Ervaring met huis kopen - Deel 8

[THM0]

Sjurm schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 10:48:
Heeft iemand ervaringen met een desktop taxatie? Ik lees dat mag worden gebruikt wanneer je 90% van de woningwaarde wilt lenen van de bank. Van te voren weet je echter toch niet wat er uit die taxatie komt en of dit dan ook van toepassing is?

Ik ben van plan een bod van 230k te doen, waarvan 200k financiering met hypotheek. Als dit huis wordt getaxeerd op 230k, dan zou mogelijk een desktop taxatie voldoende zijn

Ja wij hebben dat gebruikt om de overbruggingsfinanciering te regelen. Kwam wel lager uit dan de daadwerkelijke woningwaarde zoals ik die zou verwachten. Het is in principe een Calcasa rapport met wat rekenwerk eromheen voor de overbrugging.

Je kunt in de aanvraag invullen hoeveel je dient te overbruggen en hoeveel resthypotheek je nog hebt, en dan geeft het formulier al aan of je dan met een desktop taxatie uit kunt. Dus als je het goed invult krijg je oftewel de melding dat je de overbrugging niet kan onderbouwen met een desktop taxatie, ofwel je kunt dan het rapport bestellen en betalen. Werd probleemloos geaccepteerd door ABN AMRO.

Ze nemen inderdaad 90% van de berekende marktwaarde, daar tellen ze de resthypotheek vanaf en het restant is dan wat je krijgt als overbruggingsruimte. Door een beetje te spelen met het formulier (dus de grens opzoeken tussen wel/niet rapport kunnen aanvragen) kun je wel uitvogelen wat ongeveer de marktwaarde is in het Calcasa systeem.

Edit: nog een kleine aanvulling: die 90% is wat bijvoorbeeld ABN AMRO als regel hanteert. Dus als je een officiele NWWI taxatie zou doen, dan zou je van dat taxatiebedrag ook weer 90% moeten nemen en daar de resthypotheek van aftrekken.

[ Voor 7% gewijzigd door THM0 op 02-02-2022 11:26 ]

[THM0]

Bucephalus schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 11:13:
@Gautama Voorbehoud was laag genoeg om verkopers aan te geven dat er eigen vermogen beschikbaar was, en hoog genoeg dat ik makkelijk afwijzingen kon krijgen van financiers om van het voorbehoud gebruik te maken. (het gaf me net even wat langer bedenktijd dan die paar dagen na tekenen voorlopig koopcontract).

En dan vinden we het raar dat je tegenwoordig vaak zonder voorbehoud van financiering moet bieden om kans te maken...

[Maestro.mosjuh]

THM0 schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 11:13:
[...]

Door een beetje te spelen met het formulier (dus de grens opzoeken tussen wel/niet rapport kunnen aanvragen) kun je wel uitvogelen wat ongeveer de marktwaarde is in het Calcasa systeem.

Dat kon inderdaad tot een tijdje geleden, maar tegenwoordig hebben ze daar een controle ingebouwd dat dit niet meer werkt... (je kan nog maar 2 of 3 aanvragen voor hetzelfde adres in korte tijd starten.

[Bucephalus]

THM0 schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 11:17:
[...]

En dan vinden we het raar dat je tegenwoordig vaak zonder voorbehoud van financiering moet bieden om kans te maken...

Zoals ik zei, de koop is gewoon doorgegaan. Als ik zelf zou verkopen en het voorbehoud ligt zo veel lager dan de geboden prijs zou ik ook niet dat bod aan de kant schuiven.

[beyazz06]

Kreeg zojuist een mail van Aegon binnen.. De rentes lijken, al dan niet gestaag, omhoog te gaan.. Wat doet dit met jullie (lees woning zoekende)?

Ikzelf zit in beetje in dubio m.b.t. de eerder gemaakte calculaties.. Het zal nu nog niet veel schelen c.q. heb destijds eea laten calculeren bij de ING, die tov andere partijen qua rente al hoger zitten, waardoor het onder de streep dus niet veel uit zal maken (uitgaande dat ik niet bij ING de hypotheek zal afnemen).

Maar aan de andere kant zal het ook meespelen bij het verkopen van de eigen woning, hogere rentes minder hypotheek -> lastiger om hypotheek rond te krijgen?

En dan nog niet te spreken over mijn huidige hypotheek.. a ~3,5% op een bedrag van ~170k die helaas nog 'even' vast zit.. Ofwel nu verhuizen zou voor mij enigzins ideaal zijn..

[Erik1]

Sjurm schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 10:48:
Heeft iemand ervaringen met een desktop taxatie? Ik lees dat mag worden gebruikt wanneer je 90% van de woningwaarde wilt lenen van de bank. Van te voren weet je echter toch niet wat er uit die taxatie komt en of dit dan ook van toepassing is?

Ik ben van plan een bod van 230k te doen, waarvan 200k financiering met hypotheek. Als dit huis wordt getaxeerd op 230k, dan zou mogelijk een desktop taxatie voldoende zijn

Ik heb een desktoptaxatie gebruikt voor een nieuwe hypotheek. In mijn geval was het exacte bedrag niet heel spannend omdat ik ruim onder de 90% zit. Als je wel dichter tegen de woningwaarde grens aan zit kan je natuurlijk ook nog gewoon een volledige taxatie achter de hand houden. De desktoptaxatie had ik de volgende dag na aanvraag, dus als het niet toereikend is heb je dan nog ruim de tijd om een volledige taxatie te regelen. Je zou de desktoptaxatie zelfs nu al kunnen bestellen, kost je alleen wel de 85 euro als je bod niet geaccepteerd wordt of de geldigheid verloopt.

Let wel op dat het lang niet bij elke geldverstrekker mogelijk is. Het is bij een deel alleen mogelijk voor een verhoging of overbrugging. Op de site van DesktopTaxatie kan je ze aanklikken om het te checken.

[SL104]

@Gautama Als je een voorbehouden financiering op gaat nemen, ben je zo te lezen aan het overwegen dat te doen voor een bedrag hoger dan de vraagprijs. Ik denk dat dat voor veel verkopers niet zo aantrekkelijk is.

Je kan ook overwegen, als je flink overbiedt, om je bod 'onder voorbehoud van taxatie op minimaal bedrag X' te doen, plus de toezegging dat je de taxatie binnen de bedenktijd laat uitvoeren. Dan hebben zowel jij als de verkoper snel duidelijkheid of de koop door kan gaan.

[Deurwaarder]

SL104 schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 13:07:
Als je een voorbehouden financiering op gaat nemen, ben je zo te lezen aan het overwegen dat te doen voor een bedrag hoger dan de vraagprijs. Ik denk dat dat voor veel verkopers niet zo aantrekkelijk is.

Bij de afgelopen 3 bezichtigingen die ik deed werd dat al vermeld op het inschrijf-formulier: een voorbehoud van financiering zal maximaal tot de vraagprijs worden opgenomen in de overeenkomst.
Of het uiteindelijk ook echt betekent dat je bod bij het oud papier gaat zal wellicht vooral afhangen van de hoogte van het bod.

[Gautama]

Deurwaarder schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 14:15:
[...]


Bij de afgelopen 3 bezichtigingen die ik deed werd dat al vermeld op het inschrijf-formulier: een voorbehoud van financiering zal maximaal tot de vraagprijs worden opgenomen in de overeenkomst.
Of het uiteindelijk ook echt betekent dat je bod bij het oud papier gaat zal wellicht vooral afhangen van de hoogte van het bod.

Klinkt logisch. Daar zal ik dan dus ook rekening mee moeten gaan houden.

Aangezien wij 'maar' 45k aan eigen inbreng hebben, zal ik er wel vanuit moeten gaan dat ik dit geld dus volledig kwijt ben aan k.k. en overbieden.

De taxatie bepaald dus uiteindelijk of wij wel of niet een mooi nieuw vloertje kunnen laten leggen in de woning voordat wij erin stappen.

Frustrerend! Was het maar mogelijk om net iets meer dan de woningwaarde mee te nemen in je hypotheek, aangezien wij voor woningprijzen aan het kijken zijn voor circa 70% van wat we maximaal aankunnen aan hypotheek kunnen we de maandlasten makkelijk dragen.

Blijft dus wel echt een risico om in deze markt te gaan kopen, om nog maar niet te spreken over de kans dat de woningwaarde misschien wel gaat dalen in deze opgeblazen markt. Wij zijn straks voor het eerst huizenbezitters, zonder enige financiële buffer. Als de auto het begeeft, hebben we een probleem. Ik kan me haast niet voorstellen dat er geen tot weinig starters zijn die financieel gezien niet volledig in de problemen zijn gekomen toen ze net een huis hebben gekocht.

[Citroentjuh]

Gautama schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 15:39:
[...]
Frustrerend! Was het maar mogelijk om net iets meer dan de woningwaarde mee te nemen in je hypotheek, aangezien wij voor woningprijzen aan het kijken zijn voor circa 70% van wat we maximaal aankunnen aan hypotheek kunnen we de maandlasten makkelijk dragen.

Tja, dit was voorheen wel mogelijk, maar het is teruggebracht omdat het financiele risico's meebrengt en bovendien leidt meer hypotheek kunnen krijgen tot nog hogere prijzen.

Blijft dus wel echt een risico om in deze markt te gaan kopen, om nog maar niet te spreken over de kans dat de woningwaarde misschien wel gaat dalen in deze opgeblazen markt. Wij zijn straks voor het eerst huizenbezitters, zonder enige financiële buffer. Als de auto het begeeft, hebben we een probleem. Ik kan me haast niet voorstellen dat er geen tot weinig starters zijn die financieel gezien niet volledig in de problemen zijn gekomen toen ze net een huis hebben gekocht.

Volgens mij leg je hier zelf precies uit waarom je dus echt niet moet willen dat je meer dan de woningwaarde kan lenen....

[RednasXCIII]

Wij zijn sinds kort ook actief aan het zoeken naar ons eerste koophuis. Het lijkt echter alsof we net een paar maanden te laat zijn begonnen, want in ons zoekgebied (wat best groot is) komt er vrijwel niets op de markt. Als ik het vergelijk met wat er de laatste maanden van 2021 op Funda stond, is het nu aanbod echt helemaal opgedroogd. Is het aanbod in januari/begin februari altijd wat minder dan de rest van het jaar en zal het de komende weken/maanden weer een beetje op gang komen? Of is dit wat het is totdat de markt misschien ooit instort?

Ik ben bijna jaloers op iedereen die tientallen bezichtigingen heeft kunnen doen (ondanks dat ze daarbij misschien bij elk bod achter het net hebben gevist) Wij hebben in 1 maand tijd 1 bezichtiging gehad, wat ook daadwerkelijk haast het enige huis is geweest dat in de verkoop is gegaan (staat overigens nog steeds te koop).

Erg frustrerend om maar gewoon te moeten wachten tot er überhaupt iets beschikbaar komt - en dan nog maar te zien of het in de buurt komt bij wat we zoeken - terwijl ik er graag veel actiever mee bezig zou willen zijn. Maar ik ben ongetwijfeld gewoon te ongeduldig.

[Gautama]

Citroentjuh schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 15:59:
[...]


Volgens mij leg je hier zelf precies uit waarom je dus echt niet moet willen dat je meer dan de woningwaarde kan lenen....

Nou, nee. Als wij meer dan maximale woningwaarde zouden mogen lenen, konden we het overbieden financieren. Immers, de vraagprijzen waarvoor wij aan het kijken zijn, bedragen maar circa 70%-80% van wat wij zouden mogen lenen. Derhalve; de extra maandlasten die het financieren van overbieden met zich mee zou brengen, zouden wij maandelijks nog steeds prima kunnen opbrengen (uiteraard tot een maximum).

Echter zitten wij straks in een situatie waarbij we nul spaargeld meer hebben, omdat alles aan kosten koper en overbieden is besteed. Ook al houden wij maandelijks dan nog voldoende geld over om te sparen, kost het sowieso tijd om weer een buffer op te bouwen. Daarom is mijn conclusie: de manier waarop de huidige huizenmarkt werkt i.c.m. de hypotheekvoorwaardes zorgt er voor dat starters onnodige risico's moeten nemen.

[ Voor 9% gewijzigd door Gautama op 02-02-2022 16:27 ]

[big bang]

Gautama schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 16:23:
[...]
Als wij meer dan maximale woningwaarde zouden mogen lenen, konden we het overbieden financieren.

