Ervaring met huis kopen - Deel 8

[amboly]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Workaholic]

Een vraagje aan de kenners hier:

We hebben een aanbod gehad om een huis te kopen (ja inderdaad andersom) met optie om onze huidige woning te verhuren aan de verkoper.

Stel we komen er financieel uit en we zouden dit jaar het koopcontract ondertekenen met overdracht in jan, maart of mei van volgend jaar. Klopt mijn redenering dan dat ik:

- pas in jan, maart of mei pas formeel overdracht heb bij de notaris (dus niet bij het ondertekenen van het koopcontract?
- En daarmee ook een geldigheid van de hypotheek offerte nodig heb tot het notaris moment? Dus minimaal 5/6 maanden geldigheid? Of heb je dit probleem niet bij het ondertekenen van koopcontract voor een bestaande woning? Doel is nu de rente vastzetten. Of kan dit alleen bij een nieuwbouw woning?

[ Voor 17% gewijzigd door Workaholic op 01-12-2021 16:35 ]

[simon]

Workaholic schreef op woensdag 1 december 2021 @ 16:34:
Een vraagje aan de kenners hier:

We hebben een aanbod gehad om een huis te kopen (ja inderdaad andersom) met optie om onze huidige woning te verhuren aan de verkoper.

Stel we komen er financieel uit en we zouden dit jaar het koopcontract ondertekenen met overdracht in jan, maart of mei van volgend jaar. Klopt mijn redenering dan dat ik:

- pas in jan, maart of mei pas formeel overdracht heb bij de notaris (dus niet bij het ondertekenen van het koopcontract?
- En daarmee ook een geldigheid van de hypotheek offerte nodig heb tot het notaris moment? Dus minimaal 5/6 maanden geldigheid? Of heb je dit probleem niet bij het ondertekenen van koopcontract voor een bestaande woning? Doel is nu de rente vastzetten. Of kan dit alleen bij een nieuwbouw woning?

In principe is het moment dat er een aanbod wordt gedaan aan jou door de bank (na het opvragen bij de bank) de rente die geldt op het moment van passeren. Onze bank heeft dan nog dat als de rente lager uitvalt op die dag dat wij een lagere rente krijgen (die dag is over een week).

Volgens mij is de offerte max 4 maanden geldig (maar een expert weet dat beter dan ik) en kan je, met wat meerkosten de geldigdheidsduur van de offerte verlengen.

Die 5-6 maanden is niet bizar lang voor zo ver ik het meegemaakt heb tot nu toe qua eisen van verkopers. Heel wat langer al gehoord.

Ik zou eens informeren bij een hypotheekadviseur hoe die dit zien.

[Laapo]

Workaholic schreef op woensdag 1 december 2021 @ 16:34:
Een vraagje aan de kenners hier:

We hebben een aanbod gehad om een huis te kopen (ja inderdaad andersom) met optie om onze huidige woning te verhuren aan de verkoper.

Stel we komen er financieel uit en we zouden dit jaar het koopcontract ondertekenen met overdracht in jan, maart of mei van volgend jaar. Klopt mijn redenering dan dat ik:

- pas in jan, maart of mei pas formeel overdracht heb bij de notaris (dus niet bij het ondertekenen van het koopcontract?
- En daarmee ook een geldigheid van de hypotheek offerte nodig heb tot het notaris moment? Dus minimaal 5/6 maanden geldigheid? Of heb je dit probleem niet bij het ondertekenen van koopcontract voor een bestaande woning? Doel is nu de rente vastzetten. Of kan dit alleen bij een nieuwbouw woning?

Ik gebruik de rentevergelijker van homefinance.nl. Als je dan de lijst met aanbieders hebt en je klikt op het vraagtekentje zie je de voorwaarden. 6 maanden kan overal wel. Soms 2 + 4 maanden verlengen of 3+3 enz. Maar ook met 12 maanden geldigheid kom je er genoeg tegen. Wel even opletten of je bereidstellingsprovisie moet betalen in geval van verlengen en onder welke voorwaarden.

[Flix20]

Laapo schreef op woensdag 1 december 2021 @ 18:54:
[...]


Ik gebruik de rentevergelijker van homefinance.nl. Als je dan de lijst met aanbieders hebt en je klikt op het vraagtekentje zie je de voorwaarden. 6 maanden kan overal wel. Soms 2 + 4 maanden verlengen of 3+3 enz. Maar ook met 12 maanden geldigheid kom je er genoeg tegen. Wel even opletten of je bereidstellingsprovisie moet betalen in geval van verlengen en onder welke voorwaarden.

Het vinden is neit zo'n probleem. Alleen het is niet zo simpel als 'even' een offerte geldigheid van 12 maanden krijgen. Daar moet gewoon voor betaald worden.

[Atomius]

Wij zijn met onze aankoopmakelaar inmiddels een aantal maanden bezig met een mooie woning vinden. We hebben nu op 4 woningen geboden en zijn het niet geworden. Wat ons opvalt is dat wij wel wat radicaler willen bieden en daar ook de middelen voor hebben, maar dat onze aankoopmakelaar ons afremt. Hij vindt het steeds het huis niet waard. "Hoger dan dat is echt gekkenwerk."

Tja, maar het is ook een gekke markt, meneer de aankoopmakelaar...

Het lijkt erop alsof hij maar moeilijk afscheid kan nemen van hoe het er begin dit jaar nog voorstond. Ook crazy - maar een stuk minder crazy dan nu.

Anyhow, ik heb even op een rijtje gezet hoeveel onze biedingen ernaast zaten. Dat is geweest 6-7%. Ik vind dat vrij fors. We verwachten wel van een aankoopmakelaar - zeker omdat 1 van de huizen in het dorp staat waar hij gevestigd is - op een gegeven moment wat dichterbij de uiteindelijke verkoopprijs zit. Maar nee, elke keer is hij weer verrast. "Wow, dit had ik niet verwacht."

Een voorbeeld is het laatste huis van een week of 3 geleden. Vraagprijs 505. Hij adviseert 550-560. Wij vonden dat een veel te magere kans opleveren dus stelden een radicale 615 voor. Dat vond hij echt, echt gekkenwerk. Wij niet, want we hadden al het gevoel dat er heel veel mensen zijn die boven de 550 gingen zitten en waarschijnlijk ook rond de 6 zouden uitkomen. Uiteindelijk heeft hij ons naar beneden gepraat tot 580, want "dat was het huis echt niet waard en er komt nog genoeg voorbij". Het is weggegaan voor iets net onder de 6, schijnt.

Nu zitten wij ons te beraden. We worden erg moe van deze idiote markt en willen er graag vanaf zijn. Wat zouden jullie doen met deze aankoopmakelaar? Een ander zoeken of (nog) niet?

[Flix20]

Atomius schreef op donderdag 2 december 2021 @ 11:00:
Wij zijn met onze aankoopmakelaar inmiddels een aantal maanden bezig met een mooie woning vinden. We hebben nu op 4 woningen geboden en zijn het niet geworden. Wat ons opvalt is dat wij wel wat radicaler willen bieden en daar ook de middelen voor hebben, maar dat onze aankoopmakelaar ons afremt. Hij vindt het steeds het huis niet waard. "Hoger dan dat is echt gekkenwerk."

Tja, maar het is ook een gekke markt, meneer de aankoopmakelaar...

Het lijkt erop alsof hij maar moeilijk afscheid kan nemen van hoe het er begin dit jaar nog voorstond. Ook crazy - maar een stuk minder crazy dan nu.

Anyhow, ik heb even op een rijtje gezet hoeveel onze biedingen ernaast zaten. Dat is geweest 6-7%. Ik vind dat vrij fors. We verwachten wel van een aankoopmakelaar - zeker omdat 1 van de huizen in het dorp staat waar hij gevestigd is - op een gegeven moment wat dichterbij de uiteindelijke verkoopprijs zit. Maar nee, elke keer is hij weer verrast. "Wow, dit had ik niet verwacht."

Een voorbeeld is het laatste huis van een week of 3 geleden. Vraagprijs 505. Hij adviseert 550-560. Wij vonden dat een veel te magere kans opleveren dus stelden een radicale 615 voor. Dat vond hij echt, echt gekkenwerk. Wij niet, want we hadden al het gevoel dat er heel veel mensen zijn die boven de 550 gingen zitten en waarschijnlijk ook rond de 6 zouden uitkomen. Uiteindelijk heeft hij ons naar beneden gepraat tot 580, want "dat was het huis echt niet waard en er komt nog genoeg voorbij". Het is weggegaan voor iets net onder de 6, schijnt.

Nu zitten wij ons te beraden. We worden erg moe van deze idiote markt en willen er graag vanaf zijn. Wat zouden jullie doen met deze aankoopmakelaar? Een ander zoeken of (nog) niet?

Wat is zijn opdracht?
Kosten wat kosten een woning aan te kopen, of een woning voor een 'juiste' prijs aan te kopen?
Iedere halve kan een smak geld op tafel leggen op zeker te weten dat je het hoogste bod hebt.(hoewel dat zeker weten doe je momenteel nooit)
Volgens mij heb je juist voor dat tweede een aankoop makelaar.

[Lelletje]

Ook wij zijn bezig met het zoeken naar een ander huis, ivm toekomst. Mijn vrouw moet ooit een nieuwe heup krijgen (heeft al 25 jaar een kunstheup) en we wonen nu in een rijtjeswoning.

We zoeken dus naar een huis met (mogelijkheid tot het creeeren van) een slaapkamer en een badkamer op begane grond. Beste kansen zijn dus een hoekwoning met een garage eraan vast of een 2 onder 1 kapper. Wij kunnen tot minstens 440.000 lenen.

Tot nu toe:
- Vraagprijs 360.000, ons bod 375.000. Hoogste was 415.000
- Vraagprijs 375.000, ons bod 377.500. Er was geen biedingsproces namelijk. Ging weg voor een ander (hoger) bod.

Nu hebben we een aankoopmakelaar geregeld:
- Vraagprijs 369.000, ons bod 400.013. Ging weg voor een hoger bod.

Dit allemaal in Sint-Michielsgestel.

- Vraagprijs 420.000, ons bod 430.000. Uitkomst nog onbekend.
Deze zal het helaas niet worden, is namelijk in de beste wijk van het dorp. Maar mijn schoonmoeder kent de verkopers... We zijn nu tactisch aan het spelen zodat zij hopelijk ons het huis gunt. Makelaar vertelde namelijk dat de verkopers graag willen dat er een jong gezin erin komt te wonen.
Deze is in Zaltbommel, waar mijn vrouw vandaan komt en haar familie er woont.

Best spannend...

[D-dark]

Atomius schreef op donderdag 2 december 2021 @ 11:00:
Wij zijn met onze aankoopmakelaar inmiddels een aantal maanden bezig met een mooie woning vinden. We hebben nu op 4 woningen geboden en zijn het niet geworden. Wat ons opvalt is dat wij wel wat radicaler willen bieden en daar ook de middelen voor hebben, maar dat onze aankoopmakelaar ons afremt. Hij vindt het steeds het huis niet waard. "Hoger dan dat is echt gekkenwerk."

Tja, maar het is ook een gekke markt, meneer de aankoopmakelaar...

Het lijkt erop alsof hij maar moeilijk afscheid kan nemen van hoe het er begin dit jaar nog voorstond. Ook crazy - maar een stuk minder crazy dan nu.

Anyhow, ik heb even op een rijtje gezet hoeveel onze biedingen ernaast zaten. Dat is geweest 6-7%. Ik vind dat vrij fors. We verwachten wel van een aankoopmakelaar - zeker omdat 1 van de huizen in het dorp staat waar hij gevestigd is - op een gegeven moment wat dichterbij de uiteindelijke verkoopprijs zit. Maar nee, elke keer is hij weer verrast. "Wow, dit had ik niet verwacht."

