden dat ik moest wachten tot we een nieuwe beschikking kregen. (dus nadat we de verkoper nog meer hadden gespekt via verrekening bij de notaris).
Vervolgens taxatierapport + koopovereenkomst opgestuurd en op basis daarvan is de woz waarde bepaald van 1-1-2021. (koopprijs minus ongeveer 17%).

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 34% gewijzigd door Sport_Life op 17-03-2022 10:00 ]

[Nico Klus]

Ik zat zelf in deze situatie vorig jaar. De overdracht was op 8 januari.
Hier is het zo geregeld (regio Utrecht, maar ik denk ook landelijk) dat de eigenaar op 1-1 de WOZ belasting betaald voor dat jaar. Bij verkoop wordt dat bij de notaris verrekend.
Bij mij heeft de vorige eigenaar dus voor het hele jaar de WOZ betaald en ik bij de overdracht hem het deel vanaf 8 januari terug betaald (of eigenlijk vooruit betaald).

De WOZ vond ik te hoog en wilde bezwaar maken. Daarom belde ik de BGHU (die regelde de WOZ belastingen regio Utrecht) en legde het voor.
Zij gaven aan dat ik gen bezwaar kon maken omdat de beschikking niet op mijn naam staat (klinkt logisch).
Dus vroeg ik kan ik dan een beschikking krijgen? 'Ja dat kan als u aan kan tonen dat u een belang heeft.'
Nou ik ben de nieuwe eigenaar. 'Als u ons een verzoek stuurt per mail met de aankoop akte, dan is dat geen probleem.'

Zo gezegd zo gedaan, mail gestuurd met verzoek voor een beschikking op mijn naam + akte. Meteen vermeld waarom (WOZ te hoog).
Een paar weken later kreeg ik de beschikking met meteen een verlaagde WOZ.

So far so good. Maar dat betekend dus wel dat ik teveel WOZ belasting aan de vorige eigenaar heb betaald.
Daar gevraagd of die ook een nieuwe beschikking had met een lagere WOZ en dus minder belasting hoefde te betalen. Of hij mij dat verschil wilde terug betalen.
Dat kreeg ik dus niet uitgelegd aan de vorige eigenaar. verkocht = verkocht, betaald = betaald. klaar.
Heb het er maar bij laten zitten verder.