Ervaring met huis kopen - Deel 8

[praliwi]

twin93 schreef op maandag 24 januari 2022 @ 15:27:
Wellicht een domme vraag. Ik heb een rentevoorstel gekregen op basis van een waarde van 400k. Nadat ik dit rentevoorstel heb getekend, is er een taxatie uitgevoerd en nu is het huis getaxeerd op 440k. De LTV is hierdoor gezakt, en ik zak hierdoor naar een lagere risico klasse (de aangevraagde hypotheek som blijft hetzelfde). Wordt dit meegenomen in het definitieve rente aanbod op basis van de risicoklassen van het oorspronkelijke rentevoorstel?

Bij ABN wel. Als je bij de notaris tekent en een jaar later je huis verkoopt (omdat dan je nieuwbouw gereed is bijv.), en de eerder niet meegenomen maar nu wel gerealiseerde overwaarde in je hypotheek wilt stoppen (en zo in een lagere risicoklassekomt) dan kijken ze naar de rentes zoals ze waren op het moment van uitgifte van de offerte een jaar eerder.

[GovertNL]

Ik zit zojuist met mijn vriendin de schenkingsbelasting te doen. En ik heb eigenlijk een vraag hierover.
Ze heeft van haar vader de jubelton mogen ontvangen op papier. Want we hebben het huis van haar vader gekocht.

Nu wordt er tijdens deze aangifte gevraagd naar het volgende:

Bent u na de schenking eigenaar van de hele onroerende zaak? Ja of Nee?
Eigendomsdeel van de onroerende zaak? Percentage invoeren.

Nu zijn we beide eigenaar van het gekochte huis en is het voor ons een gevalletje hoe interpreteer je deze vraag. Pa is in ieder geval geen eigenaar meer.

Vullen we nee in en 50% of Ja en 100%. Uit de hulptekst worden we ook niet echt wijzer.

[noucmen]

Bij een FB groep "Off-market deals" zie ik vaak dat woningen daar iets goedkoper dan op Funda,

Ik ben benieuwd waarom willen mensen off-market verkopen ? Betekent dat die normen en regels zijn veel minder streng dan die op Funda zijn, dus kopers zullen meer risico's hebben (bvb verbogen schade) ?

[Kalentum]

noucmen schreef op dinsdag 25 januari 2022 @ 20:18:
Bij een FB groep "Off-market deals" zie ik vaak dat woningen daar iets goedkoper dan op Funda,

Ik ben benieuwd waarom willen mensen off-market verkopen ? Betekent dat die normen en regels zijn veel minder streng dan die op Funda zijn, dus kopers zullen meer risico's hebben (bvb verbogen schade) ?

Ik weet niet welke normen en regels Funda heeft.
Maar het meeste (onderzoeksplicht etc) is geregeld in de wet. Of je je huis nu op Marktplaats zet, Funda of direct aan de buurman verkoopt, de regels zijn altijd hetzelfde.

[peacelord]

noucmen schreef op dinsdag 25 januari 2022 @ 20:18:
Bij een FB groep "Off-market deals" zie ik vaak dat woningen daar iets goedkoper dan op Funda,

Ik ben benieuwd waarom willen mensen off-market verkopen ? Betekent dat die normen en regels zijn veel minder streng dan die op Funda zijn, dus kopers zullen meer risico's hebben (bvb verbogen schade) ?

Wet- en regelgeving is niet afhankelijk vh advertentie kanaal. Zonder makelaar verkopen kan je zo een paar duizend euro opleveren. Ik heb ooit ook via Marktplaats een woning verkocht. Koste toen alleen rond de €50 advertentiekosten.

[Point.Flare]

Gautama schreef op maandag 24 januari 2022 @ 14:11:
Wat is jullie ervaring met taxaties na de aankoop? De regel is; overbieden komt uit je eigen spaarrekening, maar in mijn omgeving hoor ik steeds meer mensen die hun nieuw gekocht huis hebben kunnen laten taxeren op de waarde incl. het overboden bedrag, waardoor het volledige bedrag alsnog in de hypotheek meegenomen kan worden. Lijkt me nogal een gok.

Taxatie altijd vóór aankoop doen. Of in de bedenktijd. Het is geen gegeven dat er hoger wordt getaxeerd. De realiteit is simpel. De taxateur is onafhankelijk. De taxatie is in de basis onafhankelijk. Een onjuiste taxatie kan grote gevolgen hebben voor ze.

Van vrienden heb ik gehoord dat de taxatie een formaliteit was. Hun makelaar kende 'toevallig' de taxateur. En magisch kwam daar het geboden bedrag uit, ondanks overbieden. Hier hebben ze uiteraard niet op doorgevraagd. Je hoeft jezelf ook niet in de voet te schieten.

In ons geval viel de taxatie lager uit dan het geboden bedrag. Dikke vette pech voor de 100% financiering.

[ Voor 5% gewijzigd door Point.Flare op 25-01-2022 21:18 ]

[blauwbanaantje]

Mijn vriendin en ik hebben recent een huis gekocht met een losse garagebox waar we 418k voor hebben betaald. We waren van plan om de garagebox in de toekomst mogelijk te verhuren/verkopen.

Onze aankoopmakelaar heeft ons vertelt dat het verstandig was om een aparte akte op te laten stellen voor de garagebox omdat het verhuren hiervan niet mag van de geldverstrekker als dit bij de woning is opgenomen. Ook zei hij dat het dan mogelijk was om het huis te kopen voor 399k (waardoor we hierover geen overdrachtsbelasting over hoeven te betalen) en het overige bedrag van 19k zelf te betalen en hier 8% overdrachtsbelasting over te betalen. Dat klonk natuurlijk heel goed, dus zijn we hiervoor gegaan.

Nu heeft de notaris plots laten weten dat dit niet mag, terwijl dit al geruime tijd duidelijk is doorgesproken door aankoopmakelaar/notaris. Ik ben op onderzoek gegaan en zie ik op https://www.belastingdien...ing/startersvrijstelling/ een stuk over "Antimisbruikbepaling" wat onze situatie schetst.

Nu is mijn vraag, kunnen we de aankoopmakelaar hier verantwoordelijk voor houden aangezien deze bepaling al geldt sinds 1 april 2021? We zouden onverwacht ineens 8000,- extra overdrachtsbelasting moeten betalen en hebben ook extra kosten gemaakt voor de twee aktes.

[Kurma]

blauwbanaantje schreef op dinsdag 25 januari 2022 @ 21:32:
Mijn vriendin en ik hebben recent een huis gekocht met een losse garagebox waar we 418k voor hebben betaald. We waren van plan om de garagebox in de toekomst mogelijk te verhuren/verkopen.

Onze aankoopmakelaar heeft ons vertelt dat het verstandig was om een aparte akte op te laten stellen voor de garagebox omdat het verhuren hiervan niet mag van de geldverstrekker als dit bij de woning is opgenomen. Ook zei hij dat het dan mogelijk was om het huis te kopen voor 399k (waardoor we hierover geen overdrachtsbelasting over hoeven te betalen) en het overige bedrag van 19k zelf te betalen en hier 8% overdrachtsbelasting over te betalen. Dat klonk natuurlijk heel goed, dus zijn we hiervoor gegaan.

Nu heeft de notaris plots laten weten dat dit niet mag, terwijl dit al geruime tijd duidelijk is doorgesproken door aankoopmakelaar/notaris. Ik ben op onderzoek gegaan en zie ik op https://www.belastingdien...ing/startersvrijstelling/ een stuk over "Antimisbruikbepaling" wat onze situatie schetst.

Nu is mijn vraag, kunnen we de aankoopmakelaar hier verantwoordelijk voor houden aangezien deze bepaling al geldt sinds 1 april 2021? We zouden onverwacht ineens 8000,- extra overdrachtsbelasting moeten betalen en hebben ook extra kosten gemaakt voor de twee aktes.

De overdrachtsbelasting niet, die was je namelijk ook verschuldigd als je het advies van de makelaar niet had opgevolgd. De kosten voor de tweede akte maak je denk ik wel kans op.

[Gautama]

Point.Flare schreef op dinsdag 25 januari 2022 @ 21:17:
[...]

Taxatie altijd vóór aankoop doen. Of in de bedenktijd. Het is geen gegeven dat er hoger wordt getaxeerd. De realiteit is simpel. De taxateur is onafhankelijk. De taxatie is in de basis onafhankelijk. Een onjuiste taxatie kan grote gevolgen hebben voor ze.

In het hele proces voor het aankopen van een woning, vraag ik me af: wanneer is nu precies het moment om een taxatie te laten uitvoeren? Ik neem aan nadat ik een bod heb geplaatst, met daarin vermeld onder voorbehoud van financiering en logischerwijs voordat ik een koopovereenkomst heb ondertekend.

De bedenktijd is drie dagen. Het lijkt me sterk dat ik in die drie dagen al een taxatie kan regelen, toch?

En de taxatie kan dus nog van invloed zijn op de financiering die ik kan krijgen, waardoor de koop mogelijk niet rond kan komen... is het dan dus gebruikelijk om een termijn te stellen bij het melden van de voorwaarde 'onder voorbehoud van financiering'?

[blauwbanaantje]

Kurma schreef op dinsdag 25 januari 2022 @ 21:35:
[...]

De overdrachtsbelasting niet, die was je namelijk ook verschuldigd als je het advies van de makelaar niet had opgevolgd. De kosten voor de tweede akte maak je denk ik wel kans op.

Ik begrijp wat je bedoeld, wat betreft de percentages:

Als we het advies niet hadden opgevolgd betalen we 2% over 418k: 8360
Nu betalen we 2% over 398k (en 8% over 19k: 7960 + 1520: 9480

Deze extra kosten (1120,-) zou ik dus ook bij de makelaar kunnen neerleggen verwacht ik.

[ Voor 3% gewijzigd door blauwbanaantje op 25-01-2022 21:45 ]

[THM0]

blauwbanaantje schreef op dinsdag 25 januari 2022 @ 21:44:
[...]


Ik begrijp wat je bedoeld, wat betreft de percentages:

Als we het advies niet hadden opgevolgd betalen we 2% over 418k: 8360
Nu betalen we 2% over 398k (en 8% over 19k: 7960 + 1520: 9480

Deze extra kosten (1120,-) zou ik dus ook bij de makelaar kunnen neerleggen verwacht ik.

Ik zou eerder bij de notaris aankloppen. Die hoort op de hoogte te zijn van de fiscale wetten. Maar ik weet niet wat je precies besproken hebt (heb je bijvoorbeeld expliciet vermeld dat je de startersvrijstelling van toepassing wilt laten zijn).
Is het al gepasseerd?

[blauwbanaantje]

THM0 schreef op dinsdag 25 januari 2022 @ 22:21:
[...]

Ik zou eerder bij de notaris aankloppen. Die hoort op de hoogte te zijn van de fiscale wetten. Maar ik weet niet wat je precies besproken hebt (heb je bijvoorbeeld expliciet vermeld dat je de startersvrijstelling van toepassing wilt laten zijn).
Is het al gepasseerd?

Het is nog niet gepasseerd, dat is over een week.

Ik zag in het concept van de akte ineens de overdrachtsbelasting staan. Toen heb ik de notaris gebeld omdat ze een "foutje" hadden gemaakt en kwam ik erachter dat we toch wel overdrachtsbelasting moeten betalen. Verder heb ik zelf geen contact gehad met de notaris. Dit heeft de aankoopmakelaar allemaal gedaan.

De notaris had anderhalve maand geleden wel vragen gesteld aan onze aankoopmakelaar om zeker te zijn dat het niet enkel ging over het ontwijken van overdrachtsbelasting en is daarna akkoord gegaan omdat we het daadwerkelijk willen verhuren in de toekomst.

[Kurma]

blauwbanaantje schreef op dinsdag 25 januari 2022 @ 21:44:
[...]