Een voorbeeld is het laatste huis van een week of 3 geleden. Vraagprijs 505. Hij adviseert 550-560. Wij vonden dat een veel te magere kans opleveren dus stelden een radicale 615 voor. Dat vond hij echt, echt gekkenwerk. Wij niet, want we hadden al het gevoel dat er heel veel mensen zijn die boven de 550 gingen zitten en waarschijnlijk ook rond de 6 zouden uitkomen. Uiteindelijk heeft hij ons naar beneden gepraat tot 580, want "dat was het huis echt niet waard en er komt nog genoeg voorbij". Het is weggegaan voor iets net onder de 6, schijnt.

Nu zitten wij ons te beraden. We worden erg moe van deze idiote markt en willen er graag vanaf zijn. Wat zouden jullie doen met deze aankoopmakelaar? Een ander zoeken of (nog) niet?

En daar heb je het dilemma te pakken.
- Redelijke waardebepaling
- Verantwoord overbieden om kans te maken
- All-in gaan en zwaar overbieden met als resultaat dat de hypotheek niet rond komt.

De makelaar probeert om met optie 1 of 2 de woning te krijgen terwijl er maar 1 gek nodig is die voor optie 3 gaat.

Enfin, je snapt waarom de huizenprijzen stijgen.
En bedenk dat je niet de enige bent op de huizenmarkt nu.

[Hbeez]

Atomius schreef op donderdag 2 december 2021 @ 11:00:
Nu zitten wij ons te beraden. We worden erg moe van deze idiote markt en willen er graag vanaf zijn. Wat zouden jullie doen met deze aankoopmakelaar? Een ander zoeken of (nog) niet?

Heel bijzonder maar wel herkenbaar. Ik heb zelf met verschillende aankoopmakelaars te maken gehad die ook structureel te laag adviseerden.. bij het huis dat ik uiteindelijk heb gekocht was de vaste aankoopmakelaar niet beschikbaar omdat een andere klant al met hem ging kijken naar hetzelfde huis. Ik heb toen obv mijn eigen gevoel voor de markt (en m'n eigen financiele mogelijkheden) zo'n 15% overboden, Redelijk fors, maar uiteindelijk bleek dat er nog 7 biedingen >10% overboden en mijn motivatie doorslaggevend was.

En heb ik 2k bespaart op de aankoopmakelaar Ik zou voor jezelf afvragen wat de toegevoegde waarde is van de aankoopmakelaar - heb je hem nodig om uberhaupt te kunnen bezichtigen, heeft hij goede contacten met de verkoopmakelaar waardoor je inside info hebt, kent hij de markt goed? Het klinkt alsof hij je kansen op de huizenmarkt marginaal verbeterd en misschien zelfs wel verkleind.

[ChUcKiE]

Hbeez schreef op donderdag 2 december 2021 @ 11:37:
[...]

En heb ik 2k bespaart op de aankoopmakelaar Ik zou voor jezelf afvragen wat de toegevoegde waarde is van de aankoopmakelaar - heb je hem nodig om uberhaupt te kunnen bezichtigen, heeft hij goede contacten met de verkoopmakelaar waardoor je inside info hebt, kent hij de markt goed? Het klinkt alsof hij je kansen op de huizenmarkt marginaal verbeterd en misschien zelfs wel verkleind.

En des te langer kan hij zijn diensten aan je blijven aanbieden

[Rmg]

ChUcKiE schreef op donderdag 2 december 2021 @ 11:55:
[...]


En des te langer kan hij zijn diensten aan je blijven aanbieden

Heeft de aankoopmakelaar toch geen reet aan? 9 van de 10 keer werken die voor 1 prijs tot je een aankoop hebt gedaan.

[Rzaan]

Atomius schreef op donderdag 2 december 2021 @ 11:00:
Een voorbeeld is het laatste huis van een week of 3 geleden. Vraagprijs 505. Hij adviseert 550-560. Wij vonden dat een veel te magere kans opleveren dus stelden een radicale 615 voor. Dat vond hij echt, echt gekkenwerk. Wij niet, want we hadden al het gevoel dat er heel veel mensen zijn die boven de 550 gingen zitten en waarschijnlijk ook rond de 6 zouden uitkomen. Uiteindelijk heeft hij ons naar beneden gepraat tot 580, want "dat was het huis echt niet waard en er komt nog genoeg voorbij". Het is weggegaan voor iets net onder de 6, schijnt.

Nu zitten wij ons te beraden. We worden erg moe van deze idiote markt en willen er graag vanaf zijn. Wat zouden jullie doen met deze aankoopmakelaar? Een ander zoeken of (nog) niet?

Wij zaten met hetzelfde.
Bij één huis vond hij de vraagprijs al hoog en onze bieding ook. Nog niet absurd, maar het ging wel die kant op. We kregen het huis niet (het bod van 10K meer werd geacepteerd)
We vonden zelf ons bod ook erg hoog en hadden ook achteraf niet meer willen bieden.

Een ander huis vond hij ook hoog en redelijk absurd, maar hier zijn wij toch doorgegaan. Daar was hij het mee eens. Dit huis hebben we gekocht. Hij vind het nog steeds veel geld, en snapt er niks van hoe het zo snel uit de hand kon lopen in 'zijn' gemeente. Maar wij komen uit regio Amsterdam en dan kijk je er toch anders tegenaan.

[Mjelnir]

Atomius schreef op donderdag 2 december 2021 @ 11:00: Nu zitten wij ons te beraden. We worden erg moe van deze idiote markt en willen er graag vanaf zijn. Wat zouden jullie doen met deze aankoopmakelaar? Een ander zoeken of (nog) niet?

Ik heb het uiteindelijk ook allemaal zelf gedaan en dat is goed bevallen. Je kan dat altijd ook nog proberen. Er zijn veel middelen die je kan aangrijpen om zelf een goede waardebepaling van je beoogde woning te doen.

[AceAceAce]

Sja, wij hebben 20-25x geboden ofzo, 5 keer daarvan voordat we een aankoopmakelaar hadden. Zonder zaten we er grof onder, geen idee wat er aan de hand was.
Hij adviseerde wat hij het (maximaal) waard vond, en vaak werden we het niet omdat er leipo's bijzitten. Er zitten dan leipo's bij die serieus 10% meer neerleggen dan de nummer 2 (true story, maar N=1) en dus een hele dikke auto wegpissen uit emotie.
Soms wil je meer bieden dan zijn advies en wordt je het alsnog niet.
Soms wil je niet zo hoog gaan en neem je de grote kans dat je het niet wordt voor lief en wordt je het niet.
En de winnende keer wil je niet zo hoog gaan als zijn advies, neem je de grote kans dat je het niet wordt, en blijk je het toch te worden met 500 euro boven het hoogste bod

[battler]

AceAceAce schreef op donderdag 2 december 2021 @ 15:02:
Sja, wij hebben 20-25x geboden ofzo, 5 keer daarvan voordat we een aankoopmakelaar hadden. Zonder zaten we er grof onder, geen idee wat er aan de hand was.
Hij adviseerde wat hij het (maximaal) waard vond, en vaak werden we het niet omdat er leipo's bijzitten. Er zitten dan leipo's bij die serieus 10% meer neerleggen dan de nummer 2 (true story, maar N=1) en dus een hele dikke auto wegpissen uit emotie.
Soms wil je meer bieden dan zijn advies en wordt je het alsnog niet.
Soms wil je niet zo hoog gaan en neem je de grote kans dat je het niet wordt voor lief en wordt je het niet.
En de winnende keer wil je niet zo hoog gaan als zijn advies, neem je de grote kans dat je het niet wordt, en blijk je het toch te worden met 500 euro boven het hoogste bod

Iedereen bepaalt toch voor zichzelf wat hij het huis waard vindt? Een huis is meer dan alleen een investering, het is vaak ook een wens of een oplossing.

[Mjelnir]

Precies! Ik heb vooral gekeken naar de maandlasten en of wij die makkelijk konden dragen.

[Exo81]

battler schreef op donderdag 2 december 2021 @ 15:33:
[...]


Iedereen bepaalt toch voor zichzelf wat hij het huis waard vindt? Een huis is meer dan alleen een investering, het is vaak ook een wens of een oplossing.

Exact! Ik lees hier zo veel verhalen van woningzoekenden die een bod tot op de komma nauwkeurig rationaal onderbouwen. Maar daar is de markt totaal niet naar, als je nu iets ziet waar je emotioneel en rationeel 100% van overtuigd bent dan moet je ook echt dat stukje emotie in je bod meenemen. En dus niet alleen de ratio wat je hier vaak leest.

Want wat maakt het uit dat je bv. 16% boven de vraagprijs biedt als het je droomhuis is en je het goed kunt betalen (en dus zeker bent dat je er makkelijk lange tijd kunt zitten)?

[Sport_Life]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 02-12-2021 17:56 ]

[Ethirty]

Sport_Life schreef op donderdag 2 december 2021 @ 17:56:
***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Laapo]

Net ook in het draadje van de huizenverkopers geplaatst.

Ik denk dat het eerst verkopen en dan pas kopen weer een hele slimme strategie kan zijn. Een hoop mensen zullen toch met een (fors) lagere opbrengst rekenen, en daarmee moeite hebben om door te kunnen stromen. Als je eerst verkoopt en het blijkt veel meer op te leveren dan verwacht, kun je eerder een succesvol bod neerleggen.

[Laapo]

Flix20 schreef op donderdag 2 december 2021 @ 08:43:
[...]


Het vinden is neit zo'n probleem. Alleen het is niet zo simpel als 'even' een offerte geldigheid van 12 maanden krijgen. Daar moet gewoon voor betaald worden.

De rente is misschien wat hoger. Soms zijn er wat bijkomende kosten in de vorm van een bereidstellingsprovisie. Zie ik iets over het hoofd?

[Ethirty]

Laapo schreef op donderdag 2 december 2021 @ 20:48:
Net ook in het draadje van de huizenverkopers geplaatst.

Ik denk dat het eerst verkopen en dan pas kopen weer een hele slimme strategie kan zijn. Een hoop mensen zullen toch met een (fors) lagere opbrengst rekenen, en daarmee moeite hebben om door te kunnen stromen. Als je eerst verkoopt en het blijkt veel meer op te leveren dan verwacht, kun je eerder een succesvol bod neerleggen.

Het is maar net hoe je het bekijkt. Afhankelijk van hoe snel het gaat in de regio, kan het ook zijn dat wat je wil kopen al weer gestegen is voor de verkoop goed en wel rond is.

Je kan alles wat je meer krijgt altijd in het opknappen van je nieuwe huis steken, of in de aflossing voor lagere lasten.

Vroeger verkocht je eerst omdat je de zekerheid wilde hebben niet met 2 huizen te blijven zitten. Nu hoef je daar gemiddeld genomen niet echt bang voor te zijn. Als je in deze markt niet kan verkopen is je bouwval echt veel te duur in de markt gezet

[de Peer]

Laapo schreef op donderdag 2 december 2021 @ 20:48:
Net ook in het draadje van de huizenverkopers geplaatst.

Ik denk dat het eerst verkopen en dan pas kopen weer een hele slimme strategie kan zijn. Een hoop mensen zullen toch met een (fors) lagere opbrengst rekenen, en daarmee moeite hebben om door te kunnen stromen. Als je eerst verkoopt en het blijkt veel meer op te leveren dan verwacht, kun je eerder een succesvol bod neerleggen.