De lening zou dan hoger zijn dan de waarde van het onderpand. Als je meer wilt lenen dan de waarde van het onderpand dan is dat een consumptief krediet en daar hangen hele andere risico's en rentepercentages aan.

Als je nog ruimte hebt in je financiering en je moet een auto aanschaffen voordat je weer een nieuwe buffer hebt aangelegd, kun je daar voor lenen, maar niet voor je huis.

[Citroentjuh]

Gautama schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 16:23:
[...]


Nou, nee. Als wij meer dan maximale woningwaarde zouden mogen lenen, konden we het overbieden financieren. Immers, de vraagprijzen waarvoor wij aan het kijken zijn, bedragen maar circa 70%-80% van wat wij zouden mogen lenen. Derhalve; de extra maandlasten die het financieren van overbieden met zich mee zou brengen, zouden wij maandelijks nog steeds prima kunnen opbrengen (uiteraard tot een maximum).

Echter zitten wij straks in een situatie waarbij we nul spaargeld meer hebben, omdat alles aan kosten koper en overbieden is besteed. Ook al houden wij maandelijks dan nog voldoende geld over om te sparen, kost het sowieso tijd om weer een buffer op te bouwen. Daarom is mijn conclusie: de manier waarop de huidige huizenmarkt werkt i.c.m. de hypotheekvoorwaardes zorgt er voor dat starters onnodige risico's moeten nemen.

Meer mogen lenen dan de getaxeerde waarde zou juist een veel hoger risico zijn voor je, en al helemaal bij een woningmarkt die overspannen is en in de toekomst misschien wel een daling laat zien.
Daarnaast: als die normen ruimer zijn geldt dat voor iedereen en gaan de prijzen alleen maar meer omhoog.

[Gautama]

Citroentjuh schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 16:30:
[...]

Daarnaast: als die normen ruimer zijn geldt dat voor iedereen en gaan de prijzen alleen maar meer omhoog.

Dat is trouwens dan ook wel weer zo...

Maargoed, deze trend van overbieden laat zich al enige tijd zien in de markt... ik had toch gehoopt dat dit uiteindelijk zou resulteren in flink extra nieuwe woningen op de markt die weer beschikbaar komen, omdat starters de woning dus financieel toch niet meer kunnen trekken omdat er niets meer is om op terug te vallen.

big bang schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 16:28:
[...]

De lening zou dan hoger zijn dan de waarde van het onderpand. Als je meer wilt lenen dan de waarde van het onderpand dan is dat een consumptief krediet en daar hangen hele andere risico's en rentepercentages aan.

Als je nog ruimte hebt in je financiering en je moet een auto aanschaffen voordat je weer een nieuwe buffer hebt aangelegd, kun je daar voor lenen, maar niet voor je huis.

Goed punt. Een auto is dan nog slechts één voorbeeld van een plotselinge hoge uitgaven. Een lening voor een auto is dan nog enigszins betaalbaar... andere kredietmogelijkheden wil ik niet eens overwegen.

[coazter]

Gautama schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 16:23:
[...]Nou, nee. Als wij meer dan maximale woningwaarde zouden mogen lenen, konden we het overbieden financieren. Immers, de vraagprijzen waarvoor wij aan het kijken zijn, bedragen maar circa 70%-80% van wat wij zouden mogen lenen. Derhalve; de extra maandlasten die het financieren van overbieden met zich mee zou brengen, zouden wij maandelijks nog steeds prima kunnen opbrengen (uiteraard tot een maximum)

Heb je geen aankoopmakelaar die je hier bij kan helpen? Die kunnen aardig inschatten (en sjiek is het niet, maar ook nog wel wat sturen) welke taxatiewaarde haalbaar is, en wat je dan moet bijleggen.

[Gautama]

coazter schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 16:39:
[...]


Heb je geen aankoopmakelaar die je hier bij kan helpen? Die kunnen aardig inschatten (en sjiek is het niet, maar ook nog wel wat sturen) welke taxatiewaarde haalbaar is, en wat je dan moet bijleggen.

Dat zijn wij inderdaad wel serieus aan het overwegen.

Maar beide genoemde voordelen zijn natuurlijk geen garantie, dus het is voor ons nog even wikken en wegen omdat de kosten van de aankoopmakelaar uit de pot moet komen die we nu klaar hebben staan voor kosten koper en overbieden.

[ Voor 11% gewijzigd door Gautama op 02-02-2022 16:51 ]

[Louwke]

Zo'n desktop taxatie kan leuk lijken en goedkoper. Alleen na wat rekenen aan de hand van de overbruggenings krediet etc kwamen we er achter dat het nemen van een normale taxatie op de langere termijn goedkoper was. Ja in plaats van 200 euro betaalde we 600 maar uit eindelijk betaalden we minder rente over de hele termijn en verdiende we die extra 400 euro makkelijk terug.

[Laapo]

RednasXCIII schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 16:13:
Wij zijn sinds kort ook actief aan het zoeken naar ons eerste koophuis. Het lijkt echter alsof we net een paar maanden te laat zijn begonnen, want in ons zoekgebied (wat best groot is) komt er vrijwel niets op de markt. Als ik het vergelijk met wat er de laatste maanden van 2021 op Funda stond, is het nu aanbod echt helemaal opgedroogd. Is het aanbod in januari/begin februari altijd wat minder dan de rest van het jaar en zal het de komende weken/maanden weer een beetje op gang komen? Of is dit wat het is totdat de markt misschien ooit instort?

Ik ben bijna jaloers op iedereen die tientallen bezichtigingen heeft kunnen doen (ondanks dat ze daarbij misschien bij elk bod achter het net hebben gevist) Wij hebben in 1 maand tijd 1 bezichtiging gehad, wat ook daadwerkelijk haast het enige huis is geweest dat in de verkoop is gegaan (staat overigens nog steeds te koop).

Erg frustrerend om maar gewoon te moeten wachten tot er überhaupt iets beschikbaar komt - en dan nog maar te zien of het in de buurt komt bij wat we zoeken - terwijl ik er graag veel actiever mee bezig zou willen zijn. Maar ik ben ongetwijfeld gewoon te ongeduldig.

Vorig jaar meegemaakt dat we van 2 geschikte woningen in ons zoekgebied per week naar 2 woningen in 4 weken gingen. Was van eind december tot en met januari zo ongeveer. Daarna kwamen er weer meer huizen op de markt.

[LevathianNL]

Gautama schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 15:39:
[...]


Klinkt logisch. Daar zal ik dan dus ook rekening mee moeten gaan houden.

Aangezien wij 'maar' 45k aan eigen inbreng hebben, zal ik er wel vanuit moeten gaan dat ik dit geld dus volledig kwijt ben aan k.k. en overbieden.

De taxatie bepaald dus uiteindelijk of wij wel of niet een mooi nieuw vloertje kunnen laten leggen in de woning voordat wij erin stappen.

Frustrerend! Was het maar mogelijk om net iets meer dan de woningwaarde mee te nemen in je hypotheek, aangezien wij voor woningprijzen aan het kijken zijn voor circa 70% van wat we maximaal aankunnen aan hypotheek kunnen we de maandlasten makkelijk dragen.

Blijft dus wel echt een risico om in deze markt te gaan kopen, om nog maar niet te spreken over de kans dat de woningwaarde misschien wel gaat dalen in deze opgeblazen markt. Wij zijn straks voor het eerst huizenbezitters, zonder enige financiële buffer. Als de auto het begeeft, hebben we een probleem. Ik kan me haast niet voorstellen dat er geen tot weinig starters zijn die financieel gezien niet volledig in de problemen zijn gekomen toen ze net een huis hebben gekocht.

Wat ik tot nu toe heb gehoord van vrienden is dat taxatie dicht op hetzelfde is als de geboden prijs. Dus als het goed is hoef je niet alles van je spaargeld aan te spreken voor het overbieden.

[Schuey]

Daar zou ik niet meteen van uit gaan, hou er maar voor de zekerheid rekening mee dat je alles wat je alles overbied zelf moet betalen.

Onze taxateur ging slechts 5k boven de vraagprijs zitten en wij leggen dan alsnog 15k bij uit eigen middelen. Reken je dus hier niet rijk!

[ Voor 7% gewijzigd door Schuey op 03-02-2022 09:47 ]

[SmurfLink]

Schuey schreef op donderdag 3 februari 2022 @ 09:46:
Daar zou ik niet meteen van uit gaan, hou er maar voor de zekerheid rekening mee dat je alles wat je alles overbied zelf moet betalen.

Onze taxateur ging slechts 5k boven de vraagprijs zitten en wij leggen dan alsnog 15k bij uit eigen middelen. Reken je dus hier niet rijk!

Dit kan ik beamen inderdaad. De taxatie kwam exact uit op de verwachte prijs van mijn aankoopmakelaar, en toevallig was dat mijn maximale hypotheek (goh ). Maar daarmee had ik het huis nooit gehad dus ik mocht alsnog 20k uit eigen zak neerleggen.

[RednasXCIII]

Laapo schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 19:13:
[...]


Vorig jaar meegemaakt dat we van 2 geschikte woningen in ons zoekgebied per week naar 2 woningen in 4 weken gingen. Was van eind december tot en met januari zo ongeveer. Daarna kwamen er weer meer huizen op de markt.

Kijk, dat biedt perspectief. Dan wachten we het rustig af

[Motrax]

Sjurm schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 10:48:
Heeft iemand ervaringen met een desktop taxatie? Ik lees dat mag worden gebruikt wanneer je 90% van de woningwaarde wilt lenen van de bank. Van te voren weet je echter toch niet wat er uit die taxatie komt en of dit dan ook van toepassing is?

Ik ben van plan een bod van 230k te doen, waarvan 200k financiering met hypotheek. Als dit huis wordt getaxeerd op 230k, dan zou mogelijk een desktop taxatie voldoende zijn

Ligt aan de voorwaarden die een hypotheekverstrekker stelt. Niet allemaal accepteren ze een desktoptaxatie. Ik heb voor de aankoop van het nieuwe huis een volledige taxatie moeten doen en voor het oude huis was een desktoptaxatie voldoende.

[Enforcer]

Gautama schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 16:50:
Dat zijn wij inderdaad wel serieus aan het overwegen.

Maar beide genoemde voordelen zijn natuurlijk geen garantie, dus het is voor ons nog even wikken en wegen omdat de kosten van de aankoopmakelaar uit de pot moet komen die we nu klaar hebben staan voor kosten koper en overbieden.

Waarom zou je tegenwoordig nog een aankoopmakelaar willen als je al 1 of meerdere woningen op het oog hebt of bezichtigingen hebt aangevraagd? Een aankoopmakelaar zal je alleen kunnen ondersteunen wanneer je daadwerkelijk geen enkel idee hebt van de markt of wanneer je op zoekt bent naar woningen die je zelf niet ziet.

Tegenwoordig zijn er genoeg (online) middelen beschikbaar om zelf een eigen indicatie te krijgen wat een woning waard is, zelfs een desktoptaxatie kun je gewoon aanvragen voor de woning die je op het oog hebt. Dan heb je neem ik aan een realistisch beeld wat de (financiele) mogelijkheden zijn.

[amboly]

Enforcer schreef op donderdag 3 februari 2022 @ 10:49:
[...]

Waarom zou je tegenwoordig nog een aankoopmakelaar willen als je al 1 of meerdere woningen op het oog hebt of bezichtigingen hebt aangevraagd? Een aankoopmakelaar zal je alleen kunnen ondersteunen wanneer je daadwerkelijk geen enkel idee hebt van de markt of wanneer je op zoekt bent naar woningen die je zelf niet ziet.

Tegenwoordig zijn er genoeg (online) middelen beschikbaar om zelf een eigen indicatie te krijgen wat een woning waard is, zelfs een desktoptaxatie kun je gewoon aanvragen voor de woning die je op het oog hebt. Dan heb je neem ik aan een realistisch beeld wat de (financiele) mogelijkheden zijn.

Omdat jouw aankoopmakelaar voor je instaat als je een bod doet. Het wekt vertrouwen bij de verkopende partij dat je je financiën op orde hebt en daarom heeft je bod een streepje voor op biedingen van mensen zonder makelaar.

[Gautama]

Enforcer schreef op donderdag 3 februari 2022 @ 10:49:
[...]