Ik begrijp wat je bedoeld, wat betreft de percentages:

Als we het advies niet hadden opgevolgd betalen we 2% over 418k: 8360
Nu betalen we 2% over 398k (en 8% over 19k: 7960 + 1520: 9480

Deze extra kosten (1120,-) zou ik dus ook bij de makelaar kunnen neerleggen verwacht ik.

Nee, je schrijft hieronder dat je de garagebox nog steeds wil gaan verhuren, wat kennelijk niet mag als de box samen in één akte met het woonhuis is opgenomen. Dus óf je wil de box met 2% overdrachtsbelasting en geen verhuur, of wél verhuur maar dan tegen 8%. Je kan niet zeggen dat jouw schade 6% extra overdrachtsbelasting is terwijl je de box wel in een aparte akte wil.

THM0 schreef op dinsdag 25 januari 2022 @ 22:21:
[...]

Ik zou eerder bij de notaris aankloppen. Die hoort op de hoogte te zijn van de fiscale wetten. Maar ik weet niet wat je precies besproken hebt (heb je bijvoorbeeld expliciet vermeld dat je de startersvrijstelling van toepassing wilt laten zijn).
Is het al gepasseerd?

De notaris voert slechts uit wat is doorgegeven. En dat is "maak twee akten op, één voor het woonhuis, en één voor de garagebox", waarbij hij aangeeft dat de startersvrijstelling in dit geval niet van toepassing is en de overdracht van de box tegen 8% overdrachtsbelasting moet. Ik zie niet in hoe de notaris hier iets fout heeft gedaan.

[THM0]

blauwbanaantje schreef op dinsdag 25 januari 2022 @ 22:37:
[...]


Het is nog niet gepasseerd, dat is over een week.

Ik zag in het concept van de akte ineens de overdrachtsbelasting staan. Toen heb ik de notaris gebeld omdat ze een "foutje" hadden gemaakt en kwam ik erachter dat we toch wel overdrachtsbelasting moeten betalen. Verder heb ik zelf geen contact gehad met de notaris. Dit heeft de aankoopmakelaar allemaal gedaan.

De notaris had anderhalve maand geleden wel vragen gesteld aan onze aankoopmakelaar om zeker te zijn dat het niet enkel ging over het ontwijken van overdrachtsbelasting en is daarna akkoord gegaan omdat we het daadwerkelijk willen verhuren in de toekomst.

Maar dan bel je toch de notaris en zeg je dat het op 1 akte moet en je over alles 2% overdrachtsbelasting wilt betalen?
Ik begrijp niet zo goed waar je nou gecompenseerd voor wilt worden… je krijgt sowieso geen startersvrijstelling, of het nou op één of twee aktes geleverd wordt. Leuk dat je dat zelf anders voor ogen had maar daar kan toch niemand iets aan doen?

[Kalentum]

Gautama schreef op dinsdag 25 januari 2022 @ 21:37:
[...]


In het hele proces voor het aankopen van een woning, vraag ik me af: wanneer is nu precies het moment om een taxatie te laten uitvoeren? Ik neem aan nadat ik een bod heb geplaatst, met daarin vermeld onder voorbehoud van financiering en logischerwijs voordat ik een koopovereenkomst heb ondertekend.

De bedenktijd is drie dagen. Het lijkt me sterk dat ik in die drie dagen al een taxatie kan regelen, toch?

En de taxatie kan dus nog van invloed zijn op de financiering die ik kan krijgen, waardoor de koop mogelijk niet rond kan komen... is het dan dus gebruikelijk om een termijn te stellen bij het melden van de voorwaarde 'onder voorbehoud van financiering'?

Het moment om de taxatie te doen is op het moment dat je de financiering moet regelen. Ik heb het altijd via de hypotheekadviseur gedaan. Dus een belletje 'we hebben een koopcontract, prijs is XXX, je mag de boel in gang zetten' en dan stelde hij wel een adviseur en tarief voor en dan regelde zich dat verder wel. We hadden dan al wel een gesprek bij de adviseur gehad zodat we wel een beetje beeld hadden wat we qua financiering aan konden.

Voorbehoud van financiering is meestal met een termijn (4-8 weken?). Sommige verkopers willen twee schriftelijke afwijzingen van hypotheekverstrekkers, let goed op wat je precies over het voorbehoud afspreekt.

[Maestro.mosjuh]

blauwbanaantje schreef op dinsdag 25 januari 2022 @ 21:32:
[...]
Nu heeft de notaris plots laten weten dat dit niet mag, terwijl dit al geruime tijd duidelijk is doorgesproken door aankoopmakelaar/notaris. Ik ben op onderzoek gegaan en zie ik op https://www.belastingdien...ing/startersvrijstelling/ een stuk over "Antimisbruikbepaling" wat onze situatie schetst.
[...]

Tsja, de website van de BD is er heel duidelijk over .

De notaris past alleen de regel toe, hoe had hij het anders moeten communiceren zodat het niet "plots" was?
Je geeft een opdracht aan de notaris, verteld wat en waarom je wat wil doen. Notaris gaat op onderzoek uit en komt er achter dat het toch anders zit en verteld jou dit. Lijkt me precies waar je de notaris voor betaald, dus ✔ .

Gegokt op belastingontwijking en verloren - het is niet anders: even door de zure appel heen bijten, je kan er toch weinig aan veranderen.

[naitsoezn]

blauwbanaantje schreef op dinsdag 25 januari 2022 @ 21:44:
[...]


Ik begrijp wat je bedoeld, wat betreft de percentages:

Als we het advies niet hadden opgevolgd betalen we 2% over 418k: 8360
Nu betalen we 2% over 398k (en 8% over 19k: 7960 + 1520: 9480

Deze extra kosten (1120,-) zou ik dus ook bij de makelaar kunnen neerleggen verwacht ik.

Waarom zou je die kosten bij de makelaar kunnen neerleggen? Als je die kosten niet wilt betalen, dan kun je er toch gewoon voor kiezen om het in één akte te passeren? Betaal je over het geheel gewoon 2% en zijn mogelijk de enige extra kosten die van een tweede akte die de notaris opgemaakt heeft waar ie mogelijk nog een factuur voor kan sturen. Maar daar kun je imho gewoon over in overleg met de notaris.

Tenzij je natuurlijk gewoon die garage in een aparte akte wil hebben om te kunnen verhuren. In dat geval moet je gewoon die 8% betalen en zie ik ook geen reden om de makelaar ergens aansprakelijk voor te stellen.

[ Voor 11% gewijzigd door naitsoezn op 26-01-2022 10:01 ]

[THM0]

Kurma schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 07:35:
[...]
De notaris voert slechts uit wat is doorgegeven. En dat is "maak twee akten op, één voor het woonhuis, en één voor de garagebox", waarbij hij aangeeft dat de startersvrijstelling in dit geval niet van toepassing is en de overdracht van de box tegen 8% overdrachtsbelasting moet. Ik zie niet in hoe de notaris hier iets fout heeft gedaan.

Ik weet niet hoe het gesprek is gegaan, maar als je aan de notaris uitlegt dat je het op deze manier wilt splitsen en dan de startersvrijstelling op het woonhuis van toepassing wilt laten zijn, dan zou ik verwachten dat de notaris direct al aangeeft dat dat niet kan alvorens twee aktes op te stellen en deze in rekening te brengen.
Maar nogmaals, ik weet niet wat de notaris aan informatie heeft ontvangen, blijkbaar is alles via de makelaar gecommuniceerd (lekker handig overigens...).
Maar lijkt me kansloze missie om hier iets van compensatie te krijgen, ook omdat er geen schade is. Ik lees hooguit een irreeele verwachting.

[noucmen]

peacelord schreef op dinsdag 25 januari 2022 @ 21:10:
[...]


Wet- en regelgeving is niet afhankelijk vh advertentie kanaal. Zonder makelaar verkopen kan je zo een paar duizend euro opleveren. Ik heb ooit ook via Marktplaats een woning verkocht. Koste toen alleen rond de €50 advertentiekosten.

Via FB heb je vaak alleen beleggers als koper, die betaald weinig

[Jackson6]

Waarschijnlijk is dit al veel vaker ter sprake gekomen, maar:

Heeft hier iemand ervaring met taxateurs, voordat je gaat bieden. Dus de vraag aan een taxateur of hij/zij de woning grof geschat op een bepaald bedrag kan taxeren?

[Koekfabriek]

Jackson6 schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 11:37:
Waarschijnlijk is dit al veel vaker ter sprake gekomen, maar:

Heeft hier iemand ervaring met taxateurs, voordat je gaat bieden. Dus de vraag aan een taxateur of hij/zij de woning grof geschat op een bepaald bedrag kan taxeren?

Is het niet vaak de aankoopmakelaar die als (informele) taxateur optreed?

[Jackson6]

Koekfabriek schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 11:41:
[...]

Is het niet vaak de aankoopmakelaar die als (informele) taxateur optreed?

Ik bied zonder aankoopmakelaar.

[THM0]

Jackson6 schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 11:45:
[...]


Ik bied zonder aankoopmakelaar.

Dan kun je bijvoorbeeld een Calcasa rapport opvragen. Of een account bij Walter Living nemen. Maar een taxateur langs laten komen voordat je een bod doet wordt nogal kostbaar; die mensen werken bepaald niet voor niets.

[Jackson6]

THM0 schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 11:52:
[...]

Dan kun je bijvoorbeeld een Calcasa rapport opvragen. Of een account bij Walter Living nemen. Maar een taxateur langs laten komen voordat je een bod doet wordt nogal kostbaar; die mensen werken bepaald niet voor niets.

Thanks, dan heb ik gelijk een tweede vraag. Hebben mensen hier Calcasa gebruikt als indicatie? Zo ja hoe dicht zat dit dan bij de daadwerkelijke taxatie door een taxateur?

[Tomino]

Jackson6 schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 11:37:
Waarschijnlijk is dit al veel vaker ter sprake gekomen, maar:

Heeft hier iemand ervaring met taxateurs, voordat je gaat bieden. Dus de vraag aan een taxateur of hij/zij de woning grof geschat op een bepaald bedrag kan taxeren?

Gisteren huis gekocht, dus verse info.
Financieel adviseur heeft wat gepolst informeel, maar die had toch ook meer informatie nodig die je op voorhand niet hebt als koper. Aankoopmakelaar gaf aan dat taxeurs zonder opgave van logische reden 10% boven de vraagprijs mogen taxeren. Wat daarbij helpt is na het winnende bod er meerdere biedingen uit zijn gebracht boven de vraagprijs. Anders gezegd; als er 1 gek is die 500K extra biedt, dan is hogere taxatiewaarde lastig. Zijn er nou 50 die 400K over hebben geboden, dan is dat schijnbaar de marktprijs.

Hoe goed Calcasa is? Bij ons niet echt, want weinig vergelijkbaars in de buurt verkocht. Ik vond alles vrij conservatief.

De aangepaste verkoopprijs van een ZEER vergelijkbaar pand (verkocht in december en geactualiseerd op gister) klopte overigens precies met ons bod, maar met andere inschattingen zat WL dan weer helemaal fout. Combineer dus bronnen.

///
Kleine duit in het zakje, aangezien ik hier gelurkt heb:
Teruggebeld omdat we op de bezichtigings-reservelijst stonden. Woensdag gaan kijken, donderdag aankoopmakelaar en financiëel adviseur in de hand genomen en gisteren geboden.
Eerste inschatting voor prijs van de aankoopmakelaar zat uiteindelijk 5K onder ons winnende bod. Zonder bouwkundige keuring en zonder voorbehoud van financiering. Why? Huis is uit 2017 en we weten wat we kunnen lenen omdat we die informatie op voorhand al duidelijk hadden. Eerste inschatting financiëel adviseur zat er 15K naast. Overdracht op 1 september.

Gebruik gemaakt van Walter Living Free, Calcasa (25,00), Huispedia en Bieden en Wonen.