Ja maar je loopt ook het risico uit de woningmarkt te 'vallen'. Wat als je geen nieuwe hypotheek krijgt door baanverlies bijvoorbeeld. Ondertussen weer 20 procent huizenprijsstijging voordat je een vast contract hebt en je hele financiële toekomst kan in het water vallen doordat je niet meer kunt kopen.

Gechargeerd, maar toch iets om in het achterhoofd te houden.

[amboly]

Atomius schreef op donderdag 2 december 2021 @ 11:00:
Wij zijn met onze aankoopmakelaar inmiddels een aantal maanden bezig met een mooie woning vinden. We hebben nu op 4 woningen geboden en zijn het niet geworden. Wat ons opvalt is dat wij wel wat radicaler willen bieden en daar ook de middelen voor hebben, maar dat onze aankoopmakelaar ons afremt. Hij vindt het steeds het huis niet waard. "Hoger dan dat is echt gekkenwerk."

Tja, maar het is ook een gekke markt, meneer de aankoopmakelaar...

Het lijkt erop alsof hij maar moeilijk afscheid kan nemen van hoe het er begin dit jaar nog voorstond. Ook crazy - maar een stuk minder crazy dan nu.

Anyhow, ik heb even op een rijtje gezet hoeveel onze biedingen ernaast zaten. Dat is geweest 6-7%. Ik vind dat vrij fors. We verwachten wel van een aankoopmakelaar - zeker omdat 1 van de huizen in het dorp staat waar hij gevestigd is - op een gegeven moment wat dichterbij de uiteindelijke verkoopprijs zit. Maar nee, elke keer is hij weer verrast. "Wow, dit had ik niet verwacht."

Een voorbeeld is het laatste huis van een week of 3 geleden. Vraagprijs 505. Hij adviseert 550-560. Wij vonden dat een veel te magere kans opleveren dus stelden een radicale 615 voor. Dat vond hij echt, echt gekkenwerk. Wij niet, want we hadden al het gevoel dat er heel veel mensen zijn die boven de 550 gingen zitten en waarschijnlijk ook rond de 6 zouden uitkomen. Uiteindelijk heeft hij ons naar beneden gepraat tot 580, want "dat was het huis echt niet waard en er komt nog genoeg voorbij". Het is weggegaan voor iets net onder de 6, schijnt.

Nu zitten wij ons te beraden. We worden erg moe van deze idiote markt en willen er graag vanaf zijn. Wat zouden jullie doen met deze aankoopmakelaar? Een ander zoeken of (nog) niet?

Het staat jullie toch vrij naar zijn advies te luisteren en dan alsnog te overrulen? Ik denk dat jullie makelaar prima zijn werk doet, maar als je je droomhuis gevonden hebt of de frustratie toeslaat omt er ook een stuk emotie bij kijken die de makelaar niet heeft.

[Toke_gt]

Laapo schreef op donderdag 2 december 2021 @ 20:48:
Net ook in het draadje van de huizenverkopers geplaatst.

Ik denk dat het eerst verkopen en dan pas kopen weer een hele slimme strategie kan zijn. Een hoop mensen zullen toch met een (fors) lagere opbrengst rekenen, en daarmee moeite hebben om door te kunnen stromen. Als je eerst verkoopt en het blijkt veel meer op te leveren dan verwacht, kun je eerder een succesvol bod neerleggen.

Punt is vooral dat je er niet zo makkelijk tussenkomt. Dus huis verkopen is een makkie, maar een huis kopen kan wel geruime tijd duren. Wat als het huis van je dromen niet beschikbaar komt? Of als je er toch steeds naast zit? Dan gaat de tijd dringen en koop je onder die druk misschien een ‘verkeerd’ huis, of je moet op zoek naar een tijdelijke woning. Waar ook enorme nadelen aan zitten (minimale huurperiode, twee keer verhuizen, hoge prijs, borg, etc).

[Atomius]

Dank voor alle reacties op mijn vraag. Die zijn waardevol.

Bedenk ook dat het gewoon erg frustrerend is om er elke keer naast te zitten.

Dat was ook een beetje de sturende hand achter mijn post.

Inmiddels is de emotie weer wat gezakt gelukkig

Overigens, nog een vraag: onze aankoopmakelaar heeft al best wat uren voor ons gewerkt maar nog 0 euro gezien. We hebben no-cure no-pay basis weten af te dwingen. Beetje op goed vertrouwen dat hij daarmee akkoord ging.

Maar stel nou dat we zelf ergens een bodje doen zonder hem, of ingeloot worden bij nieuwbouw. Kan je dan "snel" je opdracht tot dienstverlening nog even intrekken? Ik las iemand hierboven die zoiets gedaan leek te hebben. Mensen ervaring mee of advies in?

[ Voor 48% gewijzigd door Atomius op 03-12-2021 09:41 ]

[Mjelnir]

Atomius schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 08:43:
Dank voor alle reacties op mijn vraag. Die zijn waardevol.

Bedenk ook dat het gewoon erg frustrerend is om er elke keer naast te zitten.

Dat was ook een beetje de sturende hand achter mijn post.

Inmiddels is de emotie weer wat gezakt gelukkig

Ik heb ook een paar keer de emotie van mij afgeschreven in dit topic. Ik begrijp die frustratie die je voelt echt helemaal!

[Sjoerd-b]

Atomius schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 08:43:


Maar stel nou dat we zelf ergens een bodje doen zonder hem, of ingeloot worden bij nieuwbouw. Kan je dan "snel" je opdracht tot dienstverlening nog even intrekken? Ik las iemand hierboven die zoiets gedaan leek te hebben. Mensen ervaring mee of advies in?

Het zou misschien wel kunnen, maar als je zo'n relatie met je aankoopmakelaar hebt zou ik sowieso een ander zoeken.

[Flix20]

Laapo schreef op donderdag 2 december 2021 @ 20:48:
Net ook in het draadje van de huizenverkopers geplaatst.

Ik denk dat het eerst verkopen en dan pas kopen weer een hele slimme strategie kan zijn. Een hoop mensen zullen toch met een (fors) lagere opbrengst rekenen, en daarmee moeite hebben om door te kunnen stromen. Als je eerst verkoopt en het blijkt veel meer op te leveren dan verwacht, kun je eerder een succesvol bod neerleggen.

Dat hebben de mensen gedaan van wie ik mijn huidig appartement vorig jaar gekocht heb.
Die zitten ondertussen nog bij de ouders op zolder, het appt. wat ze verkocht hebben is 100k meer 'waard' en zien de afstand naar de woningmarkt alsmaar groter worden.

Ik zou het vooralsnog nog steeds pas verkopen voordat er daadwerkelijk wat nieuws aangekocht is.

[Kju]

@Atomius Ik heb niets gelezen waaruit ik zou moeten concluderen dat hij z'n werk niet goed doet. De hoogte van de biedingen kan ik niet beoordelen. Dat hij de voet op de rem houdt is niet meer dan logisch. Waar de makelaar geen invloed op heeft is de schaarste. Als de opdracht is om een goede koop te doen dan zit er niets anders op dan om geduld te hebben. Zo niet, dan moet je hem concreet de opdracht te geven om te vertellen wat een woning waard is en om te vertellen welk bod voldoende zou moeten zijn om daadwerkelijk kans te maken om een woning te kunnen kopen. Jij bepaalt dan hoeveel eigen geld je boven de (mogelijk) getaxeerde marktwaarde in de woning wil steken voordat jij niet meer tevreden bent.
Zelf vind ik alles boven de getaxeerde marktwaarde zonde maar ik ben wel van mening dat ik ook tevreden ben als de klant tevreden is. Overbieden t.o.v. de vraagprijs zegt niet zo veel, vraagprijzen kunnen veel afwijken van de marktwaarde en zijn vooral verwarrend voor niet-professionals. Als je een transactie hebt met 350k vraagprijs, 400k getaxeerd, koopsom 500k waarbij jij tevreden bent, maak dat dan ook duidelijk.

[Hbeez]

Kju schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 10:00:
@Atomius Ik heb niets gelezen waaruit ik zou moeten concluderen dat hij z'n werk niet goed doet.

Dat vind ik wel bijzonder dat je dat er niet uithaalt - wat ik lees is dat @Atomius dichter bij de uiteindelijke koopsom zit dan de 'professional' die hij betaalt voor z'n adviezen, en dat hij zonder aankoopmakelaar (of iig het advies van de aankoopmakelaar) met slechts 2.5% boven het uiteindelijke bod waarschijnlijk de woning had gekregen, wat gewoon een prima deal was geweest.

Verder zou ik van een makelaar verwachten dat hij kan aangeven 1) wat hij het waard vindt/een reele prijs vindt en 2) wat hij denkt dat er geboden moet worden als het echt je droomhuis is, rekening houdende met de wensen/mogelijkheden van de klant. Dat gesprek over ranges had ik destijds ook met mijn aankoopmakelaar "wat is een conservatief/reeel bod en wat is een agressief/goed bod". Uiteindelijk zat mijn aankoopmakelaar ook nog veel te laag en is het me juist zonder aankoopmakelaar gelukt een huis te kopen waar ik heel blij mee ben.

Zelf vind ik alles boven de getaxeerde marktwaarde zonde maar ik ben wel van mening dat ik ook tevreden ben als de klant tevreden is. Overbieden t.o.v. de vraagprijs zegt niet zo veel, vraagprijzen kunnen veel afwijken van de marktwaarde en zijn vooral verwarrend voor niet-professionals. Als je een transactie hebt met 350k vraagprijs, 400k getaxeerd, koopsom 500k waarbij jij tevreden bent, maak dat dan ook duidelijk.

Yep, en als het huis van de buren dan een week later wordt verkocht dan wordt het getaxeerd op 500k aangezien het de woning van Atomius als referentiewoning heeft. De afwijking van een taxatie neemt toe bij grote veranderingen in prijs icm een laag aantal recente referentiewoningen zoals nu het geval is, dus alles boven de taxatiewaarde is zonde is wel wat kort door de bocht.

[Flix20]

Hbeez schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 10:17:
[...]


Dat vind ik wel bijzonder dat je dat er niet uithaalt - wat ik lees is dat @Atomius dichter bij de uiteindelijke koopsom zit dan de 'professional' die hij betaalt voor z'n adviezen, en dat hij zonder aankoopmakelaar (of iig het advies van de aankoopmakelaar) met slechts 2.5% boven het uiteindelijke bod waarschijnlijk de woning had gekregen, wat gewoon een prima deal was geweest.

Verder zou ik van een makelaar verwachten dat hij kan aangeven 1) wat hij het waard vindt/een reele prijs vindt en 2) wat hij denkt dat er geboden moet worden als het echt je droomhuis is, rekening houdende met de wensen/mogelijkheden van de klant. Dat gesprek over ranges had ik destijds ook met mijn aankoopmakelaar "wat is een conservatief/reeel bod en wat is een agressief/goed bod". Uiteindelijk zat mijn aankoopmakelaar ook nog veel te laag en is het me juist zonder aankoopmakelaar gelukt een huis te kopen waar ik heel blij mee ben.


[...]

Maar wat @Kju en ik hiervoor ook al aangeven is dat niet uit het verhaal van @Atomius te halen is, wat nou afgesproken is met de makelaar.

En wat jij aangeeft maakt het werk voor een aankoopmakelaar ook een stuk moeilijker.
Hun werk is een woning te beoordelen voor hoe die is en daar een waarde aan te hangen.
Dan kunnen ze een stukje advies geven hoe zij denken dat de woning in de markt ligt en waar deze ongeveer voor zou gaan.
Ze kunnen natuurlijk onmogelijk weten welke wanhopige er op komt duiken en een smak geld neerlegt om persé die woning te hebben.