Waarom zou je tegenwoordig nog een aankoopmakelaar willen als je al 1 of meerdere woningen op het oog hebt of bezichtigingen hebt aangevraagd? Een aankoopmakelaar zal je alleen kunnen ondersteunen wanneer je daadwerkelijk geen enkel idee hebt van de markt of wanneer je op zoekt bent naar woningen die je zelf niet ziet.

Tegenwoordig zijn er genoeg (online) middelen beschikbaar om zelf een eigen indicatie te krijgen wat een woning waard is, zelfs een desktoptaxatie kun je gewoon aanvragen voor de woning die je op het oog hebt. Dan heb je neem ik aan een realistisch beeld wat de (financiele) mogelijkheden zijn.

Ik heb zelf nog geen ervaring met een aankoopmakelaar, maar ik vermoed dat de eerder genoemde voordelen door Coazter en Amboly juist zijn:

1. Inschatten welke taxatiewaarde haalbaar is (zeer waardevol op dit moment vind ik);
2. Inschatten met welk bedrag overbieden / biedingsstrategie;
3. Contact met verkopende makelaar die voor ons in kan staan.

Er zijn zeker genoeg online middelen beschikbaar om een indicatie te krijgen van de woning, maar mijn ervaring is dat als ik alle waarderingen van de verschillende tools langs elkaar zet, deze gewoonweg een bandbreedte kennen van circa -20% tot +20% op de vraagprijs, op hetzelfde huis.

[Tomino]

Gautama schreef op donderdag 3 februari 2022 @ 11:26:
[...]


Ik heb zelf nog geen ervaring met een aankoopmakelaar, maar ik vermoed dat de eerder genoemde voordelen door Coazter en Amboly juist zijn:

1. Inschatten welke taxatiewaarde haalbaar is (zeer waardevol op dit moment vind ik);
2. Inschatten met welk bedrag overbieden / biedingsstrategie;
3. Contact met verkopende makelaar die voor ons in kan staan.

Er zijn zeker genoeg online middelen beschikbaar om een indicatie te krijgen van de woning, maar mijn ervaring is dat als ik alle waarderingen van de verschillende tools langs elkaar zet, deze gewoonweg een bandbreedte kennen van circa -20% tot +20% op de vraagprijs, op hetzelfde huis.

Dit.

Deze drie factoren hebben er voor gezorgd dat wij na ons eerste bod ooit direct een huis hebben gekocht. Die 3000 euro was het dus zeker waard. Onze online tools gaven ook net wat lager aan dan ons bied-bedrag.

Members only: title

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Zonder aankoopmakelaar hadden we het huis niet gehad omdat onze schatting te laag was geweest, en op een bedrag van tussen de 5 en 15K had ik het huis niet mis willen lopen.

[ Voor 4% gewijzigd door Tomino op 03-02-2022 12:09 ]

[SmurfLink]

Enforcer schreef op donderdag 3 februari 2022 @ 10:49:
[...]

Waarom zou je tegenwoordig nog een aankoopmakelaar willen als je al 1 of meerdere woningen op het oog hebt of bezichtigingen hebt aangevraagd? Een aankoopmakelaar zal je alleen kunnen ondersteunen wanneer je daadwerkelijk geen enkel idee hebt van de markt of wanneer je op zoekt bent naar woningen die je zelf niet ziet.

Omdat een aankoopmakelaar veel meer doet dan dat. Je gaat volledig voorbij aan het feit dat aan- en verkoopmakelaar met elkaar praten.

Ze kunnen bezichtigingen regelen ja
Ze hebben hun eigen makelaarsportaal waardoor je de huizen ziet voor ze op funda staan en je dus ook al kan reageren voor het op funda staat, meer kans op bezichtiging
Maar ze zullen ook meegaan naar de bezichtigingen
Het contact doen met de andere partij(en)
Inschatten wat de waarde van de woning ongeveer zal zijn
Inschatten wat je aan bod moet neerleggen om de woning te krijgen
Instaan voor jouw financiële situatie, de aankoopmakelaar geeft aan dat je het serieus neemt, hij zal de verkoopmakelaar laten weten wat jouw situatie is, wat je doet voor werk bijv, waardoor je de gunfactor kan krijgen
Daarnaast kon ie bij mij bij de verkoopmakelaar lospeuteren wat ongeveer het hoogste bod was op dat moment, waardoor ik niet achterlijk hoefde over te bieden en voor slechts 1500 meer het huis had.
Plus ze regelen alle papierrommel erbij waardoor je zelf niet achter dat soort dingen aan hoeft te gaan

Al met al waren ze die 1500 euro dubbel en dik waard voor mij. Ik snap juist niet waarom je geen aankoopmakelaar zou willen hebben in deze tijden.

[ Voor 5% gewijzigd door SmurfLink op 03-02-2022 12:24 ]

[beyazz06]

SmurfLink schreef op donderdag 3 februari 2022 @ 12:24:
[...]

Omdat een aankoopmakelaar veel meer doet dan dat. Je gaat volledig voorbij aan het feit dat aan- en verkoopmakelaar met elkaar praten.

Ze kunnen bezichtigingen regelen ja
Ze hebben hun eigen makelaarsportaal waardoor je de huizen ziet voor ze op funda staan en je dus ook al kan reageren voor het op funda staat, meer kans op bezichtiging
Maar ze zullen ook meegaan naar de bezichtigingen
Het contact doen met de andere partij(en)
Inschatten wat de waarde van de woning ongeveer zal zijn
Inschatten wat je aan bod moet neerleggen om de woning te krijgen
Instaan voor jouw financiële situatie, de aankoopmakelaar geeft aan dat je het serieus neemt, hij zal de verkoopmakelaar laten weten wat jouw situatie is, wat je doet voor werk bijv, waardoor je de gunfactor kan krijgen
Daarnaast kon ie bij mij bij de verkoopmakelaar lospeuteren wat ongeveer het hoogste bod was op dat moment, waardoor ik niet achterlijk hoefde over te bieden en voor slechts 1500 meer het huis had.
Plus ze regelen alle papierrommel erbij waardoor je zelf niet achter dat soort dingen aan hoeft te gaan

Al met al waren ze die 1500 euro dubbel en dik waard voor mij. Ik snap juist niet waarom je geen aankoopmakelaar zou willen hebben in deze tijden.

Behalve het dik gedrukte zie ik de meerwaarde, op dit moment, van een aankoopmakelaar ook niet in. Het is daarbij ook nog eens de vraag of een aankoopmakelaar dit daadwerkelijk krijgt.

Wat betreft 'instaan' kan je zelf vooraf spreken met je hypotheek adviseur zodat je inzicht krijgt in je financiële situatie en dit meegeven tijdens het bod c.q. aangeven dat de verkopende partij dit mag navragen. Zegt m.i. meer dan 'iemand' voor mij instaat.

Over welke papierenrommel hebben wij het overigens? Gewoon uit nieuwsgierigheid

[Voggy]

SmurfLink schreef op donderdag 3 februari 2022 @ 12:24:
[...]

Omdat een aankoopmakelaar veel meer doet dan dat. Je gaat volledig voorbij aan het feit dat aan- en verkoopmakelaar met elkaar praten.

Ze kunnen bezichtigingen regelen ja
Ze hebben hun eigen makelaarsportaal waardoor je de huizen ziet voor ze op funda staan en je dus ook al kan reageren voor het op funda staat, meer kans op bezichtiging
Maar ze zullen ook meegaan naar de bezichtigingen
Het contact doen met de andere partij(en)
Inschatten wat de waarde van de woning ongeveer zal zijn
Inschatten wat je aan bod moet neerleggen om de woning te krijgen
Instaan voor jouw financiële situatie, de aankoopmakelaar geeft aan dat je het serieus neemt, hij zal de verkoopmakelaar laten weten wat jouw situatie is, wat je doet voor werk bijv, waardoor je de gunfactor kan krijgen
Daarnaast kon ie bij mij bij de verkoopmakelaar lospeuteren wat ongeveer het hoogste bod was op dat moment, waardoor ik niet achterlijk hoefde over te bieden en voor slechts 1500 meer het huis had.
Plus ze regelen alle papierrommel erbij waardoor je zelf niet achter dat soort dingen aan hoeft te gaan

Al met al waren ze die 1500 euro dubbel en dik waard voor mij. Ik snap juist niet waarom je geen aankoopmakelaar zou willen hebben in deze tijden.

Even jouw punten beantwoord aan de hand van mijn ervaring met onze 2 aankoopmakelaars.

- Bezichtigingen regelen kun je zelf, als je gewoon direct belt.
- Makelaarsland geeft bij ons meer resultaten dan de move.nl account van de aankoopmakelaar.
- Mee gaan met de bezichtigingen kan handig zijn als je wat minder technisch bent of niet in staat bent om door 'de roze bril' heen te kijken. Ik heb hier zelf nooit veel aan gehad.
- Contact met de andere partijen (biedingsformulier invullen) kan ik zelf ook, idem voor inschatten woning m.b.v. de online tools. Hierdoor ben je ook zelf in staat een goed bod neer te leggen.
- Financiële situatie? De aankoopmakelaars waar wij mee hebben gesproken vragen alleen of je weet hoe veel je kunt lenen en controleren dit verder niet. Gunfactor op basis van wat voor werk je doet lijkt me hoogst onwaarschijnlijk.
- Lospeuteren wat voor bod er ligt is enorm handig. Ik zou er zelf niet zo blij mee zijn als mijn verkoopmakelaar dit zou doen. Vanwege dit soort dingen doen wij altijd ons bod zo laat mogelijk uitbrengen. +1 voor de aankoopmakelaar die dit weet te regelen.
- 'Papierrommel' valt reuze mee, onze huidige woning hebben wij zonder aankoopmakelaar gekocht. Gewoon goed je koopcontract doorlezen en zelf even een telefoontje doen voor de taxatie.

1500 euro voor een goede aankoopmakelaar zou ik er ook voor over hebben, zeker als ik zou weten dat deze goede contacten heeft. Wij hebben een aankoopmakelaar gehad die een paar keer is meegeweest, en opeens nooit meer wat van zich liet horen. Andere aankoopmakelaar gezocht, deze vroeg 2% van de koopsom voor zijn diensten. Komt bijna nooit wat voorbij op het automatische move.nl.

Sorry, deze post is een beetje een rant geworden. In deze markt zou ik een aankoopmakelaar willen die een woning voor mij kan vinden buiten Funda om. In een 'normale' markt zou ik never nooit niet een aankoopmakelaar inschakelen.

[Flix20]

'papier rommel'; dat mailtje naar de verkopende makelaar met je bod?
En daarna het voorlopige koopcontract wat de verkopende makelaar je toestuurt welke je moet ondertekenen

[ Voor 7% gewijzigd door Flix20 op 03-02-2022 13:12 ]

[THM0]

Wij hebben ook met een aankoopmakelaar gekocht. Ze hebben voor ons iets onderhands weten te vinden, maar daar hebben we extreem veel geluk mee gehad. Alhoewel de makelaar er ook wel echt achteraan heeft gezeten om snel een afspraak te krijgen.
Wat wij prettig vonden was dat ze bij het voorbereiden van een bod een uitdraai konden sturen van alle woningen in een bepaalde regio in een bepaalde prijsklasse die de afgelopen x maanden definitief verkocht zijn (maar dus nog niet gepasseerd hoeven te zijn). Dat was echt heel handig om een goede inschatting te maken van de waarde van een woning, en dan met name de heel recente transacties.

Verder kregen we inderdaad via een Move account een dag voordat het op Funda kwam het nieuwe aanbod waardoor we bijna alles konden bezichtigen wat we wilden. Maar dat kun je ook gratis regelen bij veel makelaars.
Je moet in deze markt niet de illusie hebben dat een aankoopmakelaar jouw droomhuis gaat vinden en dat je het ook nog voor een hele schappelijke prijs kunt kopen. Uiteindelijk zal een verkoper ook gewoon het kwalitatief beste bod accepteren. Ja een aankoopmakelaar kan wat meer vertrouwen uitstralen dat koper het bod ook gestand gaat doen, maar dat lijkt me alleen relevant als twee biedingen vlak bij elkaar liggen. Advies wat wij kregen was ook vaak van de strekking "als je dit huis wilt hebben zul je hoog in moeten zetten". Joh.