Uiteindelijk 8 andere biedingen die zéér dichtbij ons bod zaten. Verkopende makelaar zei: precies goed, niet te hoog, niet te laag en een goede persoonlijke noot. 1e x ooit bieden, direct raak .

[ Voor 10% gewijzigd door Tomino op 26-01-2022 12:29 ]

[Smithkj]

Daarop voortbordurend: Zou je als koper ook een (actuele) taxatie van de verkopende partij kunnen gebruiken?

[HensAanDek]

Jackson6 schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 12:23:
[...]


Thanks, dan heb ik gelijk een tweede vraag. Hebben mensen hier Calcasa gebruikt als indicatie? Zo ja hoe dicht zat dit dan bij de daadwerkelijke taxatie door een taxateur?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Jackson6]

HensAanDek schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 12:34:
[...]


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 11% gewijzigd door Jackson6 op 26-01-2022 12:39 ]

[Laapo]

Smithkj schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 12:32:
Daarop voortbordurend: Zou je als koper ook een (actuele) taxatie van de verkopende partij kunnen gebruiken?

In het rapport staat wie de opdrachtgever is. Eigenaar/bewoner zal er nu waarschijnlijk staan. Daarmee niet bruikbaar als koper, tenzij ze dat bij de bank over het hoofd zien..

[Hbeez]

Tomino schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 12:26:
[...]

Aankoopmakelaar gaf aan dat taxeurs zonder opgave van logische reden 10% boven de vraagprijs mogen taxeren. Wat daarbij helpt is na het winnende bod er meerdere biedingen uit zijn gebracht boven de vraagprijs. Anders gezegd; als er 1 gek is die 500K extra biedt, dan is hogere taxatiewaarde lastig. Zijn er nou 50 die 400K over hebben geboden, dan is dat schijnbaar de marktprijs.

Ik snap de logica dat de marktwaarde wordt bepaald door de markt, en dat 10 bieders meer een markt vertegenwoordigen dan 1 uitschieter, maar heeft een taxateur 1) info tot die informatie 2) is dat ergens goed genoeg vastgelegd, beter dan mondeling v/d verkoopmakelaar en 3) kan hij dat gebruiken ter onderbouwing? In mijn taxatierapport was de taxatie gebaseerd op referentiewoningen waarbij de verkoopprijs was geactualiseerd en dan wat verschillen onderbouwd, bv door afwerkingsniveau, en werkten de makelaar/taxateur verder vrij gescheiden van elkaar.

Uiteindelijk 8 andere biedingen die zéér dichtbij ons bod zaten. Verkopende makelaar zei: precies goed, niet te hoog, niet te laag en een goede persoonlijke noot. 1e x ooit bieden, direct raak .

Feli! Ik had vergelijkbare feedback bij de aankoop van m'n huis van de verkoopmakelaar - denk ook niet dat een verkoopmakelaar snel zegt dat je te hoog hebt geboden (ivm bedenkperiode) of te laag aangezien je het bent geworden

[de Peer]

Laapo schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 12:58:
[...]


In het rapport staat wie de opdrachtgever is. Eigenaar/bewoner zal er nu waarschijnlijk staan. Daarmee niet bruikbaar als koper, tenzij ze dat bij de bank over het hoofd zien..

Is dat zo? Opdrachtgever zou niet relevant moeten zijn toch als het NWWI gevalideerd is?
Volgens mij zie ik op Funda ook wel eens staan dat er recent een taxatie gedaan is en dat die overgenomen/overgekocht kan worden. Klinkt als administratieve handeling.

[Gautama]

Zojuist een account aangemaakt op Walter Living voor een huis dat wij binnenkort gaan bezichtigen.

Als ik hun grafiek goed bekijk, is hun waardebepaling 2084/m2 (298k) voor als de woning toe is aan onderhoud (het onderste donkerblauwe bolletje) en 2350/m2 (336k) voor als de woning er als nieuw uitziet (het bovenste donkerblauwe bolletje). De vraagprijs is echter 2448/m2 (350k).

Aan de grafiek te zien zit de vraagprijs van de woning per m2 onder de trend van de vergelijkbare woningen in de buurt volgens Walters Living. Daarnaast is volgens een andere grafiek op Walter Living de trend +6,8% overbieden.

Waar is dan precies de waardebepaling van Walter Living op gebaseerd? Ik had in deze situatie eerder verwacht dat hun waardebepaling juist boven de vraagprijs ligt van de woning, gezien trend van overbieden en de hogere verkoopprijs per m2 van woningen in de buurt.

[SL104]

@Gautama Dit is mij ook wel eens opgevallen. Bij de huizen waarbij ik dit zag, was de woning nog relatief recent verkocht (afgelopen 1-2 jaar). Ik vroeg me af of de waardebepaling dan dichterbij de (geindexeerde) verkoopprijs komt te liggen en daardoor soms wat lager uitvalt. Ik ben ook benieuwd hoe dit zit.

[Gautama]

SL104 schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 15:43:
@Gautama Dit is mij ook wel eens opgevallen. Bij de huizen waarbij ik dit zag, was de woning nog relatief recent verkocht (afgelopen 1-2 jaar). Ik vroeg me af of de waardebepaling dan dichterbij de (geindexeerde) verkoopprijs komt te liggen en daardoor soms wat lager uitvalt. Ik ben ook benieuwd hoe dit zit.

Dat zou kunnen inderdaad; dat recente verkoopprijzen van dezelfde woning zwaar meetellen in de berekening.

In het geval van mijn voorbeeld is dat volgens mij niet wat er aan de hand is. Als deze woning van mijn grafiek recent nog verkocht was, dan had dat volgens mij in dit rijtje moeten terugkomen. Dat staat ook vermeld bij de toelichting van Walters Living. Daarnaast kennen wij deze bewoners via-via en weten we dat zij er al enige tijd wonen.

[SL104]

@Gautama Je hebt gelijk, dan zal het daar niet in zitten. In het grafiekje dat je eerder postte kun je op de bolletjes klikken, dan zie je om welke woning het gaat. Misschien zie je daar een patroon in (dichterbij het referentieobject? net iets andere typen woning: tussenwoning/hoekwoning/vrijstaand, appartement op onderste/bovenste/tussenverdieping?).

Hoe dan ook lees je hier wel vaker dat de inschatting van Walter Living naast de uiteindelijke verkoopprijs ligt. Ik vind hun dienst vooral handig omdat je in één klap de verkoopprijs van tientallen vergelijkbare woningen kan zien.

Bij mijn eigen woning zie ik dan wel dat niet alle woningen die ze vinden, echt vergelijkbaar zijn. Mijn woning heeft bijvoorbeeld geen tuin, en een paar van de woningen uit die lijst wel. Of een woning uit mijn straat lijkt wel erg goed verkocht, maar toevallig weet ik dat die verkoopprijs inclusief een garage was. Ik zou altijd goed kijken waar de inschatting van Walter Living op is gebaseerd en kijken in hoeverre je ze zelf vergelijkbaar vindt.

[Kanarie]

Ik werk voor Walter Living. Wat een woning waard is volgens de berekening, en wat je er voor moet bieden om de woning te krijgen kan in de huidige markt sterk verschillen. Denk aan sterk overbieden boven de verwachte taxatiewaarde, dat is nu op veel meer plekken aan de hand.

Daarnaast kan de automatische waardering het domweg mis hebben. Bijvoorbeeld als de woning een opvallend lage WOZ waarde heeft, recent geflipt is of de waardering op basis van verkeerde informatie gegaan is (woningtype en vierkante meters tikken hard aan als die verkeerd zijn).

Zelf kijk ik altijd het meest naar de stipjeswolk, gefilterd op hetzelfde woningtype en naar de lijst met vergelijkbare huizen, gefiltered op woningtype en gesorteerd op afstand.

[Gautama]

@SL104 Bedankt voor de tips.

Nog even over die verkoopprijzen van vergelijkbare woningen; in de betreffende tabel met 25 vergelijkbare woningen staat bij mij de vraagprijs van de vergelijkbare woning vermeld, plus het % dat is overboden. Dit samen maakt toch gewoonweg de koopsom waarvoor de woning is verkocht?

Beetje een domme vraag voor mijn gevoel... maar ik zie namelijk dat je met een premium account (voor EUR 49 pmnd, een upgrade die ik niet heb, ik zit nog in de trial) de oorspronkelijke koopsom kan achterhalen, zodat je precies weet voor hoeveel de woning destijds is verkocht. Maar... die informatie heb ik dan toch al in die tabel? Of is de bron van deze info dan weer anders?

Walters Living vind ik tot dusver een supermooie en handige site, maar antwoord op dit soort voor de hand liggende vragen krijg ik gewoon echt niet gevonden in hun FAQ....

[ Voor 3% gewijzigd door Gautama op 26-01-2022 16:33 ]

[Valorian]

Gautama schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 16:32:
@SL104 Bedankt voor de tips.

Nog even over die verkoopprijzen van vergelijkbare woningen; in de betreffende tabel met 25 vergelijkbare woningen staat bij mij de vraagprijs van de vergelijkbare woning vermeld, plus het % dat is overboden. Dit samen maakt toch gewoonweg de koopsom waarvoor de woning is verkocht?

Beetje een domme vraag voor mijn gevoel... maar ik zie namelijk dat je met een premium account (voor EUR 49 pmnd, een upgrade die ik niet heb, ik zit nog in de trial) de oorspronkelijke koopsom kan achterhalen, zodat je precies weet voor hoeveel de woning destijds is verkocht. Maar... die informatie heb ik dan toch al in die tabel? Of is de bron van deze info dan weer anders?

Walters Living vind ik tot dusver een supermooie en handige site, maar antwoord op dit soort voor de hand liggende vragen krijg ik gewoon echt niet gevonden in hun FAQ....

Dat heb mij ook afgevraagd. Volgens mij is de enige meerwaarde op dit punt dat je zelf niet meer de rekensom van vraagprijs * overbieding hoeft te maken om de werkelijke koopsom te krijgen. Maar wellicht zijn er nog andere (echte) voordelen van het 49 euro abo?

[Kanarie]

Gautama schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 16:32:
@SL104 Bedankt voor de tips.

Nog even over die verkoopprijzen van vergelijkbare woningen; in de betreffende tabel met 25 vergelijkbare woningen staat bij mij de vraagprijs van de vergelijkbare woning vermeld, plus het % dat is overboden. Dit samen maakt toch gewoonweg de koopsom waarvoor de woning is verkocht?

Zonder premium zie je afgeronde percentages.

[Smithkj]

Laapo schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 12:58:
[...]


In het rapport staat wie de opdrachtgever is. Eigenaar/bewoner zal er nu waarschijnlijk staan. Daarmee niet bruikbaar als koper, tenzij ze dat bij de bank over het hoofd zien..

Dat is mijn vraag dus: als een taxateur volgens regels getaxeerd heeft maakt de opdrachtgever toch niets uit?

[Hbeez]

Smithkj schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 19:33:
[...]


Dat is mijn vraag dus: als een taxateur volgens regels getaxeerd heeft maakt de opdrachtgever toch niets uit?

Bij de ABN is het in ieder geval wel een harde eis. Zou het even checken bij de hypotheekverstrekker.

[MrAngry]

https://www.funda.nl/koop...8038562-de-wiltstraat-17/

Ik sta op het punt een bod te doen op dit huis. Alle gekanker, twijfels whatever is input. Als jullie gedachten hebben gooi ze neer. Ik wilde het eigenlijk rucksichtlos doen, maar kwam er vandaag achter dat een parkeervergunning in deze wijk een 5+ jaar wachttijd heeft. Ondanks dat je +-500m naar het noorden gewoon kan parkeren en ik een auto niet eens dagelijks gebruik was het toch genoeg om de schaal van sure thing naar twijfel te tippen, ik lag al op de scheidslijn blijkbaar. Makelaar heeft aangegeven dat een voorbehoud financiering geen probleem is, dus dat is wel een pluspuntje (heb ik nodig). Pand is in oktober getaxeerd op 340 (volgens makelaar).