Kijk maar naar het verkoop topic. Daar hoor je ook verhalen dat er maar 2/3 biedingen geweest zijn waarvan het winnende bod tienduizenden euro's boven het 2e bod zit.
Dat komt door mensen die denken beter te weten dan de aankoopmakelaar en wel even het heft in eigen handen nemen. En zo de markt nog verder omzeep helpen.

Ik persoonlijk zou me veel meer geholpen voelen bij een makelaar welke scherp blijft schieten dan ééntje die met hagel gaat schieten en roept nou als je 30% boven de vraagprijs zit weet je zeker dat je 'm hebt..

[Kju]

@Hbeez om vraagprijs + x% te bieden heb je inderdaad geen aankoopmakelaar nodig Begrijp dan ook dat die aankoopmakelaar een zorgplicht heeft en ook aansprakelijkheid uitsluit. Anticiperen dat de buren jouw veel te hoge koopsom volgen en je woning over een half jaar en drie transacties verder waarschijnlijk toch wel je koopsom waard is geworden is ook geen zorgvuldige overweging die een 'professional' je zou mogen geven.
Als jij de aankoopmakelaar vraagt wat een goed bod is zal hij altijd een uitspraak doen die rekening houdt met de marktwaarde op die peildatum. Koffiedik kijken is voor economen.

[Hbeez]

Flix20 schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 10:25:
[...]


Maar wat @Kju en ik hiervoor ook al aangeven is dat niet uit het verhaal van @Atomius te halen is, wat nou afgesproken is met de makelaar.

Kijk maar naar het verkoop topic. Daar hoor je ook verhalen dat er maar 2/3 biedingen geweest zijn waarvan het winnende bod tienduizenden euro's boven het 2e bod zit.
Dat komt door mensen die denken beter te weten dan de aankoopmakelaar en wel even het heft in eigen handen nemen. En zo de markt nog verder omzeep helpen.

Ik persoonlijk zou me veel meer geholpen voelen bij een makelaar welke scherp blijft schieten dan ééntje die met hagel gaat schieten en roept nou als je 30% boven de vraagprijs zit weet je zeker dat je 'm hebt..

Jep, da's idd compleet onvoorspelbaar, maar dat haal ik weer niet uit het verhaal van @Atomius die aangeeft dat hij 'heel veel' biedingen verwachte (neem aan bv. op basis van een hoog aantal kijkers of een verkoopmakelaar die aangeeft dat er al veel geboden is), en de makelaar structureel 6-7% afwijkt van de uiteindelijke koopsom. Als het idd steeds 2-3 gekken zijn die massaal overbieden dan zie ik wel de toegevoegde waarde van een aankoopmakelaar om je sane te houden.

Het percentage boven de vraagprijs zegt imo ook niet zoveel - als je met 30% overbieden je droomwoning hebt die je makkelijk kunt financieren is dat toch prima? Ik heb zelf ook in een wat lager segment dan ik oorspronkelijk voor ogen had gezocht en daardoor uiteindelijk met flink overbieden toch een mooi huis kunnen bemachtigen 2 maanden terug, dat bovendien erg betaalbaar is met de huidige lage rentes.

[Atomius]

Ja wat ik zo vervelend vind is dat het een ratrace is die alleen maar gekker wordt. De idiote overbieding van nu is de referentie voor het huis van morgen. Dus dan krijg je wel heel sterk het gevoel dat je achter de feiten aan blijft lopen als je (tot nu toe) steeds op 5-7% onder de uiteindelijke verkoopprijs blijft zitten. Je gaat je afvragen of je niet nu ook een idioot bod moet doen, omdat dit morgen alweer "normaal" is.

De deal met mijn aankoopmakelaar is natuurlijk niet als een gek overbieden want dat kan inderdaad elke halve zool, maar een geschikt huis vinden voor een te taxeren en een goede prijs.

Maar we zijn er gewoon niet gerust op dat zijn reactie nu 4 keer is geweest "oh wow, dit had ik niet verwacht". Dan krijg je niet echt het gevoel dat iemand de huidige markt goed kent.

[vdiermen]

Atomius schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 10:49:
Ja wat ik zo vervelend vind is dat het een ratrace is die alleen maar gekker wordt. De idiote overbieding van nu is de referentie voor het huis van morgen. Dus dan krijg je wel heel sterk het gevoel dat je achter de feiten aan blijft lopen als je (tot nu toe) steeds op 5-7% onder de uiteindelijke verkoopprijs blijft zitten. Je gaat je afvragen of je niet nu ook een idioot bod moet doen, omdat dit morgen alweer "normaal" is.

De deal met mijn aankoopmakelaar is natuurlijk niet als een gek overbieden want dat kan inderdaad elke halve zool, maar een geschikt huis vinden voor een te taxeren en een goede prijs.

Maar we zijn er gewoon niet gerust op dat zijn reactie nu 4 keer is geweest "oh wow, dit had ik niet verwacht". Dan krijg je niet echt het gevoel dat iemand de huidige markt goed kent.

Om hier nog even op te reageren en hopelijk te kunnen helpen (ook voor andere woningzoekers)

Een woning koop je omdat je die wilt, niet omdat het een investering is waar je een goede winst van kan opstrijken.

Wat ik zie gebeuren is dat degene in mijn omgeving die je een huis hebben gekocht in de afgelopen 2.5 jaar, een ultiem bod hebben gedaan op het huis op het maximale wat zij qua maandlasten verantwoord vinden. Daarbij was de vraag aan de aankoopmakelaar ook, wat moet ik bieden om het huis te krijgen en niet wat is een beetje een fatsoenlijk bedrag.

Als je namelijk een fatsoenlijk bedrag bied (of daar een beetje boven gaat zitten) is er altijd wel iemand anders die het huis echt heel graag wilt en je dus overbied.

Iedereen in mijn omgeving die geen huis koopt, vinden de prijzen te hoog en zeggen dat zij niet mee doen met de gekte. En dat werkt simpelweg niet (tenzij je een huis vind die niemand anders wilt, maar dan mag je ook vraagtekens erbij zetten in de huidige markt).

Dus in short, het rationele in de huidige woningmarkt is bepalen wat je qua maandlasten kwijt wilt zijn aan wonen (ook denkend aan de lange termijn, evt. gezinsuitbreiding ed in dit huis of een volgende), vervolgens is het een emotionele keuze om alles te doen (binnen eerder gestelde kaders) om het huis te bemachtigen. Als je een rationeel/economisch bod neerlegt, kan je er simpelweg naar fluiten.

(PS: dit is gebaseerd op starters (of tweede woningkopers), stellen van eind twintig, tweeverdieners die pp 2x modaal verdienen en in de randstad wonen)

[Pingu007]

Juridisch vraagje:
In ons contract staat volgende:
Koper zal ter verkrijging van de financiering al het
hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een
beroep doen door aan verkoper ten minste twee schriftelijke afwijzingen over te
leggen.

Maar er wordt nergens iets gezegd over de consequenties, behalve dat het contract ontbonden wordt.
Dus nergens in de overeenkomst wordt er gesproken over 10% boete oid.
Bankgarantie hebben we in eerder stadium al uit de overeenkomst laten halen.

Is er nu wel of niet sprake van een boete?
De termijn voor de financiering wordt wat krap en wil alvast even weten wat de eventuele consequenties kunnen zijn.

Bedankt!

[amboly]

Exo81 schreef op donderdag 2 december 2021 @ 17:42:
[...]


Exact! Ik lees hier zo veel verhalen van woningzoekenden die een bod tot op de komma nauwkeurig rationaal onderbouwen.

Doel je nu op de beruchte troller @noucmen ?

[Sport_Life]

Kju schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 10:00:
@Atomius Ik heb niets gelezen waaruit ik zou moeten concluderen dat hij z'n werk niet goed doet. De hoogte van de biedingen kan ik niet beoordelen. Dat hij de voet op de rem houdt is niet meer dan logisch. Waar de makelaar geen invloed op heeft is de schaarste. Als de opdracht is om een goede koop te doen dan zit er niets anders op dan om geduld te hebben. Zo niet, dan moet je hem concreet de opdracht te geven om te vertellen wat een woning waard is en om te vertellen welk bod voldoende zou moeten zijn om daadwerkelijk kans te maken om een woning te kunnen kopen. Jij bepaalt dan hoeveel eigen geld je boven de (mogelijk) getaxeerde marktwaarde in de woning wil steken voordat jij niet meer tevreden bent.
Zelf vind ik alles boven de getaxeerde marktwaarde zonde maar ik ben wel van mening dat ik ook tevreden ben als de klant tevreden is. Overbieden t.o.v. de vraagprijs zegt niet zo veel, vraagprijzen kunnen veel afwijken van de marktwaarde en zijn vooral verwarrend voor niet-professionals. Als je een transactie hebt met 350k vraagprijs, 400k getaxeerd, koopsom 500k waarbij jij tevreden bent, maak dat dan ook duidelijk.

Precies dat. Wij hebben onze aankoopmakelaar opdracht gegeven woning X te kopen, ongeacht koopprijs. Om de simpele reden dat er maar 1 woning als deze beschikbaar is. (grote woning met grote kelder / man cave op goede locatie)
Uiteindelijk natuurlijk veel teveel betaalt dus in die zin heeft de aankoopmakelaar geen zin gehad. Maar we hebben m wel... En zoals het er nu naar uitziet valt de verkoop van de huidige woning mee, dus dat kan weer met elkaar worden weggestreept.

[Sjoerd-b]

Sport_Life schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 13:08:
[...]

Precies dat. Wij hebben onze aankoopmakelaar opdracht gegeven woning X te kopen, ongeacht koopprijs. Om de simpele reden dat er maar 1 woning als deze beschikbaar is. (grote woning met grote kelder / man cave op goede locatie)
Uiteindelijk natuurlijk veel teveel betaalt dus in die zin heeft de aankoopmakelaar geen zin gehad. Maar we hebben m wel... En zoals het er nu naar uitziet valt de verkoop van de huidige woning mee, dus dat kan weer met elkaar worden weggestreept.

In Den Haag? Toch niet vlakbij een bekende gevangenis?
Wij krijgen straks de fotograaf, volgende week op Funda.

[Sport_Life]

Sjoerd-b schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 14:13:
[...]


In Den Haag? Toch niet vlakbij een bekende gevangenis?
Wij krijgen straks de fotograaf, volgende week op Funda.

Haha nee, buiten Den Haag. In Den Haag zou dit voor ons onbetaalbaar zijn.

[Louwke]

Pingu007 schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 12:39:
Juridisch vraagje:
In ons contract staat volgende:
Koper zal ter verkrijging van de financiering al het
hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een
beroep doen door aan verkoper ten minste twee schriftelijke afwijzingen over te
leggen.

Maar er wordt nergens iets gezegd over de consequenties, behalve dat het contract ontbonden wordt.
Dus nergens in de overeenkomst wordt er gesproken over 10% boete oid.
Bankgarantie hebben we in eerder stadium al uit de overeenkomst laten halen.

Is er nu wel of niet sprake van een boete?
De termijn voor de financiering wordt wat krap en wil alvast even weten wat de eventuele consequenties kunnen zijn.

Bedankt!

Dit gaat om de ontbinding van het contract op basis van het niet krijgen van de financiering. Dit kan dus zonder boete in de gestelde termijn. Alleen wanneer er dus 2 financiële instellingen het dus afwijzen. Mocht dit niet het geval zijn is er dus geen ontbinding van het contract en gaan de andere clausules in en daar in staat waarschijnlijk de 10% boete

[Pingu007]

Louwke schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 15:44:
[...]