Onze makelaar probeerde ook altijd iets te achterhalen vlak voor einde inschrijving maar daar kwam nooit iets uit. Ze moesten ook wel bekennen dat ze wanneer ze als verkoper optreden ook altijd gebeld worden door andere makelaars maar nooit iets delen.

Dus al met al goede ervaringen, maar we hebben ook heel veel geluk gehad.

[iketot]

SmurfLink schreef op donderdag 3 februari 2022 @ 12:24:
[...]

Omdat een aankoopmakelaar veel meer doet dan dat. Je gaat volledig voorbij aan het feit dat aan- en verkoopmakelaar met elkaar praten.

Ze kunnen bezichtigingen regelen ja
Ze hebben hun eigen makelaarsportaal waardoor je de huizen ziet voor ze op funda staan en je dus ook al kan reageren voor het op funda staat, meer kans op bezichtiging
Maar ze zullen ook meegaan naar de bezichtigingen
Het contact doen met de andere partij(en)
Inschatten wat de waarde van de woning ongeveer zal zijn
Inschatten wat je aan bod moet neerleggen om de woning te krijgen
Instaan voor jouw financiële situatie, de aankoopmakelaar geeft aan dat je het serieus neemt, hij zal de verkoopmakelaar laten weten wat jouw situatie is, wat je doet voor werk bijv, waardoor je de gunfactor kan krijgen
Daarnaast kon ie bij mij bij de verkoopmakelaar lospeuteren wat ongeveer het hoogste bod was op dat moment, waardoor ik niet achterlijk hoefde over te bieden en voor slechts 1500 meer het huis had.
Plus ze regelen alle papierrommel erbij waardoor je zelf niet achter dat soort dingen aan hoeft te gaan

Al met al waren ze die 1500 euro dubbel en dik waard voor mij. Ik snap juist niet waarom je geen aankoopmakelaar zou willen hebben in deze tijden.

Maar hoe weet je zeker dat je slechts 1500 hebt overgeboden ?
Misschien had de verkopende partij er al een lekkere marge op gedaan.. ?

In ieder geval zou ik niet blij zijn als verkoper als de makelaar die informatie geeft... (in de huidige markt - voor mij mag het best een openbaar bieden markt worden..)

[Enforcer]

amboly schreef op donderdag 3 februari 2022 @ 10:56:
Omdat jouw aankoopmakelaar voor je instaat als je een bod doet. Het wekt vertrouwen bij de verkopende partij dat je je financiën op orde hebt en daarom heeft je bod een streepje voor op biedingen van mensen zonder makelaar.

Een streepje voor zou je eigenlijk alleen maar hebben als het bod + voorwaarden exact gelijk zijn aan die van een andere bieder. De meerderheid van de verkopers zal natuurlijk uitsluitend akkoord gaan met de hoogste bieding in combinatie met de beste voorwaarden. Als daar een aankoopmakelaar bij zit prima maar dat zou mijns inziens niet de doorslaggevende factor zijn tenzij deze gelijk is aan een andere bieder.

Daarom zeg ik, je kan tegenwoordig heel goed je eigen research doen en op basis daarvan een in jouw eigen ogen beste bod op tafel neerleggen maar dan is dat het ook. Ook een aankoopmakelaar heeft geen invloed op de financiën van een eventuele andere bieder, wellicht knalt hij/zij er wel 10k bovenop puur en alleen omdat ze de overwaarde van hun vorige woning daarin meewegen. Wat dat betreft is het tegenwoordig sowieso een lucky shot, tenzij je op een niet-gewilde-woning biedt en je dus de enige bieder bent heb je nog wat onderhandelingsmogelijkheden maar anders niet...

[SmurfLink]

iketot schreef op donderdag 3 februari 2022 @ 13:46:
[...]


Maar hoe weet je zeker dat je slechts 1500 hebt overgeboden ?
Misschien had de verkopende partij er al een lekkere marge op gedaan.. ?

In ieder geval zou ik niet blij zijn als verkoper als de makelaar die informatie geeft... (in de huidige markt - voor mij mag het best een openbaar bieden markt worden..)

Omdat de makelaars elkaar kenden en ik daarna ook nog los met de bewoners heb gesproken, zonder makelaars erbij. Die gaven uit zichzelf aan dat de biedingen erg dicht op elkaar lagen, maar omdat ik volgens mijn makelaar de financien zo rond zou krijgen vertrouwden ze erop dat het met mij goed zou komen.

[amboly]

Enforcer schreef op donderdag 3 februari 2022 @ 13:57:
[...]

Een streepje voor zou je eigenlijk alleen maar hebben als het bod + voorwaarden exact gelijk zijn aan die van een andere bieder. De meerderheid van de verkopers zal natuurlijk uitsluitend akkoord gaan met de hoogste bieding in combinatie met de beste voorwaarden. Als daar een aankoopmakelaar bij zit prima maar dat zou mijns inziens niet de doorslaggevende factor zijn tenzij deze gelijk is aan een andere bieder.

Daarom zeg ik, je kan tegenwoordig heel goed je eigen research doen en op basis daarvan een in jouw eigen ogen beste bod op tafel neerleggen maar dan is dat het ook. Ook een aankoopmakelaar heeft geen invloed op de financiën van een eventuele andere bieder, wellicht knalt hij/zij er wel 10k bovenop puur en alleen omdat ze de overwaarde van hun vorige woning daarin meewegen. Wat dat betreft is het tegenwoordig sowieso een lucky shot, tenzij je op een niet-gewilde-woning biedt en je dus de enige bieder bent heb je nog wat onderhandelingsmogelijkheden maar anders niet...

De verkoper gaat soms niet akkoord met hoogste bod en beste voorwaarden als ie geen vertrouwen heeft dat de hoogste bieder het ook echt kan betalen.

[Enforcer]

amboly schreef op donderdag 3 februari 2022 @ 14:00:
[...]


De verkoper gaat soms niet akkoord met hoogste bod en beste voorwaarden als ie geen vertrouwen heeft dat de hoogste bieder het ook echt kan betalen.

Ja maar dat is toch logisch.... als ik op Marktplaats iets zet voor een marktwaarde van ongeveer 100,- en iemand biedt 5000,- dan is het logisch dat ik daar ook zo mijn vraagtekens bij heb?

[amboly]

Enforcer schreef op donderdag 3 februari 2022 @ 14:02:
[...]

Ja maar dat is toch logisch.... als ik op Marktplaats iets zet voor een marktwaarde van ongeveer 100,- en iemand biedt 5000,- dan is het logisch dat ik daar ook zo mijn vraagtekens bij heb?

Ja dan wel. Maar als de vraagprijs 300k is, de taxatiewaarde 325k en jij biedt 350k is het voor de verkopende partij wel handig om te weten (kunnen vertrouwen op) dat je 325k kan lenen en 25k op de bank hebt staan. Geen verkoper zit erop te wachten dat de deal uiteindelijk toch niet doorgaat en hij daarna weer de markt op moet. Dan verkoopt hij hem liever aan iemand die 342.500 geboden heeft, maar van wie hij wel zeker weet (vertrouwt) dat de financiering rond komt.

Een ander anekdotisch argument is mijn eigen ervaring toen ik een huis kocht (1 jaar geleden precies) dat net van de markt was gehaald, omdat de nieuwbouw van de verkopers was vertraagd. Mijn makelaar suggereerde 5% onder de vraagprijs te bieden, om eens te peilen hoe de vlag erbij hing (dat had ik zelf nooit gedurfd, want ik zou denken dat dat een belediging zou zijn). Tot mijn grote verbazing werd het bod gelijk de volgende dag geaccepteerd en had ik tienduizenden euri's bespaard, omdat ik zelf nooit zo'n laag bod had durven doen.

[SL104]

Ook bij mij was een aankoopmakelaar het waard. Hij adviseerde om onder de vraagprijs te bieden. Vorig jaar, regio Amsterdam. Als we de aankoop zonder hem hadden gedaan, was dat niet eens in ons opgekomen. We hadden ons al helemaal ingesteld op overbieden.

De makelaar zat goed, woning onder de vraagprijs gekregen. Hij kostte wat, zo'n 3k, maar heeft zichzelf dubbel en dwars terugverdiend.

[Enforcer]

amboly schreef op donderdag 3 februari 2022 @ 14:13:
Een ander anekdotisch argument is mijn eigen ervaring toen ik een huis kocht (1 jaar geleden precies) dat net van de markt was gehaald, omdat de nieuwbouw van de verkopers was vertraagd. Mijn makelaar suggereerde 5% onder de vraagprijs te bieden, om eens te peilen hoe de vlag erbij hing (dat had ik zelf nooit gedurfd, want ik zou denken dat dat een belediging zou zijn). Tot mijn grote verbazing werd het bod gelijk de volgende dag geaccepteerd en had ik tienduizenden euri's bespaard, omdat ik zelf nooit zo'n laag bod had durven doen.

Ik heb ook een leuke anekdote maar dan zonder aankoopmakelaar, gewoon zelf veel research gedaan en kwestie van durven uit te onderhandelen.
- 375k was 1e vraagprijs eind september 2019
- 350k was 2e vraagprijs begin 2020 (dus reeds een aantal maanden op de markt)
- 335k eerste bod gedaan Maart 2020
- 345k tegenbod ontvangen van verkoper + taxatierapport ontvangen van verkopers met als taxatiewaarde 360k
- 339k tweede bod gedaan
- 340k tegenbod ontvangen van verkoper en wij hebben dit geaccepteerd
- Overdracht was Juni 2020 (zonder enig voorbehoud trouwens) en taxatiewaarde is uitgekomen op 350k.

En het is gewoon een courante hoekwoning waar ik nu +400k voor zou kunnen vragen...

[ Voor 5% gewijzigd door Enforcer op 03-02-2022 15:00 ]

[Paul01]

Wij hebben ook een aankoopmakelaar gehad. Voordeel was dat hij al wist wat het aanbod bij collega's ging worden voordat het ook maar ergens op een site stond. Makelaars houden elkaar op de hoogte over aanbod wat er aan gaat komen. Ongeveer de helft van de woningen wordt op het moment (volgens hem) verkocht via de vertrouwelijke verkoop. Veel aanbod komt dus niet op de open markt. Alleen daarom is het al handig om een aankoopmakelaar te hebben. Daarnaast was onze makelaar ook nog bouwkundige van huis uit. Wat ook echt wel een meerwaarde was bij de bezichtigingen en het advies wat hij ons gaf.

[OneLeggedIdiot]

RednasXCIII schreef op woensdag 2 februari 2022 @ 16:13:
Wij zijn sinds kort ook actief aan het zoeken naar ons eerste koophuis. Het lijkt echter alsof we net een paar maanden te laat zijn begonnen, want in ons zoekgebied (wat best groot is) komt er vrijwel niets op de markt. Als ik het vergelijk met wat er de laatste maanden van 2021 op Funda stond, is het nu aanbod echt helemaal opgedroogd. Is het aanbod in januari/begin februari altijd wat minder dan de rest van het jaar en zal het de komende weken/maanden weer een beetje op gang komen? Of is dit wat het is totdat de markt misschien ooit instort?

Ik ben bijna jaloers op iedereen die tientallen bezichtigingen heeft kunnen doen (ondanks dat ze daarbij misschien bij elk bod achter het net hebben gevist) Wij hebben in 1 maand tijd 1 bezichtiging gehad, wat ook daadwerkelijk haast het enige huis is geweest dat in de verkoop is gegaan (staat overigens nog steeds te koop).

Erg frustrerend om maar gewoon te moeten wachten tot er überhaupt iets beschikbaar komt - en dan nog maar te zien of het in de buurt komt bij wat we zoeken - terwijl ik er graag veel actiever mee bezig zou willen zijn. Maar ik ben ongetwijfeld gewoon te ongeduldig.

De winterperiode staat bekend voor weinig huizentransacties. De weersomstandigheden zorgen ervoor dat de foto's een minder goede indruk geven dan de lente. Meestal begint vanaf Maart het aanbod weer aan te dikken. In de zomermaanden is het standaard ook wat rustiger op de vastgoedmarkt, en van september tot begin november is het aanbod ook weer wat groter. Dus van maart tot begin juli, en van eind augustus tot begin november is het aanbod het hoogste.