[amboly]

MrAngry schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 19:40:
https://www.funda.nl/koop...8038562-de-wiltstraat-17/

Ik sta op het punt een bod te doen op dit huis. Alle gekanker, twijfels whatever is input. Als jullie gedachten hebben gooi ze neer. Ik wilde het eigenlijk rucksichtlos doen, maar kwam er vandaag achter dat een parkeervergunning in deze wijk een 5+ jaar wachttijd heeft. Ondanks dat je +-500m naar het noorden gewoon kan parkeren en ik een auto niet eens dagelijks gebruik was het toch genoeg om de schaal van sure thing naar twijfel te tippen, ik lag al op de scheidslijn blijkbaar. Makelaar heeft aangegeven dat een voorbehoud financiering geen probleem is, dus dat is wel een pluspuntje (heb ik nodig). Pand is in oktober getaxeerd op 340 (volgens makelaar).

Ik ben een sucker voor dat soort oude panden, ik vind het prachtig.

[MrAngry]

amboly schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 20:20:
[...]


Ik ben een sucker voor dat soort oude panden, ik vind het prachtig.

Godver, 365? 375?

Overigens, alles "oude" accenten zijn nieuwe he. Alleen de muren zijn 135 jaar oud.

[Kathia]

MrAngry schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 19:40:
https://www.funda.nl/koop...8038562-de-wiltstraat-17/

Ik sta op het punt een bod te doen op dit huis. Alle gekanker, twijfels whatever is input. Als jullie gedachten hebben gooi ze neer. Ik wilde het eigenlijk rucksichtlos doen, maar kwam er vandaag achter dat een parkeervergunning in deze wijk een 5+ jaar wachttijd heeft. Ondanks dat je +-500m naar het noorden gewoon kan parkeren en ik een auto niet eens dagelijks gebruik was het toch genoeg om de schaal van sure thing naar twijfel te tippen, ik lag al op de scheidslijn blijkbaar. Makelaar heeft aangegeven dat een voorbehoud financiering geen probleem is, dus dat is wel een pluspuntje (heb ik nodig). Pand is in oktober getaxeerd op 340 (volgens makelaar).

Via WL krijg ik dit:

https://ibb.co/19NxNHX

Maar WL geeft geen vergelijkbare panden?!

Er is ook geen WOZ waarde bekend. Wat is de achtergrond van dit pand?
https://www.wozwaardeloket.nl/index.jsp

[Point.Flare]

Gautama schreef op dinsdag 25 januari 2022 @ 21:37:
[...]


In het hele proces voor het aankopen van een woning, vraag ik me af: wanneer is nu precies het moment om een taxatie te laten uitvoeren? Ik neem aan nadat ik een bod heb geplaatst, met daarin vermeld onder voorbehoud van financiering en logischerwijs voordat ik een koopovereenkomst heb ondertekend.

De bedenktijd is drie dagen. Het lijkt me sterk dat ik in die drie dagen al een taxatie kan regelen, toch?

En de taxatie kan dus nog van invloed zijn op de financiering die ik kan krijgen, waardoor de koop mogelijk niet rond kan komen... is het dan dus gebruikelijk om een termijn te stellen bij het melden van de voorwaarde 'onder voorbehoud van financiering'?

Je brengt een bod uit. Dit doe je onder voorbehoud van financiering. Je mag tegenwoordig max 100% financieren. Dus als de taxatie onder het bod valt, dan heb je reden om het koopcontract te breken.

Zo lang de verkopende partij er maar mee akkoord gaat. Als jij duidelijk overbied, dan zal een verkoper minder genegen te zijn om akkoord te geven op 100% financiering.

Idealiter breng je ontbindende voorwaarde aan zonder limiet, dat is in het voordeel voor jou als koper. De verkoper wil limieten, omdat het contract dan eerder bindend is. Daar zit ook een stuk van de onderhandeling. Wij hebben een behoud van financiering gedaan met een periode van 8 weken. Dit op basis van de inschatting van onze hypotheekadviseur + speling ivm. feestdagen.

Hier zijn onze ontbindende voorwaarden destijds:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Wij hebben taxatie en bouwtechnische keuring in de bedenktijd plaats laten vinden. Minste gedoe om onder het contract uit te komen als eea tegenvalt. Kwestie van de juiste partijen vinden die met je mee willen werken. Wij kochten een ouder pand en we vonden het moeilijk een waarde te hangen aan eventuele reparaties of achterstallig onderhoud (normaal moet je dat specificeren).

[ Voor 15% gewijzigd door Point.Flare op 26-01-2022 21:55 ]

[Kathia]

MrAngry schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 20:23:
[...]


Godver, 365? 375?

Overigens, alles "oude" accenten zijn nieuwe he. Alleen de muren zijn 135 jaar oud.

Ga je daar alleen wonen, met partner en / of met (fulltime) kinderen?

500 meter van je huis parkeren, als het gereduceerd of gratis is, zou ik tijdelijk niet zo'n enorm probleem vinden trouwens. Zelf ook jaren gedaan omdat ik wachtte op een vergunning en ook tegenwoordig moet ik nog regelmatig verder dan 500 meter lopen van de parkeerplek naar mijn huis (Amsterdam). Ik zie het maar als een van de ongemakken van de stad, waar vele gemakken en geneugten tegenover staan.

[ Voor 39% gewijzigd door Kathia op 26-01-2022 22:19 ]

[MrAngry]

Kathia schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 22:01:
[...]


Ga je daar alleen wonen, met partner en / of met (fulltime) kinderen?

500 meter van je huis parkeren, als het gereduceerd of gratis is, zou ik tijdelijk niet zo'n enorm probleem vinden trouwens. Zelf ook jaren gedaan omdat ik wachtte op een vergunning en ook tegenwoordig moet ik nog regelmatig verder dan 500 meter lopen van de parkeerplek naar mijn huis (Amsterdam). Ik zie het maar als een van de ongemakken van de stad, waar vele gemakken en geneugten tegenover staan.

Alleen, prefereer met de trein(fiets-trein-fiets) naar werk te gaan zodra de A12 weer vol staat (richting Utrecht). Auto vooral in het weekend gebruiken dus voor mooie avonturen en door de week om naar werk te gaan als ik terug wil fietsen, maar dan is 500 meter geen probleem. Maar in het weekend dus wel geregeld een soort laad en los sessie voor de deur moeten doen en qua ontvangen van gasten is dit echt heel sub optimaal.

Thanks voor je support. Ik krijg er stress van, meedenkers helpen, al stellen ze alleen vragen, helpt de gedachten te ordenen. Toch de grootste investering van je leven.

Kathia schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 21:24:
[...]


Via WL krijg ik dit:

https://ibb.co/19NxNHX

Maar WL geeft geen vergelijkbare panden?!

Er is ook geen WOZ waarde bekend. Wat is de achtergrond van dit pand?
https://www.wozwaardeloket.nl/index.jsp

De makelaar is geen nvm (Brugman) voor zover ik weet, ik heb ook nog geen vragenlijst gezien. Ik denk niet dat die er is. WOZ waarde kan ik nog vragen, maar is het relevant? Achtergrond: Ooit gesplitst, als ik naar de kadastrale kaart kijk 4-ways, 2 boven 2 onder. Recht van overpad naar twee buren is verdwenen, maar nog wel recht van overpad van dit pand naar de straat via de onverbonden buren (alleen bovenwoning, onderverdieping is geheel doorgang naar de achtergelegen bouwsels). Volgens de makelaar is hier een 18e eeuwse boerderij ingesloten, die zie je idd nog in het overpad.
7 jaar geleden door een professionele partij opgeknapt. In die staat verkocht nu, geen wijzgingen.

[ Voor 29% gewijzigd door MrAngry op 26-01-2022 22:39 ]

[Kathia]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Kathia op 27-01-2022 08:46 ]

[JeroenE]

@MrAngry Ik zou eek informeren hoe het zit met de VVE. Je zit (denk ik) alleen met de bovenburen in die VVE. 2 leden is natuurlijk wel lastig als de een iets wel wil en de ander niet. Hoe werkt dat?

[Jackson6]

Wij gaan een bod doen, maar we twijfelen of met voorbehoud financiering moeten bieden.

Ik bedoel, we hebben met een adviseur bij de ING uiterekend wat we kunnen lenen, dat zit 30k boven het bedrag wat we gaan bieden.

Op welk vlak zou de financiering dan nog mis kunnen gaan, wij kopen voor het eerst een huis dus vandaar dit soort vragen

[de Peer]

Jackson6 schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 10:50:
Wij gaan een bod doen, maar we twijfelen of met voorbehoud financiering moeten bieden.

Ik bedoel, we hebben met een adviseur bij de ING uiterekend wat we kunnen lenen, dat zit 30k boven het bedrag wat we gaan bieden.

Op welk vlak zou de financiering dan nog mis kunnen gaan, wij kopen voor het eerst een huis dus vandaar dit soort vragen

Je zou je baan kunnen verliezen, of opeens ziek worden, of je blijkt opeens toch een BKR schuld te hebben, of je offerte is verlopen en de hypotheekrente is fors gestegen. Of je relatie klapt door de huizenzoekstress.

Allemaal vergezocht, maar het kan gebeuren.

[ Voor 3% gewijzigd door de Peer op 27-01-2022 10:52 ]

[Gautama]

Point.Flare schreef op woensdag 26 januari 2022 @ 21:50:
[...]


Je brengt een bod uit. Dit doe je onder voorbehoud van financiering. Je mag tegenwoordig max 100% financieren. Dus als de taxatie onder het bod valt, dan heb je reden om het koopcontract te breken.

Zo lang de verkopende partij er maar mee akkoord gaat. Als jij duidelijk overbied, dan zal een verkoper minder genegen te zijn om akkoord te geven op 100% financiering.

Idealiter breng je ontbindende voorwaarde aan zonder limiet, dat is in het voordeel voor jou als koper. De verkoper wil limieten, omdat het contract dan eerder bindend is. Daar zit ook een stuk van de onderhandeling. Wij hebben een behoud van financiering gedaan met een periode van 8 weken. Dit op basis van de inschatting van onze hypotheekadviseur + speling ivm. feestdagen.

Hier zijn onze ontbindende voorwaarden destijds:

***members only***


Wij hebben taxatie en bouwtechnische keuring in de bedenktijd plaats laten vinden. Minste gedoe om onder het contract uit te komen als eea tegenvalt. Kwestie van de juiste partijen vinden die met je mee willen werken. Wij kochten een ouder pand en we vonden het moeilijk een waarde te hangen aan eventuele reparaties of achterstallig onderhoud (normaal moet je dat specificeren).

Dit is super, precies de info die ik zocht. Bedankt voor het voorbeeld van de ontbindende voorwaarden.

Wij gaan binnenkort bezichtigen bij een huis uit 1969. Op de foto's ziet het huis er nog heel goed uit (maargoed, foto's kunnen bedriegen). Ik vraag me af in hoeverre het normaal is om een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren? Wij zijn van plan te kopen zonder aankoopmakelaar, dus we zouden het echt op eigen inzicht moeten doen.

Ik weet ook niet wat men normaliter moet rekenen om een dergelijke keuring uit te laten voeren...

[JanHenk]

@Jackson6 Ik vind 30K tussen wat je je maximale hypotheeklast en de koopsom (?) ook niet een heel ruime marge, persoonlijk. Met de huidige stijgende rentes kan die marge best wel gauw verdampen... (Hoe hoger de rente, hoe minder je kunt lenen).

Afhankelijk van je eigen (spaar)geld, kan dat risico nog wat verkleind worden.

[SL104]

@Jackson6 Iets anders om mee te nemen is dat je 100% mag lenen van de getaxeerde waarde. Stel jij biedt 400k en uit de taxatie komt 375k, dan mag je toch maar 375k lenen. Ook als je op basis van inkomen misschien wel tot 430k kan gaan.