Dit gaat om de ontbinding van het contract op basis van het niet krijgen van de financiering. Dit kan dus zonder boete in de gestelde termijn. Alleen wanneer er dus 2 financiële instellingen het dus afwijzen. Mocht dit niet het geval zijn is er dus geen ontbinding van het contract en gaan de andere clausules in en daar in staat waarschijnlijk de 10% boete

In de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst staat nergens iets over boete

[Compuchip87]

Het hele punt van voorbehoud financiëring opnemen is dat je geen boete betaalt als je de hypotheek niet rondkrijgt. Deze clausule zorgt ervoor dat je daar niet zomaar gebruik van kan maken, maar wel echt twee verschillende afwijzingen moet kunnen laten zien.

Ik verwacht dat ergens anders (misschien in het artikel van de boete) iets staat als "Pingu007 betaalt bij ontbinding van het contract 10% van de koopsom aan verkoper, _tenzij_ de ontbinding plaatsvindt op basis van artikel blablabla".

Als je een goede reden hebt waarom de aanvraag uitloopt, maar nog wel verwacht dat het wel gaat lukken, zou je dit eventueel bij verkoper kunnen aangeven en vragen of ze akkoord aan met een verlenging van de termijn. Als je voorbehoud bijvoorbeeld op 10 december afloopt maar je hebt een brief van de bank waarin staat "we hebben het druk, we beoordelen uw aanvraag uiterlijk 20 december" is dat een prima reden die de verkoper niet direct ongerust hoeft te maken. Mocht het onverhoopt toch niet rondkomen, zit je in ieder geval niet. (Hou er dan wel rekening mee dat je nog tijd hebt voor de tweede aanvraag binnen die periode).

[Compuchip87]

Pingu007 schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 16:28:
[...]


In de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst staat nergens iets over boete

Er is een standaardmodel koopovereenkomst van de NVM, maar die wordt hier niet gebruikt?

[Pingu007]

Compuchip87 schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 16:30:
[...]


Er is een standaardmodel koopovereenkomst van de NVM, maar die wordt hier niet gebruikt?

Die is wel gebruikt als leidraad denk ik maar geknipt hier en daar blijkbaar.

Artikel 21
FINANCIERING
Deze overeenkomst zal...

Dat loopt al niet gelijk met de NVM standaard bv.

[JeroenE]

@Pingu007 Meestal is er wel een artikel wat iets in de richting "Ingebrekestelling / Ontbinding" heet. Staat die er niet in? Heb je hem niet digitaal en kan je niet zoeken op "ontbinding" of "boete" of zulke termen?

Wij kunnen natuurlijk verder ook niet weten wat er in jouw specifieke geval wel en niet op papier staat.

[Pingu007]

JeroenE schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 16:57:
@Pingu007 Meestal is er wel een artikel wat iets in de richting "Ingebrekestelling / Ontbinding" heet. Staat die er niet in? Heb je hem niet digitaal en kan je niet zoeken op "ontbinding" of "boete" of zulke termen?

Wij kunnen natuurlijk verder ook niet weten wat er in jouw specifieke geval wel en niet op papier staat.

INGEBREKESTELLING, VERZUIM, ONTBINDING EN BOETE
Artikel 14
1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst en van al hetgeen
daarin vermeld staat, dan wel tot nakoming daartoe behoort anders dan
door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige
aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met
kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van
het volgende lid.
2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn
gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer
van haar verplichtingen is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de
al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij
die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor
elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een
onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie (3) pro mille van
de voornoemde Koopprijs inclusief omzetbelasting;
of:
b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te
verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen
van tien (10) procent van de voornoemde Koopprijs inclusief
omzetbelasting.
8 van 13
Naast deze boeteregeling wordt bij deze verwezen naar de boeteregeling,
zoals deze geldt voor het ontbinden van de aannemingsovereenkomst,
welke "bovenop" de hiervoor genoemde boete wordt verbeurd.
Het ontbonden zijn van de onderhavige overeenkomst heeft tegelijk het
ontbonden zijn van de Aannemingsovereenkomst tot gevolg.
3. Betaalde of verschuldigde boete strekt niet in mindering op eventueel
verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten van de onderhavige
overeenkomst.
4. Eventueel over de boete verschuldigde omzetbelasting is daarin begrepen.

Dit enige wat erin staat erover.

[Compuchip87]

Dus dit zegt dat als de overeenkomst ontbonden wordt doordat je in gebreke blijft, je een boete betaalt.

Niet dat je die betaalt bij elke ontbinding. Maat IANAL

[ Voor 3% gewijzigd door Compuchip87 op 03-12-2021 17:09 ]

[JeroenE]

@Pingu007 Zoals @Compuchip87 al zegt staat daar de boete in. In 10.2.b staat de standaardboete van 10 procent, eventuele schadevergoedingen staan in 10.3 etc.

Hetgeen je eerder liet zien is waar je aan moet voldoen om de koop te ontbinden volgens de ontbindende voorwaarde(n). In dat geval hoef je dus geen boete etc te betalen.

[Pingu007]

JeroenE schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 17:13:
@Pingu007 Zoals @Compuchip87 al zegt staat daar de boete in. In 10.2.b staat de standaardboete van 10 procent, eventuele schadevergoedingen staan in 10.3 etc.

Hetgeen je eerder liet zien is waar je aan moet voldoen om de koop te ontbinden volgens de ontbindende voorwaarde(n). In dat geval hoef je dus geen boete etc te betalen.

Klopt inderdaad, maar hier staat toch niet dat als ik niet aan de ontbindende voorwaarden kan voldoen ik die boete moet betalen? Daar ging het mij om nl.

[Rmg]

Pingu007 schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 17:32:
[...]


Klopt inderdaad, maar hier staat toch niet dat als ik niet aan de ontbindende voorwaarden kan voldoen ik die boete moet betalen? Daar ging het mij om nl.

Als jij 2 schriftelijke afwijzingen kan overleggen kan je een beroep doen op de ontbindende voorwaarden en hoef je niet 10% procent af te tikken.

[Ethirty]

Rmg schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 18:16:
[...]


Als jij 2 schriftelijke afwijzingen kan overleggen kan je een beroep doen op de ontbindende voorwaarden en hoef je niet 10% procent af te tikken.

2, tegenwoordig is dat er maar 1 toch? Maar wel met volledige openheid van je financiële situatie ter onderbouwing.

Edit: nevermind, had niet ver genoeg terug gelezen.

Maar volgens het NVM model is 1 afwijzing dus de standaard geworden.

[ Voor 14% gewijzigd door Ethirty op 03-12-2021 18:35 ]

[de Peer]

Ethirty schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 18:33:
[...]

2, tegenwoordig is dat er maar 1 toch? Maar wel met volledige openheid van je financiële situatie ter onderbouwing.

Is maar Net wat je afspreekt in het contract. Ik heb er 3 in gezet toen ik mijn huis verkocht.

[Kalentum]

Pingu007 schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 12:39:
Juridisch vraagje:
In ons contract staat volgende:
Koper zal ter verkrijging van de financiering al het
hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een
beroep doen door aan verkoper ten minste twee schriftelijke afwijzingen over te
leggen.

Maar er wordt nergens iets gezegd over de consequenties, behalve dat het contract ontbonden wordt.
Dus nergens in de overeenkomst wordt er gesproken over 10% boete oid.
Bankgarantie hebben we in eerder stadium al uit de overeenkomst laten halen.

Is er nu wel of niet sprake van een boete?
De termijn voor de financiering wordt wat krap en wil alvast even weten wat de eventuele consequenties kunnen zijn.

Bedankt!

Als jij geen beroep op de ontbindende voorwaarden kan doen dan blijft je contract gewoon staan en moet je de woning betalen. Dus als je financiering te laat is voor de ontbindende voorwaarden maar wel rond is als je de woning moet betalen dan is er niets aan de hand.

Kun je op de dag van levering de woning niet kopen dan ben je in gebreke en heeft verkoper recht op die boete

[Exo81]

Atomius schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 10:49:
Ja wat ik zo vervelend vind is dat het een ratrace is die alleen maar gekker wordt. De idiote overbieding van nu is de referentie voor het huis van morgen. Dus dan krijg je wel heel sterk het gevoel dat je achter de feiten aan blijft lopen als je (tot nu toe) steeds op 5-7% onder de uiteindelijke verkoopprijs blijft zitten. Je gaat je afvragen of je niet nu ook een idioot bod moet doen, omdat dit morgen alweer "normaal" is.

De deal met mijn aankoopmakelaar is natuurlijk niet als een gek overbieden want dat kan inderdaad elke halve zool, maar een geschikt huis vinden voor een te taxeren en een goede prijs.

Maar we zijn er gewoon niet gerust op dat zijn reactie nu 4 keer is geweest "oh wow, dit had ik niet verwacht". Dan krijg je niet echt het gevoel dat iemand de huidige markt goed kent.

Als je de kennis hebt dat je constant 5-7% te weinig biedt dan ga je toch hoger zitten (als het tenminste financieel verantwoord is)? Zolang het financieel veilig kan en je bent overtuigd van het huis dan begrijp ik werkelijk niet waarom je niet meer biedt.

[Exo81]

Laapo schreef op donderdag 2 december 2021 @ 20:48:
Net ook in het draadje van de huizenverkopers geplaatst.

Ik denk dat het eerst verkopen en dan pas kopen weer een hele slimme strategie kan zijn. Een hoop mensen zullen toch met een (fors) lagere opbrengst rekenen, en daarmee moeite hebben om door te kunnen stromen. Als je eerst verkoopt en het blijkt veel meer op te leveren dan verwacht, kun je eerder een succesvol bod neerleggen.

Wat een advies in een tijd dat het inflatiespook rondwaardt en exploderende huizenprijzen...

Door dit advies kun je gewoon je hele eigen vermogen opbranden. Op het moment dat je huis verkocht is dan moet je iets geschikts terug kopen en met deze schaarste is het zeer de vraag of je iets vindt, laat staan dat je het koopt. Ondertussen blijven de huizenprijzen stijgen en wordt spaargeld steeds minder waard door de toenemende inflatie.

Echt een geweldig idee

[naitsoezn]

Pingu007 schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 17:32:
[...]


Klopt inderdaad, maar hier staat toch niet dat als ik niet aan de ontbindende voorwaarden kan voldoen ik die boete moet betalen? Daar ging het mij om nl.

De ontbindende voorwaarde is er alleen voor jou als koper. Daar kun jij je op beroepen als je het contract wilt onbinden, als je aan de voorwaarden voldoet die gesteld zijn. Als de termijn van dat voorbehoud verloopt, dan gebeurt er verder niets, behalve dat je dan niet meer onder het koopcontract uit kunt. Je zult dan dus de financiering rond moeten hebben op het moment van de overdracht. Heb je dat niet, dan pas komen er eventueel boetes bij kijken. Niet eerder.

Dus: Op het moment dat jij je financiering nog niet rond hebt als je financieringsvoorbehoud afloopt dan gebeurt er niets, behalve dat na dat moment het risico volledig bij koper ligt om voor de overdracht de financiering alsnog rond te krijgen.

[Exo81]

amboly schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 12:49:
[...]


Doel je nu op de beruchte troller @noucmen ?

Haha hij is beyond rationaliteit. Nee, ik heb het over al die huilverhalen van mensen die wel de financiële middelen hebben maar toch constant achter het net vissen. Die zijn alleen maar bezig met een 'fatsoenlijk' bod, precies zoals @vdiermen dat mooi schrijft. Maar als je echt een huis wil dan zul je toch echt wat dapperder moeten zijn en het bod vooral laten afhangen of je er lange tijd wil zitten en het goed kunt betalen.