[Louwke]

Die afname van aanbod is al aan de gang sinds afgelopen zomer. Tenminste in de regio Den Bosch waar wij toen aan het zoeken waren. Daar waar er eerste elke week wel huizen in onze category komen en in de wijken waar wij zochten is het nu echt mondjes maat. Dan heb ik het over een of 2 per maand.
Wij dachten wellicht kwam het door de zomervakantie dat er ineens minder aanbod was, maar na September steeg het niet eens en heb ik het gevoel dat het nog minder geworden is zelfs na de aankoop van ons nieuwbouwhuis. Maar dat is wellicht wat lastig te zeggen omdat ik het iets minder in de gaten hooud dan voorheen. Behalve een huis wat op de markt zou komen toen we aan het zoeken waren, maar nog steeds niet gezien heb.

[doomtech]

Paul01 schreef op vrijdag 4 februari 2022 @ 08:47:
Wij hebben ook een aankoopmakelaar gehad. Voordeel was dat hij al wist wat het aanbod bij collega's ging worden voordat het ook maar ergens op een site stond. Makelaars houden elkaar op de hoogte over aanbod wat er aan gaat komen. Ongeveer de helft van de woningen wordt op het moment (volgens hem) verkocht via de vertrouwelijke verkoop. Veel aanbod komt dus niet op de open markt. Alleen daarom is het al handig om een aankoopmakelaar te hebben. Daarnaast was onze makelaar ook nog bouwkundige van huis uit. Wat ook echt wel een meerwaarde was bij de bezichtigingen en het advies wat hij ons gaf.

Over dat onderhands verkopen, ik vraag me dat altijd maar af. Hoe kan hij hardmaken dat de helft zo gaat? Dat lijkt me heel erg sterk namelijk. In ieder geval een mooie manier om je eigen positie als makelaar omhoog te praten.

Zie er voor de verkopende partij ook niet zo heel veel meerwaarde aan hangen. Waarom niet twee kijkdagen organiseren en afwachten wat de biedingsstress op gaat leveren.

[fsfikke]

Enforcer schreef op donderdag 3 februari 2022 @ 14:36:
[...]

Ik heb ook een leuke anekdote maar dan zonder aankoopmakelaar, gewoon zelf veel research gedaan en kwestie van durven uit te onderhandelen.
- 375k was 1e vraagprijs eind september 2019
- 350k was 2e vraagprijs begin 2020 (dus reeds een aantal maanden op de markt)
- 335k eerste bod gedaan Maart 2020
- 345k tegenbod ontvangen van verkoper + taxatierapport ontvangen van verkopers met als taxatiewaarde 360k
- 339k tweede bod gedaan
- 340k tegenbod ontvangen van verkoper en wij hebben dit geaccepteerd
- Overdracht was Juni 2020 (zonder enig voorbehoud trouwens) en taxatiewaarde is uitgekomen op 350k.

En het is gewoon een courante hoekwoning waar ik nu +400k voor zou kunnen vragen...

Natuurlijk hebben de voordelen van een aankoopmakelaar het meeste nut bij een woning waarvoor mensen in de rij staan dan wanneer weinig/geen interesse is voor een huis.

[beyazz06]

doomtech schreef op vrijdag 4 februari 2022 @ 09:41:
[...]


Over dat onderhands verkopen, ik vraag me dat altijd maar af. Hoe kan hij hardmaken dat de helft zo gaat? Dat lijkt me heel erg sterk namelijk. In ieder geval een mooie manier om je eigen positie als makelaar omhoog te praten.

Zie er voor de verkopende partij ook niet zo heel veel meerwaarde aan hangen. Waarom niet twee kijkdagen organiseren en afwachten wat de biedingsstress op gaat leveren.

Ik kan mij hiernaast niet voorstellen dat verkopers zeggen; prima doe maar op die manier om zo idioten bieders mis te lopen en daarmee hun woning wellicht voor een lager bedrag verkopen.

[fsfikke]

beyazz06 schreef op vrijdag 4 februari 2022 @ 09:57:
[...]


Ik kan mij hiernaast niet voorstellen dat verkopers zeggen; prima doe maar op die manier om zo idioten bieders mis te lopen en daarmee hun woning wellicht voor een lager bedrag verkopen.

Het voordeel is vooral voor de makelaars, die willen zo min mogelijk tijd aan een woning kwijt zijn. (Extra argument om het aan iemand met een aankoopmakelaar te gunnen, dan krijgt die aankoopmakelaar alle irritante vragen). Misschien vallen sommige verkopers voor de mooie praatjes van makelaars waarom het toch echt beter is via via een gegarandeerde verkoop te hebben ipv het ‘gedoe’ van veel mensen over de vloer.

[nielsvroman]

Ik ben 29 jaar en woon samen met mijn vriendin in haar huis, waarbij ik maandelijks huur betaal. Ik heb dus zelf nog geen eigendom. Ik ben op zoek naar een investering om te verhuren maar geraak geen wijs uit btw en registratierechten. Kunnen jullie me helpen?

Situatie 1: ik koop een nieuw appartement

Dan betaal ik:

• Bedrag van appartement
• Registratierechten (3% als ik mijn domicile verzet 3 jaar lang, 12% als ik direct wil verhuren?) Op welk bedrag is registratierecht? Op bedrag van appartement of grondkost?
• BTW (21% want is nieuwbouw?), op het bedrag van appartement?
• Notariskosten en dossierkosten

Situatie 2: ik koop een ouder huis

Dan betaal ik:

• Bedrag van appartement
• Registratierechten (3% als ik mijn domicile verzet 3 jaar lang, 12% als ik direct wil verhuren?) Op welk bedrag is registratierecht?
• BTW (6% want is bestaande woning?), op het bedrag van huis?
• Notariskosten en dossierkosten

[Gautama]

Open vraag: het is altijd voordelig als de taxatie hoger uitvalt, toch?

Dit om eventueel een deel van het overboden bedrag mee te nemen in de hypotheek. En anders om aansprak te kunnen maken op een lager rentepercentage omdat de loan-to-value lager is dan 100%?

Zie ik iets over het hoofd? Belasting wordt berekend over WOZ-waarde, dus dat vormt geen nadeel. Wellicht iets anders?

[de Peer]

Gautama schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 20:47:
Open vraag: het is altijd voordelig als de taxatie hoger uitvalt, toch?

Dit om eventueel een deel van het overboden bedrag mee te nemen in de hypotheek. En anders om aansprak te kunnen maken op een lager rentepercentage omdat de loan-to-value lager is dan 100%?

Zie ik iets over het hoofd? Belasting wordt berekend over WOZ-waarde, dus dat vormt geen nadeel. Wellicht iets anders?

Ik zou geen nadelen kunnen bedenken inderdaad.

[Pino112]

Gautama schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 20:47:
Open vraag: het is altijd voordelig als de taxatie hoger uitvalt, toch?

Dit om eventueel een deel van het overboden bedrag mee te nemen in de hypotheek. En anders om aansprak te kunnen maken op een lager rentepercentage omdat de loan-to-value lager is dan 100%?

Zie ik iets over het hoofd? Belasting wordt berekend over WOZ-waarde, dus dat vormt geen nadeel. Wellicht iets anders?

Als je iets koopt net onder de 400k (of 400k) en je wilt gebruikmaken van de vrijstelling rondom de overdrachtsbelasting is het niet voordelig als de taxatie boven de 400k uitkomt.

[beyazz06]

Pino112 schreef op zaterdag 5 februari 2022 @ 22:20:
[...]


Als je iets koopt net onder de 400k (of 400k) en je wilt gebruikmaken van de vrijstelling rondom de overdrachtsbelasting is het niet voordelig als de taxatie boven de 400k uitkomt.

Verklaar je nader...?

Vrijstelling is op basis van de koopsom, niet op basis van taxatie en ja mocht je meer hypotheek willen dan moet je hiervan bewust zijn cq dit slim aanpakken.

[Pino112]

beyazz06 schreef op zondag 6 februari 2022 @ 00:15:
[...]


Verklaar je nader...?

Vrijstelling is op basis van de koopsom, niet op basis van taxatie en ja mocht je meer hypotheek willen dan moet je hiervan bewust zijn cq dit slim aanpakken.

Onze notaris wilde eerst een taxatie zien omdat de prijs dus op die 400k lag.

Zal vast dus niet altijd voorkomen maar het gebeurt wel.

[JanHenk]

@Gautama, er zijn inderdaad geen nadelen aan een hogere taxatie, mits de taxatie onder of op de koopsom uitkomt.

@Pino112 heeft namelijk ook gelijk; de maatstaf van heffing bij de overdrachtsbelasting is de waarde in het economische verkeer (dus een taxatiewaarde) en wordt ten minste gesteld op de koopsom. Dit is om te voorkomen dat de overdrachtsbelasting niet over de juiste waarde wordt berekend, of dat er onterecht de vrijstelling wordt toegepast.

Bij overdracht binnen families bijvoorbeeld wil de koopsom ook nog eens wat lager liggen dan de werkelijke economische waarde.. Alsdan wordt de overdrachtsbelasting dus berekend op de laatste (de getaxeerde waarde).

[SL104]

Een hogere taxatie kan soms voordelig uitpakken. Bij mij werd de woning (voor verbouwing) iets boven de koopsom getaxeerd. Dat pakte gunstig uit met het oog op het bouwdepot dat ik nodig had, maar niet alle kosten ging dekken. Ik kon zo net wat meer van de verbouwing meenemen in de hypotheek. Ging 'maar' om een paar duizend euro, maar dat kwam goed van pas.

[de Peer]

SL104 schreef op zondag 6 februari 2022 @ 11:32:
Een hogere taxatie kan soms voordelig uitpakken. Bij mij werd de woning (voor verbouwing) iets boven de koopsom getaxeerd. Dat pakte gunstig uit met het oog op het bouwdepot dat ik nodig had, maar niet alle kosten ging dekken. Ik kon zo net wat meer van de verbouwing meenemen in de hypotheek. Ging 'maar' om een paar duizend euro, maar dat kwam goed van pas.

Voordelen zijn er genoeg. vandaar dat de vraag ook was of er ook nadelen aan zouden kunnen zitten.

[beyazz06]

JanHenk schreef op zondag 6 februari 2022 @ 08:14:
@Gautama, er zijn inderdaad geen nadelen aan een hogere taxatie, mits de taxatie onder of op de koopsom uitkomt.

@Pino112 heeft namelijk ook gelijk; de maatstaf van heffing bij de overdrachtsbelasting is de waarde in het economische verkeer (dus een taxatiewaarde) en wordt ten minste gesteld op de koopsom. Dit is om te voorkomen dat de overdrachtsbelasting niet over de juiste waarde wordt berekend, of dat er onterecht de vrijstelling wordt toegepast.

Bij overdracht binnen families bijvoorbeeld wil de koopsom ook nog eens wat lager liggen dan de werkelijke economische waarde.. Alsdan wordt de overdrachtsbelasting dus berekend op de laatste (de getaxeerde waarde).

geen nadelen aan een hogere taxatie, mits de taxatie onder of op de koopsom uitkomt
Deze snap ik even niet, wat bedoel je nu? Klinkt wat tegenstrijdig..

Wat betreft de overdrachtsbelasting; op het formulier staat waarde in van de woning (met aanhorigheden), of het recht waaraan deze is onderworpen, waarop de vrijstelling van toepassing is. De waarde is ten minste gelijk aan de koopsom.

Wanneer je de koopsom aanhoudt, wat kan een notaris hier nog aan doen? Je volgt immers de "regels" cq mag de notaris hier van afwijken?

[Citroentjuh]

beyazz06 schreef op zondag 6 februari 2022 @ 12:46:
[...]


geen nadelen aan een hogere taxatie, mits de taxatie onder of op de koopsom uitkomt
Deze snap ik even niet, wat bedoel je

Ik denk dat hij bedoelt “tenzij” ipv “mits”. Dat wordt wel vaker door elkaar gehaald en aangezien het het tegenovergestelde betekent levert dat een tegenstrijdige zin op.

[GeFoX]

de Peer schreef op zondag 6 februari 2022 @ 12:30:
[...]

Voordelen zijn er genoeg. vandaar dat de vraag ook was of er ook nadelen aan zouden kunnen zitten.

Enige nadeel kan zijn dat het inkomen niet hoog genoeg is om het verschil tussen de aankoopprijs en taxatie mee te kunnen financieren.

[de Peer]

GeFoX schreef op zondag 6 februari 2022 @ 13:28:
[...]