Nu is in dit topic wel vaker besproken dat de taxatie vaak toch precies uitkomt op wat je hebt geboden. Maar er kan toch een gat ontstaan, dat je dan met spaargeld op moet vullen. Hoe waarschijnlijk dat hier is kun je bespreken met je aankoopmakelaar (als je er eentje hebt) of door te kijken naar recente verkoopprijzen van vergelijkbare huizen in de buurt. Dat geeft je een beetje een indruk waar de taxatie minimaal op uit gaat komen.

[naitsoezn]

Afhankelijk van je salaris, zou je die 30k 'marge' al bijna kwijt kunnen zijn bij een rente van 2.0% ipv 1.6%, bijvoorbeeld. Of je bent een telefoonabonnement van een paar tientjes per maand 'vergeten' mee te rekenen, dan heb je ook al snel minimaal de heflt van je 'marge' opgesnoept. Of je hebt een bonus van een paar duizend euro onterecht meegeteld, dan kan ook al snel een groot deel van je 'marge' terugdringen. Een iets tegenvallende taxatie waardoor je meer eigen vermogen in moet zetten, en je kunt al heel snel in de problemen komen. Nee, 30k 'marge' tov je max hypotheek vind ik persoonlijk ook niet heel ruim.

Een 'veilig marge' zou imho pas zijn wanneer je het benodigde bedrag ook zou kunnen lenen als je een dag minder zou gaan werken. Of wanneer je (in het geval je met z'n tweeen bent) het bedrag op 1 salaris kunt aanvragen terwijl je allebei >80% ft werkt. Bijvoorbeeld.

[ Voor 28% gewijzigd door naitsoezn op 27-01-2022 11:15 ]

[Hbeez]

SL104 schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 11:08:
@Jackson6 Iets anders om mee te nemen is dat je 100% mag lenen van de getaxeerde waarde. Stel jij biedt 400k en uit de taxatie komt 375k, dan mag je toch maar 375k lenen. Ook als je op basis van inkomen misschien wel tot 430k kan gaan.

Nu is in dit topic wel vaker besproken dat de taxatie vaak toch precies uitkomt op wat je hebt geboden. Maar er kan toch een gat ontstaan, dat je dan met spaargeld op moet vullen. Hoe waarschijnlijk dat hier is kun je bespreken met je aankoopmakelaar (als je er eentje hebt) of door te kijken naar recente verkoopprijzen van vergelijkbare huizen in de buurt. Dat geeft je een beetje een indruk waar de taxatie minimaal op uit gaat komen.

In mijn geval was er een delta van -5% t.o.v. de transactieprijs, ook al waren er 7 biedingen in de buurt. Dus @Jackson6 ik zou wel de robuustheid van je financiering toetsen door rekening te houden met het kunnen financieren van bv 5% of worst case 10% uit eigen middelen.

[ Voor 3% gewijzigd door Hbeez op 27-01-2022 11:15 ]

[coazter]

Jackson6 schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 10:50:
Ik bedoel, we hebben met een adviseur bij de ING uiterekend wat we kunnen lenen, dat zit 30k boven het bedrag wat we gaan bieden.

Op welk vlak zou de financiering dan nog mis kunnen gaan, wij kopen voor het eerst een huis dus vandaar dit soort vragen

Naast alle (veel dus!) genoemde redenen is het in het algemeen zo dat de bank veel gedetailleerder gaat kijken, zo kijken ze o.a. naar transacties op je betaalrekening, en bij eigen middelen ook naar die van een evt. spaarrekening. Het kan maar zo zijn dat je toch iets over het hoofd gezien hebt wat je maximale hypotheek kan drukken. En zeker niet onbelangrijk en ook al genoemd, de rentes stijgen alweer.

[Jean-Bob]

Jackson6 schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 10:50:
Wij gaan een bod doen, maar we twijfelen of met voorbehoud financiering moeten bieden.

Ik bedoel, we hebben met een adviseur bij de ING uiterekend wat we kunnen lenen, dat zit 30k boven het bedrag wat we gaan bieden.

Op welk vlak zou de financiering dan nog mis kunnen gaan, wij kopen voor het eerst een huis dus vandaar dit soort vragen

Met 30k marge zou ik iig wel zorgen dat je helemaal zeker van je zaak bent qua inkomsten en schulden en zorgen dat je genoeg spaargeld achter de hand hebt om tegenvallers qua taxatie en stijgende rente op te vangen. Genoemd is al de BKR registratie waar je misschien geen weet van hebt maar als je geen vast contract hebt kan je de werkgeversverklaring met intentie ook maar beter binnen hebben. In mijn ervaring hoef je bij die eerste gesprekken met adviseurs niet heel veel bewijslast voor je situatie aan te leveren en als daar toch iets in verschilt t.o.v. wat je dacht zeker te weten ga je nat.

[JanHenk]

BKR-registratie kun je overigens zelf ook nalopen. Tegenwoordig kun je inloggen met iDIN en meteen inzien wat er op jouw naam geregistreerd staat. Dit dan ook je partner, als die meetekent bij de hypotheek, even laten doen.

Het is dan nog niet altijd een probleem dat er een registratie staat. Het hangt van de code af, of een registratie actief is c.q. wat de einddatum van het krediet is etc.

Maar "een BRK registratie waar je geen weet van hebt" hoeft geen excuus meer te zijn, je kunt dit zelf gewoon opvragen (en overleggen aan je hypotheekadviseur). Lijkt me een no-brainer

[Jackson6]

JanHenk schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 12:10:
BKR-registratie kun je overigens zelf ook nalopen. Tegenwoordig kun je inloggen met iDIN en meteen inzien wat er op jouw naam geregistreerd staat. Dit dan ook je partner, als die meetekent bij de hypotheek, even laten doen.

Het is dan nog niet altijd een probleem dat er een registratie staat. Het hangt van de code af, of een registratie actief is c.q. wat de einddatum van het krediet is etc.

Maar "een BRK registratie waar je geen weet van hebt" hoeft geen excuus meer te zijn, je kunt dit zelf gewoon opvragen (en overleggen aan je hypotheekadviseur). Lijkt me een no-brainer

Klopt, heb alleen een private lease auto staan in BKR, deze is al meegenomen door de bank.

[Hbeez]

Jackson6 schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 12:37:
[...]


Klopt, heb alleen een private lease auto staan in BKR, deze is al meegenomen door de bank.

En, wat heb je besloten na alle adviezen hier? Ga je met of zonder voorbehoud van financiering bieden?

[Jackson6]

Hbeez schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 12:59:
[...]


En, wat heb je besloten na alle adviezen hier? Ga je met of zonder voorbehoud van financiering bieden?

Met, wij hebben verder geen andere voorwaarden en zijn zeer flexibel door onze huurwoning. De verkopers willen er pas in de zomer uit, dus dat is nog in ons voordeel. Voor de rest zien we het wel.

Vraag me trouwens wel af of het hier uberhaupt iemand gelukt is een huis te kopen met voorbehoud van financiering?

[ Voor 12% gewijzigd door Jackson6 op 27-01-2022 15:23 ]

[Deurwaarder]

Ik heb gisteren een bod uitgebracht op een kluswoning in regio Rotterdam
Bod was net boven 200k, dat was al ~ 10% boven de vraagprijs. Er zat nog een verbouwing (vooral achterstallig onderhoud) van al gauw 50k aan te komen.

Mijn bod was zonder voorbehoud van financiering.
Dat was wel even nagelbijten, maar vanmorgen bleek dat het bod niet interessant genoeg is, er is nog flink hoger geboden, zonder voorbehoud van keuring of financiering.

Wat ik regelmatig zie is dat bij inschrijven van je bod al staat vermeld dat ze een voorbehoud op financiering alleen accepteren tot de vraagprijs.
Dus zonder flinke spaarpot of overwaarde zit je toch klem. Als de taxatiewaarde niet boven de vraagprijs uit komt, maar je bod wel, dan heb je dus al niet veel meer aan je voorbehoud.
Maar zolang er kopers met overwaarde of die flinke spaarpot zijn (of flippers) die geen of een nog lager voorbehoud maken kom je er ook moeilijk tussen.

We zoeken vrolijk verder!

[Enforcer]

Jackson6 schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 13:02:
Met, wij hebben verder geen andere voorwaarden en zijn zeer flexibel door onze huurwoning. De verkopers willen er pas in de zomer uit, dus dat is nog in ons voordeel. Voor de rest zien we het wel.

Vraag me trouwens wel af of het hier uberhaupt iemand gelukt is een huis te kopen met voorbehoud van financiering?

Veel mensen vergeten het volgende:
- Een onder voorbehoud bod is doorgaans maar 4-8weken geldig afhankelijk van de termijn die je er zelf aanhangt om je financiering te regelen.
- Dat betekent dus dat als je onder voorbehoud is afgelopen en de financiering er in principe doorheen is alle hierboven genoemde scenarios (baan verliezen/overlijden/relatiebreuk/etc) nog steeds kunnen voorkomen na die periode totdat de woning is overgedragen en dus in principe ook invloed heeft op je toekomstige financiering.
- Mocht dat het geval zijn dan kun je dus je "onder voorbehoud" niet meer inzetten om van de koop af te zien. Kortom een onder voorbehoud is maar een fractie risico om bovenstaande scenarios in te dekken voor een periode van doorgaans 4-8weken.

[Koekfabriek]

Jackson6 schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 13:02:
[...]


Met, wij hebben verder geen andere voorwaarden en zijn zeer flexibel door onze huurwoning. De verkopers willen er pas in de zomer uit, dus dat is nog in ons voordeel. Voor de rest zien we het wel.

Vraag me trouwens wel af of het hier uberhaupt iemand gelukt is een huis te kopen met voorbehoud van financiering?

Jup, vorig jaar ons huis gekocht met voorbehoud van financiering. Het huis wat verkochten (Utrecht stad) ook verkocht aan de koper onder voorbehoud van financiering. Gaat er bij mij vooral om dat het voorbehoud "realistisch" is (dus niet per se 100 % geboden prijs).

[Laapo]

Enforcer schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 15:32:
[...]

Veel mensen vergeten het volgende:
- Een onder voorbehoud bod is doorgaans maar 4-8weken geldig afhankelijk van de termijn die je er zelf aanhangt om je financiering te regelen.
- Dat betekent dus dat als je onder voorbehoud is afgelopen en de financiering er in principe doorheen is alle hierboven genoemde scenarios (baan verliezen/overlijden/relatiebreuk/etc) nog steeds kunnen voorkomen na die periode totdat de woning is overgedragen en dus in principe ook invloed heeft op je toekomstige financiering.
- Mocht dat het geval zijn dan kun je dus je "onder voorbehoud" niet meer inzetten om van de koop af te zien. Kortom een onder voorbehoud is maar een fractie risico om bovenstaande scenarios in te dekken voor een periode van doorgaans 4-8weken.

Als je eenmaal een bindende offerte binnen hebt zou alleen een situatie waardoor je niet kan tekenen roet in het eten gooien, bijvoorbeeld in geval van overlijden van een partner. Je zou eventueel direct al een overlijdensrisicoverzekering kunnen afsluiten. In alle andere situaties wordt de hypotheek gewoon verstrekt zolang je maar bij de notaris bent geweest.

[perspectivebass]

Laapo schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 19:42:
[...]


Als je eenmaal een bindende offerte binnen hebt zou alleen een situatie waardoor je niet kan tekenen roet in het eten gooien, bijvoorbeeld in geval van overlijden van een partner. Je zou eventueel direct al een overlijdensrisicoverzekering kunnen afsluiten. In alle andere situaties wordt de hypotheek gewoon verstrekt zolang je maar bij de notaris bent geweest.

Dat is niet correct.

Je gaat pas naar de notaris bij overdracht. Dan gaat de hypotheek pas in. Je hebt naar de hypotheek verstrekker een meldplicht bij veranderingen waardoor je financiering anders zou kunnen worden voor overdracht. Immers veranderen dan de voorwaarde waarop jij een offerte hebt gehad.