[Rzaan]

Wij betalen ons huis met eigen middelen en een lening bij een eigen BV.
De partij documenten die ik moet overleggen in het kader van de 'Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme' is enorm.
Jaaropgaves, rekeningafschriften, 3 aangiften van jezelf en van je BV, jaarstukken van de BV.

[JeroenE]

Pingu007 schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 17:32:
Klopt inderdaad, maar hier staat toch niet dat als ik niet aan de ontbindende voorwaarden kan voldoen ik die boete moet betalen? Daar ging het mij om nl.

Als je niet aan de ontbindende voorwaarden kan voldoen wordt het contract dus niet ontbonden.

Dan moet je op de afgesproken tijd het huis kopen. Als je dat niet kan doen (want: geen geld) dan stelt de ander jou in gebreke. In principe zal je dan (uiteindelijk) die boete moeten gaan betalen. Meestal wordt dat dan een rechtszaak (met ook een kans dat je minder hoeft te betalen).

Als je het huis niet kan betalen is het natuurlijk wel iets vriendelijker om dat eerder te melden dan vlak voor de geplande overdracht.

Wat wel vaker gebeurd is dat kopers aan de verkopers vragen of de termijn van die ontbindende voorwaarden wat opgeschoven mag worden. Maar dan zou ik wel eerst navragen wanneer men denkt met een hypotheekofferte te komen.

[Joosie200]

Exo81 schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 20:06:
[...]
Maar als je echt een huis wil dan zul je toch echt wat dapperder moeten zijn en het bod vooral laten afhangen of je er lange tijd wil zitten en het goed kunt betalen.

Ik kan zo dapper zijn als ik wil dat ik prima een maandlast van 750 euro of meer zou kunnen dragen in mijn eentje gezien mijn eigen huishoudboekje. En daarmee dito bedrag aan hypotheek zou kunnen betalen. Maar dat overtuigt de bank niet bepaald want die volgt de financieringslasten van het nibud die mij flink beperkt budget geeft. En het verschil tussen beide pas ik niet makkelijk bij vanuit spaargeld.

Dus leuk hoor iedereen die misgrijpt en dat hier meldt huilverhalen noemen. Denk je nu werkelijk dat niemand zich de vraag stelt: zie ik mijzelf hier 10/15 jaar wonen? Daarbij vind ik het financieel onverstandig om mijn hele spaartegoed te stoppen in overbieden + kk + verhuisbudget. Ben je net verhuisd: auto stuk, wasmachine/koelkast/tv stuk, fiets gestolen. Zit alles in de stenen. Laat staan achterstallig onderhoud wat zich aandient, een lijk die uit de kast komt.

Als er een manier is om snel van de regen in de drup te komen is het dat wel. Nul geld overhouden omdat je zonodig alles moet uitgeven.

[JanHenk]

Rzaan schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 20:30:
Wij betalen ons huis met eigen middelen en een lening bij een eigen BV.
De partij documenten die ik moet overleggen in het kader van de 'Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme' is enorm.
Jaaropgaves, rekeningafschriften, 3 aangiften van jezelf en van je BV, jaarstukken van de BV.

Ik ken die wet door en door.

Zelden tot nooit wordt er een melding gemaakt bij de toezichthouder. Stevige administratieve ballast voor dienstverleners slechts voor de bühne. De echte witwassers komen er alsnog gewoon wel mee weg, die zitten niet bij een notaris om een huis te kopen

[Ethirty]

Joosie200 schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 21:22:
[...]


Ik kan zo dapper zijn als ik wil dat ik prima een maandlast van 750 euro of meer zou kunnen dragen in mijn eentje gezien mijn eigen huishoudboekje. En daarmee dito bedrag aan hypotheek zou kunnen betalen. Maar dat overtuigt de bank niet bepaald want die volgt de financieringslasten van het nibud die mij flink beperkt budget geeft. En het verschil tussen beide pas ik niet makkelijk bij vanuit spaargeld.

Dus leuk hoor iedereen die misgrijpt en dat hier meldt huilverhalen noemen. Denk je nu werkelijk dat niemand zich de vraag stelt: zie ik mijzelf hier 10/15 jaar wonen? Daarbij vind ik het financieel onverstandig om mijn hele spaartegoed te stoppen in overbieden + kk + verhuisbudget. Ben je net verhuisd: auto stuk, wasmachine/koelkast/tv stuk, fiets gestolen. Zit alles in de stenen. Laat staan achterstallig onderhoud wat zich aandient, een lijk die uit de kast komt.

Als er een manier is om snel van de regen in de drup te komen is het dat wel. Nul geld overhouden omdat je zonodig alles moet uitgeven.

Denk ook dat niemand stelt dat je je in een afgrond moet storten. Alles binnen je budget natuurlijk.

Maar voorzichtig bieden als je het je prima kan veroorloven, dat is waar het over ging.

[Laapo]

Exo81 schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 19:51:
[...]


Wat een advies in een tijd dat het inflatiespook rondwaardt en exploderende huizenprijzen...

Door dit advies kun je gewoon je hele eigen vermogen opbranden. Op het moment dat je huis verkocht is dan moet je iets geschikts terug kopen en met deze schaarste is het zeer de vraag of je iets vindt, laat staan dat je het koopt. Ondertussen blijven de huizenprijzen stijgen en wordt spaargeld steeds minder waard door de toenemende inflatie.

Echt een geweldig idee

Iedereen wilt wel eerst kopen en dan verkopen. Dat is een ideale situatie, en zeker aan te raden. Maar als je in deze markt niet all in durft of kunt, omdat de opbrengst van de eigen woning onzeker is, dan kan het juist de manier zijn om een mogelijkheid te forceren.

Hoeveel mensen rekenen zich arm omdat ze de verkoopwaarde van de eigen woning te laag inschatten? De een na de ander meldt zich met een verkoopprijs ver boven verwachting. Als die overwaarde eerder gerealiseerd was dan was er misschien wel een heel andere woning gekocht.

[Sport_Life]

Laapo schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 22:47:
[...]


Iedereen wilt wel eerst kopen en dan verkopen. Dat is een ideale situatie, en zeker aan te raden. Maar als je in deze markt niet all in durft of kunt, omdat de opbrengst van de eigen woning onzeker is, dan kan het juist de manier zijn om een mogelijkheid te forceren.

Hoeveel mensen rekenen zich arm omdat ze de verkoopwaarde van de eigen woning te laag inschatten? De een na de ander meldt zich met een verkoopprijs ver boven verwachting. Als die overwaarde eerder gerealiseerd was dan was er misschien wel een heel andere woning gekocht.

De oorzaak dat de verkoopprijs (ver) boven verwachting is komt denk ik doordat mensen 3-6 maanden bezig zijn met het zoeken van een woning, met de huizenprijs van dat moment in gedachte. Als uiteindelijk de koopwoning gevonden is en de eigen woning op Funda komt, ben je zo een half jaar en 5-10% stijging verder.
Bij ons zat er 4 maanden tussen het besluit om te verhuizen en de verkoop van de eigen woning. En dat is best rap volgens mij .

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 03-12-2021 23:12 ]

[Rzaan]

JanHenk schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 21:51:
[...]


Ik ken die wet door en door.

Zelden tot nooit wordt er een melding gemaakt bij de toezichthouder. Stevige administratieve ballast voor dienstverleners slechts voor de bühne. De echte witwassers komen er alsnog gewoon wel mee weg, die zitten niet bij een notaris om een huis te kopen

Eind vorig jaar heb ik van ons huidige huis de erfpacht afgekocht. Dat ging om 80K.
Toen moest ik ook wel wat laten zien, maar lang niet zo veel als dit keer.
Ligt het ook een beetje aan de notaris?

[JanHenk]

Rzaan schreef op zaterdag 4 december 2021 @ 09:47:
[...]


Eind vorig jaar heb ik van ons huidige huis de erfpacht afgekocht. Dat ging om 80K.
Toen moest ik ook wel wat laten zien, maar lang niet zo veel als dit keer.
Ligt het ook een beetje aan de notaris?

Ja klopt, de Wwft heeft een risicogerichte opzet. De financiële dienstverlener (notaris, accountant, bank, etc) mag zijn eigen proces bepalen in 1. hoe zij het risico inschatten en 2. hoe ze inspelen in de geïdentificeerde risico’s. Er is wel altijd een minimum aan werkzaamheden. Op z’n minst is dat identificatie van de cliënt en vastleggen van de transactiestroom of -stromen. Aanvullende werkzaamheden zijn niet altijd nodig.

In de praktijk is het ook nog afhankelijk van de omvang van de transactie en inbreng eigen middelen…

Zo hoefde ik voor de koop van onze woning letterlijk helemaal niets te overleggen (waarschijnlijk mede in verband met bestaande cliënt en hoge mate van hypothecaire financiering) terwijl vrienden van ons net als jij lange vragenlijsten in moesten vullen met ondersteundende documenten bij dezelfde notaris.

Je zou ook kunnen vragen aan de notaris, waarom wil je dit allemaal weten? Omdat het risicogericht is en geen harde richtlijn, kun je best vragen waarom ie dat allemaal wil controleren.

[Atomius]

Exo81 schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 19:37:
[...]


Als je de kennis hebt dat je constant 5-7% te weinig biedt dan ga je toch hoger zitten (als het tenminste financieel verantwoord is)? Zolang het financieel veilig kan en je bent overtuigd van het huis dan begrijp ik werkelijk niet waarom je niet meer biedt.

Omdat onze aankoopmakelaar ons adviseert om dat niet te doen, zoals ik zei. Niet zo moeilijk te begrijpen toch?

[Aomi]

Atomius schreef op zaterdag 4 december 2021 @ 16:58:
[...]

Omdat onze aankoopmakelaar ons adviseert om dat niet te doen, zoals ik zei. Niet zo moeilijk te begrijpen toch?

Maar waarom adviseert hij dat? Omdat jullie bij een hoger bod financieel in de knoei komen of omdat hij niet de naam wil hebben als makelaar die een veel te hoog bod geadviseerd heeft?

[Aristos]

Atomius schreef op zaterdag 4 december 2021 @ 16:58:
[...]

Omdat onze aankoopmakelaar ons adviseert om dat niet te doen, zoals ik zei. Niet zo moeilijk te begrijpen toch?

Je makelaar geeft toch alleen advies? Wij hebben 4x hoger geboden en 2x fors lager geboden dan het advies van de makelaar. Hij is slechts een (hoewel zeer belangrijke) inputs die je gebruikt in de bepaling van je bod.
Uiteindelijk hebben we ons toekomstige huis gekocht met een bod 5% boven dan het advies van de makelaar. En dat was in het hogere segment, dus ging over aardig wat euro's.

[poehee]

Aomi schreef op maandag 6 december 2021 @ 11:03:
[...]

Maar waarom adviseert hij dat? Omdat jullie bij een hoger bod financieel in de knoei komen of omdat hij niet de naam wil hebben als makelaar die een veel te hoog bod geadviseerd heeft?

Sinds wanneer maken makelaars zich zorgen over de financiële positie van klanten?

[B-Real]

Sport_Life schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 22:51:
[...]

De oorzaak dat de verkoopprijs (ver) boven verwachting is komt denk ik doordat mensen 3-6 maanden bezig zijn met het zoeken van een woning, met de huizenprijs van dat moment in gedachte. Als uiteindelijk de koopwoning gevonden is en de eigen woning op Funda komt, ben je zo een half jaar en 5-10% stijging verder.
Bij ons zat er 4 maanden tussen het besluit om te verhuizen en de verkoop van de eigen woning. En dat is best rap volgens mij .