Enige nadeel kan zijn dat het inkomen niet hoog genoeg is om het verschil tussen de aankoopprijs en taxatie mee te kunnen financieren.

Euh nee? dat is alleen het geval als de taxatie lager uit valt. De vraag ging hier juist over het hoger uitvallen van de taxatie.

De aankoopprijs is hetgeen dat gefinancierd moet worden, niet de taxatieprijs.

[ Voor 9% gewijzigd door de Peer op 06-02-2022 13:33 ]

[GeFoX]

de Peer schreef op zondag 6 februari 2022 @ 13:32:
[...]


Euh nee? dat is alleen het geval als de taxatie lager uit valt. De vraag ging hier juist over het hoger uitvallen van de taxatie.

Het onderstaande kan in je nadeel werken als de taxtie hoger is en het inkomen te laag om meer te kunnen financieren.

Inkomen: max 380K
Aankoop: 380K
Taxatie: 400K

Zou het inkomen max 400K zijn, kan je die extra 20K meefinancieren om de kosten koper te betalen.

[de Peer]

GeFoX schreef op zondag 6 februari 2022 @ 13:35:
[...]


Het onderstaande kan in je nadeel werken als de taxtie hoger is en het inkomen te laag om meer te kunnen financieren.

Inkomen: max 380K
Aankoop: 380K
Taxatie: 400K

Zou het inkomen max 400K zijn, kan je die extra 20K meefinancieren om de kosten koper te betalen.

ah op die manier! ja dat is waar! :-)

[Gautama]

GeFoX schreef op zondag 6 februari 2022 @ 13:35:
[...]


Het onderstaande kan in je nadeel werken als de taxtie hoger is en het inkomen te laag om meer te kunnen financieren.

Inkomen: max 380K
Aankoop: 380K
Taxatie: 400K

Zou het inkomen max 400K zijn, kan je die extra 20K meefinancieren om de kosten koper te betalen.

Maar dat is dan toch geen nadeel? In dat geval sluit je toch alsnog een hypotheek af voor 380k? Volgens mij betaal je dan zelfs minder rente, omdat het onderpand 400k waard is voor de bank terwijl ze maar 380k hoeven te verstrekken.

Als ik de antwoorden goed begrijp, kan een hogere taxatie echt alleen maar een nadeel zijn voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dus als taxatie op 400k+ uit zou komen.

[de Peer]

Gautama schreef op zondag 6 februari 2022 @ 13:57:
[...]


Maar dat is dan toch geen nadeel?

Wel als je geen spaargeld beschikbaar hebt om de kosten koper te betalen, en dus afhankelijk bent van de financiering.

[GeFoX]

Gautama schreef op zondag 6 februari 2022 @ 13:57:
[...]


Maar dat is dan toch geen nadeel? In dat geval sluit je toch alsnog een hypotheek af voor 380k? Volgens mij betaal je dan zelfs minder rente, omdat het onderpand 400k waard is voor de bank terwijl ze maar 380k hoeven te verstrekken.

Als ik de antwoorden goed begrijp, kan een hogere taxatie echt alleen maar een nadeel zijn voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dus als taxatie op 400k+ uit zou komen.

Daarom geef ik ook aan dat het een nadeel kan zijn. Zou toch jammer zijn als je je spaarvarken kapot moet slaan om de kosten koper te betalen terwijl je het (bijna gratis) kan meefinancieren.

[Gautama]

GeFoX schreef op zondag 6 februari 2022 @ 14:03:
[...]


Daarom geef ik ook aan dat het een nadeel kan zijn. Zou toch jammer zijn als je je spaarvarken kapot moet slaan om de kosten koper te betalen terwijl je het (bijna gratis) kan meefinancieren.

Ik snap het niet

Als je sowieso maar max 380k mag lenen o.b.v. je inkomen en de vraagprijs 380k is, dan is het toch nog steeds voordeliger als de taxatie uitkomt op 400k (en geen euro hoger wegens evt. vrijstelling overdrachtsbelasting) i.p.v. 380k? Ik begrijp de link met kosten koper niet zo goed.

Of bedoel je dat je in dat geval graag de kosten koper nog had mee willen financieren, als je inkomen toereikend genoeg was geweest voor 400k financiering? Ah, maar in dat geval is er nog steeds geen sprake van een nadeel bij een hogere taxatie, want dat "probleem" komt voort uit je eigen inkomen.

[ Voor 20% gewijzigd door Gautama op 06-02-2022 14:39 ]

[GeFoX]

Gautama schreef op zondag 6 februari 2022 @ 14:37:
[...]


Ik snap het niet

Als je sowieso maar max 380k mag lenen o.b.v. je inkomen en de vraagprijs 380k is, dan is het toch nog steeds voordeliger als de taxatie uitkomt op 400k (en geen euro hoger wegens evt. vrijstelling overdrachtsbelasting) i.p.v. 380k? Ik begrijp de link met kosten koper niet zo goed.

Of bedoel je dat je in dat geval graag de kosten koper nog had mee willen financieren, als je inkomen toereikend genoeg was geweest voor 400k financiering? Ah, maar in dat geval is er nog steeds geen sprake van een nadeel bij een hogere taxatie, want dat "probleem" komt voort uit je eigen inkomen.

Kosten koper ligt voor de hand, omdat het toch betaalt moet worden. Je kan de 20K ook gebruiken voor een andere auto, keuken/badkamer (zonder bouwdepot) etc.

Zou het wel als een nadeel zien, al is het geen groot nadeel. Waarom? Hoe snel spaar jij 20K bij elkaar en hoeveel gaan de maandlasten (bruto) omhoog? Die paar tientjes (als het zoveel is) hebben de meeste sneller bij elkaar dan 20K opnieuw gespaard.

[twin93]

JanHenk schreef op zondag 6 februari 2022 @ 08:14:
@Gautama, er zijn inderdaad geen nadelen aan een hogere taxatie, mits de taxatie onder of op de koopsom uitkomt.

@Pino112 heeft namelijk ook gelijk; de maatstaf van heffing bij de overdrachtsbelasting is de waarde in het economische verkeer (dus een taxatiewaarde) en wordt ten minste gesteld op de koopsom. Dit is om te voorkomen dat de overdrachtsbelasting niet over de juiste waarde wordt berekend, of dat er onterecht de vrijstelling wordt toegepast.

Bij overdracht binnen families bijvoorbeeld wil de koopsom ook nog eens wat lager liggen dan de werkelijke economische waarde.. Alsdan wordt de overdrachtsbelasting dus berekend op de laatste (de getaxeerde waarde).

Als waarde in het economisch verkeer kan men toch ook de WOZ waarde aanhouden? Mijn notaris neemt de WOZ waarde, en niet de taxatiewaarde, als maatstaf voor de overdrachtsbelasting. Dit omdat ik de woning van mijn ouders koop en ik dit fiscaal gezien natuurlijk voordeliger is.

[JanHenk]

twin93 schreef op zondag 6 februari 2022 @ 15:05:
[...]


Als waarde in het economisch verkeer kan men toch ook de WOZ waarde aanhouden? Mijn notaris neemt de WOZ waarde, en niet de taxatiewaarde, als maatstaf voor de overdrachtsbelasting. Dit omdat ik de woning van mijn ouders koop en ik dit fiscaal gezien natuurlijk voordeliger is.

WOZ-waarde is in de overdrachtsbelasting geen maatstaf voor de WEV, mi moet er een taxatierapport liggen.

Maar ik ben geen notaris… En ook daar zit verschil in.

[JanHenk]

Citroentjuh schreef op zondag 6 februari 2022 @ 13:10:
[...]

Ik denk dat hij bedoelt “tenzij” ipv “mits”. Dat wordt wel vaker door elkaar gehaald en aangezien het het tegenovergestelde betekent levert dat een tegenstrijdige zin op.

Volgens mij bedoelde ik precies wat er staat. “Mits” dus.

Stel je koopt een huis voor bedrag X; dan is mits de taxatiewaarde niet hoger is dan X, een hogere taxatie (alles van 0 tot X dus) nooit nadelig.

[THM0]

JanHenk schreef op zondag 6 februari 2022 @ 16:49:
[...]


Volgens mij bedoelde ik precies wat er staat. “Mits” dus.

Stel je koopt een huis voor bedrag X; dan is mits de taxatiewaarde niet hoger is dan X, een hogere taxatie (alles van 0 tot X dus) nooit nadelig.

Maar de vraag was of taxatiewaarde boven de transactieprijs ook nadelen kent. Dus boven X.

[JanHenk]

THM0 schreef op zondag 6 februari 2022 @ 16:55:
[...]

Maar de vraag was of taxatiewaarde boven de transactieprijs ook nadelen kent. Dus boven X.

Nee, de vraag van @Gautama ging over het eventueel meefinancieren van overboden bedrag. Tot X dus.

Beetje aparte discussie aan het worden zo..

[Citroentjuh]

JanHenk schreef op zondag 6 februari 2022 @ 16:49:
[...]


Volgens mij bedoelde ik precies wat er staat. “Mits” dus.

Stel je koopt een huis voor bedrag X; dan is mits de taxatiewaarde niet hoger is dan X, een hogere taxatie (alles van 0 tot X dus) nooit nadelig.

Van deze uitleg snap ik echt helemaal niets meer. En ik heb het idee dat dit niet aan mij ligt…

[leeuwtje1]

Wij zijn aan het kijken naar onze eerste koopwoning. Morgen hebben we een bezichtiging van een huis wat waarschijnlijk een goede match is. Onze strategie nu is om te kijken op walter living wat de gemiddelde overbieding is geweest afgelopen tijd (9-10%) voor vergelijkbare huizen, en dat percentage over te bieden op dit huis. (mits het aan de verwachtingen voldoet).

Is dat naar jullie mening een goede strategie, of zijn er toch nog zaken om rekening mee te houden?

Volgens onze hypotheekadviseur is het waarschijnlijk verstandiger om onder voorbehoud van financiering te bieden. 2 intentieverklaringen zou waarschijnlijk voldoende moeten zijn, maar hij toch maande hij tot enige voorzichtigheid. Misschien maakt dat het bieden alsnog wat lastiger. Idee is om in een motivatiebrief aan te geven dat de kans dat we het huis kunnen kopen buitengewoon groot is, en dat ze meer info kunnen opvragen indien gewenst. (We hebben backup van ouders)

[Laapo]

leeuwtje1 schreef op zondag 6 februari 2022 @ 20:55:
Wij zijn aan het kijken naar onze eerste koopwoning. Morgen hebben we een bezichtiging van een huis wat waarschijnlijk een goede match is. Onze strategie nu is om te kijken op walter living wat de gemiddelde overbieding is geweest afgelopen tijd (9-10%) voor vergelijkbare huizen, en dat percentage over te bieden op dit huis. (mits het aan de verwachtingen voldoet).

Is dat naar jullie mening een goede strategie, of zijn er toch nog zaken om rekening mee te houden?

Volgens onze hypotheekadviseur is het waarschijnlijk verstandiger om onder voorbehoud van financiering te bieden. 2 intentieverklaringen zou waarschijnlijk voldoende moeten zijn, maar hij toch maande hij tot enige voorzichtigheid. Misschien maakt dat het bieden alsnog wat lastiger. Idee is om in een motivatiebrief aan te geven dat de kans dat we het huis kunnen kopen buitengewoon groot is, en dat ze meer info kunnen opvragen indien gewenst. (We hebben backup van ouders)

Ik zou vooral kijken naar de gemiddelde m2 prijs van eerdere transacties. De vraagprijs kan namelijk hoog of laag ingestoken zijn waardoor je niet zomaar kan rekenen met de gemiddelde overbieding.

En, stel dat je toch het gemiddelde wilt overbieden.. doe dan vooral dat gemiddelde + nog wat extra's als je de woning wilt hebben.

Ik denk dat een voorbehoud in deze markt wel gemotiveerd moet zijn. Kan in ieder geval geen kwaad.

[ Voor 3% gewijzigd door Laapo op 06-02-2022 21:57 ]

[Workaholic]

leeuwtje1 schreef op zondag 6 februari 2022 @ 20:55:
Wij zijn aan het kijken naar onze eerste koopwoning. Morgen hebben we een bezichtiging van een huis wat waarschijnlijk een goede match is. Onze strategie nu is om te kijken op walter living wat de gemiddelde overbieding is geweest afgelopen tijd (9-10%) voor vergelijkbare huizen, en dat percentage over te bieden op dit huis. (mits het aan de verwachtingen voldoet).