Na overdracht kunnen ze je er alleen uitzetten bij (grote) betalingsachterstanden.

Kortom voorbehoud van financiering dekt de risico’s op baanverlies eigenlijk helemaal niet.

[Laapo]

perspectivebass schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 19:57:
[...]


Dat is niet correct.

Je gaat pas naar de notaris bij overdracht. Dan gaat de hypotheek pas in. Je hebt naar de hypotheek verstrekker een meldplicht bij veranderingen waardoor je financiering anders zou kunnen worden voor overdracht. Immers veranderen dan de voorwaarde waarop jij een offerte hebt gehad.

Na overdracht kunnen ze je er alleen uitzetten bij (grote) betalingsachterstanden.

Kortom voorbehoud van financiering dekt de risico’s op baanverlies eigenlijk helemaal niet.

Ja precies. En dat gebeurt exact nooit. Het heet niet voor niets een bindende offerte..

[Point.Flare]

Gautama schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 10:58:
[...]


Dit is super, precies de info die ik zocht. Bedankt voor het voorbeeld van de ontbindende voorwaarden.

Wij gaan binnenkort bezichtigen bij een huis uit 1969. Op de foto's ziet het huis er nog heel goed uit (maargoed, foto's kunnen bedriegen). Ik vraag me af in hoeverre het normaal is om een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren? Wij zijn van plan te kopen zonder aankoopmakelaar, dus we zouden het echt op eigen inzicht moeten doen.

Ik weet ook niet wat men normaliter moet rekenen om een dergelijke keuring uit te laten voeren...

Jij gaat het huis kopen. Jij hebt een stuk due diligence. Net zoals de verkoper een meldplicht heeft. Moet je wel de goede vragen stellen.

Ik raad je van harte aan een bouwtechnische keuring te laten doen en dit op te nemen in de voorwaarden. Let op: Als je het in de voorwaarden zet, dan moet je ook een bedrag aan reparaties specificeren die er uit mag komen. Anders is de voorwaarde "een bouwtechnische keuring" en is aan die voorwaarde voldaan ongeacht wat er uit komt. Een bouwtechnische keuring is, zo goed als, altijd non-destructief. Dus de keurder kijkt enkel optisch en maakt niks open en breekt niks. Zorg voor goede afspraken met de verkopers over het openmaken van kruipruimtes e.d.

Als je besluit het huis te kopen kan je sommige kosten aftrekken van de belasting. Een technische keuring niet, maar een taxatie wel. Taxatie is verplicht voor je hypotheek.

Overigens. Heb je ING al gecontracteerd? Wij zijn naar een onafhankelijke gegaan. Mijn voorkeur was ING. We zijn geëindigd bij ASR. Lagere rente. En ze zijn actief in hun beleid om goed te zijn voor de wereld. Dat scoorde bij ons een pluspuntje versus voor de absoluut laagste rente te kiezen.

[ Voor 9% gewijzigd door Point.Flare op 27-01-2022 22:13 ]

[Enforcer]

Laapo schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 20:00:
Ja precies. En dat gebeurt exact nooit. Het heet niet voor niets een bindende offerte..

Bijzondere uitspraak...

De bindende offerte is afgegeven op basis van de op dat moment door geldnemer verstrekte informatie, indien er wijzigingen optreden in inkomen of schulden of andere financiële verplichtingen is een geldnemer dit verplicht te melden aan de geldverstrekker. Immers de informatie klopt dan niet meer. Dit staat ook in iedere algemene voorwaarde of kleine lettertjes in alle documenten.

In de praktijk zal het misschien vrij weinig voorkomen omdat men bij bijvoorbeeld een nieuwe baan toch min of meer hetzelfde gaat verdienen (en/of veel mensen meldden dit niet bij de geldverstrekker), maar om even het voorbeeld relatiebreuk aan te halen als je samen met je partner een huis wil kopen waarbij de bindende offerte is afgegeven maar de partner in kwestie niet bij de notaris verschijnt dan kan je hoog en laag springen maar er zal dan geen overdracht plaatsvinden. Fijn dat je dan een financieringsvoorbehoud had van 4-8weken maar daar heb je op dat moment niks meer aan.

[ Voor 6% gewijzigd door Enforcer op 27-01-2022 22:11 ]

[Point.Flare]

Jackson6 schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 13:02:
[...]


Met, wij hebben verder geen andere voorwaarden en zijn zeer flexibel door onze huurwoning. De verkopers willen er pas in de zomer uit, dus dat is nog in ons voordeel. Voor de rest zien we het wel.

Vraag me trouwens wel af of het hier uberhaupt iemand gelukt is een huis te kopen met voorbehoud van financiering?

Present. Vorig jaar december. Twee bezichtigingen voor een bod te plaatsen. Onder de vraagprijs geboden en uitonderhandeld. Voorbehoud 100% financiering. Voorbehoud technische keuring.

We hebben meer dan stinkend geluk gehad tbh..

Laapo schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 20:00:
[...]


Ja precies. En dat gebeurt exact nooit. Het heet niet voor niets een bindende offerte..

Tot je niet aan je verplichtingen kan voldoen en blijkt dat je wijzigingen in je situatie niet hebt gemeld bij de bank. Er kan altijd iets gebeuren buiten jouw schuld om. Maar met een schuld, heb je een verantwoordelijkheid.

[ Voor 24% gewijzigd door Point.Flare op 27-01-2022 22:16 ]

[Sport_Life]

Jackson6 schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 13:02:
[...]


Met, wij hebben verder geen andere voorwaarden en zijn zeer flexibel door onze huurwoning. De verkopers willen er pas in de zomer uit, dus dat is nog in ons voordeel. Voor de rest zien we het wel.

Vraag me trouwens wel af of het hier uberhaupt iemand gelukt is een huis te kopen met voorbehoud van financiering?

Yes gekocht met voorbehoud financiering.
Verkocht trouwens zonder voorbehoud financiering (al ben ik wel de kopers adhv LinkedIn gaan checken wat ze doen enzo)

[Jacco91]

Jackson6 schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 13:02:
[...]

Vraag me trouwens wel af of het hier uberhaupt iemand gelukt is een huis te kopen met voorbehoud van financiering?

Ja hier. Nouja het huis is nog niet helemaal gekocht, maar het bod is geaccepteerd en dat was met voorbehoud (volledig zelfs). Wel onze hele financiële situatie uit moeten leggen en onze hypotheekadviseur heeft zelfs nog met de verkoopmakelaar gebeld, maar uiteindelijk toch geaccepteerd. Nu de financiering nog helemaal rond krijgen, maar dit lijkt op basis van de gegevens en de ruimte die we hebben geen al te grote horde te worden (hoop ik dan).

[Laapo]

Enforcer schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 22:05:
[...]

Bijzondere uitspraak...

De bindende offerte is afgegeven op basis van de op dat moment door geldnemer verstrekte informatie, indien er wijzigingen optreden in inkomen of schulden of andere financiële verplichtingen is een geldnemer dit verplicht te melden aan de geldverstrekker. Immers de informatie klopt dan niet meer. Dit staat ook in iedere algemene voorwaarde of kleine lettertjes in alle documenten.

In de praktijk zal het misschien vrij weinig voorkomen omdat men bij bijvoorbeeld een nieuwe baan toch min of meer hetzelfde gaat verdienen (en/of veel mensen meldden dit niet bij de geldverstrekker), maar om even het voorbeeld relatiebreuk aan te halen als je samen met je partner een huis wil kopen waarbij de bindende offerte is afgegeven maar de partner in kwestie niet bij de notaris verschijnt dan kan je hoog en laag springen maar er zal dan geen overdracht plaatsvinden. Fijn dat je dan een financieringsvoorbehoud had van 4-8weken maar daar heb je op dat moment niks meer aan.

Zo bijzonder is mijn uitspraak niet. De offerte is bindend en gebaseerd op de gegevens zoals ze toen waren. Als je dan nadat de bindende offerte is verstrekt je baan verliest zonder dat je dit had kunnen zien aankomen dan heb je op geen wijze bewust fraude gepleegd oid. Mensen gaan dan niet vervolgens hun hoofd in de strop leggen en de bank verzoeken om een bindende offerte, die volledig legaal en op eerlijke wijze tot stand is gekomen te annuleren. De gevolgen kunnen namelijk ronduit desastreus zijn. Een verkoper die na maanden de verkoop ziet mis gaan. Een boete van 10% van de koopsom, nog los van andere bijkomende schade die eventueel geclaimd kan worden..

Iemand die claimt dat het verstandig is om een bindende offerte te laten intrekken met alle gevolgen van dien doet bizarre uitspraken.

Verder heb ik in mijn eerdere reactie al gesteld dat de boel wel moet passeren. Als je niet verschijnt om te tekenen kan ieder de ontbindende voorwaarden worst wezen..

[Laapo]

Point.Flare schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 22:08:
[...]

Tot je niet aan je verplichtingen kan voldoen en blijkt dat je wijzigingen in je situatie niet hebt gemeld bij de bank. Er kan altijd iets gebeuren buiten jouw schuld om. Maar met een schuld, heb je een verantwoordelijkheid.

Als je niet aan je verplichtingen kunt voldoen heb je heel een ander probleem. Daarnaast heb je ook een verantwoordelijkheid naar de verkoper van de woning. Dat lijkt hier niet mee te tellen?

[Point.Flare]

Laapo schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 23:40:
[...]


Als je niet aan je verplichtingen kunt voldoen heb je heel een ander probleem. Daarnaast heb je ook een verantwoordelijkheid naar de verkoper van de woning. Dat lijkt hier niet mee te tellen?

Mijn reactie ging over het stukje hypotheek verkrijgen en je verplichting naar de bank. De verkoper wordt er nu aan de haren bij gesleept. En hoe dat ligt geheel aan de afspraken. Vaak is er een 10% van de aankoopsom garantstelling, maar dat kan je uitonderhandelen. Daarnaast is voorbehoud van financiering is er niet voor niks.

[ Voor 5% gewijzigd door Point.Flare op 27-01-2022 23:48 ]

[Laapo]

Point.Flare schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 23:47:
[...]


Mijn reactie ging over het stukje hypotheek verkrijgen en je verplichting naar de bank. De verkoper wordt er nu aan de haren bij gesleept. En hoe dat ligt geheel aan de afspraken. Vaak is er een 10% van de aankoopsom garantstelling, maar dat kan je uitonderhandelen. Daarnaast is voorbehoud van financiering is er niet voor niks.

.

De verkoper wordt er niet bijgesleept maar is een wezenlijk onderdeel. Dat is namelijk de persoon die direct schade gaat ondervinden. Zijn verkoop gaat niet door. Het is ook de persoon die vervolgens zijn schade gaat claimen en zich zal beroepen op die 10%.

Een bindende offerte moet je tot stand laten komen binnen de termijn van de ontbindende voorwaarden, zo is het safe voor de koper. Dit gaat om een situatie waarbij omstandigheden veranderen nadat de bindende offerte is uitgebracht.

[Point.Flare]

Laapo schreef op vrijdag 28 januari 2022 @ 00:04:
[...]
.

De verkoper wordt er niet bijgesleept maar is een wezenlijk onderdeel. Dat is namelijk de persoon die direct schade gaat ondervinden. Zijn verkoop gaat niet door. Het is ook de persoon die vervolgens zijn schade gaat claimen en zich zal beroepen op die 10%.

Een bindende offerte moet je tot stand laten komen binnen de termijn van de ontbindende voorwaarden, zo is het safe voor de koper. Dit gaat om een situatie waarbij omstandigheden veranderen nadat de bindende offerte is uitgebracht.