Precies, zo ging het bij mij eind 2018 ook al.
Geschikte woning vinden was lastig, maar ik wist dat ik mijn huidige woning vlot kwijt zou zijn. Dus makelaar ingeschakeld, alles qua verkoop in orde gemaakt zodat deze met een druk op de knop in de verkoop kon. De prijs was toen al mooier dan ik mij voor kon stellen.

Zoektocht naar een andere woning duurde nog een paar maanden voort en heel plotseling vonden we toen een ander huis. Dus het huidige huis kon dezelfde dag nog in de verkoop. Makelaar keek nog even naar de vraagprijs, die kon inderdaad nog 10% omhoog. Opnieuw mooier dan ik mij voor kon stellen.

Binnen een week was mijn woning verkocht, een aardig stukje boven de vraagprijs. Leuke meevaller voor de aanschaf van de nieuwe woning
Helaas geen Randstad bedragen, maar al met al toch een bedrag waar ik lang voor zou moeten sparen

Uiteindelijk overdracht ook naadloos op elkaar aansluitend. Op dinsdag naar de notaris voor de oude woning, de volgende dag overdracht van de nieuwe woning. Dus een klein dagje "dakloos" geweest
Wel wat geluk dat onze nieuwe woning al leeg stond en we daar van de verkopers een week eerder onze spullen al naar toe mochten brengen

[Aomi]

poehee schreef op maandag 6 december 2021 @ 11:14:
[...]

Sinds wanneer maken makelaars zich zorgen over de financiële positie van klanten?

Dat zullen er maar weinig zijn.
Maw, de aankoopmakelaar wil niet een absurd hoog bod voorstellen om vervolgens aan zijn klanten te moeten verkopen dat het 2e bod fors en fors lager was dan hun bod.

[Atomius]

Aomi schreef op maandag 6 december 2021 @ 11:03:
[...]

Maar waarom adviseert hij dat? Omdat jullie bij een hoger bod financieel in de knoei komen of omdat hij niet de naam wil hebben als makelaar die een veel te hoog bod geadviseerd heeft?

Ik denk optie 3. Hij geeft steeds aan dat hij er ook is voor "een stukje bescherming", zoals hij het zelf formuleert. Hij vertaalt dat als "ik wil niet dat jullie een idioot hoog bedrag gaan neerleggen voor een huis dat dat niet waard is". Hij zegt dan "als je het niet hebt met dit mooie bod, dan moet je het laten gaan".

En ja, wij zitten nu na 4 van dit soort biedingen die dus 5-7% onder de uiteindelijk verkoopprijs zitten, na te denken over de strategie die wij hanteren. Vandaar mijn post

Aristos schreef op maandag 6 december 2021 @ 11:11:
[...]


Je makelaar geeft toch alleen advies? Wij hebben 4x hoger geboden en 2x fors lager geboden dan het advies van de makelaar. Hij is slechts een (hoewel zeer belangrijke) inputs die je gebruikt in de bepaling van je bod.
Uiteindelijk hebben we ons toekomstige huis gekocht met een bod 5% boven dan het advies van de makelaar. En dat was in het hogere segment, dus ging over aardig wat euro's.

De makelaar geeft inderdaad advies. Het laatste advies was dus om niet hoger te gaan dan 560 en toen hebben wij gekozen voor 580. We zijn er dus van afgeweken. Hij vond dat al veel te hoog, maar het was niet genoeg.

Aomi schreef op maandag 6 december 2021 @ 11:35:
[...]

Dat zullen er maar weinig zijn.
Maw, de aankoopmakelaar wil niet een absurd hoog bod voorstellen om vervolgens aan zijn klanten te moeten verkopen dat het 2e bod fors en fors lager was dan hun bod.

Die van ons lijkt dat wel te doen. Dat zegt hij iig de hele tijd. "Ik kan ook een megabod adviseren met koopgarantie en cashen, maar dat doe ik niet want ik wil dat jullie een huis krijgen voor een goede prijs."

[Aomi]

Atomius schreef op maandag 6 december 2021 @ 11:37:
[...]

Ik denk optie 3. Hij geeft steeds aan dat hij er ook is voor "een stukje bescherming", zoals hij het zelf formuleert. Hij vertaalt dat als "ik wil niet dat jullie een idioot hoog bedrag gaan neerleggen voor een huis dat dat niet waard is". Hij zegt dan "als je het niet hebt met dit mooie bod, dan moet je het laten gaan".

En ja, wij zitten nu na 4 van dit soort biedingen die dus 5-7% onder de uiteindelijk verkoopprijs zitten, na te denken over de strategie die wij hanteren. Vandaar mijn post

'Voor een huis dat dat niet waard is' dat is zijn mening. Voor hem is het een hoop stenen op een stukje grond, voor jullie een plek waar je heel veel jaren wil gaan wonen/leven. Hij kan rekenen met m2 prijzen wat ie wil, als het in jullie ogen hét huis is waar je voor wil gaan, is dat huis meteen meer waard dan waar zijn rekensom op uitkomt.

Zolang je het (te) hoge bod financieel gezien verantwoord kan behappen is het bod (mits je er achter staat) niet te hoog. Het is niet zo dat je een auto koopt waarvan er van hetzelfde model en uitvoering nog 50 te koop staan he.

[Flix20]

Aomi schreef op maandag 6 december 2021 @ 11:45:
[...]


'Voor een huis dat dat niet waard is' dat is zijn mening. Voor hem is het een hoop stenen op een stukje grond, voor jullie een plek waar je heel veel jaren wil gaan wonen/leven. Hij kan rekenen met m2 prijzen wat ie wil, als het in jullie ogen hét huis is waar je voor wil gaan, is dat huis meteen meer waard dan waar zijn rekensom op uitkomt.

Zolang je het (te) hoge bod financieel gezien verantwoord kan behappen is het bod (mits je er achter staat) niet te hoog. Het is niet zo dat je een auto koopt waarvan er van hetzelfde model en uitvoering nog 50 te koop staan he.

Maar die "mening" is toch juist waarom je een aankoop makelaar inschakelt...
Anders kan je jezelf die paar duizend eu besparen en meteen 5ton bieden op een huis welke voor 2ton op de markt staat. Dan weet je zeker dat je het huis hebt...

[Sport_Life]

Flix20 schreef op maandag 6 december 2021 @ 11:59:
[...]


Maar die "mening" is toch juist waarom je een aankoop makelaar inschakelt...
Anders kan je jezelf die paar duizend eu besparen en meteen 5ton bieden op een huis welke voor 2ton op de markt staat. Dan weet je zeker dat je het huis hebt...

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 06-12-2021 12:04 ]

[Aomi]

Flix20 schreef op maandag 6 december 2021 @ 11:59:
[...]


Maar die "mening" is toch juist waarom je een aankoop makelaar inschakelt...
Anders kan je jezelf die paar duizend eu besparen en meteen 5ton bieden op een huis welke voor 2ton op de markt staat. Dan weet je zeker dat je het huis hebt...

Ik heb 't zelf ook meegemaakt.
Een woning waar we oprecht in geïnteresseerd waren, afwerking was wat slordig en de badkamer moest vernieuwd worden. VP 465k wat (toen) redelijk normaal was.

Aankoopmakelaar vertelde 'wij hebben deze woning een aantal jaar geleden in de verkoop gehad, toen was de woning niet aan de straatstenen te slijten (want rieten kap en 'bijzonder' uiterlijk (2/1 kap, 10 jaar oud)). Daarom zou ik een bod doen van 10k en als je de woning heel graag wil hebben, 15k.'

En zo geschiedde, wij 15k overboden want al wat je meer bood was onzin volgens hem. Uiteindelijk is er 35k overboden.
"Potverdorie, deze had ik niet verwacht, die mensen zijn knettergek. Wij gaan fijn verder zoeken voor jullie".



Achteraf gezien had ik het huis graag voor die 35k extra willen kopen. Was het mij absoluut waard geweest. Maar volgens de rationele aankoopmakelaar was het dat niet waard. Tja.

Dat grapje halen ze 1, misschien 2 keer met je uit maar na de 3e keer ga je er toch anders in staan hoor. Dan maar 'teveel' betalen, als ik er gelukkig kan wonen en ik kan de maandlasten dragen is het het mij dubbel en dwars waard.

[Enforcer]

Flix20 schreef op maandag 6 december 2021 @ 11:59:
Maar die "mening" is toch juist waarom je een aankoop makelaar inschakelt...
Anders kan je jezelf die paar duizend eu besparen en meteen 5ton bieden op een huis welke voor 2ton op de markt staat. Dan weet je zeker dat je het huis hebt...

Maar die "mening" is ook maar gewoon één mening van één aankoopmakelaar, in de huidige markt werkt dat nu eenmaal zo. Ik vindt dat de rol van een aankoopmakelaar een beetje overschat wordt hier en daarbij kan hij ook niet weten hoe(veel) mensen al dan niet overbieden. Als men nu een aankoopmakelaar heeft zal hij natuurlijk een zo goed mogelijke inschatting maken op basis van de kennis die hij heeft maar meer dan dat is het ook niet en het blijft maar bij één inschatting. Het is niet zo zwart/wit dat je er een Excel lijstje op los kan laten met percentage x bovenop de vraagprijs is het winnende bod zoals @noucmen altijd doet.

Ik zie het persoonlijk niet anders dan in de kunstwereld bijvoorbeeld. Ik zou een ton overhebben voor een Van Gogh schilderij terwijl iemand anders er misschien wel 1 miljoen tegenaan wil gooien. Daar kan geen enkele aankoopmakelaar tegenop boksen. Zo gaat het al eeuwen, denk aan het handjeklappen in de koehandel.

-edit-
En als je vindt dat een aankoopmakelaar een te laag bedrag inschat dan verhoog je dat bod toch gewoon tot het maximale van je kunnen? Dan weet je zeker dat je er alles aan hebt gedaan om het huis te kopen onder de financiële middelen die je hebt.

[ Voor 8% gewijzigd door Enforcer op 06-12-2021 12:50 ]

[jeroenkb]

Waarschijnlijk al vaker gezegd hier: wat iets waard is, is wat de markt ervoor over heeft.

Dus als jij 5 ton biedt op een huis dat tot voor kort 2 ton deed, dan is dat huis nu 5 ton waard. Of de markt dat later ook nog vindt.....

Iets soortgelijks vindt ook op de aandelenmarkt plaats: als ik 1 aandeel koop van bedrijf x tegen 2x de koers dan is opeens (op dat moment) het hele bedrijf 2 x zo veel waard (of de eigenaar rijk).
En de dag erna gebeurt het omgekeerde.

Moraal van het verhaal: huis is waard wat jij er voor over hebt (kunt hebben)

[Tsurany]

jeroenkb schreef op maandag 6 december 2021 @ 13:10:
Waarschijnlijk al vaker gezegd hier: wat iets waard is, is wat de markt ervoor over heeft.

Dus als jij 5 ton biedt op een huis dat tot voor kort 2 ton deed, dan is dat huis nu 5 ton waard. Of de markt dat later ook nog vindt.....

Iets soortgelijks vindt ook op de aandelenmarkt plaats: als ik 1 aandeel koop van bedrijf x tegen 2x de koers dan is opeens (op dat moment) het hele bedrijf 2 x zo veel waard (of de eigenaar rijk).
En de dag erna gebeurt het omgekeerde.

Moraal van het verhaal: huis is waard wat jij er voor over hebt (kunt hebben)

Tot op zekere hoogte natuurlijk, een enkele uitschieter maakt nog niet de markt. Als honderd man drie ton bied en jij als enige vijf ton dan zou ik niet direct willen stellen dat de markt het huis direct vijf ton waard vind, dat is een te hoge uitschieter aangezien jij dat huis een seconde later niet meer voor vijf ton verkocht krijgt.