Is dat naar jullie mening een goede strategie, of zijn er toch nog zaken om rekening mee te houden?

Volgens onze hypotheekadviseur is het waarschijnlijk verstandiger om onder voorbehoud van financiering te bieden. 2 intentieverklaringen zou waarschijnlijk voldoende moeten zijn, maar hij toch maande hij tot enige voorzichtigheid. Misschien maakt dat het bieden alsnog wat lastiger. Idee is om in een motivatiebrief aan te geven dat de kans dat we het huis kunnen kopen buitengewoon groot is, en dat ze meer info kunnen opvragen indien gewenst. (We hebben backup van ouders)

Ik zou overwegen om een aankoopmakelaar te vragen om jullie te ondersteunen. Vertrouwen op een tool lijkt me nou niet echt verstandig in deze - al helemaal niet bij jullie eerste huis. Wie zegt dat 10% juist is, wellicht is het teveel, of te weinig. Hoe graag wil je de woning en wat zijn de eventuele gebreken.

Bij ons zat walterliving en kadasterdata er vaak volledig naast dus ik zou je daar niet op blind starten.

Een goede aankoopmakelaar zal ook geen garantie voor succes bieden, maar wel de (lokale) markt beter kennen en daarnaast ook alle tooling tot zijn beschikking hebben om een passend advies te geven.

Als je geluk hebt kan hij of zij je ook nog wat inside info geven.. of via via (net zoals in ons geval) nog voordat het de markt op komt helpen bij de aankoop

[ Voor 107% gewijzigd door Workaholic op 06-02-2022 22:09 ]

[Flix20]

Persoonlijk ben ik van mening dat het openheid in financiën meer zoden aan de dijk zet dan een motivatiebrief met tenenkrommend verhaal dat jij en je partner zo gelukkig zouden gaan worden in betreffend huis.

Als je aangeeft van bedrag x gaan wij bieden en wat gaan we zo en zo financieren, bijgevoegd de onderbouwing hoe we dat bewerkstellen.
Dat zou voor mij veel meer waarde hebben.

[leeuwtje1]

Workaholic schreef op zondag 6 februari 2022 @ 22:04:
[...]


Ik zou overwegen om een aankoopmakelaar te vragen om jullie te ondersteunen. Vertrouwen op een tool lijkt me nou niet echt verstandig in deze - al helemaal niet bij jullie eerste huis. Wie zegt dat 10% juist is, wellicht is het teveel, of te weinig. Hoe graag wil je de woning en wat zijn de eventuele gebreken.

Bij ons zat walterliving en kadasterdata er vaak volledig naast dus ik zou je daar niet op blind starten.

Een goede aankoopmakelaar zal ook geen garantie voor succes bieden, maar wel de (lokale) markt beter kennen en daarnaast ook alle tooling tot zijn beschikking hebben om een passend advies te geven.

Als je geluk hebt kan hij of zij je ook nog wat inside info geven.. of via via (net zoals in ons geval) nog voordat het de markt op komt helpen bij de aankoop

We kijken nu in verschillende gemeenten, we zijn nog niet erg gebonden aan een bepaalde plaats. Dat maakt een aankoopmakelaar ook weer een beetje lastiger.

Ik kijk op Walter living ook niet perse naar wat zij aangeven dat de waarde moet zijn, eerder naar huizen die verkocht zijn ,en de hoeveelheid dat er is overgeboden per soort huis. Dan zie je eigenlijk best consistent dat klushuizen veel minder worden overgeboden, dan bijv. huizen met een nieuwe badkamer en keuken. Of verschillen tussen bepaalde groottes of typen huizen. Ik durf op basis daarvan wel een inschatting te maken. Mij lijkt dat een aankoopmakelaar op dezelfde manier te werk gaat.

[leeuwtje1]

Laapo schreef op zondag 6 februari 2022 @ 21:55:
[...]


Ik zou vooral kijken naar de gemiddelde m2 prijs van eerdere transacties. De vraagprijs kan namelijk hoog of laag ingestoken zijn waardoor je niet zomaar kan rekenen met de gemiddelde overbieding.

En, stel dat je toch het gemiddelde wilt overbieden.. doe dan vooral dat gemiddelde + nog wat extra's als je de woning wilt hebben.

Ik denk dat een voorbehoud in deze markt wel gemotiveerd moet zijn. Kan in ieder geval geen kwaad.

Goede tips, thanks!

[laurens0619]

@leeuwtje1 Een financieel advisieur zal (bijna) altijd adviseren om te bieden met voorbehoud.
Het hangt helemaal van je situatie af. Even vanuit risico management gedachten.

Bepaal eerst de likelihood dat je een afwijzing krijgt:

A Heb eerst een volledig gesprek met een hypotheekadviseur en kijk hoe complex je situatie is. 2x vast dienstverband bij grote organisatie is wat anders als 2x zzper of tijdelijke contracten. Kijk ook hoe groot de marge is. Mag je bijvoorbeeld 500K lenen en is het huis 300K? Dat is een ruime marge. 500K lenen, 499K huis is anders. Hoeveel eigen geld je hebt telt ook mee

Bieden zonder voorbehoud van financiering heeft een aantal risicos. Je krijgt de financiering bv niet rond omdat:
1. De bank je afwijst vanwege je dienstverband/salaris < is vooraf voor grootste gedeelte te analyseren met adviseur
2. De bank je afwijst omdat de taxatie te laag en je teveel eigen geld moet bijleggen wat je niet hebt < is vooraf te analyseren hoeveel eigen geld je zou kunnen opvangen en grofweg welke taxatie eruit zou komen. tip: calcasa)
3. De bank de woning afwijst en niet als onderpand wilt. Dat is vooral met "vreemde" woningen
4. Je iets overkomt tussen de periode bod uitbrengen en rondmaken financiering (bv ongeluk, ontslag)
5. Random reden waarom bank geen hypotheek meer wil verstrekken (pandemie oid )

Het meeste is voorafl in te schatten, een aantal niet (maar hebben ook een andere likelihood)

Door vooraf veel uit te zoeken kun je je (residual) risk bepalen en een aantal risicos zo goed als wegstrepen.
Als je bv 200.000 eigen geld hebt, dan is een taxatie gat zo goed als geen risico meer.

Dan de impact, die is max 10% van de som. Laten we zeggen een 30-50K.
Dus heb je een high of low risk op kosten van 30-50K

Dan de risk reward
Afhankelijk van het huis en de verkoper, kan het betekenen dat een lager bod zonder financieel voorbehoud eerder zal worden geaccepteerd dan een hoger bod met financieel voorbehoud. Niet per definitie, kan.
Het kan dus helpen om het huis (voor een lager bedrag) te krijgen.

Persoonlijk vind ik bieden zonder technische keuring spannender. Voor mijn gevoel kan ik die risicos een stuk minder vooraf wegnemen. Als een aankoopmakelaar met bouwkundige kennis mee is kan dat wel een stuk helpen.

Het draait dus allemaal om:
- Risk (likelihood x impact)
- Risk reward (wat levert het op om het risico te lopen)
- Risk appetite (hoeveel risico durf je te lopen)

Een aantal jaar geleden bestond de risk reward bijna niet want je was meestal toch de enige koper. Logisch dat mensen dan geen risico gaan lopen Nu snap ik het wel

[ Voor 15% gewijzigd door laurens0619 op 07-02-2022 11:38 ]

[Ginny78]

Hallo medetweakers,

Ik heb een heel leuk appartement gezien in het centrum van Ede. Ik kom zelf uit Utrecht en zoek wat meer rust. Ik ben al naar de omgeving gaan kijken en het ziet er zo rustgevend uit, op maandag en zaterdag is er een markt 20 meter verderop op het marktplein. Alles is op steenworp afstand(supermarkten lunchrooms). Super gezellig. Het appartement heeft een groot terras wat me helemaal geweldig lijkt. Ik heb via via vernomen dat de eerste “kopers” de financiering uiteindelijk niet rond kregen. Ik heb ook vernomen dat er redelijk over de vraagprijs was geboden.. nu ben ik van plan om na bezichtiging wel een goed bod te doen maar wel onder het bod wat eerder geaccepteerd was. Moet ik dit bod gelijk doen of even wachten en kan dit ook zonder aankoopmakelaar?? Wat denken jullie?

Groetjes Ginny

https://www.funda.nl/koop...-42661533-torenstraat-21/

[JeroenE]

Gautama schreef op zondag 6 februari 2022 @ 13:57:
Als ik de antwoorden goed begrijp, kan een hogere taxatie echt alleen maar een nadeel zijn voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dus als taxatie op 400k+ uit zou komen.

Het kan ook nog andere nadelen veroorzaken. Stel je koopt een huis voor 600k en de taxatie is 900k. Dan is dat in principe een schenking van 300k van de verkopers aan jou waar jij dan wel schenkingsbelasting over moet betalen. Het is dan weer afhankelijk van je familierelatie met de verkopers en het bedrag wat het percentage dan is. Bovendien kan je op dit moment ook gebruik maken van de vrijstelling inzake de "jubelton" omdat het gaat over de aankoop van een huis etc.

Nu snap ik wel dat het een extreem voorbeeld is en ik heb ook geen idee hoe de belastingdienst dit ziet als het om relatief kleinere bedragen gaat. Nouja, die vallen op dit moment natuurlijk ook onder dezelfde "jubelton"-vrijstelling.

Met grote bedragen als "schenking" zal er wellicht ook gevraagd worden waarom dit wordt gedaan, ter voorkoming van fraude, witwassen van geld etc.

[Workaholic]

Ginny78 schreef op maandag 7 februari 2022 @ 11:57:
Hallo medetweakers,

Ik heb een heel leuk appartement gezien in het centrum van Ede. Ik kom zelf uit Utrecht en zoek wat meer rust. Ik ben al naar de omgeving gaan kijken en het ziet er zo rustgevend uit, op maandag en zaterdag is er een markt 20 meter verderop op het marktplein. Alles is op steenworp afstand(supermarkten lunchrooms). Super gezellig. Het appartement heeft een groot terras wat me helemaal geweldig lijkt. Ik heb via via vernomen dat de eerste “kopers” de financiering uiteindelijk niet rond kregen. Ik heb ook vernomen dat er redelijk over de vraagprijs was geboden.. nu ben ik van plan om na bezichtiging wel een goed bod te doen maar wel onder het bod wat eerder geaccepteerd was. Moet ik dit bod gelijk doen of even wachten en kan dit ook zonder aankoopmakelaar?? Wat denken jullie?

Groetjes Ginny

https://www.funda.nl/koop...-42661533-torenstraat-21/

Ik zou voor dat geld eerder voor Apeldoorn opteren.

Ginny78 schreef op maandag 7 februari 2022 @ 12:22:
Beste workaholic,

Ja Apeldoorn is inderdaad leuk alleen ligt Ede toch wel erg centraal en mijn werk is nog steeds in Utrecht, vandaar... 25 minuten tot mijn werk is daarom prima te doen vanuit Ede. Bedankt voor je reactie!

Ik kan het natuurlijk niet voor je bepalen en weet niet wat voor beroep je precies hebt maar is thuiswerken niet de nieuwe standaard? Waar werk je ? Geen andere leuke steden of dorpjes in de buurt? Hoop niet dat ik iemand tegen de schenen schop hier, maar Ede zou ik niet snel kiezen - al helemaal niet voor deze prijzen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 29% gewijzigd door Workaholic op 07-02-2022 12:26 ]

[Ginny78]

Beste workaholic,

Ja Apeldoorn is inderdaad leuk alleen ligt Ede toch wel erg centraal en mijn werk is nog steeds in Utrecht, vandaar... 25 minuten tot mijn werk is daarom prima te doen vanuit Ede. Bedankt voor je reactie!

[JeroenE]

@Ginny78 Weet je ook waarom de financiering niet rond kwam? De reden kan voor jou wel interessant zijn want anders krijg je wellicht hetzelfde probleem.

Stel het huis is op 350k getaxeerd zal je de rest wel uit eigen zak moeten betalen en dat moet je dan wel hebben.

Dat is natuurlijk iets heel anders dan wanneer iemand het kocht voor (ik noem maar wat) 450k en de taxatie ook op 450k uit komt maar die persoon niet genoeg inkomen heeft om dat te kunnen lenen.