Maar de termijn voor het verkrijgen van de financiering blijft hetzelfde. Als de situatie binnen die tijd veranderd en je verliest de financiering alsnog. Dan kan je redelijkerwijs nog steeds de koop ontbinden omdat je het financieringsvoorbehoud hebt. Immers heb je tot aan het einde van de termijn om de financiering te regelen. Dat het eerder rond is, dst is mooi meegenomen, maar niet de afspraak die in het contract staat. Het kan net zo goed gebeuren dat de eerste aanvraag niet wordt goedgekeurd. Het laten zien van een brief van afwijzing (soms 2. Dat verschilt per overeenkomst) is vaak voldoende. Allicht ben je dan wel je advieskosten hypotheek kwijt. Maar dat is goedkoper dan het boetebeding.

Het is in dit geval in je eigen belang om zo laat mogelijk te melden dat de financiering rond is.

[ Voor 3% gewijzigd door Point.Flare op 28-01-2022 01:05 ]

[Gijsje22]

Sorry @Laapo maar je kraamt echt onzin uit. In de voorwaarden van werkelijkwaar iedere bindende offerte van een geldverstrekker staat dat je wijzigingen die van invloed kunnen zijn, verplicht bent om te melden aan je hypotheekverstrekker. Die zal dan vervolgens kijken of ze de financiering alsnog verstrekken.

De keuze om het daadwerkelijk te melden is aan degene zelf, maar de verplichting is er wel.

[ Voor 13% gewijzigd door Gijsje22 op 28-01-2022 08:56 ]

[Baseman77]

Bij ons in de regio (omgeving Eindhoven) val je als koper bijna altijd af zodra je voorbehoud van financiering opneemt als ontbindende voorwaarde, dit geldt ook als je de verkoop van je eigen woning als voorbehoud opneemt.

Het is bieden zonder ontbindende voorwaarden en hopen dat je het hoogste bod hebt, of daarbij dicht in de buurt komt en je verkopers de bijgesloten brief leuk vinden en het je daarom gunnen.
Nog steeds een flink gekkenhuis dus.

[SmurfLink]

Jackson6 schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 13:02:
[...]


Met, wij hebben verder geen andere voorwaarden en zijn zeer flexibel door onze huurwoning. De verkopers willen er pas in de zomer uit, dus dat is nog in ons voordeel. Voor de rest zien we het wel.

Vraag me trouwens wel af of het hier uberhaupt iemand gelukt is een huis te kopen met voorbehoud van financiering?

Vorig jaar zomer nog, voorbehoud van financiering en bouwkundige keuring.

Eigen huis verkocht zonder, maar oke die man bood 15k meer dan de rest. Als er een hoger bod was geweest met voorbehoud had ik die gekozen.

Het is echt totale onzin dat je niks meer kan met voorbehoud. Ligt heel erg aan de locatie en de overige kapers op de kust.

[HensAanDek]

Baseman77 schreef op vrijdag 28 januari 2022 @ 11:33:
Bij ons in de regio (omgeving Eindhoven) val je als koper bijna altijd af zodra je voorbehoud van financiering opneemt als ontbindende voorwaarde, dit geldt ook als je de verkoop van je eigen woning als voorbehoud opneemt.

Het is bieden zonder ontbindende voorwaarden en hopen dat je het hoogste bod hebt, of daarbij dicht in de buurt komt en je verkopers de bijgesloten brief leuk vinden en het je daarom gunnen.
Nog steeds een flink gekkenhuis dus.

Gebaseerd op n=1, ons is het gelukt in Eindhoven, met voorbehoud van financiering. Daarbij hebben we ook een brief erbij gestuurd.

Er was overigens ook (ten minste) een ander bod zonder voorbehoud, wij kregen echter wel de gunfactor.

[ Voor 7% gewijzigd door HensAanDek op 28-01-2022 13:34 ]

[Laapo]

Point.Flare schreef op vrijdag 28 januari 2022 @ 01:02:
[...]


Maar de termijn voor het verkrijgen van de financiering blijft hetzelfde. Als de situatie binnen die tijd veranderd en je verliest de financiering alsnog. Dan kan je redelijkerwijs nog steeds de koop ontbinden omdat je het financieringsvoorbehoud hebt. Immers heb je tot aan het einde van de termijn om de financiering te regelen. Dat het eerder rond is, dst is mooi meegenomen, maar niet de afspraak die in het contract staat. Het kan net zo goed gebeuren dat de eerste aanvraag niet wordt goedgekeurd. Het laten zien van een brief van afwijzing (soms 2. Dat verschilt per overeenkomst) is vaak voldoende. Allicht ben je dan wel je advieskosten hypotheek kwijt. Maar dat is goedkoper dan het boetebeding.

Het is in dit geval in je eigen belang om zo laat mogelijk te melden dat de financiering rond is.

Ja, prima. Als je je baan kwijt raakt in de periode tussen het tekenen van de bindende offerte en de uiterste datum van de ontbindende voorwaarden dan zou er nog een exit zijn door precies in die periode alsnog een afwijzing te verkrijgen.

De situatie is vaak dat de overdracht (ver) na afloop van de ontbindende voorwaarden pas plaatsvindt. Het risico in die tussenliggende periode wordt niet gedekt. Maar wat is het feitelijke risico? Overlijden of een andere reden waardoor passeren niet plaatsvindt. Alle andere omstandigheden, zoals een verlies van inkomen spelen geen rol van betekenis. De offerte is verstrekt en de koop kan doorgang vinden.

Het alternatief is, als zoals iemand hierboven al stelt dat het onzin is, dat de koper vraagt om ontbindende voorwaarden tot aan de passeerdatum. Het mooie daar aan is dat je never in de problemen komt, er is namelijk geen verkoper te vinden die bereid is om het risico van het verkrijgen van de financiering zo eenzijdig op zichzelf wilt nemen.

[Gautama]

HensAanDek schreef op vrijdag 28 januari 2022 @ 13:33:
[...]


Gebaseerd op n=1, ons is het gelukt in Eindhoven, met voorbehoud van financiering. Daarbij hebben we ook een brief erbij gestuurd.

Er was overigens ook (ten minste) een ander bod zonder voorbehoud, wij kregen echter wel de gunfactor.

Poh, is dat voortaan ook al de norm: een persoonlijke brief erbij sturen? Ik lees en hoor het steeds vaker. Wordt hierin beschreven waarom je graag de woning zou willen kopen?

Verschrikkelijk; niet bepaald mijn ding. Ik snap dat ik het niet hoef te doen en dat in de meeste gevallen simpelweg het hoogste bod zal gelden, maar ik als mogelijke koper zal dus rekening moeten houden met dat andere kopers deze brief waarschijnlijk wél schrijven.

[Jean-Bob]

Gautama schreef op vrijdag 28 januari 2022 @ 15:29:
[...]


Poh, is dat voortaan ook al de norm: een persoonlijke brief erbij sturen? Ik lees en hoor het steeds vaker. Wordt hierin beschreven waarom je graag de woning zou willen kopen?

Verschrikkelijk; niet bepaald mijn ding. Ik snap dat ik het niet hoef te doen en dat in de meeste gevallen simpelweg het hoogste bod zal gelden, maar ik als mogelijke koper zal dus rekening moeten houden met dat andere kopers deze brief waarschijnlijk wél schrijven.

Volgens mij is het niet de norm, maar als potentiële starter zonder tonnen achter de hand ben ik blij te lezen dat er ook nog mensen voor andere zaken gevoelig zijn dan de cold hard cash. Maak je als starter toch nog iets van een kans. En kan me ook voorstellen dat als je toch al een paar ton pakt je niet per se het onderste uit de kan hoeft te halen. Minstens zovelen zullen denk ik wel gewoon voor het hoogste bod/minste voorbehoud gaan.

[THM0]

Jean-Bob schreef op vrijdag 28 januari 2022 @ 16:16:
[...]


Volgens mij is het niet de norm, maar als potentiële starter zonder tonnen achter de hand ben ik blij te lezen dat er ook nog mensen voor andere zaken gevoelig zijn dan de cold hard cash. Maak je als starter toch nog iets van een kans. En kan me ook voorstellen dat als je toch al een paar ton pakt je niet per se het onderste uit de kan hoeft te halen. Minstens zovelen zullen denk ik wel gewoon voor het hoogste bod/minste voorbehoud gaan.

Wij voegden ook altijd een motivatie toe. Het kan nooit kwaad, maar het is ook geen wondermiddel. Een verkoper zal normaliter geen 10k op tafel laten liggen vanwege een briefje van iemand die je niet kent en verder ook nooit mee te maken zult hebben.
Wij vonden het altijd vooral belangrijk om iets over onze financiele situatie toe te lichten en daarmee kenbaar te maken dat ons voorbehoud van financiering weinig risico kende voor verkoper.
Uiteindelijk ook gekocht met voorbehoud van financiering maar dat was niet via een inschrijving.

[beyazz06]

İk had het idee dat de markt min of meer aan het stabiliseren cq weer dalende was. Er kwam echter onlangs een woning te koop, vraagprijs van eerdere woningen in dezelfde straat zaten zo rond de 5ton. De vraagprijs van deze woning is tegen de 6ton.

Zelf zit ik echter met de vraagprijs cq eventuele bod daar andere woningen in deze straat voor +- 10% minder te koop stonden (periode van max 1 jaar terug).

Ga je zodoende, indien je de woning wil hebben, er weer vol in cq 10% van de vraagprijs bieden? Met de gedachten dat je eigenlijk 20% meer betaald voor een woning tov een half jaar / jaar terug?

[coazter]

Jackson6 schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 13:02:
[...]Vraag me trouwens wel af of het hier uberhaupt iemand gelukt is een huis te kopen met voorbehoud van financiering?

Ja hier, onder voorbehoud van 100% financiering. We wisten dat er twee biedingen lagen van 420k, maar dat verkoper 440k wilde (vraagprijs). Wij hebben 435k geboden en verkoper is toch overstag gegaan.

[SL104]

@Jackson6 Ja, ook wij hebben vorig jaar met voorbehoud van financiering gekocht. Wel met een relatief korte termijn (4 weken), en de aankoopmakelaar heeft de verkoopmakelaar extra gerustgesteld dat de financiering rond zou komen. De doorslag werd echter denk ik vooral gegeven omdat het niet bepaald storm liep op de woning, omdat er dringend gerenoveerd moest worden.

[innova58]

Paprika schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 12:20:
Vandaag gebeld voor een optie op mijn eerste voorkeur bij een nieuwbouw in Utrecht. Lekker moderne rijtjeswoning (161m2) met een ondergrondse garage met een deur naar de technische ruimte, warmtepomp (cruciaal hier, want ik wil nooit meer op de stadsverwarming van Eneco vertoeven zoals ik een paar jaar geleden 3 jaar heb gedaan en nu al direct gasloos zijn is ook wel prettig) etc en een zeer schappelijke en zelfs best leuke fietsroute naar het centrum.

Ik heb gestuurd op een 1:1 gesprek voor een financiële scan bij het bedrijf dat gekoppeld is aan het project (ritje Nijmegen) en het feit dat ik er moeite voor heb gedaan, veel interesse had getoond en overduidelijk mezelf had ingelezen in de materie en het project (allemaal woorden van de contactpersoon), heeft ervoor gezorgd dat er een reeks positieve opmerkingen bij mijn inschrijving werden geplaatst en gezien ik al heel vroeg werd gebeld met mijn eerste voorkeur, is dit zeker van toegevoegde waarde geweest.

Direct van het gezeik af om recent gebouwde bestaande woningen binnen te lopen die of niet eens bewoond zijn geweest, of van zeer korte duur, en nu worden verkocht voor joekelprijzen en met allemaal net niet keuzes qua leidingen, aansluitingen, plaatsing knoppen etc. De rest is voor een ander draadje.


[...]

En het bericht boven de mijne geeft al aan waarom ik geen stadsverwarming wil van Eneco .