Datzelfde zie je op de aandelenmarkt, jij kan wellicht nu een aandeel voor het dubbele kopen maar dat zal de marktprijs absoluut niet beïnvloeden. Stel dat er 1000 aandelen voor 50 euro te koop staan en er 1000 vragen uit staan voor een prijs van 50 euro dan zal jouw enkele transactie van 100 euro geen invloed hebben op de markt, de rest van de transacties worden nog steeds voor 50 euro verhandeld.

[Rzaan]

Hoe koop je op de aandelenmarkt een aandeel voor € 100 als ze € 50 kosten?

[JeroenE]

Rzaan schreef op maandag 6 december 2021 @ 14:32:
Hoe koop je op de aandelenmarkt een aandeel voor € 100 als ze € 50 kosten?

Dat gaat een stuk makkelijker dan een aandeel voor € 50 kopen als de gangbare prijs € 100 is

[Rzaan]

JeroenE schreef op maandag 6 december 2021 @ 15:49:
[...]
Dat gaat een stuk makkelijker dan een aandeel voor € 50 kopen als de gangbare prijs € 100 is

Hoe dan?

[JanHenk]

Die analogie is moeilijk. We hebben het dan over een makkelijk verhandelbare asset met een frequente marktnotering.

Sowieso leiden de meeste analogieën vooral tot discussie over de juistheid van de analogie. Laten we dat maar niet meer doen, dus..

Maar het is wel het lastige op de huizenmarkt. Men probeert een aantal objectieve indicatoren te vergelijken (m² , locatie, m³, etc.) en dan komt er een 'marktwaarde' uit rollen... Dat is vast de basis. Maar er is zoveel meer dan dat... Afwerking, specifieke "USP's", etc.

[Flix20]

jeroenkb schreef op maandag 6 december 2021 @ 13:10:
Waarschijnlijk al vaker gezegd hier: wat iets waard is, is wat de markt ervoor over heeft.

Dus als jij 5 ton biedt op een huis dat tot voor kort 2 ton deed, dan is dat huis nu 5 ton waard. Of de markt dat later ook nog vindt.....

Iets soortgelijks vindt ook op de aandelenmarkt plaats: als ik 1 aandeel koop van bedrijf x tegen 2x de koers dan is opeens (op dat moment) het hele bedrijf 2 x zo veel waard (of de eigenaar rijk).
En de dag erna gebeurt het omgekeerde.

Moraal van het verhaal: huis is waard wat jij er voor over hebt (kunt hebben)

Waarom is er dan nog een taxatie nodig?

Daar komt vervolgens een taxatie 'waarde' van 2 ton uit. Dus de bank wilt een hypotheek tot 2 ton verstrekken.

Is het huis dan 2 ton waard op basis van gegevens en feiten.
Of 5 ton op basis van emotie van een enkeling?

[JeroenE]

@Rzaan Ik ben geen expert, maar volgens mij kan je gewoon een "inkooporder" aanmaken. Je geeft dan zelf de prijs op die je wil betalen en als iemand anders daar voor wil leveren komt vanzelf de deal. Net zoals je een "verkooporder" kan aanmaken die door gaat als iemand het geld op tafel legt wat jij wil hebben.

Maar ik denk dat in veel "begin met beleggen"-apps dat niet zit, daar kan je enkel aangeven dat je zoveel aandelen XYZ wil kopen (of een bedrag x wil uitgeven aan de aandelen XYZ). Dan krijg je later de exacte prijs of de exacte hoeveelheid aandelen te horen.

Verder kan je het natuurlijk ook gewoon rond vertellen. Je vraagt in principe hetzelfde als "ik wil mijn 100 euro biljet graag ruilen voor 1 50 euro biljet, wie kan me helpen?". Ik denk niet dat het heel moeilijk zal zijn om die ruil te maken.

Vandaar dus ook de opmerkingen over 5 ton bieden op een huis wat voor 2 ton te koop staat. De kans dat je dan niet de hoogste bieder bent is niet zo groot, tenzij iemand een "foutje" heeft gemaakt en dat huis veel te goedkoop op de markt heeft gezet.

Andersom zal je (met de huidige markt) natuurlijk nooit de gelukkige worden als je 2 ton biedt voor een huis wat voor 5 ton te koop staat. Natuurlijk weer uitgezonderd overduidelijke fouten in die aanbieding.

[jeroenkb]

Rzaan schreef op maandag 6 december 2021 @ 15:54:
[...]

Hoe dan?

Aandelenbeurs is vraag en aanbod. Dus als de koers 50 is en ik leg een koopopdracht in van 100 dan zal de markt eerst van hun stoel vallen van het lachen en daarna zo snel mogelijk aan jou een aandeel voor 100 euro verkopen.

[noucmen]

Enforcer schreef op maandag 6 december 2021 @ 12:45:
[...]
Het is niet zo zwart/wit dat je er een Excel lijstje op los kan laten met percentage x bovenop de vraagprijs is het winnende bod zoals @noucmen altijd doet.

Niet juist,
Mijn Excel calculeerd wat de gemiddelde marktwaarde van zo'n woning is, op de datum van "vandaag"
DIT IS NIET ALTIJD X% boven de vraagprijs.
Het is dan aan jou om nog hoger of lager dan dit Excel marktwaarde te bieden. En dan is dit zeker geen winnnende bod.

Die excel alleen probeerd te zorgen dat jij niet te dom zijn met de bieding: niet te hoog en niet te laag.
Soms die excel helpt jou om de "juiste marktwaarde" te vinden: bvb 5 ton te bieden hoewel de vraagprijs 4 ton is en iedereen maar 450k biedt. Ander keer helpt hij jou om niet te gek zijn: vraagprijs 4 ton dus iedereen zal tussen 440 - 460 biedt maar de marktwaarde is maar 420k.

[ Voor 29% gewijzigd door noucmen op 06-12-2021 16:55 ]

[noucmen]

amboly schreef op vrijdag 3 december 2021 @ 12:49:
[...]


Doel je nu op de beruchte troller @noucmen ?

Een van mijn winnende bod was XX5'023.

[Joosie200]

Rzaan schreef op maandag 6 december 2021 @ 15:54:
[...]

Hoe dan?

Gewoon een marktorder inschieten: stel de koers is €50 en jij geeft door: ik wil en zal het aandeel kopen voor €100 gaat ie meteen gevuld worden.

Gebeurd met een woning ook: stel je zou een woning te koop zien staan voor 50k en biedt direct 100k zo cash zonder hypotheek is de woning ook snel verkocht.

Maar een limiet order (koers is €100 en je wil het aandeel voor €50) werkt wel op de beurs maar niet op de huidige (verkopers) woningmarkt. Stel dezelfde woning staat voor 50k en je biedt maar 25k word je niet serieus genomen. Het kon wel tussen 2008-2013 maar dat is meer een uitzondering tegenwoordig.

Mijn ouders adviseerden ook bedrag X qua bod 'want meer betalen is gekkenwerk' en zou neerkomen op zo goed als iets boven de vraagprijs. Wat ze vergeten dat de vraagprijs gewoon een bieden vanaf prijs is geworden.

[Sport_Life]

noucmen schreef op maandag 6 december 2021 @ 17:03:
[...]


Een van mijn winnende bod was XX5'023.

5 miljoen?

[ANdrode]

Joosie200 schreef op maandag 6 december 2021 @ 17:15:
[...]


Gewoon een marktorder inschieten: stel de koers is €50 en jij geeft door: ik wil en zal het aandeel kopen voor €100 gaat ie meteen gevuld worden.

offtopic:
En daar gaat de analogie stuk: Hij zal gevuld worden tegen de laagste laatprijs.

[Aomi]

Flix20 schreef op maandag 6 december 2021 @ 15:55:
[...]


Waarom is er dan nog een taxatie nodig?

Daar komt vervolgens een taxatie 'waarde' van 2 ton uit. Dus de bank wilt een hypotheek tot 2 ton verstrekken.

Is het huis dan 2 ton waard op basis van gegevens en feiten.
Of 5 ton op basis van emotie van een enkeling?

Wie zegt dat?
Als een woning 425k waard is (taxatiewaarde, waardebepaling) en het wordt voor 200k in de markt gezet, is de taxatiewaarde daarom ook maar 200k?
En is 500k dan zo'n gek bod als het huis op een gewilde locatie in een gewilde regio staat?

Taxaties zijn daarom heel belangrijk. Ik kan ervoor kiezen mijn huis goedkoop in de markt te zetten en mijn buren duur, maar als de vraagprijs bijv 50k uit elkaar loopt betekend dat niet perse dat het huis van mijn buren meer waard is dan die van mij. De taxatiewaarde kan van allebei exact hetzelfde zijn.

[noucmen]

Sport_Life schreef op maandag 6 december 2021 @ 18:46:
[...]

5 miljoen?

5 miljoen heeft 7 cijfers, mijn heeft 6

[THM0]

Wij hebben het juist andersom gehad met onze aankoopmakelaar. Aantal keer huis bezichtigd, dan was het in eerste instantie vooraf een rationele analyse obv m2, kavel, staat, ligging en recente transacties. Volgens de makelaar was het dan vaak een 'forse vraagprijs'. En na bezichtiging was het: nou ja als je het wilt hebben moet je gewoon 100k boven vraagprijs gaan zitten. Lekker dan, ik huur zo'n makelaar in om het huis te kopen tegen de laagst mogelijke prijs. Gewoon een ton op de vraagprijs knallen kan ik zelf ook.

Maar uiteindelijk hebben ze een woning gevonden die we voor de markt uit konden bezichtigen, en deze ook kunnen kopen. Voor de vraagprijs. Zelfs nog wat over en weer kunnen onderhandelen, moet niet gekker worden.
Dan denk je wat een incourante hut heb je dan gekocht, maar het is echt een prachtig huis! Niet voor een koopje gekregen, maar we zijn er wel van overtuigd dat het in de vrije markt echt meer had opgebracht en dat wij het dan ook niet hadden gekregen.
Dus het kan nog, zelfs in deze markt.

[Atomius]

THM0 schreef op dinsdag 7 december 2021 @ 08:53:
Wij hebben het juist andersom gehad met onze aankoopmakelaar. Aantal keer huis bezichtigd, dan was het in eerste instantie vooraf een rationele analyse obv m2, kavel, staat, ligging en recente transacties. Volgens de makelaar was het dan vaak een 'forse vraagprijs'. En na bezichtiging was het: nou ja als je het wilt hebben moet je gewoon 100k boven vraagprijs gaan zitten. Lekker dan, ik huur zo'n makelaar in om het huis te kopen tegen de laagst mogelijke prijs. Gewoon een ton op de vraagprijs knallen kan ik zelf ook.

Maar uiteindelijk hebben ze een woning gevonden die we voor de markt uit konden bezichtigen, en deze ook kunnen kopen. Voor de vraagprijs. Zelfs nog wat over en weer kunnen onderhandelen, moet niet gekker worden.
Dan denk je wat een incourante hut heb je dan gekocht, maar het is echt een prachtig huis! Niet voor een koopje gekregen, maar we zijn er wel van overtuigd dat het in de vrije markt echt meer had opgebracht en dat wij het dan ook niet hadden gekregen.
Dus het kan nog, zelfs in deze markt.

Van harte! Ik vraag me wel af waarom je als verkoper zoveel geld zou laten liggen.

[Flix20]

Atomius schreef op dinsdag 7 december 2021 @ 09:15:
[...]

Van harte! Ik vraag me wel af waarom je als verkoper zoveel geld zou laten liggen.

Kunnen een hoop redenen zijn.
Er zsm vanaf willen, geen zin in rompslomp, scheiding, erfenis en gewoonweg gunning.
Niet iedereen zit erin om te cashen.(gelukkig als koper)