Hou er ook rekening mee dat de verkopers nu misschien ook meer waarde hechten aan "zekerheid". Zowel dat iemand zijn bod ook na kan komen maar ook met voorbehouden die er bij horen.


Ik ken die locatie daar verder helemaal niet, maar als ik hoor dat mensen rust zoeken denk ik bij wijze van spreken eerder aan het spreekwoordelijke hutje op de hei dan aan een appartement in het centrum van een plaats.

[Ginny78]

@JeroenE

Ja klopt. Ik heb dus vernomen dat het niet rondkwam omdat een van hen nog geen vaste aanstelling had en de ander inkomen uit een eigen zaak waardoor de bank moeilijker deed. Ik begrijp ook dat misschien de bewoners daarom nu meer zekerheid willen bij een volgend bod. Ik dacht in eerste instantie dat het me ook te druk zou zijn maar het is toch echt een wereld van verschil Utrecht centrum of Ede centrum haha. Ik ga begin volgende week het huis zelf bezichtigen dus ben benieuwd! Dank voor je reactie

[Flix20]

Ginny78 schreef op maandag 7 februari 2022 @ 12:37:
@JeroenE

Ja klopt. Ik heb dus vernomen dat het niet rondkwam omdat een van hen nog geen vaste aanstelling had en de ander inkomen uit een eigen zaak waardoor de bank moeilijker deed. Ik begrijp ook dat misschien de bewoners daarom nu meer zekerheid willen bij een volgend bod. Ik dacht in eerste instantie dat het me ook te druk zou zijn maar het is toch echt een wereld van verschil Utrecht centrum of Ede centrum haha. Ik ga begin volgende week het huis zelf bezichtigen dus ben benieuwd! Dank voor je reactie

Je kan altijd eens een hengeltje uitgooien om te kijken of je direct met de verkopers in contact kan komen om eens te babbelen.
Geef je meteen een compliment over de Jonas bank van Goossens

[funk-e]

leeuwtje1 schreef op zondag 6 februari 2022 @ 20:55:
Wij zijn aan het kijken naar onze eerste koopwoning. Morgen hebben we een bezichtiging van een huis wat waarschijnlijk een goede match is. Onze strategie nu is om te kijken op walter living wat de gemiddelde overbieding is geweest afgelopen tijd (9-10%) voor vergelijkbare huizen, en dat percentage over te bieden op dit huis. (mits het aan de verwachtingen voldoet).

Is dat naar jullie mening een goede strategie, of zijn er toch nog zaken om rekening mee te houden?

Volgens onze hypotheekadviseur is het waarschijnlijk verstandiger om onder voorbehoud van financiering te bieden. 2 intentieverklaringen zou waarschijnlijk voldoende moeten zijn, maar hij toch maande hij tot enige voorzichtigheid. Misschien maakt dat het bieden alsnog wat lastiger. Idee is om in een motivatiebrief aan te geven dat de kans dat we het huis kunnen kopen buitengewoon groot is, en dat ze meer info kunnen opvragen indien gewenst. (We hebben backup van ouders)

Als je kans wil maken zou ik echt een aankoopmakelaar gaan inhuren. Niet persé omdat hij je zo goed kan adviseren, maar meer om het feit dat verkoopmakelaars het liefst verkopen aan aankoopmakelaars. Zo kunnen ze onderling wat voor elkaar betekenen, ook als de rollen een keer omgedraaid zijn.

Ik weet het, het is weer een kostenpost a 3k, maar ik geef je anders weinig kans

[Ginny78]

@Flix20

Ja dat is inderdaad iets om te overwegen! Haha geweldig die opmerking over de bank!

Dankje

[wsn1979]

Even een update:

Ik heb een huis gekocht, wel flink moeten overbieden, maar de kogel is door de kerk.
Heb ongeveer 20% overboden. Moet wel zeggen dat de woning onder de marktprijs (bieden vanaf) stond aangeboden. Heb gebruik gemaakt van funda, kadaster, metrische vergelijkingen met verkopen elders en een klein beetje 'gevoel'.

Ben zo blij dat het rond is, het zijn compleet rare tijden en ik hoop dat mijn kinderen dit straks niet zo meemaken.

[MrAngry]

Vandaag 11,5% over de vraagprijs geboden (met voorbehoud) op een huis waar ik erg verliefd op was. Zat ik er nog steeds flink onder volgens de verkopend makelaar. Ik kon nog wel iets meer overbieden, maar de staat was nou ook weer niet super geweldig. Als ik de makelaar zo peilde dan is er buiten mijn budget geboden

[LlamaLoco]

leeuwtje1 schreef op zondag 6 februari 2022 @ 20:55:
Wij zijn aan het kijken naar onze eerste koopwoning. Morgen hebben we een bezichtiging van een huis wat waarschijnlijk een goede match is. Onze strategie nu is om te kijken op walter living wat de gemiddelde overbieding is geweest afgelopen tijd (9-10%) voor vergelijkbare huizen, en dat percentage over te bieden op dit huis. (mits het aan de verwachtingen voldoet).

Is dat naar jullie mening een goede strategie, of zijn er toch nog zaken om rekening mee te houden?

Volgens onze hypotheekadviseur is het waarschijnlijk verstandiger om onder voorbehoud van financiering te bieden. 2 intentieverklaringen zou waarschijnlijk voldoende moeten zijn, maar hij toch maande hij tot enige voorzichtigheid. Misschien maakt dat het bieden alsnog wat lastiger. Idee is om in een motivatiebrief aan te geven dat de kans dat we het huis kunnen kopen buitengewoon groot is, en dat ze meer info kunnen opvragen indien gewenst. (We hebben backup van ouders)

Walter Living was bij mij best nutteloos. De prijzen stijgen snel de de informatie waar WL zich op baseert lijkt snel verouderd. Ik heb in oktober een woning in regio Haarlem gekocht en zou met het advies van WL een véél te laag bod hebben uitgebracht. Uiteindelijk heb ik 50k meer betaald dan wat WL adviseerde.

Mijn tactiek:
Ik heb adhv de recentste NVM transactieoverzichten (via bevriende makelaar) van de buurt bedacht wat een m2 in goede staat in de buurt moet kosten. Ik verwachtte correct dat het merendeel van de biedingen rond dat punt zouden liggen. Voor klushuizen heb ik de extra kosten op €1000 per meter geraamd.
Mijn woning vereist geen verbouwing maar aan de hand van deze waardebepaling kwam ik 25k boven WL uit.
Vervolgens verwachtte ik dat er waarschijnlijk wel een outlier zou zijn die 10-15k daarboven zou bieden, het zijn namelijk de outliers die biedingen winnen tegenwoordig.
Mijn bod lag 10k boven wat ik verwachtte van de outlier. De verkoopmakelaar beschreef het tweede bod inderdaad in de omgeving waar ik de outlier verwachtte.

Ik bood met gedeeltelijk voorbehoud, de outlier ook. Op het prijspunt van het merendeel zat nr. 3 zónder voorbehoud.

Wil je ~zeker weten dat je de bieding wint, dan moet je de poeplap trekken en ver boven de massa bieden. Anders is het een kwestie van geduld en geluk.

Iedereen, incl. de media, heeft het altijd over 'de overbieding'. Realiseer je dat de verkoopprijs = vraagprijs + overbieding. Overbiedingen alleen zeggen dus niets over de prijzen! Richt je op je bod, niet op hoeveel dit meer is dan de vraagprijs.

Succes met je bieding!

[LlamaLoco]

funk-e schreef op maandag 7 februari 2022 @ 13:34:
[...]

Als je kans wil maken zou ik echt een aankoopmakelaar gaan inhuren. Niet persé omdat hij je zo goed kan adviseren, maar meer om het feit dat verkoopmakelaars het liefst verkopen aan aankoopmakelaars. Zo kunnen ze onderling wat voor elkaar betekenen, ook als de rollen een keer omgedraaid zijn.

Ik weet het, het is weer een kostenpost a 3k, maar ik geef je anders weinig kans

Alhoewel ik marktinformatie kreeg van een bevriend makelaar heb ik de bezichtigingen en de bieding zonder makelaar gedaan. In mijn geval keek de verkopend makelaar puur naar de inhoud van het bod. Er zijn dus ook nog niet-corrupte makelaars.

[Struikrover]

wsn1979 schreef op maandag 7 februari 2022 @ 14:15:
Even een update:

Ik heb een huis gekocht, wel flink moeten overbieden, maar de kogel is door de kerk.
Heb ongeveer 20% overboden. Moet wel zeggen dat de woning onder de marktprijs (bieden vanaf) stond aangeboden. Heb gebruik gemaakt van funda, kadaster, metrische vergelijkingen met verkopen elders en een klein beetje 'gevoel'.

Ben zo blij dat het rond is, het zijn compleet rare tijden en ik hoop dat mijn kinderen dit straks niet zo meemaken.

Gefeliciteerd! Weet je al wat de schade qua overbieden gaat zijn in combinatie met de taxatie?

MrAngry schreef op maandag 7 februari 2022 @ 14:21:
Vandaag 11,5% over de vraagprijs geboden (met voorbehoud) op een huis waar ik erg verliefd op was. Zat ik er nog steeds flink onder volgens de verkopend makelaar. Ik kon nog wel iets meer overbieden, maar de staat was nou ook weer niet super geweldig. Als ik de makelaar zo peilde dan is er buiten mijn budget geboden

Dat is rot. Ik ben nu woningen in provincie Utrecht aan het bekijken als starter, dus qua eigen geld zal het ook op maximaal 10% boven vraagprijs uit komen. Had je een aankoopmakelaar? Soms is er niks meer aan te doen, dan komt iemand langs die een grotere zak geld heeft en kun je er naar fluiten.

[funk-e]

Ik heb dit al eerder besproken in een eigen topic, maar misschien is dit ook handige informatie voor aanstaande kopers.

Members only: info

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 63% gewijzigd door funk-e op 09-02-2022 09:13 ]

[Sport_Life]

Wij hebben maar 9% overbieding gehad..

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Percentage zegt niet zoveel, vraagprijs ook niet.
Veel gaat nu weg zo'n 100k boven de taxatie waarde, of de vraagprijs nou 400k of 900k is maakt weinig uit volgens mij. En als de vraagprijs 100k hoger ligt dan de waarde zal ook niemand nog 100k overbieden.

[ Voor 80% gewijzigd door Sport_Life op 07-02-2022 16:55 ]

[MrAngry]

Struikrover schreef op maandag 7 februari 2022 @ 15:38:
Dat is rot. Ik ben nu woningen in provincie Utrecht aan het bekijken als starter, dus qua eigen geld zal het ook op maximaal 10% boven vraagprijs uit komen. Had je een aankoopmakelaar? Soms is er niks meer aan te doen, dan komt iemand langs die een grotere zak geld heeft en kun je er naar fluiten.

Geen aankoopmakelaar, heb wel met een makelaar ujit mijn netwerk kunnen sparren over mijn bod. Ik sprak net bij een andere bezichtiging een andere makelaar die er voor een client 401k op had geboden en die is het ook niet geworden, dus denk >25% boven de vraagprijs weggegaan.

[wsn1979]

[quote]Struikrover schreef op maandag 7 februari 2022 @ 15:38:
[...]


Gefeliciteerd! Weet je al wat de schade qua overbieden gaat zijn in combinatie met de taxatie?

Heb het met familiegeld gekocht, dus het valt mee denk ik.

[Toke_gt]

Flix20 schreef op maandag 7 februari 2022 @ 09:01:
Persoonlijk ben ik van mening dat het openheid in financiën meer zoden aan de dijk zet dan een motivatiebrief met tenenkrommend verhaal dat jij en je partner zo gelukkig zouden gaan worden in betreffend huis.

Als je aangeeft van bedrag x gaan wij bieden en wat gaan we zo en zo financieren, bijgevoegd de onderbouwing hoe we dat bewerkstellen.
Dat zou voor mij veel meer waarde hebben.

Er zit natuurlijk wel een verschil tussen een tenenkrommend verhaal en een ‘schriftelijke kennismaking’. Voor de een is dat een leuk extra, de ander kijkt alleen naar het bedrag. De een vindt het belangrijk te weten aan wie hij doorverkoopt, de ander boeit het niks. Ieder zijn keuze. Ik snap best dat een motivatie/kennismaking de doorslag kan geven, zeker voor verkopers die niet alleen maar dollartekens in hun ogen hebben.