Waarschijnlijk in de buurt van de Daphne schippersbrug? Heb je ook gezien dat je daar aan de tunnelmond van de A2 woont? Ik stond daar laatst en je hoort de snelweg echt overduidelijk. Was voor mij een reden om überhaupt niet in te schrijven op dat project. Snap niet waarom ze die tunnel niet een stuk verder hebben getrokken. Gemiste kans aangezien het waarschijnlijk allang bekend was dat ze dat hele gebied langs het Rijnkanaal vol zouden bouwen.

[wortelsoft]

innova58 schreef op vrijdag 28 januari 2022 @ 17:55:
[...]


Waarschijnlijk in de buurt van de Daphne schippersbrug? Heb je ook gezien dat je daar aan de tunnelmond van de A2 woont? Ik stond daar laatst en je hoort de snelweg echt overduidelijk. Was voor mij een reden om überhaupt niet in te schrijven op dat project. Snap niet waarom ze die tunnel niet een stuk verder hebben getrokken. Gemiste kans aangezien het waarschijnlijk allang bekend was dat ze dat hele gebied langs het Rijnkanaal vol zouden bouwen.

Omdat het dan een tunnel zou worden in plaats van een overkapping -> andere strengere wetgeving

[innova58]

wortelsoft schreef op vrijdag 28 januari 2022 @ 18:49:
[...]


Omdat het dan een tunnel zou worden in plaats van een overkapping -> andere strengere wetgeving

Maar woningbouw direct aan een van Nederlands meest drukke snelweg kan wettelijk wel. Idem voor rijnvliet trouwens. Daar heb je ook de A12 nog.

[innova58]

THE_BASE schreef op donderdag 13 januari 2022 @ 13:37:
Wij zitten in een enorm dubio om te gaan verhuizen naar een nieuwbouwwoning. We hebben 6 jaar geleden in Utrecht nieuwbouw gekocht voor 255.000 euro. Inmiddels heeft de makelaar deze vandaag getaxeerd op minimaal 625.000 euro en waarschijnlijk kunnen we 650.000+ krijgen.

De nieuwe woning kost 550.000 euro incl. uitbouw, grote achtertuin op het zuiden, meer kamers en beter in energiezuinig zijn van de woning. Daarnaast twee privé parkeerplaatsen. Nadeel is dat ik straks 4 dagen in de week 45 minuten enkele reis naar werk heb.

Weegt dit op tegen alle voordelen en is dit het moment om te kopen, moeten we nog wachten in verband met onzekerheden? Makelaar geeft aan dat alle nieuwbouwhuizen alleen maar duurder gaan worden en de rente langzaam stijgt. Hij geeft ook aan dat het nieuwe huis altijd als investering kan worden gekocht en bij oplevering weer mag worden verkocht. Ook dan maak je goede winst.

Heeft iemand hier iets op te zeggen? De reden dat we weg willen in Utrecht is dat we ons in deze buurt niet prettig en soms zelfs onveilig voelen, dat het huis altijd als eerste huis heeft gediend voor een opstap naar een volgende woning. Aan de andere kant zijn we hier nog niet 'klaar'.

Ben eigenlijk wel benieuwd welke buurt dat dan is in Utrecht waar je je onveilig voelt. €650k taxatiewaarde waarschijnlijk geen Overvecht of Kanaleneiland.

[Valorian]

innova58 schreef op vrijdag 28 januari 2022 @ 20:12:
[...]


Ben eigenlijk wel benieuwd welke buurt dat dan is in Utrecht waar je je onveilig voelt. €650k taxatiewaarde waarschijnlijk geen Overvecht of Kanaleneiland.

Hier ook benieuwd, 255K was slechts zes jaar geleden wel erg goedkoop voor wat nu 659K zou moeten opbrengen. Misschien wat nieuwbouw nabij Oudenoord?

Veiligheidsgevoel is overigens erg persoonlijk, kan mij best voorstellen dat mensen in een goede en dure wijk als Oog in Al of Tuindorp ook onveilig kunnen voelen, net als dat er zat mensen zijn die zich helemaal niet onveilig voelen in Kanaleneiland, Overvecht of Ondiep. Hangt maar net af van je persoonlijke situatie, bepaalde incidenten die je misschien hebt meegemaakt, leefpatroon, gezinssamenstelling, etc.

[Valorian]

beyazz06 schreef op vrijdag 28 januari 2022 @ 17:23:
İk had het idee dat de markt min of meer aan het stabiliseren cq weer dalende was. Er kwam echter onlangs een woning te koop, vraagprijs van eerdere woningen in dezelfde straat zaten zo rond de 5ton. De vraagprijs van deze woning is tegen de 6ton.

Zelf zit ik echter met de vraagprijs cq eventuele bod daar andere woningen in deze straat voor +- 10% minder te koop stonden (periode van max 1 jaar terug).

Ga je zodoende, indien je de woning wil hebben, er weer vol in cq 10% van de vraagprijs bieden? Met de gedachten dat je eigenlijk 20% meer betaald voor een woning tov een half jaar / jaar terug?

Tsja. Je moet voor jezelf afwegen wat je de woning waard vind, hoeveel tijd je nog wilt besteden aan mogelijk steeds achter het net blijven vissen, hoe riskant je een eventuele tijdelijke onderwaarde vind bij een eventuele daling, en wat je hberhaupt kan en wilt uitgeven/lenen. Dat zijn persoonlijke afwegingen. Wat kan helpen is even een maandje abo op Walter Living, dan heb je in ieder geval relatief actuele koopsommen en overbiedingen, daar heb je meer aan dan vraagprijzen en hear sau’s. Succes met de rat race. Blij dat ik er niet in zit, lijkt mij erg lstig.

[Valorian]

THE_BASE schreef op donderdag 13 januari 2022 @ 13:37:
Wij zitten in een enorm dubio om te gaan verhuizen naar een nieuwbouwwoning. We hebben 6 jaar geleden in Utrecht nieuwbouw gekocht voor 255.000 euro. Inmiddels heeft de makelaar deze vandaag getaxeerd op minimaal 625.000 euro en waarschijnlijk kunnen we 650.000+ krijgen.

De nieuwe woning kost 550.000 euro incl. uitbouw, grote achtertuin op het zuiden, meer kamers en beter in energiezuinig zijn van de woning. Daarnaast twee privé parkeerplaatsen. Nadeel is dat ik straks 4 dagen in de week 45 minuten enkele reis naar werk heb.

Weegt dit op tegen alle voordelen en is dit het moment om te kopen, moeten we nog wachten in verband met onzekerheden? Makelaar geeft aan dat alle nieuwbouwhuizen alleen maar duurder gaan worden en de rente langzaam stijgt. Hij geeft ook aan dat het nieuwe huis altijd als investering kan worden gekocht en bij oplevering weer mag worden verkocht. Ook dan maak je goede winst.

Heeft iemand hier iets op te zeggen? De reden dat we weg willen in Utrecht is dat we ons in deze buurt niet prettig en soms zelfs onveilig voelen, dat het huis altijd als eerste huis heeft gediend voor een opstap naar een volgende woning. Aan de andere kant zijn we hier nog niet 'klaar'.

Is die 4x 45min enkele reis echt deur-tot-deur? Dan nog goed te doen vind ik zelf (dat is toevallig ook mijn reistijd). Maar goed, dat is n=1. Welke wijk woon je nu en welke stad ga je heen?

[beyazz06]

Valorian schreef op vrijdag 28 januari 2022 @ 20:32:
[...]


Tsja. Je moet voor jezelf afwegen wat je de woning waard vind, hoeveel tijd je nog wilt besteden aan mogelijk steeds achter het net blijven vissen, hoe riskant je een eventuele tijdelijke onderwaarde vind bij een eventuele daling, en wat je hberhaupt kan en wilt uitgeven/lenen. Dat zijn persoonlijke afwegingen. Wat kan helpen is even een maandje abo op Walter Living, dan heb je in ieder geval relatief actuele koopsommen en overbiedingen, daar heb je meer aan dan vraagprijzen en hear sau’s. Succes met de rat race. Blij dat ik er niet in zit, lijkt mij erg lstig.

Het gaat mij niet zozeer om de onderwaarde; heb het voordeel dat mijn eigen woning een flinke overwaarde heeft waardoor ik nog flink kan incasseren voordat ik "onderwater" kom.

Het knelt bij mij voornamelijk om het "mee doen met de hype" van de gekke woningmarkt.

Wellicht ben ik wel voorbarig, tot nu toe hebben wij namelijk biedingen uitgebracht waarvan wij vonden dat het waard was, zonder mee te doen met de hype.

Klinkt cliché, maar deze woning kan de woning worden waar wij ons zelf oud zien worden. Wat het voor mij/ons lastig maakt om nu niet mee te doen met de hype..

[THE_BASE]

innova58 schreef op vrijdag 28 januari 2022 @ 20:12:
[...]


Ben eigenlijk wel benieuwd welke buurt dat dan is in Utrecht waar je je onveilig voelt. €650k taxatiewaarde waarschijnlijk geen Overvecht of Kanaleneiland.

Om antwoord te geven op je vraag: misschien was het woord onveilig verkeerd gekozen. We voelen ons er niet altijd op ons gemak.

Dat heeft er met name mee te maken dat er, in Leidsche Rijn, dure woningen gemengd worden met sociale woningbouw. Wij wonen in een goede buurt, maar een stukje verderop bulkt het van de sociale woningbouw. Begrijp me niet verkeerd, dat hoeft niet slecht te zijn. Maar in dit geval veel last van opgeschoten jeugd.

En feit blijft dat we hier een huis voor 255K kochten en deze nu getaxeerd is op zeker 625K om in de markt te zetten. Volgens de makelaar is 675K haalbaar.

Echter hebben we besloten te blijven zitten. Om verschillende redenen: voornamelijk twijfels over reistijd. En als je eenmaal van Utrecht naar Amersfoort gaat kom je voorlopig nooit meer terug in Utrecht met deze prijzen. Vanuit Leidsche Rijn ben je binnen 15 minuten op de fiets in het centrum. In Vathorst duurt het 30 minuten.

Kortom: we gaan kijken of we een dakkapel of opbouw op ons huis kunnen plaatsen en ons huis gaan we opknappen om zo meer ruimte en woongenot te creëren op dezelfde plek.

Best een uitgebreid antwoord op zo’n korte vraag.

[innova58]

THE_BASE schreef op zaterdag 29 januari 2022 @ 09:28:
[...]


Om antwoord te geven op je vraag: misschien was het woord onveilig verkeerd gekozen. We voelen ons er niet altijd op ons gemak.

Dat heeft er met name mee te maken dat er, in Leidsche Rijn, dure woningen gemengd worden met sociale woningbouw. Wij wonen in een goede buurt, maar een stukje verderop bulkt het van de sociale woningbouw. Begrijp me niet verkeerd, dat hoeft niet slecht te zijn. Maar in dit geval veel last van opgeschoten jeugd.

En feit blijft dat we hier een huis voor 255K kochten en deze nu getaxeerd is op zeker 625K om in de markt te zetten. Volgens de makelaar is 675K haalbaar.

Echter hebben we besloten te blijven zitten. Om verschillende redenen: voornamelijk twijfels over reistijd. En als je eenmaal van Utrecht naar Amersfoort gaat kom je voorlopig nooit meer terug in Utrecht met deze prijzen. Vanuit Leidsche Rijn ben je binnen 15 minuten op de fiets in het centrum. In Vathorst duurt het 30 minuten.

Kortom: we gaan kijken of we een dakkapel of opbouw op ons huis kunnen plaatsen en ons huis gaan we opknappen om zo meer ruimte en woongenot te creëren op dezelfde plek.

Best een uitgebreid antwoord op zo’n korte vraag.

Snap hem beter nu. Hogeweide is daardoor ook niet mijn meest favoriete wijk. Maar ondanks dat wat jij noemt stijgen de prijzen toch de pan uit daar. De delen aan de rand die iets hogerop liggen zijn volgens mij wel ok. Meeste sociale woningen zijn in de lagere gedeelten gebouwd volgens mij.